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ESTUDIO DE DETALLE Y PROYECTO DE NORMALIZACIÓN PARCELAS 8, 9 y 10 - MANZANA 95291 - ALMAZÁN, SORIA
Promotor
Prop. parcelas 8, 9 y 10, manzana 95291
Arquitectos Raúl Fernández García Nicolás Lacruz Labora
ESTUDIO DE DETALLE Y PROYECTO DE NORMALIZACIÓN PARA LAS PARCELAS 8, 9 Y 10, MANZANA 95291, ALMAZÁN, SORIA
1. DATOS GENERALES 1.1. AUTOR DEL ENCARGO 1.2. AUTORES DEL ESTUDIO DE DETALLE Y PROYECTO DE NORMALIZACIÓN 1.3. OBJETO Y SITUACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE Y PROYECTO DE NORMALIZACIÓN 2. ANTECEDENTES 2.1. DATOS DE LAS PARCELAS 2.2. IDENTIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS FINCAS 2.3. TITULARES DE LAS FINCAS 2.4. DELIMITACIÓN DE LAS PARCELAS: 2.5. RESUMEN DE SUPERFICIES 2.6. CONDICIONES URBANÍSTICAS 3. ESTUDIO DE DETALLE 3.1. ORDENACIÓN ACTUAL 3.2. OBJETIVOS Y PROPUESTA DE ORDENACIÓN 3.3. COMPATIBILIDAD CON EL PGOU 3.4. CUMPLIMIENTO ART. 173 DEL RUCYL 4. PROYECTO DE NORMALIZACIÓN 4.1. DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE NORMALIZACIÓN 4.2. FICHAS DE PARCELAS NORMALIZADAS 4.3. JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA 5.
RESUMEN DE SUPERFICIES Y EDIFICABILIDAD
ÍNDICE DE PLANOS
1-
Situación y emplazamiento
2-
Topográfico
3-
Ordenación actual y propuesta
4-
Unidad de normalización – Fincas normalizadas
1.
DATOS GENERALES 1.1.
AUTOR DEL ENCARGO
D. Pedro Lapeña Egido, con DNI 16.784.699-N y domicilio a efectos de notificaciones en c\ Antonio Machado nº 13 Bajo, 42200, Almazán, Soria. En representación de los propietarios de las parcelas nº 8, 9 y 10, que se enumeran a continuación: • D. Pedro Lapeña Egido, con DNI 16.784.699-N y domicilio en c\ Antonio Machado nº 13 Bajo, 42200, Almazán, Soria. • D. Miguel Javier Lapeña Egido, con DNI 72.870.253-C y domicilio en c\ Pandora nº 28-A, 28037, Madrid. • D. Fernando Lapeña Egido, con DNI 16.798.381-D y domicilio en Avenida de Niza nº 29, 3º-A, 28022, Madrid. • D. Eufemia Egido Muñoz, con DNI 16.691.387-B y domicilio en Avenida de Niza nº 29, 3º-A, 28022, Madrid. 1.2.
AUTORES
DEL
ESTUDIO
DE
DETALLE
Y
PROYECTO
DE
NORMALIZACIÓN
D. Raúl Fernández García, arquitecto Colegiado con el nº 420271, y domicilio profesional a efectos de notificaciones en c/ Paseo de Estrasburgo 2A, oficina 4, 01002, Vitoria-Gasteiz, Álava. D. Nicolás Lacruz Labora, arquitecto Colegiado con el nº 483893, y domicilio profesional a efectos de notificaciones en c/ Paseo de Estrasburgo 2A, oficina 4, 01002, Vitoria-Gasteiz, Álava. 1.3.
OBJETO
Y SITUACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE Y PROYECTO DE
NORMALIZACIÓN
El presente documento se refiere a las parcelas nº 8, 9 y 10 de la manzana 95291 de Almazán, en la provincia de Soria. Estudio de detalle Tiene por objeto modificar la ordenación propuesta por el PGOU del Almazán, cumpliendo con lo establecido en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL).
Proyecto de normalización Se trata de una actuación aislada de normalización, en la que se delimita una unidad de normalización para adaptar la configuración física de las parcelas a las determinaciones del planeamiento general vigente, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL).
2.
ANTECEDENTES 2.1.
