CALCULO DE PLUSVALIA METODOS PARA APLICAR EN ZONAS URBANAS Autor : Oscar Borrero Ochoa Lincoln Institute of Land Policy

Instrumentos financieros para captar la Plusvalía Urbana  Contribución de Valorización  Participación en Plusvalía

 Transferencia de Derechos de

Construcción  Planes Parciales y Unidades de Actuación  Impuesto Predial  Bancos de tierras

CONTRIBUCION POR VALORIZACION o MEJORAS 1- Cercanía a la vía 2- Estrato social del predio 3- Uso del predio (comercio, vivienda, etc) 4- Lote o inmueble construido 5- Tamaño del predio En Colombia se cobra el valor de la vía o de la obra pública más un 30%.

Plusvalía y Valorización  Por extensión de redes de servicios  Por construcción de vías que tengan

impacto directo en el sector  En Colombia: si se cobra contribución de valorización no podrá cobrarse participación en plusvalía.  Se cobra por mayor valor adquirido por los predios al ejecutar las obras.

Plusvalía por Obras Publicas  “El efecto plusvalía se calculará antes,

durante o después de concluidas las obras, sin que constituya límite el costo estimado o real de las obras” (ley 388/97, Colombia)  El acto administrativo debe producirse dentro de los seis meses después de concluidas las obras.

VALORIZACION POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA Los Servicios Públicos y las Vías son causa del incremento en los precios. Las obras son producto de la valorización ya existente. Se influyen mutuamente. Es parte de la componente estructural del valor del suelo urbano. Las expectativas dan madurez a los terrenos y generan la necesidad de las obras.

METODOLOGIA PARA ESTIMAR VALORIZACION 1- Identificar las vías importantes construidas en la ciudad en un período. 2- Establecer fechas de iniciación y terminación. 3- Tomar los valores antes, durante y después de la vía. 4- Ver zonas homogéneas

METODOLOGIA 5- Calcular tasas nominales y reales antes, durante y después de hacer la vía. 6- Definir Zonas Testigo similares para eliminar el factor cíclico. 7- No discutir factor estructural. 8- Efectos de la Valorización “pura”: al inicio (1 o 2 años), durante (1-2 años), posterior (3-4 años).

TABLA No. 28 TRAMO VIA

a) AV. PASOANCHO I Calle 13, Cras. 29A - Cra. 34 (Zona Consolidada)

FECHAS INICIACION ANUNCIO CONSTRUCCION POSTERIOR PERIODO TOTAL Y TERMINACION DE 1.977 - 1.980 1.979 - 1.983 1.981 - 1.985 1.977 - 1.986 LA OBRA 30.5 -6.6 INIC. JUL. 28/80 43.7 (4.5)* (12.5)* 20.5 TERM. JUL. 9/81

b) AV. PASOANCHO II Calle 13, Cras. 56 (Guadalupe) y Cra. 81 (Puente Río Méndez)

INIC. JUL 28/79 TERM. JL 9/80

62

6.5

15.4

25.8

c) AV. PASOANCHO III Calle 13, Cras 82 (Puente Río Méndez) y Cra. 100

INIC. JUL 2/79 SUSP. MAYO 22/80 REINC. ENE. 20/81 TERM. JUL 26/82

45.8

22.6

0.6

21.6

PROMEDIO AV. PASOANCHO (1) TRAMOS I, II y III

50.5

19.9

3.1

22.6

PROMEDIO AV. PASOANCHO (2) TRAMOS II y III * CONTABILIZADO 1979 - 1980 Y 1980 - 1983

53.9

14.6

8

23.7

1977 - 1979

1979 - 1981

1981 - 1983

1977 - 1983

a) NUEVA TEQUENDAMA b) FUNDADORES - GRAN LIMONAR c) CATAYA CAPRI d) MAYAPAN - LAS VEGAS

24.7 43.7 31.3 39.7

19.1 18.1 22.1 16.2

-1.8 0.8 -1.9 2.6

13.4 19.6 16.3 18.5

PROMEDIO ZONAS TESTIGO

34.8

18.9

0.1

17

DIFERENCIA 1 (Entre promedio 1 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo) 15.7 DIFERENCIA 2 (Entre promedio 2 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo) 19.1

1.0 -4.3

3.2 8.1

5.6 6.7

ZONAS TESTIGO

CONCLUSIONES DE VALORIZACION 1- Anuncio de obra: proceso especulativo 2- Periodo de ajuste durante la construcción 3- Terminada la obra se valoriza más lento Periodo total 6-7 años Todos los casos tienen valorización: entre 1% y 9% real anual según el ciclo Construcción lenta o interrumpida frena la valorización.

