El mercado hipotecario en Latinoamérica Una visión de negocio. Antecedentes y oportunidades de desarrollo

Madrid 2007

Ignacio Temiño Aguirre

El mercado hipotecario en Latinoamérica Una visión de negocio. Antecedentes y oportunidades de desarrollo

© ESIC EDITORIAL Avda. de Valdenigrales, s/n. 28223 Pozuelo de Alarcón (Madrid) Tel.: 91 452 41 00 - Fax: 91 352 85 34 www.esic.es © Ignacio Temiño Aguirre ISBN: 978-84-7356-505-9 Depósito Legal: M. X.XXX-2007 Portada: Gerardo Domínguez Fotocomposición: Symbol XXI, S.L. Jerez de la Frontera, 40 B 28320 Pinto (Madrid) Imprime: Gráficas Dehon La Morera, 23-25 28850 Torrejón de Ardoz (Madrid) Impreso en España Queda prohibida toda reproducción de la obra o partes de la misma por cualquier medio, sin la preceptiva autorización previa.

A mi esposa Carmen y mis hijos Pablo y Paloma

Índice

Introducción ..................................................................................................

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Capítulo 1. Consideraciones generales ...................................................

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1. El entorno económico de la región latinoamericana .................................. 2. La titulización / securitización ................................................................... 2.1. Beneficios para los originadores ....................................................... 2.2. Beneficios para el inversor ................................................................ 2.3. Beneficios para el Estado/Economía en general ............................... 2.4. Intervinientes en el proceso de titulización hipotecaria .................... 2.4.1. Sujetos primarios ................................................................. 2.4.1.1. Originante............................................................... 2.4.1.2. Servicer................................................................... 2.4.1.3. Vehiculo .................................................................. 2.4.1.4. Tomador.................................................................. 2.4.1.5. Inversores ............................................................... 2.4.1.6. Calificadoras de Riesgos ......................................... 2.4.2. Sujetos secundarios ............................................................. 2.4.2.1. Depositario ............................................................. 2.4.2.2. Garante ...................................................................

21 29 30 31 31 32 32 32 32 32 32 32 32 33 33 33

10

El mercado hipotecario en Latinoamérica

2.5. Estructuras usuales en la titulización ................................................ 2.5.1. Pass-Through........................................................................ 2.5.2. Asset Backed Bond............................................................... 2.5.3. Pay-Through .........................................................................

33 33 34 34

Capítulo 2. Enfoque del estudio y contexto ............................................

35

Capítulo 3. Descripción de los diferentes mercados por países .........

41

1. Argentina ................................................................................................... 1.1. Datos Generales ................................................................................ 1.2. Datos económicos ............................................................................. 1.3. Crisis 1999/2002 en Argentina .......................................................... 1.4. Escenario de Post-devaluación en Argentina..................................... 1.5. Mercado inmobiliario argentino ........................................................ 1.5.1. El Marco Institucional en Argentina ...................................... 1.5.2. Evolución del FO.NA.VI. ........................................................ 1.5.3. Estructura del mercado inmobiliario argentino actual .......... 1.6. Mercado hipotecario argentino ......................................................... 1.6.1. Composición de la financiación hipotecaria en Argentina..... 1.6.1.1. Préstamo promotor................................................. 1.6.1.2. Préstamos a particulares ........................................ 1.6.2. Otras características y estructura de la oferta crediticia....... 1.6.3. Situación actual del mercado hipotecario argentino............. 1.6.4. Canales de comercialización de hipotecas............................ 1.7. El Sistema Financiero argentino. Análisis de la competencia ............ 1.8. La titulización en Argentina ............................................................... 1.9. Marco legal de los instrumentos de crédito inmobiliario en Argentina 1.9.1. Hipoteca inmobiliaria............................................................ 1.9.1.1. Regulación en Argentina ......................................... 1.9.1.2. Formalización en Argentina..................................... 1.9.1.3. Constitución en Argentina....................................... 1.9.1.4. Prelación en Argentina............................................ 1.9.1.5. Ejecución en Argentina ...........................................

41 41 42 45 46 47 51 52 55 57 64 64 65 67 68 69 70 77 84 84 84 84 84 85 85

2. Brasil ......................................................................................................... 2.1. Datos Generales ................................................................................

88 88

Índice

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2.2. Datos económicos ............................................................................. 2.3. Inflación............................................................................................. 2.4. Composición del Sistema Financiero en Brasil .................................. 2.4.1. Descripción de las principales instituciones brasileñas........ 2.4.2. Situación del mercado bancario brasileño............................ 2.5. El mercado inmobiliario brasileño ..................................................... 2.6. Mercado hipotecario brasileño .......................................................... 2.7. La titulización en Brasil ..................................................................... 2.8. Marco legal de los instrumentos de crédito inmobiliario en Brasil .... 2.8.1. Sistema Financiero Habitacional (SFH) ................................. 2.8.2. Sistema Financiero Inmobiliario (SFI) ................................... 2.8.3. Modalidades de garantía en Brasil ....................................... 2.8.3.1. Alienación Fiduciaria............................................... 2.8.3.1.1. Regulación de la alienación fiduciaria ... 2.8.3.1.2. Formalización de la alienación fiduciaria.. 2.8.3.1.3. Constitución de la alienación fiduciaria .. 2.8.3.1.4. Cesión/Subrogación de la alienación fiduciaria................................................ 2.8.3.1.5. Prelación de la alienación fiduciaria ...... 2.8.3.1.6. Ejecución de la alienación fiduciaria...... 2.8.3.2. Hipoteca Inmobiliaria.............................................. 2.8.3.2.1. Regulación de la hipoteca inmobiliaria .. 2.8.3.2.2. Formalización de la hipoteca inmobiliaria 2.8.3.2.3. Constitución de la hipoteca inmobiliaria 2.8.3.2.4. Cesión/Subrogación de la hipoteca inmobiliaria............................................ 2.8.3.2.5. Prelación de la hipoteca inmobiliaria..... 2.8.3.2.6. Ejecución de la hipoteca inmobiliaria .... 2.8.3.2.7. Avalúo y Fianza de la hipoteca inmobiliaria 2.9. Reflexiones sobre el Sistema de Financiación Inmobiliaria en Brasil ..

