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RESUMEN
En el desarrollo de esta tesis lo que se hace es un análisis a la Ley de Propiedad Horizontal y a su Reglamento General, los principales aportes de la Ley en relación a la regulación vigente en nuestro Código Civil. Estudio doctrinario de las principales doctrinas encargadas del estudio de este tema, así como un desarrollo de los aspectos más sobresalientes de esta naciente institución • Bienes Comunes • Exclusivos • Horizontal • Copropiedad • Copropietarios • Junta • Alícuota
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INDICE
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
INTRODUCCIÓN
CAPITULO I
1.1 Concepto 1.2 Antecedentes Históricos 1.3 Regulación en el Código Civil Ecuatoriano 1.4 Principales aportes de la Ley de Propiedad Horizontal 1.5 Naturaleza Jurídica 1.6 Distinción con otras Instituciones
CAPITULO II
2.1 Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal 2.2 Requisitos para su Constitución 2.2.1 Título Constitutivo 2.2.2 Reglamento de Propiedad Horizontal 2.2.3 Extinción y aprobación del Reglamento de Propiedad Horizontal 2.2.4 Contenido 2.2.5 Constitución con Hipoteca 2.3 De los Bienes Comunes 2.3.1 Bienes Comunes Generales 2.3.2 Bienes Comunes Individuales 2.4 Tabla de alícuotas y la cuota de participación 2.5 De los Bienes de uso Exclusivo
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CAPITULO III
3.1 De la Administración 3.2 Asamblea de Copropietarios 3.2.1 Deberes y Atribuciones de la Asamblea 3.3 Directorio General 3.3.1 Deberes y Atribuciones 3.4 Funciones del Presidente 3.5 Del Administrador 3.5.1 Deberes y Atribuciones 3.6 Del Procedimiento Municipal
CONCLUSIONES
RECOMNEDACIONES
BIBLIOGRAFIA
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“LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU REGLAMENTO.- IMPORTANCIA EN EL REGIMEN URBANISTICO DEL ECUADOR”
Tesis de grado previa a la obtención del título de Doctor en Jurisprudencia y Abogado de los Tribunales de Justicia de la República
AUTOR:
Juan Fernando Cordero Nieto
DIRECTOR:
Dr. Edgar Coello García
Febrero, 2006
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DEDICATORIA A mis padres, con profundo amor y respeto. Por las extensas jornadas de lucha que compartieron A mi lado y por sus palabras de aliento que siempre Me motivaron permitiéndome alcanzar mi sueño.
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AGRADECIMIENTO Mi sincero agradecimiento a la Dra. Ruth Ortega de Z amiga y compañera; al Dr. Edgar Coello G. Director de esta Tesis de Grado, por su colaboración y asesoramiento para la realización de la misma.
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“LA RESPONSABILIDAD POR LOS HECHOS IDEAS Y DOCTRINAS EXPUESTAS EN ESTA TESIS CORRESPONDEN EXCLUSIVAMENTE A SU AUTOR”
Juan Fernando Cordero Nieto.
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INTRODUCCIÓN
La figura de la Propiedad Horizontal en nuestra legislación ha tomado importancia por el hecho de que en un país como el nuestro en el cual cada vez se hace mas complicado el adquirir una vivienda unifamiliar, por razones económicas y sociales; económicas al referirnos a la capacidad adquisitiva de los ciudadanos, que cada día ven mas distante la posibilidad de adquirir vivienda unifamiliar aislada; y social por la continua inseguridad a la que nos vemos avocados los ciudadanos del país.
Bajo esta realidad se considera oportuno el adquirir viviendas construidas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, régimen este que hace necesario se reglamente la convivencia bajo esta condición en nuestro país, que a finales de la década del 2000 y principio de la nueva década ha tenido gran auge en el territorio ecuatoriano.
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Causas por las cuales veo la necesidad de realizar un análisis exhaustivo a la Ley de Propiedad Horizontal y a su Reglamento General con el propósito de identificar sus falencias y proponer sus respectivas soluciones en un tema que cada día va tomando mayor importancia y acogida en nuestro país por las razones antes expuestas.
Pese
al
Crecimiento
incesante
de
este
tipo
de
construcciones en el Ecuador, son pocas las personas que conocen exactamente la reglamentación a la que deben someter su conducta para de esta forma poder convivir de una manera armónica dentro del marco legal y social con el resto de copropietarios, mas aun que como sabemos en las relaciones que se dan continuamente en la sociedad los problemas están al orden del día por no poder encontrar una solución común entre quienes formamos parte de la sociedad.
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Si esto ocurre en la sociedad en general sin que exista un vinculo demasiado estrecho entre sus miembros, los problemas
indudablemente
se
incrementan
entre
copropietarios por ello de la necesidad de conocer a que reglas vamos a tener que enmarcar nuestra conducta para que exista tranquilidad en el convivir diario, como por ejemplo cuales son nuestros deberes y derechos en los edificios multifamiliares, lo referente a las áreas comunes, etc.
Definitivamente son muchos los problemas que debemos desentrañar para que nuestra acción se ajuste a lo que dispone las Ley y el reglamento de Propiedad Horizontal así como al Reglamento Interno dictado por cada condominio, problemas que iremos analizando a lo largo de este estudio, además de lo indicado, al ser este un nuevo mecanismo de construcción en nuestro país quisiéramos que este trabajo se llegue a convertir en un apoyo para cada persona que pretenda conocer a fondo el temas pero Juan Fernando Cordero Nieto
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que no se encuentre ante un problema mayor por la falta de conocimiento de la ley sino todo lo contrario que puedan entender este nuevo régimen de una manera fácil y amena.
Para llevar una vida digna la vivienda se ha convertido en el
eje
de
dicha
subsistencia,
el
hombre
trabaja
incesantemente para poder lograr ese objetivo ya que tener una familia y carecer de vivienda es un problema que agobia a los miembros de la comunidad, es por ello poco a poco se van creando viviendas comunes o multifamiliares de las cuales todos son copropietarios, se difunde este tipo de construcciones, en primer lugar por la ausencia de terreno para emplazar construcciones y en segundo lugar y creo que es el que mas pesa que es la cierta facilidad económica con la cual se puede adquirir este tipo de viviendas, que no son lo económicas que deberían ser pero que se ha convertido en una paliativo al problema de vivienda existente en el país y en el mundo, es por ello que hay que detectar los problemas que nuestra ley de Juan Fernando Cordero Nieto
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Propiedad Horizontal y su reglamento puedan presentar, para que cuando realicemos un análisis podamos detectar los problemas inherentes a este tipo de convivencia y poder proponer de acuerdo a la realidad a la que se vive día a día, las reformas que se vayan adecuando o modernizando de acuerdo a la dinámica evolución que presenta la sociedad.
Para poder comprender mejor el tema que se plantea se hace necesario estudiar a profundidad la Ley de Propiedad Horizontal así como su Reglamento, la Tramitología que debe seguirse para que se de la declaratoria de propiedad horizontal, el Reglamento Interno que cada condominio dicte para su administración, conservación y mejoramiento, etc.
Así también realizare un análisis a los problemas que frecuentemente se presentan cuando se trata de buscar la aprobación de la construcción bajo este régimen, aspecto Juan Fernando Cordero Nieto
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que considero muy importante ya que se convertirá en una herramienta al alcance de todas las personas que se interesen en dicho tema.
Como podemos darnos cuenta solo en estos pocos puntos expuestos vemos que el temas de la propiedad horizontal va mas allá de una simple construcción, debe establecerse la naturaleza y el fin para el cual se construye el condominio, si es para vivienda, comercio o mixto reglas a las cuales deben sujetarse los copropietarios para poder evitar problemas futuros entre ellos.
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CAPITULO I CONCEPTO.
Existe una gran diversidad de criterios respecto a lo que deberíamos
considerar
o
entender
como
propiedad
horizontal, para lograr una mejor conceptualización hemos acudido a diversos autores con el afán de desentrañar la compleja estructura de esta institución. El Dr. Juan Larrea Holguín en su obra Derecho Civil del Ecuador expresa que la propiedad horizontal es “la que consiste en pisos o departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños”.
Aclara que no es un condominio porque cada uno es propietario de su departamento, tampoco se trata de simples propiedades continuas por la existencia de partes comunes empezando por el suelo.
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Siendo una de las principales características de la propiedad horizontal el que cada departamento o piso tenga acceso independiente a un lugar público. En lo que respecta a la terminología tampoco ha existido unanimidad ya que se han propuesto nombres como: “propiedad por pisos”, “Propiedad cúbica”, “propiedad por volúmenes”, etc. Siendo “propiedad horizontal la que ha prevalecido a lo largo del tiempo y con la cual se ha llegado a conocer a esta institución especialmente en Latinoamérica.
Básicamente el término “propiedad Horizontal” sugiere la existencia de inmuebles superpuestos que pertenecen a distintos propietarios, distinto a lo que se consideraba en la antigüedad en la que el dueño del suelo era el propietario de todo lo que este sobre el sin limite de altura así como del subsuelo igualmente sin limite de profundidad.
Si bien es cierto lo mas corriente es la superposición de pisos, también existe la propiedad horizontal si los distintos Juan Fernando Cordero Nieto
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departamentos forman un solo edificio así sea solamente de un nivel pero como requisito indispensable que los diversos propietarios sean comuneros de partes comunes como el suelo, techo, etc.
El concepto tal como lo hemos expuesto se desprende de los dos primeros artículos de la ley de propiedad horizontal al expresar su art. 1 “Los diversos pisos de un edificio, los departamentos o locales en los que se divide cada piso, cuando sean independientes y tengan salida
a la vía
pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a distintos propietarios” mientras que el art. 2 “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento o local y comunero de las bienes destinados al uso común”
Como vemos los dos primeros artículos de nuestra ley no formulan una
correcta definición de lo que debemos
entender como propiedad horizontal ya que se limita el art. Juan Fernando Cordero Nieto
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1 a determinar el objeto de la institución y el art. 2 a determinar su naturaleza.
