CRITERIOS GENERALES CONFORME A LOS CUALES SE OTORGAN LOS DEMAS CONTRATOS PARA CUYA CELEBRACION ESTE FACULTADA ADMINISTRACION PORTUARIA INTEGRAL DE TUXPAN, S.A. DE C.V.

CONTENIDO Página INTRODUCCIÓN

1

ASPECTOS GENERALES

2

PROPÓSITO ALCANCE

VIGENCIA DEFINICIONES

3

MARCO LEGAL

5

DOCUMENTACIÓN DE REFERENCIA

7

COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA

7

FACULTADES DE LA ENTIDAD, PARA COMERCIALIZAR LOS BIENES INMUEBLES UBICADOS EN LA ZONA DE DESARROLLO

7

CRITERIOS A LOS QUE DEBERÁN APEGARSE LAS OPERACIONES DE COMERCIALIZACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES PROPIEDAD DE LA ENTIDAD DE LA ZONA DE DESARROLLO

8

DETERMINACIÓN DE VENTA O ARRENDAMIENTO DEL BIEN INMUEBLE

9

PROCEDIMIENTO PARA OTORGAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y CONTRATOS DE COMPRAVENTA

10

12

CONTRATOS DE COMPRAVENTA CRITERIOS GENERALES PARA LA VENTA DE BIENES INMUEBLES

12

CONDICIONES PARA LA VENTA DE BIENES INMUEBLES

13

DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DEL BIEN INMUEBLE

14

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.

15

CRITERIOS GENERALES PARA EL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

15

CONDICIONES PARA EL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

15

DETERMINACIÓN DEL MONTO DE RENTA DEL BIEN INMUEBLE, OBJETO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

16

ADQUISICIONES Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES QUE REALICE LA ENTIDAD, EN CALIDAD DE ARRENDATARIA

17

FACULTAD DE LA ENTIDAD PARA ADQUIRIR Y ARRENDAR INMUEBLES EN CALIDAD DE ARRENDATARIA

17

REQUISITOS PARA LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES

17

REQUISITOS PARA EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

18

CASOS ESPECIALES

18

ANEXO I

20

CONDICIONES

A

ARRENDATARIAS

LAS Y

QUE

DEBERÁN

COMPRADORAS

APEGAR DE

LAS

BIENES

INMUEBLES, EN LA EJECUCIÓN Y ESTABLECIMIENTO DE PROYECTOS

23

ANEXO II CONDICIONES MÍNIMAS Y ESPECÍFICAS QUE DEBEN CONTENER LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA

INTRODUCCIÓN Dentro de las atribuciones de la ENTIDAD, además de las de construir, operar y explotar terminales e instalaciones portuarias por sí, o a través de terceros mediante contratos de cesión parcial de derechos y obligaciones, y prestar servicios portuarios y conexos por sí, o a través de terceros mediante el contrato respectivo, entre otras, se encuentran las de adquirir, enajenar, arrendar, y en general, administrar bajo cualquier título, toda clase de derechos y bienes que sean necesarios o convenientes para la realización de su objeto y el cumplimiento de sus fines, en el entendido de que, cuando los inmuebles sean parte de la ZONA DE DESARROLLO, los actos mercantiles relacionados con ellos (enajenación o arrendamiento) podrán celebrarse sin necesidad de concurso, sujetándose para su otorgamiento al PROGRAMA MAESTRO del puerto y a las disposiciones aplicables y autorizadas a la materia. Ante dicha situación, y con el objeto de facilitar el establecimiento y expansión de las actividades económicas en la ZONA DE DESARROLLO del puerto, dentro del marco de sus atribuciones, la ENTIDAD establece los criterios aplicables para la correcta y eficaz administración de dicho patrimonio inmobiliario, buscando fomentar y promover las actividades estratégicas y cuidando que las opciones de localización contribuyan a una efectiva

redistribución

portuaria,

estableciendo

así,

las

directrices,

condiciones y restricciones para la venta y arrendamiento de BIENES INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO del puerto, que son de su propiedad, así como para la adquisición y arrendamiento de inmuebles (en calidad de ARRENDATARIA), que resulten necesarios para cumplir y desarrollar adecuadamente su objeto social.

ASPECTOS

GENERALES

PROPÓSITO Con fundamento en el artículo 116 de la Ley General de Bienes Nacionales, el presente documento tiene como principal objetivo el definir y establecer los CRITERIOS GENERALES necesarios para llevar al cabo la enajenación y el arrendamiento de los BIENES INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO, propiedad de la ENTIDAD; así como la fijación de los alcances para la adquisición de BIENES INMUEBLES a ser integrados al patrimonio de la ENTIDAD o la renta de inmuebles necesario para sus fines. ALCANCE Los presentes CRITERIOS GENERALES deberán aplicarse para la revisión, seguimiento, respuesta y asignación a solicitudes de enajenación y/o arrendamiento de áreas de la ZONA DE DESARROLLO, que sean propiedad de la ENTIDAD, y para la administración, uso, aprovechamiento y explotación de dichos bienes. Asimismo, son observables para los trámites y requisitos que debe reunir la ENTIDAD al comprar o rentar (como inquilina) inmuebles. VIGENCIA Los presentes CRITERIOS GENERALES, iniciarán su vigencia a partir de la fecha de autorización y sanción del CONSEJO DE ADMINISTRACION de la ENTIDAD, y serán remitidos para conocimiento y recomendaciones de la Dirección General de puertos de la SECRETARIA y se encontrarán vigentes hasta en tanto sean sustituidos por una nueva versión autorizada.

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DEFINICIONES ADMINISTRADOR PORTUARIO: El Director General de la ENTIDAD que ejerce los derechos y obligaciones derivados de la CONCESION otorgada a la ENTIDAD por la SECRETARIA. ARRENDADORA(S): La ENTIDAD cuando en uso de sus facultades, transfiera el derecho de usar, aprovechar y/o explotar un BIEN INMUEBLE de su propiedad, ubicado en la ZONA DE DESARROLLO, bajo un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ARRENDATARIA(S): Es la persona física o moral quien arrienda un BIEN INMUEBLE, bajo un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y por el cual se obliga a pagar por ese uso o goce, un precio cierto y determinado de dinero por concepto de renta. AVALUO: Es el dictamen técnico de valuación o JUSTIPRECIACION DE RENTAS, para respaldar los actos de enajenación o arrendamiento de BIENES INMUEBLES, respectivamente, en el que se indica su valor a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado, a una fecha determinada. AVALUO

MAESTRO

DEL

PUERTO:

Es

el

AVALUO

realizado

específicamente para dictaminar los valores de negociación para los bienes otorgados a la ENTIDAD mediante la CONCESION integral, y en virtud de ser la administradora del puerto, dado a través de valores mínimos y máximos para cada uno de los tipos de terrenos e infraestructura identificados. BIEN(ES)

INMUEBLE(S):

Para

los

efectos

de

los

presentes

CRITERIOS GENERALES, se entenderá como el conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre la porción de tierra, propiedad de la ENTIDAD o de terceros, con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. COMITE TECNICO: El Comité Técnico de Desarrollo de la ENTIDAD.

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COMPRADOR(ES): La persona física o moral que habiendo cubierto los requisitos establecidos en los presentes CRITERIOS GENERALES, obtuvo la opinión FAVORABLE del COMITE TECNICO; adquirió un BIEN INMUEBLE mediante la celebración de un CONTRATO DE COMPRAVENTA. CONCESION: El Título de Concesión que el Gobierno Federa le otorgó a ENTIDAD, por conducto de la SECRETARIA. CONSEJO DE ADMINISTRACION: El Órgano de Gobierno de la ENTIDAD. CONTRATO

DE

ARRENDAMIENTO:

