TEMA 1 EL DERECHO Y LA JERARQUÍA LEGAL 1.− EL DERECHO 1.1. CONCEPTO El Derecho conforma una serie de normas de conducta, que existen en todas las sociedades humanas. Cada país aplica su propio Derecho. Y, dentro del Derecho, existen diferentes ramas que aún siendo las mismas en todos los países, su contenido varía por aplicación de su propia normativa. Al Derecho se le percibe desde dos aspectos distintos. Uno de ellos, desde el punto de vista del sujeto que obra y, el otro, desde la perspectiva de norma que sostiene el obrar. Derecho como norma y derecho como facultad: DERECHO OBJETIVO y DERECHO SUBJETIVO. El DERECHO OBJETIVO: Encuadra al conjunto de normas o reglas que rigen la actividad humana en la sociedad, cuya inobservancia está sancionada. El DERECHO SUBJETIVO designa las facultades pertenecientes al individuo, el poder del individuo. En su fondo, la norma contiene siempre un imperativo, positivo o negativo. Se trata de un mandato o de una prohibición. Puede que, además, a este mandato va ligado un poder, facultad o concesión a favor de determinada persona, dando lugar a derechos subjetivos. Así, las normas por la finalidad a que se dirigen, se distinguen entre las normas de conducta y las normas de organización Por el grado de imperatividad, se dividen en normas taxativas y normas dispositivas. Por el modo de vincular a los obligados, hay normas preceptivas (que ordenan hacer algo), prohibitivas (que prohiben hacer algo)y permisivas. La norma jurídica, metafóricamente hablando, nace vive y muere. Las normas nacen por su promulgación, y entran en vigor por su publicación. Nacida la norma, comienza su vida, su vigencia, independientemente de que los sujetos a quienes les afecte sean conocedores o no de su contenido: Principio de presunción de conocimiento. Los efectos de esta norma se producen desde su nacimiento y, por tanto, no afectan a situaciones anteriores: Principio de irretroactividad. Las normas son territoriales, es decir, obligan a los ciudadanos dentro del territorio en el que son dictadas. El fin de la vigencia de la norma se produce por su derogación a través de otra norma que deja sin efecto la anterior: una norma no puede derogarse por otra de igual o inferior rango. 1.2. LA SISTEMATIZACIÓN DEL DERECHO Y SUS RAMAS. El Derecho, en sí, es un todo único que sólo es comprensible en su total unidad. Sin embargo, para poder conocerlo mejor se le divide. Los Estados se rigen por sus propias normas del ordenamiento interno y por 1

las del Derecho Internacional. Se distingue, por lo tanto, el Derecho Internacional del Derecho Interno y ambos gozan de un Derecho Privado. El Derecho Interno se refiere a las normas del ámbito estatal, que regulan las relaciones entre los ciudadanos de un mismo Estado. El ordenamiento Interno también se distingue entre el Derecho público y el Derecho Privado. 1.2.1. EL DERECHO PÚBLICO Y EL DERECHO PRIVADO. El Derecho Público es el que regula las relaciones entre la Administración y las personas. El Derecho privado regula las relaciones entre particulares desarrollándose en un plano de igualdad. Dentro del DERECHO PUBLICO se suelen distinguir: a.− El Derecho Administrativo regula las reglas de la relación entre la Administración Pública en sus diferentes esferas, sus competencias y las relaciones entre los organismos públicos y los ciudadanos. El Derecho Urbanístico forma parte del Derecho Administrativo. La Administración Publica es el órgano o ente de la Administración dotado de personalidad jurídica propia y regulado por el Derecho Administrativo. Se entiende por Administración Publica: − La Administración del Estado o Central en sus diversos grados y jerarquías. − La Administración de las Comunidades Autónomas. − La Administración Local, que corresponde a los Municipios y a las Provincias. Las Corporaciones e Instituciones Públicas sometidas al control o tutela del Estado, de las Comunidades Autónomas o de los Ayuntamientos o entidades locales. La Administración se encuentra en una situación de supremacía frente a los ciudadanos, que se justifica por el interés colectivo, que debe prevalecer frente a los intereses privados y que se traduce en determinados privilegios. Frente a ellos, el ciudadano puede invocar las siguientes garantías: − Garantías económicas: la lesión o daño económico por el particular puede ser objeto de una indemnización: el pago del precio justo es requisito previo para la expropiación. − Garantías jurídicas: exigencia de un procedimiento con audiencia del interesado y un sistema de recursos administrativos y contencioso−administrativos, substanciados, los primeros ante la propia Administración y los segundos ante los Tribunales. b.− El Derecho Político se ocupa de las leyes y principios que regulan el gobierno del Estado. El Estado se configura en relación con tres elementos: el territorio o ámbito geográfico, la población que lo habita y la soberanía o poder político abstracto e independiente de los que lo ejercen. Las normas del Derecho Político regulan la estructura, divisiones y límites del poder político del Estado, su régimen. c.− El Derecho Constitucional estudia la Constitución como forma estable en que se estructura el Estado y se organiza el Gobierno. La Constitución es una Ley superior a todas las demás, la Ley de leyes. Una ley de 2

inferior rango no puede contravenir un principio constitucional. En las Constituciones de los Estados democráticos se sigue la teoría llamada de la división de poderes. Se distinguen los siguientes: − Legislativo, que tiene como fin elaborar las leyes y que reside en los Parlamentos. − Ejecutivo, al que se le encomienda aplicar o ejecutar las leyes y dirigir la política y la Administración pública. − Judicial, cuya función consiste en la interpretación de las leyes por los jueces y tribunales de justicia, que deben actuar como órganos imparciales e independientes. Estos tres poderes se limitan y controlan recíprocamente, pero, de modo especial, el legislativo y el judicial ejercen el control del ejecutivo para limitar y reprimir las posibles arbitrariedades y abusos de la Administración. d.− El Derecho Financiero, Derecho Tributario y Derecho Fiscal Es la rama del Derecho publico que se ocupa de los ingresos y gastos del Estado y de la manera de atender estos últimos mediante los impuestos y que se distinguen en tres especialidades> − El Derecho Financiero: Conjunto de principios y normas que regulan la recaudación, la programación, la gestión y el gasto de los ingresos del Estado y de los entes públicos. Las medidas económico financieras del Estado deben adecuarse a formas establecidas por el ordenamiento jurídico y concretarse en unos procedimientos que permitan el control de los fondos públicos. − El Derecho Tributario: Normas que regulan la imposición y recaudación de los tributos y establecen los medios adecuados para ordenar las relaciones entre los entes públicos exactores de los impuestos y los ciudadanos. Trata de los deberes de los contribuyentes y establece las adecuadas garantías de impugnación y defensa. − El Derechos Fiscal: Normas que establecen los concretos impuestos vigentes del Estado y de los entes públicos, así como los hechos que dan lugar a la imposición y las escalas y cuantías. e.− El Derecho Penal consiste en el conjunto de normas publicas que tipifican los delitos y las faltas, atribuyen a ellos las penas correspondientes y regulan otras medidas de seguridad. En definitiva, estudia el fenómeno criminal: el delito, el delincuente y la pena, impone penas a aquellas personas que con sus conductas infringen la norma mediante la comisión de delitos y faltas. El Código Penal establece: Son delitos o faltas las acciones y omisiones dolosas o imprudentes penadas por la ley Son delitos graves las infracciones que la Ley castiga con pena grave. Son delitos menos graves las infracciones que la Ley castiga con pena menos grave. Son faltas las infracciones que la ley castiga con pena leve. De ello derivan una serie de principios de rigurosa aplicación: − Las acciones u omisiones imprudentes sólo se castigarán cuando expresamente lo disponga la ley. No puede 3

imponerse una pena si no está prevista por la ley y para los hechos que se juzga. Las leyes penales son irretroactivas. Es decir, no sería castigada ninguna acción u omisión que no este prevista como delito o falta por ley anterior a su perpetración. Se trata del principio de irretroactividad. − No es delito mas que el hecho o conducta definido como tal en el contexto de la ley con anterioridad a su comisión. − Las normas de imposición de penas deben interpretarse restrictivamente y no cabe la extensión por analogía de los preceptos penales. Las penas que pueden imponerse con arreglo a la última reforma del Código Penal (ha entrado en vigor el 01.10.2004), bien con carácter principal, bien como accesorias son: privativas de libertad, privativas de otros derechos y multa. f.− El Derecho Internacional Público es el que regula las relaciones entre los diferentes Estados y, también, entre los entes y organizaciones de carácter supraestatal. Por razón de estas relaciones se distingue entre el derecho externo, en el que el Estado intervienen como sujeto de la comunicad internacional, y el derecho interno, en que legisla para sus propios ciudadanos. Las organizaciones internacionales de mayor trascendencia son: la Organización de las Naciones Unidas, la Unión Europea, la Organización del Tratado del Atlántico Norte, UNESCO, entre otras no menos importantes. Su principal fuente son los tratados y los convenios internacionales, pero también tienen gran importancia las costumbres y los principios generales del Derecho. El Derecho Internacional Privado nace para regular los conflictos de legislación y competencias entre jueces y regula las relaciones entre los ciudadanos de diferentes Estados. En cuanto se refiere a la actuación de los Tribunales, son normas de Derecho público e interno del Estado: en cuanto tratan de relaciones entre particulares, son derecho privado. Cuando se crean conflictos de aplicación de la normativa legal las soluciones son varias. Algunas legislaciones siguen el criterio de aplicar solo el Derecho nacional mientras que otras permiten al Juez aplicar o tener en cuenta el Derecho extranjero, o permiten encomendar a un determinado Juez la decisión del caso. Otras legislaciones dictan normas de conflicto y resuelven según las materias de que se trate. Cuando en un mismo Estado existe pluralidad de legislaciones, como ocurre en España por existencia de las nacionalidades y Comunidades Autónomas, se impone una regulación de los posibles conflictos entre ellas por medio del Derecho interregional. El derecho Internacional privado suele resolver asuntos relacionados con los contratos, herencias, matrimonios, propiedades y otros similares, pertenecientes a la esfera privada de las personas. g.− El Derecho Procesal: Conjunto de preceptos que regulan los actos, medios y formas a través de los cuales los particulares ejercitan su derecho de acudir a los Tribunales interesando la determinación del Derecho para el caso concreto, Así como también sus normas regulan las actuaciones de los Jueces, Fiscales, Procuradores y Abogados. Existen normas procesales civiles, penales, criminales, laborales, contencioso−administrativas y labores. h.− El derecho Canónico, son las normas por las que se rigen los católicos como comunidad organizada de creyentes. Dentro del DERECHO PRIVADO se distingue entre el Derecho Civil y Derecho Mercantil:

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a.− El Derecho Civil, Es el Derecho Privado por excelencia, ya que regula las relaciones entre los ciudadanos teniendo un amplio contenido, del que se han ido separando diversas ramas y materias. El Derecho Civil regula en general las circunstancias jurídicas de la persona desde su nacimiento hasta su muerte. Esto es en aspectos como las relaciones matrimoniales y paterno−filiales, las herencias y los testamentos, los derechos reales (propiedad, usufructo, hipotecas, servidumbres, etc.) y los contratos. El contenido tradicional del Derecho Civil se divide en tres grandes grupos de personas, cosas y acciones. A su vez se pueden distinguir cinco acciones: parte general, derechos reales, obligaciones, familia y sucesiones. Algunas zonas del territorio español tienen un régimen civil especial, el llamado Derecho Foral consistente en instituciones históricas y tradicionales. Estas zonas gozan de legislación propia en ciertos aspectos de ámbito civil. Así existe los siguientes Derechos Forales: del País Vasco, de Navarra, de Galicia, de Aragón, de Baleares y de Catalunya. En este caso, el Parlament de Catalunya tiene plena competencia para legislar sobre materia civil dentro del territorio que configura la Comunidad. b.− El Derecho Mercantil es un componente del Derecho Privado, pero como disciplina científica independiente del Derecho Civil, comprende un conjunto de normas jurídicas relativas a los comerciantes, empresarios y a los actos que surgen en el ejercicio de las actividades económicas. En un sentido objetivo se definen los actos de comercio como: aquellas operaciones tradicionalmente consideradas como comerciales y que están reguladas en el Código de Comercio o que, sin estarlo, tengan naturaleza análoga. En su concepción subjetiva, se considera al Derecho Mercantil como el que regula la actividad profesional de los empresarios. La materia propia del Derecho Mercantil está regulada de modo general por el Código de Comercio de 1885, texto que ha sufrido varias reformas y ha sido complementado por diferentes leyes referidas a cuestiones concretas. La estructura de la organización mercantil se basa en tres conceptos fundamentales: el empresario, la actividad empresarial y el establecimiento mercantil. El empresario es el titular de la empresa, que es sujeto de los derechos y obligaciones que nacen de la actividad empresarial. La actividad empresarial es aquella actividad económica, organizada y profesional, ejercitada con una finalidad de producción o cambio de bienes y servicios para el mercado. El conjunto de bienes y servicios que forman el patrimonio de la empresa se considera como una entidad compleja que recibe el nombre de establecimiento comercial o industrial. Este establecimiento se considera en las legislaciones y la jurisprudencia como un ente universal distinto de los bienes que lo componen. En el régimen jurídico de la empresa tiene una especial importancia las distintas sociedades. La de más realce es la Sociedad Anónima, seguida de la Sociedad de Responsabilidad Limitada y otras. c.− El Derecho Laboral, también denominado Social o del Trabajo, que, en un principio es de ámbito privado, ya que regula las relaciones entre los empresarios y los trabajadores. Tales relaciones, no obstante están fuertemente intervenidas por los poderes públicos por medio de leyes y numerosas normas reglamentarias. Es una disciplina que regula las prestaciones de trabajo productivo y libre realizado por cuenta ajena. 5

El contrato de trabajo se realiza entre el empleador o empresario y trabajador, que cede los productos de su trabajo a cambio de una remuneración o contraprestación económica. Son de suma importancia los Convenios Colectivos que consisten en contratos negociados y celebrados por representaciones de trabajadores y empresarios, con al finalidad de regular las condiciones de trabajo en un determinado sector productivo. 2. LA JERARQUÍA LEGAL Las normas del ordenamiento jurídico no son todas iguales, sino que ostentan diferente rango o jerarquía, estando las inferiores supeditadas a las superiores. Las normas de rango superior son las Leyes, elaboradas por las Cortes Generales, constituidas por el Congreso de los Diputados y el Senado. Pueden ser Leyes Orgánicas y Leyes Ordinarias. En la escala contigua aparecen los Decretos; un caso especial es el Decreto−ley que es promulgado por el Consejo de Ministros. El tercer escalón jerárquico lo constituyen los Reglamentos y Órdenes dictadas por los respectivos Ministerios. Además, en España, hay que tener en cuenta las normas promulgadas por las Comunidades Autónomas y las procedentes de la Unión Europea. Por encima de toda norma está la Constitución, que es la norma suprema. 2.1. EL ORDENAMIENTO JURÍDICO ESPAÑOL Las leyes del ordenamiento jurídico español forman una estructura ordenada jerárquicamente: 2.1.1. La Constitución fue aprobada por las Cortes Generales el día 31 de octubre de 1978 y ratificada en referéndum de 6 de diciembre de 1978. Su entrada en vigor, su vigencia, no se produjo hasta el 27 de diciembre del mismo año. Es la fuente que ocupa el primer rango entre las fuentes de nuestro Derecho positivo. Todas las demás normas deben estar elaboradas de acuerdo con los principios constitucionales. En todo caso las normas contrarias a ella se consideran derogadas aun cuando fueran anteriores a su promulgación (inconstitucionalidad sobrevenida). La Constitución contiene dos partes bien diferenciadas: Una dogmática que regula los principios básicos del régimen y de los derechos y deberes fundamentales del individuo y otra orgánica, que recoge la organización de los poderes públicos. La Constitución como norma de normas, requiere ella misma una interpretación, de la que es competente el Tribunal Constitucional. Cualquier ciudadano que considere que se le ha vulnerado un derecho reconocido por la Constitución tiene derecho a recurrir al Tribunal Constitucional para solicitar su reconocimiento. 2.1.2. Derecho Comunitario y disposiciones nacidas de los Tratados Internacionales. Los Tratados Internacionales en los que España haya intervenido, pasan a ser parte del ordenamiento español desde el momento en que son aprobados por ley o decreto, una vez que son publicados en el Boletín Oficial del Estado. Y dentro de nuestro ordenamiento, en la escala de jerarquía interna, con un puesto de preeminencia o prevalencia con respecto a las normas del Estado, sean centrales o autonómicas. 6

2.1.3. La Ley y las disposiciones con rango de Ley. La Ley es la norma expresa emanada por quien tienen autoridad para darla en alguna de las formas predeterminadas por el ordenamiento para tener vigor e imponerse a todos. El poder de dictar Leyes reside en las Cortes Generales, los Parlamentos Autonómicos y en los Parlamentos Forales. Sus miembros representan a sus ciudadanos, por haber sido elegidos por sufragio. a). Las Leyes propiamente entendidas son: la LEY ORGÁNICA y la LEY ORDINARIA: La LEY ORGÁNICA. Es la relativa al desarrollo de los derechos fundamentales y de las libertades públicas, las que aprueben los Estatutos de Autonomía y el Régimen Electoral general y las demás previstas en la Constitución. Su aprobación, modificaron o derogación exige mayoría absoluta del Congreso de los Diputados y mayoría simple del Senado, en una votación final sobre el conjunto del proyecto de ley. La LEY ORDINARIA. Aborda toda clase de materias que no están reservadas a las leyes orgánicas. No podrá derogar o ir en contra de una ley orgánica, ni viceversa, pues ambas se estructuran por razones de competencia y no de jerarquía. En cuanto a la jerarquía entre las leyes estatales y las autonómicas no existe, ya que unas y otras se hallan encuadradas en un plano de igualdad. Son aprobadas por las Cortes Generales y Asambleas Legislativas de las Comunidades Autonómicas por mayoría simple. 2.1.4. Disposiciones o actos normativos con fuerza de ley. Las normas que se dictan con fuerza de ley emanan del poder ejecutivo (el Gobierno), pero gozan de la misma fuerza y rango normativo que las leyes en tanto que son aprobadas o sancionadas, en alguno de sus trámites por el poder legislativo (el Parlamento), circunstancia ésta que les confiere la fuerza o rango de ley de que están investidos. Se trata de: a). Los Decretos−ley. Son disposiciones provisionales dictadas por el Gobierno en casos de extraordinaria y urgente necesidad. Se trata de situaciones tan especiales cuya necesidad no puede esperar al lento procedimiento de aprobación de una ley por el Parlamento. En ningún caso, podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del estado, o de los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I de la Constitución (De los derechos y deberes fundamentales), al Régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho Electoral general. Los Decretos−leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados convocado al efecto si no estuviera reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de este plazo indicado sobre su convalidación o derogación, para lo cual el Reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario, pronunciándose los mismos expresamente, por mayoría simple, sobre la convalidación o derogación del Decreto. Se puede dar la posibilidad de que, en el mismo plazo de 30 días, en vez de convalidare el Decreto−ley en el Congreso, las Cortes Generales tramiten el mismo como proyecto de la ley por los trámites de urgencia. b). El Decreto−legislativo. Es una disposición normativa con fuerza de ley, emanada del Gobierno (Estatal o Autonómico), dictada en uso de la delegación previa que las Cortes Generales o las Asambleas Legislativas de las Comunicados Autónomas han efectuado a favor del Gobierno. La delegación legislativa deberá otorgarse mediante una ley de bases cuando su objeto sea la formación de textos articulados o por una ley ordinaria cuando se trate en uno solo. La delegación legislativa habrá de 7

otorgarse al Gobierno de forma expresa para materia concreta y con fijación de plazo para su ejercicio. La delegación se agota por el uso que de ella haga el Gobierno mediante la publicación de la norma correspondiente. No podrá entenderse concedida de modo implícito o por tiempo indeterminado. No se permite tampoco la subdelegación a autoridades distintas del propio Gobierno. Las leyes de bases delimitarán con precisión el objeto y alcance de la delegación legislativa y los principios y criterios que han de seguirse en su ejercicio. c). El Reglamento. Es la disposición normativa de carácter general que emana del Gobierno y la Administración, terminando de completar el marco legislativo. Su función es desarrollar las leyes. Los Reglamentos pueden ser dictados por todas las Administraciones Públicas, sean estatal, autonómica o local y en cada una de ellas adopta un nombre distinto: • En la Administración del Estado: Decretos del Consejo de Ministros, Órdenes de las Comisiones Delegadas del Gobierno y Órdenes Ministeriales • En la Administración Autonómica: Decretos de los Consejos de Gobierno de las Comunidades Autonómicas y Órdenes de los Consejos de Gobierno de las Comunidades Autonómicas. • En la Administración local: Disposiciones de las Diputaciones Provinciales, Bandos de los Alcaldes u Ordenanzas Municipales del Pleno del Ayuntamiento. 2.2. FUENTES DIRECTAS SECUNDARIAS DEL ORDENAMIENTO JURIDICO: LA COSTUMBRE Y LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO. 2.2.1. LA COSTUMBRE: Es la forma espontánea y tácita de creación del Derecho por la sociedad a través de actos o conductas repetidos y reiterados constantemente. La costumbre es la conducta jurídica generalizada y repetida en un medio social determinado cuyos miembros la consideran obligatoria. En la costumbre pueden distinguirse dos elementos, uno, objetivo, la repetición de las mismas conductas jurídicas ante un mismos supuesto; y otros subjetivo, la convicción de que al actuar de esa forma cumple con un deber jurídico, lo que distingue la costumbre del puro uso. La costumbre está por detrás de la norma escrita. Ello supone que una costumbre sólo obliga en una materia concreta si en esta materia concreta no existe norma escrita alguna, cualquiera que sea su rango. Es la segunda fuente del Derecho Español. 2.2.2. LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO: Son normas secundarias y supletorias, que se aplicaran en defecto de ley o de costumbre. Son un conjunto de convicciones y valores que puede o no haber recogido el ordenamiento jurídico positivo, pero que están arraigados en la conciencia social. 2.3. FUENTES INDIRECTAS DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO Son aquellas fuentes que si bien tienen cierta capacidad influenciadora sobre el mismo, no son de obligado cumplimiento. Se pueden distinguir entre: 2.3.1. La JURISPRUDENCIA. Son las sentencias reiteradas en determinadas materias dictadas por los Tribunales, como una fuente de complemento o integración del Ordenamiento Jurídico. No es fuente directa, 8

pero se le reconoce capacidad influenciadora sobre el Ordenamiento Jurídico con la función de integrarlo y complementarlo. 2.3.2. La DOCTRINA DE LOS AUTORES. La doctrina de los autores es la opinión mantenida y expresada por los profesores de disciplinas jurídicas en sus trabajos y en su actividad docente 2.3.3. Los TRATADOS INTERNACIONALES no publicados en el BOE. Con capacidad influenciadora, previa su firma y ratificación que hacen que las leyes se vayan adecuando para después de su firma. 2.4. FUENTES DEL DERECHO COMUNITARIO Existen una serie de normas que rigen en la Unión Europea que deben ser respetadas por todos sus Estados miembros. Este conjunto de normas constituye el Derecho Comunitario. Su sistema de fuentes es el siguiente: 2.4.1. El Derecho primario, constituido por los Tratados Fundacionales de la Comunidad Europea del Carbón y del Acero (CECA), la Comunidad Económica Europea (CEE), ahora denominada Unión Europea y la Comunidad Europea de la Energía Atómica (CEEA o EURATOM), y los tratados posteriores que han introducido modificaciones o una mayor integración (como el Acta Única, o el Tratado de Maastricht, y las sucesivas Actas de Adhesión de los países que se ha incorporado con posterioridad. 2.4.2. El Derecho secundario o derivado, integrado por los siguientes tipos de normas: • Los Reglamentos: Su contenido es obligatorio y debe ser aplicado directamente en todos los Estados miembros. • Las Directivas: Su contenido es obligatorio para todos los Estados, pero en cada uno puede ser adaptado a sus propias normas, según la forma que decidan las autoridades. • Las Decisiones: Sólo obligan directamente a sus destinatarios: Estados, individuos o sociedades privadas. • Las recomendaciones y los dictámenes no son obligatorios ni vinculantes, pero ambos tienen una gran influencia en la práctica. 2.4.3. La Costumbre, en materia de Derecho Comunitario tiene una importancia relativa. 2.4.4. Los Principios Generales del Derecho han tenido, sí, una amplia aplicación por el Tribunal de Justicia de la Comunidad. Bien se trata de los principios inspiradores de los tratados o, en otros casos se admite como tales a los que son comunes al ordenamiento de todos los Estados miembros. 2.4.5. La Jurisprudencia del Tribunal de Justicia, es de fundamental importancia para interpretar al contenido y alcance de las normas comunitarias en su aplicación a hechos concretos. TEMA 2 LA PERSONA 1.− LA PERSONA COMO SUJETO DE DERECHO. La persona es el sujeto de los derechos y de los deberes jurídicos. En Derecho, persona y hombre no son dos términos que definen el mismo concepto. 9