Por otro lado Valencia Zea nos dice que “la propiedad horizontal consiste en que los diversos departamentos o locales de un mismo edificio pertenecen en forma privativa a diferentes propietarios”, coincidiendo así con el concepto formulado por Larrea Holguín.
ANTECEDENTES HISTORICOS.
En la antigüedad no existió mayor acogida, la propiedad horizontal por varias razones entre otras por la búsqueda de
independencia
de
cada
individuo
que
no
veía
conveniente el convivir con terceras personas ajenas a su forma habitual de vida.
No obstante con el desarrollo de nuevas técnicas de construcción esta figura jurídica se ha abierto campo en la Juan Fernando Cordero Nieto
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actualidad, mas aun cuando vemos que la posibilidad de tener una vivienda propia y exclusiva se va tornando cada día mas difícil por los problemas económicos que acarrean la mayor parte de la población mundial y como es lógico suponer la nuestra no se queda al margen.
No obstante se han encontrado algunos antecedentes de lo que podríamos entender como régimen de propiedad horizontal en la antigüedad, especialmente en Babilonia y Siria en siglos anteriores a la era cristiana.
En el derecho romano encontramos antecedentes en el Digesto de Ulpiano en el que se planteo la existencia de una casa dividida por pisos utilizando al piso superior de la casa para este propósito, el cual era ocupado por una persona en calidad de dueño pero con la condición de que dicho propietario tenga acceso directo al mismo por un pasaje público, mientras la parte baja de la casa pertenecía a otra persona igualmente con calidad de dueño. Por lo Juan Fernando Cordero Nieto
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expuesto podemos manifestar que en la época romana ya se vislumbraba el nacimiento de este tipo de propiedad, lógicamente con limitaciones que posteriormente se irían solucionando.
Se considera que existió una verdadera difusión de esta modalidad de propiedad en la época imperial en la cual ya se construían casas de una altura bastante importante, gracias al nacimiento de nuevas técnicas constructivas que irían permitiendo este desarrollo.
En nuestro código civil de 1861 vemos que ya se regulaba lo que hoy conocemos como propiedad horizontal, si bien es cierto su regulación fue elemental, pero si consideramos la época en la que se promulgo dicha disposición que hoy es el art. 895 de nuestro Código Civil el cual resume lo mas esencial
de
esta
institución,
el
mismo
que
lo
transcribiremos para una mejor comprensión.
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Art. 915.- “Cuando los diferentes altos o pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, debe contribuir cada uno a los reparos u obras que fuere preciso hacer, según lo que se hallare establecido en los títulos de propiedad; y en caso de que nada se hubiere dispuesto sobre este punto, se observarán las disposiciones siguientes”:
1a.-
Todos los propietarios deben contribuir a la
conservación y reparo de las paredes maestras, del techo y de todas las partes que sirven para la solidez de todo el edificio, o para la comodidad de todos los habitantes de la casa, cada uno en proporción del valor del piso o vivienda que le pertenece.
Si los sótanos o las buhardillas no
pertenecieren al mismo dueño, se hará una estimación particular de ellos, y se obrará del mismo modo para fijar la contribución que les toque en la repartición general de los gastos comunes;
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2a.-
El dueño de cada piso tendrá a su cargo la
conservación y reparación del suelo o pavimento de su vivienda; mas el dueño del piso que está debajo es a quien corresponde hacer, si quiere, en su techo, los adornos que crea útiles a su habitación;
3a.-
Cada uno de los propietarios puede hacer por su
cuenta, en su respectiva habitación, las obras que quisiere, con tal que no cause perjuicio a los otros, en cuanto a la comodidad o a la solidez;
4a.- Las escaleras, cuyo uso sea común a los dueños de varios pisos, serán construidas y reparadas por todos ellos; y las demás lo serán por sólo el dueño del piso a quien sirvan exclusivamente;
5a.-
En cuanto a los gravámenes y contribuciones que
graviten sobre toda la casa, si el modo del pago no estuviere arreglado de antemano en los títulos o en otro Juan Fernando Cordero Nieto
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documento posterior, cada propietario contribuirá al pago, en la misma forma y proporción que al de los gastos de las paredes maestras, o del techo y de las demás cosas que fueren comunes; pero cada uno tendrá que pagar por sí solo los impuestos que no recayeren sobre toda la casa sino sobre la parte que exclusivamente le pertenezca; y,
6a.- En caso de arruinarse la casa, por vejez, incendio, inundación, huracán, terremoto u otro accidente, si se resistiere alguno de los dueños a levantarla, podrán los demás obligarle a que les ceda sus derechos, o contribuya a la reedificación, la cual se hará entonces, con respecto a cada piso, en las proporciones que quedan establecidas.
Como bien se puede apreciar este precepto resuelve los problemas elementales que se pudieron presentar en esa época, pero desde luego deja sin solución numerosas cuestiones de enorme importancia, por ello posteriormente se dio un desarrollo en lo que se refiere al Régimen de Juan Fernando Cordero Nieto
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Propiedad Horizontal que ha tenido la siguiente evolución cronológica en nuestro país, así: • En 1955, se tramita en el Congreso Nacional un proyecto de Ley de Propiedad Horizontal elaborado por un arquitecto, proyecto que sufrió fundamentales cambios y que no llego a aprobarse pero ya se veía la importancia y la imperiosa necesidad de una Ley de propiedad horizontal que resuelva los problemas tanto en la constitución de las edificaciones así como de los problemas internos existentes entre copropietarios. • En 1960. Entra en vigencia la ley de propiedad Horizontal mediante decreto ley de emergencia, publicándose la ley en el Registro Oficial 1069 de 15 de marzo de 1960. • Ley que fue Inspirada en la Ley Uruguaya de 1946.
Como es lógico suponer la expedición de la ley de propiedad Horizontal y su reglamento general expedido en 1999 obedece a la necesidad de una completa regulación Juan Fernando Cordero Nieto
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de una institución tan importante en la época actual, en la cual como decíamos cada vez vemos mas lejana la posibilidad de tener una vivienda propia que satisfaga nuestras necesidades así como las de nuestras familias.
Existen algunas disposiciones de la ley de Propiedad horizontal que repiten lo dispuesto en el código civil siendo relevantes los siguientes puntos como sugiere el Dr. Juan Larrea Holguín en su obra Derecho Civil del Ecuador:1
• Se
considera
la
posibilidad
de
varios
departamentos en el mismo piso o nivel • Da el concepto de piso o departamento, en el que se destaca el requisito de tener salida a la vía pública • Considera el caso de entrepisos.
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Dr. Juan Larrea Holguín Derecho Civil del Ecuador Pág. 165-166
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Art.
1.-
Los diversos pisos de un edificio, los
departamentos o locales en los que se divida cada piso, así como los departamentos o locales de las casas de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta Ley.
El título podrá considerar como piso, departamento o local los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos, departamentos o locales.
Para los efectos de la presente Ley, se denomina planta baja la que está a nivel de la calle a que tiene frente el edificio, o a la calle de nivel más bajo cuando el edificio tenga frente a más de una calle, o del nivel del terreno sobre el que esté construido el edificio.
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Se
denomina
planta
del
subsuelo
la
que
queda
inmediatamente debajo de la planta baja. Si hay más de una planta en el subsuelo, tomará el número ordinal, conforme se alejan de la planta baja.
Se denomina primer piso al que queda inmediatamente encima de la planta baja; segundo piso al que queda inmediatamente superior al primero, y así en adelante.
Los entrepisos formarán parte de la planta a la que están adscritos
y
no
podrán
considerarse
como
pisos
independientes para efectos de la presente Ley. • Establece
la
coexistencia
de
la
propiedad
exclusiva y la propiedad común.
Art. 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento o local y comunero en los bienes destinados al uso común.
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• Hace una amplia enumeración de los bienes comunes, a modo de ejemplo
Art.
3.-
Se reputan bienes comunes y del dominio
inalienable e indivisible para cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso, departamento o local, tales como el terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable; los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escaleras, accesorios, etc., salvo lo dispuesto en el Artículo siguiente.
• El derecho de los propietarios a los bienes comunes es proporcional a los bienes exclusivos de cada uno. Juan Fernando Cordero Nieto
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• Los bienes comunes son inseparables de los exclusivos
Art. 4.- El derecho de cada propietario sobre el valor de los bienes comunes será proporcional al valor del piso, departamento o local de su dominio. Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento, piso o local.
En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento, piso o local se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso, departamento o local a que acceden.
• Establece la obligatoriedad de pagar la prima de seguro.
Art. 5.- Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación Juan Fernando Cordero Nieto
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de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en la proporción al valor de su piso, departamento o local, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.
El dueño o dueños del piso bajo, no siendo condóminos y los del subsuelo, cuando tampoco lo sean, quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores.
Las cuotas de impuestos o tasas deberán ser cobrados a cada propietario como si se tratase de predios aislados.
• Uso de la propiedad, conforme al Reglamento Interno. • Necesidad de escritura pública para que el acuerdo unánime de innovar en el edificio, tenga fuerza obligatoria.
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Art. 7.- Cada propietario usará su piso, departamento o local
en
la
forma
prevista
en
el
Reglamento
de
Copropiedad y en consecuencia, no podrá hacerlo servir a otros objetos que los establecidos en dicho Reglamento, o a falta de éste a los que el edificio esté destinado o que deban presumirse de su naturaleza.
No podrá ejecutar
acto alguno que comprometa la seguridad, solidez y salubridad del edificio.
