4 La compraventa de vivienda (I) • ¿Cómo aprovechar al máximo la desgravación fiscal? • ¿Qué seguridad tiene la adquisición de inmuebles en el derecho español? • ¿Cuál es la forma del contrato de compra de vivienda? • El Registro de la Propiedad • ¿Cómo debe efectuarse la compra a los promotores de viviendas nuevas? • ¿Cómo deben ser la información y la publicidad? • Cuidado con las letras • ¿Qué se establece en la firma del contrato privado • Elija su Notario • ¿Cómo se realiza la entrega de la vivienda? • ¿Cómo debe efectuarse la compra a particular de vivienda usada? • ¿Qué es el aseguramiento registral? • ¿Cuáles son los impuestos de la transmisión?

LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA

L

compra de vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de los españoles, a la que destinan el resultado de la mayor parte de su esfuerzo ahorrador. Pese la trascendencia económica y personal de esta adquisición, muchas personas no obtienen para la misma suficiente asesoramiento y desaprovechan muchos instrumentos que podrían utilizar. En primer lugar, un consejo que presidirá toda nuestra exposición: cuando vaya a comprar no se conforme con acudir al Notario que le digan sólo el día de la firma. Acuda antes a obtener información y asesoramiento, y evite así obtenerlo demasiado tarde o en circunstancias que hagan que deba tomar decisiones precipitadamente. No se arrepentirá. A

¿Cómo aprovechar al máximo la desgravación fiscal? Como hemos dicho, el enorme esfuerzo de ahorro que en nuestro país supone la adquisición de una vivienda requiere el planear la operación con años de anticipación. Hay que tener en cuenta que si con arreglo a las estadísticas el europeo medio debe dedicar a la adquisición de su casa una cantidad que supondría unos tres años de su renta anual, el español, gracias en gran parte a la política urbanística y de financiación municipal que padecemos, ha de contar para ello con más de cinco años de su renta. Es decir,

como promedio en España hay que dedicar todo lo que se ganaría en casi seis años para lograr esta adquisición. La desgravación fiscal sufrió una importante modificación con la nueva Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas: aunque no considera como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, el dos por ciento del valor catastral de la vivienda, como contrapartida ha reducido la desgravación fiscal por adquisición de la vivienda. Puestas así las cosas, lo primero que hay que considerar es que la desgravación sólo refiere a la vivienda habitual, no a segundas residencia. Así, cuando se trata de adquirir la vivienda habitual, debemos aprovechar al máximo la posibilidad de la deducción fiscal, que es el 15 por ciento de los capitales invertidos en la adquisición de tal vivienda. Esta deducción se aplica a la cuota líquida estatal. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el máximo deducible que se puede dedicar a esta finalidad es de 1.500.000 de pesetas y no 30 el por ciento de la renta anual, como ocurría en la legislación anterior. Para evitar que esta limitación le perjudique gravemente al reducir la desgravación posible, el consejo es que consiga distribuir al máximo la renta utilizada en varios ejercicios, mediante dos instrumentos: uno previo a la adquisición de la vivienda, la cuenta ahorro-vivienda, y otro posterior, el présta-

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mo bancario, que generalmente será en este caso de carácter hipotecario. La cuenta ahorro-vivienda permite el considerar las cantidades en ella invertidas como destinadas a la adquisición de la vivienda habitual, de modo que es posible aplicarse la desgravación correspondiente durante los cuatro años (plazo este que se ha reducido) anteriores a dicha adquisición. Cada año se podrá desgravar el 15 por ciento de las cantidades invertidas en la cuenta ahorro-vivienda con el límite del 1.500.000 de pesetas indicado. Lo ideal, para obtener la máxima desgravación, es invertir en la cuenta vivienda lo más posible, hasta 10.000.000 de pesetas al año, no más, aunque esto supone un esfuerzo de ahorro considerable para la mayoría de las familias. Las cantidades invertidas no pueden destinarse a otras finalidades, o habría que devolver la desgravación indebidamente obtenida con los intereses de demora correspondientes. El posible inconveniente de este instrumento es que le obliga a adquirir necesariamente una vivienda habitual en el plazo indicado, salvo que esté dispuesto a perder y devolver lo desgravado. Una vez adquirida la vivienda, si la ha financiado con un préstamo hipotecario, la desgravación anual tiene el mismo límite máximo de 1.500.000 de pesetas. Para calcular el importe de la desgravación, habrá que partir de la cantidad anual que se paga por el préstamo. De esta cantidad, sobre las primeras 750.000 pesetas se puede