ARRENDAMIENTO por el cual la ENTIDAD

El

CONTRATO

DE

o un tercero, se obliga a la

enajenación temporal del uso, goce, aprovechamiento y explotación de un BIEN

INMUEBLE

de

su

propiedad,

ubicado

dentro

de

la

ZONA

DE

DESARROLLO, y por el cual la ARRENDATARIA se obliga a pagar por ese uso o goce, un precio cierto y determinado de dinero por concepto de renta. CONTRATO DE COMPRAVENTA: El Contrato de traslado de dominio por el cual la ENTIDAD o un tercero, se obliga a transferir los derechos de propiedad de un BIEN INMUEBLE de su propiedad, ubicado en el perímetro de la ZONA DE DESARROLLO, y por el cual la parte compradora, se obliga a pagar por dicho bien un precio cierto y en dinero, y que se perfecciona con la entrega de dicho BIEN INMUEBLE. CRITERIOS GENERALES: Los presentes CRITERIOS GENERALES que para la celebración de CONTRATOS DE COMPRAVENTA y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO se tiene que sujetar la ENTIDAD. INDAABIN: El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales dependiente de la SFP. JUSTIPRECIACION DE RENTA: Es el resultado que ofrece mediante AVALUO, del proceso de estimar el monto más apropiado expresado en términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un BIEN INMUEBLE. LEY: La Ley de puertos. PLANEACION: Son las acciones que debe realizar la ENTIDAD, para poder introducir con oportunidad los cambios necesarios para una adecuada administración de los BIENES INMUEBLES de su propiedad; y que deben Página 4 de 38

provenir de una estructura racional de análisis que contenga los elementos informativos y de juicio suficientes y necesarios para fijar las prioridades, elegir entre alternativas, establecer objetivos y metas, ordenar las acciones que permitan alcanzarlas con base en la asignación correcta de recursos, la coordinación de esfuerzos y la imputación precisa de responsabilidades que permitan

a

la

ENTIDAD,

controlar

y

evaluar

sistemáticamente

sus

procedimientos, avances y resultados. PROGRAMA MAESTRO: El Programa Maestro de Desarrollo del puerto, al que alude el artículo 41 de la LEY, con sus anexos y modificaciones; así como los documentos que lo complementen o lo sustituyan. PRECIO: Es la cantidad de dinero que se fija o se paga por un BIEN INMUEBLE objeto del CONTRATO DE COMPRAVENTA, determinado con base en el valor establecido en un AVALUO realizado específicamente para tal fin. RENTA: Es el monto o valor que debe pagar la ARRENDATARIA de un BIEN INMUEBLE por la celebración de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, determinado con base en un AVALUO. SECRETARIA: La Secretaría de Comunicaciones y Transportes. SFP: La Secretaría de la Función Pública. VENDEDORA: La ENTIDAD en su carácter de propietaria del BIEN INMUEBLE. ZONA DE DESARROLLO: El área constituida por BIENES INMUEBLES de propiedad privada y BIENES INMUEBLES cuya propiedad y dominio pertenecen a la ENTIDAD, destinada para el establecimiento de las instalaciones industriales y de servicios o de cualesquiera otras relacionadas con la función portuaria, y en su caso, para la ampliación del RECINTO PORTUARIO, de conformidad con el PROGRAMA MAESTRO. MARCO •

LEGAL

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Página 5 de 38

•

Ley General de Bienes Nacionales.

•

Ley de puertos.

•

Ley Orgánica de la Administración Pública Federal

•

Ley Federal de Entidades Paraestatales

•

Ley Federal de Procedimiento Administrativo

•

Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público Federal.

•

Ley Federal de Responsabilidades de los Servidores Públicos.

•

Ley Federal de Responsabilidad Patrimonial del Estado.

•

Ley General de Sociedades Mercantiles.

•

Reglamento de la Ley de puertos

•

Reglamento de la Ley Federal de Entidades Paraestatales.

•

Reglamento del Instituto Nacional de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

•

Reglamento del Registro Público de la Propiedad Federal.

•

Reglamento de la Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público Federal.

•

Presupuesto de Egresos de la Federación para cada ejercicio fiscal.

•

Acuerdo

por

el

que

se

establecen

los

lineamientos

para

el

arrendamiento de inmuebles por parte de las dependencias de la Administración Pública Federal, en su carácter de arrendatarias. •

Oficio-Circular que establece el mecanismo para fijar el monto de la renta que se aplicará durante 2004, para continuar la ocupación de los inmuebles

arrendados

por

las

dependencias

y

entidades

de

la

Administración Pública Federal y para la contratación de nuevos arrendamientos. •

Oficio por el que se a conocer el mecanismo para que las dependencias

y entidades capturen en la página de Internet, que el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales destine para tal efecto, los datos relativos a los contratos de arrendamiento que suscriban con el carácter de arrendatarias. •

Código Civil Federal. Página 6 de 38

•

Legislación Estatal en materia de catastro.

•

Ley de ISR

•

Ley de ISAI. D O C U M E N T A C I Ó N DE R E F E R E N C I A

•

Título de Concesión de la ENTIDAD.

•

Estatuto social de la ENTIDAD.

•

Programa Maestro de Desarrollo Portuario.

•

Manual del Sistema de Gestión de la Calidad y Ambiental.

•

Seguimiento del Proceso de Adjudicación de Contratos en la Zona de Desarrollo.

•

Modelo de Contrato de Compraventa.

•

Modelo de Contrato de Arrendamiento. Modelo de contrato que establece las estipulaciones mínimas que

deberán contener los contratos de arrendamiento de inmuebles que con el carácter de ARRENDATARIA celebre la ENTIDAD, (con base en el modelo establecido para las dependencias de la Administración Pública Federal, publicado en el DOF el 03 de febrero de 1997). COMERCIALIZACIÓN FACULTADES

DE

LA

INMOBILIARIA

ENTIDAD,

PARA

REALIZAR

LA

COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA DE LOS INMUEBLES DE SU PROPIEDAD. La Ley General de Bienes Nacionales fortalece la figura de responsables inmobiliarios de las dependencias y entidades, sustentando la administración de inmuebles en un sólido sistema de información inmobiliaria federal y paraestatal.

Por

lo

que

la

autonomía

de

gestión

de

las

entidades

paraestatales se ve robustecida para la administración de los inmuebles integrantes de su patrimonio. Página 7 de 38

Ante

ello,

la

ENTIDAD,

como

legítima

propietaria

de

BIENES

INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO, tiene las facultades necesarias para

celebrar

CONTRATOS

DE

ARRENDAMIENTO

y

CONTRATOS

DE

COMPRAVENTA, entre otros y obligarse en los términos de los mismos; y encuentra en la Ley General de Bienes Nacionales el soporte de sus facultades para la administración de su patrimonio inmobiliario, las que se complementan con sus estatutos sociales, el PROGRAMA MAESTRO y demás ordenamientos aplicables. CRITERIOS

A

LOS

SE

DEBEN

APEGAR

LAS

OPERACIONES

DE

COMERCIALIZACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES PROPIEDAD DE LA ENTIDAD, EN LA ZONA DE DESARROLLO. La localización de empresas productivas en la ZONA DE DESARROLLO del puerto debe obedecer a una PLANEACIÓN estratégica que tome en cuenta factores como las oportunidades de encadenamiento productivos con las empresas establecidas actualmente en el puerto y concretamente de la zona regional del sur de Tamaulipas, hacia la economía mundial. Por

ello,

la

ENTIDAD,

al

recibir

solicitudes

para

la

ocupación

y

aprovechamiento de los BIENES INMUEBLES de su propiedad que se encuentren en la ZONA DE DESARROLLO, deberá orientar a los interesados en ocupar dichos BIENES INMUEBLES, sobre los fines y metas del puerto, informando al respecto que: a)

Las operaciones de comercialización sobre BIENES INMUEBLES

sólo podrán ser de compraventa y de arrendamiento. b)

Las operaciones de compraventa y arrendamiento se realizarán

en todos los casos, sobre BIENES INMUEBLES que legalmente correspondan al patrimonio de la ENTIDAD. c)

Deberá ser motivo de cancelación de todo tipo de operación de

comercialización, cuando el interesado incurra en alteración o falsedad de los datos e información que proporcione en la solicitud respectiva. d)

Sólo

se

deberán

aceptar

proyectos,

cuyo

destino

sean

congruentes con los usos de suelo señalado en el PROGRAMA Página 8 de 38

MAESTRO, es decir, se deberán aceptar empresas o industrias en la ZONA DE DESARROLLO que realicen actividades relacionadas con la actividad portuaria y/o industrial. e)

Los usos de suelo del BIEN INMUEBLE solicitado, no podrá variar

del especificado en el contrato que al respecto se celebre, salvo la autorización

expresa

del

CONSEJO

DE

ADMINISTRACION

de

la

ENTIDAD. f)

Una vez concluido el procedimiento de comercialización, la

entidad

tendrá

la

facultad

de

verificar

periódicamente

que

la

ARRENDATARIA o COMPRADORA, según sea el caso destine el BIEN INMUEBLE al uso comprometido, construya sus instalaciones conforme al proyecto y calendario de obra autorizado, inicie y concluya la construcción, e inicie la operación de su unidad económica conforme a los plazos establecidos contractualmente. g)

