MAYOR TRIBUTACION SOBRE LA TIERRA Y EFECTOS SOBRE SU VALOR Expositor Guillermo MacLoughlin (MacLoughlin & Asociados) Guillermo N. Toranzos Torino • (Consultor independiente y profesor del CEMA y de la UBA)

VALOR DE LA TIERRA • Evolución del precio por hectárea

Años 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Valor nominal en z ona maicera 1.985 1.483 2.427 3.001 1.868 1.388 2.070 1.990 1.655 1.575 1.457 1.550 1.696 2.058 2.292 2.592 2.129 2.254 2.400 3.142 4.042 4.858 4.000 3.950 3.592 2.692 3.950 5.317 6.067 7.708 9.167 11.825 10.533 12.792 16.803 6,5%

Fuente: Márgenes Agropecuarios

Valor constante z ona maicera en z ona maicera ( Producer Price Index Commodities) 6.040 4.113 5.869 6.453 3.817 2.789 4.085 3.880 3.224 3.190 2.821 2.864 3.020 3.493 3.985 4.444 3.625 3.735 3.860 4.924 6.449 7.980 6.307 5.837 5.643 4.080 5.695 7.113 7.472 9.333 10.290 13.817 11.802 13.460 16.803 3,1%

Años 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Índice real valor tierra (Base 1977=100) 100 68 97 107 63 46 68 64 53 53 47 47 50 58 66 74 60 62 64 82 107 132 104 97 93 68 94 118 124 155 170 229 195 223 278 3,1%

300

1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

EVOLUCION DEL VALOR DEL PRECIO DE LA TIERRA

• Gráfico EVOLUCION DEL VALOR DE LA TIERRA

250

200

150

100

50

0

EVOLUCION DEL PRECIO DE LA TIERRA • Evolución del precio nominal de la tierra

Zona Maicera Zona Triguera Zona Invernada Zona Cría Años U$$ /Ha U$$ /Ha U$$ /Ha U$$ /Ha 1977 1.985 910 851 577 1978 1.483 740 615 361 1979 2.427 895 1.009 490 1980 3.001 1.450 1.418 716 1981 1.868 690 871 446 1982 1.388 580 567 295 1983 2.070 820 773 350 1984 1.990 780 763 311 1985 1.655 630 620 205 1986 1.575 598 588 200 1987 1.457 517 518 237 1988 1.550 585 559 208 1989 1.696 622 601 203 1990 2.058 763 773 270 1991 2.292 780 859 338 1992 2.592 950 983 452 1993 2.129 871 908 374 1994 2.254 838 960 323 1995 2.400 938 1.017 312 1996 3.142 1.367 1.283 337 1997 4.042 1.658 1.625 479 1998 4.858 1.650 1.796 617 1999 4.000 1.363 1.579 550 2000 3.950 1.208 1.488 550 2001 3.592 1.167 1.338 513 2002 2.692 964 1.025 377 2003 3.950 1.529 1.525 561 2004 5.317 1.958 2.167 693 2005 6.067 2.375 2.633 863 2006 7.708 2.883 3.208 1.050 2007 9.167 3.725 4.283 1.375 2008 11.825 5.367 6.092 1.950 2009 10.533 4.592 5.708 1.617 2010 12.792 5.233 6.883 2.100 2011 16.803 6.508 8.125 2.817 T.A.C.A* 6,48% 5,96% 6,86% 4,77% *Tasa anual de crecimiento acumulativa. Zona Maicera: Pergamino, Roja Colón (Pcia. de Bs. As.) Zona Triguera: Tres Arroyos, Necochea, Lobería (Pcia. de Bs. As) Zona de Invernada: Trenque Lauquen, Rivadavia, Villegas (Pcia. de Bs. As) Zona de Cría: Ayacucho, Las Flores (Pcia. de Bs. As.) Fuente: Revista Márgenes Agropecuarios

EVOLUCION DEL PRECIO DE LA TIERRA • Evolución del precio de la tierra, valores constantes Zona Maicera Zona Triguera Zona Invernada Zona Cría Años U$$ /Ha U$$ /Ha U$$ /Ha U$$ /Ha 1977 6.040 2.769 2.590 1.756 1978 4.113 2.053 1.706 1.001 1979 5.869 2.164 2.440 1.185 1980 6.453 3.118 3.049 1.540 1981 3.817 1.410 1.780 911 1982 2.789 1.165 1.139 593 1983 4.085 1.618 1.525 691 1984 3.880 1.521 1.488 606 1985 3.224 1.227 1.208 399 1986 3.190 1.211 1.191 405 1987 2.821 1.001 1.003 459 1988 2.864 1.081 1.033 384 1989 3.020 1.108 1.070 361 1990 3.493 1.295 1.312 458 1991 3.985 1.356 1.493 588 1992 4.444 1.629 1.685 775 1993 3.625 1.483 1.546 637 1994 3.735 1.389 1.591 535 1995 3.860 1.509 1.636 502 1996 4.924 2.142 2.011 528 1997 6.449 2.645 2.593 764 1998 7.980 2.710 2.950 1.013 1999 6.307 2.149 2.490 867 2000 5.837 1.785 2.199 813 2001 5.643 1.833 2.102 806 2002 4.080 1.461 1.553 571 2003 5.695 2.204 2.199 809 2004 7.113 2.619 2.899 927 2005 7.472 2.925 3.243 1.063 2006 9.333 3.491 3.884 1.271 2007 10.290 4.181 4.808 1.543 2008 13.817 6.271 7.118 2.278 2009 11.802 5.145 6.396 1.812 2010 13.460 5.506 7.242 2.210 2011 16.803 6.508 8.125 2.817 T.A.C.A* 3,05% 2,55% 3,42% 1,40% *Tasa anual de crecimiento acumulativa. Zona Maicera: Pergamino, Roja Colón (Pcia. de Bs. As.) Zona Triguera: Tres Arroyos, Necochea, Lobería (Pcia. de Bs. As) Zona de Invernada: Trenque Lauquen, Rivadavia, Villegas (Pcia. de Bs. As) Zona de Cría: Ayacucho, Las Flores (Pcia. de Bs. As.) Fuente: Revista Márgenes

