Contabilidad

La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos ¿Deben reconocerse los pagos futuros por rentas contingentes a fecha de inicio del arrendamiento? ¿Tienen todas las rentas el mismo origen? La respuesta a estas y otras preguntas que dé la norma internacional sobre arrendamientos en relación a las rentas contingentes tendrá un gran impacto en los estados financieros y la forma de valorar los arrendamientos

Antonio Barral Rivada Horacio Molina Sánchez Jesús N. Ramírez Sobrino Universidad de Córdoba

E

l tratamiento de las rentas contingentes en los arrendamientos ha estado, hasta la reforma contable de 2007, obviado en nuestra regulación contable, ya fuese por simplificar la contabilización de un arrendamiento, que exigía su diferenciación entre operativo o financiero, o por entenderse que como tal renta “contingente” era un mero pago o cobro que surgiría o no en un futuro, en el que se correlacionarían con sus correspondientes ingresos o gastos en ese momento y no antes.

Con la aprobación del PGC 2007 se sustituye el anterior entramado conceptual fundamentado en principios contables por otro que toma como referencia operativa las definiciones de los diversos elementos patrimoniales (activos, pasivos, patrimonio neto, ingresos y gastos), siguiendo la estela del marco de conceptos establecido por el International Accounting Standard Board (IASB). La cuestión de las cuotas contingentes necesita ser revisada a la luz de estas definiciones y si deben ser consideradas al valorar los activos o pasivos en el caso de arrendamientos financieros. En la actualidad, tanto en la normativa nacional como internacional vigente, esta situación

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se resuelve indicando a las entidades que deben suministrar información en las notas de la memoria sobre la naturaleza y cuantía de las rentas contingentes. No obstante lo anterior, actualmente se está reformando el tratamiento contable de los arrendamientos lo que supondrá, caso de prosperar, la eliminación de la distinción entre arrendamientos operativos

FICHA RESUMEN

Autores: Antonio Barral Rivada/ Horacio Molina Sánchez/ Jesús N. Ramírez Sobrino Título: La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos Localizador en el buscador de la web: DT0000180038 Resumen: El tratamiento de las rentas contingentes en los arrendamientos probablemente experimente modificaciones tras la reforma de la norma de arrendamiento. Una de las cuestiones a resolver es la valoración del pasivo contraído por la entidad y éste depende de los compromisos adquiridos contractualmente. En el caso de las rentas contingentes basadas en índices o ratios observamos que la obligación existe desde el momento que se firma el contrato. Sin embargo, las basadas en el uso o el rendimiento del activo son equivalentes a contratos ejecutorios lo que debería llevar a tratarlas como gastos asociados a los ingresos que genere el activo. Palabras clave: Contabilidad. Arrendamiento financiero Rentas contingentes. Abstract: The accounting of leases’ contingent rents will likely change after lease accounting reform. One of the issues to be solved is the measurement of the liability and this depends on contractual commitments. In the case of contingent rents based on indexes or ratios, we observe that the obligation is from the sign of the contract. However, those based on the use or performance of the asset is similar to executory contracts and they ought to be considered as expensed related to revenues generated by the asset. Key words: Accounting. Lease. Contingent rents. pág www.partidadoble.es

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La cuantificación de las rentas contingentes no está claramente establecida en la normativa actual ni en la que se ha venido proponiendo en diversos momentos de la reforma de la IAS 17 y financieros lo que implicaría “una evolución del concepto de activo, considerándolo como un conjunto de servicios futuros que pueden ser transferidos” (De Vicente, Molina y Ramírez, 2011) en la que la transferencia de todos los riesgos y ventajas se referiría al periodo del contrato y no a la vida del activo (Barral, Gómez y Molina, 2006). Precisamente, en este proceso de reforma, el tema de las rentas contingentes es uno de los que se encuentran en discusión. Esta reforma está siendo muy controvertida desde su inicio como proyecto propio del IASB en 2003 y, posteriormente desde 2006, como uno de los proyectos conjuntos fijados para la convergencia contable entre el IASB y el FASB, que comenzó en 2002 con la firma del acuerdo de Norwalk (Estados Unidos). Los precedentes se remontan al año 1996 en el que el G4+1 (grupo que integra a los reguladores de Australia, Canadá, Estados Unidos, Nueva Zelanda y Reino Unido) y el entonces IASC (precursor del actual IASB) proponía un nuevo enfoque para la cuestión de los arrendamientos. El documento aparece firmado, como autor principal, por McGregor (1996), director ejecutivo de la Fundación de Investigación de Contabilidad Australiana, y principal animador del grupo. En el año 2000, vió la luz un nuevo documento elaborado por un grupo de trabajo del G4+1, esta vez redactado por Nailor y Lennard (2000), ambos procedentes del Reino Unido. Este segundo documento, y la reforma por él auspiciada, estaban liderados por el Accounting Standard Board británico. “El origen sobre la necesidad de esta reforma se encontraba en la arbitrariedad y los déficits de comparabilidad que introduce el doble sistema de reconocimiento de los arrendamientos” (Barral, Gómez y Molina, 2006), conclusión a la que había llegado el documento previo del año 1996. pág 24

De hecho, este proyecto ha sufrido diversos retrasos, siendo su próximo hito el de la publicación de un segundo exposure draft a lo largo del segundo trimestre de 2012. Más adelante detallaremos la evolución de esta norma en lo que a las rentas contingentes se refiere. En este contexto de cambio tratamos precisamente uno de los temas más relevantes para la normativa futura, como es el de las rentas contingentes. ¿Deben reconocerse los pagos futuros por rentas contingentes a la fecha de inicio del arrendamiento?; en caso afirmativo, ¿cuáles? ¿todos aquellos casos en los que entendamos que se transfieren riesgos y ventajas de forma efectiva?; dentro de estos ¿sólo aquellos que se puedan cuantificar de forma fiable?; y como cuestión complementaria ¿tienen todas las rentas contingentes el mismo origen? ¿Hay que diferenciarlas en el tratamiento que reciben en el momento del reconocimiento contable? Veamos cuál es el estado de la cuestión. Para ello analizamos en primer lugar qué se entiende por rentas contingentes por arrendamientos en el marco normativo en el que nos movemos y si se puede asumir una tipología de las mismas. A continuación, se desarrolla por una parte cuál es su tratamiento contable para arrendatarios y, por otra, para arrendadores, realizando dentro de cada uno de ellos un itinerario por el proceso de reforma que se está viviendo, con referencias a la norma nacional, internacional y estadounidense que influyen en el mismo. Finalizaremos con nuestras conclusiones, teniendo en cuenta los últimos debates sobre la reforma.

