Story Transcript
Informe de mercado Valencia 2016
ÍNDICE
Carta del director......................................................................... 04
Coyuntura internacional............................................................. 05
Economía española
Coyuntura macroeconómica............................................... 08
Situación financiera de los hogares..................................... 10
Evolución del crédito.......................................................... 10
Sector inmobiliario
Normalización del mercado................................................ 11
Evolución de los precios..................................................... 13
Hipotecas y compraventas.................................................. 15
Valencia
Radiografía de la región ..................................................... 18
Mercado inmobiliario......................................................... 20
Valencia, por zonas
Centro................................................................................. 21
Alameda-Costa................................................................... 22
Alrededores......................................................................... 23
Alquiler......................................................................................... 24
Carta del director
Coyuntura internacional bajada de precios tras los años de crisis y la diversidad de oferta indican una gran oportunidad para la inversión. Valencia es la tercera ciudad de España por detrás de Madrid y Barcelona. Una ciudad mediterránea que ofrece un diverso paisaje tanto de montaña como de costa y un importante patrimonio histórico y cultural. Además, goza de un impresionante atractivo turístico por sus playas, su buen clima, sus iconos arquitectónicos y su gastronomía. En resumen, es una ciudad que reúne los ingredientes perfectos para conseguir una excelente calidad de vida. Y buena prueba de ello es el interés que despierta tanto en los clientes inmobiliarios nacionales como internacionales. En 2015 se registró un incremento del 20% de las unidades vendidas respecto al año anterior y del 70% respecto al peor año de la crisis.
Miguel Ángel Cantos Director General de Engel & Völkers MMC Valencia
“Estamos en un momento realmente interesante para la compraventa de viviendas en Valencia. Por un lado, las optimistas previsiones para el sector inmobiliario suponen un aliciente para el vendedor y, por otro, la
En Engel & Völkers Valencia contamos con herramientas únicas de marketing y ventas y con un equipo de 100 asesores altamente cualificados para ofrecer el mejor servicio a nuestros clientes a través de una gran plataforma. Con las buenas perspectivas de coyuntura macroeconómica, la consolidación en la recuperación del mercado de la vivienda permite afrontar este y los próximos ejercicios como un importante reto de futuro”.
Zonas de trabajo de MMC Valencia
La economía global sigue creciendo, aunque a un ritmo relativamente moderado. El crecimiento mundial se situará en 2016 entre el 3,3% y el 3,6%, según los principales organismos internacionales como la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) y el Fondo Monetario Internacional (FMI). En los países desarrollados, el debilitamiento de las secuelas de la crisis, el apoyo prolongado de la política monetaria y la vuelta a la neutralidad fiscal han respaldado una aceleración del crecimiento y una caída del desempleo a nivel general. Según el último informe del FMI, las condiciones financieras siguen siendo favorables y los tipos de interés se mantienen en niveles históricamente bajos. El descenso de los precios del petróleo y de otras materias primas explica también la mejoría de la demanda en la mayoría de las economías avanzadas, que son importadoras netas de materias primas, aunque la desaceleración en los mercados emergentes implicará una caída de las exportaciones. Es precisamente el menor empuje de los mercados emergentes el factor que puede debilitar la recuperación global pues neutralizará el dinamismo de los países desarrollados.
La recuperación se encuentra en una etapa más avanzada en Estados Unidos y Reino Unido. En Estados Unidos, el crecimiento continuará por el abaratamiento de la energía, el menor lastre fiscal y la mejora del mercado de la vivienda. Este fortalecimiento de la economía ha conducido a la Reserva Federal a subir los tipos de interés por primera vez en nueve años. El pasado 16 de diciembre, la institución presidida por Janet Yellen decidió un alza de 25 puntos básicos, hasta el 0,25%-0,50%. La medida contribuirá a un mayor fortalecimiento del dólar, aunque el lastre que supone para las exportaciones una divisa más fuerte será compensado por los factores positivos citados. Para Reino Unido se prevé un crecimiento sostenido gracias también a la caída del petróleo y la recuperación ininterrumpida de los salarios. Las perspectivas apuntan a una recuperación más moderada en la zona euro y Japón. La primera se beneficiará de la caída del precio del petróleo, la distensión monetaria y la depreciación del euro. En Japón, el repunte gradual refleja el respaldo del aumento de la remuneración real y la subida de la Bolsa así como la caída de los precios del petróleo y las materias primas.
Materias primas más baratas Mención especial merecen los movimientos de las materias primas. El precio del petróleo ha sufrido una fuerte caída debido al debilitamiento de la demanda mundial, a las perspectivas de aumento de la producción gracias al acuerdo nuclear con Irán y a los cambios en la economía de China –con una clara desaceleración de la inversión en materias primas y
actividad manufacturera-. Este último factor explica también el descenso de los precios de los metales, que además se han visto afectados por la expansión de la oferta tras el auge de la inversión en el sector minero. El resultado de todo ello es el impacto que ha empezado a observarse sobre el crecimiento de los países exportadores de materias primas.
PIB real
Alrededores
8%
Alameda-Costa Centro
Mundo OECD
7%
Non-OECD
6%
Promedio mundial 1995-2007
5% 4% 3% 2% 1% 0% 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017 Fuente: OCDE
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Inflación controlada
La escasez de oferta será el motor del mercado inmobiliario en Reino Unido, donde las previsiones apuntan a subidas de precios de entre el 3% y el 6% en 2016, aunque podrían ser mayores en determinadas ciudades. La falta de stock, junto a la creciente demanda al calor de programas como ‘Help to Buy’, impulsarán el sector en los próximos meses como ya lo han hecho durante el pasado ejercicio. Los últimos datos disponibles de la Oficina Nacional de Estadísticas (ONS, por sus siglas en inglés) muestran que el precio medio de la vivienda en suelo británico marcó un nuevo récord el pasado mes de octubre en 287.000 libras,
Estas son las previsiones para los principales mercados del mundo: En Estados Unidos, la mejora del mercado laboral –con 2,6 millones de nuevos empleos creados en el último año, la caída de la tasa de paro al 5% y el aumento gradual de los salarios- es uno de los principales factores que explican la tendencia positiva del sector tanto en ventas como en precios. Las buenas perspectivas para 2016 también se apoyan en la demanda prevista de los
Economías emergentes y en desarollo
14 % 12 %
Economías avanzadas
10 %
Mundo
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5 1 0 2
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0
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-2 % 5
El crecimiento moderado, la inflación controlada y los bajos tipos de interés dibujan un escenario favorable para el sector inmobiliario. El último informe trimestral Global Housing Watch, publicado por el FMI en diciembre de 2015, constata la recuperación de los precios en 60 países, si bien advierte de que la tendencia al alza es lenta y divergente. Aunque están lejos de los niveles previos a la crisis, los precios han subido en países como Qatar, Irlanda, Hong Kong, Estados Unidos, Colombia y España, mientras que han retrocedido en Ucrania, Rusia, Letonia y más ligeramente en Brasil, Chile, México y Perú.
