COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD Publicado por M.Sc. Viviana Nineth Vega Morales | | derecho registral, registro bien inmueble | Conferencia impartida por M.Sc. Viviana Nineth Vega Morales. Jutiapa, 5 de agosto de 2010. ANTECEDENTES: Previo a desarrollar el tema, se hace necesario recordar algunos conceptos que servirán de base para su debida comprensión. 1. BIEN. De conformidad con el Código Civil, bien es toda cosa susceptible de apropiación. (Artículo 442) Los bienes se clasifican en muebles e inmuebles. 2.

BIEN INMUEBLE: Aquél que no puede desplazarse sin menoscabo de su esencia.

En el artículo 445, el Código Civil hace una enumeración de los bienes que son reputados como bienes inmuebles. 3. CONTRATO. Es el acuerdo de voluntades por el cual dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguir obligaciones. (Artículo 1517 del Código Civil). El contrato es diferente al documento en el cual se hace constar dicho acuerdo. Es erróneo pretender asimilar el documento al contrato contenido en él. De ahí que sea incorrecta la expresión utilizada por algunas personas de que “no hay contrato” cuando quieren dar a entender que el mismo se celebró en forma verbal. Aunque la compraventa de bien inmueble se celebre verbalmente, hay contrato; ya que el Código Civil la contempla como una de las formas en que las personas pueden contratar y obligarse. (Artículo 1574). 4. PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO. El concepto perfeccionamiento del contrato, hace alusión al conjunto de requisitos exigidos por la ley para que las obligaciones de las partes sean cumplidas y exigidas. Esos requisitos van, desde el simple consentimiento (artículo 1518 Código Civil) hasta la forma elevada a requisito esencial de validez del contrato (artículo 1577 Código Civil) Por regla general, los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento, tal el caso de la compraventa de bien inmueble. (Artículo 1518, 1519 y 1791 del Código Civil) Esto significa, que una vez formado el consentimiento (oferta y aceptación) se actualizan las respectivas obligaciones de las partes. El contrato de compraventa de bien inmueble es un contrato consensual en el cual basta el consentimiento, libre de vicio, obviamente, para que las partes puedan ser compelidas al cumplimiento de sus respectivas obligaciones, sin que sea necesario la concurrencia de algún

requisito adicional (como el otorgamiento del documento, por ejemplo) para su perfeccionamiento. A partir de que se forma el consentimiento, el vendedor debe entregar la cosa y el comprador está facultado a exigirle la entrega. El comprador, debe pagar el precio y el vendedor está facultado a exigirle el pago. Obligaciones que deben cumplirse en la forma, modo y tiempo convenidos. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE. 5. CONCEPTO. Es el contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien inmueble (incluyendo los que el Código Civil reputa como tales) y se compromete a entregarlo, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero. (Artículo 1790 del Código Civil). La compraventa de bien inmueble es un contrato, por cuanto las partes convienen en crear obligaciones consistentes en: por parte del vendedor, de entregar el inmueble vendido y por parte del comprador de pagar el precio, obligaciones que se cumplirán del modo, lugar y tiempo convenido. 6. ELEMENTOS: Del concepto regulado en el Código Civil, aplicable a la compraventa de cualquier cosa, se desprenden varias circunstancias así como los elementos del contrato de compraventa de bien inmueble. 6. a. ELEMENTOS ESENCIALES: Están integrados tanto por los elementos esenciales del negocio jurídico como los propios del contrato de compraventa. Son elementos esenciales del contrato de compraventa de bien inmueble como negocio jurídico, objeto lícito, (bien inmueble susceptible de apropiación, es decir, que pertenezca al vendedor y no al Estado o a las Municipalidades o se encuentre dentro de las áreas de reserva del Estado), capacidad legal del sujeto que declara su voluntad y consentimiento que no adolezca de vicio. Los elementos propios están contenidos en el artículo 1790 del Código Civil: las partes, vendedor y comprador, transferencia de la propiedad, el bien inmueble (cosa) y el precio. El momento en el que se produce la transferencia de la propiedad del bien inmueble, es cuando el contrato de compraventa de bien inmueble ha quedado perfecto; y éste se perfecciona con el consentimiento. Es decir, al momento en que las partes convienen en el inmueble y el precio; independientemente de la entrega del bien, del pago del precio o del otorgamiento del documento. Aunque el inmueble no se haya entregado o no se haya pagado el precio, pero ya se convino en la época en que el bien se va a entregar y la forma en que el precio se va a pagar; la compraventa ha quedado perfecta, a partir de ese momento se produce la transferencia de la propiedad. La documentación o formalización del acuerdo, viene posteriormente. La mala práctica en este aspecto, desafortunadamente ha obligado a las partes a exigir y a los abogados a sugerir el otorgamiento de la escritura pública casi de inmediato para poder exigir las obligaciones judicialmente en caso de incumplimiento de alguna de las partes. La transferencia de la propiedad se puede dar por varias causas: por una liberalidad, (donación entre vivos) para recibir otra cosa a cambio (permuta) para recibir a cambio una renta de por vida (renta vitalicia), pero sólo hay compraventa cuando la transferencia de la propiedad se da para