Coeficiente de variación del Producer Price Index Commodities 3,04 2,77 2,42 2,15 2,04 2,01 1,97 1,95 1,95 2,03 1,94 1,85 1,78 1,70 1,74 1,71 1,70 1,66 1,61 1,57 1,60 1,64 1,58 1,48 1,57 1,52 1,44 1,34 1,23 1,21 1,12 1,17 1,12 1,05 1,00

CORRELACION DEL PRECIO DE LA TIERRA • Correlación en valores nominales VTMZMAIZ VTMZTRIGO VTMZINVERNADA VTMZCRIA 1 0.99301310262 0.993255305583 0.983591717429 VTMZMAIZ 0,993013103 1 0.996277193333 0.984643232527 VTMZTRIGO 1 0.987660550283 VTMZINVERNADA 0.993255305583 0.996277193333 0.983591717429 0.984643232527 0.987660550283 1 VTMZCRIA

• Correlación en valores constantes VTMZMAIZ VTMZTRIGO VTMZINVERNADA VTMZCRIA 1,0 0.983528496042 0.988439192382 0.928829835651 VTMZMAIZ 0.983528496042 1 0.990181912556 0.947211060972 VTMZTRIGO 1 0.937282140934 VTMZINVERNADA 0.988439192382 0.990181912556 0.928829835651 0.947211060972 0.937282140934 1 VTMZCRIA

• • • •

VTMZMAIZ: valor de la tierra mercado en zona maicera. VTMZTRIGO: valor de la tierra mercado en zona triguera. VTMZINVERNADA: valor de la tierra mercado en zona de invernada. VTMZCRIA: valor de la tierra de mercado en zona de cría.

EVOLUCION INDICE MAIZ E INDICE S&P500 • Cuadro comparativo

Margen Bruto

113 147 166 235 170 105 128 122 117 114 93 134 253 108 125 135 124 201 155 478 263 116 134 150 89 122 172 282 100 212 380 356 650 424 897

Margen Bruto sobre el valor nominal de la tierra en USS

Índice de margen bruto /valor de la tierra

Índice del Índice del margen margen bruto/ bruto/ valor valor de la tierra de la tierra ajustado por el ajustado por Producer Price el Producer Index Price Index Commodities Índice Commodities (Base1977=100) S&P500

Evolución Índice del Índice S&P500 Producer Índice S&P500 ajustado por Price nominal ajustado por el Producer IndexS&P500 el Producer Price Index- Commoditi (base Price Index- Commdities es (Base 1977=100) Commdities (Base=1977) 1977=100)

Coeficiente de variación de Producer Price Index Commodities commodities (Base 1977=100))

5,7% 100 304 100 95,1 100 304 100 100 3,04 9,9% 110 305 100 96,11 101 280 92 110 2,77 6,9% 117 284 93 107,94 114 274 90 126 2,42 7,8% 127 272 89 135,76 143 307 101 142 2,15 9,1% 138 282 93 122,55 129 263 87 149 2,04 7,6% 149 299 98 140,64 148 297 98 151 2,01 6,2% 158 311 102 164,93 173 342 112 154 1,97 6,1% 167 326 107 167,24 176 343 113 156 1,95 7,1% 179 349 115 211,28 222 433 142 156 1,95 7,2% 192 389 128 242,17 255 516 169 150 2,03 6,4% 204 396 130 247,08 260 503 165 157 1,94 8,6% 222 410 135 277,82 292 540 177 165 1,85 14,9% 255 454 149 353,40 372 662 217 171 1,78 5,2% 269 456 150 330,22 347 589 194 179 1,70 5,5% 283 492 162 417,09 439 763 251 175 1,74 5,2% 298 511 168 435,71 458 786 258 177 1,71 5,8% 315 537 176 466,45 490 835 274 179 1,70 8,9% 343 569 187 459,27 483 800 263 184 1,66 6,5% 366 588 193 615,93 648 1042 342 189 1,61 15,2% 421 660 217 740,74 779 1221 401 194 1,57 6,5% 449 716 235 970,43 1020 1628 535 191 1,60 2,4% 459 755 248 1.229,23 1293 2123 698 185 1,64 3,4% 475 749 246 1.469,25 1545 2436 801 193 1,58 3,8% 493 728 239 1.320,28 1388 2052 674 206 1,48 2,5% 505 793 261 1.148,08 1207 1896 623 194 1,57 4,5% 528 800 263 879,92 925 1402 461 201 1,52 4,4% 551 794 261 1.111,92 1169 1686 554 211 1,44 5,3% 580 776 255 1.211,92 1274 1705 560 227 1,34 1,6% 590 726 239 1.248,29 1313 1617 531 247 1,23 2,8% 606 734 241 1.418,30 1491 1806 593 251 1,21 4,1% 631 708 233 1.468,36 1544 1733 570 271 1,12 3,0% 650 759 250 903,25 950 1110 365 260 1,17 6,2% 690 773 254 1.115,00 1172 1314 432 272 1,12 3,3% 713 750 247 1.257,64 1322 1391 457 289 1,05 1300 1300 427 5,3% 751 751 247 1.236,47 304 1,00 6,1% 6,1% 2,7% 2,7% 7,8% 7,8% 4,4% 4,4% 3,3% Fuentes: Elaboración propia sobre información de la revista "Márgenes Agropecuarios", http://finance.yahoo.com/q/hp?s=%5EGSPC+Historical+Prices http://www.,federalreserve.gov/releases/h15/data.htm y" The Bureau of Labor Statistics"(http://www.bls.gov/)