LAS RENTAS CONTINGENTES: CONCEPTO Y TIPOLOGÍA La actual IAS 17 entiende por cuotas contingentes, “la parte de los pagos por arrendamiento cuyo importe no es fijo, sino que se basa en el importe futuro de un factor que varía por razones distintas del mero paso del tiempo (por ejemplo, un tanto por ciento de las ventas futuras, grado de utilización futura, índices de precios futuros, tipos de interés de mercado futuros, etc.)” (p.4). Asimismo, cuando el surgimiento de la obligación sea incierto, la IAS 37 sobre provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes indica que: “...un suceso ocurrido en el pasado ha dado origen a una obliga-

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La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

ción presente si, teniendo en cuenta toda la evidencia disponible, existe una probabilidad mayor de que se haya incurrido en la obligación, en la fecha del balance, que de lo contrario” (p.15). En nuestra opinión, en el caso de las rentas contingentes, el contrato de arrendamiento es la causa de la obligación por cuanto la entidad no puede rechazar el pago y por el importe de los conceptos que no pueda evitar. En esa misma dirección, la norma estadounidense FAS 5 “Contabilización de contingencias” (recodificado en la actualidad como ASC Topic 450, que se encuentra en proceso de revisión), incide con mucho más énfasis que la norma internacional en la probabilidad de ocurrencia del evento que determina el reconocimiento en balance de un gasto o un ingreso futuro, para lo cual define tres rangos: a) Probable; cuando se presume que el evento futuro ocurrirá. b) Razonablemente posible, cuando el evento no es remoto que ocurra pero tampoco probable. c) Remoto, cuando se estima que la probabilidad de ocurrencia es escasa. En ambos marcos normativos, los eventos probables se han de reflejar en balance, los posibles se desglosan en memoria y los remotos no se reconocen. Aplicando todo lo anterior al caso de las rentas contingentes por arrendamiento, estaríamos ante una obligación que, surgida desde la firma del contrato, se satisfará liquidando un importe que habrá que estimar por eventos probables que, aunque sean futuros, ocurrirán con casi toda seguridad (previsiblemente el IPC cambiará, las ventas sobre las que se pueden referenciar las rentas no se mantienen constantes...). Sin embargo, en esta cuestión es preciso plantearse si en todos los tipos de cláusulas contingentes la entidad dispone del mismo grado de discrecionalidad para evitar el pago y la respuesta es que existen diferencias al respecto. La cuantificación de las rentas contingentes no es ni fácil, ni está claramente establecida, ni en la normativa actual (con referencias

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a técnicas probabilísticas con altas cargas de subjetividad) ni en la que se ha venido proponiendo en diversos momentos de la reforma de la IAS 17. En lo que a la tipología de rentas contingentes se refiere, en la normativa actual, dado que no se consideran para el reconocimiento de los arrendamientos financieros, no se encuentran referencias sobre el particular. En cambio, en el proceso de reforma, sí encontramos una que se acerca de forma acertada a los tipos existentes en el tráfico mercantil de contratos de arrendamientos, concretamente en el Discussion Paper DP/2009/01, publicado en marzo de 2009 por el IASB sobre las conclusiones preliminares del grupo de trabajo que acomete la reforma de la norma de arrendamientos. En cuanto a las rentas contingentes, dicho documento distingue tres tipos: • Rentas contingentes basadas en cambios de índices o ratios, tales como el índice de precios al consumo o los tipos de interés preferenciales. En este caso, las rentas se van ajustando a los cambios del mercado en dichos índices. • Rentas contingentes basadas en el rendimiento de los activos arrendados, como por ejemplo, en las tiendas minoristas que parte de la renta se fija como un porcentaje de las ventas efectuadas en las mismas. • Rentas contingentes basadas en el uso, tales como las que determinan el arrendamiento de un automóvil si se excede de un determinado kilometraje, o en grandes equipos eléctricos en función de la potencia utilizada de los mismos. En esta tipología descansa los diferentes enfoques que se han planteado en la reforma en curso de la norma de arrendamientos. Por un parte, el enfoque integral por el que no se harían distinciones de rentas contingentes en función de su origen y todas se activarían en el momento inicial como activo y pasivo de un contrato de arrendamiento. Por otra parte, el modelo discriminado por el cual las rentas contingentes se distinguirían en función de su origen y en función del mismo su tratamiento contable sería uno u otro. Este modelo tendría una variable adicional para el caso de los arrendadores, el de la pág www.partidadoble.es

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necesidad de que la cuantificación de los importes a cobrar por rentas contingencias sea altamente fiable. En particular, en el modelo discriminado, esto es, en el caso de las rentas contingentes ligadas al uso o al rendimiento del bien arrendado no se ha producido la transferencia completa de riesgos y ventajas al arrendatario por lo que estaríamos ante un contrato ejecutorio (al menos en lo referente a la cláusula contingente) que no requeriría reconocer inicialmente un pasivo y su consecuente activo, sino considerar los desembolsos como gastos asociados a la obtención de los ingresos generados por ese bien. A continuación tratamos las diversas posiciones de arrendador y arrendatario ante las rentas contingentes.

TRATAMIENTO CONTABLE POR PARTE DE LOS ARRENDATARIOS Normativa actual - España En la norma de registro y valoración octava “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar” del Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, al tratarse la contabilización de un arrendamiento financiero por parte del arrendatario, apartado 1.2, se excluye de forma explícita que las rentas contingentes formen parte de los pagos mínimos acordados y se consideran como tales sólo aquellos importes ciertos y garantizados. Al ocurrir el evento que origina la obligación de pago de una renta de carácter contingente, se reconoce dicho importe (que ya sería cierto) como gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias. Por tanto, no se contempla reconocer en balance un pasivo por dichas rentas futuras al considerarse eventos futuros, independientemente de que su probabilidad de ocurrencia sea alta o baja.

- Ámbito internacional En la IAS 17 (versión diciembre 2010) de arrendamientos se reconoce igualmente que “los pagos contingentes se cargarán como gastos en los periodos en los que sean incurridos” (p.25) para los arrendatarios. Dichos pág 26

importes han de ser detallados en notas en la Memoria. Por otra parte, los arrendamientos financieros para el arrendatario determinan el reconocimiento inicial de un activo y de un pasivo por el mismo importe, igual al valor razonable del bien arrendado, o bien al valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento (p.20), sin que las rentas contingentes formen parte de los pagos mínimos del arrendamiento. Cabe plantearse si cuando el valor que se selecciona inicialmente es el valor razonable, dentro del mismo se consideran incluidas las rentas de carácter contingente que pudiesen contener un contrato de arrendamiento; por definición, la respuesta es afirmativa, puesto que el valor por el que los participantes en el mercado efectuarían una transacción ordenada consideraría el contrato en su conjunto con todas las condiciones implícitas o explícitas que tuviera; por lo que la siguiente cuestión sería si es separable del valor razonable de un arrendamiento la parte correspondiente a las rentas contingentes. En este caso, la respuesta no es tan clara, pues dependería de su cuantificación fiable de forma separada del contrato principal; en cualquier caso su cálculo sería complejo y la norma de arrendamientos actual no lo contempla. En este punto procede cuestionarse si el factor del que depende la variación de la renta contingente a futuro podría constituir un derivado implícito y, como tal, contabilizarse según la IFRS 9 de instrumentos financieros (esta norma está en fase de sustituir a la IAS 39, pero aún no lo ha hecho de forma completa). Según esta norma. un derivado implícito “provoca que algunos o todos los flujos de efectivo que de otra manera serían requeridos por el contrato se modifiquen de acuerdo con una tasa de interés especificada, el precio de un instrumento financiero, el de una materia prima cotizada, una tasa de cambio, un índice de precios o de tasas de interés, una calificación u otro índice de carácter crediticio, o en función de otra variable, que en el caso de no ser financiera no sea específica para una de las partes del contrato” (p.4.3.1.). Por otra parte, según la IAS 39, “esta Norma se aplicará por todas las entidades y a todos los tipos de instrumentos financieros excepto a: … derechos y obligaciones surgidos de los contratos de arrendamiento, en los que se aplique la IAS 17 Arrendamientos. Sin embar-

