3

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

Introducción No cabe duda de que la vivienda es uno de los bienes más demandados por los ciudadanos y que requiere mayor esfuerzo económico por parte de las familias, más aún por parte de los jóvenes. Según datos que se desprenden del Informe Anual Jóvenes 2006, elaborado por el Instituto de la Juventud (Injuve), más de la mitad de los jóvenes españoles considera el acceso a la vivienda un proceso difícil (53%), y en torno a un 10% lo considera muy difícil o prácticamente imposible, siendo el precio de la vivienda el principal obstáculo que esgrimen para la compra de un inmueble. Reflejo de esta situación es que la mayor parte de los jóvenes entre 18 y 34 años sigue viviendo en el domicilio familiar (51%), y un amplio porcentaje de los que desean vivir de forma independiente, reconoce necesitar ayuda económica familiar para la adquisición de su vivienda. No obstante, también existe un amplio porcentaje de jóvenes que, pese a las adversidades, deciden embarcarse en la compra de una vivienda; a todos ellos va destinada esta guía práctica para el comprador joven de una vivienda, un manual con el que la Federación AL-ANDALUS, quiere informar a este colectivo de cuáles son los derechos que tienen a la hora de adquirir un inmueble, sea en el mercado libre o se trate de vivienda protegida, así como de los mecanismos eficaces que existen para que puedan ejercerlos. Asimismo, la guía ofrece también información detallada sobre el contrato de compraventa y la formalización de la operación de compra, los préstamos hipotecarios, los gastos derivados de la adquisición de una vivienda, las responsabilidades y garantías en la compra de una vivienda, las vías de reclamación existentes, etc. Finalmente la guía concluye ofreciendo un compendio de recomendaciones prácticas que deben ser tenidas en cuenta antes, durante y con posterioridad a la compra de un inmueble, así como una relación de enlaces de interés que pueden ser consultados por todos aquellos jóvenes que estén decididos a dar este importante paso.

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

4

La información, primer paso en la compra de tu vivienda Tal y como se ha apuntado anteriormente la compra de una vivienda es una decisión de gran trascendencia, dado el esfuerzo económico que representa para la mayoría de los jóvenes; para evitar que la adquisición de tu vivienda acabe provocándote quebraderos de cabeza innecesarios, es recomendable que estructures el proceso de adquisición del inmueble en varias fases. La recopilación de información sobre la vivienda en la que estés interesado sería el primer paso a seguir. El derecho a estar informados En primer lugar tienes que saber que todo sujeto cuya actividad sea la venta de viviendas estará obligado por Ley a ofrecerte un Documento Informativo Abreviado1 sobre la vivienda por la que hayas mostrado interés, a fin de proporcionarte una garantía mínima en la prestación de dicho servicio. El contenido de este documento será distinto en función del tipo de vivienda a la que optes (en proyecto, en construcción o ya construida). En cualquier caso, quienes se dediquen profesionalmente a la venta de viviendas deberán tener a disposición de cualquier comprador la siguiente información: - Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del promotor y de cualquier persona física o jurídica que actúe como intermediario en la venta. En el caso de las viviendas de primera transmisión también se aportarán los datos del arquitecto y del constructor de la vivienda. - Datos identificativos de la empresa constructora. - Plano general a escala del emplazamiento de la vivienda y de los anejos adscritos a la misma. - Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. - Datos relativos a la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, o expresión de no hallarse inscrito en el mismo. - Precio total de la vivienda y forma de pago. - Memoria de calidades de las instalaciones de los servicios de todo tipo, tanto 1

La obligatoriedad de entregar este documento viene regulada por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

5

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

individuales como comunitarios. - Cargas y servidumbres de la vivienda, instalaciones o accesos. -Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación y conocimiento especial sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. - Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de la vivienda. - Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en caso de encontrarse constituida, así como información de los contratos de servicios y suministros de la Comunidad. Si la Comunidad estuviera ya funcionando, deberá facilitarse un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta. -Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda. (los impuestos que gravan la adquisición de la vivienda son el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Grava la propiedad de la vivienda el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI). -Fecha de entrega de la vivienda y fase en que se encuentra la edificación. -El seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. -Condiciones del contrato. En el caso de que te decantes por el mercado inmobiliario de segunda mano, en ocasiones superior incluso al de las viviendas de nueva construcción, has de saber que también tienes derecho a que se te proporcione una ficha informativa de la vivienda, en la que se recogerán datos relativos al estado del inmueble, precio, posibles cargas registrales, año de construcción, etc., en definitiva, toda

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

6

aquella información que se considere indispensable para que puedas adoptar tu decisión con un mejor conocimiento.

