MÓDULO IX

ANÁLISIS DEL PRECIO DE UNA OBRA Cuantificación económica y factores que inciden en ella Arq. Juan Carlos Angelomé Arq. Gustavo Di Costa

“Por ahorrar dinero, la gente está dispuesta a pagar cualquier precio”. Lawrence de Arabia

Definiremos desde el inicio del desarrollo de la presente temática la distinción entre los conceptos de “Costo” y “Precio” de una obra. Se denomina precio al valor comercial total que está dispuesto a pagar quien encomienda la materialización de una determinada obra. Por otra parte, definiremos como costo al valor que incluye la totalidad de los montos pagados por la estructura productiva (contratista principal) que emprende el trabajo de la construcción. Por lo dicho queda claro que el precio de una obra es fijado por las condiciones imperantes en el mercado, mientras que el costo permanece en directa relación con el valor de los recursos empleados. Resulta fundamental realizar dicha diferenciación de conceptos ya que los mismos remiten a distintas situaciones. En ciertos contextos económicos, una empresa decide hacerse cargo de la realización de una obra a efectos de mantener su plantel laboral ó para que su nombre permanezca vigente en el mercado. Ese precio que determina la empresa, fue de alguna manera regulado por la competencia, no es acorde con el costo de la obra, y puede considerarse como una inversión que la firma efectúa para defender determinados intereses que pueden ser los mencionados más arriba u otros que podrían jugar conjuntamente en la toma de decisiones. Vale aclarar que el profesional en su rol de proyectista, es el encargado del diseño de la obra, por ende, debe conocer la tecnología a implementar a efectos de la representación y especificación de la misma, ya que la documentación del proyecto es la base para la resolución

de la temática en cuestión. Quien posee conocimiento técnico y reconoce el proceso de producción de la obra está capacitado para disponer la racionalización de los recursos que interactúan con el proceso productivo. Sólo en apariencia la documentación resulta ser independiente de la producción de la obra. Quien proyecta no sólo deberá contactarse con los espacios que está creando sino con la producción de los mismos, visualizando la organización de la infraestructura necesaria y adecuada. De esta forma, desarrollará una documentación completa, la cual posibilitará la economía de dicho proceso, ya que diseñará en función del costo de la obra. En el presente análisis estamos integrando el concepto de economía y productividad de la obra que otros podrían considerar independientes del simple proceso técnico de la formación del costo, lo cual implicaría solamente asignar valores a lo proyectado. Esa es una posición posible, pero entendemos que es necesario realizar un estudio integral de la temática, no olvidando conceptos fundamentales como el de rescatar la importancia de un buen diseño, así como la de efectuar un óptimo análisis económico, que deriva en la correcta distribución de los recursos a implementarse en la dinámica de la construcción. Una pregunta fundamental es cómo se organizará la obra. De allí derivará el costo en base al proyecto del obrador, su ubicación y composición, el costo de la infraestructura de la obra que incluye redes viales, sanitarias, eléctricas, entre otros sistemas a desarrollar en función de la escala del emprendimiento. Otro de los

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aspectos fundamentales a tener en cuenta en la formación del precio de obra es el análisis profundo de los puestos de trabajo. De allí se obtendrán valiosos datos que debe tener en cuenta quien realiza el análisis. Dichas informaciones comprenden: ฀ Cantidad de operarios destinados a cada puesto de trabajo. ฀ Equipos y materiales utilizados. ฀ Forma de desarrollar el trabajo específico. ฀ Condiciones del puesto para la ejecución de los trabajos. Estas condiciones, que incluyen las medidas de seguridad implementadas y la forma de realizar la actividad, mostrarán la calidad de vida de trabajo en dicho lugar o puesto. ฀ Cercanía de los depósitos de los materiales y elementos acopiados, necesarios para la ejecución de la tarea. La conformación del puesto, teniendo en cuenta lo señalado, generará lo que denominamos “Estándares de producción”, que se definen como la cantidad de horas hombre, horas máquina o materiales y elementos, empleados en todos los casos por unidad de medida. El monto adjudicado a cada estándar será una de las variables del costo de la obra. Otro aspecto a tener en cuenta es que en la resolución de la actividad deberá realizarse un trabajo interdisciplinario donde intervendrán profesionales que asesorarán sobre cuestiones legales, económicas y financieras que posibilitarán la obtención de un resultado más preciso.

Ítems que conforman el precio de una obra Desglosaremos a la formación del precio de una obra en los siguientes ítems:

1. COSTO DIRECTO El costo directo se define como aquellos valores que resultan de la disposición en obra de los recursos de producción, entendiendo a los mismos como la sumatoria de los materiales, mano de obra, equipos y herramientas y subcontratos que suscriba la empresa constituida en la contratista principal de la obra en cuestión.

El costo de los materiales, elementos y sistemas constructivos Con respecto al costo de los diferentes materiales, elementos y sistemas que formarán parte de la obra a realizar, es imprescindible tener en cuenta algunas variables, tales como el costo de su compra, de su traslado a obra (flete), forma de comercialización del producto, porcentaje de desperdicio estimado, cantidades de unidades computadas para futuras refacciones, etc.

El costo de los equipos y herramientas Respecto del cálculo de la rentabilidad de los equipos, dicha estimación permitirá conocer el punto crítico de utilización de cada máquina y las zonas de pérdidas y ganancias. La idea es que la empresa propietaria de una máquina determine el costo de utilización de la misma, de tal forma que se cubran con seguridad todos los gastos y que, finalizada su vida útil, cuente con un fondo o monto reservado que le permita reemplazarla por una nueva. Brindamos a continuación algunas definiciones sobre el particular: Precio de Adquisición: Son todos los costos que se efectúan hasta que la máquina se encuentre en los talleres de la empresa (o de una obra si ha sido adquirida específicamente para ella). Involucra, entre otros: ฀ Precio de adquisición en fábrica. ฀ Gastos de embalaje, el cual puede representar hasta un 3% del precio del equipo. ฀ Gastos de transporte. ฀ Seguros. ฀ Costos de traslados a obra.

