Evaluació Evaluación de la «Depreciació Depreciación Inmobiliaria por Causas Exó Exógenas» genas» La «Desvaloració Desvaloración Extrí Extrínseca» nseca» de Bienes Inmuebles Urbanos Su Evaluació Evaluación Mediante la «Evolució Evolución de Precios Inmobiliarios a Precios Constantes» Constantes»

Ing. Hugo J. Guerra V Jornadas Larenses de Tasació Tasación Barquisimeto 22JUN02

® Derechos de Autor Registrados

1.

INTRODUCCIÓ NTRODUCCIÓN

Los bienes tienden a depreciarse. La depreciación = Diferencia entre el valor de mercado y valor de sustitución a nuevo (reproducción o reemplazo, según el caso). En ocasiones, en valores reales, pudiere haber plusvalía en lugar de depreciación. La disminución valorativa se origina, en parte o en todo, por: 

Causas físicas (Deterioro Físico inevitable; así como por Daños Vandálicos)



Razones técnicas y/o funcionales (Obsolescencia Tecno-Funcional)



Factores externos al bien (Desvaloración Extrínseca)

La tasación se hace por alguno o varios de 3 enfoques: Mercado y/o Costo y/o Renta. En algunos países (p.e.: en E.U.A.), la norma obliga a:  La aplicación de los tres enfoques -salvo que, justificadamente, uno o dos de ellos no aplicaren-; y,  Presentación del valor concluyente (valor esperado en un rango establecido probabilísticamente), con base en la conciliación razonada de resultados según los enfoques aplicados.

1

Introducció ntroducción ... Cuando se aplica el enfoque del costo, la evaluación de la depreciación es obligatoria ya que:

Valor de Avalúo = Valor de Sustitución a Nuevo (Reproducción o Reemplazo, según el caso) – Depreciación

Debe advertirse que la depreciación debe ser de carácter valuatorio y no de índole contable.

¿Cómo evaluar la depreciación valuatoria?. Es decir, la integrada por el deterio físico, la obsolescencia tecno-funcional y la desvaloración extrínseca; mas , por supuesto, los daños vandálicos .

Introducció ntroducción ... De acuerdo con la debida praxis valuatoria, la depreciación puede evaluarse según uno o varios de los siguientes métodos: 

Método de edad-vida



Método de extracción del mercado



Método de capitalización de la pérdida de renta



Método sintético (basado en la evaluación de cada uno de los componentes de la

depreciación: Física, vandálica, tecno-funcional, extrínseca) Por razones específicas o por requerimiento normativo o por necesidad de convalidar las estimaciones de la depreciación, debe aplicarse el método sintético. En particular, ¿Cómo, específicamente, evaluar la desvaloración extrínseca?.

2

2.

OBJETO Y ALCANCE DE ESTA PRESENTACION

Exponer sucintamente:



Las razones que originan la desvaloración extrínseca

 Los criterios aplicables para su evaluación, con especial énfasis en criterios de mercado



La ilustración de posibles resultados



La plusvalía extrínseca



Un caso concreto: Barquisimeto

3. CAUSAS DE DESVALORACIÓ DESVALORACIÓN EXTRÍ EXTRÍNSECA 

Desarrollo vecinal extraordinariamente incipiente; o, indebidamente sobresaturado.

 Edificaciones de valor incongruente, por excesivamente alto, o extraordinariamente bajo, con el común en la localidad.



Desmejoramiento socioeconómico de la población vecinal y actividades locales.

 Molestias derivadas de: humos; ruidos; olores; tráfico; construcciones indeseables, técnica y arquitectónicamente; fenómenos naturales; siniestros ambientales y degradación del habitat. 

Insuficiencia de los servicios vecinales, comunales y metropolitanos.

 Inconveniencias resultantes de regulaciones de zonificación, cambios en el uso de la tierra y restricciones arrendaticias.