Tales restricciones regirán,
igualmente, respecto del arrendatario y demás personas a quienes el propietario concede el uso o el goce de su piso, departamento o local.
Ninguno de los copropietarios puede hacer obras que signifiquen modificaciones de la estructura resistente, ni hacer aumentos de edificación en ningún sentido, ni horizontal ni vertical. Tampoco podrá hacer modificaciones en la fachada.
Para realizar esta clase de obras se
necesita el consentimiento unánime de los copropietarios, el que deberá elevarse a escritura pública. Juan Fernando Cordero Nieto
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El Juez, a petición del administrador del edificio o de cualquier copropietario, podrá aplicar al infractor una multa de cincuenta a cinco mil sucres, sin perjuicio de las indemnizaciones a que diere lugar y podrá ordenar la cesación de los actos previstos y prohibidos anteriormente, así como disponer, a su juicio, la reposición de las cosas a su estado primitivo.
La reclamación se sustanciará en juicio verbal sumario.
• Divisibilidad de la Hipoteca sobre el edificio.
Art. 8.-
Con las limitaciones de la presente Ley, cada
copropietario podrá ejercer los derechos que se derivan de su condición de dueño sin necesidad de consentimiento de los demás copropietarios. Dividido el inmueble de acuerdo con lo previsto en el Artículo 14 de esta Ley, subsistirá la hipoteca o gravamen en la proporción respectiva.
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• Posibilidad de Hipotecar el futuro departamento.
Art.
9.-
La hipoteca constituida sobre un piso,
departamento o local que ha de construirse en un terreno en que el deudor es condueño, gravará su cuota en el terreno desde la fecha de la inscripción, y al piso, departamento o local que se construya, sin necesidad de nueva inscripción.
• Necesidad de Protocolizar el plano.
Art. 10.- Terminada la construcción de un edificio de propiedad horizontal, se protocolizará en una de las Notarías del Cantón, el plano general del edificio, y se inscribirá una copia en el Registro de la Propiedad, en un libro especial que se llevará para el efecto. La copia del plano se guardará en el archivo del Registrador.
El plano contendrá los siguientes detalles: Juan Fernando Cordero Nieto
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a) Ubicación y linderos del inmueble;
b)
Ubicación y número que corresponda a cada piso,
departamento o local; y,
c)
Ubicación de las instalaciones de luz y fuerza, agua
potable, teléfono, calefacción y ventilación si las hubiere, desagües, y de los demás bienes comunes.
La tradición del dominio de un departamento, piso o local, y la constitución de cualquier derecho real sobre ellos, se efectuarán en la forma señalada en el Código Civil y el Reglamento de Inscripciones. Se hará, además, referencia al plano general del edificio y se concretará la ubicación del piso, departamento o local y el número respectivo.
• Sociedad de propietarios para la administración del edificio.
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• El Reglamento Interno debe ser aprobado por las dos terceras partes de los propietarios.
Art. 11.- La Función Ejecutiva al reglamentar la presente Ley establecerá un capítulo especial para precisar los derechos y obligaciones recíprocos de los copropietarios. Los propietarios de los diversos pisos, departamentos o locales podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la administración del mismo.
Si no lo hicieren,
deberán dictar un Reglamento Interno acorde con el dictado por el Ejecutivo.
El Reglamento Interno deberá ser aprobado por el voto de por lo menos las dos terceras partes de los copropietarios.
En
tratándose
de
edificios
destinados
a
propiedad
horizontal, construidos por las Cajas de Previsión u Organismos de Derecho Público o de Derecho Privado con finalidad Social o Pública, el Reglamento Interno de Juan Fernando Cordero Nieto
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copropiedad deberá ser expedido por la respectiva Institución.
El Reglamento Interno de copropiedad deberá, en todo caso, ser protocolizado en una Notaría del Cantón e inscrito en el Registro de la Propiedad respectivo. Cumplidas estas formalidades, tendrá fuerza obligatoria aun respecto de terceros adquirentes a cualquier título. Esta inscripción no pagará impuestos y no causará más derechos que los que corresponden cobrar a los Registradores de la Propiedad.
Mientras no se expida el Reglamento Interno, el dictado por el Ejecutivo llenará las funciones de tal y de Reglamento Interno.
• Contenido esencial del Reglamento Interno.
Art. 12.- El Reglamento Interno de copropiedad contendrá las normas sobre administración y conservación de los Juan Fernando Cordero Nieto
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bienes comunes; funciones que correspondan a la Asamblea de los copropietarios; facultades y obligaciones y forma de elección del administrador; distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios y todo lo que converge a los intereses de los copropietarios y al mantenimiento y conservación del edificio.
El Reglamento determinará en qué casos la gestión de los administradores requerirá la conformidad de la asamblea de los copropietarios.
Todo acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios o que tenga por objeto la construcción de mejoras voluntarias o que implique una sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de los copropietarios asistentes a la respectiva reunión.
• Merito
ejecutivo
de
las
resoluciones
sobre
expensas comunes Juan Fernando Cordero Nieto
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Art. 13.- La copia del Acta de la Asamblea, celebrada en conformidad al Reglamento Interno de copropiedad en que se acuerde expensas comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de las mismas, pasados treinta días de acordadas.
• División por destrucción o deterioro equivalente a las tres cuartas partes del edificio.
Art. 14.-
Mientras exista el edificio, ninguno de los
copropietarios podrá pedir la división del suelo y de los demás bienes comunes. Si el edificio se destruyere en su totalidad o se deteriorare en una proporción que represente, a lo menos, las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición de conformidad con el Artículo 915 del Código Civil, cualquiera de los copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes.
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• Reparaciones: Ejecución por expensas.
Art. 15.- Si la destrucción no fuere de tal gravedad, los copropietarios están obligados a reparar el edificio sujetándose a las reglas siguientes:
1) Cada propietario deberá concurrir a la reparación de los bienes comunes con una suma de dinero proporcional a los derechos que sobre ellos tenga.
2) Dicha cuota, acordada en la asamblea que se celebre de conformidad al Reglamento Interno de copropiedad, será exigible ejecutivamente, con arreglo a lo dispuesto en el Art. 13 de esta Ley y el administrador estará obligado a cobrarla, so pena de responder de todo perjuicio.
Las reparaciones de cada piso, departamento o local será de cargo exclusivo del respectivo propietario; pero estará obligado a realizar todas aquellas que conciernan a la Juan Fernando Cordero Nieto
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conservación o permanente utilidad del piso, departamento o local.
Si por no realizarlo oportunamente estas reparaciones disminuyesen el valor del edificio o se ocasionaren graves molestias o se expusiera a algún peligro a los demás propietarios, el infractor responderá de todo perjuicio.
• Obligatoriedad de Seguro contra Incendio.
Art. 16.- Es obligatorio el seguro contra incendio y daños de ascensor de todo edificio regido por esta Ley.
• Subsistencia
de
Hipotecas
en
caso
de
reconstrucción de edificio destruido.
Art. 17.- Si el edificio destruido total o parcialmente fuere reconstruido, subsistirán las hipotecas en las mismas condiciones que antes. Juan Fernando Cordero Nieto
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• Destino de la indemnización del seguro.
Art. 18.-
Las indemnizaciones provenientes de seguros
quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio en los casos en que ésta sea procedente y salvo acuerdo unánime de los propietarios.
En caso de que el inmueble no pueda ser reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá entre los propietarios, en proporción al derecho de cada cual.
En caso de que el importe de la indemnización no se destinare a construcción o reconstrucción del edificio, lo primero que se pagará con dicha indemnización son los créditos hipotecarios, si los hubiere.
• Obligación de insertar declaraciones Municipales y el Reglamento de Copropiedad en las escrituras.
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Art. 19.- Corresponde a las Municipalidades determinar los requisitos y aprobar los planos a que deben sujetarse las edificaciones a las cuales se refiere esta Ley.
Los Notarios no podrán autorizar ninguna escritura pública sobre constitución o traspaso de la propiedad de un piso o departamento, ni los Registradores de la Propiedad inscribirán tales escrituras si no se inserta en ellas la copia auténtica de la correspondiente declaración Municipal y del Reglamento de Copropiedad de que tratan los Artículos 11 y 12 de la presente Ley.
• Se determinara el valor de cada piso por el catastro municipal.
Art. 20.- Para los efectos de esta Ley se tendrá como valor de cada piso, departamento o local, el precio del Catastro Municipal que se hallare vigente.
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• Se evaluaran separadamente los departamentos para efectos fiscales.
Art. 21.- Los avalúos que ordenen las Leyes Tributarias deben hacerse separadamente para cada uno de los pisos, departamentos o locales que existan en los edificios a que se refiere la presente Ley.
• División de la responsabilidad por deudas.
Art.
22.-
Los
Bancos
Hipotecarios,
los
Bancos
Comerciales con sección hipotecaria, los Bancos del Sistema de Crédito de Fomento y las Cajas de Previsión, quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas a su favor sobre edificios sometidos al régimen de la presente Ley, entre los diferentes pisos, departamentos o locales que integran tales edificios, a prorrata del valor de cada uno de ellos.
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La mayoría de países han considerado insuficientes las disposiciones de los códigos civiles en lo referente a la regulación sobre la propiedad horizontal por lo cual se empezaron a dictar leyes especiales para una correcta regulación de la materia.
Según Peña Puig el camino lo inicio Bélgica con su importante ley de 1924, la misma que reformo el código civil, le siguió Rumania con su ley de 1927, luego Bulgaria en 1933, Italia en 1934; y en América la mayor parte de los países a partir de la Ley de Brasil de 1928; Chile en 1937, Uruguay y Perú en 1946, Argentina y Colombia en 1948 y Ecuador en 1960.