1. COSTO DIRECTO. 2. GASTOS GENERALES DIRECTOS (GGD). 3. GASTOS GENERALES INDIRECTOS (GGI). 4. COSTO FINANCIERO. 5. BENEFICIO EMPRESARIO. 6. IMPUESTOS. Acordados estos puntos, vamos a analizar en forma particular cada uno de los componentes del precio.

฀ Gastos de carga y descarga. ฀ Costos de montaje, etc. Llámese precio FOB (Free On Board), el que presenta la máquina cargada en el barco (en el puerto de embarque), corriendo por cuenta del comprador los gastos de seguro y flete.

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Precio FAS (Free Along Side), indica que el vendedor entrega la mercadería al costado del buque en puerto de embarque (dentro del alcance de los aparejos de carga), corriendo por cuenta del comprador los gastos de carga, seguros y fletes. Valor CIF (Cost, Insurance, Freight; costo, seguro, flete), es el costo de la mercadería en puerto de destino (sobre planchada del barco), incluyendo fletes y seguros. Cuando el técnico adquiere una máquina no hace gasto alguno. Sólo invierte, cambia cierta cantidad de dinero por un equipo. Pero al hacer uso del mismo, comienza a gastar. De lo que rinda el trabajo de la máquina deberá deducirse un cierto importe que permita reemplazarla cuando esté desgastada y obsoleta. Dicho valor de depreciación se obtiene dividiendo el precio de adquisición por el número de horas o años de vida útil ($/tiempo), o por el número de unidades de trabajo que puede realizar ($/m3, etc.). Existen varias formas y criterios para calcular la depreciación. Algunas empresas constructoras prefieren efectuar una amortización rápida aplicando un fuerte porcentaje para los primeros años, liberándola de esta carga para la etapa de su vida de menores rendimientos. En este contexto, se denomina “Valor medio” o “Promedio del equipo”, al valor teórico constante que se supone para los cálculos, que ofrece la máquina a lo largo de su vida útil. Se obtiene como un porcentaje del precio de adquisición. En cuanto a los costos de mantenimiento y reparaciones, los mismos varían considerablemente según la máquina, el servicio, el cuidado y manejo que se le brinde, las condiciones donde trabaja, etc. Se suelen expresar como un porcentaje del costo de depreciación o del valor medio. Otros lo hacen relacionándolos con el costo de los combustibles y lubricantes. Siendo todos los cálculos teóricos, no es preciso procurar una gran exactitud ya que las hipótesis que se aplican permanecen generalmente muy condicionadas. Por todo ello, se define al mantenimiento de los equipos como un servicio que abarca trabajos de limpieza, lubricación, cambios de filtros, inspección y ajustes mecánicos, que permitirán obtener el rendimiento óptimo del equipo y prevenir roturas. Los datos necesarios para el mantenimiento de cada equipo deben volcarse en fichas técnicas a efectos de poder efectuar consultas rápidas y registrar el control de los intervalos de servicios mecánicos. En cuanto a los costos de mantenimiento, generalmente se pueden distinguir: ฀ Costos Exteriorizados: Materiales y repuestos, mano de obra, trabajos de terceros, etc.

฀ Costos Ocultos: Inmovilización de stock de repuestos, roturas por mal uso del equipo, horas improductivas por paradas del equipo, disminución de su vida útil (amortización), accidentes por falla, etc. Los equipos y herramientas considerados dentro del costo directo, resultan ser aquellos de aplicación específica en una determinada obra, por ejemplo, el alquiler de un martillo neumático que incidiría de manera exclusiva en dicha obra y durante un espacio de tiempo determinado. Consideramos que en el caso de la compra de equipos y herramientas, amortizados a lo largo de su vida útil, debiera incluirse ese costo dentro de lo que denominamos gastos generales directos de obra.

El costo de la mano de obra Dicho valor queda regulado por el Convenio Colectivo de Trabajo de la Industria de la Construcción (CCT 76/75), el cual en su punto V “SALARIOS, CARGAS SOCIALES Y BENEFICIOS SOCIALES”, determina las siguientes particularidades: “ARTÍCULO 50. Cuando la extensión diaria de la jornada sea de seis (6) horas en razón de que los trabajadores prestan servicios en lugares calificados de insalubres, o por estar afectados a tareas que revistan ese carácter, la remuneración se abonará como si el tiempo trabajado fuera de ocho (8) horas. A los trabajadores que prestaran servicios en turno noche se les abonará la remuneración que corresponda, de conformidad con las disposiciones legales que rigen sobre la materia.” “ARTÍCULO 51. A todo obrero que concurra al trabajo y no pueda iniciar las tareas por razones ”ajenas a su voluntad, excluidas las climáticas”, se les abonará una indemnización, equivalente al importe de cuatro (4) horas de labor, de jornal básico vigente de su categoría en concepto de indemnización de gastos de traslado, salvo que hubiese sido preavisado el día anterior, en cuyo caso no le corresponderá ninguna indemnización. Si no iniciara sus tareas por causas climáticas, solamente se le abonará una indemnización equivalente al importe de dos y media (2,5) horas de labor, de jornal básico vigente de su categoría en concepto de indemnización por gastos de traslado. Las empresas deberán proveer a los obreros de un certificado o constancia donde acredite su presentación en la obra, si así lo hiciere, el empleador deberá abonarle al obrero el jornal correspondiente a ese día. La empresa tendrá absoluta libertad en cuanto a la decisión de iniciar y suspender los trabajos cuando existan causas

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justificadas. Si los trabajadores, por cualquier causa fueran suspendidos una vez iniciados, se abonará al obrero el tiempo efectivamente trabajado. En ningún caso, una vez iniciados los trabajos el pago correspondiente al suspenderlo, podrá ser inferior a cuatro (4) horas de labor, de jornal básico vigente de su categoría. Las normas que anteceden no serán de aplicación a los obreros que residan en las obras.”