3

Causas de desvaloració desvaloración extrí extrínseca ...  Establecimiento de normativas legales (nacionales, estadales y municipales) que conllevaren algunas restricciones en el desarrollo inmobiliario en determinados sectores.



Desequilibrio entre ofertas y demandas de bienes inmuebles.



Depresiones económicas que afectaren el mercado inmobiliario.



Ambientes sociales y políticos desfavorables.

4.

CRITERIOS DE EVALUACIÓ EVALUACIÓN

Convencionalmente los siguientes tres:



El «análisis de pares de valores»



La «capitalización de la pérdida de renta»



La «evaluación indirecta»

Novedoso y con mejor fundamento:

 La «evolución temporal, a precios constantes, de valores inmobiliarios homologados» En esta presentación nos limitaremos a este último criterio.

4

5. LA EVALUACIÓ DE LA «DESVALORACIÓ EVALUACIÓN DESVALORACIÓN EXTRÍ EXTRÍNSECA» NSECA» CON BASE EN LA «EVOLUCIÓ EVOLUCIÓN TEMPORAL, A PRECIOS CONSTANTES, DE VALORES INMOBILIARIOS HOMOLOGADOS» HOMOLOGADOS» Surge como producto de la investigación y desarrollo de las ciencias y técnicas valuatorias en Venezuela. Ha sido concebido por quien expone. Se deduce mediante la aplicación del Método Econométrico del Valor Estándar Ad Hoc HJGUERRA® (abreviadamente, el MEVEA®)

Se fundamenta en el principio teórico según el cual, a precios constantes de cierta fecha, es de suponer que el valor en el tiempo de un determinado tipo de inmueble, con atributos particulares constantes (p.e.: edad cronológica, estado de conservación y mantenimiento, área, facilidades de estacionamiento y cualesquiera otras características que pudieren influir en el valor), debe mantenerse invariable.

Es decir, ceteris paribus, no hay porque esperar que un mismo tipo de inmueble, de edad, características y condiciones idénticas hoy, tenga un valor diferente mañana (v.g.: a lo largo del tiempo), a menos que ocurran hechos exógenos que afecten a dicho valor, negativa o positivamente.

Un ejemplo: Supóngase la «evolución de valores inmobiliarios, a precios corrientes» mostrada en la Ilustración # 1, inserta a continuación, aplicando el MEVEA®: Ilustración 1 Evolución del Valor Homologado, a precios corrientes Evolución a precios corrientes - Indice de Precios Inmobiliarios IPI: 3,0% mensual 1.100.000 1.000.000 900.000 800.000 Bs./M2

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

3

6

9

12

15

18

21

24

Meses

Obsérvese que el IPI promedio, a precios corrientes, es 3,0% intermensual.

5

Para deflactar los «valores homologados», deducidos a precios corrientes, supóngase tres escenarios de variaciones del nivel de precios al consumidor (IPC) en el período de interés, según se muestra a continuación: Escenario 1: IPC mensual = 4,00% sostenido (mayor al IPI) Escenario 2: IPC mensual ≈ 3,05% promedio, ya que presenta una tasa variable a lo largo del lapso considerado (tal cual como el IPI) Escenario 3: IPC mensual ≈ 1,50% sostenido (menor al IPI) Ilustración 2 Indice de Precios al Consumidor Escenario 1 - IPC: 4,0% mensual, sostenido 300

Escenario 2 - IPC: 3,0% mensual, promedio Escenario 3 - IPC: 1,5% mensual, sostenido

250

%

200 150 100 50 0 0

3

6

9

12

15

18

21

24

Meses

Como resultado de deflactar los «valores homologados» deducidos para el lapso de estudio (v.g.: «valores homologados deflactados al nivel de precios de fecha .. –la relativa al tiempo t = 0-»; o, «valores homologados, expresados a precios constantes de fecha .. -la que corresponde al tiempo t = 0-), se obtienen tres posibles situaciones, según los correspondientes escenarios supuestos, las cuales se muestran en la Ilustración # 3.