recibir un precio. De ahí que la transferencia de la propiedad de los inmuebles que se aportan a sociedades civiles y mercantiles no constituye compraventa, ya que esta transferencia de la propiedad se da con el ánimo de recibir a cambio utilidades o ganancias en la sociedad. De tener participación en las utilidades en proporción a la justipreciación que se haga del inmueble aportado. 6.b. ELEMENTOS PERSONALES: El propietario del bien, es quien tiene la calidad de vendedor; es la única persona legitimada por la ley para hacer la transferencia de la propiedad. Si alguien vende algún inmueble que no le pertenece, la compraventa es nula absolutamente; así lo dispone el artículo 1794 del Código Civil. A este respecto, ha sido muy frecuente la venta de inmuebles por medio de falsificación de documentos o firmas, en cuyo caso la venta, por aplicación del artículo 1794 del Código Civil, también es nula absolutamente. El propietario puede recuperar el bien inmueble en ejercicio de la acción de reinvindicación y quien ha hecho venta de cosa ajena debe restituir al comprador el precio recibido y responder de los daños y perjuicios que haya ocasionado al comprador. Para que el propietario pueda vender, debe tener capacidad legal para ello. De lo contrario, tratándose de menor de edad, ausente o persona declarada en estado de interdicción, el representante legal debe solicitar y obtener autorización notarial o judicial por utilidad o necesidad comprobadas, para disponer del inmueble. La venta puede hacerse a través de mandatario. Pero si el mandato es general, debe contener cláusula especial para realizar la venta. Si el mandato es especial, debe especificar el inmueble cuya venta se trate y las estipulaciones en que va realizarse la venta (forma de entrega del inmueble, época en que debe pagarse el precio y si éste es al contado o por abonos). El notario debe tener a la vista el documento justificativo de la representación y calificarla. Se puede vender un inmueble pro indiviso, siempre y cuando comparezcan todos los copropietarios a declarar su voluntad de venderlo. Ya que los copropietarios no están legitimados para disponer de la totalidad del bien, únicamente de la parte alícuota que les corresponde en la copropiedad. (Artículo 491 del Código Civil). Para que uno de los copropietarios pueda vender la parte alícuota que le corresponde en la copropiedad del inmueble, debe permitir a sus condueños el ejercicio de su derecho de tanteo. (Artículos 491 y 498 del Código Civil) Lo cual significa que, el copropietario que desee vender su parte alícuota debe notificarlo así al resto, con indicación del precio en que pretende vender, el modo, lugar y tiempo en que éste debe ser pagado, el modo, lugar y tiempo en que se hará entrega del derecho (parte alícuota), para que ellos, en el plazo de 15 días siguientes de haber sido notificados, ejerciten su derecho de comprarla en igualdad de condiciones del que ofrezca la mejor propuesta.

