T E M A   3 .   R E N D I M I E N TO S   D E L C A P I TA L   I N M O B I L I A R I O CONCEPTO 

EPÍGRAFE 

NORMATIVA 

Definición  de  rendimientos  del capital  Art. 21 LIRPF 

RENDIMIENTOS INTEGROS DEL  CAPITAL 

Rendimientos  íntegros  de  capital inmobiliario  Art. 22 y 24 LIRPF 

REND. DEL CAPITAL   INMOBILIARIO  Gastos deducibles 

Reducciones 

Art.  23.1  LIRPF  y  13  y 14 RIRPF 

BASE DE DATOS 

‐Obras  prácticas/01/01Impuesto  sobre  la  Base de datos:   Renta  de  las  Personas  Físicas/01.08  Supuestos  Rendimientos de capital inmobiliario  prácticos/Fiscal/Impuesto  sobre  la  renta de las personas físicas: 

‐Obras  prácticas/01/01Impuesto  sobre  la  ‐Cálculo  del  rendimiento  Renta  de  las  Personas  Físicas/01.08  neto  reducido  del  capital  Rendimientos de capital inmobiliario  inmobiliario. Doc. 09516 ‐Liquidación parcial de rendimientos  del  capital.  Arrendamientos  de  local  ‐Obras  prácticas/01/01Impuesto  sobre  la  de negocio. Renta  de  las  Personas  Físicas/01.08  Rendimientos de capital inmobiliario/01.08.02  ‐Liquidación parcial de rendimientos  del  capital.  Arrendamientos  de  Gastos deducibles.  vivienda.

‐Obras  prácticas/01/01Impuesto  sobre  la  Renta  de  las  Personas  Físicas/01.08  Art. 23.2 y 3 LIRPF y   Rendimientos de capital inmobiliario/01.08.03  Reducciones 

15 y 16 RIRPF 

SUPUESTOS PRÁCTICOS 

TEMA 3

RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

  Negocios y Dirección 

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1.- RENDIMIENTOS ÍNTEGROS DEL CAPITAL Son rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. La definición es lo suficientemente amplia como para incluir todos los rendimientos que procedan de bienes muebles o inmuebles, y que no se obtengan por la transmisión de los mismos. Los rendimientos proceden, como regla general de la titularidad de bienes y derechos, no de la transmisión, que genera en el IRPF, ganancias y pérdidas patrimoniales. No obstante, las rentas derivadas de la transmisión de la titularidad de los elementos patrimoniales, aun cuando exista un pacto de reserva de dominio, tributarán como ganancias o pérdidas patrimoniales, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos del capital. En todo caso, se incluirán como rendimientos del capital: a) Los procedentes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como

urbanos,

que

no

se

hallen

afectos

a

actividades

económicas realizadas por el contribuyente, que se clasifican como rendimientos de capital inmobiliario. b) Los que provengan del capital mobiliario y, en general, de los

restantes

bienes

o

derechos

de

que

sea

titular

el

contribuyente, que no se encuentren afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

  Negocios y Dirección 

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Nota Los rendimientos del capital mobiliario se presumen en todo caso remunerados a su valor de mercado. Esta presunción admite prueba en contra, que recae sobre el contribuyente, se trata por tanto de demostrar ante

la

Administración

un

hecho

negativo,

la

no

percepción

de

rendimientos.

El esquema del procedimiento de liquidación del rendimiento neto del capital sería el siguiente: (+) Rendimiento íntegro

(–) (Gastos deducibles)

(–) (Re duc cio nes)

(=) Rendimiento neto reducido Referencias normativas y documentales en base de datos Legislación/fiscal/Sistema Fiscal Estatal/Impuesto sobre la renta de las personas físicas/ LIRPF, Art. 21. Obras prácticas/01/01 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas/01.08 Rendimientos de capital inmobiliario

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2.- RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos

reales

de

disfrute

sobre

bienes

inmuebles

que

no

estén

arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica. No se somete a gravamen la renta presunta derivada de la vivienda habitual, por lo que no hay de computarse ningún rendimiento por ser titular de este tipo de viviendas, ni consecuentemente, cabrá deducirse gasto alguno derivado de las mismas en la base imponible del impuesto, lo que resultaba especialmente beneficioso cuando se estaba invirtiendo en vivienda habitual, ya que los intereses del préstamo solicitado para la adquisición de la misma eran deducibles del rendimiento de capital inmobiliario, a salvo por supuesto del régimen transitorio de deducción por adquisición de vivienda habitual. a) Se incluyen como ingresos íntegros:

-

El importe que por todos los conceptos deba satisfacer del arrendatario o subarrendatario.

