INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENV A L U A C I Ó N

INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

•Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones a laRenta,envivienda económica." Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

T E S I S QUEPARAOBTENER ELGRADO DE:

MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL

PRESENTA:

Ing. Marco Antonio Noriega Hoyos.

ESTUDIOSCONRECONOCIMIENTO DEVALIDEZOFICIAL,PORLA SECRETARIA DEEDUCACIÓN PUBLICA,CONFORMEELACUERDO No. 2003286 DEFECHA03DEOCTUBRE DE 2003. HERMOSILLO SONORAMÉXICO

NOVIEMBRE2005

DEDICATORIA AmiEsposa cuya comprensión mehapermitido obtener metas difíciles. Ami Hijo para quetenga unEjemplo y sucamino seamás fácil y Fecundo que elmío.

AGRADECIMIENTOS A Dios por éste trabajo y la oportunidad que me da de crecer Profesionalmente. Lo dedico a las personas que me permitieron arribar aésta Meta; A miesposa ymi hijo, agradezco su paciencia ysusgrandesy atinadascríticas. AmihermanoysuFamilia porsuapoyoyhospitalidad. Amispadresque medieron lasbases para llegar.

Hay personas en nuestro camino que nos ayudan a crecer en la vida ya sea por su experiencia, su ejemplo y su cariño. He tenido lafortuna de contar con muchas de ellas: mi Madre(+), así comomis queridos suegros Virginia y Manuel(+), a Luis y Víctor por su asesoría yejemplo.A mishermanos ycuñados porcreerenmí. Amiscompañeros porsu Amistad. A mi asesor de Tesis M. en I. Enrique Augusto Hernández Ruiz, a los distinguidos Maestros de de la Maestría del Instituto Tecnológico de la Construcción y especialmente a la Coordinadora de la Maestría Maria de los Ángeles, por el apoyo académico ysu paciencia, paraconéstegrupo. A la Cámara de la Industria de la Construcción Delegación Sonora, porsuimpulso a laeducación ya losprogramasde Maestría alalcancedetodoslosProfesionistas condeseosdesuperarse.

Proceso deJustipreciación, Incluyendo las deducciones ala Renta,envivienda económica Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

RESUMEN Siendo Agua Prieta, Frontera con el país donde su moneda es más estable y de mayor valor, a lo cuál estamos sujetos al tipo de cambiodel pesofrente aldólar, siendo éstosmovimientos de nuestra moneda frente al dólar, en algunas fechas de grandes cambios ocasionados por la devaluación del Peso,teniendo repercusión enla economía del País y por lo tanto de la población de Agua Prieta, Sonora. Esta situación de cercanía con la economía mas grande del mundo, ha influenciado a la economía del Municipio a que el Sector Inmobiliario, comercial yderendimiento yahorrose haga endólares. Esto ha sido una práctica muy común a través de los años, teniéndose la idea que es mejor invertir en dólares que en el Peso Mexicano. Tomando en cuenta que la gente invierte comprando dólares como inversión, sinconsiderar la inflación yla estabilidad de nuestra moneda(peso Mexicano) yanalizando el comportamiento de la Tasa Real de CETES vs. Dólar Americano, obtenemos el resultado de cualsería mejor inversión,enlaactualidad.

Proceso deJustipreciación de Rentas paravivienda Económica nuevayelanálisisalasdeduccionesa laRenta.

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Proceso deJustipreciación, incluyendo las deducciones alaRenta,enviviendaeconómica. Análisis comparativo del Rendimiento de CETES vs. el TipodeCambio($/Dólar). índiceGeneral I.- Introducción.

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II.- Antecedentes.

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III. Problemática.

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IV.- Hipótesis.

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V.- Objetivos.

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VI.- Marco Metodológico aplicable en la Justipreciación de Renta.

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VI.1.-Amortizaciones. VI.2.-Tasa de Crecimiento Realde!Patrimonio.

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VI.3.- Costo,Valor y Precio.

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VI.4.- Costo Neto de Reposición.

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VI.5- Valor de Cambio.

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VI.6-Valor de Uso. Vil.- Formulación delCaso Experimental. Vil.1.-Vivienda Económica Nueva.

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VII.2.-Análisis comparativo del Rendimiento de Cetes vs. DólarAmericano.

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Vil.3.- Proceso deJustipreciación, incluyendo las deducciones a la Renta.

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Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,en vivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

VIII.- Conclusiones yComentarios.

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Bibliografía.

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Anexos.

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Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,envivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

L- INTRODUCCIÓN Siendo Agua Prieta, Frontera con el país donde su moneda es más estable y de mayor valor, a lo cuál estamos sujetos altipo de cambio del pesofrente aldólar, siendo éstos movimientos de nuestra moneda frente al dólar, en algunas fechas de grandes cambios ocasionados por la devaluación del Peso, teniendo repercusión en la economía del País y por lo tanto de la población de Agua Prieta, Sonora. Esta situación de cercanía con la economía mas grande del mundo, ha influenciado a la economía del Municipio a que el Sector Inmobiliario secotice en dólares. Debido a la situación del tipo de cambio, por costumbre las personas prefieren manejar dólares, sin considerar invertir en productos financieros en México como son los Certificados de la Tesorería (CETES), el cuál hacemos un análisis comparativo del Rendimiento de las Tasas Real de CETES y el Dólar, teniendo un resultado el cuál nos permite tomar una decisión al momento de querer Invertir, en el caso de la Frontera como lo es Agua Prieta, Sonora. En los últimos años se ha dado un crecimiento en el Sector Inmobiliario de casas o apartamentos para ser arrendados, originado por la Demanda de éstos productos, sin embargo las Rentas son tomadas de acuerdo al mercado, siendo éstas no Justas para arrendador y arrendatario. Esto nos dio motivo de hacer el estudio de un caso práctico para el caso de Justipreciación de Rentas y

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Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,en vivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de "CETES"vs. Dólar.

obtener el Precio Justo que debe cobrar elArrendador y lojusto que debe pagar elArrendatario.

IL-ANTECEDENTES Las devaluaciones ocurridas en algo mas de treinta años en nuestro país han llevado al peso a un valor de cambio de 12.50 por dólar a 11,000 pesos por dólar lo cual demuestra lo vulnerable que ha quedado nuestra moneda, esto en determinados momento ha sido mas brutal que en otros y como ejemplo tomamos el caso mas reciente del mes de diciembre del 94, donde se devalue en algo mas que un300%. El Banco de México en su semblanza histórica, dice que en el lapso de 1954-1970, el producto real creció a un ritmo muy superior al frente de la población, lo cuál hizo posible que también crecieran ininterrumpidamente tanto el ingreso per-cápita como los salarios reales. En particular, el sector financiero experimentó un progreso formidable. Todo ello fue, en buena medida, resultado de la aplicación, por parte del Banco de México, de una política monetaria prudente, la cual coadyuvó a obtener una estabilidad de precios semejante a la de Estados Unidos en igual período. De ahí que también pudiese conservarse untipo de cambio fijo($12.50 por dólar) dentro un régimen de irrestricta libertad cambiaría, y que la reserva monetaria mostrase unatendencia creciente alo largo del periodo. Durante los años setentas y parte de los ochentas se extiende una época de dificultades para el Banco de México. Hasta 1982, los problemas tuvieron su origen en la aplicación de políticas 4

CII c P r f t | o c§JdQrecfeciónJinclÉyándo lasdeducriolIWa lafienta,enviviendaeconómica. • kéms\s ifcmpJrativovtf Refflnmientode"CETES"vs.Dólar.

Económicas excesivamente expansivas, y en la obligación que se impuso al Banco de extender amplio crédito para financiar los deficientes fiscales en que entonces se incurrió.Todo ello dio lugar al deterioro de la estabilidad de los precios y fue causa de que incurrieran dos severas crisis de balanza de pagos en 1976 y 1982. De 1983 en adelante, el sentido de las acciones ha sido de signo distinto. A partir de ese año, los desequilibrios de la economía y a procurar la recuperación de la confianza de los agentes económicos. A la búsqueda de la estabilidad Ya durante la administración encabezada por el Presidente Miguel de la Madrid (1983-1988), una de las acciones más relevantes fue la creación del FICORCA (Fideicomiso para la Cobertura de Riesgos Cambiarios). Este instrumento no sólo permitió que, en su momento, las empresas mexicanas con pasivos denominados en divisas pudieran renegociar sus adeudos externos sino, a la vez, que quedasen protegidas contra el riesgo eventual de futuros ajustes deltipo decambio. En 1985 se registra un hito importante en la historia del Banco de México: en ese año se expide una nueva Ley Orgánica para la Institución. Dicho ordenamiento se distinguió porque incorporó en su texto la facultad de fijar límites adecuados al financiamiento que pudiese otorgar la Institución. Otras características notables de esa Ley fueron que otorgó al Banco la posibilidad de emitir títulos de deuda propios para fines de regulación monetaria, y liberó a la reserva monetaria de restricciones afin de que la misma pudiese ser usada sin cortapisas para losfines que leson propios. 5

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De 1987 a la fecha de escribirse el presente texto,el Banco de México, actuando en concierto con otras autoridades, ha desplegado su máximo esfuerzo en procuración del abatimiento de la inflación. La tarea no ha sido fácil. A las dificultades provenientes de un entorno externo que con frecuencia ha sido desfavorable y a las propias de remover las causas fundamentales de la inflación -los déficit públicos financiados con crédito primario del Banco México-se han aunado las de vencer lo que se conoce técnicamente como "inercia inflacionaria". De este último empeño nació la concertación social que tan buenos frutos ha dado a México, y que se ha materializado en las distintas etapas del llamado "Pacto". Como se sabe, la concertación parte del principio de que los distintos grupos de la sociedad -gobierno, empresarios, obreros- lleguen a acuerdos operativos, a fin de imponer disciplina a la evolución tanto de los precios, como de los salarios ydeltipo de cambio. Autonomía La gran transformación en la historia reciente del Banco de México ocurrió en 1993, con la reforma constitucional mediante la cual se otorgó autonomía a esta Institución. La autonomía concedida al Banco de México -explicada en la Exposición de Motivos de la reforma constitucional respectiva- tiene como principal objeto construir una salvaguarda contra futuros brotes de inflación. Deahíla importancia de que en el texto Constitucional haya quedado precisado el criterio rector al cual debe sujetarse en todo tiempo la

