la propiedad. Antecedentes.− 1.− definición y evolución histórica: hasta ahora hemos hecho un examen preliminar del patrimonio, de los derechos reales y personales, y una clasificación de los bienes. Todo esto tuvo por objeto preparar el análisis de los derechos reales en particulares. • .− definición .− aplicando la definición del derecho real a la propiedad, diremos que esta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto. En los casos de vecindad y colindancia el código civil impone obligaciones y concede derechos correlativos, entre los vecinos y colindantes, determinándose así sujetos pasivos especiales. Comparemos el derechos real con la propiedad: 1.− la propiedad es un poder jurídico que se ejerce en forma en forma directa e inmediata; todo derecho real también es un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata. 2.−en la propiedad este poder jurídico se ejerce sobre una cosa es decir, sobre un bien corporal. No hay propiedad sobre bienes incorporales. 3.− el derecho de propiedad implica un poder jurídico directo sobre la cosa para aprovecharla totalmente. En cambio , los otros derechos reales solo comprende formas de aprovechamiento parcial el poder jurídico total significa que el aprovechamiento se ejerce bajo la forma de uso, disfrute o disposición de la cosa, o que se tiene simplemente la posibilidad normativa de ejecutar todos los actos de dominio o de administración, a un cuando jamás se ejecuten , es decir se trata de un aprovechamiento jurídico y no económico. En los derechos reales reales distintos de la propiedad no encontramos esta característica de disposición total, excepto en el caso de los derechos de autor, en los que si hay aprovechamiento jurídico total, aun que solo temporal 4.− el derecho de propiedad implica una relación jurídica entre el propietario o sujeto, y un sujeto pasivo universal queda constituido por el conjunto de personas que de manera permanente o transitoria integran una comunidad jurídica, pues se requiere siempre un dato especial ( proximidad material ) para que exista la oponibilidad del derecho de propiedad los terceros y la posibilidad física de su violación. No todos los habitantes del globo son, en realidad, los sujetos pasivos. Se requiere que formen de una En cambio , en los derechos reales distintos de la propiedad existe un sujeto pasivo comunidad determinada, aun instantáneamente ( como el viajero), para que lo sean. universal determinado que reporta obligaciones patrimoniales, tanto de hacer como de no hacer, y un sujeto pasivo universal en las mismas condiciones que en la propiedad, así que esta relación jurídica es mas compleja. b).−EVOLUCIÒN HISTORICA.−partiremos del derecho romano primitivo, sin preocuparnos de otros mas antiguos, por que ya no tienen propiamente importancia desde el punto de vista civil. Corresponde principalmente a la sociología estudia la historia de estas instrucciones fundamentales. 1

A nosotros nos interesa por ahora la trascendencia histórica que tuvo y sigue teniendo el concepto romano de la propiedad. Haremos el estudio de los siguientes periodos o etapas.1.− la propiedad en el derecho romano, desde el primitivo hasta Justiniano. 2.− a partir de Justiniano hasta el código civil francés o código Napoleón (1804) 3.− la evolución sufrida por el derecho de propiedad en los códigos de 1870 y 1884, relacionados con el código Napoleón y con los precepto contenidos en la declaración de los derechos del hombre y del ciudadano de 1789 4.− el derecho de propiedad en la actualidad. Primera etapa: el derecho de propiedad al través de la evolución sufrida en el derecho romano_ este estudio solo tiene por objeto precisar que modificación substanciales sufre la propiedad en el derecho romano , este la considero como un derecho absoluto , exclusivo y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de un caso. Esta era la característica del dominio ex jure quiritum. Después vino el concepto de propiedad que se elaboro en el derecho pretoriano En derecho romano, además de estas tres características de derecho absoluto , exclusivo y perpetuo, se fijaron los tres elementos clásicos jus utendi, jus fruendi y jus abutendi que ya hemos explicado Segunda etapa.