Tema 3. El estudio de viabilidad inmobiliario

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INDICE PRESENTACIÓN TEMA 3 1. El Estudio de Viabilidad inmobiliario. Definición 2. El Estudio de Mercado 3. El Estudio del Solar 3.1. Análisis del solar 3.2. Limitaciones de la Ordenación Urbanística 3.3. Plan General de Ordenación Urbana 3.3.1..Condiciones Generales de la Edificación 3.3.2. Condiciones Generales de los Usos 3.3.3. Condiciones Particulares de la edificación de los usos en suelo urbano 3.4 . Consultas en el Registro de la Propiedad 4. El Estudio Arquitectónico previo 5. El Estudio Económico previo 5.1. Los Ingresos 5.2. Los Gastos: GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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INDICE PRESENTACIÓN TEMA 3 5.2.1. Las gastos del solar 5.2.2. Los gastos de Ejecución Material 5.2.3. Los gastos de los Honorarios de los Técnicos 5.2.4. Los gastos Financieros 5.2.5. Los gastos de Notaría 5.2.6. Los gastos de Registro de la Propiedad 5.2.7. Los gastos Fiscales 5.2.8. Los gastos de contratación de las Compañías Suministradoras 5.2.9. Los gastos Generales o de Gestión 5.2.10.Los Gastos de la Compañía Aseguradora 5.2.11. Los gastos del Organismo de Control Técnico 5.2.12. Los gastos del Control de Calidad 5.3. El Beneficio 5.3.1. Cálculo de la rentabilidad 5.3.1.1. Métodos estáticos 5.3.1.2. Métodos dinámicos GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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1. El estudio de viabilidad. Definición  Consiste en la realización de un  estudio, fundamentalmente  económico, donde se cuantifica  cuales van a ser los previsibles  ingresos que vamos a obtener  de la realización de una  promoción inmobiliaria y cuales  van a ser los gastos que se  puedan derivar de la ejecución  de las misma. En función de  estos, determinaremos el  beneficio y por tanto la  idoneidad o no de realizar la  promoción. GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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1. El estudio de viabilidad. Definición Estará compuesto por las siguientes fases: Estudio Jurídico Estudio del mercado (Definición del producto y planificación comercial) Estudio del solar ( Legal‐Urbanístico) Estudio arquitectónico previo Estudio económico previo (Planificación de la tesorería, inversión necesaria y rentabilidad) Decisión final GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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1. El estudio de viabilidad. Definición DESGLOSE PORCENTUAL DE COSTES APROXIMADOS DE UNA PROMOCIÓN

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2. El estudio de mercado 



A la hora de plantear el desarrollo de una actuación inmobiliaria resulta imprescindible tener, de forma preliminar, un conocimiento detallado y preciso del mercado donde se pretende implantar la promoción. El mercado no es otra cosa que el conjunto de potenciales usuarios del producto inmobiliario que se pretende desarrollar, por lo que resulta necesario conocer el producto que se necesita, en que cantidad y a que precio. Otro aspecto importante es evaluar la posición de las empresas de la competencia en ese mercado. Se debe conocer cómo actúan, precios, calidades, condiciones de venta...



Se realiza estudio precio de venta de solares de las características que necesito para comparar.



Se realiza un análisis de los precios de venta de promociones inmobiliarias de calidades similares a la nuestra en el mismo ámbito de actuación, analizando tanto la evolución anterior como su tendencia hacia el futuro.  Demanda edificación de viviendas de primera residencia  Viviendas sitas en cascos urbanos  Demanda edificación viviendas de segunda residencia  Viviendas sitas fuera del casco urbano  Demanda construcción centro comercial  Demanda construcción centro de ocio  Demanda construcción centro hospitalario...



El entorno en el que se va a desarrollar la promoción también es un factor relevante. La dotación de infraestructuras urbanísticas con las que cuenta el suelo (si se encuentra la urbanización consolidada y si cuenta con la condición de solar de cara a las condiciones urbanísticas a las que se haya de hacer frente), servicios y dotaciones públicas presentes o futuras (centros asistenciales, docentes, zonas verdes, centros deportivos, transportes públicos...).

