Análisis Fundamental Vivienda Junio 12, 2015

Consorcio ARA, S.A.B. DE C.V. Visita de Campo

Compra

Caminando en Proyectos Atractivos de Vivienda Cambio en Estimados

P$ 6.30 (+22% e)

Ingresos EBITDA Margen Crecimiento AsA Utilidad Neta Margen Crecimiento AsA

5,736 898 15.7% -21.6% 464 8.1% -20.4%

6,206 909 14.6% 1.2% 494 8.0% 6.5%

6,898 1,041 15.1% 14.5% 589 8.5% 19.1%

7,680 1,217 15.8% 16.9% 635 8.3% 7.9%

Pasivo Total Deuda Capital Mayoritario

15,676 643 5,493 2,431 10,183 10,147

16,276 1,076 5,537 2,147 10,739 10,701

16,855 1,050 5,551 2,293 11,304 11,265

17,880 1,350 5,959 2,593 11,921 11,880

Múltiplos VE / Ingresos VE / EBITDA P/U

1.8x 11.2x 17.7x

1.5x 10.3x 16.6x

1.4x 9.1x 14.0x

1.2x 7.8x 12.9x

ROA Deuda Neta/EBITDA Dividendo

4.6% 3.0% 2.0x 0.0%

4.6% 3.0% 1.2x 0.0%

5.2% 3.5% 1.2x 0.0%

5.3% 3.6% 1.0x 0.0%

ante la apertura de nuevas etapas. El desarrollo de Foresta continúa como uno de los más emblemáticos al incorporar una laguna y mezclar vivienda vertical y Activo Total Efectivo horizontal.

 CITARA, desarrollo ubicado en el municipio de Huehuetoca, tiene un ritmo de escrituración creciente (promedio de 1,500 unidades al año). Representa una opción atractiva para trabajadores del mercado industrial, en una región que concentra el 72% del inventario disponible en el D.F. y el área Metropolitana.

 Mantenemos una opinión favorable en ARA. Nos gusta la estrategia de negocio,

enfocada en un crecimiento moderado con prioridad en la generación de flujo libre de efectivo. Además, ARA ha demostrado a lo largo de su historia una gran flexibilidad para ajustarse a cambios en necesidades de sus clientes y condiciones actuales del mercado. ROE

El principal diferenciador de ARA es su prudente estrategia de crecimiento. Las ventas crecerán en promedio 11% en los próximos dos años, con margen EBITDA de 15% en promedio y una generación de flujo libre de efectivo de $400 millones. En 2015 estimamos un avance en ventas de11% (vs. 8% en 2014, pero con potencial de crecimiento de doble digito en los próximos años), impulsado por un mayor apoyo al financiamiento de hipotecas por parte del Gobierno Federal, INFONAVIT y SHF. La mezcla de venta de ARA se mantendrá enfocada al segmento medio y residencial (60% del total), aunque también participará en la vivienda de interés social apoyada en los programas gubernamentales de subsidios (ventas que representarían 18% del total.

USD 535

Valor de la Empresa (mn)

USD 604

1 año. Mín—Máx

MP 5.68— 7.15

Float

58%

ARA* vs IPC (Jun 2014 = 100) 120

110 100

oct-14

sep-14

90

ago-14

El Estado de México será el impulsor de la creación de nuevos desarrollos. Esta plaza es la más importantes para la empresa, con una reserva territorial equivalente al 33% del total. La segunda plaza más importante (hablando en reserva territorial) es Quintana Roo (24% del total). ARA es una de las empresas con mayor presencia a nivel nacional, con participación en 19 estados. Consideramos que en los próximos años será relevante concentrarse en menores plazas con la finalidad de mejorar la rentabilidad. La tendencia del mercado se está dirigiendo hacia este nuevo enfoque. En 2015 anticipamos inversiones en reserva territorial equivalentes a $400 millones. La prioridad es mantener liderazgo en el Estado de México y aumentar presencia en el D.F.

