ESTUDIO DE DETALLE Y DE INTEGRACIÓN PAISAJISTICA (TEXTO REFUNDIDO 9 abril 2013)

Promotor:

VAILLO Y DIAZ, PROMOCIONES Y GESTIONES INMOBILIARIAS, S.A.U. Situación:

PARCELA nº 30 PLAN PARCIAL SECTOR S-25 (PARCELA nº 27 EN PROYECTO DE REPARCELACION) TORREVIEJA (ALICANTE). Arquitecto:

DANIEL VAILLO DIAZ.

ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA Nª 30. PLAN PARCIAL SECTOR “S 25”. TORREVIEJA.

PROMOTOR: VAILLO Y DIAZ, PROM. Y GEST. INMOB. S.A. ARQUITECTO. DANIEL VAILLO DIAZ

INDICE

1.- DISPOSICIONES GENERALES 1.1.- Naturaleza y ámbito. 1.2.- Normativa de referencia y fundamentos legales.

2.- MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE 2.1.- Delimitación y situación. 2.2.- Justificación y alcance. 2.3.- Objeto y encargo. 2.4.- Determinaciones del Plan Parcial. 2.5.- Justificación de la solución adoptada y conveniencia. 2.5.1.- Situación actual. 2.5.2.- Criterios de ordenación. 2.5.3.- Ordenación propuesta. 2.5.4.- Urbanización interna. 2.5.5.- Ocupación de la edificación. 2.5.6.- Alturas de la edificación. 2.5.7.- Edificabilidad. 2.5.8.- Parcelación y referencias catastrales. 2.6.- Comparación con las determinaciones del Plan Parcial.

3.- MEMORIA ESTUDIO DE INTEGRACIÓN PAISAJISTICA 3.1.- Justificación y Objetivos. 3.2.- Metodología. 3.2.1.- Delimitación del ámbito de estudio. 3.2.2.- Caracterización y valoración de paisaje. 3.2.3.- Valoración de la Integración Paisajística 3.2.4.- Valoración de la Integración Visual. 3.2.5.- Medidas de Integración en el Paisaje. 3.3.- Información y Análisis territorial del ámbito del estudio. 3.3.1.- Localización: encuadre regional y comarcal. 3.3.2.- Medio Físico. 3.3.3.- Medio social.

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3.4.- Descripción de la actuación. 3.4.1.- Antecedentes. 3.4.2.- Análisis y objeto de la actuación. 3.4.3.- Ámbito de la actuación. 3.4.4.- Propuesta. 3.5.- Unidades de paisaje y recursos paisajísticos. 3.5.1.- Características intrínsecas del paisaje. 3.5.2.- Unidades de paisaje. 3.5.3.- Recursos paisajísticos. 3.6.- Visibilidad del paisaje. Análisis visual. 3.6.1.- Miradores estáticos. 3.6.2.- Corredores dinámicos. 3.7.- Valor paisajístico. 3.8.- Valoración de la integración paisajística y visual. 3.8.1.- Identificación fuentes potenciales impacto paisajístico. 3.8.2.- Alteración de los contenidos del paisaje. 3.9.- Medidas de integración paisajística. 3.10. Modelo de cuestionario para realización de la consulta publica.

4.- PLANOS 0.- Situación y Emplazamiento.

1/5000-10000

1.- Zonas Plan Parcial Sector S-25

1/2000

2.- Topográfico. 3.- Ordenación propuesta.

1/500 1/500

4.- Puntos de observación y simulación visual de la propuesta

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1.- DISPOSICIONES GENERALES. 1.1.- NATURALEZA Y ÁMBITO El Estudio de detalle es un instrumento de ordenación urbanística que completa o adapta determinaciones establecidas en los Planes Generales y Parciales. Así lo dispone el articulo 38 f de la Ley Urbanística Valenciana, Ley 16/2005, de 30 de diciembre. Su objeto consiste en prever o reajustar el señalamiento de alineaciones y rasantes y en la ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan del que traiga causa el Estudio de Detalle. El ámbito del presente Estudio de Detalle es la parcela nº 30 del Plan Parcial Sector “S-25” de Torrevieja. Esta parcela esta grafiada como la nº 27 en el Proyecto de Reparcelación correspondiente a la Unidad de Ejecución 1 del sector S25. Por consiguiente, en la inscripción que aparece en el Registro de la Propiedad son denominadas como parcelas 27.1. , 27.2. y 27.2.1. Las calles a las que recae son al Norte la Calle Rosa Diez González, al Sur la Calle Maria San Gil Noain, al Este la Avenida de las Cortes Valencianas y al Oeste la Calle Maite Pagazaurtundua Ruiz. 1.2.-

NORMATIVA

DE

REFERENCIA

Y

FUNDAMENTOS

LEGALES. A: Artículos 65 y 66 del Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del suelo y Ordenación Urbana. (Legislación Estatal aplicable de forma complementaria y subsidiaria). ... c. Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan general o de las normas complementarias y subsidiarias de planeamiento en suelo urbano, o con las propias de los Planes Parciales en los demás casos, y completar, en su caso, la red de comunicaciones definidas en los mismos con aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el propio Estudio de Detalle.

Valenciana.

B: Artículos 37 / 38 / 57 / 60 / 79 / 80 de la Ley Urbanística

Articulo 37. La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito territorial al que se refieren, y, en particular, las siguientes: c) Fijación de alineaciones y rasantes. d) Parcelación de terrenos o régimen para parcelarlos en función de los tipos edificatorios previstos. e) Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la ordenación estructural.

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f) Regulación de las condiciones de la edificación en cada zona de ordenación, sobre y bajo rasante, como edificabilidad, altura, numero de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas. g) Ordenanzas generales de edificación. Articulo 38. ...f) Estudios de Detalle, que completan o adaptan determinaciones establecidas por los Planes Generales o parciales. Articulo 57. La ordenación pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el articulo 37. Puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes generales o por Planes de reforma Interior o Estudios de Detalle.... Articulo 60. Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los previstos por la ordenación estructural. Se efectuará por remisión al reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento. La ordenación determinara las alineaciones que delimitan el espacio publico del privado y la parcelación de este o las condiciones para efectuarla. Articulo 79. 1. Los estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los planes, debiendo comprender, como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas. 2. La aprobación de los estudios de detalle exigirá que estos se circunscriban a los ámbitos y supuestos concretos para los que hayan sido previstos por el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior, que regularán de gorma expresa y pormenorizada las normas especificas para la redacción de los Estudios de Detalle. 3. Los estudios de detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda: a) El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya estuvieren señaladas en el Plan General o en Plan Parcial. b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente. 4. Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo ni aumentar su aprovechamiento urbanístico. 5. Los Estudios de Detalle podrán crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos por el Plan que previó su elaboración.