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2. El estudio de mercado

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2. El estudio de mercado Viviendas  precio/euros

m2 construidos

360.607,26

100

Valor unitario  (euros/ m2 ) 3.606,07

330.556,66

90

3.672,85

432.728,72

120

3.606,07

240.404,84

80

3.005,06

372.627,5

95

3.922,39

426.718,59

110

3.879,25

Valor unitario medio VUM = Suma de valores unitarios/nº de valores = 21.691,69/6 = 3.615,28 euros/m2 Este precio de referencia servirá para conocer la condiciones del mercado y poder fijar el precio final de forma coherente con aquel y, por otro lado, para conocer los posibles ingresos y, por tanto, los resultados finales de la promoción 9

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3. El estudio del solar 3.1 Análisis del solar: Debemos de completar la siguiente información  Características intrínsecas del solar: Superficie Emplazamiento: Orientación y si es esquina o no Geometría Calidad del suelo Topografía

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3. El estudio del solar 3.2. Limitaciones de la ordenación urbanística: Son una serie de normas cuya misión es controlar el crecimiento de las ciudades y evitar el desarrollo desordenado y caótico de los núcleos urbanos. Quedan definidas en la Ley del Suelo, el Plan General de Ordenación Urbana, la Ley de Costas y las Ordenanzas Municipales y permiten conocer las condiciones de clasificación del suelo tales como uso, aprovechamiento urbanístico, edificabilidad, posibles cargas urbanísticas, limitaciones de construcción, servidumbres por cercanía a carreteras, costas… GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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3. El estudio del solar 3.3. Plan General de Ordenación Urbana

 Es un instrumento de ordenación que regula las actividades de edificación y uso del suelo en un Municipio, con sujeción a la Ley del Suelo, sus Reglamentos y demás normativa aplicable  Las determinaciones del Plan General serán de obligado cumplimiento para la Administración y los administrados  Tendremos que consultar:

3.3.1. Las Condiciones Generales de la Edificación:

Define las condiciones de volumen, estéticas, de salubridad, calidad y confort. Prevalece las establecidas por las Normas de Habitabilidad y Diseño  Ocupación: Superficie máxima de una parcela sobre la que se puede edificar  Edificabilidad: Superficie útil máxima edificable sobre una parcela  Alzado: Define la organización de los volúmenes y la forma de la edificación

3.3.2. Las Condiciones Generales de los Usos: Tipifican los usos    

Residencial: Viviendas Terciario: Servicios de alojamiento temporal, comercio y oficinas Industriales: Almacenaje, distribución, elaboración, transformación... Dotacionales: Espacios libres, equipamientos, servicios urbanos...

3.3.3. Las Condiciones Particulares de la edificación de los usos en suelo urbano: Las tipologías de las edificaciones, diferenciadas por sus claves son:        

Área central (AC): Manzanas cerradas Ensanches (ES): Manzanas cerradas con patios de manzanas Renovación de periferias (RP): Edificación cerrada Conservación de periferias (CP): Vivienda en hilera conformando manzana cerrada Edificación abierta (EA): Edificación abierta Núcleos periféricos (NP): Manzanas cerradas Vivienda unifamiliar (VU): Edificación aislada o adosada Núcleos de segunda residencia (SR): Vivienda unifamiliar aislada

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3. El estudio del solar. •Urbanismo •Planos •Calificación

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3. El estudio del solar. www.alicante‐ayto.es

Urbanismo Normativa: P.G.M.O.U  TITULO V. CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN DE

LOS USOS EN SUELO URBANO CAPÍTULO 3º. ENSANCHES (CLAVE ES)  Artículo 121. Delimitación y caracterización  Artículo 122. Condiciones de parcelación  Artículo 123. Condiciones de volumen  Artículo 124. Condiciones estéticas  Artículo 125. Condiciones higiénico‐sanitarias  Artículo 126. Usos GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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3. El estudio del solar  Informe de una Cédula Urbanística emitida por Ayuntamiento: Se trata de un documento informativo emitido por el Ayuntamiento o Gerencia de Urbanismo del lugar donde se sitúe la parcela y en el que se pone de manifiesto todas las circunstancias urbanísticas que afecten al terreno, su clasificación y calificación, derecho al aprovechamiento urbanístico, edificabilidad, posibles cargas derivadas del planeamiento... Por esta Oficina Técnica Municipal, en relación con el escrito de D. referente a la calificación urbanística de la finca sita en C/ Reyes Católicos esquina C/ Pi y Maragall, se informa: 1. 2.