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actuación del Banco de México: la procuración de la estabilidad del poder adquisitivo de la moneda nacional. La autonomía del Banco Central se apoya en tres fundamentos: su independencia para determinar el volumen del crédito primario que pueda ser concedido, la independencia que se ha otorgado a las personas que integren su Junta de Gobierno y la independencia administrativa de la Institución. Estos tres soportes son fundamentales para garantizar la autonomía del Instituto Central, pero el primero de ellos merece comentario especial. En el artículo 28 Constitucional ha quedado señalado que "ninguna autoridad podrá ordenar al Banco conceder financiamiento". La relevancia de esta medida tiene su origen en la muy especial relación que existe entre el crédito del Banco Central y los movimientos del nivel general de precios. Ello, porque el Banco Centra! es la única entidad que puede aumentar el poder de compra en la economía, aunque nadie produzca más. De ahí que exista siempre una relación causal muy estrecha entre el crédito del Banco Central yel movimiento del nivel general de los precios. Dique contra inflaciones La autonomía del Banco Central puede verse como una barrera contra la ocurrencia de futuras inflaciones. La importancia de que exista este dique proviene de los múltiples males que causa la inflación, especialmente por lo quetoca a ladistribución del ingreso y a las posibilidades de crecimiento económico. En épocas de inflación, los precios crecen más aceleradamente que los salarios, a la vez que dicho fenómeno afecta en mayor medida a quienes 7

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tienden a conservar sus recursos en billetes y monedas. Y en general, los individuos en esta última situación son los que pertenecen alosestratos más desfavorecidos delasociedad. En cuanto al crecimiento, la inflación tiende a deteriorar los incentivos hacia laproducción ylainversión,porlaincertidumbre yel desconcierto que crea. Durante la inflación, la volatilidad de los precios relativos reduce la eficacia del mercado como mecanismo para la asignación de los recursos y falsea el cálculo económico, inhibiendo la inversión. Asimismo, el crecimiento acelerado y desordenado delosprecios propicia tasas deinterés elevadas,porel premio que los ahorradores demandan para las inversiones financieras. La autonomía del Banco Central es un buen dique contra la inflación enla medida enquenoestá dirigida a paliar sussíntomas, sino aevitar suscausas. Ello, porque está encaminada a impedirun uso abusivo delcrédito delinstituto emisor, fuente principal delmal a quesealude. Banco de México - Semblanza Histórica. www, banxico.com,mx

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III.- PROBLEMÁTICA Siendo Agua Prieta, Frontera con el país donde su moneda es más estable y de mayor valor, a lo cuál estamos sujetos al tipo de cambio del peso frente al dólar siendo éstos movimientos de nuestra moneda frente al dólar, en algunas fechas de grandes cambios ocasionados por la devaluación del Peso, teniendo repercusión en la economía del País y por lo tanto de la población de Agua Prieta, Sonora. Esta situación de cercanía con la economía mas grande del mundo, ha influenciado a la economía del Municipio a que el Sector Inmobiliario, comercial yde rendimiento yahorro se haga en dólares. Esto ha sido una práctica muy común a través de los años, teniéndose la idea que es mejor invertir en dólares que en el Peso Mexicano, Tomando en cuenta que la gente invierte comprando dólares como inversión, sin considerar la inflación y la estabilidad de nuestra moneda(peso Mexicano) y analizando el comportamiento de la Tasa Real de CETES vs. Dólar Americano, obtenemos el resultado de cual sería mejor inversión,en laactualidad. En los últimos años se ha dado un crecimiento en el Sector Inmobiliario de casas o apartamentos para ser arrendados, originado por la Demanda de éstos productos, sin embargo las Rentas son tomadas de acuerdo al mercado, siendo éstas no Justas para arrendador y arrendatario. Esto nos dio motivo de hacer el estudio de un caso práctico para el caso de Justipreciación de Rentas y

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obtener el Precio Justo que debe cobrar el Arrendador y lojusto que debe pagar elArrendatario.

IV.- HIPÓTESIS La Hipótesis que se formula se orienta a expresar la oportunidad de resolver la problemática planteada porque en éste sentido entérminos A priori afirmo que se puede determinar la mejor base productiva entre la inversión en divisas extranjeras($ dólar Americano) y los Certificados deTesorería(CETES), para que pueda definirse la mejor base para establecer la Renta que pueden producir las viviendas nuevas en una ciudad fronteriza como Agua Prieta, Sonora, México. Proceso de Justipreciación de Rentas para vivienda Económica y lasdeducciones ala Renta

V.- OBJETIVO GENERAL Analizar y Comparar el Rendimiento de la Tasa Real de CETES vs. Dólar Americano, a partir de 1976, año de la primer devaluación. Proceso de Justipreciación de Rentas para vivienda Económica y las deducciones a la Renta.

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V.1.- OBJETIVOS PARTICULARES V.1.1.-Identificar los años en que se ha devaluado el peso frente al dólar y el tipo de cambio, su promedio anual,suValor promedio y su Valor esperado.

V.1.2.- Revisar la Tasa de CETES, desde al año de 1976 a lafecha, obtener su rendimiento anual y su Valor promedio y su Valor esperado.

V.1.3.-Analizar y Comparar el Rendimiento de Tasa Real de CETES vs. Dólar, a partir de 1976,suValor Promedio ysuValor esperado.

V.2.- Describir el Proceso deJustipreciación: V.2.1.- Definición. V.2.2.- Las deducciones a laRenta. V.2.3.-Vivienda Económica.

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VI.- Marco Metodológico aplicable en la Justipreciación de Renta.

VI.l.- AMORTIZACIONES Un concepto más que debe abordarse dentro del tratado de la matemática financiera es el de "amortización", misma que se define como el elemento de un conjunto de pagos iguales, realizados a intervalos iguales de tiempo para liquidar una cuantía monetaria. La amortización suele conocerse también con el nombre de "anualidad", pero a pesar de este nombre, no necesariamente los pagos deben ser hechos anualmente.

La amortización es el procedimiento con el que se salda gradualmente una deuda por medio de una serie de pagos que, generalmente, son iguales y se realizan en periodos equivalentes como ya se mencionó.

En el cálculo del monto de estos pagos, infiere también la teoría del interés, y se relaciona con el concepto matemático de las progresiones geométricas.

Para conocer el valor presente de una serie de ingresos periódicos, referidos subsecuentemente con la literal "a", se generaría la siguiente sumatoria:

Co =a(l+i)_1+a(l+i)-2+a(l+iy3 +...+aO+i)"^ +a(l+i)-n

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La expresión corresponde evidentemente a una progresión geométrica, que se define como una serie de cantidades que guardan entre sí unarelación constante, donde para determinar el siguiente término de la serie, deberá multiplicarse el elemento anterior por la razón conocida "r", que para este caso específico resultaserequivalente a"(1+i)". Cabe destacar que, tanto elingreso periódico "a"como latasa de interés "i",sonreferidos alamisma amplitud detiempo, esdecir, el subperiodo esequivalente al periodo. Encaso dequeambosno coincidan, habrá queaplicar latasa deinterés delsubperiodo "i"' que corresponda, y la literal "n" será sustituida porel término "mn", así como laamortización será entonces"a"'.

Si seformula la solución a este problema confundamento al concepto matemático dela suma deunaprogresión geométrica se llega alsiguiente desarrollo: C0=a'Cl+i')"1+a'(l+i')"2+a'(l+i')"3+- +a'O+i')"^""1^ a'(l+i')"(mn) Sisemultiplica laexpresión anterior poreltérmino "-(1+i')mn"sellega aque: -C0(l+i')mn=-a'Cl+i')"111'1-a'(l+i')mn"2 -a'a+i'f11"3 -...-a'(l+i')-a' Multiplicando esta ecuación porlarazón negativa de interés "-(1+i')" seobtiene: C0(l+i')mn+1=a'Cl+i')1™1+a'(l+i')mn"1+a'(l+i')mn"2 +...+a'(l+i') 2+ a'(l+i')

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Ahora, se sumarán ambas ecuaciones anteriores, generando lo siguiente: C0 (l+i') mn+1-C0(l+i') mn = a'(l+i') mn - a' C0 (l+i') mn (l+i'-l) = a' [(l+i)mn - 1] Co=[a'/i'][l-(l+i)"mn] Donde "C0"corresponde a la suerte principal y "a"'el monto del pago periódico que amortizará una deuda considerando el esquema del interés.

De la expresión anterior puede despejarse fácilmente el pago periódico "a"de la siguiente manera:

a'=C 0 ( i ' ) / [ l - ( l + i V n n ] , Debe hacerse hincapié en que con esto se ha considerad un esquema de pagos vencidos, es decir, el primer pago se liquidará una vez transcurrido el primer subperiodo, el segundo al final del siguiente, yasí sucesivamente.

Relacionando las expresiones anteriores con el monto, es decir, con el valor futuro de una suerte principal se tendrá lo siguiente: Cmn = [ a ' / i ' ] [ ( l + i ' ) r a n - l ] ; a' = C m n ( i ' ) / [ ( l + i T " - U donde las literales "a"'e "i"'corresponden al pago periódico ya latasa de interés aplicables en cada subperiodo respectivamente.

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Noobstante lo anterior, enfinanzas existen casos en los cuales se efectúan amortizaciones de "suertes principales" mediante la aportación de pagos constantes que duran un periodo muy grande, que incluso puede considerarse como indefinido; dando lugar de este modo al concepto de "amortizaciones perpetuas", las cuales son pagos constantes que se realizan a lo largo de untiempo muy amplio para igualar unvalor presente.