deducir el 25 por ciento, es decir 187.500 pesetas, y sobre el resto, el 15 por ciento. Estos porcentajes se aplican durante los dos primeros años. Con posterioridad los porcentajes serán el 20 por ciento sobre las primeras 750.000 pesetas y el 15 por ciento sobre el resto. Ahora bien, para poder aplicar los porcentajes incrementados del 25 y 20 por ciento sobre las primeras 750.000 pesetas, es necesario que el importe del préstamo sea al menos una cantidad igual o superior al 50 por ciento del valor de la vivienda y que durante los tres primeros años no se amortice del capital del préstamo una cantidad superior al 40 por ciento del capital inicial prestado. Si no se cumplen estos requisitos, se aplicará el porcentaje del 15 por ciento. En ningún caso se puede desgravar más del límite de 1.500.000 de pesetas. Este límite se alcanza si el pago de las cuotas del préstamo al año supera los 10.000.000 millones de pesetas. Para una mejor comprensión nos vamos a referir a un supuesto concreto, en el que por el préstamo para la adquisición de la vivienda se paga al año 1.000.000 de pesetas. Así, respecto de los dos primeros años, se deducirá en relación con las primeras 750.000 pesetas, 187.500 pesetas, el resto es de 250.000 pesetas, de las que se puede deducir el 15 por ciento, es decir, 37.500 pesetas, con lo que la deducción total durante los dos primeros años es de 225.000 pesetas. Pasados los dos años la deducción será 150.000 pesetas, respecto de las primeras 750.000 pesetas y 37.500 pesetas,

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por el resto, con lo que la deducción será de 187.500 pesetas. Si ya con anterioridad hubiese adquirido una vivienda habitual, puede usted cambiarla comprando otra. Si vende la anterior, estarán exentas en el Impuesto sobre la Renta las plusvalías obtenidas, siempre que las reinvierta en la nueva vivienda habitual. Pero de los capitales que invierta en la nueva vivienda sólo podrá desgravarse en lo que excedan de los que ya se había desgravado de la primera. Tenga en cuenta la obligación que va a tener de destinar la vivienda, una vez adquirida, a residencia habitual por un plazo mínimo de tres años si quiere obtener y conservar la desgravación. Si cambia de vivienda antes, y salvo que se trate por un supuesto de necesidad como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o de empleo mas ventajoso u otras análogas, la vivienda perderá la consideración de habitual a estos efectos. Perderá por ello la desgravación que se haya realizado, que deberá devolver con los intereses correspondientes. Y, además, la plusvalía que obtenga en la venta, aunque la reinvierta en la adquisición de vivienda habitual, no estará exenta en el Impuesto sobre la Renta. ¿Qué seguridad tiene la adquisición de inmuebles en el derecho español? Es importante asegurarse de que la compra de vivienda no le vaya a dar pro-

blemas. En nuestro país, gracias al desarrollo de nuestro sistema notarial y registral, el fraude en las transmisiones inmobiliarias es muy escaso, prácticamente inapreciable. Muy poco de lo que ha pasado por el Notario deriva en pleito y llega después a los tribunales. Ello supone un importantísimo ahorro en gastos, tanto individuales como colectivos de justicia, y en sistemas privados de prevención (como seguros de adquisición) a los que se ha de acudir en otros países. En estos países que no disponen de un Notariado semejante al nuestro, como los anglosajones, los costes de las transmisiones son, por ello, comparativamente mucho más altos. Hasta tal punto que algunos de estos países (como Estados Unidos) se están planteando la introducción de la figura del Notario latino, que ya existe en algunos estados, como Luisiana. Incluso en países en los que se ha querido llevar un registro de la propiedad basado en documentos privados, éste, por la falta de garantías de lo que accede a él, se desvirtúa rápidamente y la inscripción no puede producir los amplios e importantes efectos que tiene en nuestro ordenamiento. Tampoco en estos lugares se ha podido prescindir de los costosos “seguros de transmisión”, que además tan sólo garantizan al adquirente una indemnización económica por parte de la compañía aseguradora para el caso de que su ad-