Que de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana, la finca se situa en la zona 1.4. que corresponde a Suelo Urbano zona de edificación entre medianeras. Que las características principales de la edificación en dicha zona son las siguientes:  Alineaciones: Las señaladas en el plano correspondiente del P.G.O.U. En esquina será obligatorio un chaflán de al menos 2 metros lineales.  Altura máxima: 13,5 metros, equivalente a 4 plantas en altura normal y 19,30 metros equivalente a 6 plantas en altura excepcional,  Número de plantas: Planta baja más tres plantas piso, en régimen normal y planta baja más cinco plantas piso en régimen excepcional, previa transferencia de aprovechamiento urbanístico. 2  Valor de repercusión para transferencia (año 1999): 16.969 Pts/m (VxSuperficie excepcional/1,5)  Fondo edificable: 16 metros  Altura libre plantas: Planta baja mínimo de 3 metros para local y 2,60 metros para vivienda. Plantas pisos mínimo 2,60 metros.  Cuerpos salientes: A partir de 4 metros de altura. Vuelo máximo 10% ancho de la calle y máximo 1 metro. Distancia mínima del vuelo a medianería de 0,60 metros. Vuelos cerrados o semi-cerrados: longitud máxima 50% de la longitud de la fachada.  Fachada mínima: 7,50 metros  Usos: Vivienda unifamiliar y plurifamiliar (uso preferente)  Otros usos: Hotelero, sanitario-asistencial, oficinas, educativo, recreativo, deportivo, socio-cultural, religioso, garajes, espectáculos, comercial.  Dotación de aparcamientos: 1 plaza por vivienda, o planta de sótano entera destinada a garaje.

Elda, 18 de febrero de 2000 El Arquitecto Técnico Municipal

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3. El estudio del solar.

 Modelo solicitud Cédula Urbanística Entidad Municipal

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3. El estudio del solar. 3.4. Consultas en el Registro de la Propiedad  En el Registro de la Propiedad se inscriben los bienes inmuebles y sus propietarios. Esta nota simple o certificado emitido por el Registrador de la Propiedad del lugar donde se haya inscrito el terreno proporciona una información total y completa de la situación jurídica de la finca, constando todos los datos relativos a su titular, superficie, linderos y posibles cargas registrales existentes, hipotecas, servidumbres, derechos de superficie...

http://registropropiedad.derecho.com/

¿POR QUÉ SOLICITAR ESTA INFORMACIÓN?

Comprobar que el titular del solar es el que propone la venta

Comprobar que el solar está libre de cargas (no hipotecas, embargos...)

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3. El estudio del solar. La comprobación en el Registro nos aclara:  Titularidad última.  Superficies y lindes.  Derechos reales limitativos, cargas y gravámenes.  Anotaciones preventivas sentencias judiciales)

(embargos,

demandas

judiciales

o

 Puede solicitarse una Nota Simple Informativa o Exhibición que cuesta unos 25 euros por inscripción. Sólo tiene valor informativo, carece de

garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes o derechos inscritos, solo se acredita, en perjuicio de tercero, por certificación del Registro. GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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4. El estudio arquitectónico previo  Consiste en esbozar la futura edificación según las directrices del promotor y los datos obtenidos de la Cédula Urbanística  Anteproyecto  Determina cuantos bloques, cuantas viviendas de cada tipo y con qué superficies, las dotaciones con que vamos a contar…  Fin de realizar el Estudio Arquitectónico  Tener una base para calcular el coste de toda la construcción y realizar el Estudio Económico, y por tanto, comprobar la viabilidad de la edificación

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5. El estudio económico previo Objetivo  Determinar si la promoción es viable económicamente o no, dependiendo de los beneficios que se produzcan por la venta. Las cifras sobre las que se habrá de trabajar son meras previsiones de futuro, que pueden sufrir modificaciones a lo largo de la vida de la promoción (ventas menores de las previstas, desviación de los costes presupuestados, modificaciones del proyecto de obras con inclusión de nuevas partidas de obra no previstas...), por lo que los resultados pueden sufrir importantes desviaciones; en consecuencia, resulta aconsejable realizar el estudio económico sobre distintos escenarios, uno sobre hipótesis más optimistas y otros más pesimistas, y, sobre esa base, adoptar la decisión final de realizar o no la promoción.

