PRECIO DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA, UN ANÁLISIS REGIONAL Nicolás Cuervo Ballesteros Introducción En Colombia existe una amplia tradición de estudios que abordan la producción de vivienda en sus más variadas facetas, entre ellos los que exploran sus determinantes de actividad, las características de los agentes involucrados, las principales dificultades que presenta para su expansión, su rol como sector de la economía y sus características macroeconómicos, sus relaciones con el sector financiero, los lineamientos y resultados de la política de vivienda, entre otros. Consideramos que, sin embargo, hay una faceta con características potencialmente llamativas que ha sido relegada del análisis de estos temas, la expresión regional de las tendencias generales, sus particularidades (diferencias) y dinámica comparativa, pues si bien existen estudios similares para diferentes ciudades, y para los agregados nacionales no conocemos estudios que incorporen (y articulen) los dos niveles de análisis. Esta ausencia no se justifica en la ausencia de información disponible para estos fines pues, como se muestra en la siguiente tabla existe una serie de estadísticas púbicas que abordan el sector inmobiliario. Tabla 1: Estadísticas del Sector Inmobiliario a Nivel Regional FUENTE

Licencias de Construcción

Índice de Valoración Predial IVPIndicador de Inversión en Obras Civiles -IIOC-

INDICADORES

PERIODO

COBERTURA GEOGRÁFICA

DESAGREGACIÓN DE RESULTADOS

Area licenciada según destino; Unidades de vivienda (a partir de 1997) Valorización de los terrenos con uso habitacional Monto pagado a contratistas

1952 - a la fecha (última actualización metodológica en 1997)

77 ciudades (incluye Armenia, Manizales y Pereira)

Por ciudades y departamentos / mensual

2001 - a la fecha

22 ciudades (incluye Armenia, Manizales y Pereira)

Por ciudades / anual

1998 - a la fecha

Total Nacional

Total nacional - por tipos de obra / trimestral

1972 - a la fecha

15 ciudades (incluye Armenia, Manizales y Pereira)

Total - por ciudades; por grupos y subgrupos de insumo; por tipo de vivienda / mensual

2 Áreas metropolitanas y 5 urbanas (incluye Armenia y Pereira-Dos Quebradas)

/ trimestral

Índice de Costos de Construcción de Vivienda ICCV-

Variación promedio de valor de insumos

Censo de Edificaciones

Areas en proceso de construcción

1997 - a la fecha

Cuentas Nacionales

Valor agregado bruto de la construcción

1990 - a la fecha

Indice de Precios de la Vivienda Variación promedio de Nueva -IPVNprecios Stock de Vivienda

Financiación de Vivienda Indice de Precios al Consumidor

Fuente: DANE.

Unidades existentes Número de viviendas financiadas (y valor de la financiación) a largo plazo Indice de precios de arrendamientos

1997 - a la fecha (trimestral) 1985 - a la fecha (trimestral) 1983 - a la fecha

1958 - a la fecha

Nacional, por departamentos 23 ciudades (incluye Armenia y Pereira-Dos Quebradas) Nacional, por departamentos Nacional, por departamentos y capitales departamentales Nacional, por ciudades

Por departamentos / anual Índice nacional - por tipos de vivienda / trimestral Por departamentos / trimestral Total nacional, por departamentos y capitales departamentales / trimestral (desde 1985) Total nacional, por ciudades / mensual