Naturaleza Jurídica
Existe un gran número de desentrañar
la
naturaleza
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teorías que pretenden
jurídica
de
la
propiedad
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horizontal entre las más importantes consideramos las siguientes:
1. Teoría de la servidumbre.
Para los autores que
sostienen esta teoría la naturaleza de la propiedad horizontal radica en que cada propietario seria dueño del piso en que esta ubicado su departamento y sobre este existiría una servidumbre constituida a favor de los siguientes pisos. El problema de esta teoría es que no explica como es que todos los propietarios son dueños de las partes de uso común. 2. Teoría de la Sociedad.
Sostienen quienes son
partidarios de esta teoría que la propiedad horizontal es una sociedad formada por todos los propietarios que da origen a una persona jurídica, considerando que la persona jurídica seria la dueña del edificio constituido en propiedad horizontal.
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DISTINCIÓN CON OTRAS INSTITUCIONES Si bien es cierto la propiedad horizontal tiene caracteres y naturaleza
propia,
es
necesario
establecer
algunas
diferencias con otras instituciones que en cierta forma pueden acarrear alguna confusión con la propiedad horizontal, entre las instituciones que se asemejan tenemos:
• Copropiedad o Condominio.
En esta institución todos los copropietarios son dueños del bien, correspondiendo a cada dueño una cuota ideal en el mismo, en cambio en la propiedad horizontal cada uno de los propietarios es dueño exclusivo de la unidad que le pertenece, teniendo la facultad de usar y disponer libremente de ella. Presentándose un caso de copropiedad pero solamente con respecto a los bienes comunes. Entre las principales distinciones que podemos apreciar entre estas dos instituciones tenemos las siguientes: Juan Fernando Cordero Nieto
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1. La
copropiedad
puede
surgir
por
acuerdo
de
voluntades, el testamento, mientras que la propiedad horizontal tiene como su fuente principal el acuerdo de voluntades y excepcionalmente el testamento. 2. El comunero tiene derecho a los frutos de la cosa común de acuerdo a su cuota, en cambio el propietario horizontal goza de su departamento o local de forma singular sin que sea necesario se verifique nexo alguno con los demás propietarios. 3. El comunero puede pedir la división de la cosa común, mientras que el propietario horizontal no puede solicitar la división del edificio por recaer su derecho sobre un objeto singular.
• Dominio Compartido.
Consiste en que varia personas van sucediéndose en el dominio del miso bien inmueble, utilizando cada propietario el bien durante cierto lapso y al concluir dicho periodo el Juan Fernando Cordero Nieto
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inmueble es utilizado por otro propietario, en cambio en la propiedad
horizontal
todos
los
propietarios
ejercen
simultáneamente su derecho.
• La Sociedad.
Significa el nacimiento de una personal Jurídica, siendo por lo tanto el titular del derecho de dominio, mientras que entre los propietarios horizontales se forma un consorcio que precisamente no tiene la calidad de tal. A mas que la sociedad es dueña de los bienes, mientras que en la propiedad horizontal cada unidad pertenece a cada uno de los miembros del consorcio; la propiedad horizontal es un derecho real en cambio la sociedad otorga un derecho personal.
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CAPITULO II
TITULO II CONSTITUCIÓN
DEL
REGIMEN
DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Doctrinariamente las modalidades para la constitución del Régimen de Propiedad horizontal son:
1. Cuando al construirse
un inmueble, desde su
proyección inicial se encuentra enajenado en pisos los mismos que serán vendidos separadamente, los cuales en la practica son diseñados, construidos, comercializados por inmobiliarias que desde la proyección inicial. 2. Puede darse el caso de que el propietario de un bien inmueble que ya se encuentra construido enajene los diferentes
pisos,
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llevando
a
cabo
previa
o
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simultáneamente la constitución del régimen de propiedad horizontal. 3. Por partición material de un condominio, de esta forma cada copropietario seria dueño de un departamento, existiendo comunidad únicamente en las partes de utilidad para todos.
2.2
Requisitos para la constitución.
Art. 2.- “Todos los inmuebles declarados bajo el régimen de propiedad horizontal o constituidos en condominio, deberán cumplir los requisitos contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento General y los reglamentos internos que se dicten para su administración, uso, conservación, reparación, mantenimiento y seguridad”
Conforme se desprende la norma de nuestro reglamento general de propiedad horizontal, podemos apreciar que existen requisitos indispensables que deben respetarse Juan Fernando Cordero Nieto
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para constituir el régimen de propiedad horizontal, tales requisitos podemos clasificarlos en: materiales, como por ejemplo el edificio que como requisito indispensable tiene que ser un inmueble edificado, a mas de que sus unidades individuales se encuentren plenamente individualizadas. El art. 1 de la ley de propiedad horizontal permite la división horizontal de casas de una sola planta divididas en departamentos o locales independientes, siempre que tengan acceso directo desde la vía o desde un pasaje común. Con respecto a este supuesto podemos apreciar que no existiría la comunidad sobre el terreno que es uno de los objetivos básicos del régimen de propiedad horizontal en lo referente a optimización del suelo, por cuanto cada local o departamento ocuparía su propio territorio, nos parece que la ley ha establecido esta posibilidad
por
cuanto
lo
que
se
busca
con
el
establecimiento de esta institución es el crear la mayor cantidad de viviendas posibles para que de esta forma la población en general se vea favorecida. Juan Fernando Cordero Nieto
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Con respecto a los requisitos formales, que son aquellos requisitos que se debe cumplir para la correcta constitución del régimen de propiedad horizontal, entre los mas importantes tenemos:
1. Título Constitutivo. Para su constitución al ser un bien inmueble es necesaria la existencia de un título escriturario el mismo que debe encontrarse inscrito en el Registro de la Propiedad, además deberá una copia autenticada del plano general edificio, este requisito lo impone el “Art. 10.- Terminada la construcción de un edificio de propiedad horizontal, se protocolizará en una de las Notarías del Cantón, el plano general del edificio, y se inscribirá una copia en el Registro de la Propiedad, en un libro especial que se llevará para el efecto. La copia del plano se guardará en el archivo del Registrador.
El plano contendrá los siguientes detalles: Juan Fernando Cordero Nieto
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a) Ubicación y linderos del inmueble;
b)
Ubicación y número que corresponda a cada piso,
departamento o local; y,
c)
Ubicación de las instalaciones de luz y fuerza, agua
potable, teléfono, calefacción y ventilación si las hubiere, desagües, y de los demás bienes comunes.
La tradición del dominio de un departamento, piso o local, y la constitución de cualquier derecho real sobre ellos, se efectuarán en la forma señalada en el Código Civil y el Reglamento de Inscripciones. Se hará, además, referencia al plano general del edificio y se concretará la ubicación del piso, departamento o local y el número respectivo”
2. Reglamento de propiedad horizontal
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Lo que el legislador busca con el Reglamento Interno es que los mismos copropietarios del edificio establezcan las reglas que han de seguir dentro de su convivencia, pero lo que en la práctica sucede es que el Municipio es el encargado
de
aprobar
dicho
reglamento
haciéndolo
conjuntamente con la aprobación de los planos del edificio.
Como bien podemos apreciar en el artículo 11 de la Ley de propiedad Horizontal citado señala que si los propietarios no constituyen una sociedad que tenga a su cargo la administración del mismo, “deberán” dictar un reglamento interno acorde al dictado por el Presidente de la Republica, como
vemos se trata de una obligación el dictar dicho
reglamento.
Así el art. 18 prohíbe a los notarios autorizar escritura sobre la constitución o traspaso de propiedad de una unidad, la prohibición se hace extensiva al Registrador de la Propiedad en el sentido de que les queda prohibido el Juan Fernando Cordero Nieto
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inscribir el traspaso si no se insertare copia autentica de la correspondiente declaración municipal y del reglamento interno de propiedad horizontal.
El reglamento dictado por el presidente de la Republica llena las funciones de reglamento interno mientras este no se dicte pero de ninguna forma se excluye a obligación de que dicten dicho reglamento. Lo que si es de vital importancia es que el reglamento interno dictado guarde armonía con el dictado por el presidente de la república (art. 11), a su vez estos dos reglamentos deben regir conjuntamente.
Expedición y Aprobación del Reglamento
Es el órgano que se encarga de la administración del edificio es el encarado del proyecto del reglamento interno para que posteriormente sea sometido a votación de la asamblea general. Juan Fernando Cordero Nieto
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Incido segundo de la Ley de propiedad horizontal expresa que dicho reglamento debe ser aprobado por el voto de cuando
menos
las
dos
terceras
partes
de
los
copropietarios.
Posteriormente se presenta el reglamento junto con los planos
para
que
sea
aprobado
por
la
respectiva
municipalidad, la misma que puede exigir se realicen reformas al mismo, una vez aprobado se procede a redactar el reglamento definitivo insertándose una copia en la minuta de constitución de la propiedad horizontal que será elevada a escritura pública.
Contenido
Conforme lo determina el art. 12 de la ley el reglamento interno contendrá normas sobre:
1. Administración y conservación de los bienes comunes Juan Fernando Cordero Nieto
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2. Funciones que corresponde a la Asamblea de Copropietarios 3. Facultades, Obligaciones y forma de elección del administrador 4. Distribución de a cuota de administración entre los copropietarios 5. Mantenimiento y conservación del edifico 6. Todo lo que converge a los intereses de los copropietarios
En caso de tratarse de edificios cuya finalidad sea el comercio, en el reglamento de propiedad horizontal se hará constar las normas para su promoción y publicidad.
Constitución con Hipoteca.
Conforme lo determina el art. 9 de nuestra ley se puede constituir hipoteca sobre un piso, departamento o local que ha de constituirse en un terreno en el que el deudor es Juan Fernando Cordero Nieto
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condueño, gravara su cuota en el terreno desde la fecha de la inscripción y por ende quedara hipotecado el piso, departamento o local que se construya sin necesidad de una nueva inscripción.
