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EL CAMBIO DE DESTINO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Comentario de la RDGRN de 23 de marzo de 1998) [Publicado en Revista Sepin (ISSN 1575-4790), nº 187 (1998), pp. 39-53] Mikel M. KARRERA EGIALDE Profesor asociado. Departamento de Derecho Civil. UPV/EHU SUMARIO.-I. INTRODUCCIÓN.-II. LAS FACULTADES DEL PROPIETARIO DE UN ESPACIO PRIVATIVO.-III. EL FUNDAMENTO DE LAS LIMITACIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.-IV. RESTRICCIONES DEL APROVECHAMIENTO DE LA PROPIEDAD.-1. Clases.-1.1. Legales.-1.2. Voluntarias.-2. Límites generales de las restricciones.-3. Interpretación de las restricciones.-V. CONCLUSIÓN.

I.- INTRODUCCIÓN Respecto del régimen de la propiedad horizontal, el artículo 5 LPH exige que en el título constitutivo, como elementos de carácter esencial, consten una serie de circunstancias, entre las cuales se hallan las que sirven para describir los pisos o locales que constituyen aquélla: “la de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”. A continuación, en el apartado tercero, señala que “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales (...) formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”; esas reglas pueden ser calificadas como elementos de carácter complementario cuya función es desarrollar la ordenación legal y adaptar el título a las particularidades o concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones (Exposición de motivos de la LPH). Una vez definido el título constitutivo, a modo de colofón, el último párrafo del precepto, protege la situación creada señalando que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”. En principio, el título constitutivo, que no requiere forma solemne, ni inscripción en el Registro de la Propiedad, describirá cada elemento privativo, y lo habitual será que entre los factores descriptivos se haga referencia al uso o destino inicial del espacio particular. En el caso de acceder a la publicidad registral, los preceptos hipotecarios referentes a la descripción no establecen, con carácter imperativo, la necesidad de hacer constar el destino de la finca (arts. 9 LH y 51 RH, referentes a la identificación de los inmuebles). Por su parte, parece obvio que no es cometido de los estatutos enumerar las posibilidades de goce del propietario. Sin embargo, es lógico que, en atención a las circunstancias reales de cada caso, se establezca el destino de ciertos elementos privativos a través de la vía de prohibir el cambio de uso o determinadas actividades. Tras la adhesión de los copropietarios a los estatutos de la comunidad, aquéllos quedan vinculados por el efecto normativo del negocio jurídico plasmado en dichos estatutos, con trascendencia real de vinculación a terceros por haber sido inscritos (art. 5.3 LPH) o por ser conocidos por el adquirente del piso o local (analogía con el art. 34.2 LH)1. En último término, el reglamento de régimen interior regula los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los 1

Por el contrario, “la comunidad ordinaria de los arts. 392 y ss. del CC no puede acordar limitaciones al derecho de propiedad de terceros” (STS 17-VI-1998, La Ley 7555).

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servicios y cosas comunes (art. 6 LPH); no constituyen el lugar para afectar el uso de los elementos privativos2. Por lo tanto, la ubicación de los estatutos en el régimen de la propiedad horizontal, para regular la coexistencia de elementos privativos y comunes, además de las relaciones de derechos y deberes, la toma de acuerdos y la participación en los gastos, queda del siguiente modo: 1. El principio de la autonomía de la voluntad (art. 1.255 CC), de aplicación como regla básica en los derechos de contenido patrimonial, y que se plasma en el título constitutivo y los estatutos, cuya aprobación y modificación requieren la unanimidad. 2. Las normas legales (art. 396 CC y Ley de Propiedad Horizontal), que en cuanto imperativas se imponen sobre el estatuto privativo, que no puede contener disposiciones contrarias al Derecho necesario (Exposición de motivos y DT 1ª LPH, y art. 396 CC). 3. Las normas del Código Civil sobre la copropiedad, la propiedad general y, en última instancia, el resto de su normativa. 4. El reglamento de régimen interior. La cuestión planteada en el supuesto de hecho de la RDGRN de 23 de marzo de 1998 (BOE de 21 de abril) se refiere a la delimitación de la facultad del propietario en relación al uso o destino de un espacio privativo. Al constar en el título constitutivo el carácter inicial del espacio privativo, “ha de decidirse en el presente recurso si la transformación de destino de un local de negocio en vivienda supone o no una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal”.

Dependiendo de la solución adoptada, la consecuencia jurídica inmediata que afecta al resto de copropietarios del inmueble donde se inserta la propiedad horizontal, es la referente a si se requerirá o no “el acuerdo de la junta de propietarios en la forma que preceptivamente establecen los artículos 5 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal”.

El interés de este comentario se deriva de la titubeante postura de la DGRN, especialmente en la RDGRN de 25 de septiembre de 19913. En dicha Resolución, y en términos semejantes a la comentada, “toda la cuestión gira en torno a si la transformación de una planta de desvanes en vivienda supone o no la modificación del título constitutivo, pues si lo alterase sería necesario el acuerdo de la Junta de copropietarios en la forma requerida por los artículos 5 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal”.

La solución adoptada reza que “la alteración de su destino supone un cambio importante en la medida que afecta a todos los copropietarios del inmueble y requerirá la aprobación de la Junta de Condueños al suponer una modificación del título constitutivo (artículo 5 de la Ley)”.

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En ese sentido, la STS de 6-VII-1978 (RAJ 2749); en contra, la STS de 8-V-1989 (RAJ 3674), puesta en duda en la doctrina: vid. José Luis LACRUZ BERDEJO, Elementos de Derecho Civil III, vol. 2º, Ed. Bosch, Barcelona, 1991 (2ª ed.), p. 543. 3 RAJ 6236. Vid. el acertado comentario crítico de Jacinto GIL RODRÍGUEZ, “La pretendida vinculación del uso o destino de los espacios privativos en el régimen de propiedad horizontal”, in RCDI, nº 611 (1992), pp. 1817-1848.

