CURSO DE INSTRUCCIÓN PARA LA COMPRA DE VIVIENDA El curso de instrucción para la compra de vivienda está diseñado con el fin de proporcionar información general sobre el proceso de compraventa de una casa. No pretende reemplazar la asesoría legal profesional relacionada con la compraventa de bienes inmuebles, por lo que se recomienda obtener representación legal competente siempre que se celebre un contrato inmobiliario. Los manuales de instrucción para la compra de vivienda fueron preparados para el Departamento de Universidades de la Comunidad de Carolina del Norte por la Low Income Housing Development Corporation, conforme a la licencia otorgada por el Wachovia Bank of North Carolina. Estos textos se han reimpreso con permiso del Departamento de Universidades de la Comunidad de Carolina del Norte. Se han realizado algunos cambios con el propósito de reflejar el ámbito nacional educativo de la Republic Mortgage Insurance Company (RMIC). En la preparación de este manual, RMIC se basó en información suministrada por terceros. Aunque consideramos que la misma es confiable, RMIC no otorga garantía alguna respecto a su exactitud.

Republic Mortgage Insurance Company Republic Mortgage Insurance Company of North Carolina (sólo NY) 190 Oak Plaza Blvd. Winston-Salem, NC 27105 800.999.RMIC (7642) www.rmic.com

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ÍNDICE MÓDULOS DE CAPACITACIÓN Módulo 1, Planeación de la compra de vivienda _________________________________________ 5 Hoja de trabajo 1.1. ¿En realidad deseo ser propietario de una casa? _________________________ 18 Módulo 2, Análisis de crédito y presupuesto familiar _____________________________________ 19 Factores de amortización ___________________________________________________________ 31 Ejemplo de perfil de crédito __________________________________________________________ 32 Ejemplo de carta de pago de buena fe _________________________________________________ 33 Ejemplo de carta para el buró de crédito ________________________________________________ 34 Hoja de trabajo 2.1, Ingreso bruto mensual ______________________________________________ 35 Hoja de trabajo 2.2, Gastos mensuales actuales _________________________________________ 36 Hoja de trabajo 2.3, Pagos mensuales de deuda _________________________________________ 37 Hoja de trabajo 2.4, Activos y efectivo disponibles ________________________________________ 38 Hoja de trabajo 2.5, Cuánto puede pagar ______________________________________________ 39 Módulo 3, Elección del vecindario y la vivienda _________________________________________ 41 Hoja de trabajo 3.1, Lista de comprobación del comprador de una vivienda _____________________ 50 Módulo 4, Guía para elegir al profesional inmobiliario y celebrar el contrato de compraventa __ 53 Hoja de trabajo 4.1, Evaluación de las agencias inmobiliarias _______________________________ 65 Oferta de compra y contrato _________________________________________________________ 66 Addendum de venta contingente ______________________________________________________ 68 Módulo 5, Financiamiento de la compra de vivienda _____________________________________ 69 Hoja de trabajo 5.1, Lista de comprobación para la comparación de hipotecas __________________ 83 Módulo 6, Solicitud de hipoteca ______________________________________________________ 85 Diagrama del proceso de hipoteca ____________________________________________________ 95 Hoja de trabajo 6.1, Documentos que debe llevar a la entrevista de solicitud de crédito ___________ 96 Estimaciones de buena fe __________________________________________________________ 97 Solicitud uniforme de créditos para vivienda _____________________________________________ 98 Módulo 7, Escrituración de la operación inmobiliaria ___________________________________ 101 Declaración de liquidación _________________________________________________________ 109 Escritura de fideicomiso ___________________________________________________________ 111 Módulo 8, Mudanza y mantenimiento de su vivienda ____________________________________ 115 Hoja de trabajo 8.1, Lista de comprobación para la mudanza _______________________________ 130

ANEXOS Anexo A, Glosario _______________________________________________________________ 131 Anexo B, Referencias _____________________________________________________________ 137 Anexo C, Recursos de la comunidad _________________________________________________ 139 Anexo D, Forma de evaluación del curso ______________________________________________ 145 Carta de certificación del acreedor ___________________________________________________ 149

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MÓDULO 1 TÍTULO Planeación de la compra de vivienda

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Presentar los fundamentos del proceso de compra de vivienda y la estructura de las hipotecas residenciales.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 1, podrá: •

Evaluar sus necesidades de vivienda, así como discutir las ventajas y desventajas de la compra de vivienda.

•

Discutir los factores que deben considerarse para decidir cuándo comprar.

•

Identificar los tipos de hipotecas más comunes y cómo funcionan.

•

Identificar los costos asociados con la compra de una vivienda y los componentes del pago hipotecario mensual.

•

Calcular la cantidad que puede pagar.

RESUMEN El módulo 1 comienza con un análisis de las ventajas y desventajas de la compra de vivienda, con énfasis en la importancia de reflexionar la razón por la que desea convertirse en propietario de su casa. Después describimos la estructura básica, los tipos de hipotecas y cómo funcionan. Así mismo se examinan los diversos costos asociados con la propiedad de una vivienda para que pueda comenzar el proceso de determinación de los gastos que puede afrontar.

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PLANEACIÓN DE LA COMPRA DE VIVIENDA La vivienda satisface una de las necesidades básicas de la vida: resguardo. El tipo de resguardo que tenemos afecta la calidad de nuestra vida diaria. Conforma la base desde la cual llevamos a cabo nuestras actividades cotidianas, es el lugar donde disfrutamos el tiempo con la familia y los amigos y donde nos relajamos al final del día. Para mucha gente, rentar una casa o departamento representa el arreglo de vivienda más satisfactorio. Para otras, en cambio, ser propietario de una casa constituye una gran fuente de satisfacción y orgullo.

DECISIÓN DE COMPRA DE UNA VIVIENDA Si está pensando comprar una casa, tómese el tiempo necesario para considerar con seriedad las ventajas y desventajas que implica ser propietario de una vivienda. Deberá estar totalmente consciente de los beneficios, los costos y las responsabilidades antes de invertir en ella. Para tomar la decisión entre comprar y rentar, existen dos preguntas básicas que debe contestar: •

¿En realidad deseo ser propietario de una casa?

•

¿Puedo afrontar los gastos de compra y mantenimiento de una casa?

En primer término, pregúntese por qué desea comprar una casa. ¿Cuáles son sus necesidades de vivienda presentes y futuras? ¿Qué le gusta o disgusta de rentar? ¿Le agrada la idea de echar raíces y alcanzar el estatus de dueño de su vivienda dentro de la comunidad? ¿Considera que ser propietario de una casa mejoraría su calidad de vida? Lea la siguiente discusión acerca de las ventajas y desventajas que representa la propiedad de una vivienda y después responda a las preguntas que se plantean en la hoja de trabajo 1.1. ¿En realidad deseo ser propietario de una casa? BENEFICIOS FINANCIEROS DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA 1. La vivienda es una inversión que por lo general aumenta su valor con el transcurso del tiempo. Es más, ¡se trata de la única inversión en la que al mismo tiempo puede vivir! Mientras realiza los pagos de su casa, usted está formando con los años un capital. Si vende su vivienda, este capital desarrollado es como una reserva de efectivo que puede usar para adquirir otro hogar. Este capital también puede servir como garantía de un crédito que lo ayude a realizar mejoras, a pagar la educación de sus hijos o a financiar la compra de automóviles u otros bienes. Por lo tanto, la propiedad de una casa constituye una fuente principal de ahorro para las familias promedio. 2. De igual manera, la propiedad de una casa implica beneficios fiscales substanciales. Los intereses hipotecarios y los impuestos inmobiliarios son deducibles del pago del impuesto sobre la renta. En muchas entidades federativas, los propietarios de casas ahorran entre 20 y 40 centavos en impuestos sobre la renta, federales y estatales, por cada dólar gastado en los intereses hipotecarios y los impuestos sobre inmuebles.

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OTROS BENEFICIOS DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA 1. Por lo general, una casa proporciona más espacio; puede ajustar dicho espacio y decorar la casa conforme a sus gustos y necesidades. Como propietario de una vivienda, tiene la capacidad de hacer cambios estructurales y ornamentales a su hogar cuando así lo desee. 2. Es común que el propietario de una vivienda tenga un sentimiento mayor de participación en la comunidad. Estimula el sentido de permanencia y lo ayuda a establecer raíces. 3. Una casa brinda sentimientos más acentuados de independencia y privacidad. No tendrá que lidiar con el arrendador u otros arrendatarios. También tendrá mayor privacidad, dependiendo del tipo y la ubicación de la casa que escoja. DESVENTAJAS DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA Aunque ser dueño de una casa ofrece muchas ventajas, también existen algunas desventajas que debe considerar: 1. Los costos asociados con la propiedad de una casa son mayores que el pago de una renta mensual al arrendador. Como futuro comprador de una vivienda, debe tener la capacidad de pagar un enganche y afrontar los costos de escrituración de la operación. Así mismo, debe pagar impuestos sobre el inmueble, seguros, costos mensuales de mantenimiento y servicios. Estos aspectos se examinarán posteriormente con mayor detalle, pero por ahora necesita estar consciente de los costos adicionales que implica la compra de una vivienda para poder tomar la decisión acertada. 2. La propiedad de una casa comprende un compromiso financiero a largo plazo para el pago de las mensualidades de la hipoteca (por lo general, se trata de un período de 30 años). Su dinero estará invertido a largo plazo y no podrá gastarlo en otras cosas. También descubrirá que el capital se forma lentamente. Por ejemplo, durante los primeros 10 ó 15 años de una hipoteca a 30 años, la mayoría de los pagos hipotecarios se aplicarán al pago de intereses. 3. Un riesgo financiero importante de la compra de una vivienda es la posibilidad de ejecución hipotecaria. Si incumple sus pagos hipotecarios, el acreedor tiene el derecho a recuperar la posesión y vender su casa. 4. Una casa puede perder valor si no es cuidada adecuadamente. La calidad de la zona también puede disminuir si usted o sus vecinos no brindan mantenimiento a sus viviendas. Una vez que se convierta en propietario de su casa, no habrá un arrendador a quien llamar para que realice los arreglos necesarios; esa será su responsabilidad. Si permite que la casa se deteriore, será difícil recuperar su dinero cuando desee venderla. El mantenimiento continuo de la casa y el jardín requiere tiempo, dinero y esfuerzo. Para algunas personas, ocupar su tiempo en la casa y el jardín es una actividad placentera y remuneradora; sin embargo, para otras es una molestia. ¿Cuál es su posición?

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5. Cuando usted es el propietario de una casa, es mucho más difícil mudarse: no puede simplemente recoger sus cosas e irse. Por lo general, vender una vivienda requiere tiempo (y algunos gastos). Si tiene previstos cambios frecuentes en las circunstancias familiares y laborales, ser propietario de la vivienda puede restringir su movilidad. BENEFICIOS Y COSTOS DE LA RENTA Las ventajas y desventajas de rentar una vivienda son mucho más simples de determinar que las relacionadas con la propiedad. Por lo general, cuesta menos rentar que ser propietario. No se requiere una inversión inicial distinta al depósito de garantía. Con frecuencia a los arrendatarios se les pide el pago de un depósito de garantía sobre la unidad antes de mudarse a la vivienda, pero este dinero es devuelto si la casa o el departamento se deja limpio y en buen estado. El costo mensual de la renta sólo incluye el alquiler más el pago de servicios (si se realiza de manera separada). Los arrendatarios pueden aprovechar otros tipos de inversiones como acciones, obligaciones, certificados de depósito (CD) o cuentas del mercado de dinero para formar un capital que permita realizar compras importantes, pagar la educación de los hijos o construir su lugar de retiro. Por otro lado, en la actualidad no existen beneficios financieros especiales, como deducciones fiscales, para el arrendatario. De igual manera, el arrendatario no comparte ninguna apreciación del valor de la unidad arrendada (el propietario es el que obtiene todo esto). Muchas personas consideran que el pago de la renta es “tirar el dinero a la basura: no se obtiene nada más que recibos de renta”. La principal ventaja del arrendamiento es la movilidad. Usted tiene la libertad de mudarse a cualquier lugar (dentro de las obligaciones de su arrendamiento). Otra ventaja es que su arrendador es el principal responsable de las reparaciones y el mantenimiento. Una vez que haya considerado las ventajas y desventajas de convertirse en propietario de su vivienda y preguntarse las razones por las que desea comprar una casa, el siguiente paso en el proceso de decisión de compra es determinar si puede afrontar los gastos. En primer lugar examinemos cómo funcionan las hipotecas para que pueda entender mejor lo que está involucrado en el financiamiento de su hogar. Después discutiremos los costos típicos de la compra de una casa y cómo determinar si está preparado para afrontarlos.

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CÓMO FUNCIONA LA HIPOTECA ESTRUCTURA DE LAS HIPOTECAS La mayoría de nosotros no puede afrontar el pago al contado de una casa, por lo que tenemos que pedir prestado el dinero a varias instituciones de crédito que ofrecen préstamos para la compraventa de inmuebles. Una hipoteca simplemente es un crédito cuantioso que el comprador de una casa utiliza para adquirir una vivienda. El acreedor proporciona en este momento el dinero al comprador, quien reembolsa el crédito en un plazo determinado. La mayor parte de estos créditos son amortizables, lo que significa que los prestatarios reembolsan el monto del crédito, denominado principal, durante un período específico. Esta reducción gradual en el principal mediante pagos periódicos, por lo general mensuales, se conoce como amortización. El período concedido para el reembolso o la amortización se llama plazo del crédito. Además de rembolsar el monto principal, también pagará intereses sobre el crédito. El interés es el costo del préstamo de dinero. Los intereses sobre el crédito para adquirir una casa son similares a los intereses que probablemente ha pagado sobre créditos vehiculares o sobre el saldo de su tarjeta de crédito. DOCUMENTOS Cualquiera de los dos documentos, el contrato de hipoteca o la escritura de fideicomiso, compromete el inmueble que está comprando como garantía del crédito. Estos documentos determinan todas las condiciones que ha pactado (tasa de interés, plazo, etc.). El pagaré es otro de los documentos que acompañan a la escritura de fideicomiso o el contrato de hipoteca. Al firmar el pagaré está prometiendo rembolsar el crédito. Si no cumple estas obligaciones, el acreedor tiene el derecho de vender su casa para pagar las deudas (ejecución). Esta amenaza de ejecución es la razón principal por la que todos los compradores potenciales deben entender cabalmente los costos de adquisición de una vivienda, que puedan afrontar antes de que ingresen al mercado inmobiliario. TIPOS DE HIPOTECA En la actualidad existen diversas clases de hipotecas disponibles para el comprador de vivienda, así como varias fuentes de crédito hipotecario. Por lo general, los créditos están disponibles mediante la banca comercial, la banca de crédito y ahorro, la banca de ahorro, las uniones de crédito y las compañías hipotecarias. Existen instituciones de crédito que ofrecen una amplia variedad de programas hipotecarios, aunque el tipo de crédito más común es la hipoteca con tasa fija. La característica principal de este tipo de hipoteca es que la tasa de interés y el monto del pago permanecen igual durante todo el plazo del crédito, por lo general 15 ó 30 años. Si obtiene un crédito con una tasa de interés del 9 por ciento anual, la tasa seguirá siendo del 9 por ciento, cuando realice el último pago o venda la casa, a menos que usted mismo pacte algún cambio, como el refinanciamiento. En el módulo 5 examinaremos con mayor detalle los distintos tipos de hipotecas. En virtud de su simplicidad, en la discusión siguiente se usará la hipoteca con tasa fija en lo referente a los costos de adquisición de vivienda.

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COSTOS DE PROPIEDAD DE UNA VIVIENDA Básicamente existen dos tipos de costos: • Costos únicos o iniciales • Costos periódicos o mensuales COSTOS INICIALES – PAGO DEL ENGANCHE 1. PAGO DEL ENGANCHE Por lo general, los acreedores hipotecarios requieren que los prestatarios realicen el pago de un enganche respecto del precio de la vivienda. El monto del enganche requerido depende del tipo de hipoteca que consiga. Los requisitos del enganche varían dependiendo de los acreedores y puede fluctuar desde el 3 por ciento (o menos) hasta el 20 por ciento (o más). El monto del enganche que realice afecta la cantidad total que necesitará como crédito. Con un enganche del 3 por ciento para la compra de una casa con valor de $100,000, necesitaría pagar $3,000 y el crédito se otorgaría por un monto de $97,000. $100,000 x .03 = $3,000 (enganche) $100,000 - $3,000 = $97,000 (préstamo) Con un enganche del 5 por ciento para la compra de una casa con valor de $100,000, necesitaría pagar $5,000 y el crédito se otorgaría por un monto de $95,000. $100,000 x .05 = $5,000 (enganche) $100,000 - $5,000 = $95,000 (préstamo) 2. COSTOS DE ESCRITURACIÓN Los costos de escrituración son emolumentos que debe realizar para completar la transmisión de la propiedad del vendedor al comprador. Los costos de escrituración incluyen partidas como estudio topográfico, honorarios de abogados, investigación de título, pago de impuesto y seguros. Todos estos pagos deben efectuarse en la fecha de compra de la casa. Los costos de escrituración pueden variar, pero por lo general representan entre el 3 y el 5 por ciento del monto del crédito hipotecario. Si necesita un crédito por $100,000, debe esperar que los costos de escrituración varíen entre $3,000 y $5,000. Si sumamos los $3,000 de costos de escrituración a los $3,000 por concepto del enganche del 3 por ciento, el total de los costos iniciales de compra de la casa será de $6,000. $3,000 + $3,000 = $6,000

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3. COSTOS DE MUDANZA E INSTALACIÓN Habrá algunos costos asociados con la mudanza a su nuevo hogar, aún cuando usted se mude sin ayuda y no contrate a una compañía profesional de mudanzas. Así mismo, es probable que existan costos por nuevas compras como aparatos eléctricos y arreglos como pintura, etc. El monto de estos costos de mudanza e instalación variarán de acuerdo con la distancia a la que se mude y cuánto trabajo de reparación necesite hacer.

COSTOS MENSUALES PAGO HIPOTECARIO MENSUAL El pago mensual al acreedor se compone de cuatro partes: monto principal e intereses (denominado pago de P+I), impuestos sobre inmuebles y seguros (denominado pago de T+I). En conjunto, estas cuatro partes del pago hipotecario mensual se conocen como pago de PITI. P I T I

= = = =

Principal (cantidad del crédito) Interés (costo del préstamo de dinero) Impuestos (impuestos cargados por el gobierno local) Seguro (seguro contra daños y seguro hipotecario)

PAGO DE P+I La cuantía del monto principal y los intereses que pagará cada mes depende de lo siguiente: • • •

Monto del crédito Tasa de interés Plazo del crédito

En la siguiente tabla se muestra la manera en que las diferencias en la tasa de interés y el plazo del crédito afectan el pago de P+I mensual. Monto del crØdito

Tasa de interØs

Plaz o

Pago de P+I P& I

$100,000.00

8%

15 aæos

$956

$100,000.00

8%

30 aæos

$734

$100,000.00

10%

15 aæos

$1,075

$100,000.00

10%

30 aæos

$878

11

Como puede ver, el pago mensual de P+I es menor cuando las tasas de interés son inferiores. Esto se debe a que cada mes se carga una cantidad de intereses menor. El pago mensual de P+I también es inferior cuando el plazo es más largo, ya que se requiere un pago mayor para rembolsar el crédito en un período más corto. En la siguiente tabla se proporciona una demostración adicional de la manera en que varían los pagos mensuales del principal y los intereses de acuerdo con la tasa de interés y el monto del crédito. También se muestra cómo se calculan estos pagos.

PRINCIPAL E INTERESES (30 AÑOS) Tasa de interés

Monto del crédito

6%

6.5%

7%

7.5%

8%

8.5%

9%

9.5%

10%

10.5%

11%

11.5%

12%

$20,000

120

126

133

140

147

154

161

168

175

183

190

198

206

$25,000

150

158

166

175

183

192

201

210

219

229

238

248

257

$30,000

180

190

200

210

220

231

241

252

263

274

286

297

309

$35,000

210

221

233

245

257

269

282

294

307

320

333

347

360

$40,000

240

253

266

280

293

308

322

336

351

366

381

396

411

$45,000

270

284

299

315

330

346

362

378

395

412

429

446

463

$50,000

300

316

333

350

367

384

402

420

439

457

476

495

514

$55,000

330

348

366

385

404

423

443

462

483

503

524

545

566

$60,000

360

380

399

420

440

461

483

505

527

549

571

594

617

$65,000

390

411

432

454

477

500

523

547

570

595

619

644

669

$70,000

420

442

466

489

514

538

563

589

614

640

667

693

720

$75,000

450

474

499

524

550

577

603

631

658

686

714

743

771

$80,000

480

506

532

559

587

615

644

673

702

732

762

792

823

$85,000

510

537

566

594

624

654

684

715

746

778

809

842

874

$90,000

540

569

599

629

660

692

724

757

790

823

857

891

926

$95,000

570

600

632

664

697

730

764

799

834

869

905

941

977

$100,000

600

632

665

699

734

769

805

841

878

915

952

990

1,029

$110,000

660

695

732

769

807

846

885

925

965

$120,000

720

758

798

839

880

923

966

$130,000

780

822

865

909

954

$140,000

840

885

931

979

$150,000

900

948

998

$160,000

960

1,006 1,048 1,089 1,132

1,009 1,053 1,098 1,143 1,188 1,234

1,000 1,046 1,093 1,141 1,189 1,238 1,287 1,337

1,027 1,076 1,126 1,177 1,229 1,281 1,333 1,386 1,440

1,049 1,101 1,153 1,207 1,261 1,316 1,372 1,428 1,485 1,543

1,011 1,064 1,119 1,174 1,230 1,287 1,345 1,404 1,464 1,524 1,584 1,646

$170,000

1,020 1,075 1,131 1,189 1,247 1,307 1,368 1,429 1,492 1,555 1,619 1,684 1,749

$180,000

1,080 1,138 1,198 1,259 1,321 1,384 1,448 1,514 1,580 1,647 1,714 1,783 1,852

$190,000

1,140 1,201 1,264 1,328 1,394 1,461 1,529 1,598 1,667 1,738 1,809 1,882 1,954

$200,000

1,200 1,265 1,330 1,400 1,470 1,540 1,610 1,680 1,755 1,830 1,905 1,980 2,060

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Para usar la tabla anterior, seleccione el monto del crédito en la columna izquierda, después localice la tasa de interés en la fila superior. El punto en el que se cruzan el monto del crédito y la tasa de interés representa la cantidad de principal e intereses que pagaría. Usted mismo puede calcular el pago mediante la multiplicación del factor o multiplicador listado bajo la tasa de interés por el monto del crédito. Ejemplo 1:

El pago mensual de P+I en un préstamo de $50,000 a una tasa del 8% sería de $367, calculado como sigue: .000734 x $50,000 = $367

Ejemplo 2:

El pago mensual de P+I en un préstamo de $65,000 a una tasa del 9% sería de $523.25, calculado como sigue: .0085 x $65,000 = $523.25

PAGO DE P+I La parte remanente de su pago hipotecario está destinado a impuestos y seguros. Por lo general, los acreedores colocan esta porción de su pago hipotecario mensual en una cuenta de depósito en garantía y después lo pagan por usted en la fecha de vencimiento. Esto le evita tener que hacer los pagos directamente y también significa que el acreedor no tiene que preocuparse por su falta de pago. Si usted paga un enganche mayor, por ejemplo del 20%, no se le requerirá el depósito en garantía para el pago de impuestos y seguros. Anteriormente, el único tipo de seguro era el seguro contra daños al inmueble, lo que protegía al acreedor contra la pérdida de su inversión en caso de algún daño, como por ejemplo un incendio. Si el seguro no forma parte de su pago mensual, debe comprobar al acreedor que lo ha adquirido de manera separada. En la actualidad, puede tener dos clases de seguro adicionales. Algunos acreedores le piden que compre un seguro de vida hipotecario (póliza de plazo decreciente que pagaría al acreedor el saldo vencido del crédito hipotecario si usted muere antes de terminar de pagar la hipoteca). Si ya cuenta con un seguro de vida suficiente que cubra el pago de la hipoteca, indíquelo. Esto es muy costoso y no debe ser obligatorio. La mayoría de los programas de adquisición de vivienda para las personas que compran por primera vez requieren un seguro hipotecario que protege al acreedor en caso de que el comprador no cumpla con los pagos hipotecarios y no satisfaga el pago del crédito. El prestatario paga las primas del seguro hipotecario ( por adelantado o a plazos). Pregunte a su acreedor los requisitos del seguro hipotecario y obtenga los cálculos de las primas del seguro. OTROS Además del pago de T&I mencionado con anterioridad, pueden existir otras cuotas mensuales. Por ejemplo, si compra un condominio se le puede pedir al propietario del inmueble, que pague una cuota de asociación.

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COSTOS DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO Existen costos mensuales de calefacción, enfriamiento, electricidad, reparaciones y mantenimiento de la vivienda. Los costos de los servicios representan una obligación que debe cumplir cada mes y es importante que también determine fondos colaterales para costos inesperados de mantenimiento y mejora.

¿QUÉ CANTIDAD PUEDE PAGAR? Ya que está familiarizado con los tipos de costos que tendrá como propietario de una vivienda, deseará comenzar el proceso de cálculo de la cantidad que puede pagar. Existe una regla práctica estándar que indica que puede pagar una casa cuyo costo sea dos veces o una vez y media superior a su ingreso bruto anual. Su ingreso bruto anual incluye la cantidad obtenida antes de deducir impuestos y también comprende el ingreso bruto anual de su cónyuge u otro de los co-prestatarios. Como ejemplo tenemos que si usted y cualquier otro co-prestatario tienen un ingreso anual conjunto de $25,000, podrá pagar una casa por un valor de $62,500. $25,000 x 2.5 = $62.500 Por desgracia, a menudo no es tan simple determinar cuánto puede pagar. Desde el punto de vista del acreedor, la cantidad que puede pagar debe medirse con mayor exactitud. Una medida más precisa se relaciona directamente con los fondos que tiene disponibles para el enganche y la cantidad que los acreedores están dispuestos a prestarle con base en su ingreso y sus deudas y obligaciones financieras. Los acreedores utilizan lineamientos establecidos para determinar la elegibilidad crediticia. Estas directrices afectan la cantidad que puede obtener como préstamo. Aunque varían dependiendo de los acreedores, existen ciertos aspectos comunes: • •

Fondos disponibles para el enganche Ingreso disponible para los costos de la vivienda

FONDOS DISPONIBLES PARA EL ENGANCHE En nuestro examen anterior del enganche, como uno de los costos iniciales principales que tendrá al adquirir una vivienda, explicamos la manera en que el monto de este enganche afecta la cantidad del crédito. Esto es importante por los lineamientos de la relación crédito-valor que utiliza el acreedor. Si la relación crédito-valor del acreedor es del 95%, esto significa que le prestarán el 95% del precio de venta o valor considerado (según la cantidad que resulte menor). Entonces tendría que pagar un enganche del 5%. Por ejemplo, si desea adquirir una casa por un valor de $100,000 y la relación créditovalor del acreedor es del 95%, tendrá que pagar un enganche de $5,000. $100,000 x .95 = $95,000 $100,000 - $95,000 = $5,000

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Si la relación crédito-valor del acreedor es del 97%, su enganche sería sólo de $3,000. $100,000 x .97 = $97,000 $100,000 - $97,000 = $3,000 El acreedor querrá verificar que usted cuente con la cantidad aproximada en cuentas de ahorro u otros activos para el pago de gastos iniciales por concepto de enganche y costos de escrituración. Las fuentes de los fondos para erogar estos gastos pueden incluir sus cuentas de ahorros y cheques, acciones y obligaciones y, en algunos casos, donaciones. En el módulo 2 hablaremos con mayor detalle acerca de cómo determinar sus activos totales. INGRESO DISPONIBLE PARA LOS COSTOS DE MANTENIMIENTO En la determinación de la cantidad de la que puede disponer mensualmente para el pago de PITI, los acreedores operan con relaciones estándar. Estas relaciones establecen límites acerca de la cantidad de su ingreso mensual que puede aplicarse a los costos de la vivienda. El objetivo de estas relaciones es asegurar que los prestatarios no se endeuden en exceso cuando adquieren una casa. Es importante tener suficiente dinero cada mes para otros gastos como alimentos, vestido y atención médica, además de poder seguir pagando su hipoteca. Los distintos tipos de crédito tienen diferentes relaciones de calificación. Por ejemplo, las hipotecas convencionales tradicionalmente han usado una relación de 28/36. Esta relación significa que su pago de PITI no puede exceder del 28% de su ingreso mensual bruto y que su pago de PITI y otras deudas no puede ser superior al 36% de su ingreso mensual bruto. Los créditos de FHA se basan en una relación del 29/41. Esto significa que su pago de PITI no puede exceder el 29% de su ingreso mensual bruto y que el pago de su PITI más sus otras deudas no podrá ser superior al 41% de su ingreso mensual bruto. Muchos de los nuevos programas de viviendas económicas ofrecidas por los acreedores utilizan una relación del 33/38. La tabla de relaciones de calificación que se encuentra en la siguiente página muestra los pagos de PITI en hipotecas tradicionales de la FHA y del programa típico de viviendas económicas. En los ejemplos siguientes que utilizan relaciones de FHA se ilustra cómo funciona ésto. 1. La primera relación (29%) utiliza su ingreso mensual bruto para determinar la cantidad más alta del pago de PITI por la que puede calificar (en este ejemplo se usa el ingreso mensual bruto de $1,800). Con frecuencia esta relación se conoce como relación de costos vivienda-ingresos. $1,800 x .29 = $522 (pago máximo de PITI) 2. La segunda relación (41%) utiliza su ingreso mensual bruto para determinar la cantidad de su ingreso que puede gastar en el pago de PITI más sus otras deudas existentes. Con frecuencia esta relación se conoce como relación de deuda total-ingreso. $1,800 x .41 = $738 (pago máximo de PITI)

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RELACIONES DE CALIFICACIÓN En esta tabla se proporcionan ejemplos de tres tipos de programas de crédito y las diferentes relaciones de calificación que se usan. La cantidad en la columna de PITI representa el pago máximo del principal, los intereses, los impuestos y los seguros. La cantidad en la columna de deuda total representa el monto máximo del pago de PITI más todas las demás deudas mensuales. Observe que los programas con las relaciones más altas permiten una proporción más elevada de su ingreso destinada a la vivienda y a otras deudas. Convencional

Iniciativas de vivienda económica

FHA

Ingreso mensual bruto

Ingreso anual bruto

PITI

Deuda Total

PITI

Deuda Total

PITI

Deuda Total

28%

36%

29%

41%

33%

38%

1,200

14,400

336

432

348

492

396

456

1,300

15,600

364

468

377

533

429

494

1,400

16,888

392

504

406

574

462

532

1,500

18,000

420

540

435

615

495

570

1,600

19,200

448

576

464

656

528

608

1,700

20,400

476

612

493

697

561

646

1,800

21,600

504

648

522

738

594

684

1,900

22,800

532

684

551

779

627

722

2,000

24,000

560

720

580

820

660

760

2,200

26,400

616

792

638

902

726

836

2,400

28,800

672

864

696

984

792

912

2,600

31,200

728

936

754

1,066

858

988

2,800

33,600

784

1,008

812

1,148

924

1,064

Examinemos ahora de qué manera la cantidad de sus deudas, distintas a la vivienda, influye en estas relaciones. En estas dos relaciones, 29% y 41%, debe operar conjuntamente. Si sus deudas son excesivas, puede reducirse el monto de su ingreso bruto mensual aplicable a los costos de vivienda. A continuación se presentan algunos ejemplos.

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Ejemplo 1:

Juana y Juan están considerando comprar una casa. Su ingreso mensual es de $1,800. Los cálculos en los ejemplos anteriores de FHA muestran que su pago máximo de PITI es de $522. ¿Cumplen con el lineamiento de calificación del 29%? El monto principal mensual y el pago de intereses es de $400. El pago mensual de los impuestos inmobiliarios es de $70. El pago mensual del seguro contra daños es de $30. $400+$70+$30 = $500 $500 ÷ $1,800 = 28% En este ejemplo, Juana y Juan calificarían conforme a la primera relación, puesto que su pago de PITI es menor al 29%. Juana y Juan también tienen otras deudas por $230. Según los lineamientos de FHA, el pago de PITI más todas las demás deudas no debe exceder el 41% de su ingreso mensual bruto. ¿Cumplen con este segundo lineamiento? $500+$230 = $730 $730 ÷ $1,800 = 41% En este ejemplo, Juana y Juan calificarían puesto que su pago de PITI más otras deudas es de 41% o menos.

Ejemplo 2:

Suponga que Juana y Juan tienen deudas mensuales por un total de $300. ¿Seguirían calificando? $500+$300+$800 $800 ÷ $1,800 = 44% En este ejemplo, Juana y Juan no calificarían porque su pago de PITI más otras deudas es mayor al 41%.

El siguiente paso en la determinación de la cantidad que puede pagar es efectuar los procedimientos descritos con anterioridad y aplicarlos a su propia situación financiera. Continuaremos este proceso en el módulo 2 con la investigación de su historial de crédito y presupuesto familiar. En el módulo 2 se incluyen hojas de trabajo para calcular sus activos totales, ingreso mensual bruto y deudas mensuales. Después estas hojas de trabajo se utilizarán para completar la hoja de trabajo de precalificación, la cual lo ayudará a determinar la cantidad que puede pagar.

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HOJA DE TRABAJO 1.1 ¿EN REALIDAD DESEO SER PROPIETARIO DE UNA CASA? A continuación se contemplan seis áreas que debe considerar cuando tome la decisión de comprar una vivienda. Seleccione sólo una de las frases de cada grupo. No se trata de una prueba, así que por favor responda honestamente. 1. q No me molesta tener deudas q Me molesta pensar que tengo deudas a largo plazo 2. q Me gusta realizar actividades de mantenimiento en mi casa y jardín. q Prefiero ir de compras, salir a comer o leer un libro en lugar de arreglar la casa o el jardín. 3. q Me siento más cómodo colocando mi dinero en instrumentos de ahorro e inversión, relativamente estables. q Disfruto la emoción de adquirir instrumentos especulativos de ahorro e inversión. Me gusta tener la oportunidad de obtener grandes ganancias. 4. q Prefiero encontrar un buen trabajo y permanecer en él. q Prefiero cambiar de empleo periódicamente ya que disfruto la emoción que implica comenzar de nuevo. 5. q Me gusta permanecer en un lugar y comprometerme con una comunidad. q No me gusta limitarme a una comunidad o ubicación durante un largo período. 6. q En este momento puedo manejar la responsabilidad financiera de los pagos hipotecarios. q Prefiero esperar hasta que pueda ahorrar más dinero o que mejore mi situación financiera. Otras preguntas que lo ayudarán a tomar su decisión de compra de una vivienda 1. ¿Por qué es importante para mí ser propietario de una casa?

2. ¿Qué es lo que me gusta de rentar?

3. ¿Qué me disgusta de rentar?

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MÓDULO 2 TÍTULO Análisis de crédito y presupuesto familiar

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Proporcionar orientación acerca de cómo planear y prepararse para los pagos de la hipoteca y otros costos de vivienda y mantenimiento realistas mediante prácticas eficaces de administración financiera y crédito.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 2, podrá: •

Discutir la importancia de un buen historial de crédito.

•

Discutir el objetivo y las operaciones de los buroes de crédito.

•

Identificar las maneras de resolver los problemas de crédito.

•

Elaborar un presupuesto familiar y un sistema de mantenimiento de registros eficaces.

•

Elaborar un plan para pagar los costos iniciales de la compra de vivienda.

•

Elaborar un plan para la realización de los pagos de la hipoteca y otros costos de vivienda y mantenimiento.