Vemos
que
como
requisito
el
deudor,
debe
ser
copropietario del terreno en el que se ha construido el edificio. Así una vez inscrita la hipoteca gravara la cuota del terreno que le corresponda al deudor y en el momento en que se encuentre construido dicho edificio se gravara automáticamente la unidad sin necesidad de que medie nueva inscripción.
A su ves el art. 24 del reglamento de propiedad horizontal hace mención a los Bancos Hipotecarios y comerciales (con sección hipotecaria)
manifestando que los mismos
quedan autorizados para conceder prestamos con garantía hipotecaria destinados a la construcción de edificios de propiedad horizontal, hasta por el 60% de su valor, Juan Fernando Cordero Nieto
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pudiendo iniciar los prestamos cuando se acredite una inversión del 40%.
A su vez la norma antes indicada hace relación a dos clases de bancos:
1. Hipotecarios 2. Comerciales con sección Hipotecaria
Clasificación que la establecía la ley General de Bancos, la misma que actualmente se encuentra derogada por la Ley General de Instituciones del sector Financiero en cuyo art. 51 literal f) Faculta a los bancos para otorgar prestamos hipotecarios. Con respecto a la hipoteca pueden surgir varios problemas entre los mas importantes tenemos:
• Si una persona es dueña del terreno y construye el edificio para posteriormente vender las unidades, puede presentarse el caso en que el vendedor Juan Fernando Cordero Nieto
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pretenda hipotecarlo y reciba la oposición de alguno de los compradores.
De presentarse este caso no habría problema con respecto a la hipoteca si se ha hecho constar este supuesto en los contratos celebrados por los compradores y el dueño del terreno, pero si dicha cláusula no consta en los contratos ni se podría establecer dicha hipoteca si media oposición de los adquirentes cuyos contratos ya se encuentran inscritos en el registro de la propiedad. Existe la posibilidad de que el vendedor solicite la autorización judicialmente siempre que sea justificada.
• Otro supuesto que legítimamente se presenta, es la posibilidad que tienen los propietarios para hipotecar su unidad quedando él obligado por su cuenta.
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DE LOS BIENES COMUNES
Conforme enseña el Dr. Juan Larrea Holguín, lo común es accesorio de lo exclusivo en la propiedad horizontal, por lo tanto lo común es todo aquello que no sea exclusivo de uno de los propietarios. No obstante lo que la mayoría de las legislaciones procura es enumerar a modo de ejemplo cuales son los elementos comunes.
Nuestra ley y reglamento de propiedad horizontal no se a quedado al margen ya que el art. 3 de la Ley determina que “son bienes comunes y de dominio inalienable e indivisible para cada uno de los propietarios” los necesarios para:
1. Existencia 2. Seguridad 3. Conservación
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Del edificio constituido en propiedad horizontal, y que a su vez permitan el uso y goce su piso.
De la misma forma lo que hace el precepto citado es proponer una enumeración a forma de ejemplificación de lo que debemos considerar como Bienes comunes entre los más importantes tenemos:
Terreno,
cimientos,
muro,
techumbre,
instalaciones
generales, etc. Y en general aquellos que consten como tales en la declaratoria de propiedad horizontal.
El derecho que tienen todos los copropietarios sobre los bienes comunes es proporcional al valor del piso, departamento o local, de la
misma manera cada
propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para la Administración, conservación y reparación de los bienes comunes.
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Otro factor importante de destacar sobre dichos bienes es que los mismos deberán ser utilizados siempre según su destino ordinario y su uso no debe perturbar el legítimo derecho de los demás. Ej. Un ascensor no podría ser utilizado como bodega.
Para una correcta regulación sobre el uso que se debe dar a los mismos, en el reglamento Interno de Propiedad Horizontal deberá contener normas sobre la administración y conservación de los bienes comunes.
Al ser un derecho que tienen todos los copropietarios sobre los bienes comunes en que sea necesaria la reparación de los
mismos
se
deberá
aportar
con
una
cantidad
proporcional a los derechos que sobre ellos tengan los copropietarios. A su vez dichos bienes comunes la ley los clasifica en: 1. Bienes comunes Generales.
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Son aquellos que sirven a todos los propietarios y a su vez que permitan usar y gozar de los bienes exclusivos.
2. Bienes comunes Individuales.
Son aquellos bienes cuyo uso y goce corresponden limitadamente a los copropietarios ej. Accesos al edificio, escaleras y ascensores, instalaciones de servicios públicos y por supuesto aquellos bienes que sean declarados como tales en la declaratoria de propiedad horizontal.
Nuestro art. 9 del Reglamento General de Propiedad establece que la escritura de declaratoria de propiedad horizontal debe contener las Tablas de Alícuotas por cada Bloque, Torre o Conjunto para vivienda y para el comercio. En base a esta tabla de alícuotas, la Asamblea General podrá señalar las cuotas con que cada uno de los copropietarios deberá contribuir para cubrir las expensas.
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Con respecto a la reparación de los bienes comunes el reglamento establece que dicha reparación deberá será probada por la Asamblea de Copropietarios basándose en una propuesta presentada por el Administrador del edifico, no obstante la ley contempla la posibilidad de que se puedan reparar dichos bienes sin la aprobación previa por parte de la Asamblea siempre que la reparación sea necesaria y urgente en casos de inminente peligro de ruina del inmueble o amenaza para la salubridad o seguridad de las personas, en este caso el administrador podrá proceder a su inmediata realización sin esperar autorización de la Asamblea de Copropietarios.
TABLA DE ALÍCUTAS Y CUOTAS DE PARTICIPACION
Luego de haber analizado en que consisten los bienes comunes, creemos que es necesario analizar comos se presenta en la práctica la participación de los propietarios horizontales en las partes comunes. Juan Fernando Cordero Nieto
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El art. 4 de la ley declara que:
“El derecho de cada propietario sobre el valor de los bienes comunes será proporcional al valor del piso, departamento o local de su dominio. Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento, piso o local. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento, piso o local se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso, departamento o local a que acceden”
Por lo anotado para obtener la cuota de participación en los bienes comunes es menester obtener la alícuota que corresponda a cada unidad de propiedad horizontal.
La alícuota no es más que el porcentaje que representa la unidad de propiedad horizontal frente al total del edificio y Juan Fernando Cordero Nieto
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se calcula la misma dividiendo la unidad (1) para el número total de metros de unidad de propiedad privada.
Ejemplo: Edificio de propiedad horizontal 8 Unidades Superficies: Unidad 1
100
Unidad 2
200
Unidad 3
300
Unidad 4
250
Unidad 5
180
Unidad 6
175
Unidad 7
400
Unidad 8
450
Total Superpies:
Juan Fernando Cordero Nieto
1850
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• Primeramente sumamos la cantidad de metros cuadrados de total la unidades 2,055 para de esta forma obtener la totalidad de áreas del edificio. • Ahora para obtener la alícuota por cada metro cuadrado dividimos 1 para 2,055 que nos da como resultado 0,00048 que corresponde a cada metro cuadrado. • Para
obtener
la
alícuota
de
cada
unidad:
Multiplicamos la alícuota de cada metro cuadrado por el número total de metros de la respectiva unidad.
Si seguimos el procedimiento indicado las unidades del edificio tendrían las siguientes alícuotas: Unidad 1
100
por 0,00048 igual a 0,048
Unidad 2
200
por 0,00048 igual a 0,096
Unidad 3
300
por 0,00048 igual a 0,144
Unidad 4
250
por 0,00048 igual a 0,12
Unidad 5
180
por 0,00048 igual a 0,086
Unidad 6
175
por 0,00048 igual a 0,084
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Unidad 7
400
por 0,00048 igual a 0,192
Unidad 8
450
por 0,00048 igual a 0,216
Como medio para comprobar si la determinación de los valores es correcta el resultado de la suma de todas las áreas indicadas tendría que ser 1
Sería por lo tanto la proporción en que cada propietario deberá
participar
en
los
gastos
de
administración,
mantenimiento, reparación y otros gastos comunes.
Ej.
Si se necesita hacer una reparación de 500 dólares de un bien común se multiplican estos 500 dólares por el valor de la alícuota de cada unidad.
Unidad 1
500 por 0,048 igual a 24
Unidad 2
500 por 0,096 igual a 48
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Unidad 3
500 por 0,144 igual a 72
Unidad 4
500 por 0,12
Unidad 5
500 por 0,086 igual a 43
Unidad 6
500 por 0,084 igual a 42
Unidad 7
500 por 0,192 igual a 92
Unidad 8
500 por 0,216 igual a 108
igual a 60
Nos da un total de: 500
En caso de que exista más de un bloque, torres o conjunto se considera a cada uno de ellos como si fuera un edificio independiente y para determinar la incidencia de cada uno de ellos se suman las alícuotas de cada bloque, torre o conjunto ej. Bloque No. 1: incidencia de 42 % mientras que el No. 2 tendrá una incidencia del 58% esto se lo realiza determinar la incidencia que tienen los bienes comunes. Como conclusión el Dr. Juan Larrea Holguín citando a Fuentes Lojo nos enseña que la determinación de la alícuota en definitiva sirve para: Juan Fernando Cordero Nieto
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1. El reparto del suelo, del seguro, del valor de los materiales, etc. 2. Proporción de las cargas hipotecarias 3. Partición de otras cargas y beneficios 4. Participación en los gastos generales 5. Para establecer el Quórum y la mayoría.
