i

AGRADECIMIENTOS

Nuestros mas sinceros agradecimientos a todas aquellas personas que en forma desinteresada nos dieron su ayuda y apoyo para la realización de este trabajo de titulación, en especial a nuestro profesor guía don Homero Villegas Núñez y a los profesores Arturo Kustmann, José Cárcamo y Gabriel Soto. No podemos dejar de lado a las entidades que fueron claves con su apoyo, entre ellas se encuentran: Ilustre Municipalidad de Punta Arenas, Serviu, INE, Ministerio de Economía, Corredores de Propiedades, Inmobiliaria Salfa Austral, Inmobiliaria Bravo Izquierdo, Cámara Chilena de la Construcción y Constructora Vilicic, a todos ellos muchas gracias. Carolina: Doy gracias a Dios por hacer posible este momento, a mis padres que con cariño y esfuerzo depositaron su confianza en mí y siempre me dieron fuerzas para seguir adelante. Gracias a mi familia que en todo momento en forma incondicional me dio su apoyo, aun estando lejos. En especial agradezco a mi pololo quien estuvo a mi lado todos estos años con su comprensión y apoyo; al igual que a mi amiga incondicional, fruto de mi paso por la universidad. Enérico: Gracias a mis padres, hermanos, mi cuñada, mis tíos, primos, mi abuela por el apoyo incondicional en los momentos buenos y malos, por sus consejos que me han ayudado a seguir adelante y poder terminar mi carrera. En forma muy especial agradecer a mi compañera de tesis y amiga Carolina y toda su familia por el cariño que me han brindado; a las familias: Miranda Gómez, Bahamonde Guerrero, Cárdenas Lincoman y Monsalve Miranda las cuales me dieron alojamiento en forma desinteresada en mi época de estudiante los que me acogieron en su hogar como un hijo más, a mis amigos Alejandro y Carlos por su apoyo y amistad. Y por sobre todo a Dios y a mi abuelita Uca que desde el cielo nunca me abandono que estuvo siempre a mi lado y en los momentos difíciles me decía “fuerza, tú puedes, sigue adelante” y así pude superar la soledad y todos las barreras que se me presentaban para terminar mi carrera.

ii

RESUMEN

El presente trabajo de titulación tuvo como objetivo principal estudiar la factibilidad técnica y económica de una Empresa Inmobiliaria que opere en la ciudad de Punta Arenas, la cual estará asociada a un grupo de empresas Regionales vinculadas al Sector Construcción. Al realizar dicho estudio fueron surgiendo nuevos objetivos como ser interiorizarse en el mercado inmobiliario regional, que hasta ahora era totalmente desconocido. En una primera etapa se realizo un análisis externo abordando temas legales, económicos y sociales que involucran a la Inmobiliaria, donde se describen las leyes a las cuales se encuentra atenida y las leyes que la favorecen como la tan conocida DFL 2. Con este análisis se pudo determinar que en la Región de Magallanes existe un déficit habitacional de 22.098 viviendas al 2005 correspondiendo a un 14% de la población. Del análisis de la oferta y demanda se propone abordar un mercado objetivo de viviendas entre 700 y 1.200 UF, por un tema de aprovechamiento de los subsidios que otorga el Estado. Con respecto al análisis de lo que será la Empresa Inmobiliaria se realizo la estructuración de ésta, sus departamentos y el personal que trabajara en esta, además se entrega un análisis según Porter mostrando las fuerzas del mercado que afectaran a la Empresa. Además se diseñaron dos propuestas de viviendas a construir con sus respectivos presupuestos y diseñando además un supuesto complejo habitacional cumpliendo con las exigencias de distribución de suelos, tomando como referencia un sitio de 10.000m2 que se encuentra actualmente en venta. Finalizando con una evaluación económica, determinando ingresos y egresos de acuerdo a una proyección de venta de viviendas realizada por un modelo de proyección Stipwise ocupando el software Minitab, realizando los respectivos flujos de Caja para 3 escenarios (Pesimista, realista y optimista) se determino el VAN y TIR de cada escenario, resultando ser este un proyecto rentable.

iii

INDICE

AGRADECIMIENTOS ....................................................................................................................I RESUMEN.....................................................................................................................................II INDICE..........................................................................................................................................III INDICE DE GRAFICOS............................................................................................................. VIII INDICE DE TABLAS ................................................................................................................... IX INDICE DE ILUSTRACIONES ..................................................................................................... X CAPÍTULO I “INTRODUCCIÓN”..................................................................................................1 1.1.

INTRODUCCIÓN..............................................................................................................2

1.2.

OBJETIVOS Y JUSTIFICACION DEL ESTUDIO ............................................................3

1.2.1.

OBJETIVO GENERAL ....................................................................................................................3

1.2.2.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS ...........................................................................................................3

1.2.3.

JUSTIFICACIÓN PARA EL ESTUDIO ..............................................................................................4

1.2.4.

METODOLOGÍA .............................................................................................................................5

CAPÍTULO II “ANALISIS EXTERNO”..........................................................................................6 2.1.

ENTORNO LEGAL.............................................................................................................................7

2.1.1.

Decreto Ley 824 “Impuesto a la renta”...............................................................................7

2.1.2.

Ley 19.932 de “Venta en Verde” que modifica la normativa General de Urbanismo y

Construcción .........................................................................................................................................8 2.1.3.

DFL Nº 458 “Ley General de Urbanismo y Construcción “ .............................................9

2.1.4.

DFL Nº2.................................................................................................................................11

2.1.5.

Ley 19.606 “Ley Austral”.....................................................................................................12

2.2.

ENTORNO ECONÓMICO.................................................................................................................13

iv

2.2.1.

IMACON (Índice mensual de Actividad en la Construcción).........................................13

2.2.2.

TPM (Tasa de Política Monetaria) ....................................................................................14

2.2.3.

Situación habitacional en Punta Arenas desde el punto de vista de los Corredores

de Propiedades...................................................................................................................................15 2.3.

ENTORNO SOCIAL Y CULTURAL ...................................................................................................17

2.3.1.

Población Total ....................................................................................................................17

2.3.2.

Total de Viviendas ...............................................................................................................17

2.3.3.

Las familias en el 2002 .......................................................................................................17

2.3.4.

Las viviendas disponibles en Magallanes........................................................................18

2.3.5.

Situación habitacional en la XII Región............................................................................18

2.3.6.

Pobreza e Indigencia en la región.....................................................................................19

2.3.7.

Distribución del Ingreso ......................................................................................................19

2.3.8.

La ocupación de los Suelos en la Región........................................................................20

2.4.

ENTORNO FINANCIERO .................................................................................................................23

2.4.1.

Antecedentes Históricos del Financiamiento Inmobiliario .............................................23

2.4.2.

Letras Hipotecarias..............................................................................................................24

2.4.3.

Mutuo Hipotecario Endosable............................................................................................25

2.5.

OPORTUNIDADES Y AMENAZAS ....................................................................................................27

2.5.1.

Oportunidades......................................................................................................................27

2.5.2.

Amenazas .............................................................................................................................28

CAPITULO III “ANALISIS Y TENDENCIA DE LA INDUSTRIA” ...............................................29 3.1.

ANÁLISIS DE LA OFERTA ...............................................................................................................30

3.1.1.

Oferta de Viviendas Usadas ..............................................................................................30

3.1.2.

Oferta de Viviendas Nuevas ..............................................................................................32

v

3.2.

ANÁLISIS DE LA DEMANDA ............................................................................................................35

3.2.1.

Demanda de Viviendas de Inscritos .................................................................................36

3.2.2.

Demanda de Viviendas de No Inscritos ...........................................................................37

3.2.3.

Total de venta de viviendas en Punta Arenas.................................................................38

3.3.

DETERMINACIÓN DEL MERCADO OBJETIVO ................................................................................40

3.4.

IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LA COMPETENCIA ACTUAL .........................................42

CAPITULO IV “ANALISIS INTERNO” .......................................................................................45 4.1.

DEFINICIÓN DE LA MISIÓN DEL NEGOCIO ....................................................................................46

4.1.1.

Definición del Negocio ........................................................................................................46

4.1.2.

Visión y metas de la Empresa ...........................................................................................46

4.2.

ENTIDADES PARTICIPANTES DEL SISTEMA ..................................................................................48

4.2.1.

Administradora de Cuentas de Ahorro para la Vivienda ...............................................48

4.2.2.

Administradora de Fondos para la Vivienda....................................................................48

4.2.3.

Ministerio de Vivienda y Urbanismo .................................................................................48

4.2.4.

Entidades Bancarias y Financieras...................................................................................48

4.3.

LAS 5 FUERZAS DEL MERCADO DE PORTER ................................................................................49

4.3.1.

Competidores participantes en el mercado .....................................................................49

4.3.2.

Nuevos Participantes ..........................................................................................................51

4.3.3.

Poder de negociación con los compradores ...................................................................51

4.3.4.

Poder de negociación con los proveedores ....................................................................52

4.3.5.

Amenaza de productos sustitutos .....................................................................................52

4.4.

MODELO DE FUNCIONAMIENTO ....................................................................................................54

4.5.

FORTALEZAS Y DEBILIDADES ........................................................................................................56

4.5.1.

FORTALEZAS ..............................................................................................................................56

vi

4.5.2.

DEBILIDADES .............................................................................................................................56

CAPITULO V “DISEÑO ESTRATEGICO DE PLANES OPERATIVOS” ...................................57 5.1.

ETAPAS DE DESARROLLO DEL PROYECTO ..................................................................................58

5.1.1.

Fase I “De Preparación y Puesta en Marcha”.................................................................58

5.1.2.

Fase II “De Crecimiento”.....................................................................................................58

5.1.3.

Fase III “De Consolidación”................................................................................................59

5.2.

ORGANIGRAMA Y ESTRUCTURA DEL PERSONAL .........................................................................60

5.2.1.

Organigrama.........................................................................................................................60

5.2.2.

Estructura del Personal.......................................................................................................62

5.3.

APOYOS ADMINISTRATIVOS Y COMPUTACIONALES PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO .....64

5.3.1.

Criterios para el diseño y estructuración de los sistemas de información..................64

5.3.2.

Módulos componentes de los sistemas ...........................................................................65

5.4.

ESQUEMA DEL SISTEMA ...............................................................................................................69

5.5.

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO .....................................................................................................70

CAPITULO VI “EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA”................................................74 6.1.

PROYECCIONES DE VENTAS.........................................................................................................75

6.1.1. 6.2.

Proyección Simple de la Venta de Viviendas Nuevas ...................................................77

EGRESOS.......................................................................................................................................83

6.1.1.

Estimación de gastos en recursos humanos...................................................................83

6.1.2.

Estimación de Gastos Generales......................................................................................84

6.1.3.

Estimación de Gastos en Equipamiento de la Empresa ...............................................85

6.1.4.

Estimación de Costos Variables........................................................................................86

6.3.

INGRESOS ......................................................................................................................................88

6.4.

FLUJO NETO DE CAJA ...................................................................................................................89

vii

6.5.

RESULTADO DE LA EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA ....................................................92

6.5.1.

Resultados ............................................................................................................................92

6.5.2.

Sensibilización por variable................................................................................................94

CAPITULO VII “CONCLUSIONES Y COMENTARIOS” ............................................................95 7.1.

CONCLUCIONES Y COMENTARIOS .....................................................................................96

CAPITULO VIII “BIBLIOGRAFIA” .............................................................................................98 8.1.

B IBLIOGRAFIA...........................................................................................................................99

ANEXOS....................................................................................................................................100 A.

GLOSARIO

B.

TABLAS

C.

SUBSIDIOS HABITACIONALES

D.

GRÁFICOS

E.

TABLAS DE FLUJO

F.

PLANOS

viii

INDICE DE GRAFICOS

Gráfico 2. 1 “Imacon (1989-2004)................................................................................................13 Gráfico 2. 2 “Edificación aprobada e iniciada en Punta Arenas” .................................................14 Gráfico 2. 3 “Tasa de Política Monetaria” ....................................................................................15 Gráfico 2. 4 “Distribución del uso de suelos según numero de Predios”.....................................20 Gráfico 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF”...............................................31 Gráfico 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valores en UF” ...................33 Gráfico 3. 3 “Oferta de Viviendas Nuevas por Serviu”.................................................................33 Gráfico 3. 4 “Oferta de Viviendas Nuevas y Usadas en Punta Arenas” ......................................34 Gráfico 3. 5 “Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004”................................................38 Gráfico 3. 6 “Venta anual de Viviendas Nuevas y Usadas”.........................................................39 Gráfico 3. 7 “Oferta v/s Demanda al 2004”..................................................................................40 Gráfico 3. 8 “Oferta Histórica de la Competencia”.......................................................................42 Gráfico 3. 9 “Participación de la Competencia en el mercado de las viviendas privadas” ..........43

ix

INDICE DE TABLAS

Tabla 2. 1 “Distribución del Ingreso en los Hogares de la XII Región” ........................................19 Tabla 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF” .................................................31 Tabla 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valor en UF”..........................32 Tabla 3. 3 “Rentas mínimas exigidas para la obtención de viviendas”........................................36 Tabla 3. 4”Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004” ...................................................37 Tabla 3. 5 “Venta anual de viviendas usadas”.............................................................................38 Tabla 3. 6 “Venta anual de viviendas nuevas y usadas” .............................................................39 Tabla 3. 7 “Oferta y demanda de viviendas nuevas y usadas al 2004”.......................................41 Tabla 5. 1 “Distribución de áreas en un complejo habitacional” ..................................................71 Tabla 6. 1 “Proyección simple de la Venta de Viviendas Nuevas” ..............................................77 Tabla 6. 2 “Variables que proyectan la Venta de Viviendas Nuevas”..........................................78 Tabla 6. 3 “Proyección de Venta de Viviendas Nuevas en 3 escenarios” ...................................80 Tabla 6. 4 “Escenario 1 Pesimista”..............................................................................................81 Tabla 6. 5 “Escenario 2 Realista” ................................................................................................81 Tabla 6. 6 “Escenario Optimista” .................................................................................................81 Tabla 6. 7 “Resultados Escenario 1 (Pesimista)” ........................................................................92 Tabla 6. 8 “Resultados Escenario 2 (Realista)” ...........................................................................93 Tabla 6. 9 “Resultado Escenario 3 (Optimista)”...........................................................................93 Tabla 6. 10 “Indicadores de Rentabilidad para cada Escenario”.................................................93 Tabla 6. 11 “Resultados Sensibilización”.....................................................................................94

x

INDICE DE ILUSTRACIONES

Figura 2. 1 “Clasificación de las Viviendas en Punta Arenas según su valor en UF”..................21 Figura 2. 2 “Plano de Punta Arenas” ...........................................................................................22 Figura 3. 1 ”Forma de operar de los Corredores de Propiedades”..............................................30 Figura 4. 1 “5 Fuerzas del mercado de Porter”............................................................................49 Figura 4. 2 “Funcionamiento de las Inmobiliarias”.......................................................................55 Figura 5. 1 “Organigrama de la Empresa” ...................................................................................60

1

CAPÍTULO I “INTRODUCCIÓN”

2

1.1. INTRODUCCIÓN

La idea desarrollada por este proyecto surge como una iniciativa de personas ligadas al sector de la construcción y del sector inmobiliario en Punta Arenas. Con él se busca despejar dudas de carácter legal existentes, así como confirmar las favorables perspectivas de desarrollo que viene presentando este sector económico regional para implementar un negocio que desarrolle la construcción y venta de viviendas. Existe el deseo, que con ideas de este tipo se podrían generar renovaciones importantes en el stock inmobiliario regional, produciéndose una modernización y desconcentración de este mercado. Para cumplir con los objetivos planteados en este proyecto, se recurre a la metodología típica de análisis de proyectos de inversión, donde es necesario realizar una serie de actividades involucradas, como la investigación del mercado regional, tipos de financiamientos, análisis de los factores externos e internos del proyecto, y aspectos legales con los que debe cumplir una Empresa Inmobiliaria, entre otros. Este tema se encuentra de la mano con la gestión inmobiliaria que incorpora hoy la identificación, evaluación y promoción de proyectos de inversión, como también una particular participación en el diseño y ejecución de las obras, todas funciones condicionantes y complementarias a las más habituales de administración y ventas.

3

1.2. OBJETIVOS Y JUSTIFICACION DEL ESTUDIO

1.2.1. Objetivo General Este proyecto tiene como objetivo principal: “analizar la viabilidad y factibilidad técnica y económica de la creación de una Empresa Inmobiliaria en la ciudad de Punta Arenas, y realizar un diseño estructurado de su parte administrativa, operativa y técnica de dicha empresa”

1.2.2. Objetivos Específicos Analizar y comprender acabadamente el significado de una Sociedad Inmobiliaria. Esto es posible de descomponerse en los siguientes puntos: 1. Conocer qué son las Empresas Inmobiliarias, cómo se constituyen, a qué se dedican y cuál es su objetivo. 2. Analizar y estudiar el mercado inmobiliario de bienes raíces de uso residencial y comercial, las formas de financiamiento que existen para la obtención de viviendas, en la Duodécima Región, teniendo como centro a Punta Arenas y conocer sus características, oferentes, demandantes, proyecciones, etc. 3. Estudiar todos aquellos aspectos anexos a la creación de esta sociedad inmobiliaria, entre los cuales están: los aspectos organizacionales, análisis de inversiones, estudio de costos, etc. 4. Proponer alternativas que permitan realizar un análisis económico que aporte información para un adecuado proceso de toma de decisiones respecto de la instalación de la sociedad. Proponer, para esto, una determinada metodología para evaluar una sociedad que efectúa inversiones en bienes raíces. 5. Con los antecedentes recogidos, elaborar propuestas y recomendaciones respecto a la idea del proyecto.

4

1.2.3. Justificación para el Estudio El desarrollo urbano contemporáneo requiere crecientemente de un ejercicio profesional calificado en el campo de la gestión inmobiliaria, de hecho, la gestión inmobiliaria cubre progresivamente un campo más extenso y más complejo, ligándose a los sectores productivos y de servicios en áreas tan variadas y a la vez interrelacionadas como la industria de la construcción, la administración financiera, las obras públicas y el transporte urbano, la vivienda, la normativa y acción municipal, el derecho tributario y comercial, etc. De ahí la clara necesidad de la existencia de profesionales de construcción con manejo en el tema de la gestión inmobiliaria y todo lo que implica. Actualmente en la región entre las empresas involucradas en el mercado inmobiliario operan tres inmobiliarias de gran importancia por la cantidad de proyectos que realizan, existiendo la posibilidad de que una cuarta empresa regional amplíe su rubro al sector inmobiliario. Existen factores importantes que hacen creer necesario un estudio de este tipo, para el análisis de factibilidad de la creación de una entidad inmobiliaria, uno de ellos es el crecimiento que marco en los últimos meses el Índice Mensual de Actividad en la Construcción (IMACON), el cual en diciembre de 2004 registro un crecimiento de 8.9% respecto del mismo mes de 2003. Otro factor considerado es que en el 2004 las ventas de viviendas opcionales muestran una recuperación cercana al 30%, de acuerdo a un informe entregado por la Cámara Chilena de la Construcción y de acuerdo a informaciones del Diario Financiero, se proyecta alcanzar 6,7% en el 2005, lo que hace pensar que el apogeo del sector inmobiliario recién esta comenzando. Considerando además, la baja en los intereses de préstamos hipotecarios en los Bancos, situación que se va a mantener por la tendencia de estabilidad económica existente en el país, escenario que crea una mayor seguridad para el endeudamiento en créditos hipotecarios y por ende la obtención de la tan anhelada casa propia. El proyecto puede ser capaz de fomentar positivamente el negocio inmobiliario dentro de la región, creando nuevas fuentes de financiamiento para la construcción de Viviendas, Oficinas, Centros Comerciales, incentivando la inversión en los tipos de Bienes Raíces que negocia la sociedad, dinamizando el mercado, etc. Es interesante analizar la potencialidad del mercado regional para sustentar en el largo plazo una empresa de este tipo. Para lograr este objetivo, se identificarán, reconocerán y evaluarán aquellas variables que harán posible tal hecho.

5

1.2.4. Metodología Este estudio analiza las perspectivas que tendría una sociedad inmobiliaria, considerando los principales factores que se estiman influyentes en sus resultados, los que son: 1. El mercado habitacional en la Región de Magallanes 2. La definición del negocio 3. La estructura organizacional 4. La estrategia comercial 5. El modelo de financiamiento Posteriormente, sobre la base de los antecedentes recopilados se estimará la estructura de costo, a la que va a estar afecta esta empresa y se elaborarán proyecciones de sus ingresos y egresos, sensibilizando sus principales parámetros para distintos escenarios posibles, permitiendo evaluar los resultados que tendría.

6

CAPÍTULO II “ANALISIS EXTERNO”

7

Sabemos que cualquier proyecto o iniciativa empresarial, esta delimitado por las normas legales que gobiernan el funcionamiento de las actividades económicas dentro de un país. Estas normas pueden involucrar entre otros: aspectos laborales, de inversión, de seguridad, de equilibrio del medio ambiente, etc. Antes de adoptar cualquier decisión respecto del estudio de una idea o proyecto, siempre es necesario considerar, comprender y acotar el marco legal que circunscribe al proyecto. Ningún proyecto, por muy rentable que este sea, podrá realizarse si no se limita al marco legal de la actividad que proyecta participar. También es importante tener en claro en que momento económico se pretende emprender el proyecto, a que sociedad se va a ver enfrentado, etc. Otro de los objetivos de este capitulo es conocer la forma como las Sociedades Inmobiliarias se forman y como operan.

2.1. Entorno Legal El primer paso a realizar en la creación de una Empresa Inmobiliaria es la formación de una sociedad ante notario público y por medio de una escritura pública, debidamente inscrita y publicada en el Registro de Comercio. En la escritura deben ser consignados, entre otros, razón social, dirección, giro, capital, etc. La formación de dicha sociedad se debe regir a las Normas del Código de Comercio. Éstas sociedades pueden ser creadas por personas naturales o jurídicas, en donde la compañía que constituya puede ser, Colectivas, en Comanditas, de responsabilidad Limitada y Anónimas, siendo las dos últimas modalidades las más utilizadas en Chile. Las empresas inmobiliarias no están sujetas a leyes especiales, se rigen por las legislaciones comunes de cualquier empresa, y en especial las vinculadas a la construcción. A continuación se dan a conocer los instrumentos legales a que están sujetas las Sociedades Inmobiliarias.

2.1.1. Decreto Ley 824 “Impuesto a la renta” Las empresas constructoras e inmobiliarias, por los inmuebles que construyen o mandan a construir para su venta posterior, quedan afectas al impuesto territorial (Contribuciones de Bienes Raíces) pagado desde la fecha de la recepción definitiva de las obras de edificación, hasta el momento en que se traspasa la escritura al nuevo propietario ante notario y en el Conservador de Bienes Raíces.

8

Las sociedades inmobiliarias están afectas al impuesto de primera categoría, este impuesto se determina sobre la “renta” de los bienes raíces. Entendiéndose como renta los ingresos que constituyen utilidad, dicho impuesto es un 17% sobre las utilidades que puede ser cargado al impuesto global complementario y adicional. Este tipo de contribuyente esta obligado a llevar contabilidad completa y declara renta efectiva, además debe retener el 10% de las rentas pagadas por el concepto de honorarios. Así mismo tienen la obligación de llevar el registro FUT, a fin de establecer la situación tributaria de los retiros o de los dividendos. En dicho registro, debe anotarse la Renta Líquida Imponible de Primera Categoría o Pérdida Tributaria del ejercicio, así como todos los demás ingresos, beneficios o utilidades percibidas o devengadas, estén afectos a los impuestos Global Complementario o Adicionales, cuando se retiren o distribuyan.

2.1.2. Ley 19.932 de “Venta en Verde” que modifica la normativa General de Urbanismo y Construcción Cada año se venden en Chile, cerca de 80 mil viviendas de las cuales alrededor de un 40% corresponde a propiedades que aún no están terminadas o incluso están comenzando a construirse. Este tipo de propiedades, cuya compra se realiza meses antes de su entrega, a través de una promesa de compraventa, son las llamadas “compras en verde”. Esto se debe a los descuentos por compra en verde, ofrecidos por las inmobiliarias y empresas constructoras que alcanzan entre el 3% y 5% del valor final. Por otro lado, aquel que vende “en verde” tiene muchas ventajas, ya que significa tener en la etapa de construcción del inmueble la liquidez y seguridad de la venta de la obra. Sin embargo, el comprador asume un riesgo; ya que la propiedad queda inscrita a su nombre sólo cuando ésta sea recepcionada por la Municipalidad que corresponda, lo cual no ocurre hasta que la obra está terminada. Por lo tanto, y aún cuando el comprador haya pagado el pie, cuando compra en verde legalmente aún no es el propietario, el tiempo medio de este período es de 18 meses. Producto de lo anterior, ha ocurrido que personas que han firmado promesas de compraventa adelantando parte del precio, han perdido su dinero cuando la inmobiliaria no entrega el inmueble a tiempo, o bien construye la obra con condiciones diferentes a las pactadas, o simplemente quiebra; perdiendo toda posibilidad de recuperar el dinero pagado. A raíz de esta situación el 4 de febrero del 2004 fue promulgada la ley que busca establecer garantías para los contratos de promesa de compraventa de inmuebles. El texto legal busca evitar las estafas que a veces se producían en las denominadas "compras en verde".

