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I N F R A E ST R U C T U R AS

El mercado de la construcción en España Análisis de la demanda, situación y perspectivas K P M G E N E S PA Ñ A

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Índice Introducción

1

El mercado de la construcción en España

2

La edificación residencial

4

La obra civil

8

La edificación no residencial

17

El mercado concesional

20

Perspectivas octubre 2007

24

Conclusiones

25

Conclusiones • Se espera una desaceleración en el mercado de la edificación

residencial, provocado por el necesario ajuste de la oferta de vivienda a la nueva curva de demanda. El efecto no será apreciable hasta 2009. La construcción de vivienda protegida experimentará un crecimiento muy alto en los próximos años.

• El mercado de obra civil depende de cada vez más de las

administraciones regionales, a medida que avanzan los procesos de descentralización, con la notable excepción de las infraestructuras de transporte.

• El PEIT cuenta con el sector privado para la obtención de un mínimo

del 20 por ciento de los fondos necesarios según el plan. Este plan garantiza parcialmente el mantenimiento de la actividad de obra civil.

• El mercado de edificación no residencial depende en gran medida de

las administraciones locales y regionales, esperándose una desaceleración en su crecimiento para los próximos años.

• El mercado concesional resulta estratégico tanto para las empresas del

sector como para las administraciones, especialmente aquellas de ámbito regional y local con problemas para obtener financiación pública.

1 El mercado de la construcción en España

Introducción

El sector de la construcción tiene en el contexto de la economía española una importancia notable, ocupando al 12,9 por ciento de la población empleada y representando el 17,8 por ciento de la inversión respecto al PIB (datos de 2006, Seopan). En este contexto, los grandes grupos constructores españoles ocupan las primeros puestos en los rankings europeos y mundiales de la industria, con una presencia global y una cartera de servicios diversificada y competitiva. El reconocimiento internacional a esta industria y a su modelo de negocio es cada vez más unánime. Sin embargo, llegar a este punto no ha sido tarea fácil y ha requerido un largo y complejo proceso de concentración empresarial que para las grandes empresas del sector parece haberse consumado con éxito, siendo ahora el turno de las constructoras de tamaño medio. Adicionalmente el sector ha sabido reinvertir las plusvalías procedentes del negocio inmobiliario y de las grandes obras públicas en infraestructuras con financiación europea, en nuevas actividades con un perfil menos cíclico que aportan estabilidad aún sacrificando las altas rentabilidades usuales en el sector. Este informe tiene como objeto analizar la estructura actual del mercado de la construcción, sus actividades, evolución pasada y previsible comportamiento en los próximos años, asumiendo que el momento actual constituye un punto de inflexión donde el fin del ciclo alcista inmobiliario presiona para una transformación del sector y sus empresas.

2 El mercado de la construcción en España

El mercado de la construcción en España La evolución del mercado de la construcción ha sido muy rápida, prácticamente triplicando su tamaño a lo largo de los últimos diez años, tanto en cuanto se refiere a la obra civil como a edificación, las dos actividades principales. Esto se traduce en un crecimiento acumulado superior al 10 por ciento desde 1996, con un destacable protagonismo de la actividad de edificación como consecuencia del buen comportamiento del mercado inmobiliario.

Evolución de la producción en la construcción 1996-2006 (millones de €) Building Edificación

Civil Works Obra Civil

CAGR 96-00

200,000

165,160

150,000

144,665 129,313 117,463 95,676 82,400

50,000

0

64,849

67,212

26%

24%

72,569

76%

76%

1996

1997

1998

1999

11.6%

24%

7.5%

12.2%

76%

11.1%

11.5%

24%

24% 24%

23%

24%

76%

10.2%

24%

24%

74%

185,200

24%

106,654

100,000

CAGR 00-06

77%

2000

76%

2001

76%

2002

76%

2003

76%

2004

76%

2005

2006

Fuente: SEOPAN

El sector de la construcción tradicionalmente se estructura en dos grandes segmentos: Edificación y Obra Civil. El primero de ellos incluye el subsegmento Residencial, que engloba tanto el desarrollo de vivienda nueva como la actividad de rehabilitación. También debemos considerar dentro de Edificación, la actividad No Residencial que incluye la construcción de activos comerciales, industriales y de servicios. En el segmento de la Obra Civil las empresas desarrollan proyectos en diferentes áreas, tales como infraestructuras de transporte, urbanización, obras hidráulicas o medio ambiente, siendo habitual la especialización de las constructoras en uno o varios de ellos, sobretodo en el caso de las de tamaño medio. Sin embargo, este modelo de negocio está agotado, y desde hace unos años los grandes grupos están reorientando su estrategia hacia un enfoque más diversificado abordando proyectos de energía y servicios, reduciendo de esta manera su exposición a los ciclos inmobiliarios y dependencia de los grandes contratos de obra pública.

El mercado de la construcción en España 3

Porcentaje del total de producción interna del sector de la construcción.

Construcción

Edificación

Residencial

Obra Civil

No Residencial

Vivienda nueva

Rehabilitación

36%

24%

16%

24%

Transporte

13.5%

Urbanización

5.4%

Hidráulicas

4.4%

Medio Ambiente

0.7%

60%

En cuanto al peso de cada una de estas actividades, destaca que hasta la fecha, el desarrollo de vivienda nueva y rehabilitación, ha representado un 60 por ciento del negocio de las constructoras, frente a un 24 por ciento de la obra civil y un 16 por ciento de edificación no residencial.