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La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

go... los derivados implícitos en un arrendamiento están sujetos a las disposiciones sobre derivados implícitos de esta Norma” (p.3.b). Por tanto, cabría plantearse la necesidad de hacer un análisis previo a la contabilización de las rentas contingentes, para concluir si estamos ante un derivado implícito o no. No obstante, la IFRS 9 aclara que hay casos en los que el derivado implícito no es separable del contrato principal y, por tanto, no se contabilizaría de forma independiente y uno de esos casos lo constituye “un derivado implícito en un contrato de arrendamiento principal estará estrechamente relacionado con éste si es (i) un índice relacionado con la inflación, como por ejemplo un índice de pagos por arrendamiento que esté incluido en el índice de precios al consumo (siempre que el arrendamiento no esté apalancado y el índice se refiera a la inflación del entorno económico propio de la entidad), (ii) un conjunto de cuotas contingentes basadas en las ventas realizadas, y (iii) un conjunto de cuotas de arrendamiento contingentes basadas en tasas de interés variables” (p.B.4.3.8.f). Los casos que se relacionan en la excepción anteriormente transcrita son los más habituales en el tráfico mercantil en lo que a los arrendamientos se refiere y además cubren prácticamente toda la tipología de rentas contingentes que se recoge en el proceso de reforma de la IAS 17. Así que a pesar de que “ a la hora de detectar derivados implícitos separables en contratos de arrendamiento, a veces es difícil de concluir si el derivado implícito está o no estrechamente relacionado con el contrato principal” (Morales, 2009), entendemos que por coherencia con la reforma en curso, que las rentas contingentes a las que se refieren como tal los borradores disponibles de la nueva norma de arrendamientos, quedan fuera del ámbito de la IFRS 9, pues al fin y al cabo esta norma recoge como excepción la práctica generalidad de las rentas contingentes que se presentan en los contratos de arrendamiento.

- Estados Unidos Como comentamos anteriormente, el proceso actual de reforma de la norma internacional sobre arrendamientos está incluido en la agenda conjunta de proyectos entre el IASB y el FASB, por lo que es procedente comentar la situación actual de la norma específica estadounidense al respecto. En concreto, la norma que se ocupa de los arrendamientos es el ASC (Accounting Standards Codifica-

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tion) Topic 840 (versión abril 2011), que sustituyó a la ya derogada FAS 13, que al abordar el reconocimiento de un arrendamiento incluía como parte de los mismos los pagos mínimos a realizar, sin mencionar las rentas contingentes (p.840-10-25-1). No obstante, al especificar lo que debe contener esos pagos mínimos, se dice que quedan excluidos aquellos pagos que dependieran directamente de un factor relacionado con el uso futuro de la propiedad arrendada, como las horas de uso de una máquina o el volumen de ventas durante el plazo del arrendamiento, etc.; y por contra se considerarían incluidos los que dependieran de un índice existente o tasa, como el índice de precios al consumo o el tipo de interés preferencial (p.840-10-25-4), y para el caso específico de los arrendatarios se excluyen las rentas contingentes expresamente (p.840-10-25-5). En las valoraciones posteriores, los devengos de pagos contingentes se registrarían contra la cuenta de pérdidas y ganancias. La diferenciación que el Topic 840 pone de manifiesto en función del origen de la renta contingente es sustancial, como trata el proceso de reforma en marcha. La norma estadounidense añade que los pagos derivados de rentas contingentes se pueden reconocer en resultados antes de que se produzca el evento que las desencadena, siempre y cuando se estime muy probable su consecución (p.840-10-25-35), que si no se pusiera de manifiesto con posterioridad se repág www.partidadoble.es

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la comparación y la claridad de la información financiera para los usuarios de la misma, a la vez que se pretendía unificar el tratamiento contable de los distintos tipos de arrendamiento en un sólo modelo.

12.000

€ a año vencido

Enfoque integral

Pago adicional

0,5%

de las ventas efectuadas en la tienda arrendada

Tasa de descuento

6,50%

CUADRO 1 EJEMPLO 1. ALTERNATIVAS DE CUANTIFICACIÓN DE UNA RENTA CONTINGENTE Periodo primario

10

Plazo de renovación

No hay

Cuota anual

vertirían de inmediato (p.840-10-40-1) igualmente contra resultados. Al igual que la norma internacional, establece que se ha de detallar en notas de la Memoria los importes de las rentas contingentes, pero además se han de incluir las bases sobre las cuales las mismas se han generado (p.840-10-50-2).

LA REFORMA: CAMBIOS EN EL TRATAMIENTO La norma de arrendamientos en la esfera internacional está en pleno proceso de reforma por parte del IASB y del FASB de forma conjunta. Una reforma que se inició con el objetivo, compartido por todos (tal y como queda claramente expresado a lo largo de todo el capítulo 1 del Discussion Paper), de mejorar

En marzo de 2009 se publica el Discussion Paper DP/2009/1, conteniendo las conclusiones preliminares del grupo de trabajo que acomete la reforma de la norma de arrendamientos, si bien en ese momento solo se había fijado en el alcance del proyecto la elaboración de un modelo contable para los arrendatarios, quedando el de los arrendadores para un momento posterior con algunos matices. La novedad más significativa respecto al tema que nos ocupa fue la de incluir las rentas contingentes de cualquier tipo y origen como un componente más del valor de los pagos mínimos del arrendamiento, que son los utilizados para el reconocimiento inicial del activo y del pasivo por arrendamiento mediante la actualización de los mismos utilizando como tasa de descuento el tipo de interés incremental de endeudamiento. Por tanto, estaríamos ante un enfoque integral por cuanto todas las rentas contingentes entrarían a formar parte, desde el primer momento, del valor del activo y del pasivo surgido a raíz de un contrato de arrendamiento.

CUADRO 2 CÓMO OPERARÍAN LOS MÉTODOS RELACIONADOS Previsones de ventas y probabilidad de consecución Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3 Total previsión ventas, años 1 a 10

5.000.000

6.500.000

7.500.000

Probabilidad de ocurrencia de la previsión

30%

40%

30%

Total del término fijo de la renta, años 1 a 10

120.000

120.000

120.000

Total del término contingente de la renta (0,5% ventas)

