La comunitat de propietaris

Presentació La Diputació de Barcelona és una institució de govern local que treballa conjuntament amb els ajuntaments per impulsar el progrés i el benestar de la ciutadania. L’Àrea de Salut Pública i Consum coopera amb els ajuntaments en el foment del consum responsable. Per assolir aquest objectiu és imprescindible que les persones consumidores estiguin ben informades i per tant cal generar i posar a l’abast de la ciutadania la informació que els capaciti per exercir els seus drets com a consumidors. Amb l’entrada en vigor del Llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals, es van modificar diferents aspectes relatius a les comunitats de propietaris dels immobles sotmesos al règim de la propietat horitzontal. Malgrat la importància que aquesta normativa té per a la ciutadania, es constata que aquests canvis no són prou ben coneguts encara. Així doncs, hem cregut convenient realitzar aquest opuscle amb la pretensió de recollir la informació bàsica actualitzada relativa a la regulació i funcionament de la comunitat de propietaris en el nostre àmbit i facilitar als usuaris dels habitatges regits per aquest règim una eina útil per conèixer els seus drets i obligacions per la seva condició de membres d’aquesta. Confio que la present publicació s’esdevingui una eina informativa útil per poder posar a l’abast de la ciutadania la informació bàsica sobre la comunitat de propietaris, en un format còmode per a ser consultat en qualsevol moment i lloc. Dolores Gómez Fernández Presidenta delegada de l’Àrea de Salut Pública i Consum

2

1. Definició La divisió d’un immoble en propietat horitzontal suposa la coexistència d’un dret de propietat en exclusiva sobre uns elements privatius i un altre dret de copropietat conjunta i inseparable dels elements i serveis comuns de tots els propietaris. • Elements comuns, són tots aquells elements arquitectònics o serveis d’un edifici que no siguin susceptibles d’aprofitament independent per cada propietari, i han estat establerts per donar servei comú a tots els propietaris de la comunitat. • Elements privatius, són tots aquells delimitats i susceptibles d’aprofitament independent per tenir sortida pròpia a un element comú (passadís, escala, galeria...) o a la via pública, així com tots els elements arquitectònics i instal·lacions que estiguin incloses dintre del seu perímetre i serveixin en exclusiva al seu propietari. 2. Constitució i extinció de la comunitat de propietaris. La quota de participació. El fons de reserva A. Constitució La propietat horitzontal neix des del moment en que es lliura el títol constitutiu, que consisteix en la escriptura pública de divisió en propietat horitzontal. El títol constitutiu s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat. B. Contingut del títol constitutiu • Contingut obligatori: Descripció de l’edifici en el seu conjunt, amb els elements comuns i descripció de cadascú dels elements privatius, amb la seva quota de participació i espais o drets que porten adjunts. • Contingut facultatiu: Els estatuts, les reserves establertes a favor de la promotora, previsió sobre futures subcomunitats, plànol descriptiu de l’edifici. Normes voluntàries: Les comunitats de propietaris poden dotar-se d’uns estatuts i d’un reglament de règim interior. Els estatuts: Són un conjunt de normes que han de regir la vida de la comunitat i han de completar o desenvolupar aspectes de la Llei de la propietat horitzontal pel que fa als drets i obligacions dels propietaris. No són obligatoris, però si n’hi ha, s’han de registrar en el Registre de la Propietat. Entre altres aspectes, els estatuts poden determinar les normes sobre el repartiment d’ingressos, de despeses, de beneficis, i de pactes que lliurin l’ús exclusiu o fins i tot el tancament d’un element comú, etc. 3

• El reglament de règim interior: Recull de normes acordades per la Junta de propietaris per regular els detalls de la convivència, així com la utilització adequada dels serveis i elements comuns, d’acord amb la Llei i els estatuts. El reglament de règim interior no s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat. Aquestes normes regulen aspectes com ara el color de les portes d’accés a l’interior dels habitatges, la instal·lació d’aparells d’aire condicionat o antenes parabòliques, etc. C. Extinció de la comunitat de propietaris • Per acord unànim dels propietaris. • Per destrucció i declaració de runa, si els propietaris no opten per la reconstrucció. • Per expropiació. D. La quota de participació La quota de participació determina i concreta la relació dels drets sobre els béns privatius amb els drets sobre els béns comuns. Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d’extinció del règim. Estableix la distribució de les despeses i el repartiment d’ingressos, llevat de pacte en contra. E. El fons de reserva Totes les comunitats tenen l’obligació de constituir un fons de reserva amb el 5% com a mínim de les despeses comunes pressupostades, per atendre despeses imprevistes de reparació de caràcter urgent o per contractar una assegurança. El fons de reserva es diposita en un compte bancari especial.

