ANÁLISIS ESTRATÉGICO DEL SECTOR DE LA VIVIENDA: UNA APLICACIÓN AL CASO DE GRAN CANARIA Rita Dolores Medina Muñoz - [email protected] Universidad de Las Palmas de Gran Canaria

Reservados todos los derechos. Este documento ha sido extraído del CD Rom “Anales de Economía Aplicada. XIV Reunión ASEPELT-España. Oviedo, 22 y 23 de Junio de 2000”. ISBN: 84-699-2357-9

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ANÁLISIS ESTRATÉGICO DEL SECTOR DE LA VIVIENDA: UNA APLICACIÓN AL CASO DE GRAN CANARIA

Medina Muñoz, Rita Dolores [email protected] Departamento de Economía y Dirección de Empresas Universidad de Las Palmas de Gran Canaria RESUMEN

En términos generales, el concepto de vivienda abarca tres dimensiones distintas: a) social, en cuanto que constituye un objeto imprescindible para el desarrollo de la vivienda del ser humano, b) urbana, al ser un bien urbano que constituye un elemento físico esencial de la forma e imagen de las ciudades y zonas rurales, y c) económica, ya que constituye un elemento básico en torno al cual gira el sector de la construcción. Por tanto, todo análisis estratégico de la vivienda en una determinada zona geográfica debe incluir estas tres dimensiones.

A partir de este modelo teórico, el presente estudio identifica y analiza una serie de indicadores que son sugeridos como claves para el análisis de la situación de la vivienda en un determinado territorio. Así mismo, se describe una metodología basada en el campo de la dirección estratégica que permite formular acciones estratégicas para resolver los problemas sociales, urbanos y económicos que conlleva la vivienda. En concreto, el sector de la vivienda en Gran Canaria es analizado a través de dichos indicadores y, tras aplicar la metodología estratégica, se recomienda una serie de actuaciones que podrían mejorar el estado actual de la vivienda en la isla.

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DELIMITACIÓN CONCEPTUAL DE LA VIVIENDA

En términos generales, el concepto de vivienda abarca tres dimensiones distintas: social, urbana y económica. Desde una perspectiva social, la vivienda constituye un objeto imprescindible para el desarrollo de la vida del ser humano y, en especial, de la vida familiar. En tal sentido, la Constitución Española, en su artículo 47, reconoce que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. El presente informe se ha centrado fundamentalmente en el aspecto social de la vivienda, intentando analizar variables tales como el actual parque de viviendas, las necesidades de vivienda, la idoneidad de la oferta actual de viviendas y la facilidad de acceso a las mismas.

No obstante, la vivienda también se presenta como un elemento fundamental de la actividad económica, de forma que la construcción, junto con el comercio y el turismo, constituye uno de los motores de la economía insular. Además, tampoco resulta desdeñable la repercusión que la producción inmobiliaria tiene sobre el sector financiero, por cuanto que la vivienda sigue siendo la principal causa de endeudamiento de las familias. No obstante, el presente estudio no se ha centrado en la construcción de viviendas como actividad económica.

Por último, la dimensión urbana del concepto de vivienda hace referencia a que ésta es un bien urbano, que constituye un elemento físico esencial de la forma e imagen de las ciudades y zonas rurales, y, por tanto, integrante del paisaje urbano y rural. El presente informe tampoco se ha centrado en el componente paisajístico de la vivienda.

METODOLOGÍA ADOPTADA Y ORGANIZACIÓN DEL ESTUDIO

Con el objetivo de la mejora del sector de la vivienda, desde una perspectiva estratégica podríamos identificar dos grandes fases en el proceso de formulación de acciones estratégicas que permitan alcanzar el objetivo planteado (Thompson y Strickland, 1994): a) análisis del sector de la vivienda y b) formulación de acciones estratégicas. Estas fases serían previas a la implantación de las estrategias seleccionadas y al seguimiento/control,

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consistente en controlar, por un lado, que las acciones estratégicas son adecuadamente implantadas y que los objetivos se van alcanzando gracias a las mismas.

En cuanto al análisis del sector de la vivienda, es crucial la identificación de las variables que permiten describir el sector de la vivienda. En la metodología que proponemos se distingue entre realidad interna del sector de la vivienda y realidad externa o variables que influyen en el desarrollo del sector de la vivienda.

Por una parte, la realidad interna del sector de la vivienda podría verse reflejada por las siguientes dimensiones: a) las características de las viviendas de la isla; b) los regímenes de tenencia y las formas de acceso a la propiedad, prestando especial énfasis a la autoconstrucción y a los contratos de alquiler; c) las necesidades de vivienda de la isla; d) la oferta de viviendas; e) las viviendas sociales; f) la disponibilidad de suelo edificable; g) los precios de venta y el precio de los alquileres; h) las infraviviendas; i) las viviendas ilegales y j) la calidad en la construcción de las viviendas. Como resultado del análisis de dichas variables se podría identificar las principales fortalezas y debilidades del sector de la vivienda analizado, a partir de las cuales basar las acciones estratégicas a formular.