PROHIBICIONES
Art. 12 “Está prohibido a los copropietarios, arrendatarios, y en general, a todas las personas que ejerzan derecho de uso sobre bienes exclusivos de inmuebles en propiedad horizontal, respecto de los bienes comunes lo siguiente”
a) Dañar, modificar o alterar en forma alguna, ni aun a título de mejora, los bienes comunes del inmueble en propiedad horizontal;
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b) Hacer uso abusivo de los bienes comunes o contrario a su destino natural u obstaculizar de algún modo el legítimo derecho y uso de los demás;
c) Dejar de pagar las expensas ordinarias y extraordinarias fijadas para la administración, conservación y mejoramiento de los bienes comunes;
d) Colocar objetos tales como: ropa, alfombras o similares en la fachada del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
e) Obstruir las áreas comunes que sirvan de locomoción, o dificultar su acceso, con muebles u objetos que impidan el libre tránsito o afecten la estética, buena presentación y limpieza
del
inmueble,
quedando
facultada
la
Administración para el inmediato retiro de los mismos. La imposición de sanciones se la realizará de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, el presente Reglamento Juan Fernando Cordero Nieto
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General y lo que conste para dicho efecto en el reglamento interno que se dicte para cada inmueble;
f) Instalar máquinas que causen ruidos, produzcan vibraciones, interfieran o distorsionen las ondas radiales y de televisión o alteren el flujo de la corriente eléctrica;
g) Almacenar sustancias explosivas, tóxicas, insalubres, malolientes o de prohibida tenencia;
h) Pintar o colocar rótulos, carteles, letreros, anuncios, avisos, inscripciones o signos en la fachada del inmueble en propiedad horizontal, en las paredes o en cualquiera de las áreas comunes;
i) Oponerse a la entrada a sus departamentos de vivienda o local comercial, de la persona que ejerza la Administración, obreros o técnicos designados por ella para el control de
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funcionamiento o reparación de los daños existentes en los bienes comunes;
j) Efectuar descuentos, reducciones, deducciones ni compensaciones de ninguna naturaleza respecto de los pagos que deben hacer, sean éstos por expensas comunales u otros valores. Las reclamaciones deben formularse por escrito y una vez pagados los valores facturados o liquidados;
k) Dar en venta o arriendo su piso, departamento o local a alguna persona sin previa comunicación escrita otorgada por la administración del edificio o condominio declarado en propiedad horizontal, en la que certifique que está al día en el pago de sus obligaciones para con el condominio.
A más de estas prohibiciones se podrán establecer otras en el
Reglamento
Juan Fernando Cordero Nieto
Interno
de
propiedad
horizontal,
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considerando el fin y la naturaleza para el cual fue construido.
DE LOS BIENES DE USO EXCLUSIVO
Es la parte material que corresponde exclusivamente a su respectivo dueño, la cual se hallara perfectamente delimitada tanto horizontal como verticalmente. La misma constituye el elemento principal mientras que lo común se considera la accesorio, siendo por lo tanto inseparable de lo principal y en caso de enajenar la propiedad exclusiva se enajenara
el
correspondiente
derecho
sobre
su
participación en la parte común.
Nuestra ley de propiedad Horizontal en su art. 2 “cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento, o local y comunero en los bienes de uso común”
Juan Fernando Cordero Nieto
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De la misma manera el art. 15 en su segundo numeral, se refiere a las reparaciones, que serán de cargo exclusivo del respectivo propietario y que en caso de que no sean realizadas en forma oportuna y por ende disminuyeren el valor del edificio el infractor debe responder por todo prejuicio ocasionado.
Por otro lado nuestro reglamento general al referirse a los bienes de uso exclusivo en su art. 13 enumera a modo de ejemplo lo que debemos entender como dichos bienes, entre los mas sobresalientes tenemos:
Piso, casa o departamento de vivienda o local comercial, perteneciente a los copropietarios que se encuentra delimitado en los planos de propiedad horizontal, los mismo que tienen que ser susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos y accesorios que se encuentran en ellos como: puertas interiores, servicios sanitarios, armarios y aquellos que sean declarados como Juan Fernando Cordero Nieto
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tales en el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal. Y su uso debe realizarse conforme a lo que dispone la Ley, el Reglamento general y el reglamento Interno.
Los bienes de uso exclusivo, pueden sufrir modificaciones si así es la voluntad de su propietario pero las mismas deben cumplir algunos requisitos indispensables.
1. Que la modificación no comprometa la estructura resistente,
seguridad,
solidez
o
salubridad
del
inmueble. 2. Las misma deben contar con la autorización de los copropietarios
que
copropietarios
en
asistan la
misma
a
la
Asamblea
deberá
de
tratarse
y
aprobarse dicha solicitud y desde luego debe enmarcarse en lo dispuesto en la Ley, Reglamento General y Reglamento Interno. 3. Se debe obtener además los respectivos permisos de construcción por parte de la respectiva Municipalidad Juan Fernando Cordero Nieto
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OBLIGACIONES.
Art. 17 “Son obligaciones de los propietarios o usuarios respecto de los bienes exclusivos las siguientes”
a) Efectuar las reparaciones necesarias a la conservación, mantenimiento y mejora de cada uno de sus pisos, departamentos
o
locales
comerciales,
haciéndose
responsables de los daños que por su culpa se hayan causado o se causen a los bienes comunes o a otro bien exclusivo;
b) Permitir el ingreso a su bien exclusivo a las personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos de interés común que afecten a bienes comunes o a bienes exclusivos vecinos;
c) Mantener el inmueble en las mejores condiciones de higiene, limpieza, conservación y seguridad. Juan Fernando Cordero Nieto
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Sin perjuicio de las obligaciones constantes en el presente Reglamento General, la Asamblea de Copropietarios podrá establecer
las
demás
que
complementen
a
las
establecidas.
PROHIBICIONES.
Art. 18.- “Está prohibido a los propietarios y usuarios de bienes exclusivos con relación a ellos”
a) Realizar obras sobre sus bienes exclusivos sin cumplir con los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal,
el
presente
Reglamento
General
y
el
reglamento interno que se dicte para cada inmueble.
b) Construir nuevos pisos, departamentos o locales comerciales, o hacer construcciones de cualquier índole, excavaciones o ejecutar obras de cualquier clase, si las Juan Fernando Cordero Nieto
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mismas contravienen lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal,
el
presente
Reglamento
General
y
el
reglamento interno que se dicte para cada inmueble. Las obras permitidas requerirán el consentimiento de los copropietarios.
c) Destinar el piso, departamento, local comercial a un objeto distinto a aquel previsto en el reglamento interno de copropiedad, o al autorizado par el Órgano Interno competente, o para el cual fueron construidos, o usados con fines ilícitos, o destinarlos a actividades prohibidas por la ley, contrarias o atentatorias a las buenas costumbres y a la moral en general o, cuando afecten al aseo o salubridad del condominio o a la seguridad y buena conservación del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
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d) Instalar máquinas que causen ruidos, produzcan vibraciones, interfieran o distorsionen las ondas radiales y de televisión o alteren el flujo de la corriente eléctrica;
e) Almacenar sustancias explosivas, tóxicas, insalubres, malolientes o de prohibida tenencia;
f) Dar en venta o arriendo su piso, departamento o local a persona alguna sin previa comunicación escrita enviada a la administración del conjunto de vivienda o centro comercial declarado en propiedad horizontal, a tenor de lo dispuesto en el literal k) del artículo 18; y,
g) Realizar actos en general que sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento General, el reglamento interno, a las disposiciones de la Asamblea de Copropietarios y de los Órganos de Administración del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal. Juan Fernando Cordero Nieto
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CAPITULO III
DE LA ADMINISTRACIÓN
En el Reglamento Interno de propiedad Horizontal, se establecerán, los Órganos de Administración y control del Inmueble.
Para aquellos inmuebles constituidos en condominio o propiedad horizontal, cuya finalidad sea exclusivamente la vivienda la administración y control del mismo estará a cargo de la asamblea de copropietarios y del administrador.
En caso de haber múltiples Bloques, torres o conjuntos ya sea que estén destinados para la vivienda o para el comercio o exclusivamente con este último fin, la administración y control estará a cargo de la asamblea de copropietarios, del directorio general, del presidente y del administrador. Juan Fernando Cordero Nieto
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El directorio no formará parte de los organos de administración de un condominio o propiedad horizontal cuando su finalidad sea únicamente la de vivienda y este constituido por un solo bloque.
• Edificios con varios Bloques, torres o conjuntos.Administración y Control
ASAMBLEA GENERAL – Asamblea Universal DIRECTORIO GENERAL PRESIDENTE ADMINISTRADOR
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
Es la máxima autoridad administrativa y se constituye por la comparecencia de todos los condóminos de una propiedad horizontal o condominio:
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• Copropietarios o su representante o mandatario reunidos en Quórum y que tiene derechos y obligaciones en cumplimiento de lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General, así como los derechos y obligaciones que imponga la Asamblea General, siempre que no contravengan
disposiciones
constitucionales
ni
contravengan las normas antes indicadas.
Es un órgano deliberativo que a través de sus resoluciones toma decisiones en lo tocante a la dirección y control del edificio.
Cada propietario tendrá derecho a voto en forma correlativa y equivalente a la alícuota de dominio.
La asamblea deberá estar presidida por un Presidente designado por la misma, y el Administrador actuará como
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secretario de la asamblea y en caso de ausencia del administrador se nombrará un secretario Ad-Hoc.
El presidente será elegido por el periodo de un año pudiendo ser reelegido indefinidamente y en caso de ausencia temporal del mismo podrá ocupar su cargo cualquiera de los copropietarios por disposición de la Asamblea de Copropietarios.
Las sesiones de la Asamblea General de conformidad con el reglamento general son:
Ordinarias. Las misma que se llevarán a cabo una vez por año calendario y se tendrá que efectuar dentro de los tres primeros meses de cada año. En la cual se tratarán asuntos
comunes
como:
Informe
del
administrador,
aprobación del presupuesto, etc.
