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ÍNDICE
I ESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO I.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES ............................................................................................... 1.
2.
3.
El contrato de compraventa de vivienda en construcción o “sobre plano”: La figura del promotor inmobiliario .............. 1.1. Caracteres, naturaleza jurídica y normativa del contrato de compraventa de vivienda en construcción o “sobre plano” ................................ 1.2. La dinámica del contrato de compraventa de vivienda en construcción o “sobre plano” ......................................................................... Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en los contratos sinalagmáticos: Los arts. 1124 CC y 1100 y ss. CC ................................................................................................. 2.1. Las acciones frente a un incumplimiento grave y esencial: La acción resolutoria del art. 1124 CC ..................................................... 2.2. Las acciones frente a un incumplimiento: La acción de cumplimiento del art. 1124 CCCumplimiento “in natura” o “por equivalente” ..... 2.3. Las acciones frente a un cumplimiento defectuoso o tardío: La acción por daños y perjuicios de los arts. 1100 y ss. CC ............................ 2.4. La moderación y exoneración de responsabilidad por daños y perjuicios como consecuencia de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso o tardío: Fuerza mayor caso fortuito e imposibilidad sobrevenida........... Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en el contrato de compraventa, en general, y en el contrato de compraventa de vivienda “sobre plano”, en particular ........... 3.1. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de entrega en el contrato de compraventa: La obligación de entrega en plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento ...
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3.1.1. Cumplimiento de la obligación de entrega en plazo ............ 3.1.2. Cumplimiento de la obligación de integridad e identidad de la entrega .................................................................... 3.2. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de pago en el contrato de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad resolutoria y el requerimiento del art. 1504 CC .................................. II.
1.
CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION .............................................. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedorpromotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano ................................................................................................... 1.1. Controversias en torno al incumplimiento total de la obligación de entrega por el vendedor-promotor .................................................. 1.1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ........ 1.1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construcción de la vivienda: La falta de obtención definitiva de la Licencia urbanística de edificación .................................... 1.2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado .................................................................... 1.2.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1.2.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento: La calificación jurídica del retraso como mora o como incumplimiento contractual resolutorio......................................................... 1.2.3. Habituales causas de justificación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por mora alegadas por el vendedor-promotor ...................... 1.2.4. La determinación de la indemnización por daños y perjuicios como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daños materiales y daños morales ................................... 1.2.5. Las Cláusulas Penales previstas contractualmente para el caso de retraso en la entrega de la vivienda: Su posible moderación y compatibilidad con otras indemnizaciones ........... 1.3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstáculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupación o Cédula de Habitabilidad de la vivienda ..............................................................................
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1.3.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1.3.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento contractual ........ 1.4. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a las calidades, instalaciones y servicios pactados ................. 1.4.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1.4.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento ....................... 1.4.3. Habituales causas de justificación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modificación de las calidades instalaciones y servicios pactados alegadas por el vendedor-promotor .......................... 1.5. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a la superficie pactada .................................................... 1.5.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ......... 1.5.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento ....................... 1.5.3. Habituales causas de justificación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modificación de la extensión alegadas por el vendedorpromotor .................................................................... Controversias en torno al incumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano .................................................... 2.1. Controversias en torno a la alegación como motivo del impago por el comprador de su insolvencia sobrevenida o dificultades de acceso al crédito financiero ....................................................................... 2.1.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolución contractual con motivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ................................................................... 2.1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolución contractual con motivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ................................................................... 2.2. Controversias en torno a las Cláusulas penales previstas contractualmente para el caso de falta de pago del comprador: El pacto comisorio, su moderación y nulidad ............................................................. 2.3. Controversias en torno a la forma y contenido del requerimiento del art. 1504 CC ..........................................................................
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II PROBLEMÁTICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA I.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES ............................................................................................... 1.
El contrato de compraventa de vivienda en construcción o “sobre plano”: La figura del promotor inmobiliario .............. STS 1.ª de 30 de octubre de 1989. La compraventa de cosa futura (en su modalidad de «emptio rei speratae»), como contrato conmutativo que es, presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida una vez que éste es alcanzado su existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar ............................... STS 1.ª de 22 de marzo de 1993. La calificación jurídica de las compraventas de cosa futura corresponde a la de una vivienda o local comercial en proyecto de construcción, que el comprador adquiere exclusivamente en función de su terminación, y en la que el vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligación de entregarla al comprador, quien deberá pagar, obviamente, el precio pactado ............................................. STS 1.ª de 1 de julio de 1992. La compraventa de vivienda en construcción refleja un pacto contractual que no es de estricta venta de cosa futura o imprecisa, autorizada en el artículo 1.271 del Código Civil, sino de cosa futura determinada, ya que se da la existencia de una base material conformada por un solar sobre el que se proyectaba una construcción autorizada, comprensiva del local enajenado, pendiente por tanto de su configuración definitiva exterior, una vez se llevase a cabo la edificación; es decir que la existencia material del objeto a entregar por el vendedor estaba condicionada a su construcción y en el momento de perfeccionarse el contrato se da como un hecho futuro cierto y no incierto o posible ...................................................
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STS 1.ª de 19 de julio de 2012. Naturaleza jurídica de la compraventa de vivienda en construcción o “bajo plano”. El contrato en el que se combina la obligación de construir por parte del comprador, con la de entrega de un piso o apartamento una vez construido el edificio es un contrato complejo, que requiere que la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia ........ STS 1.ª de 13 de junio de 1984. La asunción de la figura de “promotor”, llevando a efecto la construcción de un edificio sobre solar de su propiedad y enajenándolo no determina, aunque fueran otra sociedad o sociedades las que materialmente y por encargo de la promotora ejecutaran el oportuno proyecto, la exoneración de esta última de la responsabilidad que el artículo 1.591 del Código Civil atribuye al contratista...... STS 1.ª de 21 de marzo de 1996. Bien se trate de un simple promotor-vendedor bien de un promotorconstructor, la intervención del promotor en el proceso constructivo puede generar responsabilidad decenal en los supuestos de ruina, tanto material como funcional del art. 1591 CC, al equipararse al contratista .............. II.
RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN LOS CONTRATOS SINALAGMÁTICOS: LOS ARTS. 1124 CC Y EL ART. 1100 Y SS. CC .....................................................................................
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STS 1.ª de 7 de Noviembre de 1995. Compraventa inmueble. Resolución improcedente puesto que la resolución no puede declararse de oficio ........................... 196 STS 1.ª de 5 de diciembre de 2002. El contratante que cumplió su prestación puede pedir el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios son compatibles de forma subsidiaria. Las peticiones de resolución y de cumplimiento, aparte de la opción que concede el precepto ............... 199 STS 1.ª de 17 de enero de 2000. El art. 1124 CC faculta al perjudicado para optar o escoger entre el cumplimiento o la resolución, con la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos y también podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cum-
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plimiento, cuando éste resultare imposible pero no permite solicitar ambas peticiones ni conjunta ni separadamente ......................................................................... STS 1.ª de 21 de febrero de 2007. Es posible pretender en un primer momento el cumplimiento en forma extrajudicial, y ante la actitud de la parte contraria, optar finalmente por ejercer ante los Tribunales la acción resolutoria con todas sus consecuencias .......................... STS 1.ª de 16 de abril de 1991. Síntesis de la doctrina jurisprudencial en torno al art. 1124 CC. La jurisprudencia de esta Sala exige, en efecto, como requisito para que la acción resolutoria del artículo 1.124 del Código civil prospere, entre otros, que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que les concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro pues la conducta de este es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso...................... STS 1.ª de 29 de abril de 1998. La resolución es el ejercicio de una facultad de modificación jurídica que no necesita de ningún pronunciamiento judicial, aunque los Tribunales pueden examinar su pertinencia o no, produciendo sus efectos desde su ejercicio .................. STS 1.ª de 10 de julio de 1998. Por regla general, la resolución contractual produce efectos ex tunc, colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional ................................................................ STS 1.ª de 18 de julio de 2012. Resolución contrato compraventa. Cumplimiento por equivalencia. Indemnización por el valor de tasación de la vivienda al momento de interponerse la demanda, aunque sea superior al de compra, más los gastos de adquisición de una vivienda de iguales características y los gastos de cancelación de la antigua hipoteca. El principio de pleno resarcimiento de los perjuicios causados exige que para determinar los perjuicios sufridos por la imposibilidad de adjudicarse el inmueble en las condiciones pactadas
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se tengan en cuenta, entre otros posibles factores, los cambios de valor producidos hasta la fecha en que se satisfaga la indemnización ........................................... STS 1.ª de 30 de marzo de 1992. Para la aplicación del mecanismo resolutorio de las obligaciones sinalagmáticas contenido en el art. 1124 CC se exige un hecho obstativo que de un modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento o bien en una verdadera omisión de su prestación que no implique un mero retraso o demora en el pago sino dejar de cumplir su obligación principal indefinidamente ...................... STS 1.ª de 9 de julio de 1993. Es de tener también en cuenta el relieve, importancia o transcendencia de los actos, conductas o hechos que integran ese incumplir, ya que si los del actor recaen sobre aspectos accesorios o complementarios no son de tener en cuenta. En consecuencia, ha de tratarse en todo caso de incumplimiento sustancial para que pueda provocar la resolución del contrato ........................................................ STS 1.ª de 14 de noviembre de 1998. Para que haya un verdadero incumplimiento contractual resolutorio se exige la frustración de la legítima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fin del contrato ínsito en la causa no siendo precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento ......................................... STS 1.ª de 31 de diciembre de 1993. No se precisa intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es suficiente que se haya constatado con evidencia la falta de cumplimiento por parte del comprador y con cuya falta de cumplimiento se haya frustrado el fin específico perseguido por las partes al contratar ............................................ SAP Baleares 3.ª de 31 de marzo de 2003. El elemento subjetivo de la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento ha sido sustituido por el objetivo de la frustración del fin del contrato de manera que lo esencial para la resolución es que el incumplimiento impida la realización del fin del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legítimas expectativas y aspiraciones de la contraparte ...................................................
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STS 1.ª de 2 de julio de 1994. En la más moderna y ya consolidada jurisprudencia, que es aplicable el art. 1.504 del Código Civil a los casos en que se da el hecho objetivo del impago, la quiebra de la finalidad económica del contrato, el impago duradero o injustificado, no siendo preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria −y no sanada por una justa causa que la origine− obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ....................................... SAP Madrid 10.ª de 6 de junio de 2008. Caracteres generales de la facultad resolutoria del art. 1124 CC ... STS 1.ª de 15 de febrero de 2011. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente una obligación de hacer a cargo del deudor sino que admite que la pretensión del deudor sea puramente indemnizatoria o resarcitoria por equivalencia ......................... STS 1.ª de 21 de diciembre de 2010. Arrendamiento de obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente una obligación de hacer a cargo del deudor sino que admite que la pretensión del deudor sea puramente indemnizatoria o resarcitoria por equivalencia................ STS 1.ª de 13 de Julio de 2005. Arrendamiento de obra. Vicios de la construcción. Posibilidades existentes respecto a la satisfacción del derecho a la reparación del dueño de la obra. Reclamación directa de la indemnización en lugar de pedir el cumplimiento in natura: requisitos. El derecho a pedir el cumplimiento “in natura” no excluye la posibilidad de la reclamación directa de la indemnización “por equivalente” en su lugar. Pero esta es una excepción a la regla general del art. 1098 CC y para ello se hace necesaria la constancia de la concurrencia de determinados requisitos ..................... STS 1.ª de 16 de marzo de 1995. Cumplimiento por equivalencia. Es el que se da transformando en pecuniaria una obligación que no se puede cumplir en la forma pactada ............................................................. STS 1.ª de 23 de junio de 1990. Concepto de caso fortuito .......................................................................
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STS 1.ª de 28 diciembre de 1997. Concepto de fuerza mayor ......................................................................... STS 1.ª de 8 de octubre de 2012. Imposibilidad sobrevenida de cumplimiento. Requisitos............................ STS 1.ª de 30 de abril de 2002. Imposibilidad sobrevenida. Doctrina jurisprudencial ..................................... III. RÉGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GENERAL, Y EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA “SOBRE PLANO”, EN PARTICULAR .......... 1.
Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de entrega en el contrato de compraventa: La obligación de entrega en plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento .......................................................... STS 1.ª de 20 de diciembre de 2006. Incumplimiento contractual. La jurisprudencia distingue entre la exceptio non adimpleti contractus –que enerva la reclamación hasta que se realice la prestación de la contraparte– y la exceptio non rite adimpleti contractus –que no justifica la enervación de la obligación–. Sólo cabe la resolución ex art. 1124 CC cuando el incumplimiento del elemento esencial deriva en imposible cumplimiento. Distinción de figuras de incumplimiento .................... STS 1.ª de 5 de noviembre de 1993. Se entiende que se está en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil .......... STS 1.ª de 1 de diciembre de 1997. Se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, aliud pro alio, cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101, 1.106 y 1.124 del Código Civil ..................................
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Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de pago en el contrato de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad resolutoria y el requerimiento del art. 1504 CC ........................................................................................ STS 1.ª de 31 de diciembre de 1993. El art. 1504 CC como norma específica sólo juega en la venta de inmuebles y sólo ante la clase de incumplimiento por impago del precio, sancionándose entonces que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución, el comprador podrá pagar aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido... y hecho el requerimiento el Juez no podrá concederle nuevo término .......................................... STS 1.ª de 14 de junio de 2011. Compraventa. Acción de cumplimiento del contrato ejercitada por la compradora. Estimación. Condena a la vendedora al otorgamiento de escritura pública. Inexistencia de incumplimiento previo de la compradora que legitimara a la vendedora a pedir la resolución contractual ................. STS 1.ª de 10 de octubre de 2010. Para que el vendedor inste la resolución ha debido de cumplir fielmente sus obligaciones .......................................................... STS 1.ª de 6 de septiembre de 2010. Interpretación del art. 1504 CC. No exigiendo el incumplimiento resolutorio una voluntad deliberada y rebelde al cumplimiento contractual, sino que basta, a estos efectos, que el acreedor no pueda obtener la finalidad perseguida con la conclusión del contrato (que en la compraventa es el precio) el referido incumplimiento se ha producido por cuanto el precio acordado aún no ha sido abonado ni consignado, por lo que se consideran cumplidos los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la efectividad de la resolución del contrato de compraventa .... SAP Málaga 4.ª de 11 de diciembre de 2007. Compraventa. Obligaciones del comprador. Especialidades del incumplimiento y sus efectos en la compraventa de inmuebles: resolución.................................................. STS 1.ª de 5 de octubre de 1995. Para la resolución de la compraventa de inmuebles por falta de pago, no
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obstante estar vedada la concesión de un nuevo plazo, han de concurrir los requisitos del artículo 1124 del Código Civil. No es necesaria una intención dolosa o maliciosa de incumplir el contrato, basta que se frustre el fin específico perseguido por las partes al contratar .. STS 1.ª de 11 de julio de 2008. Compraventa de vivienda. Resolución por impago del precio pactado.Validez del requerimiento efectuado mediante demanda de conciliación, resultando clara la voluntad del vendedor de resolver la compraventa por impago del precio, voluntad que, además, fue recepcionada por el comprador ............................................................................. STS.1ª de 19 de julio de 2010. Compraventa. Resolución por incumplimiento. El art. 1504 CC, para el caso de que el comprador no pague el precio, exige que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, ésta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare .................................................................... STS 1.ª de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre el requerimiento resolutorio del art. 1504 CC ............ IV. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION .............................................. 1.
Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda “sobre plano” ............................................................................... 1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ..................... 1.1.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ......... STS 1.ª de 28 de enero de 1999. La declaración de resolución hecha por una de las partes al amparo del art. 1504 CC puede ser se impugna por la otra quedando así sometida al examen y sanción de los Tribunales, que habrán de declarar, en definitiva, bien hecha la resolución o, por el contrario, no ajustada a derecho .............
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STS 1.ª de 25 de octubre de 1996. El contrato de compraventa no transmite la propiedad, hace nacer una obligación................................................................... STS 1.ª de 25 de marzo de 1994. Diferencias entre doble venta y venta de cosa ajena. Buena fe..................... STS 1.ª de 25 de noviembre de 1996. Doble venta y venta de cosa ajena. Buena fe ...................................... STS 1.ª de 8 de marzo de 1993. Doctrina jurisprudencial respecto al art. 34 LH .......................................... STS 1.ª de 22 de diciembre de 2000. Concepto de buena fe en materia de propiedad ............................... STS 1.ª de 19 de julio de 1989. El principio de fe pública registral presupone buena fe del tercero. Requisitos de la buena fe del tercero adquirente ..................... STS 1.ª de 27 de septiembre de 1996. Doble venta. la preferencia a favor del segundo comprador que accede al Registro de la Propiedad requiere que este comprador lo sea de buena fe ................................................. STS 1.ª de 11 de noviembre de 1997. No puede apreciarse la excepción de litis-consorcio pasivo necesario cuando la persona cuya ausencia del proceso la ha determinado no fue parte en el contrato de compraventa cuyo cumplimiento solicita el comprador exclusivamente frente a los que actuaron como vendedores ...... STS 1.ª de 27 de diciembre de 1993. Doble venta. En este caso se declara la validez y la obligación de cumplimiento del contrato de compraventa debidamente perfeccionado pero que se puede consumar con las consecuencias inherentes si el cumplimiento deviene imposible, incluidas las indemnizatorias ....................... STS 1.ª de 28 de noviembre de 1994. Doble venta. No debe traerse a juicio a los terceros adquirentes pues son ajenos a la relación contractual cuya resolución se pretende .......................................................................... STS 1.ª de 4 de diciembre de 1995. Compraventa. Imposibilidad de cumplir la prestación de entrega. Se traduce en obligación de satisfacer el equivalente sustitutivo pecuniario por incumplimiento del contrato, y consistirá en el pago del valor de los apartamentos al iniciarse el proceso......................................................
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1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construcción de la vivienda: La falta de obtención definitiva de la Licencia urbanística de edificación ................................................................................. 1.2.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ......... STS 1.ª de 17 de mayo de 1988. El vendedor incurre en incumplimiento resolutorio cuando procede a la ejecución de las obras de la urbanización sin ajustarse al Proyecto y a la Licencia municipal .............................. STS 1.ª de 17 de junio de 1988. Al tiempo del otorgamiento del contrato de compraventa, requerimiento de resolución del mismo e incluso al de la presentación de la demanda la superficie de 118,02 m2 situada inmediatamente encima del piso 3.° D, comprendido en el cuestionado contrato de compraventa, no se hallaba acomodado a la legalidad entonces vigente, y en consecuencia la entidad vendedora «Minna Promociones, S.A.» se encontraba en situación de incumplimiento de su obligación de entrega del piso vendido con plena adaptación a las normas urbanísticas de construcción .. STS 1.ª de 6 de abril de 1992. Mal puede sostenerse frente a la apreciación de previsibilidad de los hechos causantes de los perjuicios, la concurrencia del primer requisito que exige la noción de caso fortuito para que exonere de responsabilidad, que es la imprevisibilidad del suceso ................................................................... 1.2.2. Trascendencia jurídica del incumplimiento ......................... STS 1.ª de 24 de febrero de 1993. Se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó no puede ser cumplido ............................................... STS 1.ª de 24 de noviembre de 1993. En cuanto a los inconvenientes urbanísticos surgidos para realizar la edificación según se había previsto, baste recordar que es doctrina jurisprudencial que “se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó,
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no puede ser cumplido”, criterio aplicable al caso que nos ocupa, siendo justamente la resolución del contrato lo decidido en la instancia ........................................... STS 1.ª de 29 de mayo de 1998. La consecuencia jurídica de un posterior cambio de la calificación jurídica de las parcelas no sería la de esa sustitución del objeto de la compraventa sino la restitutoria e indemnizatoria propias de la resolución contractual ............................. STS 1.ª de 17 de mayo de 1988. No puede entenderse que existe adecuada entrega material de un piso cuando el espacio ubicado dentro del mismo no cumple la exigencia de poner en posesión de la compradora «todo lo que expresaba el contrato». No procede la resolución del contrato de compraventa de un inmueble cuando la solicita el contratante que primero incumplió, y no procede el pago del precio por parte del comprador hasta tanto el vendedor no haga entrega de la cosa objeto del contrato en las condiciones pactadas ............... STS 1ª de 13 de julio de 1995. La frustración no se produce cuando la causa que origina el incumplimiento contractual no es atribuible directamente a las partes y lo mismo sucede cuando inciden impedimentos urbanísticos y administrativos que en este caso no son definitivos y de momento no hacen al objeto del contrato totalmente inútil e inservible .............................. 1.2.3. Causas de moderación y exoneración de responsabilidad por daños y perjuicios del vendedor ....................................... SAP Granada 3.ª de 1 de septiembre de 2009. Suspensión definitiva de las obras y de la Licencia de edificación por aparición de restos arqueológicos de una villa romana durante la excavación y preparación del solar. El impedimento surgido de forma tan fortuita como inevitable o sin posibilidad razonable de preverlo, aunque existiera cierto grado de previsibilidad pero en todo caso sin culpa ni dolo imputable a la promotora, despliega su efecto liberalizador en la relación causal ... SAP Cantabria 2.ª de 18 de mayo de 2007. La prestación debida por la sociedad demandada, vendedora, en virtud del contrato habido entre las partes ha devenido jurídicamente imposible, al haber sobrevenido una
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nulidad de las normas subsidiarias que, al tiempo de la solicitud de la Licencia, posibilitaban le edificación del inicial proyecto. La imposibilidad jurídica sobrevenida proviene de una decisión superior y ajena al deudor, sin que medie por su parte negligencia o mora. La imposibilidad legal sobrevenida sin culpa del deudor, produce como efecto jurídico la extinción de la obligación ...... Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado .................................................. 2.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ...................... SAP Zaragoza 5ª de 9 de octubre de 2009 .................. SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. No resulta aceptable que los términos utilizados en el contrato para fijar la fecha de entrega sean meramente orientativos sino que comprometan al promotor ............................ SAP Tenerife 4.ª de 28 de julio de 2003. La interpretación que hace la demandada de la cláusula séptima no puede ser aceptada porque efectivamente supondría que el momento del cumplimento de la obligación de entrega del bien objeto del contrato que integra la obligación básica del vendedor en la compraventa, se habría dejado a la sola voluntad del mismo ............................ SAP Baleares de 22 de diciembre de 2004. No se puede aceptar la tesis de que el pacto expreso acerca de que la vivienda sería entregada “aproximadamente” en septiembre 2003 comporte una relativa indeterminación temporal en beneficio de la vendedora, pues si se entendiera que tan sólo se fijó un plazo orientativo que no vinculaba a la entidad enajenante, se conculcaría lo establecido en el artículo 10 bis y la disposición adicional primera I 5ª de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ...................................... SAP Málaga 4.ª de 29 de abril de 2004. El art. 5.5 RD 515/1989 establece la exigencia de que en los contratos de compraventa de viviendas en construcción se ha de hacer constar «con toda claridad la fecha de entrega»; donde la finalidad protectora del comprador consumidor se cumple al producirse la mora del vendedor con el incumplimiento de la obligación de entrega en la
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fecha prevista, ya que no puede sujetarse al acreedor a una espera indefinida .................................................. SAP Lleida 2.ª de 17 de noviembre de 2000. El cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, obligándose éstas no sólo a lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, el uso y la ley (arts. 1256 y 1258 CC), por lo que la falta de concreción de la fecha de entrega del inmueble en modo alguno supone que quedara pospuesta tal obligación sine die ........................................ SAP Alicante 9.ª de 23 de noviembre de 2011. La obligación del vendedor de entregar la cosa vendida en el plazo pactado comprende la entrega física del inmueble con la correspondiente licencia de primera ocupación dentro de ese término ................................................. SAP Valencia 7.ª de 14 de diciembre de 2011. Por la demandada se ha incumplido el plazo, con un retraso de casi 16 meses y se infiere de las fechas pactadas que como esencial y causa de resolución se pactó en el contrato como de entrega de la vivienda que no puede venir referida si no al momento en que se obtuvo la licencia de primera ocupación .................................... SAP Alicante 8.ª de 17 de junio de 2011. Conforme al contrato, la condición de objeto dispuesto para la entrega no era la finalización de la obra sino la obtención de las licencias administrativas que permitieran la efectiva ocupación de la vivienda y anexo ................... SAP Barcelona 4.ª de 5 de diciembre de 2011. El compromiso adquirido por el vendedor de entregar la vivienda en un plazo determinado, lo es con la obligación de entregarla con todas las garantías administrativas que la hagan apta para el uso.............................................. STS 1.ª de 23 de marzo de 1992. La constitución en mora de uno de los obligados cuando el otro sujeto del contrato cumplió las suyas, efecto que se produce de modo automático cuando se trata de negocios en los que las prestaciones de las partes han sido convenidas como de simultánea efectividad ..................................
