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AYUNTAMIENTO DE TRES CANTOS PLAN GENERAL
VOLUMEN II NORMAS URBANISTICAS GENERALES Documento Definitivo 7 de Mayo de 2003
INDICE TITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
Pág. 6
CAPITULO 1.1. OBJETO, AMBITO Y EFECTOS DEL PLAN GENERAL DE TRES CANTOS
7
CAPITULO 1.2. NORMAS DE TRAMITACION
7
1.2.1. Revisión
7
1.2.2. Modificación
7
1.2.3. Corrección Material de Error
7
1.2.4. Interpretación de concepto dudoso
8
1.2.5. Contenido documental
8
1.2.6. Normas de Interpretación
8
1.2.7. Licencias urbanísticas
9
1.2.8. Alineaciones y rasantes
11
1.2.9. Control de la ejecución de obras
11
TITULO 2. RÉGIMEN DE SUELO Y GESTION
12
CAPITULO 2.1. REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES
13
2.1.1. Definición
13
2.1.2. Obtención
13
2.1.3. Relación de Redes Públicas Supramunicipales y Generales, Ordenanza de Aplicación y Sistema de Obtención
14
CAPITULO 2.2. SUELO URBANO
16
2.2.1. Definición
16
2.2.2. Derechos y deberes de los propietarios de Suelo Urbano
16
2.2.3. Plazos de ejecución del planeamiento
16
2.2.4. Obras y cargas de urbanización
16
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1
2.2.5. Regulación del Suelo Urbano
16
CAPITULO 2.3. SUELO URBANIZABLE
17
2.3.1. Definición y delimitación
17
2.3.2. Facultades y limitaciones de los propietarios de Suelo Urbanizable
17
2.3.3. Desarrollo de Planes Parciales
17
2.3.4. Vivienda de Protección Pública
18
2.3.5. Condiciones específicas de desarrollo
18
CAPITULO 2.4. SUELO NO URBANIZABLE
19
2.4.1. Definición
19
2.4.2. Regulación
19
2.4.3. Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección
19
TITULO 3. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION Y LOS USOS
20
CAPITULO 3.1. DEFINICIONES
21
3.1.1. Parcela
21
3.1.2. Solar
21
3.1.3. Parcela mínima
21
3.1.4. Linderos
21
3.1.5. Alineaciones
22
3.1.6. Rasantes
22
3.1.7. Plano de fachada, o plano principal de fachada
40
3.1.8. Medianera
40
3.1.9. Línea de edificación
40
3.1.10. Retranqueo
41
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2
3.1.11.
Separación entre edificaciones
41
3.1.12.
Edificación aislada
41
3.1.13.
Edificación no aislada
41
3.1.14.
Fondo edificable
42
3.1.15.
Superficie ocupable
42
3.1.16.
Superficie ocupada
42
3.1.17.
Ocupación máxima de parcela
43
3.1.18.
Espacio libre
43
3.1.19.
Edificabilidad
43
3.1.20.
Áreas de Reparto
43
3.1.21.
Aprovechamiento Unitario de Reparto
43
3.1.22.
Cesión de edificabilidad
44
3.1.23.
Superficie total edificada, o techo edificado
44
3.1.24.
Superficie edificada existente
46
3.1.25.
Superficie útil
46
3.1.26.
Altura de la edificación
47
3.1.27.
Altura de piso y altura libre
48
3.1.28.
Habitación exterior
49
3.1.29.
Habitación vividera
49
3.1.30.
Edificio bioclimático
49
3.1.31.
Apartamento
49
CAPITULO 3.2. CONDICIONES GENERALES DE VOLUMEN, HIGIENICAS Y DE CALIDAD
50
3.2.1. Alcance y contenido
50
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3
3.2.2. Organización de las cubiertas y aprovechamiento bajo las mismas
50
3.2.3. Regulación de las plantas de una edificación
51
3.2.4. Regulación de los entrantes y salientes en fachada
54
3.2.5. Condiciones de los patios
56
3.2.6. Condiciones y dotaciones en locales y edificios
57
3.2.7. Condiciones de seguridad y accesibilidad
61
CAPITULO 3.3. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS
64
3.3.1. Regulación de los usos en distintas clases de suelo
64
3.3.2. Desarrollo de la regulación de usos
64
3.3.3. Clases de usos
64
3.3.4. Uso público, colectivo y privado
66
3.3.5. Simultaneidad de usos
66
3.3.6. Legislación sectorial
66
CAPITULO 3.4. CONDICIONES GENERALES ESTETICAS
67
3.4.1. Fachadas
67
3.4.2. Medianerías
67
3.4.3. Cerramientos
67
3.4.4. Tratamiento de los espacios libres
69
TITULO 4. AFECCIONES TERRITORIALES
71
CAPITULO 1. PROTECCIÓN ARQUEÓLOGICA
72
CAPITULO 2. ELEMENTOS CATALOGADOS POR SU INTERÉS HISTÓRICO
81
CAPITULO 3. CAUCES DE AGUA E INFRAESTRUCTURAS HIDRÁULICAS
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CAPITULO 4. CORREDORES ELÉCTRICOS
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4
CAPITULO 5. SERVIDUMBRES AERONÁUTICAS
96
CAPITULO 6. AFECCIONES RED DE CARRETERAS DE LA COMUNIDAD DE MADRID
100
CAPITULO 7. AFECCIONES DE LA RED FERROVIARIA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
108
TITULO 5. DISPOSICION TRANSITORIA SOBRE EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
116
CAPITULO 5.1.
DEFINICION Y GRADOS DE FUERA DE ORDENACION
117
CAPITULO 5.2.
NORMA TRANSITORIA PARA EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
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TITULO 1. DISPOSICIONES GENERALES
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CAPITULO 1.1. OBJETO, AMBITO Y EFECTOS DEL PLAN GENERAL DE TRES CANTOS. 1.1.1. Objeto y ámbito. El Plan General de Tres Cantos tiene por objeto la ordenación urbanística de la totalidad del Término Municipal en los términos previstos por la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y demás Legislación Urbanística aplicable. CAPITULO 1.2. NORMAS DE TRAMITACION 1.2.1. Revisión 1. Se entenderá por revisión la adopción de nuevos criterios que exijan la reconsideración global y supongan, en consecuencia, la formulación completa del Plan General; las alteraciones que afecten a la coherencia conjunta de la ordenación y alteraciones de los elementos de la ordenación estructurante que supongan modificación del modelo territorial adoptado; y en todo caso, las que varíen la clasificación del suelo o disminuyan las superficies reservadas en exclusiva a espacios libres públicos. 2. El Plan General tiene vigencia indefinida, sin perjuicio de su revisión de acuerdo con lo previsto en los párrafos siguientes. a) En caso de aprobación de una figura de Ordenación del Territorio de ámbito supramunicipal que afecte al ámbito del Plan General, contradiciendo sus determinaciones de forma sustancial para el desarrollo urbano. b) Por alteración sustancial de las previsiones del Plan General sobre crecimiento urbanístico del municipio, y en concreto por la superación de 55.000 habitantes de hecho. 3. La revisión del Plan General podrá realizarse en una o en varias fases referidas a partes del término municipal, cuya ordenación sea susceptible de gestión, aplicación y ejecución autónomas, debiendo en este caso justificar el procedimiento escogido, determinar las fases y describir el proceso a desarrollar para culminar la revisión. 1.2.2. Modificación 1.
Se entiende por modificación del Plan General toda alteración de su contenido no subsumible en el apartado anterior.
1.2.3. Corrección Material de Error 1.
Cuando la base cartográfica de las Series 3.1. ó 3.2. de planos que sirven de base al grafismo de la ordenación del suelo urbano no coincida con la situación real de edificaciones o viario existente, su corrección y la del grafismo de ordenación basada en la misma, será considerado Corrección de Error Material, y podrá subsanarse por aprobación del Pleno Municipal. Una vez aprobada, la corrección se incorporará al documento de
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Plan General como anotación complementaria de la determinación que se interpreta. 2.
El mismo precepto se aplicará cuando se detecten contradicciones en el texto o en los planos. La contradicción se resolverá de acuerdo con el procedimiento que sigue.
1.2.4. Interpretación de concepto dudoso El Pleno Municipal podrá aprobar la interpretación que considere más adecuada a determinaciones del Plan General que sean ambiguas o para las que pudieran existir dos o más acepciones diferentes. La interpretación oficial requerirá un Informe Técnico del Servicio de Urbanismo municipal señalando la ambigüedad o doble acepción posible existente, y la propuesta de interpretación. Una vez aprobada por el Pleno Municipal, la interpretación se incorporará al documento de Plan General como anotación complementaria de la determinación que se interpreta. 1.2.5. Contenido Documental El Plan General consta de los siguientes documentos: I.-
Memoria y Estudio de viabilidad, con sus Anexos correspondientes de Áreas Homogéneas, Áreas Inundables, e Informe de Participación Pública.
II.-
Normas Urbanísticas Generales.
III.-
Normas Urbanísticas Pormenorizadas, y Catálogo de bienes y espacios protegidos.
IV.-
Planos de Ordenación, conteniendo: Serie 1. Clasificación del Suelo del Término Municipal Serie 2.1. Redes Generales y Supramunicipales del Término Municipal Serie 2.2. Redes Generales del Núcleo Urbano Serie 3. Áreas Homogéneas Series 3.1. y 3.2. Ordenación del Suelo Urbano Serie 4. Suelo Urbanizable Series 5.1, 5.2, 5.3. Infraestructuras básicas En particular, la referencia a “planos de la Serie 3” se entenderá inclusive a las series 3.1. y 3.2.
V.-
Informe de Análisis Ambiental, como Anexo de la Memoria
1.2.6. Normas de Interpretación En caso de discrepancia entre los distintos documentos que constituyen el Plan General, se establece el siguiente orden de prioridad en cuanto a su valor normativo:
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1.- Planos de Ordenación. No obstante, sobre éstos prevalecerán las determinaciones escritas de las Fichas de Unidades de Ejecución y de las Zonas de Ordenación. 2.- Normas Urbanísticas Pormenorizadas. 3.- Normas Urbanísticas Generales. 4.- Memoria y su Anexo de Estudio de Viabilidad 5. Informe de Análisis Ambiental y resto de Anexos de la Memoria Si se dieran contradicciones gráficas entre planos de diferente escala, se estará a lo que indiquen los de mayor escala (menor divisor). Si fuesen contradicciones entre mediciones sobre plano y sobre la realidad, prevalecerán estas últimas. Y si se diesen entre determinaciones de superficies fijas y de coeficientes o porcentajes prevalecerán estos últimos en su aplicación a la realidad concreta. En cuanto a la situación y delimitación del dominio público de las vías pecuarias, prevalecerá lo recogido en el plano de ordenación escala 1:15.000 titulado “REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES DEL SUELO NO URBANIZABLE (E INSTALACIONES VINCULADAS EN SUELO URBANO)” del Plan General. Si este plano contuviera discrepancias respecto a las clasificaciones y deslindes legalmente aprobados de las vías pecuarias prevalecerán estos últimos. 1.2.7. Licencias urbanísticas Estarán sujetos a licencia urbanística todos los actos señalados en el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid: a) Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación. b) Las obras de edificación, así como las de construcción e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta. c) Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquier que sea su alcance, finalidad y destino. d) Las obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional. e) La demolición de las construcciones y los edificios, salvo en los casos declarados de ruina física inminente. f) La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general. g) El cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones. h) Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase de suelo. i) La extracción de áridos y la explotación de canteras. Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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j) La acumulación de vertidos y el depósito de materiales ajenos a las características propias del paisaje natural que contribuyan al deterioro o degradación del mismo. k) El cerramiento de fincas, muros y vallados. l) La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación. m) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes. n) La instalación de invernaderos o instalaciones similares. ñ) La tala de masas arbóreas, de vegetación arbustiva o de árboles aislados que, por sus características, puedan afectar al paisaje o estén protegidos por la legislación sectorial correspondiente. o) La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública. p) Las instalaciones que afecten al subsuelo. q) La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier clase. r) La construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio. s) Los actos de construcción, edificación e intervención consistente en ampliación, mejora, reforma, modificación o rehabilitación de las instalaciones existentes, en las estaciones destinadas al transporte terrestre, salvo lo dispuesto por la legislación estatal. El Ayuntamiento dispondrá de una Ordenanza Municipal de tramitación de Licencias Urbanísticas. Sin perjuicio de esto es necesario que en la Tramitación de Licencias de Obra y de Actividad, se dará cumplimiento a la Ley 6/2001, de 8 de mayo, de modificación del Real Decreto Legislativo 1302/1986, de evaluación de impacto ambiental, a la Ley 2/2002, de 19 de Junio, de Evaluación de Impacto Ambiental de la Comunidad de Madrid y con carácter supletorio el Decreto 2414/1961, de 30 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubre, nocivas y peligrosas a efectos de licencias. En la solicitud de autorización de licencia se estará a lo dispuesto en la normativa vigente en materia de gestión de residuos de demolición y construcción, haciendo mención tanto al Plan Nacional de Residuos 2001-2006, aprobado según Resolución de 14 de junio de 2001, de la Secretaria General de Medio Ambiente, por la que se dispone la publicación del Acuerdo del Consejo de Ministros, de 1 de junio de 2001, por el que se aprueba dicho Plan Nacional, así como el Plan de Gestión Integrada de los Residuos de Construcción y Demolición de la Comunidad de Madrid 2002-2011, aprobado según Acuerdo de 21 de Febrero de 2002, del Consejo de Gobierno. Cuando proceda se condicionarán las licencias de Obras a la realización de un estudio de la calidad del suelo y, en su caso, a la limpieza y recuperación del suelo contaminado, según condiciones del Decreto 326/1999, de 18 de noviembre, por el que se regula el régimen jurídico de los suelos contaminados de la Comunidad de Madrid en caso de cambio de uso industrial.
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1.2.8. Alineaciones y rasantes El Plan General establece las alineaciones oficiales del Dominio Público (viario y espacios libres públicos) en la totalidad de Suelo Urbano. Todas las licencias de actos que puedan afectar a las alineaciones oficiales del Dominio Público tendrán su plena ejecutoriedad y validez condicionadas a la realización previa por parte de los Servicios Técnicos Municipales de la tira de cuerdas de las alineaciones oficiales afectadas. 1.2.9. Control de la ejecución de obras La comprobación municipal se ceñirá al cumplimiento de la normativa de aplicación y del proyecto y demás condiciones de la licencia en lo referente a forma, ubicación, superficie y volumen de la edificación, y continuidad de las obras. En ningún caso la comprobación municipal alcanzará a los aspectos técnicos relativos a la seguridad y calidad de la obra.
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TITULO 2. REGIMEN DE SUELO Y GESTION
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CAPITULO 2.1: REDES PÚBLICAS GENERALES Y SUPRAMUNICIPALES 2.1.1. Definición. A efectos de nomenclatura, este Plan General denomina como Red Pública Supramunicial o General al conjunto de elementos de red pública de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos de nivel supramunicipal (función, uso, servicio y/o gestión predominantemente de carácter supramunicipal) o de nivel general (cuya función se limita al uso y servicio de los residentes en el municipio, pero sin ser claramente adscribibles a algún área homogénea, ámbito de actuación, sector, etc.). En los Planos de Redes Generales (Serie 2) y de Ordenación (Series 3.1. y 3.2.) aparecen grafiadas las Redes Generales y Redes Supramunicipales definidas por el Plan General. 2.1.2. Obtención. 1.-
Los terrenos afectados por el Plan General a redes públicas deberán adscribirse al dominio público, estarán afectados al uso o servicio que determina el Plan General y deberán transmitirse al Ayuntamiento, con la salvedad siguiente: Las dotaciones públicas de red general fijadas por el Plan General que tuvieran en la actualidad un uso coincidente con el propuesto, o cuya gestión del uso o servicio a establecer dependan directamente de la Administración Pública no municipal, titular de aquellos terrenos, podrán mantenerse de dominio de la Administración Pública actualmente titular, no siendo obligatoria su transmisión al municipio, salvo en los supuestos expresamente contemplados en la presente normativa.
2.-
Los terrenos afectados por dotaciones públicas de red general que en la actualidad son de titularidad privada deberán transmitirse en todo caso al Ayuntamiento de acuerdo con la legislación urbanística aplicable, siendo la afectación por el Plan General declaración suficiente de su utilidad pública y social.
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2.1.3. Relación de Redes Públicas Supramunicipales y Generales, Ordenanza de Aplicación, y Sistema de Obtención Nº Y PLANO* IDENTIFICACIÓN DE LA RED PÚBLICA SUPRAMUNICIPAL O ORD GENERAL, Y ACTUACIONES PROYECTADAS **
SISTEMA DE OBTENCIÓN DEL SUELO
RG.1.1. Hoja 9
Estación existe Aparcamiento por construir Existente/Expropiación
RS.1
RED SUPRAMUNICICPAL DE EQUIPAMIENTOS
ST/SP/ DC ESTACIÓN FERROCARRIL en Centro Ciudad y Aparcamiento SP en altura para 1.800 plazas
Expropiación
RS.2 -RG.2 Serie 4 y Serie 2 Plano 2.2 RG.3 Hoja 2 RG.4 Hoja 7 RG.5 hojas 5, 6, 9, 10 RG.6 Hojas 13, 16 RG.7 Hojas 12, 9, 15
RED SUPRAMUNICIPAL DE COMUNICACIONES (M-607, TAV) Nuevos pasos a desnivel sobre la vía de ferrocarril
RG.8 Serie 2.1
CEMENTERIO. Puede localizarse en el RG.7, Parque Urbano Abierto, y en zona no urbanizable de zona de Quemados. Ambos requieren acceso nuevo sobre camino existente. Necesaria Declaración de Impacto Ambiental. EMISARIO EDAR
DC
Existente (Parque Oeste); Expropiación o Convenio (Quemados)
SP
Existente
Parque deportivo del Este. Admite la implantación de actividades deportivas mediante procedimiento público, tal como concurso de ejecución y explotación. ÁREAS DEPORTIVAS EN EL PARQUE CENTRAL. Requiere redacción de Plan Especial, según condiciones de la Ficha de la ZO correspondiente. VÍAS PECUARIAS. El ámbito urbano limítrofe con la tapia del Soto de Viñuelas requiere redacción de Plan Especial, según condiciones de la Ficha ZO correspondiente. EDAR del Bodonal (suelo urbanizable, para los nuevos desarrollos): Reserva indicativa en previsión de limitaciones en la EDAR actual. SUBESTACIÓN ELÉCTRICA
DC.d DC.d
Concurso de explotación en suelo ya existente. Existente
VP
Existente
SP
Expropiación / Convenio
SP
Existente
RG.9 Hojas 2,3 RG.10 Hojas 2, 3, 6, 7, 13, 14 RG.11 hojas 6, 9, 10 RG, RS Hojas 4,8 y serie 1 RG.13 --
EDAR de Valdecarrizo y naves municipales (suelo urbano) Es necesaria nueva línea y mejorar el tratamiento Estación de Tratamiento de Agua del CYII
Viario
Expropiación / Convenio para obtención del suelo.
