INFORME TASACION URBANA ________________________________________________________________________
Solicitante
:
OXIQUIM S.A.
RUT
:
80.326.500-3
Dirección
:
LOTES 4-A Y 7 DEL EX FUNDO EL CARRIZO DE LAS COMUNA DE QUINTERO Y PUCHUNCAVI
Rol S.I.I.
:
Lote 4-A DEL EX FUNDO EL CARRIZO COMUNA DE QUINTERO. Rol 263-16 LOTE 7 DEL EX FUNDO EL CARRIZO DE LA COMUNA DE PUCHUNCAVÍ. Rol 203-39
Comunas
Fecha
:
:
QUINTERO Y PUCHUNCAVI
13 de Julio de 2015
_____________________________________________________________________________________
Arquitecto
: J. Gabriel Giacaman Valle
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
INFORME TASACION URBANA
I. ANTECEDENTES GENERALES Solicitante RUT
: :
OXIQUIM S.A. 80.326.500-3
Dirección
:
LOTE 4-A Y 7 DEL EX FUNDO EL CARRIZO DE LAS COMUNA DE QUINTERO Y PUCHUNCAVI.
Rol S.I.I.
:
Lote 4-A DEL EX FUNDO EL CARRIZO COMUNA DE QUINTERO. Rol 263-16 LOTE 7 DEL EX FUNDO EL CARRIZO DE LA COMUNA DE PUCHUNCAVÍ. Rol 203-39
Comunas
:
QUINTERO Y PUCHUNCAVI.
II. ANTECEDENTES TECNICO LEGALES Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. LOTE 4 – A DEL PREDIO NO VENDIDO DENOMINADO “PORCION B VEGA DEL CARRIZO” DEL LA EX HACIENDA NORMANDIA, FORMADA POR LOS FUNDOS “A HERRADURA” Y “EL BATO”, COMUNA DE QUINTERO. PROPIETARIO : “INVERSIONES SIXTERRA S.A.” RUT : 76.075.714-4 Escritura Compraventa Inmobilia Fondo de Inversiones a Inversiones Sixterra S.A. Notario Público Raúl Undurraga Laso, Repertorio 7110 de 28 de Noviembre de 2014. Plano archivado bajo N° 234 del año 1993 en el CBR de Quillota. Subdivisión y aprobación de venta aprobada por la DOM de Quintero según Res. N° 5 del 12 de Marzo del año 1993.
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 1/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
LOTE 7 DEL “ FUNDO EL CARRIZO”, COMUNA DE PUCHUNCAVI. PROPIETARIO : “INVERSIONES SIXTERRA S.A.” RUT : 76.075.714-4 Escritura Compraventa Inmobilia Fondo de Inversiones a Inversiones Sixterra S.A. Notario Público Raúl Undurraga Laso, Repertorio 7107 de 28 de Noviembre de 2014. . Plano archivado bajo N° 30 del año 1964 en el CBR de Quillota. 1. Gravámenes y Prohibiciones.
Existen servidumbres de paso de ductos, que no se incluyen en el presente informe por no alteran valor de las propiedades tasadas.
III. GENERALIDADES 1
Descripción general tasado y su uso actual
de
bien : Los predios tasados, se encuentran eriazos y se ubican en el sector industrial, en la Bahía de Quintero, entre las Comunas de Quintero y Puchuncaví, al oriente del Camino Costero Norte. Ruta F-30-E y al Norte deslinda con la Ruta F-180 o Camino Los Maitenes.
2
Ubicación del inmueble en zona
: Los predios están emplazados en sectores destinados a Industria Peligrosa y Molesta asociada al Puerto de Ventana.
3
Descripción del sector.
: En la actualidad el sector de mayor ocupación por la industria emplazada en el sector está desde el Camino Costero Norte o Ruta F30-E hacia el poniente, ocupando la franja entre esta vía y el borde costero mismo, donde existen, además de los muelles de atraque de naves, variadas concesiones marítimas que le permiten el tendido de ductos para desembarcar productos a granel desde barcos a la gira.
