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CONCEPTUALIZACIÓN Y ESPECIFICACIONES PARA LA OPERACIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO V.1.0 Documento vivo

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Director General Juan Antonio Nieto Escalante Subdirectora de Catastro Andrea Melissa Olaya Álvarez Subdirector de Geografía y Cartografía Fernando León Rivera Director Técnico del Proyecto Iván Eduardo Matiz Consultores Externos Rafael Alcides Villarreal Gustavo Adolfo Marulanda Equipo Técnico IGAC Alexander Páez Lancheros

Adriana Ruiz Ruiz

Marco Tulio Herrera Sánchez

Oscar Ernesto Zarama

Mario Martínez Garzón

Andrés Parra Cristancho

José Alejandro Sánchez

Andrés Guarín López

Eduin Augusto Ortiz

Juan David Méndez

Mauricio Viracacha

Magnolia Moreno Rozo

Juan Carlos Velázquez

Siervo William León

Clara Inés Pérez

Juan Carlos Méndez

Yeny Aceneth Téllez Equipo Técnico SNR Lina Victoria Barón

Jhon Freddy González

Jorge Andrés Gaitán Equipo de Apoyo Leonor Ayde Rodríguez

Carolina Herrera Rincón

Martha Lorena Posada

Luz Ángela Muñoz

Alexandra Rodríguez

Diana Carolina Ruiz R

Katherine Zamora Mora

Jairo Fabián Rodríguez

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TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ............................................................................................................... 11 CAPÍTULO 1. CONCEPTUALIZACIÓN PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO ........................................................................................................... 19 1. SIGLAS Y ABREVIATURAS ........................................................................................ 20 2. MARCO CONCEPTUAL PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO ........................................................................................................... 21 2.1. GESTIÓN DE TIERRAS, ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS Y CATASTRO: CONCEPTOS Y DEFINICIONES ........................................................................................ 23 2.2. INFRAESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES Y GOBERNANZA DE LA TIERRA ................................................................................................................................... 32 2.3. DERECHOS, RESTRICCIONES Y RESPONSABILIDADES .............................. 33 2.3.1. Los derechos ........................................................................................................... 34 2.3.2. Restricciones y responsabilidades........................................................................... 40 2.3.3. Derechos, restricciones y responsabilidades en el catastro multipropósito ............ 44 2.4. VISIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO PARA COLOMBIA (A 10 AÑOS) ...................................................................................................................................... 44 2.4.1. Contiene información completa sobre la situación legal de los predios ................. 48 2.4.2. Integra la información del registro de la propiedad y del objeto de la propiedad .. 51 2.4.3. Asegura la consistencia y certeza de los datos de las características geométricas de los predios y de las descripciones de las construcciones ....................................................... 60 2.4.4. Integra sus sistemas de información con los demás de información de tierras ...... 62 2.4.5. Respeto por el principio de independencia legal .................................................... 67 2.4.6. Facilita el acceso del público a la información de tierras ....................................... 71 2.4.7. Describe la realidad del uso de la tierra .................................................................. 72 2.5.

AVALÚOS CATASTRALES ...................................................................................... 73

2.6.

LAS FASES DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO ............................................ 77

3. CADENA DE VALOR PÚBLICO PARA EL CATASTRO MULTIPROPÓSITO ...... 84 3.1.

VALOR PÚBLICO ...................................................................................................... 85

3.2.

CADENA DE VALOR ................................................................................................. 88

3.3.

GESTIÓN POR PROCESOS...................................................................................... 90

3.4.

CONCEPTOS ASOCIADOS ...................................................................................... 92

3.5. MODELO OPERATIVO POR PROCESOS PARA EL CATASTRO MULTIPROPÓSITO. ............................................................................................................. 93 3.5.1. Explicación de un modelo conceptual .................................................................... 94

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4. LEVANTAMIENTO Y REGISTRO DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL MULTIPROPÓSITO ........................................................................................................... 98 4.1.

COMPONENTES DE LOS FLUJOS MODELADOS ............................................. 98

4.2. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROCESO ....................................................... 101 4.2.1. Proceso gestión catastral multipropósito transicional ........................................... 101 4.3. FLUJO DEL PROCESO DE GESTIÓN CATASTRAL MULTIPROPÓSITO TRANSICIONAL .................................................................................................................. 102 4.3.1. Lista de subprocesos y actividades del proceso de gestión catastral multipropósito transicional........................................................................................................................... 104 4.4. DESCRIPCIÓN DE SUBPROCESOS Y ACTIVIDADES DEL PROCESO ...... 106 4.4.1. Formulación de estándares y lineamientos ........................................................... 106 4.4.1.1. Actividades del subproceso formulación de estándares y lineamientos - SUB01 106 4.4.2. Estructuración y coordinación .............................................................................. 107 4.4.3. Selección de operadores ........................................................................................ 108 4.4.4. Coordinación de operadores ................................................................................ 108 4.4.5. SUB03 - Plan de ejecución de la metodología..................................................... 108 4.4.5.1. Actividades del subproceso plan de ejecución de la metodología - SUB03 ..... 110 4.4.6. SUB04 - Ejecución de la operación ...................................................................... 111 4.4.6.1. Actividades del proceso de ejecución de la operación- SUB04 ........................ 112 4.4.7. Subproceso de trabajo en campo y oficina - SUB04-01 ....................................... 113 4.4.7.1. Actividades del subproceso trabajo en campo y oficina - SUB04-01 ............... 114 4.4.8. SUB04-01-01 Subproceso Levantamiento Planimétrico Predial .......................... 116 4.4.8.1. Actividades del subproceso Levantamiento Planimétrico Predial - SUB04-01-01 116 4.4.9. SUB05 – Seguimiento y evaluación ..................................................................... 117 4.4.9.1. Actividades del subproceso Seguimiento y Control - SUB05 .......................... 117 4.4.10. SUB06 - Subproceso Integración de información física y de mercado inmobiliario. 118 4.4.10.1. Actividades del subproceso Integración de información física y de mercado inmobiliario - SUB07 ....................................................................................................... 119 4.4.11. SUB07 – Verificación y aprobación cumplimiento de estándares ....................... 121 5. MODELO DE DATOS PARA LA ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS EN COLOMBIA (LADMCOL) ...................................................................................................................... 121 CAPITULO 2. COMPONENTES PARA EL CATASTRO MULTIPROPÓSITO ......... 132 1. DESCRIPCIÓN GENERAL ........................................................................................ 133 2. COMPONENTE FÍSICO JURÍDICO ......................................................................... 134 2.1. INSUMOS ................................................................................................................... 134 2.1.1. Ortofoto/Ortoimagen............................................................................................. 134 2.1.2. DTM ...................................................................................................................... 134 2.1.3. Cartografía Básica ................................................................................................. 135 2.2.

LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO PREDIAL .............................................. 135

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2.2.1. Glosario ................................................................................................................. 136 2.2.2. Lineamientos propuestos ...................................................................................... 140 2.2.2.1. Caracterización del territorio ............................................................................. 140 2.2.2.2. Criterios para la caracterización ........................................................................ 141 2.2.2.3. Caracterización propuesta ................................................................................. 141 2.2.2.4. Escenarios del Levantamiento Planimétrico Predial ......................................... 142 2.2.2.5. Escenarios presentados ...................................................................................... 143 2.2.3. Lineamientos generales para el Levantamiento Planimétrico Predial .................. 148 2.2.3.1. Unidades de medida .......................................................................................... 148 2.2.3.2. Cubrimiento geográfico..................................................................................... 149 2.2.3.3. Referencia espacial. ........................................................................................... 149 2.2.3.4. Del aseguramiento de la calidad posicional ...................................................... 150 2.2.3.5. Generales ........................................................................................................... 150 2.2.4. Especificación técnica del Levantamiento Planimétrico Predial .......................... 151 2.2.4.1. Descripción general ........................................................................................... 151 2.2.4.2. Identificación del conjunto de datos.................................................................. 151 2.2.4.3. Modelo de datos ................................................................................................ 152 2.2.4.4. Sistema de referencia ........................................................................................ 152 2.2.4.5. Calidad .............................................................................................................. 153 2.2.4.6. Entrega del conjunto de datos ........................................................................... 156 2.2.4.7. Perfil de metadato.............................................................................................. 160 2.3. DILIGENCIAMIENTO FORMULARIO PREDIAL CATASTRAL................... 160 2.3.1. Descripción de variables ....................................................................................... 160 2.3.1.1. Formulario predial catastral .............................................................................. 160 2.3.2. Informe jurídico identificación predial barrido predial ........................................ 198 2.3.2.1. Levantamiento de información catastral y registral .......................................... 198 2.3.2.2. Determinación del folio de matrícula inmobiliaria ........................................... 200 2.3.2.3. Diagnostico jurídico predial .............................................................................. 202 2.3.2.4. Informe jurídico predial individual ................................................................... 203 2.4. MAPA CATASTRAL DIGITAL .............................................................................. 205 2.4.1. Glosario ................................................................................................................. 205 2.4.2. Identificación del conjunto de datos ..................................................................... 209 2.4.3. Modelo de datos .................................................................................................... 210 2.4.3.1. Catálogo de Ooetos ........................................................................................... 210 2.4.3.2. Catálogo de representación ............................................................................... 211 2.4.4. Sistema de referencia ............................................................................................ 211 2.4.4.1. Sistema de referencia horizontal Datum MAGNA-SIRGAS ............................ 211 2.4.4.2. Sistema de referencia vertical ........................................................................... 211 2.4.5. Calidad de datos .................................................................................................... 211 2.4.5.1. Elemento totalidad............................................................................................ 212 2.4.5.2. Consistencia lógica ............................................................................................ 213 2.4.5.3. Consistencia topológica..................................................................................... 215 2.4.5.4. Exactitud posicional .......................................................................................... 218 2.4.5.5. Consistencia de dominio ................................................................................... 218 2.4.5.6. Consistencia de formato .................................................................................... 219 2.4.5.7. Exactitud Temática............................................................................................ 219

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2.4.5.8. Informe de usabilidad ........................................................................................ 222 2.4.5.9. Historia .............................................................................................................. 222 2.4.5.10. Fuentes de información ................................................................................. 223 2.4.6. Entrega del conjunto de datos ............................................................................... 224 2.4.6.1. Base de datos catastral digital ........................................................................... 224 3. COMPONENTE ECONÓMICO .................................................................................. 225 3.1. MARCO CONCEPTUAL DEL COMPONENTE ECONÓMICO ....................... 225 3.1.1. Estándares y guías ................................................................................................. 226 3.1.2. Información para los avalúos masivos .................................................................. 229 3.1.3. Clasificación de los predios .................................................................................. 230 3.1.4. La construcción ..................................................................................................... 231 3.1.5. Valoración de bienes de uso público .................................................................... 232 3.2. ESQUEMA DEL PROCESO DE VALORACIÓN ECONÓMICA MASIVA ..... 233 3.2.1. Descripción del territorio ...................................................................................... 236 3.2.2. Definición de la metodología ................................................................................ 236 3.2.3. Definición de variables a capturar ........................................................................ 238 3.2.3.1. Clasificación de las construcciones y anexos .................................................... 238 3.2.3.2. Conformación de prototipos constructivos ....................................................... 238 3.2.4. Identificación de materiales de construcción ........................................................ 239 3.2.5. Información de precios de mercado ...................................................................... 239 3.2.6. Recopilación y análisis de información de entorno .............................................. 241 3.2.7. Costeo de tipologías constructivas ........................................................................ 242 3.2.8. Valoración de las construcciones a partir de las tipologías .................................. 242 3.2.9. Integración de la información físico – jurídica, de entorno y datos de mercado depurado .............................................................................................................................. 243 3.2.10. Elaboración de Zonas Homogéneas Físicas .......................................................... 243 3.2.11. Valoración masiva de predios en PH .................................................................... 244 3.2.12. Valoración masiva de predios en NPH ................................................................. 246 3.2.13. Valoración de predios con características especiales............................................ 246 3.2.14. Identificación y clasificación de predios especiales ............................................. 247 3.2.15. Métodos de valoración .......................................................................................... 247 3.2.16. Modelos de precios hedónicos .............................................................................. 247 3.2.17. Definición de zonas geoeconómicas ..................................................................... 249 4. COMPONENTE SOCIAL ............................................................................................ 249 4.1. CONTEXTO GENERAL .......................................................................................... 249 4.1.1. Identificación de actores y sus intereses ............................................................... 250 4.1.2. Definición de estrategias y elaboración de plan de acción ................................... 251 4.1.3. Ejecución de plan de acción para socialización e involucramiento de actores ..... 252 4.1.4. Evaluación plan de acción, conclusiones y recomendaciones .............................. 253 5. COMPONENTE TECNOLÓGICO ............................................................................. 254 5.1. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES Y NO FUNCIONALES ......................... 255 5.1.1. Requerimientos sobre la información ................................................................... 255 5.1.2. Interoperabilidad ................................................................................................... 256

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5.1.3. 5.1.4. 5.2.

Fiabilidad .............................................................................................................. 256 Seguridad .............................................................................................................. 257

ARQUITECTURA DE REFERENCIA ................................................................... 257

5.3. SERVICIOS PROPUESTOS .................................................................................... 266 5.3.1. Usuarios consumidores actuales o potenciales de la información del catastro multipropósito...................................................................................................................... 266 5.3.2. Superintendencia de notariado y registro .............................................................. 267 5.3.2.1. Producto informativo predios abandonados ...................................................... 267 5.3.2.2. Producto informativo predios para reparación de víctimas ............................... 268 5.3.2.3. Producto informativo información física de catastro ........................................ 270 5.3.3. Servicios de información por usuario ................................................................... 272 5.3.3.1. Producto informativo mapa catastral digital ..................................................... 272 5.3.4. Servicios de información para el ciudadano ......................................................... 277 5.3.4.1. Productos informativo carta catastral ................................................................ 277 CAPITULO 3. SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN ........................................................ 282 1. SUBPROCESO SEGUIMIENTO, CONTROL Y EVALUACION ............................. 283 1.1. PROPÓSITO .............................................................................................................. 283 1.1.1 Conceptualización seguimiento, control y evaluación ............................................. 284 1.1.2 Participantes y roles definidos. ................................................................................. 287 1.1.3 Especificación de procesos de seguimiento, control y evaluación (SCE) ................ 289 1.2. MODELO DE SEGUIMIENTO, CONTROL Y EVALUACIÓN (SCE) ............. 293 1.2.1 Elaboración de proceso metodológico ...................................................................... 293 1.2.2 Definición de la metodología. .................................................................................. 294 1.2.3 Evaluación de la implementación ............................................................................. 295 1.2.4 Ejecutar metodología (Implementación). ................................................................. 296 1.2.5 Resultado de la implementación ............................................................................... 299 1.2.6 Resultados de la metodología ................................................................................... 299 1.3.

Rol del IGAC y de la SNR ......................................................................................... 300

CAPITULO 4. ENTREGABLES POR COMPONENTE ................................................ 301 1. ENTREGABLES POR COMPONENTES .................................................................. 302 1.1. A NIVEL DE LA METODOLOGÍA ELABORADA E IMPLEMENTADA PARA LA OPERACIÓN Y/O EJECUCIÓN CATASTRAL RURAL Y URBANA DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO .................................................................................... 302 1.1.1. Plan de ejecución para el diseño y desarrollo de la propuesta de metodología para la operación del catastro rural y urbano con enfoque multipropósito ................................. 302 1.1.2. Propuesta detallada y conceptualmente sustentada con la elaboración metodológica para la operación catastral rural y urbana con enfoque multipropósito ............................... 302 1.1.3. Propuesta ajustada y complementada de metodología para la operación del catastro rural y urbano con enfoque multipropósito ......................................................................... 303 1.2. A NIVEL DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA Y APLICACIÓN DE LOS ESTÁNDARES Y/O ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE PRODUCTO DEFINIDAS POR LA AUTORIDAD CATASTRAL ................................ 303

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1.2.1. Plan de ejecución de la propuesta de metodología de operación del catastro rural y urbano con enfoque multipropósito aprobada. .................................................................... 303 1.2.2. Cartografía básica. ................................................................................................ 304 1.2.3. Componente físico y jurídico. ............................................................................... 304 1.2.3.1. Físico ................................................................................................................. 304 1.2.3.2. Jurídico .............................................................................................................. 305 1.2.3.3. Componente económico .................................................................................... 306 1.2.3.4. Componente social. ........................................................................................... 308 1.2.3.5. Componente tecnológico. .................................................................................. 309 1.2.4. Plan de calidad. ..................................................................................................... 309 1.2.5. Documento con el resultado de la implementación de la metodología aprobada (lo planeado y ejecutado). ......................................................................................................... 310

ANEXOS ............................................................................................................................ 311 Anexo 1. Especificaciones Técnicas de Cartografía Básica ............................................... 311 Anexo 2. Especificación Técnica Levantamiento Planimétrico Predial ........................... 311 Anexo 3. Métricas definidas por objeto para cada uno de los elementos de calidad – ISO 19157:2013 de Especificación Técnica Levantamiento Planimétrico Predial ................. 311 Anexo 4. Metodología para la definición orígenes planos cartesianos ............................. 311 Anexo 5. Especificación Técnica Mapa Catastral Digital .................................................. 311 Anexo 6. Formulario Predial Catastral ............................................................................... 311 Anexo 7. Matriz de Partes, Derechos, Responsabilidades y Restricciones ...................... 311 Anexo 8. Catálogo de Objetos (En construcción) ............................................................... 311 Anexo 9. Catálogo de Representación de Objetos Catastrales (En construcción) .......... 311 Anexo 10. Tipos de coordenadas manejados en Colombia, Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Año 2004 ................................................................................................................. 311 Anexo 11. Formato Plan de Calidad .................................................................................... 311 Anexo 12. Acta de Colindancia Propuesta .......................................................................... 311 Anexo 13. Modelo LADMCOL Versión 4.0 ........................................................................ 311 Anexo 14. Especificaciones Técnicas del Componente Económico .................................. 311 Anexo 15. Metodología bienes de uso público IGAC ......................................................... 311 BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................... 312

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TABLAS Tabla 1.Flujos de proceso ...........................................................................................................................................98 Tabla 2. Proceso Gestión Catastral Multipropósito Transicional ............................................................................101 Tabla 3. Lista de subprocesos y actividades del proceso de Gestión Catastral Multipropósito transicional ...........104 Tabla 4. Actividades del subproceso Formulación de estándares y lineamientos – SUB01 .....................................106 Tabla 5.Actividades del subproceso plan de ejecución de la metodología - SUB03 .................................................110 Tabla 6. Actividades del proceso de ejecución de la operación- SUB04 ..................................................................112 Tabla 7. Actividades del subproceso trabajo en campo y oficina - SUB04-01 .........................................................114 Tabla 8. Actividades del subproceso Levantamiento Planimétrico Predial - SUB04-01-01 .....................................116 Tabla 9. Actividades del subproceso Seguimiento y Control - SUB05 ......................................................................117 Tabla 10. Actividades del subproceso Integración de información física y de mercado inmobiliario - SUB07 .......119 Tabla 11. Caracterización Nacional Propuesta .......................................................................................................141 Tabla 12. Escenario planteado..................................................................................................................................145 Tabla 13. Referencia posicional en centímetros con otros países .............................................................................146 Tabla 14. Sistema de coordenadas: GCS_MAGNA..................................................................................................152 Tabla 15. Sistema de referencia vertical ...................................................................................................................153 Tabla 16. Elementos de calidad medidos de acuerdo con los objetos del Levantamiento Planimétrico Predial ......153 Tabla 17. Entregables del levantamiento físico predial. ..........................................................................................157 Tabla 18. Abreviaturas para la dirección (nomenclatura vial) .................................................................................164 Tabla 19. Abreviaturas para la dirección .................................................................................................................164 Tabla 20. Abreviaturas para nomenclatura rural .....................................................................................................165 Tabla 21. Tipos de derechos. .....................................................................................................................................199 Tabla 22. Método actual y propuesto en el proceso de valoración masiva ...............................................................233 Tabla 23. Listado General de stakeholders ...............................................................................................................266 Tabla 24. Usuarios Priorizados ................................................................................................................................267 Tabla 25. Ficha técnica servicio Predios Abandonados ...........................................................................................267 Tabla 26. Ficha técnica servicio Predios para Reparación de Victimas ..................................................................268 Tabla 27. Ficha técnica servicio Información Física de Catastro ............................................................................270 Tabla 28. Ficha técnica servicio Mapa catastral Digital ..........................................................................................272 Tabla 29. Ficha técnica servicio Carta Catastral .....................................................................................................277

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ILUSTRACIONES Ilustración 1. Territorio y SAT (Catastro y Registro, y otras dimensiones). ..............................................................27 Ilustración 2. Relación SAT, IDE y Gobernanza. .......................................................................................................33 Ilustración 3. Características del catastro multipropósito en Colombia. ...................................................................48 Ilustración 4. Catastro multipropósito y Registro público de la propiedad. ..............................................................59 Ilustración 5. Esquema LADM....................................................................................................................................64 Ilustración 6. Integración de los sistemas de información del catastro y registro .....................................................65 Ilustración 7. Secuencia/gama de derechos al suelo ..................................................................................................67 Ilustración 8. Territorio, SAT y Principio de Independencia legal .............................................................................70 Ilustración 9. Integración e interoperabilidad SAT/LADM ........................................................................................84 Ilustración 10. Estructuración de la Cadena de Valor ...............................................................................................89 Ilustración 11. Modelo Catastro Multipropósito. .......................................................................................................95 Ilustración 12. Mapa de procesos ...............................................................................................................................96 Ilustración 13. Cadena de Valor de la Gestión Catastral. ..........................................................................................97 Ilustración 14. Flujo del proceso de gestión catastral multipropósito transicional .................................................102 Ilustración 15. Diagrama del subproceso de formulación de estándares y lineamientos. ........................................106 Ilustración 16. Diagrama del subproceso de Estructuración y Coordinación. ........................................................107 Ilustración 17. Flujo del subproceso plan de ejecución de la metodología. .............................................................108 Ilustración 18. Flujo del subproceso Ejecución de la operación. .............................................................................111 Ilustración 19. Flujo del subproceso de trabajo en campo y oficina. .......................................................................113 Ilustración 20. Flujo del subproceso de Levantamiento Planimétrico Predial.........................................................116 Ilustración 21. Flujo del subproceso de integración de información física y de mercado inmobiliario. .................118 Ilustración 22. Visión general paquetes LADM ........................................................................................................123 Ilustración 23. Clases básicas del modelo LADM. ...................................................................................................124 Ilustración 24. Ubicación de clases según paquete. .................................................................................................128 Ilustración 25. Clases básicas del perfil Colombiano del LADM .............................................................................129 Ilustración 26. Distribución Número Predial (30 Posiciones) .................................................................................166 Ilustración 27. Proceso de construcción del informe jurídico individual. ................................................................205 Ilustración 28. Proceso del componente económico del catastro multipropósito.....................................................235 Ilustración 29. Etapas básicas del componente social..............................................................................................254 Ilustración 30. Especificación de alcance desde la perspectiva de transformación de la operación a partir del piloto de catastro multipropósito .........................................................................................................................................258 Ilustración 31. Componentes de ejecución de piloto catastro multipropósito ..........................................................261 Ilustración 32. Componentes de la Infraestructura de Datos Espaciales (IDE) ......................................................262 Ilustración 33. Aproximación inicial a servicios ......................................................................................................262 Ilustración 34. Proceso operativo soportado tecnológicamente ..............................................................................265 Ilustración 35. Ejecución de la Operación ...............................................................................................................287 Ilustración 36. Participantes y Roles. Proceso de seguimiento y evaluación. ..........................................................288 Ilustración 37. Etapa de elaboración........................................................................................................................290 Ilustración 38. Etapa de Ejecución y Validación ......................................................................................................291 Ilustración 39. Cierre................................................................................................................................................292 Ilustración 40. Registrar ...........................................................................................................................................293 Ilustración 41. Plan de ejecución de la metodología - modelo de seguimiento y evaluación ...................................297

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INTRODUCCIÓN El artículo 104 de la ley 1753 de 2015, Plan Nacional de Desarrollo 2014 – 2018, “Todos por un nuevo país”, estableció que el Gobierno Nacional promoverá la implementación de un catastro nacional con enfoque multipropósito, “…entendido como aquel que dispone información predial para contribuir a la seguridad jurídica del derecho de propiedad inmueble, al fortalecimiento de los fiscos locales, al ordenamiento territorial y a la planeación social y económica.” También determinó que el: “Gobierno Nacional, a través del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) con el apoyo de los catastros descentralizados, podrá realizar las actividades necesarias para la formación y actualización catastral de manera gradual e integral, con fines adicionales a los fiscales señalados en la Ley 14 de 1983, logrando plena coherencia entre el catastro y el registro, mediante levantamientos por barrido predial masivo, (…) conforme con la metodología definida para el efecto.”

Por último, decretó la reglamentación de la implementación de un Sistema Nacional de Gestión de Tierras (SNGT), con base en el catastro multipropósito, el registro de la propiedad inmueble y el ordenamiento territorial. El artículo 105 de la misma ley, modificatorio del parágrafo del artículo 65 de la ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos), fijó la rectificación administrativa de área y linderos por acuerdo pleno de los titulares del derecho de dominio y sus colindantes, cuando en desarrollo de la formación y/o actualización catastral rural y urbana, bajo la metodología de intervención por barrido predial masivo con enfoque multipropósito, se adviertan diferencias en los linderos y/o área de los predios, entre la información levantada en terreno y la que reposa en las bases de datos de catastro y/o registro. El proceso para la corrección administrativa de área y

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linderos debe ser reglamentado por el Gobierno Nacional. Por su parte, el artículo 180 hace mención al Programa Nacional de Delegación de Competencias Diferenciadas. Su propósito es asegurar una prestación más eficiente de los bienes y servicios a cargo del Estado y crear esquemas de distribución de competencias. Una de las competencias y funciones del nivel nacional susceptible de delegación es la formación, actualización y conservación catastral, así como la implementación de catastros multipropósitos. Como se indica en el citado artículo 104, el IGAC puede realizar las actividades necesarias para la formación y actualización catastral multipropósito, mediante levantamientos por barrido predial masivo, de acuerdo con la metodología que se defina para tal fin. El artículo 105, en referencia a la rectificación administrativa de linderos y área, alude al catastro multipropósito y a la metodología de intervención por barrido predial masivo, como presupuestos básicos para que pueda darse la corrección. Por último, el artículo 180 señala la formación, actualización y conservación, junto con la implementación de catastros multipropósitos, como competencias y funciones delegables, que demandan la existencia de la reseñada metodología de barrido predial masivo. En la “Propuesta de Delegación en Catastro”, elaborada por el IGAC en octubre de 2015, se enseña el contexto de la delegación y los requisitos de la misma. Se afirma que la definición de normas técnicas y la regulación son indelegables. Asimismo, que los solicitantes y/o delegatarios de funciones de catastro deben dar cumplimiento a las normas técnicas y los estándares fijados por el Instituto. Para promover la implementación del catastro multipropósito, el Departamento Nacional de Planeación (DNP), con el apoyo técnico del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), ha venido preparando un documento de política (CONPES), que se espera sea aprobado en los

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próximos días. En paralelo, el DNP viene estructurando una serie de pilotos para la definición e implementación de metodologías de barrido predial masivo, que permitirían probar estándares y/o especificaciones técnicas de producto (catastro multipropósito) como los contenidos en este documento y sus anexos, además de poder determinar rendimientos diferenciales y costos, y establecer la utilidad de la información generada. El IGAC como máxima autoridad catastral del país es el llamado a definir los estándares y/o especificaciones técnicas para el levantamiento, la administración y diseminación de la información catastral. En la actualidad no existe un estándar nacional sino una guía técnica general, constituida por Resoluciones como la 070 de 2011, la 1008 y la 1055 de 2012. A nivel internacional se cuenta con un estándar aprobado por ISO en 2012 (19152), denominado Modelo del Dominio para la Gestión del Territorio (LADM por sus siglas en ingles). Este estándar presenta los conceptos y definiciones básicas del catastro, la forma de medir y describir los predios, y de presentar la información de las propiedades inmuebles. LADM está adoptado y armonizado con INSPIRE (Infraestructure for Spatial Information in Europe), LPIS (Land Parcel Identification System) y STDM (Social Tenure Domain Model). De acuerdo con LADM, cada país debe adecuar el estándar a sus necesidades, agregando, eliminando o refinando elementos de la norma base. La ISO lleva a la conclusión de que la base del registro de la propiedad inmueble es la representación gráfica realizada por el catastro. El IGAC avanza en la adaptación de la norma ISO 19152 (LADM) al contexto catastral colombiano, con una visión y enfoque multipropósito, como lo establece el artículo 104 de la Ley 1753 de 2015. A su turno, para promover el cumplimiento del parágrafo del citado artículo, sobre implementación del Sistema Nacional de Gestión de Tierras (SNGT), el IGAC ha enmarcado el avance en los denominados sistemas de administración de tierras (SAT), tomando como núcleo el

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catastro multipropósito y el registro de la propiedad1. En el mediano y largo plazo la implementación del SAT, para materializar el SNGT, demandará que dimensiones como el ordenamiento territorial, los temas medioambientales, los derechos tradicionales y la explotación de recursos naturales – por mencionar algunas -, se integren al catastro multipropósito y al registro de la propiedad bajo estándares como el modelo LADM2. El propósito es que los datos de todos esos sistemas de información de tierras puedan integrarse para una mejor gobernanza de la tierra y que pueda garantizarse la interoperabilidad. Un instrumento fundamental para el SAT y el SNGT es la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE), que tomaría como fundamento próximo el nuevo catastro multipropósito y el registro de la propiedad. La ICDE permitiría y facilitaría la integración y disposición de la información, su fácil acceso e interpretación (uso), para propósitos de lo público y lo privado, con la posibilidad de generar modelos de simulación y nuevas teorías, como apoyo a la formulación, implementación y evaluación de políticas públicas, y de la innovación y el emprendimiento, respectivamente (gobernanza de la tierra). Volviendo al catastro multipropósito y al registro de la propiedad, pero enmarcados en el SAT y el modelo LADM, lo que se espera es que la implementación de una metodología de barrido predial masivo, donde se apliquen estándares y/o especificaciones técnicas como los contenidos en este documento, asegure el levantamiento, representación e inscripción de información exacta, completa, confiable y oportuna sobre derechos, responsabilidades y restricciones. Información que permita: i) la localización e individualización de todos los predios del país, públicos y privados; ii) levantar todas las formas de tenencia de la tierra presentes en el territorio, formales e informales; iii) la revisión de los linderos, área y forma de los inmuebles, iv) capturar otros datos y/o

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La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) se ha integrado al ejercicio Mediante la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE).

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información de los aspectos físico y jurídico del catastro y del registro, relevantes para múltiples usos y usuarios, y v) obtener unos renovados, precisos y confiables valores catastrales. En ese sentido, la metodología de barrido predial masivo debe ser lo suficientemente amplia y detallada para abarcar todo el territorio nacional y sus particularidades. Con ella deben poder surtirse oportuna y confiablemente el levantamiento, representación e inscripción (físico, jurídico y económico) de las tierras e inmuebles con o sin catastro, formales e informales, públicas y privadas, individuales o colectivas; la recopilación, procesamiento y disposición de información adicional a la del catastro tradicional; el aseguramiento de la veracidad de los datos contenidos en las bases de del catastro, y la armonía de la realidad en el territorio con la información del catastro y del registro de la propiedad inmueble. Finalmente, un proceso para el mantenimiento y la renovación del catastro inicialmente levantado o renovado, conforme con las dinámicas de los territorios y la focalización de la acción catastral y registral, bajo las premisas de la eficiencia y eficacia. Durante los meses de febrero y marzo de 2016, a través de un equipo multidisciplinario de connotados profesionales3, con amplios conocimientos y trayectoria en materia de cartografía, catastro, registro, mercado de tierras y sistemas de información, el IGAC, con el apoyo y participación de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), ha preparado una primera versión4 de la conceptualización y los estándares y/o especificaciones técnicas de producto de catastro multipropósito, que serían aplicados en desarrollo de la metodología a contratar a través del DNP en los pilotos que viene estructurando. Con ese fin, el presente documento está organizado en cuatro capítulos. El primero, denominado

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Incluido el apoyo de la cooperación internacional Suiza, a través de la agencia SECO La cual debe complementarse con apartes en construcción y retroalimentarse de las observaciones que se reciban de actores interesados, a partir de su disposición con tal fin 4

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“Conceptualización para la implementación del catastro multipropósito”, contiene el marco conceptual para la implementación del catastro multipropósito, con una visión a 10 años, que corresponden al tiempo estimado para su configuración. También incluye una propuesta y descripción de la cadena de valor, que resalta el valor público del catastro y los principales procesos de la nueva visión, de los cuales se han priorizado aquellos que son esenciales para la estructuración y desarrollo de los pilotos. Como complemento aparecen los componentes de los flujos modelados, la descripción general del proceso, el flujo del proceso de gestión catastral multipropósito y la descripción de subprocesos y actividades. Este complemento recibe el calificativo de transicional, ya que está elaborado para los pilotos y debe considerarse simplemente como una referencia por parte de los interesados, especialmente los futuros operadores. El primer capítulo cierra con una naciente propuesta de modelo de datos para la administración de tierras en Colombia (LADMCOL), que parte de lo que es LADM (ISO 19152), su importancia y la necesidad de su implementación en el país. El modelo que se presenta está acotado a catastro, con un nivel de avance que demandará una mejora continua de acuerdo con su evolución natural. En el segundo capítulo, denominado “Componentes para el catastro multipropósito”, se encuentran por cada componente los estándares y/o especificaciones técnicas de producto que serían aplicadas en desarrollo de las metodologías definidas y aprobadas en los pilotos que viene estructurando el DNP. En el señalado capítulo se encuentra una descripción general y el componente físico-jurídico, que incluye a nivel de insumos la ortofoto/ortoimagen, DTM y la cartografía básica. Este componente presenta igualmente el levantamiento planimétrico catastral, el diligenciamiento del formulario predial catastral y, finalmente, el mapa catastral digital. También se enuncia el catálogo de objetos y el catálogo de representaciones, que se encuentran en proceso de elaboración, por lo cual se incorporarán en la segunda versión de este documento.

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Otro componente del capítulo dos es el económico, que combina estándares y/o especificaciones técnicas de producto con algunos elementos metodológicos, necesarios para visualizar el desarrollo de lo que se busca en esta materia. Parte de los estándares estarían siendo construidos y aplicados en la ejecución de las metodologías aprobadas, bajo lineamientos técnicos mínimos definidos en este documento. Este componente inicia con un necesario marco conceptual y continúa con la descripción del esquema propuesto para el proceso de valoración económica masiva. Esta descripción continúa en proceso de ajuste y las especificaciones técnicas mínimas en fase de complementación, con consolidación en la versión dos de este documento. El siguiente componente es el social. La implementación de un catastro multipropósito es una construcción que combina la técnica con la participación y validación ciudadana, especialmente para la materialización del componente físico-jurídico. Lo anterior, sin perjuicio del involucramiento de otros actores interesados y de la promoción para la apropiación del catastro multipropósito y sus resultados. En consecuencia, se involucran un contexto general y los pasos básicos que el operador debe involucrar en la propuesta metodológica. El capítulo dos cierra con el componente tecnológico, donde se establece lo pertinente a los requerimientos funcionales y no funcionales, la arquitectura de referencia y los servicios propuestos. El tercer capítulo corresponde al esquema de seguimiento, control y evaluación, con desarrollo del subproceso de seguimiento y control. La evaluación se definirá metodológicamente con posterioridad. El capítulo cuarto sintetiza los entregables por componente, es decir, lo que en desarrollo de los pilotos y en aplicación de las metodologías aprobadas, y de los estándares y/o especificaciones técnicas de producto acá especificados, deben entregar los operadores seleccionados. Finalmente, el documento de consolidación cierra con los anexos, donde se encuentran la mayoría de los estándares y/o especificaciones técnicas de producto.

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Como se anotó en líneas precedentes, este documento constituye la primera versión de un importante esfuerzo del IGAC, con el apoyo y participación de la SNR, donde se ha puesto el conocimiento y la experiencia de un calificado grupo de profesionales5 para su desarrollo, significativo e interdisciplinario6. Varios apartes siguen en ajuste y otros en proceso de complementación, que se espera puedan consolidarse para la segunda versión, que se tendría en el presente mes (abril de 2016). Siendo uno de los objetivos de los pilotos probar y posibilitar el afinamiento de los estándares y/o especificaciones técnicas de producto acá determinados, el documento puede y debe ser conocido en su integridad por los actores interesados en el catastro multipropósito, incluidos los potenciales operadores de los pilotos, para promover su mejoramiento continuo. Bajo esa perspectiva, el IGAC dispondrá su publicación en la página web durante el mes de abril de 2016 (a partir del día siete). Las observaciones que se presenten serán evaluadas internamente (IGAC – SNR), y de ser conveniente, sus resultados serán incorporados a través de ajustes y/o complementaciones en sucesivas versiones.

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Incluida, como se dijo, la cooperación Suiza sobre la adopción del modelo LADM y los levantamientos planimétricos prediales 6 En dos meses de intensa labor

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CAPÍTULO 1. CONCEPTUALIZACIÓN PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO CAPÍTULO 1. CONCEPTUALIZACIÓN PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO

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1. SIGLAS Y ABREVIATURAS AT

Administración de tierras

CONPES

Consejo de Política Económica y Social

DANE

Departamento Administrativo Nacional de Estadística

DNP

Departamento Nacional de Planeación

FAO

Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura

FIG

Federación Nacional de Agrimensores

GT

Gestión de Tierras

IDE

Infraestructura de Datos Espaciales

IGAC

Instituto Geográfico Agustín Codazzi

LADM

Modelo de Dominio de Administración de Tierras

MOP

Modelo de Operación por Procesos

NPH

No Propiedad Horizontal

PH

Propiedad Horizontal

POT

Plan de Ordenamiento Territorial

RRR

Información jurídica relacionada con el terreno y la propiedad inmobiliaria

SAT

Sistema de Administración de Tierras

SCN

Sistema de Cuentas Nacionales

SIG

Sistema de Información Geográfica

SNGT

Sistema Nacional de Gestión de Tierras

SNR

Superintendencia de Notariado y Registro

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2. MARCO CONCEPTUAL PARA LA IMPLEMENTACIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO

El objetivo de este capítulo es presentar un marco conceptual para la operación del catastro multipropósito. Contiene conceptos y definiciones tomados de la literatura sobre catastro, administración de tierras, gestión de tierras y gobernanza de la tierra. Presenta también una visión a diez años para el catastro de Colombia, basado en los mandatos de la Ley 1573 de 2015, Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018, “Todos por un nuevo país”, en las seis declaraciones de Catastro 2014, y en las visiones de los catastros avanzados en el mundo, principalmente los de Australia y Nueza Zelanda (Catastro 2034). Para este capítulo, se tomó como base las reuniones de diagnóstico del catastro en Colombia para la elaboración del documento CONPES (el cual se encuentra en desarrollo) de la política de catastro multipropósito, y las reuniones realizadas con funcionarios y contratistas del IGAC desde diciembre de 2015. Con fundamento en la Ley 1573 de 2015, en el diagnóstico y la visión se ofrecen lineamientos para la operación del catastro multipropósito. El presente capitulo está divido inicialmente en seis secciones. La primera sección presenta conceptos y definiciones sobre gestión de tierras, administración de tierras y catastro, con el fin de enmarcar el catastro multipropósito. Como lo se establece en gran parte de la literatura, la definición de catastro multipropósito de esta sección está fundada en sus finalidades, más no en sus características. La segunda sección contiene los conceptos de infraestructura de datos espaciales y “gobernanza de la tierra”. La tercera sección expone los conceptos relacionados con derechos, restricciones y

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responsabilidades, de acuerdo con el Sistema de Cuentas Nacionales (SCN), la normatividad y la jurisprudencia colombiana. La cuarta sección presenta la visión del catastro multipropósito en términos de las características necesarias para cumplir con el fin de atender múltiples objetivos. Las características propuestas en la visión están alineadas con lo dispuesto en el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018, “Todos por un nuevo país”, con la visión Catastro 2014, y parcialmente con la visión 2034 de los catastros de Australia y Nueva Zelanda. Estas características definen el alcance del catastro multipropósito. Esto es importante porque en gran parte de la literatura, sobre todo en los países en desarrollo, se define el catastro multipropósito en términos de sus finalidades, pero no se discute rigurosamente cuáles son las características deseables y el alcance de sus procesos y productos, en un marco institucional y legal concreto, en el que existe un gran número de entidades con atribuciones relacionadas con la administración de tierras. La razón para adoptar la visión Catastro 2014 es que el sistema de catastro-registro en Colombia todavía se encuentra lejos de las seis declaraciones de ese documento. Las declaraciones del Catastro 2014, dispuestas entre 1998 y 1999, continúan siendo aceptadas, como se puede deducir de la revisión realizada en 2014 (FIG, 2014). La expedición de la norma ISO 19152 en el año 2012 aporta nuevos elementos para la construcción de la visión del catastro y la elaboración de la hoja de ruta para el desarrollo del catastro multipropósito. El presente documento trata de mostrar cómo la adopción del Modelo de Dominio de Administración de tierras (LADM, por sus siglas en inglés) en Colombia puede contribuir a la conformación y operación del catastro multipropósito, preservando la autonomía o independencia

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legal de las entidades u organismos que administran diferentes aspectos de la administración de la tierra en Colombia. En la argumentación sobre las características deseables del catastro multipropósito de este capítulo se ofrecen pautas para la conformación y operación del catastro multipropósito. En la sección quinta se presentan las deficiencias de los sistemas de valoración masiva de la propiedad y algunas ideas para superarlas en la configuración del citado catastro. Finalmente, en la sexta sección se abordan las fases del catastro multipropósito, incluida una propuesta de pasos para su consolidación en el marco del SAT y el modelo LADM – con apego a la mencionada visión a 10 años -.

2.1. GESTIÓN DE TIERRAS, ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS Y CATASTRO: CONCEPTOS Y DEFINICIONES La definición original de administración de tierras (AT) proviene de los lineamientos formulados por Naciones Unidas hace dos décadas (UN-ECE, 1996). Un concepto más amplio es el de gestión de tierras (GT), definido de la siguiente manera (UN-ECE, 1996, p.13): La gestión de tierras es el proceso por medio del cual los recursos de la tierra son puestos a buen efecto. Cubre todas las actividades relacionadas con la gestión de la tierra como un recurso, tanto desde una perspectiva ambiental como desde una perspectiva económica. Puede incluir extracción minera, la gestión de la propiedad inmobiliaria, y la planeación física de las ciudades y el campo. Abarca temas como: 

El traspaso de la propiedad, incluidas las decisiones sobre hipotecas e inversión;



Evaluación y valoración de la propiedad;

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

El desarrollo y la gestión de los servicios públicos y otros servicios;



La gestión de los recursos de la tierra, como la silvicultura, suelos, o la agricultura;



La formación e implementación de las políticas de uso del suelo;



La evaluación del impacto ambiental; y



El seguimiento de todas las actividades en tierra que afectan a la mejor utilización de la tierra.

La AT es definida en los siguientes términos (UN-ECE, 1996, p.13): (Son los) procesos de registro y diseminación de información sobre propiedad, valor y uso de la tierra y sus recursos asociados. Estos procesos incluyen la determinación (en algunas ocasiones conocida como “adjudicación”) de los derechos y otros atributos de la tierra, la agrimensura y descripción de los mismos, su documentación detallada, y la provisión de información relevante para el apoyo de los mercados de tierras. Asimismo, los lineamientos señalan que la AT se ocupa de tres temas esenciales (UN-ECE, 1996, p.14): 

la propiedad



el valor (el valor de mercado, el valor del alquiler o los costos de la construcción); y



el uso de la tierra dentro del contexto global de gestión del recurso tierra.

Una definición de Williamson, Enemark, Wallace & Rajabifard (2009) precisa que la administración de la tierra es un proceso ejecutado por el gobierno, e incluye la tenencia y urbanización de la tierra, además de la propiedad, el valor y el uso de este recurso (Williamson, et al, 2009, p. 509):

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El proceso ejecutado por el gobierno que utiliza agencias del sector público o privado y que se relacionan con la tenencia de la tierra, la tasación de la tierra, el uso de la tierra y la urbanización de la tierra. La tenencia de la tierra se refiere a “la forma de tener derechos sobre la tierra y ocupar la tierra” (Williamson et al., 2009. p. 519). Es necesario aclarar que el significado de tenencia en el contexto del escrito citado es distinto del significado que tiene este término en el sistema legal colombiano7. El artículo 775 del código civil establece que: Se llama mera tenencia a la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o nombre del dueño, al creedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el que tiene derecho de habitación, con meros tenedores de la cosa empeñada. Lo dicho se aplica generalmente a todo el que toen una cosa reconociendo el dominio ajeno. (Código Civil Colombiano [código], 1887). Asimismo, Williamson, Enemark, Wallace & Rajabifard (2009): definen un sistema de administración de tierras (SAT) de la siguiente manera: Una infraestructura para la implementación de políticas sobre la tierra y estrategias de administración de la tierra que apoyen el desarrollo sostenible. La infraestructura incluye acuerdos institucionales, un marco legal, procesos, estándares, información acerca de la tierra, sistemas de administración y diseminación y tecnologías requeridas para apoyar la distribución de la tierra, los mercados de tierra, la tasación de la tierra, el control de uso de la tierra y el desarrollo de los intereses sobre la tierra. (Williamson et al., 2009. pág. 519).

7

Esta aclaración se hace con base es una observación de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) al documento preliminar. En la literatura de tierras, normalmente se utiliza ampliamente la palabra “tenencia” en un sentido amplio, para referirse a la propiedad y a otro tipo de relaciones entre las personas y la tierra, incluyendo la “tenencia” y la “ocupación” según las definiciones jurídicas colombianas.

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Igualmente define el sistema de información de tierras como “un sistema para adquirir, procesar, almacenar y distribuir información acerca de la tierra” (Williamson et al., 2009). La Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO) admite que “actualmente la administración de tierras y su evaluación necesitan de marcos conceptuales más completos y más diferenciados” (FAO, s.f.). El contenido en los lineamientos de UN-ECE (1996), así como los propuestos por la herramienta de monitoreo y evaluación de la FAO, son equivalentes a la definición de Sistema de Administración de Tierras (SAT) de Williamson et al (2009). De otra parte, Steudler y Rajabifard (2012, pág. 14) relacionan cuatro elementos básicos de un SAT, propuestos originalmente por Horisberger (2010): 

catastro con la entidad básica “objeto catastral”, es decir, las parcelas de tierras, los objetos construidos, los objetos topográficos, o áreas administrativas;



registro de la tierra con las entidades básicas de derechos de propiedad y titulares de derechos;



valoración de la tierra con las entidades básicas de valor de mercado de la tierra y regulaciones basadas en la parcelas de tierras; y



temas de derecho público con las entidades básicas de restricciones y los reglamentos, sobre la base de las parcelas y las cuestiones de derecho público con las entidades básicas de restricciones (con extensión espacial) y disposiciones legales y políticas.

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Ilustración 1. Territorio y SAT (Catastro y Registro, y otras dimensiones). Fuente. Elaboración propia

Según Steudler y Rajabifard (2012, pág. 14): Es posible que un sistema de administración de tierras contenga otros elementos, que una sociedad debe definirlos de acuerdo con sus necesidades, y que lo importante es que todos esos elementos tengan un vínculo con la localización geográfica, en la medida en que ellos están documentando los asuntos legales y administrativos que están sucediendo en una localización geográfica específica. Esta conceptualización de Steudler y Rajabifard tiende a incluir todos los temas de derecho público asociados con la propiedad, además de los temas tradicionalmente incluidos en la definición de

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SAT. En este sentido, cubre los aspectos señalados en la definición de la norma ISO 19152 sobre el Modelo de Dominio de Administración de Tierras (LADM, por sus siglas en inglés). La norma ISO 19152 define la administración de la tierra “como el proceso de determinar, registrar y difundir información sobre la relación entre las personas y la tierra” (ISO, 2012, p. 8). Concreta la administración como un proceso con tres componentes de esta relación: determinación, registro y difusión de información. La determinación implica cerciorarse o establecer de una manera precisa mediante los medios que sean necesarios las relaciones existentes entre las personas y la tierra. En cuanto al objeto de la propiedad, implica establecer su localización, sus medidas/linderos, forma y valor de manera inequívoca. En el contexto de ISO 19152 el registro es la grabación de datos sobre las relaciones entre las personas y la tierra por parte de las autoridades registradoras (podrían ser entidades públicas o entidades privadas a las cuales se les han delegado funciones públicas). Los registros abarcan el reconocimiento de los derechos de propiedad, y adicionalmente, los demás derechos, restricciones y responsabilidades relacionados con la tierra. El énfasis de ISO 19152 “es la parte de la administración del territorio que corresponde a los derechos, responsabilidades y restricciones que afectan la tierra (o al agua) y a sus componentes geométricos (geoespaciales)” (ISO, 2012, pág. 8). El marco conceptual de la administración de tierras, adoptado en este documento para la operación del catastro multipropósito, parte de las definiciones de AT y SAT anteriormente expuestas (Williamson et al, 2009), pero también considera el énfasis de la norma ISO 19152 en los procesos de determinación, registro y difusión de información sobre los derechos, restricciones y responsabilidades “que afectan la tierra y a sus componentes geométricos” (ISO, 2012, pág. 8).