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quisición llegue a frustrarse. En nuestro país, gracias a la garantía que suponen el Notario y el Registro de la Propiedad basado en documentos públicos notariales, tales seguros resultan innecesarios. Pese a que el sistema español ofrece con carácter automático grandes dosis de seguridad cuando usted libremente utiliza el sistema público de garantías, es decir, el Notario y el Registro de la Propiedad, siempre puede usted mejorarlo mediante la debida información. Se lo vamos a explicar a continuación. Sin embargo, antes vamos a exponer muy brevemente el sistema español de transmitir la propiedad de inmuebles, para que pueda usted entender los consejos que vamos a darle. La propiedad, siguiendo el sistema que rige en España, llamado “del título y el modo”, se transmite mediante cualquier contrato traslativo, como la compraventa, acompañado de la entrega de la cosa que se transmite. ¿Cuál es la forma del contrato de compra de vivienda? En nuestro Derecho, la forma del contrato de compraventa de inmuebles, como la vivienda, es libre. Puede usted, si la otra parte no exige el otorgamiento ante Notario, utilizar para adquirir un contrato privado, o incluso meramente verbal. La escritura pública no es necesaria en absoluto si no lo solicita cualquiera de las partes que intervienen en el negocio. Basta

para adquirir la propiedad la existencia del contrato, cualquiera que sea su forma, acompañada de la entrega de la vivienda. Sin embargo, con arreglo a los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, cualquiera de los contratantes puede exigir el otorgamiento de la escritura pública. Porque se considera que la trascendencia de este contrato exige que las partes puedan voluntariamente ampararse en esta forma y disfrutar de sus ventajas ante cualquier eventualidad. Ello no rompe el principio de la libertad de forma cuando ambas partes están de acuerdo en ello. Sin embargo, la inmensa mayoría utiliza, al menos en la fase final de la adquisición, la forma notarial, la escritura pública, hasta tal punto que hay quien ignora que no se trata de una forma obligatoria. Tiene sus razones esta utilización masiva de la forma notarial, que descansa en el convencimiento colectivo de las virtudes y seguridades que aporta la misma. Por algo será. No podemos dejar de recomendarle esta utilización mayoritaria. Vamos a tratar de dar muy resumidamente los argumentos que hacen aconsejable la utilización de la forma notarial, la escritura pública, dados los efectos de la misma: • La constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y sobre la fecha del mismo. • Se hace prueba contra los contratantes de las declaraciones hechas por los mis-

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El Registro de la Propiedad • Es un sistema público de publicidad destinado a facilitar y asegurar el tráfico jurídico y los derechos inscritos. Su utilización es generalmente voluntaria para el adquirente. Sólo respecto de algunos derechos como la hipoteca, que se considera que requieren necesariamente un régimen especial de publicidad, la inscripción es necesaria para su perfecta constitución. • Sin embargo, al igual que la escritura pública, las ventajas que supone ha hecho que su utilización se generalice enormemente. • La inscripción en el Registro requiere que antes la escritura haya sido liquidada de los impuestos a los que está sujeto el acto que se documenta. • No podemos resumir aquí todo nuestro ordenamiento registral. Nos limitaremos a señalar algunas consecuencias de interés para el comprador: • Los derechos inscritos se presumen que existen y la inscripción produce todos sus efectos bajo la salvaguarda de los tribunales mientras no se desvirtúe. • Lo no escrito no perjudica a terceros, incluso posibles adquirentes. Si usted adquiere de buena fe, lo que se presume, por compra válida al titular registral e inscribe su derecho, no podrá perderlo aunque se anule el del vendedor por causas que no consten en el Registro; incluso aunque se anule la inscripción de su derecho. • Rige en el Registro la regla “prior tempore, potior iure”, que supone que la preferencia de los derechos en el mismo viene determinada por su orden de entrada, determinado por su asiento de presentación. • ¿Cuáles son para usted, comprador de buena fe, los efectos prácticos de todo lo expuesto? Que puede confiar en el contenido del Registro en el momento de adquirir si inscribe con celeridad. Las posibles limitaciones ocultas, como ventas previas no inscritas, o embargos no anotados no le perjudicarán si su derecho llega antes al Registro. De ahí la necesidad de informarse de su contenido antes de adquirir y del llamado “aseguramiento registral” que le practicará el Notario y al cual luego nos referiremos.