4

3. Drets i obligacions dels copropietaris A. Obligacions • Mantenir en bon estat de conservació el seu propi pis o local i els elements comuns. • No realitzar activitats diferents a les previstes en el pis o local. • No realitzar modificacions de cap mena en els elements comuns de l’immoble. • Permetre l’accés i les reparacions en els seus elements privatius si són necessàries per al conjunt de l’edifici. • Contribuir a les despeses generals i al fons de reserva. B. Drets • Utilitzar i fer servir els elements comuns de conformitat amb l’ús destinat. • Exigir les millores necessàries per a l’adequada, conservació, habitabilitat i seguretat de l’immoble. • Exercír el dret de vet contra als acords que disminueixin les seves facultats d’ús i gaudir dels elements comuns. 4. Òrgans de govern • La Presidència • La Secretaria • L’Administració • La Junta de propietaris Els tres primers s’escullen per un any i el seu nomenament es prorroga fins a la celebració de la següent Junta Ordinària. Els càrrecs són obligatoris i gratuïts, però la Junta pot establir que es puguin rescabalar les despeses derivades del seu exercici. La designació, es decideix, si no existeixen candidats, per un torn rotatori o per sorteig entre les persones que no han exercit el càrrec. A. La Presidència El president ha de ser escollit pels propietaris i ha de ser sempre un propietari. Funcions: representar a la Comunitat judicialment i extrajudicialment, convocar i presidir les reunions de la Junta, elevar a públics els acords, vetllar per la bona conservació i el bon funcionament dels elements i serveis comuns i pel compliment dels deures dels propietaris.

5

B. La Secretaria Funcions: estendre les actes de les reunions, practicar les notificacions i requeriments, i expedir els certificats. A més té l’obligació de custodiar la documentació de la comunitat durant dos anys, llevat del Llibre d’Actes de les Juntes de Propietaris que s’ha de conservar durant trenta anys mentre existeixi la comunitat i durant deu anys la resta de documents rellevants de les reunions (comunicacions, poders, etc). C. L’Administració Es pot triar a la mateixa persona per fer les funcions de la secretaria i d’administració o dues persones diferents. L’administració també pot exercir-la qualsevol persona de fora de la Comunitat amb qualificació professional per fer les funcions que té assignades. Funcions: l’adopció de les mesures necessàries per al correcte funcionament de la comunitat, fer els advertiments i requeriments oportuns, executar els acords de la Junta i realitzar els cobraments i pagaments, decidir la execució d’obres urgents de conservació i abonar les despeses urgents. D. Junta de Propietaris Es l’òrgan suprem de la comunitat i s’encarrega del nomenament i de la remoció dels càrrecs, modificació del títol constitutiu i de l’aprovació i les reformes dels estatuts i reglaments de règim interior, de l’aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals, de l’aprovació d’obres, establiment o modificació de quotes i extinció de la mateixa. Hi ha dos tipus de convocatòries: • Ordinària: s’ha de reunir, al menys una vegada l’any per aprovar els comptes i el pressupost anual. • Extraordinària: quan ho consideri convenient el president o a instància de part dels propietaris que representin una quarta part de les quotes. Existeix la possibilitat de fer reunions sense convocatòria prèvia si així ho acorden la totalitat dels propietaris. 5. Presa d’acords A. Assistència i quòrum L’assistència a la junta pot realitzar-se personalment o per representació nominativa i per escrit lliurada abans de l’inici de la reunió. El quòrum necessari en primera convocatòria és de la meitat dels propietaris i quotes de participació. 6