Si ninguno de los comuneros manifiesta interés en comprar dentro del plazo indicado, el vendedor queda en libertad de vender a un tercero ajeno a los miembros de la copropiedad. Sólo hasta después de haberse cumplido con este requisito, se otorga la escritura de compraventa al tercero, el notario debe tener a la vista la notificación hecha a los copropietarios y hacerlo constar en el instrumento. Si el notario no hace constar este extremo en la escritura, debe entonces acompañar el o los documentos donde conste que se hizo la notificación al resto de copropietarios y que ellos no se manifestaron en el plazo indicado. De lo contrario, el registro suspenderá la inscripción por no constar que dio oportunidad a los copropietarios de ejercer su derecho de tanteo. Si el vendedor es una persona jurídica, el representante legal debe contar con autorización, según el documento constitutivo de la entidad, para disponer del inmueble. El notario debe tener a la vista el documento justificativo de la representación y calificarla. El comprador debe contar con capacidad legal para obligarse a pagar el precio del inmueble. Si fuere menor de edad, ausente o declarado en estado de interdicción y el dinero con el cual se va a pagar el precio es de su propiedad, el representante legal debe contar con la respectiva autorización notarial o judicial por utilidad o necesidad comprobadas. Pero si el dinero con el cual va a pagarse el precio es propiedad del representante legal (padres en la mayoría de casos, quienes desean que el bien inmueble figure a nombre de su hijo por razones personales) éste puede comparecer por sí, asumir en lo personal la obligación de pago del precio y mediante una estipulación a favor de tercero (del incapaz o ausente) acordar que la transferencia de la propiedad se verifique a nombre del incapaz o ausente y no de él. La compra puede hacerse por medio de mandatario, al respecto la ley no contempla ninguna estipulación especial, pero es lógico que el mandatario debe estar facultado para destinar el dinero del mandante a la compra del inmueble. El mandato puede ser general o especial. El notario tiene la obligación de exigir la presentación del testimonio del mandato debidamente registrado y de calificar la representación. El Registro General de la Propiedad ha aceptado la comparecencia de gestor de negocios en defecto de mandato. La ley prohíbe la venta entre cónyuges aunque estén casados bajo el regimen de separación absoluta de bienes. Tampoco puede comprar por sí o por interpósita persona, aquellos enumerados en el artículo 1792 del Código Civil. 6. c. ELEMENTOS REALES: Están constituidos tanto por el bien inmueble, el cual debe pertenecer al vendedor, como por el precio. Respecto al inmueble, se presentan los casos siguientes:

6. c.1. INMUEBLE REGISTRADO: En la escritura de compraventa deben consignarse los datos registrales de cada uno de los inmuebles, si fueren varios (número de finca, folio, libro y departamento al cual pertenece); en cumplimiento del principio registral de determinación o especialidad, para que el Registro General de la Propiedad pueda realizar el traspaso a favor del comprador. Actualmente, cada finca nueva se inscribe en el libro electrónico, por lo que al lado del número del libro, el registro asigna la letra "E" como indicación de que tal finca es electrónica. Antes del traslado de las fincas al sistema electrónico, las fincas pertenecientes al departamento de Jutiapa se inscribían en el libro Jalapa-Jutiapa, por lo que el notario debe ser cuidadoso de establecer si la finca objeto del contrato pertenece a este libro para consignar correctamente los datos registrales en la escritura y evitar suspensiones innecesarias. 6. c.2. PRO INDIVISO: En este punto debe volverse a lo dicho en relación al caso en que el elemento personal vendedor sea uno o todos los copropietarios del bien. 6. c.3. PERTENECIENTES AL ESTADO O MUNICIPALIDADES: Los cuales se rigen por leyes especiales, teniéndose presente lo establecido en los artículos 121 y 124 de la Constitución Política de la República. No son objeto de compraventa entre particulares. 6. c.3.a. INMUEBLES UBICADOS EN ÁREAS DE RESERVA DEL ESTADO: Estos bienes no pueden ser objeto del contrato de compraventa, ya que de conformidad con la Ley de Protección de Áreas de Reserva del Estado, sólo pueden ser dados en arrendamiento y para los fines específicos establecidos en dicha ley. 6. c.4. DERECHOS DE POSESIÓN SOBRE INMUEBLES: Si bien el artículo 1790 del Código Civil incluye entre el elemento real de este contrato a los derechos, debe entenderse comprendidos aquellos derechos sobre los cuales se ejerce dominio y que el mismo código contempla como objeto de compraventa, los derechos hereditarios. No están comprendidos dentro de los derechos objeto del contrato de compraventa, los de posesión. La posesión es un estado de hecho que permite al poseedor llegar a adquirir la propiedad si cumple los requisitos para ello. Así la cosas, cuando al notario se le solicita su intervención en la formalización de un acuerdo mediante el cual se transfieren derechos de posesión, la figura a utilizar regulada por el código para ello es la CESIÓN DE DERECHOS la cual puede ser a título gratuito u oneroso. Si se tratare de derechos de posesión ya registrados mediante titulación supletoria o titulación especial administrativa ante el Registro de Información Catastral, en ambos casos, se trata de posesión registrada; por tanto, la figura para encuadrar su transferencia sigue siendo CESIÓN DE DERECHOS DE POSESIÓN si se determina, del estudio de la finca, que aún no se ha adquirido el dominio o la propiedad, que aún no ha operado la usucapión a favor de quien tituló supletoriamente y registró. Por el contrario, si la prescripción adquisitiva está consumada, el bien titulado supletoriamente y registrado ya es objeto de contrato de compraventa.

En el caso de la cesión de los derechos de posesión no registrados. Previo a faccionar la escritura de compraventa, el notario debe tratar de individualizar lo mejor posible el bien. Los datos del inmueble pueden obtenerse de los documentos que el poseedor presente o de la matrícula fiscal, si tales derechos están inscritos en la matrícula. Debe tenerse en cuenta que el documento elaborado por el notario, servirá al comprador para sumar el tiempo de posesión al de sus antecesores a efecto de iniciar la titulación supletoria. La posesión, en Guatemala, está regulada como un modo originario de adquirir la propiedad; y para que ésta sea reconocida, el poseedor debe cumplir con varios requisitos: poseer de buena fe, en forma pública, pacífica, continúa por más de diez años y contar con justo título. De ahí que, la persona que ha sido declarada heredera de un inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad, que ya pagó el impuesto hereditario pero que no ha inscrito el testimonio de las partes conducentes del proceso sucesorio (si es notarial) en el Registro General de la Propiedad, no tiene la calidad de poseedor, sino de propietario. Para oponer su derecho frente a terceros, debe inscribir el testimonio de las partes conducentes del sucesorio (si fuere notarial) en el Registro General de la Propiedad. La venta que realice del bien pendiente de inscripción a su favor, es venta de propiedad no de derechos de posesión. El comprador tiene el derecho de exigir al vendedor, en este caso específico, la inscripción del testimonio del sucesorio porque sólo con la inscripción en el registro es posible establecer si la finca aún pertenece al vendedor y si está libre de gravámenes o anotaciones. (Artículo 1148 del Código Civil) 6.c.5. COMPRAVENTA DE UNA O VARIAS FRACCIONES DE BIEN INMUEBLE. El comprador debe solicitar al vendedor los planos de la o las fracciones (tres o más de la misma finca o cuando se trate de parcelamientos urbanos) que pretende comprar, los cuales deben ser realizados por ingenieros civiles, arquitectos o ingenieros agrónomos. No es obligatoria la presentación de planos en el caso de las fincas rústicas menores de siete mil metros cuadrados y de las fincas urbanas ubicadas en aquellas poblaciones recónditas del país en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el notario hará constar en la escritura. Además se debe indicar al notario si la finca es rústica o urbana, su ubicación con indicación de municipio y departamento, área, rumbos o azimuts, o coordenadas geográficas debidamente georeferenciadas al sistema geodésico nacional, medidas lineales y colindancias, su nombre y dirección. Todo ello en cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 1131 del Código Civil. Si la finca ya ha sufrido más de cinco desmembraciones o se trata de lotificación o parcelamiento, el vendedor debe contar con autorización municipal para llevar a cabo la desmembración, aunque se trate de desmembración para sí mismo y posterior venta. OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR DE ENTREGAR EL INMUEBLE. Finalmente, debe acordarse lo relativo al modo, lugar y tiempo en que el inmueble será entregado al comprador. La entrega puede ser real, simbólica o legal. En la compraventa de inmueble, se acostumbra a cumplir esta obligación mediante la entrega de las llaves, si se trata de locales, apartamentos o casas de habitación, al momento de la firma de la escritura o antes. En el caso de terrenos sin construcción, se indica que el comprador ya se encuentra en posesión material del mismo.