9

La nueva ley modifica la normativa General de Urbanismo y Construcción, obligando a garantizar los contratos de promesa de compraventa de bienes raíces ofrecidos por personas o empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria. La norma legal permitirá evitar los daños que sufren quienes firman promesas de compraventa de obras "en verde", cuando han adelantado parte del precio, pero la empresa inmobiliaria no les entrega el inmueble a tiempo o quiebra, y pierden la posibilidad de recuperar el dinero pagado. En adelante, las inmobiliarias o constructoras deberán, al momento de celebrar una promesa de compraventa, constituir una garantía (póliza de seguro o boleta de garantía bancaria) que asegure al comprador la recuperación del dinero pagado como parte del precio de la vivienda, en caso de que la venta no se cumpla. Por otra parte, podrá considerarse como estafa el hecho de no establecer dicha garantía, cuando se celebra un contrato de promesa de compraventa. Asimismo, los notarios no autorizarán los contratos con promesa de compraventa si no se ha constituido la garantía a favor del comprador.

2.1.3. DFL Nº 458 “Ley General de Urbanismo y Construcción “ Esta legislación de carácter general tiene tres niveles de acción: La Ley General, que contiene los principios, atribuciones, facultades, responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares, en las acciones de planificación urbana, urbanización y construcción. La Ordenanza General, que contiene las disposiciones reglamentarias de esta ley y que regula el procedimiento administrativo, el proceso de Planificación urbana, urbanización y construcción, y los standards técnicos de diseño y construcción exigibles en los dos últimos. Las Normas Técnicas, que contienen y definen las características técnicas de los proyectos, materiales y sistemas de construcción y urbanización, para el cumplimiento de los standards exigidos en la Ordenanza General. Las inmobiliarias y constructoras deben regir sus obras por este instrumento legislativo, el cual posee la llamada “ley de calidad”, donde indica las responsabilidades en caso de fallas de una construcción y la cantidad de años de garantía que posee esta, en marzo recién pasado se voto en el senado la nueva regulación legal que modificara los artículos que se refieren al respecto en el DFL Nº 458, la que comenzara a regir 90 días después de su publicación en el Diario Oficial y ahora se habla de la “Ley de calidad 2”

10

En la actualidad la ley indica que el

propietario primer vendedor de una construcción es

responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada. Los proyectistas son responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios. Los constructores son responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, donde las personas jurídicas también son solidariamente responsables con el profesional competente. La responsabilidad civil a que se refiere, se hace efectiva a la fecha de celebración del contrato. Para hacer efectivas las responsabilidades, hay una garantía de 5 años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales. Los cambios que recibe la actual “Ley de calidad” son: ƒ

La agilización de los permisos para certificar las distintas etapas de la obra.

ƒ

Responsabilidad penal de los profesionales que intervienen en cada etapa en caso de desperfecto en la construcción.

ƒ

Plazo de 10 años para hacer efectivas las responsabilidades, en caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.

ƒ

Plazo de 5 años para hacer efectivas las responsabilidades, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, tales como cubiertas, ventanas, artefactos eléctricos, estructuras no soportantes, bases de pavimentos, estructuras o bases de pisos, redes de instalaciones, redes húmedas y secas de incendio,

impermeabilizaciones,

aislamiento

térmico

y

acústico,

y

pinturas

o

revestimientos exteriores. ƒ

Plazo de 3 años para hacer efectivas las responsabilidades, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras, tales como cielos, pisos, puertas, artefactos sanitarios, revestimientos y pinturas interiores, barnices, sellos y fragües, alfombras, quincallería, grifería, muebles, rejas y protecciones exteriores.

11

2.1.4. DFL Nº2 Esta ley data de 1959 hasta la fecha. Dicha ley ha permitido durante todos estos años acceder a sus beneficios a las propiedades que se construyen y se venden sujetos a dicha ley, donde se consideran viviendas económicas las que se construyen en conformidad a sus disposiciones, con una superficie edificada no superior a 140 m2. Las franquicias que establece el DFL 2 dicen relación principalmente con los impuestos a la renta, territorial (Contribuciones de Bienes Raíces), herencias y donaciones. Respecto al impuesto Territorial, las propiedades sólo están afectas al 50% de dicho tributo, variando los plazos de exención parcial entre los 10, 15 y 20 años según si la superficie edificada es no superior a 140, 100 y 70 m2, respectivamente. También cuando se adquiere una propiedad DFL 2 a través de un Crédito Hipotecario, está exenta de un 50% del impuesto de timbres, por lo cual la tasa se rebaja del 1,2% al 0.6% hasta el plazo de dos años siguientes a la recepción municipal de la vivienda. Las rentas que producen las viviendas económicas no se consideran para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional, y están, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. El objeto de esta norma es avanzar en el proceso de renovación urbana, incentivando la reactivación habitacional de una importante cantidad de inmuebles antiguos. La vigencia del DFL 2 lo ha hecho permanecer por más de 35 años, habiéndose asimilado su nombre a un tipo de viviendas de enorme aceptación y confianza dentro del mercado inmobiliario.

12

2.1.5. Ley 19.606 “Ley Austral” Los contribuyentes que declaran el impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta sobre renta efectiva determinada según contabilidad completa, tienen derecho, hasta el 31 de diciembre del año 2008, a un crédito tributario por las inversiones que efectúen en las regiones XI y XII y en la provincia de Palena, destinadas a la producción de bienes o prestación de servicios en esas regiones y provincia, de acuerdo a las disposiciones legales. Los contribuyentes tienen derecho a este beneficio respecto de todos los bienes incorporados al proyecto de inversión a la fecha indicada, no obstante que la recuperación del crédito puede hacerse hasta el año 2030. El crédito es equivalente a un porcentaje establecido sobre el valor de los bienes físicos del activo inmovilizado que correspondan a construcciones, maquinarias y equipos, directamente vinculados con la producción de bienes o la prestación de servicios del giro o actividad del contribuyente, adquiridos o terminados de construir en el ejercicio. El porcentaje del crédito a aplicar sobre el monto de inversión, es el que se señala a continuación: Tabla 1. 1 “Crédito Ley Austral” Monto de Inversión

% de Crédito

< 200.000 UTM

32

> 200.000 - < 2.500.000 UTM

15

> 2.500.000 UTM

10

FUENTE: Biblioteca Congreso Nacional

13

2.2. Entorno Económico Como ya se dijo anteriormente la economía que vive el país augura un buen momento para el emprendimiento de un proyecto como lo es la Empresa inmobiliaria, datos como es el crecimiento del Indicador Nacional de Ventas Inmobiliarias en un 10,1% a nivel Nacional en noviembre de 2004. Por otra parte en el 2004 las ventas de viviendas opcionales muestran una recuperación cercana al 30%, así como el mercado comenzó lentamente a recuperar sus niveles de ventas y de rentabilidad a partir del 2002, llegando este último factor a ubicarse en el primer semestre del 2004 a 5,9% hacen predecir una cara positiva en la economía actual en nuestro país.

2.2.1. IMACON (Índice mensual de Actividad en la Construcción) De acuerdo a la información de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante los últimos meses el Índice mensual de actividad en la construcción (Imacon) ha recibido un fuerte impulso del empleo sectorial. Especialmente positivo fue el desempeño sectorial en diciembre último, lo que permitió finalizar 2004 con la creación de poco más de 41 mil puestos de trabajo en el sector a nivel Nacional. En el Anexo B en la tabla Nº 1 se puede apreciar la evolución positiva que ha tenido el Imacon desde 1990 al 2004 y en el grafico 2.1 se puede visualizar la curva que ha presentado este índice exhibiendo la mayor actividad en Junio de 1998. Gráfico 2. 1 “Imacon (1989-2004)

IMACON (1989-2004) 140 120 80 60 40 20 90

92

94

96

98

00

02

04

ene-

ene-

ene-

ene-

ene-

ene-

ene-

0 ene-

INDICE

100

FECHA

FUENTE: Cámara Chilena de la Construcción

14

Los datos entregados son todos a nivel Nacional, aquí en la Duodécima Región no existe registro alguno que indique el Índice mensual de actividad en la Construcción, por lo que hace difícil captar si el panorama nacional es el mismo para nuestra Región. El único dato que podría dar una reseña de cómo se ha ido comportando el sector de la Construcción es la información que entrega el Instituto Nacional de Estadísticas acerca de las Edificaciones nuevas, aprobadas e iniciadas, según el sector. Así lo presenta la tabla Nº 2 que se muestra en el Anexo B. Gráfico 2. 2 “Edificación aprobada e iniciada en Punta Arenas”

Edificación Aprobada e Iniciada 120.000

TOTAL m2

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 AÑOS

FUENTE: INE.

Si analizamos el grafico 2.2 y en comparación con el IMACON nacional, las edificaciones en la Región de Magallanes no presentan una actividad constante que pueda asegurar un buen momento por largos periodos, pero si en los últimos 3 años indica una tendencia ascendente lo cual se podría interpretar que también la Región esta pasando por un repunte en la Construcción, que sin embargo aun no alcanza cifras como la de los años 1997 y 2000.

2.2.2. TPM (Tasa de Política Monetaria) La tasa de política monetaria (TPM), es la tasa de interés objetivo para las operaciones interbancarias que el Banco Central procura lograr mediante sus instrumentos de política monetaria: operaciones de mercado abierto, facilidades de crédito y depósito. A partir del 9 de agosto de 2001, se decidió nominalizar la política monetaria, estableciendo inicialmente un valor de 6,5% anual para la tasa de interés de política monetaria.

15

Gráfico 2. 3 “Tasa de Política Monetaria”

Tasa de Politica Monetaria 14 12 Indice %

10 8 6 4 2

ay -0 4 m

ay -0 3 m

ay -0 2 m

ay -0 1 m

ay -0 0 m

ay -9 9 m

ay -9 8 m

ay -9 7 m

ay -9 6 m

m

ay -9 5

0

Fecha

FUENTE: Banco Central de Chile

Gracias a las bajas en los intereses, en los últimos años, los hogares han aumentado significativamente su nivel de endeudamiento, incluso por encima del crecimiento de su ingreso disponible. Esta tendencia ha continuado acentuándose en los últimos meses. A fines del segundo trimestre del 2000, los créditos bancarios de consumo crecían sobre 17% al año, mientras que los créditos para vivienda lo hacían a un 11% al año. En la actualidad, la deuda de los hogares representa cerca del 44% de su ingreso disponible, comparado con el 34% de fines de 2000 (ver tabla Nº 3 y Nº 4, anexó B). En la actualidad, la exposición del sistema bancario al riesgo de crédito de los hogares es cuantitativamente menor. Es probable que la tendencia al aumento en el nivel de endeudamiento de los hogares continúe en el futuro, tanto por efecto del crecimiento económico y de los ingresos privados.

2.2.3. Situación habitacional en Punta Arenas desde el punto de vista de los Corredores de Propiedades Al no existir ningún documento que indique cual es la situación que está viviendo la Capital Regional con respecto al boom inmobiliario que existe el resto del país, la mejor opción fue indagar con quienes por años han visto el progreso habitacional, nos referimos a los Corredores de Propiedades. Con respecto a lo anterior se puede afirmar que efectivamente la Región se encuentra en su mejor momento de los últimos 20 años en cuanto a la venta de casas, en su gran parte se responsabiliza a la estabilidad económica alcanzada por el país y a los índices mas bajos de la

16

historia, de las tasas de interés de los bancos, lo que hace entusiasmar al cliente en el momento de pedir un crédito hipotecario. Como punto en contra a lo anteriormente dicho es que al mismo tiempo existe una inestabilidad laboral, lo que hace dudar para comprometerse en créditos de 20 o 30 años plazo (que son los periodos más comunes en la hora del pago de dividendos). Los Corredores de propiedades sostienen que en Punta Arenas existe una gran demanda de viviendas para el arriendo y que la oferta no es suficiente para abastecerla, también en algo que concuerdan es que se halla una clara tendencia de favoritismo por el sector norte de la ciudad, ya sea para el arriendo de casas o para la compra, a esto ayuda el desarrollo social y económico que ha tenido la ciudad hacia este sector y los proyectos construidos últimamente como el gran hipermercado de la cadena nacional Líder y los futuros proyectos a realizar como lo es el Hospital Regional, también pensado en este sector. Cuando se trata de comprar una casa, el 99% lo realiza con crédito hipotecario, en donde cuyos créditos solo cubren el valor de la vivienda y no un posible arreglo si lo necesitase, al hablar de una vivienda usada, es por esto que otra de las preferencias de las personas en el momento de elegir una casa es que en lo posible, ésta se encontrara lista para ser habitada, lo que implica terminaciones en buen estado, instalaciones con buen funcionamiento, etc., exigencias que muchas veces solo cumplen viviendas nuevas. Otra condición de preferencia en el momento de la elección de una vivienda es el sector de ubicación de ésta, se busca, sobre todo, un sector seguro, limpio, con accesos libres, en lo posible con supermercados a la mano y con poblaciones colindantes seguras.

17

2.3. Entorno Social y Cultural En los últimos 20 años, aproximadamente un 86,7% de la población de la Región de Magallanes habita en centros poblados, en sólo cinco comunas de las once que posee la Región. De esta población la primacía total la posee la ciudad de Punta Arenas, siendo ésta una tendencia en aumento. En la tabla Nº 5 que se muestra en el anexo B, se resumen los datos recopilados en los Censos 1992 y 2002.

2.3.1. Población Total La Región de Magallanes contaba en 1992 con una población 143.198 habitantes, y al Censo de 2002, Magallanes contaba con una población de 150.826. La tasa de crecimiento intercensal de la comuna para el período 1992-2002 es de 5,3%. Aplicando esa tasa de crecimiento tendríamos una población proyectada de 153.224 habitantes para la Región de Magallanes en el 2005.

2.3.2. Total de Viviendas En relación al sector vivienda, en el censo de 1992 existían 41.516 viviendas y al de 2002 éstas aumentaron a 48.335, lo que indica una tasa de crecimiento intercensal de 16,4%. Aplicando, una vez mas, la tasa de crecimiento tendríamos una cantidad de viviendas proyectadas de 50.713 para la XII Región en el 2005.

2.3.3. Las familias en el 2002 El censo de 2002 identifica la existencia de 43.216 hogares de diferentes tipos en la Región. Para calcular el total de demandantes de vivienda, se consideran además a aquellos grupos familiares allegados o no diferenciados dentro de esos hogares, que debieran tener (o aspiran a) una vivienda independiente. Estos son los más afectados por la carencia habitacional, por no contar con la mínima independencia y privacidad que requiere el desarrollo de una familia. Para el cálculo de las familias demandantes de vivienda se emplea un criterio similar al aplicado en anteriores estudios como ser “Programa de Políticas Sociales CPU” de 1994 de Joan Mac Donald, basado en los tipos de hogares censales. Se obtienen de esta forma un total de 53.615 de familias, resultado de la suma entre los hogares según el censo de 2002 más los núcleos adicionales.

18

2.3.4. Las viviendas disponibles en Magallanes El parque de viviendas particulares ocupadas según el Censo es de 43.216, de las cuales 42.612 son permanentes y el resto semipermanente. Por sus características, las viviendas semipermanentes (mejoras, mediaguas, ranchos o chozas) se consideran necesarias de reemplazar, y en consecuencia, constitutivas de déficit. En cambio, las viviendas permanentes se han considerado ya sea como adecuadas o como adecuables. Si bien algunas tienen serios problemas cualitativos que incluso las harían irrecuperables, se ha estimado que en general no requieren reemplazo por nuevas viviendas. Un análisis mas detallado del parque podría afinar esta apreciación a futuro.

2.3.5. Situación habitacional en la XII Región Para el cálculo del déficit a nivel regional, hemos considerado los siguientes datos consignados anteriormente. Familia requeriente de vivienda

53.615

ƒ

Constituidas como hogar

43.216

ƒ

Núcleos familiares adicionales

10.399

Viviendas

43.216

ƒ

Permanentes

42.612

ƒ

Semipermanentes

604

En base a los datos anteriores, el déficit habitacional existente en la región en el 2002 se dimensiona como sigue: Déficit cuantitativo

11.003

ƒ

Para familias sin casa o allegadas 10.399

ƒ

Para reponer viviendas precarias

604

Se tiene que en el Censo de 1992 existía un déficit habitacional de 6.577 viviendas lo que indica un 67.29% de crecimiento intercensal, el déficit calculado no toma en cuenta la gente que esta arrendando en el 2002 la cual es 8.677 sumando un déficit total de 19.680.

19

2.3.6. Pobreza e Indigencia en la región Durante el 2003 la población en situación de pobreza a nivel nacional corresponde a 18,8%, lo que equivale a 2.907.700 personas aproximadamente. De este grupo un 4,7% se encontraban en situación de indigencia (728.100) y un 14,1% correspondía a población en situación de pobreza no indigente. A fines del año 2003, en la Región de Magallanes, la población en situación de pobreza correspondió a un 12,0%, es decir 18.173 personas, de las cuales un 9,6% (14.538 personas) se encontraban en situación de pobreza no indigente, y 2,4% (3.635 personas) se encontraban en situación de indigencia. Como se puede apreciar, la situación de pobreza de la Región de Magallanes se compara muy favorablemente respecto a la situación Nacional.

2.3.7. Distribución del Ingreso El Ministerio de Planificación y Cooperación, en su calidad de responsable de evaluar la situación socioeconómica así como el impacto de los programas sociales en las condiciones de vida de la población, viene desarrollando, desde hace ya dos décadas, un programa de estudios de caracterización socioeconómica. A fin de disponer de la información necesaria para estos fines, el Ministerio de Planificación y Cooperación diseña y realiza periódicamente la Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (CASEN), desde el año 1985, siendo el año 2003 su más reciente versión. Para esta eventualidad se entrevistaron en la Región de Magallanes 822 hogares. La encuesta representa a la población que habita en hogares particulares, se excluye las zonas de difícil acceso. Tabla 2. 1 “Distribución del Ingreso en los Hogares de la XII Región” Porcentaje de los Hogares por Grupos de Ingreso de Magallanes Grupo

Ingresos ($)

Hogares (%)

I

Menos de $37.492

11,3

II

Entre $37.492 - $85.867

28,1

III

Entre $85.868 - $168.800

27,6

IV

Entre $168.801 - $332.050

17,7

V

Entre $332.051 - $544.840

6,9

VI

Entre $544.840 - $1.000.339

4,9

VII

Mas de $1.000.339

3,5

Fuente: Serie Casen 2003.

20

2.3.8. La ocupación de los Suelos en la Región El catastro URBE, realizado en 1997, registro 29.404 predios, mientras que la base de datos del SII en 2002 registra 34.705 predios para el área urbana. Según lo expuesto en el Área Urbanista de la Ilustre Municipalidad de Punta Arenas al comparar los datos de ambas fuentes, respecto de la participación porcentual del numero de predios, ésta es bastante similar, vale decir, no registra una variación significativa en el transcurso del tiempo, salvo que el tamaño de las muestras difiere un poco, por las ampliaciones del limite urbano. Gráfico 2. 4 “Distribución del uso de suelos según numero de Predios”

Distribución Porcentual de Usos según número de predios Equipamiento 89,72%

Transporte Vivienda Areas Verdes Industriales 0,24%

0,00% 6,09%

2,43%

0,36%

1,16%

Eriazo Otros

Fuente: Elaboración propia sobre datos del SII, otorgada por la Ilustre Municipalidad de Punta Arenas.

De acuerdo a la información anteriormente descrita, se puede apreciar que indica un 0% la categoría de uso “áreas verdes”, esto es por su poca incidencia en el total del área urbana. En la investigación realizada del uso de los suelos de la ciudad de Punta Arenas, también se llevo a cabo una recopilación de datos a la distribución de las viviendas con respecto a sus valores en UF, pudiendo determinar los sectores de viviendas entre 700 y 1.200 UF, entre 1.200 y 1.500 UF, por ejemplo, y así sucesivamente hasta lograr determinar un plano sectorizado, como se muestra a continuación:

21

Figura 2. 1 “Clasificación de las Viviendas en Punta Arenas según su valor en UF”

22

Figura 2. 2 “Plano de Punta Arenas” El Terreno que se esta analizando en este estudio corresponde a la zona I del Plano Regulador, el cual a fines de Julio por resolución de un Decreto supremo, el Serviu hará de esta zona una zona de Desarrollo Prioritario, según información recopilada en el mismo. Esta modificación se realizará con el fin de fomentar la compra de viviendas en dicha zona, para ello el Estado otorga un subsidio de 200 UF a las personas que hayan sido favorecidas con el Subsidio de Desarrollo Prioritario.

23

2.4. Entorno Financiero

2.4.1. Antecedentes Históricos del Financiamiento Inmobiliario En el financiamiento habitacional se pueden distinguir dos grandes épocas, la primera es aquella anterior al año 1976, fecha en la cual se sentaron las bases del sistema actual y la segunda época es la posterior a ese año y es la del actual Sistema de Financiamiento Habitacional. Esta primera época se puede dividir en dos etapas claramente diferentes: la primera de ellas se caracteriza por inflaciones altas, demanda restringida y canalizada fundamentalmente a través de instituciones previsionales, oferta más restringida y también fundamentalmente conducida a través de este mismo tipo de instituciones. La segunda etapa es aquella en que irrumpe el llamado Sistema de Ahorro y Préstamo. En la que se ha llamado primera etapa de dicha época, el financiamiento hipotecario ocupaba un lugar destacado en la intermediación financiera chilena en la década de los años 30, el Banco Hipotecario llegó a representar cerca del 50% de las colocaciones del sistema bancario, a través de los Bonos Hipotecarios. Estos instrumentos se emitían en pesos con tasas de interés nominales, las que constantemente quedaban por debajo del aumento del costo de la vida produciendo en la práctica una tasa de interés real negativa, concepto que hoy día todos dominamos, pero en esos tiempos era prácticamente desconocido. Se disminuía por tanto el capital de los inversionistas y se creaba una transferencia de riquezas en favor de los deudores hipotecarios, que terminó por sepultar el sistema. Más adelante fueron las instituciones de previsión social, las que canalizaron sus recursos al mercado inmobiliario. Recaudaban cuantiosas cotizaciones obligatorias para la seguridad social, las que según la ley, debían destinarse en el largo plazo al pago de las pensiones de vejez (jubilaciones), y las invertían mayoritariamente en la construcción de grandes proyectos habitacionales que luego vendían a sus trabajadores afiliados, otorgando préstamos hipotecarios nuevamente a tasas nominales de interés. De esta forma, nuevamente se producía la indeseada transferencia de recursos hacia los deudores habitacionales, erosionando el valor real de los fondos acumulados, afectando por tanto el valor de las pensiones y requiriendo crecientes necesidades de financiamiento público, lo que a su vez retroalimentaba la inflación. Las instituciones previsionales debieron retirarse del financiamiento habitacional, produciéndose entonces un aumento del déficit existente de viviendas, así como una disminución de la actividad económica en general. El gobierno de la época, en los años 1959 y 1960 encontró el camino a la solución, creando

24

algunos incentivos tributarios a la oferta, pero otros más importantes a la demanda, mediante la dictación del ahora famoso DFL 2, y estableciendo un régimen de corrección monetaria para las operaciones de largo plazo, con índices de reajustes para las operaciones activas y pasivas, entrando a operar el denominado Sistema de Ahorro y Préstamo, que se puede denominar como la segunda etapa de la primera época, y que se caracteriza fundamentalmente por la indexación del Sistema. El nuevo Sistema de Ahorro y Préstamo llegó a tener un importante desarrollo como captador de ahorros del público, revitalizó la actividad habitacional y validó el sistema de índices de reajustabilidad, que han sido la base del éxito posterior de los nuevos sistemas de financiamiento habitacional, puestos en funcionamiento a partir del año 1976. El Sistema de Ahorro y Préstamo funcionó en Chile razonablemente bien, durante un período de tiempo largo y que en 1970 llegó a representar el 80% del financiamiento privado, finalmente colapso entre los años 1976 y 1978. En términos globales, el financiamiento de la vivienda se produce a través de la combinación de diferentes proporciones de recursos privados y públicos, desde aquel sector que se financia únicamente con fondos privados, hasta el estrato en que existe un aporte fiscal, que constituye una proporción importante del precio total de la transacción. En la actualidad se utiliza el sistema de crédito hipotecario, el cual se basa en créditos reajustables de largo plazo, desde 8 años hasta 30 años, los que se conceden en dos modalidades diferentes: Letras de Crédito Hipotecarias emitidas al portador y Mutuos Hipotecarios Endosables.