Los

proyectos

de

parques

industriales

privados

deberán

relacionar su actividad con el tráfico marítimo. DETERMINACIÓN

DE

VENTA

O

ARRENDAMIENTO

DEL

BIEN

INMUEBLE La ENTIDAD, deberá tener en todo momento la facultad de determinar si la operación de comercialización de sus BIENES INMUEBLES será de Venta o Arrendamiento. Dicha facultad la ejercerá a través del COMITÉ TECNICO, para determinar el destino final del BIEN INMUEBLE solicitado, se deberá: Solicitar el Proyecto Ejecutivo de la instalación y destino del BIEN INMUEBLE que requiera el interesado en invertir, con el fin de ser valorado técnicamente por la ENTIDAD, en este se deberá establecer y justificar los requerimientos

de

los

servicios,

los

cuales

deberán

sujetarse

disponibilidad en los términos que establezca la entidad. a)

Estudios de mercado,

b)

Necesidad y relación con la infraestructura del puerto,

c)

Vigencia del proyecto

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a

la

d)

Compatibilidad del proyecto con los usos de suelo previstos en el PROGRAMA MAESTRO,

e)

Generación de empleos,

f)

Montos y calendarización de las inversiones,

g)

Rentabilidad,

h)

Impactos ambientales y

i)

Cumplimiento con la normatividad aplicable.

En todo caso, tratándose de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y los CONTRATOS DE COMPRAVENTA, los interesados en invertir, deberán observar al respecto lo establecido en el ANEXO I que se establezca para tal caso. PROCEDIMIENTO PARA OTORGAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y CONTRATOS DE COMPRAVENTA. Los Proyectos Ejecutivos que presenten los solicitantes de BIENES INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO, deberán ser determinantes para la toma de decisiones que realice la ENTIDAD, en el otorgamiento de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y los CONTRATOS DE COMPRAVENTA. Al respecto, se deberán evaluar de conformidad con lo establecido en los presentes CRITERIOS GENERALES y siguiendo los planes y procedimientos establecidos en el Sistema de Gestión de la Calidad de la ENTIDAD. De conformidad con el Plan de Adjudicación de Contratos (Venta y Arrendamiento), la Gerencia de Comercialización de la ENTIDAD, deberá atender a la posible COMPRADORA o ARRENDATARIA de un BIEN INMUEBLE, proporcionándole información sobre el puerto y su infraestructura y explicando los procedimientos internos a seguir para la conclusión de la operación inmobiliaria. Debiendo informar sobre el precio referencial de comercialización

y

entregar

el

Formato

de

Solicitud

de

Compra

o

Arrendamiento de inmuebles en la ZONA DE DESARROLLO, para ser debidamente requisitado por el solicitante. Una vez que el inversionista presente dicho formato debidamente requisitado, la Gerencia respectiva, deberá analizar la viabilidad del proyecto Página 10 de 38

y elaborar el informe del mismo, a fin de presentarlo a la consideración del COMITE TECNICO, proponiendo los predios o superficies disponibles, de acuerdo a las necesidades y tipo de industria o empresa que desea instalar el solicitante. El COMITE TECNICO deberá realizar el análisis de dicho informe, vigilando se cumplan los aspectos de inversión, generación de empleos, uso de suelo y demás establecidos en los presentes criterios, con ello emitirá su opinión. La Gerencia respectiva le hará saber al interesado la opinión del COMITE TECNICO, y en el caso de que dicha opinión resultare favorable para el interesado, le informará del requisito de la solicitud de AVALUO, cuyo costo deberá correr a cargo del interesado. Debiéndose velar cuando menos el contenido del ANEXO I. Una vez que el interesado manifieste la aceptación por la realización del AVALUO a su cargo, la Gerencia respectiva solicitará el AVALUO correspondiente al INDAABIN o una Sociedad Nacional de Crédito, y una vez que reciba el AVALUO, integrará al expediente y deberá ser sometido a la consideración del COMITE TECNICO, quien determinará el PRECIO final o monto de la RENTA, según corresponda, el cual no deberá ser inferior al determinado

mediante

el

AVALUO.

Asimismo,

fijará

las

condiciones

económicas de la operación. La Gerencia correspondiente deberá notificar al interesado sobre las condiciones económicas sugeridas por el COMITE TECNICO, incluyendo el PRECIO final o monto de la RENTA, según corresponda, solicitando su aceptación por escrito. En el caso de que el interesado acepte las condiciones de la ENTIDAD, la Subgerencia Jurídica deberá elaborar el contrato respectivo, con la información ejecutiva que para dicho efecto le proporcione la Gerencia de que se trate, conforme se haya convenido con el interesado, en cuanto a precio,

condiciones

de

pago,

programa

de

inversiones

e

inicio

de

operaciones, anexando la documentación legal de la parte COMPRADORA o ARRENDATARIA según sea el caso, remitiendo previo a la firma, el Página 11 de 38

instrumento que haya de celebrarse al Órgano Interno de Control para la revisión que corresponda y adecuará el instrumento, conforme a las observaciones que presente dicho órgano. Para el caso del CONTRATO DE COMPRAVENTA bajo el esquema de crédito, la Gerencia de Administración y Finanzas recibirá la información ejecutiva de la Gerencia a quien le competa y elaborará el Dictamen Financiero, los pagarés y la tabla de amortización del crédito. El contrato correspondiente se firmará por triplicado ante la fe pública de un notario del Patrimonio Inmueble Federal, quien ratificará las respectivas firmas. Realizada la certificación notarial, el fedatario público retendrá un ejemplar y entregará los dos restantes a la Subgerencia Jurídica, la que a su vez entregará un ejemplar original del contrato a la parte COMPRADORA ó ARRENDADORA según corresponda, reteniendo el otro tanto y distribuirá copias a las áreas involucradas para su seguimiento. La Gerencia de Administración y Finanzas, será la responsable de recibir el pago correspondiente al contrato celebrado y de entregar el recibo correspondiente. Una vez realizado el pago, la Gerencia de Ingeniería realizará la entrega física del predio. Por su parte, la Gerencia de que se trate, deberá dar seguimiento del proceso de adjudicación de Contratos en la ZONA DE DESARROLLO. CONTRATOS

DE

COMPRAVENTA

CRITERIOS GENERALES PARA LA VENTA DE BIENES INMUEBLES Sólo se considerará la venta de un BIEN INMUEBLE cuando: a)

El valor del terreno de acuerdo al AVALUO MAESTRO DEL

PUERTO, sea inferior al 30% (treinta por ciento) del valor de la inversión total del proyecto que presente el interesado; b)

La recuperación de la inversión en la adecuación del BIEN

INMUEBLE y construcción de la infraestructura, se da en un lapso de

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tiempo menor a 5 (cinco) años y en un porcentaje igual o superior al 12% (doce por ciento) anual. c)

La instalación del proyecto que presente el interesado, genere

carga anual segura para el puerto. d)

El proyecto forme parte de la cadena productiva de la industria

de la zona, asegurando la sinergia con las demás empresas e industrias ya establecidas; e)

El proyecto genere más de 10 (diez) empleos directos.

f)

La superficie del BIEN INMUEBLE que pretenda comprar el

interesado, sea igual o superior a 5 (cinco) hectáreas. CONDICIONES PARA LA VENTA DE BIENES INMUEBLES Las operaciones de compraventa deberán ser de contado o de crédito. En el caso de los créditos, deberán sujetarse a un enganche mínimo del 20% pagadero a la firma del contrato respectivo y el resto se deberá liquidar cuando menos en 12 (doce) mensualidades, las cuales se ajustarán de forma mensual conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Banco de México, o conforme al indicador que lo sustituya, que se encuentre vigente a la fecha de firma del contrato correspondiente, dicho ajuste se efectuará tomando como base el correspondiente al mes de firma de dicho instrumento. Estas condiciones de financiamiento, se encuentran sujetas a variación conforme a las autorizaciones del CONSEJO DE ADMINISTRACION o bien, a las condiciones del mercado. Las operaciones de compraventa se realizarán mediante CONTRATOS DE COMPRAVENTA y quedarán sujetas a reserva de dominio para asegurar el cumplimiento de los compromisos de inversión, según lo determine el COMITE TECNICO, con base en el análisis del proyecto que presente el INVERSIONISTA interesado en el BIEN INMUEBLE. Asimismo, podrán pactarse promesas de venta del BIEN INMUEBLE solicitado, mediante Contratos de Promesa de Compraventa, siempre que no se entregue al promitente COMPRADOR la posesión física del inmueble. Página 13 de 38

DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DEL BIEN INMUEBLE El COMITE TECNICO establecerá el PRECIO final de venta del BIEN INMUEBLE, con base entre otros elementos, en los precios de mercado vigentes al momento de la operación de venta del BIEN INMUEBLE y en el AVALUO que se emita por el INDAABIN o, en su caso, por una Sociedad Nacional de Crédito, observándose en todo caso, las siguientes reglas: a)

El AVALUO deberá considerar de acuerdo a sus reglas: la

ubicación del predio, los servicios disponibles, su topografía, el uso propuesto y las inversiones públicas realizadas y que le beneficien directa o indirectamente, de tal manera que el dictamen pericial refleje un valor comercial real. b)

El PRECIO final que fije el COMITE TECNICO, deberá ser igual o

superior al que se determine en el AVALUO correspondiente. c)

En los casos en que por circunstancias particulares del proyecto

de que se trate, los interesados soliciten una reconsideración del PRECIO fijado por el COMITE TECNICO, una vez evaluadas las razones que al efecto se expongan a dicho comité, éste someterá lo conducente ante el CONSEJO DE ADMINISTRACION de la ENTIDAD, quien decidirá en definitiva, en la inteligencia de que en ningún caso, el PRECIO final que se fije será inferior al emitido en el AVALUO correspondiente. d)

Los CONTRATOS DE COMPRAVENTA deberán contener las firmas

autógrafas de las siguientes personas: la COMPRADORA del BIEN INMUEBLE, el Director General, y los Gerentes de Administración y Finanzas, de Planeación y Desarrollo y Jurídico de la ENTIDAD. Todas operaciones de venta de BIENES INMUEBLES deberán sujetarse a las disposiciones vigentes del PROGRAMA MAESTRO del puerto, la Ley General de Bienes Nacionales y a los presentes CRITERIOS GENERALES, así como a los demás ordenamientos vigentes, que resulten aplicables a la materia, observándose al respecto lo establecido en el ANEXO II. Página 14 de 38

CONTRATOS CRITERIOS

GENERALES

DE

PARA

ARRENDAMIENTO EL

ARRENDAMIENTO

DE

BIENES

INMUEBLES. La ENTIDAD deberá proponer a los interesados en adquirir un BIEN INMUEBLE, el arrendamiento, cuando: a)

La vigencia del proyecto sea menor a 20 años.

b)

El valor del BIEN INMUEBLE, de acuerdo al AVALUO MAESTRO

DEL PUERTO, sea mayor al 30% (treinta)del valor de la inversión total del proyecto que presente el interesado; c)

La recuperación de la inversión en la adecuación del BIEN

INMUEBLE y construcción de la infraestructura, se da en un lapso de tiempo mayor a 5 (cinco) años y en un porcentaje inferior al 12% (doce por ciento) anual. d)

La instalación del proyecto que presente el interesado, genere

carga anual para el puerto, en un monto inferior a 10,000 (diez mil) toneladas flete; e)

El Proyecto forme parte de la cadena productiva de la industria

de la zona, asegurando la sinergia con las demás empresas e industrias ya establecidas; f)

El Proyecto genere un número considerable de empleos directos

e indirectos. g)

La superficie del BIEN INMUEBLE que pretenda arrendar el

interesado sea inferior a 5 (cinco) hectáreas. CONDICIONES PARA EL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES El pago de la RENTA en los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO se deberá pactar únicamente de contado y para la realización de los contratos se utilizarán los formatos autorizados por la ENTIDAD, dentro de su Sistema de Gestión de la Calidad. Página 15 de 38

DETERMINACIÓN DEL MONTO DE RENTA DEL BIEN INMUEBLE, OBJETO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El COMITE TECNICO deberá establecer el monto de la RENTA que la ARRENDATARIA deberá pagar por el BIEN INMUEBLE con base en los precios de mercado vigentes al momento de la operación de arrendamiento y en el AVALUO que se emita por el INDAABIN o, en su caso, por una Sociedad Nacional de Crédito con carácter de PERITO VALUADOR, observándose en todo caso, las siguientes reglas: a)

El AVALUO podrá considerar, de acuerdo a sus reglas: la

ubicación del predio, los servicios disponibles, su topografía, el uso propuesto y las inversiones públicas realizadas y que le beneficien directa o indirectamente, de tal manera que el dictamen pericial refleje un valor comercial real. b)

El precio final que fije el COMITE TECNICO, deberá ser igual o

superior al que se determine en el dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS, emitido mediante el AVALUO correspondiente. c)

En los casos en que, por circunstancias particulares del proyecto

de que se trate, los interesados soliciten una reconsideración del monto de la RENTA fijado por el COMITE TECNICO, una vez evaluadas las razones que al efecto se expongan a dicho comité, éste someterá lo conducente ante el CONSEJO DE ADMINISTRACION de la ENTIDAD, quien decidirá sobre dicha petición, considerando que, en ningún caso el monto de RENTA será inferior al dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS, emitido en el PERITO VALUADOR correspondiente. d)

Los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO deberán contener las

firmas autógrafas de las siguientes personas: la ARRENDATARIA del BIEN INMUEBLE, el Director General y los Gerentes de Administración y Finanzas y Jurídico de la ENTIDAD. Los

CONTRATOS

DE

ARRENDAMIENTO

deberán

sujetarse

a

las

disposiciones vigentes del PROGRAMA MAESTRO, la Ley General de Bienes Nacionales

y

a

los

presentes

CRITERIOS

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GENERALES,

y

demás

ordenamientos vigentes, que resulten aplicables, observándose al respecto lo establecido en el ANEXO que para tal efecto se establezca. ADQUISICIONES Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES QUE REALICE LA ENTIDAD, EN CALIDAD DE ARRENDATARIA FACULTAD DE LA ENTIDAD, PARA ADQUIRIR INMUEBLES Y REALIZAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN CALIDAD DE ARRENDATARIA De conformidad con sus estatutos sociales, la ENTIDAD se encuentra facultada para realizar compra de terrenos, así como arrendar aquellos inmuebles o locales que les resulten necesarios para cumplir con su objeto social, y/o que conforme a la planificación y necesidades del puerto, resulten necesarios para el adecuado desarrollo y desempeño del mismo. REQUISITOS PARA LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES La ENTIDAD a través de la Gerencia respectiva, detectará si existe la necesidad de la adquisición de algún BIEN INMUEBLE que le resulte necesario para cumplir adecuadamente con su objeto social, en cuyo caso, propondrá al COMITE TECNICO, la evaluación del proyecto de adquisición de dicho inmueble. Si el COMITE TECNICO determina necesaria y factible la adquisición de dicho BIEN INMUEBLE, se elaborará un informe al CONSEJO DE ADMINISTRACION, para que éste autorice dicha adquisición. Las erogaciones relativas a dichas transacciones de adquisición de BIENES INMUEBLES deberán ser autorizadas por el CONSEJO DE ADMINISTRACION en forma específica y estar previsto en el ejercicio del gasto correspondiente. La identificación de los inmuebles que pretenda adquirir por la ENTIDAD, para satisfacer sus necesidades de espacio, deberá ser el resultado de compatibilizar las características de las ofertas disponibles con las distribución de la población a servir o con relación a otras instalaciones existentes de la misma dependencia o entidad, respetando en todo caso, los reglamentos aplicables en materia de uso de suelo, estacionamiento, seguridad y protección ecológica. Página 17 de 38

REQUISITOS PARA EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES La ENTIDAD, sólo podrá arrendar inmuebles, o locales en calidad de ARRENDATARIA, cuando les sean absolutamente indispensables para realizar actos de promoción del puerto y actividades encaminadas al desarrollo de su objeto social, para lo cual caso deberá apegarse estrictamente a los Lineamientos para el Arrendamiento de Inmuebles por parte de las Dependencias de la Administración Pública Federal en su carácter de arrendatarias, publicados en el Diario Oficial de la Federación el 03 de febrero de 1997. Asimismo, la ENTIDAD, sólo podrá tomar inmuebles en arrendamiento si no cuenta con los inmuebles necesarios para realizar los programas, obras y servicios a su cargo, y cuando además no sean posibles o convenientes adquirirlos

en

propiedad,

conforme

se

lo

autorice

el

CONSEJO

DE

ADMINISTRACION, en cuyo caso deberá previamente presentar a la Secretaria de la Función Pública, a través del INDAABIN, el programa de sus requerimientos en materia de arrendamiento. CASOS

