México: Especial FIBRAS FIBRAS La democratización del negocio inmobiliario. Por: Adolfo González Olhovich y Rogelio Jiménez Pons

A través de las siguientes páginas se busca profundizar sobre los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces conocidos en el mercado como FIBRA o FIBRAS. No creemos que el constituir un vehículo como éste sea el trabajo de una sola firma o especialista, se requiere de un grupo multidisciplinario que en equipo, trabaje en casos específicos para lograr que el dueño de los inmuebles, los inversionistas, el fiduciario y las autoridades consideren que es un negocio sólido y con los riesgos medidos. Los diversos autores que participaron en el presente artículo central revisan el tema con visiones distintas pero todos coinciden que la figura cambiará radicalmente el negocio inmobiliario en México. En los últimos años se ha venido hablando de FIBRAS, de su gran potencial benéfico para el sector inmobiliario; sin embargo, la escasa dotación de información que está muy especializada y, en algunos casos, fraccionada ha significado que paulatinamente apenas estemos construyendo una imagen cada vez más clara de este importante vehículo que puede acercar dinero a desarrollos inmobiliarios y/o de infraestructura. Pero para hacer más claro su concepto es fundamental explicar qué es una FIBRA y sus antecedentes. Este tipo de vehículo de inversión tiene su origen en Estados Unidos donde se le conoce como REITs (por sus siglas en inglés Real Estate Investment Trusts), y fueron creados para proporcionar al público inversionista un mecanismo de inversión en grandes proyectos inmobiliarios. Su éxito radica en que son entidades que brindan atractivos rendimientos con un bajo nivel de riesgo. Es decir, en el caso específico de las fibras, una o varias personas, fideicomitentes portan (trasmiten la propiedad) de dinero y/o bienes inmuebles a un fideicomiso, el cual emitirá certificados fiduciarios que otorgará a los tenedores (fideicomisarios) ciertos derechos y que, por lo menos, representarán el valor del patrimonio

aportado con el fin de que el fideicomiso “se dedique a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destine al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para lograr esos fines”.(1) (1) Artículo 223 y 224 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta Gracias a las ventajas que nos brinda la ley mexicana, la FIBRA es la mejor manera de consolidar en una sola estructura jurídica, segura y versátil, los elementos que se requieren. De esta manera, en el mundo fiduciario nos encontramos con diferentes formas de utilizar el fideicomiso, como son, por mencionar algunas, y sin importar el tamaño del proyecto inmobiliario: a) Los fideicomisos de desarrollo inmobiliario o llamados fideicomisos inmobiliarios A + B, donde una parte aporta el terreno y la otra lo desarrolla. b) Los fideicomisos de rentas, donde el vehículo mantiene la propiedad de ciertos inmuebles y recibe las rentas que los mismos generan.

c) Los fideicomisos emisores, los cuales con el fin de financiar proyectos emiten títulos de crédito que pueden o no ser colocados en la Bolsa Mexicana de Valores, obteniendo recursos de los diferentes tipos de inversionistas a cambio de un premio. d) Los fideicomisos públicos–privados, los cuales en sus diferentes modalidades ayudan a entrelazar los objetivos de gobierno y de particulares en temas específicos como la infraestructura.

La Secretaria de Hacienda, la Bolsa Mexicana de Valores y los legisladores, desde nuestro punto de vista, unieron en las FIBRAS diferentes productos fiduciarios con la intención de que en el fideicomiso se mantenga la propiedad de los desarrollos inmobiliarios, los rente y por medio de la emisión de certificados públicos o privados, como lo hacen los REITs en Estados Unidos, se financie la operación con interesantes rendimientos, incrementado los mismos gracias a los beneficios fiscales que se les conceden. En este sentido fue muy alentador el mensaje del Presidente de la Bolsa, Luis Téllez, quien en un desayuno con motivo de la promoción de FIBRAS (en fecha cercana al “debut” de FIBRA UNO) destacó: “…Con las FIBRAS es de esperarse que el promotor se dedique más a promover más desarrollos que andar atorado con uno, buscando socios, cuando la Bolsa puede respaldarlo al acercar al mercado a esos proyectos que tienen rentabilidad, y en

lugar de conseguirse un par de socios se puede, en cambio, lograr cientos o hasta miles de socios inversionistas…” También mencionó que los Fondos para el Retiro y Fondos de Ahorro, son instituciones que pueden invertir en este tipo de vehículos, ya que al estar obligados a generar –con un razonable riesgo- los créditos necesarios para responder a los intereses de sus ahorradores, se convierten en un atractivo mercado para invertir en FIBRAS.