A la persona, al individuo o al ser humano, se le tiene como tal en el momento en que se le reconoce como sujeto de derechos y obligaciones. Por tanto, el Derecho gira alrededor de la persona, del este ser humano, marcando como debe comportarse u organizar las distintas etapas de su vida, desde que nace hasta que muere. 2.− RELACIÓN JURÍDICA Y LOS DERECHOS SUBJETIVOS. Todas las personas están destinadas a relacionarse entre sí, llevándolo a cabo mediante las relaciones jurídicas. Así, la persona es sujeto de las relaciones jurídicas. Se conoce por relaciones jurídicas como aquellas relaciones sociales entre las personas (los hombres), que el ordenamiento jurídico considera que deben ser tuteladas (reguladas) jurídicamente y, como tal, de producir efectos de tal naturaleza. 3.− LA CAPACIDAD JURÍDICA Y LA CAPACIDAD DE OBRAR EN LA PERSONA FÍSICA. La capacidad de las personas (físicas o jurídicas) se gradúa en dos conceptos distintos. La graduación de esta capacidad es diferente en cada persona, pero el grado de madurez psíquica y volitiva, cada una de ellas, lo suele alcanzar a una edad semejante. A la persona en Derecho le reconoce la capacidad jurídica y la capacidad de obrar: a.− La capacidad jurídica se adquiere en el momento del nacimiento de la persona, siempre y cuando el recién nacido cumpla los requisitos que exige el Código Civil, consistente en tener forma humana y vivir veinticuatro horas enteramente desprendido del seno materno. La capacidad jurídica de la persona la adquiere al nacer y la pierde al morir, alcalzándose por el solo hecho de haber nacido, de ser persona. Y sin otro condicionamiento. b.− La capacidad de obrar se adquiere con la mayoría de edad, considerándose capaz para todos los actos civiles, sin perjuicio de que existan excepciones a favor y en contra, por encima y debajo de la mayoría de edad. La mayor o menor amplitud de la capacidad de obrar depende de la situación en que el individuo se halle en la sociedad, al estado civil. El estado civil varía a lo largo de la vida de la persona, a medida que alcanza una madurez psíquica y volitiva y que asume diversos estados, tales como nacionalidad, vecindad, matrimonio. 4.− NACIMIENTO Y EXTINCIÓN DE LA PERSONA. En Derecho la persona se tiene por nacida, siempre que tenga forma humana y viva veinticuatro horas fuera del seno materno. Así lo define específicamente el Código Civil. Sin embargo, al no nacido también se le reconocen derechos como si hubiera nacido, para todos aquellos efectos que le sean favorables, teniéndole por nacido. La extinción de la persona queda determinada por su fallecimiento. Se dan casos de personas, que sus familiares más allegados han dejado de conocer su paradero, tras bastantes años de haberlos visto o sabido de éstas por última vez. Esta circunstancia se da en personas que, en su momento, intentaron probar fortuna en otras tierras, se alistaron al ejercito en tiempo de guerra, o bien, huyeron del bando enemigo durante la guerra civil, etc. Cuando se da esta circunstancia, a la persona se le declara fallecida, con el fin de acabar con la inseguridad e incertidumbre y que por vías normales no sería posible conocer. 10

Para declarar fallecida a una persona, por la parte interesada tiene que instarse un procedimiento judicial y será el Juez competente del partido Judicial del último domicilio de aquélla, quién lo acuerde mediante Sentencia. Tanto los nacimientos como las defunciones se inscriben en las oficinas del Registro Civil de la localidad en donde se hayan producido. De la misma manera que se inscriben los diversos estados civiles 5.− LA CAPACIDAD DE OBRAR DE LA PERSONA FÍSICA. LOS ESTADOS CIVILES. La persona es siempre la misma, pero a lo largo de su existencia varían sus capacidades intelectual y volitiva. Este estado civil es materia de orden público por su fundamental relevancia frente a la sociedad, y por ello no es disponible libremente por la persona. Hay estados civiles en los que dependen de la capacidad natural de la persona: la edad y capacidad de discernimiento. Otro estado deriva de las relaciones de familia: el matrimonio y la filiación. Un tercer grupo hace referencia a la pertenencia a un determinado territorio, por haber nacido o haberse trasladado con posterioridad: nacionalidad, vecindad civil. Pero, no obstante cada persona, cada individuo goza de un estado civil propio. En España, la mayoría de edad se alcanza a los 18 años, según determinan la Constitución y el Código Civil. Con la mayoría de edad se alcanza la capacidad de obrar. El menor de edad sólo ostenta la capacidad jurídica. Existen personas que aún habiendo alcanzado la mayoría de edad no pueden adquirir la capacidad de obrar ya que psíquicamente no han alcanzado el suficiente discernimiento. Se trata de las personas disminuidas psíquicas. A estas personas se les tiene que asignar tutores para que los cuiden y vigilen y se hagan cargo de la administración de sus bienes, previa declaración de incapacidad. La incapacitación significa la privación completa de la capacidad de obrar a aquél que previamente la tenía. Dada su gravedad, la incapacitación sólo puede ser declarada por resolución judicial. Se solicita para aquellas personas con una enfermedad o deficiencia física o psíquica persistente que impidan el autogobierno personal. Al inmerso en causa de incapacitación, pero no incapacitado por sentencia, se le denomina incapaz. No obstante, también, se dan casos en que la incapacidad de una persona solamente se le declarada de forma parcial. Ello se refiere a que el incapacitado lo será para la administración de sus bienes presentes o futuros pero, sin embargo, se le continua considerando capacitado para sus demás funciones vitales. Los estos civiles que derivan de las relaciones de familia son el matrimonio y la filiación. El matrimonio, por una parte se entiende como un negocio jurídico por medio del cual los esposos manifiestan su voluntad de casarse. Por otro lado, designa el estado conyugal, la unión legal de un hombre y una mujer que se dirige al establecimiento de una plena comunidad de vida y que se caracteriza por su permanencia. Este estado conyugal, se crea precisamente, en virtud de aquel negocio jurídico, del consentimiento prestado por los contrayentes. El Código Civil establece que entre los cónyuges rige el régimen económico matrimonial que libremente pacten, y puede ser modificado por ambas partes en cualquier momento. El Derecho Civil Común establece el régimen de bienes gananciales. En el régimen de gananciales existen unos bienes comunes, es decir, en los que comparten propiedad y otros bienes privativos de cada cónyuge.

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Los bienes comunes son los adquiridos durante el matrimonio (vivienda, bienes muebles, cuentas bancarias, ganancias del trabajo, etc.). Los bienes privativos son los adquiridos por cada cónyuge antes de haber contraído matrimonio, y los adquiridos durante el matrimonio a título gratuito. Los bienes comunes tienen como finalidad contribuir al sostenimiento de las cargas familiares, y se reparten por mitad a la extinción del matrimonio. En Catalunya el régimen económico de los esposos, siempre y cuando ostenten la vecindad civil catalana es el de separación de bienes. En este régimen económico matrimonial no existen bienes comunes, sino que cada cónyuge conserva la propiedad de todos los bienes por él adquiridos, ya sea con anterioridad o con posterioridad de haberse casado. Cada cónyuge tiene la obligación de aportar su parte en el sostenimiento de las cargas familiares. Cuando el matrimonio se extingue no se practica tampoco el reparto de bienes. Pero si se procede a la disolución del régimen de económico y a la división de la cosa común, ya que la mayoría de los matrimonios catalanes adquieren su patrimonio inmobiliario en régimen de copropiedad y proindiviso. O las cuentas bancarias y operaciones financieras. Mediante el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales los esposos pueden cambiar el régimen económico matrimonial que, por razón de vecindad civil, les correspondería. Se trata de un contrato que se formaliza ante Notario y en forma de escritura pública y que debe ser inscrito en el Registro Civil como nota marginal en el folio donde se encuentra inscrita el acta matrimonial. En todo caso, independientemente de la vecindad civil de los cónyuges, cuando se disuelve el matrimonio, también se extingue el régimen económico al que se encuentren acogidos. La filiación es la relación jurídica existente entre padres e hijos. Existen distintas clases de filiación. La filiación por naturaleza (padres biológicos) y la filiación por adopción (padres adoptantes). La filiación por naturaleza puede ser matrimonial y no matrimonial en función de sí los padres biológicos se encuentran casados entre sí. Los hijos nacidos antes de que sus padres contraigan matrimonio, igualmente, después su condición filial pasa a ser matrimonial. La Constitución no diferencia ni discrimina por razón de nacimiento, reconoce de la misma manera los derechos y obligaciones de los hijos ya sean matrimoniales, no matrimoniales o adoptados. Los parientes son las personas unidas por vínculos de sangre. Los parientes pueden ser ascendientes (padres, abuelos, bisabuelos, tatarabuelos, etc.), descendientes (hijos, nietos, bisnietos, etc.) o consanguíneos (hermanos, tíos, sobrinos, primos, etc.). Una consecuencia importante, a efectos patrimoniales, del vínculo parental es la obligación que impone la Ley en ciertos supuestos de sostenimiento a los parientes que se hallen en estado de necesidad. Es la obligación de auxiliar a los padres, hijos o hermanos. Normalmente se lleva a cabo mediante el pago de una pensión de alimentos (de carácter económico). Los estados civiles que derivan de la pertenencia a un territorio son la nacionalidad, la vecindad civil y el domicilio. La nacionalidad es la cualidad que infunde a una persona el hechos de pertenecer a una comunidad nacional organizada en forma de estado. Determina cual es la ley relativa a la capacidad y al estado civil, a los derechos y deberes de familia y a la sucesión por causa de muerte de una persona. Un español está sometido, por tanto, al ordenamiento jurídico español, de la misma manera que un francés lo está al régimen francés. Son españoles de origen: 12

• Los nacidos de padre o madre española. • Los nacidos en España de padres extranjeros si, al menos, uno de ellos hubiera nacido también en España. (los hijos de funcionarios diplomáticos o consulares, no). • Los nacidos en España de padres extranjeros, si ambos carecieran de nacionalidad o si la legislación de ninguno de ellos atribuye al hijo una nacionalidad. • Los nacidos en España cuya filiación no resulte determinada. Se presumen nacidos en España los menores de edad cuyo primer lugar conocido de estancia sea territorio español. La filiación o el nacimiento en España, cuya determinación se produzca después de los 18 años de edad, no son por sí solos causa de adquisición de la nacionalidad española. El interesado tiene entonces derecho a optar por la nacionalidad española de origen en el plazo de dos años a contar desde aquella determinación. A efectos de prestación de trabajo y de ejercicio de una actividad económica, y también a los de circulación, los ciudadanos de cualquier país de la Unión Europea tienen la misma condición que un ciudadano español y los españoles en territorio de la U.E. Dado que en España existen algunas zonas que gozan de un Derecho Foral propio (las Comunidades de Catalunya, Baleares, Galicia, Navarra y Aragón, las provincias de Álava y Vizcaya), la vecindad civil es el estado civil que determina la pertenencia a un territorio con Derecho Foral propio o al territorio regido por el Derecho Civil común. Por lo tanto, tienen vecindad civil en un territorio de derecho común, o en uno de los que poseen derecho especial o foral, los nacidos de padres que tengan tal vecindad. Por la adopción, el adoptado no emancipado adquiere la vecindad civil de los adoptantes. La vecindad civil se adquiere por residencia continuada durante dos años, siempre que el interesado manifieste ser su voluntad. Por residencia continuada de diez años, sin declaración en contrario durante este plazo. Ambas declaraciones se harán constar en el Registro Civil y no necesitan ser reiteradas. En caso de duda prevalecerá la vecindad civil que corresponda al lugar de nacimiento. El domicilio no constituye en sí un estado civil, porque no influye en la capacidad de obrar de la persona. Pero, tiene cierta relevancia en cuestiones de carácter jurídico tales como la determinación de cual es el Tribunal competente y el lugar de exigibilidad de sus obligaciones por parte de cada sujeto. Es lo que se puede llamar la sede jurídica de la persona. El domicilio de una persona es lugar de su residencia efectiva y permanente, en donde se encuentra empadronada. Puede no corresponderse el lugar del domicilio con la vecindad civil de una persona (P.e. ser catalán de vecindad pero tener el domicilio en Palma de Mallorca) El Registro Civil es un órgano bajo la tutela del Ministerio de Justicia, en el que se registra el estado civil de la persona, desde su nacimiento y hasta su fallecimiento. El Registro Civil hace público el estado civil de cada sujeto. Y, finalmente, cuando una persona fallece sus bienes son objeto de sucesión, es decir, de ser adquiridos por sus herederos a título de herencia. Una persona antes de fallecer puede otorgar un testamento en donde dispone quienes serán sus herederos y como serán repartidos sus bienes. Una persona puede hacer cuantos testamentos quiera, pero el válido siempre será el último. En el caso de que una persona fallezca sin haber otorgado testamento, sus herederos serán los que dispone la 13

ley y por orden de proximidad. Según el grado de proximidad de parentesco que exista entre el causante y el heredero, o herederos, se acudirá a la Notaria del lugar del ultimo domicilio del fallecido o al Juzgado de Primera Instancia correspondiente al Partido Judicial del último domicilio del causante. 6.− LA PERSONA JURÍDICA. 6.1. CONCEPTO. Para que exista una persona jurídica es indispensable: 1º.− Que aparezca a de una entidad independiente de sus elementos componentes, incluso de los individuos humanos que la constituyen. 2º.− Que a esta entidad le sean reconocidos derechos u obligaciones que no sean derechos u obligaciones de los elementos o miembros componentes. La persona jurídica se puede definir como una unidad orgánica resultante de una colectividad organizada de personas o de un conjunto de bienes, a la que para la consecución de un fin social durable y permanente es reconocida por el Estado una capacidad de derechos patrimoniales. 6.2. LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS JURÍDICAS. En cuanto a la capacidad, las personas jurídicas son titulares de derechos y obligaciones otorgándoles una capacidad jurídica y de obrar similar a las de las personas físicas, pero hay ciertos estados civiles que no les son de aplicación. La representación legal de las personas jurídicas, es la representación legal o necesaria es la conferida por la ley a ciertas personas que por virtud de su cargo u oficio obran en nombre de la persona jurídica. A esas personas que actúan en nombre de la persona jurídica se les denomina órganos. El número y funciones de estos órganos varían en las distintas personas jurídicas, pero siempre hay básicamente dos órganos fundamentales, el decisorio y el ejecutor. Es el caso, p. ej. de las sociedades mercantiles, entre otras personas jurídicas que existen 6.3. CLASES DE PERSONAS JURÍDICAS. El Código Civil distingue entre personas jurídicas de interés público y personas jurídicas de interés privado. Son personas jurídicas de interés público: Las corporaciones, las asociaciones de interés público las fundaciones. • Corporaciones: son personas jurídicas de interés público. Son creadas por la voluntad del legislador, de sus componentes, con el fin de actuar en defensa del interés público al frente de las distintas Administraciones públicas. Son Corporaciones, el Estado, las Comunidades Autónomas, las Provincias, los Municipios, las Universidades publicas, entre otras. En definitiva, toda persona jurídica creada por el Estado para satisfacer un interés general. • Asociaciones de interés público: tienen una finalidad no lucrativa, de carácter cultural, deportiva, benéfica, etc. La Constitución reconoce el derecho de asociación y establece que su inscripción en el Registro de Asociaciones se realiza a los efectos de publicidad.

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• Fundaciones: son organizaciones constituidas sin ánimo de lucro que, por voluntad de sus fundadores, tienen afectado de modo duradero su patrimonio a la realización de sus fines de interés general. Son de carácter patrimonial. Los fundadores asignan un patrimonio a la promoción de actividades de interés público y es la voluntad fundacional la que rige la actividad de la persona jurídica. Son personas jurídicas de interés privado: Las asociaciones de interés privado, las sociedades civiles y las sociedades mercantiles • Asociaciones de interés privado: En principio buscan un fin de lucro para sus socios. • Sociedades civiles: Reuniones de personas, de familias o de pueblos que no tengan en carácter de mercantiles. • Sociedades mercantiles: Son aquellas cuyos socios aportan un capital y su fin es el de realizar una actividad empresarial. Las sociedades mercantiles toman la forma de Anónimas, de Responsabilidad Limitada, etc. 6.4. LA EXTINCIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Las personas jurídicas se extinguen por disolución o por liquidación. Una entidad al disolverse, una vez cumplida su finalidad o por voluntad de los socios, tiene, al efecto, que liquidarse. La liquidación es el conjunto de operaciones de la sociedad, que tienden a fijar el haber social divisible entre los socios. Consistente en percibir los créditos de la compañía y extinguir las obligaciones contraídas según vayan venciendo. Durante el desarrollo de la liquidación subsiste la misma sociedad y lo único que varía es el fin que ya no es la explotación del negocio mercantil, sino la liquidación de operaciones pendientes. Termina la liquidación con la división del haber social, conforme a lo dispuesto en los estatutos o en su defecto por la Junta de Socios. La división se suele hacer en dinero, abonándose a cada accionista la cantidad proporcional al importe nominal de sus acciones. TEMA 3 LOS DERECHOS SUBJETIVOS 1. HECHOS Y ACTOS JURÍDICOS. Se entiende por hecho a todo suceso o fenómeno acaecido en la realidad. En el momento que este hecho produzca consecuencias jurídicas estaremos hablando de un hecho jurídico. El hecho jurídico es un hecho natural que se produce de forma natural y el ordenamiento apareja una serie de consecuencias. En él no tiene que ver la capacidad volitiva de la persona (p.e. el fallecimiento). El acto jurídico supone un comportamiento voluntario de la persona que lo realiza y al que el ordenamiento atribuye consecuencias jurídicas con independencia de que hayan sido o no queridas por el sujeto actuante. El acto jurídico para ser considerado como tal debe reunir unos requisitos concretos: a.− Debe tratarse de una actuación positiva o negativa. 15

b.− El sujeto interviniente lo debe hacer con inteligencia y voluntad. c.− La actitud, el comportamiento del sujeto tiene que exteriorizaarse de algún modo, y d.− Dicha actuación del sujeto debe producir efectos jurídicos. 2.− EL NEGOCIO JURÍDICO. 2.1. CONCEPTO. El negocio jurídico es un acto integrado por una o varias declaraciones de voluntad de las personas intervinientes, dirigidas a la producción de un determinado efecto jurídico y a que el Derecho objetivo reconoce como base del mismo, cumplidos los requisitos y dentro de los límites que el propio ordenamiento establece. El negocio jurídico es un comportamiento que, además de ser creado voluntariamente por las personas, se rige por las reglas jurídicas que las mismas personas intervinientes convienen, con eficacia vinculante para todas ellas partes intervinientes reconocida por el ordenamiento. El negocio jurídico es un acto de la voluntad con incidencia en el mundo jurídico, que se rige por las propias reglas establecidas por las partes creadoras del acto. Al negocio jurídico se le entiende como el conjunto de reglas aplicables a todos los actos jurídicos que supongan una autorregulación. Se aplican en todos los ámbitos del Derecho privado (Contratos, arrendamientos, testamentos, etc.) El principio de autonomía de la voluntad hace que pueda existir el negocio jurídico en el ordenamiento jurídico. De acuerdo con este principio, las partes intervinientes en una relación jurídica pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. 2.2. CLASES. Los negocios jurídicos tradicionalmente se clasifican en: a.− Inter vivos y mortis causa: Los inter vivos producen sus efectos durante la vida de los que los crean, como puede ser el contrato de arrendamiento. Los mortis causa comienzan a producir sus efectos cuando muere el autor del acto voluntario, es el caso de un testamento. b.− Patrimoniales y no patrimoniales: Según que tengan o no un contenido evaluable en términos económicos. Los negocios patrimoniales se dividen en: • Negocios a título oneroso: la prestación de una parte tiene como contrapartida la prestación de la otra. • Negocios gratuitos: cuando la prestación se realiza sin finalidad de lucro ( como el comodato). • Negocios lucrativos: la prestación supone enriquecimiento de una de las partes a costa de la otra, que se empobrece (la donación). 2.3. ELEMENTOS DEL NEGOCIO JURÍDICO.

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Los elementos del negocio jurídico son tres: esenciales, naturales y accidentales. − Esenciales: Aquéllos sin los cuales no existe el negocio. Hay elementos esenciales comunes que se dan en todo negocio jurídico y elementos esenciales especiales que se dan en cada tipo específico de negocio jurídico. Los elementos esenciales comunes son: el consentimiento, el objeto y la causa. El consentimiento de las partes: : El consentimiento es un presupuesto lógico del negocio, ya que nace como vinculación que una persona realiza de su propia conducta, y por ello se basa esencialmente en la voluntad de la persona. Si esa voluntad no existe no hay negocio porque no hay decisión efectiva; y si esa voluntad está viciada el negocio adolece de algún defecto, pues no ha sido libremente querido. El Código Civil reconoce cuatro vicios de la voluntad: el error, la violencia, la intimidación y el dolo. El error consiste en una falta de adecuación entre la realidad y el conocimiento que de ella tiene el sujeto, un falsa representación de la realidad. Pero el error ha de ser esencial y no ha de ser imputable al sujeto. La violencia supone la actuación de una fuerza irresistible para arrancar el consentimiento. El dolo o engaño es la inducción a celebrar un contrato con palabras o maquinaciones insidiosas, o sea, con intención de engañar. El objeto cierto: El objeto del negocio debe ser posible, determinado (o determinable), debe de estar dentro del comercio de los hombres. La determinabilidad del objeto supone que aunque en el momento del negocio no exista de manera específica, se fije de forma precisa la forma de individualización del mismo. La causa: Se puede considerar como el fin objetivo perseguido por el negocio. Todo negocio debe tener causa. Y ésta debe ser verdadera y lícita. No puede oponerse a las leyes ni a la moral. − Naturales: Son aquéllos que generalmente acompañan al negocio, pero que pueden ser eliminados por la voluntad de los interesados. − Accidentales: Son aquéllos que pueden incorporar los interesados y que, en función del principio de autonomía de la voluntad que impera, pueden ser infinitos, pero los más frecuentes son la condición, el término y el modo. La Condición es un acontecimiento futuro e incierto o pasado si los interesados lo ignoran, del cual se hace depender el nacimiento o la extinción de un negocio jurídico. El negocio es a término cuando sus efectos se producirán (suspensivo) o cesarán (resolutorio) a partir de un determinado momento. Aunque sea determinado o indeterminado, siempre tiene que ser cierto. Se entiende por modo, carga o gravamen la obligación accesoria que se impone al beneficiario en los negocios jurídicos a título gratuito (testamento, donación). Se trata de un límite o restricción a la libertad del bienhechor 2.4. LA REPRESENTACIÓN. 2.4.1. CONCEPTO. REPRESENTACIÓN Y PODER. Las personas interesadas en alguna relación jurídica suelen intervenir en ésta por sí mismas, en su propia 17

representación y en su propio interés. Pero se da la figura de la REPRESENTACIÓN consistente en el ejercicio por una persona (representante) de una actividad con trascendencia para el derecho en interés de otras (representado) sobre la que recae el resultado de esa actuación. El representante sustituye la voluntad del representado actúa como si fuera el propio representado el que negocio jurídico. En todo supuesto de representación se dan tres sujetos: el representante, que actúa. El representado, la persona cuyo interés gestiona el representante, y en cuya esfera jurídica produce efectos la representación. Y un tercero, el tercero con quien contrata el representante, cumpliendo la orden del representado. Al representante también se le conoce como apoderado y al representado como poderdante. El representante actúa en función de una orden o mandato dado por el representado, que suele formalizarse mediante un documento llamado poder. Este poder se instrumenta en escritura pública y la otorga el poderdante o representado compareciendo ante notario, acto al que no comparece el apoderado. Pero existe una clara diferencia entre el mandato y el poder, mientras en el mandato, el mandatario tiene que seguir las instrucciones o pautas dadas y el precio convenido por el mandante; en el poder la esencia es la autorización para obrar en su nombre que le transmite el poderdante al apoderado. 2.4.2. FORMA Y CLASES DE REPRESENTACIÓN. Lo esencial en todo supuesto de representación es conocer si el representante actúa en nombre ajeno (en nombre del representado) o en nombre propio, ya que los efectos son distintos. Si bien en ambos supuestos se actúa en interés de el representado, por cuenta de él, no porque al representante le interese realizar el negocio para sí. Si el representante actúa en nombre ajeno, manifestándolo así ante terceros, quien queda obligado por tal actuación es el representado en cuyo nombre se operó, pues ya ha quedado claro que es por el quien se actúa. Se trata de representación directa. La actuación del representante produce efectos jurídicos directamente en la esfera del representado. Entre el tercero y el representante, sin embargo, no produce relación jurídica alguna, y nada cabe reclamarse entre ellos. Si el representante actúa en nombre propioes él mismo quien queda obligado con el tercero, pues no ha manifestado que gestiona el interés de otra persona. Se refiere a la representación indirecta, pues no surte efectos directamente respecto del representado. Entre tercero y representado no surge relación jurídica alguna. (p.e. cuando se interviene en la compraventa de un vehículo). Entre las clases especiales de representación cabe distinguir entre representación legal y representación voluntaria o convencional. Se da la representación legal cuando la ley establece obligatoriamente la necesidad de representación para un supuesto, limitando, además, la propia ley el ámbito de actuación del representante. La representación voluntaria o convencional nace por decisión del propio interesado, que la autoriza y le pone e impone los parámetros de la actuación del representante en el acto o negocio jurídico en el que le debe representar. Supuestos de representación legal son los de las personas incapaces o los menores de edad que al no poder actuar por si mismos en una serie de negocios deben hacerlo por medio de sus representantes. Es la ley quien estable quien debe representar a estas personas. A las personas jurídicas la ley impone la actuación mediante sus órganos, mediante la representación legal. 18