SP
Existente / en estudio
SP
Existente
Parque Central. Requiere redacción de Plan Especial, sujeto a las LUP.2 condiciones de la Ficha de la ZO correspondiente PARQUE SUR (Los Alcornoques). Requiere acondicionamiento LUP.2 como parque de vegetación autóctona y senderos para mayor uso ciudadano. PARQUE OESTE: Parque Urbano Abierto (admite dotaciones LUP. públicas, incluso cementerio), Parque Urbano Forestal, Parque PU1, PU2, Urbano de la Paloma
Existente Existente Existente
PU3
RG.14 Hoja 2 * RG: Nº de referencia en Serie 2, plano 2.2. Si no se indica otra cosa, la “hoja” se refiere a la Serie 3. ** Los planos 2.1. y 2.2. señalan el carácter supramunicipal o general de la red Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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Nº Y IDENTIFICACIÓN DE LA RED PÚBLICA ORDE SISTEMA DE PLANO* SUPRAMUNICIPAL O GENERAL, Y ACTUACIONES NANZA OBTENCIÓN PROYECTADAS ** DEL SUELO RG.15 BOMBEROS Y CRUZ ROJA SP Existente Hojas 1,5 RG.16 CENTRO DE SALUD DC.s Existente Hoja 5 RG.17 INSTITUTO PÚBLICO Antonio López DC.e Existente Hoja 10 RG.18 POLIDEPORTIVO Laura Otero DC.d Existente Hoja 10 RG 21 19 EDIFICIO DEL AYUNTAMIENTO DC.a Existente Hoja 9 RG.20 CASA DE LA CULTURA DC.c Existente Hoja 9 RG.21 INSTITUTO PÚBLICO Jorge Manrique DC.e Existente Hoja 13 RG.22.1 INSTITUTO PÚBLICO José Luis San Pedro DC.e Existente Hoja 6 RG 22.2 PISCINA POLIDEPORTIVO Foresta DC.d Existente Hoja 6 RG.23 CANAL ISABEL II. Conducción de abducción de agua SP Existente Hojas 12, 15 RG.24 COMANDANCIA DE LA GUARDIA CIVIL DC Parcela Hoja 1 Existente RG.25 RED VIARIA DE RED PÚBLICA GENERAL DE LA CIUDAD -Existente -SUELO URBANIZABLE *** RG.30 RED VIARIA GENERAL DEL SUELO URBANIZABLE -Expropiación/ Serie 4 Convenio RG.31 CENTRO CÍVICO Y DE OCIO DC Expropiación/ Serie 4 Convenio RG.32 PARQUE NORTE LUP Expropiación/ Serie 4 Convenio RG.33 NUEVA ESTACIÓN DE CERCANÍAS. Capacidad de SP Expropiación/ Serie 4 aparcamiento para 4.000 plazas, y estación de autobús. Convenio RG.34 DOTACIONES COMUNITARIAS DE RED GENERAL EN DC Expropiación/ Serie 4 SUELO URBANIZABLE Convenio RG.35 RED LOCAL VINCULADA DE SUELO LIBRE DE USO LUP Expropiación/ Serie 4 PÚBLICO, CON AFECCIÓN DE CAUCES DE AGUA EN Convenio SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO RG.36 RED SUPRAMUNICIPAL DE VIVIENDA PÚBLICA O DE Residen Expropiación/ Serie 4 INTEGRACIÓN SOCIAL cial Convenio Colectiva * RG: Nº de referencia en Serie 2, plano 2.2. Si no se indica otra cosa, la “hoja” se refiere a la Serie 3. ** Los planos 2.1. y 2.2. señalan el carácter supramunicipal o general de la red *** Se incluyen también los suelos de Red Local que tienen localización indicativa en los planos
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CAPITULO 2.2. SUELO URBANO 2.2.1. Definición. Se consideran como Suelo Urbano aquellas áreas que cumpliendo las condiciones establecidas en el Artículo 14 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid son clasificadas como tal Suelo Urbano por el Plan General. En los planos de Ordenación Urbana se delimitan gráficamente los terrenos clasificados como Suelo Urbano. Igualmente será considerado Suelo Urbano aquel que se vaya clasificando como tal en desarrollo del Suelo Urbanizable Sectorizado previsto en el Plan General. 2.2.2. Derechos y deberes de los propietarios de Suelo Urbano. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbano consolidado y no consolidado están sujetos a los derechos y deberes señalados en los artículos 17 y 18, respectivamente, de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. 2.2.3. Plazos de ejecución del planeamiento Los plazos para urbanizar y edificar en suelo urbano se señalan en el Apartado 1.2.2. del Volumen III. 2.2.4. Obras y cargas de urbanización La responsabilidad y condiciones de la ejecución de obras y de cargas de la urbanización es la señalada en el artículo 97 de Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. 2.2.5. Regulación del Suelo Urbano. La regulación de las condiciones de planeamiento, urbanización y edificación del Suelo Urbano está recogida en el Título I del Volumen III Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General y en los Planos de Ordenación Urbana.
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CAPITULO 2.3. SUELO URBANIZABLE 2.3.1. Definición y delimitación Tienen la condición de suelo urbanizable los terrenos que el Plan General adscribe a esta clase de suelo por no proceder serlo a la clase de suelo urbano, ni a la clase de suelo no urbanizable de protección. En función de las condiciones urbanísticas de los terrenos, la optimización de las infraestructuras y otras redes generales existentes y previstas, y de los criterios municipales de desarrollo urbano, el Plan General ordena el suelo urbanizable en el Plano de Serie 4 (Escala 1:5.000). 2.3.2. Facultades y limitaciones de los propietarios de Suelo Urbanizable. 1. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable están sujetos a los derechos y deberes señalados en los artículos 21 y 22 de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. 2. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable están obligados a ejecutar y costear la urbanización en los términos previstos por el Capítulo 1, del Título II, Regulación del Suelo Urbanizable, del Volumen III de este Plan General. 2.3.3. Desarrollo de Planes Parciales 1. Las determinaciones del planeamiento del Sector del Suelo Urbanizable sectorizado, contenidas en el Plan General, deberán ser desarrolladas mediante la figura de Plan Parcial si el propio Plan General no contuviese la ordenación pormenorizada suficiente. 2. El Plan Parcial que se tramite para dar cumplimiento a las previsiones contenidas en los números anteriores deberá referirse al sector de Suelo Urbanizable e incluirá los elementos de Redes Generales y Supramunicipales de la ciudad cuando sea necesario reforzar, mejorar o ampliar tales redes para compensar el impacto y la sobrecarga que suponga la puesta en uso del ámbito de actuación. 3. El Plan Parcial podrá delimitar las Unidades de Ejecución convenientes para su desarrollo. En desarrollo de los Planes Parciales podrán formularse Estudios de Detalle cuando fuere preciso para completar, o en su caso, adaptar determinaciones establecidas en los mismos. 4. Las facultades de edificación contempladas en el Sector de suelo urbanizable no podrán ser ejercitadas hasta tanto no sea aprobado el Plan Parcial correspondiente al sector, y se ejecuten las obras de urbanización básicas previstas en el mismo, o simultáneamente si se presta garantía de ejecución de las obras de urbanización básica del sector por el 100% de su presupuesto en el proyecto de urbanización (art. 19.3.c) Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, por referencia del art. 23), y se formalicen las cesiones obligatorias del Planeamiento. Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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2.3.4. Vivienda de Protección Pública El porcentaje de vivienda en régimen de protección pública en el área de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de cada sector de suelo urbanizable no sectorizado, deberá cumplir con el Art. 38.2 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. 2.3.5. Condiciones específicas de desarrollo Las condiciones de desarrollo del Suelo Urbanizable vienen especificadas en el Título II, Regulación del Suelo Urbanizable, del Volumen III de este Plan General.
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CAPITULO 2.4. SUELO NO URBANIZABLE 2.4.1. Definición 1.
Constituyen el Suelo No Urbanizable los terrenos delimitados por el Plan General como áreas con condiciones objetivas que aconsejan su protección de acuerdo con lo establecido en el artículo 16 Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y por tanto en las que no se permiten los procesos de urbanización de carácter urbano.
2.
En concreto, este Plan señala como finalidad de la regulación del Suelo No Urbanizable Protegido: a) b) c) d)
Respetar los regímenes especiales de protección incompatibles con su transformación, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, o de riesgos naturales. Respetar los terrenos así clasificados por el planeamiento o la legislación supramunicipal. Respetar las limitaciones o servidumbres derivadas de la protección del dominio público y redes generales y supramunicipales de infraestructuras. Preservar la explotación agropecuaria, especialmente en los suelos susceptibles de rendimientos agropecuarios de interés para el desarrollo sostenible del municipio y su territorio. En este caso no podrá entenderse de aplicación el número 3 del artículo 16 Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid por ser regenerables en cualquier caso los pastos que dan lugar a la protección.
2.4.2. Regulación La identificación y regulación de las condiciones de uso y de actuaciones admitidas en Suelo No Urbanizable en relación con las características de cada zona y necesidades de protección, se realiza en el Título III, Suelo No Urbanizable, del Volumen III-Normas Urbanísticas Pormenorizadas del Plan General, y en el Plano nº 1 "Clasificación del Suelo del Término Municipal", a escala 1:15.000. 2.4.3. Derechos y deberes de la propiedad en suelo no urbanizable de protección Los derechos de propiedad son los señalados en el artículo 28 de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
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TITULO 3. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACION Y LOS USOS
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CAPITULO 3.1. DEFINICIONES A efectos de la aplicación de las Ordenanzas, Condiciones y normas de Edificación, cuantas veces se empleen los términos que a continuación se indican, tendrán el significado que taxativamente se expresa en los artículos siguientes. A. DEFINICIONES SOBRE PARCELAS 3.1.1. Parcela Es toda porción de suelo que constituye una unidad física y predial. En función del destino urbanístico de los terrenos una parcela podrá ser rústica o urbana. 3.1.2. Solar Son aquellas parcelas de suelo clasificado como urbano en el Plan General por cumplir las condiciones del artículo 14.1.a) de la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid: ser aptas para la edificación o construcción y estar completamente urbanizadas, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente y contar, como mínimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público conectados a las correspondientes redes públicas. Tendrán, además, señaladas alineaciones y rasantes. En tales casos, constituirán parte del suelo urbano consolidado. 3.1.3. Parcela mínima Es la establecida en las Normas Urbanísticas Pormenorizadas, en los Planes Parciales o en los Planes Especiales que desarrollen el Plan General, con base en las características de ordenación y tipologías edificatorias previstas para cada zona, por considerar que las unidades que no reúnan las condiciones de forma o superficie marcadas como mínimas, conducirían a soluciones urbanísticas inadecuadas. Para poder edificar será obligatorio cumplir estos mínimos de superficie. Se exceptúan aquellas parcelas de menor tamaño en Suelo Urbano, existentes con anterioridad a la fecha de aprobación de este Plan. Las parcelas mínimas serán indivisibles, cualidad que obligatoriamente deberá reflejarse en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. 3.1.4. Linderos Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela o terreno y separan unas propiedades de otras. Según su localización relativa respecto a la vía pública que sirve de acceso a la parcela, se clasifican en: -
lindero frontal: aquel que delimita el frente de la parcela hacia la(s) vía(s) pública(s). No obstante, cuando estas vías hayan sido clasificadas como Red Pública General
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-
por el Plan y no proporcionen acceso a las parcelas en el momento de aprobación de este último, los linderos correspondientes no se considerarán frontales, sino laterales o posteriores, según el caso. lindero posterior, testero o trasero: linde o lindes opuestas al lindero frontal, en su caso. linderos laterales: los restantes límites que separan la propiedad respecto de los predios colindantes.
3.1.5. Alineaciones 3.1.5.1. Alineaciones oficiales Son las líneas que se fijan como tales en los planos de Ordenación incluidos en este Plan o en los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios de Detalle que se redacten, y que separan: a)
b)
Los suelos destinados a viales y espacios libres de uso público de los adscritos a otros usos, con independencia de la titularidad pública o privada de los mismos. Se denomina alineación exterior. No obstante, lo anterior no tendrán carácter de alineación exterior los linderos de separación de las parcelas edificables con las Redes Públicas Generales definidas en este Plan. Las superficies edificables de las libres, dentro de una misma parcela. Se denomina alineación interior.
3.1.5.2. Alineaciones actuales Son las realmente existentes que señalan los límites entre las propiedades y los viales o espacios libres públicos. 3.1.6. Rasantes Se entiende por rasante la línea que determina la inclinación, respecto del plano horizontal, de un terreno o vía. 3.1.6.1. Rasantes oficiales Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles, que sirven de referencia a efectos de medición de la altura de la edificación, y definidas en los documentos oficiales vigentes. 3.1.6.2. Rasante actual Es el perfil longitudinal del viario existente. Las rasantes actuales, si el Plan no señalara otras y en tanto no se redacten figuras de planeamiento que las modifiquen, tendrán el carácter de rasante oficial. 3.1.6.3. Rasante natural del terreno. Es la correspondiente al perfil natural del terreno.
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3.1.6.4. Esquemas Secciones Transversales tipo de las vías principales sobre Suelo Urbanizable. Se distinguen tres tipos de vías estructurantes urbanas, vertebradoras de los nuevos desarrollos, y que responderán al siguiente orden jerárquico, donde la distribución interior es indicativa y será definida por el planeamiento de desarrollo. •
I. VÍAS ARTERIALES
Vías que gestionan y articulan los tráficos globales en todo el SUble. Se distinguen 5 subtipos:
A1. Arterial Principal. Articuladora de los flujos de tráfico tanto pesados y ligeros atraídos por las instalaciones ubicadas en el Centro Cívico. ESQUEMA: A1. ARTERIAL PRINCIPAL. Vía de Servicio Acera
4,5 m
Aparca miento
Carril
2.25 3.25 m m 10 m
Vía Principal Mediana
Carril
Carril
Bulevar Central
1m
3.25 m
3.25 m
10 m 25 m
Vía de Servicio Carril
Carril
3.25 m 3.25 m
Mediana
Carril
Aparca miento
Acera
1m
3.25 m
2.25 m 10 m
4.5 m
45 m
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A2. Arterial Transición. Viario articulador de transición entre el bulevar principal que es la A1 y el viario Arterial Primario, que es el resto del "anillo" articulador. ESQUEMA: A2. ARTERIAL TRANSICIÓN. Vía Principal Acera
Aparca miento
Carril
Carril
Bulevar Central
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
5m
4.5 m
3.25 m
3.25 m
6m
3.25 m
3.25 m
4.5 m
5m
38 m
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A2.1. Arterial Transición + Carril Bici. Idem anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto. ESQUEMA: A2.1. ARTERIAL TRANSICIÓN+ CARRIL BICI. Vía Principal Acera
Aparc.
Carril
Carril
5m
4.5 m
3.25 m
3.25 m
Bulevar Central Carril Bici 2m
2m
2m
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
3.25 m
3.25 m
4.5 m
5m
35 m
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A3. Arterial Primaria. Articuladora de los tráficos pesados y ligeros, que en el nuevo desarrollo son tanto los generados endógenamente desde los ámbitos sobre los que se van a ubicar los usos productivos, comerciales y residenciales, como los atraídos exógenamente. ESQUEMA: A3. ARTERIAL PRIMARIA. Vía Principal Acera
Aparca miento
Carril
Carril
Mediana Central
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
5m
2.5 m
3.25 m
3.25 m
2m
3.25 m
3.25 m
2.5 m
5m
30 m
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A3.1. Arterial Primaria + Carril Bici. Similar a la anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable. ESQUEMA: A3. 1. ARTERIAL PRIMARIA + Carril Bici. Vía Principal Acera Carril Bici 2m
2.25 m
Acera Aparca Carril Carril Mediana Carril Carril Aparca miento Central miento 1m
2.25 m
3.25 m 3.25 m
2m
3.25 m 3.25 m
2.25 m
Acera
5.25 m
30 m
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•
II. VÍAS COLECTORAS Vías jerárquicamente inferiores a las anteriores que articulan los tráficos de las zonas diseñadas. Se distinguen 5 subtipos con diversas secciones tipológicas: C1. Colectoras Transición. Son aquellas que conectan las vías arteriales con los sistemas viarios colectores en alguno de sus puntos.