Beneficios marginales y/o sociales “ARTÍCULO 52. Al trabajador que registre asistencia perfecta en la quincena, se le abonará un adicional equivalente al veinte por ciento (20%) del salario básico que le corresponda a la categoría en la cual se encuentre desempeñando sus tareas. No tendrá derecho al adicional arriba establecido, el trabajador que incurriera en inasistencia o no cumpliera íntegramente su horario de trabajo o se presentara la situación prevista en el Artículo 18, con las excepciones que a continuación se determinan: 1) Los días de vacaciones. 2) Los correspondientes a las Licencias Especiales por fallecimiento de esposa, padres, padres políticos, hijos, hermanos, matrimonio, nacimiento de hijos, fallecimiento de la mujer con quien hubiese vivido públicamente en aparente matrimonio durante un mínimo de dos (2) años anteriores al fallecimiento. 3) Los exámenes correspondientes a estudios de enseñanza secundaria, universitaria o técnica para la capacitación profesional de la industria de la construcción. 4) Los de suspensión de trabajo por causas climáticas o por otras no imputables al mismo, en cuya virtud el empleador haya dispuesto no utilizar sus servicios. 5) Feriados obligatorios por Ley. 6) Feriados no laborales con relación a los cuales el empleador haya dispuesto no requerir la prestación de los servicios. 7) En razón de las autorizaciones otorgadas a un delegado del personal en el lugar de trabajo o miembro de la Comisión Interna que actúe en su reemplazo y deba concurrir por haber sido citado a una dependencia del Ministerio de Trabajo, del Ministerio de Bienestar Social u otro organismo laboral o previsional, Tribunales de Trabajo o lugares donde están instaladas las oficinas de la U.O.C.R.A., todo ello, en tanto las citaciones fueran motivadas por cuestiones relacionadas con el desempeño de la función gremial en la obra de la empresa para que preste sus servicios. 8) El Día de los Obreros de la Construcción (22 de abril). 9) Los días en que no preste servicios por encontrarse accidentado en los términos de la Ley Nº 9.688.

Por lo tanto, cuando en la quincena de que se trate, el trabajador no haya concurrido uno o más días por presentarse algunas de las situaciones señaladas como caso de excepción, tendrá derecho a percibir el adicional establecido, con imputación al resto de los días comprendidos en el lapso quincenal en que hubiere trabajado efectivamente, siempre que con relación a ese resto haya reunido las condiciones que, según lo estipulado, permitan calificar su asistencia de ”perfecta”. Corresponde la liquidación del veinte por ciento (20%) por asistencia perfecta sobre los salarios básicos de su categoría, tanto para los obreros que han ingresado después del primer día de la quincena, como para los que cesen antes del último día de la quincena, si en el lapso trabajado no han incurrido en inasistencias y han cumplido íntegramente sus horarios de trabajo.” “ARTÍCULO 53. Cuando eI empleador encomienda a un trabajador a su servicio que reviste en la categoría Oficial, la colocación de azulejos, mosaicos, mayólicas, frentes de piedra, decoración, armado de encofrados para escaleras compensadas, deberá abonar un adicional equivalente al veinte por ciento (20%) de su salario básico durante el tiempo en que ejecute esas tareas.” “ARTÍCULO 54. Los trabajadores que se ocuparen en trabajos de excavaciones de postes para submuraciones o que ejecutaren mampostería en los mismos para submurar, percibirán un adicional del diez por ciento (10%) del salario básico que corresponda a su categoría, el que se liquidará por el tiempo efectivamente trabajado en dichas tareas.” “ARTÍCULO 55. A los obreros ocupados en excavar zanjas para redes cloacales, de gas o de agua corriente, así como también para el tendido de cables, cuando tales tareas se realicen en la vía pública, se les abonará un adicional del diez por ciento (10%) del salario básico que corresponda a su categoría, el que se calculará atendiendo a las horas que efectivamente hubieren trabajado en esas tareas y siempre que las mismas no fueren realizadas con medios mecánicos.” “ARTÍCULO 56. Cuando en una construcción se efectúan trabajos de colada de hormigón en estructuras, ya sean éstas estructuras armadas o sin armar, contrapisos, conductos, ríos o vías subterráneas o túneles, al personal ocupado directamente en dichas tareas se les liquidarán las horas correspondientes con un suplemento deI quince por ciento (15%) sobre los salarios básicos vigentes, siempre que para la ejecución de dichas tareas no se utilicen medios mecánicos y/o automáticos para la elaboración, transporte, traslado, distribución y vibrado

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de hormigón. Queda entendido que dicho suplemento se abonará únicamente a los obreros que durante la colada se ocupan del paleo de áridos, carga y manejo manual de la hormigonera, transporte en obra, guincheros ocupados en subir el hormigón, distribuir el hormigón en los encofrados, trabajar con la regla alisando, golpear las columnas, manejar manualmente el vibrador.” “ARTÍCULO 57. Todo trabajador que efectúe tareas en un balancín, en una silleta o en un andamio colgante o que se ocupe de armar y desarmar torres para hormigón armado o montacargas, andamios exteriores o interiores, apoyados o colgantes o de levantar torres, chimeneas o tanques exteriores, recibirá un suplemento sobre los salarios básicos vigentes conforme a las siguientes tablas: ฀ De 4 a 26 metros: 15%. ฀ De 26 a 40 metros: 20%. ฀ Más de 40 metros: 25%. Las alturas se medirán como sigue: a) Para el caso de balancín, silleta, o andamio colgante desde el nivel del suelo o del plano horizontal inferior más próximo cuando por la ubicación del balancín o silleta o del andamio colgante, no hay una relación directa, por mediar un plano intermedio, entre el lugar en que se presten los servicios y el suelo. b) Para el caso de torres para hormigón o montacargas, desde el nivel de trabajo hasta el de apoyo del mismo, salvo que la torre o montacargas quede rodeada en sus cuatro costados por un único lado, en cuyo caso se medirá hasta éste. c) Para el caso de tanque, chimeneas y torres (no edificios en torre), desde el nivel de trabajo hasta el plano inferior más próximo”.