89 91 92 92 108 120 124 129 132 132 133 133 133 133 134 134

3. Chile .......................................................................................................... 3.1. Datos Generales ................................................................................ 3.2. Datos económicos ............................................................................. 3.3. Mercado Hipotecario Chileno ............................................................ 3.3.1. Instrumentos de crédito hipotecario. Características............

142 142 142 145 146

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

3.3.1.1. Créditos en los programas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) ........................................ 3.3.1.2. Créditos con letras de crédito hipotecario .............. 3.3.1.3. Créditos con mutuos hipotecarios endosables ....... 3.3.1.4. Financiamiento con leasing habitacional ................ Mercado Inmobiliario chileno ............................................................ La titulización en Chile....................................................................... El Marco Institucional en Chile .......................................................... Marco legal de los instrumentos de crédito inmobiliario en Chile ..... 3.7.1. Regulación en Chile .............................................................. 3.7.2. Formalización en Chile .......................................................... 3.7.3. Constitución en Chile ............................................................ 3.7.4. Prelación en Chile ................................................................. 3.7.5. Ejecución Hipotecaria en Chile .............................................

146 146 147 148 149 157 159 163 166 166 166 166 166

4. Colombia ................................................................................................... 168 4.1. Datos Generales ................................................................................ 168 4.2. Datos económicos ............................................................................. 169 4.3. Mercado inmobiliario en Colombia .................................................... 173 4.3.1. Los precios de la finca Raíz................................................... 173 4.3.2. Problemática de la propiedad inmobiliaria en Colombia ...... 189 4.3.3. El Marco Institucional en Colombia....................................... 190 4.4. Mercado Hipotecario en Colombia .................................................... 192 4.4.1. Características de los instrumentos de crédito ..................... 192 4.4.1.1. Créditos en el ámbito de la Ley de Vivienda de 1999 192 4.4.1.2. Créditos en el ámbito del Fondo Nacional del Ahorro (FNA) ................................................................. 194 4.5. Evolución del mercado y el impacto de los instrumentos de crédito .. 195 4.6. Evolución de la financiación de la vivienda en Colombia................... 203 4.7. La titulización en Colombia ............................................................... 209 4.8. Marco legal de los instrumentos de crédito inmobiliario................... 212 4.8.1. Regulación en Colombia ....................................................... 213 4.8.2. Formalización en Colombia ................................................... 213 4.8.3. Constitución en Colombia..................................................... 214 4.8.4. Cesión en Colombia .............................................................. 214 4.8.5. Prelación en Colombia .......................................................... 214 4.8.6. Otros temas de interés en Colombia..................................... 214

Índice

5. México ....................................................................................................... 5.1. Datos Generales ................................................................................ 5.2. Datos económicos ............................................................................. 5.3. Mercado inmobiliario Mexicano......................................................... 5.3.1. Estructura de Mercado.......................................................... 5.3.2. Dinámica demográfica en México ......................................... 5.3.3. El Marco Institucional de México .......................................... 5.4. Mercado hipotecario ......................................................................... 5.4.1. Características de los instrumentos de crédito ..................... 5.4.1.1. Créditos en el ámbito del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) ......... 5.4.1.2. Créditos en el ámbito del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) 5.4.1.3. Créditos en el ámbito del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)..................... 5.4.1.4. Créditos en el ámbito del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) .............................. 5.4.2. Evolución del mercado hipotecario; instrumentos de financiación .................................................................................. 5.4.3. Características de la Oferta de Créditos Hipotecarios. Análisis de competidores en México............................................. 5.4.3.1. Banco Nacional de México. Banamex ..................... 5.4.3.2. Grupo Financiero Bital ............................................ 5.4.3.3. Scotiabank Inverlat ................................................. 5.4.3.4. BBVA-Bancomer...................................................... 5.4.3.5. Banorte................................................................... 5.4.3.6. Banco Santander- Serfin ......................................... 5.4.3.7. General Hipotecaria ................................................ 5.5. La titulización en México ................................................................... 5.5.1. Seguro de Crédito Hipotecario.............................................. 5.6. Perspectivas de la vivienda en México .............................................. 5.6.1. Un comentario sobre los antecedentes y situación actual del sistema de financiación inmobiliaria en México ................... 5.7. Marco legal de los instrumentos de crédito inmobiliario en México.. 5.7.1. Características del crédito en México ...................................

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216 216 216 223 223 226 229 230 230 230 232

234 235 235 255 255 256 258 259 261 263 266 270 270 271 272 277 277

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

5.7.2. 5.7.3. 5.7.4. 5.7.5. 5.7.6. 5.7.7. 5.7.8.