DATOS DE LAS PARCELAS
La parcelas objeto del estudio de detalle (parcelas 8, 9 y 10 – Manzana 95291) se corresponden con los nº 15, 13 y 11 de la calle Antonio Machado, y sus referencias catastrales son, respectivamente, 9529108WL3992N0001HA, 9529109WL3992N0001WA y 9529110WL3992N0001UA. Se encuadran entre las calles Calatañazor, Roda de San Francisco y Antonio Machacado, al sudeste de Almazán. Actualmente edificadas con viviendas bajas de una y dos alturas y cabañas al interior del solar. La parcela nº 7 ya tiene una edificación de 4 alturas más reciente. Las viviendas de las parcelas 8, 9 y 10 son de antigua construcción y son las que trataremos de reconstruir en un futuro, tras la ordenación detallada de esta documentación. Se rigen por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio de Almazán, actualmente vigente, que las clasifica como Suelo Urbano Consolidado (SU-C). Les es de aplicación la ordenanza R3 “Edificación cerrada en ensanche”, tanto a las parcelas mencionadas, como al resto de las que forman la manzana (nº 6, 7, y 38). En la realización de los planos de las parcelas se han tenido en cuenta tanto el levantamiento topográfico de las mismas como los planos digitalizados del PGOU proporcionados por el ayuntamiento. Las superficies de las mismas, tanto las de parcelas como las ocupadas por las edificaciones existentes en ellas se exponen en el apartado 2.4 – “Resumen de superficies.”
2.2.
IDENTIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS FINCAS
Se adjuntan a continuación las certificaciones de las de las parcelas aportadas por el registrador de la propiedad de Almazán, de donde se han extraído los siguientes datos Parcelas nº 8 y 9 Registro de la propiedad de Almazán • Finca: 5.893 • Tomo: 1.282 • Libro: 141 • Folio: 173 Parcela nº 10 Registro de la propiedad de Almazán • Finca: 5.894 • Tomo: 1.282 • Libro: 59 • Folio: 76
2.3.
TITULARES DE LAS FINCAS
Finca 5.893 (Parcelas nº 8 y 9) Aparece inscrita a favor de DOÑA EUFEMIA EGIDO MUÑOZ, con N.I.F. número 16.691.387-B, en cuanto al usufructo de la totalidad de esta finca con carácter propio, y de DON FERNANDO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.798.381-D, DON MIGUEL JAVIER LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 72.870.253-C, y DON PEDRO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.784.699-N, en cuanto a la nuda propiedad de esta finca, por terceras e iguales partes y en proindiviso, con carácter privativo, por herencia de su esposo y padre, respectivamente, Don Pedro Lapeña Casado, formalizada en Escritura de Adición a la herencia de dicho causante autorizada en Almazán y ante su Notario Doña Susana Garzón Echevarría el día cuatro de julio de dos mil trece. Finca 5.894 (Parcela nº 10) Aparece inscrita según la inscripción primera a favor de DON PEDRO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.784.699-N, DON MIGUEL JAVIER LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 72.870.253-C y DON FERNANDO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.798.381-D, el pleno dominio de una mitad indivisa de esta finca, por terceras e iguales partes y en proindiviso, con carácter propio, por donación de su abuela, Doña Romualda Casado Tarancón, en virtud de Escritura Pública autorizada en Almazán y ante el que fue Notario de esta Villa Don Lucas Raya Medina el día quince de mayo de mil novecientos setenta y seis; y según la inscripción segunda de la finca a favor de DON PEDRO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.784.699-N, DON MIGUEL JAVIER LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 72.870.253-C y DON FERNANDO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.798.381-D, el pleno dominio de una mitad indivisa de esta finca, por terceras e iguales partes y en proindiviso, con carácter privativo por confesión de sus respectivas esposas los dos primeros y con carácter propio el tercero, por compra a Doña María Isabel y Doña Mercedes Lapeña Plaza, en virtud de Escritura Pública autorizada en Almazán y ante el que fue Notario de esta Villa Don Javier Delgado Pérez Iñigo el día veintiséis de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro.
2.4.
DELIMITACIÓN DE LAS PARCELAS:
Parcela nº 8 • Norte: Parcela nº 9. • Suroeste: Calle Antonio Machado. • Sureste: Parcela nº 7 Parcela nº 9 • Noreste: Calle Calatañazor. • Noroeste: Parcela nº 10. • Sureste: Calle Antonio Machado y parcela nº 8. • Suroeste: Parcelas 7, 6 y 38. Parcela nº 10 • Noreste: Calle Calatañazor. • Noroeste: Ronda de San Francisco. • Sureste: Parcela nº 9. • Suroeste: Calle Antonio Machado.
2.6.
