2T 2012 | OFICINAS

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

PANORAMA ACTUAL La actividad constructora en el sector corporativo (oficinas prime) se muestra intensa en los últimos meses, con el avance de las obras en los edificios a entregarse durante el 2012 y 2013 principalmente. La comercialización de los proyectos en fase de construcción se incrementa, observándose que la modalidad de alquiler es la predominante (85% de los espacios se comercializan bajo esta modalidad), caso contrario con los proyectos previstos hacia el 2014, donde el 79% de los espacios se comercializan en venta.

ÍNDICES MERCADO PRIME 1T-2011

2T-2012

TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA

ÍNDICES MERCADO B+ 1T-2012 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA

www.colliers.com/peru

2T-2012

Durante el segundo trimestre 2012 se entregó al mercado el edificio Umayuq, ubicado en la zona de San Isidro Golf, con lo que el inventario total de oficinas prime se incrementa a 463,536 m2 distribuidos ahora en 49 edificios. Para el tercer trimestre se prevé la entrega de 3 edificios ubicados en la zona Este (1) y en la zona Sanhattan (2). Estos ingresos incrementarán el inventario total en 30,000 m2 aproximadamente. La disponibilidad actual en los edificios prime existentes es de 5,156 m2 equivalente al 1.1% (en el trimestre pasado este indicador se encontraba en 1.7%); debemos tener en cuenta que un ratio saludable se encuentra en un 10% a 12% de disponibilidad. Los precios promedio de renta de la oferta disponible en edificios prime existentes,

se encuentran en US$ 21.22 / m2 / mes más impuestos, situándose el promedio para espacios A+ en US$ 20.60 / m2 / mes más impuestos, y para espacios A en US$ 22.25 / m2 / mes más impuestos. No se encontraron espacios disponibles para la venta. Estos son valores de lista o “asking price”. En cuanto a la oferta disponible en proyecto y/o construcción, el valor de renta promedio se encuentra en US$ 22.99 / m2 / mes más impuestos (US$ 21.45 en el trimestre anterior), observándose para los edificios A+ un promedio de US$ 23.39 / m2 / mes, y para edificios A un promedio de US$ 21.60 / m2 / mes. El precio de venta promedio es de US$ 2,300 / m2 (US$ 2,226 en el trimestre anterior). Estos son valores de lista o “asking price” y en el mismo periodo hace un año (2T-2011) el precio de venta promedio se encontraba en US$ 1,761 / m2, observándose entonces un incremento del 30.6%. Son más de 15 proyectos de edificios prime nuevos que ingresarían hasta el 2014, parte de ellos ya se encuentran en fase de construcción y serán entregados durante este año y el próximo (2013). Estos proyectos están distribuidos en todos los submercados: Sanhattan, San Isidro Golf, Miraflores y la zona Este.

REPORTE | 2T 2012 | OFICINAS RESEARCHDE & MERCADO FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 2do Trimestre 2012 Stock (m2)

Zona

N° Edificios

Disponibilidad (m2)

Disponibilidad (%)

Absorción Neta

Precio de Renta

(m2)

(US$ / m2 / mes)

A+

A

A+

A

A+

A

A+

A

A+

A

A+

A

Sanhattan

125,451

91,125

8

9

1,903

503

1.5%

0.6%

2,560

486

20.60

20.00

San Isidro Golf

15,446

59,154

3

10

0

647

0.0%

1.1%

0

3,258

-

24.00

Miraflores

42,983

7,864

3

2

0

0

0.0%

0.0%

0

0

-

-

Este

65,110

56,402

7

7

2,103

0

3.2%

0.0%

0

126

-

-

Subtotal

248,990

214,546

21

28

4,006

1,150

1.6%

0.5%

2,560

3,869

20.60

22.25

Total

463,536

49

5,156

1.1%

6,429

21.22

Los valores corresponden a precios de lista o asking price en espacios disponibles existentes.