16 %
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Mercado inmobiliario global
Inflación mundial
0
‘millenials’, jóvenes que entran en la treintena y buscan su primera casa; los propietarios que perdieron su vivienda durante la crisis y ahora vuelven al mercado inmobiliario animados por unos precios razonables y una mayor disponibilidad del crédito con buenas condiciones de financiación; y la mejora de la confianza de las empresas constructora. La demanda procedente del exterior también contribuirá a la dinamización del sector, pese a la subida del dólar tras el alza de tipos por parte de la Reserva Federal. El pasado mes de diciembre, el Gobierno de Barack Obama aprobó una medida con la que suaviza un impuesto establecido hace 35 años sobre la inversión inmobiliaria foránea. La nueva ley, que iguala el tratamiento de los fondos de pensiones extranjeros que invierten en el mercado inmobiliario al de los fondos estadounidenses -entre otros aspectos-, abrirá la puerta a mayores compras por parte del capital foráneo. En 2015, los extranjeros realizaron el 16% de las adquisiciones de vivienda en Estados Unidos, pero también invirtieron en oficinas y centros comerciales atraídos por las rentabilidades y la percepción de que son activos seguros, llevando en este caso los precios incluso a niveles récord.
2
El descenso de los precios de las materias primas generará una vez más presiones a la baja sobre el nivel de inflación en las economías avanzadas en los próximos meses y podría retrasar el repunte previsto de la inflación subyacente a medida que progresa la recuperación. La inflación subyacente se ha mantenido más estable, pero en términos generales aún está muy por debajo de los objetivos de los bancos centrales. La inflación seguirá siendo atenuada, pese al nivel creciente del empleo y del potencial de crecimiento a medio plazo.
Fuente: FMI
tras una subida del 7% en términos interanuales, mientras que la oferta de nuevas viviendas cayó a mínimos durante 2015. Para evitar un calentamiento excesivo del sector, el Gobierno británico ha establecido recientemente un impuesto extra del 3% a las compras de segunda vivienda o destinadas al alquiler. En ciudades como Londres, los precios han subido hasta un 40% desde 2013 debido a las fuertes compras de extranjeros, sobre todo, de China, Rusia y Oriente Medio. La evolución del sector inmobiliario en los países de la zona euro en 2016 será desigual aunque, en líneas generales y según un reciente informe del Banco Central Europeo (BCE), tras una evolución irregular con continuas subidas y bajadas “hay signos crecientes de que los precios de la vivienda en la zona euro finalmente han entrado en una fase alcista
sostenible”. Los bajos tipos de interés y la mejoría de los mercados laborales en los distintos Estados miembros favorecerán esa tendencia positiva. No obstante, la entidad advierte de que esta no será tan pronunciada como en anteriores etapas. Irlanda, Alemania y Austria son los países que han registrado una mayor recuperación de los precios en los últimos meses, mientras que en Francia, Italia y Grecia continúan a la baja. Desde el punto de vista de la inversión, ciudades como Berlín, Dublín, Madrid y Hamburgo siguen liderando el ranking y todo apunta a que la estabilidad económica, la confianza y el flujo de capitales mantendrán elevados los niveles de actividad y las rentabilidades. La inversión total en el sector inmobiliario europeo alcanzó en 2014 los 218.000 millones de euros, un 28% más que un año antes.
Índices de precios reales de materias primas (€) * Metales
160
Alimentos
140
Petróleo
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* deflactados con el índice de precios al consumidor de EE.UU.; indice, 2014 = 100)
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Fuente: FMI
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Economía española Coyuntura macroeconómica La recuperación de la economía española se consolidará durante 2016. Aunque los retos son todavía considerables, el crecimiento del producto interior bruto (PIB) se acercará este año al 3% -frente al 3,2% de 2015- apoyado principalmente en una sólida demanda interna con todos sus componentes en tasas positivas, incluida la inversión en construcción que, tras el profundo ajuste sufrido en los últimos años, comienza a recuperarse. Por su parte, el sector exterior mantiene su dinamismo, favorecido por el aumento de la competitividad y las mejores perspectivas de crecimiento de nuestros socios comerciales.
ligero descenso de la población activa. Aunque la inflación volverá a terreno positivo, se mantendrá en tasas moderadas. En un escenario central, en el que el precio del petróleo se recupere hasta los 45 dólares por barril, la inflación podría terminar 2016 en el entorno del 1,2% en términos interanuales. La recuperación de la actividad y la mejora de los costes de financiación han llevado a las administraciones públicas a implementar una política fiscal ligeramente expansiva en 2015. No obstante, aún hay desequilibrios –como el alto nivel de deuda– que justifican ajustes y reformas adicionales que acentúen la capacidad de crecimiento de la economía, aseguren la sostenibilidad a largo plazo de las cuentas públicas y permitan el cumplimiento de los objetivos de déficit.
