ESTUDIOS DE I+D+I Número 60

Diseño de hipotecas inversas en el mercado español

Autor/es: Sánchez Álvarez, Isidro Filiación: Universidad de Oviedo Contacto: Fecha: 2005

Para citar este documento: SÁNCHEZ ÁLVAREZ, Isidro (Convocatoria 2005). “Diseño de hipotecas inversas en el mercado español”. Madrid. Estudios de I+D+I, nº 59. [Fecha de publicación: 04/05/2005].

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Resumen

Las hipotecas inversas consisten en productos financieros que permiten transformar los activos inmobiliarios en rentas vitalicias, que faciliten a las personas mayores mantener su residencia y obtener una financiación adicional a las pensiones públicas, pudiendo aumentar sus disponibilidades monetarias o financiar posibles casos de dependencia a largo plazo. El objetivo de este proyecto de investigación se centra en analizar las posibilidades de expansión de este producto financiero en el mercado español, como parte de lo que ya se denomina “quinto pilar” de la protección social. Para ello se analizarán las dificultades ya manifestadas en su desarrollo en otros países (Estados Unidos y Japón, fundamentalmente), las características técnicas de dicho producto, y la capacidad de generar financiación en la economía española. La metodología de trabajo incluye enfoques diferenciados: · Análisis comparado y descriptivo para el caso del análisis de situaciones de otros países con posible extrapolación al mercado español. · Análisis exploratorio mediante una encuesta para detectar los inconvenientes y ventajas percibidos por las personas mayores en el caso español, para analizar la posible respuesta a diseños del producto y a incentivos públicos y privados, y para examinar la relación entre las opiniones propias de las personas mayores y de sus descendientes. No se trata de diseñar una encuesta estadísticamente significativa de la opinión de los españoles sobre el producto (dada la no presencia real del producto y el desconocimiento del mismo), sino de detectar, a modo de test de mercado de un producto, la sensibilidad de la población objetivo antes las variables analizadas.

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DISEÑO DE HIPOTECAS INVERSAS EN EL MERCADO ESPAÑOL

Isidro Sánchez Álvarez Susana López Ares Raquel Quiroga García

Instituto de Mayores y Servicios Sociales Proyecto 205/05 – Marzo 2007

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I. OPCIONES PARA MEJORAR LA LIQUIDEZ DE LAS PERSONAS MAYORES A TRAVÉS DE LA VIVIENDA

3

II. CONDICIONANTES DEMOGRÁFICOS Y ECONÓMICOS

13

III. LAS HIPOTECAS INVERSAS EN EL MUNDO

23

III.1 Estados Unidos

25

III.2 Reino Unido

37

III.3 Canadá

42

III.4 Australia

44

III.5 Nueva Zelanda

47

IV. PRODUCTOS DE HIPOTECA INVERSA EN EL MERCADO ESPAÑOL

55

IV.1 Características de las hipotecas inversas

55

IV.2 Diseño financiero-actuarial de las hipotecas inversas

63

V. BARRERAS PARA EL DESARROLLO DE LAS HIPOTECAS INVERSAS

73

V.1 Riesgos y obstáculos desde el punto de vista del propietario de la vivienda

74

V.2 Riesgos y obstáculos desde el punto de vista del prestamista

81

1

V.3 Ventajas e inconvenientes de las hipotecas inversas

86

V.4 Percepciones de las personas mayores sobre las hipotecas inversas

89

VI. EFECTOS POTENCIALES SOBRE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES

105

VII. CONCLUSIONES

127

ANEXO I: Encuesta sobre la percepción de las personas mayores en relación con las hipotecas inversas

135

ANEXO II: Proyecto de Ley por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del Sistema Hipotecario y Financiero, de regulación de las Hipotecas Inversas y el Seguro de Dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

151

2

I. OPCIONES PARA MEJORAR LA LIQUIDEZ DE LAS PERSONAS MAYORES A TRAVÉS DE LA VIVIENDA

La disponibilidad de vivienda se considera como un aspecto clave en la protección de las personas mayores. El Banco Mundial considera que el disfrute de la vivienda, junto con los beneficios asociados a los cuidados de salud, se deben considerar como un cuarto pilar de la protección social (Holzmann et al., 2005). Por otra parte, los activos inmobiliarios se caracterizan por su escasa liquidez y por representar una parte muy relevante de la riqueza de las personas mayores. Con el objeto de mejorar la calidad de vida de las personas mayores, existen diversos productos financieros específicos que permiten transformar estos activos en recursos líquidos complementarios a las pensiones públicas.

3

En Edad&Vida (2005) se describen diversas alternativas para mejorar la liquidez de los mayores a través de la movilización del patrimonio inmobiliario, así como las ventajas e inconvenientes de dichos productos1:

1. Vitalicio inmobiliario. El censo vitalicio o renta vitalicia, regulado en el Código Civil2, ha sido la figura que tradicionalmente ha servido en España como instrumento para la conversión de un activo inmobiliario en rentas periódicas. Básicamente, el producto consiste en vender la nuda propiedad de un inmueble a cambio de una renta periódica, reservándose el vendedor los derechos al usufructo vitalicio. El usufructo recoge el derecho a residir en la vivienda de forma vitalicia, pero sin poder arrendarla, cederla o traspasarla a otra persona. El pago periódico puede realizarse mediante una renta vitalicia o temporal. El carácter temporal de la renta se refiere sólo al pago de la renta, ya que el disfrute del derecho a residir tiene carácter vitalicio. Los pagos se pueden pactar constantes o crecientes, y en el caso de matrimonio reversibles, es decir, de tal forma que el cónyuge superviviente cobre el mismo importe o un porcentaje del mismo, menor normalmente que el correspondiente al periodo en que sobreviven ambos. En caso de que el

1

La descripción de estos productos sigue en gran parte las consideraciones de Edad&Vida(2005) y CML(2006). 2 Artículos 1802 a 1808 del Código Civil.

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usufructuario decida ingresar en una residencia puede renunciar al usufructo vitalicio, incrementando a cambio los pagos periódicos. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las rentas se consideran rendimientos del capital mobiliario, y están exentas en un cierto porcentaje que varía en función de la edad del beneficiario y del carácter vitalicio o temporal. Para rentas vitalicias y edades superiores a 69 años, el 92 por ciento de las rentas están exentas del pago de impuestos3. Aunque la configuración del Código Civil establece que la falta de pago de la renta periódica no faculta al rentista para finalizar el contrato y exigir la devolución de la propiedad, se pueden establecer cláusulas resolutorias en la escritura pública para devolver la plena propiedad a los transmitentes en caso de reiteración en el impago de las rentas4. Respecto a los gastos relativos a la operación, son por cuenta del transmitente los relacionados con los suministros (agua y basuras, luz, electricidad, teléfono, gas, etc.), el pago del seguro del hogar y los gastos o cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios. El comprador deberá soportar los gastos de formalización de la operación (tasación, notaría, registro, impuestos, mediación), las derramas extraordinarias de la comunidad de propietarios y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

3 4

Ver la sección IV.2 para una análisis más detallado de la tributación. Ver al respecto las condiciones establecidas en www.nudarsis.com

5

Esta figura jurídica ha tenido escasa difusión debido a las presiones sociales ligadas a la herencia, a la pérdida de titularidad de la vivienda y a su fiscalidad.

2. Vivienda - pensión vitalicia. Esta opción consiste en la venta de la vivienda, contratando con el precio de la misma una pensión vitalicia. El propietario de la vivienda cede su titularidad, y por tanto ya no soporta ninguno de los gastos asociados a la misma, si bien debe soportar el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana en la venta. A cambio recibe la pensión vitalicia, parte de la cual se deberá dedicar al pago de un alquiler, representando el resto una prestación complementaria para el antiguo propietario. Se puede contratar un capital asegurado para que, en caso de fallecimiento del rentista en un plazo corto, los herederos recuperen un porcentaje de las cuantías no percibidas por el fallecido, evitando así la percepción de pérdida inmediata del bien. Entre los inconvenientes asociados a esta modalidad se suelen citar los siguientes: •

El rentista cede la titularidad del inmueble con los consecuentes problemas asociados a las herencias.

•

Para que las rentas sean interesantes, la edad del rentista y el valor de la vivienda tienen que ser elevados.

6

•

Desde el punto de vista del comprador del inmueble, se está asumiendo la titularidad de una vivienda con un inquilino determinado.

•

La fiscalidad es negativa dado que el vendedor tributa por la pensión percibida, si bien se aplican mejoras fiscales en función de la edad del perceptor.

3. Hipoteca americana o ‘sólo interés’. En esta opción se constituye una hipoteca sobre la vivienda, y con la cuantía recibida se contrata una pensión vitalicia.

La hipoteca estará

siempre en periodo de carencia de amortización.

A la muerte del

propietario, los herederos podrán hacer frente a la deuda con la vivienda o bien heredar el inmueble subrogándose en la deuda. La pensión vitalicia se dedicará a dos aspectos: una parte al pago de intereses periódicos del préstamo, y el resto a complementar los ingresos del rentista. Se puede contratar un capital asegurado para que, en caso de fallecimiento del rentista en un plazo corto, los herederos recuperen un porcentaje de las cuantías no percibidas por el fallecido. La principal ventaja de esta modalidad reside en que el rentista mantiene la propiedad del inmueble, lo cual mejora las posibilidades para los herederos y permite obtener financiación adicional en el caso de revalorizaciones del inmueble.

Entre los inconvenientes destaca la

fiscalidad negativa, dado que el vendedor tributa por la pensión, y la

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necesidad de dedicar parte de la renta periódica al pago de los intereses del préstamo.

4. Cesión en alquiler. La opción de alquilar el inmueble representa otra posibilidad para el propietario, bien por propia cuenta o a través de una sociedad de servicios residenciales. En este último caso, la entidad se encarga de su explotación en el mercado de alquiler y asume los riesgos de impago, gestión, mantenimiento y desocupación.

Obviamente, el propietario deberá

disponer de un alojamiento alternativo, si bien puede realizarse sobre un inmueble distinto a la vivienda habitual. Tiene la ventaja de mantener la propiedad del inmueble libre de cargas y la posibilidad de rentas crecientes en función de las revalorizaciones del alquiler en el mercado inmobiliario. Las rentas de alquiler están gravadas en el IRPF.

5. Hipoteca inversa. Esta modalidad consiste en contratar una hipoteca sobre la vivienda, percibiendo el propietario pagos periódicos durante un plazo de tiempo determinado y/o una cuantía global al inicio de la operación. Se denomina hipoteca inversa en el sentido de que responde a una operación de sentido contrario a la hipoteca clásica: los pagos no tratan de amortizar un

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préstamo, sino que son disposiciones sucesivas cuyo límite financiero viene fijado por el límite de crédito, que a su vez se establece como un porcentaje del valor de tasación de la vivienda. Habitualmente, en el momento de establecerse la hipoteca inversa es posible disponer de una cuantía inicial destinada a cubrir los gastos del contrato o a hacer frente a mejoras de la vivienda, reformas o cualquier otro gasto similar. Aunque la renta a percibir es en principio temporal, es posible contratar un seguro de rentas diferidas que garantice una cobertura vitalicia en el caso de que el propietario sobreviva al periodo pactado en la hipoteca. Al fallecimiento de la persona que ha contratado la hipoteca inversa, los herederos suelen tener un plazo establecido para decidir si la entidad financiera vende la vivienda y se recupera la hipoteca, si ellos mismos pagan esa cantidad y heredan el inmueble, o incluso si renegocian la deuda y contratan una hipoteca clásica sobre el inmueble que les permita heredar la misma. En la hipoteca inversa el propietario mantiene la propiedad de la vivienda, con lo cual se puede beneficiar de posibles revalorizaciones y facilita su transmisión a los herederos, aunque con cargas. Desde el punto de vista fiscal es la opción más favorable ya que los pagos periódicos que se perciben no tributan, dado que no se consideran rentas sino simples disposiciones de un crédito.

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6. Hipoteca con revalorización compartida. Actualmente, este tipo de préstamos no está disponible en España, pero han sido ofertados con gran popularidad en los años noventa en el Reino Unido, donde tampoco están disponibles actualmente. No obstante, es un producto que podría volver a comercializarse en el futuro, existiendo incluso algunas propuestas en España para su implantación. En esta modalidad, se concede un préstamo por un principal que toma como referencia el valor de la vivienda, y no se produce ningún tipo de amortización hasta que el prestatario fallece o se vende el inmueble. En dicho momento, el nominal del préstamo se devuelve junto con un porcentaje del incremento experimentado por el valor de la vivienda. Los intereses consisten por tanto en un porcentaje de la revalorización de la vivienda, de ahí que no se conozca el coste total de la financiación hasta el momento de la cancelación. Existen modalidades en las que se establece cierta protección frente a la revalorización. A modo de ejemplo, supongamos una vivienda que está valorada en 200.000 euros, y el importe del préstamo es 90.000 euros, acordando que el prestamista perciba el 50 por ciento de la revalorización de la vivienda. Si al vender la vivienda el precio de la transacción fuese de 260.000 euros, el prestatario entregaría 120.000 euros (el importe inicial del préstamo, 90.000 euros, más la mitad de la revalorización, 30.000 euros). En caso de que el precio de venta fuese igual o inferior a 200.000 euros, tan sólo estaría obligado a devolver los 90.000 euros inicialmente prestados.

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Las modalidades descritas no son en todo caso opciones cerradas sino que admiten variantes, por ejemplo en el perfil de los pagos periódicos o en su actualización con la inflación.

Además, algunas no tienen una delimitación

jurídica específica que las defina con lo cual es posible en muchos casos encontrar soluciones financieras híbridas o intermedias entre los productos citados. Además, la elección del producto por las personas mayores debe enmarcarse dentro de una decisión financiera global que considere sus propias restricciones financieras y patrimoniales. Así, en el momento de la jubilación es posible que las personas mayores consideren una reducción o transformación de su patrimonio inmobiliario. La disminución del tamaño de la familia al residir los hijos fuera del hogar y el deseo de reducir costes ante la caída de ingresos que supone la inactividad laboral, pueden inducir a las personas mayores a optar por un producto residencial más adecuado: una vivienda de menor tamaño, un apartamento tutelado con asistencia a domicilio, una residencia asistida, un cambio incluso de ciudad, etc., y esta decisión se puede replantear a lo largo de todo el periodo de jubilación.

Estas opciones incluso crean nuevas modalidades

inmobiliarias como los usufructos de viviendas temporales o vitalicios (compra del derecho de uso y habitación de una vivienda sin tener que abonar la totalidad del precio del inmueble, que se ofrece como opción ideal para trasladar su residencia a zonas de veraneo y costa) y la inversión en nuda propiedad (resultante de operaciones en las que se transmite la propiedad directamente a un tercero).

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Este trabajo de investigación se centra en la modalidad de hipotecas inversas, la de mayores posibilidades de desarrollo en la actualidad, dado que es la opción que en mayor medida se está desarrollando por parte de las entidades financieras españolas, inspiradas en los modelos de negocio financiero anglosajones.

El trabajo se organiza de acuerdo con el siguiente diseño. En el capítulo II se analizan los condicionantes demográficos y económicos de los hogares de personas mayores. El capítulo III describe las características de las hipotecas inversas en el mundo, con especial referencia a los mercados más desarrollados: Estados Unidos y Reino Unido. En el capítulo IV se analizan las características de las hipotecas inversas disponibles en el mercado español. El capítulo V estudia los riesgos, obstáculos, ventajas e inconvenientes tanto desde el punto de vista del prestamista como del prestatario. Asimismo, se analiza a través de una encuesta nacional la actitud de las personas mayores hacia este producto financiero. En el capítulo VI se analizan los efectos potenciales de las hipotecas inversas sobre los ingresos de los hogares de personas mayores. Por último, se recoge un capítulo de conclusiones.

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II. CONDICIONANTES DEMOGRÁFICOS Y ECONÓMICOS

El envejecimiento de la población constituye una de las tendencias demográficas características de los países desarrollados.

Este cambio de las

estructuras de población está asociado a transformaciones económicas, sociales y culturales que han modificado el papel de las personas mayores en las sociedades avanzadas. Y quizás el aspecto económico más conocido de este proceso está asociado al desequilibrio financiero inducido en los sistemas públicos de protección a la vejez y a la dependencia: la relación entre las personas mayores y los trabajadores se deteriora progresivamente y pone en peligro, o al menos en cuestión, la viabilidad de todo el marco de protección social asociado al Estado de Bienestar. En esta primera década del siglo XXI, la población española experimenta un corto periodo de estabilidad en el proceso de envejecimiento como

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consecuencia de la llegada a la edad de jubilación de las generaciones de la guerra civil, caracterizadas por sus menores efectivos poblacionales. Pero el periodo 2020-2050, donde se concentrarán en la edad de jubilación las amplias generaciones del baby-boom y en la edad de trabajar las generaciones de menores efectivos ligadas al baby-burst, afrontará sin duda uno de los mayores retos previstos para el sistema de protección social español. GRÁFICO II.1 ESTRUCTURA POR EDADES DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 80+

1970 1,54%

65-79 8,13%

1981

1991

2001

2010

2020

2030

2040

2050

2060

1,92%

2,95%

3,87%

5,06%

6,18%

7,19%

8,91% 11,14% 13,12%

9,32% 10,86% 13,17% 12,12% 13,02% 15,77% 18,82% 19,69% 16,74%

15-64 62,54% 63,05% 66,81% 68,44% 67,89% 65,73% 63,83% 59,50% 55,95% 57,23% 0-14

27,79% 25,70% 19,38% 14,52% 14,92% 15,07% 13,21% 12,77% 13,22% 12,91%

Fuente: Para el periodo 1970-2001, Censos de Población del INE. Para el periodo 2010-2060, proyecciones de la población del INE (escenario 1).

En el gráfico II.1 se observa la evolución reciente y prevista de la estructura por edades de la población española. A pesar de las renovaciones generacionales que han supuesto los importantes flujos migratorios de los últimos años, a mediados de este siglo está previsto que se alcance el máximo nivel de envejecimiento: la población mayor de 65 años alcanzará el 20 por ciento de la

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población total, y casi el 60 por ciento de dicha población será mayor de 80 años. Las implicaciones de estas tendencias son evidentes y plantean uno de los retos más preocupantes para la futura estabilidad del estado de bienestar. GRÁFICO II.2 EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA MAYOR DE 70 Y 80 AÑOS 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

1970

1981

1991

2001

2010

2020

2030

2040

2050

2060

80+_e1

524

725

1.148 1.580 2.295 3.007 3.659 4.683 5.923 6.892

80+_e2

524

725

1.148 1.580 2.268 2.882 3.392 4.262 5.303 5.955

70+_e1 2.022 2.791 3.536 4.868 5.783 6.878 8.454 10.781 12.884 12.775 70+_e2 2.022 2.791 3.536 4.868 5.747 6.684 8.028 10.058 11.704 10.889

Fuente: Para el periodo 1970-2001, Censos de Población del INE. Para el periodo 2010-2060, proyecciones de la población del INE (_e1: escenario 1; _e2: escenario 2).

En términos absolutos (gráfico II.2) esta evolución supone pasar de 1,6 millones de personas mayores de 80 años en el 2001 a más de 6 millones en el 2060, lo cual supone multiplicar casi por 4 el número de mayores en edad muy avanzada, grupo que centraliza la mayor demanda de servicios sanitarios y de cuidados asociados a la dependencia de larga duración. Este grupo de población experimenta además un crecimiento continuado a lo largo de todo el periodo de estudio, siendo significativamente mayor a partir de la década de los treinta. En el mismo gráfico se recoge la evolución en términos absolutos de las personas

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mayores de 70 años, la población que potencialmente podría acceder a una hipoteca inversa en las condiciones habituales en la actualidad en el mercado español. Su evolución es aún más pronunciada pasando de cerca de 5 millones en el año 2001 hasta alrededor de 12 millones en torno al 2050. Salvo cambios futuros muy significativos, los gráficos II.1 y II.2 muestran una tendencia de crecimiento continuada de la población en edad avanzada, con un proceso de especial relevancia a partir de la década de los treinta. CUADRO II.1 RENTA Y RIQUEZA DE LOS HOGARES 2001 % de Renta Riqueza neta hogares Mediana Media Mediana Media 100,0 22,0 28,4 96,3 153,4 Todos los hogares (0,5) (0,5) (2,5) (4,7)

Edad cabeza de familia Menor de 35 años Entre 35 y 44 años Entre 45 y 54 años Entre 55 y 64 años Entre 65 y 74 años Más de 75 años

14,0 22,1 19,7 16,5 17,1 10,5

23,2 24,1 29,0 25,4 16,5 10,3

27,2 29,9 36,5 33,5 21,7 14,4

54,0 89,3 126,6 122,2 102,1 77,2

85,5 125,9 196,3 215,4 155,4 120,3

45,7 11,4 25,4 17,5

26,8 30,2 16,8 12,1

33,8 38,0 22,4 16,5

92,3 184,5 103,1 64,6

130,0 327,3 156,7 96,4

Situación laboral Empleado cuenta ajena Empleado cuenta propia Jubilado Otros inactivos/parados

Fuente: Bover (2004) y Encuesta Financiera de las Familias 2002, Banco de España. Las cifras están expresadas en tanto por ciento y en miles de euros. Errores estándar bootstrap entre paréntesis.

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CUADRO II.2 VALOR Y TENENCIA DE VIVIENDA PRINCIPAL 2001 % activos reales sobre activos totales 87,4

% vivienda principal sobre activos reales 66,5

% que poseen vivienda principal 81,9

Mediana del valor de la vivienda principal 97,3

91,9 91,1 90,9 89,1 87,5 80,4

72,9 69,4 65,7 56,6 69,7 75,0

68,3 78,9 83,2 88,4 87,9 84,1

104,5 105,3 116,1 98,5 90,0 72,6

88,0 84,8 87,8 90,6

76,8 41,4 69,1 76,0

79,7 87,0 87,5 76,4

109,3 120,0 90,0 72,8

83,4 92,0 91,7 89,5 82,9

85,3 90,1 84,3 70,8 43,7

38,5 94,6 97,6 97,3 96,4

34,6 71,2 120,0 168,1 237,7

Todos los hogares

Edad cabeza familia Menor de 35 años Entre 35 y 44 años Entre 45 y 54 años Entre 55 y 64 años Entre 65 y 74 años Más de 75 años

Situación laboral Empleado cuenta ajena Empleado cuenta propia Jubilado Inactivos/parados

Percentil riqueza neta Menor de 25 Entre 25 y 50 Entre 50 y 75 Entre 75 y 90 Entre 90 y 100

Fuente: Bover (2004) y Encuesta Financiera de las Familias 2002, Banco de España. Las cifras están expresadas en tanto por ciento y en miles de euros.