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SAP Barcelona, 16.ª de 4 de marzo de 2004. Era el contratista quien, tratándose de una obra en construcción, marcaba el tiempo del pago mediante la terminación de la obra y por lo tanto, es el que determinó −con infracción del contrato de su parte− que el recíproco cumplimiento de las obligaciones tuviera que realizarse con varios meses de retraso ......................................... SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. En las obligaciones reciprocas, no resulta necesaria la denuncia de la mora........................................................................... STS 1.ª de 5 de marzo de 1999. Necesidad de la interpelación por el vendedor que ha cumplido su obligación de entrega para poner en mora al deudor del precio cuando se trata de obligaciones de cumplimiento no simultáneo. No es necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligación o la ley lo declaren expresamente y, segundo, cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para establecer la obligación ............................................... SAP Cádiz 3.ª de 27 de febrero de 2004. En las obligaciones reciprocas pero de cumplimiento no simultáneo es necesaria la denuncia de la mora que no opera de modo automático ....................................................... SAP Madrid de 20 de octubre de 2004. No es necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista, primero, cuando la obligación o la ley lo declaren expresamente y, segundo, cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para establecer la obligación....... SAP Valencia 11.ª de 26 de enero de 2005. Apreciación del cómputo de la mora únicamente desde su denuncia. Del contrato no se desprende la esencialidad del plazo e incluso el comprador concedió una prórroga en el plazo de entrega al vendedor ....................................... 2.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento: La calificación jurídica del retraso como mora o como incumplimiento contractual resolutorio ........
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SAP 1.ª de 9 de junio de 1986. Diferencia de los conceptos de retraso, mora e incumplimiento resolutorio . STS 1.ª de 12 de marzo de 2009. Ausencia de verdadero incumplimiento definitivo, esencial e inequívoco que ampare la resolución interesada de contrario. Principio de conservación del negocio .............................. SAP La Rioja 1.ª de 30 de diciembre de 2002. El retraso de un mes en la entrega de la vivienda es irrelevante a efectos de solicitar abono de gastos, daños y perjuicios ............................................................................. STS 1.ª de 10 de junio de 1996. Cuando se hubiese pactado el plazo para la ejecución de las obras con carácter de verdaderamente esencial se produce una frustración del contrato y, con ello, el incumplimiento definitivo que habilita la resolución contractual ........... SAP Asturias 1.ª de 28 de octubre de 2010. Son las partes las que han dado el carácter de esencial a la falta de entrega pues los compradores podían optar por la resolución del contrato simplemente por el hecho de que la vivienda no fuera entregada “antes del 28 de febrero de 2008”, de la misma forma que el vendedor se reservaba también la facultad de resolución si la parte compradora no hubiese pagado cualquiera de los plazos del precio ................................................................... STS 1.ª de 5 de diciembre de 2002. Procede la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la entrega del inmueble objeto del contrato dentro del plazo, que es pactado como esencial ...................... SAP Granada 3.ª de 24 de septiembre de 2010.Tanto en los supuestos en que el plazo de entrega no se fija como esencial por no anudar su incumplimiento a una causa resolutoria expresa como cuando el contrato prevé el retraso como causa de indemnización (cláusula penal), su inobservancia más que verdadero incumplimiento representa un mero retraso sin virtualidad resolutoria del contrato ................................................................ SAP A Coruña 4.ª de 7 de diciembre de 2011. Según lo pactado, las obras deberían terminarse aproximadamente el 20 de enero de 2009, y efectivamente fueron concluidas en el mes de abril y junio de 2009, por lo
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que en ese momento, conforme a lo antes expuesto, no cabría la resolución contractual por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda .............................. SAP Castellón 3.ª de 20 octubre 2010. Fueron las partes quienes erigieron el 30 de abril de 2008 en término de carácter perentorio, puesto que anudaron a la falta de entrega antes de tal día la facultad resolutoria que los compradores han ejercitado en base al contrato ........... SAP Málaga 4.ª de 8 de octubre de 2010. Acudiendo al contrato de compraventa de autos se advierte la voluntad de las partes contratantes de elevar la fecha de entrega de la vivienda a condición esencial del contrato, de modo que el incumplimiento del plazo de entrega faculta expresamente a los compradores a instar la resolución del contrato de compraventa ............................ SAP Madrid 18.ª de 31 de mayo de 2011. No puede prosperar la acción de resolución contractual ejercitada por la parte actora, en tanto no puede pedirlo quién con anterioridad ha incumplido igualmente con sus obligaciones contractuales ........................................... SAP Tenerife 3.ª de 20 de enero de 2001. Incumplimiento del plazo esencial de entrega pero también incumplimiento del deber de pago: moderación de la cantidad a reintegrar por el vendedor-promotor al comprador .................................................................. STS 1.ª de 16 de abril de 1991. La interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre como ilógico, arbitrario o contradictorio de alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en los art. 1.281 a 1.289 del Código Civil. Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos: 1.º La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2.º La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad. 3.º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.
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4.º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto definitorio e imparable lo origina. 5.º Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello comienza como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso ............................................................... STS 1.ª de 18 de noviembre de 1994. Caracteres del incumplimiento que facultan a la parte cumplidora para instar la resolución contractual .................................... STS 1.ª de 23 de enero de 1996. La facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad en el infractor obstativa del cumplimiento o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte gran esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que por su entidad no decisiva no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a contratar ................................ SAP Málaga 4.ª de 24 de abril de 2007. Se tiene en cuenta, para privar al grave retraso de su eficacia resolutoria, el pacto que relevaba al vendedor de responsabilidad si el retraso era por causas “técnicas, administrativas o de fuerza mayor”...................................................... STS 1.ª de 27 de septiembre de 2012. Resolución de los contratos por retraso de una parte en el cumplimiento de su obligación. El mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución ................................................................... STS 1.ª de 14 de noviembre de 1998. Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento: el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición
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seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales ............................................................... SAP Barcelona 17.ª de 28 de mayo de 2004. Si bien no todo retraso puede ser calificado de incumplimiento, un retraso de 15 meses en la entrega de la vivienda si es una situación que genera responsabilidad .................... SAP Toledo 1ª de 17 abril 2008. El incumplimiento previo de la vendedora es flagrante, pues incurre en un retraso de más de un año en la entrega de la vivienda cuando ella a su vez había percibido puntualmente todas cuantas cantidades se había obligado a abonar la compradora hasta el otorgamiento de la escritura ........ SAP Murcia 5.ª de 21 de Julio de 2003. El retraso en la entrega de la vivienda objeto de contrato en más de dos años no es un mero retraso sino un verdadero incumplimiento motivo de resolución contractual ................ SAP Málaga 4.ª de 30 de Marzo de 2006. La parte vendedora no ha cumplido el requisito que exige el exacto cumplimiento de aquello que le incumbía, cuando se demoró 11 meses en la entrega de la vivienda, contraviniendo lo pactado .................................................... SAP Murcia 5.ª de 1 de julio de 2008. Es cierto que ha existido retraso por parte del vendedor en el cumplimiento de su obligación de entrega, pero no se ha acreditado, en modo alguno, que el plazo de entrega fuese esencial para la parta compradora ni tampoco que ese retraso en la entrega de la vivienda haya frustrado las legítimas expectativas que movieron al comprador a contratar, por lo que no puede entenderse acreditado que no pudiese conseguirse, con esa entrega tardía, el fin contractual perseguido........................................... SAP Castellón 2.ª de 20 de julio de 1998. Un retraso de 2 y 3 meses en la entrega de la cédula de habitabilidad por parte de la vendedora no constituye un retraso importante o grave que faculte para la resolución del contrato ...................................................................... SAP Málaga 4.ª de 11 diciembre 2007. No existe causa de resolución del contrato de compraventa por el mero retraso de un mes y medio en la entrega de la vivienda
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SAP Alicante de 25 de Febrero de 2003. El retraso de un mes en la entrega de la vivienda manifiesta un incumplimiento grave de las obligaciones del vendedor de cuyas consecuencias solamente puede liberarse si prueba la concurrencia de causa a él no imputable, sin que sea necesaria una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento ya que el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda ......................................................................... SAP Granada 3.ª de 24 de septiembre de 2010. No es cauda de resolución contractual el retraso de 3 meses en la entrega de la vivienda ......................................... SAP Madrid. 25.ª de 27 de junio de 2011. Estima suficiente para la resolución un retraso de cuatro meses en la entrega .................................................................... SAP Madrid 11.ª de 27 de junio de 2011. Considera que un retraso de seis meses en la entrega es causa de resolución contractual ................................................. SAP Madrid 18.ª de 20 de junio de 2011. No habiéndose pactado el plazo de entrega con el carácter de esencial, un retraso de tres o cuatro meses no puede justificar la resolución ................................................. SAP Madrid 10.ª de 8 de junio de 2011. No se considera causa resolutoria un retraso de pocos meses en la entrega de la vivienda ................................................. SAP Castellón 3.ª de 22 de julio de 2011. El retraso de un mes en la comunicación para el otorgamiento de la escritura no constituye incumplimiento esencial ......... SAP Castellón 3ª de 21 de julio de 2011. El retraso de quince meses en la entrega de la vivienda supone incumplimiento contractual resolutorio ...................... STS 1.ª de 26 de septiembre de 2002. Se ha demostrado que el vendedor no se entregó la vivienda en el plazo pactado y que no puso en conocimiento de los compradores la causa del retraso .................................. STS 1ª de 21 de febrero de 2007. El vendedor, ante su incumplimiento previo de su deber de entrega en plazo, queda privado de toda posibilidad de exigir el cumplimiento frente a la acción resolutoria instada por el comprador si en su contestación a la demanda se li-
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mita a rechazar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta por quien cumplió en todo momento los plazos y obligaciones del contrato pero “sin postular su consumación por vía reconvencional ......... 2.3. Habituales causas de justificación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por mora alegadas por el vendedor-promotor ................................................................. SAP Madrid 11.ª de 30 de diciembre de 2008. Compraventa de vivienda. Nulidad de la cláusula de exención de responsabilidad de la promotora por demoras o retrasos en la entrega que incluía el reconocimiento de la actora de haber sido ya indemnizada, dado su carácter abusivo y en contradicción con la normativa protectora de consumidores y usuarios. Existencia de vicio del consentimiento concretado en los actos de intimidación efectuados por la demandada para la suscripción de la cláusula exoneradora .......................................... SAP Alicante 8.ª de 29 de abril de 2010. Indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual de la vendedora por retraso en la entrega de la vivienda. La cláusula incluida en la escritura de compraventa que impide al comprador el ejercicio del derecho a exigir la responsabilidad al promotor por daños materiales ocasionados en el edificio, así como la posibilidad de reclamar la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, debe considerarse abusiva e ineficaz .................................................................... SAP Las Palmas 3.ª de 1 de septiembre de 2008. Nulidad de cláusula penal que limita el importe de la indemnización por demora, al constar su carácter abusivo, siendo la sanción por incumplimiento de la contraria notoriamente superior, por vulnerar el principio de equivalencia entre prestaciones .................................... SAP Madrid 13.ª de 16 de octubre de 2009. Resulta valida la cláusula por la que se prórroga el plazo de entrega inicial pactado por otro que se señale, prórroga condicionada en consideración a diversas circunstancias ajenas a la promotora .................................................. SAP Oviedo 4.ª de 28 de octubre de 2011. Las cláusulas en las que se permite una alteración del plazo con-
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tractual inicialmente pactado por causas justificadas a juicio de la dirección facultativa deben ser interpretadas cautelosa y restrictivamente......................................... SAP Madrid 20.ª de 3 de junio de 2004. El contrato contenía un pacto por el que se concedía ab initio una prorroga, plazo que determinará la cuantía indemnizatoria en caso de incumplimiento ................................. SAP Navarra 3.ª de 8 de enero de 2004. La suspensión de pagos de la constructora no puede ser opuesta por la promotora a los adquirentes de la vivienda como causa que justifique su demora en la entrega de la misma, no siendo englobable tal supuesto en los conceptos de caso fortuito o fuerza mayor ............................................... SAP Cádiz 4.ª de 1 diciembre de 2003. El retraso de 10 meses en la terminación de la obra no aparece justificado frente a su comprador actor por la simple concurrencia de la suspensión de pagos de la constructora que no puede menos de considerarse previsible e incluso evitable con la diligencia debida.............................. SAP Madrid 13.ª de 16 de octubre de 2009. La quiebra de la constructora no constituye fuerza mayor o caso fortuito exonerante (artículo 1.105 del Código Civil .. SAP Valencia 6.ª de 12 de diciembre de 2008. En relación a la fuerza mayor contemplada en el artículo 1105 del Código Civil, se recuerda que, para excluir la responsabilidad contractual,”... requiere, para su apreciación, la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable ...................................... SAP Baleares 3.ª de 10 de junio de 2004. La culpabilidad de la demandada va referida a la culpa “in vigilando o in eligendo” al elegir un contratista que no cumplió los plazos inicialmente fijados para la finalización de la obra, cuestión ésta que no puede repercutirse sobre la compradora que resulta extraña al negocio jurídico concertado ................................................................. SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. La alegación de lluvias y los vientos como excusa para el retraso no podemos hablar de fuerza mayor ni de caso fortuito, pues se trataba de circunstancias perfectamente previsibles
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como parte del ciclo anual meteorológico en esta zona y debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas .......................................... SAP Málaga 4.ª de 21 de enero de 2008. El retraso en la firma del acta de replanteo y dificultades surgidas en el movimiento de tierras, unido a la huelga del sector de yeso, más que causas de fuerza mayor no previsibles, tienen su origen en la falta de previsión de la entidad vendedora, que conocedora y profesional del sector de la construcción, debe prever al tiempo de fijar el plazo de terminación de la obra y de entrega las incidencias, sin que en este caso se acredite debidamente su incidencia en esta obra o que era ajeno a la promotora, lo que correspondía a quien la invoca en virtud del principio de carga de la prueba ......................................... SAP Valencia 7.ª de 16 de mayo de 2003. En lo que se refiere a las huelgas, tan solo mencionar que tan solo se citan, ni se concretan ni justifican, ni mucho menos en qué medida alcanzaron a la vendedora en función de quienes secundasen o no la huelga .............................. SAP Sevilla 6.ª de 29 de junio de 2004. No considera que la huelga de trabajadores pueda conceptuarse como caso fortuito o fuerza mayor, pues es una circunstancia que debe estar previsto por las empresas constructoras . SAP Guipúzcoa 3.ª de 15 de febrero de 2008. Se rechaza la contingencia de la huelga como constitutiva de un supuesto de fuerza mayor ............................................ SAP Sevilla 5.ª de 14 de abril de 2004. Se califica como la huelga como hecho imprevisible pues no era en esos años un hecho tan frecuente o cotidiano para que necesariamente hubiera de tenerse en cuenta el cálculo de la terminación de la obra; incluso aún cuando se hubiera previsto, lo que resultaba imposible era saber su duración ..................................................................... SAP Sevilla 5.ª de 28 septiembre 2000. Ni las cimentaciones antiguas, canalizaciones, túneles y depósitos aparecidos al hacer las excavaciones, ni el hallazgo de una línea eléctrica de alta tensión subterránea pueden considerarse causas de fuerza mayor ............................