Regulación en México ........................................................... Constitución en México......................................................... Formalización en México....................................................... Cesión en México.................................................................. Prelación en México.............................................................. Ejecución en México ............................................................. Ley de Transparencia y Fomento a la competencia en el crédito hipotecario (LTFCCH) en México .................................... 5.7.8.1. Oferta Vinculante .................................................... 5.7.8.2. Avalúo del Inmueble ............................................... 5.7.8.3. Formalización del crédito en México ....................... 5.7.8.4. Tasas de Interés e Índices de Referencia en México 5.7.9. Beneficios Fiscales para los Créditos Hipotecarios en México

277 278 278 278 279 279

6. Perú ........................................................................................................... 6.1. Datos Generales ................................................................................ 6.2. Datos económicos ............................................................................. 6.3. Mercado inmobiliario en Perú............................................................ 6.3.1. El Marco Institucional en Perú .............................................. 6.4. El Mercado Hipotecario peruano ....................................................... 6.4.1. Características del producto “Crédito Hipotecario” en Perú .. 6.4.2. Evolución del Mercado de créditos hipotecarios .................. 6.5. Marco legal de los instrumentos de crédito inmobiliario................... 6.5.1. Características de los instrumentos de créditos ................... 6.5.1.1. Créditos en el ámbito del Banco de Materiales....... 6.5.1.2. Créditos en el ámbito del Fondo Mivivienda ...........

282 282 282 284 284 285 287 288 294 294 294 294

7. Venezuela .................................................................................................. 7.1. Datos Generales ................................................................................ 7.2. Datos económicos ............................................................................. 7.3. Mercado inmobiliario en Venezuela................................................... 7.4. Mercado hipotecario en Venezuela.................................................... 7.4.1. Algunos datos sobre el mercado hipotecario........................ 7.4.2. Acuerdo para la estabilidad económica firmado el 30 de abril de 2003 ........................................................................ 7.4.3. Características de la financiación al mercado protegido....... 7.4.4. Características de la financiación al mercado libre ...............

297 297 297 301 306 306

279 280 280 280 281 281

308 312 313

Índice

15

7.4.5. Problemática para el desarrollo del mercado hipotecario..... 7.4.5.1. Para el desarrollo de la financiación de vivienda .... 7.4.5.2. Para el desarrollo del ahorro................................... 7.4.5.3. Para el desarrollo del crédito (FASP+FMH).............. 7.4.6. Características de la Oferta Hipotecaria ............................... 7.4.6.1. Créditos Hipotecarios Particulares.......................... 7.4.6.2. Créditos al Promotor ............................................... 7.5. Sistema Financiero. Principales Competidores .................................. 7.5.1. Bancos Universales y Entidades de Ahorro y Préstamo ........ 7.5.2. Organizaciones Públicas....................................................... 7.5.3. Otras Organizaciones............................................................ 7.6. Marco Legal de los instrumentos de crédito inmobiliarios en Venezuela.................................................................................................. 7.6.1. Regulación en Venezuela ...................................................... 7.6.2. Formalización en Venezuela.................................................. 7.6.3. Constitución en Venezuela.................................................... 7.6.4. Cesión en Venezuela............................................................. 7.6.5. Prelación en Venezuela ......................................................... 7.6.6. Ejecución en Venezuela ........................................................

314 314 315 315 317 317 318 320 321 321 321

8. Puerto Rico ................................................................................................ 8.1. Datos generales................................................................................. 8.2. Datos económicos ............................................................................. 8.3. Mercado inmobiliario en Puerto Rico................................................. 8.3.1. El Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico ........................ 8.4. El sistema financiero en Puerto Rico. Características fundamentales................................................................................................ 8.4.1. Los competidores en Puerto Rico ......................................... 8.4.2. La Ley Respa ......................................................................... 8.4.3. La Ley Truth in Lending ......................................................... 8.4.4. Fair Credit Reporting Act ....................................................... 8.5. Mercado Hipotecario en Puerto Rico ................................................. 8.5.1. La Hipoteca Bisemanal ......................................................... 8.5.2. FHA (Farmers Home Administration)..................................... 8.5.3. VA (Veteran Affairs)............................................................... 8.5.4. Convencionales.....................................................................

324 324 326 329 330

323 323 323 323 323 323 323

331 333 338 338 338 339 339 340 340 341

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

8.6. Marco legal de los instrumentos de crédito inmobiliario en Puerto Rico ................................................................................................... 8.6.1. Constitución en Puerto Rico.................................................. 8.6.2. Prelación en Puerto Rico....................................................... 8.6.3. Formalización en Puerto Rico................................................

342 342 342 342

Capítulo 4. Desarrollo de un modelo de análisis para el mercado hipotecario................................................................................................................. 343 Capítulo 5. Selección del mercado ........................................................... 347 Capítulo 6. Conclusiones y oportunidades de desarrollo .................... 359 Capítulo 7. Bibliografía .............................................................................. 369 7.1. Fuentes..............................................................................................