La regulación de la publicidad sobre viviendas Otro aspecto sobre el que AL-ANDALUS quiere llamar la atención es la publicidad que se hace de viviendas. Como sabrás, son numerosas las ocasiones en las que en la publicidad de las promociones inmobiliarias sólo se mencionan los aspectos más llamativos de las mismas, como la piscina, las zonas ajardinadas e incluso expresiones genéricas como “primeras calidades o excelentes calidades”, obviando datos como el precio real de venta u otras cuestiones de importancia, lo cual puede llegar a inducir a error a muchos consumidores. Para evitar

7

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

que se den este tipo de situaciones, la Ley obliga a que la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta de viviendas, ofrezca una información veraz, suficiente, actualizada y comprensible, sin silenciar datos y de forma que no se confunda a los destinatarios. En este sentido, y de acuerdo a lo recogido en la Ley, los datos, características y condiciones relativas a la construcción del inmueble, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato que se formalice.

El precio de la vivienda, aspectos a tener en cuenta En relación al precio, los promotores o vendedores están en la obligación de informarte, de forma clara y detallada, sobre los siguientes aspectos: -Precio total, en el que se incluirán los honorarios del vendedor o agente profesional que en su caso haya intervenido, el IVA (cuando la transmisión la realice el promotor) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (cuando la transmisión sea entre particulares o se trate de una segunda transmisión). -Forma de pago. -Medios de pago admisibles en caso de preverse aplazamientos. -Datos registrales de la hipoteca, así como del notario autorizante, en los supuestos de subrogación.

La entrega de cantidades a cuenta, medidas obligatorias y exigibles En estos casos debes saber que existen una serie de condiciones que tienen que ser garantizadas por aquellos promotores que pretendan obtener de los futuros propietarios entregas de dinero antes de iniciarse la construcción de la vivienda o en el transcurso de este proceso:

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

8

- Una garantía para la devolución de las cantidades entregadas por el comprador, más un porcentaje de interés anual. Para ello el vendedor ha de suscribir un contrato de seguro con una entidad aseguradora o aval prestado por una entidad bancaria o Caja de Ahorros, para el caso en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. - El depósito de las cantidades que entregamos a cuenta, a través de una entidad bancaria o Caja de Ahorros, en una cuenta especial y exclusiva con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer con objeto de la construcción de la viviendas. - En el contrato de compra deberá figurar la obligación de devolución de las cantidades más los intereses correspondientes, así como la entidad aseguradora o bancaria con la que el vendedor ha suscrito el seguro o aval y también la identificación de la cuenta a través de la cual el comprador entregará las cantidades que se hubiese comprometido anticipar. - El vendedor deberá entregar copia de dicha póliza o contrato de seguros en el momento de la firma del contrato.

El contrato de compraventa y la formalización de la operación Al margen de las precauciones previas que debes adoptar a la hora de suscribir el contrato de compraventa de tu vivienda (leer detenida y pormenorizadamente el documento, incluida la letra pequeña), el promotor o vendedor debe poner a tu disposición una copia del modelo de contrato, en la que se hará constar expresa y claramente: -Que el comprador no soportará los gastos previos que por Ley corresponden al vendedor (la declaración de obra nueva, la división horizontal, constitución y cancelación de la hipoteca para la cancelación, Impuesto de Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía, etc.) -Lo dispuesto en los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública. -El derecho de elección de notario, que corresponde al comprador.

Condiciones y cláusulas del contrato privado de compraventa Con respecto a la redacción del contrato, ésta ha de ser clara y sencilla, y no podrá hacer referencia a textos o documentos que no se faciliten antes o simultáneamente a la celebración del contrato. Asimismo, quedarán prohibidas aquellas cláusulas que:

9

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

- No indiquen claramente u omitan datos sobre el precio aplazado, el tipo de interés y las condiciones de amortización de los créditos. - Permitan al vendedor aumentar discrecionalmente el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

- Impongan incrementos del precio por conceptos adicionales no sometidos a decisión del comprador. -Repercutan sobre el comprador errores o fallos administrativos o bancarios que no le sean imputables directamente. - Impongan en la primera venta al comprador la obligación de abonar los gatos derivados de la titulación que por Ley o por naturaleza correspondan al vendedor.