Por otra parte, la realidad externa o variables/dimensiones que influyen en la evolución del sector de la vivienda podría se analizada mediante numerosas variables que podrían ser encuadradas en las siguientes dimensiones: económicas (por ejemplo, nivel de renta familiar, evolución de los tipos de interés, costes impositivos en la construcción, promoción y propiedad de las viviendas, tasas de paro e inestabilidad del empleo, ahorro familiar), demográficas (por ejemplo, evolución de la población, densidad de la población, movimientos migratorios), sociales (por ejemplo, estructura familiar, emancipación, índices de pobreza y marginación), políticas (por ejemplo, planes nacionales de vivienda, planes autonómicos de vivienda), legales (por ejemplo, instrumentos de intervención en el mercado del suelo) y tecnológicas (por ejemplo, infraestructuras y equipamientos, innovaciones tecnológicas en la construcción de la vivienda). Las conclusiones de este análisis incluyen las principales oportunidades y amenazas encontradas como resultado de la evaluación de las tendencias del entorno.

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Una vez identificadas las fortalezas y debilidades del sector de la vivienda objeto de estudio resultado del análisis interno-, y las oportunidades y amenazas que ofrece en el entorno y que podrían influir en el adecuado desarrollo del sector de la vivienda, a continuación habría que proceder a la fase de formulación de acciones estratégicas. Sin embargo, la necesidad de alcanzar un consenso y de generar las mejores acciones estratégicas posibles, requiere adoptar una metodología más detallada. Por ejemplo, mediante la realización de entrevistas y la aplicación del método DELPHI, se podría identificar acciones estratégicas adecuadas y consensuadas.

En el resto del documento se presentan los resultados del análisis interno del sector de la vivienda en Gran Canaria, el resumen de dicho análisis y del análisis del entorno, en forma de análisis DAFO -debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades-. Finalmente, se sugieren algunas acciones estratégicas que podrían ser adoptadas para mejorar el estado actual de la vivienda en la isla.

ANÁLISIS DEL SECTOR DE LA VIVIENDA EN GRAN CANARIA

Las características de las viviendas Distribución de las viviendas según su clase Según el último Censo de Viviendas, en 1991 el parque de viviendas de Gran Canaria fue de 234.681, de las cuales el 95,8% eran viviendas familiares, que incluyen una habitación o un conjunto de habitaciones que ocupan un edificio o una parte estructuradamente separada del mismo, y que están destinadas a ser habitadas por una o varias personas y no se utilizan totalmente para otros fines. El resto de las viviendas grancanarias se distribuyen de la siguiente forma: 0,55% de alojamientos -i.e., recintos que no responden totalmente a la definición de vivienda familiar (e.g., chabolas, cuevas, caravanas, garajes)-, 0,34% de establecimientos colectivos -i.e., hoteles, pensiones, establecimientos colectivos propiamente dichos (e.g., conventos, cuarteles, asilos, residencias de estudiantes) y establecimientos análogos- y 3,3% bajo el epígrafe Ano consta@. Por consiguiente, casi la 5

totalidad de las viviendas grancanarias son de tipo familiar, si bien el porcentaje de este tipo de viviendas (i.e., 95,8%) es algo inferior al de 1981 (98,7%). No obstante, durante la última década se ha producido un incremento en el número de viviendas familiares, aunque en menor proporción que el experimentado en Canarias (un 14% frente a un 21%). El asentamiento de este tipo de viviendas en la isla grancanaria presenta un gran desequilibrio territorial, de forma que el 51% de las mismas se concentran en la capital -Las Palmas de Gran Canaria-, en una superficie de 100 Km5.

Distribución de las viviendas familiares según su uso El 77% de las viviendas familiares censadas en 1991 en Gran Canaria, corresponde a viviendas principales. Las viviendas desocupadas en 1991, tanto de las islas capitalinas como de la región, superan el volumen de viviendas secundarias, fenómeno que se repite en 1991 tan sólo en Gran Canaria, al experimentar ésta la menor disminución de este tipo de viviendas en términos relativos. Así, en 1991 había 26.825 viviendas desocupadas (i.e., 12% de las viviendas familiares). En cuanto a las viviendas secundarias, señalar que éstas representan en Gran Canaria el 10% de las viviendas familiares y el 13% de las viviendas principales, siendo su aumento en el último decenio 2,5 veces inferior con respecto a Canarias.

Características de las viviendas familiares principales ocupadas Con relación a las características de las viviendas de Gran Canaria según su superficie útil, la mayor parte se encuentra en la franja de 61 a 90 m5 (44,2%), seguidas por las viviendas de 91 a 120 m5 (25%) y de 31 y 60 m5 (16,6%) - véase cuadro 4 -. Por tanto, puede afirmarse que en Gran Canaria la vivienda posee un tamaño medio reducido, de forma que el 62% de las viviendas familiares tienen una superficie inferior a los 91 m5 y tan sólo el 13% supera los 121 m5 (ISTAC, 1994).