Por otra parte, las rentas de los mayores son sustancialmente inferiores a las de los trabajadores ocupados. De acuerdo con el cuadro II.1, la renta media por

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grupos de edad de los hogares españoles tiene el perfil esperado de ciclo vital: la renta aumenta con la edad hasta alcanzar el máximo para el grupo de hogares de 45 a 54 años, disminuyendo después para los grupos de mayor edad. Frente a una renta media de los hogares españoles en 2001 de una cuantía de 28.400 euros, los hogares entre 65 y 74 años tenían una renta media de 21.700 euros (un 76 por ciento) y los hogares de mayores de 75 años una renta media de 14.400 euros (un 50 por ciento). Sin embargo, el análisis de la riqueza proporciona una imagen distinta de los hogares por grupos de edad. La riqueza neta mediana de las familias es de 96.300 euros, cifra sustancialmente menor que el valor medio situado en 153.400 euros.

Estas cuantías indican una asimetría en la distribución de la riqueza

superior a la de la distribución de la renta, resultado de la acumulación a lo largo de la vida de los flujos de ahorro y de las transmisiones intergeneracionales. La riqueza neta también se adapta a un perfil clásico de ciclo vital: se alcanza el máximo para las familias entre 55 y 64 años, algo más tarde que en el caso de la renta, y después se reduce. Ahora bien, pese a la disminución de la riqueza neta con la edad, la situación comparada es muy distinta al caso de las rentas: el grupo de edad de 65 a 74 años tiene niveles de riqueza superiores a los menores de 45 años, e incluso los mayores de 75 años mantienen cifras de riqueza neta por encima de los hogares menores de 35 años. El análisis de la composición de la riqueza de las familias proporciona asimismo un elemento clave para los objetivos de nuestra investigación. Los activos reales representan un 87,4 por ciento del valor de los activos totales de los

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hogares, y la vivienda principal es el activo más importante: un 66,5 por ciento del valor de los activos reales del conjunto de los hogares, cifra que se incrementa hasta un 75 por ciento en el caso de los hogares de mayores de 75 años. En España, además, el porcentaje de hogares propietarios de su vivienda principal es muy elevado (81,9 por ciento para el conjunto de los hogares), cifra aún superior para las personas mayores: un 87,9 por ciento para el grupo de edad entre 65 y 74 años, y un 84,1 por ciento para el grupo de edad mayor de 75 años. El valor mediano de la vivienda principal para el conjunto de hogares se sitúa en 97.300 euros, y crece a medida que aumenta la renta. Por grupos de edades, alcanza su máximo entre los 45 y 54 años, y se reduce posteriormente a medida que aumenta la edad. Los valores medianos asociados a las personas mayores son inferiores a las cifras globales, especialmente a partir de los 75 años, debido a la mayor antigüedad de las viviendas. En resumen, el análisis de la estructura financiera de las familias españolas pone de manifiesto que los hogares de personas mayores tienen rentas inferiores a las de hogares más jóvenes, especialmente cuando se trata de hogares de personas en edad muy avanzada. No obstante, tienen una riqueza neta superior a la de hogares menores de 45 años, y esa riqueza está fundamentalmente materializada en la posesión de su vivienda principal, activo que posee más del 85 por ciento de los hogares mayores de 65 años. Aunque el valor de este activo en los hogares de personas mayores es inferior al de los hogares jóvenes, representa un importante activo cuya liquidez se podría generar a través de diversos instrumentos financieros que podrían inducir crecimientos en las rentas periódicas.

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GRÁFICO II.3 PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA 1995-2006 (m2) 2.000,0 1.800,0 1.600,0 1.400,0 1.200,0 1.000,0 800,0 600,0 400,0 200,0 2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0,0

Fuente: Precio del metro cuadrado de vivienda libre. Ministerio de Vivienda (www.mviv.es).

CUADRO II.3 INDICADOR GLOBAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA (% DE VARIACIÓN DEL PERIODO) 2005 2004 1997-2005 Alemania -1.3 -0.8 -0.2 Australia 0.4 17.9 114 Bélgica 9.4 8.8 71 Canadá 5.2 5.7 47 China 9.8 7.7 n.d. Dinamarca 11.3 6.0 58 España 15.5 17.2 145 Francia 15.0 14.7 87 Holanda 1.9 5.5 76 Hong Kong 19.0 17.4 -43 Irlanda 6.5 13.2 192 Italia 9.7 10.8 69 Japón -5.4 -6.4 -28 Nueva Zelanda 12.5 23.3 66 Reino Unido 5.5 16.9 154 Singapur 2.0 -1.5 n.d. Sudáfrica 23.6 28.1 244 Suecia 10.0 7.7 84 Suiza 1.0 3.4 12 Fuente: Economist (2005). Las cifras de 2004 y 2005 representan el porcentaje de variación respecto al año anterior, tomando como referencia cifras correspondientes al primer cuatrimestre de cada año.

20

Además, tal como se refleja en el gráfico II.3, en nuestro país la vivienda ha experimentado importantes revalorizaciones durante los últimos años, sobre todo en las áreas urbanas, siendo una relevante fuente de mejora en la riqueza neta de las familias españolas. No obstante, las perspectivas de futuro deberían evaluarse con cautela: •

La experiencia internacional indica que, aunque los periodos de reducciones importantes en el precio de la vivienda han sido poco frecuentes, sin embargo se han producido con una frecuencia suficiente como para ser considerados por parte de los inversores. Tal como ocurre con el precio de otros activos, los precios de la vivienda también disminuyen a veces, especialmente cuando se ajustan con los índices de precios, a pesar de que frecuentemente se afirma lo contrario (Helbling, 2005).

•

Las actuales divergencias entre los precios de la vivienda y las rentas de alquiler sugieren una sobrevaloración de la vivienda en España superior al 50 por ciento (The Economist, 2005).

•

Las estadísticas internacionales indican que en muchos países, y desde 1997, los precios de la vivienda han experimentado crecimientos elevados en términos reales (cuadro II.3). No obstante, no se debe obviar la reducción de precios en Alemania y Japón, dos países industrializados con un fuerte envejecimiento de la población, tendencia clara de futuro de la población española. Las cifras relativas

21

a los últimos 30 años (periodo 1970-2003) señalan tendencias similares en estos dos países (FMI, 2004; OCDE, 2005).

22

III.

LAS

HIPOTECAS

INVERSAS

EN

EL

MUNDO

El envejecimiento generalizado de la población en diversas áreas geográficas del mundo ha supuesto un impulso durante los últimos años a los productos financieros relacionados con la conversión del patrimonio inmobiliario en recursos líquidos. En general, el desarrollo de estos productos es escaso, pero existen perspectivas muy optimistas sobre su futuro, y gran número de países están intentando desarrollar, o al menos fomentar, la expansión de estos programas. A continuación, se analizan los casos de los países con una mayor difusión de estos productos, y que por tanto pueden ser representativos de las tendencias, condiciones contractuales, modalidades y cifras de negocio esperables en nuestro mercado financiero.

23

Existen, no obstante, otros países donde se están desarrollando también importantes iniciativas. En el caso de Francia, se ha introducido en el año 2006 la hipoteca inversa con la denominación “viager hypothécaire” (hipoteca vitalicia), producto que convivirá con el tradicional vitalicio inmobiliario, que parece representar cerca de 4.000 operaciones anuales (Jachiet et al, 2004). En Japón también existen hipotecas inversas ofrecidas por varias entidades financieras que conviven con iniciativas públicas como la pionera de la ciudad de Musashino de 1981 o el nuevo Sistema de Fondos de Apoyo a la Vida Diaria introducido en el año 2002, de ámbito local y que financia los gastos de la vida cotidiana en hogares de personas mayores a través de préstamos de garantía hipotecaria. Durante los años ochenta, muchas grandes ciudades y entidades financieras comenzaron a ofrecer este producto, pero casi todas han dejado de interesarse en él debido al colapso en los precios inmobiliarios tras la explosión de la burbuja en los años noventa. Actualmente, en el mercado japonés destacan dos nuevos productos. En primer lugar, la hipoteca inversa de Chuo Mitsui Trust and Banking Company, que a partir del 2005 viene ofreciendo una hipoteca hasta los 80 años combinada con una pensión vitalicia voluntaria a partir de esa edad (Kamibayashi y Hakamada, 2006).

En segundo lugar, la propuesta del gobierno japonés para facilitar la

concesión de hipotecas inversas a personas en edad avanzada con necesidades financieras, aplicable a inmuebles de al menos 5 millones de yenes, que podría suponer al estado un ahorro anual en gasto social de 17 billones de dólares (Economist, 2006).

24

III.1 ESTADOS UNIDOS En 1961, Nelson Haynes de Deering Savings and Loan contrató la primera hipoteca inversa en Estados Unidos con Nellie Young, la viuda del entrenador del equipo de fútbol de su instituto, pero el momento clave para el desarrollo de las hipotecas inversas en Estados Unidos fue 1989, cuando el Congreso autorizó un programa piloto con 2.500 hipotecas inversas al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD). Durante los primeros años, el número de hipotecas inversas creció lentamente (gráfico III.1), pero a partir del año 2002 el producto ha experimentado un crecimiento muy notable impulsado por la coyuntura favorable de tipos de interés y de precios de la vivienda (Taffin, 2004).

37.829

50.000 45.000 40.000

43.131

GRÁFICO III.1 NÚMERO DE HIPOTECAS INVERSAS (HECM) POR AÑO FISCAL EN ESTADOS UNIDOS

35.000

7.789

6.627

7.895

5.188

3.589

4.164

3.365

1.019

389

5.000

157

10.000

1.964

15.000

7.889

20.000

13.049

25.000

18.084

30.000

2.0 05

2.0 04

2.0 03

2.0 02

2.0 01

2.0 00

1.9 99

1.9 98

1.9 97

1.9 96

1.9 95

1.9 94

1.9 93

1.9 92

1.9 91

1.9 90

0

Fuente: Para el periodo 1990-2003, Taffin (2004); para los años 2004 y 2005, Bell y Hick (2005). Los años fiscales corresponden al periodo de octubre a septiembre: por ejemplo, el año 2005 corresponde al periodo de octubre de 2004 a septiembre de 2005.

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Especialmente importante ha sido el año 2004, en el cual se duplicaron el número de hipotecas inversas. Las cifras disponibles para el año 2006 siguen indicando un crecimiento del número de nuevas operaciones: de octubre de 2005 a febrero de 2006 se han contratado 26.160 nuevas hipotecas, frente a las 16.731 del periodo de octubre de 2004 a febrero de 2005 (NRMLA, 2006). La mayor cuota de hipotecas inversas en el mercado americano corresponde a las Hipotecas de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (Home Equity Conversion Mortgage, HECM). Este producto es el único tipo de hipoteca inversa asegurado por el gobierno federal, representando más del 90 por ciento del mercado. La Jumbo Cash Account de Financial Freedom representa en torno a un 5 por ciento y el producto Home Keeper de Fannie Mae alrededor de un 1 por ciento (Taffin, 2004). Además, con mucha menor relevancia, los gobiernos estatales y federales ofrecen hipotecas inversas de carácter específico cuyo objetivo suele ser la financiación de obras de mejora o reparación, o pago de impuestos sobre los inmuebles, si bien se suelen ofrecer sólo a propietarios con niveles de ingresos medios o bajos. Respecto al perfil de los beneficiarios de hipotecas inversas en el mercado americano, los datos del último informe realizado por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) referidos a 1999 destacan los siguientes aspectos (Abt, 2000): •

La edad mediana era cercana a los 75 años.

•

El valor mediano de las viviendas se situaba en 107.000 dólares.

26

•

Más de dos tercios de las hipotecas inversas se concertaban con la opción de línea de crédito.

•

Las mujeres que vivían en soledad eran más numerosas entre los titulares de hipotecas inversas que en la población de edad avanzada, quizás asociado a sus menores ingresos.

A continuación, se describen las principales características de estos productos, haciendo especial referencia a la hipoteca federal HECM dado su papel predominante en el mercado americano5.

HECM (Home Equity Conversión Mortgage) La HECM es un producto estandarizado y el único tipo de hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal a través de la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) perteneciente al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD)6. La FHA fija las cuantías máximas del préstamo, limita los costes asociados y garantiza que los prestamistas cumplan con sus compromisos (cuando la deuda acumulada alcanza el 98% de la cuantía máxima exigible, la HUD permite asignar la hipoteca a la FHA, con lo cual el gobierno sigue realizando los pagos a los que tiene derecho el propietario de la vivienda y acepta la completa responsabilidad sobre la hipoteca). En general, se caracterizan por ofrecer los mayores pagos iniciales, la mayor flexibilidad en cuanto a la forma de 5

Para una descripción más detallada de estos productos se puede consultar AARP(2006) y Fannie Mae (2002). 6 Ver AARP(2006) para un análisis más detallado.

27

entregar el dinero, y el menor coste asociado (con la excepción de las hipotecas inversas dedicadas a fines específicos como mejoras en la casa o pago de impuestos). Dentro de los requisitos para acceder a una hipoteca inversa HECM destacan dos aspectos: •

Cualquiera de los propietarios de la vivienda debe tener al menos 62 años y la casa debe ser su residencia habitual.

•

El solicitante está obligado a recibir asesoramiento de una agencia reconocida por el HUD. El prestatario de la hipoteca inversa se compromete a pagar los impuestos

del inmueble, a mantener la vivienda en buen estado, a asegurar la casa y a no abandonarla, donarla o venderla. En caso de no cumplir estas condiciones, la hipoteca inversa se hace exigible. Existen varias modalidades para percibir el préstamo: •

Mediante un solo pago.

•

A través de una línea de crédito, con un límite establecido del que se puede disponer en el momento en que se desee.

•

En cuotas mensuales, bien durante un plazo determinado o bien de forma vitalicia en tanto se ocupe la vivienda. En el caso de cuotas durante un número determinado de años, el prestatario no deberá devolver el préstamo, pero dejará de recibir las mensualidades a partir de ese momento.

28

•

Mediante combinaciones de las opciones anteriores. Además, se puede cambiar la modalidad en cualquier momento con un

coste reducido de solamente 20 dólares. La cuantía prestada depende de la edad del prestatario (si hay más de un prestatario se tiene en cuenta la edad del más joven), de los tipos de interés en el momento de la contratación del préstamo y del valor de la vivienda. En general, cuanto mayor es el valor de la vivienda y la edad del solicitante, mayor es la cuantía global del crédito. No obstante, el HUD establece unos límites máximos en la cuantía prestada –revisables anualmente- que dependen del condado donde se sitúe la residencia y que varían en un rango entre 200.160 y 362.790 dólares. Si el valor de la vivienda sobrepasa el límite establecido para el condado de residencia, la cantidad de dinero concedida dependerá de dicho límite y no del valor real de la vivienda. Con la finalidad de permitir el acceso a mayores cuantías de la riqueza de sus viviendas, la Cámara de Representates de los Estados Unidos está considerando a lo largo del año 2007 mejoras sustanciales en la legislación sobre hipotecas inversas que intentan fijar un límite único para toda la nación. Dicho límite sería de 600.000 dólares y permitiría a los mayores convertir una parte mayor de su patrimonio inmobiliario en ingresos para la jubilación (Senior Journal, 2007). Una de las características más atractivas del HECM es que la línea de crédito se incrementa con el tiempo, es decir, la cantidad de dinero disponible aumenta mientras no se disponga del total del saldo. Por ejemplo, si la línea de crédito es de 100.000 dólares y se ha dispuesto de 20.000 dólares, quedará un saldo

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de 80.000 dólares.

Transcurrido un año, el saldo se habrá incrementado de

acuerdo con la misma tasa de interés del préstamo: si la tasa fuera del 6% anual, el límite de crédito un año después sería de 84.800 dólares (80.000+80.000×6%). Los costes asociados a la hipoteca HECM pueden ser financiados casi en su totalidad con el propio préstamo, si bien reducen evidentemente el capital disponible. Destacan los siguientes elementos de coste: •

La comisión de apertura, limitada al 2 por ciento.

•

Los costes abonados a terceros: tasación de la vivienda, inspecciones, registro, impuestos, etc.

•

La prima del seguro hipotecario. El seguro del HECM garantiza que el prestatario recibirá los desembolsos establecidos y que no deberá devolver el préstamo mientras ocupe la casa, sin tener en cuenta variables inciertas como el tiempo que la ocupará, el cambio de valor de la vivienda o los posibles riesgos de impago por parte del prestamista. El seguro también garantiza que la deuda total no sobrepase el valor de la vivienda en el momento en que se devuelve el préstamo, y permite que se sigan percibiendo las cuotas mensuales o que crezca la línea de crédito, incluso si el prestatario sobrevive más que la media, el valor de la casa no se revaloriza o incluso disminuye, o el saldo del préstamo alcanza el valor de la vivienda. Para financiar este seguro, se aplica el coste en dos fases: o En el momento inicial, al cerrar la operación, se cobra un 2 por ciento del valor de la vivienda –o del límite en caso de aplicarse.

30

o Se añade un 0,5 por ciento al tipo de interés del préstamo. •

Los gastos por prestación de servicios, es decir, los gastos que soportan los prestamistas y agentes con posterioridad a la concesión del préstamo: transferencia de primas a la FHA, envío de estados de cuenta, control de entregas de desembolsos, etc. La FHA limita la tarifa de estos costes al cliente a 30 dólares si el tipo de interés varía anualmente, y a 35 dólares si varía mensualmente.

•

El tipo de interés, que tiene carácter variable. La normativa del programa HECM exige que los prestamistas ofrezcan una tasa igual al tipo de interés de los valores del Tesoro a un año más un margen o diferencial. El tipo aplicado se revisa anualmente, pero además se establecen límites de variación: un máximo de 2 puntos porcentuales anuales, y un total de 5 puntos durante la vigencia del préstamo si varía anualmente ó 10 puntos si varía mensualmente. El 3 de enero de 2006, la tasa de interés de las hipotecas HECM con revisión mensual era del 5,87% y en el caso de revisiones anuales del 7,47%. A modo de comparación, la referencia de Bankrate.com para préstamos hipotecarios convencionales a interés variable era del 5,56%. Los préstamos HECM concedidos son adquiridos y titulizados por Fannie

Mae utilizando un esquema general similar al de préstamos convencionales de vivienda. La principal característica de las hipotecas HECM es la amplia protección que ofrecen tanto al propietario de la vivienda como al prestamista. El prestatario

31

no puede ser forzado a vender la casa para pagar la hipoteca, su obligación financiera se limita al valor del inmueble y, si el prestamista no puede hacer frente a las rentas periódicas, la HUD garantiza dichos pagos. Por parte del prestamista, si el prestatario genera una deuda superior al valor de la vivienda, bien por sobrevivir un periodo largo de años, bien por una evolución al alza de los tipos de interés o bien por una pérdida de valor de la propiedad, la FHA garantiza la hipoteca gracias al seguro obligatorio de la operación. Durante el año 2006, la Cámara de Representantes ha analizando una proposición de ley que permitirá ampliar las posibilidades de las hipotecas inversas (Expanding American Homeownership Act of 2006, HR 5121). Además del ya citado objetivo de establecer un único límite nacional, se está estudiando la posibilidad de establecer una opción de compra de vivienda (que permitiría a los mayores comprar una nueva casa que se ajustase mejor a sus necesidades) y la eliminación del límite en el número de hipotecas HECM que la FHA puede asegurar.

HIPOTECAS INVERSAS PRIVADAS El programa de hipotecas inversas Home Keeper de Fannie Mae7, lanzado en 1996, tiene una estructura muy similar a la de las hipotecas HECM, dado que es un programa con apoyo gubernamental. Las diferencias más representativas se refieren a los límites de valoración (en este caso existe un único límite), al tipo de 7

Fannie Mae, junto con Freddie Mac, es una de las principales empresas con apoyo gubernamental (Government Sponsored Enterprises). Su accionariado es privado pero está controlada por el HUD, siendo su objetivo el desarrollo del mercado secundario de hipotecas.

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inmuebles aceptados (se amplían los casos elegibles), a la protección al prestatario (ahora la garantía la ejerce Fannie Mae), a los gastos asociados al seguro de la FHA que no existen en este caso, al no crecimiento de la línea de crédito y al diferente tipo de interés de referencia utilizado (en este caso, un tipo de interés mensual revisable tomando como referencia el índice a un mes del mercado secundario de certificados de depósito, con un límite del 12% anual).

Una

modalidad de hipoteca inversa conocida como Home Keeper for Home Purchase Mortgage permite su uso para cambiar de inmueble y adecuar así la vivienda a unas condiciones que se adapten mejor a las necesidades de la persona mayor. Financial Freedom ofrece la hipoteca inversa conocida como Jumbo Cash Account, cuya principal ventaja radica en que no existe un tope máximo para el valor del inmueble, y por tanto satisface la demanda de propietarios con un patrimonio inmobiliario elevado. Actualmente, existen tres posibles opciones de contratación del producto: •

La opción estándar. Ofrece una línea de crédito abierta cuyo crédito no utilizado crece al 5% anual. Las comisiones de apertura siguen una escala porcentual creciente en función del valor del inmueble, con un límite del 2%. La disposición mínima en el momento de la apertura de la hipoteca debe ser de 500 dólares.

33

•

La opción de cero puntos. No tiene comisiones de apertura, y los gastos iniciales de terceros no pueden exceder los 3.500 dólares, excluyendo impuestos en su caso. El prestatario debe disponer inicialmente de al menos el 75% del límite máximo. Cualquier otra disposición debe ser al menos de 500 dólares. El crédito no utilizado también crece al 5% anual. La cancelación parcial no es posible en los cinco primeros años, en la parte correspondiente a la disposición mínima inicial, pero sí la cancelación total.

No existen

comisiones de cancelación. •

La opción simple de cero puntos. No tiene comisiones de apertura ni gastos iniciales, excepto los impuestos en su caso. El prestatario debe disponer inicialmente del total de la cuantía disponible. La cancelación no es posible en los cinco primeros años. No existen comisiones de cancelación.

En todas las modalidades, el tipo de interés tiene limitado su crecimiento en un 6% respecto del tipo de interés anual inicialmente establecido. El interés se fija tomando como referencia el LIBOR a 6 meses más un diferencial del 5 por ciento, revisando este tipo aplicable cada medio año. Todas las modalidades tienen la posibilidad de ser contratadas con una limitación en las obligaciones del prestatario (Equity Choice Feature), fijadas como un porcentaje del valor de mercado del inmueble. El prestatario tiene la

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posibilidad de establecer una protección mínima del 10% y máxima del 50% del valor patrimonial de la vivienda. Esta opción permite una mayor flexibilidad del producto, asegurando que un porcentaje del inmueble pueda revertir en el beneficiario o en sus herederos una vez finalizado el plazo de la hipoteca. En la tercera titulización llevada a cabo por Financial Freedom en el año 2005, el importe medio de las hipotecas Cash Account fue de 850.000 dólares, el interés medio un 7,54% y la edad media de los titulares 82 años (80 en el caso de varones y 83 en el caso de mujeres).