ESPECIALES

En lo no previsto en los presentes CRITERIOS GENERALES, será materia de análisis y estudio del COMITE TECNICO de la ENTIDAD, cuya aceptación

y

autorización

deberá

ser

otorgada

el

CONSEJO

DE

ADMINISTRACION, debiendo en su caso, plasmar en los contratos, aquellas condiciones autorizadas para dichos casos. CONSIDERACIONES

FINALES

Los presentes CRITERIOS GENERALES tienen como propósito el convertirse en instrumento eficaz para orientar al personal de la ENTIDAD, en la ejecución de sus labores, así como facilitar la comunicación interna en todos los niveles y propiciar una expedita toma de decisiones. Por ello la ENTIDAD Página 18 de 38

inmersa en el Sistema de la Gestión de la Calidad y Ambiental, realizará la revisión y actualización continua de la normatividad aplicable a la materia expuesta, por lo que este documento podrá ser modificado o actualizado con base en las nuevas disposiciones que resulten aplicables, así como por disposiciones del CONSEJO DE ADMINISTRACION de la ENTIDAD.

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ANEXO I CONDICIONES A LAS QUE DEBERÁN APEGAR LAS ARRENDATARIAS Y COMPRADORAS

DE

BIENES

INMUEBLES,

EN

LA

EJECUCIÓN

Y

ESTABLECIMIENTO DE PROYECTOS. La ENTIDAD como rectora del desarrollo del puerto, deberá revisar y realizar las recomendaciones para la ejecución de los proyectos que hayan sido aprobados por el COMITE TECNICO, y sobre para los cuales se celebrará el contrato respectivo, cuidando que dichos contratos contenga cuando menos en anexos a los mismos, las guías técnicas revisadas y autorizadas para la ejecución y construcción de los siguientes rubros: ACOMETIDA ELÉCTRICA El usuario deberá sujetarse a lo establecido por las especificaciones de la

Comisión

Federal

de

Electricidad

(CFE),

de

conformidad

con

los

procedimientos específicos que para cada proyecto le señale. Las acometidas eléctricas deberán de realizarse en forma subterránea iniciando con una transición área subterránea desde el punto de conexión con la línea de distribución hasta la subestación eléctrica dentro del BIEN INMUEBLE de que se trate, debiendo hacer su conexión a partir de línea existente que para el caso le señale la ENTIDAD. Para usuarios menores a 5MW deberá presentar su solicitud ante la ENTIDAD, la cual deberá ceder sus derechos para la contratación (previo convenio y pago de recuperación de la inversión) ante la CFE. ACCESOS Los accesos a las instalaciones que se llegasen a establecer de conformidad con los CONTRATOS DE ARREDAMIENTO y CONTRATOS DE COMPRAVENTA,

deberán

de

diseñarse

conforme

las

normas

y

especificaciones de la SECRETARIA, considerando en su proyecto un enlace conveniente con la vialidad que al respecto le señale le ENTIDAD. Asimismo, Página 20 de 38

se deberá considerar y diseñar convenientemente las estructuras en

los

cruces del camino con ductos subterráneos y cruces a nivel con vías terrestres. NIVELACIÓN DE TERRENO Tanto ARRENDATARIA y/o COMPRADORA deberán presentar sus proyectos de nivelación del BIEN INMUEBLE cuyo uso o propiedad adquieran mediante el contrato respectivo, debiendo considerar para la definición de sus niveles de piso terminado las elevaciones actuales de vialidades y drenes pluviales. Así también deberán considerar para el caso de formación de terraplenes, un sobreancho de su plataforma, con las especificaciones o recomendaciones que le indique la ENTIDAD, y para los casos de cortes deberán considerar como su línea de los ceros el limite de su propiedad. En ambos casos deberán de establecer mediante estudio de mecánica de suelos los taludes de reposo del material. SERVICIO DE SUMINISTRO DE AGUA TRATADA La ARRENDATARIA y/o COMPRADORA que lo requieran deberán realizar la conexión del servicio de suministro de agua tratada de conformidad con las normas establecidas por Comisión Nacional del Agua (CNA), su acometida y conexiones deberán realizarse conforme quede establecido en el contrato respectivo. La contratación del servicio de suministro

de

agua,

deberá

realizarlo

la

ARRENDATARIA

y/o

la

COMPRADORAS, ante la Comisión Municipal de Agua Potable y Alcantarillado del municipio, hasta en tanto la ENTIDAD, no determine otro arreglo. Así mismo se deberán instalar los equipos de medición de acuerdo a lo requerido por la COMAPA o la ENTIDAD. DRENAJE PLUVIAL Las

instalaciones

que

se

establezcan

dentro

de

la

ZONA

DE

DESARROLLO, deberán contar con un sistema de drenaje pluvial autorizado por la ENTIDAD, con el que se desalojaran los escurrimientos de agua pluvial de los terreno, para lo cual deberán considerarse que la descarga de este sistema deberá de realizarse en los drenes generales que tenga establecido Página 21 de 38

la ENTIDAD, evitando la descarga de aguas residuales sanitarias u objetos sólidos como basura, residuos de productos, etc., considerando para ello un mantenimiento conveniente de limpieza de sus drenes interiores y la colocación de mallas que eviten el paso de los objetos sólidos. ÁREA DE ESTACIONAMIENTO Las instalaciones que se llegasen a establecer dentro de la ZONA DE DESARROLLO, mediante CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y CONTRATOS DE COMPRAVENTA, deberán de contar con un área de estacionamiento dentro, en el entendido que no se permitirá, desarrollar áreas de estacionamiento en zona de Bermas o áreas de operación comunes. DRENAJE SANITARIO Asimismo, cualquier instalación que se llegase a establecer dentro de la ZONA DE DESARROLLO del PUERTO, deberá contar con un sistema de drenaje sanitario y el tratamiento de las aguas resultantes de este sistema. Dicho tratamiento deberá cumplir con la norma NOM-003-SEMARNAT-1997, debiendo considerar pozos de monitoreo para el influente y el efluente para su inspección por las autoridades competentes, recomendando para la selección de su sistema, que el agua resultante de el tratamiento pueda ser utilizado como agua para riego en áreas verdes.

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ANEXO II CONDICIONES MÍNIMAS Y ESPECÍFICAS QUE DEBEN CONTENER LOS CONTRATOS

DE

ARRENDAMIENTO

Y

LOS

CONTRATOS

DE

COMPRAVENTA. A continuación se describe brevemente las condiciones que se deberán establecer tanto en CONTRATOS DE COMPRAVENTA como en CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, cuyos formatos se encuentran autorizados dentro del SGCA, y cuya revisión legal interna deberá correr a cargo de la Subgerencia Jurídica de la ENTIDAD. DECLARACIONES Los

CONTRATOS

DE

COMPRAVENTA

y

CONTRATOS

DE

ARRENDAMIENTO que al efecto celebre la ENTIDAD, deberán contener las declaraciones de cada una de las partes entre otras, las relativas a su personalidad;

representación;

objeto

social;

desarrollo

del

objeto;