4 El mercado de la construcción en España

La Edificación Residencial En la actualidad la actividad de edificación residencial representa prácticamente un 60 por ciento del total de la producción del sector

Como ya se ha comentado, en la actualidad la actividad de edificación residencial representa prácticamente un 60 por ciento del total de la producción del sector, si bien el cambio de ciclo está invirtiendo esta tendencia, dando un papel más relevante a la obra civil y a la edificación no residencial. En el periodo 2001-2006, el stock de vivienda en España ha crecido a un ritmo medio constante del 2,5 por ciento, alcanzando a lo largo del 2006 casi 24 millones de viviendas.

Evolución del stock de vivienda 2001-2006 (en miles de viviendas) CAGR 01-06

First residence Primera residencia

25,000

21,034

21,551

22,059

20,000 32.6%

32.3%

32.0%

Other residence Otra residencia 22,623

31.7%

23,210

31.6%

23,744

2.5%

31.4%

1.7%

2.8%

15,000

10,000 67.7%

68.0%

68.3%

68.4%

68.6%

67.4%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

5,000

0

Fuente: Ministerio de Vivienda

Es importante destacar que ha sido la primera vivienda la que ha impulsado este crecimiento, mientras que la segunda vivienda muestra una tendencia a la baja en su peso relativo, como se puede observar en el gráfico. Esta circunstancia se explica por el crecimiento continuado de la población española, que ha contado con la inmigración como principal causa. A la hora de tratar de predecir lo que va a ocurrir en los próximos años dentro de la actividad residencial, asumiendo el momento presente como un punto de inflexión donde el mercado ha dado evidentes y elocuentes síntomas de agotamiento, es importante considerar las siguientes circunstancias: • Según estimaciones del INE, se espera una moderación en el crecimiento demográfico, debido a la contención de los flujos migratorios. • La previsible desaceleración del crecimiento de la renta disponible, tanto de los consumidores españoles como de aquellos originarios de los países europeos que tradicionalmente han demandado segunda residencia en España (Gran Bretaña y Alemania principalmente). • El alza de los tipos de interés y la moderación de los precios, restan atractivo a la vivienda como activo destino de inversión.

El mercado de la construcción en España 5

Por todo ello, para el periodo 2006-2012 es lógico esperar una ralentización de la demanda de vivienda. Este cambio coyuntural presenta un problema a la industria de la construcción, adaptada a unos niveles de producción y crecimiento muy altos, donde la fuerte demanda siempre cubría la oferta al mismo tiempo que presionaba al alza los precios de la vivienda tanto nueva como usada. Desde el año 2004 se empieza a observar cierto desfase entre la cantidad ofertada y la demanda, que ha llegado en 2006 a niveles muy significativos (en torno a 82.000 viviendas).

Evolución de la demanda y oferta 2001-06 (en miles de viviendas) Demand Demanda

Supply Oferta

800 716

692 623 600 507

El ajuste de la oferta para que se equilibre con la demanda llevará un periodo aproximado de unos dos años, que es el tiempo que habitualmente consume el ciclo completo de desarrollo de una promoción inmobiliaria

534

518 524

543

564

587 534

507

400

200

0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Fuente: Ministerio de Fomento, Ministerio de Vivienda, Servicios de Estudios del BBVA, Asprima y Elaboración propia.

El ajuste de la oferta para que se equilibre con la demanda llevará un periodo aproximado de unos dos años, que es el tiempo que habitualmente consume el ciclo completo de desarrollo de una promoción inmobiliaria. Esto es así debido a que las empresas del sector no pueden dejar de desarrollar los proyectos iniciados para adaptarse al nuevo escenario de forma inmediata y además están presionadas para dar un uso a los importantes stocks de suelo acumulado a lo largo de los últimos años, cuya venta sin urbanizar o transformar generaría importantes pérdidas.

6 El mercado de la construcción en España

Por ello la oferta podría seguir creciendo durante el periodo 2007-2008 y el ajuste se produciría a partir de 2009. En el gráfico adjunto se explica esta circunstancia:

Evolución de viviendas iniciadas, finalizadas y permisos de obra 2000-2006

Initiated houses Iniciadas

1,000

Finished houses Finalizadas

Work permits Permisos obra

La duración media de un desarrollo oscila entre 18 y 24 meses. Se espera que las viviendas finalizadas toquen techo en 2008.

867

800 692

729

534

524

543

565

760

760

8.3% 6.0% 7.9%

716 659

636 600

Incremento generado por la entrada en vigor de cambios legislativos que han endurecido los requisitos para la edificación.

591

508

416 400

El número de viviendas de equilibrio oscilará en torno a las 500.000 en 2009, quedando previsiblemente ajustada la oferta a la demanda

200

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Fuente: Ministerio de Fomento, Ministerio de Vivienda, Servicio de Estudios de BBVA, Asprima y elaboración propia.

Las 760.000 viviendas iniciadas en 2006 no estarán finalizadas hasta 2008, mientras que se prevé que a partir de 2007 se inicien menos viviendas teniendo este ajuste su efecto en 2009. El número de viviendas de equilibrio oscilará en torno a las 500.000 en 2009, quedando previsiblemente ajustada la oferta a la demanda.