Val. Mdo. (mn)

jul-14

Procesos constructivos probados y vivienda vertical en aumento. ARA se especializa en construir vivienda a través de cimbra, método que tienen muy bien automatizado. Con proveedores ARA tiene pactados precios de forma anual lo que ayuda a minimizar afectaciones por fluctuaciones en materias primas. Por otro lado, el desarrollo de vivienda vertical no ha afectado al ciclo operativo de la empresa (actualmente el 40% de la vivienda es vertical) el cual mejoró 100 días durante el 1T15 pero aún se mantiene elevado (mil días), lo cual esperamos empiece a reducirse.

Indicadores de Mercado:

jun-14

Sólidos proyectos soportarán crecimiento. En nuestra visita logramos constatar que la demanda de vivienda continúa incrementándose, principalmente en el centro del país donde ARA tiene amplia presencia. Confirmamos también la flexibilidad operativa para ofrecer diversos productos que se ajustan a las necesidades del consumidor; con desarrollos de vivienda económica (precios de $300 mil pesos), vivienda media ($600 a $800 mil pesos) y vivienda residencial (Hasta $3.5 millones).

ARA*

IPC

Fuente: Bloomberg

Ramón Ortiz Reyes Cemento, Construcción, Vivienda y Transporte

 [email protected]  +52 (55) 1103 6600 x 1835 Mauricio Arellano Sampson  [email protected]  +52 (55) 1103 6600 x 4132 Actinver Oficinas Corporativas Guillermo González Camarena 1200 Piso 11t, Centro Ciudad Santa Fe México, D.F. 01210

1

may-15

 Los proyectos son maduros en su mayoría pero con potencial de crecimiento

2015e 2016e

abr-15

cubriendo los segmentos de vivienda de interés social, vivienda media y residencial, reflejando la flexibilidad en oferta de productos que tiene la compañía.

2014

mar-15

 Recientemente visitamos cuatro proyectos de ARA en el estado de México

2013

feb-15

Precio Objetivo 2015: P$ 7.70

Indicadores Financieros (millones de pesos)

ene-15

Último Precio:

dic-14

TICKER: ARA*

Cambio P.O.

nov-14

Cambio en Recomendación

A nivel operativo esperamos una expansión de 82 pb en el margen EBITDA. Proyectamos que el margen EBITDA se expanda 50pb a 15.1% a finales de 2015 vs. 2014. Las iniciativas de reducción de costos enfocadas a mejorar gastos administrativos serán los principales catalizadores, sumado a mejores precios. A nivel neto, esperamos un margen de 8.5%, similar al 2014. Sólida posición financiera, con una razón de apalancamiento de solamente 1.1x. La deuda total al 1T15 asciende a $2.0 mil millones (20% en el corto plazo). El 80% del total corresponde a un crédito sindicado con garantía hipotecaria que se contrató en el 2013 y que podría ser refinanciado próximamente. Desarrollos visitados en Toluca: Foresta y Las Misiones. Toluca, es de los centros industriales más grandes del país; 40% de la fuerza laboral participa en las actividades industriales. La conectividad de la ciudad con otras regiones del país le brinda una ventaja Cuautitlán, Cuautitlán Izcalli, Tepotzotlán competitiva y la ubican como centro estratégico. Toluca

Construcción de vivienda vertical en la segunda laguna.

Foresta: Se localiza al oriente de Metepec, y aunque los accesos todavía están en proceso de expansión el ritmo de ventas del desarrollo es adecuado. Se venden productos de vivienda residencial, con precios que rondan desde $1.2 millones a $3.7 millones. El proyecto en plan maestro considera 1,450 unidades, de las cuales ya se han vendido cerca de mil. Se estima que las ventas del desarrollo concluyan en 2016. Aproximadamente el 70% de los residentes son originarios del Distrito Federal, mientras que 20% son residentes con actividades económicas en las que implica viajar (resultando atractivo el desarrollo debido a su cercanía con el aeropuerto de Toluca). El producto que todavía no despega en las ventas son los departamentos. Tendremos que vigilar el desempeño de estas unidades. ARA tiene en proceso de construcción tres desarrollos más bajo este concepto (lagunas cristalinas), localizados en Apodaca N.L, Cancún y Veracruz, con los cuales estimamos concluya la oferta de estos productos ya que consideramos que por el momento ARA no iniciará la construcción de nuevos desarrollos bajo este concepto.