RESUMEN En el módulo 2 aprenderá por qué es importante su historial de crédito, cómo establecer el crédito y crear un registro de crédito positivo, cómo obtener e interpretar sus informes de crédito y cómo solucionar los problemas de crédito. En esta sesión también se enfatiza la importancia de la elaboración de un presupuesto familiar realista y eficaz, así como un sistema de mantenimiento de registros que lo ayude a asumir el control de los gastos actuales, determinar y alcanzar las metas de ahorro de la propiedad de su vivienda, planear los costos de mantenimiento y los aumentos futuros de capital, además de cumplir obligaciones inesperadas derivadas de la propiedad de su vivienda.

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ANÁLISIS DE CRÉDITO Y PRESUPUESTO PARA LA COMPRA DE VIVIENDA En el módulo 1 presentamos los fundamentos del proceso de compra de vivienda y los conceptos básicos del financiamiento de inmuebles. Analizamos las ventajas y desventajas de la compra de una casa y los lineamientos generales con el fin de determinar si está preparado para convertirse en propietario de su hogar. El módulo 2 se enfoca en aspectos específicos del historial de crédito y el presupuesto familiar de futuros compradores de casas con el fin de que determinen los gastos que pueden pagar.

GUÍA DE CRÉDITO OBJETIVO Y FUNCIÓN DE LOS BUROES DE CRÉDITO Los buroes de crédito suministran información acerca de su historial de pago de deudas anteriores y actuales. Por lo general, cada cuenta se clasifica para indicar cómo tiene que rembolsar la obligación. Su informe de crédito puede reflejar una calificación de crédito o una calificación numérica que es muy parecida a la calificación de su historial de crédito completo. El objetivo del sistema del buró de crédito es ayudar a los negocios a decidir si le otorgan crédito o no. Es importante entender que los buroes de crédito no son los encargados de tomar la decisión de concederle su solicitud de crédito. Sólo suministran información de sus registros relacionados con su historial de crédito al acreedor que solicita dicha información. Los acreedores estudian esos registros (y otros factores) y después deciden si extienden o no el crédito que busca. CÓMO OBTENER Y VERIFICAR SU INFORME DE CRÉDITO Usted tiene el derecho de solicitar una copia de la información contenida en su expediente de crédito. Si recientemente se le ha negado algún crédito, la ley obliga a los acreedores a notificarle por escrito ese rechazo. La notificación debe incluir el nombre y la dirección del buró de crédito que suministró la información sobre su historial de crédito. También tiene el derecho de comunicarse con el buró de crédito y recibir una copia de su informe de crédito sin cargo alguno. Si se le ha negado el crédito, debe verificar su récord de inmediato para comprobar la exactitud de toda la información (desafortunadamente en un sistema nacional existen muchos errores que se considerarán registros oficiales a menos que los consumidores lo indiquen y soliciten correcciones). En cualquier momento puede solicitar una copia de la información contenida en su historial de crédito, aunque debe pagar algún derecho (quizá $8) para ver su informe si no ha sido rechazado como sujeto de crédito. Debe considerar obtener una copia de su informe antes de solicitar un crédito hipotecario con el fin de asegurarse que la información de su historial es correcta. Si descubre que su expediente contiene información negativa derivada de un problema que ya ha sido resuelto, debe estar preparado para corregirlo y minimizar el efecto negativo antes de que el acreedor vea el expediente.

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PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR CONFORME A LA LEY DE INFORME DE CRÉDITO JUSTO Si considera que su informe de crédito contiene uno o más errores, la Ley de Informe de Crédito Justo le brinda el derecho a pedirle al buró de crédito que se comunique con las fuentes de información y les pida corregir los datos. Si el negocio que suministró la información insiste en su exactitud, usted tiene el derecho de solicitar al buró de crédito que incluya su declaración (100 palabras o menos) en el expediente para que acreedores futuros puedan verla. IMPORTANCIA DE UN BUEN HISTORIAL DE CRÉDITO Conforme a la Ley de Informe de Crédito Justo, los buroes de crédito están autorizados a mantener durante siete años la información en su historial de crédito y emitir un informe cuando un prestador así lo solicite. Esto incluye la información negativa y positiva relacionada con su historial de pago de cuentas y reembolso de créditos. Si se ha declarado en quiebra, esa información permanecerá en su expediente durante diez años. Cuando solicita un crédito hipotecario, es sumamente importante un buen historial de crédito. Si descubre que su historial tiene una cantidad significativa de información negativa exacta, su primer reto es elaborar un plan para mantener bajo control su situación crediticia. Usted desea que su historial muestre a los acreedores que paga a tiempo sus deudas. Los tres buroes de crédito principales son: EQUIFAX P.O. BOX 740241 Atlanta, GA 30374-0241 (800) 685-1111 www.equifax.com

EXPERIAN P.O. Box 949 Allen, TX 75013 (800) 685-1111 www.experian.com

TRANS UNION 760 West Sproal Road P.O. Box 390 Springfield, PA 19064-0390 (800) 916-8800 ww.tuc.com

CÓMO SOLUCIONAR PROBLEMAS DE CRÉDITO No se deje embaucar por los anuncios de televisión de negocios que prometen mejorar su historial de crédito. No existen soluciones rápidas para un historial de crédito inadecuado. Su futuro financiero depende de su habilidad para planear y controlar el uso del crédito, lo cual requiere tiempo y compromiso. A continuación se describen algunos pasos importantes que debe realizar para resolver problemas de crédito pasados. 1. Si tiene problemas de crédito, el lineamiento más importante es comunicarse con cada acreedor personalmente y explicarle su situación. Es importante que sus acreedores sepan que está preocupado y que desea elaborar un plan realista para el pago de sus deudas. La mayoría de los acreedores cooperará si creen que está tomando con seriedad el cumplimiento de sus compromisos. Los pagos hechos de buena fe pueden ayudarlo a reconstruir un adecuado historial de crédito. Al final de este módulo se proporciona un ejemplo de carta de pago de buena fe.

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2. Si su informe de crédito muestra un patrón de pagos atrasados asociados con problemas específicos como enfermedad repentina o pérdida del empleo, puede redactar una carta de explicación dirigida al buró de crédito acerca de las circunstancias de estos pagos atrasados. Esta carta formará parte de su informe y se le proporcionará a los acreedores que verifican su informe. Al final de este módulo se incluye un ejemplo de dicha carta. 3. Si existen cobros pendientes o demandas judiciales en su contra, emprenda los pasos necesarios para su pago. Comuníquese con los acreedores y comience a hacer pagos regulares, aunque sean por una cantidad pequeña. 4. Los problemas crediticios provenientes de un matrimonio previo a menudo presentan desafíos especiales, Si por ejemplo celebró un crédito para automóvil conjuntamente con su ex-cónyuge y no se han realizado los pagos, estos pagos atrasados seguirán consignados en el informe de crédito de ambos esposos, aún después de la separación o el divorcio. Usted continuará siendo responsable de esta deuda hasta su liquidación. 5. Los asesores financieros están de acuerdo en que cualquier persona con problemas de crédito debe intentar resolverlos sin declararse en quiebra, aunque esto requiera varios años. 6. Si una crisis familiar o una pérdida de ingresos ha ocasionado un problema más serio de lo que esperaba, comuníquese con un servicio no lucrativo de asesoría crediticia. En algunos estados, dichas dependencias representan el único servicio que tiene permitido elaborar planes de administración de deudas. 7. Cuando acuda a un asesor de crédito, sea totalmente honesto. Puede solicitarle información detallada acerca de su situación financiera (ingreso, deudas y gastos esenciales) con el fin de ayudarle a elaborar un plan para el pago de sus deudas. Si sus acreedores consienten en cooperar con este plan, el asesor de crédito le pedirá que envíe cada mes la cantidad de dinero pactada y la dependencia realizará los pagos a sus acreedores. El asesor de crédito también lo ayudará a cultivar hábitos adecuados de planeación de sus gastos y control del uso de crédito para reducir la posibilidad de incurrir en futuros problemas financieros.

PRESUPUESTO Y SISTEMA DE REGISTRO EFICACES Ya sea que haya tenido o no problemas de crédito en el pasado, cualquier acreedor a quien le solicite un crédito hipotecario querrá que complete algunas formas en las que describa su situación financiera con detalle. Si usted o su familia no cuentan con un presupuesto o plan de gastos para la asignación de su ingreso ni mantienen registros de sus gastos y ahorros, necesita practicar estos hábitos antes de solicitar un crédito hipotecario. Necesita demostrar que usted y su familia saben cómo administrar el dinero. Se le solicitará que demuestre que está preparado para pagar el enganche y los costos de escrituración, rembolsar el préstamo y asumir los costos adicionales estimados de la casa que adquiera, así como su mantenimiento y reparaciones.

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Prepararse para solicitar un crédito es útil para usted y el acreedor. Aprender cómo elaborar un presupuesto y mantener registros lo protegerá contra la tentación de involucrarse en un compromiso mayor al que pueda afrontar. Usted no deseará gastar todo el dinero que tiene en una casa para descubrir después que no puede pagarla y tenga que renunciar a ella. Un presupuesto es una simple herramienta administrativa: un plan flexible que lo ayuda a obtener la mayor satisfacción posible del uso de su ingreso. Si tiene una actitud negativa respecto a la elaboración de un presupuesto, entonces llámelo plan de gastos o asígnele otro nombre que lo estimule a dominar esta técnica y lograr que su dinero trabaje para usted. La elaboración de un presupuesto y el mantenimiento de registros son procesos complementarios: una serie de acciones relacionadas que pueden usarse conjuntamente para ayudarlo a alcanzar sus metas financieras. En este módulo hemos incluido hojas de trabajo con presupuestos que puede usar como guía, aunque quizá necesite personalizarlos con el fin de que sean útiles para usted. Si en realidad desea convertirse en un administrador de ingresos eficiente, debe dedicar tiempo y esfuerzo serio al proceso. Estudie el siguiente proceso de seis pasos conforme desarrolla sus habilidades de planeación y mantenimiento de registros de gastos y ahorros. Las hojas de trabajo 2.1 – 2.5 fueron diseñadas para ayudarlo en este proceso.

CÓMO ELABORAR UN PRESUPUESTO PASO 1: ESTABLECIMIENTO DE METAS No existen dos personas que tengan exactamente las mismas metas, ya que cada una de ellas tiene sus propios valores, experiencias y formas de ver el mundo. Es importante que las familias hablen acerca de las metas individuales de cada uno de los miembros de la familia y busquen vías para llegar a un acuerdo respecto a las maneras en que se usará el ingreso familiar. La mayoría de la gente piensa en términos de metas financieras a corto plazo (cosas que desea adquirir pronto). Pero si está considerando la compra de una casa, se trata de un compromiso financiero mayor a largo plazo. Puede requerir algunos años de ahorro satisfacer los costos de compra y mantenimiento de una vivienda. A menos que usted y su familia estén de acuerdo en ser dueños de su propia casa, no será probable que planee y ahorre lo necesario para lograr que esto suceda. Por otra parte, también necesita considerar las otras metas de la familia. Piense y comente todas sus metas a corto y largo plazo. Reconozca que nadie puede tener todo lo que desea, pero considere lo importante que son las diversas metas para cada miembro de la familia. Aún cuando todos estén de acuerdo, recuerde que pueden ocurrir sucesos imprevistos que hagan necesario revisar sus metas. Intente no obsesionarse con algo de tal manera que no pueda realizar ajustes si es necesario hacer un cambio a sus planes.

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PASO 2: CÁLCULO DEL INGRESO ¿Sabe cuánto dinero ingresó a su casa en años pasados? ¿Cuántas fuentes de ingresos hubo y cuánto dinero recibió de cada una de ellas? ¿Qué cambios en el ingreso considera que ocurrirán el año que viene? Esta cifra es la base de un presupuesto y es importante que sea lo más exacta posible. Por lo general, un presupuesto familiar considera el año próximo, pero si está pensando en adquirir una casa también querrá que examine la confiabilidad de su ingreso en años futuros. La mayoría de la gente considera el ingreso en términos de la cantidad restante después de las deducciones por concepto de impuestos, seguro social y otros rubros como seguro de gastos médicos. Esta es la cantidad realmente disponible para gastos básicos actuales y ahorros para metas futuras. Sin embargo, si va a solicitar un crédito hipotecario, necesita tomar en cuenta que los acreedores hipotecarios le solicitarán su ingreso total antes de cualquier deducción (ingreso bruto). Compararán el monto de las deudas que tiene, el nivel actual de gastos y el patrón de ahorro relativo a su ingreso bruto. Con el fin de estar preparado cuando solicite un crédito hipotecario, comience a pensar en términos de ingreso bruto. Use como guía la hoja de trabajo 2.1 Ingreso mensual bruto. PASO 3: ANÁLISIS DE GASTOS RECIENTES Si ya mantiene un registro de sus gastos, tómese su tiempo para estudiar cómo ha estado gastando su ingreso personal o familiar durante los años anteriores. Intente obtener un panorama de sus gastos mensuales promedio por cada categoría de gastos. El análisis de sus patrones mensuales de gastos anteriores lo ayudará a elaborar un plan para afrontar los costos de adquisición de su vivienda. Mucha gente no mantiene un registro del uso de su dinero. Cuando se nos pide informar cuáles fueron nuestros gastos recientes, muy pocos de nosotros podemos calcular una cuenta exacta. Si realmente está decidido a planear e identificar sus gastos, pero no sabe cuánto está gastando actualmente quizá encuentre útil mantener un registro detallado durante un mes o dos. Conserve todos los recibos e incluya notas adicionales en su chequera que lo ayuden a recordar qué compró. Cada libreta de registros y presupuesto tiene su propia forma de listar las diversas categorías de gastos familiares. No hay un sistema único que funcione para todos. Conforme analiza sus gastos recientes y se prepara para elaborar un plan de gastos futuros, personalice las formas o cree su propia forma. Necesita un presupuesto y un sistema de registros comprensible que usted y su familia puedan usar. La hoja de trabajo 2.2, Gastos mensuales actuales, lo ayudará a calcular sus gastos mensuales. Si está pensando en convertirse en propietario de su vivienda, es especialmente importante que identifique todas sus deudas a largo plazo (deudas cuyo pago requiere más de seis meses). Use la hoja de trabajo 2.3, Pagos mensuales de deudas, para registrar todas las obligaciones de deuda mensuales que pueda tener, como pago de vehículos, tarjetas de crédito, pensiones alimenticias o manutención de hijos, otros créditos, etc. Incluya la cantidad total y la cantidad mensual debidas. Si existe alguna deuda vencida, anótela.

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PASO 4: PLANEACIÓN DE GASTOS FUTUROS. ELABORACIÓN DE UN PRESUPUESTO La razón del análisis de sus gastos recientes (paso 3) es ayudarle a recordar todas las cosas en las que utiliza su dinero. Entonces podrá detenerse y considerar si desea o no continuar con ese patrón de gastos mientras elabora un plan de gastos futuros. Piense en términos de los gastos fijos y flexibles que tiene cada mes (renta, pago de vehículo, seguro de gastos médicos) y cerciórese de incluir las partidas que sólo ocurren periódicamente (regalos, impuestos, seguro de automóvil). Pregúntese cuánto dinero que gasta está destinado realmente a satisfacer sus necesidades y dónde podría realizar un recorte para aumentar la cantidad que podrá ahorrar con el fin de lograr sus metas financieras futuras. Después de que determine la cantidad mensual necesaria por cada categoría de gastos, también necesita establecer una o más maneras de proteger el dinero que reserva, como fondo de efectivo para gastos periódicos (ej., cuenta de ahorros) y ahorro para emergencias o metas a corto plazo (ej., cuenta del mercado de dinero). Si todavía no ha comenzado a ahorrar y a invertir para lograr metas financieras futuras a largo plazo, necesitará cultivar el hábito PUP (pague usted primero). Una vez que decida cuánto dinero necesita realmente para sus gastos básicos actuales y cuánto piensa ahorrar, es importante reservar una cantidad de dinero al principio de cada mes. Si espera hasta el fin de mes para saber si aún hay alguna cantidad de dinero extra, existe una gran posibilidad de que ya no haya nada.

CÓMO LOGRAR QUE FUNCIONE SU PRESUPUESTO PASO 5: MANTENIMIENTO DE REGISTROS Si elabora un presupuesto y después decide no conservar un registro de sus gastos, sólo está perdiendo el tiempo. La razón de la planeación de sus gastos es ayudarlo a tener el control sobre la manera en que usa su dinero con el fin de alcanzar sus metas financieras. Si no invierte tiempo en conservar recibos y tomar notas acerca de cómo usa su crédito y efectivo no tendrá la información que necesita para dar seguimiento a sus finanzas. Con el fin de crear un sistema de mantenimiento de registros, necesitará algunos materiales. Si no tiene un archivero de metal pequeño, puede utilizar un archivero de cartón corrugado. Use carpetas de manila, separadores o sobres para guardar facturas y recibos por cada categoría de gastos. Es mejor colocar los recibos en una caja de zapatos que arrojarlos en cualquier lugar, pero no es el sistema ideal. En el módulo 7 hablaremos acerca de la importancia de mantener ciertos registros para propósitos fiscales. Necesitará guardar algunos registros para aprovechar los beneficios fiscales que implica la propiedad de una vivienda, por lo que es buena idea establecer desde ahora un sistema de mantenimiento de registros adecuado. Es importante que todos los miembros de la familia participen en la selección de metas financieras, la planeación acerca de cómo alcanzarlas y el mantenimiento de registros. Los niños cuyos padres los incluyan en actividades de administración apropiada de recursos serán más responsables financieramente cuando se conviertan en adultos.

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PASO 6: ANÁLISIS DE REGISTROS DE GASTOS Y REALIZACIÓN DE AJUSTES El paso más importante en la administración financiera comprende la comparación de los gastos reales con los gastos estimados, así como la determinación de los motivos de las diferencias. No se desanime si su plan y sus gastos son muy distintos. Si en realidad desea convertirse en un experto administrador de ingresos, puede mejorar todas las destrezas involucradas en el presupuesto, las compras, el mantenimiento de registros y el ahorro. Conforme adquiera más experiencia, aprenderá cuándo realizar ajustes en su presupuesto, cómo reducir gastos innecesarios por cosas que no son significativas para usted y cómo reservar dinero para cosas que considere importantes. Por ejemplo, si su cuenta telefónica es excesiva, hable con su familia para disminuir las llamadas de larga distancia. Si su cuenta de gasolina es demasiado elevada, piense en los medios que tiene su familia para reducir el uso del automóvil con el fin de ahorrar dinero. Cuando esté seguro de sus habilidades presupuestarias y haya cultivado el hábito de ahorro, estará preparado para comenzar a planear los medios destinadas alcanzar sus metas financieras a largo plazo, como es la compra de una casa. En la medida en que aprenda cómo calcular los costos únicos y los costos continuos que implica ser dueño de una casa, usará su destreza presupuestaria para ayudarlo a determinar si puede alcanzar la meta de compra de una vivienda y cuándo puede hacerlo.

PLANEACIÓN DE LA CAPACIDAD FINANCIERA CONTINUA QUE REQUIERE LA PROPIEDAD DE UNA VIVIENDA Con el fin de estar seguro que puede pagar la casa que desea, necesita aprender cómo planear y ahorrar para afrontar los costos asociados con la compra inicial y cómo planear los costos continuos de operación y mantenimiento de su vivienda. AHORRO E INVERSIÓN PARA PAGAR LOS COSTOS ÚNICOS ESTIMADOS EN LA COMPRA DE UNA CASA Como analizamos en el módulo 1, los costos iniciales únicos relacionados con la compra de una casa incluyen el pago de arras y el enganche, los costos de escrituración y los costos de mudanza e instalación. El ahorro del dinero suficiente para todos estos costos únicos debe comenzar con un análisis de sus activos actuales. ¿Qué fondos están disponibles para estos costos? ¿Cuánto más necesitará ahorrar? La hoja de trabajo 2.4 Activos y efectivo disponibles, está diseñada para ayudarlo a calcular sus activos y la cantidad disponible para estos costos. En segundo término, necesita investigar los diversos tipos de hipotecas para las cuales puede ser elegible. En el módulo 5, Financiamiento de la compra de vivienda se presentan varios de los programas de crédito disponibles en la actualidad y se brindan sugerencias acerca de cómo adquirir una hipoteca. Así puede calcular los requisitos del enganche conforme a cada plan para el tipo de casa que le gustaría comprar.

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Al examinar su situación actual de ahorro, calcule la cifra superior que puede manejar y que deberá incliur todos los costos iniciales únicos. Si está planeando para el futuro, calcule el monto de los ahorros que considera necesitar. Ajuste su presupuesto para incluir los ahorros regulares destinados a este propósito y determine la fecha en la que tendrá que alcanzar esta meta.

CÁLCULO REALISTA DE LOS COSTOS DE PROPIEDAD, OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO DE UNA CASA ESPECÍFICA Como discutimos con anterioridad, un acreedor hipotecario espera que usted conozca y use habilidades administrativas en el manejo de los gastos familiares. Debe calcular y ahorrar dinero suficiente para satisfacer los costos únicos asociados con la compra de una casa. También debe estimar y presupuestar los costos continuos que implica la propiedad de una vivienda, lo cual puede requerir ciertos estudios adicionales. A continuación presentamos algunas sugerencias de administración financiera para que usted pueda comenzar. 1. COSTOS DE PROPIEDAD MENSUALES Y ANUALES Como señalamos antes, el pago hipotecario mensual se compone del principal (P), los intereses (I), los impuestos (T) y el seguro (I). No olvide que también existen otros costos involucrados como el seguro hipotecario o cuotas de asociación en el caso de que haya adquirido un condominio. ¿Cómo afrontará estos gastos? ¿Cuánto dinero hay disponible para los gastos de vivienda? Analice sus gastos mensuales contenidos en la hoja de trabajo 2.2, y examine otra vez cuál es la cantidad de gastos de vivienda que puede pagar cómodamente. 2. PLANEACIÓN DE LAS RESPONSABILIDADES ANUALES QUE IMPLICA LA PROPIEDAD DE UNA VIVIENDA La mayoría de los acreedores calculan el impuesto sobre inmuebles (T) debidos anualmente al gobierno local y requieren que usted pague cada mes una parte de dicha cantidad con su pago hipotecario. Cada año se hace un ajuste cuando se presenta la declaración fiscal real y se realiza un nuevo cálculo para el año siguiente. Conserve los registros de pago para su uso en la presentación de deducciones de intereses hipotecarios en sus declaraciones del impuesto sobre la renta locales y federales. Si no se han depositado sus impuestos y seguros, necesitará incluir estas partidas en su presupuesto y pagarlas usted mismo. 3. PRESUPUESTO DE LOS COSTOS OPERATIVOS DE LA VIVIENDA Además del pago mensual de PITI, tendrá que calcular los costos mensuales típicos de operación de la vivienda. Esto incluye servicio y todo lo demás asociado con el uso de la casa por parte de su familia. Estudie los costos actuales de los servicios que utiliza su familia (si su pago está separados de la renta) y compárelos con los cálculos para la casa que está buscando.

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Considere las otras clases de costos operativos que tiene ahora, como costos de limpieza de la casa y uso de aparatos eléctricos y equipo. Determine si estos costos pueden elevarse o disminuir en la casa que desea adquirir. Comience a elaborar un plan de gastos que proyecte todos los cambios esperados en su vivienda y otros costos si compra la casa que está considerando. 4. PRESUPUESTO DE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DE LA CASA Puede ser difícil estimar una cantidad de dinero apropiada que se utilice como reserva para el mantenimiento preventivo y reparaciones inevitables de la casa. En general, entre más antigua sea la casa, mayores serán los costos. El tipo y la calidad de la estructura, los sistemas básicos y los aparatos eléctricos también afectarán el monto de dinero que debe incluir en su presupuesto. La cantidad de ahorro recomendada cada año para el mantenimiento de rutina y los costos de reparación eventuales se expresa usualmente dentro de un rango (entre el 1% y el 5% del valor de mercado de la casa). Puede parecer una cantidad muy grande de dinero, pero si necesita reparaciones mayores en el techo, la plomería o las ventanas, el dinero ahorrado desaparecerá en un suspiro. En el cálculo y presupuesto de una cantidad reservada para una casa específica, estudie el informe de inspección de la vivienda y cerciórese de añadir las cantidades adecuadas a su nuevo presupuesto. Los gastos típicos de mantenimiento de una vivienda comprenden: • • •

Costos de mantenimiento interior, incluyendo la estructura, los sistemas, los aparatos y el mobiliario. Costos de mantenimiento exterior de la casa y el jardín. Reparaciones de la casa y sus sistemas: enfriamiento y calefacción (incluyendo chimeneas), plomería, electricidad.

5. ACEPTACIÓN DE LIMITACIONES Y TOMA DE DECISIONES QUE PUEDA AFRONTAR La decisión de compra de una casa, así como el compromiso de pago del crédito hipotecario y el cumplimiento de todos los demás costos de propiedad es muy seria. Es importante recordar que no existe una casa única en la que usted y su familia tengan que vivir felices para siempre. Es sensato que para comenzar adquiera una casa menos cara con el fin de que pueda administrar los costos de manera cómoda.

¿CUÁNTO PUEDE PAGAR? En este punto estará preparado para examinar otra vez cuánto puede pagar por una casa con el uso de sus propias cifras presupuestarias contenidas en las hojas de trabajo. Siga estos simples pasos en la hoja de trabajo 2.5, Cuánto puede pagar.

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En primer término, la hoja de trabajo muestra la manera en que su nivel actual de ingreso y deudas se ajustan dentro de alguna de las relaciones crediticias más comunes. Después calcule el pago máximo admisible de principal e intereses para el que puede calificar. Una vez que haya estimado cuánto puede pagar cada mes, puede calcular qué casa puede adquirir con estos montos mediante el uso de las tablas de amortización contenidas en este capítulo. Al completar estas hojas de trabajo no se preocupe si sus cifras no son exactas. Con este ejercicio estará en una mejor posición para calcular el precio de la casa que puede pagar y la cantidad probable que pueden prestarle antes de comenzar la compra de la casa. Una vez que haya encontrado una casa en el rango de precios que está considerando, realice otra vez este ejercicio. Si su estudio de administración financiera para la adquisición de una vivienda revela que en este momento no puede afrontar la compra de una casa, se trata de información valiosa. Si todavía espera comprar una casa algún día, tiene una opción. Puede sentirse desanimado y derrotado. O puede aceptar el desafío de mejorar su historial crediticio, planear sus gastos y dominar la elaboración de presupuestos y el mantenimiento de registros con el fin de que en un futuro pueda tomar en cuenta otra vez la posibilidad de ser el dueño de su propia vivienda. Si simplemente su ingreso y gastos no le permiten ser propietario de una vivienda, puede considerar la mejor alternativa posible. Si piensa que comprar una casa algún día es una meta realista, puede comenzar a ahorrar para pagar los costos iniciales. Puede buscar con cuidado una casa asequible y comprometerse a usar sus habilidades de administración financiera para ayudarlo a cubrir los costos de propiedad, operación y mantenimiento. Si sigue adelante y compra una casa ahora o después y sucede algo que le ocasione dificultades en el pago de sus cuentas, recuerde el consejo proporcionado en esta sección: hable con todos sus acreedores lo más pronto posible e idee una manera razonable de solucionar el problema.

¿CUÁNDO DEBE COMPRAR? Ya ha considerado las ventajas y desventajas que implica comprar una casa y decidió que desea hacerlo. Ya ha realizado el proceso de planeación financiera y determinado que es posible pagar una vivienda. La siguiente pregunta que debe responder es: ¿cuándo debo comprar?. Como probablemente ya se ha dado cuenta, a veces parece que hay muchas casas en venta, mientras que en otras ocasiones existen muy pocas en el mercado. Cuando hay muchas casas en venta, por lo general significa que los precios están bajos. La competencia por los compradores tiende a reducir los precios. Cuando los compradores pueden escoger entre varias casas, los vendedores están mas dispuestos a negociar sus precios para atraer al cliente. Por otro lado, si no hay muchas viviendas en venta, los compradores pueden estar dispuestos a pagar un precio mayor por la que quieren, de tal manera que los precios se incrementan. Los precios de las viviendas aumentaron tremendamente en los últimos diez años. ¿Es probable que continúen elevándose? ¿Debe comprar ahora, antes de que su precio se incremente aún más?

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¿Qué sucede con las tasas de interés? La tasa de interés que usted paga afecta en gran medida la cantidad que puede pagar por una casa, puesto que la mayoría de la gente intentará comprar cuando las tasas estén bajas. Las tasas de interés cambian con rapidez y es un poco arriesgado intentar predecir cuánto se incrementarán o disminuirán. Si las tasas de interés o los precios de las casas aumentan después de que usted compra, estará complacido de saber que ha tomado una decisión acertada. Si las tasas disminuyen un poco, probablemente no habrá una gran diferencia en su pago mensual. Si las tasas se reducen mucho, quizá desee realizar un refinanciamiento para conseguir una tasa más baja. Remítase al módulo 8 para obtener mayor información sobre el refinanciamiento. Si está preocupado por saber si comprar este año o el siguiente, en la primavera o el otoño, o si debe esperar más a que las tasas de interés disminuyan, tome en cuenta lo siguiente: El mejor momento de comprar es cuando usted decide que quiere comprar una casa, cuando sabe que el costo se encuentra dentro de su presupuesto y cuando ha encontrado la casa idónea para sus necesidades y situación financiera.

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FACTORES DE AMORTIZACIÓN

TASA DE INTERÉS

30 AÑOS

15 AÑOS

6%

.00600

.00844

6.25%

.00615

.00857

6.5%

.00632

.00871

6.75%

.00649

.00886

7%

.00665

.00899

7.25%

.00682

.00913

7.5%

.00699

.00927

7.75%

.00716

.00941

8%

.00734

.00956

8.25%

.00751

.00970

8.5%

.00769

.00985

8.75%

.00787

.00999

9%

.00805

.01014

9.25%

.00823

.01029

9.5%

.00841

.01044

9.75%

.00859

.01059

10%

.00878

.01075

10.25%

.00896

.01090

10.5%

.00915

.01105

10.75%

.00933

.01121

11%

.00952

.01137

11.25%

.00971

.01152

11.5%

.00990

.01168

11.75%

.01009

.01184

12%

.01029

.01200

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EJEMPLO DE CARTA DE PAGO DE BUENA FE

10 de noviembre de 2000 (Nombre de la compañía) (Dirección de la compañía) Asunto: Número de cuenta _______. Estimado __________:

Debido a dificultades financieras temporales por las que he atravesado, no he podido mantenerme al corriente en el pago de mi cuenta. Sin embargo, adjunto un pago de buena fe por $20,00 sobre mi saldo. En el futuro reanudaré la realización de pagos regulares (o, si me es posible, pagaré el saldo pendiente). Gracias por su consideración. Atentamente,

(Su nombre) (Su dirección) (Su número telefónico)

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EJEMPLO DE CARTA AL BURÓ DE CRÉDITO

10 de noviembre de 2000 (Buró de crédito) (Dirección del buró de crédito) Estimado __________:

He recibido y revisado el contenido de mi informe de crédito. En este momento me gustaría ofrecer explicaciones de los pagos retrasados mostrados en él. Cuenta: Banco ABC Este es un crédito para la compra de un automóvil que suscribí con mi esposo. En enero de 1998 regresé a trabajar después de que me despidieron de mi empleo. Dejé de trabajar durante casi todo un año. Debido a que sólo teníamos un ingreso no pudimos pagar puntualmente algunas de nuestras deudas. Ahora que estoy trabajando tiempo completo estoy reanudando los pagos pendientes. Cuenta: Tienda de aparatos eléctricos XYZ Está cuenta ya está liquidada. Los pagos mensuales también se retrasaron durante 1998 cuando dejé de trabajar. Por favor incluya las respuestas y actualizaciones anteriores en mi informe de crédito e ingrese esta carta en todas las investigaciones que se realicen.

Atentamente,

(Su nombre) (Su dirección) (Su número telefónico)

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HOJA DE TRABAJO 2.1 INGRESO MENSUAL BRUTO Enumere todo el ingreso mensual bruto regular de usted y cualquier otro co-prestatario. Incluya sólo aquellas fuentes de ingreso que puedan verificarse. Si desea incluir pagos por incapacidad, manutención de hijos o pago de tiempo extra tiene que documentar que estos pagos se reciben con regularidad. Considere todas las fuentes de ingreso de los 12 meses anteriores si es probable que continúen durante los tres años siguientes por lo menos. Cantidad mensual promedio Salario bruto (antes de impuestos)*

$ ______________________

Tiempo extra/medio tiempo/estacional/comisiones

$ ______________________

Bonos/propinas

$ ______________________

Dividendos/ganancias por intereses

$ ______________________

Ganancias por inversiones o negocios

$ ______________________

Beneficios del seguro social/pensiones

$ ______________________

Beneficios de la administración de veteranos

$ ______________________

Compensación por desempleo

$ ______________________

Asistencia pública

$ ______________________

Alimentos, manutención de hijos o pensión por separación

$ ______________________

Otros

$ ______________________

Ingreso mensual bruto total

$ ______________________A

Ingreso anual bruto (ingreso mensual bruto x 12)

$ ______________________B

* Si le pagan su salario por semana, multiplique su salario bruto semanal por 52 para obtener el ingreso anual bruto, después divídalo entre 12 para obtener el salario mensual bruto promedio.

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HOJA DE TRABAJO 2.2 GASTOS MENSUALES ACTUALES Use esta hoja de trabajo para calcular sus gastos mensuales actuales. Si todavía no lo está haciendo, guarde los recibos y realice anotaciones en su chequera para que al final del mes pueda sumar los gastos totales por cada categoría. Después de seguir este procedimiento durante varios meses, podrá calcular la cantidad mensual que gasta en distintos rubros. Pago mensual promedio A. Gastos de vivienda actuales Renta Servicios (si se pagan por separado) Total de gastos de vivienda actuales

$ __________________ $ __________________ $ __________________

B. Otros gastos actuales distintos a los de vivienda Deducciones de nómina (seguro social, impuesto sobre la renta local y federal, unión de crédito, planes de ahorro, etc.) Alimentos Ropa Colegiatura/guardería Seguro de automóvil Gasolina Reparaciones de automóvil Otro transporte (tarifa de autobús, etc.) Atención médica y dental (distinta a la cubierta por el seguro) Pago de deudas (de la hoja de trabajo 2.3) Entretenimiento (cine, TV por cable, etc.) Impuestos (bienes muebles) Teléfono Seguro de arrendamiento Seguro de vida o gastos médicos (si se pagan por separado de las primas deducidas de nómina) Lavandería y tintorería Contribuciones a instituciones de caridad o iglesias Fondos para la educación de los hijos, si tiene alguno Varios (peluquería, etc.) Ahorros Otros (sea específico) Total de gastos mensuales distintos a la vivienda

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$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

__________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________

$ $ $ $ $ $ $

__________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________ __________________

$ __________________

HOJA DE TRABAJO 2.3 PAGOS MENSUALES DE DEUDA Enumere todas las deudas mensuales de su familia (distintas a los costos de su vivienda actual)

Pago de automóvil

Pago mensual promedio $ _________________

Deuda total $ ________________

Pagos de tarjeta de crédito Cuenta ___________________________ Cuenta ___________________________ Cuenta ___________________________

$ _________________ $ _________________ $ _________________

$ ________________ $ ________________ $ ________________

Otros préstamos a crédito (con un saldo de más de seis meses mobiliario, aparatos eléctricos, préstamos a estudiantes, etc.) Cuenta ___________________________ $ _________________ Cuenta ___________________________ $ _________________ Cuenta ___________________________ $ _________________

$ ________________ $ ________________ $ ________________

Plan de atención médica*

$ _________________

$ ________________

Pago de pensiones alimenticias/manutención de hijos

$ _________________

$ ________________

Otrosde hijos

$ _________________

$ ________________

Total de deudas mensuales

$ _________________

* El plan de atención médica se refiere a un plan en abonos para pagar cuentas médicas especiales. Esta partida es distinta a los costos de atención médica comunes y deben incluirse sólo si son aplicables.