El mercado de la construcción en España 7

Vivienda protegida La vivienda protegida en España no ha dejado de ganar peso en los últimos años alcanzado en 2006 un 13 por ciento del total de las viviendas iniciadas en España; en 2000 tan sólo representaba un 9 por ciento. Este segmento resulta estratégico para las empresas del sector, ya que debido al impulso de la administración pública, se prevé un crecimiento muy alto para los próximos años en contraste con el contexto de moderación para la vivienda en general.

Evolución de viviendas iniciadas 2000-06 (en miles de viviendas) Vivienda libre houses Non-protected

Vivienda protegida Protected houses

1,000

CAGR 00-06

800

760 692 623

600

534 9%

524 9%

543

10%

716 11%

6.1%

13%

12.8%

5.3%

12%

8%

400

91%

91%

92%

2000

2001

2002

200

0

88%

2003

90%

89%

87%

2004

2005

2006

Fuente: Ministerio de Vivienda y elaboración propia

La voluntad política de apostar por la vivienda protegida es inequívoca y por ello representa un mercado estable y de crecimiento robusto a medio y largo plazo para las empresas del sector. Esta percepción viene reforzada por el hecho de que en la nueva Ley del Suelo, se prevé una reserva del 30 por ciento del suelo urbanizable para este tipo de promociones. Algunas comunidades autónomas, como Madrid, van más allá y llegan a reservar hasta el 45 por ciento del suelo urbano.

8 El mercado de la construcción en España

La Obra Civil En el contexto actual, la obra civil constituye una actividad refugio para los grandes grupos constructores

El mercado de obra civil en España no ha dejado de crecer en la última década, a ritmos medios que oscilan entre el 7,5 por ciento anual para el periodo 1996-2000 y el 12,2 por ciento anual para el periodo 2000-2006. En el contexto actual, la obra civil constituye una actividad refugio para los grandes grupos constructores, que apuestan por un mantenimiento de los niveles de actividad frente a la ralentización de la edificación.

Producción en obra civil 1996-2006 (millones de €) CAGR 96-00

Precios prices corrientes Current

Precios constantes Constant prices

50,000

CAGR 00-06

44,448

7.5%

12.2%

29,218 30,039

3.4%

7.8%

40,464

40,000 35,009 31,294 30,000

28,309 25,170 22,293

20,000

16,731

17.417

15,693 16.131

10,000

0 1996

16.948

19.529

23,691

25,621

27,031

21,286

19,097

18.532

Restricciones presupuestarias impuestas en relación a la entrada de España en la zona euro, generaron un ligero ajuste en el crecimiento. 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Fuente: SEOPAN

Este crecimiento ha sido fundamentalmente impulsado por el desarrollo de infraestructuras de transporte y por los trabajos de urbanización, asociados estos últimos al crecimiento de la vivienda nueva en los últimos años. En el siguiente gráfico podemos observar que durante 2006 el 56 por ciento de la producción de obra civil estuvo relacionada con el transporte y el 23 por ciento con los trabajos de urbanización.

El mercado de la construcción en España 9

Evolución de los contratos de obra civil y su distribución (en millones de €)

Transport Transporte

40,000

Urbanisation Urbanización

Environmental Medioambiental

Hydraulic Hidráulico

CAGR 96-00

CAGR 00-06

12.8%

18.6%

32,127

n/a

n/a

18%

20.6%

13.0%

23%

17.1%

22.4%

56%

8.9%

18.3%

30,000 26,694 22,455 20,000 15,712 13,653 14% 19%

10,000 7,149 19% 16%

0

7,044 22% 25%

65%

53%

1996

1997

13,262 21% 15%

18,528

17,948

22%

20%

20%

20%

22%

63%

1998

1999

25%

18% 11,561 22%

25% 19%

67%

15%

11%

60%

57%

2001

2000

58%

59%

2002

2003

66%

56%

2004

2005

2006

Fuente: SEOPAN

El subsegmento de urbanización, dentro de obra civil es el que mantiene una evolución más constante, impulsado por el sector inmobiliario. La obra civil relacionada con las infraestructuras de transporte y obras hidráulicas tienen un comportamiento más errático, ya que dependen de los planes de inversión de la administración pública; aún así, los crecimientos han sido destacables: Evolución Transporte 1996-2006 (millones de €)

20,000

18.3% 15,000

18,012

14,808

15,080

2004

2005

8.9%

10,000

9,108

10,715

10,612

2002

2003

9,444 8,400 6,558

5,000

0

4,655 3,764

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2006

Evolución Urbanización 1996-2006 (millones de €)

20,000

15,000

10,000

22.4% 6,770

17.1% 5,000 2,596 1,147 0

1996

1,750

1997

1998

7,258

4,894

2,055

2,156

1999

2000

3,416

3,697

3,668

2001

2002

2003

2004

2005

2006

10 El mercado de la construcción en España

Evolución Hidráulico 1996-2006 (millones de €)

20,000

15,000

10,000

13.0%

5,000

0

5,932

20.6%

1,346

1,529

1996

1997

4,116 2,807

2,848

2,851

1999

2000

2001

2,528

1,950

1998

3,957

3,668

2002

2003

2004

2005

2006

Fuente: SEOPAN

Es evidente que la evolución de la producción en obra civil depende en gran medida de las asignaciones presupuestarias de la administración pública. Tradicionalmente, era la administración central el principal gestor de este tipo de inversiones, sin embargo el proceso de descentralización de los últimos años ha llevado a que las administraciones autonómicas y locales asuman de cada vez mayor protagonismo en la materia. Concretamente, en 2005, el 63 por ciento de los contratos de obra civil fueron adjudicados por las administraciones locales (37 por ciento) y autonómicas (26 por ciento). El 37 por ciento restante aún está en manos de la administración central.