La presente ponencia pretende entonces explorar la dinámica inmobiliaria regional a través de las estadísticas disponibles, siendo su motivación principal de orden exploratorio, brindando unas hipótesis tan solo preliminares acerca de la explicación de las tendencias identificadas. La descripción de la dinámica inmobiliaria se hará entonces alrededor de la expresión regional de tres fenómenos, estos son: i. Temporalidad y magnitud de los ciclos de la producción. A través del cual exploramos las particularidades que puede tener el comportamiento cíclico, tan característico de la producción de vivienda. Nos interesa develar que ciudades son precursoras de los auges y crisis del sector, en donde se presentan estos con mayor o menor intensidad y sus posibles conexiones con otros fenómenos tales como la actividad financiera, la actividad económica general, los costos de la construcción y la dinámica demográfica entre otros. ii. (Dis)paridad regional de precios En donde presentamos un ejercicio de cálculo que permite observar los precios de la vivienda en términos monetarios (a diferencia de las estadísticas expresadas a manera de índice, que muestran tan solo sus cambios en el tiempo) mediante el cual exploramos las diferencias y persistencia o disipación de las mismas en los últimos 20 años. iii. (In)formalidad de la producción Se presentan acá, al igual que en el apartado anterior, los resultados de un esfuerzo de cuantificación de un fenómeno de suma importancia en la producción de vivienda, la presencia de formas de producción no capitalistas tales como la autoconstrucción. Mostramos los resultados para las zonas donde es posible estimar la importancia de este fenómeno (aquellas que tienen simultáneamente estadísticas de permisos – licencias- de construcción y censos de vivienda) y exploramos su distribución y relación con las dinámicas demográficas y de la producción formal de vivienda. El análisis de cada una de las facetas recién descritas se hará inicialmente de manera separada para, en la sección final mostrar un esfuerzo de articulación de los mismos. Antecedentes (Revisión de Literatura) La multiplicidad de facetas que pretendemos abordar ha significado la revisión de estudios sin conexión evidente. Los presentaremos entonces de manera separada y dejamos pendiente, para la sección de conclusiones, el esfuerzo de articulación de las mismas. En cuanto a la magnitud y temporalidad de los ciclos inmobiliarios hay una tradición relativamente extensa de trabajos. Giraldo (1995) presenta una

caracterización de los ciclos de la producción de vivienda (haciendo uso de las estadísticas de área licenciada para este fin) para un periodo amplio de tiempo (1950 – 1994), lo que le permite determinar la duración promedio de los mismos y sus características principales escapando a su análisis, por motivos naturales, la última gran crisis que presenta el sector a fines del siglo XX que es el ciclo al que haremos referencia, y por lo cual no haremos mayor en la perspectiva de mediano plazo. Lo mismo les ocurre a Junguito et. al. (1995) quienes reconocen el momento de auge en el que escriben, los principales encadenamientos presentes (principalmente con el flujo internacional de capitales y el auge económico general). Por otro lado, los más recientes estudios de Saldarriaga (2006) y CAMACOL (2008) contienen una caracterización detallada de las características de este último ciclo de la producción y una amplia revisión de los modelos econométricos utilizados para la ponderación de sus determinantes principales (disponibilidad de crédito, ingresos de los hogares, costos de construcción…). Las fases de los ciclos de la actividad (un primer auge que se extiende hasta fines de 1997, con una interrupción a fines de 1995, seguido por un prolongado estancamiento desde 1998 hasta 2002 y un comportamiento errático y cercano a la tendencia general hasta 2007) se muestran el la siguiente ilustración. Ilustración 1: Ciclo del PIB de la construcción en Colombia, 1994 - 2007

Fuente: DANE, cálculos de CAMACOL (2008: 8).

Estos documentos, sin embargo, tienen dos limitaciones para nuestra intención de estudio: su foco de interés son las cantidades producidas más que los precios de las viviendas, que es otra manifestación de los ciclos económicos. Y realizan su análisis para agregados nacionales (sin ninguna referencia a las particularidades al interior de la nación). De todas formas consideramos que son un referente de la tendencia general, patrón de comparación natural para evaluar las dinámicas regionales. En cuanto a la paridad o diferencias de los precios de la vivienda se hizo necesario acudir a referentes internacionales, pues no encontramos estudios para Colombia, nos referiremos a uno de ellos. Gyourko, Mayer & Sinai (2006) presentan un estudio de los precios de la vivienda en los Estados Unidos de América estructurado alrededor de las que ellos denominan “Superstar Cities” las cuales presentan niveles de precios de la vivienda persistentemente mayores al resto de las ciudades en el país, lo que llama la atención pues un diferencial de precios de esta naturaleza es, en principio, un estimulo para que los constructores eleven su ritmo de actividad en esos sitios disminuyendo (por la vía de una mayor oferta) los precios. El argumento que utilizan ellos para explicar esta persistencia en precios es que el origen de la misma no es una ausencia de oferta en las llamadas “ciudadessuperestrellas”, sino que se fundamenta en las características de los habitantes de estas, pues estas ciudades agrupan personas de altos ingresos (por ser centros de gerencia de la producción) y, por lo tanto, los precios están expresando procesos de formación de la renta del suelo (que responde a la capacidad de pago de quienes acceden a él). La migración “selectiva” es pues el canal fundamental por el cual se perpetúan estas diferencias en precios. En su momento (después de examinar las principales tendencias observadas en los niveles de precios en Colombia) haremos una breve discusión acerca de la relevancia de este argumento para el caso el caso colombiano. Por último, en cuanto a las formas de producción de vivienda (formal – informal; autoconstrucción – producción capitalista) hay también una serie de textos que se acercan al fenómeno, tales como los trabajos de Jaramillo (1993), Parias (2006) entre otros. Estos trabajos han hecho exploraciones en diversas ciudades (Bogotá, Medellín, Cali) y de diversos fenómenos (producción, precios, alquiler) frente a lo cual pretendemos aportar una extensión de estos análisis para un conjunto mayor de territorios.