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Articulo 80. siguientes documentos:

Los estudios de Detalle contendrán los

a) Planos de información: -Plano de la ordenación pormenorizada del ámbito. -Plano de perspectiva de la manzana. b) Memoria Justificativa. c) Planos de ordenación. C: Artículos 120, 121, 125, 190, 191 y 192 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística. Articulo 120. Elementos integrantes de la ordenación pormenorizada (en referencia a los artículos 37 y 57 de la LUV). 1.La ordenación pormenorizada de los planes deberá contener, al menos, las siguientes determinaciones: a) La delimitación de Unidades de Ejecución, Cuando se modifiquen, sin alterar el área de reparto en que se encuentran, el aprovechamiento medio de las mismas o el aprovechamiento tipo de los nuevos suelos que se integran, se entenderán como modificaciones de la ordenación pormenorizada. b) La red secundaria de reservas de suelo dotacional público, teniendo tal consideración el suelo dotacional que no merezca la configuración de Red Primaria. c) La fijación de alineaciones y rasantes, diferenciando la alineación exterior que separa los suelos de dominio público de los privados, de la alineación de edificación, o en su caso. d) La parcelación de los terrenos o régimen para parcelarlos. e) La asignación de usos y tipo s de usos pormenorizados, para cada una de las Zonas de Ordenación en desarrollo de los previstos en las Zonas Primarias. f) La determinación de las Zonas de Ordenación y regulación detallada de las condiciones edificatorias de cada una de ellas sobre y bajo rasante: edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas. g) Las Ordenanzas generales de edificación. h) El suelo residencial, la identificación de las parcela que han de quedar afectas a la promoción de viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelación, de conformidad con las reservas mínimas obligatorias que haya establecido la ordenación estructural. 2. La regulación pormenorizada de la edificación se remitirá preferiblemente a la terminología y conceptos de Reglamentos de Zonas o en el Plan General. En cualquier caso, la ordenación pormenorizada no modificará el aprovechamiento, uso y tipología que corresponda globalmente al sector o zona.

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Artículo 121. Principio general de la ordenación pormenorizada (en referencia a los artículos 37 y 57 de la Ley Urbanística Valenciana) 1. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada deben ser coherentes con la ordenación estructural. 2. La ordenación pormenorizada puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes Generales o por Planes de Reforma Interior o estudios de detalle y, en urbanizable, mediante Plan Parcial. 3. Es competencia municipal la aprobación y modificacion de la ordenación pormenorizada. Artículo 125. Otras determinaciones de ordenación pormenorizada (en referencia al artículo 60 de la Ley Urbanística Valenciana). 1.Es una determinación de la ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipologías edificatorias, en desarrollo de los previstos por la ordenación estructural. Siempre que sea posible se efectuará por remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos permitidos, compatibles y prohibidos para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento. Cada una de las áreas en las que sea aplicable una misma normativa se denominara Zona de Ordenación. 2.La ordenación determinará las alineaciones que delimitan el espacio público del privado, y la parcelación de éste o las condiciones para efectuarla. La parcelación se fijará atendiendo al tipo de edificación previsto y, si no queda dibujada en el Plan, éste determinará la superficie mínima y, en su caso, máxima, de las parcelas, o las dimensiones exigibles en su frente o linderos. Artículo 190. Función de los Estudios de Detalle (en referencia al artículo 79 de la Ley Urbanística Valenciana.) 1.Los Estudios de Detalle se formularán para las áreas o en los supuestos previstos por los Planes Generales, debiendo comprender como mínimo, manzanas o unidades urbanas equivalentes completas. 2.No se permite aprobar Estudios de Detalle fuera de los ámbitos o supuestos concretos en que el Plan General, Plan Parcial o de Reforma Interior los haya previsto y regulado de modo expreso y pormenorizado. 3.Los Estudios de Detalle tendrán por objeto prever o reajustar, según proceda: a) El señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya estuvieran señaladas en el Plan General o en el Parcial. A este fin, podrá adaptar las alineaciones previstas en el Plan General, Parcial o de Reforma Interior a la realidad topográfica o de los edificio existentes. Esta adaptación no se considerará modificación de ordenación pormenorizada cuando el reajuste de

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alineaciones no supere el 5 por ciento del ancho del vial afectado ni origine incremento de edificabilidad superior al 2 por ciento de la prevista en el Plan. todo caso, una adaptación de alineaciones requiere su justificación circunstancias objetivas que la haga necesaria para una mejor configuración de viales y espacios públicos, evitando retranqueos o trazados forzados antiestéticos.

un En en los o

b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan correspondiente. Los Estudios de Detalle podrán remodelar los volúmenes previstos en la ordenación pormenorizada dentro de los límites previstos en el plan. Cuando un Estudio de Detalle regule y ordene una manzana completa destinada en su integridad a uso terciario, podrá establecer alturas libres interiores adecuadas a los usos terciarios propuestos, distribuyendo libremente las alturas libres interiores del semisótano, planta baja, entreplantas y plantas altas, sin que se pueda superar, en ningún caso, la altura máxima de cornisa total prevista por el plan ni se incremente el techo edificable máximo autorizable anterior al Estudio de Detalle. 4.Los Estudios de Detalle no pueden alterar el destino del suelo, aumentar su aprovechamiento urbanístico, ni incumplir las normas específicas que para su redacción ha de prever el Plan en base al cual se redacta. 5.Podrán crear los nuevos viales o suelos dotaciones tanto públicos como privados que precise la remodelación tipológica o morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir, trasladar, ni reducir los previstos por dicho Plan. 6.Los estudios de Detalle no pueden trasvasar edificabilidades entre manzanas, peri si entre parcelas diferentes dentro de una misma manzana, con acuerdo de sus propietarios y según los límites que, a este fin establezca en Plan General, Parcial o de Reforma Interior. En ausencia de regulación específica, este límite no se podrá superar el 25 por ciento de incremento de la edificabilidad neta de la parcela que recibe el trasvase, debiéndose cumplir la totalidad de normas que afecten a ocupación de parcela, retiros a lindes y demás normativa aplicable. Artículo 191. Condiciones para la formulación de Estudios de Detalle (en referencia al artículo 79 de la Ley Urbanística Valenciana). 1.La ordenación estructural o la pormenorizada pueden delimitar áreas que hayan o puedan ser objeto de ordenación pormenorizada mediante un Estudio de Detalle. 2.Con la debida justificación, de forma expresa y para supuestos concretos, podrá habilitarse la aprobación de un Estudio de Detalle que establezca la ordenación pormenorizada con algún propósito específico, siempre ajustado al objeto que le asigna el artículo 79.3 de la Ley Urbanística Valenciana. Esta habilitación expresa deberá realizarse para cada zona de ordenación pormenorizada por el Plan General. El Plan General también puede regular el uso del Estudio de Detalle de modo conjunto para un concreto grupo de zonas de ordenación específico que haya sido expresamente identificada en el Plan. 3.El ámbito mínimo del Estudio de Detalle será la manzana o unidad urbana equivalente, en el sentido atribuido a esas expresiones por este Reglamento.

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4.El Plan que de cobertura al Estudio de Detalle deben fijar la Zona de Ordenación y la edificabilidad máxima del ámbito afectado por el Estudio de Detalle, estableciendo en su caso, mínimos de edificabilidad por manzana para asegurar un tratamiento coherente respecto de la ordenación prevista, así como el régimen máximo de alturas. 5.El Plan que de cobertura al Estudio de Detalle puede establecer otras prescripciones de obligado cumplimiento en la redacción de este instrumento de planeamiento, incluso referidas a la composición de volúmenes y forma de la edificación. Será preceptivo establecer estas normas para los Estudios de Detalle que incidan en áreas consolidadas. Artículo 192. Documentación de los Estudios de Detalle (en referencia al artículo 80 de la Ley Urbanística Valenciana). Los Estudios de Detalle contendrán los siguientes documentos: 1) Planos de información: a) El plano de la ordenación pormenorizada vigente del ámbito afectado. b) El plano de la perspectiva de la manzana y su entorno visual. 2) La Memoria Justificativa que incluirá: a) La justificación de las soluciones adoptadas y de la adecuación a las previsiones del Plan que los regule y autorice. b) Si modifica la disposición de volúmenes se efectuará un estudio comparativo de la edificabilidad propia de las determinaciones previstas en el Plan, y de las que se obtienen en el Estudio de Detalle. A estos efectos, podrán computarse como edificabilidad previa la autorizada por el plan para voladizos, entreplantas u ocupación bajo cubierta, pero no podrá incrementarse con estos elementos adicionales los volúmenes y superficies edificadas resultantes del Estudio de Detalle. 3) Los siguientes documentos gráficos: a)Los planos a escala adecuada y, como mínimo, 1:500 que expresen las determinaciones que se completan, adaptan o reajustan, con definición geométrica precisa del volumen resultante y de las superficies edificadas. b) El análisis gráfico de los volúmenes ordenados comprensivo de su ámbito mínimo y su entorno.