Contratos de obra pública según administración (millones de €) Regional Administration Administración Regional

Local Administración Administration Local

Central Administration Administración Central

Environmental Medioambiental

Other Administration OtrasGeneral administraciones generales

30,000 26,694 4% 22,455 4%

20,000

18,528 7% 15,712 9%

33%

26%

17,949 11%

32%

32%

27%

63%

26% 31%

10,000 39%

36%

39% 37% 32%

0

25%

23%

21%

2001

2002

2003

2004

2005

Fuente: SEOPAN

No obstante, hay que tener en cuenta que esta distribución puede variar de una comunidad autónoma a otra debido a los diferentes niveles competenciales existentes.

El mercado de la construcción en España 11

Atendiendo al tipo de obra civil, nos damos cuenta que la administración central está focalizada básicamente en las infraestructuras de transporte, mientras que el resto de administraciones cubren todos los subsegmentos:

Distribución de los contratos de obra pública en 2005 (millones de € y %) Administración Local

Administración Central

Medioambiental

Otras administraciones generales

Administración Regional

15,080

100%

6,770

3,957

1%

3%

887

Total =

9%

26,694

15%

27%

25%

80

La dependencia del mercado de obra civil de los periodos electorales es un hecho

32%

60 39% 56% 40

80% 59%

20

33% 17%

0

Urbanización

Transporte

Fuente: SEOPAN

Hidráulico

Medioambiental

La dependencia del mercado de obra civil de los periodos electorales es un hecho, sin embargo se observa una tendencia a la estabilización en los últimos años en parte debido al gran incremento de volumen y complejidad de los proyectos que trasciende las legislaturas.

Contratos de obra pública y producción (% variación anual) vs. elecciones Producción(yoy (yoy %) %) Production

Contratos obracontracts pública (yoy %) %) Public works (yoy

Elecciones loc. y elections reg. Local & regional

Elecciones generales General elections

80%

60

La volatilidad de la tasa anual de crecimiento disminuye ya que los volúmenes contratados se han prácticamente triplicado desde 1996.

40

20

0

-20

-40 1991

92

93

94

95

96

Fuente: SEOPAN

97

98

99

00

01

02

03

04

05

06

12 El mercado de la construcción en España

El Plan Estratégico de Infraestructuras de Transporte (PEIT) Dentro del subsegmento de infraestructuras de transporte, las inversiones para el periodo 2005-2020 vienen determinadas en el Plan Estratégico de Infraestructuras de Transporte (PEIT), que contempla una inversión total de 250.000 millones de €. Prácticamente el 50 por ciento de este plan contempla inversiones relacionadas con el sector ferroviario, mientras que un 27 por ciento estaría destinado al desarrollo de carreteras. El plan contempla la participación del capital privado, dado que el nuevo escenario implica una reducción drástica de los fondos europeos, que durante el periodo 2000-2006 financiaron el 25 por ciento de los proyectos; específicamente se espera que en torno a un 20 por ciento de la financiación provenga del sector privado.

Se espera que en torno a un 20 por ciento de la financiación provenga del sector privado

Financing resources of the Ministry of Civil Works Distribución prevista del PEIT 2005-2020 and Environment 248,892

100% 8,7% 6,3% 80

60

9,4%

26,9%

40 Others Otros 48,7% 20

Airports Aeropuertos Puertos Ports

Road Carreteras Ferroviario Railways

0

Fuente: Ministerio de Fomento, Seopan.

2005-2020

El mercado de la construcción en España 13

A fecha de hoy se han cumplido prácticamente los objetivos de inversión, con un déficit inversor de tan solo 316 millones de €, generado por la combinación de una ligera sobreinversión en aeropuertos y carreteras, con una infrainversión en infraestructuras ferroviarias y puertos. Actual implementación del PEIT – carreteras 2005-2007 (millones de €)

30,000

Actual implementación del PEIT – ferroviario 2005-2007 (millones de €)

30,000

93% 23,894 22,156 20,000

20,000

105% 13,951

13,346

10,000

0

10,000

PEIT

Actual

Actual implementación del PEIT – puertos 2005-2007 (millones de €)

0

30,000

20,000

20,000

73%

165%

10,000

5,343

4,838 3,548

0

Fuente: SEOPAN

PEIT

Actual

Actual implementación del PEIT – aeropuertos 2005-2007 (millones de €)

30,000

10,000

PEIT

Actual

3,236

0

PEIT

Actual

14 El mercado de la construcción en España

La reducción de los fondos europeos ha obligado a la administración a ajustar el PEIT a las nuevas circunstancias, asumiendo además del necesario papel del capital privado, la financiación de algunas infraestructuras por los propios organismos estatales que las explotan (AENA, ADIF,…). En el siguiente gráfico se pueden apreciar por segmentos, el origen de la financiación (presupuestado vs no presupuestado): Propuesta de fuentes de financiación para el PEIT 2005-2020 Budget Fondosfunds presupuestados

Fondos no funds Non budget presupuestados

121,210

100%

66,703

22,545

23,396

16,178

21,654

16,676

80

15,656 60 21,126 15,335

98,665

40

50,027

20 5,998 2,269 0

Railways Ferroviario

Roads Carreteras

Other Ports Puertos Otros Airports Aeropuertos

Fuente: PEIT, Ministerio de Fomento, Seopan.