Pasamos entonces, a continuación, a presentar la información recolectada y sus principales tendencias en el mismo orden de temas que se ha venido exponiendo para concluir luego con algunas anotaciones de conjunto. Análisis Regional, principales hallazgos 1. Temporalidad e intensidad de los ciclos inmobiliarios Exploraremos en esta sección la información contenida en las estadísticas de licencias de construcción (m2 aprobados para vivienda) y el componente de arrendamientos del Índice de Precios al Consumidor1. Las ciudades incluidas son aquellas que cuentan con las tres fuentes de información simultáneamente, es decir: Barranquilla, Bogotá, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Cúcuta, Manizales, Medellín, Montería, Pasto, Pereira y Villavicencio. Iniciamos pues la descripción de los ciclos haciendo referencia al patrón identificado a nivel nacional para el PIB de edificaciones (un primer auge que se extiende hasta fines de 1997, con una interrupción a fines de 1995, seguido por un prolongado estancamiento desde 1998 hasta 2002 y un comportamiento errático y cercano a la tendencia general hasta 2007), presentamos en las siguientes ilustraciones la evolución de las variables área licenciada para vivienda e IPC arrendamientos (cada cual en su respectivo eje de ordenadas) por ciudades. Contando con que las representaciones gráficas que exponemos pueden conducir a equívocos, anotamos que en términos generales el descenso en la actividad constructora (medida por las licencias) data de 1994, mientras que los precios relativos no descienden sino hasta 1996. Esto con las excepciones de Cúcuta, Manizales y Montería donde las licencias de construcción no muestran mayor variabilidad. Este desfase temporal (entre las cantidades y los precios) explica en parte el comportamiento errático del PIB nacional entre 1995 – 1998, pues muestra como el primer descenso estaría ligado a un fenómeno de cantidades, mientras que el descenso posterior es el resultado del reforzamiento de esta tendencia mediante los precios. El hecho de que los precios desciendan posteriormente a las cantidades llama la atención, y valdría la pena explorar que rol tienen los ciclos del sector financiero (que influye ampliamente en la demanda efectiva por vivienda) en este hecho.

1

Este índice se divide, a su vez, por el índice correspondiente al resto de bienes incluidos en el IPC para expresar su evolución en el tiempo en términos relativos al resto de bienes de la economía.

100 120 140 160 100 120 140 160 2010q1

2005q1

2000q1

1995q1

1990q1

2010q1

medellin

2005q1

0 500000 1000000 1500000

cali

2000q1

bucaramanga

1995q1

0 500000 1000000 1500000

bogota

1990q1

licencias

Ilustración 2: Licencias de Construcción (M2) e Índice de Arrendamientos por ciudades, 1990 - 2009

fecha licencias

ipc_arrend_relat

Graphs by ciudad

Fuente: DANE.

fecha licencias Graphs by ciudad

Fuente: DANE.

ipc_arrend_relat

80100 120 140 160 80100 120 140 160 80100 120 140 160 2010q1

2005q1

2000q1

1995q1

1990q1

2010q1

2005q1

2000q1

villavicencio

1995q1

pereira

1990q1

pasto

2010q1

monteria

2005q1

manizales

2000q1

cucuta

1995q1

cartagena

1990q1

100000 0 200000 300000 400000

bucaramanga

100000 0 200000 300000 400000

licencias

barranquilla

100000 0 200000 300000 400000

Ilustración 3: Licencias de Construcción (M2) e Índice de Arrendamientos por ciudades, 1990 - 2009

