In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 Fecha de recepción: 30 de octubre de 2015 Fecha de aceptación: 7 de noviembre de 2015

Mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios en el

Perú, año 2014

Registration mechanisms of registration and judicial against denaturation of ownership of land in peru, year 2014 Wilma Yecela Livia Robalino*

Resumen

E

l presente estudio tiene como objetivo plantear mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios. La hipótesis plantea que si se implementan mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales entonces se evitará la desnaturalización de la propiedad de predios. El método empleado fue el descriptivo-explicativo, y los materiales utilizados fueron textos de doctrina registral, así como la normatividad y criterios jurisprudenciales. Entre los principales factores problemáticos que tienden negativamente a la desnaturalización de la propiedad se encuentran los factores informales de los excesivos costos administrativos en los trámites registrales, los cuales generan costos onerosos que desaniman o desobligan a los propietarios a inscribir sus bienes en el registro predial; y por otra parte, la incurrencia en prácticas indebidas de no cumplimiento con el contrato de arrendamiento del bien o de la usurpación de bien, apelando los malos inquilinos a la vía judicial para retrasar la recuperación del bien por parte del titular original, ocasionándole daños y perjuicios económicos que prácticamente son irreparables cuando se procede al desalojo de los posesores de la propiedad afectada.

*  Magíster en Derecho Notarial y Registral y doctorada en Derecho. Segunda especialidad en Docencia Universitaria, docente investigadora, conferencista, estudiante de Psicología.

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ABSTRACT This article aims general or purpose considers registration of registration and judicial mechanisms against denaturation of the ownership of land. The hypothesis was designed in the following manner: “If registration of registration and judicial mechanisms are then implemented will prevent the denaturation of the ownership of land. The method used was the descriptivo-explicativo and the materials used have been registry doctrine texts, as well as the regulatory and jurisprudential criteria. The main problematic factors that negatively tend to the denaturation of the property they are on informal factors of excessive administrative costs registration procedures to be held, generating high costs onerous to be discouraged or desobliga owners to register their property in the land registry; and on the other hand the incurrence in unfair practice of non-compliance with the good, or the usurpation of property lease, appealing bad tenants to the courts to delay the recovery of the property by the original proprietor, causing economic damages that are practically irreparable when item is evicted from the cataloged in the affected property.

INTRODUCCIÓN El presente artículo aborda el tema los mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios. En el sistema peruano, la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien (art. 923.° del Código Civil de 1984). Debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley (art. 70.° de la Constitución Política de 1993). La propiedad es el derecho real por excelencia y, como tal, constituye un poder jurídico, “una facultad tutelada por el derecho, que recibe su concreción en el ordenamiento jurídico, en el derecho positivo”. Los poderes o facultades están determinados, al menos los más importantes, en la definición que adopta nuestro Código Civil vigente: usar, ius utendi, uso directo del bien o a través de terceros; disfrutar, ius fruendi, facultad de percibir los frutos que el bien brinda; disponer, ius abutendi, facultad de disponer de un bien; reivindicar, ius vindicandi, defensa del contenido del derecho de propiedad sobre el bien. No obstante lo anterior, es preciso señalar que el derecho de propiedad no constituye la suma de poderes de usar, disfrutar, disponer o reivindicar, fundamentalmente, sino que “es el centro unitario de todas ellas, puesto que permanece aunque el propietario quede privado temporalmente de las mismas”. El tema de importancia en la definición legal que se comenta está dado por la utilización del término bien y no cosa como ocurrió en el Código Civil de 1852 que establece la sinonimia propiedad-dominio. Una situación similar se presenta en el derecho español actual. Desde el Código Civil peruano de 1936, la propiedad estuvo referida a bienes: muebles o inmuebles, fungibles y no fungibles, etc. El ejercicio de las facultades o poderes relativos a la propiedad deben ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. La Constitución Política de 1993 varía el interés social del artículo 923.° del Código Civil por el bien común. La desnaturalización de la propiedad en sí se constituye en una temática importante de gran relevancia en la actualidad jurídica para el Derecho Civil Peruano; teniendo en

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cuenta que el ejercicio del Derecho a la Propiedad en el Perú desde inicios del presente siglo, viene teniendo una influencia ya no solo de carácter jurídico-legal, conforme a lo determinado en el ordenamiento jurídico nacional sobre la aplicación y garantías de dicho derecho para los ciudadanos peruanos, sino que también se tienen factores económicos y socio-culturales e incluso hasta informales e ilícitos que han venido afectando el normal desarrollo de ejercicio del derecho a la propiedad, hasta provocar una preocupante desnaturalización del mismo. La interrogante que se desprende es la siguiente: ¿de qué manera la implementación de mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales evitan la desnaturalización de la propiedad de predios en nuestro sistema jurídico? Así, el objetivo que se desprende es determinar la forma en que la implementación de mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales evita la desnaturalización de la propiedad de predios en el sistema jurídico peruano. Este tema es importante por cuanto permite identificar las principales causas o factores que viene ocasionando la desnaturalización de la propiedad en el Perú y por qué dicho problema viene teniendo tanto implicancias jurídicas como sociales en la sociedad peruana, llegándose hasta el nivel de percepción pública de que la propiedad de los ciudadanos no se encuentra debidamente asegurada ni protegida por el Estado, dado que sus entidades administrativas de registros públicos y el Poder Judicial no aplican los respectivos mecanismos de ley en forma efectiva y eficaz para evitar los riesgos de pérdida y perjuicios sobre la propiedad de los titulares originarios frente a casos complejos como la informalidad en el registro de predios, el pago de deudas pendientes y la ejecución abusiva de garantías reales, la usurpación de bienes inmuebles por posesión precaria y hasta el inquilinato con incumplimiento de contrato de arrendamiento, que han venido vulnerando el normal ejercicio legal y constitucional del derecho de propiedad de muchos ciudadanos peruanos.

MATERIALES Y MÉTODOS El tipo de investigación es básico, por cuanto a partir de la revisión de la doctrina y las normas se estudió y obtuvo una solución jurídica a un problema fáctico registral. El diseño es de naturaleza descriptiva y analítica, realizando el análisis de lo resuelto por el tribunal registral, análisis doctrinal y legislación comparada. Asimismo, es de tipo histórico o ex post, y prospectivo. Los sujetos de estudio fueron los titulares de predios, a quienes se encuestó y se pudo obtener información sobre los gastos que realizan, así como sobre las dificultades que afrontan para formalizar su propiedad.