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Este marco conceptual reconoce que la administración de tierras es un componente de la gestión de tierras, pero esta última abarca un conjunto de actividades para el buen uso de la tierra, adicionales a los procesos incluidos en la administración de tierras, en parte relacionados en el documento de las Naciones Unidas (UN- ECE, 1996). La administración de tierras, en línea con ISO 19152, exige que los derechos, restricciones y responsabilidades, derivadas de los procesos de gestión de tierras, sean considerados en los SAT, al igual que sus componentes geométricos. De acuerdo con la definición de catastro de la Federación Internacional de Agrimensores (FIG, por sus siglas en inglés), éste contiene los siguientes elementos: 

Es un sistema de información de la tierra, actualizado y basado en las parcelas;



Contiene información de los intereses sobre la tierra (derechos, restricciones y responsabilidades);



Usualmente incluye una descripción geométrica de las parcelas de tierra, vinculada a otros datos que describen la naturaleza de los intereses, el propietario o la persona que controla estos intereses.



A menudo incluye el valor de la parcela y sus mejoramientos.

Los catastros pueden ser establecidos con propósitos fiscales y/o legales, para ayudar en la administración de la tierra, el desarrollo sostenible y la protección ambiental. “Un catastro multipropósito registra los intereses sobre las parcelas de la tierra relacionados con su ocupación, valor, uso y urbanización” (Williamson et al., 2009, p. 510). Catastro es el componente central de los SAT (Williamson et al, 2009). El catastro ha sido concebido para proveer los siguientes servicios al SAT:

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

Identificar de manera única cada parcela de tierra.



Proveer integridad espacial (datos consistentes de las dimensiones espaciales de cada parcela).



Asociar la información de cada parcela con los datos del registro de la propiedad.

El numeral tres no debe interpretarse en el sentido de que el catastro realice una inscripción o registro de propiedad independiente, sino a la asociación correcta entre la información de cada parcela con los datos del registro oficial de la propiedad. Un sistema de información integrado evitaría diferencias en los datos del registro y catastro. Teniendo en cuenta que, el registro y el catastro tendrían un identificador único, y el catastro no debería tener ninguna posibilidad de alterar los datos del registro. Los catastros con fines fiscales son los responsables de la tasación de la propiedad para el cobro de los impuestos de la propiedad. Usualmente, esta tasación exige la medición y descripción de las propiedades sujetas a las cargas tributarias, principalmente el área de terreno y las construcciones, y la representación de las parcelas en mapas, con el fin de asegurar la integridad de la información espacial. Las mediciones y descripciones de las propiedades de los predios inscritos en el catastro pueden ser distintas de las contenidas en las oficinas de registros oficiales de la propiedad, para efectos de la determinación de los derechos de propiedad y de la aplicación del principio de publicidad. Un catastro de esta naturaleza busca que los límites de las parcelas sean establecidos con precisión para evitar litigios. En el proceso de armonización del registro y del catastro, las mediciones deben realizarse con base en los datos consignados en el registro oficial de la propiedad, de tal manera que los linderos establecidos en el registro sean verificados por el catastro, y se asegure su coherencia con los

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linderos y las declaraciones en los registros de las propiedades colindantes. También es importante aclarar que los conflictos generados del ejercicio de la propiedad no se circunscriben a los relacionados con áreas y linderos, sino que pueden derivarse de las demás características que conforman dicho derecho y que solo pueden dirimirse con base en la información del registro8. Además de su papel en la determinación precisa y consistente del objeto de la propiedad y en la política fiscal, el catastro puede apoyar la planeación del territorio y la aplicación de políticas públicas, relacionadas con la tierra. El catastro enfocado a estos propósitos múltiples se le conoce como catastro multipropósito o catastro multifinalitario. Aún en el aspecto jurídico, la visión del catastro multipropósito es más amplia que la del “catastro jurídico”, en la medida que es concebido para integrar todos los derechos, restricciones y responsabilidades relacionados con la tierra, los interesados y los objetos de los derechos y sus descripciones geométricas, así como las relaciones entre todos estos elementos. El Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018, “Todos por un nuevo país” estableció lineamientos generales para el catastro multipropósito, con el fin de viabilizar importantes políticas públicas relacionadas con la tierra. El artículo 104 dispuso que el Gobierno Nacional promoverá la conformación de un sistema catastral multipropósito que exceda los fines fiscales y que, adicionalmente, permita brindar seguridad jurídica (certeza en el objeto de la propiedad) y facilitar el ordenamiento territorial y la planeación social y económica (Ley 1753, 2015) La misma ley especifica maneras de lograr este objetivo, cuando exige alcanzar la plena coherencia entre el catastro y el registro público de la propiedad mediante levantamientos por barrido predial masivo, y define lineamientos para la rectificación administrativa de áreas y linderos.

8

Son aclaraciones importantes hechas por la SNR a un texto preliminar. El texto de este párrafo es una adaptación bastante literal del escrito de la SNR.

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El catastro multipropósito es un apoyo para brindar la seguridad jurídica pero no define derechos propiedad, ni otros derechos, restricciones y responsabilidades. En el ordenamiento jurídico colombiano estas funciones han sido asignadas al registro de la propiedad; siendo función del catastro multipropósito, verificar en terreno el predio sobre el cual recaen los derechos, restricciones y responsabilidades9.

2.2. INFRAESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES Y GOBERNANZA DE LA TIERRA La infraestructura de datos espaciales (IDE) es la plataforma para la vinculación de las personas con la información. Describe los conjuntos de datos espaciales, los estándares de producción y diseminación de los datos, necesarios para asegurar la integración de los datos de diferentes fuentes, la red de distribución para facilitar el acceso a los mismos, las políticas y principios que regulan las relaciones entre diferentes jurisdicciones, entidades y personas (Williamson et al., 2009, pág. 514). La gobernanza de la tierra es definida por Williamson et al. (2009, pág. 513) como “las actividades asociadas con la determinación y la implementación de políticas sostenibles de la tierra”. Enemark (2009, pág. 5) la define como “las políticas, procesos, e instituciones mediante las cuales la tierra y los recursos naturales se gestionan”. Palmer en un documento preparado para la FAO define la gobernanza de manera más precisa (Palmer, Fricska, & Wehrman, 2009, p. 11): La gobernanza de la tierra se refiere a las normas, procesos y estructuras a través de las cuales se adoptan decisiones relativas al acceso a la tierra y su uso, la manera en que se ejecutan e impone las decisiones y la forma en que se gestionan los intereses contrapuestos relativos a la tierra.

9

Párrafo basado en aclaración de la SNR a un texto preliminar.

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Las IDEs son esenciales para la gobernanza de la tierra. La integración de la información de tierras en la IDE facilita la acción armónica de las entidades u organismos estatales que desarrollan políticas relacionadas con la tierra y administran los sistemas de información de tierras. Todas las personas conocen e interpretan la información ofrecida por IDE, para la gestión de sus intereses en condiciones de igualdad. La IDE también provee información para los análisis por parte de académicos, científicos y responsables de la planeación, el seguimiento y la evaluación de las políticas públicas relacionadas con la tierra.

Ilustración 2. Relación SAT, IDE y Gobernanza. Fuente. Elaboración propia

2.3. DERECHOS, RESTRICCIONES Y RESPONSABILIDADES El catastro multipropósito informa sobre los derechos, restricciones y responsabilidades relacionados con la tierra y las personas. Los derechos se refieren a lo que se puede hacer en la

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tierra; las restricciones controlan el uso y las actividades en la tierra (lo que no se debe hacer); y las responsabilidades son obligaciones impuestas a los dueños o usuarios de las tierras (lo que se debe hacer).

2.3.1. Los derechos Los principales derechos sobre la tierra son los de propiedad y demás derechos reales. Usualmente, la propiedad se define como el derecho de uso, goce y disposición de un recurso 10. Además del derecho de propiedad, existen un gran número de derechos relacionados con la tierra, y la forma en que éstos se gestionan depende del ordenamiento jurídico de cada país. Un grupo de derechos está relacionado con la utilización de la tierra, el agua, los bosques u otros recursos por parte de una persona distinta de su propietario legal, a cambio de un pago o compensación. Estos son: el arrendamiento operativo, el arrendamiento financiero, el arrendamiento de recursos, y las licencias y permisos para usar recursos naturales. En varios casos, la propiedad económica de los activos involucrados puede ser distinta de la propiedad jurídica, como se explica a continuación. 

Arrendamientos: el arrendamiento es un contrato por medio del cual una parte concede el uso de la tierra o parte de ella a cambio de un precio. El SCN 2008 reconoce tres tipos de arrendamiento: el arrendamiento operativo, el arrendamiento financiero y el arrendamiento de recursos. Todos ellos se refieren a la utilización de un activo no financiero. El SCN distingue entre la propiedad legal y la propiedad económica de un activo. La propiedad la tiene la persona a la que la ley otorga el derecho a recibir los beneficios asociados al activo y ampara jurídicamente su uso, goce y disposición. “El propietario

10

En Colombia, los derechos de propiedad sobre la tierra son gestionados por el sistema de registro de instrumentos públicos

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económico de un activo tiene el derecho de recibir los beneficios asociados al uso del activo, en virtud de haber aceptado los riesgos asociados” (ONU et al., 2008, pág. 448). El propietario legal de un activo puede desprenderse de los riesgos asociados a su uso mediante acuerdos de pago con el propietario económico. Esta distinción entre propiedad económica y legal es la base para la clasificación de los diferentes tipos de arrendamientos en el SCN 2008. 

Arrendamientos operativos: El arrendamiento operativo es aquel en el que el propietario legal acepta los riesgos de uso del activo y recibe los beneficios del uso del mismo en una actividad productiva. En un arrendamiento operativo el propietario legal es también el propietario económico del activo. Los pagos efectuados en virtud de un contrato de arrendamiento son los alquileres.



Arrendamientos financieros: El arrendamiento financiero es aquel en el que el propietario legal del activo transfiere la propiedad económica al arrendatario, el cual acepta los riesgos de uso del activo y recibe los beneficios de utilizarlo en una actividad productiva. En términos económicos, el propietario legal otorga un préstamo al arrendatario, con el cual el arrendatario adquiere el activo. Por lo tanto, los pagos en el arrendamiento financiero no se tratan como alquileres, sino como pago de intereses y amortización, y cuando el arrendador es una entidad financiera, incluye un cargo por servicio.



Contrato de arriendo de recursos naturales: Es un contrato en el cual propietario legal de un recurso natural (en Colombia la Nación) lo pone a disposición de otra persona (arrendatario) a cambio de un pago regular. De acuerdo con el SCN, este pago se registra como renta de la propiedad. Legalmente y contablemente el recurso es de propiedad del

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arrendador, aunque es utilizado por el arrendatario. El caso clásico de un activo sujeto a un contrato de arriendo de recursos es la tierra, aun cuando también hay arriendos de recursos naturales. 

Licencias y permiso para utilizar un recurso natural: En Colombia los permisos para el uso de los recursos naturales son expedidos por entidades del Estado, autorizadas por la ley. De acuerdo con el SCN (2008, pág. 450) hay tres condiciones aplicables a la utilización de un recurso natural: -

El titular permite el uso hasta su extinción (es equivalente a una venta de activo).

-

El propietario permite que el recurso sea utilizado durante un largo período de tiempo, con poca o ninguna intervención del propietario legal (da lugar a la creación de un activo por parte del usuario, “distinto del recurso mismo, pero en el que el valor de los activos y de los recursos que permiten su uso le están vinculados”)

-

El propietario puede ampliar o negar el permiso para la continuación del uso del activo de un año al siguiente (en este caso, es un arrendamiento de recursos).



Edificaciones en tierras de propiedad ajena: En este caso, se distingue entre la propiedad del edificio y la propiedad de la tierra.



Bosques: Cuando se concede un permiso para despejar un área de bosques naturales a perpetuidad y a discreción sin restricción, se configura la venta de un activo a cambio de los pagos efectuados al propietario legal. Lo más común es permitir la tala de bosques bajo condiciones, y sujeto al pago por la madera extraída, de tal manera que la cosecha de madera sea sostenible; desde el punto de vista económico, los pagos asociados se consideran rentas, en el caso de un bosque natural.

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

Peces: Las existencias naturales de peces con un valor económico, son un activo y un recurso natural. El Estado puede otorgar derechos de pesca a perpetuidad o por un período largo de tiempo (por ejemplo, a las comunidades de un área determinada). En estos casos, los derechos podrían ser transferibles y podría desarrollarse un mercado de éstos. Desde el punto de vista económico estos derechos son activos. Por convención, en el SCN los derechos de pesca deportiva se consideran impuestos.



Agua: Las aguas se pueden tratar de manera similar a los bosques, en los que se establecen condiciones de uso y sobre la cantidad y la condición en que debe devolverse al propietario (el Estado, en el caso de las aguas naturales). El agua también puede ser arrendada con fines recreativos por tiempos prolongados, en cuyo caso, desde el puno de vista económico, se consideran arriendos, como los de las tierras.



Recursos minerales: La extracción de minerales reduce la cantidad de recursos disponibles en el futuro. En los casos hipotéticos en que el propietario cede todos los derechos a otra persona, se configura una venta de recursos (desde el punto de vista económico). En los casos en que los pagos dependen de la cantidad extraída, desde el punto de vista económico se consideran una renta (usualmente denominados regalías). La extracción de recursos genera una disminución del patrimonio del propietario.

En los contratos descritos anteriormente, puede haber lugar para la creación de activos, distintos de la tierra o de los recursos asociados con la tierra, pero relacionados con ellos. Los propietarios de los derechos de uso o explotación podrían vender el activo correspondiente (el valor presente de la utilidad esperada de la explotación del recurso).

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Tenencia y ocupación La tenencia/posesión y la ocupación de la tierra forman parte del continuum de derechos, como lo describe la literatura sobre derechos de tenencia de la tierra. Son situaciones en las que los tenedores y ocupantes no tienen derechos formales de propiedad sobre la tierra, pero eventualmente conducen a la propiedad formal, cuando se cumplen las condiciones establecidas por la ley. Hay un gran número de situaciones que dan origen a la informalidad, y que es necesario conocer en cada caso para garantizar los derechos de las partes involucradas.

Baldíos y bienes de uso público La propiedad de la tierra no se origina solamente en la venta, cesión o donación de una persona a otra, o por la expropiación. En Colombia, la ley establece que son propiedad del Estado los baldíos y los bienes de uso público, además de los bienes fiscales con títulos de propiedad. En Colombia no ha sido una práctica formalizar sistemática y completamente los derechos de propiedad sobre los baldíos y los bienes de uso público. En el caso de los baldíos esta práctica está asociada con su definición: son tierras sobre las que ninguna persona puede demostrar la existencia del derecho de propiedad. Así, el baldío es un derecho de propiedad del Estado que nace de la no existencia del derecho por parte de otra persona (incluyendo las entidades del Estado). Por esta misma razón, tradicionalmente los baldíos no han sido delimitados, excepto cuando se adelantan procesos de titulación de ocupantes, o en los casos de disputas con particulares. Como resultado, en Colombia no hay un inventario sistemático de los baldíos, lo que ha hecho ineficaz e ineficiente la administración de los mismos. Con respecto a los bienes de uso público, la ley establece la manera de definir sus linderos, pero no ha habido un proceso sistemático de delimitación y de creación de una base de datos para la

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protección de los derechos del Estado. Como resultado de esta falta de delimitación, es posible que los derechos del Estado sobre bienes de uso público se encuentren en conflicto con los derechos de propiedad privada (tal como estos han sido reconocidos en el registro de la propiedad). De los planteamientos anteriores sobre los baldíos y los bienes de uso público puede concluirse que es necesario contar con una base de datos completa de estos terrenos del Estado, con su correspondiente determinación de linderos, para proteger los derechos del Estado, y para que los particulares colindantes conozcan realmente los límites de la propiedad. De esta forma, un levantamiento sistemático y completo de los baldíos y de los bienes de uso público puede hacer una gran contribución a la gestión de las tierras del Estado, y a poner freno a una gran cantidad de conflictos sobre la tierra en Colombia.

Resguardos indígenas y territorios colectivos de las comunidades negras La propiedad colectiva sobre los territorios indígenas y comunidades negras surgen de la protección constitucional de la identidad cultural y de los derechos de los grupos étnicos en Colombia. El Estado reconoce la existencia de propiedad colectiva sobre los terrenos con base en la historia, en la identidad grupal y en las tradiciones de estos colectivos. Los resguardos indígenas son territorios en los que los indígenas ejercen el derecho fundamental de propiedad colectiva, regido por una organización “ajustada al fuero indígena o a sus pautas y tradiciones culturales” (Corte Constitucional, Sentencia C-921 de 2007). La determinación de los derechos de propiedad colectiva impone una restricción fundamental a los territorios de los resguardos indígenas: estos son de naturaleza inajenable, inalienable, imprescriptible e inembargable (Const., 1991, arts. 63 y 329).

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Las comunidades negras tienen derechos colectivos sobre la tierra. La Asamblea Nacional Constituyente de 1991 (artículo 55 transitorio) dispuso la expedición de una ley para el reconocimiento del derecho de propiedad colectiva de las comunidades negras, que habían venido ocupando “las tierras baldías en las zonas rurales de la Cuenca del Pacifico (…) sobre las áreas que habrá que demarcar la misma ley”. Igualmente, estableció la posibilidad de aplicar esta misma disposición a “otras zonas del país que presenten condiciones similares”. La Ley 70 de 1993 desarrolló el artículo 55 de la Constitución Política y “consagra de manera explícita los derechos de las comunidades negras en un solo cuerpo normativo” (Corte Constitucional, Sentencia T-576 de 2014), estableció la aplicación de este mandato a las zonas baldías ocupadas por las comunidades negras con prácticas tradicionales de producción en otras zonas del país, e impuso reglas relacionadas con el aprovechamiento y conservación de los recursos naturales.

2.3.2. Restricciones y responsabilidades Los derechos se refieren a lo que se puede hacer en la propiedad, las restricciones a lo no que se puede hacer y las responsabilidades a lo que deben hacer los dueños o usuarios de las tierras. La propiedad privada es reconocida por la Constitución Política, pero en el marco de la prevalencia del interés general. En este sentido, la propiedad privada debe ceder al interés general cuando estos intereses se encuentren en conflicto. La Constitución Política (art. 58) establece que la propiedad debe cumplir con funciones sociales y ecológicas, y en este contexto el Estado puede establecer restricciones sobre el ejercicio de los derechos e imponer obligaciones. “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa” (Const., 1991, art. 58), sujeta a una indemnización a la persona afectada. La Constitución Política también contempla la extinción

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de dominio “sobre bienes adquiridos mediante enriquecimiento ilícito, en perjuicio del tesoro público o con grave deterioro de la moral” (Const., 1991, art. 34).

Las restricciones Las principales restricciones son las establecidas por la ley o por las autoridades expresamente señaladas en la normatividad. Las restricciones asociadas con la tierra y la construcción pueden ser innumerables, como resultado del poder del Estado para regular el uso del suelo, en desarrollo del principio constitucional de las funciones social y ambiental de la propiedad, y de las impuestas en los contratos o convenios entre particulares, o entre estos y las entidades del Estado. Una de las principales restricciones son las determinadas por el artículo 63 de la Constitución Política sobre tierras públicas y territorios de grupos étnicos: “(…) los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la Ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables” (Const., 1991, art. 63). Las restricciones impuestas en Colombia por el Estado podrían clasificarse en los siguientes grupos, sin que necesariamente éstos sean excluyentes: 

el suelo protegido para la protección de los recursos naturales y la conservación del ambiente;



los bienes de uso público;



las tierras comunales de las comunidades negras;



las tierras de resguardo;



el patrimonio arqueológico de la Nación;

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

los bienes considerados por las leyes como inalienables, imprescriptibles e inembargables, adicionales a los definidos expresamente por la Constitución Política;



las reservas para obras y actuaciones públicas;



las limitaciones al uso de la propiedad con fines urbanísticos;



las servidumbres asociadas con la infraestructura pública (de acueducto y de luz);



las servidumbres legales constituidas a favor de particulares;



las servidumbres naturales;



zonas de riesgo de incendios, inundaciones u otros desastres naturales;



localización de minas o municiones sin estallar, materiales peligrosos y sitios contaminados.

Las servidumbres son una especie de carga impuesta sobre la propiedad, en beneficio de otra propiedad (o de otras propiedades) con distinto dueño (Código Civil, 1887, art. 89). En la ley colombiana, el predio gravado con la servidumbre se denomina “predio sirviente” y el predio beneficiado, “predio dominante”. La servidumbre supone un derecho para los dueños del predio dominante o una restricción para el predio sirviente. La Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de febrero de 1936 considera las siguientes restricciones con respecto a las servidumbres: “Las servidumbres se hallan inseparablemente ligadas al fundo dominante, debido a que su esencia jurídica son derechos accesorios. De ahí una servidumbre no puede ser cedida, embargada o hipotecada separadamente, como tampoco pueda destacársela del fundo dominante para ser transportada. Las servidumbres no se transmiten sino activamente con la propiedad del predio dominante y, pasivamente, con el derecho de dominio sobre el predio sirviente” (Corte Suprema de Justicia, 1936)

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Además de las servidumbres establecidas por la ley, existen las servidumbres naturales y las voluntarias. Las naturales “provienen de la natural situación de los lugares”, y las voluntarias son aquellas que las personas pueden constituir a su arbitrio en el marco de la ley. También pueden surgir restricciones sobre la tierra y la propiedad inmobiliaria de los contratos o convenios entre particulares y entre éstos y el Estado. En estos convenios o contratos, los derechos de unas personas implican restricciones para las otras partes del contrato. Los arriendos, las licencias, los contratos de asociaciones público-privadas y otros arreglos contractuales imponen restricciones voluntarias sobre el uso, goce y disposición de la propiedad (por ejemplo, en el caso del leasing financiero, en un arrendamiento con opción de compra el propietario legal se compromete a no vender la propiedad objeto del leasing o del arrendamiento, en virtud de un contrato). Las restricciones pueden referirse a la prohibición de actuaciones, tales como la tala de árboles (en las áreas urbanas y rurales), el uso del agua y el uso de químicos.

Responsabilidades Las responsabilidades se refieren a lo que debe hacer el propietario, tenedor u ocupante de un predio, de acuerdo con las disposiciones legales. En el contexto de los sistemas de administración de tierras no se refiere a la responsabilidad u obligación de cumplir la ley, ni a las responsabilidades negativas (evitar hacer ruido). Algunas responsabilidades son: mantener los sitios considerados como patrimonio cultural, los drenajes públicos, las piscinas públicas y otra infraestructura pública.

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2.3.3. Derechos, restricciones y responsabilidades en el catastro multipropósito La visión de catastro multipropósito es contar con un sistema catastral que permita a las personas de una manera confiable, rápida y a bajo costo, identificar la localización y extensión de todos sus derechos, restricciones y responsabilidades relacionadas con la propiedad inmueble (ISDM, 2015). Para realizar esta visión el catastro necesita integrar información de diferentes fuentes, con la información recopilada en los levantamientos catastrales.

2.4. VISIÓN DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO PARA COLOMBIA (A 10 AÑOS) En este numeral se presenta una propuesta de visión del catastro multipropósito para Colombia para los próximos diez años, basada en los siguientes elementos: a) las disposiciones del Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018; b) la conceptualización sobre el papel del catastro en los sistemas de administración y gestión de tierras; c) la visión del Catastro 2014 de la FIG; y de la visión de Catastro 2034 de los catastros líderes de países avanzados (Australia y Nueva Zelanda), respectivamente; e) la literatura sobre SAT y los planes estratégicos de catastros de otros países. La línea de política del Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 en materia de catastro es la conformación de un catastro con enfoque multipropósito. El artículo 104 del citado plan establece que “el gobierno reglamentará la implementación del Sistema Nacional de Gestión de Tierras (SNGT), cuya base la constituirá la información del catastro multipropósito, del registro público de la propiedad y del ordenamiento territorial” (Ley 1753 de 2015, art. 104). Usualmente, el catastro multipropósito es definido en términos de los propósitos a los que sirve. La declaración de Bogor (Indonesia) para la reforma catastral, resultado de la Reunión Interregional de Naciones Unidas de Expertos sobre Catastro en 1996, contiene la siguiente visión

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compartida por los asistentes: desarrollar un infraestructura catastral moderna que (Reunión Interregional de Expertos sobre Catastro, 1996): 

Facilite los mercados eficientes de tierras y de la propiedad raíz;



Proteja los derechos a la tierra de todos;



Apoye la gestión de la tierra y el desarrollo sostenible de largo plazo;



Facilite la planeación y el desarrollo de infraestructuras catastrales nacionales de una manera que puedan satisfacer completamente las necesidades de las poblaciones urbanas crecientes, lo que resultará de la rápida expansión de las ciudades que ya está teniendo lugar y que se proyecta que continúe en el siglo XXI.

En un contexto más amplio, los objetivos del catastro forman parte de los objetivos de los sistemas de gestión y de información de tierras. Algunos de los objetivos críticos de estos sistemas son destacados por FIG (2015): 

Mejorar la eficiencia del uso del recurso tierra para apoyar el crecimiento rápido de la población en muchos países;



Mejorar los incentivos para el desarrollo, incluyendo la provisión de vivienda e infraestructura básica, tales como servicios de agua potable y alcantarillado;



Proteger el ambiente natural de la degradación; suministrando acceso equitativo y eficiente a los beneficios económicos de la tierra y de los mercados de finca raíz.



Apoyar los servicios del gobierno por medio de la tributación y de las cargas a las tierras y a las mejoras.

El objetivo del catastro multipropósito expresado en la Ley del Plan de Desarrollo 2014-2018 es consistente con estas visiones y objetivos del catastro y de los sistemas de administración de tierras.

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La definición del catastro multipropósito en términos de las políticas públicas a las que sirve efectiva o potencialmente, no es suficiente para hacerlo operativo. Es necesario establecer sus características, sus funciones y sus relaciones con los demás componentes de los sistemas de gestión y de información de tierras. El catastro es un sistema de información de tierras basado en el predio (porción de terreno delimitable, que puede o no tener construcciones), por lo cual, es el principal medio para proveer información sobre: a) las personas con intereses en cada predio; b) la naturaleza de esos intereses (derechos, restricciones y responsabilidades); y c) los predios mismos (la localización, el tamaño, las mejoras y el precio)11. Un catastro de estas características es potencialmente útil para facilitar la protección de los derechos de propiedad, para la planeación física del territorio, para el control del uso del suelo y para el funcionamiento eficiente del mercado inmobiliario, que son algunos de sus propósitos más significativos. No obstante, este enfoque es aún más amplio, porque facilita la gestión de todos los derechos, restricciones y responsabilidades sobre la tierra para cada una de las partes interesadas, y no solamente la gestión y protección de los derechos de propiedad. Las agencias responsables de la gestión ambiental, las oficinas responsables de asegurar el cumplimiento de las normas de uso del suelo, y demás agencias gubernamentales con responsabilidades en la planeación y el control pueden tener información sobre las normas aplicables, y sobre el uso real del suelo, con la información suministrada por un catastro de estas características. Para cumplir con sus múltiples finalidades, el catastro debe reunir las siguientes características: 

Contiene toda la información sobre la situación legal e informal de los predios (derechos, responsabilidades y restricciones).

11

FIG (2015)

47



Integra la información del registro de la propiedad y del objeto de la propiedad12.



Contiene información relevante sobre las características de los predios y sus mejoras.



Asegura la consistencia y certeza de los datos de las características geométricas de los predios y de las descripciones de las mejoras.



Integra el sistema de información propio con los demás sistemas de información de tierras.



Adopta y preserva el principio de independencia legal, definido por FIG.



Facilita el acceso del público a la información del catastro.



Describe la realidad sobre el uso de la tierra.



Contiene información de los avalúos catastrales y de los fundamentos de las tasaciones oficiales.

12

La palabra integración se refiere a la incorporación de otras fuentes en las bases de datos del catastro, de una manera consistente para sus propósitos. Se basa en el principio de independencia legal y por lo tanto no tiene implicaciones sobre la autonomía del Registro de la Propiedad y de otras instituciones públicas para crear y administrar sus sistemas de información. Como se explica en el resto de este documento, la interoperabilidad eficiente exige que las entidades compartan un modelo conceptual. La interoperabilidad es eficiente cuando evita la duplicación de esfuerzos, y facilita la comunicación de los sistemas de información de entidades autónomas.

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Ilustración 3. Características del catastro multipropósito en Colombia. Fuente. Elaboración propia

A continuación se exponen las características, con sus aspectos más notables.

2.4.1. Contiene información completa sobre la situación legal de los predios Esta característica es equivalente al enunciado uno (1) del catastro 2014 de la ilustración 3. Este enunciado se justifica en términos de la creciente intervención del Estado para regular las relaciones entre las personas y entre éstas y el Estado, bajo el principio de la función social y ambiental de la propiedad, y la sostenibilidad de las políticas públicas. La complejidad del desarrollo ha obligado al Estado a restringir los derechos sobre la propiedad y a imponer obligaciones a los propietarios y usuarios de la tierra. En este sentido, el catastro debe mostrar la

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situación legal completa del territorio, lo que incluye los derechos, las restricciones y las responsabilidades de acuerdo con las definiciones de ISO 19152, relacionadas con la tierra y con la propiedad inmobiliaria. Las siguientes son las implicaciones o alcance de este enunciado: 

Todo el territorio nacional estará cubierto por el catastro: los terrenos de propiedad privada, los bienes fiscales patrimoniales, los baldíos y los bienes de uso público, entre otros. El artículo 105 de la Ley 1753 establece una metodología para la rectificación de los linderos, basada en el acuerdo entre las partes involucradas […] sin que esta afecte los derechos de terceros o colinde con bienes imprescriptibles, o propiedad de entidades de derecho público, bienes de uso público, bienes fiscales, bienes fiscales adjudicables o baldíos cuya posesión, ocupación o transferencia estén prohibidas o restringidas por normas constitucionales o legales (Ley 1753 de 2015, art. 104). Para que este mandato sea posible es necesario que el catastro contenga el inventario de la totalidad del territorio nacional, incluyendo los bienes de propiedad del Estado.



Las formas de tenencia distintas de la propiedad serán incorporadas al catastro;



Las edificaciones y construcciones incorporadas al terreno serás incluidas en las bases de datos del catastro (puentes, andenes, túneles, escaleras, etc.).



Los derechos, restricciones y responsabilidades mostradas por el catastro tienen su origen en la ley y en normas locales.



Los derechos, restricciones y responsabilidades pueden o no ser objeto de representación geográfica. El catastro representará los derechos, responsabilidades y restricciones susceptibles de representación geográfica y éstas serán consideradas unidades básicas administrativas, en los términos de ISO 19152.

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La información primordial del catastro son las parcelas, sus características físicas y el propietario. Las características físicas incorporadas en las bases de datos de catastro deben permitir identificar de manera inequívoca cada parcela y su propietario. El censo completo del territorio y el enfoque basado en un sistema de información geográfico (SIG), facilita la creación de un sistema información consistente de las parcelas del país, lo que no es posible mediante un sistema de registro basado en declaraciones de voluntades de las partes involucradas en una transacción. La información de las parcelas es la base para la determinación de los demás derechos, responsabilidades y restricciones relacionados con las parcelas y sus mejoras, y para la identificación plena de los intereses y de las partes interesadas. La asociación entre estos derechos, restricciones, y responsabilidades, las parcelas y los interesados no es por sí misma una función del catastro, sino de las diferentes agencias del Estado competentes para ello, según lo establece la ley y sus reglamentos. Sin embargo, la gestión eficiente de las funciones de estas agencias exige la determinación clara de los derechos, restricciones y responsabilidades asociadas con cada parcela y sus mejoras, para lo cual necesitan la información de las parcelas del catastro, y la información de los interesados. Gran parte de la información de los derechos, restricciones y responsabilidades asociadas con cada lote y sus mejoras puede ser representada geográficamente. En Colombia, principalmente, aunque no exclusivamente, el catastro representaría las siguientes áreas: 

de protección ambiental;



bienes de uso público;



espacio público, distinto de bienes de uso público;



terrenos privados;



bienes baldíos, enajenables y no enajenables;

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

terrenos públicos, considerados bienes patrimoniales;



áreas ocupadas por edificaciones y otras construcciones;



zonas de reservas distintas de las áreas de protección ambiental13:



afectaciones14;



terrenos ocupados;



mejoras en tierra de otro.

2.4.2. Integra la información del registro de la propiedad y del objeto de la propiedad Esta característica es consistente con el enunciado dos (2) de catastro 2014 de la ilustración 3: la separación entre mapas y registros será abolida, y con el artículo 104 de la ley 1753, según el cual: El Gobierno nacional, a través del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) con el apoyo de los catastros descentralizados, podrá realizar las actividades necesarias para la formación y actualización catastral de manera gradual e integral, con fines adicionales a los fiscales señalados en la Ley 14 de 1983, logrando plena coherencia entre el catastro y el registro, mediante levantamientos por barrido y predial masivo, en los municipios y/o zonas priorizadas con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), el Departamento Nacional de Planeación (DNP), el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural y el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible, conforme con la metodología definida para el efecto. Y con el artículo 105:

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Son áreas delimitadas por los planes de ordenamiento territorial (POT) para la localización y construcción futura de obras del sistema vial del municipio, de redes matrices de servicios públicos, de equipamientos colectivos, de otras obras públicas. 14 Son las restricciones impuestas a inmuebles en áreas de terreno que limitan o impiden la obtención de licencias urbanísticas, por razones de construcción o ampliación de una obra pública o de protección ambiental (véase la norma)

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Cuando las autoridades catastrales competentes (…), adviertan diferencias en los linderos y/o área de los predios entre la información levantada en terreno y la que reposa en sus bases de datos y/o registro público de la propiedad, procederán a rectificar dicha información (…). En esos casos, no existiendo conflicto entre los titulares y una vez verificado por la correspondiente autoridad catastral que lo convenido por ellos se ajusta a la realidad física encontrada en terreno, el Registrador de Instrumentos Públicos rectificará conforme a ello la información de cabida y linderos de los inmuebles que repose en sus folios de matrícula inmobiliaria, sin que para ello se requiera de orden judicial. El procedimiento para la corrección administrativa de linderos y área por acuerdo escrito entre las partes, así como los eventos en los que no sea aceptada, será objeto de reglamento por parte del Gobierno nacional. Las mediciones y la definición de los linderos por parte de las autoridades catastrales podrían ser adoptadas por el registro, siempre que exista acuerdo entre los titulares del dominio de los predios colindantes15. Actualmente, Colombia tiene un sistema de inscripción inmobiliaria que tiene dos componentes: el catastro y el registro de la propiedad. El catastro es competencia de las entidades que realizan las descripciones físicas y valoraciones de los inmuebles, y el registro de la propiedad es competencia del sistema de notarías y de las oficinas de registro de instrumentos públicos. Las funciones del catastro y las del registro son desempeñadas por entidades separadas, que incluso pertenecen a sectores y niveles distintos de la administración pública (particularmente, los catastros descentralizados).

15

Párrafo modificado con base en aclaración de la SNR.

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Las escrituras públicas aunque contienen una descripción del inmueble objeto del registro público, éstas distintas a la inscripción en el catastro, ya están originadas en declaraciones voluntarias, que respetan la tradición, pero pueden estar basadas en mediciones y descripciones basadas en métodos distintos de los utilizados por el catastro (basadas en levantamientos catastrales, mediciones digitales y representaciones gráficas) Según Kaufmann & Steudler (1998, pág. 19), una ventaja de este tipo de organización ha sido “un cierto control cruzado que puede ayudar a eliminar errores”, y las desventajas (que considera obvias) son (Kaufmann & Steudler, 1998, pág. 19): 

El sistema es pesado. Los participantes en el mercado inmobiliario tienen que dirigirse a dos autoridades diferentes para las transacciones inmobiliarias.



La información en parte es redundante, lo que crea el riesgo de inconsistencias.



Cada unidad tiene sus propias tasas, para, por lo menos en parte, recuperar los costos del sistema.

En Colombia, las desventajas de la separación entre catastro y registro han superado considerablemente las ventajas. Los sistemas de catastro y registro no han armonizado completamente siquiera la identificación de los predios, no obstante la existencia de disposiciones legales que lo exigen desde hace muchos años. En efecto, las bases de datos de los catastros y del registro no coinciden en su totalidad, y cuando se logran las conciliaciones éstas tienden a separarse nuevamente cuando ocurren nuevos registros, debido a que no es un sistema integrado de información. Las diferencias son aún mayores en las descripciones físicas de los predios, y aunque no hay un diagnóstico del estado de estas diferencias, esto se infiere de las numerosas situaciones que se presentan en el catastro nacional y en los descentralizados.

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El registro de la propiedad no exige que las mediciones y descripciones contenidas en las escrituras sean elaboradas por agrimensores, sujetos a estándares rigurosos. Como resultado, las descripciones de las escrituras no son fiables, y el conjunto de las descripciones, especialmente en lo que concierne a los linderos, tiende a ser inconsistentes (para lo cual se requieren mapas y la aplicación de técnicas estandarizadas de medición). Las mediciones y descripciones del catastro han sido concebidas para asegurar la correcta medición y descripción de los inmuebles, así como la consistencia del conjunto de información, (mediante la elaboración de mapas, que representan los inmuebles, sus linderos y extensión). Por el contrario, las declaraciones de voluntad contenidas en el registro, no aseguran la veracidad de los datos, ni la consistencia del conjunto de información espacial. La afirmación del párrafo anterior no es inconsistente con el ordenamiento jurídico colombiano, en el cual, la declaración de voluntades de las personas que participan en un negocio jurídico se presume veraz y exacta, mientras no se demuestre lo contrario. En el país (Colombia) los catastros no han sido completamente rigurosos en sus mediciones y representaciones de la información de los inmuebles, pero están evolucionando en esa dirección: utilizan cada vez más recursos tecnológicos, ha crecido el personal calificado en los levantamientos catastrales, y los procesos, procedimientos y las organizaciones han progresado, aunque de manera desigual. Gran parte de las limitaciones para obtener progresos adicionales en el catastro tienen su explicación en una institucionalidad deficiente y en la falta de recursos, como se explica en el proyecto de documento CONPES de catastro multipropósito16.

16

El registro cuenta con recursos propios provenientes de cobros a los usuarios, mientras el catastro obtiene recursos del presupuesto nacional, departamental o distrital o municipal, según el caso, que se asignan sin tener en cuenta consideraciones rigurosas sobre necesidades y metas (a pesar de la retórica sobre “presupuesto orientado a resultados” o “gestión orientada a resultados” de los responsables de la asignación del presupuesto.

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La separación entre el catastro y el registro puede explicarse como resultado del estado primitivo de la información del catastro, cuando los mapas se elaboraban con papel y lápiz, como lo sostiene la FIG en su documento de Catastro 2014. En efecto, las transacciones inmobiliarias, el reconocimiento de los derechos de propiedad y de otros derechos reales y la publicidad de los actos jurídicos respectivos, sería un proceso pesado si dependiera de los mapas elaborados manualmente por el catastro. Desde mediados de la década del noventa, Colombia ha venido representando cada vez más la información de los inmuebles en mapas digitales, y las tecnologías disponibles en el mundo han progresado considerablemente, en términos de eficiencia, precisión y otros atributos de calidad. Entre tanto, el registro se basa en declaraciones de voluntad, y los progresos en sus sistemas de información son similares a los alcanzados en los registros contables, pero no al de los sistemas de información espaciales: la información antigua es digitalizada, y la nueva información es incorporada directamente en las computadoras La SNR ha avanzado en la sistematización y la modernización de sus servicios: el 100% de las oficinas de registro de instrumentos públicos se encuentran sistematizadas. Estos son avances son una oportunidad para lograr la interoperabilidad de sus sistemas de información con los del catastro. Considerando la situación actual, la visión del catastro multipropósito es la abolición de la separación del catastro y del registro, tal como lo expresa la FIG en la Declaración dos (2) del documento Catastro 2014: “la separación entre mapas y registros será abolida”. Esta declaración es consistente con el artículo 104 de la Ley 1753 de 2015. Para realizar esta visión es necesario mejorar las mediciones y descripciones, las representaciones gráficas (incluyendo la consistencia del conjunto de datos) y asegurar la cobertura total del

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territorio nacional, y expedir las reglamentaciones necesarias para que la información jurídica relacionada con el terreno y la propiedad inmobiliaria (RRR), esté basada en los datos físicos verificados por el catastro. La integración de los datos del catastro y del registro no se logra eficazmente mediante las “interrelaciones” de sistemas de información construidos con lenguajes, enfoques y metodologías distintos, sino mediante la incorporación de los elementos técnicos del catastro en los actos jurídicos, y con una institucionalidad que asegure la comunicación continua entre el registro y el catastro. El objetivo es eliminar el divorcio actual entre el objeto de la propiedad, relacionado en los actos jurídicos, y el objeto de la propiedad basado en las mediciones técnicas realizadas por los agrimensores. Como sucede en los países más avanzados en materia de integración de catastro y registro, la meta es que los datos jurídicos del catastro sean los mismos del registro. En otras palabras, los inmuebles tienen una realidad jurídica de la que responde el registro y una realidad física, cuya determinación es responsabilidad del catastro. Esta integración de los datos del registro y del catastro mantiene la validez jurídica del registro, mientras los datos del catastro carecen de validez jurídica. Sin embargo, en la medida en que el certificado plano predial catastral sea parte integrante del registro de la propiedad, en lo que se refiere a linderos, extensiones y otros elementos de la descripción física de los inmuebles, este documento sería un medio eficaz de prueba en los procesos judiciales o en ciertas actuaciones administrativas. Adicional al tema de la integración de la información física y jurídica, para el catastro multipropósito es importante también el registro de todos los derechos y de las restricciones establecidas por ley. Actualmente, por fuera del registro se encuentra buena parte de las

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propiedades del Estado que no han sido formalizadas (baldíos, los bienes de uso público, y gran parte de las áreas de protección ambiental). Actualmente se encuentran registradas algunas de estas propiedades del Estado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 de la ley 1579, reglamentado en el decreto 1858 de 20015. Este artículo permite la apertura de folio de matrícula inmobiliaria de bienes presuntamente baldíos a nombre de la Nación. También existen actos jurídicos registrados que contienen información relacionada con formas irregulares o informales de tenencia de la propiedad, así como actos de afectaciones y protección ambiental. Con el fin de tener un sistema de información de tierras completo y consistente, es necesario establecer los linderos y otros atributos geométricos de todas las propiedades del Estado, e incorporarlas en las bases de datos del registro de la propiedad y del catastro bajo procedimientos idénticos a los del sector privado. Este planteamiento se deriva del principio del Catastro 2014 “Procedimientos Idénticos para los Objetos Territoriales correspondientes al Derecho Privado y Público” (Kaufmann & Steudler, 1998, pág. 24). Con respecto a las restricciones y responsabilidades establecidas por las autoridades ambientales y locales, muchas de ellas no se registran en las oficinas de registro de instrumentos públicos, pero son objeto de registro, en desarrollo del principio de publicidad de actos que afectan, limitan o restringen derechos de dominio en los predios de influencia de las normas. Por lo general, estas restricciones se dan a conocer al público mediante los sistemas de información de cada entidad u organismo, y el sistema de información del catastro. Los datos de estos sistemas de información son registros administrativos para regular las relaciones entre el Estado y los particulares y las de éstos con la tierra. La identificación única de las parcelas es una de las condiciones esenciales de la integración de los sistemas de información de registro y catastro. El identificador único debe ser utilizado para

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relacionar todos los intereses sobre la tierra, los interesados y todos los demás elementos de información de la tierra (por ejemplo, usos del suelo). Existen varias formas de establecer indicadores de parcelas, y la elección de la más apropiada debe corresponder a las autoridades catastrales, que tienen un enfoque holístico del sistema de información, basado en la parcela. Una posibilidad es darle a la parcela un código especial al centroide de la misma (Williamson et al., 2009). Por supuesto, el grado de precisión dependerá de la escala del mapa, el cual puede ser simultáneo con los códigos descriptivos tradicionales. En Colombia, los predios rurales en gran parte carecen de identificadores en el terreno, por lo que las autoridades catastrales deben considerar la posibilidad de agregar nombres o referentes tradicionales. De otra parte, es importante identificar todos los bienes de uso público individuales como predios. En el caso de las servidumbres, estas no tienen identificadores de predios, sino marcas y medidas sobre los predios identificados en el registro de instrumentos públicos. La identificación de los predios no es suficiente para tener una relación completa de las propiedades. Las edificaciones en los predios de una propiedad de una persona natural o jurídica no plantean problemas especiales, porque no es necesario un identificador específico para la edificación. En cambio, la propiedad horizontal obliga a identificar la edificación, que es de propiedad individual, mientras la propiedad de la tierra es asignada al grupo de propietarios, sin que pueda individualizarse la parte que le corresponde a cada uno. La identificación y enumeración de los predios bajo propiedad horizontal se facilita en un catastro 3-D.

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Ilustración 4. Catastro multipropósito y Registro público de la propiedad. Fuente. Elaboración propia.

En Colombia, el registro no se ocupa solamente de los derechos de propiedad, sino también de un gran número de restricciones y derechos, pero al igual que sucede con la identificación del objeto del derecho de propiedad, los registros de los demás derechos y restricciones no están respaldados por mediciones completas y rigurosas, como lo exige una gestión eficaz y eficiente.

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2.4.3. Asegura la consistencia y certeza de los datos de las características geométricas de los predios y de las descripciones de las construcciones Por razones de eficacia, eficiencia y consistencia de los sistemas de información físico y jurídico de los predios, es necesario reemplazar los sistemas de información analógicos por sistemas de información digitales. Más precisamente, en línea con la declaración tres (3) sobre Catastro 2014 de FIG, “el mapa catastral será parte del pasado. ¡Larga vida a la modelización!” (Kaufmann & Steudler, 1998, pág. 20). La tecnología moderna facilita la creación de mapas a diferentes escalas y registros alfanuméricos en diferentes formas a partir del mismo modelo de datos. En esta visión, los mapas pierden su función de almacenamiento de datos y deben servir solamente para la representación de los datos almacenados en los sistemas de información. Estos sistemas de información contienen las coordenadas y son capaces de crear y medir objetos conforme a un modelo digital de datos. La realización de esta visión en Colombia depende de la adopción de estándares internacionales de modelamiento de datos y de tecnologías de información avanzadas. La medición y descripción precisa de los límites de las propiedades es esencial para un sistema de administración de tierras sostenible. La laxitud en la medición y descripción de los límites puede desencadenar serios conflictos por la tierra, y ha sido una fuente potencial de violencia y de guerras civiles en todo el mundo. De acuerdo con Williamson (2009), hay dos formas amplias de establecer límites: los límites fijos y los límites generales. Los límites fijos usualmente son marcas físicas determinadas y realizadas por los agrimensores; según este mismo autor, son la forma más común de establecer los límites en el mundo desarrollado. En Colombia no es la práctica común, por lo que es necesario evaluar su conveniencia, sobre todo en las áreas rurales. “Los límites generales son cuando la línea precisa

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en la tierra no ha sido determinada, aunque usualmente está representa por un objeto físico” (Williamson et al., 2009, pág.413), natural o creada por el ser humano. Los límites naturales son límites generales, definidos por un objeto natural. Estos límites usualmente plantean problemas cuando cambian con el tiempo (límites ambulatorios). Es un tema sobre el cual en Colombia se requieren normas más precisas, incluyendo la definición de responsabilidades sobre el cuidado de las marcas, el movimiento de límites, las responsabilidades de los agrimensores y la elección de una “una herramienta de límites” apropiada. Los pilotos previstos por el Gobierno Nacional pueden ser una oportunidad para ensayar métodos y herramientas para la determinación de límites, incluyendo el uso de mapas topográficos, imágenes satelitales, fotografías aéreas y orto fotos. Colombia es un país diverso en su geografía, y por lo tanto las tecnologías para la determinación de los límites deben ser adaptadas a las circunstancias particulares de cada área geográfica, considerando las diferentes formas de tenencia de la tierra. Existen también los límites aproximados, cuando el límite no ha sido bien determinado. Estos límites no necesariamente se muestran en un mapa. Según Williamson et al. (2009) este sistema, en algunos países, ha permitido otorgar títulos sin demora y a un costo menor, mientras las inspecciones son más precisas. El sistema de determinación de límites aproximados podría ser utilizado en los levantamientos catastrales, realizados bajo el enfoque de catastro multipropósito, no para otorgar títulos de propiedad (que no es una función del catastro en Colombia), sino para constatar la presencia de diferentes formas de tenencia de la tierra. Esta información debería ser utilizada posteriormente por las entidades responsables de los procesos de regularización de tierras.