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D: Plan General Municipal de Ordenación Urbana de Torrevieja. Modificación Puntual numero 79 P.G.O.U. Artículo

47.

Tipologías

arquitectónicas

exclusivas

o

individuales. 47.1. Situaciones aisladas. Incluye los tipos arquitectónicos aislados que configuran la ordenación más independiente y consumidora de espacio: a) (AS) Aislada simple o elemental. Módulo elemental de alojamiento o refugio derivado de la casa rural, que proporciona la máxima intimidad y mínima relación social. Sus características son: -Básicas: índice de Techo (T): 0,35 xm2/m2. -Reguladoras: Parcela total (mín.): 800 m2. Elevación total (máx.): 2 plantas (7 m). Cobertura de parcela (máx.): 30 %. Retranqueo perimetral (mín.): 3 m. -Aclaraciones: El índice de techo o edificabilidad neta se refiere al aprovechamiento de la parcela, incluyendo en su cómputo todos los espacios potencialmente habitables o vivideros, aún los dispuestos por debajo de la rasante oficial o del nivel del terreno natural y, excluyendo del mismo los siguientes aprovechamientos marginales: -Locales técnicos para instalaciones que se integren en la edificación principal. -Equipamientos diáfanos de jardín fuera de la zona de retranqueos, con las siguientes limitaciones: -Su perímetro no albergará una superficie mayor que el 10% de la máxima ocupación permitida. -Cualquier elemento constructivo no superará un plano horizontal situado a 3,00 metros en la vertical de cada punto del terreno. -Los paramentos verticales que definen dicho volumen serán abiertos en un porcentaje superior al 70% de su superficie. -Los paramentos horizontales que definen dicho volumen serán abiertos en un porcentaje superior al 40% de su superficie. -Los porcentajes anteriormente especificados no podrán ser cerrados por elementos tales como carpintería, vidrios, etc. Se permitirá la construcción de piscinas en la parte no ocupada por la edificación con las siguientes condiciones: Retranqueo perimetral mínimo 1 ,00 m. medido desde la lámina de agua. Cualquier elemento del vaso de la piscina no se elevará sobre el terreno mas de 0.50 m. medido a partir de cualquiera de los retranqueos definidos. b) (AP) Aislada pareada. Asociación de dos (2) módulos elementales adosados, formando una sola unidad constructiva sobre una misma parcela indivisa; Sus características son:

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-Básicas: Índice Techo (T): 0,40 m2/m2. -Reguladoras: Parcela total (mín.): 800 m2. Elevación (máx.): 2 plantas (7 m). Cobertura de parcela (máx.): 40 %. Retranqueo perimetral (mín.): 3 m. -Aclaraciones: Son válidas todas las aclaraciones referidas al módulo elemental (AS). 47.2. Disposiciones agrupadas. -Se clasifican por sucesiva agrupación de módulos elementales varios tipos arquitectónicos que configuran un entorno urbano-social, de complejidad y densificación progresivamente creciente: -(AL) Agrupación libre. Agrupación semicompacta de módulos elementales, adosados total o parcialmente, formando unidad de proyecto sobre parcela indivisa. Exige normalmente módulos con patio jardín y resulta adecuada sobre topografías de pendiente suave. Sus características son: -Básicas: índice de techo (T): 0,70 m2/m2. -Reguladoras: Parcela (mín.): 400 m2. Elevación total (máx.): 2 plantas (7 m). Cobertura de parcela (máx.): 40 %. Retranqueo perimetral (mín.): 3 m. -Aclaraciones: a) Todas las aclaraciones referidas al módulo elemental (AS). b) Podrán privatizarse las parcelas individuales hasta un 70% de la superficie vinculada al edificio, mediante separaciones físicas en prolongación de las medianeras o cerramientos en su caso, manteniendo el resto del terreno en común. c) La composición urbanística del conjunto deberá prever garajes periféricos y estudiar la circulación peatonal para evitar recorridos máximos de 40 m. lineales desde cada módulo a su aparcamiento. d) Las fachadas enfrentadas deberán disponer de una distancia mínima de 8 m. entre sí, permitiendo siempre un paso para vehículos y personas de ancho igual o superior a 3,00 metros. Articulo 55.3. Como criterio esencial la composición urbana deberá adecuar las nuevas construcciones a los edificios y elementos de mobiliario urbano existentes en su entorno, distinguiendo sus dos aspectos condicionantes: Composición arquitectónica en singular (edificación). Composición urbanísticas de conjunto (ordenación global). En virtud de lo expuesto se establecen tres tipos básicos de composición, con distintos grados de libertad, los cuales serán de aplicación con carácter general en tanto la Administración actuante no desarrolle y apruebe estudios específicos. 55.3.1. Estética rígida. No aplicable en este caso. 55.3.2. Estética ambiental. Este régimen se subordina fundamentalmente a criterios de composición arquitectónica, y afecta de forma genérica a los edificios situados en el ámbito del casco actual, sin perjuicio de la coexistencia de normas

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más restrictivas de estética rígida para los elementos catalogados, según se ha visto en el apartado anterior. La normativa básica aplicable se contiene en la Ley del Suelo y en los preceptos siguientes: a) Adecuación al entorno. Se establece la obligación de considerar las proporciones y estilo de las edificaciones circundantes como norma de armonía, evitando los materiales discordantes y la ornamentación superflua por referencia a las mismas. Por el contrario se primará la búsqueda de acabados sensibles y las soluciones de diseño que armonicen estética y funcionalmente con la arquitectura tradicional y las condiciones climáticas de la localidad. En consecuencia, en las construcciones de nueva planta y de reformaampliación se recomienda la ejecución de una arquitectura de formas puras, adecuada a los invariantes típicos del lugar (volumen, estructura, materiales y colores) y expresada en lenguaje actual, evitando falseamientos populistas, anacronismos e imitaciones extrañas. 55.3.3. Estética libre. Dentro de las condiciones generales de adecuación al entorno arquitectónico-urbanístico circundante este régimen de composición permite el mayor grado de libertad creativa sin otras limitaciones arquitectónicas que las propias de las tIpologías formales asignadas a las áreas de expansión del casco: ensanche urbano y ciudad jardín y otros núcleos desarrollados con criterios de ordenación de conjunto que pongan en valor la escena y el mobiliario urbano en función de lo existente, en su caso, a escala mínima de manzana. Se desarrollan básicamente las normas correspondientes en sus dos aspectos primordiales: arquitectónico y urbanístico. a) Composición arquitectónica. En general la composición de los edificios aislados solo estará condicionada por su respectiva tipología arquitectónica o formal y por el sólido capaz correspondiente. En consecuencia, cuando se den circunstancias de edificación compacta se tendrán en cuenta las condiciones de estética ambiental anteriormente establecidas. Las fachadas quedaran definidas por el avance de sus cuerpos volados (abiertos o cerrados), cuya disposición será libre en cuanto a altura, longitud y vuelo siempre que su proyección se efectué dentro del propio solar, con la única limitación que imponen el computo del índice de techo y cobertura autorizada, así como los retranqueos obligatorios según su tipología... b) Composición urbanística. La composición del conjunto, en caso de ordenación abierta, tendrá en cuenta la disposición de los volúmenes edificados a efectos de proporción y soleamiento, así como la liberación de circulaciones peatonales que establezcan secuencias de perspectivas itinerantes hacia el espacio interior de la manzana para contrastar el efecto que produce el nuevo edificio en el conjunto, así como hacia el exterior, creando corredores de vistas para integrar los efectos panorámicos del paisaje. Estas circunstancias se materializaran a través de Estudio de Detalle cuando la manzana no se halle consolidada según la regla de las dos terceras partes, o bien sea oportuna su renovación.