TERMINOLOGÍA

Evolución del Stock por Número de Edificios Prime

Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

Tasa de Disponibilidad: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

2012

2013

2014

Sanhattan

17

2

2

3

24

San Isidro Golf

13

0

3

0

16

Miraflores

5

0

0

1

6

Este

14

1

2

4

21

Total

49

3

7

8

67

Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 2do Trimestre 2012 Zona

Stock (m2)

Disponibilidad (m2)

Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio Renta (US$ / m2 /

12

875

1.1%

303

18.8

San Isidro Golf

68,102

11

0

0.0%

0

-

Miraflores

17,397

3

0

0.0%

2,045

18.2

Este

20,461

4

1,858

9.1%

2,413

17.5

Total

187,006

30

2,732

1.5%

4,762

18.2

ATE

LA VICTORIA SAN LUIS

Av. Javier

LINCE SAN ISIDRO

Repú Paseo de La

SAN BORJA

Av. Angam os SURQUILLO

blica

Av. Be na vi

LA MOLINA ic ana Sur Panam er

MAGDALENA

Prado

SURCO

des

SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES

BARRANCO

ESTE EJES VIALES

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| COLLIERS INTERNATIONAL

mes)

81,045

MIRAFLORES

Zonas - Lima

N° Edificios

Sanhattan

Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.

Total

Actual

Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año). Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

Año

Zona

CHORRILLOS

SAN JUAN DE MIRAFLORES

VILLA MARÍA DEL TRIUNFO

REPORTE DE MERCADO

| 2T 2012 |RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

OFERTA Y DEMANDA

Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime 20%

Al segundo trimestre de 2012 el inventario o stock total de espacios de oficinas prime (A+ y A) es de 463,536 m2. Durante este periodo se entregó el edificio Umayuq, ubicado en la zona San Isidro Golf. Con este ingreso, el número de edificios prime en Lima es de 49.

15% 10% 5% 0% 2006

2007

2008

2009

A+

2010

A

2011

2012

Total

Precios de Renta por Clase - Mercado Prime

La disponibilidad actual en el mercado de oficinas prime es de 1.1% respecto al stock total o inventario, lo que equivale a 5,156 m2. Estos espacios se encuentran distribuidos en solo 4 edificios; con niveles tan bajos de vacancia, la demanda existente está impulsando la comercialización de edificios en etapa de pre-venta/renta y construcción. Durante el segundo trimestre de 2012 se registra una absorción neta de 6,429 m2, considerando también los espacios del edificio Umayuq tomados en fase de pre-venta y construcción. Además de la zona de San Isidro Golf, también se registró ocupación de oficinas en las zonas Este y Sanhattan.

24.00 22.00 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 2006

2007

2008

2009

2010

A+

A

Total

2011

2012

PRECIOS El precio promedio de renta mensual en edificios existentes al finalizar el segundo trimestre 2012 en el sector de oficinas prime es de US$ 21.22 / m2 / mes (US$ 19.93 en el periodo anterior), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 20.60 / m2 / mes (US$ 19.97 en el periodo anterior) sobre 4,000 m2 disponibles y para edificios de clase A US$ 22.25 / m2 / mes (US$ 19.77 en el periodo anterior) sobre 1,1,50 m2. No se observó oferta en la modalidad de venta.

Absorción Neta por Año - Mercado Prime 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0

2006

2007

2008

2009

Absorción Neta

2010

2011

2012

Tendencia Creciente

Absorción Neta por Año (Clases A+ y A)

En cuanto a la comercialización de edificios prime en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta es de US$ 22.99 / m2 / mes (US$ 21.45 en el periodo anterior); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 23.39 / m2 / mes (US$ 21.52 en el periodo anterior) y para edificios A el promedio de US$ 21.60 / m2 / mes (US$ 21.20 en el periodo anterior). Para la venta, el precio promedio observado es de US$ 2,300 / m2 (US$ 2,227 en el trimestre anterior), y en el mismo periodo hace un año (2T-2011) el precio de venta promedio se encontraba en US$ 1,761 / m2, observándose un incremento del 30.6%.

100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2006

2007

2008 A+

2009

2010

2011

2012

Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.

