La vivienda de los inmigrantes SÍNTESIS NORMATIVA

Introducción Desde el siglo XIX, los poderes públicos han regulado las condiciones de habitabilidad de las viviendas. La regulación estatal de 1944 se ha mantenido vigente hasta que las Comunidades Autónomas, en el marco de sus competencias sobre vivienda, deciden intervenir en el control de estas condiciones. Eso ha dado lugar a la coexistencia de dieciocho regulaciones diferentes sobre el control de la habitabilidad.

A su vez, los entes locales también tienen reconocida una competencia en este ámbito.

Pero a pesar de la existencia de tantas normas, ninguna de ellas contempla los problemas de habitabilidad que han surgido a partir del crecimiento de la población en nuestro país fruto, en gran medida, de la inmigración que hemos recibido los últimos años.

1. Los derechos y libertades implicados cuando hablamos de la vivienda En torno a la vivienda encontramos implicados tanto principios rectores como derechos y libertades fundamentales. El art. 47 de la CE habla del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada pero se refiere exclusivamente a los españoles. Este precepto incluye un mandato dirigido a los poderes públicos donde se les insta a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas para hacer efectivo este derecho. La regulación y concreción de este principio rector mediante una ley para conformar progresivamente un derecho a la vivienda debe tener en cuenta sin embargo que la regulación de éste puede afectar fácilmente a otros derechos fundamentales. Es el caso del derecho a la intimidad personal y familiar o el derecho a la inviolabilidad de domicilio, que constituyen un límite infranqueable para la actividad administrativa, especialmente en materia de inspección. Dicho de otra manera, si bien existe el deber de someterse a la inspección, la Administración no puede entrar en un domicilio constitucional sin el consentimiento del titular sin que exista una autorización judicial o una situación de delito flagrante. Junto con este derecho, la libertad de circulación y de residencia que establecen el art. 19 CE comporta la libre elección del lugar donde habitar efectivamente.

Con respecto a los extranjeros, el art. 13 LODILE ha reconocido a los residentes extracomunitarios el derecho a acceder al sistema público de ayudas en materia de vivienda en

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las mismas condiciones que los españoles. Como no establece ninguna otra prohibición en la materia, a los extranjeros también les será de aplicación la normativa sobre vivienda, excepto cuándo ésta establezca lo contrario.

En cualquier caso, la implicación de estos derechos comporta la exigencia de la regulación de su ejercicio por ley que, en todo caso, tendrá que garantizar su contenido esencial. Sin perjuicio que las condiciones técnicas de habitabilidad sean reguladas por normas de carácter reglamentario resulta necesario de que éstas tengan una cobertura legal suficiente.

2. La actuación de los entes locales en materia de vivienda e inmigración

La legislación de régimen local atribuye a los entes locales competencias en este ámbito. En este sentido, el art. 25.1 de la LBRL señala como competencias propias de los municipios aquellas de: d) [...] promoción y gestión de viviendas [...] y h) protección de la salubridad pública.

Para llevarlas a cabo, los entes locales pueden hacer dos tipos de actuaciones: la promoción de vivienda social y la rehabilitación de viviendas. Con respecto a la primera, pueden aportar solares para la construcción de promociones públicas de vivienda. La Administración autonómica se tendría que encargar de la gestión de las ayudas y promociones públicas, mientras que corresponde a la Administración del Estado la financiación y el régimen general de las actuaciones.

Con respecto a la rehabilitación de viviendas, los entes locales colaboran con las Administraciones autonómicas en la gestión de las ayudas, cuya financiación y régimen general de actuaciones corresponde a la Administración del Estado.

También cabe mencionar el importante papel que pueden desarrollar las entidades locales como mediadoras entre el propietario de una vivienda y el inmigrante que quiere alquilarla. Esta intermediación puede concretarse a través de avales o garantías que pueden ofrecerse a los propietarios para que venzan sus reticencias a la hora de aceptar a inmigrantes como arrendatarios. A través de la intermediación también puede conseguirse que el extranjero formalice una serie de compromisos hacia el uso adecuado del inmueble.

La LODILE contempla específicamente la intervención de los entes locales en materia de vivienda al regular los requisitos que son necesarios para el ejercicio del derecho de reagrupación familiar.