Coeficiente β • • • • • •

Ken = Rf+β *(Rm-Rf) Ken= rendimiento nominal esperado de acuerdo al riesgo. Rf= tasa libre de riesgo en un plazo de 30 años. Rm: rendimiento promedio del mercado ( Índice S&P500) Β = coeficiente de riesgo. Ker= rendimiento real esperado de acuerdo al riesgo. Ecuación y estadísticos de la regresión. INDICEMAIZMBA = 88.37301196 + 0.2781876902*INDICES&PA

Dependent Variable: INDICEMAIZMBA Method: Least Squares Sample: 1977 2011 Included observations: 35 Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C INDICESYPA

8.837.301 0.278188

8.437.790 0.021127

1.047.348 1.316.748

0.0000 0.0000

R-squared 0.840103 Adjusted R-squared 0.835257

F-statistic Prob(F-statistic)

173,3826 0.000000

VALOR ACTUAL DE LA TIERRA POR FLUJO DE FONDOS EN ZONA MAICERA Y VALOR DE LA TIERRA MERCADO EN ZONA MAICERA • Cuadro de variables y resultados Flujo de fondos partir del Margen Bruto para el período considerado en U$S/Ha. (dólares constantes)

Valor presente del activo hectárea por flujo de fondos descontado, actualizado por Price Indes Commodities (Base1977=100)

Coeficiente de variación de Producer Price Index Commodities commodities (Base 1977=100))

Zona Maicera precio U$S/Ha en valores corrientes

Zona Maicera precio en U$S/Ha en valores constantes

Años

Rf

Beta(β)

Rm

Ke n

Ke R

Margen Bruto para el período considerado en U$S/Ha. (dólares corrientes)

1977

7,75%

0,278188

12,60%

9,10%

5,82%

113

1935

5888

3,04

1985

6040

1978

8,49%

0,278188

12,60%

9,63%

6,34%

147

2319

6432

2,77

1483

4113

1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986

9,3% 11,3% 13,5% 12,8% 11,2% 12,4% 10,8% 7,78%

0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188

12,60% 12,60% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94%

10,20% 11,64% 12,75% 12,25% 11,11% 12,00% 10,83% 8,66%

6,89% 8,28% 9,36% 8,88% 7,77% 8,63% 7,50% 5,39%

166 235 170 105 128 122 117 114

2414 2838 1814 1181 1645 1409 1558 2111

5838 6102 3706 2372 3245 2747 3034 4275

2,42 2,15 2,04 2,01 1,97 1,95 1,95 2,03

2427 3001 1868 1388 2070 1990 1655 1575

5869 6453 3817 2789 4085 3880 3224 3190

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

8,59% 8,96% 8,45% 8,61% 8,14% 7,67% 6,59% 7,37% 6,88% 6,71% 6,61% 5,58% 5,87% 5,94% 5,49% 5,43% 4,96% 5,04% 4,64% 4,91% 4,84% 4,28% 4,80% 4,25% 3,91%

0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188 0,278188

10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94% 10,94%

9,24% 9,51% 9,14% 9,26% 8,92% 8,58% 7,80% 8,36% 8,01% 7,89% 7,81% 7,07% 7,28% 7,33% 7,01% 6,96% 6,62% 6,68% 6,39% 6,59% 6,54% 6,13% 6,51% 6,11% 5,86%

5,96% 6,22% 5,86% 5,97% 5,64% 5,31% 4,56% 5,10% 4,76% 4,64% 4,57% 3,85% 4,05% 4,10% 3,79% 3,75% 3,42% 3,47% 3,19% 3,38% 3,33% 2,94% 3,30% 2,92% 3,79%

93 134 253 108 125 135 124 201 155 478 263 116 134 150 89 122 172 282 100 212 380 356 650 424 897