En matemáticas, esto se traduce a lo consideración de un plazo tan grande que tiende al "infinito", es decir, el número de periodos son tantos, que hacen que el plazo se vuelva en un valor sumamente grande.

Siguiendo las ideas planteadas por el concepto de amortización, es posible determinar valores presentes y futuros con esta nueva condición,efectuando elsiguiente límite:

C0= l i m [ a ' / i ' ] [ l - ( l + i T m n ] ; mn->oo

evidentemente el término "(-|+j')-mn" tenderá al valor de cero al aplicar las sustituciones correspondientes, quedando la siguiente expresión:

C0= a ' / i ' , misma que resulta ser la equivalencia de unvalor presente con una sucesión deamortizaciones perpetuas.

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Sin embargo, este proceso sólo es aplicable de manera práctica hacia un valor presente, no así para un valor futuro, pues como puede observarse, si se aplica el límite a la expresión que liga a una amortización con un valor futuro, éste generará un valor tan grande,comparable solamente con el del"infinito".

VI.2.-TASA DE CRECIMIENTO REAL DEL PATRIMONIO Con base en lo expuesto en el punto inmediato anterior, surge ahora la interrogante ilustrada en la figura mostrada: si se considera que, además de existir inflación, la unidad monetaria es invertida en la fecha ' V y produce para la segunda fecha "t2" un beneficio agregado, medido en términos porcentuales "i" (tasa efectiva del periodo definido entre las dos fechas), que hace a dicha unidad monetaria más grande, ¿en qué proporción es mayor o menor la nueva unidad monetaria respecto de la nueva unidad devalor? ti

D 1 u.v.

1 u.m.

K

1u.v.

1u.m.

Esquema explicativo del concepto "tasa de crecimiento real del patrimonio"

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ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeduccionesalaRenta,enviviendaeconómica. AnálisiscomparativodelRendimientode"CETES"vs.Dólar.

Para contestar esta pregunta debe medirse la proporción de cambio de la nueva unidad monetaria respecto de la nueva unidad de valor y, consecuentemente, la tasa de crecimiento real del patrimonio (unidad monetaria) corresponderá a la diferencia de esta proporción de cambio con la unidad,a saber:

l +TR=(l + i)/((l+T0 T R = { ( l +i ) / ( ( l + T i ) } - l . A esta relación que vincula el rendimiento efectivo de un determinado periodo y a la inflación ocurrida dentro del mismo a través del concepto de la tasa de crecimiento real del patrimonio se lesuele denominar "efecto de Fisher".

Por ejemplo, si la inflación de un periodo fuera del 14% y la tasa efectiva del mismo que gana una inversión fuera del 19%, de ninguna manera deberá decirse que la tasa de crecimiento real del patrimonio fue del 5% (19%-14%); esto sería falso. Dicha tasa sería equivalente al4.39%: TR = {(1+ 0.19) / ( 1 + 0.14)} - 1 TR= 0.04385 w 4.39%. Pero, ¿qué pasaría si la tasa inflacionaria fuera mayor que la tasa efectiva? Supóngase que losvalores de estas tasas fueran 21% y 16% respectivamente. Entonces la tasa real sería negativa, a saber: TR = { ( 1 + 0.16) / ( 1 + 0.21)} - 1 TR =-0.04132 «-4.13%. 17

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Está situación resulta lógica de pensar si se toma en cuenta que la media del cambio en el nivel agregado de precios fuera mayor que los rendimientos otorgados por las inversiones, es decir, no solamente habría pérdida del poder adquisitivo como consecuencia inherente de la inflación, sino que además existiría una disminución real en el patrimonio. Casos como el descrito suelen verse frecuentemente en economías detipo emergente.

VI.3.-Costos,ValoresyPrecios El valor de un bien puede ser apreciado bajo dos esquemas básicos: 1.Valor de uso,y 2.Valor de cambio. El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar una satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo, dependiendo delgrado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción será distinto de una persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se establezca entérminos distintos a los monetarios. Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los mercados al momento de su intercambio, yse identifica através del equilibrio de lasfunciones de oferta ydemanda.

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Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser diferenciado de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de la cuantía monetaria que debe erogarel productor de un bien y/o servicio para producirlo y ponerlo a disposición en el mercado; y por precio nos referimos a la cuantía también monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o serviciopor su venta, esdecir, por su intercambio.

Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la existencia de ciertos factores que hacen atractivo el adquirir unacosa.

Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son iguales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en que una persona paga por adquirirlo, por esa simple acción, queda establecido su valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar, aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y del costo para el vendedor y el comprador respectivamente.

No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser igual o menor que el costo, en la inteligencia que 19

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viviendaeconómica. "CETES"vs.Dólar.

se tiene urgencia y premura por vender el bien, llevando esta situación asu remate.

Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica, expresada en nuestra época en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada por laposesión de unacosa; es decir,con lacualse llevan acabo los intercambios de bienes y/o servicios entre los oferentes de los mismos y sus demandantes en mercados específicos. Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, yde incrementarlo en eltiempo en términos reales. Esta clase de bienes toma laforma de capital,destinado a la producción o como capital financiero.

Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que el valor es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un bien en un determinado mercado ymomento.

Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad aproximada de los precios se basa en principios que dan atal pronóstico unfundamento científico; la ciencia resultante se llama timografía. La timografía se integra por cinco principios 20

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fundamentales:

permanencia,

coherencia,

equivalencia,

proporcionalidad y normalidad.Tales principios configuran un modelo que explica con aproximación satisfactoria larealidad.

Por el principio de permanencia sabemos que hay un lapso durante el cual los precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre habrá un intervalo durante el cual el precio pronosticado tienevigencia.

El principio de coherencia refiere las diversas manifestaciones del precio de un bien, lascuales guardan una relación lógica entresí. El principio de equivalencia sostiene que dos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrán el mismo precio.

El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es proporcional a las diferencias entre sus características (de bienes yde mercados).

El principio de normalidad asegura que los pronósticos de precio obtenidos para un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribución estadística llamada "distribución normal".

Los primeros cuatro principios timográficos inducen a la comparación como técnica para el pronóstico de los precios, en virtud de que el

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precio no se calcula, sino que se mide, y toda medición implica comparación.

Es necesario acotar que, al haber definido las ideas de costo, precio yvalor, se ha referido también el concepto de "unidades monetarias", las cuales pretenden ser el reflejo del valor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden serde dostipos: • constantes oreales,y • corrientes onominales. Si hablamos de una serie de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias constantes, significará que todos ellos están ligados a una misma fecha y que cada unidad monetaria expresada tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás, entendiendo por poder adquisitivo el índice de la cantidad de bienes que se pueden intercambiar por una unidad monetaria. Si por el contrario, hablamos de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias corrientes, se querrá decir que cada flujo de efectivo de un periodo específico estará afectado por una tasa inflacionaria y por una tasa de productividad efectiva respecto de los flujos anteriores o posteriores, por lo que cada unidad monetaria tendrá distinto poder adquisitivo de lasotras.

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VI.4.- Costo Neto de Reposición. Este es un método aplicable al caso devaluación de bienes muebles e inmuebles, y no para la valuación de derechos. Es especialmente

recurrido

para

establecer

cantidades

de

aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el costo que tendría "reponer" un bien específico en términos efectivos, en el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el propósito primordial de unseguro.

Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y,finalmente, losdebidos asu obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí,obien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros

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sustanciales y, como consecuencia, redunden en la disminución del costo defabricación. Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio (para el productor) o costo de adquisición (para el consumidor) y lo llama "costo de reposición nuevo" (C.R.N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin uso y de adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no reúne estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado, normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al concepto de "costo neto de reposición" (C.N.R.) yque son derivados de: 1. Losañosque haestado en uso, 2. La vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y, 3. El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido. Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a través del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha estado en uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil consumida" (V.U.C.) y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o sea, su "vida útil total" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más adelante, aunque cuando se desconoce lafecha de adquisición,

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se acude a la experiencia delvaluador, quien podría aplicar unfactor estimativo fundamentado razonablemente en una inspección visual del bien.

La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia técnica" (F.Ot.), que se determina mediante la observación directa por elvaluador atendiendo al modelo del bien ya la vigencia de su uso actual. A este factor se le suele llamar "factor por obsolescencia funcional" (F.Of.), o también "factor por obsolescencia económica" (F.Oe.), ya que el avance tecnológico que se incorpora a los bienes repercute, primordialmente, en la eficiencia de las funciones que realiza, dando como resultado que su rendimiento y costos de operación y mantenimiento sean menores, además que el precio de adquisición también seve modificado.

El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es reflejado a través del "factor por conservación" (F.Co.), también llamado "factor por mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante observación directa y atendiendo asu experiencia.

Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia

de los valuadores

suelen asignarse

mediante

calificaciones expresadas en la escala del uno al diez. Con esto se establece unajerarquía del estado de los bienes, donde corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el 25

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valor de cuatro, quesignifica "muy mal estado". Losvalores tres,dos, y uno significan que el bien se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del "factor por demérito" (F.De.) que será abordado más adelante.

Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de reposición son dos,ysolamente puede seguirse uno deellos: 1.Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a cada factor de depreciación odemérito en forma directa, según el bien a valuar, representándose por la expresión: C.N.R. =C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)] 2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le consideró una importancia

determinada

según

el

bien

a

valuar,

caracterizándose por laexpresión: C.N.R. =C.R.N.[(F.Va.)(A) + (F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)] donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando. Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo que la del segundo, lo cual no tiene una justificación 26

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propiamente dicha, aunque lo que parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de edad, conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de reposición nuevo por el producto de losfactores correspondientes se indica esta situación; en cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de participación en el costo neto de reposición de cada uno de estos conceptos a través de la ponderación de los factores, establece independencia de los mismos por aplicar el principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más razonable en virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores toman simultáneamente valores diferentes de launidad.

La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuada bajo ciertas circunstancias de valuación, especialmente cuando se trata de bienes usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos o financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de la cuantía monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en que este concepto,junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia numérica (el momento del intercambio entre el oferente y el demandante), sin olvidar que la idea de un bien nuevo con laque seestá partiendo.

