MEMORIA

PEOU. PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE LA PARCELA 4

96 VPO EN PARCELA 4

SAN JUAN DE ROMPEOLAS SANTURTZI

marzo 2014

B-87

PROMOTOR:

INDICE 1. MEMORIA DEL PROYECTO 2. ANTECEDENTES Y ESTADO ACTUAL DEL ÁMBITO 3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL ÁREA 4. CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA 5. DETERMINACIONES DEL PLAN ESPECIAL 6. CONDICIONES DE GESTIÓN Y ADECUACIÓN 7. TRAMITACIÓN

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. Objeto del proyecto

1.1.1. Promotor La promoción y encargo del presente expediente corresponde a: VIVIENDA Y SUELO DE EUSKADI S.A/EUSKADIKO ETXEBIZITZA ETA LURRA, E.A. (VISESA) CIF: A20306775 Domicilio: c/Portal de Gamarra, 1 A – 2ª planta 01013 (Vitoria-Gasteiz).

1.1.2. Equipo Redactor El redactor del presente expediente es el arquitecto: Nerea Morgado Juez Portal de Gamarra 1ª – 2ª planta 01013 Vitoria – Gasteiz Teléfono-Fax: 945 21 42 09 e-mail: [email protected]

1.1.3. Objeto del Plan Especial El presente Plan Especial tiene el objeto de modificar la PARCELA 4 RESIDENCIAL y definir las nuevas parcelas edificatorias, la edificabilidad, usos y alineaciones de dichas parcelas resultantes.

1.2. Antecedentes y Estado actual del ámbito 1.2.1. EMPLAZAMIENTO El ámbito del Plan Especial es la Parcela 4 residencial situada dentro de la Unidad de Ejecución 2 del Área de Ordenación Remitida 403, en el barrio de San Juan Rompeolas de Santurtzi.

1.2.2. INFORMACIÓN REFERENTE AL ÁREA El Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi, definitivamente aprobado fue publicado en el BOB en 22 de Junio de 1998. El día 5 de Marzo de 2001 fue suscrito Convenio de Cooperación referido al Área de Ordenación remitida 403 “San Juan de Rompeolas” entre el Ayuntamiento de Santurtzi y el entonces denominado Departamento de Ordenación del Territorio y Medioambiente del Gobierno Vasco. Dicho convenio venía a corregir el contenido de otros dos convenios firmados con fecha 11 de Mayo de1993 y 17 de octubre de 1995 a raíz de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco donde se determinó la nulidad de las acciones recogidas al entender que el suelo recogido era urbano y no urbanizable como se planteaba en el Plan 3/11

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General. Este convenio recogía las determinaciones urbanísticas para el ámbito de San Juan de Rompeolas de la futura Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana. Tras la elaboración en Noviembre de 2004 de un texto refundido se produjo la aprobación definitiva, por el Departamento de Urbanismo de la Diputación Foral de Bizkaia, y mediante la Orden Foral 1.571/2004, de 15 de Octubre, de la modificación del Plan General de Santurtzi en el Área de Ordenación Remitida AOR-403 “San Juan de Rompeolas” donde se propone una nueva ordenación prefijada, fijando unos criterios de edificabilidad y densidad máxima que, dadas las características del ámbito, se han estimado en 0,50 m²/m² y una densidad máxima de 50 viviendas/Hectárea, inferior a la actualmente existente. De acuerdo a las previsiones del referido documento se procedió a la redacción y tramitación del correspondiente Proyecto de Urbanización del citado sector, el cual que obtuvo su aprobación inicial con fecha 19 de Diciembre de 2006, si bien se procedió a su modificación y posterior tramitación administrativa. Tanto el Ayuntamiento de Santurtzi como el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco consideraron oportuna la redacción de un Programa de Actuación Urbanizadora. El PAU propuso la delimitación de dos unidades de ejecución denominadas AOR-403-UE01 y AOR-403-UE02, en cada una de las cuales se ha redactado el correspondiente proyecto de urbanización independiente, estando ya la UE-01 ejecutada y quedando pendiente la urbanización y edificación de la unidad de ejecución UE 02, en la cual se ubica la presente promoción.