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En suma, requiere del acuerdo unánime de los condueños al tratarse de un supuesto que incide en la modificación de un elemento esencial de la propiedad horizontal. La Dirección General rectifica esa posición en el supuesto presente. El análisis jurídico que lleva a defender el acertado acomodo del cambio de postura requiere, previamente, hacer referencia, siempre escueta, al ámbito dominical donde se asienta la cuestión: las facultades que encierra la propiedad con sus límites y el régimen específico de la propiedad horizontal en aras al uso o destino del bien privativo. En general, las cuestiones referentes a las limitaciones que sufre el dominio privado presentan un indudable interés, en cuanto se enmarcan en el progresivo proceso de relativización del contenido del derecho de propiedad que se desenvuelve en las variadas exigencias planteadas por la organización social moderna, y en el caso concreto, en la de las comunidades de copropietarios regidas por el régimen de propiedad horizontal. Específicamente, a pesar de que el supuesto concreto de la RDGRN comentada hace referencia a la transformación de local de negocio en vivienda, procede centrarse en el tema más genérico del cambio de destino (contenido) de un espacio privativo (alcance objetivo) por decisión de su dueño (alcance subjetivo). II.- LAS FACULTADES DEL PROPIETARIO DE UN ESPACIO PRIVATIVO La propiedad privada, reconocida constitucionalmente (art. 33 CE), viene definida en el Código Civil como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (art. 348 CC). En la base de todo derecho, y particularmente en el de propiedad, se hallan los principios constitucionales, cuya perspectiva, siquiera brevemente, conviene exponer. Partiendo de la norma constitucional, por el principio de la función social, iluminado por el formal de reserva legal y el material de respeto al contenido esencial (previo a cualquier regulación), la propiedad es normalmente limitable; y tomando como base la función social y el mantenimiento necesario del contenido esencial, la unidad conceptual permanece intacta a pesar de las especialidades que se encuentran en los distintos ámbitos de su aplicación. Asimismo, por razón de la función social se delimitan las garantías constitucionales del derecho de propiedad privada: el reconocimiento del derecho de propiedad privada, la garantía institucional del derecho de propiedad por su condición de pieza básica del orden constituyente y el contenido esencial del derecho dominical. Delimitar el contenido normal del dominio, positiva o negativamente, es infructuoso, por lo que procede identificar la sustancia o contenido esencial del interés individual genérico, obviando, en el caso presente, el logro social que debe perseguir. LACRUZ BERDEJO entiende que el contenido esencial del derecho de propiedad es “la relación de dominación material y jurídica (goce y disposición), la más plena posible sobre el objeto, con arreglo a la naturaleza de éste y su trascendencia social. La Ley puede imponer cualesquiera limitaciones, obligaciones y transformaciones en atención a estos criterios, pero siempre de modo general (la privación singular tiene su cauce en la expropiación) y mediando causa proporcionada”4. Y como conclusión, añade que las “características exclusivas de la relación dominical, ajenas al mero derecho de goce sobre cosa ajena, son, así, de una parte, la total influencia fáctica sobre la cosa, que permite 4

José Luis LACRUZ BERDEJO, Elementos de Derecho civil III, Vol. 1º, Ed. Bosch, Barcelona, 1991 (3ª ed. reimpresa), p. 307.

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utilizarla a voluntad (...), y, de otra, imprimir a la cosa el destino y utilización que el dueño tenga por conveniente”5. Ese poder de destinación, tendencialmente pleno y siempre superior al de los restantes derechos de goce, es el principal interés jurídicamente protegido en cuanto singulariza a la propiedad. En este punto, el núcleo de utilidad meramente individual del derecho de propiedad, que se traduce en la facultad de gozar (más allá del disfrute), se identifica con el aprovechamiento o rentabilidad económica del titular del bien. Su peculiaridad principal radica en decidir el destino económico del bien, la utilización económica reconocible y rentable del mismo, de modo que su administración normal y disposición reporte, en términos de la STC de 26 de marzo de 1987, “rentabilidad” al propietario (“salvaguarda de la rentabilidad”)6. Atendiendo la definición del art. 348 CC, la LPH no enumera las posibilidades de goce del propietario y como regla general prevé que corresponden el propietario todos los derechos y posibilidades de goce [derecho “exclusivo de propiedad”, art. 5.3.a) LPH] y obligaciones que la ley concede e impone a todo propietario. A partir de ahí, toda propiedad se presume libre, y en consecuencia, el propietario es titular de todas las facultades que corresponden al derecho de propiedad. La presunción de libertad se establece en la doctrina jurisprudencial de modo constante y reiterado, lo que hace innecesario aportar aquí citas concretas. En principio, la facultad de decidir el destino conveniente de los elementos privativos es inherente al titular del derecho de propiedad horizontal, y al presumirse libre éste, aquél puede cambiar el destino inicial de su finca. Y para ello, no precisa de autorización alguna, ya que dicha facultad pertenece al estricto ámbito de sus facultades dominicales, con independencia de las normas limitadoras establecidas o que puedan preverse. Aunque parezca una obviedad, conviene recalcar que las facultades dominicales recaen dentro de los límites de su espacio privativo, sobre el que tiene la propiedad exclusiva, de modo que su actuación no puede afectar a los elementos comunes, que pertenecen en copropiedad a todos los comuneros. III.- EL FUNDAMENTO DE LAS LIMITACIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL En la propiedad horizontal existe la necesidad de armonizar, por un lado, la propiedad separada, con el rasgo principal de la tendencia a la plena autonomía de los derechos que recaen sobre la misma (arts. 1 y 3 LPH) y, por otro lado, la propiedad común del edificio en su conjunto, que en cuanto unidad física inescindible, origina una interdependencia objetiva y recíprocas limitaciones. Es decir, el tratamiento parte de una propiedad separada sobre un espacio, concurrente con otros, que lleva inherente un 5 LACRUZ BERDEJO, Elementos III-1º, cit., p. 315. Sobre el contenido esencial del derecho de propiedad, Vicente Luis MONTÉS PENADÉS, in Comentario del Código Civil, t. I, Ed. Ministerio de Justicia, Madrid, 1991, pp. 950 ss., descarta la facultad de disposición (jurídica) como elemento identificador y precisa la singularidad de la facultad de goce, y concluye que el contenido esencial se identifica con la posibilidad de decidir el destino económico de la cosa. 6 FJ 2.º, último párrafo (BOE de 14 de abril). Jesús LEGUINA VILLA, “El régimen constitucional de la propiedad privada”, in Derecho privado y Constitución, nº 3 (1994), p. 22, afirma que puede traducirse como “utilidad económica” reconocible.