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Se tolerarán los aparcamientos propios de las edificaciones, preferentemente en disposición tangencial a la manzana, así como los accesos rodados a las mismas con carácter de circulación restringida, evitando expresamente el enlace entre alineaciones oficiales. El Ayuntamiento podrá primar las soluciones mancomunadas de aparcamiento y circulación solicitadas a través de un Estudio de Detalle que las contemple. Los espacios libre privados deberán requerir un tratamiento integrado con la arquitectura que se ejecutara simultáneamente con el proyecto de construcción. Tendrán carácter de superficies de prehabitación, pudiendo situarse en ellos elementos de jardinería, zonas pavimentadas peatonales y áreas de juego o deporte de carácter privado. El tratamiento de estos espacios deberá quedar reflejado incluyendo en el proyecto de edificación la previsión sobre la urbanización interna de parcela. Deberá evitarse el cercado de los terrenos vinculados a la edificación, recurriendo a sistemas de deslinde menos aparentes o bien simbólicos. De efectuarse vallado se preferirán los setos vivos o formulas tradicionales como empalizadas, aparejos concertados o cambios de nivel, etc., cuya altura no interrumpa las visuales, por simple decoro. A estos efectos la topografía del terreno solo podrá modificarse cuando no suponga una alteración de su morfología o de su estabilidad, prohibiéndose, en general, los muros de contención y cercados opacos de altura superior a 1,20 m. Artículo 57. Ordenación Singular y Estudios de Detalle. 57.4. Calles particulares. Las calles particulares carecerán de sentido urbanístico propio, manteniéndose en patrimonio privado a efectos de conservación y decoro, considerándose como un caso particular de enlace de patios abiertos de fachada por lo cual se mantendrán las mismas condiciones del apartado anterior y además las siguientes. a) Se consagrará su carácter peatonal y de jardín de prehabitación mediante el tratamiento arquitectónico adecuado y desnivel superior a -1 ,20 metros de la rasante oficial, salvo las metas de acceso a garajes interiores y aparcamientos marginales de profundidad inferior a 6 m. b) Se evitará la formación de alineaciones rectas, quebrándose la composición de fachadas para reducir la perspectiva entre las alineaciones exteriores a la tercera parte de su proyección frontal, como máximo. c) La anchura mínima en el punto más estrecho será de ocho (8) metros, permitiendo siempre un paso para vehículos y personas de ancho igualo superior a 3,00 metros, sin que sea exigible una anchura superior a doce ( 12 ) metros.

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2.- MEMORIA. 2.1.- DELIMITACION Y SITUACIÓN. El ámbito del presente Estudio de Detalle es la parcela nº 30 del Plan Parcial Sector “S-25” de Torrevieja, cuyo proyecto de urbanización fue aprobado por acuerdo de la comisión de Gobierno del Excmo. Ayuntamiento de Torrevieja de fecha 5 de Junio de 2003 y la modificación posterior aprobada definitivamente el 30 de Marzo de 2007. Esta parcela esta grafiada como la nº 27 en el Proyecto de Reparcelación correspondiente a la Unidad de Ejecución 1 del sector S-25. Por consiguiente, en la inscripción que aparece en el Registro de la Propiedad son denominadas como parcelas 27.1. , 27.2. y 27.2.1. Las calles a las que recae son al Norte la Calle Rosa Diez González, al Sur la Calle Maria San Gil Noain, al Este la Avenida de las Cortes Valencianas y al Oeste la Calle Maite Pagazaurtundua Ruiz. Queda representada en el plano de situación, en el que se reproduce la zonificación y ordenación establecidas por el planeamiento para dicha parcela nº 30. De las normas urbanísticas se extrae lo siguiente: Z.R. Zona residencial 2 plantas (AS, AP y AL) en zona Norte y Zona residencial 4 plantas (BL y BT) en zona Sur. Parcela 30: Zona residencial. Superficie 17.574 m2. Edificabilidad: 10.880 m2. Ocupación máxima 40% 7.030 m2. Nº de viviendas: 145. Edificabilidad: 0,619 m2s/m2t. 2.2.- JUSTIFICACIÓN Y ALCANCE. La necesidad de la realización del presente Estudio de detalle viene recogida en las Normas Urbanísticas del Plan Parcial del sector S-25, donde se redacta dentro del apartado de Urbanización interior: “Dada la gran superficie de la mayoría de las manzanas proyectadas, antes de dar comienzo a la edificación en las mismas se deberá aportar Estudio e Detalle de todas y cada una de las manzanas proyectadas en el presente Plan Parcial, para su conocimiento y aprobación por el Ayuntamiento de Torrevieja. En dichos Estudios de Detalle, obligatorios para todas las manzanas, se definirá al detalle los índices de techo asignados a cada tipología dentro de su normativa propia y dentro del índice total de techo o edificabilidad asignada por el Plan Parcial a cada manzana”. El alcance del presente proyecto es ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan Parcial, el señalamiento de alineaciones y rasantes, completando y adaptando las que ya estuviesen señaladas en el Parcial y completar la red de comunicaciones definidas en los mismos con aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el propio Estudio de Detalle.

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2.3.- OBJETO Y ENCARGO. El objeto del presente proyecto es cumplir las especificaciones del Plan Parcial respecto a la realización de un Estudio de Detalle en todas y cada una de las manzanas y dentro de ellas ordenar los volúmenes definiendo los índices de techo asignados a cada topología, señalando las alineaciones y rasantes dentro de la manzana definiendo aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios. El encargo ha sido realizado por D. Daniel Vaillo Rubio con D.N.I. 21.917.833 - Y en representación de la mercantil VAILLO Y DIAZ, PROMOCIONES Y GESTIONES INMOBILIARIAS, S.A. con C.I.F. A – 53173076 y domicilio a efectos de notificaciones en C/ Sucre nº 21 03202 Elche. Siendo dicha mercantil propietaria de las dos parcelas que se encuentran sin edificar, de las tres existentes en la manzana objeto del Estudio de Detalle. 2.4.- DETERMINACIONES DEL PLAN PARCIAL. Las determinaciones del Plan Parcial vienen recogidas en las Normas Urbanísticas, donde se redacta dentro del apartado de Urbanización interior: “Dada la gran superficie de la mayoría de las manzanas proyectadas, antes de dar comienzo a la edificación en las mismas se deberá aportar Estudio e Detalle de todas y cada una de las manzanas proyectadas en el presente Plan Parcial, para su conocimiento y aprobación por el Ayuntamiento de Torrevieja. En dichos Estudios de Detalle, obligatorios para todas las manzanas, se definirá al detalle los índices de techo asignados a cada tipología dentro de su normativa propia y dentro del índice total de techo o edificabilidad asignada por el Plan Parcial a cada manzana”. De las normas urbanísticas se extrae lo siguiente: Z.R. Zona residencial 2 plantas (AS, AP y AL). Parcela 30: Zona residencial. Superficie 17.574 m2. Edificabilidad: 10.880 m2. Ocupación máxima 40% 7.030 m2. Nº de viviendas: 145. Edificabilidad: 0,619 m2s/m2t. Retranqueo perimetral mínimo de 3 metros. Altura máxima de 2 plantas, PB + 1. Podrán privatizarse las parcelas individuales hasta un 70% de la superficie vinculada al edificio mediante separaciones físicas en prolongación de las medianeras o cerramientos en su caso, manteniendo el resto del terreno en común. La composición urbanística del conjunto deberá prever garajes periféricos y estudiar la circulación peatonal para evitar recorridos máximos de 40 m. lineales desde cada modulo a su aparcamiento. Las fachadas enfrentadas deberán disponer de una distancia mínima de 6 metros entre sí ( 8 metros según el articulo 57.4. del P.G.O.U.)

