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LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL CONSIDERANDO: PRIMERO: QUE EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA – PROPIEDAD HORIZONTAL, FUE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, PREVISTO EN LA LEY 16 DE 1.985, CONFORME CONSTA EN EL REGLAMENTO ELEVADO A ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES (1.893), DE 9 DE JUNIO DE 1.994, DE LA NOTARÍA ONCE DE CALI, DEBIDAMENTE REGISTRADA EN EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA MATRIZ
NÚMERO 370 - 387518 Y EN LOS
FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA DEL NÚMERO 370- 468050 AL 370468369, AMBOS EXTREMOS INCLUIDOS; QUE EN EL ACTO DE CONSTITUCIÓN, Y ANTE LA MISMA NOTARIA, SE PROTOCOLIZÓ LA MEMORIA DESCRIPTIVA, EL PROYECTO DE DIVISIÓN, LOS PLANOS DE DIVISIÓN
Y LOS PLANOS ARQUITECTÓNICOS
Y LA LICENCIA DE
CONSTRUCCIÓN. SEGUNDO: QUE LA LEY 675 DE 2.001, PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DEL 4 DE AGOSTO DEL MISMO ANO, DEROGÓ LAS LEYES 182 DE 1.948, 16 DE 1.985 Y 428 DE 1.998. RESUELVE: PRIMERO: MODIFICAR EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD
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HORIZONTAL, ADECUANDO SUS DISPOSICIONES A LA LEY 675 DE 2.001, DE CONFORMIDAD CON EL SIGUIENTE TEXTO.
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CAPITULO I. ANTECEDENTES DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA Y DISPOSICIONES GENERALES.
ARTICULO 1. NOMBRE Y UBICACIÓN: CON EL NOMBRE ADOPTADO EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, COMO
CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, PROPIEDAD
HORIZONTAL, CONTINUARÁ DISTINGUIÉNDOSE LA COPROPIEDAD; NOMBRE QUE SOLO PODRÁ SER MODIFICADO A TRAVÉS DE UNA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, PARA LO CUAL SE REQUERIRÁ EL VOTO FAVORABLE DE UN NUMERO DE PROPIETARIOS QUE REPRESENTE, POR LO MENOS, EL SETENTA POR CIENTO (70%) DE LOS COEFICIENTES QUE LO INTEGRAN. EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA CONSTITUYE UN CONJUNTO INMOBILIARIO, SITUADO EN LA CIUDAD DE CALI, EN DÉCIMA OESTE CON CARRERA TERCERA A OESTE, SU ACCESO PRINCIPAL CON EL NÚMERO
LA CALLE
DISTINGUIDO EN
9-198, DE LA ACTUAL
NOMENCLATURA URBANA, DE LA CIUDAD DE CALI.
ARTICULO
2.
HISTORIA
DEL
SOMETIMIENTO
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, AL RÉGIMEN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: SOMETIMIENTO A LA LEY 16 DE 1.985: DESDE UN PRINCIPIO EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, SE SOMETIÓ A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY 16 DE 1.985, CONFORME CONSTA EN EL REGLAMENTO ELEVADO A ESCRITURA PÚBLICA NUMERO 1.893, DE 9 DE JUNIO 1.994, DE LA NOTARÍA ONCE DE CALI,
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DEBIDAMENTE
REGISTRADA
EN
EL
FOLIO
DE
MATRÍCULA
INMOBILIARIA MATRIZ NÚMERO 370-387518 Y EN LOS FOLIOS DE MATRÍCULA INMOBILIARIA DEL NÚMERO 370-468050 AL 370-468369, AMBOS EXTREMOS INCLUIDOS; SURGIENDO LA PERSONA JURÍDICA "CONJUNTO
RESIDENCIAL ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL".
ARTICULO 3. DESARROLLO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL: EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL FUE CONFIGURADO CON LOS APARTAMENTOS, DEPÓSITOS, Y PARQUEADEROS, QUE LO INTEGRAN EN LA ACTUALIDAD, ESTANDO CONFORMADO POR (320) INMUEBLES DE DOMINIO PARTICULAR, DESTINADOS A VIVIENDA Y FINES COMPLEMENTARIOS.
ARTICULO
4.
LOTE
DE
TERRENO
SOBRE
EL
CUAL
SE
HA
DESARROLLADO LA EDIFICACIÓN, QUE CONFORMA EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA: DE CONFORMIDAD CON LA ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO 1.893, DE 9 DE JUNIO DE 1.994, OTORGADA EN LA NOTARÍA ONCE DEL CÍRCULO DE CALI, REGISTRADA EN LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DEL MISMO CÍRCULO, ANOTADA EN EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA NÚMERO 370-387518; CONJUNTO
LAS
RESIDENCIAL
EDIFICACIONES QUE CONFORMA EL ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL, SE HAN DESARROLLADO SOBRE EL GLOBO DE TERRENO, QUE TIENE UNA ÁREA DE 6.823.24 METROS CUADRADOS, UBICADO EN ESTA CIUDAD DE CALI, SECTOR DE BELLAVISTA, EN LA CARRERA 3A OESTE, CON CALLE 10 OESTE, EL CUAL SE DISTINGUE EN SU ZONA DE ACCESO PRINCIPAL, CON EL NÚMERO 9-198, DE LA ACTUAL
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NOMENCLATURA URBANA DE LA CIUDAD DE CALI, COMPRENDIDO TODO DENTRO DEL POLÍGONO B', C, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, B'; CON LOS SIGUIENTES LINDEROS GENERALES: POR EL NOROESTE: PARTIENDO DEL PUNTO H AL I, EN UNA DISTANCIA DE 84.00 METROS LINEALES, COLINDANDO CON TERRENOS QUE SON O FUERON DE LOS SEÑORES GARCES CORDOBA Y DEL PUNTO L AL M, LÍNEA RECTA, EN DISTANCIA DE 36.60 METROS LINEALES, COLINDANDO CON TERRENOS QUE SON O FUERON DE LOS SEÑORES GARCES CORDOBA; POR EL SURESTE: PARTIENDO DEL PUNTO I AL L, LÍNEA RECTA Y QUEBRADA, PASANDO POR LOS PUNTOS J, K, EN DISTANCIA DE 33.98 METROS LINEALES, COLINDANDO CON TERRENOS QUE SON O FUERON DE LOS SEÑORES GARCES CORDOBA Y DEL PUNTO M AL PUNTO C, LÍNEA MIXTA, PASANDO POR LOS PUNTOS N, O, EN DISTANCIA DE 16.40 METROS LINEALES, COLINDANDO CON LA CALLE 10 OESTE.- POR EL SUROESTE: DEL PUNTO O AL PUNTO B', LÍNEA RECTA DE 88.00, COLINDANDO CON ZONA VERDE CEDIDA EN FORMA GRATUITA AL MUNICIPIO DE CALI, POR EL PROYECTO ALTOS DE ARBOLEDA Y DEL PUNTO B' AL C, EN LÍNEA RECTA, EN DISTANCIA DE 58.00 METROS LINEALES, COLINDANDO CON TERRENOS QUE SON O FUERON DE MERCEDES CORDOBA.- POR EL OESTE: PARTIENDO DEL PUNTO C AL D, LÍNEA
RECTA,
EN
DISTANCIA
DE
12.39
METROS
LINEALES,
COLINDANDO CON TERRENOS QUE SON O FUERON DE LOS SEÑORES GARCES CORDOBA.- POR EL NORESTE: DEL PUNTO D AL PUNTO H, LÍNEA QUEBRADA, PASANDO POR LOS PUNTOS E, F, G, EN DISTANCIA DE 70.29 METROS LINEALES, COLINDANDO CON TERRENOS QUE SON O FUERON DE LA FAMILIA GARCÉS CÓRDOBA.
EL CONJUNTO RESIDENCIAL "ALTOS DE ARBOLEDA – PROPIEDAD HORIZONTAL", CONSTA DE 79 APARTAMENTOS, 147 PARQUEADEROS Y
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94 DEPÓSITOS, COMO UNIDADES DE DOMINIO PARTICULAR, MÁS LOS BIENES DE PROPIEDAD Y USO COMÚN COMPLEMENTARIOS.
ARTICULO 5. PROPIETARIOS Y TRADICION: EN LA ESCRITURA PÚBLICA, YA CITADA, MEDIANTE LA CUAL SE SOMETIÓ AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL, SE CITÓ EL CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL, MEDIANTE EL CUAL SE LE TRANSFIRIÓ, CON EL OBJETO DE DESARROLLAR EL PROYECTO DENOMINADO, CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, A LA FIDUCIARIA CALDAS S.A., HOY FIDUCIARIA BNC, EN LIQUIDACIÓN, EL LOTE DE TERRENO, ARRIBA DESCRITO.
ARTICULO 6. VIRTUD
DE
REGIMEN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: EN LA
DECISIÓN
TOMADA
POR
LA
ASAMBLEA
DE
PROPIETARIOS, EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA PROPIEDAD HORIZONTAL SE REGIRÁ POR LAS DISPOSICIONES DE LA LEY
675
DE
2.001
Y
POR
LAS NORMAS
COMPLEMNTARIAS DE LAS MISMAS.
REFORMATORIAS
O
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CAPITULO II. PRINCIPIOS ORIENTADORES, OBJETO Y ALCANCE ARTÍCULO
7.
PRINCIPIOS
ORIENTADORES
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL. LOS PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, QUE SE UTILIZARÁN PARA LA INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DEL PRESENTE REGLAMENTO, SON LOS SIGUIENTES: 1. LA FUNCIÓN SOCIAL Y ECOLÓGICA DE LA PROPIEDAD. 2. LA CONVIVENCIA PACÍFICA Y LA SOLIDARIDAD SOCIAL QUE BUSCA ESTABLECER
RELACIONES
PACÍFICAS
DE
COOPERACIÓN
Y
SOLIDARIDAD SOCIAL ENTRE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES. 3. EL RESPETO DE LA DIGNIDAD HUMANA QUE DEBE INSPIRAR LAS ACTUACIONES DE LOS INTEGRANTES DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA, ASÍ COMO LAS DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES EN EL EJERCICIO DE SUS DERECHOS Y EN EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES QUE SE DERIVAN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 4. EL RESPETO AL DEBIDO PROCESO Y AL DERECHO DE DEFENSA, CONTRADICCIÓN E IMPUGNACIÓN EN LAS ACTUACIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN CUANDO IMPONGA SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
ARTICULO 8. MATERIAS QUE REGULA LA PRESENTE REFORMA: LA PRESENTE REFORMA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, TIENE POR OBJETO LA ADECUACIÓN DEL MISMO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY 675 DE 2.001, REGULANDO PARTICULARMENTE LOS SIGUIENTES ASPECTOS:
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LOS
ANTECEDENTES
DEL
SOMETIMIENTO
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS DISPOSICIONES GENERALES, CONTENIDAS EN ESTE CAPÍTULO II; LA RELACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR QUE INTEGRAN ACTUALMENTE EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, TENIENDO EN CUENTA PARA ELLO LA ESCRITURA PÚBLICA
EN
LA
QUE
SE
CONTIENE
LA
DESCRIPCIÓN
Y
ALINDERAMIENTO DE LOS MISMOS. LA TITULARIDAD DEL DERECHO DE DOMINIO DE LOS BIENES COMUNES. LA CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, DE ACUERDO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY 675. LAS NORMAS BÁSICAS PARA LA UTILIZACIÓN DE LOS BIENES COMUNES Y PARA SU MANTENIMIENTO, CONSERVACIÓN Y EVENTUAL REPOSICIÓN,
INCLUYENDO
LAS
REGULACIONES
PARA
LA
PRESUPUESTAL
DE
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DE LOS BIENES COMUNES. LA
DETERMINACIÓN
DEL
PERÍODO
ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS NORMAS PARA LA APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO. LA DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. LA DETERMINACIÓN DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES A CUALQUIER TÍTULO, EN CUANTO AL
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USO, GOCE Y DESTINACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y DE LOS BIENES COMUNES. EL RÉGIMEN DE PROHIBICIONES QUE REGIRÁ EN CUANTO A LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y A LOS BIENES COMUNES. LOS
REQUISITOS
QUE
DEBEN
CUMPLIRSE
PARA
INTRODUCIR
MODIFICACIONES A LAS UNIDADES DE DOMINIO PARTICULAR. LOS
REQUISITOS
QUE
DEBEN
CUMPLIRSE
PARA
INTRODUCIR
REFORMAS AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. LAS NORMAS QUE REGULAN LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL INCLUYENDO LAS QUE DEBEN SEGUIRSE PARA SU EVENTUAL LIQUIDACIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LOS BIENES COMUNES. LAS REGULACIONES RELACIONADAS CON LA ADMINISTRACIÓN, DIRECCIÓN Y CONTROL DE LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL, CON LA DETERMINACIÓN DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA, ESPECIFICANDO SUS FUNCIONES Y ATRIBUCIONES. LA
REGULACIÓN
SOBRE
LAS
REUNIONES
ORDINARIAS
Y
EXTRAORDINARIAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, LA FORMA Y ÉPOCA DE CONVOCACIÓN, LAS NORMAS SOBRE QUÓRUM DELIBERATORIO Y DECISORIO. LA FORMA DE ELECCIÓN Y LAS ATRIBUCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.
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LA FORMA DE ELECCIÓN Y LAS OBLIGACIONES Y ATRIBUCIONES DEL REVISOR FISCAL. LA FORMA DE ELECCIÓN, LAS OBLIGACIONES Y FACULTADES DEL ADMINISTRADOR. LAS REGULACIONES SOBRE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA PROPIEDAD HORIZONTAL. LAS NORMAS PARA LA REPARACIÓN Y RECONSTRUCCIÓN DE LAS EDIFICACIONES Y EL RÉGIMEN DE LOS SEGUROS OBLIGATORIOS. LAS NORMAS PARA LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, EL PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACIÓN DE SANCIONES Y LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. LOS PROCEDIMIENTOS DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE PARA LA SOLUCIÓN DE LAS DIFERENCIAS QUE SE PRESENTEN ENTRE LA PERSONA
JURÍDICA
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Y
LOS
PROPIETARIOS O TENEDORES, A CUALQUIER TÍTULO, DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y ENTRE LOS PROPIETARIOS O TENEDORES ENTRE SÍ, EN RAZÓN DE LA APLICACIÓN E INTERPRETACIÓN DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO PARA LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. LAS DEMÁS ESTIPULACIONES NECESARIAS O CONVENIENTES PARA EL ADECUADO
FUNCIONAMIENTO
Y
FUTURO
CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA.
DESARROLLO
DEL
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ARTICULO 9. CASOS NO PREVISTOS: CUANDO EN LA PRESENTE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA,
NO
EXISTA
DISPOSICIÓN EXPRESA APLICABLE A UN CASO DETERMINADO O CONCRETO, SE APLICARÁN EN SU ORDEN:
1. LAS NORMAS CONTENIDAS EN ESTA MISMA REFORMA QUE REGULEN CASOS O SITUACIONES ANÁLOGAS O SIMILARES. 2. LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, ADOPTADAS DE CONFORMIDAD CON LA LEY Y LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS EN ESTE REGLAMENTO. 3. LAS NORMAS LEGALES QUE REGULAN CASOS O SITUACIONES SIMILARES EN INMUEBLES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ESTO ES, LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN LA LEY 675 DE 2.001, O EN LAS NORMAS QUE LA REGLAMENTEN Y LAS DEMÁS QUE, CON POSTERIORIDAD, REGULEN ESTA MATERIA. 4. LAS DEMÁS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO Y DEL CÓDIGO
DE
COMERCIO
COLOMBIANO
Y
DEMÁS
LEYES
CONCORDANTES O REFORMATORIAS DE LOS MISMOS, QUE PUEDAN SER APLICABLES DE MANERA DIRECTA O POR ANALOGÍA. 5. LA JURISPRUDENCIA Y LA DOCTRINA.
ARTICULO 10. OBLIGATORIEDAD E INCORPORACIÓN: LAS NORMAS CONTENIDAS EN LA PRESENTE REFORMA AL REGLAMENTO DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
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HORIZONTAL- TIENEN FUERZA OBLIGATORIA NO SÓLO PARA LOS ACTUALES PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, LOS TENEDORES A CUALQUIER TÍTULO DE LOS MISMOS Y PARA LA PERSONA JURÍDICA, SINO TAMBIÉN PARA LOS CAUSA-HABIENTES, A TÍTULO SINGULAR O UNIVERSAL, Y PARA LAS PERSONAS QUE, A CUALQUIER TÍTULO, LOS OCUPEN, USEN O GOCEN Y PARA QUIENES LABOREN O PRESTEN SUS SERVICIOS EN LA COPROPIEDAD. EN CONSECUENCIA EN TODO ACTO QUE
IMPLIQUE TRASPASO O
ENAJENACIÓN DEL DOMINIO PARTICULAR O LA MERA CESIÓN, A CUALQUIER TÍTULO, EL USO Y GOCE DE ELLOS, SE ENTIENDEN INCORPORADAS LAS DISPOSICIONES DE LA PRESENTE REFORMA.
SE PRESUME QUE LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR QUE CONFORMAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL-, ASÍ COMO QUIENES DE ELLOS DERIVEN ALGÚN DERECHO, LA POSESIÓN O LA MERA TENENCIA, CONOCEN LAS DISPOSICIONES DE ESTE REGLAMENTO Y ADHIEREN IRRESTRICTAMENTE A ELLAS, POR LO TANTO NO PODRÁN ALEGAR IGNORANCIA PARA SUSTRAERSE A SUS OBLIGACIONES O PARA ELUDIR RESPONSABILIDADES, O EXIJIR SER CONSTITUIDOS EN MORA O REQUERIDOS PARA CUMPLIRLAS.
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CAPITULO III. RELACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR QUE CONFORMAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTICULO 11. BIENES PRIVADOS: CON ARREGLO A LA DEFINICIÓN CONTENIDA EN EL ARTICULO 3, DE LA LEY 675, DE 2001, SON BIENES DE DOMINIO PARTICULAR LOS INMUEBLES, DEBIDAMENTE DELIMITADOS, FUNCIONALMENTE
INDEPENDIENTES,
DE
PROPIEDAD
Y
APROVECHAMIENTO EXCLUSIVO, INTEGRANTES DE UN EDIFICIO, SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CON SALIDA A LA VÍA PUBLICA DIRECTAMENTE O POR PASAJE COMÚN.
EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL ESTÁ INTEGRADO, ACTUALMENTE, POR LOS SIGUIENTES BIENES DE DOMINIO PARTICULAR: (79) APARTAMENTOS;
(94)
DEPÓSITOS Y (147) PARQUEADEROS, DELIMITADOS Y DESCRITOS, CON ÁREAS Y LINDEROS, QUE SE CONSERVAN IGUALES, EN EL ARTICULO 15, DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, OBJETO DE ESTA REFORMA, CONTENIDO EN LA ESCRITURA PUBLICA 1893, DE FECHA 9 DE JUNIO, DE 1994, OTORGADA EN LA NOTARIA ONCE, DEL CIRCULO DE CALI. LA RELACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, INTEGRAN EL
QUE
CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA -
PROPIEDAD HORIZONTAL, INDICANDO LA NOMENCLATURA INTERNA,
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EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA RESPECTIVO,
ÁREA Y
COEFICIENTE DE COPROPIEDAD, ES LA SIGUIENTE:
UNIDAD PRIVADA AREA(M2) PARQUEADERO 1 PARQUEADERO 2 PARQUEADERO 3 PARQUEADERO 4 PARQUEADERO 5 PARQUEADERO 6 PARQUEADERO 7 PARQUEADERO 8 PARQUEADERO 9 PARQUEADERO 10 PARQUEADERO 11 PARQUEADERO 12 PARQUEADERO 13 PARQUEADERO 14 PARQUEADERO 15 PARQUEADERO 16 PARQUEADERO 17 PARQUEADERO 18 PARQUEADERO 19 PARQUEADERO 20 PARQUEADERO 21 PARQUEADERO 22 PARQUEADERO 23 PARQUEADERO 24 PARQUEADERO 25 PARQUEADERO 26 PARQUEADERO 27 PARQUEADERO 28 PARQUEADERO 29 PARQUEADERO 30 PARQUEADERO 31 PARQUEADERO 32
11.87 11.80 11.80 11.87 11.80 11.80 11.87 11.80 11.71 11.71 11.87 11.87 11.87 11.87 11.87 11.87 11.87 11.87 11.87 11.75 11 75 11.87 10.93 10.77 11.09 11.09 10.91 11.07 11.07 11.02 10.86 10.91
COEFICIENTES DE MATRICULA COPROPIEDAD INMOBILIARIA 0.076 % 370-468050 0.076 % 370-468051 0.076 % 370-468052 0.076 % 370-468053 0.076 % 370-468054 0.076 % 370-468055 0.076 % 370-468056 0.076 % 370-468057 0.075 % 370-468058 0.075 % 370-468059 0.076 % 370-468060 0.076 % 370-468061 0.076 % 370-468062 0.076 % 370-468063 0.076 % 370-468064 0.076 % 370-468065 0.076 % 370-468066 0.076 % 370-468067 0.076 % 370-468068 0.075 % 370-468069 0.075 % 370-468070 0.076 % 370-468071 0.070 % 370-468072 0.069 % 370-468073 0.071 % 370-468074 0.071 % 370-468075 0.070 % 370-468076 0.071 % 370-468077 0.071 % 370-468078 0.071 % 370-468079 0.070 % 370-468080 0.070 % 370-468081
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PARQUEADERO 33 PARQUEADERO 34 PARQUEADERO 35 PARQUEADERO 36 PARQUEADERO 37 PARQUEADERO 38 PARQUEADERO 39 PARQUEADERO 40 PARQUEADERO 41 PARQUEADERO 42 PARQUEADERO 43 PARQUEADERO 44 PARQUEADERO 45 PARQUEADERO 46 PARQUEADERO 47 PARQUEADERO 48 PARQUEADERO 49 PARQUEADERO 50 PARQUEADERO 51 PARQUEADERO 52 PARQUEADERO 53 PARQUEADERO 54 PARQUEADERO 55 PARQUEADERO 56 PARQUEADERO 57 PARQUEADERO 58 PARQUEADERO 59 PARQUEADERO 60 PARQUEADERO 61 PARQUEADERO 62 PARQUEADERO 63 PARQUEADERO 64 PARQUEADERO 65 PARQUEADERO 66 DEPÓSITO 1 DEPÓSITO 2 DEPÓSITO 3
11.07 11.07 11.07 11.07 10.91 10.86 11.02 11.02 10.86 10.91 11.07 11.07 11.07 11.07 10.91 11.09 11.09 11.09 11.09 10.91 11.07 11.07 16.36 22.14 21.86 21.77 21.37 21.46 22.14 21.86 22.22 22.14 18.22 18.46 1.50 1.50 1.68
0.071 % 0.071 % 0.071 % 0.071 % 0.070 % 0.070 % 0.071 % 0.071 % 0.070 % 0.070 % 0.071 % 0.071 % 0.071 % 0.071 % 0.070 % 0.071 % 0.071 % 0.071 % 0.071 % 0.070 % 0.071 % 0.071 % 0.105 % 0.142 % 0.140 % 0.139 % 0.137 % 0.137 % 0.142 % 0.140 % 0.142 % 0.142 % 0.117 % 0.118 % 0.010 % 0.010 % 0.011 %
370-468082 370-468083 370-468084 370-468085 370-468086 370-468087 370-468088 370-468089 370-468090 370-468091 370-468092 370-468093 370-468094 370-468095 370-468096 370-468097 370-468098 370-468099 370-468100 370-468101 370-468102 370-468103 370-468104 370-468105 370-468106 370-468107 370-468108 370-468109 370-468110 370-468111 370-468112 370-468113 370-468114 370-468115 370-468116 370-468117 370-468118
16
DEPÓSITO 4 DEPÓSITO 5 DEPÓSITO 6 DEPÓSITO 7 DEPÓSITO 8 DEPÓSITO 9 DEPÓSITO 10 DEPÓSITO 11 DEPÓSITO 12 DEPÓSITO 13 DEPÓSITO 14 DEPÓSITO 15 DEPÓSITO 16 DEPÓSITO 17 DEPÓSITO 18 DEPÓSITO 19 DEPÓSITO 20 DEPÓSITO 21 DEPÓSITO 22 DEPÓSITO 23 DEPÓSITO 24 DEPÓSITO 25 DEPÓSITO 26 DEPÓSITO 27 DEPÓSITO 28 DEPÓSITO 29 DEPÓSITO 30 DEPÓSITO 31 DEPÓSITO 32 DEPÓSITO 33 DEPÓSITO 34 DEPÓSITO 35 DEPÓSITO 36 DEPÓSITO 37 DEPÓSITO 38 DEPÓSITO 39 DEPÓSITO 40
1.68 1.68 1.60 1.60 1.60 1.56 1.56 1.56 2.74 1.55 1.55 1.55 1.55 1.55 1.55 1.68 1.68 1.68 1.55 1.55 1.55 2.41 1.63 1.63 1.63 1.52 1.52 1.52 1.52 1.60 1.60 1.60 1.52 1.52 1.52 1.62 1.62
0.011 % 0.011 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.018 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.011 % 0.011 % 0.011 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.015 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 %
370-468119 370-468120 370-468121 370-468122 370-468123 370-468124 370-468125 370-468126 370-468127 370-468128 370-468129 370-468130 370-468131 370-468354 370-468355 370-468132 370-468133 370-468134 370-468135 370-468136 370-468137 370-468356 370-468357 370-468358 370-468138 370-468359 370-468360 370-468139 370-468140 370-468141 370-468142 370-468143 370-468144 370-468145 370-468361 370-468146 370-468147
17
DEPÓSITO 41 DEPÓSITO 42 DEPÓSITO 43 DEPÓSITO 44 DEPÓSITO 45 DEPÓSITO 46 DEPÓSITO 47 DEPÓSITO A DEPÓSITO B PARQUEADERO 67 PARQUEADERO 68 PARQUEADERO 69 PARQUEADERO 70 PARQUEADERO 71 PARQUEADERO 72 PARQUEADERO 73 PARQUEADERO 74 PARQUEADERO 75 PARQUEADERO 76 PARQUEADERO 77 PARQUEADERO 78 PARQUEADERO 79 PARQUEADERO 80 PARQUEADERO 81 PARQUEADERO 82 PARQUEADERO 83 PARQUEADERO 84 PARQUEADERO 85 PARQUEADERO 86 PARQUEADERO 87 PARQUEADERO 88 PARQUEADERO 89 PARQUEADERO 90 PARQUEADERO 91 PARQUEADERO 92 PARQUEADERO 93 PARQUEADERO 94
1.62 1.60 1.60 1.60 1.52 1.38 1.52 6.75 17.21 9.02 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.66 9.34 11.63 10.93 10.93 11.56 11.63 11.56 11.56 11.63 11.56 20.35 20.36 18.22
0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.009 % 0.010 % 0.043 % 0.110 % 0.057 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.061 % 0.059 % 0.074 % 0.070 % 0.070 % 0.074 % 0.074 % 0.074 % 0.074 % 0.074 % 0.074 % 0.131 % 0.130 % 0.116 %
370-468148 370-468149 370-468150 370-468151 370-468152 370-468153 370-468154 370-468155 370-468156 370-468157 370-468158 370-468159 370-468160 370-468161 370-468162 370-468163 370-468338 370-468339 370-468340 370-468341 370-468164 370-468342 370-468343 370-468165 370-468166 370-468344 370-468345 370-468167 370-468168 370-468169 370-468170 370-468171 370-468172 370-468173 370-468174 370-468175 370-468176
18
PARQUEADERO 95 PARQUEADERO 96 PARQUEADERO 97 PARQUEADERO 98 PARQUEADERO 99 PARQUEADERO 100 PARQUEADERO 101 PARQUEADERO 102 PARQUEADERO 103 PARQUEADERO 104 PARQUEADERO 105 PARQUEADERO 106 PARQUEADERO 107 PARQUEADERO 108 PARQUEADERO 109 PARQUEADERO 110 PARQUEADERO 111 PARQUEADERO 112 PARQUEADERO 113 PARQUEADERO 114 PARQUEADERO 115 PARQUEADERO 116 PARQUEADERO 117 PARQUEADERO 118 PARQUEADERO 119 PARQUEADERO 120 PARQUEADERO 121 PARQUEADERO 122 PARQUEADERO 123 PARQUEADERO 124 PARQUEADERO 125 PARQUEADERO 126 PARQUEADERO 127 PARQUEADERO 128 PARQUEADERO 129 PARQUEADERO 130 PARQUEADERO 131
17.98 21.90 21.98 21.62 21.90 21.22 21.13 21.53 21.62 21.90 16.12 10.83 10.83 10.67 10.85 10.85 10.85 10.85 10.67 10.83 10.83 10.62 10.78 10.78 10.62 10.67 10.83 10.83 10.83 10.83 10.67 10.62 10.78 10.83 10.83 10.67 10.85
0.115 % 0.140 % 0.140 % 0.138 % 0.140 % 0.135 % 0.135 % 0.137 % 0.138 % 0.140 % 0.103 % 0.069 % 0.069 % 0.068 % 0.069 % 0.069 % 0.069 % 0.069 % 0.068 % 0.069 % 0.069 % 0.068 % 0.069 % 0.069 % 0.068 % 0.068 % 0.069 % 0.069 % 0.069 % 0.069 % 0.068 % 0.068 % 0.069 % 0.069 % 0.069 % 0.068 % 0.069 %
370-468177 370-468178 370-468179 370-468180 370-468181 370-468182 370-468183 370-468184 370-468185 370-468186 370-468187 370-468188 370-468189 370-468346 370-468347 370-468190 370-468191 370-468192 370-468193 370-468194 370-468195 370-468348 370-468349 370-468196 370-468197 370-468350 370-468351 370-468198 370-468199 370-468200 370-468201 370-468202 370-468203 370-468352 370-468353 370-468204 370-468205
19
PARQUEADERO 132 PARQUEADERO 133 PARQUEADERO 134 PARQUEADERO 135 PARQUEADERO 136 PARQUEADERO 137 PARQUEADERO 138 PARQUEADERO 139 SEMISÓTANO: DEPOSITO 1 DEPOSITO 2 DEPOSITO 3 DEPOSITO 4 DEPOSITO 5 DEPOSITO 6 DEPOSITO 7 DEPOSITO 8 DEPOSITO 9 DEPOSITO 10 DEPOSITO 11 DEPOSITO 12 DEPOSITO 13 DEPOSITO 14 DEPOSITO 15 DEPOSITO 16 DEPOSITO 17 DEPOSITO 18 DEPOSITO 19 DEPOSITO 20 DEPOSITO 21 DEPOSITO 22 DEPOSITO 23 DEPOSITO 24 DEPOSITO 25 DEPOSITO 26 DEPOSITO 27 DEPOSITO 28
10.85 10.53 10.69 11.63 11.51 10.89 11.01 11.01
0.069 % 0.067 % 0.068 % 0.074 % 0.073 % 0.069 % 0.070 % 0.070 %
370-468206 370-468207 370-468208 370-468209 370-468210 370-468211 370-468212 370-468213
1.50 1.50 1.68 1.68 1.68 1.60 1.60 1.60 1.56 1.56 1.56 2.74 1.55 1.55 1.55 1.55 1.55 1.55 1.68 1.68 1.68 1.55 1.55 1.55 1.52 1.52 1.52 1.52
0.010 % 0.010 % 0.011 % 0.011 % 0.011 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.018 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.011 % 0.011 % 0.011 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 %
370-468214 370-468215 370-468216 370-468217 370-468218 370-468219 370-468220 370-468221 370-468222 370-468223 370-468124 370-468225 370-468226 370-468227 370-468228 370-468229 370-468337 370-468230 370-468231 370-468232 370-468233 370-468234 370-468235 370-468236 370-468237 370-468238 370-468239 370-468240
20
DEPOSITO 29 DEPOSITO 30 DEPOSITO 31 DEPOSITO 32 DEPOSITO 33 DEPOSITO 34 DEPOSITO 35 DEPOSITO 36 DEPOSITO 37 DEPOSITO 38 DEPOSITO 39 DEPOSITO 40 DEPOSITO 41 DEPOSITO 42 DEPOSITO 43 DEPOSITO A DEPOSITO B PARQUEADERO 140 PARQUEADERO 141 PARQUEADERO 142 PARQUEADERO 143 PARQUEADERO 144 PARQUEADERO 145 PARQUEADERO 146 PARQUEADERO 147 APTO D-101 APTO D-102 APTO E-101 APTO E-102 APTO A-101 APTO A-102 APTO A-104 APTO A-105 APTO A-106 APTO A-107 APTO A-108 APTO B-101
1.60 1.60 1.60 1.52 1.52 1.52 1.62 1.62 1.62 1.60 1.60 1.60 1.52 1.38 1.52 6.75 17.21 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 12.50 168.59 168.59 168.59 168.59 226.28 164.42 164.42 166.99 182.33 225.00 310.09 165.17
0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.010 % 0.009 % 0.010 % 0.043 % 0.110 % 0.080 % 0.080 % 0.080 % 0.080 % 0.080 % 0.080 % 0.080 % 0.080 % 1,080% 1,080% 1,080% 1,080% 1,449% 1,053% 1,053% 1,069% 1,167% 1,441% 1,986% 1,058%
370-468241 370-468242 370-468243 370-468244 370-468245 370-468246 370-468247 370-468248 370-468249 370-468250 370-468251 370-468252 370-468253 370-468254 370-468255 370-468256 370-468257 370-468258 370-468259 370-468260 370-468261 370-468262 370-468263 370-468264 370-468265 370-468266 370-468267 370-468268 370-468269 370-468270 370-468271 370-468272 370-468273 370-468274 370-468275 370-468276 370-468277
21
APTO B-102 APTO C-101 APTO C-102 APTO F-101 APTO F-102 APTO G-101 APTO G-102 APTO D-301 APTO D-302 APTO E-301 APTO E-302 APTO A-301 APTO A-302 APTO A-303 APTO A-304 APTO A-305 APTO A-306 APTO A-307 APTO A-308 APTO B-301 APTO B-302 APTO C-301 APTO C-302 APTO F-301 APTO F-302 APTO G-301 APTO G-302 APTO D-501 APTO D-502 APTO E-501 APTO E-502 APTO A-501 APTO A-502 APTO A-503 APTO A-504 APTO A-505 APTO A-506
170.79 171.95 171.95 171.95 171.95 170.79 171.42 157.44 157.44 157.44 157.44 199.64 164.42 181.96 181.96 175.16 181.42 170.99 199.64 151.05 158.05 156.50 156.50 156.50 156.50 158.05 151.05 150.34 150.34 150.34 150.34 199.64 164.42 181.96 181.96 175.16 181.42
1,094% 1,101% 1,101% 1,101% 1,101% 1,094% 1,098% 1,008% 1,008% 1,008% 1,008% 1,278% 1,053% 1,165% 1,165% 1,122% 1,162% 1,095% 1,278% 0.967 % 1,012% 1,002% 1,002% 1,002% 1,002% 1,012% 0.967 % 0.963 % 0.963 % 0.963 % 0.963 % 1,278% 1,053% 1,165% 1,165% 1,122% 1,162%
370-468278 370-468279 370-468280 370-468281 370-468282 370-468283 370-468284 370-468285 370-468286 370-468287 370-468288 370-468289 370-468290 370-468291 370-468292 370-468293 370-468294 370-468295 370-468296 370-468297 370-468298 370-468299 370-468300 370-468301 370-468302 370-468303 370-468304 370-468305 370-468306 370-468307 370-468308 370-468309 370-468310 370-468311 370-468312 370-468313 370-468314
22
APTO A-507 APTO A-508 APTO B-501 APTO B-502 APTO C-501 APTO C-502 APTO F-501 APTO F-502 APTO G-501 APTO G-502 APTO D-801 APTO D-802 APTO E-801 APTO E-802 APTO A-801 APTO A-802 APTO A-803 APTO A-804 APTO A-805 APTO A-806 APTO A-807 APTO A-808 APTO B-801 APTO B-802 APTO C-801 APTO C-802 APTO F-801 APTO F-802 APTO G-801 APTO G-802
ARTICULO
12.