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derecho de condominio sobre elementos comunes. A ello se refiere la resolución cuando, siguiendo las de 12 de diciembre de 1986 y 20 de febrero de 1989, sostiene “que en la propiedad horizontal, la necesidad de armonizar la tendencia a la plena autonomía de los derechos recayentes sobre los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (configurados en la Ley de Propiedad Horizontal como propiedad separada, artículos 1 y 3), con la ineludible interdependencia objetiva y recíprocas limitaciones derivadas de la unidad física del edificio en su conjunto, no se opone, en sede de utilización de los elementos privativos, al mantenimiento de los principios informantes del derecho de propiedad”.

En definitiva, se trata de armonizar los derechos individuales con los comunes7. Respecto a la facultad de utilización de los elementos privativos, y partiendo del señorío potencialmente absoluto, por el cual será regla la posibilidad de cualquier uso, la función de los estatutos no será definir casuísticamente el contenido dominical (las facultades de la propiedad horizontal concreta), sino articular normativamente esa zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva entre derechos de análoga naturaleza. Conviene recalcar que la principal perspectiva del tratamiento de la propiedad horizontal es la relación económica entre el titular y sus bienes, siendo subsidiaria la situación de comunidad, derivada de la necesidad de regular la estrecha convivencia generada por la unidad física del edificio. En suma, que se trata de una comunidad de uso y disfrute, no dinámica, al contrario que la comunidad constituida para construir el edificio, que tiene un fin activo. El postulado básico es conceder preferencia al disfrute y uso privativo del espacio objeto de propiedad horizontal8. A partir de ahí, surgen las necesarias relaciones de vecindad con los titulares de otros bienes que se muestran como límites connaturales en toda propiedad inmobiliaria, y se acentúan especialmente en la propiedad horizontal. De ese modo, es posible prohibir actividades en el elemento privativo en razón a las relaciones de vecindad. En cuanto los derechos de disfrute tienen sus correlativos deberes, las prohibiciones tienen reflejo en el deber de actuar con diligencia: evitar causar daños a todos los elementos y a la vida en común y privada de los demás copropietarios. La 7

La STC de 21 de octubre de 1993 (BOE de 9 de noviembre) ratificó que en la propiedad horizontal “la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes a una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares”. No se hace sino reiterar lo indicado por la exposición de motivos de la LPH: “El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego. Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica”. Previamente, se señala también que “si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y contigencias de la vida (...) su finalidad última (...) es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de justicia”.

8 Arts. 3 LPH y 396 CC que hablan de “propiedad separada”. La exposición de motivos de la LPH, como facultad principal de la propiedad, habla solamente del disfrute: “mientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos”.

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finalidad del régimen de la propiedad horizontal es el mejor uso y disfrute de la propiedad privativa con la diligencia debida, limitado por el derecho de los demás copropietarios. Al respecto, el propietario ha de “observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan” (art. 9.6 LPH). En beneficio de la convivencia se establecen restricciones a las posibilidades de utilización de las facultades dominicales que recaen sobre la propiedad horizontal, que son de dos tipos: las estatuidas por el legislador (norma de convivencia general), que operan como normas de derecho necesario; y las no permitidas en los estatutos (norma de convivencia específica), a modo de prohibiciones de origen voluntario. Sentado lo anterior, las relaciones de vecindad exigen que la limitación del derecho del tercero responda a criterios objetivos. Es decir, que afecte efectivamente al resto de titulares de la comunidad de vecinos: molestias, inmisiones, carga más onerosa, uso de elementos comunes, introducción de personas ajenas a la vida familiar y privada del titular. Factores variados que justifiquen la imposición de la restricción en razón de la convivencia plural innata dentro de la propiedad horizontal9. Lo normal es que en los estatutos se prohiban actividades de mucho tránsito o ruido y que provoquen gastos, deterioros e inseguridades, derivados del señalado elemental respeto de la pacífica convivencia con los demás condueños del inmueble10. Por último, hay que advertir la incidencia del destino particular del inmueble en su conjunto, que puede estar destinado principalmente a viviendas, centros comerciales, garajes u otra actividad distinta, que marca una luz indicativa de la justificación de un determinado aprovechamiento. Ciertamente, la propiedad horizontal se orienta principalmente a acoger viviendas. El origen de la LPH y sus reformas (Ley de 26 de octubre de 1939 y Ley de 21 de julio de 1960) tienen como propósito teleológico (art. 3 CC) hacer frente a la escasez de viviendas11. Las figuras semejantes de desarrollo, como las urbanizaciones privadas y el aprovechamiento por turnos, responden también a la necesidad de disponer de habitación, siquiera vacacional. Paralelamente, los locales de negocio se desplazan hacia las grandes superficies o centros comerciales12. La coexistencia 9