PROGRAMA MAESTRO y REGLAS DE OPERACIÓN al que se encuentran sujetos; así como el antecedente de la propiedad de la ENTIDAD, de los BIENES INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO que conforman el patrimonio de la ENTIDAD; requerimiento del BIEN INMUEBLE; los datos del BIEN INMUEBLE objeto del CONTRATO DE COMPRAVENTA ó CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, según corresponda, que indique su uso, medidas, linderos y colindancias; la opinión favorable del COMITE TECNICO para la celebración del instrumento; aceptación del contrato y de las condiciones de las partes contratantes; así como los domicilios de las partes. Respecto de la declaración relativa a la aceptación, debe establecerse que las condiciones a las que se sujeta el contrato respectivo, obedecen a que la ENTIDAD, en su calidad de ARRENDADORA o VENDEDORA, según sea el caso, es el órgano rector del desarrollo portuario, por lo debe vigilar el Página 23 de 38

cumplimiento de las obligaciones que al efecto contraigan las COMPRADORAS o ARRENDATARIAS de BIENES INMUEBLES patrimoniales de origen federal, cuya obligación es evitar la especulación con los mismos, para cumplir con su finalidad que es el desarrollo portuario a través de la instalación de industrias y generación de empleos en beneficio del país y de los propios industriales e inversionistas. CLAUSULADO A continuación se describen las cláusulas comunes que se deben establecer en los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y en los CONTRATOS DE COMPRAVENTA. OBJETO DEL CONTRATO Se deben establecer, si se trata de un arrendamiento o de la compraventa de un BIEN INMUEBLE, las condiciones que se encuentra dicho bien y en las cuales se recibe, así como la referencia de su ubicación, medidas y colindancias. DESTINO DEL BIEN INMUEBLE Se establecerá la obligación de la COMPRADORA o ARRENDATARIA a destinar el BIEN INMUEBLE, exclusivamente para el desarrollo del proyecto que fuera autorizado por el COMITE TECNICO. En el caso de arrendamiento, si se diera un uso distinto al BIEN INMUEBLE, la ARRENDADORA tendrá la facultad de rescindir el contrato, sin necesidad de resolución judicial previa. SEGURIDAD Y PRESERVACIÓN DEL MEDIO AMBIENTE Tanto la COMPRADORA como la ARRENDATARIA deberán obligarse a cumplir con las disposiciones legales locales y federales en materia de edificación, seguridad e higiene industrial y prevención de la contaminación ambiental. JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA Para

la

interpretación

y

cumplimiento

de

los

CONTRATOS

DE

ARRENDAMIENTO y de los CONTRATOS DE COMPRAVENTA, las partes se someterán a los tribunales competentes, renunciando expresamente al fuero

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que pudiere corresponderles por razón de cualquier domicilio presente o futuro, distinto a los señalados en el capítulo de declaraciones. CONDICIONES ESPECÍFICAS DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA El otorgamiento de todos los CONTRATOS DE COMPRAVENTA que realice la ENTIDAD, en su calidad de VENDEDORA, deberán cumplir el requisito de escrituración ante la fe de un notario público del Patrimonio Inmueble Federal, mediante escritura pública que deberá contener las declaraciones y cláusulas a que se refiere el numeral II.4, de los presentes CRITERIOS GENERALES y los datos del fedatario público que certifica la compraventa. Así como las siguientes cláusulas: PRECIO Y FORMA DE PAGO Se establecerá el PRECIO por la operación compraventa del BIEN INMUEBLE que haya determinado el COMITE TECNICO con base en el AVALUO, señalando para el número, fecha y nombre del PERITO VALUADOR. DESTINO DEL BIEN INMUEBLE Se establecerán los fines a que se destine el BIEN INMUEBLE acorde con los presente criterios, especificando que la COMPRADORA no podrá usarlo para fines habitacionales de ninguna índole ni para ningún uso diferente al establecido en el contrato; así como la obligación de la COMPRADORA de obtener de la autoridad ambiental correspondiente, el resolutivo del Manifiesto de Impacto Ambiental (MIA), respecto del giro de la actividad que desarrollará en el inmueble, y proporcionar copia de dicho resolutivo a la VENDEDORA dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la fecha de emisión del mismo. SERVICIOS Se deberán describir en el CONTRATO DE COMPRAVENTA, los servicios con que cuenta el BIEN INMUEBLE, así como los que carece, estableciendo que la introducción de éstos será por cuenta, costo y riesgo de la COMPRADORA.

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ENTREGA DEL BIEN INMUEBLE Se hará constar la entrega a la COMPRADORA del BIEN INMUEBLE objeto del CONTRATO DE COMPRAVENTA en las condiciones en que se encuentra, en la correspondiente acta de entrega-recepción, documento que en su oportunidad se integrará como anexo. CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES Se deberán establecer las obligaciones de la COMPRADORA, de: a) Dar al suelo el destino a que establecido en el CONTRATO DE COMPRAVENTA,

sujetándose

a

las

disposiciones

del

PROGRAMA

MAESTRO. b) Realizar los estudios de mecánica de suelos necesarios, previo al inicio de la construcción de sus instalaciones. c) Ajustarse al Plan de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial Municipal y demás disposiciones que dentro de ese ámbito regulen el uso del suelo; d)

Cumplir

con

las

disposiciones

legales,

reglamentarias

y

administrativas, así como con los tratados internacionales celebrados y ratificados por México en materia de equilibrio ecológico y protección al ambiente; y e) Destinar una fracción de cuando menos 5% (cinco por ciento) del total de la superficie del inmueble objeto de dicho contrato, a la instalación de áreas verdes. IMPUESTOS, DERECHOS Y HONORARIOS NOTARIALES Todos los impuestos, derechos, gastos, contribuciones, o cualquier otro cargo correspondiente al BIEN INMUEBLE que se venda, deberán ser cubiertos por la COMPRADORA, a partir de la fecha de suscripción de este contrato. El Impuesto sobre la Renta será pagado por la VENDEDORA, por cuanto hace al ingreso que le representó la venta del inmueble objeto de este contrato.

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DAÑOS Y PERJUICIOS La COMPRADORA deberá ser responsable de los daños y perjuicios que pudiesen ocasionarse a terceros por defectos y falta de estabilidad en las obras que se realicen en el BIEN INMUEBLE materia de esta operación, por lo que deberá libera a la VENDEDORA de cualquier responsabilidad por este concepto. EVICCIÓN La ENTIDAD en su calidad de VENDEDORA, deberá responder a favor de la COMPRADORA del saneamiento para el caso de evicción en los términos de la legislación aplicable. Asimismo, deberá liquidar cualquier obligación que se encuentre pendiente de cubrir a cargo del BIEN INMUEBLE materia del CONTRATO DE COMPRAVENTA. Asimismo, en la escritura pública en la que se otorgue el CONTRATO DE COMPRAVENTA, se describirán las facultades de la ENTIDAD, para la celebración del contrato, así como las facultades de su Representante Legal para la suscripción de dicho instrumento, y datos personales del mismo. CONDICIONES ESPECÍFICAS QUE DEBEN CONTENER LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO En complemento de las condiciones establecidas en el numeral II.4, de los presentes CRITERIOS GENERALES, a continuación se relacionan las condiciones

específicas

que

deberán

contener

los

CONTRATOS

DE

ARRENDAMIENTO. IMPORTE DE LA RENTA Se establecerá el importe de la renta mensual correspondiente, determinado por INDAABIN, mediante dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS, indicando su número y fecha, y agregándolo como anexo del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. FORMA Y LUGAR DE PAGO DE LA RENTA Los pagos por concepto RENTA, deberán realizarse por mensualidades anticipadas dentro de los primeros 5 (cinco) días del mes calendario Página 27 de 38

correspondiente, durante la vigencia del contrato y deberán de realizarse en el domicilio de la ARRENDADORA. INCREMENTO AL IMPORTE DE LA RENTA El importe de la RENTA sólo se podrá ajustar e incrementar durante la vigencia

del

negociaciones

CONTRATO realizadas

DE con

ARRENDAMIENTO, la

ARRENDATARIA,

conforme mediante

las la

realización de un nuevo dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS por la INDAABIN o quien la sustituya, o en su caso, conforme a las disposiciones que para tal efecto emita la Secretaría de la Función Pública. La ARRENDADORA solicitará directamente al INDAABIN, la emisión del dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS con cuando menos 2 (dos) meses de anticipación a cada término de ejercicio, y quedarán sujetas las partes a su cumplimiento en los términos que se emita. La cantidad que sea determinada por el INDAABIN, como importe de renta, deberá ser actualizada anualmente conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el Banco de México, o conforme al indicador que lo sustituya, tomando como índice base, el correspondiente a la fecha de suscripción del contrato. NOTIFICACIONES DEL INCREMENTO DE LA RENTA La ARRENDADORA deberá notificar por escrito a la ARRENDATARIA del nuevo importe de renta, en el plazo que corresponda, en el domicilio arrendado y la ARRENDATARIA se obliga a pagar incondicionalmente dicho aumento a la ARRENDADORA. Cuando por circunstancias ajenas a la ARRENDADORA, se llegase a desfasar la emisión del dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS, y no pueda ser notificado oportunamente a la ARRENDATARIA, para que cubra los importes de RENTA actualizados, la ARRENDATARIA, para no incurrir en mora, se obligará a pagar, en el mes en que se trate, el monto de RENTA que cubrió en el último mes del ejercicio fiscal inmediato anterior, así como a pagar las diferencias por la actualización Página 28 de 38