2.4.3. FALTA Y EXCESO DE PODER. Si el representante actúa sin autorización del representado su actuación no vincula a este último. Se trata de una gestión sin poder y que el Código Civil lo define como cuasicontrato. Llegado este caso, si al representado le interesa el resultado del acto, puede aceptar la actuación del representante como válida ratificándola. En el supuesto contrario, el acto efectuado por el representante no implica al representado. Si el representante se excede del poder otorgado ello puede causar un perjuicio para el tercero contratante. En tal caso podría exigir la indemnización de los daños que se produjeren al representante que actuó excediéndose del mandato. En este caso cabe ratificación del poder por parte del representante con eficacia retroactiva. 2.5. LA INTERPRETACIÓN DEL NEGOCIO JURÍDICO. Se conoce por interpretación del negocio jurídico a la indagación de su significado efectivo y de su alcance. De la interpretación del negocio jurídico se han de distinguir, de un lado, la fijación de los hechos (que es objeto de la prueba), y de otro, la aplicación de la norma, es decir, la obtención de la consecuencia jurídica por subsunción de los hechos bajo la ley. La interpretación de los negocios jurídicos se diferencia de la interpretación de la ley, ya que en ésta se ha de tener siempre en cuenta los usos generales del lenguaje, puesto que la norma se dirige a la generalidad, mientras que la interpretación de los negocios jurídicos puede, en ocasiones fundarse sobre los usos individuales. 2.6. LA INEFICACIA DE LOS NEGOCIOS JURÍDICOS. La ineficacia o invalidez supone que el negocio jurídico no surte ningún efecto o no surte todos los efectos que corresponden a su contenido. La ineficacia puede surgir por dos tipos de causas. Es ineficacia originaria cuando sus causas existen en el mismo momento del nacimiento del negocio jurídico. Y la ineficacia sobrevenida cuando el negocio no tenía vicio alguno en su origen, era perfectamente válido, pero con posterioridad ciertos hechos pueden hacer posible su impugnación. Por ello la ineficacia puede ser debida: • A falta de algún elemento esencial para la formación del acto, que hace a éste carecer de existencia legal, es decir, inexistencia. • A un vicio o defecto del acto, susceptible de motivar anulación por acción judicial: nulidad relativa o anulabilidad. • A una lesión o perjuicio para las partes o para terceros: rescisión. • A una causa debida a la voluntad informadora del acto mismo o a la concurrencia de determinadas circunstancias sobrevenidas con posterioridad a la celebración del acto, que los dejan sin efecto, en virtud de la ley, la cual supone que habrían impedido, caso de ser previstas, la conclusión del mismo: resolución, revocabilidad. 2.6 FIGURAS ANÓMALAS EN EL NEGOCIO JURÍDICO. 19

2.6.1. NEGOCIOS SIMULADOS. El negocio simulado es aquél en el cual las partes intervinientes manifiestan, de forma consciente, algo distinto de lo que en realidad quieren. Se puede dar el caso de que las partes, en realidad, no quieran formalizar negocio alguno. Estamos, en este caso, ante un negocio inexistente por falta de consentimiento de las partes: Simulación absoluta. La simulación relativa: Las partes no quieren el negocio que se manifiesta, pero sí se quiere realizar otro. Es un supuesto muy utilizado cuando una persona quiere donar, pongamos por el caso, un piso a un hijo para ahorrarse dinero (sobre todo en el impuesto de transmisiones) simula una compraventa. De cara al exterior se ha vendido el piso y el vendedor ha cobrado un dinero. Sin embargo, al realidad es que el hijo ha recibido el piso de su padre, de forma gratuita y pagando una cuota de I.T.P. mucho menor que si lo hubiera satisfecho por donación. En los casos de simulación relativa el negocio no valdrá como lo manifestado por las partes, pues éstas no tuvieron voluntad real de celebrarlo. Pero sí puede valer como el realmente querido por ellas, siempre que se cumplan los requisitos del mismo. 2.6.2. NEGOCIOS INDIRECTOS. Los negocios indirectos son aquéllos en que las partes mediante un negocio típico provocaran un resultado propio de otro tipo negocial. En este caso, las partes no buscan defraudar al derecho, no está en su intención un fin ilícito. Puede darse cuando un deudor paga a un acreedor con un bien cuyo importe equivalga al valor de la deuda, sin descartar que, en un futuro el deudor pague la deuda líquida y así recuperará su propiedad. TEMA 4 LAS OBLIGACIONES 1. LA OBLIGACIÓN. CONCEPTO. La obligación puede definirse como la relación jurídica en virtud de la cual una persona −el acreedor − puede exigir de otra, el deudor, un determinado comportamiento negativo o positivo − prestación −, de la cual responde éste con todo su patrimonio. La prestación puede ser: de dar, de hacer o de no hacer alguna cosa, garantizado con todo el patrimonio (presente y futuro) del obligado, para el caso de incumplimiento de la obligación. Nuestro Código civil no define el concepto de obligación, únicamente contiene en el art. 1.088 una referencia a uno de los elementos de la misma, la prestación, al establecer que "toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa". 1.2. Los elementos de la obligación son: 1.2.1. Los sujetos de la obligación que son el acreedor y el deudor. El primero de ellos puede exigir al otro, el deudor, el cumplimiento de un "dar hacer o no hacer alguna cosa".

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1.2.2. El vínculo existente entre el acreedor y el deudor, que ha dado lugar a la obligación. 1.2.3. El objeto de la obligación, la prestación, consistente en un dar, hacer o no hacer algo en concreto. 1.2.4. La causa o razón de ser del nacimiento de la obligación (ley, contrato, cuasi contrato, delito y los actos u omisiones en que intervenga culpa o negligencia 2.− LAS FUENTES DE LAS OBLIGACIONES Las fuentes o causas del nacimiento de las obligaciones son fijadas por el art. 1.089 del C.c. cuando dice: Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia De la definición legal resultan las siguientes fuentes de las obligaciones: El Código civil no define el concepto de obligación, únicamente contiene en el artículo 1.088 una referencia a uno de los elementos de la misma, la prestación, al establecer que toda obligación consiste en un dar, hacer o un no hacer alguna cosa. En nuestro Derecho existe un doble régimen de obligaciones. Junto a las obligaciones civiles, nacidas de contratos civiles o negocios civiles, coexisten las obligaciones mercantiles, derivadas de negocios mercantiles. De este modo, el Código Civil regula las obligaciones civil y el Código de Comercio las obligaciones mercantiles. Ante la duda de distinguir cuando nos encontramos ante un negocio civil o mercantil debemos acudir al Código de Comercio, según éste lo defina. Normalmente, se consideran mercantiles los negocio realizados dentro de la actividad normal de una empresa. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia, cada vez más, son partidarias de eliminar las diferencias entre las obligaciones civiles y mercantiles. Se tiende hacia la unificación de criterios. 2. FUENTES DE LAS OBLIGACIONES. Las fuentes o causas del nacimiento de las obligaciones son fijadas por el artículo 1.089 del Código civil cuando dice: Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. De esta definición legal resultan las siguientes fuentes de las obligaciones: 2.1. LA LEY. Obligaciones legales son aquellas que tienen como origen directo e inmediato a la ley, porque todas las obligaciones, sin excepción alguna, tienen su apoyo indirecto o mediato en ella. Las obligaciones derivadas de la ley no se presumen. Sólo son exigibles las expresamente determinadas en el Código Civil o en leyes especiales, y se regirán por los preceptos de la ley que las hubiere establecido. Como ejemplos de obligaciones legales están reguladas la obligación alimenticia entre parientes y el deber de indemnizar a la víctima de un accidente de circulación, de vehículo a motor, cuando se produce fortuitamente, entre otros casos regulados y plasmados en la ley. 2.2 E 21

L CONTRATO. Las obligaciones contractuales son aquellas que nacen de los contratos y se rigen por el principio de la autonomía de la voluntad, con las adecuadas limitaciones. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos, según expresa, de forma literal, el artículo 1.091 del Código Civil. 2.3. EL CUASI CONTRATO. El cuasi contrato no es una categoría unitaria, no es un tipo de fuente de obligaciones homogéneo, a diferencia del contrato. Dentro de la denominación de cuasi contrato se encuadran algunos hechos jurídicos heterogéneos, que no tienen de común nada más que ser lícitos no contractuales, cuyos efectos jurídicos se producen ex lege. El artículo 1.887 del Código Civil define que Son cuasi contratos los hechos lícitos y puramente voluntarios de los que resulta obligado su autor para con un tercero y a veces una obligación recíproca entre los interesados. Esta definición podría sintetizarse en: El cuasi contrato es acto − hecho voluntario− lícito no contractual , productor de obligaciones. Nuestro Código Civil regula dos supuestos, como tales, el cobro o pago de lo indebido (con la obligación de devolverlo) y la gestión de negocios ajenos. 2.4 LOS ILÍCITOS PENALES Y CIVILES. Nos referimos a la responsabilidad civil o responsabilidad extracontractual cuando la obligación de reparar un daño causado no nace de un negocio jurídico anterior acordado entre el autor del daño y quien lo ha sufrido, sino que tiene como fundamento simplemente la realidad de haberse producido un hecho ilícito, una daños. El artículo 1.092 del Código Civil establece: Las obligaciones civiles que nazcan de los delitos o faltas se regirán por las disposiciones del Código Penal. Para que exista responsabilidad extracontractual se exige la concurrencia de una serie de presupuestos. • Presupuestos objetivos: suponen la existencia de una acción u omisión del agente, ya sea voluntaria o involuntaria. La producción de un daño real y demostrado. • Presupuesto causal: debe existir una relación directa de causa−efecto entre el acto y el daño causado. En principio, sólo se responde de los daños que sean causa inmediata del acto ilícito. • Presupuesto subjetivo: debe existir dolo o culpa en la actuación del agente. En principio si el agente actuó de forma diligente no responderá de las consecuencias dañosas de su actividad. Aquí queda encuadrada la responsabilidad por accidentes de circulación; la responsabilidad de la 22

Administración por los daños derivados del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos, entre otros. Esta responsabilidad extracontractual alcanza no sólo a los causantes del daño, sino también a ciertas personas que responderán de los actos del causante del daño. El artículo 1.093 del Código Civil establece que en ciertos supuestos se responde de los actos dañosos causados por otra persona y lo indica de la siguiente forma: Las (obligaciones) que se deriven de actos u omisiones en que intervenga culpa o negligencia no penadas por la ley, quedarán sometidas a las disposiciones del capítulo II del título XVI de este libro o lo que es lo mismo, a reparar el daño causado, por tratarse de obligaciones que nacen por culpa o negligencia (arts. 1.902 y siguientes del C.C.). En aplicación a la responsabilidad por el daño causado diremos que un padre deberá responder de los daños dañosos causados por el hijo que se encuentra bajo su guarda y custodia; un tutor responderá de los causados por el menor o incapaz que se encuentra bajo su tutela; el dueño o director de un establecimiento de los causados por sus dependientes o empleados en el desempeño de sus trabajos, entre otros supuestos. 3. LOS ELEMENTOS DE LA OBLIGACIÓN. 3.1. ELEMENTOS PERSONALES. La obligación tiene lugar entre sujetos que ocupan las posiciones jurídicas de acreedor y deudor. Los elementos personales de la obligación, por lo tanto, son el acreedor y el deudor. El sujeto activo, denominado acreedor es quien tiene la facultad de exigir la prestación. El sujeto pasivo denominado deudor es el obligado a cumplir con la obligación. Tales posiciones, no obstante, pueden estar encarnadas por uno o varios sujetos, y, por otra parte, los sujetos de la obligación pueden variar a lo largo de la vida de la obligación, con lo cual cambias, también, los patrimonios afectos a su cumplimiento. 3.1.1. PLURALIDAD DE SUJETOS. En una obligación puede que en una o en ambas posiciones, en la del acreedor o en la del deudor, confluyan una o más personas. En estos supuestos lo importante consiste en determinar si deben actuar todos los sujetos unidos o si pueden hacerlo de forma separada y, en cada caso concreto, cual puede ser el alcance de su actuación. a.− Las obligaciones se dice que son mancomunadas cuando cualquiera de los sujetos que ocupa una posición jurídica sólo puede exigir (si se trata de un acreedor) o debe satisfacer (si es un deudor) la parte de la obligación que corresponda. O sea, cada acreedor sólo puede exigir, o cada deudor sólo debe pagar, una parte de la obligación total. b,− Las obligaciones son solidarias cuando concurran una de estas dos situaciones. En el supuesto de pluralidad de acreedores, cualquiera de ellos puede exigir el cumplimiento total de la obligación. Y en el supuesto de que concurra una pluralidad de deudores, el acreedor puede exigir a cualquiera de ellos el cumplimiento total de la obligación. Ante una pluralidad de acreedores solidarios, cuando sea uno de ellos el que exija el cumplimiento total de la obligación, luego deberá repartir a los demás acreedores su parte respectiva. Y cuando sea un deudor solidario el que haya satisfecho la deuda de los otros deudores, éste podrá repetir la reclamación contra los 23

demás deudores. Para el Código Civil, según instaura en el art. 1.137, las obligaciones no son solidarias salvo que así se pacte expresamente. No deja de ser un beneficio para el deudor, teniendo en cuenta que, ante la concurrencia de varios deudores, a falta de pacto no cabrá exigir la totalidad deuda a uno solo. 3.1.2. MODIFICACIÓN DE LOS SUJETOS. Tanto la figura del deudor como la del acreedor pueden cambiar durante la vida de la obligación, si bien hay que tener en cuanta que, las reglas en cada uno de los casos son distintas, en función a las diferentes posiciones de cada una de las partes. Puede que se de un cambio en la persona del acreedor y que, en todo caso, no precisa del consentimiento del deudor. Se produce un cesión de crédito. Pero, si es aconsejable notificar al deudor sobre el cambio producido en la persona el acreedor a quien deberá satisfacer la obligación, a partir de aquel momento y, ello, en aras de que no se produzca ninguna irregularidad. El antiguo acreedor cemente del crédito, ante el nuevo, sólo responderá de la existencia y legitimidad del crédito, pero no de la solvencia del deudor, a menos que entre ellos pactaran lo contrario. En este caso, el cedente del crédito no se hace responsable de que el deudor cumpla con la deuda cedida. Sólo responde de su existencia y licitud. En caso contrario, el cedente tendría que indemnizar al cesionario. Pero, en el caso de que el deudor no pague, el cedente no estará obligado a resarcir al cedatario. En el caso del acreedor si que resulta es importante saber en todo momento se produce un cambio en la persona y la figura del deudor. Según establece el art. 1.205 del Código Civil. La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor. 3.2. ELEMENTOS REALES DE LA OBLIGACIÓN. LA PRESTACIÓN. Los elementos reales están referidos al objeto de la obligación, que está constituido propiamente por la prestación. La prestación es el comportamiento que tiene el acreedor a exigir del deudor, en virtud del vínculo obligatorio. La prestación, como en general todo objeto del negocio jurídico debe ser lícita, posible y determinada. • Licitud: La prestación ha de estar conforme con el ordenamiento jurídico. Será, por el contrario, ilícita cuando tropieza con un precepto legal o está en oposición con la moral o las buenas costumbres. • Posibilidad: Nadie puede obligarse a una prestación imposible. La imposibilidad puede ser física o jurídica. • Determinación: La prestación ha de ser determinada, de lo contrario podría darse la nulidad de la obligación. No es necesario que la determinación sea inicial. • Pecuniariedad: la obligación en sí misma debe ser susceptible de valoración en dinero. Las obligaciones pueden tener tres tipos de prestaciones que en art. 1.088 del Código Civil dice que consisten en un dar, hacer o no hacer alguna cosa. 24

Cuando la prestación consiste en dar algún objeto puede que éste sea una cosa genérica o específica y, ello, adquiere una importante relevancia a la hora de exigir el cumplimiento de la obligación al deudor, por parte del acreedor. Las obligaciones dinerarias o pecuniarias consisten en la entrega de una cantidad de dinero. En este tipo de obligaciones, normalmente se aplica el pago de intereses sobre el capital que el deudor satisfará al acreedor. 3.3. EL VÍNCULO JURÍDICO. El elemento vincular o vínculo jurídico entre el acreedor y el deudor, es el elemento central de la obligación, por la que quedan ambos obligados en sus respectivas posiciones jurídicas y que determinará, en caso de incumplimiento de la obligación, la realización de la garantía de la misma en el patrimonio del deudor. 3.4. LA CAUSA. La causa no es otra que la razón de ser del nacimiento de la obligación. 4. 2.5. Los ilícitos civiles: Las que se deriven de actos u omisiones en que intervenga culpa o negligencia no penadas por la ley, quedarán sometidas a las disposiciones del capítulo II del título XVI de este libro − de las obligaciones que nacen de culpa o negligencia −. ( 1.093 del C.c.). 3. CLASES CLASIFICACIÓN DE LAS OBLIGACIONES. 4.1. OBLIGACIONES POSITIVAS Y NEGATIVAS. Las Obligaciones positivas (de dar o hacer) y negativas (de no hacer). Todas las obligaciones han de consistir en dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cualquier tipo de obligación que ideemos o deseemos pactar encajará en alguno de estos tipos de obligación. 4 Todas las obligaciones han de consistir en dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cualquier tipo de obligación que ideemos o deseemos pactar encajará en alguno de estos tipos de obligación. 11 .2. OBLIGACIONES UNILATERALES Y BILATERALES. Por razón de unidad o pluralidad de vínculos, las obligaciones pueden ser unilaterales o bilaterales. Las obligaciones son unilaterales (o simples) aquéllas en las que hay un solo vínculo obligatorio. Una persona se obliga, respecto de otra, sin que ésta asuma a su vez obligación alguna. Las obligaciones son bilaterales (o reciprocas) aquéllas en las que hay una pluralidad de vínculos, pues las 25

partes se obligan recíprocamente una respecto de otra. 4.3. OBLIGACIONES DE TRACTO ÚNICO Y OBLIGACIONES DE TRACTO SUCESIVO ( O DURADERAS). Las obligaciones de tracto único son aquéllas en que la prestación ha de ser realizada en virtud de un acto aislado o de varios actos aislados, y que se extinguen tan pronto como dichos actos han sido cumplidos. Se agotan con un solo acto. Es el caso de la compraventa. Las obligaciones de tracto sucesivo son aquéllas que imponen al deudor un comportamiento permanente o actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo. Así, implican una continuidad en el tiempo del objeto de la obligación. 4.4. OBLIGACIONES ESPECÍFICAS Y GENÉRICAS. Por obligaciones específicas se entienden aquéllas cuyo objeto está determinado de forma individual. Consisten en entregar un cuerpo cierto y determinado. Pero, si la obligación de la cosa determinada llega a hacerse imposible por caso fortuito, antes de que el deudor se hubiese constituido en mora, queda liberado de la obligación. Las obligaciones genéricas son las que se determinan por el género o clase a que pertenece la cosa o servicio. Podría ser el caso del que compra una vaca o una mascota. Las cosas objeto de la prestación se determinan únicamente en relación con un género. En las obligaciones genéricas, en principio, la elección de la cosa que, a la par, ha de ser el objeto de la obligación, corresponde al deudor, salvo pacto expreso en contrario. En este sentido, el Código Civil dispone que cuando la obligación consista en entregar una cosa indeterminada o genérica, cuya calidad y circunstancias no se hubiesen expresado, el acreedor no podrá exigirla de la calidad superior, ni el deudor entregarla de la inferior (art. 1.167 C.C.) Las obligaciones pecuniarias se integran en esta clase de obligaciones genéricas. 4.5. OBLIGACIONES UNITARIAS Y MÚLTIPLES. Las obligaciones unitarias tienen un solo objeto, constitutivo de la prestación y las obligaciones múltiples tienen varios objetos. Las obligaciones múltiples se subdividen en conjuntivas, alternativas y facultativas. • Las obligaciones conjuntivas son aquéllas en que los objetos de la obligación están unidos copulativamente, tratándose realmente de una suma de obligaciones. • Las obligaciones alternativas son aquéllas en las que el obligado debe ejecutar una de entre varias prestaciones, de tal forma que cumplirá cuando realice cualquiera de ellas. La facultad de elección, en este caso, está en poder del deudor. Y se entienden en el sentido de que se debe sólo una prestación a escoger de entre varias. Son características de las obligaciones alternativas: 1ª Pluralidad de objeto. 2ª Contenido disyuntivo, 3ª Concentración de uno de los objetos en la fase de cumplimiento. 4ª Elección atribuida en principio al deudor, pero que puede pertenecer al acreedor o a un tercero y 5ª El perecimiento por caso fortuito de uno de los objetos de la prestación obliga al deudor a cumplir con cualquiera de las restantes.