375

Introducción

El objetivo de esta publicación ha sido el estudio de los diferentes Países y Mercados de la Región Latinoamericana con el fin de seleccionar el mejor de ellos, a la vista de la experiencia del autor y apoyado en dos modelos predictivos de decisión multicriterio, que mas adelante se desarrollan, todo ello para ofrecer una aproximación lo mas acertada posible para la toma de posición de una Entidad financiera/bancaria en el mercado hipotecario Latinoamericano. En el desarrollo de este trabajo de investigación se han utilizado algunos términos que no figuran en los diccionarios en castellano, pero que son producto de la práctica financiera bancaria de los países locales. Cuando nos refiramos al conjunto del Área de Latinoamérica utilizaremos la descripción de la misma que hace el Banco Interamericano de Desarrollo, esto es: Sudamérica, Centroamérica, Caribe y Norteamérica. Para una mayor comprensión y en términos prácticos al referirnos al conjunto de los países que forman la citada Área latinoamericana lo haremos como Región desde un punto de vista estrictamente geográfico. Hemos analizado desde diferentes puntos de vista algunas de las diferentes variables que pueden definir el mercado, a saber: de carácter general, las variables macro y micro económicas propias del País, así como las variables espe-

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

cíficas del comportamiento del mercado desde una perspectiva hipotecaria, inmobiliaria, financiera y bancaria. A estos efectos acudimos a la definición de Mercado del profesor Miguel Santesmases Mestre que lo define como: Un conjunto de personas, individuales u organizadas, que necesitan un producto o servicio determinado, que desean o pueden desear comprar y sobretodo tienen capacidad (económica y legal) de compra. No basta por tanto, con la existencia de necesidades y deseos para que exista un Mercado”. El ámbito del estudio se centra fundamentalmente en los países referenciados en la Tabla 1 (Magnitudes económicas por países) del presente estudio, que son aquellos que, por su estructura económica financiera y de mercado, mayor interés tienen y en los que los criterios de economía de mercado están más desarrollados o en vías de ello. Además, y por ser un estado libre asociado de USA, Puerto Rico también será analizado con detalle, pues tiene un mercado hipotecario muy desarrollado.

Introducción

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Tabla 1. Magnitudes económicas por países 2001

2002

2003

2004

2005

2006

- 4,4% 1 4.384,7

- 10,8% 3,36 6.256,3

8,8% 2,93 5.776,6

9,1% 2,97 4.935

9,4% 2,94 4.130

8,7% 2,82 3.023

BRASIL - PIB (media anual) - Tipo cambio (frente al dólar) - Spread

1,3% 2,35 884,3

1,9% 3,54 1.528,7

0,6% 2,89 489,2

5,2% 3,15 398,5

5,7% 2,50 292

6,2% 2,20 157

CHILE - PIB (media anual) - Tipo cambio (frente al dólar) - Spread

3,4% 661,25 176,8

2,2% 720,25 159,4

3,7% 592,75 78,7

6,1% 555,75 51,9

6,2% 510,43 42

6,9% 480,10 37

COLOMBIA - PIB (media anual) - Tipo cambio (frente al dólar) - Spread

1,5% 2.277,5 515,5

1,9% 2.867 663,1

3,8% 2.780 435,2

3,3% 2.354 346,9

4,5% 1.972 293

5,2% 1.751 187

MÉXICO - PIB (media anual) - Tipo cambio (frente al dólar) - Spread

- 0,1% 9,16 313

0,8% 10,37 312,1

1,4% 11,23 204,9

4,4% 11,40 166,3

4,5% 11,32 130

4,7% 11,10 92

PERÚ - PIB (media anual) - Tipo cambio (frente al dólar) - Spread

- 0,1% 3,44 513,4

4,8% 3,51 620,1

3,8% 3,46 317,5

4,5% 3,28 236,4

4,4% 3,17 171

4,6% 3,07 89

VENEZUELA - PIB (media anual) - Tipo de cambio(frente al dólar) - Spread

3,4% 757,1 1.086,2

- 8,7% 1.388,8 1.029,6

- 7,6% 1.598 612,7

18,3% 1.918 418,5

10% 1.790 432

9% 1.880 415

ARGENTINA - PIB (media anual) - Tipo cambio (frente al dólar) 1 - Spread 2

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Fortis Merchant Banking, Banco Central de Perú y Bloomberg.

1

Al final del año. Dólar USA. Spread EMBI (bono global contra benchmark a 10 años estadounidense). Cálculo final de año. Nota aclaratoria de EMBI (elaboración propia): es una abreviatura de Emerging Markets Bond Index (índice de bonos de países emergentes). Muestra las posibilidades que tiene un país, considerado subdesarrollado, de no cumplir con sus obligaciones de pago externas. Por tanto, refleja las posibilidades que tiene un país emergente de incumplir en el pago de su deuda externa. El cálculo del spread o diferencial se realiza entre la deuda del país considerado y la deuda de USA que está catalogada como riesgo cero. A la probabilidad de no pago por parte de un país de su deuda externa se le conoce como “Riesgo País”, por lo que cuanto mayor sea su riesgo país, mayor es el tipo de interés a establecer para su deuda externa. 2

Capítulo 1.