Vid. la STS de 20-XII-1989 (RAJ 8855) y las RRDGRN de 20-II-1989 (RAJ 1694) y 4-III-1993 (RAJ 2471), referentes a los límites de la normal tolerancia derivado del respeto a los derechos de los demás propietarios, a la repercusión respecto de los restantes espacios privativos y elementos comunes e incluso a la organización y funcionamiento de la propiedad horizontal. 10

De modo ejemplificativo, en la STS de 28-IV-1978 (RAJ 1461) se señala que el cambio de destino de vivienda a uso como oficina provoca “mayores gastos de fluido eléctrico relacionado con los ascensores, un aumento en el deterioro de éstos y del ornato del portal y sobre todo, una disminución de la posibilidad de que el portero conozca y vigile a las diferentes personas que visiten el edificio”; en general, esos inconvenientes pueden predicarse del uso de todos los elementos comunes (portal, ascensor, escaleras, luces de escaleras). 11 Según la exposición de motivos de la Ley de 21 de julio de 1960, “la presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos”. Parte de un hecho social básico: “la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y convivencia (...) se ofrece hoy (...) otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables”. En definitiva, “se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él”. 12

Vid. las SSTS de 20-XII-1989 (RAJ 8855), 10-VII-1995 (RAJ 5554; vid. Pedro GONZÁLEZ POVEDA, “Cambio de destino de locales en régimen de propiedad horizontal y su sanción legal (A propósito de la

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de elementos privativos y comunes, básicamente, se produce en los edificios destinados a vivienda o en complejos urbanísticos. La propiedad horizontal es la primera forma de tenencia de la vivienda, estimulado por diversos factores, como la escasez de la oferta de viviendas en arriendo, el estímulo oficial a través de desgravaciones fiscales y préstamos de razonable interés, y el incremento del poder adquisitivo de las clases medias de la sociedad13. De todo ello ha de deducirse la función social que los miembros de la comunidad atribuyen a la propiedad horizontal, que, además, ha de estar al principio rector de la política económica y social recogido en el artículo 47 CE: el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada14. A la luz de lo expuesto, en un bloque destinado primordialmente a casas-habitaciones, difícilmente es justificable la oposición al cambio de destino a vivienda basada en criterios de relaciones de vecindad. Otra cosa es la idoneidad derivada de la naturaleza del espacio y las autorizaciones civiles (en cuanto afecte a los elementos comunes del edificio y las cuotas de participación en la propiedad horizontal) y administrativas (licencias de orden urbanístico) correspondientes en orden a la realización de las obras. IV.- RESTRICCIONES DEL APROVECHAMIENTO DE LA PROPIEDAD En primer lugar, en el goce y el disfrute de la propiedad, las limitaciones del uso pueden proceder de la propia naturaleza de la cosa, uno de cuyos efectos puede ser el abuso de derecho (art. 7 CC), tras valorar la actividad dentro de los cauces normales que su naturaleza exige; de la expropiación forzosa (arts. 33.3 CE y 349 CC); y de las derivadas de derechos reales de uso concurrentes. A partir de ese marco, siguiendo a las Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 20 de febrero de 1989, ésta de 23 de marzo de 1998 recoge que la delimitación del derecho de propiedad “se verifica a partir de un señorío potencialmente absoluto sobre el que se proyectan los límites legales en forma de prohibición u obligación, y por ello, tratándose de los elementos privativos, ha de ser regla la de la posibilidad de todo uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal (normalidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad, artículo 7, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal)”.

sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1995)”, SEPIN, nº 153 (1995), pp. 3239), 30-XII-1996 (RAJ 9475), 21-I-1998 (RAJ 58). 13

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Vid. LACRUZ BERDEJO, Elementos III-2º, cit., p. 529.

Frente al argumento de que la ley reguladora tiene ya evaluada la función social, hay que apreciar el carácter preconstitucional de la LPH de modo que no es posible que tuviese en cuenta los parámetros constitucionales. GIL RODRÍGUEZ, “La pretendida vinculación del uso o destino de los espacios privativos”, cit., p. 1828, pone de relieve la virtualidad de esas exigencias constitucionales en la interpretación cotidiana y actual “sea para recuperar y mantener interpretativamente lo que en el ámbito jurídico especializado se entiende por contenido esencial de la propiedad horizontal /privativa, sea para reafirmar la legalidad de una concreta actuación del propietario que, entrando en el círculo delimitado por aquel contenido, parece guiada por la función social que de su dominio cabe esperar”.