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En cuanto a las diferentes formas de llevar los levantamientos catastrales y el “mapeo”, el desarrollo de los sistemas de información espacial en Colombia permite aplicar el levantamiento catastral basado en coordenadas y utilizar las coordenadas como el eje central de los levantamientos, y no las direcciones y distancias (Williamson et al, 2009). Esto requiere una red geodésica lo suficientemente densa o robusta. En este contexto, en los proyectos pilotos previstos por el Gobierno Nacional, sería necesario evaluar la red geodésica y densificarla en caso de ser necesario, antes de realizar los levantamientos de linderos. Igualmente, es necesario que el IGAC establezca previamente las precisiones admisibles en la determinación de los límites. La aplicación del sistema de coordenadas podría iniciarse en los municipios objeto de los pilotos, con la visión de conformar una base de datos completa de linderos para Colombia, construida bajo este enfoque. Estas coordenadas podrían tener un status legal, pero se requiere más investigación sobre los requerimientos normativos. El cambio en los procesos de determinación de los límites de las parcelas obliga a definir sistemas para la resolución de disputas, tanto en las áreas urbanas como en las rurales. La preferencia es la solución de las disputas por medio de acuerdos entre los interesados, con el arbitraje de funcionarios o personal contratado por entidades del gobierno; por ejemplo, mediante las asambleas de vecinos en una jurisdicción determinada. La resolución de disputas mediante los tribunales ordinarios podría dar al traste con los esfuerzos para unificar los datos del catastro y del registro de la propiedad.

2.4.4. Integra sus sistemas de información con los demás de información de tierras La eficacia y la eficiencia del catastro para la gobernanza de la tenencia de la tierra dependen críticamente de su capacidad para integrarse con los demás sistemas de información de tierras. En

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este sentido conviene dar a conocer tres directrices voluntarias de la FAO sobre la gobernanza responsable de la tenencia de la tierra (FAO, 2012), relacionadas con los sistemas de información espacial: 

La directriz 6.5 señala la necesidad de elaborar estándares nacionales para que la información espacial y de otro tipo relacionada con los derechos sea compartida, teniendo en cuenta los estándares internacionales y regionales. El objetivo es el uso eficaz de esta información por parte del Estado y demás interesados.



La directriz 17.1 señala la necesidad de que el Estado ponga en marcha sistemas, como el registro, el catastro y las licencias para registrar todos los derechos de tenencia, para aumentar la seguridad jurídica y facilitar el funcionamiento de las sociedades y de los mercados inmobiliarios. Los sistemas deben registrar, mantener y difundir derechos y deberes de tenencia, los titulares de los mismos, y de las tierras relacionadas con estos derechos.



La directriz 17.2 enfatiza en la necesidad de registrar los derechos de los pueblos indígenas y otras comunidades con sistemas tradicionales de tenencia de la tierra, y en la necesidad de que el Estado desarrolle un sistema integrado que comprenda los sistemas existentes de registro y otros sistemas de información espacial. El objetivo es fomentar la transparencia y la compatibilidad con otras fuentes de información para la ordenación territorial y otros fines.

Estas directrices de la FAO están alineadas con el marco conceptual de la ISO 19152 –LADM. Una de las principales metas del LADM es proveer una base extensible para el desarrollo de sistemas de administración de tierras eficientes y efectivos. El LADM busca unificar el vocabulario utilizado en los sistemas de información de tierras, y propone un marco de relaciones

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entre los objetos del sistema de información, con el fin de facilitar la interoperabilidad de diferentes proveedores y custodios de información de tierras. En este sentido, se basa en el principio de independencia legal, y permite compartir e integrar información de entidades legalmente independientes. El LADM puede apoyar la implementación del catastro multipropósito en Colombia. El LADM muestra la situación legal completa de la tierra, e integra datos importantes en paquetes relacionados, como son: los nombres de los interesados (las personas y las organizaciones); los derechos, responsabilidades y restricciones asociados con la tierra, las unidades espaciales (predios, edificaciones y redes de servicios públicos y sus representaciones geométricas) y las unidades administrativas17.

Ilustración 5. Esquema LADM Fuente. Elaboración propia

El LADM es puesto en marcha mediante sistemas de información digitales y está alineado con la visión de Catastro 2014 de FIG de eliminar el papel en los procesos de registro público e inscripción en el catastro.

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Las definiciones de estos términos pueden consultarse en el Anexo A de la ISO 19152

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La adopción del LADM en el catastro puede ser usado para apoyar la integración de los sistemas de información del catastro y del registro, así como de otros sistemas de información de tierras. Las entidades catastrales en Colombia no están en capacidad por sí mismas de realizar la integración de los sistemas de información de tierras, pero la adopción de un estándar internacional como el LADM los coloca en capacidad de integrarse con los demás sistemas de información de tierras y de apoyar el desarrollo de la infraestructura de datos espaciales.

Ilustración 6. Integración de los sistemas de información del catastro y registro Fuente: elaboración propia

Para que el catastro pueda desempeñar eficaz y eficientemente sus funciones relacionadas con la integración de información espacial, es necesario que las entidades que administren información de tierras adopten estándares internacionales como el LADM. En Colombia, este proceso puede ser particularmente complejo, por la gran cantidad de entidades con facultades para imponer restricciones y responsabilidades sobre la tierra. Los 1.101 municipios y distritos de Colombia son autónomos para definir sus planes de ordenamiento territorial y para administrar los sistemas de

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información correspondientes. En el nivel nacional, regional y departamental existe un gran número de entidades gubernamentales con capacidad para definir restricciones sobre la tierra y los sistemas de información respectivos. Incluso, en casos como la delimitación de bienes de uso público, no existe una autoridad definida para establecer los límites. Así las cosas, es necesario expedir leyes y orientaciones de política para la adopción de un estándar internacional como el LADM en Colombia. La adopción del estándar exige un acuerdo entre las entidades interesadas sobre el lenguaje común necesario, los contenidos mínimos, y sobre la estructura de los sistemas de información. Especialmente crítico son los acuerdos del registro y del catastro, del catastro y las oficinas de planeación municipal, del catastro y de las autoridades ambientales de los diferentes niveles de gobierno, del catastro y de las empresas de servicios públicos; y del catastro y de las autoridades responsables de la delimitación y administración de las tierras del Estado. De todas las entidades que administran la información de tierras el catastro es la que tiene la visión más completa, y por lo tanto es importante que todos los procesos de adopción del LADM sean concertados con las autoridades catastrales. El LADM también puede ser utilizado para apoyar la puesta en marcha del continuum de tipos de tenencia de las naciones Unidas (UN-HABITAT, 2008). El continuo de derechos se refiere a diferentes conjuntos de derechos y grados de seguridad y responsabilidad en la tenencia de la tierra, como se muestra en la ilustración 7.

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Ilustración 7. Secuencia/gama de derechos al suelo Fuente: UN-HABITAT (2008) Derechos seguros al suelo para todos.

2.4.5. Respeto por el principio de independencia legal El catastro multipropósito no implica que la entidad responsable de los levantamientos catastrales y de la administración de las bases de datos del catastro sea también responsable de producir y controlar toda la información del SAT del país. La responsabilidad de la producción y administración de los datos del SAT es de las diferentes entidades u organizaciones facultadas por la ley para tal efecto. En algunos casos, es posible que existan vacíos legales en cuanto a la definición de las autoridades responsables de las delimitaciones (por ejemplo, el caso de los bienes de uso público). El catastro puede utilizar la información producida, administrada y diseminada por estas entidades para sus propósitos particulares; por ejemplo, para la determinación del avalúo de los predios, y para suministrar información completa y consistente al público sobre los derechos, restricciones y responsabilidades asociados con los inmuebles inscritos en sus bases de datos. Las porciones del territorio en el cual existen condiciones homogéneas dentro de sus límites originadas en disposiciones legales son denominadas por FIG “objetos territoriales legales”18.

Catastro 2014 de FIG denomina objetos territoriales legales “una porción de territorio en el cual existen condiciones homogéneas dentro de sus límites”. Algunos ejemplos son: las parcelas de propiedad privada; las áreas donde existen 18

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Estos objetos son delimitados por diferentes autoridades, de acuerdo con las disposiciones legales del país (por ejemplo, la delimitación de las áreas de protección ambiental nacional corresponde al Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible). Aunque el catastro se ocupa de la totalidad de los objetos territoriales, este debe fundarse, según la FIG, en un modelo de datos organizado bajo el principio de independencia legal. El principio de independencia legal estipula que (Kaufmann & Steudler, 1998, pág. 27): 

Los objetos territoriales legales, estando sujetos a la misma ley y siendo la razón fundamental de un único procedimiento de adjudicación deben organizarse en una capa individual de datos; y



Para todos los procesos de adjudicación definidos por una ley determinada, se debe crear una capa de datos especial para objetos territoriales legales que sean la razón fundamental de este proceso.

El modelo de datos del catastro tendría como mínimo las siguientes capas, cada una bajo la responsabilidad de una autoridad: 

La información jurídica de derechos registrados en el registro público de la propiedad (competencia de las oficinas de registros públicos de la Superintendencia de Notariado y Registro - SNR).



Las restricciones y responsabilidades ambientales (impuestas por autoridades nacionales, regionales, departamentales y locales, cada una de las cuales genera una capa de datos).



La delimitación de los bienes fiscales patrimoniales y de los bienes privados (competencia de las partes involucradas, con la participación del catastro, como entidad responsable de las inspecciones catastrales).

derechos tradicionales, las unidades administrativas, como los departamentos, municipios y distritos; las zonas de protección ambiental; las zonas de uso del suelo; las áreas donde se permite la explotación de recursos naturales.

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

La delimitación de los bienes de uso público y de los baldíos (autoridades definidas por la ley).



Delimitación de los resguardos y comunidades negras (responsabilidad de las autoridades designadas por la ley).



Espacio público distinto de los bienes de uso público (definidos por las autoridades locales).



La delimitación de las servidumbres definidas por las normas legales - realizada por las autoridades responsables según la ley.



Las áreas ocupadas y la tenencia informal es obtenida en los levantamientos de las entidades responsables de los procesos de regularización de la propiedad.



Áreas sujetas a restricciones y responsabilidades establecidas por las normas municipales o distritales, distintas de las ambientales y del espacio público.



Áreas sujetas a restricciones y responsabilidades definidas por la ley, distintas de las áreas de protección ambiental.



Cobertura y uso de la tierra (IGAC, Subdirección de Agrología).



Áreas homogéneas de tierra (IGAC, Subdirección de Agrología).



Capacidad de uso y zonificación de suelos (IGAC, Subdirección de Agrología).



Cartografía básica o fundamental (IGAC, Subdirección de Cartografía).



Licencias para explotación de recursos naturales (el ministerio del sector).



Mapas de riesgos de desastres naturales (autoridades designadas por la ley).

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Ilustración 8. Territorio, SAT y Principio de Independencia legal Fuente: elaboración propia

De conformidad con el principio de independencia legal, la función del catastro consiste en construir y organizar el modelo de datos en capas, sin interferir en las atribuciones que la ley otorga a cada entidad facultada para realizar las delimitaciones correspondientes. La aplicación del principio de independencia legal exige la implementación de ciertas reglas para asegurar la coherencia del conjunto de datos de los “objetos territoriales”. Las principales reglas propuestas en este documento son las siguientes: 

Todas las delimitaciones de áreas y medidas realizadas registrables deben ser inscritas en el catastro antes de hacerlo en la oficina de registro de instrumentos públicos.

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

Las delimitaciones y mediciones de tierras que imponen restricciones, no obligadas al registro de instrumentos públicos, deben ser inscritas en el catastro por las autoridades respectivas, como una condición para que tengan efecto en los predios.



Las mediciones y la difusión de los datos estarán sujetas a normas definidas en el marco de la ICDE del país.



El catastro produce y administra la capa de información de parcelas y la pone a disposición de las autoridades responsables de la definición de las áreas y predios sujetos a restricciones y responsabilidades.



Las autoridades independientes definen las áreas y los predios afectados por las decisiones, como una capa de información, y la colocan a disposición del público, incluyendo a las entidades que administran el catastro.



El catastro verifica la coherencia de los datos, considerando el conjunto de datos de lotes y predios.

2.4.6. Facilita el acceso del público a la información de tierras Las tecnologías de la computación y de la información han progresado considerablemente en las últimas décadas, y en Colombia buena parte de la población es capaz de utilizar medios electrónicos para acceder a información pública. Algunas entidades relacionadas con información de tierras han observado progresos. La Superintendencia de Notariado y Registro cuenta con una ventanilla Única de Registro para la consulta y la gestión de procesos relacionados con las transacciones de inmuebles. El catastro de Bogotá ofrece varios tipos de servicios en línea a los usuarios, incluyendo la expedición de certificados catastrales, los certificados de no poseer vivienda, la consulta del estado

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de los trámites y la información relativa del predio de cada persona. La Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá (IDECA), es una iniciativa para facilitar el intercambio de información geográfica entre entidades públicas, y su disponibilidad y acceso al público. Entre otros, el público puede consultar el mapa de referencia de Bogotá y el portal de mapas de la ciudad. El IGAC y otras instituciones del país producen y divulgan cartografía, en muchos casos utilizando técnicas avanzadas y estándares internacionales. Uno de los objetivos del catastro multipropósito es integrar la información de tierras de todas las entidades públicas e intereses, en términos de derechos, restricciones y responsabilidades, asociarla con la información predial y ponerla a disposición del público, para que éste pueda fácilmente conocer los derechos sobre sus predios, y las restricciones y responsabilidades impuestas por las distintas entidades del Estado.

2.4.7. Describe la realidad del uso de la tierra La ley directamente y los gobiernos de diferentes niveles establecen restricciones sobre el uso del suelo y responsabilidades sobre las edificaciones o la tierra, en términos de las actividades que se pueden llevar a cabo en ellos, las edificaciones que pueden ser levantadas, el número de pisos, la altura máxima de las edificaciones o las distancias mínimas desde la construcción hasta las áreas de uso público. La función del catastro no se limita a mantener información sobre los predios y las afectaciones definidas por ley o por las autoridades que las imponen. El catastro obtiene información sobre la realidad de los usos del suelo, las edificaciones existentes y demás elementos necesarios para mantener información sobre la realidad.

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Estas descripciones de la realidad son importantes, no solo para el control que realizan las autoridades facultadas para ello, sino también para las propias funciones del catastro. Una de las funciones del catastro en Colombia es tasar las propiedades inmobiliarias para determinar el impuesto predial, y en general para la determinación de valores oficiales de las propiedades con fines fiscales. La experiencia de los tasadores oficiales y privados indica que las construcciones existentes son determinantes del valor de los inmuebles, independientemente de su condición respecto al cumplimiento de las normas. Igualmente, la base gravable del impuesto predial es el avalúo catastral (o el auto-avalúo, en algunos casos, si este no excede el avalúo catastral). De otra parte, la “construcción en predio ajeno” es de propiedad del tenedor del predio, y de acuerdo con las normas colombianas es sujeto del impuesto predial, aparte del propietario del suelo. De hecho, uno de los beneficios potenciales importantes de los levantamientos catastrales y de los sistemas de información catastral es la constatación de las diferencias entre el “deber ser” del territorio, definido por las normas y la realidad.

2.5. AVALÚOS CATASTRALES Los avalúos catastrales son principalmente avalúos masivos. Excepcionalmente, el catastro realiza avalúos particulares para predios atípicos, o que no encajan en las categorías esos propósitos. La metodología actual de los avalúos masivos consiste en estimar por separado el valor de la tierra y de la construcción, y obtener el valor del predio mediante la suma estos componentes. Para la valoración de la construcción se utilizan modelos econométricos, en los que el valor depende de las características de la construcción (por ejemplo, área construida, propiedad

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horizontal, estado de la construcción). Los modelos econométricos son estimados con base en información sobre las características de la construcción de los predios obtenidos mediante una selección muestra, y en los avalúos comerciales realizados por avaluadores profesionales. Los valores de la construcción son determinados por estos profesionales, con base en las normas que establecen la obligación de realizar por separado la valoración de la construcción y del terreno (Ley 14 de 1983). Las estimaciones de los precios de la construcción se basan en el concepto de “precios hedónicos”, y en el mercado de atributos hedónicos. Según la teoría que fundamenta estas estimaciones, los inmuebles son bienes compuestos, heterogéneos, y el precio de los mismos está conformado por la integración de precios de cada uno de los elementos o atributos que los conforman. Los precios de cada uno de estos elementos o atributos no son observables, dado que no existen mercados independientes de los atributos de los activos. Sin embargo, estos pueden ser observados y medidos. Los precios de cada atributo pueden ser estimados a partir de los datos de los precios las propiedades que los contienen y de los atributos relevantes. La aplicación de este marco conceptual en Colombia presenta algunas fallas importantes, las cuales necesitan ser superadas para obtener avalúos más ajustados a la realidad: 

La calificación se basa en puntajes obsoletos y actualmente carecen de fundamento técnico.



Las estimaciones econométricas muestran que los puntajes están entre los determinantes más importantes del valor de la construcción, pero esto en gran parte es una tautología: en el proceso de avalúos los peritos determinan simultáneamente el valor de la construcción y el puntaje.

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

Las estimaciones econométricas podrían efectuarse directamente, utilizando los atributos de la construcción, lo cual puede incluir calificaciones por parte de los valuadores, en lugar de utilizar los puntajes.



Atributos importantes de las edificaciones no son considerados actualmente en la ficha de construcción, como el número de pisos y habitaciones.



Las estimaciones actuales de los modelos econométricos se basan en supuestos sobre las características matemáticas de los modelos de determinación del valor (principalmente que los efectos de la tierra y de la construcción son aditivos).



Los avalúos masivos de la construcción no consideran factores que determinan el precio de los inmuebles asociados con servicios obtenidos de los bienes comunes (por ejemplo, en el caso de la propiedad horizontal).



Los levantamientos prediales no recopilan datos de las propiedades comunes y bienes con derecho de uso que afectan los predios.



No hay una consideración explícita en los modelos (parcialmente se hace en Bogotá) de los efectos de las restricciones y responsabilidades sobre el valor de los inmuebles, tanto las que imponen las entidades del Estado, como las impuestas en los negocios entre los particulares, así como los efectos de las diferentes formas de tenencia.



Los bienes del Estado no están completamente valorados, o sus avalúos son obsoletos o basados en metodologías contables y no económicas.

Para la valoración de la tierra, tanto en las áreas rurales como en las urbanas, en Colombia se utiliza la metodología de las zonas homogéneas geoeconómicas. Para la determinación de las estas zonas se elaboran zonas homogéneas físicas, y dentro de ellas se definen polígonos de igual precio, con

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base en el análisis de precios de la tierra de unos predios muestra. Los valores del terreno de los predios muestra son estimados por los valuadores profesionales. Por lo general, las técnicas estadísticas empleadas para la valoración del terreno son poco rigurosas: con unos dos o tres datos de precios los avaluadores trazan los límites de las zonas homogéneas. Una alternativa que merece ser evaluada, que ha sido planteada en las reuniones con expertos en el IGAC, es realizar directamente las estimaciones del valor de los predios con base en la información disponible, sin antes definir las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. Así podrían incluirse las particularidades de cada predio en cuanto a su localización, sin necesidad de atribuirle el atributo promedio de la zona. Los pilotos deberían probar en un mismo territorio el proceso tradicional y la anterior propuesta, para tratar de evidenciar cuál estima mejor los precios de los predios, y su eficiencia. Los avalúos masivos dependen críticamente de la disponibilidad de datos de transacciones, de ofertas y de avalúos. La estrategia de los observatorios inmobiliarios como la de Bogotá merece ser extendida a los demás catastros, para tener una masa de datos organizada que permita realizar avalúos a bajo costo y más realistas. No obstante, es importante alinear las entidades que registran y administran la información. Es particularmente importante que la Superintendencia de Notariado y Registro revele en tiempo real y a bajo costo toda la información sobre las transacciones inmobiliarias realizadas en el país, incluyendo los avalúos realizados para las hipotecas. La información de valor de las hipotecas y el valor de los predios podría ser utilizada por la Superintendencia Financiera, por las propias instituciones financieras, y la academia, para realizar análisis de riesgos.

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2.6. LAS FASES DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO La conformación del catastro multipropósito es un proceso complejo, que puede tardar un gran número de años para aproximarse a una meta. La integración de información completa de algunos derechos, responsabilidades y restricciones puede requerir levantamientos costosos en comparación con los beneficios, teniendo en cuenta el estado actual de la tecnología. Además, la conformación del catastro demanda recursos públicos importantes, de diferentes entidades públicas, y el monto y la oportunidad de los mismos se determinan en el proceso político de asignación del presupuesto. La complejidad de este proceso había sido prevista por la FIG y los gobiernos de los países líderes en catastros y sistemas de información de tierras. El documento Catastro 2014, Una Visión para un Sistema Catastral Futuro (FIG, 2009), presenta una visión a 20 años para catastros en todos los países, algunos de los cuales en ese momento estaban considerablemente más avanzados de lo que hoy en día está el catastro en Colombia. La visión 2014 es una de la bases de los planteamientos del presente documento del catastro multipropósito. Una evaluación del estado de implementación de las declaraciones del Catastro 2014, realizada por el autor veinte años después (Kaufmann, 2014), muestra avances importantes en la realización de la visión, pero todavía quedaba camino por recorrer. Los avances han sido más lentos en los países en desarrollo y en las economías en transición. Con esta visión de largo plazo, Australia y Nueva Zelanda han planteado una nueva mirada a 20 años, hasta el año 2034, la cual mantiene lo esencial de la visión de 2014, y la amplía para considerar el catastro 3D y 4D, y se basa explícitamente en las expectativas de las demandas crecientes de información digital por parte de la población, asociada a los cambios tecnológicos.

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Las principales razones por las cuales la realización del catastro multipropósito debe ser concebido como un proceso a largo plazo en Colombia, al igual que otros países, incluyen: 

El estado del arte: Los sistemas de información de tierras en Colombia están en un estado incipiente: catastro y registro son entidades separadas, los sistemas de información relacionados con la tierra están bastante desligados del catastro; no se aplican universalmente estándares para especificaciones técnicas de productos, procesos y sistemas de información; la información de predios de gran parte de las tierras del país no ha sido levantadas; y el marco institucional actual no es apropiado para asegurar la gobernabilidad de los sistemas de información y administración de tierras.



Coordinación: La necesidad de coordinar un gran número de entidades públicas con responsabilidades relacionadas con los sistemas de información de tierras, lo cual incluye empresas y entidades de diferentes niveles de gobierno.



Tiempos para adopción de estándares: Los tiempos necesarios para la adopción de estándares internacionales sobre especificaciones técnicas de productos, en los procesos y en la gestión de los sistemas de información de las entidades públicas que administran información de tierras. Esto incluye la formación de personal en la producción y diseminación de información basada en estándares.



Las restricciones presupuestarias: Los recursos que demanda la modernización del catastro son importantes y compiten con otras prioridades del Gobierno Nacional, de los gobiernos locales y de las empresas.



Reformas institucionales: Estas son necesarias para asegurar la gobernabilidad de los procesos, y usualmente toman tiempo, especialmente cuando requieren cambios de ley y reorganización de las agencias gubernamentales.

79

Con base en estos elementos, se ha considerado necesario avanzar de una manera gradual y secuencial hacia el catastro multipropósito: 

Iniciar con el barrido predial masivo para: -

La determinación precisa de los linderos de los predios (lote y construcciones), y otras características geométricas;

-

Asegurar la obtención de productos catastrales con especificaciones técnicas basadas en estándares internacionales;

-

Asegurar la identificación única de los predios;

-

Identificar los derechos sobre la tierra y las mejoras y los interesados;

-

Identificar e incorporar en las bases de datos de catastro información de diferentes formas de tenencia y suministrar a las autoridades correspondientes la información necesaria para adelantar los procesos de regularización de tierras;

-

Incorporar los datos físicos de los predios en los documentos que respaldan la propiedad y en las bases de datos del registro oficial de la propiedad;

-

Integrar los datos de catastro y registro, con base en el marco conceptual LADM;

-

Incorporar en el catastro información de baldíos y bienes de uso público, inicialmente de carácter provisional, mientras las autoridades facultadas validan las mediciones correspondientes y las actuaciones necesarias para formalizar las propiedades.



Realizar un inventario de las restricciones y responsabilidades impuestas por diferentes autoridades en Colombia.



Recopilar información de las principales restricciones ambientales, y de aquellas impuestas en los planes de ordenamiento territorial, e incorporarlas en las bases de datos del catastro en el estado en que se encuentren, como información provisional;

80



Integrar información jurídica y geográfica de las servidumbres establecidas por la ley.



Promover en las entidades responsables de generar y manejar información sobre derechos, restricciones y responsabilidades, relacionadas con la tierra y sus mejoras, la adopción del marco conceptual del LADM en sus sistemas de información y la adopción de estándares mínimos para la especificación de productos, basados en las descripciones geométricas de los predios suministradas por el catastro.



Integrar la información de derechos, restricciones y responsabilidades y los datos geométricos asociados de diferentes fuentes en las bases de datos de catastro y hacer accesible la información a los interesados.

De otro lado, partiendo de la visión a 10 años y de los aspectos antes reseñados, a continuación se describe una secuencia general de los pasos que demandaría la consolidación del catastro multipropósito – coherente e integrado con el registro público de la propiedad -, enmarcado en un SAT y el modelo LADM (ISO: 19152), para la gestión y gobernanza de la tierra en Colombia. Pasos: 

Conceptualización para la operación;



Definición de especificaciones de producto para el catastro multipropósito y el registro de la propiedad;



Definición de metodologías y aplicación de especificaciones de producto;



Expansión país – aplicación de metodologías y especificaciones de producto de catastro multipropósito y de registro -;



Vinculación de otras partes involucradas en el SAT al modelo LADM;



Generación de capas espaciales de RRR por parte de otros actores involucrados con SAT;



Inscripción en el registro de la propiedad de RRR;

81



Consolidación del CM y el registro de la propiedad a través del SAT;



Consolidación del SAT;



Disposición, acceso y uso de la información de SAT a través de ICDE y



Gobernanza de la tierra.

La conceptualización se ha dado en tres niveles, uno de ellos aún no formalizado (Conpes). El Plan Nacional de Desarrollo 2014 – 2018, “Todos por un nuevo país”, ha dispuesto en su artículo 104 la configuración e implementación de un catastro multipropósito y de un Sistema Nacional de Gestión de Tierras (SNGT). A su turno, aunque sin aprobación a esta fecha (6 de abril de 2016), el Departamento Nacional de Planeación (DNP), con el apoyo técnico del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), ha consolidado un proyecto de documento de política (Conpes) para el catastro multipropósito, donde se diagnostica la situación actual del sistema y se establecen las principales estrategias y acciones para cerrar las brechas identificadas. Por último, el IGAC ha realizado la conceptualización para la implementación del catastro multipropósito, consignada en este documento. El presente documento recoge igualmente la primera versión de estándares y/o especificaciones técnicas de producto para la implementación del catastro multipropósito, alineadas con el registro de la propiedad, quien a través de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) ha participado activamente en su definición. Esta construcción se ha dado en el marco del SAT y del modelo LADM, buscando su adaptación para Colombia. Los pilotos que viene estructurando el DNP tienen como objeto fundamental la elaboración e implementación de una o varias metodologías de barrido predial masivo para la operación del catastro multipropósito. Metodologías que luego de ser aprobadas permitirían la aplicación de las especificaciones técnicas (estándares) de producto determinadas por el IGAC - como máxima

82

autoridad catastral nacional -. Evaluados los resultados de los pilotos (metodologías, especificaciones técnicas de producto/estándares, rendimientos, costos, oportunidad y confiabilidad de la información) y realizados los ajustes y/o complementaciones del caso, iniciaría el proceso de expansión para la configuración del catastro multipropósito en el resto del país, con un horizonte a 2025. No sobra aclarar que en la medida que vaya configurándose el catastro multipropósito iniciaría en los territorios objetivos el proceso de mantenimiento, sujeto a la dinámica inmobiliaria y a las necesidades de política pública del orden nacional, regional y local. Durante la expansión para la configuración del catastro multipropósito debería promoverse (sensibilización y acuerdos) y disponerse (marcos normativos) la adopción del modelo LADM por parte de otros custodios de información de tierras. Si bien catastro y registro de la propiedad son el núcleo de los SAT, es precisa la vinculación de otras dimensiones y custodios como el ordenamiento del territorio, el medio ambiente, los derechos tradicionales y la explotación de recursos naturales, para su consolidación (SAT). Cuando esos otros custodios hayan adoptado el modelo LADM en aplicación del principio de independencia legal, deberían generar capas espaciales de derechos, restricciones y responsabilidades (RRR), susceptibles de integrar con el catastro multipropósito. Las RRR de estos custodios que deban ser objeto de registro convendría inscribirlas, así como ocurre con las propias de catastro y del registro de la propiedad. Terminada la expansión para la configuración del catastro multipropósito, de forma integrada con el registro de la propiedad, estos dos sistemas de información de tierras deberían consolidarse como los ejes centrales del SAT. Si a ese catastro multipropósito y registro se suman los otros

83

custodios básicos del SAT (bajo el modelo LADM), lo que sigue es la consolidación de este sistema para Colombia. Disponer, permitir el acceso y garantizar el uso simple de la información del SAT mediante la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE), sería el paso previo para que la información de tierras pueda ser útil a los procesos de gestión de ese recurso (Sistema Nacional de Gestión de Tierras –SNGT-), y con ello promover una mejor gobernanza de la tierra (formulación, implementación, seguimiento y evaluación de políticas públicas, ordenamientos o normas, y otras funciones claves del Estado). El tránsito por estos pasos dependerá en buena medida de las decisiones políticas que se tomen en el corto plazo, entre otros, a partir del proyecto de CONPES de catastro multipropósito en curso. En la ilustración 9 se muestra la secuencia de los pasos anteriormente descritos:

84

Ilustración 9. Integración e interoperabilidad SAT/LADM Fuente. Elaboración propia

3. CADENA DE VALOR PÚBLICO PARA EL CATASTRO MULTIPROPÓSITO Con fundamento el marco conceptual para la implementación del catastro multipropósito, lo que sigue es el planteamiento de la cadena de valor, el mapa de procesos, los productos/servicios y los mecanismos de evaluación. Estos constituyen una fase fundamental para transitar hacia un nuevo modelo de gestión, enmarcado en un enfoque de gestión por procesos. Estos instrumentos serían testeados en primera instancia a través de la estructuración de los pilotos (DNP) y posteriormente con los ajustes sugeridos producto de este ejercicio. Serían los que aplique para el andamiaje

85

institucional que opera el catastro en el país (IGAC y sus territoriales, catastros descentralizados y a futuro delegatarios de la función catastral). Este tema presenta especial relevancia si se tiene en cuenta que en este tipo de ajustes institucionales deben considerarse los enunciados del artículo 209 de la Constitución Política, a saber: igualdad, moralidad, eficacia, economía, celeridad, imparcialidad y publicidad. Lo anterior, mediante la descentralización, delegación, coordinación administrativa y la desconcentración de funciones. Para acompañar el cumplimiento de estos postulados el Departamento Administrativo de la Función Pública (DAFP), expidió la GUIA DE MODERNIZACIÓN DE ENTIDADES PÚBLICAS (2012), a través de la cual se dan lineamientos para la construcción de este tipo de instrumentos. Asimismo, el Departamento Nacional de Planeación lo hizo con la Guía para la Construcción y Estandarización de la Cadena de Valor (2014), que en su conjunto permiten conceptualizar un modelo de gestión pública para identificar y priorizar los procesos que agregan valor, documentar con claridad la relación entre los insumos-procesos-productos-resultados e impactos y la definición de los mecanismos de seguimiento y evaluación.

3.1. VALOR PÚBLICO El concepto de creación de valor público se ha convertido en un referente como elemento estratégico para los procesos de ajuste y reforma al interior de la administración pública. Este concepto es el sinónimo de los deseos de los accionistas para que su empresa maximice su valor. Mark H. Moore señala que valor público es la capacidad que tiene el gobierno, sus instituciones, pero fundamentalmente los gerentes públicos, para satisfacer los deseos o aspiraciones de los

86

“ciudadanos”, y para el establecimiento de una sociedad bien ordenada, en donde lo justo, lo eficiente y la rendición de cuentas de la empresa pública existan (Moore, 1995). “Está diseñado para que los gestores públicos piensen en lo más valioso del servicio que prestan y adelanten una gestión eficaz. Representa una forma de mejorar la calidad de la toma de decisiones, haciendo un llamado a los gestores para que interactúen con los usuarios de servicios y el público en general, en la búsqueda de promover una mayor confianza en las instituciones públicas y cumplir con los retos y las expectativas en la prestación de servicios”. (Moore 2006 y Coast & Passmoore. 2008). No obstante lo anterior, la creación de valor público presenta una mayor complejidad, que identificar y retomar los requerimientos individuales y sociales o la introducción en la agenda pública de una nueva política pública. La administración de lo público genera valor cuando hace una correcta definición, bien sobre los bienes y servicios o sobre las políticas que mejor respondan al interés general, más allá de criterios de eficiencia (costo-beneficio), pues no es lo único que genera valor público (Bozeman, 2002; Jackson, 2001; Kelly y Muers, 2002; Moore, 1995). Los elementos para hacer esta valoración se basan en tres aspectos o fuentes de valor público: impactos, servicios y confianza (Gomez, 2008). 

La provisión de los servicios se valora por los ciudadanos en la misma medida en que valoran un servicio privado y en relación directa con los costos del servicio. La satisfacción que provee un servicio es medida en términos del servicio al cliente, respecto a la información que sobre el producto se haya generado previamente y sobre la elección que pueda o no hacer para el uso del servicio, la cual se relaciona con los impactos esperados del servicio y la posibilidad de acceder a otras alternativas.

87



Los impactos están directamente ligados a los servicios, llegando en algunos casos a confundirse o traslaparse, sin embargo, deben medirse y manejarse de diferente manera. El impacto puede llegar a ser el valor más esperado por la sociedad respecto de su gobierno, lo que no significa que la sociedad decida o defina como debe ser alcanzado dicho valor. La decisión que el gobierno tome y los efectos de dicha decisión determinarán la agregación de valor, o la falla de gobierno en su caso.



La tercera fuente de valor público es la confianza o legitimidad. La confianza se convierte en la base de la relación entre ciudadanos y gobierno y puede ser determinada por tres posiciones generales: -

“...por los niveles generales de confianza social y la propensión a confiar en las instituciones en general.

-

...por la efectividad con la que se maneja la economía y se generan los servicios.

-

...por la manera en que los políticos y las instituciones políticas se conducen”. (Kelly, 2002).

Elegir la mejor opción de política es uno de los retos en la creación de valor público, tal como lo señalan Kelly y Muers: “El valor público puede generar nuevas técnicas y aproximaciones para ayudar en la toma de decisiones informada, en cada ciclo del desarrollo de políticas: escuchando preferencias, análisis, valorando opciones de política, midiendo/monitoreando y evaluando”, esto introduciendo mejores prácticas, que estén probadas y validadas en otros escenarios, y claro está, adaptándolas y adoptándolas a la realidad local. Para lograrlo, es necesario conceptualizar con toda profundidad, pero de manera simple, la forma en que se aborda y hace operativo la solución al problema, con un análisis de los referentes internacionales y otras fuentes que permitan el abordaje, con una visión ontológica de la solución.

88

Otro aspecto clave es la determinación de la arquitectura gubernamental competente y con la capacidad para generar valor (diseño institucional adecuado), y el intercambio e integración de los sistemas de información (bases de datos), guardando el principio de independencia legal entre los diferentes actores del sector público. Esto implica que a su interior el Estado debe asegurar la capacidad para articularse, y estructurar de manera efectiva la prestación de los servicios y desarrollar la capacidad responder y de transformase, para adaptarse a los desafíos que provengan de su entorno. Este enfoque conlleva que deben discernirse y conceptualizarse con claridad los problemas y las alternativas de solución con bienes y/o servicios que den tramitación a las necesidades de la sociedad con una visión sistémica, para que de manera rigurosa le permita al tomador de decisión identificar los factores que inciden y abordar holísticamente la solución - conjunto de las alternativas -. Además, con la verificación de las mejores prácticas que sobre los temas objeto se análisis se hayan implementado, sin perder de vista las condiciones específicas del ámbito de su aplicación. Este concepto es pues uno de los habilitantes para la generación de mayores niveles de gobernanza en la sociedad, pues busca que la administración pública posibilite a los ciudadanos la capacidad para obtener una respuesta efectiva frente a sus necesidades y abre la puerta para la entrega de cuentas y la evaluación de los resultados.

3.2. CADENA DE VALOR La red a través de la cual se abstrae el valor público en un modelo descriptivo es la cadena de valor. Su potencial está dado por la capacidad de explicar los procesos que añaden valor (durante el ciclo de transformación al interior de la entidad), para dar solución a los problemas planteados

89

u objetivos formulados. El núcleo de la misma está conformado por la cadena de producción para políticas públicas, con tres grandes niveles: Orientación, Regulación y Producción, como se puede ver en la ilustración 10.

Ilustración 10. Estructuración de la Cadena de Valor Fuente: Elaboración Propia

Se puede decir que la primera etapa para la construcción de la cadena de valor es la definición clara de las directrices de política pública (para el caso del catastro multipropósito está dada en el artículo 104 del Plan Nacional de Desarrollo. Es allí donde se introduce formalmente a la agenda pública). Con esta definición, se pasa a un segundo nivel en el cual se define la regulación de la política adoptada por el gobierno (para este caso en particular, a través de documentos CONPES, y el marco conceptual de implementación de catastro multipropósito), y por último la producción propiamente dicha, en donde se establecen los proveedores (insumos), los procesos, los productos con sus especificaciones técnicas, los resultados y el impacto. En este ciclo se debe realizar seguimiento a los procesos, productos y resultados, con su correspondiente

ejercicio

de

90

evaluación

(deben

evaluarse rendimientos, costos, alcances, capacidades institucionales,

adaptabilidad, etc.) y retroalimentar en términos de la mejora continua. La medición de resultados e impactos se constituye en un instrumento para verificar la adecuada conceptualización de las políticas, así como los insumos para su ajuste.

3.3. GESTIÓN POR PROCESOS La construcción de la cadena de valor se realiza a través de la gestión por procesos. Este es otro instrumento que se ha convertido para las entidades públicas en una estrategia para conducir la prestación del servicio. La gestión por procesos es un conjunto de conocimientos con principios y herramientas específicas, orientados a lograr resultados de la organización, mediante la identificación y selección de procesos, documentación y mejora continua de las actividades definidas. De esta manera, para que el modelo conceptual de la cadena de valor funcione, las actividades de la organización, desde la planificación, hasta la entrega de resultados, deben considerarse como procesos. Para operar de manera eficaz, las organizaciones tienen que identificar y gestionar numerosos procesos interrelacionados y que interactúan (y que en ocasiones trascienden la gestión propia de la entidad, por el principio de independencia legal, pero que requieren de su integración, p.ej, la relación catastro - registro para el SNGT). La gestión sistemática de éstos y en particular las interacciones entre tales procesos se conocen como enfoque basado en procesos2. En Colombia la Ley 872 de 2003 (Por la cual se crea el sistema de gestión de la calidad en la Rama Ejecutiva del Poder Público y en otras entidades prestadoras de servicios), promueve la adopción de un enfoque basado en los procesos (aspecto ratificado por la Ley 1753 del Plan Nacional de Desarrollo que en su artículo 133 establece la articulación entre los Sistemas de

91

Gestión de la Calidad y de Desarrollo Administrativo). El Modelo de Operaciones por Procesos (MOP), establecido en el Sistema de Gestión de la Calidad de las Entidades Públicas (Ley 872/03), se basa en la identificación y gestión eficaz de todas aquellas actividades que tengan una clara relación entre sí y las cuales constituyen la red de procesos de una organización. Así, para el manual del estado colombiano, “la gestión por procesos define las interacciones o acciones secuenciales, mediante las cuales se logra la transformación de unos insumos hasta obtener un producto o servicio con las características previamente especificadas, de acuerdo con los requerimientos de la ciudadanía o partes interesadas”19. La caracterización de los procesos es entonces el esquema que permite ver en contexto de manera integral y secuencial, aplicando el ciclo PHVA (Planear, Hacer, Verificar y Actuar), la esencia del proceso frente al aporte que hace al logro de los objetivos institucionales. De acuerdo con la norma NTCGP 1000 se clasifican en: 

Procesos estratégicos: incluyen los relativos al establecimiento de políticas y estrategias, fijación de objetivos, comunicación, disposición de recursos necesarios y revisiones por la Dirección.



Procesos misionales: incluyen todos aquellos que proporcionan el resultado previsto por la entidad en el cumplimiento del objeto social o razón de ser.



Procesos de apoyo: incluyen aquellos que proveen los recursos necesarios para el desarrollo de los procesos estratégicos, misionales y de evaluación.

19

Manual Técnico del Modelo Estándar de Control Interno para el Estado Colombiano, DAFP, Mayo 2014.

92



Procesos de evaluación: incluyen aquellos necesarios para medir y recopilar datos para el análisis del desempeño y la mejora de la eficacia y la eficiencia, y son una parte integral de los procesos estratégicos, de apoyo y los misionales.

3.4. CONCEPTOS ASOCIADOS Proceso: Es un conjunto de actividades interrelacionadas que agregan valor en cada etapa, transformando elementos de entrada en salida, que son finalmente, los productos o servicios. Proveedor: Organización o persona que entrega un insumo, puede ser interno o externo a la institución. Entrada o insumo: Son todos los productos de otros procesos que, al ingresar a este proceso, se convierten en insumo; estos pueden ser internos o externos. Salida o producto: Es el conjunto articulado (entregable) de salida de un proceso, que puede convertirse en insumo para otro, o finalmente, en el entregable que la organización le provee a otra; el producto tiene el objeto de generar un cambio en otro proceso. Usuario: Organización o persona que recibe un producto, puede ser interno o externo a la institución. En el marco del MOP, la representación gráfica de los procesos en sus diferentes niveles conforman el mapa de procesos y la interrelación de los procesos misionales dirigidos a cumplir los objetivos trazados es la cadena de valor. Al cabo de ésta, los usuarios finales serán las entidades públicas, el sector privado y la sociedad en general (partes interesadas). A través de este instrumento se va conociendo de forma lógica por qué y para qué se hacen las cosas. Es posible optimizar y racionalizar el uso de los recursos con criterios de eficacia. También contribuye a reducir los costos, al facilitar la identificación de actividades innecesarias,

93

redundantes o duplicadas de procesos y de actividades sin valor agregado. La gestión por procesos proporciona la estructura para que la entidad exceda las barreras funcionales y elimina las barreras organizativas, buscando fomentar el trabajo en equipos e integrando eficazmente a las personas.

3.5. MODELO

OPERATIVO

POR

PROCESOS

PARA

EL

CATASTRO

MULTIPROPÓSITO. Como se citó con anterioridad, la administración de lo público genera valor cuando hace una correcta definición de las políticas que mejor respondan al interés general. Igualmente, cuando su desarrollo a través de bienes y servicios responde adecuadamente a los requerimientos de la sociedad. Es por ello que este ejercicio de definición del Modelo de Operación se basa en el “Marco Conceptual para la Implementación del Catastro Multipropósito”, que obra en líneas anteriores. Con este MOP se busca construir un marco para avanzar hacia una nueva visión para la puesta en marcha de un catastro multipropósito, con los siguientes elementos/principios diferenciadores: 

Relevancia: la información es útil para satisfacer necesidades



Precisión: los datos describen precisamente lo medido



Coherencia: Integrada con otros sistemas de información de tierras



Completitud: Cobertura

Geográfica e identificación de Derechos, Restricciones y

Responsabilidades. 

Oportunidad: Minimiza retraso entre ocurrencia del hecho y su incorporación en las base de datos del catastro



Accesibilidad: Información fácilmente obtenida por los usuarios

94



Flexibilidad y expansibilidad: El sistema es flexible, fácilmente adaptable a los cambios y por lo mismo ampliable.



Interpretabilidad: Contiene información complementaria y metadatos para interpretar adecuadamente.

Para cumplir con sus finalidades, el catastro debe reunir las características que se enuncian en la sección 2.4 del documento y se relaciona con “la visión del catastro multipropósito para Colombia (a 10 años), producto de lo establecido en la orientación de política (Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018) y los postulados del marco conceptual, las cuales son la base para este modelo de operación.

3.5.1. Explicación de un modelo conceptual Con el citado marco se construyó el modelo base para operación por procesos del catastro multipropósito. A través del modelo conceptual se busca representar un catastro que se convierta en un instrumento que basado en los predios, permita proveer información sobre las personas con intereses en cada predio, la naturaleza de esos intereses (derechos, restricciones y responsabilidades), y los predios mismos (la localización, el tamaño, las mejoras y el precio), de tal forma que consienta sentar las bases de un sistema de administración de tierras (SAT). En la ilustración 11, se presenta la primera versión del modelo.

95

Ilustración 11. Modelo Catastro Multipropósito. Fuente. Elaboración propia.

A partir de este modelo se ha construido la propuesta de cadena de valor del catastro multipropósito, establecida en los niveles sugeridos en la Guía para la Modernización del Sector Público del DAFP (2012). El mapa de procesos propuesto para el catastro multipropósito se muestra a continuación en la ilustración 12.

96

Ilustración 12. Mapa de procesos Fuente. Elaboración propia

En este sentido, la cadena de valor para la gestión catastral multipropósito cuenta con cinco procesos misionales: i.) Formulación y evaluación de la operación catastral, proceso transversal en materia de regulación y de seguimiento y control de la gestión catastral a nivel nacional (hacia sus territoriales, los catastros descentralizados y los delegatarios de la función); ii:) El levantamiento y registro de la información catastral multipropósito, en donde se refleja el subproceso para el barrido predial masivo; iii.) El mantenimiento de la información catastral, que

97

busca que la información en el marco del SAT cumpla con los principios citados para el catastro y el registro (estos dos procesos deben ser ejecutados a nivel territorial y serán seguidos y controlados por el IGAC, en el marco del proceso de evaluación); iv.) La administración del registro nacional de reconocedores prediales, y por último v.) La integración de la información con la de otros custodios de información, a través de la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE). La propuesta para la generación de valor público se muestra en la ilustración 13.

Ilustración 13. Cadena de Valor de la Gestión Catastral. Fuente. Elaboración propia

Para efectos de los pilotos (en proceso de estructuración por el DNP), los procesos que se abordarán tienen que ver con los de formulación y evaluación de la operación catastral (Fase desarrollada por la autoridad catastral y registral, a través de documentos técnicos, especificaciones técnicas de producto, definición de procesos y demás documentos de contexto entregados para el desarrollo de los pilotos) y el de levantamiento y registro de la información catastral multipropósito.

98

4. LEVANTAMIENTO Y REGISTRO DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL MULTIPROPÓSITO

A continuación se describirán los flujos propuestos para el proceso de levantamiento y registro de la información catastral multipropósito, en su fase de pilotaje. Que para efectos de este documento se llamará Gestión Catastral Multipropósito Transicional. 4.1. COMPONENTES DE LOS FLUJOS MODELADOS El modelamiento de los flujos, está basado en la metodología BPMN (Business Process Modeling Notation), que es una notación gráfica que describe la lógica de los pasos de un proceso y está compuesta por un conjunto de elementos gráficos. Estos elementos proporcionan un fácil desarrollo de diagramas simples, que serán de fácil entendimiento e intuitivos para la mayoría de analistas. La metodología BPMN está compuesta por 4 tipos de elementos:

Evento

Actividad

Flujo

Decisión

A continuación, se describen los elementos que contienen los flujos de proceso: Tabla 1.Flujos de proceso

NOMBRE

Pool

DESCRIPCIÓN Se utiliza para diseñar los procesos, en otras palabras, este contiene las tareas, eventos y decisiones que constituyen los procesos.

FIGURA

99

NOMBRE

DESCRIPCIÓN

Actividades o tareas del proceso

Representan la actividad necesaria para lograr los resultados esperados al ejecutar el proceso.

Subproceso

Tarea que contiene un proceso interno, la cual se considerará realizada una vez terminado este proceso.

Ciclo MultiInstancia en la actividad

Las tareas pueden repetirse secuencialmente comportándose como un ciclo. El ciclo multi-instancia permite la creación de un número deseado de instancias de actividad que pueden ser ejecutadas de forma paralela o secuencial.

Tarea de usuario

Es una tarea de workflow típica donde una persona ejecuta con la asistencia de una aplicación de software.

Ciclo MultiInstancia en el subproceso

Los subprocesos pueden repetirse secuencialmente comportándose como un ciclo. El ciclo multi-instancia permite la creación de un número deseado de instancias de actividad que pueden ser ejecutadas de forma paralela o secuencial.

Evento de inicio

Evento que determina el inicio de un proceso sin ninguna condición.

Mensaje de inicio

Evento que determina el inicio de un proceso el cual está determinado por un mensaje que invoque el mismo.

Evento fin

Evento que determina el fin de un proceso o trámite.

FIGURA

100

NOMBRE

DESCRIPCIÓN

Mensaje fin

Evento que determina el fin de un proceso o trámite generando un mensaje como parte del mismo.

Compuerta exclusiva o decisión

Son preguntas que determinan el camino a tomar dependiendo de la decisión tomada, esta puede tener dos o más decisiones.

Compuerta paralela

Habilita dos caminos para realizar dos ejecuciones simultáneas.

Evento de mensaje

Indica que un mensaje puede ser enviado o recibido y se relaciona con los productos resultantes de la ejecución de la actividad.

