GUÍA PRÁCTICA PARA LA TRAMITACIÓN DE DOCUMENTOS RELACIONADOS A LA CONSTRUCCIÓN Y USO DEL TERRENO Por: Lcda. Jennifer Mayo Mirabal 24 de junio de 2014

PASO 1: Definir tipo de Acción Propuesta 

El primer paso para lograr una tramitación efectiva de su caso, es definir efectivamente qué permisos, autorizaciones, certificaciones, recomendaciones u otros procesos aplican a la acción que se propone tomar



Hay situaciones en que no es tan sencillo lograr esta definición, en cuyo caso existen varias alternativas:







o

Solicitar una Pre-Consulta en la Oficina de Gerencia de Permisos: El proceso de “PreConsulta” no es otra cosa que una orientación previa a la radicación de una solicitud para un proyecto propuesto, en la cual se identificará la conformidad del mismo con las disposiciones estatutarias y reglamentarias aplicables

o

Si es un Municipio Autónomo con Oficina de Permisos, se puede visitar dicha Oficina para una orientación

o

Revisar las Leyes y Reglamentos aplicables

En la Tabla 1 incluimos una lista con los trámites más comunes ante la Oficina de Gerencia de Permisos o

Para una definición más detallada de cada servicio, puede revisar las definiciones en la Ley 161-2009 y el Reglamento Conjunto

o

También puede encontrar información más detallada a través de www.sip.pr.gov

En la Tabla 2 incluimos una lista con los trámites más comunes en la Junta de Planificación o

Para una definición más detallada de cada servicio, puede revisar las definiciones en la Ley 161-2009 y el Reglamento Conjunto

o

También puede encontrar información más detallada a través de www.sip.pr.gov

En la Tabla 3 incluimos una descripción de los servicios que podrían estar delegados a los Municipios Autónomos, a tenor con la Ley 81-1991, dependiendo de su Convenio de Delegación de Competencias y de los Reglamentos adoptados por cada uno de ellos

PASO 2: Descripción del Suelo 

El segundo elemento importante para la tramitación del caso incluye un análisis detallado sobre la ubicación del terreno o inmueble objeto de la acción propuesta.

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Para comenzar, debe tener a la mano la dirección exacta – si posible el número de catastro -, la cabida del solar y/o el tamaño de la propiedad donde propone la acción



Debe verificar, además, la Calificación y Clasificación del Suelo, de acuerdo a los Mapas de Ordenación Territorial, según apliquen



En la Tabla 4 incluimos una lista de los Municipios y su situación en cuanto a los Planes Territoriales. Esta información puede cambiar en cualquier momento, por lo que debe ser corroborada en la Junta de Planificación o con el Municipio

PASO 3: Jurisdicción y Competencia 

En Puerto Rico hay 6 organismos/individuos que pueden participar en la evaluación de su solicitud, dependiendo del caso, a saber: o

Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe): Ver la lista de servicios más comunes en la Tabla 1; cotejar en la Ley 161-2009 y los Reglamentos adoptados a su amparo; cotejar en www.sip.pr.gov

o

Junta de Planificación: Ver la lista de Servicios más comunes en la Tabla 2; cotejar en la Ley 161-2009 y los Reglamentos adoptados a su amparo; cotejar en www.jp.pr.gov y www.sip.pr.gov

o

Municipios Autónomos: Ver la lista de Competencias que pueden ser delegadas según su Jerarquía en la Tabla 3; cotejar con la Junta de Planificación y la Oficina de Permisos del Municipio

o

Profesionales Autorizados: 



o

Agrimensores, agrónomos, arquitectos, ingenieros, geólogos y planificadores, todos licenciados, que obtengan la autorización de la OGPe para emitir ciertas determinaciones finales de carácter ministerial 

Permiso de uso



Permiso de demolición



Permiso de construcción para remodelar



Permiso general



Determinaciones de exclusiones categóricas



Permiso de construcción



Permiso de obra de urbanización vía excepción

Su ámbito de acción puede ser diferente en los Municipios Autónomos que así lo hayan dispuesto mediante Ordenanza Municipal, como por ejemplo, Caguas, Ponce y Humacao