Los regímenes de tenencia y las formas de acceso a la propiedad

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En Gran Canaria, según datos de 1991, predomina el régimen de tenencia en propiedad, siendo un 58% del total de las viviendas (101.302) propiedad de los usuarios como consecuencia de haberlas comprado o construido. A éstas tendríamos que añadir el 17% de las viviendas (28.786) que también están en régimen de propiedad pero por herencia, donación o transmisión gratuita. Por tanto, son escasas las viviendas grancanarias en régimen de alquiler, las cuales únicamente representan el 15% del total (26.288), frente al 75% de las viviendas en propiedad. En tal sentido, ninguna de las principales variables que en términos generales explican el volumen de alquileres en una comunidad son aplicables al caso grancanario. Así, si bien cuanto menor es la renta familiar se incrementa la probabilidad de elección del alquiler de una vivienda1 (Dulce Tello, 1995), a pesar de contar con una de las rentas familiares más bajas de España, el uso de los alquileres en Gran Canaria es escaso.

Por otra parte, atendiendo a la edad, empíricamente se ha demostrado que los más jóvenes utilizan más el régimen de alquiler (Dulce Tello, 1995), quizás por su escaso nivel de renta. En Gran Canaria, sin embargo, la población es una de las más jóvenes de España, sin que ello se traduzca en un componente importante de alquileres en el régimen de tenencia de las viviendas de la isla. Además, el fuerte arraigo de la propiedad en la cultura del isleño se ha visto potenciado por las actuaciones del Gobierno de Canarias, que casi exclusivamente ha apoyado el régimen de propiedad de las viviendas. En tal sentido, en e l Tercer Plan Canario de Vivienda tan sólo 3.000 actuaciones están dirigidas a la promoción pública de viviendas de protección oficial (VPO) para su cesión en alquiler. Las 17.000 restantes, exceptuando las 1.950 destinadas a la erradicación de la infravivienda, consisten en subvenciones a adquirientes.

Formas de acceso a la propiedad: la autoconstrucción El mercado ofrece la posibilidad de acceder a la propiedad a través de: a) adquisición a entidades privadas, b) adquisición a entidades públicas, c) herencias y donaciones, y d) mediante la autoconstrucción y cooperativas. Esta última modalidad de acceso a la 1

Ello podría deberse a las condiciones del mercado financiero, que hace bastante difícil el acceso a créditos por parte de las familias con rentas más bajas.

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propiedad, la autoconstrucción, se encuentra muy arraigada en Gran Canaria. A juicio de los entrevistados, su justificación se halla en una cultura fuerte de la propiedad, así como en la escasa respuesta que en las pasadas décadas dieron las distintas Administraciones a la inadecuación de la oferta privada a las necesidades de vivienda de la población. Ello justifica que tradicionalmente la autoconstrucción haya sido asociada con urbanización marginal, ya que muchas de las autoconstrucciones incumplen uno o varios preceptos legales (e.g., ausencia de proyectos y/o licencias, o estar localizadas en suelo no edificable).

Características de los contratos de alquiler El volumen de viviendas en Gran Canaria en régimen de alquiler supone tan sólo el 15% de las viviendas principales. Resulta difícil hacer estimaciones sobre las características de los contratos de arrendamiento de viviendas en la isla, ante la escasez de información al respecto, existiendo cierta segmentación en el mismo. En este sentido, existen contratos de alquiler realizados con anterioridad a 1964, que se caracterizan por ser de renta congelada y prórroga forzosa; contratos realizados entre 1965 y 1985, que cuentan con prórroga forzosa; y contratos posteriores a 1985, que están totalmente liberalizados.

Las necesidades de vivienda En opinión de la totalidad de entrevistados, la necesidad de vivienda es causa y efecto de la ordenación del territorio. Causa, en la medida en que los trámites burocráticos de reclasificación del suelo y la especulación que se hace del mismo en función de su clasificación, retrasan el proceso de construcción de viviendas y encarecen el precio final de las mismas, lo cual dificulta el acceso a la vivienda; y efecto, por la transcendencia que debe tener el conocimiento de las necesidades de vivienda en la ordenación del territorio. La unidad de análisis en la demanda de viviendas es el hogar, término que incluye a las personas que viven solas (Leal Maldonado y Cortés Alcalá, 1995). Entre los diferentes componentes que integran las necesidades de vivienda, según el Comité de Expertos de Vivienda (1992), se hallan los siguientes: S Los saldos familiares que se generan como consecuencia de la diferencia entre las familias que se forman anualmente y las que desaparecen cada año, constituyen el agregado más numeroso de los que componen las necesidades de demanda. 8

S La reposición de viviendas que se derriban. S Los cambios de usos, que se dan sobre todo en las zonas centrales de las ciudades, por la ocupación de viviendas para oficinas y despachos. S La transformación de viviendas secundarias en principales. S Y el número de viviendas infraestándares y/o número de hogares hacinados existentes.