Este escenario influirá positivamente en el mercado laboral, con previsiones que apuntan a la creación de unos 445.000 puestos de trabajo y el posible descenso de la tasa de paro a niveles inferiores al 20% durante este ejercicio. A la reducción paulatina del número de parados se unirá un
Tasa de paro (Encuesta de Población Activa)
Producto interior bruto (PIB) 4%
Variedad trimestral
3%
Variedad anual
2% 1%
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0,4
0,5
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-0,3
-0,4
25 %
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T 3/15
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Fuente: INE
Demanda nacional y exterior (aportaciones al crecimiento del PIB)
Fuente: INE
Índice de Precios de Consumo (IPC), Índice general, Variación anual
10 %
Demanda nacional
8%
Demanda exterior
6%
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Fuente: INE
0 7
-2 %
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Fuente: INE
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Situación financiera de los hogares
En el tercer trimestre de 2015, la renta bruta disponible de los hogares aumentó un 1,1%, hasta los 161.648 millones de euros, según los últimos datos disponibles del
Euribor a 12 meses 6% 5% 4% 3% 2% 1%
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La mejora de la situación financiera de los hogares se explica también en el marco del proceso de desendeudamiento llevado a cabo durante la crisis. El pasado mes de octubre, la deuda de las familias se situaba en 727.624 millones de euros, cerca de 26.000 millones o un 3,4% menos que un año antes, según el Banco de España, lo que supone el nivel más bajo desde 2006. En torno al 80% de ese endeudamiento está asociado a la adquisición de vivienda.
La demanda de préstamos para la compra de vivienda ha aumentado desde principios de 2014 como consecuencia, principalmente, del aumento en la confianza del consumidor y de la caída de los tipos de interés. El Euribor a doce meses, el índice de referencia para calcular las hipotecas, se situó en 2015 por debajo del 0,1% por primera vez en su historia. En particular, cerró diciembre en el 0,059%, lo que supuso un nuevo mínimo histórico y permitió un nuevo abaratamiento de las hipotecas. Un ejemplo práctico. Para una hipoteca de unos 100.000 euros, con un plazo de amortización de 25 años y que se revisara en diciembre, la cuota bajaría de 347,28 a 335,81 euros, 11,47 euros mensuales menos.
0
Instituto Nacional de Estadística (INE). Ese incremento respondió al alza de la remuneración percibida por los asalariados, entre otros aspectos. La tasa de ahorro bajó al 4,5% de esa renta disponible debido a que los hogares españoles gastaron más en consumo (+3,1%). En este contexto, la percepción de las familias sobre su situación económica está en máximos de los últimos 15 años.
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En un contexto de mejora de las variables macro, las perspectivas del consumo de los hogares continúan siendo favorables. La creación de empleo, la menor presión fiscal y la ausencia de tensiones inflacionistas contribuirán a la recuperación de la renta real disponible de las familias durante los próximos trimestres. El crecimiento previsto de la riqueza inmobiliaria, las expectativas de que los tipos de interés oficiales permanezcan en niveles históricamente bajos y el ajuste del ahorro también impulsarán el gasto familiar. Por último, las nuevas operaciones de financiación al consumo seguirán aumentando y sustentarán el gasto de los hogares a medio plazo, sobre todo en bienes duraderos, cuya demanda comienza a normalizarse.
Sector inmobiliario Normalización del mercado
85 %
135 %
80 %
125 %
75 %
115 %
70 %
105 % 2007
2008
2009
2010
2011
2010
2013 Hogares
Evolución del crédito
2014 Empresas
Escala Empresas
Escala Hogares
Deuda hogares y sociedades no financieras
La recuperación del mercado inmobiliario seguirá su curso a lo largo de 2016. El propio Fondo Monetario Internacional (FMI), en su Informe sobre España n.15/232 (FMI, 2015), señalaba que “hay signos de que el sector inmobiliario podría haber experimentado un punto de inflexión. Tras un largo período a la baja, los precios de la vivienda comenzaron a aumentar de forma moderada en la segunda mitad de 2014 – aunque de forma desigual territorialmente – y la inversión y el empleo en la construcción han empezado a recuperarse”. Las cifras constatan esta mejoría. La mayor inversión en construcción responde a la aceleración del componente residencial y se refleja en la tendencia creciente de los
visados de obra nueva (edificación), el aumento del número de tasaciones y de hipotecas sobre vivienda, el crecimiento del nuevo crédito y el incremento de las operaciones de compraventa. Además, la superficie de solares urbanos vendidos -considerada la antesala del desarrollo de nuevas promociones residenciales- también muestra una evolución positiva. No obstante, hay que tener en cuenta que nos encontramos más ante una estabilización del sector que ante una fuerte recuperación debido a que las cifras de partida son muy bajas, muy lejos de los precios y del volumen de operaciones que se realizaron cuando el mer cado estaba en plena ebullición. El Banco de España comparte
La reactivación del crédito y la mejora de las condiciones en el acceso a la financiación bancaria coinciden con la salida de la recesión, las medidas del Banco Central Europeo (BCE) y la reestructuración del sector bancario español. Ahora se observa, además, una mayor solvencia de la demanda de crédito, que responde a factores como la recuperación económica, el aumento de la rentabilidad empresarial y la mejora de la posición financiera de empresas y familias. La reducción del endeudamiento de empresas y familias también propicia la aparición de demanda solvente. En las familias, por ejemplo, ha bajado el número de años de renta bruta disponible necesario para cancelar sus préstamos, aumentando por tanto su solvencia. Por el lado de la oferta, la fortaleza de los bancos tras el saneamiento, la mejora en el acceso a la financiación en los mercados mayoristas y el aumento de la competencia (reducción de márgenes) son factores que contribuyen a la recuperación del crédito.
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Evolución de los precios esta visión al hablar de un escenario de mejora pero moderada y algo discontinua.
Tras caer más de un 30% desde el máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008, los precios de la vivienda registraron el año pasado la primera subida desde 2007. El precio medio de la vivienda nueva en España se incrementó un 2,9%, según la Sociedad de Tasación, aunque se observó una evolución dispar entre las Comunidades Autónomas, con subidas en 11 de las 17 y caídas en el resto.