Evento intermedio

Indica que algo sucede en algún lugar entre el inicio y el final de un proceso. Esto afectará el flujo del proceso, pero no iniciará (directamente) o finalizará el mismo.

Evento condicional

Este evento se activa cuando una condición se cumple.

Anotación

Comentario dado por el diseñador para indicar acciones y/o condiciones que ayudan al entendimiento del proceso para los desarrolladores.

Interacción con base de datos

Componente que indica actividades que interactúan con la base de datos para indicar al desarrollador el diseño de los componentes que aseguren esto.

FIGURA

101

NOMBRE

DESCRIPCIÓN

FIGURA

Flujo de secuencia

Un flujo de secuencia es utilizado para mostrar el orden en el que las actividades se ejecutarán dentro del proceso.

Asociación

Se utiliza para asociar información y artefactos con objetos de flujo. También se utiliza para mostrar las tareas que compensan una actividad.

4.2. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROCESO 4.2.1. Proceso gestión catastral multipropósito transicional Tabla 2. Proceso Gestión Catastral Multipropósito Transicional

ID

PRO01

Nombre

Proceso Gestión Catastral Multipropósito Transicional

Autor

Versión

1.0

Revisor

Contextualización: Por medio de este macroproceso, se realiza la gestión catastral multipropósito transicional para llevar a cabo el barrido predial masivo en Colombia. Descripción: Permite visualizar los diferentes subprocesos y actividades que deben ser desarrolladas, donde a partir de unos lineamientos y estrategias establecidas por el IGAC/SNR, se busca realizar el barrido masivo en Colombia a través de los operadores seleccionados para tal fin por el DNP. Inicio y fin del macroproceso: El macroproceso inicia con la formulación de estándares y lineamientos metodológicos acorde tanto a lineamientos de política estipulados como a las lecciones aprendidas producto de la

102

ejecución del proceso. El macroproceso finaliza, una vez se ha socializado y registrado las lecciones aprendidas, durante la ejecución del proceso.

4.3. FLUJO DEL PROCESO DE GESTIÓN CATASTRAL MULTIPROPÓSITO TRANSICIONAL

Ilustración 14. Flujo del proceso de gestión catastral multipropósito transicional

El proceso de gestión catastral multipropósito transicional, como un sistema integrado de catastroregistro, comienza por la formulación de estándares y lineamientos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). Dichos insumos generados, serán la base para dar paso al subproceso de estructuración y coordinación del proceso de gestión catastral a cargo del Departamento Nacional de Planeación (DNP) para los pilotos a realizar, como actor transicional que cumple un rol de catastro territorial para la operación y ejecución del barrido predial masivo en Colombia. Posteriormente se da paso a la actividad de “Realizar plan de trabajo y metodología”, de la cual se obtiene como producto el plan de trabajo, el cual deberá ser revisado y aprobado o no, por el

103

interventor. Si no es aprobado, el interventor lo devolverá al operador para que realice los ajustes que se soliciten. De ser aprobado, el operador continuará con la definición de la metodología, de la cual se obtiene como producto la metodología de trabajo, la cual debe ser revisada y aprobada por el interventor. Si es aprobada, el DNP entregará formalmente la metodología al IGAC - SNR para su correspondiente validación, de lo contrario, el interventor la devolverá al operador para que realice los ajustes que se soliciten. Si en el proceso de validación de la metodología el IGAC - SNR, no la aprueban, será devuelta al DNP, para gestionar los ajustes correspondientes. Una vez aprobada la metodología, informará al DNP, para que se realice el plan de ejecución de la metodología. Aprobado este plan por la interventoría, el operador podrá iniciar la ejecución de la operación. El interventor realizará el correspondiente seguimiento y control. Aprobados los entregables, el operador integrará la información física y de mercado. Una vez aprobada la integración, el DNP entregará los productos oficialmente al IGAC-SNR, entidades que realizarán la verificación y aprobación del cumplimiento de los estándares. Cuando el IGAC-SNR apruebe la entrega, el operador deberá socializar los resultados del levantamiento predial, mientras el IGAC-SNR registra las lecciones aprendidas del proceso, almacena la información y cierra el proceso.

104

4.3.1. Lista de subprocesos y actividades del proceso de gestión catastral multipropósito transicional Tabla 3. Lista de subprocesos y actividades del proceso de Gestión Catastral Multipropósito transicional

ID SUB

Nombre

Descripción

Formulación de estándares y lineamientos

El IGAC y SNR realizan la formulación de estándares y lineamientos. Igualmente realizan la generación de competencias básicas y la entrega de insumos. Con el ciclo cerrado, realizan los ajustes correspondientes a estándares y lineamientos teniendo en cuenta las lecciones aprendidas.

SUB02

Estructuración y coordinación

El DNP adelanta la selección de operadores para el desarrollo e implementación de la metodología para el levantamiento por barrido predial masivo y establece las diferentes actividades para la coordinación de la operación.

ACT01

Realizar el plan de trabajo de la metodología

El operador realizará el plan de trabajo para elaborar la metodología.

ACT02

Definir la metodología

El operador describirá la metodología propuesta para el levantamiento por barrido predial masivo.

ACT03

Entregar formalmente la metodología

El DNP, entregará de manera formal al IGAC-SNR la metodología propuesta, para su correspondiente validación.

SUB03

Plan de ejecución de la metodología

El operador, define el plan que empleará para ejecutar la metodología previamente definida y aprobada.

SUB04

El operador ejecuta el barrido predial masivo, de Ejecución de la operación acuerdo con la metodología y plan de trabajo validado.

SUB01

105

ID SUB

Nombre

SUB04-01

Trabajo en campo y oficina

SUB04-0101

Levantamiento Planimétrico Predial

Descripción El operador realiza tareas de oficina y campo de Levantamiento Planimétrico Predial, levantamiento de información física, jurídica y de mercado, así como la recopilación de datos de mercado y de información de entorno con fuentes secundarias. Realiza el aseguramiento de la calidad mediante controles para el cumplimento de los indicadores definidos en las especificaciones técnicas. Establece y depura el valor final de las ofertas y transacciones. El operador realiza Levantamiento Planimétrico Predial utilizando los métodos establecidos en su metodología y realiza el aseguramiento de la calidad.

SUB05

El interventor realiza actividades de seguimiento y Seguimiento y Evaluación evaluación con el fin de garantizar el cumplimiento de los objetivos contractuales.

SUB06

Integración de información física y de mercado inmobiliario

El operador aplica los métodos de estimación establecidos en la metodología, determina zonas físicas y geoeconómicas, cálculo del avalúo catastral y realiza el aseguramiento de la calidad.

ACT04

Entregar oficialmente productos

El DNP entrega oficialmente los productos al IGAC-SNR, para su correspondiente validación.

SUB07

Verificación y aprobación El IGAC realiza la verificación de los entregables cumplimiento de de conformidad con los estándares definidos. estándares

ACT05

Socializar resultados

El operador informa los resultados del levantamiento predial masivo a la comunidad.

ACT06

Registrar lecciones aprendidas

El IGAC y la SNR realizan la retroalimentación con lecciones aprendidas.

106

4.4. DESCRIPCIÓN DE SUBPROCESOS Y ACTIVIDADES DEL PROCESO

4.4.1. Formulación de estándares y lineamientos

Ilustración 15. Diagrama del subproceso de formulación de estándares y lineamientos.

Se obtiene como entrada los lineamientos de política (mandato del artículo 104 del Plan Nacional de Desarrollo, el documento CONPES construido de manera colectiva y los lineamientos de Presidencia), así como las lecciones aprendidas obtenidas una vez se ha finalizado el flujo del macro proceso. De manera conjunta, el IGAC y la SNR trabajan para definir estándares y lineamientos metodológicos que permitan simultáneamente generar competencias básicas en función de las especificaciones con el fin de determinar alcances de los procesos a ejecutar por parte del operador. Paralelo a la actividad de generar competencias, se habilitan capacidades que permitan a los operadores apropiar los lineamientos metodológicos, así como los estándares

definidos

previamente.

4.4.1.1. Actividades del subproceso formulación de estándares y lineamientos - SUB01 Tabla 4. Actividades del subproceso Formulación de estándares y lineamientos – SUB01

107

ID ACT

ACTIVIDAD

DESCRIPCIÓN

Definir estándares

El IGAC y la SNR definen especificaciones técnicas de los productos de la operación catastral por barrido predial masivo. Con el ciclo cerrado, realizan los ajustes correspondientes a estándares, teniendo en cuenta las lecciones aprendidas

ACT02

Definir lineamientos

El IGAC y la SNR definen lineamientos que deben ser cumplidos por los operadores para la ejecución de la operación. Con el ciclo cerrado, realizan los ajustes correspondientes a los lineamientos, teniendo en cuenta las lecciones aprendidas.

ACT03

Generar básicas

ACT01

ACT04

El IGAC y la SNR generan competencias básicas competencias relacionadas con el alcance del levantamiento por barrido predial masivo.

Generar capacidades

El IGAC y la SNR generan capacidades técnicas, administrativas y tecnológicas mínimas para la preparación de la operación y ejecución del proceso.

4.4.2. Estructuración y coordinación

Ilustración 16. Diagrama del subproceso de Estructuración y Coordinación.

Teniendo como referencia los municipios seleccionados bajo criterios técnicos, así como los estándares y lineamientos definidos por el IGAC y la SNR; el DNP lleva a cabo el proceso de

108

estructuración y coordinación del macro proceso, empezando por la selección de los operadores (estructuración de términos de referencia, procesos de selección, etc.) y como resultado, se obtienen los operadores seleccionados para llevar a cabo el desarrollo del piloto.

4.4.3. Selección de operadores La selección de los operadores e interventores y sus actividades corresponden al Departamento Nacional de Planeación (DNP). A partir de dicha selección se dará inicio a los procesos que se indican en este documento.

4.4.4. Coordinación de operadores La coordinación de los operadores e interventores y sus actividades corresponden al Departamento Nacional de Planeación (DNP).

4.4.5. SUB03 - Plan de ejecución de la metodología

Ilustración 17. Flujo del subproceso plan de ejecución de la metodología.

109

En el proceso de planeación de la operación, una vez se han definido los municipios a intervenir, el flujo comienza con la identificación de información fuente teniendo en cuenta su disponibilidad y relevancia para el proceso, esto, con el fin de llevar a cabo su adecuada gestión en la obtención de los datos y así mismo dar paso a su organización y estandarización para facilitar su posterior análisis. Dicho análisis debe permitir la elaboración descriptiva del territorio como de los actores involucrados o relacionados con el municipio, para determinar su relevancia en función de la descripción territorial. Cabe mencionar que dicha información es considerada de referencia y servirá como insumo en el proceso de ejecución de operación, ya que le permitirá al operador contrastar posteriormente, parte de la información levantada en campo. Como parte de la actividad de descripción del territorio y sus actores, de manera simultánea se debe evaluar el nivel de interrelación que tiene el catastro con la información consignada en la oficina de registro municipal, con el fin de determinar previamente los tipos de derecho existentes sobre los predios a reconocer. Igualmente, se debe definir la metodología para desarrollar el componente económico dentro del proceso de reconocimiento predial masivo. A partir de la información analizada y teniendo en cuenta la definición del método o combinación de métodos para el levantamiento predial, la preparación logística necesaria, la descripción del territorio y la interacción que tiene la población sobre el mismo, así como la identificación de variables económicas para la definición de la metodología a seguir, se debe elaborar el plan de trabajo como insumo principal para la ejecución de la operación. Nota: Se sugiere tener en cuenta que las entregas del barrido predial masivo por zonas, tenga una periodicidad semanal, con el fin de agilizar el control de calidad y la aprobación de los productos.

110

El plan de trabajo y el plan de calidad elaborado previamente, son revisados y aprobados por parte del DNP para el caso del proceso de gestión catastral multipropósito transicional, tomando como referencia los estándares y lineamientos definidos.

4.4.5.1. Actividades

del subproceso plan de ejecución de la metodología - SUB03

Tabla 5.Actividades del subproceso plan de ejecución de la metodología - SUB03

ID ACT

ACTIVIDAD

DESCRIPCIÓN Se identifican las principales variables relacionadas con el territorio (ejemplo: topográficas, de composición predial, de orden público, de restricciones físicas de acceso, áreas de reglamentación especial, geográficas, cartográficas y climáticas, infraestructura de comunicaciones, entre otras), y de acuerdo con la información identificada, se deben el determinar las posibles relaciones o cruces que permitan establecer información de referencia para llevar a cabo el proceso de ejecución de la operación y validar posteriormente en campo. Para el componente económico la descripción del territorio debe considerar los contenidos de las especificaciones técnicas (Ver anexo 14).

ACT01

Describir territorio

ACT02

Evaluar el nivel de interrelación de catastro y SNR información del municipio

ACT03

Se realiza la identificación y descripción de actores Identificar y involucrados en el proceso, relacionando sus intereses y las describir los actores estrategias que permitan vincularlos al proceso y como resultado de dicha actividad.

ACT04

Elaborar plan de Se elabora un plan de ejecución que permita llevar a cabo el ejecución de la barrido predial masivo de acuerdo a la metodología metodología aprobada.

Se realiza el recaudo de los folios de matrícula inmobiliaria a través de la SNR para el municipio objeto del barrido, al igual que la información jurídica que reposa en catastro. Se realizan los cruces para establecer, en primera instancia, la existencia del tipo de derecho y una relación de predio-folio.

111

4.4.6. SUB04 - Ejecución de la operación

Ilustración 18. Flujo del subproceso Ejecución de la operación.

Teniendo como insumo el plan de trabajo aprobado, se deben realizar acercamientos con la población del municipio seleccionado, empezando por realizar socializaciones con las autoridades locales municipales, así como con los representantes y líderes comunitarios como parte de una estrategia social de acercamiento a la población. De manera simultánea los operadores deben generar las competencias técnicas necesarias para la ejecución los procesos de levantamiento predial, a través de la socialización de la metodología, instructivos, manuales, guías y demás instrumentos de operación, a su equipo de trabajo. Una vez se han celebrado las respectivas socializaciones con las autoridades y líderes locales del municipio, el paso a seguir es realizar dicho acercamiento de una forma masiva con los habitantes del municipio y así mismo, comunicar las fechas de visita para llevar a cabo el levantamiento predial. Como parte del alistamiento que debe realizar el equipo de trabajo, se debe realizar un análisis detallado de la información soporte requerida para salir a campo, así como la preparación de la logística de acuerdo con lo estipulado en el plan de trabajo aprobado. Posteriormente, se debe realizar la visita en campo y finalmente hacer entrega de los productos para su posterior validación.

112

4.4.6.1. Actividades

del proceso de ejecución de la operación- SUB04

Tabla 6. Actividades del proceso de ejecución de la operación- SUB04

ID ACT

ACT01

ACT02

ACT03

ACT04

ACTIVIDAD

DESCRIPCIÓN

Esta actividad se ejecuta con la celebración de por lo menos las siguientes socializaciones: Realizar socialización Socialización con las autoridades locales del municipio con autoridades para comunicar el alcance de la ejecución del proceso territoriales y de barrido predial masivo. municipales. Socialización con líderes comunitarios como estrategia para crear un canal de comunicación efectivo con la comunidad. Generar competencias Generación de competencias del operador a su equipo técnicas. de trabajo para salir a campo. Acercamiento masivo a la comunidad que permita Realizar socialización a identificar información fundamental para el proceso y habitantes del realizar las convocatorias necesarias para la visita a los municipio. predios. Comunicar fechas de Programación de visitas a los predios. visita

ACT05

Realiza el análisis detallado de la información que debe Realizar análisis ser llevada a terreno, esta información debe ser detallado de la catastral, geográfica, cartográfica y planimétrica información soporte establecida en el plan de trabajo.

ACT06

Establecer la logística para el desplazamiento y Preparar logística de administración de los recursos (humanos, tecnológicos acuerdo con el plan de y de maquinaria) necesarios para el adecuado trabajo de trabajo aprobado oficina y campo, el cual debe estar sujeto al plan de trabajo aprobado.

SUB04-01 ACT08

Trabajo de campo y Este subproceso se describe en la siguiente sección oficina Entregar productos para Entrega de la base de levantamientos prediales. validación

113

4.4.7. Subproceso de trabajo en campo y oficina - SUB04-01

Ilustración 19. Flujo del subproceso de trabajo en campo y oficina.

Partiendo de los insumos para realizar la visita en campo, se procede a identificar los linderos de los predios a reconocer, generando como producto el acta de colindancia propuesta. De manera simultánea a esta actividad, se realiza la recopilación de datos de mercado, así como la recolección y análisis de información de entorno, utilizando para ambos casos fuentes de información secundaria. Una vez identificados los linderos del predio, se realiza el Levantamiento Planimétrico Predial y de la información física, jurídica (siendo esta actividad la base para realizar un diagnóstico jurídico predial) y de mercado. Cabe mencionar que se debe realizar para estos procesos el aseguramiento de la calidad, definiendo la continuidad del proceso o la decisión de realizar de nuevo los levantamientos como requerimiento de las acciones correctivas.

114

Cuando se ha organizado de manera independiente la información predial proyectada y se han recopilado los datos de mercado, se procede a establecer y depurar los valores finales de las ofertas y transacciones. Como salida del flujo de proceso, se tiene la información predial, el informe jurídico predial individual, la información de entorno y las ofertas y transacciones depuradas.

4.4.7.1. Actividades

del subproceso trabajo en campo y oficina - SUB04-01

Tabla 7. Actividades del subproceso trabajo en campo y oficina - SUB04-01

ID ACT ACT01

ACT02

ACTIVIDAD Reconocer linderos

DESCRIPCIÓN Identificar los límites que delimitan el predio.

Se realiza la entrevista con el ocupante del predio y se deben recopilar los documentos justificativos. Posteriormente en la revisión de dichos documentos, el operador puede determinar los derechos que tiene el ocupante con el predio (propiedad, ocupación, posesión u otra) y por tanto es necesario capturar las fotos de los documentos que lo soporten. Como paso a seguir, el operador debe diligenciar los Realizar componente físicos y jurídicos y las variables de mercado levantamiento de que componen el formulario catastral. información física, De manera simultánea el equipo de trabajo debe ir jurídica y de mercado adelantando la actividad del Levantamiento Planimétrico Predial. Como paso final a la visita, se debe diligenciar el acta de colindancia provisional y por ende firmar el acta de visita. Nota: Si al momento de la visita no se encuentran ocupantes, se debe generar un acta de colindancia provisional con la anotación correspondiente.

ACT03

De manera individual se realiza el análisis de la historia jurídica de la propiedad, de acuerdo a los actos inscritos y Realizar diagnóstico publicitados en los folios de matrícula inmobiliaria y se jurídico predial confrontan con los antecedentes registrales del respectivo folio.

SUB0401-01

Levantamiento Planimétrico Predial

Este subproceso se describe en la siguiente sección

115

ID ACT

ACTIVIDAD

DESCRIPCIÓN Se realiza la entrevista con el ocupante del predio y se deben recopilar los documentos justificativos. Posteriormente en la revisión de dichos documentos, el operador puede determinar los derechos que tiene el ocupante con el predio (propiedad, ocupación, posesión u otra) y por tanto es necesario capturar las fotos de los documentos que lo soporten.

ACT04

Realizar levantamiento de información física, jurídica y de mercado

Como paso a seguir, el operador debe diligenciar los componente físicos y jurídicos y las variables de mercado que componen el formulario catastral. De manera simultánea el equipo de trabajo debe ir adelantando la actividad del Levantamiento Planimétrico Predial. Como paso final a la visita, se debe diligenciar el acta de colindancia provisional y por ende firmar el acta de visita. Nota: Si al momento de la visita no se encuentran ocupantes, se debe generar un acta de colindancia provisional con la anotación correspondiente.

ACT05

El operador debe realizar en oficina un levantamiento de Recopilar datos de ofertas (ventas y arriendos) de mercado inmobiliario a mercado con fuentes través de fuentes secundarias y de acuerdo con unos secundarias requerimientos los cuales han sido establecidos en la metodología del aspecto económico.

ACT06

Recopilar y analizar la información de entorno con fuentes secundarias

ACT07

Realizar aseguramiento calidad

ACT08

Establecer y depurar el valor final de las ofertas y transacciones

Recopilar la información secundaria que aplique y sirva para caracterizar el entorno y tengan un impacto en la parte económica las cuales han sido establecidas en la metodología del aspecto económico

el Se realiza el aseguramiento de la calidad en el marco del de plan de calidad aprobado. El operador partir de las ofertas secundarias encontradas y la información predial provisional se debe realizar el cálculo del valor final de las ofertas y transacciones de acuerdo con la metodología del aspecto económico.

116

4.4.8. SUB04-01-01 Subproceso Levantamiento Planimétrico Predial

Ilustración 20. Flujo del subproceso de Levantamiento Planimétrico Predial.

Partiendo de las especificaciones técnicas definidas en el proceso de planeación, se debe llevar a cabo la actividad de Levantamiento Planimétrico Predial. Una vez se ha culminado esta labor, se deben ajustar los datos capturados mediante un posproceso de información, teniendo en cuenta durante la ejecución de estas dos actividades, el aseguramiento de la calidad para la generación del acta de colindancia propuesta y por ende del mapa catastral digital.

4.4.8.1. Actividades

del subproceso Levantamiento Planimétrico Predial - SUB04-01-

01 Tabla 8. Actividades del subproceso Levantamiento Planimétrico Predial - SUB04-01-01

ID ACT ACT01 ACT02

ACT03

ACTIVIDAD

DESCRIPCIÓN

Realizar Levantamiento Se realiza el Levantamiento Planimétrico Predial, de Planimétrico Predial acuerdo con lo estipulado en la especificación técnica. Se ajustan las coordenadas obtenidas en el levantamiento Realizar posproceso físico, por medio de un posproceso de corrección. Se realiza el aseguramiento de la calidad en el marco del plan de calidad aprobado. Realizar aseguramiento Nota: En esta actividad se debe determinar la de la calidad conformidad de los productos que dan paso a la firma del acta de colindancia definitiva y permiten la configuración del mapa catastral digital.

117

4.4.9. SUB05 – Seguimiento y evaluación Se trata de una labor permanente que debe adelantar el interventor en pro de garantizar el logro de los objetivos y la calidad de los productos. 4.4.9.1. Actividades

del subproceso Seguimiento y Control - SUB05

Tabla 9. Actividades del subproceso Seguimiento y Control - SUB05

ID ACT

ACT01

ACT02

ACTIVIDAD Seguimiento y control a la fase de elaboración de la metodología Seguimiento y control a la fase de implementación de la metodología

DESCRIPCIÓN Se realizará el seguimiento y control de acuerdo en lo establecido en el capítulo 3.

Se realizará el seguimiento y control de acuerdo en lo definido en el capítulo 3 y para cada una de las fases. Asegurando el cumplimiento de los indicadores establecidos en las especificaciones técnicas.

118

4.4.10. SUB06 - Subproceso Integración de información física y de mercado inmobiliario.

Ilustración 21. Flujo del subproceso de integración de información física y de mercado inmobiliario.

El subproceso de integración de información física y de mercado inmobiliario inicia con las transacciones depuradas, la información de entorno y el levantamiento predial aprobado. Posteriormente, los predios con características especiales son avaluados de manera independiente. En simultáneo se inicia la determinación de zonas homogéneas físicas y elaboración del diseño muestral (Nota: En el caso de bienes urbanos, las zonas homogéneas físicas son uno de los resultados del proceso. Ver componente económico). Sus resultados son contrastados con la información de precios de mercado disponible, con el propósito de evaluar la completitud de esta última. De no ser suficiente, deben aplicarse métodos alternativos, de acuerdo con la metodología propuesta.

119

El paso a seguir es ejecutar por separado para predios rurales y urbanos, PH y NPH, métodos de estimación independientes. Posteriormente, deben realizarse los ajustes y validaciones correspondientes, extrapolando los resultados obtenidos con el fin de adelantar el proceso de sensibilidad para el universo. En los predios donde se encuentren errores de estimación superiores a los máximos admisibles establecidos en la metodología a definir por el operador, es necesario aplicar métodos puntuales de estimación. A partir de los valores unitarios de terreno se determinan las zonas geoeconómicas y finalmente se calcula el avalúo catastral.

4.4.10.1.

Actividades del subproceso Integración de información física y de

mercado inmobiliario - SUB07 Tabla 10. Actividades del subproceso Integración de información física y de mercado inmobiliario - SUB07

ID ACT

ACTIVIDAD

DESCRIPCIÓN Los predios con características especiales, son aquellos que son atípicos por sus características con físicas, los cuales no tiene un referente igual o similar en el mercado inmobiliario. Ejemplo Aeropuertos, puertos, etc.

ACT01

Seleccionar predios características especiales

ACT02

Establecer las zonas físicas homogéneas para el Determinar zonas homogéneas municipio de acuerdo con los estándares físicas establecidos en la metodología del aspecto económico.

ACT03

Seleccionar información mercado

ACT04

Aplicar métodos de valoración puntal para los Aplicar métodos de valoración predios que han sido establecidos como puntual o masiva especiales de acuerdo con la metodología del aspecto económico o para aquellos predios que

Seleccionar predios que en su levantamiento predios con predial contienen información del mercado de precios de inmobiliario que estén como oferta de venta o arriendo.

120

ID ACT

ACTIVIDAD

DESCRIPCIÓN ha sido establecido de acuerdo con la tipificación de los mismos. A partir de la población objetivo y sin considerar los predios especiales se debe realizar el diseño muestral que responda a los estándares estadísticos.

ACT05

Realizar diseño muestral

ACT06

Tomar la información de mercado y compararla Contrastar y validar con diseño con la muestra seleccionada verificando la muestral suficiencia de la información de mercado.

ACT07

Aplicar métodos alternativos

ACT08

Establecer diferentes métodos de estimación, Aplicar métodos de estimación, según tipología de predios que cumplan con diferenciando entre rurales y niveles adecuados de precisión y los niveles de urbanos, PH y NPH explicación y validación estadística.

ACT09

Realizar ajustes y validación

Verificar el cumplimiento de los supuestos estadísticos, niveles adecuados de explicación y validez de los resultados en los predios de mercado.

ACT10

Extrapolar resultados

Aplicar los modelos resultantes o definitivos al universo de los predios, excepto los que han sido considerados como predios especiales.

ACT11

Verificar el cumplimiento de los supuestos estadísticos, niveles adecuados de explicación y Realizar proceso de sensibilidad validez de los resultados en el universo excepto en el universo los que han sido considerados como predios especiales.

ACT12

Realizar avalúos puntuales en los predios, Aplicar métodos de estimación cuando el error de estimación admisible supere puntual los rangos propuestos en la metodología definida.

ACT13

Validar avalúos puntuales

ACT14

Determinar geoeconómicas

Proponer métodos de valoración en los casos que la información de mercado no sea suficiente para la extrapolación de resultados.

Determinar si el valor de los predios es consistente con los precios de mercado. zonas Construir polígonos que minimicen variabilidad en el valor de terreno.

la

121

ID ACT

ACT15

ACTIVIDAD

Calcular avalúo catastral

DESCRIPCIÓN Aplicar los índices correspondientes por parte de la autoridad catastral. NOTA: Esta tarea no será realizada por el operador en el piloto.

4.4.11. SUB07 – Verificación y aprobación cumplimiento de estándares El IGAC realizará la verificación encaminada a validar si los entregables cumplen con los estándares definidos. Si el IGAC aprueba la entrega, el operador podrá socializar los resultados, mientras el IGAC registra las lecciones aprendidas del proceso y se cierra dicho proceso.

5. MODELO DE DATOS PARA LA ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS EN COLOMBIA (LADMCOL) 

Introducción LADM

Como parte del avance técnico realizado por la Federación Internacional de Geómetras (FIG) y con el fin de generar un estándar para la administración del territorio, desde 2002 se iniciaron los esfuerzos para la construcción de un modelo estándar que permitiera integrar la información de las diferentes fuentes que lo componen. Fue así como durante varios años diferentes países en cooperación con la FIG realizaron esfuerzos conjuntos para la consolidación de este modelo. Varios años se necesitaron para realizar diferentes versiones por parte de los países que venían trabajando en el modelo. En 2005, en una quinta versión denominada el Cairo, se incluyeron dos estándares: Geometry y Topology. Luego, en una nueva versión del año 2006 se incluyó la identificación y definición de las clases y de los derechos.

122

En este proceso evolutivo y de consolidación del modelo se comenzó a trabajar por parte de la Organización Internacional de Normalización, asignando al Comité Técnico ISO/TC 211 Información Geográfica/Geomática - la definición y estructuración de la norma. Esta es aprobada en el año 2012 y se incluye como ISO dentro de la familia de las normas 19000, bajo el nombre ISO 19152_2012. En ella se define un modelo de dominio para la Administración del Territorio LADM (Land Administration Domain Model), centrando su estructura en la articulación de derechos, responsabilidades y restricciones que afectan un espacio geográfico, además de sus componentes geométricos.



Estructura del Modelo LADM

La norma define un modelo de referencia LADM, el cual consta de tres (3) paquetes y un (1) subpaquete, relacionados como se muestra en la ilustración 22. Cada uno de estos paquetes y subpaquete está conformado por clases que tienen algún grado de cohesión. En el modelo suministrado en la ISO 19152:2012 todas las figuras están en notación UML 2.1 y todas las clases se nombran por el prefijo LA_. Los paquetes y el sub paquete son los siguientes: -

Paquete de interesados (Party Package)

-

Paquete Administrativo (Administrative Package)

-

Paquete Unidad Espacial (Spatial Unit Package)

-

Subpaquete de Topografía y Representación (Surveying and Representation Subpackage)

123

Ilustración 22. Visión general paquetes LADM

El núcleo del modelo LADM se fundamenta en cuatro (4) clases básicas y en las relaciones que ellas mantienen, como se muestra en la ilustración 23. El paquete de interesados se muestra en color verde, las clases que pertenecen al paquete administrativo en color amarillo, y la clase que pertenece al paquete de la unidad espacial en color azul. Estos son: -

LA_Party

-

LA_RRR

-

LA_BaUnit

-

LA_SpatialUnit

124

Ilustración 23. Clases básicas del modelo LADM. Fuente. ISO 19152:2012



Paquete de interesados (Party Package)

En este paquete se describen todos los actores interesados o vinculados en algún proceso de administración de la tierra, como personas individuales o jurídicas, y grupos de interesados como las comunidades indígenas. Dentro de este existe una clase básica del modelo que es LA_Party.



Clase LA_Party.

En esta clase se definen los interesados en el proceso de administración del territorio y la gestión de la información de los diferentes componentes, físico, jurídico y económico; así como los responsables del levantamiento predial.



Paquete Administrativo (Administrative Package)

En este paquete se describen las clases básicas de los derechos, restricciones y responsabilidades, LA_RRR (por sus siglas en ingles) que existen a nivel tanto de la tenencia de la tierra como de la administración y gestión de la información, basado en los principios de independencia legal ya descritos.

125

Las clases de la unidad básica administrativa LA_BaUnit hacen referencia a los elementos que son objeto de derecho. Estas clases definen una abstracción del objeto, se tenga o no una unidad espacial asociada; pues se parte del supuesto de que no toda la información espacial existe, pero que el objeto se puede describir y con el tiempo se podrá ir levantando y asociando la información geográfica del mismo. 

Clase LA_RRR

Es una clase abstracta que tiene tres clases de especialización, LA_Right, LA_Restriccion y LA_Responsability respectivamente. En estas clases se deben registrar las características de RRR particulares para cada país basándose en la legislación existente.



Clase LA_BaUnit

Es la clase objeto de derecho, es decir, la clase donde el objeto se identifica de manera abstracta, porque puede o no tener una representación gráfica. No obstante, sí debe tener una relación con la clase LA_RRR, donde se define un mismo derecho homogéneo para toda la LA_BaUnit y así poder asociarlos a las clases de LA_Party.



Paquete Unidad Espacial (Spatial Unit Package)

Contiene la representación de los elementos administrativos. En este se describe el componente geométrico de los BaUnit. Para el caso de los predios, se identifican los linderos y su relación con los colindantes.

126



LA_SpatialUnit

LA_SpatialUnit es la clase central de este paquete y conforma una de las cuatro clases básicas del modelo. Está relacionado con el subpaquete de topografía y representación, que es donde realmente se almacenan los datos básicos del componente geométrico. Entorno a esta clase se consolida la representación del elemento espacial, asociado a la realidad administrativa que está definida en el BaUnit. Para ello, se tiene en cuenta como unidad mínima de almacenamiento la geometría tipo punto, a partir de los cuales es posible reconstruir las geometrías tipo línea para definir los linderos.

PERFIL COLOMBIANO DE LA ISO19152:2012 Como parte del proceso de la adopción del modelo LADM, en el Anexo A de la ISO19152:2012, se define que es necesario el desarrollo de un esquema de aplicación, como puede ser un perfil nacional. Es importante tener en cuenta que cuando se crea un perfil nacional se deben contemplar los siguientes aspectos: 

Los niveles de conformidad de la norma.



Cada uno de los elementos del contexto de país. Cuando tienen una clase idéntica en el modelo deben ser contenidos en él.



Se pueden crear clases especiales según la necesidad de cada perfil, para aquellos elementos que no cuentan con clases en el modelo.

El modelo desarrollado del Anexo 13 de este documento define una primera versión del perfil colombiano del modelo LADM, con el nombre LADMCOL Versión 4.0, con un enfoque en el componente de catastro y registro público de la propiedad, como eje central del proceso de

127

administración de tierras. Además, esta primera versión está orientada para servir como insumo en el desarrollo e implementación de la metodología para el levantamiento por barrido predial masivo. Es importante precisar que el catastro es el núcleo del modelo. No obstante este incluye otras dimensiones, que en el marco del principio de independencia legal y para efectos de una representación más completa del conjunto de datos, deberán ser articuladas al modelo. Lo anterior, con el objetivo realizar una administración integral del territorio. En el desarrollo de este perfil se tienen en cuenta los siguientes criterios para conservar la estructura en el modelo con la notación UML: 

Para nombrar las clases se utilizará el prefijo COL_ cuando es una clase o tipo nuevos o cuando una clase o tipo LADM se ha modificado, añadiendo, eliminando o modificando atributos, pero se dejará el prefijo LA_ si la clase o tipo se usa, pero no ha sido modificada.



Para nombrar las clases y los tipos, la primera letra (después del perfil) es mayúscula; si el nombre se forma con varias palabras, cada palabra empieza en mayúscula, pero no se añade separador de ningún tipo. El nombre será en español si y sólo si es una clase o tipo nuevo, el nombre se mantendrá en inglés si la clase se ha modificado (añadido, eliminado o modificado atributos).



Para los tipos dominio, si se nombra un tipo nuevo, el criterio será poner primero el nombre del tipo seguido de la palabra "Tipo", "Valor" o similar; si se usan los tipos ejemplo de LADM, que están en inglés, se deben traducir y el tipo pasa a ser COL.



En atributos o valores dominio de los tipos, se seguirá, como norma general, el criterio seguido para nombrar clases, excepto que la primera letra será minúscula y todos sean públicos.

128

En la definición del perfil colombiano se cumple con la conformidad del modelo según lo definido en la ISO19152:2012, pero en el modelo UML se hace una reubicación de las clases según los paquetes a los que pertenecen, esto para un mejor entendimiento de la estructura de los paquetes y clases del modelo. Esta estructuración del modelo según los paquetes se muestra en la ilustración 24.

Ilustración 24. Ubicación de clases según paquete. Fuente. SECO. Fortalecimiento de los sistemas de gestión de datos para las políticas de Formalización y Restitución de Tierras en Colombia.

Las clases básicas del perfil colombiano LADMCOL, se muestra a continuación en la ilustración 25.

129

Ilustración 25. Clases básicas del perfil Colombiano del LADM



Insumos

Para la identificación, tanto de clases como de atributos, en cada uno de los paquetes definidos en esta primera versión del perfil colombiano se han tomado como fuentes los siguientes insumos de información: -

Matriz de definición de Derechos, Responsabilidades y Restricciones. Esta matriz fue elaborada y concertada de forma conjunta entre IGAC - SNR.

-

Formulario predial catastral, donde se identifican el conjunto de variables a tener en cuenta desde varios componentes incluidos el físico y económico.



-

Especificaciones técnicas de producto.

-

Reuniones técnicas interdisciplinarias y temáticas.

Supuestos

Como parte de la definición de esta primera versión del perfil colombiano, se han concretado los siguientes supuestos: -

Generales al modelo:

130



Un predio es el inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua pública.



Una construcción es la unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan.



Todos los RRR pueden convertirse entre ellos, dependiendo del punto de vista de la relación al objeto y al interesado; la RRR se define, desde el punto de vista de la parte activa; por lo tanto solo se registran una sola vez.

-

Con respecto al paquete administrativo: 

La modelación se debe realizar con base a los BaUnit, es decir para cada BaUnit definido se debe tener una unidad espacial en el SpatialUnit, esto para garantizar la adecuada gestión de los objetos.



Con relación a las RRR, la geometría de las RRR se gestiona en una clase LA_Level separado, garantizando la independencia legal, algunos análisis dependerán de un geoprocesamiento SIG.



Si una restricción no va a tener geometría, solo registrar la restricción sin una BaUnit aparte.



Si la restricción puede tener una geometría, se debe registrar la restricción con una BaUnit aparte para posteriormente crear la SpatialUnit asociada.



Se crea una nueva clase demanda, que contempla una relación entre Party y BaUnit, para así tener las alertas registradas de forma que sean identificables explícitamente.

131



Cuando existe un derecho sobre una construcción sin que exista un derecho sobre el terreno en el que esta, se crea un predio informal que consiste de la construcción y un nuevo terreno que coincide geométricamente con la parte del terreno que está cubierto por la construcción (terreno flotante).

-

Con respecto al paquete Spatial Unit 

Siempre hay un Spatial Unit para cada BaUnit, aunque no se haya definido el componente geométrico.



Los atributos de área que no vienen del cálculo computacional del sistema, se almacenan en su respectivo BaUnit

-

Con respecto al subpaquete de representación y topografía. 

Se requiere que el sistema almacene y gestione las tres geometrías, los puntos de vértices de los objetos, las líneas que conforman linderos y los polígonos para el análisis espacial.



Las coordenadas se almacenan en COL_Point sin proyectar. Las geometrías tampoco son geometrías proyectadas; la proyección se ejecuta dinámicamente al visualizar geometrías. Se usa un solo sistema de georeferenciación, MAGNA-SIRGAS.

132

CAPITULO 2. COMPONENTES PARA EL CATASTRO CAPÍTULO 2. MULTIPROPÓSITO COMPONENTES PARA EL CATASTRO MULTIPROPÓSITO

133

1. DESCRIPCIÓN GENERAL

El presente capítulo contiene los componentes del catastro multipropósito, así como el establecimiento de los estándares y/o especificaciones técnicas mínimas que deben cumplir los productos y servicios a ser elaborados en el marco del mencionado catastro. Los componentes del presente capítulo son: físico-jurídico, económico, social y tecnológico. Dentro del componente físico-jurídico se establecen las especificaciones para los insumos: ortofoto, DTM (Modelo digital del terreno) y cartografía básica; Levantamiento Planimétrico Predial, formulario predial catastral, mapa catastral digital y servicio de representación. En el componente económico aparecen un marco conceptual, la descripción del proceso, que introduce algunos elementos metodológicos, y las especificaciones técnicas mimas para diferentes elaboraciones y aplicaciones que demanda el componente en desarrollo de los pilotos. Para el componente social se incluye un contexto general, así como los pasos básicos y algunos lineamientos o especificaciones a ser tenidas en cuenta para la definición de las metodologías que se den en desarrollo de los pilotos. En el componente tecnológico se tratan aspectos tales como: los requisitos funcionales y no funcionales, la arquitectura de referencia, servicios propuestos, interoperabilidad y sus beneficios, estrategia Gobierno En Línea (GEL) y los lenguajes de intercambio de información.

134

2. COMPONENTE FÍSICO JURÍDICO 2.1. INSUMOS Con el fin de apoyar las actividades de planeación y ejecución del Levantamiento Planimétrico Predial, mapa catastral digital y el servicio de representación, se debe contar con los siguientes productos cartográficos:

2.1.1. Ortofoto/Ortoimagen Corresponde a la representación fotográfica, en proyección ortogonal, de una zona de la superficie terrestre, en la que se han removido las distorsiones geométricas causadas por el sistema de captura y el relieve. Todos los elementos que están al nivel del terreno presentan la misma escala, con la misma validez de la cartografía básica vectorial. Este insumo será utilizado como referencia para la identificación geográfica mejorando la ubicación, distribución de zonas de trabajo, identificación y delimitación preliminar de los predios, durante la planeación y ejecución del Levantamiento Planimétrico Predial en oficina y en campo. (Ver anexo 1. Especificaciones técnicas de cartografía básica, capítulo: Ortofoto/Ortoimagen).

2.1.2. DTM El Modelo Digital del Terreno (DTM) es la representación cuantitativa en formato digital, la cual describe espacialmente la superficie de un territorio mediante un conjunto denso de puntos topográficos con coordenadas norte, este y altura; sin tener en cuenta los elementos sobre la superficie tales como árboles, obras civiles ni edificaciones sobre el mismo. Este insumo será utilizado como referencia para la identificación del relieve del territorio, para la planeación y ejecución del Levantamiento Planimétrico Predial en oficina y en campo, así como,

135

para la elaboración de las zonas homogéneas físicas. (Ver anexo 1, Especificaciones técnicas de cartografía básica, capítulo: DTM).

2.1.3. Cartografía Básica Corresponde a la base cartográfica digital en formato vectorial, la cual contiene los objetos geográficos estructurados conforme el modelo de datos para la representación de los elementos topográficos tanto planimétricos como altimétricos de la superficie terrestre de un área definida por el límite del proyecto. Este insumo será utilizado como referencia para la representación de la información catastral levantada en campo. (Ver anexo 1, Especificaciones técnicas de cartografía básica, capítulos: Cartografía básica).

2.2. LEVANTAMIENTO PLANIMÉTRICO PREDIAL Corresponde al levantamiento planimétrico de los objetos que componen los predios pertenecientes a una entidad territorial. Incluye las actividades de medición en el campo de la posición de los vértices que componen los linderos de los terrenos, las construcciones y las restricciones de conformidad con el modelo de datos y catálogo de objetos de catastro y conforme al perfil de LADM ajustado para Colombia. Su finalidad es la plena determinación física de linderos y área de los terrenos y las construcciones que conforman los predios.

136

2.2.1. Glosario Atributo: característica propia e implícita que describe cada uno de los tipos de objetos geográficos, asignándole propiedades y comportamientos que toman valores particulares en cada instancia de objeto. NTC5661:2010. Base cartográfica: cartografía básica de un área geográfica a una escala determinada, que se utiliza como insumo para la generación de nueva información y en control de calidad como material de consulta para la comprobación de datos actuales. Calidad: conjunto de propiedades y características de un producto que le otorgan su aptitud para satisfacer necesidades establecidas e implícitas. NTC5043:2010. Catálogo de objetos: primera aproximación a una representación abstracta y simplificada de la realidad en una estructura que organiza los tipos de objetos espaciales, sus definiciones y características (atributos, relaciones y operaciones).NTC4611:2011. Catálogo de representación (o catálogo de símbolos): documento que recopila la información de la simbología que responde a las necesidades gráficas para cada uno de los objetos del catálogo de objetos geográficos, siendo además el insumo básico para conformar la base de datos de símbolos que represente gráficamente la información geográfica digital. Catastro: inventario o censo debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica. Conjunto de datos: grupo de datos geográficos relacionados, que han sido capturados o generados de acuerdo con unas especificaciones técnicas previamente determinadas. NTC5043:2010. Coordenadas: cada una de las magnitudes que determinan la posición de un punto en un sistema de referencia. NTC4611:2011.

137

Coordenadas cartesianas locales: sistema de coordenadas planas definidas sobre una proyección cartesiana local. Coordenadas geográficas: sistema de coordenadas curvilíneas definidas sobre el elipsoide de referencia. Se expresan como latitud (lat) y longitud (lon), medidas como distancias angulares desde el meridiano origen y el ecuador respectivamente. Construcción o Edificación: unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan. Datum geodésico: orientación y ubicación del elipsoide asociado a un sistema coordenado (X, Y, Z), si éste es geocéntrico se tendrá un datum Geodésico Geocéntrico o Global; si es local se tendrá un datum Geodésico Local. Datum geográfico: parámetro o conjunto de parámetros que definen la posición del origen, la escala y la orientación de un sistema de coordenadas. Elemento de calidad: componente cuantitativo que describe la calidad de un conjunto de datos geográficos y forma parte de un Informe de calidad. NTC5043:2010. Elipsoide de referencia: superficie matemática aproximada al geoide, cuya dimensión y orientación se definen de tal manera que se ajuste óptimamente al geoide en una región o a nivel global. Es la superficie de referencia para la definición de coordenadas (posiciones) horizontales, no incluye referencia física para las alturas. Entidad: son representaciones de elementos ubicados en la superficie de la Tierra o cercanas a ella. Una entidad puede ser representada como puntos, líneas o polígonos. Escala: relación de proporcionalidad que existe entre la distancia representada sobre una aerofotografía, carta, mapa u otro modelo y su distancia real en el terreno.

138

Especificación: documento en el que se describen detalladamente las características o condiciones mínimas que debe cumplir un producto geográfico, con el fin de crearlo, proveerlo y usarlo de manera estandarizada, permitiendo la interoperabilidad entre los datos y maximizando la calidad de la información. NTC5662:2010. EPSG: European Petroleum Survey Group, base de datos estructurada de Sistemas de Referencias de Coordenadas. Esquema conceptual: descripción formal de un modelo conceptual. Exactitud posicional: describe la cercanía en posición de los objetos en el conjunto de datos, con respecto a sus posiciones verdaderas (o las asumidas como verdaderas). Exactitud posicional relativa: cercanía de las posiciones relativas de los objetos en un conjunto de datos respecto a las posiciones relativas aceptadas como verdaderas. La posición relativa o interna se refiere a la posición de un elemento o conjunto de elementos con respecto a la posición de los demás elementos de este conjunto. Formulario predial catastral: documento en el cual se consigna la información correspondiente a cada uno de los predios de la unidad orgánica catastral según el modelo que determine el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Información de referencia: información marginal de un mapa que incluye entre otros sistema de referencia, datum, proyección, fuentes, convenciones, escala, fecha y autor. LADM: Modelo para el Ámbito de la Administración del Territorio (Land Administration Domain Model). Es un esquema conceptual que refuerza la adopción de estándares y componentes estructurales para los sistemas catastrales, evaluados de acuerdo con las Infraestructuras de Datos Espaciales (IDE), posibilitando la disponibilidad, accesibilidad, integración y uso de los datos catastrales.

139

Levantamiento Planimétrico Predial: conjunto de operaciones necesarias para representar la superficie del terreno como un plano horizontal sobre el cual se proyectan los detalles y accidentes, prescindiendo de las alturas. Levantamiento Topográfico: conjunto de operaciones ejecutadas sobre el terreno con los instrumentos adecuados, que a partir de una serie de mediciones y triangulaciones, permite la elaboración del plano correspondiente con su respectiva altura. Lindero: línea de división que separa un predio de otro. Latitud: distancia angular medida a lo largo de un meridiano entre un punto de la superficie terrestre y El ecuador. Proporciona la localización de un punto al norte o al sur del Ecuador. Longitud (λ): distancia angular entre un lugar cualquiera de la superficie terrestre y el meridiano de Greenwich. Se expresa con medidas angulares que van desde 0º a 180º al este u oeste de dicho meridiano. MAGNA – SIRGAS: Marco Geocéntrico Nacional de Referencia. Es la densificación de SIRGAS, y por tanto del ITRF en Colombia. Está compuesto de un conjunto de estaciones con coordenadas geocéntricas [X Y Z] de alta precisión y cuyas velocidades [VX, VY, VZ] (cambio de las coordenadas con respecto al tiempo) son conocidas, dichas estaciones conforman la materialización del sistema de referencia global para Colombia. Sus coordenadas están dadas en SIRGAS95 o ITRF94, época 1995.4, está constituida por estaciones pasivas y de funcionamiento continuo. Resolución 068 de 2005, IGAC. Marco de Referencia: formado por un conjunto de puntos cuyas coordenadas han sido definidas sobre el sistema de referencia que se materializa, puede ser geométrico o físico. Red y marco de referencia son sinónimos.

140

Predio: inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. Proyección Cartesiana Local: proyección cartográfica que utiliza un plano a la altura media del terreno, como referencia para representar los elementos de la superficie terrestre. Se utiliza para extensiones en las cuales se considera que la curvatura terrestre y las diferencias de elevación no generan distorsiones que afecten la tolerancia en la precisión de la escala. Servidumbre: gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño. Subelemento de Calidad: componente cuantitativo de cualquier elemento de calidad que permite medir y obtener el estado de los datos. Unidad de Construcción: edificación dentro de un predio, que tiene unas

características

específicas en cuanto a uso y elementos constitutivos físicos de la misma. Terreno: porción de tierra con una extensión geográfica definida.