Comparando lo presupuestado con lo ejecutado durante los dos primeros años de vigencia del PEIT, se observa que el sector privado ha invertido por debajo de las expectativas, si bien la sobreinversión del sector público compensa el desfase casi en su totalidad. Dado el interés mostrado por el sector privado en los proyectos PPP, es previsible que a medida que se acaben de perfeccionar los modelos de colaboración público-privada, se alcance o incluso supere el 20 por ciento de inversión prevista en el plan. Implementación del PEIT (infraestructuras de transporte) en el periodo 2005-07 (en millones de €) Público Public

Privado Private

50,000 45,313

44,999

40,000

4,606 m €

34,065

29,459

30,000

20,000 15,855

4,919m € 10,935

10,000

0

PEIT

Actual

Total

Fuente: SEOPAN

PEIT

Actual

Presupuestado

PEIT

Actual

No presupuestado

El mercado de la construcción en España 15

Urbanización La actividad de urbanización dentro de la obra civil evoluciona tradicionalmente de forma paralela al mercado de desarrollo de vivienda nueva, tal como se puede apreciar en el siguiente gráfico. Relación entre edificación y urbanización 2000-2006 (millones de €) CAGR 00-06

Urbanisation Urbanización

15,000

17.7%

Edification Edificación 14,563 12,562

10,000 8,859

9,165

7,708

7,235

6,770

5,481

22.0%

4,894

5,000 3,416

3,697

3,668

2003

2004

2,055 2,156

0 2000

2001

2002

2005

2006

Fuente: SEOPAN

La administración con un papel más relevante en el segmento de la urbanización son las corporaciones locales, cuya inversión está notablemente condicionada por los periodos electorales; históricamente se observa una ligera reducción cada año electoral. Evolución de los contratos de urbanización 1996-2006 (millones de €) CAGR 96-00

CAGR 00-06

8,000 7,258

17.1% 22.4%

6,770

6,000

4,894

4,000

3,697

3,668

02

03

3,416

2,596 2,055

2,000

2,156

1,750

1,147

0

1996 97

98

99

00

01

04

05

06

Fuente: Seopan y elaboración propia

La mayoría de analistas sectoriales prevén una leve caída de la actividad en el segmento de urbanización como consecuencia directa de la ralentización de la edificación residencial.

16 El mercado de la construcción en España

Sector hidráulico El desarrollo de obras públicas en el sector hidráulico está impulsado desde la administración por el plan AGUA, que incluye una inversión de 19.007 millones de € en el periodo 2007-2015. Esta cantidad procederá del presupuesto del Ministerio de Medio Ambiente (6.233 millones de €), de financiación europea (3.499 millones de €), de las aportaciones de las comunidades autónomas y del sector privado.

Inversiones hidráulicas según presupuesto actual Infr. Replacement Reemplazo de Inf.

Infr. NewInf. Nuevas

Water Quality Calidad del agua

100% 20% 80

32%

60

40

48%

20

0

Hydraulic Inversión Investment hidráulica

Fuente: Ministerio de Medioambiente, Plan AGUA

El grueso de las inversiones previstas tienen por objeto el reemplazo de infraestructuras obsoletas (48 por ciento), el desarrollo de nuevas infraestructuras (32 por ciento), donde las desanilizadoras tienen un papel relevante, y los proyectos de mejora de la calidad del agua (20 por ciento). Todas estas inversiones garantizan para el mercado de obra pública un crecimiento sostenido para los próximos 6 años de un 11 por ciento anual, en proyectos relacionados con la gestión del agua. El crecimiento de las obras hidráulicas compensa sobradamente el freno de la urbanización, arrojando para el conjunto de la actividad de obra civil unas expectativas de crecimiento positivas.

El mercado de la construcción en España 17

La Edificación No Residencial La edificación no residencial tradicionalmente se analiza separando los contratos que tienen su origen en la administración pública y aquellos que provienen del sector privado. En los últimos cinco años la actividad ha crecido a tasas importantes, destacando especialmente aquella de origen público.

Contratos de edificación no residencial según su origen 2000-2005 (millones de €) CAGR 00-05

20,000 Private Non-Residential

19,838

13.2%

8,792

9.0%

11,045

17.5%

No Residencial público Public Non-Residential

16,074

15,496

15,000 12,942 12,103 8,419

10,653 10,000

7,468

6,071

5,634 5,723

5,000 6,469

6,871

2001

2002

7,655

8,028

2003

2004

4,930

0

2000

2005

Fuente: Seopan, elaboración propia.

En el área pública, la construcción de equipamientos sociales está condicionada por circunstancias sociales y políticas, dentro de los planes de inversión de las administraciones. En el siguiente cuadro se puede apreciar los diferentes tipos de obras no residenciales y los factores clave que impulsan su desarrollo: Obra No Residencial Pública

Sanidad

z

Descripción

Instalaciones de carácter sanitario (p.e. hospitales y centros de salud)

Educación

z

Instituciones educativas públicas (p.e. colegios públicos y universidades)

Administrativo e industrial z

Edificios administrativos (p.e. ministerios, servicios postales, etc)

Terminales

z

Edificios usados como terminales de transporte (p.e. estaciones de autobuses y aeropuertos)