Pasamos a continuación a comparar la magnitud relativa del ciclo entre ciudades, presentando en un mismo gráfico la evolución del índice de arrendamientos por ciudades. Una primera anotación es que, a pesar de que el IPC no es un indicador diseñado específicamente para la vivienda (e incluye el precio de los arrendamientos y no de la venta de viviendas) si es posible observar con el las variaciones a mediano plazo de los precios pues, como lo muestra la siguiente ilustración, hay efectivamente un ciclo que coincide con las tendencias identificadas por otras fuentes de información como el valor (PIB) de la producción.

2009q1

2008q1

2007q1

2006q1

2005q1

2004q1

2003q1

2002q1

2001q1

2000q1

1999q1

1998q1

1997q1

1996q1

1995q1

1994q1

1993q1

1992q1

1991q1

1990q1

80

100

ipc_arrend_relat 120 140

160

180

Ilustración 4: IPC arrendamientos relativo (base 2008) por ciudades, 1993 2009

fecha medellin

barranquilla

bogota

cartagena

manizales

monteria

neiva

villavicencio

pasto

cucuta

pereira

bucaramanga

cali

Fuente: DANE, IPC – cálculos propios.

En cuanto a las comparaciones podemos resaltar los siguientes hechos: o Neiva no presenta auge de precios, por el contrario tiene una tendencia de constante descenso del precio relativo de los arrendamientos. Desafortunadamente no contamos con información de licencias de construcción para esta ciudad, por lo cual no nos es posible contrastar este comportamiento de los precios con la dinámica de la producción. o Cali tiene un inicio temprano del crecimiento de los precios (primer trimestre de 1993) y es de las ciudades que alcanzan un mayor nivel de precios.

o El descenso es tardío en Cúcuta donde los precios se mantienen al alza hasta inicios de 1999. Esta ciudad se perfila entonces como un caso interesante, pues recuérdese que también presenta un comportamiento (aparentemente sin variabilidad) en cuanto a la actividad de producción se refiere. La magnitud de los ciclos también se puede indagar recurriendo a una serie de estadísticas descriptivas del IPC arrendamientos, como queda expresado en la siguiente tabla (ordenada en orden descendente de acuerdo a la variabilidad observada). Tabla 2: IPC Arrendamientos, Estadísticas Descriptivas por ciudad (1990 – 2009) Ciudad Máximo Mínimo Desv. Estandar Neiva 175,85 98,86 25,91 Cali 156,91 99,35 19,04 Barranquilla 154,48 98,76 17,33 Cartagena 155,02 98,40 16,54 Pereira 145,46 99,31 15,53 Bucaramanga 140,24 99,24 13,59 Pasto 135,92 86,65 13,40 Bogotá 138,19 99,02 13,29 Manizales 137,44 99,01 13,04 Cúcuta 136,05 98,23 12,52 Montería 137,99 99,38 12,34 Medellín 137,60 98,93 12,05 Villavicencio 131,71 95,21 10,58 Fuente: DANE, IPC – cálculos propios.

Las diferencias en estas estadísticas son también significativas, las dejamos por ahora tan solo identificadas para luego cruzarlas con otras manifestaciones de la dinámica inmobiliaria en el país. 2. (Dis)paridad regional de precios Presentamos acá los resultados de un ejercicio que permite, mediante la complementación de dos estudios diferentes, identificar los precios (de los arrendamientos) en términos absolutos lo que nos permite analizar además de los cambios de precios, los valores comparativos de los mismos. Construimos entonces el valor de los arrendamientos en cada ciudad recurriendo a la encuesta de ingresos y gastos que realiza el DANE para la actualización del IPC y que tiene en sus resultados el gasto total de los hogares de cada ciudad destinado al pago de arrendamientos para 1994-95. Este valor se actualiza en el tiempo mediante las variaciones del IPC arrendamientos y se expresa en términos

reales (a precios de 2008) deflactando por el IPC total de cada ciudad. Mostramos los resultados de este ejercicio en la siguiente ilustración.