Así, los extranjeros que deseen ejercer este derecho tendrían que

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aportar la prueba que disponen de un alojamiento adecuado y de los medios de subsistencia suficientes para atender las necesidades de su familia una vez sea reagrupada (art. 18.1 de la LODILE). Para acreditar la disponibilidad de este alojamiento adecuado, la normativa reglamentaria [art. 42.2.i) RD 2393/2004, de 30 de diciembre] requiere un informe expedido por la Corporación Local del lugar de residencia del reagrupante. La emisión de este informe tiene un plazo máximo de quince días para su expedición, debiéndose notificar simultáneamente al interesado y a la autoridad competente en materia de reagrupación (en este último caso a través de medios telemáticos). En caso de que la entidad local no hubiera emitido el informe en el plazo indicado, podrá subsidiariamente sustituirse por un acta notarial mixta de presencia y manifestaciones. Este acta deberá hacer referencia a los siguientes extremos: título que habilite para la ocupación de la vivienda, número de habitaciones, uso al que se destina cada una de las dependencias de la vivienda, número de personas que la habitan y condiciones de habitabilidad y equipamiento.

Los entes locales también tienen un importante papel a la hora de garantizar la habitabilidad de las viviendas a través de las órdenes de ejecución de obras con el fin de mantener su seguridad, salubridad y decoración exterior. Las administraciones autonómicas, por su parte, también pueden ordenar la realización de obras para garantizar la habitabilidad de las viviendas. No obstante, en la práctica, esta técnica jurídica presenta algunas dificultades ante situaciones de reiterado incumplimiento ya que los mecanismos de ejecución forzosa pueden no ser suficientes. Además, desde la perspectiva de los inmigrantes ocupantes de la vivienda plantea la dificultad de denunciar la situación a los ayuntamientos. Ante estas limitaciones, se podría reformar el procedimiento de concesión y revisión de las cédulas de habitabilidad y reforzar la posición del usuario de la vivienda en este procedimiento.

Se puede decir que hasta la aprobación de la Ley Orgánica de Derechos y Libertades de los Extranjeros en España y su Integración Social (LODILE), las competencias en materia de inmigración se contemplaban desde un punto de vista normativo como una cuestión que, fundamentalmente, correspondía al Estado, al amparo del art. 149.1.2 de la CE. La razón de la centralidad de este título competencial radica en que hasta el momento, la legislación vigente tenía una consideración fundamentalmente policial, cuyo principal objetivo era el control de flujos migratorios, y también por el hecho de que la inmigración se asociaba a la noción de soberanía del Estado. La LODILE representa un salto cualitativo al poner de relieve que para llegar a la integración social de los inmigrantes hay que llevar a cabo una serie de políticas públicas en ámbitos donde tradicionalmente tanto las comunidades autónomas como los entes locales han desempeñado un papel significativo.

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Resumiendo, de la LODILE pueden diferenciarse dos ámbitos diferentes de actuaciones en materia de extranjería e inmigración. El primero lo integra un núcleo duro de la materia por el cual siguen reservándose al Estado aquellos temas relacionados con el control de flujos migratorios. Pero también se admite la existencia de un segundo ámbito donde las comunidades autónomas y los entes locales tienen un núcleo importante de competencias: la integración social del inmigrante que la LODILE identifica con las políticas sociales que afectan a los derechos sociales de los inmigrantes como son, básicamente, los derechos a la educación, la sanidad, la vivienda y los servicios sociales.

Intervención municipal para acreditar la disposición de alojamiento adecuado en los procesos de reagrupamiento familiar

La LODILE contempla específicamente la intervención de los entes locales en los procesos de reagrupamiento familiar iniciados por extranjeros que viven en el país. En concreto, regula los requisitos que son necesarios para ejercer el derecho de reagrupamiento familiar, entre ellos la aportación de pruebas que demuestren que el extranjero reagrupador dispone de una vivienda adecuada y de los medios de subsistencia suficientes para atender las necesidades de su familia una vez sea reagrupada (art. 18.1 de la LODILE). Para acreditar la disponibilidad de este alojamiento adecuado, la normativa reglamentaria [art. 42.2.i) RD 2393/2004, de 30 de diciembre] establece que hay que presentar un informe expedido por la Corporación Local del lugar de residencia del reagrupante. Este informe debe ser expedido en un plazo máximo de quince días y se debe notificar simultáneamente al interesado y a la autoridad competente en materia de reagrupación (en este último caso por medios telemáticos). En caso de que la entidad local no emita el informe en el plazo indicado, este último se podrá sustituir subsidiariamente por un acta notarial mixta de presencia y manifestaciones que deberá hacer referencia a los siguientes elementos: título que habilite para la ocupación de la vivienda, número de habitaciones, uso al que se destina cada una de las dependencias de la vivienda, número de personas que habitan en ella y condiciones de habitabilidad y equipamiento.