170.99 199.64 151.05 158.05 156.50 156.50 156.50 156.50 158.05 151.05 156.50 156.50 156.50 156.50 213.78 180.13 197.67 197.67 190.41 199.55 179.44 210.89 151.05 158.05 156.50 156.50 156.50 156.50 158.05 151,05
1,095% 1,278% 0.967 % 1,012% 1,002% 1,002% 1,002% 1,002% 1,012% 0.967 % 1,002% 1,002% 1,002% 1,002% 1,369% 1,153% 1,266% 1,266% 1,219% 1,278% 1,149% 1,35% 0.967 % 1,012% 1,002% 1,002% 1,002% 1,002% 1,012% 0,976%
DESTINACIONES
DE
LOS
370-468315 370-468316 370-468317 370-468318 370-468319 370-468362 370-468320 370-468321 370-468322 370-468323 370-468363 370-468364 370-468365 370-468324 370-468325 370-468326 370-468366 370-468367 370-468327 370-468328 370-468329 370-468330 370-468331 370-468332 370-468368 370-468369 370-468333 370-468334 370-468335 370-468336
BIENES
DE
DOMINIO
PARTICULAR QUE INTEGRAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA: LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, QUE INTEGRAN EL CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA,
TIENEN
23
DESTINACIONES GENÉRICAS DE: APARTAMENTOS; DEPÓSITOS Y PARQUEADEROS. LOS DERECHOS QUE CORRESPONDEN A CADA PROPIETARIO EN LOS BIENES
COMUNES,
SON
INSEPARABLES
DEL
DOMINIO
DE
SU
RESPECTIVO BIEN DE DOMINIO PARTICULAR. POR LO TANTO EN LA ENAJENACIÓN, GRAVAMEN O EMBARGO DE UN BIEN DE DOMINIO PARTICULAR SE ENTENDERÁN COMPRENDIDOS ESOS DERECHOS Y NO PODRÁN EFECTUARSE DICHOS ACTOS CON RELACIÓN A LOS BIENES COMUNES, SEPARADAMENTE DE LOS BIENES PRIVADOS.
24
CAPITULO IV. DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL -.
ARTICULO 13. DEFINICION: CONFORME CON EL ARTICULO 19, DE LA LEY 675, DE 2001, SON DE DOMINIO COMÚN, DE TODOS LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL – LOS BIENES, LOS ELEMENTOS Y ZONAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, QUE PERMITEN O FACILITAN LA EXISTENCIA, ESTABILIDAD, SEGURIDAD, FUNCIONAMIENTO Y CONSERVACIÓN DEL MISMO; LOS QUE PERMITEN A TODOS Y CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS, EL GOCE Y USO DE SUS RESPECTIVOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y LOS BIENES Y ÁREAS QUE SON CONVENCIONALMENTE DE DOMINIO COMÚN; LOS CUALES QUEDARON DEBIDAMENTE DETERMINADOS Y DESCRITAS SUS ÁREAS, QUE SE CONSERVAN IGUALES, EN EL CAPITULO III, ARTICULO 11, DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
CADA PROPIETARIO PODRÁ SERVIRSE, A SU ARBITRIO, DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN, SIEMPRE QUE LOS UTILICE SEGÚN SU DESTINO ORDINARIO, NO PERTURBE EL USO LEGÍTIMO DE LOS DEMÁS Y CUMPLA CON LAS DISPOSICIONES DEL PRESENTE REGLAMENTO Y LA LEY.
ARTICULO 14.
TITULARIDAD DEL DERECHO DE DOMINIO DE LOS
BIENES COMUNES: DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO POR LA LEY 675 DE 2.001, LOS BIENES COMUNES PERTENECEN EN PROINDIVISO
25
A TODOS LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL -; LA PARTICIPACIÓN PORCENTUAL EN EL DOMINIO DE ESTOS
BIENES
COPROPIEDAD
ESTÁ
DEFINIDA
ESTABLECIDOS
EN
POR LA
LOS
COEFICIENTES
PRESENTE
DE
REFORMA
AL
REGLAMENTO.
ARTICULO 15. INALIENABILIDAD DE LOS BIENES DE DOMINIO C0MUN: LOS BIENES COMUNES, MIENTRAS CONSERVEN ESE CARÁCTER SON INALIENABLES O INDIVISIBLES SEPARADAMENTE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. EN CONSECUENCIA CON RESPECTO A LOS BIENES COMUNES, NO PODRÁN REALIZARSE ACTOS DE DISPOSICIÓN, GRAVAMEN O EMBARGO, SEPARADAMENTE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.
LOS BIENES COMUNES SON ENAJENABLES Y DIVISIBLES EN LOS CASOS DE DESTRUCCIÓN O DETERIORO DE LAS EDIFICACIONES, PREVISTOS EN LA LEY 675 DE 2.001. EN TODO ACTO DE DISPOSICIÓN O GRAVAMEN DE UN BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, SE CONSIDERARÁ INCLUIDO EL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD CORRESPONDIENTE, QUE DETERMINA LA CUOTA PARTE
EN
LOS
BIENES
COMUNES,
AUNQUE
NO
SE
DIGA
EXPRESAMENTE Y SIN QUE SEA PERMITIDO PACTAR LO CONTRARIO.
ARTICULO 16. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES: PREVIA
AUTORIZACIÓN
DE
LAS
AUTORIDADES
MUNICIPALES
COMPETENTES, DE CONFORMIDAD CON LAS NORMAS URBANÍSTICAS VIGENTES, LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, CON EL VOTO
26
FAVORABLE DE UN NÚMERO PLURAL DE PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR QUE REPRESENTEN EL SETENTA POR CIENTO (70%) DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, PODRÁ DESAFECTAR, DE LA CALIDAD DE COMÚN, BIENES COMUNES NO ESENCIALES, LOS CUALES PASARÁN A SER DEL DOMINIO
PARTICULAR
DE
LA
PERSONA
JURÍDICA
"CONJUNTO
RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL".
PARÁGRAFO 1. SOBRE LOS BIENES PRIVADOS QUE SURJAN COMO EFECTO DE LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES, PODRÁN REALIZARSE TODOS LOS ACTOS O NEGOCIOS JURÍDICOS, NO SIENDO CONTRA LA LEY O CONTRA EL DERECHO AJENO, Y SERÁN OBJETO
DE
TODOS
LOS
BENEFICIOS,
CARGAS
E
IMPUESTOS
INHERENTES A LA PROPIEDAD INMOBILIARIA. PARA ESTOS EFECTOS EL ADMINISTRADOR
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL
ACTUARÁ
DE
CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO POR LA ASAMBLEA GENERAL EN EL ACTO DE DESAFECTACIÓN Y CON OBSERVANCIA DE LAS PREVISIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. PARÁGRAFO 2. NO SE APLICARÁN LAS NORMAS AQUÍ PREVISTAS A LA DESAFECTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES MUEBLES Y A LOS INMUEBLES POR DESTINACIÓN O POR ADHERENCIA, NO ESENCIALES, LOS
CUALES
POR
SU
NATURALEZA
SON
ENAJENABLES.
LA
ENAJENACIÓN DE ESTOS BIENES SE REALIZARÁ DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL O, EN SU DEFECTO, POR LA REGLAMENTACIÓN QUE, PARA EXPIDA EL CONSEJO DIRECTIVO.
TAL FIN,
27
ARTICULO 17. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACION DE BIENES COMUNES: LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES, NO ESENCIALES, IMPLICARÁ
UNA
REFORMA
AL
REGLAMENTO
DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL, QUE SE REALIZARÁ POR MEDIO DE ESCRITURA PÚBLICA CON LA CUAL SE PROTOCOLIZARÁ EL ACTA DE AUTORIZACIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS Y LAS APROBACIONES QUE HAYAN SIDO INDISPENSABLES OBTENER, DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO PRECEDENTE. UNA VEZ OTORGADA ESTA ESCRITURA, SE REGISTRARÁ EN LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE CALI, LA CUAL ABRIRÁ EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA CORRESPONDIENTE.
EN LA DECISIÓN DE DESAFECTAR UN BIEN COMÚN, NO ESENCIAL, SE ENTENDERÁ COMPRENDIDA LA APROBACIÓN DE LOS AJUSTES EN LOS COEFICIENTES
DE
COPROPIEDAD,
COMO
EFECTO
DE
LA
INCORPORACIÓN DE NUEVOS BIENES PRIVADOS AL CONJUNTO RESIDENCIAL. EN ESTE CASO LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD SE CALCULARÁN TENIENDO EN CUENTA LOS CRITERIOS ESTABLECIDOS EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTICULO 18. CLASIFICACION: EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL-, LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN SE CLASIFICAN ASÍ:
A) BIENES ESENCIALES. B) BIENES QUE CONVENCIONALMENTE SON DE DOMINIO COMÚN Y QUE EN CONSECUENCIA NO SON BIENES COMUNES ESENCIALES. C) BIENES QUE CONSTITUYEN LA DOTACIÓN INDISPENSABLE PARA EL FUNCIONAMIENTO GENERAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL.
28
D) BIENES DE DOMINIO COMUN, DE USO EXCLUSIVO DE ALGUNOS DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.
ARTICULO 19. BIENES COMUNES ESENCIALES: SE CLASIFICAN COMO BIENES ESENCIALES LOS INDISPENSABLES PARA LA EXISTENCIA, ESTABILIDAD,
CONSERVACIÓN
Y
SEGURIDAD
D EL
CONJUNTO
RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, ASÍ COMO LOS IMPRESCINDIBLES PARA PERMITIR EL USO Y DISFRUTE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, TALES COMO LOS TERRENOS SOBRE LOS CUALES ESTÁN CONSTRUIDAS LAS EDIFICACIONES, LAS ZONAS DE CIRCULACIÓN QUE PERMITEN A TODOS Y CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS EL ACCESO A SUS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR; TODOS LOS PARQUEADEROS DE VEHÍCULOS
PARA
VISITANTES;
LAS
INSTALACIONES
O
REDES
GENERALES PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO, ENERGÍA ELÉCTRICA, GAS, TELÉFONOS Y REDES DE DATOS, DESDE LAS CAJAS DE DERIVACIÓN O EMPALME DE LAS REDES MATRICES DE LAS EMPRESAS PRESTADORAS DE LOS SERVICIOS, HASTA CADA UNA DE LAS UNIDADES DE DOMINIO PARTICULAR; LOS DUCTOS Y BUITRONES PARA EL PASO DE LAS REDES COMUNES PARA LA
PRESTACIÓN
DE
SERVICIOS
DOMICILIARIOS
O
PARA
LA
VENTILACIÓN O ILUMINACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL Y EN GENERAL LOS QUE PERMITEN A TODOS LOS PROPIETARIOS EL NORMAL USO Y GOCE DE SUS RESPECTIVOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.
EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL SE DISTINGUEN LOS SIGUIENTES BIENES COMUNES ESENCIALES, ADVIRTIENDO QUE LA ENUMERACIÓN NO ES TAXATIVA:
29
1. LOS LOTES DE TERRENO SOBRE O BAJO LOS CUALES SE HAN LEVANTADO LAS CONSTRUCCIONES Y LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 2. EL SUBSUELO CORRESPONDIENTE A LOS TERRENOS Y LAS INSTALACIONES Y REDES COLOCADAS EN ELLOS Y DENTRO DE LA EDIFICACIÓN, PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO, ENERGÍA ELÉCTRICA, GAS, REDES DE DATOS Y TELÉFONOS. 3. LAS FUNDACIONES, LOS MUROS DE CONTENCIÓN, COLUMNAS, LOSAS Y VIGAS, LAS FACHADAS SEAN O NO ESTRUCTURALES, LOS MUROS PERIMETRALES DE CIERRE DE LAS EDIFICACIONES, LOS MUROS QUE SEPARAN LAS ÁREAS DE DOMINIO COMÚN O A ÉSTAS CON LAS ÁREAS O UNIDADES DE DOMINIO PARTICULAR; LOS TECHOS Y LAS SEPARACIONES HORIZONTALES ENTRE LOS PISOS, LAS VENTANAS Y VIDRIERAS HACIA EL EXTERIOR; LOS BUITRONES PARA EL PASO DE REDES DE SERVICIOS DOMICILIARIOS O PARA LA ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN. 4. LAS VÍAS O ÁREAS DE CIRCULACIÓN INTERNAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 5. TODOS LOS PARQUEADEROS DE VEHÍCULOS PARA VISITANTES. 6. LAS CIRCULACIONES Y CORREDORES DE SERVICIO INDISPENSABLES PARA
EL
APROVECHAMIENTO
PARTICULAR.
DE
LOS
BIENES
DE
DOMINIO
30
7.
LOS
ESPACIOS
SUBESTACIÓN
PARA
LA
ELÉCTRICA,
UBICACIÓN ASCENSORES,
DE
MOTOBOMBAS, TANQUES
DE
ALMACENAMIENTO DE AGUA, ETC. 8. LAS UNIDADES SANITARIAS Y LOS CUARTOS PARA RECOLECCIÓN DE BASURAS. PARÁGRAFO:
EN
CONSECUENCIA,
PODRÁN
SER
OBJETO
DE
DESAFECTACIÓN DEL DOMINIO COMÚN, EN LOS TÉRMINOS DE LA LEY Y DE LA PRESENTE REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, AQUELLAS PARTES DE LA COPROPIEDAD SOBRE O BAJO LAS CUALES NO
EXISTAN
CONSTRUCCIONES
O
INSTALACIONES
PARA
LA
PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS Y TAMBIÉN PARTES DE LAS ZONAS DE CIRCULACIÓN O DE LOS CORREDORES DE ACCESO
QUE
NO
RESULTEN
INDISPENSABLES
PARA
EL
APROVECHAMIENTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. LOS ESPACIOS PARA LA UBICACIÓN DE INSTALACIONES, PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS ESENCIALES Y LAS UNIDADES SANITARIAS, PODRÁN SER OBJETO DE DESAFECTACIÓN DEL DOMINIO COMÚN, BAJO LA CONDICIÓN DE QUE SEAN REEMPLAZADOS POR
OTROS
ESPACIOS
PARA
LA
UBICACIÓN
DE
DICHAS
INSTALACIONES. LA DISTRIBUCIÓN DE LOS BIENES ESENCIALES DE DOMINIO COMÚN EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA ES LA QUE CONSTA EN LA ESCRITURA PÚBLICA No. 1893, DE 9 DE JUNIO DE 1994, DE LA NOTARIA ONCE DE CALI, MEDIANTE LA CUAL SE SOMETIÓ EL CONJUNTO RESIDENCIAL AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
31
ARTICULO 20. BIENES QUE CONVENCIONALMENTE SON DE DOMINIO COMUN:
EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA -
PROPIEDAD HORIZONTAL -, SON BIENES DE DOMINIO COMÚN CONVENCIONALES LOS SIGUIENTES: A) LA OFICINA DE ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. B) LOS CUARTOS UTILES DE LA COPROPIEDAD. C) EL GIMNASIO. D) LA PISCINA. E) LA CANCHA DE SQUASH. F) CUARTO DE LA PLANTA ELECTRICA DE EMERGENCIA. G) BAÑO TURCO. H) SALON SOCIAL I) Y EN GENERAL LAS AREAS COMPLEMENTARIAS DESTINADAS A SERVICIOS COMUNES.
ARTICULO 21. BIENES DE DOMINIO COMUN AFECTADOS AL USO EXCLUSIVO DE ALGUNOS DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR:
EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE
ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL – SON BIENES AFECTADOS AL USO DE ALGUNOS DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, AQUELLOS NO NECESARIOS PARA EL GOCE Y DISFRUTE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, PERO CUYO USO COMUNAL LIMITARÍA EL LIBRE GOCE Y DISFRUTE DE TALES BIENES PRIVADOS Y QUE, POR SU PARTICULAR UBICACIÓN, DENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, NO ESTAN AFECTADOS AL USO COMUN DE TODOS LOS
32
PROPIETARIOS, SINO, SOLAMENTE AL USO DE LOS PROPIETARIOS DE ALGUNOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. ESTOS BIENES EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL, EXISTEN DESDE EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, INICIAL, LOS CUALES, SE CONSERVAN EN ESTA REFORMA.
ARTICULO 22.
BIENES DE DOTACION DEL CONJUNTO RESIDENCIAL
ALTOS DE ARBOLEDA -PROPIEDAD HORIZONTAL-, DE DOMINIO COMUN: SE CLASIFICAN COMO BIENES DE DOTACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, DE DOMINIO COMÚN, LOS BIENES MUEBLES Y LOS BIENES INMUEBLES POR DESTINACIÓN O POR ADHERENCIA, NO ESENCIALES. ESTOS BIENES NO OBSTANTE SER DE DOMINIO COMÚN DE TODOS LOS PROPIETARIOS, PUEDEN SER ENAJENADOS PARA EFECTOS DE SU REEMPLAZO O SUSTITUCIÓN, EN RAZÓN DE DESPERFECTOS O DE REFORMAS NECESARIAS PARA EL FUNCIONAMIENTO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, MEDIANTE DECISIÓN TOMADA POR LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, DE ACUERDO CON SUS RESPECTIVAS ATRIBUCIONES.
SON
ENTRE
OTROS,
BIENES
DE
DOTACIÓN
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL, TODOS AQUELLOS QUE APARECEN RELACIONADOS EN LA ESCRITURA PÚBLICA No. 1893, DE 9 DE JUNIO DE 1994, DE LA NOTARIA ONCE DE CALI, DE SOMETIMIENTO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y TODOS LOS ADQUIRIDOS Y QUE EN EL FUTURO SE ADQUIERAN POR LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL.
33
ARTICULO 23. INTEGRACION DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR: LOS MUROS QUE SEPARAN BIENES DE DOMINIO PARTICULAR TIENEN EL CARÁCTER DE MEDIANEROS. LA INTEGRACIÓN FÍSICA DE DOS A MÁS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR PODRÁ EFECTUARSE SI PERTENECEN A UN MISMO PROPIETARIO O SI SE ACREDITAN LAS AUTORIZACIONES CORRESPONDIENTES DE LOS PROPIETARIOS.
LA INTEGRACIÓN NO
ALTERARÁ
DE
LA
INDEPENDENCIA
JURÍDICA
TALES
BIENES,
REQUERIRÁ ESTAR A PAZ Y SALVO, POR TODO CONCEPTO, PARA CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL Y DEBERÁ GARANTIZAR LA SEGURIDAD DE LA EDIFICACIÓN Y DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN, UBICADOS EN LOS MUROS A DEMOLER.
EL PROPIETARIO DEBERÁ ADEMÁS
OBTENER LA RESPECTIVA APROBACIÓN DE UNA CURADURÍA URBANA DE LA CIUDAD DE CALI, EN TODOS LOS EVENTOS EN QUE TAL APROBACIÓN SEA EXIGIDA.
ARTICULO 24.
NORMA DE INTERPRETACION: SE CONSIDERAN EN
GENERAL COMO BIENES DE DOMINIO COMÚN, TODAS AQUELLAS OBRAS, INSTALACIONES, SERVICIOS Y ÁREAS SOBRE LAS CUALES NINGUNO
DE
LOS
PROPIETARIOS
PUEDE
INVOCAR
DERECHO
EXCLUSIVO POR NO HABER SIDO ENAJENADOS DE MANERA EXPRESA POR ESCRITURA PÚBLICA CON EL CARÁCTER DE BIEN DE DOMINIO PARTICULAR.
EN
CASO
DE
DUDA
SOBRE
EL
CARÁCTER
DE
UN
BIEN,
CORRESPONDERÁ AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DECIDIR SOBRE DICHA CALIDAD.
ARTICULO 25.
RESPONSABILIDAD EN EL USO DE LOS BIENES
COMUNES: LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES, A CUALQUIER TÍTULO
34
DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, ESTÁN OBLIGADOS A OBSERVAR LA MÁXIMA DILIGENCIA EN EL USO Y CONSERVACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN Y RESPONDERÁN HASTA DE LA CULPA LEVE, POR EL PERJUICIO QUE SU NEGLIGENCIA PUEDA CAUSAR A LOS DEMÁS O A LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL.
35
CAPITULO V DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Y DE LOS PORCENTAJES DE CONTRIBUCION EN LOS GASTOS COMUNES. ARTICULO
26.
TRANSFORMACION
DE
LOS
FACTORES
DE
PARTICIPACIÓN EN LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA -PROPIEDAD HORIZONTAL-: SOMETIMIENTO
A
LA
LEY
675
DE
2.001,
LOS
EN VIRTUD DEL FACTORES
DE
PARTICIPACIÓN EN LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL, ESTABLECIDOS EN EL
ARTICULO 24, DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL,
CONTENIDO EN LA ESCRITURA PUBLICA 1893, DE 9 DE JUNIO, DE 1994, DE LA NOTARIA ONCE DE CALI, LOS CUALES CONTINÚAN SIENDO LOS MISMOS, SE TRANSFORMAN EN COEFICIENTES DE COPROPIEDAD QUE, DE ACUERDO A DICHA LEY, DETERMINAN: 1. LA PROPORCIÓN DE LOS DERECHOS DE CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS SOBRE LOS BIENES COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA. 2. EL PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN EN LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, SEGÚN LOS ASUNTOS A DECIDIR. ARTICULO 27. CONTRIBUCIÓN EN GASTOS: TODOS Y CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, ESTAN OBLIGADOS AL PAGO DE CUOTAS PROPORCIONALES PARA SUFRAGAR LOS COSTOS DE ADMINISTRACIÓN, CONSERVACIÓN, MANTENIMIENTO Y REPOSICIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN, CONFORME A LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.
36
ARTICULO
28.
INALTERABILIDAD:
LOS
PORCENTAJES
DE
PARTICIPACIÓN POR COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, NO SUFRIRÁN ALTERACIÓN POR LOS CAMBIOS QUE SE PRESENTEN EN EL VALOR RESIDENCIAL O CATASTRAL DE LOS BIENES; SALVO LO QUE DISPONGAN LA LEY O LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, ESTA ÚLTIMA CON SUJECIÓN A LA PRESENTE REFORMA. ARTICULO 29. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. LA ASAMBLEA GENERAL, CON EL VOTO FAVORABLE DE UN NÚMERO PLURAL DE PROPIETARIOS QUE REPRESENTE AL MENOS EL SETENTA POR CIENTO (70%) DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, PODRÁ AUTORIZAR REFORMAS AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL RELACIONADAS CON LA MODIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, EN LOS SIGUIENTES EVENTOS: 1. CUANDO EN SU CÁLCULO SE INCURRIÓ EN ERRORES ARITMÉTICOS O NO SE TUVIERON EN CUENTA PARÁMETROS LEGALES PARA SU FIJACIÓN. 2. CUANDO EL CONJUNTO RESIDENCIAL SE ADICIONE CON NUEVOS BIENES PRIVADOS, PRODUCTO DE LA DESAFECTACIÓN DE UN BIEN COMÚN O DE LA ADQUISICIÓN DE OTROS BIENES QUE SE ANEXEN AL MISMO
O
CUANDO
POR
DECISIONES
DE
LA
ASAMBLEA
DE
PROPIETARIOS UN BIEN INMUEBLE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, ADQUIRIDO POR LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL- SE TRANSFORME DE BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, EN BIEN DE DOMINIO COMÚN CONVENCIONAL O EN BIEN COMÚN DESTINADO A CIRCULACIÓN O
37
ACCESOS Y EN CONSECUENCIA SEA PROCEDENTE LA CANCELACIÓN DE LA MATRÍCULA INMOBILIARIA RESPECTIVA. 3. CUANDO SE EXTINGA LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN RELACIÓN CON UNA PARTE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL.
38
CAPITULO VI. DEL PRESUPUESTO ARTICULO 30. PRESUPUESTO: PARA CALCULAR EL VALOR ANUAL DE LAS CONTRIBUCIONES A CARGO DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y COMO GUÍA PARA EL FUNCIONAMIENTO DE SU ADMINISTRACIÓN, EL CONJUNTO RESIDENCIAL TENDRÁ UN PRESUPUESTO ANUAL EN EL QUE SE ESTIMARÁN SUS INGRESOS Y GASTOS. ARTICULO 31. ELABORACIÓN: LA ELABORACIÓN DEL PRESUPUESTO GENERAL DE INGRESOS Y GASTOS DEBERÁ CEÑIRSE A LAS SIGUIENTES NORMAS Y PROCEDIMIENTOS: 1.
ANUALMENTE,
LA
ADMINISTRACIÓN
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL DEBERÁ ELABORAR UN PRESUPUESTO GENERAL DE INGRESOS Y DE LOS GASTOS QUE FUEREN NECESARIOS PARA LA ADMINISTRACIÓN, CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN DE LOS BIENES COMUNES Y HARÁ LA DISTRIBUCIÓN ENTRE LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, DE CONFORMIDAD CON LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD ESTABLECIDOS EN LA PRESENTE REFORMA DEL REGLAMENTO. 2. AL ELABORARLO SE TENDRÁ EN CUENTA QUE LOS INGRESOS PERMITAN FINANCIAR LOS GASTOS E INVERSIONES REQUERIDOS POR EL CONJUNTO RESIDENCIAL, LOS CUALES DEBEN SER CALCULADOS CONSULTANDO SU CONVENIENCIA, OPORTUNIDAD Y PRIORIDAD.
39
3. ADICIONALMENTE DEBERÁ TENER EN CUENTA EL SUPERÁVIT O DÉFICIT
DEL
PRESUPUESTO
ANTERIOR,
LOS EFECTOS
DE
LAS
POLÍTICAS DE DESCUENTOS, LAS INSTRUCCIONES IMPARTIDAS POR LA ASAMBLEA
Y
CONSTITUCIÓN
POR O
EL
CONSEJO
INCREMENTO
DEL
DE
ADMINISTRACIÓN,
FONDO
DE
LA
IMPREVISTOS
ESTABLECIDO EN ESTA REFORMA Y LAS DEMÁS PREVISIONES QUE SE CONSIDEREN NECESARIAS O CONVENIENTES. 4. EL ADMINISTRADOR PRESENTARÁ EL PRESUPUESTO PARA SU APROBACIÓN INICIAL ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL PODRÁ EFECTUAR LAS MODIFICACIONES QUE CONSIDERE NECESARIAS. 5.
LA COPIA DEL PROYECTO DE PRESUPUESTO, APROBADO POR EL
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, DEBERÁ SER REMITIDA A LOS PROPIETARIOS, JUNTO CON LA CONVOCATORIA A LA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA. ARTICULO 32. ADOPCIÓN DEL PRESUPUESTO: EL ADMINISTRADOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DEBERÁ PRESENTAR EL PRESUPUESTO EN LA ASAMBLEA ORDINARIA QUE DEBERÁ REUNIRSE DE CONFORMIDAD CON LO QUE MÁS ADELANTE SE ESTIPULA EN ESTE MISMO REGLAMENTO. LA APROBACIÓN FINAL DEL PRESUPUESTO SE HARÁ POR MAYORÍA ABSOLUTA DE LOS DERECHOS REPRESENTADOS EN LA REUNIÓN
SIEMPRE
QUE
HAYA
QUÓRUM.
LA
FACULTAD
DE
APROBACIÓN FINAL DEL PRESUPUESTO POR PARTE DE LA ASAMBLEA ES INDELEGABLE.
40
ARTICULO 33. VIGENCIA: EL PRESUPUESTO APROBADO TENDRÁ VIGENCIA DEL UNO (1) DE ENERO AL TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DE CADA AÑO. ARTICULO
34.
AJUSTE
AUTOMÁTICO:
SI
LA
ASAMBLEA
DE
PROPIETARIOS NO HUBIERE ACORDADO MECANISMOS QUE PERMITAN ACTUALIZAR EL PRESUPUESTO PARA LOS TRES (3) MESES INICIALES DEL SIGUIENTE AÑO, PARA EVITAR DÉFICIT EN EL FLUJO DE FONDOS, A PARTIR DEL UNO (1) DE ENERO Y DURANTE ESE LAPSO REGIRÁ, EL PRESUPUESTO VIGENTE EN EL AÑO PRECEDENTE, INCREMENTADO EN EL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR, PRESENTADO EN ESE AÑO. ARTICULO 35. PRESUPUESTO PROVISIONAL: SI TRANSCURRIDO EL TÉRMINO FIJADO EN EL REGLAMENTO PARA LA REUNIÓN ORDINARIA ÉSTA NO SE HUBIERE CELEBRADO, NO OBSTANTE HABER SIDO CONVOCADA EN LA FORMA ESTATUTARIA PREVISTA, O SI CELEBRADA NO SE APRUEBA PRESUPUESTO ALGUNO, REGIRÁ PROVISIONALMENTE EL PRESENTADO POR EL ADMINISTRADOR Y APROBADO EN PRIMERA INSTANCIA POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, DE CONFORMIDAD CON LO ESTIPULADO EN EL ARTÍCULO 31; SIN QUE SU INCREMENTO EXCEDA
EL
PORCENTAJE
DEL
IPC
PRESENTADO
EN
EL
AÑO
INMEDIATAMENTE ANTERIOR. ARTICULO 36. EJECUCIÓN DEL PRESUPUESTO: EN LA EJECUCIÓN DEL PRESUPUESTO SE TENDRÁ EN CUENTA QUE, SALVO LO CONTEMPLADO EN EL REGLAMENTO O POR DETERMINACIÓN ESPECÍFICA DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, HABRÁ
UNIDAD DE CAJA. LA
ADMINISTRACIÓN VELARÁ POR LA ÓPTIMA UTILIZACIÓN DE LOS RECURSOS Y NO PODRÁ ORDENAR NINGÚN GASTO O INVERSIÓN QUE
41
NO ESTÉ CONTEMPLADO EN EL PRESUPUESTO O QUE NO SEA APROBADO POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. ARTICULO 37. INSUFICIENCIA DE INGRESOS: SI LOS INGRESOS PRESUPUESTADOS RESULTAREN INSUFICIENTES, EL ADMINISTRADOR CONVOCARÁ A LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS A REUNIÓN EXTRAORDINARIA, PRESUPUÉSTALES
A Y
FIN LA
DE
PROPONER
DISTRIBUCIÓN
DE
LOS ELLOS
REAJUSTES ENTRE
LOS
PROPIETARIOS, SEÑALANDO LA FORMA DE PAGO DE LAS CUOTAS RESULTANTES.
42
CAPITULO VII CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS:
ARTICULO 38. CALCULO: EL VALOR ANUAL DEL PRESUPUESTO SE DIVIDIRÁ ENTRE LOS PROPIETARIOS CONFORME A LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, DETERMINANDO EL VALOR ANUAL CON QUE CADA UNO DE ELLOS DEBE CONTRIBUIR AL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA. ARTICULO 39. SOLIDARIDAD EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES: DE CONFORMIDAD CON LO PRESCRITO POR EL ARTÍCULO 29 DE LA LEY 675 DE 2.001, PARA EFECTO DE LAS EXPENSAS COMUNES ORDINARIAS, EXISTIRÁ SOLIDARIDAD EN SU PAGO ENTRE EL PROPIETARIO Y EL TENEDOR, A CUALQUIER TÍTULO, DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. IGUALMENTE, EXISTIRÁ SOLIDARIDAD EN SU PAGO ENTRE EL PROPIETARIO ANTERIOR Y EL NUEVO PROPIETARIO DEL RESPECTIVO BIEN PRIVADO, RESPECTO DE LAS EXPENSAS COMUNES NO PAGADAS POR EL PRIMERO, AL MOMENTO DE LLEVARSE A CABO LA TRANSFERENCIA DEL DERECHO DE DOMINIO, POR CUALQUIER CAUSA. CUANDO EL DOMINIO DE UN BIEN PRIVADO PERTENECIERE EN COMÚN Y PROINDIVISO A DOS O MÁS PERSONAS, CADA UNA DE ELLAS SERÁ SOLIDARIAMENTE RESPONSABLE DEL PAGO DE LA TOTALIDAD DE LAS EXPENSAS
COMUNES
CORRESPONDIENTES
A
DICHO
BIEN,
SIN
PERJUICIO DE REPETIR LO PAGADO CONTRA SUS COMUNEROS, EN LA PROPORCIÓN QUE LES CORRESPONDA.