mos. No podrá pretender luego cualquiera de las partes no haberlas hecho, salvo que además interponga querella por falsedad en documento público y lo pruebe. • Dado que la escritura es redactada por un profesional del Derecho de alta cualificación, que a la vez es funcionario público y que lo hace conforme a la volun-

tad de las partes que ajusta a la ley, se presume la plena legalidad del documento. • El Notario, como funcionario público que es, actúa con independencia e imparcialidad respecto de las partes contratantes. • Por la apreciación de la capacidad de las partes que realiza el Notario, ésta se

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presume. Y lo mismo en cuanto a la suficiencia de la representación si uno de los comparecientes actúa en nombre de otro. • Además, el Notario presta asesoramiento a las partes sobre los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan alcanzar. El asesoramiento se prestará de una manera especial a la parte más necesitada de ello, como sería el comprador-consumidor en las compras a promotor. Dadas todas estas ventajas, se comprende que los contratos redactados y autorizados por Notario muy rara vez acaben en pleito ante los tribunales. Es conocida la frase, de Joaquín Costa, “notaría abierta, juzgado cerrado”. Además, dadas las garantías que la escritura supone, tiene acceso directo al Registro de la Propiedad, sistema público de publicidad de cuyas ventajas trata el recuadro adjunto. A pesar de la utilización masiva de la escritura pública en el tráfico jurídico español, es frecuente, como luego veremos, la utilización en las primeras fases de la contratación de documentos privados, de efectos obligatorios y que son perfectamente legales aunque carezcan de las ventajas de las escrituras. Cuando con posterioridad se autoriza la escritura pública, se produce una “renovación del contrato” que supone que ésta sustituye y se superpone a aquél. El vendedor debe ofrecerle, incluso antes de la firma de cualquier clase de con-

trato, información sobre la situación física, fiscal y jurídica de la vivienda que va a venderle. Al respecto, vamos a referirnos a las formalidades que debe seguir y a esta obligación de informar, diferenciando claramente entre las compras a promotores y vendedores habituales de viviendas, generalmente nuevas, (donde existen unas obligaciones especiales de información), de las compras a particulares de “viviendas de segunda mano”. ¿Cómo debe efectuarse la compra a los promotores de viviendas nuevas? Existe una fase (previa a la vinculación del comprador con cualquier clase de contrato), de información al público, publicidad y promoción. Existen para el promotor, también en esta fase, una serie de obligaciones especiales. Cuando el comprador ha decidido la compra, en la práctica se suele firmar entre las partes un contrato privado de compraventa, que supone ya la plena vinculación de las mismas, y en el que se recogen las condiciones de la adquisición, de pago del precio, así como los plazos para éste. A la firma de este contrato, el comprador suele entregar el comprador una parte del precio a cuenta. Normalmente en esta fase la vivienda se encuentra aún en construcción, por lo que el promotor recibe así una suerte de financiación anticipada para la misma. En cualquier ca-

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so, no se produce aún la entrega de la vivienda con sus llaves y la transmisión de su propiedad, que se difiere al ulterior otorgamiento de la escritura pública. Por lo tanto, el contrato privado tendrá un carácter puramente obligacional para las partes, es decir, no transmite la propiedad. La adquisición del piso se consuma en lo que sería esta tercera fase de otorgamiento de la escritura pública, en la que el promotor generalmente recibe el resto del precio que le quedaba por cobrar. En muchos casos el adquirente recibe entonces financiación de entidades financieras, bien subrogándose en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y del que queda liberado el vendedor, bien mediante la obtención de un nuevo préstamo, generalmente también de carácter hipotecario, que se firma casi simultáneamente a la compra de la vivienda. Antes del año 1983 el promotor solía dejar después de la entrega parte del precio aplazado y, por tanto, debidamente incrementado, incorporado a letras de cambio, y garantizado con condición resolutoria. Es decir, que se reservaba el derecho de recuperar la vivienda en caso de falta de pago de cualquiera de las letras. Pero una Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de finales del año 82 determinó la exigencia de una serie de requisitos, entre ellos la falta de oposición del comprador una vez requerido, para la inscripción de la readquisición en favor del vendedor. Aun-