Instalaciones deportivas

Otros equipamientos sociales

z

Incluye facilidades públicas para la práctica del deporte

z

Incluye los restantes equipamientos sociales (p.e. tercera edad, cárceles, comisarías, etc)

z

Evolución de la población

z

Evolución de la población

z

Evolución de la renta per cápita

z

Evolución de la renta per cápita

Decisiones políticas z

Drivers

z España se ha z España espera marcado como alcanzar la media objetivo alcanzar UE-25 en número la media UE-25 de estudiantes de en gasto sanitario educación superior en 2010

Número de z Evolución de la empleados obra civil en públicos, infraestructuras privatizaciones y de transporte decentralización administrativa

18 El mercado de la construcción en España

Las administraciones locales y regionales tienen un papel de cada día más importante

Los capítulos que han crecido a un mayor ritmo durante los últimos cinco años han sido los de Sanidad y el de Administración e Industrial, con tasas acumuladas superiores al 20 por ciento anual. Sin embargo, el que mayor inversión representa es el de Otros Equipamientos Sociales con un 31,4 por ciento del total invertido durante el último lustro (datos de SEOPAN). Al igual que en otros subsegmentos de la construcción, las administraciones locales y regionales tienen un papel de cada día más importante, alcanzando el 2005 un 84 por ciento de la inversión total. Obra no residencial pública por administración 2001-2005 (millones de €) Local Adm. Adm Local

Central Adm Adm. Central

Regional Adm Adm. Regional

Environmental Medioambiental

Other General Adm generales Otras administraciones

CAGR 01-05

11,045

14.3% 9.8%

12,500

8%

-5.1%

10,000

7,655 7,500 6,469

6,871

10%

4%

52%

84% 18%

8% 7%

38% 0

2001

15.4%

7%

45%

2,500

12.5%

42%

44% 45%

5,000

8,028

5%

18% 43% 25% 2002

2003

42%

17.3%

34%

2004

2005

Fuente: Seopan

El ritmo de crecimiento de las inversiones en el segmento público no residencial del último lustro (17,5 por ciento) va a ser difícil de mantener, dado que estaba impulsado fundamentalmente por el fuerte crecimiento demográfico y por la necesidad de incrementar la calidad de los servicios públicos que suponían estándares muy alejados de la media europea. En un contexto de crecimiento demográfico más moderado y con una mayor cercanía a los niveles de calidad de vida medios europeos (91 por ciento sobre EU-25 en 2005), se espera un crecimiento menor (en torno a un 6 por ciento anual).

El mercado de la construcción en España 19

Además, a la hora de hablar de la evolución hay que tener en cuenta el impacto de los periodos electorales que tiene una importancia notable en la demanda de este tipo de equipamientos no residenciales, como se observa en el gráfico evolutivo siguiente:

Contratos públicos de obra no residencial (millones de €) CAGR CAGR 00-05 05-12 Education Educación

Industry Administration Buildings Edificiosand Administrativos e Industriales

Sports Deportes

Sanidad Health

Terminals Terminales

Otrossocial equipamientos sociales Other equipments

17.5% 5.8%

20,000

Durante el segundo año de la legislatura, los contratos tienden a experimentar un crecimiento destacable.

18,000 16,000

15,545 15,443

14,000

13,145 13,412 12,330

12,000

11,045

7,655

8,000 6,469

4,000 2,000

10.3%

31.8%

30.9%

11.0%

12.8%

14.9% 6.1%

13.0%

12.8% 31.6%

32.1%

11.4%

11.2%

11.1%

11.7%

12.1%

11.9%

11.8%

17.2%

17.8%

17.6%

17.3%

12.6%

14.2%

9.9%

2000

7.4%

13.4%

33.2%

30.6%

9.8%

12.6%

23.2%

19.7%

28.3% 19.2%

6,871

7.3%

16.1%

17.4%

2001

2002

9.6% 7.6%

2003

11.5%

11.4%

12.3%

12.2%

18.2%

18.0%

17.9%

14.2%

14.3%

14.4%

15.0%

14.9%

14.7%

2007

2008

2009

2010

2011

2012

11.6% 11.1%

23.5%

14.3%

31.3%

31.4%

28.2%

20.9%

31.0%

31.0%

8,028

40.3%

4,930

21.0%

0

12.8%

16,373

19.9% 6.1%

12.7%

10,000

6,000

13.0%

13.8%

16,031

9.9%

12.7% 18.5%

12.5%

30.8% 4.7% 14.6% 4.8%

15.0% 16.1%

13.7%

14.0%

2004

2005

2006

Fuente: Seopan y Elaboración Propia.

5.4% 5.7%

25.3% 7.0%

20 El mercado de la construcción en España

El mercado concesional El mercado de concesiones representa un pilar clave en la estrategia de los grandes grupos constructores, ya que se trata de un modelo de negocio que proporciona flujos de caja estables, especialmente útiles en un contexto de ajuste del ciclo inmobiliario. Si bien históricamente ha existido un mercado de concesiones en España, la tipología, alcance y volumen se han incrementado notablemente en los últimos años, pasando de un modelo centrado en las infraestructuras de transporte a uno donde tienen especial relevancia los equipamientos sociales.