Inspectores Autorizados: 

Toda persona natural que haya sido debidamente autorizada por la OGPe para evaluar y expedir ciertas certificaciones, tales como 

Inspectores Autorizados para la Prevención de Incendios

o



Inspectores Autorizados de Salud Ambiental



Inspectores Autorizados de Siembra



Inspectores Autorizados para Proyectos de Energía Renovable



Inspectores Autorizados de Sistemas Individuales de Disposición de Desperdicios Domésticos



Inspectores Autorizados de Proyectos Verdes



Inspectores Autorizados para Proyectos de Energía Renovable de Sistemas Fotovoltáicos



Inspectores Autorizados para Proyectos de Energía Renovable de Sistemas Eólicos

Arquitectos e Ingenieros Licenciados: 

Pueden preparar y certificar planos y documentos a tenor con las Ley Núm. 135 de 15 de junio de 1967 y la Ley Núm. 7 de 19 de julio de 1985, según enmendadas



Pueden emitir Certificación para la Prevención de Incendios y Certificación de Salud Ambiental a tenor con la Ley Núm. 161 de 1 de diciembre de 2009, Artículo 3.3, según enmendada



Si la acción propuesta no es en un Municipio Autónomo con Oficina de Permisos, deberá radicar en la Oficina de Gerencia de Permisos o en la Junta de Planificación, dependiendo del tipo de servicio que solicita



Si el proyecto o uso propuesto es en un Municipio Autónomo con V Jerarquía, deberá radicar el mismo ante la Oficina de Permisos de dicho Municipio, quien elevara cualquier asunto que no sea de su competencia al organismo Central correspondiente en 10 días. Los Municipios con V Jerarquía al momento son: 

San Juan



Bayamón



Carolina



Ponce



Guaynabo



Caguas



Cabo Rojo



Aguadilla



Cidra



Humacao



Si la solicitud es una de las de la competencia de los Profesionales Autorizados, puede solicitar el Registro de Profesionales Autorizados ante la OGPe y contactar al de su predilección o

Tenga en mente que el ámbito de acción de estos profesionales puede ser diferente en los Municipios Autónomos que así lo hayan dispuesto mediante Ordenanza Municipal, como por ejemplo, Caguas, Ponce y Humacao



Si la solicitud es una de las de la competencia de los Inspectores Autorizados, puede solicitar el Registro de Inspectores Autorizados ante la OGPe y contactar al de su predilección



Si la solicitud es una de las de la competencia de los Ingenieros o Arquitectos licenciados, puede llamar al Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico o al Colegio de Arquitectos y Arquitectos Paisajistas para una lista de sus miembros y contactar al de su predilección



Es importante señalar que dentro del proceso de permisos existen otra gama de profesionales que pueden ayudarle con diferentes etapas de su caso (Especialistas Ambientales, Hidrólogos, Agrimensores, Economistas, etc.). Para una mejor descripción de estos profesionales, debe verificar la normativa aplicable a cada caso

PASO 4: Normativa Aplicable a su caso 

Aunque debemos tener claro que cada caso es diferente y que en Puerto Rico existen más de 20 Entidades Gubernamentales Concernidas que regulan diferentes aspectos dentro de lo que llamamos el Derecho Urbanístico - y una cantidad mayor de leyes y reglamentos que de alguna manera pueden incidir en el proceso de obtención de una autorización para una obra o uso - es importante mencionar la normativa principal en materia de permisos en Puerto Rico y cómo nos ayuda a determinar dónde y cómo radicar nuestra solicitud



Para comenzar, debemos orientarnos sobre las disposiciones de la Ley 161-2009, según ésta ha sido enmendada. Dicha Ley contiene el marco de referencia primario para comenzar a entender el proceso de permisos en Puerto Rico