que se trata de un planteamiento aún discutido, por favorecer al comprador moroso, lo cierto es que en la práctica se ha abandonado esta fórmula. Hoy es raro que en la propia escritura se aplace parte del precio con garantía de condición resolutoria. Esta garantía sólo se utiliza con carácter excepcional y suplementario, y posponiendo la condición resolutoria, en las raras ocasiones en que se utiliza, a la hipoteca que a continuación se constituye. La sustitución de la fórmula de la condición resolutoria por la de la hipoteca bancaria ha supuesto el abandono por parte de los promotores de la función de financiar la adquisición. El deber legal de información de los empresarios promotores está recogido en el Decreto 515/1989. Vamos a ir viendo cómo se desarrolla en las diversas fases de la adquisición antes expuestas. ¿Cómo deben ser la información y la publicidad? En primer lugar, debe usted saber que, en virtud de este Decreto, los datos, características y condiciones de la construcción, ubicación, servicios e instalaciones de la vivienda, así como las condiciones de adquisición y pago de la misma que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles al vendedor aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. • El promotor debe de tener a disposición del público una serie de docu-

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Cuidado con las letras • En el caso de que estos plazos de pagos anticipados se hayan incorporado a letras de cambio, el adquirente corre el riesgo de que, endosadas a terceros, sea inexorablemente reclamado su pago aunque el comprador aceptante no haya recibido el inmueble terminado en buenas condiciones según lo contratado. • Frente al tercer endosatario no podrá usted alegar estos incumplimientos, dado el carácter abstracto respecto de terceros de estos medios de pago cambiarios. Es este un riesgo que, hoy por hoy, la ley no evita.

mentación y datos entre los que figuran los siguientes: • Nombre o razón social del promotor, domicilio e incluso datos de inscripción en el Registro Mercantil. • Plano de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, y descripción de ésta, con expresión de su superficie útil, del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios que cuente el inmueble. • Datos identificadores de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. • Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción y ocupación de la vivienda (licencias). • Estatutos y normas de comunidad. Si la licencia para realizar la construc-

ción, se ha solicitado después del 6 de mayo de 2000, el Libro de la Edificación, cuestión esta que se estudia en el fascículo 6 relativo a la obra nueva. Además, para estás construcciones cuya licencia se ha solicitado después del 6 de mayo de 2000, deberá ponerse a disposición del consumidor la documentación de los seguros obligatorios que se deben concertar para indemnizar los daños materiales derivados de los vicios de la construcción, cuestión esta que también se trata en el fascículo 6. • Precio total de venta, que se entenderá que incluyen en su caso los honorarios del agente y el IVA, y forma de pago. Si se previesen aplazamientos, además de las fechas de vencimiento se indicará el tipo de interés y las cuotas desglosadas. Se indicará además la cuota que pudiere corresponder por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. – Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él (como préstamos hipotecarios), se indicarán con claridad los datos de las mismas. • Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente claro lo siguiente: a) Que el consumidor (comprador) no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor. Entre estos estarían los de la declaración de la obra nueva del inmueble

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y constitución del mismo en propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división o cancelación. b) Lo dispuesto en los artículos 1.280 y 1.279 del Código Civil, que suponen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública. c) El derecho a la elección de Notario en su momento, que corresponde en estos casos siempre al consumidor-comprador, que, sin embargo, no podrá imponer alguno que por su competencia territorial carezca de conexión razonable con los elementos del negocio. ¿Qué se establece en la firma del contrato privado Todo adquirente tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos a los que se refieren los artículos anteriores. Si se entregan cantidades a cuenta en caso de no encontrarse la vivienda totalmente terminada, el promotor debe, según la Ley 57/1968, cuya vigencia reconoce la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, garantizar la devolución mediante seguro, con un 6 por ciento de interés anual para el caso de que la construcción no se termine y la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los interese legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución. Además, estas cantidades

anticipadas se deben ingresar en cuentas bancarias especiales de las cuales no se puede disponer sino para hacer frente a gastos de construcción. El promotor debe entregar al vendedor copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías. Estas garantías relativas al precio anticipado se refieren a la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, que tienen su propio sistema. Son también aplicables a la llamada construcción en comunidad y en régimen de cooperativa para las cantidades entregadas a los gestores o administradores de las mismas. Los documentos contractuales de compraventa deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. El indicado Decreto prohíbe toda una serie de cláusulas consideradas abusivas, entre las que podemos destacar las siguientes: a) Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. b) Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Las reformas de obra de-