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Extraordinarias. Cuando se convoque para tratar asuntos determinados en la convocatoria, pudiendo convocarse cualquier fecha sin limitaciones y cuando las circunstancias así lo exijan.
Universal.
Podrá reunirse en cualquier momento sin
previa convocatoria, siempre que concurran todos los copropietarios.
Convocatoria.
La convocatoria para la asamblea general deberá ser realizada por el Presidente o el Administrador, por iniciativa propia o a petición de uno de los miembros del directorio, del administrador o de los copropietarios que representen cuando menos el 30% del total de los votos. Existiendo la posibilidad de una auto convocatoria con el respaldo de por lo menos el 40% del total de los votos.
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La misma se efectuará mediante documento escrito, con por lo menos 8 días hábiles de anticipación a la fecha de la reunión y en la misma constará:
1. Lugar 2. Fecha 3. Hora 4. Asuntos a tratarse
Vale la pena aclarar que el copropietario es el que tiene e derecho para asistir a la asamblea, más no el arrendatario, salvo que se le otorgare poder o cursare una carta al presidente o administrador para dicho efecto.
El quórum que se requiere en primera convocatoria deberá estar integrado por más del 50% de propietarios.
Si en la primera convocatoria no existe quórum en la hora señalada, se entenderá convocada para una segunda Juan Fernando Cordero Nieto
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reunión la cual no podrá realizarse antes de 60 minutos después de la hora señalada para la primera convocatoria, la cual se llevará a cabo sin importar el número de copropietarios que asistan. Lo que el reglamento general deja en claro es que en la segunda convocatoria no podrá modificarse el orden del día establecido para la primera convocatoria.
Para poder ejercer efectivamente el derecho al voto, los copropietarios deberán justificar encontrase al día en el pago de sus obligaciones Ej. Pago de expensas comunes, ordinarias, extraordinarias, multas, etc.
Como lo mencionamos los copropietarios pueden participar por
di
o
por
representación
medio deberá
de
un
representante,
otorgarse
mediante
dicha poder
notarialmente conferido o por medio de carta cursada al presidente o administrador.
Juan Fernando Cordero Nieto
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Las actas de la asamblea se aprobarán en la misma sesión y llevarán las firmas autógrafas del presidente y del secretario, siendo obligación del administrador llevar bajo su responsabilidad el libro de actas en originales.
Las resoluciones de la Asamblea son obligatorias para todos los copropietarios, arrendatarios, comodatarios, usuarios.
DEBERES Y ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA
Art. 45.
1. Elegir y remover de su cargo al administrador y al presidente de la asamblea general y del directorio cuando haya. 2. Elegir y remover de sus cargos, en caso de existir varios bloques, torres o conjuntos, a los miembros del directorio general. Juan Fernando Cordero Nieto
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3. Examinar
y
resolver
sobre
informes,
cuentas,
balances y presupuestos que le presentaren el Directorio General y la persona que ejerza la administración. 4. Señalar, de acuerdo con el reglamento, las cuotas en que cada propietario debe contribuir a las expensas ordinarias y extraordinarias de los bienes comunes generales e individuales y seguros obligatorios. 5. Revocar o reformar las decisiones del directorio y de quien ejerza la administración, cuando sean contrarias a la Ley de propiedad horizontal, su reglamento general y su reglamento interno. 6. Expedir, reformar o protocolizar el reglamento interno del inmueble, e interpretarlo con fuerza obligatoria. 7. Ordenar, cuando lo estime necesario, la fiscalización de las cuentas y caja de la administración. 8. Exigir a quien ejerza la administración, de creerlo conveniente, una garantía para que responda por el fiel y correcto desempeño de su cargo, determinando Juan Fernando Cordero Nieto
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la forma en la que ha de rendirse y el monto de la misma. 9. Dictar las normas necesarias de la administración de los bienes comunes del inmueble. 10.
Autorizar al presidente o al administrador la
contratación del seguro obligatorio y 11.
Resolver
cualquier
asunto
inherente
a
la
administración del inmueble y aquellos planteados por quien ejerza la administración o los propietarios.
DIRECTORIO GENERAL
Recordemos que el directorio general se constituye cuando en el edificio, existen varios bloques, torres o conjuntos, ya sea para vivienda o para el comercio o exclusivamente para el comercio u otra actividad distinta de la vivienda.
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Estará integrado por los copropietarios elegidos por la Asamblea de copropietarios para el efecto, durarán 1 año y podrán ser reelegidos indefinidamente.
Se debe elegir un representante por cada uno de los bloques, torres o conjuntos los mismos que conformarán el directorio general, quienes serán elegidos tomando en consideración a las minorías. Se establece para garantizar la representación de las mismas, el miembro que representara a las minorías debe ser elegido con cuotas cuyas alícuotas sumen el 20% del total de esas minorías.
El Directorio General, estará presidido por su presidente el mismo que es elegido por la Asamblea y a falta temporal de este por otro de los miembros elegidos para el efecto. En caso de que la ausencia sea definitiva la asamblea de copropietarios designará su reemplazo.
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Como secretario del directorio actuará el mismo secretario de la asamblea es decir el administrador el mismo que tendrá voz pero no voto.
El Directorio general deberá aceptar las renuncias y conceder las licencias solicitadas por sus miembros, siempre que no afecten a su funcionamiento regular y que las formulaciones no fueren dudosas o intempestivas. Y las correspondientes resoluciones deberán constar en el acta de la respectiva reunión. A falta de resolución favorable, el miembro respectivo deberá continuar en sus funciones hasta que sea reemplazado.
En lo referente al quórum se sigue el mismo procedimiento de la Asamblea general.
A las reuniones del directorio concurrirán: Presidente, miembros del directorio y el secretario, existiendo la posibilidad de invitar a uno o varias personas para tratar Juan Fernando Cordero Nieto
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asuntos
específicos.
Se
podrá
además
solicitar
la
asistencia de asesores especializados o profesionales los mismos que tendrán voz pero no voto.
Cada miembro tiene derecho a 1 voto, las decisiones del Directorio general se tomará por la mayoría de votos que representen mas de la mitad de los concurrentes a la sesión y en caso de empate el voto del presidente será dirimente.
DEBERES
Y
ATRIBUCIONES
DEL
DIRECTORIO
GENERAL
Art. 56.
Son deberes y atribuciones del Directorio General: a) Examinar y poner a consideración de la Asamblea de Copropietarios las cuentas, balances, presupuestos e informes que le presentare la Administración; Juan Fernando Cordero Nieto
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b) Preparar y poner a consideración de la Asamblea de Copropietarios la proforma del presupuesto anual de gastos del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad
horizontal,
la
que
necesariamente
irá
acompañada de los planes y programas que se realizarán y ejecutarán;
c) Preparar y sugerir a la Asamblea de Copropietarios el aporte de cuotas extraordinarias, de acuerdo con las necesidades del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
d) Preparar un informe pormenorizado sobre las pólizas de seguro que interesen a los bienes del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
e) Preparar y presentar a la Asamblea de copropietarios para su aprobación, en concordancia con la Ley de Juan Fernando Cordero Nieto
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Propiedad Horizontal y el presente Reglamento General, el proyecto de Reglamento Interno del condominio y las normas necesarias y convenientes para la administración de los bienes comunes del inmueble y la armónica relación de los copropietarios;
f) Previa resolución de la Asamblea, contratar a la persona que
desempeñará
la
administración
del
inmueble
constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal y señalar su remuneración;
g) Autorizar por escrito a la persona que ejerza la administración del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal, para vivienda y para comercio, para que contrate los servicios de los empleados necesarios para la administración de los bienes comunes de los inmuebles en propiedad horizontal y señalar sus respectivas remuneraciones; y,
Juan Fernando Cordero Nieto
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h) Resolver cualquier cuestión inherente a la administración del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal y aquellos asuntos planteados por los copropietarios y la Administración.
Adicionalmente, podrá ejercer los demás deberes y atribuciones que le asignan la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento General y los reglamentos internos que se expidan en cada caso y, además, todas aquellas funciones
compatibles
con
sus
responsabilidades
administrativas y técnicas y, en general, toda otra gestión que le encomiende la Asamblea de Copropietarios.
FUNCIONES PRINCIPALES DEL PRESIDENTE
Entre las más destacadas tenemos:
1. Convocar y presidir las reuniones de propietarios y del directorio general. Juan Fernando Cordero Nieto
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2. Ejercer el voto en las sesiones del directorio como de la asamblea 3. Designar provisionalmente el reemplazo o delegar a otro propietario las funciones del administrador, en caso de falta o impedimento general de este. 4. Contratar, previa autorización de la asamblea, la póliza de seguro contra incendio del edificio y daños del ascensor y cuidar de sus oportunas renovaciones y 5. Cumplir las funciones encomendadas por la Asamblea general y el directorio2
DEL ADMINISTRADOR
El administrador deberá ser elegido por la asamblea de copropietarios para el periodo de 1 año no obstante no tienen estabilidad porque se considera que al administrador se le otorga un mandato el mismo que es revocable; en 2
Roberto Illescas Pág. 136-137
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caso de que cumpliere el año en la administración el mismo podrá
ser
reelegido
indefinidamente.
Para
ser
administrador no es necesario que sea copropietario, pero en caso de ausencia temporal del mismo, la asamblea designará su reemplazo de entre los copropietarios. En caso de ausencia definitiva la sustitución será resuelta por la Asamblea General.
Vale la pena aclarar que el administrador percibe remuneración y el directorio o la asamblea según sea el caso es la encargada de establecer dicha remuneración.