2009q1

2008q1

2007q1

2006q1

2005q1

2004q1

2003q1

2002q1

2001q1

2000q1

1999q1

1998q1

1997q1

1996q1

1995q1

1994q1

1993q1

1992q1

1991q1

1990q1

200000

400000

arrend_real 600000

800000

1000000

Ilustración 5: Arrendamientos a precios de 2008

fecha medellin

barranquilla

bogota

cartagena

manizales

monteria

neiva

villavicencio

pasto

cucuta

pereira

bucaramanga

cali

Fuente, DANE: IPC, Encuesta de Ingresos y Gastos – cálculos propios.

Llama la atención la persistencia de las diferencias en los precios, los cuales muestran (al igual que el índice de arrendamientos) el ciclo mencionado en el numeral anterior pero, contrario a las expectativas propias que sugerían fenómenos de un posible aumento marcado de los precios de la vivienda en ciudades como Cartagena. Este hecho puede estar expresando que los auges de los que se tiene intuición pueden estar restringidos a ciertos sectores (de altos ingresos) de la vivienda y por lo tanto no se expresan de manera agregada para la ciudad o pueden deberse a la forma misma de construcción del indicador, cuestionamientos que vale la pena explorar con mayor profundidad. La disparidad regional de precios, a pesar de no mostrar cambios drásticos en su estructura, no es estática en el periodo de estudio. Este hecho se expresa en la siguiente ilustración donde mostramos la desviación estándar de los arrendamientos para cada periodo de tiempo. Llama la atención que la dispersión de precios parece tener un comportamiento cercano a los auges de precios identificados anteriormente, lo que podría implicar

que estos (los auges) se presentan de manera particular en aquellas ciudades con mayores precios y, de esta manera, aumentar las diferencias en estos frentes.

2009q1

2008q1

2007q1

2006q1

2005q1

2004q1

2003q1

2002q1

2001q1

2000q1

1999q1

1998q1

1997q1

1996q1

1995q1

1994q1

1993q1

1992q1

1991q1

1990q1

120000

140000

var_arrend_real 160000

180000

200000

Ilustración 6: Desviación estándar del precio real de arrendamientos

fecha

Fuente, DANE: IPC, Encuesta de Ingresos y Gastos – cálculos propios.

En cuanto a las causas de esta persistencia retomamos las hipótesis desarrolladas por Gyourko, Mayer & Sinai (2006) quienes, recuérdese, analizan una situación similar con base a las tendencias migratorias presentes que tienden a perpetuar la capacidad de pago de los habitantes de estas y, por esta vía, la generación de la renta del suelo incluida en el precio de la vivienda. Frente a los fenómenos migratorios colombianos existen dos estudios recientes que los exploran en su faceta de migraciones selectivas, estos son los estudios de Roa M (2006)2 y Hernández (2008) los cuales muestran que estos fenómenos de migración selectiva si bien están presentes en el país se mezclan con otros motivos para la migración. En este sentido exploramos, de manera preliminar la correlación de los fenómenos demográficos (crecimiento de la población y tamaño de la población) con el precio de los arrendamientos en las ciudades colombianas, mediante las siguientes ilustraciones. 2

Roa M (2006). ¿Migran los colombianos para mejorar sus condiciones laborales? Evidencia de la hipótesis de selección para Colombia 2003. Tesis de Maestría, Facultad de economía, Universidad de los Andes.

700000

Ilustración 7: Crecimiento poblacional y Arrendamiento Real (2009)

arrend_real 400000 500000

600000

bucaramanga

pereira

bogota medellin

cali

300000

barranquilla manizales

pasto cartagena

villavicencio

200000

cucuta neiva

.005

monteria

.01 crec_pob

.015

Fuente: DANE, IPC – Encuesta de Ingresos y Gastos – Censos de Población – cálculos propios.

bogota

cali barranquilla

cartagena

manizales pasto villavicencio cucuta neiva monteria

300000 200000

medellin

pereira

arrend_real 400000 500000

600000

700000

bucaramanga

Ilustración 8: Población y Arrendamiento Real (2009)

0

2000000

4000000 población

6000000

8000000

Fuente: DANE, IPC – Encuesta de Ingresos y Gastos – Censos de Población – cálculos propios.