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• Las obligaciones facultativas se denominan así o con cláusula facultativa cuando el obligado debe una prestación, pero puede cumplir no sólo ejecutando ésa, sino también ejecutando otra (otra sola u otra entre varias). Se diferencian de las alternativas en que esta última es una obligación entre varias, mientras que las facultativas se deben a una prestación totalmente individualizada. 4.6 OBLIGACIONES DIVISIBLES E INDIVISIBLES. El criterio de distinción de las obligaciones divisibles de las indivisibles no está en la naturaleza divisible o no de la cosa que se entrega, sino la naturaleza divisible o no de la prestación misma. Obligaciones divisibles son aquellas que tienen por objeto una prestación susceptible de ser cumplida por partes, sin que se altere la esencia de la obligación. Las obligaciones indivisibles son aquellas cuya prestación no puede ser cumplida por partes, sin que se altere la esencia de la obligación. El art. 1.151 del Código Civil establece: Se reputarán indivisibles las obligaciones de dar cuerpos ciertos y todas aquellas que no sean susceptibles de cumplimiento parcial. Las obligaciones de hacer serán divisibles cuando tengan por objeto la prestación de un numero de días de trabajo, la ejecución de obras por unidades métricas u otras cosas análogas que por su naturaleza sean susceptibles de cumplimiento parcial. En las obligaciones de no hacer, la divisibilidad o indivisibilidad se decidirá por el carácter de la prestación en cada caso particular. En las obligaciones indivisibles: • Si hay varios acreedores han de proceder colectivamente. • Si hay varios deudores se tiene que proceder contra todos. • Si cualquiera de los deudores incumple la obligación queda facultado el acreedor para instar frente a todos la indemnización por daños y perjuicios y los deudores contribuirán a la indemnización solamente en la porción correspondiente al precio de la cosa o servicio en que consistiere la obligación. Toda relación obligatoria se caracteriza por una pluralidad de partes, generalmente dos, que ocupan la posición de deudor y de acreedor. Cabe, también, que la posición acreedora y la deudora esté integrada por varias personas. Existen tres grandes sistemas de organización de la pluralidad de sujetos en la obligación: 1º La parcialidad: El crédito o la deuda se divide en tantas pares cuantos acreedores o deudores existan. Cada uno de ellos podrá exigir o deberá cumplir, según proceda, una parte de la obligación. De hecho, así el crédito o la deuda se fracciona en una pluralidad de créditos o deudas independientes que tienen por objeto partes de la prestación. 2º La mancomunidad: Para exigir el crédito o satisfacer la deuda deben actuar todos los acreedores o los deudores de manera conjunta. Esta forma de organización de la pluralidad encaja bien con las obligaciones de objeto indivisible. 3º La solidaridad: En régimen de solidaridad, cada uno de los acreedores está facultado para exigir la totalidad del crédito, prescindiendo de los demás acreedores y cada uno de los deudores queda obligado a satisfacer la prestación por entero si el acreedor la reclama. La solidaridad pasiva constituye un sistema muy 27

sólido de protección del crédito, ya que el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores para cobrar toda la deuda. Las obligaciones mancomunadas son aquellas en las que se produce una existencia autónoma de los créditos pero recíprocamente interdependizados los unos con los otros. 3.2.3. Obligaciones solidarias Son aquellas en las que concurren varios acreedores o deudores y en las que cada acreedor tiene derecho a pedir y cada deudor debe prestar íntegramente las cosas objeto de la obligación. Son obligaciones o créditos de todos y cada uno por el todo. 4.7. OBLIGACIONES MANCOMUNADAS Y SOLIDARIAS. Estas obligaciones ya han sido tratadas, anteriormente, al referirnos a los elementos personales de la obligación. El art. 1.137 del Código Civil se refiere a estas obligaciones como: La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria. 4.8. OBLIGACIONES PRINCIPALES Y ACCESORIAS. Las obligaciones principales son las que existen por sí y tienen fin propio. El régimen de las obligaciones principales no presenta particularidad alguna, ya que no dejan de tratarse de las obligaciones normales. Las obligaciones accesorias son las subordinadas y agregadas a una principal. Estas obligaciones se dividen: − Por su origen: en legales y voluntarias. − Por su finalidad: complementarias y de garantía. − Por la manera de exigirlas: subrogantes y adjuntas. Entre las obligaciones accesorias, están las obligaciones con cláusula penal que tienen por objeto intimar al cumplimiento de la obligación por medio de una penalización. Según el C.C. En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada. El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. 5. CUMPLIMIENTO E INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES. Las obligaciones se extinguen por el pago o cumplimiento, aunque también se admiten otros actos o 28

supuestos de extinción (art. 1.156 Código Civil). No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho (realizado) la prestación en que la obligación consistía (art. 1.157 C.C.). 5 .1. EL CUMPLIMIENTO. 5.1.1. LA PRESTACIÓN DEBIDA. El cumplimiento de la obligación consiste en la exacta y completa ejecución de la prestación por parte del deudor. El pago de las obligaciones consiste en el medio más importante de ejecución efectiva de la obligación por parte del deudor, el cual da lugar a su cumplimiento, con al consistente satisfacción del acreedor. Para ello se exigen tres requisitos: identidad, integridad e indivisibilidad. La identidad supone que debe entregarse la cosa pactada, o realizarse la conducta prevista y no otra diferente. La integridad: sólo el cumplimiento de toda la prestación supone la extinción de la misma. La indivisibilidad implica que el acreedor tiene derecho a exigir la prestación por entero en un solo acto, de forma que no puede obligársele a recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación. 5.1.2. TIEMPO Y LUGAR DEL PAGO. Las obligaciones pueden tener fijado el momento en que sean exigibles. Las partes de la obligación (acreedor y deudor) pueden haber pactado un plazo para dar por cumplida la prestación. Por ello, en el momento en que el deudor realice o haya acabado de realizar la prestación pactada, la obligación se habrá cumplido. Pero cuando no se haya fijado por los sujetos de la obligación el plazo para dar cumplimiento a ella, es la ley quien determina el momento de exigibilidad. Las obligaciones civiles (las que están bajo la tutela del Derecho Civil) serán exigibles, desde luego toda la obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren. También será exigible toda la obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución. Las obligaciones mercantiles (las que se rigen por el Código de Comercio y leyes especiales de carácter mercantil) serán exigibles a los diez días de pactadas si llevan aparejada acción ordinaria (esto se refiere a interponer contra el deudor demanda judicial en reclamación de cantidad o incumplimiento de la acción de hacer o no hacer). En cambio, estas acciones mercantiles serán exigibles al día siguiente de pactadas si llevan aparejada ejecución (esto se refiere que el documento en el que se haya formalizado la obligación es llevado ante el Juzgado y, éste, al admitir la demanda acuerda inmediatamente el embargo de los bienes del deudor). El lugar del cumplimiento debe ser fijado en el momento de pactar la obligación. En el supuesto de que no se haya acordado, si se trata de entregar una cosa, se considerará el lugar donde ésta existía en el momento de constituirse la obligación. Y en cualquier otro caso, será en el domicilio en deudor (se entiende domicilio 29

en sí o localidad, según sea el tipo de obligación). 5.1.3. LA MORA O RETRASO EN EL CUMPLIMIENTO. En Derecho se denomina mora al retraso en el cumplimiento de la obligación. La mora en sí no supone un incumplimiento de las obligaciones, sino cumplimiento tardío. Para que exista mora el retraso debe ser imputable al deudor, como consecuencia de dolo o negligencia suya. En todo caso, la obligación de ser ya exigible (haber vencido su plazo). Pero, además, es preciso reclamar al deudor el cumplimiento de la obligación, ya sea judicial o extrajudicialmente. A este requisito se le conoce como interpelación. El art. 1.100 del C.C. refiere: Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. No será, sin embargo, necesaria la intimidación del acreedor para que la mora exista: 1º Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente. 2º Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa a hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación. En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro. Los efectos de la morosidad son, básicamente, dos. Por un lado, el acreedor podrá reclamar, además del cumplimiento de la obligación, la indemnización de los daños y perjuicios que la tardanza le haya ocasionado. Estos daños y perjuicios deben quedar debidamente acreditados. Por el otro, el riesgo de pérdida de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor sigue gravitando sobre el deudor, aunque haya llegado ya el momento de cumplimiento de la obligación. El deudor soportará las consecuencias perjudiciales de la pérdida de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor. Si la cosa se pierde por culpa o dolo de alguna de las partes ésta será la que deba responder de la pérdida. Pero, si la cosa se pierde por causas extrañas a la voluntad de las partes una de ellas debe soportar las consecuencias perjudiciales. Si las soporta el deudor, éste, tendrá que buscar otra cosa para cumplir la obligación o, si la cosa era específica, tendrá que cumplir por equivalente indemnizando. O el acreedor podrá optar por resolver. Si, por el contrario, el riesgo lo soporta el acreedor supone, ello, que deberá cumplir la contraprestación pactada sin obtener ventaja alguna al haberse perdido la cosa o que se quedará sin cosa alguna en virtud de la obligación. De igual modo que el deudor puede incurrir en mora si cumple de forma tardía con la obligación, también puede darse el supuesto de mora del acreedor. Ello ocurrirá en el caso en que, queriendo el deudor dar cumplimiento a la prestación, el acreedor se niegue a recibirla de forma injustificada. Pero, sólo en el supuesto de que realmente sea injustificada. La mora del acreedor conlleva que él soporte desde entonces el riesgo de la cosa. Se evita la mora del deudor, que se ofreció a cumplir. Por ello, los gastos que origine la cosa son a cargo del acreedor. 30

En el supuesto de mora del acreedor, el deudor puede liberarse de toda obligación, si ésta se trataba de entregar una cosa (un bien), procediendo a la consignación ante la autoridad judicial. De esta forma, aunque el bien se pierda no cabrá alegar que fue por culpa o dolo y tampoco tendrá que administrarlo o conservarlo. Así, el bien queda en las dependencias judiciales a disposición del acreedor, quien al retirarlo tendrá que satisfacer los gastos que su conservación y administración hayan causado. 5.2. INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES. 5.2.1. CONCEPTO. El incumplimiento de la obligación supone la no−ejecución de la prestación de forma definitiva, ya sea porque el deudor está dispuesto a no cumplir, ya sea porque se haya llegado a un punto que el cumplimiento es objetivamente imposible. La ley establece cual es el régimen de las obligaciones en caso de incumplimiento sea o no imputable al deudor. Para que se produzca el incumplimiento se requiere: 1º Una actividad positiva o negativa por parte del deudor de la cual se derive el no−cumplimiento. 2º Una obligación preexistente, y 3º Que el deudor actúe culpablemente, o sea, con dolo (intencionalidad, malicia) o con culpa (imprudencia, negligencia). Debe distinguirse entre: 5.2.2. CLASES DE INCUMPLIMIENTO. a. El incumplimiento propio, total o definitivo, se produce: 1º Por no llevar a efecto íntegramente la prestación convenida. 2º Por violar alguna de las prestaciones accesorias, pero indisolublemente unidas a la principal, y 3º Por incumplir alguna de las prestaciones accesorias, pero que, dada su naturaleza, adquiere relieve de principal. b. El incumplimiento impropio supone un defectuoso o mal cumplimiento de lo convenido en la obligación. Se cumple, pero mal y tardíamente. Nos podemos encontrar ante el cumplimiento puntual, pero inexacto y el cumplimiento exacto, pero impuntual. El cumplimiento inexacto puede ser rechazado absolutamente por el acreedor por no reunir los requisitos de identidad, integridad e indivisibilidad que le son consustanciales. Y si, el acreedor, no rechaza el cumplimiento de la obligación, pero si muestra su disconformidad por la inexactitud, podrá exigir la correspondiente corrección e indemnización por parte del deudor. El cumplimiento impuntual se denomina mora, el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación. A ella nos hemos referido en el apartado 5.1.3. de este mismo tema, al tratar sobre el cumplimiento de las 31

obligaciones. 5.2.3. CAUSAS DE INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES. Debe distinguirse entre aquellas causas que son o no son imputables a la voluntad del deudor. • No imputables a la voluntad del deudor. a.− El caso fortuito y la fuerza mayor El caso fortuito y la fuerza mayor son dos expresiones que la propia ley, una veces las utiliza indistintamente, pues les da el mismo sentido, y otras, las califica de supuestos fuerza mayor sólo a situaciones especialmente graves. En todo caso, se dan cuando el incumplimiento sobreviene por causas extrañas a la voluntad del deudor, que no pudieran ser previstas ni evitadas por las partes. El caso fortuito hace que el incumplimiento sea inimputable al deudor, y que por ello éste no deba responder. El art. 1.105 del Código Civil regula de forma unitaria el caso fortuito y la fuerza mayor bajo un mismo artículo y con los mismos efectos, al prever que: " Nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos fueran inevitables". Como efecto se produce la liberación del deudor y la extinción de la obligación, salvo que por pacto o ley se haya dispuesto lo contrario, o se encuentre el deudor constituido en mora al producirse el caso fortuito o fuerza mayor. La prueba de la existencia del caso fortuito corresponde al que la alega, al deudor. B− Imputables a la voluntad del deudor. a.− El dolo. El dolo es la actuación consciente y deliberada. Es la acción u omisión que, con conciencia y voluntad de producir un resultado antijurídico, impide el cumplimiento normal de una obligación Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta con el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. El art. 1.102 del C.C. establece: La responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas las obligaciones. La renuncia de la acción para hacerla efectiva es nula. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entrega al acreedor. b.− La culpa.

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La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exige la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. Debe distinguirse entre: 4.2.1. El Incumplimiento absoluto, como aquellas causa de incumplimiento de la obligación que afectan a la esencia de ésta haciendo imposible su realización. 4.2.2. El Incumplimiento relativo, como aquellas otras que, sin afectar fundamentalmente al vínculo ni imposibilitar la prestación, suponen un defectuoso o mal cumplimiento de lo convenido. 4.2.3. Causas de incumplimiento de las obligaciones no imputables a la voluntad del deudor. − El caso fortuito y la fuerza mayor La moderna doctrina civilista distingue entre uno y otro concepto, basados en el hecho de que el caso fortuito es el acontecimiento que tiene lugar dentro del círculo de la empresa u obligación (averías, incendios, rotura de material, etcétera). Y, por el contrario, fuerza mayor es el acontecimiento que se produce fuera de ese círculo de empresa u obligación. El art. 1.105 del Código Civil regula de forma unitaria el caso fortuito y la fuerza mayor bajo un mismo artículo y con los mismos efectos, al prever que: Nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. Como efecto se produce la liberación del deudor y la extinción de la obligación, salvo que por pacto o ley se haya dispuesto lo contrario, o se encuentre el deudor constituido en mora al producirse el caso fortuito o fuerza mayor. La prueba de la existencia del caso fortuito corresponde al que la alega, al deudor. 4.2.4. Causas de incumplimiento de las obligaciones imputables a la voluntad del deudor. − La mora, culpa y dolo − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor 33

con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. Debe distinguirse entre: 4.2.1. El Incumplimiento absoluto, como aquellas causa de incumplimiento de la obligación que afectan a la esencia de ésta haciendo imposible su realización. 4.2.2. El Incumplimiento relativo, como aquellas otras que, sin afectar fundamentalmente al vínculo ni imposibilitar la prestación, suponen un defectuoso o mal cumplimiento de lo convenido. 4.2.3. Causas de incumplimiento de las obligaciones no imputables a la voluntad del deudor. − El caso fortuito y la fuerza mayor La moderna doctrina civilista distingue entre uno y otro concepto, basados en el hecho de que el caso fortuito es el acontecimiento que tiene lugar dentro del círculo de la empresa u obligación (averías, incendios, rotura de material, etcétera). Y, por el contrario, fuerza mayor es el acontecimiento que se produce fuera de ese círculo de empresa u obligación. El art. 1.105 del Código Civil regula de forma unitaria el caso fortuito y la fuerza mayor bajo un mismo artículo y con los mismos efectos, al prever que: Nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. Como efecto se produce la liberación del deudor y la extinción de la obligación, salvo que por pacto o ley se haya dispuesto lo contrario, o se encuentre el deudor constituido en mora al producirse el caso fortuito o fuerza mayor. La prueba de la existencia del caso fortuito corresponde al que la alega, al deudor. 4.2.4. Causas de incumplimiento de las obligaciones imputables a la voluntad del deudor. − La mora, culpa y dolo − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación.

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Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. Debe distinguirse entre: 4.2.1. El Incumplimiento absoluto, como aquellas causa de incumplimiento de la obligación que afectan a la esencia de ésta haciendo imposible su realización. 4.2.2. El Incumplimiento relativo, como aquellas otras que, sin afectar fundamentalmente al vínculo ni imposibilitar la prestación, suponen un defectuoso o mal cumplimiento de lo convenido. 4.2.3. Causas de incumplimiento de las obligaciones no imputables a la voluntad del deudor. − El caso fortuito y la fuerza mayor La moderna doctrina civilista distingue entre uno y otro concepto, basados en el hecho de que el caso fortuito es el acontecimiento que tiene lugar dentro del círculo de la empresa u obligación (averías, incendios, rotura de material, etcétera). Y, por el contrario, fuerza mayor es el acontecimiento que se produce fuera de ese círculo de empresa u obligación. El art. 1.105 del Código Civil regula de forma unitaria el caso fortuito y la fuerza mayor bajo un mismo artículo y con los mismos efectos, al prever que: Nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. Como efecto se produce la liberación del deudor y la extinción de la obligación, salvo que por pacto o ley se haya dispuesto lo contrario, o se encuentre el deudor constituido en mora al producirse el caso fortuito o fuerza mayor. La prueba de la existencia del caso fortuito corresponde al que la alega, al deudor. 4.2.4. Causas de incumplimiento de las obligaciones imputables a la voluntad del deudor. − La mora, culpa y dolo − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor.

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Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. Debe distinguirse entre: 4.2.1. El Incumplimiento absoluto, como aquellas causa de incumplimiento de la obligación que afectan a la esencia de ésta haciendo imposible su realización. 4.2.2. El Incumplimiento relativo, como aquellas otras que, sin afectar fundamentalmente al vínculo ni imposibilitar la prestación, suponen un defectuoso o mal cumplimiento de lo convenido. 4.2.3. Causas de incumplimiento de las obligaciones no imputables a la voluntad del deudor. − El caso fortuito y la fuerza mayor La moderna doctrina civilista distingue entre uno y otro concepto, basados en el hecho de que el caso fortuito es el acontecimiento que tiene lugar dentro del círculo de la empresa u obligación (averías, incendios, rotura de material, etcétera). Y, por el contrario, fuerza mayor es el acontecimiento que se produce fuera de ese círculo de empresa u obligación. El art. 1.105 del Código Civil regula de forma unitaria el caso fortuito y la fuerza mayor bajo un mismo artículo y con los mismos efectos, al prever que: Nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. Como efecto se produce la liberación del deudor y la extinción de la obligación, salvo que por pacto o ley se haya dispuesto lo contrario, o se encuentre el deudor constituido en mora al producirse el caso fortuito o fuerza mayor. La prueba de la existencia del caso fortuito corresponde al que la alega, al deudor. 4.2.4. Causas de incumplimiento de las obligaciones imputables a la voluntad del deudor. − La mora, culpa y dolo 36

− La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. El art. 1.104 del Código Civil establece expresamente: La culpa o negligencia del deudor consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Cuando la obligación no exprese la diligencia que ha de prestarse en su cumplimiento, se exigirá la que correspondería a un buen padre de familia. En cuanto a la exigencia de responsabilidad manifiesta en art. 1.103 del C.C.: La responsabilidad que proceda de negligencia es igualmente exigible en el cumplimiento de toda clase de obligaciones; pero podrá moderarse por los Tribunales según los casos. 6. GARANTÍAS DE LAS OBLIGACIONES. Las garantías jurídicas son una serie de instituciones jurídicas que tienden a hacer la obligación más eficaz. Aseguran al acreedor el cumplimiento de la obligación por parte del deudor. 4.1.2. Formas de liberación de la obligación de pago: 6.1. PRIVILEGIOS. Son los derechos preferentes de que, por disposición de la ley, gozan ciertos acreedores frente a otros, para el cobro, frente a otros, cuando el patrimonio del deudor no puede asumir el total de al deuda. 37

Se da en el supuesto, entre otros, cuando una empresa entra en la dinámica de tener que declararse en quiebra o incurrir en suspensión de pagos, entonces los acreedores preferencia les serán, en primera posición, los trabajadores, seguidos del I.N.S.S. y del Ministerio de Hacienda. 6.2. ACCIONES SUBROGATORIA, DIRECTA Y REVOCATORIA. Son los procedimientos que puede poner en funcionamiento un acreedor para ejercer sus derechos y hacerlos valer frente a los Tribunales de justicia. Las acciones legales que puede ejercitar el acreedor son: 6.2.1. LA ACCIÓN SUBROGATORIA. El acreedor puede reclamar a los deudores de su deudor. Esta acción se llama indirecta porque el acreedor no reclama en su propio nombre, sino en el de su deudor y lo cobrado lo percibe éste, no aquél. En referencia a la acción subrogatoria el art. 1.111 del C.C. dice: Los acreedores después de haber perseguido los bienes de que esté en posesión el deudor para realizar cuanto se les debe, pueden ejercitar todos los derechos y acciones de éste con el mismo fin, exceptuando los que sean inherentes a su persona. 6.2.2. LA ACCIÓN DIRECTA. En evitación de que sea inútil para el acreedor subrogaste haber ejercitado el derecho de su deudor, la ley permite al acreedor, en ciertos casos, que reclame directamente al deudor de su deudor y hacerse directamente pago de su crédito con lo que le era debido a éste. 6.2.3. LA ACCIÓN REVOCATORIA O PAULIANA. El acreedor puede impugnar los actos que su deudor haya hecho para disminuir su patrimonio, de forma fraudulenta, hasta resultar insolvente. El art. 1.111 del C.C. en su parte final refiere: puede también impugnar los actos que el deudor haya realizado en fraude de su derecho. 6.3. DERECHO DE RETENCIÓN. Es el derecho que la ley concede, en ciertos casos, al acreedor de retener una cosa en su poder que debería entregar al deudor, hasta que éste no cumpla con su obligación. Se establece en el caso de las obligaciones recíprocas. El C.C. concede el derecho de retención: al que ha ejecutado una obra en cosa mueble hasta que se le pague (art. 1.600); al depositario que puede no devolver la cosa hasta el pago de lo que se le deba por razón del depósito (art. 1.780). 6.4. PENA CONVENCIONAL. Es una sanción, normalmente pecuniaria, que se impone al deudor, si no cumple con las condiciones contraídas en el contrato. Se le denomina cláusula penal y en ella debe concretarse si sustituye a las indemnizaciones por daños y perjuicios o si es complementaria de éstas. (ha sido tratada en el punto 4.8. que se refiere a las obligaciones accesorias. 6.5. LAS ARRAS. El cumplimiento de una obligación puede asegurarse mediante arras, denominación que se le da al objeto u objetos, por lo general, una cantidad de dinero que entrega el deudor al acreedor, para garantizar que cumplirá con su obligación y que éste se la puede retener en caso de incumplimiento. Si se pacta reciprocidad, 38

el acreedor las devolverá dobladas en caso de su incumplimiento. 7. TRANSMISIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES. El Código Civil reconoce la transmisibilidad activa de las obligaciones, ya que el art. 1.112 dispone que Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las Leyes, si no se hubiere pactado lo contrario. En el orden de transmisión pasiva, nuestro ordenamiento no prevé verdadera sucesión de deudas, ya que sólo regula la sustitución del deudor con los requisitos y efectos característicos de la novación. Una subdivisión de la transmisión de derechos es la cesión de créditos, que es aquella operación por la que se transmite el derecho de crédito de una persona a otra, permaneciendo una y la misma obligación. Para que la cesión surta efectos contra el deudor es preciso que éste tenga conocimiento de ella. El art. 1.257 del C.C. indica: El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de la obligación. 8. EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. El art. 1.156 establece las diversas causas por las que pueden extinguirse las obligaciones: Las obligaciones se extinguen por el pago o cumplimiento, por la pérdida de la cosa debida, por la condonación de la deuda, por la confusión de los derechos del acreedor y el deudor, por la compensación, por la novación. 8.1. EL PAGO. El pago comporta la ejecución exacta de la conducta constitutiva de la prestación. El pago ha de realizarse a la persona en cuyo favor estuviese constituida la obligación o a otra autorizada para recibirlo en su nombre, y sólo será válido el pago hecho a tercero en cuanto se hubiere convertido en utilidad del acreedor. El pago puede hacerse a cualquier persona, tenga o no, interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, aunque lo ignore el deudor. El acreedor, que debe aceptar la prestación hecha por tercero, podrá rechazarlo cuando se trate de prestaciones de carácter personal y en las que la calidad y circunstancias de la persona del deudor se hubiesen tenido en cuenta al establecer la obligación. En cuanto al lugar y al tiempo han sido ya tratados en el punto 5.1.2. al hablar del cumplimiento de las obligaciones. Como formas especiales del pago el Código Civil reconoce: 8.1.1. − LA IMPUTACIÓN DE PAGOS. Se denomina imputación de pagos a la designación de la deuda que ha de aplicarse el pago que se verifica, cuando el deudor tiene varias obligaciones en favor del mismo acreedor. Entonces, el deudor podrá declarar al tiempo de hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse. En el supuesto de que el deudor no declare, al tiempo de hacer el pago, a cuál de las deudas debe aplicarse, se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas. Si éstas fueren iguales, al 39

pago se imputará a todas a prorrata. 8.1.2.− EL OFRECIMIENTO DE PAGO Y LA CONSIGNACIÓN. Consiste en una declaración de voluntad dirigida al acreedor, por la que el deudor manifiesta su firme decisión de cumplir inmediatamente la obligación. La consignación consiste en el depósito que en forma legal hace el deudor de la cosa objeto de la obligación, cuando el acreedor no quiere o no puede recibirla. Sin embargo, mientras que la consignación se considera forma de pago, la oferta es sólo un acto preparatorio de la consignación. La finalidad que se propone la consignación no es otra cosa que la de evitar que el cumplimiento de la obligación se haga más difícil o molesto al deudor, por una causa no imputable al mismo. El art. 1.180 del Código Civil dispone que hecha debidamente la consignación, podrá el deudor pedir al Juez que mande cancelar la obligación. 8.1.3. PAGO POR CESIÓN DE BIENES. Se entiende por cesión de bienes el abandono hecho por el deudor de todos sus bienes en provecho de sus acreedores, para que éstos apliquen su importe a la satisfacción de sus créditos. Esta cesión, salvo pacto expreso en contrario, sólo le libera de responsabilidad por el importe líquido que resulte de los bienes cedidos. La cesión puede ser contractual y judicial. 8.1.4. DACIÓN O ADJUDICACIÓN EN PAGO. Se entiende por dación o adjudicación en pago, el acto en virtud del cual el deudor, de forma voluntaria, efectúa, a título de pago, una prestación diversa de la debida al acreedor, quien consiente recibirla en sustitución de ésta. 8.1.5. PAGO POR SUBROGACIÓN. Se denomina pago por subrogación a aquella forma de pago que, en vez de extinguir la deuda, no hace más que cambiar la persona del acreedor, convirtiendo a quien paga una deuda ajena, en acreedor del verdadero deudor. 8.2. LAS OTRAS CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. El art. 1.156 del Código señala que las obligaciones se extinguen, además de que por el pago, por: 8.2.1. POR LA PÉRDIDA DE LA COSA DEBIDA. Cuando la obligación consista en entregar una cosa determinada y ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor, y antes de haberse constituido éste en mora, quedará extinguida la obligación, siendo a cargo del deudor el probar que la pérdida de la cosa ha ocurrido por caso fortuito. 8.2.2. POR CONDONACIÓN DE LA DEUDA. Por la condonación o remisión de la deuda se extinguen, también las obligaciones, en virtud de la declaración de voluntad que hace el acreedor a favor de su deudor. 40