No obstante lo anterior ysin importar que setrate de un bien nuevoo usado, el método establece una cota inferior en lo que al valor del mismo se refiere, pues en términos razonables un bien se 27

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intercambiaría por una cantidad no menor a lo que costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado en loque a losvalores de cambio y de uso serefiere.

Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de reposición integra el "valor" del solar que puede tener o no edificaciones construidas en él (la tierra carece de "costo", ya que es un bien imposible de producir), y sí es que las tiene, se adiciona el costo actual de construcción de tales edificaciones, incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales, pero descontando los efectos del tiempo que han estado en uso y el grado de mantenimiento o conservación que se les haya proporcionado, así como también sus obsolescencias económicas y/o funcionales, para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del sujeto devaluación.

Cuando se trata de construcciones no contemporáneas, el valuador estimará el costo de reposición de un bien que podría ser imposible de reproducir en realidad y que contendría el mismo número, tipo y tamaño de habitaciones que el bien que se está valuando; y se afirma esto porque pueden existir múltiples detalles de materiales y hechuras que darían un carácter único a la propiedad y que actualmente han sido sustituidos por otros. No obstante, la determinación de los costos habrá de considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad que posee la propiedad, pero de acuerdo con sudefinición conforme a las normas contemporáneas. 28

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Por supuesto, elvaluador hará notar, como condición para el avalúo, que es imposible

duplicar

exactamente

la propiedad no

contemporánea en el mercado actual, por lo que el valuador tendrá que medir también el efecto de esta condición sobre la conclusión de valor de la propiedad, ya que las características existentes del bien inmueble en cuestión pueden ser más o menos valiosas, según lo deseables que resulten en el mercado. Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería exterior e interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de lo que se encuentra en la actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de producir características de calidad similar utilizando materiales y métodos de construcción disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectónicos, tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en materiales que tienen la misma apariencia que los originales de los cuales han sido copiados, aunque dichos materiales podrían ser más baratos y de mayor facilidad de instalación, lo cual significaría que se obtendrá un costo neto de reposición menor.

VI.5.-ElEnfoquedeMercadooValordeCambio El objetivo de este enfoque es establecer el valor de cambio del inmueble; su fundamento en la consideración que éstos tienen deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa

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que su aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición económica señala, estará integrada por oferta y demanda.

Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado específico, habrá que extraer de él los valores representativos con que los bienes o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los demandantes. Es difícil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio de bienes y/o derechos, así como el valor involucrado; lo que comúnmente se difunde en el medio es el precio pretendido por los oferentes y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin.embargo, es evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que, seguramente, se ubican entre ambas posturas, marcando así el concepto de valor, lo cual no significa que éste se encuentre a la mitad de la banda que se forma por las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese sentido, el valuador aplica el concepto del"factor por negociación" (F.Ne.).

Se definirá alfactor por negociación (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el precio indagado en el mercado del elemento que integrará la muestra, se estima el valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del mercado en que se comercializa. Este factor por negociación (F.Ne.) opera en la 30

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siguiente fórmula, donde "P."es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V" la estimación de su valor, y el subíndice "i" expresa que la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística, por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro que representará altamaño de lamisma: V.C.i = (F.Ne.|) (P.i) Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes yderechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su tamaño indefinido, habrá que extraer un subconjunto finito de dicho universo que resulte ser característico del mismo en términos estadísticos. Específicamente, habrá que extraer una muestra suficientemente representativa en términos de valor de cambio, para lo cual se considerará como representativa para el proceso valuatorio aquella muestra quetenga: 1.- Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando que la comparación entre el objeto de valuación y cada uno de los elementos de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico de la muestra, un procedimiento de homologación. 2.- Propiedades de "leptokurtosis", esdecir, que su coeficiente "p2" sea igual a mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente devariación "v"sea menor o igual a 10%,aplicando como

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máximo eventual el 12%para este valor. 3.- Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el10%.

4.- Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse como máximo el90%.

Lo anterior redunda en definir el tamaño de la muestra cumpliendo con lasiguiente expresión entérminos apriori: rjl

2 /

2

n = Z vy.c. /ev.c. > donde: n: Tamaño de la muestra. Z: Número de unidades dedesviación estándar en la distribución normalque producirá elnivel deseado deconfianza. Para el caso planteado, Zserá igual a 1.960 cuando el nivelde confianza sea del 95%,yde 1.645 cuando este sea del90%. vv.c.:Coeficiente devariación. ev.c.:Error relativo entre la media de la muestra y la media dela media poblacional. Lo anterior significa que el tamaño mínimo esperado de cualquier muestra será: (1.960)2 (0.10)2/ (0.07)2= 7.84 * 8unidades, aunque podría aceptable, de forma más holgada, la siguiente cantidad proveniente de aplicar los valores "tolerados" en la misma expresión, osea:

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(1.645)2(0.12)2/ (0.10)2= 3.90 *4 unidades. Conservadoramente, y de forma práctica, podría definirse el tamaño adecuado de la muestra, en términos a priori como se refirió anteriormente, considerando una combinación establecida con base en los valores ya aplicados de los parámetros involucrados en la expresión, misma que a continuación se desarrolla: (1.960)2 (0.10)2/ (0.07)2= 7.84 M 8unidades, (1.960)2 (0.10)2/(0.10)2= 3.84 * 4unidades, (1.960)2 (0.12)2/ (0.07)2= 11.28 * 12unidades, (1.960)2 (0.12)2/(0.10)2= 3.90 * 4unidades, (1.645)2 (0.10)2/(0.07)2= 5.52 * 6unidades, (1.645)2 (0.10)2/(0.10)2=2.71 « 3unidades, (1.645)2(0.12)2/(0.07)2= 7.95 * 8unidades, (1.645)2 (0.12)2/ (0.10)2= 3.90 * 4unidades, Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinación, respecto de la cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio, (entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podría considerarse, para fines pragmáticos, buscar siempre muestras de 6 elementos, 4 como mínimo, aunque lo que debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que se trate para integrar la muestra de comparación y poder efectuar, incluso, selección razonada de los elementos más consistentes y discriminación justificada de aquellos no representativos.

Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o 4 elementos), primeramente habrá que registrar el rango de valor de la misma,

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parámetro que se determinará con la diferencia del valor mayor y el valor menor que la integren,es decir: r= V C

- VC •

después se homologarán los valores que correspondan a elementos con características de similitud respecto del objeto de valuación yse calculará el nuevo rango que provendrá de los valores ya homologados y que permitirán establecer la comparación en términos de identidad,estoes: l*Ho.

V.i^.Ho.max

V •^•Ho.mini

posteriormente se calculará ladiferencia de ambos rangos: d - r - rHo.

si esta diferencia resultare negativa, querrá decir que el proceso de homologación fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones consistentemente coherentes, pues el objetivo de la homologación es establecer la concurrencia de losvalores hacia uno característico de la muestra, lo cual únicamente se logra cuando el rango de los valores homologados es menor que el que existía antes deese proceso, esdecir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de la misma, es decir, se calculará "Z"a través de lasiguiente fórmula:

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Z = (n ev.c.2 / Vv.cY 2

Los estadísticos señalados en la expresión anterior se calcularán através de lassiguientes fórmulas estadísticas:

M v . c . = 1/n 2 V.C.¡, i=l

a v .c. = [l/n2(V.C. i -Hv.c.) 2 ] 1 / 2 , NI Vv.C. = CTv.C./ M-v.c,

donde: V.C.¡:Cada uno de loselementos que integran lamuestra delvalor de cambio de los bienes y/o derechos idénticos osimilares al que se está valuando, [iv.c.: Media muestral delvalor decambio. CJV.C.: Desviación estándar del valor de cambio en lamuestra. vv.c.: Coeficiente devariación delvalor de cambio. Posteriormente se comparará el valor de "Z" determinado, con loexpresado en latabla que acontinuación se muestra:

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NIVEL DE CONFIANZA {%)

VALOR APLICABLE DE

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

1.645 1695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575

«7»

Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir uno de estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que setrate para incluir más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir conél.

El valor del bien y/o derecho que se esté tratando será caracterizado por lasiguiente expresión, lacual considera los valores máximo ymínimo extraídos de la indagación de mercado: V.C.X = (V.C. min + 4nv.c.+ V.C. max ) / 6, donde: V.C.X: M-v.c.: V.C. m i n : V.C. max :

Valor de cambio del objeto de valuación. Media muestral del valor de cambio. Valor de cambio mínimo indagado en mercado. Valor de cambio máximo de la indagación de mercado.

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Es importante acotar que en casos como los de lavaluación de inmuebles es necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las cuantías de intercambio de estos bienes se involucra su extensión y, en ese contexto, inmediatamente después de aplicar el factor por negociación (F.Ne.¡) a los precios indagados en el mercado, habrá que calcular dichos valores de cambio unitarios e integrar con ellos la muestra. Los valores

de cambio

unitarios

simplemente

serán

determitados mediante el cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el precio extraído de mercado (P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡), entre la extensión del bien que se estétratando, esto es, paraelcaso deterrenos: V.C.'i = (F.Ne.O (P.¡) / A.Te.¡,

yen el caso deterrenos con edificaciones: V.C.'i = (F.Ne.O (P.¡) /A.Co.j,

donde: V.C.'i: Valor de cambio unitario decada uno de los elementos que integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares alque seestá valuando). F.Ne.¡: Factor por negociación aplicado enel caso de cada elemento indagado en mercado. P.¡: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la muestra. A.Te.¡: Área deterreno. A.Co.¡: Área de construcción que integran lasedificaciones del solar (terreno).