CONDICIONES URBANÍSTICAS
A las parcelas les será de aplicación la normativa urbanística expuesta en la ordenanza R 3 “Edificación cerrada en ensanche”, del PGOU del municipio del Almazán. Esta ordenanza se subdivide en dos grados: R 3a “Edificación Cerrada de Ensanche” y R 3b Patio de Edificación Cerrada de Ensanche, afectando cada una de ellas a las partes correspondientes de las parcelas. • Parcela mínima: A efectos de parcelaciones y segregaciones deberá cumplir con las siguientes condiciones: o Parcela mínima: 100 m2. o Frente a vial mínimo: 10 m. o Diámetro del círculo inscrito mínimo: 9 m. • Alineaciones rasantes y retranqueos: Serán los definidos en los planos de ordenación. La línea de edificación deberá construirse con el plano de fachada sobre la alineación exterior, excepto en los siguientes casos: o Cuando haya soportales en planta baja o Cuando la edificación se separe en la totalidad del tramo de calle correspondiente un mínimo de 3 m de ancho, y esta superficie quede ajardinada y definida mediante cerramiento. • Altura de edificación: o Ordenanza R 3a: Será la definida en los planos de ordenación, dependiendo la altura de la cornisa del número de planta:
B + I:
7,00 m.
B + II:
9,90 m.
B + III: 12,95 m.
B + IV: 16,00 m.
B + V: 19,05 m.
o La altura libre de la planta baja estará entre 3,00 y 3,80 m. o La altura libre de las plantas siguientes será superior a 2,50 m. o La altura máxima la cara superior del último forjado y la cornisa será de 0,50m.
o En la Ordenanza R 3b, sólo se permite la planta baja, con una altura libre entre 3,00 y 3,80 m. • Fondo de edificación: Será el definido en los planos de ordenación. Se permite un fondo máximo de 15 m para sótanos de garajes de vehículos, independiente del establecido para el resto de plantas. • Ocupación de parcela: Sin indicación expresa se podrá ocupar el 100 %. • Intensidad de Uso o Edificabilidad: Será el resultante de multiplicar cada superficie el índice de edificabilidad que aparece en los planos de ordenación. • Cuerpos volados: o Los cuerpos volados abiertos se permiten tanto en el frente de calle como en la fachada al patio de manzana. o Los cuerpos volados cerrados se permiten al frente de calle en cualquier caso, y el patio de manzana siempre que se cumplan las condiciones de habitabilidad o soleamiento. o Los salientes máximos serán los siguientes, en función del ancho de las calles: ANCHO DE CALLE
CUERPOS ABIERTOS
CUERPOS CERRADOS
CORNISAS Y ALEROS
Menos de 10 m.
0,6 m
0,45 m
0,3 m
Entre 10 y 12 m. (Incluidos)
0,9 m
0,7 m
0,3 m
Mayor de 10 m.
1,2 m
1,0 m
0,3 m
Fachada al patio de manzana
1m
0,7 m
0,3 m
• Uso predominante o característico: Residencial de Vivienda Colectiva • Usos compatibles: o Se autoriza el uso industrial de pequeña industria y tealler doméstico en sótano y planta baja. o Se autoriza en uso Terciario con las siguientes condiciones
Comercial en sotano, baja y edificio exclusivo con limitación a 1.100 m2
Despachos profesionales y oficinas en cualquier posición.
Hostelero en edificio exclusivo
o Se autorizan todos los usos de equipamientos.
3.
ESTUDIO DE DETALLE 3.1.
ORDENACIÓN ACTUAL
La ordenación propuesta por el PGOU para las parcelas objeto del presente estudio de detalle, y para el resto de la manzana es la de una edificación cerrada con un patio. Para ello se permite la construcción en altura por todo el perímetro de la manzana, con un fondo de 12 m, a excepción del parte del frente a la calle Antonio Machado, donde este fondo se limita al ocupado por las edificaciones existentes, y que es de 10,5 m aproximadamente. Se permite la construcción de 4 alturas, además de la baja, en el frente a las calles Antonio Machado y la Ronda de San Francisco, y de 3 alturas para las calles Calatañazor y Altamira. Por último mencionar, que por todo el patio de manzana se permite la construcción en planta baja. 3.2.