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Aparcamientos. En los proyectos de cada conjunto de viviendas se preverá como mínimo una plaza de aparcamiento sobre parcela, por cada unidad de vivienda construida. Si en la manzana se construyen más de 10 unidades de vivienda, se reservará una plaza más adicional, por cada 10 nuevas unidades residenciales completas que se edifiquen en la parcela. 2.5.CONVENIENCIA.

JUSTIFICACIÓN

DE

LA

SOLUCION

ADOPTADA

Y

2.5.1.- SITUACIÓN ACTUAL. En la actualidad se encuentra ejecutada parte de la manzana, concretamente una parcela de 5.508 m2 en el lado Oeste, con una edificabilidad de 3.410 m2t y 44 viviendas construidas de 45 permitidas. El resto de la manzana, con una superficie de 12.066 m2 en el lado Sur, con una edificabilidad de 7.470 m2t y 100 viviendas asignadas, se encuentra sin edificar. 2.5.2.- CRITERIOS DE ORDENACIÓN. Se parte de los siguientes condicionantes para la redacción del presente Estudio de Detalle: -

Se respeta totalmente la edificación existente en la parcela Oeste, entendiendo como correctas las soluciones adoptadas. Se incluye dicha edificación en el presente estudio al ser la Manzana completa el ámbito mínimo para la presentación del Estudio de Detalle.

-

Se propone una distribución de la edificación perimetral a la parcela sin edificar, formando un recinto privado en el interior. Toda la edificabilidad se distribuye en dos plantas siguiendo la tipología de edificación denominada Agrupación Libre (AL).

-

Proponer una distribución de la edificación cumpliendo las determinaciones normativas, siendo lo mas flexible posible para el posterior desarrollo de los proyecto de edificación.

2.5.3.- ORDENACIÓN PROPUESTA. De acuerdo con los criterios expuestos, se proyecta la parcela Oeste tal y como se encuentra ejecutada. En la parcela Este, la nº27.2 se distribuyen las viviendas de forma perimetral, dejando en el interior una zona común para zonas verdes, aparcamientos, etc. La tipología de agrupación de viviendas propuesta consiste en bloques alargados de dos plantas de altura. Las viviendas en planta baja con una zona de jardín privado y las viviendas en planta alta con acceso al solarium de la cubierta. Toda la edificabilidad se destina a uso residencial, y mas concretamente, a la tipología de agrupación libre (AL). Las rasantes interiores se mantienen condicionadas a los puntos de cruce de los ejes de los viales existentes con los accesos al interior de la parcela, y

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se adaptarán a la pendiente natural del terreno que es descendente de Norte a Este. No obstante, la ordenación de volúmenes descrita y grafiada en los planos únicamente se representa como una simple opción tipológica y, en consecuencia, no se regula mediante parámetros rígidos, sino por una envolvente sin carácter vinculante. La determinación dimensional y formal de las plantas deberá resolverse con la redacción de los correspondientes Proyectos de Edificación en función de los requerimientos estructurales, tipológicos, funcionales, compositivos, etc, que se planteen en su caso y estarán únicamente sometidas a las limitaciones de ocupación en plantas y de superficie de techo máximo edificable establecidas. Además se deberán tener en cuenta el resto de condicionantes establecidos en este estudio como son: -

Tipología de la edificación: Agrupación libre (AL).

-

Retranqueos mínimos de 3 metros a calles y linderos.

-

Calles de circulación interior, en caso de haberlas, de 5 metros.

-

Separación entre bloques de 8 metros.

En caso de querer variar alguna de los condicionantes anteriores se deberá presentar un nuevo Estudio de Detalle, que justificara la conveniencia de la solución propuesta. 2.5.4.- URBANIZACIÓN INTERNA. La distribución de los aparcamientos podrá ser en superficie o en planta de sótano debajo de la edificación, no afectándole en este caso las envolventes máximas de las edificaciones al estar por debajo de 1,20 de la rasante del terreno. Las salidas de emergencia serán descubiertas y por lo tanto no computaran como edificabilidad. En cualquier caso los recorridos entre cada aparcamiento y su correspondiente vivienda no excederá de 40 metros. Respectos a los elementos propios de las zonas urbanizadas, como son, piscinas, duchas, pistas de padel, farolas, bancos, pérgolas, etc cumplirán todo lo especificado en el P.G.O.U. y lo recogido en el documento básico DB-SUA 9 Accesibilidad. Se hace una reserva en la edificabilidad total de 10,00 m2 para la construcción de dos aseos para el servicio de la zona de la piscina. Dicha edificabilidad se producirá fuera de los limites establecidos por la envolvente máxima. 2.5.5.- OCUPACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Como ya se ha dicho, la ocupación máxima que se permite es del 40%. La envolvente de los cuerpos cerrados reflejada en los planos se considera envolvente máxima para la edificación, debiendo quedar incluidos dentro de ella todos los cuerpos cerrados del edificio.

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Parcela 27.2. 12.066 m2s. Ocupación total 4.803,56 m2t (39,81%) Bloque 1: Ocupación

868,75 m2t

Bloque 2: Ocupación 1.041,11 m2t Bloque 3: Ocupación 1.665,02 m2t Bloque 4: Ocupación 1.228,68 m2t De igual modo la edificabilidad descrita anteriormente no implica que haya que consumirla, pudiendo ser inferior a los parámetros arriba indicados. 2.5.6.- ALTURAS DE LA EDIFICACIÓN. La altura máxima de la edificación será PB+1, con una altura máxima de 7,00 metros, medidos desde el punto medio del terreno de la fachada hasta el plano inferior del ultimo forjado. 2.5.7.- EDIFICABILIDAD. La edificabilidad neta de las parcelas contenidas en la manzana son: Parcela Oeste: 3.410 m2t. 44 viviendas construidas de 45 permitidas. Parcela Este: 7.470 m2t. 100 viviendas. Esta edificabilidad se distribuye entre los 4 bloques de edificación, según el siguiente cuadro: Parcela 27.2. Edificabilidad total 7.470 m2t (100 viviendas) Bloque 1: 1.377,90 m2t (19 viviendas) Bloque 2: 1.666,30 m2t (23 viviendas) Bloque 3: 2.508,90 m2t (32 viviendas) Bloque 4: 1.906,10 m2t (26 viviendas) Aseos exteriores para piscina: 10,00 m2t La distribución de la edificabilidad en cuatro bloques no implica la obligatoriedad de la edificación en cuatro fases del conjunto de la parcela. Se podrán presentar proyectos de ejecución por fases que correspondan con una parte de uno de los bloques, quedando en ese caso la obligación de justificar en cada fase del mismo bloque la edificabilidad consumida en la fase presentada y la edificabilidad restante.

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2.5.8.- PARCELACIÓN Y REFERENCIAS CATASTRALES. Dentro de la manzana inicial se presentan las dos parcelas mencionadas anteriormente, no previéndose mas particiones. La parcelación interior deberá cumplir el parámetro máximo de privacidad fijado en el 70% de la parcela original, dejando el restante para zonas comunes y seguirá las determinaciones del articulo 55.3.3 del P.G.O.U. Referencia catastral de la parcela Oste: 4585301YH0048N0001JQ Referencia catastral de la parcela Este: 4585303YH0048N0001SQ Y 4585302YH0048N0001EQ

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2.6.- COMPARACIÓN CON LAS DETERMINACIONES DEL PLAN PARCIAL. Se da cumplimiento a lo estipulado en el Plan Parcial, sin que se incumpla ninguna norma que determine las características de los estudios de Detalle: -

No se produce aumento del volumen ni de la densidad de edificación, así como de las alturas máximas.