43
LA
OBLIGACIÓN
DE
CONTRIBUIR
OPORTUNAMENTE
CON
LAS
EXPENSAS COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, SE APLICA AUN CUANDO UN PROPIETARIO NO OCUPE SU BIEN PRIVADO, O NO HAGA USO EFECTIVO DE UN DETERMINADO BIEN O SERVICIO COMÚN. ARTICULO 40. EXIGIBILIDAD DE LAS CUOTAS: PARA SU PAGO, LAS CUOTAS ORDINARIAS, A CARGO DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES PRIVADAS, SE DIVIDIRÁN EN MENSUALIDADES, QUE DEBERÁN SER CANCELADAS ANTICIPADAMENTE, DENTRO DE LOS DIEZ (10) PRIMEROS DÍAS CALENDARIO DEL RESPECTIVO MES, SALVO QUE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS DETERMINE OTRO PLAZO. LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS SE PAGARÁN DENTRO DEL TÉRMINO QUE PARA EL EFECTO INDIQUE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS QUE LAS DECRETE. PARÁGRAFO: LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS, MAYORES DE CUATRO (4) VECES EL VALOR DE LAS CUOTAS ORDINARIAS MENSUALES, REQUIEREN PARA SU APROBACIÓN, EL VOTO FAVORABLE DE UN NUMERO DE PROPIETARIOS QUE REPRESENTE EL 70% DEL TOTAL DE COEFICIENTES. LAS CONTRIBUCIONES NO NECESARIAS TENDRÁN CARÁCTER OBLIGATORIO CUANDO SEAN APROBADAS POR UN NUMERO DE PROPIETARIOS QUE REPRESENTE EL 70% DEL TOTAL DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. ARTICULO
41.
INTERESES
DE
MORA:
EL
RETARDO
EN
EL
CUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES, CAUSARÁ INTERESES DE MORA, A LA MÁXIMA TASA LEGAL PERMITIDA, TASA QUE ACTUALMENTE, CON LA LEY 675 DEL 2.001, ES EQUIVALENTE A UNA
Y
MEDIA
VECES
EL
INTERÉS
BANCARIO
CORRIENTE,
CERTIFICADO POR LA SUPERINTENDENCIA BANCARIA O POR LA
44
ENTIDAD QUE HICIERE SUS VECES, SIN PERJUICIO DE QUE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS CON EL QUÓRUM ORDINARIO PREVISTO EN EL PRESENTE REGLAMENTO, ESTABLEZCA UN INTERÉS INFERIOR. LOS INTERESES SERÁN EN FAVOR DE LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CUANDO EXISTA MORA EN EL PAGO DE LAS CUOTAS, LA LISTA DE LOS PROPIETARIOS
MOROSOS
SE
DEBERÁ
INCLUIR
EN
LAS
CONVOCATORIAS Y EN LAS ACTAS DE LAS ASAMBLEAS. IGUALMENTE LA MORA EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES DARÁ LUGAR A LA SUSPENSIÓN DE ALGUNOS SERVICIOS COMUNES NO ESENCIALES A CRITERIO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. ARTICULO 42.
MÉRITO EJECUTIVO: DE CONFORMIDAD CON LO
ESTABLECIDO POR EL ARTÍCULO 48 DE LA LEY 675 DE 2001, PARA EL COBRO EJECUTIVO DE LAS MULTAS O DE LAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS
DERIVADAS
DE
EXPENSAS
ORDINARIAS
Y
EXTRAORDINARIAS, CON SUS RESPECTIVOS INTERESES, EL TÍTULO EJECUTIVO CONTENTIVO DE LA OBLIGACIÓN SERÁ SOLAMENTE EL CERTIFICADO EXPEDIDO POR EL ADMINISTRADOR SIN NINGÚN REQUISITO
NI
PROCEDIMIENTO
ADICIONAL
Y
LA
COPIA
DEL
CERTIFICADO DE INTERESES EXPEDIDO POR LA SUPERINTENDENCIA BANCARIA O POR EL ORGANISMO QUE HAGA SUS VECES O DE LA PARTE PERTINENTE DEL REGLAMENTO EN LA QUE SE AUTORICE EL COBRO DE UN INTERÉS INFERIOR Y EN ESTE ÚLTIMO CASO LA COPIA DEL ACTA DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS EN LA QUE SE ESTABLECIÓ EL INTERÉS INFERIOR.
45
LA ACCIÓN EJECUTIVA NO ESTARÁ SUPEDITADA AL AGOTAMIENTO PREVIO DE LOS MECANISMOS PARA LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS PREVISTOS EN EL PRESENTE REGLAMENTO. SERÁN DE CARGO DEL PROPIETARIO MOROSO EN EL PAGO, LOS GASTOS EXTRAJUDICIALES
Y JUDICIALES QUE OCASIONARE LA
COBRANZA Y LOS HONORARIOS DEL ABOGADO. ARTICULO 43. FINALIZACIÓN DE LA MORA: PARA EFECTOS DE ESTE REGLAMENTO, SE CONSIDERARÁ QUE LA MORA FINALIZA CUANDO EFECTIVAMENTE HAYAN INGRESADO A LAS ARCAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, LAS SUMAS ADEUDADAS. ARTICULO 44. IMPUTACIÓN DEL PAGO: LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL-, TENDRÁ LA FACULTAD DE IMPUTAR LIBREMENTE LOS PAGOS TOTALES O PARCIALES EFECTUADOS POR LOS PROPIETARIOS. SALVO DECISIÓN DE LA ASAMBLEA, LOS PAGOS SE IMPUTARÁN EN EL SIGUIENTE ORDEN: COSTAS Y GASTOS DE COBRANZAS; PAGO DE INTERESES DE MORA; PAGO DE SANCIONES; PAGO DE OBRAS A CARGO DEL PROPIETARIO, EFECTUADAS POR EL CONJUNTO RESIDENCIAL A SU NOMBRE; PAGO DE CUOTAS EXTRAORDINARIAS; PAGO DE CUOTAS ORDINARIAS, SEGÚN EL GRADO DE ANTIGÜEDAD. ARTICULO 45. POLÍTICAS DE COBRO: EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PODRÁ ACORDAR LA CONCESIÓN DE DESCUENTOS Y REBAJAS ORIGINADAS EN CONCEPTOS TALES COMO PRONTO PAGO, ASISTENCIA A LA ASAMBLEA, ETC., OTORGABLES CON RELACIÓN A LAS OBLIGACIONES DINERARIAS A CARGO DE LOS PROPIETARIOS, SIEMPRE
46
QUE NO SE ALTERE EL EQUILIBRIO PRESUPUESTAL Y QUE SE FUNDAMENTEN EN POLÍTICAS GENERALES. LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN NO PUEDEN SER CONDONADAS TOTAL O PARCIALMENTE, POR TENER EL CARÁCTER DE APORTES DE CAPITAL. ARTICULO 46. NECESIDAD DE PAZ Y SALVO PARA OTORGAR ESCRITURAS PUBLICAS DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR: DE CONFORMIDAD CON LO PRESCRITO POR EL ARTÍCULO 29 DE LA LEY 675 DE 2.001, EN LA ESCRITURA DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE UN BIEN INMUEBLE SOMETIDO A PROPIEDAD HORIZONTAL, EL NOTARIO EXIGIRÁ PAZ Y SALVO DE LAS CONTRIBUCIONES A LAS EXPENSAS COMUNES, EXPEDIDO POR EL ADMINISTRADOR COMO REPRESENTANTE LEGAL DE LA COPROPIEDAD. TAMBIÉN DE CONFORMIDAD CON LA LEY, EN CASO DE NO CONTARSE CON EL PAZ Y SALVO, SE DEJARÁ CONSTANCIA EN LA ESCRITURA DE TAL CIRCUNSTANCIA, DE LA RESPECTIVA SOLICITUD PRESENTADA AL ADMINISTRADOR DE LA COPROPIEDAD Y DE LA SOLIDARIDAD DEL NUEVO PROPIETARIO, A CUALQUIER TITULO, POR LAS DEUDAS QUE EXISTAN CON LA COPROPIEDAD. ARTICULO 47. REPARACIONES: LAS REPARACIONES DE CADA BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, SERÁN POR CUENTA DEL RESPECTIVO DUEÑO, INCLUYENDO: LAS RESPECTIVAS PUERTAS DE ACCESO; LAS REDES DE SERVICIOS PUBLICOS UBICADAS DENTRO DEL BIEN DE DOMINIO PARTICULAR; EL REVESTIMIENTO INTERIOR DE LOS MUROS DE DOMINIO COMÚN, EN LA PARTE CORRESPONDIENTE AL BIEN DE
47
DOMINIO PARTICULAR. LA REPOSICIÓN DE LOS VIDRIOS DE FACHADA O QUE DEN SOBRE ÁREAS DE DOMINIO COMÚN, SERÁ ASUMIDA COMO GASTO GENERAL A CARGO DE TODOS LOS PROPIETARIOS EN CUANTO SEA OCASIONADA POR MOTIVO DE ASEO GENERAL A CARGO DEL PERSONAL
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL
O
POR
TRABAJOS
ORDENADOS POR LA ADMINISTRACIÓN. SERÁ DE CARGO DE CADA PROPIETARIO LA REPOSICIÓN DE LOS VIDRIOS DE SU RESPECTIVO INMUEBLE, OCASIONADA POR CUALQUIER OTRA CAUSA. ESTA REPOSICIÓN DEBERÁ SER EN TODO IGUAL A LO EXISTENTE PARA NO ROMPER LA ARMONÍA DE LA FACHADA. LAS REPARACIONES POR OBSTRUCCIONES O DAÑOS EN LOS SISTEMAS GENERALES INTERNOS DE CONDUCCIÓN DE AGUAS LLUVIAS, AGUAS NEGRAS, ACUEDUCTO, ENERGÍA, TELÉFONO, GAS, CITÓFONOS, ETC., EN EL BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, SERÁN POR CUENTA DEL RESPECTIVO PROPIETARIO. SI POR NO REALIZARSE OPORTUNAMENTE LA REPARACIÓN SE DETERIORARE
EL
VALOR
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL
O
SE
CAUSAREN GRAVES MOLESTIAS A LOS DEMÁS PROPIETARIOS, EL INFRACTOR RESPONDERÁ POR TODO PERJUICIO. EN CONSECUENCIA, CADA PROPIETARIO SE OBLIGA A EJECUTAR DE INMEDIATO EN SU BIEN DE DOMINIO PARTICULAR LAS REPARACIONES CUYA OMISIÓN PUEDA CAUSAR PERJUICIO A LOS BIENES COMUNES, O A LOS DEMÁS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y RESPONDERÁ POR LOS DAÑOS CAUSADOS POR TAL OMISIÓN. ARTICULO 48.
IMPUESTOS, TASAS, CONTRIBUCIONES Y SERVICIOS
PÚBLICOS: LOS IMPUESTOS, TASAS, CONTRIBUCIONES
Y SERVICIOS
48
PÚBLICOS,
CORRESPONDIENTES
A
CADA
BIEN
DE
DOMINIO
PARTICULAR, SERÁN DE CARGO DEL RESPECTIVO PROPIETARIO COMO SI SE TRATARA DE PREDIOS AISLADOS. LAS CUENTAS DE LOS CONTADORES DE ENERGÍA Y GAS, PARA LAS ZONAS Y BIENES COMUNES Y DEL CONTADOR GENERAL DE ACUEDUCTO PARA LOS EDIFICIOS, LAS ZONAS Y BIENES COMUNES Y LAS UNIDADES PRIVADAS DE LA COPROPIEDAD, SERÁN PAGADAS POR TODOS LOS PROPIETARIOS DE ACUERDO CON LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. CADA APARTAMENTO TIENE CONTADORES INDEPENDIENTES DE ENERGÍA Y GAS. LAS CUENTAS DE ESTOS CONTADORES SERÁN PAGADAS POR LOS RESPECTIVOS PROPIETARIOS. EN EL EVENTO DE INDEPENDIZARSE LA FACTURACIÓN DEL SERVICIO DE ACUEDUCTO, ÉSTA SERÁ PAGADA POR LOS RESPECTIVOS PROPIETARIOS Y EN EL CASO DE ESTABLECERSE UNA MEDICIÓN GLOBAL DEL SERVICIO DE ENERGÍA, SERÁ PAGADA POR TODOS LOS PROPIETARIOS DE ACUERDO CON LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. PARAGRAFO: REDES GENERALES DE SERVICIOS PÚBLICOS: EL SOSTENIMIENTO Y REPARACIÓN DE LAS REDES GENERALES DE SERVICIOS
PÚBLICOS,
SERÁ
POR
CUENTA
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL, DESDE EL PUNTO DE CONEXIÓN A LAS REDES GENERALES DE LAS EMPRESAS PÚBLICAS. ARTICULO 49. SEGUROS: TODO EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, DEBERÁ SER ASEGURADO CONTRA LOS RIESGOS DE INCENDIO, TERREMOTO Y REMOSIÓN DE ESCOMBROS, POR CUANTÍA QUE FIJARÁ ANUALMENTE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, DE TAL
49
MANERA QUE NO SE PRODUZCA SITUACIÓN DE INFRASEGURO. LOS COPROPIETARIOS DEBERÁN CUBRIR EL MONTO DE LA PRIMA ANUAL, DE CONFORMIDAD CON LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. LA ASAMBLEA DECIDIRÁ CUALES OTROS RIESGOS DIFERENTES A LOS DE INCENDIO Y TERREMOTO QUIERE AMPARAR. LOS SEGUROS CONTRA INCENDIO Y TERREMOTO DEBERÁN CUBRIR TANTO LOS BIENES COMUNES COMO LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. SI LA ASAMBLEA NO FIJARE DICHO VALOR, LO HARÁ EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. SI EL CONSEJO INCURRIERE TAMBIÉN EN ESA OMISIÓN, EL ADMINISTRADOR CUIDARÁ SIEMPRE DE RENOVAR LOS SEGUROS CONTRA INCENDIO Y TERREMOTO, EN CUANTÍA SUFICIENTE PARA QUE A CARGO DE LOS PROPIETARIOS NO HAYA NINGUNA CUOTA DE COASEGURO Y QUEDE A CARGO DE LA COMPAÑÍA ASEGURADORA LA INDEMNIZACIÓN DEL SINIESTRO, POR NO PRESENTAR SITUACIÓN DE INFRASEGURO. AL PAGO DE LA PRIMA ANUAL DE LOS SEGUROS CONTRA INCENDIO Y TERREMOTO, CONTRIBUIRÁN TODOS LOS PROPIETARIOS DE ACUERDO CON LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. LA PROPIEDAD HORIZONTAL DEBERÁ CONTRATAR ADEMÁS UN SEGURO DE DAÑOS DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS. ARTICULO 50. INDEMNIZACIÓN PROVENIENTE DE LOS SEGUROS CONTRA INCENDIO Y TERREMOTO: LA INDEMNIZACIÓN PROVENIENTE DE UN SINIESTRO PROTEGIDO POR LOS SEGUROS DE INCENDIO Y TERREMOTO,
DEBERÁ
DESTINARSE
EN
SU
TOTALIDAD
A
LA
50
RECONSTRUCCIÓN DE LOS BIENES AFECTADOS, SIEMPRE QUE LA RECONSTRUCCIÓN
SEA
POSIBLE
O
PROCEDENTE;
SI
LA
INDEMNIZACIÓN NO FUERE SUFICIENTE PARA LA RECONSTRUCCIÓN TOTAL, LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS CON EL VOTO FAVORABLE DE UN NÚMERO PLURAL DE PERSONAS QUE REPRESENTE POR LO MENOS EL
SETENTA
COPROPIEDAD
POR DEL
CIENTO
(70%)
CONJUNTO
DE
LOS
COEFICIENTES
RESIDENCIAL,
ACORDARÁN
DE O
DECRETARÁN UNA CUOTA EXTRAORDINARIA A CARGO DE TODOS LOS PROPIETARIOS, DESTINADA A COMPLETAR LA RECONSTRUCCIÓN. SI NO SE
APROBARE
LA CONTRIBUCIÓN
EXTRAORDINARIA PARA
COMPLETAR LA RECONSTRUCCIÓN, LA SUMA PROVENIENTE DE LA INDEMNIZACIÓN SERÁ REPARTIDA ENTRE LOS PROPIETARIOS DE BIENES
DE
DOMINIO
PARTICULAR
DE
TODO
EL
CONJUNTO
RESIDENCIAL, DE ACUERDO A LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, PREVIA ASIGNACIÓN DE LA SUMA REQUERIDA PARA LA REMOCIÓN DE ESCOMBROS.
51
CAPITULO VIII DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y PROHIBICIONES:
ARTICULO 51. LIBERTAD DE ENAJENACIÓN: CADA PROPIETARIO ACTUAL Y SUS SUCESORES, A CUALQUIER TÍTULO, EN EL DOMINIO, PODRÁN ENAJENAR, LIMITAR O GRAVAR LIBREMENTE SUS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. EL USO Y GOCE DE LOS MISMOS ESTARÁ LIMITADO POR LAS DISPOSICIONES LEGALES QUE RIJAN SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL Y POR LO ESTABLECIDO EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. A ESTAS LIMITACIONES QUEDAN SOMETIDOS TAMBIÉN LOS OCUPANTES, MORADORES Y TENEDORES, A CUALQUIER TÍTULO, DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. LOS
PROPIETARIOS
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA, EN SU RECIPROCO BENEFICIO, CONVIENEN EN QUE TODA TRANSACCIÓN, QUE PRETENDAN SOBRE SUS UNIDADES PRIVADAS, QUEDA SUJETA A OFERTA PREVIA Y PREFERENCIAL A FAVOR DE LOS DEMAS PROPIETARIOS, O FAMILIARES DE ÉSTOS, CONFORME A LOS PROCEDIMIENTOS QUE PARA EFECTOS DE FIJAR LAS CONDICIONES DE LA TRANSACCIÓN, EXPIDA EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. ARTICULO 52. USO DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN: LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y SUS TENEDORES O MORADORES, A CUALQUIER TÍTULO, SE SERVIRÁN Y HARÁN USO DE LOS BIENES AFECTADOS AL USO COMÚN, DE CONFORMIDAD CON SU NATURALEZA Y DESTINO ORDINARIOS Y SIN
52
PERTURBAR EL USO LEGÍTIMO DE LOS DEMÁS. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PODRÁ REGLAMENTAR EL USO DE LOS BIENES AFECTADOS AL USO COMÚN, CON LA FINALIDAD DE GARANTIZAR SU UTILIZACIÓN RACIONAL Y ÓPTIMA Y SIN PRIVAR DE LA MISMA A NINGUNO DE LOS QUE TIENEN DERECHO. ARTICULO 53. EDIFICIOS:
RESTRICCIONES EN CUANTO A LOS TECHOS DE LOS
LOS
TECHOS
DE
LOS
EDIFICIOS
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL, CONSTITUYEN UN ÁREA DE ACCESO RESTRINGIDO, LO CUAL IMPLICA QUE NADIE, A EXCEPCIÓN DEL PERSONAL DE MANTENIMIENTO, DEBIDAMENTE AUTORIZADO PARA ELLO, PODRÁ TENER ACCESO A LOS MISMOS SIN UNA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE LA ADMINISTRACIÓN. TODA CONEXIÓN EN LOS TECHOS DE LOS EDIFICIOS, DE ELEMENTOS TALES COMO EXTRACTORES MECÁNICOS DE OLORES, BUITRONES SUPERIORES DE VENTILACIÓN O APARATOS, O ANTENAS DE RADIO, TELEVISIÓN O TELECOMUNICACIONES, REQUERIRÁ DE LA AUTORIZACIÓN PREVIA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL PODRÁ
EXIGIR
LOS
CAMBIOS
Y
GARANTÍAS
QUE
CONSIDERE
NECESARIOS U OPONERSE A LA INSTALACIÓN SOLICITADA. EL ACCESO A LOS CENTROS DE CABLEADO TAMBIÉN SERÁ RESTRINGIDO DE CONFORMIDAD CON LAS REGLAMENTACIONES QUE AL EFECTO ADOPTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. POR LA INSTALACIÓN DE ANTENAS EN LOS TECHOS DEBERÁN CANCELARSE A LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL,
LAS
SUMAS
DE
DINERO
QUE
EL
CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN FIJE COMO POLÍTICA GENERAL. ARTICULO 54. DERECHOS: ADEMÁS DE LOS YA MENCIONADOS, LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, TENDRÁN ENTRE OTROS LOS
53
SIGUIENTES DERECHOS: A) PARTICIPAR CON VOZ Y VOTO EN LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. B) ELEGIR O SER ELEGIDO COMO MIEMBRO DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. C) SOLICITAR AL ADMINISTRADOR, DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, QUE ADOPTE LAS MEDIDAS NECESARIAS PARA HACER CESAR CUALQUIER ACTO O HECHO QUE PERTURBE EL EJERCICIO LEGÍTIMO DE SUS DERECHOS. D) PRESENTAR POR ESCRITO SOLICITUDES A LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. E) SOLICITAR, MOTIVADAMENTE,
LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES A
LAS PERSONAS QUE VIOLEN LAS DISPOSICIONES DE LA LEY, LOS DECRETOS REGLAMENTARIOS DE LA MISMA O DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL O DE VECINDAD. F) RECIBIR PRONTA INFORMACIÓN SOBRE LAS DECISIONES DE CARÁCTER GENERAL ADOPTADAS POR LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN
Y
POR
EL
ADMINISTRADOR
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL. G) GOZAR DE LOS SERVICIOS GENERALES DE ASEO, RECOLECCIÓN DE BASURAS, CELADURÍA, ETC.
54
H) PARTICIPAR EN EL PATRIMONIO DE LA PERSONA JURÍDICA A PRORRATA DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. I) POSEER, DISFRUTAR Y DISPONER
DE LOS BIENES DE DOMINIO
PARTICULAR, DE ACUERDO CON LA LEY Y ESTE REGLAMENTO. ARTICULO 55. DOMINIO
OBLIGACIONES: CADA PROPIETARIO DE UN BIEN DE
PARTICULAR
SOLIDARIAMENTE,
EL
Y
CON
TENEDOR,
ÉL,
EN
OCUPANTE
LO O
PERTINENTE, MORADOR,
A
CUALQUIER TITULO, ESTARÁN OBLIGADO A: 1. DAR A LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR LA DESTINACIÓN SEÑALADA EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 2. SOLICITAR PERMISO ESCRITO AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PARA LA UTILIZACIÓN ESPECIAL Y TEMPORAL DE BIENES DE USO COMUN, COMO POR EJEMPLO, UTILIZACIÓN DE ESCALAS PARA TRANSPORTE DE MUEBLES Y ENSERES, INDICANDO EN LA SOLICITUD LA NATURALEZA DE LA UTILIZACIÓN Y EL TIEMPO ESTIMADO DE LA MISMA. 3.
CONTRIBUIR
A
LOS
GASTOS
NECESARIOS
PARA
LA
ADMINISTRACIÓN, FUNCIONAMIENTO, CONSERVACIÓN, REPARACIÓN O REPOSICIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN Y AL PAGO DE LAS PRIMAS DE SEGUROS PROPORCIONALMENTE, DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO
EN EL REGLAMENTO Y CON LOS PRESUPUESTOS
APROBADOS EN DEBIDA FORMA. 4.
PAGAR,
PUNTUALMENTE,
LAS
CUOTAS
ORDINARIAS
Y
EXTRAORDINARIAS, QUE LLEGARE A DECRETAR, ESTATUTARIAMENTE,
55
LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Y LAS MULTAS QUE LE IMPONGA EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. NINGÚN
PROPIETARIO
PODRÁ
EXCUSARSE
DE
PAGAR
LAS
CONTRIBUCIONES QUE LE CORRESPONDEN CONFORME AL PRESENTE REGLAMENTO ALEGANDO EL ABANDONO O DESOCUPACIÓN DE SU BIEN
DE
DOMINIO
PARTICULAR,
LA
NO
UTILIZACIÓN
DE
DETERMINADOS BIENES O SERVICIOS COMUNES O QUE NO RECIBE BENEFICIO DE ÉL O QUE TIENE SERVICIOS PROPIOS DE LA MISMA O SIMILAR NATURALEZA. 5. PAGAR PUNTUALMENTE, EN GENERAL, CUALQUIER SUMA QUE LE CORRESPONDA DE ACUERDO CON EL REGLAMENTO, LA LEY O CUALQUIER ACTO QUE LO OBLIGUE EN LOS TÉRMINOS ESTABLECIDOS. 6. HACER OPORTUNAMENTE LAS REPARACIONES NECESARIAS PARA LA ADECUADA UTILIZACIÓN, CONSERVACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE SUS RESPECTIVOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, INCLUIDAS LAS REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS UBICADAS EN SU BIEN PRIVADO Y LAS REPARACIPONES CUYA OMISIÓN PUEDA CAUSAR PERJUCIO AL CONJUNTO RESIDENCIAL O A LOS DEMÁS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. SI NO LAS HICIERE EN ABSOLUTO O NO LAS HICIERE OPORTUNAMENTE, SERÁ RESPONSABLE DE PERJUICIOS CONFORME A LA LEY, AL PRESENTE REGLAMENTO Y A LOS ACTOS JURÍDICOS QUE LE OBLIGUEN. 7. PONER EL MÁXIMO CUIDADO Y DILIGENCIA EN CUANTO A LA INTEGRIDAD
Y
CONSERVACIÓN
DE
LOS
RESPONDIENDO HASTA DE LA CULPA LEVE.
BIENES
COMUNES,
56
8. OBTENER PERMISO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PARA INTRODUCIR A SU PROPIEDAD DE DOMINIO PARTICULAR, CUALQUIER MODIFICACIÓN INTERNA NO CONTEMPLADA EN LOS PLANOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. A SU SOLICITUD ACOMPAÑARÁ PLANOS DE LA MODIFICACIÓN QUE PRETENDE, LA INFORMACIÓN NECESARIA Y EL PAZ Y SALVO PARA CON LA PROPIEDAD HORIZONTAL. EL CONSEJO OTORGARÁ LA AUTORIZACIÓN SIEMPRE Y CUANDO LA MODIFICACIÓN PROYECTADA NO AFECTE LA SEGURIDAD, SOLIDEZ Y SANIDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL Y ADEMÁS NO IMPLIQUE UNA REFORMA DEL REGLAMENTO, CASO ÉSTE EN EL CUAL SE LE DARÁ TRASLADO A LA ASAMBLEA
DE
PROPIETARIOS,
ORGANISMO
QUE
TOMARÁ
LA
DECISIÓN. SI EL CONSEJO NEGARE LA SOLICITUD EL INTERESADO PODRÁ
APELAR
ANTE
LA
ASAMBLEA.
EN
LOS
EVENTOS
DE
INTEGRACIÓN DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR CONTIGUOS SE APLICARÁN LAS DISPOSICIONES ESPECÍFICAS CONTENIDAS EN EL PRESENTE REGLAMENTO. 9. SOLICITAR A LA ADMINISTRACIÓN LA EXPEDICIÓN DEL PAZ Y SALVO PARA LA TRANSFERENCIA DEL DOMINIO, A CUALQUIER TÍTULO, DEL BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, EN LOS TÉRMINOS ESTABLECIDOS POR LA LEY 675 DE 2.001, O CUANDO VAYA A EFECTUARSE CUALQUIER TRASTEO O MUDANZA . 10.
MANTENER INFORMADA A LA ADMINISTRACIÓN SOBRE SU
DIRECCIÓN Y/O SOBRE CUALQUIER MODIFICACIÓN EN EL USO, GOCE Y DISPOSICIÓN DE SU BIEN DE DOMINIO PARTICULAR Y, NOTIFICAR POR ESCRITO AL ADMINISTRADOR, DENTRO DE LOS CINCO (5) DÍAS SIGUIENTES A LA ADQUISICIÓN O ENTREGA DEL BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, ACOMPAÑANDO COPIA DE LOS DOCUMENTOS QUE ACREDITEN LOS
HECHOS, CON EL FIN DE QUE LOS MISMOS SEAN
57
ANOTADOS
EN
EL
LIBRO
DE
REGISTRO
DE
PROPIETARIOS
Y
RESIDENTES. 11. PERMITIR LA ENTRADA A SU UNIDAD DE DOMINIO PARTICULAR AL ADMINISTRADOR
O
AL
PERSONAL
DESIGNADO
POR
ÉL
PARA
PROYECTAR, INSPECCIONAR O REALIZAR TRABAJOS EN BENEFICIO DE LOS
BIENES
DE
USO
COMÚN.
CUANDO
SEA
NECESARIA
LA
COLABORACIÓN DE UN COPROPIETARIO PARA OBRAS, ACTOS O GESTIONES QUE OTRO REQUIERA EN RELACIÓN CON EL EJERCICIO DE SUS DERECHOS, SI ÉSTA NO SE OBTIENE DIRECTAMENTE, DEBERÁ PEDIRSE POR INTERMEDIO DE LA ADMINISTRACIÓN Y EL RESPECTIVO COPROPIETARIO DEBERÁ OTORGARLA, BAJO LA SUPERVIGILANCIA DE ÉSTA. 12. RESPONDER SOLIDARIAMENTE ANTE LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL POR LOS DAÑOS O PERJUICIOS QUE LE OCASIONEN LOS TENEDORES, USUARIOS O USUFRUCTUARIOS DE SU PROPIEDAD EXCLUSIVA; CON QUIENES DEBERÁ SUSCRIBIR LOS CONTRATOS PERTINENTES PACTANDO, EXPRESAMENTE, QUE EL INQUILINO U OCUPANTE A CUALQUIER TÍTULO, CONOCE Y SE OBLIGA A RESPETAR Y CUMPLIR EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, EL REGLAMENTO Y LAS NORMAS DE CONVIVENCIA Y VECINDAD. 13. RESPONDER DE MANERA VERAZ Y OPORTUNA LAS ENCUESTAS FORMULADAS POR LA ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 14. MANTENER SU PROPIEDAD PARTICULAR EN DEBIDO ESTADO DE ASEO E HIGIENE Y EN NORMALES CONDICIONES DE SEGURIDAD. PARA ESTE ÚLTIMO EFECTO, MANTENDRÁ EXTINTORES DE INCENDIO EN PERFECTAS CONDICIONES DE FUNCIONAMIENTO, DE ACUERDO A LAS
58
DIRECTRICES
QUE
FIJE
LA
ADMINISTRACIÓN
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL. 15. EJERCITAR SU DERECHO DE DOMINIO DENTRO DE UN CÍVICO Y FUNCIONAL CONCEPTO DE LAS RELACIONES VECINALES Y DE CONVIVENCIA,
DE
HONORABILIDAD
Y
BUENAS
COSTUMBRES,
ACEPTANDO LAS RESTRICCIONES O LIMITACIONES QUE IMPONE, EXPRESA Y TÁCITAMENTE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS NORMAS DE CONVIVENCIA Y VENCIDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. DEL MISMO MODO ESTARÁN SOMETIDOS A LAS LIMITACIONES LEGALES Y REGLAMENTARIAS EN CUANTO AL USO Y GOCE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, LOS USUARIOS Y TENEDORES DE LOS MISMOS, A CUALQUIER TITULO. 16. ASISTIR, PERSONALMENTE O POR MEDIO DE APODERADO, A LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS Y CONCURRIR A LAS CITACIONES QUE LE HAGA EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. 17. DAR CUMPLIMIENTO ESTRICTO Y OPORTUNO AL PRESENTE REGLAMENTO Y LAS DECISIONES ADOPTADAS POR LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 18.
CUMPLIR
EL
PRESENTE
REGLAMETO
Y
LAS
NORMAS
DE
CONVIVENCIA QUE SE EXPIDAN PARA EL FUNCIONAMIENTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y DE DOMINIO COMUN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 19. ABSTENERSE DE PROGRAMAR Y EJECUTAR, EN SU BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, OBRAS CUYA REALIZACIÓN GENERE RUIDOS, QUE
59
AFECTEN A LOS DEMAS PROPIETARIOS, EN DIAS SABADOS, DOMINGOS Y FERIADOS. 20. EN CASO DE TRANSFERENCIA DEL DOMINIO DE SU PROPIEDAD DE DOMINIO PARTICULAR, INFORMAR AL ADQUIRIENTE SOBRE EL SALDO DE SU CUENTA INTERNA. 21. SOLICITAR PERMISO A LA ADMINISTRACIÓN PARA INSTALAR APARATOS DE AIRE ACONDICIONADOS Y EQUIPOS EXTRACTORES, ESTANDO OBLIGADO A UBICAR LOS EQUIPOS Y LAS INSTALACIONES DE DRENAJE DE LAS AGUAS DE CONDENSACIÓN DENTRO DEL BIEN DE DOMINIO PARTICULAR. 22. EL PROPIETARIO O TENEDOR DE UN BIEN DE DOMINIO PARTICULAR EN EL QUE SEA PERPETRADO UN DELITO CUALQUIERA, QUE AFECTE DIRECTAMENTE SUS INTERESES, PRESENTARÁ DE MANERA INMEDIATA Y
DIRECTA
LA
RESPECTIVA
DENUNCIA
PENAL
ANTE
LAS
AUTORIDADES COMPETENTES Y DARÁ INFORMACIÓN OPORTUNA DE ESTE HECHO A LA ADMINISTRACIÓN A FIN DE QUE ÉSTA TOME LOS CORRECTIVOS NECESARIOS QUE FUEREN DEL CASO. 23. CUMPLIR CON LAS DECISIONES ADOPTADAS POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EN MATERIA SANCIONATORIA. ARTICULO 56. PROHIBICIONES: QUEDAN EXPRESAMENTE PROHIBIDOS, COMO CONTRARIOS A LA DESTINACIÓN DE LOS BIENES Y AL EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE LOS DEMÁS, LOS SIGUIENTES ACTOS EJECUTADOS CON RELACIÓN A LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN Y A LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.