La oferta de viviendas En cuanto a la evolución que desde 1991 ha experimentado la oferta de viviendas en Gran Canaria, señalar que los datos disponibles son poco precisos. No obstante, dichos datos sugieren que aproximadamente por cada dos viviendas libres construidas se construye una VPO, ya sea de promoción p rivada o pública. En tal sentido, durante el trienio comprendido entre 1993 y 1995 se construyeron 6.442 viviendas libres (66% de las construidas) frente a 3.308 VPO (34%).

Hasta aquí se ha analizado la oferta actual determinada por el crecimiento del parque de viviendas; sin embargo, existe una oferta potencial derivada de la existencia de casas vacías. Canarias, después de Baleares, presenta el mayor número de viviendas desocupadas, en términos relativos, de toda España (Consejo Económico y Social de Canarias, 1996a). En cuanto a los proyectos de construcción de viviendas, señalar que al margen de la oferta privada de viviendas y la autoconstrucción, difícilmente cuantificables, el Tercer Plan Canario de Vivienda 1996-1999, en coordinación con el Plan Estatal de Vivienda, supone la realización en toda Canarias de unas 23.000 actuaciones en suelo y vivienda. A las 18.000 actuaciones previstas por el Estado, de las cuales 14.741 corresponden a viviendas y el resto a actuaciones de suelo, hay que añadir 1.500 viviendas de promoción pública en alquiler, 3.000 de autoconstrucción financiadas por la Comunidad Autónoma en exclusiva, y 1.950 para la erradicación del chabolismo. Con ello, si se cumplen las previsiones, más de 21.000 familias dispondrán de una vivienda nueva antes del año 2.000.

La exigencia de disponibilidad de suelo apto para la construcción marca una dependencia de la producción de viviendas respecto a la situación del mercado de suelo residencial, de

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forma que la escasez de suelo puede provocar una escasez de construcción de viviendas.

Las viviendas sociales Categorías de viviendas sociales En general, podemos distinguir dos grandes categorías de vivienda, en función de tener o no beneficios otorgados por la Administración: (a) viviendas libres, y (b) viviendas con Protección Oficial (VPO), las cuales habrán de dedicarse a domicilio habitual y permanente. Dentro de esta última categoría de viviendas, existen a su vez dos posibles clasificaciones: S En primer lugar, y en función de los ingresos de los destinatarios de las viviendas, tenemos VPO de Régimen Especial -los ingresos no pueden exceder de 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (S.M.I.)-, y VPO de Régimen General -los ingresos no pueden superar 5,5 veces el S.M.I. S En segundo lugar, sobre la base del promotor de la vivienda, podemos distinguir: - VPO de promoción privada, consistente en que el promotor de las viviendas es una empresa privada. - Y VPO de promoción pública, en cuyo caso la promoción es la que realiza directamente la Administración (ayuntamientos y Gobierno Regional) con cargo directamente a presupuestos; o a través de Viviendas Sociales de Canarias, S.A., sociedad que con mayoría de capital de la Administración Autonómica promueve viviendas en condiciones de mercado.

Las VPO de promoción pública están destinadas a la promoción de VPO de Régimen Especial, tanto para la venta como para su cesión en alquiler. Estas últimas constituyen, a su vez, lo que se conoce como patrimonio público de viviendas, estando destinadas a las capas más insolventes de la sociedad.

Disponibilidad de suelo edificable En términos generales, la incidencia del planeamiento urbanístico en el mercado de suelo deriva de la determinación del mercado potencial del mismo, sobre la base de la clasificación que se haga del terreno (e.g., urbano, urbanizable y no urbanizable), limitando de esta forma la disponibilidad de suelo sobre el que se puede construir. Señalar que el 10

suelo ya es de por sí escaso, debido a la propia insularidad, al elevado valor natural del mismo y a la difícil orografía del terreno. Según los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), entre cuyos fines figura la calificación y clasificación del suelo, los suelos pueden ser calificados en figuras tales como industrial o residencial, y pueden ser clasificados en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

No obstante, existen varios factores que nos inducen a pensar, al igual que a la totalidad de los entrevistados durante la elaboración del presente informe, que el suelo disponible para construir viviendas es escaso. Por un lado, estamos en una isla con un territorio limitado, que asciende a 1.560,1 Km5 de los que el 43% (i.e., 665,7 Km5) constituye superficie protegida según la Ley 12/1994 de Espacios Naturales de Canarias, frente al 49% de Tenerife (989,1 Km5 protegidos). Según el Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias, otro factor destacable que afecta negativamente a la disponibilidad de suelo son los largos plazos que requieren las actuaciones urbanísticas. Así, para que un suelo alcance el status de urbano y por tanto se pueda construir sobre el mismo, puede transcurrir un mínimo de cuatro años.

Los precios de venta y el precio de los alquileres Un análisis de los Índices de Precios al Consumo (IPC) sugiere que el IPC de vivienda, calefacción, alumbrado y distribución de agua se ha incrementado anualmente, durante los últimos cinco años, por encima del incremento del IPC general, tanto a nivel nacional como de Canarias. Por consiguiente, podemos afirmar que el esfuerzo que deben realizar las familias en lo que a vivienda se refiere es superior al que realizan con respecto a otros consumos.