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SAP Sevilla 5.ª de 2 marzo de 2001. Ni las cimentaciones antiguas de hormigón, canalizaciones de hierro fundido, túneles y depósitos, antiguas cimentaciones de fábrica de carga, aparecidas al hacer las excavaciones, ni el hallazgo de una línea eléctrica de alta tensión subterránea de la Compañía de Electricidad, pueden considerarse causas de fuerza mayor o acontecimientos imprevisibles ............................................................... SAP Palencia 1.ª de 2 de enero de 2007. La mayor parte de los problemas descritos poseen un carácter técnico, ajenos por completo al demandante, al tiempo que se trata de hechos que, con la excepción de las condiciones meteorológicas, pudieron haber tenido una solución razonable de haber sido previstos ............ STS 1.ª de 3 de noviembre de 1999. A la entidad constructora le correspondía cumplir el compromiso administrativo, −con el que nada tiene que ver la entidad compradora−, gestionar la licencia de primera ocupación −como era su obligación como constructora y como vendedora−, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto .............. SAP Cáceres 1.ª de 19 de enero de 2004. Los problemas que la promotora hay podido tener con el Ayuntamiento no justifica en absoluto la demora en la entrega de la vivienda frente a los compradores ....................... STS 1.ª de 26 de marzo de 2002. Retraso no imputable al constructor sino a modificaciones introducidas en el proyecto por el comprador.......................................... SAP Las Palmas 1.ª de 15 de julio de 1998. Retraso en la entrega de la vivienda de cinco meses por causas no imputables al vendedor-promotor sino a modificaciones en la obra solicitadas por el comprador ................. SAP Baleares 3.ª de 10 de junio de 2004. No puede alegarse modificaciones en la obra como causa justificativa del retraso en la entrega de las llaves por los compradores cuando dichas obras no consta que fuesen solicitadas por los compradores, sino que se debieron a la propia naturaleza de la construcción o por decisión de la promotora constructora ......................................
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SAP Valencia 9.ª de 25 de marzo de 2003. Se alega por el vendedor-promotor modificaciones de obras, que en modo alguno consta fuesen peticionadas por los compradores, sino por la propia naturaleza de la construcción o por decisión de la promotora constructora, como son los cambios en la Urbanización o en determinadas instalaciones generales ................................... SAP Madrid 10ª de 26 de octubre de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. Retraso en la entrega de la vivienda. La aceptación de la demora por parte de la compradora al intervenir en el otorgamiento de la escritura pública, no supone una manifestación de conformidad con el retraso en la entrega .......................... SAP Madrid 20.ª de 8 de julio de 2009. Contrato de compraventa de vivienda. La escritura de compraventa otorgada por los intervinientes no supone una novación de las estipulaciones contenidas en el contrato privado ....................................................................... SAP Madrid 21.ª de 14 de junio de 2011. Compraventa de vivienda. Acción indemnizatoria de daños y perjuicios por incumplir la vendedora demandada su obligación de entrega en el plazo pactado. Desestimación. Retraso producido pero consentido por el comprador demandante. Afirmado en la escritura pública de compraventa que la entrega lo era en plazo y que por ello no había nada que reclamar. Consentimiento válido y eficaz .......................................................................... 2.4. La determinación de la indemnización por daños y perjuicios como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daños materiales y daños morales ......................................................................... SAP Barcelona 17.ª de 28 de mayo de 2004. El hecho de que no se haya pactado contractualmente cláusula penal resulta una circunstancia ajena de la que no se puede hacer depender la posibilidad de apreciar el incumplimiento contractual si éste se ha producido y la consiguiente indemnización de aquellos daños y perjuicios derivados ......................................................... STS 1.ª de 16 de marzo de 1999. En supuestos donde resulta una situación de incumplimiento contractual provocada única y exclusivamente por una de las par-
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tes, dicha circunstancia ya determina por sí misma la obligación reparadora, y, además, tiene declarado que el solo incumplimiento contractual no excluye la idea de que éste no constituye “per se” un perjuicio o daño, una frustración en la economía del contratante, en su interés material o moral .............................................. STS 1ª de 23 de julio de 1997. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño mínimo al acreedor, cual es el representado por su valor de uso. Es un daño in re ipsa que debió ser indemnizado ................... STS 1ª de 21 de diciembre de 2011. Compraventa de viviendas. Estimación de la acción de cumplimiento del contrato e indemnización de daños y perjuicios formulada por la compradora. La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño al acreedor ........... STS 1.ª de 25 de febrero de 2000. En casos en los que los daños y perjuicios se presenten como reales y efectivos, no viene a ser necesario acreditar su realidad cuantificada, por ser consecuencia forzosa del incumplimiento decretado, que fue provocado única y exclusivamente por la parte demandada, lo que determina por sí la obligación reparadora que surge como efecto inevitable .................................................................... SAP Valencia 7.ª de 7 de abril de 2006. Compraventa de vivienda. Indemnización por retraso en la entrega: procedencia. La parte incumplidora debe indemnizar los perjuicios causados que se concretan en los gastos satisfechos por la actora en concepto de guardamuebles y alquiler de una vivienda durante el periodo de demora ................................................................................ STS 1ª de 16 de marzo de 1995 .................................. SAP Baleares.3ª de 15 de diciembre de 2005. Procede indemnizar como daños y perjuicios una cantidad equivalente al precio medio de mercado en renta/ alquiler mensual de viviendas análogas o similares en superficie, calidades y zona a las que son objeto de contrato durante el periodo de retraso en el cumplimento SAP Álava 1.ª de 30 de junio de 2009. Compraventa de vivienda. Indemnización por retraso en la entrega. Incumplimiento indemnizable aunque no se incluyera
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en el contrato cláusula que penalizara expresamente el hecho del posible retraso en la definitiva entrega de la vivienda. Daño moral. Pese a que carecen de valor económico, no por eso dejan de ser indemnizables ...... SAP Las Palmas 4.ª de 25 de marzo de 2008. Responsabilidad contractual por retraso en la entrega. Indemnización. Solicitándose únicamente la indemnización del daño material consistente en el valor de uso de las viviendas del que la parte compradora fue indebidamente privada por el retraso en la entrega de las mismas, debe estimarse la pretensión de la demandante ............ SAP Salamanca 1.ª de 7 de octubre de 2011. Compraventa. Daños y perjuicios. Si bien el retraso no conlleva por sí la resolución, sí provoca un evidente perjuicio a la parte compradora, que no necesita de mayor justificación y que debe ser convenientemente indemnizado. A falta de acreditación de perjuicios mayores, se ha de indemnizar por el interés de las cantidades entregadas, correspondientes al período de demora....................... SAP Salamanca 1.ª de 15 de noviembre de 2011. Compraventa de vivienda. Resolución del contrato. Retraso en la entrega. Indemnización de daños y perjuicios. En ausencia de pacto se cuantifican en el interés legal de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Indemnización por la suscripción de una póliza de crédito y posterior constitución de hipoteca. Vinculación de los créditos con la compraventa. Coincidencia en las cuantías con las abonadas en la compraventa. Exclusión de los gastos por constitución de la hipoteca porque la descripción del inmueble no se corresponde con el ahora litigioso, pues ésta aún se encontraba en construcción...................................................................... SAP Murcia 2.ª de 1 de febrero de 2000. Compraventa. Daños por incumplimiento contractual. Indemnización: procedencia. Mora del vendedor por haber incumplido con su obligación de entrega de la vivienda a la fecha convenida en el contrato, en el que además asumía la obligación de pagar los intereses del préstamo hasta la entrega. El actor liquidó intereses en sumas parciales y además tuvo que arrendar una vivienda. Abo-
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no por el vendedor de los intereses y de los gastos del arrendamiento ............................................................ SAP Cáceres 1.ª de 19 de enero de 2004. Compraventa de vivienda. Daños y perjuicios por retraso en la entrega. Indemnización por las rentas de alquiler que el demandante ha satisfecho durante la demora en la entrega ....................................................................... SAP Madrid 14.ª de 1 de junio de 2006. Compraventa de vivienda. Indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento en la entrega de la vivienda comprada ........................................................ SAP Burgos 2.ª de 23 de marzo de 2012. Compraventa de vivienda y anejos. Resolución de contrato por incumplimiento de la compradora. Determinación de los daños y perjuicios, limitados a las cuotas de intereses y comunitarias devengados hasta la fecha de interposición de la demanda y los posteriores hasta que el vendedor expresó su conformidad con la resolución contractual, con exclusión de perjuicios por depreciación del inmueble ....................................................... SAP Salamanca 1.ª de 30 de julio de 2012. Compraventa de vivienda. Resolución del contrato. Devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Condena al vendedor a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, una vez detraídos los daños y perjuicios que se le causaron. No procede descuento por el inferior valor de la vivienda, pero si es gasto indemnizable la cuantía abonada a la inmobiliaria que actuó en la venta con el actor ........................................................................... SAP Alicante 8.ª de 22 julio de 2011. Compraventa de vivienda. Incumplimiento de la vendedora. Inexistencia de correlación entre lo promocionado y publicitado y el objeto entregado. No se ha cumplido íntegramente la obligación asumida en la publicidad de incluir en el conjunto residencial promocionado el jardín de cierta casona decimonónica para uso exclusivo de los vecinos de la promoción. Indemnización. Daño moral. Cuantía. Fijación en 6.000 euros............................................... SAP Valencia 7.ª de 16 de mayo de 2003. Responsabilidad contractual. Contratos en particular. Compraventa.