Vivienda vertical 1a fase terminada.

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Las Misiones. El proyecto se localiza a 20 minutos de distancia del desarrollo de Foresta. El precio promedio de estas viviendas es de $800 mil pesos. El proyecto fue uno de los que más contribuyeron en ventas durante 2014. El plan maestro contempla 1,760 viviendas, de las cuales solamente faltan 80 por escriturar. La buena ubicación de Las Misiones (sobre la carretera Toluca-Naucalpan) favorece al buen ritmo de ventas. Se construirán mil casas adicionales para venderse durante los próximos dos años en reserva territorial que ya se tiene en éste proyecto.

Prototipos de vivienda media en Las Misiones.

Las Misiones: Privadas ya habitadas.

Proyectos en el norte del estado de México: CITARA y Vista Hermosa II. El mercado industrial de la zona metropolitana de la Ciudad de México está compuesta por ocho submercados, de los cuales, el del norte (Cuautitlán, Tultitlan, y Tepotzotlán) tiene el mayor nivel de concentración de inventarios de parques industriales representando de acuerdo a nuestro analista de FIBRAS (Pablo Duarte) el 72% del inventario disponible de la ciudad de México y del área Metropolitana. Resaltamos que Cuautitlán Izcalli es el sub-mercado con mayor inventario, mientras que el de Tepotzotlán conecta a la ciudad de México con otros estados (Querétaro e Hidalgo) y resulta la principal vía terrestre para conectar el norte del país con la capital.

CITARA: Se localiza en el municipio de Huehuetoca, el cual fue declarado como ciudad bicentenario (para promover construcción de vivienda) por la administración federal pasada. El desarrollo es una opción adicional para aquellos trabajadores que laboran en las zonas industriales de los municipios de Cuautitlán, Cuautitlán Izcalli y Tultitlán, ya que la oferta de vivienda en estas zonas es limitada. Huehuetoca esta en constante crecimiento con un aumento considerable en el numero de desarrollos habitacionales en proceso de construcción, y a diferencia de otras regiones, el abandono de hogares resulta muy bajo en esta zona del Estado de México.

CITARA es el desarrollo más grande de la empresa, con una producción a plan maestro de 26 mil viviendas (actualmente se han escriturado 6 mil). El rango de precio de la vivienda ofertada es de $300 a $600 mil pesos, con un precio promedio de $400 mil en 2014. Por su característica más del 50% de las viviendas se puede vender con subsidio. Se ofrecen productos de casas de planta baja, casas con un nivel, y departamentos de una recamara o de dos. El proyecto considera en el mediano/largo plazo la construcción de más escuelas, un parque industrial y mejor accesibilidad a través de la ampliación del tren suburbano. El ritmo de escrituración es de 1,500 casas al año, con una tendencia creciente. Al momento no se tiene inventario detenido, las casas se van construyendo al mismo tiempo que se están generando los clientes. La estrategia de ventas se enfoca en promover el desarrollo entre los trabajadores de la zona. Sin

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embargo, el mejor canal de venta es el programa de referidos que realizan los propios habitantes del desarrollo. Consideramos que CITARA es un desarrollo con amplias expectativas de crecimiento, estimamos que el desplazamiento acelerado de la vivienda no se dará hasta que se tenga una mayor conectividad con el distrito federal y el área metropolitana (conectividad con el tren suburbano). Llevar el proyecto a niveles de 10 mil unidades lo vemos factible, pero a partir de ese momento tomará cada vez más importancia la conectividad con el D.F. para continuar con un buen ritmo de crecimiento.

Prototipos de vivienda vertical en CITARA.