1.2.3. DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA INICIAL 4

GESTIÓN URBANÍSTICA. Tras la división en dos unidades de ejecución, se ha procedido a la expropiación de los distintos suelos y a la ejecución del primer bloque de edificación. En la actualidad los distintos suelos son en su totalidad propiedad del G.V. quedando únicamente la agrupación y segregación de las parcelas finales resultantes

AFECCIONES SECTORIALES Y DE URBANIZACIÓN. La parcela P4 inicial consta de 5.350m² de superficie, en los que se preveían 6 bloques paralelos a la Calle Regales, reconocidos con los números del 4.1 al 4.6. La edificabilidad máxima prevista y la cual no se modifica es de 9.132,63m²t para uso residencial de protección oficial. La altura edificable máxima la fija en B+3. 4/11

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1.3. Régimen Urbanístico del Área Actualmente afectan a la Parcela 4 las siguientes normativas: 1.

Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi.

2.

Modificación Puntual del Plan general de Ordenación Urbana de SAnturtzi en el ámbito de la AOR 403 San Juan de Rompeolas.

3.

Programa de Actuación Urbanizadora en AOR 403 San Juan de Rompeolas.

Dado que la parcela se encuentra en Suelo Urbano el Plan Especial es la figura de planeamiento que permite modificar la ordenación pormenorizada del suelo urbano contenida en la documentación del plan general, según Artículo 70 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo. A su vez, el Plan Especial, al ser un instrumento de ordenación pormenorizada, permite fijar las siguientes determinaciones; La determinación de los solares y las parcelas que puedan ser edificados, el establecimiento de usos y edificabilidades y la fijación de las alineaciones y rasantes, según Artículo 58 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo.

1.4. Criterios y Objetivos Generales. Descripción de la ordenación propuesta La promoción prevista es resultado de la reconsideración realizada sobre la ordenación inicialmente prevista entre noviembre de 2013 y febrero de 2014 en reuniones mantenidas con el Ayto. de Santurtzi y la Dirección de Suelo del G.V., fruto de la cual se ha determinado una nueva ordenación de los edificios, que respeta lo previsto por el planeamiento en cuanto a las determinaciones estructurales del mismo, a saber : 

Ocupación Máxima de los Edificaciones.



Edificabilidad Máxima de los distintos usos y aprovechamientos.

La ordenación propuesta da respuesta, entre otras cuestiones, a lo siguiente: 1.

mejora de la compacidad de las edificaciones, lo cual resulta más económico y sostenible, al disponer la promoción en sólo 3 edificios de 32 viviendas cada uno, de dimensiones aproximadas de 36 x 16 m., en orientación Norte-Sur, con 6 viviendas en plantas altas, 4 viviendas en planta baja y 2 viviendas en dos plantas de semisótano.

2.

aprovechamiento del desnivel existente en el terreno, para disponer 3 plantas en semisótano, destinadas a viviendas, trasteros y garajes, que salvan la diferencia de cotas entre el vial superior (calle Regales), y el nuevo vial de servicio inferior.

3.

creación de un nuevo vial de servicio a cota 45-48, sensiblemente paralelo a la calle Regales, para el acceso a garajes y para la mejor conexión del conjunto del ámbito.

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4.

creación de espacios libres públicos a cota de la calle Regales, a modo de miradores sobre el Abra, aprovechando la ubicación y vistas del ámbito, que aporten al barrio una mayor calidad de espacios libres urbanos y que a su vez sirvan de plataforma de acceso a los portales de los edificios.

5.

incorporación del edificio anexo a la instalación del campo de fútbol de San Juan, así como el muro vegetal que soporta el mismo, todo ello en el linde Oeste del ámbito.

6.

revisión de las rasantes para lograr una mejor adecuación al terreno de las cotas de acceso a garajes y portales, así como los distintos recorridos peatonales y rodados, con el objetivo de mejorar la viabilidad técnica y económica de Ia actuación, creando recorridos más accesibles y edificaciones más sostenibles y urbanizaciones de menor coste de ejecución y mantenimiento.