RESULTADOS

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El promedio del costo del servicio de redacción y firma de una minuta de compraventa asciende a S/. 360.20 nuevos soles, monto que se considera relativamente alto y poco accesible para personas de bajos recursos. Se puede notar también que no todas las notarías ofrecen este servicio ya que solo 8 de las 13 consultadas redactan y firman minutas de compraventa (es decir, solo un 61.5  % de las notarías consultadas). Tabla de servicios notariales Servicios de las notarías

N.°

Porcentaje

Redactan y firman minutas

8

61,5 %

No redactan ni firman minutas

5

38,5 %

Total

13

100 %

Según las entrevistas realizadas, en el caso de la compraventa de una casa, cuyo precio fluctúa entre S/.300.000.00 y S/ 500.000.00 nuevos soles, un abogado de las características consideradas cobraría al vendedor alrededor de S/. 1.000.00 y S/. 2.000.00 nuevos soles al comprador. Por lo tanto, se deduce que el primer factor para determinar los honorarios profesionales del abogado es el valor del predio transferido y el segundo factor es la complejidad de los títulos a estudiar. Adicionalmente, de las indagaciones realizadas, existen otro tipo de servicios accesorios que puede realizar el abogado y que tiene relación con la determinación de sus honorarios. Entre ellos se encuentra principalmente el aspecto tributario y municipal. Por lo tanto, el abogado también se puede encargar del asesoramiento con respecto a los temas tributarios (pago del impuesto predial, impuesto de alcabala e impuesto a la renta de ser el caso). Este tipo de asesoramiento aumenta el monto de los honorarios del abogado. Existen servicios adicionales que enervan el monto del honorario profesional de un abogado, como, por ejemplo, los servicios de procuraduría que pueden necesitar en la transacción. En estos servicios se encuentran inmersos costos de transporte, costo de trámites adicionales (tributarios, municipales y registrales) o inclusive algún tipo de viáticos que normalmente son asumidos por el cliente. De las entrevistas, se ha comprobado que el monto de los honorarios de los abogados dependerá de las necesidades que requiera satisfacer el cliente, ya que existen algunos que, por ejemplo, solicitan servicios no tradicionales, como realizar explicaciones a familiares para convencerlos de celebrar el contrato, convencer al comprador de realizar el pago con un número determinado de cheques de gerencia con constancia notarial o sin esta. La prestación de este tipo de servicios podría elevar los honorarios pactados con un abogado.

DISCUSIÓN

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Uno de los problemas causantes de que no se haya venido fomentando el sentido de responsabilidad en los propietarios de inmuebles para la inscripción formal de sus bienes ante registros públicos son los costos excesivos en el desarrollo y ejecución de los trámites administrativos en las instancias registrales. Los excesivos costos por trámites supuestamente formales y otros de carácter informal han desincentivado a los ciudadanos a inscribir sus propiedades en el registro predial. Es importante hacer una clasificación de los costos más relevantes que desnaturalizan la finalidad del registro. Esta clasificación ayudará a diferenciar, analizar y ordenar de mejor manera los problemas señalados. En esta clasificación se pueden ordenar los costos de acuerdo con la naturaleza de los requisitos solicitados por el Registro de Predios. Según Chico. y Ortiz. (2000), algunos costos son generados por requisitos exigidos por el Rregistro, otros por requisitos que, si bien no son exigidos directamente por el Rregistro, necesitan de su cumplimiento para la formación del título y del título inscribible. Al respecto, se han considerado tres aspectos o costos: (a) altos costos generados por procedimientos registrales propiamente dichos, (b) Aaltos costos generados por procedimientos ajenos al registro y (c) Aaltos costos generados por requisitos excesivos. 1. Costos generados por procedimientos registrales propiamente dichos Los costos generados por los procedimientos registrales propiamente dichos han podido ser definidos como los costos generados por los procesos regulados por el sistema legal considerados indispensables y necesarios para la inscripción de rogatorias registrales, pero que muchas veces resulta para los administrados muy oneroso asumirlos (especialmente para los de menos recursos), desincentivando los procedimientos y, por ende, el acceso a la inscripción registral. Entre los procesos comprendidos se encuentran los trámites para la obtención de la documentación que conformará o se anexará el título inscribible y demás requisitos solicitados directamente por el registro con respecto a la rogatoria registral. Asimismo, comprende los pagos necesarios para la obtención de los documentos indispensables para la creación del título inscribible (documentación mencionada) y los derechos registrales para la inscripción de rogatorias. Por motivos metodológicos, esta clase está subdividida en dos: a) altos costos generados por la creación y calificación registral del título inscribible y b) altos montos de aranceles registrales. 2. Altos costos generados por la creación y calificación del título inscribible Son los costos que se producen durante los procedimientos y trámites necesarios en que incurren los particulares para la creación de un título inscribible. En estos procedimientos, los particulares deberán realizar trámites en los que participan tres agentes: el abogado, quien será el encargado de la creación y firma de la minuta; el notario, quien se encargará de la creación de la escritura pública; y el registrador, quien evaluará si el administrado cumple los requisitos establecidos para la inscripción de una determinada rogatoria. Es importante precisar que, para la realización de cada uno de estos procedimientos, será necesario sufragar los costos respectivos, lo que, en muchos casos, puede ser el principal desincentivo para la realización del trámite.

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3. Altos aranceles registrales En esta subclasificación cabe referir exclusivamente los pagos de los particulares que desean inscribir sus rogatorias deben realizar a la SUNARP. Estos montos se denominan tasas registrales y se pagan por concepto de inscripción, publicidad y otros servicios que presta el rRegistro. Acá cabe enfocarse directamente en los pagos necesarios para el ingreso y la inscripción de las rogatorias registrales. Estos pagos presentan una especial problemática, que, en muchos casos, representa otro grupo de los principales costos que desincentivan la inscripción. 4. Costos generados por procedimientos ajenos al registro En segundo lugar, están los costos de procedimientos ajenos al registro, los cuales, pese a no ser indispensables para la inscripción registral, la normatividad vigente los requiere para la obtención de documentos, certificaciones o constancias adicionales previas para la inscripción de rogatorias o para la creación del título inscribible. Esto no hace sino generar mayores desincentivos para el acceso al registro. Estos costos adicionales se generan, por ejemplo, cuando se requiere la presentación de documentación que acredite la realización de actos previos ante entidades ajenas al registro, como son los gobiernos locales y regionales. Estos requerimientos obligan al administrado a realizar trámites y procedimientos ante instituciones ajenas al registro de forma tal que pueda obtener la documentación necesaria para la inscripción registral. Toda esta documentación deberá ser adjuntada a la rogatoria registral para la calificación del registrador. Como lo afirman estudios de la ONG Ciudadanos al dDía, las personas no solo invierten tiempo en el desplazamiento ante la entidad pública donde deberán realizar un trámite determinado, sino que previamente tienen que conseguir información, acopiar documentación, realizar fotocopias, etc. Todo esto toma tiempo e inversión de dinero, lo cual es un gran impedimento para personas de bajos recursos que si bien desean inscribir sus derechos, muchas veces el costo y tiempo de tramitación de estos procedimientos los desincentiva a formalizarse. 5. Costos generados por requisitos excesivos Finalmente, los requisitos excesivos se pueden definir como requerimientos que no son ajenos a la inscripción de títulos, pero los costos de su cumplimiento por los administrados superan ampliamente los beneficios que generan. En este grupo se encuentra, por ejemplo, el catastro. Nadie duda de que, para lograr un sistema registral seguro y eficiente, es indispensable contar con una base catastral o catastro registral que permita una clara definición de la ubicación y linderos de los predios sobre los cuales versan los derechos registrados. Sin embargo, lo que sí está en discusión es el tipo de catastro necesario para estos propósitos. Las características y técnica del catastro registral deben estar acordes con su finalidad y con el contexto socio-económico al cual se va a aplicar, evitando recurrir