Asimismo, señalar que desde 1993 el incremento del IPC de la vivienda ha sido bastante superior en Canarias que en España, lo que a su vez indica que las familias canarias han hecho frente a unos aumentos en los precios de la vivienda superiores a los que ha soportado la familia media española. En concreto, la magnitud de los gastos relacionados con la vivienda que anualmente soportan las familias canarias asciende a 494.778 pesetas, según la Encuesta de Presupuestos Familiares 1990-1991, lo cual supone el 21% del gasto medio total de los hogares canarios. 11

En 1995, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en Canarias ascendió a 93.754 pesetas, que es algo inferior a la media nacional (110.218 pesetas). No obstante, en la capital de Gran Canaria, el precio del metro cuadrado de la vivienda fue de 107.236, que si bien es algo inferior al precio medio a nivel nacional, se situó por encima del precio en Santa Cruz de Tenerife (106.062 pesetas) y La Laguna (88.049).

En términos generales, según datos de 1991, el precio medio de una vivienda libre en Canarias (6.636.000 pesetas) es tres veces superior a la renta familiar disponible neta (2.204.614 pesetas). No hay que olvidar el coste adicional de toda una serie d e gravámenes ligados a la adquisición (e.g., I.G.I.C., Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que a juicio de gran parte de los entrevistados encarecen significativamente la adquisición de la vivienda. Estructura de costes del precio de venta de la vivienda El principal componente del precio final de la vivienda consiste en los costes de las obras, que representan el 46% del total de los costes, seguidos por el coste del terreno, con un 22% de los costes totales. El tercer gran componente del precio hace referencia a los beneficios del promotor, que suelen alcanzar un 15% del precio de venta de la vivienda. Finalmente señalar que las licencias e impuestos representan casi un 7% del total del precio de la vivienda.

Las infraviviendas Según un informe elaborado por la Dirección General de Vivienda del Gobierno de Canarias (sin publicar), existe una gran proporción de la población de la isla que vive en condiciones de deficiente habitabilidad, fenómeno éste que ocurre en mayor medida en las grandes ciudades. Estos núcleos se caracterizan por la carencia de servicios municipales de alumbrado público, abastecimiento de agua y alcantarillado.

La tipología de la infravivienda difiere del medio geográfico en que se halla ubicada, de forma que en las zonas costeras dicha población se asienta en núcleos aislados de las zonas urbanizadas, con acceso dificultoso y deficiente equipamiento. En el medio rural, sin 12

embargo, podemos identificar varios tipos de infraviviendas. Por una parte, están las zonas de aparcería, que constituyen asentamientos de la población procedente en su mayoría de municipios con marcado carácter agrícola, prolongándose esta situación a las futuras generaciones. Por otra parte, nos encontramos las cuevas, que están situadas en terrenos accidentados y generalmente aislados del resto de la población, todavía sin urbanizar y con deficientes condiciones de habitabilidad.

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Por último, señalar que en el medio urbano, sin embargo, las infraviviendas suelen estar ubicadas en la ciudad junto a edificaciones que conforman barrios periféricos. Además, existe un mayor aprovechamiento del espacio, provocando fenómenos de hacinamiento agravados por la permanencia en la vivienda de las nuevas generaciones, que al carecer de medios económicos se ven imposibilitados de alquilar o adquirir una nueva vivienda, familias que en muchos casos se hallan abocadas a incrementar los núcleos de asentamientos marginales como consecuencia de los conflictos de convivencia. Asimismo, en la mayoría de las infraviviendas en el medio urbano la movilidad al centro de la ciudad y a cualquier barrio de éste no suele ser dificultosa debido a la disponibilidad de transporte público.

Las viviendas ilegales El ejecutivo regional desconoce el número real de construcciones ilegales en la isla, a pesar de la cifra de 30.000 viviendas ilegales que se d ice que existen en todo el Archipiélago (La Provincia, 25 de octubre de 1996:8). En este sentido, una de las acciones incluidas en el Decreto 11/1997 que regulariza la situación de este tipo de viviendas es precisamente la de elaborar un censo de las mismas. La totalidad de los entrevistados en la fase previa a la elaboración del presente informe consideran la construcción de viviendas ilegales una práctica extendida en la isla. A continuación se detallan las principales conclusiones sobre la edificación residencial sin licencia de obras en Canarias, según un estudio realizado por Área y Sistema, S.A. (1992): S Las construcciones ilegales tienden a localizarse en los núcleos urbanos de los respectivos municipios. S Las promociones ilegales están básicamente constituidas por viviendas de autoconstrucción promovidas por particulares para su uso propio, por lo que suelen tener una sola vivienda. S Estas viviendas presentan unos estándares arquitectónicos elevados. Su superficie útil supera los 100 m5 y tienen unas cinco habitaciones y casi dos cuartos de baño de media. S El destino de estas obras es fundamentalmente el de vivienda, generalmente no compartido con otro tipo de uso. S Y la práctica totalidad de las promociones sin licencia dispone de suministro de agua potable, de energía eléctrica y de evacuación de aguas residuales.