Concesiones por tipo de obra 2003-06 (millones de €)

8,000 6,971

6,000

28%

5,693 12%

4%

14%

32% 25%

41%

6%

13%

4%

64%

6%

21%

2004

Urban mobility Mobilidad urbana Hydraulics Hidráulico Puertos Ports

34%

26% 9%

2003

Sanidad Health

Parkings Aparcamientos

2,781 16%

2,000

Otros Otherurbano urban

Social services Servicios sociales

20%

4,000

0

4,414

2005

Aeropuertos Airports

Railways Ferroviario Carreteras Roads

2006

Fuente: Seopan

También, la administración garante de los contratos de concesiones, ha variado recientemente, pasando las administraciones locales y autonómicas a tener un papel preponderante cuando tradicionalmente era la administración central la principal impulsora de este tipo de contratos.

El mercado de la construcción en España 21

Concesiones según la administración convocante 2003-06 (millones de €)

8,000 6,971

6,000

28%

5,693 6%

4,414

32% 4,000

25% 2,782

2,000

62% 53%

61% Administración Local Adm Local

93%

Regional AdmRegional Administración 0

22%

9% 2003

2004

Central Adm Central Administración

2006

2005

Fuente: Seopan

Los modelos concesionales se vuelven día a día más sofisticados, con el objetivo de atraer al capital privado y obtener los resultados deseados por la administración. Se pueden dividir en dos grandes grupos: aquellos que suponen un pago por la administración y aquellos que implican pago por parte del usuario del servicio.

Pago por la administración z

Canon −

Adecuado para infraestructuras de servicio público.

−

El canon es pagado en función de parámetros de servicio tales como la calidad o la disponibilidad.

−

Modalidad

z

Peaje explícito −

z

Cánones máximos y posibles multas se definen durante el proceso de adjudicación. El peaje es pagado por la administración en función del tráfico, uso u otras variables como el estado de conservación de la infraestructura o el volumen de incidencias.

El peaje es pagado por el usuario final de la infraestructura.

Tasa −

Usado en puertos y aeropuertos.

−

Las tasas son pagadas por los pasajeros y compañías operadoras (líneas aéreas, empresas de carga marítima) y suelen estar incluídas en el coste de los billetes de transporte.

Sistemas mixtos −

Tipo de infraestructura

z

Peaje en sombra −

z

Pago por el usuario

Usado en infraestructuras ferroviarias, ya que suelen ser concesiones que generan pérdidas de manera estructural y necesitan además de el pago del usuario, el apoyo financiero de la administración.

z

Infraestructuras de servicio público

z

Autopistas y túneles de peaje

z

Autopistas y túneles de peaje en sombra

z

Puertos y Aeropuertos

z

Líneas ferroviarias (subsidiado)

22 El mercado de la construcción en España

En cuanto a la previsible evolución del mercado de concesiones, el análisis es diferente según el tipo de infraestructura. Las concesiones de autopistas experimentaron un crecimiento muy elevado hasta el año 2004, sufriendo en los últimos años una reducción notable de licitaciones; sin embargo, se espera que a partir de 2008 el programa de autopistas de primera generación reactiven el mercado, permitiendo mantener e incluso mejorar los niveles de actividad. También es importante mencionar el papel de las administraciones regionales que están tomando el testigo del gobierno central en el desarrollo de este tipo de infraestructuras. En el área ferroviaria, el desarrollo del modelo concesional presenta problemas de aplicabilidad y las experiencias similares en países de nuestro entorno son escasas debido a los problemas operacionales que ocasiona el uso compartido de la red ferroviaria. Sin embargo, sí que es previsible que surjan concesiones en sistemas ferroviarios pequeños y/o urbanos al margen de la red general. En infraestructuras portuarias, el modelo concesional se adapta bien para la gestión de servicios logísticos en puertos de tamaño grande, donde algunas constructoras españolas mantienen ya actualmente concesiones. A nivel regional, existen oportunidades de crecimiento en el segmento de puertos deportivos y recreativos.

Los gobiernos regionales cuentan con las concesiones como una herramienta estratégica ante los problemas de financiación

Por lo que respecta a los aeropuertos, se prevé un importante aumento de aeródromos privados en el territorio nacional, algunos de ellos entrarán en funcionamiento a muy corto plazo. Este tipo de infraestructuras está promovidas por inversores privados y por los gobiernos regionales, tal es el caso de los futuros aeropuertos de Castellón, Ciudad Real, Murcia, etc. Las concesiones en el sector hidráulico muestran un fuerte crecimiento, impulsado básicamente por los gobiernos regionales y locales que licitaron en 2006 el 72 por ciento del volumen de contratación. Adicionalmente, el plan AGUA, prevé un papel importante para el sector privado a través de proyectos PPP. Las primeras experiencias concesionales en Sanidad, a través de la construcción y gestión de hospitales, están obteniendo buenos resultados en sus diferentes modalidades (construcción-mantenimiento, construcción-mantenimientogestión,etc) que varían en función de los gobiernos regionales que las promueven. Actualmente existen hospitales bajo este modelo en funcionamiento principalmente en Madrid y Valencia, pero es previsible que se extienda a corto plazo a otras partes del país, siempre con el condicionante de que la voluntad política es un elemento clave en este tipo de proyectos. Respecto a concesiones en otro tipo de infraestructuras de servicio social, destacar que en Cataluña han tenido éxito las primeras experiencias con penitenciarías, comisarías de policía, juzgados, centro educativos, etc. También en Castilla La Mancha, Cantabria y Andalucía se están estudiando proyectos similares. Todo hace prever que los gobiernos regionales cuentan con las concesiones para este tipo de servicios como una herramienta estratégica ante los problemas de financiación. No obstante, hay que mencionar que el sector queda aún muy alejado del modelo británico, en cuanto a intensidad, volumen y sofisticación contractual.