Ilustración 3 Evolución de Valores Homologados, a precios constantes del 1° Mes Escenario 1 - IPC mayor al IPI Escenario 2 - IPC promedio similar a IPI Escenario 3 - IPC menor al IPI

800.000 700.000 600.000 Bs./M2

500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

3

6

9

12

15

18

21

24

Meses

6

Ejemplo Real: Caso Apartamentos Residenciales en Barquisimeto (108 M2, 1 Puesto de Estacionamiento, 12 años de edad, Condiciones normales de mantenimiento y conservación) – Evolución de Precios Unitarios Homologados, a precios corrientes (basada en 1.454 transacciones protocolizadas 1998-2001; Fuente: Centro Inmobiliario PROINVEROBRAS CINPRO) Evolución de Precios Unitarios Protocolizados, a precios corrientes 370.000

B s ./M 2

350.000

2

Serie1

2

Polinómica (Serie1)

y = 0,0304x - 2174,4x + 4E+07 R = 0,8035

330.000 310.000 290.000 270.000 250.000 Ago-97

Feb-98

Sep-98

Mar-99

Oct-99

May-00

Nov-00

Jun-01

Dic-01

Tiempo 1T98-4T01

En este caso, IPI promedio, a precios corrientes ≈ 1,773% intermensual

Ejemplo Real: Variación relativa de los precios (inflación general; fuente: Banco Central de Venezuela – Base 1997: 100%)

Serie1

Evolución del Indice de Precios al Consumidor 2

Polinómica (Serie1)

y = -1E-05x + 1,0474x - 20365 240,00

2

R = 0,9992

220,00

I PC

200,00 180,00 160,00 140,00 120,00 100,00 Ago-97

Feb-98

Sep-98

Mar-99

Oct-99

May-00

Nov-00

Jun-01

Dic-01

Tiempo 1T98-4T01

En este caso, IPC ≈ 4,323% promedio intermensual (nótese: mayor al IPI).

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Ejemplo Real: Caso Apartamentos Residenciales Barquisimeto (108 M2, 1 Puesto de Estacionamiento, 12 años de edad) – Evolución de Precios Unitarios Homologados, a precios constantes – Cálculos propios

Evolución de Precios Unitarios Protocolizados, a precios constantes 1T98 Serie1 290.000

Polinómica (Serie1)

270.000 Bs ./M2

250.000

2

y = 0,0615x - 4552,9x + 8E+07

230.000

2

R = 0,9106

210.000 190.000 170.000 150.000 Ago-97

Feb-98

Sep-98

Mar-99

Oct-99

May-00

Nov-00

Jun-01

Dic-01

Tiempo 1T98-4T01

En este caso, IPI promedio, a precios constantes ≈ - 2,397% intermensual.

Interpretación de resultados en el ejemplo real ... Como se observa en la gráfica anterior, el valor unitario protocolizado estándar del tipo de inmueble objeto de análisis, en el plazo 1°T 1998 – 4T 2001, varía, a precios constantes, de Bs. 265.000/M2 a Bs. 187.000/M2, aproximadamente (en forma acelerada en 1998 - 1°S2000; tendiendo a estabilizarse en 2°S 2000 - 2001). Es decir, el precio inmobiliario real promedio del tipo de inmueble genérico estudiado se ha deprimido en, aproximadamente, 29,4% durante el período analizado (alrededor de una disminución promedio intermensual de 2,3%, de ENE 98 a DIC 01). En otras palabras: En promedio, los precios reales de los apartamentos residenciales en la ciudad de Barquisimeto, a juzgar por la evolución de los precios promedios del apartamento genéricamente característico analizado, a lo largo del lapso 1°T 98 – 4°T 01, han disminuido en algo menos del 30% por razones exógenas, ceteris paribus -v.g.: independientemente de cualquier otra disminución por causas intrínsecas, correspondientes a depreciación física y/u obsolescencia funcional-. O, considerado de otra manera: Los apartamentos residenciales en el 4°T 01 se transaron a precios reales mas bajos que los mismos apartamentos en el 1°T 98. Los apartamentos perdieron valor; no fueron capaces de significar una inversión atractiva frente a, p.e., el ahorro en USA $. Mientras los precios inmobiliarios, sin ajuste por depreciación física), incrementaron 30,2% a precios corrientes; la misma cantidad de Bolívares, de haber sido ahorrada en $, representaría un aumento, en Bs., del 46% por solo el diferencial cambiario (sin contar el rendimiento del ahorro en $: 1-2% adicional, ni la pérdida de valor inmobiliaria por vetustez!).