PRÉSTAMOS DE PAGOS DIFERIDO Algunos estados y agencias locales ofrecen Préstamos de Pago Diferido (Deferred Payment Loans, DPL) para realizar reparaciones o mejoras en general de la vivienda. Este tipo de préstamo otorgado por el sector público se concede mediante una entrega única, que no debe ser amortizada mientras el beneficiario viva en la casa. Los requisitos de este tipo de hipotecas varían mucho, pero la mayor parte están dirigidos a propietarios con rentas limitadas, muchos establecen un límite en el valor estimado de la vivienda y suelen estar supeditados a ciertas áreas geográficas. Este tipo de hipotecas tienen limitado el uso para cierto tipo de reparaciones o mejoras: accesibilidad, uso eficiente de la energía, instalaciones sanitarias, etc.

35

Estos préstamos son compatibles con las hipotecas HECM, si bien el prestamista de pago diferido debe aceptar que su hipoteca esté subordinada al pago en primer lugar de la HECM. La principal ventaja de los préstamos de pago diferido es su bajo coste: en general, no tienen comisiones de apertura ni primas de seguro, los costes iniciales son mínimos, y los tipos de interés muy bajos, o incluso inexistentes. Los intereses suelen ser fijos, y se suele aplicar interés simple en vez de compuesto, lo cual implica que no se acumulan al saldo del préstamo. En algunos casos, incluso se condona todo o parte del préstamo si el beneficiario ocupa la vivienda durante un cierto periodo de tiempo.

APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Algunos gobiernos locales y estatales ofrecen préstamos con el objetivo de prorrogar el pago del impuesto sobre los inmuebles (Property Tax Deferral, PTD). Este tipo de hipotecas inversas también tiene carácter público, sólo pueden ser utilizadas para pagar dicho impuesto y no se requiere su devolución mientras el beneficiario ocupe la vivienda. Los requisitos para su concesión también varían mucho de unos programas a otros, pero se suele exigir una edad mínima de 65 años y unos niveles de renta limitados. Su cuantía está normalmente limitada al importe del impuesto al que se dedica, si bien en algunos casos sólo se cubre una parte del mismo, o consiste en la

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entrega de una cuantía fija. En la mayor parte se limita además el importe total que se ha obtenido en el préstamo durante los sucesivos años en que se ha percibido. En general, este tipo de préstamos no admite la subordinación a otros préstamos. Los costes asociados suelen ser muy reducidos: no tienen comisiones de apertura ni primas de seguro y los costes iniciales son reducidos. El interés suele ser fijo y en muchos casos simple.

III.2 REINO UNIDO Los productos relacionados con la conversión en liquidez del patrimonio inmobiliario en el mercado inglés se pueden clasificar en dos grandes grupos8: -

Hipotecas inversas (lifetime mortgages). La entidad financiera concede un préstamo que abona mediante un pago

único o una renta periódica, cuyo importe depende de la edad del cliente, aplicando normalmente un tipo de interés fijo o sujeto a un límite. El préstamo no se amortiza hasta que fallecen ambos cónyuges y en general se garantiza el riesgo de patrimonio no negativo, es decir, que las obligaciones adquiridas no superen el valor de la vivienda. Estos préstamos suelen tener importantes penalizaciones de cancelación anticipada ya que están asociados a financiaciones a largo plazo. 8

Para un análisis más detallado, consultar Terry y Leather(2001) y CML(2006).

37

-

Venta total o parcial de la vivienda (home reversion plans). En este producto el cliente vende la vivienda, o un porcentaje de la misma,

a una entidad financiera que permite al vendedor y su cónyuge continuar viviendo el resto de su vida en el inmueble. El beneficiario recibe un pago único, una renta o una combinación de ambos. Este programa tiene ciertas similitudes con el vitalicio inmobiliario del mercado español, si bien el comprador tiene que ser una sociedad, se puede vender sólo un porcentaje de la vivienda y el vendedor se sigue haciendo cargo del mantenimiento e impuestos asociados. Si se vende el total del inmueble, el precio suele oscilar entre un 20% y un 60% del valor de mercado, dependiendo de la edad del propietario. Cuando fallecen el vendedor y su cónyuge (o abandonan la vivienda por otras razones), el porcentaje vendido de la vivienda pasa al patrimonio de la entidad financiera.

Algunas modalidades ofrecen ciertas compensaciones a los

familiares de los propietarios si fallecen en un plazo corto de tiempo.

Las hipotecas inversas o vitalicias existen desde el año 1965. Tres han sido las modalidades históricas de este producto: •

Hipotecas de sólo intereses (interest-only mortgage). Consisten en préstamos tradicionales en los que se obtiene una cuantía

única con la garantía del valor del inmueble. Se abonan intereses periódicos y se amortiza la deuda cuando eventualmente se vende la casa o se paga con

38

fondos procedentes de otros orígenes. Dado que esta modalidad requiere que el cliente tenga disponibilidad de fondos para realizar los pagos periódicos de intereses, se pueden reinvertir parte o todos los fondos en productos financieros generadores de ingresos equivalentes o en la compra de una renta periódica (home income plans). La experiencia reciente de esta opción ha sido muy negativa dado que, a lo largo de las dos últimas décadas, un buen número de personas invirtieron sus cuantías en el mercado de valores, sufriendo conjuntamente los efectos combinados de las caídas de la Bolsa y del mercado inmobiliario. Por otra parte, este tipo de préstamos ha perdido su atractivo fiscal al desaparecer la deducibilidad de los intereses y de las primas de seguros de vida.

En consecuencia, esta modalidad ha desaparecido

prácticamente del mercado. •

Planes de revalorización compartida (shared appreciation mortgage). En este tipo de préstamo, el cliente recibe una cuantía inicial única basada

en el valor de la vivienda, y no se requiere ningún pago hasta que fallece o vende la propiedad.

En ese momento, se abona la cuantía inicialmente

entregada y un porcentaje pactado del incremento de valor de la vivienda. Por tanto, los intereses pagados dependen de la evolución del precio de mercado del inmueble desde el momento del contrato. También cabe la posibilidad de que el propietario mantenga parte de la revalorización de la vivienda pactando un pago o acumulación de intereses. Este tipo de producto fue popular a finales de los años noventa en tanto evitaba el pago o la capitalización de intereses, y por tanto parecía evitar los

39

problemas de las hipotecas inversas. Actualmente, no está disponible pero bien podría ser un producto relanzado en el futuro. •

Préstamos de intereses capitalizados (rolled-up interest loans). Este es el único tipo de hipoteca inversa que subsiste en la práctica del

mercado financiero británico. El prestamista entrega una cuantía única, una renta periódica o una combinación de ambas al cliente, tomando como referencia el valor patrimonial de la vivienda y la edad de los propietarios. No se amortiza nada hasta el fallecimiento de los titulares de la vivienda o la venta de la propiedad, pero los intereses se acumulan a las cuantías prestadas. Corresponde pues al esquema clásico de hipoteca inversa. Desde octubre de 2004, el gobierno ha regulado las hipotecas inversas a través de la Financial Services Authority (FSA). Con el objetivo de mejorar la comparación entre alternativas ha establecido diversas reglas que potencian una mayor claridad informativa y una limitación de cargas.

Además, algunos

proveedores de hipotecas inversas pertenecen al Safe Home Income Plan (SHIP), establecido en 1991 para promocionar las buenas prácticas comerciales.

Los

asociados se comprometen a facilitar la información relativa a la hipoteca inversa con transparencia jurídica, claridad de costes, asistencia en el asesoramiento jurídico y financiero del cliente, y limitación en la deuda acumulada con un tope fijado en el valor del inmueble. El mercado británico de hipotecas inversas está controlado básicamente por dos entidades prestamistas con cuotas aproximadamente iguales que representan un 90% del mercado: Norwich Union, perteneciente al grupo Aviva (tituliza el

40

riesgo, excepto el correspondiente a longevidad que asume ella por tratarse de una entidad de seguros) y Northern Rock (mantiene el riesgo en su balance). La comercialización de las hipotecas inversas, no obstante, sigue los canales tradicionales del crédito hipotecario: la mitad se vende a través de entidades de crédito y el resto a través de intermediarios. El producto ofertado por Norwich Union establece un tipo de interés fijo aproximadamente igual al tipo de los Bonos del Estado británico a 10 años incrementado en un diferencial del 2%. Las gastos de cancelación anticipada son elevados con el objeto de evitar el riesgo asociado a cancelaciones por reducciones en los tipos de interés a largo plazo. Dentro de las cláusulas contractuales se prohíbe la contratación de una segunda hipoteca, la venta total o parcial, la alteración del inmueble y la sustitución de los ocupantes. La edad mínima para el acceso a este producto es de 55 años en el caso de Norwich Union y de 60 en Northern Rock. El beneficiario debe ser además propietario de una vivienda cuyo valor mínimo exigido suele ser 40.000 libras, si bien cada operador tiene sus propias reglas. El número global de hipotecas inversas ha experimentado un crecimiento constante durante los últimos años (cuadro III.1), superando en el año 2007 la cifra de 124.000 operaciones. No obstante, durante el año 2005 el crecimiento del valor patrimonial total de las hipotecas inversas creció un 33%, tasa más moderada que el 41% del año 2004 y que el 83% del año 2003. A finales del primer trimestre del año 2007, el valor estimado de las hipotecas inversas superaba los 6.500 millones de libras esterlinas.

41

CUADRO III.1 HIPOTECAS INVERSAS EN EL REINO UNIDO Total acumulado Año Número Millones £ 2003 S1 52.658 2.258 S2 64.127 2.836 2004 S1 71.426 3.298 S2 83.728 3.998 2005 S1 93.850 4.612 S2 105.073 5.307 2006 S1 113.645 5.833 S2 122.087 6.328 2007 T1 124.842 6.549 Fuente: Council of Mortgage Lenders (www.cml.org.uk). S1: Primer semestre del año; S2: Segundo semestre del año; T1: Primer trimestre del año.

III.3 CANADÁ Las hipotecas inversas tienen un desarrollo muy limitado en Canadá. En el mercado existe un prestamista dominante, el Canadian Home Income Plan (CHIP), y los otros tres establecimientos financieros que las ofrecen se limitan a redirigir sus clientes a dicha sociedad privada.

En consecuencia, el número de

operaciones realizadas es muy reducido: desde 1986, fecha en la que inició su actividad dicha entidad dominante, tan solo se han contratado alrededor de 10.000 préstamos y no se manifiesta ninguna tendencia al alza (CCELS, 2006). Los precios poco elevados de la vivienda, salvo raras excepciones, las pensiones de cuantías desahogadas y la estructura demográfica sin desequilibrios actuales ni previsibles, quizás explican el escaso desarrollo de este producto (Jachiet, 2004). Si bien no existe una edad legal de referencia, CHIP establece una edad mínima de 60 años. La cuantía financiada tiene una relación préstamo-valor

42

inmobiliario mucho menor que en el caso de las hipotecas tradicionales: se suele financiar entre un 10% y un 40% del valor patrimonial, lo cual se traduce en cuantías entre 20.000 y 500.000 dólares canadienses. El riesgo de que la hipoteca sobrepase el valor de la vivienda no es objeto de cobertura exterior. La Sociedad Canadiense de Hipotecas y Alojamientos no ha considerado adecuado intervenir en este sector. El interés de los préstamos es variable y referenciado normalmente a la tasa de los títulos del Tesoro a un año incrementado en un margen del 4,75%. Las cuotas que los ciudadanos reciben de su hipoteca inversa tienen un tratamiento fiscal asimilado a los pagos de préstamos hipotecarios convencionales, y por tanto no sujetos a imposición. El perfil de los beneficiarios representa alrededor de un 40% de parejas, un 40% de mujeres y un 20% de hombres, pertenecientes a estratos sociales que no corresponden en general a clases modestas. El producto está más desarrollado en los estados anglófonos que en los francófonos. Paralelamente a las hipotecas inversas, el mercado canadiense está utilizando cada vez más líneas de crédito garantizadas por una hipoteca, cuya deuda total no puede superar el 80% del valor patrimonial y en la que se requiere el pago periódico de intereses. A partir del 1 de julio de 2006 ha entrado en vigor la parte 5 del Business Practices and Consumer Protection Act, legislación que aumentará la protección de los prestatarios al establecer la obligación de que el prestamista entregue al concertar la operación un documento informativo

43

organizado y sistematizado con los principales aspectos que caracterizan a la hipoteca que se contrata9.

III.4 AUSTRALIA Hasta el año 2002, en Australia existían pocos productos relacionados con la conversión del patrimonio inmobiliario en liquidez, pero durante los años 2004 y 2005 la situación ha experimentado una rápida evolución: en el año 2005 más de 10.000 australianos accedieron a una hipoteca inversa, lo que representa un incremento

del

150

por

ciento

en

la

actividad

respecto

a

2004

(www.bluestoneequityrelease.com.au), y de tan solo 3 productos de hipoteca inversa se ha pasado a más de 15 (ASIC, 2005). Si bien es demasiado pronto para intuir las perspectivas del mercado de estos productos, las estimaciones del mercado potencial sitúan las cifras en torno a los 12 ó 15 billones de dólares australianos hacia el año 2010 (Trowbridge, 2005). Tres tipos de productos se comercializan o están en fase de diseño actualmente en el mercado10: •

Hipotecas inversas. Los productos considerados como hipotecas inversas están disponibles

generalmente para propietarios de vivienda con al menos 55 años, si bien la edad mínima depende de la entidad financiera.

También pueden ser

beneficiarios aquellos con deudas pendientes de hipotecas cuya cuantía sea 9

Para un análisis más detallado, consultar CCELS(2006) y Jachiet et al(2004). Para un análisis más detallado, consultar ASIC(2005).

10

44

reducida y se amortice con las sumas obtenidas de la hipoteca inversa. La cuantía prestada suele estar restringida a cifras que representen entre un 20% y un 40% del valor real del inmueble.

La mayoría de los productos suele

permitir obtener una financiación adicional a medida que el prestatario envejece. Todos los productos permiten realizar cancelaciones parciales a lo largo de la vida del préstamo. Algunos productos como el EquityTap de Bluestone Mortgage tienen límites en los tipos de interés aplicados y garantizan que los valores patrimoniales no sean negativos. Otros operadores de hipotecas inversas son el Commonwealth Bank, el Homestar Finance, el St. George Bank, la Police and Nurses Credit Society y la StateWest Credit Society. Además de los productos comercializados por la banca privada, los sindicatos y otros proveedores especializados, el gobierno australiano ofrece el Pension Loans Scheme.

Este programa se dirige a pensionistas que no

alcanzan la pensión máxima debido a sus ingresos o activos, permitiendo que obtengan un préstamo que les provea de un pago quincenal hasta alcanzar la cuantía de la pensión máxima. El número de participantes en este programa es muy reducido: 239 a finales de 2004. •

Venta total o parcial de la vivienda (home reversion schemes). En términos generales, el esquema de este producto consiste en la compra

por parte de la compañía financiera, o la intermediación para que la compra la realice otra persona, de parte o toda la vivienda a un precio que se sitúa habitualmente entre un 35% y un 60% de precio total de mercado. Este menor

45

precio se justifica en parte porque el consumidor mantiene el derecho a vivir en la casa por el resto de su vida o hasta que voluntariamente se institucionalice en una residencia de personas mayores. En Australia, este producto ha tenido tradicionalmente dos modalidades: la venta-alquiler, y la venta-hipoteca. En la venta-alquiler, la propiedad de la vivienda pasa a la entidad financiera en el momento en que se establece el contrato, e inmediatamente se alquila al consumidor por el resto de su vida a cambio de una renta establecida. La entidad financiera abona el precio de compra en forma de pago único, pagos mensuales o una combinación de ambos. El mal funcionamiento de la única versión de este producto en el mercado australiano, denominada Money for Living, ha obligado a que haya sido absorbida por la administración y que no sea una opción actualmente disponible. En la venta-hipoteca el consumidor vende un porcentaje de la propiedad a la entidad financiera a cambio de una entrega única, pero mantiene el título de propiedad. Para proteger los intereses del comprador, el consumidor debe establecer una hipoteca sobre la propiedad de tal forma que éste no pueda realizar transacciones económicas con la vivienda sin el consentimiento del comprador. Este tipo de producto sólo se distribuye a empleados de una entidad financiera. •

Hipotecas de revalorización compartida. En este producto la entidad prestamista renuncia a percibir la totalidad o

parte de los intereses del préstamo a cambio de una participación en los incrementos de valor de la vivienda. En el momento de la venta, el prestamista

46

obtiene una participación de las ganancias de capital por la revalorización del inmueble, y la cuantía requerida para la amortización del préstamo.

El

porcentaje de ganancias de capital depende de diversos factores: cuantía del préstamo, abono o no de intereses o de una renta por parte del consumidor a lo largo de la vida del préstamo, signo y cuantía de los cambios de valor de la vivienda. Está previsto el lanzamiento de al menos dos productos comerciales de este tipo a corto plazo. Existen también productos estatales o territoriales de revalorización compartida. El Western Australian Government permite a los propietarios de vivienda de etnia aborigen acogerse al programa Keystart, en el cual el Departamento de Vivienda y Trabajo compra hasta un 30% de la propiedad, y vende este porcentaje de la propiedad a precios de mercado en el momento en que el residente tenga recursos para ello. Un programa similar está disponible en el territorio del Noroeste dirigido a hogares con rentas inferiores a 1.100 dólares australianos, exigiendo pagos de amortización inferiores al 30% de la renta bruta.

III.5 NUEVA ZELANDA En Nueva Zelanda, los productos financieros relacionados con la conversión del patrimonio inmobiliario en liquidez se limitan a las hipotecas inversas.

Al igual que en Australia, este sector ha experimentado un rápido

crecimiento a partir del año 2004, pero representa todavía un porcentaje muy pequeño del total de hipotecas inmobiliarias: sólo un 0,1% del total.

47

La legislación neozelandesa regula asimismo otro producto de liquidez inmobiliaria: el buy-back (venta con recompra posterior). El consumidor acuerda la venta de su vivienda con una entidad, pero con la intención de volver a comprarla posteriormente, usualmente en un año, a un precio mayor. Está pensado para personas con dificultades financieras que requieren acceder a transformar el patrimonio inmobiliario en efectivo.

Este tipo de producto no ha tenido un

desarrollo adecuado en el mercado, recibiendo críticas por parte de los consumidores tanto en relación con la imposibilidad de obtener un préstamo transcurrido un año para volver a adquirir la vivienda, como con la pérdida del patrimonio acumulado en el inmueble. A continuación, se describe la experiencia neozelandesa en el mercado de hipotecas inversas, con un análisis de los productos más representativos11.

Productos pioneros a comienzos de los años noventa. En 1990, la Housing Corporation of New Zeland inició un programa piloto de conversión de activos inmobiliarios en liquidez denominado Helping Hand Loans, cuyo objetivo era evaluar el desarrollo de estos productos en el país. Dirigido a mayores de 65 años, exigía una valoración mínima de la vivienda de 100.000 dólares y garantizaba que las obligaciones de los beneficiarios no superarían el 90% de valor patrimonial del inmueble. Los cambios en la política de vivienda en 1991 supusieron la desaparición del programa, si bien en su

11

Para un análisis más detallado, consultar Davey(2005).

48

valoración global se evaluó como una iniciativa que permitió impulsar el desarrollo de estos productos. El lanzamiento de las hipotecas inversas en el mercado se desarrolló también en 1991 a través del Invencible Life Assurance Company en Wellington. Existían diversas modalidades del producto en función de la edad y de las condiciones de contratación. La difusión del producto fue muy lenta, si bien los beneficiarios señalaron su considerable satisfacción con el producto.

Este

producto ha tenido continuidad en los productos actualmente desarrollados por SAI Life Ltd, que se considerarán en el epígrafe posterior.

Productos privados actuales. Actualmente, diversos productos son ofrecidos por diversas entidades financieras a lo largo del país. TSB Bank En 1991, el Taranaki Savings Bank (TSB) incorporó una línea de crédito asociada a un programa de hipoteca inversa. La oferta incluye la posibilidad de abonar los intereses periódicamente –opción estimulada por la entidad- o acumular los intereses al principal prestado. Las cuantías se limitan a un 30% del valor de la vivienda, pero las cifras medias están bastante por debajo de dicha cifra. Las tasas de interés son variables y se establecen de acuerdo con la estructura financiera del banco. Su expansión ha sido muy escasa, debido en buena medida a las exigencias al cliente de sustanciales depósitos en la entidad financiera.

49

SAI – Save and Invest SAI Life Ltd, antiguamente Invencible Life Assurance Ltd, ofrece tres tipos de hipotecas inversas: •

RAM FLEX. Proporciona un pago mensual mientras el cliente permanezca en la

vivienda. Está disponible a partir de los 65 años, si bien las casas deben estar valoradas al menos en 250.000 dólares.

La mensualidad puede dejar de

pagarse, reiniciarse, reducirse o incrementarse en algunos casos. La deuda se remunera a un 11% anual. •

RAM SURE. Proporciona un pago vitalicio y una cuantía inicial que no puede superar el

10% del valor del inmueble. La hipoteca tiene que ser amortizada cuando el propietario abandona la casa, pero el pago periódico se mantiene mientras el cliente o su cónyuge sobrevivan. Este programa se aplica a propietarios entre 65 y 75 años de edad. La tasa de interés es el 9% anual. •

RAM TERM. Proporciona un pago vitalicio, pero la hipoteca tiene que ser amortizada

transcurridos 10 años desde el inicio del contrato.