− desde Justiniano hasta el código Napoleón , no obstante que el derecho de Justiniano se logra suprimir las diferencias de carácter político en la propiedad, y que se llego a un concepto único del dominio, comienza, a partir de la época feudal, por la organización especialísima del estado, a marcarse nuevas diferencias, pero en sentido inverso y con una trascendencia de mayor alcance. tierras, no solo gozaban del derecho de propiedad en el sentido civil, para usar, disfrutar y disponer de los bienes, sino que también tenían el imperio para mandar sobre los vasallos que se establecían en aquellos feudos, el señor feudal se convirtió así en un órgano del estado. En el estado feudal la propiedad o dominio otorgo el imperio todo el estado descansada en este principio; los señores feudales, por razón del dominio que tenia sobre ciertas Medios de adquirir la propiedad.− pueden clasificarse desde distintos puntos de vista, en: 1.− adquisición a titulo universal y a titulo particular. 2.−adquisiciones primitivas y derivadas. 3.−adquisiciones a titulo oneroso y a titulo gratuito. a).− adquisiciones a titulo universal y a titulo partícula.− se entiende por adquisición a titulo universal, aquella por lo cual se transfiere el patrimonio, como universal jurídica, ósea como conjunto de derecho y obligaciones ,constituyendo un activo y un pasivo. b).−adquisiciones primitivas derivadas .− por forma primitiva se entiende aquella en la cual la cosa no ha estado en el patrimonio de determinada persona, de suerte que el adquiriente de la misma cosa no la recibe de un titular anterior, sino que ha permanecido sin dueño, siendo el primer ocupante de la misma. c).− adquisición a titulo oneroso y a titulo gratuito.− en la primera el adquiriente paga un cierto valor en dinero, bienes o servicios ,a cambio del bien que recibe, y como ejemplo tenemos los contratos 2

onerosos: la compraventa, la permuta , la sociedad , en los cuales se transmite el dominio de un caso a cambio de un contraprestación d).− además de estas 3 formas de transmisiones en atención a su naturaleza, puede hacerse otra clasificación en razón de la causa, distinguiendo de transmisiones por acto entre vivos y por causa de muerte. Contrato.− el contrato ,como forma de transmisión a titulo particular puede ser oneroso o gratuito, de manera que encaja en las clasificaciones anteriores. Herencia.− haremos su estudio en la segunda parte de este tomo, dedicada al derecho hereditario. Prescripción .−constituye otro medio de adquirir la propiedad su estudio lo haremos después; pero por ahora sólo indicaremos que es formar adquisitiva mediante la posesión en concepto de dueño, pacifica, continua, publica y por cierto tiempo. Ley.− otro de los medios que indicamos es la ley .esta es, en rigor, una causa que concurre con todas las formas de transmisión de la propiedad, de manera que es importe su fundamento si se toma en cuento que la adquisición , la herencia, prescripción ocupación ,accesión adjudicación, supone siempre la concurrencia de la ley. Ocupación o apropiación.− la ocupación es una forma de adquirir el dominio ,de gran trascendencia en el origen de la propiedad y en el derecho primitivo. sociologicamente de todas las formas, la de mayor valor y mas interés para la adquisición del dominio ; pero desde ese punto de vista jurídico. 1.−adquisición de un tesoro.− se entiende por tesoro el deposito oculto de dinero, alhajas o bienes preciosos cuya legitimidad procedencia se ignora . en este ultimo requisito( ignorancia de la legitimidad procedencia) se funda la ocupación ,por cuanto se considera que estos bienes no tiene dueños, GENERALIDADES Los derechos reales, que consisten en los diferentes beneficios que el hombre puede obtener de una cosa, son en numero limitado. Las legislaciones modernas no han aumentado su lista, quedando, sobre poco mas o menos, los mismos que habían en derecho romano Unos han sido organizados por el derecho civil , y los otros han sido admitidos y sancionados por el derecho pretoriano. DE LA PROPIEDAD Nociones generales Elementos y caracteres del derecho de propiedad.