Estamos ante uno de los pocos procedimientos administrativos de control de flujos migratorios en que participa la administración local. Cabe señalar que su función no es la de realizar controles a los extranjeros (tarea que compete a la Administración General del Estado) sino que se limita a las competencias municipales en materia de vivienda. Por lo tanto, no corresponde a la Entidad Local admitir o denegar el informe sobre la idoneidad de la vivienda ni decidir si el extranjero cumple o no los requisitos para la reagrupación. Lo único que tiene que hacer el gobierno local es verificar si el inmigrante reagrupante dispone de una vivienda de características y amplitud consideradas normales para los ciudadanos españoles que viven en

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la misma zona. En este sentido, sería interesante que la legislación autonómica proporcionara estándares y pautas precisas a los entes locales en materia de vivienda a fin de que éstos pudieran objetivar al máximo el contenido de los informes. También, podría plantearse la posibilidad de que fuera el propio ente local quien estableciera estos criterios a través de una ordenanza municipal con el fin de dar una mayor certeza y seguridad jurídica.

Llegados a este punto, hay que especificar que la aportación del informe o, en su caso, del acta notarial, constituye requisito necesario pero no suficiente para el ejercicio del derecho de reagrupación. El informe negativo debidamente fundamentado en criterios objetivos lleva necesariamente a la denegación de la solicitud de reagrupamiento.

En cualquier caso, la participación de los entes locales para que puedan pronunciarse sobre la existencia o no de viviendas adecuadas para los inmigrantes en los procedimientos administrativos de control de extranjería resulta muy importante. Si, como veremos a continuación, el ente local, por su posición de mayor proximidad al ciudadano, tiene que ser quien dé respuesta a la falta de vivienda adecuada de los inmigrantes, resulta lógico pensar que también intervenga cuando la Administración General del Estado lleve a cabo sus competencias de control de flujos.

Por esta razón, quizás sería conveniente que la participación de la administración local no se limitara exclusivamente a los procedimientos de reagrupación familiar sino que también se pudieran tener en cuenta los datos sobre el impacto de la inmigración en la vivienda en otros procedimientos de control de flujos como para elaborar el contingente o para determinar medidas de alejamiento de los lugares fronterizos. De esta manera, quizás se podría racionalizar mejor la distribución de los inmigrantes que llegan a un territorio y evitar situaciones de descoordinación entre Administraciones públicas que comportan el traslado de inmigrantes desde la frontera a una ciudad o municipio sin prever dónde se alojarán. No se trata de establecer un requisito más con carácter obstativo, sino que a la hora de diseñar las políticas de control de flujos también se tenga en cuenta este impacto.

Vivienda de temporeros

Una problemática específica se plantea en relación al alojamiento de los trabajadores temporeros que participan en la recogida de la fresa en Huelva, el espárrago en Navarra o la manzana en Lleida, para poner algunos ejemplos. En este sentido, se ha creado alguna normativa específica que regula su acceso a viviendas. Entre las medidas adoptadas, destaca

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el Decreto 2/2001, de 9 de enero, aprobado por el Gobierno de la Junta de Andalucía y según el cual se prevé la construcción de viviendas y alojamientos para trabajadores temporeros.

En el caso catalán, el art. 9.3. del decreto 188/2001, de 26 de junio, de los extranjeros y de su integración social en Cataluña, dispone que las Administraciones públicas de Cataluña y, especialmente, los ayuntamientos y los consejos comarcales competentes en materia de asistencia social primaria tienen que velar para que los trabajadores temporeros con permiso de trabajo sean alojados en condiciones de higiene y dignidad adecuadas, y tienen que fomentar la asistencia de los servicios sociales adecuados para garantizar su atención social durante la temporada o campaña. Conviene recalcar que, en este caso, el título competencial invocado no es tanto el de vivienda sino el de servicios sociales de atención primaria. Título que, a diferencia de la vivienda y tal como veremos más adelante, no se limita a los trabajadores con permiso de trabajo, sino que se extiende en todos los extranjeros con independencia de su situación administrativa.