El fondo de cese laboral En cuanto al denominado “Fondo de desempleo”, el cual mediante el artículo 14 de la Ley Nº 25.371 (Boletín Oficial 2/1/2001), se sustituye por el de “fondo de cese laboral”, reproduciremos a continuación lo dictaminado en el Capítulo V de la Ley Nº 22.250: Estatuto de la Industria de la Construcción: “ARTICULO 15. El Fondo de Cese Laboral vigente para el trabajador de la industria de la construcción de todo el país se integra con un aporte obligatorio a cargo del empleador, que deberá realizarlo mensualmente desde el comienzo de la relación laboral. Durante el primer año de prestación de servicios el

aporte será el equivalente al doce por ciento (12%) de la remuneración mensual, en dinero, que perciba el trabajador en concepto de salarios básicos y adicionales establecidos en la convención colectiva de trabajo de la actividad con más los incrementos que hayan sido dispuestos por el Poder Ejecutivo Nacional en forma general o que hayan sido concedidos por el empleador en forma voluntaria, sobre los salarios básicos. A partir del año de antigüedad, dicho aporte será del ocho por ciento (8%). Los aportes referidos, no podrán ser modificados por disposiciones de las convenciones colectivas de trabajo. Con el objeto de que los aportes depositados en concepto de Fondo de Cese Laboral reditúen beneficios acordes con las variaciones del poder adquisitivo de la moneda, el depósito de los mismos deberá efectuarse en cuentas a nombre del trabajador que posibiliten el mejor logro de los fines mencionados. En todos los casos, las cuentas se abrirán en entidades bancarias y estarán sujetas a la reglamentación que dicte el Banco Central de la República Argentina sobre el particular. El Fondo de Cese Laboral constituirá un patrimonio inalienable e irrenunciable del trabajador, no pudiendo ser embargado, cedido ni gravado salvo por imposición de cuota alimentaria y una vez producido el desempleo. El sistema a que se refiere el presente artículo para el trabajador de la industria de la construcción reemplaza al régimen de preaviso y despido contemplados por la Ley de Contrato de Trabajo. ARTICULO 16. Los depósitos de los aportes al Fondo de Cese Laboral se efectuarán dentro de los primeros quince (15) días del mes siguiente a aquel en que se haya devengado la remuneración, prohibiéndose el pago directo al trabajador que cesare en sus tareas, salvo el supuesto contemplado en el artículo siguiente. ARTICULO 17. El trabajador dispondrá del Fondo de Cese Laboral al cesar la relación laboral, debiendo la parte que resuelva rescindir el contrato, comunicar a la otra su decisión en forma fehaciente. Producida la cesación, el empleador deberá hacerle entrega de la Libreta de Aportes con la acreditación de los correspondientes depósitos y de la actualización a que hubiere lugar, según lo determinado en el artículo 30, dentro del término de cuarenta y ocho (48) horas de finalizada la relación laboral. Únicamente en caso de cese se abonará en forma directa el aporte que corresponda a la remuneración por la cantidad de días trabajados durante el lapso respecto del cual no haya vencido el plazo para el depósito previsto por el artículo 16. En caso de fallecimiento o concurso del empleador, sus sucesores, síndico o liquidador, deberán proceder a la

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entrega de aquel instrumento o en su defecto al pago de los aportes al Fondo de Cese Laboral no depositados, en la forma establecida por esta ley, dentro de un plazo máximo de treinta (30) días hábiles contados a partir del cese de la relación laboral, salvo que por las circunstancias del caso, la autoridad administrativa de aplicación o la judicial otorgare un plazo mayor, el que no podrá exceder de noventa (90) días hábiles. ARTICULO 18. El incumplimiento de las obligaciones impuestas en el artículo anterior en tiempo propio, producirá la mora automática, quedando expedita la acción judicial para que al trabajador se le haga entrega de la libreta, se le depositen los aportes correspondientes o se le efectúe el pago directo cuando así corresponda. Si ante el incumplimiento de lo dispuesto por el artículo 17, el trabajador intimare al empleador por dos (2) días hábiles constituyéndolo en mora, se hará acreedor a una indemnización, que la autoridad judicial graduará prudencialmente apreciando las circunstancias del caso y cuyo monto no será inferior al equivalente a treinta (30) días de la retribución mensual del trabajador, que se menciona en el segundo párrafo del artículo 15, ni podrá exceder al de noventa (90) días de dicha retribución. La reparación así determinada, será incrementada con el importe correspondiente a treinta (30) días de la retribución citada, en el supuesto que se acreditare incumplimiento del empleador a la obligación de inscripción resultante de lo dispuesto en el artículo 13. Todo ello, sin perjuicio del cumplimiento por parte del empleador de las disposiciones de la presente ley”.

Subcontratos Los subcontratos surgen de la necesidad de externalizar todas aquellas tareas, actividades o trabajos en obra que son delegadas por parte de la empresa denominada contratista principal a terceras, con el fin de optimizar sus recursos económicos y volver más eficientes los procesos a través de la selección de las empresas más adecuadas para realizar dicha tarea. Por este motivo es fundamental tener una base sólida para seleccionar al más competente, y a su vez, incorporar su trabajo a la estructura productiva de la organización para asegurar los intereses de la mencionada contratista principal. La tercerización de las tareas se lleva a cabo, en la mayoría de los casos, en base a una selección por precio y se asume que las distintas opciones (empresas postulantes) cumplen con los requisitos necesarios para la eficiente ejecución de la obra. Esto es lo que se ha probado equívoco y se ha querido revocar a través de la implementación de un sistema más acabado que examine a los postulantes de una manera detallada y que permita reducir

la incertidumbre de antemano respecto a si cumplirá con los plazos acordados, los costos presupuestados, la calidad esperada y trabajará con la seguridad necesaria. Resulta por ello imprescindible incluir un completo programa de gestión en obra, que trate de incorporar al subcontratista como parte de la empresa en el desarrollo de las tareas para las que ha sido convocado, con el objeto de incentivar y crear relaciones de largo plazo con los subcontratos más eficientes. Ello generará un mayor compromiso por parte de los subcontratistas, lo que conlleva a un trabajo más eficiente, y un mayor involucramiento por parte de éstos para armonizar el trabajo con el resto de los integrantes del proyecto, lo que reduce tensiones, y en forma global, ayuda a asegurar los intereses de la empresa constructora (cumplimiento de plazos, costos, calidad, seguridad, etc.).