ESQUEMA: C1. COLECTORA DE TRANSICIÓN. Vía Principal Acera
Aparca miento
3.75 m 2.25 m
Carril
Carril
Mediana Central
Carril
Carril
3m
3m
1m
3m
3m
Aparca miento
Acera
2.25 m 3.75 m
25 m
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C1.1. Colectoras Transición+ Carril Bici. Son aquellas que conectan las vías arteriales con los sistemas viarios colectores en alguno de sus puntos pero con la diferencia de que incorporan el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable. ESQUEMA: C1. 1. ARTERIAL PRIMARIA + Carril Bici. Vía Principal Acera
Carril Bici
Aparca miento
Carril
Carril
Mediana Central
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
1.5 m
2.25 m
2.25 m
3m
3m
1m
3m
3m
2.25 m
3.75 m
25 m
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C2 Colectoras Primarias. Representa el 2º anillo perimetral articulador del nuevo desarrollo. A medio largo plazo se puede asegurar su "ascenso" dentro de la jerarquía viaria del desarrollo, al transformarse en nuevas vías articuladoras de los futuros desarrollos. ESQUEMA: C2. COLECTORA PRIMARIAS. Vía Principal Acera
Aparca miento
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
4.5 m
2.25 m
3.25 m
3.25 m
2.25 m
4.5 m
20 m
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C2.1. Colectoras Primarias + Carril Bici. Similar al anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable. ESQUEMA: C2. 1. ARTERIAL PRIMARIA + Carril Bici. Vía Principal Acera
Carril Bici
Aparca miento
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
2.5 m
2m
2.25 m
3.25 m
3.25 m
2.25 m
4.5 m
20 m
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C3. Colectoras Estación. Recogen los tráficos interiores asociados a la futura Estación Norte de Cercanías. ESQUEMA: C3. COLECTORA ESTACIÓN. Vía Principal Acera
Carril
Carril
Acera
3.25 m
3.25 m
3.25 m
3.25 m
13 m •
III.NUDO Y RAMALES Elementos que componen el nudo que conecta el desarrollo con la autovía M-607. Este nudo complejo se apoya en una de las vías interiores del desarrollo para garantizar su correcto funcionamiento y permitir la totalidad de los giros. Se identifican las siguientes tipologías:
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D1. Colectora del Nudo. Vías que conectan las 4 glorietas que articulan los giros en cualquier sentido de la M-607. ESQUEMA: D1. COLECTORA DEL NUDO. Calzada Principal Arcén
Carril
Carril
Carril
Carril
Arcén
1.5 m
3.75 m
3.75 m
3.75 m
3.75 m
1.5 m
18 m
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D1.1. Colectora del Nudo + Carril Bici. Similar al anterior pero con la diferencia de que incorpora el trazado del carril bici propuesto tanto para suelo urbano como urbanizable. ESQUEMA: D1. 1. COLECTORA + Carril Bici Calzada Principal Acera
1,25 m
Carril Bici
Aparca miento
1.75 m 2.25 m
Carril
Carril
Aparca miento
Acera
3m
3m
2.25 m
2.5 m
16 m
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D2. Ramal. Tramo de conexión de la Autovía M-607 con el nudo de conexión en suelo urbanizable ESQUEMA: D2. COLECTORA DEL NUDO. Calzada Principal Arcén
Carril
Carril
Arcén
1.5 m
3.5 m
3.5 m
1.5 m
10 m
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D2.1. Ramal. Tramo de conexión de la Autovía M-607 con el nudo de conexión en suelo urbanizable, con carril bici ESQUEMA: D2.1. COLECTORA DEL NUDO. Calzada Principal Arcén
Carril
Carril
Carril Bici
Arcén
1.5 m
3.5 m
3.5 m
2
1.5 m
12 m
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A continuación, y en base a estas secciones transversales tipo, se asigna a cada uno de los tramos de red general viaria o red viaria local vinculada una sección tipo orientativa en lo tocante a la distribución de elementos, pero vinculante en lo referente al ancho total. Esta relación se describe en la tabla siguiente, acompañada de un croquis de cada una de las vías por sus códigos. Tabla asignación secciones transversales a ramales de la red viaria proyectada Red General Viario
RGV
RGV.4 RGV.5 RGV.6 RGV.7 RGV.8 RGV.9 RGV.10 RGV.11 RGV.12 RGV.13 RGV.14 RGV.15 RGV.16 RGV.17 RGV.18
Red Supramunicipal Viario
Red Local Viario
Sup (m2s)
2599 10636 2682 7588 2646 4649 2509 12397 3057 14338 2973 16422 15283 3152 7871
Tipología ST
G A.3.1 G A.3.1 G A.3.1 G A.3.1 G A.2.1 G A.2 A.2 G A.1
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Vloc
Sup (m2s)
Tipología ST
VC Loc.1 VC Loc.2
6059 C.2 1703 G
VC Loc.4 VC Loc. 5 VC Loc. 6
7632 C.1 4633 C.2 3868 C.2
VC Loc. 8 VC Loc. 9 VC Loc. 10 VC Loc. 11 VC Loc. 12 VC Loc. 13 VC Loc.14 VC Loc.15 VC Loc. 16 VC Loc. 17 VC Loc. 18
7519 6215 4116 6550 5065 1273 5095 19147 12530 2340 14117
Vloc RGV.1 RGV.2 RGV.3
Sup (m2s)
Tipología ST
20999 D.2.1 5034 D.2.1 3168 D.2.1
A.3 A.3 C.2.1 C.2 C.2 G C.2 C.2.1 C.2 C.2 C.2
37
RGV.19 RGV.20 RGV.21 RGV.22 RGV.23 RGV.24 RGV.25 RGV.26 RGV.27
3069 10296 8397 4702 2671 15966 2520 9873 7330
G A.1 G A.3 G A.3 G A.3.1 G
VC Loc. 19 VC Loc. 20 VC Loc. 21 VC Loc. 22 VC Loc. 23 VC Loc. 24 VC Loc. 25
4399 1568 10955 7608 1620 5359 14868
C.2 G C.2 C.2.1 G C.2.1 C.2.1
RGV.28 RGV.29 RGV.30 RGV.31 RGV.32 RGV.33 RGV.35 RGV.36 RGV.38 RGV.39 RGV.40 RGV.41 RGV.42 RGV.43 RGV.44
TOTAL
18366 10919 3120 22029
3311 D.2.1 3303 D.2.1
C.2 C.2 G C.2
9622 C.2 1161 G 2517 8766 2716 8443 1369 10520 5307
G C.2 G C.2.1 G C.2 G
278481
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TOTAL
154239
RGV.45
10204 D.2
TOTAL
46019
38
Croquis con localización de RGV, VLoc y RSV, sobre Suelo Urbanizable.
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B. DEFINICIONES SOBRE LA POSICION DE LA EDIFICACION 3.1.7. Plano de fachada, o plano principal de fachada Es el plano vertical sobre rasantes trazado paralelamente a la directriz de la fachada real o de proyecto y tangente a la misma en su punto más saliente, que contiene en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio. A los efectos de esta definición no se considerarán los salientes, retranqueos o vuelos en fachada, considerándose como plano principal el de mayor longitud o, a igualdad de dimensiones, el más centrado en la proyección en planta. En caso de fachada con directriz curva, el plano principal de fachada se compondrá del conjunto de tramos rectos de 6,00 m. como mínimo de ancho o desarrollo, de la poligonal que circunscriba dicha directriz. Por "fachada" se entenderá genéricamente fachada a espacio público exterior a la parcela. Por "fachada interior" se entenderá el equivalente elemento constructivo pero en situación de cierre de patio cerrado de manzana, parcela o de luces. Por “fachada lateral” o “fachada posterior” se entenderán las fachadas enfrentadas a lindes laterales o posterior, respectivamente. 3.1.8. Medianera Se entiende por medianera a efectos urbanísticos el plano lateral de contigüidad entre dos edificaciones o parcelas, que se eleva desde los cimientos a la cubierta, aún cuando su continuidad puede quedar interrumpida por patios de luces. 3.1.9. Línea de edificación Es la intersección del plano de fachada o de fachadas laterales o posterior, con la rasante del terreno. 3.1.9.1. Edificación en línea Se denomina al caso en que la alineación y la línea de edificación sean coincidentes. 3.1.9.2. Edificación fuera de línea Se denomina al caso en que la línea de edificación sea exterior a la alineación oficial, es decir, cuando dicha alineación corte la superficie edificada. 3.1.9.3. Edificación remitida. Se denomina al caso en que la línea de fachada sea interior a la alineación oficial.
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3.1.10. Retranqueo Es el valor obligado medido en metros, de la distancia mínima a que debe situarse la línea de edificación (también bajo rasante cuando así se especifica) respecto a la alineación oficial, o a uno cualquiera de los linderos de la parcela. En función de la posición del lindero respecto al cual se establece, puede existir retranqueo a fachada o frente de parcela, retranqueo a lindero posterior o testero, y retranqueos laterales o medianeros. El valor del retranqueo se medirá perpendicularmente al lindero de referencia en todos los puntos del mismo. 3.1.10.1. Retranqueo voluntario En caso de retranqueo no obligado por el Plan y que dejase al descubierto medianerías laterales existentes, el Ayuntamiento, previa autorización de la propiedad colindante afectada, podrá condicionar la autorización del retranqueo a la adecuación y tratamiento aislante y estético de dichas medianerías laterales existentes por la propiedad solicitante de licencia. 3.1.10.2. Retranqueo por modificación de viario. En caso de modificación de alineación y/o rasantes del viario por la Administración, las edificaciones e instalaciones existentes y ajustadas a planeamiento con anterioridad a la modificación, quedarán exentas del cumplimiento de las nuevas condiciones de retranqueo establecidas por ella. 3.1.11. Separación entre edificaciones Es la menor distancia medida en metros entre las líneas de edificación en una misma parcela, en parcelas colindantes, o en parcelas enfrentadas en ambos lados de una vía. En el caso de edificaciones con una misma línea de edificación (planta baja común) cuyos cuerpos altos están separados, el hueco entre los cuerpos altos se considerará como patio abierto. 3.1.12. Edificación aislada Se entiende por edificación aislada la que está exenta en el interior de una parcela, sin que ninguno de sus planos de fachada esté en contacto con las propiedades colindantes, y con independencia de la tipología arquitectónica en que se concrete. 3.1.13. Edificación no aislada Se incluyen en este concepto los supuestos no incluidos en el apartado anterior. Engloba la edificación entre medianeras y la edificación agrupada o pareada.
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3.1.13.1. Edificación entre medianeras Es la que estando construida en una única parcela, tiene uno o más de sus planos de fachada en contacto con el lindero de una parcela adyacente. 3.1.13.2. Edificación agrupada o pareada Es la que siendo medianera en uno de sus linderos, presenta condiciones de exenta respecto a uno o más de las restantes parcelas colindantes. C. DEFINICIONES SOBRE OCUPACION DE LA PARCELA 3.1.14. Fondo edificable Es la dimensión máxima en metros, medida perpendicularmente a la alineación oficial exterior de fachada en cada punto de la misma, que limita por su parte posterior la alineación interior o la profundidad máxima que puede ser ocupada por la edificación sobre rasante. 3.1.15. Superficie ocupable Es la superficie que puede ser ocupada por la edificación con base en las limitaciones establecidas en la documentación gráfica del Plan General y en las Ordenanzas de edificación. La superficie ocupable sobre rasante viene determinada por la alineación oficial exterior y la interior o fondo edificable, por la ocupación que se admita y por los retranqueos a linderos o viales y la separación entre edificaciones, en su caso. No obstante, en el caso de edificación bioclimática, según definición de este Plan General, se admite sobrepasar este perímetro por el ancho de los muros exteriores, y siempre sin invadir los predios o terreno público colindantes y manteniendo respecto a otras edificaciones las distancias mínimas aplicables. La superficie ocupable bajo rasante, correspondiente a la planta de sótano, se entiende que abarca a toda la superficie de la parcela delimitada por las alineaciones oficiales excluyendo los espacios libres correspondientes a retranqueos y separaciones a linderos, salvo que la Ordenanza de aplicación establezca otra cosa. 3.1.16. Superficie ocupada Es la comprendida en el perímetro resultante de proyectar verticalmente sobre el plano del terreno, en su cota de nivelación, los planos de las fachadas de la edificación, incluidos los cuerpos y elementos volados pero no la construcción subterránea que se encuentre situada totalmente en todos sus puntos bajo la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación, ni los muros exteriores en el caso de edificación bioclimática señalado en el número anterior. En el cálculo de la Superficie Ocupada no computarán las superficies de los patios, aunque sean interiores cerrados, y sean cubiertos o no.
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No computarán en el cálculo de la Superficie Ocupada los equipos, construcciones e instalaciones de proceso exteriores a la edificación (torres de refrigeración, torres de destilación, bombas, tanques de almacenamiento, casetas de control de acceso, centros de transformación, etc) ni los porches de carga y descarga en usos industrial (IND) y terciario (TER.) 3.1.17. Ocupación máxima de parcela Es la relación, expresada en términos porcentuales, entre la superficie máxima que puede ser ocupada en planta por la edificación (sobre rasante; o bajo rasante cuando así se indica), y la superficie total de la parcela. 3.1.18. Espacio libre Son espacios libres de parcela, los terrenos no ocupables por la edificación en aplicación de la regla de ocupación máxima. En estos espacios libres de parcela se podrían disponer jardines e instalaciones deportivas descubiertas, así como las instalaciones complementarias necesarias para su uso. D. DEFINICIONES SOBRE APROVECHAMIENTO DE LAS PARCELAS 3.1.19. Edificabilidad Es la superficie edificable máxima por m2 de parcela asignada por el Planeamiento a cada una de las Unidades de Ejecución o Zonas de Ordenación en sus Fichas respectivas, o por Ordenanzas o expresión gráfica en los Planos de Ordenación de Series 3.1. y 3.2. cuando así sea el caso. La edificabilidad puede ser bruta o neta, respectivamente, según se aplique: a) A las fincas o parcelas catastrales actuales, incluidos viales interiores y terrenos de cesión obligatoria sobre suelos urbanizables y sobre suelos urbanos no consolidados ni por la urbanización, ni por la edificación y no ordenados vinculantemente desde el Plan General. b) A las parcelas resultantes de la ordenación suelo urbano ya consolidado o sobre suelo urbanizable ya urbanizado, una vez descontadas las superficies de viales, espacios libres mancomunados (cuando la ordenanza de aplicación así lo determine) y de terrenos de cesión obligatoria. Para el cómputo de la superficie edificable se estará a lo dispuesto en las definiciones del apartado 3.1.23. siguiente. 3.1.20. Áreas de Reparto Son las áreas delimitadas por el Plan General en suelo urbanizable para reparto de cargas y beneficios del proceso urbanístico. 3.1.21. Aprovechamiento Unitario de Reparto Se define como Aprovechamiento Unitario de Reparto de un Área de Reparto en suelo urbanizable sectorizado, el cociente de dividir la suma de Aprovechamientos urbanísticos totales de los usos Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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globales de todos los sectores, entre la superficie total del área de reparto (art. 84 Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid). 3.1.22. Cesión de edificabilidad En suelo urbano no consolidado, y en suelo urbanizable, se establece la cesión a título gratuito al Municipio, en la forma establecida en la Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, de las superficies precisas para la materialización del 10 por ciento del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación, o unidades de ejecución en que se divida, por su superficie (art. 18.2.c) Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.) 3.1.23. Superficie total edificada, o techo edificado Es la resultante de la suma de la superficie edificada en cada una de las plantas, incluyendo los sótanos, semisótano, ático y bajo cubierta, teniendo en cuenta las precisiones establecidas en los epígrafes siguientes y las que específicamente establezca la ordenanza de aplicación. Las Ordenanzas de edificación podrán incorporar nuevas condiciones de cómputo de edificabilidad sobre desarrollos inmobiliarios bioclimáticos en donde se excluyan del cómputo aquellos elementos vinculados al correcto funcionamiento térmico y ambiental del edificio, que determine la Ordenanza Urbanística Municipal de Edificación Bioclimática una vez sea ésta aprobada y entre en vigor. 3.1.23.1.
Ordenanzas MC / BA / BDC (edificios residenciales multifamiliares)
No computarán, a los efectos de Cálculo de la Superficie Total Edificada: -
Los espacios situados en planta baja o bajo rasante (sótanos o semisótanos) destinados a garaje, trasteros y funcionamiento mecánico y servicios de la edificación. Los espacios situados en planta bajo cubierta destinados a trasteros, con acceso común, y sin acometida de agua en los trasteros (se permite la de incendios en la zona de acceso común). Los espacios situados en plantas bajo rasante destinados a dependencias comunes de la edificación (vestuarios, aseos, salas de reunión comunitaria y similares). Los elementos constructivos complementarios de las instalaciones mecánicas de los edificios, cuartos de máquinas, cajas de escalera y ascensores, etc. Los espacios abiertos situados en planta baja, aunque estén cubiertos (soportales, pasajes o plantas diáfanas).
La superficie en planta de los cuerpos volados y terrazas computará al 100% a efectos de cálculo de la Superficie Total Edificada siempre que éstos estén cubiertos, aun cuando estén total o parcialmente abiertos. En consecuencia, las terrazas abiertas situadas en planta de cubierta o ático no computarán. Cuando se opte por una solución de cubierta inclinada, los espacios situados bajo la misma y con altura libre igual o superior a 1,80 metros computarán a los efectos del cálculo de la Superficie Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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Total Edificada, excepto cuando se trate de espacios o construcciones destinados a albergar los equipos e instalaciones generales del edificio (conductos o cuartos de instalaciones, cajas de escalera o ascensores, etc.) Las entreplantas computarán al 100%, excepto las situadas en locales comerciales de edificios con estas Ordenanzas MC / BA / BDC, que no computarán. 3.1.23.2.
Ordenanzas RUI y RUE (Viviendas unifamiliares)
Serán computables a los efectos del cálculo de la Superficie Total Edificada todos los espacios cubiertos con altura superior a 1,80 metros, incluso los destinados a trasteros, almacenes y garajes, siempre que se encuentren sobre rasante, y no se incluyan en los siguientes supuestos de este epígrafe. No computarán como superficie total edificada: -
Los espacios bajo rasante.
-
Los espacios de la planta bajo cubierta cuando su altura libre sea inferior a 1,80 metros.
-
Las terrazas o porches situados en planta baja que estén abiertos en uno o más de sus lados. Su cerramiento, aun cuando fuese con materiales ligeros o acristalados, supondrá su cómputo dentro de la Superficie Total Edificada, excepto en edificios ejecutados con anterioridad a la vigencia de este Plan General.
-
Los cobertizos, cenadores, garajes, etc, exceptuando los primeros 25 m2 en conjunto sobre la parcela.
3.1.23.3.
Ordenanzas IND y TER (edificios de uso industrial o terciario)
No computarán, a los efectos del cálculo de la Superficie Total Edificada, las superficies correspondientes a: -
Espacios situados en plantas bajo rasante (sótanos, o semisótanos) y en planta primera o última destinados a garaje o servicios e instalaciones generales de acceso (vestíbulo de entrada, escaleras y rellanos) y de funcionamiento mecánico, instalaciones y servicios de la edificación.
-
Espacios situados en plantas bajo rasante (sótanos o semisótano) destinados a usos auxiliares o al servicio del personal aún cuando estuvieran relacionados con la actividad productiva.
-
Equipos, construcciones e instalaciones de proceso mecánico exteriores o interiores a la edificación (torres de refrigeración, torres de destilación, bombas, tanques de almacenamiento, etc.).
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-
Patios interiores cerrados, aunque estén cubiertos.
-
Soportales y plantas bajas diáfanas o porticadas.
3.1.23.4.
Ordenanza COM (edificios comerciales)
No computarán, a los efectos del cálculo de la Superficie Total Edificada, las superficies correspondientes a: -
Espacios situados en plantas bajo rasante (sótanos, o semisótanos) y en planta primera o última destinados a garaje o servicios e instalaciones generales de acceso (vestíbulo de entrada, escaleras y rellanos) y de funcionamiento mecánico, instalaciones y servicios de la edificación.
-
Soportales y plantas bajas diáfanas o porticadas.
-
Espacios peatonales interiores a centros comerciales de grado 1º (COM .1) y exteriores a los locales comerciales (calles y patios cerrados), cubiertos o no. Se entenderá por calle peatonal interior aquella con acceso público en horario comercial y anchura superior a 6,00 metros; y que sea exterior a cualquier local comercial y por tanto no forme parte de la superficie de venta; únicamente podrán albergar zonas de estancia de restauración, quioscos desmontables y usos similares, pero que mantengan un ancho libre agregado de 6,00 metros.
-
En aquellas áreas reguladas por la ordenanza comercial en su Grado 2º (COM.2), no computarán a los efectos del cálculo de la Superficie Total Edificada las superficies correspondientes a las entreplantas, con un máximo de 100 m2 de superficie construida por local. En consecuencia, cuando un local cuente, si ello es posible por aplicación de la ordenanza correspondiente, con una entreplanta de superficie mayor de 100 m2, sólo la superficie que exceda de 100 m2 computará a los efectos del cálculo de la Superficie Total Edificada.
3.1.24. Superficie edificada existente La superficie edificada realmente existente en el momento de aprobación del Plan será la suma de superficies de las edificaciones destinadas al uso característico o mayoritario de la parcela. 3.1.25. Superficie útil Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores y tendederos. Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100 cm2, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,80 metros. Cuando se trate de vivienda iguales y dispuestas en columna vertical dentro de un mismo edificio, para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 10 cm2, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al 100 por 100. E. DEFINICIONES SOBRE ALTURA DE LA EDIFICACION 3.1.26. Altura de la edificación 1.