3.2
Uso permitido del suelo
: Según el Metropolitano
Plan de
Regulador Valparaíso
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 2/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
corresponde denominada Peligrosa.
a la Zona ZEU PP, Zona Productiva
Destinos de uso permitidos
Actividades Productivas Peligrosas y Molestas. Infraestructura Sanitaria, Energética y de Transporte.
Usos de Suelo Prohibidos
Todos los no indicados anteriormente
Condiciones de Subdivisión de Suelos Superficie Predial Mínima
10.000 m2.
Condiciones de Edificación Coeficiente de Ocupación de Suelo Coeficiente de Constructibilidad Distanciamiento Sistema de Agrupamiento Altura Máxima de Edificación
0,7 1,5 15 m. Aislado Según Aplicación de Rasantes O.G.U.C. Según O.G.U.C. 5 m.
Rasante Antejardín
IV. TERRENO 1. Deslindes estimados de los predios 4-A Y 7-A como una sola unidad son los siguientes, deducidas las franjas de caminos con los que deslindan y está obtenidas del plano de los terrenos entregado por la empresa Oxiquim S.A. y que forman parte de los lotes 4-A y 7. Norte Sur Oriente Poniente Superficie:
429,0 m. con 358,00 m. con 831,50 m. con 737,00 m. con
Línea quebrada con Camino Público a Los Maitenes Lotes 18 Resto de Lote 7 Ruta F-30-E y Camino Público a Los Maitenes.
307.300,00 m2.
2. Deslindes, características y superficies estimados de escritura del Lote 4A, Lote 7A y del plano de los lotes entregado por Oxiquim S.A. 2.1.
Topografía
: Plana, con desniveles respecto de los
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 3/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
caminos con los que deslinda. 2.2.
Pendiente
: Suave
2.3.
Cruce de canales, líneas eléctricas, servidumbre u otros que afecten al terreno
: Cuenta con varias servidumbres de tendidos de ductos.
2.4
Expropiación
: Para efectos del cálculo de superficies se han deducido las franjas de caminos de la Ruta F-30-E y F-180.
3. Otro: Los predios están afectos a las áreas de restricción por seguridad y aproximación del Aeródromo de Quintero y sus radio ayudas, según lo indique la Dirección General de Aeronáutica Civil.
V. EDIFICIO Los predios tasados no cuentan con edificaciones.
VI. VALORIZACIÓN
TERRENO:
VALOR UNITARIO
Lote 4-A
132.000,00 m2 a
UF 0,95 – 1,1 / m2.
Parcial Lote 7 (7-A)
175.300,00 m2 a
UF 0,95 – 1,1 / m2.
Total Terreno
307.300,00 m2
UF 0,95 – 1,1 /m2.
Valor UF Fecha
$ 25.014,03 13/07/2015
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 4/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
VII. COMENTARIOS Y CONCLUSIONES 1.-
Terreno ubicado en una zona estratégica desde el punto de vista industrial por ser considerada en el Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso como Zona de Industrias Molestas y Peligrosas, asociada al Puerto de Ventanas, donde hay predios de gran extensión, ocupadas por empresas como Codelco, Enap, Gasmar, Oxiquim, Cemento Melón, Endesa y Asfaltos Pacsa, donde el uso del suelo industrial pasa por grandes inversiones en terrenos amplios.
2.-
El predio de 30,70 Hás. aproximadamente, mayoritariamente plano o de suave pendiente tiene un amplio frente a la ruta F-30-E (Camino Costero Norte) y a la Ruta F-180 (Camino a Los Maitenes) y cercanía a la zona costera de la zona industrial. Cuenta con servidumbres que pasan tangencialmente al predio.