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La calidad en la construcción de la vivienda Según un informe del Instituto Nacional de Consumo, los defectos de construcción en la compra de una vivienda, junto con el precio de los alquileres, constituyeron el principal motivo de reclamación de los consumidores en 1995. Asimismo, en la Encuesta sobre la Vivienda Familiar en España, figuran como las reformas más demandadas por los canarios: a) las obras destinadas a subsanar la existencia de goteras y grietas, b) las obras que implican cambios en la distribución interior de la vivienda, y c) las obras de mejora de las instalaciones de agua, gas, electricidad y aislamiento.

Entre las causas d el mal estado de conservación del parque de viviendas en la isla, algunos de los entrevistados apuntan a: a) la antigüedad del mismo, b) la escasa calidad en la construcción, y c) la falta de mantenimiento por parte de los usuarios. En relación a la antigüedad del parque de viviendas, a lo largo del presente informe se ha puesto de manifiesto la existencia de 20.473 viviendas con una antigüedad superior a 50 años. En cuanto a la escasa calidad en la construcción, ésta parece imputable a la baja cualificación de la mano de obra y la calidad de los materiales de construcción (e.g., el bloque se utiliza como sustituto del ladrillo, la escasez de áridos). No obstante, el clima benigno de la isla, además de ofrecer la ventaja de que las viviendas exigen menos equipamientos -en la medida en que no necesitan de instalaciones como calefacción o aire acondicionadocontribuye a paliar posibles consecuencias negativas de una escasa calidad edificatoria (e.g., filtración de aguas, derrumbe de techos por nevadas). Esta razón ha sido una de las causas que ha propiciado el fenómeno de la autoconstrucción en Gran Canaria, así como la existencia de chabolas en el litoral, con el consiguiente impacto sobre el entorno.

Finalmente, es necesario señalar que no todos los daños que se producen en las construcciones se deben a defectos de origen. En determinadas ocasiones la vivienda se deteriora debido a la falta de mantenimiento, por parte del usuario, de aspectos tales como la pintura o los conductos de agua y luz. En este sentido, es importante destacar el hecho de que en Gran Canaria, al igual que en otras regiones, no existe la práctica habitual de entregar al adquiriente de una vivienda un manual de mantenimiento de la misma cuando se le hace 15

entrega de ésta.

RESUMEN DAFO

Fortalezas Existe un elevado porcentaje de viviendas desocupadas en Gran Canaria, ascendiendo, según datos de 1991, al 12% de las viviendas familiares (i.e., 26.825 viviendas), de las cuales más de la mitad se encuentran en los municipios de Las Palmas de Gran Canaria y Telde. En tal sentido, Canarias, después de Baleares, presenta el mayor número de viviendas desocupadas, en términos relativos, de toda España. Estas viviendas podrían contribuir a satisfacer la demanda de viviendas, aún cuando buena parte de ellas se encuentran en mal estado o en núcleos donde no existe una importante demanda. Por ejemplo, en Las Palmas de Gran Canaria hay unas 10.000 viviendas vacías que podrían satisfacer la demanda del municipio durante tres años.

Otra fortaleza del sector de la vivienda en Gran Canaria hace referencia a la importancia de la autoconstrucción como forma de acceso a la vivienda. Ello supone una fortaleza en cuanto que permite el abaratamiento de la vivienda, principalmente porque el solar suele ser propio y, además, la construcción se realiza por fases y según las disponibilidades del usuario.

Existe una serie de sociedades públicas destinadas a la promoción de viviendas y a la adquisición, preparación y puesta en el mercado del suelo: a) Gestión Urbanística de Las Palmas, S.A., que tiene por objeto la localización, adquisición, preparación y puesta en el mercado de suelo susceptible de servir para el desarrollo de los planes canarios de vivienda; b) Viviendas Sociales de Canarias, S.A., que tiene por objeto la promoción y venta en Canarias de viviendas de protección oficial; y c) Gestión de Planeamientos de Canarias, S.A., que tiene por objeto la realización de estudios urbanísticos y planeamiento incluyendo en ellos la redacción de planes de ordenación y proyectos de urbanización. Estas tres sociedades contribuyen al desarrollo de los planes de viviendas.

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Otras fortalezas del sector de la vivienda en Gran Canaria incluyen: (a) la existencia de un patrimonio público de vivienda, propiedad del Cabildo Insular; y (b) la cesión a los ayuntamientos de suelo gratuito por los propietarios de suelo urbanizable para la constitución de un patrimonio público de suelo destinado a la construcción de viviendas sociales.

Debilidades Una de las debilidades más importantes del sector de la vivienda en Gran Canaria hace referencia al nivel de los precios de las viviendas, en especial en Las Palmas de Gran Canaria, donde el precio es el más elevado de Canarias. El problema es todavía más importante si consideramos que este municipio cuenta con más de la mitad de la población de la isla, por lo que es el ayuntamiento con una mayor necesidad de vivienda.