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a sistemas catastrales muy sofisticados e innecesarios que generan costos excesivos tanto para el país como para los usuarios. 6. Costos generados por la creación y calificación del título inscribible Según Nélida Palacios (2008), cualquier persona que desee inscribir sus derechos sobre inmuebles (como por ejemplo, el derecho de propiedad de un inmueble adquirido a través de un contrato de compraventa) y poder gozar de todos los beneficios que brinda la inscripción registral, necesitará crear el título inscribible, el cual se configura como el único documento que puede ser calificado por un registrador durante el proceso registral (p. 7). Al tenerse como regla general que el título inscribible es un instrumento público, salvo que la ley establezca lo contrario, solo los instrumentos, que de acuerdo con la ley son títulos inscribes, son materia de calificación por el registrador, por ende, los administrados que pretenden inscribir sus derechos y contratos necesariamente deberán crear dicho título. Lamentablemente, la creación del título inscribible no es simple, ya que será necesario realizar una serie de procedimientos previos, los cuales, debido a su onerosidad, complejidad y su prolongado tiempo de gestión, desincentivan a los ciudadanos a iniciar o culminar el procedimiento dirigido a la inscripción registral. Los costos de los procedimientos se derivan de lo siguiente: a) La contratación de los servicios profesionales de un abogado, b) La contratación de los servicios profesionales de un notario, y c) Los requisitos específicos solicitados por el Registro de pPredios para la inscripción de una determinada rogatoria. El abogado se encargará necesariamente de la redacción de la minuta o contrato, el notario será el encargado de elevar dicho contrato a Escritura Pública (cuando esta sea requerida), para que posteriormente pueda ser enviado a los rRegistros pPúblicos. Finalmente, el registrador evaluará si el administrado cumple con todos los requisitos establecidos para la inscripción de una determinada rogatoria. 7. Costos derivados de la participación del abogado El primer costo generado en la cadena de procesos en que deben incurrir los administrados que desean proteger sus derechos de propiedad son los destinados a la contratación de los servicios profesionales de un abogado colegiado. Según la Ley del Notariado, el cuerpo de la escritura pública necesariamente contendrá “La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará literalmente”. Ante este imperativo toda escritura pública con respecto a ciertos actos, deberá contener una minuta firmada por letrado o abogado colegiado. Por lo tanto, es después de haber realizado el contrato verbal de compraventa de un inmueble, los particulares deberán solicitar los servicios de un abogado para que redacte y firme el documento que contendrá las cláusulas del acuerdo de voluntades. Los honorarios de los abogados (para la elaboración y firma de una minuta de compraventa) varían según los servicios y actividades que deba realizar el abogado para la redacción del documento y según el nivel de preparación profesional del abogado.

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Normalmente, los servicios profesionales de abogados con estudios de postgrado, máster o doctorados tienen un costo mayor que los servicios de abogados que no poseen este tipo de preparación. Por otro lado, el prestigio, la cátedra o la experiencia (sin tener estudios más allá del simple título de abogado) son factores que pueden generar un aumento en el costo del abogado. Otro factor que aumenta el costo en la contratación profesional es el lugar de labores o la institución a la que representa el profesional, ya que existen abogados cuyas tarifas son impuestas por una empresa o un estudio de abogados. Estas tarifas están prefijadas o tienen márgenes que limitan la negociación con el particular. A efectos de esta investigación, se ha focalizado el abogado de la ciudad de Lima que trabaja en forma independiente y que puede tener un mayor acceso a las personas de recursos medios y bajos. Según las entrevistas, para la determinación de los honorarios por la redacción y autorización de una minuta, correspondiente a una contratación inmobiliaria (ej., una compraventa), se debe considerar, como primer aspecto, el valor del inmueble que se transfiere y la parte contractual que solicita el asesoramiento. Por ejemplo, si se asesora al vendedor de un inmueble lo que interesa es asegurar el precio y que la responsabilidad sobre la cosa vendida y sus accesorios termine al momento de la entrega del bien. Por el contrario, si se asesora al comprador, lo determinante es que la adquisición sea lo más segura posible, para lo cual será necesario realizar estudio de títulos y otro tipo de actividades para garantizar la exactitud y seguridad de lo adquirido. 8. Costos derivados de la participación del notario Para la inscripción de derechos de propiedad, el registrador requiere la presentación de instrumentos públicos, y, como excepción, aquellos instrumentos privados expresamente establecidos por la ley. El instrumento público más utilizado para fines registrales es la escritura pública, documento que solo puede ser otorgado por un notario público. Siendo esto así, un costo adicional que deben asumir los particulares para la creación del título inscribible se deriva de los pagos que deben realizarse a las notarías para la obtención de la escritura pública. Tal como lo afirma la norma notarial, el notario es: “el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él celebran. Para ello, formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. […]. Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previsto en las leyes de la materia”. Según Gutiérrez. (2001): “Las razones por las cuales un notario no puede ser considerado como funcionario público son (i) no forma parte del escalafón de la administración; (ii) no está sometido a dependencia funcional o subordinación jerárquica; (iii) el cliente elige al notario sobre la base de su idoneidad y moralidad, no le es impuesto como el funcionario público; (iv) el Estado no responde por los daños que eventualmente se puedan generar como consecuencia de la actuación del notario; (v) el notario realiza una actividad empresarial, tal como se desprende directamente de las normas tributarias y