60
1. OBSTRUIR LAS ZONAS COMUNES, PUERTAS, HALLS, ZONAS DE CIRCULACIÓN, PASILLOS Y DEMÁS ÁREAS COMUNES, DE MANERA QUE SE DIFICULTE EL CÓMODO ACCESO DE PERSONAS Y VEHÍCULOS Y EN GENERAL UTILIZAR LAS ZONAS DE CIRCULACIÓN PARA FINES DIFERENTES AL TRÁFICO PEATONAL O VEHICULAR. EN LAS ZONAS DE CIRCULACIÓN
PEATONAL
NO
SE
PERMITIRÁ
EL
TRÁFICO
DE
BICICLETAS, PATINES, PATINETAS, MOTOCICLETAS O VEHÍCULOS MAYORES. 2. USAR LOS MISMOS SITIOS COMO LUGARES DE REUNIONES O DESTINARLOS A CUALQUIER OTRO FIN QUE LOS HAGA INCÓMODOS O BULLICIOSOS. 3. CELEBRAR CONTRATO ALGUNO QUE IMPLIQUE LA TENENCIA U OCUPACIÓN DE DICHOS BIENES CON PERSONAS DE NOTORIA MALA CONDUCTA, O VIDA DISOLUTA, O DESARREGLADA O TOLERE LA PRESENCIA DE TALES PERSONAS EN SU UNIDAD DE DOMINIO PARTICULAR, QUE TRAIGA COMO CONSECUENCIA INSEGURIDAD O PERTURBE LA TRANQUILIDAD Y COMODIDAD DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS. CORRESPONDERÁ AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN CALIFICAR ACTUACIONES COMO LAS DESCRITAS. 4. SOSTENER EN LAS PAREDES, PISOS O TECHOS DE DOMINIO COMÚN, CARGAS O PESOS EXCESIVOS, INTRODUCIR MATERIALES O HACER HUECOS O CAVIDADES EN LAS MISMAS O EJECUTAR CUALQUIER ACTO QUE
ATENTE
ELEMENTOS RESIDENCIAL.
CONTRA O
LA
AFECTE
SOLIDEZ LA
Y SEGURIDAD DE
PRESENTACIÓN
DEL
ESTOS
CONJUNTO
61
5. INTRODUCIR MODIFICACIONES A LA PARTE EXTERNA DE LA FACHADA O A LAS PARTES INTERIORES QUE DAN A LAS ZONAS DE USO COMÚN, PINTARLAS O DECORARLAS CON TONALIDADES QUE NO CONCUERDEN CON LAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 6. DAR A SU UNIDAD DE DOMINIO PARTICULAR UNA DESTINACIÓN DISTINTA
A:
VIVIENDA,
PARA
LOS
APARTAMENTOS;
ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS, PARA LOS PARQUEADEROS Y ALMACENAMIENTO DE OBJETOS, DE USO LEGAL, PARA LOS DEPOSITOS O CONTRARIA A LA LEY, LAS BUENAS COSTUMBRES O A NORMAS Y REGLAMENTACIONES
EXPEDIDAS
LEGÍTIMAMENTE
POR
LAS
AUTORIDADES. 7.
ALMACENAR
PARTICULAR
O
CONSERVAR
SUSTANCIAS
EN
LOS
HÚMEDAS,
BIENES
INFECTAS,
DE
DOMINIO
INSALUBRES,
CORROSIVAS O SUSTANCIAS EXPLOSIVAS O INFLAMABLES QUE SIGNIFIQUEN PELIGRO PARA LA SEGURIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LOS PROPIETARIOS, EN CONSECUENCIA, NI EL DUEÑO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, NI LAS PERSONAS A QUIEN ÉSTE CONCEDA EL USO O GOCE DE ELLOS, PODRÁN DESTINARLAS A USOS FABRILES, INDUSTRIALES O MERCANTILES, QUE CAUSEN PERJUICIO O MOLESTIA A LOS DEMÁS PROPIETARIOS. 8. UTILIZAR LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR DE TAL MANERA QUE SE PERTURBE EL SOSIEGO O EL NORMAL USO DE LOS BIENES DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS O SE DETERIORE LA IMAGEN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, UTILIZANDO, POR EJEMPLO, VENTANAS Y BALCONES PARA SECAR, ASOLEAR O TENDER ROPAS.
62
9. INSTALAR MOTORES, MÁQUINAS O APARATOS SUSCEPTIBLE DE CAUSAR DAÑO A LAS INSTALACIONES GENERALES DEL CONJUNTO O PERJUICIOS A LOS VECINOS O QUE PRODUZCAN RUIDO O BULLICIO O VIBRACIONES MOLESTAS, O CONECTAR A ALTO VOLUMEN, APARATOS DE RADIO, SONIDO O TELEVISIÓN, EN LAS UNIDADES DE DOMINIO PARTICULAR O EN LAS ZONAS COMUNES. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, REGLAMENTARÁ EL USO DE EQUIPOS DE SONIDO, EN LA ZONA DE LA PISCINA Y DEMAS AREAS COMUNES. 10. ARROJAR BASURAS A LOS BIENES DE LOS DEMÁS O A LOS BIENES COMUNES,
A
LAS
VÍAS
PÚBLICAS
O
ACUMULARLAS
PERJUDICIALMENTE. LAS BASURAS O DESPERDICIOS ORGANICOS, LAS PILAS, PAÑALES, TOALLAS HIGIENICAS Y SIMILARES, DEBERÁN SER EMPACADAS EN BOLSAS RESISTENTES, ANTES DE DEPOSITARLAS EN LOS SHUTS DE BASURA DE LA COPROPIEDAD. 11. REALIZAR EN LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR OBRAS QUE COMPROMETAN LA SOLIDEZ, SEGURIDAD Y SALUBRIDAD DE LA EDIFICACIÓN O QUE DISMINUYAN LA ILUMINACIÓN O VENTILACIÓN DE OTRAS ÁREAS DE DOMINIO PARTICULAR O COMUNES O QUE CONTRARÍEN
LAS
NORMAS
MUNICIPALES
VIGENTES
O
LAS
GENERALMENTE RECONOCIDAS, ESTABLECIDAS, O ESTATUIDAS. EN TODOS LOS CASOS DE REFORMAS O MODIFICACIONES, EL PROPIETARIO QUE SE PROPONGA ADELANTARLAS DEBERÁ SOMETER LOS PLANOS Y UN CONCEPTO TÉCNICO Y LOS DEMÁS DOCUMENTOS A LA CONSIDERACIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL DEBERÁ
AUTORIZARLAS,
POR
ESCRITO, SI CON ELLO
NO
SE
63
COMPROMETE LA SEGURIDAD Y SOLIDEZ DE LAS CONSTRUCCIONES, NI SE AFECTA LA ESTRUCTURA, LA SALUBRIDAD, LOS SERVICIOS Y LAS ZONAS COMUNES O LA FACHADA. ANTES DE DAR LA AUTORIZACIÓN, EL CONSEJO VERIFICARÁ SI SE OBTUVO LA APROBACIÓN DE LA ENTIDAD O AUTORIDAD MUNICIPAL COMPETENTE, EN LOS CASOS EN QUE ÉSTA SEA NECESARIA Y SI EL PROPIETARIO SE ENCUENTRA A PAZ Y SALVO CON LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 12. LOS PROPIETARIOS DE LA ÚLTIMA PLANTA NO PODRÁN ELEVAR NUEVOS PISOS NI RECARGAR LA ESTRUCTURA DEL EDIFICIO CON NUEVAS CONSTRUCCIONES, NI LOS PROPIETARIOS DEL SÓTANO PODRÁN HACER EXCAVACIONES. 13. QUEDA ABSOLUTAMENTE PROHIBIDO DIVIDIR, FÍSICAMENTE, CADA BIEN DE DOMINIO PARTICULAR EN DOS (2) O MÁS UNIDADES. 14. LA TENENCIA DE ANIMALES O MASCOTAS, EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL, QUEDA SUJETA A LA REGLAMENTACIÓN QUE, PARA EL EFECTO, EXPIDA EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, LA CUAL SERÁ DE ESTRICTO CUMPLIMIENTO. 15. EN GENERAL ESTÁ PROHIBIDO INCUMPLIR LAS NORMAS Y OBLIGACIONES QUE LE IMPONE LA LEY Y EL PRESENTE REGLAMENTO; LAS ÓRDENES DE LA ADMINISTRACIÓN O DE LA ASAMBLEA Y EL DESARROLLAR ACTIVIDADES CONTRARIAS A LA TRANQUILIDAD, SOSIEGO, COMODIDAD Y BUEN NOMBRE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA.
64
ARTICULO 57. PARQUEADEROS: LOS PARQUEADEROS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, CORRESPONDEN A BIENES DE DOMINIO PRIVADO Y A BIENES DE DOMINIO COMÚN ESENCIALES. SON NORMAS DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO LAS SIGUIENTES, QUE VINCULAN
TAMBIÉN
A
LA
ADMINISTRACIÓN
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL: 1.
LAS
ZONAS
DE
PARQUEADEROS
PARA
VEHÍCULOS
DEBEN
MANTENERSE CLARAMENTE DEMARCADAS. 2. LA CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS EN LAS VÍAS DE ACCESO Y VÍAS INTERIORES
DE
LOS
PARQUEADEROS
DEBEN
TENER
UNA
SEÑALIZACIÓN DEFINIDA Y CLARA. 3. NO SE PERMITIRÁ EN LOS PARQUEADEROS Y EN LAS VÍAS INTERNAS O EXTERNAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA LAVADA, BRILLADA, LIMPIEZA GENERAL O LA REPARACIÓN DE VEHÍCULOS, SALVO LAS REPARACIONES ABSOLUTAMENTE NECESARIAS POR UNA EMERGENCIA MENOR O PARA RETIRAR EL VEHÍCULO Y LLEVARLO A OTRO SITIO PARA LA REPARACIÓN DEFINITIVA. 4. LA VELOCIDAD PARA LA CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS DENTRO DE LOS PARQUEADEROS DEBERÁ SER MODERADA. 5.
TODO
PROPIETARIO
ESTACIONARÁ
O
RETIRARÁ
SU
VEHÍCULO
PERSONALMENTE O POR MEDIO DE QUIEN SEA DEBIDAMENTE AUTORIZADO.
6. TODO PROPIETARIO SERÁ RESPONSABLE POR LOS DAÑOS QUE ÉL O EL CONDUCTOR AUTORIZADO, CAUSEN A OTRO VEHÍCULO O A OTRA PERSONA,
65
DENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. EL HECHO DEBERÁ SER REPORTADO, INMEDIATAMENTE, A LA ADMINISTRACIÓN Y SEGÚN LAS CIRCUNSTANCIAS O LAS DIFERENCIAS QUE DE ESTO SURJAN, SE DEBERÁ LLAMAR A LAS AUTORIDADES DE TRÁNSITO.
7. NO PODRÁN ESTACIONARSE LOS VEHÍCULOS FUERA DE LAS LÍNEAS QUE DEMARCAN LOS PARQUEADEROS. 8. QUEDA PROHIBIDO EXPRESAMENTE EL ALMACENAMIENTO DE GASOLINA, O CUALQUIER OTRO LÍQUIDO INFLAMABLE O GAS, PARA VEHÍCULOS U OTROS USOS, POR CONSIDERARLO PERJUDICIAL Y PELIGROSO PARA LOS PROPIETARIOS, AUTOMOTORES Y EL CONJUNTO RESIDENCIAL MISMO. TODO DUEÑO O CONDUCTOR DE VEHÍCULO AL OBSERVAR O SER AVISADO QUE EL AUTOMOTOR TIENE UN ESCAPE DE GASOLINA, ESTÁ OBLIGADO A HACERLO REPARAR, INMEDIATAMENTE, PARA EVITAR CUALQUIER RIESGO DE INCENDIO. EL PROPIETARIO O CONDUCTOR DE VEHÍCULO QUE NO PROCEDIERE EN LA FORMA INDICADA SERÁ RESPONSABLE, HASTA DE LA CULPA LEVE, POR LOS DAÑOS QUE SE CAUSEN A LOS DEMÁS VEHÍCULOS, PERSONAS Y AL CONJUNTO RESIDENCIAL EN GENERAL. 9.
SE DEBEN DEJAR LOS VEHÍCULOS, AL ESTACIONARLOS, DEBIDAMENTE
CERRADOS (MALETA, PORTEZUELAS Y VIDRIOS). 10.
QUEDA
EXPRESAMENTE
PARQUEADEROS,
BUSES,
PROHIBIDO
CAMIONES O
ESTACIONAR
VOLQUETAS,
EN
LOS
Y EN GENERAL
VEHÍCULOS CON CAPACIDAD SUPERIOR A 2.5 TONELADAS, O QUE EXCEDAN LAS ÁREAS DE LOS MISMOS. 11.
QUEDA
EXPRESAMENTE
PROHIBIDO
PARQUEADEROS EN CUALQUIER FORMA.
CERRAR
O
CERCAR
LOS
66
12.
EL PROPIETARIO O MORADOR, EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL, QUE
UTILICE MOTOCICLETA, COMO VEHÍCULO NORMAL DE TRANSPORTE O PARA ACTIVIDADES
DEPORTIVAS
O
RECREATIVAS,
QUEDA
OBLIGADO
A
INGRESARLA, DESDE LA PORTERÍA, AL PARQUEADERO Y A RETIRARLA DEL MISMO, HASTA LA PORTERÍA, COMPLETAMENTE APAGADA. 13. NO PODRÁN HACERSE SONAR LOS PITOS DE LOS VEHÍCULOS DENTRO DE LAS INSTALACIONES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 14. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN REGULARÁ
EL USO DE LOS
PARQUEADEROS DE VISITANTES.
ARTICULO 58. APLICACIÓN DE OTRAS REGULACIONES LEGALES SOBRE VECINDAD O CONVIVENCIA Y EXTENSIÓN DE ESTAS NORMAS: EN CUANTO A LAS RESTRICCIONES IMPUESTAS AL DOMINIO O A SU EJERCICIO, POR RAZONES DE BUENA VECINDAD Y CONVIVENCIA, QUE NO CONTEMPLARE ESTE REGLAMENTO, SE ATENDERÁ A LO DISPUESTO POR EL CÓDIGO CIVIL, LAS LEYES QUE LO ADICIONAN Y REFORMAN, ASÍ COMO LAS NORMAS DE POLICÍA. TODO LO DICHO PARA LOS PROPIETARIOS EN LO RELATIVO A PROHIBICIONES Y A REGLAS SOBRE EL USO Y GOCE DE LOS BIENES COMUNES, O DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, REGIRÁ IGUALMENTE RESPECTO AL ARRENDATARIO Y DEMÁS PERSONAS A QUIENES EL PROPIETARIO CONCEDA EL USO Y GOCE DE SU BIEN DE DOMINIO
PARTICULAR,
QUIENES
SERÁN
RESPONSABLEMENTE
SOLIDARIOS DE SU ACATAMIENTO Y EN EL PAGO DE LAS SANCIONES O MULTAS, POR LAS CONDUCTAS QUE LAS CONTRAVINIEREN.
67
CAPITULO IX PROCEDIMIENTO PARA LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE ADECUACIÓN Y DE REFORMAS INTERNAS EN LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.
ARTICULO 59. PROCEDIMIENTO PARA LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE ADECUACIÓN Y DE REFORMAS INTERNAS EN LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR: PARA LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE ADECUACIÓN Y DE REFORMAS INTERNAS, EN LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, DEBERÁ SEGUIRSE EL SIGUIENTE PROCEDIMIENTO: 1)
EL
PROPIETARIO
CONSIDERACIÓN
DE
O
TENEDOR LA
DEL
INMUEBLE
ADMINISTRACIÓN
DEL
PONDRÁ
A
CONJUNTO
RESIDENCIAL, LOS PLANOS Y LAS ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS QUE PROYECTA REALIZAR. SI EL TENEDOR FUERE EL QUE PRESENTARE LA SOLICITUD, ACOMPAÑARÁ ADEMÁS AUTORIZACIÓN ESCRITA DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE PARA LA REALIZACIÓN DE LAS REFORMAS O ADECUACIONES. 2) EL ADMINISTRADOR ORDENARÁ UNA REVISIÓN DE ORDEN TÉCNICO, VERIFICANDO LA IDONEIDAD DE LAS CONDICIONES DE EMPALME ENTRE
INSTALACIONES
(ELÉCTRICAS,
HIDRO-SANITARIAS,
TELEFÓNICAS, DE GAS Y DE AIRE ACONDICIONADO), Y QUE NO SE AFECTEN
ELEMENTOS
COMUNES
TALES
COMO
COLUMNAS
O
BUITRONES O SE COMPROMETA LA SEGURIDAD Y SOLIDEZ DE LA EDIFICACIÓN.
68
3) UNA VEZ REVISADOS LOS PLANOS Y LAS ESPECIFICACIONES, LA ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, DENTRO DE LOS TREINTA (30) DÍAS CALENDARIO SIGUIENTES
A LA FECHA DE
RECEPCIÓN DE LA INFORMACIÓN COMPLETA DE PLANOS Y DE ESPECIFICACIONES
TÉCNICAS
DE
LAS
OBRAS
PROYECTADAS,
MEDIANTE COMUNICACIÓN ESCRITA DIRIGIDA AL PROPIETARIO O AL TENEDOR DE LA PROPIEDAD DE DOMINIO PARTICULAR, SEGÚN SEA EL CASO, HARÁ LAS OBSERVACIONES CON RELACIÓN A LOS ASUNTOS TÉCNICOS QUE CONSIDERE PERTINENTES; ESAS OBSERVACIONES SE REFERIRÁN ÚNICAMENTE A PRECAUCIONES CONSTRUCTIVAS PROPIAS DE LA CONDICIÓN DE EMPALME, DEJANDO AL MARGEN JUICIOS U OPINIONES SUBJETIVAS CON RESPECTO A LOS DISEÑOS Y/O A LAS ESPECIFICACIONES PARTICULARES PROPUESTAS POR EL PROPIETARIO. 4) EL PROPIETARIO O EL TENEDOR DEL INMUEBLE ESTARÁN OBLIGADOS A ACOGER LAS OBSERVACIONES HECHAS POR LA ADMINISTRACIÓN. PARAGRAFO: EN TODOS LOS EVENTOS EN LOS QUE LOS PROPIETARIOS O TENEDORES REALICEN OBRAS DE MODIFICACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O DE LAS FACHADAS SIN EL CONSENTIMIENTO, SEGÚN
EL
CASO
ADMINISTRACIÓN
DEL
O DE
ADMINISTRADOR, LA
ASAMBLEA
DEL
CONSEJO
DE
DE PROPIETARIOS, EL
ADMINISTRADOR ESTÁ FACULTADO PARA EXIGIR LA SUSPENSIÓN INMEDIATA DE LOS TRABAJOS Y PARA IMPEDIR LA ENTRADA DE MATERIALES Y EL ACCESO DE LOS EJECUTANTES DE LAS OBRAS.
69
ARTICULO 60. REGLAMENTACIÓN PARA LA EJECUCIÓN DE LOS TRABAJOS DE REPACION, ADECUACIÓN, DE REFORMAS INTERNAS DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR: LA REALIZACIÓN DE LAS OBRAS DE ADECUACIÓN O DE REFORMAS INTERNAS DE LOS BIENES DE DOMINIO
PARTICULAR,
SE
SUJETARÁN
A
LA
SIGUIENTE
REGLAMENTACIÓN: A) LOS TRABAJOS A DESARROLLAR EN LOS BIENES SE REALIZARÁN SIEMPRE DEL PARAMENTO DE LA FACHADA HACIA ADENTRO, EVITANDO DETERIORAR LOS PISOS, LOS ENCHAPES, LAS PINTURAS, LOS PASAMANOS Y LOS CIELOS DE LAS ZONAS COMUNES. B) LOS TRABAJOS SÓLO SE PODRÁN REALIZAR EN LOS HORARIOS PREVISTOS PARA ELLO POR LA ADMINISTRACIÓN. C)
SE
PROHÍBE
EXPRESAMENTE
EL
ALMACENAMIENTO
DE
MATERIALES Y LA PREPARACIÓN DE MEZCLAS POR FUERA DEL RECINTO DE CADA BIEN PRIVADO. D) LAS RANURAS PARA EMPOTRAR TUBERÍAS (QUE SE EJECUTARÁN SIEMPRE CON ELEMENTOS MECÁNICOS CORTANTES Y NUNCA CON CINCEL Y MARTILLO) Y PARA LAS TRABAS DE MUROS DEBERÁN HACERSE CON MÁXIMO CUIDADO, EVITANDO CAUSAR CUALQUIER DETERIORO SOBRE LAS ÁREAS DE USO COMÚN O SOBRE LAS PROPIEDADES AJENAS COLINDANTES.
ESTAS PRECAUCIONES SE
HARÁN EXTENSIVAS TAMBIÉN A LOS TRABAJOS DE PISOS Y DE CIELOS, YA QUE CON ELLOS SE PUEDEN AFECTAR, IGUALMENTE, LAS PROPIEDADES AJENAS. QUEDA CLARAMENTE ESTABLECIDO, DESDE AHORA, QUE CUALQUIER DAÑO CAUSADO POR UN PROPIETARIO, POR SUS TRABAJADORES O POR SUS CONTRATISTAS A LAS ÁREAS DE USO
70
COMÚN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL O A LAS PROPIEDADES DE TERCEROS, SERÁ DE SU EXCLUSIVA RESPONSABILIDAD, OBLIGÁNDOSE A RESARCIR LOS DAÑOS CAUSADOS. E) CADA PROPIETARIO DEBERÁ TENER EN LA OBRA UNA PERSONA DE PLANTA QUE SE HAGA RESPONSABLE DE LA DIRECCIÓN Y DE LA COORDINACIÓN DE SUS TRABAJOS PARTICULARES. F)
EL
PROPIETARIO
O
TENEDOR
DEBERÁ
ENVIAR
A
LA
ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, LA RELACIÓN DEL PERSONAL QUE HARÁ LOS TRABAJOS, INDICANDO LOS RESPECTIVOS DOCUMENTOS TRABAJADOR
DE EL
IDENTIFICACIÓN; CARNET
O
DEBIENDO
ESCARAPELA,
PORTAR,
CADA
SUMINISTRADO
EN
PORTERIA, DE ACUERDO CON DICHA RELACIÓN. G) EL ÁREA DE CADA BIEN PRIVADO ES LA ÚNICA APROBADA PARA ALMACENAR MATERIALES. POR LO TANTO ELLOS DEBERÁN LLEGAR A LA OBRA EN FORMA PROGRESIVA Y DOSIFICADA. H) TODOS LOS AGREGADOS PÉTREOS (ARENAS Y GRAVAS) SÓLO PODRÁN
INGRESAR
EMPAQUETADOS
EN
BOLSAS
PLÁSTICAS,
EVITANDO A TODA COSTA CUALQUIER FUGA EN EL TRANSPORTE INTERNO A TRAVÉS DE LAS ZONAS COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. SÓLO ASÍ SE PODRÁ LOGRAR EL OBJETIVO DE PRESERVAR LOS EQUIPOS MECÁNICOS Y LOS ACABADOS DE LOS PISOS. CUIDADOS PRODUCTOS
SIMILARES QUE,
DEBERÁN
COMO
OBSERVARSE
IMPERMEABILIZANTES,
AL
MANEJAR
CEMENTOS
Y
PINTURAS PUEDEN CAUSAR DAÑOS EN LAS ÁREAS DE CIRCULACIÓN Y DEMÁS DE USO COMÚN.
71
I) COMO SE INDICÓ ANTES, EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL-, NO SE HACE RESPONSABLE, EN MANERA ALGUNA, POR PÉRDIDAS, DETERIOROS O ANOMALÍAS SIMILARES DE NINGÚN
MATERIAL, HERRAMIENTA O EQUIPO QUE
INGRESE A LA OBRA PARA LOS TRABAJOS DE REPARACIONES O ADECUACIONES, O POR CUALQUIER SITUACIÓN QUE PUEDA OCURRIR DURANTE LA EJECUCIÓN DE LAS MISMAS, NI SOBRE LOS BIENES QUE LA COMPONEN, NI SOBRE LAS PERSONAS QUE LAS EJECUTEN O TERCEROS. POR LO TANTO, LA CUSTODIA DE LOS ELEMENTOS ALMACENADOS EN CADA PROPIEDAD DE DOMINIO PARTICULAR Y LA RESPONSABILIDAD
CIVIL
EXTRA
CONTRACTUAL,
QUE
PUEDE
DERIVARSE DE DICHAS OBRAS, RECAEN, EXCLUSIVAMENTE, SOBRE EL RESPECTIVO PROPIETARIO. J) LOS MATERIALES RECIBIDOS DEBERÁN SER TRANSPORTADOS INMEDIATAMENTE DESDE EL SITIO DE DESCARGUE HASTA SU LUGAR DE USO, YA QUE EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA NO PUEDE GARANTIZAR SITIO SUFICIENTE PARA EL ALMACENAMIENTO DE LOS MISMOS NI GARANTIZAR SU CUSTODIA. K) EL ASEO DE CADA BIEN PRIVADO Y DEL ÁREA DE CORREDOR QUE LE QUEDA EN FRENTE ES RESPONSABILIDAD DEL RESPECTIVO PROPIETARIO DEL BIEN, UNA VEZ INICIE SU ADECUACIÓN. ELLA DEBE SER RUTINARIA Y PERMANENTE, DEJANDO ASEADA DIARIAMENTE EL ÁREA CORRESPONDIENTE, SE DEBEN INSTALAR O USAR TODOS LOS ELEMENTOS DE PROTECCIÓN NECESARIOS Y SUFICIENTES PARA EVITAR QUE SE DISPERSEN ELEMENTOS CONTAMINANTES Y QUE PUEDAN DETERIORAR O ENSUCIAR LAS ZONAS ANEXAS.
72
L) EL RETIRO DE ESCOMBROS Y DE MATERIALES SOBRANTES PRODUCTO DE LOS TRABAJOS PARTICULARES EN CADA BIEN, SE HARÁ PREFERIBLEMENTE CON UNA CUADRILLA ESPECÍFICA DE ASEO DESPUÉS DE LA JORNADA ORDINARIA DE TRABAJO, EXTREMANDO LAS PRECAUCIONES PARA EVITAR DAÑOS Y REGUEROS EN LAS ÁREAS DE CIRCULACIÓN DE LOS CORREDORES. PARA LA EVACUACIÓN DE LOS MATERIALES SOBRANTES SE UTILIZARÁN BOLSAS PROTECTORAS Y DEMÁS RECURSOS QUE GARANTICEN UN TRABAJO LIMPIO, ÁGIL Y SEGURO. LA RESPONSABILIDAD DE LA EVACUACIÓN DE CUALQUIER SOBRANTE SERÁ EXCLUSIVA DE QUIEN LA GENERE, PARA LO CUAL COORDINARÁ
LO
PERTINENTE
CON
LA
ADMINISTRACIÓN
DEL
CONJUNTO RESIDENCIAL. M) ESPECIAL CUIDADO DEBERÁ TENERSE CON EL USO DEL AGUA DURANTE EL PROCESO DE ADECUACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR CON EL FIN DE PREVENIR INUNDACIONES Y DAÑOS EN LAS OBRAS COMUNES Y PROPIEDADES DE DOMINIO PARTICULAR COLINDANTES. N) TAMBIÉN SE DEBE INSTRUIR CLARAMENTE A TODOS LOS OPERARIOS SOBRE LOS CUIDADOS QUE SE DEBEN TENER CUANDO SE UTILIZAN ÁCIDOS PARA EL TRATAMIENTO DE LOS PISOS, CUYA ÁREA DE CONTACTO NO DEBE IR MÁS ALLÁ DEL LÍMITE DEL BIEN DE DOMINIO PARTICULAR. CUANDO SEAN USADOS DEBE TENERSE ESPECIAL PRECAUCIÓN EN LA LIMPIEZA DEL CALZADO, ANTES DE SALIR A LAS ZONAS COMUNES, AL IGUAL QUE CUANDO SE EFECTÚAN VACIADOS DE CONCRETOS Y MORTEROS. O) EL PERSONAL OBRERO QUE ENGANCHE CADA PROPIETARIO O TENEDOR PARA HACER SUS TRABAJOS PARTICULARES SE TIENE QUE
73
CEÑIR
OBLIGATORIAMENTE
A
LOS
HORARIOS
QUE
TENGA
ESTABLECIDOS LA ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, PARA ENTRADA Y SALIDA DEL PERSONAL Y A LOS PATRONES DE SEGURIDAD. ESTE PERSONAL NO PODRÁ SALIR A DESHORAS DE LA OBRA, A MENOS QUE DISPONGA DE UN PERMISO ESPECIAL, OTORGADO POR LA ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, ESE PERMISO SERÁ EXIGIDO POR LOS GUARDAS DE SEGURIDAD,
PARA
EFECTOS
DE
CONTROL
ADMINISTRATIVO,
QUEDANDO ESTABLECIDO DESDE AHORA: 1) QUE TODO EL PERSONAL SERÁ REQUISADO SIEMPRE. 2) QUE NO SE PERMITIRÁ QUE LOS TRABAJADORES QUE SE ENCUENTREN REALIZANDO TRABAJOS DE REFORMAS PARTICULARES, ESTÉN DEAMBULANDO POR EL CONJUNTO RESIDENCIAL. 3) NO SE PERMITIRÁ EL USO DE RADIOS O GRABADORAS SIN EL USO DE AUDÍFONOS DURANTE EL PROCESO DE LAS REPARACIONES O ADECUACIONES. 4) QUE LA ALIMENTACIÓN SE DEBERÁ TOMAR EN EL INTERIOR DE CADA PROPIEDAD DE DOMINIO PARTICULAR, NUNCA EN LOS CORREDORES, PASADIZOS O EN LAS ÁREAS DE USO COMÚN. TAMPOCO SE PERMITIRÁ LA ELABORACIÓN DE COMIDA EN NINGUNA ZONA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, POR LO QUE LOS TRABAJADORES DEBEN ESTAR INSTRUIDOS CON RESPECTO A QUE DEBEN LLEVAR LA COMIDA YA PREPARADA, SI ES EL CASO.
74
5) QUE, POR NINGÚN MOTIVO, EL PERSONAL OBRERO QUE CONTRATE EL PROPIETARIO O LOS TENEDORES TENDRÁ VÍNCULO LABORAL ALGUNO CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA. 6) QUE LAS NECESIDADES FISIOLÓGICAS DEBERÁN SER ATENDIDAS EN EL BIEN DE DOMINIO PARTICULAR EN PROCESO DE REPARACIÓN O ADECUACION. 7) EL PROPIETARIO O TENEDOR DEL BIEN DEBERÁ GARANTIZAR, CON UNA POLIZA DE RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRACONTRACTUAL, A FAVOR DE LA COPROPIEDAD, LA EVENTUAL OCURRENCIA DE UN SINIESTRO.
75
CAPITULO X DE LA PERSONA JURIDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTICULO 61. PERSONA JURÍDICA: EL “CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA”, POR HABER SIDO SOMETIDO AL RÉGIMEN
DE
PROPIEDAD HORIZONTAL, PREVISTO EN LA LEY 16 DE 1985, A TRAVÉS DE LA ESCRITURA PÚBLICA NO. 1893, DEL 9 DE JUNIO, DE 1.994, DE LA NOTARÍA ONCE DEL CÍRCULO DE
CALI, MEDIANTE LA CUAL SE
PROTOCOLIZÓ EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y REGISTRADA EN LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTO PÚBLICOS DE CALI, BAJO LA MATRÍCULA INMOBILIARIA No. 370-387518 Y EL CUAL SE ADECUA, A TRAVÉS DE ESTA REFORMA, A LA LEY 675, DE 3 DE AGOSTO, DE 2001, OSTENTARÁ LA PERSONA JURÍDICA DE QUE TRATA EL ARTÍCULO 4, DE LA CITADA LEY, LA CUAL, DE ACUERDO CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 32 DE LA MENCIONADA LEY 675 DE 2001, ES UNA PERSONA JURÍDICA CONFORMADA POR LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, QUE INTEGRAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL. ARTICULO 62. DENOMINACIÓN: COMO SE DEJO ESTABLECIDO, LA DENOMINACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA FORMADA ES LA DE CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL; PERO TAMBIÉN PODRÁ GIRAR CON EL NOMBRE ABREVIADO DE: “CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA”.
76
ARTICULO 63. OBJETO: EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA – PROPIEDAD HORIZONTAL, COMO PERSONA JURÍDICA, TENDRÁ COMO OBJETO LA REALIZACIÓN DE LAS SIGUIENTES ACTIVIDADES: A. ADMINISTRAR CORRECTA Y EFICAZMENTE LOS BIENES Y SERVICIOS COMUNES, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. B. REALIZAR TODOS LOS ACTOS Y CELEBRAR TODOS LOS CONTRATOS NECESARIOS O CONVENIENTES PARA EL MEJOR FUNCIONAMIENTO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, INCLUYENDO SUS POSIBLES AMPLIACIONES O
LAS
INTEGRACIONES
DEL
MISMO
CON
DESARROLLOS
INMOBILIARIOS AFINES, REALIZADOS EN INMUEBLES COLINDANTES Y PARTICIPAR EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS QUE PERMITAN INCREMENTAR LOS SERVICIOS COMUNES O QUE IMPLIQUEN UNA MEJORA PATRIMONIAL PARA EL CONJUNTO. EN CONSECUENCIA PODRÁ
ENAJENAR
DOMINIO
COMÚN
BIENES O
PREVIAMENTE
PODRÁ
DESAFECTADOS
INTEGRARLOS
A
LOS
DEL
NUEVOS
DESARROLLOS, SIEMPRE DE CONFORMIDAD CON LAS DECISIONES Y DIRECTRICES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. C. PROVEER AL MEJORAMIENTO DE LOS SERVICIOS COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. D. CUMPLIR Y HACER CUMPLIR LA LEY, EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Y
LAS
DECISIONES
VALIDAMENTE
ADOPTADAS POR LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Y POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y SERVIR DE INSTRUMENTO PARA LA SOLUCIÓN DE
LAS
DIFERENCIAS
ENTRE
LOS
PROPIETARIOS
SOBRE
LA
77
UTILIZACIÓN DE LOS BIENES AFECTADOS AL USO COMÚN O EN RAZÓN DE LAS NORMAS SOBRE VECINDAD Y CONVIVENCIA. E. INVERTIR SUS DISPONIBILIDADES SOBRANTES DE FONDOS EN LA PROTECCIÓN, CONSERVACIÓN Y/O INCREMENTO DEL PATRIMONIO COMÚN Y PARA REGULAR LOS GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LOS BIENES AFECTADOS AL USO COMÚN, TODO DENTRO DE LAS ACTIVIDADES PREVISTAS PARA LA PERSONA JURÍDICA, SEGÚN EL PRESENTE REGLAMENTO. F. EN GENERAL EJERCER LA DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN Y MANEJO DE LOS INTERESES COMUNES DE PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. PARA LOGRAR EL CABAL CUMPLIMIENTO DE SU OBJETO, ESTA PERSONA JURÍDICA TENDRÁ CAPACIDAD PARA REALIZAR TODOS LOS ACTOS Y CONTRATOS, INCLUYENDO LOS MERCANTILES, QUE SEAN NECESARIOS O CONVENIENTES PARA EL LOGRO DE SUS FINES Y LOS QUE TENGAN COMO FINALIDAD EJERCER LOS DERECHOS Y CUMPLIR LAS OBLIGACIONES DERIVADOS DE SU EXISTENCIA Y ACTIVIDAD. EN
DESARROLLO
DE
SU
OBJETO
PODRÁ
ADQUIRIR,
GRAVAR,
EXPLOTAR Y ENAJENAR TODA CLASE DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES; DAR, OTORGAR, ACEPTAR, ENAJENAR, PAGAR, ETC. TODA CLASE DE INSTRUMENTOS NEGOCIABLES Y SUSCRIBIR LOS DEMÁS DOCUMENTOS CIVILES Y COMERCIALES, A QUE HUBIERE LUGAR. ARTICULO 64. NATURALEZA DE LA PERSONA JURÍDICA: DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 33 DE LA LEY 675 DE 2001, EL "CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA -PROPIEDAD HORIZONTAL", ES
78
UNA PERSONA JURÍDICA DE NATURALEZA CIVIL Y NO TIENE ÁNIMO DE LUCRO. TENDRÁ LA CALIDAD DE NO CONTRIBUYENTE DE IMPUESTOS NACIONALES, ASÍ COMO DEL IMPUESTO DE INDUSTRIA Y COMERCIO, EN RELACIÓN CON LAS ACTIVIDADES PROPIAS DE SU OBJETO, DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 195 DEL DECRETO 1333 DE 1986. PARAGRAFO: LA DESTINACIÓN DE ALGUNOS BIENES QUE PRODUZCAN RENTA PARA SUFRAGAR EXPENSAS COMUNES, NO DESVIRTÚA LA CALIDAD DE PERSONA JURÍDICA SIN ÁNIMO DE LUCRO. ARTICULO 65. DOMICILIO: EL DOMICILIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA-PROPIEDAD HORIZONTAL, ES LA CIUDAD DE CALI, DEPARTAMENTO DEL VALLE DEL CAUCA, REPÚBLICA DE COLOMBIA. ARTICULO 66. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL DE LA PERSONA JURIDICA: DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO
EN
EL
ARTÍCULO
8º,
DE
LA
LEY
675
DEL
2.001,
CORRESPONDERÁ AL ALCALDE DE CALI, O A LA PERSONA O ENTIDAD EN QUIEN ESTE DELEGUE ESTA FACULTAD, CERTIFICAR SOBRE LA EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL.