Donde se puede evidenciar que los arrendamientos no siguen el crecimiento poblacional (causado parcialmente por fenómenos migratorios) pero si el tamaño de las ciudades (medido a través del número de habitantes). Fenómeno que expresa otro tipo de realidades económicas tales como las economías de aglomeración. Este otro tipo de fenómenos sería entonces una de las causas de las disparidades regionales en precios de la vivienda, que estarían fundados en diferencias regionales en ingresos, que efectivamente están presentes en el país, como lo mencionan Bonet y Meisel (2006). 3. (In)formalidad En esta sección nos exploramos la producción de vivienda según su forma de producción para lo cual comparamos (donde es posible) el cambio en el stock de viviendas registrado en los censos 1993 y 2005 con las estadísticas de licencias de construcción de vivienda3. Se realizo entonces, para los 77 municipios incluidos en las estadísticas de licencias de construcción el siguiente ejercicio: Calculo del cambio en el stock de viviendas según la información de los censos de 1993 y 2005; calculo del número de unidades de vivienda registradas en las licencias de construcción para el mismo periodo. Recuérdese que estos son los permisos para construir (no las construcciones efectivamente iniciadas) con lo que este número debe ser considerado como una cota superior a las unidades de viviendas construidas de manera legal y comparación de los cambios de manera agregada por departamento (siguiendo la clasificación mencionada antes). Los resultados de este ejercicio muestran que el cambio en el stock de viviendas registrado en el censo es superior en todos los departamentos (con excepción de Quindío - en donde se llevó a cabo un ambicioso proceso de reconstrucción tras el terremoto de 1999-, Boyacá, Cauca y Norte de Santander) que la cantidad de viviendas registradas en las licencias de construcción, como se muestra en las ilustraciones siguientes.

3

Utilizamos, para este fin las estadísticas de licencias de construcción consolidadas por el DANE para 77 municipios colombianos y presentadas a nivel departamental. Presentamos a continuación la lista de municipios para cada departamento: Antioquia (Medellín, Barbosa, Bello, Caldas, Copacabana, Envigado, Girardota, Itagüí, La Estrella, Rionegro, Sabaneta y Yarumal); Arauca (Arauca); Atlántico (Barranquilla, Malambo, Puerto Colombia y Soledad); Bolívar (Cartagena y Magangue); Boyacá (Tunja, Chiquinquirá, Duitama y Sogamoso); Caldas (Manizales, La Dorada y Villamaría); Caquetá (Florencia); Casanare (Yopal); Cauca (Popayán); Cesar (Valledupar); Córdoba (Montería); Cundinamarca (Chía, Facatativá, Fusagasugá, Girardot, Soacha y Zipaquirá); Chocó (Quibdo); Huila: (Neiva, Garzón y Pitalito); La Guajira (Riohacha); Magadalena (Santa Marta); Meta (Villavicencio); Nariño (Pasto e Ipiales); Norte de Santander (Cúcuta, El Zulia, Los Patios, Ocaña y Villa del Rosario); Quindío (Armenia y Calarcá); Risaralda (Pereira, Dosquebradas y Santa Rosa de Cabal); Santander (Bucaramanga, Barrancabermeja, Floridablanca, Girón, Piedecuesta, San Gil y Socorro); Sucre (Sincelejo); Tolima (Ibagué, Espinal, Honda y Líbano); Valle (Cali, Buenaventura, Buga, Cartago, Jamundí, Palmira, Tuluá y Yumbo).

Ilustración 9: Nuevas Unidades de Vivienda por Departamentos y Fuente de Información. 1993 - 2005 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

∆ Unidades (Inter-censal)

TOLIMA

SUCRE

SANTANDER

RISARALDA

QUINDÍO

NORTE DE SANTANDER

NARIÑO

META

LA GUAJIRA

MAGDALENA

HUILA

CUNDINAMARCA

CORDOBA

CHOCÓ

CESAR

CAUCA

CASANARE

CALDAS

CAQUETÁ

BOYACA

BOLIVAR

ARAUCA

-

ATLÁNTICO

20.000

Unidades Licenciadas (1993-2005)

Fuente: DANE: Licencias de Construcción. Censos de Población y Vivienda 1993 y 2005. Cálculos propios.