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HOJA DE TRABAJO 2.4 ACTIVOS Y EFECTIVO DISPONIBLES Enumere todas sus fuentes de efectivo y otros activos, después decida cuánto desea aplicar a los costos de vivienda iniciales como el enganche y los costos de escrituración. Recuerde que querrá reservar algunos de los activos para su seguridad financiera. No es buena idea deshacerse de todos sus ahorros para comprar una casa. Pago mensual promedio Cuentas de cheques

$ __________________

Cuentas de ahorro

$ __________________

Fondos de inversión, acciones y obligaciones

$ __________________

Valor en efectivo de la póliza del seguro de vida

$ __________________

Donaciones en efectivo de familiares

$ __________________

Valor de bienes en propiedad

$ __________________

Otros activos

$ __________________

Total de efectivo y activos

$ __________________

Cantidad disponible para los costos iniciales de vivienda

$ __________________

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HOJA DE TRABAJO 2.5 CUÁNTO PUEDE PAGAR HOJA DE TRABAJO DE PRECALIFICACIÓN Con el fin de determinar el monto máximo de su préstamo, debe determinar (A) el ingreso mensual bruto, (B) el pago mensual total de deudas y (C) los cálculos de su depósito en garantía mensual , incluyendo impuestos sobre propiedad, seguro contra daños y seguro hipotecario. Si ya ha completado las hojas de trabajo en esta serie, debe tener a la mano algunas de estas cifras.

PASO UNO A. Ingreso mensual bruto (de la hoja de trabajo 2.1)

$ __________________ A

B. Pago mensual de deudas (de la hoja de trabajo 2.3)

$ __________________ B

C. Cálculo de depósitos en garantía mensuales 1. Para estimar el pago mensual del depósito en garantía, primero debemos intentar calcular el precio máximo de su casa. Multiplique su ingreso ANUAL bruto por 2.5 Ingreso ANUAL bruto x 2.5 = (de la hoja de trabajo 2.1)

__________________ Precio estimado de vivienda

2. Multiplique el monto estimado de la hipoteca por 1.5%. Por lo general es seguro suponer que la mayoría de los compradores de vivienda pagarán aproximadamente 1.5% del monto del préstamo en el pago del depósito destinado a impuestos y seguros (T+I) Monto estimado de la hipoteca x 1.5% =

__________________ Depósito anual para T+I

Monto estimado de la hipoteca para T+I = (divida el depósito anual entre 12)

$

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__________________ B

PASO DOS D. Con el fin de calcular el monto máximo de su hipoteca, debe usar uno de los dos métodos de relaciones que arroje el resultado menor: (1) la relación gasto de vivienda-ingreso o relación del pago mensual de la hipoteca con el ingreso bruto mensual y (2) la relación deuda total-ingreso o relación de la deuda total mensual con el ingreso bruto mensual. Siga estos pasos para calcular la cantidad que podrá obtener en concepto de crédito. Complete la relación que considera aplicable a su situación. (Ejemplo: 29% - 41% = FHA; 28% - 36% = convencional; 33% - 38% = programas de vivienda asequibles). 1. Método de relación (1) Ingreso mensual bruto

$ __________________ B x __________________ %

Cantidad máxima para pago de PITI, seguro hipotecario, cuotas de condominio, etc. 2. Método de relación (2) Ingreso mensual bruto Límite máximo de deuda Menos pago mensual de deudas Cantidad máxima para PITI, seguro hipotecario mensual y cuotas de condominio

$ __________________ 1

$ x $ $

__________________ A __________________ % __________________ __________________ B

$ __________________ 2

Seleccione el resultado menor (1) ó (2)

$ __________________

Menos depósito en garantía estimado para T+I

$ __________________ C

CANTIDAD MÁXIMA DE PRINCIPAL E INTERESES

$ __________________

E. Divida la CANTIDAD MÁXIMA PARA P+I entre el factor de la tabla que se encuentra en la gráfica (página 45 del manual del estudiante para la compra de vivienda) que represente con mayor aproximación el entorno actual de las tasas de interés. (P+I)/(FACTOR) = MONTO MÁXIMO DEL CRÉDITO

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MÓDULO 3 TÍTULO Elección del vecindario y la vivienda

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Presentar información que lo oriente en el proceso de evaluación de sus necesidades de vivienda y búsqueda de una casa.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 3, podrá: •

Evaluar sus necesidades y preferencias de vivienda.

•

Identificar los pasos que debe emprender para localizar la vivienda y el vecindario adecuados.

•

Evaluar la condición exterior/interior de una casa.

•

Analizar las ventajas y desventajas de emplear a un inspector profesional de viviendas.

RESUMEN En el módulo 3 evaluará sus necesidades de vivienda actuales y futuras y aprenderá cómo buscar una casa tomando en consideración estas necesidades. Sus preferencias personales en cuanto al tamaño de la casa, el tipo, su ubicación y el vecindario lo ayudarán a encontrar una vivienda que se adapte a sus necesidades y presupuesto. En esta sesión se incluye información acerca de cómo evaluar la condición interior y exterior de una casa, así como los beneficios y las limitaciones que implica emplear a un inspector profesional de viviendas con el fin de evaluar una propiedad antes de que la compre. También se incluyen algunas sugerencias para la búsqueda de casa.

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CÓMO ELEGIR UNA CASA IDENTIFICACIÓN DE SUS NECESIDADES Y PREFERENCIAS DE VIVIENDA COMPARACIÓN DE LAS NECESIDADES Y LOS DESEOS DE LA FAMILIA El proceso de elección de una casa para satisfacer las necesidades de su familia ahora y en el futuro no es fácil. El número de personas, sus edades y salud, así como las diversas actividades realizadas en la casa y en torno a ella son factores que deben considerarse. No hay dos familias o personas que vivan de la misma manera o que quieran y requieran las mismas cosas en sus viviendas. Antes de comenzar a examinar las casas posibles, analice los intereses, los gustos, las aversiones y las personalidades de los miembros de su familia. • • • • • •

¿Cuáles son las cosas más importantes para su familia? ¿Su hogar tiene gran importancia o sólo es un lugar donde colgar su sombrero? ¿Está dispuesto a renunciar a otras cosas (viajes, actividades recreativas, pasatiempos, etc.) con tal de tener el hogar que desea? ¿Cuáles son sus actividades principales? ¿Qué tan cerca debe estar ubicado respecto de su trabajo, escuela o centros comerciales? ¿El acceso al transporte público es importante para su familia? ¿Le gusta realizar actividades domésticas o prefiere mantener el trabajo hogareño al mínimo?

La respuesta a estas preguntas y la elaboración de una lista de sus necesidades y deseos lo ayudará a tomar mejor su decisión. Por ejemplo, ¿necesita un cierto número de recámaras y baños?, ¿necesita una casa de un piso debido a limitaciones físicas de un miembro de su familia?, o ¿requiere una cocina lo suficientemente espaciosa para que varias personas trabajen y coman juntas? A menudo los deseos son distintos a sus necesidades. ¿Su familia desea una sala separada y un estudio? ¿Quieren recámaras privadas para cada miembro de la familia? ¿Prefieren un jardín grande? Muy raras veces puede conseguir la casa perfecta. Lo mejor que puede hacer es probar y elegir una vivienda que satisfaga en la mayor medida posible sus necesidades y actividades, que pueda pagar y mantener y en la que se sienta seguro. Cuando busque casa, comience considerando dónde le gustaría vivir. UBICACIÓN Una decisión importante que tendrá que tomar es dónde se ubicará su casa. Con independencia que compre una casa por primera vez o ya tenga experiencia, seguramente tiene alguna opinión respecto a los lugares dentro de la comunidad en los que desea vivir. La ubicación de una casa afectará su precio de compra tanto como su tamaño y las características de la misma o la dimensión del terreno. Así mismo, se reflejará en su satisfacción con la vivienda.

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Pondere las ventajas y desventajas de la comunidad en la que planea comprar o construir. ¿Es un vecindario estable y arraigado? ¿Cuál es el índice de criminalidad? ¿Las casas vecinas están bien arregladas?. Estudie la ubicación para determinar su accesibilidad a centros comerciales, escuelas, iglesias, lugar de trabajo y otros lugares a los que acude con frecuencia. Investigue lo relativo a impuestos sobre inmuebles, servicios, instalación de agua, recolección de basura, etc. proporcionados por la entidad o el municipio. El propietario actual de la casa o su agente de bienes raíces puede ayudarlo a obtener esta información. Además, determine si existen reglamentaciones zonales, restricciones de escrituración, servidumbres y otras disposiciones legales que puedan afectar el uso de su terreno y su transmisión cuando desee venderlo. Examine el área para establecer si existen fuentes posibles de deshechos peligrosos (basureros, terrenos para disposición de objetos, sitios industriales u operaciones agrícolas). La ubicación y la condición de la superficie del área y los servicios subterráneos como agua, drenaje, electricidad, gas y líneas telefónicas son importantes cuando tengan que hacerse reparaciones o modificaciones al sistema. Las tendencias económicas o sociales pueden afectar la satisfacción a largo plazo que podrá tener. Determine el crecimiento y el bienestar económico de la zona. Para ello tome en cuenta estas preguntas: • • • •

• •

¿En el vecindario se combinan habitantes de distintas edades? ¿Existen terrenos baldíos o desocupados? ¿Cuál es la apariencia general de la mayoría de las casas? Las viviendas deterioradas o en ruinas constituyen a menudo una indicación de decadencia de la zona. ¿Cómo se compara en estilo, tamaño (dimensiones exteriores), precio y espacio de vivienda la casa que está considerando con las casas vecinas? Aunque es deseable cierta conformidad dentro de un vecindario y puede ayudar a mantener los valores de la propiedad, su casa puede destacarse si planea bien. Sin embargo, debe evitarse un estilo o tamaño extremo en cualquier vecindario. ¿Han habido numerosas transformaciones de residencias destinadas a familias individuales en departamentos o casas de huéspedes? ¿Existen muchas casas rentadas? Por lo general, el propietario que vive en una casa o cerca de ella le proporciona mejor mantenimiento a la misma.

EVALUACIÓN DE UNA CASA Es probable que tenga ideas definidas relativas al estilo y tipo de casa que desea. Al comenzar a analizar los planes de vivienda existen varios factores que debe tomar en cuenta. Busque un estilo que se adapte a las necesidades y los deseos de su familia. La organización interior de las habitaciones y los patrones de tráfico afectarán la conveniencia y la habitabilidad, así como su satisfacción con la casa. Por lo tanto, elabore un plan que le permita el uso flexible del espacio. Considere el tamaño y la forma de las habitaciones, la comunicación entre ellas y las áreas comunes, así como las posibilidades de almacén y el espacio de las ventanas.

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EXTERIOR La estructura de una casa se definirá por el tipo (número de niveles y forma) y el estilo (tradicional, español, etc.). Quizá prefiera una casa estilo colonial de dos pisos a un rancho de un piso. Una casa de dos pisos puede permitir la separación de actividades, mientras que la casa de un piso puede ser más conveniente, en especial si alguno de los miembros de la familia es un anciano o está discapacitado. Cada estilo básico de una vivienda tiene ciertas características. Considere todas las ventajas y desventajas asociadas con una casa independiente para una sola familia, un condominio, una vivienda modular y una casa móvil o prefabricada. El costo también puede ser un factor cuando considere una casa para una sola familia en comparación con otras opciones de vivienda. Así mismo necesita decidir si desea una casa nueva o ya existente. A menudo puede ser más económica una casa que ya ha estado habitada, pero debe cerciorarse que no requiere numerosas y costosas modernizaciones. Tratándose de casas nuevas, debe examinar con cuidado la construcción con el fin de que no existan averías ni hayan empleado materiales defectuosos. Cada tipo de casa tiene ventajas y puede tener problemas que no sean evidentes en un principio. Si planea construir, el tamaño y la forma del terreno, su perfil o inclinación, la orientación, la vista natural y los edificios vecinos influyen de manera importante en el plan de vivienda que seleccione. La dimensión y la forma del terreno ayudan a determinar el tipo básico de la casa. Puede restringir su largo y ancho e, inclusive, cambiar la forma de la casa. Las reglamentaciones zonales de la localidad indican la distancia respecto de los límites de propiedad en las que puede asentarse la casa. Intente aprovechar el contorno o inclinación naturales del terreno en lugar de combatir contra ellos y gastar más dinero para desnivelarlo o rellenarlo. Un terreno nivelado puede utilizarse para casas de uno o dos pisos, mientras que una pendiente puede ser más adecuada para casas de dos pisos o divididas. Como regla general, la casa debe seguir la inclinación del terreno tanto por razones estéticas como por cuestión de drenaje. La orientación del terreno significa la relación del sitio y la casa con el medio ambiente (viento, sol, árboles, calles, etc.). Siempre es preferible un lugar que se incline o mire hacia al sur o el sudeste. Esto sitúa las paredes más grandes de norte a noroeste y de sur a sureste, lo que reduce el efecto de los rayos directos del sol. La utilización de amplios techos colgantes u otros métodos para proporcionar sombra como árboles y arbustos también pueden disminuir el efecto del sol en los interiores situados al sur o al oeste, pero dan a la casa la orientación correcta si decide usar energía solar para calefacción. Aproveche al máximo una buena vista natural aún cuando esto signifique sacrificar otros factores. Considere posibilidades de paisaje y la ubicación de árboles, arroyos u otros elementos naturales. Ya sea que construya o compre una casa nueva o existente, necesita tomar en cuenta los materiales de construcción usados para los cimientos, el techo, los revestimientos exteriores, las ventanas y las puertas. Pregunte acerca de la resistencia y la duración de estos materiales, así como el mantenimiento que requerirán. Existe una variación muy grande en el costo y la durabilidad de los materiales de construcción. Es indispensable que sepa qué esperar antes de invertir.

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INTERIOR Además de la importancia del precio, la ubicación y la condición de la casa, el plan de distribución del espacio (tamaño y disposición de las habitaciones) pueden ayudarlo a determinar su satisfacción a largo plazo. Una planta puede evaluarse mediante su comparación con las directrices generalmente aceptadas de espacio de almacén y vivienda. El espacio de vivienda puede dividirse en tres zonas que representan distintos tipos de actividades: • • •

Zona de trabajo donde se ubican la cocina, el cuarto de lavado, el cuarto de servicio y la oficina con sus máquinas, ruidos, actividad y necesidad general de eficiencia. Zona social que incluye la sala, el comedor, la cochera o patio y la entrada principal. Aquí es donde los invitados realizan las actividades de esparcimiento y la familia disfruta su tiempo libre. Zona privada que se compone de las recámaras y los baños. Por lo general requiere cierta privacidad visual y auditiva.

Estas tres zonas representan distintos tipos de actividades que pueden interferir entre sí, por lo que es deseable alguna separación, que a menudo se logra con paredes, divisiones o inclusive su ubicación en pisos separados. En ocasiones las zonas se superponen debido a la mayor cantidad de tiempo libre transcurrido en el hogar, los intereses de los miembros de la familia y el número de muebles y equipo de la familia. Ningún plan de espacio es perfecto, por lo que deberá hacer concesiones. Necesitará decidir qué actividades ocupan la mayor cantidad de tiempo y cuáles son las más importantes para su familia. La circulación es el movimiento de las personas a través del espacio de vivienda. Observe el patrón de tráfico de la casa. Por lo general, debe haber acceso rápido y fácil desde la entrada principal hasta cualquier área de la casa. Cierta circulación a través de las áreas de vivienda no representa un problema, pero intente evitar planes que obliguen a todos a transitar por las áreas de trabajo como la cocina. Un vestíbulo central ayuda a distribuir el tráfico a las diversas habitaciones, sin embargo el espacio de esta zona debe ser mínimo ya que tiene uso limitado. La utilización de puertas amplias y un mínimo de divisiones interiores le permitirán establecer patrones de tráfico con la colocación de muebles. Este esquema de espacio se denomina plan de espacio abierto y con frecuencia hace parecer más grandes las casas y habitaciones pequeñas. Con independencia de cómo esté arreglado, el espacio de vivienda debe tener un tamaño adecuado que permita realizar las actividades para las que está destinado. El tamaño físico no siempre es el tamaño útil de una habitación. La forma de la misma, el tamaño y las ubicaciones de las ventanas y las puertas, así como el tamaño y la ubicación de características especiales como una chimenea afectarán el tamaño útil de una habitación. Por ejemplo, una pared llena de ventanas puede limitar la colocación de muebles en otras paredes. Algunas casas modelo lucen muy bien cuando están vacías, pero después de amueblarlas el espacio útil se ve limitado.

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En todas las habitaciones es indispensable un espacio de almacén, así como en el ático y sótano si están disponibles. La dimensión y el tipo de almacén dependerán de las actividades que se lleven a cabo y los artículos que se guardarán. ¿Cuánto espacio de almacén es necesario? La mejor forma de saberlo es comparar el que ya tiene con el de las casas que está considerando. Algunos expertos sugieren que el espacio de almacén debe ocupar entre el 10% y el 25% del área de espacio total de la casa. Cualquier área de almacén debe ser accesible, no tener humedad y estar iluminada. La disposición de la cocina puede ser esencial para la eficiencia, la comodidad y la conveniencia. Considere el tipo y número de alimentos que ingiere su familia, cuántos cocineros estarán trabajando al mismo tiempo y qué equipo necesitará. En la medida en que cambian los estilos de vida y se amplía el uso de nuevos aparatos eléctricos, se afecta la planeación de la cocina. Por ejemplo, la utilización de hornos de microondas se ha vuelto común desde hace diez años, pero muchas cocinas antiguas no cuentan con un espacio adecuado para estos aparatos. Una cocina es una habitación que puede resultar muy costoso modificar, por lo que debe considerar con cuidado cualquier cambio que planee hacer en una casa ya existente. Una cocina bien diseñada tendrá espacio de almacén y barra adecuado. Baños. Existen dos factores que deben tomarse en cuenta cuando evalúe los baños: la ubicación dentro de la casa y la disposición de los accesorios. En una casa de un solo baño, su ubicación central proporciona conveniencia a cualquier persona que lo use, las viviendas con más de un baño pueden incluir un baño privado para la recámara principal o un baño para huéspedes en la zona social. Además de espacio de almacén, el baño debe brindar luz y espacio de circulación adecuados a quienes utilizan los accesorios. Sistemas mecánicos. Ponga particular atención a los sistemas mecánicos (calefacción, enfriamiento, plomería, electricidad) incluidos en cualquier casa que esté considerando. Estos sistemas deben tener buen funcionamiento y ser lo más eficientes posibles. Las compañías locales de servicios o un contratista de calefacción/aire acondicionado pueden verificar estas unidades por usted. Es posible que quiera que un plomero calificado inspeccione la plomería y un electricista revise el cableado. Estos sistemas no sólo son necesarios para la operación de la casa, también su reparación o sustitución resultan muy caros. La casa saludable. En años recientes ha habido gran preocupación con lo que se conoce como “la casa saludable”. La mala calidad de la ventilación interior pueden causar o contribuir a una mala salud. En virtud a que pasamos gran tiempo en el interior de la vivienda, hay un elevado potencial de enfermedad o incomodidad relacionado con las condiciones ambientales interiores. Esto se aplica en especial a los niños, los ancianos y enfermos. Es posible adquirir una casa que sea segura, saludable y confortable. Para hacerlo necesita saber qué contaminantes no puede tolerar. Niveles continuos o elevados de contaminantes interiores pueden ser resultado de vivir en una cierta región geográfica, como es el caso del gas radón y la contaminación industrial. Sin embargo, muchos de los problemas de calidad del aire interior pueden derivarse de las prácticas y las actividades de las personas que viven ahí.

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Muchos materiales, prácticas de construcción y muebles pueden emitir contaminantes al aire interior. Por ejemplo, el formaldehído se ha empleado mucho en productos como madera contrachapada, conglomerado, entablados, telas de planchado permanente, alfombras y tapices. Los nuevos productos que contienen formaldehído emiten un gas fácilmente reconocible por su olor agrio. Otro producto que puede causar problemas es el asbesto. Las casas antiguas pueden contener asbesto en paredes y techos como aislante, en pinturas texturizadas, mosaicos de techos acústicos, aparatos domésticos y recubrimientos de tuberías de vapor y agua, así como ductos de calefacción. El retiro del asbesto siempre debe hacerlo un profesional calificado. En muchos casos, los productos que contienen asbesto (por ej., cubiertas de piso) simplemente deben cubrirse en lugar de quitarse. El radón es un gas radioactivo incoloro e inodoro. La exposición continua a niveles elevados de radón aumenta el riesgo de cáncer en el pulmón. Si está buscando una casa en una región donde el radón es un problema, debe comprobarse el aire interior. El Centro de Extensión Cooperativa de su localidad y las oficinas regionales de la Secretaría de Protección Ambiental pueden proporcionarle los nombres de detectores confiables de radón y contratistas certificados para la reducción de este gas. Las fuentes más probables de contaminación por plomo en una casa son las superficies pintadas hace tiempo con pintura que tuviera base de plomo, así como los sistemas de plomería con tubería de plomo o soldadura con base de plomo en las juntas. Las partículas de pintura con base de plomo son especialmente peligrosas para los niños pequeños. Consulte a su departamento estatal de salud para que le brinde sugerencias acerca de cómo medir el plomo de la pintura y los nombres de compañías que se especialicen en su eliminación. La humedad en sí misma no es un contaminante, sin embargo, niveles elevados de humedad estimulan el crecimiento de microorganismos, aumentan los riesgos presentados por otros contaminantes como el formaldehído y tienen un efecto destructivo sobre los materiales usados en la construcción. Las señales obvias de humedad excesiva son: ventanas húmedas, olor a humedad y enmohecimiento. La cantidad de humedad que haya en una casa puede controlarse con el uso de medidas preventivas, (nota: el módulo 8 contiene información adicional sobre problemas de humedad en el hogar). OTRAS SUGERENCIAS Algunas sugerencias adicionales que pueden servirle cuando evalúe una casa son: • •

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Haga uso de su experiencia anterior, sus preferencias y aversiones específicas con el fin de elegir la mejor opción para su familia. Evite los estereotipos. Sea flexible en cuanto a la forma en que desea usar el espacio. Por ejemplo, un comedor no siempre tiene que utilizarse como comedor (puede servir como estudio pequeño o como cuarto de juegos). Trate de imaginarse un día típico con su rutina de dormir, cocinar, comer, guardar cosas, etc. Esté alerta a cualquier cambio simple y pequeño que pueda mejorar un plan de distribución del espacio, como la modificación de colocación (o rotación) de una puerta sin apuntalamientos, la reubicación de paredes, o la eliminación u ocultamiento de ventanas. Algunos cambios pueden requerir ayuda profesional.

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• • •

El tamaño aparente de las habitaciones puede verse afectado por el uso de mobiliario que se adecue al espacio. Una casa sin muebles o con mobiliario de proporciones más pequeñas puede lucir más grande de lo que realmente es. Tome en cuenta las necesidades futuras que pueda tener. Los padres ancianos pueden necesitar vivir con usted en una época posterior o los niños pueden requerir en el futuro más espacio para jugar. La distancia entre el calentador de agua y las salidas de agua caliente afectan la pérdida de energía a través de los tubos de agua caliente. Una chimenea puede representar una pérdida seria de energía, lo que ocasiona que necesite gastar más dinero en calefacción. El mantenimiento de una piscina es muy costoso y no agrega mayor valor a su casa.

BÚSQUEDA COMPARATIVA Así como no existen dos personas que sean iguales o deseen la misma cosa, no hay dos casas equivalentes o que ofrezcan las mismas comodidades. Cuando elige una casa, debe tomarse el tiempo necesario para efectuar una búsqueda exhaustiva. Compare la condición de las viviendas (exterior e interior), visite casas abiertas al público, obtenga ayuda de agencias de bienes raíces y amigos, y evalúe la ubicación, las características de la casa y la compensación de costos. Realice anotaciones sobre cada casa que visite o cada plan de espacio que evalúe. La compra o construcción de una casa puede ser una experiencia larga, costosa y frustrante, en especial si no ha hecho su tarea antes de comenzar. Recuerde que si planea construir, necesita seleccionar una constructora en la que pueda confiar, que efectúe un trabajo de calidad y que pueda construir su casa con el dinero que tiene para invertir. Encontrar a la persona correcta puede requerir tiempo (para comprobar referencias, conocer las casas que ha construido y verificar su récord de trabajos completados).

INSPECCIÓN DE LA VIVIENDA USO DE UN INSPECTOR PROFESIONAL DE VIVIENDAS Una evaluación cuidadosa de la condición física de una casa antes de comprarla puede ahorrarle tiempo y dinero después. Es necesario evitar reparaciones costosas de los sistemas mecánicos o estructurales o por lo menos anticiparse mediante una inspección preliminar de la propiedad antes de concretar una oferta de compra. Aún cuando lo que busque sea una casa antigua que necesite reparaciones, si está familiarizado con las medidas que se requerirán se encontrará en una mejor posición para negociar. La inspección de una vivienda es una labor que requiere habilidades técnicas específicas. Mientras se familiariza con problemas comunes que lo ayudarán a desechar ciertas casas, un inspector profesional de viviendas puede proporcionar una mejor visión general de la casa y sus problemas potenciales. Su oferta de compra puede contener una cláusula que establezca que el contrato de compraventa depende de los resultados aceptables de la inspección.

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Las áreas principales que deben inspeccionarse son: • Cimientos • Plomería • Pisos • Electricidad • Paredes y divisiones • Calefacción, ventilación y aire acondicionado • Techos • Ahorro de energía • Ventanas y puertas La hoja de trabajo 3.1, Lista de comprobación del comprador de una vivienda, puede ayudarlo a realizar la inspección preliminar. Sin embargo, un inspector profesional está mejor calificado para efectuar esta cuidadosa tarea, ya que es probable que descubra cosas que usted no haya descubierto y puede evitar que cometa un error desastroso. Un inspector profesional de viviendas puede localizarse de diversas maneras. Quizá prefiera buscar en la sección amarilla de su directorio telefónico y llamar a diversas empresas para preguntar los precios. Hable con amigos que hayan hecho inspecciones para identificar a un inspector confiable. Así mismo su agente de bienes raíces puede proporcionarle una lista de inspectores. También puede acudir al buró de negocios local a solicitar informes sobre diversos inspectores. Busque un inspector que sea miembro de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Vivienda (ASHI) y preferiblemente que sea Ingeniero Profesional (PE). Una inspección realizada por una compañía que también haga reparaciones presenta la posibilidad de un conflicto de intereses. Cuando se efectúe la inspección, insista en que se le proporcione un informe detallado por escrito que enumere lo siguiente: (1) problemas principales y costos estimados de reparación, (2) problemas menores y costos estimados reparación y (3) cálculos de duración esperada de diversos componentes como techo, calentador, sistema eléctrico, aire acondicionado, aparatos eléctricos y costos de mantenimiento. Si es posible, acompañe al profesional durante la inspección de la vivienda para que pueda conocer de primera mano la condición de la casa, así como las técnicas de mantenimiento. La inspección requerirá de dos a tres horas y cuesta entre $200 y $400, dependiendo de la complejidad de la casa y las credenciales del inspector. Si piensa gastar entre $40,000 a $100,000 o más en su casa, este precio representa una inversión inteligente que le permitirá reducir la posibilidad de un descuido costoso. CONCLUSIÓN La elección de la casa adecuada para usted en términos de sus necesidades de vivienda y su presupuesto puede ser un proceso agotador. Las identificación de sus necesidades y preferencias de vivienda, la evaluación del interior y el exterior, la consideración de las ventajas y desventajas de las diferentes ubicaciones y los tipos de casas puede resultar una tarea difícil. En el siguiente módulo hablaremos acerca de la manera en que puede ayudarlos un profesional inmobiliario. De igual manera examinaremos cómo presentar una oferta de compra cuando encuentre una casa que desee adquirir.

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HOJA DE TRABAJO 3.1 LISTA DE COMPROBACIÓN DEL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA La búsqueda de una casa puede ser emocionante y frustrante al mismo tiempo. Además del costo actual de la vivienda, existen muchos aspectos que deben considerarse. La adquisición de una casa no debe apresurarse. Necesita tiempo para responder a diversas preguntas. La siguiente lista de comprobación puede orientarlo en la búsqueda de su casa. Marque el recuadro si la vivienda reúne la condición señalada. ‰ Ubicación – cercana al lugar de trabajo, centros comerciales, transporte público, correo, iglesia, instalaciones recreativas, restaurantes. ‰ Comunidad – bien planeada, protección policíaca y bomberos, base fiscal razonable, escuelas de buena calidad, servicios médicos. ‰ Vecindario – gente compatible, zona físicamente atractiva y con mantenimiento adecuado, estado de las calles, ausencia de negocios o industrias. ‰ Terreno – tamaño y forma adecuados para la casa, suficientemente amplio para privacidad, espacio para jardín. ‰ Paisaje – atractivo, cuidado sencillo, terreno con drenaje adecuado, árboles y arbustos maduros. ‰ Espacio exterior – adecuado para las necesidades de la familia, estacionamiento en la calle, avenidas y banquetas en condición adecuada. ‰ Exterior de la casa – atractiva, bien construida y diseñada, adecuada a los alrededores, compatible con las casas de la zona. La condición del exterior del edificio debe evaluarse con cuidado. La antigüedad de la casa puede brindarle alguna indicación de la condición general de la estructura o quizá necesite ayuda profesional en áreas como el techo o cuando revise si hay daños causados por humedad o insectos. Marque el cuadro si la casa reúne la condición señalada. ‰ Techo – antigüedad, materiales, ausencia de goteras, garantía. ‰ Revestimientos exteriores y acabados – buen estado, daño causado por humedad o deterioro, pintura descarapelada, combaduras, grietas en el cemento. ‰ Ventanas, puertas, mallas – estrechas, combadas, cristales rotos, dañadas, abren y cierran con facilidad, juntas herméticas y calafateadas. ‰ Pórticos y escalones – nivelados, sólidos, dañados, barandales. ‰ Chimenea – grietas en el cemento, revestimiento de humero a prueba de incendio, apoyada en su propio pedestal, corona para proteger la parte superior. ‰ Canalones y tubería de bajada – seguros, partes oxidadas o rotas, adecuados, conectados al drenaje para lluvias o bloques contra salpicaduras. ‰ Cimientos y ventiladores – asentamiento disparejo, ausencia de grietas, número de ventiladores y su funcionamiento. ‰ Sótano – sin humedad, revestimiento del suelo, aislamiento, entrada. ‰ Daños por humedad o insectos – puede requerir inspección profesional en caso de daño causado por termitas y pudrición de la madera, obtenga una declaración escrita del estado de la vivienda.

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Durante su visita a la casa prospecto, no se preocupe del color, el mobiliario u otros aspectos ornamentales. Este es el momento de ser muy observador e inquisitivo. Revise la distribución conveniente, la solidez de la construcción y el espacio de las habitaciones. Recuerde que sus muebles pueden lucir diferentes. Si descubre que es necesario hacer reparaciones ¿podrá efectuarlas? Marque el recuadro si la casa reúne la condición señalada. ‰ Tamaño – número de habitaciones, espacio, lugar para muebles. ‰ Paredes y techos – limpios, sólidos o agrietados, pintura o papel tapiz descarapelado, agujeros, vetas de humedad, facilidad de retoque, cuidado requerido, espacio útil de pared, a prueba de ruidos. ‰ Acabado, armarios – estado, cuidado requerido, trabajo de carpintería. ‰ Pisos – firmes, nivelados, acabado, limpieza, alfombrado, superficie de uso rudo. ‰ Ventanas y puertas – ubicación, número, tamaño, tipo, facilidad de cierre y apertura, juntas herméticas y calafateadas, combadas, cerrojos y bisagras, umbrales rectos. ‰ Chimenea – condición, regulador de tiro, ahorro de energía, malla y compuerta, funcionamiento adecuado. ‰ Distribución – áreas separadas para estancia, trabajo y descanso; habitaciones localizadas de tal forma que aprovechen la luz solar y la sombra. ‰ Patrón de tráfico – directo, conveniente y lógico. ‰ Sótano – sin humedad, revestimiento del suelo, aislamiento, entrada. ‰ Cocina – distribuida convenientemente, triángulo de trabajo de 13 a 22 pulgadas, estado del piso y barra, despensa, espacio de trabajo, lugar para comer, conexiones eléctricas y para gas, ventilación e iluminación. ‰ Aparatos – funcionamiento adecuado, antigüedad, eficiencia, limpieza. ‰ Almacenamiento – en toda la casa, flexible, adecuado para las necesidades familiares, artículos fuera de temporada. ‰ Baños – ubicación, número, discreción, privacidad, estado de los accesorios, ventilación, electricidad. ‰ Plomería – tipo de tubos, antigüedad, presión del agua, fugas, calentador de agua, dispositivos de ahorro de agua. ‰ Áreas de vivienda – sala, comedor, estudio (selección basada en las necesidades de la familia); tamaño, disposición, almacenamiento, iluminación, pisos, espacio en las paredes. ‰ Lavandería – ubicación, espacio para aparatos, suministro de agua, conexiones para gas y electricidad, ventilación. ‰ Vestíbulos y escaleras – seguridad, escaleras y barandales firmes, escalones. ‰ Electricidad – adecuada y moderna (100 – 200 amp), salidas e interruptores. ‰ Equipo mecánico – tipo, funcionamiento adecuado, ahorro de energía, antigüedad, ubicación del termostato. ‰ Aislamiento – cumplimiento de códigos estatales, barreras de vapor colocadas. ‰ Iluminación y cableado – adecuados, ahorro de energía, número y ubicación de salidas. ‰ Ático – acabado, altura, acceso, ventilación.

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MÓDULO 4 TÍTULO Guía para elegir al profesional inmobiliario y celebrar el contrato de compraventa

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Presentar la información que lo oriente en el proceso de selección de un agente inmobiliario y negociación del contrato de compraventa.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 4, podrá: •

Discutir la función del agente inmobiliario y cómo seleccionarlo.

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Discutir las técnicas de negociación del precio de venta.

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Identificar los términos y las condiciones pertinentes en el contrato de compraventa.

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Discutir las disposiciones de la legislación de vivienda justa y lo que debe de hacer si sospecha de discriminación en la compra de vivienda.

RESUMEN En el módulo 4 examinaremos la función del agente inmobiliario tanto para el vendedor como para el comprador, cómo elegir a un agente inmobiliario y qué servicios debe esperar que preste. Aprenderá cómo negociar contratos de compraventa, incluyendo aspectos como presentación de la oferta, pago de arras, cláusula de contingencia y plazos de financiamiento. En el módulo 4 también se estudia la legislación de vivienda justa en lo relativo a la compra de una casa y la obtención de un crédito hipotecario.

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GUÍA PARA ELEGIR AL PROFESIONAL INMOBILIARIO Y CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA En el módulo 3, hablamos acerca de cómo evaluar sus necesidades y preferencias de vivienda. También estudiamos cómo inspeccionar una casa con mirada crítica para que cuando esté preparado para iniciar la búsqueda de su vivienda, sepa en qué debe fijarse. Llegado a este punto, también debe considerar si prefiere o no emplear a una agencia inmobiliaria, cómo localizar una que sea adecuada y qué clases de servicios puede proporcionarles. Una vez que encuentre la casa que quiere comprar, el siguiente paso es presentar una oferta de compra, organizar una inspección, negociar el precio de venta y celebrar el contrato de compraventa.

EL PROFESIONAL INMOBILIARIO EMPLEO DE UN AGENTE INMOBILIARIO La búsqueda de la casa perfecta puede ser una tarea frustrante y agotadora. El empleo de un agente inmobiliario experto puede eliminar cierta parte de la preocupación inherente al proceso. A continuación señalamos algunas de las formas en que puede auxiliarlo: •

Un agente puede ayudarlo a precalificar para la obtención de un crédito y calcular cuánto puede pagar. Como mencionamos con anterioridad, es muy importante buscar una casa cuyo pago tenga la capacidad de afrontar. Es frustrante y representa una pérdida de tiempo para usted y su agente buscar casas que no podrá pagar.

•

Un agente que sea miembro del servicio de listado múltiple puede ayudarlo a identificar más viviendas en venta y cubrir un área más amplia de la que usted podría. Así mismo, le puede proporcionar información de los antecedentes de la comunidad.