Es la distancia vertical, expresada en metros, desde la rasante de la acera o la rasante natural del terreno en contacto con la edificación, o el nivel de planta baja replanteado topográficamente en documentación aprobada por el Ayuntamiento, hasta la cara inferior del último forjado horizontal o hasta la cara inferior de la intersección del alero de la última planta con la fachada exterior. 2. También es el número de plantas de la edificación, incluida la planta baja y excluidos los sótanos y la planta ático o bajo cubierta, con las salvedades admitidas explícitamente por la ordenanza de aplicación o por la Fichas de ordenación (ZO, UE). 3. Cuando las Ordenanzas señalen ambos tipos de medición por distancia vertical y por número de plantas, habrán de respetarse las dos en cada una de las fachadas del edificio, con la excepción del párrafo siguiente. 4. La “planta técnica”, definida en el Apartado siguiente, no será tenida en cuenta en el cómputo de número de plantas o de altura del edificio. 5. La altura que establece el Plan General en sus Planos de Ordenación o en las determinaciones de las Ordenanzas aplicables a la edificación tiene el carácter de máximo, no de valor fijo. Consecuentemente podrán construirse edificios de altura inferior a la marcada. 6. La altura de edificación podrá variarse en casos justificados, a través de un Estudio de Detalle de ordenación de volúmenes, siempre que la variación de altura máxima del edificio no supere la altura original en más un 25% de ésta ni se aumente el número de plantas o la edificabilidad asignada, y siempre que se considere conveniente para un mejor diseño o aprovechamiento a juicio de los Servicios Técnicos del Ayuntamiento. 7. Medición de alturas: En las edificaciones con fachada alineada a vía pública la altura en metros se medirá en proyección vertical desde la rasante oficial de la vía pública hasta el encuentro de la cara
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inferior del alero, o de cubierta sí aquel no existiera, con la cara exterior de fachada. En los casos de distintas rasantes en las alineaciones de parcela se atenderá a los siguientes métodos de medición de la altura: a) Cuando en una parcela la diferencia de niveles entre los puntos de la fachada a mayor y menor cota respecto a la rasante de la calle no supere 1,50 metros, la altura máxima se fijará en el punto de la fachada coincidente con la rasante de calle con cota media entre los extremos. En el uso de vivienda unifamiliar, podrá mantenerse la cota de la rasante más elevada, siempre que la diferencia entre los puntos de fachada a mayor y menor cota no sea superior a 1,50 metros. b) Si la diferencia entre los puntos de fachada a mayor y menor cota es superior a 1,50 metros, se dividirá la fachada en los tramos necesarios de modo que las diferencias entre las cotas extremas de cada tramo sean iguales o inferiores a 1,50 metros, aplicando a cada uno de ellos la regla citada en el punto a). c) En las parcelas en esquina o chaflán a calles con distintas rasantes entre los extremos opuestos se calculará la altura desarrollando las fachadas a ambos viales como si fuesen una sola y estando a lo dispuesto en los epígrafes anteriores. Si la diferencia entre las cotas extremas de cada fachada fuera mayor de 1,50 metros y, en consecuencia hubiera que dividirla en tramos, se mantendrá siempre uno centrado en la esquina. d) En parcelas con fachadas opuestas a calles de diferentes cotas de rasante, podrá mantenerse la altura correspondiente a cada una de las fachadas hasta el punto medio de la distancia entre alineaciones exteriores a ambas vías. 8. Corrección de la planimetría de la parcela: Se admitirá la modificación de la planimetría de la parcela, elevándola o bajándola respecto a la rasante de sus calles perimetrales, siempre que el desnivel respecto a la rasante natural en la zona de retranqueo no supere un margen de elevación o de excavación de h = +/- 1,20 metros. 3.1.27. Altura de piso y altura libre 3.1.27.1. Altura libre de pisos Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta, y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiere. 3.1.27.2. Altura de pisos Es la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.
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F. DEFINICIONES SOBRE TIPOS DE LOCALES Y HABITACIONES 3.1.28. Habitación exterior Es aquella que dispone de huecos de ventilación e iluminación en las condiciones establecidas para cada uso y además cumplen alguna de las siguientes condiciones: a) b) c)
dar a una calle, plaza o espacio libre de carácter público, dar a un patio de manzana o espacio libre de carácter privado que cumpla las condiciones específicas de las ordenanzas de edificación que le sean de aplicación, dar a un patio de luces cerrado o abierto que cumpla las condiciones correspondientes a patios.
3.1.29 Habitación vividera Es toda aquella habitación exterior en la que se desarrollan actividades de estancia, reposo o trabajo, que requieran la permanencia sedentaria de personas. A continuación se relacionan, de manera no exhaustiva, estancias que no tienen la consideración de vivideras: trasteros, almacenes; aseos y cocinas de viviendas; hall de entrada a viviendas. 3.1.30. Edificio bioclimático Se denomina Edificio Bioclimático aquel cuyo diseño está orientado a promover la eficiencia energética, según la definición y grados que establezca la Ordenanza Bioclimática Municipal. 3.1.31. Apartamento A efectos del cómputo del número de viviendas en suelo urbanizable, se define como apartamento, aquella unidad habitacional de menos de 60 m2 edificados.
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CAPITULO 3.2. CALIDAD
CONDICIONES GENERALES DE VOLUMEN, HIGIENICAS Y DE
3.2.1. Alcance y contenido Estas condiciones establecen las limitaciones a que han de sujetarse todas las dimensiones de cualquier edificación, así como las condiciones de salubridad, higiénicas y de calidad. Estas determinaciones estarán supeditadas a las particulares de la Ordenanza o Ficha de Ordenación que para cada caso concreto se especifica en este Plan General o se especifiquen en el planeamiento de desarrollo. 3.2.2. Organización de las Cubiertas y aprovechamiento bajo las mismas 1. La cubierta de la edificación podrá extenderse por encima de la altura máxima establecida en la ordenanza correspondiente, en las condiciones establecidas en este apartado y en la propia ordenanza que definirá las alturas de cumbrera y coronación correspondiente. Este volumen de cubierta no podrá aprovecharse (ático o bajo cubierta), salvo que la ordenanza o la ficha de ordenación sobre suelo urbano establezcan lo contrario. 2. Serán admisibles tanto las cubiertas planas como las inclinadas, siempre que su pendiente no sea superior al 100% (equivalente a un ángulo de 45º) y que la altura de cumbrera no sea superior a 4,50 metros, medidos desde la cara superior del último forjado horizontal. 3. La cubierta del edificio arrancará como máximo a 1,00 metro por encima de la cara superior del último forjado horizontal. 4. La cubierta sobre plantas retranqueadas se regirá por los criterios anteriores, considerando como arranque del nuevo plano virtual de cubierta la arista superior real del alero de dicha planta retranqueada. 5. No podrá sobresalir ningún espacio o elemento por encima del volumen definido por planos imaginarios trazados con un ángulo de 45º y sobreelevados 1,00 metros por encima del último forjado horizontal de techo de planta de piso, o de la cara superior de la línea de cornisa, salvo los volúmenes exteriores a estos planos imaginarios, tanto en las fachadas exteriores como interiores, cuando éstos correspondan a: a)
elementos de comunicación vertical (cajas de escalera, maquinaria de ascensores, etc) o conductos de las instalaciones generales del edificio, siempre que su altura no supere en más de 4,50 metros la cota de la cara superior del último forjado horizontal;
b)
buhardas, siempre que sus fachadas se retranqueen un mínimo de 3,00 metros respecto a la del edificio, y en conjunto su proyección horizontal no supere un tercio de la longitud total de fachada del edificio.
c)
barandillas y antepechos de azoteas o terrazas, siempre que su altura no supere los 1,20 metros, medidos desde su arranque;
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d)
Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos y las antenas de telecomunicación, radio y televisión.
e)
Los remates ornamentales como columnatas, frontones triangulares, falsas fachadas, etc., y los rótulos publicitarios.
6. Se admiten los áticos en todos los casos cumpliendo la condición del punto 5 de este epígrafe de mantenerse bajo el plano virtual a 45 grados sobreelevado 1,0 metros respecto a la cara superior de la cornisa. 3.2.3. Regulación de las plantas de una edificación Se considerará regulada una planta por aquella definición, entre las siguientes, a la que se adscriba más del 50% de su superficie. 3.2.3.1. Plantas bajo rasante Se considerarán plantas bajo rasante los sótanos y semisótano, según la definición establecida en los epígrafes siguientes. El resto de las plantas de la edificación se considerarán plantas sobre rasante. No obstante lo anterior, a los efectos del cómputo de la superficie ocupada se atenderá a lo especificado en la definición de Superficie Ocupada, de este Título. 3.2.3.2. Sótanos Se entiende por sótano la planta cuya cara inferior de techo se encuentra, en todos sus puntos, a menos de un metro sobre la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación o por debajo de ella. En los sótanos no se permiten dormitorios ni estancias principales de vivienda. Tampoco se admitirán usos terciarios o dotacionales, salvo que estén vinculados a la actividad de planta baja, y siempre que lo admita la ordenanza aplicable. No obstante lo anterior, en los sótanos y semisótanos de edificaciones con uso residencial multifamiliar característico serán admisibles los usos complementarios no residenciales cuando lo admita expresamente la ordenanza aplicable y siempre que se cumplan simultáneamente las siguientes condiciones: -
acceso a nivel desde vía o espacio público justificación de la dotación de aparcamiento correspondiente a las viviendas incluidas en el edificio justificación de la dotación de aparcamiento correspondiente al uso asignado al local situado en planta bajo rasante, que se hará comprobando la existencia de las escrituras de los locales de usos lucrativos, ubicados bajo rasante. justificación del cumplimiento de la edificabilidad máxima admitida en el Plan General.
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Los demás usos posibles, y en particular el deportivo, serán autorizados si se dota al local de medidas técnicas que garanticen la ventilación del local, y la seguridad de las personas ante el riesgo de incendio. La altura mínima de la planta sótano será de 2,20 metros. En el caso de que discurran conductos de instalaciones por debajo del techo del sótano, habrá de mantenerse un gálibo libre mínimo que se definirá en función del uso. 3.2.3.3. Semisótanos Se entiende por semisótano la planta de la edificación cuyo techo se encuentra a la altura de 1,90 metros de la rasante en el punto más desfavorable y cuyo piso debajo de la rasante no lo esté a más de 2 metros de ésta. La altura libre mínima de la planta semisótano nunca será inferior a 2,60 metros en el caso de usos comerciales, oficinas y dotaciones comunitarias. En los semisótanos no se permiten dormitorios ni estancias principales de vivienda salvo en edificaciones residenciales unifamiliares, donde serán admisibles todos los usos, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el epígrafe relativo a “Ventilación e iluminación de piezas habitables” de este Capítulo. Los demás usos posibles serán autorizados si se dota al local de medidas técnicas que garanticen la ventilación del local y la seguridad de las personas ante el riesgo de incendio. 3.2.3.4. Planta baja Se entiende por planta baja toda planta de acceso a la edificación, cuya cara inferior de forjado de suelo se encuentre a 1,90 metros o menos sobre la cota media de las rasantes de la fachada del edificio, o de la cota media de las rasantes naturales del terreno o viales en contacto con la edificación. A estos efectos, se considerarán tanto las vías públicas de tráfico rodado exteriores a la parcela como los espacios peatonales de uso y titularidad públicos situados en el interior de las manzanas, cuando se acceda desde ellos a dicha planta. La altura libre de la planta baja en edificios donde sean de aplicación Ordenanzas de usos residenciales multifamiliares será, dependiendo del uso de la misma:
Viviendas en Planta Baja Locales comerciales en Planta Baja Espacios abiertos en planta baja
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Mínimo
máximo
2,50 3,00 2,80
3,00 4,80 4,80
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3.2.3.5. Entreplantas o altillos Sólo se admitirá bajo ese concepto la planta que se ubica entre la planta 1ª y la planta baja, y con superficie útil no mayor del 50% de la total en planta baja, condición que también se debe cumplir en relación al local al que esté adscrito. Cuando un local con entreplanta se subdividiera en diferentes locales, se cumplirán en cada uno de ellos las anteriores condiciones, debiéndose realizar las obras de demolición oportunas en su caso. Las entreplantas o altillos no tendrán acceso independiente desde el exterior (salvo accesos de seguridad pero no de uso público) y formarán parte del local situado en planta baja, estando vinculadas al mismo uso. La altura libre por encima y por debajo de la entreplanta no podrá ser inferior a 2,20 metros. 3.2.3.6. Planta de piso. Es toda aquella situada por encima del forjado de techo de la planta baja. La altura libre de las plantas de piso será como mínimo de 2,50 metros. Con independencia de cuál sea la altura de planta de piso, la altura libre de los locales podrá reducirse mediante falsos techos, debiendo respetar en todo caso un mínimo absoluto de 2,50 metros en locales vivideros (comerciales o estanciales) y 2,20 metros en los restantes. 3.2.3.7. Planta técnica Es toda planta de piso: a) en edificaciones con uso global productivo, ya sean industriales, terciarios o comerciales; o b) en edificaciones con uso global residencial de tipología colectiva de más de cinco plantas, que sea destinada exclusivamente a la ubicación de maquinaria, instalaciones y dependencias necesarios para el funcionamiento mecánico o térmico del edificio, y cuya posición, en caso de tratarse de planta intermedia, justifique una mejora del funcionamiento energético del edificio. En la planta técnica no se admitirá ningún local vividero, pero sí un cuarto de mantenimiento o de almacenaje no superior a 30 m2, y elementos de comunicación vertical. La altura libre de las plantas técnicas será como mínimo 2,20 metros, con altura máxima la que corresponda a la instalación técnica justificada documentalmente, con un máximo de 4,0 metros. La planta técnica, para que pueda ser considerada como tal, deberá ser ocupada en más de un 50% de su superficie por instalaciones técnicas. 3.2.3.8. Planta bajo cubierta Es aquella comprendida entre la cara superior del último forjado y la cara inferior de la cubierta. En las plantas bajo cubierta con uso residencial, al menos el 50% de su superficie útil tendrá una altura libre superior a 2,40 metros. Todos los paramentos verticales de las habitaciones vivideras tendrán como mínimo 1,50 metros de altura. Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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3.2.4. Regulación de los entrantes y salientes en fachada En una fachada no se permitirá que sobresalgan de la alineación exterior más que los vuelos que se fijan a continuación. No se incluyen en este apartado los elementos salientes de carácter no permanente, tales como toldos, rótulos, anuncios y similares. 3.2.4.1. Cuerpos salientes. Son los cuerpos habitables y ocupables cerrados, semicerrados o abiertos, que sobresalen del plano de fachada de una edificación. Se definen como cerrados, aquellos cuerpos salientes cuyos contornos laterales y frontales constituyen cerramientos indesmontables en toda la altura libre de piso o bien, cerramientos opacos que superen la altura de dos metros. Se consideran como semicerrados cuando tengan los dos contornos laterales cerrados totalmente mediante cerramientos indesmontables o con cerramientos opacos que superen la altura de dos metros. Son cuerpos salientes abiertos, los que no están en las condiciones anteriores. Se prohíben los cuerpos salientes cualquiera que sea su altura, en planta baja y en planta bajo cubierta. En planta piso, deberán cumplir las siguientes condiciones: a)
el vuelo máximo, medido normalmente al plano de fachada exterior en cualquier punto de ésta no podrá exceder de 1,50 metros.
b)
Tendrán una altura mínima de 3,60 metros medidos desde la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación, si ésta no existiese.
3.2.4.2. Elementos salientes en fachada. Son los elementos constructivos de carácter fijo, no habitables ni ocupables, que sobresalen del plano de fachada de una edificación. Se consideran como tales los zócalos, aleros, impostas, molduras, vigas, gárgolas, marquesinas y otros elementos similares justificables por su exigencia constructiva o funcional. Se exceptúan los toldos, muestras y banderines publicitarios, que se regulan en los epígrafes siguientes. En planta baja se permiten los elementos salientes, que no podrán rebasar la alineación oficial más del 10% de la acera, con un máximo de 0,15 metros, valores que regirán para escaparates, vitrinas y decoraciones de locales comerciales, portales o cualquier otro elemento similar. Los elementos salientes tipo marquesina se situarán de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a altura inferior a los 2,50 metros por encima de la rasante de la acera; y su vuelo no Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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resultará superior en ningún punto al ancho de la acera menos 0,40 m, o al 15% del ancho de la calle cuando no exista acera, en espacios peatonales, con un máximo absoluto en cualquier caso de 4,00 metros. No obstante, para los edificios con uso terciario o industrial, se permitirá volar desde el plano de fachada principal del edificio, correspondiente al acceso principal, marquesinas que proyectadas horizontalmente sobre el plano de rasante ocupen como máximo el 50% de la banda retranqueada desde el frente de parcela. 3.2.4.3. Toldos En cualquier punto la altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno será de 2,25 metros, pudiendo admitirse elementos colgantes, no rígidos, que dejen libre una altura de dos metros. Su saliente podrá ser igual al ancho de la acera menos 0,40 metros respetando, en todo caso, el arbolado. 3.2.4.4. Muestras Se entiende por tales los anuncios paralelos al plano de fachada. Su saliente máximo será de 0,40 metros. Las muestras luminosas irán situadas a una altura superior a tres metros sobre la rasante de la calle o terreno. Requerirán para su instalación la conformidad de los inquilinos usuarios de los locales con huecos situados a menos de tres metros del anuncio o a diez metros si lo tuviera enfrente. 3.2.4.5. Banderines Se entiende por tales los anuncios normales al plano de fachada. En cualquier punto la altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno será de 2,25 metros. Su saliente máximo será igual al fijado por los balcones. Podrán tener una altura máxima de 0,90 metros. Los banderines luminosos irán situados a una altura superior a tres metros sobre la rasante de la acera o terreno. Requerirán para su instalación la conformidad de los inquilinos usuarios de los locales con huecos situados a menos de cinco metros del anuncio. 3.2.4.6. Rótulos Queda expresamente prohibida la colocación de rótulos o anuncios en la cubierta de las edificaciones, con excepción de lo señalado a continuación. En zonas con uso característico no residencial podrán colocarse rótulos o anuncios como coronación de los edificios, pudiendo cubrir toda la longitud de la fachada, con altura no superior a 2,00 metros. El rótulo o anuncio sólo podrá corresponder al logotipo o anagrama de la empresa. En Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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caso de ser luminoso, deberá situarse a una distancia mínima de 20 metros con respecto a las edificaciones de uso residencial. Por otra parte, en vía pública no se admitirán rótulos privados, excepto aquellos relativos a usos de interés público, como farmacias o similares, o informativos para mejor orientación, que se incorporará al callejero. 3.2.5. Condiciones de los patios 3.2.5.1. Patio de manzana Es el espacio libre, u ocupado en planta baja cuando la Ordenanza lo admite, central a la manzana, definido por los planos interiores de fachada que se determinan gráficamente con la alineación oficial interior, tal y como se define en los Planos de Ordenación Urbana; y también es todo aquel patio definido por planos interiores de fachada, que permiten circunscribir un círculo de diámetro igual a la altura del plano interior de fachada más alto, con un mínimo de 20,00 metros. A efectos del cómputo de la altura del plano interior de fachada, se excluyen los paños o elementos de menos de 3 metros de anchura o desarrollo horizontal. En caso de que la profundidad del patio sea superior a la longitud del frente de fachada a la que se abre, se deberán cumplir las condiciones de patio interior. 3.2.5.2. Patios de luces Es el espacio no edificado situado dentro del volumen de la edificación o en el interior de la parcela que, no constituyendo patio de manzana, esté destinado a permitir la iluminación y ventilación de las dependencias del edificio o a crear en el interior espacios libres privados con jardinerías. Tendrán esta consideración aun cuando estén cubiertos por elementos traslúcidos, siempre que presenten una superficie de ventilación igual o superior al 50% de la superficie del patio. 3.2.5.2.1. Dimensiones de los patios de luces abiertos y de los entrantes de fachada. Se admiten entrantes de fachada o patios de luces abiertos cuando su profundidad medida desde el plano de fachada sea inferior a la longitud del frente que abre a la misma. Los elementos entrantes en fachadas con profundidad inferior a 1,5 metros quedan excluidos de esta limitación. El frente mínimo con huecos de habitaciones vivideras o principales de vivienda no podrá ser inferior al 70% de la altura de la mayor de las fachadas que lo conforman. 3.2.5.2.2. Dimensiones de los patios interiores Las dimensiones mínimas de los patios interiores se determinan en función de las piezas que abran a ellos y a la altura del patio, medida ésta desde el paramento más alto de la coronación hasta la cota del piso del local de cota más baja que tenga huecos de luz y ventilación al mismo (excluyendo la planta baja cuando estuviese cubierta con un techo indesmontable).