25.000

32.500

37.500

Total renta estimada, años 1 a 10

145.000

152.500

157.500

Usando la estimación de las probabilidades ponderadas, ignorando el efecto del descuento; el arrendatario se tendría que reconocer un pasivo por el siguiente importe: (145.000x0,3)+(152.500x0,4)+(157.500x0,3) Por tanto, el activo y pasivo que surgirían en el momento inicial, considerando que la renta se distribuye linealmente, ascendería a: =-VA(6,5%; 10; 151.750/10) Usando la estimación del valor más probable, ignorando el efecto del descuento; el arrendatario se tendría que reconocer un pasivo por el siguiente importe: El más probable es el Escenario 2 En este segundo caso, el activo y pasivo que surgirían en el momento inicial, considerando que la renta se distribuye linealmente, ascendería a: =-VA(6,5%; 10; 152.500/10)

pág 28

151.750 109.090 152.500 109.630

pd

La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

La cuantificación de estas rentas se tenía que soportar necesariamente en la probabilidad de ocurrencia de las mismas y para ello existían diversas alternativas, sobre las cuales no hubo acuerdo entre los dos organismos reguladores, decantándose cada uno de ellos por una solución distinta: • El IASB consideró que el método más adecuado era el basado en la probabilidad ponderada del importe a pagar, es decir, el arrendatario fijaría diversos escenarios y distribuiría probabilidades de ocurrencia sobre los mismos de tal forma que sumaran cien. • El FASB en cambió estimó que lo más correcto era tomar directamente el escenario de ocurrencia con mayor posibilidad, excepto si se utilizaban índices o ratios disponibles en el mercado, en cuyo caso se tomarían esos últimos. Un ejemplo permite visualizar la diferencia entre las dos alternativas. Consideramos el arrendamiento de un local destinado a la venta al por menor, con las características que se reflejan en el Cuadro 1. En el Cuadro 2 se detallan cómo operarían los métodos relacionados. La obtención de esas valoraciones exige considerar diversos escenarios y resultados esperados, lo cual implica la aplicación de estimaciones y juicios que pueden tener un alto grado de subjetividad, además de hacer más compleja la labor de los preparadores de la información, con una importante carga administrativa adicional. Respecto a la valoración posterior, tampoco hay acuerdo en este momento: • El IASB determina que los cambios en los pagos mínimos a realizar por cambios en las estimaciones de las rentas contingentes se ajustarían sobre los importes de los activos y pasivos reconocidos. • El FASB entiende que los cambios en los pagos mínimos a realizar por cambios en las estimaciones de las rentas contingentes deben imputarse a los resultados del ejercicio donde los mismos se ponen de manifiesto. El grupo de trabajo planteó cinco cuestiones sobre las rentas contingentes a los gru-

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El borrador del IASB y el FASB establece que las rentas contingentes son un pasivo desde el inicio del contrato sin que haya que esperar a la variación del factor que determine la cuantía del pago futuro

pos interesados en la norma para que emitieran sus comentarios. Se recibieron 290 cartas de comentarios, un 65% de preparadores de la información (ya sea de forma directa o a través de organizaciones sectoriales). Más de la mitad de los comentarios recibidos mostraron su desacuerdo con el reconocimiento inicial de las rentas contingentes como parte de los pagos mínimos de un arrendamiento, pues entienden que no cumplirían la definición de pasivo, al ser eventos que no proceden de “sucesos pasados”. Por otra parte, se cuestiona por su complejidad y por la carga administrativa que conlleva, sobre todo el modelo basado en la probabilidad ponderada del importe a pagar.

Modelo discriminado En agosto de 2010, tras considerar los comentarios recibidos del Discussion Paper, se publica el borrador de norma (Exposure Draft ED/2010/9) que proponen conjuntamente el IASB y el FASB que, aunque lo publican separadamente, recogen sustancialmente las mismas propuestas. Una de las principales novedades respecto al Discussion Paper es la inclusión de la contabilización de los arrendamientos por parte de los arrendadores, recogiendo de esta forma uno de los clamores de los sectores más afectados. Una de las reuniones donde se deliberó más sobre las rentas contingentes fue la celebrada en diciembre de 2009 (Agenda Paper 4, Lease - Contingent rentals and residual value guarantees, Meeting 9 December 2009). A continuación se relacionan las propuestas sobre rentas contingentes emanadas de la citada reunión: • Reconocimiento como pasivo; se insiste, a pesar de los numerosos comentarios crítipág www.partidadoble.es

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cuanto que para determinar las mismas se utilizarán técnicas de predicción según si la información está disponible, en cuyo caso se usarán los datos que se publiquen (IPC, tipos de interés preferenciales...), o si no lo está, en cuyo caso se tomará el valor de los índices existentes en el momento de la valoración. •

cos, que las rentas contingentes son un pasivo para el arrendatario desde el inicio del contrato de arrendamiento, sin que sea necesario esperar cuál sea la variación del factor que determinará la cuantía del pago futuro; pues en caso contrario los activos y pasivos del balance estarían infravalorados. •

•

pág 30

Métodos de cuantificación; se eliminan las alternativas y se fija como único método a aplicar el basado en la probabilidad ponderada del importe a pagar o a cobrar, rechazándose definitivamente el método del resultado más probable, dado que con este método se pondría mucho énfasis en un único resultado, daría resultados erróneos ante una distribución sesgada (no normal) y haría falta disponer de mayor normativa para cuando hubiese más de un resultado con mayor probabilidad esperada. Además se intenta evitar complejidad al método de la probabilidad ponderada afirmando que no es necesario dibujar todos los escenarios posibles ni aplicar modelos complejos, sino que es suficiente contar con un número limitado de escenarios de cash-flow, si bien no se detalla en qué consiste ese número limitado. Valoración inicial; se incluye una referencia específica para aquellas rentas contingentes basadas en índices o ratios, por

Valoración posterior; se introduce el importante matiz que sólo se modificarán los valores de los activos y pasivos por cambios en las rentas contingentes cuando haya evidencia, a través de algún tipo de indicador, de que se han producido circunstancias que implicarán cambios significativos en los pagos o cobros por renta. Dichos cambios se recogerán en la cuenta de pérdidas y ganancias en la parte que afecten al ejercicio corriente y corrigiendo los activos y pasivos en la parte que afecten a rentas de ejercicios futuros. Como se aprecia en este caso se ha optado por una opción mixta entre las propuestas del IASB y del FASB.

Se observa que se pasa de un enfoque integral, en el que todas las rentas contingentes entrarían a formar parte de los pagos mínimos del arrendamiento y, por tanto, del valor del activo y del pasivo reconocido inicialmente, a un modelo discriminado en el que el tratamiento a dar a las rentas contingentes dependerá del origen de las mismas. Así, se comienza a diferenciar en el borrador de norma las rentas contingentes basadas en índices y ratios de aquellas basadas en el uso o rendimiento del activo arrendado. Sobre esta distinción se profundizará en sucesivas reuniones del IASB y el FASB. El grupo de trabajo plantea a los grupos interesados en la norma sólo dos cuestiones (respecto a la inclusión de las rentas contingentes en la valoración inicial de activos y pasivos, y su posterior valoración por cambios en las mismas), que no se refieren sólo a rentas contingentes sino que se incluyen también otros conceptos variables de las rentas, para que emitan sus comentario; de esta forma se le está dando menos relevancia a este tema a priori. Se reciben 760 cartas de comentarios, en las que, principalmente los preparadores de la información, se vuelve a insistir en los mismos inconvenientes que se pusieron de manifiesto con el Discussion Paper, pero con más argumentos si cabe.