Fomento y promoción de viviendas

El fomento y promoción de viviendas por parte de la administración local se concreta en dos tipos de actuación: la promoción de vivienda social y la rehabilitación de viviendas. (Ver punto 2 del presente documento: La actuación de los entes locales en materia de vivienda e inmigración)

Actividades de intermediación

Las entidades locales también pueden desempeñar un importante papel como mediadoras entre el propietario de una vivienda y el inmigrante que quiere alquilarla. (Ver punto 2 del presente documento: La actuación de los entes locales en materia de vivienda e inmigración)

Esta función es muy importante, ya que el alto coste de las viviendas, especialmente en las ciudades, así como la desconfianza de los arrendatarios provoca el hacinamiento de los extranjeros inmigrantes en pisos e incluso locales de negocio, normalmente en barrios en proceso de degradación que son abandonados por la población autóctona. Esta problemática queda reflejada en los informes de los defensores del pueblo autonómicos.

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Control de la salubridad y habitabilidad de los pisos

Las competencias en el ámbito sanitario acostumbran a ser fundamentalmente estatales y autonómicas. El art. 25.2.h) de la LBRL dispone que, en todo caso, el municipio ejercerá competencias en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades autónomas en materia de "protección de la salubridad pública". Específicamente, la Ley 14/1986, de 25 de abril, general de sanidad, regula las competencias de las corporaciones locales, estableciendo unas responsabilidades mínimas en relación a la obligatoriedad de cumplir las normas y planes sanitarios.

La regulación de las condiciones de salubridad de una vivienda es uno de los ámbitos más propicios para la regulación reglamentaria, ya que exigen siempre un grado de detalle y complejidad para el cual la Ley no es siempre el instrumento más idóneo. Si bien cuando el art. 47 de la CE habla de la vivienda digna y adecuada indica que los poderes públicos "establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho", también tiene que tenerse en cuenta la reserva de ley establecida en el art. 43 en relación con los derechos y deberes para la protección de la salud, así como el propio derecho a la propiedad privada que fija el art. 33. Así, "la armonización entre la exigencia de reserva de ley y las características reglamentarias de estas normas sólo es posible mediante la técnica de las cláusulas generales, en el bien entendido que tienen que quedar reservados a la ley los aspectos básicos del procedimiento que permitan su promulgación y la participación en su elaboración de los sectores afectados, así como las reglas que aseguran la posición jurídica de los particulares ante las mismas".

Por lo tanto, los reglamentos y las ordenanzas podrán regular aspectos relativos a las condiciones de salubridad de las viviendas, llegando incluso a poder fijar un número máximo de inquilinos por vivienda. Ahora bien, eso se tendrá que hacer en el marco de una norma con rango de ley que fije los aspectos básicos de la posición jurídica de los particulares, así como el procedimiento para la adopción de las normas técnicas.

La legislación estatal establece obligaciones generales a los propietarios y a los inquilinos en relación a la conservación y a la habitabilidad de la vivienda. Son ejemplos los arts. 21 y 26 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y el art. 10 de la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. También el art. 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. Según esta ley, los edificios tendrían que proyectarse, construirse y conservarse de tal forma que satisficieran unos requisitos básicos en relación con la habitabilidad. Estos requisitos serán "la higiene, salud y protección del medio

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ambiente de tal forma que se llegue a las condiciones aceptables de salubridad y aislamiento del ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos".

Estas leyes, sin embargo, se centran más en apuntar las condiciones objetivas que tiene que reunir una vivienda que en los requisitos que tiene que tener un piso ocupado por un determinado número de personas. Además, si una vivienda incumple las condiciones de habitabilidad después de haber obtenido la cédula correspondiente o la licencia de primera ocupación, en la práctica resulta muy complicado retirarle estas autorizaciones. Y es que, ante una relación continuada entre el titular de la vivienda y la Administración (autorizaciones de funcionamiento), la revocación no podría compatibilizarse con sanciones administrativas porque se produciría una vulneración del principio non bis in ídem.

Sobreocupación de viviendas

Uno de los antiguos problemas que han resurgido con la inmigración es el de la sobreocupación de las viviendas. Alguna Administración autonómica ha anunciado la regulación del número máximo de inquilinos de un piso mediante un decreto. De acuerdo con esta propuesta, la Administración local tendría que encargarse de inspeccionar los pisos para determinar en que casos existe una sobreocupación. La Administración autonómica, por su parte, tendría la potestad de suspender la cédula de habitabilidad cuando se excediera del número máximo de inquilinos permitidos para una vivienda.