Está disponible para

propietarios entre 55 y 75 años. La cuantía entregada inicialmente puede alcanzar hasta el 25% del valor de la vivienda. Está dirigido a personas que disponen de una segunda vivienda o tienen disponibilidades para hacer frente a

50

la amortización después de 10 años. El tipo de interés devengado es el 9% anual. Los tres tipos de hipoteca inversa tienen garantizado que la cuantía a pagar al cancelar la hipoteca no supere el valor de mercado de la vivienda, pero exigen al cliente el mantenimiento del inmueble en buen estado y el aseguramiento. Sentinel Lifetime Loans Esta modalidad ofrece pagos únicos sobre primeras hipotecas de inmuebles con un valor mínimo de 100.000 dólares. Los intereses se acumulan al capital prestado y no se exige la amortización hasta que el prestatario fallece o se traslada por requerir cuidados de larga duración o cualquier otra causa. La entrega de un capital único tiene ventajas fiscales en Nueva Zelanda dado que exime del pago de impuestos. El programa garantiza que la deuda no supere el valor patrimonial del inmueble, y los préstamos son transferibles a propiedades de valor similar. Los clientes están obligados a recibir consejo legal independiente. El límite de endeudamiento varía entre el 10% del valor de la vivienda a los 60 años y el 40% a los 90 años. Estos porcentajes intentan asegurar que el cliente mantiene un porcentaje importante del valor de la vivienda. A medida que el cliente envejece y la vivienda incrementa su valor, se pueden obtener cuantías de pago único adicionales. El tipo de interés de la operación es variable tomando como referencia el tipo de interés preferencial del banco, al cual se suma un diferencial situado en torno al 1,5%. A principio del año 2005, tras menos de un año de funcionamiento, la entidad recibió más de 700 solicitudes de hipotecas y se concedieron más de 20

51

millones de dólares. El perfil de los clientes se caracterizó por ser en un 58% casados, un 28% mujeres solas, un 14% hombres solos, y una edad media de 73 años. Este producto es el más difundido con cerca del 90% de cuota de mercado. Lifestyle Security Este programa ofrece también pagos únicos iniciales exentos de tributación, sobre primeras hipotecas, con abono de intereses trimestralmente y no requerimiento de amortización hasta que el cliente abandona la vivienda. También incorpora la garantía de que el valor patrimonial no sea negativo y exige la asistencia legal independiente al cliente. La cuantía prestada varía entre un 15% a la edad mínima de 65 años y un 40% a los 90 años. Los clientes pueden realizar cancelaciones anticipadas a partir del mínimo establecido de 1.000 dólares. La tasa de interés es variable y se calcula como el tipo de interés de los Títulos del Tesoro a 90 días más un diferencial del 4%. Seniors CashBox Homeloan El First Mortgage Trust lanzó el programa Senior CashBox Homeloan en el año 2003. También está basado en primeras hipotecas con interés variable. El inmueble ha de estar valorado al menos en 250.000 dólares, y el cliente está obligado a recibir consejo legal y financiero. La edad mínima de acceso es 68 años. Su principal característica es que la hipoteca ha de ser amortizada si el cliente fallece o abandona la vivienda, pero también si la deuda acumulada alcanza el 70% del valor del inmueble. Dado que

52

la cuantía máxima prestada es solamente del 20% del valor de la propiedad, el riesgo de alcanzar el 70% es reducido, pero quizás esa condición explique en parte el escaso éxito comercial del producto. Income Solutions Ltd. Esta modalidad proporciona una hipoteca de hasta el 65% del valor de la vivienda. El cliente puede requerir el pago de una cuantía única inicial, pero el objetivo principal del préstamo es invertir las cuantías en un fondo de inversión gestionado por Income Solutions. No existen edades límites en el programa. Las rentas obtenidas de la gestión de la inversión, una vez deducidos impuestos, se dedican al pago del coste de la hipoteca, seguros, tasas de la vivienda y pago de una pequeña renta al cliente. Los excedentes que se produzcan se reinvierten en el fondo de inversión. Actualmente, el número de clientes es reducido. Global Business Ideas Ltd. Este programa tiene características muy diferentes. La hipoteca sobre la vivienda permite a Global Business utilizar los fondos para llevar a cabo inversiones financieras que pagan por una parte intereses al prestamista, por otra pagos regulares al propietario del inmueble, y por último genera rendimientos financieros. El propietario puede solicitar la cancelación de la hipoteca con un preaviso de 3 meses. No se produce reducción del valor patrimonial de la vivienda ni acumulación de intereses, el propietario no tiene que devolver fondo alguno y en consecuencia no se generan problemas derivados de la transmisión del inmueble a los descendientes.

53

Programas de aplazamiento de impuestos locales. El primer proyecto de aplazamiento en el pago de impuestos locales entró en vigor el 1 de julio de 2004 en el distrito Western Bay of Plenty. Este programa permite a los sujetos pasivos de al menos 65 años la solicitud del aplazamiento en el pago durante el resto de su vida (las personas más jóvenes sólo pueden conseguir un aplazamiento de 15 años). Analizada la solicitud, el Consejo del Distrito Territorial puede admitir el aplazamiento total o parcial, en función del valor de la propiedad.

Entonces el participante es requerido para que reciba

consultoría legal y económica con el objeto de involucrar a la familia y herederos. La devolución del aplazamiento puede realizarse en cualquier momento sin penalizaciones.

La deuda acumulada puede ser trasladada a cualquier otra

propiedad, siempre que pertenezca al mismo área local. Los intereses y los gastos inherentes a la operación se acumulan periódicamente. Si la carga total alcanza el 80% del valor de la vivienda, no es posible realizar el aplazamiento de más impuestos, pero los costes se siguen acumulando.

No obstante, el programa

garantiza que las obligaciones no superen el valor de la propiedad.

54

IV. PRODUCTOS DE HIPOTECA INVERSA EN EL MERCADO ESPAÑOL

IV.1 CARACTERÍSTICAS DE LAS HIPOTECAS INVERSAS En el mercado español, aunque existen diferentes tipos de hipotecas inversas, todas responden a un diseño del producto muy similar, con las particularidades propias de los objetivos y operativa que identifican a cada entidad financiera.

En general, las ofertas actuales se caracterizan por los siguientes

aspectos: •

El producto se ha diseñado por propia iniciativa privada de las entidades bancarias como respuesta al crecimiento del sector de población en edad avanzada. Inspiradas en las experiencias del ámbito anglosajón, algunas entidades han diseñado el producto pensando en desarrollarse en un nuevo nicho de mercado, mientras que otras plantean su estrategia como un

55

simple producto adicional para sus clientes en edad avanzada con una finalidad de apoyo complementario a este segmento de población.

El

Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia es una iniciativa legislativa que intenta apoyar la difusión de las hipotecas inversas a través de una regulación específica. Esta legislación deja la iniciativa a las entidades financieras y no desarrolla una estructura de aseguramiento estatal similar a la establecida en Estados Unidos, siguiendo un modelo más cercano al inglés. •

Las hipotecas inversas son productos financieros de desarrollo muy reciente en el mercado español: la gran mayoría de entidades financieras han comenzado a comercializar el producto durante 2006 (cuadro IV.1). CUADRO IV.1 PRODUCTOS DE HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA (Marzo 2007)

Entidad financiera Bancaja BBK Caja Duero Caixa Galicia Caixa Girona Caixa Manresa Caixa Sabadell Caixa Terrassa Caja Inmaculada Caja Navarra Caja Sol Ibercaja Kutxa La Caixa

Nombre comercial Vivienda Pensión Plan de Vida Hipoteca Renta Renta Vivienda Pensión Vivienda Pensión Hogar Pensión Vivienda Pensión Hipotecaria Pensión Vivienda Complemento Hipotecario Renta Hipotecaria Oro Hipoteca Inversa +Más Pensión Hipoteca Inversa

Edad mínima 60 70 70 65 70 70 70 70 65 70 70 75 70 65

Año inicial 2006 2006 2007 2007 2006 2007 2006 2005 2006 2006 2006 2001 2006 2005

% del valor de tasación 110 80 80 60 90 80 80 90 90 95 80 80 80 70

Nota: Los datos de este cuadro corresponden a información facilitada, personalmente o a través de folletos informativos, por las entidades financieras.

56

•

La edad mínima requerida para la concesión de la hipoteca es generalmente 70 años (cuadro IV.1). En el caso de parejas, la edad de referencia es la del titular más joven.

El Proyecto de Ley de Regulación del Mercado

Hipotecario contempla la operación con un mínimo de 65 años. •

El importe máximo del que puede disponer el prestatario se determina en función de la edad y del valor de tasación de la vivienda. Los plazos iniciales de la renta se suelen establecer en relación con la esperanza de vida estimada del prestatario, pero en muchos casos combinando las esperanzas de vida de hombres y mujeres (cuadro IV.2).

La cuantía

financiada mediante la hipoteca se limita además a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda que suele oscilar entre un 70 y un 95 por ciento (cuadro IV.1), aunque estos porcentajes son adaptables al cliente. Esta cuantía no se establece como la cantidad prestada al inicio de la operación sino como la deuda total acumulada al final del periodo establecido. •

La hipoteca inversa se formaliza mediante una póliza de crédito en la cual se establecen disposiciones periódicas mensuales. El objetivo de establecer esa periodicidad es completar la pensión mensual pública o privada que disfruta el prestatario.

Los pagos periódicos pueden ser constantes o

variables de acuerdo con cierto porcentaje anual (normalmente, crecientes entre el 1 y el 3 por ciento año a año). •

Habitualmente, se establecen dos posibles modalidades de cobro de la hipoteca inversa. La primera opción permite cobrar la renta durante un

57

periodo de tiempo determinado (modalidad temporal), lo cual permite obtener una renta mensual de mayor importe que la vitalicia (cuadros IV.2, IV.3, IV.4 y IV.5). Una vez transcurrido ese plazo, la deuda acumulada tendrá por importe el porcentaje fijado sobre el valor de tasación de la vivienda. A partir de entonces, la deuda sólo acumulará intereses y se dejará de percibir la renta mensual, pero el prestatario continuará sin tener que devolver el préstamo mientras sobreviva al menos uno de los titulares. La segunda opción permite cobrar la renta de por vida (modalidad vitalicia). Una vez transcurrido un plazo inicial similar al establecido en la modalidad temporal, la deuda acumulada tendrá por importe el porcentaje fijado sobre el valor de tasación de la vivienda. A partir de entonces, la deuda sólo acumulará intereses, pero el prestatario continuará percibiendo la renta mensual mientras uno de los titulares sobreviva.

Esta renta

proviene de un seguro de renta vitalicia con prima única que se carga en el saldo del crédito al inicio de la operación, estando sujetas las rentas originadas a retención de impuestos, según la legislación vigente. •

En la modalidad temporal, las rentas mensuales no se consideran como rendimientos a incluir en el IRPF dado que se consideran disposiciones de una cuenta de crédito. En la modalidad vitalicia, la primera parte de la operación, en la cual las rentas son disposiciones del crédito, tampoco suponen rendimientos sujetos a tributación por la razón citada anteriormente. En el segundo periodo, en el cual se cobra la renta vitalicia,

58

las cuantías percibidas de la aseguradora se consideran rendimientos del capital mobiliario a incluir en el IRPF12. En el inicio de la hipoteca, normalmente es posible disponer de un pago único que el prestatario puede dedicar a reformas del hogar, afrontar un proyecto concreto, etc. Esta disposición inicial suele estar limitada y evidentemente reduce el importe de las mensualidades posteriores. •

Las condiciones que se suelen establecer en la vivienda para poder ser objeto de una hipoteca inversa son las siguientes: ha de ser de propiedad plena de quienes vayan a figurar como acreditados de la hipoteca, tiene que ser objeto de un informe de tasación oficial, estar situada en zona urbana y ser susceptible de ser calificada como lugar de residencia habitual.

•

Normalmente, las entidades financieras no establecen un valor mínimo de la vivienda para ser objeto de hipoteca inversa.

•

Los gastos iniciales asociados a la formalización de la hipoteca incluyen el coste de la tasación, los gastos de notaría y registro, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos de gestoría, y en algunos casos una comisión de apertura. En el cuadro V.1 del capítulo siguiente se puede analizar una estimación aproximada de estos costes para una vivienda cuyo valor de tasación se establece en 200.000 euros. Estos costes se cargan al inicio de la operación en la cuenta de crédito, por lo cual no se requiere ningún desembolso del cliente para hacer frente a dichos gastos.

12

Más adelante se describe en detalle su fiscalidad.

59

No obstante, el Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia, reduce de forma significativa estos gastos al establecer una nueva tarifa más reducida en los gastos de notario y registro, y declarando exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación. •

Ninguna entidad financiera establece costes de cancelación parcial o total de la deuda hipotecaria. En las cancelaciones que se produzcan como consecuencia del fallecimiento del prestatario, el citado Proyecto establece que la entidad acreedora no tendrá derecho a percibir compensación alguna en concepto de penalización.

•

Casi todas las entidades financieras obligan, o al menos recomiendan, la contratación por parte del cliente de un seguro del hogar.

•

Aunque inicialmente, como en cualquier otro préstamo o crédito hipotecario, el alquiler de la vivienda a terceros sin el consentimiento de la entidad financiera supone el vencimiento anticipado del crédito, todas las entidades establecen la posibilidad de establecer en la escritura de constitución de la hipoteca la posibilidad de alquilar la vivienda o cambiar de residencia, por ejemplo en el caso de tener que internarse a una residencia de personas mayores.

60

•

Normalmente, las entidades financieras no establecen ninguna forma explícita de control sobre el mantenimiento en buen estado de la vivienda, cuestión que se suele limitar a la obligatoriedad de contratar el seguro del hogar.

•

Aunque el producto está diseñado para que el banco tenga limitado su riesgo, en función de los años que sobreviva el prestatario y de la posible evolución negativa de los precios de la vivienda, la deuda acumulada podría superar el valor patrimonial de la vivienda. El Proyecto de Ley de Modernización del Mercado Hipotecario establece un límite de garantías para el prestatario, eliminando el riesgo de patrimonio heredado negativo, pero no el riesgo de patrimonio inmobiliario negativo: cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

•

La nueva legislación también regula la exigibilidad de la deuda. Independientemente del momento de vencimiento que se haya establecido en el contrato hipotecario, la deuda sólo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, sin perjuicio de que la deuda siga acumulando intereses. Salvo pacto en contrario, el prestatario mantiene hasta su fallecimiento la titularidad de la vivienda que constituye la garantía de la hipoteca inversa.

61

•

Una vez fallecidos los prestatarios de la hipoteca inversa, la deuda acumulada en la hipoteca inversa puede ser liquidada por los herederos con varias opciones: abonar la deuda y heredar consecuentemente la vivienda con propiedad plena, vender el inmueble y liquidar con la cuantía obtenida la deuda acumulada, y refinanciar la deuda contratando una nueva hipoteca sobre el inmueble con el objeto de cancelar la vigente y liquidar la deuda.

•

En España, ya se han comercializado más de 2.000 hipotecas inversas. Caixa Terrasa, una de las entidades más activas en este producto, lleva más de 1.000 operaciones. El perfil del cliente es una persona de unos 80 años de edad media, con vivienda urbana valorada en unos 300.000 euros y que percibe rentas durante unos 15 años13. El tipo de interés aplicable suele ser fijo (en torno al 6% en el año 2006), y una vez finalizado el plazo, el interés devengado suele ser el Euribor Hipotecario más un diferencial de un 2%. El tipo de interés en las hipotecas inversas es mayor que en las hipotecas convencionales por varias razones: al ser un tipo fijo es preciso compararlo con los tipos fijos entre 10 y 20 años, no con los intereses variables; el plazo del préstamo no es conocido con certeza, y ello debe ser considerado en el interés ofertado; la inclusión de garantías de valor patrimonial no negativo supone un coste que también debe ser incorporado al tipo de interés14.

13

Noticias de El Periódico de Aragón titulada 2000 Hipotecas Inversas, (25/10/2006) y de El Economista (www.eleconomista.com) titulada ¿Quiere cambiar su casa por una pensión? (5/6/2007). En España, no existen todavía estadísticas oficiales sobre hipotecas inversas. 14 Véase CML(2005) para una estimación considerando la valoración de sucesivas opciones put.

62

IV.2

DISEÑO

FINANCIERO-ACTUARIAL

DE

LAS

HIPOTECAS

INVERSAS Las hipotecas inversas disponibles en el mercado español ofrecen al cliente la disposición de rentas temporales o vitalicias. La modalidad de rentas temporales corresponde con la estructura puramente financiera de la hipoteca inversa: durante un plazo de tiempo fijado con cierta relación con la esperanza de vida, el cliente obtiene una renta constante o variable cuya deuda acumulada al final del plazo representa un porcentaje del valor de tasación de la vivienda en el momento inicial. Representando por: G = Gastos iniciales de formalización. D = Disposición inicial. n = Número de periodos (normalmente, meses) en los que se percibe la renta financiera. i = Interés efectivo del periodo (normalmente, mensual). t = Porcentaje concedido en préstamo respecto al valor de tasación inicial. V = Valor de tasación de la vivienda en el momento inicial. Xs = Cuantía de la renta temporal abonada en el periodo s (normalmente es constante o variable anualmente en progresión geométrica). La ecuación de equivalencia financiera de la operación al final del plazo establecido en la hipoteca se establece como:

63

n

(G + D) (1 + i ) + ∑ X s (1 + i ) n

n−s

= t ⋅V

s =1

En este planteamiento destaca que la deuda acumulada máxima al final del plazo del préstamo se limita a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda en el momento inicial. Implica pues de forma implícita una cierta asociación entre el valor actual y futuro de la vivienda, y por tanto una hipótesis subyacente que asume que se compensan los posibles incrementos futuros del valor de la vivienda con las minusvalías por depreciación. En el caso de parejas, la edad de referencia que se establece corresponde normalmente a la del sujeto de menor edad. Por otra parte, no se suelen establecer plazos distintos para la hipoteca en función del sexo del cliente, si bien las diferencias en esperanzas de vida justificarían un trato diferenciado. A modo de ejemplo, supongamos una persona de 70 años de edad que concierta una hipoteca inversa con las siguientes condiciones: interés nominal fijo: 6,25%; gastos de formalización: 7.170,51 euros; duración del préstamo establecido por la entidad bancaria: 20 años; abono de pagos mensuales constantes; valor de la vivienda en el momento actual: 200.000 euros; porcentaje de tasación concedido: 90%. La ecuación de equivalencia financiera que permite determinar la cuantía de la renta mensual constante (R) percibida sería: ⎛ 0,0625 ⎞ 7.170,51 ⎜1 + ⎟ 12 ⎠ ⎝

240

+ R ⋅ S 240 6, 25% / 12 = 0,90 ⋅ 200.000

64

La expresión matemática S n i representa el valor final de una renta constante unitaria y postpagable15. La mensualidad constante resultante sería R = 325,76 euros. Si se desean establecer pagos mensuales crecientes anualmente en un porcentaje determinado (por ejemplo, el 2%), la anterior equivalencia de capitales se establecería como: ⎛ 0,0625 ⎞ 7.170,51 ⎜1 + ⎟ 12 ⎠ ⎝

240

+S

0,0643218 = 0,90 ⋅ 200.000 (12⋅ R , q=1,02) 20 6, 43218% 0,0625

El interés del 6,43218% es el interés efectivo anual equivalente al interés 12

nominal

del

S( m⋅ R , q ) n i ⋅

6,25%

⎛ 0,0625 ⎞ [ i = ⎜1 + ⎟ − 1 ]. 12 ⎠ ⎝

La

expresión

matemática

i representa el valor final de una renta fraccionada en progresión Jm

geométrica de razón q=1+D, donde D representa el crecimiento anual en tanto por uno de los pagos y m la frecuencia de los términos.

La cuantía de las

mensualidades del primer año sería R = 279,20 euros, cifra que se incrementaría todos los años en un 2% (los pagos serían iguales dentro de cada año). En el caso de que el cliente solicitase una disposición inicial de 10.000 euros, la ecuación de equivalencia financiera para el caso de rentas constantes sería:

15

Esta expresión de la renta constante, la correspondiente a la renta en progresión geométrica que se desarrolla a continuación, y las fórmulas relativas a las rentas actuariales que se analizarán en la modalidad vitalicia, son habituales en la matemática de las operaciones financieras y de seguros, y pueden consultarse en cualquier manual de la materia.

65

⎛ 0,0625 ⎞ (7.170,51 + 10.000) ⎜1 + ⎟ 12 ⎠ ⎝

240

+ R ⋅ S 240 6, 25% / 12 = 0,90 ⋅ 200.000

resultando en este caso una mensualidad R = 252,67 euros. Y para el caso de rentas crecientes en un 2% año a año: ⎛ 0,0625 ⎞ (7.170,51 + 10.000) ⎜1 + ⎟ 12 ⎠ ⎝

240

+S

0,0643218 = 0,90 ⋅ 200.000 (12⋅ R, q=1,02) 20 6, 43218% 0,0625

La cuantía de las mensualidades del primer año sería R = 216,55 euros, cifra que se incrementaría todos los años en un 2% (los pagos serían iguales dentro de cada año). La consideración de pagos crecientes año a año se justifica habitualmente como una estrategia para compensar el efecto de la inflación sobre las rentas mensuales percibidas.

Los crecimientos habituales en el mercado se suelen

establecer en valores del 1, 2 y 3 por ciento. La modalidad de rentas vitalicias se establece añadiendo a la hipoteca inversa propiamente dicha (modalidad de rentas temporales que acabamos de describir) un contrato de seguro que consiste en la percepción de una renta vitalicia diferida, la cual se percibe a partir del momento en que finaliza la hipoteca inversa. De esta forma, una vez finalizado el periodo en el que se dispone del crédito hipotecario, el titular, si sobrevive, percibirá una renta bruta de importe similar a la que venía percibiendo con la hipoteca inversa (constante o creciente en progresión geométrica, de forma similar a como se haya pactado en el periodo de crédito hipotecario).

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La prima de la renta vitalicia diferida se considera como una disposición inicial del crédito y, por tanto, a efectos del cálculo de las rentas periódicas, se considera como una mayor disposición inicial (D) en la ecuación de equivalencia financiera. A modo de ejemplo, supongamos que en el ejemplo anterior en el que se percibía una renta mensual constante, la persona de 70 años es un varón. La prima única de la renta vitalicia diferida supondría 4.711,09 euros, que se considerarían una disposición inicial del crédito. La ecuación de equivalencia financiera en la hipoteca inversa sería: ⎛ 0,0625 ⎞ (7.170,51 + 4.711,09) ⎜1 + ⎟ 12 ⎠ ⎝

240

+ R ⋅ S 240 6, 25% / 12 = 0,90 ⋅ 200.000

resultando unas mensualidades en la hipoteca de cuantía R=291,32 euros. Durante los primeros 20 años, la persona mayor percibiría 291,32 euros a finales de cada mes. Una vez finalizado este periodo, dejaría de percibir los pagos correspondientes a la hipoteca. A partir de ese momento, el crédito comenzará a acumular intereses a un tipo de interés, con revisiones normalmente anuales, que suele ser el Euribor Hipotecario del Banco de España más un diferencial de un 2%. Si esta persona sobrevive los 20 años, comenzará a percibir una renta mensual vitalicia cuyo importe bruto es de la misma cuantía que las mensualidades que venía percibiendo: 291,32 euros. Esta cuantía corresponde a la renta vitalicia diferida cuya prima única es de 4.711,09 euros, calculada de acuerdo con las fórmulas actuariales habituales y las tablas de mortalidad PERM/F 2000.

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En el caso de rentas vitalicias diferidas constantes, la prima única pura se obtiene a partir del valor actual actuarial de la renta unitaria constante diferida fraccionada pospagable y vitalicia: (m)

d/

ax =

1 w− x −1 m ⋅ ∑ ∑ j Ex m k =d j =1 k + m

Que en el ejemplo concreto anterior sería: (12 ) 291,32 ⋅12 ⋅ 20 / a70

La prima comercial de 4.711,09 resulta de añadir a la prima única pura los recargos y gastos que cada entidad aseguradora establece. En la práctica habitual del mercado español, la renta percibida de la hipoteca inversa coincide con la renta bruta de la renta vitalicia diferida, por lo cual una y otra se condicionan en su cálculo. En el caso de términos crecientes, estas expresiones se sustituyen por las fórmulas correspondientes a rentas vitalicias diferidas con términos variables en progresión geométrica.