-

No se causa perjuicio ni se alteran las condiciones de ordenación de los predios colindantes.

-

No se produce reducción de la anchura de los viales ni de la superficie destinada a espacios libres.

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3.- MEMORIA ESTUDIO DE INTEGRACIÓN PAISAJISTICA. 3.1.- JUSTIFICACIÓN Y OBJETIVOS. En el artículo 48.4. del Reglamento de Paisaje de la Comunidad Valenciana se establece que el planeamiento urbanístico de desarrollo, contemplado en los apartados b, c, d y f del artículo 38 de la Ley Urbanística Valenciana, deberá ir acompañado de un Estudio de Integración Paisajística. El apartado f) de dicho artículo 38 se refiere a los Estudios de Detalle. Por tanto, el Estudio de Detalle de la parcela nº 30 del Plan Parcial Sector “S-25” de Torrevieja (Alicante), debe ir acompañado del preceptivo Estudio de Integración Paisajística. Según el artículo 49 del Reglamento de Paisaje de la Comunidad Valenciana, los Estudios de Integración paisajística tienen por objeto: - Predecir y valorar la magnitud y la importancia de los efectos que las nuevas actuaciones o la remodelación de actuaciones preexistentes pueden llegar a producir en el carácter del paisaje y en su percepción - Determinar estrategias para evitar los impactos o mitigar los posibles efectos negativos. El estudio de Integración Paisajística incluirá la valoración de los impactos paisajísticos y visuales que produce una actuación sobre el paisaje. El presente Estudio de Integración Paisajística, servirá para analizar y valorar el escaso impacto visual, así como la mejor integración y percepción por la adecuación de la dimensión del vial a la realidad que lo circunda. El contenido de los Estudios de Integración Paisajística se concreta en el artículo 52 del Reglamento de Paisaje de la Comunidad Valenciana, debiendo adaptarse al tipo de proyecto y al paisaje e incluirá los siguientes temas: - Plan de participación pública. - Descripción y definición del alcance de la actuación. - Delimitación del ámbito de estudio y caracterización de las Unidades de Paisaje y de los Recursos Paisajísticos afectados. - Planes y proyectos en trámite o ejecución en el mismo ámbito. - Valoración de la Integración Paisajística. - Valoración de la Integración Visual. - Identificación de los impactos paisajísticos y visuales, previendo su importancia y magnitud. - Medidas de integración y mitigación de impactos.

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3.2.- METODOLOGÍA 3.2.1.- DELIMITACION DEL AMBITO DEL ESTUDIO El análisis de la situación previa es uno de los procesos básicos del estudio pues se trata de llegar a comprender la estructura y funcionamiento, a través del conocimiento de los elementos que lo integran, tanto componentes del medio natural como del entramado social, así como sus interacciones. Dado el carácter de suelo urbano al que se circunscribe la actuación, la escasa y limitada acción urbanizadora, y consecuentemente lo reducido del área de estudio, no existen prácticamente elementos a identificar que puedan afectar al paisaje. 3.2.2.- CARACTERIZACION Y VALORACIÓN DEL PAISAJE La caracterización territorial busca una clasificación del paisaje, basada en dichas características de percepción, y exige la delimitación de Unidades de Paisaje y de los Recursos Paisajísticos. La caracterización del paisaje se basa en la descripción, clasificación y delimitación cartográfica de las Unidades de Paisaje y de los recursos Paisajísticos que las singularizan, siendo un aspecto muy importante de ésta fase el análisis de las pautas de visibilidad y el análisis de los aspectos visuales del paisaje, que implican la percepción del observador, en el que influyen distintos factores como son los puntos de observación, la distancia, la duración de la vista y el número de observadores potenciales. 3.2.3.- VALORACIÓN DE LA INTEGRACIÓN PAISAJISTICA Se valorará la Integración de la actuación en el paisaje del entorno, o la justificación del cumplimiento de las determinaciones contenidas en los instrumentos de paisaje que le sean de aplicación, en especial Estudios de Paisaje o Catálogos de Paisajes. Se analizará por un lado los cambios introducidos en la escena, y por otro lado la fragilidad de la misma para acomodar los cambios producidos por la actuación sin perder su valor o carácter paisajístico. 3.2.4.- VALORACIÓN DE LA INTEGRACIÓN VISUAL En este apartado se tendrá en cuenta específicamente el posible impacto visual de una actuación en el paisaje en función de la visibilidad de la actuación desde los puntos de observación considerados en el estudio.

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3.2.5.- MEDIDAS DE INTEGRACIÓN EN EL PAISAJE Se trata de la propuesta y aplicación de medidas correctoras necesarias para evitar, reducir o compensar los posibles efectos negativos que el desarrollo de la actuación pueda derivar en el paisaje. Éstas medidas pretenden no sólo mitigar los efectos paisajísticos y visuales detectados, sino también mejorar el paisaje y la calidad visual del entorno. 3.3.- INFORMACIÓN Y ANÁLISIS TERRITORIAL DEL ÁMBITO DE ESTUDIO. 3.3.1.- LOCALIZACIÓN: ENCUADRE REGIONAL Y COMARCAL Al tratarse de un Estudio de Detalle sobre una manzana en zona urbana, el ámbito de actuación se considera reducido. Concretamente se refiere a la parcela nº 30 del Plan Parcial Sector “S-25” de Torrevieja. Las calles a las que recae son al Norte la Calle Rosa Diez González, al Sur la Calle Maria San Gil Noain, al Este la Avenida de las Cortes Valencianas y al Oeste la Calle Maite Pagazaurtundua Ruiz. El Sector “S-25”, se encuentra situado al Norte del Casco Urbano de Torrevieja, al Oeste de la Avda. de las Cortes Valencianas (antigua Carretera N332) y atravesado por la actual crta. N-332. Sus límites son los siguientes: NORTE: Con Sector S-21 de Suelo Urbanizable no Programado. SUR: Con Sector E-11, de Suelo Urbano del P.G.O.U destinado a dotaciones públicas. ESTE: Con la Avda. de las Cortes Valencianas y depósitos de agua municipales OESTE: Con la CN-332 y con el Sector S-20 de Suelo Urbanizable. 3.3.2.- MEDIO FISICO El estudio y análisis de los distintos elementos que interaccionan en la configuración del medio físico, es muy importante para la valoración ambiental del territorio, así como para la identificación de los recursos paisajísticos y el establecimiento de los objetivos de calidad paisajística, a efectos de conservación y puesta en valor o recuperación de los mismos. Lo que se describa a continuación viene recogido de la memoria del Plan Parcial del Sector S-25, donde esta situada la parcela objeto del estudio.