Para Engel & Völkers, la estabilización y el dinamismo progresivo del mercado son positivos pues alejan el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria y evitan distorsiones en los precios que puedan conducir a un desencuentro entre oferta y demanda. De esta manera, además, el sector constructor e inmobiliario tendrá de nuevo una mayor contribu ción al crecimiento económico, más moderada que en los años anteriores a la crisis pero más acorde con su participación en la estructura productiva de España.
Los últimos datos del Ministerio de Fomento (basado en tasaciones) apuntan en la misma dirección y muestran que el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre en España se situó en 1.476 euros en el tercer trimestre de 2015, lo que supone un aumento del 1,4% respecto al mismo periodo de 2014. Por CCAA, 12 presentaron crecimientos interanuales, destacando Madrid (3,5%), Baleares (3,2%), Aragón (3,1%), La Rioja (2,9%), Canarias (2,4%), Navarra y Comunidad Valenciana (2,1%). Por el contrario, seis comunidades aún mostraron caídas interanuales, con Asturias (-3,6%) y País Vasco (-1,4%) a la cabeza. En líneas generales, las mayores subidas se dan en las mejores zonas de las ciudades, donde el producto de calidad escasea.
En este entorno de normalización y teniendo en cuenta la evolución favorable del euribor, el empleo y la economía, en 2016 debería consolidarse la recuperación con una mejora en la calidad de oferta y demanda.
Visados de obra nueva (uso residencial) 3.500 3.000
Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en San Sebastián, 3.136,6 €/m2, Getxo, 2.739,41 €/m2, Barcelona, 2.521,1 €/m2, Ibiza, 2.496,1 €/m2, Calvià, 2.474,3 €/m2, Madrid, 2.466,3 €/m2 y Pozuelo de Alarcón, 2.451,7 €/m2.
2.500 2.000 1.500
Todos ellos con una importante presencia de Engel & Völkers.
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Mar
Dic
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2014
Fuente: Ministerio de Fomento
Evolución del consumo de cemento en España
Si en lugar de las tasaciones se observan las compraventas, como en el índice de precios del INE, se aprecia también una tendencia dispar en función de la tipología de vivienda. La subida del índice de precios de la vivienda (IPV) en el tercer trimestre de 2015 fue del 4,5%, con un aumento del 4,3% - seis décimas menos que en el trimestre anterior- en el caso de la vivienda nueva y del 4,5% - siete décimas más - en el de la vivienda de segunda mano. El mayor incremento de precios es el calculado por los registradores de la propiedad, con una subida media interanual de los pisos del 6,6% en el tercer trimestre de 2015. En cualquier caso, lo que ha permitido este repunte ha sido minorar la caída desde máximos hasta el entorno del 29%, encontrándonos en la actualidad con precios medios similares a los de 2004.
60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000
Estimación 10.000.000 0 2005
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Son varios los factores que explican la evolución dispar de los precios: Gran parte de la demanda actual proviene de compradores que han esperado a que los precios toquen fondo e inversores de bolsa en busca de mejores
Datos en toneladas. Fuente: Oficemen
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retornos de inversión. Este tipo de demanda tiene dos características principales: busca precios muy bajos y desaparece con el tiempo.
Índice de precio de la vivienda de ventas repetidas. Evolución de tasas de variación interanuales. 20 %
La banca está siendo mucho más prudente en sus tasaciones y en sus valoraciones de riesgos por lo que solo se están cerrando operaciones ajustadas en precio. Adicionalmente, la constante expectativa de subida de tipos no anima al comprador a hacer ofertas al alza.
15 % 10 % 5% 0%
Respecto al aumento de entrada de capital extranjero, durante 2015 el inversor se centró principalmente en suelo, hoteles y edificios a rehabilitar, por lo que su influencia en el precio de la vivienda no ha sido decisiva.
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9 9
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7 9
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9 9 1
6
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A todo lo anterior se une la existencia de un gran stock de viviendas existentes provenientes de la banca que, con grandes descuentos, mantienen precios medios bajos en zonas no-premium.
Fuente: Registradores de la Propiedad
Hipotecas y compraventas Evolución del m de la vivienda libre en España 2
Las estadísticas de hipotecas y compraventas también apuntalan la normalización del sector. Respecto a las primeras, el último dato disponible del INE muestra que el pasado septiembre se constituyeron 23.828 nuevas hipotecas para la compra de una vivienda, lo que supone un incremento del 20,2% en tasa interanual y la decimosexta subida mensual consecutiva. Aun cuando este incremento es significativo, de nuevo es el bajo punto de partida de las comparaciones el que parece indicar un crecimiento mayor. De hecho, en 2005 y 2006 las hipo tecas contratadas se situaban por encima de las 100.000 mensuales.
2.150 € 2.050 € 1.950 € 1.850 € 1.750 € 1.650 € 1.550 € 1.450 €
También la compraventa de viviendas muestra más estabilización que crecimiento sostenido. Según el INE,
1.350 € 2007
2008
2009
2010
2011
2010
2013
2014
en octubre de 2015 hubo 27.294 operaciones, la cifra más baja desde abril, lo que supone un 2,7% menos en relación al mismo mes de 2014 y es un 11,1% inferior a las 30.711 de septiembre. Pese a encadenar 14 meses consecutivos al alza, aún están lejos las 121.687 operaciones que se realizaron en enero de 2007, en pleno boom. De particular interés resulta el análisis de la ratio viviendas hipotecadas/viviendas vendidas. El hecho de que el número de hipotecas concedidas sea inferior al de pisos vendidos sugiere que buena parte de las transmisiones de viviendas se están realizando con compras en efectivo y, muy probablemente, un número importante de ellas no están siendo realizadas por hogares sino por inversores especializados.