A su vez, a pesar de presentar los principales factores que explican la elección del alquiler para acceder a una vivienda (e.g., niveles bajos de renta familiar y gran porcentaje de jóvenes en la población), Gran Canaria únicamente tiene un 15% de sus viviendas en régimen de alquiler, frente al 18% de Tenerife. La escasez de viviendas de alquiler limita la accesibilidad a una vivienda de las familias con menor renta e inestabilidad en el empleo. Además, dificulta la movilidad residencial de la población por motivos laborales.

Otra debilidad consiste en la antigüedad de las viviendas grancanarias, en cuanto que el 12% de las mismas tienen una edad superior a cincuenta años, y el 16% cuentan con una antigüedad comprendida entre treinta y cincuenta años. Estos datos sugieren el mal estado de un gran porcentaje de las viviendas de la isla.

Asimismo, destaca la escasa oferta de suelo donde construir, así como el elevado porcentaje de suelo protegido. Ello genera una escasez de suelo apto para la construcción que está generando una ralentización en la construcción de viviendas, así como un encarecimiento de las mismas. En tal sentido, señalar que el retraso en la ejecución del Segundo Plan Canario de Viviendas se debió principalmente a la carencia de suelo. A su vez, el Tercer Plan incluye la construcción del 70% de las viviendas sociales en las cuatro áreas metropolitanas de la isla -Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Telde

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y La Laguna- donde los problemas de suelo son mayores.

Durante la elaboración del presente informe se han encontrado otras debilidades, entre las que destacamos las siguientes: a) las necesidades de vivienda son mayores con respecto al resto de las islas, b) existe un cierto desajuste entre la tipología de las viviendas y las necesidades de la población, c) son numerosas las viviendas ilegales, d) existe un desequilibrio territorial en la distribución de las viviendas, ya que la mitad de las viviendas principales se encuentran en Las Palmas de Gran Canaria, e) es elevado el gasto público en concepto de rehabilitación de viviendas del Patronato de Francisco Franco y del parque autonómico de viviendas, f) existe una fragmentación en la prestación de servicios públicos relacionados con la vivienda y g) la información disponible en materia de vivienda es poco precisa, en especial en lo que se refiere a las viviendas construidas, el número de viviendas ilegales e infraviviendas, y la disponibilidad de suelo edificable.

Oportunidades Una de las principales oportunidades para el sector de la vivienda en Gran Canaria que fueron identificadas en el presente informe hace referencia a las condiciones climáticas de la isla, ya que, además de reducir los equipamientos necesarios de las viviendas (e.g., calefacción, aire acondicionado), contribuye a paliar las posibles consecuencias de una escasa calidad edificatoria (e.g., filtraciones de aguas, derrumbe de techos por nevadas).

La implantación del futuro programa de actuaciones en el marco del Plan Director de Infraestructuras de Canarias, en coordinación con el nacional, podría proporcionar a la isla unas adecuadas infraestructuras que podrían contribuir a la expansión urbana, que, además de equipamientos -e.g., colegios, centros de salud, instalaciones deportivas- y dotaciones relacionadas con las viviendas -e.g., red eléctrica, alcantarillado-, requiere una adecuada infraestructura de transporte. Ello es especialmente importante en cuanto que esta carencia ha condicionado el desarrollo en la isla de nuevos terrenos donde construir viviendas.

Una tercera oportunidad para el sector de las viviendas en Gran Canaria consiste en las mejoras que se están produciendo e n las condiciones de financiación para la adquisición de 18

viviendas, entre las que destacan: a) la evolución favorable de los tipos hipotecarios destinados a la vivienda y b) la financiación cualificada destinada a familias con ingresos hasta 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Las medidas liberalizadoras del Ejecutivo Central y Autonómico en materia de suelo y vivienda, así como en relación con la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, representa otra oportunidad para el sector de las viviendas. En tal sentido, es de esperar un abaratamiento de las viviendas y, por tanto, una mayor accesibilidad a las mismas.

La continuidad de la política en materia de vivienda, tanto a nivel nacional como regional, a través de sucesivos planes de viviendas, también constituye otra oportunidad, en cuanto que el objetivo de los mismos gira en torno a facilitar el acceso a las viviendas de los ciudadanos.

El entorno ofrece otras oportunidades para el sector de la vivienda en Gran Canaria, entre las que destacamos las siguientes: a) la voluntad de las distintas administraciones para resolver las necesidades de vivienda de las capas sociales menos solventes, b) la posibilidad de que el Cabildo Insular se constituya como el futuro gestor del parque autonómico de viviendas, c) la progresiva reducción en el número de familias, así como en el tamaño de las mismas, d) el crecimiento desacelerado de la población hasta el 2021, e) la evolución positiva de la economía, así como del índice de paro, y f) la aparición de materiales de construcción de menor consumo energético.