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La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

TA B L A 1

Año

3

1

2

4=2x(1/100-1)

2+3

5

Pagos estimados de Renta Base

Ratio spot

Pagos fijos

Pagos variables

Total pagos

Activo al final del periodo

0

103,50

6

7

8

9

7+8+9

Pasivo al Amortización Intereses Renta Total gasto por final del contingente arrendamiento periodo

1.860.110 1.860.110

1

258.750

103,92

250.000

9.800

259.800

1.674.099 1.722.267

186.011

120.907

1.050

307.968

2

258.750

104,14

250.000

10.350

260.350

1.488.088 1.575.464

186.011

111.947

1.600

299.558

3

258.750

104,54

250.000

11.350

261.350

1.302.077 1.419.119

186.011

102.405

2.600

291.016

4

258.750

104,60

250.000

11.500

261.500

1.116.066 1.252.612

186.011

92.243

2.750

281.004

5

258.750

104,70

250.000

11.750

261.750

930.055 1.075.282

186.011

81.420

3.000

270.431

6

258.750

104,00

250.000

10.000

260.000

744.044

186.011

69.893

1.250

257.154

886.425

7

258.750

104,30

250.000

10.750

260.750

558.033

685.293

186.011

57.618

2.000

245.629

8

258.750

104,70

250.000

11.750

261.750

372.022

471.087

186.011

44.544

3.000

233.555

9

258.750

104,85

250.000

12.125

262.125

186.011

242.958

186.011

30.621

3.375

220.007

10

258.750

105,00

250.000

12.500

262.500

0

0

186.011

15.792

3.750

205.553

1.860.110

727.390

24.375

2.611.875

2.587.500

2.500.000

111.875 2.611.875

1. Ratio Spot: nos referimos al ratio corriente del período para operaciones al contado, que el contrato de arrendamiento utiliza como referencia para establecer los pagos variables en cada uno de los períodos futuros. 2. Pagos fijos: los fijados en el contrato de arrendamiento, que se han de pagar todos los años independientemente de cuál sea la variación del ratio. 3. Pagos estimados de renta base: son los pagos futuros que se toman de referencia según determina el borrador en este caso, haciendo la valoración inicial y posterior de la renta contingente igual a los pagos fijos más los variables según el ratio del primer año, que ya es conocido y cierto. 4. Pagos variables: es el pago variable real que se devenga cada año, resultado de aplicar el ratio del ejercicio al término fijo de la renta. 5. Activo al final del período: el valor inicial, que coincide con el del pasivo, es el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento, que se calcula en hoja de cálculo como =VA (6,5%; 10; 258.750). Anualmente se va amortizando dicho activo de forma lineal a lo largo del plazo del arrendamiento. 6. Pasivo al final del período: su valor inicial se determina como se ha indicado para el activo, y la valoración posterior según coste amortizado, es decir: importe del pasivo al final del ejercicio precedente menos los pagos estimados de renta base (3) y más los intereses devengados (8). 7. Amortización: valor inicial del activo entre el número de años del contrato, en este caso diez. 8. Intereses: tasa considerada, el 6,5%, por el saldo del pasivo al principio del período. 9. Renta contingente: calculados como producto de los pagos fijos por la diferencia entre el ratio del período y el ratio al inicio del contrato.

CASO PRÁCTICO PARA ARRENDATARIOS A continuación, el ejemplo 2 expone como influiría la valoración posterior en la contabilización por parte de un arrendatario de un arrendamiento con rentas contingentes. Se considera un arrendamiento a 10 años de un local en el que se fija un importe fijo de 250.000 euros anuales y una actualización anual sobre dicho importe equivalente a la variación de un índice (IPC, tipos de interés...), cuyo valor al inicio del contrato de arrendamiento es de 103,5. La tasa de descuento utilizada es del 6,5%. En primer lugar, consideramos que, en la valoración de los activos y pasivos, no se va a aplicar las variaciones de la renta contingente, por lo que se tendrá en cuenta a efectos de valoración inicial únicamente la aplicación del índice disponible en el inicio del contrato, por tanto se estima una renta total de 258.750 (pagos mínimos anuales) para todo el periodo del arrendamiento. Por tanto, esa

pd

es la corriente de renta que se actualiza y con la que se da de alta el correspondiente activo y pasivo. El activo se amortiza linealmente en 10 años, con un gasto por amortización constante, el pasivo se valora a coste amortizado con el correspondiente devengo de gastos financieros y el efecto sobre las rentas por las variaciones de los índices se registra directamente como gastos del periodo, que se reflejan en la columna “renta contingente” del cuadro adjunto como diferencia entre el total de los pagos efectuados y los estimados al inicio del contrato (Tabla 1). En la Tabla 4 se considera el registro de los cambios en las rentas por la variación de los índices en la valoración posterior contra el valor del activo y su correspondiente incidencia en el pasivo. En este caso se ha de recalcular en cada ejercicio el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento por el plazo remanente del contrato, tomando como base las rentas actualizadas con la variación de los índices. Por tanto, las amortizaciones pág www.partidadoble.es

31

contabilidad

nº 243

mayo 2012

TA B L A 2

Año

3

1

2

4=2x(1/100-1)

2+3

5

6

Pagos estimados de Renta Base

Ratio spot

Pagos fijos

Pagos variables

Total pagos

Activo al final del periodo

Pasivo al final del periodo

7

8

Amortización Intereses

9

7+8+9

Renta Total gasto por contingente arrendamiento

0

103,50

1.860.110

1.860.110

1

258.750 103,92

250.000

9.800

259.800 1.681.088

1.729.256

186.011

120.907

1.050

307.968

2

259.800 104,14

250.000

10.350

260.350 1.497.649

1.585.206

186.788

112.402

550

299.739

3

260.350 104,54

250.000

11.350

261.350 1.315.927

1.433.379

187.206

103.038

1.000

291.245

4

261.350 104,60

250.000

11.500

261.500 1.128.664

1.265.925

187.990

93.170

150

281.309

5

261.500 104,70

250.000

11.750

261.750

941.592

1.087.749

188.111

82.285

250

270.646

6

261.750 104,00

250.000

10.000

260.000

747.279

890.708

188.318

70.704

-1.750

257.272

7

260.000 104,30

250.000

10.750

260.750

562.445

690.590

186.820

57.896

750

245.466

8

260.750 104,70

250.000

11.750

261.750

376.784

476.549

187.482

44.888

1.000

233.370

9

261.750 104,85

250.000

12.125

262.125

188.744

246.127

188.392

30.976

375

219.743

10

262.125 105,00

250.000

12.500

262.500

0

0

188.744

15.998

375

205.117

1.875.861

732.264

3.750

2.611.875

2.608.125

2.500.000

111.875 2.611.875

3. Pagos estimados de renta base: son los pagos futuros que se toman de referencia según determina el borrador en este caso, haciendo la valoración de la renta contingente de cada año igual a los pagos fijos más los variables según el ratio a principio de año, por lo que los pagos estimados cambian anualmente al ritmo marcado por el ratio. 5. Activo al final del período: el valor inicial, que coincide con el del pasivo, es el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento, que se calcula en hoja de cálculo como =VA (6,5%; 10; 258.750). La valoración posterior se va ajustando por el cambio de las cuotas contingentes y la amortización, así que el cálculo será: saldo al inicio del período menos la amortización del año más el valor actual por el período remanente del contrato de la diferencia anual de los pagos estimados de renta base (3). 6. Pasivo al final del período: su valor inicial se determina como se ha indicado para el activo, y la valoración posterior según coste amortizado, pero esta vez recalculando cada año el valor actual de los pagos estimados (3) por el período remanente del contrato. 7. Amortización: valor del activo en cada período entre el número de años remanente del contrato. 8. Renta contingente: calculados como diferencia entre el total pagos del año corriente menos los del año precedente.