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Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio deberá aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de obtener el valor de cambio correspondiente al bien objeto devaluación:

V.C.X= [A.Te.J[ (V.C.'mín+4nv.c +V.C.'max)/6], y, para el caso de valuar edificaciones en solares (terrenos), se aplicará:

V.C.X= [A.Co.J[ (V.C.'min+4nv.c +V.C.'max) /6], donde: V.C.X:Valor de cambio delobjeto devaluación. A.Te.x: Área delterreno osolar que sevalúa. A.Co.x: Área de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno) queseestán valuando. Hv.c: Media muestral delvalor de cambio unitario. V.C.'min: Valor de cambio unitario mínimo indagado en mercado. V.C.'max: Valor de cambio unitario máximo de la indagación de mercado.

V1.6.-ELMÉTODODELVALORDEUSO A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad" o "de capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con lacapacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren (hablando de los bienes), o mientras quetenganvigencia (sise habla 38

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de los derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una metodología de carácter financiero.

La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta periódica significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos iguales, y referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos en unidades monetarias reales de lafecha en que se valúa, o sea, en cantidades ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás.

Cuando el uso de las cosas son cedidas de facto, generalmente suscriben, tanto la parte propietaria del bien y/o derecho, como la parte que ejercitará su uso, un documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dará esta circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad periódica que legalmente se establece en contraprestación para poder ejercer el uso por persona distinta al dueño (recibo), la cual conformará la llamada "renta bruta periódica" del sujeto de valuación (R.B.P.x) y que servirá de base para determinar elvalor de usodel mismo.

Eventualmente, la mencionada renta bruta periódica del sujeto de valuación (R.B.P.x) podría ser establecida mediante la consulta

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documental de registros contables específicos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se acude porque son primordialmente útiles para obtener información aplicable en la valuación de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen, fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades, pero este tema será expuesto en otro apartado de este texto ynocorresponde aeste apartado. En cambio, cuando de hecho las cosas no producen beneficio alguno, primeramente seseguirá un procedimiento similar al aplicado en el método del valor de cambio; lo procedente es conocer el potencial que tienen para producir algún beneficio que sea cuantificable en términos económicos, habrá de indagarse si existe oferta y demanda de bienes y/o derechos idénticos o similares que definan la existencia del mercado específico y, en caso de existir, se integrará una muestra con el fin de obtener y cuantificar los posibles productos económicos que podrían generarse periódicamente a través del "uso" del sujeto de valuación, es decir, se deberá extraer del mercado la "renta" que, de forma periódica y constante como ha sido dicho, podría obtenerse durante el transcurso del tiempo que subsista el bien y/o derecho que desea valuarse.

Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el

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mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta con toda seguridad que la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no necesariamente en un punto medio), por lo que es aplicable, al igual que en el método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya que en términos prácticos, puede decirse también que la cesión del uso de las cosas ocurre por cantidad inferior al precio.

El factor por negociación se define como aquella cantidad comprendida entre el cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el precio indagado en el mercado de cada elemento que integrará la muestra, estimándose así el posible valor de lacesión del uso del bien y/o derecho sujeto de lavaluación. En la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor por negociación (F.Ne.), donde "P.R.P."es el precio de la renta periódica difundido en el mercado para ceder el uso de la cosa, "R.B.P." la renta bruta periódica que podría generarse en términos de práctica seguridad, y el subíndice "i"expresa que la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística, por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n",parámetro que representará altamaño de lamisma: R.B.P.Í = (F.Ne.i) (P.R.P.Í) Es importante indicar que todas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.i) deberán referirse al mismo intervalo, es decir, si el 41

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periodo es fijado semanalmente, las mencionadas rentas deberán aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses,todas ellas se aplicarán semestralmente; si el periodo fuera anual, se relacionarán con elaño;yasí sucesivamente.

Tomando en cuenta que el conjunto de bienes y derechos que son dispuestos en el mercado para ceder su uso puede tener un tamaño indefinido o muy grande, se deberá conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor posible desde el punto de vista característico. Al igual que lo expuesto en el método del valor decambio, la muestra deberá tener: 1. Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando que la comparación entre el sujeto de valuación y cada uno de los elementos de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico de la muestra, un procedimiento de homologación. 2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "(32" sea igual a mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente devariación "v"sea menor o igual a 10%,aplicando como máximo eventual el 12%para este valor. 3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el10%.

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4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse como máximo el90%. Para definir el tamaño de la muestra, de manera apriori, puede aplicarse lasiguiente expresión: n= Z2vR.B.P.2 / eR.B.P.2, donde: n: Tamaño de la muestra. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que producirá el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z será igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%,yde 1.645 cuando este sea del90%. vR.B.P.: Coeficiente de variación de las rentas brutas periódicas indagadas. eR.B.P.: Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media poblacional. Al igual que el análisis hecho en el caso del método del valor de cambio, puede decirse que el tamaño de la muestra tendrá un rango entre 3y 12 unidades, con media de6 y moda de4, por lo que prácticamente habrá siempre que buscar muestras de 6 elementos, 4 como mínimo, aunque lo que debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que se trate para integrar la muestra de comparación y poder efectuar, incluso, selección razonada de los elementos más consistentes y discriminaciónjustificada de aquellos no representativos.

Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienes y/o derechos similares alque sequiere valuar (al menos 6 o4 elementos), habrá que registrar primero el rango de valor de la

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misma, valor que se establecerá mediante la diferencia de la renta bruta periódica mayor y lamenor que la integren,es decir: r = R.B.P.max - R.B.P.min, después se homologarán los valores de toda la muestra respecto del sujeto de valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya homologados, que permitirán la comparación entérminos de identidad,estoes: rHo. =R.B.P.Ho.max - R.B.P.Ho.min, posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos: d = r - rHo. si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue incorrecto, por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente coherentes, ya que el fin de la homologación es establecer la concurrencia de las rentas brutas periódicas hacia un valor característico de la muestra, lo cual únicamente se logra cuando el rango de los valores homologados es menor que elque existía antes deese proceso,es decir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de la misma, es decir, se calculará "Z"a través de la siguiente fórmula, análoga a la expuesta en el método delvalor de cambio:

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Proceso de Justipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,envivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES" vs.Dólar.

Z = (n eR.B.P.2 /vR.B.P.2)l/2, y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en latabla mostrada acontinuación: NNEL DE CONFIANZA C/°)

VALOR APLICABLE DE

£0 £1 £2 93 £4 £5 £6 £7 £8 £9

1.645 1.695 1.750 1.810 1.880 1.960 2.055 2.170 2.330 2.575

Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir una de dos posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que setrate para incluir más elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera deellas, con elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hastacumplir conél.

Contando con una muestra de valor representativa, es decir, homologada, se procederá a calcular los principales estadísticos de tendencia central y de dispersión que la distinguen: la media (uR.B.P.), la moda (MR.B.P.), la mediana (mR.B.P.), la desviación 45

ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeduccionesalaRenta,enviviendaeconómica. AnálisiscomparativodelRendimientode"CETES"vs.Dólar.

estándar (aR.B.P.) y el coeficiente de variación (vR.B.P.). No obstante que existen opiniones que divergen respecto del valor que debe adoptarse más apropiadamente de los estadísticos de tendencia central, el más consistente de ellos es la media, tanto que incluso es tomada como base para determinar los estadísticos que constituyen las medidas de dispersión de la muestra, de las cuales las más manejadas son la desviación estándar y el coeficiente de variación.

Los estadísticos referidos en el párrafo anterior se calcularán a través de las siguientes fórmulas estadísticas: n jxR.B.P.= 1/n 2 R.B.P.Í, i=l mR.B.P. =R.B.P.(n+l)/2 si"n" es impar, o mR.B.P.= (l/2)(R.B.P.n/2 +R.B.P.(n/2)+l) si"n" es par. n aR.B.P.= [1/n I(R.B.P.i - ^R.B.P.)2]l/2, i=l vR.B.P.= oR.B.P./ \L R.B.P.,

donde: n: Tamaño de la muestra. R.B.P.Í: Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta periódica de los bienes y/o derechos idénticos o similares al que sequiere valuar. HR.B.P.: Media muestral de la renta bruta periódica.

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ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeduccionesalaRenta,enviviendaeconómica. AnálisiscomparativodelRendimientode"CETES"vs.Dólar.

mR.B.P.: Mediana de la renta bruta periódica que caracteriza a la muestra tomada. cR.B.P.: Desviación estándar de la renta bruta periódica en la muestra. vR.B.P.: Coeficiente devariación de la renta bruta periódica. Por lo tanto, la renta bruta periódica potencial que el bien y/o derecho que se esté tratando podría generar será caracterizada por alguna medida de tendencia central, primordialmente la media, y podrá variarse dentro de un rango delimitado por dos veces la desviación estándar, pero ubicando al centro de éste a la media, es decir:

R.B.P.x=|¿R.B.P.±MaR.B.P.), o bien:

R.B.P.X= nR.B.P.±M(vR.B.P.)(^R.B.P.)], donde: R.B.P.x: Renta bruta periódica delsujeto devaluación. X: Coeficiente establecido por criterio del valuador, cuyo valor seestablecerá entre cero y la unidad,incluyendo estos límites. El elemento "±V de la expresión anterior es el que permite establecer la amplitud del rango con equivalencia de hasta el doble de ladesviación estándar, de manera que la renta bruta periódica del bien y/o derecho por valuar (R.B.P.x) sea establecida en algún valor dentro de dicho rango.

Una vez establecida la cantidad equivalente a la renta bruta periódica del sujeto de valuación (R.B.P.x), sea ésta tomada de la

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Proceso de Justipreciación,incluyendo lasdeducciones ala Renta,envivienda económica. Análisiscomparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

contabilidad, de un contrato, de un recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se deducirá de ésta, según proceda, aquellos gravámenes que deben ser pagados durante los mismos periodos en que es referida dicha renta, así como los costos y gastos que deben ser erogados, también en los mismos periodos y a favor del bien y/o derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento,

mantenimiento,

conservación,

administración,

vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se determinará la "renta neta periódica" del sujeto de valuación (R.N.P.x), la cual será insumo en elcálculo delvalor de uso de lacosa que se desea valuar.

Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta periódica

podemos

mencionar

aquellas

denominadas

"por

desocupación", las cuales se derivan del tiempo en que, a pesar que sean dispuestas en el mercado para ceder su uso, no son tomadas por demandante alguno (esto ocurre normalmente cuando la persona a quien se permitió ejercer el uso acambio de una renta, lo devuelve al legal y legítimo dueño para que éste lo vuelva a ceder a otra persona); otras deducciones son las llamadas "por administración", que ocurren a favor de un tercera persona cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que ésta procure, entre otras cosas, su adecuada disposición y manejo en lo que respecta a la cesión su uso, la recaudación de los ingresos que se originen por tal acción, la coordinación de la erogación de los gastos propios del remozamiento, mantenimiento y conservación que sean necesarios y que corresponda aldueño efectuar, así como también el pago de los gravámenes que sean procedentes; sin olvidar que las debidas "por 48

ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeduccionesalaRenta,enviviendaeconómica. Análisiscomparativo delRendimientode"CETES"vs.Dólar.

conservación y mantenimiento" propiamente dicho, además de las correspondientes "por impuestos o gravámenes" que deban pagarse (v.gr. el impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al activo),también son deducciones a la renta bruta periódica,junto con las primeras dos mencionadas eneste párrafo.

También existen deducciones más específicas que se aplican excepcionalmente en algunos casos, las cuales se desprenden de la procuración de la existencia de la cosa misma yque resultan ser, por ejemplo, aquellas orientadas hacia su "vigilancia" o hacia su "aseguramiento", deducciones que redundan en el pago, por parte del dueño, de primas de seguros que cubran algún posible daño que pueda sufrir el bien y/o derecho en cuestión, o bien, de servicios de terceros que eviten la pérdida de lacosa. Con la cuantificación de las deducciones mencionadas y de aquellas otras que sean pertinentes a juicio del valuador, la renta neta periódica (R.N.P.x) se calculará del siguiente modo: j R.N.P.X =R.B.P.X- ED.i i=l donde: R.N.P.x:Renta neta periódica delsujeto devaluación. R.B.P.x:Renta bruta periódica del bien y/o derecho que desea valuarse. D.i: Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el valuador.

49

c II c

P-oc esodeJustipreciación,ioduyendalasilaciucciones alaRenta,enviviendaeconómica. I O L . I I / f r á l i y coifparativo delRendimientode"CETES"vs.Dólar.

Es un hecho que económica y financieramente el dinero tiene diferente valor en puntos específicos del tiempo, y para fines de análisis se considera que dicho valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea, cambia en tiempos iguales; por lo que en el siguiente paso del método del valor de uso habrá que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los beneficios o flujos netos periódicos futuros que ocurrirán durante el tiempo que le resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los momentos iguales en los que la renta neta periódica del sujeto de valuación (R.N.P.x) será "capitalizada" en un horizonte equivalente a su "vida útil remanente" (V.U.R.x), la cual se determina de la siguiente forma: V.U.R.x =V.U.T.x - V.U.C.x donde: V.U.R.x: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) oserávigente (caso de los derechos). V.U.T.x:Vida útiltotal ovigencia total delsujeto devaluación. V.U.C.x: Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cualsequiere saber suvalor de uso. Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.x), la vida útil total (V.U.T.x) y la vida útil consumida (V.U.C.x) de las cosas deben establecerse en las mismas unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos para capitalizar la renta neta periódica, sean estos semanas, meses, bimestres, semestres,

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Proceso deJustipreciación, incluyendo las deducciones alaRenta,en vivienda económica. Análisiscomparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o dividiéndola acordemente a efecto decumplir con esta condición.

Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del interés, la tasa de deflactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.x), que se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto mediante la aplicación del concepto de la sumatoria o acumulación del valor presente de cada uno de ellos, el cual se refleja en la siguiente expresión derivada de la aplicación de matemáticas financieras: V.U.x = (R.N.P.X/T.P.R.X) (1- (l+T.P.R.x)-V.U.R.x) donde: V.U.: Valor de uso del bieny/o derecho sujeto de valuación R.N.P.x:Renta neta periódica del sujeto devaluación. V.U.R.x: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) oserá vigente (caso de los derechos). T.P.R.x:Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los beneficios netos periódicos futuros.

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Proceso de Justipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,envivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs.Dólar.

Importante es decir, igualmente como se hizo en el método del valor de cambio, que en casos como los de la valuación de inmuebles es necesario trabajar con rentas brutas y netas periódicas unitarias, ya que las cuantías por las que se cede su uso se relacionan con su extensión y, con esa referencia, seguidamente de aplicar el factor por negociación (F.Ne.i) a los precios indagados en el mercado de las rentas periódicas de cada uno de los elementos con los que se conforme la muestra de análisis (P.R.P.i), habrá que calcular las respectivas rentas brutas periódicas. Esto significa que dichas rentas brutas periódicas unitarias (R.B.P.'i) serán calculadas a través del cociente que resulte de dividir la renta bruta periódica proveniente de multiplicar el precio de la renta periódica extraído de mercado (P.R.P.i) por el referido factor por negociación (F.Ne.i), entre laextensión del bien queseestétratando, esto es, parael caso deterrenos: R.B.P.'i = (F.Ne.i) (P.R.P.i) / A.Te.i, yen elcaso deterrenos con edificaciones: R.B.P.'i = (F.Ne.i) (P.R.P.i) / A.Co.i, donde: R.B.P.'i: Renta bruta periódica unitaria de cada uno de los elementos que integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos osimilares alque se está valuando). F.Ne.i: Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento indagado en mercado.

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Proceso deJustipreciación,incluyendo lasdeducciones alaRenta,envivienda económica. Análisiscomparativo del Rendimientode "CETES"vs. Dólar.

P.i: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la muestra. A.Te.i: Área deterreno. A.Co.i:Área de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno). Lo anterior significa, por un lado, que las deducciones aplicables a la renta bruta periódica unitaria deberán referirse también en términos unitarios del siguiente modo, si nos referimos a terrenos: D.'i =D.i / A.Te.i, y de la siguiente manera si hablamos de los solares con edificaciones: D.'i =D.i / A.Co.i, aunque debe considerarse que si las deducciones fueron calculadas o estimadas mediante valores relativos (porcentajes), estos nosemodificarán, aplicándose sinefectuar cambio alguno.

Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que el valor de uso de un terreno sujeto de valuación se calculará con la siguiente expresión: V.C.x = (A.Te.x) (R.N.P.'x /T.P.R.x) (1- (l+T.C.R.x)-V.U.R.x), y el de edificaciones en solares (terrenos) se determinará con esta otra: V.Cx = (A.Co.x) (R.N.P.'x /T.P.R.X) (1- (l+T.P.R.x)-V.U.R.x), 53

Proceso de Justipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,en vivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

donde: V.U.x: Valor de usodel sujeto devaluación. A.Te.x:Área delterreno osolar que sevalúa. A.Co.x:Área de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno) que se están valuando. R.N.P.'x:Renta neta periódica unitaria delsujeto devaluación. V.U.R.x: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que lacosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) oserávigente (caso de los derechos). T.P.R.x:Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los beneficios netos periódicos futuros

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ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeducciones alaRenta,enviviendaeconómica. AnálisiscomparativodelRendimientode"CETES"vs.Dólar.

Vil.-Formulación del Caso Experimental. VII.1.- Desarrollo Inmobiliario yVivienda Económica. DEFINICIÓN DE LO INMOBILIARIO Y VIVIENDA FACETAS: I PARTICULAR: ¿EMPRESA: 3DESARROLLADOR:

INVERSIONISTAS:

1 DEFINICIÓN DE LO INMOBILIARIO

5GOBIERNO:

(EN GENERAL A S P E C T O )

. I N S T I T U C I Ó N DE CRÉDITO: BIENES RAICES:

2 DEFINICIÓN DE VIVIENDA

PATRIMONIO. INSUMO NECESARIO PARA EL TRABAJO. NEGOCIO EMPRESARIAL. OPORTUNIDAD DE ASEGURAR SUS I N V E R S I O N E S . NECESIDAD SOCIAL. PATRIMONIO PÚBLICO F U E N T E DE INGRESOS FISCALES. GARANTÍA PARA OTORGAR CRÉDITOS. PRESTACIÓN DE U N SERVICIO (DEL QUE OBTIENE COMISIÓN) PARA SATISFACER DEMANDAS REALES

1 FAMILIA:

P A T R I M O N I O , SEGURIDAD, A H O R R O .

2 GOBIERNO:

NECESIDAD SOCIAL

3 I N S T I T U C I Ó N DE CRÉDITO:

PRODUCTO A SER FINANCIADO

4 DESARROLLADOR:

PRODUCTO I N D U 3 T R I A L I Z A B L E .

CLASIFICACIÓN DE LOS PRINCIPALES PRODUCTOS INMOBILIARIOS PREDIO UR BAÑO (C/uso d e suelo)

RURAL SUB-URBANO

1 •

SEGÚN USO DE SUELO

•

SEGÚN CARACTERÍSTICAS

4

FÍSICAS

4r I N T E R É S SOCIAL POPULAR MEDIO RESIDENCIAL CENTROS COMERCIALES CORREDOR I N D U S T R I A L AISLADO

i GASOLINERIA i OFICINAS 1 HOTELES ETC.

4

SEGÚN INFRAESTRUCTURA

4

' FORMA

• BREÑA (sin servicios)

• FRENTE

• CON SERVICIOS

• COLINDANCIAS

• URBANIZADA

• ACCESO Y S E R V I C I O S

• DE DENSIFICACIÓN

• T O P O G R A F Í A Y T I P O DE SUELO

55

ProcesodeJustipreciación, incluyendolasdeduccionesalaRenta,envivienda económica. Análisiscomparativodel Rendimientode"CETES"vs. Dólar.