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de preparación de la titulación (obra nueva, propiedad horizontal...) a los que antes nos referíamos.

Elija su Notario • En las adquisiciones a promotor de viviendas nuevas, es el comprador el que tiene derecho a elegir el Notario, siempre que no quiera imponer alguno que por su competencia territorial no tenga nada que ver con los elementos personales o reales del negocio. Es decir, un bilbaíno que compre a una promotora santanderina un piso en Castro Urdiales no puede exigir el escriturar ante un Notario de Huelva. Es de sentido común.

¿Cómo se realiza la entrega de la vivienda? La adquisición de la vivienda, cuando ésta estuviera terminada, podría concluir en la fase de documento privado, con la entrega de la misma que suponga la adquisición de la propiedad y la liquidación de los impuestos correspondientes. Sin embargo, en la práctica totalidad de los casos se llega como culminación de la adquisición, y porque así lo desean los interesados, al otorgamiento de la escritura pública ante el Notario, lo que, según el Código Civil, equivale a la entrega de la casa y perfecciona, por lo tanto, la transmisión de la misma.

• Sin embargo, es necesario insistir aquí en lo importante que puede ser para usted contar con su Notario de confianza. No le están haciendo un favor si a usted le dejan elegir su Notario, sino que está usted ejerciendo sus derechos. Nos parece importante destacar esto por lo poco frecuente que es que el comprador, en uso de su derecho, elija, quizá por desconocimiento de que se tiene esta facultad. • A los demás aspectos de la actuación del Notario y los efectos de la escritura pública, que se dan tanto en la adquisición a promotor de viviendas nuevas como en la compra de viviendas de segunda mano, nos referiremos posteriormente en el apartado correspondiente.

berán ser aprobadas por el comprador en la forma que el decreto determina. c) Las que supongan la repercusión al comprador de fallos, defectos o errores que no les sean imputables, o de gastos

¿Cómo debe efectuarse la compra a particular de vivienda usada? En este caso, ya que no es el vendedor un profesional en la materia, no está sujeto a obligaciones especiales. Es, por tanto, aconsejable una especial diligencia por parte del comprador. Suelen intervenir con más frecuencia en este tipo de ventas, desde la fase de búsqueda, los agentes de la propiedad inmobiliaria, intermediadores en el mercado inmobiliario. De ellos puede el comprador recibir un asesoramiento valioso. Recomendamos al posible comprador

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que exija previamente del vendedor la exhibición de determinados documentos: • Los títulos de los que derive la propiedad del transmitente, con las cargas y limitaciones que, en su caso, existieran. • El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En caso de no haberlo pagado, dado que se trata de un tributo municipal que grava directamente la finca, deberá responder el comprador. • Certificación del presidente de la comunidad, o del secretario de la misma con el visto bueno de éste, acreditativo de que el vendedor se haya al corriente en los gastos de comunidad. Tenga en cuenta que en el caso de haber alguna cantidad pendiente, la comunidad la podría reclamar al comprador, sin perjuicio del derecho de éste a reclamar al vendedor lo que hubiera pagado que no le correspondiese. Puede ésta ser una buena ocasión para informarse de los estatutos por los que se rija la comunidad de propietarios. En cualquier caso, los estatutos estarán inscritos en el Registro de la Propiedad, donde podrá consultarlos. En todo caso, es importante que compruebe que el vendedor es realmente propietario y que no existen sobre la finca otras posibles cargas no declaradas, mediante certificación del Registro de la Propiedad correspondiente. El que no existan problemas o que le resuelvan los que puedan resultar de esta certificación debe de ser determinante de que usted ac-