Modelo de planilla de costos unitarios Si validamos lo visto hasta aquí, podremos concluir que la creación y diseño de cada planilla de costos unitarios, para los diferentes rubros de obra, nos permitirá establecer y cuantificar, a partir de su sumatoria completa, los costos directos de una obra.

2. GASTOS GENERALES DIRECTOS (GGD) Los gastos generales directos resultan ser aquellos que se encuentran en franca relación con la obra a materializar. Estos gastos deben ser cuidadosamente analizados para cada una de las obras, puesto que no se encuentran contenidos dentro de los costos directos de las mismas. Vale decir que si no se los considera nunca formarán parte del precio de la obra, y por ende, devengarán en una pérdida para la empresa constructora. Su incidencia porcentual dentro de la formación del precio es variable, pero se encuentra vinculada con: ฀ La extensión del plazo de la obra. ฀ La ubicación de la obra respecto de la sede central de la empresa constructora, constituida como contratista principal. La mencionada cuantificación de costos se efectiviza ponderando los pliegos de especificaciones técnicas, en forma conjunta con la experiencia acreditada por la empresa constructora. No obstante, brindaremos a continuación algunos ejemplos de los gastos generales directos: ฀ Infraestructura de producción: La misma deberá considerar la escala de la obra a realizar. Dicha infraestructura constará de redes viales,

UD (UD / UD Cómputo)

Standard

hh

Standard (hh / UD Cómputo)

Unidad

(UD Comercial/UD-Cómputo)

Standard

Modelo de Planilla de Análisis de Costos Unitarios

Nota: El Precio de compra de los Materiales es SIN IVA y puesto en obra. El Costo de la Mano de Obra incluye “Cargas Sociales” (Cargas Sociales, Aportes patronales, etc.) El Precio de los Materiales es según la Unidad Comercial.

COSTO UNITARIO

EQUIPOS

MANO DE OBRA

UD Comercial

($ / UD Cómputo)

($ / UD )

C. Unitario

($ / hh )

C. Unitario

($ / UD Comercial)

C. Unitario

Cantidad:

Item:

MATERIALES

Fecha:

OBRA

MODELO DE PLANILLA DE ANÁLISIS DE COSTOS UNITARIOS

Fuente: Arq. Guillermo Méndez

($ / UD Cómputo)

C. Total

($ / UD Cómputo)

C. Total

($ / UD Cómputo)

C. Total

UD Cómputo:

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tendidos sanitarios y eléctricos, baños, comedores (si la escala de la obra así lo requiere), etc. ฀ Sueldos: Vale decir, los pagos al personal afectado directamente a la conducción de la obra. Se trata de profesionales de diferentes incumbencias: jefes de obra, capataces, sobrestantes, consultores técnicos, etc. ฀ Seguros: Contra daños a terceros, vehículos, transeúntes, propiedades vecinas, a los cuales la obra en construcción pueda afectar en un todo o en sus partes. Se incluyen aquí los seguros de los vehículos afectados directamente a la obra. ฀ Transportes y viáticos: Su peso en los gastos generales directos dependerá de la distancia en que se encuentre la obra respecto de la sede de la empresa constructora. Su resultado final va a permanecer relacionado en forma directa con la mayor o menor operatividad con que los responsables de la obra se organicen y administren. ฀ Tasas y derechos: Los diferentes municipios cobran tasas y derechos fiscales por la realización del hecho constructivo, por ejemplo, se cobran derechos de construcción, de conexión a redes de agua o cloacal, de conexión a red eléctrica, etc. ฀ Equipos y herramientas menores: Se incluyen en este ítem todos los equipos y herramientas que la empresa constructora no haya incluido en la confección y diseño del costo directo, ya que las mismas son empleadas en varias obras a lo largo del tiempo, prorrateándose es esos casos su costo en función de su vida útil. Pueden formar parte de este punto las denominadas herramientas de mano, de gran aplicación en escalas de obras pequeñas. También es posible cuantificar en el ítem los costos de los denominados elementos de protección personal, que hacen a la seguridad del personal de obra. ฀ Retirada de obra: Implica la sumatoria de gastos inherentes al momento en que la empresa constructora comienza a disminuir su necesidad de infraestructura de producción. Entiéndase que para retirarse de la obra se originan gastos por el desplazamiento de equipos y herramientas, el desmantelamiento del obrador, el de los tendidos de redes de alimentación provisorios (agua, electricidad), etc.

3. GASTOS GENERALES INDIRECTOS (GGI) Los gastos generales indirectos consideran todos los costos cuantificables al funcionamiento de la sede que produce la obra. Desde luego que los mismos son directamente proporcionales a la escala de la empresa y a las obras a construir -y en construcción- que la misma posee. Vale decir que los GGI se van a prorratear dentro de la cantidad de obras simultáneas que posea la empresa. A continuación, y a modo de ejemplo, vamos a enumerar los gastos generales indirectos que influyen en la formación del precio de una obra: ฀ Honorarios, sueldos y prestaciones: Personal directivo, Personal técnico, Personal administrativo, Personal en tránsito, Pasajes y viáticos, Consultores y asesores, Estudios e investigaciones, etc. ฀ Depreciación, mantenimiento y rentas: Edificios locales, Talleres, Depósitos, Instalaciones generales, Muebles y enseres, etc. ฀ Servicios: Depreciación por operación de vehículos, mantenimiento de equipos, etc. ฀ Gastos de oficina: Papelería y útiles de escritorio, correo, teléfonos, luz, gas y otros consumos, gastos de informática, etc.