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de libre competencia; y finalmente, (vi) la actividad notarial, lo mismo que en cualquier profesión liberal, está sujeta a reglas del mercado” (p. 54). En efecto, los notarios son abogados a quienes el Estado les ha delegado una actividad pública consistente en todo lo regulado por la normativa notarial, sin embargo, no podríamos considerarlos como funcionarios públicos. La actividad notarial tiene que ver más con una profesión de corte económico-liberal, ya que el notario celebra contratos de prestación de servicios obligándose a realizar determinadas actividades concretas a favor de sus clientes, a cambio de una retribución económica, de igual forma como lo realiza cualquier otro profesional liberal (ingeniero, arquitecto, abogado, contador, etc.). La peculiaridad de su actividad radica en que sus servicios consisten en “dar fe y credibilidad de actos y contratos a los particulares que intervienen, lo que no pueden realizar ordinariamente otros profesionales, salvo el caso de los fedatarios”. En la actualidad, muchas notarías poseen un considerable número de personal, contratan con otras empresas para el abastecimiento de los suministros que utilizan, poseen áreas destinadas a la administración y contabilidad, con locales que se van ampliando con el tiempo, con mayor cantidad de merchandising, con páginas web muy avanzadas que poseen una diagramación de primera y una interfaz que algunas empresas, que posiblemente facturan más, envidiarían. Todas las características no difieren mucho del comportamiento de una empresa, considerando que una notaría trata de buscar captación de clientes. Una característica esencial para calificar a una notaría como un ente empresarial son los aranceles notariales o los montos que cobran por sus servicios. Estos se regulan por libre competencia, por lo tanto, cada notaría determina libremente los montos por sus servicios, pero, a su vez, estos se regularán de acuerdo con la competencia del mercado. Como bien lo afirma Gonzales (2008): “El derecho del notario se centra en cobrar un honorario libremente establecido por los servicios que presta, pero en ningún caso esa retribución puede ser objeto de imposición corporativa” (p. 74). El problema puntual con respecto a los altos costos notariales radica en el hecho de que, a pesar de que los aranceles notariales se regulan por la libre competencia, existen ciertas características con respecto a los agentes que brindan los servicios que imposibilitan una regulación eficiente de precios. 9. Altos montos cobrados en los aranceles registrales Cuando se habla de los costos registrales se refiere exclusivamente a los montos que se deben pagar en contraprestación por los servicios prestados por el registro y que necesariamente deberán realizar los administrados para la inscripción de sus rogatorias. Según el título preliminar del Código Tributario, se define que los derechos “son tasas que se pagan por la presentación de un servicio administrativo público o el uso o aprovechamiento de bienes públicos”. Por lo tanto, es indiscutible la naturaleza tributaria de los derechos registrales. Estos se configuran como tributos y se sitúan específicamente

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en la subespecie de derechos, asimismo, el reglamento general de Registro Públicos establece que la naturaleza jurídica de este monto es de una tasa. Según la norma registral, los derechos registrales corresponden a tasas que deben ser pagadas por el servicio de inscripción, publicidad y otras que presta el registro. Para los actos y los contratos objeto de estudio, los montos correspondientes a derechos registrales son Dderechos de calificación, y Dderechos de inscripción propiamente dichos.

OTRAS FACETAS Y CAUSAS DE LA PROBLEMÁTICA 1. El catastro y su relación con la desnaturalización de la finalidad del registro de propiedad inmueble Adicionalmente a lo antes expresado, se puede mencionar que de acuerdo con lo establecido por la Ley 28294 (Ley de Catastro), todos los propietarios de predios registrados, que soliciten por primera vez su inscripción (inmatriculación), deben obtener y registrar el Código Único Catastral (CUC) en forma previa a la inscripción de cualquier acto o contrato, o, conjuntamente con la inmatriculación en el Registro de Predios. Por otro lado, el Reglamento de la “Ley de Catastro” ha precisado que esta obligación es aplicable solo a los predios ubicados en zonas catastradas e inscritos. De no efectuarse la inscripción del CUC por no contar con la información catastral correspondiente o con los documentos requeridos, los actos o contratos posteriores correspondientes a dichos predios solo podrían anotarse preventivamente mas no inscribirse. Con esta disposición se pretende castigar con la imposibilidad de inscripción a aquellos propietarios que no inscriban previamente el CUC de sus predios, con el fin de motivar la realización de todos los trámites catastrales necesarios y el financiamiento que estos demandan para la asignación del CUC por parte de los ciudadanos propietarios ya registrados. En el fondo, el Estado está trasladando la responsabilidad y el costo del levantamiento de la información catastral (que le debería corresponder a este) a los propietarios de predios inscritos o a los que todavía no los inscriben. En definitiva, Delgado (2008) señala que “dicha disposición generará un aumento en los costos de transacción, ya que genera una mayor cantidad de trámites previos y sus costos económicos correspondientes para llegar a la inscripción registral, lo cual aumenta el tiempo en los procedimientos totales de inscripción y elevará los costos monetarios que los ciudadanos deberán realizar para conseguir la inscripción registral” (p. 15). En el Perú, existe un gran porcentaje de ciudadanos que no poseen los recursos necesarios para asumir los costos de procedimientos largos y caros, y, por lo tanto, solo podrían obtener la anotación preventiva (por no tener el dinero suficiente para conseguir el CUC).

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La aplicación de esta medida a futuro puede motivar inclusive la informalización de los derechos de propiedad que ya se encuentran formalizados, ya que una parte importante de los actos y contratos referidos a predios con vocación de permanencia en la formalidad no se inscribirán, y, por lo tanto, esta medida podría considerarse como un potencial y peligroso generador de retroceso en las políticas nacionales de formalización de la propiedad urbana y rural, y de otorgamiento de seguridad a las transacciones inmobiliarias. 2. Problemas de falta de reconocimiento legítimo en las propiedades de predios rústicos o rurales Hay una amplia problemática sobre las limitaciones al derecho de propiedad, donde esencialmente propietarios de predios rurales o rústicos, como de predios ubicados en zonas marginales o centros poblados alejados, vienen siendo afectados por el incumplimiento de limitaciones como las señaladas anteriormente, en cuanto al ejercicio de la propiedad, según los límites que la ley competente confiere, prohibiéndose a poseedores precarios o ilegítimos ocupar por la fuerza inmuebles que no sean de su propiedad, además de la obligatoriedad de todo propietario legítimo de registrar su predio correspondiente en los rRegistros pPúblicos; y, por otra parte, en cuanto al límite sobre aquellos predios usados para explotación industrial sin que dañen las propiedades vecinas ni la salud de los pobladores. Cabe tratar la ampliación de la problemática, acon base deen los siguientes puntos de desarrollo: 2.1. Problemática de la falta de inscripción registral de los predios rústicos o rurales, y las limitaciones para los propietarios legítimos Un problema muy negativo que se ha venido constatando con mayor repercusión crítica sobre el ejercicio del derecho de propiedad en predios rústicos rurales es en cuanto a que, a nivel del caso en la Región de Lima Metropolitana, el 70  % de predios no se encuentran debidamente inscritos en los rRegistros pPúblicos de Propiedad Inmueble de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP). Eso, concretamente en la Sección Especial de Predios Rurales, pese a que se cuenta con la principal Zona Registral en la ciudad capital y con diferentes Oficinas Registrales en toda la Región de Lima, pero que por falta de conocimiento y aprovechamiento ordinario de las tierras sin contar los propietarios con el título formal competente, y la falta de ejecución de catastros para fijar la delimitación definitiva de los predios rústicos en zonas inaccesibles de las provincias de Huarochirí, Barranca y Huacho, ha venido generando que los propietarios legítimos se vean imposibilitados de inscribir en el registro predial Inmueble correspondiente su propiedad respectiva, que da paso a que esta falta de formalización sea aprovechada por inescrupulosos traficantes de tierras que azuzan invasiones populares para que se concreten ocupaciones ilegales por poseedores precarios de terrenos rústicos. La mayoría de predios rurales se encuentran en régimen de aprovechamiento por sus propietarios, los cuales no cuentan con un título adecuado que avale sus pretensiones frente a terceros y que no pueden acceder a las protecciones de los registros de la propiedad. La situación catastral del Perú es francamente compleja dado que son numerosas las entidades