o incremento de la RENTA, una vez que le sea notificado el nuevo importe de la RENTA. HONORARIOS DE INDAABIN Los importes que resulten por concepto de honorarios del INDAABIN, con motivo de la emisión de los dictámenes de JUSTIPRECIACION DE RENTAS, se deberán cubrir por la ARRENDATARIA dentro de los 15 (quince) días naturales siguientes a que dicho pago le sea requerido. MORA EN EL PAGO DE OBLIGACIONES ECONÓMICAS Por falta del pago oportuno de la RENTA en los términos y forma convenidos, o de cualquier obligación económica de la ARRENDATARIA, éste deberá pagar a la ARRENDADORA intereses moratorios, que se calcularán a razón de 1.5 (uno punto cinco) veces la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) vigente al momento de liquidar el adeudo. GARANTÍA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO A fin de garantizar cabalmente el pago de la RENTA pactada, y las demás condiciones establecidas en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la ARRENDATARIA deberá otorgar a favor de la ARRENDADORA una fianza, equivalente al importe de 6 (seis) meses de RENTA, incluyendo el Impuesto al Valor Agregado, misma que debe ser expedida por una institución de fianzas mexicana legalmente autorizada. CESIÓN La ARRENDATARIA no podrá ceder, traspasar, enajenar, subdividir, subarrendar, gravar, ni realizar acto alguno de afectación de los derechos derivados del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el BIEN INMUEBLE, sin autorización previa, expresa y por escrito de la ARRENDADORA. INSTALACIONES La ARRENDATARIA únicamente podrá llevar al cabo la instalación de estructuras con contar la autorización previa, expresa y por escrito de la ARRENDADORA; en la inteligencia de que las mismas deberán ser Página 29 de 38

retiradas al término del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO o cuando haga entrega material y jurídica del BIEN INMUEBLE, siempre y cuando no cause daños a terceros o a la ARRENDADORA, no se entorpezca la operación del puerto y no se alteren las características propias del BIEN INMUEBLE. SEGURIDAD Y CONSERVACIÓN AMBIENTAL La ARRENDATARIA se obliga a cumplir con las disposiciones legales locales y federales en materia de edificación, seguridad e higiene industrial y prevención de la contaminación ambiental. Así como con los tratados internacionales celebrados y ratificados por el gobierno mexicano, en materia de equilibrio ecológico y protección al ambiente. Durante el proceso de construcción y operación de sus instalaciones, por lo que la ARRENDATARIA deberá asumir las responsabilidades derivadas de los daños que, en materia de ecología y protección al ambiente, se causen a partir de la entrada en vigor del contrato. En el supuesto de que la ARRENDATARIA se le autorice llevar a cabo cualquier habilitación del BIEN INMUEBLE, y la autoridad competente requiera la realización de un Manifiesto de Impacto Ambiental (MIA) o un estudio de riesgo; la ARRENDATARIA deberá entregar a la ARRENDADORA copia fiel del Resolutivo del MIA o del estudio de riesgo del mismo, a más tardar dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a su expedición. Adicionalmente la ARRENDATARIA deberá cumplir con las medidas contenidas en dicho resolutivo. GARANTÍA

PARA

RESTITUIR

LAS

CONDICIONES

FÍSICAS

Y

AMBIENTALES DEL BIEN INMUEBLE A fin de garantizar el pago de las obras necesarias a efecto de restituir las condiciones físicas en que fue entregado el BIEN INMUEBLE, así como del saneamiento de los daños que en materia ecológica o ambiental se le llegaren a causar, derivadas directamente de las actividades de la ARRENDATARIA; éste deberá contar con seguro de cobertura amplia contra todo riesgo, responsabilidad frente a terceros Página 30 de 38

y daños ecológicos, con una cobertura mínima determinada en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por la ARRENDADORA. Dicho seguro deberá permanecer vigente durante la vigencia del contrato y hasta 1 (un) año posterior a la fecha en que se restituya la posesión material y jurídica del BIEN INMUEBLE a la ARRENDADORA. OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA Durante la vigencia del contrato, la ARRENDATARIA, se obligará a: a)

Dar al suelo del BIEN INMUEBLE, el destino que establecido en

dicho instrumento; b)

Sujetarse a las disposiciones que en materia de uso del suelo

contiene el PROGRAMA MAESTRO, así como ajustarse al Plan de Ordenamiento del Municipio de ,, Tamaulipas, y demás disposiciones en materia de desarrollo urbano, construcción, edificación, seguridad e higiene industrial y prevención de la contaminación ambiental, tanto locales o federales que dentro de su ámbito regulen las actividades a desarrollar. c)

Formar parte de los programas sobre prevención de accidentes

que en tal sentido integre la ARRENDADORA y demás autoridades que concurran en el ámbito del puerto. d)

Mantener

actualizados

los

permisos

que

requiera

de

las

autoridades competentes respecto al desarrollo de las actividades que realice; e)

El pago oportuno de la RENTA;

f)

El otorgamiento de la garantía de cumplimiento y garantía para

restituir las condiciones físicas y ambientales del BIEN INMUEBLE; g)

El pago de cualquier cantidad a su cargo.

h)

A no utilizar o establecer áreas de estacionamiento de vehículos,

depósito de equipos o materiales, puestos ambulantes, así como realizar lavado, reparación de equipos, ni realizar actividades similares directamente o a través de terceros, en las Bermas de Servicios obligándose a mantener libre el acceso al BIEN INMUEBLE. Página 31 de 38

i)

Destinar una fracción de cuando menos 5% (cinco por ciento) del

total de la superficie del inmueble, a la instalación de áreas verdes. VIGENCIA Se deberá establecer con precisión el periodo de vigencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CAUSAS DE RESCISIÓN Serán causas de rescisión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a)

Si la ARRENDATARIA: 1.

No paga oportunamente 2 (dos) o más mensualidades de

RENTA

en

los

términos

convenidos

en

el

CONTRATO

DE

ARRENDAMIENTO; 2.

No contrata o mantiene vigentes las garantías de pago y

para restituir las condiciones físicas y ambientales del BIEN INMUEBLE; 3.

Da al BIEN INMUEBLE objeto del contrato, un uso distinto al

señalado en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; b)

Si por causas de fuerza mayor o caso fortuito se hace imposible

el uso del BIEN INMUEBLE, para los fines señalados en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Si por causas de fuerza mayor o caso fortuito se hace imposible el uso del BIEN INMUEBLE, para los fines señalados en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones derivadas del contrato, así como la actualización de cualquiera de los supuestos señalados en el párrafo anterior, deberá dar derecho a la parte en cumplimiento a rescindir el contrato, sin necesidad de resolución judicial previa, así como al cobro

correspondiente

de

intereses,

mediante

un

aviso

por

escrito

presentado en el domicilio señalado en el contrato. En el caso de rescisión por incumplimiento de la ARRENDATARIA, ésta deberá desocupar el BIEN INMUEBLE y deberá entregar la posesión material y jurídica del mismo, con todo de lo que de hecho y por derecho le corresponda en un término de 60 Página 32 de 38

(sesenta) días naturales, contados a partir de que dicha entrega le sea formalmente requerida. PENAS CONVENCIONALES Independientemente del pago de la RENTA pactada, la ARRENDATARIA, deberá pagar a la ARRENDADORA, a título de pena convencional, la cantidad de 1.5 (uno punto cinco) veces el valor del importe de RENTA mensual convenido en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por uso del suelo, si concluido el plazo de 60 (sesenta) días naturales otorgado para la desocupación no la hubiese realizado y entregado la posesión del BIEN INMUEBLE, por todo el tiempo que dure el incumplimiento. PROCEDIMIENTO DE RESCISIÓN En caso de violación o incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la parte en cumplimiento deberá notificar por escrito y en forma fehaciente su inconformidad a la parte responsable. Si persisten las causas que hubieran motivado la reclamación, la notificación a que se refiere el párrafo anterior se realizará nuevamente por escrito y fehacientemente 10 (diez) días hábiles después de la fecha de recepción de la primera notificación. En

el

evento

de

que

la

parte

responsable

de

la

violación

o

incumplimiento no tomare las medidas correctivas necesarias y suficientes dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la fecha de recepción de la segunda notificación y si persisten las causas que hubieran motivado la reclamación, la parte afectada podrá demandar el cumplimiento forzado o la rescisión del contrato, con indemnización de daños directos y perjuicios debidamente comprobados en uno u otro caso. TERMINACIÓN ANTICIPADA En caso de que las partes de común acuerdo por escrito, optaren por dar por terminado anticipadamente el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, o si al término de la vigencia decidieran no prorrogarlo, la ARRENDATARIA deberá entregar a la ARRENDADORA la posesión material y jurídica del BIEN