La noticia de que finalmente había sido lanzada exitosamente la primera FIBRA en el país, abre un amplio horizonte de posibilidades, donde los aspectos del capital –de riesgo y financiero– pueden someterse a una diferente estrategia. Tenemos un nuevo “vehículo” que nos puede conducir a diversos y positivos escenarios y habrá que ir aprendiendo a “manejarlo”. Para esto, se requiere que los desarrollos inmobiliarios que se propongan, tengan un probado grado de madurez, los estudios y proyectos que garanticen su viabilidad y rentabilidad, así como el historial del grupo promotor, que deberá garantizar capacidad, probidad y experiencia. Se sabe que la integración de la FIBRA es compleja, el notable retraso que se tuvo para lograr la primera es evidente, aún así es de esperar que conforme se vayan generando nuevas FIBRAS, tanto el mercado, como los promotores y sus principales actores se capaciten y vayan acumulando la experiencia necesaria para ir mejorando la gestión de las mismas. Recordemos que a fines de los años 50´s y principio de los 60´s, la Ley de Condominio y la aplicación de la misma no fue fácil de implementar en el DF y todavía, hasta mediados de la década de los ochenta, en muchos estados de la república, tanto promotores, arquitectos, notarios y los registro público locales, así como varios condóminos y usuarios, no sabían definir, establecer, registrar, implementar y menos administrar un condominio (ni había leyes locales que lo permitieran). El que pequeños ahorradores puedan, a través de la Bolsa de Valores, participar en grandes negocios inmobiliarios, indudablemente tiene un sentido político-social avanzado, pues democratiza el acceso de modestos inversionistas a grandes empresas, que de otra forma les sería imposible y obviamente les permite mejores ingresos. Quien hoy recibe en la banca por sus ahorros (digamos $300 mil pesos) alrededor del 6% de interés anual es un potencial inversionista porque le es factible aumentar este porcentaje invirtiendo en FIBRAS y éstas se convierten en su nueva alternativa de renta patrimonial. Esta democratización del capital, tiene implicaciones socio-económicas positivas, sobre todo en un ámbito político enfrentado y polarizado, además es una oportunidad para invitar indistintamente a los tres niveles de gobierno, ya que con la coyuntura que se presenta, ahora pueden participar en varios de nuestros proyectos con inversión, tierras, obras o

permisos a cambio de sus correspondientes certificados, donde se garantizan los intereses del sector púbico. El hecho que los negocios de FIBRAS deben de cumplir con una serie de requisitos como gobierno corporativo (léase eficiente) y se transparente la administración, como debe ser en toda empresa pública, facilita en gran medida el camino de justificar la participación de cualquier entidad de gobierno y les permite a éstas promover empresas público-privadas para múltiples propósitos: desde el desarrollo de grandes reservas territoriales, concesiones de servicios públicos hasta los permisos a desarrollos comerciales, derechos por conexión de servicios, así como otros muchos de operación urbana que signifique rentas o ingresos de naturaleza análoga. Todo esto puede llegar a ser el tema de amplias alianzas entre promotores / inversionistas, sector público y el mercado.

ALGUNOS BENEFICIOS DE LAS FIBRAS a. Confidencialidad frente a terceros (secreto fiduciario). Al crearse un patrimonio autónomo todos los actos que se realizan se llevan a cabo a nombre del fiduciario; esto no implica que la autoridad fiscal no esté enterada de lo que sucede pero se reduce en forma importante quienes son los propietarios de los bienes frente a terceros. b. Control del patrimonio. En su caso, a través de la figura del Comité Técnico se pueden tomar decisiones, incorporando buenas prácticas de Gobierno Corporativo, pero con las limitaciones acordadas entre las partes. c. Copropiedad. En caso de inmuebles, se evita que se establezca un régimen de copropiedad. d. Protección de activos. El patrimonio fideicomitido no puede ser gravado o embargado por obligaciones del fideicomitente. Los acreedores pueden gravar o embargar los derechos sobre el fideicomiso, dejando a salvo el negocio que se genera en el fideicomiso. e. Certeza jurídica e imparcialidad; El fiduciario, actuando como buen padre de familia debe apegarse a su encomienda, conforme lo establece el contrato de Fideicomiso, sin más facultades que las que dicho instrumento le confiera. f. Reglas de lavado de dinero. La situación en México nos invita y la ley nos obliga a saber con quién tenemos nexos o negocios. Al usar un fideicomiso la instrucción financiera debe correr sus procesos de Prevención de Lavado de Dinero, lo que deja a todas las partes con una mayor seguridad. g. Modelo asociativo. El fideicomiso es un excelente modelo para reunir a un grupo de personas para realizar un fin determinado, en virtud de su flexibilidad para adoptar las reglas de negocio dejando la responsabilidad de la propiedad de los bienes en un tercero autorizado.

h. Transparencia. Todo fideicomiso que emita certificados fiduciario debe tener cierto grado de transparencia frente a los fideicomisarios, y mucha transparencia si consideramos a los tenedores de los mismos al gran público inversionista a través de la Bolsa Mexicana y sus instituciones de apoyo. Así, a grandes rasgos podemos concluir que la FIBRA es: I. Un eficaz vehículo para crear valor y recibir rendimientos, apoyando al desarrollo de la infraestructura en México. II. Un atractivo negocio inmobiliario, financiado a través de la Bolsa Mexicana de Valores. III. Eficiente fiscalmente, con las precisiones según el caso. IV. Adaptable a diferentes escalas y proyectos con distintos niveles de participación y jugadores. V. La democratización del negocio inmobiliario. VI. Flexible, no todo tiene que ser FIBRA, pueden ser una o varias de las siguientes figuras: i. Fideicomisos solos ii. Fideicomisos con emisión iii. Fideicomisos con rentas iv. FIBRAS v. CKDs Por ello, los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces abren un amplio panorama de posibilidades no sólo para los desarrolladores inmobiliarios sino también para los inversionistas y otros nichos.