2015
Fuente: Ministerio de Fomento
Evolución anual del precio de la vivienda 2014
Índice general
2015
8%
4,9 4,0
4%
1,9 0,8 0%
-1,1
1,9 0,8 0,3
0,2
4,0
4,3
3,8
1,5
1,8
1,7
4,5
Vivienda nueva
4,5
Vivienda de segunda mano
1,1
0,1
-1,6 -1,7
M 3
T
R
M T R 2
M T R 1
M T R 4
M T R 3
M T R 2
1
T
R
M
-4 %
Fuente: INE
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15
la Propiedad, la compra de vivienda por extranjeros se situaba en el tercer trimestre de 2015 en el 13,06% en términos interanuales, el porcentaje más elevado de la serie histórica (últimos diez años), constatando la fortaleza de la demanda foránea de vivienda. En términos absolutos supone alrededor de 45.000 compras de vivienda por extranjeros anualmente. Británicos, franceses y alemanes copan las primeras posiciones del ranking. Para este año es previsible que este favorable escenario continúe, potenciado sobre todo por aquellas nacionalidades con un comportamiento en sus divisas favorable con respecto al euro, destacando los británicos. Número de compraventas de viviendas registradas 40.000
33,4 30.000
20.000
18,1
8,9
29,7
27,3
27,2
29,5
30,6
32,7
30,7
29,4
27,3
25,3
25,9
18,5
17,7
18,7
24,4
21,6
20,7
21,0
23,1
23,9
26,3
23,4
24,6
21,9
8,1
7,5
7,2
9,0
8,1
6,6
6,2
6,3
6,6
6,4
5,9
6,1
5,4
10.000
5 /2
0
1
5 1
0
/2
0
1
5 9 0
0
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1
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1
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1
1
/2
0
1
4 1 0 /2 1
0
/2
0
1
4
0
9
El motor de la mejora sigue siendo la vivienda de segunda mano, segmento en el que Engel & Völkers es uno de los líderes del sector. Mientras la compraventa de vivienda nueva se redujo un 33,8% en octubre, las transmisiones de vivienda de segunda mano aumentaron un 18,6%. En el acumulado anual, la compraventa de viviendas repuntaba un 11,2%, con un descenso del 35,1% en las operaciones sobre pisos nuevos y un aumento del 40,2% en las realizadas con viviendas de segunda mano.
Hay comunidades autónomas con una intensificación notable de la demanda como Baleares, Canarias, Madrid y regiones mediterráneas (Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña, fundamentalmente). Por el contrario, hay otras en las que la recuperación del mercado inmobiliario está siendo mucho más moderada por lo que es de esperar una progresiva homogeneización en los próximos trimestres.
26,6
0
Vivienda de segunda mano
27,0
Nueva
Usada Fuente: INE
Comprador extranjero Parte de esta demanda proviene de compradores extranjeros. Según las últimas cifras de los Registradores de
Compras de vivienda por extranjeros 16 %
Hipotecas constituidas sobre vivienda en España
13,88
14 %
13,03 12,23
12 %
100.000 90.000
10 %
8,97
8,29
12,22
8,12
8%
60.000
13,52
12,82
11,15
80.000 70.000
13,10
6,04
5,85
6%
50.000
4,45
4,24 4%
40.000 30.000
2%
20.000
16
5 3 T
2
0 1
5 2 T
2
0 1
5 1 T
2
0 1
4 4 T
2
0 1
4 3 T
2
0 1
4 2 2 T
0 1 2 1 T
Fuente: INE
0 1
4
3 0 1 2
2 0 1 2
1 0 1 2
0 0 1 2
9
8
0 0
2015
2
2014
0 0
2013
2
2012
0 0
2011
2
6
2010
0 0
2009
2
2008
7
0%
10.000
Fuente: Registradores de la Propiedad
17
Valencia Radiografía de la región
Diez razones para invertir en Valencia 1 Tercera capital más poblada de España Valencia es, después de Madrid y Barcelona, la ciudad más habitada de España con 786.424 habitantes que aumentan hasta 1.550.885 si se incluye el área metropolitana.
La Comunidad Valenciana es la cuarta economía de España, posición que ocupa también en términos de población con cerca de cinco millones de habitantes. En torno al 10% del producto interior bruto (PIB) español se genera en Valencia, si bien en términos de PIB per cápita, los 20.073 euros de Valencia se sitúan algo por debajo de los 22.780 euros de la media española.
2 Posición estratégica Con uno de los puertos marítimos más importantes del Mediterráneo -el primero de España en tráfico de contenedores y parada obligada de los grandes cruceros-, aeropuerto internacional y tren de alta velocidad, Valencia es una de las principales puertas del Sur de Europa y puente hacia América Latina.
En 2015, Valencia ha sido una de las comunidades autónomas con mayor crecimiento económico gracias al impulso del sector industrial, el aumento del consumo privado y la inversión y el cambio hacia una política fiscal más expansiva. Aunque las previsiones apuntan a un aumento más moderado para 2016, la buena marcha de ambos ejercicios permitirá a la comunidad crear 140.000 puestos de trabajo, según las estimaciones de BBVA Research, lo que supone generar la mitad del empleo destruido durante la crisis.
3 Capital emprendedora Además del tejido empresarial que ha caracterizado históricamente a la ciudad, Valencia es ejemplo del éxito empresarial de compañías como Mercadona.
Este resultado será fruto de la inercia del sistema productivo y del mantenimiento de la demanda exterior así como de la consolidación de la ocupación y de la demanda interna que se espera que se produzca a lo largo de este año. Por sectores, se estima que este afianzamiento venga dado por la actividad productiva en el sector industrial y en la construcción.
En este sentido, cabe destacar que en el primer semestre de 2015 se produjo ya, por primera vez desde 2008, un incremento en el número de ocupados en el sector de la construcción.
Crecimiento del PIB por Comunidad Autónoma (%)
31 Asturias
2,5 2,4 Cantabria
Galicia 2,4 2,9 Castilla y León 2,4 2,9
2,7 3,0 País Vasco
2,4 2,9 Extremadura
5 Precios competitivos Valencia presenta unos costes muy competitivos respecto a otras ciudades europeas para la inversión empresarial en precios como transporte, oficinas… Además, el suelo industrial del área metropolitana tiene una excelente red de infraestructuras para acoger nuevas empresas.