Además, en el caso de parejas, se consideran rentas

actuariales asociadas a grupos de personas. La aplicación de las tablas de mortalidad implica la consideración de importantes diferencias en las rentas periódicas: su cuantía se reduce para el sexo femenino y para el caso de que la propiedad de la vivienda corresponda a una pareja. En los cuadros IV.2 a IV.5 se pueden comparar las simulaciones para diferentes hipótesis del producto. En todos los casos se ha supuesto que el titular no realiza disposiciones iniciales distintas a las requeridas para hacer frente a los

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gastos iniciales de formalización y, en su caso, a la prima del seguro de renta vitalicia diferida.

CUADRO IV.2 RENTAS MENSUALES TEMPORALES EN FUNCIÓN DE LA EDAD Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA Edad 70 75 80 85 90

Valor de tasación de la vivienda 100.000 200.000 300.000 400.000 157,96 325,76 493,75 662,36 218,49 447,06 676,30 905,78 306,36 623,22 941,39 1.259,29 434,59 882,68 1.331,48 1.780,90 582,20 1.178,64 1.776,84 2.374,69

Duración de la renta 20 17 14 11 9

Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Las cifras son válidas para ambos sexos. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.

CUADRO IV.3 RENTAS MENSUALES VITALICIAS EN FUNCIÓN DE LA EDAD Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA - VARONES Edad 70 75 80 85 90

Valor de tasación de la vivienda 100.000 200.000 300.000 400.000 141,27 291,32 441,56 592,34 194,80 398,58 602,96 807,56 270,17 549,59 830,16 1.110,50 373,80 759,22 1.145,25 1.531,81 500,49 1.013,21 1.527,46 2.041,40

Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Estas rentas se perciben durante el mismo plazo que se establece para las temporales en el cuadro V.2; a partir de esa fecha, se percibe una renta vitalicia diferida de la misma cuantía bruta. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.

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CUADRO IV.4 RENTAS MENSUALES VITALICIAS EN FUNCIÓN DE LA EDAD Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA - MUJERES Edad 70 75 80 85 90

100.000 128,98 176,23 243,34 336,08 451,26

Valor de tasación de la vivienda 200.000 300.000 400.000 265,98 403,15 540,82 360,59 545,48 730,57 495,01 747,72 1.022,22 682,60 1.029,67 1.377,21 913,55 1.377,21 1.840,60

Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Estas rentas se perciben durante el mismo plazo que se establece para las temporales en el cuadro V.2; a partir de esa fecha, se percibe una renta vitalicia diferida de la misma cuantía bruta. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.

CUADRO IV.5 RENTAS MENSUALES VITALICIAS EN FUNCIÓN DE LA EDAD Y DEL VALOR DE LA VIVIENDA – PAREJAS DE DISTINTO SEXO Edad 70 75 80 85 90

Valor de tasación de la vivienda 100.000 200.000 300.000 400.000 122,78 253,20 383,77 514,83 166,74 341,17 516,11 691,24 228,20 464,21 701,20 937,99 310,98 631,62 952,77 1.274,36 415,73 841,61 1.268,76 1.695,66

Nota: Simulaciones sin carácter vinculante realizadas el 1 de octubre de 2006 a un tipo de interés nominal fijo del 6,25% y una deuda acumulada de un 90% del valor de tasación al finalizar el plazo (www.caixaterrassa.es). Estas rentas se perciben durante el mismo plazo que se establece para las temporales en el cuadro V.2; a partir de esa fecha, se percibe una renta vitalicia diferida de la misma cuantía bruta. La aplicación de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de Hipotecas Inversas y del Seguro de Dependencia supondrá una reducción en los gastos e impuestos iniciales que se traducirá en un incremento de las rentas mensuales recogidas en este cuadro.

70

En relación con la fiscalidad, las rentas periódicas tienen una consideración distinta según correspondan al periodo del crédito o al seguro de renta vitalicia. Las rentas mensuales percibidas del crédito hipotecario –hipoteca inversano están sujetas a tributación dado que se trata de meras disposiciones del crédito. La renta vitalicia diferida que se percibe una vez finalizado el crédito hipotecario está sujeta a tributación, si bien su marco fiscal es favorable. Del importe total de cada renta, un porcentaje se considera Rendimiento de Capital Mobiliario sujeto a retención. El porcentaje de tributación varía en función de la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanece constante durante toda su vigencia. La reforma fiscal recientemente aprobada a través de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de Modificación Parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio establece en el

artículo 25 que los porcentajes aplicables para rentas vitalicias son: 20%

si la edad del preceptor está entre 66 y 69 años

8%

si la edad del preceptor es igual o superior a 70 años

Estos porcentajes suponen una mejora fiscal relevante respecto a la legislación anterior del IRPF que establecía un 25% para preceptores entre 60 y 69 años, y un 20% para preceptores mayores de 69 años. Dado que las hipotecas inversas comercializadas actualmente en el mercado español tienen como edad mínima habitual los 70 años, esta rebaja impositiva ha supuesto un impulso relevante para el producto. En todo caso, dado que el diseño de las hipotecas inversas lleva asociada una renta vitalicia de importe bruto similar, en el caso de

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rentas constantes el comienzo de la percepción de la renta vitalicia supone una reducción en términos netos de las prestaciones, y en el caso de rentas crecientes en progresión geométrica el efecto depende del crecimiento establecido y su relación con la imposición. Dado que se trata de rentas diferidas, además del porcentaje anterior también se considera Rendimiento del Capital Mobiliario la rentabilidad obtenida hasta el momento de constitución de la renta, es decir, en el plazo que media entre el pago de la prima y el momento en que se genera el derecho a la percepción (vencimiento del crédito hipotecario). Este rendimiento se imputará de acuerdo con el desarrollo reglamentario que se determine (artículo 25, 3a). En el IRPF vigente hasta el año 2006, se repartía linealmente durante los 10 primeros años de cobro de la renta vitalicia. Es preciso considerar que, tal como está configurado el producto, la primera cuota de la renta vitalicia se percibe al menos en torno a 9 ó 10 años después de formalizada la operación, luego es probable que la fiscalidad actual se modifique en dicho periodo.

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V. BARRERAS PARA EL DESARROLLO DE LAS HIPOTECAS INVERSAS

Las hipotecas inversas representan en efecto un producto financiero de gran utilidad para las personas mayores en la transformación del patrimonio inmobiliario en recursos líquidos, sin perder la estabilidad financiera inherente al derecho al usufructo vitalicio de la vivienda.

Sin embargo, la experiencia

internacional señala un escaso interés y desarrollo de los mercados de hipotecas inversas y productos similares. En el caso español, el muy reducido número de censos vitalicios también pone de manifiesto las posibles dificultades que el desarrollo de las hipotecas inversas tendrá en el futuro. La explicación obvia que tradicionalmente se ha tomado como referencia para explicar las dificultades para la expansión de estos productos ha sido el deseo

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de las personas mayores de retener la propiedad completa de la vivienda con el objeto de transmitirla en herencia a sus descendientes. En este sentido, algunas investigaciones consideran que las personas mayores tienden a seguir viviendo en sus casas en coherencia con su intención de transferir las mismas en herencia (Venti y Wise, 2000). Tradicionalmente, la vivienda es el único activo de valor significativo que se transmite a los descendientes, debido en buena parte a que constituye un porcentaje muy elevado de la riqueza de los hogares de personas mayores (Banco de España, 2006). Las críticas a este argumento se sostienen en el discutible carácter de voluntariedad de este legado: resulta bastante improbable que el valor de la vivienda, difícil de estimar por anticipado, represente el valor óptimo deseado de la herencia (Caplin, 2000). Además de este factor relevante en la decisión de contratar una hipoteca inversa es preciso considerar todo un conjunto de elementos que pueden explicar el reducido tamaño de este mercado en los países en que se ha desarrollado, así como en general en todos aquellos productos de transformación de patrimonio inmobiliario en rentas.

V.1

RIESGOS Y OBSTÁCULOS DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL

PROPIETARIO DE LA VIVIENDA

El primer obstáculo al que se enfrentan los clientes de las hipotecas inversas son los gastos iniciales asociados a la contratación y formalización del producto.

Hasta la iniciativa legislativa de Reforma Hipotecaria los gastos

iniciales de las hipotecas inversas han sido elevados (cuadro V.1). Si bien el

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particular no abona directamente estos gastos ya que no realiza ningún desembolso, tales cantidades se deducen del capital disponible para determinar las rentas futuras. El Proyecto de Ley de Modernización del Mercado Hipotecario reduce sustancialmente los gastos de formalización actuando en dos direcciones: •

Reduciendo los honorarios notariales y registrales en las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.

•

Declarando la exención de la cuota gradual de documentos notariales del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.

Edad 70 75 80 85 90

GRÁFICO V.1 GASTOS INICIALES EN HIPOTECAS INVERSAS. (Valor de la vivienda en garantía: 200.000 €) Notaría Registro Gestoría IAJD 803,00 771,00 743,00 781,00 743,00

577,00 538,00 505,00 550,00 505,00

290,00 290,00 290,00 290,00 290,00

4.678,00 4.032,00 3.480,00 4.236,00 3.480,00

Comisión de apertura 569,24 485,62 414,27 512,03 414,27

Fuente: Estimaciones con fecha de junio de 2006.

Por otra parte, las personas mayores pueden adoptar una actitud negativa hacia las hipotecas inversas al considerar que pueden debilitar su situación financiera futura en el caso de que se presenten problemas importantes de salud.

Hay tres aspectos en los que los problemas de salud pueden suponer dificultades para el prestatario (Caplin, 2000): •

El propietario de la vivienda puede haber dispuesto ya de un alto porcentaje del valor patrimonial del inmueble y, en consecuencia,

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en el momento en que se presentan los problemas sanitarios la posición patrimonial neta es desfavorable, y no permite al hogar asumir las posibles nuevas necesidades financieras que se presenten. •

Si los problemas de salud son graves, puede ser necesario abandonar la vivienda durante un cierto tiempo para someterse a un tratamiento o estar en convalecencia. En ese momento, existe un incentivo para reconsiderar la decisión óptima de alojamiento, y en ese sentido podría ser apropiado trasladarse a una vivienda más adaptada a la nueva situación sanitaria. Pero si una parte importante del valor del inmueble ya ha sido liquidado, con la venta de la vivienda puede resultar imposible conseguir un capital suficiente para realizar ese cambio de residencia (Feinstein, 1996).

•

Los problemas de salud pueden implicar la necesidad de abandonar el hogar para residir con un familiar o en una institución de acogida, o incluso generar un abandono en el mantenimiento de la vivienda. En este caso, el prestamista podría imponer su derecho a vender la vivienda. En el caso español, se han desarrollado productos que permiten evitar este riesgo, favoreciendo incluso la generación de nuevas rentas al permitir al propietario el alquiler del inmueble.

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En Estados Unidos, un alto porcentaje de hipotecas se conciertan con la modalidad de línea de crédito, lo cual ofrece unas mayores reservas financieras para situaciones de necesidad similares a las especificadas anteriormente. Una opción para evitar este obstáculo consistiría en añadir al producto un seguro opcional que, en el caso de diversos problemas de salud, incrementase los pagos realizados en una cuantía suficiente para permitir al propietario su traslado a otra vivienda mejor adaptada a las nuevas circunstancias.

En el mercado

americano, aunque no asociados a hipotecas inversas, algunas aseguradoras han comercializado recientemente productos que ofrecen, a personas mayores en buen estado de salud, rentas vitalicias que proporcionan pagos adicionales si el beneficiario presenta cierto grado de incapacidad (Warshawsky et al, 2001). Se plantean también obstáculos de carácter psicológico, que pueden materializarse en varios aspectos: •

Las personas mayores pueden tener simplemente una actitud negativa hacia el endeudamiento, dado que han dedicado un periodo importante de su vida activa a pagar las cuotas de su hipoteca tradicional para adquirir la vivienda.

•

En mercados poco desarrollados, con un escaso número de operaciones, el aprendizaje social y la imitación son reducidos. En este sentido, cabe esperar un crecimiento gradual del consumo, de forma similar a los procesos que explican la difusión de nuevas tecnologías.

77

•

En otros mercados, los mensajes de los medios de comunicación se han centrado a veces más en los costes que en los potenciales beneficios del producto (Abt, 2000).

En España, donde el

mercado está iniciando su andadura, se debería evitar el catastrofismo mediático y, sin ocultar los riesgos y dificultades del producto, adoptar una postura de comunicación positiva en los medios. •

Los diferentes criterios de descuento para costes y beneficios futuros condicionan las decisiones relativas a hipotecas. Caplin y Leahy (1997) sugieren que los hogares pueden tener una actitud especialmente contraria a gastar los recursos actuales

con el

objetivo de estar preparados para posibles eventos futuros negativos. En un nivel extremo, un nivel bajo de consumo en una vivienda propia y libre de cargas puede ser preferible a un nivel superior de consumo en una vivienda endeudada, con el consiguiente incremento de inseguridad. •

Estos aspectos psicológicos avalan en cierta medida la postura de considerar las hipotecas inversas más como un producto para proporcionar fondos de emergencia que como un suministrador de fondos para el consumo diario.

Otra importante limitación en la difusión de las hipotecas inversas es el desconocimiento del producto por parte de las personas mayores. La publicidad en

medios de comunicación y ámbitos relacionados con los mayores será un paso

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necesario para difundir el producto. Además, esta falta de información sobre el producto puede estar asociada a que el cliente desconozca el contenido de la hipoteca. De ahí las políticas de Estados Unidos y Reino Unido que obligan a informar al cliente, antes de concertar la operación, de acuerdo con un formato y reglas de transparencia previamente establecidas por el gobierno o las asociaciones de entidades hipotecarias. También las dudas del propietario de la vivienda sobre las garantías y riesgos del producto pueden generar actitudes negativas hacia su contratación.

En este sentido, existen dos factores clave: - El aseguramiento de los pagos a realizar por el prestamista. En el caso de que el propietario perciba el préstamo mediante una cuantía única en el momento de la contratación no existe el riesgo de quiebra del prestamista, pero sí se plantea en el caso de percibir rentas periódicas. En el caso americano, la hipoteca HECM tiene cubierto este riesgo, pero en el capítulo anterior hemos visto que las opciones disponibles en el mercado español, de carácter privado, no tienen cubierto este riesgo, y por tanto el prestatario deberá optar por entidades financieras de calidad crediticia reconocida. - La limitación del riesgo asumido por el propietario. Las hipotecas deberían tener una garantía frente a valores patrimoniales negativos, es decir, la limitación del riesgo asumido por el prestatario debería limitarse al valor del inmueble en el momento de la venta. En caso contrario, el prestatario podría ver afectado el resto de su patrimonio. El Proyecto de

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Ley de Regulación del Mercado Hipotecario fija este límite de garantías en los bienes de la herencia. La fiscalidad del producto puede afectar negativamente a su expansión. Actualmente, la consideración fiscal es favorable ya que las cuotas periódicas percibidas no deben incluirse como rendimientos en el IRPF, dado que son disposiciones de una cuenta de crédito. Una posible percepción de la operación como una «venta» más que como un «préstamo» podría trastocar su consideración fiscal y afectar negativamente al producto, de ahí la importancia que tiene la regulación específica que plantea el Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. La tributación de las rentas vitalicias diferidas que se contratan en algunas modalidades de hipotecas inversas es también bastante favorable: se consideran Rendimientos del Capital Mobiliario, con lo cual están sujetos a retención y tributan en un porcentaje variable en función de la edad (8% para personas mayores de 69 años). Por otra parte, se puede producir cierto tratamiento fiscal incoherente en el momento de la venta del inmueble, dado que la ganancia patrimonial obtenida tributa en el IRPF. Puede generarse en consecuencia una ganancia patrimonial ficticia si, en el momento de la venta de la casa, no se deduce la deuda acumulada de la ganancia patrimonial fiscalmente considerada. Las hipotecas inversas pueden asimismo generar un aumento de las rentas familiares periódicas que produzcan una exclusión del individuo de ciertos tipos de prestaciones de protección social, tales como el acceso a pensiones no

contributivas. Este efecto puede inducir al propietario de la vivienda a renunciar a

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los ingresos extra proporcionados por la hipoteca inversa, en cuanto que serían sustitutivos y no complementarios a los ya disponibles. Por último, las clases pasivas actuales en España son más pobres que los actuales jubilados de Estados Unidos y Reino Unido, y la generación de la explosión demográfica no alcanzará la edad mínima de acceso de 70 años hasta la década de los treinta. Por tanto, aún es pronto para que los factores demográficos tengan un impacto relevante sobre la demanda de hipotecas inversas (Taffin, 2004).

V.2

RIESGOS Y OBSTÁCULOS DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL

PRESTAMISTA

Desde el punto de vista del prestamista, los riesgos clave asociados a la oferta de hipotecas inversas se pueden sintetizar en el gráfico V.1: riesgo de longevidad superior a la media, riesgo asociado a la variación en el precio de la vivienda y riesgo de variación del tipo de interés. En dicho gráfico se representan mediante una línea continua las evoluciones esperables del valor de la vivienda, de la deuda acumulada y del periodo de duración de la hipoteca. Con una línea discontinua se representan las evoluciones de esos tres parámetros que pueden inducir riesgos de pérdida para el prestamista, desde la perspectiva de que el valor de la vivienda sea sobrepasado por la deuda acumulada.

No obstante, el concepto de riesgo asociado a las

hipotecas inversas requiere un análisis más detallado.

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GRÁFICO V.1 RIESGO DEL PRESTAMISTA EN HIPOTECAS INVERSAS (Valor)

Riesgo por incremento en el tipo de interés

Deuda acumulada (principal + intereses)

Pérdida por incremento en el tipo de interés Pérdida por superar la esperanza de vida media

Valor de la vivienda

Pérdida por caída del valor de la vivienda

Riesgo de caída del valor de la vivienda

(Periodo)

0 Fin del préstamo

Riesgo por superar la esperanza de vida media

Fuente: Mitchell y Piggott (2004) y Gobierno de Japón (2005).

El riesgo derivado de una longevidad elevada es quizás el más inmediato a cubrir por el prestamista.

Si el prestatario permanece un tiempo superior al

previsto en la vivienda, el riesgo de que la deuda acumulada sobrepase el valor de la vivienda aumenta, y cabe pues el riesgo de impago de parte de la deuda. Evidentemente, los cálculos actuariales compensan precisamente las obligaciones con asegurados que fallecen en diversos momentos del tiempo, pero la diversificación y la clasificación de riesgos son cuestiones clave para reducir los compromisos asociados.

Además, la selección adversa puede dificultar este

equilibrio si la proporción de personas en buen estado de salud respecto a las personas con mala salud supera la ratio característica en la población de referencia de la tabla de mortalidad.

82

El riesgo asociado a la revalorización general de la vivienda no permite una diversificación similar al riesgo de longevidad. Los valores futuros y las tasas de crecimiento de las propiedades inmobiliarias son desconocidos para el prestamista, y por tanto el riesgo asociado es obvio. En efecto, la concesión de hipotecas inversas en localizaciones geográficas dispares puede diversificar este riesgo, pero no es una estrategia válida para compensar la evolución nacional o internacional de los precios. Por otra parte, las expectativas de evolución futura de los precios son un factor considerado para fijar la cuantía del préstamo, y por tanto también afecta al prestatario. Ahora bien, las hipotecas que en particular tenga el prestamista en su cartera pueden corresponder a viviendas con un comportamiento diferenciado de la evolución general del mercado de inmuebles. En la práctica, es bastante probable que se produzcan pérdidas derivadas del riesgo de revalorización de las viviendas dado que los valores de la parte superior de la distribución no generan ningún beneficio extra (suponiendo que se limite la obligación del cliente al patrimonio del inmueble o incluso a los bienes en herencia). El riesgo de tipo de interés se relaciona con varios aspectos. Por una parte, si el tipo de interés es fijo, una subida de tipos de interés reduce el valor de su inversión en hipotecas inversas, y supone una menor rentabilidad comparativa. Si el tipo de interés es variable el prestamista evita este riesgo, pero por el contrario resulta más complejo conocer con certeza su valoración.

Por otra parte, el

crecimiento de los tipos de interés puede incrementar rápidamente la deuda acumulada, y por tanto aumentar la probabilidad de que supere el valor de mercado

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del inmueble en el momento de finalizar el contrato. Boehm y Ehrhardt (1994) han demostrado empíricamente que el riesgo de variación de los tipos de interés es mayor en las hipotecas inversas que en otros productos similares: la reducida deuda pendiente en el origen de las hipotecas inversas oculta el futuro crecimiento que la operación implica; los cambios en el tipo de interés tienen pocos efectos en los valores iniciales de deuda, pero pueden generar enormes variaciones futuras. Por el contrario, en los préstamos tradicionales el efecto de las variaciones en los tipos de interés se percibe rápidamente. Además de los citados riesgos, el prestamista se enfrenta a un problema de riesgo moral. En general, las personas mayores suelen realizar un mantenimiento

más deficiente de sus viviendas, y la contratación de una hipoteca inversa puede intensificar esta tendencia, dado que el inmueble puede dejar de considerarse propio y los demandantes del producto suelen tener rentas bajas. Aunque los contratos suelen establecer la obligación de realizar un mantenimiento adecuado de la vivienda, el prestamista puede no estar interesado en obligar a ejecutar la venta al cliente, en particular si el cliente es vulnerable por razones de enfermedad. Una posible solución a los dilemas de riesgo moral asociados a la conservación del inmueble podría ser el establecimiento de un precio medio de mantenimiento que se incluyese dentro de los gastos de la hipoteca inversa, al menos para cubrir los gastos originados una vez que la deuda supera el valor patrimonial. Los problemas de riesgo moral no sólo se refieren al mantenimiento del inmueble sino también a una fase posterior. Si la deuda acumulada del propietario

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supera el valor de la vivienda antes de que el cliente fallezca, el prestamista debe asegurarse un proceso de venta controlado, en cuanto que los herederos no tienen incentivos a establecer un precio justo del inmueble, en el caso de que la garantía se limite al valor de la vivienda. Otro aspecto relacionado a considerar sería la posible selección adversa: los consumidores que tuviesen expectativas de vida largas, de baja movilidad geográfica o de reducidas tasas de crecimiento del precio de la vivienda, podrían acceder a las hipotecas inversas en tasas superiores a su participación en la población. A este respecto, Davidoff y Welke (2005) constatan para el caso americano que las estadísticas indican un comportamiento inverso: los prestatarios de hipotecas inversas se han desplazado rápidamente de sus viviendas de tal forma que casi todas las casas han sido vendidas a precios que exceden el saldo acumulado de la hipoteca inversa. Se produce pues un proceso de selección ventajosa con un comportamiento parecido al deducido por Meza y Webb (2001) para el mercado de tarjetas de crédito en el Reino Unido: la fijación de un precio financieramente elevado para asegurar la pérdida de una tarjeta de crédito hace que los poseedores de tarjeta que contratan dicho seguro tengan menor probabilidad de perder sus tarjetas de crédito. Además se plantea un obstáculo relacionado con las tradiciones financieras del país: el crédito al consumo mediante préstamos hipotecarios resulta habitual en los países anglosajones, incluso entre las personas mayores, mientras que en España, y en general en el continente europeo, es prácticamente inexistente. En

nuestro país, el préstamo, incluido el hipotecario, tiene un carácter más personal

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que real, las características de la garantía hipotecaria desempeñan un papel menos relevante y la renta del prestatario un papel más significativo que en los países anglosajones (Taffin, 2004). Las entidades financieras españolas tienen por tanto que modificar en cierta medida sus estrategias tradicionales para adoptar la hipoteca inversa. Los costes de la innovación que supone el producto también representan un freno a la expansión de las hipotecas inversas. Dado que este mercado está naciendo en España, estos costes son elevados debido al desconocimiento generalizado del producto.