Amenazas Una de las principales amenazas para el desarrollo adecuado del sector de la vivienda en Gran Canaria consiste en la especulación del escaso suelo de la isla, en cuanto que incrementa el precio del mismo y por tanto de la vivienda. Especial mención merece la especulación del suelo urbanizable, como consecuencia de la calificación que del mismo se hace en los planes municipales de ordenación del territorio. En concreto, los propietarios de suelo no urbanizable y urbanizable tienden a retenerlo en espera a su futura calificación como urbano, lo que disminuye todavía más la oferta potencial de suelo destinado a la construcción de viviendas. Esta situación se agrava con la lentitud de los trámites de clasificación de

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terrenos para que éstos sean urbanos, de forma que normalmente transcurre un mínimo de cuatro años.

Otra amenaza para el sector de la vivienda hace referencia a las escasas aportaciones públicas dirigidas a evaluar, tanto en sus aspectos cuantitativos como cualitativos, las actuales y futuras necesidades de vivienda, lo que dificulta la distribución eficiente de los recursos públicos destinados a paliar dichas necesidades.

Asimismo, señalar que los planes de viviendas, que se presentan como el instrumento básico de la política en materia de vivienda, son meros planes de financiación, por lo que adolecen de acciones estratégicas, distintas a las financieras, para facilitar el acceso a las viviendas. Por ejemplo, no se incluyen acciones para modificar la excesiva inclinación de la población grancanaria por la vivienda en propiedad, en comparación con el régimen de alquiler. Además, los planes de viviendas incluyen como criterio básico de asignación de recursos las solicitudes de vivienda presentadas en los ayuntamientos, sin tener en consideración aspectos tales como: a) las futuras necesidades de vivienda, b) la oferta potencial que supone las viviendas desocupadas y c) la densidad de población de determinados municipios. En línea con esto último, indicar que la asignación definitiva de las ayudas se haya condicionada a la cesión gratuita de suelo por parte de las administraciones locales.

Otras amenazas para el desarrollo adecuado del sector de la vivienda en Gran Canaria incluyen: a) los procesos largos de elaboración del planeamiento municipal, así como la lentitud de los trámites de clasificación del suelo; b) el arraigo de la propiedad en la cultura del isleño y las escasas ayudas contempladas en los planes de viviendas para la cesión de las mismas en régimen de alquiler; c) el importante volumen de actuaciones calificadas que quedaron pendientes de obtener financiación al expirar el Segundo Plan Canario de Viviendas, que condiciona la evolución del Tercer Plan; d) el elevado nivel de densidad de población, principalmente en Las Palmas de Gran Canaria y Telde; e) el bajo nivel de Renta Familiar Neta Disponible de las familias grancanarias; f) la coexistencia de elevadas tasas de paro e inestabilidad en el empleo, en especial entre los jóvenes; g) gran peso de los

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hogares con más de una relación de filiación o conyugalidad (e.g., parejas con hijos que conviven con los padres de éstas); h) el desarrollo turístico, que puede originar una mayor necesidad de vivienda, en la medida en que una parte de los turistas deciden adquirir una vivienda en la isla; i) la actual laguna normativa en materia de suelo; j) el recorte del gasto público en cumplimiento de las condiciones impuestas para la entrada de España en la Unión Europea y k) el déficit de infraestructuras y equipamientos.

RECOMENDACIONES ESTRATÉGICAS

Partiendo de los resultados alcanzados en la fase de diagnóstico, presentados en el análisis DAFO anterior, en estos momentos nos encontramos en una fase de formulación de acciones estratégicas. Para ello, estamos realizando rondas de entrevistas a una serie de expertos de la isla en materia de vivienda, así como a representantes de los distintos agentes del sector de la vivienda. El número de personas incluidas en las entrevistas asciende a 15. Las grandes acciones estratégicas que, de manera provisional y a falta de consenso total, han sugerido los expertos, a partir de los resultados del análisis, son señaladas a continuación.

- Crear un sistema de información en materia de vivienda que facilite la toma de decisiones estratégicas de los agentes públicos, empresas y usuarios de la vivienda. - Facilitar a todos los grancanarios y en especial a los más desfavorecidos el acceso a una vivienda digna. - Establecer mecanismos de control de precios de la vivienda de renta libre con el objeto de regular el mercado de la vivienda en Gran Canaria. - Mejorar la actuación y coordinación de los distintos agentes públicos directa o indirectamente relacionados con la problemática asociada a la vivienda. - Mejorar el estado de las viviendas actuales, así como las infraestructuras y equipamientos complementarios relacionados con la vivienda. - Impulsar un cambio cultural en materia de vivienda entre los agentes y usuarios de la vivienda que contribuya a conseguir un adecuado desarrollo del sector de la vivienda.

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A su vez, cada una de estas acciones estratégicas incluirán acciones más específicas, las instituciones que podrían participar en su financiación, la institución responsable de la coordinación de la acción estratégica, los indicadores para el adecuado control de su implantación, con el correspondiente horizonte temporal -el 2006- y una estimación de su coste global.

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