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En suma, las limitaciones son extrañas al derecho de propiedad, y la LPH no contiene norma que prohiba la alteración del destino dado a un piso o local. Pero, junto a las limitaciones propias del goce, se encuentran las prohibiciones o restricciones15. 1.- Clases El derecho de propiedad sobre un elemento privativo ha de ser ejercitado por su titular dentro de las limitaciones que afectan a toda propiedad, y de las específicas que se derivan de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, el destino que el propietario estime conveniente puede quedar limitada por imperativo o mandato legal (prohibición legal) o por asumir el titular inicial de la propiedad horizontal voluntariamente la correspondiente restricción (prohibición contractual, que posteriormente se transmitirá a los sucesores en la titularidad). 1.1.- Legales La justificación de las restricciones legales se encuentra en que existen actividades genéricas que sobrepasan los límites normales de la tolerancia a que obligan las normas de convivencia social. En primer lugar, debe atenderse a las limitaciones genéricas de toda propiedad, es decir, ha de estarse a la posibilidad de todo uso siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto, ya que la facultad de uso de la cosa puede derivar molesta o perjudicial para los demás. Más concretamente, la LPH establece limitaciones específicas por aplicación de los principios que presiden las relaciones de vecindad. De los diversos límites legales, en forma de prohibición u obligación, que afectan a las facultades dominicales en la LPH (arts. 3 último, 7, 8, 9 reglas 2, 3 y 4), afecta directamente a la facultad de uso o destino el art. 7.3 LPH, que proscribe la dedicación a alguna de las actividades que enumera: “al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades (...) dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres”. Se acepta unánimemente que, aunque sólo hable de “piso”, para referirse a la actuación autónoma del propietario, comprende a cualquier titular de un espacio privativo. La cuestión principal en esta sede es conceptuar esas actividades. Para ello, hay que partir de la apreciación de que a priori no es posible realizar una calificación general, sino que debe atenderse a las circunstancias de cada supuesto. La conceptuación está sometida a constantes cambios derivados de la evolución de la realidad social, con lo que su condición vendrá determinada, en última instancia, por la apreciación de los hechos que en cada caso concreto realicen los tribunales, quienes deberán valorar el contenido de la actividad, su modo de realización, la actitud del realizador y las repercusiones negativas que se deriven para los restantes ocupantes del inmueble. Ello lleva a que la práctica judicial tienda a fijar las conductas dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres caso por caso, a cuyo análisis casuístico se recurre mayoritariamente, y que incluso lleva a fijar presunciones de actividades molestas, con la incidencia consiguiente a efectos de prueba16. 15

Sobre los tipos de prohibiciones del art. 7.3 LPH y su tratamiento jurisprudencial, vid. Beatriz ALONSO SÁNCHEZ, “Las restricciones a los derechos de uso en el régimen jurídico de la propiedad horizontal”, in Aranzadi Civil, 1996-I, pp. 233-249. 16

V. gr. el hospedaje, según la STS de 23-XI-1995 (RAJ 8898). Vid. sobre la práctica judicial, Antonio FERRER GUTIÉRREZ, “Estudios sobre las actividades dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas e insalubres dentro de la Ley de Propiedad Horizontal”, SEPIN, nº 177 (1998), pp. 46-54.

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Sin embargo, pueden determinarse una serie de criterios de orientación, que sirvan de ayuda para determinar la condición de la actividad enjuiciada, recurriendo por analogía a otros textos legales. En primer lugar, para entender esos conceptos, sirve de apoyo el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas (Decreto de 30 de noviembre de 1961), que conceptúa dichas actividades y establece un Nomenclator ejemplificativo; es un índice de referencia, no decisivo a efectos del art. 7.3 LPH. La calificación de las actividades autorizadas administrativamente puede ser atendida o no por la autoridad judicial, ya que el cumplimiento o incumplimiento de las formalidades administrativas no es condicionante de las consecuencias de orden civil. En segundo término, el art. 27.2.d) y e) LAU17 recoge una norma semejante al 7.3 LPH, de modo que el sentido otorgado a dichas actividades en la LAU puede ser aplicado en la LPH. Sin embargo, tal orientación no es unánime en la jurisprudencia, ni en la doctrina, ya que es discutible la aplicación por analogía de la normativa arrendaticia, por su carácter excepcional, en sede de propiedad horizontal18. Lo que sí cabe es la interpretación sistemática de la norma, por la cual deben tomarse en consideración los preceptos de la LPH referentes al uso de la finca (art. 9.1, 2, 3, 4 y 6), a través de los cuales puede inferirse que quedan prohibidas las conductas que causen algún perjuicio al inmueble o a los habitantes del mismo, o infrinjan las relaciones de vecindad exigidas en este ámbito. Como consecuencia, en caso de que el cambio de destino o la actividad que pretende desarrollar el titular del espacio privativo incida en alguna de las actividades prohibidas ex lege, la comunidad de copropietarios puede oponerse al ejercicio de tales actividades, aunque la apreciación final queda reservada a la función judicial. 1.2.- Voluntarias En los estatutos se pueden establecer disposiciones “en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales” (art. 5.3 LPH), y también imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no deseadas por los copropietarios (prohibiciones convencionales) atendiendo al artículo 7.3 LPH: “al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos”. Convencionalmente se pueden prohibir determinadas actividades, o establecer formalmente el destino sólo a algunas concretas, que en definitiva supone la prohibición material de las restantes19. La referencia legal es tan amplia, que permite concretar el sentido de las limitaciones legales del artículo 7.3 LPH, es decir, se determina lo que en el supuesto concreto es, por lo menos, incómodo para la comunidad.

17 “Además ,el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. En la anterior LAU, art. 114.7 y 8. 18

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Vid. ALONSO SÁNCHEZ, “Las restricciones a los derechos de uso”, cit., pp. 247-248.

Delimitar esas actividades lleva al Tribunal Supremo a definir los conceptos de “vivienda”, “oficina”, “clínica”, “consultorio”, “hospedería”, “escuela”, etc.; v. gr., en la STS de 6-VII-1978 (RAJ 2749).