A

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REPORTE DE MERCADO

| 2T 2012 |RESEARCH OFICINAS & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime

ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA 15%

23%

0 - 250 251 - 500 501 - 1,000 1,001 - 3,000

62%

3,000 ++

La disponibilidad en el mercado prime de Lima es de 5,156 m2 en edificios existentes (1.1% del inventario total). El 47% de esta disponibilidad se encuentra en el sub-mercado Sanhattan, mientras que el 41% restante se ubica en el sub-mercado Este, y el 13% restante se ubica en el sub-mercado San Isidro Golf. De la disponibilidad total, el 78% (4,006 m2) se encuentra en edificios A+, mientras que el restante 22% (1,150 m2) se encuentra en edificios clase A. Durante el segundo trimestre se observó que la demanda se concentró en la zona Sanhattan, donde se realizó el 54% de las transacciones y en la zona San Isidro Golf se realizó el 38% de las transacciones. En la zona Este se realizó el 8% de las transacciones.

Transacciones por Zona - Mercado Prime

8%

SH SIG 54%

MIR ESTE

38%

MERCADO DE OFICINAS B+ Al término del segundo trimestre 2012 el stock o inventario total de espacios en el segmento de edificios B+ es de 187,006 m2, distribuidos en 30 edificios. Mientras se espera que hasta el 2013 ingresen a este segmento aproximadamente 30,000 m2 distribuidos en 6 nuevos edificios, de los cuales gran parte ya se encuentra en comercialización. La disponibilidad actual es de 2,732 m2, equivalente al 1.5% del inventario total, este indicador al término del trimestre anterior se encontraba en 4.0%.

Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime

Los espacios disponibles se distribuyen en la zona o submercado Este con el 68% de la oferta total (1,858 m2), y en la zona Sanhattan con el 32% de la oferta total (875 m2). Los valores de renta promedio en el sector de oficinas B+ de Lima se encuentran en US$ 18.2 / m2 / mes, al término del periodo anterior la renta promedio era de US$ 17.8 / m2 / mes.

Este, 41%

Sanhattan, 47%

San Isidro Golf, 13%

Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.

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REPORTE DE MERCADO

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PRONÓSTICO La tasa de disponibilidad, en lo que a oferta en edificios prime existentes se refiere, se encuentra en 1.1%, por lo que la comercialización de los espacios de oficinas que se encuentran en fase de proyecto o construcción se incrementa de manera constante. El panorama del mercado prime de oficinas de Lima, hacia los siguientes años contempla el ingreso de nuevos edificios tales como, Onyx, Link Tower (desarrollado por NR) San Borja Plaza, Torre Begonias, Torre Víctor A. Belaunde, Torre Salaverry, Torre Pardo y Aliaga, Torre Paso 28 de Julio, Alto Caral II (desarrollados por CúbicaGrupo Brescia); Torre Fibra W/B (desarrollado por el fondo de inversiones FIBRA); Real Ocho (desarrollado por Inversiones Centenario) Pacific Tower. También se encuentran Capital El Derby, Lima Central Tower, Capital Golf (desarrollados por Inmobiliari) CE Reducto (desarrollado por Gerpal) Park Office (desarrollado por Penta Realty Group) Panorama Plaza de Negocios (desarrollado por Grupo Lander) Torre Orquídeas (desarrollado por Palo Verde) Torre Javier Prado (desarrollado por Aricsa) Swiss Tower (desarrollado por Inmobiliaria La Fundadora, miembro de Swiss Capitals Group) Torre Invita, entre otros proyectos. Aproximadamente 350,000 m2 suman los proyectos en lista, parte de los cuales se encuentra ya en comercialización y con una buena aceptación por parte de la demanda. El ingreso de estos espacios será paulatino y con niveles importantes de ocupación, por lo que la disponibilidad de oficinas existentes no se incrementará de manera siginificativa en los siguientes periodos.

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millones de metros cuadrados bajo administración

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RESEARCHER:

Evolución de proyectos mercado prime. Metros cuadrados por modalidad de comercialización (3T 2012 - 4T 2014)

54,567, 15% 100,572, 29%

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 12,000 profesionales especializados en más de 500 oficinas distribuidas en 62 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 2 mil millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 53 mil millones y maneja más de 100 millones de metros cuadrados en administración.

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