Para que se tenga por cumplida la obligación de entrega, es recomendable indicarlo así en la escritura. El precio, debe fijarse en dinero, porque de lo contrario estaría celebrándose una permuta o donación entre vivos. Como en Guatemala no tiene aplicación la conversión del contrato, si falta el precio no puede entenderse que el acuerdo es relativo a una donación entre vivos. Simplemente no hay compraventa, y como el precio es un elemento esencial del contrato, si éste falta, el contrato es nulo absolutamente. (Artículo 1796 y 1301 del Código Civil). Debe pactarse el lugar, modo, tiempo en que debe pagarse y si es al contado o por abonos. Se interpreta como contrato al contado cuando en el documento se han consignado las frases "precio que tiene recibido en este momento a su satisfacción…" "precio pagado al contado" u otras que no dejen lugar a dudas que el precio se paga o pagará al contado. Si el precio se va a pagar por abonos, debe hacerse constar el precio total, el número de abonos y época o fechas en que estos se verificarán por parte del comprador. En la compraventa por abonos debe estipularse la modalidad de la compraventa, si es con o sin pacto de reserva de dominio o si se garantiza con Hipoteca. Si el pago del precio por abonos se garantiza con hipoteca, el notario debe tener cuidado de consignar la aceptación expresa del vendedor-acreedor para evitar rechazos o suspensiones por parte del Registro General de la Propiedad. La constitución de la Hipoteca puede hacerse en la misma escritura en la que se realiza la compraventa; pero entonces debe consignarse el precio real en el que el inmueble se vende, a efecto de que el vendedor pueda exigir el pago de la totalidad del precio en un juicio ejecutivo en vía de apremio, sin recurrir previamente a otros juicios para probar cuál fue el precio real en que vendió. Si son varios inmuebles, debe individualizarse el precio de cada uno. Debe evitarse la simulación del precio de la compraventa con efectos de evadir el pago del Impuesto al Valor Agregado, ya que al momento de una rescisión o que por cualquier causa el vendedor deba restituir al comprador el precio, es muy difícil demostrar que el precio pagado es, en muchas ocasiones, superior al consignado en el instrumento. Por otro lado, la simulación es fácil de demostrar cuando el precio ha sido pagado con cheque de caja o de gerencia porque, dentro del juicio en que se pretenda demostrar tal simulación, los bancos van a informar al juez acerca de la procedencia del dinero que sirvió para la compra del cheque con indicación que salió de una cuenta a nombre del comprador, que ese cheque fue girado a nombre del vendedor, éste lo cobró personalmente o lo depositó en su cuenta y que para depositarlo el vendedor justificó la procedencia del dinero con la copia del testimonio de compraventa. La evasión fiscal es un delito y el notario no debe ser partícipe de él ni fomentarlo. Nada justifica que el notario sugiera la simulación del precio en la compraventa de inmuebles o acepte consignar el precio que las partes hayan simulado.