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De este modo, la amplitud de la facultad de goce puede ser restringida dentro del debido respeto a la ley (arts. 5 y 7, in fine, LPH). Normalmente, en el título constitutivo se establece el carácter genérico de las partes privativas del inmueble, esto es, el destino que inicialmente se otorga a cada uno de los elementos de la construcción. A raíz de ese dato, cabe plantearse el valor jurídico que tiene la plasmación de dicha circunstancia. Es reiterada la jurisprudencia que sostiene que, en principio, es una mera o simple expresión descriptiva, del cual no cabe deducir ninguna limitación o prohibición20. En cuanto dato meramente descriptivo, no implica determinación del destino único del elemento privativo, ni tiene alcance excluyente de cualquier otro adecuado a la naturaleza del objeto. La designación inicial es utilizada usualmente sin intencionalidad alguna de delimitar usos específicos y la posterior eventual descripción registral tampoco significa que se esté estableciendo una limitación de goce. En suma, el mero dato descriptor por sí solo no tiene carácter vinculante o constitutivo del destino del espacio privativo. Lo contrario, es decir, atribuir exclusividad a la descripción inicial, significaría limitar facultades dominicales, infringiendo la presunción de que toda propiedad es libre y la interpretación restrictiva que debe hacerse respecto de las limitaciones que efectivamente existan. De tal corriente doctrinal se escapan algunas decisiones que, lejos de otorgar mero valor descriptivo a la expresión del destino inicial, extraen de ésta una vinculación excluyente de cualquier otro destino21. La resolución comentada, siguiendo la de 25 de septiembre de 1991 afirma que “la alteración del destino de un elemento privativo supone un cambio importante en la medida que afecta a todos los copropietarios del inmueble y requerirá la aprobación de la Junta de condueños al suponer una modificación del título constitutivo (cfr. artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), y ello aun cuando el cambio de destino no conlleve cambio o modificación de cuotas ni alteración en la estructura o fábrica del edificio”.

Pero luego plantea la cuestión objeto de debate: “ahora bien, sentado lo anterior, ha de determinarse si de la mera descripción, en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del elemento privativo en cuestión como local comercial, puede inferirse una atribución de destino cuya alteración suponga modificación de este título”.

Sin embargo, su postura al respecto se aleja de la mantenida por aquélla resolución: “ciertamente, dicha amplitud de goce puede ser restringida por el título constitutivo, dentro del debido respeto a la ley (artículos 5 y 7, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal); mas la exigencia de interpretación estricta de tales límites exige que hayan de ser formulados con claridad y precisión, sin que pueda deducirse, como en el caso debatido de una simple expresión descriptiva, como la de ‘locales de negocio’, (véase en tal sentido el artículo 8 del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril)”22. 20

Vid. SSTS de 7-II-1989 (RAJ 672), 20-XII-1989 (RAJ 8855), 5-III-1990 (RAJ 1666), 17-XI-1993 (RAJ 9104), 21-XII-1993 (RAJ 10101); RRDGRN de 12-XII-1986 (RAJ 7887), 20-II-1989 (RAJ 1694), 4-III-1993 (RAJ 2471), 5-III-1998 (RAJ 1577).

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Vid. SSTS 2-VI-1970 (RAJ 2785), 14-XI-1984 (RAJ 5555) y 23-XI-1995 (RAJ 8898); RDGRN 25-IX-1991 (RAJ 6236).

22 Artículo 8 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril (BOE de 9 de mayo): “Transformación de viviendas en locales de negocio.- Los propietarios de fincas urbanas y los arrendatarios de éstas, con el consentimiento de aquéllos, podrán realizar libremente la transformación de viviendas en locales de negocio, salvo disposición contraria, en su caso, de los Estatutos reguladores de las comunidades de propietarios, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 7, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de

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Sobre las restricciones convencionales del uso de la propiedad horizontal, cabe hacer las siguientes observaciones: a) La restricción de las facultades dominicales del propietario es posible siempre que así conste en el título constitutivo o en los estatutos. Según la dicción del art. 7.3 LPH, entre las prohibiciones especificadas se encuentra la de desarrollar en el inmueble “actividades no permitidas en los estatutos”. En principio, es precisamente en el contexto estatutario donde debe consagrarse el destino de las partes respectivas del inmueble y las limitaciones o prohibiciones del ejercicio del disfrute; es función del estatuto privativo disciplinar las prohibiciones o limitaciones de uso o destino, o el que establezca de modo imperativo el destino concreto de la propiedad separada. Puede ser objeto de discusión si las eventuales indicaciones sobre el destino de los espacios privativos recogidos en el título constitutivo (escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal) tienen o no trascendencia jurídica como limitaciones de orden voluntario. La resolución hace referencia al título constitutivo como medio para restringir la facultad de uso: “ciertamente, dicha amplitud de goce puede ser restringida por el título constitutivo, dentro del debido respeto a la ley (artículos 5 y 7, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal”.

Los pronunciamientos que admiten la validez limitadora de la mera indicación descriptora del destino inicial en el título constitutivo, obviamente, parten de este postulado. Meridianamente, la STS de 20-IV-1998 (RAJ 2508) expresa como “los distintos elementos físicos o locales que integran un edificio sometido a las normas de la propiedad horizontal, no podrán ser utilizados de manera distinta al destino que les adjudica el régimen de dicha propiedad horizontal y los títulos constitutivos de la misma, así como en su regulación estatutaria”. Sin embargo, en otros pronunciamientos parece que se pone en duda la posibilidad limitadora del título constitutivo23. Lo más acertado parece, siguiendo a FUENTES LOJO, “que aun cuando el legislador utiliza el término ‘Estatutos’, han de englobarse en el término no sólo los propiamente dichos sino también el ‘título constitutivo’, si en él se contienen claúsulas propias de aquéllos, porque su naturaleza viene a ser la misma”24. 1960, relativo a actividades estatutariamente no permitidas, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, y de la obtención de las correspondientes licencias administrativas. No obstante, en las edificaciones sujetas al régimen de viviendas de protección oficial, cuya calificación provisional se efectúe a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, los locales de negocio sólo podrán alcanzar una superficie útil que no exceda del 40 por 100 de la total”. 23 SSTS de 5-III-1990 (RAJ 1666) y 17-XI-1993 (RAJ 9104); a su par, ALONSO SÁNCHEZ, “Las restricciones a los derechos de uso”, cit., pp. 241, señala que “no cabe entenderse incluidas en las limitaciones específicas de carácter voluntario o convencional consideradas en el párrafo 3º del artículo 7 LPH más que aquéllas expresamente formuladas en las claúsulas estatutarias relativas al uso y destino del inmueble, y no las eventuales indicaciones o expresiones de carácter limitativo del libre uso de los pisos o locales que pudieran venir recogidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en el reglamento de régimen interior de la Comunidad”. Vid., asimismo, la referencia del artículo 8 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, únicamente a los estatutos reguladores de las comunidades de propietarios. 24