•

Un agente puede ayudarlo a clasificar sus alternativas financieras, brindarle información sobre los acreedores hipotecarios, informarle cuáles son las tasas de interés actuales, recomendarle programas de subsidio de viviendas y ayudarlo en otras materias relacionadas.

•

Un agente también puede ayudarlo a identificar a inspectores, valuadores y otros profesionales en el ámbito de viviendas que participarán en el proceso.

RELACIÓN DEL AGENTE CON EL VENDEDOR Legalmente, el agente en una operación inmobiliaria es el agente del vendedor y está obligado a actuar en beneficio de él. A continuación se presentan algunos ejemplos que muestran la función del agente: •

La familia Pérez está vendiendo su casa. Después de buscar a un agente calificado, deciden listar su casa con el agente Gómez, quién los ayuda a decidir el precio que solicitarán, promociona la casa, la incluye en el servicio de listado múltiple y muestra la vivienda a compradores potenciales calificados. Si el agente Gómez, conocido en este caso como el agente de lista, vende la casa a uno de sus clientes, tiene derecho a toda la comisión que será pagada por el vendedor con la ganancia de la venta.

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•

Otro escenario probable: el agente Gómez todavía no ha encontrado comprador para la casa de la familia Pérez. Otra agente, la Sra. López, encuentra la lista en el MSL y cree que es justo la casa que quieren sus clientes, la familia González. La agente López les muestra la casa y deciden proponer una oferta de compra. La oferta es aceptada y el contrato de ventas celebrado. En este caso, la agente López como agente de ventas y el agente Gómez como agente de lista, compartirán la comisión.

El punto importante que no debe olvidar es que ambos agente representan al vendedor. Aún cuando trabajen con el comprador y pasen mucho tiempo con él mostrándole las casas, etc., el vendedor es quien les paga y, por lo tanto, para quien trabajan. Con el fin de explicar mejor la razón por la que los agentes trabajan para el vendedor, examinemos los servicios típicos proporcionados por el agente al vendedor: • • • • •

•

Promocionan la propiedad y atienden las llamadas que surjan con los anuncios. Califican a los clientes prospecto y concertan citas para mostrar la casa. Entregan las ofertas de compra al vendedor. Si se presenta más de una oferta, el agente revisa cada una de ellas con el vendedor y le aconseja cuál es la mejor oferta. Cuando ya se ha tomado la decisión, comunican la respuesta del vendedor al comprador potencial. Después de que el contrato ya ha sido celebrado por las partes, el agente se concentra en concluir la operación, lo cual involucra actividades como organizar reuniones con inspectores y valuadores, suministrar la documentación necesaria a las demás personas que participan en el proceso y asistir a la escrituración, momento en el cual finaliza la operación inmobiliaria y la propiedad se transmite al comprador. Cuando ha concluido la escrituración, el agente recibe la comisión y finaliza su labor.

Además de estas actividades, el agente tiene otras obligaciones para con el vendedor: •

El agente debe mostrar la propiedad al precio listado y las condiciones establecidas por el vendedor, por lo que no puede divulgar información privilegiada concerniente a la situación del vendedor. Los agentes incumplen su contrato con el vendedor cuando emiten comentarios como “La familia Pérez pide $70,000 por su casa, pero estoy seguro que aceptarán una cantidad menor. Les urge vender porque se están divorciando”.

•

Un agente también está obligado a presentar ofertas provenientes sólo de compradores dispuestos y calificados. Debido a que normalmente las viviendas se retiran del mercado mientras se procesa el crédito del comprador, es injusto que suceda esto en el caso de alguien que no tiene probabilidades de calificar para el crédito.

El análisis de la relación del agente con el vendedor no pretende disuadirlo de emplear a un agente inmobiliario para la búsqueda de su casa. Los agentes expertos pueden proporcionar servicios valiosos al comprador, Si está consciente de la naturaleza de estas relaciones, estará en una mejor posición para proteger sus propios intereses y negociar el contrato de compraventa más favorable. Por otro lado, si después decide vender su casa, sabrá qué esperar cuando trabaje con un agente inmobiliario.

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RELACIÓN DEL AGENTE CON EL COMPRADOR Si el agente representa al vendedor, ¿cuál es la relación entre el agente y el comprador? Un agente le brinda su tiempo, experiencia y conocimiento especializado con la expectativa de obtener una comisión cuando se venda la casa. Los agentes tienen ciertas obligaciones con los compradores, las cuales incluyen: • • •

Desempeñar sus deberes con la habilidad y atención razonables. Negociar con los clientes de manera honesta y justa. Comunicar todos los datos conocidos por ellos que afecten el valor o la conveniencia de la propiedad y que desconozca el comprador.

Al negociar con un comprador, el agente que representa al vendedor debe cumplir con las leyes inmobiliarias aplicables. Por ejemplo, aunque no es ilegal exagerar la conveniencia de la casa, se considera fraude que el agente intencionalmente describa con engaños la propiedad. Puede ejercitarse acción legal en contra de un vendedor o el agente de un vendedor si no comunican información que afecte el valor de la propiedad, como incumplimiento de los códigos zonales o de construcción. EMPLEO DE UN CORREDOR DEL COMPRADOR Un corredor del comprador es exactamente lo que su nombre implica, un profesional inmobiliario que representa sus intereses como comprador de una vivienda. El corredor del comprador trabaja para usted, no para el vendedor. Quizá no puedan ayudarlo mucho en la selección de la casa que desea comprar o en el señalamiento de problemas. Los corredores del comprador son especialmente útiles en la negociación del contrato de compraventa y la redacción de una oferta de compra que favorezca su posición. El corredor del comprador recibe una comisión por sus servicios que a menudo es una parte de la comisión que se paga al agente del vendedor. El comprador también puede pagarle directamente la comisión. De cualquier manera, el agente del comprador lo ayudará a negociar un precio de venta que compense la comisión que recibe.

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LEGISLACIÓN DE VIVIENDA JUSTA En muchos estados, la Comisión Inmobiliaria está comprometida a promocionar la vivienda justa en la región. Cualquier conducta mediante la cual un corredor o vendedor infrinja las disposiciones de la ley estatal de vivienda justa también constituye un incumplimiento de la ley que les otorga la licencia. Algunas leyes estatales de vivienda justa determinan que en las operaciones inmobiliarias es ilegal discriminar con base en la raza, el color, la religión, el sexo, la nacionalidad, la discapacidad o el estado civil. Constituye una práctica discriminatoria ilegal: • rehusar vender, rentar o negociar de alguna otra manera con una persona • discriminar a una persona en cuanto a los términos, la condición o los privilegios de una operación inmobiliaria • rehusar recibir o no transmitir una oferta legítima en una operación inmobiliaria • negar falsamente que la vivienda está disponible para su inspección, venta o renta • discriminar por medio de la publicidad • realizar prácticas especulativas de depreciación y ocasionar que una persona venda o rente diciéndole que los miembros de un grupo minoritario se mudarán a la zona • negar la membresía o participación en el corretaje, listado múltiple u otros servicios inmobiliarios • interferir, coaccionar, amenazar o intimidar a una persona con el fin de evitar que obtenga todos los beneficios de las leyes estatales y federales de vivienda justa En ocasiones es difícil detectar las prácticas discriminatorias. Si un agente lo conduce a un área particular lejos de otras, le da excusas en cuanto a la disponibilidad para ver una casa o si es difícil comunicarse con él o no contesta sus llamadas relacionadas con una casa, quizá tenga que considerar si existe posibilidad de discriminación. Si cree que ha sido tratado de manera discriminatoria prohibida por la ley, tiene el derecho de presentar una queja al Consejo Estatal de Relaciones Humanas o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU.A. Los nombres y las direcciones de estas agencias se listan en el anexo de recursos. ELECCIÓN DE UN AGENTE INMOBILIARIO Cuando busque a un agente, considere lo siguiente y use la hoja de trabajo 4.1, Evaluación de las agencias inmobiliarias: 1. CREDENCIALES Debido a que los agentes se dedican a un negocio en el que está involucrado el dinero y la propiedad de otras personas, sus actividades están reglamentadas por los estados en los que operan. Las leyes estatales requieren que los corredores y vendedores inmobiliarios cuenten con licencia con el fin de proteger al público en contra de fraude, deshonestidad o incompetencia en las operaciones inmobiliarias. En todos los estados, los solicitantes de una licencia inmobiliaria deben cumplir algunos requisitos académicos y aprobar un examen que demuestre que tienen conocimiento adecuado del negocio. Deben renovar su licencia periódicamente y observar ciertas normas de conducta, conforme lo establece la Comisión Inmobiliaria estatal.

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Así mismo, usted debe conocer las diferentes categorías de profesionales inmobiliarios que existen: • •

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Un agente inmobiliario es la persona con licencia para llevar a cabo operaciones inmobiliarias y recibir una comisión por estas actividades. Un vendedor inmobiliario también cuenta con licencia, pero debe operar bajo la supervisión de un corredor con licencia porque su capacitación no es tan avanzada como la de dicho corredor. El vendedor recibe una parte de la comisión que se paga al corredor. Un corredor de bienes raíces es un agente inmobiliario con licencia, miembro de la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces. Se trata de una asociación comercial, con organizaciones locales, estatales y nacionales, que promueve criterios elevados en la profesión de bienes raíces. La asociación también proporciona a los miembros oportunidades educativas y recursos como el servicio de listado múltiple.

2. EXPERIENCIA No existe nada que puede reemplazar a la experiencia. Si la ubicación es la primera consideración que debe hacerse al buscar casa, entonces la experiencia constituye la primera consideración al seleccionar a un agente. La recomendación verbal es una de las mejores maneras que existen para localizar a un corredor experimentado. Pida a sus amigos, parientes y colegas que le recomienden a alguien con el que hayan trabajado. Sin embargo, tenga cuidado con los parientes o amigos de amigos que están en el negocio de bienes inmuebles, pero que no tienen experiencia. Piense muy bien antes de dejar que un amigo o pariente actúe como su agente a pesar de que no tenga experiencia. Algunas veces, los tratos de bienes inmuebles pueden venirse abajo y arriesgar la amistad o la relación familiar. Entreviste a varios agentes, pídales una lista de referencias recientes y averigüe cuánto tiempo llevan trabajando en el negocio. 3. ÁREA DE SERVICIO El agente que escoja debe estar bien establecido en las áreas en las que desea comprar. Deben tener un conocimiento adecuado del área, los servicios existentes, las condiciones actuales del mercado, las escuelas disponibles, etc. También deben expresar reconocimiento de su estilo de vida y el tipo de casa que le interesa. Por ejemplo, si desea vivir en una colonia antigua cerca del centro, querrá trabajar con un agente que aprecie la vida urbana y tenga cierto conocimiento de la zona. También sería útil que el agente pudiera proporcionarle recomendaciones acerca de la reparación o el mantenimiento de casas antiguas. Por otro lado, si prefiere un área rural, deseará trabajar con un agente que aprecie las comunidades rurales y que esté familiarizado con aspectos como pozos y fosas sépticas. 4. PROFESIONALISMO Los buenos agentes lo escucharán y tomarán con seriedad sus necesidades y preferencias de vivienda. Puesto que usted está buscando dentro un rango de precios, deben actuar con profesionalismo y tratarlo con respeto. Así mismo deben dar seguimiento a sus compromisos, mantenerlo informado sobre lo que pasa y conducirse de manera profesional.

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OTRAS OPCIONES PARA LA BÚSQUEDA DE CASAS Si ha decidido que le gustaría trabajar con un agente, quizá esté confundido con respecto a otras opciones que haya escuchado, como el empleo de más de un agente o la compra de propiedades anunciadas para su venta por el propietario. USO DE MÁS DE UN AGENTE Algunos compradores consideran que si es adecuado utilizar a un agente, quizá sea aún mejor emplear a más de uno. En algunas circunstancias, sólo necesitará a un agente. Trabajar con varios agentes crea confusión y esfuerzo desperdiciado, en especial si todos los agentes que seleccione son miembros de la MLA, Aunque la competencia entre agentes puede impulsarlos a trabajar más arduamente para encontrar la casa perfecta para usted, por lo general conduce a una duplicación innecesaria de esfuerzos. Un buen agente se dará cuenta muy pronto de que usted está trabajando con alguien más y puede perder interés en ayudarlo. Una excepción a esto puede presentarse cuando está considerando comprar casa en dos distintas comunidades localizadas a una distancia separada. En este caso, puede ser adecuado contar con un agente en cada una de estas áreas. De esta manera, se beneficiará del conocimiento que tiene cada agente en su área de servicio. Cuando encuentra a un agente que le gusta y que parece que está haciendo bien su trabajo mostrándole casas en su rango de precios, lo mejor es no separarse de él. Sin embargo, no se sienta obligado a permanecer con un agente si sus servicios no le satisfacen. Si lleva meses trabajando con el mismo agente y aún no ha encontrado nada, quizá desee buscar a otro agente. VENTA POR PARTE DE LOS PROPIETARIOS Si visita una colonia que le gusta o revisa los anuncios de periódico, es probable que encuentre residencias puestas a la venta por su propietario (FSBO). En cualquier caso siéntase con la libertad de explorarlas por su cuenta, aún cuando ya esté trabajando con un agente. La principal ventaja de las FSBO es que la comisión del agente no se añadirá al precio de venta, lo que puede ocasionar que el trato resulte más económico. Antes de comprar tome precauciones adicionales en la inspección y solicite la ayuda de un abogado que lo asesore en la preparación del contrato. CONTRATO DE COMPRAVENTA Cuando haya encontrado una casa que desea comprar, el siguiente paso es preparar un contrato de compraventa. Cuando el comprador ha preparado y firmado un contrato, éste se conoce como oferta de compra. Esta oferta se presenta al vendedor o al agente del vendedor. Si el documento es aceptado y firmado por el vendedor, entonces se convierte en el contrato de compraventa. Este contrato de compraventa es el documento más importante en una operación inmobiliaria, ya que expresa con detalle el acuerdo entre el comprador y el vendedor, estableciendo sus derechos y obligaciones legales. Una vez que el comprador y el vendedor celebran el contrato, las condiciones del mismo no pueden cambiarse a menos que las partes acuerden y firmen los cambios, Por lo tanto, es importante que conozca lo que dispone el contrato.

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Indudablemente, la preparación de la oferta de compra causa tensión. Probablemente reflexione y se pregunte si está tomando la decisión correcta. También le preocupará si el vendedor aceptará o no su oferta. No se desespere, si antes de preparar la oferta hizo su tarea, estará satisfecho con los resultados. El primer paso en la redacción de la oferta es la recopilación de toda la información que requiera para completar la forma, Su agente inmobiliario podrá ayudarlo en esto. Muchos agentes utilizan una forma estandarizada ya aprobada por la Barra de Abogados y la Asociación de Corredores estatal. Esencialmente se trata de una forma en blanco en la que usted indica cuánto puede pagar por la casa y las condiciones que desea establecer para la venta. Si usa ésta u otra forma, obtenga asesoría de su abogado inmobiliario y pídale que le explique los términos legales y las contingencias (que se explican a continuación). La información que por lo general requieren los contratos incluye lo siguiente: • Nombre de los compradores y su declaración de intención de compra de la propiedad • Nombre de los vendedores y su declaración de intención de venta de la propiedad conforme a las disposiciones del contrato • Domicilio de la vivienda, si es aplicable • Descripción legal de la propiedad que indique su ubicación, sus medidas y colindancias • Bienes muebles incluidos en la operación, como refrigeradores, instalaciones de luz, etc. • Precio de compra y forma en que se pagará: – cantidad de dinero pagada en concepto de arras y nombre del depositario hasta la escrituración – otros pagos en efectivo que se harán al acreedor (enganche) – cantidad prestada y términos del crédito – cantidad asumida, si es aplicable • Plazo del contrato (fecha de expiración) • Fecha y firma de todas las partes • Contingencias. Cualquier disposición especial que requiera la realización de alguna actividad, (como la inspección profesional de la casa) o que algo deba ocurrir (aprobación de su crédito) antes de que legalmente esté obligado a comprar la casa. Las cláusulas condicionales le proporcionan una salida si algo resulta mal La sección del contrato relacionada con las contingencias es muy importante. Las cláusulas condicionales le otorgan el derecho a cancelar el contrato si no se cumplen ciertas condiciones. Si las contingencias se omiten o expresan de manera incorrecta, puede tener problemas. Cerciórese de que todo lo que desea está expresado en el contrato, ya que quizá después no tenga oportunidad de corregir los errores. Existen diversas categorías de contingencias.

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CONTINGENCIAS FINANCIERAS El objetivo de una contingencia financiera es liberarlo del contrato si no puede obtener un crédito. La cláusula condicional debe describir los términos del crédito que desea obtener, incluyendo la tasa de interés máxima, los puntos de descuento, el tipo de crédito (como tasa fija o ajustable) y el plazo (15, 20 ó 30 años). Se trata de información importante porque lo protege contra la aceptación de términos desfavorables. Quizá el vendedor desee incluir en el contrato una cláusula de compromisos de buena fe que lo obliguen a realizar todos los esfuerzos posibles para obtener un crédito en un plazo determinado. Cerciórese de que le concedan un plazo de tiempo adecuado para obtener el crédito, tomando en cuenta que el vendedor quizá no desee mantener paralizada su propiedad durante un período muy largo. Si su solicitud de crédito es rechazada por un acreedor, tendrá tiempo de acudir a otro diferente. Si no puede obtener el crédito dentro del plazo especificado en el contrato, debe tener la posibilidad de cancelar el contrato. CONTINGENCIAS DE INSPECCIÓN El objetivo de una contingencia de inspección es descubrir cualquier problema oculto de la casa antes de la compra. La mayoría de los acreedores exige una inspección buscando termitas como contingencia. Otras contingencias de inspección comunes están relacionadas con los sistemas mecánicos y estructurales, así como los peligros de asbesto, radón o pintura de plomo. Si los resultados de estos informes de inspección son inaceptables, puede negociar con los vendedores la reparación o el remedio de la situación a costa de ellos o puede solicitarles un precio de venta menor si usted mismo puede hacer el trabajo. Si el vendedor está de acuerdo en realizar las adiciones o reparaciones, asegúrese de consignarlo por escrito. Si no puede obtener un acuerdo satisfactorio, apele a su derecho a cancelar el contrato. Como nuevo propietario de una casa, no tiene por qué incurrir en reparaciones costosas. CONTINGENCIAS TOPOGRÁFICAS Una verificación topográfica se lleva a cabo para confirmar las medidas y colindancias del terreno y revelar cualquier violación de los códigos o la zonificación asociados con la propiedad. Por ejemplo, si el estudio topográfico muestra que la propiedad que desea comprar está localizada en una zona propensa a las inundaciones de un terreno de aluvión, sabrá que quizá tenga que pagar más por el seguro contra riesgos. Otro ejemplo acerca de cómo puede protegerlo una contingencia topográfica comprende la reglamentación de zonificación, que generalmente especifica que una casa debe ubicarse detrás de una cierta distancia respecto del lindero del terreno. Si tiene una oferta de compra de un terreno en el que el propietario anterior construyó una cochera muy cerca del lindero del terreno, es posible que la cochera viole los requisitos de distancia del reglamento de zonificación. Si la violación se descubre después de que se convierta en propietario, quizá tenga que retirar la cochera a su costa. En caso de que esta violación se detecte antes de que el contrato sea válido, tiene la opción de anularlo.

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CONTINGENCIAS DE PRUEBA DE SUELO Si compra un terreno localizado en una zona rural que no cuenta con servicios municipales de agua y alcantarillado, tendrá que instalar un pozo y una fosa séptica. No suponga que el terreno que desea comprar cuenta con pozo y fosa séptica. Necesitará que se realice una prueba destinada a determinar si el suelo es idóneo para un sistema séptico y, si es así, dónde debe localizarse. DEPÓSITOS Cuando presente su oferta de compra, se le pedirá un depósito en efectivo que indique la seriedad de su intención de compra de la vivienda. Por lo general, el depósito se proporciona al agente de listado (no al vendedor) para que lo coloque en su cuenta de depósito en garantía. El depósito se aplicará a su enganche en el momento de la escrituración. Por ejemplo, si realiza un depósito de $500 y usted debe $2,000 de enganche, sólo tendrá que pagar en la escrituración $1,500 de enganche. El monto del depósito requerido varía. Puede fluctuar desde $100 hasta todo el pago del enganche. Por lo general, lo mejor es pagar la menor cantidad posible con el fin de no paralizar sus ahorros. La cantidad del depósito debe ser la suficiente para asegurar al vendedor la seriedad de su intención de compra de la casa. Su agente o abogado pueden asesorarlo con respecto a la cantidad de dinero que necesita para el pago de las arras. Si el vendedor no cumple con los términos del contrato de compraventa, tendrá que serle devuelto su depósito por concepto de arras. Esto también sucederá si en las inspecciones se descubren defectos mayores o no puede obtener el financiamiento que necesita. El contrato debe expresar con claridad las condiciones de devolución del depósito. Por otra parte, es posible que pierda su depósito si usted es quien no cumple con los términos del contrato. SUGERENCIAS DE NEGOCIACIÓN Ahora que ya conoce algunos de los aspectos comprendidos en una oferta o contrato de compraventa, dediquemos nuestra atención a las estrategias de negociación de un contrato que le permitan obtener lo que desea y proteger sus intereses. Una de las primeras cuestiones que se planteará es: “¿Cuánto debo ofrecer?” “¿Debo ofrecer el precio que solicita el vendedor?” Como ejemplo, supongamos que el vendedor pide $65,000 por la casa, pero usted no desea pagar tanto. Cuando negocie el precio, considere las siguientes sugerencias: •

Conozca el mercado Si las viviendas del área se están vendiendo como pan caliente, los vendedores pueden considerar que es posible obtener todo el precio que solicitan. Por otra parte, si las casas se están vendiendo con lentitud y una vivienda ha estado a la venta en el mercado durante varios meses, quizá los vendedores estén contemplando reducir el precio. Compare el precio que solicita el vendedor con el precio de venta de casas similares en el área que se hayan vendido recientemente. Esto debe darle cierta idea de lo que representa una oferta justa y razonable.

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Sea realista No intente ofrecer demasiado sólo para obtener una casa en particular. Recuerde, tendrá que vivir con la obligación de hacer pagos hipotecarios mensuales. Revise su presupuesto familiar y asegúrese de sentirse cómodo con los pagos que tendrá que afrontar. También debe ser muy cuidadoso de no ofrecer muy poco, ya que puede insultar al vendedor hasta el punto de hacer imposible cualquier negociación.

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Sea firme No deje que el vendedor o el agente del vendedor intenten convencerlo de elevar su oferta cuando usted sabe que no podrá pagarla.

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Mantenga el control Puede crear una imagen de control si tiene una idea clara de lo que desea. Inspeccione con cuidado la vivienda como analizamos en el módulo 3 con el fin de que el vendedor sepa que no será tan fácil engañarlo y que conoce los defectos de la casa. Tenga a la mano su lista y anote todo lo que haya descubierto que puede bajar el precio. Evite ser demasiado crítico. No ofenda al vendedor diciéndole lo mucho que le desagrada el tapiz o la alfombra.

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No exagere en la manifestación de sus emociones Cuando visita una casa, está bien manifestar que le gusta, pero no exagere, aún cuando se trate de la casa de sus sueños. Si parece muy ansioso, su posición negociadora se debilitará. De igual manera evite dar la impresión de que tiene mucha prisa por comprar.

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No se desanime Si su primera oferta es rechazada, ¡siga buscando!

OFERTAS Y CONTRAOFERTAS Después de que haya redactado la oferta de compra a su entera satisfacción (y la haya revisado su abogado), estará preparado para presentarla al vendedor. Si está trabajando con un agente inmobiliario, él será quien presente la oferta. El vendedor puede: • aceptar la oferta • rechazar la oferta • presentar una contraoferta

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Por lo general, las contraofertas comprenden negociaciones respecto al precio de venta. Por ejemplo, si el precio original solicitado fue de $65,000 y usted ofreció $60,000, el vendedor puede regresarle una contraoferta en la que le venda la casa por $63,900. Si usted aún considera que puede pagar la casa a ese precio, entonces tiene la opción de aceptar esta oferta, o puede hacer su propia contraoferta, elevando su oferta original de $60,000 a $62,000. Durante este proceso de negociación, tenga en cuenta su presupuesto y revise cualquier cambio con el abogado con el fin de asegurar una protección adecuada. CONCLUSIÓN Cuando comience a buscar una casa, un agente inmobiliario experimentado puede evitarle algunas de las preocupaciones que implica la búsqueda. Lo ayudará a determinar cuánto puede pagar y a solicitar una hipoteca. También puede ayudarlo a identificar con mayor rapidez más viviendas en su rango de precios. Recuerde que debe escoger a su agente con cuidado y tomarse el tiempo necesario para buscar una casa. La celebración del contrato de compraventa representa un gran paso que por lo general ocasiona una importante carga de ansiedad. Sin embargo, si está seguro de lo que desea y de cuánto puede pagar, estará en el camino correcto de convertirse en el feliz propietario de su vivienda.

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HOJA DE TRABAJO 4.1 EVALUACIÓN DE LAS AGENCIAS DE BIENES RAÍCES Coloque el nombre de cada agencia junto al número correspondiente señalado a continuación. Marque cada pregunta con una “x” o una “v” en la columna apropiada. Las respuestas que hayan recibido una “v” son los mejores indicadores de su evaluación. Nombres de agencias

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Preguntas de la evaluación

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1. ¿La agencia es dirigida por un corredor de bienes raíces?

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2. ¿La agencia tiene varios listados en nuestro rango de precios?

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3. ¿La agencia ha estado en el negocio durante más de 5 años?

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4. ¿La agencia se promociona con regularidad?

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5. ¿Los listados de la agencia cambian con regularidad?

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6. ¿El agente demuestra interés en lo que necesitamos?

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7. ¿El agente nos muestra lo que estamos buscando?

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8. ¿El agente parece informado acerca del mercado inmobiliario?

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11. ¿El agente parece conocer el vecindario?

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12.¿El agente me agrada e inspira confianza?

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9. ¿El agente parece informado acerca de los impuestos locales sobre propiedad? 10.¿El agente parece dispuesto a informarnos las ventajas y desventajas de la vivienda?

13.¿El agente está familiarizado con los distritos escolares, la ubicación de las escuelas, etc.?

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MÓDULO 5 TÍTULO Financiamiento de la compra de vivienda

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Proporcionar información acerca de los diversos programas de crédito y productos hipotecarios para que pueda determinar lo que se adapta mejor a sus necesidades.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 5, podrá: •

Enumerar los pasos que se requieren para comparar las hipotecas disponibles.

•

Identificar los distintos tipos y fuentes de programas de crédito a nivel local, estatal y federal.

•

Comentar los criterios de comparación de los programas hipotecarios.

•

Aprender cómo precalificarse para la obtención de una hipoteca.

•

Describir las maneras de aumentar su poder de crédito.

•

Entender el proceso de determinación de los programas más apropiados para usted.

RESUMEN En el módulo 5 aprenderá lo referente a la importancia de comparar las hipotecas existentes para que pueda encontrar los términos de compra más favorables. El punto central de este análisis es una introducción a los diversos programas de crédito disponibles mediante acreedores privados, programas gubernamentales y organizaciones locales no lucrativas para la adquisición de vivienda. Las diferencias entre estos programas de crédito y los términos hipotecarios pueden ser muy importantes en lo que respecta a la capacidad de compra de una vivienda por parte de compradores con distintos niveles de ingreso.

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FINANCIAMIENTO DE LA COMPRA DE VIVIENDA En el módulo 5 analizaremos la importancia de comparar las diversas hipotecas que existen. De la misma manera que no adquiere un automóvil sin comparar los precios, no debe financiar la compra de una casa sin comparar los términos y las condiciones de los diferentes créditos hipotecarios disponibles. El crédito correcto puede ser esencial en la determinación de su calificación, además de que puede traducirse en un ahorro de miles de dólares para usted. Un error común que cometen las personas que compran por primera vez una casa es asumir que todos los acreedores son iguales o que el acreedor sólo tiene un tipo de crédito. En la actualidad existe en el mercado una variedad de productos hipotecarios más amplia que nunca. Esta variedad provoca que la búsqueda de hipoteca sea más difícil, pero al mismo tiempo, esto hace que sea más probable que exista un programa crediticio que satisfaga sus necesidades.

DÓNDE Y CÓMO COMPARAR CRÉDITOS HIPOTECARIOS FUENTES DE CRÉDITO Los acreedores que otorgan créditos para vivienda incluyen asociaciones de crédito y ahorros, bancos comerciales, compañías hipotecarias, uniones de crédito, banca de ahorro estatal y federal y compañías financieras. Los bancos comerciales y las instituciones de ahorro por lo general ofrecen servicios bancarios como créditos empresariales y créditos para el consumidor, cuentas de cheques y ahorros además de los créditos hipotecarios. Por otro lado, las compañías hipotecarias se dedican principalmente a proporcionar créditos hipotecarios residenciales. TIPOS DE HIPOTECAS Las instituciones de crédito ofrecen básicamente tres categorías principales de créditos. 1. HIPOTECAS CONVENCIONALES Las hipotecas convencionales representan el producto estándar de las instituciones de crédito. Sin embargo, el producto hipotecario estándar convencional de hace 20 años que requería un 20% de enganche, ahora es acompañado por una variedad de productos nuevos que ocasionan que las hipotecas sean másaccesibles para las familias que compran por primera vez una casa y para aquéllas con un ingreso bajo y moderado. Estas hipotecas son más flexibles y no requieren un enganche tan fuerte. Los acreedores tienden a considerar más riesgosos los créditos obtenidos con enganches bajos (LTV del 90% - 95%) y, por lo general, requieren un seguro hipotecario privado (PMI) que proteja al acreedor si el prestatario incumple. Con el fin de entender mejor estas hipotecas no tan convencionales, es necesario examinar la función del mercado secundario.

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FUNCIÓN DEL MERCADO SECUNDARIO La mayoría de los créditos hipotecarios de la actualidad no se conservan como inversiones a largo plazo por parte del acreedor originario. Después de originarse son vendidos a inversionistas especializados en hipotecas. El término mercado secundario se refiere al mercado inversionista que adquiere los créditos de los acreedores originarios. La mayoría de los créditos convencionales se venden en valores hipotecarios con la Asociación Nacional de Hipotecas (FNMA o Fannie Mae) y la Compañía Federal de Créditos Hipotecarios para Vivienda (FHLMC o Freddie Mac) como garantes de estos valores. La mayoría de los créditos FHA y VA son vendidos con la Asociación Nacional Gubernamental de Hipotecas (GNMA o Ginnie Mae) como garante de estos valores. Los acreedores como bancos, cooperativas y bancos hipotecarios originan estos créditos y aún cuando los venden como valores, conservan la responsabilidad de cobrar, pagar impuestos y seguros, etc. Los acreedores continúan teniendo con el prestatario la misma relación que habrían tenido si continuaran como titulares de los créditos. La única diferencia es que envían los pagos del principal y de los intereses al inversionista que es el titular actual de la hipoteca. El acreedor originario es el primer acreedor y el inversionista el segundo, es decir, el mercado secundario. Al igual que FHA y VA, los principales participantes del mercado secundario, Fannie Mae y Freddie Mac han establecido documentos estandarizados y procesos de aprobación de créditos. El programa de adquisición de vivienda de la comunidad de Fannie Mae representa un ejemplo de programas especiales que pueden estar disponibles. El programa de adquisición de viviendas de la comunidad fue diseñado para proporcionar créditos a familias con ingresos bajos y moderados. El programa ofrece lineamientos de suscripción más flexibles que los que podría esperar de otras hipotecas convencionales. Por ejemplo, usted puede establecer un historial de crédito no tradicional (si no usa crédito y no cuenta con un informe de un organismo de crédito) mediante el ofrecimiento de pruebas que demuestren que ha pagado a tiempo su renta y servicios. Este programa ofrece una relación de crédito-valor del 95% que sólo requiere un enganche del 5%, También puede aprovechar la opción 3/2. La opción especifica que el 2% de este enganche (no requerido si el crédito es del 97%) puede derivar de las donaciones hechas por un familiar inmediato, una subvención, un crédito no garantizado o un crédito garantizado preaprobado de una entidad no lucrativa o el gobierno local o estatal. El 3% restante del enganche debe provenir de sus propios fondos. Otros lineamientos de calificación incluyen una relación gastoingreso para vivienda mensual máxima del 33% y una relación deuda-ingreso máxima del 38%. Por lo general, se cancelan las reservas de PITI para dos meses. Se requiere acreditar el curso de instrucción para compradores de vivienda. En la mayoría de los casos, el ingreso de los prestatarios no puede exceder el 115% del ingreso medio de la zona conforme a los cálculos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU.A. Se requiere seguro hipotecario.

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2. ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE VIVIENDAS (FHA) La Administración Federal de Viviendas no otorga créditos directos; asegura a los acreedores contra el incumplimiento de los prestatarios. Los créditos de la FHA se originan por diversas instituciones de crédito aprobadas por ella en todo el estado. Los créditos de la FHA están disponibles con hipotecas de tasa fija y ajustable y con plazo hasta de treinta años. Los requisitos del enganche se basan en porcentajes del monto del crédito: 3% sobre los $25,000 prestados y 5% sobre la cantidad que exceda de $25,000. Las casas para una sola familia con un precio de avalúo de $50,000 o menos sólo requieren un enganche del 3%. Las relaciones de calificación son del 29/41%. Los créditos de la FHA exigen primas de seguro hipotecario (MIP). Se carga una cuota inicial de MIP del 3.0% sobre el monto del crédito, pero puede financiarse durante el plazo del crédito. La FHA también carga un MIP mensual del 0.5% del crédito. La cantidad máxima de los créditos se establece para varias ubicaciones geográficas, pero normalmente estas cantidades son adecuadas para la mayoría de las personas que compran casa por primera vez. Las propiedades deben cumplir con los lineamientos sobre construcciones de la FHA e inspeccionarse y aprobarse por un inspector autorizado. La principal ventaja de los créditos garantizados por la FHA es que proporcionan financiamiento con una inversión inicial pequeña al permitir un enganche bajo y el financiamiento de los costos de escrituración. Las relaciones de calificación y otros lineamientos de suscripción también son relativamente flexibles, La principal desventaja es que en ocasiones requieren un proceso más largo debido a las reglamentaciones gubernamentales. 3. ADMINISTRACIÓN PARA VETERANOS (VA) La Administración para Veteranos garantiza hipotecas para veteranos de los servicios armados, los que se encuentran actualmente en servicio y sus cónyuges. Acuda a su Administración para Veteranos regional para preguntar si usted es elegible y obtener una copia de su certificado de elegibilidad. Se le solicitará que presente a la VA sus documentos de licencia o prueba del estado actual de servicio activo: Al igual que lo que sucede en los préstamos garantizado por la FHA, puede solicitar un crédito de VA mediante diversas instituciones de crédito. Los créditos de VA para veteranos que no han usado todavía sus elegibilidad pueden estar disponibles por el 100% del precio de venta o avalúo, dependiendo de la cantidad que resulte menor. Los prestatarios deben cumplir con las normas de ingreso y crédito, las cuales son muy similares a las normas de la FHA y algunos de los programas de crédito convencionales más liberales. La VA ya no establece la tasa de interés máxima que un veterano puede pagar. Las tasas de interés son similares a los créditos de FHA y pueden ser ligeramente menores a las de los créditos convencionales.