2.2.2. Lineamientos propuestos 2.2.2.1.

Caracterización del territorio

En Colombia no existe una especificación que indique el nivel de precisión con el que debe ser medido un predio20. Esto ha ocasionado que, según las diversas condiciones geográficas, topográficas y climáticas, las dimensiones de las propiedades han sido determinadas con diferentes precisiones. Así, la determinación del área de los predios se ha visto sesgada, teniendo en cuenta que las condiciones ya mencionadas han incidido en la selección del método de medición, y no una precisión mínima establecida. Sin tener en cuenta que esta última asegura la consistencia y

20

En contraste, países como por ejemplo Suiza, Nueva Zelanda, Azerbaiyán, Brasil y Honduras sí cuentan con una especificación que determina la precisión de la determinación de las características geométricas de los predios.

141

certeza de las características geométricas de los predios y proporciona las herramientas para brindar un soporte físico fiable a los derechos de propiedad.

2.2.2.2.

Criterios para la caracterización

Como las condiciones geográficas, topográficas y climáticas del territorio nacional no son homogéneas, por esta razón, el nivel de precisión en la determinación de las características geométricas de los predios no debe ser el mismo, y depende de las siguientes condiciones:



La transformación estructural de las zonas urbanas demanda una mayor precisión en la definición de los linderos de los predios.



El tamaño y forma de los predios rurales, el uso y explotación.



Las áreas protegidas o improductivas han sido demarcadas por métodos menos precisos que los empleados en el proceso catastral.

2.2.2.3.

Caracterización propuesta

A continuación se presenta una caracterización del territorio nacional, la cual ha sido agrupada en seis grandes capas teniendo en cuenta las características antes mencionadas. (Ver tabla 25 Caracterización Nacional Propuesta)

Tabla 11. Caracterización Nacional Propuesta

142

ZONA

CARACTERÍSTICAS

OBSERVACIONES Contempla la zona urbanizada y suelos de expansión urbana delimitados en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de cada municipio

Z1

Urbano

Z2

Asentamientos con condiciones urbanas que, según Centros poblados y desarrollos el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de cada con condiciones urbanas municipio, no clasifican como urbanos.

Z3

Hortalizas, cultivos semipermanentes y cría de Áreas de agricultura, pecuaria y animales en menor escala. silvicultura intensiva Aprovecha el máximo del terreno disponible. Ejemplo: microfundios.

Z4

Áreas de agricultura silvicultura extensiva

Z5

Llanuras con agricultura Latifundios. extensiva y ganadería Ejemplos: Llanuras del Caribe, Alta Orinoquía.

Z6

Ley 2 de 1959, parques, reservas, resguardos, Áreas Protegidas Ambiental e páramos, indígenas, territorios colectivos de Improductivas comunidades negras. 2.2.2.4.

y

Producción industrializada en grandes áreas. Cultivos permanentes. Ejemplos: palma, caña, banano.

Escenarios del Levantamiento Planimétrico Predial

Predio rural formal Porción de terreno delimitada, ubicada fuera del perímetro urbano del respectivo municipio, la cual cuenta con título de dominio debidamente inscrito en el registro público de la propiedad (folio de matrícula inmobiliaria y/o con datos en el sistema antiguo de Registro). El predio formal puede tener construcciones y/o edificaciones. Dentro de esta clase de predios, en razón a los posibles fenómenos de posesión u ocupación, se pueden superponer total o parcialmente predio(s) informales.

Predio rural informal

143

Porción de terreno delimitable, ubicada fuera del perímetro urbano del respectivo municipio. Su tenencia no dispone de título de dominio debidamente inscrito en el registro público de la propiedad, o cuenta con títulos inscritos relacionados con derechos en Falsa Tradición. El predio informal puede tener construcciones y/o edificaciones.

Predio urbano formal Porción de terreno delimitada, ubicada dentro del perímetro urbano del respectivo municipio, la cual cuenta con título de dominio debidamente inscrito en el registro público de la propiedad (folio de matrícula inmobiliaria y/o con datos en el sistema antiguo de Registro). El predio formal puede tener construcciones y/o edificaciones. Dentro de esta clase de predios, en razón a los posibles fenómenos de posesión u ocupación, se pueden superponer total o parcialmente predio(s) informales.

Predio urbano informal Porción de terreno delimitable, ubicada dentro del perímetro urbano del respectivo municipio, cuya tenencia no dispone de título de dominio debidamente inscrito en el registro público de la propiedad, o cuenta con títulos inscritos relacionados con derechos en Falsa Tradición. El predio informal puede tener construcciones o edificaciones.

2.2.2.5.

Escenarios presentados

La precisión referida a la posición horizontal de un determinado punto o conjunto de puntos, en términos de sus coordenadas geográficas o sus coordenadas rectangulares, es denominada exactitud posicional horizontal (NTC 5043). Como ya se mencionó, se ha establecido que las

144

condiciones externas no determinan la bondad de una medición, sino que será la exactitud de posición la determinante de los métodos. Desde la visión del catastro multipropósito, los levantamientos planimétricos prediales contarán con una precisión posicional mínima requerida, que brinde certeza en la definición de los límites generales21 o fijos22 de un predio, de tal forma que genere un adecuado soporte material a los derechos, restricciones y responsabilidades que sobre estos recaen.

Así, se plantean tres escenarios en función de la precisión posicional horizontal, a saber: 1) Óptimo: constituye un escenario ideal, en donde las precisiones horizontales varían de 0.10 m a 1m. (Ver tabla 26 Escenario planteado) 2) Aceptable: constituye el nivel de precisión, considerando limitantes de orden técnico que el Catastro Multipropósito está dispuesto a aceptar. Esto satisface sus procesos y brinda una mejor certeza en la determinación de los linderos. Las precisiones posicionales horizontales están entre 0.20 m y 12 m, dependiendo de la caracterización (Ver tabla 26 Escenario planteado). Bajo los parámetros definidos en este escenario se establecieron los indicadores de calidad del Levantamiento Planimétrico Predial. 3) Casos especiales: acorde con las políticas públicas o con el instrumento al que se quiera dar respuesta, sin que esté debajo de los estándares de levantamiento predial definidos por el IGAC como aceptables. Este es el caso de predios pequeños –menores a 1 hectárea– donde es necesario definir los linderos con una mayor precisión y hace parte de la solución a un conflicto de tierras. Este escenario constituye un valor intermedio entre el primero y el segundo, sin disminuir el mínimo aceptable de precisión establecido.

21 22

Un ejemplo de estos son los cursos de agua. Paramentos, marcas terrestres, entre otros.

145

Tabla 12. Escenario planteado

TOLERANCIAS (NIVEL DE SIGNIFICANCIA 95%) EN METROS

Zona

Descripción

ÓPTIMO

ACEPTABLE

CASOS ESPECIALES

Puntos Puntos Puntos Puntos Levantamientos bien no bien bien no bien a la medida de definidos definidos definidos definidos políticas (m) (m) (m) (m) públicas

Z1

Urbano

0.10

0.25

0.20

0.5

Z2

Centros poblados y desarrollos con condiciones urbanos

0.10

0.25

0.40

1

Z3

Áreas de agricultura, pecuaria y silvicultura intensiva

0.15

0.50

0.60

1.5

Z4

Áreas de agricultura y silvicultura extensiva

0.15

0.50

1

4

Z5

Llanuras con agricultura extensiva y ganadería

0.15

0.50

2

6

Z6

Áreas Protegidas Ambiental e Improductivas

0.30

1

5

12

De acuerdo con las políticas públicas o instrumento al que se quiera dar respuesta, el cual no debería estar por debajo de los estándares definidos por el IGAC

Para los escenarios planteados se define: Punto bien definido Es un punto visualmente identificable en terreno, con características claras y demarcadas, el cual no presenta ambigüedades en su determinación, de acuerdo con el valor de precisión correspondiente para cada zona. Ejemplos: Punto de Placa de vértice geodésico, Mojón, Esquina de construcción, poste de cerca, intersección de cerca de adobe, intersección de cerca de piedra. Punto no bien definido

146

Es un punto que presenta incertidumbre en su identificación en terreno pero que cumple con el valor de precisión correspondiente para cada zona. Ejemplos: Cruce de arroyo, cruce de caños, cruce de ríos, cruce de quebradas, cruce de divisorias de aguas, cruce de drenajes, intersección de cerca viva y cruce de vías.

Tabla 13. Referencia posicional en centímetros con otros países

TOLERANCIAS (NIVEL DE SIGNIFICANCIA 95%) EN CENTÍMETROS DESCRIPCIÓN Urbano

VÉRTICES DE LINDEROS DE PREDIOS BDF 10

NBF 25

BDF -

NBF -

Centros poblados y desarrollos con condiciones urbanos

10

25

3,5

20

30

30

-

-

40

100

Áreas de pecuaria y intensiva

15

50

7

35

200

200

50

300

60

150

15

50

15

75

200

200

50

300

100

400

Llanuras con agricultura extensiva y ganadería

15

50

15

75

200

200

50

300

200

600

Áreas Protegidas Ambiental e Improductivas

30

100

35

150

200

200

300

750

600 1200

agricultura, silvicultura

Áreas de agricultura silvicultura extensiva

y

Azerbaiyán

Suiza

BDF NBF BDF 30 30 -

Honduras

NBF BDF NBF 20 50

Brasil

Colombia

La información expuesta en la tabla 27 - Referencia posicional en centímetros con otros países, evidencia que la precisión propuesta, aceptable para Colombia, es inferior a países como Honduras y Brasil.

147

2.2.2.5.1.

Construcciones

Ahora bien, para asegurar la integridad en la determinación del área de las construcciones, se establece una precisión posicional horizontal de 0.05 m en la medición de cada uno de sus límites. La posición absoluta y forma de las construcciones dentro del terreno debe ser determinada según la caracterización (Z1…Z6), (definida en la tabla 26 - Escenario planteado). En ese sentido, todo predio que posea una construcción, deberá anexar al Levantamiento Planimétrico Predial un plano con las dimensiones de las mismas.

2.2.2.5.2.

Rendimientos

Con estos nuevos requerimientos, serán los proyectos pilotos los que determinen una tendencia y brinden información para cuantificar la eficiencia de los métodos empleados en el Levantamiento Planimétrico Predial. No obstante, se discuten algunos factores que a simple vista hacen que en otros países con catastros avanzados, realicen sus levantamientos de forma más eficiente, a saber: 

Condiciones medioambientales diferentes: las condiciones naturales de Colombia corresponden a un país tropical, por lo tanto el régimen de lluvias es elevado. Además, condiciones geográficas como son la topografía y los bosques densos hacen del trabajo de campo una labor desafiante.



La accesibilidad a los predios por medio de vías permanentes: en el sector rural colombiano predominan las vías tipo 6 y 7 (caminos y senderos).



Red geodésica: países como Suiza y Azerbaiyán disponen de una red geodésica activa de primer orden, donde la magnitud del vector no sobrepasa los 40 km. Con una red de estas características (notablemente más densa que la red colombiana), el trabajo de campo puede ser realizado de forma más eficiente utilizando tecnología GNSS-RTK.

148

Dado que no requiere la ubicación de bases complementarias que densifiquen la red, sino con un solo receptor se logra la precisión submétrica requerida. 

Dimensiones de los predios: las dimensiones de los predios rurales en estos países oscila, normalmente, entre 0.5 hectáreas y 20 hectáreas. Sin embargo, algunos predios colombianos poseen dimensiones superiores (menores de una hectárea y mayores de doscientas hectáreas), por lo tanto la cantidad de predios levantados por día no es una unidad de medición que permita cuantificar de la mejor forma el rendimiento.



Informalidad: la informalidad en la propiedad rural en Colombia es alta, lo cual aumenta el tiempo utilizado para definir los límites de los predios, disminuyendo el rendimiento. Caso contrario a los países con catastros avanzados, pues en ellos la informalidad es considerablemente menor.

2.2.3. Lineamientos generales para el Levantamiento Planimétrico Predial Para realizar el Levantamiento Planimétrico Predial, se deben tener en cuenta los siguientes lineamientos generales:

2.2.3.1. 

Unidades de medida

Se utilizará como unidad de medida el Sistema Métrico Decimal. Así, las medidas relacionadas con áreas y longitudes de linderos de los predios serán expresadas en metros cuadrados (m2) y metros (m), respectivamente.



Las mediciones en su totalidad deben ser descritas con 3 cifras significativas.

149

2.2.3.2. 

Cubrimiento geográfico

Se cubrirá la totalidad de las áreas de interés, incluyendo predios formales e informales ubicados en áreas urbanas y rurales del territorio nacional. El conjunto de datos para cada unidad de levantamiento está limitado al límite municipal y se determinará considerando las coordenadas geográficas máxima y mínima.

2.2.3.3. 

Referencia espacial.

Datum geodésico. El levantamiento predial rural debe ser georreferenciado al datum MAGNA-SIRGAS, según lo adoptado para Colombia en la Resolución IGAC No.068 de 2005, en la época de referencia vigente, establecida por el IGAC.



Sistema de proyección. Para la determinación de áreas de terreno y construcciones y longitud de los linderos del predio, los puntos levantados y que forman polígonos y líneas, se proyectaran a coordenadas planas cartesianas (Cartesianas Locales) con el origen del centro poblado más cercano al predio establecido por el IGAC siempre que se encuentre a una distancia menor o igual de 20 kilómetros y una diferencia de altura menor a 250 metros de la altura media del predio. Si la distancia es mayor a los 20 km y/o la diferencia de altura es mayor a 250 metros se deberá crear un origen cartesiano (Cartesiano Local) en el predio aplicando la metodología establecida en el Anexo 4. Metodología para la definición de orígenes cartesianos, para lo cual se deberá documentar los parámetros del nuevo origen (Latitud, Longitud, Falso Norte, Falso Este y Plano de Proyección.

150

2.2.3.4.

Del aseguramiento de la calidad posicional

Para el objeto “punto” se debe realizar doble medición independiente, a partir de diferentes puntos de apoyo y con lapso de 30 minutos entre dichas mediciones (si se utiliza tecnología GNSS). También la medición de distancias horizontales entre puntos contiguos en la misma proyección cartográfica, empleando, por ejemplo, las siguientes alternativas, en forma independiente o combinada: -

Levantamiento con estación total.

-

Levantamiento utilizando equipos con Sistema de Posicionamiento Global por Satélite (GNSS) y métodos Estático, Estático Rápido, Cinemático con procesamiento diferencial o RTK



Cinta y Brújula.

Como instrumento básico es viable utilizar equipos GNSS de una o doble frecuencia, aplicando el método estático diferencial. Éste permite la ocupación simultánea de dos o más puntos que se conservan estacionarios. Se recomienda el uso de equipos ópticoelectrónicos, principalmente para predios muy pequeños y/o con densidad de puntos a levantar. No obstante, es claro que las tecnologías deben generar la precisión mínima establecida para cada zona.

2.2.3.5. 

Generales

La comisión de campo conformada para la recolección de información de la totalidad de los componentes del levantamiento predial, debe trabajar conjuntamente desde el inicio para que durante el Levantamiento Planimétrico Predial se establezcan las actas de colindancia preliminar con el aval de los propietarios o poseedores de los predios.

151



Para cada uno de los predios se debe realizar la medición de los vértices que lo conforman.



La unión de puntos levantados para el trazo de los linderos, para cada predio, deben cerrar con respecto a la precisión de la zona establecida en la caracterización propuesta en la Tabla 2 -Escenario planteado, de este documento. Además, los puntos generados por interpolación a partir de los puntos medidos, deben tener la misma exactitud posicional definida para la zona sobre la cual recae.



Todo vértice de lindero medido con estación total, debe estar amarrado a una poligonal.

2.2.4. Especificación técnica del Levantamiento Planimétrico Predial Para la descripción de la especificación técnica se utiliza el procedimiento descriptivo adoptado por la norma NTC 5662-2010 y la de calidad de los datos ISO 19157-2013.

2.2.4.1.

Descripción general

Esta sección está constituida por unos parámetros generales donde se describe el estándar de base para la creación de la Especificación Técnica, que para el caso es la «Norma Técnica Colombiana NTC 5662 - Especificaciones Técnicas de Productos Geográficos», y las restricciones de acceso y uso de la misma.

2.2.4.2.

Identificación del conjunto de datos

Comprende el levantamiento planimétrico de los objetos que componen los predios pertenecientes a una entidad territorial. Incluye las actividades de medición en el campo de la posición de los vértices que componen los linderos de los terrenos, las construcciones y las restricciones de

152

conformidad con el modelo de datos y catálogo de objetos de catastro y conforme al perfil de LADM ajustado para Colombia. Se identifican las coordenadas de la zona de trabajo enmarcadas en latitudes y longitudes de los cuatro extremos del conjunto de datos, expresados en grados.

2.2.4.3.

Modelo de datos

Catálogo de Objetos de Catastro. Tiene como propósito organizar y documentar los objetos geográficos correspondientes al Tema catastro. (Ver anexo 7 Catalogo de Objetos Catastro)

2.2.4.4.

Sistema de referencia

En esta sección se describe el sistema de referencia a utilizar para los datos. Esta referencia es identificada por un código definido por el European Petroleum Survey Group (EPSG), compañía que desarrolló una base de datos de proyecciones, datums, sistemas

de referencia,

transformaciones, etc., que recopila la mayor parte de parámetros mundiales. El sistema de referencia oficial el cual mediante resolución No. 068 de 2005 se adoptó como único datum oficial de Colombia es el Marco Geocéntrico Nacional de Referencia MAGNA-SIRGAS.

Tabla 14. Sistema de coordenadas: GCS_MAGNA

SISTEMA DE COORDENADAS GEOGRÁFICAS: GCS_MAGNA CÓDIGO EPSG

4686

Unidad Angular:

0,017453292519943299 Grados decimales

Primer Meridiano:

Greenwich 0,000000000000000000 Grados decimales

Datum geodésico:

MAGNA_SIRGAS

Elipsoide:

GRS 1980

Semieje mayor:

6378137 m

153

SISTEMA DE COORDENADAS GEOGRÁFICAS: GCS_MAGNA Semieje menor:

6356752,314 m

Aplanamiento inverso:

298,2572221

Y el sistema de referencia vertical, referido a las alturas al nivel medio del mar definidas por el mareógrafo de Buenaventura.

Tabla 15. Sistema de referencia vertical

SISTEMA DE REFERENCIA VERTICAL Datum Vertical:

2.2.4.5.

Buenaventura

Calidad

Constituye una fuente de información sobre los procesos de evaluación de calidad que se deben realizar para que el producto cumpla con los requerimientos que lo hacen apto para su utilización. Los elementos de calidad y las medidas correspondientes del Levantamiento Planimétrico Predial están definidos detalladamente en la ficha del perfil de especificación técnica para cada uno de los objetos del Levantamiento, conforme a la ISO 19157-2013, (Ver anexo 2 – Levantamiento Planimétrico Predial). Se establecen para los objetos a levantar en el Levantamiento Planimétrico Predial, métricas a utilizar, las cuales se resumen en la siguiente matriz:

Tabla 16. Elementos de calidad medidos de acuerdo con los objetos del Levantamiento Planimétrico Predial OBJETO Elemento

PUNTO

LINDERO

TERRENO

Comisión Omisión

CONSTRUCCIÓN

SERVIDUMBRE

x x

x

x

CONJUNTO DE DATOS

154

OBJETO Elemento

PUNTO

Consistencia Conceptual

LINDERO

TERRENO

CONSTRUCCIÓN

x

x

x

x

x

Consistencia Topológica

SERVIDUMBRE

CONJUNTO DE DATOS

X

Consistencia de formato

X

Consistencia de dominio

X

Exactitud absoluta

x

Exactitud relativa

x x

x

Exactitud Atributos Cualitativa

X

Exactitud Atributos Cuantitativa

x

x

x

Consistencia Temporal

x

X

En el anexo 2 Especificaciones técnicas Levantamiento Catastral Digital, se incluyen las descripciones detalladas de cada una de las métricas definidas por objeto para cada uno de los elementos de calidad.

2.2.4.5.1.

Totalidad.

Se define como la presencia o ausencia de objetos geográficos, sus atributos y relaciones. Está compuesta por dos elementos de calidad. 

Comisión, datos excedentes en un conjunto de datos.



Omisión, datos ausentes de un conjunto de datos.

155

2.2.4.5.2.

Consistencia lógica.

Grado de adherencia a las reglas lógicas de la estructura de los datos, de los atributos y las relaciones. La estructura de los datos puede ser: 

Conceptual, adherencia a las reglas del modelo conceptual.



De dominio, adherencia a los valores de dominio.



De formato, grado en que los datos se almacenan de acuerdo con la estructura física del conjunto de datos.



Topológica, corrección de las características topológicas codificadas explícitamente.

2.2.4.5.3.

Exactitud posicional

Como su nombre lo indica, evalúa la exactitud de la posición de los objetos geográficos en un determinado sistema de referencia espacial. 

Exactitud absoluta o externa: proximidad de los valores reportados de las coordenadas a los valores verdaderos o asignados como tal.



Exactitud relativa: proximidad de las posiciones relativas de los objetos geográficos de un conjunto de datos a sus respectivas posiciones relativas verdaderas o aceptadas.

2.2.4.5.4.

Exactitud temática

Se define como la exactitud de los atributos cuantitativos, la corrección de los atributos no cualitativos y la corrección de las clasificaciones de los objetos geográficos. Exactitud de atributos cuantitativos. Proximidad del valor de un atributo cuantitativo al valor verdadero a al aceptado como verdadero.

156

2.2.4.6.

Entrega del conjunto de datos

Hace mención a los requerimientos para la distribución de la información, estableciendo la forma de entrega. En ese sentido, con ella se determina el formato donde se documenta y se aclara si el producto es análogo y/o digital. Así mismo, en esta sección se identifica la versión, la estructura del archivo, el nombre del medio de entrega, el idioma usado dentro del conjunto de datos o producto geográfico ( Ver tabla 7 - Entregables del levantamiento físico predial.).

Tabla 17. Entregables del levantamiento físico predial.

TIPO

DESCRIPCIÓN

ENTREGABLE

Descripción detallada del método de Documento levantamiento utilizado. Conjunto de datos Carteras de campo Control de calidad Fuentes de información del de Levantamiento Registros levantamientos Planimétrico acuerdo con Predial organización establecida.

Datos de estación\crudos\año-mes-día

los de Datos de estación\txt\año-mes-día la Datos de gnss\crudos\año-mes-día\punto

Datos de gnss\rinex\año-mes-día\punto

Descripciones\punto\geodésico

CARACTERÍSTICAS Informe técnico del Levantamiento Planimétrico Predial, el cual debe describir de forma detallada los procedimientos y metodologías adoptadas para el mismo. Identificación del conjunto levantado. Archivo PDF de las carteras de campo si se realizó levantamiento con Estación Total. Archivo PDF del resultado de la evaluación técnica realizada al levantamiento. Datos del registro de las mediciones realizadas con Estación Total organizados por fecha. Datos del registro de las mediciones realizadas con Estación Total en formato ASCII que debe contener el nombre del punto, coordenadas Este, Coordenada Norte y Altitud. Organizados por fecha. Datos del registro de las observaciones realizadas con equipos GNSS, organizados por fecha y por punto observado Datos del registro de las observaciones realizadas con equipos GNSS, organizados por fecha y por punto observado. Convertido a formato de intercambio para procesar en otros software. Archivo PDF con la actualización de la descripción del vértice materializado utilizado como base.

158

TIPO

DESCRIPCIÓN

ENTREGABLE Descripciones\puntos\materializados Esquemas

Formatos

Hojas de campo\año-mes-dia

Imágenes\construcciones Imágenes\lindero\paisaje

Imágenes\lindero\vértice

Metadatos Mediciones de áreas y longitudes obtenidas a partir del origen plano cartesiano.

CARACTERÍSTICAS Archivo PDF con la descripción de los puntos de apoyo materializado. Imágenes formato PDF con la distribución de los puntos base y rover como guía para el cálculo de las coordenadas. Contiene los archivos oficializados para el diligenciamiento de las hojas de campo y descripciones de los vértices y puntos utilizados en el levantamiento. Contiene los formatos diligenciados de las hojas de campo de los puntos observados con equipos GNSS, organizados por fecha, en formato PDF. Imágenes en formato JPEG de las construcciones medidas del predio. Imágenes en formato JPEG del contorno y sitios relevantes del predio tomadas durante el proceso del levantamiento. Imágenes en formato JPEG de la materialización de los puntos materializados como apoyo y vértices base observados en el levantamiento. Formatos diligenciados en tablas Excel de la información técnica de los datos medidos.

Los objetos deben ser entregados en coordenadas geográficas. Ver anexo 4 - METODOLOGÍA El valor del área y longitud son un atributo DEFINICIÓN ORÍGENES PLANOS de los objetos; estos atributos deben haber CARTESIANOS sido determinados mediante orígenes cartesianos locales.

159

TIPO

DESCRIPCIÓN

De conformidad al modelo de datos mediante un formato de intercambio, como Datos por ejemplo Interlis, procesados del donde se especifiquen levantamiento las operaciones de predial procesamiento de información (conversión y/o transformación).

ENTREGABLE

CARACTERÍSTICAS

Archivo de verificación de consistencia lógica del modelo Col_LADM. Debe Sistema de referencia GCS_Magna Sirgas contener los datos. Entidades Spatial_Unit.

160

2.2.4.7.

Perfil de metadato

Se documenta la norma adoptada para la publicación del metadato a realizar para el producto, lo cual debe ser conforme a la NTC 4611, segunda actualización.

2.3. DILIGENCIAMIENTO FORMULARIO PREDIAL CATASTRAL

2.3.1. Descripción de variables Uno de los insumos que proporciona información referente a las variables que se deben documentar, corresponde al formulario predial catastral, que cumple con lo establecido con el anexo 7 - Matriz de partes, derechos, responsabilidades y restricciones.

2.3.1.1.

Formulario predial catastral

Esta sección tiene por objeto, proporcionar los lineamientos generales para el diligenciamiento del registro de la información física, jurídica y económica, incluyendo la identificación de los linderos de los predios a intervenir, con el fin de constituir la constancia de identificación predial, a través del instrumento denominado “Formulario Predial Catastral (FPC)”. Para realizar los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, este instrumento sirve como insumo para la obtención de información predial, facilitando la verificación de la información aportada por los solicitantes, y de manera técnica comprobar y conceptuar la seguridad jurídica del fortalecimiento de los fiscos locales, del ordenamiento territorial y de la planeación social y económica de cada uno de los municipio(s), zona(s) o predio(s) a intervenir, dando cumplimiento al artículo 104 de la Ley 1753 del 9 de junio de 2015.

161

Esta sección recopila de manera detallada cada uno de los componentes que conforman la FPC para facilitar su diligenciamiento, generando sistemas adecuados de control de calidad y la articulación exitosa entre los sistemas de información y el Catastro. La información registrada en este FPC alimenta la base de datos catastral, por tal razón el diligenciamiento de este formulario debe ser claro, correcto, coherente, veraz y completo. A continuación se listan algunas consideraciones: 

El FPC involucra un proceso de control de calidad que comprende los siguientes aspectos: completitud, veracidad y consistencia.



Para el diligenciamiento del FPC, se debe utilizar una herramienta digital y un software especializado.



El FPC debe contener los nombres completos de los propietarios, poseedores u ocupantes y de los colindantes del predio, y estos a su vez deben proporcionar información veraz del predio.



El responsable del diligenciamiento del FPC procura acceder a documentos soporte tales como cédula de ciudadanía, folios de matrícula inmobiliaria, escrituras, etc., de los propietarios, poseedores u ocupantes y de los colindantes del predio.



Cuando no se obtenga información del predio por falta de soportes o suministro de información por parte del propietario, poseedor u ocupante, se escribe S/I que significa Sin Información, y en el caso que el propietario, poseedor u ocupante se niegue a proporcionar soportes o información verbal se escribe S/C que significa Sin Colaboración.

El FPC está compuesto por 8 componentes, listados a continuación: 1. Información general 2. Aspecto jurídico

162

3. Variables asociadas al terreno 4. Variables asociadas a la construcción – edificación 5. Aspecto económico 6. Aspecto fiscal 7. Investigación de mercado inmobiliario-ofertas 8. Variables de la unidad Estos campos deben ser diligenciados con información suministrada por los propietarios, poseedores u ocupantes y se debe complementar, en tiempo real, durante la ejecución de la operación en campo. Si el propietario, poseedor u ocupante suministra información al final del proceso, se complementará el FPC al final.

1. Información general Con el objeto de reconocer correctamente el predio a intervenir, se incluye el componente de información general del FPC, en el cual se registra información básica del (los) predio(s), con la finalidad de identificar, describir y clasificar el inmueble, mediante preguntas que se realizan al ocupante. 

Tipo de predio. Dato alfanumérico referido al tipo de suelo en el cual se encuentra el predio, correspondiente a las siguientes categorías: -

Urbano: Ubicado dentro del perímetro urbano (Res. 70/11).

-

Rural:

Ubicado

fuera

de

los

perímetros

urbanos:

cabecera,

corregimientos, y otros núcleos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial -POT- (Res. 70/11).

163



Departamento. Dato alfanumérico que asigna la codificación para la identificación de departamento. Se diligencia el código correspondiente al nombre del departamento de 00 a 99 de acuerdo con la división político administrativa.



Municipio. Dato alfanumérico que asigna la codificación para la identificación de municipio. Se diligencia el código correspondiente al nombre del municipio de 000 a 999 de acuerdo con la división político administrativa.



Corregimiento, Localidad o Comuna. Dato alfanumérico que asigna la codificación según su ubicación definida en el POT. Se diligencia el código correspondiente al nombre del Corregimiento, Localidad o Comuna.



Barrio. Dato alfanumérico que asigna la codificación según su ubicación definida en el POT. Se diligencia el código correspondiente al nombre del barrio.



Manzana o vereda. Dato alfanumérico que asigna la codificación según su ubicación definida en el POT. Se diligencia el código correspondiente al nombre de la manzana o vereda.



Nombre o dirección domiciliaria del predio. Para el nombre: Corresponde al nombre mediante el cual el propietario, poseedor u ocupante reconoce el predio a intervenir. Se diligencia el nombre del predio, si no existe se escribe S/N que significa sin nombre. Para la dirección: Dato alfanumérico que codifica la posición del predio en la manzana conforme a la nomenclatura vial. Se diligencia la posición del predio en la manzana mediante nomenclatura domiciliaria urbana.

164

Tabla 18. Abreviaturas para la dirección (nomenclatura vial)

UNIDAD

ABREVIATURA

Avenida Carrera

UNIDAD

ABREVIATURA

ACR

Carrera

CR

Autopista

AU

Circular

CQ

Avenida

AV

Circunvalar

CIR

Diagonal

DG

Transversal

TV

Avenida Calle

ACR

Calle

CL

Tabla 19. Abreviaturas para la dirección

UNIDAD

AB.

UNIDAD

Administración

AD

Departamento

Agencia

AG

Depósito

Almacén

AL M

Depósito Sótano

Altillo

AL

Apartamento Apartamento Sótano Barrio

AB. DPT O

UNIDAD

AB.

UNIDAD Pasaje interior

AB. PJI N

Local

LC

DP

Local Mezzanine

LM

Penthouse

Ph

DS

Local Sótano

LS

Piso

PI

ED

Lote

LO

Portería

PT

AP

Edificio Edificación Entrada

ENT

Manzana

MZ

Salón

SA

AS

Escuela

ESC

Mejora

MI

Suite

SU

BR

Esquina

EQ

Mezzanine

MN Sur

Bloque

BL

Este u oriente

Bodega

BD

Etapa

Bulevar

BL V

Casa o Vivienda

CA

Condominio Consultorio Zona verde

CO N CN ZV

Norte

N

Terraza

TZ

ET

Número

N

Torre

TO

Garaje

GJ

Oeste u occidente

W

Unidad

UN

Garaje Sótano

GS

Oficina

OF

Urbanizaci ón

UR

OS

Vía

V

PJ

Vía pública

VP

Integrada Interior

E

S

I IN

Oficina Sótano Pasaje

La N de número está separada en la nomenclatura y la N de norte va unida al número al igual que la S de sur. Ejemplo: Cl 10S N 30-20 (Predio ubicado en la calle 10 sur).

165

Tabla 20. Abreviaturas para nomenclatura rural

UNIDAD

ABREVIATURA

UNIDAD

ABREVIATURA

Cabaña

K

Parcelación

Carretera

Crr

Rural

R

Galpón

Ga

vía

V

Kilómetro

Km.

Corregimiento

CGTO

Escuela

ESC

Vereda

VDA



Parc

Numero Predial (30 posiciones). Dato alfanumérico conformado por 30 dígitos. Se diligencia el código de cada predio. A través de éste se puede identificar, individualizar y localizar inequívocamente el predio en los respectivos documentos catastrales, según el modelo determinado por el IGAC. (res. 70/2011). La estructura del número predial se constituye de 8 componentes, los cuales están divididos en 30 posiciones y debe diligenciarse bajo los criterios del número predial que aparecen distribuidos en el siguiente gráfico.

166

Ilustración 26. Distribución Número Predial (30 Posiciones)

-

Número predial anterior 20 posiciones. Dato numérico con el cual se identificaban los predios. Se diligencia el código.



Clase de predio. Dato alfanumérico referido al tipo de dominio, se diligencia de acuerdo con las siguientes categorías: -

Clase de predio (privado). Se debe clasificar el tipo de propiedad privada en tres categorías: Individual: Cuando el propietario es dueño de la totalidad del predio. Comunidad: Cuando el predio pertenece a varios propietarios Propiedad horizontal: Si el predio es PH, se deben diligenciar las variables que se encuentran en la hoja: Variables_Predio_Matriz_PH. (Ver anexo 6, Formulario catastral digital)

167

-

Clase de predio (público). Dato alfanumérico que clasifica los predios pertenecientes al Estado, contiene las siguientes categorías: Nacional: Cuando el predio pertenece a la Nación. Departamental: Cuando el predio pertenece al departamento donde está ubicado. Municipal: Cuando el predio pertenece al municipio donde está ubicado. Parques Nacionales: Cuando el predio pertenece al Sistema de Parques Nacionales Naturales. Parques Nacionales se encuentra dentro de la categoría de áreas protegidas, es el área de extensión que permita su autorregulación ecológica y cuyos ecosistemas en general no han sido alterados substancialmente por la explotación u ocupación humana, y donde las especies vegetales de animales, complejos geomorfológicos y manifestaciones históricas o culturales tienen valor científico, educativo, estético y recreativo nacional y para su persistencia se somete a un régimen adecuado de manejo. La declaración de áreas protegidas del Sistema de Parques corresponde al Ministerio de Ambiente y su administración y manejo a Parques Nacionales Naturales (www.parquesnacionales.gov.co). Reservas Naturales: si el predio pertenece al Sistema de Parques Nacionales Naturales. Reservas Naturales se encuentra dentro de la categoría de áreas protegidas, es el área en la cual existen condiciones primitivas de flora, fauna y gea, y está destinada a la conservación, investigación y estudio de sus riquezas naturales. La declaración de áreas protegidas del Sistema de Parques corresponde al Ministerio de Ambiente y su administración y manejo a Parques Nacionales Naturales (www.parquesnacionales.gov.co).

168

Ejido: Son aquellos terrenos urbanos que hacen parte del patrimonio de una entidad territorial, que se caracterizan por ser imprescriptibles, y pueden enajenarse y explotarse en favor del mismo ente municipal o de la comunidad (res. 70/11). Presunto Baldío: Son terrenos rurales que no han salido del patrimonio de la Nación, no han tenido un dueño particular y el Estado se los reserva. Se incluyen aquellos predios que, habiendo sido adjudicados, vuelven al dominio del Estado (res. 70/11). Vacante: Son bienes inmuebles que se encuentran dentro de territorio respectivo a cargo de la Nación, sin dueño aparente o conocido. 

Bien de uso público: Dato alfanumérico. -

Bien de uso público. Los bienes de uso público son aquellos inmuebles que, siendo de dominio de la Nación, una entidad territorial o de particulares, están destinados al uso de los habitantes. Para efectos catastrales se incluyen las calles, vías, plazas, parques públicos, zonas verdes, zonas duras, playas, entre otros (res. 70/2011). Se deben clasificar los existentes en un municipio o distrito de acuerdo con las siguientes categorías Área de control ambiental: Son franjas ubicadas a ambos costados de las vías arteriales, la proporción depende de la entidad reguladora en cada municipio, (Metodología bienes de uso público IGAC). Túnel peatonal: Construcción que tiene por objetivo principal comunicar dos extremos que, de otra manera, se mantendrían separados, están construidos con la finalidad de dar paso peatonal a los seres humanos. Puesto que hace parte de un predio de uso público para efectos catastrales se tomará como construcción del mismo, (Metodología bienes de uso público IGAC).

169

Alameda: Se trata de una construcción de un tipo especial de espacio urbano peatonal y de circulación de bicicletas, que está compuesta por una ciclo ruta y un espacio destinado al tránsito peatonal, (Metodología bienes de uso público IGAC). Andén: Franja longitudinal de la vía urbana o rural, destinada exclusivamente a la circulación de peatones, ubicada a los costados de ésta, (Metodología bienes de uso público IGAC). Malecón: Es una estructura costera que tiene por finalidad principal proteger la costa o un puerto de la acción de las olas del mar o del clima, construcción paralela y adosada a la costa o ribera, apta para el atraque de embarcaciones mayores que sirven para la movilización de carga o pasajeros, (Metodología bienes de uso público IGAC). Sardinel: Elemento de concreto, asfalto u otros materiales para delimitar la calzada de una vía, (Metodología bienes de uso público IGAC). Ciclo ruta: Vía o sección de la calzada destinada al tránsito de bicicletas en forma exclusiva, (Metodología bienes de uso público IGAC). Estacionamiento bajo espacio público: Lugar público destinado al estacionamiento de vehículos, (Metodología bienes de uso público IGAC). Bahía de estacionamiento: Parte complementaria de la estructura de la vía utilizada como zona de transición entre la calzada y el andén, destinada al estacionamiento de vehículo, (Metodología bienes de uso público IGAC). Berma: Parte de la estructura de la vía, destinada al soporte lateral de la calzada para el tránsito de peatones, semovientes y ocasionalmente al estacionamiento de vehículos y tránsito de vehículos de emergencia, (Metodología bienes de uso público IGAC).

170

Separador: Es la zona verde o dura de la vía pública colocada en dirección paralela a su eje para canalizar flujos de tráfico, controlar maniobras inadecuadas y proporcionar protección a los peatones. Pueden ser centrales, intermedios o laterales según el tipo de sección transversal de la vía, (Metodología bienes de uso público IGAC). Calzada: Zona de la vía destinada a la circulación de vehículos, (Metodología bienes de uso público IGAC). Parque urbano: Son áreas libres que cubren una superficie superior a 10 hectáreas (predios), destinados al desarrollo de usos recreativos activos y/o pasivos y a la generación de valores paisajísticos y ambientales, cuya área de influencia abarca todo el territorio de la ciudad. Generalmente se encuentran en municipios que conforman áreas metropolitanas y capitales de departamento, (Metodología bienes de uso público IGAC). Zona de equipamiento comunal: Zonas verdes y recreativas, servicios comunales y Estacionamientos adicionales. (Dec. 239/2002). Plazas: Es un espacio urbano público, amplio y descubierto, en el que se suelen realizar gran variedad de actividades. De múltiples formas y tamaños, y construidas en todas las épocas, conformando por lo general la plaza principal del municipio o de un sector o barrio del mismo, (Metodología bienes de uso público IGAC). Plazoleta: Es un espacio urbano público, amplio y descubierto, en el que se suelen realizar gran variedad de actividades. En múltiples formas y tamaños, y construidas en todas las épocas, conformando por lo general la plaza principal del municipio o de un sector o barrio del mismo, (Metodología bienes de uso público IGAC).

171

Escenario deportivo: El lugar (predio) donde se realizan actividades deportivas orientadas al desarrollo físico de las personas. Lugar en el que se han construido zonas de juegos o canchas. Los escenarios deportivos pueden ser entre otros: polideportivos, estadios, coliseos y similares, (Metodología bienes de uso público IGAC). Escenario cultural: Es el lugar (predio) donde se lleva a cabo un acto cultural en sí mismo, este acto puede ser una obra de teatro, una ópera, un ballet, un concierto de diversos tipos de música, también puede ser una presentación de premios o cualquier evento que requiera la exposición ante un público determinado, (Metodología bienes de uso público IGAC). Playa: Hace referencia a la ribera del mar, un río u otro curso de agua de importantes dimensiones, el cual es un bien de uso público por tanto intransferible a cualquier título a los particulares, quienes sólo podrán obtener concesiones, permisos o licencias para su uso y goce de acuerdo con la ley (Metodología bienes de uso público –IGAC-). Vía: Superficie estable, dispuesta para el paso de automotores, vehículos férreos, artefactos de tracción humana, peatones y animales (Metodología bienes de uso público IGAC). Terreno de bajama: Hacen parte del litoral y se definen legalmente en el Decreto Ley 2324 de 1984 y Decreto 2663 de 1994 como los terrenos que se encuentran cubiertos por la máxima marea y quedan descubiertos cuando ésta baja. Por consiguiente, es la franja entre la línea de alta marea y la línea de baja marea (zona intermareal) (Metodología bienes de uso público –IGAC-). Río: Se trata de una corriente natural de agua continua que desemboca en otra similar, en un lago o en el mar (Metodología bienes de uso público –IGAC-).

172

Humedal: Zona de la superficie terrestre que está temporal o permanentemente inundada, regulada por factores climáticos y en constante interrelación con los seres vivos que la habitan; se consideran humedales las extensiones de marismas, pantanos y turberas, o superficies cubiertas de aguas, sean éstas de régimen natural o artificial, permanentes o temporales, estancadas o corrientes, dulces, salobres o saladas, incluidas las extensiones de agua marina cuya profundidad en marea baja no exceda de seis metros (Metodología bienes de uso público IGAC). Lago: Es un cuerpo de agua dulce o salada, más o menos extensa, que se encuentra alejada del mar, y asociada generalmente a un origen glaciar. El aporte de agua a los lagos viene de los ríos y del afloramiento de aguas freáticas (Metodología bienes de uso público IGAC). Playón: Se definen jurídicamente como los terrenos baldíos que periódicamente se inundan con las aguas de las ciénagas que los forman o con las de los ríos en sus venidas (Metodología bienes de uso público IGAC). Sabana Comunal: Zonas compuestas por terrenos baldíos planos cubiertos de pastos naturales, los cuales han venido siendo ocupados, tradicionalmente con ganados en forma común por los vecinos del lugar (Ley 160 de 1994, articulo 19 – Reforma Agraria). Madrevieja: Es un trayecto del antiguo cauce de un río donde éste dejó de fluir por cambio del curso del mismo, que por lo general tiene forma semicircular y su evolución está en función de la dinámica hidráulica del mismo río (Ley 160 de 1994, articulo 19 – Reforma Agraria). Puente: Es una construcción que permiten interconectar.

173



Propiedad (derecho tradicional). Se debe clasificar la propiedad con derechos tradicionales Resguardo indígena: Los resguardos son una institución legal y sociopolítica de carácter especial, conformada por una o más comunidades indígenas, que con un título de propiedad colectiva que goza de las garantías de la propiedad privada, poseen su territorio y se rigen para el manejo de éste y su vida interna por una organización autónoma amparada por el fuero indígena y su sistema normativo propio. (Artículo 21 del Decreto 2164 DE 1995) Ocupación Colectiva: Es el asentamiento histórico y ancestral de comunidades negaras en tierras para su uso colectivo, que constituyen su hábitat, y sobre los cuales desarrollan en la actualidad sus prácticas tradicionales de producción. (Ley 70 de 1993)

ASPECTO JURÍDICO En el componente aspecto jurídico de la formulario predial catastral, se ingresa la información relacionada con la identificación del (los) predio(s), mediante identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura, registro, matricula inmobiliaria u otras formas de tenencia del predio respectivo; esta información contribuye a la seguridad jurídica del derecho a la propiedad del predio, y a su vez a la planeación social y económica mediante información del núcleo familiar. 

Situación jurídica del predio: Se debe determinar si el predio es formal (con título debidamente registrado) o informal sin título registrado. -

Formal: Cuenta con título de dominio debidamente inscrito en el registro público de la propiedad.

174

-

Informal: La tenencia no está soportada con título de dominio debidamente inscrito en el registro público de la propiedad, ejercida por persona distinta del titular de dominio inscrito.



Matricula inmobiliaria / antiguo sistema: Se debe diligenciar el identificador único asignado a cada predio con calidad de propiedad y formal. (de encontrarse más de un identificador, deberá relacionarse, para su posterior depuración)



Escrituras / sentencias / acto administrativo: Documento en el cual se consigan los actos y contratos de disposición y gravamen de bienes inmuebles y en general todos aquellos para los cuales la ley exige esta solemnidad; la sentencia es una resolución judicial en el cual se concluye algo; y el acto administrativo es un documento expedido por la entidad competente para iniciar el proceso de obtención de la propiedad. Se debe registrar la trazabilidad o historia en los siguientes campos:



-

Fecha documento

-

Ente emisor(notaria, despacho judicial, entidad)

-

Fecha de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP)

-

Acto jurídico (compra-venta, donación, adjudicación, remate)

Derecho sobre el predio: Se debe determinar el derecho sobre el predio, entendido como la propiedad o la falsa tradición. -

Propiedad: Demuestra dominio a través del título de propiedad.

-

Falsa tradición: Cuando se transmite un bien inmueble sin ser el titular de la propiedad de éste.



Titular del derecho: Se debe determinar la calidad jurídica del propietario -

Persona natural: Ejerce derechos y cumple obligaciones a título personal.

175

-

Persona jurídica: Corresponde a una organización que ejerce derechos y cumple obligaciones a nombre de ésta.

-

Mixto: Obedece a la asociación de las dos anteriores como propietarias de un bien inmueble.  Titular(es) de derecho(s).

Nombre y apellidos persona(s) natural(es).

Adicionalmente, se debe obtener la siguiente información: 1) Género 2) Edad 3) Fecha de nacimiento 4) Correo electrónico 5) Es cabeza de hogar 6) Sitio o lugar de nacimiento 7) Teléfono celular 8) Discapacidad 9) Nacionalidad 10) Habita en el predio 11) Tipo de documento 12) Documento de identidad 13) Órgano emisor 15) Fecha de emisión 14) Etnia

176

 Titular(es) de derecho(s) denominación o razón social persona(s) jurídica(s): Se deben identificar las personas jurídicas que tienen el derecho de dominio sobre el predio. 1) Fecha de constitución 2) Teléfono celular 3) Sitio o lugar de inscripción 4) Nacionalidad 5) Número de registro mercantil 6) Domicilio para notificaciones 7) Correo electrónico 

Documento(s) que soporta(n) su relación con el predio y/o explotación: Se determinan los documentos que soportan la relación y/o explotación de la(s) persona(s) con el predio. Estructura del registro: A) folio de matrícula inmobiliaria B) Escritura pública C) Documento privado:  Promesa de compraventa  Contrato de aparcería  Carta venta  Contrato de arrendamiento  Contrato de usufructo  Contrato de comodato  Otros (Cuál)

177

F) Sentencia judicial G) Resolución de adjudicación y/o titulación L) Ninguno M) Otro (Cuál)



Tipo de derecho y forma de tenencia: Se debe especificar si es persona natural o jurídica -

Posesión: Se debe caracterizar si en los predios existe posesión, entendida como la forma de tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. Fuente: Código Civil Colombiano.

-

Ocupación: Se debe caracterizar si en los predios existe ocupación, entendida como la forma mediante la cual se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, y cuya adquisición no es prohibida por las leyes o por el derecho internacional. Fuente: Código Civil Colombiano.

-

Arrendamiento: Se debe caracterizar si en los predios existe arrendamiento, el cual se materializa mediante un contrato en que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio por un precio determinado. Fuente: Código Civil Colombiano.

-

Anticresis: Caracterizar si en los predios existe anticresis, el cual es un contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con sus frutos. Fuente: Código Civil Colombiano

178

-

Fiducia: Se debe caracterizar si en los predios existe fiducia, el cual es un contrato mediante el cual se garantiza un crédito. Así, mientras subsiste la obligación, el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa; a su turno, una vez extinguida la deuda, se hace exigible su obligación de restituir la propiedad

-

Aparcería: Se debe caracterizar si en los predios existe aparcería, el cual es un contrato mediante el cual una parte que se denomina propietario acuerda con otra que se llama aparcero, explotar en mutua colaboración un feudo rural o una porción de éste con el fin de repartirse entre sí los frutos o utilidades que resulten de la explotación. (Ley 6 de 1975)

-

Comodato: Se debe caracterizar si en los predios existe comodato o préstamo de uso, el cual es s un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente un bien inmueble, para que haga uso de él, y con cargo de restituir la misma especie después de terminar el uso. Fuente Código Civil Colombiano



Tiempo de ocupación del predio: Determina el tiempo durante el cual se ha ejercido el derecho sobre el bien, para un uso o explotación. -

Tiempo de explotación del predio: Define el tiempo durante el cual se ha ejercido la explotación sobre el predio.

-

Personas que habitan el predio: Identifica(n) la(s) persona(s) que habita(n) el predio.

179

MEDIDAS DE PROTECCIÓN PARA LOS PROCESOS DE REGULARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD 

Predio inscrito en el RUPTA. Es el registro donde se inscribe la medida de protección jurídica de los predios abandonados.