Consideraciones generales

1. El entorno económico de la región latinoamericana Los gobiernos de los diferentes países de la Región, han encaminado sus políticas económicas hacía un marco de estabilidad macroeconómica con políticas monetarias y fiscales orientadas al logro de la estabilidad económica y financiera, consiguiéndose entre otras cuestiones: la reducción de la inflación, estabilidad presupuestaria, incremento de plazos medios de la deuda pública interna. Todo ello con, carácter general, está ayudando a la realización de reformas estructurales que permitirán mayor participación del sector privado en las economía, menor presencia del sector público, incentivándose la productividad, la inversión extranjera, el empleo, crecimiento económico y por tanto mejora en las condiciones de vida de las personas. La Región está situada entre un crecimiento sostenido impulsado por el sector privado y sus propias amenazas internas, a saber, las derivadas de políticas populistas de algunos gobernantes que hacen retroceder al País en términos de competitividad, por la inseguridad que algunas decisiones suponen para el capital extranjero y la falta de una razonable seguridad jurídica. Los crecimientos económicos de comienzos de los años noventa (crecimientos del PIB de promedio 3,8% anual) fueron financiados en parte gracias

22

El mercado hipotecario en Latinoamérica

a la deuda externa. A mediados de los noventa, los mercados financieros consideraban que Latinoamérica era una Región sólida y por ello se produjeron fuertes inversiones aunque posteriormente sobrevinieron las crisis conocidas en la Región en 1999 y 2002. Desde comienzos de 1994 a mediados del 1995 en este periodo las divisas latinoamericanas registraron una notable depreciación, incluida la devaluación del peso mexicano, esto fue motivado por los desequilibrios que presentaban todas las economías de la Región a excepción de la de Chile. Durante los años 1999 y 2000 hay que señalar que los países emergentes se vieron sacudidos por la crisis asiática de 1997 que aceleró entre otras cosas, la suspensión de pagos de Rusia en 1998 y la devaluación del real brasileño en 1999. En este contexto se produjo una fuerte caída de los precios de las materias primas, base principal de las exportaciones de las economías de la Región. Al contrario de lo sucedido en 1994 este movimiento no supuso grandes variaciones en los principales indicadores financieros de los países. De cualquier forma desde el año 2002, la economía de la Región viene creciendo a buen ritmo, y se observa una mejora de la tasa de desempleo. Tras una década de programas de reforma y liberalización, la economía de la Región muestra una mayor capacidad de recuperación, sentando las bases para una reactivación y la aceleración del ritmo de crecimiento. La reducción del déficit exterior, que se viene produciendo desde 1998, ha venido acompañado de un importante ajuste económico del 1,2% anual. Durante el 2003 y 2004 las economías de la Región han mostrado una recuperación y posteriormente una consolidación. El buen comportamiento del sector exterior ha permitido un superávit por cuenta corriente. El PIB de la Región en el 2003 fue de un 2,2% y en el 2004 del 5,7% (la mayor de los últimos 20 años). El dinamismo de las exportaciones se ha unido a una disminución de las importaciones (producto una baja demanda interna). Se observó un cambio en el comportamiento de la inflación, dejando atrás los escenarios de dos dígitos siendo patente el compromiso de los principales bancos centrales de los países con una estabilidad cierta en materia de precios. Es razonable esperar en el corto plazo subidas de tipos de interés para contener repuntes puntuales de precios. La Región en el 2004 ha obtenido por primera vez en mucho tiempo un superávit externo. La estabilidad de la deuda externa, la reducción del déficit exterior y el fuerte ajuste económico han sido las “recetas” económicas puestas en marcha por

Consideraciones generales

23

los diferentes gobiernos. Por otra parte se han producido ajustes cambiarios en las monedas locales siendo los más reseñables que Brasil y Argentina han perdido aproximadamente un 75% de su valor. Por el contrario México y Venezuela han visto apreciarse sus monedas locales. Las diferentes proyecciones existentes sobre los crecimientos económicos de la Región las sitúan en un entorno del 4% anual. La mayor parte de los países verán una mejoría en el balance de sus cuentas externas, situación que deriva del aumento en la demanda mundial de productos primarios la que, además, ha generado incrementos sustantivos de precios internacionales de estos productos. La inflación se mantendrá relativamente controlada. Las fases expansivas por las que han venido desarrollando las economías de la región, se han caracterizado por fuertes crecimientos de sus productos interiores brutos que pueden terminar originando, a medio plazo, la aparición de déficit por cuenta corriente y si los mismos alcanzan niveles muy altos pudieran surgir dudas de cómo serian financiados. Este asunto de la financiación del déficit suele generar incertidumbre entre los inversores por pérdida de confianza lo que pudiera traducirse en una retracción del capital extranjero inversor, lo que produciría de manera directa una ralentización del crecimiento económico. El ajuste externo, sin inflación, se ha traducido en un incremento de la deuda pública medida con respecto al Producto Interior Bruto. Las variaciones de los índices de precios al consumidor no debieran diferir mucho de los registros de 2003, pese a las fluctuaciones al alza de los productos energéticos observadas en la primera mitad de 2004. El mayor crecimiento permitirá una recuperación paulatina de los niveles de empleo. Tomando en cuenta las incertidumbres latentes, el crecimiento de 2005 de la Región se ubicaría en un rango de proyección de entorno al 4% anual, que estaría marcado por las perspectivas de crecimiento más dinámico proyectadas para Brasil y México. Las perspectivas más positivas del crecimiento internacional han repercutido positivamente en las expectativas de los analistas en cuanto al resultado que pueda alcanzar la Región en los años siguientes. La Región se encuentra inmersa en una fuerte recuperación económica, después de haber sufrido largos periodos de bajo o incluso negativo crecimiento económico (Gráficos 2 y 3).

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

Gráfico 1. América Latina y Caribe. Evolución de la inflación (tasas de variación)

Fuente: CEPAL. Centro de Proyecciones Económicas 2004.

Gráfico 2. América Latina. Balanza de bienes y cuenta corriente (millones de dólares)

Fuente: CEPAL. Centro de Proyecciones Económicas 2004.