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Daños in re ipsa. Daños morales: el retraso en la entrega de la vivienda provocó un daño moral al comprador, que como consecuencia del mismo, no precisa más prueba que la realidad del hecho que la genera ........... SAP Cádiz 8.ª de 19 de julio de 2002. Contrato de compraventa de vivienda. Incumplimiento de la obligación del vendedor de entrega en plazo: efectos. Resolución del contrato. Indemnización de daños y perjuicios. Posibilidad de solicitar daños morales............... SAP Sevilla 2.ª de 30 de marzo de 2007. Los compradores no pudieron usar y gozar de la vivienda adquirida durante medio año, lo que necesariamente provoca un daño moral o psíquico resarcible,.pues el retraso no justificado en la entrega de un piso conlleva gravosas y molestas consecuencias ............................................... SAP Baleares 3.ª de 15 de diciembre de 2005. El retraso de trece meses en la entrega de la vivienda hubo de frustrar las legítimas expectativas que habían puesto los compradores en la adquisición del inmueble, con la consiguiente zozobra, inquietud e incertidumbre ........ STS 1ª de 10 de febrero de 2006. La jurisprudencia más reciente (rectificando criterios iniciales) ha aceptado que los criterios cuantitativos que resultan de la aplicación de los sistemas basados en valoración, y en especial el que rige respecto de los daños corporales que son consecuencia de la circulación de vehículos de motor, pueden resultar orientativos para la fijación del pretium doloris teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en cada caso ........................................... SAP Madrid 9.ª de 13 de junio de 2008. Con relación a los daños corporales, como son las secuelas y cicatrices derivadas de la operación, como de los daños morales, al no existir unos criterios cuantitativos para fijar tales daños, debe tenerse en cuenta por un lado, la valoración legal que otros sectores pueden hacerse con relación a las lesiones corporales, pudiendo servir con carácter indicativo las normas y baremos que sobre estos daños se establecen en el ámbito de la circulación de vehículos de motor, mientras que con relación al daño
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moral, es aún más difícil no sólo su cuantificación sino su propia configuración .............................................. SAP Madrid 20ª de 3 de junio de 2004. Se calcula la cuantía del daño moral tomando como base el precio del alquiler que efectivamente pagó durante los tres meses y cinco días de retraso en la entrega de la vivienda ............................................................................... SAP Burgos 1.ª de 14 de julio de 2010. Cuantificación del daño moral: El Tribunal ejerce una legítima discrecionalidad al decidir el monto de la indemnización por tal concepto ................................................................ SAP Salamanca 1.ª de 23 de octubre de 2009. Responsabilidad ex delicto. Daño moral. Correcta valoración y fijación de la cuantía indemnizatoria ........................... 2.5. Las Cláusulas Penales previstas contractualmente para el caso de retraso en la entrega de la vivienda: Su posible moderación y compatibilidad con otras indemnizaciones ........................................................... STS 1ª de 12 enero 1999. Concepto y caracteres de cláusula penal.............................................................. SAP Barcelona de 30 de enero de 2004. Arrendamiento de obra. Daños por retraso en la entrega y por defectos en la ejecución material de la obra. Procedencia parcial de la indemnización. El retraso en la entrega de la obra se debe a modificaciones efectuadas en el proyecto inicial, por lo que no cabe aplicación de cláusula penal recogida en el contrato ...................................... STS 1.ª de 27 de febrero de 2002. La cláusula penal debe aplicarse únicamente al periodo de demora que se entienda imputable a la parte incumplidora ............. STS 1ª de 28 de septiembre de 2006. Compraventa. Responsabilidad contractual. Cláusula penal. Inaplicación de la sanción prevista cuando se reserva a los supuestos de incumplimiento de las obligaciones del contrato con potencial resolutorio, pero no para el caso de cumplimiento irregular o defectuoso de la obligación principal ............................................................. STS 1.ª de 12 de julio de 1993. La cláusula penal del contrato se contempla con referencia expresa a la fecha de terminación de las obras, por lo que no es de aplicación cuando éstas se han concluido y la falta de entrega
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por parte del vendedor constituye el incumplimiento de otra clase de obligaciones ....................................... STS 1.ª de 17 de enero de 2012. Aplicación de la cláusula penal sobre recargos por demora. No se puede moderar judicialmente la cláusula penal cuando está expresamente prevista para el incumplimiento parcial o para el cumplimiento deficiente o retardado ............... STS 1.ª de 1 de junio de 2009. Cláusula penal. Moderación de la pena. No es posible en los supuestos de incumplimiento parcial cuando tal incumplimiento hubiera sido el pactado como supuesto condicionante de la aplicación de la pena .......................................... STS 1.ª de 29 de noviembre de 1997. No cabe la moderación judicial de las cláusulas penales por demora ... SAP Baleares 3ª de 22 de febrero de 2010. Compraventa. Resolución de contratos de compraventa motivados por el incumplimiento de la vendedora, consistente en la imposibilidad de entregar las viviendas en los plazos acordados al momento de suscribir el contrato de opción de compra. Indemnización. Procedencia del importe establecido en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados en aplicación de la cláusula penal libremente acordada por las partes, sin que resulte procedente añadir a la misma otra indemnización por daño moral, tal como se pretende por la parte actora................................................................. SAP Tenerife 1ª de 6 de junio de 2011. Compraventa de vivienda y garaje en construcción. Resolución del contrato. Retraso en la entrega. Condena a la promotora a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más intereses, y al abono de la cuantía pactada en concepto de cláusula penal. Rechazo de la pretensión indemnizatoria por gastos por daño moral. La indemnización por daños morales interesada resultaba desmesurada e improcedente porque la misma se encontraba ya inserta en la cláusula penal ...................................... SAP Madrid 11.ª de 30 de diciembre de 2008. Compraventa de vivienda. Procedencia de indemnización de daños y perjuicios por retraso en la entrega. Indem-
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nización. Compatibilidad de la pena convencional con otras posibles indemnizaciones .................................... STS 1.ª de 7 de diciembre de 1990. Compraventa. Acción de resolución. Compatibilidad de la cláusula penal reparadora de perjuicios con la condena a indemnizar desde el requerimiento de pago y resolución hasta el desalojo. La pena sustituye a los perjuicios provinientes del contrato, pero no absorbe indefinidamente los derivados del incumplimiento contumaz, auténtica posesión de mala fe............................................................ SAP Madrid 10.ª de 6 de junio de 2008. Cláusula penal: Doctrina sobre la función liquidadora de la cláusula penal, de la indemnización por el mayor daño y por el menor daño o ausencia del mismo .............................. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstáculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupación o Cédula de Habitabilidad de la vivienda ...................................................... 3.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ...................... STS 1.ª de 11 de diciembre de 1995. No obstante estar prácticamente terminadas las obras de construcción, la falta de las licencias de habitabilidad y ocupación determina que el contrato no pueda considerarse como cumplido por completo a cuantos efectos se desprendían del mismo ........................................................... STS 1.ª de 9 de mayo de 1996. La posición de los compradores no era la de efectivos incumplidores, pues habían atendido a todos los pagos concertados, correspondiéndole tal condición al vendedor, ya que no había obtenido los necesarios permisos municipales para hacer apta la vivienda a la función para la que se adquirió, ni tampoco los locales para cumplir su objetivo de adecuada explotación comercial y dar así efectividad a las obligaciones de cumplimiento de los convenios que suscribió ..................................................................... STS 1ª de 19 de abril de 2007. Es evidente que, conforme a los arts. 1097 y 1258 CC, entre la documentación que debe entregarse está la licencia de primera ocupación o de primera utilización a través de la cual se acredita las condiciones de habitabilidad de la vivienda,
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su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad para el uso a que se le destina ........................... SAP Las Palmas 2.ª de 25 de enero de 1999. Con que la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega ........................................... STS 1.ª de 3 de marzo de 2000. Las limitaciones legales del dominio derivadas del régimen urbanísticos quedan excluídas del concepto de cargas o servidumbres no aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan, los arts. 1483 del Código Civil .......... STS 1ª de 4 de octubre de 1989. Imposibilidad de encajar dentro del concepto de vicio o defecto oculto que determina el art 1484 y ss. pues ni la menor edificabilidad concedida, ni las incidencias surgidas sobre la licencia de obras y plan de ordenación, permiten su configuración cual vicio interno del objeto vendido ... 3.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento contractual ..................... STS 1.ª de 23 de octubre de 1997. Los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan como causa resolutoria de la relación STS 1.ª de 22 de abril de 2004. Doctrinal jurisprudencial del aliud pro alio .................................................... SAP Valencia 7.ª de 29 de junio de 2011. Se pacte o no en el contrato, se incumple el plazo de entrega de la vivienda si no se entrega dentro del término con los permisos y licencias administrativas que la hacen útil y apta para su uso .......................................................... SAP Madrid 14.ª de 10 de febrero de 2009. Sólo una vez obtenida la licencia de primera ocupación por el promotor, estará en condiciones de cumplir su obligación de entrega al adquirente, obligación cuyo incumplimiento debe reputarse esencial ................................ SAP Gerona 2.ª de 9 de enero de 2003. Se resuelve la compraventa de una vivienda que no tenía ni podía tener Cédula de Habitabilidad: al carecer de ella, no cabe hablar de “vivienda”....................................................
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STS 1.ª de 9 de mayo de 1996. Si el comprador decide no escriturar por falta de la licencia, no sólo es que su posición está justificada en el previo incumplimiento del vendedor, sino que habrían de devolvérseles las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales .. SAP Madrid 1.ª de 8 de enero de 2001. La falta de pago del comprador implica incumplimiento lógico y subsiguiente al de la vendedora, que es la que primero incumple, privándola de su facultad de resolver el contrato, sin que pueda admitirse que la falta de certificado final de obra y de la entrega de Cédula de Habitabilidad de la vivienda carezca de relevancia a estos efectos SAP Almería 3.ª de 8 de julio de 2011. Jurisprudencia diversa en torno a las consecuencias jurídicas de la falta de licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad ........................................................................... SAP Zaragoza 5.ª de 26 de octubre de 2011. Diversa doctrina jurisprudencial en torno a la falta de licencia de primera ocupación y su trascendencia jurídica........ SAP La Rioja 6 de marzo de 2012. Respecto a qué ha de entenderse por puesta a disposición de la vivienda vendida, es requisito necesario la obtención de la licencia de ocupación así como de la cédula de habitabilidad, puesto que sólo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma, así como la real posibilidad de su utilización ........................................ STS 1.ª de 12 de marzo de 2009. Los incumplimientos puestos de manifiesto han sido subsanados sin que merezcan la consideración de esenciales ........................... SAP Orense 1ª de 10 de enero de 2000. El actor compró una plaza de garaje de la que se vio privado al supeditarse a su supresión la licencia municipal de ocupación del inmueble Se insta la acción de daños y perjuicios .................................................................... SAP Tarragona 1.ª de 18 de julio de 2003. La acción ejercitada es la de daños y perjuicios de los arts. 1101 y ss CC no la de vicios ocultos del art. 1483 CC, que no resulta aplicable al caso ................................................
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Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a las calidades, instalaciones y servicios pactados ................................................................................ STS 1.ª de 26 de junio de 1999. Estima incumplimiento contractual resolutorio no ajustarse a las calidades de los materiales y acabados a lo ofrecido en los folletos publicitarios, incluida la no construcción de una piscina para el complejo urbanístico en que se emplazaba la vivienda ...................................................................... STS 1.ª de 8 de marzo de 2011. Se trata de que el comprador tenga una representación cumplida de lo que va a adquirir y que el vendedor asuma la obligación esencial y constitutiva de entregar al vendedor la cosa vendida, una vez que ésta ha alcanzado la existencia real y física cumpliendo de esa forma lo ofertado en la memoria de calidades y en la publicidad que se integran en el contenido del contrato ....................................... STS 1.ª de 12 de julio de 2011. El folleto publicitario litigiosos no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido estricto (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales) resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento ............................ SAP Oviedo 5ª de 23 de diciembre de 2011. La publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984 ................................................... SAP Madrid 9ª de 11 de noviembre de 2011. Tanto el folleto publicitario como el vídeo promocional aportado a los autos integran el contenido del contrato en cuanto que se trata de elementos o prestaciones ofrecidos por el promotor a los compradores ....................... SAP Alicante 8.ª de 22 de julio de 2011. La publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no exis-
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tente, forma parte esencial de la oferta, y la promotora ofrecía el conjunto ajardinado como parte integrante de la urbanización, por lo que concurre falta de veracidad, dado que a dichos elementos no tienen acceso las viviendas vendidas, situación de la que era plenamente consciente la demandada que cedió esos elementos al Ayuntamiento a cambio de mayor edificabilidad, existiendo falta de correlación entre lo ofertado y lo entregado. Indemnización. Daño moral. Cuantía. Fijación en 6.000 euros ................................................................. STS 1.ª de 15 de marzo de 2010. Se incluyó en el contrato definitivo una memoria de calidades distinta de la que fue inicialmente ofertada, por lo que la obligación contraída respecto de las calidades contenidas en la memoria dejó de formar parte de lo que constituyó inicialmente elemento esencial del contrato al incluir los adquirentes en las escrituras de compraventa nuevas memorias a modo de anexo. Prima, por tanto, la autonomía de la voluntad cuando de forma expresa y voluntaria se excluye el régimen legal aplicable en ausencia de pacto ........................................................... STS 1.ª de 4 de diciembre de 1998. El vendedor-promotor debe terminar la obra y entregar los elementos particulares y comunes de la misma conforme a lo ofertado, que resulta coincidente en la mayoría de los casos, salvo estipulación en contra, con el Proyecto de Ejecución ................................................................... STS 1.ª de 17 de mayo de 1988. Los graves incumplimientos por el vendedor no puede menos de concluirse que la entrega material del piso y espacio ubicado dentro del mismo no cumplía la exigencia de poner en posesión de la compradora “todo lo que expresaba el contrato” .................................................................... STS 1.ª de 8 de febrero de 2003. La importancia de los proyectos técnicos a efectos de contenido contractual resulta evidente, e incluso se les da preferencia cuando a ellos se remite el contrato en su cláusulado y se entrega aparte, firmada por el comprador, una Memoria de calidades inferior.........................................................