Medida de protección colectiva vigente. Caracteriza la medida de protección debidamente registrada en el folio de matrícula inmobiliaria y se complemente con los informes de los comités de justicia transicional en el territorio.



Protección jurídica del predio Ley 1448/2011. Caracteriza la medida de protección debidamente registrada en el folio de matrícula inmobiliaria.



Predio inscrito en el RTPDA-URT. Es el registro donde se inscriben los predios que han sido despojados u obligados a su abandono.

VARIABLES ASOCIADAS AL TERRENO 

Área del terreno que figura en la escritura/ sentencia /acto administrativo inscritos en el registro de la propiedad y/o contenida en el folio de matrícula inmobiliaria.



Área de terreno por levantamiento predial. Es el valor obtenido como resultado del Levantamiento Planimétrico Predial.



Territorios agrícolas. Categoría de cobertura presente en el predio o parcela. Son los terrenos dedicados principalmente a la producción de alimentos, fibras y otras materias primas industriales, ya sea que se encuentren con cultivos, con pastos, en rotación y en descanso o barbecho. Comprende las áreas dedicadas a cultivos permanentes, transitorios, áreas de pastos y las zonas agrícolas heterogéneas, en las cuales también

180

se pueden dar usos pecuarios además de los agrícolas. (fuente: Leyenda Corine Land Cover adaptada para Colombia escala 1:100.000). -

Cultivos transitorios/permanentes. Cultivos transitorios: Comprende las áreas ocupadas con cultivos cuyo ciclo vegetativo es menor a un año, llegando incluso a ser de sólo unos pocos meses, como por ejemplo los cereales (maíz, trigo, cebada y arroz), los tubérculos (papa y yuca), las oleaginosas (el ajonjolí y el algodón), la mayor parte de las hortalizas y algunas especies de flores a cielo abierto. Cultivos Permanentes: Cobertura compuesta principalmente por cultivos permanentes de hábito herbáceo como caña de azúcar y panelera, plátano, banano y tabaco. Las herbáceas son plantas que no presentan órganos leñosos, son verdes y con ciclo de vida vegetativo anual. (fuente: Leyenda Corine Land Cover adaptada para Colombia escala 1:100.000)

-

Áreas agrícolas heterogéneas (pastos y cultivos). Son unidades que reúnen dos o más clases de coberturas agrícolas y naturales, dispuestas en un patrón intrincado de mosaicos geométricos que hace difícil su separación en coberturas individuales; los arreglos geométricos están relacionados con el tamaño reducido de los predios, las condiciones locales de los suelos, las prácticas de manejo utilizadas y las formas locales de tenencia de la tierra. (fuente: Leyenda Corine Land Cover adaptada para Colombia escala 1:100.000)

-

Pastos: Comprende las tierras cubiertas con hierba densa de composición florística dominada principalmente por la familia Poaceae, dedicadas a pastoreo permanente por un período de dos o más años. Algunas de las

181

categorías

definidas

pueden

presentar

anegamientos

temporales

o

permanentes cuando están ubicadas en zonas bajas o en depresiones del terreno. (fuente: Leyenda Corine Land Cover adaptada para Colombia escala 1:100.000). 

Bosques y áreas seminaturales. Comprende un grupo de coberturas vegetales de tipo boscoso, arbustivo y herbáceo, desarrolladas sobre diferentes sustratos y pisos altitudinales que son el resultado de procesos climáticos; también por aquellos territorios constituidos por suelos desnudos y afloramientos rocosos y arenosos, resultantes de la ocurrencia de procesos naturales o inducidos de degradación. (fuente: Leyenda Corine Land Cover adaptada para Colombia escala 1:100.000). -

Área boscosa:

-

Plantación forestal: Son coberturas constituidas por plantaciones de vegetación arbórea, realizada por la intervención directa del hombre con fines de manejo forestal. En este proceso se constituyen rodales forestales, establecidos mediante la plantación y/o la siembra durante el proceso de forestación o reforestación, para la producción de madera (plantaciones comerciales) o de bienes y servicios ambientales (plantaciones protectoras). (fuente: Leyenda Corine Land Cover adaptada para Colombia escala 1:100.000).



Se evidencia en el territorio: Se deben diligenciar las características de acuerdo con las siguientes categorías: -

Nacimientos de agua, cuerpos de agua natural o artificial y/o zonas pantanosas: Esta cobertura comprende las tierras bajas, que generalmente

182

permanecen inundadas durante la mayor parte del año, pueden estar constituidas por zonas de divagación de cursos de agua, llanuras de inundación, antiguas vegas de divagación y depresiones naturales donde la capa freática aflora de manera permanente o estacional. (fuente: Leyenda Corine Land Cover adaptada para Colombia escala 1:100.000).



-

Cuerpo de agua natural o artificial

-

Zonas pantanosas

Existe explotación: Se debe identificar el tipo de explotación de acuerdo con las siguientes categorías:



-

Minera:

-

Hidrocarburos:

-

Otros:

Existe algún tipo de afectación natural como: -

Inundación: Se determina en campo si en el área reconocida hay presencia de zonas susceptibles de inundación

-

Remoción en masa: Se determina en campo si en el área reconocida hay presencia de zonas susceptibles de ser afectadas por procesos de remoción en masa.

-

Minera: No es afectación natural. Es una afectación derivada de una decisión administrativa

-

Hidrocarburos: No es afectación natural. Es una afectación derivada de una decisión administrativa



Existen servidumbres Pasiva (continua o discontinua):

183

-

Viales: se determina en campo si sobre el predio existen servidumbres de tipo vial (de paso)

-

Petroleras: Se determina si existen servidumbres necesarias para realizar las actividades de exploración, producción y transporte de los hidrocarburos, reglamentadas por la Ley 1274 de 2009

-

Eléctricas: Se determina si existen servidumbres necesarias para la generación y distribución de electricidad.

-

Otras: Se determina si existe otro tipo de servidumbres como de infraestructura, servidumbres transitorias, etc.

VARIABLES ASOCIADAS A LA CONSTRUCCIÓN –EDIFICACIONES

Tipología constructiva: Clasificación del IGAC



Materiales de construcción: Clasificación del IGAC



Funcionalidad: Clasificación del IGAC



Estilo: Clasificación del IGAC



Generales: Dentro de los aspectos generales se encuentran: -

Número total de pisos

-

Número de habitaciones

-

Número de baños

-

Número de cocinas

-

Número de estudios

-

Número de locales

-

Número de salas

184

-

Número de comedores



Área construida total



Año de construcción



Tipificación de la construcción (uso residencial): Se asigna una tipificación de la construcción como resultado de la sumatoria de la características de la construcción



Pendiente



Tipo de desarrollo



Forma



Número de balcones



Número de terrazas



Número de mezanines



Bienes comunes de uso exclusivo



Ubicación dentro de la copropiedad



Número del piso



Disposición



Acceso



Cercanía a hitos representativos del condominio



Ubicación en la manzana



Frente



Fondo

PREDIOS RURALES 

Tipo o disponibilidad de fuente de agua

185



Aprovechamiento



Distancia a fuentes de agua



Capa vegetal



Obras de infraestructura al interior del predio



Servicios públicos básicos y complementarios: Servicios públicos básicos y complementarios de los cuales dispone el predio -

Acueducto

-

Alcantarillado

-

Gas natural

-

Energía eléctrica

-

Teléfono

-

Internet

ASPECTO ECONÓMICO 

Destino económico: Es la clasificación para fines estadísticos que se da a cada inmueble en su conjunto, terreno, construcciones o edificaciones, en el momento de la identificación predial de conformidad con la actividad predominante que en él se desarrolle (res. 70de 2011). Se seleccionará el destino económico correspondiente: -

Habitacional: Predios destinados a vivienda. Se incluyen dentro de esta clase los parqueaderos, garajes y depósitos contenidos en el reglamento de propiedad horizontal, ligado a éste destino (res 70 de 2011).

186

Ejemplo:  Casas unifamiliares.  Casas o apartamentos multifamiliares.  Condominios residenciales.  Garajes.  Cuartos útiles.  Áreas comunes de unidades residenciales. -

Industrial: Predios en los cuales se desarrollan actividades de elaboración y transformación de materias primas (res70 de 2011).

Ejemplo:  Ciudadelas industriales  Fábricas  Ladrilleras  Manufactureras  Talleres de artesanías  Talleres de carpintería  Talleres de confecciones  Talleres de ensamblaje  Textileras  Matadero vacuno y porcino,  Troceado, frigorífico, empaque, congelado.  Embutidos, ahumado, cocido, enlatado.  Harina de carne y aceite.

187

 Marroquinería, talabartería.  Incubadoras  Verduras congeladas.  Pasteurizado y envasado.  Limpieza, fileteado y enlatado de pescado  Tostado de café.  Molido de café. -

Comercial: Predios destinados al intercambio de bienes y/o servicios con el fin de satisfacer las necesidades de una colectividad (res. 70 de 2011).

Ejemplo:  Agrocentros  Bancos  Bares  Estaciones de gasolina  Carnicerías  Centros comerciales  Consultorios  Depósitos  Discotecas  Funerarias  Galerías comerciales  Hoteles  Hipermercados

188

 Lavanderías  Locales comerciales  Mall comerciales  Mini mercados  Moteles  Oficinas  Panaderías  Parqueaderos  Peluquerías  Plazas de mercado  Restaurantes  Salas de velación  Supermercados  Tabernas  Talleres de mecánica  Terminal de transporte  Casas de chance  Prenderías o compraventas  Entre otros -

Agropecuario: Predios con destinación agrícola y pecuaria (res. 70 de 2011)

-

Minero: Predios destinados a la extracción y explotación de minerales (res.70 de 2011).

189

-

Cultural: Predios destinados al desarrollo de actividades artísticas e intelectuales (res. 70 de 2011).

-

Recreacional: Predios dedicados al desarrollo o a la práctica de actividades de esparcimiento y entretenimiento (res. 70 de 2011).

-

Salubridad: Predios destinados a clínicas, hospitales y puestos de salud (res. 70 de 2011).

-

Institucionales: Predios destinados a la administración y prestación de servicios del Estado y que no están incluidos en los literales de éste artículo (res. 70 de 2011).

-

Educativo: Predios destinados al desarrollo de actividades académicas (res. 70 de 2011).

-

Religioso: Predios destinados a la práctica de culto religioso (res. 70 de 2011).

-

Agrícola: Predios destinados a la siembra y aprovechamiento de especies vegetales (res. 70 de 2011). Por ejemplo: cultivos de maíz, cebolla, ajo, arroz, fríjol, ahuyama, cilantro, sorgo, arveja, calabaza, coliflor, soya, habichuela, calabacín, perejil, trigo, tomate, papa criolla, pimentón, cebada, yuca, apio, remolacha, algodón, arracacha, berenjena, rábano, fresa, zanahoria, papa, espinaca, piña, lulo, fresa, caña de azúcar, papaya, patilla, melón, lechuga, repollo, espárrago, entre otros.

-

Pecuario: Predios destinados a la cría, beneficio y aprovechamiento de especies animales (res. 70 de 2011).

-

Agroindustrial: Predios destinados a la actividad que implica cultivo y transformación en los sectores agrícola, pecuario y forestal (res. 70 de 2011).

190

-

Forestal: Predios destinados a la explotación de especies maderables y no maderables (res. 70 de 2011).

La actividad contempla la siguiente clasificación:  Zonas forestales protectoras: áreas del predio que deben ser conservadas permanentemente con bosques naturales, para proteger los mismos bosques u otros recursos naturales renovables asociados como el agua o la fauna. En el área forestal protectora debe prevalecer el efecto protector y solo se permitirá la obtención de frutos secundarios del bosque.” (CRN artículo 204). “Se podrán declarar como protectoras áreas forestales, cuando sea necesario para proteger especies en vía de extinción”. (Dec. 1608 art. 20). Estas áreas deben estar cubiertas obligatoriamente de bosque y coberturas naturales.  Zonas forestales productoras: corresponden a áreas dentro de los límites del predio que deben ser conservadas permanentemente con bosques naturales o artificiales para garantizar las condiciones ambientales del área y obtener productos forestales para comercialización o consumo. Además de procurar la sostenibilidad ambiental, el propósito de estas áreas es contribuir al desarrollo local y regional a través de la producción económicamente rentable y sostenible de madera y otros productos forestales, utilizando técnicas silviculturales adecuadas, que causen el menor deterioro a los suelos y a los demás recursos naturales.  Zonas forestales protector productor: es la zona que debe ser conservada permanentemente con bosques naturales o artificiales, para proteger los

191

recursos naturales renovables y que además, puede ser objeto de actividades de producción condicionadas necesarias al mantenimiento del efecto protector. El objetivo es fomentar el uso sustentable de los recursos naturales renovables y particularmente de los productos forestales e incentivar, a través de dicho uso y de prácticas conservacionistas, el desarrollo regional. Se busca, igualmente, propiciar la investigación, el desarrollo de tecnologías de manejo y aprovechamiento silvicultural, la educación ambiental y la recreación, y según las características naturales de cada área, la protección de suelos y recursos hidrológicos y servir de zona de amortiguamiento para áreas más estrictamente protegidas. -

Uso público: Predios cuyo uso es abierto a la comunidad y que no están incluidos en los literales anteriores (Res. 70de 2011).

-

Servicios especiales: Predios que genera alto impacto ambiental y /o social. Entre otros, están: centro de almacenamiento de combustible, cementerios, embalses, rellenos sanitarios, lagunas de oxidación, mataderos, frigoríficos y cárceles.

Parágrafo 1: Esta clasificación podrá ser objeto de subclasificación de acuerdo con lo establecido mediante reglamento del IGAC”. Parágrafo 2: En los casos de existir diversas destinaciones en un mismo predio, se clasificará atendiendo aquella actividad predominante que se desarrolle, para lo cual se aplicará el criterio de tomar la mayor área de terreno y /o construcción. Parágrafo 3: Para fines catastrales y estadísticos los lotes se clasificarán de acuerdo con su grado de desarrollo, así: (res. 70 de 2011)

192

-

Lote urbanizable no urbanizado: Predios no construidos que estando reglamentados para su desarrollo, no han sido urbanizados (Res. 70de 2011).

-

Lote urbanizado no construido o edificado: Predios no construidos que cuentan con algún tipo de obra de urbanismo (Res. 70de 2011).

-

Lote no urbanizable: Predios que de conformidad con la reglamentación no se permite su desarrollo urbanístico.

La clasificación de lotes se anotará en los documentos catastrales (Res. 70de 2011). 

Clasificación del suelo según POT: Los planes de ordenamiento territorial clasificarán el territorio de los municipios y distritos en suelo urbano, rural y de expansión urbana. Al interior de estas clases podrán establecerse las categorías de suburbano y de protección (ley 388/97). -

Clases de suelo: Se seleccionara según ubicación del predio:  Urbano: Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial. Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro urbano podrá ser mayor

193

que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios (ley 388/97).  Rural: Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas (ley 388/97).  Expansión urbana: Constituido por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución. La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés público o social. Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas (ley 388/97).

-

Categoría de suelo: Se seleccionará según ubicación del predio, si no está determinada dentro del POT Municipal se escribirá N/A (no aplica):

194

 Suburbano: Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994. Podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales. Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas áreas, sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual deberán contar con la infraestructura de espacio público, de infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo (ley 388/97).  Protección: Constituido por las zonas y áreas de terreno localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse (ley 388/97).

195



Estrato socioeconómico: Se seleccionará en los espacios correspondientes los inmuebles residenciales a los cuales se provean servicios públicos, se clasifican los estratos socioeconómicos de la siguiente manera: 0) Uso comercial 1) Bajo-bajo, 2) bajo, 3) medio-bajo, 4) medio, 5) medio alto, y 6) alto. Para tal efecto se emplearán las metodologías que elabore el Departamento Nacional de Planeación, las cuales contendrán las variables, factores, ponderaciones y método estadístico, teniendo en cuenta la dotación de servicios públicos domiciliarios. Ninguna zona residencial urbana que carezca de la prestación de por lo menos dos servicios públicos domiciliarios básicos podrá ser clasificada en un estrato superior al cuatro (4), (Ley 142 de 1994).

ASPECTO FISCAL 

Vigencia fiscal (último proceso catastral masivo): Res. 70 de 2011, Artículo 43. Los avalúos establecidos de conformidad con los artículos 4, 5, 6 y 7 de la Ley 14 de 1983, entrarán en vigencia el primero de enero del año siguiente a aquel en que fueron ejecutados. Las autoridades catastrales ordenarán por resolución, la vigencia de los avalúos resultantes de los procesos de formación y de actualización de la formación y de los cambios individuales debidamente ajustados que sobrevengan en la conservación catastral. Parágrafo: En el proceso de conservación catastral la vigencia fiscal de los avalúos reajustados por el índice que determine el Gobierno Nacional o el Distrito Capital, será la señalada por el decreto o acto administrativo que fije el reajuste.

196

INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO –OFERTAS

Tipo de oferta: Venta, arriendo, ninguno.



Valor: Valor solicitado por el vendedor del inmueble en oferta.



Nombre oferente: Nombre del vendedor del terreno



Número de contacto oferente: Número telefónico del vendedor del terreno

VARIABLES DE LA UNIDAD 

Actividad económica



Área construida



Año de construcción



Número de pisos



Estado de conservación



Destinación económica de la unidad privada -

Número de interiores

-

Número de torres

-

Número de pisos por torre

-

Número de unidades privadas

-

Área de terreno común

-

Área de terreno privada

-

Área de construida común

-

Área de construida privada

197

-

Área de terreno total

-

Área construida total

-

Tipología constructiva de la copropiedad

-

Año de construcción de la etapa

-

Estado de conservación de la copropiedad

-

Materiales de construcción de áreas comunes

-

Diseño y funcionalidad de la copropiedad

-

Equipamiento comunal  Salón comunal  Piscina  Parqueaderos de visitantes  Ascensores  Zona BBQ  Canchas (tenis, squash)  Canchas multifuncionales  Portería  Gimnasio  Campo golf  Lago  Zonas verdes  Zonas recreativas  Club house  Zonas de cargue y descargue (Para el caso de la industria)

198

2.3.2. Informe jurídico identificación predial barrido predial 2.3.2.1.

Levantamiento de información catastral y registral

En desarrollo del barrido predial se requiere realizar un levantamiento de información previo, esto para contextualizar, la realidad jurídica y material del territorio, con sustento en la información catastral y registral. Lo anterior requiere del recaudo de los folios de matrícula inmobiliaria que identifican los bienes inmuebles de cada uno de los municipios objeto de barrido, al igual que la información jurídica y los polígonos de cada predio que reposa en las bases de datos de catastro. Es preciso verificar los productos del proyecto de Interrelación Catastro Registro (ICARE), como uno de los insumos para evaluar el nivel de interrelación de la información en cada municipio, y tener una guía para la ubicación de predios y su identificación inicial con folios de matrícula inmobiliaria. Con el resultado del cruce de la información antes indicada, se podrán presentar las siguientes situaciones o variables: 

(A) Predio con folio de matrícula inmobiliaria y cedula catastral.



(B) Predio con folio de matrícula inmobiliaria y sin cedula catastral.



(C) Predio sin folios de matrícula inmobiliaria y con cedula catastral.



(D) Predio con datos en antiguo sistema, sin folio de matrícula inmobiliaria y con cedula catastral.



(E) Predio con datos en antiguo sistema, sin folio de matrícula inmobiliaria y sin cedula catastral.

199



(F) Predio sin datos en antiguo sistema, sin folio de matrícula inmobiliaria y sin cedula catastral.



(G) Folio de matrícula inmobiliaria, sin cedula catastral y sin predio ubicado.



(H) Datos de antiguo sistema, sin folio matricula inmobiliaria, sin predio y sin cedula catastral.



(I) Cedula catastral, sin predio, sin folios de matrícula inmobiliaria, sin datos en antiguo sistema.

A partir de las mencionadas variables se podrá determinar en primera instancia la existencia de algún tipo de derecho así:

Tabla 21. Tipos de derechos.

SITUACIONES

PREDIO

FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA

ANTIGUO SISTEMA

CEDULA CATASTRAL

A

x

x

N/A

x

B

x

x

N/A

-

C

x

-

-

x

D

x

-

x

x

E

x

-

x

-

F

x

-

-

-

G

-

x

N/A

-

H

-

-

x

-

POSIBLE DERECHO Propiedad Posesión Ocupación Propiedad Posesión Ocupación Posesión Ocupación Propiedad Posesión Ocupación Propiedad Posesión Ocupación Ocupación Propiedad Posesión Ocupación Propiedad

200

SITUACIONES

I

PREDIO

-

FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA

-

ANTIGUO SISTEMA

CEDULA CATASTRAL

-

x

POSIBLE DERECHO Posesión Ocupación Propiedad Posesión Ocupación

Lo anterior nos indicará en primera medida, si existe una posible relación entre predio – código catastral – Folio de Matrícula Inmobiliaria (FMI), identificando un posible titular, un derecho que relacione predio – persona, una ubicación y una descripción material y física.

Producto Paso 1: FMI, Códigos Catastrales, ICARE, Análisis del cruce de variables.

2.3.2.2.

Determinación del folio de matrícula inmobiliaria

Después de realizar la verificación del ICARE, y evaluar la posible coincidencia entre predios, códigos catastrales y folios de matrícula inmobiliaria, es preciso determinar e individualizar los folios de matrícula inmobiliaria de cada uno de los predios que se encuentren ubicados en las zonas objeto del barrido predial, al respecto es preciso tener en cuenta lo siguiente: 

La determinación de folios de matrícula inmobiliaria puede depender del cruce inicial propuesto en el anterior punto, y en caso de no arrojar un resultado completo, se podrá identificar con la información que se levante en terreno.



Es importante identificar la totalidad de los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes a los predios objeto del barrido predial. En caso de no encontrar un folio que identifique un predio, a pesar del cruce de bases de datos y de la información que se capture en terreno, es preciso realizar búsquedas en índices de propietarios en

201

las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos (ORIPS), con nombres de posibles propietarios, poseedores u ocupantes de estos bienes, así como realizar búsquedas en el antiguo sistema de registro, es necesario y vital para el éxito del barrido predial, lograr recaudar la totalidad de la información jurídica relacionada con los predios objeto de intervención, ya que es el sustento de la realidad jurídica de la propiedad de la tierra, que podría ser objeto de modificación en cuanto a sus límites en desarrollo del catastro multipropósito. 

Es preciso resaltar que una labor de comprobación de la información catastral y registral, y su verificación en terreno, nunca se ha realizado, por lo tanto pueden surgir variedad de situaciones jurídicas respecto de un predio, es así, que en esta fase, puede presentarse que no se encuentre ningún folio de matrícula inmobiliaria relacionado con el predio, o podría identificarse varios folios de matrícula inmobiliaria en relación con un mismo predio, toda esta información debe recopilarse, para su respectivo análisis, estudio y construcción del diagnóstico jurídico, que eventualmente será el sustento para procesos administrativos de depuración y corrección.

Una vez se identifique e individualice la información registral, obteniendo como Producto los folios de matrícula inmobiliaria o los datos de antiguo sistema se procede a la elaboración del Diagnostico Jurídico predial.

Producto Paso 2: FMI o Datos de Antiguo Sistema determinados o individualizados.

202

2.3.2.3.

Diagnostico jurídico predial

Con el Diagnostico Jurídico predial, se analiza la historia jurídica de la propiedad de los predios objeto de los barridos prediales, de acuerdo con los actos inscritos y publicitados en los folios de matrícula inmobiliaria que identifican registralmente dichos inmuebles. Además se confrontan con los documentos que reposan en la carpeta de antecedentes registrales del respectivo folio de matrícula inmobiliaria, y se realiza un análisis teniendo en cuenta la siguiente información: 

Número que identifica el predio registralmente (Número de FMI)



Fecha y acto que dio apertura al folio de matrícula inmobiliaria.



Indicar estado del folio (Activo o Cerrado).



Identificar si el predio es urbano o rural.



Ubicación del predio (Departamento, Municipio, Corregimiento o vereda).



Indicar área y linderos del predio, así como señalar si de acuerdo con su tradición el predio ha sido objeto de actualización de áreas y linderos.



Indicar si de acuerdo con la tradición el folio proviene de una matrícula matriz, realizando una descripción de la tradición del mismo.



En cuanto a las anotaciones registrales, se debe relacionar cada una de las anotaciones publicitadas en el folio, realizando un análisis de cada acto, con su correspondiente título o documento soporte.



Identificar gravámenes, medidas cautelares o limitaciones al derecho de dominio que se encuentren vigentes en el folio de matrícula inmobiliaria.



Señalar Folios de matrícula inmobiliaria segregados.



Señalar actuales titulares de derechos, sobre el predio.

203



De acuerdo con lo anterior, elaborar un análisis jurídico respecto la situación del folio de matrícula inmobiliaria.



Determinar la existencia de más de un folio de matrícula inmobiliaria sobre el predio.



Verificar nombres, documentos y números de identificación de las personas que participan en la tradición de los predios.

2.3.2.4.

Informe jurídico predial individual

De acuerdo con el análisis de todo lo anterior, se construye el informe Jurídico Predial Individual, con el desarrollo de los siguientes puntos: 

Verificar la correspondencia del predio con folio de matrícula inmobiliaria.



Determinar la presencia de uno o más folios de matrícula inmobiliaria en relación con el predio.



Determinar si el predio no cuenta con folio de matrícula inmobiliaria que lo identifique, pero cuenta con información jurídica en el antiguo sistema de registro.



Determinar si el predio no cuenta con ningún tipo de información registral que lo identifique.



Verificar nombres y documentos de identificación de los actuales titulares de derechos sobre los predios.



Verificar la correspondencia de nombres y documentos de identificación de los actuales titulares con la información reflejada en los FMI.



Determinar si los actuales titulares de derechos, cuentan con identificación secuencial en los FMI, para su eventual depuración.

204



De conformidad con la tradición del FMI, verificar la naturaleza de los derechos que se tienen sobre el predio.



Determinar si sobre el predio se encuentran vigentes gravámenes, limitaciones al derecho de dominio o medidas cautelares.



Determinar la coincidencia de la descripción de áreas y linderos del FMI con la información catastral y a su vez con la realidad física.



Determinar la existencia de algún error registral, que conlleve modificación en la descripción de la realidad jurídica del predio.

Lo anterior, se deberá reflejar en el informe de caracterización predial individual, acompañada de los respectivos anexos: Formulario Predial Catastral, informe de colindancia o acta de colindancia, y documentos soporte aportados en la visita a terreno. Estos documentos al igual que el informe de caracterización predial individual constituyen el producto final a entregar. En el momento del desarrollo de la visita a terreno, deberá verificarse la determinación de los linderos que se encuentran descritos es los títulos inscritos y en los folios de matrícula inmobiliaria, como punto de partida para la determinación e individualización de la propiedad inmueble, y el desarrollo de un eventual acuerdo entre colindantes.

PROCESO DE CONSTRUCCIÓN DEL INFORME JURÍDICO Como se puede ver en la ilustración 27, el proceso de construcción del informe jurídico tiene tres pasos: se realiza un cruce de la información correspondiente a catastro registro, para posteriormente realizar la determinación del FMI, y así obtener el diagnostico jurídico predial, con el cual se obtiene en forma segura el informe jurídico predial individual.

205

Ilustración 27. Proceso de construcción del informe jurídico individual.

2.4. MAPA CATASTRAL DIGITAL 2.4.1. Glosario Atributo: Característica propia e implícita que describe a cada uno de los tipos de objetos geográficos, asignándole propiedades y comportamientos que toman valores particulares en cada instancia de objeto. NTC5661:2010. Base cartográfica: Cartografía básica de un área geográfica a una escala determinada, que se utiliza como insumo para la generación de nueva información y en control de calidad como material de consulta para la comprobación de datos actuales. Calidad: Conjunto de propiedades y características de un producto que le otorgan su aptitud para satisfacer necesidades establecidas e implícitas. NTC5043:2010.

206

Cartografía básica: Producto de precisión obtenido a partir de procesos de fotogrametría analítica o digital, donde se muestran los rasgos naturales y topográficos de la superficie terrestre por medio de símbolos, puntos, líneas y polígonos. Catálogo de Objetos: Primera aproximación a una representación abstracta y simplificada de la realidad en una estructura que organiza los tipos de objetos espaciales, sus definiciones y características (atributos, relaciones y operaciones).NTC4611:2011. Catálogo de representación (o catálogo de símbolos): Documento que recopila la información de la simbología que responde a las necesidades gráficas para cada uno de los objetos del catálogo de objetos geográficos, siendo además el insumo básico para conformar la base de datos de símbolos que represente gráficamente la información geográfica digital. Conjunto de datos: Grupo de datos geográficos relacionados, que han sido capturados o generados de acuerdo con unas especificaciones técnicas previamente determinadas. NTC5043:2010. Conectividad: Elemento de calidad para objetos espaciales que garantiza que los nodos de conexión entre elementos de diferente valor o subtipo empalmen correctamente. Cualidad de un elemento para enlazar con otros puntos. Continuidad: Elemento de calidad para objetos espaciales que garantiza la invariabilidad de la entidad a lo largo de su recorrido. Cualidad de un elemento de ser uno solo a lo largo de este. Coordenadas: Cada una de las magnitudes que determinan la posición de un punto en un sistema de referencia. NTC4611:2011. Coordenadas cartesianas locales: Sistema de coordenadas planas definidas sobre una proyección cartesiana local.

207

Coordenadas geográficas: Sistema de coordenadas curvilíneas definidas sobre el elipsoide de referencia. Se expresan como latitud (lat) y longitud (lon), medidas como distancias angulares desde el meridiano origen y el ecuador respectivamente. Datum geodésico: Orientación y ubicación del elipsoide asociado a un sistema coordenado (X, Y, Z), si éste es geocéntrico se tendrá un datum Geodésico Geocéntrico o Global; si es local se tendrá un datum Geodésico Local. Datum vertical: Clásicamente se define como el punto que marca el nivel a partir del cual se refieren las alturas. La definición moderna incluye una superficie de referencia. Elemento de calidad: Componente cuantitativo que describe la calidad de un conjunto de datos geográficos y forma parte de un Informe de calidad. NTC5043:2010. Entidad: Son representaciones de elementos ubicados en la superficie de la Tierra o cercanas a ella. Una entidad puede ser representada como puntos, líneas o polígonos. Escala: Relación de proporcionalidad que existe entre la distancia representada sobre una aerofotografía, carta, mapa u otro modelo y su distancia real en el terreno. Especificación: Documento en el que se describen detalladamente las características o condiciones mínimas que debe cumplir un producto geográfico, con el fin de crearlo, proveerlo y usarlo de manera estandarizada, permitiendo la interoperabilidad entre los datos y maximizando la calidad de la información. NTC5662:2010. Información de referencia: Información marginal de un mapa que incluye entre otros sistema de referencia, datum, proyección, fuentes, convenciones, escala, fecha y autor. LADM: Modelo para el Ámbito de la Administración del Territorio (Land Administration Domain Model). Es un esquema conceptual que refuerza la adopción de estándares y componentes estructurales para los sistemas catastrales, evaluados de acuerdo con las Infraestructuras de Datos

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Espaciales (IDE), posibilitando la disponibilidad, accesibilidad, integración y uso de los datos catastrales. Latitud (ᶲ): Distancia angular medida a lo largo de un meridiano entre un punto de la superficie terrestre y El ecuador. Proporciona la localización de un punto al norte o al sur del Ecuador. Longitud (λ): Distancia angular entre un lugar cualquiera de la superficie terrestre y el meridiano de Greenwich. Se expresa con medidas angulares que van desde 0º a 180º al este u oeste de dicho meridiano. MAGNA – SIRGAS: Marco Geocéntrico Nacional de Referencia. Es la densificación de SIRGAS, y por tanto del ITRF en Colombia. Está compuesto de un conjunto de estaciones con coordenadas geocéntricas [X Y Z] de alta precisión y cuyas velocidades [VX, VY, VZ] (cambio de las coordenadas con respecto al tiempo) son conocidas, dichas estaciones conforman la materialización del sistema de referencia global para Colombia. Sus coordenadas están dadas en SIRGAS95 o ITRF94, época 1995.4, está constituida por estaciones pasivas y de funcionamiento continuo. Resolución 068 de 2005, IGAC. Modelo de datos geográfico: Representación estructurada del mundo real de forma clara, útil y organizada para diferentes aplicaciones geográficas. NTC5660:2010. Es la descripción conceptual de las entidades geográficas del mundo real con sus características; de la forma en que deben almacenarse, el modo y las posibles relaciones entre esta información, de manera que facilite y optimice su almacenamiento y utilización. Este modelo contempla la información geográfica (objetos geográficos) y alfanumérica (atributos) en varios tipos de datos. Proyección cartográfica: Sistema utilizado para representar en un plano la superficie irregular de la tierra, utilizando algoritmos matemáticos basados en una figura de referencia.

209

Sistema de referencia: Conjunto de convenciones y conceptos teóricos adecuadamente modelados que definen, en cualquier momento, la orientación, ubicación y escala de los ejes coordenados (x, y, z). Dado que un sistema de referencia es un modelo, éste es materializado mediante puntos reales cuyas coordenadas son determinadas sobre el sistema de referencia dado, dicho conjunto de puntos se denomina marco de referencia. Sistema de coordenadas: Conjunto de parámetros que permiten definir inequívocamente la posición de cualquier punto en un espacio geométrico respecto de un punto denominado origen. Subelemento de calidad: Componente cuantitativo de cualquier elemento de calidad que permite medir y obtener el estado de los datos. Topología: Estudio de la continuidad, relaciones, reglas y propiedades de los objetos con independencia de su tamaño o forma a fin de modelar las entidades presentes en el mundo real y mantener la integridad de la información. Totalidad: Elemento cuantitativo que describe el nivel de veracidad con el cual los elementos capturados sus atributos y sus relaciones representan el universo abstracto definido en las especificaciones del producto. Vector: Representación

gráfica de la realidad por medio de líneas, puntos y polígonos

manteniendo relaciones geométricas de los elementos.

2.4.2. Identificación del conjunto de datos El Mapa Catastral Digital consiste en una base cartográfica digital que contiene la descripción gráfica y alfanumérica de los levantamientos planimétricos prediales realizados de conformidad con el perfil colombiano del modelo LADM. El Mapa Catastral Digital garantiza la continuidad geométrica y espacial de los objetos bajo el sistema de referencia geográfico "Datum MAGNA

210

SIRGAS". Su propósito es servir como insumo básico para disponer la información predial que contribuya a la seguridad jurídica del derecho de propiedad inmueble, al fortalecimiento de los fiscos locales, al ordenamiento territorial y a la planeación social y económica del país, con ello constituir la base de un Sistema Nacional de Gestión de Tierras (SNGT). La descripción geográfica y coordenadas geográficas límite, se definen en forma específica para cada proyecto. La salida gráfica deberá cumplir con lo estipulado en el Catalogo de Representación de Servicios Web (Ver anexo 11) y en el Catalogo de Representación de Objetos (Ver anexo 9), y es parte integrante del producto final.

2.4.3. Modelo de datos 2.4.3.1.

Catálogo de Ooetos

El Catálogo de Objetos Catastro tiene como propósito organizar y documentar los objetos correspondientes al tema catastro. Dicho catalogo está comprendido por cuatro (4) grupos así: predio, límite, restricciones y auxiliares; dentro de cada uno de los grupos, se ubican los objetos, los que a su vez, tienen atributos que están adecuadamente parametrizados. El alcance del Catálogo de Objetos Catastro, es el de inventariar, organizar y clasificar los objetos geográficos generados en los procesos catastrales, documentando para cada uno, sus definiciones, atributos, relaciones y operaciones aplicables; con el fin de que tanto productores como usuarios de la información puedan acceder, utilizar y comprender de manera clara la estructura de la información catastral. Es importante anotar que este documento se encuentra en elaboración y conforma el anexo 8.

211

2.4.3.2.

Catálogo de representación

En el Catálogo de Representación de Objetos, se establece la simbología de los objetos catastrales, y ésta deberá realizarse de acuerdo con lo establecido para cada escala, y con ello definir claramente el servicio que se disponga de representación. (Ver anexo 9).

2.4.4. Sistema de referencia 2.4.4.1.

Sistema de referencia horizontal Datum MAGNA-SIRGAS

Mediante resolución No. 068 de 2005 se adoptó como único datum oficial de Colombia el Marco Geocéntrico Nacional de Referencia MAGNA-SIRGAS.

2.4.4.2.

Sistema de referencia vertical

Las alturas estarán referidas al nivel medio del mar definidas por el mareógrafo de Buenaventura.

2.4.5. Calidad de datos Teniendo en cuenta que cada vez los datos se comparten, intercambian y utilizan más y que el catastro multipropósito es la herramienta que permitirá que la administración, gestión y gobernanza de las tierras parta desde la disposición y conocimiento real de la situación de los predios y de sus tenedores, ocupantes, poseedores y propietarios. Por lo anterior es importante contar con información acerca de la calidad de los datos catastrales. El propósito de describir la calidad es el de facilitar la elaboración, revisión, valoración, intercambio e interoperabilidad de los datos. Los elementos y subelementos de calidad y las medidas correspondientes del Mapa Catastral Digital están definidos detalladamente en la ficha de Especificaciones Técnica del Mapa Catastral

212

Digital, de acuerdo con a la norma ISO 19157-2013 – Calidad de los Datos. (Ver anexo 5 Mapa Catastral Digital.

2.4.5.1.

Elemento totalidad

Se realizan controles para los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Lindero



Terreno



Construcción



Perímetro urbano



Servidumbre de paso, así:

2.4.5.1.1.

Comisión

Este aspecto se evalúa respecto a los objetos antes definidos, con el fin de verificar que no existan objetos en exceso representados en el Mapa Catastral Digital, comparándolo con los ítems capturados en el Levantamiento Planimétrico Predial. Se realiza una verificación de la no existencia de objetos “sobrantes” en el Mapa Catastral y que no fueron objeto del Levantamiento Planimétrico Predial, para lo anterior, se debe diseñar un formato en el que se indique el reporte de calidad y la evidencia de que se efectúo dicha revisión (Debe estar propuesto en el Plan de Calidad). De encontrarse uno (1) o más objetos en exceso, se cataloga como producto no conforme y se regresa al contratista la totalidad de la información correspondiente a la entrega.

213

2.4.5.1.2.

Omisión

Se evalúa respecto a los objetos antes definidos, con el fin de verificar que no existan objetos que fueron omitidos en el mapa catastral digital, comparándolo con los ítems capturados en el Levantamiento Planimétrico Predial. Se realiza una verificación de los objetos “faltantes” en el Mapa Catastral y que si fueron objeto del Levantamiento Planimétrico Predial, para lo anterior, se debe diseñar un formato en el que se indique el reporte de calidad y la evidencia de que se efectúo dicha revisión (Debe estar propuesto en el Plan de Calidad). De encontrarse uno (1) o más objetos omitidos, se cataloga como producto no conforme y se regresa al contratista la totalidad de la información correspondiente a la entrega.

2.4.5.2.

Consistencia lógica

2.4.5.2.1.

Numero de ítems que no cumplen las reglas del esquema

conceptual - Zona Se realizan controles para los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Perímetro urbano



Terreno

Los polígonos del objeto terreno pertenecientes a la zona urbana (un terreno urbano es aquel que en el atributo "número predial" para las posiciones 6 y 7 (zona) posee un valor mayor o igual a 01), deben estar completamente contenidos en el perímetro urbano correspondiente. Los terrenos pertenecientes a la zona rural no deben estar superpuestos (Total ni parcialmente) con el perímetro urbano; un terreno rural es aquel que en el atributo "número predial" para las posiciones 6 y 7 (zona) posee un valor igual a 00.

214

Uno o más ítems con error indican que es producto no conforme, de tal forma que el nivel de conformidad corresponde a cero elementos que no cumplan las reglas del esquema conceptual.

El cumplimiento de estas reglas incluye a todos los elementos de los objetos mencionados, de tal forma que se debe garantizar la verificación de las mismas a través de un reporte de calidad y las evidencias de que se efectúo dicha revisión (Debe estar propuesto en el Plan de Calidad).

2.4.5.2.2.

Numero de ítems que no cumplen las reglas del esquema

conceptual - Nivel Se realizan medidas para los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Atributo “Nivel” (del objeto construcción)

En esta medida se establece que los ítems capturados dentro del objeto Construcción (Unidades constructivas) que se encuentren en la primera planta a nivel del suelo, deben ser diligenciados con cero en el atributo “Nivel”. Adicionalmente, tiene como propósito evidenciar las siguientes inconsistencias en la captura del atributo “Nivel”: 

Duplicidad: No debe repetirse el valor del Nivel (número del piso) para unidades constructivas que se encuentran en niveles diferentes.



Ejemplo: Unidad constructiva del nivel 2 (tercer piso) no puede tener diligenciado el atributo nivel 1 (segundo piso).



No consecutividad de los niveles: No deben existir saltos de los valores de los niveles entre niveles consecutivos.

215



Ejemplo: En una construcción de tres niveles y un sótano se debe cumplir que: Sobre el nivel cero (primer piso) debe encontrarse el nivel uno (segundo piso), sobre el nivel uno (segundo piso) debe encontrarse el nivel dos (tercer piso), y debajo del nivel cero debe encontrarse el nivel -1 (sótano).

El cumplimiento de estas reglas incluye a todos los elementos del objeto Construcción, de tal forma que se debe garantizar la verificación de las mismas a través de un reporte.

2.4.5.2.3.

Número de ítems que no cumplen las reglas del esquema

conceptual - Número predial En esta medida se evalúa que la estructura, en cuanto a número de dígitos, secuencia y organización del atributo Numero Predial. En este ítem se debe garantizar el cumplimiento de los parámetros establecidos para el atributo Numero Predial, a través de un reporte de calidad y de las evidencias respectivas de dicha revisión (Debe estar propuesto en el Plan de Calidad). Uno o más ítems inconsistentes constituyen producto no conforme.

2.4.5.3.

Consistencia topológica

Se realizan medidas para los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Terreno



Manzana



Perímetro Urbano



Zonas Homogéneas, así:

216

2.4.5.3.1.

Número de errores por auto superposiciones no válidas

Se realizan medidas para los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Terreno



Manzana



Perímetro Urbano



Zonas Homogéneas, así:

Se evalúa respecto a los objetos definido anteriormente, con el fin de identificar todos aquellos polígonos del mismo objeto que se superponen entre sí; no obstante se deben tener en cuenta algunas excepciones que son permitidas si y solo si fueron identificadas y plenamente definidas en el Levantamiento Planimétrico Predial, de lo contrario será considerada una inconsistencia. De acuerdo con lo anterior se consideran las siguientes excepciones: 

Se permiten superposiciones entre Terrenos formales solamente cuando sus linderos no fueron definidos catastralmente a conformidad mediante actas de colindancia durante el Levantamiento Planimétrico Predial, es decir que dichos linderos poseen conflictos.



Se permiten superposiciones entre terrenos informales cuando los poseedores establecen que los límites se encuentran en conflicto.

Por lo cual, se establece que una (1) o más superposiciones que no correspondan a una excepción son consideradas un producto no conforme y deberá corregirse. Así mismo, se debe establecer un formato donde indique la validación y verificación de este ítem, de tal forma que se conozca el estado de la calidad de la información.

217

2.4.5.3.2.

Número de huecos topológicos

Éste ítem de calidad se evalúa para los objetos antes definidos, donde se identifican todos aquellos espacios vacíos en los elementos de un mismo objeto. De esta forma es necesario hacer el recuento de los huecos topológicos y de encontrase uno (1) o más errores constituye un producto no conforme, por tanto, es necesario establecer un formato donde se pueda verificar el estado de la calidad de la información.

2.4.5.3.3.

Número de conexiones omitidas por subtrazo

Esta medida se realiza para los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Lindero, así:

Este tipo de medida se evalúa para identificar los espacios vacíos presentes entre las líneas vectoriales digitalizadas que deberían estar conectadas y no llegan a estarlo, es decir, que cuando hay una (1) o más conexiones omitidas por subtrazo constituye un producto no conforme y deberá corregirse. Por tanto, se debe verificar que las líneas de los objetos a los que se les aplica esta medida tengan continuidad y estén de acuerdo con el Levantamiento Planimétrico Predial; para esto se debe diseñar un formato donde se indique la veracidad y el estado de la calidad de la información.

2.4.5.3.4.

Número de ítems que no coinciden con los bordes de los terrenos

Esta medida se realiza para los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Terreno



Lindero, así:

218

Esta regla topológica se evalúa para identificar las partes de un objeto que no se alinean adecuadamente con otro objeto existente, es decir, que aquellos elementos que no son coincidentes con los bordes de los terrenos serán considerados como una inconsistencia y por ende se constituye como un producto no conforme. En efecto y en concordancia con lo anterior, todos los objetos que compartan el mismo borde se deben encontrar perfectamente alineados, lo cual se garantizará mediante un formato donde se indique la revisión y el estado de la calidad de dicho elemento.

2.4.5.4.

Exactitud posicional

2.4.5.4.1.

Exactitud relativa o interna

Continuidad entre conjuntos de datos de distintas entidades territoriales Esta medida de calidad se utiliza para la identificación de las no continuidades existentes entre los diferentes conjuntos de datos pertenecientes a distintas entidades territoriales (Municipios), teniendo en cuenta las tolerancias del Levantamiento Planimétrico Predial establecidas individualmente. De tal forma que una o más discontinuidades fuera del rango establecido de tolerancias constituyen producto no conforme.

2.4.5.5.

Consistencia de dominio

2.4.5.5.1.

No conformidad de dominio – valor

Esta medida se realiza para el conjunto de datos presentes en el Mapa Catastral Digital, así:

219

Se evalúa para verificar la congruencia de los atributos ingresados en el Mapa Catastral Digital respecto a los contemplados en los dominios definidos en el Catálogo de Objetos Catastro V 1.0 año 2016. De acuerdo con lo anterior, se deben identificar los ítems no conformes respecto a los dominios de valores establecidos según corresponda y como seguimiento de esta actividad es necesario diseñar un formato para realizar el seguimiento a la correcta revisión y verificación de esta medida de calidad y así mismo establecer la conformidad o no de la misma.

2.4.5.6.

Consistencia de formato

2.4.5.6.1.

Conflictos en la estructura física

Esta medida se realiza para el conjunto de datos presentes en el Mapa Catastral Digital, así: Se evalúa para verificar la total concordancia y correspondencia de todos los objetos, atributos y dominios existentes dentro del Mapa Catastral Digital respecto con la estructura física establecida en el Catalogo de Objetos Catastro V 1.0 año 2016. En este sentido, se establece que la estructura física del conjunto de datos será un producto conforme siempre y cuando corresponda con lo establecido anteriormente y cumpla con los parámetros de aceptación definidos en las Especificaciones Técnicas V. 1.0 del Mapa Catastral Digital.

2.4.5.7.

Exactitud Temática

2.4.5.7.1.

Exactitud de clasificación

Número de objetos geográficos clasificados incorrectamente

220

Esta medida determina la cantidad de ítems (pertenecientes a los objetos definidos en el Catálogo de Objetos Catastro V 1.0 año 2016) que fueron almacenados de manera incorrecta dentro de otro objeto. Ejemplo: Una construcción incluida como ítem del objeto terreno.

2.4.5.7.2.

Corrección de atributo no cuantitativo

Número de valores de atributo incorrectos Se refiere a la cantidad de ítem de pertenecientes a los objetos definidos en el Catálogo de Objetos Catastro V 1.0 año 2016, que han sido mal diligenciados con respecto a la información proveniente del Levantamiento Planimétrico Predial. Ejemplo: En el Levantamiento Planimétrico Predial se captura información sobre un terreno que de tipo formal, y al diligenciar la información de dicho terreno en la base catastral queda registrado como terreno informal. Se establece que si existe uno a más valores de atributos incorrectos constituye producto no conforme.

2.4.5.7.3.

Exactitud del valor dado a un atributo cuantitativo

Correspondencia del valor del atributo área – longitud Para todos los ítems pertenecientes a los objetos Terreno, Construcción (Atributo Área) y Lindero (Atributo Longitud) los valores determinados en el Levantamiento Planimétrico Predial deben corresponder exactamente al valor registrado en el objeto correspondiente como atributo. El valor del área determinado en el Levantamiento Planimétrico Predial debe ser exactamente igual respecto del valor registrado en el objeto correspondiente como atributo.

221

El valor de la longitud determinada en el Levantamiento Planimétrico Predial debe ser exactamente igual respecto del valor registrado en el objeto correspondiente como atributo. Una o más diferencias constituyen producto no conforme.

Correspondencia del valor del atributo número predial Esta medida se aplica a los siguientes objetos presentes en el Mapa Catastral Digital: 

Terreno, así:

Se establece que para todos los ítem del objeto Terreno, las cinco primeras posiciones del atributo "número predial" deben corresponder (en estricto orden) al código del departamento (posiciones 1 y 2 del atributo “numero predial”) y municipio (posiciones 3, 4 y 5 del atributo “numero predial”), asignados por la División Político Administrativa de Colombia para la entidad administrativa que se esté trabajando. Por lo tanto, si existe uno o más ítems inconsistentes se determina como un producto no conforme.