Consideraciones generales

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La Región se encuentra ante una encrucijada que debe resolver, ser UNA REGION EMERGENTE CON CRECIMIENTO ECONOMICO SOSTENIBLE Y DINAMICO, CON FUERTE PRESENCIA EN SU VIDA ECONOMICA DE LA INICIATIVA PRIVADA o por el contrario UNA REGION LLENA DE DESIGUALDADES, ESCASO CRECIMIENTO, BAJA COMPETITIVIDAD Y CON UNA MUY FUERTE PRESENCIA DE LOS PODERES PUBLICOS EN LA VIDA ECONOMICA DIARIA. Se prevé que los flujos de inversión extranjera directa continuarán creciendo en los próximos años en la Región. El consenso del mercado (analistas internacionales, Institutos y diversas instituciones internacionales de carácter económico tales como el Banco Mundial, Fondo Monetario Internacional y otros) es unánime en cuanto a que se espera que la Región evolucione durante los años 2005 y 2006 favorablemente desde un punto de vista económico. Las predicciones realizadas por el CESLA (Centro de Estudios Latinoamericanos) en cuanto al comportamiento de las dos principales variables macroeconómicas se pueden ver en la (Tabla 2). Tabla 2. Predicciones macroeconómicas de la región 2005-2006 PIB

INFLACIÓN

2005

2006

2005

2006

ARGENTINA

9,4%

8,7%

10,5%

7,2%

BRASIL

5,7%

6,2%

6%

5,5%

CHILE

6,2%

6,9%

2,9%

3%

COLOMBIA

4,5%

4,7%

5,2%

4,9%

MÉXICO

4,5%

4,7%

4%

3,9%

PERÚ

4,4%

4,6%

2,3%

2,5%

VENEZUELA

10%

9%

17%

20%

n/d

n/d

PUERTO RICO

n/d

n/d

n/d= No disponible. Fuente: Elaboración propia a partir de datos de CESLA Centro de Estudios Latinoamericanos.

26

El mercado hipotecario en Latinoamérica

La vivienda constituye un bien duradero, quizá el más importante activo físico de la mayoría de unidades familiares, cuyo precio suele ser varias veces superior a los ingresos de los potenciales demandantes. Por esta razón, la adquisición de vivienda, en los más de los casos, sólo resulta viable mediante la disponibilidad de un crédito de largo plazo, que permita diferir en el tiempo la presión que dicho precio ejerce sobre el ingreso familiar y, por lo tanto, haga posible la compra de tal bien. Ahora bien, la disponibilidad de créditos para vivienda de largo plazo no sólo plantea cuestiones relativas a su volumen en relación con la demanda, sino también un problema de transformación de plazos por parte de los originadores de dichos créditos. El modelo más tradicional de movilización de recursos financieros para la vivienda es aquel que se basa sobre el proceso de intermediación en el sistema financiero (gráfico nº 3). En él participan tanto bancos o entidades financieras de espectro múltiple, es decir, que financian diversas actividades, incluidas la vivienda, como ha sido el caso en muchos países de la Región, desde antaño y hasta ahora, y también instituciones financieras especializadas en el otorgamiento de créditos hipotecarios para la vivienda. Como fuente primaria de fondos y prácticamente única, para este propósito, estas instituciones captan los ahorros de las familias, principalmente mediante depósitos a plazos relativamente cortos. Gráfico 3. Modelo tradicional de intermediación financiera para la vivienda

DEPÓSITOS

CRÉDITOS FAMILIAS

PRESTAMISTAS

CUOTAS

Fuente: Naciones Unidas. CEPAL.

} } }

CAPTACIÓN

ORIGINACIÓN

COBRANZA

Consideraciones generales

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Existe una clara tendencia hacia la reevaluación de los esquemas institucionales, focalizados en el desarrollo de un mercado de titulización hipotecaria, para la movilización de recursos hacia el sector vivienda con miras a asegurar un mayor volumen de créditos hipotecarios para vivienda y procurar, al mismo tiempo, la obtención de recursos en condiciones de plazo compatibles con los correspondientes al financiamiento de vivienda. Las instituciones que financian vivienda deberán competir en la captación de recursos en el mercado financiero y de capitales. Para ello, deberán diseñar instrumentos de crédito hipotecario en condiciones de mercado, vía la titulización de hipotecas, que ofrezcan tasas de rendimiento atractivas, tanto a los inversionistas cuanto a los ahorradores. Como comentario final y con la idea de situar en sus justos términos el tamaño del Mercado y por tanto su potencial de desarrollo (Gráfico nº 4 con datos a 31 de diciembre de 2004), el conjunto del mercado hipotecario en Latinoamérica medido en términos de stock de crédito hipotecario se sitúa en la cifra de 56.000 millones de dólares (aproximadamente 47.000 millones de euros) que compara con el Mercado hipotecario español que, a esas mismas fechas, alcanzaba cifras cercana a los 600.000 millones de euros. Consideramos que la potencialidad del mercado hipotecario latinoamericano es enorme toda vez que los niveles de población son en su conjunto ocho veces superior al español y sin embargo los niveles de crédito hipotecario existente es doce veces inferior si bien es cierto que de media la renta per cápita de los ciudadanos latinoamericanos es también del orden de seis, siete veces inferior al español. En el gráfico siguiente se aprecia de manera distributiva el reparto del crédito hipotecario por los países y, en concreto, la distribución para los ocho países estudiados en este trabajo de investigación.