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Interpretación de resultados en el ejemplo real ... ¿Si el avalúo se practicara para el 4°T 2001, a cuánto ascendería la desvaloración extrínseca para esa fecha?. (No confundir con la desvaloración estrínseca en todo el período 1°T 98 – 4°T 01; se trata de evaluar dicha desvaloración en un momento dado, la cual pudiera ser distinta en otro instante dentro del mismo lapso). De acuerdo con las cifras deducidas con base en los precios originales que han servido de fuentes para elaborar lasgráficas: Precio Inmobiliario Unitario Estándar 1°T 98, deducido por el MEVEA® ≈ 271.600 Bs./M2 Precio Inmobiliario Unitario Estándar 4°T 01, aplicando el MEVEA® ≈ 353.500 Bs./M2 Variación relativa de los precios inmobiliarios = 353.500 / 271.600 = 129,79% Indice de Precios al Consumidor 1°T 98 (BCV, Año Base 1997 100%) = 121,66 Indice de Precios al Consumidor 4°T 01 (BCV, Año Base 1997 100%) = 229,54 Variación relativa de los precios al consumidor = 229,54 / 121,54 = 188,86% Variación Precios Inmobiliarios / Precios al Consumidor = 129,79 / 188,86 = 68,72% Es decir: El precio inmobiliario de interés, para la fecha de avalúo, se ha reducido en 31,28% (= 100% - 68,72%), por causas exógenas al tipo de bien genérico objeto de tasación (apartamento residencial en Barquisimeto, 108 M2, 1 Puesto de Estacionamiento, 12 años de edad, Condiciones normales de mantenimiento y conservación).

6. CUIDADOS QUE DEBEN TENERSE EN LA EVALUACIÓ EVALUACIÓN DE LA «DESVALORACIÓ DESVALORACIÓN EXTRÍ EXTRÍNSECA» NSECA» 

Los valores bases para estimar la «desvalorización extrínseca» deben homologarse apropiadamente.



Si la «desvaloración extrínseca» se estima deduciendo las depreciaciones «físicas» y «funcionales» de la «depreciación total» estimada por mercado», pudiera resultar que dicha desvaloración fuere nula, no porque así fuere en realidad, sino por errores en las evaluaciones del deterioro físico y la obsolescencia funcional.



Evitar confusiones entre algunas causas de «obsolescencia tecno-funcional» con razones de «desvaloración extrínseca». A todo evento, debe evitarse la redundancia cuando se evalúe la «obsolescencia tecno-funcional».

9

7.

EN SINTESIS: INTESIS:

A lo fines valuatorios, a menos que la depreciación para fines de avalúo se evalúe considerando sus diversos componentes, tomando en cuenta las evidencias de mercado, dificilmente se podrá estimar, razonablemente, la pérdida de valor de un bien. Por tanto, según se requiera de una mejor aproximación en la estimación de la pérdida del valor de un inmueble y las razones que la originan, resulta forzoso evaluar la pérdida de valor por razones físicas, por obsolescencia tecnofuncional y desvaloración extrínseca. (Sin dejar de tomar en cuenta las pérdidas por daños vandálicos). La forma que con mayor pertinencia permite la evaluación de la desvaloración extrínseca es con fundamento a las evidencias de mercado. Estas evidencias se obtienen, con suficiente razonabilidad, analizando la «evolución temporal, a precios constantes, de valores inmobiliarios homologados». Si IPI es menor a IPC hay desvaloración extrínseca. Si es mayor, hay plusvalía extrínseca inmobiliaria. De ser iguales, no hay desvaloración, no hay plusvalía, por razones exógenas.