Exactitud de un atributo cuantitativo Se evalúa el porcentaje de diferencia entre el valor del área calculada por sistema para el polígono que representa el objeto en relación al valor del atributo área (Obtenida en el Levantamiento Planimétrico Predial), el cual se considera verdadero. Para todos los ítems, el valor del atributo "área" (Obtenida en el Levantamiento Planimétrico Predial), el cual se considera verdadero no debe tener una diferencia mayor o igual al X0% en relación con el valor de área calculada por sistema para el polígono que lo representa. El cálculo del porcentaje de diferencia obedece a la siguiente formula: % Diferencia = (|Área Sistema – Valor Atributo Área| / Valor Atributo Área)*100

222

Donde las barras verticales indican valor absoluto. Una diferencia mayor o igual al X% en uno a más de los ítems evaluados indica producto no conforme.

2.4.5.8.

Informe de usabilidad

2.4.5.8.1.

Cumplimiento de especificaciones de producto

Esta medida se aplica al conjunto de datos denominado “Mapa Catastral Digital”, en la cual se realiza la verificación del cumplimiento de todos los requisitos contemplados en el documento de especificaciones técnicas del producto. Por lo tanto, el valor VERDADERO indicará que el producto cumple con las especificaciones técnicas, y el valor FALSO indicará que el producto no cumple con uno o más parámetros establecidos dentro de la especificación técnica.

2.4.5.9.

Historia

El proceso que se adelanta para obtener el Mapa Catastral Digital debe ser realizado de tal forma que cumpla con todo lo estipulado en las especificaciones técnicas y debe contener la descripción gráfica y alfanumérica de los Levantamientos Planimétricos Prediales realizados de conformidad con el perfil colombiano del modelo LADM. El Mapa Catastral Digital debe garantizar la continuidad geométrica y espacial de los objetos bajo el sistema de referencia geográfico "Datum MAGNA SIRGAS". La descripción geográfica y coordenadas geográficas límite, se definen en forma específica para cada proyecto. La salida gráfica deberá cumplir con la especificación de representación y es parte

223

integrante del producto final, para lo cual se debe consultar el Documento de Representación de la Carta Catastral.

2.4.5.10. Fuentes de información Como insumos para elaborar el Mapa Catastral Digital se reciben la siguiente información: 

Levantamiento Planimétrico Predial



Red Geodésica



Base Alfanumérica



Ortofoto



Base cartográfica

2.4.5.10.1.

Levantamiento planimétrico predial

Se requiere el cumplimiento de las especificaciones técnicas descrita en el numeral del Levantamiento Planimétrico Predial.

2.4.5.10.2.

Red geodésica

Todos los levantamientos deben estar referidos al Marco Geocéntrico Nacional de Referencia. La densificación de puntos requeridos como apoyo a los levantamientos debe cumplir con las especificaciones de vértices de la Red MAGNA SIRGAS definido por el IGAC

2.4.5.10.3.

Base alfanumérica

Se requiere el cumplimiento de las especificaciones técnicas descrita en el capítulo Levantamiento Planimétrico Predial.

224

2.4.5.10.4.

Ortofoto

Las ortofoto se emplean para la generación de las representaciones graficas que se dispondrán por medio de servicios a diferentes escalas deberán cumplir la resolución espacial y especificaciones técnicas correspondientes según la escala: 2.4.5.10.5.

Base cartográfica

Las bases cartográficas se emplean para la generación de las representaciones graficas que se dispondrán por medio de servicios a diferentes escalas deberán cumplir la resolución espacial y especificaciones técnicas correspondientes.

2.4.6. Entrega del conjunto de datos El Mapa Catastral Digital debe ser entregado por municipio, en los formatos y estructura indicada. 2.4.6.1.

Base de datos catastral digital

Se entrega por proyecto según la nomenclatura establecida y la estructura de datos conforme al Catálogo de Objetos de Catastro

2.4.6.1.1.

Representación gráfica

Debe cumplir lo estipulado en el Anexo 9 Catalogo de representación de objetos catastrales y, en lo estipulado los servicios de representación. (Ver numerales 5.3.9 Servicios de información por usuario y 5.3.10. Servicios de información para el ciudadano)

225

2.4.6.1.2.

Perfil del metadato

Se deberá suministra metadato por proyecto de los productos y subproductos generados en el proceso de acuerdo con la Norma Técnica Colombiana de Metadato geográfico - NTC 4611. El IGAC suministrará las plantillas de metadato correspondientes.

3. COMPONENTE ECONÓMICO

3.1. MARCO CONCEPTUAL DEL COMPONENTE ECONÓMICO El objetivo principal del componente económico es realizar avalúos catastrales para el cobro del impuesto predial. Sin embargo, los avalúos catastrales pueden ser utilizados para otros fines, incluyendo el soporte de las declaraciones de impuestos nacionales, la contabilidad pública y privada, y el suministro de información a los operadores del mercado inmobiliario. El componente económico del catastro es de gran complejidad, como resultado de la heterogeneidad de las áreas rurales y urbanas del país, y de que no existen estándares de medición para los avalúos masivos, tan detallados como los del componente físico. En su defecto, existen estándares guías que permiten una gran variedad de posibilidades que dependen de la disponibilidad de la información, del recurso humano, y de los análisis costo-beneficio (teniendo en cuenta que el principal objetivo del avalúo catastral es el recaudo del impuesto predial). Como resultado de esta complejidad, en un ejercicio piloto, en las áreas rurales y urbanas es recomendable seleccionar unos casos, y no realizar el ejercicio valuatorio de todos los municipios. El proceso exige el levantamiento previo del componente físico - jurídico, luego, es necesario disponer de la información final derivada del citado componente. Esto toma bastante tiempo y demanda importantes recursos, en este sentido, resultaría conveniente seleccionar tres tipos de

226

territorios para la parte urbana y tres para la parte rural. En la parte urbana podría seleccionarse una ciudad grande, una mediana y una pequeña, para considerar tres tipos de situaciones en cuanto al número de transacciones inmobiliarias y la diversidad predial.

3.1.1. Estándares y guías Existen las normas internacionales de valuación (International Valuation Standards-IVS) que armonizan las normas de los países miembros, y establecen un marco conceptual básico común, considerando que los avalúos tienen muchos propósitos, entre los que se cuentan la liquidación de impuestos, el establecimiento de valores para las hipotecas, la determinación del valor de los activos en la contabilidad, y los valores de referencia para las transacciones23. El objetivo general de las IVS es: “Enunciar, aclarar y promover los fundamentos, los métodos y las técnicas y los criterios de valuación que sean de lógica aceptación universal, indispensables para valuar bienes inmuebles, empresas e instrumentos financieros”. Las IVS contienen conceptos fundamentales con relación a los principios de valuación generalmente aceptados; un código de conducta; cuatro tipos de bienes (inmuebles, muebles, empresas, e instrumentos financieros); normas; aplicaciones y notas de guía. El IVSC ha mostrado interés en armonizar sus normas con las normas del IFSR. En Colombia las normas de valuación de activos están definidas en las Normas de Contabilidad Generalmente Aceptadas (Decreto 2649 de 1993), en las normas emitidas por la Superintendencia Financiera y la Superintendencia Solidaria, el IGAC y el Registro Nacional de Valuadores. La ley 1673 de 2013 regula la profesión de valuador.

23

8a edición 2007. EL IVSC cuenta con 20 asociaciones nacionales y 52 estados miembros; es una ONG, miembro de las Naciones Unidas y goza de la condición de asistente en el Consejo Económico y Social de las UN.

227

La Asociación Internacional de Oficiales de Valuación (International Association of Assessing Officers) tiene un estándar de avalúos masivos de la propiedad raíz (Standard Mass Appraisal of Real Property)24. Este está enfocado a los avalúos con propósitos fiscales, pero es relevante también para los modelos de valuación automatizados o modelos de valuación apoyados en computador. La base de los modelos de avalúos masivos considerados en el estándar son los tres enfoques tradicionales de avalúos (costo, comparación e ingreso).

Valores catastrales y valores comerciales El valor comercial de un inmueble o valor de mercado es una estimación del precio de mercado. El precio de mercado es el precio pagado en una transacción de libre mercado. Los precios de mercado de los inmuebles son observados, mientras que los valores son estimaciones de los precios de mercado. La diferencia entre valor surge de la heterogeneidad de los bienes inmuebles, y del hecho de que solamente una parte de los inmuebles se transa en un momento determinado. El precio y el valor de mercado coinciden en el caso de los bienes homogéneos transados normalmente en mercados organizados, como es el caso de las monedas de los títulos del gobierno de los Estados Unidos y de los commodities transados en los mercados internacionales. Los avalúos comerciales normalmente son individuales, mientras los catastrales son masivos (sin embargo, los avalúos catastrales pueden ser individuales, cuando no es posible aplicar los modelos de avalúos masivos a ciertos predios o por solicitud de los contribuyentes). Los avalúos catastrales son una aproximación al precio de mercado de una propiedad, al igual que los avalúos individuales,

24

Última versión aprobada en abril de 2013.

228

pero se diferencian en los métodos empleados para estimar el precios de mercado. Los avalúos masivos tienen por objeto realizar los avalúos a un bajo costo por predio, procurando mantener precisión, uniformidad, confiabilidad y transparencia. Los avalúos individuales tienen los mismos propósitos en cuanto a calidad, pero pueden utilizar información particular sobre los predios y su entorno que podría estar fuera del alcance de los avalúos masivos. Los avalúos masivos están concebidos para simular los procesos de avalúos individuales usando datos comunes, metodologías estandarizadas y métodos estadísticos. Los modelos de avalúos masivos requieren datos relevantes, completos, actualizados y precisos de las propiedades que han de ser valuadas; modelos de valuación efectivos; y una administración de los procesos que aseguren la calidad de los avalúos. Los avalúos catastrales pueden diferir de los avalúos individuales en lo que incluye o excluye. Particularmente, en Colombia, el avalúo catastral incluye la construcción y el terreno, y excluye los siguientes elementos: 

Cultivos (incluidos arboles)



Good Will



Maquinaria y equipo



Bienes inmuebles por adhesión



Mayor valor por uso futuro



Valor histórico o afectivo o de paisaje natural



Subsuelo

229

3.1.2. Información para los avalúos masivos La estimación del valor de mercado debe considerar la siguiente información de las propiedades:

Características del predio 

Descripción geométrica: Área (terreno y construcción) y forma



Descripción de las construcciones y mejoras: Depreciación de la actividad económica



Descripción de la copropiedad



Derechos de uso exclusivo



Derechos, restricciones y responsabilidades



Localización



Descripción de suelos y del terreno

Características de entorno 

Relieve



Infraestructura



Descripción de suelos (productividad) y terrenos (pendiente)



Hidrografía



Clima



Centros de interés: Cultural, centros poblados, centros de acopio



Actividad económica predominante



Derechos, restricciones y responsabilidades

230

Actualmente, el cálculo del avalúo se realiza a partir del valor unitario del terreno y la construcción, multiplicando por el área respectiva para hallar el total. Valor del terreno = valor metro cuadrado de terreno 𝑥 área de terreno. Valor de la construcción = valor metro cuadrado de construcción 𝑥 área construida. La aplicación de estas fórmulas para la valoración del terreno requiere establecer si el valor del metro cuadrado de referencia incluye las mejoras del terreno. En caso de que las excluya, es necesario agregar el valor de las mejoras al valor de las tierras sin mejoras, para obtener el valor total del terreno. Igualmente, para aplicar la fórmula de cálculo del valor de la construcción es necesario establecer si el valor del metro cuadrado corresponde solamente a construcciones o si incluyen otras estructuras. En caso de que las excluya, éstas deben valorarse e incluirse y sumarse al valor de las construcciones para obtener el valor total de las construcciones.

3.1.3. Clasificación de los predios Para efectos de avalúos, los inmuebles deben clasificarse en las siguientes categorías jurídicas y de ordenamiento territorial: 



Propiedad o no propiedad horizontal. -

Propiedad horizontal.

-

No propiedad horizontal

Urbano y rural -

Urbano

-

Rural.

231

Adicionalmente, las construcciones deben clasificarse según su destinación económica. Las construcciones se clasifican en vivienda, comercio, industria y otras. Las estructuras en puentes, vías, túneles, etc.

3.1.4. La construcción En la práctica, las definiciones de terreno y construcción no han sido precisas, y los elementos que se valoran no siempre son los mismos (por ejemplo, puede valorarse la pista de un aeropuerto, pero no las vías dentro de una propiedad). Para darle consistencia al sistema de avalúos catastrales, es conveniente clasificar las construcciones y los terrenos de la siguiente manera. 

Construcción ˗ Construcciones ˗ Otras estructuras.



Terreno ˗ Terreno sin mejoras. ˗ Mejoras de terrenos.

Esto implica que todas las estructuras adheridas al terreno deben ser valoradas, y que debe distinguirse entre el terreno y las mejoras del terreno. El concepto de mejora en este contexto no se refiere a las construcciones, sino a las modificaciones realizadas al terreno para adecuarlo a un uso determinado, que le agregan valor. En términos económicos, el terreno sin mejoras es un activo no producido, mientras que las mejoras son activos producidos. La construcción incluye el valor de las estructuras incorporadas en el terreno (vías, pistas, puentes y otras) y no solo el de las construcciones propiamente dichas. La inclusión de las estructuras en

232

la PH y en la NPH es necesaria para dar igual trato a las propiedades. Incluir las estructuras de los PH en la valoración de los inmuebles, pero no las de las NPH, sería discriminatorio desde el punto de vista fiscal, y generaría información sesgada sobre el valor de los inmuebles. No existen actualmente metodologías para la valoración masiva de las estructuras y su elaboración exige tiempo y actividades multidisciplinarias. Es posible que estos procesos sean costosos, sobre todo si no se abordan con suficiente planeación. En este sentido, los pilotos y las primeras fases del catastro multipropósito podrían limitarse a valorar las edificaciones, dejando para el mediano o largo plazo la valoración de las estructuras. Las estructuras públicas no son gravadas con el impuesto predial, pero su valoración es importante para otros propósitos, por ejemplo, para la gestión de riesgos ante desastres naturales. La valoración de estas estructuras podría realizarse mediante el método de costos de reposición ajustado por depreciación. En la práctica, la valoración de la infraestructura pública es una función de las entidades propietarias. La función del catastro es recopilar la información e integrarla en su sistema de información. En el momento en que se realicen los pilotos esta información no estará disponible, pero posiblemente lo esté cuando las entidades públicas inicien la adopción de las normas internacionales de contabilidad del sector público (NICSP), el 31 de diciembre de 2016. El catastro podría realizar estudios, con base en muestreos, para evaluar la calidad de estos avalúos y recomendar acciones a las entidades, cuando sea necesario.

3.1.5. Valoración de bienes de uso público Estos bienes no son gravados con el impuesto predial y por lo tanto no requieren un avalúo catastral. Sin embargo, podrían ser valorados para otros propósitos, como la elaboración de las cuentas ambientales y la contabilidad patrimonial del Estado. La valoración de estas propiedades

233

es una función de las entidades titulares, y la del catastro compilar e integrar esta información en su sistema de información predial. La valoración de estos inmuebles y la recopilación e integración de la información de los mismos, no sería objeto de los pilotos, pues no está disponible. En el futuro, el catastro multipropósito podría cumplir su tarea cuando se cuente con la misma.

3.2. ESQUEMA DEL PROCESO DE VALORACIÓN ECONÓMICA MASIVA Respecto a la metodología actual de valoración masiva, se proponen importantes modificaciones de fondo en cada una de las fases del proceso. En la tabla 34 se encuentra un paralelo que resume las principales diferencias entre el método actual y el propuesto.

Tabla 22. Método actual y propuesto en el proceso de valoración masiva

MÉTODO ACTUAL

MÉTODO PROPUESTO

1. El componente económico se realiza simultáneamente con el componente físico - jurídico

1. La operación del componente económico inicia una vez concluida la del componente físico – jurídico (sin perjuicio de algunas actividades del componente económico que se deben adelantar de manera concurrente).

2. Calificación de la construcción resumida en un puntaje

2. Elaboración de tipologías y prototipos constructivos, detallados y acordes con las características de cada municipio

3. Información de precios de mercado incompleta y en muchos casos obtenida mediante encuestas

3. Información y depuración de precios de mercado (venta, arriendo, transacciones, avalúos puntuales), con sus respectivos soportes y justificación.

4. Selección de muestra para el desarrollo de avalúos puntuales, que en algunos casos corresponde al 1% + 15 predios.

4. En el caso de predios urbanos y predios rurales en PH, el diseño muestral solo será empleado como punto de contraste y únicamente en el caso rural con fines de valoración puntual, garantizando

234

representatividad y cumplimiento de supuestos estadísticos 5. Construcción de Zonas Homogéneas Físicas a priori y determinación de Zonas Geoeconómicas a partir de ellas

5. Construcción de Zonas Geoeconómicas sistemática al final del proceso. En el caso de predios urbanos las Zonas Homogéneas Físicas son un resultado y no un insumo de la valoración masiva

6. Métodos de valoración masiva independientes para el terreno y construcción, en algunos casos basados en encuestas y sin los soportes mínimos

6. Métodos de valoración empleando como referente el valor total y diferenciales según tipología de predios y disponibilidad de información, con clara trazabilidad del proceso.

7. Estimación del valor de la construcción a partir de tablas o modelos econométricos

7. Métodos de estimación del valor total a través de modelos de precios hedónicos, con niveles adecuados de predicción y soporte estadístico y económico.

Fuente: Subdirección de catastro. IGAC – Regulación del catastro multipropósito

En la ilustración 12 se muestra el proceso que conforma el componente económico en el marco del catastro multipropósito. Posteriormente se describen sus fases generales.

235

Ilustración 28. Proceso del componente económico del catastro multipropósito Fuente: Subdirección de catastro. IGAC – Regulación del catastro multipropósito

236

3.2.1. Descripción del territorio La descripción del territorio, debe ser tan amplia y detallada como sea posible. Consiste en la recopilación y análisis de información existente y en el reconocimiento del territorio. Esta etapa es transversal por lo cual responde no solo a las necesidades del aspecto económico sino a las del catastro multipropósito. Tal descripción debe constituir el soporte para planteamientos metodológicos posteriores. De igual forma, permite la segmentación del territorio a fin de contar con un barrido predial ordenado y espacialmente continuo. El objetivo de la segmentación del territorio es lograr cierres parciales en la ejecución del componente físico - jurídico, y así dar inicio a la operación del componente económico.

3.2.2. Definición de la metodología En la definición del componente económico para el catastro multipropósito, se hace necesario garantizar los siguientes productos: 

Metodología de valoración masiva por municipio, diferenciando entre predios urbanos y rurales, y predios PH y NPH.



Prototipos constructivos a nivel de unidad construida, teniendo en cuenta que cada predio puede tener más de una unidad construida.



Información de mercado depurada a nivel predial (incluye transacciones, arrendamientos y avalúos comerciales puntuales, entre otras).



Diseño muestral por municipio, considerando unidades de muestreo diferenciales entre predios urbanos y rurales.

237



Valoración masiva de predios urbanos y rurales sometidos a régimen de propiedad horizontal por municipio.



Valoración masiva de predios urbanos y rurales no sometidos a régimen de propiedad horizontal por municipio.



Valoración masiva o puntual de predios con características especiales, de acuerdo con su definición y clasificación en la metodología aprobada.



Modelos de precios hedónicos que garanticen niveles adecuados de precisión. Lo anterior, de acuerdo con la identificación de submercados. Se requieren tantos modelos como submercados se identifiquen.



Zonas homogéneas físicas bajo metodología diferenciada entre predios rurales y urbanos por municipio (se aclara que para los predios urbanos las zonas serán un resultado del proceso, entre tanto que para los rurales se constituye en insumo previo para el diseño muestral).



Zonas homogéneas geoeconómicas producto de la extrapolación del valor unitario de terreno por municipio.

El primer producto esperado es la propuesta metodológica, que debe guardar correspondencia con la estructura predial y las características particulares de cada territorio. También debe ser diferencial entre predios urbanos y rurales, y entre aquellos sometidos o no al régimen de propiedad horizontal. Cada uno de los restantes nueve (9) productos debe contar con una metodología puntual para su desarrollo y respectivo flujo de proceso, entre otros aspectos. Es importante la justificación técnica de cada propuesta y la posibilidad de contraste entre métodos en las fases que se requieran. La propuesta metodológica responderá a las especificaciones mínimas requeridas en el Anexo 15.

238

3.2.3. Definición de variables a capturar Es importante aclarar que en el nuevo formulario predial catastral se plantean variables mínimas de captura, pero es responsabilidad del operador proponer otras que sean necesarias para el desarrollo de la metodología propuesta y establecer cada una de las categorías u opciones de respuesta en algunas de ellas, en particular las tipologías constructivas y los materiales de construcción.

3.2.3.1.

Clasificación de las construcciones y anexos

Realizar la clasificación de las construcciones sin mezclar: actividades económicas; características constructivas propias de los inmuebles; condición jurídica de la propiedad (PH - NPH) y/o la función pública o privada.

3.2.3.2.

Conformación de prototipos constructivos

El nuevo formulario predial catastral excluyó la calificación de la construcción y el sistema de puntajes utilizado en el anterior instrumento (ficha predial). La contribución de cada atributo de la construcción al valor del inmueble no estaría dado a priori, puesto que sería el resultado de las estimaciones econométricas. Los componentes de la tradicional ficha predial fueron sustituidos por datos basados en el concepto de prototipos constructivos. La información de los prototipos debe representar la realidad de las edificaciones en el territorio objeto de estudio y sería empleada directamente en las estimaciones econométricas y para estimar el valor de la construcción con el método de costo de reposición.

239

Una vez culmine el levantamiento de información físico - jurídica, donde se ha identificado para todas las unidades de construcción; la tipología constructiva, los materiales de construcción, la actividad económica y otras variables físicas, se procede a conformar grupos homogéneos denominados prototipos constructivos, la conformación de estos grupos responde a criterios estadísticos, con todo el soporte y justificación de su resultado.

3.2.4. Identificación de materiales de construcción De acuerdo con las tipologías constructivas previamente definidas, se listan los materiales de construcción, de acuerdo con los principales capítulos de obra como: cimentación, estructura, placas entrepiso, mampostería, cubiertas, fachadas y acabados. La definición de materiales debe ser acorde con la realidad de las construcciones del territorio y su enfoque corresponde al desarrollo de un presupuesto de obra. Es importante resaltar la necesidad de lograr el mayor nivel posible en la desagregación, pues este es el insumo para realizar posteriormente el costeo.

3.2.5. Información de precios de mercado Permite identificar el comportamiento de la oferta y la demanda de bienes inmuebles, razón por la cual esta información debe quedar correctamente estructurada, depurada y organizada. El objeto principal es conformar un repositorio de datos, donde se almacenen las transacciones y ofertas de mercado. Se busca agotar las fuentes de información con el fin de dotar el análisis económico de veracidad y consistencia. Los datos pueden ser obtenidos a partir de fuentes de información secundarias y/o primarias. Para el primer caso se deben considerar, entre otros, los portales y publicaciones

240

especializados, la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), los bancos y las inmobiliarias. Para el segundo caso, los datos capturados en campo deben ser confiables y quedar registrados en el nuevo formulario predial catastral. En los dos casos la información capturada deberá asociarse a los respectivos predios y/o información física y jurídica de éstos (levantada en desarrollo del componente físico-jurídico). Es responsabilidad del operador proponer una metodología para la recolección de precios de mercado (venta y arriendo) en el área urbana y rural del territorio objetivo. De igual forma, definir los métodos de clasificación, validación y depuración, garantizando la calidad en la información.

La ruta metodológica incluirá también respuestas a preguntas como: 

¿De qué manera determinar que la información es suficiente o confiable?



¿Qué hacer cuando no hay información suficiente o confiable de mercado?



¿Existe información sustituta de los precios de mercado? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de su uso?

En el caso de las ofertas es necesario determinar el valor final, para lo cual podría emplearse un proceso de simulación de negociación. El proceso definido y su resultado deben quedar debidamente documentado. A partir de la información de arriendos se calcularían los valores de venta, a través de una propuesta de índices que consideren la tipología del predio y/o actividad económica. Estos (índices) deben documentarse y tener el respectivo soporte, incluida la justificación técnica de su construcción. Es claro que no se cuenta con un mercado transparente que permita tomar de manera directa la información de mercado disponible, lo que hace necesario depurar y/o eliminar las ofertas que no correspondan a la realidad económica del predio. Este proceso de depuración debe ser realizado

241

por expertos en precios de mercado y contar con los respectivos soportes y listados de ofertas eliminadas del análisis. Antes de aplicar el índice que permita determinar el valor venta a partir de la información de arrendamientos, deben descontarse el costo de administración o el aproximado de servicios públicos, en los casos en que estén incluidos. Las transacciones también requieren ser depuradas, mediante un proceso distinto y según la fuente de la cual provienen. La actividad final es la agregación de datos de mercado depurados, con su respectiva trazabilidad, disponibles en una base datos de fácil acceso y uso. La suficiencia y la calidad de la información de mercado son fundamentales para la estimación final del valor catastral. La calidad de los precios de mercado se ve reflejada en la calidad de las estimaciones y por ende en la extrapolación de resultados.

3.2.6. Recopilación y análisis de información de entorno

Se deben identificar otras fuentes de información, que complementan los análisis del comportamiento del mercado inmobiliario e impactan los valores de las transacciones de los predios, razón por la cual deben tenerse en cuenta para el proceso de valoración masiva. Tal es el caso de estudios, información y datos de las oficinas de planeación, empresas de servicios públicos, curadurías, entes municipales y locales, empresas privadas, etc. Esta información debe ser identificada, listada, clasificada y validada por el operador en la propuesta metodológica, con miras a su inclusión en este componente. Es importante justificar el valor que añade al proceso y caracterizar las actividades de depuración, cruce y trasformación a que haya lugar

242

Teniendo en cuenta que el uso de esta información tiene un énfasis geográfico, debe ser espacializada, y complementada con la resultante del componente físico – jurídico.

3.2.7. Costeo de tipologías constructivas Consiste en determinar una estructura de costos para cada uno de los prototipos “constructivos” definidos por el operador, como si estos fuesen nuevos (manteniendo las características actuales). Estos valores “de reposición a nuevo” son el insumo para la valoración masiva de las construcciones y sus anexos. El costeo será realizado con todo el soporte y rigor técnico, a partir de los materiales y presupuesto de obra realizado previamente, también incluye la propuesta de índices o fuentes de información que permitan actualizar tales costos.

3.2.8. Valoración de las construcciones a partir de las tipologías

A partir de los costos por tipología, el operador deberá valorar la construcción de manera independiente al terreno en los predios no sometidos a régimen de propiedad horizontal (NPH). Para esto igualmente aplicará el método de reposición (estado de conservación y edad), sobre los valores “de reposición a nuevo” calculado en cada una de las tipologías definidas. En este sentido se debe homologar cada unidad de construcción a un prototipo constructivo, luego, de acuerdo con el estado de conservación y edad de la construcción, se descuenta la depreciación acumulada (aplicando las tablas de depreciación de Fito y Corvini), para obtener el valor final de cada una de las unidades de construcción presentes en el municipio.

243

Este proceso debe ser debidamente sustentado técnicamente y sistematizado, con la información necesaria para replicarlo nuevamente.

3.2.9. Integración de la información físico – jurídica, de entorno y datos de mercado depurado Con la información final del componente físico – jurídico, los precios de mercado depurados (primarios y secundarios) y la información de entorno, es posible iniciar el proceso de valoración masiva. Tal información debe disponerse tanto geográfica como alfanuméricamente (base de datos).

3.2.10. Elaboración de Zonas Homogéneas Físicas La construcción de las Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) es metodológicamente distinta en predios urbanos y rurales. En el caso de predios rurales las ZHF son un resultado final del proceso. Por su parte, en los predios rurales son un insumo del diseño muestral de puntos de investigación (Unidades muéstrales seleccionadas para avaluar puntualmente). De acuerdo con el diagnóstico realizado del municipio objeto de estudio, se determinan las variables del entorno que tienen impacto en el valor del suelo rural. A partir de dichas variables se crea una metodología para la caracterización, clasificación, codificación, levantamiento y mapeo de dichas variables. Como mínimo las variables a considerar en las zonas rurales son: áreas homogéneas de tierra, reglamentación, planes de ordenamiento territorial y ambiental, infraestructura vial, disponibilidad y aprovechamiento de aguas, redes de servicios públicos y actividad económica predominante.

244

3.2.11. Valoración masiva de predios en PH El valor de los predios en Propiedad Horizontal (PH) está en función del número y características de las propiedades individuales, del terreno y de la construcción en áreas comunes. La construcción comprende edificaciones y estructuras utilizadas para la prestación de servicios comunes, tales como piscinas, gimnasios y garajes cubiertos. Las características del terreno que influyen en el precio son su extensión, linderos, forma, relieve y las mejoras. Normalmente, el precio total de una propiedad horizontal no es observable, porque en el mercado se transan las propiedades individuales, no la propiedad horizontal en su conjunto. Pero el valor total de la propiedad horizontal podría estimarse a partir de los valores de los predios individuales que la conforman. El avalúo de todas las propiedades puede realizarse mediante el método de la comparación, para lo cual se necesita de un número suficiente de precios de mercado (transacciones u ofertas) en propiedad horizontal para expandir los precios conocidos a las demás propiedades, en función de las características de cada uno. Cuando todas las propiedades tienen características similares, los precios de mercado pueden replicarse a las demás. El valor total de la propiedad horizontal es la suma del valor de las propiedades individuales. En la práctica, en una propiedad horizontal existen predios con diferentes características, por ejemplo, un pent-house, propiedades de distinto tamaño y en localizaciones distintas. De esa manera, las características individuales de una propiedad cuyo precio es conocido, podrían ser distintas de las características de los demás predios, lo que puede generar un error importante si la expansión se hace mecánicamente a los demás predios de la propiedad horizontal. Teniendo en cuenta que los avalúos catastrales son masivos, y que normalmente existe un número bastante limitado de precios de mercado, surge el problema de como inferir el precio de las

245

propiedades existentes bajo la modalidad de propiedad horizontal, a partir de los precios de mercado conocidos. La respuesta está en los modelos de precios hedónicos. Estos pueden ser utilizados para estimar los precios implícitos. Deben ser construidos con información de precios observada, asociada con las características de las propiedades cuyos precios han sido observados. El problema consiste en cómo conocer los precios implícitos, para poder valorar las propiedades en función del conjunto de atributos que las caracteriza (los atributos incluyen características que hacen perder valor, como el ruido y la inseguridad). Los atributos relevantes para realizar estas estimaciones pueden ser agrupados de la siguiente manera: 

Las características propias del inmueble (construcción y localización en el PH)



Las características de la propiedad horizontal a la que pertenece (construcción en áreas comunes y terreno)



La localización de la propiedad horizontal, incluyendo la accesibilidad a servicios urbanos



Las características del entorno cercano en el que se encuentra la propiedad horizontal



Las restricciones normativas

Es importante aclarar que la valoración de la propiedad horizontal en todos los casos se realiza a partir de valores integrales, pues es la manera natural como se transan este tipo de inmuebles. Una de las diferencias sustanciales entre el método propuesto y el tradicional consiste en que no requiere avalúos individuales realizados por expertos valuadores. La función de estos expertos es la de asegurar la solidez conceptual de los modelos, y analizar y valorar las resultados de las estimaciones.

246

3.2.12. Valoración masiva de predios en NPH Para los avalúos masivos de las No Propiedades Horizontales (NPH), el marco conceptual y la metodología son los mismos de los PH, aunque las diferencias en el aspecto jurídico entre PH y NPH aconsejan elaborar estimaciones por separado. Al igual que en los PH, las estimaciones se hacen utilizando información de precios observados y de los atributos de los NPH. El método permite estimar simultáneamente el valor integral del predio y el valor del terreno y de la construcción. En los predios urbanos y rurales en PH no se requiere realizar avalúos individuales, ni la definición previa de zonas homogéneas físicas y zonas homogéneas geoeconómicas. Este método puede generar a posteriori tanto las zonas homogéneas físicas como las geoeconómicas. En cuanto a la valoración masiva en predios rurales en NPH, se considera que las zonas homogéneas físicas pueden ser usadas previamente, sin embargo, es necesario que se identifiquen de acuerdo con las condiciones específicas de los municipios, las variables o características que puedan tener un impacto directo sobre el valor.

3.2.13. Valoración de predios con características especiales Existen dentro de los territorios predios o tipos de predios que no es posible valorar aplicando las metodologías de valoración masiva. Se presenta debido a sus características especiales, tales como destinación económica, tamaño, o porque poseen una comercialización nula o restringida. Estos predios deben ser identificados, clasificados y valorados de manera individual o colectiva, aplicando metodologías de valoración diferenciales, acordes con sus características.

247

3.2.14. Identificación y clasificación de predios especiales Es responsabilidad del operador identificar y clasificar los predios especiales del territorio, que por sus características específicas no puedan ser objeto de valoración masiva. Como ejemplo se pueden contemplar suelos protegidos, estadios, terminales marítimas, lotes de gran extensión y aeropuertos, entre otros.

3.2.15. Métodos de valoración De acuerdo con la clasificación de los predios especiales se identifican las metodologías de valoración indicadas, tanto para la determinación del valor del terreno, como para la valoración de las construcciones. Se debe documentar y justificar la metodología o metodologías seleccionadas para la valoración de los predios especiales.

3.2.16. Modelos de precios hedónicos En la medida en que no existen mercados explícitos en los que se intercambien atributos por separado, los modelos de precios hedónicos permiten estimar los valores de los atributos a partir de los precios de las propiedades. El concepto de precio hedónico consiste en aceptar la existencia de mercados implícitos en los que se transan atributos, al tiempo que se transa el bien compuesto, y en esos mercados implícitos se forman los precios implícitos de los atributos. Para que los modelos econométricos puedan ser utilizados en la estimación de los valores de los predios, es necesario que las propiedades utilizadas en las estimaciones contengan los atributos que aseguren la representatividad de las propiedades horizontales. En el caso de representatividad escaza de algunos atributos, los valores de estos podrían ser estimados por otros métodos, por ejemplo, mediante costos de reposición. En las estimaciones econométricas es importante

248

considerar la auto-correlación espacial. En particular, es importante asegurar que los predios con características similares cercanos entre sí tengan precios similares. En el marco del catastro multipropósito, los métodos econométricos permiten estimar tres tipos de valor para los predios urbanos y rurales: 

El valor integral de las unidades privadas en propiedad horizontal



El valor total en los predios en no propiedad horizontal



El valor del terreno en no propiedad horizontal

Una vez obtenido el valor integral de la propiedad horizontal puede deducirse el valor del terreno, utilizando los resultados de los modelos econométricos. El método no requiere la definición de zonas homogéneas geoeconómicas y/o de zonas homogéneas físicas, pues estas son un resultado de todo el proceso. “La razón general para el uso de métodos econométricos en la investigación aplicada, es que estas herramientas permiten sacar conclusiones acerca de una población grande a partir de observaciones de una muestra (más pequeña), para hacer inferencias estadísticas. Las conclusiones serán adecuadas, en la medida que se lleven a cabo los estudios de acuerdo con los supuestos de las herramientas econométricas”. (Wang K, Wolverton M.) Se esperan modelos con capacidad predictiva alta y bajo nivel de error, con el fin de minimizar el error y garantizar la precisión en la estimación masiva de los valores catastrales. Los modelos econométricos deben ser construidos directamente de la información de precios de mercado depurados (transacciones, ofertas y avalúos comerciales puntuales). En el caso rural, donde posiblemente no se cuenta con suficiente información de mercado, se realizan avalúos puntuales basados en el método de valoración de renta, en ningún caso se permiten

249

avalúos obtenidos a partir de encuestas. Los avalúos realizados a las unidades muéstrales definidas son el insumo en este caso para la elaboración de los modelos de precios hedónicos. Se construirán tantos modelos econométricos como submercados se identifiquen, es decir, grupos homogéneos de predios respecto a los factores que intervienen en el valor. Esto redunda en bajos errores de estimación y por tanto es analizado al momento de evaluar la calidad de los modelos. La definición de dichos submercados debe contar con sustento estadístico y económico, y todo el proceso debe ser replicable, disponiendo de la información necesaria en cada fase del proceso.

3.2.17. Definición de zonas geoeconómicas A partir de los valores estimados mediante modelos de precios hedónicos y una vez se descompone de allí el valor de terreno, es posible conformar polígonos homogéneos en su valor unitario de terreno, denominados zonas geoeconómicas. Tales polígonos son construidos de manera sistemática mediante la aplicación de técnicas estadísticas que permitan construir grupos homogéneos. Las zonas geoeconómicas deben ser entregadas geográfica y alfanuméricamente (base de datos) con la inclusión de todos y cada uno de los predios del municipio y una vez más, esta metodología debe ser documentada y soportada técnicamente.

4. COMPONENTE SOCIAL

4.1. CONTEXTO GENERAL El componente social es esencial para la construcción de catastro multipropósito. Debe facilitar su eficiente y efectiva implementación, y promover su apropiación por parte de los distintos actores

250

interesados (públicos y privados). En la implementación el componente social tiene por objeto conseguir la participación efectiva y activa de los actores interesados, especialmente en aquellas actividades que demandan de su presencia y decisión. Para la apropiación el componente social debe aportar estrategias y acciones que permitan la validación de los resultados derivados de los procesos del catastro multipropósito, así como una sensibilización sobre la potencialidad y uso de la información levantada. En esa perspectiva, el operador debe incorporar en la metodología que debe elaborar para la operación del catastro multipropósito, un componente social. La condición endógena y exógena del territorio objetivo es una de las determinantes a considerar. De ahí la importancia, entre otras, de la actividad de descripción del territorio. Sin perjuicio de la libertad que existe para la definición de la metodología para la operación del catastro multipropósito, el operador debe involucrar como mínimo los siguientes pasos o etapas, y consecuentes especificaciones en el componente social:

4.1.1. Identificación de actores y sus intereses El conocimiento acerca de los actores que interactúan con el territorio objetivo y sus intereses es relevante para la implementación y apropiación del catastro multipropósito. La primera etapa del componente social que debe garantizar el operador dentro de la propuesta metodológica es la identificación de esos actores relevantes, sus roles e intereses. Esta identificación y cualificación debe estar en perspectiva de: 

la viabilización de los procesos, subprocesos y actividades del catastro multipropósito;

251



la efectiva y activa participación en las actividades que demandan presencialidad y definiciones (facultad de disposición);



contrarrestar acciones negativas o de oposición al desarrollo de los procesos, subprocesos y actividades del catastro multipropósito en general;



la participación para la validación de resultados derivados de la operación del catastro multipropósito, y



la promoción sobre el acceso y uso de la información derivada de la implementación del catastro multipropósito

Dentro de los actores a identificar, el operador como mínimo debe relacionar y cualificar en esta etapa a los siguientes: 

autoridades locales;



representantes de la comunidad y/o líderes comunitarios;



comunidad/ciudadanos en general; y



organizaciones gremiales u otras.

Sin perjuicio de lo anterior, es conveniente poder relacionar los actores directamente relacionados o afectados con la acción del catastro multipropósito, los usuarios y destinatarios de la información resultante (públicos y privados), así como los proveedores para el citado catastro.

4.1.2. Definición de estrategias y elaboración de plan de acción Surtida la etapa de identificación de actores y sus intereses, la segunda que debe contemplarse por parte del operador dentro de la elaboración de la metodología de catastro multipropósito es la de definición de estrategias y la elaboración de plan de acción.

252

Las estrategias y plan de acción que se definan deben considerar, entre otros: 

alineación con los roles e intereses de los actores identificados. En buena parte los roles e intereses definen las estrategias;



un abordaje previo, concurrente y posterior a la implementación del catastro multipropósito (en consonancia y para los efectos, entre otros, de los planteamientos realizados en el contexto general del presente componente – social - y la identificación de actores y sus intereses);



acciones y mensajes claros y coherentes (con vocabulario entendible) para cada uno de los actores identificados y cualificados;



plena difusión de las acciones que deben ejecutarse en el territorio objetivo;



seguridad para los actores que deben involucrarse directamente con la acción del catastro multipropósito.

Se recomienda contemplar en la fase previa el desarrollo de ejercicios de cartografía social, buscando la sensibilización de los actores directamente relacionados con las actividades técnicas y operativas del catastro multipropósito (propietarios, poseedores y ocupantes de predios). Este ejercicio no solo serviría para una mejor planificación de las actividades de campo, sino anticipar algunos aspectos de las mismas (ejemplo: pre-diligenciamiento del formulario predial catastral). Las estrategias, así como el plan de acción deben recogerse en un plan de gestión de interesados.

4.1.3. Ejecución de plan de acción para socialización e involucramiento de actores La tercera etapa en el componente social es la puesta en operación del plan de acción definido en función de las estrategias planteadas. La ejecución está supeditada a la aprobación por parte de la interventoría (o de quien corresponda).

253

4.1.4. Evaluación plan de acción, conclusiones y recomendaciones Durante el desarrollo de la operación del catastro multipropósito y con relación al componente social, la interventoría (o quien corresponda), efectuará las labores de seguimiento y control para verificar el cabal cumplimiento por parte del operador respecto del plan de acción aprobado. Algunos elementos de calidad a tener en cuenta se listan a continuación: 

Identificación, cualificación y clasificación de actores



Impacto de la socialización en la comunidad/ciudadanos



Mensajes difundidos



Medios de comunicación utilizados



Medios alternativos de comunicación empleados



Nivel de convocatoria a la comunidad



Número programado de visitas / Número de visitas realizadas



Socialización de resultados ante actores directamente relacionados con la acción del catastro multipropósito

Finalmente, el operador debe documentar las conclusiones y recomendaciones para la mejora continua del componente. En la ilustración 29 se muestra el esquema con los pasos o etapas antes descritas:

254

Ilustración 29. Etapas básicas del componente social

5. COMPONENTE TECNOLÓGICO

El presente numeral especifica los lineamientos tecnológicos para el piloto de catastro multipropósito que corresponde al primer hito o arquitectura de transición para la definición de la operación, partiendo de los requerimientos de información catastral y los procesos asociados al barrido predial masivo, así como la metodología de elaboración e implementación establecida.

255

5.1. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES Y NO FUNCIONALES En este numeral se describen los requerimientos funcionales y no funcionales que se han identificado para la operación del piloto de Catastro Multipropósito:

5.1.1. Requerimientos sobre la información 

Integrar las diferentes fuentes de información de catastro y registro.



Cumplir el principio de independencia legal sobre la información de catastro y registro.



Cumplir con los niveles de conformidad en el uso de estándares y/o lineamientos establecidos para el intercambio de información.



Cumplir las condiciones de interoperabilidad en tres niveles: estructura, sintaxis y semántica.



Validar la completitud de la información física, jurídica y económica de los predios de acuerdo al modelo LADMCOL.



Validar la consistencia de la información física, jurídica y económica de los predios de acuerdo al modelo LADMCOL.



Cumplir con las validaciones establecidas por el IGAC-SNR para la información levantada en la ejecución del piloto.



Cumplir con las reglas topológicas establecidas para los datos geográficos asociados a los predios y construcciones.



Integrar información de mercado para calcular el avalúo de los predios.



Entregar información base usada en el diseño muestral.



Entregar modelo de precios hedónicos.

256



Entregar información de los productos solicitados en cumplimiento del modelo LADMCOL.



Permitir adjuntar documentos soporte de la operación en campo tales como imágenes, documentos en formato PDF, etc.

5.1.2. Interoperabilidad 

Suministrar la información de acuerdo a los estándares definidos.



Definir estándares de información a compartir.



Cumplir estándares y restricciones tecnológicas definidas en la ICDE.



Construir servicios semánticamente interoperables para compartir información.



Cumplir estándares y restricciones tecnológicas definidos por ICDE para intercambiar datos geoespaciales.



Brindar mecanismos de consulta y actualización de la información.

5.1.3. Fiabilidad 

Cumplir el principio de independencia legal sobre la información de catastro y registro.



Suministrar metadatos sobre la información generada por cada una de las entidades.



Entregar información actual facilitando el modelo conceptual, lógico y el diccionario de datos.



Asegurar transaccionalidad en operaciones realizadas sobre la información.



Aplicar las validaciones definidas para la carga y verificación de la información.

257

5.1.4. Seguridad 

Usar protocolos seguros de comunicación para intercambiar información.



Cumplir los acuerdos de confidencialidad sobre la información.



Definir mecanismos para control de versiones.

5.2. ARQUITECTURA DE REFERENCIA

Para definir la arquitectura de referencia de un catastro multipropósito, es necesario clarificar su alcance. Esto se puede entrever desde la definición de un Sistema de Administración de Tierras (SAT): “Un sistema para adquirir, procesar, almacenar y distribuir información acerca de la tierra”, abarcando toda la información física, jurídica y económica del predio. Por lo tanto, el catastro multipropósito como SAT, está llamado a ser eje centralizador de toda la información referente a la tierra. Debe contar con mecanismos de coordinación y cooperación entre instituciones debido a la existencia de diferentes fuentes (en Colombia, la parte legal y la parte física la levantan diferentes entidades del estado). Teniendo en cuenta la visión y alcance, se limita la arquitectura de referencia propuesta a la especificación de intención, modelo operativo y operación del piloto. Dado que es un modelo de operación nuevo el cual debe tener en cuenta procesos de varias entidades, se propone un trabajo cooperativo soportado mediante arquitecturas de transición para establecer una arquitectura TOBE que soporte la operación de catastro multipropósito. Teniendo en cuenta que catastro multipropósito es un proyecto de cobertura nacional, se requiere un ejercicio de arquitectura empresarial riguroso para establecer la arquitectura base (AS IS o baseline) y la arquitectura objetivo o requerida (TO BE o target), el cual debería estar fundamentado en el decreto 2573, y la Guía General de un Proceso de Arquitectura (Disponible

258

en

Internet

en http://mintic.gov.co/arquitecturati/630/articles-9435_Guia_Proceso.pdf) del

Ministerio de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones. Dado que no se considera como objetivo para el piloto de Catastro Multipropósito un ejercicio de arquitectura empresarial, a continuación, se propone una línea base de arquitectura de referencia (que podría considerarse la primera arquitectura de transición) que permite un acercamiento a los requerimientos que deben tener en cuenta las entidades involucradas: Dirección Nacional de Planeación, Superintendencia de Notariado y Registro, y el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Ilustración 30. Especificación de alcance desde la perspectiva de transformación de la operación a partir del piloto de catastro multipropósito

La ilustración 30 muestra el modelo de negocio definido para el piloto, el cual deberá ser apoyado con tecnologías de información para el control de entregables, trazabilidad y registro de lecciones aprendidas.

259

Proyectos y capacidades 

Mesa de ayuda interinstitucional. Debe contar con capacidades en temática catastral y de registro relacionadas con competencias para guiar los estándares y lineamientos definidos para el piloto con acuerdos de nivel de servicio y de soporte.



Herramientas tecnológicas de apoyo para el seguimiento, control, validación y evaluación. Estas herramientas deben permitir el registro y trazabilidad en la elaboración e implementación de la metodología de los operadores.



Gestión de resultados y recepción de entregables. Corresponde a las capacidades para la gestión de resultados y los protocolos y procedimientos para recepción de entregables.



Especificación de normatividad y reglamentación de Catastro/Registro. Las lecciones aprendidas y la ejecución del piloto, se consideran un insumo clave para definir la nueva normatividad y reglamentación de catastro y registro.

Procesos Se busca definir el proceso de barrido predial masivo TO BE a partir del proceso propuesto para el piloto donde el operador deberá entregar un análisis de brechas sustentando sus cambios o modificaciones. La manera de especificar o realizar el ejercicio de arquitectura del proceso será posteriormente definida.

Aplicaciones Las aplicaciones que deben desarrollarse están relacionadas con los entregables definidos contractualmente, el registro de resultados de elaboración y ejecución de la metodología y la consolidación de la base catastral y de registro producto del barrido predial masivo. Se debe tener

260

un gestor documental para almacenar todos los entregables correspondientes a documentos digitales. Información y datos Se suministrará a los operadores información de referencia (no se ha definido el medio o formato) de la base de datos catastral, la de registro y los insumos de cartografía de referencia disponibles para la consolidación de resultados del barrido predial masivo. Los resultados de la elaboración y ejecución de la metodología serán entregados por los operadores y almacenados en un gestor documental.

Tecnología. Para la ejecución del piloto, los operadores tendrán libertad de elegir las tecnologías de apoyo en el barrido predial masivo. Por lo anterior, no se definirán tecnologías específicas, sino que se espera que cada operador proponga tecnologías que cumplan con los requerimientos de catastro multipropósito. En la ilustración 31 se especifican los componentes de TI para la ejecución de piloto del Catastro Multipropósito donde se requieren capacidades y proyectos para la elaboración y ejecución de la metodología de barrido predial masivo por parte de los operadores.

261

Ilustración 31. Componentes de ejecución de piloto catastro multipropósito

El modelo actual no contempla la infraestructura de datos espaciales como medio para el intercambio de información de manera eficiente, segura y fiable. El modelo propuesto en una fase posterior, debe considerar el intercambio de información por medio de la IDE. La IDE es regulada a través de una serie de acuerdos donde se definen procedimientos y compromisos para acceder a conjuntos de información por medio de tecnologías de transferencia. En la ilustración 32 se presentan los componentes que conforman la IDE.