7 Fuerte peso del sector exterior La Comunidad Valenciana se ha convertido en la segunda más exportadora de España superando a Andalucía y el País Vasco y con empate técnico con Madrid. Sólo la supera Cataluña, origen de una de cada cuatro exportaciones españolas. 8 Turismo de ocio y de negocios Al clima mediterráneo suave con 300 días de sol al año y 19,5 kilómetros de playa se une una amplia oferta de exposiciones feriales hasta convertirse en la quinta ciudad europea no capital y tercera española en número de eventos internacionales. 9 Auge del sector servicios Tres de cada cuatro empleados valencianos está ocupado en el sector servicios, donde la gran mayoría de las empresas se orienta al ámbito sanitario. Le sigue el sector industrial, donde se ocupa al 14% de los trabajadores. 10 Identidad Cuatro ecosistemas diferentes –el parque del Turia, La Albubera, los puertos y las playas y la Huerta- en un mismo espacio urbano otorga a Valencia de personalidad e identidad propia.
PIB 2015 PIB 2016
3,2 2,8 Navarra La Rioja 3,5 3,0
Variación interanual ocupados en el sector construcción de España y la Comunidad Valenciana 3,1 2,9
Aragón 2,4 2,9 Madrid
4 Atractiva para el capital internacional Grandes empresas y multinacionales han apostado por la ciudad, como Apple, Ikea, Hewlett-Packard, Ford, localizada en Valencia desde 1976 o Plug and Play Spain, sede europea de la compañía. En total, hay 400 empresas extranjeras.
6 Talento e innovación Además de dos de las diez mayores universidades españolas e instituciones de gran prestigio internacional, Valencia es un referente en divulgación científica por la Ciudad de las Ciencias, uno de los mayores complejos culturales de Europa donde se dan cita ciencia, naturaleza y arte.
Cataluña 3,4 2,5
40% 30% 20%
3,3 2,9
3,5 2,6 Communitat Valenciana
Castilla La Mancha
Illes Balears
3,4 3,0
10% 0% -10% -20%
Andalucía 3,0 2,7
Murcia 3,3 2,6
3,4 3,0
-30%
Canarias
-40% 1S
2S
1S
2009 Fuente: BBVA
18
Comunidad Valenciana
2S
2010 España
1S
2S
2011
1S 2012
2S
1S
2S
2013
1S
2S
2014
1S 2015 Fuente: INE, EPA
19
Valencia, por zonas Mercado inmobiliario Valencia es la quinta comunidad española donde menos cuesta comprar una vivienda. Al menos así se desprende del índice de esfuerzo inmobiliario que elabora la Sociedad de Tasación, que se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. Si para la media de España este esfuerzo es de 7,4 años, en la Comunidad Valenciana es de 6 años frente a los 14,2 años que cuesta en las Islas Baleares. No obstante, la diferencia en el precio medio de los distintos distritos de la ciudad es enorme y mientras en Ciutat Vella se sitúa en 1.978 euros por metro cuadrado, en Rascanya lo hace en 850 euros. En el mismo sentido, Tinsa recuerda que subidas de precios cercanas al 7,5% en zonas como Campanar conviven con caídas del 9% en otras como Poblados del Norte.
demanda de la vivienda usada frente a la caída de la nueva, mucho más evidente que en el conjunto de España. Así, mientras el número de operaciones registradas en vivienda nueva cayó un 46,4% en la Comunidad Valenciana en el primer semestre de 2015 -diez puntos porcentuales más que la media nacional-, las compraventas de viviendas usadas aumentaron un 49,1% frente al 42,9% del conjunto de España, según recoge el Observatorio Valenciano de la Vivienda en su último informe.
A estos contrastes se une la pronunciada brecha abierta en el mercado inmobiliario valenciano entre el dinamismo de la
Índice de Esfuerzo Inmobiliario Castilla la Mancha
5,4
Murcia
5,5
La Rioja
5,7
Aragón
5,8
Extremadura
6,0
Comunitat Valenciana
6,0
Asturias
6,6 6,7
Castilla y León Navarra
7,3
Andalucia
7,3
Canarias
7,4 7,4
España Cataluña
8,0
Galicia
8,3 8,3
Cantabria Madrid
8,5 8,8
País Vasco Illes Balear
14,2 0
2
4
6
8
10
12
14
16
Fuente: Sociedad de Tasación
La ciudad de Valencia está dividida en 19 distritos, cada uno de los cuales se distribuye en barrios. Engel & Völkers cubre las mejores localizaciones de la capital y de la provincia, distribuidas en Centro (Ciutat Vella, Eixample y Extramurs), Alameda-Costa (Malvarrosa, Alboraya, Puig, Ciudad de las Artes y las Ciencias, Mestalla, Blasco Ibañez, El Saler así como los municipios de Puzol, Cullera…) y Alrededores (las zonas residenciales en la parte interior de la ciudad como Paterna, Rocafort, Godella, El Vedat, El Bosque, La Eliana y Bétera entre otros). La horquilla de precios varía mucho entre las distintas áreas, pero se puede establecer un rango medio entre los 1.500 euros/m2 y 4.000 euros/m2 para las viviendas renovadas. Si las propiedades necesitan reforma, el rango se reduce de media unos 600 euros/m2 en ambos extremos. Las zonas más demandadas son las de playa, Eixample y las propiedades con vistas al río y a la Ciudad de las Artes y las Ciencias. No obstante, el perfil del comprador y arrendatario es muy diferente. Mientras el primero busca áticos con vistas, el segundo demanda casas en zonas residenciales, como Monasterios o Puzol, cercanas a colegios de élite.
una inversión muy atractiva a medio plazo.
Por último, cabe destacar que el diferencial de precio a la baja que presenta Valencia respecto a los activos y propiedades de otras grandes ciudades, la convierten en
La fachada principal del edificio de la Lonja se integra en la Plaza del Mercado, uno de los rincones más bellos y de mayor valor arquitectónico, donde también resalta la gótica Real Iglesia de San Juan del Mercado y el propio Mercado Central, uno de los edificios más destacados del modernismo valenciano donde resaltan sus cúpulas de hierro, vidrio y cerámica, que mantiene su función comercial.