6.d. ELEMENTOS FORMALES: La compraventa de bienes inmuebles debe otorgarse en escritura pública, ya que la misma debe inscribirse en el Registro General de la Propiedad, así lo establecen los artículos 1576 y 1125 del Código Civil. Recuérdese que, aunque la compraventa de inmueble se celebre en forma verbal, en documento privado o por medios electrónicos, el contrato es válido pero cualquiera de las partes (vendedor o comprador) gozan del derecho de compelerse recíprocamente al otorgamiento de la escritura pública, si prueban, ya sea por medio de confesión judicial u otro medio de prueba por escrito, que puede ser recibo de entrega y pago de la cosa y del precio o un documento privado (no es lo correcto), los elementos esenciales de la compraventa, esto con fundamento en el segundo párrafo del artículo 1576 del Código Civil. Pero si el inmueble se encuentra ubicado dentro de las áreas o zonas YA DECLARADAS catastradas por el Registro de Información Catastral - RIC -, la compraventa debe otorgarse forzosamente en escritura pública so pena de nulidad absoluta. A diferencia de la compraventa de inmueble no catastrado, misma que es consensual, la que tiene por objeto un inmueble ubicado en zona declarada catastrada, es solemne. Nótese que la ley regula dos efectos distintos para la omisión de escritura pública en la formalización del contrato de compraventa de inmueble, los cuales dependerán de la ubicación del inmueble. Si el inmueble no se encuentra de las áreas ya declaradas catastradas por el RIC, la compraventa es válida aunque no se otorgue en escritura pública de conformidad con el citado segundo párrafo del artículo 1576 del Código Civil. No así, la compraventa de inmueble catastrado, en la que si se omite la escritura pública el contrato es nulo absolutamente porque la escritura pública es requisito esencial para su validez. (Artículo 69 de la Ley del Registro de Información Catastral). 7.

OBLIGACIONES PREVIAS.

Para faccionar una escritura de compraventa de bien inmueble, el notario deberá: 7.a. Identificar a los otorgantes: si es guatemalteco o extranjero residente, por medio de cédula de vecindad o Documento Único de Identificación Personal (DPI), en este caso debe detallar en la escritura, el número CUI por series. Si es extranjero, con pasaporte. De conformidad con el principio registral de legitimación, el nombre del vendedor debe corresponder con el nombre inscrito en el Registro General de la Propiedad, de lo contrario el notario debe solicitar el documento donde conste que el vendedor ha otorgado declaración jurada de identificación de su nombre como lo establece el artículo 5 del Código Civil. 7.b. Tener a la vista el título con el cual el vendedor acredita su derecho de propiedad. Si se trata de bien inmueble registrado, debe presentar el testimonio debidamente registrado de la escritura pública o una certificación extendida por el Registro General de la Propiedad, este último documento servirá al notario y al comprador para establecer el tracto sucesivo, la titularidad y la libertad de anotaciones y gravámenes del inmueble. (Artículo 1179 del Código Civil) No es dable,

que el vendedor pretenda justificar la propiedad sobre un inmueble registrado con un documento privado o su fotocopia simple. 7.c. Es recomendable y sano, que el notario verifique los datos y documentos que se le presentan en el Registro General de la Propiedad a fin de constatar la titularidad del vendedor, la libertad de anotaciones, limitaciones o gravámenes porque en muchos casos, por mala práctica, el título de propiedad no se encuentra razonado a este respecto, por lo que con sólo este documento le es muy difícil tanto al notario como al comprador establecer si quien vende todavía es el propietario o si el inmueble está libre. Esta práctica permite al notario establecer, hasta donde su preparación jurídica le permite, la legitimidad de los documentos que se le presentan y estar en capacidad de preparar en mejor forma su defensa si fuere denunciado o acusado de participar en una venta fraudulenta. 7.d. Tener a la vista el recibo de pago del Impuesto Único Sobre Inmuebles extendido por la Municipalidad del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble. 7.e. Advertir a los otorgantes de la presentación del testimonio al Registro General de la Propiedad para su registración. 7.f. Advertir a los otorgantes acerca del pago del Impuesto al Valor Agregado dentro de los quince días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura pública o del Impuesto de Timbres fiscales si se trata de segunda venta. 8.