− los jurisconsultos romanos no definen el derecho de propiedad, que ,en efecto, escapa a toda definición por su sencillez y extensión, pues es el derecho mas completo que se pueda tener sobre una cosa corporal. Por eso, solo se limitan a estudiar los diversos benéficos que procura la propiedad. Según un análisis que germina en los textos, pero que ha sido precisado y desarrollado por nuestros autores antiguos, esto beneficios se resumen en el uso, el fruto, y el abuso. El propietario investido de semejantes facultades tiene pues, sobre su cosa un poder absoluto, teniendo derecho para hacer lo que mejor parezca, aunque la ley puede imponerle ciertas restricciones, delas cuales 3

admitía varias el derecho romano. He aquí algunos ejemplos: a).− la ley de las x11 tablas prohibidas al propietaria cultivar su campo o edificar hasta la línea divisoria de los fundos vecinos, debiendo dejar libre un espacio de dos pies y medio. b).− el propietario de un fundo de tierra debe abstenerse de hacer trabajos que puedan cambiar el curso de las aguas de lluvia, osean susceptibles de dañar a los fundos superiores o inferiores. La ley de la 12 tablas daba al vecino amenazado del perjuicio la acción ajude pluviae arcendae para hacer restablecer el estado primitivo en sus lugares. c).−los romanos, al parecer, no conocieron como principio la expropiación por causa de utilidad publica, aunque se encuentra ciertos casos en que los particulares han sido expropiados por interés general; por ejemplo, la reparación o arreglo de los acueductos de roma. Por otra parte, y por razón misma del carácter absoluto de su derecho sobre la cosa, el propietario puede restringirle concediendo a otra persona algunas de las ventajas de que goza. aquellos a quienes conceden estos atributos, separados de la propiedad, tienen derechos reales sobre la cosa de otro. Ella se encuentra a este respecto en un estado de sumisión, y estos derechos reales jura in re aliena se llama servidumbres. La propiedad puede también ser limitada de otra manera. Supongamos que un fundo de tierra ha sido legado a 2 personas; estos legatarios serán propietarios de el con el mismo titulo, pues los 2iguales derechos sobre cada molécula del fundo todo entero y entonces se dice que esta en estado de indivisión o de comunidad , es decir que son copropietarios. Organización DE LA PROPIEDAD ROMANA: des de los primeros siglos de roma, la propiedad esta organizada por el derecho civil siguiendo reglas precisas. A ejemplo de otros pueblos, los romanos solo admiten una clase de propiedad, el dominium ex jure quiritium, que se adquiere por modos determinados, fuera de los cuales no podrá constituirse: una de 2,o es propietario o no es. ORIGEN Y DESARROLLO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: ya hemos citado las cosas que no son susceptibles de propiedad privada. Todas las otras pueden en principio figuran en el patrimonio de los particulares y ser el objeto, en el ultimo estado del derecho romano, de una verdadera propiedad, ah un que esta regla sufrió durante largo tiempo una grave excepción en cuánto a los inmuebles. referente a esto, hay que distinguir entre los fundos itálicos y los fundos provinciales: y para mejor comprender en que consiste esta distinción es preciso remontarse a los orígenes de la propiedad inmobiliaria entre los romanos. DE LA EXTENCIÓN DE LA PROPIEDAD: la propiedad se extingue *cuando la cosa de que es objeto deja de exigir, por estar materialmente destruida. Si esta destrucción no es completa, la propiedad subsiste sobre el resto • cundo la cosa deja de ser jurídicamente susceptible de propiedad privada; por ejemplo, un esclavo que haya sido manumitido; un terreno dedicado a sepultadas, haciendo después, locum religiosum • cuando se tiene en propiedad un animal salvaje o fiera, que recobra después su libertad. DE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD (AD TEMPUS) De la perpetuidad del derecho de propiedad, los romanos sacaron esta consecuencia de que no podía transferirse ad tempus , es decir, de una manera temporal y revocable. en otros términos: la persona que cede a otra la propiedad de una cosa no puede hacer por una disposición añadida a la enajenación, que la llegada de 4