CLASIFICACIÓNDELOSPRINCIPALES PRODUCTOS INMOBILIARIOS INMUEBLES \

T

4 SEGÚN TENENCIA

5 • SEGÚNNIVEL DE INGRESOS

«INTERÉS SOCIALO POPULAR MEDIO (bajo, medio y sito)

SEGÚNUSO DE SUELO Y UBICACIÓN

ANTIGÜEDADY ESTADO DEL INMUEBLE

SEGÚN EL PROYECTO

INTERÉS SOCIAL 1 • HABITACIÓN». I POPULAR MEDIO RESIDENCIAL

• PRECARIO

• ESTÉTICOS, PATRIMONIALES FUNCIONALES

•RENTA

' ANTIGUO

•CONSERVACIÓN

•PROPIEDAD

CENTROS COMERCIALES 2

• COMERCIAL

CORREDOR INDUSTRIAL AISLADO

SERVICIOS

TRIAL

•fr CONSERVADO SIN CONSERVAR

GASOLINERÍA OFICINAS HOTELES ETC. EN PARQUE INDUSTRIAL l EN CORREDOR INDUSTRIAL

•RESIDENCIAL

9UUBK899I BUENA

EJIDAL

REGULAR

GOBIERNO

MALA

PRIVADO

'RECIENTE MODERNO

AREAS VERDES

5 «EQUIPAMIENTO

Y DEPORTIVAS EDUCACIÓN SALUD OFICINAS DE GOBIERNO OTROS

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ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeducciones alaRenta,enviviendaeconómica. Análisiscomparativo delRendimientode"CETES"vs.Dólar.

VII.2.-Análisis Comparativo del Rendimiento de CETES vs. Dólar americano. Según información recabada del Banco de México2 el tipo de cambio del Dólar Americano con respecto al Peso a partir de 1970,se obtuvo latasa de productividad real y la Tasa de Productividad Real de los Certificados de la Tesorería (CETES). Se hizo el comparativo de ambas y nos permite ver el comportamiento de ambas, teniendo el resultado de que es más productivo invertir en Certificados de laTesorería (CETES). En base a éste análisis podemos concluir que para efectos del análisis de Justipreciación de Rentas no es conveniente basarse en el dólar Americano, como se acostumbra en las Fronteras de nuestro País por la mayoría de personas.

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Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,en vivienda económica. Análisis comparativo del Rendimientode "CETES"vs. Dólar.

TASA REALANUAL (CETES) 40.00% -,

Valorpromedio: 4.92% Valoresperado:5.20%

1 1K

1 1

1-

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—•»

7

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1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 199920002001 200220032004 Año

TASA REAL ANUAL (DOLAR) 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00%

Valor promedio:4.85% Valor esperado:4.55%

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58

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-20.00% -30.00% 0 0 0 ) 0 - > - ( M C O ' * l O < D h - C O O ) O T - C M C O ' < r m ( D I ^ O O a ) 0 ' ^ - C M C O - < í -

c n m c n c n c n c n c n c n c n c n a i o i a i c n c n o i c n o a i c D c n c n o o o o o ^ - 1 - T - ^ - ^ T - T - T - ^ - T - ^ - T - T - T - T - T - » - T - T - r - T - T - ( N C M C N | ( N C N I

Año ——Tasa Real CETES — — Tasa Real DOLAR

Lineal (Tasa Real DOLAR)

- Lineal (Tasa Real CETES)

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Vli.3.-ProcesodeJustipreciación,incluyendolas deducciones alaRenta. Conociendo el Costo Neto de Reposición del Inmueble se aplica el Factor de Comercialización, representativo de la Zona donde se ubica el inmueble, con la finalidad de obtener el Valor de Cambio probable del inmueble. Seguidamente se establece una Hipótesis de la relación que debe guardar el Valor de Uso del inmueble respecto alValor de Cambio. Por otro lado se establecerá una Hipótesis respecto de la Renta Bruta Mensual Unitaria aplicable, a la cuál se le calcularán deducciones

mensuales

por

concepto

de

desocupación,

mantet.¡miento, administración, seguros, cuotas de áreas comunes en su caso, impuesto predial, otros conceptos relevantes e impuestos. Con lo cuál se podrá determinar la Renta NetaAnual,que es susceptible de ser producida por el inmueble misma que se capitalizará, durante la Vida Útil Remanente que éste posea, bajo la Tasa de Productividad que resulte de considerar lastasas de Interés de Instituciones Financieras y la Inflación considerada. De manera que el Valor de Uso obtenido de éste procedimiento coincida o se semeje a la obtenida originalmente por el Costo Neto de Reposición, el Facto de Comercialización y la Relación del Valor de Uso, respecto deldeCambio.

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Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones ala Renta,en vivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de "CETES"vs.Dólar.

VIII.-Conclusiones yComentarios. El proceso de Justipreciación tiene como finalidad establecer la productividad que debe rendir un inmueble al ceder su uso a través de una contraprestación económica, la cuál es la Incógnita a dilucidar mediante un proceso valúatorio. La cuestionante es entonces la base con la cual debe fijarse la Tasa de Productividad, misma que debe ligarse con el Valor de Uso que le corresponde al Inmueble dependiendo sus características de edad, entorno, conservación, ubicación,etc. La Productividad se refiere a recuperar el Valor de Uso del inmueble a través de una Renta que corresponda a un Ingreso Neto; dado que se trata de la cesión del goce del inmueble, se deduce entonces que se liga a la explotación económica, caso en el cuál deben calcularse las denominadas "Deducciones a la Renta", tales comoson: 1.- Gastos por Desocupación.- Que corresponde a la falta de Ingreso por ausencia de Inquilino, distribuido en todo el lapso que dura el ciclo de uso del inmueble (tiempo que dura la ocupación de un Inquilino mas el tiempo en que el inmueble permanece desocupado). 2.- Conservación y Mantenimiento.- Que corresponde a las erogaciones que le corresponden exclusivamente al Propietario del inmueble de acuerdo con los ordenamientos legales que le corresponden para disponerlo en condiciones normales al uso por parte de untercero.

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Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,en vivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de "CETES"vs.Dólar.

3.-Administración.- Corresponde al pago que el Propietario del inmueble debe efectuar a un profesional para que éste procure el cumplimiento de pago de impuestos, cobro de la renta y en general vigile e informe al propietario de todos los aspectos relacionados con el Inmueble del cuál se está cediendo eluso. 4.- Aseguramiento.- Que corresponde al pago de las pólizas de las compañías que asumen el Riesgo del pago de daños derivados de sucesos fortuitos que afectan directamente al inmueble encuestión. 5.- Cuotas y Gastos de Áreas Comunes.- Aplicable solo en el caso de Inmuebles sujetos al reglón de propiedad en condominio y se refiere a la liquidación periódica de las erogaciones necesarias para mantener los espacios de usocomún. 6.- Predial.- Corresponde al pago del Impuesto Local recaudado por las Oficinas correspondientes de los Municipios. 7.- Otras Deducciones Relevantes.- Que corresponden alos gastos diversos o representativos que a juicio del Valuador deban incluirse. 8.- ISR.- Que corresponde al pago que por Ley quién recibe un ingreso debe efectuar cualquier persona sujeta a un Régimen Fiscal porsus Ingresos. El caso abordado se refiere a un inmueble nuevo objeto de un crédito garantizado a la vivienda en el que las disposiciones legales prohiben su arrendamiento durante el tiempo que perdure el crédito acordado sin embargo ante la imposibilidad de pago el

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Proceso deJustipreciación, incluyendo lasdeducciones alaRenta,envivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs.Dólar.

inmueble podría ser sujeto al pago de alguna contraprestación por la sesión de su uso, en cuyo caso, por la ausencia de elementos comparables a la renta en el Mercado Inmobiliario, se haría necesario plantear esta en los términos efectuados en el presente trabajo. Por lo que se refiere a la sección de las Tasas de Productividad, es importante establecer un adecuado patrón de medida o medición, por la estabilidad Económica mantenida por largo plazo por nuestros vecinos y la percepción de estrecha relación con respecto a la situación económica entre nuestro País y nuestro vecino del Norte, se piensa que la mejor manera de mantener el Poder Adquisitivo y salvaguardar el Patrimonio Personal y Familiar, es fijar como Patrón de medida la paridad del dólar, sin embargo el Análisis Financiero efectuado en éste trabajo, demuestra que el comportamiento tendencial de la moneda Norteamericana es inadecuada ya que comparativamente con la tendencia Histórica de los Certificados de laTesorería (CETES) resulta ser inferior que la de los (CETES): de hecho la tendencia de largo plazo de la productividad basada en el dólar es de tendencia a la baja, que mientras los CETES es a la alta, esto debido a la situación económica controlada que a prevalecido en nuestro País como aprendizaje de los últimos sobresaltos de 1995. La afirmación anterior se ha sustentado en este trabajo mediante la aplicación del concepto económico de la Tasa Real, calculada por un lado con las cotizaciones Históricas del Dólar junto con el efecto inflacionario y por el otro el estudio de la subastas periódicas de los "CETES" y la

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Inflación

misma; ambos efectos que han sido

ilustrados

anteriormente en éste Documento.

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Proceso de Justipreciación, incluyendo lasdeducciones ala Renta,envivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de "CETES"vs.Dólar.

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ANEXOS

66

ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeducciones alaRenta,enviviendaeconómica. Análisiscomparativo del Rendimientode"CETES"vs. Dólar. JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA 66.00

RentaBrutaMensualunitariaaplicableen númerosredondos [Slm'lmes] a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTAMENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES 5.Cuotas (áreascomunes) $ 1. Desocupación 5.26% $ 278.95 477.50 9.01% 6. Impuesto predial $ 2. Mantenimiento S 2.00% 7.Oíros relevantes $ 3. Administración $ 10600 8. Impuesto sobre la renta $ 4. Seguros 5.23% $ 277.45 SUMAN DEDUCCIONES: $

6145 53.00 99.83 1,354.18

0.00% 1.16% 1.00% 1.88% 25.55%

b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN. Primeramente, con baseen latasa líder nominaly enlatasa inflacionaria presentesactualmenteen nuestro paísy quea continuación seexpresan,secalculará latasa deinterés efectivaanual librederiesgoaplicable,entérminos reales,a cualquier inversión financiera: 8.61% Tasade laúltima subasta deCETES a 28días: 0.00% Tasa de laúltima subasta deCETES a 91días: 3.05% Tasa inflacionaria efectiva en loqueva del año: 12.00 Mesestranscurridos enlo queva delaño: Tasaefectivaanual librede riesgo entérminos reales: 5.74% TASA1: Posteriormente, seobtendrá la prima adicional de riesgoquecorresponde altipode inmueblequesevalúa,enrazóndesuusoy

gradode liquidez,comosigue: Factor deprima deriesgo porgrado deliquidez: Primade riesgo por grado deliquidez:

TASA 2:

100 5.74%

Finalmente, latasa de capitalización.compuesta delasdosanteriores, seobtienecomosigue: 5.74%

+

5.74%

=

11.50%

tasa de capitalización

DETERMINACIÓN DELVALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS A. Co. TIPO 1

USO o destino delArea (tipo)

F.Aj.