Ilustración 10: Nuevas Unidades de Vivienda para Antioquia, Bogota y Valle del Cauca por Fuentes de Información. 1993 – 2005 900.000

800.000

700.000 600.000

500.000

400.000

300.000 200.000

100.000

ANTIOQUIA

BOGOTÁ

∆ Unidades (Inter-censal)

VALLE

Unidades Licenciadas (1993-2005)

Fuente: DANE: Licencias de Construcción; Censos de Población y Vivienda 1993 y 2005. Cálculos propios.

Esta diferencia llama la atención por su presencia y su importancia, pues las unidades registradas en licencias de construcción son en promedio tan solo el 35,5% del total del cambio de unidades registradas en las estadísticas censales, como se muestra en la siguiente ilustración. Ilustración 11: Cambio en Unidades de Vivienda como % del Total, Según Fuente de información y Departamentos. 1993 – 2005. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

% Censo

VALLE

TOLIMA

SUCRE

SANTANDER

QUINDÍO

RISARALDA

NARIÑO

NORTE DE SANTANDER

META

MAGDALENA

HUILA

LA GUAJIRA

CUNDINAMARCA

CORDOBA

CHOCÓ

CESAR

CAUCA

CAQUETÁ

CASANARE

CALDAS

BOYACA

BOLIVAR

BOGOTÁ

ARAUCA

ATLÁNTICO

ANTIOQUIA

0%

% Licencias

Fuente: DANE: Licencias de Construcción; Censos de Población y Vivienda 1993 y 2005. Cálculos propios.

Resumimos las causas de este fenómeno que valdría la pena evaluar: -

La presencia de construcciones no registradas en licencias de construcción (urbanización informal) que explicaría un mayor crecimiento al registrado en las licencias de construcción. Fenómeno que es plenamente reconocido en la realidad colombiana pero presentaría una magnitud importante (el 28% de las viviendas construidas) de ser consistentes estos cálculos.

-

El sub-reporte de unidades en las estadísticas de licencias.

-

Una sobre-estimación de las unidades de vivienda en el censo de 2005, lo que podría explicar el desmesurado crecimiento en viviendas y que podría surgir de problemas en la distinción de las unidades de vivienda de los hogares como han señalado algunos académicos con respecto a los resultados críticos del censo de 20054. Esta última línea de argumentación se apoya también en la evolución de las condiciones habitacionales de los hogares colombianos, medidas a través de las estadísticas de déficit de vivienda. Pues una breve exploración de las

4

Véase: Uribe Consuelo (2007).

mismas muestra que, si se compara la situación registrada en los censos de 1993 y de 2005 hay una mejoría de gran magnitud (y consistente a nivel departamental) pues para todos los departamentos (con excepción de Chocó) el porcentaje de hogares en déficit de vivienda se reduce en un promedio de 16,7 puntos porcentuales como se muestra en la siguiente ilustración. Ilustración 12: Hogares en Déficit de Vivienda como Porcentaje del Total Según Departamentos. 1993 y 2005 100% 90% 80% 70% 60%

1993

50%

2005

40% 30% 20% 10% Antioquia Arauca Atlantico Bogotá Bolívar Boyacá Caldas Caquetá Casanare Cauca Cesar Chocó Córdoba Cundinam Huila La Guajira Magdalena Meta Nariño Norte De Quindio Risaralda Santander Sucre Tolima Valle Del

0%

Fuente DANE: Déficit de vivienda 1993 y 2005.

La elevada magnitud de esta reducción se señala como una tendencia hacia la mejoría de las condiciones de vida de los colombianos, pero debe ser tomada con cautela considerando (en particular) que en el periodo intercensal se presentó en Colombia una de las mayores crisis hipotecarias de las que se tenga registro, crisis que implicó la incapacidad de pago de muchos hogares de sus viviendas (viéndose obligados a devolver las viviendas en proceso de amortización), la quiebra de muchos constructores y la paralización del crédito hipotecario y la construcción de viviendas nuevas. La autoconstrucción podría así haber ayudado a la mejoría de las condiciones habitacionales. Propuestas de interpretación –ConclusionesPara finalizar queremos recalcar las principales tendencias encontradas en cada uno de las facetas analizadas y ponerlas en relación (cruzarlas) intentando delinear así posibles conexiones a explorar en futuras ocasiones. Se tiene entonces que la dinámica de la vivienda a nivel regional muestra unos