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Las dimensiones mínimas de los patios serán las que se determinan a continuación: USO
DIMENSIÓN MÍNIMA SOBRE LA ALTURA ABSOLUTA(*)
Piezas habitables
H/3
3.00
Cocina
H/4
3.00
Piezas no habitables
H/5
2.50
(*) Se remite a la ordenación de la antigua UA-5 en donde no se permite la ubicación de piezas habitables vinculadas a patios interiores. La superficie mínima de los patios no podrá reducirse con galerías, terrazas ni cualquier otro tipo de voladizo. Los patios de luces podrán cubrirse con claraboyas o lucernarios translúcidos, siempre que estos elementos dejen un espacio periférico libre sin cierre de ningún tipo, entre los muros del patio y el elemento de protección, con una superficie de ventilación mayor del 20 % de la superficie del patio. Los núcleos de comunicación vertical podrán ocupar el espacio del patio interior, subdividiendo el mismo, en tanto que cada una de las partes resultantes cumpla los requisitos establecidos en este epígrafe. Esta condición habrá de cumplirse aun cuando los cuerpos de escalera se encuentren total o parcialmente abiertos. Los patios adosados a linderos cumplirán las anteriores condiciones, pudiendo constituirse mancomunidades de patios. 3.2.6. Condiciones y dotaciones en locales y edificios 3.2.6.1. Ventilación e iluminación de piezas habitables 1.
Todo local vividero en edificios residenciales o de trabajo en edificios con uso terciario deberá contar con huecos de ventilación e iluminación natural cuya superficie no sea inferior a un octavo (1:8) de la planta del local. No se dispondrá ningún puesto de trabajo estable a más de diez metros de distancia de los huecos de iluminación y ventilación, salvo especiales exigencias técnicas de la actividad. Los espacios que no se destinen a actividades de estancia o trabajo podrán iluminarse y ventilarse artificialmente.
2.
Cada una de las piezas habitables en edificios de viviendas dispondrá de una superficie practicable con una dimensión de, al menos, la equivalente a un doceavo (1:12) de la
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superficie útil de la pieza. 3.
Las cocinas, así como cualquier otra pieza donde se produzca combustión o gases, dispondrán de conductos independientes para su eliminación.
3.2.6.2. Evacuación de humos, vahos y similares Con carácter general, se prohibe la salida libre de humos por fachadas, patios comunes, balcones y ventanas requiriéndose chimeneas de ventilación a cubierta independientes del resto de conducciones del edificio. No obstante, será admisible en el único caso de uso privado, excluyendo del mismo el uso industrial, comercial o de servicio, la salida a fachada de gases producidos por calderas individuales, en las condiciones establecidas por las Compañías Suministradoras. Es preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de humos de chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción, y salidas de humos y vahos de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías. En restaurantes, bares, cafeterías y similares, la chimenea será vertical o, en todo caso, tendrá una pendiente no inferior al 20% si es de tiro natural, o al 10% si es de tiro forzado . Todo tubo o conducto de chimenea será rígido e incombustible, y estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas y que el paso o salida de humos cause molestias o perjuicios a terceros. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores de edificios de vivienda multifamiliar, y se elevarán como mínimo un metro por encima de la cubierta más alta situada a una distancia no superior a ocho (8) metros y a 15 metros de cualquier hueco. Adicionalmente a las normas anteriores se deberán cumplir las que correspondan en orden a la evitación de molestias pudiendo el Ayuntamiento exigir las medidas correctoras oportunas en las instalaciones existentes. 3.2.6.3. Abastecimiento de agua Todo edificio deberá contar en su interior con servicio de agua corriente potable, con la dotación suficiente para las necesidades propias del uso. Las viviendas tendrán una dotación mínima de 200 litros diarios por habitante, procedente necesariamente del sistema de suministro municipal cuando se trate de suelo urbano. Para el otorgamiento de licencia de construcción de cualquier tipo de edificio; o de licencia de obra mayor en reformas de viviendas o edificios que incluyan la del sistema de agua, se exige: a) Garantía de que existe el caudal de agua necesario para el desarrollo de su actividad, bien a través del sistema de suministro municipal o bien otro distinto, acreditándose en este último caso la garantía sanitaria de las aguas destinadas al consumo humano. b) Incorporación al proyecto, de las siguientes determinaciones para el ahorro de agua: .- En edificios de vivienda, existirán contadores individuales de agua para cada vivienda o local, Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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norma aplicable incluso si existiese instalación de agua caliente centralizada. .- Los grifos de aparatos sanitarios de consumo individual dispondrán perlizadores o economizadores de chorro o similares y mecanismo reductor de caudal de forma que para una presión de dos kilos y medio por centímetro cuadrado (2,5 kg/cm2), tengan un caudal máximo de 8 litros por minuto (8,0 l/min). .- El mecanismo de accionamiento de la descarga de las cisternas de los inodoros limitará el volumen de descarga como máximo a seis (6) litros, y dispondrá de la posibilidad de optar por dos tipos de volumen de descarga . .- El mecanismo de las duchas incluirá economizadores de chorro o similares y mecanismo reductor de caudal de forma que para una presión de dos kilos y medio por centímetro cuadrado (2,5 kg/cm2) tenga un caudal máximo de diez litros por minuto (10 l/min). .- En particular, los grifos de los aparatos sanitarios de uso público dispondrán de temporizadores o de cualquier otro mecanismo similar de cierre automático que dosifique el consumo de agua, limitando las descargas a un litro (1,0 l) de agua. Las determinaciones de este última letra podrán ser ajustadas a las necesidades de la edificación bioclimática una vez fuese aprobada la correspondiente Ordenanza Bioclimática Municipal. Las instalaciones de agua en los edificios cumplirán la normativa de las Compañías Suministradoras y las correspondientes normas técnicas de la Comunidad de Madrid. Se prohíbe expresamente la colocación de bocas de riego en viales para baldeo de calles. 3.2.6.4. Red de saneamiento En las obras de nueva planta las aguas pluviales se conducirán a la red propia de saneamiento del edificio por bajantes exteriores o interiores, prohibiéndose la instalación de bajantes que viertan a la calle o espacios públicos exteriores; esa red de saneamiento deberá desembocar en la red de aguas pluviales de la urbanización, si existiese aquella. En suelo urbano, las instalaciones de saneamiento en los edificios entroncarán con la red municipal. Las instalaciones de saneamiento conectadas con la red municipal cumplirán las correspondientes Normas Técnicas del Mº de Fomento y la CAM y, además las siguientes condiciones: 1.
Los encuentros de las bajantes con la red horizontal se harán mediante arquetas cuando la red sea enterrada y con registros cuando sea suspendida.
2.
La red horizontal de desagüe se dispondrá con pendiente mayor o igual de 1,5 por mil.
3.
Se dispondrá una arqueta separadora de fangos o grasas antes de la arqueta o pozo general de registro cuando la instalación reciba aguas procedentes del garaje-aparcamiento, u otras que contengan fangos o grasas.
4.
Las acometidas a la red municipal se realizarán siempre en pozos de registro, debiéndose construir estos pozos cuando no existan.
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5.
Cuando se dispongan instalaciones de bombeo para desaguar los vertidos de sótanos, semisótanos y plantas bajas, no se conectarán a estos bombeos los desagües de las plantas superiores, que deberán realizarse independientemente de los anteriores.
Todas las instalaciones industriales y establecimientos utilizados en cualquier actividad comercial, que viertan a la red general de saneamiento dispondrán de una arqueta, con acceso desde el exterior, realizado conforme a las normas del anexo nº 5 de la Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre vertidos líquidos industriales al sistema integral de saneamiento de la Comunidad de Madrid. En suelo no urbanizable, el vertido de aguas residuales podrá hacerse a pozos absorbentes, previa depuración en fosa séptica o estación depuradora o cualquier otro sistema que garantice una adecuada depuración de las aguas negras generadas, que requerirán la aprobación previa del Ayuntamiento y de la Confederación Hidrográfica. 3.2.6.5. Red eléctrica y de telecomunicaciones Todos los edificios contarán con instalación interior de electricidad mediante conexión a la red general o bien, por medio de fuentes de generación propia. Cumplirá la reglamentación vigente sobre la materia. En los edificios con centros de transformación en su interior, se garantizará la posibilidad de acceso por las Compañías suministradoras para mantenimiento y sustitución de los mismos. En los nuevos edificios se dispondrán canalizaciones interiores para las instalaciones de cableado eléctrico y de telecomunicaciones, según legislación vigente. 3.2.6.6. Evacuación de basuras. Los locales destinados al almacenamiento de cubos de basura cumplirán lo dispuesto en el Reglamento de Prevención de Incendios de la Comunidad de Madrid (aprobado por Decreto 341/1999, de 23 de diciembre), o legislación que lo sustituya. Existirá la posibilidad de limpieza del local por baldeo o con manguera y el desagüe con sumidero. Las paredes interiores estarán alicatadas o acabadas con tratamiento similar para su limpieza. La puerta de acceso tendrá un ancho libre mínimo de 0,90 m. para facilitar la retirada de los cubos de basura. El local será ventilado por conducto independiente a la cubierta del edificio. La ventilación directa a fachada sólo será admisible en casos excepcionales, debidamente justificados, y de manera que el hueco de ventilación se sitúe como mínimo a 2,50 metros por encima de la rasante de la acera y a 4,00 metros de cualquier otro hueco. Estos locales tendrán las superficies necesarias que garanticen el almacenaje y cómoda manipulación de los contenedores necesarios para gestionar la evacuación de los residuos sólidos generados por los habitantes de los inmuebles diariamente, y con un mínimo de 4,0 m2..
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3.2.6.7. Instalación de acondicionamiento de aire Las instalaciones de aire acondicionado cumplirán la normativa de funcionamiento y diseño que le sea de aplicación y aquella otra que puedan imponerle los Departamentos Municipales competentes en la materia. En especial cumplirán la normativa de protección de niveles de ruido (anexo al Informe de Análisis Ambiental del Plan General). La altura mínima sobre la acera de cualquier sistema mecánico de ventilación, extracción o acondicionamiento de aire será mayor o igual a 2,50 m., debiendo quedar, en todo caso, resuelta la seguridad a viandantes mediante los medios de protección que sean necesarios; así mismo se prohibirá que las salidas de éstos coincidan con huecos superiores de locales habitables. Todos los proyectos de nueva planta o de rehabilitación de edificios con uso residencial multifamiliar o terciario deberán prever los espacios necesarios para la instalación posterior de equipos y conductos de aire acondicionado, o incorporar éstos, de manera que se mantenga la unidad formal y compositiva de las fachadas. La instalación y funcionamiento de equipos de aire acondicionado en fachada, tanto domésticos como de uso colectivo, estará condicionada a la obtención de las correspondientes licencias municipales, y requerirá la presentación de la conformidad de la comunidad de propietarios. El saliente máximo con respecto a la alineación oficial de la fachada será de 0,15 metros. En todo caso, deberá quedar resuelta la seguridad de los viandantes mediante los medios de protección que sean necesarios. Así mismo se prohibe que las salidas de los equipos coincidan con huecos superiores de locales habitables. La colocación de equipos sobre muros y fachadas se hará de forma que, si se traza una línea recta desde el último hueco de la fachada del propietario hasta el hueco más próximo de la fachada del propietario colindante, o de zonas comunes de la edificación, ninguna parte del equipo pueda sobrepasar el primer tercio de esa línea. En ningún caso los condensados pueden verter al exterior. 3.2.6.8. Antenas repetidoras Toda instalación de antenas de más de cinco metros de altura requerirá licencia municipal. El Ayuntamiento redactará una Ordenanza reguladora de la instalación de antenas repetidoras. 3.2.7. Condiciones de seguridad y accesibilidad En los edificios y locales de uso público, existirá la señalización interior correspondiente a salidas y escaleras de emergencia, aparatos de extinción de incendios, procedimientos de evacuación en caso de siniestro, posición de acceso y servicios, situación de teléfonos y medios de comunicación para Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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minusválidos y, en general cuantas señalizaciones sean precisas para la orientación de las personas en el interior del mismo, y para facilitar la evacuación en caso de accidente o siniestro. 3.2.7.1. Accesibilidad a las edificaciones y supresión de barreras arquitectónicas El acceso a las edificaciones, y en particular a los locales con uso de almacén o de comercio deberá poder realizarse desde la vía pública, desde un espacio libre público exterior o desde un espacio libre privado. Todas las obras de edificación o urbanización cumplirán con lo dispuesto en el Real Decreto 556/1989 de 19 de Mayo, de Medidas Mínimas sobre Accesibilidad a los Edificios, y en la Ley 8/1993 de 22 de junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid, y su modificación por Decreto 138/1998, de 23 de julio. 3.2.7.2. Escaleras, rellanos y pasillos en edificios de vivienda colectiva Las escaleras deben tener iluminación y ventilación directas desde el exterior en todas sus plantas piso, con una superficie mínima de ventilación de 1 m2 por planta. Sin embargo, en edificios de hasta cuatro plantas se permiten las escaleras con iluminación y ventilación cenital por medio de lucernarios que tengan una superficie en planta que sea como mínimo de 2/3 de la superficie útil de la caja de escalera. En este caso, el hueco central quedará libre en toda su altura y tendrá un lado mínimo de 0,50 m. y una superficie mínima de 0,75 m2. El rellano con salida de ascensor o con puertas de locales que abran hacia el mismo, tendrá un ancho mínimo de 1'50 metros y, en los demás casos, de 1'20 metros. La huella y contrahuella serán uniformes en toda la altura del edificio. La altura de la contrahuella será igual o inferior a 17,5 cm y el ancho de la huella mayor o igual a 28,5 cm, salvo en escaleras de incendios que cumplirán con el Reglamento de Prevención de Incendios de la Comunidad de Madrid. Se prohíben expresamente las escaleras compensadas cuando fuesen destinadas a evacuación. 3.2.7.3. Protección con antepechos y barandillas Las ventanas o huecos y las terrazas accesibles a los usuarios estarán protegidas por un antepecho o barandilla de 0,95 m. de altura como mínimo. Por debajo de esta altura de protección no habrá huecos de dimensiones mayores de 12 cm. para evitar el paso de un niño, ni ranuras al ras del suelo mayores de 5 cm. y si existen cerramientos de vidrio, éstos deberán ser templados o armados con malla metálica o laminado plástico. La altura de las barandillas de escalera no será inferior a 90 cm. y si están provistas de barrotes verticales, la distancia libre entre caras interiores de los mismos no será superior a 12 cm. 3.2.7.4. Protección de Incendios Serán de obligado cumplimiento en todos los proyectos de obras de edificación o urbanización las Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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condiciones establecidas en la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI-96 así como el Decreto 341/1999, de 23 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Prevención de Incendios de la Comunidad de Madrid, o las que sustituyan a éstas y/o estén vigentes en cada momento. Se han de cumplir explícitamente las condiciones de entorno y accesibilidad que éste establece para toda la obra de edificación. En las zonas colindantes con áreas forestadas se cumplirán las condiciones que establece el Art. 12 del citado Decreto. Dicho artículo cita textualmente en sus apartados a) y b): “Artículo 12. Zonas edificadas limítrofes o interiores a áreas forestales. Las zonas edificadas limítrofes o interiores a áreas forestales, deben cumplir las condiciones siguientes: a) Debe haber una franja de 25 m de anchura, como mínimo, separando una zona edificada de la forestal, libre de vegetación baja o arbustiva, con la masa forestal rebajada y las ramas podadas, así como un camino de 5 m, en ella, libre de árboles, junto a la zona edificada. b) La zona edificada o urbanizada debe disponer de dos viales de acceso alternativos, cada uno de los cuales debe cumplir las condiciones expuestas en el artículo 8 de este Reglamento, en caso de que sólo pueda disponer de un vial de acceso éste debe disponer de una anchura igual o superior a 6 m”.
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CAPITULO 3.3. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS 3.3.1. Regulación de los usos en las distintas clases de suelo El Plan General establece en el Volumen III "Normas Urbanísticas Pormenorizadas", para cada una de las distintas clases de suelo en que se divide el territorio, la siguiente regulación de usos: a) b) c)
En Suelo Urbano, la regulación del uso pormenorizado. En Suelo Urbanizable Sectorizado, los usos globales de cada sector. En Suelo No Urbanizable de Protección, los usos admisibles para cada categoría del mismo, quedando prohibidos los no expresamente autorizados.