1557 2155 4317 1808 2215 2540 2721 3938 3256 10298 5753 3012 3306 3656 2350 3257 5034 8120 3132 6269 11402 12106 19669 14522 23680 7,6%

3016 3982 7688 3070 3851 4356 4632 6526 5236 16137 9179 4948 5212 5403 3691 4936 7258 10864 3858 7591 12799 14145 22038 15281 23680 4,2%

1,94 1,85 1,78 1,70 1,74 1,71 1,70 1,66 1,61 1,57 1,60 1,64 1,58 1,48 1,57 1,52 1,44 1,34 1,23 1,21 1,12 1,17 1,12 1,05 1,00

1457 1550 1696 2058 2292 2592 2129 2254 2400 3142 4042 4858 4000 3950 3592 2692 3950 5317 6067 7708 9167 11825 10533 12792 16803 6,5%

2821 2864 3020 3493 3985 4444 3625 3735 3860 4924 6449 7980 6307 5837 5643 4080 5695 7113 7472 9333 10290 13817 11802 13460 16803 3,1%

Fuente: Elaborado sobre al base de la información de "Márgenes Agropecuarios" y "The Bureau of Labor Statistics"( http://www.bls.gov/) y http://www.,federalreserve.gov/releases/h15/data.htm

ECUACIONES Y ESTADISTICOS DE LAS REGRESIONES: VALOR DE LA TIERRA EN ZONA MAICERA EXPLICADA POR VALOR ACTUAL DEL FLUJO DE FONDOS DEL MARGEN BRUTO • Valores nominales anuales: VTM: valor tierra mercado; VAHFFMB: Valor actual hectárea del flujo de fondo margen bruto y valor residual por renta perpetua Substituted Coefficients: VTM = 957.2930668 + 0.6402937175*VAHFFMB Method: Least Squares Sample: 1977 2011 Included observations: 35 Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

C VAHFFMB

9.572.931 0.640294

3.679.457 0.050241

2.601.724 1.274.432

R-squared Adjusted R-squared Durbin-Watson stat

0.831131 0.826014 1.802.741

F-statistic Prob(F-statistic)

Prob. 0.0138 0.0000 162,4177 0.000000

• Valores actualizados al 2011 Substituted Coefficients: VTMA = 2184.002401 + 0.537009185*VAHFFMBA Dependent Variable: VTMA Method: Least Squares Sample: 1977 2011 Included observations: 35 Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

C VAHFFMBA

2.184.002 0.537009

5.822.588 0.065314

3.750.914 8.221.937

R-squared Adjusted R-squared Durbin-Watson stat

0.671969 0.662029 1.486.689

F-statistic Prob(F-statistic)

Prob. 0.0007 0.0000 67,600 0.000000

ECUACIONES Y REGRESIONES: VALOR DE LA TIERRA EN ZONA MAICERA EXPLICADA POR VALOR ACTUAL DEL FLUJO DE FONDOS DEL MARGEN BRUTO Y EXPECTATIVA • Valores hitóricos anuales Substituted Coefficients: VTM = 1143.207895 + 0.5493168808*VAHFFMB + 3268.284964*EXPECTATIVA1 Dependent Variable: VTM Method: Least Squares Sample: 1977 2011 Included observations: 35

•

Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C VAHFFMB EXPECTATIVA1

1.143.208 0.549317 3.268.285

3.243.816 0.051136 9.560.289

3.524.269 1.074.217 3.418.605

0.0013 0.0000 0.0017

R-squared Adjusted R-squared Durbin-Watson stat

0.876306 0.868575 1.957.097

F-statistic Prob(F-statistic)

113,35 0.000000

Valores constatntes actualizados al 2011 Substituted Coefficients: VTMA = 2579.308009 + 0.4326644687*VAHFFMBA + 4188.395487*EXPECTATIVA1 Dependent Variable: VTMA Sample: 1977 2011 Included observations: 35 Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C VAHFFMBA EXPECTATIVA1

2.579.308 0.432664 4.188.395

5.134.803 0.063476 1.182.868

5.023.188 6.816.177 3.540.881

0.0000 0.0000 0.0012

R-squared Adjusted R-squared Durbin-Watson stat

0.764313 0.749583 1.631.284

F-statistic Prob(F-statistic)

51,8866 0.000000

CORRELACIONES ENTRE EL VAHFFMB Y EXPECTATIVA Y VALORES DEL MERCADO •

Correlación en valores históricos VAHFFMBYEXPECT 1 VAHFFMBYEXPECT 0.936112090858 VTMZMAIZ 0.939493922003 VTMZTRIGO 0.934943852951 VTMZINVERNADA 0.9199796867 VTMZCRIA

•

VTMZMAIZ 0.936112090858 1 0.99301310262 0.993255305583 0.983591717429

VTMZTRIGO 0.939493922003 0.99301310262 1 0.996277193333 0.984643232527

VTMZINVERNADAVTMZCRIA 0.934943852951 0.9199796867 0.993255305583 0.983591717429 0.996277193333 0.984643232527 1 0.987660550283 0.987660550283 1

Correlación en valores constantes Correlación VAHFFMBAYEXPECT 1 VAHFFMBAYEXPECT 0.873396363983 VTMZMAIZA 0.88020951368 VTMZTRIGOA 0.876029920025 VTMZINVERNADAA 0.786986235039 VTMZCRIAA