El mercado de la construcción en España 23

A modo de conclusión, se puede afirmar que se trata de un mercado en una fase aún incipiente, sujeto a condicionantes políticos, pero que sin duda es la apuesta de futuro de muchas administraciones regionales en España. Para apuntalar esta idea es suficiente con comparar las expectativas de crecimiento en concesiones de la patronal del sector, con las previsiones de crecimiento en obra financiada por la administración.

Crecimiento previsto en obras financiadas por la administración 2006-2012 (en %)

20.0%

15.0

10.0

5.0

4.9

1.5 0.0

Civil works

Obra Civil

Non-residential

Edificación no residencial

Crecimiento previsto en obras financiadas a través de concesiones 2006-2012 (en %)

20.0% 18.0

15.0

13.9

10.0

5.0

0.0

Civil works

Obra Civil

Non-residential

Edificación no residencial

24 El mercado de la construcción en España

Perspectivas octubre 2007 Síntesis del desayuno de trabajo celebrado el 11 de octubre de 2007 entre el equipo sectorial de KPMG y el Departamento de Estudios de SEOPAN. En los últimos meses de 2007, los diferentes agentes del sector están ya de acuerdo en estimar en torno a 450.000 viviendas anuales la demanda de equilibrio; la credibilidad de este dato está soportada, al margen de por la lógica demográfica, por la determinación inequívoca de las administraciones públicas en promover vivienda protegida y en desarrollar el mercado de alquiler, constituyendo todo ello un suelo de demanda muy claro. Las empresas han incorporado este dato a sus estrategias y por tanto se espera una adaptación progresiva de la oferta. Sin embargo, es la caída del empleo a corto y medio plazo una de las principales preocupaciones de los agentes implicados en el sector. Se estima que en un escenario optimista, donde la obra pública absorberá parcialmente los empleos destruidos en la edificación, el empleo global en el sector caerá en torno a un 20%. En un segundo escenario, más pesimista, el empleo podría caer dentro del sector hasta un 50%. Hay que tener en cuenta que estos efectos tardarán aún un tiempo en manifestarse claramente (en torno a los últimos meses de 2008), debido entre otras cosas, a que el mayor uso de mano de obra se concentra típicamente en las fases finales del proceso de edificación. Por otro lado, resulta esperanzador, que algunos segmentos muy concretos empiecen a mostrar síntomas de recuperación, e incluso de crecimiento como es el caso de la actividad de rehabilitación; es significativo, en este sentido, el fuerte incremento de trabajadores autónomos en el sector, muchos de ellos inmigrantes que trabajaban como asalariados en el pasado. Este hecho, puede sin duda contribuir a mitigar el impacto en el empleo -y por tanto en el consumo- que la desaceleración inmobiliaria está provocando. Al margen de la actividad de edificación, el mercado concesional se está dinamizando significativamente; prueba de ello es que durante el primer semestre de 2007 experimentó un crecimiento del 86% respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, aún persisten importantes problemas en las licitaciones, especialmente en las relacionadas con nuevas autopistas, donde las bajas de los constructores alcanzan en muchos casos el 50%. A esto habría que añadir los elevados costes para el concesionario, que las expropiaciones de terrenos pueden significar en un proyecto de estas características. Otra de las preocupaciones comunes y recientes entre las empresas del sector es la aplicación de las nuevas normas de contabilidad internacional, que transforman el modelo contable utilizado por las concesionarias españolas hasta ahora, que significaba una ventaja competitiva respecto a sus rivales extranjeras. Al mismo tiempo, las nuevas normas representarán una barrera de entrada importante para pequeñas concesionarias con poco músculo financiero. Es importante mencionar la intensa presencia de las grandes constructoras españolas en Estados Unidos, donde están teniendo un papel protagonista en el desarrollo de infraestructuras de transporte y están liderando un nuevo mercado concesional. Sin embargo, existen algunos retos que generan incertidumbre en el sector, como la futura evolución de la paridad euro-dólar, que tendrá un impacto clave en los flujos de caja generados por las concesiones a lo largo de sus periodos de explotación.

Índice Introducción

1

El mercado de la construcción en España

2

La edificación residencial

4

La obra civil

8

La edificación no residencial

17

El mercado concesional

20

Perspectivas octubre 2007

24

Conclusiones

25

Conclusiones • Se espera una desaceleración en el mercado de la edificación

residencial, provocado por el necesario ajuste de la oferta de vivienda a la nueva curva de demanda. El efecto no será apreciable hasta 2009. La construcción de vivienda protegida experimentará un crecimiento muy alto en los próximos años.

• El mercado de obra civil depende de cada vez más de las

administraciones regionales, a medida que avanzan los procesos de descentralización, con la notable excepción de las infraestructuras de transporte.

• El PEIT cuenta con el sector privado para la obtención de un mínimo

del 20 por ciento de los fondos necesarios según el plan. Este plan garantiza parcialmente el mantenimiento de la actividad de obra civil.

• El mercado de edificación no residencial depende en gran medida de

las administraciones locales y regionales, esperándose una desaceleración en su crecimiento para los próximos años.

• El mercado concesional resulta estratégico tanto para las empresas del

sector como para las administraciones, especialmente aquellas de ámbito regional y local con problemas para obtener financiación pública.

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I N F R A E ST R U C T U R AS

El mercado de la construcción en España Análisis de la demanda, situación y perspectivas K P M G E N E S PA Ñ A

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