OBJETIVOS Y PROPUESTA DE ORDENACIÓN
En virtud del artículo 131.a del RUCyL, el presente Estudio de Detalle pretende modificar puntualmente la ordenación propuesta por el PGOU del municipio. Las modificaciones propuestas y sus objetivos son las siguientes: • Modificar la alineación exterior de la manzana, en el lindero Noreste de las parcelas nº 9 y 10 hacia la calle Calatañazor. Esta figura por la línea de fachada de una de las edificaciones existentes, cambiando de dirección con respecto a la alineación del resto de manzana hacia la calle. Se pretende que sea continua, de manera que la calle mantenga su anchura en todo el tramo. Esta modificación también afecta a la alineación interior, manteniendo el fondo edificable de 12 m. o Con esta modificación, la parcela nº 9 pasa a medir 1.508,37 m2, y la nº 10 1.484,79 m2. • Modificar la línea que divide las zonas donde se permiten 4 y 3 alturas, en la esquina Norte de la parcela nº 10. Se propone que esta división sea paralela a la alineación hacia la Ronda de San Francisco, con el fin de que las dos fachadas de una futura edificación de 4 alturas sean paralelas en toda la longitud.
• Modificar la alineación hacia el patio de manzana en la parte de la parcela 9 que da a la calle Antonio Machado. Actualmente existen una serie de edificaciones con 10,50 m de fondo, pero entendemos que en el caso de producirse un derribo y reedificación en esa zona, debiera ser posible alcanzar el fondo de 12 m, como en el resto de la manzana 3.3.
COMPATIBILIDAD CON EL PGOU
El la propuesta de ordenación planteada solo se modifican algunas alineaciones, manteniendo el resto de parámetros tal y como están reflejados en el PGOU vigente. 3.4.
CUMPLIMIENTO ART. 173 DEL RUCYL
Según el artículo 173 del reglamento, cuando se incremente el volumen edificable mediante un instrumento del planeamiento, se deben incrementar proporcionalmente las reservas de suelo para espacios libres públicos. Cuando esto sucede en suelo urbano consolidado, como es el caso, se exige en el caso de incrementarse la superficie edificable en 500 m2 o más. Se calcula a continuación la edificabilidad total de las tres parcelas afectadas, considerando la superficie de cada zona y la altura máxima permitida en cada una de ellas. Edificabilidad según el PGOU: • PB: 1.351,41 m2 (1.351,41 m2 edificables) • PB + III: 752,94 m2 (3.011,77 m2 edificables) • PB + IV: 941,93 m2 (4.709,63 m2 edificables) • TOTAL: 9.072,80 m2 Edificabilidad según Estudio de Detalle: • PB: 1.339,40 m2 (1.339,40 m2 edificables) • PB + III: 751,38 m2 (3.005,53 m2 edificables) • PB + IV: 1.032,51 m2 (5.162,57 m2 edificables) • TOTAL: 9.507,50 m2 El incremento tras la modificación es de 434,70 m2, inferior a los 500 m2 establecidos en el reglamento, por lo que no será necesario el incremento de las reservas de suelo para espacios libre públicos.
4.
PROYECTO DE NORMALIZACIÓN 4.1.
DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE NORMALIZACIÓN
La unidad de normalización estará formada por las parcelas nº 8, 9 y 10 de la manzana 95291 de Almazán, y queda definida en la documentación gráfica, en el plano nº 4 – “Unidad de Normalización – Fincas Normalizadas”. Tiene una superficie total de 3.123,30 m2, y su delimitación es la siguiente: • Noreste: Calle Calatañazor. • Noroeste: Ronda de San Francisco. • Suroeste: Calle Antonio Machado. • Suroeste: Parcelas 7, 6 y 38. 4.2.
FICHAS DE PARCELAS NORMALIZADAS
Dentro de la nueva unidad de normalización, se modifica en primer lugar la separación entre las parcelas nº 9 y 10, ya que la que figura en catastro y en el PGOU es incorrecta. En ella se asignan dos de las edificaciones a la nº 10, mientras que según las escrituras pertenecen a la parcela nº 9, corrigiéndose este aspecto. Además se establece una división de la parcela nº 10, de la que surgen dos nuevas parcelas, denominadas 10-A y 10-B, cumpliendo con lo expuesto en el PGUO de Almazán. Se exponen a continuación las características de todas las parcelas normalizadas, cuya delimitación figura en la documentación gráfica, en el plano nº 4 – “Unidad de Normalización – Fincas Normalizadas”.