cierto termino, o bien ala realización de una condición determinada, vuelva la propiedad de pleno derecho. CONCEPTO DE LA PROPIEDAD: la propiedad es una realidad social, y el derecho de propiedad el conjunto de normas aplicables a ella. aunque existe una relación muy estrecha entre economía y derecho, no es el jurista al que compete estudiar el tema de la propiedad en su aspecto económico, sino mas bien al economista. En relación con el tema de la propiedad, se ha distinguido entre un derecho a la propiedad y un derecho de propiedad. En realidad, el concepto amplio de propiedad es el que prevalece en la actualidad y aquel a que se hace referencia cuando se trata de esta institución para definirla y comprender su naturaleza y alcance, según las concepciones del mundo moderno. Existen diferentes definiciones legales de la propiedad. El código de Napoleón la definió diciendo que es el derecho de gozar y disponer de la cosa de la manera mas absoluta, con tal de que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos. PROPIEDAD Y DOMINIO: la palabra propiedad se ha considerado como síntoma de dominio, se ha hecho notar, sin embargo que el termino propiedad es mas extenso, por que denota no solamente el dominio, sino también la cosa sobre la que recae. OBJETO DE LA PROPIEDAD: este objeto puede ser señalado precisa y claramente. La propiedad puede recaer sobre cualquier objeto del mundo exterior, siempre que sea apropiable, pudiendo ser objeto de relación dominical no solo las cosas propiamente corporales. Sino también las fuerzas naturales, como la energía eléctrica y los mismos derechos. EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD :los autores antiguos han sólido ver en la propiedad un suma o reunión de facultades(usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer y vindicar) pero moderadamente se considera como un derecho unitario y abstracto. La extensión del derecho de propiedad, en relación con el vuelo y el subsuelo, tiene limitaciones que regulan las leyes relativas a las aguas, las minas y la navegación aérea. El disfrute de la propiedad lleva como complemento el derecho del propietario de deslinde y amojamiento; de cerrarla y cercarla; de pedir que se arranqué los árboles plant6ados a menor distancia de 2 metros de la línea divisoria de los predio, si la plantación se hace de árboles grandes, y de un metro si es de arbustos o árboles pequeños; propiedad. El derecho de propiedad se caracteriza por su enorme elastidad, que lo hace capaz de alcanzar las mas distintas facultades de uso y de disposición de la cosa sujeta al señorío de la misma y por la aptitud que tiene también para comprimirse y reducirse en su contenido hasta quedar casi anulado como poder del dueño, sin que , no obstante, llegue a destruir totalmente el vinculo de pertenencia de la cosa a la persona. LA PROPIEDAD Y SUS LIMITACIONES: el derecho de propiedad ha tenido nunca un carácter absoluto, pues ha estado en todos los tiempos sometidos al influjo de las normas mórale, que han puesto un freno a los poderes excesivos que le derecho haya podido atribuir al propietario. Las limitaciones del ejercicio de derecho de propiedad se derivan delas exigencias del interés publico a cuya satisfacción atiende la expropiación forzosa y otras instituciones afines; de las relaciones de vecindad, dela prohibición de los actos emulativos, de las llamadas servidumbre de interés públicos ( que no son realmente verdaderas servidumbres) y de las prohibiciones de adquirir y adquisición condicionada.