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generadoras de catastro: PETT, CONATA, INACC y municipalidades; a lo que habrá que añadir otras instituciones íntimamente relacionadas: SUNARP, Superintendencia Nacional de Bienes (SNB) e Instituto Geográfico Nacional (IGN). Su origen puede localizarse, en ocasiones, en la necesidad de satisfacer demandas parciales y la imposibilidad técnica y económica de abordar proyectos integrales; lo que justificó su existencia y la aparición de diferentes catastros, elaborados por distintas administraciones, en la búsqueda de objetivos a veces no coincidentes y apoyados en procesos específicos. El resultado es un conjunto de bases de datos difícilmente integrables que no ofrecen el nivel de información global que requiere una gestión integral del territorio e impiden la toma de decisiones apoyadas en el conocimiento preciso de la situación. 2.2. Falta de reconocimiento en los titulares poseedores de predios rústicos de ejecutar el trámite de prescripción adquisitiva por la vía notarial. Este es el principal problema derivado de la Ley N.º 27333, de contemplarse la ejecución solamente para los poseedores de predios urbanos en cuanto a los trámites de Prescripción Adquisitiva a desarrollarse por la vía notarial, implicando así una limitación al ejercicio del derecho de propiedad para los poseedores de predios rústicos, cuando de acuerdo con lo que establece la Constitución Política de 1993, todo ciudadano peruano tiene el derecho esencial a la propiedad, y, por lo tanto, todo obstáculo como limitación al ejercicio de dicho derecho básico de los ciudadanos es considerado inconstitucional. Es más crítico aún si una ley promueve determinada acción inconstitucional, considerando el caso que la Ley N.º 27333 no faculta a los poseedores de predios rústicos acceder al trámite de prescripción adquisitiva por vía notarial, por omisión de los juristas y legisladores al momento de diseñar y promulgar dicha ley. Esto resalta el efecto discriminatorio de no facilitar a los poseedores de predios rurales exigir y realizar el trámite respectivo por vía notarial habiéndose considerado limitadamente que las prescripciones adquisitivas sobre predios urbanos son supuestamente los casos más aptos para ejecutar el trámite correspondiente por la vía notarial. Ello implica la celeridad y efectividad en ejecutarse el proceso correspondiente, teniéndose una desconsideración o irrelevancia para las prescripciones adquisitivas de predios rurales, por las dificultades que estos casos presentan en la constatación y verificación de la posesión ejercida sobre determinado terreno de tipo rural, en cuanto a la delimitación geográfica del área y linderos del predio en cuestión y entre otros procedimientos de trámite complejo que se efectúan al respecto. Trasciende, generalmente, en casos complejos que llega a contemplar un periodo procesal extensivo que supera el plazo en que debe ejecutarse un proceso judicial abreviado, además de que estos procesos resultan ser muy tediosos, dilatados y hasta excesivamente onerosos, y que se ejecutan ante un Juzgado Provincial que en muchos casos no tiene la suficiente capacidad procesal y experiencia en la resolución judicial respectiva sobre demandas de prescripción usucupativa de predios rurales. Asimismo, se ha tenido como otro criterio discriminatorio, para no considerarse a los poseedores de predios rústico,s tramitar por vía notarial, en cuanto a la baja capacidad de ingresos económicos que puedan tener, lo que es considerado por las autoridades judiciales como no propicio para garantizarse

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el pago de los trámites requeridos sobre un proceso judicial abreviado por prescripción adquisitiva. De esta manera, se configura negativamente una forma de discriminación sobre los titulares poseedores de predios rústicos, ya que los que resultan favorecidos con el trámite notarial sobre prescripción adquisitiva, son los poseedores de predios urbanos, teniéndose así una situación que atenta contra otro de los derechos esenciales y protegidos por la Constitución de 1993, en lo que refiere a la no discriminación de una persona, que significa también un trato igualitario. Por ello, los mecanismos legales que utiliza un Estado, para permitir que sus integrantes gocen y se beneficien del ejercicio de determinados derechos, deben alcanzar al total de ellos. Resulta inaceptable que se dicten normas que les permitan tan solo a unos cuantos consolidar determinados derechos de manera eficaz, rápida y económica. La propiedad es un derecho fundamental de la persona (sea esta física o jurídica), porque lo hace idóneo para lograr a través del uso, usufructo y disposición del bien materia de dominio, la satisfacción de las necesidades que esta tenga. La garantía que el Estado brinda sobre el derecho de propiedad significa también que se obliga a establecer vías legales que permitan a todo aquel que cumpla con los requisitos para ser propietario de un bien determinado una solución práctica a su problema. Se entiende que el derecho de propiedad es susceptible de ser adquirido de forma originaria y derivada. La Prescripción Adquisitiva de Dominio (usucapión) resulta ser una forma originaria de adquirir la propiedad de un bien (mueble o inmueble) tal cual se regula en los artículos 950.º, 951.º, 952.º y 953.º del Código Civil vigente. Sin embargo, la Prescripción Adquisitiva de Dominio ha dejado de ser tan solo una manera de hacerse dueño de un bien para tornarse actualmente en la prueba plena de la existencia del derecho de propiedad, convalidándolo irrefutablemente, permitiendo al titular del mismo cumplir con sus deberes, pero también ejercitar los derechos que la ley le otorga. La usucapión funciona sobre cualquier bien (sea este mueble o inmueble); asimismo, de ser inmueble, no es relevante su naturaleza (urbano o rústico). Esto por cuanto el fin de esta institución del Derecho Civil está dirigido al poseedor del bien y a su derecho de propiedad, permitiéndole hacerlo efectivo por el paso del tiempo, en tanto la posesión sea continua, pacífica, pública y en apariencia de propietario. En consecuencia, cualquier fórmula legal que se dicte con el objeto de beneficiar a estas personas no debe diferenciar a poseedores de bienes inmuebles urbanos y de bienes inmuebles rústicos, porque lo que se pretende es regularizar la situación fáctico-jurídica de la persona, entendida esta en su calidad de poseedora con derecho a usucapir. Por todo esto, se debe entender que no existe fundamento alguno que prohíba a aquellos poseedores de predios rústicos, hacerse del derecho de propiedad sobre ellos, de manera eficaz, ágil y económica, tal cual se les permite a quienes poseen bienes de naturaleza urbana. Por ello, es necesario enmendar el error que se cometió con la dación de un conjunto de leyes que excluyeron a los poseedores de predios rústicos, beneficiarse con el trámite de Prescripción Adquisitiva de Dominio por la vía notarial, trámite que resulta ser eficaz por cuanto reviste a su término de todas las facultades y atribuciones que la ley otorga a quienes recurren ante el Poder Judicial por la vía procedimental del proceso abreviado.