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Los créditos de VA ofrecen una de las mejores opciones de financiamiento disponibles en la actualidad. Por lo que si usted califica debe hablar con un acreedor que maneje créditos de VA. Su principal desventaja es el tiempo adicional que requiere por lo general su procesamiento. OTRAS OPCIONES Además de los tipos de créditos ofrecidos mediante instituciones de crédito, existen otras fuentes y tipos de programas de crédito que puede considerar. Por ejemplo, el Servicio de Vivienda Rural del Departamento de Agricultura de EE.UU.A. otorga créditos para vivienda destinados a familias de ingresos bajo y moderado en las zonas rurales. El Organismo Estatal de Financiamiento para Vivienda ofrece también diversos programas a familias de ingresos bajo y moderado mediante acreedores localizados en el estado. Averigüe si en su área existen entidades no lucrativas que cuenten con programas de asistencia para la adquisición de vivienda. Esperamos poder ayudarlo a identificar muchos de estos programas de vivienda disponibles en su área. A continuación presentamos las características de algunos de ellos. DESARROLLO RURAL/USDA El Desarrollo Rural/USDA (USDA-RD) proporciona créditos en zonas rurales para financiar viviendas y sitios de construcción. Las zonas rurales incluyen lugares en campo traviesa con una población de 10,000 habitantes o menos y, bajo ciertas condiciones, pueblos y ciudades con una población entre 10,000 y 20,000 habitantes. Los créditos pueden otorgarse hasta por un monto del 100% del precio del sitio y la vivienda valuado por USDA/RD. El período máximo de reembolso es de 33 años o, en ciertas condiciones, de 38 años. La mayoría de los créditos son subsidiados de acuerdo con el ingreso. Por lo general, el 20% del ingreso de los prestatarios se aplica al pago de la vivienda, los impuestos sobre bienes inmuebles y el seguro contra riesgos. Los solicitantes cuyo ingreso se clasifica en “ingreso muy bajo” pueden calificar para obtener subsidios adicionales. Los créditos para la adquisición de viviendas se ofrecen para ayudar a familias o personas de ingreso bajo o moderado. Para ello deben reunir las siguientes condiciones: • No contar con una vivienda decente, segura y sanitaria. • Ser incapaces de obtener un crédito de otras fuentes en los términos y las condiciones que pueden esperar cumplir de manera razonable. • Su ingreso es suficiente para realizar los pagos de su vivienda, las primas de seguro y los impuestos, así como los gastos de vivienda necesarios. Las personas con capacidad de pago inadecuada pueden obtener co-suscriptores del crédito. • Poseen capacidad legal para contraer la obligación de crédito. • Poseen capacidad para contraer los compromisos y las obligaciones requeridas relacionadas con el crédito. PROGRAMA GARANTIZADO POR USDA-RD Este programa garantiza el 100% de los créditos originados por instituciones de crédito. Las solicitudes son presentadas a los acreedores participantes aprobados por el Servicio de Vivienda Rural de USDA.

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El crédito garantizado para la adquisición de vivienda rural está diseñado para familias de ingreso moderado. Con el fin de ser elegibles para este programa, los solicitantes deben tener un ingreso adecuado y confiable, así como contar con un historial de crédito que indique la capacidad razonable de cumplir con las obligaciones que deban. Su relación de gasto-ingreso no puede exceder el 29% y su relación total de deuda-ingreso no puede ser mayor al 41%. El prestatario establece las tasas de interés para plazos de 30 años. ORGANISMOS ESTATALES PARA EL FINANCIAMIENTO DE VIVIENDAS Los organismos estatales para el financiamiento de vivienda son entidades autónomas del gobierno estatal. Los HFA operan diversos programas que ayudan a las personas de ingresos bajos y moderados que adquieren por primera vez una vivienda. HIPOTECAS DE INTERÉS BAJO DE LOS HFA Los HFA venden a los inversionistas obligaciones hipotecarias exentas de impuestos con el fin de obtener los fondos para estas hipotecas de interés bajo. Debido a que las obligaciones están exentas del impuesto sobre la renta federal, los inversionistas aceptan una tasa de interés más baja que la de las obligaciones gravadas. Los ahorros se transmiten a los compradores de vivienda, proporcionando hipotecas con tasas de interés más bajas que las del mercado. Estas hipotecas se ofrecen en cooperación con varios acreedores. Puede llamar al HFA para obtener una lista de los acreedores participantes en su área, (véase el directorio de Recursos). •

Elegibilidad: Puede ser elegible para un crédito de HFA si compra una casa en el estado de su residencia principal y está adquiriendo por primera vez una vivienda (o no ha sido propietario de una casa como su principal residencia durante los tres años anteriores). Su ingreso familiar anual debe ubicarse dentro de los criterios de elegibilidad del HFA.

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Términos: La mayoría de los créditos de interés bajo del HFA pueden aplicarse a créditos garantizados por la FMHA o VA, garantizados por la FHA o garantizados de manera privada (como las hipotecas convencionales de Fannie Mae). Por lo tanto variarán el enganche requerido, la cantidad del pago mensual y el monto exacto de la hipoteca para la que puede calificar.

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Todos los créditos ofrecen tasas de interés fijo más bajas que las del mercado, con plazos de 30 años, y enganches del 3% al 5%. Algunos créditos de VA y FMHA no exigen enganche. Por lo general, como comprador usted paga una cuota de inicio del 1% y el vendedor o un tercero pagan los puntos de descuento, los cuales pueden variar.

CERTIFICADO DE CRÉDITO HIPOTECARIO (MCC) Los certificados de crédito hipotecario fueron autorizados por el Congreso para ayudar a los adquirentes de vivienda con ingresos bajos y moderados. Aunque todos los propietarios de viviendas pueden solicitar una deducción de impuestos detallada por los intereses hipotecarios, el MCC va más lejos. Un MCC reduce su responsabilidad fiscal por un porcentaje del interés hipotecario que usted paga. En algunos estados, se ofrecen créditos fiscales del 15% y 25%, dependiendo de su situación financiera.

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Ejemplo: Suponga que califica para un MCC a 25% y obtiene una hipoteca de $65,000. Su primer pago anual por concepto de intereses es de $1,458 ($5,832 x 25%) para ese año. Si su impuesto sobre la renta federal es de $1,458 o más después de recibidos todos los demás créditos y deducciones, obtiene el beneficio total del MCC - $1,458. Puede recibir un beneficio inmediato de su MCC mediante la presentación de una forma W-4 revisada, Certificado de Bonificación de Retención de Empleados. En este ejemplo, su impuesto federal se reduciría $121 al mes ($1,458 ÷ 12 = $121). Esta cantidad de dinero adicional aumenta su salario neto y ayuda a que sus pagos sean más accesibles.

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Si su impuesto sobre la renta federal es menor a $1,458, es decir $900, su impuesto se reduce sólo $900 en ese año. Sin embargo, puede solicitar el crédito restante en sus declaraciones fiscales para los tres años siguientes si aumenta su responsabilidad fiscal.

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Los criterios de elegibilidad del MCC en la mayoría de los estados son similares a los de la hipotecas de interés bajo de HFA descritas con anterioridad. Puede solicitar un MCC a los acreedores participantes en su área. Por lo general se aplica una cuota por trámites no reembolsables.

OPCIONES DE FINANCIAMIENTO Los diversos productos hipotecarios mencionados anteriormente pueden dividirse en categorías de acuerdo con la forma de reembolso del crédito. HIPOTECAS DE TASA FIJA La mayoría de los créditos para vivienda son amortizados, lo cual significa que el crédito es programado para que se pague en su totalidad dentro de un plazo definido con pagos mensuales equivalentes. La hipoteca de tasa fija que se ha usado en nuestros ejemplos es la hipoteca común usada con mayor frecuencia debido a su simplicidad. Muchos prestatarios, en especial las personas que compran por primera vez una casa, prefieren la seguridad de una tasa de interés que no cambie durante el plazo del crédito. Sin embargo, antes de que decida es recomendable que investigue otras opciones de financiamiento. Aunque existen muchas variedades de hipotecas comprendidas en este texto, a continuación se describen algunos de los tipos más comunes. HIPOTECAS DE TASA AJUSTABLE (ARM) Una hipoteca de tasa ajustable es, como su nombre lo indica, una hipoteca en la que varía la tasa de interés. La ARM tiene al principio una tasa de interés más baja que puede incrementarse en ciertas cantidades y a intervalos determinados durante el plazo del crédito. La característica esencial que debe conocerse respecto a las ARM es el límite en cuanto a la frecuencia y la cantidad en que puede incrementarse la tasa. Por ejemplo, un límite de 2/6 significa que la tasa no puede aumentar nunca más de dos puntos porcentuales y el incremento máximo será del 6 por ciento. Conforme a este límite, un crédito que inicia en 8% puede aumentar a 10% después del primer año del período de ajuste, pero no puede exceder del 14% en el plazo del crédito.

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La ventaja principal de la ARM es que proporciona cierto alivio respeto de tasas de interés elevadas al iniciar con una tasa más baja. También puede tener ventajas para las familias que no desean vivir en la casa durante mucho tiempo y planean venderla antes de que sea probable que las tasas alcancen su nivel máximo. Sin embargo, existen algunos peligros en las ARM que pueden provocar consecuencias financieras serias, por lo que usted necesitará tener especial cuidado cuando revise todas las características del crédito. En la hoja de trabajo 5.1 Lista de comprobación para la comparación de hipotecas, se incluyen algunas de las preguntas que deben plantearse al acreedor acerca de la ARM. HIPOTECAS CONVERTIBLES La opción convertible combina las características de las hipotecas de tasa fija y tasa ajustable. Esta opción permite al prestatario iniciar con una ARM que incluya la opción de cambiar a una tasa fija en una fecha posterior. Desafortunadamente, usted no puede escoger la fecha de conversión y obtener la tasa vigente en ese momento, por lo que la hipoteca convertible no representa verdaderos ahorros para usted. De hecho, puede costarle más que una opción regular de refinanciamiento. Si está interesado en una hipoteca convertible, cerciórese de averiguar cuándo puede realizar la conversión, qué cuotas se cargarán y cuál será la tasa de conversión. PAGO INICIAL PARA LA REDUCCIÓN DE LA TASA DE INTERÉS El acuerdo de pago inicial para obtener la reducción de la tasa de interés significa que alguien (el vendedor, el constructor o, algunas veces, el comprador) paga al acreedor una suma global para obtener la reducción temporal de la tasa de interés, por ejemplo del 10% al 8%. La reducción puede estar vigente de 3 a 5 años, período durante el cual la tasa aumenta gradualmente hasta alcanzar la tasa del contrato, es decir, 10% en este ejemplo. Durante este plazo, el pago mensual del prestatario se basa en la tasa más baja (8%, 8.5%, 9%, etc.), y el acreedor paga la diferencia entre este pago y lo que el prestatario estaría pagando en la tasa del contrato. El pago de la hipoteca se subsidia de los fondos especiales de reducción inicial. La tasa final pactada que estará vigente al final del período de reducción seguirá siendo la misma durante el tiempo restante del plazo del crédito. Una hipoteca con pago inicial para la reducción de la tasa de interés le permite realizar pagos más bajos durante sus primeros años como propietario de la vivienda, los cuales son los más difíciles de manejar. Sin embargo, este tipo de hipoteca puede causar problemas si su ingreso no aumenta lo suficiente para realizar los pagos más elevados si se incrementa la tasa. HIPOTECA ASUMIBLE Y FINANCIAMIENTO DEL VENDEDOR Una hipoteca asumible es aquella en la que el comprador asume el financiamiento existente sobre una vivienda. Cuando asume una hipoteca, debe pagar la diferencia entre el precio de venta y el saldo restante del crédito existente, por lo que se requiere un enganche importante. En ocasiones, puede encontrar a un vendedor dispuesto a retomar una hipoteca de segundo grado si usted no cuenta con fondos suficientes para pagar el enganche completo. Este acuerdo puede funcionar bien en algunos casos, pero es adecuado que consulte con un abogado antes de celebrar un contrato con un vendedor individual.

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CÓMO COMENZAR Ahora que hemos revisado las fuentes y los tipos de hipotecas más comunes, probablemente se pregunte cómo puede elegir alguna. El mejor enfoque es elaborar un sistema para comparar las distintas hipotecas, del mismo modo que lo hace cuando busca casa. Comience con las recomendaciones de su agente o agencia inmobiliaria, después averigüe la clase de créditos ofrecidos por el banco en el que tiene su cuenta de cheques o ahorros; pregunte a la unión de crédito donde trabaja; investigue con amigos o parientes que hayan comprado casas recientemente dónde consiguieron sus hipotecas y consulte en la sección amarilla y en la sección inmobiliaria de su periódico local. Una buena idea es iniciar la búsqueda telefónicamente. No dude en llamar a diferentes funcionarios de crédito para obtener información; es gratis y suministrar información a clientes potenciales forma parte de su trabajo. El aspecto más importante es que necesita conocer los términos y los conceptos que encontrará cuando compare las hipotecas. Aunque los créditos hipotecarios varían de distintas maneras, tienen ciertas características estructurales comunes que proporcionan una base de comparación. Estas características se resumen en la hoja de trabajo 5.1, Lista de comprobación para la comparación de hipotecas. Muchos de los elementos de esta lista se explican por sí mismos; otros se revisan a continuación. Use esta hoja de trabajo para elaborar un perfil crediticio de los diversos programas que le interesan. Una vez que haya reunido esta información, se encontrará en una mejor posición para determinar los programas que se adaptan mejor a sus necesidades.

TÉRMINOS DE COMPARACIÓN DE LAS HIPOTECAS TASA DE INTERÉS Las tasas de interés están cambiando constantemente y se aplican tasas diferentes a programas distintos, aún cuando se trate de la misma institución de crédito. Como se mencionó con anterioridad, la tasa que obtiene afecta el monto del crédito para el que usted califica, así como la cantidad de su pago mensual. Al comparar las distintas hipotecas, averigüe qué tasas de interés cargan los prestatarios y cerciórese de que su información esté actualizada. El prestatario que tenga la tasa más baja en una semana quizá no tenga la tasa más baja en la siguiente. TASAS DE INTERÉS GARANTIZADAS La tasa de interés cotizada en la fecha de su solicitud quizá no sea la misma tasa disponible en la fecha de escrituración. Debido a que una tasa más elevada puede afectar su capacidad de calificación, querrá saber si el prestatario mantendrá o garantizará hasta la fecha de escrituración la tasa inicial cotizada. Asegúrese de plasmar por este escrito este acuerdo de garantía, determinar cuánto tiempo estará vigente y determinar si existen comisiones asociadas con esta tasa garantizada. CUOTA DE INICIO Una cuota de inicio es el cargo que realiza el acreedor por originar y procesar el crédito. La cuota puede ser el 1% o más del monto del crédito.

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CUOTA DE SOLICITUD A menudo los acreedores cargan una cuota de solicitud para cubrir los costos de los informes de crédito, los derechos de avalúo y otros gastos misceláneos relacionados con la determinación de la calificación del prestatario para el crédito solicitado. PUNTOS Un punto representa el uno por ciento del monto del crédito. En un crédito de $50,000, un punto sería $500. Aunque en ocasiones el concepto de puntos puede ser confuso, se entiende mejor cuando se considera en términos de interés prepagado. Los puntos aumentan el rendimiento del acreedor sobre un crédito sin elevar la tasa de interés. Algunos prestatarios pueden decidir pagar puntos para ayudar con los costos de escrituración. Por lo general estos puntos se pagan al momento de la escrituración, ya sea por el prestatario o el vendedor. ¿Cómo afectan los puntos la capacidad de pago? Cada punto equivale aproximadamente a 1/8 de un punto porcentual sumado a la tasa de interés. Por ejemplo, un crédito al 9 por ciento y 2 puntos equivale aproximadamente a una tasa de interés de 9 1/4, sin ningún punto. Si un acreedor le dice que puede obtener una hipoteca de tasa fija al 9% y 2 puntos o 9 1/4 % sin ningún punto, ¿cómo puede saber cuál es la mejor? La respuesta depende de la cantidad que tiene disponible para cubrir los costos iniciales y cuál es la cantidad del pago de PITI mensual más cómoda para usted. Su pago de PITI mensual será menor con un interés del 9%, pero sus costos de escrituración serán mayores si paga los puntos. TASA PORCENTUAL ANUAL (APR) El APR es el costo anual total de una hipoteca expresado como porcentaje del monto del crédito. La APR incluye la tasa de interés determinada en el contrato, el seguro hipotecario y los puntos. La APR representa una mejor fuente de comparación que la tasa interés aislada ya que toma en cuenta todas las cuotas y comisiones. CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD Durante la comparación de hipotecas, descubrirá que la mayoría de los acreedores evalúan a los prestatarios sobre los mismos aspectos: ingreso, activos e historial de crédito, así como la propiedad que desean comprar. Sin embargo, algunos acreedores son más flexibles que otros en la interpretación de estos lineamientos. Por ejemplo, algunos acreedores aceptarán métodos no tradicionales para el establecimiento de un historial crediticio adecuado si no utiliza crédito. Algunos acreedores exigen que los prestatarios elegibles hayan permanecido en el mismo trabajo durante los dos años anteriores, aunque otros aceptarán un año en el mismo empleo. Examine de manera realista su estabilidad laboral y residencial, así como su historial de crédito, después pregunte a diversos acreedores cómo evalúan estos factores.

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RELACIONES DE CALIFICACIÓN Ponga mucha atención a las restricciones de ingreso y a las relaciones de crédito. Compárelos con su propia situación financiera para encontrar lo que mejor se adapte a ella. Por ejemplo, suponga que ha determinado que el pago de PITI mensual máximo que puede realizar de manera razonable corresponde al 29% de su ingreso mensual bruto. Puede calificar para programas con relaciones de pago mensual de la hipoteca con el ingreso bruto mensual (relación máxima de gasto-ingreso para vivienda) del 29% o superior, pero no podrá calificar para un programa que tenga una relación del 26%. No olvide revisar la relación de la deuda total mensual con el ingreso bruto mensual (suma de su deuda total a los costos de vivienda como porcentaje de su ingreso). Si sus deudas son elevadas, quizá no califique para un programa con una relación de la deuda total mensual con el ingreso bruto mensual del 36% ó 38%. Quizá necesite probar el programa de FHA, donde dicha relación es del 41%. CÁLCULO DE LOS COSTOS DE ESCRITURACIÓN Existen ciertos costos de escrituración asociados con todas las hipotecas, pero las comisiones y cuotas pueden variar dependiendo de cada acreedor. Averigüe cuales son las cuotas aplicables por solicitud, inicio, informe de crédito, derechos de avalúo, costos del seguro y escrituración, honorarios de abogados y encargados de los estudios topográficos, si se requieren. AVALÚO DE LA PROPIEDAD ¿El acreedor determina restricciones sobre el tipo de vivienda que desea comprar? ¿Financiará casas móviles o prefabricadas? ¿Viviendas modulares? ¿Cuáles son los criterios de avalúo de la propiedad establecidos por el acreedor? ¿Cuál es la cuota de avalúo? Cerciórese de plantear estas preguntas adicionales en las hipotecas de tasa ajustable. TASA DE INTERÉS INICIAL Algunos acreedores pueden promocionar un tasa de descuento por introducción en una ARM que parece inusualmente atractiva. Investigue la duración de estas tasas bajas; quizá tenga que pagar la tasa total antes de que pueda costearla realmente. PERÍODO DE AJUSTE ¿Con qué frecuencia puede ajustarse la tasa de interés? Un crédito con períodos cortos, como un año, da como resultado que sus pagos aumenten rápidamente. ¿Estará preparado para ello? Un período más largo lo protege más contra tasas elevadas, si éstas se están incrementando. MARGEN E ÍNDICE FINANCIERO La mayoría de las ARM están vinculadas al precio de un índice financiero como los pagarés del tesoro. Estos índices se publican en los periódicos, por lo que es fácil consultarlos. Pregunte el margen del acreedor (¿en que cantidad es más elevada la tasa del ARM respecto de la tasa del índice? Si el índice financiero baja, la tasa de interés en la ARM también debe reducirse.

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LÍMITES DE PAGO Un límite de pago establece los niveles máximos de incremento que pueden alcanzar sus pagos mensuales, con independencia de la elevación de la tasa de interés. Recuerde, los límites máximos de pago son diferentes a los límites máximos de tasa. Los límites de tasa establecen los niveles máximos respecto a cuánto y con qué frecuencia cambia la tasa de interés; sus pagos mensuales aumentarán de acuerdo con ello. Sin embargo, si existe un límite de pago que restringe el nivel al que pueden aumentar sus pagos, puede tener problemas. Si sus pagos no pueden incrementarse lo suficiente para cubrir el interés adicional debido, este interés no pagado se suma al saldo de su crédito. Conforme a estas circunstancias, la cantidad que debe aumenta con cada pago en lugar de disminuir y usted puede acabar debiendo al acreedor más de lo que originalmente solicitó como crédito. Esto da como resultado una amortización negativa, situación que debe evitar. Cerciórese de examinar esta posibilidad con su acreedor.

DETERMINACIÓN DEL PROGRAMA QUE SE ADAPTA MEJOR A SUS NECESIDADES PRECALIFÍQUESE USTED MISMO Existen tres pasos para determinar el programa hipotecario con los términos más favorables para usted. Estos pasos lo ayudarán a precalificarse para varios programas de crédito antes que presente realmente una solicitud de crédito. 1. Aprenda todo lo que pueda acerca de los créditos existentes y todos los costos diversos involucrados. Llame a los distintos acreedores localizados en su área para comparar los términos de las hipotecas. Saque copias adicionales de la hoja de trabajo 5.1 para que pueda elaborar un perfil de crédito de todos los programa hipotecarios que le interesan. Investigue si los acreedores tienen disponibles hojas de trabajo para precalificación. 2. Examine su situación financiera. ¿Cuánto puede pagar por concepto de enganche y costos de escrituración? ¿Cuál es el monto de los pagos de PITI que puede afrontar con comodidad? Si ha tomado el tiempo necesario para completar con cuidado las hojas de trabajo de los módulos anteriores, tendrá la respuesta a estas preguntas. Si necesita ayuda, solicítela a su agente inmobiliario o asesor de vivienda. 3. Determine el mejor tipo de crédito que se acopla a su situación financiera y a la propiedad que desea adquirir. Así podrá limitar el ámbito sólo a aquellos programas con las mejores condiciones para usted. En este momento puede empezar a concertar citas para entrevistarse personalmente con los acreedores. Estas entrevistas le permitirán obtener aún más información, pero sin estar obligado a presentar una solicitud. Después de estas entrevistas iniciales puede decidir dónde desea presentar una solicitud, (en el módulo 6 se trata con detalle el proceso de solicitud de crédito).

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AUMENTO DE SU PODER DE CRÉDITO Si ha llevado a cabo el proceso de precalificación y no está satisfecho con el monto de la hipoteca para el cual califica o no cree que pueda calificar en este momento, a continuación le presentamos algunas sugerencias. 1. ANALICE EL PROBLEMA Examine otra vez su situación para determinar en dónde se encuentra el problema y pensar en algunas formas de solucionarlo. ¿Sus deudas son demasiado elevadas? ¿Su historial de crédito es inadecuado? Si tiene demasiadas deudas o un historial de crédito malo, necesitará un poco más de tiempo para reducir estas deudas y reestablecer su buen crédito. Después se encontrará en una mejor situación para comprar su vivienda. ¿Su ingreso es demasiado bajo? Si este es el caso, quizá necesite esperar a que su ingreso aumente antes de comprar una vivienda. ¿Considera que su ingreso familiar aumentará en un futuro cercano? Piense de qué maneras usted y su familia pueden aumentar su potencial de ganancias. ¿Está siendo realista? Quizá en este momento no pueda pagar la casa de sus sueños, pero quizá la forma más rápida de hacerlo sea comprar una casa menos costosa. Si vive en ella un tiempo, cuídela y eleve su valor para que pueda venderla más tarde. 2. AMPLÍE SU PODER DE COMPRA Estudie nuevamente las diversas opciones de financiamiento analizadas con anterioridad. ¿Existe algo que haya pasado por alto? • • •

Créditos garantizados por el gobierno o instituciones privadas (FHA, VA, FM, el Organismo Estatal para Financiamiento de Viviendas, Fannie Mae, etc.) Opciones alternativas de financiamiento como ARM, pagos iniciales para la reducción de intereses, financiamiento del vendedor, etc. Financiamiento especial a nivel local. Averigüe si en su área existen instituciones no lucrativas con programas de asistencia para la adquisición de viviendas. Por ejemplo:

• HIPOTECAS DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA O CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA Algunas instituciones no lucrativas operan estos programas para ayudar a las familias a preparar la adquisición de su vivienda. A los compradores potenciales se les carga una renta mensual para el pago de PITI y una cantidad determinada que se reserva en un fondo de enganche. Por lo general, los períodos de arrendamiento son de tres y cinco años. Al final de este período la casa puede adquirirse si el futuro comprador de la vivienda ha satisfecho todas las condiciones del contrato. Es una buena idea que su abogado examine cualquier contrato de arrendamiento con opción a compra que esté considerando.

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• APORTACIÓN DE MANO DE OBRA PROPIA Algunas instituciones no lucrativas, como Habitat para la Humanidad y otros programas de autoayuda para la adquisición de viviendas permiten a los compradores potenciales ayudar a construir sus casas. Por lo general, estos programas establecen sus propios requisitos de elegibilidad, incluyendo el número de horas que cada comprador potencial debe ocupar trabajando en su vivienda. También pueden requerir que ayuden a construir las viviendas de los vecinos. Estos programas ofrecen ahorros substanciales al comprador de la vivienda. • HIPOTECA DE SEGUNDO GRADO SUBSIDIADA Los gobiernos locales, municipales y del condado, así como algunas organizaciones no lucrativas pueden proporcionar los fondos para obtener hipotecas de segundo grado. Por lo general, estos programas reducen el monto de la hipoteca de primer grado para que los pagos mensuales sean más accesibles. Las hipotecas de segundo grado subsidiadas por lo general se ofrecen a tasas de interés muy bajas y, en algunas instancias, pueden aplicarse al enganche y a los costos de escrituración. Nota: En la mayoría de estos programas existen límites de ingreso. CONCLUSIÓN No puede dejar de enfatizarse la importancia que implica comparar diversas hipotecas. La hipoteca correcta puede ser lo que determine su calificación, así como los ahorros que puede lograr. La importancia de identificar el producto hipotecario que sea más adecuado para usted será más evidente en el módulo 6 conforme avancemos en el tema del proceso de solicitud del crédito.

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HOJA DE TRABAJO 5.1 LISTA DE COMPROBACIÓN PARA LA COMPARACIÓN DE HIPOTECAS Use esta lista de comprobación como guía cuando compare hipotecas. Plantee a los acreedores las preguntas enumeradas a continuación y compare los términos con el fin de encontrar el tipo de financiamiento más favorable para usted. Nombre del acreedor Nombre del contacto / # telefónico Tipo de hipoteca disponible (Tasa fija, ARM, FHA, VA, otra) Tasa de interés Puntos Tasa porcentual anual (APR) Criterios de elegibilidad Límites de ingresos Historial laboral (duración en el puesto actual o duración continua en un empleo) Historial crediticio (políticas de cobranza, procesos judiciales, etc.) Relaciones de calificación Costos de vivienda/ingresos Deuda total/ingresos Asistencia para el pago del enganche ¿Donaciones o préstamos permitidos? Enganche mínimo requerido Sin PMI Con PMI Si se requiere el PMI Costo inicial Primas mensuales ¿Cuánto tiempo se requiere?

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Nombre del acreedor Cálculo de costos de escrituración Cuota de solicitud Cuota de inicio Cuota de informe de crédito Cuota de avalúo Cuota de estudio topográfico Honorarios del abogado del acreedor Investigación y seguro de título Cuota de preparación de documentación Cuota de asunción Tasa de interés garantizada ¿Al momento de la solicitud/aprobación? ¿Tasa de interés y puntos? ¿Contrato por escrito? ¿Vigencia? ¿Costo de la tasa de interés garantizada? ¿Menor tasa de interés garantizada si caen las tasas? Depósito en garantía requerido Para impuestos Para seguro Pago previo ¿Existe alguna penalidad? ¿Se permiten pagos adicionales? ¿Asumible? Tiempo de procesamiento del crédito Hipoteca de tasa ajustable Única Tasa de interés inicial Intervalo de ajuste Índice/margen financiero Límites de las tasas: periódicas, cíclicas Límite de pago (¿puede ocurrir la amortización negativa?) Otro

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MÓDULO 6 TÍTULO Solicitud de una hipoteca

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Prepararlo para el proceso de solicitud de hipoteca con el fin de aumentar sus oportunidades de aprobación del crédito.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 6, podrá: •

Entender el objetivo de la entrevista de solicitud.

•

Listar la información que requieren los acreedores en la solicitud.

•

Examinar los lineamientos de calificación para la hipoteca.

•

Examinar los procedimientos de verificación que tienen lugar durante la fase de procesamiento del crédito.

•

Examinar las opciones si es rechazada la solicitud de crédito.

RESUMEN En el módulo 6 aprenderá lo referente al proceso de solicitud de crédito, la información requerida por los acreedores y la manera en que se comprueba esta información. En esta sección también se incluye una discusión de los lineamientos de calificación de las hipotecas, como la capacidad de reembolso, la solvencia, los activos disponibles y las garantías. Así mismo, le brindaremos algunas sugerencias para presentar una solicitud exitosa.

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PROCESO DE SOLICITUD DE CRÉDITO ENTREVISTA INICIAL Una vez realizada la comparación de algunas hipotecas, el siguiente paso es comenzar el proceso de solicitud de crédito. Lo primero que necesita hacer es programar una cita con el acreedor. El objetivo de esta entrevista inicial es darle la oportunidad de conocer más lo referente a los programas del acreedor. La entrevista también permite que el acreedor lo conozca más. En esta reunión se determina la etapa para presentar una solicitud formal si decide hacerlo. En la mayoría de las instituciones de crédito, su entrevista inicial se efectuará con un funcionario de crédito o iniciador del crédito. Concierte con anticipación una cita y dedique por lo menos una hora para la entrevista. Si está casado o existe un co-prestatario, lo mejor es que acuda con usted. Cuando se presente a la entrevista querrá esmerarse mucho, pero no se preocupe. Los acreedores son gente que trabaja para proporcionar créditos y que está dispuesta a ayudarlo. CÓMO LOGRAR LA PRECALIFICACIÓN Si ha seguido los lineamientos contenidos en este manual para precalificarse antes de acudir con un acreedor, tendrá una idea aproximada acerca de cuánto puede pagar. El funcionario de crédito realizará otra vez el mismo proceso. Revisará la información que le suministre y la propiedad que desea comprar con el fin de determinar si califica para el crédito y si el proceso de verificación muestra que toda esta información es correcta. El funcionario de crédito utilizará los requisitos apropiados de la relación de crédito para establecer si usted se ubica dentro de las relaciones especificadas. Por ejemplo, si está solicitando un crédito de FHA, el funcionario de crédito querrá averiguar si su pago de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI) excede el 29% de su ingreso mensual bruto. Así mismo, sumará sus deudas totales a este pago de PITI proyectado con el fin de determinar si sus deudas totales exceden el 41% de su ingreso mensual bruto. Si no se cumple con estos lineamientos, el funcionario de crédito puede brindarle algunas recomendaciones acerca de la manera en que puede calificar posteriormente o le sugerirá un programa hipotecario diferente que sea más conveniente para su situación. Si se ubica dentro de estas relaciones, el acreedor continuará investigando más datos sobre usted y la vivienda que desea adquirir. CUÁL ES EL CRÉDITO PARA EL QUE ESTÁ CALIFICADO Usted no tiene obligación alguna de presentar una solicitud formal en la entrevista. Esta entrevista es su oportunidad para asegurarse que entiende por completo todos los términos y las condiciones del crédito. Lleve consigo su lista de comprobación para la comparación de hipotecas (hoja de trabajo 5.1) y verifique la información que ha obtenido antes de la entrevista. Ponga atención particular en lo siguiente:

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TASAS DE INTERÉS GARANTIZADAS Algunos acreedores estarán dispuestos a garantizar la tasa actual y los puntos durante un plazo determinado. La ventaja que implica garantizar una tasa de interés es que usted sabrá que no aumentará antes de que escriture su contrato de crédito. Quizá deba considerar garantizar la tasa si sabe que no calificará para un crédito con una tasa de interés más elevada. Tenga cuidado con los acreedores que garantizan la tasa durante un período muy corto, ya que usted querrá que el efecto dure hasta la escrituración del contrato, por lo que debe cerciorarse que esto se consigne por escrito. CÁLCULO DE LOS COSTOS DE ESCRITURACIÓN Cuando presenta su solicitud de hipoteca, el acreedor debe proporcionarle un cálculo correcto de los costos de escrituración que probablemente deba pagar. Esta información debe enviársele dentro de los tres días siguientes a la presentación de su solicitud. Aunque el acreedor no sepa con exactitud el monto de los costos, el cálculo debe ser lo más exacto posible. TASA PORCENTUAL ANUAL (APR) Es necesario que verifique la tasa porcentual anual del acreedor sobre el crédito. La APR no sólo incluye la tasa de interés, sino también los puntos de descuento y algunas otros emolumentos. CÓMO LLENAR LA FORMA DE SOLICITUD Si decide seguir los pasos destinados a solicitar el crédito, necesitará estar preparado para suministrar al funcionario de crédito toda la información necesaria para llenar la forma de solicitud., La mayoría de los acreedores emplean una forma de solicitud de crédito para viviendas estándar (véase el ejemplo al final de este módulo), Se trata de una forma en blanco que el funcionario de crédito le ayudará a completar. Por lo general, se requieren seis tipos de información en la solicitud de crédito. 1. Datos personales – Nombre completo, domicilio y número de seguro social de todos los prestatarios. 2. Ingreso - Cantidad y fuente del ingreso total de todos los prestatarios. 3. Activos – Información sobre todos sus activos como cuenta de cheques y ahorros, acciones y obligaciones, bienes inmuebles, etc. 4. Deudas y obligaciones – Información sobre todas las deudas pendientes y otras obligaciones financieras. 5. Referencias de crédito – Información relacionada con los créditos y las deudas que se han pagado, además de otras referencias de crédito. 6. Información de la propiedad – Información sobre la propiedad que desea adquirir, incluyendo su contrato de compraventa que incluya la descripción legal de la propiedad y el precio de venta. Posteriormente examinaremos con más detalle estos temas, pero por ahora es suficiente que conozca el tipo de información que necesitará llevar consigo a la entrevista de solicitud de crédito. Use la lista de comprobación para la solicitud (hoja de trabajo 6.1) como guía para recopilar esta información con la anticipación debida.

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El funcionario de crédito le planteará varias preguntas específicas acerca de su situación financiera personal. Es importante que coopere totalmente y sea honesto. El acreedor verificará toda la información que le proporcione, por lo que puede averiguar si usted ha sido deshonesto, lo cual lo afectará de manera negativa.

VERIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN Su solicitud de crédito y toda la demás información que suministró al funcionario de crédito constituye la base de su paquete de crédito. Después de recibir su solicitud de crédito, el siguiente paso que debe llevar a cabo el funcionario de crédito es entregar el paquete de crédito a una persona que se encargará de comprobar la información. Debido a que en el otorgamiento de una hipoteca hay mucho dinero involucrado, es necesario que los acreedores investiguen con cuidado sus finanzas y antecedentes laborales para determinar si usted representa un riesgo que vale la pena correr. Recuerde, la mayoría de los acreedores no puede comprometerse verbalmente a aprobar su crédito durante la entrevista. La decisión referente a la aprobación o desaprobación del crédito sólo puede hacerse hasta haber llevado a cabo todas las comprobaciones necesarias. El proceso de verificación requiere tiempo y es aquí cuando comienza la espera, la cual representa uno de los aspectos más frustrantes de todo el proceso de compra de una vivienda. Sin embargo, será útil que usted entienda lo que sucede detrás de todo el proceso. Por lo general, los acreedores utilizan formas de verificación estándar (véase el ejemplo al final de este módulo) para solicitar información de los buroes de crédito, de su patrón y de su banco. Existen cuatro áreas principales que requieren comprobarse. 1. EMPLEO Y SALARIO - Los acreedores no se contentarán con su palabra en cuanto a la clase de trabajo que tiene o el salario que gana. Le solicitarán a su patrón una verificación escrita que indique cuál es su cargo, cuánto tiempo lleva trabajando en la compañía, su salario actual y sus perspectivas de duración en el empleo. Si con frecuencia trabaja horas extra y necesita que este ingreso adicional se incluya en su salario bruto con el fin de calificar para el crédito, entonces es necesario que también proporcione al acreedor sus formas W-2 que abarquen uno o dos años anteriores. Sus formas W-2 muestran que usted recibió el pago de horas extra de manera regular. La estabilidad en el empleo es otra preocupación del acreedor. La mayoría de ellos no juzga favorable que un solicitante haya cambiado de trabajo varias veces en los últimos años. El cambio de empleo no debe ser un problema si ha mejorado su condición laboral o se ha trasladado de una compañía a otra con el fin de aceptar un mejor empleo en el mismo campo. Sin embargo, si ha tenido varios trabajos en diferentes áreas durante un período relativamente corto, es probable que sea considerado como un riesgo que no vale la pena correr. Por lo general, al llamado “trotaempleos” le es muy difícil obtener una hipoteca.