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3.3.2.1.- Fisiografía y geología. a) TOPOGRAFÍA. Los terrenos ocupan una ladera con pendiente en sentido Sur, atravesados por la Carretera N-332, con unas excepcionales vistas sobra la laguna salada de Torrevieja y sobre el mar. Todo ello con unas pendientes suaves y bastante uniformes, que permiten unos adecuados trazados de la red viaria. Pendiente que es determinante a la hora de definir las pendientes de los viales, de cara a la evacuación pluvial. La cota más baja del terreno se sitúa a unos 34 m. y la más alta en 75 m., no superando las pendientes máximas el 3 %. b) GEOLOGÍA. Los terrenos sobre los que se desarrolla el Plan Parcial, según el mapa geológico de España, pertenecen a la estribación oriental del Sistema Bético peninsular, y son muy recientes desde el punto de vista geológico. Donde las formaciones de calizas, margas cretáceas y areniscas son las dominantes. Dada la resistencia del terreno se considera apto para la edificación. c) SUELO. Según el estudio Edafológico y Agrobiológico de la provincia de Alicante se puede clasificar el área del presente Plan Parcial como un litosuelo calcáreo, sin capa de tierra vegetal, con un gran coeficiente de escorrentía. El nivel freático es muy bajo, con un óptimo drenaje en la zona. La capacidad de carga del firme es de unos 2 Kg/cm2 con suelo estable. 3.3.2.2.- Hidrología superficial. El sector objeto de estudio es una ladera con pendiente hacia el SurEste. Que al estar atravesado por la CN-332, en trinchera, deriva en su mayor parte a ésta, drenando toda la zona hacia la Laguna de Torrevieja. 3.3.3.- MEDIO SOCIAL 3.3.3.1.- Usos del suelo. El suelo no tiene ningún uso agrícola, se encuentra parcelado y edificado en un 50% aproximadamente. 3.3.3.2.-Planeamiento Municipal. Se encuentra en vigor el Plan Parcial Sector “S-25” de Torrevieja, cuyo proyecto de urbanización fue aprobado por acuerdo de la comisión de Gobierno del Excmo. Ayuntamiento de Torrevieja de fecha 5 de Junio de 2003 y la modificación posterior aprobada definitivamente el 30 de Marzo de 2007. Se trata de un suelo urbano, de uso principalmente residencial.

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3.4.- DESCRIPCIÓN DE LA ACTUACIÓN. 3.4.1.- ANTECEDENTES El municipio de Torrevieja cuenta con un Plan General de Ordenación Urbana cuya modificación aprobada el 4 de febrero de 1992 reconocía el ámbito objeto de este Plan de Reforma Interior como suelo urbano. Se trata de un suelo urbano consolidado, de uso principalmente residencial. 3.4.2.- ANÁLISIS Y OBJETO DE LA ACTUACION El objeto del presente Estudio de Integración Paisajística es analizar el impacto de la actuación propuesta por el Estudio de Detalle al que acompaña, consistente en la determinación de las edificaciones a realizar dentro de la parcela nº30 del P.P. Sector25 del término Municipal de Torrevieja. 3.4.3.- AMBITO DE LA ACTUACION Se trata de un área de suelo urbano que cuenta con la totalidad de los servicios urbanísticos necesarios, ubicada en el entorno urbano del Municipio de Torrevieja y en fase de edificación de los solares resultantes. La parcela nº30 tiene una superficie de 17.574 m2 y está delimitada, al Norte por la Calle Rosa Diez González, al Sur por la Calle Maria San Gil Noain, al Este por la Avenida de las Cortes Valencianas y al Oeste por la Calle Maite Pagazaurtundua Ruiz. 3.4.4.- PROPUESTA De acuerdo con los criterios expuestos en el Estudio de Detalle, se proyecta la parcela Oeste tal y como se encuentra ejecutada y se distribuyen las viviendas de forma perimetral en el resto de la manzana, dejando en el interior una zona común para zonas verdes, aparcamientos, etc. La tipología de agrupación de viviendas propuesta consiste en bloques alargados de dos plantas de altura. Las viviendas en planta baja con una zona de jardín privado y las viviendas en planta alta con acceso al solarium de la cubierta. Toda la edificabilidad se destina a uso residencial, y mas concretamente, a la tipología de agrupación libre (AL). Las rasantes interiores se mantienen condicionadas a los puntos de cruce de los ejes de los viales existentes con los accesos al interior de la parcela, y se adaptarán a la pendiente natural del terreno que es descendente de Norte a Este.

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3.5.- UNIDADES DE PAISAJE Y RECURSOS PAISAJÍSTICOS. 3.5.1.- CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS DEL PAISAJE La publicación titulada “Atlas de los Paisajes de España” (VVAA. MATAOLMO, R., SANZ HERRAIZ, C., Universidad Autónoma de Madrid. Ministerio de Medio Ambiente, Madrid 2003), propone una clasificación de los paisajes donde las unidades básicas de la taxonomía jerarquizada son los paisajes o unidades de paisaje. Según ésta publicación, la zona de estudio se encuentra en la Asociación de Tipos de Paisaje “Llanos litorales peninsulares”. En un escalón territorial más detallado, la zona de estudio se inserta en el Tipo de Paisaje “Llanos y glacis litorales y prelitorales”. A una escala aún más detallada, la zona de estudio formaría parte del paisaje “Área metropolitana de Torrevieja”. 3.5.2.- UNIDADES DEL PAISAJE Las unidades de paisaje se definirán a partir de la consideración de los elementos y factores naturales y/o humanos, que le proporcionan una imagen particular y lo hacen identificable o único. Se considerarán, al menos, los siguientes: - Naturales: relieve, aspectos geológicos e hidrológicos, suelo, clima, especies de fauna y flora silvestres. - Humanos: población, asentamiento, intervención humana, patrón y usos del suelo tales como agricultura, trashumancia, silvicultura, actividades rurales, hidráulica, minería, industria, transporte, turismo, servicios, infraestructuras y usos recreativos entre otros. A la hora de delimitar las unidades de paisaje, dado que no existe un Estudio de Paisaje en el P.G.O.U. de Torrevieja y puesto que se trata de una pequeña superficie, perteneciente a un plan parcial, vamos a establecer una sola unidad de paisaje que denominaremos Suelo Urbano. U.P.1: Suelo Urbano. Esta unidad paisajística incluye el espacio urbano consolidado alrededor de la parcela objeto del presente estudio. Tanto el sector S-25 al que pertenece, como los colindantes en el lado Este, el sector S-13A y el sector P-12B, están compuestos por edificaciones de baja altura (PB+1). Las primeras edificaciones de cierta altura mas cercanas al ámbito del estudio se encuentran en la zona Nueva Torrevieja, a unos 1000 metros de distancia.

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Se trata, por tanto, de una zona urbana, consolidad en gran medida, compuesta, mayoritariamente, por edificaciones de planta baja mas planta alta. 3.5.3.- RECURSOS PAISAJISTICOS Los recursos paisajísticos se definen como las áreas o elementos del territorio de relevancia e interés ambiental, cultural y visual. En este sentido, el elemento paisajístico mas cercano son las salinas, situadas a mas de 2000 metros de distancia y sin presencia visual en la zona, no existiendo, por tanto, recursos paisajísticos de relevancia local. 3.6.- VISIBILIDAD DEL PAISAJE. ANÁLISIS VISUAL. El factor de incidencia visual opera en la ordenación y gestión del medio como un condicionante que limita las posibilidades de uso del territorio. La incidencia visual o visibilidad del territorio desde zonas frecuentadas por la población hace referencia al concepto de accesibilidad visual, y su determinación se basa en el análisis de cuencas visuales. El observador (quién percibe), es uno de los tres elementos participantes en el proceso de percepción, junto a la escena (qué se percibe) y las características del campo visual (cómo se percibe). Toda la zona del Sector 25 tiene una ligera pendiente, aproximadamente del 3%, descendiente de Norte a Sur. Dicha pendiente, al ser tan suave, no se percibe como un hito en el paisaje, por lo que las cuencas visuales se determinaran observando las visuales existentes en la zona. Para la determinación de las cuencas visuales, o mejor dicho puntos de vista en la zona de estudio, dada su escasa dimensión y puesto que “Los Puntos de Observación son los lugares del territorio desde donde se percibe principalmente el paisaje”, se seleccionan varios puntos de vista y secuencias visuales de mayor afluencia. Realmente la única zona desde la cual se observa la parcela objeto de estudio, es desde la Avenida de las Cortes Valencianas, o desde la calle de servicio de su lado Este. Para cada punto de observación se delimitará la cuenca visual o territorio-zona que puede ser observado desde el mismo, marcando las distancias que será corta (hasta 300 m), ya que tanto la media (300 hasta 1500 m), como la larga (más de 1500 m) son excesivas y perderíamos la zona observada, por su reducida dimensión y altura. Los puntos de Observación se clasificarán como secundarios, en función del reducido número de observadores, la distancia y la duración de la visión. El objetivo de este proceso debe ser el establecimiento de unas categorías de calidad visual para las unidades y accesibilidad visual para el conjunto del territorio. De esta manera se deriva el establecimiento de unos objetivos de

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calidad paisajística, a conservar por sus características escénicas y se proponen directrices básicas para lograr la integración paisajística de la propuesta.