anuales no van a ser constantes, puesto que las mismas se van a aplicar sobre una base de activo diferente en cada año al recoger el efecto de las rentas contingentes, al igual que ocurrirá con el pasivo. A gastos del ejercicio por arrendamientos únicamente se imputará el efecto de la actualización del año respecto al inmediatamente anterior. Así en este caso, los resultados son los reflejados en la Tabla 2. La diferencia del efecto en pérdidas y ganancias no reside en el gasto total por arrendamientos que es el mismo, pero no así su distribución a lo largo del tiempo: Año

Total gasto por arrendamiento

Total gasto por arrendamiento

(sin valoración posterior)

(con valoración posterior)

Diferencia en Pérdidas y Ganancias

0

pág 32

1

307.968

307.968

0

2

299.558

299.739

-181

3

291.016

291.245

-228

4

281.004

281.309

-306

5

270.431

270.646

-215

6

257.154

257.272

-118

7

245.629

245.466

163

8

233.555

233.370

185

9

220.007

219.743

264

10

205.553

205.117

436

2.611.875

2.611.875

0

La contabilización para los sucesivos años es la que se refleja en la Tabla 3. Es evidente la complejidad, no tanto del cálculo de los efectos de las rentas contingentes, sino del mantenimiento de un sistema de información que mantuviera todo lo anterior año a año y para todos los arrendamientos que pudiesen existir en una compañía.

TRATAMIENTO CONTABLE POR PARTE DE LOS ARRENDADORES Normativa actual - España En la norma de registro y valoración octava “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar” del Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, al tratarse la contabilización de un arrendamiento financiero por parte del arrendador, apartado 1.3, se excluye de forma implícita que las rentas contingentes formen parte de los cobros mínimos acordados, y se consideran como tales sólo aquellos importes ciertos y garanti-

pd

La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

TA B L A 3 Cuenta contable

Reconocimiento inicial Debe

Activo por derecho de uso

Haber

Año 1 Debe

1.860.110

Pasivo por pagos mínimos

Año 2 Haber

Debe

179.022 1.860.110

……… Haber

Año 10 Debe

183.439

188.744

130.854

144.050

246.127

Amortización

186.011

186.788

188.744

Gastos financieros

120.907

112.402

15.998

1.050

550

Gastos por alquileres Tesorería

259.800 1.860.110

1.860.110

zados, es decir, la consideración de las mismas es análoga a la que se hace para los arrendatarios. Dicho apartado 1.3 no detalla la contabilización cuando ocurre el evento que origina el derecho de cobro de una renta de carácter contingente, sino que se remite a la norma 14ª “Ingresos por ventas y prestación de servicios”, en base a la cual se reconocería dicho importe (que ya sería cierto) como ingreso en la cuenta de pérdidas y ganancias.

- Ámbito internacional En la IAS 17 (versión diciembre 2010) de arrendamientos no se contemplan de forma directa las rentas contingentes para los arrendadores, sino por remisión de lo que se dice para los arrendatarios. Así se dictamina que los arrendadores reconocerán inicialmente en su balance de situación, los activos que mantengan por este concepto y los presentarán como una partida por cobrar, por un importe igual al de la inversión neta en el arrendamiento (p.36), que es la suma de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento financiero; y cualquier valor residual no garantizado que corresponda al arrendador (p.4) descontados financieramente, y como ya comentamos anteriormente las rentas contingentes no forman parte de los pagos mínimos del arrendamiento. La mención directa la encontramos en el apartado dedicado a la revelación de información que se debe suministrar en notas en la Memoria, para encontrar, por una parte la referencia a los pagos mínimos a recibir (p.47a), para los que se pueden hacer los comentarios análogos a los efectuados para los arrendatarios; y por otra parte, la necesidad de detallar las cuotas contingentes reconocidas en los ingresos del periodo (p.47.e). Por lo tanto, las rentas contingentes no for-

pd

438.822

438.822

375 260.350

443.789

Haber

443.789

262.500 451.244

451.244

man parte del valor del activo que se reconoce por la inversión efectuada por el arrendador y se imputan directamente a resultados del ejercicio cuando se producen. Respecto a si cabe plantearse, en el caso de los arrendadores, el reconocimiento y valoración separada de las rentas contingentes del resto del contrato de arrendamiento, las consideraciones a efectuar son análogas a las ya hechas para los arrendatarios. En particular, sobre la aplicación de la IAS 39 o la IFRS 9, en las mismas quedan excluidas de entrada tanto las obligaciones para los arrendatarios como los derechos para los arrendadores, excepto en lo que al tratamiento referido a deterioros y a la baja del activo. Por tanto, entendemos que aplicando la normativa vigente, las rentas contingentes no son separables y, en ningún caso, formarán parte del valor del activo por arrendamiento del arrendador.

- Estados Unidos Como comentamos anteriormente, la norma que se ocupa de los arrendamientos en Estados Unidos es el ASC Topic 840 (versión abril 2011), que al tratar el reconocimiento de un arrendamiento e incluir como parte de los mismos los pagos mínimos a realizar, no menciona las rentas contingentes (p.840-1025-1) y, posteriormente, para los arrendadores la norma remite a la misma consideración de las rentas contingentes que tienen para los arrendatarios (p.840-10-25-7), es decir, su exclusión explícita de los mencionados pagos mínimos. En las valoraciones posteriores los devengos de pagos contingentes se registrarían contra la cuenta de pérdidas y ganancias. La norma estadounidense estima la posibilidad de reconocer en resultados algunas pág www.partidadoble.es

33

contabilidad

nº 243

mayo 2012

En el Discussion Paper se formulan consideraciones sobre cómo afecta a los arrendadores el modelo seleccionado para los arrendatarios e introduce cuestiones para que se emitan comentarios rentas contingentes antes de que se produzca el evento que las desencadena, siempre y cuando se estime muy probable su consecución para el caso de los arrendatarios, pero no para los arrendadores. Al igual que la norma internacional se ha de detallar en notas los importes de las rentas contingentes, pero además se han de incluir las bases sobre las cuales las mismas se han generado (p. 84-10-50-2).

La reforma: tratamiento para los arrendadores En el caso de los arrendadores, la reforma ha ido teniendo un ritmo distinto al de los arrendatarios, pues en el Discussion Paper de 2009, se excluye el tratamiento contable de los arrendadores por estimar en ese momento el Consejo del IASB que los mayores problemas contables que afectan a usuarios de la información se encuentran en el modelo existente de los arrendatarios, que tratar simultáneamente la reforma para el modelo contable de los arrendadores retrasaría la puesta en marcha de un nuevo enfoque para los arrendatarios, y que los cambios en el modelo para los arrendadores se veían afectados a su vez por otros proyectos en curso. No obstante, el IASB es consciente de la asimetría que se produciría en el tratamiento contable de los arrendatarios y arrendadores, así como de la provisionalidad a la que se sometería a la norma durante un largo período, pues una reforma posterior del tratamiento para los arrendadores, sin duda alguna, conllevaría nuevos cambios en el de los arrendatarios. Tal vez por ello, se incluyó en el Discussion Paper un último capítulo, el nº 10 con 49 apartados, donde se formulan diversas consideraciones sobre cómo afecta a los arrendadores el modelo seleccionado para los arrendatarios y además introduce pág 34

cinco cuestiones sobre el particular a los grupos interesados en la norma para que emitan sus comentarios. Prácticamente la totalidad de comentarios recibidos se muestran contrarios a diferir el modelo de contabilización de los arrendadores.