VTMZMAIZA 0.873396363983 1 0.983528496042 0.988439192382 0.928829835651

VTMZTRIGOA VTMZINVERNADAA 0.88020951368 0.876029920025 0.983528496042 0.988439192382 1 0.990181912556 0.990181912556 1 0.947211060972 0.937282140934

VTMZCRIAA 0.786986235039 0.928829835651 0.947211060972 0.937282140934 1

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO DESPUES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro después del aumento del impuesto inmobiliario y otros, para personas jurídicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Maicera. Año 2013 may-12 Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 38 Ingreso bruto (U$S/ha) 1.242 Gasto de comercialización (U$S/ha) 247 Cosecha (U$S/ha) 78 Ingreso neto (U$S/ha) 917 Gastos directos (U$S/ha) 238 Margen bruto 679 Gastos de estructura 240 Margen neto 439 Impuesto a las ganancias 154 Utilidad después de ganancias 286 Rf 3,00% Rm 11,00% Beta 0,0828 3,66% Ken (nominal) IPC (EEUU) 1,50% Ker (real)* 2,13% Valor activo 13.431 Valor tierra de equilibrio 12.953 PER 45

Soja H1

Norte de Buenos Aires H2 H3

H4

H5

Promedio

51 38 1.945 387 122 1.436 238 1.198 240 958 335 624 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50%

32 38 1.228 244 77 906 238 668 240 428 150 279 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50%

49 38 1.877 373 118 1.385 238 1.147 240 907 318 591 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50%

32 38 1.216 242 76 897 238 659 240 419 147 273 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50%

50 38 1.907 380 120 1.408 238 1.170 240 930 325 606 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50%

41 38 1.569 312 99 1.158 238 920 240 680 238 443 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50%

2,13% 29.299 28.821 46

2,13% 13.105 12.627 45

2,13% 27.752 27.274 46

2,13% 12.826 12.348 45

2,13% 28.441 27.963 46

2,13% 20.809 20.331 46

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO ANTES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro antes del de impuesto inmobiliario y otros, para personas jurídicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Maicera. Año 2013 may-12 Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 38 Ingreso bruto (U$S/ha) 1.242 Gasto de comercialización (U$S/ha) 247 Cosecha (U$S/ha) 78 Ingreso neto (U$S/ha) 917 Gastos directos (U$S/ha) 238 Margen bruto 679 Gastos de estructura 198 Margen neto 481 Impuesto a las ganancias 168 Utilidad después de ganancias 314 Rf 3,00% Rm 11,00% Beta 0,0828 Ken (nominal) 3,66% IPC (EEUU) 1,50% Ker (real)* 2,13% Valor activo 14.716 Valor tierra de equilibrio 14.280 PER 46

Soja H1 51 38 1.945 387 122 1.436 238 1.198 198 1.000 350 652 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 30.583 30.147 46

Norte de Buenos Aires H2 H3 32 38 1.228 244 77 906 238 668 198 470 165 307 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 14.390 13.954 46

49 38 1.877 373 118 1.385 238 1.147 198 949 332 619 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 29.036 28.600 46

H4

H5

Promedio

32 38 1.216 242 76 897 238 659 198 461 161 301 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 14.111 13.675 45

50 38 1.907 380 120 1.408 238 1.170 198 972 340 633 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 29.725 29.289 46

41 38 1.569 312 99 1.158 238 920 198 722 253 471 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 22.093 21.657 46

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO DESPUES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro después del aumento del impuesto inmobiliario y otros, para personas físicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Maicera. Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 38 Ingreso bruto (U$S/ha) 1.242 Gasto de comercialización (U$S/ha) 247 Cosecha (U$S/ha) 78 Ingreso neto (U$S/ha) 917 Gastos directos (U$S/ha) 238 Margen bruto 679 Gastos de estructura 297 Margen neto 382 Impuesto a las ganancias 133 Utilidad después de ganancias 250 Rf 3,00% Rm 11,00% Beta 0,0828 Ken (nominal) 3,66% IPC (EEUU) 1,50% Ker (real)* 2,13% Valor activo 11.724 Valor tierra de equilibrio 11.189 PER 45

51 38 1.945 387 122 1.436 238 1.198 297 901 314 589 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 27.640 27.105 46

32 38 1.228 244 77 906 238 668 297 371 129 243 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 11.397 10.862 45

49 38 1.877 373 118 1.385 238 1.147 297 850 296 556 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 26.088 25.553 46

32 38 1.216 242 76 897 238 659 297 362 126 237 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 11.117 10.582 45

50 38 1.907 380 120 1.408 238 1.170 297 873 304 571 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 26.779 26.244 46

41 38 1.569 312 99 1.158 238 920 297 623 217 407 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 19.124 18.589 45