Los puntos de observación pueden ser de carácter estático o dinámico.

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3.6.1.- MIRADORES ESTATICOS En las ubicaciones estáticas, un observador posee una aptitud mayor a recibir e interpretar la escena que se percibe. Se ha seleccionado un punto de observación estática, situado en el sector al otro lado de la Avenida de las Cortes Valencianas y a una distancia aproximada de 150 metros.

3.6.2.-CORREDORES DINAMICOS Respecto a los corredores dinámicos comentar que han sido llamados así pues se entiende que la observación se realiza en circunstancias dinámicas, es decir desde las carreteras o vías de comunicación, que a éstos efectos actúan como auténticos corredores visuales. Se entiende que la percepción desde éstos corredores se realiza en los desplazamientos diarios de los observadores y la duración es de pocos segundos. Se ha seleccionado un punto de observación dinámica, situado en la parte baja de la Avenida de las Cortes Valencianas y a una distancia aproximada de 300 metros.

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No se han seleccionado mas corredores dinámicos, debido a que a una distancia mayor, la edificabilidad propuesta de dos plantas, se pierde por los elementos viales que quedan mas cercanos. La fotografía siguiente esta realizada sobre la Avenida de las Costes Valencianas y a una distancia aproximada de 600 metros.

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3.7.- VALOR PAISAJÍSTICO. En cuanto a la valoración de los distintos puntos de vista, nos hemos basado en parámetros puramente perceptivos, de manera que podemos hablar de calidad visual del paisaje o de valor paisajístico. Por tanto se estimará el valor paisajístico teniendo en cuenta dos elementos de percepción: características intrínsecas del punto, calidad visual del entorno inmediato, ya que debido a lo expuesto en el punto anterior en éste caso la calidad del fondo escénico no sería posible dada la cercanía de los puntos de vista. En base a esta metodología, los componentes valorados para los diferentes unidades paisajísticas o mejor dicho los diferentes puntos de vista, no tiene relevancia ni la composición del paisaje (colores, textura, escala, líneas). Ni la fisiografía, el tipo de vegetación, masas de agua, construcciones, fondo escénico o incluso las condiciones de visibilidad. Dada la total inclusión del ámbito en una trama urbana y su condición básicamente de solar. Por tanto se establece un valor paisajístico PRÁCTICAMENTE INEXISTENTE. 3.8.- VALORACIÓN DE LA INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA Y VISUAL. 3.8.1.- IDENTIFICACIÓN DE LAS FUENTES POTENCIALES DE IMPACTO PAISAJISTICO Las principales fuentes potenciales capaces de causar afecciones sobre el paisaje son las derivadas de las obras de construcción de las viviendas, pero al tener una escala similar a las colindantes se integraran en el paisaje sin prácticamente impacto visual. Consecuentemente podemos afirmar que los efectos sobre el paisaje y el carácter de la escena serán mínimos, al insertarse la edificación en una trama urbana de similares características. 3.8.2.- ALTERACIÓN DE LOS CONTENIDOS DEL PAISAJE La realización de las edificaciones propuestas no modificará el carácter de la escena del entorno, ya que se mantiene la misma altura de dos plantas predominante en la zona. El paisaje no se vera afectado por la actuación. 3.9.- MEDIDAS DE INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA. Dado que la actuación propuesta no implica impacto paisajístico, no se requieren medidas específicas de integración paisajística. Si bien, se proponen que las edificaciones y las obras de urbanización internas se adecuen lo mas posible a la pendiente natural del terreno predominante en la zona.

ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA Nª 30. PLAN PARCIAL SECTOR “S 25”. TORREVIEJA.

PROMOTOR: VAILLO Y DIAZ, PROM. Y GEST. INMOB. S.A. ARQUITECTO. DANIEL VAILLO DIAZ

3.10.- MODELO DE CUESTIONARIO PARA REALIZACIÓN DE LA CONSULTA PUBLICA. ENCUESTA PERTENECIENTE AL PLAN DE PARTICIPACIÓN PÚBLICA – 100 VIVIENDAS ADOSADAS EN PARCELA Nº 30 DEL PLAN PARCIAL SECTOR 25 DE TORREVIEJA (ALICANTE).– SEGÚN DECRETO 120/2006, DE 11 DE AGOSTO, REGLAMENTO DE PAISAJE DE LA COMUNIDAD VALENCIANA DATOS DEL ENCUESTADO: OPTATIVOS: • Nombre y Apellidos: __________________________________________ DNI: ________________ • Dirección: _______________________________________________________________________ NECESARIOS: • Edad: _______________Sexo: _______________ CUESTIONES: 1 - ¿Conoce la zona? Si

□ No □ NS/NC □

2 - ¿Disfruta actualmente de la zona accediendo a ella? Si

□ No □ NS/NC □

3 - ¿Considera conveniente la construcción de las 100 viviendas adosadas en la parcela nº30 del S25? Si

□ No □ NS/NC □

4 - ¿Existen construcciones y obras de urbanización ya en la zona? Si

□ No □ NS/NC □

5 - ¿Considera que la calidad ambiental actual de la zona es Buena, Media o Mala? Buena

□ Media □ Mala □

6 - Valore del 1 al 10 la situación paisajística actual._________ 7 - ¿Considera que la edificación de las 100 viviendas adosadas en la parcela nº30 del S-25 produce una alteración sustancial del paisaje existente en la actualidad? Si

□ No □ NS/NC □

8 - ¿Considera que se trata de una actuación que va a empeorar la situación actual? Si

□ No □ NS/NC □

9 - ¿Cuáles son los riesgos y potenciales impactos que usted cree que pueden aparecer debido a la construcción de los edificios? 10 - Valore del 1 al 10 los anteriores riesgos e impactos. 11 - Comente otros aspectos que considere importantes referidos a la integración paisajística del entorno.

ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA Nª 30. PLAN PARCIAL SECTOR “S 25”. TORREVIEJA.

PROMOTOR: VAILLO Y DIAZ, PROM. Y GEST. INMOB. S.A. ARQUITECTO. DANIEL VAILLO DIAZ

CONCLUSION Con la presente Memoria y documentación que se acompaña, se da por finalizada la redacción del presente Estudio de Detalle y del Estudio de Integración Paisajística, solicitándose de la Corporación Municipal su tramitación.

4- PLANOS. 0.- SITUACIÓNYEMPLAZAMIENTO

1/5000-10000

1.- ZONAS PLAN PARCIAL S-25

1/2000

2.- TOPOGRÁFICO

1/500

3.- ORDENACIÓN PROPUESTA.

1/500

4.- PUNTOS DE OBSERVACIÓN Y SIMULACIÓN VISUAL DE LA PROPUESTA

El presente estudio de detalle se redacta de acuerdo con la normativa vigente del P.G.O.U. del municipio de Torrevieja y no contiene infracción grave ni manifiesta según el art. 46 del Reglamento de Disciplina Urbanística.

(Texto refundido) Elche, a 9 de Abril de 2013

ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA Nª 30. PLAN PARCIAL SECTOR “S 25”. TORREVIEJA.

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