LA REGLAMENTACION Y LOS PRECIOS DEL SUELO EL FACTOR DE CONSTRUIBILIDAD: es similar a la Fertilidad en los Terrenos rurales. Depende de la Reglamentación Urbana y del Mercado. Norma favorable sin mercado no da

Construibilidad.

INDICES DE OCUPACION Y ALTURA I.O. = Area construida en primer piso Area del terreno urbanizado Ejemplo : primer piso = 500 m2 Area terreno = 800 m2

I.O. = 0.62

Relación entre Indice de Ocupación y Altura a través del ANGULO DE OBSTRUCCION.

DENSIDADES  Densidad Territorial:

Bogotá = 32.3 viv/Ha  Densidad Bruta Predial : la finca  Area Neta Urbanizable terreno desarrollable  Densidad Util Predial = Terreno Neto sin vías locales ni parques

INDICE DE CONSTRUCCION  I.C. = Area construida

Area neta terreno  Ej: 2520 / 800 = 3.15  I.C. Reproduce terreno  No incluye sotanos  Casas = 1.0  Cinco pisos = 2.0 - 3.0  Edificios = 6.0 a 10.0

COSTO DE RED LOCAL DE ACUEDUCTO GRAFICO 19 A

COSTO POR VIVIENDA (PESOS DE 1970)

2500

1, URB. LA CALLEJA 2, URB. SANTA BARBARA 3, URB. SAN PATRICIO 4, URB. LAS VILLAS 5, URB . SANTA MARGARITA 6, URB. MODELIA 7, URB. MONTES II SECTOR 8, URB. LA SERENA 9, URB. LOS ALAMOS III SECTOR

1

2000

NOTA: normas vigentes

2

1500

FECHA: 1979 4 FUENTE: CENAC 3

1000 5

9 6

7

500 R-0 TEORICO

8

R-3 TEORICO

R-7 TEORICO

0

0

10

20

30

40

DENSIDAD VIVIENDAS/HA

50

60

COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS NEGRAS GRAFICO 19 B 3500

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

1

Costo por vivienda ($ de 1970)

3000 2

2500

URB. URB. URB. URB. URB. URB. URB. URB. URB.

LA CALLEJA SANTA BARBARA SAN PATRICIO LAS VILLAS SANTA MARGARITA MODELIA MONTES II SECTOR LA SERENA LOS ALAMOS III SECTOR

NOTA: normas vigentes

3

FECHA: 1979

2000

4

5 FUENTE: CENAC

6

1500

7

9 8

R-0 TEORICO

1000 R-3 TEORICO R-7 TEORICO

500

0 0

10

20

30

40

Densidad Viviendas /ha

50

60

COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS LLUVIAS GRAFICO 19 C

COSTO POR VIVIENDA ( PESOS DE 1970)

4500

1, URB. LA CALLEJA 2, URB. SANTA BARBARA 3, URB. SAN PATRICIO 4, URB. LAS VILLAS 5, URB. SANTA MARGARITA 6, URB. MODELIA 7, URB. MONTES II SECTOR 8, URB. LA SERENA 9, URB. LOS ALAMOS III SECTOR

4000 1

3500 2 4

3000

FECHA: 1979

5

2500 FUENTE: CENAC

3

2000

9 6

7

1500 1000 8 R-0 TEORICO

500

R-3 TEORICO

R-7 TEORICO

0 0

10

20

30

40

DENSIDAD VIVIENDAS/HA

50

60

INDICES Y DENSIDADES OPTIMAS  La red local de Acueducto disminuye al

aumentar la densidad.  Alcantarillado y Aguas Negras disminuyen con la densidad.  Costos de Urbanismo descienden hasta 90 viviendas/ Ha.  Costos de Construcción aumentan con la densidad y altura