Juan V. FUENTES LOJO, Suma de la propiedad por apartamentos, t. I, Barcelona, 1978 (3ª ed.), p. 661; a lo mismo se suman Manuel PONS GONZÁLEZ y Miguel Ángel del ARCO TORRES, Régimen de la propiedad

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b) La remisión legal (“no permitidas en los estatutos”) puede ser entendida en dos sentidos: 1. En sentido literal, de modo que únicamente las actividades previstas como posible destino sean admitidas, de modo que queden prohibidas, junto con las excluidas, las no previstas que se opongan al destino o naturaleza propios del espacio privativo. 2. En sentido amplio, cabe entender que son prohibidas las actividades excluidas en los estatutos25. La vinculación a un destino o la prohibición de destinar a determinadas actividades ha de ser recogido expresamente, de modo claro y terminante. Esas afecciones y prohibiciones expresas, respecto de actividades específicas que los otorgantes del título constitutivo o los estatutos quieren evitar, son las que pueden oponerse y las determinantes del ejercicio de las acciones judiciales. En consecuencia, en las hipótesis no contempladas, hay que estar a la posibilidad de cualquier uso. Al respecto, la resolución reza: “que hayan de ser formulados con claridad y precisión, sin que pueda deducirse, como en el caso debatido de una simple expresión descriptiva”.

c) El acuerdo sobre las restricciones de los aprovechamientos, para que sea válido, ha de adoptarse por unanimidad de los copropietarios, no siendo suficiente la mayoría, conforme al art. 16.1 LPH en relación al art. 5.3 y 4 LPH. d) Formalmente, las prohibiciones han de ser imperativas, esto es, que no plasmen un mero deseo de los condueños; y para que surtan efectos respecto de terceros adquirentes, han de ser inscritas en el Registro de la Propiedad o ser conocidas por aquéllos. e) Salvando los límites y normas de interpretación a las que se hará mención seguidamente, en principio puede restringirse cualquier actividad con independencia de su condición, es decir, aunque sean admitidas por la ley al no ser dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. Sentado que la voluntad del legislador es respetar la de los comuneros, en principio, la sumisión libre y voluntaria del titular a las normas por las que se rige la propiedad horizontal, acatadas expresamente, no niega el derecho de propiedad de aquél ni supone la infracción de las normas constitucionales En los acuerdos negociales hay que atender a los límites naturales de la autonomía de la voluntad: “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público” (art. 1.255 CC); sobrepasar esos límites supone la nulidad absoluta de la disposición estatutaria. En primer lugar, la convención limitadora no puede dejar horizontal (Doctrina científica y jurisprudencia. Legislación. Formularios), Ed. Comares, Granada, 1987, p. 242. Esther GÓMEZ CALLE, “La significación del título constitutivo en el régimen de la propiedad horizontal”, in ADC, 1992, p. 1558, admite también que en el título constitutivo se prohiban determinadas actividades o se imponga el destino concreto. 25

Favorables a la interpretación literal, se muestran FUENTES LOJO, Suma de la propiedad por apartamentos, cit., p. 662-663; y PONS GONZÁLEZ y ARCO TORRES, Régimen de la propiedad horizontal, cit., p. 241. A favor de la segunda postura, Miguel COCA PAYERAS, “Comentario de la STS de 10 de diciembre de 1984”, in CCJC, nº 7 (1985), p. 2221; José Luis GARCÍA HIRSCHFELD, “El cambio de destino de locales y apartamentos en régimen de propiedad horizontal”, SEPIN, nº 132 (B) (1993), pp. 8-11.

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inoperantes normas de derecho necesario, lo que supone, a su vez, que por su carácter tampoco pueden excluirse las prohibiciones legales, concretamente las recogidas en la LPH. En segundo término, han de respetarse, siguiendo la primera de sendas definiciones de GETE-ALONSO26, los “principios éticos y morales más generalizados en los que se contienen las convicciones o valores de una sociedad concreta, considerada en un momento (tiempo) y lugar (espacio) determinado”. Por último, ha de atenderse al orden público en cuanto “conjunto del sistema de valores jurídicos, particularmente en el sector económico que rige en nuestro ordenamiento jurídico”; no ha de olvidarse que, en la configuración del estatuto jurídico de los derechos reales, predominan los criterios de orden público por su trascendencia erga omnes, por la incidencia en el aprovechamiento y circulación de los bienes, y en última instancia, por tanto, en la economía de la nación27. Además, en el orden público han de insertarse los derechos de la personalidad, el ejercicio de acciones judiciales y el respecto a las instituciones públicas y a los principios generales del Derecho Respecto de la interpretación, el título constitutivo y los estatutos, por su carácter convencional, se ajustan a las reglas de interpretación de los negocios jurídicos y se aplican, por analogía, los criterios interpretativos de los contratos que contiene el Código Civil (art. 1281 CC y ss.). De principio, la interpretación es función privativa de los juzgadores de instancia, y su resultado ha de ser mantenido en casación a no ser que sea ilógico, irracional, arbitrario o conculcador de las normas de la hermenéutica o de la ley. En la interpretación negocial hay que atender a la voluntad de los otorgantes28, y cuando la intención de éstos no haya sido la de delimitar el destino de los espacios privativos, hay que entender que no se hallan prohibidos otros usos distintos. Así, cuando se formule una enumeración de usos, y salvo la intención mencionada, hay que entender que es meramente ejemplificativa (argumento ex art. 1281 CC). 2.- Límites generales de las restricciones Siguiendo el análisis jurisprudencial de ALONSO SÁNCHEZ, las restricciones a los derechos de uso y disfrute de la propiedad horizontal han de enmarcarse en el siguiente ámbito: a) No deben implicar una vulneración absoluta de los principios informadores del derecho de propiedad. La delimitación de éstos parte del señorío potencialmente absoluto, que posteriormente puede ser restringido en forma de prohibición u obligación mediante normas de carácter excepcional. Sin embargo, dichas disposiciones no pueden anular la propiedad de modo que quede irrecogniscible (sin el contenido esencial). b) Las restricciones, para anular o entrometerse en las facultades de disfrute del propietario, precisan de justificación. Esto es, han de responder a un interés y fundarse en el específico interés tutelado: el comunitario de mantener una adecuada convivencia y normal aprovechamiento del inmueble en su conjunto (en el caso de las restricciones 26