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO ANTES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro antes del aumento impuesto inmobiliario y otros, para personas físicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Maicera. may-12 Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 38 Ingreso bruto (U$S/ha) 1.242 Gasto de comercialización (U$S/ha) 247 Cosecha (U$S/ha) 78 Ingreso neto (U$S/ha) 917 Gastos directos (U$S/ha) 238 Margen bruto 679 Gastos de estructura 205 Margen neto 474 Impuesto a las ganancias 165 Utilidad después de ganancias 310 Rf 3,00% Rm 11,00% Beta 0,0828 Ken (nominal) 3,66% IPC (EEUU) 1,50% Ker (real)* 2,13% Valor activo 14.546 Valor tierra de equilibrio 14.103 PER 46

H1

H2

H3

H4

H5

Promedio

51 38 1.945 387 122 1.436 238 1.198 205 993 346 649 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 30.462 30.019 46

32 38 1.228 244 77 906 238 668 205 463 161 303 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 14.219 13.776 45

49 38 1.877 373 118 1.385 238 1.147 205 942 328 616 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 28.911 28.468 46

32 38 1.216 242 76 897 238 659 205 454 158 297 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 13.939 13.496 45

50 38 1.907 380 120 1.408 238 1.170 205 965 336 631 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 29.602 29.159 46

41 38 1.569 312 99 1.158 238 920 205 715 249 468 3,00% 11,00% 0,0828 3,66% 1,50% 2,13% 21.947 21.504 46

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO DESPUES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro después del impuesto inmobiliario y otros, para personas jurídicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Centro-Sur de Entre Ríos. Año 2013 Soja may-12 H1 Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 30 Ingreso bruto (U$S/ha) 981 Gastos de comercialización (U$S/ha) 217 Cosecha (U$S/ha) 64 Ingreso neto (U$S/ha) 700 Gastos directos (U$S/ha) 241 Margen bruto 459 Gastos de estructura 226 Margen neto 233 Impuesto a las ganancias 82 Utilidad después de ganancias 152 Rf 3,0% Rm 11,0% Beta 0,08

Entre Rios, zona centro sur H2 H3 H4

H5

Promedio

50 30 1.509 333 98 1.077 241 836 226 610 213 397 3,0% 11,0% 0,08

32 30 969 214 63 692 241 451 226 225 79 147 3,0% 11,0% 0,08

49 30 1.482 327 97 1.058 241 817 226 591 207 385 3,0% 11,0% 0,08

32 30 960 212 63 685 241 444 226 218 76 142 3,0% 11,0% 0,08

50 30 1.506 333 98 1.075 241 834 226 608 213 396 3,0% 11,0% 0,08

41 30 1.234 273 80 881 241 640 226 414 145 270 3,0% 11,0% 0,08

Ken (nominal) IPC (EEUU)

3,7% 1,5%

3,7% 1,5%

3,7% 1,5%

3,7% 1,5%

3,7% 1,5%

3,7% 1,5%

3,7% 1,5%

Ker (real)*

2,1%

2,1%

2,1%

2,1%

2,1%

2,1%

2,1%

Valor activo Valor tierra de equilibrio PER

7.136 6.669 44

18.654 18.187 46

6.881 6.414 44

18.062 17.595 46

6.668 6.201 44

18.588 18.121 46

12.665 12.198 45

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO ANTES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro antes del impuesto inmobiliario y otros, para personas jurídicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Centro-Sur de Entre Ríos. Año 2013 Soja may-12 H1 Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 30 Ingreso bruto (U$S/ha) 981 Gastos de comercialización (U$S/ha) 217 Cosecha (U$S/ha) 64 Ingreso neto (U$S/ha) 700 Gastos directos (U$S/ha) 241 Margen bruto 459 Gastos de estructura 129 Margen neto 330 Impuesto a las ganancias 116 Utilidad después de ganancias 215 Rf 3,0% Rm 11,0% Beta 0,08 Ken (nominal) 3,7% IPC (EEUU) 1,5% Ker (real)* 2,1% Valor activo 10.102 Valor tierra de equilibrio 9.732 ¨PER 45

50 30 1.509 333 98 1.077 241 836 129 707 247 461 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 21.620 21.250 46

Entre Rios, zona centro sur H2 H3 H4 32 30 969 214 63 692 241 451 129 322 113 210 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 9.848 9.478 45

49 30 1.482 327 97 1.058 241 817 129 688 241 448 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 21.029 20.659 46

32 30 960 212 63 685 241 444 129 315 110 205 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 9.635 9.265 45

H5

Promedio

50 30 1.506 333 98 1.075 241 834 129 705 247 459 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 21.555 21.185 46

41 30 1.234 273 80 881 241 640 129 511 179 333 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 15.632 15.262 46

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO DESPUES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro después del impuesto inmobiliario y otros, para personas físicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Centro-Sur de Entre Ríos. Año 2013 Soja may-12 H1 Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 30 Ingreso bruto (U$S/ha) 981 Gastos de comercialización (U$S/ha) 217 Cosecha (U$S/ha) 64 Ingreso neto (U$S/ha) 700 Gastos directos (U$S/ha) 241 Margen bruto 459 Gastos de estructura 273 Margen neto 186 Impuesto a las ganancias 65 Utilidad después de ganancias 121 Rf 3,0% Rm 11,0% Beta 0,08 Ken (nominal) 3,7% IPC (EEUU) 1,5% Ker (real)* 2,1% Valor activo 5.698 Valor tierra de equilibrio 5.184 PER 43