Gráfico 20

Los costos de la Densidad (Fecha: 1976) 1690 1660 1650

Costos de urbanismo por m2 ($ de 1976)

Valor costo directo de construcción por m2 ($ de 1976)

1850

1490

500

1350 1330 1311

350

1236 1211 1200

200

1

Fuente: CENAC

2

5

7

10Pisos

TECNICA INDUCTIVA FACTOR ALFA = Es el Valor del

Terreno como incidencia en el Valor del Proyecto  Hay relación estrecha entre el Valor del Terreno

y los Indices de Construcción y Altura.  Con el tiempo el Factor Alfa aumenta  Con el ciclo se modifica la Incidencia Alfa

RELACION DEL TERRENO URBANIZADO Y EL VALOR TOTAL DEL PROYECTO (Segun indice de Construcción) FECHA:1980 GRAFICO 21

100 90 80

PORCENTAJE (%)

70 60 50 40 30 20 10 0 0

1 FUENTE: CENAC

2

3

4

5

INDICE DE CONSTRUCCION

6

7

8

Gráfico 22 B

COMPORTAMIENTO TEORICO DE LA RELACION ENTRE DENSIDAD E INCIDENCIA DEL TERRENO FECHA: 1998 GRAFICO 22 A 100 90 80

INCIDENCIA %

70 60 50 40 30 20 10 0 0

100 FUENTE: LONJA DE BOGOTÁ

200

300

400

DENSIDAD (Viv / Ha neta)

500

600

700

Gráfico 22 C

1998 1980

TABLA No. 23 INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, ALTURAS Y DENSIDADES (Datos en 1.998) RANGO DE PRECIOS EN UPACS

MENOS DE 3.000

RANGO DE ALTURA

DE 1 A 3 PISOS DE 4 A 6 PISOS DE 1 A 3 PISOS

DE 3.000 A 6.000 DE 4 A 6 PISOS DE 7 A 9 PISOS DE 1 A 3 PISOS DE 4 A 6 PISOS DE 6.000 A 12.000

DE 7 A 9 PISOS MAS DE 10 PISOS DE 4 A 6 PISOS

MAS DE 12.000 UPACS DE 7 A 9 PISOS MAS DE 10 PISOS Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

DENSIDAD

INCIDENCIA

120 - 160 330 - 400 185 - 320 329 - 514 93 - 118 361 185 - 255 270 - 354 200 - 284 310 - 377 97 - 124 281 - 513 228 - 246 250 - 506 204 - 289 341 - 474 100 182 - 202 128 180 - 195 235 - 556

22.41% 16.76% 16.79% 12.08% 23.50% 12.09% 17.86% 11.78% 15.97% 12.45% >20.00% 13.07% 17.97% 12.75% 16.89% 11.48% 20.00% 13% - 17% 19.30% 15.10% 13.32%

GRAFICO 23 A

PESO DE LA TIERRA URBANIZADA EN EDIFICIOS DE OFICINAS Y ESTRATO ALTO Fecha: 1993

(INDICE ALFA)

CIUDAD

BOGOTA CALI MEXICO CARACAS SANTIAGO SAO PAULO BUENOS AIRES

POBLACION ALFA ALFA MILLONES OFICINAS VIVIENDA 6,0 2,0 20,0 5,0 5,0 18,0 18,0

20,0 15,0 40,0 30,0 30,0 50,0 40,0

20,0 15,0 35,0 25,0 30,0 35,0 35,0

PARTICIPACION DE LA TIERRA EN OFICINAS GRAFICO 23 B

80 70

TOKIO

INDICE ALFA

60

R2 = 0,8365

50

NEW YORK

SAO PAULO

40 BUENOS AIRESMEXICO

30

SANTIAGO - CARACAS

20

BOGOTA LIMA

CALI 10 0 0

5

10

15

POBLACION (millones)

20

25

VALOR MAXIMO DEL TERRENO (técnica inductiva) V = a* K* P* IC

 Valor de K oscila entre 0.8 y 0.9  P = precio que el mercado acepta como

máximo.  I.C = Indice de Construcción o altura permitido por las normas  Alfa = la práctica o tablas de investigación

Procedimiento residual inductivo  Definir el Area Máxima construible :

aislamientos, Indice de Ocupación, Numero de pisos.  Hallar valor esperado de Ventas  Definir rango para Factor Alfa  Aplicar Factor Alfa a las Ventas esperadas del proyecto

TECNICA DEDUCTIVA Se define igualmente el Potencial de ventas :

área útil por precio/m2 vendible. Se estima el área construida total (incluyendo

zonas comunes y sótanos)

A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por destinos: sótanos, vivienda, comercio.