La estimación realizada por algunas empresas al

respecto les ha hecho renunciar al desarrollo de las hipotecas inversas por temor a no alcanzar una cifra crítica durante un largo periodo de tiempo, máxime cuando luego los competidores podrían aprovecharse de las innovaciones (Taffin, 2004). Por último, el prestamista puede enfrentarse al riesgo de generar una mala imagen social si, al final de la operación, se ve obligado a ejecutar la vivienda hipotecada, con la consiguiente acción sobre otros familiares que pueden estar residiendo en la vivienda.

V.3 VENTAJAS E INCONVENIENTES DE LAS HIPOTECAS INVERSAS

La diversidad de aspectos relacionados con las hipotecas inversas conlleva que estos productos lleven asociadas ventajas e inconvenientes propios o asociados al producto financiero16. Dentro de las ventajas cabe destacar las siguientes:

16

A continuación, se describen fundamentalmente las ventajas e inconvenientes descritos en Mitchell y Piggott (2004).

86

•

El propietario de la vivienda puede diversificar su cartera de riqueza, en lugar de mantener una proporción muy elevada de su riqueza en un activo único (la vivienda), no diversificado y por tanto arriesgado.

•

La expansión de las hipotecas inversas puede favorecer un incremento del consumo de las personas mayores sin forzar a las mismas a abandonar su casa.

•

La permanencia en la casa permite a las personas mayores mantenerse independientes, evita los costes monetarios y psicológicos del traslado a otra vivienda, y les protege de las fluctuaciones en los precios del alquiler (Sinai y Souleles, 2001).

•

Al seguir viviendo en su residencia habitual se reduce la presión sobre los sistemas públicos de protección social al reducir la demanda de residencias de la tercera edad para cuidados de larga duración.

•

Indirectamente, la menor demanda de servicios sociales reduce las necesidades financieras del presupuesto nacional o estatal, y por tanto cabría plantearse un apoyo fiscal al producto.

•

La percepción de una renta periódica asociada a la hipoteca inversa permite al cliente obtener un flujo monetario vitalicio que evita o reduce sustancialmente el riesgo de falta de recursos.

87

•

Desde el punto de vista de los herederos, les permite la posibilidad de que parte de la vivienda se transmita en herencia si el propietario fallece en un plazo corto o la vivienda se revaloriza. Pero también si sólo se financia parte del valor patrimonial o si las rentas percibidas se transmiten parcialmente en vida a los herederos como donación. Además, puede evitarles los gastos médicos o de consumo que en otro caso tendrían que subsidiar a su padres.

•

Desde el punto de vista del propietario, se reduce la posibilidad de transmitir herencias no intencionadas, teniendo en cuenta que el principal activo a transferir es la vivienda.

•

Desde el punto de vista del mercado inmobiliario, podría facilitar su liquidez y favorecer los procesos de valoración de los inmuebles.

Dentro de los inconvenientes cabe señalar los siguientes: •

Los herederos pueden tener una perspectiva desfavorable del producto ya que supone que sus padres consuman parte del valor patrimonial de la vivienda.

•

La complejidad del producto hace en algunos casos difícil explicar a las personas mayores las implicaciones del producto.

88

•

Los ingresos fiscales estatales podrían reducirse si un número elevado de personas mayores opta por las hipotecas inversas en lugar de vender sus viviendas.

•

Las hipotecas inversas reducen en general la riqueza neta de los hogares y por tanto aumentan el riesgo de que, ante situaciones de problemas médicos complejos, se disminuya la capacidad de reacción financiera de la familia.

V.4

PERCEPCIONES DE LAS PERSONAS MAYORES SOBRE LAS

HIPOTECAS INVERSAS

Con la finalidad de analizar en qué medida las personas mayores conocen la existencia de hipotecas inversas, y asimismo detectar las ventajas e inconvenientes percibidos, los incentivos para su desarrollo y las razones que inducen a su contratación, se ha elaborado una encuesta de ámbito nacional dirigida a individuos de 60 ó más años de edad propietarios al menos de una vivienda. El trabajo de campo, elaborado por la empresa Invesmark durante el periodo comprendido entre el 4 y el 26 de septiembre de 2006, se ha realizado mediante encuestas telefónicas asistidas por ordenador. El tamaño de la muestra total ha sido de 1.000 encuestas válidas con un margen de error muestral de ±3,16% para un nivel de confianza del 95,5% (en la condición más desfavorable: p=q=0,5) para el total nacional.

El tipo de muestreo ha sido estratificado

polietápico con afijación proporcional con cuotas previas por sexo, edad y

89

comunidad autónoma, y selección aleatoria del elemento muestral. El cuestionario y la codificación de las respuestas se recogen en el anexo I. La cuestión clave inicial consiste en saber en qué medida las hipotecas inversas son un producto conocido por las personas mayores. Los resultados presentados en el gráfico V.2 ponen de manifiesto el desconocimiento generalizado de este producto financiero: el 77% de los encuestados no han oído hablar nunca del mismo. En buena medida, el hecho de que el producto haya comenzado su comercialización mayoritariamente durante el último año explica el reducido número de personas que lo conocen. GRÁFICO V.2 ¿HA OÍDO HABLAR EN ALGUNA OCASIÓN DE LAS HIPOTECAS INVERSAS? 1,0% Sí No

21,7%

NS/NC

Cuadro de texto 77,3%

__

Además, de aquellos que señalan que han oído hablar sobre las hipotecas inversas, una cuarta parte tienen una idea incorrecta sobre las mismas (gráfico V.3). Como consecuencia, en torno a un 83% de las personas mayores desconocen o conocen incorrectamente este producto.

90

GRÁFICO V.3 ¿DESCRIBE CORRECTAMENTE EN QUÉ CONSISTE UNA HIPOTECA INVERSA? Correcto Incorrecto NS/NC

8,29%

25,35% 66,36%

GRÁFICO V.4 ¿ESTARÍA DISPUESTO A CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? 80,0%

60,0%

40,0%

74,3%

20,0%

1,1%

6,8%

11,1%

6,7%

0,0%

Seguro que sí

Posiblemente sí Posiblemente no Seguro que no

NS/NC

La actitud negativa hacia el producto se pone especialmente de relieve cuando se analiza la predisposición a contratar una hipoteca inversa (gráfico V.4):

91

sólo un 1% demuestra un interés claro en contratarla frente a casi un 75% que responde claramente que no contrataría el producto. Las personas mayores piensan además que las edades a la que considerarían más interesante contratar las hipotecas inversas corresponden a los tramos de edad más jóvenes (gráfico V.5). Para edades superiores, las hipotecas pierden interés, basándose quizás en que el aumento de rentas que genera pueda ser disfrutado durante los años con mejor estado de salud. Por otra parte, señalan como factor relevante para su contratación el hecho de que se produzca algún tipo de necesidad financiera, y en concreto la aparición de problemas de salud. GRÁFICO V.5 ¿A QUÉ EDAD CREE QUE CONTRATARÍA LA HIPOTECA INVERSA? 70,0%

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Hasta 60 De 61 a 65 De 66 a 70 De 71 a 75 De 76 a 80 De 81 a 85 Cuando se Si tiene necesite problemas de salud

Nunca

NS/NC

Las hipotecas inversas se enfrentan a importantes barreras al producto. En primer lugar, la vivienda se considera como un activo relevante en el patrimonio, y la persona mayor no quiere desprenderse del mismo, en cuanto que no es

92

considerado como un recurso financiero (gráficos V.6 y V.7). La vivienda se considera además como un bien que se desea dejar en herencia a los descendientes, y en consecuencia no se desea perder los derechos sobre su propiedad (gráfico V.8). Por último, la vivienda se percibe como un elemento de seguridad en la vida, y en cierta medida como factor de protección ante emergencias e incertidumbres futuras (gráfico V.9).

GRÁFICO V.6 MI VIVIENDA ES EL ACTIVO MÁS VALIOSO DE MI PATRIMONIO 80,0%

60,0%

40,0%

20,0%

0,0% Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

93

GRÁFICO V.7 DESEARÍA PASAR EL RESTO DE MI VIDA EN MI ACTUAL VIVIENDA 80,0%

60,0%

40,0%

20,0%

0,0% Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

GRÁFICO V.8 ME GUSTARÍA DEJAR ESTA CASA EN HERENCIA 80,0%

60,0%

40,0%

20,0%

0,0% Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

94

GRÁFICO V.9 POSEER LA VIVIENDA ES LA MEJOR FORMA DE SENTIRSE PROTEGIDO PARA EL FUTURO 70,0%

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

GRÁFICO V.10 VENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA 40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Solución Aportación Posibilidad Mejora de Posibilidad Mantener Solución Todo son de dinero de pagar condiciones de dejar propiedad para para ventajas residencia de vida herencia de la casa familias sin personas hijos o que necesitadas no los ayuden

Otras respuestas

Ninguna ventaja

NS/NC

95

A la hora de señalar las virtudes asociadas a las hipotecas inversas (gráfico V.10), un gran número de personas mayores no reconoce ninguna ventaja asociada, o considera que éstas se relacionan con el apoyo a personas con necesidades financieras. En menor medida, las ventajas se asocian con las mejoras en las condiciones de vida, en las aportaciones de dinero generadas y su utilidad para las familias sin hijos o con necesidades de ayuda. Respecto a los inconvenientes asociados a las hipotecas inversas (gráfico V.11), la posible pérdida de la vivienda y las cargas a los herederos se señalan como los principales factores en contra.

GRÁFICO V.11 INCONVENIENTES DE LA HIPOTECA INVERSA 50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Posible perder la vivienda

Cargas a herederos

No Pérdida de confianza herencia de bancos

Pago de intereses

Trámites y Ningún Pagos de Carácter de Todo son Otras poca préstamo problemas respuestas inconvenient formalizaci ón e cuantía

NS/NC

Además de las preguntas abiertas, cuyos resultados se recogen en los gráficos V.10 y V.11, y con la finalidad de orientar las respuestas en relación con

96

las ventajas e inconvenientes asociados, se han propuesto un conjunto de afirmaciones con el objeto de deducir las actitudes hacia las hipotecas inversas (gráficos V.12 a V.15). Los resultados indican que los mayores piensan que sus hijos adoptarían una posición negativa si decidiesen contratar este producto financiero (gráfico V.12) y que su calidad de vida actual no se vería mejorada de forma significativa (gráfico V.13).

Además, un factor que condiciona

radicalmente la contratación de hipotecas inversas viene dado porque las personas mayores no están dispuestos a endeudarse utilizando la vivienda como garantía del préstamo (gráfico V.14), indicando tal grado de falta de disposición a contratar el producto que ni siquiera están interesados en obtener información más detallada sobre sus características (gráfico V.15).

GRÁFICO V.12 MIS HIJOS NO ESTARÍAN DE ACUERDO EN CONTRATARLA 50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

97

GRÁFICO V.13 MEJORARÍA MI CALIDAD DE VIDA 40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

GRÁFICO V.14 ESTARÍA DISPUESTO A PEDIR DINERO PRESTADO CON LA GARANTÍA DE MI VIVIENDA 70,0%

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

98

GRÁFICO V.15 ME GUSTARÍA RECIBIR MÁS INFORMACIÓN 80,0%

60,0%

40,0%

20,0%

0,0% Mucho

Bastante

Poco

Nada

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

La actitud negativa hacia las hipotecas inversas era un resultado esperable a priori dado el fracaso histórico de otros productos relacionados con la transformación en liquidez de la vivienda, tales como el vitalicio inmobiliario. Por ello la encuesta ha recogido una sección en la que se intenta evaluar la actitud de las personas mayores ante diversos incentivos económicos y medidas de apoyo relacionadas con la seguridad jurídica del titular de la vivienda. La reducción en los gastos de contratación y la exención fiscal de las cuotas percibidas, en la línea del Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, se percibe por los encuestados como medidas relevantes para considerar la contratación de la hipoteca inversa (gráficos V.16 y V.17).

99

GRÁFICO V.16 IMPORTANCIA DE LOS GASTOS DE CONTRATACIÓN REDUCIDOS 40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Mucha

Bastante

Poca

Ninguna

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

GRÁFICO V.17 IMPORTANCIA DE LA EXENCIÓN FISCAL DE LAS CUOTAS 40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Mucha

Bastante

Poca

Ninguna

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

100

El tipo de interés pactado en la operación, si bien es evidentemente valorado como un factor importante en cuanto que reduce los costes del titular, no es percibido con la misma intensidad, quizás por no ser tan fácil de evaluar su efecto sobre el coste total (gráfico V.18). La seguridad jurídica de la operación, plasmada en una posible garantía estatal de la operación y en un asesoramiento independiente por parte de un experto, se consideran factores muy relevantes para favorecer su contratación (gráficos V.19-V.20).

GRÁFICO V.18 IMPORTANCIA DEL TIPO DE INTERÉS APLICADO 50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Mucha

Bastante

Poca

Ninguna

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

101

GRÁFICO V.19 IMPORTANCIA DE LA GARANTÍA DEL ESTADO 40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Mucha

Bastante

Poca

Ninguna

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

GRÁFICO V.20 IMPORTANCIA DE RECIBIR ASESORAMIENTO DE UN EXPERTO INDEPENDIENTE

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Mucha

Bastante

Poca

Ninguna

NS/NC

Nota: El gráfico representa el grado de acuerdo con la afirmación señalada.

102

Por otra parte, los hijos son el principal consejero de las personas mayores ante decisiones financieras como la hipoteca inversa (gráfico V.21). El éxito de la operación requiere pues involucrar a los descendientes en todo el proceso de formalización y desarrollo del préstamo.

GRÁFICO V.21 PERSONAS O ENTIDADES A LAS QUE PEDIRÍA CONSEJO SI DECIDIESE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA 40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Hijos

Otro familiar

Amigos Abogado

Ente público

Banco o Experto Caja vivienda

Otros

Asesor Decidiría NS/NC finanzas por mí o mismo contable

No la contrato

A mi pareja

A otra persona con hipoteca inversa

Las entidades preferidas para realizar la posible contratación de una hipoteca inversa serían los Bancos y Cajas de Ahorro, si bien existe un alto grado de indefinición en buena parte de los encuestados (gráfico V.22). Respecto a la modalidad de producto preferida, también existe una gran indefinición en la respuesta, pero claramente se deduce una preferencia clara por prestaciones que el titular perciba de forma vitalicia (gráfico V.23).

103

GRÁFICO V.22 ENTIDADES EN LAS QUE PREFERIRÍA CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA 50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Organismo público

Banco

Caja

Compañia de Seguros

Agencia inmobiliaria

NS/NC

GRÁFICO V.23 PREFERENCIA POR RENTA VITALICIA O TEMPORAL 60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0% Vitalicia

Temporal

NS/NC

104

VI. EFECTOS POTENCIALES SOBRE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES

La clave para el éxito de las hipotecas inversas está directamente relacionada con la decisión de los hogares para utilizar su riqueza inmobiliaria para incrementar su consumo durante el periodo de jubilación: las hipotecas inversas han sido pensadas como un mecanismo que permita a las familias “consumir” su riqueza inmobiliaria sin necesidad de vender sus viviendas. Existe un debate sustancial sobre si esta cuestión es cierta, y la evidencia empírica al respecto no es unánime. Algunos estudios preliminares [Merrill (1984), Feinstein y McFadden (1989), Venti y Wise (1989, 1990, 1991)] concluyeron que, a menos que se produjese algún cambio en el estatus familiar, la reducción en la riqueza

105

inmobiliaria de las personas mayores era nula o muy reducida. Incluso entre aquellos que trasladaban su residencia existía una reducida variación en su riqueza inmobiliaria. No obstante, aquellos hogares con patrimonio inmobiliario de gran valor en relación el resto de activos tenían una mayor tendencia a reducir su riqueza inmobiliaria al trasladarse, y aquellos con patrimonios inmobiliarios reducidos en términos relativos tendían a incrementarlo cuando se trasladaban. Las reducciones importantes de la riqueza inmobiliaria estaban típicamente asociadas con la muerte de alguno de los cónyuges o con cambios relevantes de la situación financiera. Sin embargo, Sheiner y Weil (1993) llegaban en el mismo momento a conclusiones diferentes, aunque no necesariamente inconsistentes con las anteriores. Sus resultados indicaban reducciones del patrimonio inmobiliario en las edades más avanzadas, y fundamentalmente asociadas con cambios en el estatus familiar, deterioros de la salud o fallecimientos de algún cónyuge. La disparidad de conclusiones sigue presente en estudios más recientes. Hurd (1999) concluye que la reducción en la riqueza inmobiliaria es la norma, y que los resultados previos estaban originados en la mala calidad de los datos analizados. Por el contrario, Venti y Wise (2000) concluyen que en general la riqueza inmobiliaria no se reduce para hacer frente a las necesidades de consumo de las personas mayores, y Smeeding et al (2006) deducen que las personas mayores americanas no están haciendo líquidos sus activos inmobiliarios, al menos hasta la edad de 80 años. En todo caso, parece claro que, al envejecer, los hogares no reducen su patrimonio inmobiliario en relación con las previsiones de la teoría del ciclo vital.

106

Frecuentemente, se recurre a dos razones para explicar esta contradicción: el deseo de dejar herencia y el ahorro con la finalidad de previsión ante sucesos futuros inciertos. Ambas explicaciones son lógicas, pero parece poco probable que puedan explicar el enorme patrimonio inmobiliario que las personas mayores transmiten a sus herederos (Mitchell y Piggott, 2004). Al menos en teoría, las hipotecas inversas suponen un instrumento financiero excelente para aquellos hogares de personas mayores que desean utilizar su riqueza inmobiliaria para mejorar su vida sin abandonar su vivienda familiar. Con el objeto de evaluar el impacto de la contratación de una hipoteca inversa sobre las rentas familiares, se ha tomado como referencia la Encuesta Financiera de las Familias 2002 del Banco de España. La primera edición de esta encuesta ha

estado disponible para los investigadores a comienzos del año 2006, permitiendo por primera vez disponer de una base estadística para analizar los componentes de la riqueza de las familias. En dicha encuesta se dispone de estimaciones sobre el valor actual de la vivienda y sobre los ingresos familiares, lo cual permite evaluar el impacto de contratar una hipoteca inversa con relativa facilidad. A partir de los 5.143 hogares que inicialmente constituyen la Encuesta Financiera de las Familias 2002, se ha creado una submuestra formada por los

hogares que inicialmente cumplen los requisitos habituales en el mercado financiero para acceder a una hipoteca inversa: vivienda en propiedad y edad del propietario igual o superior a 70 años (para ambos cónyuges en el caso de parejas). El resultado ha sido una submuestra de 833 hogares que son potenciales clientes de una hipoteca inversa.

107

Dado que existen diversas modalidades del producto, ha sido necesario establecer hipótesis sobre la estructura de la hipoteca: •

Aunque es habitual que las cuotas mensuales de la hipoteca inversa sean constantes, esta hipótesis supone que los incrementos inducidos en los ingresos de los hogares disminuyen periódicamente en términos reales. Para que la hipoteca suponga un aumento sostenido de los ingresos, debería crecer al mismo ritmo que la inflación, y por ello se ha supuesto que las mensualidades percibidas crecen anualmente en un 2%, estimación anual constante de la inflación futura.

•

En función de la edad del cónyuge más joven, se ha considerado una renta temporal mensual de acuerdo con periodos habituales en el mercado: entre 9 años, para personas con al menos 89 años de edad, y 20 años para personas de 70 años. Aunque las esperanzas de vida de hombres y mujeres difieren sustancialmente, de acuerdo con prácticas de uso generalizado en el mercado español se han fijado los mismos periodos de duración para ambos sexos.

Las duraciones establecidas suponen realmente la

consideración de rentas que superan las esperanzas de vida actuales de la población española (15.85 y 12.66 años, a los 70 años, y 3.65 y 3.36 años, a los 90 años, en el caso de mujeres y hombres) de acuerdo con la Tabla de Mortalidad 1988-89 del Instituto Nacional de Estadística.

No se ha

considerado la contratación de rentas vitalicias diferidas dado el elevado valor de los periodos considerados en las rentas temporales.

108

•

El interés nominal anual considerado ha sido el 6,25% anual, analizando la sensibilidad de los resultados ante un incremento hasta el 8% anual y una reducción hasta el 5% anual.

•

Las hipotecas inversas están dirigidas fundamentalmente a un sector de población con riqueza inmobiliaria elevada pero ingresos reducidos. Se ha considerado que la vivienda hipotecada tiene al menos un valor de 30.000 euros.

Aunque no suelen existir limitaciones específicas en las

características de la vivienda, no parece razonable su aplicación a viviendas de precio reducido dada su escasa garantía. Aunque se podría considerar demasiado pequeña la cifra establecida, se ha intentado considerar la posibilidad de aplicar el producto como instrumento de reducción de la pobreza, y por tanto extensible a sectores de población con menor riqueza inmobiliaria. •

Los gastos de formalización se han estimado en un 1% del valor de la vivienda.

•

Se ha considerado que no se realizan entregas iniciales, salvo en el caso de hogares con un préstamo hipotecario convencional vigente, en cuyo caso se considera una entrega inicial que permita cancelar la hipoteca actual.

•

Para establecer una medida de renta relativa que facilite la comparación entre hogares de diferente tamaño y características, se ha utilizado la escala de equivalencia de la OCDE, que proporciona un peso de 1.0 para el primer adulto del hogar, 0.7 para el resto de adultos y 0.5 para cualquier miembro menor de edad.