4. COSTO FINANCIERO El análisis del costo financiero podrá llevarse a cabo profundizando la planificación y programación de la obra. Intervienen distintas variables tales como los tiempos de las tareas, la planificación del suministro de los materiales, la forma de pago de los mismos, el sistema de contratación con el comitente, etc. Estudiando los egresos y los ingresos de la empresa estaremos en condiciones de confeccionar las curvas representativas de los mismos, que serán indicadoras del monto a financiar por parte de la empresa constructora. Es decir, denominamos monto a financiar, a la cantidad de dinero que la empresa coloca en la ejecución de la obra, previo a la obtención de algún beneficio. En otras palabras, cuando los egresos son mayores que los ingresos. En suma, el costo financiero dependerá del valor del dinero en plaza y responderá a los intereses bancarios que se estén otorgando o los intereses que se cobran al obtenerse un determinado préstamo. El incluir el costo financiero en la conformación del precio de una obra es una decisión empresarial y dependerá su inclusión de la plaza del mercado. Dejando de lado esa toma de

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decisiones, que serán producto de análisis internos de cada empresa, veamos en que consiste dicho costo. Si la empresa trabajase con su capital de giro el costo del mismo sería el que otorga el banco ante un depósito a plazo fijo durante un determinado período. Si la empresa obtiene el dinero a través de un crédito el valor del mismo dependerá de la tasa bancaria para operaciones normales, como por ejemplo, la del descuento de documentos. El cálculo de los intereses será el incremento del capital en juego y corresponderá al costo financiero, que una vez analizado podrá amortizarse, modificando las variables anteriormente mencionadas.

5. BENEFICIO EMPRESARIO El beneficio empresario es el valor que obtiene el actor de un proceso económico, en nuestro caso, la empresa constructora que lleva a cabo la materialización de la obra. El beneficio económico resulta ser un indicador de la creación de riqueza. Si es positivo el valor de los bienes creados será superior al de los utilizados, y por lo tanto, se estará creando riqueza. Si es negativo, el valor de los productos será inferior al de los insumos, y por ende, se estará destruyendo riqueza, en este caso, se denomina pérdida. En un libre mercado, una empresa es más exitosa cuanto mayor sea el beneficio o ganancia que obtiene, que se concreta como la diferencia entre los ingresos obtenidos y el capital invertido. Vale aclarar que el beneficio empresario no conforma el honorario o ganancia de ninguno de los actores que intervienen en el hecho constructivo. El beneficio empresario debe servir como fondo de capitalización de la empresa constructora, el cual será destinado para la compra de equipos y herramientas, para la ampliación de la sede, para la reinversión en otras obras, etc.

6. IMPUESTOS El impuesto conforma un tributo caracterizado por las obligaciones -generalmente pecuniarias- en favor del acreedor tributario regido por Derecho Público. No requiere contraprestación directa por parte de la administración, y surge exclusivamente como consecuencia de la capacidad económica del contribuyente. Todo impuesto define un tipo impositivo, o valor generalmente porcentual que aplicado sobre una base imponible resulta en una liquidación, o importe específico que el contribuyente que se ajuste al supuesto del impuesto está obligado a satisfacer al órgano administrativo competente. Brindaremos, a continuación, un resumen de los principales impuestos que afectan a la industria que nos compete, el cual fuera realizado por el Dr. Contador Público

Osvaldo Balán, especialista en tributación y experto en la problemática impositiva vinculada con las actividades de la industria de la construcción, para el Consejo Profesional de Ciencias Económica de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:

El IVA y la industria de la construcción En el Impuesto al Valor Agregado están gravadas las obras realizadas sobre inmueble propio (por empresas constructoras), y los trabajos efectuados sobre inmueble ajeno. Ello implica alcanzar por el impuesto a las constructoras propiamente dichas, y también, a todos los subcontratistas que intervienen en la construcción. ฀ Trabajos sobre inmuebles ajenos: Este hecho imponible es muy amplio, ya que alcanza a cualquier tipo de trabajo (incluyendo los de mantenimiento y conservación). Asimismo no requiere ninguna condición subjetiva ni habitualidad, es decir que cualquiera sea el que realice dichos trabajos será sujeto del gravamen, con la sola condición que los mismos sean efectuados a título oneroso. Podemos ubicar en este ítem a grandes empresas que realizan obras civiles o viales, y a toda la obra pública. Sin embargo, también quedan encasillados en estas normas todos y cada uno de los subcontratistas de la industria de la construcción (pintores, plomeros, yeseros, electricistas, etc.). ฀ Obra sobre inmueble propio: Al contrario del anterior este hecho imponible es mucho más limitado, ya que requiere: a) ser propietario del terreno; b) realizar una obra sobre el mismo y c) ser empresa constructora de acuerdo a lo previsto en el Art. 4 inciso d) de la ley del gravamen. Recordemos que la simple reventa de inmuebles está fuera del ámbito de la imposición. Por otra parte cuando una empresa constructora enajena la obra realizada, que podrá ser un departamento, oficina, cochera, galpón, etc., la parte atribuible al terreno está fuera del ámbito de la imposición. Finalmente, las señas o anticipos que congelan precio hacen nacer el hecho imponible por el importe percibido, existiendo normas particulares en cuanto a esta operatoria en el caso de la construcción.

Reducción de la tasa del IVA En nuestro país, existió en su momento un tratamiento preferencial para la construcción de “viviendas económicas” (exención durante un período y reducción de la

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tasa en otro lapso). Actualmente (desde el 01/04/96) se aplica la reducción del 50% de la tasa del IVA para las obras y trabajos destinados a viviendas nuevas. La medida fue originalmente recibida con beneplácito, pero se han ido generando una serie de dudas y conflictos que han provocado que, en muchos casos, el supuesto beneficio se haya transformado en un dolor de cabeza. Uno de los inconvenientes es común a todas las actividades que están hoy alcanzadas por la tasa diferencial y se refiere a la posible generación de saldos técnicos en el impuesto, dado que el débito fiscal se calcula aplicando la tasa del 10.5%, pero pueden existir muchos créditos al 21%. Si el margen de rentabilidad no es lo suficientemente importante se generan saldos técnicos a favor del contribuyente, que sólo pueden compensarse contra futuros débitos fiscales en el mismo impuesto.