La condonación puede ser expresa o tácita y estará sometida a los preceptos que rigen en las donaciones inoficiosas, extinguiéndose al mismo tiempo que la deuda principal todas las obligaciones accesorias relativas a aquélla. 8.2.3. POR LA CONFUSIÓN DE LOS DERECHOS DE ACREEDOR Y DEUDOR. En el supuesto de que se llegue a la situación que la figura del acreedor y la del deudor de una obligación confluyen en una misma persona, la obligación se extingue, ya que nadie puede ser deudor de sí mismo. 8.2.4. POR LA COMPENSACIÓN. Se da la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedora y deudora la una de la otra. Para que sea aceptada la figura de la compensación como forma de extinguirse las obligaciones es preciso que las dos deudas sean ciertas y líquidas, y consistan en una cantidad de dinero o en cosas fungibles de la misma especie y calidad. El efecto de la compensación es extinguir una y otra deuda en la cantidad concurrente. 8.2.5. POR NOVACIÓN. La novación nace al extinguirse una obligación por otra que la sustituye. La novación supone en sí un acuerdo entre las partes por el que extinguen la obligación antes concertada creando otra distinta que la que la sustituye o nova. También, se pueda dar la posibilidad que, en lugar de extinguir una obligación, se modifiquen elementos de la misma, se trata de la novación modificativa. El art. 1.203 del Código Civil establece: Las obligaciones pueden modificarse: 1º Variando su objeto o sus condiciones principales: 2º Sustituyendo la persona del deudor. 3º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor. TEMA 5 EL CONTRATO 1. CONCEPTO. El contrato es un negocio jurídico por el que dos partes consienten recíprocamente en la creación, modificación o extinción de una relación jurídica patrimonial. El art. 1.254 del Código civil refiere que: El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de las mismas. Al nacimiento del contrato se le llama perfección. El contrato nace y se perfecciona cuando obliga a las partes a la realización de lo pactado. El art. 1.258 del C.C. establece: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. 2. LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y EL INTERVENCIONISMO 41

El principio de la autonomía de la voluntad aplicado en el contrato significa que las partes son libres de celebrar entre sí los contratos que deseen, tanto si están regulados por la ley − contratos típicos o nominados− como si no − contratos atípicos o innominados− y, en ambas suposiciones, pueden incluir en ellos pactos, cláusulas y condiciones que libremente decidan. Los pactos contrarios a la ley, la moral o al orden público no son válidos, son nulos, pudiendo dar lugar a su nulidad. El intervencionismo no es otro que el intervencionismo estatal, que ha llevado a la imposición de un contenido obligatorio en una gran parte de contratos, dando lugar a que una de las partes resulte más favorecida que la otra (contratos con grandes compañías, contratos de trabajo, compañías de servicios públicos, etc. 3. EL PRECONTRATO. El precontrato o promesa de contrato se trata de un negocio jurídico, es un pacto en el que las partes se comprometen a celebrar un contrato en el futuro, en la forma, momento y condiciones que se establezcan. Un precontrato no es una simple negociación, se trata de un contrato y su contenido debe ser respetado por las partes, ya que en caso contrario, incurrirían en el correspondiente responsabilidad debiendo indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados. 4. LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO. La validez de un contrato está sujeta al contenido de ciertos elementos del contrato: los elementos esenciales, el elemento necesario y los elementos accidentales. Los elementos esenciales del contrato son: el consentimiento de las partes, el objeto y la causa. Existe otro elemento que no puede dejar de existir llamado elemento necesario o natural: la forma. Y los elementos accidentales cuya inclusión en los contratos no es ni necesaria, ni obligatoria: las arras, la cláusula penal, condiciones, términos y plazos. 4.1. LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO. Según dispone el art. 1.261 del C. Civil, no existe contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.− Consentimiento de los contratantes. 2.− Objeto cierto que sea materia del contrato y, 3. Causa de la obligación que establezca. − En el supuesto de que en un contrato falte alguno de estos elementos esenciales no será válido y el contrato será nulo. El consentimiento es la manifestación o declaración de voluntades de los contratantes, que deben ser coincidentes sobre el objeto y la causa. − El objeto es la relación jurídica que se crea entre las partes, el conjunto de derechos y obligaciones recíprocas que establecen entre ellos. 42

Para que un contrato sea válido el objeto deber ser lícito, posible y determinado o determinable. − La causa es el motivo, la intención de las partes al celebrar el contrato. Un contrato será válido si existe una causa y ésta sea lícita. 4.2. ELEMENTO NATURAL O NECESARIO. La forma es el medio de exteriorizar el consentimiento, la voluntad de las partes. Para que exista el contrato la voluntad de las partes debe ser manifiesta. Generalmente, la forma de los contratos es libre. Los contratantes pueden celebrarlos de la forma que más les convenga, de forma verbal o escrita. 4.3. LOS ELEMENTOS ACCIDENTALES. Estos elementos no son esenciales, ni necesarios. La invalidez de cualquiera de ellos sólo determinará su propia nulidad, no la del resto del contrato. Pueden ser de muchas clases, pero las más usuales son: − Las arras. − La cláusula penal. − Condiciones. − Términos y plazos. 5. CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS. Los contratos pueden clasificarse desde varias perspectivas: 5.1. POR LA NATURALEZA DE LOS VÍNCULOS QUE PRODUCEN. 5.1.1. Contratos unilaterales: Son los que sólo generan obligaciones para una de las partes contratantes (donación, comodato), 5.1.2. Contratos bilaterales: Son los que generan obligaciones para las dos partes contratantes (compraventa, arrendamiento). 5.2. POR LA FINALIDAD O TÍTULO 5.2.1. Contratos onerosos: En éstos cada una de las partes recibe unas ventajas a cambio de las que ella proporciona a la otra: a) Contratos conmutativos: Son aquellos en los que la prestación de cada una de las partes se encuentra determinada con anterioridad de manera definitiva, sin posibilidad a posteriores modificaciones (Compraventa, arrendamiento). b) Contratos aleatorios: Son los que en el momento de su celebración queda determinada la prestación de una de las partes contratantes, pero la de la otra queda pendiente de su ejecución o su cuantía, de un acontecimiento incierto (seguro). 5.2.2. Contratos gratuitos: Cuando sólo hay prestaciones para una de las partes, provocando, a su vez, un 43

empobrecimiento para ésta. Por lo tanto, el beneficio es sólo para una de las partes. (donación, préstamo sin interés). 5.2.3. Contratos remuneratorios: Cuando se remunera un servicio, no exigible jurídicamente (una gratificación, una propina). 5.3. POR LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA SU FORMACIÓN. 5.3.1. Contratos consensuales: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. (Art. 1.258 C.C.). 5.3.2. Contratos reales: Son aquéllos que, además del consentimiento, para su perfeccionamiento requieren la entrega o tradición de la cosa objeto del contrato por una de las partes a la otra. 5.3.3. Contratos formales o solemnes: Son los que requieren, además del consentimiento, una forma especial de celebración, los que están sometidos a la forma notarial. 5.4. POR SU REGULACIÓN LEGAL. 5.4.1. Contratos nominados o típicos: Son los más frecuentes. Los que tienen individualidad propia y reglas especiales en nuestro ordenamiento jurídico. 5.4.2. Contratos innominados o atípicos: Son los que carecen de individualidad propia y reglamentación legal, se les aplica los preceptos legales utilizados para regular los contratos típicos, combinados con pactos entre las partes (contratos de exposición, de aparcamiento). 5.5. POR SU NATURALEZA INDEPENDIENTE O RELACIONADA. 5.5.1. Contratos preparatorios: Tienen por objeto crear un estado de derecho, como preliminar necesario y aplicable a la celebración de otros contratos posteriores (promesa, sociedad, mandato). 5.5.2. Contratos principales: Son los que cumplen por sí mismo un fin contractual propio o subsistente, sin relación necesaria con ningún otro contrato (compraventa, arrendamiento). 5.5.3. Contratos accesorios: Son los que sólo pueden existir por consecuencia o en relación con el de otro contrato anterior (fianza, prenda o hipoteca. 5.6. POR LA FORMA DE PACTAR EL CONTENIDO DEL CONTRATO. 5.6.1. Contratos de adhesión: Son aquéllos en que el contenido, el redactado, son obra de una de las partes contratantes, de tal modo, que la otra no presta colaboración alguna a la formación, pero, sin embargo, se adhiere de conformidad con el contenido (son los contratos de suministro de servicios). 5.6.2. Condiciones generales de contratación: Son aquellas condiciones impresas que suelen unirse a los contratos y que son generales para determinados tipos de contratos (arrendamiento). 5.7. POR LA FUNCIÓN ECONÓMICO−JURÍDICA QUE CUMPLEN. 5.7.1. Contratos traslativos del dominio: La propiedad pasa de una de las partes a la otra (compraventa, permuta, donación).

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5.7.2. Contratos de cesión de uso y disfrute: Una de las partes sólo le traslada a la otra el uso de la cosa, cuya propiedad conserva (arrendamiento de cosas). 5.7.3. Contratos de cesión de servicios: Una de las partes, a cambio de un precio, le realiza un servicio, una actividad a la otra (abogado, médico, arquitecto, etc.). 5.7.4. Contratos de gestión individual: Una de las partes realiza una actuación en virtud del encargo de otra (mandato, mediación). 5.7.5. Contratos de gestión colectiva: Dos o más personas se unen para llevar a cabo un mismo objetivo (sociedad, aparcería). 5.7.6. Contratos de custodia: Una de las partes se compromete a guardar en depósito bienes de la obra. (cajas de seguridad de las entidades bancarias en las que se suelen depositar documentos y joyas). 5.7.7. Contratos de garantía: Una de las partes reserva un bien como garantía del cumplimiento del contrato principal (en la hipoteca se grava una finca en garantía). 5.7.8. Contratos de decisión de derechos controvertidos: Cuando las partes entran en discrepancia en el cumplimiento de la obligación o contrato principal (arbitraje). 5.8. SEGÚN LA INFLUENCIA QUE SU EJECUCIÓN PUEDE DESEMPEÑAR EL TIEMPO DE LA REALIZACIÓN DE LA PRESTACIÓN. 5.8. Contratos de tracto único: Son aquéllos cuya ejecución se realiza en un solo acto y de forma instantánea (compraventa). 5.8.2. Contratos de tracto sucesivo o continuado: Son los que, contrariamente a los anteriores, no se agotan en un solo acto (arrendamiento). 6. LA INEFICACIA DE LOS CONTRATOS Del art. 1.278 del Código Civil se desprende que: los contratos serán obligatorios, cuales quiera que sea su forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. La figura más importante dentro de la ineficacia contractual es la nulidad. 6.1. LA NULIDAD. Se da nulidad en los contratos cuando falta alguno de los elementos esenciales o son contrarios a la normativa legal. La nulidad puede ser absoluta y relativa o anulabilidad. La nulidad absoluta se produce cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su formación, y cuando el contrato se ha celebrado violando una prescripción o prohibición legal fundada sobre motivos de orden público. En este caso se considera al contrato como no realizado. Son causas de nulidad de los contratos: a.− La ilegalidad del contrato se produce cuando es contrario a una norma imperativa o prohibitiva.

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b.− Por la ausencia de alguno de los requisitos o elementos esenciales del contrato: consentimiento, objeto y causa. Y por defecto de forma si es elemento constitutivo del contrato. La acción de nulidad es irrenunciable e imprescriptible. La nulidad considerada, así, radical y absoluta, es de actuación automática, sin necesidad de ser alegada ante los Tribunales de Justicia 6.2. LA ANULABILIDAD La anulabilidad se produce cuando se dan determinados vicios en los elementos esenciales del contrato. El contrato anulable mientras no se anula produce efectos normales y, una vez anulado, se equipara al nulo. Las causas de anulabilidad de los contratos afectan a la existencia de vicios en los tres elementos esenciales del contrato: consentimiento, objeto y causa: a.− Falta de capacidad para celebrar el contrato por parte de uno de los sujetos del contrato. b.− Vicio del consentimiento al expresar la voluntad de los contratantes por concurrir error, dolo, violencia o intimidación en dicho consentimiento. c.− Falsedad de la causa El contrato anulable es que produce sus efectos normales y sólo si se ejerce la acción de anulabilidad dentro de los 4 años siguientes a la celebración del contrato podrá conseguirse que se declare nulo. El contrato anulable produce efectos hasta que no sea anulado. Una vez declarada la nulidad, las partes deberán proceder a la restitución recíproca y mutua de cuanto hubieren recibido en virtud del contrato. 6.3. LA REVOCACIÓN DE LOS CONTRATOS. La revocación es la facultad excepcional que tiene una de las partes contratantes para dejar sin efecto el contrato, por haberse dado unas determinadas circunstancias. 7. RESOLUCIÓN Y RESCISIÓN DE LOS CONTRATOS. 7.1. LA RESOLUCIÓN. Se da en los contratos bilaterales en favor de la parte que resulta perjudicada por el incumplimiento de la otra. La facultad de resolución es ejercitada contra la parte incumplidora y se produce la resolución del contrato por la parte perjudicada. Esta facultad se halla prevista en el art. 1.124 del Código civil cuando dice: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de los daños y abono de los intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de los terceros adquirentes, con arreglo a los arts. 1.295 y 46

1.298 del mismo Código. 7.2. LA RESCISIÓN. La rescisión tiene lugar cuando siendo el contrato válido, causa un perjuicio económico a determinadas personas, las cuales, si no disponen de otro medio para obtener la reparación, pueden ejercitar la llamada acción rescisoria de los arts. 1.290 y siguientes del Código Civil. Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley. Son causas de rescisión: a.− La rescisión por lesión referidos en el art. 1.291 1 y 2 del C.C.: Son rescindibles por lesión: 1º Los contratos celebrados por los tutores sin autorización del consejo de familia, siempre que las personas a quienes representen hayan sufrido lesión en más de una cuarta parte del valor de las cosas objeto del contrato. 2º Los celebrados en representación de los ausentes, si éstos sufren la misma lesión que en el supuesto anterior. b.− La rescisión por fraude de acreedores: Para que pueda prosperar tiene que darse como requisitos la insolvencia del deudor, su fraude o propósito de perjudicar a los acreedores empeorando su situación patrimonial. c.− Cualesquiera otras que determine la ley La acción de rescisión sólo puede ser ejercitada por el perjudicado, sometida a un plazo de caducidad de cuatro años y con efectos retroactivos. Los efectos que produce la acción de rescisión la prevé el art. 1.295 del Código civil: La rescisión obliga a la devolución de las cosas objeto del contrato, con sus frutos, y del precio con sus intereses. En consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese obligado. Tampoco tendrá lugar la no hubiesen procedido de mala fe rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe. En este caso podrá reclamarse la indemnización de perjuicios al causante de la lesión. Y, el art. 1.296 dice: La rescisión de que trata el número 2º del art. 1.291, no tendrá lugar respecto de los contratos celebrados con autorización judicial. TEMA 6 CLASES DE CONTRATOS LOS CONTRATOS DE CIRCULACIÓN Y USO DE BIENES. En este ámbito se perfilan dos grupos diferenciados. Mientras que los contratos de circulación son aquéllos que implican el traspaso de la propiedad de uno a otro contratante. La circulación de los bienes, o sea, tiene que ver con la adquisición de la propiedad. En este grupo quedan encuadrados la compraventa, la permuta y la donación. El otro grupo, es decir, los contratos de uso de bienes lo forman aquellos contratos en las que el bien se entrega para uso y disfrute por parte de uno de los contratantes. Es importante precisar que su titular, su propietario, continua conservando mientras tanto su propiedad. En este grupo quedan encuadrados los 47

arrendamientos de bienes en todas sus modalidades. 1. LOS CONTRATOS DE CIRCULACIÓN. 1.1. LA COMPRAVENTA. 1.1.1. CONCEPTO. El contrato de compraventa se encuentra específicamente definido por el artículo 1.445 del Código civil: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. La naturaleza y los caracteres del contrato son los siguientes: 1º La compraventa es un contrato consensual; 2º Es un contrato bilateral; y 3º Es un contrato oneroso. La compraventa puede ser civil o mercantil, según esté regulada por el Derecho Civil o el Derecho Mercantil. Será mercantil la compraventa de bienes muebles realizada con ánimo de lucro en la reventa (art. 325 del Código de Comercio. 1.1.2. ELEMENTOS DEL CONTRATO. Los elementos del contrato se distinguen entre los elementos personales y los elementos reales. A.− Los elementos personales. Son los sujetos, las partes que intervienen en la relación contractual, los sujetos: el comprador y el vendedor. El primero, se obligan a transmitir la cosa o derecho y, la segunda, a pagar el precio. B.− Los elementos reales. Se trata del objeto de la compraventa que, en este caso son: la cosa objeto de la compraventa y el precio. El objeto puede ser una cosa concreta o una cosa genérica. Pero la cosa o derechos vendidos deben reunir ciertos requisitos: 1º Existir o que exista si se vende alguna cosa futura; 2º Estar determinados o ser determinables, y 3º ser de lícita venta. El precio, en principio, se fija libremente por los contratantes y debe ser exactamente el estipulado. Art. 1449 del C.C.: El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. 1.1.3. PERFECCIÓN Y CONSUMACIÓN DE LA COMPRAVENTA. La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Art. 1.450 del Código Civil. El contrato está consumado cuando se realizan las prestaciones asumidas, con la entrega de la cosa, por parte del vendedor, y con la entrega del valor del precio, por parte del comprador. 1.1.4. LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

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Los artículos 1.094 y 1.461 del Código civil señalan cuales son las obligaciones del vendedor. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. La entrega consiste en poner en poder y posesión del comprador la cosa vendida. El saneamiento, por su parte, consiste en que lo vendido esté libre de gravamen y de defectos ocultos, lo que obliga al vendedor a responder ante el comprador en los siguientes casos: • De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, y • De los vicios o defectos ocultos que tuviere. 1.1.5. LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. Independientemente de las que resulten en cada caso de los pactos y condiciones que estipulen las partes, las obligaciones del comprador están definidas entre los artículos 1.500 y 1.505 del Código civil, respectivamente, y consisten en: − El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. 1º Pagar el precio de la cosa vendida. Se trata de una obligación fundamental. El carácter bilateral del contrato de compraventa comporta que las prestaciones del comprador y el vendedor deban ser realizadas con perfecta simultaneidad e identidad de tiempo y lugar: 2º Recibir la cosa vendida como obligación correspondiente a la del vendedor de entregarla, e indispensable para que el contrato obtenga ejecución; pudiendo el vendedor consignar la cosa si el comprador no la recibe en el momento fijado. 3º Abono de intereses del precio por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago, en tres supuestos: a) Sí así se hubiere convenido entre las partes. b) Sí la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. c) Sí el comprador se hubiera constituido en mora (art. 1.505 del C.C.) 1.1.6. RIESGOS. El riesgo determina quien debe soportar las consecuencias de la pérdida de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor. Si el riesgo lo soporta el vendedor: • El comprador podrá resolver el contrato, quedándose el vendedor sin bien y sin precio, o • El comprador podrá exigir la entrega de otra cosa igual. Sí se trata de una cosa genérica, el vendedor entrega dos cosas pero solo cobra una. Si el riesgo lo soporta el comprador: • Deberá pagar el precio al vendedor aunque no haya recibido el bien, o habiéndolo recibido lo haya perdido. La doctrina de los distintos autores juristas entiende que en la compraventa civil el riesgo pasa al comprador con la perfección del contrato. Desde aquel momento la pérdida de la cosa por caso fortuito le perjudica a él en los términos indicados. 49

En cambio, considera, también la Doctrina, que en la compraventa mercantil el paso del riesgo lo opera la entrega de la cosa y no la perfección del contrato. 1.1.7. COMPRAVENTAS ESPECIALES. Las compraventas especiales son así consideradas por razón de las personas, del objeto o de la forma. Las más frecuentes son: A.− Por SUBASTA: Se SUBASTA la cosa que se trata de vender, cuando previo anuncio, quien puede disponer de ella la ofrece en venta, a quien de un mayor precio por ella. La subasta puede ser: 1º Necesaria cuando sea la ley quien impone que se venda la cosa mediante este procedimiento; o voluntaria cuando se celebre así porque libremente la elige el vendedor. 2º Judicial se lleva a cabo con intervención de la Autoridad Judicial y bajo los trámites que establece la Ley de Enjuiciameinto Civil (la ley que regula el proceso civil y la competencia de los tribunales civiles): o extrajudicial, que se lleva a término en la forma en cada caso se determine (subastas celebradas ante Notario). B.− VENTA DE DERECHOS. Se trata de una de las formas de transmitir o ceder un derecho. En el caso de que la cesión no procede de venta, se aplican las reglas correspondientes al acto por el que se ceda. El Código Civil, en relación con la venta de créditos los arts. 1.227, 1,228 y 1228, respectivamente, lo siguiente: El deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor (la deuda), quedará libre de la obligación. La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio. El vendedor de buena fe responderá de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta, a no ser que se haya vendido como dudoso; pero no de la solvencia del deudor, a menos de haberse estipulado expresamente, o de que la insolvencia fuese anterior y pública. Aún en estos casos, sólo responderá del precio recibido y de los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. El vendedor de mala fe responderá siempre del pago de todos los gastos y de los daños y perjuicios. C.− VENTA DE CRÉDITOS LITIGIOSOS. Crédito litigioso es aquél que habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente o exigible. El Código Civil en su art. 1.535 establece: Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pago, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigiosos un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.