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STS 1.ª de 22 de diciembre de 2000. Supone incumplimiento contractual la no ejecución de elementos comunes como jardines, piscina y zonas verdes pactados en el contrato ............................................................. STS 1.ª de 14 de julio de 2003. La no urbanización de las calles constituye un incumplimiento de suficiente trascendencia y entidad para justificar la oposición a la resolución contractual por impago ............................. 4.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ...................... STS 1.ª de 4 de diciembre de 1998. Se trata por tanto de sustitución de materiales y no defectos en la construcción y vicios ruinógenos, por lo que evidentemente se está ante situación jurídica de incumplimiento contractual al haberse entregado cosa distinta de la pactada aliud pro alio y de cuyo incumplimiento obligacional solamente ha de responder la promotora-constructora y también vendedora de los diversos elementos del edificio, y no el personal técnico...................................... STS 1.ª de 7 de mayo de 2002. Nos hallamos ante un grave incumplimiento contractual de la promotora demandada que da lugar a la resolución del contrato de compraventa de la vivienda a instancias de comprador STS 1.ª de 24 de octubre de 2000. No se entrega con calefacción central, como estaba previsto en el contrato sino con calefacción individual eléctrica...................... STS 1.ª de 14 de noviembre de 2000. Considera incumplimiento del vendedor la falta de reparación de las deficiencias que impiden la habitabilidad del inmueble vendido, incumplimiento que impide el éxito de la acción resolutoria instada por el vendedor ...................... 4.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento .................................... STS 1.ª de 7 de mayo de 2002. Puede sustituirse la prestación de hacer in natura por una indemnización de daños y perjuicios “por equivalente” ........................... STS 1.ª de 14 de julio de 2003. La exceptio non rite adimpleti contractus permite el retraso en el pago del resto del precio, si no hubo cumplimiento por la otra parte ..........................................................................
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4.3. Habituales causas de justificación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modificación de las calidades instalaciones y servicios pactados alegadas por el vendedorpromotor ................................................................................. SAP Cantabria 2.ª de 24 de febrero de 2010. Queda acreditado el incumplimiento por la promotora al haberse utilizado materiales de inferior calidad, no justificada, y defectos y omisiones constructivas atendiendo a lo proyectado, ejecutado elementos no proyectados, todo ello a pesar de la existencia una cláusula contractual que autorizaba al promotor para que pueda hacer reformas ..................................................................... SAP Burgos 2.ª de 27 de septiembre de 2010. Se aprecia incumplimiento de contrato al haberse cambiado material respecto al previsto en el contrato, de calidad inferior a éste, no notificado a los compradores ni justificado por exigencias oficiales o técnicas ................... STS 1.ª de 27 de julio de 1999. La reclamación judicial transcurridos tres años desde la firma d ella escritura de compraventa no supone “actos propio” de conformidad ............................................................................. SAP Barcelona 14.ª de 22 de mayo de 2003. Resulta nula por abusiva la cláusula del contrato en la que los compradores a expresaban su conformidad a la “situación, distribución y calidades de la vivienda, sus anexos y accesos que adquieren por haberla inspeccionado personalmente, habiéndola encontrado a su entera satisfacción” por ser contrario a la Ley 19/1984, General para la Defensa de los Consumidores que fija como abusivas las “declaraciones de recepción o conformidad sobre hechos ficticios .................................................. SAP Valladolid 3.ª de 22 de mayo de 2003. Se califica de nula por abusiva la cláusula del contrato de compraventa por la que los compradores ..................................... SAP Madrid 9.ª de 30 de noviembre de 2011. Ineficacia de renuncia expresa a reclamar por deficiencias manifestada por los compradores en la escritura de compraventa ...............................................................
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Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda conforme a la superficie pactada ........................... 5.1. Calificación jurídica como incumplimiento contractual ...................... STS 1.ª de 30 de enero de 1998. el quid jurídico de la cuestión radica en determinar si las consecuencias económicas de la diferencia de superficie entre lo vendido y lo entregado deben ser encuadradas en el régimen previsto en los arts. 1469 a 1472 CC o en las disposiciones generales relativas a todo incumplimiento contractual (art. 1124 y arts. 1101 y concordantes CC) .... STS 1.ª de 27 de julio de 1992. La reducción voluntaria de la cabida de la cosa vendida por el vendedor da lugar a la aplicación del art.1124 del Código Civil, en cualquiera de las dos opciones que se reconocen a favor del comprador ............................................................ STS 1ª de 1 de julio de 1992. Las diferencias de superficie de un local en construcción son imputables exclusivamente al vendedor pues no hay que perder en ningún momento el sentido del contrato de venta que refiere una cosa futura, cuya materialización exigía respetar las condiciones que se convinieron debía reunir . STSJ Navarra 1.ª de 8 de octubre de 1998. Las diferencias de cabida son resultado o consecuencia de la desviación de la obra ejecutada sobre la prevista en el contrato y constatación, por ende, del inexacto cumplimiento de la obligación contractualmente asumida por la promotora-vendedora ............................................. SAP Córdoba 2.ª de 10 de octubre de 2002. A la obligación de entregar la posesión, inherente a la compraventa (art. 1461 CC) se halla en tales casos indisolublemente unida, como premisa o presupuesto de un exacto cumplimiento, la de ejecutar u ordenar ejecutar la obra de modo que la vivienda construida se ajuste a las previsiones del plano incorporado al contrato. Cualquier desviación, no consentida, sobre ella debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de errónea representación del objeto al tiempo de su perfección ...................................... SAP Asturias 1.ª de 11 de julio de 2000. Ante el cumplimiento inexacto del contrato en cuanto a la super-
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ficie, las consecuencias jurídicas y económicas deben regirse por el art. 1101 CC ......................................... SAP Madrid 11.ª de 3 de octubre de 2011. Contrato de compraventa de vivienda. Alteraciones respecto a la adquirida. Doctrina del “aliud por alio”. Incumplimiento del contrato. Resolución justificada. Jurisprudencia aplicable ..................................................................... STS 1.ª de 16 de julio de 1992. Determinación de la superficie que debe computarse como vendida ........... STS 1.ª de 20 de marzo de 2002. Compraventa de vivienda en fase de construcción. Resolución. Expresión de la superficie sin determinar si correspondía a los metros construidos o los metros útiles .............................. STS 1.ª de 2 de marzo de 1988. En la transmisión de un piso, como superficie construida, han de incluirse los elementos comunes ............................................... 5.2. Transcendencia jurídica del incumplimiento .................................... STS 1.ª de 20 de marzo de 2002. Compraventa de vivienda en fase de construcción. Resolución. Entrega del piso con una superficie menor, en más de 20 m2, de la esperada. Frustración del fin del negocio y cambio cualitativo en la prestación que ha de equipararse a un aliud pro alio ................................................................ STS 1.ª de 13 de octubre de 1987. Resolución de contrato de compraventa por disminución significativa de la superficie pactada de la vivienda. Daños y perjuicios SAP Barcelona 14.ª de 25 de abril de 2003. Vivienda con superficie significativamente menor de la pactada. Cumplimiento de lo pactado en sus propios términos. Dichas obligaciones de hacer se sustituirán, en su caso, por la indemnización de daños y perjuicios con arreglo a las bases relacionadas ................................................ STS 1.ª de 1 de julio de 1992. Constituyendo una de las más graves vulneraciones a cargo de los vendedores que la cosa entregada no se ajuste a los términos de lo convenido, ha de asumir las responsabilidades consecuentes del debido resarcimiento de los daños y perjuicios, en cumplimiento por equivalencia que contempla el art. 1101 CC ....................................................................
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STS 1.ª de 24 de septiembre de 1986. Compraventa de piso con plaza de garaje aneja. Acciones que asisten al comprador: una de las que se le otorgan es la genérica del artículo 1101 del Código Civil.............................. SAP Valencia 6.ª de 13 de octubre de 1998. Compraventa de inmuebles. Indemnización por defecto de cabida: procedencia. La superficie del piso adquirido es muy inferior al determinado en contrato. Obligación de reparar los daños causados mediante la correspondiente indemnización ................................................. SAP Asturias 1.ª de 11 de julio de 2000. Reclamación de daños y perjuicios por entrega de una vivienda con una superficie menor a la inicialmente contratada. Procedencia de la indemnización ..................................... SAP Barcelona 1.ª de 28 de marzo de 2003. Se estima reclamación de daños y perjuicios. Adquisición sobre plano de una vivienda con una dimensión de 140 metros cuadrados y después en escritura notarial se hace constar como medida de superficie la de 120 metros cuadrados y efectuada una medición de las viviendas a su entrega, la extensión resulta ser de 117 metros cuadrados......................................................................... 5.3. Habituales causas de justificación del incumplimiento resolutorio y de moderación o exoneración de la responsabilidad por modificación de la extensión alegadas por el vendedor-promotor .................................. SAP Córdoba 2.ª de 10 de octubre de 2002. Si bien la recepción de la vivienda sin objeción supone prima facie aceptar que la misma se ajusta a la contratada, es decir, que ha cumplido con la obligación principal del vendedor y procede pagar el precio, ello solo implica el desplazamiento al comprador de la carga de la prueba del cumplimiento defectuoso pero no puede tener la virtualidad de excluir interiores reclamaciones, por cuanto la doctrina de los actos propios requiere, entre otros extremos, actos concluyentes para crear, modificar o extinguir una relación jurídica ................................. SAP Cantabria 4.ª de 22 de noviembre de 2002. Acción de cumplimiento contractual: procedencia. Incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda conforme a las características y prestaciones pactadas.
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En la medida que el comprador ejercita la acción de cumplimiento del contrato, la responsabilidad del promotor-vendedor sólo puede decaer cuando acredite haber cumplido cabalmente su obligación ................... 606 SAP Toledo 1.ª de 18 de enero de 1999. Existe un claro incumplimiento contractual al ser mucho menor la altura que la expresada en el proyecto y haberse obligado expresamente el vendedor a cumplir con el misma; por tanto aquellos que adquirieron la vivienda en construcción, sin poder comprobar físicamente sus características principal tiene derecho a un resarcimiento de daños y perjuicios. Pero también tienen este derecho los que adquirieron la vivienda después de construidas, aun cuando la hubiesen visitado, observado y examinado............................................................................... 608 V.
CONTROVERSIAS EN TORNO AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO POR PARTE DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO ...................................................... 1.
Controversias en torno a la alegación como motivo del impago por el comprador de su insolvencia sobrevenida o dificultades de acceso al crédito financiero ................................ 1.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolución contractual con motivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ............................ SAP Murcia 5.ª de 27 de septiembre de 2005. Compraventa de vivienda. Pactos especiales: El contrato contiene un pacto por el que si se resulta imposible al comprador obtener de las entidades bancarias la financiación necesaria para la compra de la vivienda, no puede consumarse la venta y por ello debe devolverse al comprador las cantidades entregadas a cuenta .......... SAP Burgos 3.ª de 21 de septiembre de 2009. La eficacia del contrato de compraventa quedó supeditada a la obtención de un préstamo hipotecario por parte de los compradores demandados con BBVA, de lo que quedó encargada la agencia inmobiliaria que medió en la venta, financiación que no se logró ..........................