2.4.2. Letras Hipotecarias El 84% del financiamiento de créditos hipotecarios durante 1993, se realizó con emisión de letras hipotecarias. Este sistema de financiamiento está reglamentado en la Ley General de Bancos, por lo que sólo los bancos y sociedades financieras pueden emitir letras hipotecarias. La letra hipotecaria es un instrumento financiero al portador, que se remedia con el pago de cupones que comprenden pago mas intereses. Es emitida por un banco sólo con motivo del otorgamiento de un préstamo que debe estar financiado con primera hipoteca sobre el bien raíz. Tanto la letra hipotecaria, que representa el pasivo del banco, como el préstamo, que representa el activo, están expresados en la misma moneda, reajustabilidad y plazo, por lo que se obvia el peligro de descalce que enfrentaron las Asociaciones de Ahorro y Préstamos, que otorgaban créditos de largo plazo financiados por recursos de corto plazo. Lo que el banco presta no es dinero, sino letras, por lo que éstas se deben cancelar en el mercado de capitales para efectuar el pago a la parte vendedora en una operación inmobiliaria.

25

El deudor queda obligado al pago de dividendos mensuales, que se cobran a plazo anticipado. Por su parte, el banco emisor paga los cupones, normalmente en forma trimestral, a plazo vencido. Con esto se logra que sea el deudor quien proporciona al banco emisor los recursos necesarios para que responda al pago de los cupones. En este caso el único riesgo que asume el banco es el de tener que financiar la eventual morosidad de algunos deudores. Desde el punto de vista del inversionista, el riesgo está relacionado, en primer lugar, con la solvencia del banco emisor y, en segundo lugar, por la calidad de la cartera de deudores, en cuanto a comportamiento de pago y garantías, pues en caso de liquidación del banco, ésta es licitada separadamente del resto de los activos, según se estipula en la ley de bancos. Como se trata de un instrumento al portador, en el cual se indica la tasa de interés, plazo y monto, las letras son instrumentos líquidos, de fácil circulación, por cuanto existe un activo mercado secundario. En caso que un deudor efectúe un prepago, el banco debe retirar de circulación letras de crédito de la misma serie por el mismo monto, lo que se realiza por medio del sorteo aleatorio. Las Letras de Crédito se emiten por el mismo monto nominal y a igual plazo y tasa de interés que el préstamo que se otorga al deudor, y que es el que da origen a la operación. Estas Letras de Crédito, para hacerlas efectivo y poder con ello financiar la adquisición de la vivienda, deben ser vendidas en el mercado secundario, lo que se hace a través de las Bolsas de Valores, encontrando amplísima aceptación, por cuanto son instrumentos de inversión con garantía bancaria e hipotecaria, y son de largo plazo, constituyéndose en un instrumento de inversión muy adecuado para las Administradoras de Fondos de Pensión para las Compañías de Seguros de Vida, instituciones estas últimas que deben calzar sus pasivos de largo plazo, como lo son los seguros de vejez e invalidez, con activos de las mismas características.

2.4.3. Mutuo Hipotecario Endosable Los mutuos hipotecarios endosables han presentado un importante desarrollo desde 1988, cuando se modifica la Ley de Seguros y se autoriza a las Compañías de Seguros a invertir en este tipo de activos para respaldar sus reservas. A diferencia de un crédito con letras hipotecarias, el mutuo es un préstamo en dinero, es decir, el deudor obtiene directamente del acreedor el dinero con que pagará al vendedor de la propiedad que está adquiriendo. Los mutuos pueden ser otorgados por los bancos y por Agencias Administradoras de Mutuos Hipotecarios Endosables, sociedades de giro exclusivo, creadas al amparo de la ley de seguros, cuya función consiste en otorgar y administrar este tipo de préstamos.

26

La agencia o el banco ceden el contrato a una Compañía de Seguros u otras sociedades autorizadas para invertir en estos instrumentos. A diferencia del sistema de letras hipotecarias, el mutuo endosable es el mismo contrato, el que se constituye en un instrumento financiero. La cesión se realiza descontando el flujo de dividendos a que se ha comprometido el deudor, a la tasa interna de retorno que se acuerde con el inversionista institucional más un premio por riesgo. Dicha tasa de cesión es inferior a la tasa de colocación del mutuo, lo que permite al cedente obtener su margen. En consecuencia, en el caso de los mutuos hipotecarios, la comisión no queda expresada en la tasa. De lo anterior, se deduce que en el mutuo el riesgo del instrumento está directamente relacionado con la solvencia del deudor y la calidad de la garantía.

27

2.5. Oportunidades y Amenazas

2.5.1. Oportunidades Buen momento económico Al referirse a “Buen momento económico”

se trata de todos los antecedentes recopilados

estadísticos que hacen creer que se esta viviendo un repunte en los Índices de actividad en la Construcción. Bajas en los intereses bancarios Gracias a las bajas en los intereses, en los últimos años, los hogares han aumentado significativamente su nivel de endeudamiento, lo que facilita la obtención de un crédito hipotecario, por ejemplo. Déficit Habitacional El Déficit registrado de acuerdo a los datos estadísticos del Censo del 2002, proyectados al 2004 que indican una carencia de 19.680 viviendas particulares muestra una clara necesidad habitacional en la Región de Magallanes, lo cual es un problema existente y que representa una oportunidad a este proyecto. Nuevo Decreto Supremo Se refiere al nuevo Decreto Supremo dictado por el Serviu que regirá a fines de Julio del presente año, que hace referencia a fomentar la densificación de terrenos pertenecientes a la zona I del Plano regulador, declarando éstos como zonas de Desarrollo prioritario. Para lograr su objetivo otorgará subsidios de hasta de 200UF para la compra de viviendas con un valor hasta de 2.000UF.

28

2.5.2. Amenazas Inmobiliarias existentes en la región Una de las principales amenazas son las inmobiliarias asociadas a empresas constructoras, como son Inmobiliaria Salfa e inmobiliaria el Bosque, por su trayectoria, prestigio y visión estratégica utilizada para abordar el mercado inmobiliario regional. Nuevas legislaciones Debido a que últimamente han sido publicadas nuevas leyes que involucran al mercado inmobiliario, las cuales representan costos que entrarían a encarecer las viviendas, como es el caso de la ley de “ventas en verde”, que al adquirir un seguro obligatorio el cual actúa como garantía para los compradores en estas condiciones eleva los costos, y la ley de calidad 2, que por el compromiso en años que debe adquirir la inmobiliaria

para garantizar el buen

funcionamiento de la obra construida, provoca una estanqueidad en las platas destinadas a dicha garantía en vez de poder ser destinadas a otro proyecto.

29

CAPITULO III “ANALISIS Y TENDENCIA DE LA INDUSTRIA”

30

3.1. Análisis de la Oferta La oferta total de viviendas en Punta Arenas no sólo está compuesta por las nuevas viviendas que se construyen, sino también por el stock habitacional existente, donde los principales oferentes de bienes raíces corresponden a particulares, corredores de propiedades, inmobiliarias y el Serviu, que ahora esta a cargo solo de proporcionar los subsidios habitacionales, cediendo la labor de construcción de viviendas a la Municipalidad.

3.1.1. Oferta de Viviendas Usadas En Punta Arenas se puede decir que existe una gran cantidad de empresas y personas que se dedican a la venta y arrendamiento de casas, se lograron identificar alrededor de 25 Corredoras de Propiedades, sin contar las personas particulares que ofrecen a diario sus viviendas en avisos de periódicos, televisión y afiches, siendo esto quizás el reflejo de la existencia de un mercado inmobiliario competitivo. Una de las características mas importantes que diferencia a los corredores de propiedades, favoreciendo a las Sociedades Inmobiliarias, es que los primeros, no son en general propietarios de los bienes raíces que ellos negocian, siendo su giro principalmente ser consignatarios o intermediarios entre el propietario del bien raíz y el nuevo arrendatario o propietario, según sea el caso. Esto indica el mayor grado de compromiso que existe entre las sociedades inmobiliarias y los Corredores de propiedades.

Figura 3. 1 ”Forma de operar de los Corredores de Propiedades”

31

1: Contacto entre el propietario y el corredor de propiedades, al cual este encarga la búsqueda de un comprador o arrendatario para el bien raíz. 2: El corredor de propiedades busca un arrendatario o comprador adecuado al bien raíz. 3: El propietario transa las condiciones con el interesado del bien raíz, según sea el caso, desvinculándose del corredor de propiedades. No es fácil la recopilación de datos para determinar la oferta de viviendas usadas que realizan corredores y particulares, para lo cual recurrimos a la información de los 3 últimos años de los avisos económicos publicitados. La tabla que se presenta a continuación indica la cantidad de viviendas que se ofrecen anualmente, seleccionadas según sus valores en UF. Tabla 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF” Oferta de viviendas Usadas por Corredores y particulares en Punta Arenas Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800

2002 270 2003 242 2004 199

272 370 275

239 284 240

437 494 598

Fuente: Elaboración propia.

Gráfico 3. 1 “Oferta de Viviendas Usadas, según valores en UF”

Oferta de Viviendas Usadas

Nº Viviendas

700 600

< 700

500 400

700 - 1200 1200 - 1800

300 200

> 1800

100 0 2002

2003

2004

UF

Fuente: Elaboración propia.

En el grafico 3.1 se puede apreciar que en el 2004 disminuyo la oferta de las viviendas usadas menores a 700UF en un 17,8% con respecto al año anterior, mientras que ha aumentado la oferta de las viviendas mayores a las 1.800UF en un 21% en el mismo período, sin embargo, de las viviendas ofertadas que cuestan entre 700 y 1.800 UF no se puede apreciar una tendencia.

32

3.1.2. Oferta de Viviendas Nuevas En este mercado vemos involucradas a dos entidades: las inmobiliarias ligadas a empresas constructoras y al Serviu. Las primeras nacen generalmente al alero de una empresa o sociedad constructora, que forma este tipo de empresas con el objetivo de realizar la gestión de venta y/o administración de los bienes raíces que construya. De esta manera, crea una empresa filial que profesionaliza la labor de venta y comercialización en bienes raíces. En nuestra ciudad de Punta Arenas se identifican tres importantes inmobiliarias ligadas a Empresas Constructoras, ellas son: ƒ

Inmobiliaria Salfa Austral Ltda.

ƒ

Inmobiliaria El Bosque S.A.

ƒ

Inmobiliaria de la Constructora Bravo e Izquierdo Ltda.

Existe una cuarta empresa que es la Inmobiliaria Prohogar que opera en la ciudad de Santiago, es la que se encuentra manejando la línea del Subsidio del Leasing Habitacional que otorga el Estado, y que además es filial de la Caja de Compensación La Araucana. En la siguiente tabla se da a conocer la cantidad de viviendas nuevas que se han ofrecido anualmente por las inmobiliarias Bravo Izquierdo, Salfa Austral y El Bosque, seleccionadas según sus valores en UF. Un mayor detalle de sus proyectos construidos se entrega en el Anexo B en las tablas Nº 6,7 y 8. Tabla 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valor en UF” Oferta de viviendas Nuevas por las Inmobiliarias en Punta Arenas, según valor en UF Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 1997 43 0 44 0 1998 0 100 0 68 1999 0 134 0 15 2000 0 42 2 49 2001 0 62 0 5 2002 0 0 0 31 2003 0 133 47 0 2004 0 99 8 74 Fuente: Elaboración propia.

33

Gráfico 3. 2 “Oferta de Viviendas Nuevas por Inmobiliarias, según valores en UF”

Oferta de Viviendas Nuevas por las Inmobiliarias en Punta Arenas

Nº Viviendas

150

< 700 100

700 - 1200 1200 - 1800

50

> 1800 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Año

Fuente: Elaboración propia.

En el grafico se puede ver como las inmobiliarias no han tenido intervención en la oferta de las viviendas nuevas menores a 700UF, mientras que muestran con claridad que su prioridad en los últimos 7 años han sido las viviendas entre 700 y 1.200UF, y la siguen las viviendas mayores a 1.800UF. Por otra parte el Serviu como un ente estatal igual ha ofertado un gran número de viviendas nuevas, claro que todas son inferiores a las 700UF, debido a su carácter subsidiario y a los programas habitacionales de acción directa que otorga (cesión de viviendas). El detalle de sus proyectos ejecutados se muestra en el Anexo B en la Tablas Nº 9 y 10. Gráfico 3. 3 “Oferta de Viviendas Nuevas por Serviu”

Viviendas Nuevas Ofertadas por Serviu

Nº de Viviendas

1000 800 600 400 200 0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Año

Fuente: Elaboración propia.

Se visualiza como a partir del 2003 hay un rebrote en la oferta de viviendas inferiores a 700UF otorgadas por Serviu en Punta Arenas.

34

Gráfico 3. 4 “Oferta de Viviendas Nuevas y Usadas en Punta Arenas”

Oferta de Viviendas Nuevas y Usadas en Punta Arenas

Nº Viviendas

1.850 1.750 1.650 1.550 1.450 2002

2003

2004

Año

Fuente: Elaboración propia

El grafico 3.4 muestra la oferta de vivienda nuevas y usadas de los 3 últimos años en Punta Arenas, la que tiene una tendencia creciente lo que se debe a la oportunidad de venta que se esta produciendo ahora ultimo contribuido a la baja en los interés en los prestamos hipotecarios, lo que hace aumentar la demanda de viviendas, no olvidemos que la oferta siempre va a depender de la demanda que exista en el mercado.

35

3.2. Análisis de la Demanda La demanda se puede estudiar de diferentes puntos de vista, ya sea investigando el número de personas inscritas para la obtención de un subsidio habitacional o las personas que obtuvieron en los últimos años créditos hipotecarios, etc. En el caso de este estudio se llevó a cabo la investigación a partir del déficit habitacional existente en la Región de Magallanes, si recordamos, en el Capitulo anterior se determino la falta de viviendas para el 2005 la que resulto ser de 13.224, luego agregándose la cantidad proyectada al mismo año de arriendos lo que daba como resultado un déficit total de 22.098 viviendas. Ahora, si bien es cierto esta es una cantidad muy general, la cual no considera la población flotante, ni la gente que no esta interesada en adquirir una vivienda, pero este es el único valor accesible con el que vamos a realizar la determinación de la demanda de viviendas en nuestra región. Por datos otorgados por el Serviu (ver Anexo B tablas Nº 11, 12 y 13) tenemos que en el 2004 existían 8.074 inscritos para la obtención de un subsidio habitacional, los cuales suman en la actualidad 9.101, si lo relacionamos con el déficit habitacional tenemos que hay 12.997que no están inscritos en los registros del Serviu para dicho tramite. La acción estatal en vivienda se canaliza a través de distintos programas habitacionales, algunos de acción directa y otros de subsidios. En los programas de subsidios el Estado entrega certificados de subsidios directos en dinero a los postulantes que cumplan requisitos de ahorro. Los créditos complementarios son provistos por el Banco Estado y Banco del Desarrollo, para los sectores de menores ingresos, y por la banca privada (Banefe). Entre tales programas están vigentes en la Región: Vivienda Social Dinámica sin Deuda, Fondo Concursable Para Proyectos Habitacionales Solidarios, Adulto Mayor, Leasing Habitacional, Subsidio Rural y Interés General Titulo I, tramo I y II. (La descripción de los subsidios se muestra en el anexo C) Por los datos que se pudieron obtener, la investigación de la demanda se subdividió en: ƒ

Inscritos en los Registros del Serviu, y

ƒ

No inscritos en los Registros del Serviu

36

3.2.1. Demanda de Viviendas de Inscritos Dentro de los Programas Públicos de Vivienda que estaban vigentes en la Región hasta el año 2003 era el programa de subsidio PET y el Unificado, ahora sólo el Programa de Subsidio General Titulo I permite la adquisición de viviendas nuevas o usadas, mientras que el resto de los inscritos solo pueden optar a los programas habitacionales de acción directa (PHAD) que pueda otorgar el Serviu o la Municipalidad. De acuerdo a los datos proporcionados por el Serviu en resumen se tiene: Total de inscritos al 2004

9.101

ƒ

Inscritos a PHAD

6.519

ƒ

Inscritos para adquirir viviendas nuevas o usadas

2.582

Como ya se sabe que los Inscritos a PHAD es un sector de la población demandante de viviendas inferiores a las 700UF, era necesario saber a que tipo de viviendas correspondía la demanda del grupo restante, sabiendo su distribución por ingreso (ver pág. 26 tabla 2.1). Se hizo una investigación en las principales entidades bancarias con respecto a las rentas mínimas exigidas para la obtención de los distintos valores de casas, dando como resultado promedio lo que se muestra a continuación en la siguiente tabla: Tabla 3. 3 “Rentas mínimas exigidas para la obtención de viviendas” Valor viv. en UF

Renta Mínima

< 700 700-1.200 1.200 - 1.800 1.800 - 3.000 > 3.000

< $300.000 $300.000 - $500.000 $500.000 - $700.000 $700.000 - $1.200.000 > $1.200.000

Fuente: Elaboración propia

Nota: En la investigación se considero un crédito a 20 años plazo, con letras de crédito y con tasa fija de interés, se realizo en el Banco Estado, Banco del Desarrollo y Banefe, todas entidades con convenio con el Minvu. Con esta información se puede deducir la siguiente demanda de viviendas de inscritos en los registros del Serviu:

37

Total de inscritos al 2004

9.101

ƒ

Demanda de viviendas < 700UF

7.955

ƒ

Demanda de viviendas entre 700 y 1.200UF

810

ƒ

Demanda de viviendas > 1.200UF

336

3.2.2. Demanda de Viviendas de No Inscritos Nuevamente tomando como referencia el déficit calculado en el capitulo anterior, tenemos que hay un universo de 12.997 no inscritos requerientes de vivienda, además contamos con la información de cómo se divide la población según su ingreso, con lo cual logramos determinar que existen alrededor de 5.121 individuos, del total, que ganan menos de $85.000, los cuales descartamos del calculo de esta demanda ya que por sus bajos ingresos no tendrían opción alguna a los créditos hipotecarios que se ofrecen en la actualidad. Utilizando la información investigada en las entidades bancarias, se logro determinar la cantidad demandada de viviendas nuevas y usadas, dando como resultado el siguiente resumen: No inscritos al 2004, considerados

7.876

ƒ

Demanda de viviendas < 700UF

3.587

ƒ

Demanda de viviendas entre 700 y 1.200UF

2.300

ƒ

Demanda de viviendas entre 1.200 y 1.800UF

1.088

ƒ

Demanda de viviendas > 1.800UF

901

Por lo tanto se puede resumir en la siguiente tabla y posteriormente en el grafico de demanda: Tabla 3. 4”Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004” DEMANDA VIVIENDAS NUEVAS Y USADAS, AÑO 2004 Serviu, Inmobiliaria o Particulares Descripción Total < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 9.101 7.955 810 336 Inscritos 2.300 1.088 901 No inscritos 7.876 3.587 16.977 11.542 3.110 1.424 901 Total

38

Gráfico 3. 5 “Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004”

Demanda de Viviendas Nuevas y Usadas al 2004

Nº Viviendas

14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 < 700

700 - 1200

1200 - 1800

> 1800

UF

Fuente: Elaboración propia

El grafico anterior nos muestra el alto déficit de viviendas inferiores a las 700UF, lo cual concuerda con el numero de familias a la espera de una “vivienda Serviu”, vale decir se trata de familias que no cuentan con la condición económica suficiente para obtener un crédito hipotecario. Así como existe esta demanda, también es posible determinar una demanda histórica ya satisfecha por los oferentes anteriormente expuestos.

3.2.3. Total de venta de viviendas en Punta Arenas Para determinar este mercado contamos con lo que han ofertado empresas Inmobiliarias y Serviu, pero no se sabe cuantas viviendas se han adquirido en los últimos años ya sea a particulares o Corredores de Propiedades. Para conseguir este dato se realizó una investigación en las Notarias de Punta Arenas y en el Conservador de Bienes Raíces, lugares claves en donde se tranzan la compra y venta de viviendas, no pudiendo conseguir la información necesaria para el estudio. En la investigación realizada a los corredores de propiedades, logramos percatar el número de viviendas que se vendían al año pudiendo recopilar la siguiente información: Tabla 3. 5 “Venta anual de viviendas usadas” Venta de viviendas usadas Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 2002 62 75 95 66 2003 74 105 95 69 2004 67 92 103 58 Fuente: Elaboración propia

39

Luego sumando la información obtenida con anterioridad sobre la oferta de viviendas nuevas se puede determinar el siguiente cuadro: Tabla 3. 6 “Venta anual de viviendas nuevas y usadas” Venta de viviendas nuevas y usadas, según su valor en UF Año < 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800 2002 298 75 95 97 2003 238 235 142 69 2004 335 171 111 125 Fuente: Elaboración propia

Gráfico 3. 6 “Venta anual de Viviendas Nuevas y Usadas”

Nº Viviendas

Venta de Viviendas Nuevas y Usadas, según su valor en UF 400 350 300 250 200 150 100 50 0

< 700 700 - 1200 1200 - 1800 > 1800

2002

2003

2004

UF

Fuente: Elaboración propia

En el grafico anterior se puede visualizar como la venta de viviendas menores a las 700 UF se elevo en el 2004 en un 40,7% con respecto al 2003, al igual que la venta de las viviendas mayores a 1.800UF que lo hizo en un 81,1%, en el mismo periodo.

40

3.3. Determinación del Mercado Objetivo Para la determinación del mercado objetivo es necesario graficar la oferta v/s la demanda total, para poder concebir el nicho del mercado a enfrentar, en base a todo lo investigado en los puntos anteriores tenemos el siguiente grafico: Gráfico 3. 7 “Oferta v/s Demanda al 2004”

Oferta v/s Demanda

Nº Viviendas

15000

Demanda

12000

Oferta 9000 6000 3000 0 < 700

700-1200

1200-1800

>1800

UF

Fuente: Elaboración propia

Se puede apreciar que no cabe duda que existe un gran nicho insatisfecho que lo conforman los hogares que necesitan una vivienda inferior a las 700UF, pero de este sector se ha encargado por años el Estado y en la actualidad sigue siendo éste el responsable de satisfacer este déficit, por lo tanto es un área que como empresa inmobiliaria no conviene tocar, ya que es un sector “que ya tiene quien se ocupe” y pertenece a un estrato de la población que no tiene los medios para optar a un crédito hipotecario. Por lo expuesto anteriormente, se ve como una buena oportunidad abordar la demanda de viviendas entre 700 y 1.800UF, subdividiendo este sector se puede deducir que es aun mas conveniente el tramo de las 700 a 1.200UF por la existencia de los Subsidios que entrega el Serviu y mas aun que ahora existe solo el Subsidio General Titulo I, donde la gente se vera obligada a la adquisición de una vivienda nueva o usada proporcionada por el mercado privado, vale decir Inmobiliarias o particulares. El mercado que se pretende abordar es alrededor de 4.534 demandantes que aún esperan su casa propia. El detalle del grafico anteriormente expuesto se puede ver a continuación:

41

Tabla 3. 7 “Oferta y demanda de viviendas nuevas y usadas al 2004” Oferta y Demanda de viviendas nuevas y usadas al 2004 Tramo UF < 700 700-1200 1200-1800 >1800

Oferta 467 374 248 672

Demanda 11.542 3.110 1.424 901

Fuente: Elaboración propia

42

3.4. Identificación y caracterización de la competencia actual En este punto identificaremos la oferta que ha presentado la que serán nuestra competencia directa en el emprendimiento de esta empresa, nos referimos a las Empresas Inmobiliarias: Bravo Izquierdo, Salfa Austral y El Bosque. Gráfico 3. 8 “Oferta Histórica de la Competencia”

Oferta historica de la Competencia (1997-2004) 250

Nº Viviendas

200 < 700 150

700 - 1200 1200 - 1800

100

> 1800 50 0 Salfa Austral

El Bosque

Bravo Izquierdo

Fuente: Elaboración propia

En el grafico expuesto se puede apreciar que nuestra competencia directa ha abordado el sector de las viviendas entre las 700 y 1.200UF, lo que se debe a una mayor facilidad de acceder a este tipo de viviendas por el hecho del bono subsidiario que otorga el estado para su adquisición, y también influye que el dividendo pactado por las entidades bancarias para este tramo resulta mas accesible para la mayoría de las personas de ingreso medio, ya que este sector de la poblaciones el que mas abunda en la región. Además se puede apreciar un aumento en el último tiempo en la oferta de viviendas superiores a las 1.800UF que hacen las inmobiliarias, lo que éstas buscan es crear una clara competencia al incremento de la oferta de viviendas usadas, ya que se sabe que en el momento de elegir siempre la preferencia va a ser por una vivienda nueva. Otro motivo que tienen las inmobiliarias de ofertar viviendas superiores a 1.800UF es que el sector de expansión de la ciudad de Punta Arenas es hacia el Norte de ésta, existiendo además una preferencia por dicho sector, donde los terrenos tienen una plusvalía mayor por el desarrollo social y económico por las obras y proyectos realizados en el último tiempo.

43

Gráfico 3. 9 “Participación de la Competencia en el mercado de las viviendas privadas”

Participacion de la Competencia en el mercado de viviendas privadas

48%

33%

Salfa Austral El Bosque Bravo Izquierdo

19%

Fuente: Elaboración propia

Como se muestra en el grafico anterior las Inmobiliarias asociadas a Salfa Corp abarcan la mayor parte del mercado inmobiliario privado, entonces se puede decir que son 4 los puntos importantes que hacen de ésta la mayor competencia en la creación de esta empresa inmobiliaria: ƒ

Primero como se puede apreciar, es la empresa que aborda más del 80% del mercado de viviendas nuevas en nuestra ciudad.