En síntesis ... Es importante evaluar la DESVALORACION EXTRINSECA ya que la depreciación observada por mercado puede corresponderse a razones exógenas -y, quizás, tecnológicas-, pero no por causas físicas, que son, usualmente, las únicas reportadas en los avalúos, erróneamente, por demás. Mediante los análisis de las desvaloraciones extrínsecas, mediante evoluciones de valores inmobiliarios a precios corrientes y a precios constantes, es posible, conjuntamente, con otros elementos de juicio, incluyendo las inspecciones de campo, evaluar el comportamiento relativo de los precios de distintos tipos de inmuebles en diferentes ámbitos urbanos. El análisis de las desvaloraciones exógenas coadyuva a la toma de decisiones en materia de inversiones inmobiliarias, arrojando elementos de juicio sobre dónde y en que tipo de inmuebles es probable que no existan pérdidas por razones exógenas, incontrolables por los inversionistas. Las evoluciones de valores inmobiliarios a precios corrientes y a precios constantes resultan viables de ser inferidas mediante la aplicación de metodologías tales como la provista por el Método Econométrico del Valor Estándar Ad Hoc (MEVEA®), desarrollado por el autor de esta presentación.

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Muchas Gracias. A la disposición para compartir experiencias y aclaraciones.

Breve Reseñ Reseña Curricular del Autor Ing. Hugo J. Guerra; CIV 5.546, SOITAVE 1.071 «Ingeniero Electricista», Universidad Central de Venezuela, 1964. Postgrados académicos formales en Venezuela, E.U.A., Holanda y Japón, en «Gerencia Industrial» (M.Sc.), «Investigación de Operaciones» (M.Sc.), «Instituciones Financieras» (Es.), «Desarrollo Regional» (Es.) y «Desarrollo de la Pequeña y Mediana Empresa» (Es.). Actualmente cursa el «Doctorado en Ciencias Administrativas» en la Universidad Nacional Experimental Simón Rodríguez. Profesor Titular. Autor de diversas monografías. Entre ellas: «Manual de Honorarios Profesionales para la Ingeniería, Arquitectura y Disciplinas»; «Selección y Contratación de Consultores»; «Condiciones de Contratación y Remuneración de Servicios Profesionales y Técnicos»; «Curso de Maestría y de Especialización Profesional en Ingeniería Valuatoria»; La «Actualización de Obligaciones de Valor y Obligaciones Dinerarias en los Contratos de Obras, Suministros y Servicios»; «El Avalúo para el Arrendamiento Regulado según la nueva Ley venezolana»; «El Método Econométrico del Valor Estándar Ad Hoc HJGUERRA® (MEVEA®)»; «La Depreciación Inmobiliaria». Amplia actividad gremial a nivel nacional e internacional. CONSULTOR en Ingeniería Valuatoria, Ingeniería Económica, Ingeniería Financiera e Ingeniería Empresarial. Ingeniero Valuador Oficial en el sector financiero de Venezuela. Experto Auxiliar del Tribunal Supremo de Justicia y de la Corte Primera en los Contencioso Administrativo en Experticias Judiciales, Expropiaciones, Regulación de Alquileres y Actualizaciones de Obligaciones de Valor y Dinerarias.

Teléfonos 58 212 978.4792 / 977.2629 - Fax 58 212 976.1346 - Cel. 0416 615.6423 e-mail: [email protected]

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