Lluís PUIG I FERRIOL, María del Carmen GETE-ALONSO Y CALERA, Jacinto GIL RODRÍGUEZ y José Javier HUALDE SÁNCHEZ, Manual de Derecho Civil II, Ed. Marcial Pons, Madrid, 1996, p. 520. 27

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RDGRN de 23-X-1987 (RAJ 7660).

PUIG I FERRIOL, GETE-ALONSO Y CALERA, GIL RODRÍGUEZ y HUALDE SÁNCHEZ, Manual de Derecho Civil II, cit., pp. 601-606.

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negociales, hay que partir de que la función de los estatutos no es definir el contenido de la propiedad, sino armonizar la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva). Por ello, las restricciones deben referirse a conductas que priven a los restantes del adecuado disfrute de la finca, y que por tanto tutele el interés general de la comunidad. En el caso de las restricciones negociales, la exigencia de justa causa, si bien no ha de ser expresa (art. 1277 CC), se deriva del principio general de causalidad de los negocios jurídicos (art. 1275 CC), y de la necesidad de que las claúsulas no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público (art. 1255 CC)29. c) Las actuaciones prohibidas han de suponer la ausencia de la diligencia debida en el uso del edificio y en las relaciones de vecindad, esto es, actos de perturbación superior a la normal tolerancia exigible. Ello responde a la exigencia general de que todos los derechos sean ejercitados por sus titulares sin sobrepasar manifiestamente los límites normales de su ejercicio con daño para tercero (art. 7.2 CC). 3.- Interpretación de las restricciones La interpretación de las restricciones derivadas de la norma legal y de la norma voluntaria negocial ha de ajustarse a los siguientes parámetros: a) Las prohibiciones de uso deben interpretarse dentro del sentido social en que se encuadran en el momento del enjuiciamiento (art. 3.1 CC). b) Por el principio favorable a la libertad demanial, las prohibiciones legales y estatutarias presentan un carácter excepcional respecto del régimen normal del libre disfrute de la propiedad. Por ello, procede hacer la interpretación estricta de las leyes excepcionales (4 CC), ya que cualquier prohibición que comporte una limitación de las facultades dominicales no puede interpretarse de manera extensiva. A ello se refiere la resolución cuando expresa que “la exigencia de interpretación estricta de tales límites exige que hayan de ser formulados con claridad y precisión”.

Pero toda restricción singular del derecho de propiedad individual ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que, en el caso de la propiedad horizontal, afecte a los elementos comunes30. Del mismo modo, la interpretación estricta afecta a las autorizaciones existentes. c) Además, por aplicación de la regla de no permisibidad de las hipótesis de excepción, las prohibiciones no pueden presumirse. 29

Análogamente, en las prohibiciones de disponer voluntarias se exige la concurrencia de justa causa: vid. José María CABALLERO LOZANO, Las prohibiciones de disponer. Su proyección como garantía de las obligaciones, Ed. Bosch, Barcelona, 1993, pp. 115-122. Sobre la utilidad de la dogmática acerca de las prohibiciones de disponer en materia de destinación como instrumento para hacer efectiva la idea constitucional de proscripción de limitaciones inútiles o arbitrarias, vid. GIL RODRÍGUEZ, “La pretendida vinculación del uso o destino de los espacios privativos”, cit., pp. 1831-1833.

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SSTS de 7-II-1989 (RAJ 672), 5-III-1990 (1666) y 10-VII-1995 (5554); RDGRN de 12-XII-1986 (7887).

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V.- CONCLUSIÓN Cuando la referencia al destino se encuentra en el título constitutivo en modo de simple expresión descriptiva, la alteración de aquél no afecta a éste. Por lo tanto, si la descripción del destino inicial no es vinculante, no cabe apreciar tampoco ninguna modificación del título, ni la correlativa necesidad de aprobación de la junta de condueños. Así, la autonomía del propietario en el cambio de uso de su espacio privativo se mantiene intacta. Esa autonomía para decidir el destino económico de la finca, sólo puede verse restringida en los casos previstos ex lege o cuando voluntariamente se acepta la limitación, de modo que, ante la falta de prohibición expresa de desarrollar determinadas actividades, el titular del derecho de propiedad puede modificar el destino inicial. A la vista de los parámetros de la regulación del dominio, es lo más acorde con: 1. El régimen de libertad de pactos o principio de autonomía de la voluntad, base del Derecho patrimonial. 2. El reconocimiento del art. 33 CE del derecho de propiedad privada, cuyo contenido se delimita por su función social, de acuerdo con las leyes, que deben respetar siempre el contenido esencial de aquélla. 3. El concepto de propiedad recogido en el art. 348 CC, conforme al cual, el titular de un derecho de propiedad horizontal, puede gozar y disponer de él sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.