INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES

Enero de 2016

INFORME DEL SECTOR DE EDIFICACIONES* Al cierre del año se observaron importantes síntomas de caída en la actividad edificadora. A pesar de que los metros cuadrados de obras nuevas mantienen un ritmo de crecimiento robusto, el comportamiento del grupo de No residenciales (oficinas principalmente) generó una contracción en la actividad de la construcción en el tercer trimestre del año, según se recoge en las cifras del PIB. El ritmo al que crecen los despachos de cemento y la generación de puestos de trabajo del sector confirman la desaceleración del sector edificador. El promedio (doce meses) de las ventas reales de vivienda registró su punto más alto de 2015 en octubre cuando alcanzó una expansión de 14%, sin embargo cambió de tendencia en los meses siguientes y finalizó el año con un ritmo inferior: 12.9%. En el último trimestre de 2015 el porcentaje de vacancias en estratos altos en Bogotá siguió creciendo. Durante 2015 se dispararon los costos de construcción de vivienda.

Gráfico 1. En el tercer trimestre de 2015 se desplomó la actividad edificadora

Gráfico 1. PIB de edificaciones (var% frente al mismo trimestre del año anterior)

40

Según informó el Dane, en el tercer trimestre de 2015 el valor agregado del sector edificador cayó a una tasa anual de 8.1%. Desde septiembre de 2012, cuando el sector creció a una tasa anual de -11.7%, este indicador no mostraba una contracción tan fuerte pues se ubica casi 15 puntos porcentuales por debajo del promedio histórico de la serie. Con este resultado, el PIB de la construcción, que incluye obras civiles, creció a una lánguida tasa de 0.8%, mientras un año atrás crecía alrededor de 11%.

30 20 10 0 -10

-8.1

-20 sep.-11

sep.-12

sep.-13

sep.-14

sep.-15

Fuente: Dane.

120

Gráfico 2. Oficinas (var% frente al mismo trimestre del año anterior)

100

Áreas nuevas

300 250

80

200

60

150 100

40 -22.9

20

0

0 -20 -40 sep.-11 Fuente: Dane.

50

Ventas de oficinas en Bogotá sep.-12

sep.-13

sep.-14

-50 -72.6 sep.-15

-100

El mal desempeño del sector edificador obedeció a la caída en el grupo de no residenciales, específicamente al renglón de oficinas. Si bien este sector vivió un boom que le permitió triplicar las áreas en proceso en un periodo de apenas 3 años, hoy se vislumbra una sobreoferta que se materializó con un frenazo en las obras nuevas para este destino que pasaron de sumar más de 300mil metros cuadrados en el segundo trimestre de 2015 a un poco más de 90mil en el tercero. De esta manera, las nuevas áreas de oficinas pasaron de crecer por encima de 45% a caer a una tasa anual de más de 70% entre los periodos señalados atrás. En línea con lo anterior, las obras en proceso destinadas a oficinas cortaron abruptamente su crecimiento al pasar de un ritmo de 43% anual en el segundo trimestre de 2015 a 19% en el tercero. El comportamiento de las ventas de oficinas en Bogotá ya advertía sobre el posible fin del auge de las oficinas al registrar un descenso constante en las tasas de crecimiento desde mediados de 2015. Al cierre del tercer trimestre de 2015, las cifras de Galería Inmobiliaria revelan una contracción en ventas que ronda un 23% real anual. Si este comportamiento se consolida, como es de esperarse, eventualmente se observarán contracciones más fuertes en áreas nuevas.

INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES

Enero de 2016 Gráfico 3. En el tercer trimestre de 2015 se intensificó la actividad edificadora

Gráfico 3. Censo de edificaciones-16 áreas: metros cuadrados (var% frente al mismo trimestre del año anterior)

50

16.0 14.0

40 30

Obras totales en construcción

20

12.0 20.3

10.0 8.0

10 9.4

0

6.0 4.0

-10 Obras nuevas

-20 -30 sep.-13

mar.-14

2.0 sep.-14

mar.-15

sep.-15

0.0

Fuente: Dane.