ceda a comprar, pues en otro caso puede ser usted gravemente perjudicado. La certificación le indica sobre el estado jurídico-registral de la vivienda en el momento en que se expide. Pero no le protege, en el caso de comprar, de las cargas o derechos (por ejemplo, una doble venta) que lleguen al Registro antes que su escritura. De ahí la importancia del aseguramiento registral realizado desde la Notaría, que más adelante trataremos. En el caso de existir algún embargo anotado, trate con el acreedor y consiga la cancelación antes de comprar o retenga la cantidad necesaria para obtenerla. En el caso de estar la vivienda gravada con hipoteca, puede actuar de la misma manera. También le puede interesar subrogarse en la misma reteniendo la parte de precio correspondiente, para financiar la adquisición. Trate entonces para ello, antes de comprar, con la caja o banco titular de la misma. ¿Qué es el aseguramiento registral? Nos vamos a referir aquí al Decreto de coordinación de la actuación del Notario con el Registro de la Propiedad, destinado a dar plena seguridad al tráfico jurídico inmobiliario y a evitar cualquier posible fraude cuando se realiza a través de Notario. Entró en vigor, para perfeccionar la norma anterior, en marzo de 1995. Se trata de conseguir la máxima seguridad jurídica en la contratación, al po-

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tenciar la colaboración entre las dos instituciones a quienes el ordenamiento jurídico confía esta tarea, los Notarios y los Registradores de la Propiedad. Esta colaboración se consigue perfeccionar mediante la utilización de los nuevos sistemas de comunicaciones, como el telefax. Muchos compradores adquieren confiando en el vendedor, sin hacer la comprobación registral oportuna. Además, como antes señalábamos, la certificación registral no previene sobre los derechos no reflejados pero que puedan acceder al Registro antes que la escritura del comprador. Existe, por lo tanto, un “salto en el vacío” que es preciso evitar. Tenga en cuenta que, según hemos explicado, en el caso, por ejemplo, de que el vendedor, con ánimo de defraudar, vendiera la casa dos veces, el comprador que llegaba después al registro se quedaba sin la vivienda. Estos son los riesgos que con el nuevo Decreto se tratan de eliminar. Así, con el nuevo sistema, el Notario, antes de autorizar el otorgamiento de escritura de adquisición onerosa de inmuebles, como la compraventa, solicitará del Registro información adecuada, sobre titularidad, descripción y cargas de la finca, por cualquier procedimiento, incluso por telefax. El sistema significa que la escritura ha de encargarse con suficiente antelación, al menos tres días, para que desde la Notaría se pueda conseguir esta información. En muchos despachos nota-

riales, por el deseo de dar un servicio público ágil, la informatización ha permitido que las escrituras puedan redactarse y autorizarse con una a veces excesiva rapidez. El nuevo sistema significa que las escrituras de compraventa no puedan ya encargarse de un día para otro o incluso para el mismo día si se quiere conseguir la garantía registral desde el despacho del Notario. El comprador, alegando ante el Notario motivos de urgencia considerados por éste suficientes, puede renunciar a esta obtención de la información registral. Nuestro consejo es que no lo haga. Aunque pueda usted ganar unos pocos días, asumirá unos graves riesgos que no tiene por qué asumir. La escritura se otorgará en los diez siguientes días desde la obtención de la información registral. Si en dicho plazo accede al registro cualquier novedad que afecte a la finca, el Registrador deberá comunicarlo inmediatamente al Notario, que podrá así avisar al comprador y suspender, en su caso, el otorgamiento. Inmediatamente después de la firma, el Notario, si usted se lo solicita, practicará en el registro, incluso por telefax, un asiento de presentación provisional que durará diez días hábiles. Solicíteselo siempre, pues es lo que va a garantizar su prioridad registral. Por último, y para conservar esa prioridad, asegúrese de que antes del transcurso de los diez días se practica el asien-