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El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago. D.− VENTA DE UNA HERENCIA. Hay venta de herencias cuando el heredero la vende entera, aunque lo haga enumerando ciertos bienes o derechos, o cuando un coheredero, vende una cuarta parte de la herencia. La cesión de cuota hereditaria no transmite la cualidad de heredero El que venda una herencia sin enumerar las cosas de que se compone, sólo estará obligado a responder de su cualidad de heredero (art. 1.531 C.C.). E.− VENTA EN BLOQUE. Se trata de la venta de una universalidad. Por norma general, el vendedor de una universalidad no responderá por los defectos jurídicos o materiales (evicción, vicios ocultos) que puedan afectar en el momento de la venta a cada uno de los elementos que se componen, aunque, en todo caso, el precepto se refiere al vendedor de buena fe. El que venda alzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se componga, salvo en el caso de evicción de todo o de la mayor parte (art. 1.532 C.C.). F.− VENTA A PLAZOS. Son aquellas ventas, cuyo precio se aplaza aunque se produzca la entrega al comprador de la cosa, del bien adquirido, pactándose, a su vez, que pese a la transmisión efectuada, dicho comprador no adquiere el dominio (la propiedad) de la cosa hasta que no se pague la totalidad del precio. v objeto de la compraventa p El vendedor ha de entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba en el momento de formalizar el contrato. Así como debe entregarla con todos sus accesorios. Los gastos de la entrega serán por cuenta del vendedor, y los de transporte o traslado a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. La venta a plazos de bienes muebles corporales no consumibles, en España, fue objeto de regulación, por primera vez, por la Ley 50/1965, de 17 de julio. Posteriormente la Ley 28/1998, de 13 de julio, fue dictada en cumplimiento de otra, la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito y Consumo, cuyo objeto fue incorporar al Derecho español la Directiva del Consejo de las Comunidades Europeas 87/102 (CEE, de 22 de diciembre de 1986) y su modificación por la Directiva 90/88/CEE, de 22 de febrero de 1990. Todo ello en aras y en beneficio de los consumidores. En la Ley reguladora se precisa que sólo los contratos que tengan por objeto bienes muebles identificables accederán al Registro previsto en la ley y se beneficiarán de las garantías de su inscripción. 1.1.8. PACTOS DE LA COMPRAVENTA QUE SUELEN AGREGARSE POR VOLUNTAD DE LAS PARTES. A.− RESERVA DE DOMINIO. Con este pacto el vendedor se garantiza el cobro del precio, cuando éste ha sido aplazado. Por el pacto de reserva de dominio se determina que el vendedor, aún después de entregar la cosa al comprador, siga siendo su dueño, hasta que ha recibido la totalidad del precio. Con esta cláusula el comprador no adquiere el pleno domino del bien hasta que ha satisfecho la totalidad del precio al vendedor a pesar de que la cosa estuviera en su posesión desde el primer momento. (Ej. Las financieras con respecto a la venta de vehículos). B.− VENTA A PRUEBA. En este caso se pacta que la venta se realiza bajo condición suspensiva o 51

resolutoria y en función de que el objeto de la compraventa sea del gusto del comprador. En este caso, se trata de que el posible comprador se le concede la posibilidad de probar el objeto durante unos días, a fin de que la examine y compruebe si realmente le satisface. C.− PACTO COMISORIO. Se denomina pacto comisorio al acuerdo de las partes acerca de sí el precio no se satisface en el momento debido, se resuelva automáticamente el contrato. D. PACTO DE MEJOR COMPRADOR. Conocido, también, el pacto de addictio in diem. Consiste en establecer que la venta queda ineficaz, si el vendedor durante cierto plazo posterior a la celebración de aquélla encuentra otro comprador en condiciones más ventajosas para él, y el primero no prefiere igualar al segundo. E. PACTO DE RETROVENTA. Aquí el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. Una vez cumplidos todos los pactos que las pactes hubieren prefijado, el vendedor para hacer uso de su derecho, ha de reembolsar al comprador el precio, los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, en el bien, los ocasionados por el contrato, y en general, cualquier otro pago legítimo hechos para la venta Este derecho del vendedor a recuperar la cosa vendida se denomina, también retracto convencional. F. VENTA CON INTERVENCIÓN DE ARRAS. ( Se ha hablado de las arras en el apdo. 6.5. pag. 43) En el orden jurídico contractual el cumplimiento de una obligación puede asegurarse mediante las arras. Las arras es una institución jurídica de garantía para la conservación y aseguramiento de los derechos. El art. 1.454. del C.C. dice: si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. 1.2. LA PERMUTA. 1.2.1. CONCEPTO. La permuta es el contrato por el cual se produce un cambio de cosa por cosa. Inicialmente fue una institución predecesora de la compraventa. Actualmente continua utilizándose esta fórmula, pero es de menor utilización, encontrándose por debajo de la compraventa. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Art. 1.538 del Código civil. Es un contrato muy utilizado en el ámbito inmobiliario para la promoción de inmuebles. Los propietarios de los solares edificables pactan con los constructores o promotores, a cambio de recibir locales comerciales o pisos, en proporción de lo pactado en el contrato de permuta. 1.2.2. ELEMENTOS INTEGRANTES Y CONTENIDO DE LA PERMUTA. Aquí, ambas partes, los permutantes deben ser considerados vendedores, cada uno de su derecho o de su bien, frente al otro. 2.3. Contenido de la permuta El contrato debe realizarse en cosa ajena, pero quien cede la cosa debe ser su propietario. En función a ello, el art. 1.539 del C.C. establece:

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Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió. Y el art. 1.540 dice: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar por recuperar la que dio a cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos, entre tanto, sobre ella con buena fe por un tercero (art. 1.540 C.C.). Y, finalmente, es de considerar que el Código Civil en su art. 1.446 establece: Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará en contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No obstando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario. 1.3. LA DONACIÓN. 1.3.1. CONCEPTO. La donación es un acto de liberalidad por el que una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta (art. 618 C.C.). Por este acto, el donante entrega un bien sin contraprestación a cambio a otra persona. Nos encontramos ante un contrato gratuito por excelencia. 1.3.2. ELEMENTOS Y CONTENIDO DE LA DONACIÓN. • El donante: Es el que entrega la cosa a otro de forma gratuita. • El donatario Es el que recibe gratuitamente la cosa. • El objeto será la libre disposición del donante de entregar de forma gratuita el bien al donatario. Sin embargo, el ordenamiento jurídico impone una forma precisa para las donaciones y prohíje que con ellas el donante empobrezca su patrimonio en perjuicio de sus acreedores o de sus herederos. La donación de inmuebles debe realizarse por escritura pública, como forma constitutiva. En los bienes muebles puede realizarse verbalmente, con la entrega simultánea del bien o por escrito. En principio y como regla general, la donación es irrevocable. Pero, en atención a circunstancias especiales. El art. 644 del C.C. establece: Toda donación entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos, ni descendientes será revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de so casos siguientes: 1º Que el donante tenga después de la donación, hijos, aunque sean póstumos. 2º Que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto cuando hizo la donación. Los arts. 645. 646 y 647 del C.C. establecen a su vez que, una vez rescindida la donación por la supervivencia de hijos, se restituirán al donante los bienes donados o su valor si el donatario los hubiese vendido. En el supuesto de que los bienes donados estuvieran hipotecados, podrá el donante liberar la hipoteca pagando la cantidad que garantice, con derecho a reclamarla del donatario. 53

Cuando los bienes no pudieran ser restituidos, se apreciarán por lo que valían al tiempo de hacer la donación. La acción de revocación por superveniencia o supervivencia de hijos prescribe por el transcurso de cinco años, contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del último hijo o de la existencia del que se creía muerto. La acción es irrenunciable y se transmite, por muerte del donante, a los hijos y sus descendientes. La donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso. En este caso, los bienes donados volverán al donante, quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por la Ley Hipotecaria. Como, también se recoge en los arts. 648, 649 y 650 del C.C. que la donación puede ser revocada a instancia del donante por causa de ingratitud en los siguientes casos: 1º Sí el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante. 2º Sí el donatario imputare al donante alguno de los delitos que den lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; a menos que el delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo su autoridad. 3º Sí le niega indebidamente los alimentos. En el supuesto de que sea revocada la donación en virtud de ingratitud, quedarán, sin embargo, subsistentes las enajenaciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda de revocación en el Registro de la Propiedad. Las posteriores serán nulas. La acción concedida al donante por causa de ingratitud no podrá renunciarse anticipadamente. Esta acción prescribe en el término de un año, contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de ejercitar la acción. No se transmitirá esta acción a los herederos del donante, si éste, pudiendo ejercitar la acción no lo hubiera hecho. Como, tampoco podrá ejercitarse contra el heredero del donatario, a no ser que a la muerte de éste se hallase interpuesta la demanda. 2. LOS CONTRATOS DE USO DE BIENES. El contrato de arrendamiento, en general, es aquel por el que una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, a cederle a ésta el uso o goce temporal de una cosa, o a prestarle temporalmente sus servicios, o hacer por cuenta de ella una obra determinada. Para el Código Civil existen tres grupos de contratos de arrendamiento: el de cosas, el de servicios y el de obra. 2.1. El ARRENDAMIENTO DE COSAS O DE BIENES. 2.1.1. CONCEPTO. El contrato de arrendamiento bienes es aquel por el que una de las partes, llamada arrendador, se obliga a dar a la otra el uso y disfrute de una cosa a la otra parte, llamada arrendatario, durante un tiempo 54

determinado y a cambio de un precio cierto. El Código Civil regula el contrato de arrendamiento, pero una parte importante de estos arrendamientos se halla regulada por dos leyes especiales. La Ley de Arrendamientos Urbanos, denominada también, L.A.U., regula los arrendamientos urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos, los arrendamientos de carácter rural. 2.1.2. ELEMENTOS. En el contrato de arrendamiento, el arrendador y el arrendatario pactan mediante contrato la cesión del referido uso de una cosa determinada, por un precio cierto y durante el tiempo que convengan en el contrato. Puede referirse a cosas muebles e inmuebles, pero, en ningún caso, se cede el dominio, la propiedad. Los arrendamientos se rigen por las normas del Código civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos rústicos, según el caso. 2.2. EL ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS. El Código civil los define conjuntamente y dice que consisten en ejecutar una obra o prestar un servicio a otra persona a cambio de un precio cierto. Sin embargo, se trata de dos contratos que nada tiene que ver uno con otro. 2.2.1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O EJECUCIÓN DE OBRA. Es aquél en el que una de las partes, el contratista, se compromete a ejecutar una obra por encargo de la otra llamada comitente, a cambio de recibir de ésta un precio cierto. Los elementos personales, en este caso son el comitente y el contratista. El que realiza el encargo y que debe ejecutarlo, respectivamente. Los elementos reales son la ejecución de la obra y el precio cierto. El contratista se compromete a efectuar la entrega del resultado, concluido, listo para utilizarlo. Es la obra en sí. La obra consiste en cualquier cosa realizada por encargo (una construcción, una máquina, etc.). Es indiferente que la obra la realice el contratista, se puede subcontratar. El precio se fija en función del resultado, de las características y magnitud de la obra, no del esfuerzo que cueste su ejecución. El contratista es responsable por el incumplimiento de sus obligaciones, sí ejecuta personalmente la obra de que se trata, y responde también del trabajo ejecutado sus operarios y empleados. El contratista responderá de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de sí, dentro de los siguientes diez años de haber finalizado una construcción, apareciera en ésta vicios o se arruinara debido a éstos. 2.2.2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS. Es aquél en que una persona se compromete a desarrollar una determinada actividad, por encargo de otra persona, a cambio de recibir ésta un precio cierto. 55

Quien presta sus servicios a otro correctamente, no es responsable del resultado de los mismos, ni de la mayor o menor utilidad que reporten a quien se los encargó. Si quien presta sus servicios es un profesional liberal, un trabajador autónomo o un empresario de hostelería, las relaciones con su cliente están reguladas por el Código Civil. Si es un trabajador quien mediante contrato laboral presta sus servicios en una empresa, entonces, estará sometido a la legislación laboral. El precio queda fijado en función de la duración del servicio y de la dificultad que entrañe su ejecución. 3. LOS CONTRATOS DE RIESGO. 3.1. CONCEPTO. Los contratos de riesgo son aquéllos en los que la cuantía de la prestación, su misma existencia o algunas de sus características dependen por completo de la suerte En este tipo de contratos no se pueden ni cabe aplicar las reglas de otras figuras contractuales, debido que es totalmente indeterminado algún aspecto del objeto o prestación del negocio. La figura típica de estos contratos de riesgo es el contrato de seguro. 3.2. EL CONTRATO DE SEGURO. La ley de Contrato de Seguro en su art. 1 lo define como: Aquel por el que el asegurador se obliga, mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura a indemnizar, dentro de los límites pactados, el daño producido al asegurado o a satisfacer un capital, una renta u otras prestaciones convenidas. Mediante el contrato de seguro, el asegurado se previene ante un posible riesgo, de forma que en caso de que suceda el asegurador le indemnizará por los daños sufridos. 3.3. SUJETOS INTERVINIENTES. 3.3.1. Las Compañías aseguradoras deben ser siempre personas jurídicas, una sociedad de carácter mercantil o mutua. Deben obtener una autorización administrativa e inscribirse en el Registro especial del Ministerio de Hacienda para poder operar como tales. Estando regulados en leyes especiales sus requisitos y estructura, así como su forma de contratación de pólizas. 3.3.2. El asegurado es el titular del interés objeto del contrato, el propietario del bien asegurado o la persona cuya muerte, enfermedad, etc. Determine el siniestro. 3.3.3. El tomador del seguro es la persona que suscribe el contrato con el asegurador, y, por tanto, asume las obligaciones del contrato, y concretamente la del pago de la prima. 3.3.4. El beneficiario es la persona quien recibe las prestaciones del asegurador, la indemnización. 3.4. LAS OBLIGACIONES DEL TOMADOR. Las obligaciones del tomador son las de declarar el riesgo así como las circunstancias que pudieran agravarlo o disminuirlo, a fin de que se adecue a ellas el contrato. Debe comunicar el acontecimiento del siniestro o daño en los siete días siguientes al mismo. A su vez que debe aminorar el daño ocurrido en la medida de lo posible, ya que sólo se le indemnizará por el daño que no 56

hubiera podido evitar, y no por el evitable pero per En relación con el pago de las primas la Ley del Contrato de Seguro determina las consecuencias, del impago, en función de sí se refiere a la primera o única prima. 3.5. LAS OBLIGACIONES DEL ASEGURADOR. Las obligaciones del asegurador son las de entregar la póliza y pagar la indemnización. La póliza es el documento en el que se materializa el contrato de seguro. La Ley de Contrato de Seguro establece que en los cuarenta días siguientes al daño o siniestro debe satisfacer la cantidad mínima que se prevea como cantidad debida, y en tres meses el resto. En el supuesto de que la aseguradora incurriera en mora en el pago de la indemnización satisfará un interés igual al interés legal incrementado en un 50%. 3.6. CLASES DE SEGUROS. Existen distintas modalidades de contrato de seguro, las más comunes son los que cubren los daños en las cosas, los daños en las personas y los seguros patrimoniales. 3.7. EL REASEGURO. El reaseguro es el contrato celebrado entre dos compañías aseguradoras, cubriendo la reaseguradora, en los límites pactados, las deudas de la reasegurada que nacen a causa de los seguros por ella concertados como aseguradora con terceros. La compañía reaseguradora puede obligarse a pagar un porcentaje de esas deudas, o bien lo que exceda de unas cantidades prefijadas, según establece la L.C.S. En este tipo de contrato no existe relación alguna entre el asegurado y el reasegurador, debido a que las relaciones entre asegurador y reasegurador son independientes a las primera. TEMA 7 DERECHOS REALES LA POSESIÓN Y LA PROPIEDADTEMA 5 LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CARACTERES DE CLASIFICACIÓN TEMA 5 LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CARACTERES DE CLASIFICACIÓN TEMA 5 LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CARACTERES DE CLASIFICACIÓN EL DERECHO DE SUPERFICIE 1 57

. LOS DERECHOS REALES. 1.1. CONCEPTO. Los derechos reales son aquellos que otorgan a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, permitiéndole servirse de ella de alguna forma, total o parcialmente. 1.2. La actual doctrina considera los derechos reales desde una doble aceptación: "1º Como un elemento interno y de contenido económico, que confiere al titular un derecho autónomo o poder sobre la cosa para recabar las utilidades que se derivan de ella, y 2º Como una garantía jurídica del contenido económico relativa al deber general de abstención que se impone a los terceros no titulares del derecho de abstenerse de interferir o invadir el poder autónomo del sujeto sobre antes descrito". DIFERENCIAS CON EL DERECHO DE CRÉDITO. A diferencia del derecho de crédito (o derecho de obligación) que es el poder de exigir de otro una prestación, el derecho real es el poder directo o inmediato sobre una cosa, que concede a su titular un señorío, bien pleno (propiedad), o bien parcial (derecho real en cosa ajena) sobre aquélla, de forma que el ámbito de poder concedido, tiene la cosa sometida a su dominación. 1.3. CARACTERES. Las características más relevantes de los derecho reales que marcan clara diferencia con los derechos de crédito son: 1.3.1− La inmediatividad o inherencia a la cosa. Las características más relevantes de los derechos reales que marcan clara diferencia con los derechos de crédito son: 1.− La inmediatividad o inherencia a la cosa. El derecho real atribuye a su titular un poder sobre la cosa, cuyo contenido puede hacerse efectivo sin la intervención de ningún tercero y con independencia de quien sea el sujeto pasivo del derecho. 1.3.2.− La repersecutoriedad y preferencia. De la inmediatez del derecho real se deriva la facultad del titular del derecho real de hacer valer su derecho allí donde éste se encuentre; si el derecho ha abandonado su esfera de influencia, puede perseguirla y reponer así su poder sobre la misma con preferencia a cualquier otra persona. En los derechos reales no importa quién disponga en la actualidad de la cosa, ya que el titular del derecho puede ejercitar el mismo con independencia del titular actual de éste. 1.3.3.− La exclusividad.

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Se refiere a la obligación general de abstención que afecta "erga omnes" (a todos)de no interferir o invadir las facultades inherentes al derecho real. El derecho real atribuye a su titular la facultad de excluir a los demás de toda relación con la cosa que pueda perturbar el ejercicio del derecho, y de hacer cesar la ya producidas mediante el ejercicio de acciones judiciales. 1.3.4.− Naturaleza absoluta. En intima conexión con la idea de inmediatez, el derecho real es oponible "erga omnes", frente a todos. Los terceros no pueden desconocer la existencia y contenido del derecho real, el cual les es oponible. 1.3.5.− La limitación en la operatividad de la autonomía privada. Sobre los derechos reales la doctrina no tiene un criterio unánime acerca de sí se rige el principio de "numerus apertus", o bien, el de "numerus clausus". Sin embargo, la jurisprudencia de la Dirección General de Registros y del Notariado se está comportando rigurosa en la admisión de nuevos tipos de derechos real, exigiendo cuanto menos que su contenido guarde cierto grado de semejanza con los regulados por la ley. 1.3.6.− Perpetuidad. Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, en tanto que su ejercicio en vez de extinguirlos los consolidan y reafirman, sin perjuicio de que al recaer sobre cosa determinada, la extinción de la misma pueda conllevar la extinción del derecho. 2.− La repersecutoriedad y preferencia De la inmediatez del derecho real se deriva la facultad del titular del derecho real de hacer valer su derecho allí donde éste se encuentre; si el derecho ha abandonado su esfera de influencia, puede perseguirla y reponer así su poder sobre la misma con preferencia a cualquier otra persona. 36 En los derechos reales no importa quién disponga en la actualidad de la cosa, ya que el titular del derecho puede ejercitar el mismo con independencia del titular actual de éste. 3.− La exclusividad Se refiere a la obligación general de abstención que afecta "erga omnes" (a todos) de no interferir o invadir las facultades inherentes al derecho real. El derecho real atribuye a su titular la facultad de excluir a los demás de toda relación con la cosa que pueda perturbar el ejercicio del derecho, y de hacer cesar las ya producidas mediante el ejercicio de las acciones judiciales. 4.− Naturaleza absoluta En íntima conexión con la idea de inmediatez, el derecho real es oponible "erga omnes", frente a todos: Los terceros no pueden desconocer la existencia y contenido del derecho real, el cual les es oponible. 5.− La limitación en la operatividad de la autonomía privada Sobre los derechos reales la doctrina no tiene un criterio unánime acerca de si rige el principio de "numerus apertus" (los particulares pueden crear nuevas modalidades de derechos reales, al margen de los legalmente tipificados) o bien el de "numerus clausus" (sólo son válidos los derechos reales contemplados en las leyes). 59

Sin embargo, la jurisprudencia de la Dirección General de Registros y del Notariado se está comportando rigurosa en la admisión de nuevos tipos convencionales de derecho real, exigiendo cuanto menos que su contenido guarde cierto grado de semejanza con los regulados por la ley. 6.− Perpetuidad Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, en tanto que su ejercicio en vez de extinguirlos los consolida y reafirma, sin perjuicio de que, al recaer sobre cosa determinada, la extinción de la misma pueda conllevar la extinción del derecho. 1.3.7.− Trascendencia registral. Característica compartida por la mayoría de los derechos reales es su acceso al Registro de la Propiedad, cuando recaen sobre bienes inmuebles. En este pueden inscribirse los títulos en que se declara, constituye, reconoce, transmite, modifica o extingue el dominio, usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cuales quiera reales, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin tener nombre propio en Derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales. 1.4. Características compartida por la mayoría de los derechos reales es su acceso, cuando recaen sobre bienes inmuebles, al Registro de la Propiedad. En éste pueden inscribirse los títulos en que se declara, constituye, reconoce, transmite, modifica o extingue el dominio, usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos servidumbres y otros cualesquiera reales (art. 2 Ley hipotecaria), así como cualquier acto contrato de transcendencia real que, sin tener nombre propio en Derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (art. 7 Reglamento Hipotecario). CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. Los derechos reales se dividen en: 1.4.1. Los derechos reales se dividen en: Derechos reales sobre bienes inmateriales: Se refiere a la propiedad intelectual o industrial 1.4.2. Se refiere a la propiedad intelectual o industrial. 37 Derechos reales sobre bienes o cosas corporales: a.− De protección provisoria: La posesión Es un derecho real de naturaleza especial y por ello se le considera de protección provisoria. La posesión no es inscribible en el Registro de la Propiedad.

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b.− De protección perfecta: Dentro de esta categoría se subdividen en: − El derecho real pleno: el dominio o derecho de la propiedad. − Los derechos reales limitativos del dominio: Los derechos reales de goce y disfrute, los derechos reales de garantía y los derechos reales de adquisición preferente 2. LA POSESIÓN. 2.1. CONCEPTO. La posesión puede entenderse como hecho o como derecho. La posesión se clasifica como derecho real provisional por que, el que posee algo, o bien tiene derecho a ello, o lo adquiere o lo pierde definitivamente ante otro derecho superior o por prescripción extintiva. La mera posesión de hecho en una cosa otorga un derecho, el de no ser desposeído de ella por la fuerza. El que desee recuperar una cosa que se encuentre en poder de otro injustamente, deberá reclamársela, por vía amistosa o acudiendo ante los tribunales de justicia. 2.2. CLASES. 2.2.1. POSESIÓN JUSTA Y POSESIÓN INJUSTA. a.− Posesión justa lo es cuando el poseedor está poseyendo alguna cosa porque se tiene derecho a ello. b.− Posesión injusta: Cuando el poseedor de hecho no tiene derecho a poseer; en este caso puede ser de mala fe, si el poseedor sabe que la esta poseyendo injustamente. de buena fe" si el poseedor cree que la posesión es justa por existir algún documento que lo justifique, aunque ignore su validez. 2.3. FORMAS DE RECUPERAR LA POSESIÓN. La actual Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su art. 250, párrafos 2º, 3º y 4º establece: Se decidirán por Juicio Verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquiera otra persona con derecho a poseer dicha finca. 3º Las que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario. 4º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Mediante la interposición de la demanda judicial, el demandante solicita la recuperación de la posesión por considerar que ha sido despojado injustamente de ella. Se interpone la demanda, también, para hacer cesar las perturbaciones que impiden la posesión pacifica de una cosa.