Departamentos de interés social en CITARA.

Vista Hermosa II. Es un proyecto de vivienda media y residencial que ofrece departamentos ubicados en el estado de México, específicamente en Perinorte, una zona con amplio crecimiento industrial y comercial localizado al norte del D.F. La conectividad rápida con vialidades que te llevan a la capital del país genera que los principales clientes de este proyecto sean jóvenes profesionistas. El precio de los departamentos ronda $1.6 millones. El desarrollo cuenta con dos torres de 40 departamentos cada una. Hasta el momento ya se cuenta con un avance en escrituración del 50%, se estima que para mediados de 2016 se concluya la totalidad de las ventas. Para ese mismo año, se estarán ya también comercializando los departamentos de Vista Hermosa III, proyecto que será la expansión de Vista Hermosa II, con una oferta de 200 departamentos. Consideramos que éstos proyectos serán exitosos debido a que la oferta de vivienda en esta zona es limitada.

Vivienda vertical en fase final de construcción

Inicios de obra para Vista Hermosa III

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Departamento de Análisis Fundamental, Económico, Cuantitativo y Deuda Análisis Fundamental Analistas Senior Martín Lara

Telecomunicaciones, Medios y Financiero

(52) 55 1103-6600 x1840

[email protected]

Carlos Hermosillo Bernal

Consumo

(52) 55 1103-6600 x4134

[email protected]

Pablo Duarte de León

Fibras y Hoteles

(52) 55 1103-6600 x4334

[email protected]

Pablo Abraham Peregrina

Minería, Metales, Papel y Conglomerados

(52) 55 1103-6600 x1395

[email protected]

Ramón Ortiz Reyes

Cemento, Construcción y Concesiones

(52) 55 1103-6600 x1835

[email protected]

Federico Robinson Bours Carrillo

Energía, Petroquímicos e Industriales

(52) 55 1103-6600 x4127

[email protected]

Juan Ponce

Telecomunicaciones, Medios y Financiero

(52) 55 1103-6600 x1693

[email protected]

Enrique Octavio Camargo Delgado

Energía, Petroquímicos e Industriales

(52) 55 1103-6600 x1836

[email protected]

Consumo

(52) 55 1103-6600 x1394

[email protected]

Mauricio Arellano Sampson

Minería, Metales, Papel, Conglomerados, Cemento, Construcción y Concesiones

(52) 55 1103-6600 x4132

[email protected]

Laura Elena Bosch Ramírez

Fibras y Hoteles

(52) 55 1103-6600 x4136

[email protected]

Analistas Junior

José Antonio Cebeira González

Análisis Económico y Cuantitativo Ismael Capistrán Bolio

Director Análisis Económico y Cuantitativo

(52) 55 1103-6600 x6636

[email protected]

Jaime Ascencio Aguirre

Economía y Mercados

(52) 55 1103-6600 x1100

[email protected]

Análisis Cuantitativo

(52) 55 1103-6600 x4133

[email protected]

Análisis Técnico

(52) 55 1103-6600 x1837

[email protected]

[email protected]

Santiago Hernández Morales Roberto Galván González

Análisis de Deuda Araceli Espinosa Elguea

Directora de Análisis de Deuda

(52) 55 1103-6600 x6641

Roberto Ramírez Ramírez

Análisis de Deuda

(52) 55 1103-6600 x1672

[email protected]

Jesús Viveros Hernández

Análisis de Deuda

(52) 55 1103-6600 x6649

[email protected]

Raúl Márquez Pardinas

Análisis de Deuda

(52) 55 1103-6600 x1110

[email protected]