3.3.2
Desarrollo de la regulación de usos
Los Planes Especiales, y los Parciales de Reforma Interior en suelo urbano no consolidado, y las ordenanzas específicas, podrán regular, de forma más restrictiva, la implantación de usos en la totalidad, o en parte del suelo clasificado como urbano por el Plan General. Dicha mayor restricción podrá afectar al ámbito físico de localización o de tolerancia de los usos, a su distribución en el interior de las edificaciones o a las categorías de usos admitidos. Los Planes Parciales con esa finalidad deberán desarrollar una regulación de usos pormenorizados en el sector objeto de ordenación, en base a los usos globales del Plan General, de manera que cuando en el proceso de urbanización el sector alcance la clasificación de urbano, cuente con un nivel de regulación homogéneo en grado y terminología con el resto de áreas de ordenanza. En suelo no urbanizable protegido el Plan General regula los umbrales mínimos de restricción de usos. Por tanto, los Planes Especiales de protección del paisaje, del medio natural, de las vías de comunicación, de los usos agrícolas o de los usos forestales, así como los de mejoras del medio rural, podrán establecer mayores niveles de protección o incluir la prohibición de otros usos que se consideren perjudiciales. 3.3.3. Clases de usos Por la idoneidad para su localización, un uso puede ser considerado como uso global o uso característico, uso compatible o uso prohibido. 3.3.3.1. Uso Global y Uso Característico El uso global es aquél de implantación predominante en términos de la intensidad asignada por el Plan General en una determinada zona del territorio. Al menos el 50% de la edificabilidad de cada parcela deberá asignarse al uso característico previsto por el Plan, salvo que la Ordenanza de aplicación o el Capítulo 1.2. Condiciones de Uso, del Volumen III de estas Normas, definan otra cosa. El uso característico, o pormenorizado característico, es aquel al cual se refieren los demás usos pormenorizados a través de coeficientes de ponderación. En determinados casos puede referirse al Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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uso global como uso característico. 3.3.3.2. Uso Compatible Es aquél que puede coexistir con el uso característico sin perder ninguno de ellos las características y efectos que les son propios, sin perjuicio de que su necesaria interrelación obligue a una cierta restricción de la intensidad relativa de los mismos respecto del uso característico, además de la limitación establecida en el apartado anterior. Los usos calificados como compatibles incluyen: Usos asociados: Se establecen con carácter obligatorio para contribuir al correcto funcionamiento del uso global. Son, en general, dotaciones al servicio de dicho uso. Por ejemplo, el uso de aparcamiento en edificios de vivienda u oficinas. Usos complementarios: Se establecen con carácter obligatorio para complementar al uso característico de un área determinada, favoreciendo su diversificación funcional. Por ejemplo, los usos terciarios en planta baja de áreas residenciales. Usos alternativos: Tienen carácter opcional y se definen simultáneamente en la representación gráfica de algunas parcelas para flexibilizar el régimen de usos establecido en el Plan General con objeto de adaptarse mejor a las distintas situaciones que atravesará la ciudad a lo largo del período de vigencia del Plan General. El sistema de compatibilidad de usos queda definido en el Plan General a dos niveles. Por un lado, se define un régimen general en el que para cada uso característico se definen los usos compatibles con el mismo así como las condiciones en las que es admisible esta compatibilidad. Por otro lado, en las distintas Ordenanzas se establecen variaciones específicas de este régimen general aplicables en todos o en alguno de los Grados de dicha ordenanza. 3.3.3.3. Uso Prohibido Es aquél que por su incompatibilidad zonal intrínseca o por su incompatibilidad en relación con el uso característico o global, debe quedar excluido del ámbito que se señala. Los usos prohibidos en cada zona o parcela de suelo quedan definidos por exclusión como todos aquellos usos no establecidos explícitamente por el Plan General como característicos o compatibles, con o sin limitaciones.
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3.3.4. Uso público, colectivo y privado Por la naturaleza de su gestión, los usos pueden ser públicos, colectivos o privados. 1.
Son usos públicos, a los efectos de este Plan General, los referentes a los usos y servicios públicos realizados o prestados por la Administración Pública o por gestión de los particulares sobre bienes de dominio público. Así mismo, en los usos públicos se incluyen los realizados por la Administración Pública en bienes de propiedad particular mediante arrendamiento o cualquier otro título de ocupación.
2.
Son usos privados los que, no estando comprendidos en el apartado de colectivos, se realizan por particulares en bienes de propiedad privada, estando limitada su utilización por razón del dominio sobre el bien.
3.
Son usos colectivos aquellos de propiedad privada pero destinados al uso y servicio público o semipúblico y a los que se accede por la pertenencia a una asociación, agrupación, sociedad, club u organización similar, o por el abono de una cuota, entrada, precio o contraprestación análoga. El mantenimiento de cualquier uso colectivo existente se considera de utilidad pública e interés social aún cuando no haya sido recogido como uso propuesto. En consecuencia para la supresión de un uso colectivo o su sustitución por otro, cualquiera que sea éste, se exigirá la autorización del Ayuntamiento, quien podrá denegarla en razón del interés general del mantenimiento de la actividad.
3.3.5. Simultaneidad de usos Cuando un mismo espacio se destine a una actividad que englobe más de una clase o categoría de uso, habrán de cumplirse simultáneamente las condiciones establecidas en este Plan General para cada una de las clases o categorías. En consecuencia, ningún uso prohibido podrá ser simultáneo con cualquier otro uso. 3.3.6. Legislación sectorial En general, todos los usos cumplirán las disposiciones establecidas por la legislación sectorial vigente en relación con los estándares funcionales y técnicos mínimos exigibles en los locales e instalaciones destinados a las actividades correspondientes.
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CAPITULO 3.4. CONDICIONES GENERALES ESTETICAS. La responsabilidad del conjunto estético de la ciudad corresponde al Ayuntamiento. Cualquier actuación que afecte al conjunto estético de la ciudad deberá someterse al criterio municipal que se acomodará a lo establecido en la legislación urbanística aplicable. Consiguientemente, el Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte inconveniente, lesiva para la imagen y función de la ciudad, o antiestética. En el caso de condicionamiento de la licencia, las condiciones podrán referirse a la solución de las fachadas, de cubiertas, del ritmo de los huecos, a los materiales empleados, al modo en que se utilicen, a su calidad o a su color. Para la edificación en suelo urbanizable se deberán tener en cuenta las indicaciones sobre impactos visuales contenidas en las medidas correctoras del Informe de Análisis Ambiental. 3.4.1. Fachadas Se tratarán las fachadas laterales y posteriores con condiciones de composición y materiales similares a los de la fachada principal. Se podrá autorizar el cerramiento de terrazas existentes, la modificación de una fachada o la sustitución de balcones o miradores existentes siempre que sean objeto de un proyecto de conjunto de la fachada que cumpla con las características ambientales de la zona, y que deberá presentar para concesión de licencia la comunidad o propietario del edificio en cuestión. El cerramiento provisional de locales comerciales y de plantas diáfanas deberá ser tratado con materiales semejantes a los de fachada. En particular, no se admiten tabiques palomeros. 3.4.2. Medianerías Todos los paramentos de un edificio visibles desde la vía pública, aún cuando se prevea que a corto plazo vayan a quedar ocultos, deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean tan dignos como los de las fachadas. Si la medianería tiene carácter provisional, es decir, si conforme a las alturas permitidas en la ordenanza correspondiente va a quedar en el futuro oculta, se admitirá el enfoscado o revoco de cemento, pero obligatoriamente pintada en el mismo color de la fachada. 3.4.3. Cerramientos a)
Cerramientos de solares:
Tanto para los solares existentes como para los resultantes de derribos y para los terrenos de los que el Ayuntamiento disponga, éste podrá exigir cerramientos permanentes de hasta 1,80 metros de altura, situados en el límite de la propiedad y fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y buen estado de conservación.
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Estas cercas deberán ser revocadas y pintadas o tratadas con otros materiales, de forma que su acabado sea estético y contribuya al ornato de la ciudad. En particular se prohiben los tabiques palomeros como cerramiento. b)
Cerramientos de parcelas edificadas con frente a vías o espacios libres públicos.
-
Cerramientos diáfanos:
Son los constituidos por verjas, perfiles o mallados metálicos, trasdosados eventualmente por setos o elementos vegetales. Su altura total será superior a 1,70 metros e inferior a 2,50 metros, medidos desde la rasante de la acera. Podrán disponer de un zócalo o basamento macizo, cuya altura no podrá ser superior a 0,50 metros en ningún punto. No obstante lo anterior, en aquellos casos en los que la cota actual de la parcela se encuentre por encima de la rasante de la acera perimetral, se admitirá que, en el punto de máximo desnivel entre parcela y acera, el zócalo opaco del cerramiento alcance 1,20 metros de altura, en tanto que el zócalo y la verja en su conjunto no supere los 2,90 metros, todo ello medido desde el exterior. Este cerramiento diáfano será obligatorio en todas las parcelas a las que el Plan asigne alguna ordenanza con excepción de las de uso residencial unifamiliar o las de uso residencial multifamiliar cuando la edificación se resuelva con planta baja diáfana o soportales. También será obligatorio este tipo de cerramiento en las parcelas residenciales extensivas de la Urbanización Soto de Viñuelas en su frente a calles que no sean de acceso. -
Cerramientos opacos:
Son los constituidos por elementos macizos y opacos ejecutados con materiales de idéntica calidad a las fachadas que correspondan. Su altura no excederá de 2,50 metros salvo cuando existan banqueamientos del terreno, en cuyo caso se podrá prolongar sobre el bancal inferior en una longitud máxima de 3,00 metros la altura correspondiente al superior, o en donde se permitan construcciones adosadas de 3,00 metros de altura. Este cerramiento opaco será obligatorio en todas las parcelas con uso residencial unifamiliar. c)
Cerramientos entre parcelas.
Los cerramientos entre parcelas podrán ser opacos o diáfanos, según la definición del apartado anterior, en cualquier caso no se exigirán cerramientos cuando así se acuerde entre propietarios de parcelas colindantes.
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Su altura total no podrá ser superior a 2,00 metros ni superar la altura de la planta baja. d)
Cerramientos en el ámbito del Parque Tecnológico de Madrid.
En las parcelas y solares incluidos en el ámbito del P.T.M. queda prohibido el cerramiento, total o parcial, de las parcelas, admitiéndose tan sólo el cerramiento perimetral del propio Parque, con objeto de garantizar su seguridad. e)
Cerramiento de los predios situados en suelo clasificado como No Urbanizable de Protección.
Los predios situados en suelo clasificado como No Urbanizable podrán cerrarse mediante muros ciegos de piedra colocada en seco, de una altura máxima de 1,00 metro o con seto o mallas de protección cinegética, en cuadrícula mínima de 0,15 x 0,15 metros y separado el primer alambre con respecto al suelo, al menos 0,25 metros (se admite el alambre de espino), con una altura máxima de 1,50 metros, y que permitan el paso de pequeños animales. No obstante, en caso de pre-existencia de vallados tradicionales con maderas de enebro, deberán respetarse éstas, reforzándose con los materiales adecuados. En todos los casos, el cerramiento de la parcela deberá ser proyectado conjuntamente con la edificación y el ajardinamiento o pavimentación de los espacios libres. 3.4.4. Tratamiento de los espacios libres Los espacios que no se ocupen con la edificación deberán ser tratados como áreas ajardinadas o estanciales. El tratamiento de estos espacios, tanto públicos como privados, será libre, permitiéndose en ellos la instalación de piscinas y otros elementos de ocio activo al aire libre. Para la concesión de licencia, o de forma indicativa si ésta no fuese necesaria, se aplicarán las siguientes normas, que podrán ser pormenorizadas por Ordenanza Municipal: En todas las redes de riego de zonas verdes públicas, en redes locales y generales, las instalaciones serán totalmente independientes de las de agua de consumo humano. Las tuberías tendrán un color diferente de éstas, o bien llevarán un encamisado de color que sirve para diferenciarlas de las de consumo humano. Se obliga a que las redes de riego de las zonas verdes contempladas que vayan conectar con la red de distribución de agua, tendrán que cumplir con la normativa técnica del CYII, siendo dichas redes independientes de la de distribución y disponiendo de una única acometida con contador para cada una de las zonas verdes. Estos proyecto, de riego y jardinería se remitirán a esa empresa para su aprobación. El riego de parques con superficies brutas superiores a las 3 Has, tendrá que hacerse utilizando fuentes alternativas de abastecimiento distintas de la red de agua potable. Debiéndose realizar un estudio de viabilidad técnica y económica de la ejecución de una red para la reutilización de aguas depuradas en el riego de zonas verdes y baldeo de calles, y en caso de ser viable se deberá incluir en Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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las Fichas de Desarrollo las cargas correspondientes a su ejecución. Todos los jardines y parques de más de una hectárea de extensión serán regados por agua reciclada. Las bocas de riego, en su tapa, llevarán impresa la leyenda de “agua no potable”, y su color será del mismo color del encamisado citado. La totalidad de los ajardinamientos de parcela, sea pública o privada, deberá contar con un sistema programable de riego automático, o cualquier método de ahorro de agua de eficacia similar o mayor, incluyendo: .- Programadores de riego .- Aspersores de corto alcance en zonas de pradera .- Riego por goteo en zonas arbustivas y en árboles, y teniendo en cuenta en todo caso la composición del agua reciclada, no siempre apta para determinados sistemas de riego con ahorro de agua. El arbolado existente, aunque no haya sido calificado como zona verde o espacio de recreo y expansión, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa razonable y que fuese admitida así por el Ayuntamiento, se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y corte, siendo sustituidos, a cargo del responsable de la pérdida, por especies iguales o similares. Para la valoración de los árboles se seguirá la norma Granada (aprobada para su aplicación en el ámbito de la Comunidad de Madrid por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 7/11/91, BOCM de 12/12/1991), o normativa que la sustituya, como criterio de valoración del arbolado ornamental, para aquellos ejemplares que hubiesen de ser eliminados por causa justificada. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo, público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente, señalando su situación en los planos topográficos que se aporten. En estos casos se exigirá y se garantizará que durante el transcurso de las obras, se dote a los troncos del arbolado y hasta una altura mínima de dos metros, de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o deterioro. En caso de que se deteriorase o eliminase algún ejemplar podrá exigirse garantía para su reposición por otro de la misma especie o similar y de idéntico porte, antes de la concesión de la licencia de apertura o de primera ocupación.
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TITULO 4: AFECCIONES TERRITORIALES
CAPITULO 1. PROTECCION ARQUEOLOGICA CAPÍTULO 2. ELEMENTOS CATALOGADOS POR SU INTERÉS HISTÓRICO CAPITULO 3. CAUCES DE AGUA CAPITULO 4. CORREDORES ELÉCTRICOS CAPITULO 5. SERVIDUMBRE S AERONAÚTICAS CAPITULO 6.AFECCIONES RED DE CARRETERAS DE LA COMUNIDAD DE MADRID. CAPITULO 7.AFECCIONES RED FERROVIARIA DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
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CAPITULO 1. PROTECCION ARQUEOLOGICA 1.1. DISPOSICIONES GENERALES Y DEFINICIONES Estas condiciones tienen por objeto la protección y conservación de la riqueza arqueológica del municipio de Tres Cantos, para su debida exploración y puesta en valor, trabajos imprescindibles para un mejor conocimiento histórico del rico pasado del municipio. Dada la imposibilidad de una determinación exhaustiva de los restos arqueológicos hasta su definitivo descubrimiento, lo previsto en estas Normas Urbanísticas para la situación y calificación de las áreas de interés señaladas no debe considerarse inmutable sino, por el contrario, abierto a posibles ampliaciones y correcciones conforme avance la investigación y vayan aflorando los restos arqueológicos. Los yacimientos arqueológicos existentes en el municipio de Tres Cantos se regularán a través de estas Normas Urbanísticas y de la Ley 10/1988, de 9 de julio, del Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid por la que se regulan las prospecciones y excavaciones arqueológicas en el territorio de la Comunidad de Madrid. De acuerdo con lo previsto en la Ley del Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, cuando se haya procedido a la declaración de Zonas Arqueológicas como Bienes de Interés Cultural, será obligatorio que el municipio en que se encuentren redacte un Plan Especial de Protección del área afectada por la declaración, u otro instrumento de planeamiento de los previstos en la legislación urbanística que cumpla las exigencias establecidas por la Ley. Siendo el Plan general una figura de planeamiento adecuada para regular, a través de su normativa, las actividades a desarrollar en las Zonas Arqueológicas incoadas como Bienes de Interés Cultural, se entenderá que, a la entrada en vigor de este documento, queda satisfecha la exigencia establecida por la Ley de Patrimonio Histórico Español, toda vez que el presente Capítulo contiene las disposiciones necesarias para asegurar la eficaz protección y tutela de los mencionados Bienes. 1.1.1. Valor arqueológico Independientemente del valor económico de un hallazgo, así como de su valor urbanístico, social o estético, todo resto o pieza posee normalmente un valor intrínseco como tal hallazgo arqueológico. Por otra parte, los restos arqueológicos no sólo corresponden a épocas lejanas sino que pueden considerarse como tales todos aquellos que, aún siendo de época contemporánea, aporten información valiosa de carácter etnográfico. 1.1.2. Áreas de interés arqueológico El término municipal de Tres Cantos, a los efectos de su protección arqueológica, podrá dividirse en áreas de interés, de acuerdo con los siguientes criterios: a)
Área A: Es la que incluye zonas en las que está probada la existencia de restos arqueológicos de valor relevante, tanto si se trata de un área en posesión de una declaración a su favor como Bien de Interés Cultural, como si consta grafiada bajo esta denominación Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo 72
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en el plano de calificación de áreas de interés arqueológico. b)
Area B: Es la que, aún cubriendo amplias zonas en las que está probada la existencia de restos arqueológicos, se requiere la verificación previa de su valor en relación con el destino urbanístico del terreno.
c)
Área C: Es la que incluye zonas en las que la aparición de restos arqueológicos es muy probable, aunque estos puedan aparecer dañados o su ubicación no se pueda establecer con toda seguridad.
d)
Área D: Es la que contiene zonas en las que se sospecha que los restos arqueológicos tienen menor importancia relativa, o su localización es simplemente conjeturable.
1.2. DELIMITACIÓN DE ÁREAS Las áreas de interés arqueológico han sido definidas por la Comunidad de Madrid., y figuran grafiadas en la hoja 1 de la Serie 1 de planos. Dentro del término municipal de Tres Cantos existen Áreas A, B y C, incorporándose a continuación la relación de coordenadas georreferenciadas de cada una de éstas: Protección A. Zona Centro. Punto i 9 8 7 6 5 4
X (en metros respecto a Meridiano de Greenwich) 437.548,30268 438.242,55796 438.330,74154 438.082,72549 437.404,81358 437.211,39780
Y (en metros respecto al paralelo Ecuador) 4.496.381,7199 4.496.284,0099 4.495181,7145 4.495.010,8587 4.495.247,8523 4.495.736,1472
Protección A. Zona Noroeste. Punto i 10 11 12 13
X (en metros respecto a Meridiano de Greenwich) 442.105,96159 442.172,24068 442.954,87024 442.813,93993
Y (en metros respecto al paralelo Ecuador) 4.498.233,4824 4.497.686,6801 4.497.796,9097 4.498.380,7640
Protección B. Zona Este (Puentes). Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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Punto i 17 16 15 14
X (en metros respecto a Meridiano de Greenwich) 442.927,82854 442.784,01442 442.987,93901 443.171,15384
Y (en metros respecto al paralelo Ecuador) 4.496.334,1876 4.496.430,0636 4.496.705,6374 4.496.566,9885
Protección C. Zona Oeste. Punto i 3 2 1
X (en metros respecto a Meridiano de Greenwich) 431.829,27189 432.604,31803 432.522,17604
Y (en metros respecto al paralelo Ecuador) 4.496.104,6831 4.495.545,4726 4.494.657,3118
A continuación se acompaña un croquis con la localización de las zonas arqueológicas dentro del término municipal.