262

motiv ation SAT

Usuarios

Acuerdos institucionales

Proveedores

Procedimientos acceso a información

Tecnologías y aplicaciones

Conjunto de datos

IDE

SAT

Ilustración 32. Componentes de la Infraestructura de Datos Espaciales (IDE)

Los servicios para el catastro multipropósito deben estar enmarcados en los requerimientos funcionales y no funcionales de este documento. business IDE

Aplicaciones

BUS

Servicios Mapas

Carga/descarga

Transformación

Otros

Datos Espaciales

Alafanumericos

Metadato

Ilustración 33. Aproximación inicial a servicios

263

En la ilustración 33, se realiza una aproximación a definición de tecnologías para acceder a conjuntos de datos a través de los servicios expuestos: 

Servicios de intercambio de mapas o información espacial.



Servicios de carga / descarga de conjuntos de información:



-

Física

-

Jurídica

-

Económica

Transformación. Servicios de actualización de información almacenada (en el marco de la independencia jurídica).



Otros. Conforme avanza el proceso operativo y se integran otras instituciones, la cantidad de servicios expuestos irá creciendo.

El proceso operativo soportado por la arquitectura de referencia para recibir y almacenar información resultado del piloto, se presenta en la ilustración 34. Esta ilustración presenta de forma general el proceso operativo para realizar el barrido predial masivo, el cual se resume de la siguiente manera: 

IGAC y SNR dispondrán en formato digital los insumos cartográficos, los datos catastrales y de registro que estén disponibles a la fecha, al DNP. La información a entregar corresponde a los municipios definidos para el piloto.



El operador realizará el barrido predial masivo sobre el municipio asignado de acuerdo con el modelo operativo aprobado en su metodología.



La interventoría debe realizar el proceso de seguimiento, control y evaluación para cada operador.

264



El barrido predial masivo, resultado de la implementación metodológica del operador, debe ser entregado al IGAC/SNR de acuerdo con los estándares establecidos para el entregable.



El IGAC/SNR aplicarán los validadores referentes a estructura, sintaxis y semántica de los entregables.



La información referente al barrido predial masivo será almacenada en el modelo de datos IGAC/SNR.

265

SNR

deployment Arquitectura lógica de referencia

Datos de referencia Registro Publicación de datos de registro

Gestión predial Levantamiento Predial Masivo

Operador

Dispositiv os de captura

«flow» Herramienta de transformación al formato de intercambio

Información predial

Información de levantamiento predial en formato de intercambio

Interventor

Gestión y seguimiento de pilotos Registrar resultados de pilotos

ICDE

Verifica

Datos Registro

Datos Catastrales

Cartografía Básica

Publicación de cartografía base

IGAC

Serv icios de Consulta de Información

Validadores información catastroregistro

Publicación de datos catastrales

Proceso de recepción de resultados

Validadores de productos

Cartografía básica de referencia

Resultados de la validación

Registro y visualización de resultados pilotos

Validación satisfactoria Publicación de Base Catastral

Herramienta de consolidación

Datos catastrales de referencia (SNC)

Levantamiento predial validado Herramienta de publicación

Levantamiento predial consolidada

Base catastral de consulta(LADM)

Ilustración 34. Proceso operativo soportado tecnológicamente

266

5.3. SERVICIOS PROPUESTOS

Se busca la optimización de los procesos de interoperabilidad, interacción e intercambio de información entre las entidades IGAC/SNR, dando la posibilidad de soportar trámites/servicios en línea consultando información en diferentes fuentes.

5.3.1. Usuarios consumidores actuales o potenciales de la información del catastro multipropósito Tabla 23. Listado General de stakeholders

USUARIO ACTUAL O POTENCIAL Ciudadano Agencia Nacional de Hidrocarburos (ANH) Agencia Nacional de Minería (ANM) Agencia Nacional de Tierras Agencia Nacional Inmobiliaria Virgilio Barco Vargas Contraloría General de la República Corporaciones Autónomas Regionales Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) Departamento Nacional de Planeación Departamentos Dirección de Impuestos y aduanas Nacionales (DIAN) Dirección General Marítima. Autoridad Marítima Colombiana (DIMAR) Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios Instituto Colombiano de Antropología e Historia Instituto de Hidrología Meteorología y Estudios Ambientales (IDEAM) Instituto Nacional de Vías Ministerio de agricultura y desarrollo rural Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible Ministerio de Minas y Energía Ministerio de Transporte

267

Ministerio de vivienda, Ciudad y Territorio Municipios Notarias Oficinas de registro de instrumentos públicos Procuraduría General de la Nación Rama Judicial Servicio Geológico Colombiano Superintendencia de Notariado y Registro Superintendencia de Servicios Públicos Unidad Administrativa Especial Autoridad Nacional de Licencias Ambientales (ANLA) Unidad Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras Despojadas (GRTD) Unidad Administrativa Especial Parque Nacionales Naturales de Colombia Unidad de Planificación de Tierras Rurales, Adecuación de Tierras y Usos Agropecuarios (UPRA)

Con el ánimo de acotar la definición inicial de servicios, se decidió trabajar con un pequeño grupo de stakeholders. Tabla 24. Usuarios Priorizados

USUARIO ACTUAL O POTENCIAL Ciudadano Municipios Superintendencia de Notariado y Registro

5.3.2. Superintendencia de notariado y registro 5.3.2.1.

Producto informativo predios abandonados

Tabla 25. Ficha técnica servicio Predios Abandonados

DESCRIPCIÓN Título

Predios abandonados

268

Nombre del departamento y la persona que lo necesita

Superintendencia de Notariado y Registro

Síntesis o sinopsis

Listado de predios tipificados como “Abandonados” según el modelo de información establecido para el LADM Colombia

Requerimientos de salida

Tipos de salidas Listado con los datos de los predios tipificados como “Abandonados” en el modelo LADM Colombia según el formato para intercambio de información establecido conforme a los estándares de la estrategia GEL definidos para el proyecto de Catastro Multipropósito.

Lista de requerimientos de salida

Consulta interactiva por departamento o municipio.

Documentos adicionales Requisitos de imagen Requerimientos esquemáticos

N/A

Pasos requeridos para construir el producto

Ver anexo al documento con descripción del flujo.

Frecuencia de uso

Basado en la descripción del flujo, las operaciones son: Operación

Número

Consulta de atributos Vinculaciones lógicas Tolerancia al error

Las restricciones de tolerancia al error estarán definidas en los estándares.

Tolerancia de espera y Los tiempos definidos de tolerancia y respuesta deben seguir las respuesta directrices establecidas en el documento donde se establezcan los Acuerdos de Nivel de Servicio (SLA’s) Costo actual

N/A

Análisis de beneficios

5.3.2.2.

Producto informativo predios para reparación de víctimas

Tabla 26. Ficha técnica servicio Predios para Reparación de Victimas

269

DESCRIPCIÓN Predios para reparación de víctimas

Título Nombre del departamento y la persona que lo necesita

Superintendencia de Notariado y Registro

Síntesis o Sinopsis

Listado de predios clasificados dentro del grupo destinado a la reparación de víctimas según lo establecido el modelo de información definido según el estándar LADM definido para Colombia.

Requerimientos salida

de

Tipos de salidas Listado con los datos de los predios clasificados dentro del grupo destinado a la reparación de víctimas en el modelo LADM Colombia según el formato para intercambio de información establecido conforme a los estándares de la estrategia GEL definidos para el proyecto de Catastro Multipropósito.

Lista requerimientos salida

de de

Consulta interactiva por departamento o municipio.

Documentos Adicionales Requisitos de imagen Requerimientos esquemáticos

N/A

Pasos requeridos para construir el producto

Ver anexo al documento con descripción del flujo.

Frecuencia de uso

Basado en la descripción del flujo, las operaciones son: Operación

Número

Consulta de atributos Vinculaciones lógicas Tolerancia al error

Las restricciones de tolerancia al error estarán definidas en los estándares.

Tolerancia de espera y respuesta

Los tiempos definidos de tolerancia y respuesta deben seguir las directrices establecidas en el documento donde se establezcan los Acuerdos de Nivel de Servicio (SLA’s)

Costo actual

N/A

270

Análisis de beneficios

5.3.2.3.

Producto informativo información física de catastro

Tabla 27. Ficha técnica servicio Información Física de Catastro

DESCRIPCIÓN Información física de catastro

Título Nombre del departamento y la persona que lo necesita Síntesis o Sinopsis Requerimientos salida

Superintendencia de Notariado y Registro Información física de catastro que permita establecer con claridad el terreno sobre el cual los individuos tienen derechos de propiedad.

de CAPAS GEOGRÁFICAS Construcción: Unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan. Terreno: Porción de tierra con una extensión geográfica definida. Lindero: Línea divisoria que limita al predio con sus colindantes. Manzana: Subdivisión física existente en un sector catastral, separada de otras por vías de tránsito vehicular o peatonal y/o limitada por accidentes naturales como cerros, acequias, ríos, etc., que debe estar georreferenciada para su identificación catastral y que agrupa terrenos de predios urbanos. Perímetro urbano: Delimitación física del suelo urbano, determina su área y se representa gráficamente por una línea imaginaria continua que divide el suelo urbano del suelo rural y del suelo de expansión urbana. Municipio: Límite o frontera de una zona geográfica bajo la jurisdicción de alguna entidad gubernamental o de gestión. La República de Colombia está compuesta por entidades territoriales de segundo nivel denominadas departamentos y distritos, y de tercer nivel llamadas municipios y territorios indígenas.

271

DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS CAPAS DE MAPAS Simbología: Las convenciones de mapa estarán acorde a la simbología por escala definida en el documento “Catálogo de objetos de catastro”. Proyección: Sistema de coordenadas: Escalas requeridas: Las escalas habilitadas deben ser las definidas en el documento “Catálogo de objetos de catastro”. Tipos de Salidas

Lista requerimientos salida

de de



Interfaz de consulta a través de web



Listado con la información física del predio según el formato acordado conforme a los estándares de la estrategia GEL definidos para el proyecto de catastro multipropósito.

Consulta interactiva por predio.

272

DESCRIPCIÓN Fotografías de fachada del predio (Si existen).

Documentos Adicionales

Fotografías panorámicas a nivel de calle (Si existieran. Ejemplo: Google Street View)

Requisitos de imagen

Ortofotografía

Requerimientos esquemáticos

N/A

Pasos requeridos para construir el producto

Ver anexo al documento con descripción del flujo.

Frecuencia de uso

Basado en la descripción del flujo, las operaciones son: Operación

Número

Consulta de atributos Consulta espacial Vinculaciones lógicas Tolerancia al error

Las restricciones de tolerancia al error estarán definidas en los estándares.

Tolerancia de espera y respuesta

Los tiempos definidos de tolerancia y respuesta deben seguir las directrices establecidas en el documento donde se establezcan los Acuerdos de Nivel de Servicio (SLA’s)

Costo actual

N/A

Análisis beneficios

de

5.3.3. Servicios de información por usuario 5.3.3.1.

Producto informativo mapa catastral digital

Tabla 28. Ficha técnica servicio Mapa catastral Digital

Título Nombre departamento

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Mapa Catastral Digital Mapa catastral digital del y la

Entidades territoriales del nivel municipal.

273

persona necesita

que

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Mapa Catastral Digital lo

Síntesis o Sinopsis Requerimientos de salida de la capa de mapa

Descripción y representación gráfica y alfanumérica conforme al perfil de LADM ajustado para Colombia. CAPAS GEOGRÁFICAS Predio: Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua pública. Se incluyen en esta definición los baldíos, los ejidos, los vacantes, los resguardos indígenas, las reservas naturales, las tierras de las comunidades negras, la propiedad horizontal, los condominios (unidades inmobiliarias cerradas), las multipropiedades, las parcelaciones, los parques cementerios, los bienes de uso público y todos aquellos otros que se encuentren individualizados con una matrícula inmobiliaria, así como las mejoras por edificaciones en terreno ajeno; el predio se define como la unión del terreno y las construcciones (Si existen), siendo el primero la porción de tierra con una extensión geográfica definida y las segundas definidas como la unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan. División Administrativa: Límite o frontera de una zona geográfica bajo la jurisdicción de alguna entidad gubernamental o de gestión. La República de Colombia está compuesta por entidades territoriales de segundo nivel denominadas departamentos y distritos, y de tercer nivel llamadas municipios y territorios indígenas. Existen además las áreas metropolitanas, comunas y corregimientos como divisiones administrativas para el cumplimiento de funciones del Estado y la prestación de servicios; gozan de autonomía para la gestión de sus intereses dentro de los límites de la Constitución y de la ley. Perímetro Urbano: Es la delimitación física del suelo urbano, determina su área y se representa gráficamente por una línea imaginaria continua que divide el suelo urbano del suelo rural y del suelo de expansión urbana. Manzana: Es la subdivisión física existente en un sector catastral, separada de otras por vías de tránsito vehicular o peatonal y/o limitada por accidentes naturales como cerros, acequias, ríos, etc., que debe estar

274

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Mapa Catastral Digital georreferenciada para su identificación catastral y que agrupa terrenos de predios urbanos. Servidumbre de paso: Es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño. Zonas Homogéneas: Espacios geográficos con características similares en cuanto a variables físicas o económicas. Eje vial: Vías de circulación para el tráfico, que por su importancia en cuanto a capacidad de tráfico y conexiones con puntos importantes, constituyen un eje de acceso a puntos de la ciudad.

Sección urbana del plano predial digital

CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS CAPAS GEOGRÁFICAS Simbología: Las convenciones del mapa catastral digital estarán acorde a la simbología definida en el documento “Catálogo de Representación de Objetos Catastrales”. (Se deben definir qué objetos aparecen a medida que aumentamos la escala). Sistema de coordenadas: GCS_MAGNA Datum: MAGNA_SIRGAS

275

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Mapa Catastral Digital Escalas requeridas: el servicio permite cualquier escala según los requerimientos del ente territorial (Municipio). Tipos de Salidas Interfaz de Consulta a través de Web

Lista requerimientos salida

de de

Consulta interactiva por demanda para predios, zonas, sectores o áreas específicas.

Documentos fotográficos

Fotografías de fachadas, construcciones y demás tomadas en el levantamiento físico predial.

Requisitos de imagen

Ortofotomosaico urbano del municipio (Aplica tanto para la Cabecera Municipal como para los corregimientos)

Requerimientos esquemáticos

N/A

Pasos requeridos para construir el producto

Ver anexo al documento con descripción del flujo.

276

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Mapa Catastral Digital Frecuencia de uso Basado en la descripción del flujo, las operaciones son: Operación

Número

Consulta de atributos Consulta de objetos geográficos Vinculaciones lógicas

Capas de unidad administrativa (Perímetro Urbano): suministrada por Planeación municipal, aplica tanto para la Cabecera Municipal como para los corregimientos.

Tolerancia al error

Las indicaciones de calidad que debe contener el mapa catastral digital están definidas en el documento “Especificaciones técnicas del mapa catastral digital” en general 0% de error en cualquiera de las medidas de calidad planteadas en este documento.

Tolerancia de espera y respuesta

Las autoridades catastrales actualizarán el catastro y por tanto el mapa catastral digital de acuerdo con la dinámica inmobiliaria física y económica de los municipios y/o distritos bajo su jurisdicción, es decir actualización dinámica y constante, según los criterios definidos por el IGAC.

Costo actual

N/A

Análisis beneficios

de

Las entidades territoriales (Municipios) se beneficiarán con este producto ya que será insumo básico para realizar los proyectos de su misión institucional como:  





Estratificar los inmuebles residenciales de acuerdo con las metodologías trazadas por el gobierno nacional. Establecer una nomenclatura alfanumérica precisa, que permita individualizar cada predio al que hayan de brindar servicios públicos. Formular y adoptar los planes de ordenamiento del territorio contemplados en la Ley Orgánica del Plan de Desarrollo y la presente Ley, reglamentar de manera específica los usos del suelo en las áreas urbanas, de expansión y rurales de acuerdo con las Leyes, optimizar los usos de las tierras disponibles y coordinar los planes sectoriales, en armonía con las políticas nacionales, los planes departamentales y metropolitanos. Determinar, en el caso de proyectos de vivienda, si el predio a intervenir es apto para vivienda familiar y que no está en zona de riesgo.

277

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Mapa Catastral Digital  Determinar áreas protegidas tales como distritos de manejo integrado y de conservación de suelos, las reservas forestales y parques naturales de carácter regional, así como reglamentar su uso y funcionamiento.  Reglamentar de manera específica los usos del suelo, en las áreas urbanas, de expansión y rurales, de acuerdo con las Leyes.

5.3.4. Servicios de información para el ciudadano 5.3.4.1.

Productos informativo carta catastral

Tabla 29. Ficha técnica servicio Carta Catastral

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Título

Carta catastral

Nombre del departamento y la persona que lo necesita

Ciudadano

Síntesis o Sinopsis

Producto que permite la ubicación y características de un predio dentro de la manzana o vereda catastral. CAPAS GEOGRÁFICAS Construcción: Unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan.

Requerimientos de salida de la capa de mapa

División Administrativa: Límite o frontera de una zona geográfica bajo la jurisdicción de alguna entidad gubernamental o de gestión. La República de Colombia está compuesta por entidades territoriales de segundo nivel denominadas departamentos y distritos, y de tercer nivel llamadas municipios y territorios indígenas. Existen además las áreas metropolitanas, comunas y corregimientos como divisiones administrativas para el cumplimiento de funciones del Estado y la prestación de servicios; gozan de autonomía para la gestión de sus intereses dentro de los límites de la Constitución y de la ley.

278

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO Eje vial: Vías de circulación para el tráfico, que por su importancia en cuanto a capacidad de tráfico y conexiones con puntos importantes, constituyen un eje de acceso a puntos de la ciudad. Manzana: Es la subdivisión física existente en un sector catastral, separada de otras por vías de tránsito vehicular o peatonal y/o limitada por accidentes naturales como cerros, acequias, ríos, etc., que debe estar georreferenciada para su identificación catastral y que agrupa terrenos de predios urbanos. Perímetro Urbano: Es la delimitación física del suelo urbano, determina su área y se representa gráficamente por una línea imaginaria continua que divide el suelo urbano del suelo rural y del suelo de expansión urbana. Terreno: Porción de tierra con una extensión geográfica definida. Servidumbre de paso: Es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CARTA CATASTRAL Simbología: Las convenciones empleadas en la carta catastral estarán acorde a la simbología definida en el documento “Catálogo de representación de catastro”. Proyección: GCS_MAGNA Sistema de coordenadas: MAGNA SIRGAS Escalas requeridas: El servicio permite la visualización a cualquier escala según los requerimientos del ciudadano.

Figura 1. Ejemplo de representación.

279

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO

Lista requerimientos salida

de de

Documentos fotográficos

Consulta interactiva por predio (con su manzana respectiva) requerido por el ciudadano, que comprenda los elementos catastrales constitutivos de la carta catastral. Fotografías de fachadas, construcciones y demás tomadas en el levantamiento físico predial.

Requerimientos esquemáticos

N/A

Pasos requeridos para construir el producto

Ver anexo al documento con descripción del flujo. Basado en la descripción del flujo, las operaciones son: Operación

Frecuencia de uso

Número

Consulta de atributos Consulta espacial Vinculaciones lógicas

Capas de límites y divisiones administrativas: Son determinadas por planeación municipal a través de ordenanzas.

Tolerancia al error

Tolerancia de espera y respuesta Costo actual Análisis beneficios

Las medidas de calidad que debe contener la carta catastral se definirán en el documento “Especificación técnica de la carta catastral”, y en general aplica 0% de error en cualquiera de las medidas de calidad planteadas en este documento. La visualización de la carta catastral es automática; la información contenida en la misma depende de la actualización del producto “Mapa catastral digital”. N/A

de

El ciudadano obtiene los siguientes beneficios a través de la consulta de la carta catastral:

280

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INFORMATIVO  

Visualización de la información predial en el contexto de manzana/vereda. Generación de trámites prediales ante las entidades catastrales de acuerdo con la información contenida en la carta catastral.

Aclaraciones 

Para la ejecución del piloto, el intercambio de información se va a realizar de la siguiente manera: ˗ IGAC/SNR hacia DNP.

Se entregarán los conjuntos de datos actuales

correspondientes a la información catastral y jurídica en medio magnético. Cada conjunto de información irá en archivos separados. ˗ DNP hacia IGAC/SNR. El DNP debe hacer entrega de un archivo resultado del barrido predial masivo por municipio. El IGAC debe ejecutar las validaciones necesarias para asegurar la estructura, semántica y sintaxis de los datos incluidos en el archivo. Luego será cargado al modelo de catastro multipropósito. El archivo debe corresponder en formato y tipo al estándar especificado por el IGAC/SNR. 

Los servicios propuestos en el numeral 5.3. Servicios Propuestos, deben ser implementados en la etapa operativa del catastro multipropósito y deberán ser especificados y brindados por la autoridad catastral y registral. Para el piloto no se dispondrá de ellos y el intercambio de información se hará como se define en la aclaración primera. 

Las fichas técnicas de los servicios propuestos deben ser complementados en conjunto con las entidades interesadas.

281



Los requerimientos funcionales y no funcionales del numeral 5.1 Requerimientos Funcionales y No Funcionales, están sujetos a cambios.

282

CAPITULO 3. SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN CAPITULO 3. SEGUIMIENTO, CONTROL Y EVALUACIÓN

283

1. SUBPROCESO SEGUIMIENTO, CONTROL Y EVALUACION

Para avanzar en la documentación de los procesos de implementación de los pilotos que viene estructurando el DNP, el IGAC y la SNR han elaborado una serie estándares y/o especificaciones de los productos del catastro multipropósito, para que los operadores en el piloto los incorporen en la definición e implementación de las metodologías (propuestas y aprobadas). Uno de los documentos requeridos tiene que ver con el modelo de seguimiento, control y evaluación, que contiene las actividades esenciales para el diseño, planificación, evolución, medición de los resultados e impactos en los procesos/proyectos y realimentación de la operación. Este documento describe el proceso básico de un componente de seguimiento, control y evaluación, que en su desarrollo permitiría avanzar hacia una información del catastro bajo los principios y referentes del catastro multipropósito, definidos en el capítulo 1.

1.1. PROPÓSITO El presente capítulo contextualiza, define los roles y las actividades de seguimiento, control y evaluación para el desarrollo de los pilotos que adelantaría el DNP. Asume como actores al operador (es) seleccionado (s), interventoría contratada para el seguimiento, control y evaluación de los diferentes productos, así como autoridades que al definir las especificaciones técnicas de producto estarán permanentemente apoyando las fases de elaboración de la metodología, su implantación y posterior evaluación de resultados.

284

Con los resultados de los pilotos se espera que la autoridad catastral cuente a corto plazo con insumos adicionales para avanzar en la expansión del proceso de levantamiento y registro de la información catastral multipropósito, caracterizado en la cadena de valor25. Cabe anotar que los mecanismos de seguimiento, control y evaluación planteados en este capítulo, se circunscriben única y exclusivamente a la labor que deben realizar el operador, el interventor y el ente rector con relación a los entregables inherentes a la aprobación e implementación de la metodología y a la aplicación de las especificaciones técnicas de producto. Es decir, no incluye los procesos de seguimiento, control y evaluación recomendados por el DNP o los entes financiadores respecto de los temas contractuales, administrativos, operativos y financieros (exigidos en los contratos de préstamo). Tampoco aquellos que sobrevengan producto del proceso mismo o elementos que se identifiquen en el proceso de ejecución, que siendo del catastro multipropósito no cuentan con especificación técnica (por ejemplo, producto de la revisión de la matriz de derechos, responsabilidades y restricciones).

1.1 MODELO DE SEGUIMIENTO, CONTROL Y EVALUACIÓN 1.1.1 Conceptualización seguimiento, control y evaluación Se busca por parte del ente rector catastral que los pilotos aporten como mínimo insumos para: 

Conocer y validar diferentes propuestas metodológicas para abordar un barrido predial masivo (incluyendo los indicadores de gestión para adelantar esta actividad rendimientos, tiempos y capacidades-) con identificación e individualización de cada

25

Ver documento hacia la construcción de una cadena de valor público para el catastro multipropósito. (Documento en Elaboración, primera versión), elaborado por la subdirección de catastro del IGAC.

285

uno de los predios, información completa sobre su situación legal y la descripción de su uso, entre otros aspectos; 

Validar metodológicamente alternativas que permitan proveer la integridad espacial de los predios, resultado de la implementación de los estándares y/o especificaciones técnicas de producto (para generar certeza en las características geométricas de los mismos y confianza en la información del catastro);



Identificar mecanismos que permitan asociar los datos catastrales de cada uno de los predios y los del registro de la propiedad, levantando en terreno actas de colindancia. Este insumo permitirá evaluar la posterior implementación de procedimientos interinstitucionales que busquen la seguridad jurídica, respetando el principio de independencia legal, en el marco de un sistema de administración de tierras (SAT).



Probar diferentes alternativas metodológicas para la construcción del componente económico y la valoración masiva de los predios en condiciones de mercado.

En este contexto y para efectos de este documento, se entiende por seguimiento el proceso sistemático en virtud del cual se recopila y analiza la información para verificar los avances frente a los planes, metodologías formuladas por los operadores y aplicación de las mismas y de los estándares de producto definidos por la autoridad catastral (IGAC). A través de este instrumento se busca entonces, de manera continua, verificar como se está desarrollando el proyecto en las diferentes fases de la vida del producto (especificación, planeación, producción y entrega). El proceso se convierte en una secuencia lógica de pasos para obtener un producto en donde se asegure la calidad del dato26. 26

Como referente se puede consultar el Modelo para el aseguramiento de la calidad de productos de información geográfica de Andalucía, el cual se puede encontrar en la siguiente dirección: http://www.juntadeandalucia.es/institutodeestadisticaycartografia/ieagen/sea/ntca/01_modelos/01002_Modelos_ Aseguramiento_Calidad.pdf. El modelo que se encuentra en las páginas 13 a 17 y describe diferentes funciones o

286

De otro lado, la evaluación se entenderá como el proceso de valoración de las condiciones y/o causas de una situación o acción, con la finalidad de proporcionar información útil para la toma de decisiones y posterior implementación de la expansión del proceso de gestión catastral multipropósito por parte del IGAC. Así, la evaluación ocurrirá en momentos específicos, para determinar cuán bien se instrumentó una medida, los cambios producidos y las lecciones aprendidas. El proceso de seguimiento, control y evaluación se iniciaría con la adjudicación contractual y se realizaría para las dos grandes etapas definidas: i) elaboración de metodología y ii) posterior implementación, incluida la aplicación de los estándares y/o especificaciones técnicas de producto (IGAC). En la primera etapa se debe evaluar el plan de trabajo para el desarrollo y la definición de la metodología, haciendo énfasis en: plan de trabajo, comunicaciones, gestión del riesgo y flujos de información. Debe asegurarse la formulación de un plan operativo que permita definir con claridad las especificaciones de procesos, capacidades (recurso humano), recursos tecnológicos (infraestructura y aplicaciones), políticas, estrategias y estructura organizativa, así como la definición de los indicadores para la evaluación de la eficiencia, eficacia y efectividad que permitan adelantar el plan de implementación de la segunda etapa. La segunda etapa se plantea es tres grandes fases; 

Plan de ejecución de la metodología,



Evaluación de la metodología y



Resultados de la metodología.

niveles de Evaluación, así: a.) Evaluación de la calidad conceptual (Q1, Q2 y Q3). b) Evaluación interna del producto (Q4). c) Evaluación frente al mundo real (Q5). d) Evaluación de la satisfacción del usuario en la explotación del producto (Q6). e) Evaluación del uso efectivo de los resultados de los niveles anteriores en la mejora del producto a lo largo del tiempo (Q7).

287

En la ilustración 35 se muestra el esquema de ejecución de la operación, el papel de la interventoría en términos del seguimiento y evaluación, así como la participación del IGAC y la SNR, en un rol de acompañamiento técnico permanente.

Ilustración 35. Ejecución de la Operación Fuente. Documento Especificación componente SVEC-IGAC

1.1.2 Participantes y roles definidos.

En desarrollo de la operación de los pilotos, se pueden identificar los siguientes actores con sus respectivos roles, tal y como se observa en la ilustración 36.

288

Ilustración 36. Participantes y Roles. Proceso de seguimiento y evaluación. Fuente: Documento Especificación componente SCEV- IGAC

El seguimiento y evaluación debe desarrollarse de forma coordinada entre las entidades participantes, así;



Operador. Persona natural o jurídica encargada de elaborar la metodología y adelantar su ejecución, con controles y aseguramiento de la calidad, definidos en su plan de calidad.



Interventor. Persona natural o jurídica encargada de asegurar el cumplimiento administrativo, operativo, financiero y técnico del proyecto a cargo del operador.



IGAC y SNR. Acompañarían al operador y al interventor en la orientación respecto de los contenidos de los estándares y/o especificaciones técnicas de producto (clarificar

289

contenidos o identificación de vacíos y aspectos a mejorar en las especificaciones, para la aprobación de posibles controles de cambio). 

DNP. Encargado de estructurar y coordinar la operación de los pilotos, cuyo objeto es definir e implementar metodologías de barrido predial masivo para el catastro multipropósito urbano y rural, donde se apliquen los estándares y/ especificaciones técnicas de producto definidas por la autoridad catastral y la registral (IGAC y SNR).

1.1.3 Especificación de procesos de seguimiento, control y evaluación (SCE) Como se anotó anteriormente, el proceso de SCE tiene dos etapas claramente diferenciadas: elaboración e implementación.

En la primera se realiza la planeación del proyecto y la

especificación de la metodología para el levantamiento predial masivo, como se puede ver en la ilustración 37.

290

Ilustración 37. Etapa de elaboración

La segunda etapa del proceso es la implementación de la metodología. Aquí se encuentran los subprocesos: i) planear la implementación; ii) ejecutar la metodología y iii) resultado de la implementación. Todos ellos interactúan con procesos de evaluación donde se verifica el cumplimiento de los estándares definidos. En la ilustración 38 se muestra el detalle de los procesos.

291

Ilustración 38. Etapa de Ejecución y Validación

Para el cierre del proyecto se define el siguiente proceso:

292

Ilustración 39. Cierre.

En los procesos anteriores se relaciona una actividad de “Registrar”, que se especifica en la ilustración 40 y que corresponde a la etapa de revisión por parte de las autoridades IGAC-SNR, relacionadas con el cumplimiento de especificaciones.

293

«Lane» Interventoria

BPMN Registrar

Cumple con estandares Registrar

Si

No

Fin

Informe

Ilustración 40. Registrar

1.2. MODELO DE SEGUIMIENTO, CONTROL Y EVALUACIÓN (SCE)

Por cada una de las etapas los procesos de SCE que se proponen son:

1.2.1 Elaboración de proceso metodológico

En esta etapa el operador deberá planear la ejecución contractual y definir la metodología. En la primera actividad debe especificar las actividades requeridas para cumplir con el objeto contractual. El resultado debe ser un documento - o un conjunto de ellos - basados en una metodología de amplio conocimiento (PMI, MGA, etc.). 

Plan de trabajo.



Plan de comunicaciones.

294



Plan de gestión de riesgo.



Plan de flujo de información.

Estos documentos deben ser evaluados y aprobados por el interventor, verificando en el siguiente contenido: 

Los fundamentos teóricos y metodológicos de la propuesta para dar cumplimiento al objetivo contractual;



Las metodologías específicas presentadas para dar cumplimiento a cada uno de los objetivos específicos;



La coherencia entre las actividades y plazos propuestos, y los objetivos del proyecto;



La coherencia entre las actividades propuestas y la asignación de recursos humanos, materiales y financieros, entre otros criterios (pertinencia).

Se deben diligenciar listados de fichas de registro para para el seguimiento de las actividades planteadas, con lo cual el interventor debe hacer seguimiento al cumplimiento de formatos.

1.2.2 Definición de la metodología. El operador debe definir la metodología para realizar el barrido predial masivo y levantar toda la información requerida para el catastro multipropósito, de acuerdo con los estándares y/o especificaciones técnicas de producto definidas (IGAC – SNR). Debe entregarse como mínimo el siguiente conjunto de documentos: 

Modelo operativo



Definición de indicadores: -

Presupuestales.

295

-

Cumplimiento de actividades.

-

Levantamiento predial por rango de tiempo

La evaluación de la definición metodológica que realiza el interventor al modelo operativo debe asegurar las actividades necesarias para realizar la evaluación del documento(s) entregado(s) por el operador, en términos de: 

Cumplimiento de formatos.



Contenido.



Pertinencia. -

Metodología alineada al cumplimiento del objeto contractual.

-

Evaluación económica

1.2.3 Evaluación de la implementación El operador debe realizar un plan de trabajo para implementar la metodología definida anteriormente. El plan de trabajo puede ser un documento – o conjunto de ellos - con la siguiente información: 

Plan de trabajo.



Plan de comunicaciones.



Plan financiero



Plan de gestión de riesgos.



Plan de calidad.



Plan de flujo de información.



Procedimientos.



Instructivos.

296



Manuales.

En esta fase, el interventor deberá asegurar las actividades necesarias para realizar la evaluación del documento(s) entregado(s) por el operador, en términos de: 

Cumplimiento de formatos.



Contenido.



Pertinencia.

1.2.4 Ejecutar metodología (Implementación). El operador debe poner en práctica la metodología definida y entregará informes donde presente:





Informes de ejecución: -

Estado del plan de trabajo de implementación.

-

Evaluación de indicadores (con análisis de desviaciones).

-

Gestión de riesgos.

-

Seguimiento financiero de la estructura de costos.

Actualización metodológica.

El modelo de seguimiento, control y posterior evaluación para esta fase se puede ver en la ilustración 41 en ella se presentan los elementos de calidad que deben ser monitoreados y el ciclo propuesto para adelantar dicho proceso en el marco de la implementación de la operación y su evaluación en el cierre.

297

Ilustración 41. Plan de ejecución de la metodología - modelo de seguimiento y evaluación

En el componente físico se han definido especificaciones para la información geográfica (basadas en las normas técnicas de productos geográficos del ICONTEC y para los componentes de calidad de Levantamiento Planimétrico Predial la ISO 19157:2013. Para la información predial catastral los estándares y/o especificaciones técnicas de producto se encuentran en cada una de las fichas por componente (ver anexos). En ellas se desarrollan tanto la unidades de calidad como las medidas de calidad, que servirán como insumo para que el operador construya su plan de calidad y los informes permanentes de calidad, en donde se reporten los resultados de conformidad. En este sentido, se debe exigir a cada uno de los operadores contratados que el plan de calidad responda a estos requisitos, para que realice su primer control de calidad sobre sus propios

298

productos y los reporte periódicamente con sus resultados de conformidad. Estos serán auditados y verificados posteriormente por la interventoría de manera aleatoria o por cruces de bases de datos de validadores y reglas de consistencia. En oficina se realizarán verificaciones a través de los reportes físicos y cruces de bases de datos enviados por los operadores. Estas se realizarán de forma automática, a través de un sistema de intercambio común definido por la autoridad catastral. Adicionalmente, se debe abordar una supervisión en campo, en la cual el interventor asegure que la información entregada cumple con los requisitos de calidad establecidos por la autoridad (IGAC – SNR) en cada uno de los componentes definidos (físico, jurídico, económico y social). Para tales efectos, el interventor podrá definir una muestra representativa aleatoria que le permita en cada uno de ellos asegurar la conformidad del producto, teniendo en cuenta los requisitos de aceptación exigidos por las entidades rectoras (IGAC-SNR). Así por ejemplo, la información recogida en los formularios será validada tomando nuevamente la información para la totalidad de los casos que se estén verificando. Lo mismo se aplicará para las actas de colindancia propuestas; por lo tanto, se debe hacer el esfuerzo para que las personas que dieron información o firmaron las actas se encuentren presentes para efectuar el proceso de aprobación del acta de colindancia propuesta. El interventor deberá producir informes con destino al DNP, relacionados con el estado de la implementación de la metodología, en que se reporten: 

Evaluación de indicadores



Desviaciones en la ejecución del proyecto



Alertas, recomendaciones y propuestas de ajuste a los planes de acción.

299

El IGAC y la SNR estarán atentos para solucionar las preguntas técnicas sobre aplicación de los estándares definidos, a través de mesa de ayuda o asistencia en campo.

1.2.5 Resultado de la implementación Terminado el levantamiento predial masivo, el operador debe presentar un documento o conjunto de documentos con: 

Resultado de la ejecución de la metodología propuesta.



Análisis de brechas (cambios realizados a la metodología).



Análisis del cumplimiento de indicadores.



Análisis de riesgos.



Definición de la estructura de costos



Lecciones aprendidas.

Estos reportes deben ser validados y aprobados por el interventor.

1.2.6 Resultados de la metodología El interventor deberá presentar una evaluación final con los resultados de la metodología propuesta e implementada, así como de los artefactos finales aplicados por el operador, en la que se evidencie el cumplimiento del plan de calidad y de los estándares, las lecciones aprendidas, el análisis de costos, los rendimientos, los tiempos de ejecución y entregará la información requerida en el modelo LADM para la posterior evaluación y aceptación por parte de las autoridades técnicas.

300

1.3. Rol del IGAC y de la SNR Las autoridades registrales y catastrales estarán permanente acompañando la ejecución de los pilotos con un papel eminentemente técnico de asesoría y respuesta a las inquietudes que sobre la aplicación de las especificaciones de producto se puedan llegar a dar por parte de los operadores e interventores. Para ello generará mecanismos como mesas de ayuda y podrá contar con personal en campo que sirva de consultor en esta materia. De igual manera, será la instancia técnica que solucionará cualquier inconveniente que se presente en términos de interpretación de estándares y/o especificaciones técnicas de producto. Resolverán las diferencias que en esta materia se presenten entre interventor y operador. Igualmente, estudiarán y aprobarán los controles de cambio que se planteen en desarrollo de la ejecución de la metodología y de los estándares. De otro lado, evaluará al cierre del proceso entre otros: 

Los aspectos técnicos de metodología. Conjunto de actividades para verificar viabilidad de la metodología definida.



Lógica de la ejecución. Conjunto de actividades para verificar viabilidad del plan de trabajo de la implementación metodológica.



Validará el archivo de intercambio. Aplicación de estándares y normas definidas sobre los archivos de los operadores, en el marco del modelo LADM para Colombia y los elementos de: -

Formato.

-

Tamaño.

-

Completitud.

-

Semántica de la información.

-

Sintaxis de la información.

301

CAPITULO 4. ENTREGABLES POR COMPONENTE

CAPITULO 4. ENTREGABLES POR COMPONENTE

302

1. ENTREGABLES POR COMPONENTES 1.1. A NIVEL DE LA METODOLOGÍA ELABORADA E IMPLEMENTADA PARA LA OPERACIÓN Y/O EJECUCIÓN CATASTRAL RURAL Y URBANA DEL CATASTRO MULTIPROPÓSITO

1.1.1. Plan de ejecución para el diseño y desarrollo de la propuesta de metodología para la operación del catastro rural y urbano con enfoque multipropósito Documento que debe cumplir con la metodología PMI versión vigente.

1.1.2. Propuesta detallada y conceptualmente sustentada con la elaboración metodológica para la operación catastral rural y urbana con enfoque multipropósito Debe contener como mínimo: 

Modelo operativo



Definición de indicadores

La propuesta debe describir en detalle la manera en que están considerados e incorporados todos y cada uno de los estándares y/o especificaciones técnicas de producto definidas por la autoridad catastral (cartografía básica y componentes físico, jurídico, económico, social y tecnológico del catastro) - en el marco del Modelo de Administración de Tierras LADM (ISO 19152: 2012) -, bajo premisas de levantamiento por barrido predial masivo de cada municipio predefinido, coherencia e integración entre la información física y jurídica del catastro y el registro de la propiedad, y valoración de los predios. De igual manera, los

303

parámetros conceptuales de catastro multipropósito establecidos por la autoridad catastral, y como referencia el flujo y descripción general de procesos de la misma autoridad.

1.1.3. Propuesta ajustada y complementada de metodología para la operación del catastro rural y urbano con enfoque multipropósito Documento acorde con las observaciones y lineamientos impartidos por la interventoría (o quien corresponda).

1.2. A NIVEL

DE

LA

IMPLEMENTACIÓN

DE

LA

METODOLOGÍA Y

APLICACIÓN DE LOS ESTÁNDARES Y/O ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE PRODUCTO DEFINIDAS POR LA AUTORIDAD CATASTRAL

1.2.1. Plan de ejecución de la propuesta de metodología de operación del catastro rural y urbano con enfoque multipropósito aprobada. Debe contener el paso a paso y la forma como se implementarán la citada metodología y los estándares y/o especificaciones técnicas de producto definidas por la autoridad catastral (cartografía básica y componentes físico, jurídico, económico, social y tecnológico del catastro) - en el marco del Modelo de Administración de Tierras LADM (ISO 19152: 2012) -, bajo premisas de levantamiento por barrido predial masivo de cada municipio predefinido, coherencia e integración entre la información física y jurídica del catastro y el registro de la propiedad, y valoración de los predios.

Se deben garantizar los siguientes entregables:

304

1.2.2. Cartografía básica. En el anexo 1 de este documento se presentan las especificaciones técnicas con las cuales se debe cumplir para la generación de los siguientes 3 productos de la cartografía básica: 

Ortofoto/ortoimagen por municipio (urbano y rural).



Cartografía básica digital por municipio (urbano y rural).



Modelo digital del terreno por municipio (urbano y rural).

Además, se incluyen las especificaciones accesorias que corresponden a las especificaciones técnicas citadas en las de los 3 productos principales, para garantizar la calidad de los productos, que apoyaran la planeación y ejecución de los levantamientos prediales masivos (Ortofoto/Ortofotomosaico y Modelo Digital del Terreno), así como la base de la cartografía básica, que servirá de referencia para la representación de la cartografía catastral digital, producto de los levantamientos prediales masivos. Las especificaciones indican como deben ser entregados los productos de la cartografía básica en formato digital. Se incluye además el documento técnico que soporta las especificaciones técnicas de cartografía básica, así como la forma de entrega de los productos.

1.2.3. Componente físico y jurídico. 1.2.3.1.

Físico

En el anexo 2 de este documento se presentan las especificaciones técnicas con las cuales se debe realizar el Levantamiento Planimétrico Predial (predios formales e informales, públicos y privados, urbanos y rurales, por municipio). Se incluye además

305

el documento técnico que soporta las especificaciones técnicas para el Levantamiento Planimétrico Predial, así como la forma de entrega de los productos, en formato digital. En el anexo 3 se incluye el cuadro resumen de las métricas definidas por objeto, para cada uno de los elementos de calidad que deben ser medidos para el cumplimiento de la especificación técnica de los levantamientos planimétrico prediales del anexo 2. En el anexo 4 se incluye la metodología para la definición de los orígenes planos cartesianos, necesarios para asegurar la correcta medición de longitud de los linderos y del área de cada uno de los predios levantados.

1.2.3.2. 

Jurídico

Acta de colindancia por cada predio formal e informal, público y privado, urbano y rural, por municipio.

En el anexo 12 se incluyen los datos que deben ser levantados para la conformación del acta de colindancia propuesta y los momentos en los cuales se propone sean levantados los datos de la misma.



Formulario predial digital por cada predio formal e informal, público y privado, urbano y rural, por municipio.

En el anexo 6 se incluye el formulario catastral predial que debe ser entregado en formato digital de acuerdo con la estructura definida en el numeral 2.3 del documento de implementación del catastro multipropósito. 

Informe jurídico por cada predio formal e informal, público y privado, urbano y rural, por municipio.

306

En el anexo 7 se incluye la Matriz de Partes, Derechos, Responsabilidades y Restricciones, sobre las cuales para cada predio se identificará el tipo, el cual se incluirá en la base de datos catastral alfanumérica a entregar. 

Base de datos catastral alfanumérica y espacial por municipio (urbano y rural), con los niveles de predios formales e informales. Esta debe presentarse de acuerdo al catálogo de objetos.



Mapa catastral digital para todo el municipio (urbano y rural) con los niveles de predios formales e informales.

En el anexo 5 se incluye la especificación técnica del Mapa Catastral Digital, donde se indica como debe ser entregado el conjunto de datos. Se incluye además el documento técnico que soporta la especificación técnica del Mapa Catastral Digital, así como la forma de entrega del producto en el numeral 2.4 del documento de implementación del catastro multipropósito.

1.2.3.3. 

Componente económico

Metodología de valoración masiva por municipio, diferenciando entre predios urbanos y rurales, y predios PH y NPH. Documento en formato digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver anexo 14



Prototipos constructivos a nivel de unidad construida, teniendo en cuenta que cada predio puede tener más de una unidad construida. Documento en formato digital, que cumpla con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver anexo 14

307



Información de mercado depurada a nivel predial (incluye transacciones, arrendamientos y avalúos comerciales puntuales, entre otras). Documento y base de datos digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver anexo 14



Diseño muestral por municipio, considerando unidades de muestreo diferenciales entre predios urbanos y rurales. Documento en formato digital, que cumpla con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver anexo 14



Valoración masiva de predios urbanos y rurales sometidos a régimen de propiedad horizontal por municipio. Documento y base de datos digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver anexo 14



Valoración masiva de predios urbanos y rurales no sometidos a régimen de propiedad horizontal por municipio. Documento y base de datos digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver anexo 14



Valoración masiva o puntual de predios con características especiales, de acuerdo con su definición y clasificación en la metodología aprobada. Documento y base de datos digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver anexo 14



Modelos de precios hedónicos que garanticen niveles adecuados de precisión. Lo anterior, de acuerdo con la identificación de submercados. Se requieren tantos modelos como submercados se identifiquen.

308

Documento y base de datos digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver Anexo 14 

Zonas homogéneas físicas bajo metodología diferenciada entre predios rurales y urbanos por municipio (se aclara que para los predios urbanos las zonas serán un resultado del proceso, entre tanto que para los rurales se constituye en insumo previo para el diseño muestral). Documento, objetos de la base cartográfica digital y base de datos digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver Anexo 14



Zonas homogéneas geoeconómicas producto de la extrapolación del valor unitario de terreno por municipio. Documento, objetos de la base cartográfica digital y base de datos digital, que cumplan con las especificaciones técnicas del componente económico. Ver Anexo 14.

1.2.3.4. 

Componente social.

Componente social integrado en la definición de la metodología para la operación del catastro multipropósito, de acuerdo con las especificaciones definidas en el capítulo 2, numeral 4.



Plan de gestión de interesados. Documento en formato digital que debe incluir la identificación, planificación, gestión y control de los interesados, de acuerdo con la metodología PMI versión vigente.

309

1.2.3.5. 

Componente tecnológico.

Catálogo de servicios y aplicaciones utilizados y/o implementados. El contenido de éste entregable se encuentra en proceso de construcción.



Arquitectura de solución para la implementación de piloto. El contenido de éste entregable se encuentra en proceso de construcción.



Arquitectura de infraestructura para la implementación del piloto. El contenido de éste entregable se encuentra en proceso de construcción.



Modelo estructural y funcional de las aplicaciones implementadas (incluyendo el modelo conceptual y lógico de los datos, acorde con los estándares definidos para el modelado de datos). El contenido de éste entregable se encuentra en proceso de construcción.



Base de datos consolidada con la información resultante del piloto del catastro multipropósito por municipio, cumpliendo los estándares definidos para el intercambio de información. El contenido de éste entregable se encuentra en proceso de construcción.

1.2.4. Plan de calidad. Documento en formato digital donde se incluyen los elementos de calidad determinados en los estándares y/o especificaciones técnicas de producto definidas por la autoridad catastral, y el esquema definido para ese propósito por la misma autoridad. Este documento debe cumplir con la metodología PMI versión vigente.

310

1.2.5. Documento con el resultado de la implementación de la metodología aprobada (lo planeado y ejecutado). Documento en formato digital de análisis de brechas, de indicadores y gestión de riesgos.

Nota: Las metodologías definidas para las especificaciones, deben contener además los documentos del proceso como: procedimientos, manuales, formatos y demás documentos que sean generados.

311

ANEXOS

Anexo 1. Especificaciones Técnicas de Cartografía Básica Anexo 2. Especificación Técnica Levantamiento Planimétrico Predial Anexo 3. Métricas definidas por objeto para cada uno de los elementos de calidad – ISO 19157:2013 de Especificación Técnica Levantamiento Planimétrico Predial Anexo 4. Metodología para la definición orígenes planos cartesianos Anexo 5. Especificación Técnica Mapa Catastral Digital Anexo 6. Formulario Predial Catastral Anexo 7. Matriz de Partes, Derechos, Responsabilidades y Restricciones Anexo 8. Catálogo de Objetos (En construcción) Anexo 9. Catálogo de Representación de Objetos Catastrales (En construcción) Anexo 10. Tipos de coordenadas manejados en Colombia, Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Año 2004 Anexo 11. Formato Plan de Calidad Anexo 12. Acta de Colindancia Propuesta Anexo 13. Modelo LADMCOL Versión 4.0 Anexo 14. Especificaciones Técnicas del Componente Económico Anexo 15. Metodología bienes de uso público IGAC

312

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