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SAP Valencia 6.ª de 10 de septiembre de 2010. Compraventa de vivienda. Pese a que consta acreditado que la compradora no ha obtenido la financiación necesaria para el pago del precio de la vivienda, no puede obviarse que, no habiendo acreditado oferta vinculante alguna a la compradora, tal y como establecía los términos del contrato, que establecía expresamente unos gastos de gestión para el caso de no subrogarse, no puede entenderse que la vendedora cumpliera con sus compromisos, y por tanto no puede pretender el cumplimiento del contrato por la parte demandada en los términos que se alegan en la demanda ....................................... SAP Castellón 3.ª de 2 de junio de 2010. Compraventa de vivienda. Obligaciones del comprador. Incumplimiento de las obligaciones del comprador. Efectos. La denegación de la financiación que permitiera a los adquirentes satisfacer la parte del precio pendiente de pago y subrogarse en el préstamo hipotecario en su día concedido a la vendedora es una imposibilidad sobrevenida que libera al comprador del cumplimiento de sus obligaciones .......................................................... SAP Castellón 3.ª de 7 de abril de 2011. Se estima probado la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato por parte de los compradores por falta de la financiación necesaria para poder cumplir su obligación de pago del precio de la compraventa, habiendo estos intentado obtener la financiación y siéndoles denegada la operación por dos entidades bancarias, sin que conste que ello fuera imputable a los mismos. Imposibilidad sobrevenida que fundamenta la resolución contractual SAP Castellón 3.ª de 15 de abril de 2011. No puede apreciarse que exista un incumplimiento culpable imputable a la compradora en el caso concreto, sino que fue imposible el cumplimiento debido a la falta de financiación, sin que sea óbice para esta conclusión el que en el contrato se prevea expresamente la posibilidad de que no se consienta la subrogación en el préstamo hipotecario ...........................................................
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1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolución contractual con motivo de la pérdida de capacidad económica o al no haber obtenido el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria ............................ STS 1.ª de 1 de octubre de 2012. Compraventa de viviendas. Condena a la compradora al cumplimiento del contrato o a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. Es cierto que la vendedora incumplió la obligación asumida en el contrato de ofrecer a la compradora la posibilidad de obtener financiación para la compra, subrogándose, si el banco lo autorizaba, en un previsto préstamo a la construcción. Ahora bien, esa obligación incumplida lo era de mera gestión o de actividad, no de resultado ........................ SAP Sevilla 5.ª de 19 de julio de 2011. Compraventa de vivienda. Subrogación en la posición de vendedor ...... SAP Madrid 9.ª de 7 de diciembre de 2011. Compraventa de vivienda. Resolución del contrato. Desistimiento bilateral. Imposibilidad de cumplimiento por no obtener el comprador la financiación necesaria. Frustración del contrato unido con el incumplimiento de los compradores, deba hablarse más que de resolución, de desistimiento o desistimiento bilateral, de la vendedora porque nada insta en aras al cumplimiento del contrato ................................................................ SAP Albacete 2.ª de 23 de noviembre de 2009. Compraventa de vivienda. Obligaciones del comprador. Incumplimiento de las obligaciones del comprador. Efectos .............................................................................. SAP Pontevedra 3.ª de 26 de mayo de 2009. Compraventa de vivienda. Obligaciones del comprador. Pago del precio ................................................................... SAP Ávila 1.ª de 28 de noviembre de 2006. Compraventa de vivienda. Pactos especiales. Pacto de arras. Incumplimiento culpable del comprador ........................ STS 1.ª de 8 de octubre de 2012. Compraventa de viviendas. Condena a los compradores al otorgamiento de escritura pública con el pago de las cantidades convenidas. Los compradores adquirieron con fines de especulación, para revender antes de la finalización de la obra, hasta que la situación económica se deterioró
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y las ventas se ralentizaron hasta el punto de verse en la necesidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que la entidad financiera les denegó. En estas circunstancias, no puede aceptarse que concurra una situación de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento ........... SAP Cádiz 5.ª de 13 de junio de 2008. Compraventa de vivienda. Pactos especiales. Pacto de arras. Incumplimiento culpable del comprador .................................. STS 1.ª de 25 octubre de 2007. Compraventa de estación de servicio. Cláusula rebus sic stantibus................... STS 1.ª de 1 marzo de 2007. Compraventa de terreno. No es de aplicación al caso la doctrina de la llamada cláusula rebus sic stantibus ........................................... STS 1.ª de 25 de enero de 2007. Compraventa. Inaplicación de la claúsula rebus sic stantibus .......................... STS 1.ª de 22 de abril de 2004. Compraventa de terrenos. Imputación al comprador de la pérdida o deterioro de la cosa vendida después de perfeccionado el contrato. Cláusula rebus sic stantibus. Doctrina jurisprudencial. Reclamación de la parte del precio aplazado. Modificación de las normas urbanísticas que redujo el volumen de edificabilidad de la zona en que se halla la finca vendida. Esta modificación no puede considerarse como «radicalmente imprevisible» para la compradora, una sociedad dedicada a la construcción...................... SAP Castellón 3ª de 30 de mayo de 2011. Posible aplicación de la llamada cláusula rebus sic stantibus a la imposibilidad sobrevenida de pago por falta de acceso al crédito bancario del comprador. Se desestima.............. Controversias en torno a las Cláusulas penales previstas contractualmente para el caso de falta de pago del comprador: Su moderación y nulidad............................................................ STS 1.ª de 5 de diciembre de 2003. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de pago del precio. Pacto comisorio. No elimina la necesidad del requerimiento previo, el cual puede ser hecho por el representante del vendedor o un simple mandatario sin representación. Aplicación de la cláusula penal en la que se establecía que en caso de impago, aun parcial, quedarían en poder
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del vendedor los plazos anteriores. Facultad de moderación de la pena por el órgano jurisdiccional ................ SAP Córdoba 1.ª de 2 de septiembre de 2010. Compraventa de vivienda. Cesión del contrato por los compradores. Resolución del mismo instada por la cesionaria. Falta de legitimación activa. La falta de consentimiento de los vendedores a la cesión producida impide que puedan considerarse cumplidos los requisitos de la cesión, por lo que la cesionaria carece de legitimación para instar la resolución contractual y la devolución, total o parcial, de la cantidad entregada a cuenta. Reconvención de los vendedores instando el cumplimiento del contrato o, subsidiariamente, en caso de incumplimiento, la aplicación de la cláusula penal prevista en el mismo. Inexistencia de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato. No puede considerarse como tal la dificultad de los compradores para conseguir financiación debido a la evolución de la actividad inmobiliaria tras la firma del contrato. Sin embargo, sí puede tenerse en cuenta esa circunstancia para mitigar el grado de incumplimiento y justificar una moderación de la cláusula penal ........................... SAP Tarragona 3.ª de 27 de septiembre de 2011. Compraventa de vivienda. Cláusula penal: este tipo de cláusulas cumple una función coercitiva o de garantía, en cuanto estimula al cabal cumplimiento para evitar sus consecuencias y, además y para el caso de incumplimiento, desempeña también una función liquidatoria del daño ..................................................................... SAP Barcelona 17.ª de 17 de noviembre de 2010. Compraventa de vivienda. Nulidad de cláusulas contractuales. Cláusula penal, por impago por la compradora del precio en el plazo pactado, por la que la vendedora hace suyas las cantidades entregadas a cuenta. Validez de la cláusula indicada, al haberse estipulado al amparo del principio de autonomía de la voluntad y tener el carácter de indemnización de los daños y perjuicios causados por incumplimiento de la compradora, una vez requerida para el pago ....................................
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SAP Valencia 11.ª de 21 de febrero de 2011. La cláusula penal convenida en el contrato lo fue con la función liquidatoria sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios para el caso de incumplimiento contractual, como así previene el art. 1152 CC. No resulta abusiva ........................................................... 656 SAP Alicante 8.ª de 4 de mayo de 2011. La cláusula penal estipulada no resulta abusiva: La facultad de optar por la resolución, con los efectos previstos, no se concede al vendedor discrecionalmente, sino que está supeditada al previo incumplimiento del consumidor respecto al pago del precio. Además la configuración de la obligación principal del comprador supone la división del pago del precio en diversos plazos, lo que implica una posición diferente para cada una de las partes dentro de la dinámica en la que se desarrolla el cumplimiento del contrato y que no permite predicar de esta situación una vulneración del principio de igualdad o reciprocidad ............................................................................. 657 SAP Murcia 1ª de 14 de septiembre de 2011. Contrato de compraventa de vivienda Resarcimiento.Validez de la cláusula penal pactada .............................................. 658 SAP Murcia 4.ª de 31 de marzo de 2011. Contrato de compraventa de vivienda Resarcimiento. Validez de la cláusula penal pactada ................................................. 660 SAP Zaragoza 5.ª de 26 de octubre de 2011. Contrato de compraventa de vivienda. Se declaran nulas, por abusivas y faltas de reciprocidad las cláusulas penales pactadas ...................................................................... 666 SAP Sevilla 5ª de 12 de septiembre de 2011. Compraventa de vivienda en construcción. Devolución de las cantidades retenidas por la vendedora en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Nulidad de la cláusula penal pactada para el caso de incumplimiento de la compradora. Carácter abusivo de la cláusula que permite al vendedor la retención por no haber comparecido la compradora al otorgamiento de la escritura pública, al tratarse de una cláusula penal aplicable únicamente a ésta, no previendo los efectos del incumplimiento de la vendedora. Nulidad de la cláusula discu-
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tida, lo que no supone la nulidad del contrato, sino su integración y la determinación de los daños y perjuicios causados a la vendedora por el efectivo incumplimiento de la compradora ............................................ SAP Barcelona 17.º de 17 de noviembre de 2010. Compraventa de vivienda. Cláusula penal, por impago por la compradora del precio en el plazo pactado, por la que la vendedora hace suyas las cantidades entregadas a cuenta. Reducción de la cantidad debida por la demandante, por aplicación de la facultad moderadora del órgano judicial, que constituye una norma de carácter imperativo, cuyo supuesto de hecho es el cumplimiento parcial o defectuoso, al constar acreditado que la actora solicitaba la resolución contractual una vez efectuados diversos pagos a cuenta del precio de la compraventa, y, por otro, que la demandada decidió entregar la vivienda sin acreditar el final de obra y con deficiencias, sin obtener la licencia de primera ocupación ni solicitar la cédula de habitabilidad e inscribir la división horizontal del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder gestionar la financiación individual pretendida por los compradores ............................................................... Controversias en torno al requerimiento del art. 1504 CC .... SAP Madrid 9.ª de 27 de febrero de 2006. Compraventa de inmuebles. Resolución de contrato por impago del precio. Eficacia de los requerimientos notariales resolutorios pese a no haberse podido notificar al comprador, pues no cabe oponer que la actora no haya realizado gestiones en averiguación de otro domicilio porque el requerimiento habría de practicarse en el domicilio social de la empresa que se designó en el contrato ...................................................................... SAP Barcelona 1.ª de 22 de noviembre de 2004. Contrato de compraventa de vivienda.Validez y eficacia del requerimiento resolutorio efectuado a pesar de no haber llegado a conocimiento del comprador ................. SAP Baleares 3.ª de 29 de marzo de 2000. Resolución contractual por impago del precio: procedencia. El requerimiento previo, realizado en el domicilio del comprador que figura en el documento de compraventa, es
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suficiente según reiterada jurisprudencia, para que opere la resolución del contrato de compraventa del bien inmueble. El comprador debe poner en conocimiento del vendedor su cambio de domicilio.......................... STS 1.ª de 28 de septiembre de 2001. La doctrina jurisprudencial ha venido considerando el requerimiento resolutorio del artículo 1504 del Código Civil como una declaración de carácter recepticio del requerimiento resolutorio impone que el mismo llegue a poder y conocimiento del requerido. El requerimiento por medio de correo certificado con acuse de recibo, de acuerdo con el art. 202 del Reglamento Notarial ha sido admitido por la jurisprudencia ............................. SAP Alicante 7.ª de 13 de febrero de 2006. El burofax que envió la parte demandada, antes de la interposición de la demanda por el actor, no es un requerimiento notarial o judicial, por lo que no puede servir a los efectos resolutorios pretendidos .............................................. STS 1ª de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre el requerimiento resolutorio del art. 1504 CC. Resulta valido y eficaz el requerimiento efectuado por burofax en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido, en aplicación al caso de la realidad social que impone el artículo 3.1 del Código civil para la interpretación de las leyes............................................... SAP Guadalajara 1.ª de 13 de febrero de 2007. Eficacia de la comunicación remitida vía burofax por el vendedor al comprador ante el incumplimiento de la obligación de pago por la compradora ........................ STS 1ª de 4 de julio de 2011. Compraventa de nave. Resolución por falta de pago del precio. El Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial que no procede reconocer válidos efectos resolutorios al requerimiento efectuado mediante burofax. E igualmente fija como doctrina jurisprudencial el reconocimiento de eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por falta de pago del precio, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC ......................................