79
CAPITULO XI ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTICULO 67. ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN: LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN
EN
EL
CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA – PROPIEDAD HORIZONTAL, SON LOS SIGUIENTES: A) ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. B) CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. C) ADMINISTRADOR. ARTICULO
68.
ORDEN
JERÁRQUICO
DE
LOS
ÓRGANOS
DE
ADMINISTRACIÓN: CADA UNO DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN TIENE LAS FACULTADES ESPECÍFICAMENTE SEÑALADAS EN EL PRESENTE ESTATUTO; SIN EMBARGO, EN CASO DE DUDA, DEBE ENTENDERSE
QUE
EL
ADMINISTRADOR
TIENE
SUFICIENTES
ATRIBUCIONES REPRESENTATIVAS Y EJECUTIVAS, EN TANTO NO LE HAYAN SIDO EXPRESAMENTE NEGADAS EN ESTE REGLAMENTO, EN DISPOSICIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, O EN LO DE SU CARGO, DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN ES UN ÓRGANO INTERMEDIO ENTRE LA ASAMBLEA Y EL ADMINISTRADOR, CON FUNCIONES DE CONTROL, DIRECCIÓN, E INTERPRETACIÓN. LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS ES, EN TODO CASO, LA MÁXIMA AUTORIDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL.
80
ARTICULO 69. TRABAJO ARMÓNICO: EN EL EJERCICIO DE SUS RESPECTIVAS
FUNCIONES,
LAS
AUTORIDADES
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL DEBERÁN TRABAJAR ARMÓNICAMENTE, PROPICIANDO EL CUMPLIMIENTO DE LOS FINES DE LA PERSONA JURÍDICA. ARTICULO 70. DECISIONES: LAS DECISIONES ADOPTADAS POR LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN SE FUNDAMENTARÁN EN LA LEY Y EN EL PRESENTE REGLAMENTO Y DEBERÁN ESTAR MOTIVADAS.
81
CAPITULO XII DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.
ARTICULO 71.
INTEGRACIÓN DE LA ASAMBLEA: LA ASAMBLEA SE
CONSTITUYE CON LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS O CON SUS REPRESENTANTES O DELEGADOS, REUNIDOS CON EL QUÓRUM Y EN LAS CONDICIONES PREVISTAS EN LA LEY Y EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. TODOS LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS QUE INTEGRAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL TENDRÁN DERECHO A PARTICIPAR EN LAS DELIBERACIONES DE LA ASAMBLEA Y A VOTAR EN ELLA. PARAGRAFO: PARTICIPACIÓN DE LOS MORADORES: CONFORME CON LA SENTENCIA C-318, DE 2 DE MAYO DE 2002, DE LA CORTE CONSTITUCIONAL,
LOS MORADORES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL,
DEBERAN SER OIDOS, EN LA ASAMBLEA GENERAL, CUANDO ESTA SE OCUPE DE ASUNTOS QUE PUEDAN AFECTARLOS, BIEN SEA QUE PARTICIPEN EN FORMA PERSONAL O A TRAVES DE APODERADOS O REPRESENTANTES. ARTICULO 72. REUNIONES ORDINARIAS; LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS SE REUNIRÁ ORDINARIAMENTE UNA VEZ AL AÑO, EN SU DOMICILIO, DENTRO DE LOS TRES (3) MESES SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE CADA PERÍODO PRESUPUESTAL, CON EL OBJETO DE: EXAMINAR LA SITUACIÓN GENERAL DE LA PERSONA JURÍDICA; EXAMINAR, APROBAR O IMPROBAR LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EL PRESUPUESTO ANUAL DE INGRESOS Y GASTOS QUE DEBERÁN
82
SOMETER A SU CONSIDERACIÓN EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EL ADMINISTRADOR; CONSIDERAR LOS INFORMES DE GESTIÓN PRESENTADOS POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y POR EL ADMINISTRADOR, LO MISMO QUE EL INFORME DEL REVISOR FISCAL ; HACER LAS ELECCIONES QUE LE CORRESPONDAN Y ADOPTAR, EN GENERAL, TODAS LAS MEDIDAS QUE RECLAMEN EL CUMPLIMIENTO DE LA LEY, DEL REGLAMENTO Y QUE TIENDAN AL INTERÉS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y AL COMÚN DE LOS PROPIETARIOS. ARTICULO 73. REUNIÓN POR DERECHO PROPIO: SI LA ASAMBLEA NO FUERE OPORTUNAMENTE CONVOCADA, SE REUNIRÁ POR DERECHO PROPIO, EL PRIMER DÍA HÁBIL DEL MES DE ABRIL, A LAS OCHO DE LA NOCHE (8 P.M.) EN LAS INSTALACIONES DEL PROPIO CONJUNTO RESIDENCIAL. ARTICULO 74. ESTADOS FINANCIEROS E INFORME DE GESTIÓN: LOS ESTADOS FINANCIEROS QUE DEBERÁN SOMETER EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EL ADMINISTRADOR A CONSIDERACIÓN DE LA ASAMBLEA, SERÁN AL MENOS LOS ESTADOS FINANCIEROS DE PROPÓSITO GENERAL BÁSICOS, A SABER: 1. EL BALANCE GENERAL. 2. EL ESTADO DE RESULTADOS. 3. EL ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO. 4. EL ESTADO DE CAMBIOS EN LA SITUACIÓN FINANCIERA.
83
5. EL ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO. LOS ESTADOS FINANCIEROS DE PROPÓSITO GENERAL BÁSICOS, SE DEBERÁN PREPARAR Y PRESENTAR EN FORMA COMPARATIVA CON LOS DEL PERÍODO INMEDIATAMENTE ANTERIOR, SIEMPRE QUE TALES PERÍODOS HUBIEREN TENIDO UNA MISMA DURACIÓN. EN CASO CONTRARIO, LA COMPARACIÓN SE DEBE HACER RESPECTO DE ESTADOS FINANCIEROS PREPARADOS PARA MOSTRAR UN MISMO LAPSO DEL CICLO DE OPERACIONES. EL ADMINISTRADOR COMO REPRESENTANTE LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL
Y
EL
RESPONSABILIDAD
SE
CONTADOR HUBIESEN
PÚBLICO PREPARADO
BAJO LOS
CUYA ESTADOS
FINANCIEROS, DEBERÁN CERTIFICAR AQUELLOS QUE SE PONGAN A DISPOSICIÓN DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS O DE TERCEROS. TAMBIÉN DEBERÁN PRESENTAR A CONSIDERACIÓN DE LA ASAMBLEA LOS CUADROS COMPARATIVOS QUE MUESTREN EL COMPORTAMIENTO DEL PRESUPUESTO REAL DEL PERÍODO ANTERIOR. EL INFORME DE GESTIÓN, PRESENTADO POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y POR EL ADMINISTRADOR, DEBERÁ CONTENER UNA EXPOSICIÓN FIEL SOBRE LA EVOLUCIÓN DE LAS ACTIVIDADES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA SITUACIÓN JURÍDICA, ECONÓMICA Y ADMINISTRATIVA DE LA MISMA, INCLUYENDO LAS SOLICITUDES DE SANCIÓN SI LAS HUBIERE. CON RELACIÓN AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EL INFORME DEBERÁ SER APROBADO POR LA MAYORÍA DE VOTOS DE QUIENES LO
84
INTEGRAN. A ÉL SE ADJUNTARÁN LAS EXPLICACIONES O SALVEDADES DE QUIENES NO LO COMPARTIEREN, SI LAS CONSIGNAREN POR ESCRITO. ARTICULO 75. REUNIONES EXTRAORDINARIAS: LA ASAMBLEA SE REUNIRÁ ADEMÁS EXTRAORDINARIAMENTE CUANDO LO EXIJAN LAS NECESIDADES
IMPREVISTAS
O
URGENTES
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL. ARTICULO 76. PERSONAS QUE PUEDEN CONVOCAR A REUNIONES DE ASAMBLEA: EL ADMINISTRADOR, EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN O EL REVISOR FISCAL, PODRÁN CONVOCAR A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS A REUNIONES ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS, POR PROPIA INICIATIVA. TAMBIÉN PODRÁN CONVOCAR A ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, UN NÚMERO PLURAL DE PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS, QUE REPRESENTEN, POR LO MENOS, LA QUINTA (1/5) PARTE DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. ARTICULO 77. PROCEDIMIENTO PARA LA CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA SOLICITADA POR UN NUMERO PLURAL DE PROPIETARIOS: ACREDITADO
EL
NÚMERO
DE
CONVOCANTES
REQUERIDO,
SE
PROCEDERÁ A LA CONVOCATORIA, MEDIANTE CIRCULAR SUSCRITA POR ESTOS, SEÑALANDO EN ELLA SU IDENTIFICACIÓN Y LAS UNIDADES PRIVADAS, DE LAS CUALES SON PROPIETARIOS. DE ESTA CONVOCATORIA SE DARÁ AVISO AL ADMINISTRADOR, AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y AL REVISOR FISCAL.
85
LA REUNIÓN A CELEBRARSE DEBERÁ CUMPLIR, EN LO PERTINENTE, CON LO ESTABLECIDO PARA LAS REUNIONES EXTRAORDINARIAS. ARTICULO 78. CONVOCATORIA PARA REUNIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS:
LA
CONVOCATORIA
PARA
LAS
REUNIONES
ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS SE HARÁ CON ANTELACIÓN NO INFERIOR A QUINCE (15) DÍAS CALENDARIO. PARA EL CÓMPUTO DE ESTOS LAPSOS, SE DESCONTARÁ EL DÍA DE LA CONVOCATORIA Y SE TOMARÁ EN CUENTA EL DE LA SESIÓN. LA CONVOCATORIA SE HARÁ MEDIANTE CARTA CIRCULAR, ENVIADA A LA ÚLTIMA DIRECCIÓN REGISTRADA DE LOS PROPIETARIOS, QUE FIGURE EN LA MATRÍCULA INTERNA Y, EN SU DEFECTO, A LA DIRECCIÓN
DE
SU
BIEN
DE
DOMINIO
PARTICULAR;
COMPLEMENTARIAMENTE, PODRÁ FIJARSE UN AVISO EN PARTE VISIBLE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. LA
CONVOCATORIA
CONTENDRÁ
UNA
RELACIÓN
DE
LOS
PROPIETARIOS QUE ADEUDEN CONTRIBUCIONES A LAS EXPENSAS COMUNES. EN
LA
CONVOCATORIA
PARA
ASAMBLEA
EXTRAORDINARIA,
REUNIONES NO PRESÉNCIALES Y DE DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA, EN EL AVISO SE INSERTARÁ EL ORDEN DEL DÍA Y EN LAS MISMAS NO SE PODRÁN TOMAR DECISIONES SOBRE TEMAS NO PREVISTOS EN ESTE. ARTICULO 79. DÍA, HORA Y LUGAR: LA ASAMBLEA SE REUNIRÁ EL DÍA, A LA HORA Y EN EL LUGAR INDICADOS EN LA CONVOCATORIA; NO OBSTANTE,
PODRÁ
REUNIRSE
VÁLIDAMENTE
SIN
PREVIA
86
CONVOCATORIA, EN CUALQUIER DÍA Y HORA Y EN CUALQUIER LUGAR, CUANDO LOS PARTICIPANTES REPRESENTEN LA TOTALIDAD DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. ARTICULO
80.
PODERES:
TODO
PROPIETARIO
PODRÁ
HACERSE
REPRESENTAR EN LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL, MEDIANTE PODER OTORGADO POR ESCRITO, EN EL CUAL SE INDIQUE EL NOMBRE DEL APODERADO, SU DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN Y LA FECHA DE LA REUNIÓN PARA LA CUAL SE CONFIERE. PARAGRAFO: SALVO CUANDO SE TRATE DE APODERADOS GENERALES O DE EMPRESAS INMOBILIARIAS, QUE ADMINISTREN EL RESPECTIVO BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, LO CUAL SE ACREDITARÁ CON EL CONTRATO QUE LOS VINCULA, LOS REPRESENTANTES DEBERÁN RESIDIR EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL O SOSTENER UN VINCULO FAMILIAR CON EL PROPIETARIO. ARTICULO 81. REPRESENTANTE COMÚN Y ÚNICO: CUANDO POR CUALQUIER CAUSA LEGAL O CONVENCIONAL, UN BIEN DE DOMINIO PARTICULAR PERTENEZCA A VARIAS PERSONAS, ÉSTAS DEBERÁN DESIGNAR UN REPRESENTANTE COMÚN Y ÚNICO QUE EJERZA LOS DERECHOS CORRESPONDIENTES A LA CALIDAD DE COPROPIETARIO EN LA REUNIÓN. A FALTA DE ACUERDO, EL JUEZ DESIGNARÁ EL REPRESENTANTE DE TALES PROPIETARIOS, A PETICIÓN DE CUALQUIER INTERESADO. ARTICULO 82. RESTRICCIÓN: SALVO LOS CASOS DE REPRESENTACIÓN LEGAL, LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EL ADMINISTRADOR Y EN GENERAL LOS EMPLEADOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, NO PODRÁN REPRESENTAR EN LAS REUNIONES DE
87
ASAMBLEA, FACTORES DE PARTICIPACIÓN DISTINTOS DE LOS PROPIOS, MIENTRAS ESTÉN EN EJERCICIO DE SUS CARGOS NI SUSTITUIR LOS PODERES QUE SE LES CONFIEREN. ARTICULO
83.
REUNIONES
DE
SEGUNDA
CONVOCATORIA:
SI
CONVOCADA LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS NO PUEDE SESIONAR, POR FALTA DE QUÓRUM, EL ADMINISTRADOR CONVOCARÁ A UNA NUEVA REUNIÓN QUE SE REALIZARÁ DENTRO DE LOS SEIS (6) DÍAS HÁBILES SIGUIENTES AL DE LA CONVOCATORIA INICIAL, EN HORA Y LUGAR QUE SEÑALE EL CONVOCANTE. ESTA ASAMBLEA DE SEGUNDA CONVOCATORIA, SESIONARÁ Y DECIDIRÁ, VALIDAMENTE, CON UN NÚMERO PLURAL DE PROPIETARIOS, CUALQUIERA QUE SEA EL PORCENTAJE DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD REPRESENTADOS. PARA LA APLICACIÓN DE ESTE PROCEDIMIENTO ES REQUISITO INDISPENSABLE QUE EN EL PRIMER AVISO DE CONVOCATORIA, SE HAGA PREVENCIÓN A LOS CITADOS, SOBRE EL PARTICULAR, PARA LO CUAL EN TAL AVISO DE CONVOCATORIA, SE INFORMARÁ EL TEXTO DE ESTE ARTÍCULO. ARTICULO
84.
QUORUM
DECISORIO
Y
MAYORÍAS:
SALVO
LO
DISPUESTO POR LA LEY Y EL PRESENTE REGLAMENTO PARA CASOS ESPECIALES, LA ASAMBLEA GENERAL SESIONARA ASÍ:
A). PARA
DECISIONES DE CARÁCTER ECONÓMICO: CON UN NUMERO PLURAL DE
PROPIETARIOS
DE
UNIDADES
PRIVADAS
O
DE
SUS
REPRESENTANTES O DELEGADOS, QUE REPRESENTEN, POR LO MENOS, LA MITAD MÁS UNO DE LOS COEFICIENTES DE PROPIEDAD Y TOMARÁ, TALES DECISIONES, CON EL VOTO FAVORABLE DE LA MITAD MAS UNO DE LOS
COEFICIENTES DE PROPIEDAD, REPRESENTADOS EN LA
RESPECTIVA SESIÓN; B). PARA DECISIONES DE CARÁCTER NO
88
ECONÓMICO: LA ASAMBLEA DELIBERARÁ CON LA PRESENCIA DE UN NUMERO
PLURAL
DE
PROPIETARIOS
DE
BIENES
DE
DOMINIO
PARTICULAR O DE SUS REPRESENTANTES O DELEGADOS, QUE REPRESENTEN, POR LO MENOS, LA MITAD MÁS UNO DE TALES BIENES, EN QUE SE ENCUENTRA DIVIDIDO EL CONJUNTO Y TOMARÁ, TALES DECISIONES, CON EL VOTO FAVORABLE DE LA MITAD MAS UNO DE LOS PRESENTES, EL CUAL EQUIVALDRÁ A UNO POR CADA UNIDAD PRIVADA. PARÁGRAFO I: EL QUÓRUM DEBERÁ CONSERVARSE DURANTE TODA LA SESIÓN, POR LO CUAL LOS ASAMBLEÍSTAS DEBERÁN PERMANECER, EN DELIBERACIÓN, HASTA LA FINALIZACIÓN DE LA ASAMBLEA. PARÁGRAFO II: MULTA POR INASISTENCIA A LA ASAMBLEA O POR FALTA DE PERMANENCIA: LA NO CONCURRENCIA A LA ASAMBLEA, ORDINARIA
O
EXTRAORDINARIA,
CONVOCATORIA,
POR
PARTE
DEL
DE
PRIMERA
PROPIETARIO
O
SEGUNDA O
DE
SU
REPRESENTANTE O DELEGADO: O SU NO PERMANENCIA DURANTE TODA LA SESIÓN, GENERARÁ UNA MULTA, EN SU CONTRA, A FAVOR DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL, EQUIVALENTE A MEDIO SALARIO
MÍNIMO MENSUAL LEGAL, VIGENTE AL MOMENTO DE LA FECHA DE LA REUNIÓN.
PARA
LA
IMPOSICIÓN
DE
DICHA
MULTA,
EL
ADMINISTRADOR INFORMARA AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EN LA
PRIMERA REUNIÓN QUE ESTE CELEBRE, INMEDIATAMENTE
DESPUÉS DE LA ASAMBLEA,
SOBRE LOS PROPIETARIOS QUE NO
CONCURRIERON A LA SESIÓN. EL CONSEJO, A TRAVÉS DE SU PRESIDENTE,
REQUERIRÁ
PARA
RENDIR
SUS
DESCARGOS,
POR
ESCRITO, DENTRO DE LOS CINCO (5) DÍAS HÁBILES SIGUIENTES, A LOS PROPIETARIOS NO ASISTENTES. EL CONSEJO SE REUNIRÁ Y ANALIZARA CADA UNA DE LAS EXCUSAS PRESENTADAS Y DE NO ENCONTRARLAS
89
JUSTIFICADAS, IMPONDRÁ, AL PROPIETARIO CORRESPONDIENTE, POR DECISIÓN DE LA MAYORÍA DE LOS PRESENTES EN LA REUNIÓN, LA SANCIÓN DE QUE TRATA ESTE ARTICULO. EL ADMINISTRADOR INFORMARÁ DE TAL DECISIÓN AL PROPIETARIO, QUIEN QUEDA OBLIGADO A CANCELAR LA SUMA CORRESPONDIENTE, COMO VALOR ADEUDADO. ARTICULO 85. EXCEPCIONES AL QUORUM DECISORIO NORMAL: COMO EXCEPCIÓN A LA NORMA GENERAL, LAS SIGUIENTES DECISIONES REQUERIRÁN MAYORÍA CALIFICADA DEL SETENTA POR CIENTO (70 %) DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD QUE INTEGRAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL: 1. CAMBIOS QUE AFECTEN LA DESTINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES O IMPLIQUEN UNA SENSIBLE DISMINUCIÓN EN SU USO Y GOCE. 2. IMPOSICIÓN DE EXPENSAS EXTRAORDINARIAS CUYA CUANTÍA TOTAL, DURANTE LA VIGENCIA PRESUPUESTAL, SUPERE CUATRO (4) VECES EL VALOR DE LAS EXPENSAS NECESARIAS MENSUALES. 3. APROBACIÓN DE EXPENSAS COMUNES DIFERENTES DE LAS NECESARIAS. 4. REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 5. DESAFECTACIÓN DE UN BIEN COMÚN NO ESENCIAL. 6. RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, DESTRUIDO EN PROPORCIÓN QUE REPRESENTE, POR LO MENOS, EL SETENTA Y CINCO
90
POR CIENTO (75%). 7. CAMBIO DE DESTINACIÓN DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, SIEMPRE Y CUANDO SE AJUSTE A LA NORMATIVIDAD URBANÍSTICA VIGENTE. 8. ADQUISICIÓN DE INMUEBLES PARA EL CONJUNTO RESIDENCIAL. 9. APROBACIÓN DE PROYECTOS DE AMPLIACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 10. DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 9 DE LA LEY 675 DE 2.001, LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL REQUERIRÁ DE LA DECISIÓN UNÁNIME DE LOS TITULARES DEL DERECHO DE DOMINIO SOBRE LOS BIENES PRIVADOS, SIEMPRE Y CUANDO MEDIE LA ACEPTACIÓN POR ESCRITO DE LOS ACREEDORES, CON GARANTÍA REAL, SOBRE LOS MISMOS O SOBRE EL CONJUNTO RESIDENCIAL. PARÁGRAFO PRIMERO: LAS DECISIONES PREVISTAS EN ESTE ARTÍCULO NO PODRÁN TOMARSE EN REUNIONES NO PRESÉNCIALES, NI EN REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA, SALVO QUE EN ESTE ÚLTIMO CASO SE OBTENGA LA MAYORÍA EXIGIDA POR ESTA LEY. PARÁGRAFO SEGUNDO: LAS DECISIONES QUE SE ADOPTEN EN CONTRAVENCIÓN A LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 84 Y EN EL PRESENTE ARTÍCULO SERÁN ABSOLUTAMENTE NULAS.
91
ARTICULO 86. OBLIGATORIEDAD: LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA TOMADAS DE ACUERDO CON EL PRESENTE REGLAMENTO, SON OBLIGATORIAS PARA TODOS LOS PROPIETARIOS HAYAN CONCURRIDO O NO A LA RESPECTIVA REUNIÓN. EL ADMINISTRADOR LAS HARÁ CONOCER DE TODOS LOS PROPIETARIOS POR MEDIO DE CARTAS Y AVISOS FIJADOS EN SITIOS VISIBLES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. ARTICULO 87. CUOCIENTE ELECTORAL: SIEMPRE QUE SE TRATE DE ELEGIR A DOS (2) O MÁS PERSONAS PARA INTEGRAR UNA MISMA JUNTA,
COMISIÓN
O
CUERPO
COLEGIADO,
SALVO
QUE
LA
DESIGNACIÓN SE HAGA POR UNANIMIDAD, SE APLICARÁ EL SISTEMA DE CUOCIENTE ELECTORAL. EN CASO DE EMPATE EN LOS RESIDUOS, DECIDIRÁ LA SUERTE. ARTICULO 88. DESARROLLO DE LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA: ESTABLECIDO QUEDARÁ
EL
QUÓRUM,
INSTALADA
Y
LA
ASAMBLEA
DESIGNARÁ
UN
DE
PROPIETARIOS
PRESIDENTE
Y
UN
SECRETARIO, LO CUAL PUEDE HACERSE POR EL SISTEMA DE ACLAMACIÓN O POR APROBACIÓN DE UNA PROPOSICIÓN PRESENTADA AL RESPECTO. SI NO SE HICIEREN TALES DESIGNACIONES, ACTUARÁ COMO PRESIDENTE QUIEN LO SEA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y COMO SECRETARIO EL ADMINISTRADOR. LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS TIENE ARBITRIO PARA APROBAR UN ORDEN DEL DÍA, O PARA SEGUIR EL PREVIAMENTE,
EN
CUMPLIMIENTO
QUE SE HAYA ELABORADO, DE
PREVISIONES
DE
ESTE
REGLAMENTO AL RESPECTO. TODA PROPOSICIÓN O CONSTANCIA DE LOS MIEMBROS DE LA ASAMBLEA SE CONSIGNARÁ POR ESCRITO. EL TRÁMITE DE LAS DISCUSIONES SERÁ EL ACOSTUMBRADO EN LAS REUNIONES SIMILARES DE ASAMBLEA DE SOCIEDADES.
92
ARTICULO 89. ACTAS DE LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA: TODO LO ACTUADO EN CADA REUNIÓN DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Y ESPECIALMENTE LA FECHA, HORA Y LUGAR DE LA SESIÓN, LA FORMA COMO SE HIZO LA CONVOCATORIA, LA LISTA DE LOS ASISTENTES CON INDICACIÓN DEL CARÁCTER PERSONAL O DE MANDATARIO O REPRESENTANTE, EN QUE ACTÚE CADA UNO DE ELLOS Y EL NÚMERO DE VOTOS A ÉL ASIGNADOS, LOS DOCUMENTOS PRESENTADOS EN LA REUNIÓN,
LAS
VERIFICADAS,
DECISIONES LAS
APROBADAS,
CONSTANCIAS
LAS
PRESENTADAS,
VOTACIONES ETC.,
SE
CONSIGNARÁN EN UN ACTA. ARTICULO 90. APROBACIÓN DE ACTAS: EL ACTA SERÁ APROBADA POR UNA COMISIÓN PLURAL IMPAR DESIGNADA POR LOS ASISTENTES A LA ASAMBLEA, PARA LO CUAL SE TENDRÁ EN CUENTA EL SIGUIENTE TRÁMITE: DENTRO DE LOS DIEZ (10) DÍAS CALENDARIO, SIGUIENTES A LA CELEBRACIÓN DE LA ASAMBLEA LA ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, ENTREGARÁ UN PROYECTO DE ACTA A LA COMISIÓN PARA SU ESTUDIO, LA CUAL DEBERÁ PRONUNCIARSE DENTRO DE LOS OCHO (8) DÍAS CALENDARIO SIGUIENTES. SI LA COMISIÓN NO SE PRONUNCIA OPORTUNAMENTE SE ENTENDERÁ QUE HA RENUNCIADO A SU CARGO Y, EN CONSECUENCIA, LA FACULTAD DE APROBAR EL ACTA SE RADICARÁ EN CABEZA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL TIENE UN PLAZO DE OCHO (8) DÍAS CALENDARIO PARA PRONUNCIARSE. VENCIDO ESTE TÉRMINO SIN QUE EL ACTA SE APRUEBE O CUANDO SEA IMPROBADA
POR
LA
COMISIÓN,
EL
ADMINISTRADOR
DEBERÁ
93
CONVOCAR A ASAMBLEA EXTRAORDINARIA, SALVO QUE SE ACUDA AL MECANISMO DE DECISIÓN POR COMUNICACIÓN ESCRITA. APROBADA EL ACTA SE COPIARÁ Y SE FIRMARÁ POR EL PRESIDENTE, EL SECRETARIO Y LA COMISIÓN QUE LA HAYA APROBADO. EL ADMINISTRADOR
DEBERÁ
INFORMAR
INMEDIATAMENTE
A
LOS
PROPIETARIOS DE LA APROBACIÓN Y DEBERÁ EXPEDIR COPIA, DE LAS PARTES PERTINENTES, A QUINES LA SOLICITEN. DENTRO DE UN LAPSO NO SUPERIOR A VEINTE (20) DÍAS HÁBILES CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA REUNIÓN Y SIEMPRE Y CUANDO EL ACTA HUBIERE SIDO APROBADA POR LA COMISIÓN DESIGNADA PARA TAL FIN, EL ADMINISTRADOR DEBE PONER A DISPOSICIÓN DE LOS PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, COPIA COMPLETA DEL TEXTO DEL ACTA EN EL LUGAR DETERMINADO COMO SEDE DE LA ADMINISTRACIÓN, E INFORMAR TAL SITUACIÓN A LOS PROPIETARIOS. EN EL LIBRO DE ACTAS SE DEJARÁ CONSTANCIA SOBRE LA FECHA Y LUGAR DE PUBLICACIÓN. LA COPIA DEL ACTA DEBIDAMENTE SUSCRITA SERÁ PRUEBA SUFICIENTE DE LOS HECHOS QUE CONSTEN EN ELLA, MIENTRAS NO SE DEMUESTRE LA FALSEDAD DE LA COPIA O DE LAS ACTAS. PARÁGRAFO. TODO PROPIETARIO A QUIEN SE LE NIEGUE LA ENTREGA DE
LA
COPIA,
PERTINENTE,
DEL
ACTA,
PODRÁ
RECLAMACIÓN, ANTE EL ALCALDE MUNICIPAL
ACUDIR,
EN
O SU DELEGADO,
QUIEN A SU VEZ ORDENARÁ LA ENTREGA DE LA COPIA SOLICITADA SO PENA DE SANCIÓN DE CARÁCTER POLICIVO.
94
ARTICULO 91.- FUNCIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS: SON FUNCIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS: 1. CONSIDERAR LOS INFORMES DE GESTIÓN QUE DEBEN PRESENTARLE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EL ADMINISTRADOR, DESPUÉS DE FINALIZADO CADA PERÍODO PRESUPUESTAL, SOBRE LA SITUACIÓN FINANCIERA Y ECONÓMICA DE LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 2. EXAMINAR, APROBAR O IMPROBAR LOS ESTADOS FINANCIEROS SOMETIDOS
A
SU
CONSIDERACIÓN
POR
EL
CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN Y EL ADMINISTRADOR Y OÍDO PREVIAMENTE EL CONCEPTO DEL REVISOR FISCAL. 3. APROBAR EL PRESUPUESTO DETALLADO DE GASTOS E INGRESOS PARA LA SIGUIENTE VIGENCIA CON SUJECIÓN A LAS NORMAS ESTABLECIDAS EN EL CAPÍTULO SEXTO, DE LA PRESENTE REFORMA AL REGLAMENTO Y LAS CUOTAS PARA ATENDER LAS EXPENSAS ORDINARIAS, ASÍ COMO INCREMENTAR EL FONDO DE IMPREVISTOS CUANDO FUERE EL CASO. 4.
DECRETAR
CUOTAS
EXTRAORDINARIAS,
A
CARGO
DE
LOS
PROPIETARIOS, CUANDO EL PRESUPUESTO APROBADO RESULTARE INSUFICIENTE O SE PRESENTAREN NECESIDADES IMPREVISTAS Y URGENTES, INDICANDO LA ÉPOCA DE VENCIMIENTO DE CADA CUOTA EN FORMA TAL QUE APAREZCA PARA CADA PROPIETARIO UNA OBLIGACIÓN EXPRESA, CLARA Y EXIGIBLE DE PAGO DE UNA SUMA LÍQUIDA DE DINERO.
95
5. APROBAR LA CONSTRUCCIÓN DE MEJORAS ÚTILES O VOLUPTUARIAS CON INDICACIÓN DE LA CUANTÍA, FORMA Y PERÍODO DE PAGO Y RESOLVER SOBRE LAS QUE IMPLIQUEN SENSIBLE ALTERACIÓN EN EL GOCE O DESTINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES. 6. ELEGIR LOS MIEMBROS DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA. 7. DECIDIR SOBRE LA DESAFECTACIÓN DE LOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES Y AUTORIZAR SU VENTA O DIVISIÓN CUANDO FUERE EL CASO, Y DECIDIR, EN CASO DE DUDA SOBRE EL CARÁCTER ESENCIAL O NO DE UN BIEN COMÚN; 8. DECIDIR SOBRE LIMITACIONES AL DOMINIO SOBRE LOS BIENES COMUNES, TALES COMO SERVIDUMBRES; 9. MODIFICAR, ADICIONAR, REFORMAR, REGLAMENTAR, SUSTITUIR E INTERPRETAR EL PRESENTE REGLAMENTO. LAS REFORMAS AL PRESENTE REGLAMENTO UNA VEZ APROBADAS POR LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, DEBERÁN SER ELEVADAS A ESCRITURA PÚBLICA POR EL ADMINISTRADOR, DANDO CUMPLIMIENTO ADEMÁS A LAS EXIGENCIAS PREVISTAS EN
LA REGLAMENTACIÓN
LEGAL
VIGENTE AL MOMENTO DE PRODUCIRSE LA REFORMA. 10. ELEGIR Y REMOVER LIBREMENTE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, CON SUJECIÓN A LO PREVISTO EN EL ARTICULO 99. 11. REVOCAR O MODIFICAR, COMO ÓRGANO SUPREMO DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN, ADMINISTRACIÓN.