5.1. Los ingresos  Se calcula la cantidad que se puede obtener de la venta en función del estudio de mercado, por tanto la base de cálculo será la realización de un muestreo de precios y superficies de edificaciones con características similares a la que pretendemos realizar, obteniendo por tanto, el valor unitario medio de los inmuebles que las empresas de la competencia han establecido en esa temporada y en esa zona de actuación. Siempre estarán minusvalorados. GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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5. El estudio económico previo 5.2. Los gastos:  Gasto del solar  Gesto del coste de construcción  Gasto de los honorarios de los técnicos  Gasto del coste de laboratorio de control de calidad  Gastos financieros  Gastos de notaría  Gastos de registro  Gastos fiscales  Gastos de Contratación de las Compañías Suministradoras  Gastos Organismo de Control Técnico  Gastos de la Compañía Aseguradora  Gastos Generales

5.3.

Los beneficios: Es la diferencia entre los ingresos y los gastos. Si la relación (Beneficios/Gastos)x100  20% se considera que la promoción es VIABLE 21

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5.1. Gastos del solar  Su valor está sujeto a las características de la zona donde se encuentra  Verificar el precio que pide el propietario realizando un estudio de mercado de los solares colindantes  Estudiar bien las condiciones de pago del solar  Además de la compraventa, se puede conseguir un solar realizando una permuta con el propietario del mismo.  Además del coste del solar hay que incrementar el coste de los impuestos derivados de la transmisión: El IVA (Impuesto de Valor Añadido), el ITP (Impuesto de Transmisión de Bienes Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados). En el enlace siguiente se puede consultar la coordinación IVA/ITP para las cualquier tipo de transmisión patrimonial http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios /Empresas_y_profesionales/Cuadro_IVA_ITP.pdf

Para que lleve IVA, lo debe realizar un empresario o profesional o que se trate de entrega de bienes o una prestación de servicios realizada a título oneroso en el ejercicio de la actividad empresarial. 

Por el IVA se habrá de liquidar el 21% y, si se instrumenta en escritura pública, además el 1% en  concepto de AJD.   ww.aeat.es/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Empresario_individuales _y_profesionales/I.V.A./ManualIVA2010.pdf

 Por el ITP se habrá de liquidar el 7%.  Está exenta del pago de ITP y AJD la transmisión de solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de VPO. GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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5.2. Gastos de ejecución material y costes de construcción  Es el gasto más importante de una promoción  Deberemos tener en cuenta dos aspectos  El coste de ejecución material: Es la suma de los precios de los materiales, mano de obra y medios empleados  El coste de ejecución por contrata: Resulta de la adición al Presupuesto de ejecución material del Beneficio Industrial BI del constructor junto con los Gastos Generales GG del mismo. No existe en obra privada una cuantía fija dado que ello dependerá del libre criterio del constructor; no obstante, como referencia, podemos decir que en obra pública este presupuesto supone un porcentaje añadido del 19% al presupuesto de ejecución material. Corresponden al 13% de GG y al 6% de BI.  Se debe calcular capítulo a capítulo, es decir, de cada una de las unidades de obra para mayor exactitud  En función de la superficie a construir y calidades de viviendas, locales, plazas de aparcamiento... calculados al realizar el estudio arquitectónico previo se estima el precio por metro cuadrado construido que pagaría el promotor en caso de la ejecución del edificio. Aproximadamente y dependiendo de las calidades de las edificaciones a construir puede estar alrededor de 600 euros/m2  Cuando se trate de terrenos sin urbanizar se incluirá en este concepto el gasto ocasionado por la realización de las obras de urbanización 23

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5.2. Gastos de ejecución material y costes de construcción CAPÍTULOS 1. Movimiento de tierras 2. Saneamiento 3. Cimentación y estructura