B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios, planos, estudios, licencias, etc. C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas. D) Estimar los costos financieros.

E) El valor de los costos totales descontado de las ventas esperadas es el Margen Operacional. F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad del promotor. Según el caso el lote puede llegar hasta el 60% del margen. Se obtiene así por residuo el valor del lote.

Residual Inductivo Comercial  Area del lote: 2.000 m2 Indice Ocupación : 40%  Numero de pisos : 15 pisos de oficinas y sótano

    

parqueo Area construida total : 2000*04*15 = 12.000 m2 IC = 12.000/2000 = 6.0 IO = 800 / 2000 = 0.40 Area útil vendible: 12.000*0.80 = 9.600 m2 Precio por m2 vendible con garajes: $2.400.000/m2 Valor de las ventas: $23.000 millones. Aplicando incidencia del 15% =$3.456 millones para el lote ($1.728.000/m2) . Aplicando el 13% = 3.000 millones ($1.500.000/m2)

Residual Deductivo Comercial  Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 2.400.000 = $



  



23.000 millones Costos directos: 12000m2*960.000 = $11.520 millones mas el valor del sótano 2000m2*300.000 = 600 millones. Total costo directo : 12.120 millones Costos indirectos y financieros: 35% de Cdirecto = 4.242 millones Total costos : $ 16.362 millones Margen de operación: 23.000 - 16362 = $ 6.638 millones Se aplica 50-50 o 60-40 para lote y utilidad. Con el 5545 el lote vale $3.650 millones (1.825.000/m2) o sea incidencia de 15.8%

INDUCTIVO ESTRATO ALTO area lote indice ocupacion pisos area construida indice construccion precio venta m2 area vendible valor ventas factor alfa valor lote precio lote m2

800 0,6 6 2880 3,6 3.000.000 2.448 7.344.000.000 15% 1.101.600.000 1.377.000

DEDUCTIVO ESTRATO ALTO % ventas Valor ventas Costo directo m2 Costos directos

7.344.000.000

100%

1.200.000 3.456.000.000

47,1%

192.000.000

2,6%

Costos indirectos

1.459.200.000

19,9%

Costo total

5.107.200.000

69,5%

margen operación

2.236.800.000

30,5%

Costo sotanos

Participacion lote valor lote

precio m2 lote

50% 1.118.400.000

1.398.000

15,2%

RESIDUAL DEDUCTIVO ESTRATO BAJO area lote cesiones y vias area util tamaño lotes tamaño casas total casas precio optimo casa costo m2 casa costo directo casa costo indirecto casa costo total casa margen casa utilidad 10% lote urbanizado costo urbanismo lote bruto por casa lote bruto total lote bruto por m2

20000 8000 12000 60 40 200 35.000.000 450.000 18.000.000 5.400.000 23.400.000 11.600.000 3.500.000 8.100.000 4.800.000 3.300.000 660.000.000 33.000

100% 51,4% 15,4% 66,9% 33,1% 10,0% 23,1% 13,7% 9,4%

El lote bruto es una resultante del negocio del urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta) Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa). La diferencia es el costo de urbanización y las cesiones para vías y zonas verdes.

Incidencia del lote bruto en proyectos de vivienda popular Aplicar ecuación

V = (β*d*VO)/ 10.000

 Siendo β = incidencia del lote bruto, d = densidad bruta predial, y

VO : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar  En el ejemplo anterior : V = (0.10 * 100 * 35.000.000) / 10.000 =  $35.000 /m2

 En terrenos populares se aplica para β entre 10 y 12%. En estratos superiores su incidencia es mayor. El conocimiento de este dato por avaluadores, inmobiliarios y propietarios controla el precio del suelo en el mercado. Ver análisis de CAMACOL en Colombia para detener el alza especulativa en lotes populares.