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Autoempleo – Si usted trabaja por su cuenta, necesitará presentar copias de sus declaraciones fiscales federales personales de los dos últimos años. Los acreedores también le pedirán sus declaraciones fiscales sociales o empresariales, a menos que usted sea propietario único de su negocio. Otra información que puede ser solicitada incluye estados de resultados y balances de los dos años más recientes. 2. OTROS ACTIVOS – El acreedor deseará saber si cuenta con alguna otra fuente de ingresos además de su salario. Esto puede incluir pensión alimenticia, seguro social, pensiones por incapacidad, cuenta de ahorros, fideicomisos y valores accionarios. Todos los activos que incluya serán comprobados por el acreedor. Por ejemplo, si menciona el pago de una pensión alimenticia como parte de sus activos, se le solicitará que proporcione una copia del acta de divorcio y el acuerdo de separación. Así mismo se le pedirá que presente los recibos de pago de años anteriores que demuestren que recibió con regularidad la pensión. El acreedor también se comunicará con su banco para verificar los saldos de sus cuentas de cheques y ahorros. Esta información le indica al acreedor que tiene dinero suficiente para pagar el enganche y los costos de escrituración. Además, la mayoría de los acreedores querrán verificar que todavía le restarán algunos ahorros después de pagar estos costos. Donaciones – Como mencionamos con anterioridad, muchos programas de crédito permiten ahora que una parte del enganche se realice con dinero proveniente de una donación. Sin embargo, la mayoría de los acreedores no quieren que usted pida prestado dinero para pagar el enganche, por lo que verificarán que en realidad se trate de una donación que no esté obligado a rembolsar. Por lo general, las donaciones provenientes de los padres u otros parientes cercanos (abuelos, hermanos o hijos) son más aceptables que las otorgadas por parientes lejanos o amigos, ya que es menos probable que un obsequio de un pariente cercano sea un préstamo disfrazado. Normalmente los acreedores piden una carta del donante en la que se especifique la relación y se confirme que la cantidad no tendrá que reembolsarse. El acreedor también verificará la fuente del obsequio con el fin de determinar que el donante tiene los recursos suficientes para realizar la donación. 3. HISTORIAL DE CRÉDITO – Como bien recordará, en el módulo 2 hablamos acerca de la importancia de establecer un buen crédito. También le recomendamos que obtenga una copia de su informe de crédito antes de solicitar un préstamo con el fin de que tenga tiempo de pagar sus deudas vencidas o corregir los errores que pudiera haber en su informe. Cuando los acreedores consiguen su informe de crédito, examinarán varios aspectos. •

Quiebra – El acreedor investigará si en el pasado se ha declarado en quiebra. Una declaración de quiebra permanecerá en su informe de crédito durante diez años y puede afectar de manera negativa la manera en que el acreedor considera su solicitud. Sin embargo, algunos acreedores pueden ayudarlo. Es importante que sea honesto y le informe al acreedor sus circunstancias.

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Deudas – El acreedor verificará los saldos de las tarjetas de crédito y otras cuentas renovables o a plazos. Si sus deudas son excesivas quizá no pueda calificar.

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Historial de crédito – El acreedor también examinará cómo ha pagado estas cuentas, si lo ha hecho a tiempo y con qué frecuencia se han atrasado sus pagos. Una pago tardío ocasional probablemente no disminuirá sus oportunidades de obtención de un crédito. Todos hemos perdido alguna vez una factura o hemos olvidado la fecha de vencimiento de un pago. Sin embargo, un patrón de pagos tardíos puede dañarlo ya que el acreedor puede creer que no asumirá con seriedad su compromiso de realizar los pagos mensuales de la hipoteca.

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Pago de rentas y estabilidad domiciliaria – Su historial de pago de rentas o hipotecas es importante porque indica su compromiso de pago de vivienda. Si usted renta, el acreedor comprobará la cantidad que paga cada mes y el tiempo durante el cual ha vivido en su domicilio actual. Su historial de pago de rentas será especialmente importante si paga en efectivo la mayoría de sus compras y no tiene un expediente de crédito activo. Puede establecer un historial de crédito en el cual presente evidencia que demuestre que paga a tiempo la renta y los servicios. Por lo tanto, cerciórese de mantener actualizadas estas cuentas. Su estabilidad domiciliaria también será considerada. Si durante los últimos años se ha mudado con frecuencia, el acreedor querrá saber la razón. Si sus cambios de domicilio están asociados con transferencias de empleo no debe tener problema alguno. Pero, si se ha mudado de residencia sin razón aparente, quizá sea considerado como un riesgo poco atractivo.

4. LA PROPIEDAD – El acreedor le solicitará un avalúo de la casa que desea comprar. El objetivo de este avalúo es determinar el valor de mercado de la propiedad. El avalúo le indica al acreedor si está tratando de pedir un crédito mayor al valor de la casa. Aquí es donde entra en juego la relación de crédito-avalúo (LTV). Recuerde que en el módulo 5 señalamos que la LTV es uno los lineamientos que utilizan los acreedores para la suscripción del crédito. Examinemos otra vez cómo funciona la LTV y de qué manera afecta su solicitud de crédito. •

Suponga que desea comprar una casa de $75,000 y el informe valuó la casa en esta cantidad o en una cantidad superior. Suponga también que los lineamientos de suscripción del acreedor requieren una LTV no superior al 95 %. Esto significa que el acreedor no le otorgará una hipoteca mayor al 95 % y que, por lo tanto, usted no obtendrá una hipoteca mayor al 95% del avalúo; el mayor crédito que puede obtener será de $71,250, como se observa en el ejemplo siguiente: Primero, multiplique el avalúo por la LTV del acreedor para obtener la cantidad máxima de crédito. $75,000 x 0.95 LTV = $71,250

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Después reste la cantidad máxima de crédito del avalúo para obtener la cantidad que necesitará como enganche. $75,000 - $71,250 = $3,750 enganche requerido En este ejemplo, usted se ubicaría dentro de los lineamientos de suscripción siempre y cuando tenga suficientes ahorros para pagar el enganche. •

Suponga que el avalúo de la casa en el ejemplo anterior sólo fue de $72,000. En este caso, su solicitud de un crédito por $71,200 es como pedirle al acreedor que financie casi el 100% del valor de la vivienda. Puesto que esto se sale de los lineamientos de suscripción del acreedor, se enfrentará a un problema. Si el acreedor ofrece proporcionarle una hipoteca del 95% del avalúo, que ahora sólo es $72,000, la cantidad máxima que puede obtener como crédito sería de $68,400 $72,000 x 0.95 LTV = $68,400 Si ya ha celebrado un contrato de compraventa de la casa a un precio de $75,000 y el avalúo es menor, tendría que pagar un enganche mayor como se muestra a continuación. $75,000 - $68,400 = $6,600 enganche requerido

En este ejemplo, tendría varias opciones. 1. Negocie con el vendedor la reducción del precio de venta señalando que el avalúo fue menor al precio solicitado. El avalúo apoya su argumento de sobreprecio de la casa. 2. Averigüe si hay algún error en el avalúo. Revíselo con su abogado o agente inmobiliario para asegurarse que el valuador no cometió un error como el no haber tomado en cuenta la chimenea o alguna otra característica de la casa. Si brinda al valuador pruebas que demuestren su afirmación de que la casa vale más, puede aumentar el avalúo. 3. Solicite otro avalúo (el cuál tendrá que pagar). 4. Preséntese con el dinero adicional necesario para pagar el enganche mayor. Sin embargo, piense bien antes de pagar más por una casa con un avalúo menor. Si después vende la casa, es probable que el avalúo siga siendo menor al precio de venta que desea. 5. Tome la decisión de no comprar la casa. Si su contrato de compraventa incluye una cláusula de contingencia que le permite cancelar el contrato si el avalúo es inaceptable, entonces podrá cancelar el acuerdo. Hable con su abogado para asegurarse que está adecuadamente protegido mediante ésta y otras cláusulas de contingencia.

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PROCESO DE APROBACIÓN El proceso de verificación conduce a una decisión relacionada con su crédito. Cuando se hayan recibido toda la información y las verificaciones necesarias, su paquete de préstamo se presentará para aprobación. En la mayoría de los casos, la persona que toma esta decisión será el suscriptor, quién evaluará toda esta información a la luz de las reglas de elegibilidad del acreedor, denominadas lineamientos de suscripción. El suscriptor examinará todas las verificaciones relacionadas con su empleo, ingreso y activos con el fin de evaluar si tiene los recursos necesarios para pagar el crédito. La información de su informe de crédito le indica al acreedor si existe probabilidad de que reembolse el crédito. El avalúo le manifiesta si la propiedad respalda el crédito. Otra manera de considerar la manera en que los acreedores evalúan el riesgo en el otorgamiento de créditos es tomando en cuenta las cuatro C del crédito. 1. Capacidad - ¿ Puede realizar los pagos hipotecarios requeridos para rembolsar el crédito? 2. Crédito (historial) - ¿Su crédito es bueno? ¿Paga sus deudas a tiempo? ¿Ha tenido problemas en el pasado? ¿Ha hecho un esfuerzo por solucionarlos? ¿Su empleo y su historial domiciliario son estables? 3. Capital - ¿Tiene dinero suficiente para pagar el enganche y los costos de escrituración? 4. Garantía colateral - ¿El valor de la propiedad respalda el crédito? ¿El avalúo es congruente con el de viviendas similares en la zona?

TIEMPO DE ESPERA El tiempo de espera de la aprobación de la hipoteca parece ser eterno; la mayoría de las solicitudes se procesa en 4 ó 6 semanas. Puede tardarse más si está solicitando un crédito de HFA o VA o si la solicitud la está llevando a cabo mediante un programa de asistencia especial que requiere más de una probación. Tenga en cuenta que la devolución de todas las comprobaciones al acreedor requiere tiempo. También es tardada la programación de un avalúo, su realización y la presentación de los informes. Usted puede ayudar a agilizar los trámites manteniéndose en contacto con el funcionario de crédito. Si le comenta por ejemplo que su patrón no ha devuelto la forma de verificación, puede recordarle que lo haga. No espere justo antes de que expire el contrato para descubrir que hay problemas.

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CARTA COMPROMISO Finalmente, después de semanas de espera ha obtenido la carta compromiso que indica que su crédito ha sido aprobado. Léala para asegurarse que todos los términos y las condiciones son los que espera. El siguiente ejemplo muestra lo incluido en la típica carta compromiso. Felicidades. Nos complace informarle que su solicitud de hipoteca ha sido aprobada, sujeta a los siguientes términos y condiciones: Primera hipoteca por la cantidad de ________a una tasa de interés de __________. Plazo del crédito: _________. Cuota de inicio: _____________ Otras cuotas: _____. La carta incluirá varias condiciones más que debe cumplir antes de la escrituración del contrato como por ejemplo, comprobante del seguro de propiedad de vivienda, inspección de termitas, inspección final de la propiedad, investigación de título y pago de costos de escrituración. Su carta compromiso también incluirá una fecha de expiración. Si no se cumplen todas estas condiciones dentro del plazo especificado, el acreedor cancelará el compromiso. Lea con cuidado la carta compromiso antes de firmarla. Su firma indica la aceptación de los términos y las condiciones del crédito.

CÓMO MANEJAR EL RECHAZO Si su solicitud de crédito es rechazada, puede acudir a otras partes. Sin embargo, antes de hacerlo, querrá saber por qué no se le otorgó el crédito. Existen varias razones por las que un crédito no es aprobado. 1. HISTORIAL DE CRÉDITO INADECUADO - ¿El acreedor descubrió deudas no pagadas o procesos judiciales contra usted? ¿Ha dejado de pagar a tiempo sus facturas de manera continua? Si tiene problemas de crédito, quizá necesite un poco de tiempo para arreglar su historial de crédito antes de volver a solicitar una hipoteca. 2. AVALÚO BAJO – Si el precio de venta de la casa consignado en el contrato de compraventa es mayor que el avalúo, el acreedor puede rechazar su crédito. Revise las opciones discutidas con anterioridad en este módulo con el fin de ver si existe alguna manera de remediar esta situación. 3. INGRESO O ACTIVOS INSUFICIENTES – Aunque el acreedor ya lo haya precalificado antes de recibir su solicitud, algunas veces un examen más concienzudo de sus ingresos, activos y deudas muestra que no se ubica dentro de los lineamientos de suscripción. Hable con el acreedor respecto a los medios que existen para mejorar su situación. También es recomendable que revise lo discutido en los módulos anteriores acerca de cómo ampliar su poder de crédito. Aún cuando no califique ahora, puede hacerlo en el futuro.

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RESPONSABILIDADES DEL ACREEDOR La ley obliga a los acreedores a operar bajo ciertas reglas, disposiciones y procedimientos cuando reciben solicitudes de crédito. Usted debe conocer sus derechos de acuerdo con esta legislación. LEY DE OPORTUNIDADES DE CRÉDITO IGUALITARIAS (ECOA) Esta ley prohíbe la discriminación en las prácticas de crédito. El acreedor no puede discriminar por razones de raza, creencias, religión, nacionalidad, sexo, estado civil o edad. Si su solicitud de crédito es rechazada, la ECOA obliga al acreedor a enviarle una explicación por escrito de las razones del rechazo de su crédito, dentro de los 30 días posteriores a la fecha en que lo haya solicitado. LEY DE INFORMACIÓN DE CRÉDITO JUSTA Esta ley garantiza el acceso a su informe de crédito. Usted tiene el derecho de conocer el contenido total de su informe. Recuerde, si ha sido rechazada su solicitud de crédito en alguna parte, tiene derecho a obtener una copia gratuita. Si hay errores, también tiene el derecho a que se corrijan. LEY DE PROCEDIMIENTOS DE LIQUIDACIÓN DE BIENES INMUEBLES (RESPA) Esta ley obliga a los acreedores a proporcionarle un cálculo de buena fe de todos los costos de escrituración que debe pagar. Al momento que presenta su solicitud, los acreedores no saben con exactitud cuáles serán los costos de escrituración, pero deben calcular estos costos para que usted esté preparado. El acreedor también debe proporcionarle un folleto aprobado por la HUD con información sobre los costos de escrituración. Este folleto y el cálculo de buena fe se le enviarán por correo tres días después de la presentación de su solicitud. DIVULGACIÓN DE TODOS LOS TÉRMINOS DE UN CRÉDITO (DISPOSICIÓN Z) Los acreedores deben informarle la tasa porcentual anual (APR) del crédito. La APR se basa en la tasa de interés pactada más los puntos de descuento y otros emolumentos más. La APR le indica los costos reales de su crédito y constituye una mejor base de comparación que la tasa de interés aislada. CONCLUSIÓN El proceso de solicitud de crédito es largo y tedioso, y requiere su total cooperación y paciencia. Prepárese para suministrar al acreedor toda la información necesaria y esperar la respuesta. El período de espera será más fácil si conoce todo lo que sucede después de solicitar una hipoteca. Este proceso se sintetiza en el diagrama de la siguiente página. Si su crédito es aprobado, estará listo para planear la escrituración de su compra, lo que será tema del módulo 7.

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DIAGRAMA DEL PROCESO HIPOTECARIO

Solicitud

Precalificación: prueba previa de la elegibilidad del crédito, dependiente de la recepción de las comprobaciones de crédito, el avalúo, etc.

Protección del consumidor

Cálculo de los costos de escrituración

30 días o más para aprobar o rechazar la solicitud

Divulgación de los términos del crédito: proporciona la APR estimada

Comprobación de crédito

Informe de crédito: determinación del tipo de crédito, actitud hacia el crédito, lapsos en los pagos

Verificación del domicilio

Carta al arrendador o propietario: verificación del historial de pago durante los dos últimos años

Avalúo

Determinación del avalúo y si la propiedad satisface los lineamientos del acreedor

Ingresos Empleo

Carta al patrón: verificación de los dos últimos años, determinación de la estabilidad del ingreso

Comprobación de los activos del solicitante

Forma para el banco de ahorro del solicitante: verificación de los fondos necesarios para la escrituración

Suscripción

Decisión final respecto a la aprobación o el rechazo de la solicitud. Notificación al prestatario.

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HOJA DE TRABAJO 6.1 QUÉ DOCUMENTOS PRESENTAR EN LA ENTREVISTA DE CRÉDITO ‰

Descripción legal de la propiedad.

‰

Contrato de compraventa de la propiedad.

‰

Selección de abogado de escrituración.

‰

Nombre y domicilio del arrendador actual.

‰

Nombre y domicilio del arrendador anterior (si ha vivido menos de 24 meses en su ubicación actual).

‰

Nombre y domicilio del patrón actual.

‰

Nombre y domicilio del patrón anterior (si ha trabajado menos de dos años con su patrón actual).

‰

Todos los números de cuentas de cheques.

‰

Todos los números de cuentas de ahorros.

‰

Todos los números de cuentas del mercado de dinero.

‰

Declaración más reciente de inversiones en casas de corretaje.

‰

Números de créditos de todos los préstamos, nombre y domicilio de los acreedores.

‰

Pagos mensuales y saldos de todos los créditos.

‰

Números de cuentas de tarjetas de crédito, saldos y pagos mensuales.

‰

Pagos mensuales de deudas inmobiliarias.

‰

Ingreso mensual sobre la propiedad de inversión.

‰

Copia de documentos de divorcio/separación (si es aplicable).

‰

Estado de resultados actual y de dos años anteriores, si trabaja por su cuenta.

‰

Declaraciones fiscales de dos años si trabaja por su cuenta o si el 5% o más de sus ingresos deriva de inversiones.

‰

W-2 y talonario de pagos actual.

‰

W-2 y talonario de pagos actual si trabaja por su cuenta.

‰

Certificado de elegibilidad de VA (si es aplicable).

Si posee cuentas o créditos de depositantes y negocios fuera del estado, por favor asegúrese de proporcionar nombres, domicilios y códigos postales.

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MÓDULO 7 TÍTULO Escrituración de la operación inmobiliaria

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Proporcionar una explicación del proceso de pago y escrituración con el fin de que esté preparado para cumplir con las obligaciones y los gastos de escrituración de la operación.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 7, podrá: •

Discutir los aspectos que deben considerarse en la selección de un abogado de escrituración.

•

Identificar las preparaciones necesarias para la escrituración.

•

Discutir lo que sucede al momento de la escrituración.

•

Discutir el objetivo de los documentos de escrituración.

•

Enumerar los diversos costos de escrituración que pagan el comprador y el vendedor.

RESUMEN En el módulo 7 conocerá cómo finalizan las operaciones inmobiliarias. Los temas examinados en esta sección incluyen el objetivo de la escrituración, dónde se lleva a cabo y quién participa, la función del abogado de escrituración, los requisitos legales, la investigación y el seguro de título, las declaraciones de la escrituración, la asignación de los costos de escrituración y el registro de los documentos.

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ESCRITURACIÓN DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA La escrituración es el paso final que lo convertirá en propietario de su casa. El objetivo de la escrituración es transmitir la propiedad del inmueble al comprador. En ocasiones se conoce como liquidación, porque todos los acuerdos financieros y documentos legales se “liquidan” en este momento. Los participantes en la fase de escrituración incluyen al comprador, al abogado del comprador (si es posible) y al abogado del acreedor. Si lo desean, el vendedor, su abogado y el agente inmobiliario también pueden asistir. QUÉ SUCEDE EN LA FASE DE ESCRITURACIÓN Simplemente es el momento en el que todas las partes pagan y reciben el dinero pactado. También es aquí cuando todos los acuerdos y operaciones se firman y asientan ante notario con el fin de que queden obligados legalmente. El contrato de compraventa es el documento comprobatorio en la escrituración. Este contrato expresa con claridad todos los aspectos convenidos por el comprador y el vendedor. El contrato también requiere la documentación de ciertos elementos, como el informe de inspección, los certificados de impuestos y el compromiso del título. PREPARACIÓN PARA LA ESCRITURACIÓN En realidad, el proceso de escrituración comienza varias semanas antes de la fecha de escrituración programada. Las actividades previas a la escrituración incluyen: 1. SELECCIÓN DE UN ABOGADO DE ESCRITURACIÓN. Puesto que el contrato de compraventa es el documento comprobatorio en la escrituración, constituye una ventaja para usted la presencia de un abogado que garantice la protección de sus intereses. El abogado que elija debe estar especializado en materia inmobiliaria. Es importante que considere que los honorarios y los servicios de los abogados varían. No dude en investigar cuáles son los cargos por sus diversos servicios, como: • • • • •

Examen de documentos y asesoría sobre ellos Asistencia al acto de escrituración Investigación del título Preparación de los documentos Cuota de escrituración (si se trata de un cargo separado)

Si los honorarios del abogado le parecen muy elevados, investigue con otro abogado, pero no elija a alguno sólo porque tenga los honorarios más económicos. También son importantes su experiencia y credenciales. 2. DETERMINACIÓN DE FECHA Y HORA. El contrato de compraventa debe especificar la fecha en que tendrá lugar la escrituración, por lo general en la forma de una declaración como “la escrituración tendrá lugar el ________________ (fecha) o antes”. Esta fecha puede posponerse si así lo acuerdan el comprador y el vendedor. La fecha y hora exacta de la escrituración normalmente es fijada por el abogado del acreedor o los agentes inmobiliarios. Asegúrese que la escrituración tenga lugar antes de que expire el compromiso del prestatario o cualquier tasa de interés garantizada.

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3. COSTOS DE ESCRITURACIÓN. Un día o más antes de la fecha de escrituración, se le informará la cantidad exacta que necesita llevar al acto de escrituración, así como las formas de pago aceptables. Lo más común es que se requieran cheques de caja o cheques certificados. Los cheques personales son aceptables sólo si amparan cantidades pequeñas. 4. INSPECCIÓN FINAL. El contrato de compraventa debe expresar su derecho a inspeccionar la propiedad 24 horas antes de la escrituración. No omita este paso. Esta inspección sirve para varios propósitos. Después de meses de esperar el arreglo del financiamiento, necesita estar seguro que la propiedad se encuentra en la misma condición que cuando ofreció comprarla. Aproveche la oportunidad para cerciorarse de que todos los artículos incluidos en su contrato (aparatos eléctricos, cortineros, aditamentos de iluminación, etc.) estén intactos. Organice la inspección final el día anterior a la escrituración. Si inspecciona la propiedad con demasiada anticipación, el vendedor puede seguir viviendo en ella, por lo que los muebles y las alfombras no retirados todavía pueden ocultar el daño. Disponga que el gas, la electricidad y el agua ya estén instalados cuando realice la inspección final, ya que de lo contrario no podrá saber si todos los sistemas de la casa están funcionando. Si descubre algún problema o daño que no había antes, hable con su agente inmobiliario y con su abogado antes de la escrituración. En muchas ocasiones, el vendedor estará de acuerdo en resolver los problemas después de la escrituración, pero usted necesita algún tipo de garantía del trabajo que se realizará. Una vez que firme los documentos finales, tendrá menos posibilidades de lograr que se efectúen las reparaciones. REQUISITOS DE ESCRITURACIÓN No olvide que en el módulo 6 señalamos que la carta compromiso del acreedor en donde aprueba su crédito también especifica diversas condiciones que debe satisfacer antes de la escrituración. Cuando firma y acepta la oferta del acreedor, comienzan los preparativos de la escrituración. Este es el momento en que deben llevarse a cabo la inspección de la vivienda, los estudios topográficos, la investigación de título, la inspección de termitas y cualquier otro requisito contingente. Hable con su abogado y con su agente inmobiliario acerca de los responsables de las diversas actividades para que usted sepa cuáles son sus obligaciones. Muchos compradores se desconciertan cuando se enteran que su escrituración se ha retrasado debido a alguna contingencia que no previeron. Durante este período, usted o su abogado deben comunicarse varias veces con el abogado de escrituración con el fin de confirmar que todo vaya bien. Las actividades comunes previas a la escrituración incluyen: INVESTIGACIÓN DE TÍTULO. Una investigación de título se lleva a cabo para asegurar que el vendedor es el legal propietario del inmueble y que puede disponer de él libremente. La investigación de título también verifica los registros públicos para garantizar que no tenga gravámenes. Un gravamen es un derecho legal contra la propiedad que debe satisfacerse cuando se vende. Por ejemplo, puede haber gravámenes invocados por acreedores que intentan cobrar deudas no pagadas o impuestos pendientes vencidos.

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SEGURO DE TÍTULO Si una investigación de título comprueba los registros del título de propiedad, ¿por qué se requiere un seguro de título? Aún la investigación más cuidadosa de los registros públicos quizá no descubra riesgos como falsificación, fraude, representación falsa de las personas que actúan como propietarios del inmueble, representación falsa del cónyuge o de los donantes, sucesiones ocultas u olvidadas, testamentos homologados incorrectamente, errores burocráticos o estudios erróneos e inadecuados, sólo por nombrar algunos cuantos problemas potenciales serios que pudieran surgir. Existen dos tipos de seguros de título que proporcionan protección contra los defectos del título de propiedad. • •

Seguro de título hipotecario. Protege el crédito del acreedor en caso de que se descubra algún vicio después de que se haya comprado la propiedad. El acreedor exige este tipo de seguro de título. Seguro de título de propiedad. Protege el capital del propietario en caso de que se descubra un vicio en el título. El seguro de título de propiedad no garantiza que no ocurran estos vicios, pero lo protege contra pérdidas derivadas de demandas en contra de su título.

Como comprador debe pagar el seguro de título y obtener ambos tipos. La mayoría de las compañías ofrecen pólizas combinadas y la adición de la cobertura del título de propiedad es muy económica. ESTUDIO TOPOGRÁFICO Por lo general, los acreedores exigen un estudio topográfico de la propiedad antes de la escrituración, el cual verifique las medidas y colindancias y confirme que la descripción legal de la propiedad consignada en el contrato de compraventa es la correcta. En ocasiones un estudio topográfico mostrará que una cerca o cobertizo de herramientas se construyó sobre el límite de propiedad, extendiéndose hacia la propiedad de la vivienda (o viceversa). Son comunes las infracciones de esta clase y algunas son más fáciles de corregir que otras. CERTIFICACIÓN DE AUSENCIA DE TERMITAS Se requiere inspección de termitas antes de la escrituración para certificar que la propiedad no está infestada de termitas y que no hay daño causado por termitas. SEGURO DE PROPIEDAD DE VIVIENDA Los acreedores exigen a los prestatarios que adquieran un seguro contra daños o un seguro de propiedad de vivienda que proteja contra pérdidas en caso de que un desastre (por ejemplo, un incendio) dañe o destruya la casa. La mayoría de los acreedores requieren que contrate una cobertura de seguro que equivalga al valor de sustitución de la vivienda (cantidad que se requeriría para reemplazar la casa si es destruida).

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Los tipos de cobertura y las primas varían mucho. Se encuentran disponibles diversos paquetes de seguro que incluyen: •

•

Seguro de responsabilidad personal. Este tipo de seguro lo protege contra responsabilidad civil en caso de que alguien lo demande por haberse lesionado en su propiedad o un miembro de su familia lo haya lesionado. No se incluyen lesiones causadas por vehículos. Seguro contra incendios, robo y otros riesgos climáticos.

En la obtención del seguro de propiedad de vivienda, considere estos factores adicionales: •

•

Con el fin de obtener una cobertura continua que se adapte a los incrementos de valor de su vivienda debido a la inflación, cerciórese de que su póliza tenga una cláusula de inflación que aumente automáticamente su cobertura conforme se eleve el valor de su propiedad. La mayoría de los acreedores exige que cuente con una cobertura equivalente al 80% del costo de sustitución de su propiedad. Si el valor de la propiedad aumenta y usted sufre daños serios, el seguro sólo pagará el 80% del valor consignado en la póliza original. Obtenga cotizaciones de distintas compañías, pero asegúrese de comparar los mismos tipos y niveles de cobertura. GARANTÍA DE PROPIEDAD DE VIVIENDA. Si compra una nueva vivienda, investigue si cuenta con una garantía de propiedad de vivienda que lo proteja contra ciertos defectos de la casa. Antes de que pueda ocupar la morada, se requiere un certificado de ocupación. Las garantías de propiedad de vivienda y el certificado de ocupación deben proporcionarse en el momento de la escrituración.

EXPLICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS DE ESCRITURACIÓN Existen diversos documentos que debe examinar y firmar en la fase de escrituración. Algunos de ellos se resumen a continuación. En la parte final de este módulo se incluyen copias de ejemplos de documentos con el fin de que pueda conocer el objetivo de los mismos. DECLARACIÓN DE PAGO HUD-1. La declaración de pago HUD-1 detalla los servicios proporcionados y lista todos los cargos para el comprador y el vendedor. Ambas partes deben firmarla. Esta forma es requerida por la legislación federal: Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Inmuebles (RESPA). Por lo general, el abogado de escrituración es el encargado de llenar esta forma. DECLARACIÓN DE DIVULGACIÓN DE LOS TÉRMINOS DE CRÉDITO (TIL). Se exige a los acreedores que informen la tasa porcentual anual (APR) que refleje los costos anuales de su hipoteca como una tasa anualizada. Deben proporcionar esta información dentro de los tres días posteriores a la solicitud original. La declaración TIL también describe otros términos del crédito, incluyendo los cargos por financiamiento, el monto del crédito y los pagos totales requeridos. Antes de la escrituración revise con su acreedor si todavía es correcta la información de la declaración TIL expresada en la declaración TIL original.

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PAGARÉ. El pagaré hipotecario es un IOU que representa su promesa de pago al acreedor conforme a los términos pactados. El pagaré también describe las penalidades en que incurrirá si no paga el crédito (incumplimiento). El pagaré expresa el derecho del acreedor a “exigir” el crédito, requiriendo su pago total antes de la finalización del plazo de crédito si deja de realizar los pagos acordados. El crédito también puede exigirse si vende su vivienda sin previo consentimiento por escrito del acreedor o si infringe de alguna manera los términos de su pagaré o hipoteca. ESCRITURA DE FIDEICOMISO. En algunos estados, la escritura de fideicomiso es el documento legal que garantiza el pagaré. En otras entidades federativas se utiliza la hipoteca en lugar del fideicomiso y los términos se usan a menudo de manera indistinta, aunque existen algunas diferencias entre estos instrumentos. En la práctica, una hipoteca y una escritura de fideicomiso cumplen la misma función. El fideicomiso (o la hipoteca) brinda al acreedor un derecho que puede ejercer contra su vivienda si usted incumple los términos del pagaré. En este caso, el acreedor puede efectuar una ejecución hipotecaria sobre su casa, vender la vivienda y usar este dinero para pagar el saldo pendiente del crédito además de los gastos judiciales. La diferencia principal entre una hipoteca y un fideicomiso es el medio por el cual tiene lugar la ejecución hipotecaria. En un fideicomiso, el prestatario recibe el título de propiedad y después, mediante la celebración de un fideicomiso, transmite este título a un tercero denominado fiduciario. El prestatario conserva el fideicomiso registrado original del vendedor, pero el fiduciario conserva el título hasta que el crédito se paga por completo. Si el prestatario incumple, el fiduciario puede iniciar la ejecución hipotecaria. Los procedimientos de ejecución en caso de incumplimiento de fideicomisos normalmente son más simples y rápidos que los de los créditos hipotecarios. ESCRITURA. La escritura transmite la propiedad del vendedor al comprador. Al momento de la escrituración, el vendedor debe proporcionar su escritura correctamente firmada y otorgada ante notario. La escritura especifica la manera en que obtuvo la propiedad y los nombres que deben aparecer en la nueva escritura. Si usted será el único propietario, tendrá la propiedad exclusiva del inmueble. La copropiedad puede adoptar diversas formas. La copropiedad marital sólo está disponible para las parejas casadas y la vivienda no puede venderse sin consentimiento de ambos cónyuges. Ambos cónyuges tienen derechos supervivientes (si uno de ellos fallece, la vivienda automáticamente pertenece al cónyuge supérstite).

REGISTRO DE LOS DOCUMENTOS Después de la escrituración, el fideicomiso, el pagaré y la escritura deben registrarse en el registro público de propiedad. Ahora si, ¡la vivienda ya es oficialmente suya!

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COSTOS DE ESCRITURACIÓN Como se mencionó en el módulo 1, los costos de escrituración representan del 3% al 6% del monto del crédito. ¿Cuáles son estos costos? Existen tres categorías básicas de costos de escrituración. 1. CARGOS POR DETERMINACIÓN Y TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. Esta categoría incluye: • Investigación y examen de título • Seguro de título • Derechos de escrituración • Preparación de documentos (si constituye un rubro separado) • Honorarios del notario (pagados al notario público por la certificación de firmas) • Honorarios de abogados 2. PAGOS A LOS GOBIERNOS LOCAL Y FEDERAL, incluyen • Impuestos estatales, municipales y del condado por la adquisición de inmuebles • Derechos de registro • Impuestos sobre inmuebles pagados previamente 3. COSTOS DE OBTENCIÓN DE HIPOTECA • Cuota de inicio del crédito • Puntos (cuota de descuento del crédito) • Derechos de avalúo • Cuota de informe de crédito • Cuota de inspección del acreedor ( para construcciones nuevas) • Prima de seguro hipotecario (puede ser una prima por el primer año o una prima mensual pagada por adelantado) • Cuota de asunción (si es aplicable) • Derechos de estudios topográficos • Inspección de plagas • Seguro contra daños (debe ser una prima por el primer año, pagada por adelantado) • Ajuste o prepagos de intereses

ASIGNACIÓN DE COSTOS AL COMPRADOR Y AL VENDEDOR Después de leer esta larga lista de costos de escrituración, probablemente se preguntará cuáles son los que le corresponde pagar como comprador. Debido a las características únicas de cada propiedad y cada operación, es difícil saber qué es lo que procede en cada situación. El comprador y el vendedor negocian el pago de algunos costos de escrituración, como es el caso de los puntos. En general, el comprador paga los costos listados anteriormente asociados con la obtención de la hipoteca: cuota de inicio del crédito, derechos de avalúo, informe de crédito, avalúos, seguro contra daños, etc.

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AJUSTES. Otros costos de los que usted es responsable incluyen los rubros divididos entre el comprador y el vendedor. Normalmente se facturan cada año, como es el caso de los impuestos sobre la propiedad. El comprador y el vendedor pagan su parte de estas facturas de acuerdo con el tiempo que hayan vivido en la casa durante el año. Por ejemplo, si usted compra su casa en julio, será responsable de los impuestos sobre la propiedad causados de julio a diciembre. El vendedor deberá los impuestos vencidos durante el período de enero a junio. Otro tipo de ajuste del que usted es responsable es el interés interino o “días sueltos”. Esto representa el interés cargado desde la fecha en que tomó posesión de la vivienda hasta el primer día del mes siguiente. Si su escrituración se realiza el 20 de julio, habrá 11 días de intereses vencidos. RESUMEN Las actividades que tienen lugar en la fecha de escrituración pueden resumirse de la manera siguiente: • El comprador comprueba el pago de seguro de la vivienda. • El abogado encargado de la escrituración determina todos los costos de escrituración y a los responsables del pago. • El comprador firma la escritura y el pagaré. • El representante del acreedor “presta” formalmente el dinero al comprador y el comprador “paga” al vendedor la vivienda. • El título de propiedad se transmite del vendedor al comprador, otorgando la propiedad al comprador. • El representante del acreedor cobra los costos de escrituración debidos por el comprador y al comprador se le proporciona la declaración TIL que lista todos los rubros pagados. Para que todas estas actividades tengan lugar, cada una de las partes de la operación es responsable de suministrar ciertos elementos: 1. ACREEDOR O REPRESENTANTE DEL ACREEDOR. Documentos como la declaración RESPA, la declaración TIL, la hipoteca, el pagaré, las solicitudes de cuentas de los depósitos en garantía, si hay alguno, además de un cheque para el vendedor. 2. VENDEDOR. El vendedor debe traer la escritura, los estados de cuenta finales de servicios e impuestos, los certificados especiales que comprueben el trabajo hecho (por ejemplo, retiro de pintura con base de plomo), los documentos requeridos para depurar el título (si es aplicable) y las llaves de su nueva casa. 3. COMPRADOR. Póliza de seguro, dinero para pagar los costos de escrituración y el enganche, así como otros documentos solicitados por el acreedor. Es recomendable que traiga a su propio abogado. Después de la escrituración, ya podrá relajarse y celebrar la adquisición de su nueva casa. Después necesitará pensar cuándo y cómo realizará la mudanza, además de la manera en que dará mantenimiento a su hogar. Estos temas se tratarán en el módulo 8.