En segundo Lugar, si el servicio a solicitar es en la OGPe o en la Junta de Planificación, o ante un Profesional o Inspector Autorizado, o ante un Municipio Autónomo que haya adoptado este Reglamento, tenemos que mirar el Reglamento Conjunto de Permisos para Obras de Construcción y Usos de Terrenos con fecha de 29 de noviembre de 2010. o

Dicho Reglamento recoge los requisitos Procesales y Sustantivos aplicable a los procesos de permisos en Puerto Rico

o

NOTA: El mismo aún no ha sido enmendado para reflejar las enmiendas a la Ley 1612009, por lo que es importante observar los requerimientos de dicha Ley en todo momento

o

En la Tabla 5 incluimos una lista de los Municipios que ya han adoptado el Reglamento Conjunto

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Si por el contrario, el servicio a solicitar es en un Municipio Autónomo que no ha adoptado el Reglamento Conjunto, debemos dirigirnos a sus propios Reglamentos



Al buscar en el Reglamento Conjunto, debemos enfocarnos primero en lo siguiente: o

Tomo IV – Usos, Edificabilidad y Construcción







En este tomo, encontraremos los parámetros más importantes para definir, en primera instancia, si nuestra propuesta es una ministerial o discrecional. Estos parámetros son: 

Zonificación o Calificación



Usos

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Altura



Tamaño del Solar



Densidad



Área de Ocupación



Área Bruta de Piso



Patio Delantero



Patio Lateral Derecho



Patio Lateral Izquierdo



Patio Posterior



Espacios de Estacionamientos



Área de Carga y Descarga

Si nuestra propuesta cumple con todos los requisitos y no requiere variación o excepción alguna es probable que sea Ministerial 

Determinación que no conlleva juicio subjetivo sobre la forma en que se conduce o propone una actividad o acción



El funcionario meramente aplicará los requisitos específicos de las leyes o reglamentos a los hechos presentados y no puede utilizar juicios subjetivos, discrecionales o personales



Esta determinación involucra únicamente el uso de estándares fijos o medidas objetivas

Si nuestra propuesta no cumple con los requisitos y/o requiere variación o excepción, es una de carácter Discrecional 

Determinación que conlleva juicio subjetivo por parte de la Junta de Planificación, la OGPe o un Municipio



Se utiliza conocimiento especializado, discreción y juicio para llegar a la determinación



Esta determinación considera otros asuntos además de estándares fijos o medidas objetivas

 o



El funcionario puede utilizar juicios subjetivos discrecionales al decidir si una actividad debe ser realizada o cómo debe ser realizada

Tomo II: Procesos Administrativos 

En este Tomo encontraremos las reglas a seguir para los diversos servicios que se solicitan en la OGPe, la Junta de Planificación y los Municipios que hayan adoptado el mismo.



Algunos de los temas relevantes de dicho Tomo II son: 

Presentación de las Solicitudes de Servicios



Procedimientos Adjudicativos en General



Requisitos aplicables a la Presentación y Evaluación de Ministeriales y Discrecionales



Procedimientos Adjudicativos de Consultas



Vistas Públicas



Procedimientos Adjudicativos de los Permisos de Demolición, Construcción, Urbanización, Usos, Actividades Temporeras, Verdes y PYMES, entre otros

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Procesos de Cambios de Calificación

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Evaluaciones de Cumplimiento Ambiental



Certificación de Obras y Permisos



Instalación de Rótulos o Anuncios



Planos de Inscripción



Régimen de Propiedad Horizontal

Asuntos

Por último, es importante verificar también los siguientes Tomos de acuerdo a la acción propuesta, ya que los mismos contienen disposiciones adicionales que podrían ser de aplicación a la misma: o

Tomo V: Disposiciones Especiales de Planificación

o

Tomo VII: Infraestructura

o

Tomo VIII: Recursos Naturales y Ambiente

o

Tomo IX: Salud

o

Tomo X: Seguridad

o

Tomo XI: Arqueología y Conservación Histórica

o

Tomo XII: Asuntos Energéticos

PASO 5: ¡Listos para Radicar! 