1.068

Miles de toneladas

20

1000

15

800

10 5

600 4.8

Var% Prom. móvil de 3 meses

400

0 -5

200 0 nov.-13

may.-14

nov.-14

may.-15

-10 nov.-15

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

200

Gráfico 5. Generación de empleo en el sector construcción variación absoluta anual

En el mes de noviembre los despachos de cemento sumaron un poco más de un millón de toneladas, un valor que sigue siendo alto al comparar con el histórico de la serie. El análisis del ritmo de crecimiento revela sin embargo una desaceleración en esta variable. Durante el trimestre septiembre-noviembre, por ejemplo, los despachos crecieron a un ritmo anual de 4.8%, cuando en el trimestre inmediatamente anterior esta variación fue de 6.8%. En el mes de noviembre la variación fue apenas 2.5%, resultado inferior al 7.6% de crecimiento promedio histórico. El departamento que más contribuyó al crecimiento de 2.5% fue Córdoba, donde los despachos de cemento crecieron a una tasa anual de 58% en noviembre, aportando 1.1 puntos porcentuales (pp). En Atlántico los despachos crecieron 15%, la segunda variación más alta del país, y aportaron 0.7 pp. En Bogotá los despachos cayeron a una tasa de 10% en noviembre lo que significó que la ciudad aportara -1.3pp a la variación, siendo este el mayor aporte negativo.

Según las cifras del Dane, el sector de la construcción expulsó 34 mil empleos en el trimestre septiembre-noviembre de 2015 frente al mismo trimestre de 2014. Es el primer resultado negativo que arroja este indicador en dos años y su desempeño va en línea con la desaceleración que registran otras variables.

100 50 0 -50

-34.5

-100 -150 nov. 12

A nivel de ciudades destaca Medellín, donde las obras nuevas crecieron 30% anual lo que significó una contribución positiva de 4.8 pp al crecimiento total. Barranquilla fue segunda con un crecimiento de 72% y un aporte de 4.2pp.

Gráfico 5. Se desacelera la generación de empleo en el sector de la construcción

(miles de personas)

150

Por su parte, las áreas culminadas mostraron una contracción de 6.2% (cerca de 269 mil metros cuadrados).

Gráfico 4. En el trimestre agosto-octubre los despachos de cemento perdieron dinamismo

Gráfico 4. Despachos de cemento: toneladas y crecimiento (var% frente al mismo trimestre del año anterior) 1200

Las cifras más recientes señalan que la actividad edificadora ganó dinamismo en el tercer trimestre de 2015 al crecer a una tasa anual de 20.3% frente a un crecimiento de 8.7% en el trimestre anterior. Según el Dane, las áreas nuevas sumaron alrededor de 5 millones de metros cuadrados frente a 4.2 registrados en igual periodo de 2014. Un resultado similar se observó en las obras totales en construcción, que marcaron en el tercer trimestre un aumento de 2.5 millones de metros cuadrados lo que significó un crecimiento de 9.4%; es decir, 3.4 puntos porcentuales (pp) por encima del ritmo al que crecía en el segundo trimestre del año.

ago. 13

Fuente: Dane.*Trimestre móvil

may. 14

feb. 15

nov. 15

En el trimestre septiembre-noviembre de 2015 el sector aportó -0.15 puntos porcentuales a la variación del empleo total en el país. Este resultado lo ubicó tercero entre los de mayor contribución negativa, después de los aportes del sector de transporte (-0.3pp) e industrias manufactureras (-0.4pp).

INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES

Enero de 2016

Gráfico 6. Índice real de ventas de vivienda nueva - seis ciudades (var% del promedio móvil de doce meses) 20 12.9

15 10 5 0 -5

-10 dic.-13 abr.-14 ago.-14 dic.-14 abr.-15 ago.-15 dic.-15 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

Gráfico 7. Precios de la vivienda en Colombia (var% real frente al mismotrimestre del año anterior) 14 12 Nueva

10 8 6

4.5

4

Usada

2

1.8

0 -2 sep.-10

sep.-11

sep.-12

sep.-13

sep.-14

sep.-15

Fuente: Dane, Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

4.2 3.9

3.8 3.6 3.4 3.2 3.0 2.8 dic.-12

sep.-13

jun.-14

mar.-15

A comienzos de 2015 la variación anual de las ventas de vivienda nueva se estabilizaron en valores negativos con caídas alrededor de 2%. Sin embargo, a mediados de año el sector registró un nuevo impulso que le permitió crecer a tasas similares a las observadas en la primera mitad de 2014. Al cierre de 2015, el índice real de ventas de vivienda (IRVV) que estima la Dirección de Estudios Económicos de Davivienda, señala un nuevo cambio de tendencia y marca en diciembre una variación anual de 12.9%, luego de que alcanzara en octubre su punto más alto en el último año (14.1%). A nivel de ciudades Bogotá fue la que más aportó negativamente al resultado con -3.33pp, principalmente por una contracción en el sector de Vivienda de Interés Social (VIS) que cayó 21.1%. Por el contrario, Medellín contribuyó positivamente con 6.65 pp al crecer 71.4% en VIS y 28.3% en vivienda No VIS.

Gráfico 7. Se desaceleran los precios de la vivienda nueva en Colombia En línea con el menor dinamismo observado en algunos de los indicadores del sector, los precios de la vivienda nueva han mostrado una marcada desaceleración a lo largo del año. Desde el primer trimestre de 2014, cuando el precio de la vivienda alcanzó su ritmo de crecimiento más alto de los últimos dos años (9.56%), este indicador ha mostrado un descenso continuo hasta ubicarse en 1.8% anual al tercer trimestre de 2015. Por otra parte, los precios de la vivienda usada han mostrado un comportamiento similar aunque su evolución ha sido más volátil. Hasta el segundo trimestre del año, cifra más actualizada disponible, el precio de la vivienda usada ganaba dinamismo frente al primer trimestre del año al registrar un crecimiento de 4.5%. Sin embargo, este valor es inferior al promedio histórico de la serie: 5.9%.

Gráfico 8. Se acelera el IPC de arrendamientos

Gráfico 8. IPC de arrendamientos (var% frente al mismo mes del año aterior)

4.0

Gráfico 6. Se reduce el ritmo de ventas de vivienda

dic.-15

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

Los precios de los arrendamientos en el país parecen completar un nuevo ciclo al cierre de 2015. Después de alcanzar variaciones alrededor de 4% a finales de 2012, el IPC de arrendamientos mostró una desaceleración constante que se extendió hasta comienzos de 2015 y alcanzó un mínimo con variaciones de 3% anual en febrero del año pasado. A partir de ese momento el ritmo de crecimiento de los arrendamientos ha recobrado vigor hasta recuperar el terreno perdido durante 2014 y registrar en diciembre de 2015 una tasa anual de 3.9% frente a igual mes de 2014. Si se tiene en cuenta la alta incidencia que tiene la inflación sobre el precio de los contratos de arrendamiento (por efecto indexación), se infiere que esta variable podría seguir ganando fuerza en los próximos meses, en la medida que vaya recogiendo los efectos de la mayor inflación causada a lo largo de 2015. A nivel de ingreso, el aumento en los arrendamientos fue mayor en el grupo de ingresos bajos donde se registró una variación de 4.24% frente a un cambio de 3.2% en ingresos altos. Esta característica se presentó en todas las grandes ciudades a excepción de Cali.

INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES

Enero de 2016 8.0 Gráfico 9. Porcentaje de vacancias en vivienda-Bogotá por estratos 7.0

Estrato 4

Estrato 5

6.6

Estrato 6

6.0 5.0 4.0 4.0 3.0 1.8

2.0

Gráfico 9. Sigue creciendo la vacancia* en estratos altos en Bogotá La vacancia en viviendas de estrato alto en Bogotá alcanzó en noviembre de 2015 su punto más alto desde que está disponible este indicador. Para ese mes un 6.6% de las viviendas registradas contaban con aviso de venta o alquiler, lo que significó un punto porcentual por encima del registro de igual mes de 2014. El porcentaje de vacancia (PV) en las viviendas de estrato 5 se mantuvo relativamente estable alrededor de 4%. Una situación distinta se observó en las viviendas de estrato 4. Además de mantener un PV significativamente menor (a lo largo de 2015 osciló alrededor de 2%), en este segmento la tendencia observada fue decreciente. En noviembre de 2015 el PV marcó 1.8%, cifra ligeramente inferior al registro un año atrás. *El porcentaje de vacancia se estima como el número de inmuebles que se encuentran en venta o alquiler sobre el total de inmuebles.

1.0 nov.-11

nov.-12

nov.-13

nov.-14

nov.-15

Fuente: Galería Inmobiliaria.

Gráfico 10. En 2015 se dispararon los costos de la construcción de vivienda

Gráfico 10. Costos de construcción de vivienda nueva (var% frente al mismo mes del año anterior)

6.5 5.5

Si bien durante los dos primeros meses de 2015 se advertía una tendencia negativa en el ritmo de crecimiento de los costos de construcción, en marzo este indicador presentó un giro inesperado y a partir de ese momento ha crecido de forma continua hasta marcar en noviembre de 2015 una variación de 5.2%, valor superior al promedio histórico de esta serie: 3.3%. Entre las razones que explican el crecimiento en los costos de la construcción se encuentra la devaluación del peso colombiano, que incidió en el precio de los insumos importados afectando el precio de los materiales, uno de los componentes de este indicador.

5.2

4.5 3.5 2.5

A nivel de ciudades, Barranquilla y Medellín fueron las plazas donde más dinamismo mostraron los costos, al crecer a tasas anuales de 6.8 y 5.8%, en ese orden.

1.5 nov.-12

ago.-13

may.-14

feb.-15

nov.-15

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

Gráfico 11. Se desaceleran los desembolsos para adquisición de vivienda

Gráfico 11. Valor de los desembolsos* para créditos individuales de vivienda 70

1600 1.202.652 Millones de pesos

1400 1200

50 40

1000

30

800

20

600

10

400

0

14.2

200 0 oct.-12

60

-10 jul.-13

abr.-14

ene.-15

-20 oct.-15

*Incluye leasing habitacional y subrogaciones. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

En línea con el incremento en las ventas, los desembolsos del sistema financiero para adquisición de vivienda ganaron velocidad a medida que avanzó el año. A pesar de mostrar un lento desempeño durante el primer trimestre de 2015, cuando el ritmo de crecimiento promediaba apenas 3%, según cifras de Asobancaria para el trimestre agosto-octubre los desembolsos ya crecían a una tasa promedio de 18%. Sólo en el mes de octubre los desembolsos ascendieron a 1.2 billones de pesos, equivalentes a un aumento de 14.2% Por el contrario, los desembolsos a los constructores presentaron un buen comienzo de año al marcar expansiones promedio de 38% durante el primer trimestre, pero fueron perdiendo fuerza y en el trimestre agosto-octubre su crecimiento promedió 19%, un valor inferior al ritmo histórico al que crece esta serie: 23%. En el mes de octubre, los desembolsos para constructores sumaron 733mil millones de pesos; es decir un crecimiento de 13.3% frente al monto desembolsado en octubre de 2014.

INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES

Enero de 2016 Cuadro 1. Crecimiento promedio últimos tres meses de los costos de construcción CIUDAD Medellín Barranquilla Bogotá Cartagena Manizales Popayán Neiva Santa Marta Pasto Cúcuta Armenia Pereira Bucaramanga Ibagué Cali NACIONAL

nov-14 2.0 1.3 2.1 1.8 2.1 0.4 2.7 1.5 2.5 1.9 2.5 1.0 1.1 2.5 1.7 1.9

nov-15 6.5 5.4 4.6 2.6 6.2 4.5 4.3 4.7 5.6 0.7 5.1 4.9 5.3 4.0 4.8 4.9

Cuadro 1. Los costos de construcción ganan dinamismo en casi todo el país. En el trimestre móvil septiembre-noviembre, los costos en el país pasaron de crecer a una tasa anual de 1.9% en 2014 a expandirse a un ritmo de 4.9% en 2015. A excepción de Cúcuta, todas las ciudades de la muestra registraron un ritmo más alto, en particular Medellín y Barranquilla que ganaron más de 4 puntos porcentuales de dinamismo. En Bogotá el ritmo al que crecen los costos se duplicó con creces al pasar de 2.1 a 4.6%. 1

Este índice no incluye el valor y los costos asociados al terreno.

Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.

Gráfico 12. Tasas de interés para adquirir vivivenda sep-15 11.9

12.1

11.0

10.7

10.8

12

nov-15

6

Este fenómeno se presentó en todas las modalidades y sistemas de crédito. El incremento más importante se dio en las tasas de interés para créditos de vivienda de interés social en pesos, que aumentaron 31 puntos básicos (pb). Entre septiembre y diciembre de 2015, el nodo de los TES tasa fija de 5 años, referencia para las tasas de interés de créditos hipotecarios, creció alrededor de 30 puntos básicos. El nodo de 2 años, que también sirve de referencia en estos créditos, se mantuvo inalterado en el periodo en referencia.

4 2 0

Gráfico 12. En el trimestre septiembre-noviembre se observó un modesto incremento en las tasas de interés.

9.0

8.7

7.9

7.6

7.9

8.8

10 8

oct-15

12.3

14

No Vis pesos

No Vis UVR

Vis pesos

Vis UVR

Fuente: Banco de la República.

Gráfico 13. Viviendas financiadas 22,000

Nuevas

Gráfico 13. Se estabiliza el número de viviendas financiadas.

Usadas

18,000

15,993

14,000 10,000

12,511

6,000 2,000

Así lo confirma la información del Dane, donde se señala que en el tercer trimestre de 2015 el número de unidades financiadas usadas totalizó 12,511, lo que equivale a un aumento de 9% frente al segundo trimestre del año. Este valor sin embargo es inferior en 3.2% frente a igual periodo de 2014, aunque vale señalar que la tasa a la que venían cayendo las unidades financiadas en el último año superaba el 20%. En viviendas usadas se observó un punto de inflexión en el segundo trimestre aunque la recuperación es todavía muy tímida. En el caso de las viviendas nuevas, el número de unidades financiadas fue de 15,993; es decir, una caída de 11.4% comparada con igual trimestre de 2014.

mar.-14

Fuente:Dane.

sep.-14

mar.-15

sep.-15

INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES

Enero de 2016

*Informe elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos del Grupo Bolívar Director: Andres Langebaek. Investigador: Daniel Rey

Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar Director: Andrés Langebaek Rueda [email protected] Ext: 59100

Análisis Sectorial: Daniel Rey [email protected] Ext: 59120

Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera [email protected] Ext: 59130

Análisis Sectorial: Nelson F Villareal [email protected] Ext. 59104

Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García [email protected] Ext: 59101

Análisis Inflación y Mercado Laboral : Hugo Andrés Carrillo [email protected] Ext: 59103

Análisis Sector Financiero: Ana Isabel Mejía [email protected] Ext: 59105

Análisis Macro Centroamérica: Vanessa Santrich Gómez [email protected] Ext: 59004