LAS
DECISIONES
DEL
CONSEJO
DE
96
12. DIRIMIR LAS CONTROVERSIAS QUE SE PRESENTEN ENTRE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EL ADMINISTRADOR Y ENTRE ÉSTOS Y LOS PROPIETARIOS. 13. FIJAR O AUTORIZAR LA CUANTÍA DE LOS SEGUROS QUE DEBAN TOMARSE DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL PRESENTE REGLAMENTO. 14. DEFINIR SOBRE LA CONSTRUCCIÓN DE FUTURAS AMPLIACIONES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, FIJANDO LAS POLÍTICAS GENERALES SOBRE CONFORMACIÓN Y DIVISIÓN DE LAS AMPLIACIONES, ESPECIFICACIONES, DESTINACIÓN DE LOS INMUEBLES QUE LAS CONFORMEN, CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE LOS INMUEBLES QUE INTEGREN EL NUEVO DESARROLLO, CON LA CONSECUENTE MODIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES PREEXISTENTES, POLÍTICAS DE FINANCIACIÓN Y DE COMERCIALIZACIÓN
Y
LAS
DEMÁS
CIRCUNSTANCIAS
QUE
LA
ASAMBLEA CONSIDERE CONVENIENTES O NECESARIAS. 15. ORDENAR LA RECONSTRUCCIÓN DE LAS EDIFICACIONES, EN LOS CASOS EN QUE ÉSTA SEA PROCEDENTE, APROBAR LOS PLANOS RESPECTIVOS
Y
DETERMINAR
LAS
SUMAS
CON
QUE
CADA
PROPIETARIO DEBA CONTRIBUIR POR ESTE CONCEPTO. 16. DESIGNAR AL REVISOR FISCAL Y FIJARLE SU REMUNERACIÓN. 17. EJERCER EL CONTROL Y VIGILANCIA SOBRE LAS GESTIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EL ADMINISTRADOR Y VELAR POR EL CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO.
97
18. APROBAR LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. 19.
DEFINIR
Y
REGLAMENTAR
LAS
RELACIONES
CON
LOS
PROPIETARIOS DE EDIFICIOS CONTIGUOS, DECIDIENDO SOBRE LAS POSIBILIDADES DE INTEGRACIÓN DE ÁREAS Y SERVICIOS. 20. ORDENAR EL INCREMENTO DEL FONDO DE IMPREVISTOS, CUANDO LO
CREA
CONVENIENTE
O
NECESARIO
Y
AUTORIZAR
AL
ADMINISTRADOR PARA REALIZAR CUALQUIER EROGACION CON CARGO A DICHO FONDO. 21. ADOPTAR EN GENERAL TODAS LAS MEDIDAS QUE RECLAMEN EL CUMPLIMIENTO DE LA LEY, EL REGLAMENTO Y QUE ATIENDAN AL INTERÉS GENERAL DE LOS PROPIETARIOS Y DE LA PERSONA JURÍDICA. PARÁGRAFO PRIMERO: SON INDELEGABLES LAS ATRIBUCIONES PARA ELEGIR AL REVISOR FISCAL, APROBAR EL PRESUPUESTO, APROBAR REFORMAS
AL
REGLAMENTO,
APROBAR
LA
DISOLUCIÓN
Y
LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA Y DEFINIR LAS POSIBILIDADES DE
INTEGRACIÓN
DE
ÁREAS
Y
SERVICIOS
CON
CONJUNTOS
RESIDENCIALES O EDIFICIOS VECINOS. PARÁGRAFO SEGUNDO: LA FUNCIÓN DE OTORGAR AUTORIZACIÓN AL ADMINISTRADOR PARA REALIZAR CUALQUIER EROGACIÓN CON CARGO AL FONDO DE IMPREVISTOS, ES DELEGADA EN EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, ÓRGANO AL QUE LE CORRESPONDERÁ AUTORIZAR AL ADMINISTRADOR PARA CONTRATAR LA EJECUCIÓN DE LAS REFORMAS O REPARACIONES MATERIALES DE CARÁCTER URGENTE PARA
LA
SEGURIDAD,
SOLIDEZ
O
HIGIENE
DEL
CONJUNTO
98
RESIDENCIAL, CUANDO NO HUBIERE PARTIDA SUFICIENTE EN EL PRESUPUESTO DEL EJERCICIO ANUAL CORRESPONDIENTE, O BIEN ORDENAR DIRECTAMENTE ESTAS REPARACIONES. ARTICULO 92. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES: EL ADMINISTRADOR, EL REVISOR FISCAL, LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS, AUSENTES O DICIDENTES, ASÍ COMO LOS MORADORES DE ÉSTOS, A QUIENES AFECTEN TALES DECISIONES, SEGÚN SENTENCIA C-318, DE 2002, PODRÁN IMPUGNAR LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, CUANDO NO SE AJUSTEN A LAS PRESCRIPCIONES LEGALES O AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LA IMPUGNACIÓN SÓLO PODRÁ SER INTENTADA DENTRO DE LOS DOS (2) MESES SIGUIENTES A LA FECHA DE LA COMUNICACIÓN O PUBLICACIÓN DE LA RESPECTIVA ACTA. SERÁ APLICABLE PARA EFECTOS DEL PRESENTE ARTÍCULO, EL PROCEDIMIENTO CONSAGRADO EN EL ARTÍCULO 194 DEL CÓDIGO DE COMERCIO O EN LAS NORMAS QUE LO MODIFIQUEN, ADICIONEN O COMPLEMENTEN. ARTICULO 93. DECISIONES MEDIANTE COMUNICACIÓN ESCRITA: POR DECISIÓN DE LA MAYORÍA ABSOLUTA DE LOS MIEMBROS QUE CONFORMAN
EL
CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN,
SE
PODRÁ
CONSULTAR POR ESCRITO A LA TOTALIDAD DE LOS PROPIETARIOS SOBRE LA ADOPCIÓN DE UNA DECISIÓN CONCRETA, PARA LO CUAL FORMULARÁ NECESARIAS.
LAS
PREGUNTAS
ASERTIVAS
QUE
SE
CONSIDERE
99
ARTICULO 94. MATERIAS CONSULTABLES: EN NINGÚN CASO ESTE MECANISMO SUSTITUIRÁ A LA ASAMBLEA ORDINARIA, NI PODRÁ UTILIZARSE PARA LA TOMA DE DECISIONES QUE REQUIERAN DE MAYORÍAS CALIFICADAS AL TENOR DE LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 85 DEL PRESENTE REGLAMENTO. MEDIANTE REGLAMENTACIÓN LA ASAMBLEA PODRÁ ESTABLECER OTRAS RESTRICCIONES. ARTICULO 95. PROCEDIMIENTO: EL PROCESO DE CONSULTA SE EFECTUARÁ
DE
LA
CORRESPONDIENTE
SIGUIENTE JUNTO
MANERA:
CON
LAS
EL
FORMULARIO
EXPLICACIONES
Y
DOCUMENTACIÓN QUE SE CONSIDEREN NECESARIAS, SE REMITIRÁ MEDIANTE
CORREO
PROPIETARIOS A
SU
CERTIFICADO ÚLTIMA
A
LA
DIRECCIÓN
TOTALIDAD REGISTRADA
DE EN
LOS LA
RESPECTIVA MATRÍCULA INTERNA O, EN SU DEFECTO, A LA DIRECCIÓN CORRESPONDIENTE A SU BIEN DE DOMINIO PARTICULAR. SE DEBERÁ PRECISAR UN PLAZO ENTRE QUINCE (15) DÍAS CALENDARIO Y UN MES, CONTADOS A PARTIR DEL ENVÍO ACREDITADO DE LA PRIMERA COMUNICACIÓN PARA QUE LOS PROPIETARIOS REMITAN A LA ADMINISTRACIÓN, EL FORMULARIO DEBIDAMENTE CONTESTADO. LA RESPUESTA DEBERÁ SER FIRMADA POR EL PROPIETARIO O SU REPRESENTANTE,
DEBIDAMENTE
ACREDITADO.
LAS
FIRMAS
RESPECTIVAS DEBERÁN SER RECONOCIDAS ANTE NOTARIO. ÚNICAMENTE SE COMPUTARÁN LAS RESPUESTAS OPORTUNAMENTE REMITIDAS, QUE CUMPLAN LA TOTALIDAD DE LOS REQUISITOS.
100
EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PODRÁ COMPLEMENTAR LA PRESENTE
REGLAMENTACIÓN.
EN
LA
SIGUIENTE
ASAMBLEA
ORDINARIA, SE DEBERÁ PRESENTAR INFORME DETALLADO DEL PROCESO. ARTICULO 96. RESULTADOS: EL ESCRUTINIO DE LAS RESPUESTAS SE EFECTUARÁ
EN
REUNIÓN
DEL
CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN,
CONVOCADA EXCLUSIVAMENTE PARA ESTE FIN, A LA CUAL DEBERÁ CITARSE AL REVISOR FISCAL. SIN PERJUICIO DE LO ESTABLECIDO EN EL REGLAMENTO PARA CASOS ESPECIALES,
LAS
APROBACIONES
REQUERIRÁN
DEL
VOTO
AFIRMATIVO DE LA MITAD MÁS UNO DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. COMPUTADAS LAS RESPUESTAS EL RESULTADO OBTENIDO TENDRÁ LOS MISMOS EFECTOS QUE LAS DECISIONES ADOPTADAS POR LA ASAMBLEA EN REUNIONES PRESÉNCIALES Y EN LO PERTINENTE SE LE APLICARÁ LA REGLAMENTACIÓN CONTEMPLADA PARA ESTAS. EN EL LIBRO DE ACTAS DE LA ASAMBLEA SE INSERTARÁ UN ACTA DEBIDAMENTE APROBADA POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN QUE PRECISE LOS ANTECEDENTES, DESARROLLO Y RESULTADO DE LA CONSULTA, LA CUAL DEBERÁ SER SUSCRITA POR EL PRESIDENTE DEL CONSEJO Y EL ADMINISTRADOR, ACTUANDO COMO SECRETARIO. EL
REVISOR
FISCAL,
PROCEDIMIENTO.
EFECTUARÁ
ESTRICTO
CONTROL
DEL
101
ARTICULO 97. REUNIONES NO PRESENCIALES: SIEMPRE QUE ELLO SE PUEDA PROBAR, HABRÁ REUNIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL CUANDO POR CUALQUIER MEDIO LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O SUS REPRESENTANTES O DELEGADOS PUEDAN DELIBERAR Y DECIDIR POR COMUNICACIÓN SIMULTÁNEA O SUCESIVA DE CONFORMIDAD CON EL QUÓRUM REQUERIDO PARA EL RESPECTIVO CASO. EN ESTE ÚLTIMO CASO, LA SUCESIÓN DE COMUNICACIONES DEBERÁ OCURRIR DE MANERA INMEDIATA, DE ACUERDO CON EL MEDIO EMPLEADO, DE LO CUAL DARÁ FE EL REVISOR FISCAL DE LA COPROPIEDAD. PARÁGRAFO PRIMERO. PARA ACREDITAR LA VALIDEZ DE UNA REUNIÓN NO PRESENCIAL, DEBERÁ QUEDAR PRUEBA INEQUÍVOCA, COMO FAX, GRABACIÓN MAGNETOFÓNICA O SIMILAR, DONDE SEA CLARO EL NOMBRE DEL PROPIETARIO QUE EMITE LA COMUNICACIÓN, EL CONTENIDO DE LA MISMA Y LA HORA EN QUE LO HACE, ASÍ COMO LA CORRESPONDIENTE COPIA DE LA CONVOCATORIA EFECTUADA A LOS COPROPIETARIOS. PARÁGRAFO SEGUNDO: LAS DECISIONES QUE REQUIEREN DE MAYORÍA CALIFICADA NO PODRÁN TOMARSE EN REUNIONES NO PRESÉNCIALES. PARÁGRAFO TERCERO: LAS ACTAS DEBERÁN ASENTARSE EN EL LIBRO RESPECTIVO,
SUSCRIBIRSE
POR
EL
REPRESENTANTE
LEGAL
Y
COMUNICARSE A LOS PROPIETARIOS DENTRO DE LOS DIEZ (10) DÍAS SIGUIENTES A AQUEL EN QUE SE CONCLUYÓ EL ACUERDO. ARTICULO 98. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA O EN REUNIONES NO PRESENCIALES. EN LOS CASOS A QUE SE REFIEREN LOS ARTÍCULOS 93 Y 97 PRECEDENTES, LAS DECISIONES ADOPTADAS
102
SERÁN INEFICACES CUANDO ALGUNO DE LOS PROPIETARIOS NO PARTICIPE EN LA COMUNICACIÓN SIMULTÁNEA O SUCESIVA, O EN LA COMUNICACIÓN ESCRITA, EXPRESADA ESTA ÚLTIMA DENTRO DEL TÉRMINO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 95, DE ESTE REGLAMENTO.
103
CAPITULO XIII DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.
ARTICULO 99. - INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCIÓN: EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN,
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA, ESTARÁ INTEGRADO POR SIETE (7) MIEMBROS QUE DEBERÁN SER TODOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O REPRESENTANTES LEGALES O APODERADOS, POR ESCRITURA PÚBLICA, DE LAS PERSONAS TITULARES DEL DOMINIO EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL, Y SERÁ ELEGIDO POR LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, PARA PERÍODOS DE UN (1) AÑO. CUANDO NO EXISTA CONSENSO SOBRE UNA LISTA ÚNICA SE UTILIZARÁ, EN LA VOTACIÓN, EL SISTEMA DEL CUOCIENTE ELECTORAL. LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DESIGNARÁN SUS DELEGADOS. EL CONSEJO NOMBRARÁ DE SU SENO UN PRESIDENTE Y UN VICEPRESIDENTE, PARA EL RESPECTIVO PERÍODO. NO OBSTANTE EL PERÍODO ESTABLECIDO, LOS MIEMBROS DEL CONSEJO PODRÁN SER REMOVIDOS EN CUALQUIER MOMENTO, POR LA ASAMBLEA GENERAL, O REELEGIDOS INDEFINIDAMENTE. EN NINGÚN CASO PODRÁN SER ELEGIDOS PARA INTEGRAR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, PROPIETARIOS QUE, AL MOMENTO DE LA ELECCIÓN, SE ENCUENTREN EN MORA EN EL PAGO DE SUS OBLIGACIONES PARA CON LA PROPIEDAD HORIZONTAL. SI CON POSTERIORIDAD A LA ELECCIÓN UN CONSEJERO ENTRA EN MORA SUPERIOR A 120 DÍAS, AUTOMÁTICAMENTE SE SUSPENDERÁ SU CALIDAD, HASTA QUE CANCELE LA DEUDA. LA INASISTENCIA DE UN CONSEJERO A TRES (3) REUNIONES CONSECUTIVAS, SIN EXCUSA VÁLIDA, A JUICIO DEL
104
CONSEJO, SIGNIFICA RENUNCIA DE SU CARGO, PUDIENDO SER REEMPLAZO POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN POR EL RESTO DEL PERÍODO, EN IGUAL FORMA SE PROCEDERÁ CUANDO SE PRESENTE LA AUSENCIA DEFINITIVA DE UNO DE SUS MIEMBROS. CUANDO SE PRESENTEN AUSENCIAS DEFINITIVAS DE UN NÚMERO DE CONSEJEROS QUE AFECTE EL QUÓRUM REGLAMENTARIO, SE CONVOCARÁ A ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS, PARA QUE PROVEA LA ELECCIÓN DE UN NUEVO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. ARTICULO 100.- REUNIONES: EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN SE REUNIRÁ ORDINARIAMENTE UNA VEZ AL MES, EN EL LUGAR, FECHA Y HORA QUE SE INDIQUE EN LA CONVOCATORIA. SE REUNIRÁ EXTRAORDINARIAMENTE
CUANDO
SEA
CITADO
POR
EL
ADMINISTRADOR O POR DOS (2) DE SUS MIEMBROS O POR EL REVISOR FISCAL. EL ADMINISTRADOR DEBERÁ ASISTIR A LAS REUNIONES DEL CONSEJO, CON DERECHO A VOZ PERO SIN VOTO. PODRÁN TAMBIÉN ASISTIR, CON DERECHO A VOZ PERO SIN VOTO, EL REVISOR FISCAL Y LOS PROPIETARIOS QUE INTEGREN COMISIONES, COMITÉS O GRUPOS DE TRABAJO, CON FUNCIONES ESPECÍFICAS. ARTICULO 101. -
VOTOS, QUORUM, MAYORÍAS: CADA UNO DE LOS
MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN TENDRÁ DERECHO A UN (1) VOTO. EL CONSEJO PODRÁ DELIBERAR Y DECIDIR CON LA PRESENCIA DE CUATRO (4) DE SUS MIEMBROS Y LAS DECISIONES SE TOMARÁN POR EL VOTO FAVORABLE DE LA MAYORÍA DE LOS ASISTENTES, SIEMPRE QUE HAYA QUÓRUM. EL ADMINISTRADOR Y EL REVISOR FISCAL, TENDRÁN VOZ PERO NO VOTO. LAS REUNIONES SERÁN PRESIDIDAS POR LA PERSONA QUE EL MISMO CONSEJO DESIGNE LIBREMENTE Y ÉSTE DESIGNARÁ EL SECRETARIO DE LA REUNIÓN.
105
ARTICULO 102.- ACTAS: LAS DELIBERACIONES Y DECISIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN SE HARÁN CONSTAR EN ACTAS QUE DEBERÁN SER FIRMADAS POR EL PRESIDENTE DE LA REUNIÓN RESPECTIVA
Y
POR
EL
SECRETARIO
Y
ORGANIZADAS
CRONOLÓGICAMENTE EN UN LIBRO DE ACTAS DEL CONSEJO, DEL CUAL SERÁ RESPONSABLE LA ADMINISTRACIÓN. LAS COPIAS DE LAS ACTAS SERÁN CERTIFICADAS POR EL ADMINISTRADOR Y HARÁN PRUEBA DE LAS DECISIONES DEL CONSEJO MIENTRAS NO SE DEMUESTRE SU FALSEDAD. ARTICULO 103.- REMUNERACIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: MIENTRAS LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS NO LO DECRETE EXPRESAMENTE, LOS SERVICIOS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN NO TENDRÁN REMUNERACIÓN ECONÓMICA Y LOS MIEMBROS DE ÉSTE ACTUARÁN CON UN MANDATO TENDIENTE AL BIEN COMÚN, EN EL CUAL DEBERÁN INSPIRARSE TODOS SUS ACTOS. ARTICULO 104.- PRINCIPIOS EN EL EJERCICIO DEL CARGO:
EN EL
DESEMPEÑO DE SUS FUNCIONES LOS CONSEJEROS DEBERÁN CEÑIRSE A LOS SIGUIENTES PRINCIPIOS: 1. EL EJERCICIO DEL CARGO IMPLICA EL COMPROMISO DE CUMPLIR CON LAS NORMAS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL; 2. OBRAR CON OBJETIVIDAD, IMPARCIALIDAD Y DILIGENCIA; 3. REPRESENTAR EXCLUSIVAMENTE LOS INTERESES COMUNES DE LOS PROPIETARIOS;
106
4. INFORMAR AL CONSEJO TODA SITUACIÓN PARTICULAR QUE PUEDA GENERAR CONFLICTO DE INTERESES CON EL DESEMPEÑO DE SUS FUNCIONES; 5. GUARDAR ABSOLUTA RESERVA Y CONFIDENCIALIDAD SOBRE LOS TEMAS TRATADOS EN CADA
SESIÓN DEL CONSEJO CUANDO LA
NATURALEZA DEL TEMA LO REQUIERA, CONFORME A LA DECISIÓN DEL CONSEJO; 6. ABSTENERSE DE UTILIZAR SU INVESTIDURA PARA EXIGIR DE LA ADMINISTRACIÓN LA CELEBRACIÓN DE CONTRATOS, LA ADOPCIÓN DE UNA DETERMINADA DECISIÓN Y EN GENERAL PARA OBTENER BENEFICIOS O PRERROGATIVAS DIFERENTES A LAS DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS; ARTICULO 105.- FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: POR MANDATO Y DELEGACIÓN DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, LAS FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN SON LAS SIGUIENTES: 1. ADOPTAR LAS NORMAS DE SU PROPIO FUNCIONAMIENTO; 2. DESIGNAR A SU PRESIDENTE Y VICEPRESIDENTE; 3. PLANIFICAR EL FUNCIONAMIENTO Y DESARROLLO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL; 4.
INSTRUIR,
ASESORAR
Y
EXIGIR
AL
ADMINISTRADOR
EL
CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO Y DE 1AS DECISIONES DE SUS ÓRGANOS;
107
5. CONSULTAR POR ESCRITO A LOS PROPIETARIOS, EN LOS CASOS QUE REQUIERA ; 6. PRESENTAR ANUALMENTE A CONSIDERACIÓN DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
LOS
ESTADOS
FINANCIEROS,
EL
PROYECTO
DE
PRESUPUESTO ANUAL DE INGRESOS Y GASTOS, UN INFORME DE GESTIÓN Y DE LA GESTIÓN DEL ADMINISTRADOR. 7. NOMBRAR Y REMOVER LIBREMENTE AL ADMINISTRADOR Y ASIGNARLE SU REMUNERACIÓN, CUANDO SEA EL CASO. 8. EJERCITAR AMPLIAMENTE EL CONTROL DE LA GESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN,
EXAMINANDO
POR
SI
O
POR
MEDIO
DE
COMISIONADO, LOS LIBROS Y DEMÁS DOCUMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Y
EXIGIENDO
AL
ADMINISTRADOR
OPORTUNA
INFORMACIÓN SOBRE LOS ACTOS Y CONTRATOS POR ÉL EJECUTADOS EN USO DE SUS ATRIBUCIONES. 9. DAR NORMAS SOBRE LA FORMA Y PERIODICIDAD DE LOS INFORMES QUE DEBE RENDIR LA ADMINISTRACIÓN. 10. HACER LAS RESTRICCIONES O TRASLADOS QUE SE CONSIDEREN NECESARIAS EN LA EJECUCIÓN DEL PRESUPUESTO ANUAL. 11. CONTROLAR ESTRICTAMENTE LA INVERSIÓN DE LOS RECURSOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL; 12. CONTROLAR QUE LOS RECURSOS DEL FONDO DE IMPREVISTOS SEAN CONTABILIZADOS E INVERTIDOS DE MANERA INDEPENDIENTE A LOS RECURSOS ORDINARIOS;
108
13. AUTORIZAR AL ADMINISTRADOR PARA CONTRATAR LA EJECUCIÓN DE LAS REFORMAS O REPARACIONES MATERIALES, DE CARÁCTER URGENTE, PARA LA SEGURIDAD, SOLIDEZ O HIGIENE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, CUANDO NO HUBIERE PARTIDA SUFICIENTE EN EL PRESUPUESTO DEL EJERCICIO ANUAL CORRESPONDIENTE, O BIEN ORDENAR DIRECTAMENTE ESTAS REPARACIONES. 14. APROBAR, DURANTE LA EJECUCIÓN DEL PRESUPUESTO, LOS TRASLADOS
PRESUPUÉSTALES
QUE
SEAN
NECESARIOS,
PREVIA
PRESENTACIÓN POR PARTE DEL ADMINISTRADOR DEL RESPECTIVO PROYECTO, ACOMPAÑADO DE SUS JUSTIFICACIONES, COSTOS Y CERTIFICACIÓN DE LA DISPONIBILIDAD DE RECURSOS; 15. REGLAMENTAR EL VALOR MÁXIMO DE LOS GASTOS DE CADA OPERACIÓN
QUE
PUEDA
EJECUTAR
EL
ADMINISTRADOR,
SIN
NECESIDAD DE APROBACIÓN PREVIA DEL MISMO CONSEJO. 16. CREAR LOS EMPLEOS QUE CONSIDERE NECESARIOS PARA ATENDER A
LA
PRESTACIÓN
DE
LOS
SERVICIOS
GENERALES
Y
A
LA
CONSERVACIÓN Y SOSTENIMIENTO DE LOS BIENES COMUNES, FIJANDO LA REMUNERACIÓN DE LOS MISMOS. 17. REQUERIR A LOS PROPIETARIOS O TENEDORES SOBRE LOS ASUNTOS DE SU COMPETENCIA O CITARLOS PARA QUE ASISTAN ANTE EL CONSEJO; 18. REVISAR Y APROBAR LAS ACTAS DE LA ASAMBLEA, EN SU NOMBRE, CUANDO
LA
COMISIÓN
DESIGNADA
NO
SE
PRONUNCIE
109
OPORTUNAMENTE, DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL PRESENTE REGLAMENTO. 19. EN NOMBRE DE LA ASAMBLEA, APROBAR LAS ACTAS QUE CONTENGAN LAS DECISIONES ADOPTADAS MEDIANTE CONSULTA ESCRITA; 20. CREAR COMITÉS, COMISIONES O GRUPOS DE TRABAJO, CON FUNCIONES ESPECÍFICAS Y DESIGNAR SUS INTEGRANTES. 21. CONVOCAR A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS A REUNIÓN ORDINARIA
CUANDO
EL
ADMINISTRADOR
NO
LO
HICIERE
OPORTUNAMENTE Y A REUNIONES EXTRAORDINARIAS EN LOS CASOS PREVISTOS EN ESTE REGLAMENTO Y CUANDO LO CONSIDERE NECESARIO O CONVENIENTE. 22. SEÑALAR LA CUANTÍA DE LA FIANZA QUE DEBA OTORGAR EL ADMINISTRADOR PARA GARANTIZAR EL MANEJO DE LOS BIENES Y FONDOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL SIEMPRE Y CUANDO SE CONSIDERE OPORTUNO O NECESARIO EXIGIR DICHA FIANZA. 23. INTERPRETAR EL REGLAMENTO, PARA SU CORRECTA APLICACIÓN; 24. REGLAMENTAR EN DETALLE EL USO DE LOS BIENES COMUNES PARA PERMITIR SU UTILIZACIÓN RACIONAL Y OPTIMA, POR TODOS LOS PROPIETARIOS, MORADORES, Y AÚN VISITANTES Y EVITAR EL SURGIMIENTO DE CONFLICTOS;
110
25. IMPONER LAS SANCIONES A LOS PROPIETARIOS O A LOS TENEDORES DE BIENES PRIVADOS, DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL PRESENTE REGLAMENTO; 26. DECIDIR SOBRE LA VINCULACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA "CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL" A LAS ASOCIACIONES DE CONJUNTOS RESIDENCIALES Y A OTRAS ASOCIACIONES Y SEÑALAR LAS POLÍTICAS QUE DEBERÁN ADELANTARSE EN EL SENO DE LAS MISMAS. 27. APROBAR LOS CONTRATOS PARA LA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DE LOS BIENES AFECTADOS AL USO COMÚN, O DE DOMINIO PRVADO DE LA COPROPIEDAD. 28. AUTORIZAR AL ADMINISTRADOR PARA LA VENTA O DESCARGO DE BIENES MUEBLES O ELEMENTOS QUE POR SU ESTADO NO CUMPLAN CON LA FINALIDAD PARA LA CUAL FUERON ADQUIRIDOS. 29. AUTORIZAR LA REALIZACIÓN DE EVENTOS SOCIALES, CULTURALES O ARTÍSTICOS, QUE IMPLIQUEN OCUPACIÓN TEMPORAL DE LOS BIENES AFECTADOS AL USO COMUN. 30. EJERCER TODAS LAS DEMÁS FUNCIONES PREVISTAS EN LA LEY Y EN ESTE REGLAMENTO Y LAS QUE LE DELEGUE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, O QUE NO ESTÉN ASIGNADAS A OTRO ÓRGANO DE DIRECCIÓN O ADMINISTRACIÓN Y CONTROL.
111
CAPITULO XIV DEL ADMINISTRADOR.
ARTICULO 106.
FACULTADES BÁSICAS DEL ADMINISTRADOR: LA
ADMINISTRACIÓN INMEDIATA DE LOS BIENES COMUNES EN EL CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL, ASÍ COMO LA SUPERVIGILANCIA Y CONTROL DE LOS MISMOS ESTARÁN A CARGO DE UN ADMINISTRADOR. EL ADMINISTRADOR ES EL REPRESENTANTE LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA "CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL". AL EFECTO TIENE POR SÍ SOLO FACULTADES DE EJECUCIÓN, DE CONSERVACIÓN, DE REPRESENTACIÓN Y DE RECAUDO O SEA QUE, CON SUJECIÓN A LAS LEYES Y COSTUMBRES COMERCIALES Y CIVILES, REÚNE EN SÍ FUNCIONES JURÍDICAS DE MANDATARIO, DEPOSITARIO, GERENTE, SECRETARIO Y TESORERO, SUSCEPTIBLES DE EJERCICIO PERSONAL ÚNICO O DELEGABLES, PARCIALMENTE, PREVIO CONSENTIMIENTO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. LOS ACTOS Y CONTRATOS QUE CELEBRE EL ADMINISTRADOR EN EJERCICIO DE SU MANDATO SE RADICARÁN EN CABEZA DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL
ALTOS
DE
ARBOLEDA
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL, SIEMPRE Y CUANDO SE AJUSTEN A LA LEY Y AL REGLAMENTO. EL ADMINISTRADOR RESPONDERÁ POR LOS PERJUICIOS QUE POR DOLO, CULPA LEVE O GRAVE, OCASIONE A LA PERSONA JURÍDICA, A LOS PROPIETARIOS O A TERCEROS. SE PRESUMIRÁ LA CULPA LEVE DEL
112
ADMINISTRADOR
EN
LOS
CASOS
DE
INCUMPLIMIENTO
O
EXTRALIMITACIÓN DE SUS FUNCIONES, VIOLACIÓN DE LA LEY O DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTICULO 107. FUNCIONES Y ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR: CORRESPONDE AL ADMINISTRADOR: 1. CUMPLIR Y HACER CUMPLIR LA LEY, EL PRESENTE REGLAMENTO Y LAS DISPOSICIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Y EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. 2. EJERCER LA REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA "CONJUNTO
RESIDENCIAL
HORIZONTAL",
EN
ALTOS
TODOS
DE LOS
ARBOLEDA CASOS,
-
PROPIEDAD
JUDICIAL
Y
EXTRAJUDICIALMENTE, TANTO FRENTE A TERCEROS, COMO FRENTE A CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS, TENEDORES, MORADORES U OCUPANTES. 3. PREPARAR Y SOMETER A CONSIDERACIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PARA SU PRESENTACIÓN, EN LA ASAMBLEA ANUAL ORDINARIA DE PROPIETARIOS, EL INFORME DE GESTIÓN, LOS ESTADOS FINANCIEROS BÁSICOS DE PROPÓSITO GENERAL, EL PROYECTO DE PRESUPUESTO
DE
INGRESOS
Y
GASTOS
Y
EL
PROYECTO
DE
DISTRIBUCIÓN DE GASTOS COMUNES ENTRE LOS PROPIETARIOS. 4. CERTIFICAR CONJUNTAMENTE CON EL CONTADOR PÚBLICO, LOS ESTADOS FINANCIEROS QUE SE PONGAN A DISPOSICIÓN DE LOS ASOCIADOS O DE TERCEROS. LA CERTIFICACIÓN CONSISTE EN DECLARAR
QUE
SE
HAN
VERIFICADO
PREVIAMENTE
LAS
113
AFIRMACIONES CONTENIDAS EN ELLOS Y QUE LAS MISMAS SE HAN TOMADO FIELMENTE DE LOS LIBROS. 5. DIFUNDIR DENTRO DEL TÉRMINO DE CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA ORDINARIA, LOS ESTADOS FINANCIEROS BÁSICOS DE PROPÓSITO GENERAL, EL PROYECTO DE PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS Y EL PROYECTO DE DISTRIBUCIÓN DE GASTOS COMUNES ENTRE LOS PROPIETARIOS, ACOMPAÑADOS DE LOS INFORMES DE GESTIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y DEL ADMINISTRADOR. 6. CONVOCAR A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS A REUNIONES ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS Y SOMETER A SU APROBACIÓN LOS ESTADOS
FINANCIEROS
BÁSICOS
DE
PROPÓSITO
GENERAL,
EL
PROYECTO DE PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS Y EL PROYECTO DE DISTRIBUCIÓN DE GASTOS COMUNES ENTRE LOS PROPIETARIOS. 7. PRESENTAR A CONSIDERACIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, CON LA PERIODICIDAD QUE ESTE ÓRGANO DETERMINE, LOS INFORMES SOBRE LA SITUACIÓN Y EL FUNCIONAMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, LOS ESTADOS FINANCIEROS BÁSICOS DE PERÍODOS INTERMEDIOS Y SOBRE EL ESTADO DE EJECUCIÓN DEL PRESUPUESTO Y LOS DEMÁS QUE AQUEL LE SOLICITE. 8. ADMINISTRAR CON DILIGENCIA Y CUIDADO, LOS BIENES DE DOMINIO
DE
LA
PERSONA
JURÍDICA
QUE
SURGEN
COMO
CONSECUENCIA DE LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES Y DESTINARLOS A LOS FINES AUTORIZADOS POR LA ASAMBLEA
GENERAL
EN
EL
ACTO
DE
DESAFECTACIÓN,
CONFORMIDAD CON EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
DE
114
9. CUIDAR Y VIGILAR LOS BIENES COMUNES, Y EJECUTAR LOS ACTOS DE ADMINISTRACIÓN, CONSERVACIÓN Y DISPOSICIÓN DE LOS MISMOS DE CONFORMIDAD CON LAS FACULTADES Y RESTRICCIONES FIJADAS EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 10. ELEVAR A ESCRITURA PÚBLICA Y REGISTRAR LAS REFORMAS AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL LAS CUALES DEBEN SER APROBADAS POR LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, E INSCRIBIR ANTE LA ENTIDAD COMPETENTE TODOS LOS ACTOS RELACIONADOS CON LA EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. 11.