ƒ

Segundo estamos hablando de una Empresa a nivel nacional que cuenta con alrededor de 40 inmobiliarias a lo largo de todo el país.

ƒ

También hay que tomar en cuenta las otras empresas que conforman el holding Salfa Corp, las cuales se proveen mutuamente y unidas forman una gran fortaleza, contando además con el prestigio de años.

ƒ

Y por ultimo, como bien se sabe una de las dificultades para la construcción de viviendas es la disponibilidad de predios para la ejecución de los proyectos, Salfa cuenta con una cartera significativa de sitios para poder llevar a cabo sus obras.

Para poder abordar una competencia de tal magnitud, es importante identificar el producto que ofrece en el mercado, identificando la cantidad de m2 por vivienda y las instalaciones complementarias con las cuales se les da un plus diferente, como es la instalación de calefont, calefacción central, terminaciones con cerámico, alfombra, etc., todas hechas para atraer a sus clientes.

44

Características de las viviendas Salfa: • Casas entre 50 a 90m2 construidos. • 3 Dormitorios, living comedor, cocina, 1, 2 y 3 baños. • Calefacción por calefactores y las viviendas mayores a 2.000UF con calefacción central. • Revestimiento exterior con Vinyl Syding y ventanas de aluminio. • Equipada con muebles de cocina y clóset. • Las viviendas mayores a 1.800UF son con sala de estar.

45

CAPITULO IV “ANALISIS INTERNO”

46

4.1. Definición de la Misión del Negocio La exposición de la misión del negocio es el punto inicial de la administración estratégica. Ésta establece el contexto donde se formulan las estrategias. En la misión propuesta es necesario establecer una definición del negocio de la empresa, la exposición de las principales metas y una exposición de la filosofía corporativa. La misión de esta empresa inmobiliaria es “Satisfacer el déficit habitacional existente en la región de Magallanes, mediante la construcción y venta de viviendas que cumplan con las expectativas y exigencias del mercado inmobiliario, dando así un mejor estándar de vida a los hogares de nuestra región”.

4.1.1. Definición del Negocio El producto que ofertará esta empresa inmobiliaria son viviendas nuevas, las que pretenden remediar el déficit existente en Punta Arenas. El mercado que se procura abordar es el de las viviendas superiores a 700UF e inferiores a 1.200UF, en este mercado podemos identificar familias con ingresos que fluctúan entre $300.000 y $500.000, las cuales suman alrededor de 3.110 hogares demandantes de vivienda, siendo ésta nuestra cifra objetiva. Esta empresa se encontrará ubicada en la ciudad de Punta Arenas por ser la capital regional y además por que es en éste lugar donde se encuentran las otras empresas que servirán de apoyo a la inmobiliaria.

4.1.2. Visión y metas de la Empresa Si bien es cierto la misión de esta empresa inmobiliaria es compensar el déficit habitacional con la oferta de viviendas nuevas, pero además esta empresa espera transformarse en una entidad especializada en la gestión y venta de viviendas, entregando una diferencia en sus productos, como ser: mejor ubicación, calidad, comodidad y por un igual costo de la competencia, para así llegar a ser la empresa inmobiliaria mas importante en la Región. Por esta razón es que la visión de la inmobiliaria es ser parte del único grupo empresarial Regional que cuenta con las armas necesarias para convertirse en una gran fortaleza en el mundo de la construcción e inmobiliario.

47

Dentro de las metas y objetivos de la empresa inmobiliaria, se tienen: ƒ

Abordar en un principio el mercado de las viviendas entre 700 y 1.200UF, no dejando de lado la construcción de viviendas por oportunidad mayores a 1.800UF.

ƒ

En el mercado anteriormente descrito se identifican las familias con un ingreso entre $300.000 y $500.000 las que suman alrededor de 3.110, la cual se transforma en la primera cifra objetiva de demanda a satisfacer.

Se pretende alcanzar estas metas: 1. Manteniendo la mayor calidad de personal. 2. Desarrollando nuevos negocios rentables, ofreciendo nuevas alternativas de viviendas, operando con las alianzas estratégicas que posee. 3. Maximizando la productividad y la unión en todas las actividades y en todo momento. 4. Haciendo realidad la administración de la calidad total en todos los aspectos de las operaciones.

48

4.2. Entidades participantes del Sistema Es importante identificar con que entidades tendrá que interactuar la inmobiliaria para ello se presenta la siguiente descripción.

4.2.1. Administradora de Cuentas de Ahorro para la Vivienda El principal objetivo de este tipo de instituciones, es la de administrar las cuentas de ahorros, encargándose de que se cumplan todos los flujos de dinero, considerados en la Ley, entre el titular, la Sociedad Inmobiliaria, la Administradora de Fondos para la Vivienda y el SERVIU, cobrando por este servicio una cierta comisión. Dentro de sus funciones, estas Instituciones deben recaudar del SERVIU el subsidio habitacional, y del titular las cuotas o aportes con los cuales debe cancelar las rentas de arrendamiento a las Sociedades Inmobiliarias y direccionar los aportes recepcionados. Los bancos, las sociedades financieras y las Cajas de Compensación, son las entidades autorizadas para recibir los aportes de los ahorrantes.

4.2.2. Administradora de Fondos para la Vivienda La función de estas Instituciones, es invertir los fondos de los titulares de las Administradoras de Cuentas de Ahorro para la Vivienda. Las instituciones administradoras de fondos podrán formar más de un fondo para la vivienda, lo que se puede traducir en una variedad de alternativas para el ahorrante en cuanto a nivel de riesgo y rentabilidad que éste podrá elegir.

4.2.3. Ministerio de Vivienda y Urbanismo Otro agente de principal importancia es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que participa en el otorgamiento de subsidios, que según la modalidad que se adopte en el reglamento respectivo, se incorporarán en la cuenta individual del interesado.

4.2.4. Entidades Bancarias y Financieras Al hablar de estas entidades nos referimos a los bancos y financieras que van a interactuar con la inmobiliaria de dos formas: la primera de ellas es en los casos en que la inmobiliaria solicite un crédito para el financiamiento de su proyecto; y la segunda forma en que se relacionan estas entidades es a través de sus clientes los cuales acuden para la obtención de un financiamiento habitacional, ya sea con letras hipotecarias o mutuos.

49

4.3. Las 5 Fuerzas del mercado de Porter Según Michael Porter existen cinco fuerzas que típicamente conforman la estructura de la industria: intensidad de la rivalidad entre competidores, amenaza de nuevos participantes, amenaza de sustitutos, poder de negociación de compradores y poder de negociación de los proveedores. Estas cinco fuerzas delimitan precios, costos y requerimientos de inversión, que constituyen los factores básicos que explican la expectativa de rentabilidad a largo plazo y, por lo tanto, el atractivo de la industria. Figura 4. 1 “5 Fuerzas del mercado de Porter”

4.3.1. Competidores participantes en el mercado En esta ubicación se encuentra la empresa inmobiliaria en estudio, y se identifica el grado de rivalidad entre los competidores potenciales. En el mundo inmobiliario en Punta Arenas nos encontramos con un mercado en forma de oligopolio, formado por la Inmobiliaria Salfa Austral, El Bosque y Bravo Izquierdo, se puede decir que la industria inmobiliaria en nuestra región esta dominada por una pequeña cantidad de grandes firmas, lo que en algunas ocasiones se manifiesta como monopolio por la Empresa Salfa. Algunos puntos que podrían dar ventaja en esta rivalidad con los competidores son:

50

Crecimiento en la Industria Inmobiliaria Como se ha repetido y se ha hecho hincapié en los capítulos anteriores, la industria inmobiliaria ha crecido en el último tiempo gracias a las oportunidades que ofrece el mercado para adquirir una vivienda, esto hace que se abran las oportunidades para todos los involucrados. En palabras simples se podría decir que este periodo alcanza para el bienestar de todos los involucrados en el mercado inmobiliario.

Fracción del Costo fijo y el valor agregado del negocio Poder tener en claro cuales serán los costos fijos en los que incurrirá una empresa, en este caso la inmobiliaria, se puede volver imprescindible en el momento de administrar el negocio. Hay que tener en claro que al tener un costo fijo muy elevado, esto hace tener una brecha muy corta en las utilidades, por lo que hace necesario poder optimizar la producción. Si analizamos los costos fijos que poseerá la inmobiliaria tenemos: ƒ

Costos de los insumos, en los que se incluyen: agua, gas, luz, teléfono, Internet, etc.

ƒ

Costos de mantenimiento, como ser: el mantenimiento de computadores y vehículos.

ƒ

Costos de administración, aquí se incluyen los suelos de gerente, secretaria encargados de departamentos, etc.

La estrategia será optimizar estos costos de manera de obtener una brecha holgada en las utilidades. Por otro lado otra de las estrategias a utilizar es entregar un valor agregado al producto, como ser: ƒ

Servicio de información al cliente, esto trata sobre la información necesaria para el cliente correspondiente a valores de cuotas en los bancos por efectos de crédito hipotecario, tramites a seguir para obtención de subsidios, información requerida para poder llevar a cabo las transacciones de viviendas.

ƒ

Servicio de elección del cliente de revestimientos de piso o tonalidades de pinturas interiores para las viviendas.

Diferencia en las viviendas ofertadas Lo mas devastador para una empresa es el “síndrome del producto genérico”, vale decir un producto que no puede ser diferenciado. Para poder sacar una cierta ventaja a las viviendas que son ofertadas por los competidores se pretende utilizar ciertos factores como ser:

51

ƒ

Otorgar seguridad, por medio de la construcción de viviendas seguras, vale decir con accesorios como rejas metálicas, citófonos, etc.

ƒ

Crear lugares acogedores para el desarrollo familiar, con la construcción de parques y áreas verdes que darán un mayor confort y una mayor satisfacción para el esparcimiento de los menores.

ƒ

Hacer entrega de un “Manual de Uso eficiente de la Vivienda” incorporado a la entrega de títulos.

4.3.2. Nuevos Participantes Para evitar la entrada de nuevos participantes en un mercado, no es mucho lo que se puede hacer ya que va de la mano con las barreras de entrada que tenga un determinado negocio. En el caso de la empresa inmobiliaria, se pueden identificar algunas barreras de entrada como ser: ƒ

Disponibilidad de terrenos para la construcción de viviendas, en el plano regulador de la ciudad.

ƒ

Capitales de inversión, necesarios para la realización de los proyectos inmobiliarios, o bien la capacidad de endeudamiento ante los bancos.

ƒ

Una cartera de terrenos aptos y adecuados para la ejecución de la construcción de las viviendas, o bien la liquidez para adquirirlos.

Al existir estas barreras para poder realizar un negocio inmobiliario hace poco probable la aparición de nuevas empresas inmobiliarias en el mercado.

4.3.3. Poder de negociación con los compradores Hay ocasiones en que los compradores son los que determinan el éxito o el fracaso de un negocio como ser cuando: ƒ

Los compradores adquieren grandes cantidades de un producto, los cuales utilizan su poder de adquisición como herramienta para reducir los precios.

ƒ

La empresa depende de la demanda para la elaboración de sus productos.

La empresa inmobiliaria en estudio se encuentra en la situación en que el producto que va a ofertar es una vivienda, lo que se transforma en una necesidad para la persona o familia que desea adquirirla, vale decir la empresa depende de la demanda existente, en este caso del déficit habitacional existente, pero mas aun depende de la capacidad de compra que tienen los

52

clientes, capacidad que la va a entregar la economía reinante en el país, los índices de cesantía, cantidad de ingresos en los hogares y oportunidades de endeudamiento para los clientes, ya que estamos hablando de la adquisición de viviendas, las que el 98% son adquiridas en la actualidad con el apoyo de un crédito hipotecario, por ende no se trata de un producto que pueda ser adquirido en forma inmediata, por lo que dificulta su venta.

4.3.4. Poder de negociación con los proveedores Los proveedores en ocasiones se pueden trasformar en una amenaza a la empresa cuando ocurren las siguientes situaciones: ƒ

Cuando el producto que venden tiene pocos sustitutos y se vuelve indispensable para la compañía.

ƒ

Cuando la empresa no es importante para los proveedores, por ende no puede optar a rebajas o a beneficios.

ƒ

Cuando los proveedores manejan los precios, amenazando convertirse en nuevos competidores.

En el caso de esta empresa inmobiliaria, no se produce tal situación, por la alianza que posee con sus proveedores, ya que se trata de su propio grupo empresarial el cual estará a cargo de proveerla de las viviendas que ofertara en el mercado, por ende no existirá competencia con sus proveedores, estos mas bien ven en la inmobiliaria una oportunidad de alianza hacia delante para llegar a los compradores de viviendas, lo que se transforma en un apoyo mutuo y reciproco.

4.3.5. Amenaza de productos sustitutos Existen dos productos que pueden identificarse como la amenaza del producto sustituto, lo son las viviendas usadas y el servicio de arrendamiento. Las primeras lidian en igualdad con las viviendas nuevas, ya que para ser adquiridas existen las mismas opciones y oportunidades, claro esta que muchas veces una vivienda nueva entrega muchas más ventajas que una usada, por que permite su uso inmediato, lo que no permite en ocasiones una vivienda usada ya que se ve en la necesidad de ser reparada, ya sea estructuralmente, en sus terminaciones o instalaciones, para lo cual hace necesario contar con dinero adicional para dejarla habitable. Lo que puede presentar como una amenaza de las viviendas usadas es la ubicación de estas, ya que casi la totalidad de las construcciones de viviendas nuevas se esta desarrollando en la

53

periferia de la ciudad por la poca disponibilidad de terrenos para construir, y lo que se vuelve en un factor en contra en el sentido de preferencia de algunos clientes. Otro producto sustituto es el servicio de arriendo, ya que existe un gran número de familias que arriendan viviendas sin tener la intención de adquirir su vivienda propia, dando solución de habitación este servicio. Por otra parte existe además un gran número de familias que no pueden adquirir una vivienda, ya sea por deuda o por que sus ingresos se lo impiden y no tienen otra opción que el arriendo.

54

4.4. Modelo de Funcionamiento La labor fundamental de esta empresa inmobiliaria es la venta de viviendas, para esto actúa como mandante, donde promesa la realización de una obra o proyecto a una constructora, la cual pertenece al holding. La forma de venta de estas viviendas será de acción directa (efectivo) o mediante el sistema de financiamiento hipotecario vigente, vale decir, ahorro previo mas subsidio habitacional y crédito hipotecario, o bien solo con este ultimo. Para poder llevar a cabo los objetivos y la misión de esta empresa es necesario definir en forma clara los pasos a seguir para el funcionamiento de esta. 1. Estudio del mercado objetivo óptimo, aquí se visualizara que tipo de casa resulta conveniente construir, de acuerdo a las necesidades del mercado. 2. Creación del proyecto, de acuerdo a los datos obtenidos en el estudio anterior se diseñara el tipo, cantidad y calidad de vivienda a construir. 3. Compra de terreno, esta dependerá del tipo de proyecto y de la disponibilidad de predios que exista. 4. Construcción de viviendas, aquí entraran a participar las empresas filiales a la inmobiliaria, vale decir, constructora, aserradero, planta de hormigones, etc. 5. Oferta y difusión de viviendas, una vez clara la cantidad y tipo de viviendas será necesaria la difusión y comercialización de las viviendas, utilizando los distintos medios de comunicación. 6. Venta de viviendas, en este punto será necesario dividir los pasos a seguir para concretar la transacción: a) Visita casa piloto, será necesaria la adaptación de una vivienda para este uso, donde se podrá mostrar con claridad el espacio, tamaño y distribución de los distintos modelos de casas. b) Reserva de la vivienda elegida por el cliente, donde será entregada una cotización con el valor de la vivienda, esta reserva será de palabra con una duración de 7 días. c) Pre - aprobación de la venta, consiste en proporcionar al cliente la simulación de un crédito hipotecario, donde se especifiquen dividendos a cancelar, años plazo, tasas de interés, etc.

55

d) Finiquitación de la venta, por ultimo una vez aprobado por el banco el crédito hipotecario con el que financiara su vivienda el cliente, se procede a la cesión de títulos de propiedad y correspondiente inscripción en el Conservador de Bienes raíces. En resumen se puede visualizar el funcionamiento de la inmobiliaria en el siguiente flujo grama:

FLUJO INMOBILIARIA

Estudio Mercado

INMOBILIARIA

Proyecto

Terreno

Obtención

Crédito

Efectivo

Subsidio

Seguro

Financiamiento

Hipoteca Terreno

Crédito Hipotecario

Clientes

Venta en Verde

Subdivisión Terreno

Insc. Bs. Raíces

Constr. Viviendas

Venta Viviendas

Recepción Municipal

Figura 4. 2 “Funcionamiento de las Inmobiliarias”

Propio

Efectivo

56

4.5. Fortalezas y debilidades

4.5.1. Fortalezas Alianza con los Proveedores Como esta Empresa Inmobiliaria va a formar parte de un holding de empresas regionales entre las cuales se puede destacar: Empresa Constructora, Aserradero, Planta de Hormigones, Empresa de Transportes, entre otras; por lo cual puede negociar con estos y optar a, mejores precios, facilidades de pago y otros. Por este motivo la empresa tiene una gran fortaleza comparándola con otras empresas regionales que deseen incorporarse a este sector. Conocimiento del mercado Inmobiliario y de la competencia Con este estudio, la futura empresa inmobiliaria parte con una ventaja con respecto a las otras inmobiliarias existentes por poseer un estudio anticipado del mercado inmobiliario, tener el conocimiento de la tendencia del crecimiento poblacional, precio y disposición de predios para llevar a cabo los proyectos. Pertenecer a un grupo empresarial con Prestigio Al referirse con prestigio se refiere al rubro construcción, ya que se esta hablando de un grupo empresarial que lleva alrededor de 25 años construyendo en la región, ganándose el reconocimiento de la gente.

4.5.2. Debilidades Falta experiencia en el rubro Como es una empresa nueva en el sector inmobiliario tiene la desventaja de no conocer como funciona y la forma de operar de una inmobiliaria, ya que solo se sabe en teoría y no en la práctica, lo cual se soluciona contratando una persona en el departamento comercial y de inversiones encargada de la gestión inmobiliaria que se maneje en dicho campo.

57

CAPITULO V “DISEÑO ESTRATEGICO DE PLANES OPERATIVOS”

58

5.1. Etapas de Desarrollo del Proyecto En la implementación de la Sociedad Inmobiliaria en estudio, se ha estimado conveniente distinguir tres fases en su desarrollo, que generan diferentes estrategias y planes de acción, con los consiguientes efectos en su estructura y esquema de organización. Dichas etapas son:

5.1.1. Fase I “De Preparación y Puesta en Marcha” Corresponde a las actividades que se pueden desarrollar, previas a la puesta en marcha de las operaciones de la Inmobiliaria. En el plano comercial, comprenderá las acciones desarrolladas en conjunto con bancos, entidades financieras destinadas a difundir el proyecto tanto entre las empresas adherentes y trabajadores afiliados interesados en adquirir su casa propia. Respecto a este punto, es posible perfeccionar y ejecutar estrategias de promoción destinadas a difundir las características de venta que propone la inmobiliaria y dar a conocer el tipo de vivienda que oferta. Así mismo como recibirán capacitación los vendedores para poder hacer una mejor oferta al mercado. Los cursos de capacitación que se recomiendan son: ƒ

Capacitación en Venta Profesional Inmobiliario

ƒ

Capacitación en Gestión Inmobiliaria

ƒ

Capacitación en Marketing Inmobiliario

ƒ

Capacitación en Legislación Inmobiliaria Integral

En el plano operativo, se debe incluir los estudios, diseños y construcción de sistemas de información, procedimientos de administración, selección y contratación del personal relevante para la fase siguiente y perfeccionamiento de los métodos de comunicación y relaciones con las entidades a las que se les subcontraten determinados servicios. Debe comprender las actividades relacionadas con la puesta en marcha y desarrollo inicial del proyecto que posibilite la operación de las principales funciones de la empresa.

5.1.2. Fase II “De Crecimiento” Se trata, en general, de los primeros años de funcionamiento de la empresa, en que se ajustará la estrategia comercial, de inversiones y financiamiento, con el objeto de mantener el ritmo de incorporaciones al sistema, de crecimiento de la inmobiliaria y de iniciar la estructuración de

59

determinadas funciones dentro de las Unidades existentes. Específicamente, la venta de viviendas, que debieran ya aumentar su significación en el movimiento administrativo de la inmobiliaria. En el plano operativo, se llevarán a cabo las tareas para perfeccionar los sistemas de información, de inversiones y de financiamiento, ajustando la capacidad de resolución con el objeto de soportar la carga de trabajo.

5.1.3. Fase III “De Consolidación” Corresponde a la etapa en que la sociedad inmobiliaria se desarrolla por sí misma, con una estrategia de largo plazo y una infraestructura capaz de absorber el nivel de crecimiento alcanzado y de llevar a cabo todas las funciones correspondientes al giro. En definitiva, se deberán montar los sistemas para el cumplimiento de la finalidad última de la Sociedad Inmobiliaria, cual es la satisfacción de la demanda habitacional al mayor número de demandantes. Por otra parte, desde un punto de vista operacional, se deben destinar esfuerzos a perfeccionar y racionalizar los métodos de trabajo, los sistemas de información y, eventualmente si la carga de trabajo y los aspectos económicos son favorables, analizar la conveniencia de contar con una propia estructura que soporte los sistemas informáticos. La estructura organizacional definida para el proyecto puede ser complementada y reforzada por recursos provistos mediante convenio de prestación de servicios, con empresas especializadas que puedan otorgar servicios de atención de público y mantención de cuentas individuales.

60

5.2. Organigrama y Estructura del Personal

5.2.1. Organigrama Se propone para la Sociedad Inmobiliaria, una estructura organizacional, que considera las siguientes unidades organizacionales, con sus respectivas funciones: Figura 5. 1 “Organigrama de la Empresa”

DUEÑO

Gerencia Asesoria de Proyecto

Asesoria Legal

Secretaria

Dpto. Comercial e Inversiones

Dpto. Adm. y Finanzas

A continuación se efectúa una breve descripción de estas unidades organizacionales aquí propuestas. Gerencia Se encuentra a cargo de la administración misma de la sociedad, con todas las tareas que esto implica, planificar, coordinar, organizar y controlar las actividades. Estará a cargo de la gestión y del personal, y es el responsable de que las tareas se cumplan adecuadamente. Conjuntamente a estas funciones, será el encargado de generar y coordinar la puesta en marcha de iniciativas de inversión que sean convenientes para la empresa.

61

Asesoria de Proyecto Este departamento trabajara bajo honorarios, con la participación de Arquitectos, Ingenieros Civiles, Constructores Civiles, etc.; se encargara de realizar, diseñar y calcular los proyectos para su posterior ejecución. Asesoria Legal Este constituye un departamento de staff dentro de la organización de la sociedad. Para esto, podrá funcionar bajo contrato de honorarios de alguna oficina de abogados, o de un abogado particular especialista, encargado de estas materias. Entre sus funciones, estarán la revisión de todos aquellos aspectos legales, ya sean propiamente tales del giro de la sociedad, como ser: traspaso de bienes raíces, demandas por cancelación de servicios, etc. Simultáneamente se deberá constantemente analizar las materias legales que modifiquen o amplíen las posibilidades de inversión de la sociedad, como puede ser una eventual autorización a invertir en viviendas, u otros tipos de bienes raíces. Secretaría Es el departamento encargado de cumplir todas las funciones de apoyo a la gestión de los otros departamentos de la empresa, como pueden ser: recibos telefónicos, confección de informes, envío y recepción de correspondencia, atención de clientes y personas, etc. Departamento Comercial e Inversiones Este es una de las partes más importantes de la empresa, aquí se estudiará constantemente el mercado, con el fin de detectar posibles nuevas inversiones que pudiera realizar la sociedad. Es interesante destacar que este debe ser uno de los sectores más dinámicos de la empresa, pues debe captar todas aquellas oportunidades que ofrece el mercado, siendo capaz también de prevenir a la sociedad de las amenazas que pudieran darse en el medio. También tendrá a su cargo entre otras cosas, la preparación de la información necesaria para las solicitudes de créditos ante instituciones financieras o aumentos de capital para la realización de nuevas inversiones, etc. Departamento de Administración y Finanzas Este será el encargado de la administración de los activos de la sociedad y adquisición de bienes raíces; también estará a cargo ya sea de las cobranzas, trato con los clientes, etc. a fin de obtener el máximo provecho por estos.