De nuevo se plantea, pues, en qué medida puede regularse el número máximo de inquilinos de una vivienda a través de un reglamento autonómico o de una ordenanza local. Tradicionalmente, la salubridad junto con la tranquilidad y la seguridad formaban parte del concepto de orden público. En este contexto, la policía administrativa tenía un poder general implícito o derivado de la cláusula general de orden público, que le permitía limitar o intervenir los derechos y libertades de los ciudadanos. Asimismo, era frecuente el recurso a las reglamentaciones o reglamentos de policía administrativa.

En la actualidad, las exigencias del Estado de Derecho cuestionan estos poderes implícitos o basados en cláusulas generales. Por ello los reglamentos y ordenanzas locales de policía sólo tienen una función secundaria y accidental que, de acuerdo con la STC 83/1984 es una función "claramente subordinada a la Ley". Por ello, sería conveniente que el legislador estableciera una habilitación expresa al reglamento o a la ordenanza municipal donde se fijara el número

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máximo de ocupantes permitidos por tipo de vivienda, así como las medidas a ejecutar en caso de incumplimiento.

Las ordenanzas locales pueden regular aspectos relativos a la vivienda de los inmigrantes. Pero, en principio, no pueden establecer límites al número de personas autorizadas a residir en un piso y, por lo tanto, se les hace muy difícil afrontar y resolver el fenómeno de lo que se conoce por "pisos patera". Para que eso fuera posible tendría que existir una norma legal previa que diera cobertura a esta posibilidad.

Referente a la normativa autonómica, ésta establece, a través de normas reglamentarias, unos parámetros orientativos para determinar el número máximo de personas que pueden vivir en una vivienda. En la actualidad, sin embargo, estas recomendaciones no pueden exigirse con carácter imperativo a través de ninguna ordenanza local.

Otro problema con que se encuentra la administración cuando intenta evitar el hacinamiento de inmigrantes en una misma vivienda es que no basta con aplicar órdenes o prohibiciones; haría falta que éstas fueran acompañadas de medidas de política social con el fin de encontrar de forma inmediata alojamientos provisionales que reunieran las condiciones necesarias de habitabilidad y, seguidamente, impulsar políticas de promoción de viviendas.

Al considerar la posibilidad de que los ayuntamientos puedan denegar la inscripción de una persona en el padrón municipal amparándose en las malas condiciones de la vivienda donde dice que vive, comprobamos que en la práctica tampoco es factible. Para poder denegar este trámite, tendrían que comprobar que la vivienda no reúne las condiciones de salubridad exigibles. En realidad, los consistorios tienen la potestad de controlar e inspeccionar pisos para verificar si reúnen las condiciones de salubridad exigibles por ley o no. El problema es que los ocupantes de los mismos pueden negar la entrada de los inspectores amparándose en el concepto constitucional de domicilio. Y en caso de ser así, los inspectores sólo podrían acceder con una orden judicial. Por lo tanto, en la práctica, resulta muy difícil que la administración local lleve a cabo todo este proceso y, por lo tanto, que niegue la inscripción de un recién llegado al padrón por las condiciones en que se encuentra su domicilio.

Subarrendamiento intensivo de vivienda y hostales encubiertos

El alquiler de viviendas para inmigrantes se ha convertido en una actividad lucrativa tanto para la población autóctona como para la inmigrada. Actualmente no es extraño encontrar

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habitaciones que los inmigrantes pueden alquilar por horas, días o semanas a precios muy elevados y en pisos de superficie reducida.

Esta actividad plantea la posibilidad de aplicar la normativa relativa a los alojamientos turísticos y de medio ambiente, atribuyendo a las Administraciones públicas nuevos poderes para actuar y, de esta forma, poder garantizar las condiciones de habitabilidad de las viviendas ocupadas por inmigrantes. En particular, si estas viviendas realizan una actividad equiparable al alojamiento turístico podrán ser requeridas, sancionadas y clausuradas por la Administración turística (generalmente la autonómica) por no disponer de la preceptiva licencia. Además, los entes locales pueden sancionar y ordenar el cese de la actividad aduciendo que no cuentan con la preceptiva licencia municipal de apertura.