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Relación de Zonas Arqueológicas-Zona Este. Término Municipal de Tres Cantos. Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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Relación de Zonas Arqueológicas-Zona Oeste. Término Municipal de Tres Cantos
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1.3.
NORMAS DE ACTUACION Y PROTECCION
Normas para Áreas A a)
Ante cualquier solicitud de obra que afecte al subsuelo, será obligatoria la emisión de informe arqueológico precedido de la oportuna excavación, que controlará toda la superficie afectada. la excavación e informe arqueológicos serán dirigidos y suscritos por técnico arqueólogo colegiado en el Colegio de Doctores y Licenciados en Filosofía y Letras y en Ciencias de Madrid, que deberá contar con un permiso oficial y nominal emitido por la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Consejería de Educación y Cultura de la Comunidad de Madrid. Estas obligaciones son anteriores al posible otorgamiento de la licencia de obra, aunque el Ayuntamiento podrá expedir previamente certificado de conformidad de la obra proyectada con el planeamiento vigente.
b)
El permiso de excavación seguirá trámite de urgencia. La peritación arqueológica se realizará en el plazo máximo de un mes, para solares superiores a 500 metros cuadrados el tiempo puede alargarse, seguida del preceptivo informe, que se redactará de forma inmediata a la conclusión de los trabajos, siendo obligatorio su registro en la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Consejería de Educación y Cultura de la Comunidad de Madrid, que a su vez emitirá resolución, valorando la importancia de los restos hallados y proponiendo soluciones adecuadas para su correcta conservación.
c)
La financiación de los trabajos correrá por cuenta del promotor o contratista de las obras solicitadas. Si estos no desean correr con los gastos que suponen los trabajos arqueológicos, pueden solicitar que sean realizados por la Consejería de Educación y Cultura de la Comunidad de Madrid o por el Ayuntamiento de Tres Cantos. Para ello la administración dispondrá de unas listas que serán atendidas por riguroso orden de inscripción, comprometiéndose la misma a destinar una dotación humana y presupuestaria anual. Si el promotor o contratista están dispuestos a sufragar voluntariamente los trabajos arqueológicos, la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid propondrá la dirección del técnico arqueólogo que deberá iniciar los trabajos en el plazo máximo de quince días desde la solicitud, por parte de la propiedad, de aceptación de los trabajos.
d)
El informe tras la peritación arqueológica deberá dictaminar entre los siguientes extremos: -
Dar por finalizados los trabajos, indicando la inexistencia o carencia de interés del yacimiento.
-
Solicitar la continuación de los trabajos de excavación por un plazo máximo de seis meses, justificado por la importancia de los restos hallados, y previendo la posterior realización de la obra solicitada en todos sus extremos.
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-
Solicitar la continuación de la excavación por un plazo máximo de seis meses, indicando la existencia de restos que deben conservarse "in situ". Transcurridos dichos plazos, podrá solicitar el otorgamiento de licencia de obras, o si se hubiera ya solicitado iniciarse los plazos para su tramitación reglamentaria. Ante la necesidad de conservar restos arqueológicos "in situ", pueden darse los siguientes casos: a)
Que los restos, no siendo de especial relevancia, puedan conservarse en el lugar. Para su tratamiento deberá modificarse el proyecto, si ello fuere necesario, previo informe de la Consejería de Educación y Cultura de la Comunidad de Madrid. Si la conservación de los restos "in situ" supone pérdida de aprovechamiento urbanístico por no poder reacomodar éste en el mismo solar, se compensará al propietario transfiriendo el aprovechamiento perdido a otros terrenos de uso equivalente, que serán señalados y ofrecidos por el Ayuntamiento, o permutando el mencionado aprovechamiento con el equivalente que provenga del Patrimonio Municipal de Suelo, o expropiando el aprovechamiento perdido, o por cualquier otro procedimiento de compensación de aquel que pueda pactarse con arreglo a Derecho.
b)
Que la relevancia de los restos hallados obligue a una conservación libre "in situ", sin posibilidad de llevarse a cabo la obra prevista. En estos casos, se procederá de igual manera que la descrita en el punto anterior para la compensación del aprovechamiento perdido, o se tramitará la expropiación conforme a los términos de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, valorando los terrenos con arreglo a su máximo aprovechamiento medio o tipo del sector, polígono o Unidad de Ejecución, cuando éste estuviere fijado. Se aplicará el premio de afección cuando proceda, y si el promotor o contratista hubiesen costeado la excavación, se compensarán los gastos con terreno.
Normas para Áreas B Ante cualquier solicitud de obra que afecte al subsuelo será obligatoria la emisión de informe arqueológico, previa realización de exploración y catas de prospección. Los trabajos arqueológicos serán dirigidos y suscritos por técnico arqueólogo colegiado en el Ilustre Colegio de Doctores y Licenciados en Filosofía y Letras y en Ciencias de Madrid, y deberá contar con un permiso oficial y nominal emitido por la Dirección general de Patrimonio Cultural de la Consejería de Educación y Cultura de la Comunidad de Madrid. El permiso de prospección y excavación seguirá trámites de urgencia. La peritación arqueológica se realizará en el plazo máximo de un mes, seguida del preceptivo informe, que se redactará de forma inmediata a la conclusión de los trabajos. El informe se registrará en la Dirección General de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid. La finalización de los trabajos seguirá las Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo 78
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prescripciones señaladas para las áreas A. Si los sondeos diesen un resultado negativo, podrá solicitarse licencia de obras o, si ésta hubiera sido solicitada, comenzar el plano para su tramitación reglamentaria. Si el informe, las exploraciones y las catas practicadas diesen un resultado positivo, el lugar objeto de estos trabajos pasará automáticamente a ser considerado área A, debiendo practicarse la oportuna excavación arqueológica que controle toda la superficie. Normas para Áreas C Ante cualquier solicitud de obra que afecte al subsuelo, será obligatoria la emisión de un informe arqueológico suscrito por técnico competente debidamente autorizado. Serán de aplicación las prescripciones señaladas para las áreas B en los artículos 5.19.9 y 5.19.10. Si el informe fuera positivo en cuanto a la existencia de restos arqueológicos, se procederá a la realización de exploración y catas de prospección, y si estas fueran asimismo positivas, el lugar objeto de los trabajos pasará automáticamente a ser considerado área A, debiendo practicarse la oportuna excavación arqueológica que controle toda la superficie. 1.4.
NORMAS DE INSPECCION Y CONSERVACION
En cualquier tipo de obra en curso donde se realicen movimientos de tierra que afecten al subsuelo, el Ayuntamiento deberá realizar inspecciones de vigilancia a través de su Servicio de Arqueología o acreditando oficialmente a un arqueólogo con facultades de inspección de dichas obras, como técnico municipal. Si durante el curso de las obras aparecieran restos arqueológicos se aplicarían las disposiciones legales reglamentarias vigentes. Si, una vez aparecidos dichos restos, se continuase la obra, esta se considerará una acción clandestina a pesar de contar en su caso con licencia de obras e informes arqueológicos negativos. Se prohíben los usos del suelo que sean incompatibles con las características de las áreas de interés arqueológico, cualquier tipo de obra que implique grandes movimientos de tierra antes de la verificación de su interés arqueológico, así como los vertidos de escombros y basuras en Áreas A y B. En áreas en las que se hallan descubierto restos arqueológicos, el criterio a seguir será el de la conservación de los yacimientos para su investigación, de forma que sólo puedan verse modificadas por orden de interés público, realizada con posterioridad a las excavaciones, que documente debidamente los yacimientos. Cualquier destrucción parcial sólo podrá llevarse a cabo por causa de interés nacional, conservando testigo fundamental. a)
Sobre estas áreas se realizará un estudio de impacto ambiental previo a cualquier obra que suponga movimiento de tierras, considerando la explotación urgente de los yacimientos en Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo 79
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caso de posible destrucción parcial. b)
No se permitirán vertidos de residuos ni escombros, sino únicamente vertidos de tierra en tongadas menores de 50 cms.
c)
En yacimientos de especial relevancia, podrá prohibirse toda actuación que suponga vertidos de cualquier género, actividades extractivas o creación de infraestructuras.
d)
Cualquier actuación superficial característica de zonas verdes, parque urbano o suburbano o repoblación, llevará implícita la integración del yacimiento en forma de museo arqueológico al aire libre, con rango de Red General de Equipamientos para el municipio.
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CAPÍTULO 2. ELEMENTOS CATALOGADOS POR SU INTERÉS HISTÓRICO Aprobación Definitiva de este ámbito, aplazada según acuerdo de Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, de 7 de mayo de 2003. Regirán las condiciones del Plan General de 5 de marzo de 1987, y las disposiciones sectoriales o supramunicipales que le sean de aplicación.
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CAPITULO 3. CAUCES DE AGUA E INFRAESTRUCTURAS HIDRÁULICAS. 3.1. DISPOSICIONES GENERALES Y DEFINICIONES Estas condiciones vienen a regular el régimen de protección y de conservación de los distintos arroyos, así como de las infraestructuras hidráulicas tienen su desarrollo o su localización dentro del término municipal de Tres Cantos. Se distinguen dos tipos de arroyos dentro de este territorio: •
Por un lado se identifican los que se catalogan como arroyos secundarios, que son aquellos que son tributarios de otros arroyos y con recorrido de muy poca entidad y siempre dentro del término municipal. Sobre éstos “sólo” serán de aplicación las determinaciones de la legislación estatal en lo que se refiere al régimen demanial de los cursos y al control sobre las zonas colindantes por parte del ente hidráulico, en este caso la Confederación Hidrográfica del Tajo. • Por otro lado se catalogan los que se han identificado como arroyos principales, que van a ser aquellos que presentan cauces más largos con longitudes mucho mayores que los anteriores y cuyo desarrollo se reparte entre más municipios que el de Tres Cantos, es decir nacen aguas arriba del término municipal y desembocan en otros cauces del sistema hídrico fuera de los límites del término. Los arroyos mencionados son los siguientes: -Arroyo Tejada, al oeste de la autovía. -Arroyo del Bodonal, al este de la autovía discurriendo a través del suelo urbanizable. Adquiere también el nombre de Vadecarrizo. -Arroyo Moralejo, al este del término municipal. De cara a la definición del SIS (Sistema Integral de Saneamiento) los cálculos de caudales de aguas residuales deberán ajustarse a cada uno de los sucesivos niveles de planeamiento, calculándolos en base a la distribución de usos contemplados en el Sector, considerando ese caudal resultante como caudal máximo de aguas residuales que se pretende incorporar al SIS, de acuerdo al cálculo realizado de la capacidad hídrica que se realizará de forma previa para todas las cuencas afectadas. El texto refundido de la Ley de Aguas 1/2001 aprobada según Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, define las siguientes zonas de afección: • Zona de Uso y Dominio Público. Franja de 5 metros a contar desde el límite de la lámina de agua para el cauce soportando una lluvia de período de retorno de 5 años a ambos lados del cauce. Esta zona está regulada reglamentariamente, en base al carácter de bien de dominio público con el que se le caracteriza legalmente. • Zona de Policía, banda de 100 metros de anchura a ambos lados del cauce y contados desde el cauce, y sobre las que se condicionarán las usos del suelo, así como las actividades que se desarrollen. Se define una zona más, no condicionada por una serie de servidumbres geométricas como las anteriores, sino en base a las condiciones climatológicas existentes: • Las zonas inundables, descritas en el Art. 11 de la Ley, comprenden aquellos terrenos que puedan quedar inundados durantes las crecidas no ordinarias (extraordinarias, para períodos de retorno de 500 años) de lagos, lagunas, embalses, ríos o arroyos. Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo 82
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Los límites de esta nueva zona se han de delimitar en base a estudios hidrológicos de las cuencas consideradas, conservando de cualquier modo la calificación jurídica y titularidad dominical que tuvieren. El Plan General hace una delimitación de esa zona, que podrá concretarse más con base en estudios más detallados. En lo referente a las bandas de protección de las infraestructuras de abastecimiento principales se van a definir dos: • •
BIA. Banda de Infraestructuras de Abastecimiento. Esta no es sino una zona de protección, una banda de 5 metros que se establece sobre las conducciones de agua. Zona de afección. Franja de Terreno que se fijará según dos franjas de 10 metros de ancho a contar desde los límites exteriores de loso BIA’s.
Banda de afección del Plan General Además de las determinaciones contempladas en el texto refundido de la Ley de Aguas 1/2001 aprobada según Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, el Plan General establece una zona de afección con un ancho de 50 metros a contabilizar desde el límite de la lámina de agua en el cauce para su lluvia de periodo de retorno de 5 años. Esta banda de afección integra un nivel de protección integral de cara a preservar del desarrollo urbano los espacios de ribera más representativos de Tres Cantos, alejando al mismo tiempo los desarrollos residenciales y productivos de las potenciales zonas de inundación. Esta zona de protección va a localizarse territorialmente sobre diferentes clases de suelo. Sobre suelo rústico esta banda se clasifica como un Suelo No Urbanizable Protegido de Red General o Supramunicipal de Agua (SNUP / RGoS Agua.). Sobre suelo urbanizable esta banda se califica como un corredor continuo de zonas verdes, que aglutina tanto zonas verdes de red general como zonas verdes locales vinculadas. 3.2. NORMAS DE ACTUACION Y PROTECCIÓN El régimen de uso y protección de cada una de las zonas viene regulada desde la legislación correspondiente. •
El régimen de deslinde y protección de las zonas de uso y dominio público se contempla en el Capítulo I del Título V, de Protección del Dominio Público Hidráulico y de Calidad de las Aguas, del texto refundido de la Ley de Aguas 1/2001 aprobada según Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio. Como tal es un suelo público gestionado por el Organismo de Cuenca en régimen concesional. Desde el Plan General se asume como deslinde de la zona de uso y dominio público el que la administración competente, en este caso el Organismo de Cuenca, defina según el correspondiente proyecto de deslinde. Estas zonas van a recibir los vertidos puntuales de la red de aguas pluviales del total del Plan Parcial en diferentes puntos del cauce a su paso por el Suelo Urbanizable. Las aguas Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo 83
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vertidas a los arroyos necesitan de una comprobación de que el cauce tiene la capacidad suficiente para acogerlo así como la preceptiva autorización del Organismo de Cuenca. • La zona de Policía condiciona los usos del suelo y las actividades que se desarrollen a la supervisión de los técnicos del Organismo de Cuenca (Confederación Hidrográfica del Tajo.) Discrecionalmente desde el Plan se define además de la zona de Policía establecida por ley, dos zonas que se superponen y que definen nuevas afecciones: por un lado las zonas de protección a los arroyos y por otra las superficies potencialmente afectadas por la inundación. • La zona de Protección es un corredor que barre los arroyos principales, con un ancho total de aproximadamente 100 metros (50 metros a cada lado del cauce) y sobre la que no se permite ningún desarrollo edificado que pueda contemplar usos habitacionales. Dentro de este corredor en suelo urbanizable sólo se aplicarán ordenanzas LUP, vinculadas al disfrute lúdico de los espacios libres, permitiéndose en este caso la ejecución de edificaciones vinculadas al mantenimiento de estos espacios libres. Esta condición estará supeditada a la delimitación de la zona de inundación para lluvias de período de retorno de 500 años. En el caso de invadir ésta la zona señalada el plan parcial tendrá que diseñar una distribución de usos que alejen los usos residenciales de la las zonas afectadas, localizando usos dotacionales vinculados a actividades al aire libre, como los dotacionales deportivos. •
Las zonas inundables, que se hallan descritas en el Art. 11 de la Ley de Aguas 1/2001 aprobada según Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, no concretan ninguna condición específica más allá de las necesarias para garantizar la seguridad de los individuos y de los bienes materiales. Estas zonas no se definen normativamente ya que están supeditadas a un estudio concreto que han de realizar los técnicos del Organismo de Cuenca o en su defecto aquellos sobre los que estos deleguen la realización de dicha delimitación. El Plan General ha avanzado un estudio preliminar de zonas inundables que se recoge en el Anexo 2 de la Memoria. Este estudio se ha desarrollado aplicando un criterio de máximos de cara a estar siempre del lado de la seguridad. Los límites así definidos sobre plano se recogerán en un plano adjunto al Anexo 2 que serán de aplicación siempre que no se realice un estudio más ajustado que localice con más precisión el límite de la lámina de agua. Es decir, la modificación del límite reconocido en el Plan sólo se permitirá en base a la realización de un estudio hidrológico complementario debidamente justificado que ajuste el límite original.
En lo referente a las bandas de protección de las infraestructuras de abastecimiento principales su régimen es el siguiente: Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo 84
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• •
Sobre la BIA. Banda de Infraestructuras de Abastecimiento, que se establece sobre las conducciones de agua, se define la prohibición absoluta para construir, así como una fuerte limitación sobre cualquier actuación que se pretenda realizar sobre dicha zona. En la Zona de afección no existe limitación alguna para la edificación, aunque cualquier actuación que se desarrolle deberá solicitar autorización del Canal de Isabel II.
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CAPITULO 4. CORREDORES ELÉCTRICOS 4.1. DISPOSICIONES GENERALES Y DEFINICIONES. Las líneas de alta tensión existentes sobre el territorio concretan una serie de afecciones sobre el territorio en base a las determinaciones recogidas en el Decreto 131/1997, de 16 de Octubre, por el que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones urbanísticas en relación con las infraestructuras eléctricas, que vinculan al planeamiento urbanístico. Desde este decreto se señala que se han de contemplar dentro del documento de planeamiento las siguientes obligaciones: •
• •
Definir un corredor o pasillo con un ancho a definir discrecionalmente desde el planeamiento, asumiendo como mínimo las servidumbres marcadas en el Reglamento Electrotécnico de Alta Tensión en lo referente a distancias y alturas de seguridad que se han de dejar entre los cables del tendido y los elementos del territorio que éstos cruzan o atraviesan. La rectificación del tendido ejecutando uno nuevo que se aleja de los suelos a desarrollar. Enterramiento de la línea a su paso por el futuro suelo a urbanizar.