1.5. Determinaciones del Plan Especial El presente plan especial y de acuerdo al Artículo 70 de la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo, pretende definir las nuevas parcelas resultantes y la redistribución de la edificabilidad en los nuevos bloques erigidos. Definiendo a su vez las alineaciones y número de plantas de los bloques propuestos en cada una de las parcelas. Para resolver el fuerte desnivel existente en la parcela, se propone el acceso en planta baja por la Calle Regales y se proyectan tres plantas por debajo de ella, teniendo uso de vivienda las dos inferiores siguientes en una profundidad menor a 20m tal y como lo permiten las ordenanzas municipales. Dicho uso se simultaneará en la planta -2 con garaje en su lado contra terreno y en la -1 con trastero igualmente en el lado que da contra terreno. La tercera será de uso exclusivo de garaje y tendrá acceso directo desde la calle inferior. Se plantea un acceso secundario desde la tercera planta inferior, que servirá de salida descendente de las viviendas de la planta -1 y -2, teniendo estas a su vez, salida ascendente desde la planta baja. En la planta baja se plantean los accesos principales de portal y uso de viviendas, situándose 4 viviendas en dicha planta. Se reservan los espacios necesarios para instalaciones comunes. Las plantas superiores de la 1 a la 4 disponen de uso único residencial vpo, ajustándose en el programa 6 viviendas por planta. El la planta de cubierta se reserva el espacio suficiente para las instalaciones necesarias. La parcela origen objeto de modificación del presente estudio es un solar de 5.350 m² denominado parcela 4 en la ficha correspondiente a la normativa urbanística de la AOR-403 San Juan de Rompeolas, dentro de la cual se crean a través del PEOU tres parcelas privativas denominadas P4.1, P4.2 y P4.3, siendo el resto de superficie cesión de suelo público. Dichas parcelas albergarán cada una de ellas un bloque de viviendas de VPO. Cada una de las parcelas tiene una superficie de 720m², siendo la conjunta de 2.160m², con lo cual la superficie de urbanización vinculada a cesión pública respecto a la parcela original es la de 3.190m². 6/11

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Los parámetros urbanísticos conjuntos de las tres parcelas son las siguientes; 

Nº viviendas :

96



Uso :



Superficie total parcelas:

2.160 m²



Perfil :

2S+2B+4



Ocupación Máxima Sótano:

4.680 m²t



Edificabilidad Máxima Viviendas:

9.072 m²t



Edificabilidad Máxima Anejos:

5.700 m²t



Superficie cesión espacios libres

3.190 m²

VPO

La edificabilidad máxima será para el conjunto de las tres parcelas. Las rasantes definidas en el PEOU no son vinculantes, quedando sujetas a la redefinición del proyecto de urbanización de la Calle Regales. En las plantas bajas de acceso a los bloques se crean unos espacios de porche con servidumbre de uso público que irán vinculados a los espacios de plaza mirador que se crean entre los bloques. Dichos porches se terminarán de ajustar en el proyecto de ejecución y vendrán derivadas de las condiciones geotécnicas y estructurales de la edificación. Si se marca una alineación máxima de 10m. Vinculadas a la calle inferior de acceso a los garajes, en la parcela de cesión libre y entre los bloques a edificar se plantea la ubicación de diversas plazas de aparcamiento que completarán la dotación de aparcamientos diseñana en la calle regales.

Descripción de la Urbanización La Urbanización propuesta responde a los objetivos y cuestiones referidas y la misma se desarrolla en un doble alcance, por una parte como Urbanización General del Ámbito y por otra parte como Urbanización Vinculada a la Promoción, con las siguientes características: 1.

URBANIZACIÓN GENERAL DEL ÁMBITO, corresponde al alcance previsto en el Proyecto redactado al efecto por Arcain Ingeniería y Arquitectura, S.L. para el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco en agosto de 2012 , como 1ª fase del total del ámbito y correspondiente a la urbanización de la calle Regales. El referido Proyecto de Urbanización de la calle Regales deberá ser revisado, actualizado y corregido incorporando las modificaciones previstas en la ordenación final recogida en el PEOU, en el correspondiente PAU y proyecto de urbanización. En la Urbanización General del ámbito se incluye la ejecución de la plaza prevista frente a la futura iglesia y en los terrenos de la antigua edificación de la parroquia, dicha plaza se prevé dispuesta en niveles adaptados a las pendientes del terreno y resolverá la accesibilidad entre la calle Regales y el nuevo vial de servicio inferior. 7/11

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En la Urbanización general se incluirá la ejecución del nuevo vial de servicio inferior que sirve de acceso a los garajes de los nuevos edificios. 2.

URBANIZACIÓN VINCULADA A LA PROMOCIÓN, delimitada al sur por la calle Regales, al norte con el vial de servicio de acceso a garajes, al este con el muro verde del campo de fútbol de San Juan Rompeolas y al oeste por la nueva plaza en el espacio liberado por el traslado de la iglesia. Dentro de la parcela se definen dos espacios de urbanización diferenciados, uno el mirador sobre el abra coincidente con los accesos a los portales, y otro los pasillos verdes que sirven de separación entre los edificios y de encuentro con las zonas verdes circundantes. En ambos extremos de la parcela se establecen conexiones peatonales con el entorno, segregadas del tráfico rodado.

Se prevé que la ejecución de ambas urbanizaciones (general y vinculada) se desarrollen simultáneamente, teniendo la definición de ambas criterios comunes y de necesaria coordinación.