¡LaCasa

1.00

2 3 4 5

-

tm 2 ] 79.74

R.B.M.* [$/m 2 /mes]

R.B.MJV.' [$/m 2 /mes]

$

$

66.00

$

79.74 $

TOTAL RENTA ESTIMADA DE MERCADO

66.00

-

R.B.M.

[$/mesJ $

5,262.84

$

5,262.84

66.00

RENTA REAL ó RENTA EFECTIVA: RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.),en números redondos: SUMAN DEDUCCIONES (D):

26.00%

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-DJ: RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M.x 12]: Capitalizando la Renta Neta Anual (RNA) ¡

11.50%

resulta unValor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de: $ Coeficiente R.B.M./Valor Comercial:

Factor deComercialización (V.C/C.N.R.) Costo Neto de Reposición Valor de Cambio Valor deCambio del Terreno Vida Útil Remanente c (V.U./V.C.) ProbableValor deUso R.N.A. R.N.M.'

1.00 $ 408,432.50 $ 408,432.50 $ 80,137.50 80.00 1.00 $ 408,432.50 $46,975.98 $66.00/ m 2 /mes

$ $ $ $

5,300.00 1,378.00 3,922.00 47,064.00

409,000.00

1.30%

Procesode Justipreciación,incluyendo lasdeducciones alaRenta,enviviendaeconómica. Análisis comparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

CÁLCULO DEL FACTOR POR DEMÉRITO U s o del i n m u e b l e

1Habitacional "I * 1 I Habitacional con comercio -J

Calidad de las construcciones:

1 Buena Muy buena

C o n s e r v a c i ó n d e las construcciones:

Criterio p a r a el f a c t o r Dor e d a d :

V i d a útil total p r o b a b l e del i n m u e b l e :

V i d a útil total a s i g n a d a al i n m u e b l e a u t o m á t i c a m e n t e : E d a d del I n m u e b l e : F a c t o r por e d a d a p l i c a b l e :

Normal Regular 1Lineal ¡Ross Heidecke

~[ -

~| » *• ~| »

[sugerida automáticamente | Determinada por el valuador 80

O 1.00000

68

Proceso deJustipreciación, incluyendo las deducciones alaRenta,envivienda económica. Análisis comparativo del Rendimiento de "CETES" vs. Dólar.

DEDUCCIONES CÁLCULO DELAS DEDUCCIONES Uso actual del Inmueble:

HARITACIONAI NO HABITACIONAL

Entidad Federativa: SONORA AGUA PRIETA $ 80,137.50 Valor total de terreno: 200.00 m* Superficie de terreno: $ 400 69/m a Valor medio unitario de terreno: $ 408,432.50 Costo total de reposición nuevo de las edificaciones: 79.74 m» Superficie de las edificaciones: SS.^.íB/m 2 Valor unitario de reposición nuevo de las edificaciones: 0 altos Edad de las edificaciones: 80 años Vida útiltotal de las edificaciones: $0.00 Valor neto de reposición de las E.A., I.E. y O.C.: $ 5,300.00 mensuales Renta bruta mensual: $ 66 47/mVmes Renta unitaria bruta mensual: Renta bruta anual' $ 63.600.00 anuales

-I |

Gastos por desocupación: 5.26% delarentabrutaanual

Tiempoquepodríaelinquilinoocuparelinmueble: Tiempo quepodría tardarelinmuebleenserocupado nuevamente:

3artos 2meses

Gastos por conservación y mantenimiento:! % DE LA RENTA BRUTA ANUAL 9.01% de la renta hruta anual|GASTO PERIÓDICO CONCEPTO Pintura y barniz: Plomería: Areas privativas Iluminación: ImpermeabfeackSn: Otro: Elevadores: Escaleras eléctricas: Monta cargas: Equipocontra incendio: Subestación: Planta de emergencia: Areas comunes A acond /Calefacción: Aire lavado Gas: Bombas y motores Alberca: Jardinería: Otro:

I EROGACIÓN PERIÓDICA

m

9,900 00 500 00 0.00 500 00 0 00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 000 1,500.00 250.00 0.00 000 0.00 1,000.00 000

PERIODO

•

5 años 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos 1 artos s: .

Gastos por a d m i n i s t r a c i ó n : l % DE LA RENTA BRUTA ANUAL 2.00% de la renta bruta anualjGASTO PERIÓDICO CONCEPTO

%:

VAL< )R PORCEK TUAL [XX.) .X] 2.00

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Proceso deJustipreciación,incluyendo lasdeducciones alaRenta,enviviendaeconómica. Análisiscomparativo del Rendimiento de"CETES"vs. Dólar.

|

Gastos por patio de seauros:l% DE LA RENTA BRUTA ANUAL 5.23% de la renta bruta anual[GASTO PERIÓDICO CONCEPTO

%:

VALOR PORCENTUAL IXX.XX] 5.23

Gastos por cuotas Vconsumos de áreas comunes:l% DE LA RENTA BRUTA ANUAL 0.00% de la renta bruta anuall GASTO PERIÓDICO CONC EPTO

%:

Gastos por impuesto predial: CALCULO AUTOMÁTICO 1.16% de la renta bruta anuallDATO CONOCIDO (Boleta) CONCEPTO

]

1

VALOR PORCENTUAL IXXJÜC] 0.00

I

I EROGACIÓN PERIODICA

PER ODO

ED Impuesto:

737.42

6 bimestres

Gastos por otros conceotos:l% DE LARENTA BRUTA ANUAL 1.00% de la renta bruta anual!GASTO PERIÓDICO CONCEPTO

%

VALOR PORCENTUAL [XX.XX] 1 00

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ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeduccionesalaRenta,en viviendaeconómica. Análisiscomparativodel Rendimientode"CETES" vs. Dólar.

RESUMENDEDEDUCCIONES Cantidad

Concepto

Porcentaje

Deducciones pordesocupación

5.26%anual

$278.95 mensuales

$557.89 bimestrales

$3,347.37 anuales

901% anual

$477.50mensuales

$955.00 bimestrales

$5,730.00 anuales

2.00%anual

$ 106.00mensuales

$212.00 bimestrales

$1,272.00 anuales

523%anual

$277.45 mensuales

$554.91 bimestrales

$3,329.44anuales

0.00%anual

$0.00 mensuales

$ 0 0 0 bimestrales

$0.00anuales

Deducciones porpredial

1.16% anual

$61.45 mensuales

$122.90 bimestrales

$737.42anuales

Otras deducciones

1.00%anual

$53.00 mensuales

$106.00 bimestrales

$636.00anuales

Deducciones porISR

1.88%anual

$99.83 mensuales

$199.66 bimestrales

$1,197.94 anuales

25.55%anual

$1,354.18 mensuales

$2.708.36 bimestrales

$16.250.17 anuales

Deducciones porconservación ymantenimiento Deducciones poradministración Deducciones porprimasdeseguros Deducciones porcuotasygastosenáreascomunes

DEDUCCIONES TOTALES

TABLA DE IMPUESTO PREDIAL TARIFA PARA PREDIOS CONSTRUIDOS DEL MUNICIPIO DEAGUA PRIETA Tasa para Aplicarse sobre el Excedente del Limite

Mpio. 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Limite Inferior 0.01 38,000.01 76,000.01 144,400.01 259,920.01 441,864.01 706,982.01 1,060,473.01 1,484,662.01 1,930,060.01 2,316,072.01

Limite Superior 38,000.00 76,000.00 144,400.00 259,920.00 441,864.00 706,982.00 1,060,473.00 1,484,662.00 1,930,060.00 2,316,072.00 100,000,000,000.00

Cuota Fija 38.60 38.60 80.77 204.45 437.57 804.91 1,340.45 2,054.86 2,929.54 3,848.40 4,645.13

Inferior al Millar 0.0000 1.1100 1.8080 2.0180 2.0190 2.0200 2.0210 2.0620 2.0630 2.0640 2.0650

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ProcesodeJustipreciación,incluyendolasdeduccionesalaRenta, en viviendaeconómica. AnálisiscomparativodelRendimientode"CETES"vs. Dólar.

IMPUESTO DEISR IMPUESTOANUAL Rango LímiteInferior Límite Superior A 0.01 5,952.84 B 5,952.85 50,524.92 C 50,524.93 88,793.04 D 88,793.05 103,218.00 E 103,218.01 enadelante

Cuota Fija 178.56 4,635.72 11,141.52 14,747.76

Factoral

IDIOANUAL Rango LímiteInferior Límite Superior A 0.01 5,952.84 B 5,952.85 50,524.92 C 50,524.93 88,793.04 D 88,793.05 103,218.00 E 103,218.01 123,580.20 F 123,580.21 249,243.48 G 249,243.49 392,841.96 H 392,841.97 enadelante

Cuota Fija 89.28 2,318.04 5,570.28 7,373.88 10,428.12 25,507.68 38,431.56

Factoral 50.00% 50.00% 50.00% 50.00% 50.00% 40.00% 30.00% 0.00%

3.00% 10.00% 17.00% 25.00% 30.00%

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VIVIENDA EN ESTUDIO

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