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MÓDULO 8 TÍTULO Mudanza y mantenimiento de la vivienda.

OBJETIVO DE LA LECCIÓN Asegurar el éxito continuo de la experiencia que significa ser propietario de una vivienda mediante el suministro de información que enfatice los privilegios y las responsabilidades que implica la propiedad de una vivienda.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Después de completar el módulo 8, usted podrá: •

Discutir los planes de mudanza y acoplamiento a su nueva vivienda y vecindario.

•

Identificar vías para proteger su casa.

•

Describir procedimientos de mantenimiento rutinario; discutir diferencias estacionales en las necesidades de mantenimiento.

•

Discutir cómo atender reparaciones de emergencia y mejoras importantes de la casa.

•

Discutir mejoras y técnicas básicas de ahorro de agua y energía.

•

Discutir la elección del equipo y los muebles.

RESUMEN En el módulo 8 se le proporcionará información básica sobre la manera de planear la mudanza a su nueva vivienda, atender negocios no concluidos en su departamento o unidad en renta, elegir y pagar el mobiliario doméstico y aparatos importantes, la forma de asegurar su casa contra incendio, el conocimiento de técnicas de prevención de robo, el planteamiento del mantenimiento básico de su vivienda y los problemas de reparación, los medios de ahorro de agua y energía.

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MUDANZA Y MANTENIMIENTO DE SU VIVIENDA La planeación de la mudanza de una casa a otra puede ser una experiencia emocionante aunque traumática en ocasiones, especialmente si la mudanza se realiza a una casa nueva. Se requieren realizar muchos pasos para convertirse en propietario de su vivienda y el proceso de mudanza constituye uno de ellos tendiente a asumir la responsabilidad de las necesidades de vivienda de su familia. La atención de negocios no concluidos en su departamento o unidad en renta, la elección y el pago de mobiliario doméstico y aparatos importantes, el aseguramiento de la casa contra incendio, el uso de técnicas de prevención de robos, la adquisición de seguros, la planeación de problemas de mantenimiento y reparación de la casa, así como la conservación de agua y electricidad permitirá que la propiedad de su vivienda sea una experiencia exitosa y agradable.

PLANEACIÓN ANTERIOR AL DÍA DE LA MUDANZA La planeación de una mudanza a un país o a otra ciudad, especialmente cuando se trata de su primera vivienda, puede ser un momento muy emocionante. Sin embargo, también puede ser fuente de confusión y sentimientos abrumadores debido a que el cambio de residencia nunca es sencillo. Si todo transcurre sin problemas, se deberá a que la mudanza ha sido planeada y está bien organizada. Las dos cuestiones más importantes que deben atenderse son la realización de arreglos para mudarse de su actual residencia y la planeación para cambiarse a su nueva vivienda. Sin embargo, aunque se hayan realizado los mejores planes de preparación pueden surgir preguntas sobre miles de detalles importantes o secundarios relacionados con su vida misma: ¿Cuánto costará la mudanza? ¿Cuento con el dinero suficiente? ¿Cuánto trabajo requiero llevar a cabo en mi actual residencia antes de mudarme? ¿Debo lavar las alfombras y limpiar todas las habitaciones y pisos? ¿Debo reparar mallas o ventanas rotas? ¿Necesito pintar? ¿Mudarme a la nueva casa es la decisión adecuada? ¿Haré nuevas amistades y mis hijos estarán felices en la nueva casa, vecindario o escuela? Todas estas preguntas son preocupaciones válidas del comprador de una vivienda. La planeación anticipada es el elemento que no debe olvidarse. Si prepara un plan de mudanza para el gran día con la mayor anticipación posible será posible reducir la preocupación que pueda sentir.

LISTA DE COMPROBACIÓN PARA LA MUDANZA Lo más importante que puede hacer para lograr que su mudanza sea sencilla es mantener las cosas lo más simple posible. La elaboración y el seguimiento periódicos de una lista de comprobación de los pasos que deben seguirse pueden ayudar a que el proceso de mudanza fluya sin ningún dificultad.

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TRES MESES ANTES DE LA MUDANZA: •

Comuníquese a las compañías de mudanza para obtener cotizaciones de sus servicios. Es recomendable obtener dos o tres cotizaciones. Las compañías de mudanza le pedirán que describa los enseres de su casa vía telefónica o un representante lo visitará para evaluar la cantidad de enseres que tiene que mudar. Este representante le hará algunas recomendaciones mediante el uso de ciertos trucos para calcular el tamaño y hacer un estimado del costo. Muchas compañías de mudanza ofrecen también servicios de empacado y desempacado por una cuota adicional. Usted tendrá que decidir qué puede pagar o no. En caso de que sus fondos sean limitados, existen compañías de renta de vehículos para automudanza entre las que se incluyen las siguientes: U-Haul, Budget, Ryder y Hertz. Si desea obtener más información, puede buscar en la sección amarilla bajo el rubro de “mudanzas”.

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Inventaríe sus pertenencias y decida qué le gustaría conservar y desechar. Es realmente fácil identificar sus pertenencias más grandes, como muebles, aparatos, equipo de jardinería o artículos recreativos. Lo que tiende a ser difícil de identificar son los artículos más pequeños guardados en armarios, cajas, almacenados o simplemente guardados en buroes o remolques. La decisión sobre qué guardar, qué llevarse, que regalar o incluso vender es una decisión muy difícil de tomar. Una regla básica para los muebles, ropa, papales y archivos es la siguiente: 1. Trace un pequeño plano de distribución de su nueva casa y dibuje cajones donde pudieran acomodarse sus muebles. Esto le ayudará a determinar cuánto espacio tiene. Si la casa es grande, no tendrá muchos problemas en encontrar nuevas ubicaciones para los muebles. Por el contrario, si la casa es más pequeña, la decisión anticipada de vender o donar muebles excesivos facilitará la mudanza. 2. Una buena estrategia en lo que se refiere a la ropa es examinar todas las prendas y si no se ha puesto algún artículo en los dos últimos años, es momento de considerar regalársela a alguien más. Muchas comunidades tienen tiendas de consignación donde se compra y vende ropa usada en buenas condiciones. Las comunidades cuentan también centros de acopio por medio de Goodwill o el Ejército de Salvación para algunos artículos que quiera donar. Los bazares o la venta de ropa usada en su jardín representan también una buena alternativa para vender cosas y obtener un rendimiento de inversión anterior. 3. Cuando revise los armarios de archivos o cajones de escritorios con papeles, una excelente estrategia es determinar la importancia de los papeles; ¿los archivos son necesarios para el trabajo? ¿Para propósitos fiscales? ¿Para cuestiones legales? ¿Para recuerdos personales? Los documentos legales, incluyendo cheques cancelados, formas legales o contratos deben conservarse hasta por siete años. Otros documentos requerirán su propia decisión.

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Visite su nueva comunidad, si la casa nueva se encuentra a más de 15 ó 30 kilómetros de distancia, es una buena idea invertir cierto tiempo para ubicar escuelas, iglesias, tiendas de abarrotes, ferreterías e instituciones bancarias, antes de que realice la mudanza. Estas visitas le servirán para la planeación del gran día.

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DOS MESES ANTES DE LA MUDANZA •

Si renta, notifique a su arrendador la evacuación de la instalación. Por lo general, esta notificación se requiere con sesenta días de anticipo. Asegúrese de revisar su contrato de arrendamiento, ahí debe decir cuánto tiempo de anticipo necesita. De igual manera, la notificación debe fecharse y enviarse por escrito a mano o con el uso de una máquina de escribir. Asegúrese de conservar una copia en caso de que se presente alguna confusión en el futuro.

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Programe una cita para hablar con los directivos de las escuelas de sus hijos sobre el cambio. Infórmeles que tanto usted como sus hijos se están mudando a un nuevo sistema escolar y a un nuevo vecindario. Solicíteles que empiecen a hacer los trámites para la transferencia de registros, si es necesario, y que celebren una junta anual de avance entre padres de familia y profesores para conocer el progreso de sus hijos.

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Llame a su médico de cabecera y dentista para informarles su cambio de vivienda. Solicíteles referencias en su nueva comunidad y pídales que transfieran sus registros familiares en forma oportuna. El hecho de buscar nuevos médicos y dentistas puede ser molesto, especialmente cuando ha desarrollado una relación con los anteriores. Su médico puede mitigar cierta ansiedad si le proporciona algunas referencias de otros doctores que pudiera conocer en la nueva comunidad.

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Visite la oficina de correos, solicite formas de cambio de domicilio para que pueda empezar a notificar el cambio inminente a suscripciones de revistas, acreedores, cuentas de cobros, compañías de servicios públicos, médicos, abogados y contadores. Si envía formas de cambio de domicilio en forma anticipada reducirá la demora ocasionada por la oficina de correos en la transferencia de la correspondencia a la nueva dirección. Normalmente, se requieren dos semanas para tramitar una solicitud de cambio de domicilio.

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Investigue los bancos de la comunidad. Si su banco actual cuenta con una sucursal en la nueva ubicación, podrá visitar a los funcionarios para avisarles el cambio inminente. Solicíteles cualquier información que pudiera ser útil. Si su banco actual no se localiza en la nueva comunidad, considere la transferencia de cuentas. Un banco cerca de casa o el trabajo representa una ayuda conveniente e importante, especialmente cuando surgen cuestiones financieras.

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Arregle la desactivación de todos los servicios públicos y solicite información sobre las nuevas tarifas de servicio. La terminación de servicios en su residencia anterior le ahorrará dinero mientras se tramita la transferencia de servicios a su nueva vivienda. La mayoría de las compañías de servicios públicos también cargan cuotas únicas por nuevas activaciones, como es el caso de las compañías telefónicas y de televisión por cable.

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Determine la fecha de los nuevos servicios en la nueva casa. Es necesario hacer citas con todas las compañías de servicios públicos para que activen los nuevos servicios. También pueden revisar el sistema de servicio para determinar si habían existido servicios con anterioridad, si el equipo es nuevo o viejo, qué incluye la tarifa de activación y suministrar un cálculo de los costos mensuales de los servicios en la nueva residencia.

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UN MES ANTES DE LA MUDANZA Si contrata los servicios de una compañía de mudanzas... 1. Con el fin de evitar cualquier sorpresa desagradable, asegúrese de contar con una cotización escrita de la compañía. 2. Haga una lista de todos los artículos que se transportarán. 3. Cerciórese de que todas sus pertenencias valiosas estén aseguradas contra pérdida o daños. 4. Establezca horas específicas de mudanza y entrega. 5. Tenga listo el pago de la mudanza, ya sea en efectivo o con un cheque certificado. Asegúrese de solicitar un recibo. Los gastos de mudanza son deducibles de impuestos. Si usted mismo realiza la mudanza... 1. Planee la mudanza con anticipación. Localice las compañías de renta de camiones de mudanza y haga los arreglos necesarios para rentar un camión en una fecha determinada. 2. Comuníquese con sus amistades y familiares para que lo ayuden con la mudanza. Mientras más gente le ayude ese día, menor tiempo tardará y tendrá más tiempo para empezar a desempacar en la nueva vivienda. 3. Consiga cajas en tiendas de abarrotes o compre cajas con las compañías de renta de camiones, como U-Haul, Ryder o Budget. Mientras más cajas tenga antes de la mudanza, menores sorpresas enfrentará el gran día. 4. Empiece a empacar sus artículos por cada habitación. Podrá empacar y desempacar más rápidamente si se empacan en forma conjunta artículos similares. Sugerencias para el empacado... 1. Cuente con cajas suficientes. 2. Guarde periódicos para envolver artículos frágiles. 3. Compre con anticipación cinta adhesiva o para empaquetado y marcadores para identificar todas las cajas. 4. No sobrecargue las cajas. 5. Etiquete todas las cajas con las ubicaciones en la nueva vivienda. Haga una cita con el arrendador para que inspeccione el departamento o la casa. Avísele cuando se mudará y cuándo puede examinar la unidad. Acuerde también la devolución del depósito de garantía una vez que se complete la inspección. DOS SEMANAS ANTES DE LA MUDANZA 1. Limpie los gabinetes y el refrigerador. Deje sólo los artículos esenciales. 2. Si se muda a cientos de kilómetros, asegúrese que su automóvil esté afinado y si es necesario reserve un hotel. 3. Pida a un amigo o a un miembro de la familia que esté presente en la nueva vivienda para cuando llegue la mudanza. Elabore con anticipación un plano de distribución que sirva a los empleados de mudanza para saber cuáles son los lugares apropiados donde colocar los artículos.

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4. Aparte un lugar especial en la nueva casa para empezar a desempacar artículos esenciales que quiera tener a salvo, juntos y accesibles. Decida si quiere transportar algunos artículos en su automóvil, por ejemplo, registros bancarios y legales; herramientas, como martillos, desarmadores y llaves; cables de extensión y enchufes de conexión a tierra; y otros artículos importantes esenciales para su propia comodidad. UNA SEMANA ANTES DE LA MUDANZA 1. Empaque un equipo de emergencia, incluyendo los enseres que ha apartado. Estos artículos estarán a la mano durante los primeros días de la mudanza. 2. Conforme empaque los artículos, considere si se necesitarán inmediatamente o pueden permanecer empacados unos cuantos días. Si decide que los artículos son necesarios de inmediato, como platos, batería, cubiertos, artículos del baño, sabanas, toallas, etc., marque las cajas CARGAR AL FINAL o DESCARGAR PRIMERO. 3. Limpie y descongele el refrigerador y limpie el horno. Guarde sólo condimentos esenciales y planee anticipadamente empacar estos artículos en una hielera para el momento de la mudanza. 4. Limpie su antigua vivienda, puede ser difícil antes del día la mudanza, pero algunas partes pueden limpiarse con anterioridad como armarios, gabinetes, baños, habitaciones. Los pisos tendrán que esperar hasta después de completar la mudanza. 5. Prepárese para que el arrendador inspeccione la casa. Revise si hay daños en mallas, puertas y paredes. Cubra tubos y cualquier orificio en la pared ocasionado por clavos o soportes para cuadros. Asegúrese de que todo esté limpio, de lo contrario su arrendador podrá cobrarle la limpieza con el depósito de garantía. 6. Obtenga las llaves de la nueva casa y mande a sacar duplicados. Si es necesario, solicite que cambien las cerraduras. Una buena estrategia es que todos los cerrojos usen una misma llave. REVISIÓN E INSPECCIÓN ANTES DE LA ESCRITURACIÓN Antes de firmar los papeles finales de la casa que está comprando, deberá organizar con su agente de bienes raíces una inspección o revisión final de la propiedad, de acuerdo con lo examinado previamente en el módulo 7. CONOCIMIENTO DEL VECINDARIO Cuando se cambia por primera vez a un nuevo vecindario, procure conocer a sus vecinos. De igual manera, necesitará la mayor información posible en lo que se refiere a servicios municipales, como recolección de basura o día de reciclaje; ubicación de escuelas y, si es necesario, paradas de autobús; tiendas de abarrotes, artículos domésticos y ferretería, así como enseres de arreglo personal, incluyendo medicinas. Todas estas preguntas sirven adecuadamente para romper el hielo con los vecinos y, en el proceso, podrá hacer nuevas amistades. Mientras conozca más el vecindario, aprenderá lo relativo a las organizaciones y los recursos del vecindario.

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PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA SEGURIDAD DE LA CASA La casa debe ofrecer seguridad y privacidad. Sin embargo, necesitará cerciorarse que la casa cuente con los dispositivos de protección apropiados. Estos dispositivos incluyen: iluminación, cercas, muros, cerrojos, detectores de humo y alarmas. Una iluminación exterior adecuada es un método eficiente de prevención de delitos, así como una precaución de seguridad necesaria. En particular, debe tener luces en cada puerta exterior, en el estacionamiento o cochera, en terrazas y a lo largo de pasillos. Si tiene un jardín grande, podrá considerar añadir algunas luces que puedan controlarse desde un interruptor central dentro de la casa. Las cercas y los muros le ofrecen mayor seguridad. Sólo cerciórese que ninguna cerca o muro instalado rebase los límites de propiedad. Algunas comunidades prohíben ciertos tipos de barreras en las propiedades. Usted y sus vecinos representan el mejor método de seguridad de su comunidad, participe en un sistema de vigilancia vecinal. Una de las precauciones de seguridad más importantes contra ladrones es un sistema adecuado de cerrojos, como por ejemplo cerrojos de perno muerto con doble cilindro en cada puerta exterior. Además, cada ventana debe tener un cerrojo de algún tipo. Comuníquese con un servicio de cerrajería de su comunidad para que lo ayude en esto. En muchas comunidades, el departamento de policía podrá asesorarlo sobre los dispositivos y sistemas de seguridad. PREVENCIÓN DE INCENDIOS Cada año, en Estados Unidos de América los incendios de viviendas matan aproximadamente a 6,000 personas y lesionan a miles más. La mayoría de los incendios en casas ocurren en la noche cuando la gente duerme. Los estudios demuestran que la mayoría muere por la inhalación de humo y gases tóxicos más que por el mismo incendio. Muchas personas nunca se despiertan para saber que hubo un incendio. Por estas razones, son esenciales detectores de humo y un plan de evacuación. Existen dos tipos básicos de detectores de humo (ionización y fotoeléctricos) y muchas marcas de donde elegir. El aspecto más importante en la selección de detectores de humo es asegurarse que el modelo esté aprobado por un laboratorio de prueba reconocido nacionalmente. Un detector de humo etiquetado, instalado y mantenido apropiadamente, ofrece protección adecuada ya sea que se alimente con batería o con la corriente de la casa. Ambos detectores, ionización y fotoeléctrico, constituyen dispositivos confiables. El número de detectores que necesitará depende del tamaño y de la configuración de la casa. Por lo menos debe haber un detector de humo en cada piso de la casa. El mantenimiento y la prueba regulares de los detectores de humo son esenciales para proteger a su familia. Además, coloque extintores de incendio en ubicaciones apropiadas dentro de la casa para su uso en incendios localizados.

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Aunque un detector de humo puede proporcionarle advertencia y tiempo necesario para salir de la casa en caso de incendio, también necesitará saber qué hacer y a dónde acudir. Quizá la salida no sea tan sencilla como caminar por el pasillo hacia la puerta principal. Usted y su familia deben planear tomando en cuenta las peores condiciones posibles. Como mínimo, planee dos rutas hacia la salida desde cada habitación de la casa, especialmente desde los dormitorios. Practique con su familia las rutas de escape mediante simulacros de incendio. Designe un punto seguro de reunión distanciado de la casa donde todos los miembros de la familia puedan encontrarse a salvo.

MANTENIMIENTO DE LA CASA INFORMACIÓN BÁSICA DE LA CASA Existe información básica que todos los miembros responsables de la casa deben conocer acerca de la vivienda. • Localización del cierre principal del combustible de calefacción. • Localización del cierre de electricidad principal o caja de fusibles. • Localización del cierre de suministro principal de agua. • Localización de extintores de incendios y alarmas de humo. • Localización del cierre de la tubería de drenaje principal. CUIDADO DE LA CASA Cuando ya esté instalado en casa, usted y su familia necesitarán planear el mantenimiento regular o rutinario. Mucha gente ha descubierto que la limpieza frecuente, sistemática y superficial es mejor que la limpieza profunda periódica. Por una razón, el concepto de limpieza continua es mucho más sencillo para usted y para las superficies de la casa. Reduce la necesidad de días completos dedicados a la limpieza de la casa. Disminuye también la necesidad de una limpieza abrasiva y un tallado vigoroso, ambas tareas pueden ocasionar un desgaste innecesario en paredes, pisos y acabados de muebles. A algunas familias les resulta más fácil llevar a cabo uno o dos actividades domésticas todos los días. Un plan para el cuidado continuo de la casa debe empezar con una lista de todas las tareas que se efectuarán. El período y la frecuencia con que haga la limpieza depende de sus preferencias personales y su tolerancia a la suciedad y el desorden. Intente agrupar las tareas de limpieza de acuerdo con los siguientes encabezados: (Nota: las tareas listadas son meras sugerencias, necesitará elaborar su propia lista con base en su familia y necesidades). • Diaria (lavado de trastes, limpieza de repisas de la cocina, recolección de cosas alrededor de la casa). • Una vez por semana (limpieza de muebles, aspirado o cepillado de pisos y muebles, trapeado de piso de la cocina, limpieza de botes de basura, limpieza de baños, limpieza de aparatos). • Una vez por mes (cepillado de cortinas y tapicería, limpieza de acabados de madera, lavado de ventanas, cepillado del piso de la cocina, pulido de muebles, cambio de tapetes). • Por temporada o semestralmente (limpieza de armarios y desecho de ropas no usadas, lavado de cortinas, limpieza completa de aparatos, limpieza de ventilaciones y ductos de calefacción y enfriamiento). • Cada año (limpieza de muebles, revisión y limpieza del sistema de enfriamiento, lavado de alfombras).

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El cuidado del jardín también es una responsabilidad cuando se es propietario de una vivienda. Esta tarea puede convertirse en una actividad regular de uno o más miembros de la familia. Otra opción es contratar a alguien en el vecindario o a una compañía encargada del cuidado de jardines para que mantenga regularmente el exterior de la propiedad. Aquí, el punto importante es que planee el mantenimiento del exterior de la vivienda para lograr una buena apariencia y atención adecuada. Esto no sólo añade atractivo y valor a la casa, ayuda también a preservar el vecindario. IDENTIFICACIÓN Y CORRECCIÓN DE PROBLEMAS POTENCIALES Cualquier casa requerirá ocasionalmente reparaciones. Es importante que las reparaciones necesarias se hagan de inmediato para conservar el valor de la propiedad. Mantenga registros cuidadosos de cualquier actividad importante de mantenimiento o reparación. El moho es un problema que se presenta persistentemente en muchas casas. Millones de diminutas esporas habitan en el aire, listas para enclavarse en lugares húmedos y obscuros donde pueden reproducirse. El moho es un cultivo delgado, blancuzco a verde-azulado. Se desarrolla con facilidad en áreas húmedas, templadas, con poca ventilación o con iluminación deficiente como armarios, regaderas de baños, sótanos y debajo de las casas. El moho no sólo parece imperceptible y ocasiona un olor a humedad desagradable, ya que si se deja crecer decolora y pudre tela, madera, piel y papel. Los niveles elevados de humedad ocasionan el crecimiento de moho. La mejor manera de prevenir el moho es identificar y corregir fuentes de humedad antes de que se conviertan en áreas de problemas graves. Muchos de los problemas de humedad que se presentan en el espacio habitable, áticos o en el exterior de la casa empiezan alrededor o debajo de los cimientos. Algunos problemas tienen soluciones simples; pero otros problemas necesitarán que se llame a un profesional. Los sistemas eléctricos y de plomería pueden ocasionar problemas a los habitantes de una vivienda. Esto es especialmente cierto en casas viejas que quizá no tuvieron un mantenimiento adecuado y regular. Algunos problemas típicos son luces que parpadean, circuitos que se desconectan cuando usa varios aparatos al mismo tiempo, baños en los que continúan saliendo agua o con caída muy lenta de agua caliente. La lista puede continuar indefinidamente. Cuando observe estos u otros problemas, repárelos. Un pequeño problema ignorado durante mucho tiempo puede acabar costándole mucho más dinero que al principio. Consiga a una persona confiable encargada de realizar reparaciones (pida referencias a vecinos o amigos) y solucione el problema. REPARACIONES REALIZADAS POR USTED O EMPLEO DE PROFESIONALES Hay muchas reparaciones simples de la casa que usted mismo puede realizar. Existen muchos libros y videocintas de reparaciones domésticas que pueden enseñarle a reparar un baño con fugas, un interruptor de luz que no funciona o un hoyo en la pared. Para efectuar cualquier reparación simple en la casa, necesitará no sólo la destreza sino también ciertas herramientas básicas. Visite alguna biblioteca local, una librería o consulte la sección de referencia en este manual para obtener otras recomendaciones.

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Algunas reparaciones deben dejarse al cuidado de profesionales. Muchas reparaciones eléctricas o de plomería se encuentran dentro de esta categoría, así como reparaciones de techos y cimientos. Cuando dude de sus destrezas, tiempo o conocimiento, llame a un profesional. Esto no sólo puede ahorrarle tiempo y dinero, sino también proteger su vida. Si planea hacer cualquier trabajo de reparación en casa, asegúrese de contar con una cobertura de seguro de responsabilidad civil para propietarios de viviendas. Esta es una protección para usted o cualquiera que trabaje en su casa. Hable con su representante de seguros para obtener asesoría al respecto.

AHORRO DE ENERGÍA Y CONSERVACIÓN Y CALIDAD DEL AGUA MEJORAS Y SUGERENCIAS PARA EL AHORRO DE ENERGÍA De acuerdo con el departamento de energía, los recibos de servicios públicos representan la porción más substancial de los gastos mensuales después de la renta o la hipoteca. Con el fin de obtener el conocimiento necesario para disminuir gastos de energía, primero debe determinar cuáles son los aparatos de alto consumo de energía. A partir de este punto, podrá encontrar formas de incrementar el uso eficiente. A continuación se presenta un ejemplo de la energía que se usa en una casa. Calefacción y enfriamiento 58% Calentamiento de agua 18% Aparatos 12% Luces 8% Otros 4% Puesto que la calefacción y el enfriamiento representan la porción más significativa, lo más importante que puede hacer para reducir los recibos es asegurarse que la casa esté aislada adecuadamente. La calidad del aislamiento se mide en término de valor R, que significa resistencia al calentamiento. Mientras mayor es el valor R, mayor es la capacidad de aislamiento del material. Puede comprobar con su compañía de servicio público local los niveles de aislamiento sugeridos. Por lo general, es recomendable que tenga R-30 en techos, R-12 en paredes y R-19 en pisos. Debido a que se pierde más calor a través de ventanas y puertas por cada unidad de área que por cualquier otra parte de una casa, no sólo se requiere un aislamiento adecuado. Puertas y ventanas contra tormentas reducen costos de energía ya que disminuyen la pérdida de calor a través de puertas y ventanas. La adición de cintas y relleno ayudará también a prevenir pérdida de aire y a ahorrar dinero. Consideraciones adicionales para reducir los costos de operación:

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CALEFACCIÓN Y ENFRIAMIENTO •

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Asegúrese de que el termostato se encuentre empotrado en una pared interna y esté retirado de ventanas y puertas. Una extracción de frío en el termostato hará que el dispositivo fluya uniformemente aunque el resto de la casa esté caliente. Asegúrese que los registros de aire de retorno o suministro no estén bloqueados por cortinas o muebles. En el invierno, deje abiertas persianas y cortinas en días soleados y permita que el sol ayude a calentar sus habitaciones. Asegúrese de cerrarlas en la noche para ayudar a mantener el calor y no dejar que se escape por el cristal. Limpie o reemplace mensualmente filtros de dispositivos para evitar que el sistema funcione con mayor intensidad. Los ventiladores de techo no sólo son adecuados para enfriar su casa en verano. En invierno, la dirección de las aspas puede invertirse para bajar el aire caliente cerca del techo hacia el espacio habitable. Mantenga abiertos los registros de aire caliente y puertas en toda la casa. La eficiencia de los aparatos de aire acondicionado varía considerablemente y, por lo tanto, esto se traduce en la cantidad de energía que usan. Asegúrese de que el sistema central de aire acondicionado sea un dispositivo de uso eficiente de energía (EEA). Para saber si el sistema central cuenta con tal especificación, remítase a la relación de uso eficiente de energía por temporada (SEER). La eficiencia de las ventanas se mide por la relación de uso eficiente de energía (EER). Como regla general, una SEER o EER de 10 o más es excelente: 10 es bueno. Evite equipo con una SEER o una EER por debajo de 10. Durante temporadas cálidas, reduzca la cantidad de calor en casa corriendo cortinas y persianas, durante las horas más calientes del día. Asegúrese de que el ático esté ventilado apropiadamente para evitar la acumulación de calor ocasionado por el sol. La humedad ocasiona que su casa no sea confortable en climas cálidos. Evite hacer por las mañanas o por las noches tareas que produzcan humedad como trapeado, lavado de trastes, lavandería y lavado de baños. Los ventiladores de techo pueden lograr que una habitación se sienta 7 a 10 grados más fría de lo que está en realidad. Coloque aparatos que produzcan calor, como lámparas y televisores, lejos del termostato del aire acondicionado.

BOMBAS DE CALENTAMIENTO • • • • •

Use la bomba de calefacción para calentamiento y enfriamiento. Coloque el termostato en un ajuste constante y déjelo así. No cierre las habitaciones que no usa ya que reducirá la eficiencia de la bomba de calefacción. No bloquee registros o retornos de aire con muebles o cortinas. Limpie o cambie mensualmente los filtros y registros de vacío y retornos para evitar la acumulación de polvo y suciedad.

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Asegúrese de que la unidad externa no esté bloqueada. Nunca apile nada sobre la bomba de calefacción, ni cuelgue nada sobre ella. Riegue periódicamente la unidad exterior para eliminar polvo, suciedad, pelusas, hojas y basura del césped.

CALENTAMIENTO DEL AGUA • • • •

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Ajuste el termostato del calentador de agua en 140 grados. Adapte el tamaño del calentador de agua de acuerdo con las necesidades de la familia. Precaliente el horno sólo cuando sea necesario. Muchos alimentos no requieren precalentamiento. Si es necesario precalentar, por lo general son suficientes cinco u ocho minutos. La comida que requiera un tiempo de cocción largo (como estofados, sopas y salsas) debe prepararse en grandes cantidades, después congelar en cantidades idóneas para que coma toda la familia. Cuesta menos congelar o recalentar que empezar desde el principio. Evite abrir la puerta del horno para probar la comida. Cada vez que se abre la puerta, la temperatura desciende de 25 a 50 grados Fahrenheit. Nunca use el horno para calentar una habitación o para secar ropa o zapatos mojados.

REFRIGERADOR Y CONGELADOR •

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Los refrigeradores y los congeladores operan con mayor eficiencia cuando están llenos a su capacidad normal sin sobrecargarlos. Coloque los artículos ligeramente separados en los estantes del refrigerador para permitir que el aire circule alrededor de ellos. Los refrigeradores y los congeladores deben ser herméticos para que operen eficientemente. Si la puerta no sella herméticamente, ajústela o reemplace las juntas. Durarán más tiempo si las mantiene limpias. Deje que la comida se enfríe ligeramente antes de introducirla al refrigerador. Coloque los refrigeradores y los congeladores retirados de la luz solar directa y de aparatos que produzcan calor como rejillas, calentador de agua, lavavajillas o secadora de ropa.

LAVADORAS Y SECADORAS ELÉCTRICAS • • • • •

Ajuste el nivel de la lavadora conforme a la carga que lavará. Si la lavadora no tiene un ajuste de nivel de agua variable, espere a tener una carga completa. Siempre que sea posible, lave con agua tibia y fría. Siempre seque con agua fría. Mantenga limpio el filtro de pelusas de la secadora. No seque demasiado sus prendas. Coloque la secadora en una parte caliente de la casa para evitar que trabaje a un régimen más pesado para producir calor. La secadora funcionará más eficientemente si seca prendas del mismo espesor.

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ILUMINACIÓN Aunque las cuentas de luz representan sólo una pequeña parte en el recibo total de electricidad, un centavo ahorrado es en realidad un centavo ganado. • Apague las luces incandescentes cuando salga de una habitación. Esto es particularmente importante en verano puesto que las luces producen calor cuando están encendidas. Ese calor puede ocasionar que su aire acondicionado funcione mejor. • Siempre que sea posible, use focos fluorescentes, producen alrededor de cuatro veces más luz por vatio que los focos incandescentes, además de que la duración de los focos incandescentes es 10 veces mayor que la de un foco incandescente. • Use tapiz o pintura interior de colores claros. Las paredes con colores claros harán que la luz parezca más brillante. • Puede ahorrar hasta un 50 por ciento de luz si usa una persiana de color claro en lugar de una obscura. Las persianas obscuras absorben la luz de la misma manera que una esponja absorbe el agua. • Mantenga limpios focos y aditamentos. El polvo y la suciedad bloquean cierta luz por lo que se requiere que encienda más lámparas para obtener la misma cantidad de luz que si estuvieran limpias. • Si necesita que las luces se enciendan por razones de seguridad en época de vacaciones, use un sincronizador. • Si es posible, coloque lámparas de piso, de mesa y colgantes en las esquinas de las habitaciones y no sobre una pared plana. Las lámparas en las esquinas reflejan la luz de la superficie de dos paredes en lugar de una sola, lo que ofrece una iluminación más aprovechable. • En el caso de la iluminación exterior, considere reemplazar las luces incandescentes con luces de vapor de sodio que ahora están disponibles para uso residencial. Consumen menos energía en una salida de luz determinada y duran más. OTROS Una vez que ha examinado los grandes consumidores de energía, como el sistema de calefacción o enfriamiento, el calentador de agua, el refrigerador, el congelador, el ahorro de dinero puede ser tan simple como dejar que los trastes se sequen naturalmente o planchar todas sus prendas durante un día específico. Cada sugerencia, por si misma, no le servirá para ahorrar mucho, pero en conjunto podrán acumular ahorros substanciales. • Use agua fría cuando desee deshacerse de basura. El agua fría ahorra energía y solidifica la grasa, que puede llevarse a la tierra y lavarse. • Coloque el calentador de agua en un área caliente de la casa y/o aíslelo con un revestimiento de calentador de agua. • Si no puede evitar el uso de una tubería larga, aísle los tubos. • Repare de inmediato llaves con fuga. Un goteo constante de agua caliente puede desperdiciar muchos litros por mes, así como la energía necesaria para calentarla. • No deje que el agua caliente corra continuamente cuando se rasure o lave trastes. • Elimine el hábito de usar agua caliente cuando el agua fría sirve de igual manera.

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Utilice menos tiempo para bañarse, cinco minutos en lugar de un baño de tina. Instale regaderas que usen menos agua. Mantenga el funcionamiento adecuado del calentador del agua. Una o dos veces al año apague la energía del calentador de agua desde el interruptor de circuito automático y drene el sedimento que se encuentra en el fondo del tanque. El sedimento acumulado en el elemento de calentamiento provoca que la operación sea menos eficiente.