OBLIGACIONES POSTERIORES:

Una vez otorgada y autorizada la escritura pública, el notario deberá: 8.a. Razonar el título de propiedad, con indicación del tipo de contrato de que fue objeto el bien inmueble. 8.b. Extender testimonio o primer testimonio, en duplicado, (segundo párrafo del artículo 69 del Código de Notariado y 1132 del Código Civil) para su inscripción en el Registro General de la Propiedad. En éste debe constar el pago del Impuesto al Valor Agregado (artículo 57 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado) hecho dentro de los quince días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura o del tres por ciento de timbres fiscales si se trata de segunda venta. Además debe cumplir con indicación del número, lugar y fecha de la escritura (los cuales deben coincidir con estos datos consignados en el instrumento), descripción de los timbres fiscales por medio de la cantidad usada, monto total y valor de los mismos (artículo 57 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado); finalmente, el notario debe numerar, sellar y firmar cada hoja del testimonio. ((Artículos 67, 69 y 70 del Código de Notariado) 8.c. Pagar del IVA o los timbres fiscales. 8.d. Dar los avisos tanto al Departamento de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles como al Departamento de Catastro de la Municipalidad del lugar donde se encuentre el inmueble.

8.e. Extender testimonio especial para su remisión al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura (artículo 37 inciso a) del Código de Notariado). 9. PRINCIPIOS REGISTRALES. El conocimiento de los principios registrales contribuye a entender las razones por las cuales el Registro de la Propiedad está facultado para suspender o rechazar la inscripción de los documentos que se le presentan. También brindan al notario fundamento doctrinario para objetar un rechazo o suspensión injustificados mediante un ocurso contra el registrador. Entre los principios que informan el actuar del registro están: 9.a. DE TRACTO SUCESIVO: las inscripciones se realizan una en pos de otra, en estricto orden cronológico tanto en fecha como en hora. Por virtud de este principio, las inscripciones tienen su base en la anterior formando una cadena. Es importante, porque permite, al estudiar un inmueble registrado, establecer con precisión su historia, su procedencia legal y que la persona que vende es quien lo adquirió en su oportunidad. (Artículo 1134 del Código Civil) 9.b. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO Y PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: El principio registral que obliga a que haya coincidencia entre el titular inscrito y quien dispone del bien en el documento que se presenta al registro para operar la transferencia, es el de consentimiento. El principio de legitimidad opera en forma distinta y no da al adquirente la firmeza en su inscripción como sí lo otorga el principio de fe pública registral. Conforme al principio de legitimación cualquier persona puede alegar un derecho anterior (de propiedad, de goce o de garantía) y despojar a quien ya inscribió, de su derecho. A diferencia del principio de fe pública registral, contenido en la legislación guatemalteca, Art. 1146 Código Civil, que protege al tercero que adquiere con registro limpio contra cualquier acción de nulidad, rescisión, resolución o revocatoria por causas que no constan en el registro. 9.c. DE LEGALIDAD O CALIFICACIÓN. Este principio faculta al registrador para proceder a calificar el testimonio y su duplicado que se le presenta, a efecto de establecer si los mismos fueron elaborados siguiendo los requisitos legales. Claro que el registrador está limitado sólo a suspender o rechazar la inscripción del documento pero jamás a declarar su nulidad, porque esta declaratoria es competencia exclusiva del juez. (Artículo 1128 del Código Civil) 9.d. DE PRIORIDAD: La única persona responsable de los defectos en la elaboración de la escritura pública de compraventa de bien inmueble y su testimonio, es el notario; por lo que, se insiste, debe ser celoso de cumplir con todos los requisitos legales porque si falta alguno, el registro suspenderá o rechazará su inscripción poniendo en riesgo la prioridad del comprador. Ya que sólo tiene el derecho quien presenta primeramente el documento para su inscripción. Primero en tiempo, primero en derecho. El tiempo que tarda el registro en suspender o rechazar sumado al tiempo que tarda el notario en subsanar el requisito y volver a presentar el documento, abre la posibilidad de que el vendedor de mala fe, pueda volver a vender y esta segunda venta pueda ingresar antes, dejando en grandes problemas al primer comprador. Recuérdese que no es lo