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Límite de responsabilidades Guía para recomendaciones sobre inversión en emisoras bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) Compra. El retorno de la acción debe ser superior al retorno total del IPC en el año en curso. Neutral. El retorno de la acción debe ser en línea al retorno total del IPC en el año en curso. Venta. El retorno de la acción debe ser inferior al retorno total del IPC en el año en curso. Declaraciones importantes. a) De los analistas: 1. “Los analistas que elaboramos Reportes de Análisis: 2. Jaime Ascencio Aguirre; Mauricio Arellano Sampson; Laura Elena Bosch Ramirez, Enrique Octavio Camargo Delgado; Ismael Capistrán Bolio; José Antonio Cebeira González, Pablo Enrique Duarte de León; Araceli Espinosa Elguea; Roberto Galván González; Carlos Hermosillo Bernal; Santiago Hernández Morales; Martín Roberto Lara Poo; Raúl Márquez Pardinas, Ramón Ortiz Reyes; Pablo Abraham Peregrina; Juan Enrique Ponce Luiña; Federico Robinson Bours Carrillo; Jesús Viveros Hernández, declaramos”: “Todos los puntos de vista, acerca de las emisoras bajo cobertura corresponden exclusivamente al analista responsable de la misma y reflejan fidedignamente su visión. Todas las recomendaciones emitidas por los analistas son elaboradas en forma independiente a cualquier entidad, incluyendo a la institución en la que prestan sus servicios o personas morales que pertenecen al mismo grupo financiero o empresarial. El esquema de remuneración no está basado ni relacionado, en forma directa ni indirectamente con alguna recomendación en específico, y sólo se percibe una remuneración de la entidad para la cual los analistas prestan sus servicios. “Ninguno de los analistas con cobertura de emisoras mencionadas en este reporte ocupa ningún empleo, cargo o comisión en las emisoras bajo su cobertura, ni en ninguna de las personas que forman parte del Grupo Empresarial o Consorcio al que éstas pertenezcan. Tampoco los han ocupado durante los doce meses previos a la elaboración del presente reporte”. “Las recomendaciones sobre emisoras, realizadas por el analista que las cubre, se basan en información pública y no existe garantía alguna de su asertividad con respecto al desempeño que se observe realmente en los valores objeto de la recomendación” “Los analistas mantienen inversiones objeto de sus reportes de análisis en las siguientes emisoras: AC, ACTINVR, ALFA, ALPEK, ALSEA, AMX, AZTECA, CEMEX, CHDRAUI, FEMSA, FIBRAMQ, FINDEP, FUNO, GENTERA, GFREGIO, GRUMA, ICA, IENOVA, KOF, LAB, LIVEPOL, MEXCHEM, OHLMEX, PEÑOLES, POCHTEC, TLEVISA, SORIANA, SPORTS, VESTA y WALMEX. b) De Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver 1. Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, en ningún caso podrá garantizar el sentido de las recomendaciones contenidas en los reportes de análisis para asegurar una futura relación de negocios. 2. Todas las unidades de negocio de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver pueden explorar realizar negocios con cualquier compañía mencionada en los documentos de análisis. Toda compensación por servicios dada en el pasado o en el futuro, recibido por Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver por parte de cualquier compañía mencionada en este reporte no ha tenido y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas. Sin embargo, así como ocurre con cualquier otro empleado de Grupo Actinver y sus filiales, la compensación que puedan gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad de la que goce Grupo Actinver y sus filiales. 3. Al cierre de cada uno de los tres meses anteriores, Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver, NO ha mantenido inversiones, directa o indirectamente, en Valores o Instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean Valores, objeto de los Reportes de Análisis, que representen el uno por ciento o más de su cartera de Valores, cartera de inversión, de los Valores en circulación o del subyacente de los Valores de que se trate, con excepción de los siguientes:, AEROMEX*, AXML, BOLSA A, FINN 13, FSHOP 13, SMARTRC14 4. Ciertos Consejeros y directivos de Actinver Casa de Bolsa, S.A. de C.V. Grupo Financiero Actinver ocupan un cargo similar en las siguientes emisoras: AEROMEX, MASECA, AZTECA, ALSEA, FINN, MAXCOM, SPORTS, FSHOP y FUNO.

Este reporte será distribuido entre todas aquellas personas que cumplan con el perfil para la adquisición del tipo de valores sobre los que se recomienda en su contenido.

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