La Formalización de la operación de compra Para llegar a ser propietario de una vivienda es necesario que formalices la operación de compra, proceso para el que deberás seguir los siguientes pasos: 1 Elevar el contrato privado a la categoría de escritura pública: la firma de la escritura de compraventa es el momento culminante de la adquisición de la vivienda; llegado ese día habrá que abonar la totalidad o el resto del precio de

Guía práctica

10

para el comprador de una vivienda

la compra para recibir las llaves del inmueble. Este trámite se lleva a cabo en presencia de un notario que se encargará de dar fe pública de la legalidad de la operación. 2 Pago de los Impuestos e inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad: en la mayoría de los casos suele ser la propia notaría o gestoría la que se encarga de llevar a cabo estos trámites. 3 Dirigirse al Catastro para inscribirse como nuevo propietario de la vivienda.

Gastos derivados de la compra de una vivienda Al margen del precio de la propia vivienda, la compra de un inmueble conlleva una serie de gastos a los que debes hacer frente. AL-ANDALUS ha elaborado una recopilación de algunos de estos costes para que los tengas previstos y no te lleves ninguna sorpresa de última hora: Impuestos: la compra de una vivienda implica la obligación de pagar una serie de impuestos, que variarán según se trate de una vivienda de nueva construcción o de segunda mano. Viviendas nuevas: - I.V.A (Impuesto sobre el Valor Añadido): 7% en el caso de las viviendas. - A.J.D (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): gravará el precio de venta de la vivienda en un 0,5% (este es el porcentaje más extendido). * Si eres menor de 35 años y el valor real de tu inmueble no supera los 130.000 euros podrás beneficiarte de una deducción en la aplicación de este impuesto. Viviendas usadas o de segunda mano: - I.T.P (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): que es del 7% sobre el valor de la venta. Por su parte, el vendedor de la vivienda deberá liquidar los siguientes impuestos:

11

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

- I.B.I (Impuesto sobre Bienes Inmuebles o Contribución Urbana). - “Plusvalía” o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Estos dos últimos impuestos se abonarán tanto en el caso de las viviendas nuevas, como en las de segunda mano Registro de la Propiedad: la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad genera también un coste, que al igual que ocurre con los gastos de notaría, se calcula en base a un Arancel fijado por el Gobierno, y variará en virtud del precio de venta del inmueble. Este gasto suele correr por parte del comprador, salvo que se establezca un acuerdo en otro sentido. Gastos de Notaría: tal y como se ha apuntado, estos gastos vienen fijados por una normativa aprobada por el Gobierno, y variarán en base al precio de venta que se refleje en la escritura. A las viviendas de Protección Oficial se les aplica un precio especial, lo que representa una gran reducción en los gastos de escritura. Gastos de Escritura: estos gastos variarán en función del importe por el que se haya escriturado la vivienda y correrán a cargo de la parte vendedora, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador. No obstante cabe la posibilidad de que las partes contratantes lleguen a un acuerdo acerca de su liquidación. Gastos de Gestión o Tramitación: si se opta por contratar los servicios de una gestoría para que sea ella la que se encargue de llevar a cabo todos estos trámites (liquidación de impuestos, inscripción de la propiedad en el Registro…), sería oportuno informarse previamente de cuáles van a ser los gastos que se van a derivar de este servicio.

Algunas cuestiones sobre los Préstamos Hipotecarios A pesar de la enorme propaganda de la que gozan, los préstamos hipotecarios siguen siendo unos grandes desconocidos para la gran mayoría de los jóvenes. Qué son, cuándo se solicitan, qué requisitos exigen…, son algunas de las preguntas a las que vamos a dar respuesta. ¿Qué es un préstamo hipotecario? Es aquel préstamo que te concede tu entidad bancaria y que te permite convertirte en propietario de tu vivienda. Su principal característica es que además de tu propia garantía personal, el inmueble se convierte también en una garantía del pago del préstamo, de tal manera que en caso de que no devuelvas el dinero de acuerdo a las condiciones establecidas, la entidad financiera podrá sacar a subasta pública la vivienda para cobrarse la deuda.