mismo venta de lo ajeno que es nula absolutamente, Art. 1794 Código Civil, a segunda venta en la que prevalece la que primero ingresa al registro. Art. 1808 mismo Código. El documento debe ser elaborado de tal manera que al presentarse al registro se tenga la plena certeza que va a ser operado, de esta forma también se contribuye a garantizar la propiedad inmueble. (Artículo 1141y 1143 del Código Civil) 9.e. DE INSCRIPCIÓN: Las finalidades del Registro de la Propiedad son dar seguridad y certeza jurídicas a los hechos, actos y contratos producidos por las partes extra registralmente y esto sólo se logra por medio de su inscripción en el registro, ya que sólo perjudica a tercero lo que consta inscrito, anotado o cancelado en el registro. (Artículo 1148 del Código Civil) 9.f. DE PUBLICIDAD: El derecho real de propiedad es oponible frente a terceros, la única forma que tiene el propietario de ejercer válidamente este derecho es mediante la inscripción en el registro, (publicidad material) y la única forma que tienen los terceros de enterarse de la situación jurídica de los bienes inmuebles y demás derechos reales sobre los mismos es por medio del registro; para el efecto pueden concurrir personalmente a la sede del registro o bien obtener copias simples, consultas electrónicas o certificaciones de las fincas. (Publicidad formal) De tal manera que cualquier persona tiene derecho a tener acceso al registro a fin de enterarse de la situación jurídica en la que se encuentra determinado inmueble sobre el cual desea realizar algún negocio jurídico. (Artículos 1148 y 1179 del Código Civil) 10. CONCLUSIÓN. En la medida en que el notario cumpla con la función de asesorar convenientemente a las partes otorgantes de un contrato de compraventa de bien inmueble, se evite la mala práctica notarial, la simulación y la evasión de impuestos; en la medida que al faccionar la escritura que contenga el contrato de compraventa de bien inmueble, el notario sea cuidadoso en cumplir con todos los requisitos que se han mencionado y proceda a expedir el testimonio de conformidad a las disposiciones del Código de Notariado, la seguridad y certeza jurídica sobre la propiedad de bienes inmuebles estará mejor garantizada; ya que la escritura y su testimonio podrán ser inscritos en el Registro General de la Propiedad sin ningún problema. Al cumplir con los requisitos legales, el notario reviste el documento notarial de una coraza que lo hace imbatible frente a los ataques de personas inescrupulosas y aunque la escritura sea impugnada, la sentencia será siempre favorable al documento notarial, al notario y a la parte que actúa de buena fe. El notario, es entonces, corresponsable de la seguridad y certeza jurídica de la propiedad inmueble en Guatemala, está obligado a cumplir con su parte en forma ética y profesional y a exigirlo así del Registro General de la Propiedad y demás autoridades involucradas con bienes inmuebles. Siendo indispensable e impostergable que el notario busque siempre mejorar su preparación académica y rehúya a la comodidad que da la idea de que las cosas deben seguir haciéndose como hasta ahora aunque esté convencido que se hacen mal o van contra la ley.