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Y, por último, se interpone, también, demanda judicial para tomar posesión de las herencias por parte de los herederos. 3. LA PROPIEDAD. 3.1. CONCEPTO. Los términos propiedad y dominio, propietario y dueño son sinónimos, utilizados indistintamente por la ley, jurisprudencia y doctrina. El derecho a la propiedad está reconocido en el Título I de la Constitución Española cuando trata de los derechos y deberes fundamentales y específicamente, en la sección 2ª de los deberes y derechos de los ciudadanos, encuadrada en el Capítulo Segundo de los derechos y libertades. Así el artículo 33.1 dice: Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. El Código civil define el derecho de la propiedad en el artículo 348 como: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las que establecen las leyes. Estas limitaciones a la propiedad pueden venir establecidas por razón de utilidad pública. Así lo indica el artículo 349 del Código civil: Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no procediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado. 3. 2. ELEMENTOS DEL DERECHO DE LA PROPIEDAD. 3.2.1. ELEMENTO SUBJETIVO. El titular activo del derecho de la propiedad ha de ser un sujeto o una pluralidad de sujetos determinados, mientras que el sujeto pasivo lo constituye el conjunto de la sociedad, al ser éste un derecho oponible frente a todos. 3.2.2. ELEMENTO OBJETIVO. Lo define el artículo 350 del Código civil: El propietario de un terreno es dueño de la superficie y de lo que está debajo de ella y puede hacer en él, obras plantaciones y excavaciones que le convengan salvo las servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de policía. 3.3. FACULTADES DE LIBRE DISPOSICIÓN DE LA PROPIEDAD O DOMINIO Estas facultades vienen fijadas por el artículo 348 del Código civil y son: 3.3.1. Facultad de enajenar. El propietario puede transmitir la propiedad a otra persona, ya sea de por vida, vendiendo o donando o una vez fallecido, mediante disposición testamentaria. 3.3.2. Facultad de gravar. El propietario puede transferir el ejercicio del dominio a otra persona. Un ejemplo sería el caso de gravar una propiedad con un usufructo a favor de otra persona. Al propietario se le denomina nudo propietario, ya que la posesión la ostenta el usufructuario. 3.3.3. Facultad de renunciar al dominio sin trasmitirlo a otra persona. El artículo 6 del Código civil 62

permite que una persona renuncie a sus derechos sin transmitirlos a tercero, pero la validez de la renuncia implica que no contraríe el interés o el orden público, ni perjudiquen a terceros. 3.3.4. Facultad de transformar y destruir la cosa objeto del dominio. El propietario tiene facultad para poder destruir una cosa, delimitada siempre por prevalecer la función social (art. 33.2 Constitución). Y puede transformar una propiedad en su forma o en el destino económico, dentro de las limitaciones generales del dominio. 3.3.5. facultades de goce. Vienen preestablecidas por el artículo 348 del Código civil como la de usar la cosa para la satisfacción de las propias necesidades; la de percibir y hacer suyos los frutos y la de consumir la cosa. 3.3.6. facultades de exclusión. Autorización al propietario a impedir las intromisiones o perturbaciones causadas por terceras personas. a.− Se le permiten determinar los límites de su propiedad, cercando o cerrando la misma. Se realiza mediante el deslinde y amojonamiento. b.− Derecho a reivindicar la cosa. c.− Derecho a poseer la cosa d.− Derecho del propietario a colocar la cosa en condiciones de que nadie pueda perturbarle su goce. 4. LIMITACIONES AL EJERCICIO PLENO DE LA PROPIEDAD O DOMINIO. Estas limitaciones vienen establecidas por las leyes. Por un lado, está la función social y, por otro, la observancia de las limitaciones que establece el código civil. Y su inobservancia podrá determinar la nulidad del acto realizado. Los actos no pueden contravenir la ley, de lo contrario se incurre en fraude de ley. (Art. 6.4 Código civil). Los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. (Art. 7.1 del C.C.). Así como la ley no ampara el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo, todo acto realizando que sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño a un tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia del abuso (art. 7.2 C.C.) 5. MODOS DE ADQUIRIR Y PERDER EL DOMINIO 5.1. MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO. El artículo 609 del Código civil dispone: La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción. El artículo 610 del código civil se refiere a la ocupación como modo de adquirir la propiedad: Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. La adquisición de la propiedad sigue en nuestro ordenamiento la teoría del título y el modo. El título es el documento legal que suscriben las partes contratantes cuyo contenido debe estar regido por los elementos esenciales del contrato (consentimiento, objeto y causa) para que de lugar a su perfeccionamiento. 63

El documento puede ser público o privado. El modo: acto de tradición o traslación efectiva de la cosa, a partir de cuyo momento el negocio se consuma. 5.2. MODOS DE PERDER EL DOMINIO. El propietario de la cosa puede perder el dominio sobre la misma de forma voluntaria o involuntaria. Puede perderla voluntariamente por abandono o renuncia y por enajenación. E involuntariamente por destrucción de la cosa (física o jurídica), el éxito de acciones rescisorias y por resolución judicial, ley o acto del Estado. 1.− De protección provisoria: La posesión Es un derecho real de naturaleza especial y, por ello, se le considera de protección provisoria. La posesión no es inscribible en el Registro de la Propiedad según indica el artículo 5º de la Ley Hipotecaria: Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán incribibles 2.− De protección perfecta: Dentro de esta categoría se subdividen en: • El derecho real pleno: El dominio o derecho de la propiedad. -− Los derechos reales limitativos del dominio: • Los derechos reales de goce o disfrute: Cuando el poder que otorgan es el de gozar o disfrutar, o, en general, de utilizar o aprovecharse de alguna manera de la cosa objeto del derecho. Dentro de esta categoría se encuentran el usufructo, la habitación, la servidumbre, el derecho de superficie y el de vuelo. • Los derechos reales de garantía: Cuando el poder que otorgan sobre la cosa ajena es el de hacer que si se incumple una obligación que se aseguró con aquel derecho, la cosa objeto de éste sea vendida, para hacerse cobro con su precio, de la obligación insatisfecha. Son los derechos de hipoteca, prenda y anticresis. • Los derechos reales de adquisición preferente: Cuando el poder que otorgan es el de que el titular haga suya (pagando su valor), si es enajenada por su dueño, la cosa ajena sobre la que recae el derecho. Se trata del tanteo y del retracto. 1.− De protección provisoria: La posesión Es un derecho real de naturaleza especial y, por ello, se le considera de protección provisoria. La posesión no es inscribible en el Registro de la Propiedad según indica el artículo 5º de la Ley Hipotecaria: Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán incribibles 2.− De protección perfecta: Dentro de esta categoría se subdividen en: • El derecho real pleno: El dominio o derecho de la propiedad. -− Los derechos reales limitativos del dominio:

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• Los derechos reales de goce o disfrute: Cuando el poder que otorgan es el de gozar o disfrutar, o, en general, de utilizar o aprovecharse de alguna manera de la cosa objeto del derecho. Dentro de esta categoría se encuentran el usufructo, la habitación, la servidumbre, el derecho de superficie y el de vuelo. • Los derechos reales de garantía: Cuando el poder que otorgan sobre la cosa ajena es el de hacer que si se incumple una obligación que se aseguró con aquel derecho, la cosa objeto de éste sea vendida, para hacerse cobro con su precio, de la obligación insatisfecha. Son los derechos de hipoteca, prenda y anticresis. • Los derechos reales de adquisición preferente: Cuando el poder que otorgan es el de que el titular haga suya (pagando su valor), si es enajenada por su dueño, la cosa ajena sobre la que recae el derecho. Se trata del tanteo y del retracto. 1.− De protección provisoria: La posesión Es un derecho real de naturaleza especial y, por ello, se le considera de protección provisoria. La posesión no es inscribible en el Registro de la Propiedad según indica el artículo 5º de la Ley Hipotecaria: Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán incribibles 2.− De protección perfecta: Dentro de esta categoría se subdividen en: • El derecho real pleno: El dominio o derecho de la propiedad. -− Los derechos reales limitativos del dominio: • Los derechos reales de goce o disfrute: Cuando el poder que otorgan es el de gozar o disfrutar, o, en general, de utilizar o aprovecharse de alguna manera de la cosa objeto del derecho. Dentro de esta categoría se encuentran el usufructo, la habitación, la servidumbre, el derecho de superficie y el de vuelo. • Los derechos reales de garantía: Cuando el poder que otorgan sobre la cosa ajena es el de hacer que si se incumple una obligación que se aseguró con aquel derecho, la cosa objeto de éste sea vendida, para hacerse cobro con su precio, de la obligación insatisfecha. Son los derechos de hipoteca, prenda y anticresis. • Los derechos reales de adquisición preferente: Cuando el poder que otorgan es el de que el titular haga suya (pagando su valor), si es enajenada por su dueño, la cosa ajena sobre la que recae el derecho. Se trata del tanteo y del retracto. II.− EL DERECHO DE SUPERFICIE A.− CONCEPTO El derecho de superficie es un derecho real que da poder de tener edificación (o plantación) en terreno ajeno, o bien el de levantar y mantener aquélla en éste (Prof. M. Albaladejo). Más amplio concepto da el profesor Roca Sastre, quien define el derecho de superficie como: El derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en terreno o inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anejo de edificar o plantar o por medio de un acto adquisitivo de edificación o plantación preexistentes. Es un derecho de naturaleza real en virtud del cual una persona, llamada concedente, otorga a otra, superficiario, el derecho a levantar en el suelo de su propiedad edificios o plantaciones, de las que devienen 65

titular el que las hace, bajo ciertas condiciones. Estas condiciones de disfrute del derecho de superficie varían según que el mismo haya sido configurado por las partes al amparo de las normas de nuestro ordenamiento jurídico. 38 Este derecho de superficie urbanístico goza de las características siguientes: − Es transmisible. − Es formal. Se exige para constituir el derecho de superficie: escritura pública (esto es, notarial) e inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. − Es temporal. No puede durar más de 75 años si lo conceden personas públicas (Estado, Municipio), ni de 99 años si lo conceden particulares. − Puede constituirse a título gratuito u oneroso. En el supuesto de que se constituya a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada por la concesión o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unas u otras, o en varias modalidades a la vez. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. − Efectos del contrato de opción una vez se ha ejercitado el derecho No produce el cumplimiento de este contrato efectos retroactivos, sino que el concedente tiene la obligación de entregar la cosa objeto del contrato al optante y, si se resiste a ello, podrá ser compelido a la entrega (en todos sus medios, físicos y legales) por parte del Juez. 2.− DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A.− Concepto El derecho de tanteo es el derecho de adquirir el bien por la misma cantidad que un tercero está dispuesto a pagar. El derecho de retracto es aquel derecho de adquisición preferente, a favor de determinadas personas en el caso de la venta de bienes, en virtud del cual pueden subrogarse en el lugar del comprador, y en las mismas condiciones convenidas para el mismo. B.− Inscripción de los derechos de tanteo y retracto Por lo que respecta a estos derechos de adquisición preferente hay que distinguir sus diversas modalidades para poder saber si procede su inscripción registral, como:

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a.− Tanteo y retracto legales No es precisa su inscripción, ni para hacerlos valer entre las partes ni frente a terceros. Las razones son las mismas que las aducidas al rechazar la inscripción de las prohibiciones de disponer legales. Al estar establecidos en la ley, no es preciso su inscripción registral, existe consagrada legalmente la obligación de todos los españoles de conocer las leyes una vez publicadas. b.− Tanteo y retracto convencionales El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 67

1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. − Efectos del contrato de opción una vez se ha ejercitado el derecho No produce el cumplimiento de este contrato efectos retroactivos, sino que el concedente tiene la obligación de entregar la cosa objeto del contrato al optante y, si se resiste a ello, podrá ser compelido a la entrega (en todos sus medios, físicos y legales) por parte del Juez. 2.− DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A.− Concepto El derecho de tanteo es el derecho de adquirir el bien por la misma cantidad que un tercero está dispuesto a pagar. El derecho de retracto es aquel derecho de adquisición preferente, a favor de determinadas personas en el caso de la venta de bienes, en virtud del cual pueden subrogarse en el lugar del comprador, y en las mismas condiciones convenidas para el mismo. B.− Inscripción de los derechos de tanteo y retracto Por lo que respecta a estos derechos de adquisición preferente hay que distinguir sus diversas modalidades para poder saber si procede su inscripción registral, como: a.− Tanteo y retracto legales No es precisa su inscripción, ni para hacerlos valer entre las partes ni frente a terceros. Las razones son las mismas que las aducidas al rechazar la inscripción de las prohibiciones de disponer legales. Al estar establecidos en la ley, no es preciso su inscripción registral, existe consagrada legalmente la obligación de todos los españoles de conocer las leyes una vez publicadas. b.− Tanteo y retracto convencionales El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se 68

establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas.

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TEMA 8 LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE Y LOS DERECHOS REALES DE GOCE 1. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. 1.1. EL DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA 1.1.1. CONCEPTO. El contrato de opción de compra es aquel por el que una parte (Concedente) concede a otra (optante), por tiempo fijo y con determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitro, para la adquisición de un bien. 1.1.2. REQUISITOS DE CONSTITUCIÓN. − Opción de compra efectuada al amparo de las normas de Derecho Privado: En tanto que el Código Civil no contiene normas que regulen específicamente este contrato, habrá de remitirse el mismo a las reglas generales de los contratos. Todo contrato de opción deberá, no obstante, establecer un plazo de duración de la opción que las partes determinarán libremente. − Opción de compra efectuada al amparo del art. 14.1 del Reglamento Hipotecario y con voluntad de inscribir la misma en el Registro de la Propiedad: Si las partes desean que el contrato de opción de compra, o el pacto de estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, sea inscrito en el Registro de la Propiedad, será necesario que, además de las demás circunstancias para la inscripción, reúna los requisitos siguientes: 1º Convenio expreso de las partes para que se inscriban. 2º Determinar el precio para adquirir la finca y, en su caso, el precio convenido para conceder la opción. 3º Determinar el plazo de ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. 1.1.3. NATURALEZA DEL DERECHO DE OPCIÓN. La doctrina establece que el derecho de opción se configura como un derecho real o un derecho personal dependiendo de la configuración del mimo efectuada por las partes al constituirlo, debiendo acudir al contrato de creación del mismo para detener la voluntad de las partes y ver si han constituido como derecho personal o real. 1.1.4. EFECTOS A.− EFECTOS DEL CONTRATO DE OPCIÓN MIENTRAS SE HALLA PENDIENTE EL DERECHO DE OPCIÓN. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder 70

nueva opción. 2º El optante. Tiene beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. B.− EFECTOS DEL CONTRATO DE OPCIÓN UNA VEZ SE HA EJERCITADO EL DERECHO No produce el cumplimiento de este contrato efectos retroactivos, sino que el concedente tiene la obligación de entregar la cosa objeto del contrato al optante y, si se resiste a ello, podrá ser compelido a la entrega (en todos sus medios, físicos y legales) por parte del Juez. 1.2. LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. 1.2.1.− CONCEPTO. El derecho de tanteo es el derecho de adquirir el bien por la misma cantidad que un tercero está dispuesto a pagar. El derecho de retracto es aquel derecho de adquisición preferente, a favor de determinadas personas en el caso de la venta de bienes, en virtud del cual pueden subrogarse en el lugar del comprador, y en las mismas condiciones convenidas para el mismo. 1.2.2. INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. Por lo que respecta a estos derechos de adquisición preferente hay que distinguir sus diversas modalidades para poder saber si procede su inscripción registral, como: a.− Tanteo y retracto legales: No es precisa su inscripción, ni para hacerlos valer entre las partes ni frente a terceros. Las razones son las mismas que las aducidas al rechazar la inscripción de las prohibiciones de disponer legales. Al estar establecidos en la ley, no es preciso su inscripción registral, existe consagrada legalmente la obligación de todos los españoles de conocer las leyes una vez publicadas. b.− Tanteo y retracto convencionales: El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 1.3. INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO. El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida, a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en 71

el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extraiga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: "en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la L.H. Por último, como derecho reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarías bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en 72

el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales.

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El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros 74

cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

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Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los 76

actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO

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El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y 78

RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 79

3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea.

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25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. 2. LOS DERECHOS REALES DE GOCE: EL USUFRUCTO, LOS CENSOS Y EL DERECHO DE SUPERFICIE.

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2.1 El USUFRUCTO. 2.1.1 CONCEPTO. El usufructo es un derecho real limitado de GOCE, que concede a su titular la facultad de usar y disfrutar temporalmente una cosa ajena. El titular del derecho de usufructo puede utilizar la cosa ajena por si mismo, o bien arrendándola a otro. Asimismo puede apropiarse de los frutos que produzca sean naturales o civiles. El titular de usufructo es el usufructuario, que tiene la obligación de conservar la cosa en el mismo estado en que la recibió. El propietario de la cosa mientras dura el usufructo sobre ella, queda prácticamente desposeído de sus facultades. Por ello se le priva de la posesión de la cosa i se le llama nudo propietario. 2.1.2 CARACTERÍSTICAS. Las características esenciales del usufructo son: a. Es un derecho real. b. Es un derecho limitado. c. Es un derecho temporal. d. Es un derecho transmisible. 2.1.3 CONSTITUCIÓN. El usufructo puede constituirse por ley, por medio de un negocio jurídico, o por usurpación. 2.2. LOS CENSOS. 2.2.1. CONCEPTO Los censos consisten en una obligación que grava a una finca (a su propietario inicial y sucesores) de pagar a una persona un canon o rédito anual. Son derechos reales limitativos del dominio, que confieren a su titular, llamado censualista, la facultad de poder percibir un canon o pensión del titular de una finca, llamado censatario. El Código Civil concibe los censos como modalidades contractuales estipula normas generales para todos los censos, así como normas específicas para cada uno de ellos. Y define el censo como: Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno que se transmite de los mismos bienes El Dret Civil Català también regula el censo y, por lo tanto, en Catalunya debemos aplicar nuestra propia legislación en esta materia mediante la Ley 6/1990, de 18 de marzo, de los Censos. 2.2.2 SUJETOS:

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− Censatario: Quien satisface el canon o pensión. − Censualista: Quien percibe el censo. 2.2.3. CLASES: Se regulan en tres modalidades tradicionales: a.− Censo consignativo: Cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital de que éste recibe en dinero. b.− Censo reservativo: Cuando el censualista cede al censatario la propiedad de un inmueble, a cambio de gravarlo con el pago de un canon. c.− Censo enfitéutico: Cuando el censualista cede al censatario el dominio útil de una finca reservándose la propiedad y el derecho a percibir del enfiteuta un canon o pensión anual, en reconocimiento de este mismo dominio.1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente.

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1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del 84

concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por 85

el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 86

2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. d.− Efectos 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. − Efectos del contrato de opción una vez se ha ejercitado el derecho No produce el cumplimiento de este contrato efectos retroactivos, sino que el concedente tiene la obligación de entregar la cosa objeto del contrato al optante y, si se resiste a ello, podrá ser compelido a la entrega (en todos sus medios, físicos y legales) por parte del Juez. 2.− DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A.− Concepto 87

El derecho de tanteo es el derecho de adquirir el bien por la misma cantidad que un tercero está dispuesto a pagar. El derecho de retracto es aquel derecho de adquisición preferente, a favor de determinadas personas en el caso de la venta de bienes, en virtud del cual pueden subrogarse en el lugar del comprador, y en las mismas condiciones convenidas para el mismo. B.− Inscripción de los derechos de tanteo y retracto Por lo que respecta a estos derechos de adquisición preferente hay que distinguir sus diversas modalidades para poder saber si procede su inscripción registral, como: a.− Tanteo y retracto legales 1º El concedente. El concedente está vinculado por el contrato y no puede desarrollar actividad alguna que pueda frustrar la eficacia del mismo, en especial, no enajenar o gravar la cosa objeto de opción ni conceder nueva opción. 2º El optante. Tiene el beneficiario de la opción la obligación de abonar al concedente la cantidad fijada por el derecho de opción. Asimismo, como derecho, le asiste el de ejercitar la opción en el plazo fijado de duración de la misma, debiendo en dicho instante (y no antes) poner el precio de la misma a disposición del concedente. − Efectos del contrato de opción una vez se ha ejercitado el derecho No produce el cumplimiento de este contrato efectos retroactivos, sino que el concedente tiene la obligación de entregar la cosa objeto del contrato al optante y, si se resiste a ello, podrá ser compelido a la entrega (en todos sus medios, físicos y legales) por parte del Juez. 2.− DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A.− Concepto El derecho de tanteo es el derecho de adquirir el bien por la misma cantidad que un tercero está dispuesto a pagar. El derecho de retracto es aquel derecho de adquisición preferente, a favor de determinadas personas en el caso de la venta de bienes, en virtud del cual pueden subrogarse en el lugar del comprador, y en las mismas condiciones convenidas para el mismo. B.− Inscripción de los derechos de tanteo y retracto Por lo que respecta a estos derechos de adquisición preferente hay que distinguir sus diversas modalidades para poder saber si procede su inscripción registral, como: a.− Tanteo y retracto legales No es precisa su inscripción, ni para hacerlos valer entre las partes ni frente a terceros. Las razones son las mismas que las aducidas al rechazar la inscripción de las prohibiciones de disponer legales. Al estar establecidos en la ley, no es preciso su inscripción registral, existe consagrada legalmente la obligación de todos los españoles de conocer las leyes una vez publicadas.

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b.− Tanteo y retracto convencionales El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 89

3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. 26 3. EL DERECHO DE SUPERFICIE 3.1. CONCEPTO El derecho de superficie es un derecho real que da poder de tener edificación (o plantación) en terreno ajeno, o bien el de levantar y mantener aquella es éste. (prof. Albaladejo). Un más amplio concepto de derecho de superficie da el profesor Roca Sastre, quién lo define como El derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en terreno o inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, obtenido mediante el ejercicio del derecho anejo de edificar o plantar, por medio de un acto adquisitivo de edificación o plantación preexistentes. Se trata de un derecho de naturaleza real, en virtud del cual una persona, llamada concedente otorga a otra, superficiario, el derecho a levantar en el suelo de su propiedad edificios o plantaciones, de las que deviene titular el que las realiza, bajo ciertas condiciones. Estas condiciones de disfrute del derecho de superficie varían según que el mismo haya sido configurado por las partes al amparo de las normas de nuestro ordenamiento jurídico. 3.2. TITULARES DEL DERECHO DE SUPERFICIE • − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. 90

− La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y 91

perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento 92

provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que 93

imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. − La mora: La mora de las obligaciones constituye el retraso culpable en el cumplimiento de la obligación, pero sin excluir la posibilidad de cumplimiento total de la obligación. En mora puede constituirse tanto el acreedor como el deudor. Los presupuestos de exigibilidad de la misma son la existencia de una obligación positiva (de dar o hacer) que sea ya exigible, que esté vencida, determinada y líquida y ante la que el deudor se retrasa culpablemente en el cumplimiento de la misma, motivando el que el acreedor deba realizar una interpelación para que efectúe el cumplimiento de la obligación. Los efectos y consecuencias de la mora del deudor son la obligación de éste de indemnizar los daños y perjuicios que su retraso ocasione al acreedor. − La culpa: La culpa viene regulada como la omisión de aquella diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. Se sanciona al deudor con la obligación de indemnizar, del tiempo y del lugar. Así como también se le sanciona con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor, por no haber prevenido las circunstancias que imposibilitaron la prestación correcta de la obligación, por no haber adoptado las medidas de vigilancia u observancia necesarias que le hubieran permitido cumplir la obligación. − El dolo: Se considera como deudor doloso a aquel que, siendo consciente de que su comportamiento provoca o puede provocar un daño en el acreedor, no adopta las medidas necesarias para evitar el mismo. No es preciso una voluntad de hacer daño, sino que basta el mero conocimiento de sus acciones lo van a provocar. La consecuencia para reparar los daños causados por el dolo del deudor es la de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero con la especialidad de exigirle al deudor doloso un resarcimiento integral del total de los daños causados, extremándose aún más el importe y alcance de las indemnizaciones a entregar al acreedor. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los 94

actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO

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El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y 96

RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea. 25 97

3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. El retracto convencional o voluntario es inscribible siempre que se respeten los mínimos requisitos legales. En cuanto al tanteo convencional, y a pesar de las muchas dudas surgidas, es inscribible siempre que se establezca el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de desarrollarlo y el precio a pagar por el que tantea.