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2.3. Falta de una normatividad específica para la ejecución efectiva de los procedimientos relacionados a la adjudicación y reconocimiento del derecho de propiedad sobre predios rústicos, al titular poseedor Los procedimientos tanto a nivel judicial como del trámite administrativo de inscripción registral de predios rústicos que hayan sido adjudicados en propiedad del titular poseedor mediante prescripción adquisitiva, resultan ser muy dilatados y extensivos hasta poder asegurarse el ejercicio del derecho propietario respectivo sobre el predio rural en cuestión. Esto llega a tener por implicancia que se apliquen normas tácitas y administrativas sobre los procedimientos de adjudicación propietaria del predio al poseedor, resultando que estos procesos demandan un excesivo tiempo para la resolución judicial correspondiente tornándose oneroso para los poseedores; mientras que el proceso por la vía administrativa ante la SUNARP, a efectos de realizarse la inscripción registral del predio rural adjudicado por prescripción adquisitiva, conforme al procedimiento a seguirse y dispuesto esencialmente por el Decreto Legislativo N.º  667 (13/09/1991) que regula el trámite registral de prescripción administrativa de predios rurales, resulta ser muy aletargado y también dilatado. Por ello, el poseedor del predio rural tendrá que asumir un largo periodo de tiempo (3 o 4 años) para llegar finalmente a obtener el reconocimiento como nuevo propietario del predio rústico correspondiente, ya que a mayor extensión del proceso judicial mayores serán los obstáculos y problemas complejos que se presenten durante el trámite de inscripción registral, ya sea por duplicidad registral de partidas sobre determinado predio, inmatriculación del predio en el folio específico, inexactitud registral, etc; problemas muy comunes para los casos de predios rústicos a ser registrados ante la SUNARP. En consideración de que el trámite por vía notarial de la prescripción adquisitiva de predios urbanos resulta ser rápido, porque se excluye la justificación (que actualmente se confunde con excusa) de la carga procesal, además de ser altamente económico por cuanto se evitan las tasas judiciales que muchas veces se traslucen en verdaderos impuestos. Todo esto tiene fundamento en estadísticas que han demostrado que el sujeto de derecho prefiere recurrir a un notario público para resolver una determinada incertidumbre jurídica, que pueden ser también de conocimiento del juez competente. Tales son los casos que se regulan en el artículo 1.° de la Ley N.º 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. Así, el trámite por vía notarial también se constituiría en un aporte y beneficio importante para los poseedores de predios rurales, considerándose que estos predios son susceptibles de convertirse en pequeñas moradas para quienes los aprovechan, moradas que muchas veces no solo guarecen al poseedor del predio, sino también a su familia (que en la zona rural tiende a ser medianamente numerosa). Además, es necesario saber que estos predios rurales son también posibles de constituirse en patrimonio familiar, tal cual lo regula el artículo 489.° del Código Civil. De esta manera, resulta importante regular la aplicación de la prescripción adquisitiva de predios rurales por vía notarial, ya que se podrá asegurar a los titulares poseedores a realizar un efectivo y celerable proceso abreviado para adjudicarse la propiedad de determinada predio rústico, además de facilitársele en los costos económicos que debe efectuar ante la autoridad notarial; considerando la necesidad del diseño de una ley específica en que se regule el

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procedimiento al respecto del trámite a efectuarse por notaría, y de cómo procederse eficazmente para favorecer una inscripción registral garantizada sin problemas de tipo registral. Implicancias jurídico-sociales Las principales implicancias jurídico-sociales a considerar son las siguientes: 1. Ante la informalidad con que se efectúan los trámites en las instancias registrales, se ha venido arraigando negativamente una actitud muy crítica en los ciudadanos: no inscribir sus bienes ante Registros Públicos. Ello también es dado a los costos onerosos para realizar la inscripción registral, por lo que al no formalizar sus propiedades, quedan a la intemperie de sufrir alguna posesión precaria, usurpación de bien o falta de cumplimiento por parte de inquilinos en los casos de inmuebles arrendados. 2. Ante la constante incidencia de personas inescrupulosas y malos inquilinos que tratan de ejercer una posesión indebida de un bien arrendado y que recurren también a la instancia judicial para prolongar su posesión indebida sobre la propiedad, generándose daños y perjuicios económicos, se ha venido ocasionando una percepción muy negativa en los ciudadanos: el ejercicio de su derecho a la propiedad no se viene protegiendo por las autoridades estales, lo cual connota un sentido de desnaturalización en el ejercicio de un derecho fundamental que es esencial y básica para la dignidad y bienestar de toda persona. 3. No se viene cumpliendo la finalidad del Registro de Predios que radica en la protección de los derechos de propiedad a través de la oponibilidad generada por la publicidad registral que la institución otorga y que genera seguridad jurídica (predictibilidad) sobre los derechos publicitados. Por el contrario, existe una progresiva desnaturalización de la finalidad del Registro de Predios, debido a problemas, factores, costos y requisitos (indirectos y directos) que han ocasionado un desincentivo para la realización de trámites registrales. Las trabas para el acceso a la inscripción registral se presentan en tres aspectos: (i) altos costos generados por procedimientos registrales propiamente dichos (conformados por altos costos para la creación y calificación del título inscribible; y altos montos cobrados por los aranceles registrales), (ii) Aaltos costos generados por procedimientos ajenos al registro y (iii) Aaltos costos generados por requisitos excesivos. Los altos costos para la creación y calificación del título inscribible son generados principalmente por los altos montos de los servicios de asesoramiento y creación del título inscribible (abogados y notarios) y los costos de transacción generados por la calificación realizada por el registrador al interpretar las normas pro observación y no pro inscripción. Los altos montos de los aranceles registrales son generados porque el cálculo de los mismos está en relación directa con el valor o cuantía del acto y no con el valor de los gastos que efectivamente realiza el registro para inscribir una rogatoria.