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to de presentación definitivo. El Notario ordinariamente se va a ocupar de que sea así, en el supuesto de que sea él mismo el que lleve la gestión y tramitación posterior del documento. Pero si la lleva usted o una gestoría, asegúrese usted personalmente de que se hace así. De esta manera conseguirá usted, utilizando los mecanismos legales disponibles, adquirir su vivienda con plena seguridad. ¿Cuáles son los impuestos de la transmisión? Tenemos aquí que diferenciar entre la primera transmisión de vivienda nueva y la transmisión, generalmente entre particulares, de vivienda usada. A) En el caso de adquisición de vivienda nueva a promotor, la transmisión, como operación empresarial habitual, esta sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, el IVA, que debe pagar el comprador y que Hacienda recauda a través del vendedor. Desde 1995 el tipo es del siete por ciento para la vivienda. En supuestos de viviendas de promoción oficial se aplica el tipo reducido del cuatro por ciento. Para los pagos que se hayan hecho con anterioridad, el tipo es el que rigiese en el momento de hacerse y emitirse la factura correspondiente. Además, si se trata de un documento de cuantía e inscribible no sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por estar sujeto a IVA, está sujeta la pri-

mera copia de la escritura al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo en este impuesto es del 0,5 por ciento. Este impuesto lo ha de liquidar el comprador en las oficinas liquidadoras de Hacienda que correspondan. Normalmente el interesado encarga que se ocupe de este trámite y de solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad a una gestoría. En muchas ocasiones el propio Notario se encarga, también a petición de los interesados, de la tramitación indicada, lo que suele suponer una mayor facilidad para el adquirente además de plenas garantías. B) En el caso de compras que sean “segundas transmisiones”, es decir, de viviendas usadas a particular, la venta está sujeta a el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a un tipo del seis por ciento sobre el valor que se declara en la escritura. En algunas comunidades autónomas, como Madrid, el tipo es del siete por ciento. Los otorgantes, según se les advierte, tienen obligación de declarar el valor real de adquisición, y las oficinas liquidadoras pueden revisar el valor que se declare. En el caso de divergencias entre el valor declarado y el superior que Hacienda considere comprobado, las sanciones pueden ser graves. Pero es que, además, si el comprador ha utilizado los medios a los que nos referíamos al principio de fascículo, y se puede desgravar la totalidad del precio invertido como destinado a vivienda ha-

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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO

bitual, si declara una cantidad inferior se va a ver gravemente perjudicado, pues sólo se va a poder desgravar por lo declarado. En el caso de haber financiado su compra con un préstamo hipotecario, si en la escritura ha declarado un precio inferior a la cantidad recibida del préstamo, su desgravación respecto del capital que vaya amortizando y de los intereses, como gasto del capital inmobiliario, se va a ver limitada a la parte correspondiente al precio declarado. Tenga en cuenta que si ha de pagar por este impuesto el 6 por ciento, se va a poder deducir el 15 por ciento en sus declaraciones del Impuesto sobre la Renta. Para realizar la liquidación del impuesto en las oficinas liquidadoras competentes y tramitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador, al igual que antes señalábamos, lo puede encargar a un gestor si el mismo Notario no se ocupa de ello. C) Supuestos comunes. En toda clase de compras la transmisión puede estar sujeta además a un impuesto de carácter municipal, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos, vulgarmente conocido como “plusvalía municipal”. Existe en todas las grandes poblaciones. Pero los pe-

queños ayuntamientos pueden tener o no establecido este impuesto. En la notaría podrán siempre informarle, en caso de duda, si existe o no. Este impuesto, como sugiere su nombre, grava el incremento de valor de la parte correspondiente de terreno de su vivienda (determinada por su cuota el los elementos comunes para las viviendas en régimen de comunidad en propiedad horizontal) desde la anterior transmisión. Es un impuesto cuyo pago corresponde al vendedor, que es quien se ha beneficiado de dicho incremento. Su cálculo es complejo y en él intervienen una serie de baremos relativos al lugar y al tiempo transcurrido más que al precio declarado. En muchos lugares es costumbre que en la escritura de compra el comprador se comprometa a su pago cuando se le gire al comprador. Es, sin embargo, una práctica desaconsejable y contra la que muchos notarios tratamos de prevenir, ya que el vendedor, cuando paga, va a poder deducir el 75 por ciento de lo pagado en su declaración del Impuesto sobre la Renta, y no así el comprador. Será siempre preferible, en las compras entre particulares, que el vendedor lo pague aun a costa de incrementar a cambio el precio de la venta.

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