50 30 1.509 333 98 1.077 241 836 273 563 197 367 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 17.216 16.702 46

Entre Rios, zona centro sur H2 H3 H4 32 30 969 214 63 692 241 451 273 178 62 116 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 5.444 4.930 43

49 30 1.482 327 97 1.058 241 817 273 544 190 354 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 16.625 16.111 45

32 30 960 212 63 685 241 444 273 171 60 111 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 5.231 4.717 42

H5

Promedio

50 30 1.506 333 98 1.075 241 834 273 561 196 365 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 17.151 16.637 46

41 30 1.234 273 80 881 241 640 273 367 128 239 3,0% 11,0% 0,08 3,7% 1,5% 2,1% 11.227 10.713 44

COSTOS, MARGEN NETO Y VALOR DE LA TIERRA DE EQUILIBRIO ANTES DEL AUMENTO DE IMPUESTOS • Cuadro antes del impuesto inmobiliario y otros, para personas físicas: precios considerados: U$S 531, U$S 525 y U$S 520, con y sin retención. Superficie 1.500 ha. Zona Centro-Sur de Entre Ríos. Año 2013 Soja may-12 H1 Precio (U$Sxqq) 33 Rendimiento (qq/ha) 30 Ingreso bruto (U$S/ha) 981 Gastos de comercialización (U$S/ha) 217 Cosecha (U$S/ha) 64 Ingreso neto (U$S/ha) 700 Gastos directos (U$S/ha) 241 Margen bruto 459 Gastos de estructura 131 Margen neto 328 Impuesto a las ganancias 115 Utilidad después de ganancias 214 Rf 3,0% Rm 11,0% Beta 0,08 Ken (nominal) IPC (EEUU) Ker (real)* Valor activo Valor tierra de equilibrio PER

Entre Rios, zona centro sur H2 H3 H4

H5

Promedio

50 30 1.509 333 98 1.077 241 836 131 705 247 459 3,0% 11,0% 0,08

32 30 969 214 63 692 241 451 131 320 112 209 3,0% 11,0% 0,08

49 30 1.482 327 97 1.058 241 817 131 686 240 447 3,0% 11,0% 0,08

32 30 960 212 63 685 241 444 131 313 110 204 3,0% 11,0% 0,08

50 30 1.506 333 98 1.075 241 834 131 703 246 458 3,0% 11,0% 0,08

41 30 1.234 273 80 881 241 640 131 509 178 332 3,0% 11,0% 0,08

3,7% 1,5% 2,1%

3,7% 1,5% 2,1%

3,7% 1,5% 2,1%

3,7% 1,5% 2,1%

3,7% 1,5% 2,1%

3,7% 1,5% 2,1%

3,7% 1,5% 2,1%

10.041 9.669 45

21.559 21.187 46

9.787 9.415 45

20.968 20.596 46

9.574 9.202 45

21.494 21.122 46

15.570 15.198 46

VARIACIONES DE RENTABILIDAD Y AUMENTO DE COSTOS FIJOS • En campos agrícolas de una superficie de 1.500 hectáreas, en el caso las personas físicas, es probable que el aumento resulte mayor por el impacto del impuesto a los bienes personales. • En la zona maicera, en cuanto a las personas jurídicas el impacto de los impuestos derivados del revalúo, dejando constante el resto de las variables, representa un aumento de los costos fijos del 15,5% del ingreso al 19,3%. La caída de la utilidad por hectárea sería de aproximadamente de U$S 28,0. Asimismo, el valor de la tierra de equilibrio se reducirá en un 6,1%. Por otra parte afecta en forma negativa las expectativas, en un mercado en crecimiento. • En las personas físicas el impacto impositivo derivado del revalúo, dejando constante el resto de las variables, representaría un aumento de los costos fijos del 19,5% al 23,9%. La reducción en la utilidad por hectárea se estima en U$S 60,0. El efecto sobre el valor de la tierra teórico sería de una caída del 13,6%. Habría expectativas negativas, en el marco de un mercado con tendencia positiva.

VARIACIONES DE RENTABILIDAD Y AUMENTO DE COSTOS FIJOS • En la zona centro- sur de Entre Ríos, en el caso de las personas jurídicas la variación del margen neto sería de una reducción de U$S 63,0. La relación de los costos fijo sobre el ingreso por hectárea aumentaría del 13,4% al 23,0 % y la caída en el precio de la tierra de equilibrio se estima en un 20,1%. • En el caso de las personas físicas la variación en el margen neto sería del orden de U$S 83,0. Los costos de estructura variarían del 13,1% del ingreso al 27,8%. El efecto sobre la caída del precio de la tierra de equilibrio sería del 29,5%.

CONCLUSIONES • A partir del valor del precio de la tierra en la zona maicera entre los años 1977 y 2011, en valores nominales y constantes, se puede observar una alta correlación de los precios entre distintas zonas de producción de la Provincia de Buenos Aires. • El precio de la tierra está determinado por el valor actual del flujo de fondos del margen bruto y el valor residual por renta perpetua, más un efecto expectativa. • Dejando constantes las variables rendimiento, precio, costos de cosecha y comercialización, así como el valor de todos los ítems del costo de estructura, excluido los impuestos inmobiliarios y bienes personales, la rentabilidad por hectárea, la incidencia de los costos de estructura en el ingreso por hectárea y el valor de equilibrio de la hectárea se reducen, como consecuencia del revalúo inmobiliario y del efecto de bienes personales. El último impuesto mencionado para el caso de las personas físicas tendría un mayor efecto negativo. (Se consideró para zona maicera en la Provincia de Buenos Aires y centro y sur de Entre Ríos una superficie de 1.500 hectáreas.