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

12

Esto que en principio puede parecer una desventaja, conlleva también sus beneficios, ya que al ser la garantía del pago la propia vivienda, el tipo de interés que aplicará la entidad sobre este producto es mucho más bajo que el de otros préstamos; además el plazo de amortización de este tipo de préstamos (tiempo que se establece para la devolución total del dinero) es mucho mayor, llegando incluso a superar los 40 años. Lo recomendable en estos casos es que busques una opción intermedia, ya que alargar demasiado el plazo de amortización implica pagar más intereses durante más años y estrecharlo en exceso puede generarte problemas de liquidez. Tipos de préstamos hipotecarios Según el tipo de interés que se aplique se puede hablar de tres tipos de préstamos hipotecarios: Interés fijo: el tipo de interés permanece fijo durante toda la vida del préstamo, lo que significa que siempre vas a pagar lo mismo, suban o bajen los tipos de interés. Esta opción ofrece cierta seguridad, pero existe el inconveniente de que no podrás beneficiarte de las bajadas. Interés variable: con este tipo de préstamos sí puedes beneficiarte de las rebajas de los tipos, aunque también te verás afectado por las subidas. Su principal ventaja es que el interés que se aplique nunca estará desfasado, ya que periódicamente, cada 6 ó 12 meses, se actualizarán los precios del mercado. En este punto, es necesario recordar qué son los índices de referencia: indicadores que se aplican a los préstamos hipotecarios de tipo variable a la hora de revisar y actualizar su interés, de manera que de ellos depende el tipo de interés que se vas a pagar durante toda la vida del préstamo. El índice de referencia más utilizado es el Euribor. Interés mixto: los préstamos hipotecarios de interés mixto combinan un periodo en el que el interés permanece fijo, con otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado, quedando los riesgos más repartidos. El plazo de amortización y las comisiones por cancelación son muy parecidos a los variables. Existe otro tipo de préstamo hipotecario que se conoce como “préstamo de cuota fija”: siempre pagas la misma cuota al margen de los tipos de interés, lo que

13

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

ocurre es que si los tipos bajan, se acorta el plazo de amortización y si suben, en lugar de pagar más cuota, se alarga, con el inconveniente de que nunca sabrás cuando terminarás de pagar el préstamo. Visto lo visto, está claro que el mejor préstamo es el que mejor se adapte a tus posibilidades, de forma que debes tener presente todos los factores que van a intervenir en la operación (tipo de interés, plazo, capacidad de pago…), buscar y comparar. ¿De qué depende la concesión de un préstamo hipotecario? A la hora de que te concedan un préstamo para la compra de tu vivienda, se van a tener en cuenta dos aspectos: - El valor de la tasación: la tasación es la valoración del inmueble para conocer si la cantidad que te pide el promotor o vendedor se ajusta a los valores del mercado. Los gastos de la tasación correrán a cargo de la parte compradora, con independencia de que al final se formalice o no el préstamo hipotecario. - Tus ingresos: los expertos recomiendan que la cuota a pagar no supere en torno al 30% de tus ingresos mensuales. Analizados estos dos aspectos, la entidad determinará la concesión o no del préstamo. En caso afirmativo, has de saber que vas a obtener alrededor del 70 ó el 80% del valor de la vivienda, aunque hay entidades que ya financian incluso el 100%. ¿Qué documentos debes aportar? A la hora de solicitar un préstamo hipotecario bastará con presentar los siguientes documentos: - DNI/NIF - Últimas nóminas (en caso de ser trabajador por cuenta ajena) - Declaración de la Renta y Patrimonio y justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA (en caso de ser trabajador por cuenta propia, autónomo). Una vez obtengas el visto bueno de la entidad, pasarás a formalizar la oferta vinculante del préstamo, documento en el que se concretarán todos los detalles: - Importe y forma de entrega del préstamo. - Plazo de amortización (número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de la primera y última cuota…) - Tipo de Interés que se va a aplicar. - Comisiones: la concesión de un préstamo por parte de una entidad sue-

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

14

le llevar parejo el cobro de una serie de comisiones, entre ellas, la comisión de apertura (engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo) y la comisión por amortización anticipada, que sólo se aplica en aquellos casos en los que el cliente decida realizar una serie de pagos extras para aminorar la cuantía del préstamo. - Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales… - TAE (Tasa Anual de Equivalencia): es un concepto importante ya que permite conocer cuál sería el coste real de la operación si los tipos de interés existentes en el momento de la formalización del crédito no experimentaran variación durante toda la vida del mismo, cosa que no ocurre en los préstamos de interés variable; sirve por tanto para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año. ¿Qué seguros debes contratar? La contratación de un préstamo hipotecario lleva pareja la obligación legal de contratar un seguro de hogar que cubra el valor del inmueble tasado, no obstante es recomendable que contrates también un seguro de vida o de amortización del préstamo; este producto cubrirá el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente del titular o titulares del préstamo. Existen otras modalidades de seguros como el multirriesgo del hogar, que cubre los riesgos en caso de incendio, robo, rotura de cristales, que también es de gran utilidad. En cualquier caso, lo conveniente es que compares precios y elijas el que más se adecue a tus necesidades. La formalización del préstamo hipotecario Por lo general, la formalización de un préstamo hipotecario suele tener lugar en el mismo momento de la firma de las escrituras de compraventa y ante la presencia de un notario. Llegada la hora, debes comprobar que se recogen todos los aspectos del préstamo hipotecario a los que diste el visto bueno en la oferta vinculante. Si lo prefieres, podrás llevar a cabo esta operación de verificación unos días antes en el despacho del notario, quien se responsabilizará de que todo esté correcto.