En segona convocatòria no es requereix quòrum (no importa el nombre de propietaris ni les quotes de participació). Si no assisteixen ni el president ni el secretari, la junta designarà als substituts amb caràcter accidental. B. Dret de vot Els propietaris que tinguin deutes amb la comunitat no podran votar, excepte si han impugnat judicialment els comptes i han consignat el deute judicialment o notarialment. C. Majoria exigida pels acords • Unanimitat dels propietaris per: - L’ aprovació dels estatuts. - L’extinció de la propietat horitzontal. - La modificació de les quotes de participació. - La venda o gravamen d’un element privatiu de benefici comú. - La desafecció d’un element comú. • Vot favorable de 4/5 parts dels propietaris i quotes, per a la modificació del títol o l’estatut, per a innovacions físiques a l’immoble que afectin a la estructura o configuració exterior, construcció de piscines o instal·lacions recreatives. • Vot favorable de la majoria simple de propietaris (la meitat dels propietaris) i quotes és suficient per a dur a terme: - Obres de supressió de barreres arquitectòniques o instal·lació de l’ascensor. - Innovacions exigibles per a la viabilitat o seguretat de l’edifici o immoble. - Obres necessàries per a instal·lar infraestructures comuns per a l’accés als serveis de telecomunicacions. - Reglament de règim interior. - Tota la resta d’acords que no tinguin prevista una majoria diferent. D. Còmput dels vots Per al càlcul de les majories es computen els vots dels propietaris presents, dels representats i dels que han delegat el vot. Es computen també els vots dels no assistents, sempre que no s’oposin en el termini d’un mes de manera fefaent.

7

E. Eficàcia dels acords Els acords adoptats i notificats vinculen a tots els propietaris, fins i tot als dissidents des de la seva aprovació. F. La impugnació dels acords Tots els propietaris que hagin votat en contra, els absents que no s’han adherit als acords, els que hagin estat privats il·legítimament del dret de vot i en el cas que l’acord sigui contrari a la llei, qualsevol propietari el podrà impugnar. La impugnació no impedeix l’execució de l’acord, però l’autoritat judicial pot adoptar les mesures provisionals que consideri adient. Els terminis per impugnar judicialment els acords són: - Dos mesos si és contrari a l’interès de la comunitat. - Un any si és contrari al títol constitutiu o als estatuts. 6. Obres privatives i comunitàries A. Obres privatives Aquest tipus d’obra no requereix consentiment de la comunitat pero, abans de començar-les, han de ser informades al president o a l’administrador. Les obres no poden afectar la seguretat de l’edifici, ni alterar la composició o el seu aspecte exterior. La junta haurà d’aprovar, per majoria pertinent qualsevol obra que comporti l’alteració d’elements comuns. Si transcorreguts sis anys des de la finalització d’una obra notòria no ha hagut cap comunicació en contra s’enten que ha estat autoritzada (per exemple, tancaments de balcons, patis, terrasses...).

8

Aquesta autorització tàcita no pot aplicar-se a obres que afectin la solidesa de l’edifici o quan comportin l’ocupació d’elements comuns. En aquest cas la comunitat pot exigir, en qualsevol moment, la reposició a l’estat original. B. Obres comunitàries Les despeses per les obres comunitàries són satisfetes per tots els propietaris. Quan la comunitat es disposi a efectuar obres que suposin noves instal·lacions o serveis comuns amb un pressupost superior a un quart del pressupost anual de la comunitat o han impugnat l’acord de la Junta i han obtingut una sentència favorable. Els dissidents no estaran obligats a contribuir. Els propietaris dissidents no poden tenir l’ús ni el gaudi de la millora. En canvi, quan les obres necessàries consisteixen en la supressió de barreres arquitectòniques, instal·lació d’ascensor, i en general conservació i seguretat de l’edifici tots estan obligats a contribuir. 7. Activitats prohibides Els propietaris dels pisos i locals no els està permès realitzar-hi activitats contràries a la convivència normal de la comunitat, ni aquelles expressament prohibides en els estatuts o la normativa urbanística i d’usos del sector on hi ha l’edifici. En cas que aquestes es produeixin, el president, a iniciativa pròpia o a instància de una quarta part dels propietaris, pot requerir de manera fefaent el cessament de les activitats. Si les activitats molestes continuen, la comunitat pot instar una demanda judicial de cessació d’aquestes, o fins i tot, instar judicialment la privació de l’ús i el gaudi de l’element privatiu per un període que no pot excedir els dos anys i, si escau, l’extinció del contracte d’arrendament.

9

Direcció de Comunicació. Diposit legal: X-XXXX-2011

Servei de Suport a les Polítiques de Consum Passeig de la Vall d’Hebron, 171 Recinte Mundet Edifici Serradell Trabal, 2a planta 08035 Barcelona Tel. 934 022 143 · Fax 934 049 193 [email protected] www.diba.cat/consum