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

Gráfico 4. Distribución del stock de crédito hipotecario en Latinoamérica TAMAÑOS DE LOS MERCADOS HIPOTECARIOS. A Diciembre 2005 (Datos en millones de $) Distribución del stock de crédito hipotecario en

Latinoamérica Colombia Rico DatosPuerto a 31 de diciembre de 2004 (millones de dólares USA). Total sistema: 56.000 2.950 14.500 Chile 17.750 23%

Argentina 2.900 4%

4%

34518% 810 3.730

1.875

15.850

3.330

México 24.500 30%

Venezuela 1.550 2%

Otros 6.425 8%

7.350

9.340

13.370

Puerto Rico

Chile

P ú

V

Brasil 12.500 16% México

l

B

il

Peru 1.975 3%

US $ 78.625Colombia millones Argentina R t

í

Fuente: Elaboración propia. Nota: Para una mejor representación se han incluido en México datos de Sofoles y en Brasil datos de la Caixa Económica Federal. TAMAÑOS DE LOS MERCADOS HIPOTECARIOS. A Diciembre 2006 (Datos en millones de $). Estimación a partir evolución Mercados

Chile 19.000 21%

Puerto Rico 15.000 16%

Colombia 3.100 3%

Otros 7.100 8%

México 32.000 34%

Fuente: Elaboración propia.

Brasil 17.000 18%

Argentina 3.200 3%

Venezuela 1.650 2% Peru 2.250 2%

US $ 93.200 millones

Consideraciones generales

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2. La titulización / securitización El fenómeno de la titulización tuvo sus orígenes en los años treinta (en torno a 1938) en los Estados Unidos donde se creó un Organismo (Federal National Mortgages Association más conocida como Fannie Mae) que inició el mercado de securitización, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para la vivienda, de esta forma se incentivaba a la Entidades Financieras a otorgar ciertos préstamos hipotecarios para la vivienda que se financiaban con la emisión de títulos respaldados por dichas hipotecas y garantizadas por el Gobierno. Posteriormente, a finales de los años sesenta, (en torno a 1968) el citado Organismo se subdividió, dando lugar a Government National Mortgage Association, más conocida como Ginnie Mae. La titulización se presenta para la Región Latinoamericana como una opción atractiva del mundo financiero para facilitar una mayor y más sostenible captación de recursos. (Gráfico nº 5). Como consecuencia de los altos tipos de interés en el otorgamiento de los créditos inmobiliarios y la necesidad por parte de las Entidades Financieras de reducir sus costos de financiación en la obtención de la captación de recursos necesarios (fondeo). Por ese motivo, muchos préstamos se transformaron en forma nacieron los títulos de deuda respaldados por un activo real, como el caso de las hipotecas y otros.

Gráfico 5. Esquema básico de la securitización de hipotecas CESIÓN DE HIPOTECAS CUOTAS DE HIPOTECAS

ORIGINADOR

BONOS EMITIDOS PAGOS DE BONOS

CONDUCTO EMISOR

LIQUIDEZ POR LA VENTA DE HIPOTECAS

INVERSIONISTA

LIQUIDEZ POR LA COMPRA DE BONOS

TRANSFORMA PLAZOS Y DIFUNDE RIESOS

Fuente: Moody’s Investors Service.

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

La percepción de las ventajas otorgadas por la titulización y la necesidad de adecuarse a las nuevas exigencias del mercado financiero, producto de la globalización de la economía, las reformas financieras, han incentivado a que varios países latinoamericanos estén aplicando o estén avanzando en iniciativas para la aplicación del mecanismo de titulización3. La titulización/ securitización supone la modificación del mecanismo de financiamiento tradicional por otro más complejo que conlleva la desintermediación del proceso y a la movilización de activos de baja rotación. Ello permite inyectar nuevos recursos al sistema y consecuentemente comenzar el procedimiento. Un mercado organizado de titulización otorga beneficios a los originadores, a los inversores, y en consecuencia a la economía en general:

2.1. Beneficios para los originadores – Reduce el costo financiero: El aislamiento de determinados activos de su patrimonio o el otorgamiento de garantías adicionales disminuye el riesgo crediticio, lo que permite conseguir recursos a una tasa de financiación más favorable. – Otorga liquidez a un activo: Que no es endosable, transmisible si no lo es por este procedimiento y permite establecer un valor de mercado medible para los inversores. – Aumenta la capacidad de otorgamiento de nuevos préstamos: Al salir de sus balances aumenta su capacidad de creación de nuevos préstamos. – Elimina el riesgo de liquidez y por tanto la asincronía entre activos y pasivos: Favorece el desarrollo de las matrices de liquidez en los balances ajuntando plazos entre los activos (créditos) y los pasivos (captación de recursos o fondeo) – Beneficia la creación de un mercado líquido de capitales en un entorno de desarrollo de la competencia: Mediante este procedimiento de tituli3 Titulización: Es un fenómeno financiero que consiste en la cesión, por parte de una Entidad de crédito de sus préstamos, a un fondo que con posterioridad emitirá, sobre la base de dicho patrimonio, unos títulos valores para su negociación en los mercados organizados. Con este procedimiento se “monetarizan” determinados activos en los balances de los bancos y se ponen en circulación otros activos financieros en forma de títulos-valores que son colocados a terceros. (*) Securitización: Anglicismo “security” o titulo-valor financiero con significado similar a titulización.