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• la expropiación y otras instituciones afines.− la expropiación forzosa es uno de los modos que la administración publica utiliza para la adquisición de los bienes que estima necesarios para la realización de sus fines. Constituye la expropiación forzosa una de las mas antiguas limitaciones. La expropiación solo puede hacerse por causa de utilidad publica y mediante indemnización. A).− el establecimiento, explotación o conservación de un servicio publico. b).−la apertura, ampliación o alineamiento de calles, la construcción de calzadas, puentes caminos y túneles para facilitar el transito urbano y suburbano. c).− el embellecimiento ,ampliación y saneamiento de las poblaciones y puertos, la construcción de hospitales, escuelas, parques, jardines, campos deportivos o de aterrizaje, construcciones de oficinas para el gobierno federal y de cualquiera obra destinada a prestar servicios de beneficio colectivo. d).− la conservación de los lugares de belleza panorámica, de las antigüedades y objetos de arte de los edificios y monumentos arqueológico o históricos, y de las cosas que se consideran como características notables de nuestra cultura nacional. e).− la satisfacción de necesidades colectivas en caso de guerra o trastornos interiores; el abastecimiento de las ciudades o centros de población, de víveres o de otros artículos de consumo necesario, y de los procedimientos empleados para combatir o impedir la propagación de epidemias, epizootias, incendios, plagas, inundaciones u otras calamidades publicas. f).− los medios empleados para l a defensa nacional o para el mantenimiento de la paz publica. g).− la defensa, conservación, desarrollo o aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de explotación. h).− la equitativa distribución de la riqueza acaparada o monopolizada con ventaja exclusiva de una o varios personas y con perjuicio de la colectividad en general, o de una clase e particular. i).− la creación, fomento o conservación de una empresa para beneficio de la colectividad. j).− las medidas necesarias para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad pueda sufrir en perjuicios de la colectividad. k).− la creación o mejoramiento de centros de población y de sus fuentes propias de vida. l).− los demás casos previstos por leyes especiales. B)− LAS RELACIONES DE VECINDAD: con referencia a las limitaciones impuestas al ejercicio del derecho de propiedad por las obligaciones relaciones de vecindad, establece el código civil para el distrito federal . En un predio no puede hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina, a menos que se hagan las obras de consolidación indispensable para evitar todo daño a este predio. Nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas fuertes, fortaleza y edificios públicos sino sujetándose a 6

las condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia. Nadie puede construir cerca de un pared ajena o de copropiedad fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos; ni instalar depósitos de materia corrosivas, maquinas de vapor o fabricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos sin guardar las distancias prescritas por lo reglamento, o, a falta de ellos, a los que se determinan por juicios pericial. Nadie puede plantar árboles cerca de una heredad ajena, sino a la distancia de 2 metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños. c).− LOS ACTOS EMULATIVOS: Otra limitación importante impuesta al ejercicio del derecho de propiedad esta constituida por la prohibición de los actos llamados de emulación o emulativos. Estos actos son aquellos que el propietario realiza sobre las cosas que le pretenden o con ocasión del ejercicio de los derechos que le corresponde, con la única finalidad de perjudicar a alguien o de causarle molestias sin obtener de estas conducta beneficio personal alguno. Constituyen estos actos, a juicio de muchos tratadista, manifestaciones del llamado abuso del derecho. FUNDAMENTO DE LA PROPIEDAD: acerca del fundamento del