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Propuesta de solución: refortalecimiento en la aplicación de sistemas de garantías reales sobre la propiedad, de acuerdo acon la experiencia de la legislación comparada Según Eugenio (1998), “los Derechos Reales cada vez más han ido evolucionando en cuanto a su reconocimiento y forma de ejercicio jurídico, en diversas clases que han venido siendo reguladas en las normas jurídicas-civiles y leyes especiales, y bajo la concepción principal con base en aquellos derechos que ejerce el titular sobre una cosa o bien para el cumplimiento y satisfacción de una obligación de pago o deuda, que de otra parte se le tenía al respecto; considerándose principalmente los aportes de las nuevas tendencias en esta materia jurídica, que el derecho civil alemán proporcionó, así como entre otros mecanismos y procedimientos jurídicos dados desde inicios del siglo XX hasta la actualidad, que han permitido hacer que la ejecución de los derechos reales sea cada vez más sofisticada y efectiva para las garantías de los titulares de bienes y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de pagos por deudas, mediante derechos reales de garantía; y en cuanto a la seguridad jurídica de los procesos y transacciones realizadas en torno a lo señalado, conforme al formalismo de la inscripción registral de Derechos Reales como elemento constitutivo y obligatorio sobre el ejercicio de dominio y posesión de un bien inmueble o mueble, de acuerdo con la legislación moderna” (p. 26). Tendencias aportadas por el derecho civil alemán en materia de derecho de cosas Según Díez-Picazo (1976), “el Derecho Civil Alemán ha ejercido un rol predominante en la evolución y adaptación de los cambios necesarios en materia de las relaciones jurídicas y obligaciones derivadas del tráfico económico-comercial, conforme a los avances del siglo XX al respecto; y de las implicancias que han tenido estos para las competencias de ejercicio de los derechos reales o derecho de cosas, y sobre el registro como dominio de la propiedad o bienes” (p. 67). Principalmente, es importante destacar el gran aporte del derecho alemán en esta materia, de haber consagrado el Sistema de Inscripción Registral de las garantías de Derechos Reales conforme con las figuras estipuladas por la ley, dándose especial trascendencia a la aplicabilidad del sistema de derechos reales del modo numerus clausus bajo la formalidad de la inscripción registral como elemento constitutivo para el reconocimiento y ejecución de las garantías reales y sus transacciones derivadas. De esta manera, ya no se deja al libre albedrío del consentimiento voluntario de las partes a acordar el tipo de derecho real o forma que asegure el cumplimiento de una obligación derivada de la relación económica entre las partes, sino que a efectos de una mayor seguridad jurídica sobre el dominio y uso económico de los bienes para el cumplimento de obligaciones de pago, y con las garantías para las partes, se requiere la inscripción registral de la garantía real y las modificaciones como transacciones que se vayan realizando al respecto durante el ejercicio de propiedad o dominio de parte del titular sobre el bien o cosa hasta conseguir que se cumpla la obligación de dar o hacer que sea de su interés en sí. Esto a fin de evitar que los intereses de los acreedores se vean afectados cuando los deudores incurran en el otorgamiento de créditos o facilidades para cumplir con su obligación de deuda, ocultando indebidamente su nivel de insolvencia

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económica, así como de hacerse posesión abusiva y excesiva sobre la propiedad o bienes del deudor que pueda generar ingresos o ganancias que sobrepasen el alcance económico de la obligación correspondiente de deuda. Entre otros aportes del derecho civil alemán, es importante considerar los siguientes: - En cuanto a la tendencia moderna reflejada en el Código Civil alemán de 1900 (BGB), que se inclina a favor del criterio del numerus clausus, que confía a la ley la salvaguarda de la tipicidad de los derechos reales, al no autorizar la constitución de modalidades de estos no previstas en el ordenamiento jurídico. Al enumerarse los moldes fijos para las instituciones civiles de que se trata, se facilita la gestión del registro, mientras que para las exigencias nuevas queda abierta la posibilidad de satisfacerlas mediante la amplitud del régimen de los derechos de crédito. Se trata así de la tendencia moderna aportada por el derecho civil alemán a inicios del siglo XX, en que sosteniéndose sobre la teoría dualista clásica, hacía una diferencia explícita entre derechos reales y derechos de crédito, considerándose a estos últimos como una forma de derechos personales, toda vez que la legislación alemana regulaba como derechos reales sobre la base principalmente del derecho de propiedad horizontal y del derecho permanente de habitación, enfocados en cuanto a los derechos y competencias que tienen los titulares sobre el ejercicio y dominio de los bienes bajo posesión o por garantía en el cobro de deudas. Además, dichos tipos de derechos reales sirven para una mayor dispersión de la propiedad habitacional que empezaría a dar desarrollo masivo del uso de la propiedad con fines comerciales, a base de los arrendamientos, contratos de compraventa de inmuebles, etc., todo ello bajo la tendencia jurídico-civil alemana de haber adaptado el ejercicio de los derechos reales y de la propiedad con las reformas necesarias, acordes con las exigencias y demandas del creciente tráfico comercial que experimentaba la sociedad europea desde inicios del siglo XX. Mientras que, por otra parte, en cuanto a los derechos creditorios en que se contemplaban las que actualmente son las figuras modernas de derechos reales, como la hipoteca y la prenda, el derecho alemán de comienzos del siglo pasado los consideró como garantías de crédito, en forma separada a los derechos reales, por derivarse de obligaciones entre partes y resultar en derechos personales donde una parte tenía el derecho de exigir el cobro de una deuda y la otra parte tenía la obligación de cancelar o pagar dicha deuda. Así se podía acceder a las garantías creditorias de hipoteca para darse por crédito el uso posesivo y dominio de un bien inmueble, en la condición de aprovecharlo económicamente hasta que satisficiera la obligación pendiente, por la que posteriormente el propietario original del bien o deudor podía reclamar judicialmente la devolución de su inmueble incluyendo la negociación, transacción o acuerdo que realice con el anterior poseedor por las cuestiones de mejoras y construcciones realizadas en el inmueble, y en lo que corresponde, por otra parte, a las garantías de crédito en torno a los bienes muebles, donde en la legislación civil alemana se reguló la figura de la reserva de dominio, consistente en una nueva forma de garantizar créditos dentro del ámbito comercial de comienzos del siglo pasado, que le concedía al acreedor seguridades reales. Asimismo, es considerable el aporte de la jurisprudencia alemana de haber proporcionado los fundamentos y formalidades para el desarrollo de nuevas garantías reales que aseguren la protección de los intereses de las partes y de los terceros acreedores

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en caso de insolvencia. Así, conforme a lo regulado en el artículo 455.° del BGB alemán, acerca de la Reserva de Dominio, se basa en la reserva del dominio de un bien mueble preferentemente hasta efectuarse el pago completo, desarrollándose al respecto una diversidad de modificaciones y ampliaciones sumamente sofisticadas, lo que se configura en la forma de la reserva de dominio alargada. Se tiene el caso sobre un vendedor que surte al comprador materiales bajo reserva de dominio. El comprador los utiliza para fabricar un producto. Según el artículo 950.° del BGB, el que transforma una cosa adquiere la propiedad sobre el nuevo producto. Para poder perpetuar la reserva del dominio, las partes acuerdan que el comprador transformará la cosa para el vendedor, con lo que el dominio del último se extiende a la cosa transformada. Además, el vendedor autoriza al comprador a vender la nueva cosa. Como equivalente, el comprador cede al vendedor de antemano su crédito contra el futuro comprador. Pero frecuentemente, el comprador ya habrá cedido sus créditos a otros acreedores, como, por ejemplo, a un banco. - Al tratar de los rasgos diferenciales entre derechos de crédito y derechos reales, estos últimos trascendieron a inicios del siglo XX en mayor medida que los primeros, dentro de la competencia del interés público, por lo que el criterio del numerus clausus llegó a prevalecer en legislaciones posteriores al referido Código alemán de 1900, como las de Japón, Brasil y Portugal.

