LEYES QUE AFECTAN LA COMPRA-VENTA DE INMUEBLES EN VENEZUELA

Teresa Borges García [email protected]

Código Civil • Arts. 1133, 1159, 1161, 1167, 1168, 1257, 1258, 1263 y 1474 entre otros. • Circular No. 0230-168 CJ-000077 del 9 de febrero de 2010, Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), NO PUEDE ACEPTARSE EL PAGO ENTRE PARTICULARES EN EFECTIVO. • Sentencia Sala Casación Civil TSJ del 22-03-13, No. 00116, Exp. No. 2012-0000274, Pte. Dra. Yraima Zapata Lara.

Decreto Ley No. 9.048 G.O. 39.945 15 de junio de 2012 Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.

Resolución No. 11 Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. G. O. 40.115 del 21-02-13 • Aplica a venta de viviendas principal nuevas o usadas. • Solo procederá cláusula penal o indemnización cuando haya responsabilidad comprobada de alguna de las partes en la demora para protocolizar. No se considerará responsabilidad de las partes cuando la demora del desembolso de los recursos para la protocolización dependa de un tercero. • Se considera excesiva la retención o pérdida de más del 10% del monto otorgado por el adquirente. El porcentaje de la penalidad vale también para el oferente del inmueble. • Se reconoce la posibilidad de aumentar el precio, ejecutar la penalidad u otra medida, si deriva del incumplimiento de las partes, pero limitado a la protocolización. • Prohíbe cláusulas resolutorias o rescindir unilateralmente para el vendedor.

Zonas de Seguridad • Art. 115 CN, Ley Orgánica de Seguridad y Defensa, hoy Ley Orgánica de Seguridad de la Nación; y Ley Orgánica de Ordenación del Territorio. • Limitaciones al propietario. • Limitaciones a ciudadanos extranjeros.

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA G.O. 39.912 del 30-04-12 • Aplica para: Construcción, venta, preventa, permisos, protocolización. • A: Personas naturales y jurídicas, así como a sus representantes, constructoras, promotoras, productores, asociaciones civiles, organizaciones no gubernamentales, cooperativas, funcionarios públicos. • Persigue sancionar la estafa inmobiliaria, la cual define:

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA G.O. 39.912 del 30-04-12 • Estafa: “La estafa es un delito contra la propiedad o patrimonio. En el ámbito de tipo penal de estafa, consiste en el engaño, artificio o medio utilizado por personas capaces de engañar o sorprender la buena fe de otros, procurando para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno”. • Estafa inmobiliaria: “Para estar presente ante la estafa inmobiliaria, es necesario que se tenga disposición del inmueble, tener vigente para ello el contrato de compraventa y transmisión de la propiedad en forma ilegal”. • Énfasis en inmuebles en construcción y no construidas.

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA G.O. 39.912 del 30-04-12 Se debe destacar que: • El Ejecutivo Nacional es el órgano rector, a través del Ministerio en la materia de vivienda y hábitat quien deberá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. • Se crea un registro de constructoras, promotores, productores, contratistas, y organizaciones no gubernamentales. • No puede iniciarse la preventa, hasta no disponer de todos los permisos necesarios que deben a su vez ser aprobados por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. • El terreno debe ser propio de alguno de los involucrados. • Prestación de fianza de fiel cumplimiento por el 100% del precio total de la obra y por el tiempo de su ejecución.

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA G.O. 39.912 del 30-04-12

• Indemnización a pagar por el constructor calculada en 2 UT por cada día de demora en la terminación de la obra. • Sanciones: Intervención de la obra; dolo, culpa o desviación de fondos: Ministerio Público para determinar los delitos, autores y responsabilidades. • Permisos: Se crea nueva normativa. El terreno debe ser propio de alguno de los involucrados.

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA G.O. 39.912 del 30-04-12 Los contratos deben contener: • Precio de venta fijo, no se acepta ajuste en el mismo. • Mes y año del inicio y terminación de la obra (no exceder de 24 meses, prórroga sujeta a aprobación por la parte y por el Ministerio). • Requisitos del operador financiero para otorgar el crédito al comprador. • Características de la vivienda; distribución; tipos de materiales y equipos que se utilizarán en la construcción; metraje de la construcción, área neta aprovechable y bruta. Especificar el urbanismo y servicios y las áreas de equipamientos urbanos y accesorios.

LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA G.O. 39.912 del 30-04-12 • Datos personales del productor, promotor o vendedor, del comprador. • Constancia de pago detallada. • Plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta. • No pueden ser modificados. • Revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. • No aceptación cláusulas leoninas: nulidad. • Prohibición de rescisión del contrato en forma unilateral: Nulidad.

Resolución inmuebles intervenidos G.O. 40.186 del 11-06-13 • Aplica solo a los inmuebles para vivienda de los urbanismos intervenidos o expropiados. • Sólo podrán ser vendidos a la Inmobiliaria Nacional, S.A., en los primeros 5 años, contados a partir de la fecha de protocolización del documento definitivo. • Limitación para la venta a terceros por dicho lapso. • Precio de Venta: El que dispone la Ley para la Determinación del Justiprecio de Bienes Inmuebles en los casos de Expropiaciones de Emergencia con fines de Poblamiento y Habitabilidad (G.O.39.945 del 15-06-12).

INMUEBLES ARRENDADOS Vivienda: (Arts. 131 al 140) • Preferencia del inquilino • Determinación del precio por la SUNAVI • Plazo no menor de un año para pagar el precio (no puede exigirse pago de contado) • No puede garantizarse la negociación con arras ni otra modalidad. • Prohibición cláusula resolución unilateral por parte del propietario. • Descuento en el precio según duración de la relación arrendaticia.

SANCION RETRACTO LEGAL y multas U.T.

Financiamiento Ahora es mi Techo G.O. 39870 del 24-02-12 • Subsidio hasta 30%, referencia máxima Bs. 270.000,00. • Quien adquiera bajo este régimen al vender debe ofertar en primer lugar al Estado y bajo el mismo esquema de fijación de precio.

OBLIGATORIEDAD DEL ARRENDAMIENTO A LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS (Arts. 84 y sgtes LRCAV) • Más de 10 inmuebles, deberán destinar un porcentaje al arrendamiento que será fijado por el Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat. • Previo inicio del proyecto de construcción se debe notificar al Ministerio y Alcaldía, quien deberá conceder Carta Aval, sin ello no podrá darse inicio a la obra. • Canon fijado por SUNAVI. • Obligación de venta a los 10 años y SUNAVI debe fijar precio de venta.

INMUEBLES ARRENDADOS Comercio, Oficina y otros Usos: • Solo cumplir con la preferencia que debe hacerse con las formalidades de Ley. • SANCION RETRACTO LEGAL

GRACIAS…