Responsabilidades y garantías en la compra de una vivienda ¿Qué ocurre si al entregarte la vivienda que has adquirido descubres que ésta presenta una serie de vicios o desperfectos en la edificación?

15

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

En este caso, has de saber que, en cumplimiento de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), las personas físicas o jurídicas que intervengan en el proceso de la edificación deberán responder frente a los propietarios de las viviendas, en caso de que éstas sean objeto de daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los siguientes plazos establecidos: Durante 10 años: de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Durante 3 años: de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Durante 1 año: el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Esta Ley incluye además, el siguiente sistema de garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción: - Seguro de daños materiales o seguro de caución, durante 1 año, para el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. - Seguro de daños materiales o seguro de caución, durante 3 años, para el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. - Seguro de daños materiales o seguro de caución, durante 10 años, para el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

La reclamación, una vía para hacer valer tus derechos Ante el incumplimiento de alguno de los derechos que te reconoce la legislación vigente como comprador de una vivienda, de los cuales te hemos informado a lo largo de esta guía, no dudes en solicitar la hoja de reclamaciones.

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

16

No obstante, acude a las Asociaciones de Consumidores de tu ciudad, a las OMIC (Oficinas de Información al Consumidor) de tu ayuntamiento, o a los Servicios de Consumo de nuestra Comunidad Autónoma, para aclarar cualquier cuestión o duda que te surja sobre tus derechos.

La vivienda de protección pública, una opción real para los jóvenes La compra de una vivienda en el mercado libre se ha convertido hoy día en una labor complicada, sobre todo para aquellos colectivos sociales que cuentan con menos recursos, este es el caso de los jóvenes. Con el objetivo de aliviar la difícil situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a una vivienda digna a los distintos colectivos, la Administración andaluza puso en marcha en su día el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, en el que se recogen una serie de programas y figuras encaminadas a dar solución al que se considera uno de los problemas prioritarios de los andaluces. En lo que a venta se refiere, el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, incluye los siguientes programas, entre cuyos destinatarios se encuentran los jóvenes menores de 35 años: Viviendas Protegidas de Precio General Se trata de viviendas no superiores a 90m2, salvo excepciones, que están sujetas a un precio máximo de venta, que variará en función del municipio donde se encuentre ubicada la promoción. Requisitos de acceso: - Tener ingresos familiares anuales corregidos que no superen 4,5 veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM). - No ser titular de pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre o estar en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio. Viviendas protegidas en régimen especial en venta Se trata de viviendas no superiores a 70m2, salvo excepciones, destinadas a familias con ingresos limitados, y sujetas a un precio máximo de venta, que variará en función del municipio donde se encuentre ubicada la promoción. Requisitos de acceso: - Tener ingresos familiares anuales corregidos que no superen 2,5 veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM).

17

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

- No ser titular de pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre o estar en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio. Viviendas protegidas de iniciativa municipal y autonómica (MYA) Entran dentro de esta categoría las viviendas con una superficie no superior a 90m2, salvo excepciones, destinadas a familias con ingresos anuales de nivel medio, sujetas a un precio máximo de venta, que variará en función del municipio donde se encuentre ubicada la promoción. Requisitos de acceso: -Tener ingresos familiares anuales corregidos que no superen 5,5 veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM). -No ser titular de pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre o estar en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio. Vivienda Joven en venta Viviendas con una superficie útil máxima de 70m2, salvo excepciones, sujetas a un precio máximo de venta, que variará en función del municipio donde se encuentre ubicada la promoción. Requisitos de acceso: - Tener ingresos familiares anuales corregidos que no superen 2,5 veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM). - Ser menor de 35 años - No ser titular de pleno dominio de alguna otra vivienda protegida o libre o estar en posesión de la misma en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio. Si deseas ampliar la información sobre el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, puedes hacerlo en la web de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía: www.juntadeandalucia.es/obraspublicasytransportes