Lote bruto periférico Aplicar ecuación

V =

* Dn (1-Z) * P 10.000

d = Dn (1-Z)

Dn = densidad neta predial, Z = cesiones y vias P : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar V = 0.12 * 240 ( 1 – 0.45) * 8.000 = $55.440/m2 10.000

 En función del Salario Mínimo Mensual, con P = 70 SMM, reemplazando se obtendría un valor del suelo de 0.111 SMM por m2 o sea $59.553/m2 en 2011 Colombia. El Salario Mínimo y las normas para subsidios de vivienda (Demanda) establecen un tope al precio del suelo en áreas periféricas y pueden reducirlo.

Plusvalía por ampliación del perímetro urbano  El precio inicial o referencia es el valor agrícola ya

que en zonas de expansión urbana el único uso es agropecuario de acuerdo con la productividad.  Se investigan fincas rurales por el método comparativo de valor rural homogenizado. NO se acepta el precio especulativo por la expectativa del futuro desarrollo urbano. Solo su uso actual.

NORMAS PARA AVALUOS EN ZONAS DE EXPANSION Decreto 2181 de 2006: Artículo 29. Actuaciones urbanísticas en suelo de expansión urbana. En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, el suelo de expansión únicamente podrá ser objeto de urbanización y construcción previa adopción del respectivo plan parcial, en los términos regulados por la ley y este decreto. Mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de expansión urbana solo se permitirá el desarrollo de usos agrícolas y forestales. En ningún caso se permitirá el desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre. Resolución IGAC 620 de 2008: Artículo 24. Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana. La valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo.

Nuevo precio por incorporación  Se aplica método del Potencial de Desarrollo de

acuerdo con densidad y precio vendible optimo  Se utiliza método de mercado para terrenos similares en ubicación, estrato y densidad  La diferencia con el precio inicial o referencia constituye plusvalía y paga entre el 30 y 50% al municipio en dinero o en tierras (Colombia).

PLUSVALIA POR MAYOR APROVECHAMIENTO TECNICA INDUCTIVA RESIDUAL

norma anterior norma nueva aumento area lote

800

800

indice ocupacion

0,6

0,6

6

8

2

2880

3600

720

3,6

4,5

0,9

3.000.000

3.000.000

2.448

3.060

pisos area construida indice construccion precio venta m2

area vendible valor ventas factor alfa valor lote precio lote m2 plusvalia 50%

612

7.344.000.000 9.180.000.000 1.836.000.000 15%

15%

1.101.600.000 1.377.000.000 1.377.000

275.400.000

1.721.250 137.700.000

Plusvalia por cambio de uso a uno más rentable  Ej: cambio de viviendas a oficinas o locales

comerciales en vías o barrios con demanda.  La vida económica de los inmuebles ha terminado y debe valorarse por el método de renta o por el nuevo mercado de dichos inmuebles.  Se utiliza el VALOR INTEGRAL por construcción: Precio / área construida.  No se aplica método residual porque se vende lote con la construcción para remodelar

Procedimiento para valorar  1- Se investiga el precio m2 de construcción en

casas antes del cambio de norma. Ej: 2.000.000/m2 como viviendas en el sector.  2- Se valora la construcción por el método del costo menos depreciación.  3- El saldo corresponde al valor del lote. Este es precio inicial o de referencia del suelo.

 4- Se investiga mercado comparativo o de renta de



   

locales u oficinas para el nuevo uso, en el barrio o similares. Ej: precio integral de 2.500.000/m2 para el inmueble con el nuevo uso. 5- Restar valor de construcción menos depreciaciones. 6- La diferencia es el nuevo valor del suelo. 7- Plusvalía : Sobre este valor se aplica el 30 o 50% según el caso. Este valor incluye plusvalía del suelo y Factor de comercialización. La norma no distingue.

PLUSVALIA POR CAMBIO DE USO EJEMPLO CAMBIO RESIDENCIAL A COMERCIAL antes

despues

aumento

area construida

500

500

area lote

600

600

precio m2

2.000.000

2.500.000

500.000

valor casa

1.000.000.000

1.250.000.000

250.000.000

costo construccion

400.000.000

400.000.000

0

valor lote

600.000.000

850.000.000

250.000.000

1.000.000

1.416.667

416.667

precio m2 lote

plusvalia 50%

125.000.000