Consideraciones generales

31

zación los originadores de hipotecas hacen líquido sus balances y por ello obtienen un flujo de liquidez para continuar con nuevas operaciones hipotecarias.

2.2. Beneficios para el inversor – Obtiene mejor rendimiento para su inversión, en compensación al riesgo crediticio asumido: La rentabilidad obtenida por el inversor estará en relación al riesgo asumido por este. – Ofrece una alternativa de inversión con riesgo acotado: El aumento y la diversidad de los títulos valores que nacen en una economía competitiva y abierta es importante. – Se abre una oportunidad para inversores extranjeros: Aislando el activo y separarlo del originador y tomando como referencia el riesgo país. – Simplifica la evaluación del riesgo: A través de la calificación del titulo efectuada por especialistas sobre la base de criterios objetivos de análisis de riesgo y todo ello realizado por compañías de referencia internacional. – Permite la participación directa en grandes inversiones: Representantes del ahorrador, inversionistas de grandes cantidades de fondos de inversión.

2.3. Beneficios para el Estado/Economía en general – Creación de mercados: A través de este sistema se organizan mercados de financiación a largo plazo fundamentalmente para vivienda. – Desarrollo del sistema financiero: Se introducen medidas de agilización y mayor desarrollo para el sistema financiero. La hipoteca, encaja perfectamente en el desarrollo de un mercado de titulización proporcionando una herramienta adecuada para el desarrollo de emprendimientos e inversiones en el sector de la construcción. El crédito hipotecario por sus tasas de incobrabilidad y de mora habitualmente reducidas es una oportunidad por presentar una uniformidad de criterios y una instrumentación formal relativamente estandarizada.

32

El mercado hipotecario en Latinoamérica

2.4. Intervinientes en el proceso de titulización hipotecaria 2.4.1. Sujetos primarios 2.4.1.1. Originante Generalmente las Entidades financieras que conceden los prestamos. Estas habitualmente mantienen la administración de las carteras de los prestamos (servicer) a cambio de una comisión de administración. 2.4.1.2. Servicer Puede serlo la Entidad financiera originadora de los préstamos o un tercero independiente. Tiene entre sus funciones el cobro de la cartera morosa. 2.4.1.3. Vehículo Ente jurídico que adquiere los activos para separarlos del riesgo del originante, a fin e evitar el riesgo empresario del inversor. Para ello el originador transmite en calidad de venta, cesión o endoso los títulos-valores al fiduciario (vehiculo), que lo incorpora a un patrimonio independiente del suyo. El fiduciario se encuentra entre el originante y los inversores recibiendo los activos a titulizar y emitiendo los títulos garantizados por los activos. 2.4.1.4. Tomador Habitualmente es un banco de inversión, un agente bursátil… que se encarga de la colocación de los títulos emitidos mediante algún tipo de oferta pública. 2.4.1.5. Inversores Puede ser individual o institucional y es el que adquiere y eventualmente negocia los mismos en el mercado de capitales. 2.4.1.6. Calificadoras de Riesgos Son instituciones especializadas en el análisis del riesgo crediticio sobre tres perspectivas:

Consideraciones generales

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Calidad del Activo: Evaluación de los criterios de selección, métodos de originación de los préstamos, análisis de las características del administrador y vehiculo de titulización. Flujo de Caja: Evaluación del Riesgo de incobrabilidad o mora, riesgo de prepago e asincronía de plazos. Seguridad Jurídica: Estructura del vehiculo, derechos y obligaciones de las partes, sustento jurídico y económico de la cobertura de los riesgos crediticios. 2.4.2. Sujetos secundarios 2.4.2.1. Depositario Puede serlo el propio originante, un tercero independiente, el vehículo, emisor o fiduciario. 2.4.2.2. Garante Habitualmente son entidades financieras que ofrecen su garantía como respaldo de la emisión de los titulas constituyéndose así, en un refuerzo adicional a la calidad de los activos titulizados.

2.5. Estructuras usuales en la titulización Con independencia de que están surgiendo nuevas estructuras financieras en estos procesos podemos determinar que las más frecuentes son tres, a saber: 2.5.1. Pass-Through Consiste en la venta, cesión, o endoso de activos del originador o acreedor original a un ente denominado vehiculo4 quien emite los títulos valores a ser 4

Vehiculo: Trustee, fondo común de inversión cerrado o sociedad de objeto exclusivo.

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El mercado hipotecario en Latinoamérica

colocados entre los inversores. En este caso el originador elimina los activos del balance y los títulos tampoco forman parte de su pasivo. 2.5.2. Asset Backed Bond En este tipo de financiación, no se produce una salida del balance de los activos del originador a titulizar, por el contrario los activos afectados por la garantía permanecen en el patrimonio del originador. En este caso el originador esta obligado a mantener el nivel de garantías para los títulos en el caso de disminución en la valoración de los activos. El flujo de fondos que los mismos generen no estarán afectos exclusivamente al pago de capital e intereses de los títulos emitidos por lo que esta categoría de los títulos valores es complementada con garantías adicionales. 2.5.3. Pay-Through Es una combinación de elementos de los dos tipos básicos enumerados anteriormente, ya que si bien los activos a titulizar no se separan del patrimonio del originador, sus ingresos garantizan exclusivamente el pago de capital e intereses de los títulos emitidos como es el caso del pass-through. Al comparar los volúmenes de titulización en la Región, se observa cómo las titularizaciones en Colombia, México y Chile representan el 85% del total de las emisiones.