APARATOS ELÉCTRICOS La cocina y la refrigeración se clasifican detrás del sistema de calentamiento y enfriamiento y del calentador de agua en cuanto al uso de energía doméstica. La gente usa a menudo más energía de la necesario cuando cocina. Las siguientes sugerencias ayudarán a ahorrar dinero en la cocina. • Compre aparatos de uso eficiente de energía. Los actuales aparatos de este tipo usan de 30 a 60% menos energía que los modelos fabricados en 1972. (Asociación de Fabricantes de Aparatos Electrodomésticos). • Apague la parrilla de calentamiento o el horno unos cuantos minutos antes de que termine el tiempo de cocción específico. Una rejilla eléctrica permanecerá caliente durante unos cuantos minutos después de que se haya apagado por lo que la comida termina de cocinarse. • Siempre que sea posible, use aparatos de cocina pequeños como un horno tostador o sartenes eléctricos. Emplean mucho menos electricidad que un horno de tamaño convencional. • Los hornos de microondas utilizan menos de la mitad de energía que un horno convencional y los alimentos se cocinan en un cuarto de tiempo, lo cual reduce en gran medida los costos de cocción. • Use inteligentemente el horno. Cocine el mayor número de platillos que pueda al mismo tiempo. Los alimentos con temperaturas de cocción de 25 grados pueden cocinarse simultáneamente a la misma temperatura. • Cuando el tiempo lo permita, abra la puerta del lavavajillas y deje secar los trastes naturalmente. • Planche todo al mismo tiempo. Requiere más electricidad calentar la plancha inicialmente que mantener la temperatura deseada. • Apague la plancha cinco minutos antes de terminar el planchado y termine la actividad con el calor almacenado. • Apague televisores, aparatos estereofónicos y radios cuando nadie los escuche o vea. Incluso cuando está apagada, las televisiones de encendido instantáneo jalan corriente para mantener su estado de alerta. Desconecte el equipo cuando salga de vacaciones. CALIDAD DEL AGUA La fuente y la calidad de agua potable son factores adicionales que deben considerarse cuando compra una casa. Investigaciones recientes han demostrado que ciertos contaminantes del agua potable afectan la salud humana, por lo que necesitan considerarse como preocupación importante cuando elija una vivienda. Si el suministro hidráulico de una casa es de un sistema municipal, la calidad del agua se reglamenta mediante normas establecidas por el Organismo de Protección Ambiental (EPA) de Estados Unidos de América. Los proveedores municipales deberán probar y tratar el agua para asegurar el cumplimiento de las normas del EPA. La información sobre el suministro de agua municipal local o sobre pruebas y tratamiento del agua para uso residencial está disponible en el departamento de salud local.

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Los suministros hidráulicos privados (pozos, manantiales, estanques, cisternas) no están controlados por reglamentaciones federales o estatales. La calidad del agua potable es responsabilidad del propietario de la casa. Las normas del EPA pueden usarse como lineamientos para evaluar la calidad de sistemas de suministro individuales. Las pruebas constituyen la única manera de determinar si el suministro de agua para su casa es seguro. ELECCIÓN DE MOBILIARIO No es necesario invertir mucho dinero para que una casa nueva sea más atractiva y habitable. Con un poco de esfuerzo, puede crear una casa de la que usted y su familia estén orgullosos. En lo que se refiere a la decoración, tres áreas necesitan planeación y coordinación: mobiliario, adorno de ventanas y color. Los muebles viejos pueden revivirse con un nuevo acabado o unas cuantas capas de pintura o incluso una cubierta como forro o mantel. La coordinación de colores en las habitaciones de toda la casa puede lograr que las habitaciones parezcan y se sientan más grandes, además de hacerlas más atractivas. El adorno de ventanas puede ser simple y poco costoso. Las persianas normales y las persianas listas para colgarse pueden ofrecer privacidad cuando sea necesario. Los adornos en la parte superior de la ventana, como cenefas provisionales, estampados y cascadas, cenefas planas o incluso un estante o un soporte para retener accesorios pueden añadir un toque delicado y atractivo. La clave para decorar una nueva casa sin gastar mucho es la creatividad: un poco de tela y un poco de dinero pueden lograr mucho.

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HOJA DE TRABAJO 8.1 LISTA DE COMPROBACIÓN PARA LA MUDANZA Deberá asegurarse que ha tenido el cuidado necesario de los diversos detalles involucrados en la mudanza. Use esta lista de comprobación como recordatorio antes y después de su mudanza. ‰ ¿Ha comprobado la condición de su nueva vivienda para cerciorarse que las pertenencias del vendedor han sido retiradas? ‰ ¿Se ha asegurado que la nueva vivienda está lista para su llegada? ¿Ha sido limpiada? ‰ ¿Le ha entregado a su arrendador la notificación legal de “renuncia de posesión de la vivienda”? ‰ ¿Ha limpiado su departamento y ha sido inspeccionado por el propietario? ‰ ¿Devolvió las llaves al arrendador? ‰ ¿Se aseguró de la devolución de su depósito de garantía? ‰ ¿Ha notificado a todas las compañías de servicios públicos que corten su servicio actual? ‰ ¿Ha hecho los arreglos necesarios para activar los servicios públicos de su nueva residencia? ‰ ¿Ha notificado a su patrón su inminente mudanza? ‰ ¿Ha cambiado su licencia de conductor? ‰ ¿Ha presentado un aviso de cambio de domicilio a la oficina de correos, compañías de tarjetas de crédito, compañías de crédito y bancos, subscripciones a revistas? ‰ ¿Ha notificado su mudanza a los profesores y a las escuelas de sus hijos? ‰ ¿Ha hecho los arreglos necesarios para el cuidado de sus hijos durante la mudanza? ‰ ¿Ha confirmado con la compañía de mudanzas la fecha de mudanza y entrega? ‰ ¿Ha obtenido una cotización por escrito de la mudanza? ‰ ¿Ha comprobado con la compañía de mudanza que sus pertenencias están aseguradas? ‰ ¿Ha revisado con la compañía de renta de camiones la disponibilidad de vehículos y las condiciones para el día que planea su mudanza? ‰ ¿Ha arreglado con su familia y amigos su ayuda con la mudanza? ‰ ¿Ha reunido cajas, cintas de empacado, marcadores, cuerda y periódicos? ‰ ¿Ha hecho una lista de los artículos que se mudarán y marcado el contenido de las cajas? ‰ ¿Ha hecho una lista de artículos frágiles o artículos que se mudarán al último y se entregarán primero? ‰ ¿Ha trazado un plano de distribución por piso donde deberán acomodarse los muebles? ‰ ¿Se ha asegurado que todas las llaves nuevas funcionan apropiadamente?

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ANEXO A GLOSARIO DE TÉRMINOS INMOBILIARIOS Acreedor hipotecario – Acreedor en un contrato de hipoteca. Agente de bienes raíces – Persona con licencia para negociar y operar la venta de bienes raíces a nombre del comprador o vendedor. Amortización – Pago gradual de una hipoteca a plazos. Amortización negativa – Términos de pago conforme a los cuales los pagos mensuales del prestatario no cubren el interés vencido; como resultado, se incrementa el saldo del crédito. Apreciación – Incremento en el valor de una casa debido a cambios en las condiciones del mercado u otras causas. ARM convertible – Hipoteca de tasa ajustable que puede convertirse a una hipoteca de tasa fija conforme a condiciones especificadas. Arras – Depósito proporcionado al vendedor para demostrar la seriedad de un comprador prospecto con respecto a la compra de una casa. Arrendamiento con opción a compra – Véase Crédito hipotecario de arrendamiento con opción a compra. Asunción – Transferencia de la hipoteca existente del vendedor al comprador. Asunción del vendedor – Acuerdo por medio del cual el propietario del inmueble proporciona financiamiento a menudo en combinación con una hipoteca asumida. Avalúo – Opinión profesional del valor de mercado de una propiedad. Aviso de incumplimiento – Aviso formal por escrito dirigido a un prestatario en el cual se manifiesta que se ha incurrido en incumplimiento y que se emprenderán medidas legales. Banco hipotecario – Compañía que crea hipotecas exclusivamente para su reventa en el mercado secundario. Capital principal – Importe prestado o importe no pagado restante; también es la parte del pago mensual que reduce el saldo pendiente de una hipoteca. Cargo por retardo – Multa que un prestatario debe pagar cuando se realiza un pago después de la fecha de vencimiento. Carta compromiso – Oferta formal hecha por un acreedor que establece los términos conforme a los cuales conviene en prestar dinero al comprador de una vivienda. Cláusula de aceleración – Disposición en una hipoteca que ofrece al acreedor el derecho de demandar el pago de todo el saldo pendiente si se incumple en un pago mensual. Cláusula de vencimiento por venta – Disposición de una hipoteca que permite al acreedor solicitar el pago completo si el comprador vende la propiedad asegurada por la hipoteca. Compromiso crediticio – Véase Carta compromiso. Condominio – Forma de propiedad de un bien inmueble en la cual el propietario de la vivienda posee el título de una unidad de vivienda individual más un interés en áreas comunes de un proyecto de múltiples unidades. Contingencia – Condición que debe cumplirse antes de obligarse legalmente en un contrato.

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Contrato de compraventa – Contrato escrito celebrado por el comprador y el vendedor que establece los términos y las condiciones conforme a los cuales se venderá una propiedad. Compañía de aseguramiento de títulos – Compañía que se especializa en asegurar títulos de propiedad. Convenio – Cláusula en una hipoteca que obliga o restringe al prestatario y que, si se incumple, puede ocasionar la ejecución de la hipoteca. Cooperativa – Forma de propiedad de un bien inmueble común en la cual los residentes de un edificio de departamentos no poseen sus propias unidades, pero sí acciones en la sociedad que tiene la propiedad. Copropiedad – Forma de copropiedad que otorga a cada copropietario los mismos intereses y derechos sobre la propiedad, incluyendo el derecho de supervivencia. Copropiedad marital – Tipo de copropiedad de un bien inmueble disponible sólo para marido y mujer. Corredor de hipotecas – Compañía que por una comisión vincula a los prestatarios con los acreedores. Costos de escrituración – Gastos (por arriba del precio de la propiedad) incurridos por el comprador y los vendedores con relación a la transmisión de la propiedad de un bien inmueble. Se conocen también como “costos de liquidación”. Crédito de FHA – Hipoteca garantizada por la Federal Housing Administration (Administración Federal para la Adquisición de Viviendas). Crédito en forma de participación en el capital – Crédito basado en la participación del prestatario en su vivienda. Crédito hipotecario de arrendamiento con opción a compra – Opción de financiamiento alternativa que permite a los compradores de vivienda con ingresos bajos a moderados arrendar una casa a una organización no lucrativa con opción a compra. Los pagos mensuales de la renta se componen de pagos de PITI sobre la hipoteca de primer grado, más una cantidad adicionales que se destina a una cuenta de ahorros en la cual el dinero se acumula para pagar un enganche. Cuota de inicio – Cuota pagada a un acreedor para procesar una solicitud de crédito; se establece como un porcentaje del importe de la hipoteca o de los puntos. Depósito – Efectivo pagado al vendedor cuando se firma un contrato de compraventa formal. Depósito en garantía – Retención de documentos y dinero por parte de un tercero neutral antes de la escrituración; también se trata de una cuenta retenida por el acreedor en la cual el propietario de un bien inmueble paga dinero para impuestos y seguros. Depreciación – Disminución del valor de la propiedad; antónimo de “apreciación”. Divulgación de todos los términos de un crédito – Ley federal que requiere que los acreedores proporcionen por escrito y de manera completa los términos y las condiciones de una hipoteca, incluyendo la APR y otros cargos. Ejecución de hipoteca – Proceso mediante el cual una propiedad hipotecada puede venderse cuando se incumple una hipoteca. Enganche – Parte del precio de compra que el comprador paga en efectivo y no financia con una hipoteca. Escritura – Documento legal en el que se transmite el título de una propiedad. Escritura de fideicomiso – Documento usado en algunos estados en lugar de una hipoteca; el título se transmite a un fiduciario y no a un prestatario. Escrituración – Fase en la que se finaliza una venta, el comprador firma la hipoteca y se pagan los costos de escrituración. Se conoce también como “liquidación”. Estudio topográfico – Plano que muestra las medidas y colindancias legales de una propiedad.

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Financiamiento del propietario – Compra en la cual el vendedor proporciona todo o parte del financiamiento. Garantía de propiedad de vivienda – Tipo de seguro que cubre reparaciones de partes especificadas de una vivienda durante un período determinado. Gravamen – Derecho contra una propiedad que debe satisfacerse cuando se vende la propiedad. Hipoteca – Documento legal que compromete una propiedad como garantía para el acreedor y funge como seguridad del pago de una deuda. Hipoteca asumible – Hipoteca que puede tomarse (“asumirse”) por el comprador cuando se vende una casa. Hipoteca convencional – Cualquier hipoteca que no esté asegurada o garantizada por el gobierno federal. Hipoteca de pagos graduales – Hipoteca que inicia con pagos mensuales bajos que se incrementan a una tasa predeterminada. Hipoteca de primer grado – Hipoteca privilegiada en el caso de incumplimiento. Hipoteca de segundo grado – Hipoteca que tiene derechos subordinados a los derechos del tenedor de la hipoteca de primer grado. Hipoteca de segundo grado subsidiada – Opción de financiamiento alternativa para familias de ingresos bajos y moderados que incluye también el pago de un enganche y una hipoteca de primer grado con fondos para la hipoteca de segundo grado proporcionados por compañías no lucrativas, fundaciones o agencias para la adquisición de viviendas municipales, estatales y de condados. El pago sobre la hipoteca de segundo grado con frecuencia se difiere, produce tasas de interés bajas o nulas y parte de la deuda puede perdonarse por cada año que la familia permanezca en la vivienda. Hipoteca de tasa ajustable (ARM) – Hipoteca cuya tasa de interés cambia con el tiempo con base en un índice. Hipoteca de tasa fija – Hipoteca en la cual la tasa de interés no cambia durante todo el plazo del crédito. Hoja de liquidación – Cálculo de costos pagaderos al momento de la escrituración que determina los rendimientos netos del vendedor y el pago neto del comprador. Impuesto sobre la transmisión – Impuesto estatal o local pagadero cuando el título se transmite de un propietario a otro. Incumplimiento – Incumplimiento de los pagos hipotecarios en forma oportuna u omisión de cumplimiento de otras condiciones de una hipoteca. Informe de crédito – Informe del historial de una crédito de una persona por parte de un buró de crédito y usado por un acreedor para la determinación de solvencia del solicitante del crédito. Interés - Cuota cargada por el préstamo de una cantidad de dinero. Investigación de título – Comprobación de los registros de títulos de propiedad para asegurar que el vendedor es el propietario legal del inmueble y que no existen gravámenes u otros juicios pendientes. Ley de informe de crédito justo – Ley de protección al consumidor que establece un procedimiento para corregir errores en el registro del historial crediticio de una persona. Ley de oportunidad de crédito equitativa (ECOA) – Ley federal que prohíbe a los acreedores rechazar hipotecas con base en la raza, el color, la religión, la nacionalidad, la edad, el sexo, el estado civil o la recepción de ingresos provenientes de programas de asistencia pública.

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Ley de procedimientos de liquidación de bienes inmuebles – Ley de protección al consumidor que requiere que los acreedores proporcionen a los prestatarios aviso anticipado de los costos de escrituración. Límite – Disposición de una ARM que restringe el incremento de la tasa de interés o los pagos hipotecarios. Límite máximo de duración – Disposición de una ARM que limita el incremento total en la tasa de interés durante el plazo de un crédito. Límite máximo de la tasa de interés – Disposición de una ARM que limita el incremento de las tasas de interés por cada período de ajuste. Véase también Límite máximo de duración. Límite máximo de pago – Disposición de algunas ARM que limitan el incremento de los pagos de un prestatario, independientemente del aumento de la tasa de interés; puede ocasionar una amortización negativa. Liquidación – Véase Escrituración. Margen – Porcentaje establecido que el acreedor añade a la tasa del índice para determinar la tasa de interés de una ARM. Mercado hipotecario secundario – Compra y venta de hipotecas existentes. Morosidad – Crédito en el cual un pago está vencido pero aún no se incurre en incumplimiento. Multa por pago anticipado – Comisión cargada al prestatario que paga un crédito antes de su vencimiento. Pagaré hipotecario – Documento legal que obliga a un prestatario a pagar un crédito a una tasa de interés establecida durante un período específico; el contrato está garantizado por una hipoteca. Pago de deuda – Cobro de pagos hipotecarios a los prestatarios y responsabilidades relacionadas del obligado del crédito. Participación en el capital – Diferencia entre el valor del mercado de una propiedad y el saldo hipotecario pendiente del propietario de la vivienda. PITI – Significa capital principal, interés, impuestos y seguro; constituyen los componentes de un pago hipotecario mensual. Precalificación – Proceso para determinar el monto del crédito para el cual será elegible un comprador de vivienda potencial antes de solicitar por un crédito. Prestatario hipotecario – Prestatario en un contrato de hipoteca. Prima del seguro hipotecario (MIP) – Cuota pagada por un prestatario a la FHA o a un asegurador privado por concepto de seguro hipotecario. Programa de amortización – Calendario de pagos de una hipoteca que muestra la cantidad de cada pago aplicada a los intereses, el capital principal, así como el saldo restante. Prórroga – Prórroga de la ejecución de la hipoteca por parte del acreedor con la intención de concederle al prestatario un plazo para la recuperación de sus pagos vencidos. Puntos – Cargo único del acreedor para incrementar el rendimiento del crédito; un punto es un porcentaje del monto de la hipoteca. Puntos de descuento – Véase Puntos. Radón – Gas radioactivo encontrado en algunas casas que en concentraciones excesivas puede ocasionar problemas de salud.

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Refinanciamiento – Proceso de pago de un crédito con los réditos de un nuevo crédito garantizado con la misma propiedad. Relación crédito – valor (LTV) – Relación entre la cantidad de una hipoteca y el valor total de la propiedad. Relaciones de calificación – Lineamientos aplicados por los acreedores para determinar la cantidad que debe otorgarse en préstamo al comprador de una vivienda. Reserva de efectivo – Requisito de algunos acreedores con respecto a que los compradores tengan efectivo suficiente restante después de la escrituración para hacer los dos primeros pagos de la hipoteca. Resguardo provisional – Acuerdo preliminar garantizado mediante el pago de arras conforme al cual el comprador ofrece adquirir un bien inmueble. Seguro contra inundaciones – Seguro requerido en propiedades localizadas en áreas expuestas a inundación designadas por el gobierno federal. Seguro contra riesgos – Seguro para proteger al propietario de la casa y al acreedor contra daños físicos a una propiedad causados por incendio, viento, vandalismo u otros peligros. Seguro de propiedad de vivienda – Póliza de seguro que combina la cobertura de responsabilidad civil y el seguro contra riesgos. Seguro de título – Seguro para proteger al acreedor (póliza del acreedor) o al comprador (póliza del propietario) contra pérdidas que se deriven de disputas sobre la propiedad de un bien inmueble. Seguro hipotecario – Véase Seguro hipotecario privado. Seguro privado de hipoteca (PMI) – Seguro proporcionado por aseguradores no gubernamentales que protege a los acreedores contra pérdidas en caso de incumplimiento de un prestatario. Servidumbre – Derecho de vía que otorga a personas distintas al propietario el acceso a la propiedad o sobre ella. Suscripción – Proceso de evaluación de una solicitud de crédito para determinar el riesgo del acreedor. Tasa de interés garantizada – Acuerdo escrito que garantiza al comprador de la casa una tasa de interés especificada siempre que el crédito se escriture en un plazo establecido. La tasa de interés garantizada especifica generalmente el número de puntos que se pagará al momento de la escrituración. Tasa garantizada – Véase Tasa de interés garantizada. Tasa porcentual anual (APR) – Costo anual total de una hipoteca establecido como un porcentaje del importe del crédito; incluye la tasa de interés base, el seguro hipotecario principal y la cuota de inicio del crédito (puntos). Tenencia comunitaria – Tipo de copropiedad de un bien inmueble sin derecho de supervivencia. Título – Documento legal que establece el derecho de propiedad. Título libre de gravámenes – Título que está libre de gravámenes y problemas legales con respecto a la propiedad del bien inmueble. Valor del avalúo – Avalúo de propiedad realizado por un asesor fiscal público para propósitos fiscales.

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ANEXO B REFERENCIAS Beck, Sue. How to Buy Your Home...and do it right. Dearborn Financial Publishing, Inc. Chicago, IL. 1993. DeBat, Don. Thomas A. Kelly, editor. The Mortgage Manual. The Complete Guide to Choosing the Real Estate Loan That’s Best for You. Contemporary Books, Inc. Chicago, IL. 1986. DeHeer, Robert, editor. Homeowners Book. Lord Publishing, San Rafael, CA. 1980. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.A. Homebuyers Information Package: A Guidebook for Buying and Owning a Home. Fannie Mae. A Guide to Homeownership. Fannie Mae Customer Education Group. Washington, DC. 1991. Galaty, Fillmore W., Wellington J. Allaway y Robert C. Kyle. Modern Real Estate Practice. Real Estate Education Company, Dearborn Financial Publishing, Inc. Chicago, IL. 1991. Janik, Carolyn y Ruth Rejnis. All America’s Real Estate Book. Viking Press, New York, NY. 1985. McLean, Andrew James. The Ultimate Guide to Residential Real Estate Loans. John Wiley & Sons, New York, NY. 1989. Santucci, Robert M., Brokke C. Stoddard y Peter Werwath. A Consumer’s Guide to Home Improvement, Renovation & Repair. The Enterprise Foundation. John Wiley & Sons, Inc., New York, NY. 1990. Vila, Robert. Bob Vila’s Guide to Buying Your Dream House. Little, Brown, & Company. 1990. Walden, Michael L. Economics and Consumer Decision. Prentice may, Englewood Cliffs, NJ. 1992. Woodson, R. Dodge. The Complete Guide to Buying your First Home. Betterway Publications, Inc. Whitewall, VA. 1992.

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ANEXO C RECURSOS DE LA COMUNIDAD Como comprador potencial de una vivienda existen numerosos recursos en su comunidad que proporcionan servicios que pueden ser de utilidad durante el proceso destinado a convertirse en propietario de su vivienda. Los recursos enumerados en este anexo son las organizaciones a nivel federal, estatal y local que proporcionan servicios a todo el estado o que tienen oficinas localizadas en varias áreas de la entidad federativa. Expertos locales pueden ayudarle a identificar recursos adicionales específicos en su zona, como programas y servicios ofrecidos por gobiernos locales y organizaciones no lucrativas. Este directorio de recursos ofrece un breve resumen de los tipos de servicios proporcionados por estas organizaciones. • • • • • •

•

Órganos de acción comunitaria Consejo de crédito para el consumidor Organismos de servicios legales Servicios de extensión cooperativa estatal Bancos, banca de ahorro, banca hipotecaria, corredores de hipotecas y uniones de crédito Organismos públicos – Organismo estatal de financiamiento para la adquisición de vivienda – Comisión estatal de relaciones humanas – Departamento de vivienda y desarrollo urbano (HUD) de Estados Unidos de América Compañías de servicios públicos

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CONSUMER CREDIT COUNSELING SERVICES, INC. Consumer Credit Counseling Services (CCCS) es un organismo no lucrativo de servicios comunitarios disponible en muchas comunidades cuyo propósito es ofrecer asesoría a familias individuales sobre la administración apropiada de finanzas personales. Incluye análisis de la situación, evaluación de los hábitos de gastos, elaboración de presupuestos y recomendaciones sobre los pasos necesarios que el cliente debe emprender. El personal de asesoría de CCCS recibe una amplia capacitación sobre técnicas de asesoramiento. Los asesores proporcionan sesiones individuales orientadas a guiar al cliente a aumentar sus ingresos, controlar los gastos, usar el crédito con inteligencia, establecer metas y prioridades y ahorrar para el futuro y para casos de emergencia. Además de estos servicios de asesoría individual, muchas oficinas de CCCS extienden su experiencia a la comunidad por medio de una variedad de presentaciones educativas en escuelas, grupos comunitarios y compañías. También pueden estar disponibles servicios especiales que consideren las necesidades financieras de ciudadanos de la tercera edad. Comuníquese a su oficina más cercana para obtener más información. Existen más de 600 oficinas de CCCS a nivel nacional. En caso de que necesite asistencia de una oficina en otro estado, llame al siguiente número gratuito (800) 388-CCCS para obtener información.

ÓRGANOS DE ACCIÓN COMUNITARIA Los órganos de acción comunitaria son organizaciones no lucrativas comprometidas con la mitigación de las condiciones que contribuyen a la pobreza. En la actualidad, existen numerosos CAA en la mayoría de los estados, los cuales ofrecen una variedad de programas para mejorar la calidad de vida de todos los residentes. Los órganos de acción comunitaria ofrecen normalmente programas como Head Start (programa preescolar educativo y cultural para niños de ambientes poco evolucionados), impermeabilización, asistencia ante emergencias, capacitación laboral, subsidio de rentas, asesoría en materias de vivienda y trabajo. Comuníquese con el CAA más cercano para conocer los programas disponibles en su área.

ORGANISMOS DE SERVICIOS LEGALES Las organismos de servicios legales por lo general son organizaciones no lucrativas privadas que ofrecen servicios legales gratuitos a personas y familias de bajos ingresos. Las oficinas de servicio legal proporcionan asistencia y representación legal sobre una amplia variedad de problemas legales relacionados con prestaciones públicas, derechos del consumidor, cobro de deudas, violencia familiar y muchos otros asuntos civiles. Los servicios de estas agencias relativos a la vivienda incluyen derechos de arrendatarios, relaciones entre arrendatario y arrendador, desalojos y ejecución de hipotecas. Estos servicios de vivienda se enfocan en los derechos de vivienda del consumidor y en el derribo de barreras legales adquirir o conservar la propiedad de viviendas. Los consejos locales establecen las prioridades puesto que en cada oficina varían los aspectos legales específicos. Comuníquese con la oficina más cercana para obtener más información.

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SERVICIOS DE EXTENSIÓN COOPERATIVA Los servicios estatales de extensión cooperativa son organizaciones educativas. Difieren de otras organizaciones educativas en su estructura y objetivo. Esta extensión recibe apoyo de tres niveles gubernamentales: federal, estatal y del condado. Por lo general, mantiene vínculos estrechos con las universidades de concesión de tierras estatales. Esta sociedad particular permite al servicio de extensión cooperativa funcionar como un puente entre la gente de un estado y los científicos del Departamento de Agricultura de Estados Unidos de América y las universidades de concesión de tierras. FUNCIONAMIENTO Los funcionarios de la extensión, localizados en cada condado de la mayoría de los estados, conforman un enlace importante entre las universidades y la gente. Respaldados por especialistas universitarios, los funcionarios cuentan con información basada en investigaciones que la gente requiere para solucionar problemas. Los servicios estatales de extensión cooperativa cuentan con muchos líderes laicos que participan en sus sistemas líderes de asesoría de la extensión. Estos ciudadanos privados, que utilizan los servicios de la extensión ayudan a mantener informados a los investigadores universitarios y profesionales de la extensión acerca de las necesidades y preocupaciones locales. Esta comunicación bidireccional permite a la extensión ayudar a las personas, familias y comunidades a aprender a identificar y resolver sus problemas. OFRECIMIENTO Los servicios estatales de extensión cooperativa proporcionan una amplia gama de programas educativos benéficos para los agricultores, residentes rurales y urbanos, líderes comunitarios, constructores de viviendas, padres y jóvenes. Estas iniciativas se enfocan en las siguientes preocupaciones de los ciudadanos del estado: agricultura sostenible; revitalización rural; disposición de desperdicios; administración de recursos hidráulicos; calidad del agua; seguridad y calidad de los alimentos; juventud en riesgo; protección ambiental y conservación de recursos naturales; familias con crisis; salud y seguridad humana. ASISTENCIA Los servicios educativos de extensión cooperativa están disponibles para todas las personas de varios estados, ya que la información se propaga por medio de reuniones y talleres; demostraciones, días de campo y conferencias; programas informáticos; radio, televisión y video; periódicos, boletines y publicaciones; contactos telefónicos y visitas a oficinas. Para obtener más información, llame a su centro de extensión local cuyos datos se encuentran listados en el gobierno del condado.

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ORGANISMOS PÚBLICOS Para obtener más información acerca de programas especiales aplicados por medio de un organismo de financiamiento para la adquisición de vivienda o saber qué instituciones crediticias en su área participan en estos programas, escriba o llame al organismo de financiamiento para la adquisición de vivienda de su estado. La Comisión de Relaciones Humanas administra la ley de vivienda justa en la mayoría de los estados, la cual es substancialmente equivalente a las leyes federales de vivienda justa. Esta comisión promueve la vivienda justa por medio de la recepción, la investigación y la resolución de cargos de discriminación en el ramo de vivienda. De igual manera, participan en la recepción, la investigación y la conciliación de cargos de discriminación en materia laboral. Los programas de vivienda conducidos son el asesoramiento y la asistencia sobre vivienda justa. Para obtener más información o reportar una actividad sospechosa de discriminación en materia de vivienda, llame o escriba a la Comisión de Relaciones Humanas de su estado. También puede comunicarse al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos para presentar quejas sobre actividades sospechosas de discriminación en materia de vivienda. Oficina regional: HUD – Oportunidad justa y equitativa de vivienda (FHEO). Edificio Federal Richard B. Russell 75 Spring Street, S.W. Atlanta, GA 30303-3388 También puede llamar al siguiente número gratuito directo (800) 424-8590 o escribir a: Oficina de oportunidad justa y equitativa de vivienda Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos de América Cubículo 5204 Washington, DC 20410-2000 Si el HUD ha determinado que su organismo estatal o local cuenta con las mismas facultades de vivienda justa que el HUD federal y cuentas con disposiciones de vivienda justa substancialmente equivalentes a las leyes federales, remitirá su queja a ese organismo para la investigación y le notificará dicha remisión.

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COMPAÑÍAS DE SERVICIOS PÚBLICOS Las compañías de servicios públicos ofrecen una variedad de programas y recursos para ayudar a ahorrar en costos de energía. Los programas de ahorro de energía para usuarios de servicios públicos pueden incluir las siguientes características: 1. Vivienda de valor máximo (MAX) - usa energía eficientemente, ahorra en costos de calefacción y enfriamiento y lo califica para la tarifa residencial más baja. 2. Estudio de energía para viviendas – un especialista emitirá recomendaciones destinadas a mejorar su vivienda conforme a las normas de eficiencia de energía con el fin de que pueda calificar para obtener tarifas más bajas. 3. Préstamo para ahorradores de energía – créditos para incrementar el aislamiento, agregar ventanas aisladas y/o instalar una máquina de climatización / bomba de calefacción de alta eficiencia. 4. Incentivo por máquinas de climatización – usted recibe un promedio de $200 dólares por concepto de devolución cuando tiene una máquina de climatización instalada por un distribuidor autorizado de máquinas de climatización. Estas máquinas deben tener una clasificación de eficiencia de energía estacional (SEER) 11 o superior. 5. Control de carga que puede reducir la cantidad en los recibos de verano. Los clientes con control de carga permiten a las compañías de electricidad interrumpir temporalmente el servicio de sus sistemas centrales de aire acondicionado durante situaciones de emergencia. Estas situaciones surgen cuando la demanda de electricidad excede la capacidad de suministro. Si es participante del control de carga, recibirá créditos mensuales de julio a octubre en su recibo de electricidad, incluso si no se interrumpe el servicio en su sistema de aire acondicionado. 6. Tarifa por horario de uso – paga menos por la electricidad usada durante períodos de baja demanda general de energía (conocidos como horas “no pico”). Si cambia alguna de sus actividades domésticas diarias, como lavado de ropa y lavado de trastes a estas horas, puede pagar mucho menos por la electricidad usada. También esta disponible un programa de facturación comparativa por horario de uso. Este programa permite comparar su recibo de electricidad mensual actual con lo que pagaría con el uso de la tarifa por horario de uso. Los créditos de energía del 6% de los servicios públicos le permiten solicitar un préstamo hasta por $1,500 para hacer mejoras en la eficiencia de energía en su casa. El período de pago de estos préstamos es de tres a cinco años. Los créditos están disponibles para incrementar el aislamiento del ático (máximo R-30); aislamiento de paredes (máximo R-16); aislamiento del piso (máximo R-19); aislamiento de ductos, ventanas contra tormentas y reemplazo por doble vidrio, puertas contra tormentas o aisladas, calentador hidroeléctrico (nivel de aislamiento mínimo de R-10) y termostato de bomba de calefacción programable. Si desea calificar para algún crédito de energía de las compañías de servicios públicos, debe ser propietario de la casa donde se harán las mejoras; contar con calefacción eléctrica o aire acondicionado central o en toda la casa; recibir el servicio por parte de la compañía de servicio público con tarifa residencial; y tener un crédito aprobado por la compañía de servicio público.

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Algunas compañías de servicios públicos ofrecen también un programa de financiamiento de bombas de calefacción. Este programa proporciona créditos a propietarios de viviendas que desean reemplazar sus sistemas de calefacción por una bomba de calefacción de alta eficiencia. La tasa de interés varía de acuerdo con el nivel de eficiencia de la bomba de calefacción y no se requiere el pago de un enganche. Otros programas pueden incluir lo siguiente: • Plan de pagos equivalentes – permite diferir sus pagos en 12 pagos iguales, lo que reduce el impacto de facturas de electricidad estacionales más elevadas. • EZ $64 – ahorre $64 al año permitiendo a la compañía de servicios públicos interrumpir ocasionalmente su aire acondicionado y calentador hidráulico. Para obtener más información sobre los servicios y programas, llame al representante de mercadotecnia local de la compañía de servicios públicos.

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ANEXO D EVALUACIÓN DEL CURSO Agencia o acreedor principal Ubicación del curso Instructor principal Programa del curso (días y horas ofrecidos) Por favor responda a las siguientes preguntas. A. Evalúe la calidad general de este curso: (marque sólo un recuadro) q Malo ‰ Regular ‰ Bueno ‰ Muy bueno ‰ Excelente B. Califique este curso en forma general con respecto a las cualidades enumeradas a continuación: (marque sólo un recuadro por rubro)

1. Valor práctico

Malo ‰

Regular ‰

Bueno ‰

Muy bueno Excelente ‰ ‰

2. Entendimiento

‰

‰

‰

‰

‰

3. Información abarcada

‰

‰

‰

‰

‰

4. Presentación del material

‰

‰

‰

‰

‰

5. Uso del tiempo en clase

‰

‰

‰

‰

‰

6. Captación de su interés

‰

‰

‰

‰

‰

7. Cumplimiento de expectativas

‰

‰

‰

‰

‰

C. ¿Qué cambiaría en cada módulo? (si aplica) Módulo 1, Planeación de la compra de vivienda __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________

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Módulo 2, Análisis de crédito y presupuesto familiar __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________ Módulo 3, Elección de la vivienda y el vecindario __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________ Módulo 4, Guía para elegir al profesional inmobiliario y celebrar el contrato de compraventa __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________ Módulo 5, Financiamiento de la compra de vivienda __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________ Módulo 6, Solicitud de hipoteca __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________ Módulo 7, Escrituración de la operación inmobiliaria __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________

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Módulo 8, Mudanza y mantenimiento de la casa __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ Nombre del instructor ________________________________________________________________

D. ¿Cómo podemos mejorar los cursos futuros de instrucción para la compra de vivienda? __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

E. ¿Qué temas le gustaría que incluyéramos en cursos futuros? __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

F. ¿Se siente más confiado en su capacidad para adquirir una vivienda después de completar este curso? ‰ Sí ‰ No Explique: __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

G. Otros comentarios. __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

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CURSO DE INSTRUCCIÓN PARA LA COMPRA DE VIVIENDA CARTA DE CERTIFICACIÓN DEL ACREEDOR

_______________________ Fecha

A quien corresponda: La presente carta certifica que______________________________________está solicitando un crédito hipotecario por medio de uno de los programas de arrendamiento de la comunidad de Fannie Mae/ Freddie Mac y que he revisado con cuidado todo el curso de instrucción para la compra de vivienda de RMIC con los prestatarios. Se anexan las siguientes hojas de trabajo completadas por los prestatarios que prueban su conocimiento del material comprendido. Hoja de trabajo 2.1 – Ingreso mensual bruto. Hoja de trabajo 2.2 – Gastos mensuales actuales. Hoja de trabajo 2.3 – Pago mensual de deudas. Hoja de trabajo 2.4 – Efectivo y activos disponibles.

Atentamente,

Funcionario de crédito

Prestatario

Institución de crédito

Coprestatario

Republic Mortgage Insurance Company Republic Mortgage Insurance Company of North Carolina (sólo NY) 190 Oak Plaza Blvd. Winston-Salem, NC 27105 800.999.RMIC (7642) www.rmic.com

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