derecho de propiedad han existido( y existen) diferentes teorías, siendo las principales las siguientes: la de la ocupación, la del convenio, la de la ley, la del trabajo y la de la personalidad. La ocupación puede haber sido en épocas remotas no solo el fundamento, si no el fundamento único de la propiedad; pero en los tiempos actuales con este solo fundamento la propiedad carecería de una base sólida. FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD : El legislador es respetuoso con la propiedad pero el código vigente en materia civil, al mismo tiempo que garantiza al propietario el goce de ella, establece a este respeto la condición de que al ejercitar su derecho procure el beneficio social. La idea de la función social de la propiedad va unida a la idea del bien común, al que tantos respetos se le rinden a diario, teóricamente pero sin trascienda, de hecho a las realidades de la vida. TUTELA DE PROPIEDAD: el derecho de propiedad se encuentra tutelado prácticamente por las autoridades y de una manera especial por la judicial, que tiene a su cargo el ejercicio de la función jurisdiccional. La propiedad− dispone el articulo 831 del articulo civil para el distrito federal− no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, solo por causa de utilidad publica y mediante indemnización y demnisación. Como acciones ejercitantes también para tutelar el derecho de propiedad autoriza el codito de procedimientos civiles para el distrito federal la negatoria y la confesoria. Procederá la acción negatoria para obtener la declaración de libertad o la reducción de gravamen de un bien inmueble y la demolición o de obras o señales que importen gravames , la tildación o anotaciones en el registro de la propiedad y conjuntamente en su caso la indemnización de daños y perjuicios. BIBLIOGRAFÍAS 7

COMPENDIO DE DERECHO CIVIL RAFAEL ROJINAS VILLEGAS. EDITORIAL PORRÚA S.A. AV. REÚBLICA ARGENTINA PAGINAS: 78 A LA 93. TRATADO ELEMENTAL DE DERECHO ROMANO. EUGENE PETIT. EDITORIAL PORRUA AV. REPUBLICA ARGENTINA PAGINAS.229 A LA 244. ELEMNTOS DE DERECHO CIVIL MEXICANO RAFAEL DE PINA VARA EDITORIAL PORRÚA S.A. AV. REPUBLICA ARGENTINA # 15 MÉXICO 1975. INDICE 1.− ANTECEDENTES 2.− EVOLUCIÓN HISTORICA 3.− ADQUISICIONES A TITULO UNIVERSAL Y A TITULO PARTICULAR. 4.− ADQUISICIONES A TITULO ONEROSO Y A TITULO GRATUITO. 5.− CONTRATO 6.− HERENCIA 7.− PRESCRIPCIÓN 8.− LEY 9.− ADQUISICIÓN DE UN TESOR 10.− GENERALIDADES

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11.− NOCIONES GENERALES 12.− ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD ROMANA 13.− ORIGEN Y DESALLO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE 14.− DE LA EXTENSIÓN DE LA PROPIEDAD 15.− DE LA TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD ( AD TEMPUS) 16.− CONCEPTO DE LA PROPIEDAD 17.− PROPIEDAD Y DOMINIO 18.− OBJETO DE LA PROPIEDAD 19.− EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD 20.− LA PROPIEDAD Y SUS LIMITACIONES 21.− LA EXPROPIACIÓN Y OTRAS INSTITUCIONES 22.− LAS RELACIONES DE VECINDAD 23.− LOS ACTOS EMULATIVOS 24.− FUNDAMENTO DE LA PROPIEDAD 25.− FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD 26.−TUTELA DE PROPIEDAD INTRODUCCIÓN EN EL PRESENTE TRABAJO HABLO SOBRE EL BREVE ESTUDIO DE LA PROPIEDAD PARA EMPEZR MI TEMA ES DE LA PROPIEDAD Y EN ELLA ENCONTRE VARIAS RAZONES DE ADQUIRIR UN PROPIEDAD Y COMO ADQUIRIRLA YA QUE ESTO ME SIRVIO PARA COMPRENDER SOBRE ESTE TEMA LA PROPIEDAD ES UN AREALIDAD SOCIAL, Y EL DERECHO DE PROPIEDAD EL CONJUNTO DE NORMAS APLICABLES A ELLA EXISTEN DIFERENTES DEFINICIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD . CONCLUSIÓN POR MEDIO DE ESTE TRABAJO PUDE COMPRENDER QUE EN LA RELACION CON EL TEMA DE LA PROPIEDAD SE HA DISTINGUIDO ENTRE EL DERECHO DE LA PROPIEDAD Y UN DERECHO DE PROPIEDAD LA PALABRA PROPIEDAD SE HAY CONSIDERADO COMO SÍNTOMA DER DOMINIO, SE HA 9

HECHO NOTAR, SIN EMBARGO , QUE EL TERMINO PROPIEDAD ESMAS EXTENSO, POR QUE DENOTA NO SOLAMENTE ,E L DOMINIO SINO TAMBIEN LA COSA SOBRE LA QUE RECAE.

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