PROPONER AL CONSEJO
DE ADMINISTRACIÓN
TODAS
LAS
INICIATIVAS QUE CONSIDERE CONVENIENTES PARA LA BUENA MARCHA DE LA ADMINISTRACIÓN Y PARA LA CONSOLIDACIÓN Y DESARROLLO, DE PRIMER ORDEN, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE
ARBOLEDA
INMOBILIARIO
-
PROPIEDAD
DESTINADO
HORIZONTAL,
A
LA
COMO
ACTIVIDAD
CONJUNTO
RESIDENCIAL
PERMANENTE Y ORGANIZADA. 12. LLEVAR, DIRECTAMENTE, O A TRAVÉS DE SUS DELEGADOS, BAJO SU DEPENDENCIA, LA CONTABILIDAD DE LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO
RESIDENCIAL
HORIZONTAL-,
CON
ALTOS
SUJECIÓN
DE A
ARBOLEDA
LAS
NORMAS
-
PROPIEDAD LEGALES
Y
REGLAMENTARIAS VIGENTES SOBRE PRÁCTICAS CONTABLES; 13. LLEVAR, DIRECTAMENTE, O A TRAVÉS DE SUS DELEGADOS, BAJO SU DEPENDENCIA, LOS LIBROS DE ACTAS DE LA ASAMBLEA Y DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EL LIBRO DE REGISTRO DE
115
PROPIETARIOS Y TENEDORES Y ATENDER LA CORRESPONDENCIA RELATIVA A LA PROPIEDAD HORIZONTAL; 14.
COBRAR
Y
RECAUDAR,
DIRECTAMENTE
O
A
TRAVÉS
DE
APODERADOS, CUOTAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS, MULTAS, Y EN GENERAL, CUALQUIER OBLIGACIÓN DE CARÁCTER PECUNIARIO A CARGO DE LOS PROPIETARIOS O TENEDORES DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR,
DEL
OPORTUNAMENTE
EL
CONJUNTO COBRO
RESIDENCIAL,
JUDICIAL
DE
LAS
INICIANDO MISMAS,
SIN
NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN ALGUNA. 15. PRODUCIR, EN CASO NECESARIO, EL TÍTULO EJECUTIVO CONTRA EL PROPIETARIO RENUENTE O MOROSO AL PAGO DE SU CONTRIBUCIÓN OBLIGATORIA DE LAS EXPENSAS COMUNES, TANTO ORDINARIAS COMO EXTRAORDINARIAS, VINCULADAS CON LA ADMINISTRACIÓN, SOSTENIMIENTO, CONSERVACIÓN, MANTENIMIENTO Y REPOSICIÓN DE LOS BIENES COMUNES, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO POR LA LEY 675 DE 2.001 Y LAS NORMAS QUE LA ADICIONEN O MODIFIQUEN O CON EL PRESENTE REGLAMENTO. 16. HACER POR CUENTA DE LA PERSONA JURÍDICA, LOS PAGOS QUE SEAN
PROCEDENTES
EVITANDO
LA
MORA,
CON
CARGO
AL
PRESUPUESTO RESPECTIVO. 17. CONTRATAR DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO POR LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, LA EJECUCIÓN DE LAS MEJORAS,
REPARACIONES
O
MODIFICACIONES
MATERIALES
Y
TAMBIÉN LAS DE CARÁCTER URGENTE PARA LA HIGIENE, SEGURIDAD O
DEBIDA
UTILIZACIÓN
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL,
DE
CONFORMIDAD CON LAS AUTORIZACIONES E INSTRUCCIONES DEL
116
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EN CASO DE QUE NO HUBIERE PARTIDA SUFICIENTE EN EL PRESUPUESTO INICIAL CORRESPONDIENTE. 18. CELEBRAR DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL REGLAMENTO Y SEGÚN LAS APROBACIONES IMPARTIDAS POR EL CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN,
LOS
CONTRATOS COMUNES
EXPLOTACIÓN
ECONÓMICA
DE
BIENES
COPROPIEDAD;
CONTROLAR
SU
EJECUCIÓN
Y
PARA O
DE
RECAUDAR
LA LA LOS
CÁNONES O CUOTAS CORRESPONDIENTES; 19.
PROVEER
LOS
EMPLEOS
CREADOS
POR
EL
CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN; SELECCIONAR, ADMINISTRAR Y SUPERVISAR TODO EL PERSONAL AL SERVICIO DE LA COPROPIEDAD, VIGILANDO POR EL CUMPLIMIENTO
DE
TODAS
LAS
OBLIGACIONES
LABORALES:
CONTRATOS DE TRABAJO, PAGO DE SALARIOS Y PRESTACIONES SOCIALES, SEGURIDAD SOCIAL, ETC.; ATENDER, EN REPRESENTACIÓN DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL,
LOS
RECLAMOS
DE
LOS
TRABAJADORES ANTE LAS AUTORIDADES LABORALES; VIGILAR EL CUMPLIMIENTO,
POR
PARTE
OBLIGACIONES
LABORALES
DE
LOS
EMPLEADOS,
UTILIZANDO
PARA
DE
ELLO
SUS LOS
MECANISMOS DE REGISTRO Y CONTROL QUE CONSIDERE NECESARIOS. 20. MANEJAR Y CONTROLAR UNA CUENTA BANCARIA INDEPENDIENTE, A NOMBRE DE LA PERSONA JURÍDICA, PARA LAS INVERSIONES Y GASTOS QUE REQUIERA EL SOSTENIMIENTO, MANTENIMIENTO Y FUNCIONAMIENTO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. 21. INVERTIR LOS DINEROS RECAUDADOS, PARA LA PROPIEDAD HORIZONTAL, POR CUALQUIER CONCEPTO, EN FORMA TAL QUE SE GARANTICE LA LIQUIDEZ EN DINERO PARA EL CUMPLIMIENTO
117
OPORTUNO DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR LA MISMA, DE CONFORMIDAD CON LAS INSTRUCCIONES DADAS POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. 22. ELABORAR OPORTUNAMENTE LAS ACTAS DE LAS REUNIONES DE ASAMBLEA Y CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, HACERLAS APROBAR Y ASENTARLAS,
CRONOLÓGICAMENTE,
EN
LOS
LIBROS
CORRESPONDIENTES. 23. HACER CONOCER DE TODOS LOS PROPIETARIOS, TENEDORES, MORADORES U OCUPANTES, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA Y DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. 24.
LLEVAR
DIRECTAMENTE
O
POR
DELEGADOS
BAJO
SU
DEPENDENCIA, EL ARCHIVO GENERAL DE LA PERSONA JURÍDICA CON LOS CONTRATOS SUSCRITOS, LA CORRESPONDENCIA, ETC., DE TAL MANERA QUE QUEDE REGISTRADA COMPLETAMENTE LA HISTORIA JURÍDICA Y ADMINISTRATIVA. 25. LLEVAR DIRECTAMENTE, O POR MEDIO DE DELEGADOS BAJO SU DEPENDENCIA, LA MATRÍCULA Y CUENTA INTERNA DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y MANTENERLA AL DÍA. 26.
RESPONDER
LAS
PETICIONES
Y
ATENDER
LOS RECLAMOS
FORMULADOS POR LOS PROPIETARIOS O TENEDORES, CON RELACIÓN AL FUNCIONAMIENTO Y UTILIZACIÓN DE LOS BIENES COMUNES, AL DESEMPEÑO DE LAS LABORES Y A LA CONDUCTA DE LOS EMPLEADOS AL SERVICIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, RESOLVIENDO, SIEMPRE Y CUANDO NO SEA COMPETENCIA ESTATUTARIA DE LA ASAMBLEA O DEL CONSEJO, LAS DIVERGENCIAS QUE SE PRESENTAREN.
118
27. VIGILAR POR EL CUMPLIMIENTO DE CADA PROPIETARIO, TENEDOR, MORADOR U OCUPANTE, , DE LAS OBLIGACIONES ESTABLECIDAS EN LA LEY Y EN EL PRESENTE REGLAMENTO, CON RESPECTO A LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y A LOS AFECTADOS AL USO COMÚN, APLICANDO EN FORMA DIRECTA O COACTIVA LAS SANCIONES PROCEDENTES. 28. HACER ELABORAR ANUALMENTE LAS DECLARACIONES FISCALES DE LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, A QUE HUBIERE LUGAR, DE CONFORMIDAD CON LAS NORMAS TRIBUTARIAS VIGENTES. 29. CONTRATAR Y MANTENER VIGENTES LOS SEGUROS PREVISTOS EN ESTE REGLAMENTO, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO POR LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Y TRAMITAR LAS INDEMNIZACIONES CORRESPONDIENTES EN CASO DE SINIESTRO. 30. NOTIFICAR A LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, POR LOS MEDIOS QUE SEÑALE EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, LAS SANCIONES IMPUESTAS EN SU CONTRA POR LA ASAMBLEA GENERAL O EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, SEGÚN EL CASO, POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES. 31. HACER EFECTIVAS LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES PREVISTAS EN LA LEY, EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y EN CUALQUIER REGLAMENTO INTERNO, QUE HAYAN SIDO IMPUESTAS POR LA ASAMBLEA GENERAL O EL CONSEJO
DE
EJECUTORIADAS.
ADMINISTRACIÓN,
UNA
VEZ
SE
ENCUENTREN
119
32. EXPEDIR EL PAZ Y SALVO DE CUENTAS CON LA ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL, CADA VEZ QUE SE PRODUZCA EL CAMBIO DE TENEDOR O PROPIETARIO DE UN BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, CON DESTINO AL NUEVO PROPIETARIO SI EL BIEN ES ENAJENADO, O EN SU DEFECTO, A FAVOR DEL PROPIETARIO O SU REPRESENTANTE, SI SE TRATARE DE CAMBIO DE TENENCIA. 33.
DESIGNAR
LOS
APODERADOS
ESPECIALES,
MANDATARIOS,
ÁRBITROS O PERITOS QUE DEBAN ACTUAR A NOMBRE DE LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS CASOS EN QUE FUERE NECESARIO. 34.
OTORGAR
LA
FIANZA
EXIGIDA
POR
EL
CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN PARA GARANTIZAR EL MANEJO DE LOS BIENES Y FONDOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 35. EN GENERAL, EJECUTAR TODO ACTO Y REALIZAR TODO CONTRATO QUE
GUARDE,
CON SUS
FACULTADES Y
OBLIGACIONES,
UNA
RELACIÓN DIRECTA O NECESARIA DE MEDIO A FIN. ARTICULO
108.
ADMINISTRADOR:
INVENTARIO
Y
RESPONSABILIDAD
DEL
EL ADMINISTRADOR RECIBIRÁ POR RIGUROSO
INVENTARIO LOS BIENES Y ELEMENTOS AFECTADOS AL USO COMÚN DE LOS PROPIETARIOS Y EN EL EJERCICIO DE SUS FUNCIONES Y EN LA CUSTODIA Y CONSERVACIÓN DE LOS BIENES, RESPONDERÁ HASTA POR LA CULPA LEVE.
120
ARTICULO 109.- FORMA DE ELECCIÓN DEL ADMINISTRADOR: EL ADMINISTRADOR SERÁ ELEGIDO PARA PERÍODOS DE UN (1) AÑO, POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. PARA EFECTOS DE SUSCRIBIR EL CONTRATO RESPECTIVO DE VINCULACIÓN CON EL ADMINISTRADOR, CUANDO NO SE DESEMPEÑE AD-HONOREM, PERSONA
ACTUARÁ COMO REPRESENTANTE LEGAL DE LA
JURÍDICA
EL
PRESIDENTE
DEL
CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN. ARTICULO 110. CONDICIONES QUE DEBE REUNIR EL ADMINISTRADOR: LA ELECCIÓN DE ADMINISTRADOR PUEDE RECAER VÁLIDAMENTE: A)
EN
UNA
SOCIEDAD
CUYO
OBJETO
SOCIAL
COMPRENDA
EXPRESAMENTE LA ADMINISTRACIÓN DE BIENES INMUEBLES; B) EN UN PROPIETARIO DE UN BIEN DE DOMINIO PARTICULAR DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA; C) EN OTRA PERSONA NATURAL. PARÁGRAFO: EL ADMINISTRADOR DEBERÁ ACREDITAR ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, IDONEIDAD PARA OCUPAR EL CARGO, QUE SE DEMOSTRARÁ EN LOS TÉRMINOS DE LAS NORMAS QUE REGULEN LA MATERIA, QUE EXPIDA EL GOBIERNO NACIONAL O, EN SU DEFECTO, ACREDITANDO EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS QUE SEÑALE EL MISMO CONSEJO. LA NO ACREDITACIÓN DE IDONEIDAD SERÁ CAUSAL SUFICIENTE PARA LA REMOCIÓN INMEDIATA DEL ADMINISTRADOR POR PARTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.
121
ARTICULO 111. CESACIÓN EN EL CARGO DE ADMINISTRADOR: EL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ES ESENCIALMENTE REVOCABLE, AUNQUE LA ELECCIÓN HAYA SIDO HECHA PARA UN PERÍODO DETERMINADO. ADEMÁS DE CUALQUIER OTRA CAUSA LEGAL, EL ADMINISTRADOR CESARÁ EN SU CARGO: A) POR REVOCATORIA EXPRESA DEL NOMBRAMIENTO, QUE EL CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN
PODRÁ
HACER
EN
CUALQUIER
CIRCUNSTANCIA; B) POR VENCIMIENTO DEL PERÍODO; C) POR DISOLUCIÓN, CONCURSO DE ACREEDORES, CONCORDATO PREVENTIVO
O
APERTURA
DE
TRÁMITE
DE
LIQUIDACIÓN
OBLIGATORIA, SI SE TRATA DE UNA SOCIEDAD; D) POR HABER LLEGADO A ESTADO DE INCAPACIDAD LEGAL O ESTATUTARIA; E) POR ABANDONO EVIDENTE DEL CARGO DICTAMINADO POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN; F) POR RENUNCIA ESCRITA SUYA, CUANDO QUEDE ACEPTADA; ARTICULO 112.- ACTUACIÓN DE ADMINISTRADOR INTERINO: AL CESAR EL ADMINISTRADOR EN SU CARGO, MIENTRAS NO SE HAYA HECHO NUEVO NOMBRAMIENTO Y HAYA TOMADO DEBIDA POSESIÓN DE SU CARGO EL SUCESOR EN PROPIEDAD, CORRESPONDERÁ EJERCER LAS FUNCIONES DE ADMINISTRADOR A LA PERSONA QUE HAYA SIDO DESIGNADA COMO SUPLENTE POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN;
122
EN LAS FALTAS O INHABILIDADES TEMPORALES O ACCIDENTALES DEL ADMINISTRADOR,
LO
REEMPLAZARÁ
TAMBIÉN
LA
PERSONA
DESIGNADA COMO SUPLENTE POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. ARTICULO 113. REMUNERACIÓN DEL ADMINISTRADOR: SE PRESUME QUE EL EJERCICIO DE LAS FUNCIONES DE ADMINISTRADOR DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ES REMUNERADO, A NO SER QUE CONSTARE, POR ESCRITO, QUE FUE CONVENIDO POR DETERMINADO TIEMPO, O EN FORMA INDEFINIDA, SU EJERCICIO GRATUITO. LA REMUNERACIÓN A QUE TENGA DERECHO EL ADMINISTRADOR SERÁ FIJADA ANUALMENTE POR EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PARA TODO EL EJERCICIO PRESUPUESTAL QUE SE APRUEBE, SEA QUE CONSISTA EN UNA SUMA FIJA O EN UN PORCENTAJE SOBRE LOS RECAUDOS.
TODA
EXPENSA
EXTRAORDINARIA
QUE
EL
ADMINISTRADOR HUBIERE TENIDO QUE HACER EN BENEFICIO DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL
Y
SIN
HALLARSE
INCLUIDA
EN
EL
PRESUPUESTO ANUAL DE EGRESOS, LE SERÁ COMPENSADA, CON TAL QUE HAYA SIDO CONSULTADA CON EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y APROBADA POR ÉSTE, O QUE SIN HABER SIDO OBJETO DE DICHA CONSULTA Y APROBACIÓN, SU OBLIGATORIEDAD, NECESIDAD O URGENCIA LA HICIEREN IMPRESCINDIBLE. ARTICULO 114.- MATRICULA INTERNA: ADMINISTRACIÓN
LLEVAR
Y
CORRESPONDERÁ A LA
MANTENER
AL
DÍA,
BAJO
SU
DEPENDENCIA Y RESPONSABILIDAD, LA MATRÍCULA INTERNA DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR DEL CONJUNTO RESIDENCIAL.
123
ARTICULO 115.- CONTENIDO DE LA MATRICULA INTERNA:
EN LA
MATRÍCULA INTERNA DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, DEBERÁ APARECER COMO MÍNIMO EL SIGUIENTE CONTENIDO: LA IDENTIFICACIÓN DE CADA BIEN DE DOMINIO PARTICULAR; LA IDENTIFICACIÓN DE SU PROPIETARIO O DEL TENEDOR, A CUALQUIER TÍTULO; LA DIRECCIÓN Y EL TELÉFONO O TELÉFONOS REGISTRADOS POR EL PROPIETARIO O TENEDOR; LAS SANCIONES IMPUESTAS AL PROPIETARIO O TENEDOR; EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN PODRÁ REGLAMENTAR SOBRE CONTENIDOS ADICIONALES QUE DEBAN INCLUIRSE EN LA MATRÍCULA INTERNA. ARTICULO 116.- ENTREGA DE BIENES Y RENDICIÓN DE CUENTAS A CARGO DEL ADMINISTRADOR: AL CESAR EN EL CARGO LA PERSONA QUE ACTÚE COMO ADMINISTRADOR HARÁ ENTREGA INVENTARIADA DE LOS FONDOS, BIENES, DOCUMENTOS Y ENSERES PERTENECIENTES A LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, CON UNA COMPLETA RENDICIÓN DE CUENTAS, QUE DEBE SER REVISADA POR EL CONTADOR; FIRMÁNDOSE AL EFECTO UN ACTA POR EL ADMINISTRADOR QUE ENTREGA Y EL PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN QUE RECIBE. AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN LE CORRESPONDERÁ DAR EL FINIQUITO A QUIEN DEJÓ DE SER ADMINISTRADOR. EN NINGÚN CASO, NI SIQUIERA EN EL EVENTO DE QUEDAR PENDIENTES ALGUNAS RECLAMACIONES A SU
124
FAVOR, PODRÁ EL ADMINISTRADOR EJERCER ALGÚN DERECHO DE RETENCIÓN SOBRE FONDOS, BIENES, DOCUMENTOS O ENSERES DE LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA PROPIEDAD HORIZONTAL.
125
CAPITULO XV DEL REVISOR FISCAL.
ARTICULO 117. REVISOR FISCAL: LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA PROPIEDAD HORIZONTAL, TENDRÁ UN REVISOR FISCAL ELEGIDO, CON SU RESPECTIVO SUPLENTE, POR LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS PARA PERÍODOS DE UN (1) AÑO. ARTICULO 118. REQUISITOS: EL REVISOR FISCAL DEBERÁ SER CONTADOR PÚBLICO TITULADO, CON MATRÍCULA PROFESIONAL VIGENTE E INSCRITO EN LA JUNTA CENTRAL DE CONTADORES, O EN EL ORGANISMO QUE HAGA SUS VECES. ARTICULO
119. INHABILIDADES:
EN EL CONJUNTO RESIDENCIAL
ALTOS DE ARBOLEDA -PROPIEDAD HORIZONTAL, NO PODRÁ SER ELEGIDO COMO REVISOR FISCAL NINGUNO DE LOS PROPIETARIOS, USUARIOS, MORADORES,
USUFRUCTUARIOS,
ARRENDATARIOS,
ETC. DE BIENES DE
DOMINIO
TENEDORES,
PARTICULAR DEL
CONJUNTO RESIDENCIAL, NI REPRESENTANTES O MANDATARIOS DE LOS MISMOS, NI PARIENTES DENTRO DEL CUARTO GRADO DE CONSANGUINIDAD, PRIMERO CIVIL O SEGUNDO DE AFINIDAD, NI PODRÁ TENER VÍNCULOS COMERCIALES O DE CUALQUIER OTRA NATURALEZA QUE PUEDA RESTARLE INDEPENDENCIA U OBJETIVIDAD A SUS CONCEPTOS O ACTUACIONES, CON EL ADMINISTRADOR O CON ALGUNO DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.
126
ARTICULO 120. FUNCIONES: CORRESPONDERÁ AL REVISOR FISCAL EL EJERCICIO DE LAS SIGUIENTES FUNCIONES: 1. VIGILAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS QUE REGULAN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL,
VIGENTES,
EN
TODOS
LOS
ACTOS,
CONTRATOS Y OPERACIONES QUE SE CELEBREN O CUMPLAN POR CUENTA DE LA PERSONA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, Y QUE SE AJUSTEN A LAS PRESCRIPCIONES DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Y
A
LAS
DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL Y DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. 2. DAR OPORTUNA CUENTA, POR ESCRITO, A LA ASAMBLEA, AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN O AL ADMINISTRADOR, SEGÚN LOS CASOS, DE LAS IRREGULARIDADES QUE OCURRAN EN RELACIÓN CON LA EXISTENCIA, FUNCIONAMIENTO O ACTIVIDAD DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 3. VELAR PORQUE SE LLEVE REGULARMENTE, LA CONTABILIDAD DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, CONFORME A LAS NORMAS LEGALES Y A LA TÉCNICA CONTABLE, LAS ACTAS DE LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA Y DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y PORQUE SE CONSERVEN
DEBIDAMENTE
LA
CORRESPONDENCIA,
LOS
COMPROBANTES DE LAS CUENTAS Y EN GENERAL, LOS ARCHIVOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, IMPARTIENDO LAS INSTRUCCIONES PARA TALES FINES. 4. INSPECCIONAR REGULARMENTE LOS BIENES COMUNES Y PROCURAR QUE
SE
TOMEN,
A
SU
DEBIDO
TIEMPO,
CONSERVACIÓN O SEGURIDAD DE LOS MISMOS.
LAS
MEDIDAS
DE
127
5. IMPARTIR LAS INSTRUCCIONES, PRACTICAR LAS INSPECCIONES Y SOLICITAR
LOS
INFORMES
QUE
FUEREN
NECESARIOS
PARA
ESTABLECER UN CONTROL PERMANENTE SOBRE LOS VALORES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, LO CUAL INCLUYE LA REALIZACIÓN PERIÓDICA
DE
ARQUEO
E
INVENTARIOS
Y
LA
REVISIÓN
DE
DOCUMENTOS BANCARIOS Y LIBROS DE CONTABILIDAD. 6. PRESENTAR A LA ASAMBLEA UNA VEZ FINALIZADO CADA PERÍODO PRESUPUESTAL, UN INFORME SOBRE LA EJECUCIÓN DEL PRESUPUESTO DEL PERÍODO ANTERIOR Y SOBRE LA GESTIÓN DEL ADMINISTRADOR Y DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, DURANTE EL MISMO PERÍODO. 7. RENDIR CONCEPTO SOBRE LOS BALANCES E INFORMES CONTABLES PRESUPUESTALES
Y
ESTADOS
FINANCIEROS,
QUE
HAN
DE
PRESENTARSE A LA APROBACIÓN DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. 8. ASISTIR A LAS REUNIONES A LAS QUE FUERE CONVOCADO POR LA ASAMBLEA O POR EL CONSEJO. 9. VIGILAR ESTRICTAMENTE EL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS INHERENTES A LAS DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA, A LA SOLICITUD PARA CONVOCAR A LA ASAMBLEA EFECTUADA POR UN NÚMERO
DETERMINADO
DE
PROPIETARIOS
Y
AL
RÉGIMEN
SANCIONATORIO. 10. PRESCRIBIR EL SISTEMA CONTABLE QUE HA DE LLEVAR EL CONJUNTO RESIDENCIAL.
128
11. CUMPLIR LAS DEMÁS ATRIBUCIONES QUE LE SEÑALEN LAS LEYES Y LAS QUE SIENDO COMPATIBLES CON LAS ANTERIORES, SE ESTABLEZCAN EN EL REGLAMENTO Y LE ENCOMIENDE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS.
129
CAPITULO XV DEL FONDO DE IMPREVISTOS.
ARTICULO 121.
TRANSFORMACIÓN DEL FONDO DE RESERVA:
EL
FONDO DE RESERVA CONTEMPLADO EN LOS ARTICULOS 82,83, 84 Y 85, DEL ESTATUTO INICIAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA -PROPIEDAD HORIZONTAL-, SE TRANSFORMA EN FONDO DE IMPREVISTOS, DE CONFORMIDAD CON LAS DISPOSICIONES DE LA LEY 675 DE 2.001. EL FONDO TENDRÁ COMO FINALIDAD LA DE MANTENER EN TODO MOMENTO DISPONIBILIDAD PECUNIARIA PARA ATENDER OBLIGACIONES O EXPENSAS IMPREVISTAS. ARTICULO 122. FORMACIÓN E INCREMENTO DEL FONDO: EL FONDO DE IMPREVISTOS SE FORMARÁ E INCREMENTARÁ CON LOS SIGUIENTES INGRESOS: A) CON UN PORCENTAJE IGUAL AL DIEZ POR CIENTO (10%), SOBRE EL PRESUPUESTO ANUAL DE GASTOS COMUNES,
QUE SE CUBRIRÁ
MENSUALMENTE, CON LAS CUOTAS ORDINARIAS DE EXPENSAS COMUNES.
LA
ASAMBLEA
SUPERIOR
AL
DIEZ
POR
PODRÁ
ACORDAR
UN
(10%)
AL
APROBAR
SUPERÁVIT
DE
EJECUCIÓN
CIENTO
PORCENTAJE CADA
PRESUPUESTO ANUAL. B)
LOS
RESULTANTES
DEL
DEL
PRESUPUESTO ANUAL DE GASTOS, EN CUANTO LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS NO DISPUSIERE ABSORBERLOS EN EL PRESUPUESTO SUBSIGUIENTE.
130
C) LOS PRODUCIDOS POR LOS VALORES EN QUE SE INVIERTA O REPRESENTE EL MISMO FONDO DE IMPREVISTOS. LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS PODRÁ SUSPENDER LA APROPIACIÓN DEL PORCENTAJE PARA LA FORMACIÓN E INCREMENTO DEL FONDO DE IMPREVISTOS CUANDO EL MONTO DISPONIBLE ALCANCE, AL MENOS, EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DEL PRESUPUESTO ORDINARIO DE GASTOS DEL RESPECTIVO AÑO. PARÁGRAFO.
EL
COBRO
A
LOS
PROPIETARIOS
DE
EXPENSAS
EXTRAORDINARIAS ADICIONALES AL PORCENTAJE DEL RECARGO REFERIDO, SOLO PODRÁ APROBARSE CUANDO LOS RECURSOS DEL FONDO DE QUE TRATA ESTE ARTÍCULO SEAN INSUFICIENTES PARA ATENDER LAS EROGACIONES A SU CARGO. ARTICULO 123. MANEJO E INVERSIÓN DEL FONDO DE IMPREVISTOS: MIENTRAS LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS NO DISPONGA OTRA COSA,
EL
FONDO
ADMINISTRADOR
DE
EN
IMPREVISTOS, FORMA
SE
SEPARADA
MANEJARÁ DE
LOS
POR
EL
INGRESOS
ORDINARIOS, DEBIÉNDOLO MANTENER INVERTIDO EN VALORES DE FÁCIL Y ALTA LIQUIDEZ. CUANDO LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS LO AUTORIZARE PREVIA Y EXPRESAMENTE MEDIANTE DECISIÓN TOMADA POR UNA MAYORÍA QUE
REPRESENTE
COEFICIENTES
DE
AL
MENOS
LA
COPROPIEDAD
MITAD
DEL
MÁS
CONJUNTO
UNO
DE
LOS
RESIDENCIAL,
PODRÁN HACERSE INVERSIONES CON EL FONDO DE IMPREVISTOS EN MEJORAS A LOS BIENES COMUNES O DESTINARSE PARTE DEL MISMO A MODERAR Y REGULAR LOS GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.
131
ARTICULO 124. NATURALEZA DE LAS PARTICIPACIONES EN EL FONDO DE IMPREVISTOS: LAS PARTICIPACIONES QUE CORRESPONDEN A LOS PROPIETARIOS EN EL FONDO DE IMPREVISTOS TIENEN EL CARÁCTER DE BIENES COMUNES, Y POR CONSIGUIENTE SIGUEN FORZOSAMENTE EL DOMINIO DE LOS BIENES COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL Y NO SON SUSCEPTIBLES DE NEGOCIACIÓN SEPARADA.
132
CAPITULO XVII DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, REGIMEN DE SANCIONES, POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS, DEL PROCEDIMIENTO Y RECURSOS.
ARTICULO 125.
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS: PARA LA SOLUCIÓN DE
LOS CONFLICTOS QUE SE PRESENTEN ENTRE LOS PROPIETARIOS O TENEDORES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, O ENTRE ELLOS Y EL ADMINISTRADOR, EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN O CUALQUIER OTRO ÓRGANO DE DIRECCIÓN O CONTROL DE LA PERSONA JURÍDICA, EN RAZÓN DE LA APLICACIÓN O INTERPRETACIÓN DE LEY 675 DE 2001, Y DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, SIN PERJUICIO DE LA COMPETENCIA PROPIA DE LAS AUTORIDADES JURISDICCIONALES, SE PODRÁ ACUDIR A LOS MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS PREVISTOS, DE ACUERDO CON LO ESTABLECIDO EN LAS NORMAS LEGALES QUE REGULAN LA MATERIA, TALES COMO LA LEY 640 DE 2001, Y EN PARTICULAR, A LOS QUE SE DEJAN CONSIGNADOS EN LOS ARTÍCULOS SIGUIENTES. ARTICULO 126.
EL COMITÉ DE CONVIVENCIA: QUE ESTARÁ
INTEGRADO POR TRES PERSONAS, ELEGIDAS POR LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. DICHO COMITÉ DEBERÁ PRESENTAR FORMULAS DE ARREGLO, ORIENTADAS A DIRIMIR LA CONTROVERSIA Y
A
FORTALECER
LAS
RELACIONES
DE
VECINDAD.
LAS
CONSIDERACIONES DE ESTE COMITÉ SE CONSIGNARÁN EN ACTAS SUSCRITAS POR LAS PARTES Y POR LOS MIEMBROS DEL COMITÉ. LA ACTUACIÓN DE LOS MIEMBROS DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA SERÁ
133
AD-HONOREM. EL COMITÉ DE CONVIVENCIA EN NINGÚN CASO PODRÁ IMPONER SANCIONES. ARTICULO 127. CONFLICTOS
LOS MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE TALES
COMO
AMIGABLES
COMPONEDORES,
CONCILIADORES O ÁRBITROS, DE ACUERDO CON LO ESTABLECIDO EN LAS NORMAS LEGALES QUE REGULAN LA MATERIA. ARTICULO 128. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO: LAS DIFERENCIAS QUE OCURRIEREN ENTRE LOS PROPIETARIOS O ENTRE ÉSTOS Y LA ADMINISTRACIÓN, CON MOTIVO DE LA EJECUCIÓN E INTERPRETACIÓN DEL PRESENTE REGLAMENTO, QUE NO PUEDAN SER SOLUCIONADAS DIRECTAMENTE, PODRAN SER DECIDIDAS POR UN TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DESIGNADO POR EL CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE CALI, A SOLICITUD ESCRITA DE CUALQUIERA DE LAS PARTES, QUE SE SUJETARÁ A LAS NORMAS VIGENTES PARA EL ARBITRAMENTO, DE ACUERDO CON LAS SIGUIENTES REGLAS: A) EL TRIBUNAL ESTARÁ INTEGRADO POR UN (1) ARBITRO. B) LA ORGANIZACIÓN INTERNA DEL TRIBUNAL, SE SUJETARÁ A LAS REGLAS PREVISTAS PARA EL EFECTO POR EL CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE CALI. C) EL TRIBUNAL DECIDIRÁ EN DERECHO. D) EL TRIBUNAL FUNCIONARÁ EN CALI, EN EL CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE CALI.
134
LA PARTE CONTRA LA CUAL SE DICTE UN LAUDO ARBITRAL CONDENATORIO, TOTAL O PARCIAL, PAGARÁ LA TOTALIDAD DE LOS GASTOS, COSTOS Y HONORARIOS DEL ARBITRAMENTO RESPECTIVO. SE EXCLUYEN DE LA JUSTICIA ARBITRAL TODAS LAS CONTROVERSIAS O CONFLICTOS RELATIVOS AL COBRO JUDICIAL DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN EN GASTOS. ANTES DE LA INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, DEBERÁ AGOTARSE LA INSTANCIA DE LA CONCILIACIÓN POR INTERMEDIO DEL MISMO CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE CALI. ARTICULO 129.
PROCEDIMIENTO
VERBAL SUMARIO DE
UNICA
INSTANCIA, REGULADO POR LOS ARTÍCULOS 435 Y SIGUIENTES DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, O LAS DISPOSICIONES QUE LOS MODIFIQUEN, ADICIONEN O COMPLEMENTEN. ARTICULO
130.
ROCEDIMIENTO
POLICIVO:
EN
CASO
DE
CONTRAVENCIONES DE ESA NATURALEZA. EN LAS CONTROVERSIAS QUE IMPLIQUEN CONTRAVENCIÓN DE LO NORMAS CONSAGRADAS EN LOS CÓDIGOS DE POLICÍA POR PARTE DE ALGÚN PROPIETARIO O TENEDOR DE UNIDADES PRIVADAS, SE ACUDIRÁ AL PROCEDIMIENTO POLICIVO CORRESPONDIENTE.
CONFORME
CON EL INCISO 2 DEL
ARTÍCULO 61 DE LA LEY 675, EN EL SUPUESTO DE QUE ALGÚN PROPIETARIO, TENEDOR O VISITANTE DEL INMUEBLE EJECUTE ACTOS QUE COMPROMETAN LA SEGURIDAD O SOLIDEZ DEL EDIFICIO, PRODUZCAN RUIDOS, MOLESTIAS Y ACTOS QUE PERTURBEN LA TRANQUILIDAD DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS O TENEDORES O AFECTEN LA SALUD PÚBLICA, LA POLICÍA Y DEMÁS AUTORIDADES
135
COMPETENTES LLAMADO
DEBERÁN
DEL
ACUDIR
ADMINISTRADOR
DE O
MANERA DE
INMEDIATA
CUALQUIERA
DE
AL LOS
COPROPIETARIOS. ARTICULO 131.
EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO:
TENIENDO EN
CUENTA LA NATURALEZA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL Y EL OBJETO DEL PRESENTE REGLAMENTO, ES OBLIGACIÓN FUNDAMENTAL, PARA LOS PROPIETARIOS Y TENEDORES, A CUALQUIER TÍTULO, DE LAS UNIDADES PRIVADAS, EL CUMPLIMIENTO OPORTUNO E INTEGRAL DEL RÉGIMEN
LEGAL
DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL,
DEL
PRESENTE
REGLAMENTO Y DE LAS DECISIONES ADOPTADAS POR LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. EN
CONSECUENCIA,
SU
INCUMPLIMIENTO
TOTAL
O
PARCIAL,
IMPLICARÁ, ADICIONALMENTE A LA OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR LOS PERJUICIOS
CAUSADOS
AL
CONJUNTO
RESIDENCIAL,
A
LOS
PROPIETARIOS O TERCEROS, LAS CONSECUENCIAS ESTABLECIDAS EN LA LEY Y EN EL PRESENTE REGLAMENTO. ARTICULO 132. ATRIBUCIÓN SANCIONATORIA: BENEFICIO,
LOS
PROPIETARIOS DELEGAN
EN SU RECÍPROCO
EN
EL CONSEJO
DE
ADMINISTRACIÓN LA FACULTAD PARA VERIFICAR Y CALIFICAR SUS INCUMPLIMIENTOS
Y
PARA
APLICAR
EL
PRESENTE
RÉGIMEN
SANCIONATORIO, CONSULTANDO EL DEBIDO PROCESO Y EL DERECHO DE DEFENSA, CONTRADICCIÓN E IMPUGNACIÓN. ARTICULO 133. COMPETENCIA:
EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
DEBERÁ EVALUAR LAS CONDUCTAS ATRIBUIDAS A UN PROPIETARIO O TENEDOR, SUSCEPTIBLES DE SER VIOLATORIAS DE SUS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL. EL CONSEJO DEBERÁ
136
VALORAR LA INTENCIONALIDAD DEL ACTO, LA IMPRUDENCIA O NEGLIGENCIA, ASÍ COMO LAS CIRCUNSTANCIAS ATENUANTES Y ATENDERÁ CRITERIOS DE PROPORCIONALIDAD Y GRADUACIÓN DE LAS SANCIONES, DE ACUERDO CON LA GRAVEDAD DE LA INFRACCIÓN, EL DAÑO CAUSADO Y LA REINCIDENCIA. ARTICULO
134.
CLASES
DE
SANCIONES
ESTATUTARIAS:
EL
INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS QUE TENGAN SU CONSAGRACIÓN EN LA LEY O CONTEMPLADOS EN LOS ARTICULOS: 51; 52; 53; 55; 56; 57; 59 Y 60, DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL,
TENEDORES
O
TERCEROS,
POR POR
PARTE
DE
LOS
QUE,
LOS
PROPIETARIOS,
AQUELLOS,
DEBAN
RESPONDER EN LOS TÉRMINOS DE LA LEY, DARÁ LUGAR A LA IMPOSICIÓN DE LAS SIGUIENTES SANCIONES: 1.
PUBLICACIÓN
EN
LUGARES
DE
AMPLIA
CIRCULACIÓN
DEL
CONJUNTO RESIDENCIAL DE LA LISTA DE LOS INFRACTORES,
CON
INDICACIÓN EXPRESA DEL HECHO O ACTO QUE ORIGINA LA SANCIÓN. 2. RESTRICCIÓN AL USO Y GOCE DE BIENES DE USO COMUN, NO ESENCIALES. 3. IMPOSICIÓN DE MULTAS SUCESIVAS QUE NO PODRÁN SER SUPERIORES, CADA UNA, AL VALOR EN PESOS EQUIVALENTE A DOS (2) VECES EL VALOR DE LAS EXPENSAS NECESARIAS MENSUALES, A CARGO DEL INFRACTOR EN LA FECHA DE SU IMPOSICIÓN QUE, EN TODO CASO, SUMADAS NO PODRÁN EXCEDER DE DIEZ (10) VECES LAS EXPENSAS NECESARIAS MENSUALES A CARGO DEL INFRACTOR. 4. SUSPENSIÓN DE LA CALIDAD DE CONSEJERO.
137
5. INHABILIDAD PARA SER DESIGNADO CONSEJERO. 6. DECLARATORIA DE PERSONA NO GRATA A LA COPROPIEDAD. ARTICULO 135. SOLICITUD: LA IMPOSICIÓN DE UNA SANCIÓN DEBE ESTAR PRECEDIDA DE SOLICITUD ESCRITA, DE UN PROPIETARIO O TENEDOR, O DE UN TERCERO, PRESENTADA AL ADMINISTRADOR, O ASUMIDA DE OFICIO POR ESTE, QUE TENGA CONOCIMIENTO DE ALGUNA CONDUCTA, POR PARTE DE UN PROPIETARIO, TENEDOR O TERCERO, POR LA CUAL ESTOS DEBAN RESPONDER, QUE IMPLIQUE EL INCUMPLIMIENTO
DE
UNA
OBLIGACIÓN
NO
PECUNIARIA,
CONSAGRADA EN EL REGLAMENTO O EN LA LEY; DEBIENDO MANIFESTAR, DE MANERA CLARA, LOS HECHOS EN QUE SE SUSTENTA Y LAS PRUEBAS QUE PUEDA TENER AL RESPECTO, TALES COMO: TESTIGOS; DOCUMENTOS; FOTOGRAFÍAS; ETC. ARTICULO
136.
PROCEDIMIENTO:
RECIBIDA
LA
PETICIÓN,
EL
ADMINISTRADOR, DENTRO DE LOS TRES (3) DÍAS SIGUIENTES, INFORMARÁ
AL
REVISOR
FISCAL
Y
CONVOCARÁ,
MEDIANTE
COMUNICACIÓN ESCRITA, AL SUPUESTO INFRACTOR, LA CUAL SE LE ENTREGARÁ A TRAVÉS DE LA PORTERÍA DEL CONJUNTO, DEJÁNDOSE CONSTANCIA EN LA MINUTA CORRESPONDIENTE, SIN IMPORTAR QUE ESTE SE NIEGUE A CERTIFICAR CON SU FIRMA, LA NOTA DE RECIBO, PARA QUE DENTRO DE LOS CINCO (5) DÍAS CALENDARIO SIGUIENTES PRESENTE, POR ESCRITO, SUS DESCARGOS. A ESTE REQUERIMIENTO SE LE ADJUNTARÁ COPIA DE LA SOLICITUD DE IMPOSICIÓN DE LA SANCIÓN Y DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES ALLEGADAS EN SU CONTRA.
138
ARTICULO 137. DECISIÓN: VENCIDO EL TÉRMINO, AUNQUE EL POSIBLE INFRACTOR
NO
HUBIESE
EFECTUADO
SUS
DESCARGOS,
EL
ADMINISTRADOR, LO REQUERIRÁ POR ESCRITO, SI ENCUENTRA MÉRITO PARA ELLO, CON EL FIN DE QUE DE CUMPLIMIENTO A LA LEY O AL REGLAMENTO, EN FORMA INMEDIATA; SI EL ADMINISTRADOR CONCLUYE QUE LAS NORMAS NO HAN SIDO VIOLADAS, EL CASO SE ARCHIVARÁ Y SE COMUNICARÁ TAL DECISIÓN AL INCULPADO Y A QUIEN SOLICITÓ LA INVESTIGACIÓN. EN ESTE ÚLTIMO CASO EL SOLICITANTE PODRÁ RECURRIR EN QUEJA ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, A TRAVÉS DE SU PRESIDENTE, ÓRGANO QUE DISPONDRÁ DE CINCO DÍAS HÁBILES, CONTADOS A PARTIR DEL MOMENTO DE AVOCAR, EL CONOCIMIENTO DEL ASUNTO, PARA ESTUDIAR TODO EL MATERIAL PROBATORIO, Y SI ENCUENTRA QUE, EFECTIVAMENTE,
SE
VIOLÓ
EL
REGLAMENTO,
ORDENARÁ
AL
ADMINISTRADOR REALIZAR EL REQUERIMIENTO. UNA VEZ AJUSTADA LA CONDUCTA, EL CASO SE ARCHIVARÁ, PARA LO CUAL SE DEJARÁ UNA CONSTANCIA POR ESCRITO EN COLUMNA ESPECIAL DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIETARIOS Y TENEDORES.
SI VENCIDO EL PLAZO, EL INFRACTOR NO ATEMPERA SU CONDUCTA A LAS NORMAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL O HA GUARDADO SILENCIO, EL ADMINISTRADOR INFORMARÁ AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, A TRAVÉS DE SU PRESIDENTE, ENTREGANDO COPIA DE TODO LO ACTUADO. CON EL FIN DE QUE ESTE ÓRGANO DECIDA SOBRE LAS POSIBLES SANCIONES A APLICAR AL INFRACTOR. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EN LA SIGUIENTE SESIÓN, ANALIZARÁ TODO EL MATERIAL PROBATORIO, LUEGO DE LO CUAL CITARÁ AL INFRACTOR, CON EL FIN DE ESCUCHARLO NUEVAMENTE EN
139
DESCARGOS, PONIÉNDOLE, UNA VEZ MÁS DE PRESENTE, LAS PRUEBAS ALLEGADAS EN SU CONTRA. LA CITACIÓN SE CUMPLIRÁ EN FORMA PERSONAL POR EL ADMINISTRADOR O LA PORTERÍA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, DE LO CUAL SE DEJARÁ CONSTANCIA EN LA MINUTA CORRESPONDIENTE, SIN IMPORTAR QUE ÉSTE SE NIEGUE A FIRMA LA COPIA DE RECIBIDO. AUNQUE EL INFRACTOR NO HUBIESE PRESENTADO SUS DESCARGOS, PERO ANALIZADAS LAS PRUEBAS ANTERIORES Y LAS NUEVAS QUE SE ALLEGUEN, EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, DECIDIRÁ SOBRE SI EXISTE O NO MÉRITO PARA IMPONER UNA SANCIÓN, Y EN ESTE ÚLTIMO CASO LA ESTABLECERÁ ASÍ: COMO QUIERA QUE PARA TODAS LAS CONDUCTAS DEL REGLAMENTO SE ESTABLECIÓ UNA SANCIÓN DE CARÁCTER ECONÓMICO, EL CONSEJO IMPONDRÁ, INICIALMENTE, LA PUBLICACIÓN, EN LUGARES DE AMPLIA CIRCULACIÓN, LA LISTA DE INFRACTORES CON INDICACIÓN EXPRESA DEL HECHO, ACTO U OMISIÓN QUE ORIGINÓ LA SANCIÓN, DURANTE 15 DÍAS. TRATÁNDOSE DE UN REINCIDENTE, O SI POR LA GRAVEDAD DEL ACTO, A JUICIO DEL CONSEJO, ASÍ LO AMERITA, SE IMPONDRÁ LA SANCIÓN ECONÓMICA CONTEMPLADA EN EL REGLAMENTO. SI EL CONSEJO ENCUENTRA QUE NO SE VIOLÓ EL REGLAMENTO, ORDENARÁ ARCHIVAR LA ACTUACIÓN. ARTICULO 138. RESOLUCIONES: LAS DECISIONES QUE ADOPTE EL CONSEJO EN ESTE PROCEDIMIENTO SE ADOPTARÁN MEDIANTE RESOLUCIONES ESPECIALES EN LAS CUALES SE INDICARÁN LOS FUNDAMENTOS TÁCTICOS, LEGALES Y/O DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL; LAS ACCIONES QUE SE DEBERÁN TOMAR PARA REMEDIAR, EVITAR O FINALIZAR LAS VIOLACIONES O SUS EFECTOS, PRECISANDO LOS PLAZOS PARA EJECUTARLAS Y LAS SANCIONES QUE SE IMPONEN.
140
LAS RESOLUCIONES, ASÍ COMO TODAS LAS COMUNICACIONES QUE DEBAN ENVIARSE AL ACUSADOR Y AL ACUSADO, SE REMITIRÁN MEDIANTE CORREO CERTIFICADO A SUS DIRECCIONES REGISTRADAS EN LAS MATRÍCULAS INTERNAS, O EN SU DEFECTO, A LA DIRECCIÓN DE LA RESPECTIVA UNIDAD PRIVADA. ARTICULO 139. RECURSO DE REPOSICIÓN: DENTRO DE LOS CINCO DÍAS CALENDARIO SIGUIENTES A LA COMUNICACIÓN POR ESCRITO DE LA DECISIÓN,
LAS
PARTES
PODRÁN
INTERPONER
RECURSO
DE
CONSEJO
DE
REPOSICIÓN, ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. PRESENTADO
EL
ADMINISTRACIÓN,
RECURSO
DE
REPOSICIÓN,
EL
EN LA REUNIÓN SIGUIENTE, PROCEDERÁ A
DECIDIR. LA DECISIÓN SE COMUNICARÁ POR ESCRITO A LAS PARTES, TENDRÁ QUE SER INSCRITA EN LA MATRÍCULA INTERNA Y QUEDARÁ INMEDIATAMENTE EN FIRME. EN LA SIGUIENTE ASAMBLEA EL CONSEJO DEBERÁ INFORMAR DE LAS SOLICITUDES Y DECISIONES ADOPTADAS. ARTICULO 140. INTERVENCIÓN DEL REVISOR FISCAL: AL REVISOR FISCAL SE LE COMUNICARÁ TODA DECISIÓN Y SE LE CONVOCARÁ PARA QUE ASISTA A LAS REUNIONES ESPECIALES.
ARTICULO
141.
INCUMPLIMIENTO
EJECUCIÓN DE
DE
OBLIGACIONES
LAS NO
SANCIONES PECUNIARIAS.
POR EL
ADMINISTRADOR SERÁ EL RESPONSABLE DE HACER EFECTIVAS LAS
141
SANCIONES IMPUESTAS, UNA VEZ EJECUTORIADAS, AUN ACUDIENDO O LA AUTORIDAD POLICIAL COMPETENTE SI FUERE EL CASO. CUANDO LA SANCIÓN FUESE DE TIPO ECONÓMICO, EL VALOR SE INCLUIRÁ EN LA CERTIFICACIÓN DE VALORES ADEUDADOS POR EL PROPIETARIO O EL TENEDOR, SI FUE IMPUESTA A ALGUNO DE ELLOS, O AL PROPIETARIO EN CASO DE SER IMPUESTA A UN TERCERO, EN VIRTUD DE LA SOLIDARIDAD ESTABLECIDA EN LA LEY Y EN ESTE REGLAMENTO.
PARÁGRAFO:
EJECUTORIA
DE
LA
SANCION:
SE
ENTENDERÁ
EJECUTORIADA LA DECISIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN MEDIANTE LA CUAL SE IMPONE UNA SANCIÓN, CUANDO, PASADO UN MES A LA FECHA EN QUE SE NOTIFICA LA SANCIÓN AL AFECTADO CON LA MEDIDA, ÉSTE NO IMPUGNA SU CONTENIDO EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO
SIGUIENTE,
O
HABIENDO
INICIADO
EL
PROCESO
RESPECTIVO, UNA VEZ QUEDE EN FIRME LA DECISIÓN DE LA AUTORIDAD COMPETENTE.
CUANDO OCURRAN EVENTOS QUE COMPROMETAN LA SEGURIDAD O SOLIDEZ DE LAS EDIFICACIONES, O SE PRODUZCA RUIDO MOLESTO Y ACTOS QUE AFECTEN LA SALUD PÚBLICA O QUE PERTURBEN LA TRANQUILIDAD DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS O TENEDORES, O CUANDO A LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR SE LES DÉ UNA DESTINACIÓN DISTINTA A LA CONTEMPLADA EN EL PRESENTE REGLAMENTO, LA POLICÍA Y DEMÁS AUTORIDADES COMPETENTES DEBERÁN ACUDIR DE MANERA INMEDIATA AL LLAMADO DEL ADMINISTRADOR O DE CUALQUIERA DE LOS COPROPIETARIOS, DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 61 DE LA LEY 675 DE 2.001.
142
ARTÍCULO
142.
INCUMPLIMIENTO
IMPUGNACIÓN DE
DE
OBLIGACIONES
LAS
SANCIONES
NO
PECUNIARIAS.
POR EL
PROPIETARIO DE BIEN PRIVADO, EL TENEDOR O EL TERCERO SANCIONADO,
PODRÁ
IMPUGNAR
LAS
SANCIONES
POR
INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. LA IMPUGNACIÓN SÓLO PODRÁ INTENTARSE DENTRO DEL MES SIGUIENTE A LA FECHA DE LA COMUNICACIÓN DE LA RESPECTIVA SANCIÓN. SERÁ APLICABLE PARA EFECTOS DEL PRESENTE ARTÍCULO, EL PROCEDIMIENTO CONSAGRADO EN EL ARTÍCULO 194 DEL CÓDIGO DE COMERCIO O EN LAS NORMAS QUE LO MODIFIQUEN, ADICIONEN O COMPLEMENTEN.
143
CAPITULO XIX DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y DE LA LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA - PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTÍCULO
143.-
CAUSALES
DE
EXTINCIÓN
DE
LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL. LA PROPIEDAD HORIZONTAL SE EXTINGUIRÁ POR ALGUNA DE LAS SIGUIENTES CAUSALES: 1. LA DESTRUCCIÓN O EL DETERIORO TOTAL DE LAS EDIFICACIONES QUE CONFORMAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL, EN UNA PROPORCIÓN QUE REPRESENTE POR LO MENOS EL SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, SALVO CUANDO SE DECIDA SU RECONSTRUCCIÓN, DE CONFORMIDAD CON LA REGLAMENTACIÓN QUE, PARA EL EFECTO, EXPIDA EL GOBIERNO NACIONAL. 2. LA DECISIÓN UNÁNIME DE LOS TITULARES DEL DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE BIENES DE DOMINIO PARTICULAR, SIEMPRE Y CUANDO MEDIE LA ACEPTACIÓN POR ESCRITO DE LOS ACREEDORES CON GARANTÍA REAL SOBRE LOS MISMOS, O SOBRE EL CONJUNTO RESIDENCIAL. 3. LA ORDEN DE AUTORIDAD JUDICIAL O ADMINISTRATIVA. PARÁGRAFO. EN CASO DE DEMOLICIÓN O DESTRUCCIÓN TOTAL DE LAS EDIFICACIONES QUE CONFORMAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL, EL TERRENO SOBRE EL CUAL SE ENCONTRABAN CONSTRUIDAS SEGUIRÁ
144
GRAVADO
PROPORCIONALMENTE,
DE
ACUERDO
CON
LOS
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, POR LAS HIPOTECAS Y DEMÁS GRAVÁMENES QUE PESABAN SOBRE LOS BIENES PRIVADOS. ARTÍCULO 144. PROCEDIMIENTO: LA PROPIEDAD HORIZONTAL SE EXTINGUE POR LAS CAUSALES LEGALES ANTES MENCIONADAS, UNA VEZ SE ELEVE A ESCRITURA PÚBLICA LA DECISIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS, O LA SENTENCIA JUDICIAL QUE LO DETERMINE, CUANDO A ELLO HUBIERE LUGAR, Y SE INSCRIBA EN LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE CALI. ARTÍCULO 145. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. REGISTRADA LA ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, LA COPROPIEDAD SOBRE LOS TERRENOS Y LOS DEMÁS BIENES COMUNES DEBERÁ SER OBJETO DE DIVISIÓN DENTRO DE UN PLAZO NO SUPERIOR A UN AÑO. PARA TALES EFECTOS CUALQUIERA DE LOS PROPIETARIOS O EL ADMINISTRADOR, SI LO HUBIERE, PODRÁ SOLICITAR QUE LOS BIENES COMUNES SE DIVIDAN MATERIALMENTE, O SE VENDAN PARA DISTRIBUIR SU PRODUCTO ENTRE LOS PRIMEROS A PRORRATA DE SUS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. LA DIVISIÓN TENDRÁ PREFERENCIA SI
LOS
BIENES
COMUNES
SON
SUSCEPTIBLES
DE
DIVIDIRSE
MATERIALMENTE EN PORCIONES, SIN QUE SE DEPRECIEN POR SU FRACCIONAMIENTO, SIEMPRE Y CUANDO LAS NORMAS URBANÍSTICAS ASÍ LO PERMITAN. SE OPTARÁ POR LA VENTA EN CASO CONTRARIO. SE APLICARÁN EN LO PERTINENTE LAS NORMAS SOBRE DIVISIÓN DE COMUNIDADES PREVISTAS EN EL CAPÍTULO III, TÍTULO XXXIII, DEL LIBRO CUARTO DEL CÓDIGO CIVIL Y EN LAS NORMAS QUE LO MODIFIQUEN, ADICIONEN O SUBROGUEN.
145
ARTICULO 146. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURIDICA: UNA VEZ SE REGISTRE LA EXTINCIÓN TOTAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN LO DISPUESTO EN ESTE CAPÍTULO, SE PROCEDERÁ A LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA, LA CUAL CONSERVARÁ SU CAPACIDAD LEGAL PARA REALIZAR LOS ACTOS TENDIENTES A TAL FIN. ACTUARÁ
COMO
LIQUIDADOR
EL
ADMINISTRADOR,
PREVIA
PRESENTACIÓN Y APROBACIÓN DE CUENTAS, SALVO DECISIÓN DE LA ASAMBLEA GENERAL O DISPOSICIÓN LEGAL EN CONTRARIO. PARA EFECTOS DE LA EXTINCIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA, EL ACTA DE LIQUIDACIÓN FINAL DEBERÁ REGISTRARSE ANTE LA ENTIDAD RESPONSABLE
DE
CERTIFICAR
REPRESENTACIÓN LEGAL.
SOBRE
SU
EXISTENCIA
Y
146
CAPITULO XX DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL
ARTÍCULO 147. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. SE PROCEDERÁ A LA RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EN LOS SIGUIENTES EVENTOS: 1.
CUANDO
LA
DESTRUCCIÓN
O
DETERIORO
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL FUERE INFERIOR AL SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) DE SU VALOR RESIDENCIAL. 2. CUANDO NO OBSTANTE LA DESTRUCCIÓN O DETERIORO SUPERIOR AL SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, LA ASAMBLEA GENERAL DECIDA RECONSTRUIRLO, CON EL VOTO FAVORABLE
DE
UN NÚMERO
PLURAL DE
PROPIETARIOS QUE
REPRESENTEN AL MENOS EL SETENTA POR CIENTO (70%) DE LOS COEFICIENTES DE PROPIEDAD. PARÁGRAFO
PRIMERO:
LAS
EXPENSAS
DE
LA
CONSTRUCCIÓN
ESTARÁN A CARGO DE TODOS LOS PROPIETARIOS DE ACUERDO CON SUS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. PARÁGRAFO SEGUNDO: RECONSTRUIDO EL CONJUNTO RESIDENCIAL, SUBSISTIRÁN LAS HIPOTECAS Y GRAVÁMENES EN LAS MISMAS CONDICIONES EN QUE FUERON CONSTITUIDOS, SALVO QUE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA HAYA SIDO SATISFECHA.
147
CAPITULO XXI DISPOSICIONES VARIAS.
ARTICULO 148. INCORPORACIÓN: POR ENTENDERSE INCORPORADO EL REGLAMENTO
DE
PROPIEDAD
HORIZONTAL
DEL
CONJUNTO
RESIDENCIAL ALTOS DE ARBOLEDA, SUS REFORMAS Y ADICIONES EN TODOS LOS ACTOS O CONTRATOS POR MEDIO DE LOS CUALES SE TRANSFIERA EL DOMINIO, O SE CONFIERA LA TENENCIA, EL USO O EL GOCE DE LOS BIENES QUE INTEGRAN LA PROPIEDAD HORIZONTAL, EL INCUMPLIMIENTO
DE
SUS
DISPOSICIONES,
CONFIGURA
INCUMPLIMIENTO DE LOS RESPECTIVOS CONTRATOS Y ACARREA LAS CONSIGUIENTES IGUALMENTE
CONSECUENCIAS POR
LA
LEGALES
INCORPORACIÓN
Y
ESTATUTARIAS.
MENCIONADA,
EL
REGLAMENTO DEBE EJECUTARSE DE BUENA FE Y OBLIGA NO SÓLO A LO QUE ÉL EXPRESA, SINO A TODAS LAS COSAS QUE EMANAN DE LA NATURALEZA DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES EN ÉL CONTENIDAS O QUE POR LEY PERTENECEN A ELLA, TANTO PARA LOS PROPIETARIOS, COMO PARA LA ASAMBLEA, EL CONSEJO, EL ADMINISTRADOR Y DEMÁS PERSONAS VINCULADAS A LA ADMINISTRACIÓN Y PARA LOS QUE A CUALQUIER TÍTULO DETENTEN, USEN O GOCEN DE LOS INMUEBLES QUE INTEGRAN EL CONJUNTO RESIDENCIAL. ARTÍCULO 149.- REGLAMENTO DE DEBATES DE LA ASAMBLEA GENERAL: I.
HORA DE CONVOCATORIA E INICIACIÓN DE LA ASAMBLEA:
148
LA CONVOCATORIA CON QUE SE CITA A ASAMBLEA, DETERMINARÁ UN HORARIO PARA LA INICIACIÓN DE LA REUNIÓN, POR LO CUAL LOS PROPIETARIOS O SUS DELEGADOS, DEBERÁN PRESENTARSE A LA MISMA CON UNA ANTELACIÓN NO INFERIOR A 10 MINUTOS, TÉRMINO DURANTE EL CUAL SE DILIGENCIARÁ Y FIRMARÁ EL REGISTRO DE ASISTENCIA. LLEGADA LA HORA FIJADA EN LA CONVOCATORIA, O SÓLO 10 MINUTOS MÁS TARDE, SE VERIFICARÁ EL QUÓRUM, DETERMINANDO SI EXISTE EL NECESARIO PARA DAR INICIO O LA REUNIÓN. HECHO LO ANTERIOR, SÓLO SE DARÁ UN TÉRMINO DE 10 MINUTOS MÁS PARA INCLUIR NUEVOS ASAMBLEÍSTAS QUE SE PRESENTEN, Y ASÍ DAR INICIO A LA REUNIÓN O DETERMINAR QUE DEFINITIVAMENTE NO SE COMPLETÓ EL QUÓRUM, SEGÚN EL CASO. SI SE TRATASE DE REUNIÓN DE SEGUNDA CONVOCATORIA, PLURAL
CUALQUIER
NÚMERO
DE PROPIETARIOS, QUE ASISTA A LA ASAMBLEA,
HARÁ
QUÓRUM. LUEGO DE LO ANTERIOR, LAS PERSONAS QUE SE PRESENTEN NO PODRÁN FIRMAR NI VOTAR DENTRO DE LA ASAMBLEA, AUNQUE SI TENDRÁN DERECHO A VOZ, Y DEBERÁN PRESENTAR EXCUSA DE SU RETARDO ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, PARO NO HACERSE ACREEDORES A LA SANCIÓN CONTEMPLADA EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTO SE HACE ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE CON EL FIN DE DAR SEGURIDAD JURÍDICA A LA ASAMBLEA, DANDO CUMPLIMIENTO A LA CONFORMACIÓN DE QUÓRUM DELIBERATORIO Y DECISORIO NECESARIOS. II. PERMANENCIA DEL QUORUM DELIBERATORIO:
149
SI SE TRATASE DE DECISIONES QUE NO EXIJAN MAYORÍA ESPECIAL, TODA PROPUESTA O MOCION, SERÁ APROBADA CUANDO CUENTE CON UN NÚMERO DE VOTOS EQUIVALENTE A LA MITAD MÁS UNO DEL TOTAL DE COEFICIENTES REPRESENTADOS EN LA REUNIÓN O DE UNIDADES PRIVADAS SEGÚN EL CASO, SEGÚN EL QUÓRUM QUE SE CONSTATE. SI EN EL TRANSCURSO DE UNA REUNIÓN DE PRIMERA CONVOCATORIA SE VOTARA POR UNA PROPUESTA O MOCION DETERMINADA, Y NO LOGRARA OBTENER, EN SU FAVOR, LA MITAD MÁS UNO DEL TOTAL DE COEFICIENTES
O
DE
UNIDADES
PRIVADAS,
SEGÚN
EL
CASO,
VERIFICADO AL INICIAR LA REUNIÓN, SE REALIZARÁ UNA NUEVA VERIFICACIÓN DE QUÓRUM, Y CON BASE EN EL TOTAL QUE RESTA SE REALIZARÁ LA NUEVA VOTACIÓN, SIEMPRE QUE EL NUEVO QUÓRUM NO SEA INFERIOR A MÁS DE LA MITAD DEL TOTAL DE COEFICIENTES O DE UNIDADES PRIVADAS QUE COMPONEN LA COPROPIEDAD, SEGÚN EL CASO. EN ESTE ÚLTIMO CASO SE DARÁ POR TERMINADA LO ASAMBLEA, Y SÓLO TENDRÁ VALOR LO DECIDIDO HASTA ANTES DE ESA MOCION. SI SE TRATASE DE UNA REUNIÓN DE SEGUNDA CONVOCATORIA, LA DECISIÓN DEBE TOMARSE SIEMPRE CON LA MITAD MÁS UNO DEL TOTAL DE COEFICIENTES O DE UNIDADES PRIVADAS, CALCULADO AL MOMENTO DE CERRAR EL REGISTRO DE ASISTENTES, EN RAZÓN DE NO REQUERIR ESTA REUNIÓN NÚMERO MÍNIMO DE COPROPIETARIOS PRESENTES PARO DELIBERAR. LA ASAMBLEA SE DESINTEGRARÁ CUANDO AL CONSTATAR EL QUÓRUM, SE ENCUENTRE UN NÚMERO DE ASAMBLEÍSTAS MENOR A LA
150
MITAD MÁS UNO DEL TOTAL DE COEFICIENTES O DE UNIDADES PRIVADAS, SEGÚN EL CASO, QUE SE ENCONTRABAN PRESENTES AL MOMENTO DE DAR INICIO A LA SESIÓN. III. REGISTRO DE LAS VOTACIONES: LA CONSTATACIÓN SE REALIZARÁ POR LLAMADO A LISTA PERSONAL UNO
A
UNO,
CON
LO
CUAL
SE
CALCULARÁ
EL
QUÓRUM
DELIBERATORIO Y LOS VOTOS A FAVOR Y EN CONTRA DE UNA MOCION O PROPUESTA, SUMANDO EL COEFICIENTE QUE REPRESENTO CADA ASAMBLEÍSTA O EL NÚMERO DE UNIDADES PRIVADAS, SEGÚN EL CASO. NO OBSTANTE, PODRÁ ACUDIRSE AL SISTEMA DE ACLAMACIÓN O DIFERENCIACIÓN. IV. DIRECCIÓN DE LOS DEBATES: POR DERECHO, ES EL PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA EL ENCARGADO DE CONDUCIR LA SESION Y EL MODERADOR DE LOS DEBATES. SOLAMENTE ÉL PUEDE CEDER EL DERECHO AL USO DE LA PALABRA Y DARLE CURSO A LAS MOCIONES DE ORDEN Y DE PROCEDIMIENTO. EL SECRETARIO TIENE LAS SIGUIENTES FUNCIONES DENTRO DE LA ASAMBLEA: A) SEÑALAR EL ORDEN DEL DERECHO AL USO DE LA PALABRA PASÁNDOLO AL PRESIDENTE.
151
B)
LLEVAR
EL
ORDEN
DE
LAS
INTERVENCIONES
DE
LOS
COPROPIETARIOS O SUS REPRESENTANTES, O MORADORES, PRESENTES EN LA ASAMBLEA Y ELABORAR EL ACTA. POR CADA UNIDAD PRIVADA SÓLO
PODRÁ
INTERVENIR
UN
SOLO
PROPIETARIO
O
SU
REPRESENTANTE, SIN QUE SEA POSIBLE, DE ESTAR PRESENTE MÁS DE UN PROPIETARIO, QUE TODOS INTERVENGAN. EL PARTICIPANTE QUE QUIERA HACER USO DE LA PALABRA, LA SOLICITARÁ LEVANTANDO LA MANO, PARA QUE SEA ANOTADO POR EL SECRETARIO Y POSTERIORMENTE EL PRESIDENTE LA CONCEDERÁ EN EL RESPECTIVO ORDEN. LAS PERSONAS QUE HAYAN OBTENIDO LA PALABRA DEBEN INDICAR SU NOMBRE, IDENTIFICANDO SU PROPIEDAD DE DOMINIO PARTICULAR O QUE REPRESENTA: APARTAMENTO; PARQUEADERO; DEPOSITO. CADA EXPOSITOR PUEDE HACER USO DE LA PALABRA HASTA POR TRES
(3)
MINUTOS,
Y
EN
CADA
TEMA
NO
PODRÁ
NINGÚN
PARTICIPANTE DE LA ASAMBLEA HACER USO DE LA PALABRA MÁS DE DOS VECES. TODO PARTICIPANTE QUE HAGA USO DE LA PALABRA, DEBE DIRIGIRSE A LA ASAMBLEA Y NO A UNA PERSONA DETERMINADA, NI ENTABLAR DIÁLOGOS, CON GRUPOS O PERSONAS, CUANDO NO SE HAYA DISPUESTO UN RECESO PARA TAL EFECTO. LA EXPOSICIÓN DEL PENSAMIENTO DE TODO ORADOR DEBE HACERSE EN FORMA BREVE, CLARA, CONCISA, EVITANDO LAS DISCUSIONES INÚTILES, EL LENGUAJE OFENSIVO Y VIOLENTO, Y REFIRIÉNDOSE ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE AL TEMA QUE SE DEBATE.
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MIENTRAS
ALGUIEN
ESTE
INTERVINIENDO
NO
PODRÁ
SER
INTERRUMPIDO, A MENOS QUE SE TRATE DEL PRESIDENTE, CUANDO EL ORADOR ESTÉ VIOLANDO ESTA REGLAMENTACIÓN, O SE TRAMITE UNA MOCION DE ORDEN O PROCEDIMIENTO. EL PRESIDENTE PUEDE DECLARAR EN RECESO LA ASAMBLEA, CUANDO, A SU JUICIO, LAS CIRCUNSTANCIAS LO REQUIERAN Y, EN TAL EVENTO SE HARÁ DE NUEVO LA CONVOCATORIA, CON LAS FORMALIDADES ESTATUTARIAS. AGOTADO EL ORDEN DEL DÍA, EL PRESIDENTE LEVANTARA LA SESIÓN, DEJANDO CONSTANCIA DE LA HORA Y DÍA CORRESPONDIENTES.