ciclos (en cantidades y en precios) compartidos para las ciudades analizadas (con las excepciones de Neiva y Cúcuta; que las diferencias en los niveles de precios persisten en el tiempo y que la autoconstrucción explica una porción importante del cambio en viviendas observado. Finalizamos entonces con el cruce (a manera de gráficos) de indicadores sintéticos de las tres facetas analizadas para cada ciudad. Ilustración 13: Intensidad Ciclo Precios y Producción Informal de Vivienda

desv_est_arrendamientos 15 20

25

neiva

cali barranquilla cartagena pereira

manizales

bucaramanga pasto

bogota monteriacucuta medellin

10

villavicencio

0

.2

___informal

.4

.6

Las ilustraciones 13 y 14 relacionan el % de viviendas no registradas en licencias de construcción con la dinámica del ciclo de la vivienda (en términos de precios y de áreas licenciadas), una interpretación inicial indica que mientras mayor sea la variabilidad de estas variables (que expresan la dinámica del mercado formal de vivienda) sería mayor la producción informal, pues la incertidumbre del funcionamiento del mercado sería un incentivo para buscar otro tipo de soluciones para el acceso a la vivienda. Las ilustraciones muestran que esta interpretación podría tener algún asidero en cuanto a la variabilidad en la actividad (m2 licenciados) pero, en cuanto a los precios se observa una tendencia contraria.

300000

Ilustración 14: Intensidad Ciclo Producción y Producción Informal de Vivienda

desv_est_licencias 100000 200000

bogota

cali medellin bucaramanga pereira

barranquilla

manizales

pasto

cartagena

monteria villavicencio cucuta

0

neiva

0

.2

.4

___informal

.6

700000

Ilustración 15: Valor Arrendamiento 2009 y Producción Informal de Vivienda

200000

bogota

pereira

medellin

cali

300000

arrend_real 400000 500000

600000

bucaramanga

pasto

manizales

barranquilla

villavicencio

cartagena

cucuta monteria

neiva

0

.2

___informal

.4

.6

Para referirnos al costo de la vivienda (más que a sus variaciones) construimos la ilustración 15 con base al valor real de los arrendamientos en 2009 y el porcentaje de viviendas no registradas en licencias de construcción. El análisis de la misma muestra una relación negativa entre las dos, lo que sería potencialmente la expresión de que las viviendas construidas mediante la autoconstrucción tienen un menor valor monetario. Terminamos así la exposición de esta ponencia que como mencionamos en un inicio pretende señalar los resultados de un trabajo en proceso. Bibliografía Bonet Jaime y Meisel Adolfo (2006) “Polarización del ingreso per-cápita departamental en Colombia, 1975 – 2000” Cartagena, Banco de la República, Documentos de trabajo sobre economía regional, No. 76. CAMACOL (2008) “El sector de la construcción en Colombia: hechos estilizados y principales determinantes del nivel de actividad” Departamento de Estudios Económicos de CAMACOL. http://www.camacol.org.co/estudios_economicos/informes_economicos/informes_ economicos.html Cardenas Mauricio y Bernal Raquel (1997) “La construcción en Colombia, auge y crisis, causas y consecuencias” Revista Camacol, V.21, N.1, Marzo. Castañeda W. (1993) Patrones de migración hacia Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla. Un Estudio comparativo. Coyuntura social, 9, 121-135. Giraldo, Fabio (1995) “Los ciclos de la edificación en Colombia 1950-1994. Otra mirada” Bogotá, Universidad Externado de Colombia, Cuadernos del CIDS. Gyourko Joseph, Mayer Christopher & Sinai Todd (2006) “Superstar Cities” EEUU, Pensilvania, University of Pensilvania, working paper. Hernández Castillo, Carlos Eduardo (2008) “Inmigrantes urbanos en Colombia : ¿complementan o sustituyen a los trabajadores nativos?” Tesis de Maestría, Facultad de economía, Universidad de los Andes. Herrera Santiago (1988) “Notas sobre algunos aspectos del mercado de la edificación en Colombia” Revista Camacol, N. 41. Jaramillo Samuel (1993) “La estructura de la edificación y de la producción de vivienda en tres ciudades Bogotá, Medellín y Cali”. Bogotá: Universidad de los Andes, CEDE.

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