Ya en esta etapa estaremos listos para preparar todos los planos y documentos necesarios y radicar nuestra solicitud en el foro correspondiente

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Recuerden que la radicación en la OGPe y en algunas de las Oficinas de Permisos municipales pueden hacerse por Internet. En www.sip.pr.gov también encontrarán un enlace con información de contacto de todas las Oficinas de Permisos.

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Por último, queremos recalcar que el Derecho Urbanístico es una rama compleja del Derecho y que su cumplimiento requiere, en la mayoría de los casos, de conocimientos especializados interdisciplinarios, así que no dude en consultar con un profesional si tiene dudas sobre su caso

TABLAS TABLA 1: SERVICIOS OFRECIDOS EN LA OFICINA DE GERENCIA DE PERMISOS Permiso de Construcción Permiso de Construcción Certificado Permiso de Uso Convencional Convencional Permiso de Uso Certificado Permiso de Demolición Certificación de Salud Ambiental Certificación para la Prevención de Permiso de Urbanización Permiso de Urbanización vía Excepción Incendios Determinación de Cumplimiento Exclusión Categórica Permiso de Uso para Actividades Ambiental Temporeras Permiso Condicional Permiso para la Instalación de Rótulos y Material de la Corteza Terrestre: Anuncios Permiso de Exportación Material de la Corteza Terrestre: Material de la Corteza Terrestre: Aviso de Excavación Permiso Formal de Extracción Permiso Simple de Extracción Pre-Cualificación Permiso Verde Autorización de Ocupación Permiso Autorización Corte, Poda, Trasplante y Verde Siembra Permiso de Actividad Incidental:: Obra Permiso de Actividad Incidental:: Obra Permiso de Actividad Incidental: Autorizada por OGPe Prácticas Agrícolas Exenta de Aprobación por OGPe Permiso de Actividad Incidental: Permiso General Consolidado Permiso General para Otras Obras Mantenimiento de Infraestructura Pública Permiso para Generadores de Permiso para la Instalación de Recomendaciones Electricidad Almacenamiento de Aceite Usado Autorización Planos de Inscripción Aprobación de Rectificación de cabida Pre-Consulta Variaciones en Construcción Aprobación de Planos Seguros Régimen de Propiedad Horizontal

Consulta de Construcción Consulta de Transacción

TABLA 2: SERVICIOS OFRECIDOS EN LA JUNTA DE PLANIFICACIÓN Consulta de ubicación Cambio de Calificación

TABLA 3: SERVICIOS QUE PUEDEN OFRECER LOS MUNICIPIOS AUTÓNOMOS (Ley 81-1991) Permiso de uso para estructuras o solares existentes, conforme a la reglamentación vigente y que no requieran excepciones o variaciones en construcción No incluye permisos que requieran variación en uso o intensidad Se entenderá por permiso de uso para estructuras o solares existentes, aquel permiso que se otorga a estructuras o solares que habían sido ocupados anteriormente y cuyo permiso de uso no es el que se otorga inmediatamente después de realizarse una obra de construcción o segregación

Jerarquías I y II

De ser la primera vez que se otorga el permiso de uso, éste se otorgará por la entidad responsable de evaluar el anteproyecto o proyecto de construcción o segregación, evitando que dos distintas entidades, una del gobierno central y otra municipal, puedan analizar el mismo proyecto en distintas etapas de su evaluación y permiso. Autorizaciones de Anteproyectos, Permisos de Construcción (convencionales o Certificados) y Permisos de Uso, todos en suelo urbano o urbanizable Consideración de proyectos cuya área de construcción sea menor de mil (1,000) metros cuadrados, cuya altura no exceda cuatro (4) plantas y que esté conforme a la reglamentación vigente sobre uso e intensidad Consideración de obras de urbanización incidentales e inherentes a la construcción que se autoriza. Estos proyectos, para poder ser considerados por los municipios en esta jerarquía, estarán localizados en solares con cabida menor de mil