Profesionales en Práctica: Ana María Salazar / Julián Molina

Dirección: Av. El Dorado Nº. 68C-61 Piso 9 Teléfono: (571) 330 0000 Los datos e información de este informe no deberán interpretarse como una asesoría, recomendación o sugerencia por parte de Davivienda para la toma de decisiones de inversión o la realización de cualquier tipo de transacciones o negocios. Se pueden presentar errores sobre los cuales el Banco Davivienda no asume responsabilidad alguna, razón por la cual el uso de la información suministrada es de exclusiva responsabilidad del usuario. Los valores, tasas de interés y demás datos que allí se encuentren, son puramente informativos y no constituyen una oferta, ni una demanda en firme, para la realización de transacciones.

TABLA DE INDICADORES 1 Enero de 2016

Actividad y ventas Variable

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior III-Trimestre 2015

II-Trimestre 2015

III-Trimestre 2014

3.2 -8.1

3.0 8.9

4.2 14.4

III-Trimestre 2015

II-Trimestre 2015

III-Trimestre 2014

21.7 8.4

3.1 5.4

-18.5 9.7

nov-15

oct-15

nov-14

2.6

6.6

6.3

Ventas de vivienda nueva

nov-15

Valores en unidades oct-15

nov-14

Cuatro principales ciudades Bogotá Cali Medellín Barranquilla

8,027 3,586 1,495 2,303 643

9,139 4,547 1,567 2,472 553

8,863 4,480 1,077 2,071 1,235

PIB total Edificaciones 1/

Estado Obras1/ (15 regiones) Nuevas en Proceso Totales en proceso

Despachos de cemento

1/

2/

Actividad y ventas Cuatro principales ciudades* Bogotá Cali Medellín Barranquilla

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior -2.3

21.2

45.8

-20.0 38.8

22.4 30.0 30.8 -55.9

0.3 15.6

11.2 -47.9

62.3 209.5

*Promedio ponderado

Precios y costos

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior

Precios1/

III-Trimestre 2015

II-Trimestre 2015

III-Trimestre 2014

Vivienda nueva (var% real) deflactado por IPC

1.8 II-Trimestre 2015

2.4 I-Trimestre 2015

6.2 II-Trimestre 2014

4.5 nov-15

3.7 oct-15

4.4 nov-14

5.2

5.0

1.8

Vivienda usada (var% real) Costos1/ Construcción vivienda nueva

TABLA DE INDICADORES 2 Enero de 2016

Financiamiento Cartera Vivienda + Leasing Habitacional Titularizada4/ Fondo Nacional del Ahorro3/

3/**

Tasas de interés5/ (adquisición vivienda) UVR VIS UVR NO-VIS Pesos VIS Pesos NO-VIS

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior sep-15

ago-15

sep-14

19.5 -8.4

25.9 -13.8

4.5

17.8 4.2 5.5

nov-15

oct-15

nov-14

9.00 7.92 12.33 10.97

8.80 7.89 12.06 10.81

8.71 7.93 11.90 11.07

9.2

Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Desembolsos6/

oct-15

sep-15

oct-14

Constructor Individuales***

13.3 14.2

23.4 24.6

-0.3 -13.0

III-Trimestre 2015

II-Trimestre 2015

III-Trimestre 2014

-15.3

-15.7

-15.2

-1.3

-12.0

-23.1

nov-15

oct-15

nov-14

14.7

15.6

34.9

Unidades viviendas financiadas1 (INCLUDO NUEVA Y USADA)

VIS NO VIS Percepción de los hogares7/ (balance de respuestas)

Momento para comprar vivienda

Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, 4/ Titularizadora colombiana, 5/ Asobancaria, 6/ Asobancaria, corresponde al promedio mensual, 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda-DEEE. ** no incluye: cartera titularizada, FNA y leasing. ***incluye subrogaciones y leasing.