109

El potencial efecto complementario de las hipotecas inversas sobre las rentas de las personas mayores de 70 años se describe en los gráficos VI.1 a VI.12. Las representaciones se basan en los valores medianos por intervalo de renta y edad. Las cifras por edad, renta y estado civil se recogen en los cuadros VI.1 a VI.4. La variable utilizada para medir la renta del hogar ha sido la renta anual del año 2001. Los terciles de rentas se han determinado separadamente para cada intervalo de edad (por ejemplo, el primer tercil de rentas para personas de 70 a 79 años se refiere al tercio de propietarios de vivienda con menores rentas en el grupo de edad de 70 a 79 años). Para facilitar la comparación, se incluye la renta mediana y el valor mediano de la vivienda dentro de cada intervalo considerado. Las cuotas de la hipoteca inversa se han calculado con frecuencia mensual, pero se han sumado aritméticamente las cuotas del año para ajustarlas a la unidad de medida de renta. Estos pagos crecen con la edad debido a que se reduce la esperanza de vida, y en consecuencia el periodo de la hipoteca. Aunque existen diferencias por sexo en las esperanzas de vida, las rentas temporales para hombres y mujeres se suelen establecer con los mismos periodos en el mercado español. En el caso de parejas, la menor edad de uno de los cónyuges alarga la duración de la hipoteca. Los propietarios de vivienda con mayores rentas también suelen tener asociados mayores pagos periódicos en la hipoteca inversa dado que normalmente el valor de la vivienda crece con la renta del hogar. En general, las hipotecas inversas tienen un potencial importante para aumentar la liquidez de los hogares de personas mayores: para casi todos los

110

grupos de edad y renta, los valores medianos suponen incrementos superiores al 15 por ciento de la renta inicial. También es generalizado que el primer tercil, el grupo de renta más baja, experimenta mayores incrementos relativos en sus rentas, si bien en términos absolutos siempre tienen lógicamente ganancias inferiores. Dos son los grupos de población que potencialmente podrían ser especialmente favorecidos con la contratación de hipotecas inversas: •

Las personas en edad muy avanzada, mayores de 80 años que, para el conjunto de la muestra, tienen ganancias superiores al 30 por ciento, superando para diversos grupos el 50 por ciento.

•

Las personas que viven en soledad, con incrementos relativos entre un 8 y un 14 por ciento superiores a los de hogares en pareja, para el total de ambos grupos. La combinación de ambas circunstancias, persona en edad muy avanzada y

vivir en soledad, implican las mayores ganancias relativas de renta: en torno al 40 ó el 50 por ciento de la renta inicial, según el tercil de renta. La sensibilidad de los resultados ante variaciones de los tipos de interés, cuadros VI.2, VI.3 y VI.4, señalan relevantes variaciones en los incrementos de rentas ante modificaciones del precio del dinero.

111

GRÁFICO VI.1 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL HOGARES

25.000 3.299 20.000

15.000 1.662

10.000 1.367 5.000

20.923

9.215

5.067 0 1

2

3

GRÁFICO VI.2 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL HOGARES 70-79 AÑOS

30.000 25.000

2.802

20.000 15.000 1.505

22.240

10.000 1.253 5.000

9.456

5.234

0 1

2

3

112

GRÁFICO VI.3 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL HOGARES 80+ AÑOS

25.000 5.361 20.000

15.000 2.957

10.000

17.979

2.132 8.390

5.000 4.705 0 1

2

3

GRÁFICO VI.4 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL PERSONAS SOLAS

25.000 4.078 20.000

15.000 2.459

10.000

19.247

1.784 8.771

5.000 5.057 0 1

2

3

113

GRÁFICO VI.5 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PERSONAS SOLAS 70-79 AÑOS

25.000 3.125 20.000

15.000 1.862

10.000

19.489

1.501 9.002

5.000 5.208 0 1

2

3

GRÁFICO VI.6 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PERSONAS SOLAS 80+ AÑOS

25.000 6.893 20.000

15.000 3.577

10.000

17.901

2.532 8.390

5.000 4.850 0 1

2

3

114

GRÁFICO VI.7 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL MUJERES

25.000

20.000

3.873

15.000

2.243

10.000

16.149

1.766 8.040

5.000 4.922 0 1

2

3

GRÁFICO VI.8 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – MUJERES 70-79 AÑOS

25.000

20.000

3.022

15.000

1.833

10.000

17.288

1.482 8.088

5.000 5.039 0 1

2

3

115

GRÁFICO VI.9 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – MUJERES 80+ AÑOS

25.000 8.055

20.000

15.000 3.273

10.000

15.434 2.532 7.997

5.000 4.674 0 1

2

3

GRÁFICO VI.10 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – TOTAL PAREJAS

30.000 2.977

25.000 20.000 15.000

23.111 1.322

10.000 1.254 5.000

9.308

5.002

0 1

2

3

116

GRÁFICO VI.11 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PAREJAS 70-79 AÑOS

30.000 2.910 25.000 20.000 15.000 24.226 1.320

10.000 1.190 5.000

9.459

5.315

0 1

2

3

GRÁFICO VI.12 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA – PAREJAS 80+ AÑOS

25.000 3.818 20.000

15.000

10.000

5.000

1.951 1.856

18.243

7.882

3.961 0 1

2

3

117

CUADRO VI.1 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA (INTERÉS: 6,25% ANUAL)

Tercil 1

2

3

Total

Tercil 1

2

3

Total

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.367,16 5.067,32 70.000 1.662,28 9.214,71 90.100 3.299,18 20.922,74 180.000 1.982,57 9.214,71 104.000

TOTAL HOGARES 70-79 80+ 1.253,12 2.132,23 5.234,00 4.704,94 72.111 60.000 1.504,61 2.957,24 9.456,47 8.390,00 90.320 70.000 2.802,38 5.361,08 22.239,94 17.978,82 180.000 156.000 1.683,88 3.306,44 9.456,47 8.355,00 110.866 90.000

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.784,34 5.057,00 60.000 2.459,37 8.771,00 78.027 4.078,43 19.247,00 141.030 2.529,43 8.771,00 90.000

PERSONAS SOLAS 70-79 80+ 1.501,23 2.531,96 5.208,00 4.850,00 60.000 57.046 1.862,40 3.576,81 9.002,00 8.390,00 86.924 70.000 3.124,58 6.893,17 19.489,00 17.901,00 120.202 150.000 2.178,13 3.847,05 9.002,00 8.390,00 90.151 77.149

118

Tercil 1

2

3

Total

Tercil 1

2

3

Total

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.766,09 4.921,50 60.000 2.243,44 8.040,00 73.073 3.872,72 16.148,50 132.223 2.517,44 8.040,00 90.000

MUJERES 70-79 1.481,51 5.038,50 61.000 1.833,32 8.088,00 83.848 3.021,85 17.287,50 120.202 2.106,48 8.088,00 90.000

80+ 2.531,96 4.674,00 57.046 3.273,31 7.997,00 68.964 8.055,03 15.433,50 150.127 3.948,75 7.997,00 78.183

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.253,65 5.001,76 89.425 1.321,88 9.307,94 100.170 2.977,22 23.111,18 195.758 1.660,89 9.307,94 120.000

PAREJAS 70-79 1.189,62 5.315,29 86.925 1.319,67 9.458,82 102.172 2.910,22 24.226,47 226.187 1.616,46 9.458,82 120.000

80+ 1.855,65 3.960,88 76.968 1.951,34 7.881,76 94.426 3.817,96 18.242,94 156.335 2.376,37 7.881,76 94.426

119

CUADRO VI.2 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA (INTERÉS: 8% ANUAL)

Tercil 1

2

3

Total

Tercil 1

2

3

Total

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.164,72 5.067,32 70.000 1.407,87 9.214,71 90.100 2.697,08 20.922,74 180.000 1.672,61 9.214,71 104.000

TOTAL HOGARES 70-79 80+ 1.031,73 1.874,83 5.234,00 4.704,94 72.111 60.000 1.278,14 2.594,53 9.456,47 8.390,00 90.320 70.000 2.332,80 4.701,12 22.239,94 17.978,82 180.000 156.000 1.421,15 2.901,76 9.456,47 8.355,00 110.866 90.000

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.449,57 5.057,00 60.000 1.956,27 8.771,00 78.027 3.495,46 19.247,00 141.030 2.166,58 8.771,00 90.000

PERSONAS SOLAS 70-79 80+ 1.238,15 2.194,42 5.208,00 4.850,00 60.000 57.046 1.514,68 3.208,42 9.002,00 8.390,00 86.924 70.000 2.643,24 6.114,26 19.489,00 17.901,00 120.202 150.000 1.801,60 3.458,79 9.002,00 8.390,00 90.151 77.149

120

Tercil 1

2

3

Total

Tercil 1

2

3

Total

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.537,01 4.921,50 60.000 1.826,86 8.040,00 73.073 3.131,12 16.148,50 132.223 2.138,37 8.040,00 90.000

MUJERES 70-79 1.223,12 5.038,50 61.000 1.510,13 8.088,00 83.848 2.508,43 17.287,50 120.202 1.781,97 8.088,00 90.000

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.051,14 5.001,76 89.425 1.069,01 9.307,94 100.170 2.511,59 23.111,18 195.758 1.422,34 9.307,94 120.000

PAREJAS 70-79 971,20 5.315,29 86.925 1.059,95 9.458,82 102.172 2.368,83 24.226,47 226.187 1.326,55 9.458,82 120.000

80+ 2.194,42 4.674,00 57.046 2.970,49 7.997,00 68.964 7.122,24 15.433,50 150.127 3.539,00 7.997,00 78.183

80+ 1.611,93 3.960,88 76.968 1.691,20 7.881,76 94.426 3.369,66 18.242,94 156.335 2.107,84 7.881,76 94.426

121

CUADRO VI.3 EFECTO POTENCIAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA (INTERÉS: 5% ANUAL)

Tercil 1

2

3

Total

Tercil 1

2

3

Total

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.548,73 5.067,32 70.000 1.880,67 9.214,71 90.100 3.742,52 20.922,74 180.000 2.248,89 9.214,71 104.000

TOTAL HOGARES 70-79 80+ 1.433,99 2.331,50 5.234,00 4.704,94 72.111 60.000 1.673,18 3.212,18 9.456,47 8.390,00 90.320 70.000 3.221,53 5.869,07 22.239,94 17.978,82 180.000 156.000 1.912,08 3.622,24 9.456,47 8.355,00 110.866 90.000

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.983,47 5.057,00 60.000 2.717,76 8.771,00 78.027 4.650,03 19.247,00 141.030 2.847,66 8.771,00 90.000

PERSONAS SOLAS 70-79 80+ 1.710,76 2.785,56 5.208,00 4.850,00 60.000 57.046 2.162,16 3.856,75 9.002,00 8.390,00 86.924 70.000 3.524,66 7.488,85 19.489,00 17.901,00 120.202 150.000 2.443,16 4.179,47 9.002,00 8.390,00 90.151 77.149

122

Tercil 1

2

3

Total

Tercil 1

2

3

Total

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.936,27 4.921,50 60.000 2.600,42 8.040,00 73.073 4.373,08 16.148,50 132.223 2.833,60 8.040,00 90.000

MUJERES 70-79 1.702,58 5.038,50 61.000 2.132,10 8.088,00 83.848 3.429,35 17.287,50 120.202 2.369,00 8.088,00 90.000

Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda Cuota Hipoteca Renta Valor vivienda

Total 1.386,27 5.001,76 89.425 1.529,66 9.307,94 100.170 3.370,54 23.111,18 195.758 1.916,86 9.307,94 120.000

PAREJAS 70-79 1.355,22 5.315,29 86.925 1.511,21 9.458,82 102.172 3.339,06 24.226,47 226.187 1.842,07 9.458,82 120.000

80+ 2.785,56 4.674,00 57.046 3.502,08 7.997,00 68.964 8.791,15 15.433,50 150.127 4.242,10 7.997,00 78.183

80+ 2.031,71 3.960,88 76.968 2.152,89 7.881,76 94.426 4.179,73 18.242,94 156.335 2.581,72 7.881,76 94.426

123

CUADRO VI.4 EFECTO PORCENTUAL DE LAS HIPOTECAS INVERSAS SOBRE LOS INGRESOS POR TERCILES DE RENTA

INTERÉS: 6,25% ANUAL

1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3

TOTAL HOGARES Total 70-79 26,98% 23,94% 18,04% 15,91% 15,77% 12,60% PERSONAS SOLAS 35,28% 28,83% 28,04% 20,69% 21,19% 16,03% MUJERES 35,89% 29,40% 27,90% 22,67% 23,98% 17,48% PAREJAS 25,06% 22,38% 14,20% 13,95% 12,88% 12,01%

80+ 45,32% 35,25% 29,82% 52,21% 42,63% 38,51% 54,17% 40,93% 52,19% 46,85% 24,76% 20,93%

INTERÉS: 8% ANUAL

1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3

TOTAL HOGARES Total 70-79 22,98% 19,71% 15,28% 13,52% 12,89% 10,49% PERSONAS SOLAS 28,66% 23,77% 22,30% 16,83% 18,16% 13,56% MUJERES 31,23% 24,28% 22,72% 18,67% 19,39% 14,51% PAREJAS 21,02% 18,27% 11,48% 11,21% 10,87% 9,78%

80+ 39,85% 30,92% 26,15% 45,25% 38,24% 34,16% 46,95% 37,15% 46,15% 40,70% 21,46% 18,47%

124

Por otra parte, resulta relevante conocer en qué medida las hipotecas inversas pueden reducir la pobreza en las personas en edad avanzada. Existen diversas formas de medir y de fijar el umbral de la pobreza pero, por simplicidad, se ha medido como la proporción de personas con un nivel de riqueza situado por debajo de cierto umbral.

Esta medida, aunque atractiva por su sencillez, no

permite distinguir algunos aspectos relevantes como las diferencias entre niveles de pobreza. En el gráfico VI.13 se ha representado la proporción de personas con rentas inferiores a un posible rango de umbrales definidos en relación con la renta media antes de contratar una hipoteca inversa, y se explora cómo estas proporciones se reducen al formalizar la hipoteca.

Las tasas de pobreza se

representan para umbrales desde el 30 por ciento hasta el 100 por cien de la renta equivalente. GRÁFICO VI.13 TASAS DE POBREZA ANTES Y DESPUÉS DE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Antes

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95% 100%

3,9% 7,5% 14,8% 23,1% 30,4% 34,0% 37,7% 43,0% 46,1% 49,9% 52,4% 55,9% 60,0% 64,5% 67,8%

Después 1,9% 2,9% 4,1% 7,7% 14,1% 18,4% 24,2% 29,2% 31,9% 36,5% 41,3% 44,4% 48,1% 50,9% 54,6%

125

Los resultados señalan efectos muy relevantes sobre las personas con riesgo de pobreza. La proporción de personas mayores de 70 años con rentas por debajo del 50 por ciento de la media se reduce a la mitad, pasando de un 30 a un 14 por ciento. Por otra parte, el porcentaje de personas con rentas por debajo del 100 por cien de la renta media se reduce en 13 puntos, pasando del 67,8 por ciento al 54,6 por ciento. El gráfico VI.13 indica importantes mejoras en la reducción de la pobreza para todos los umbrales de renta representados.

126

VII. CONCLUSIONES

1. El análisis de la estructura financiera de las familias españolas pone de manifiesto que los hogares de personas mayores tienen rentas inferiores a las de hogares más jóvenes, especialmente cuando se trata de hogares de personas en edad muy avanzada. No obstante, los hogares de personas mayores tienen una riqueza neta superior a la de hogares menores de 45 años, y esa riqueza está fundamentalmente materializada en la posesión de su vivienda principal, activo que posee más del 85 por ciento de los hogares mayores de 65 años. Aunque el valor de este activo en los hogares de personas mayores es inferior al de los hogares jóvenes, representa un importante activo cuya liquidez se podría generar a través de diversos

127

instrumentos financieros que podrían inducir crecimientos en las rentas periódicas. 2. Las hipotecas inversas del mercado español se caracterizan por los siguientes aspectos: a. Han surgido por iniciativa privada de las entidades financieras, hasta el momento todas ellas Cajas de Ahorros. b. En su mayoría, han iniciado su comercialización en 2006. c. La edad mínima requerida para la concesión de la hipotecas es generalmente 70 años. En el caso de parejas, la edad de referencia es la del titular más joven. El Proyecto de Reforma del Mercado Hipotecario contempla la operación con un mínimo de 65 años. d. El importe máximo del que puede disponer el prestatario se determina en función de la edad y del valor de tasación de la vivienda. Los plazos iniciales de la renta se suelen establecer en relación con la esperanza de vida estimada del prestatario, pero en muchos casos combinando las esperanzas de vida de hombres y mujeres.

La cuantía financiada mediante la hipoteca se limita

además a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda que suele oscilar entre un 70 y un 95 por ciento, aunque estos porcentajes son adaptables al cliente. Esta cuantía no se establece como la cantidad prestada al inicio de la operación sino como la deuda total acumulada al final del periodo establecido.

128

e. Habitualmente, se establecen dos posibles modalidades de cobro de la hipoteca inversa. La primera opción permite cobrar la renta durante un periodo de tiempo determinado (modalidad temporal). Una vez transcurrido ese plazo, la deuda acumulada tendrá por importe el porcentaje fijado sobre el valor de tasación de la vivienda. A partir de entonces, la deuda sólo acumulará intereses y se dejará de percibir la renta mensual, pero el prestatario continuará sin tener que devolver el préstamo mientras sobreviva al menos uno de los titulares. La segunda opción permite cobrar la renta de por vida (modalidad vitalicia). Una vez transcurrido un plazo inicial similar al establecido en la modalidad temporal, el prestatario continuará percibiendo la renta mensual mientras uno de los titulares sobreviva.

Esta renta proviene de un seguro de renta

vitalicia con prima única que se carga en el saldo del crédito al inicio de la operación. f. En la modalidad temporal, las rentas mensuales no se consideran como rendimientos a incluir en el IRPF dado que se consideran disposiciones de una cuenta de crédito. En la modalidad vitalicia, la primera parte de la operación, en la cual las rentas son disposiciones del crédito, tampoco suponen rendimientos sujetos a tributación por la razón citada anteriormente. En el segundo periodo, en el cual se cobra la renta vitalicia, las cuantías percibidas de la aseguradora se consideran rendimientos del capital mobiliario a incluir en el IRPF.

129

g. Todas las entidades establecen la posibilidad de incluir en la escritura de constitución de la hipoteca la posibilidad de alquilar la vivienda o cambiar de residencia, por ejemplo en el caso de tener que internarse a una residencia de personas mayores. h. El Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario establece un límite de garantías para el prestatario, eliminando el riesgo de patrimonio heredado negativo, pero no el de patrimonio inmobiliario negativo. i. En España, ya se han comercializado más de 2.000 hipotecas inversas. El perfil del cliente es una persona de unos 80 años de edad media, con vivienda urbana valorada en unos 300.000 euros y que percibe rentas durante unos 15 años.

El tipo de interés

aplicable suele ser fijo (en torno al 6% en el año 2006), y una vez finalizado el plazo inicial, el interés devengado suele ser el Euribor Hipotecario más un diferencial de un 2%. 3. Las hipotecas inversas son un producto financiero poco conocido por las personas mayores de 60 años: el 77% no ha oído hablar nunca sobre las hipotecas inversas, y de aquellos que han oído hablar sobre ellas, una cuarta parte tiene una idea incorrecta sobre las mismas.

Como

consecuencia, un 83% de las personas mayores desconocen o conocen incorrectamente este producto.

130

4. Además, sólo un 1% demuestra un interés claro en contratar una hipoteca inversa, frente a casi un 75% que responde claramente que no contrataría el producto. 5. Un gran número de personas mayores considera que sus hijos adoptarían una posición negativa si decidiesen contratar este producto financiero. Además adoptan una actitud negativa a endeudarse, indicando tal grado de falta de disposición a contratar el producto que ni siquiera están interesados en obtener información detallada sobre sus características. 6. Los hijos son el principal consejero de las personas mayores ante decisiones financieras como la hipoteca inversa. 7. En general, las hipotecas inversas tienen un potencial importante para aumentar la liquidez de los hogares de personas mayores: para casi todos los grupos de edad y renta, los valores medianos suponen incrementos superiores al 15 por ciento de la renta inicial. También es generalizado que el primer tercil, el grupo de renta más baja, experimenta mayores incrementos relativos en sus rentas, si bien en términos absolutos siempre tienen lógicamente ganancias inferiores. Dos son los grupos de población que potencialmente podrían ser especialmente favorecidos con la contratación de hipotecas inversas: •

Las personas en edad muy avanzada, mayores de 80 años, que para el conjunto de la muestra tienen ganancias superiores al 30 por ciento, superando para diversos grupos el 50 por ciento.

131

•

Las personas que viven en soledad, con incrementos relativos entre un 8 y un 14 por ciento superiores a los de hogares en pareja, para el total de ambos grupos. La combinación de ambas circunstancias, persona en edad muy

avanzada y vivir en soledad, implican las mayores ganancias relativas de renta: en torno al 40 ó 50 por ciento, según el tercil de renta. 8. La confianza del mercado en los productos de hipoteca inversa se ha demostrado como una pieza clave para su difusión en los mercados americano y británico. El diseño de productos seguros, accesibles y flexibles, con el acceso a la información y asesoramiento durante el proceso de comercialización deberán garantizarse legalmente.

En este

sentido, el Proyecto de Ley de Regulación del Mercado Hipotecario establece el desarrollo posterior de un régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa por parte del Ministerio de Economía y Hacienda. Los ejemplos de la FHA americana, el SHIP y el CML británicos y el estatuto de Manitoba en Canadá son buenos elementos de referencia. 9. Las innovaciones que aportan flexibilidad al mercado pueden ser un instrumento de promoción del producto. Variaciones de las modalidades actuales que permitan retirar pequeñas cantidades del capital sólo cuando se requieran permitirían un mayor control por parte del prestatario, el cual podría planificar sus necesidades y disponibilidades financieras. También la aplicación de hipotecas con porcentajes de financiación variables sobre

132

el valor de tasación en función de la edad (de forma similar a los concedidos por Sentinel en Nueva Zelanda) puede permitir que el cliente mantenga una parte importante de la vivienda para su herencia. Además, a medida que el propietario envejece y la vivienda incrementa su valor podría obtener rentas adicionales, que podría dedicar a situaciones de especial relevancia como necesidades de cuidados especiales de larga duración. 10. Las hipotecas inversas son un producto especialmente dirigido a hogares de rentas bajas que son propietarios de viviendas urbanas de gran valor patrimonial. La relación directa entre las rentas y valor de la vivienda puede excluir del acceso al producto a los hogares con menores niveles de renta, que serían precisamente los que más necesitan el complemento financiero que aportan. Para facilitar el acceso de estos sectores sociales sería necesaria la participación de las administraciones públicas, que podrían integrar este producto dentro de las políticas de vivienda y de garantía de rentas. El apoyo podría canalizarse con medidas similares a las iniciativas recientes del gobierno japonés. En el caso de hipotecas inversas para sectores de renta baja también es preciso considerar en qué medida el producto afecta a los derechos relacionados con su reducido nivel de rentas: por ejemplo, derecho a pensiones no contributivas y deducciones en el impuesto sobre la renta. Las políticas públicas podrían por ejemplo excluir la rentas generadas por hipotecas inversas a la hora de evaluar los derechos a pensiones no contributivas.