- El modelo discriminado para los arrendadores Como ya se comentó en el caso de los arrendatarios, en agosto de 2010 se publica el borrador de norma (Exposure Draft ED/2010/9) en la que ya se incluye de forma completa el tratamiento contable para los arrendadores, si bien se proponen dos modelos contables diferentes en función de si los riesgos y ventajas del activo arrendado se transfieren de forma completa o no por parte del arrendador. En ambos modelos, el de obligación de ejecución y el de baja de activo, con importantes matices que no son objeto de este artículo (Molina, De Vicente y Ramírez, 2011), se reconoce un activo representativo de una cuenta a cobrar por el valor actual de los cobros futuros. Igualmente que para los arrendatarios, se considera que las rentas contingentes forman parte de los cobros mínimos a percibir en el futuro y, por tanto, se incluyen como parte del valor de las cuentas a cobrar que surgen como activo en estos contratos. En definitiva se adopta también para los arrendadores el llamado modelo de derecho de uso en lo que se refiere a las rentas contingentes. No obstante, se hace la consideración que para los arrendadores es más difícil estimar las rentas contingentes que dependen de acciones del arrendatario, aunque se espera que en la negociación de los contratos de arrendamiento se establezca niveles comprensibles sobre la probabilidad de devengo de dichas rentas. En consonancia con esta afirmación, se introduce tangencialmente en la norma, que para los arrendadores sólo se consideraran las rentas contingentes, cuando las mismas se puedan cuantificar con fiabilidad, por lo que es por esta característica que se discriminarán las rentas contingentes que se aplicarían a los cobros mínimos futuros. A diferencia de los arrendatarios, en ningún caso se propuso un enfoque de tipo integral. La propuesta de norma ratifica que las rentas contingentes son un activo para el arrendador desde el inicio del contrato de arrendamiento, sin que sea necesario espe-

pd

La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

TA B L A 4 Año

Cobros Ventas estimados de registradas Renta Base

0

Cobros fijos

Cobros variables

Total cobros

Activo al final del periodo

345.000

Pasivo al Ingresos por Intereses Ingresos por final del arrendamientos rentas periodo contingentes

Total ingreso por arrendamiento

575.381

575.381

1

217.250

360.000 200.000

18.000 218.000

395.531

383.588

191.794

37.400

750

229.944

2

217.250

361.000 200.000

18.050 218.050

203.991

191.794

191.794

25.710

800

218.303

217.250

380.000 200.000

19.000 219.000

0

0

651.750

600.000

55.050 655.050

3

191.794

13.259

1.750

206.803

575.381

76.369

3.300

655.050

TA B L A 5 Cuenta contable

Reconocimiento inicial Debe

Activo por cobros mínimos

Haber

Año 1 Debe

575.381

Pasivo por obligaciones

Debe

179.850 575.381

191.794

Ingresos arrendamientos Ingresos financieros Ingr. Rentas contingentes Tesorería 575.381

rar que los eventos desencadenantes del cobro ocurran; pues en caso contrario los activos y pasivos del balance estarían infravalorados. La valoración inicial y posterior de estas rentas para los arrendadores es análoga a la ya descrita para los arrendatarios, reflejándose los posibles cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias en la parte que afecten al ejercicio corriente, y corrigiendo los activos y pasivos en la parte que afecten a rentas de ejercicios futuros. El grupo de trabajo no plantea a los grupos interesados en este caso cuestiones separadas sobre rentas contingentes de arrendadores y de arrendatarios.

- Caso práctico para arrendadores A continuación, el ejemplo 3 muestra cómo influiría la valoración posterior en la contabilización por parte de un arrendador de un arrendamiento con rentas contingentes. Considerando un arrendamiento a 3 años de un local en el que se fija un importe fijo de 200.000 euros anuales, y una parte variable equivalente al 5% de las ventas anuales que se realicen en dicho local, cuyas ventas al inicio del contrato de arrendamiento son de 345.000 euros. La tasa de descuento utilizada es del 6,5%. Utilizaremos el método de obligación de ejecución.

409.794

Año 10 Haber

Debe

191.540 191.794

Haber 203.991

191.794

191.794

191.794

191.794

37.400

25.710

13.259

750

800

218.000 575.381

pd

Año 2 Haber

218.050 409.794

409.844

1.750 219.000

409.844

410.794

410.794

En primer lugar, consideramos que en la valoración de los activos y pasivos no se va a aplicar a las variaciones de la renta contingente, por lo que se tendrá en cuenta a efectos de valoración inicial únicamente la aplicación de la referencia disponible en el inicio del contrato, por tanto tendremos una renta total de 217.250 (cobros mínimos anuales) para todo el periodo del arrendamiento. Por tanto, esa es la corriente de renta que se actualiza y con la que se da de alta el correspondiente activo y pasivo. El activo que surge por la cuenta a cobrar se valora a coste amortizado con el correspondiente devengo de ingresos financieros, el pasivo correspondiente se imputan linealmente contra ingresos por arrendamiento durante el plazo considerado, y el efecto sobre las rentas por las variaciones de las ventas se registran directamente como ingreso del periodo es el que se refleja en la Tabla 4 y la contabilización resultante sería la que queda plasmada en la Tabla 5. Los comentarios sobre los cálculos de las diferentes columnas sería análogo a los ya hechos en el ejemplo 2. Y ahora presentamos la misma tabla, pero considerando el registro de los cambios en las rentas por la variación de las ventas en la valoración posterior contra los valores pág www.partidadoble.es

35

contabilidad

nº 243

mayo 2012

de balance. En este caso se ha de recalcular en cada ejercicio el valor actual de los cobros mínimos del arrendamiento por el plazo remanente del contrato, tomando como base las rentas actualizadas con la variación de las ventas. A ingresos del ejercicio por arrendamientos únicamente se imputará el efecto de la actualización del año respecto al inmediatamente anterior. Así en este caso, los resultados son los plasmados en la Tabla 6 y su correspondiente contabilización los que se reflejan en la Tabla 7. Tal y como ocurría para el caso de los arrendatarios, observando la diferencia del efecto en pérdidas y ganancias, vemos que el gasto en la vida del arrendamiento es el mismo, pero no así su distribución a lo largo del tiempo: Año Total ingreso por Total ingreso por Diferencia arrendamiento arrendamiento en (sin valoración (con valoración Pérdidas y posterior) posterior) Ganancias 0 1

229.944

229.944

0

2

218.303

218.325

-21

3

206.803

206.782

21

655.050

655.050

0

Si hubiésemos adoptado un enfoque según modelo de baja del activo, el efecto con-

table de las rentas contingentes hubiera sido el mismo, pero no hubiese surgido pasivo alguno en el reconocimiento inicial al haberse dado de baja la porción de activo transferido al arrendatario, habiéndose reconocido al inicio un resultado por dicha baja, donde no influyen las rentas contingentes.