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INMUEBLE arrendado, con todo por cuanto de hecho y por derecho le corresponda. Asimismo, las partes deberán acordar que en caso de que la ARRENDATARIA decida dar por terminado anticipadamente el contrato sin acuerdo previo con la ARRENDADORA, deberá darle aviso con 2 (dos) meses de anticipación a la fecha que pretenda desocupar el BIEN INMUEBLE. Lo anterior, en el entendido de que la ARRENDATARIA deberá pagar a la ARRENDADORA el 30% (treinta por ciento) del monto de la RENTA correspondiente al número de meses que faltaran para el vencimiento del plazo de vigencia del contrato, en concepto de pena convencional por la terminación anticipada del mismo. OBRAS Y MEJORAS La ARRENDATARIA deberá presentar el proyecto ejecutivo de las obras que llegare a realizar en el BIEN INMUEBLE, a efecto de que la ARRENDADORA por conducto de su Gerencia de Ingeniería apruebe dichos proyectos. En caso de que no se aprobaran, la ARRENDATARIA se obliga a presentar un proyecto alterno o modificado, que incluya las observaciones y especificaciones que la ARRENDADORA le indique. La ARRENDATARIA deberá ajustar la ejecución de las obras a los ordenamientos

municipales,

estatales

o

federales

en

materia

de

construcción, quedando a su exclusivo cargo el pago de los derechos o contribuciones que por licencias o permisos requiera, deslindando a la ARRENDADORA de cualquier cargo por tales conceptos. PRÓRROGA El contrato podrá prorrogarse por común acuerdo previo entre las partes, y por escrito. DEVOLUCIÓN DEL BIEN INMUEBLE A la conclusión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la terminación anticipada o a la rescisión del mismo, la ARRENDATARIA deberá entregar a la ARRENDADORA, sin costo alguno, la posesión material y jurídica del BIEN INMUEBLE, en los términos que procedan y con todas las obras y mejoras Página 34 de 38

que hubiere llevado al cabo y que se encuentren adheridas de manera permanente a la misma, con el deterioro natural, moderado y derivado del uso adecuado. La ARRENDATARIA está obligada a proceder, previamente a la entrega de los bienes, por su cuenta y costo, a demoler y remover aquellas obras que hubiese construido por sí o por terceros y que por sus características

o

condiciones

no

sean

de

utilidad

a

juicio

de

la

ARRENDADORA, quien quedará facultada para realizar los trabajos de demolición y remoción por cuenta de la ARRENDATARIA, a fin de que el BIEN INMUEBLE, le sea restituido en las mismas condiciones en que lo entregó a la ARRENDATARIA. La ARRENDATARIA deberá comprometerse al pago de cualesquiera pasivo que pudiere afectar de algún modo al BIEN INMUEBLE y quedará obligada, en todo caso, a sacar en paz y a salvo a la ARRENDADORA de cualquier reclamación que se formulare en su contra con motivo de la utilización del BIEN INMUEBLE por parte de la ARRENDATARIA durante la vigencia del contrato. IMPUESTOS Y DERECHOS Los impuestos y derechos que se originen a consecuencia de la celebración del contrato, deberán correr a cargo de las partes en las proporciones y de conformidad con las leyes aplicables. El

impuesto a la

propiedad urbana que se cause ante las autoridades municipales respecto al BIEN INMUEBLE, deberá ser pagado por la ARRENDADORA. MODIFICACIONES ESTATUTARIAS Y DOMICILIO Para el caso de que alguna de las partes contratantes desaparezca, cambie de denominación social, se fusione o escinda, entre en proceso de liquidación o suspensión de pagos, o en su caso cambie de domicilio, deberá notificar por escrito dicha circunstancia a la otra parte, en un término no mayor a 15 (quince) días, antes de que se dé el hecho, a fin de que resuelvan sobre la pertinencia de la modificación del contrato. PREFERENCIA DE PAGO

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La ARRENDATARIA deberá consentir en que la ARRENDADORA, tendrá preferencia en el pago de los adeudos que por cualquier obligación a cargo de aquella deriven del contrato, y por lo tanto deberá autorizar a que la ARRENDADORA le embargue en caso de que así proceda, los bienes suficientes que tenga dentro del BIEN INMUEBLE, los que desde ahora manifiesta como de su absoluta propiedad y responsabilidad, sin prelación alguna, ni otorgará a terceros los beneficios de orden y excusión. DERECHO DEL TANTO Y PREFERENCIA Dadas las características del BIEN INMUEBLE, la ARRENDATARIA deberá renunciar a los derechos de preferencia y del tanto, a que se refieren los artículos 2447 y 2448 y demás del Código Civil Federal. VINCULATORIEDAD DE LOS ANEXOS Las partes deberán estar conformes en que todos los anexos que se adjuntan al contrato o que se agregaren al mismo en el futuro, formarán parte integral del mismo, por lo que su contenido las vinculará y obligará jurídicamente. En el entendido de que única y exclusivamente tendrán validez aquellos anexos que se encuentren firmados por los representantes legales debidamente acreditados y autorizados de las partes contratantes. RESPONSABILIDAD LABORAL El BIEN INMUEBLE se le deberá entregar a la ARRENDATARIA sin trabajadores, policías o cualquier otro empleado, por lo que se obligará a responder en lo personal, a sus trabajadores que llegare a tener, en caso de cualquier conflicto laboral, respondiéndole a la ARRENDADORA de cualquier daño y perjuicio que en su caso le llegara a ocasionar. No deberán existir relaciones laborales, de seguridad social, de sustitución patronal o de cualquier otra índole o naturaleza, entre la ARRENDADORA y la ARRENDATARIA. VERIFICACIÓN El CONTRATO DE ARRENDAMIENTO deberá estipular que es obligación de la ARRENDATARIA, dar las máximas facilidades a los representantes de la ARRENDADORA para que, en todo tiempo puedan verificar el cumplimiento Página 36 de 38

de las obligaciones derivadas del contrato, debiendo adoptar las medidas que la ARRENDADORA le indique por escrito conforme a lo pactado en virtud del contrato. OBSERVANCIA LEGAL Las partes se deberán obligar a cumplir y bajo su más estricta responsabilidad

las

leyes,

decretos,

reglamentos,

circulares

y

demás

disposiciones legales en materia de gobierno, seguridad, sanidad, mercantil, fiscal, civil, etc., que con motivo del contrato les correspondan. En tal virtud las partes se deberán obligar a dejar a salvo los derechos de cada una y a resolver legalmente hasta el finiquito del asunto cualquier demanda, denuncia, reclamación en la que se involucre a éstos y cuya responsabilidad recaiga en la ARRENDADORA o la ARRENDATARIA indistintamente, por no haber cumplido y observado los ordenamientos legales aplicables ya mencionado. LEGISLACIÓN Para todo lo no previsto en el contrato, las partes deberán estar a las disposiciones aplicables del Código Civil Vigente para el Distrito Federal, las de la Ley General de Bienes Nacionales, así como a cualquier disposición procesal aplicable o reglamentaria. ACUERDOS ORALES El contrato por escrito deberá constituir el acuerdo final entre la ARRENDADORA y la ARRENDATARIA, respecto del objeto materia del mismo, y no podrá ser contradicho por la evidencia de la existencia de previos, contemporáneos o subsecuentes acuerdos orales entre las partes. MODIFICACIONES AL CONTRATO El

CONTRATO

DE

ARRENDAMIENTO

no

podrá

ser

alterado

ni

modificado, sino únicamente mediante acuerdo expreso por escrito entre las partes, y no podrá ser contradicho por la evidencia de la existencia de previos, contemporáneos o subsecuentes acuerdos orales entre las partes. JURISDICCIÓN

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En los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, se establecerá que para el caso de interpretación, ejecución o cumplimiento del contrato, las partes expresamente se someten a la jurisdicción de los tribunales federales de la localidad, formulando para tal efecto renuncia al fuero que por razón de su domicilio

presente

o

futuro

o

por

cualquier

corresponderles.

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otro

concepto

pudiera