133

•

La adaptación de las hipotecas inversas a hogares con discapacidades relevantes o enfermedades graves podría también abrir una nueva vía para financiar los cuidados intensivos o de larga duración. La consideración de tablas de mortalidad específicas, con esperanzas de vida menores, permitiría aumentar la liquidez generada por las hipotecas inversas. También se podrían añadir cláusulas opcionales de carácter asegurador para que el cliente, en caso de mala salud, obtenga pagos suficientemente elevados para hacer frente a la nueva situación.

•

Otras medidas posibles de actuación serían: evitar el riesgo moral incorporando un coste de mantenimiento en los gastos de la operación, y posibilitar la transferencia de la hipoteca a otras viviendas con el objeto de facilitar que el cliente cambie a un domicilio mejor adaptado a las nuevas necesidades que el envejecimiento va induciendo en el hogar.

134

ANEXO I: ENCUESTA SOBRE LA PERCEPCIÓN DE LAS PERSONAS MAYORES EN RELACIÓN CON LAS HIPOTECAS INVERSAS

135

Pregunta 1. ¿ES UD. EL PROPIETARIO/A DE AL MENOS UNA VIVIENDA?  1. SÍ  2. NO

Pregunta 2. EN PRIMER LUGAR, ¿ME PODRÍA DECIR SU EDAD PARA CLASIFICAR LOS DATOS? [___] Pregunta 3. CODIFICAR EDAD  1. 60 A 69  2. 70 A 79  3. 80 Y MÁS

Pregunta 4. SEXO DEL ENTREVISTADO  1. HOMBRE  2. MUJER

Pregunta 5. EL MUNICIPIO EN QUE UD. VIVE, ¿TIENE MÁS DE 20.000 HABITANTES O MENOS?  1. MÁS DE 20.000 HABITANTES (URBANO)  2. MENOS DE 20.000 HABITANTES (RURAL)

Pregunta 6. MUNICIPIO _________________________ Pregunta 7. COMUNIDAD AUTÓNOMA              

1. ANDALUCÍA 2. ARAGON 3. ASTURIAS 4. BALEARES 5. CANARIAS 6. CANTABRIA 7. CASTILLA Y LEÓN 8. CASTILLA Y LA MANCHA 9. CATALUÑA 10. COMUN. VALENCIANA 11. EXTREMADURA 12. GALICIA 13. MADRID 14. MURCIA

136

 15. NAVARRA  16. PAÍS VASCO  17. LA RIOJA

Pregunta 8. En general, diría Ud. que su calidad de vida actual es …      

1. MUY BUENA 2. BUENA 3. NI BUENA NI MALA 4. MALA 5. MUY MALA 6. NS/NC

Pregunta 9. ¿CREE UD. QUE SU CALIDAD DE VIDA MEJORARÁ, EMPEORARÁ O SE MANTENDRÁ IGUAL EN LOS PRÓXIMOS AÑOS?    

1. MEJORARÁ 2. SERÁ IGUAL 3. EMPEORARÁ 4. NS/NC

Pregunta 10. EN RELACIÓN CON LOS INGRESOS MENSUALES QUE TIENE ACTUALMENTE ¿CÓMO SUELE LLEGAR UD. A FIN DE MES?     

1. CON MUCHA DIFICULTAD 2. CON BASTANTE DIFICULTAD 3. CON POCA DIFICULTAD 4. CON NINGUNA DIFICULTAD 5. NS/NC

Pregunta 11. CONSIDERANDO LOS INGRESOS Y GASTOS DE SU HOGAR, ¿HA DESTINADO ALGÚN DINERO AL AHORRO O A LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DURANTE LOS ÚLTIMOS TRES MESES?  1. SÍ  2. NO  3. NS/NC

Pregunta 12. ¿PODRÍA ASUMIR ACTUALMENTE LOS COSTES DE UNA RESIDENCIA ESPECIALIZADA O DE UNA EMPRESA DE AYUDA A DOMICILIO?  1. SÍ  2. NO  3. NS/NC

137

¿EN QUÉ MEDIDA ESTÁ UD. DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES AFIRMACIONES? ... Pregunta 13. MI VIVIENDA ES EL ACTIVO MÁS VALIOSO DE MI PATRIMONIO     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 14. DESEARÍA PASAR EL RESTO DE MI VIDA EN MI ACTUAL VIVIENDA     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 15. ME GUSTARÍA DEJAR ESTA CASA EN HERENCIA PARA MIS HIJOS O MI FAMILIA     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 16. POSEER UNA VIVIENDA ES LA MEJOR FORMA DE SENTIRSE PROTEGIDO PARA EL FUTURO     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 17. ¿HA OÍDO HABLAR EN ALGUNA OCASIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA?  1. SÍ (Pasar a la pregunta 18)  2. NO (Pasar a la pregunta 19)  3. NS/NC (Pasar a la pregunta 19)

138

Pregunta 18. ¿SABE EN QUÉ CONSISTE? SE PEDIRÁ AL ENCUESTADO QUE EXPLIQUE DE MANERA MUY SENCILLA SU FUNCIONAMIENTO.  1. CORRECTO (Pasar a la pregunta 22)  2. INCORRECTO  3. NS/NC

Preguntas 19 a 21: Definición del concepto de hipoteca inversa. LA HIPOTECA INVERSA ES UN PRÉSTAMO CONCEDIDO A UNA PERSONA MAYOR, CUYA GARANTÍA ES SU VIVIENDA, QUE LE PERMITE OBTENER UNA PENSIÓN DURANTE EL RESTO DE SU VIDA, Y SIN TENER QUE ABANDONAR LA CASA MIENTRAS SOBREVIVA ALGUNO DE LOS CÓNYUGES. AL FALLECER, LOS HEREDEROS PUEDEN CANCELAR EL PRÉSTAMO Y HEREDAR LA CASA, RENEGOCIAR EL PRÉSTAMO Y SEGUIR CON LA PROPIEDAD DE LA CASA, O VENDER LA VIVIENDA. LAS CUANTÍAS RECIBIDAS NO ESTÁN SUJETAS A IMPUESTOS, Y SI ES PRECISO INTERNARSE EN UNA RESIDENCIA SE PUEDE ALQUILAR LA VIVIENDA, OBTENIENDO ASÍ DOS FUENTES DE INGRESOS. EN NINGÚN MOMENTO SE PIERDE LA PROPIEDAD DE LA CASA.

Pregunta 22. EN SU OPINIÓN, ¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES VENTAJAS DE LA HIPOTECA INVERSA? Pregunta 22B. CIERRE RESPUESTAS SOBRE VENTAJAS  1. PENSIÓN. APORTACIÓN DE DINERO  2. POSIBILIDAD DE PAGAR LA RESIDENCIA  3. MEJORA DE LAS CONDICIONES DE VIDA  4. POSIBILIDADES A LOS HEREDEROS  5. SE MANTIENE LA POSESIÓN DE LA VIVIENDA. DISFRUTAR DE LA MISMA  6. VENTAJOSO PARA FAMILIAS SIN HIJOS O QUE NO LES AYUDEN  7. FAMILIAS O PERSONAS NECESITADAS  8. ESTÁ BIEN/TODO VENTAJAS  9. OTRAS RESPUESTAS  10. NINGUNA VENTAJA  11. NS/NC

Pregunta 23. ¿Y CUÁLES SON SUS PRINCIPALES DESVENTAJAS?

139

Pregunta 23B. CIERRE RESPUESTAS SOBRE INCONVENIENTES  1. POSIBILIDAD DE PERDER LA VIVIENDA./ HIPOTECADA O PÉRDIDA DE VALOR  2. CARGAS A HEREDEROS  3. GENERA DESCONFIANZA (BANCOS/ESTADO)  4. PÉRDIDA HERENCIA  5. INTERESES  6. PAGO DE DINERO INSUFICIENTE  7. ES UNA HIPOTECA / PRÉSTAMO  8. TODOS  9. OTRAS RESPUESTAS  10. NINGÚN INCONVENIENTE  11. INCONVENIENTES POR TRÁMITES ETC.  12. NS/NC

EN RELACIÓN CON LA HIPOTECA INVERSA, ¿EN QUÉ MEDIDA ESTÁ UD. DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES AFIRMACIONES? ... Pregunta 24. TIENE MÁS VENTAJAS QUE INCONVENIENTES     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 25. AYUDA A NO DEPENDER ECONÓMICAMENTE DE MIS HIJOS     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 26. DEBERÍA CONTAR CON LA GARANTÍA ESTADO     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

140

Pregunta 27. RECIBIRÍA INGRESOS Y TENDRÍA LA PROPIEDAD DE MI CASA     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 28. NO PODRÍA DEJAR HERENCIA A MIS HIJOS     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 29. EXISTE EL RIESGO DE PERDER MI VIVIENDA     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 30. MIS HIJOS ESTARÍAN DE ACUERDO CON QUE CONTRATARA UNA HIPOTECA INVERSA     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 31. MEJORARÍA MI CALIDAD DE VIDA     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

141

Pregunta 32. ESTARÍA DISPUESTO A PEDIR PRESTADO DINERO CON LA GARANTÍA DE MI CASA     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 33. ME GUSTARÍA RECIBIR MÁS INFORMACIÓN     

1. MUCHO 2. BASTANTE 3. POCO 4. NADA 5. NS/NC

Pregunta 34. ¿ESTARÍA UD. DISPUESTO A CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA?     

1. SEGURO QUE SÍ 2. POSIBLEMENTE SÍ 3. POSIBLEMENTE NO 4. SEGURO QUE NO 5. NS/NC

Pregunta 35. SUPONGA AHORA QUE TUVIERA QUE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA ¿QUÉ RENTA MEDIA MENSUAL DEBERÍA OBTENER A TRAVÉS DE LA HIPOTECA INVERSA PARA PODER MEJORAR SU ACTUAL CALIDAD DE VIDA? (ADICIONALES A SU RENTA ACTUAL) _________________________________ Pregunta 35 B. CIERRE RENTA. CONVERSIÓN DE LA PREGUNTA Pregunta 35 C. CIERRE RENTA CODIFICADA       

1. HASTA 500 € 2. DE 501 A 1.000 € 3. DE 1,001 A 1.500 € 4. DE 1,501 A 2.000 € 5. MÁS DE 2.000 € 6. NO LO NECESITAN (NINGUNA CANTIDAD) 7. NS/NC

142

Pregunta 36. ¿A QUÉ EDAD CREE UD. QUE CONTRATARÍA LA HIPOTECA INVERSA? (SI DICE NO CONTRATARÍA PONER NO) ____________________________ Pregunta 36 B. CIERRE EDAD. CONVERSIÓN DE LA PREGUNTA Pregunta 36 C. CIERRE EDAD          

1. HASTA LOS 60 AÑOS 2. DE 61 A 65 AÑOS 3. DE 66 A 70 AÑOS 4. DE 71 A 75 AÑOS 5. DE 76 A 80 AÑOS 6. DE 81 A 85 AÑOS 7. CUANDO SE NECESITE 8. CUANDO TENGA PROBLEMAS DE SALUD 9. NO LO CONTRATARÍA 10. NS/NC

¿QUÉ IMPORTANCIA TENDRÍAN LOS SIGUIENTES FACTORES A LA HORA DE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? ... Pregunta 37. GASTOS DE CONTRATACIÓN REDUCIDOS     

1. MUCHA 2. BASTANTE 3. POCA 4. NINGUNA 5. NS/NC

Pregunta 38. LOS INGRESOS RECIBIDOS NO PAGARÍAN IMPUESTOS     

1. MUCHA 2. BASTANTE 3. POCA 4. NINGUNA 5. NS/NC

Pregunta 39. EL TIPO DE INTERÉS APLICADO     

1. MUCHA 2. BASTANTE 3. POCA 4. NINGUNA 5. NS/NC

143

Pregunta 40. CONTAR CON LA GARANTÍA DEL ESTADO     

1. MUCHA 2. BASTANTE 3. POCA 4. NINGUNA 5. NS/NC

Pregunta 41. RECIBIR ASESORAMIENTO DE UN EXPERTO INDEPENDIENTE     

1. MUCHA 2. BASTANTE 3. POCA 4. NINGUNA 5. NS/NC

Pregunta 42. SUPONIENDO QUE CONTRATARA UD. UNA HIPOTECA INVERSA, ¿PREFERIRÍA COBRAR UNA CANTIDAD CONSTANTE TODA SU VIDA O COBRAR UNA CANTIDAD MÁS ALTA DURANTE UN NÚMERO DETERMINADO DE AÑOS?  1. RENTA VITALICIA  2. RENTA TEMPORAL  3. NS/NC

Pregunta 43. ¿EN CUÁL O CUÁLES DE LAS SIGUIENTES ENTIDADES PREFERIRÍA CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? RESPUESTA MÚLTIPLE.      

1. UN ORGANISMO PÚBLICO 2. UN BANCO 3. UNA CAJA 4. UNA COMPAÑIA DE SEGUROS 5. UNA AGENCIA INMOBILIARIA 6. NS/NC

Pregunta 44. ¿A QUÉ PERSONAS O ENTIDADES PEDIRÍA INFORMACIÓN O CONSEJO SI TUVIERA QUE CONTRATAR UNA HIPOTECA INVERSA? ESPONTÁNEA NO CITAR      

1. HIJOS 2. OTROS FAMILIARES 3. AMIGOS 4. ABOGADO 5. ORGANISMO PÚBLICO 6. BANCO O CAJA

144

       

7. EXPERTO INMOBILIARIO 8. OTROS (ANOTAR A CONTINUACIÓN) 9. ASESOR FINANCIERO O CONTABLE 10. DECIDIRÍA POR MÍ MISMO 11. NS/NC 12. NO LA CONTRATARÍA 13. A MI PAREJA 14. A PERSONAS QUE YA LO TUVIERAN CONTRATADO

Pregunta 45. ANOTAR OTRAS PERSONAS O ENTIDADES CITADAS ____________________________________________________ Pregunta 46. PARA CLASIFICAR LOS DATOS, ME PUEDE DECIR SU ESTADO CIVIL       

1. SOLTERO/A 2. CASADO/A 3. EN PAREJA 4. VIUDO/A 5. DIVORCIADO/A 6. SEPARADO/A 7. NS/NC

Pregunta 47. ¿Y SU NIVEL DE ESTUDIOS TERMINADOS, POR FAVOR?       

1. SIN ESTUDIOS 2. PRIMARIOS INCOMPLETOS (HASTA 12 AÑOS) 3. PRIMARIOS COMPLETOS (EGB) 4. SECUNDARIOS (FP, BUP, BACHILLER) 5. UNIVERSITARIOS MEDIOS 6. UNIVERSITARIOS SUPERIORES (LICENCIADOS, DOCTORES) 7. NS/NC

Pregunta 48. ¿Y SU CÓNYUGE? (SINO TIENE CONYUGE O PAREJA CÓDIGOS 2 Y 3 EN ESTADO CIVIL, CODIFICAR EN 8)        

1. SIN ESTUDIOS 2. PRIMARIOS INCOMPLETOS (HASTA 12 AÑOS) 3. PRIMARIOS COMPLETOS (EGB) 4. SECUNDARIOS (FP, BUP, BACHILLER) 5. UNIVERSITARIOS MEDIOS 6. UNIVERSITARIOS SUPERIORES (LICENCIADOS, DOCTORES) 7. NS/NC 8. SIN CONYUGE O PAREJA

145

Pregunta 49. ¿Y SU OCUPACIÓN ACTUAL?  1. TRABAJADOR POR CUENTA AJENA O ASALARIADO (FUNCIONARIO)  2. TRABAJADOR POR CUENTA PROPIA O AUTONOMO  3. AMA DE CASA  4. ESTUDIANTE  5. JUBILADO / PENSIONISTA  6. PARADO  7. NS/NC

Pregunta 50. ¿CUÁNTOS HIJOS TIENE UD.? ______________________________ Pregunta 51. ¿CUÁNTOS CONVIVEN CON UD.? _____________________________ Pregunta 52. POR ÚLTIMO, Y SÓLO PARA PODER CLASIFICAR LAS RESPUESTAS ME PUEDE INDICAR LOS INGRESOS MENSUALES NETOS DEL HOGAR (EL TOTAL DE TODAS LAS PERSONAS QUE VIVEN EN EL HOGAR)           

1. HASTA 500 EUROS 2. 501 A 750 EUROS 3. 751 A 1.000 EUROS 4. 1.001 A 1.250 EUROS 5. 1.251 A 1.500 EUROS 6. 1.501 A 1.750 EUROS 7. 1.751 A 2.000 EUROS 8. 2001 A 2500 EUROS 9. 2501 A 3000 EUROS 10. > 3.000 EUROS NETOS MENSUALES 11. NS/NC

146

ANEXO II: PROYECTO DE LEY POR LA QUE SE MODIFICA LA LEY 2/1981, DE 25 DE MARZO, DE REGULACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO Y OTRAS NORMAS DEL SISTEMA HIPOTECARIO Y FINANCIERO, DE REGULACIÓN DE LAS HIPOTECAS INVERSAS Y EL SEGURO DE DEPENDENCIA Y POR LA QUE SE ESTABLECE DETERMINADA NORMA TRIBUTARIA.

147

Este Proyecto de Ley regula por primera vez en España la figura de la hipoteca inversa, en su Disposición Adicional Primera. A continuación, ser recoge el textoaprobado en el Consejo de Ministros del 2 de marzo de 2007, disponible en la página web del Ministerio de Economía y Hacienda.

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. REGULACIÓN RELATIVA A LA HIPOTECA INVERSA 1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos: a) que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia, b) que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas, c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios, d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. 2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en

148

España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial. 3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda. 4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente podrá llevarse a cabo, bien a través de la figura del Defensor del Cliente o bien, a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. Si el asesoramiento se realizara a través del Defensor del Cliente y las entidades no contaran con uno propio, deberán adherirse, bien a uno de los designados por otras entidades o bien, a los designados a través de los criterios recogidos en el artículo 29 de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma Financiera. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento. 5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.

149

6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. 7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación. 8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los “Documentos sin cuantía” previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios. 9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, “Inscripciones”, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento. 10. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.

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Pennsylvannia. Smeeding, T. et al (2006), No Place Like Home: Older Adults and Their Housing, Center for Retirement Research, Working Paper 2006-16. Taffin, C. (2004), La hipoteca inversa o vitalicia, Asociación Hipotecaria Española, [acceso 20 de mayo de 2006], Disponible en la Web: www.ahe.es Terry, R. y Leather, P. (2001), The market for equity release schemes, Council of Mortgage Lenders. Trowbridge Deloitte (2005), The Equity Release Opportunity for Financial Planners, Julio, 3-6.

Venti, S. y Wise, D.A. (1989), Aging, Moving and Housing Wealth, en D. Wise (ed), The Economics of Aging, University of Chicago Press, Chicago.

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- (1990), But They Don´t Want To Reduce Housing Equity, en D. Wise (ed), Issues in the Economics of Aging, University of Chicago Press, Chicago.

- (1991), Aging and the Income Value of Housing Wealth, Journal of Public Economics, Vol 44, pp 371-397.

- (2000), Aging and Housing Equity, NBER Working Paper 7882. - (2001), Aging and Housing Equity: Another Look, NBER Working Paper 8608. Warshawsky, M.J.; B. Spilman y C. Murtaugh (2001), Integrating Life Annuities and Long-Term Care Insurance: Theory, Evidence, Practice and Policy, en

Yashiro, N (editor), The Economic Effects of Aging in the United States and Japan, The University of Chicago Press.

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DIRECCIONES WEB CON INTERÉS SOBRE HIPOTECAS INVERSAS

Estados Unidos

www.aarp.org/money/revmort Sección de la American Association of Retired Persons (AARP) sobre las hipotecas inversas. Esta asociación es una organización sin ánimo de lucro dedicada a atender las necesidades e intereses de sus miembros, las personas de 50 años de edad o mayores. Dispone de una guía del consumidor titulada Dinero Hecho en Casa (Home Made Money) que se puede descargar gratuitamente tanto en inglés como español, donde se describen las hipotecas inversas, sus modalidades y decisiones clave para su selección. www.hud.gov Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano del gobierno de los Estados Unidos. En www.hudclips.gov proporciona acceso gratuito a informaciones y recursos del Departamento, en concreto la regulación federal sobre el programa de Home Equity Conversion Mortgage Insurance. www.fanniemae.com Compañía privada, nacida inicialmente del gobierno federal, que canaliza un porcentaje muy elevado de las hipotecas de Estados Unidos. Ofrece el producto HomeKeeper. www.financialfreedom.com La mayor compañía de hipotecas inversas privadas de Estados Unidos. www.wellsfargo.com Uno de los bancos con más historia de los Estados Unidos, nacido de su famosa red de diligencias. www.nrmlaonline.org Página de la asociación de prestamistas de hipotecas inversas (National Reverse Mortgage Lenders Association) www.reversemortgage.org Página orientada a consumidores de la asociación de prestamistas de hipotecas inversas (National Reverse Mortgage Lenders Association)

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www.reverse.org Proporcionada por el National Center for Home Equity Conversion Mortgage, organización sin ánimo de lucro sin vinculaciones con las empresas del sector. Se plantea como un complemento a la información básica proporcionada por la AARP. Contiene información relevante en relación con las diferentes opciones comerciales, la comparación entre las mismas, software y bibliografía. Algunos enlaces no están actualizados. Reino Unido

www.cml.org.uk Asociación que agrupa al 98 % de las entidades de préstamo hipotecario en el Reino Unido. www.ship-ltd.org Asociación de prestamistas de hipotecas inversas en el Reino Unido. Tiene un listado de miembros con enlaces web, e información sobre el código de buenas prácticas comerciales al que se suscriben sus miembros. Comparable a la asociación NRMLA de Estados Unidos. www.norwichunion.com Compañía líder en el mercado británico. Canadá

www.chip.ca Página de la empresa dominante en el mercado de hipotecas inversas en Canadá Australia

www.bluestoneequityrelease.com.au Página de la empresa dominante en el mercado de hipotecas inversas en Australia. www.sequal.com.au Asociación de prestamistas de hipotecas inversas en Australia. Tiene un listado de miembros con enlaces web, e información sobre el código de buenas prácticas comerciales al que se suscriben sus miembros. Comparable a la asociación NRMLA de Estados Unidos.

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España

www.imsersomayores.csic.es Portal especializado en gerontología y geriatría. Tiene una importante y actualizada base de datos sobre noticias, estadísticas y documentación en temas relacionados con personas mayores, y concretamente en relación a las hipotecas inversas. www.edad-vida.org El Instituto Edad&Vida es una asociación de empresas procedentes de diferentes sectores de la economía relacionados, directa o indirectamente, con las personas mayores. Su razón de ser es promover las respuestas a los retos económicos y sociales del envejecimiento de la población. Tiene buen número de publicaciones disponibles en la web sobre aspectos relacionados con la vejez, y en concreto con las hipotecas inversas.

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