CONCLUSIONES 1. En el Perú se viene teniendo una experiencia crítica de la desnaturalización de la propiedad, a causa de factores como la informalidad a nivel de registro predial de bienes inmuebles, y prácticas irregulares como ilegales sobre el ejercicio de propiedad y posesión de los bienes por parte de terceros o no titulares propietarios. Estas generan consecuentemente pérdidas y perjuicios para los propietarios legales y estos, a la vez, no obtienen respuestas efectivas de las instancias judiciales y administrativas al vulnerarse el normal ejercicio formal y jurídico de su derecho a la propiedad. 2. La inscripción de los bienes inmuebles y propiedades en el registro predial se constituye en una de las máximas formalidades para garantizar el debido ejercicio de la propiedad privada de los titulares propietarios; resultando muy preocupante que a causa de la informalidad en que se procede en muchas instancias regionales sobre todo a nivel de regiones y provincias, se haya venido perdiendo el sentido de ejercicio jurídico-formal del derecho a la propiedad, lo que genera perjuicios a los titulares propietarios. 3. La aplicación de las garantías reales se basan en poder asegurar que el deudor consolide el pago de su obligación pendiente, mediante la transferencia hipotecaria o en prenda, o recurriéndose en última instancia al embargo y otra medida cautelar sobre los bienes que disponga, siendo que cuando se hace un ejercicio abusivo y coactivo de modo excesivo sobre los bienes patrimoniales del deudor, se vulnera el derecho de propiedad y, por ende, se desnaturaliza ante las pretensiones de los acreedores de hacer cobro de intereses indebidos, con lo que llegan a afectar la propiedad privada de los deudores.

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4. A nivel de derecho comparado, Francia y España basan la regulación jurídica de los derechos reales en cuanto a su reconocimiento y ejecución en el principio de la autonomía privada de voluntad entre las partes (acreedor y deudor) que acuerdan la transacción o ejercicio de dominio de la propiedad y bienes que consideren en lo más efectivo y seguro para resolver las obligaciones económicas que tengan entre sí, además de tener una regulación legal pertinente y específica que permite determinar los tipos de derechos reales y a su vez la promoción del sistema abierto para que los particulares puedan crear otros tipos de garantías reales acorde a las exigencias modernas del tráfico económico-comercial en materia inmobiliaria. 5. Es importante que se promueva y consolide una alta formalización en la función de inscripción registral de los bienes inmuebles en registros públicos, eliminándose costos excesivos e informales como trámites burocráticos injustificados, a fin de poder recuperar la confianza de los ciudadanos peruanos en poder inscribir y registrar sus bienes para asegurar su debida formalización jurídica. 6. Es importante que las autoridades administrativas y judiciales mejoren y efectivicen sus mecanismos procesales ante las demandas de ciudadanos que se han visto afectados en sus derechos a la propiedad, a fin de que se asegure la ejecución de las medidas jurídicolegales necesarias que permitan proteger la propiedad privada y asegurar las reparaciones de daños y perjuicios económicos que hayan sufrido los propietarios cuando sus bienes hayan sido usurpados o sometidos bajo posesión indebida de inquilinos deudores. 7. Es esencial considerar la aplicación de sistemas legales del derecho comparado que se basan en materia de derechos reales bajo el criterio del numerus apertus o de fundamento en las garantías reales que se puedan crear bajo el consentimiento voluntario de la autonomía privada de las partes (acreedor-deudor), siempre y cuando a la vez tenga una regulación jurídica explícita y pueda resultar beneficiable para el sistema jurídico peruano de una mayor aceptación de las garantías que las partes acuerden y lleven a cabo en conveniencia a sus intereses sobre el uso y dominio de los bienes para la satisfacción y cumplimento de obligaciones económicas. 8. Se deben uniformizar los criterios doctrinarios y jurídico-legales sobre los derechos reales contemplados en el Código Civil peruano, en torno a los fundamentos y principios de la teoría unitaria realista para hacerse más efectiva y garantizable en la realidad práctica comercial y económica sobre el ejercicio de los derechos reales principales y de garantía que regula el Código de 1984. 9. La desnaturalización de la propiedad en el Perú se viene dando cada vez con mayores implicancias negativas para los ciudadanos propietarios en el ejercicio de sus derechos sobre sus bienes. De esta manera, se configura la problemática en cuanto a un sentido social y de realidad pública muy negativa de que la propiedad privada no se viene garantizando en nuestro país, y que a pesar de recurrirse a las instancias judiciales y administrativas competentes para darse solución a los problemas derivados de la afectación del derecho a la propiedad, no se llegan a aplicar en forma efectiva los mecanismos jurídicos requeridos para proteger y defender los derechos de propiedad que tienen los propietarios legítimos sobre sus bienes: se afrontan los procesos judiciales que

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corresponden mientras que los demandados o usurpadores de la propiedad del titular generan daños y perjuicios al bien como al mismo propietario que subsecuentemente tendrá pérdidas económicas de lucro cesante por no hacer uso formal de su propiedad privada que ha sido vulnerada irregular, informal o hasta ilícitamente. 10. En el aspecto jurídico de la inscripción de los bienes en registros públicos, su ejecución se ha venido informalizando negativamente a causa de los altos costos de transacción en los trámites administrativos respectivos ante las instancias registrales. Al exacerbarse el cobro de trámites adicionales e informales redunda en costos onerosos para la inscripción y formalización de los bienes en el registro predial, lo cual ha venido desanimando o disuadiendo a los propietarios a no formalizar la inscripción de sus inmuebles en los registros públicos. 11. Aparte de que los propietarios pueden tener una apreciación negativa desde el enfoque natural de que su derecho legítimo a la propiedad privada no se le viene protegiendo como debería ser por las autoridades estatales, personas inescrupulosas hacen uso indebido del ejercicio de la posesión precaria y de usurpación de bien alquilado, recurriendo inclusive a los mecanismos judiciales para extender su posesión irregular y no cumplir con el pago del arrendamiento correspondiente al titular propietario que ve afectado sus derechos de uso y beneficios de su propiedad alquilada.

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