Descripción detalla da de cada Bloque La promoción se desarrolla en 3 bloques de similares características, que, en resumen, son las siguientes: -

ocupación en planta rectangular de 36x 20 m.

-

perfil edificatorio de 4 Plantas Altas, sobre planta Baja y 3 plantas de Semisótano

-

acceso principal (portales) desde porche abierto a la calle Regales.

-

acceso complementario (peatonal y rodado) desde vial de servicio inferior

-

6 viviendas por planta tipo, 4 viviendas en pl.baja y 2 viviendas por planta semisótano -1 y -2

-

32 trasteros en planta semisótano -1

-

14 plazas de garaje en planta semisótano -2 y 18 plazas en semisótano -3

-

Cuartos de Instalaciones y Basuras en planta baja, incluso Centro de Transformación Eléctrica

-

Sala de Calderas y Paneles Solares en Cubierta

Las dimensiones y condiciones de la promoción verifican las Ordenanzas de Diseño de VPO.

Relación con el entorno La parcela se sitúa en el barrio de San Juan de Rompeolas, en un entorno de acusada pendiente abierto al Abra y al puerto en todo su frente Norte, que han sido tenido en consideración en la disposición de las edificaciones y de sus accesos y espacios libres Las edificaciones son aisladas y especialmente expuestas al ambiente y meteorología del entorno en el que se ubican lo cual ha sido tenido en consideración en el diseño de las mismas, en su compacidad y en la elección de sus materiales de fachadas, en las cuales se prevé incluir aleros de protección sobre los huecos de las distintas viviendas en sus diferentes orientaciones

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La promoción es sensible al entorno urbano en el que se ubica y a la carencia de espacios libres del mismo,

MEMORIA por lo que incluye espacios libres públicos en la calle Regales que resultarán de la cesión de las superficies de parcela no ocupadas por la edificación.

1.6. Condiciones de Gestión y Adecuación El ámbito en proyecto constituye una Unidad de Ejecución, a desarrollar de forma directa a través de un Proyecto Básico para Calificación de VPO y posterior Proyecto de Ejecución a redactar de acuerdo a las determinaciones contempladas en este Plan Especial. El ámbito de la UE 2 tiene unas obras de urbanización que serán faseadas por un PAU posterior y un proyecto de urbanización que las defina. Las obras de edificación de la parcela 4 se superpondrán en el tiempo a la urbanización de la calle Regales y el vial de acceso a garajes de la propia parcela, de manera que las conexiones a las infraestructuras de servicios quedaran resueltas. El resto de espacios libres quedarán pendientes a realizar en fases posteriores (el estudio de fases se realizará en el PAU). El proyecto Básico, a redactar una vez aprobado definitivamente el Plan Especial, contemplará tanto la evaluación económica de la propia edificación, la urbanización interior de las parcela privativas P4.1, P4.2 y P4.3 y la urbanización pública de cesión perteneciente a la parcela P4 original. También se tendrán en cuenta las conexiones a los servicios urbanos a pie de parcela y formalizará la edificación de los tres bloques de vivienda.

1.7. Tramitación Para poder materializar la edificabilidad física, establecer la determinación de los solares y las parcelas que puedan ser edificados, el establecimiento de usos y edificabilidades y la fijación de las alineaciones y rasantes, se redacta para la Parcela 4 de la UE 2 el presente Plan Especial, consensuado con el Ayuntamiento de Santurtzi como con el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. Por todo lo expuesto anteriormente se somete este Plan Especial a la consideración de los Organismos Oficiales, para su aprobación si procede y se tramitará tal y como se recoge en el art. 97 de la vigente Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo. El arquitecto: Nerea Morgado Juez

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PLANOS GRUPO

Nº PLANO TITULO

ESCALA

G. GENERALES

G.01 G.02 G.03

Situación Emplazamiento referido al PGOU Estado Actual. Topográfico

O. ORDENACIÓN

O.01.1 O.01.3

Propuesta ordenación Alineaciones

1/200 1/200

A. ARQUITECTURA

A.01.1 A.01.2 A.01.3 A.01.4 A.01.5 A.01.6

Distribución. Sótano -3 Distribución. Sótano -2 Distribución. Sótano -1 Distribución. Planta Baja Distribución. Planta Tipo 1,2,3,4 Distribución. Planta Cubierta

1/200 1/200 1/200 1/200 1/200 1/200

A.02.1

Secciones transversales

1/200

A.03.1

Alzados frontales

1/200

10/11

1/1000 1/500 1/500

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