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

18

Para finalizar, recuerda: • Antes de comenzar la búsqueda de tu vivienda, analiza tus necesidades de superficie, número de habitaciones… • No dejes de visitar la vivienda en la que estás interesado, incluidas sus instalaciones. • Analiza tus posibilidades económicas en relación al precio de las distintas viviendas. • Calcula el desembolso total que te va a suponer la compra de tu vivienda (precio, impuestos, notaría, registro, intermediarios, hipotecas…) • No firmes ningún documento sin leerlo ni comprenderlo en su integridad. • Asegúrate de que la vivienda esté al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos, la Ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos. • Exige al promotor la memoria de calidades, donde se recogerán los materiales y elementos empleados en la vivienda. • El contrato de compraventa se formaliza en escritura pública ante notario • La elección del notario corresponde al comprador. • Del precio de la vivienda deberán ser reducidas las cantidades entregadas a cuenta. • Asegúrate de que estas cantidades están garantizadas por un contrato de seguro o aval bancario. • Si para comprar tu vivienda necesitas la concesión de un préstamo hipotecario, asegúrate de que te será concedido y en qué cuantía. Consulta a varios bancos, cajas y entidades financieras. • Asegúrate de que el inmueble ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Algunos enlaces de interés: • Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía. www.juntadeandalucia.es/obraspublicasytransportes E-mail. [email protected] • Instituto Andaluz de la Juventud (IAJ) www.juntadeandalucia.es/institutodelajuventud www.andaluciajunta.es/patiojoven E-mail. informació[email protected]

19

Guía práctica

para el comprador de una vivienda

• Empresa Pública de Suelo de Andalucía (EPSA) www.juntadeandalucia.es/obraspublicasytransportes/eps E-mail: [email protected]

Empresas públicas de la vivienda

Almería Área de Urbanismo del Ayuntamiento de Almería www.aytoalmeria.es E-mail. [email protected]



Cádiz Promoción y Gestión de Viviendas de Cádiz S.A (PROCASA) www.cadizayto.es



Córdoba Viviendas Municipales de Córdoba S.A (VIMCORSA) www.vimcorsa.com E-mail. [email protected]



Granada Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo S.A (EMUVYSSA) www.emuvyssa. com E-mail. [email protected]



Huelva Huelva Empresa Municipal de la Vivienda S.A (EMV)www.huelva.es



Jaén Sociedad Municipal de la Vivienda de Jaén (SOMUVISA) www.somuvisa.net E-mail. [email protected]



Málaga Instituto Municipal de la Vivienda www.ayto-malaga.es



Sevilla Empresa Municipal de la Vivienda de Sevilla (EMVISESA) www.emvisesa.org E-mail. [email protected]

FEDERACIÓN ANDALUZA DE CONSUMIDORES Y AMAS DE CASA

C/. Moratín, 6 1º Izq. - 41001 Sevilla Tlf.: 954 564 102 - Fax: 954 560 094 www.fed-alandalus.es E-mail: [email protected]

Pinzón 10, 2ºF Tlf. - Fax: 952 21 35 40

Marqués de la Ensenada, 11 Entreplanta Tlf.: 956 29 14 78 Fax: 956 29 15 45 [email protected]

Gran Vía, 27 Tlf. 958 28 08 88 Fax: 958 20 93 17 [email protected]

AL-ANDALUS HUELVA

Avda. Villa de Madrid, nº15, local Tlf.: 959 24 07 97 Fax: 959 54 02 63 [email protected]

AL-ANDALUS SEVILLA

Velázquez, 12 - 13º Izqda. Tlf.: 954 22 58 54 Fax: 954 21 46 59 [email protected]

AL-ANDALUS ALMERÍA

Avda. de la Estación, 8, 1º Tlf.-Fax: 950 24 09 92 amasconsumidoresvdmaralmerí[email protected]

AL-ANDALUS JAÉN

Madre Soledad Torres Acosta, 10 Bloque A, entreplanta, izqda. Tlf. - Fax: 953 26 11 56 [email protected]

CONSEJERÍA DE GOBERNACIÓN

Diseño e impresión: J. de Haro Artes Gráficas, S.L.

AL-ANDALUS MÁLAGA

AL-ANDALUS CÁDIZ

AL-ANDALUS GRANADA

AL-ANDALUS CÓRDOBA

Duque de Hornachuelos, 10 Tlf. y Fax: 957 47 72 27