Las dos primeras opciones se materializan en el Plan General a través de un corredor de ancho no fijado normativamente, y que se incluye dentro de la Red Supramunicipal de Infraestructuras ya existente. Esta calificación se asigna independientemente de la clase de suelo sobre la que se localicen. Al enterrar las líneas la opción de definir un corredor desaparece ya que se supone que el enterramiento supone una protección suficiente de cara a los campos electromagnéticos generados, no siendo necesario definir una servidumbre que salvaguarde la seguridad de las personas. El Plan contempla el enterramiento de todas las líneas de alta y de media tensión que discurran dentro del perímetro del suelo urbanizable, con un total de 2 líneas de alta tensión (138 Kv y 220 Kv) y dos de media tensión (66 Kv y 20 Kv). Se respetan los tendidos ya existentes sobre suelo rústico que no afecten al suelo urbanizable definido en el Plan, aunque se define un corredor que se califica como Red Supramunicipal eléctrica y que al estar sobre suelo rústico se ha clasificado como Suelo No Urbanizable Protegido, Red General o Supramunicipal Eléctrica (SNUP/RGoS Eléctrica.) Este corredor sobre suelo no urbanizable tendrá un ancho de 30 metros a cada lado del tendido, a contar desde la proyección horizontal de la fase más exterior, definiendo una franja de aproximadamente 60 metros. En el caso de que discurran dos líneas en paralelo al rectificarse alguno de los tendidos, la distancia entre ambas torres tendrá que ser como mínimo de 20 metros según se define en el Reglamento Electrotécnico. A continuación se adjuntan dos croquis con las condiciones de medición referida en el párrafo anterior. Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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Definición de anchuras para pasillo eléctrico de una sola torre.
Definición de anchuras para pasillo eléctrico de dos torres.
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4.2. NORMAS DE ACTUACION Y PROTECCIÓN. Las afecciones sobre los predios a través de los que discurre el pasillo eléctrico vienen impuestas desde la legislación aplicable, en este caso el Decreto 131/1997, de 16 de Octubre, por el que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones urbanísticas en relación con las infraestructuras eléctricas, que en su Art. 3 regula la imposibilidad de construir edificaciones tanto en el momento presente como en el futuro. Esta afección se extiende tanto a las edificaciones rústicas que se pudiesen localizar en su zona de influencia, como a los futuros desarrollos que pudieran ubicarse colindantes a estos pasillos. La definición del pasillo eléctrico como red supramunicipal eléctrica no implica el modificar las afecciones existentes, ya condicionadas desde el Reglamento Electrotécnico en lo tocante a localización de actividades productivas y habitacionales.
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CAPITULO 5. SERVIDUMBRES AERONAÚTICAS 5.1. DISPOSICIONES GENERALES Y DEFINICIONES El espacio aéreo madrileño define sobre los municipios del norte de Madrid básicamente dos afecciones: • •
Por un lado los corredores de salida de los aviones desde el aeropuerto de Barajas, que concretan una huella acústica que materializa una serie de afecciones sobre estos municipios. Por otro lado las servidumbres aeronáuticas definidas en base a limitaciones de altura de edificaciones sobre rasante que generan las diferentes antenas de guía y balizamiento radioeléctrico que materializan el pasillo de salida nor-noroeste.
Tres Cantos se encuentra fuera de las envolventes que definen zonas con niveles de contaminación sónica superiores a los 55 dB(A) L equiv durante el día y 45 dB(A) L equiv durante la noche, es decir la afección acústica sobre el término municipal de Tres Cantos es inferior a los límites marcados por la Ley (estos planos se recogen en el Anexo1 del documento de Estudio de Ruido), por lo que no se concreta ninguna afección acústica debida a la actividad aeroportuaria sobre los suelo desarrollados o a desarrollar. Sin embargo la localización del término en uno de los corredores de salida ha obligado a disponer en los municipios colindantes una serie de ayudas a la navegación materializadas en antenas de guía y señalización de los aviones que utilizan este corredor de salida. Así son dos las antenas existentes en las proximidades de Tres Cantos que definen una serie de afecciones sobre el término municipal: •
Por un lado la antena VOR ubicada en la zona sur del término de Colmenar Viejo, que tiene una afección en altura tanto sobre Colmenar como sobre la zona norte de Tres Cantos. Se limita la altura de la edificación en un radio de 3 Km, según una superficie cónica que tiene como vértice invertid la propia antena y con una pendiente de la generatriz del cono de un 3% tal y como se refleja en el siguiente croquis.
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Croquis Planta-Alzado de la estación VOR. (*En el alzado la relación H:V es de 4:1). •
La otra antena vinculada al pasillo aéreo nor-noroeste, la NBD presenta también una serie de limitaciones en altura diferentes que la estación VOR, más holgadas que la anterior, ya que el cono que delimita la afección en altura tiene una pendiente del 10%, tal y como se puede apreciar en el siguiente croquis.
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Croquis Planta-Alzado de la estación NBD. (*En el alzado la relación H:V es de 4:1).
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5.2. NORMAS DE ACTUACION Y PROTECCIÓN Las dos antenas que desarrollan su función de ayudas a la navegación en la región centro-norte definen unas limitaciones en altura sobre el término municipal de Tres Cantos que no afectan ni a los desarrollos consolidados ni a los programados. Por un lado la estación VOR con su superficie de servidumbres en altura definida sobre la pendiente del 3%, no va a afectar el normal desarrollo de la actividad edificatoria en el suelo urbanizable. Si se definiese la sección transversal pésima respecto al suelo urbanizable, es decir aquella en la que la diferencia de cota entre la rasante del terreno y la superficie de afección fuese mínima se podría observar que la generatriz del cono al intersectar con el plano vertical que contuviera el perímetro del suelo urbanizable tendría una cota en ese punto de aproximadamente 870 metros, frente a la cota máxima de la rasante del terreno en la zona oeste del suelo urbanizable que coincide con la divisoria de cuenca, que tiene una cota máxima en esa zona de 750 metros, por lo que la diferencia entre ambas es de aproximadamente de 120 metros, no afectando la antena VOR a los nuevos desarrollos. La otra antena, la NBD, localizada en el término municipal de Madrid, afecta a la zona sur del suelo urbano consolidado, sobre la zona del polígono industrial. La única manzana edificada que se encuentra dentro de la zona de afección de la antena es la que se encuentra delimitada por la vías Calle del Altar, tramos sur de la Avenida de Artesanos y de la Industria, así como el ramal este de la Avenida de la Almenara. La cota de la rasante pésima en este ámbito es 720. Contabilizando la máxima altura permitida desde la Ordenanza IND.3 (17,50 metros) se concretará una cota máxima de la edificación de 735,50 metros, que al compararlo con la cota de la generatriz del cono de servidumbres de la antena NBD, sobre ese punto, unos 900 metros, se puede afirmar que tampoco esta antena condiciona la edificación existente sobre suelo urbano consolidado, al existir una diferencia de cota de casi 165 metros.
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CAPITULO 6.AFECCIONES RED DE CARRETERAS DE LA COMUNIDAD DE MADRID. 6.1. DISPOSICIONES GENERALES Y DEFINICIONES. El término municipal de Tres Cantos se estructura en torno a un único eje de accesibilidad de alta capacidad, la Autovía M-607, cuya competencia recae sobre la Comunidad de Madrid, y cuyas afecciones son las que vienen definidas en la Ley 3/1991, de 7 de Marzo, de Carreteras de la Comunidad de Madrid. La ley delimita dos zonas de afección: de dominio público y de protección, tal y como se recoge en los Art. 30 y 31 de la citada Ley: • •
La zona de uso y dominio público incluye los terrenos ocupados por las carreteras y sus elementos funcionales en un franje de 8 metros contabilizados a partir de la Arista Exterior de Explanación (AEE). Se define también la zona de protección a ambos márgenes de la vía, delimitada por dos líneas paralelas a las AEE a una distancia de 50 metros, al tener la M-607 la categoría de Autovía.
En el caso de la Comunidad de Madrid, la línea límite de Edificación se subsume en la zona de protección ya que ésta y la línea límite de edificación se localizan igualmente a una distancia idéntica de 50 metros, pero con la salvedad de que se comienzan a medir desde alineaciones diferentes: la línea límite se mide desde la Arista Exterior de Calzada mientras que la zona de protección de mide desde la Arista Exterior de Explanación, lo que define una ocupación superficial mayor para la zona de protección, tal y como se aprecia en el croquis que se acompaña a continuación.
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Croquis de una sección de la Autovía M-607. 6.2. NORMAS DE ACTUACION Y PROTECCIÓN. Las determinaciones que se han de aplicar sobre cada una de estas aparecen referidas en la Ley 3/1991, de 7 de Marzo, de Carreteras de al Comunidad de Madrid, en sus Art. 30 y 31. Sobre las zonas de uso y dominio público no podrá ejecutarse ninguna obra salvo las de conexión de los nuevos desarrollos con la Autovía. Por otro lado en lo que respecta a las zonas de protección limita la ejecución de toda obra si bien se permite el mantenimiento de lo allí existente, así como el materializar el aprovechamiento de estos terrenos en base a su virtualidad como suelos agrícolas. Los predios afectados pueden ser tanto de titularidad pública o privada. Por tanto en esta banda no se puede desarrollar ningún tipo de edificación. Sumando ambas afecciones se tiene una banda de 58 metros medida a partir de la AEE, dentro de la cual se prohíbe cualquier desarrollo inmobiliario. Plan General de Tres Cantos / Documento Definitivo Normas Urbanísticas Generales 7 Mayo 2003
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Sin embargo las afecciones aquí recogidas no son de aplicación sobre los suelos ya consolidados, es decir sobre el suelo urbano. El siguiente croquis delimita las correspondientes zonas.
CROQUIS GUIÓN DE HOJAS DE ZONAS DE AFECCIÓN DE LA AUTOVÍA M-607.
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CAPITULO 7.AFECCIONES DE LA RED FERROVIARIA DE LA COMUNIDAD DE MADRID. 7.1. DISPOSICIONES GENERALES Y DEFINICIONES El término municipal de Tres Cantos actualmente se estructura en torno a un único eje de accesibilidad ferroviaria, la línea de Cercanías Madrid-Cantoblanco- Tres Cantos. Está prevista sobre el término de Tres Cantos la ejecución de la parte del ramal Noroeste de Alta Velocidad que le corresponde a Tres Cantos. Desde el Plan se ha definido un corredor como reserva de suelo, ya que al no estar definido el trazado definitivo por no existir un proyecto constructivo aprobado, no se pueden definir las servidumbres vinculadas a la infraestructura, definidas en la Ley 16/1987, de 30 de Julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres (LOTT), en su Art. 168, así como en el reglamento de desarrollo (ROTT), aprobado por Real Decreto 1211/1990, de 28 de septiembre, en sus Art. 280 a 291. La ley delimita las siguientes zonas de afección: de uso y dominio público y de servidumbre y de afección: •
La zona de uso y dominio público incluye los terrenos ocupados por las vías y sus elementos funcionales en una franja de 8 metros contabilizados a partir de la Arista Exterior de Explanación (AEE), paralela a la vía férrea. Sobre suelo urbano la anchura del corredor se reduce a 5 metros a contar desde la AEE. En el caso de viaductos, túneles o puentes la zona d e dominio público se puede reducir a 2 metros.
•
La siguiente zona es la zona de servidumbre, que consiste en dos bandas paralelas a la AEE a una distancia de 20 metros de ésta. En el caso del suelo urbano este ancho se reduce a 8 metros.
Estas dos zonas definen un perímetro de seguridad en torno a la vía en donde se prohíbe taxativamente edificar. •
Existe una última zona, la zona de afección, que se concreta en una franja con un ancho de 50 metros a contar a partir del límite de la zona de servidumbre.
En esta zona se permite la ubicación y desarrollo de todos aquellos tipos de usos o actividades que no interfieran en el normal desarrollo de la actividad ferroviaria, supeditándose cualquier desarrollo a la pertinente autorización por parte del ente gestor de la infraestructura.
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CROQUIS DE ZONAS DE AFECCIÓN SOBRE LA VÍA FÉRREA MADRID-TRES CANTOS. 7.2. NORMAS DE ACTUACION Y PROTECCIÓN El régimen de uso y gestión de estas zonas o bandas de protección viene regulado en la Ley 16/1987, de 30 de Julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres (LOTT), en su Art. 168, así como en el reglamento de desarrollo (ROTT), aprobado por Real Decreto 1211/1990, de 28 de septiembre, en sus Art. 280 a 291. Se acompañan a continuación la serie de cinco hojas en donde se definen en planta los límites de las zonas de afección.
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CROQUIS GUIÓN DE HOJAS DE ZONAS DE AFECCIÓN DE LA VÍA FÉRREA
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TITULO 5. DISPOSICION TRANSITORIA SOBRE EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN
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CAPITULO 5.1.
DEFINICION Y GRADOS DE FUERA DE ORDENACION
1.
Se entenderá que un edificio, local o instalación están calificados como fuera de ordenación cuando estando erigido con anterioridad a la aprobación de este Plan o de otro que lo desarrollase, resultase disconforme con el planeamiento e impidiera su desarrollo.
2.
Grados de la Calificación de "fuera de ordenación". Atendiendo al tipo de disconformidad del edificio existente con el planeamiento, se consideran cuatro grados: -
Grado 1: Alineaciones. Edificios cuya disconformidad con el planeamiento incluya o consista en la superación de las alineaciones exteriores señaladas en los Planos de Ordenación o de las oficiales señaladas por el Ayuntamiento.
-
Grado 2: Usos. Edificios, locales e instalaciones cuya disconformidad con el planeamiento incluya o consista en el uso existente, con exclusión de los casos del Grado 3.
-
Grado 3: Construcciones ilegales. Construcciones situadas en Suelo No Urbanizable de Protección que hubieran sido edificadas contraviniendo la normativa vigente en aquel momento, y careciendo de licencia para ello, fuesen disconformes con el contenido de este Plan u otros que lo desarrollen.
-
Grado 4: Inadecuación volumétrica. Locales e instalaciones cuyas características volumétricas o constructivas no permitan el cumplimiento de las Normas Generales de la Edificación y de los Usos de este Plan General para el uso al que están destinados.
CAPITULO 5.2.
NORMA TRANSITORIA PARA EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION
1.
En cuanto no se produzca la oportuna corrección de las circunstancias en disconformidad con el planeamiento, a los edificios fuera de ordenación les será aplicable la presente Norma Transitoria.
2.
Se entenderá que el Ayuntamiento exige la corrección cuando la modificación esté expresamente señalada por el Plan General o por declaración posterior en un Plan que lo desarrolle.
3.
Cuando para edificios a los que les sea de aplicación la presente Normas Transitoria se soliciten licencias para ejecutar obras, el Ayuntamiento emitirá un pronunciamiento expreso sobre su situación respecto a la ordenación y los tipos de obras que le fueren permitidas, y en su caso podrá conceder la licencia solicitada, dentro de los siguientes límites exclusivos o coincidentes:
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a)
En los edificios Fuera de Ordenación en grado 1 (Alineación): Sólo se admitirán obras de conservación o mantenimiento. En tanto no sea demolida la parte de edificación que se encuentra fuera de alineación, la afectación se extiende a toda la parcela en que esté ubicado el edificio.
b)
En los edificios Fuera de Ordenación en Grado 2 (Uso Ilegal): 1) En caso de que el uso existente sea declarado prohibido o incompatible con los admitidos para esa zona, no se permitirán obras de ningún tipo en tanto no se modifique el uso a uno de los admitidos en la Ordenanza de aplicación como característicos, o compatibles; o en tanto no se subsane la situación de ilegalidad, en su caso. La afectación se extiende a toda la parcela en que esté ubicado el uso disconforme. En caso de licencias tramitadas con anterioridad a la aprobación de este Plan General y disconformes con el régimen de usos del Plan General, podrán concederse supeditadas a la consideración de la nueva edificación, una vez terminada, como perteneciente a esta categoría de Grado 2. 2)
c)
No obstante, y en caso de usos productivos inadecuados al planeamiento, el Ayuntamiento podrá aceptar excepcionalmente obras de restauración, reparación, rehabilitación o reestructuración cuando no estuviese prevista la expropiación de la finca en el plazo de ocho años, a contar desde la fecha en que se pretendiese realizarlas, y, siempre que se suscriba por la propiedad que no suponen incremento de su valor de expropiación.
En el Grado 3 (Construcciones Ilegales en Suelo No Urbanizable): No se concederá otra licencia que la necesaria para prevenir situaciones de riesgo a las personas o de ruina de la construcción, para mantenimiento de la edificación existente o regularización de los efectos ambientales, y en especial la gestión del agua tanto en lo referente al abastecimiento como al saneamiento. En particular, se reconoce como ámbito de regularización de abastecimiento y saneamiento de construcciones ilegales en suelo no urbanizable protegido, el ámbito de La Moraleja, cuya delimitación se incluye en la página siguiente. Abastecimiento. Se ha de garantizar el autoabastecimiento de estas construcciones, agrupadas según ámbitos, permitiendo la captación en pozo siempre que éstas cumplan las condiciones marcadas desde la Ley de Aguas en su Art. 54.2, que limita el uso privativo a 7000 m3/año. Este caudal deberá abastecer a la totalidad de construcciones ilegales existentes incluidas en cada ámbito. De cualquier modo dicha captación, así como el sistema de tratamiento a aplicar sobre estas aguas captadas, de cara al cumplimiento de los requisitos mínimos de calidad, está
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supeditada a la aprobación por el Ayuntamiento, previo informe positivo del Organismo de Cuenca, de un Proyecto de Regulación del Abastecimiento. Se establece un plazo de un año a partir de la aprobación del Plan General para el desarrollo de los Proyectos y otros dos adicionales para la ejecución del mismo. El incumplimiento de los plazos fijados dará lugar a la incoación del correspondiente expediente sancionador, asumiendo la administración local la iniciativa y costeando el conjunto del proyecto por vía ejecutiva Saneamiento. Cualquier construcción ha de garantizar el adecuado cumplimiento de las condiciones de depuración de las aguas residuales generadas definidas por el Organismo de Cuenca. El Plan General señala como objetivo alcanzar los niveles de depuración establecidos por la Directiva europea 91/271 de 21 de Junio de 1991. Para ello, será necesario un sistema de saneamiento que garantice que las aguas residuales producidas por la urbanización ilegal de La Moraleja sean tratadas en el sistema público de instalaciones de depuración de Tres Cantos. Este sistema se ha de materializar a través de un Proyecto de Regularización de Saneamiento que contemple tanto la viabilidad del sistema para el conjunto del ámbito como los proyectos de desarrollo de la infraestructura El Proyecto de Regularización así como las Obras de Ejecución habrán de ser aprobadas por el Ayuntamiento previo informe vinculante de la Consejería de Medio Ambiente. Se establece un plazo de un año a partir de la aprobación del Plan General para el desarrollo de los Proyectos y otros dos adicionales para la ejecución del mismo. El incumplimiento de los plazos fijados dará lugar a la incoación del correspondiente expediente sancionador, asumiendo la Administración Local la iniciativa y costeando el conjunto del proyecto por vía ejecutiva d) En los locales e instalaciones Fuera de Ordenación en Grado 4 (Inadecuación volumétrica): No se concederá otra licencia que la de conservación o mantenimiento en tanto subsistan tales vulneraciones.
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ÁMBITO DE REGULARIZACIÓN DE ABASTECIMIENTO Y SANEAMIENTO DE LA URBANIZACIÓN ILEGAL DE LA MORALEJA
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