Zona Centro El casco antiguo es el distrito conocido como Ciutat Vella, donde las viviendas pueden alcanzar un precio de 4.300 euros/m2. Es el distrito más antiguo y característico de Valencia por ser considerado el centro histórico, neurálgico y cultural de la ciudad. Compuesto por seis importantes barrios, La Seu, La Xerea, El Carme, El Pilar, El Mercat y Sant Francesc, es una zona con excelentes comunicaciones y toda clase de servicios, tanto administrativos como comerciales y de hostelería. En este centro histórico, cultural y político de la ciudad, además de la Catedral, la plaza de la Reina y el Miguelete, la plaza del Ayuntamiento, las Torres de los Serranos, se puede encontrar la Lonja de Valencia. Construida en el llamado siglo de oro valenciano, el XV, es uno de los mejores ejemplos del arte gótico civil de todo el Mediterráneo y una joya arquitectónica declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en el año 1996.
Otro mercado, el de Ruzafa, situado en el distrito colindante de Eixample es, precisamente, una de las áreas más demandadas por los compradores de vivienda en Valencia a la que se ha unido en los últimos meses la zona de la Gran Vía. El distrito formado por los barrios de Pla del Remei, Gran Vía y Ruzafa está caracterizado por el trazado de sus calles con manzanas cuadradas, achaflanadas y con la estructura de las calles ordenadas en paralelo. Los edificios son la expresión del buen gusto que caracteriza la zona burguesa de Valencia, la mayoría señoriales y palacios rehabilitados en comunidades de vecinos. El distrito de Extramurs, de estructura ordenada se compone por Arrancapis, Botánico y La Pechina. Dispone de muy buenas conexiones ya que alberga la estación del AVE-Joaquín Sorolla y se encuentra a escasos minutos de la histórica Estación del Norte. Todo ello rodeado de espacios verdes como el Jardín Botánico y los Jardines del Turia que dan oxígeno y sensación de amplitud a cada una de sus viviendas.
20
21
Zona Centro Perfil del comprador El principal atractivo de esta zona, demandada tanto por clientes nacionales como internacionales, es la calidad de vida que ofrece al estar rodeado de todos los servicios y de una gran cantidad de oferta de restauración y de ocio. Las familias nacionales de alto poder adquisitivo con hijos conviven con inversores llegados de Brasil, Noruega, Suecia, Holanda, Bélgica, Alemania, Dubai y China. Estos últimos buscan viviendas señoriales de techos altos bien situadas en la zona más céntrica de la ciudad.
No obstante, el cliente internacional ha aumentado en el último año, cuando se ha registrado un cambio de nacionalidad del inversor. Mientras el tipo de cambio del rublo ha frenado el apetito comprador de los rusos, ha crecido el interés de los clientes de Europa del Este, principalmente de Ucrania y de Oriente Próximo.
Zona Alameda-Costa
Alrededores
Esta zona recorre toda costa valenciana de norte a sur, además de algunas de las zonas residenciales más exclusivas de la ciudad. En ella encontramos la Avenida de Blasco Ibañez, con sus conocidas casas de los periodistas, la zona de Avenida de Francia, con grandes complejos residenciales, y el Pla del Real,cuyo nombre proviene del antiguo Palacio del Real, la residencia de los reyes de Valencia durante la dominación islámica y que originariamente era una finca de recreo rural. Este distrito ha logrado mantener su encanto de siempre. Tal es así que la generación que vivió allí su infancia en los años 70 y 80 y que tuvo que comprar en otras zonas están regresando para instalarse en un área consolidada. Valoran la gran calidad de servicios, equipamiento y zonas verdes que conocen bien así como la cercanía al Campus de la Universidad de Valencia, al estadio de Mestalla, al Palacio de la Exposición o a edificios como la antigua Tabacalera, ahora una sede del Ayuntamiento. Tres playas, además del Cabañal – el barrio donde vivían los pescadores - conforman la línea costera de la ciudad: Las Arenas, la Malvarrosa y la Patacona. Con una amplia oferta de servicios, áreas deportivas, zonas de juegos para niños son, además, uno de los lugares de ocio nocturno más animado de la ciudad durante buena parte del año.
22
por superficie y gastos de mantenimiento son el perfil de la zona de playa. Un área donde predomina el cliente nacional en un 80% frente al 20% de extranjeros.
las islas Baleares, Canarias o como una de las principales escalas dentro de los itinerarios de los cruceros del Mediterráneo. El Perellonet, El Perelló, El Mareny Blau y El Saler conforman una secuencia de pueblos pesqueros a unos 25 kilómetros de Valencia, de paradisíacas playas en las que destacan sus dunas protegidas. Situadas en un enclave único, al lado del Parque Natural de la Albufera -incluído en la lista de Zonas Húmedas de Importancia Internacional-, cuentan con una numerosa y variada fauna y flora silvestre. Existe además un campo de golf próximo al Parador Nacional del Saler, con un recorrido de 6.468 metros y 18 hoyos. Cullera, a unos 30 kilómetros al sur de Valencia, además de por su castillo destaca por sus complejos residenciales situados cerca de las mejores playas de arena fina de toda la Comunidad. Puzol es el centro neurálgico de la huerta norte, situado a 5 km del mar y 18 km del centro de Valencia. En esta localidad se encuentran además las exclusivas urbanizaciones de Monasterios y Alfinach, residenciales únicos que cuentan con todo tipo de servicios para sus habitantes, como colegios internacionales y clubes sociales entre otros.
La Malvarrosa es más conocida y la mejor playa de Valencia. Recientemente fue objeto de una importante reforma que la abrió definitivamente a la ciudad y la vertebró a través del paseo marítimo. La apertura del hotel Balneario Las Arenas y todo el movimiento de grandes eventos de la zona ha tenido como consecuencia la rehabilitación de importantes ejemplos del modernismo valenciano típico de la zona.
Sagunto, situada a aproximadamente 25 kms al norte de Valencia, es una de las ciudades más importantes de la Comunidad Valenciana con aproximadamente 66.000 habitantes. Sus conocidas playas de Puerto de Sagunto son visitadas por miles de personas cada año.