3.-
La observación del mercado arroja una oferta heterogénea y escasa, la que se mantiene en el tiempo, por lo que se estima que los valores medios están dado por la tendencia de desarrollo del sector, donde la mayor densidad industrial está emplazada desde la Ruta F-30-E hacia la costa, existiendo en la actualidad disponibilidad en predios desde esta ruta hacia el oriente, más alejado de la zona costera donde se ubican los muelles y concesiones marítimas que las sirven.
4.-
De lo anterior, y por sus características topográficas y emplazamiento con buena accesibilidad vial y conexión factible hacia las instalaciones costeras se ha estimado un valor de tasación de entre UF 0,95 / m2. y 1,10 / m2.
VIII. IDENTIFICACION
1. 2. 3.
Paridad U.F. $ 25.014,03 Fecha 13/07/2015 Nombre y firma del tasador
Jorge Gabriel Giacaman Valle arquitecto
IX. ANEXOS 1. Mercado 2. Ubicación, general y particular 3. Fotos
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 5/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
1.- ANEXO ANALISIS DE MERCADO
PROMESA DE COMPRAVENTA DE EMPRESA NACIONAL DE ELECTRICIDAD S.A. A INMOBILIA FONDO DE INVERSION PRIVADO EL 26 DE ENERO DE 2007
COMPRAVENTA DE PREDIO DE 9,50 HÁS EN EX HACIENDA NORMANDIE DENOMINADA “EL MONTE”, COMUNA DE QUINTERO, EN LA SUMA DE $ 3.155.340.000.- EQUIVALENTES A UF 172.086,49 (UF $18.335,78 al 26/01/2007). VALOR DE COMPRA UF 1,81/M2.
NIENY PROPIEADES. VENTA DE TERRENO CERCANO A OXIQUIM EN QUINTERO EN ZONA DE INDUSTRIAS PELIGROSAS Y MOLESTAS. 07/2015
OFERTAS DE TERRENO INDUSTRIAL EN ZONA INDUSTRIAL DE QUINTERO DE 202.800 M2. . VALOR UF 243.360. VALOR UF 1,2 / M2.
NIENY PROPIEADES. VENTA DE TERRENO CERCANO SOBRE LA CARRETERA F-30-E EN QUINTERO EN ZONA DE INDUSTRIAS PELIGROSAS Y MOLESTAS. 07/2015
OFERTAS DE TERRENO INDUSTRIAL EN ZONA INDUSTRIAL DE QUINTERO DE 80.000 M2. VALOR UF 200.000.-. UF 2,5 / M2.
DOOMOS CHILE Y NIENY GESTION INMOBILIARIA. VENTA DE TERRENO A 300 MTS. DE LA RUTA F-30-E EMPLAZADO EN PUCHUNCAVI
OFERTA DE TERRENO INDUSTRIAL DE 35.960 M2. EN PUCHUNCAVÍ, DE 35.960 M2. VALOR UF 15.000.- UF 0,42/ M2.
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 6/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
2.- UBICACION GENERAL Y PARTICULAR
PLANO DE LOS PREDIOS TASADOS 4-A Y 7-A
VISTA AEREA DEL SECTOR DE VENTANAS CON UBICACIÓN DEL PREDIO TASADO
UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL PREMVAL
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 7/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
3.- FOTOS
VISTA FRENTE DEL LOTE 4-A A LA RUTA F-30-E
VISTA DONDE ESTA EL DESLINDE ENTRE EL LOTE 4-A Y EL LOTE 7
VISTA DESDE EL INTERIOR DEL LOTE 7 A LA BAHIA DE QUINTERO
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 8/10
Gabriel Giacaman Valle arquitecto
VISTA INTERIOR LOTE 7 HACIA EL ORIENTE
VISTA DONDE SE EMPLAZA SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO DE CODELCO
VISTA FRENTE DE LOS LOTES 4-A Y LOTE 7 CON LA RUTA F-180 A LOS MAITENES
9 Norte 555 Of. 328 Viña del Mar - Fono 32 328 64 94 - Celular 9 2396827 - mail
[email protected] 9/10