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STS 1.ª de 19 de mayo de 1998. La voluntad resolutoria no constituye acto personalísimo de la parte vendedora, por lo que cabe su emisión tanto por los vendedores plurales, alguno de ellos o por terceros que actúen en interés de los sujetos activos del requerimiento que autoriza el art. 1504 CC ................................................. STS 1.ª de 15 de noviembre de 1999. Si la actuación del mandatario verbal resulta posteriormente ratificada por el vendedor que, asumiéndolo y basándose en él, interpone la demanda, puede perfectamente aplicarse por analogía, incluso, la sanción que establece el art. 1259 párrafo segundo CC........................................... STS 1.ª de de 11 de julio de 2008. Compraventa de vivienda. Resolución por impago del precio pactado. Validez del requerimiento efectuado mediante demanda de conciliación, resultando clara la voluntad del vendedor de resolver la compraventa por impago del precio, voluntad que, además, fue recepcionada por el comprador .................................................................. STS 1.ª de 8 de mayo de 2008. El requerimiento o intimación de pago que el vendedor dirige al comprador reúne los requisitos exigidos por el artículo 1504 CC en cuanto contiene una verdadera declaración de voluntad del vendedor dando por resuelto el contrato . STS 1.ª de 10 de junio de 1996. Compraventa. Especialidades del incumplimiento y sus efectos en la compraventa de inmuebles: El requerimiento resolutorio puede ser la propia demanda ....................................... STS 1.ª de 2 de febrero de 2005. Doctrina jurisprudencial sobre el art. 1504 CC. La voluntad resolutoria debe manifestarse al comprador a través de requerimiento judicial o por acta notarial. No son idóneos los requerimientos que contienen una intimación al cumplimiento o pago del precio.................................................... STS 1.ª de 18 de octubre de 2004. Compraventa de inmuebles. Resolución por falta de pago del precio. Requerimiento resolutorio. La inserción en el mismo de otro de pago previo no desvirtúa a aquél. Resumen de la doctrina jurisprudencial del art. 1504 CC ...........
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III ESQUEMAS PROCESALES I. ESQUEMA DE JUICIO ORDINARIO. ARTS. 399 A 436 LEC ..........................
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IV FORMULARIOS GENERALES 1.
2.
3.
Demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble por incumplimiento del plazo de entrega con solicitud de devolución de cantidades entregadas.............................................................................................. Demanda en ejercicio de acción de incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble por haberse entregado la vivienda con una cabida menor que la estipulada ................... Demanda de juicio ordinario en ejercicio de resolución de compraventa de inmueble por impago del precio con reparación daños y perjuicios a tenor de cláusula penal ................
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V CASOS PRÁCTICOS CASO PRÁCTICO 1: ¿CUALES SON LAS NOTAS CARACTERÍSTICAS DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN O “BAJO PLANO”? ........... 725 CASO PRÁCTICO 2: ¿CUANDO SE ENTIENDE PERFECCIONADO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA “SOBRE PLANO”? ¿QUE EFECTOS JURÍDICOS PRODUCE ESTA PERFECCIÓN? ¿ES LO MISMO PERFECCIÓN QUE CONSUMACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? ............................................................. 726 CASO PRÁCTICO 3: ¿PUEDEN CONSIDERARSE VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE EXONERAN DE TODA RESPONSABILIDAD AL VENDEDORPROMOTOR EN EL CASO DE LA DEMORA O RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA Y EN GENERAL LAS QUE IMPIDAN POSIBILIDAD DE RECLAMAR LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL? ........................................................................................... 727
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CASO PRÁCTICO 4: ¿QUÉ VIRTUALIDAD TIENEN LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE CALIFICAN DE “APROXIMADO” U “ORIENTATIVO” EL PLAZO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA “SOBRE PLANO”? ............................... 727 CASO PRÁCTICO 5: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿QUE DEBE ENTENDERSE COMO “CAUSA MAYOR”? ........................................................................................ 728 CASO PRÁCTICO 6: ¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS QUE SEÑALAN UN PLAZO CONCRETO DE PRÓRROGA EN LA FECHA DE ENTREGA VINCULADA A MOTIVOS DE CAUSA MAYOR”?..................................................................................... 728 CASO PRÁCTICO 7: EN ESTE SENTIDO ¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS CONTRACTUALES QUE PERMITAN ALTERAR EL PLAZO DE ENTREGA SINE DIE POR CAUSAS VINCULADAS A LA VOLUNTAD DE LA PROMOTORA O CONSTRUCTORA? ¿SERÍA VÁLIDA LA CLÁUSULA DE PRORROGA SI QUEDA VINCULADA A CUALQUIER MOTIVO, INCLUIDA LA VOLUNTAD DEL PROMOTOR, PERO SE SEÑALA UN PLAZO CONCRETO DE PRÓRROGA?.............................. 729 CASO PRÁCTICO 8: DEL EXAMEN DE LA JURISPRUDENCIA MENOR ¿PUEDE LLEGARSE A ALGUNA CONCLUSIÓN RESPECTO AL TIEMPO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA QUE PUEDE DAR LUGAR A LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA A INSTANCIA DEL COMPRADOR?................... 730 CASO PRÁCTICO 9: EL INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR-PROMOTOR DE LA FECHA DE ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿PRODUCE EL EFECTO DE COMIENZO DE LA MORA AUTOMÁTICAMENTE DESDE ESA FECHA O ES NECESARIA LA INTIMACIÓN DE CUMPLIMIENTO JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE POR PARTE DEL COMPRADOR?............................................................................. 730 CASO PRÁCTICO 10: UNA VEZ INICIADAS LAS OBRAS DE LA VIVIENDA CONFORME A LA LEGALIDAD URBANÍSTICA ¿CUALES SON LAS CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE LA ANULACIÓN JUDICIAL SOBREVENIDA DE ESTA NORMATIVA? ....................................................................................... 731
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CASO PRÁCTICO 11: ¿QUÉ HA DE ENTENDERSE POR PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA VIVIENDA VENDIDA? ¿ES REQUISITO NECESARIO LA OBTENCIÓN DE LA LICENCIA DE OCUPACIÓN ASÍ COMO DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD? ¿LA ENTREGA DE LA VIVIENDA POR EL VENDEDOR-PROMOTOR SIN LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y CEDULA DE HABITABILIDAD ES CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL? ..................................................................... 732 CASO PRÁCTICO 12: ¿PUEDEN CALIFICARSE DE “VICIO OCULTO” LOS DEFECTOS DE SUPERFICIE, CALIDADES Y SERVICIOS DE LA VIVIENDA? ....... 733 CASO PRÁCTICO 13: EN EL CASO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNOS SERVICIOS, CALIDADES E INSTALACIONES NO ACORDES CON LOS PACTADOS ¿PUEDE CALIFICARSE JURIDICAMENTE TAL ACTUACIÓN DEL PROMOTOR COMO DEFECTO CONSTRUCTIVO? ................................................................ 734 CASO PRÁCTICO 14: LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO PUEDE CONCEPTUARSE EN PRINCIPIO COMO “DE CUERPO CIERTO” A LOS EFECTOS DE LA APLICACIÓN DE LOS ARTS. 1469 Y SS. CC? ¿CÓMO DEBE SER CALIFICADA LA ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNA SUPERFICIE MENOR A LA PACTADA? .................................................................................................... 734 CASO PRÁCTICO 15: ¿RESULTARÍA EFICAZ LA REFERENCIA COMO COMPRAVENTA DE “CUERPO CIERTO” EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA PARA SU CALIFICACIÓN JURÍDICA COMO TAL? ................... 735 CASO PRÁCTICO 16: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿CÓMO SE DETERMINA LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA? ¿CÓMO ÚTIL O CÓMO CONSTRUIDA? ............. 736
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Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios
CASO PRÁCTICO 17: LA FALTA DE OBJECIÓN, RESERVA O PROTESTA DEL COMPRADOR EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA O LA REFERENCIA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA A QUE SE ENTREGA LA VIVIENDA “A CONFORMIDAD O SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR” ¿SUPONE UNA RENUNCIA TÁCITA DEL COMPRADOR A UNA RECLAMACIÓN POSTERIOR EN CUANTO A RETRASOS EN LA ENTREGA, DEFECTOS DE LA SUPERFICIE, CALIDADES, INSTALACIONES O SERVICIOS PACTADOS? .................................................................................................. 736 CASO PRÁCTICO 18: ¿TENDRÍA EFICACIA UNA RENUNCIA EXPRESA A RECLAMAR POR DEFICIENCIAS INSERTA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA? ........................................................................................... 737 CASO PRÁCTICO 19: CARECER DE LAS VISTAS O PANORÁMICAS DESDE LA VIVIENDA SEÑALADAS EN EL FOLLETO PUBLICITARIO ¿ES UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL INDEMNIZABLE ECONÓMICAMENTE? ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? ........................................ 738 CASO PRÁCTICO 20: ¿PUEDE SER MOTIVO DE DAÑO MORAL INDEMNIZABLE LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA CARENTE DE LOS SERVICIOS PRIVADOS OFERTADOS EN LA PUBLICIDAD POR EL PROMOTOR? ................................... 739 CASO PRÁCTICO 21: ¿RESULTA POSIBLE LA MODERACIÓN JUDICIAL DE LAS CLÁUSULAS PENALES PARA EL CASO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA VENDIDA “SOBRE PLANO”? .......................................................... 739 CASO PRÁCTICO 22: A PESAR DE LA EXISTENCIA DE UNA CLÁUSULA PENAL EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE CUANTIFICA LOS DAÑOS POR RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿SE PUEDEN RECLAMAR DAÑOS DISTINTOS O ADICIONALES, SINGULARMENTE DAÑOS MORALES? ¿ES COMPATIBLE LA CLÁUSULA PENAL CON OTRAS POSIBLES INDEMNIZACIONES? .................... 740 CASO PRÁCTICO 23: ¿SUPONE UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA PROMOTORA CON VIRTUALIDAD RESOLUTORIA LA DENEGACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO POR LA ENTIDAD QUE FINANCIÓ LA CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA, A TRAVÉS DE SUBROGACIÓN?............................................................ 741
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CASO PRÁCTICO 24: EN EL ACTUAL CONTEXTO DE CRISIS ECONÓMICA ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL A INSTANCIA DEL COMPRADOR LA DENEGACIÓN SISTEMÁTICA POR LAS ENTIDADES BANCARIAS DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIA PARA EL PAGO DE LA VIVIENDA? ............... 741 CASO PRÁCTICO 25: ¿ES VÁLIDO EL ENVÍO DEL REQUERIMIENTO RESOLUTORIO POR EL VENDEDOR A TRAVÉS DE TELEGRAMA O BUROFAX? ......................... 742 CASO PRÁCTICO 26: ¿SE CONSIDERAN VALIDOS Y EFICACES LOS REQUERIMIENTOS AL COMPRADOR INSTÁNDOLE AL PAGO EN UN PLAZO Y EN CASO DE NO SER ATENDIDO, QUE SE TENGA POR RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA? ...................................................................... 743 CASO PRÁCTICO 27: AHORA BIEN, UN REQUERIMIENTO DE PAGO AL COMPRADOR ¿TIENE EFECTOS RESOLUTORIOS DE LA COMPRAVENTA? ........ 743 CASO PRÁCTICO 28: ¿COMO DEBE SER CALIFICADA LA CLÁUSULA CONFORME A LA CUAL SE OBLIGA E IMPONE AL COMPRADOR SATISFACER LA CANTIDAD QUE ASCIENDA EL IMPUESTO MUNICIPAL DE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA)? .................................... 744 VI NORMATIVA REGULADORA I. NORMATIVA CIVIL ................................................................................... 1.
Código Civil: arts. 1088 a 1213 y arts. 1445 a 1506 ..................
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II. NORMATIVA ADMINISTRATIVA ................................................................. 1.
2.
Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.................. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (Arts. 8 a 10, 80 a 91) ..........................................
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