Jerarquías III y IV

Jerarquía V

quinientos (1,500) metros cuadrados Autorización para segregar hasta diez (10) solares, incluyendo el remanente, siempre que estén conforme a los Planes de Ordenación Autorizaciones de Anteproyectos, Permisos de Construcción (convencionales o certificados), Permisos de Uso y Permisos para la instalación, ubicación y exhibición de rótulos y anuncios, todos conformes a la reglamentación vigente. Consideración de proyectos cuya área de construcción sea menor de cinco mil (5,000) metros cuadrados, cuya altura no exceda cuatro (4) plantas, y que esté conforme a la reglamentación vigente sobre uso e intensidad. Consideración de obras de urbanización incidentales e inherentes a la construcción que se autoriza. Estos proyectos, para poder ser considerados por los municipios en esta jerarquía, estarán localizados en solares con cabida menor de cuatro mil (4,000) metros cuadrados. Autorizaciones de Desarrollo Preliminares, Permisos de Construcción de Obras de Urbanización y Autorización de Planos de Inscripción Consideración de proyectos de urbanización de hasta cincuenta (50) solares, conforme a la reglamentación vigente Enmiendas a los Planos de Ordenación en solares con cabida no mayor de dos mil (2,000) metros cuadrados Variaciones de uso y variaciones de intensidad en construcción, uso y densidad en solares urbanos o urbanizables de hasta un máximo de cuatro mil (4,000) metros cuadrados. Transferencia de otras facultades de la Oficina de Gerencia de Permisos y de la Junta de Planificación, incluyendo las variaciones de uso y variaciones de intensidad en construcción o uso, los sistemas industrializados de construcción de impacto subregional y todos los permisos para la instalación, ubicación y exhibición de rótulos y anuncios, exceptuando los relacionados a vías de comunicación que sean realizados con fondos federales, los reservados en el convenio, y los que se mencionan más adelante Todas las solicitudes de autorización o permiso, incluyendo el cumplimiento ambiental para las exclusiones categóricas y las reservadas por la Junta de Planificación o la Oficina de Gerencia de Permisos, se radicarán y emitirán ante la Oficina de Permisos del municipio

Ponce Guaynabo Aguadilla Humacao Adjuntas Aibonito Camuy Cayey Comerío Fajardo Gurabo Jayuya Manatí Morovis Quebradillas Salinas San Sebastián Toa Baja

TABLA 4: SITUACIÓN DE PLANES TERRITORIALES PT APROBADO CON CONVENIO DE DELEGACIÓN DE LA V JERARQUÍA San Juan Carolina Caguas Cabo Rojo Cidra Carolina Bayamón PT APROBADO Aguada Aguas Buenas Barceloneta Barramquitas Canóvanas Cataño Ciales Coamo Culebra Dorado Guayama Guánica Hatillo Hormigueros Juncos Lares Mayagüez Moca Naranjito Peñuelas Río Grande Sabana Grande San Germán San Lorenzo Santa Isabel Toa Alta Trujillo Alto Vega Alta

Vieques Añasco Isabela Las Marías Maricao Orocovis Vega Baja

Vllalba FASE IV – PLAN FINAL Arecibo Juana Díaz Las Piedras Maunabo Patillas

Florida Lajas Luquillo Naguabo Rincón

FASE III - AVANCE Arroyo Yabucoa

Corozal

Ceiba Yauco

Guayanila

Utuado FASE II MEMORIAL

Bayamón Humacao

Loíza

TABLA 5: MUNICIPIOS QUE HAN ADOPTADO EL REGLAMENTO CONJUNTO PT APROBADO CON CONVENIO DE DELEGACIÓN DE LA V JERARQUÍA Cabo Rojo Aguadilla PT APROBADO

Adjuntas Aibonito Camuy Cayey Comerío Fajardo Gurabo Jayuya Manatí Morovis Quebradillas Salinas San Sebastián

Aguada Barceloneta Ciales Guayama Hatillo Naranjito Río Grande San Germán Santa Isabel Trujillo Alto Vllalba Toa Alta Toa Baja

Aguas Buenas Barramquitas Cataño Coamo Dorado Guánica Hormigueros Lares Peñuelas Sabana Grande San Lorenzo Vega Alta Vieques