Impuesto a las ganancias Venta de inmuebles: En el caso de empresas, el impuesto a las ganancias alcanza los resultados obtenidos por la venta de inmuebles. Las personas físicas también deben pagar el impuesto a las ganancias por las utilidades provenientes de ciertas operaciones (loteos con fines de urbanización, inmuebles construidos por el régimen de propiedad horizontal, inmuebles adquiridos para cancelar créditos provenientes de la profesión), aunque no reúnan el requisito de habitualidad, bajo determinadas circunstancias. En cambio el impuesto a la transferencia de inmuebles

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Materiales: a partir de sus unidades comerciales. Mano de obra: a partir de: Categoría Valor de H/H Standard de producción. Equipos y herramientas: a partir del precio de alquiler o compra, amortización posterior, etc. Formación del precio

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(normalmente llamado ITI), solamente se aplica sobre las ventas de inmuebles -y en ciertos casos sobre cesiones de boletos de compraventa- que efectúen las personas físicas y sucesiones indivisas. La alícuota de este último gravamen es el 1.5% y se calcula sobre el valor de escrituración del respectivo inmueble. Tanto para el impuesto a las ganancias como para el ITI existen regímenes de retención, por los cuales normalmente el escribano interviniente procede a retener sobre el valor de escritura, en función a porcentajes predeterminados en las respectivas resoluciones de la AFIP. Los porcentajes de retención aplicables son los siguientes: ฀ Operaciones alcanzadas por el impuesto a las ganancias: 3%, que se toma a cuenta del gravamen que en definitiva corresponda. ฀ Operaciones alcanzadas por el Impuesto a la transferencia de inmuebles: 1.5%, que es un pago definitivo de este gravamen.

Empresas de construcción de obras Aquí se aplica el artículo 74 de la ley del impuesto a las ganancias, que establece los métodos que deben utilizar las empresas de la construcción para declarar el resultado bruto de las obras que realicen para terceros, cuando esas operaciones abarquen más de un período fiscal. Dichos métodos permiten imputar el resultado a

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Conformados por los gastos que insume la produccción de la obra en forma directa:

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medida que se va realizando la construcción correspondiente. Están comprendidos en la norma quienes realicen construcciones, reconstrucciones y reparaciones de cualquier naturaleza para terceros. Si se trata de obras que afecten a dos períodos fiscales, pero su duración total no exceda de un año, el resultado bruto podrá computarse en el ejercicio en que se termine la obra, no correspondiendo imputar importe alguno en el ejercicio de inicio de la obra. En cambio, si las obras afectan más de un período fiscal y duran más de un año, el contribuyente puede optar por alguno de los siguientes métodos: a) Asignar a cada período fiscal el beneficio bruto que resulte de aplicar sobre los importes cobrados en el período el porcentaje de ganancia bruta previsto por el contribuyente para toda la obra. b) Imputar a cada período fiscal el beneficio bruto que resulta de deducir del importe a cobrar por todos los trabajos realizados en el período, los gastos y demás elementos determinantes del costo de tales trabajos. c) Asignar a cada período fiscal el beneficio bruto contenido en lo construido, siguiendo un procedimiento similar al mencionado en el punto a). Este procedimiento se aplicará cuando la determinación del beneficio bruto conforme b), no fuera posible o resultare dificultosa.

Ingresos Brutos En materia de construcción, debemos recordar que con fecha 12/08/93, las provincias firmaron el Pacto Fiscal

Impuestos

Beneficios

Costo Financiero

Es el costo del dinero que la empresa aplica a la obra. Se efectiviza en lo que se denomina “Tasas” y dependerá de la forma de contrato, plazos de pagos y curvas de inversiones obtenidas

Federal. En esta declaración, se establecían una serie de compromisos, como por ejemplo, modificar el impuesto sobre los ingresos brutos, disponiendo la exención de determinadas actividades (entre otras, la construcción de inmuebles). Debemos señalar que esto no fue respetado por todas las provincias. La provincia de Buenos Aires por ejemplo, ha ido postergando reiteradamente un cronograma de exenciones, que incluye la actividad de la construcción. Actualmente, en dicha jurisdicción la construcción de obras completas sigue alcanzada por la tasa del 2.5% sobre los ingresos brutos devengados, y los subcontratistas a la tasa general del 3.5%. Acá vemos otro problema que se ha presentado, cual es definir el concepto de construcción. Como ejemplo podemos citar lo ocurrido en la provincia de Santa Fe, donde la Administración Provincial de Impuestos interpreta que la expresión “construcción”, está referida a edificios y estructuras de ingeniería completos. En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la ley tarifaria del año 2005 establece la tasa del cero por ciento (0%) para los ingresos provenientes exclusivamente de la construcción en jurisdicción de la Capital Federal de inmuebles destinados a viviendas unifamiliares y/o multifamiliares no superiores a la categoría “C”, determinada conforme a las especificaciones y descripciones de la ley tarifaria, cualquiera sea el responsable de la construcción. Para gozar de esta dispensa es requi-

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Son los beneficios que consisten en la Ganancia establecida por quien produce la obra (Empresa Constructora). El concepto es el de: Capital de Trabajo / Capitalización.

I.V.A. Impuesto al Valor Agregado.

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21 % del precio de venta.

Fuente: Cátedra PyOO / FADU-UBA

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sito que se hayan “registrado” los planos de obras nuevas ante el organismo técnico competente del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y efectuada la comunicación pertinente a la Dirección General de Rentas. Resulta común que los contribuyentes ejerzan sus actividades en más de una jurisdicción o provincia. En estos casos deben aplicarse los mecanismos del conocido “Convenio Multilateral”. El principal propósito del Convenio es evitar superposiciones de impuestos para los sujetos que ejerzan actividades interjurisdiccionales. En el caso de la construcción, existe un régimen especial, que es el explicitado por el Art. 6º, que establece que la base imponible debe atribuirse de la siguiente forma: ฀ 90% a la jurisdicción donde se realicen las obras. ฀ El 10% restante a la jurisdicción donde esté ubicada la administración, oficina, dirección, etc. Este sistema, que en principio se ha previsto para simplificar la liquidación del gravamen para las empresas constructoras, ha sufrido algunas complicaciones en estos últimos tiempos, en virtud de ciertas normas emitidas por la Comisión Arbitral.