62

5.2.2. Estructura del Personal Se realizara un bosquejo de las cualidades, preparación y experiencia que deberán tener cada una de las personas que desempeñen las actividades que efectué la Sociedad Inmobiliaria para su funcionamiento. Gerente La persona que desempeñe esta función, tendrá a su cargo la responsabilidad y gestión de la empresa. Para esto, se necesitara de una persona que podría ser un Ingeniero Civil, Ingeniero Comercial, Constructor Civil con algún curso de Administración de Empresas y/o Gestión Inmobiliaria, que tenga una amplia experiencia en el rubro inmobiliario y gestión de bienes raíces. Con experiencia en el análisis de inversiones y evaluación del negocio inmobiliario, administración de personal, capacidad para trabajar en grupos de trabajo capacidad para el establecimiento de relaciones interpersonales, que sea un líder innato para poder dirigir bien la empresa, etc. Asesor Jurídico Como ya se explico el departamento de Asesoria Jurídica, constituye un departamento de Staff dentro de la Sociedad Inmobiliaria. Estas funciones, serán desempeñadas por un abogado especialista en materias económicas, tributarias y territoriales. Deberá poseer una gran capacidad de análisis, con el fin de estar constantemente proponiendo modificaciones razonables a estos cuerpos legales, que permitan ampliar las posibilidades de inversión de las sociedades inmobiliarias. Deberá, entre sus funciones, realizar toda la gestión legal involucrada en el traspaso de bienes raíces, estudio de títulos de dominio, así como materias de cobranza judicial, en el caso de que así se necesite. Asesores de Proyectos En el Departamento de Asesoria de Proyectos será necesaria la participación de un arquitecto para el diseño de las viviendas y el proyecto en si, para todo lo que respecta de cálculos estructurales será necesaria la labor de un ingeniero Civil Estructural y lo referido a cálculos y diseño de las instalaciones de los distintos servicios, así como también el análisis de los presupuestos del proyecto estará a cargo de un Constructor Civil. Secretaria (o) Será el encargado de cumplir funciones de apoyo a los otros estamentos dentro de la sociedad, deberá ser una persona ordenada y metódica, con una gran capacidad de relacionarse, ya sea con el personal de la empresa, con los clientes, proveedores entre otros.

63

Encargado del Departamento Comercial y de Inversiones Este departamento deberá estar a cargo de un profesional joven, que cuente con la capacidad de absorber nuevos conocimientos, que posea experiencia en el área comercial, ventas e inversiones inmobiliarias , que desee dedicarse y ganar experiencia en el Mercado Inmobiliario. Deberá ser una persona ordenada y metódica, con capacidad para el análisis del medio y el mercado de la sociedad. Deberá poseer capacitación para la evaluación económica de proyectos relacionados con la empresa. Además deberá estar en condiciones de relacionarse con gente de todo nivel. Encargado del Departamento de Administración y Finanzas Este departamento estará a cargo de la administración de los bienes raíces de propiedad de la sociedad. En general se debe buscar a un profesional joven, el que puede ser Contador o un profesional a fin, capaz de implementar un adecuado sistema de cobranza, de tal forma de optimizar la gestión de los bienes raíces, en lo posible que tenga un postgrado en Administración de Empresas. Deberá poseer capacidad de negociación con los clientes y disponibilidad para trabajar en equipo. Además deberá contar con un adecuado manejo de personal, ya que este departamento también se hará cargo de las labores relacionadas con el control de sueldos, asistencias y otros.

64

5.3. Apoyos administrativos y computacionales para el desarrollo del proyecto Los flujos de información, documentos y valores conforman en una sociedad inmobiliaria un circuito, cuyas principales etapas son la inversión y venta de viviendas, y la captación de recursos para el financiamiento de nuevas inversiones. Las características del negocio, requieren que cada etapa del circuito se efectué con la mayor eficiencia para minimizar el período que transcurre entre la inversión y la recuperación del capital.

5.3.1. Criterios para el diseño y estructuración de los sistemas de información Para el procesamiento de la información que apoya la administración de la inmobiliaria en el manejo de sus operaciones y, conforme a la regulación del sistema legal, se recomienda la estructuración de los sistemas, considerando los siguientes criterios: ƒ

Montaje y actualización de una fuente de papeles y registros única y centralizada; homogénea e integrada en los datos, para soportar los procesos de registro, consultas y recuperación de información. Específicamente, la creación de una base con los antecedentes generales de clientes, empleadores, inversiones, financiamiento y contabilidad.

ƒ

Servicios y atención directa a los clientes; en el funcionamiento en los servicios de consulta.

ƒ

Estandarización en el diseño de aplicaciones, procesos de atención y esquemas de servicios que se les otorga a los clientes, con el consiguiente ahorro en el diseño de sistemas de computación de personal y montaje de puntos de venta.

ƒ

Aplicación de metodologías modernas de desarrollo y construcción de sistemas, que se utilicen técnicas y herramientas de administración de datos.

ƒ

Uso de esquemas de administración de bases de datos, que permitan relacionar los documentos y papeles físicos con los respectivos registros de datos magnéticos, imágenes y/o microfichas generadas de documentos o listados computacionales.

Los criterios señalados han de incorporarse al diseño y a la construcción de los sistemas, como también a los procesos que, dependiendo de su naturaleza, se clasifican en procesos de lotes de información o en línea. Aquellos procesos que corresponden a grandes lotes de información, producto de capturas masivas de datos que requieren de validación automática, revisión y corrección administrativa, una posterior actualización, también masivas de archivos, normalmente del tipo maestro.

65

Los procesos en línea, a su vez, se refieren a aquellos procedimientos computacionales que manejan un menor volumen de datos y requieren urgencia en la captura, consulta o actualización de la información en tiempo real y en que su validación e incorporación es instantánea en la pantalla.

5.3.2. Módulos componentes de los sistemas El Sistema de Información de la Inmobiliaria estará compuesto por una serie de módulos destinados a apoyar las necesidades operativas que incluye desde la atención de clientes y la suscripción de contratos de compraventa. Destacan, entre otros, los módulos para la administración de contratos, cobranzas, el manejo de la cartera de inversiones y de instrumento de financiamiento. De acuerdo al ambiente operacional en que se desarrolla una inmobiliaria, se identifican los siguientes módulos de manejo de información, por áreas de operación:

1. Área comercial e inversiones Modulo promoción El objetivo principal es apoyar la difusión y la captación de clientes para la Inmobiliaria, incluyendo la captación, seguimiento y mantención de estos, asignación de promotores y vendedores, pago de comisiones y

generación de estadísticas específicas. Las aplicaciones

que incluye este módulo son: •

Programas generadores de cartas de difusión a

clientes potenciales,

sobre

las

viviendas ofrecidas por la inmobiliaria. •

Programas de cálculo automático de cuotas para las distintas opciones habitacionales ofrecidas por la sociedad.

•

Apoyo a la función producción de la Inmobiliaria.

•

Control de la producción por vendedor

•

Control de haberes y descuentos por vendedor

Modulo evaluación de clientes Su objetivo es analizar la información de los solicitantes y evaluar su capacidad de pago. Se distinguen básicamente 3 fuentes de información: Antecedentes Personales: Corresponde a la información propia del solicitante. Antecedentes Empresa: Corresponde a la información del trabajo efectuado por el solicitante, indicando rentas y permanencia.

66

Antecedentes Comerciales: Corresponde a la información existente en Dicom, referente a protestos y aclaraciones. Capacidad de Endeudamiento: Considerando la información de rentas y de obligaciones, determinar las condiciones del crédito, en relación a monto y número de cuotas. Modulo servicios generados al cliente El objetivo de este modulo es entregar información al cliente, vía pantalla de consultas o vía formularios impresos, como los estados de cuentas. Las funciones administrativa que cubre este módulo son: ƒ

Entrega de información al cliente en los puestos de atención de público

ƒ

Emisión de impresos de documentos

ƒ

Cálculo Estimado de cuotas

Modulo suscripción de contratos Su objetivo es efectuar la suscripción de los contratos y registrar la información obtenida, tanto de los clientes como de sus proveedores, en la base de datos en forma única y uniforme, sus modificaciones, consultas y estadísticas. Las funciones que cubre este módulo son: Promesa de compra – venta Aquí se pretende por parte de la empresa asegurar la venta de la vivienda cobrando un pie que va desde el 10 % hasta el 25% del valor de la vivienda cualquiera sea el tipo de cancelación de la vivienda, el cual será devuelto al momento de que el banco pague el valor de la vivienda en el caso de venta con crédito hipotecario o se le descontara al comprador al momento de finiquitar la venta si es venta al contado; y por parte del comprador se asegura de que la casa que vio y reservo no sea vendida y es así este puede exigir una indemnización a la empresa inmobiliaria. Suscripciones y Cesiones de Contratos Presentación de Antecedentes: Corresponde a la entrega de la documentación requerida para obtener la aprobación de un crédito hipotecario. Evaluación de la Operación: Corresponde al análisis, revisión de los antecedentes, así como también a la fase de cálculo de la operación. Procedimiento Legal de la Operación: Corresponde al análisis, revisión y ejecución de la operación, atendiendo a los elementos legales que la determinan.

67

Procedimiento Operativo: Corresponde al registro,

cálculo y control de la información

perteneciente a una operación aprobada. Modulo postventa de viviendas y reclamos Su objetivo es mantener actualizada la información relacionada con el informe de siniestros ocurridos, atender las solicitudes de mantención de viviendas y de reclamos que interponen los clientes, respecto de los cuales la Inmobiliaria debe entregar una solución o respuesta. Las funciones que cubre este módulo son: •

Recepcionar los formularios de denuncia de siniestros y su respectivos antecedentes

•

Captura de las solicitudes de mantención y de reclamos

•

Registro del seguimiento de la tramitación

•

Entrega de respuesta al cliente

Modulo inversiones Su objetivo es proveer el apoyo eficaz para administrar y controlar la gestión de las operaciones de la cartera de inversiones habitacionales, con un mínimo riesgo de modo de maximizar la rentabilidad mediante el estudio de los siguientes antecedentes: 1. Análisis de características del mercado inmobiliario 2. Análisis de características del mercado secundario 3. Determinación de construcción y/o adquisición de viviendas 4. Antecedentes técnicos de las viviendas 5. Antecedentes Legales Tales como: ƒ

Promesa de compraventa

ƒ

Escritura de transferencia

ƒ

Inscripción de dominio

ƒ

Inscripción de transferencia

ƒ

Certificado de gravámenes y prohibiciones

ƒ

Escritura cancelación saldos

ƒ

Contribuciones

ƒ

Certificado de pavimentación

68

Otras de las funciones que cubre este módulo son: ƒ

Registro diario de viviendas transadas

ƒ

Determinación de la composición de la demanda habitacional

ƒ

Valorización de los recursos disponibles para ser invertidos e instrumentos de financiamiento utilizables

2. Área de Administración y Finanzas Modulo contabilidad de la sociedad inmobiliaria El objetivo principal es mantener un registro cronológico de los movimientos financieros que realiza la Inmobiliaria producto de su gestión, sus funciones son: •

Registro diario de comprobantes

•

Mantención de saldos contables

•

Emisión de libros legales e informes de análisis y gestión.

Modulo personal y remuneraciones Su objetivo es mantener un registro actualizado de los antecedentes del personal que trabaja en la Inmobiliaria, calcular sus remuneraciones mensuales y emitir los informes necesarios para cumplir con las obligaciones provisionales, sus funciones son: •

Administración de contratos del personal

•

Registro de antecedentes del personal

•

Control de cuentas comentes

•

Emisión de remuneración mensual

•

Emisión de informes

Modulo adquisición y mantención Los objetivos de este módulo son: •

Efectuar las gestiones de compra de viviendas.

•

Registro y control de las viviendas de propiedad de la inmobiliaria.

•

Contratación de servicios de mantención y reparación de viviendas.

•

Adquisición y mantención de los recursos físicos de la sociedad.

•

Adquisición de terrenos para la sociedad.

69

5.4. Esquema del Sistema En el diagrama siguiente se presenta el esquema de funcionamiento general del sistema, el que define básicamente su relación con el medio. Figura 5. 2 “Esquema del Sistema de Funcionamiento”

GERENCIA

ESTUDIO DE MERCADO

PROMOCION

ANÁLISIS

ÁREA ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS

EVALUACIÓN DE VIVIENDA

CLIENTE O INTERESADO

SOLICITUD DE SUSCRIPCIÓN

DEFINICIÓN VIVIENDA SELECCIONADA

CONSTRUCCIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS

CLIENTE APROBADO

SUSCRIPCIÓN DE CONTRATO

EVALUACIÓN DEL CLIENTE SERV. GEN. AL CLIENTE

CONTRATOS

VIVIENDA ÁREA COMERCIAL E INVERSIONES

POSTVENTA

70

5.5. Descripción del Producto En el estudio en cuestión se analizaron los datos mas cercanos a la realidad posibles para poder llegar a conclusiones efectivas, para ello, el terreno analizado es un terreno de 10.000m2 con un valor de $10.500 por m2, es decir a 0.6 UF/m2 aproximadamente, este terreno se encuentra en la actualidad en venta y con disponibilidad inmediata. Hay que tener presente que existen terrenos colindantes que se encuentran en las mismas condiciones de este, para posteriores proyectos. Para poder calcular la cantidad de viviendas que se pueden construir en un determinado predio es necesario fijar la cantidad de m2 que poseerá la vivienda, las dimensiones del sitio que tendrá y de acuerdo a lo que dispone la ordenanza general de urbanismo y construcción calcular lo que corresponderá a áreas verdes, equipamientos y circulación. En este estudio se presentan dos tipos de viviendas a construir, las que se definen a continuación: Figura 5. 3 “Vivienda Tipo 1 Piso”

71

Figura 5. 4 “Vivienda Tipo 2 Pisos”

Ambas viviendas cuentan con closet en dormitorios, calefont y muebles de cocina. Como se dijo anteriormente otro punto a considerar es lo que estipula la ordenanza general de urbanismo y construcción la cual al respecto nos indica que para satisfacer las necesidades de áreas verdes, equipamiento y circulación en los loteos, se deberá ceder gratuitamente a la Municipalidad de Punta Arenas las superficies de terreno que resulten de la aplicación de la siguiente tabla: Tabla 5. 1 “Distribución de áreas en un complejo habitacional” Hab/Há Hasta 70 Sobre 70

Áreas Verdes

% A CEDER Equipamiento

0,1 x densidad

0,003 x densidad - 0,1

0,003 x densidad + 6.79 0,002 x densidad + 1,86 con un máximo del 10% con un máximo del 4%

Circulaciones Hasta un 30% en todos los tramos de densidad

Fuente: Ordenanza General de Urbanismo y construcción.

Tomando en cuenta todos estos factores se realizó el siguiente análisis para las viviendas tipo y así poder determinar la cantidad de viviendas a construir en la hectárea estudiada.

72

Densidad de Habitantes Cantidad de Hectáreas M2 de cada sitio Cantidad de viviendas Cantidad de Hab/Há

= = = = =

Datos de las viviendas tipo 4 Hab/Viv (por Articulo 2.2.5 de la Ord. Gral. De Urb. Y Const.) 1 140 40 160 Hab/Ha

Con estos datos se ingresa a la tabla que presenta la ordenanza y utilizando las formulas que ahí aparecen se llega a los siguientes porcentajes de terreno a ceder: % A ceder % a ceder de Áreas Verdes % a ceder de Equipamiento % a ceder de Circulación

= = =

Real 7,3 2,2 30

Máximo 10 4 30

Nota: Los porcentajes se aplican sobre los 10.000m2 . Datos Según cálculos para loteo de 1 Ha. Ocupación M2 Terreno Total 10.000 Terreno x sitio 140 Áreas Verdes 727 Equipamiento 218 Circulación 3.455 Áreas Verdes Adicionales 0,00 Áreas Verdes Totales 727

Cabe destacar que cuando la cantidad de m2 que corresponden a equipamiento es inferior a los 200m2, éstos pasan a formar parte del terreno que se cede para área verde. La cantidad de viviendas a construir en 1 Há. es de 40, debido a que la densidad máxima permitida por el plan regulador de Punta Arenas es de 160 Hab/Ha, lo que puede variar hasta en un 25% más en el caso de construcción simultanea de viviendas de a cuerdo al articulo 6.1.8 de la Ordenanza general de Urbanismo y Construcción. Si se analiza ésta distribución desde el punto de vista “diseño del complejo habitacional”, que se muestra en plano adjunto en el anexo F tenemos las siguientes cantidades:

Datos Según diseño para loteo de 1 Ha. Ocupación M2 Terreno Total 10.000 Terreno x sitio 140 Áreas Verdes 763 Equipamiento 221 Circulación 3.416

73

Se puede apreciar una variación en algunas superficies, lo que se debe a la distribución óptima de las viviendas por motivos de accesos, disponibilidad de áreas verdes, etc. Para los siguientes cálculos de proyección de ingresos y egresos se consideraron los datos obtenidos por medio de los cálculos matemáticos, ya que el diseño de un complejo habitacional es individual y único para cada número de vivienda a construir, lo cual resultaría muy engorroso para el estudio y proyección de la distribución de áreas verdes, equipamiento y circulación.

74

CAPITULO VI “EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA”

75

6.1. Proyecciones de Ventas Antes de realizar el cálculo de los respectivos Egresos e Ingresos por los que será afecta esta empresa es necesario realizar la proyección de ventas que se espera a futuro. Generalmente las proyecciones se realizan con ecuaciones lineales, porque son las más adecuadas para los efectos de estimación, ya sean de correlación positiva (directa) o negativa (inversa). En el caso de los datos recopilados se puede observar en sus gráficos (ver anexo D) que no existe tal tendencia lineal que pueda ser proyectada con una clara predicción, y en algunos casos los datos que se poseen no son los suficientes para entregar un comportamiento a largo plazo mediante la utilización de series. En la estimación de ventas se observa que existen muchas variables de las cuales va a depender el éxito de esta empresa, tales como: 1. El crecimiento de la población 2. Los subsidios que otorga el estado 3. El promedio del Interés bancario, regido por el Banco Central, y 4. El Índice de actividad económica Regional (INACER) Son estas las variables consideradas como las más relevantes y más incidentes en el momento de proyectar las ventas esperadas por la Inmobiliaria. Es necesario tener en claro en que afectan estas variables al éxito de la inmobiliaria y además saber por qué otras condiciones ellas también se ven afectas, para ello se hace una reflexión para cada una de ellas: La población Esta variable es la única que presenta una tendencia lineal positiva, y obviamente ésta indica en cuanto se va incrementando el grupo de habitantes que conforman al conjunto de demandantes de viviendas. Los Subsidios Tienen relación directa con el tipo de vivienda que pretende ofrecer la inmobiliaria, debido a que abarca todos los tramos de subsidio otorgado por el Serviu, debido a que en el sector donde se esta evaluando existe un subsidio de renovación urbana que abarca hasta viviendas

76

de 2.000 UF, además de los ya conocidos; entonces a mayor cantidad de subsidios otorgados mayor va ha ser la venta de viviendas. Intereses Bancarios Como la mayoría de las viviendas son vendidas con subsidio y el resto con crédito Hipotecario o solamente con crédito hipotecario; a menor taza de interés mayor es la gente que se atreve a invertir en su casa propia y viceversa si los interese aumentan las ventas bajan. Inacer Este es un indicador económico regional, que esta en la región desde el año 1996, el cual arroja como esta la economía regional sectorizada y el promedio anual; si la economía regional es estable y buena la gente esta más segura y se atreve a invertir y por lo tanto la venta de viviendas aumenta.

77

6.1.1. Proyección Simple de la Venta de Viviendas Nuevas Un análisis preliminar con información dada por inmobiliarias, conduce a la siguiente estimación basada en un modelo de regresión lineal simple. Tabla 6. 1 “Proyección simple de la Venta de Viviendas Nuevas” Proyección simple de la Venta de Viviendas Nuevas 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Años 98 99 101 103 105 106 108 110 112 113 Proyección 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Años 115 117 119 121 122 124 126 Proyección

Gráficamente, se observa la tendencia positiva de la recta en el tiempo, información que ha sido usada para proyectar en ambos sentidos del tiempo, a objeto de tener una serie completa que permita analizar el comportamiento de esta variable a futuro. Gráfico 6. 1 “Proyección Venta de Viviendas Nuevas”

Años

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

Cant. Viv.

Proyeccion Venta de Viviendas Nuevas 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Datos Reales Proyección

Para establecer las mejores variables que proyectan la tendencia, se consideró las variables que se tienen a disposición como Habitantes (Censos), Subsidios otorgados (SERVIU) y Colocaciones (Superintendecia de Bancos e Instituciones Financieras).

78

Tabla 6. 2 “Variables que proyectan la Venta de Viviendas Nuevas” Años 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Proyección Población Subsidios Colocación 98 99 101 103 105 106 108 110 112 113 115 117 119 121 122 124 126

141.676 142.435 143.198 143.961 144.724 145.486 146.249 147.012 147.775 148.538 149.300 150.063 150.826 151.625 152.425 153.224 154.024

369 635 461 554 224 389 595 401 427 353 323 419 754 895 345 686 460

32.627 33.680 40.183 57.611 72.360 93.336 113.762 138.658 149.618 145.995 150.878 163.177 179.019 196.229 227.988 264.887 307.758

Fuente: Elaboración Propia.

Usando el software MINITAB, se obtuvo por medio de una regresión paso a paso (Stepwise), que el mejor modelo lo constituye el número de habitantes. Los resultados se muestran a continuación.

Stepwise Regression: Proyección versus Población; Subsidios; Colocación Forward selection. Alpha-to-Enter: 0,25 Response is projection 3 predictors, with N =

17

Step Constant

1 -227,9

POBLACIÓ T-Value P-Value

0,00230 114,89 0,000

S R-Sq R-Sq(adj) C-p

0,311 99,89 99,88 0,8

Luego, una regresión simple sobre la predicción usando la variable número de habitantes como variable exógena, genera los siguientes resultados: SUMMARY OUTPUT Regression Statistics Multiple R 0,999 R Square 0,999 Adjusted R Square 0,999 Standard Error 0,311 Observations 17

79

Regression Residual Total

Intercept X Variable 1

ANOVA df SS MS F 1 1274,08 1274,08 13199,28 15 1,45 0,10 16 1275,53

Coefficients Standard Error -227,9085 2,9570 0,0023 2,00008E-05

Significance F 1,65858E-23

t Stat P-value Lower 95% Upper 95% -77,0741 6,54616E-21 -234,2112 -221,6058 114,8881 1,65858E-23 0,0023 0,0023

Se debe notar que la variable endógena, presenta los supuestos requeridos para un ajuste de este tipo, considerando la distribución normal de la información, la que no es rechazada por la dócima de Anderson (resultados obtenidos por MINITAB), que posee un limite de 0,5. El cuadro resumen se muestra a continuación. Gráfico 6. 2 “Test de Normalidad de la estadística de Anderson”

La estadística de Anderson nos entrega además la desviación estándar (σ) que es 8,9 lo que nos indica que los datos obtenidos fluctúan entre + 3 x σ.

80

Luego, una proyección basada en el modelo obtenido se presenta en la siguiente tabla:

Años Proyección por modelo Población

2006 2007 2008 2009 2010 126 134 141 149 157 154.024 157.320 160.687 164.126 167.638

Años Proyección por modelo Población

2011 2012 2013 2014 2015 166 174 183 191 200 171.225 174.889 178.632 182.455 186.360

Para una mejor evaluación de este proyecto se pretende considerar tres escenarios, donde el primero será un escenario pesimista (-3xσ). El segundo escenario consiste en un escenario realista donde serán utilizados los datos obtenidos por el modelo y el tercer escenario será optimista (+3xσ). A continuación se presentan los datos utilizados en los respectivos escenarios. Tabla 6. 3 “Proyección de Venta de Viviendas Nuevas en 3 escenarios”

Año 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Proyección en 3 escenarios Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3 99 126 153 107 134 161 114 141 168 122 149 176 130 157 184 139 166 193 147 174 201 156 183 210 164 191 218 173 200 227 Fuente: Elaboración Propia.

Como se sabe el mercado objetivo es el que corresponde a las viviendas entre 700 y 1.200UF, el cual representa el 59% del total de venta de viviendas nuevas, de este porcentaje se pretende alcanzar en el año 10 un 25% de venta estimada, partiendo con una captación del 20% de las ventas. Por la poca cantidad de datos en la venta de viviendas usadas es que no se puede realizar la misma proyección que se hizo con la venta de viviendas nuevas, pero hay que tener presente que el ingreso al mercado de esta nueva empresa inmobiliaria también va a captar clientes de la venta de viviendas usadas, es por eso que se estimo una captación de 5 viviendas por año de este mercado, considerando esta cantidad lo mas desfavorable posible y sin ninguna superación en el tiempo, dando así la siguiente cantidad de viviendas a vender por escenario:

81

Tabla 6. 4 “Escenario 1 Pesimista” Escenario 1 “Pesimista” Proyección Venta de Viviendas entre 700 y 1.200UF Año Viv. Nuevas Viv. Usadas Vta. Estimada 1 12 5 17 2 13 5 18 3 17 5 22 4 18 5 23 5 19 5 24 6 21 5 26 7 22 5 27 8 23 5 28 9 24 5 29 10 26 5 31 Fuente: Elaboración Propia.