Análisis de la reformas tributarias en las provincias de Entre Ríos, Santa Fe y Buenos Aires 2012

Entre Ríos

• Modificaron la valuación alterando la Ley de Avalúo: ANTES: – Se utilizaba el promedio de los últimos cinco años, de rendimientos, precios e insumos.

AHORA: – Se utilizó el valor promedio del último año, obviándose los cuatro anteriores. – Se impuso mayor progresividad a las escalas. – Se pretende crear un nuevo impuesto para no residentes.

Aumentos que superan el 600%.

Santa Fé

Acciones • El proyecto ajusta las valuaciones en un 70%. • Instrumenta una nueva escala con mayor progresividad. • Crea un nuevo impuesto para los grandes establecimientos. Resultado esperado :

Aumentos que llegarían al 300% para grandes empresas rurales.

Ejemplos reales de aumentos por partida inmobiliaria (Sta. Fe)

HECTAREAS

Val. Fisc. 2011

IMPT. 2011

2.693,83

267.673,75

7.488,00

1.581,30

205.388,19

5.160,00

950,43

124.213,41

2.568,00

1.596,82

237.803,74

6.276,00

6.822,38

835.079,09

21.492,00

70% V.F.

IMPTO 2012

Aumento %

455.045,38

15512,35

107,16

349.159,92

11933,42

131,27

211.162,80

5858,65

128,14

404.266,36

13796,02

119,82

1.419.634,45

47100,44

119,15

BUENOS AIRES

Valuaciones fiscales • Las valuaciones las estableció de oficio la Dirección de Catastro, sin consulta a los comité zonales ni autoridades municipales y locales. • Se utilizó el valor venal, alejándose de la metodología de valor de retorno económico, por aumentos de productividad. • El aumento de las valuaciones duplica el incremento del valor de retorno del negocio agropecuario, a pesar de los altos precios internacionales. • En la ley persiste la incertidumbre respecto a las bases imponible para 2013 y años sucesivos. • Tomando el 0,5 de reducción de la valuación para el ejercicio 2012, estas aumentaron en promedio para toda la provincia un 562%, de $1.351 a $8.949 por hectárea.

Aumento de las valuaciones • Todos los distritos tienen aumentos. • En promedio aumentaron 562%. • El 54% de los partidos aumentaron entre 500 y 700%. • 22 partidos aumentaron entre el 700% y el 800%. • 9 partidos aumentaron más de 1000%.

% de aumento Más de 1000 800 y 1000 700 y 800 600 y 700 500 y 600 400 y 500 300 y 400 1 y 300

Partidos 9 10 22 44 27 9 4 7

Alícuotas • Se actualizaron los 12 rangos de progresividad y las alícuotas. • El rango máximo se actualizo un 128% pasando de $ 870 mil a $ 2 millones. • Los rangos menores se redujeron a la mitad. • Las alícuotas pasaron de tener un aumento proporcional a un aumento progresivo, impactando más fuerte sobre los estratos medios.

Impuesto resultante: algunos ejemplos Partido Alberti Ayacucho Azul Balcarce Arrecifes Brandsen Carlos Casares Chivilcoy Madariaga Villegas Pehajo Pergamino Rojas Saladillo

Hectareas 400 700 400 200 150 300 400 400 600 400 400 200 200 400

Impuesto 2011 Impuesto 2012 43.839 132.378 21.231 95.792 13.942 43.859 11.616 59.205 13.453 39.249 10.767 79.162 17.374 83.360 36.838 104.656 18.832 89.140 14.236 80.028 17.923 99.118 19.894 72.577 18.055 85.814 13.471 79.162

Variación 202% 351% 215% 410% 192% 635% 380% 184% 373% 462% 453% 265% 375% 488%

Conclusiones • La medida extrae del sector $2.820 millones adicionales, lo que representa un aumento de la carga impositiva del 207%. • Las nuevas valuaciones y alícuotas aportan un 40% más de recursos a la recaudación nacional de Bienes Personales y un 42% a la recaudación del del Inmobiliario Rural. • Hay una discriminación fuerte hacia los productores bonaerenses, que generarán el 30% de la recaudación nacional de bienes personales. • Hay un fuerte sesgo hacia los productores medios de entre 100 y 500 ha, tanto en el Inmobiliario Rural como en Bienes Personales, en donde el impacto por hectárea duplica al de otros segmentos. • 30 partidos transfieren a ANSES $ 1.300 millones adicionales (56% del total del aumento de Bs Personales)

Estas modificaciones impactan sobre impuestos nacionales • Personas físicas pagan bienes personales. • Personas Jurídicas tributan por acciones. • Total explotac. rurales según Censo: 51.116 – Personas físicas: 36.271 (70,9%). 46% superficie. superficie