PARCELA Nº 8 • Delimitación: o Norte: Parcela nº 9. o Suroeste: Calle Antonio Machado. o Sureste: Parcela nº 7 • Superficie: o 130,18 m2 • Edificabilidad: o 650,88 m2 • Titulares: o DOÑA EUFEMIA EGIDO MUÑOZ con N.I.F. número 16.691.387-B, usufructo del 100% con carácter propio. o DON FERNANDO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.798.381D, DON MIGUEL JAVIER LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 72.870.253-C, y DON PEDRO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.784.699-N, nuda propiedad por terceras e iguales partes y en proindiviso, con carácter privativo. • Finca de la que procede: o Forma parte de la finca 5.893
PARCELA Nº 9 • Delimitación: o Noreste: Calle Calatañazor. o Noroeste: Parcelas nº 10-A y 10-B. o Sureste: Calle Antonio Machado y parcela nº 8. o Suroeste: Parcelas 7, 6 y 38. • Superficie: o 1.728,66 m2 • Edificabilidad: o 4.185,32 m2 • Titulares: o DOÑA EUFEMIA EGIDO MUÑOZ con N.I.F. número 16.691.387-B, usufructo del 100% con carácter propio. o DON FERNANDO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.798.381D, DON MIGUEL JAVIER LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 72.870.253-C, y DON PEDRO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.784.699-N, nuda propiedad por terceras e iguales partes y en proindiviso, con carácter privativo. • Finca de la que procede: o Forma parte de la finca 5.893
PARCELA Nº 10-A • Delimitación: o Noreste: Parcela 10-B o Oeste: C\ Antonio Machado y Ronda de San Francisco o Sureste: Parcela nº 9. • Superficie: o 411,05 m2 • Edificabilidad: o 1.644,53 m2 • Titulares: o DON PEDRO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.784.699-N, pleno dominio de una mitad indivisa, con carácter propio o DON PEDRO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.784.699-N, pleno dominio de una mitad indivisa, con carácter privativo por confesión de su esposa • Finca de la que procede: o Procede de la división de la finca 5.894
PARCELA Nº 10-B • Delimitación: o Norte: Calles Calatañazor y Ronda de San Francisco o Suroeste: Parcela 10-A o Sureste: Parcela nº 9. • Superficie: o 853,41 m2 • Edificabilidad: o 3.026,77 m2 • Titulares: o DON MIGUEL JAVIER LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 72.870.253-C y DON FERNANDO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.798.381-D, pleno dominio de una mitad indivisa, por partes iguales y en proindiviso, con carácter propio. o DON MIGUEL JAVIER LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 72.870.253-C y DON FERNANDO LAPEÑA EGIDO, con N.I.F. número 16.798.381-D, pleno dominio de una mitad indivisa, por partes iguales y en proindiviso, con carácter privativo por confesión de su esposa el primero y con carácter propio el segundo • Finca de la que procede: o Procede de la división de la finca 5.894
4.3.
JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA
Las nuevas parcelas cumplirán con los parámetros de parcelación mínima expuestos en el PGOU: • Superficie superior a 100 m2 • Más de 10 m de frente a vial. • Se puede inscribir un círculo de más de 9 m de diámetro.
5.
RESUMEN DE SUPERFICIES Y EDIFICABILIDAD
Se exponen a continuación las superficies y la edificabilidad de cada parcela y totales, tanto según el planeamiento actual, como tras las modificaciones expuestas en el presente documento PARCELA Nº 8 S/ PGOU
S/ Estudio de Detalle
S/ Proyecto de Normalización
Superficie
130,18 m2
130,18 m2
130,18 m2
Edificabilidad
650,88 m2
650,88 m2
650,88 m2
PARCELA Nº 9 S/ PGOU
S/ Estudio de Detalle
S/ Proyecto de Normalización
Superficie
1.505,87 m2
1.508,36 m2
1.728,66 m2
Edificabilidad
3.785,06 m2
3.912,29 m2
4.185,32 m2
PARCELA Nº 10 S/ PGOU
S/ Estudio de Detalle
S/ Proyecto de Normalización Parcela 10-A = 411,05 m2
Superficie
1.410,23 m2
1.484,76 m2
Parcela 10-B = 853,41 m2 Total = 1.264,46 m2 Parcela 10-A = 1.644,53 m2
Edificabilidad
4.636,87 m2
4.944,23 m2
Parcela 10-B = 3.026,77 m2 Total = 4.671,30 m2
TOTAL PARCELAS S/ PGOU
S/ Estudio de Detalle
S/ Proyecto de Normalización
Superficie
3.046,27 m2
3.123,30 m2
3.123,30 m2
Edificabilidad
9.072,80 m2
9.507,50 m2
9.507.50 m2
Almazán, a 18 de Noviembre de 2013 Los arquitectos