DEBERES Y ATRIBUCIONES
Art. 60
Son atribuciones y deberes de la persona que ejerza la Administración:
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a) Administrar
los bienes comunes del inmueble
constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal, con el mayor celo, eficacia y dentro de los límites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento General y el reglamento interno que se expida;
b) Adoptar oportunamente las medidas para la buena conservación de los bienes del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal y ordenar las reparaciones que fueren necesarias;
c) Presentar a la Asamblea General o al Directorio General, para que éste a su vez ponga en consideración de la Asamblea de Copropietarios, según corresponda, con la periodicidad que éstos le señalen, las cuentas, balances, proyectos de presupuesto, estados de situación e informes sobre la administración a su cargo;
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d)
Preparar
y
presentar
a
la
Asamblea
de
Copropietarios para su aprobación, en concordancia con la Ley de Propiedad Horizontal y el presente Reglamento General, el proyecto de reglamento interno del condominio y
las
normas
necesarias
y
convenientes
para
la
administración de los bienes comunes del inmueble y la armónica relación de los copropietarios;
e) Recaudar, dentro de los primeros diez días de cada mes y mantener bajo su responsabilidad personal y pecuniaria, las cuotas ordinarias y extraordinarias de los copropietarios y, en caso de mora, en primera instancia realizar una gestión de cobro extrajudicial y, si persistiere la mora en el pago, deberá cobrarlas, juntamente con los intereses establecidos y los de mora, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, el presente Reglamento General y el reglamento interno que se dicte;
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f) Al cesar en sus funciones, devolver los fondos y bienes que tuviere a su cargo y presentar los informes respectivos;
g) Ordenar la reparación de los daños ocasionados en los
bienes
comunes
del
inmueble
constituido
en
condominio o declarado en propiedad horizontal y, la reposición de ellos a costa del copropietario, arrendatario, o usuario causante o responsable de tales daños. Así mismo, ordenará a reparación de los daños ocasionados en los bienes comunes individuales o en los exclusivos del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal cuando dichos daños produzcan o puedan llegar a producir menoscabo a la propiedad de los otros condóminos. La reposición de dichos daños se realizará a costa del copropietario, arrendatario o usuario causante o responsable de los mismos.
h) Imponer o solicitar al órgano competente, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, el presente Juan Fernando Cordero Nieto
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Reglamento General y el reglamento interno que se dicte, la imposición de sanciones y multas a los copropietarios infractores o que causen daños a la propiedad horizontal. El producto de dichas sanciones y multas ingresará al Fondo Común de Reserva;
i) Celebrar los contratos de adquisición, arrendamiento de bienes o servicios necesarios ‘para la administración, conservación, reparación, mejora y seguridad de los bienes comunes del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal, dentro de los montos y con las autorizaciones respectivas emanados de los Órganos de Administración;
j) Previa las autorizaciones correspondientes, celebrar contratos de trabajo para el personal subalterno, empleados y obreros necesarios para la administración, conservación, limpieza y seguridad de los bienes del inmueble constituido en condominio o declarado en Juan Fernando Cordero Nieto
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propiedad horizontal y, cancelar las remuneraciones de los mismos, las que deberán ser y formar parte del presupuesto de gastos anuales. Deberá cumplir fiel y oportunamente todas y cada una de las obligaciones patronales derivadas de los contratos que celebre;
k) Cancelar cumplida y oportunamente todas las obligaciones de carácter común a entidades públicas y privadas;
1) Custodiar y manejar el dinero y las pertenencias comunes, abrir cuentas bancarias y de otra índole, y girar contra ellas hasta por los valores y con las debidas autorizaciones.
Manejar
un
fondo
rotativo
para
adquisiciones pequeñas, pagar cumplidamente las deudas comunes y, en general, conducir prolija y eficientemente la gestión económica. Las cuentas bancarias podrán llevar firmas conjuntas con la del Presidente, si así lo
Juan Fernando Cordero Nieto
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dispone la Asamblea de Copropietarios o el Directorio General, según corresponda;
m) Llevar, con sujeción a los principios de la técnica contable, la contabilidad de la Administración del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
n) Llevar un libro de registro de copropietarios, arrendatarios, acreedores anticréticos y usuarios de inmuebles de vivienda y de locales comerciales, según sea el caso, con indicación de sus respectivas cuotas de derechos, bienes exclusivos y demás datos;
o) Cumplir y hacer cumplir las resoluciones, disposiciones y órdenes emanadas de la Asamblea de Copropietarios, del Directorio General y de su Presidente;
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p) Conservar en orden y debidamente archivados los títulos
del
inmueble
constituido
en
condominio
o
declarado en propiedad horizontal, planos, memorias y demás documentos correspondientes a la construcción del mismo, así como todo documento, convenio, contrato, poder, comprobante de ingresos y egresos y todo aquello que tenga relación con el inmueble;
q) La correspondencia de la administración o del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal, será firmada por el Presidente o por el Administrador, según el caso;
r) Cumplir y hacer cumplir la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento General, el reglamento interno, ordenanzas municipales y demás normas relacionadas con la Propiedad Horizontal, así como las resoluciones
y
disposiciones
emanadas
de
los
Órganos de Administración del inmueble; Juan Fernando Cordero Nieto
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s)
Adoptar
medidas
de
seguridad
tendientes
a
precautelar la integridad física de los copropietarios y usuarios en general y, de los bienes del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
t) Previa autorización expresa y por escrito de los competentes Órganos de Administración del inmueble, contratará las pólizas de seguro adicionales que sean necesarias o convenientes para el inmueble.
u) Elaborar y presentar a la Asamblea General de Copropietarios o al Directorio General, según corresponda, el
presupuesto
operacional
anual
del
inmueble
constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
v) Preparar y solicitar a la Asamblea General de Copropietarios o al Directorio General, según corresponda, Juan Fernando Cordero Nieto
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el cobro de cuotas extraordinarias para casos de emergencias y aquellos que vayan de acuerdo con las necesidades del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal;
w) Realizar las reparaciones necesarias y urgentes sin esperar autorización alguna, en caso de inminente peligro de ruina del inmueble o amenaza para la seguridad o salubridad de las personas que ejercen derechos de uso o de dominio;
x) Ejercer los demás deberes y atribuciones que le asigne
la
Ley
de
Propiedad
Horizontal,
este
Reglamento General, el reglamento interno que se dicte y todos los Órganos de Administración del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal.
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Del Procedimiento Municipal
El trámite que se debe seguir para la aprobación bajo el Régimen de Propiedad Horizontal o Condominio, los propietarios deberán presentar la correspondiente solicitud dirigida ante el señor Alcalde de la Ciudad, adjuntando la siguiente documentación:
1. Planos de la edificación o condominio aprobados por la Dirección de Control Urbanístico. 2. Escrituras del Predio; 3. Licencia Urbanística y permiso de construcción. 4. Copia de la Carta de Pago del predio urbano; 5. Reglamento de Propiedad Horizontal, conforme lo determina la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal. 6. Cuadro de Areas y Alícuotas, conforme el modelo elaborado por la I. Municipalidad de Cuenca.
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Una vez presentados estos documentos, serán remitidos a la Dirección de Control urbanístico para la correspondiente revisión de la documentación técnica, luego de lo cual de encontrarlos correctos se remitirá a Sindicatura Municipal para la elaboración del informe legal en relación al Reglamento de Propiedad Horizontal presentado.
De
encontrarse
correctos
la
Dirección
de
Control
Urbanístico elaborará el informe correspondiente para su aprobación por parte del I. Concejo Cantonal.
La secretaria del I. Concejo Cantonal una vez aprobados remitirá la documentación correspondiente a la Sindicatura Municipal para la legalización de los planos y reglamentos de propiedad horizontal y el correspondiente pago en Tesorería Municipal de la Tasa de Aprobación de Planos. Cumplidos con estos trámites serán remitidos a una Notaria para su protocolización y luego se requerirá su inscripción.
Juan Fernando Cordero Nieto
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Posteriormente Sindicatura remitirá a la Dirección de Avaluos y Catastros los planos y reglamento protocolizados e inscritos, lo que permitirá que se emitan los avaluos individuales de las unidades que conforman el Inmueble declarado bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
Este es sustancialmente el trámite que debe seguirse dentro de la I. Municipalidad de Cuenca, vale aclarar que no existe ninguna ordenanza que tenga relación al trámite que se debe seguir en la I. Municipalidad de Cuenca, por ello creemos indispensable se elabore una ordenanza al respecto para que de esta forma se de a conocer a la ciudadanía colaborando de esta forma para una ágil y eficiente prestación de servicios.
Juan Fernando Cordero Nieto
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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES: Luego de haber realizado un análisis exhaustivo a la Ley y su Reglamento General de Propiedad Horizontal, vemos que los mismos han constituido un aporte significativo en vista de que hasta hace unos años nuestro Código Civil era el único cuerpo legal encargado de regular dicha institución que como apreciamos en páginas anteriores, la Propiedad Horizontal pese a ser una institución de reciente data se merece una efectiva regulación, por la utilidad que tiene en la sociedad, sociedad que como decíamos ve como única alternativa de vivienda poseer una unidad de propiedad horizontal.
Proponemos se expida una Ordenanza por parte del I. Concejo Provincial con la finalidad de que toda la ciudadanía consiga conocer a plenitud el trámite que deben seguir
para
rapidamentente
que ser
su
propiedad
declarada
pueda
bajo
el
efectiva Régimen
y de
propiedad Horizontal y de esta forma evitar retrasos en la Juan Fernando Cordero Nieto
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tramitación que en la mayoría de ocasiones no se producen por parte del I. Municipio de Cuenca sino que se da por el desconocimiento que indicamos.
Creemos y estamos convencidos que la Propiedad Horizontal es el presente y el futuro en lo que respecta a solución en la vivienda por los relativos bajos costos que representa y por un adecuado y planificado crecimiento de la ciudad.
Juan Fernando Cordero Nieto
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