Tabla 6. 5 “Escenario 2 Realista” Escenario 2 “Realista” Proyección Venta de Viviendas entre 700 y 1.200UF Año Viv. Nuevas Viv. Usadas Vta. Estimada 1 15 5 20 2 16 5 21 3 21 5 26 4 22 5 27 5 23 5 28 6 24 5 29 7 26 5 31 8 27 5 32 9 28 5 33 10 30 5 35 Fuente: Elaboración Propia.

Tabla 6. 6 “Escenario Optimista” Escenario 3 “Optimista” Proyección Venta de Viviendas entre 700 y 1.200UF Año Viv. Nuevas Viv. Usadas Vta. Estimada 1 18 5 23 2 19 5 24 3 25 5 30 4 26 5 31 5 27 5 32 6 28 5 33 7 30 5 35 8 31 5 36 9 32 5 37 10 33 5 38 Fuente: Elaboración Propia.

82

El siguiente grafico ilustra de mejor manera el mercado que se pretende abarcar con este proyecto: Gráfico 6. 3 “Venta esperada”

83

6.2. Egresos La estimación de los egresos de acuerdo a la estrategia de puesta en marcha descrita anteriormente en este informe, se ha realizado en dos etapas, por ser consideradas de principal relevancia en la evolución de los flujos que registrarán los costos de esta empresa: Primero en donde se concibe a la inmobiliaria realizando su inversión inicial y puesta en marcha, en tanto que suscribe convenios de prestación de servicios con entidades especializadas y profesionales para el desempeño de las funciones de representación y atención de público, para de esta manera operar a costo marginal, evitando elevados costos fijos y una alta inversión inicial. Incluye todos los ítems asociados a la representación de la inmobiliaria y la atención de sus clientes. Segundo se considera una etapa de crecimiento de la inmobiliaria en donde contempla los montos concernientes a la capacitación tanto del personal de atención de público, como el de operaciones y de el representante de la empresa, la atención de clientes, la suscripción de contratos, las gestiones relacionadas con la construcción y venta de propiedades, promoción y comercialización. Se asume que el costo de estos servicios, será un proporcional al volumen de ventas. Para identificar los costos se realizo la siguiente codificación: Código O

: Costos de producción

Código 1

: Costos de administración

Código 2

: Costos de ventas

Código 3

: Costos financieros

A estos códigos se le agrego la letra “F” para los costos considerados como fijos y una letra “V” para los costos variables.

6.1.1. Estimación de gastos en recursos humanos Permite calcular los gastos asociados al personal permanente de la sociedad inmobiliaria durante sus etapas de funcionamiento. Los cargos se han definido en función de los respectivos organigramas de la cantidad de personas que se requiere, de la remuneración mensual y mes de contratación. Se asume que hay personas que deberán comenzar a trabajar, 3 meses antes que la inmobiliaria abra sus

84

puertas al público. Para efectos de cálculo el año 1 es considerado 9 meses de funcionamiento normal de la empresa y los 3 meses restantes fueron considerados como año 0. El detalle de los gastos en recursos humanos se puede apreciar en la tabla Nº 1 del Anexo E.

6.1.2. Estimación de Gastos Generales Se incluyen en ellos todos los ítems que tienen relación con los gastos generales asociados al funcionamiento de la sociedad inmobiliaria, distinguiendo los costos durante la primera y segunda etapa de funcionamiento. a) Gastos de Promoción: Considera los gastos asociados a la publicidad de la Inmobiliaria. Impresos Promociónales: Contempla la emisión de folletos promociónales con un costo unitario promedio de $1.500.000 al año. Diseño Imagen: Se asume un gasto que se realiza por una sola vez, 2 meses antes que la inmobiliaria comience a atender público. Campaña Publicitaria: Supone un monto anual destinado a publicidad, y comienza 3 meses antes que la inmobiliaria abra sus puertas al público. b) Gastos Administrativos: En este ítem se incluyen los valores relacionados con la operación de la inmobiliaria durante su primera y segunda etapa de funcionamiento. Formularios e Impresos en General: En este ítem se incluyen los valores relacionados con el gasto en formularios, como ser simulaciones de crédito e información general sobre la vivienda, entre otros. Capacitación: Se estima que el costo de la capacitación básica, consistente en diferentes cursos de capacitación necesarios para contar con un personal idóneo para el buen funcionamiento de la empresa, los cursos se detallan a continuación:

Cursos de Capacitación Gestión Inmobiliaria Venta Profesional Inmobiliaria Marketing Inmobiliario Legislación Inmobiliaria Integral TOTAL

Duración 3 meses 1 mes 1 mes 2 meses

Casa de estudio Inst. Inmobiliario de Chile Inst. Inmobiliario de Chile Inst. Inmobiliario de Chile Inst. Inmobiliario de Chile

Precio $ 250.000 $ 180.000 $ 230.000 $ 230.000 $ 890.000

85

c) Gastos Generales Arriendo: En este ítem se considera arriendo de un local comercial céntrico para la mejor atención del público y el ofrecimiento de las viviendas. Este local comercial será utilizado solo para la comercialización y venta de viviendas, las cuales se promocionaran con folletos, fotos, maquetas de las viviendas y la coordinación de visitas a terreno de la casa piloto, siendo este punto una innovación o valor agregado al servicio que presta comúnmente las demás inmobiliarias, marcando así una diferencia con los competidores. Teléfono e Internet: Se supone un monto determinado de consumo de teléfono y la implementación de una pagina Web para el conocimiento de los clientes de la empresa inmobiliaria, este último es considerado solo en el primer año y después se considera la mantención y renovación de la misma. Gas, Agua, Electricidad y petróleo: Se supone un monto determinado de consumos básicos. Materiales de Escritorio por Empleado: Se asume un costo promedio de uso de materiales por integrante de la empresa. Gastos Varios: Supone un gasto mensual para imprevistos. Mantenimiento: Se considera el mantenimiento de computadores y vehiculo. El detalle de los gastos generales se puede ver en la Tabla Nº 2 del Anexo E.

6.1.3. Estimación de Gastos en Equipamiento de la Empresa Se han definido los ítems que son necesarios para la habilitación del adecuado funcionamiento de la inmobiliaria, en cada puesto de trabajo y la cantidad que se requiere de cada uno, considerando que hay algunos de uso común. Entre estos ítems se considera la adquisición de computadores, mobiliario, vehículos y otros. En el caso de los vehículos, se considera ya existentes, así como parte del mobiliario. Los gastos de equipamiento que se muestran a continuación están considerados como parte de la inversión inicial. ESTIMACION DE GASTOS EN EQUIPAMIENTO DE LA EMPRESA COSTO 1era ETAPA CONCEPTO CANTIDAD CODIGO UNITARIO Año 1 Mobiliario de Oficina 1 II 57,31 57,31 Computador 4 II 14,29 57,14 Impresora 4 II 3,43 13,71 TOTAL GASTOS DE EQUIPAMIENTO 128,17

86

MOBILIARIO EMPRESA Mobiliario Cantidad Precio Cajonera para archivos 2 $ 120.000 Mueble para archivos 3 $ 50.000 Silla para gerente 1 $ 80.000 Sillas para escritorio 4 $ 22.000 Silla para Recepción 8 $ 17.000 Papeleros 5 $ 5.000 Mesa para reuniones 1 $ 100.000 Escritorios 4 $ 34.000 Escritorio Gerente 1 $ 48.000 TOTAL

Total $ 240.000 $ 150.000 $ 80.000 $ 88.000 $ 136.000 $ 25.000 $ 100.000 $ 136.000 $ 48.000 $ 1.003.000

6.1.4. Estimación de Costos Variables Gastos Directos de Venta Para efectuar cada venta se requiere de la ejecución de una serie de funciones, las que se pueden clasificar en dos grupos, las que no representan un costo adicional por estar incluidas dentro de los costos fijos y las que si lo representan por estar en directa relación con el número de transacciones efectuadas. Dentro de este último grupo, se encuentra los relacionados con la evaluación legal y técnica de las viviendas y la formalización de la compra. Evaluación Técnica de la Vivienda Considera el estudio del proyecto para la construcción de la vivienda y todos los gastos para su construcción incluyendo el costo del terreno. Para poder determinar el costo de construcción de cada tipo de vivienda se procedió a su correspondiente cubicación y a su posterior análisis de precios unitarios para llegar al presupuesto que se adjunta en el Anexo E este también considera gastos de urbanización. En el valor final esta considerado el valor por concepto de equipamiento, área verde y circulación, mas el valor del costo del terreno. (Ver Tablas 3 y 4 del Anexo E) Estudio de los Títulos de Dominio de los Inmuebles Se requiere el análisis por parte de un profesional en la materia de los siguientes antecedentes: 1. Las inscripciones de dominio en el registro de propiedades del conservador de bienes raíces correspondiente. 2. Gastos Notariales, y de Inscripción, que corresponde a los siguientes costos que demanda la venta de viviendas:

87

ƒ

Escritura pública de compraventa de vivienda.

ƒ

Inscripción en el registro de propiedades del Conservador de Bienes Raíces.

Impuestos y Tributos Como la Sociedad Inmobiliaria está afecta al impuesto de primera categoría con una tasa de 17% sobre las utilidades de la empresa también será considerado si lo fuese necesario, debido a que las viviendas menores a 140 m2 están exentas de este impuesto. Así como también es considerado el pago de contribuciones en el caso de las viviendas que no se encuentran vendidas al momento de la recepción definitiva por parte de la Municipalidad. Seguro Se considera el seguro correspondiente a las ventas de viviendas en verde, corresponde al 2% anual sobre el pie que cancela el comprador, el cual de acuerdo a la ley varia de un 10% a un 25% del precio total de la vivienda, lo que se devolverá al cliente al momento da hacerse efectivo el crédito hipotecario si fuese ese el caso, o se le descontara del valor de la vivienda si lo cancela al contado o con cheque. El resumen de los egresos aparece en la Tabla 5 del anexo E.

88

6.3. Ingresos Los ingresos de la sociedad inmobiliaria están constituidos por la venta de las viviendas, donde se considero vender igual cantidad de viviendas tipo 1 y tipo 2. La proyección de venta de las viviendas esta desarrollado al principio de este capitulo, la que ayuda a proyectar los ingresos esperados por esta empresa inmobiliaria, para esta evaluación económica se contempla un valor de venta de las viviendas a 1.200UF. La proyección de los ingresos es considerada en los distintos escenarios que estudia este proyecto. Se considera un 50% de las ventas totales en verde, es decir antes de la recepción definitiva por parte de la Municipalidad, lo que no influye en el ingreso final proyectado.

Proyección de ingresos (UF) Año Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3 1 20.061 23.842 27.622 2 21.574 25.449 29.324 3 22.994 26.964 30.934 4 24.617 28.681 32.745 5 26.296 30.454 34.613 6 28.190 32.444 36.697 7 29.986 34.334 38.682 8 32.005 36.448 40.890 9 33.918 38.455 42.992 10 36.674 41.400 46.126

89

6.4. Flujo Neto de Caja A continuación se explican los antecedentes utilizados en el cálculo de los flujos asociados a la Sociedad Inmobiliaria. Ingresos por venta Se presenta los ingresos por concepto de ventas de viviendas proyectadas a 10 años, lo cual se detalla en el punto anterior. Inversión inicial Corresponde al capital con que cuenta la inmobiliaria para llevar a cabo los proyectos de inversión, el cual será aportado por el dueño de esta. El detalle se encuentra en la tabla 6 del Anexo E. Esta inversión es igual a la sumatoria de: ƒ

Los activos fijos necesarios para la implementación de la empresa,

ƒ

Los sueldos correspondientes al año cero, que implica 3 meses antes de la apertura de la empresa al público.

ƒ

Los gastos generales correspondientes al mismo periodo descrito anteriormente.

ƒ

Imprevistos que se pueden dar en el periodo, se considero el 1% del la inversión.

ƒ

Capital inicial para la adquisición de terrenos

ƒ

Capital inicial para la construcción de viviendas

Valor Residual Es el valor que se recupera al momento de vender los muebles y útiles (computadores, impresora, mobiliario) que posee la empresa, considerando una vida útil de 5 años para computadores e impresoras y 10 años para el mobiliario, con un valor residual del 40%. Reinversiones Es la reposición de los computadores, impresoras y mobiliario en general, en el momento en que estos han cumplido su vida útil. El detalle de la reinversión y el valor residual se encuentra en la tabla 7 del Anexo E.

90

Costos totales Se contemplan todos los costos fijos, los costos variables y el pago de los intereses bancarios por concepto de créditos. El crédito bancario esta calculado con una tasa de un 5% anual, es decir un 0.42% mensual, el cual se calcula sobre la deuda. El crédito se considero para un plazo de 8 meses, con 4 meses de gracia que es el tiempo que se demora en construir el complejo habitacional de acuerdo a la programación de las obras. En la tabla siguiente se explica el cálculo del crédito para 1 año: PRESTAMO BANCARIO AÑO 1 Mes Deuda Interés (12%) Amortización 1 2.980 12,52 0 2 2.980 12,52 0 3 2.980 12,52 0 4 2.980 12,52 0 5 2.980 12,52 745,05 6 2.235 9,39 745,05 7 1.490 6,26 745,05 8 745 3,13 745,05 81,36 2.980 INTERES TOTAL

Cuota 0 0 0 0 807,63 754,44 751,31 748,18

Este calculo se realizo para cinco años pensando que es el tiempo necesario para que la empresa comience a financiarse por si sola. En el flujo neto de caja se expresa el interés total, que es la suma de los intereses mensuales en el periodo de 8 meses. Utilidades o Pérdidas Antes de Impuestos (Utilidades Brutas) Corresponde a lo obtenido por la Sociedad Inmobiliaria producto de las inversiones efectuadas en el período. Se calcula como los ingresos por venta, mas valor residual, menos reinversion y menos los costos totales. Depreciaciones Corresponden a las desvalorizaciones que sufren los activos al transcurrir el tiempo, en este caso se refiere a los computadores e impresoras, a los que se les considero una vida útil de 5 años, lo que no ocurre con el mobiliario y otros activos que tienen una vida útil de 10 años. La tabla que se presenta a continuación detalla el caculo de las depreciaciones:

Detalle Muebles y estanterías Computadores Impresoras

Depreciación Muebles y Útiles Costo Inicial Año de Vta. Valor Residual 57,31 10 22,93 14,29 5 5,71 3,43 5 1,37 Total depreciación Anual

Depreciación 3,44 1,71 0,41 5,56

91

Utilidades afectas a impuesto Se contempla las Utilidades Brutas menos la depreciación anual. Impuesto Primera Categoría Corresponde al impuesto de primera categoría al que están afectas las sociedades inmobiliarias. Se calcula como una tasa del 17% sobre las utilidades del período, de acuerdo al DFL 2 las viviendas inferiores a 140 m2 llamadas viviendas económicas están exentas a este impuesto. Contribuciones Corresponde al pago del impuesto territorial, calculado sobre el avalúo del terreno de las viviendas que no se han vendido en el momento de la recepción definitiva. Utilidades o Pérdidas del Período Se calcula como la diferencia de las Utilidades del período, menos el impuesto de Primera Categoría y las Contribuciones. Flujo Neto de Caja Es el resultado de las utilidades o pérdidas más las depreciaciones, al final de un periodo. Flujo Neto de Caja Actualizado El valor actual neto, también conocido como valor presente neto, pretende medir “cuánto vale” un determinado proyecto medido en términos de riqueza actual. Valor actualizado Neto (VAN) En general, los costos y beneficios de un proyecto se concentran en distintos periodos de tiempo, por eso es necesario actualizar los flujos que genera cada alternativa de proyecto, descontándolos a la tasa que representa la rentabilidad de la mejor opción para el inversionista. Tasa Interna de Retorno (TIR) La tasa interna de retorno (TIR) corresponde a aquella tasa de descuento que hace el VAN de un proyecto igual a cero, y representa la rentabilidad que se espera obtener con su ejecución. Para la determinación de esta tasa se sigue un proceso iterativo, probando con distintos valores de “r” hasta encontrar el correspondiente a la TIR. Según este criterio, un proyecto será conveniente si presenta una TIR mayor a la rentabilidad esperada de la mejor alternativa de proyecto.

92

Resultado de la Evaluación Económica y Financiera Como se dijo anteriormente para realizar un mejor análisis de este proyecto se tomaron en cuenta tres escenarios: pesimista, realista y optimista; en todos el porcentaje, de captación de ventas de viviendas entre 700 y 1.200 UF, es de un 20% en el año 1 para llegar a un 25% el año 10 (periodo comprendido para la evaluación de este proyecto). También en el proyecto se considera la construcción de un 50% de viviendas Tipo 1 y un 50% de viviendas Tipo 2, con las mismas características dadas anteriormente. Además se toma en cuenta financiamiento bancario para la adquisición del terreno en los primeros cinco años

6.5.1. Resultados Los resultados que se pueden apreciar a continuación reflejan los ingresos brutos totales por la venta de viviendas a 1.200UF y los costos que se originan, los que incluyen costos fijos, costos variables y los servicios de deuda por concepto del pago de intereses por el financiamiento bancario. El resumen no muestra el costo de pago de contribuciones ya que es un factor muy variable, pero si se puede apreciar en las tablas en el anexo E que corresponden a los flujos de Caja Netos realizados para la evaluación de este proyecto, al igual que las reinversiones realizadas en el año 5 y 10. Tabla 6. 7 “Resultados Escenario 1 (Pesimista)” Escenario 1 Año Nº Viv. Ingresos Costos Totales U. Bruta U. x Viv. C. x Viv. Factor (*) 1 17 20.061 17.096 2.965 177 1023 0,2 2 18 21.574 19.885 1.688 94 1106 0,1 3 19 22.994 21.015 1.980 103 1097 0,1 4 21 24.617 22.283 2.334 114 1086 0,1 5 22 26.296 23.615 2.681 122 1078 0,1 6 23 28.190 25.076 3.115 133 1067 0,1 7 25 29.986 26.499 3.487 140 1060 0,1 8 27 32.005 28.056 3.949 148 1052 0,1 9 28 33.918 29.646 4.272 151 1049 0,1 10 31 36.674 26.980 9.694 317 883 0,4 Fuente: Elaboración Propia.

93

Tabla 6. 8 “Resultados Escenario 2 (Realista)”

Año Nº Viv. Ingresos 1 20 23.842 2 21 25.449 3 22 26.964 4 24 28.681 5 25 30.454 6 27 32.444 7 29 34.334 8 30 36.448 9 32 38.455 10 35 41.400

Escenario 2 Costos Totales U. Bruta U. x Viv. C. x Viv. Factor (*) 19.869 3.973 200 1000 0,2 22.910 2.539 120 1080 0,1 24.112 2.851 127 1073 0,1 25.454 3.226 135 1065 0,1 26.860 3.595 142 1058 0,1 28.394 4.050 150 1050 0,1 29.891 4.443 155 1045 0,1 31.521 4.926 162 1038 0,2 33.196 5.258 164 1036 0,2 30.078 11.322 328 872 0,4 Fuente: Elaboración Propia.

Tabla 6. 9 “Resultado Escenario 3 (Optimista)”

Año Nº Viv. Ingresos 1 23 27.622 2 24 29.324 3 26 30.934 4 27 32.745 5 29 34.613 6 31 36.697 7 32 38.682 8 34 40.890 9 36 42.992 10 38 46.126

Escenario 3 Costos Totales U. Bruta U. x Viv. C. x Viv. Factor (*) 22.641 4.981 216 984 0,2 25.934 3.390 139 1061 0,1 27.210 3.723 144 1056 0,1 28.626 4.119 151 1049 0,1 30.104 4.509 156 1044 0,1 31.713 4.984 163 1037 0,2 33.283 5.399 167 1033 0,2 34.987 5.903 173 1027 0,2 36.747 6.245 174 1026 0,2 33.011 13.115 341 859 0,4 Fuente: Elaboración Propia.

(*) Corresponde a la relación que existe entre los ingresos percibidos versus costos totales brutos. En todos los escenarios el factor promedio resultante es de 0.2, esto quiere decir que la relación de utilidad es de 0.2, lo que se puede interpretar que al vender una vivienda se gana el 20% de su inversión. Los indicadores de rentabilidad para cada escenario, se presentan en el cuadro siguiente: Tabla 6. 10 “Indicadores de Rentabilidad para cada Escenario” Concepto K Inicial VAN 10% TIR (%)

1 4.310 11.205 45,5

Escenario 2 4.979 15.841 55,8

Fuente: Elaboración Propia.

3 5.648 20.542 64,0

94

6.5.2. Sensibilización por variable Con el propósito de evaluar el efecto que tiene en los resultados los cambios que se pueden producir, se harán fluctuar los parámetros en forma individual para un escenario dado. Para tal efecto, se elige el escenario 2 descrito como el escenario realista, se elige este porque éste es el que directamente vinculado a la proyección de venta de viviendas realizada por el software Minitab. Tabla 6. 11 “Resultados Sensibilización” % Captación Con Financiamiento Sin Financiamiento Año 1 Año 10 VAN (UF) TIR (%) K Inicial (UF) VAN (UF) TIR (%) K Inicial (UF) 8 8 -1.608 0,6 3.079 -1.427 1,5 3.079 9 9 -372 8 3.237 -179 9 3.237 10 15 3.483 23,6 3.398 3.701 24,7 3.398 15 20 9.662 42,3 4.189 9.945 43,7 4.189 20 25 16.188 57,4 4.979 15.841 55,8 4.979 25 30 22.093 65,8 5.769 22.503 67,5 5.769 Fuente: Elaboración Propia.

En la tabla anterior se hicieron variar los porcentajes de captación de las ventas de viviendas entre 700 y 1.200 UF proyectadas anteriormente según el escenario 2, presentando los resultados de los indicadores de rentabilidad con financiamiento bancario y sin éste.

95

CAPITULO VII “CONCLUSIONES Y COMENTARIOS”

96

7.1. CONCLUCIONES Y COMENTARIOS 1. Este estudio analiza las perspectivas que tendría una Sociedad Inmobiliaria asociada a un Holding de empresas Regionales ya existentes, considerando que los principales factores que influirán en sus futuros resultados son: ƒ

La legislación a la que va a estar afecta.

ƒ

Los terrenos disponibles para la construcción de los proyectos habitacionales.

ƒ

El mercado de la vivienda en la Región, en especial la oferta y la demanda que se ve afectada por las tasas de interés de los créditos hipotecarios y la economía Regional.

2. Las Empresas Inmobiliarias están conformadas como sociedades, sean éstas: anónimas, en comanditas, de responsabilidad limitada y colectivas; cuyo objetivo es comprar o construir bienes raíces para darlos en arrendamiento o venta. Tributariamente las Inmobiliarias están afectas al impuesto de Primera Categoría del cual quedan exentas al acogerse al DFL Nº 2. 3. El Mercado Inmobiliario Regional es un tema casi desconocido en la Región, hecho que provoca la ausencia de información publica al respecto, para esto se llevo a cabo una investigación a nivel publico y privado para determinar que la Región en los últimos tres años ha tenido un repunte del 15% en promedio en la venta de viviendas. En el país existen 4 formas de financiamiento: crédito hipotecario, subsidio habitacional, leasing habitacional y efectivo; en la Región el único sistema que casi no se utiliza es el sistema de leasing Habitacional, liderando los créditos hipotecarios con un 98%. El déficit habitacional al censo del 2002 fue de 19.680 viviendas, mientras que a la fecha existe un déficit de 22.098 viviendas. 4. La demanda de viviendas existente en la Región es abordada por oferentes de viviendas nuevas y usadas, en lo que respecta a viviendas usadas encontramos a los corredores de propiedades y particulares, los principales oferentes de viviendas nuevas la constituyen las inmobiliarias asociadas a la constructoras Bravo Izquierdo y Salfa Corp, llevándose éstas ultimas mas del 70% del mercado. El 68% de la demanda corresponde a viviendas inferiores a 700UF, en segundo lugar se encuentran las viviendas entre 700 y 1.200UF con un 18% y le siguen las superiores a 1.200UF e inferiores a 1.800UF que corresponden al 8%, finalizando con las superiores a 1.800 UF con un 6%.

97

5. Para la implementación de la Empresa en sí, no se necesita un gran número de personas, pero si es necesaria la especialización de estos, ya que se deben realizar constantes estudios del mercado inmobiliario, generaciones y estudios de proyectos, entre otros. La principal barrera de entrada de un proyecto de esta envergadura es sin duda la inversión inicial y la capacidad de negociación con los proveedores para la ejecución de los proyectos habitacionales, en este caso se habla de alrededor de 5.000 UF para garantizar el buen funcionamiento. La relación promedio entre ingresos percibidos versus costos totales, para los tres escenarios estudiados es de 0,2, vale decir una utilidad promedio bruta del 20%. 6. Después de realizar un análisis del estudio del mercado inmobiliario en la Región se propone que el mejor mercado a abarcar es el comprendido de la viviendas entre 700 y 1.200 UF, sin dejar de lado la posibilidad de vender viviendas hasta 2.000UF construidas en sectores de Desarrollo Prioritario, sector impulsado por el Serviu para ser poblado dando subsidios de hasta 200UF para la adquisición de viviendas que no superen las 2.000UF en dicho sector. 7. Los resultados de la evaluación económica efectuada a 10 años, para tres escenarios estimados en base a lo parámetros anteriormente expuestos dan como resultado una inversión inicial de alrededor de 5.000UF en promedio, un TIR de 55% promedio y un VAN de 15.800UF, resultando un proyecto factible con una recuperación de la inversión inicial en 3 años para cualquier escenario, debido a que la menor tasa interna de retorno es superior al 40%, con un proyecto que cuenta con parte de su inversión inicial con financiamiento bancario. De la misma manera al hacer una sensibilización variando los porcentajes de captación de la proyección dada en el escenario 2 de la venta de viviendas entre 700 y 1.200 UF y considerando el proyecto con y sin financiamiento bancario, resulta que el proyecto no arroja utilidad captando un 8% constante hasta el año 10 de la misma proyección en el caso del proyecto con financiamiento, es decir realizando una venta en promedio de 13 viviendas al año. 8. De a cuerdo a lo descrito anteriormente, se puede decir que este es el mejor momento para invertir en una empresa de esta magnitud, utilizando como base este estudio que propone modelos de funcionamiento a seguir.