PRECIO/EUROS 1.897,97 558,88 22.664,84

4. Albañilería

24.922,49

5. Solados y alicatados

13.596,02

6. Carpintería y cerrajería

8.682,32

7. Instalación de fontanería

6.354,57

8. Instalación electricidad

4.778,01

9. Instalación calefacción

1.481,68

10. Pintura

1.880,28

11. Vidrios

1.874,53

12. Varios TOTAL PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL 13% GASTOS GENERALES 6% BENEFICIO INDUSTRIAL

TOTAL COSTE DE CONSTRUCCIÓN GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

925,32 89.616,9 11.650,1 5,377,1

106.644,2 24

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

5.3. Gastos de honorarios de los técnicos Constituye uno de los desembolsos más importantes que realiza el promotor. La cuantía de los honorarios viene establecida en el caso de los Arquitectos por el RD 84/1990 de 19 de enero y en el caso de los Aparejadores o Arquitectos Técnicos por el RD 314/1979 de 19 de enero y por el RD 84/1990 en lo relativo al Estudio de Seguridad y Salud. Sin embargo, la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y Colegios Profesionales deroga todas las disposiciones relativas a honorarios profesionales o tarifas en el sentido de que los Colegios Profesionales negociados y acordados por los técnicos y el promotor.

 Arquitecto:  Honorarios redacción del Proyecto de Ejecución: 7% PEM x 0,3 para el Básico y 7% PEM x 0,4 para el de

Ejecución

 Honorarios Dirección Obra : 7% PEM x 0,3

 Arquitecto Técnico:  Honorarios Dirección Ejecución Material de la Obra: 7% PEM x 0,3  Honorarios Seguridad y Salud Laboral: 2% PEM  Coordinador de Seguridad y Salud y en la fase de redacción del Estudio de Seguridad y Salud  Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de ejecución de la obra  Honorarios Control de Calidad: 1% PEM  Redacción y firma del Proyecto de Control de Calidad  Seguimiento de control de calidad. LC‐91  Honorarios Proyecto de Derribo

 Ingeniero:  Honorarios Proyecto y Dirección Obra Proyectos Parciales (Capítulo Instalaciones): 1% PEM En el caso de que se tenga que recalificar el suelo se realizarán también los Proyectos de Reparcelación, Plan Parcial, Proyecto de Urbanización por los técnicos competentes (Arquitectos, Abogados Urbanistas…).  El Colegio profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Alicante de Alicante establece las tarifas para el cálculo del derecho por intervención profesional DIP en función del PEM y los coeficiente Ka y Ca resultado de aplicación de los valores consignados en las tablas del siguiente enlace web: http://www.coaatalicante.org/visados/ficheros/TARIFA%20DIP%20VISADO%20COAATIEA%202012.pdf 

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5.4. Gastos financieros

 Son los gastos ocasionados con los bancos por la concesión de un préstamo (comisiones de apertura, intereses de capital...). La financiación de una promoción debe basarse en un profundo conocimiento de los instrumentos de financiación existentes en el mercado, que permita una mejor negociación para reducir el coste financiero y facilitar la comercialización del producto.  Para el caso infrecuente en que el promotor financie las obras con recursos propios, este gasto no se producirá  Cuando se ha de recurrir a la concesión de un préstamo hipotecario se han de cuantificar las siguientes partidas:  Tasación: Los propios Bancos o Cajas pueden tener personal dedicado a ese fin o bien

recurrir a convenios con Sociedades de Tasación. El importe puede ser entre 60 y 72 euros por cada una de las viviendas que integran la promoción y sobre las cuales, luego se podrá constituir una hipoteca  Comisión de Estudio y Comisión de Apertura: Siempre, la concesión de un préstamo genera la aportación de gran cantidad de documentación al banco relativa a la personalidad y solvencia del solicitante, escritura de constitución, de apoderamiento, cuentas anuales, balances, justificación de cuentas y saldos con otras entidades, viabilidad de la promoción, escritura de Obra Nueva y División Horizontal, presupuestos contratas... El estudio de esta documentación representa un coste que el prestamista repercute en el prestatario por medio de una comisión que puede cifrarse en torno a un 1,5% del importe del préstamo concedido

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5.4. Gastos financieros Gastos financieros:

Existen dos momentos diferenciados: periodo de carencia y periodo de amortización. El primero se inicia con la formalización de la

escritura pública y concluye una vez llegado al periodo pactado. Durante este periodo no tiene lugar la amortización del préstamo, que solo genera intereses al tipo pactado y sobre las cantidades dispuestas, razón por la que su cuantificación exacta a priori es imposible, y solo podemos aproximarnos a la misma si, para el abono de las certificaciones de obra al contratista, nos ajustamos a un calendario de obra aproximado. Dilatando el pago de las certificaciones y recortando el plazo de ejecución, podremos reducir el coste de esta partida. Si las obras se ejecutan en el plazo previsto y los inmuebles se venden en el plazo previsto el periodo de amortización es totalmente ajeno al promotor, que queda desligado del préstamo en el momento en que se produce la subrogación. En otro caso, el promotor deberá empezar a amortizar el préstamo, capital e intereses de la parte correspondiente.

 Otros gastos: Comisión por cancelación anticipada. Gastos de descuento...  Se puede valorar en un 10% sobre el capital previsto como máximo

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5.5 y 5.6. Gastos de Notaría y Registro  El notario es un funcionario público que da fe o deja constancia de determinadas acciones para posteriormente inscribirlas en el Registro de la Propiedad para que posean carácter público.  Sus honorarios vienen determinados en el correspondiente Real Decreto RD 1426/89 de 17 de Noviembre, Notariado Arancel de los Notarios.  Se toma como base para calcular sus honorarios el valor declarado del inmueble  Existen bonificaciones de sus honorarios si se efectúa VPO.  El Registrador de la Propiedad, también es un funcionario público.  Sus honorarios vienen determinados en el RD 1427/89 de 17 de Noviembre.  Se toma como base para calcular sus honorarios el valor declarado del inmueble. GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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5.5 y 5.6. Gastos de Notaría y Registro  En una promoción inmobiliaria será necesario formalizar ante notario e inscribir en el Registro:  Acto de modificación de fincas registrales: División, segregación, agrupación... (P.e. si hay que comprar varios solares)  Escritura de compraventa: Se presenta durante el desarrollo de la promoción inmobiliaria en dos ocasiones; en la compra del solar y en la venta de las viviendas  Declaración de obra nueva: Escritura pública donde se define la obra. La base de cálculo es el PEM según Proyecto  División horizontal: Escritura pública donde se definen cada una de las viviendas a construir indicando nombre, situación, límites, superficies... La base de cálculo es el PEM del Proyecto más el precio del suelo  Constitución de préstamo hipotecario: En el caso de tener que recurrir a él. Para su cálculo acudir a los aranceles de Notarios y Registradores. La base de cálculo es la cuantía del préstamo  El coste del Notario y el Registrador puede rondar en torno al 1% del CC 29

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5.7. Gastos fiscales  Son los impuestos, tasas y tributos que gravan la construcción. Suelen estar en torno al 4% PEM  Tributos de la Hacienda estatal  Tributos de la Hacienda autonómica  Tributos de la Hacienda provincial...

5.8. Gastos Contratación Compañías Suministradoras

 Se hace cargo el constructor para la contratación del suministro necesario para poner en marcha la obra y el promotor para dar de alta al edificio  Se realiza dos veces, una al inicio de la obra y otra finalizada esta para la contratación del suministro en cada una de las viviendas.  Suele rondar entre el 1% del PEM

5.9. Gastos Organismo de Control de Técnico

 Son los gastos de contratación de los Organismos de Control Técnico obligatorios para el que el promotor pueda suscribir Seguro de Responsabilidad. Su coste puede rondar entre el 1% del PEM GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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5.10. Gastos Generales  Se incluyen los costes de funcionamiento interno de la promotora como:  Gastos alquiler local  Gastos salarios personal  Gastos asesores externos  Gastos teléfono, agua, luz, material fungible...  Gastos comerciales, de marketing y publicidad