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25 3.− INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DE LOS DERECHOS REALES, TANTEO Y RETRACTO El que se inscribe en el Registro de la Propiedad son los títulos, es decir, títulos inscribibles; así señala el art. 1 de la Ley Hipotecaria, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Así, el art. 2.2. L.H. señala que se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario ofrece una base más sólida a favor de la admisión de la libertad de creación de nuevos derechos reales por voluntad de los particulares, y así, dice: "conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho párrafo se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real que, sin nombre propio en derecho, modifique desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales". La jurisprudencia registral impone a la inscripción de los derechos reales distintos de los establecidos legalmente determinados requisitos, pudiendo citar, a modo de ejemplo, los siguientes: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales. 2º Es necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse. 3º Y que no contraigan el orden público. La Dirección General de los Registros y del Notariado se inclina por la teoría de los "numerus apertus" y el art. 2 de la L.H. dice: " en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1º) Los títulos traslativos o declarativos* de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos"; derechos reales enumerados sólo de forma enunciativa en el segundo párrafo de este art. 2 de la LH. Por último, como derechos reales no regulados en el código Civil que son inscribibles, podemos citar los siguientes: 1º El derecho de superficie (art. 16 Reglamento Hipotecario). 2º El derecho de levantar nuevas construcciones sobre el suelo o efectuarlas bajo el suelo de predios ajenos (art. 16 Reglamento Hipotecario) . 3º Como modalidad rústica del derecho de superficie, señala el art. 30.3 del Reglamento Hipotecario el de plantar o sembrar en fincas rústicas ajenas. − PERSONAS PÚBLICAS: La Administración y, especialmente las entidades locales y demás personas públicas, podrán constituir un derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del patrimonio municipal del suelo, con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de 99

protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario. − PERSONAS PRIVADAS: Las personas privadas (físicas o jurídicas) también se encuentran facultadas para la constitución de un derecho de un derecho de superficie, pero sin limitación del destino prevista para las personas públicas. 3.3. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE La constitución del derecho de superficie puede realizarse por acto inter vivos o mortis causa, por negocio jurídico o por usucapión, de forma onerosa o gratuita. La capacidad de las partes depende del tipo de acto por el que se constituya. Para el dueño del suelo es un acto de gravamen de inmuebles. Tratándose de superficie urbanística, su concesión por el Estado y demás entes públicos se efectuará por subasta pública o adjudicación directa, con arreglo a los preceptos legales. Si el derecho de superficie es concedido tanto por persona pública, como privada, es requisito indispensable que se otorgue en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad para que surta efecto. 3.4. CONFIGURACIÓN JURÍDICA DEL DERECHO DE SUPERFICIE EN LA LEY DEL SUELO. A.− Ámbito de aplicación del derecho. El derecho de superficie que recoge la actual Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones Derecho de superficie urbanístico es el que se entiende por el que tiene por objeto Construir viviendas, servicios complementarios, instalaciones industriales y comerciales que están determinados en los Planes de ordenación. B.− Normativa aplicable El artículo 287.3 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbanística establece la normativa aplicable al derecho de superficie por el siguiente orden: • Normas contenidas en los artículos 287 a 290 de la LRSOU. Se debe tener en cuenta que la Ley 6/1998 aunque mantiene vigentes estos artículos de la Ley 1/1992 (excepto del 290), deroga algunos de sus apartados. • Por el título constitutivo del derecho, pactado entre las partes y al amparo del principio general de libertad de pactos que preside nuestro derecho privado. • Por las normas del Derecho Privado, contenidas en el Reglamento Hipotecario o en el Código Civil, que actuarán como subsidiarias. C.− Régimen jurídico Este derecho de superficie urbanístico goza de las características siguientes: • Es transmisible. − Es formal. Por ello, se exige que la constitución del derecho de superficie se efectúe mediante el otorgamiento de escritura pública, que seguidamente deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad, previa 100

liquidación del ITPAJD. − Es temporal. La duración del derecho de superficie no es indefinida, sino, por el contrario, está fijada su duración máxima. Cuando es concedido por una persona pública la duración máxima se establece en 75 años. Si se trata de un cedente particular, entonces jugamos con 99 años de vigencia máxima. − Puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el supuesto de que se constituya a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada por la concesión o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unas u otras, en varios modalidades a la vez. D.− Extinción del derecho de superficie y efectos que provoca Las causas por las que se extingue el derecho de superficie son las establecidas en el artículo 289 de la Ley de RSOU que se mantiene en vigor, son: − No iniciar la edificación del inmueble en el plazo establecido en la licencia de edificación concedida por el organismo público competente. El derecho a edificar y, con él, el derecho de superficie se extingue por incumplimiento de los plazos fijados en la licencia, y para ello es preciso una declaración formal, efectuada en expediente tramitado con audiencia del interesado. A diferencia del Reglamento Hipotecario, que establece un plazo máximo de 5 años para terminar la edificación, la LRSOU vigente, en este artículo, no fija un plazo concreto al respecto, sino que deja la determinación del mismo a la licencia de edificación que se conceda para iniciar las obras. − Por el transcurso del plazo de duración del derecho (75 años si lo conceden personas públicas y 99 años si lo conceden particulares). Cuando se extingue el derecho de superficie por esta causa, el dueño del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin que debe de satisfacer indemnización alguna a la otra parte. Asimismo, extinguido el derecho por el transcurso del tiempo prefijado, se extinguirán también todos los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. 3.5. CONFIGURACIÓN JURIDICA DEL DERECHO DE SUPERFICIE EN EL DERECHO HIPOTECARIO A.− Ámbito de aplicación Existe otra modalidad de derecho de superficie en general, que abarca el derecho de superficie en suelo urbano, como derecho de superficie en suelo rústico y al que no le afecta limitación de destino alguno. B.− Titulares del derecho − El concedente: Es el titular del suelo y el que constituye el derecho real de superficie a favor del superficiario. Por tratarse de un derecho real, se exige que el concedente tenga capacidad general y especial para contratar u facultad de disposición sobre el suelo en el que se va a constituir el derecho. − El superficiario: Es la persona a favor de quien se constituye la facultad de plantar, sembrar o edificar sobre el suelo, por un tiempo determinado. Se exige en éste únicamente la capacidad general para contratar. C.− Normativa aplicable

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El derecho de superficie se regula por lo convenido entre las partes y, en su defecto, por las normas generales sobre el derecho de superficie contenidas en el artículo 16 del Reglamento Hipotecario y algunos artículos del Código Civil D.− Régimen jurídico Del contenido de este artículo 16 del R.H. pueden deducirse los siguientes caracteres: − Elemento real: Lo conforma el suelo sobre el que de constituirse el derecho de superficie. Constituido al amparo del R.H. puede recaer tanto sobre suelo urbano, como suelo rústico, a diferencia del derecho de superficie constituido al amparo de la LRSOU, que únicamente lo permite en suelo urbano. En suelo rústico se contrae a la facultad de realizar plantaciones sobre el mismo. Sobre suelo urbano, sin embargo, se contrae la doble facultad de realizar una sobreelevación (vuelo) o una subedificación (excavación). − Elemento formal. El art. 16 del R.H. exige, como requisito formal para la validez del derecho de superficie sobre suelo urbano, su constitución en documento público e inscripción en el Registro de la Propiedad, en el que se deberá hacer constar, además: 1º El plazo de duración 2º Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, en el supuesto que el derecho de superficie sea a título oneroso. 3º Plazo señalado para realizar la edificación (no podrá exceder de 5 años), sus características generales y destino de la construcción. El transcurso del plazo no impedirá, sin embargo, la inscripción de la declaración de la obra nueva, siempre que el régimen del derecho de superficie esté aún vigente e inscrito. 4º Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario. 5º Garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato. No es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de superficie sobre suelo rústico, si bien, sí es precisa su constitución en documento público, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.2.80 de Código Civil. − Elemento temporal: El derecho de superficie no podrá exceder de 75 años, en el concedido por entidades de carácter público, ni de 99 años en el pactado entre particulares, transcurridos los cuales, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo que se hubiese pactado que el superficiario habría de conservar parte de la edificación, tal y como se ha señalado anteriormente en los requisitos sobre la inscripción. El art. 16 del R.H. establece igualmente que, el plazo señalado para realizar las obras de la edificación, no podrá exceder de 5 años. − Facultades del superficiario: El superficiario está en pos de los derechos siguientes: 1º Derecho a construir, sembrar, plantar, excavar o reconstruir en una finca ajena, en la forma y en el plazo fijados en el título constitutivo. 2º Derecho a tener o mantener en la finca objeto del derecho, ajena, la propiedad separada sobre la parte construida, sembrada o excavada con las facultades inherentes a la propiedad y posesión que las mismas comportan, ya sea ejercitándola por sí mismo o cediendo el derecho de uso a tercero. 102

3º Derecho a enajenar, gravar o disponer del derecho de superficie, ya sea en actos inter vivos o mortis causa. − Obligaciones del superficiario: El superficiario está obligado a: 1º Realizar la edificación en el plazo señalado, no pudiendo sobrepasar los 5 años. 2º Abonar el canon o precio pactado como contraprestación de la constitución del derecho de superficie, si es a título oneroso. − Extinción del derecho y efectos: Las causas por las que se extingue el derecho de superficie son las establecidas en el art. 289 de la LRSOU: a.− No iniciar la edificación del inmueble dentro del plazo de 5 años marcado al efecto. b.− Por transcurrido el plazo de duración del derecho, que en todos los casos es improrrogable. Llegado el momento, generalmente todas las construcciones pasar a ser propiedad del titular del suelo, sin derecho el superficiario a percibir indemnización alguna. 4. LOS DERECHOS DE VUELO Y SOBREELEVACIÓN 4.1. CONCEPTO Es el derecho que permite elevar una o más plantas sobre un edificio o realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, siendo inscribible conforme a las normas de la Ley Hipotecaria. En la inscripción se hará constar: • Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas que se establezcan para su determinación. • Las normas de régimen de comunidad, si se establecieren, para el caso de hacerse la construcción. 4.2. CONSTITUCIÓN Se señalan dos procedimientos: 1º La reserva del derecho de sobreedificación o subedificación por el propietario de la finca, antes de enajenar toda la finca o parte de ella. 2º La transmisión del derecho de vuelo o subedificación a un tercero. 4.3. RÉGIMEN JURÍDICO Los derechos de sobre elevación o subedificación no se constituyen como un derecho de superficie. El titular de estos derechos se hará dueño de lo edificado de manera definitiva e integrará la comunidad de propietarios juntamente con los titulares de los demás pisos y locales, participando en los derechos y cargas de la comunidad, de acuerdo con la cuota que se haya fijado. TEMA 9 103

LAS SERVIDUMBRES 1.− CONCEPTO. Son derechos reales limitados. Son derechos reales de GOCE. Se refieren y trata de un gravamen, una carga impuesta sobre una finca, en beneficio de otra, cuyo dueño le reporta alguna utilidad. 2.− CARACTERES. A pesar de que existen varias clases de servidumbres y su contenido es muy diferente de unas y otras, en su conjunto, todas ellas tienen los siguientes caracteres: 2.1. Son derechos reales y, por lo tanto, inscribibles en el Registro de la Propiedad. 2.2. Son derechos limitados y recaen sobre bienes ajenos. 2.3. Para que exista una servidumbre es necesario que existan dos fincas que, además, pertenezcan a distintos dueños. 2.4. La finca denominada predio sirviente debe soportar alguna limitación a las facultades de su propietario, en beneficio o utilidad del propietario de la otra finca, denominada predio dominante. 2.5. Las servidumbres son derechos inseparables de las fincas y no pueden transmitirse con independencia de las mismas. 2.6. Las servidumbres son indivisibles. 3.−REGULACIÓN. Las servidumbres se encuentran reguladas tanto en el Derecho Civil Común, como en el Derecho Civil de Catalunya. 4. CLASIFICACIÓN. Las servidumbres pueden clasificarse: 4.1. Por su origen: Servidumbres legales y voluntarias, según se constituyan por precepto legal o voluntad de los particulares. 4.2. Por su ejercicio: Servidumbres continuas y discontinuas, según se utilice sin interrupción o a intervalos más o menos largos, y dependen de los actos de las personas. 4.3. Por los signos que revelan su existencia: Servidumbres aparentes y servidumbres no aparentes, en función de presentar o no indicios exteriores de su existencia. 4.4. Por la naturaleza de las fincas: Servidumbres rústicas o urbanas, según las fincas se encuentren ubicadas en suelo de calificado como rústico o urbano. *Este tema queda relacionado y entroncado con el de servidumbres que también se ve en urbanismo. TEMA 10

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LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA LA HIPOTECA 1.− LA HIPOTECA INMOBILIARIA. CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES. 1.1. CONCEPTO. La hipoteca inmobiliaria es un derecho que recae sobre un bien inmueble, que no pasa a posesión del acreedor y que, como todos los derechos reales de garantía, asegura el cumplimiento de una obligación facultando a su titular para, si es incumplida, promover la venta del inmueble gravado y cobrarse la deuda con el precio. 2.2. CARACTERES. Todos los derechos reales de garantía poseen unos caracteres comunes: 1º Son derechos reales, que consisten en un poder directo e inmediato sobre una cosa. 2º Son accesorios: De una obligación principal, la que se asegura. 3º Son indivisibles: El derecho de garantía recae sobre la integridad de la cosa dada en garantía de cumplimiento de la obligación. Y son caracteres exclusivos de la hipoteca: a.− De constitución registral. Es preceptiva la inscripción del título constitutivo de este derecho de garantía en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria correspondiente al que por ubicación conste inmatriculada la finca. 1.3. CLASES Las hipotecas pueden clasificarse en: A.− VOLUNTARIAS Y LEGALES. Las hipotecas voluntarias, convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de los bines sobre los que se establezcan, sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes. Las hipotecas legales, sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. B.− EXPRESAS Y TÁCITAS. Las hipotecas expresas son las que, sean voluntarias o legales, para su válida constitución has de estar inscritas en el Registro de la Propiedad que corresponda. Las hipotecas tácitas son las que para su válida constitución no es exigible el requisito de la publicidad. C.− DE TRAFICO Y DE SEGURIDAD. Las hipotecas de tráfico u ordinarias, son las que garantizan una obligación concretamente predeterminada y que se recoge en el Registro. 105

Las hipotecas de seguridad o extraordinarias, son aquéllas que garantizan una obligación de existencia dudosa o indeterminada, por lo que la fe pública registral sólo cubre la garantía real, mientras que la existencia y particularidades del crédito deberá probarse, en el momento oportuno, por medios extrarregistrales, lo que obliga a establecer un máximo de responsabilidad. D.− DE CAPITAL O DE RENTA. Las hipotecas de capital garantizan una obligación de cumplimiento unitario o total. Las hipotecas de renta aseguran la efectividad del pago de las prestaciones periódicas. E.− NORMALES Y EXCEPCIONALES. Las hipotecas normales se ajustan a los preceptos de la Ley Hipotecaria, del Reglamento Hipotecario y del Código Civil. Las hipotecas excepcionales no se ajustan a los preceptos legales indicados para las hipotecas normales. F.− COMUNES Y PRIVILEGIADAS. Las hipotecas comunes son las que aseguran el cumplimiento de la obligación garantizada guardando la prioridad de que les corresponden según su rango, obtenido por el orden de llegada, para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Siguiendo el principio básico que rige en el Registro. Las hipotecas privilegiadas son las que se anteponen en su rango y preferencia sobre las demás. 1.4. ELEMENTOS PERSONALES DE LA HIPOTECA. 1.4.1. El sujeto activo. 1.4.2. El sujeto pasivo. 1.5. LOS ELEMENTOS REALES DE LA HIPOTECA. 1.5.1. Los bienes hipotecables, los inmuebles afectos. La cosa hipotecada ha de tratarse siempre de un bien o varios bienes inmuebles. 1.6. LOS ELEMENTOS FORMALES DE LA HIPOTECA. 1.6.1. La escritura pública. El derecho real de hipoteca siempre debe constituirse en documento notarial para que sea válido. 1.6.2. Inscripción en el Registro de la Propiedad. La escritura de constitución de hipoteca debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad en el que se encuentra inmatriculada la finca gravada. Es condición indispensable para su validez y eficacia. 1.7. LOS DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. El acreedor hipotecario, por su condición de tal, puede: 1.− Ejercer la acción de devastación.

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Esta acción se ejercita por el acreedor cuando la finca hipotecada se deteriore disminuyendo su valor, por dolo, culpa o voluntad de su dueño. Podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del Partido Judicial en el que se halle ubicada la finca, que se admita justificación sobre estos hechos o conducta del dueño de la finca. Y si de la que diere resultare su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente el valor para cubrir el crédito hipotecario, el Juez dictará resolución (providencia, en este caso) mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el daño. Y, si aún así, insistiere el propietario de la finca en el abuso, el Juez dictará nueva resolución, nueva providencia, por la que podrá el inmueble afecto en administración judicial. 2.− Transmitir el derecho real de garantía a otra persona. 3.− Ejecutar por incumplimiento del deudor. 4.− Preferencia de cobro. 1.8. LOS DERECHOS DEL DEUDOR. 1.− El deudor y generalmente propietario de la finca gravada continua ostentando el goce y disfrute de ésta durante la vigencia de la hipoteca. 2.− Puede enajenar la finca gravada, a título oneroso o gratuito, si bien, el nuevo propietario puede subrogarse en la misma hipoteca o constituir otra nueva. 3.− Al cancelar la deuda solicitará se cancele la hipoteca en el Registro de la Propiedad. 1.9. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA. a.− Causas devenidas por la extinción de la obligación garantizada del crédito subyacente. • Por pérdida de la cosa. • Condonación. • Compensación. • Novación. • Rescisión. • Resolución. b.− Causas independientes a la deuda o crédito de garantía. • Renuncia al derecho de hipoteca. • Acuerdo extintivo entre acreedor y deudor. • Pérdida de la finca hipotecada. • Por consumación o agotamiento, una vez concluso el procedimiento judicial, • Por expiración del término o cumplimiento de las condiciones resolutorias pactadas. • Por caducidad de la inscripción. • Por prescripción. 1.10. PROCEDIMIENTO PARA LA EFECTIVIDAD DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Cuando el deudor no cumple con sus obligaciones crediticias la entidad financiera se ve forzada a ejecutar la deuda, por lo que tiene a su alcance la vía judicial, una vez frustrados todos los intentos de resolverlo por de forma amistosa. 107

1.10.1. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL SUMARIO. El art. 129 de la Ley Hipotecaria posibilita que en la escritura de constitución de la hipoteca pueda pactarse válidamente, por las partes, un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la acción hipotecaria. Este procedimiento se caracteriza por llevarse a cabo ante Notario y se halla regulado en los arts. 234 a 236 del Reglamento Hipotecario. 1.10.2. LA ACCIÓN HIPOTECARIA. La Disposición Final Novena de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 trata sobre la reforma de algunos de los artículos de la Ley Hipotecarias referentes al tema que nos ocupa. Así el art. 41 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo 1 dice: Las acciones reales de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente TEMA 11 EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EL CATASTRO 1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. • 1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1,1. El Registro de la Propiedad se organiza territorialmente por medio de una pluralidad de Registros. La demarcación territorial de los Registros de la Propiedad acostumbra a coincidir con la de los Partidos Judiciales. La creación o supresión de Registros, así como las alteraciones de la circunscripción territorial, se acuerdan por el Ministerio de Justicia (arts. 482 y 483 del Reglamento Hipotecario), si bien algunas Comunidades Autónomas han asumido competencias en orden a participar en la fijación de las demarcaciones. Cada oficina registral está a cargo de un Registrador de la Propiedad, con carácter de funcionario público a todos los efectos legales (art. 536 Reglamento Hipotecario). El Registrador ejerce su función calificadora con autonomía y libertad de criterio, pero está sometido a la autoridad de la Dirección General de los Registros y del Notariado, a la cual corresponden funciones de inspección y vigilancia de los Registros así como Inmobiliario, también llamado Derecho Hipotecario y Registral. 1.1. CONCEPTO. El Registro de la Propiedad se organiza territorialmente por medio de una pluralidad de Oficinas del Registro. La demarcación territorial de los Registros de la Propiedad acostumbra a coincidir con la de los Partidos Judiciales, si bien, hoy en día, se han creado nuevas oficinas del Registro en localidades que no son sede de Partido Judicial, pero, sin embargo, se encuentran ubicadas en zonas en las cuales, últimamente, se ha disparado la construcción. Esto ha pasado en zonas del litoral (P. ej. Calafell, Torredembarra, Cunit, etc.). 108

La creación o supresión de oficinas del Registro de la Propiedad, así como las alteraciones de la circunscripción territorial se acuerda por el Ministerio de Justicia (arts. 482 y 483 del Reglamento Hipotecario), si bien, algunas Comunidades Autonómicas han asumido competencias en orden a participar en la fijación de las demarcaciones. Cada oficina registral está a cargo de un Registrador de la Propiedad, con carácter de funcionario público a todos los efectos legales. El Registrador ejerce su función calificadora con autonomía y libertad de criterio, pero esta sometido a la autoridad de la Dirección General de los Registros y del Notariado, a la cual corresponden funciones de inspección y vigilancia de los Registros, así como Inmobiliario, denominado, también Derecho Hipotecario Registral. • COMO MEDIO DE PUBLICIDAD. El Registro de la Propiedad es el instrumento que hace públicas las relaciones jurídico−inmobiliarias y se caracteriza por lo siguiente: • Es un registro de documentos: El Registrador encargado del Registro no otorga los actos que se inscriben en su oficina, sino que toma constancia de los documentos creados al margen del Registro y que se presentan para inscribir. Generalmente se trata de Escrituras, Sentencias, mandamientos, etc. • Es un registro de folio real: El Registro se lleva por medio de libros foliados, correspondiendo cada folio a una finca e inscribiéndose o anotándose en dicho folio todas las vicisitudes jurídicas de la finca en cuestión. • Es un Registro de inscripción: En el Registro se toma razón de lo que consta en los documentos presentados y que sea jurídicamente relevante en el plano de la publicidad inmobiliaria. No se transcriben íntegramente los documentos (sistema de transcripción), ni se custodian en la oficina registral, sino que, una vez despachados, se devuelven a la misma persona que los ha presentado. Al margen de estos conceptos, deben también tenerse en cuenta, como características del Registro las que se desprenden de los denominados Principios hipotecarios. En el Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. 1.3. LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Los Libros que se llevan en el Registro de la Propiedad son los siguientes: • El Libro de inscripciones. • El Diario de las operaciones del Registro. • El Libro de incapacitados. • El Índice de fincas. • Los Índices de personas • Un Libro de estadística. • Un Libro especial de anotaciones de suspensión, de mandamientos judiciales, laborales o administrativos. • El Inventario. • Los Libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen conveniente para sus servicios. 1.4 LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS. Los llamados Principios Hipotecarios son normas básicas y fundamentales organizadoras de la publicidad registral, extraídas del conjuntó de las normas positivas relativas al Derecho Hipotecario, que ofrecen soluciones a los aspectos más elementales de la organización registral. 109

Los Principios Hipotecarios son: a.− El Principio de Inscripción: La inscripción e títulos acreditativos de un derecho en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, sino voluntaria. Nuestro Derecho reconoce dos formas de inscripción, las inscripciones constitutivas y las inscripciones declarativas. b.− El Principio de Rogación: La inscripción de un derecho real en el Registro se verifica a través de un procedimiento en donde el Registrador de la Propiedad examina y decide acerca de sí procede o no cada inscripción solicitada. c.− Principio de Consentimiento: El consentimiento supone la posibilidad de inscribir actos dispositivos del titular registral sin la aceptación del favorecido con ellos. d.− Principio de Legalidad: El Principio de Legalidad se refiere al alcance, ánimo y extensión de la calificación que hace el Registrador del documento o título que se le presenta y respecto del que se le solicita la inscripción. e.− Principio de Legitimación: El Principio de Legitimación conlleva la presunción de que la realidad publicada por los Libros del Registro de la Propiedad es la única realidad jurídica existente. f.− Principio de Publicidad: El Principio de Publicidad se materializa en dos formas o ámbitos distintos, publicidad formal y publicidad material. g.− Principio de Especialidad.− El Principio de Especialidad, también llamado de Determinación, exige concretar y especificar los derechos reales que tienen acceso al Registro. Esta especificación debe hacerse en tres órdenes: 1º Especificación de la finca. 2º Especificación del derecho inscrito, y 3º Especificación del sujeto titular del derecho. h.− Principio de Tracto Sucesivo: Este principio exige que cada acto se verifique en un asiento independiente y que el acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito. i.− Principio de Prioridad: El Principio de Prioridad actúa en sentido excluyente, de forma que otorga el derecho de preferencia o prioridad al titular registral, que primero consigue inscribir su derecho en el Registro. 2. EL CATASTRO Y EL REGISTRO. El Catastro se define como: El registro o inventario de la riqueza territorial de un país, en el que quedan determinadas las fincas rústicas y urbanas del mismo, mediante su descripción o expresión gráfica para los distintos efectos o finalidades de tipo fiscal, administrativo, económico y civil. El Catastro, a efectos fiscales, representa el equitativo reparto del impuesto sobre la riqueza inmobiliaria rústica y urbana. El Catastro, a efectos administrativos es el Mapa Topográfico Parcelario constituye la base geográfica para la formación de un Banco Nacional de Datos Catastrales.

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El Catastro, a efectos civiles, contribuye a las garantías del tráfico inmobiliario proporcionado, entre otros, realidades físicas al Registro de la Propiedad. El valor catastral de las fincas es el que sirve para valorar las fincas a efectos de la contribución al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. El Catastro debe suministrar al Registro de la Propiedad el soporte gráfico individualizado de la finca objeto de inscripción. Los Catastros Inmobiliarios Rústico y Urbano están constituidos por un conjunto de datos y descripciones de los bienes rústicos y urbanos, con expresión de las superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos, calidades, valores y demás circunstancias físicas, económicas y jurídicas, que den a conocer la propiedad territorial y la defiendan en sus diferentes aspectos y aplicaciones. La formación, conservación, renovación y demás funciones inherentes a los Catastros Inmobiliarios, serán competencia exclusiva del Estado y se ejercerán por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, directamente o a través de convenios de colaboración con los Ayuntamientos o, en su caso, Diputaciones Provinciales, Cabildos o Consejos Insulares, a petición de los mismos en los términos que reglamentariamente establezcan. 76 1

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