-

El importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o cesionario en los supuestos de constitución o

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cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos. Ejemplo: Un contribuyente ostenta la titularidad de una vivienda y de un solar. Sobre la vivienda constituye un derecho de usufructo vitalicio en favor de otro contribuyente, que desde ese momento tendrá el uso y disfrute de la vivienda por un importe de 50.000 euros, y cede el derecho de superficie del solar por un periodo de 10 años a una compañía que explota gasolineras por un precio de 12.000 euros. Se incluiría como rendimientos íntegros del capital inmobiliario: 50.000 + 12.000 =62.000 euros. Nota Deben considerarse incluidos en los rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes del resto de los bienes cedidos con el mismo, como mobiliario y enseres. b) Se excluye de entre los ingresos íntegros el importe del IVA o del impuesto general indirecto canario (IGIC) repercutido al arrendatario. Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias. Gastos deducibles Se consideran gastos deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, siempre que estén debidamente justificados, entre otros: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos

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gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes. b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales que no tengan carácter sancionador. c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares. d)

Los

ocasionados

por

la

formalización

del

arrendamiento,

subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito cuando el deudor se halle en situación de suspensión de pagos, quiebra u otras análogas, y cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación del crédito. EJEMPLO: El señor Z es propietario de un apartamento que ha estado alquilado todo el período impositivo con una renta de 500 euros mensuales. Con fecha 31 de diciembre tiene impagados los últimos 8 meses del año, por lo que tendrá que computar como rendimientos íntegros 6.000 € (12 x 500) y como gasto deducible 1.000 euros (que corresponden a los recibos impagados de mayo y junio, por tener una antigüedad superior a seis meses a 31 de diciembre). f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

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g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros. h) Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación efectiva, conforme al RIRPF. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. Referencias normativas y documentales en base de datos Legislación/fiscal/Sistema Fiscal Estatal/Impuesto sobre la renta de las personas físicas: LIRPF: art. 23.1 RIRPF: arts. 13 y 14. Obras prácticas/01/01Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas/01.08

Rendimientos

de

capital

inmobiliario/01.08.02

Gastos

deducibles.

Reducciones a) Por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda Con carácter general, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto se reducirá en un 60%.

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Ejemplo: El señor A es propietario de un piso que tiene alquilado desde hace cinco años con una renta anual de 6.000 euros a la señora C de 42 años. Los gastos de comunidad han ascendido a 500 euros y el valor del piso es de 50.000 euros, correspondiendo 12.000 euros al valor del suelo.

Rendimientos íntegros................................................................

6.000

Gastos deducibles....................................................................

(1.640)

-Comunidad..........................................................

500

-Amortización [(50.000-12.000) x3%]................1.140 Rendimiento neto.......................................................................4.860 Reducción 60%..........................................................(2.916) Rendimiento neto reducido........................................................1.944 Nota La legislación del IRPF establece reducciones especiales por arrendamientos de vivienda en los que los arrendatarios se encuentran en determinadas franjas de edad. b) Por rendimientos generados en un período superior a dos años o notoriamente irregulares. Por otra parte, se reducirá en un 40% el rendimiento neto que corresponda a los rendimientos netos con un periodo de generación superior a dos años y a los que se califican reglamentariamente como obtenidos de forma

notoriamente

irregular

en

el

tiempo

(por

ejemplo,

las

indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble).

  Negocios y Dirección 

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Referencias normativas y documentales en base de datos Legislación/fiscal/Sistema Fiscal Estatal/Impuesto sobre la renta de las personas físicas: LIRPF: art. 23.2 y 3. RIRPF: arts. 15 y 16. Obras prácticas/01/01Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas/01.08 Rendimientos de capital inmobiliario/01.08.03 Reducciones.

Correspondencia con supuestos prácticos de la base de datos Supuestos prácticos fiscal/ Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas/ -Cálculo del rendimiento neto reducido del capital inmobiliario. Doc. 09516 -Liquidación parcial de rendimientos del capital. Arrendamientos de local de negocio. -Liquidación

parcial

de

rendimientos

del

capital.

Arrendamientos

de

vivienda.

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