Fideicomiso En los últimos años ha tomado gran incremento la utilización de la figura del “Fideicomiso” en la construcción. El mismo conforma un contrato versátil y flexible que puede ser utilizado para distintos fines, como por ejemplo, estructurar proyectos inmobiliarios y de otra naturaleza en los que intervienen múltiples actores. Una definición muy sintética de este contrato podría ser la que se ensaya a continuación: El fiduciante transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados al fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario. Digamos que puede haber varios fiduciantes (que son quienes entregan los bienes al fideicomiso.) El Fiduciario es el administrador, por lo que no podría ser también fiduciante. En cambio el fiduciante y el beneficiario pueden ser la misma persona. Algunas de las ventajas del fideicomiso son las siguientes: ฀ Los bienes fideicomitidos no pueden ser embargados en caso de quiebra del fiduciante.

฀ Tampoco integran el patrimonio del fiduciario por lo que no pueden ser embargados por sus propios acreedores. ฀ Se produce un “encapsulamiento” de dichos bienes que quedan protegidos de toda contingencia. En cambio sus posibles desventajas podrían ser: ฀ La figura es aún demasiado nueva y no existen antecedentes jurisprudenciales. ฀ Faltan definiciones importantes en materia impositiva, tanto en las normas, como en la postura de la AFIP. ฀ Existen distintos tipos de fideicomiso, como por ejemplo: ฀ Establecido por testamento (testamentario). ฀ Establecido por acto entre vivos: 1. Ordinario (de garantía, de administración, mixto). 2. Financiero. 3. Público. En materia de construcción, es muy común la utilización del fideicomiso común u ordinario. Justamente uno de los eventuales inconvenientes del fideicomiso común u ordinario es la falta de normas vinculadas al tratamiento fiscal de los mismos. Una de las pocas normas existentes dispone la forma de tributar el impuesto a las ganancias: ฀ En general, el fideicomiso ordinario es sujeto del impuesto a las ganancias y tributa a la tasa del 35% como una S.A. ฀ Excepto que el beneficiario sea el mismo fiduciante, en cuyo caso cada beneficiario declara su participación en las ganancias (como en una sociedad de hecho). Para concluir, entendemos que resulta indispensable en materia de seguridad jurídica, que el Fisco se expida en relación con diversos temas que se han planteado vinculados con el tratamiento impositivo del Fideicomiso, y que además de las opiniones del Organismo Fiscal, se emitan las normas que regulen específicamente estos aspectos.

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La responsabilidad del comitente en el reconocimiento del “precio justo” Creo muy apropiado en este punto, y para finalizar el presente Módulo, presentar el trabajo realizado por el Ing. Civil Hugo B. Yentel “Owner responsability”, que fuera publicado en el Boletín del Consejo Profesional de Ingeniería Civil Nº 353 (Pág. 17, Marzo-Abril de 1999): “En estos tiempos globalizados en que vivimos, parece apropiado que estos comentarios tengan su título en el idioma internacional de las finanzas, la comercialización y el intercambio. En la reciente reunión internacional de la FIB (Federación Internacional del Hormigón), realizada en Ámsterdam, el discurso de apertura del presidente de la entidad, Sr. Virlogeux, introdujo en la comunidad técnica internacional un novedoso concepto. En un pasaje de su mensaje, que podría llevar el título de este comentario, dijo el Sr. Virlogeux: ‘En un mundo con excesiva competencia, los comitentes mantienen un rol importante, en completa oposición con la tendencia desarrollada en las desregulaciones europeas. Los comitentes no deben poner excesiva presión en los precios y los costos, porque siempre habrá alguien -diseñador o contratista- que tomará el trabajo a cualquier precio para sobrevivir. Cuando un propietario pone demasiada presión en los costos o acepta ofertas con precios demasiado bajos, toma directa responsabilidad en los problemas que inevitablemente aparecerán. Los comitentes tienen una gran responsabilidad en la industria de la construcción; deben producir las condiciones adecuadas para el normal funcionamiento de las empresas constructoras, proyectistas y proveedores. Esto no es fácil de decir ahora, dado el carácter internacional del mercado, pero la necesidad es muy clara’. Se acababa de introducir, en un prestigioso foro internacional, el concepto de Responsabilidad del Contratante. Este concepto es de una gran simplicidad: Si un comitente contrata obras o servicios a precio vil no puede luego excusarse de toda responsabilidad en caso de siniestro. Y entiéndase que siniestro no siempre es necesariamente la ruina completa o el derrumbe de una obra. Industrias que ocasionan costos absurdos de mantenimiento, obras que requieren trabajos de reparación mucho antes del plazo usual, proyectos que al construirse dan lugar a todo tipo de controversia por indefiniciones en la documentación, servicios cuya prestación continua no puede asegurarse, son materia corriente cuando en las etapas de adjudicación, proyecto o construcción, los condicionantes económicos obligan a minimizar estudios, a disminuir a niveles peligrosos el grado de control y supervisión profesional, o a suministrar materiales de calidad no probada. Colegas argentinos: no estamos solos; en todo el mundo se ha extendido, como un subproducto no deseado de la economía de mercado, una nueva plaga profesional: los trabajos de ingeniería y construcción de baja calidad. Tendremos que acostumbrarnos, por el momento, a convivir con ella; sabemos, eso sí, que como todas las plagas ésta también terminará algún día, dejando muchas víctimas en el camino. Pero entre tanto hay algo que podemos hacer, y es poner en evidencia, en cuanta ocasión se presente, a los entes, funcionarios y/o comitentes que, empeñados en la meritocracia pasajera de los bajos costos, persisten en la actitud de adjudicar contratos considerando al precio como la variable más importante (y muchas veces la única). De esa manera, cuando luego se produzca el casi inevitable desastre, podremos recordar a la sociedad quién o quiénes fueron los verdaderos culpables”.