98

CAPITULO VIII “BIBLIOGRAFIA”

99

8.1. BIBLIOGRAFIA

SAPAG CHAIN NASSIR Y SAPAG CHAIN REINALDO, Preparación y Evaluación de Proyectos, Segunda Edición, 1990. MURRAY R. SPIEGEL, Estadística, Editorial McGrow Hill, 1991. MAC DONALD JOAN, Programa de Políticas Sociales CPU, 1994. PAVEZ SOTO PATRICIO, Corretaje de Propiedades en Chile, Iquique, Chile, Marzo 2004. HAX ARNOLDO Y MAJLUF NICOLÁS, Gestión de Empresa con una visión estratégica, Santiago Chile, Agosto 1996. ANGELO JESSELINE Y MARTÍNEZ NELSON, Comparación Técnica Económica entre una vivienda Básica de estructura de madera de lenga y estructura de acero galvanizado liviano sistema Metal Com (Constructor Civil), Punta Arenas, Universidad de Magallanes, Faculta de Ingeniería, Escuela de Construcción Civil, Chile, 2003. EDITORIAL JUDICIAL DE CHILE, Código Tributario, Abril 2000. EDITORIAL JUDICIAL DE CHILE, Código de Comercio, Abril 2002. CIEDESS, Políticas de Financiamiento Habitacional en Chile, Marzo 1995. CCHC, Balance de la Vivienda en Chile, Mayo 2005. www.cchc.cl INE, Censo 1992 y 2002. www.censo2002.cl, www.INE.cl MINVU, Ley General de Urbanismo y Construcciones. www.minvu.cl MINVU, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

100

ANEXOS

Anexo A (Glosario)

Activo fijo total: Incluye todos los bienes que han sido adquiridos para usarlos en la operación social y sin propósito de venderlos o ponerlos en circulación. Ahorro: Parte disponible de la renta (presente), que no se consagra a la compra inmediata o próxima de bienes de consumo. Banco: Institución que realiza labores de intermediación financiera, recibiendo dinero de unos agentes económicos (depósitos), para darlo en préstamo a otros agentes económicos (créditos). Bolsa de valores: Establecimiento privado autorizado por el Gobierno Nacional donde se reúnen los miembros que conforman la Bolsa, con el fin de realizar las operaciones de compraventa de títulos valores, por cuentas de sus clientes, especialmente. Sitio público donde se realizan las funciones de la Bolsa o se efectúan las operaciones de la misma. Boom: Periodo durante el cual los precios y la demanda de bienes y servicios aumentan rápidamente. Acompañado por lo general de un incremento en la oferta de empleos. Capital: Es la suma de todos los recursos, bienes y valores movilizados para la constitución y puesta en marcha de una empresa. Es su razón económica. Cantidad invertida en una empresa por los propietarios, socios o accionistas. Compañía de seguros: Sociedad anónima que tiene por objeto exclusivo el giro de los seguros y las actividades que sean afines y complementarias de éste. Se dividen en seguros generales y de vida. Contribuyente: Es el sujeto respecto de quien se realiza el hecho generador de la obligación sustancial. Corporaciones de ahorro y vivienda: Institución financiera que tiene como función promover el ahorro privado y llevarlo hacia la industria de la construcción a través de créditos hipotecarios. La captación de los recursos se hace a través de las cuentas de ahorro, de los depósitos ordinarios y de los certificados de depósito a término. Costo: Es un gasto, erogación o desembolso en dinero o especie, acciones de capital o servicios, hecho a cambio de recibir un activo. El efecto tributario del término costo (o gasto) es el de disminuir los ingresos para obtener la renta. Costo fijo: Costo que en el coto plazo permanece constante cuando la cantidad producida se incrementa o disminuye, dentro de ciertos rangos de producción. Algunos de estos costos se presentan aunque no se produzca nada. Costos indirectos: Costos normalmente de difícil identificación o resultado de bienes y

servicios aplicables a la actividad en general. Incluyen costos de operaciones de manufacturas (mantenimiento, gastos generales, etc.) Crédito: Obtención de recursos en el presente sin efectuar un pago inmediato, bajo la promesa de restituirlos en el futuro en condiciones previamente establecidas. Pueden ser recursos financieros o referirse a bienes y servicios. Decreto: Disposición emanada de la Rama Ejecutiva del Poder Público, con el objeto de desarrollar y cumplir con los deberes y obligaciones asignadas a ésta y especialmente, para la ejecución y aplicación de la Ley. Déficit: Resultado que arroja un balance efectuando el término de un ejercicio que se caracteriza por que existe un saldo correspondiente a egresos que no alcanzaron a ser cubiertos por los ingresos de dicho ejercicio. El resultado inverso, vale decir, si el balance arroja un sobrante de ingresos luego de cubiertos los Egresos del ejercicio. Se denomina Superávit. Monto en que la cantidad ofrecida es menor que la cantidad demandada al precio existente; lo opuesto a Excedente. Demanda: Cantidad máxima de un bien o servicio que un individuo o grupo de ellos está dispuesto a Adquirir a un determinado precio, por unidad de tiempo. Refleja la voluntad y capacidad económica de adquirir un determinado bien por parte de todas las Personas que manifiesta una necesidad capaz de ser satisfecha por el consumo de referido bien. La voluntad de adquirir se expresa en el mercado al pagar un determinado precio que en definitiva, es la Expresión del bienestar que el consumo del bien aporta al demandante. Depreciación: Perdida de valor que experimenta un activo como consecuencia de su uso, del paso del tiempo o por obsolescencia tecnológica. Debido a la depreciación los activos van perdiendo su capacidad de generar ingresos. La depreciación puede ser medida en forma precisa sólo al final de la vida útil de los activos, por esto se han ideado varios métodos de cálculo para estimar el monto de la depreciación en cada periodo. Dividendo: Parte del beneficio neto de una sociedad oficialmente declarado por la asamblea general para ser distribuido entre los accionistas. El dividendo se paga como una cantidad fija por acción poseída por los accionistas. Empresa: En economía, agente económico o unidad autónoma de control que al utilizar insumos o factores productivos los transforma en bienes y servicios o en otros insumos. No se trata de una entidad legal, sino de una organización que tiene objetivos definidos, como el lucro y el bien común o la beneficencia y para cuya consecuencia utiliza factores productivos y produce bienes y servicios. Empresa privada: Empresa en que la propiedad del capital, la gestión, la toma de decisiones, y

el control de la misma son ejercidos por agentes económicos privados y en las cuales el Estado no tiene ninguna ingerencia. Un sistema de mercado se basa en al empresa privada la cual tiene como principal objetivo maximizar ganancias. No obstante puede ocurrir que este no sea su único objetivo. El rasgo fundamental del sistema se empresa privada es que los individuos actúan de modo Independiente y sin control gubernamental. Empresa publica: Aquella en que tanto la propiedad del capital, como su gestión y toma de Decisiones están bajo el control gubernamental. Uno de los principales objetivos, pudiendo tener otros, como seguridad nacional u obtener ganancias. Las organizaciones estatales que tienen autonomía financiera no constituyen empresas públicas. Estudio de viabilidad: Investigación encaminada a establecer las posibilidades de éxito de una determinada actividad dados unos recursos disponibles y unas limitaciones existentes. Exención: Liberación de impuestos o gravámenes que excusa del cumplimiento de la correspondiente obligación tributaria. La liberación puede ser total o parcial. En el primer caso exime por completo del tributo respectivo, y en el segundo, sólo de la parte a la que alcanza la liberación, subsistiendo en el resto la obligación de pagar. Ganancia: valor del producto vendido descontando el costo de los insumos y la depreciación menos los pagos a los factores contratados, tales como salarios, intereses y arriendos. Garantía: Son aquellas seguridades accesorias que se dan para la seguridad de una obligación. Pueden ser reales como la prenda y la hipoteca, personales como la fianza y cláusula penal, bancarias y de compañías de seguros. Gastos de administración y ventas: Incluye gastos de ventas tales como remuneraciones y Comisiones pagadas al personal de ventas, propaganda, promoción, etc. Asimismo, comprende todos los gastos de administración tales como remuneraciones del personal administrativo, impuestos, suscripciones, etc. Gastos directos: Pagos a empelados, suministradores, beneficiarios y otros receptores privados de los pagos del gobierno. Gastos fijos: Los que no están relacionados con el nivel de actividad de una empresa. Gastos financieros: Los que originan los intereses de las deudas comprometidas a largo plazo. Gastos variables: Los que varían con el nivel de la producción o la capacidad de la planta. Generalmente son gastos controlables. Gestión: Sinónimo de administración.

Giro: Es una orden escrita e incondicional que una persona dirige a otra. Va firmado por la persona que lo extiende y pide al destinatario de la misma que proceda el pago de una determinada suma a la vista en fecha futura que se determina, a la orden de una determinada persona, o bien al portador. Holding: Es una compañía matriz de varias empresas especializadas en distintos campos. Impuesto: Pago obligatorio de dinero que exige el estado a los individuos o empresas que no están sujetos a contraprestación directa, con el fin de financiar los gastos propios de la administración del estado y la provisión de vienes y servicios de carácter público, tales como administración de justicia, gastos de defensa, subsidios y muchos otros. Sólo por ley pueden establecerse los impuestos de cualquier naturaleza que sean, señalarse sus modalidades, su repartición o su supresión. Las dos categorías fundamentales son los impuestos directos e indirectos. Indicadores económicos: Clasificación de la información económica que se utiliza en el análisis de los ciclos económicos y en las predicciones económicos. Ingreso Total: Conjunto de percepciones totales de una empresa. Equivale al precio unitario por el número de unidades vendidas. Ingresos: Total de los recursos obtenidos por las ventas del producto o servicio de la firma durante el periodo establecido. Interés: Precio que se paga por el uso de fondos prestables. El interés es una carga para aquél que lo desembolsa y una renta para el que lo recibe. Inversión: Es el flujo de producto de un período dado que se usa para mantener o incrementar el Stock de capital de la economía. El gasto de inversión trae como consecuencia un aumento en la Capacidad productiva futura de la economía. Liquidez: Es la mayor o menor facilidad que tiene el tenedor de un título o un activo para transformarlo en dinero en cualquier momento. Marketing: Rama de la administración de empresas que estudia todas las funciones que debe realizar una empresa para investigar las necesidades del consumidor y traducir dicha información en la creación, producción e introducción de nuevos productos del mercado, para lo cual se requiere de desarrollar actividades de investigación de mercados, planificación del producto, promoción de ventas, ventas y distribución. Mercado: Conjunto de transacciones que se realizan entre los compradores y vendedores de un bien o servicio; vale decir, es el punto de encuentro entre los agentes económicos que actúan como oferentes y demandantes de bienes y servicios. Oferta: Cantidad de mercancías que pueden ser vendidas a los diferentes precios del mercado por un Individuo o por el conjunto de individuos de la sociedad.

Oligopolio: Situación de mercado en que unos pocos agentes económicos controlan la producción y por ende, la oferta de mercado de un determinado bien o servicio. Oligopsonio: Mercado en el que existen pocos compradores. Producto Interno Bruto (PIB): Es el total de bienes y servicios producidos en un país (Región) durante un periodo de tiempo determinado. Incluye la producción generada por nacionales residentes en el país y por extranjeros residentes en el país, y excluye la producción de nacionales residentes en el exterior. Seguro: Función económica cuya finalidad es permitir la indemnización de los daños causados o sufridos por bienes y personas mediante la aceptación de un conjunto de riesgos y su compensación. Tasa de Interés: Precio de la remuneración de un capital prestado o recibido en préstamo. Es el precio de la renuncia a la liquidez del ahorro. Tasa de Interés de Colocación: Tasa de Interés que cobra el intermediario financiero a los demandantes de crédito por los préstamos otorgados. Esta tasa de interés también es conocida como tasa de interés activa. Tasa Interna de Retorno (TIR.): Tasa que iguala los flujos de ingresos y egresos futuros de una Inversión. Corresponde a la rentabilidad que obtendría un inversionista de mantener el instrumento financiero hasta su extinción, bajo el supuesto que reinvierte los flujos de ingresos a la misma tasa. Valor Agregado: Suma del valor añadido en los procesos productivos de cada uno de los sectores de la economía.

ANEXO B (Tablas) Tabla 1 IMACON (1990-2004) Año

Ene

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

1990 57,93 1991 52,98

58,24

56,97

53,65

51,68

49,28

49,84

52,04

50,45

50,13

50,26

52,75

53,88

53,24

55,36

56,70

58,38

56,35

58,20

55,86

58,40

57,96

59,93

1992 60,88 1993 80,07

64,43

66,10

67,05

68,55

69,69

71,63

72,64

74,51

76,20

78,60

79,60

81,25

81,32

82,76

82,67

83,61

83,51

86,24

87,80

88,17

86,99

83,67

1994 83,25 1995 86,06

80,62

81,03

80,50

80,76

80,15

78,96

79,44

79,00

80,00

81,52

83,04

84,56

87,22

84,33

88,76

87,88

92,43

90,31

91,44

91,48

93,00

93,76

1996 96,72 96,79 98,43 96,64 98,80 98,61 1997 103,35 104,95 103,68 105,63 105,86 107,79 1998 114,61 114,97 114,16 115,58 115,04 115,84 1999 91,24 87,99 86,17 84,11 83,02 80,42

101,64 101,61 102,36 102,52 101,99 103,88 108,46 109,67 110,99 113,06 113,49 114,50 113,68 110,75 107,28 103,18 98,35

95,12

83,25

82,43

85,51

86,84

89,67

90,77

2000 92,76 2001 96,03

91,57

92,70

91,24

91,84

91,02

91,61

91,64

91,71

91,99

91,78

94,39

95,38

96,51

96,17

97,09

96,43

95,07

95,78

93,71

97,94

96,50

98,23

2002 97,55 2003 98,55

97,37

97,22

96,87

96,34

96,90

96,36

96,49

95,81

95,99

96,49

96,91

99,91 101,00 101,13 101,07 101,03 100,74 99,42 100,41 100,48 101,48 100,94

2004 101,18 102,63 104,24 105,05 105,52 106,22 107,79 109,78 111,41 111,12 110,74 109,81 Fuente: CCHC.

Tabla 2 EDIFICACION DE OBRAS NUEVAS APROBADAS E INICIADAS AÑO VIVIENDA (m2) IND. COM.(m2) SERVICIO (m2) TOTAL (m2) 1994 52.017 23.96 12.830 88.643 1995 16.096 22.416 4.166 42.678 1996 38.868 34.080 7.310 80.258 1997 72.917 21.862 2.911 97.690 1998 28.188 20.480 4.888 53.556 1999 66.254 10.531 8.399 85.184 2000 47.197 17.310 31.540 96.047 2001 12.039 10.410 4.384 26.833 2002 32.617 32.49 297 36.163 2003 27.559 10.989 4.324 42.872 2004 25.015 15.024 9.141 49.180 Fuente: INE.

Tabla 3 CREDITOS BANCARIOS AÑOS COLOCACIÓN 1990 32.627 1991 33.680 1992 40.183 1993 57.611 1994 72.360 1995 93.336 1996 113.762 1997 138.658 1998 149.618 1999 145.995 2000 150.878 2001 163.177 2002 179.019 2003 196.229 2004 227.988 Fuente: Superintendecia de Bancos y Instituciones Financieras

Tabla 4 TASAS DE INTERESES BANCO CENTRAL Tasa de política monetaria - TPM (%) Año Mes Valor 1995 may-95 6,00 1995 jun-95 6,00 1995 jul-95 5,77 1995 ago-95 5,70 1995 sep-95 5,90 1995 oct-95 6,38 1995 nov-95 6,50 1995 dic-95 6,68 1996 ene-96 6,70 1996 feb-96 6,70 1996 mar-96 6,70 1996 abr-96 7,31 1996 may-96 7,50 1996 jun-96 7,50 1996 jul-96 7,50 1996 ago-96 7,50 1996 sep-96 7,50 1996 oct-96 7,50 1996 nov-96 7,50 1996 dic-96 7,50 1997 ene-97 7,50 1997 feb-97 7,31 1997 mar-97 7,25 1997 abr-97 7,10 1997 may-97 7,00 1997 jun-97 6,80 1997 jul-97 6,75 1997 ago-97 6,75 1997 sep-97 6,53 1997 oct-97 6,50 1997 nov-97 6,50 1997 dic-97 6,50 1998 ene-98 6,88 1998 feb-98 8,35 1998 mar-98 8,50 1998 abr-98 8,50 1998 may-98 8,50 1998 jun-98 8,50

Tasa de política monetaria - TPM (%) Año Mes Valor 1998 jul-98 8,50 1998 ago-98 8,50 1998 sep-98 10,98 1998 oct-98 12,76 1998 nov-98 9,81 1998 dic-98 8,33 1999 ene-99 7,72 1999 feb-99 7,25 1999 mar-99 7,22 1999 abr-99 6,57 1999 may-99 6,10 1999 jun-99 5,54 1999 jul-99 5,00 1999 ago-99 5,00 1999 sep-99 5,00 1999 oct-99 5,00 1999 nov-99 5,00 1999 dic-99 5,00 2000 ene-00 5,02 2000 feb-00 5,25 2000 mar-00 5,37 2000 abr-00 5,50 2000 may-00 5,50 2000 jun-00 5,50 2000 jul-00 5,50 2000 ago-00 5,43 2000 sep-00 5,00 2000 oct-00 5,00 2000 nov-00 5,00 2000 dic-00 5,00 2001 ene-01 4,90 2001 feb-01 4,68 2001 mar-01 4,05 2001 abr-01 3,84 2001 may-01 3,75 2001 jun-01 3,59 2001 jul-01 3,50 2001 ago-01 6,50 Fuente: Banco Central de Chile

Tasa de política monetaria - TPM (%) Año Mes Valor 2001 sep-01 6,50 2001 oct-01 6,50 2001 nov-01 6,50 2001 dic-01 6,50 2002 ene-02 6,16 2002 feb-02 5,83 2002 mar-02 5,05 2002 abr-02 4,75 2002 may-02 4,23 2002 jun-02 4,00 2002 jul-02 3,54 2002 ago-02 3,07 2002 sep-02 3,00 2002 oct-02 3,00 2002 nov-02 3,00 2002 dic-02 3,00 2003 ene-03 2,82 2003 feb-03 2,75 2003 mar-03 2,75 2003 abr-03 2,75 2003 may-03 2,75 2003 jun-03 2,75 2003 jul-03 2,75 2003 ago-03 2,75 2003 sep-03 2,75 2003 oct-03 2,75 2003 nov-03 2,75 2003 dic-03 2,45 2004 ene-04 1,87 2004 feb-04 1,75 2004 mar-04 1,75 2004 abr-04 1,75 2004 may-04 1,75 2004 jun-04 1,75 2004 jul-04 1,75 2004 ago-04 1,75 2004 sep-04 1,94 2004 oct-04 2,00

Tabla 5 Tipo de Vivienda en XII Región de Magallanes y Antártica Chilena Categorías

Casos

Casa

45.292 93,70%

Departamento en edificio

%

1.240

2,57%

Piezas en casa antigua o conventillo

174

0,36%

Mejora, mediagua

502

1,04%

Rancho, choza

196

0,41%

72

0,15%

Otro tipo de vivienda particular

260

0,54%

Vivienda colectiva (Residencial, Hotel, Hospital, etc.)

599

1,24%

Móvil (carpa, vagón, container, bote, lancha, similar)

48.335 100.00

Total

Viviendas Habitantes Total Partic. Colec. 1992 41.516 41.003 513 143.198 2002 48.335 47.476 859 150.826 % Intercensal 16,4% 15,8% 67,4% 5,3% Censo

Ocupación de vivienda Presentes Ausentes Desocup. 38.037 37.176 228 4.112 43.216 42.301 1.271 4.763 13,6% 13,8% 457,5% 15,8%

Hogares

Tipo de vivienda particular ocupada Permanentes Semipermanentes Móviles 1992 35.364 1.322 44 2002 42.612 503 101 % Intercensal 20,5% -62,0% 129,5% Censo

Fuente: Censo 1992 y 2002.

Viv. particular ocupada Propia Arrendada Otra 24.459 8.067 4.204 30.703 8.677 3.836 25,5% 7,6% -8,8%

Tabla 6 PROYECTOS REALIZADOS POR INMOBILIARIA EL BOSQUE Año Proyecto Cant. m2/Unid. Total m2 UF/Unid. TOTAL UF 2003 Acacios I 36 86 3.096,00 1.890 68.040 2003 Acacios I 8 107 856,00 2.650 21.200 2003 Acacios I 3 140 420,00 3.500 10.500 2003 Portal del Sur 8 51,5 412,00 890 7.120 2003 Portal del Sur 125 60,8 7.600,00 1.080 135.000 Totales 180 445,3 12.384,00 10.010 241.860 Fuente: Elaboración propia.