 Su cantidad suele estar entre el 4% del CC

5.11. Gastos Control de Calidad  Gastos de contratación del Laboratorio de control de calidad que realizará los ensayos y pruebas de servicio obligatorios establecidos en el Proyecto de Control de Calidad redactado por el Director de la Ejecución. Ronda en torno al 1% del CC GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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5.12. Gastos contratación Compañías de Seguros  Nos referimos al Seguro decenal que debe suscribir el promotor por el 100% del coste final de la ejecución para cubrir los daños o defectos que afecten a elementos estructurales. Puede suponer el 1% del PEM UNA VEZ HEMOS DETERMINADO QUE LA REALIZACIÓN DE LA PROMOCIÓN ES VIABLE, SE ENCARGARÁ LA REALIZACIÓN DE LOS PROYECTOS NECESARIOS PARA LLEVARLA A CABO, CONTRATANDO AL ARQUITECTO, ARQUITECTO TÉCNICO E INGENIEROS ‐EN CASO DE QUE SE TRATE DE UNA CONTRATACIÓN EXTERNA Y LA PROPIA EMPRESA PROMOTORA NO CUENTA CON PERSONAL PROPIO DENTRO DE SU PROPIA PLANTILLA‐ PARA QUE SE REDACTEN LOS PROYECTOS NECESARIOS, PONIEDO ENTONCES EN MARCHA LOS MECANISMOS NECESARIOS PARA INICIAR LA PROMOCIÓN

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6. Los beneficios RENTABILIDAD  La apuesta por el futuro que significa toda inversión, en cualquier tipo de activo (bien o derecho), conlleva un riesgo; y éste será el elemento clave de toda inversión. Se acepta mayor riesgo si la esperanza de beneficios futuros es alta; si la rentabilidad es baja, la aversión al riesgo aumentará.  La formación de capital e inversión son conceptos relacionados. UN PROMOTOR REALIZA UNA INVERSIÓN CUANDO COMPRA UN SOLAR PARA EDIFICAR, TRANSFORMÁNDOLO EN PRODUCTOS INMOBILIARIOS PARA SU POSTERIOR VENTA.

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5.3.1. Cálculo de la rentabilidad 5.3.1.1. MÉTODOS ESTÁTICOS  

No tienen en cuenta el tiempo como elemento de la valoración, procediendo a su análisis como si se tratase de cantidades monetarias percibidas en el mismo momento en el tiempo. Consiste en aplicar ratios de rentabilidad a la operación concreta de inversión inmobiliaria.

ROI (return on Investment) ROI=(Resultado/Inversion)X100 ROI= ((Ingresos‐Gastos)/Inversion)x 100 El resultado es muy claro ya que mide en % la rentabilidad en su periodo de vida. Se descompone fácilmente en rotación y margen.

ROI= (Ventas/Inversión) x (Resultado/Ventas) El primer cociente mide la rotación de la inversión, y por tanto la eficiencia (obtencion de objetivos al menor coste posible), el segundo ratio refleja el margen de beneficio en ventas y por tanto la habilidad de la dirección al relacionar ingresos y gastos. Si consideramos los resultados antes de los intereses e impuestos, hablamos de rentabilidad económica, que nos mide la capacidad de generar beneficios en un proyecto de inversión, si consideramos intereses e impuestos hablamos de rentabilidad financiera, obteniéndose ambos ratios del Estudio Económico.

SE CONSIDERARÁ  VIABLE SI ES MAYOR DEL 20% RAZON BENEFICIO/COSTO Beneficio/Coste Explotacion Beneficio/Coste Total Si es mayor que 1 es económicamente factible. Permite emprender o no un determinado proyecto, aunque no determina cual es el más rentable. GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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5.3.1. Cálculo de la rentabilidad 5.3.1.2. MÉTODOS DINÁMICOS 

Tienen en cuenta el tiempo como elemento de valoración, utilizando leyes de capitalización o descuento con el objetivo de homogeneizar las cantidades percibidas en diferentes momentos de tiempo.  Se miden por el flujo monetario de los cobros y los pagos que se originan en el desarrollo en el tiempo de la promoción inmobiliaria, por medio del “cash flow” (flujos de caja).  La determinación de los flujos de caja puede admitir numerosas situaciones, a veces los futuros propietarios pueden anticipar cantidades en obra. Ejemplo: Plantearemos las siguientes hipótesis:     

Vamos a suponer que compramos el terreno el 21 de noviembre de 2012 Dos años más tarde realizaremos las obras de urbanización (viales y jardines) La construcción tardará en realizarse otros dos años Un año más tarde se venderá (cobrará) la primera fase Otro año más tarde se venderá (cobrará) la segunda fase

GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

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