EL PROCESO CONTINÚA: ÚLTIMAS DECISIONES DE LOS ORGANISMOS INTERNACIONALES Tras la publicación del borrador de la norma sobre arrendamientos y la recepción de las cartas de comentarios cuya fecha límite era el 15 de diciembre de 2010, se han sucedido durante todos los meses transcurridos de 2011 y 2012, excepto agosto, reuniones de los organismos implicados en la reforma (el IASB y el FASB que se han reunido tanto de forma separada como conjunta). En todas estas reuniones se ha deliberado sobre prácticamente todos los temas que afectan a los arrendamientos, con numerosas novedades en diversos de ellos. En octubre de 2011, se publica el IASB Staff Paper - Effect of board redeliberations on Exposure Draft Leases, un documento donde se resume sobre el Exposure Draft las variaciones más significativas que se han ido proponiendo sobre los pronunciamientos

TA B L A 6 Año

Cobros Ventas estimados de registradas Renta Base

0

Cobros fijos

Cobros variables

Total cobros

Activo al final del periodo

345.000

Pasivo al Ingresos por Intereses Ingresos por final del arrendamientos rentas periodo contingentes

Total ingreso por arrendamiento

575.381

575.381

1

217.250

360.000 200.000

18.000 218.000

396.897

384.953

191.794

37.400

750

229.944

2

218.000

361.000 200.000

18.050 218.050

204.742

192.523

192.477

25.798

50

218.325

218.050

380.000 200.000

19.000 219.000

0

0

653.300

600.000

55.050 655.050

3

192.523

13.308

950

206.782

576.794

76.506

1.750

655.050

TA B L A 7 Cuenta contable

Reconocimiento inicial Debe

Activo por cobros mínimos

Haber

Año 1 Debe

575.381

Pasivo por obligaciones

575.381

190.428

Ingresos arrendamientos Ingr. Rentas contingentes Tesorería 575.381

408.428

Año 10 Haber

Debe

192.155 192.430

Haber 204.742

192.523

191.794

192.477

192.523

37.400

25.798

13.308

750

50

218.000 575.381

36

Debe

178.485

Ingresos financieros

pág

Año 2 Haber

218.050 408.428

410.480

950 219.000

410.480

411.523

411.523

pd

La reforma de las rentas contingentes en los arrendamientos

contenidos en la misma, como resultado de los intensos debates existentes dentro de los propios IASB y FASB sobre diversos aspectos, siendo uno de los más relevantes el tratamiento de las rentas contingentes, que ya se pasan a tratar como rentas variables de forma conjunta con otros conceptos. Las principales novedades, tanto para arrendatarios como para arrendadores, que presenta este documento sobre el precedente son las siguientes:

En el último documento del IASB se introduce la posibilidad de incluir pagos por rentas contingentes distintas cuando las mismas son en sustancia pagos fijos, pero están estructurados como variables

• Solo se consideran a efectos de determinar los pagos/cobros mínimos del contrato las rentas contingentes basadas en ratios o índices, por lo que el resto de rentas contingentes se tratarían como se fija en la norma actual, es decir, imputándose a pérdidas y ganancias cuando se incurren. Por tanto, se decantan inequívocamente por un modelo discriminado frente al enfoque integral inicialmente propuesto.

co el enfoque existente en el punto actual de la reforma, de capitalizar una estimación de las rentas contingentes al inicio de la vida del contrato, al menos no de todas las rentas que se estaban considerando inicialmente. De hecho, ya se han excluido como componente de los pagos o cobros mínimos del arrendamiento las rentas contingentes basadas en el uso o el rendimiento de los activos arrendados, subsistiendo exclusivamente aquellas basadas en índice y ratios.

• Se introduce una nueva posibilidad; la de incluir pagos por rentas contingentes distintas de las anteriores cuando las mismas son en sustancia pagos fijos, pero están estructurados formalmente como variables; son los denominados pagos mínimos encubiertos.

En nuestra opinión, una de las claves la encontramos en la valoración del pasivo contraído por la entidad, y este depende de los compromisos adquiridos contractualmente. Si la entidad puede rechazar el pago no tendría una obligación. En el caso de las rentas contingentes basadas en índices o ratios observamos que la obligación existe desde el momento que se firma el contrato, y sólo queda pendiente estimar el importe. Sin embargo, en las rentas contingentes basadas en el uso o el rendimiento del activo, la entidad podría rechazar el pago, como en cualquier contrato ejecutorio que es su naturaleza económica. Esta conceptualización lleva a tratarlas como gastos asociados a los ingresos que genere el activo y no como un activo o pasivo por el hecho de firmar esa cláusula contractual.

Adicionalmente, para el caso de los arrendadores, se hace hincapié en que la medición de las rentas contingentes a considerar sea fiable. Estas son las conclusiones hasta la fecha, si bien de la lectura de los documentos emanados en las diferentes reuniones del IASB y el FASB se puede observar que el debate es profundo y las posturas abiertas de forma amplia, de tal forma que ha habido cambios de opinión en el tratamiento de diversos temas de un mes a otro y con tratamientos muy diferentes.

CONCLUSIONES El tratamiento de las rentas contingentes en los arrendamientos probablemente experimente modificaciones tras la reforma de la norma de arrendamiento. En esta cuestión, dado los objetivos iniciales de los consejos del IASB y el FASB para la reforma de la IAS 17, no es previsible que se conserve tampo-

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Tras un intento en el Discussion Paper de ir a un modelo integral, por el que todas las rentas contingentes entrarían a formar parte de los importes que se activarían en el balance de situación, la reforma está transcurriendo por una senda donde está primando la fiabilidad de las estimaciones y la economía en el cálculo. Por tanto, estamos yendo desde el modelo del Discussion Paper conceptualmente perfecto, donde ya no se distingue entre arrendamientos operativos y financieros, pero poco pragmático, pág www.partidadoble.es

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contabilidad

nº 243

mayo 2012

Tras un intento de ir a un modelo integral, la reforma está transcurriendo por una senda en la que está primando la fiabilidad de las estimaciones y la economía en el cálculo hacia uno más pragmático, basado en los modelos de negocio realmente existentes, pues las rentas contingentes basadas en el rendimiento o en el uso del activo arrendado lo que hacen es ligar la magnitud del gasto por arrendamiento al volumen de ingresos que se obtienen por la explotación de dicho activo, ya que se devengan más pagos por arrendamientos cuanto más ingresos se generan, con el correspondiente efecto positivo en el margen final del nego-

cio. Este vínculo no existe en el caso de basar el pago contingente a un índice o ratio que nada tiene que ver de forma directa con la explotación del activo arrendado. Cabe plantearse el porqué activar estas y no aquellas, y la razón es triple: a) por presumirse que existe contrato ejecutorio, b) por la fiabilidad de la estimación y la mayor facilidad (o menor dificultad si se prefiere) de cálculo y, c) menor carga administrativa por mantenimiento de los registros contables. Este razonamiento, nos hace dar un paso más allá y es que, en nuestra opinión, estamos ante un contrato ejecutorio según el cual el gasto ha de ir ligado al ingreso producido por el bien arrendado, lo que supone un sólido soporte conceptual al modelo discriminado. ❚

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