La normativa turística y de medio ambiente debería tener en cuenta la existencia de estas viviendas que desarrollan actividades de alojamiento y que a pesar de no cumplir los requisitos previstos tienen una incidencia muy importante tanto desde la perspectiva de los usuarios de la vivienda como de sus vecinos y la sociedad en general. Además, habría que reformar la normativa relativa a las condiciones de habitabilidad de los pisos con el fin de poder prever y dar respuesta a fenómenos como el de la rotación diaria de camas ("camas calientes"), la utilización de pasillos, balcones o garajes como habitaciones o la ocupación de viviendas en claro estado de degradación. También sería conveniente, establecer presunciones legales iuris tantum, es decir, excepto si se demuestra lo contrario, de que se está realizando una actividad hotelera sin la oportuna licencia en caso de un empadronamiento masivo de personas en una vivienda, que ultrapase significativamente los estándares razonables del número de habitantes por metro cuadrado.

En cualquier caso, las medidas de policía administrativa no son por sí mismas suficientes para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Se plantea, por lo tanto, la necesidad de que las administraciones diseñen políticas activas que garanticen que los inmigrantes disfruten de una vivienda digna y adecuada.

Un repaso de los planes de vivienda actualmente vigentes así como de la normativa aprobada por algunas comunidades autónomas en relación al fomento de la vivienda muestra que no se prevén medidas específicas destinadas a afrontar la situación que viven los inmigrantes en nuestro país. Eso nos lleva a proclamar la necesidad de adoptar programas específicos para luchar y poner fin a las condiciones en que viven muchos recién llegados. Está claro que estas políticas públicas requieren importantes inversiones presupuestarias. Pero es importante tener

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claro que estas prestaciones no se pueden hacer a costa de las políticas habituales de fomento de la vivienda dirigidas a otros sectores de la sociedad.

Finalmente, en este punto cobran una especial relevancia los instrumentos de planificación que aseguren la coherencia y la transversalidad de las actuaciones de los poderes públicos. Hay que poner de relieve como los entes locales van demostrando cada vez más una mayor sensibilidad hacia el fenómeno de la inmigración, aprobando planes de ciudadanía e inmigración que prevén actuaciones concretas en materia de vivienda. En cualquier caso, parece que la aprobación de estos planes no debería depender de la buena voluntad de los municipios. Sería conveniente una reforma de la legislación de régimen local que obligara a los municipios con un porcentaje de población inmigrante significativo a diseñar y aprobar los citados planes.

DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL

Desde una perspectiva competencial, el Estado interviene en esta materia en base tanto al título competencial en materia de inmigración y extranjería (art. 149.1.2) como a las "bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica" (art. 149.1.13 de la CE). En este sentido, la STC 152/1988, de 20 de julio, ha reconocido al Estado la capacidad de actuar en este ámbito a través de medidas de fomento como los planes plurianuales de vivienda, por su naturaleza y repercusiones económicas. Del mismo modo, el Gobierno español aprueba periódicamente a través de un Real Decreto las medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo. No obstante, el Estado se ve incapaz de llevar a cabo el cumplimiento de sus planes de vivienda de forma autónoma. Son las comunidades autónomas las que ostentan, en principio, las competencias en materia de vivienda y disponen de los instrumentos para aplicar las políticas de vivienda, tanto actuando directamente como a través de su contacto inmediato con los ciudadanos. Por ello, la materialización de las previsiones de los Planes de Vivienda requiere el establecimiento de convenios con las comunidades autónomas.

Por su parte, los entes locales se mueven en este ámbito tanto en el marco de las normas y planes estatales como en el marco delimitado por las comunidades autónomas.

Como es sabido, el régimen de competencias locales viene determinado por una cláusula general de competencia, el art. 25.1 de la LBRL donde se determina que la Administración local "puede promover toda clase de actividades y prestar cuantos servicios públicos contribuyan a satisfacer las necesidades y aspiraciones de la comunidad vecinal". A esta cláusula hay que

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añadirle la concreción de las competencias propias del art. 25 de la LBRL, según el cual: "El municipio ejercerá, en todo caso, competencias en los términos de la legislación del Estado y de las CCAA, en las siguientes materias: […]; d) [...] promoción y gestión de viviendas; […]; h) Protección de la salubridad pública; i) Participación en la gestión primaria de la salud". Todas estas competencias municipales tienen una especial relevancia al delimitar las competencias sobre vivienda e inmigración de las autoridades municipales.

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