Tabla 7 PROYECTOS REALIZADOS POR INMOBILIARIA SALFA AUSTRAL Año Proyecto Cant. m2/Unid. Total m2 UF/Unid. Total UF 1997 Patagonia IV 14 88 1.232,00 1.659 23.226 1997 Molinera I 30 87 2.610,00 1.785 53.550 1997 El Ovejero 43 43 1.849,00 644 27.692 1998 Las Lengas I 38 98 3.724,00 2.529 96.102 1998 Molinera II 30 87 2.610,00 1.916 57.480 1999 Costanera del Río 53 60 3.180,00 1.030 54.590 2001 Santa Ana 50 51 2.550,00 905 45.250 2001 Manantiales 12 48 576,00 724 8.688 2002 Las Lengas II 22 102 2.244,00 2.500 55.000 2002 Las Lengas II 9 113 1.017,00 2.800 25.200 2004 Portal del Estrecho I 69 50,4 3.477,60 870 60.030 2004 Portal del Estrecho I 20 60,7 1.214,00 1.100 22.000 2004 Molinera III 8 68 544,00 1.600 12.800 2004 Molinera III 6 78 468,00 1.840 11.040 2004 Molinera III 45 87,2 3.924,00 2.100 94.500 Totales 449 1.121,30 31.219,60 24.002 647.148 Fuente: Elaboración propia

Tabla 8 Año 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 1998 1998 1998 1998 1998 1999 1999 2000 2000 1999 1999 2000 2000 2001 2004 2004

PROYECTOS REALIZADOS POR INMOBILIARIA BRAVO IZQUIERDO Proyecto Cant. m2/Unid. Total m2 UF/Unid. Total UF Edificio José Menéndez 11 88,99 978,89 3.293 36.219 Edificio José Menéndez 2 49,53 99,06 1.833 3.665 Edificio José Menéndez 4 77,09 308,36 2.852 11.409 Edificio José Menéndez 2 38,92 77,84 1.440 2.880 Edificio José Menéndez 11 86,42 950,62 3.198 35.173 Edificio José Menéndez 12 92,7 1.112,40 3.430 41.159 Edificio José Menéndez 1 125,36 125,36 4.638 4.638 Edificio José Menéndez 1 132,32 132,32 4.896 4.896 Colonia Suiza Etapa 1 39 67,39 2.628,21 1.100 42.900 Colonia Suiza Etapa 2 21 67,39 1.415,19 1.100 23.100 Colonia Suiza Etapa 2 16 50,73 811,68 1.100 17.600 Colonia Suiza Etapa 3 8 67,39 539,12 1.100 8.800 Colonia Suiza Etapa 3 16 50,73 811,68 1.100 17.600 Colonia Suiza Etapa 4 77 67,39 5.189,03 1.100 84.700 Colonia Suiza Etapa 4 4 50,73 202,92 1.100 4.400 Colonia Suiza Etapa 5 18 67,39 1.213,02 1.100 19.800 Colonia Suiza Etapa 5 24 50,73 1.217,52 1.100 26.400 Lomas de Agostini Etapa 1 13 88,9 1.155,70 2.100 27.300 Lomas de Agostini Etapa 2 2 88,9 177,80 2.100 4.200 Lomas de Agostini Etapa 3 1 88,9 88,90 2.100 2.100 Lomas de Agostini Etapa 4 6 113,49 680,94 2.100 12.600 Lomas de Agostini Etapa 5 5 113,49 567,45 2.100 10.500 Lomas de Bellavista Etapa 1 13 97,9 1.272,70 2.300 29.900 Lomas de Bellavista Etapa 2 10 92,71 927,10 2.300 23.000 Totales 317 1.915,49 22.683,81 50.579 494.939 Fuente: Elaboración propia

Tabla 9 Año 1997 1997 1998 1998 1999 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2001 2001 2001 2001 2001 2001 2001

Ciudad Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Porvenir Puerto Natales Puerto Natales Puerto Natales Puerto Williams Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas Punta Arenas

PROYECTOS REALIZADOS POR SERVIU XII REGION (1999-2004) Proyecto Contratista Cant. Viv. m2/viv. m2 U.F. /viv. Viviendas Básicas Salfa 840 39,00 32.760,00 411 Viviendas Progresivas Salfa 61 29,00 1.769,00 277 Viviendas Básicas Salfa 639 39,00 24.921,00 379 Viviendas Progresivas Salfa 100 29,00 2.900,00 277 Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 500 79,26 39.628,00 375 Viviendas Básicas Salfa 20 39,00 780,00 370 Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 75 38,00 2.850,00 387 Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 100 28,00 2.800,00 277 Viviendas Básicas Salfa 30 39,00 1.170,00 396 Loteo O'Higgins Salfa 20 49,00 980,00 475 Villa Cardenal Silva Henríquez Salfa 200 134,71 26.941,00 530 Viviendas PET Salfa 135 49,00 6.615,00 530 Viviendas Básicas Salfa 51 39,00 1.989,00 396 Loteo Bargo Salfa 68 34,81 2.367,23 363 Viviendas PET Salfa 44 48,00 2.112,00 150 Loteo Manantiales Salfa 86 48,22 4.146,92 550 Loteo Ovejero Salfa 14 48,22 675,08 550 Loteo Ovejero Salfa 8 51,00 408,00 433 Loteo Ovejero Salfa 54 54,00 2.916,00 433 Loteo El Morro Bravo Izquierdo 70 41,00 2.870,00 386 Fuente: Elaboración propia

U.F. 345.256 16.921 242.363 27.740 187.450 7.408 29.055 27.740 11.880 9.508 106.000 71.550 20.196 24.654 6.600 47.300 7.700 3.464 23.382 27.020

Tabla 10 Año 2002 2002 2002 2002 2003 2003 2003 2004 2004 2004 2004 2004 2004

PROYECTOS REALIZADOS POR SERVIU XII REGION (1999-2004) Ciudad Proyecto Contratista Cant. Viv. m2/viv. m2 U.F. /viv. Porvenir Viviendas Básicas Vilicic 20 32,81 656,20 386 Puerto Natales Loteo Campos de Hielo Salfa 50 40,20 2.009,80 397 Punta Arenas Barrio Archipiélago de Chiloé Salfa 170 39,84 6.773,10 380 Punta Arenas Barrio Archipiélago de Chiloé Salfa 66 51,86 3.422,80 510 Puerto Natales Vivienda Social Dinámica s/deuda Salfa 50 38,00 1.900,00 386 Punta Arenas Vivienda Social Dinámica s/deuda Salfa 126 38,00 4.788,00 386 Punta Arenas Viviendas PET Salfa 38 39,00 1.482,00 396 Porvenir Viviendas Básicas Salfa 20 38,00 760,00 386 Porvenir Viviendas Básicas Salfa 78 39,00 3.042,00 396 Puerto Natales Viviendas Sociales Salfa 71 38,00 2.698,00 386 Puerto Natales Viviendas PET Salfa 42 39,00 1.638,00 396 Punta Arenas Departamentos Sociales Salfa 96 38,00 3.648,00 386 Punta Arenas Viviendas PET Salfa 172 39,00 6.708,00 396 Fuente: Serviu

U.F. 7.720 19.868 64.613 33.660 15.048 48.636 15.048 7.714 30.876 27.406 16.632 37.056 68.112

Tabla 11 VIVIENDAS CONTRATADAS Y SUBSIDIOS OTORGADOS - Región XII PROGRAMAS

PERIODO

UN. 1990

Viviendas Serviu

Vivienda básica

Unid.

Vivienda progresiva

Unid.

VSDSD

UF

1991

1992

1993

1995

315

278

257

103.950

93.400

84.360

144

200

87

123

28.800

44.600

19.401

27.614

UF

374

1994

1996

1997

TOTAL 1998

1999

354

148

389

840

639

126.243 115.470

56.028

142.763

345.256

242.363

95

164

61

100

26.790

46.248

16.921

27.740

171

2000

2001

2002

240

98

4.352

67.544 128.756

98.879

48.412

1.653.424 974 238.114

Unid.

P.E.T.

Unid. UF Unid. UF

Rural

Unid. UF

Subsidios Otorgados

Nueva Básica

2004

249

196

UF General Unificado

2003

196

67.780

67.780

29

80

61

148

74

53

71

71

80

53

45

74

57

36

932

3.410

8.530

6.850

18.310

9.950

7.140

9.720

9.270

10.410

6.880

6.030

10.200

6.840

4.320

117.860

340

305

400

365

150

288

318

200

200

135

100

110

252

3.163

47.600

42.700

56.000

51.100

22.500

43.200

47.700

30.000

30.000

20.250

15.000

16.500

37.800

460.350

7

44

16

10

7

10

12

6

17

33

162

810

4.880

1.760

1.180

910

1.400

1.800

900

2.210

4.290

20.140

Unid. UF

131

130

145

165

159

234

247

343

345

1.899

31.440

31.200

34.800

39.600

38.160

56.160

54.340

75.460

75.900

437.060

Progresiva I Unid. Etapa UF

0 0

Progresiva II Unid. Etapa UF Leasing

250

41

48

75

13.758

2.255

2.640

4.125

16

430

608

Unid. UF

23.386

2

3

1

1

280

410

130

130

Fondo Unid. Concursable UF TOTAL

Unid. UF

197

7 950 516

713

75.180 194.160 691 155.770

1101

934

192.068 193.570

1025

708

642

1160

1308

1166

218.489 176.444 137.198

283.796

433.547

345.593

Fuente: Censo 2002.

524

572

659

134.274 188.964 181.869

1048

269.340

912

378

12.828

290.482 276.150

80.190

3.288.404

Tabla 12 INSCRITOS POR INGRESO FAMILIAR EN PUNTA ARENAS 2003 Programa Subsidio Vivienda Progresiva Vivienda Social Dinámica sin Deuda Vivienda Social Dinámica sin Deuda Fondo Solidario de Vivienda Fondo Solidario de Vivienda Adulto Mayor Leasing Habitacional Mejoramiento de vivienda Rural Existente Subsidio Rural Subsidio Vivienda Nueva Básica Subsidio Vivienda Nueva Básica Subsidio Unificado Subsidio Unificado Subsidio Renovación Urbana Subsidio Pet Subsidio Pet Vivienda Básica Serviu Vivienda Básica Serviu Vivienda Progresiva Serviu Interés Territorial - Titulo II Subsidio General - Titulo I Subsidio General - Titulo I Total de Inscritos Total % de Inscritos

Postulación Individual Individual Colectivo Individual Colectivo Individual Individual Individual Individual Individual Colectivo Individual Colectivo Individual Individual Colectivo Individual Colectivo Individual Individual Individual Colectivo

500.000 Total 7 5 1 1 2 96 0 122 1 8 13 15

1 45

56

82

1.749 21,66%

1.578 19,54%

1.981 24,54%

Fuente: Censo 2002.

1 161 1 1.665 20,62%

96 2 763 9,45%

1 65 1 338 4,19%

2 1.049 16 952 13 101 4 4 36 4.229 32 907 2 12 64 50 88 1 1 2 505 4 8.074 100%

Tabla 13

INSCRITOS POR INGRESO FAMILIAR EN PUNTA ARENAS 2004 Programa Subsidio Vivienda Progresiva Vivienda Social Dinámica sin Deuda Vivienda Social Dinámica sin Deuda Fondo Solidario de Vivienda Fondo Solidario de Vivienda Adulto Mayor Leasing Habitacional Mejoramiento de vivienda Rural Existente Subsidio Rural Subsidio Vivienda Nueva Básica Subsidio Vivienda Nueva Básica Subsidio Unificado Subsidio Unificado Subsidio Renovación Urbana Subsidio Pet Subsidio Pet Vivienda Básica Serviu Vivienda Básica Serviu Vivienda Progresiva Serviu Interés Territorial - Titulo II Subsidio General - Titulo I Subsidio General - Titulo I Total de Inscritos Total % de Inscritos

Postulación < 80.000 Individual Individual Colectivo Individual Colectivo Individual Individual Individual Individual Individual Colectivo Individual Colectivo Individual Individual Colectivo Individual Colectivo Individual Individual Individual Colectivo

352 2 389 2 83

3 772 9 40 1 2 41

> 80.000 > 120.000 - > 180.000 - > 300.000 > 500.000 - 120.000 180.000 300.000 500.000 1 1 304 271 97 18 7 4 8 2 258 181 110 9 5 3 6 1 1 9 7 1 1 3 1 1 3 4 3 2 1 845 1.201 979 336 96 5 8 8 2 68 182 256 239 122 1 1 3 8 1 7 15 26 13 3 10 22 15 16 18 12 1 1

1 335 3 2.035 22,36%

302 2 1.822 20,02%

Fuente: SERVIU.

380 3 2.281 25,06%

1 319 2 1.818 19,97%

146 1 810 8,90%

1 65 1 336 3,69%

Total 2 1.049 16 952 13 101 4 1 16 4.229 32 907 2 12 64 50 88 1 1 2 1.547 12 9.101 100%

Tabla 14

CUADRO 11,1:

NUMERO DE HOGARES EN VIVIENDAS PARTICULARES OCUPADAS, POR CONDICION DE TENENCIA DE LA VIVIENDA, SEGÚN REGION, AREA URBABA - RURAL Y TIPO DE VIVIENDA

REGION, AREA URBANA - RURAL Y TIPO DE VIVIENDA

CONDICION DE TENENCIA DE LA VIVIENDA Hogares Propias Propias Arrendada Cedida por Gratuita (pagada (pagada Trabajo o totalmente) a plazo) Servicio 12 Región de Magallanes y de la Antártica Chilena Viviendas Particulares

34.216

23.402

7.301

8.677

2.428

1.408

42.612 41.362 1.080

23.237 23.038 173

7.298 7.052 245

8.492 7.940 445

2.258 2.050 197

1.327 1.282 20

170

26

1

107

11

25

Vivienda Semipermanentes Mejora, mediagua Rancho, choza Ruca Móvil

503 375 86 0 42

145 115 20 0 10

0 0 0 0 0

150 146 3 0 1

138 53 56 0 29

70 61 7 0 2

Otro tipo de vivienda

101

20

3

35

32

11

Viviendas Permanentes Casa Departamento Pieza en casa antigua

Fuente: Censo 2002.

ANEXO C (Subsidios)

Definición de Subsidio: Ayuda directa del Gobierno de Chile, que se otorga por una sola vez al beneficiario, sin cargo de restitución (dinero que no se devuelve) por parte de éste. Constituye un complemento del ahorro que necesariamente deberá tener el beneficiario y, si lo necesitare, del Crédito hipotecario que obtenga. El Subsidio compete al cónyuge, aún con Separación Total de. El subsidio tiene una vigencia de 21 meses (una vez obtenido) para aplicarlo en la compra o construcción de la vivienda.

Subsidio Habitacional Titulo I: Subsidio General Se obtiene un Certificado de Subsidio Habitacional que podrá aplicarse a la adquisición de viviendas económicas, Nuevas o Usadas, o a la construcción en Sitio Propio. La vivienda se financia con el Subsidio recibido, el ahorro previo y el saldo con un crédito hipotecario a través de la banca privada, si lo necesitaren. En caso de operaciones que impliquen construcción de una vivienda, el precio de ella se calculará incrementando en un 30% el presupuesto indicado en el respectivo permiso de Edificación. Este subsidio se divide en 2 tramos, de acuerdo a los Valores de Viviendas: Tramo 1: Hasta 700 U.F. ($11.900.000 aprox.) En este Tramo, la región tiene CONVENIO con Banco del Desarrollo, Bancoestado y Banefe, con la finalidad de otorgar a los BENEFICIARIOS, condiciones especiales al momento de solicitar el Crédito Hipotecario. Ahorro Previo Mínimo: Desde 20 U.F. ($340.000 aprox.) Monto Subsidio: Aplicando Fórmula: 330 - (Precio Viv. en U.F./5) Tramo 2: Hasta 1.200 U.F.($20.000.000 aprox.) Ahorro Previo Mínimo: Desde 100 U.F. ($1.700.000 aprox.) Monto Subsidio: MONTO ÚNICO: 190 U.F. ($3.190.000 aprox.)

Titulo II: Subsidio de Interés Territorial Se obtiene un certificado de subsidio habitacional que junto al Ahorro Previo y a un Crédito Hipotecario en la banca privada, permite financiar la compra de una vivienda nueva, o la construcción de ésta en zona de renovación urbana, cuyo valor comercial, no podrá superar las 2.000 UF. Destinado a familias de sectores medios, comerciantes, empleados y profesionales con capacidad de ahorro y que posteriormente cumplan con los requisitos de entidades bancarias o financieras, para obtener un Crédito Hipotecario, si lo necesitaren. En esta región, la Zona de Renovación Urbana se encuentra en la comuna de Punta Arenas, está delimitada por el siguiente cuadrante: Norte: vereda sur Angamos Sur : vereda norte Boliviana Oriente: Costanera Poniente: vereda oriente calle Manuel Señoret Además en junio recién pasado se agrego la zona I del plano regulador de Punta Arenas a zona de desarrollo prioritario, también optando a este subsidio. Tramo 1: HASTA 1.000 U.F. ($17.000.000 aprox.) Ahorro Previo: Desde 100 U.F. ($1.700.000 aprox.) Subsidio: Desde 200 U.F. ($3.400.000 aprox.) Tramo 2: MÁS de 1.000 U.F., HASTA 2.000 U.F. ($34.000.000 aprox.) Ahorro Previo: 200 U.F. ($3.400.000 aprox.) Subsidio: 200 U.F.

Titulo III: Subsidio de Rehabilitación Patrimonial Se obtiene un certificado de subsidio habitacional de 250 UF, que solo podrá aplicarse al pago del precio de adquisición de una vivienda económica que se origine por la rehabilitación de un inmueble ubicado en una Zona de Conservación Histórica o en un inmueble de Conservación Histórica definidos en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial y que además cumpla con los siguientes requisitos: ƒ

Que el inmueble objeto de la rehabilitación corresponda a una construcción anterior al 31 de Julio de 1959.

ƒ

Que de la rehabilitación se generen dos o más viviendas económicas.

Este subsidio está destinado a familias de sectores medios, comerciantes, empleados y profesionales con capacidad de ahorro. Los interesados deben estar dispuestos a realizar gestiones para concretar su solución habitacional y en caso de solicitar Crédito Hipotecario, estar en condiciones de pagar dividendos mensuales. Tramo 1: HASTA 1.000 U.F. ($17.000.000 aprox.) Ahorro Previo: Desde 100 U.F. ($1.700.000 aprox.) Monto subsidio: 250 U.F. ($ 4.250.000 aprox.) Tramo 2: MÁS de 1.000 U.F., hasta 2.000 U.F. ($ 34.000.000 aprox.) Ahorro Previo: Desde 200 U.F. ($3.400.000 aprox.) Monto subsidio: 250 U.F.

Leasing Habitacional Se obtiene un subsidio Habitacional que corresponde a una ayuda estatal para poder arrendar una vivienda con un Compromiso de Compra, cuyo monto oscila entre 120 y 240 U.F. La vivienda objeto de arrendamiento no podrá tener un valor comercial superior a las 1.200 U.F. Se incluye una Zona de Renovación Urbana cuyo monto de subsidio es de 200 U. F . y el valor de la vivienda 2.000 U. F.; y una Zona de Conservación Histórica cuyo subsidio asciende a 250 U. F. y el valor de la vivienda no podrá superar las 2.000 U. F. Las libretas de ahorro son especiales para Leasing Habitacional. Los Contratos de Arrendamiento se deberán efectuar con Sociedades Inmobiliarias. En la región de Magallanes y Antártica Chilena, se encuentra operando en esta línea la Inmobiliaria PROHOGAR, filial de la Caja de Compensación La Araucana.

Programa de Atención Especial Para el adulto Mayor Es una modalidad especial del Programa Vivienda Social Dinámica Sin Deuda, en el cual se destina hasta un 2% del programa anual a los postulantes de 60 o más años y se entrega una vivienda en Arriendo o Comodato. Estas viviendas no deben ser ampliadas o modificadas por los asignatarios. Las viviendas destinadas al Programa Adulto Mayor son siempre de propiedad del Serviu, no se pueden heredar, vender, ni arrendar.

Subsidio Habitacional Rural Destinado a mujeres y hombres inscritos en los registros del Serviu que cuenten con terreno propio en el sector rural, que requieren una vivienda nueva definitiva o el mejoramiento de la vivienda rural existente. Se obtiene un subsidio, que junto al ahorro permite la construcción de una vivienda nueva singular; o el mejoramiento de la vivienda existente por lo tanto según sea su opción es el monto del Subsidio que recibirá: Titulo I, Construcción de Vivienda nueva, Subsidio de 170 UF; excepto para la provincia de Ultima Esperanza, cuyo Subsidio alcanza hasta 240UF. Titulo III, Mejoramiento de Vivienda, Subsidio de 85UF.

Anexo D (Gráficos)

Grafico 1

Cantidad de Habitantes 155.000 Cantidad

y = 770,64x - 1E+06 150.000 145.000 140.000 1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Años

Fuente: INE

Grafico 2

Susidios serviu 1000 Cantidad

800 600 400 200 0 1985

1990

1995

2000 Años

Fuente: Serviu

2005

2010

Grafico 3

Tasa int. Bco. central 10 Cantidad

8 6 4 2 0 1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Años

Fuente: Banco Central

Grafico 4

Inacer (con metanol) 15,00%

Cantidad

10,00% 5,00% 0,00% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 -5,00% Años

Fuente: INE

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS VIVIENDAS TIPO 65.5 m2 PUNTA ARENAS

OBRA

:

LOTEO VILLA LOMAS DEL PAINE

UBICACION

:

Enrique Abelló

PROPIETARIO

:

INMOBILIARIA VILICIC

ARQUITECTO

:

CONSTRUCTOR

:

FECHA

:

CANTIDAD

:

CONSTRUCTORA VILICIC

40 VIVIENDAS

O.- DE LO GENERAL: El proyecto de Arquitectura considera como programa de necesidades los siguientes recintos 1 Dormitorio principal c/ Closet y baño (baño solo casa tipo 1 piso) 1 Dormitorio Familiar para 2 Camas y Closet 1 Dormitorio Familiar para 1 Cama 1 Baño Familiar completo c/ tina 1 Cocina Living comedor integrado Recinto de estudio Acceso Vehicular Este programa se desarrolló considerando Viviendas Unifamiliares en 1y 2 Pisos con una superficie total construida de 65.5 m2 aproximadamente, sobre un sitio de 140 m2. Para el emplazamiento se contempla un antejardín de medida variable según calles perimetrales del Loteo y tipo de vivienda y una distancia mínima de Fondo de Patio de 2.00 m aproximadamente. I.- Obra Gruesa: 1.-Excavaciones, fundaciones: Las excavaciones se ejecutarán a mano o con maquina según se amerite en conformidad a los planos de emplazamiento, arquitectura y cálculo.

2.-Cimientos: Serán continuos y de hormigón 170 Kg cem/m3 con 20% de bolón desplazador. 3.-Sobrecimientos: Se ejecutarán en hormigón H-20 de acuerdo a planos de cálculo. 4.-Radier de hormigón: Será de hormigón de H-20, 200 Kg. de cemento por m3 y de 7 cm de espesor, ejecutado sobre estabilizado de ripio compactado de 10 cm de espesor. Se considerará polietileno grueso 0.1 mm de espesor entre radier y estabilizado. 5.-Estructura de muros: Se considera estructura en madera de Lenga, las escuadrías serán definidas en planos de cálculo. 6.-Tabiques conformados en zonas secas y húmedas: Se consideran tabiques de madera de lenga o tabiquería con perfil tabigal económico tanto en zonas secas como húmedas. 7.-Estructura de techumbre: Se consideran cerchas de madera según proyecto de estructura. Se podría emplear cerchas prefabricadas con uniones tipo gang nail. Se considera sobre la estructura de cubierta fieltro Nº 15 sobre el cual se colocará la cubierta. 8.-Cubierta: Se considera plancha de ZincAlum ondulada standar 0.5mm. 9.-Aleros: Se considera alero perimetral ancho = 40 cm. Como forro de cielo se considera Plancha Fibrocemento tipo superboard de 4.0 mm afianzado a la estructura de cubierta. 10.-

Tapacán:

Se considera tapacan conformado por pieza de Plancha Fibrocemento tipo Ardí siding superboard h=20 cm la que podrá remplazarse por pieza de madera de lenga seca de 1 ½ x 6”.

11.-Muros Cortafuego: Se considera muro divisorio entre unidades, en albañilería ladrillo reforzado prolongado sobre el nivel de cubierta que deberá quedar coronado por viga hormigón armado según calculo. 12.-Hojalatería: Se considera hojalatería en fierro galvanizado de 0.4 mm de espesor, como alternativa se considera canales y bajadas en PVC. 13.-Cielos: Se considera cielo falso compuesto por entramado bajo la estructura de cubierta y planchas de yeso cartón de 10 mm., sobre el cual se considera colocación de aislación térmica en base a lana mineral de 160 mm o similar que cumpla con resistencia térmica indicada en el R100 correspondiente a la zona austral según norma técnica respectiva. 8.-Revestimiento exterior: Se considera revestimiento exterior el uso de placa OSB de 9,5 mm de espesor, afianzada a estructura de madera para recibir revestimiento de SIDING VINILICO. Se considera usar como aislación en estos tabiques Fieltro 15. 9.-Revestimiento interior: Se considera para las zonas secas revestimiento interior plancha de yeso cartón de 10 mm., y para las zonas húmedas plancha yeso cartón de 12 mm. 10.-Pinturas: Se considera pintar todos los recintos secos con látex acrílico sobre las superficies previamente separadas en recintos húmedos se utilizará óleo brillante. Cielos: En recintos secos se pintarán con látex acrílico y cocina se pintarán con óleo opaco. Las puertas: Se pintará con pintura blanca al óleo. 11.-Puertas: Se considera puerta de acceso en bastidor de lenga y terciado 3.2 mm. Puertas Interiores: Se considera puertas placa madera aglomerada tipo cholguán de fábrica. Marcos de puertas: Se consideran marcos de puertas interiores en pino finger join, exteriores en lenga.

12.-Molduras: Guardapolvos: Se consideran guardapolvos de trupan 3’ según plano de detalle. Cornisas: Se considera cornisa de trupan cuarto rodón 20 x 20 mm., según plano de detalle 13.-Ventanas: Se considera ventanas de aluminio anodizado natural línea económica, las ventanas serán proyectantes. Se considera bastidor de lenga en todas las ventanas de aluminio. 14.-

Cerrajería:

Se considera cerraduras tipo Poli 1977 Tesa o similar. Bisagras: Se considera bisagras de pomel 3 ½ x 3 ½. 15.-Pisos: Se considera cubrepiso en todos los recintos secos y de dormitorios. En baños y cocina, se considera usar pavimento vinílico tipo flexit. 16.-Revestimiento en nicho de tina: Se considera revestir el nicho de la tina y su faldón con Plancha Fibrocemento 20 x 20 hasta los 2.00 mts de altura, y en el muro de respaldo de artefactos hasta 1.20 mt de altura. 17.-Artefactos Sanitarios: Se considera usar lavatorio de loza con pedestal. W.C.: Se considera usar WC con estanque de loza, con asiento y tapa plástica corriente. Tina: Se considera estampada blanca de 1.20 mt de largo. Lavaplatos: Se considera lavaplatos de acero inoxidable 80 x 50 mueble base, según detalle. Accesorios de baño: Se considera los siguientes accesorios de baño: Portarrollo. Jabonera. Barra de cortina y gancho cromado.

II

Instalaciones:

18.-Alcantarillado: Se ejecutará estrictamente de acuerdo a planos respectivos cumpliendo con la normativa vigente. 19.-Agua Potable: Se ejecutará estrictamente de acuerdo a proyecto respectivo y de acuerdo a normativa vigente. 20.-Gas: Se considera la instalación para gas natural. Se considera la instalación de un calefont de 13 lts y un calefactor 35.000 BTU. III

Obras Complementarias:

21.-Cierros: Sólo se utilizará cerquillo en madera h = 75 cm de separación entre los terrenos hasta la línea de edificación. 22.-Pavimentos exteriores: Se considera 2 pastelones hechos de hormigón hecho en situ 50 x 50 frente a acceso a la vivienda y a cocina. 23.-Acceso vehicular: Se considera huella de acceso para autos compuesta por dos pastelones de hormigón desde la línea de cierro hasta frente al acceso a la vivienda.

Punta Arena, agosto 2005.