El Puerto de Valencia, con una de las estaciones marítimas más modernas de España, acoge cada año a más de medio millón de pasajeros que pasan por ella destino a
Profesionales liberales, empresarios y parejas tanto de jóvenes que amplían la familia como de seniors que necesitan vender para comprar una propiedad más manejable
En el cinturón metropolitano de la ciudad abundan las viviendas unifamiliares, con piscina y bien comunicadas, cuyo rango de precios varía mucho en función del barrio o municipio. Engel & Völkers Valencia cubre zonas muy heterogéneas dentro de los alrededores que podrían catalogarse en dos: Jesús Patraix Campanar. Es la zona más demandada por su proximidad al centro y, por lo tanto, registra el precio medio más caro, que se sitúa entre los 1.800-2.000 euros/m2. Los compradores nacionales suelen ser residentes que quieren cambiar a una propiedad más amplia sin salir de una zona, mientras que los internacionales buscan una segunda vivienda para pasar largas temporadas en España e, incluso, la residencia fiscal a través de la adquisición de un inmueble.
Beneficio (rentabilidad/oportunidad) Comodidad (servicio llave en mano o viviendas nueva o reformadas) Exclusividad (prestigio, calidad e intimidad) La demanda se concentra en pisos bien localizados, pero asistimos a un repunte en la búsqueda de casas y parcelas, sobre todo en primera línea de playa y en urbanizaciones privadas de prestigio lideradas por la zona de Monasterios.
Vedat, Rocafort, Rocafort, Eliana y La Cañada configuran áreas residenciales donde predominan los chalets independientes. El perfil de los vendedores responde a propietarios de cierta edad, empresarios o exdirectivos, con viviendas adquiridas hace tiempo y desapalancadas financieramente, que en la actualidad buscan residencias más pequeñas en la zona e, incluso, volver a la gran ciudad. Los precios medios en estas zonas se sitúan en torno a los 1.400-1.600 euros/m2. En los municipios cercanos a la ciudad o, incluso en las zonas residenciales bien comunicadas, la demanda aún no cubre la abultada oferta de inmuebles, por lo que no prevemos un aumento de precios para 2016, con la excepción del Campanar donde se puede producir una leve alza.
Precio de las viviendas en las distintas zonas de Valencia (€/m2)
Mínimo Benimaclet - Zaidía - Alfahuir
Máximo
Medio (*)
1.070
Betera (Mas Camarena - Torre de Conill)
1.200 1.400
Campanar - Cortes Valencianas
2.300 2.700
Ciudad de las Ciencias
1.562 3.020
Ciutat Vella
1.634 4.136 2.931
Eixample
1.371 3.283 3.208
El Bosque Extramurs
1.800 2.100 1.750
Godella - Campolivar
2.200 2.400
La Eliana
1.200 1.500
Paterna (La Cañada - Valterna)
1.180 1.800
Pla del Real
Interés del cliente de Europa del Este y Oriente Medio
La compra por parte de extranjeros responde a tres razones principales:
1.758 2.075
Playa de Valencia
2.419
Puzol (Urbanización Monasterios)
1.023
Rocafort - Santa Bárbara Sagunto Torrent (Vedat - Santa Apolonia)
1.200 1.400 979
2.072
1.130 2.000
23
Alquileres El mercado del alquiler Precio del alquiler en Valencia (€/m2) Mínimo Benimaclet - Zaidía - Alfahuir Betera (Mas Camarena - Torre de Conill) Campanar - Cortes Valencianas Ciudad de las Ciencias Ciutat Vella Eixample El Bosque Extramurs Godella - Campolivar La Eliana Paterna (La Cañada - Valterna) Pla del Real Playa de Valencia Puzol (Urbanización Monasterios) Rocafort - Santa Bárbara Torrent (Vedat - Santa Apolonia)
El mercado del alquiler se ha convertido en uno de los motores de la recuperación del sector inmobiliario en Valencia. La flexibilidad otorgada por algunos cambios legislativos en los contratos de arrendamientos, el aún inestable mercado de trabajo, el cambio de mentalidad y la elevada rentabilidad que ofrece al propietario han propiciado que los alquileres tengan cada vez un peso mayor en las operaciones de la compañía. Pese a las buenas perspectivas del mercado de compraventa, el alquiler seguirá ganando terreno tanto entre los arrendatarios como entre los inversores. Respecto
Máximo
Tipo de Vivienda
6 9 Piso 5 7 Villa o casa pareada 6 9 Piso o ático 6 10 Piso o ático 6 13 Piso 6 13 Piso o ático 4 10 Villa 5 10 Piso 4 7 Villa o casa pareada 4 8 Villa 4 6 Villa o ático 4 10 Piso 8 10 Apartamento 4 6 Villa 4 6 Villa o casa pareada 5 6 Villa
a los primeros, para una parte importante de la población la compra es aún inaccesible y opta por alquilar ya que permite una mayor flexibilidad y libertad. Por la parte de los inversores, comprar un piso para arrendar en las zonas más demandadas de las grandes ciudades supone una rentabilidad de en torno al 5%, niveles que no se registraban desde los años del boom inmobiliario y que superan la rentabilidad de otros activos financieros. Los años de crisis han cambiado el perfil de arrendatario. Ya no sólo alquilan estudiantes o ciudadanos de perfil medio bajo, sino que también ejecutivos o personas de alto nivel adquisitivo con situaciones cambiantes optan por una opción menos comprometida en el tiempo. Las zonas más demandadas El distrito de Eixample, concretamente la zona del mercado de Colón, ha registrado un repunte entre los arrendatarios de la ciudad que buscan preferiblemente áticos en uno de los barrios de moda de la ciudad. El perfil de arrendatario en la ciudad de Valencia es de marcado carácter nacional. Los españoles acaparan el 85% de los alquileres frente al 15% de los extranjeros que buscan una vivienda para residir todo el año en una ciudad una elevada calidad de vida y un clima impensable en sus países de origen. Franceses, alemanes y británicos son los inversores más habituales.
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Engel & Völkers MMC Valencia Gran Vía Marqués del Turia, 61 E-46005 Valencia Phone: +34-96 351 78 97 www.engelvoelkers.com/valencia