AÑO 5, 2do TRIMESTRE 2008

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+ Decálogo del Valuador + Masificar y mecanizar el avalúo para crédito ¿Se vale? + Ocupación hotelera en México durante los últimos 5 años + Eventos

www.fecisvalmexico.org

DIRECTIVA FECISVAL PRESIDENTE Esp. en Val. Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez VICEPRESIDENTE Esp. en Val. Ing. Raúl Armando Bracamontes Zenizo SEGUNDO VICEPRESIDENTE Esp. en Val. Ing. Marco A. Cano Gómez SECRETARIO M. C. e Ing. Civil Hugo Saucedo Acosta TESORERO M. en Val. Arq. Arturo Alejandro López Perales PRO-TESORERO Esp. en Val. Arq. Pedro García Valdez SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN Esp. en Val. Arq. Rubén José Erosa Rosado SECRETARIO DE ACCIÓN GREMIAL Esp. en Val. de B. Arq. Fernando Arturo Vásquez Chagoya PRESIDENTE CONSEJO TÉCNICO Esp. en Val. Ing. José Alfredo Rojo García COMISARIO M. en Val. Arq. María de los Ángeles Díaz de León Flores GERENTE Esp. en Val. Arq. Gustavo De la Cerda Lemus

Lobby, Hotel Burj Al Arab, Dubai, Emiratos Arabes Unidos

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CONTENIDO16 PRESIDENTE Esp. en Val. Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN Esp. en Val. Arq. Rubén José Erosa Rosado COLABORADORES EN ESTA EDICIÓN Julio E. Torres Coto M. Leoncio Angulo Valenzuela DIRECCIÓN EDITORIAL Luz Capistrán Bolio Royal Suite , Hotel Burj Al Arab, Dubai, Emiratos Arabes Unidos

ARTE Y DISEÑO José Luis Betancourt PORTADA Hotel Burj Al Arab, Dubai, Emiratos Arabes Unidos

Editorial

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Decálogo del Valuador

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Masificar y mecanizar el avalúo para crédito ¿Se vale?

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Ocupación Hotelera en México durante los últimos 5 años

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Eventos

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Directorios FECISVAL

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FECISVAL Insurgentes Sur No. 1480, 2do. Piso, Col. Barrio Actipan, CP 03230, Mex, D.F. Tel. 01 (55) 5534-6467 Tel. 01 (55) 5534-6273

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La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo de la FECISVAL, es una publicación trimestral con un tiraje de 2,000 ejemplares de distribución gratuita. El contenido de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de la FECISVAL. Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud de título y reserva al título en Derechos de Autor en trámite. Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos en esta publicación, previa autorización escrita del autor. Editor responsable Esp. en Val. Arq. Rubén José Erosa Rosado. Impreso en Cancún, Q. Roo, México.

Por: Esp. en Val. Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez Presidente FECISVAL

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stimados amigos valuadores del país:

En el marco de nuestra Primera Asamblea 2008, iniciamos una nueva cruzada en la valuación a nivel nacional. Hoy nos corresponde tomar la estafeta para conducir los destinos de nuestra federación y confirmamos ante todos ustedes el compromiso de servir con eficiencia y eficacia. En nuestra actividad valuatoria, el único compromiso con la sociedad es garantizar confianza, transparencia, honestidad, profesionalismo y seguridad. Ante esto, debemos de estar comprometidos con nosotros mismos, cumpliendo con los principios rectores de nuestro código de ética; sin la observacia de ellos, podemos caer en el vacío de la desconfianza. Es importante resaltar que hoy, el valuador esta preparado con capacidad para enfrentar el reto que tiene en el desarrollo económico de nuestro país. Lucharemos por dignificar la actividad valuatoria, cambiando paradigmas de una responsabilidad ajena. Tomaremos las siguientes líneas de trabajo y que hoy reivindicamos ante todos ustedes. Haremos una jornada permanente para reivindicar la actividad valuatoria, bajo los siguientes principios: A) Ratificamos la independencia del valuador profesional, ante la adversidad de las autoridades. B) Propondremos ante el Congreso de la Unión las reformas y adecuaciones al marco jurídico de la valuación, para que sean solo los valuadores profesionales los encargados de dar valor a los bienes de los particulares.

C) Vamos a recorrer el país para visitar a las autoridades estatales, pidiéndoles y en su caso exigiendo, un trato digno a nuestros agremiados, pero sobre todo el reconocimiento profesional. D) Impulsaremos la creación de organismo que sirva de árbitro en conflictos en donde sea señalado valuador, ante la posible comisión conducta que perjudique a un usuario.

un los un de

E) Impulsaremos la Norma Oficial Mexicana de Valuación, con ello terminaremos, con aquellos valuadores que simulan conocer de valuación. F) Crearemos la instancia para la certificación del valuador, no con el propósito de poner trabas a nuestra actividad, sino, como un medio que le de sustento a nuestros principios rectores del código de ética. G) Publicaremos en nuestra pagina web, el padrón de valuadores certificados. H) Pediremos a la Junta de Honor de nuestra federación, inicie una cruzada de aplicación de estatutos a los seudovaluadores que desprestigian a nuestros Colegios e Institutos; no se tratará de una cacería de brujas, es tan solo darle confianza a nuestros clientes y usuarios.

Amigos valuadores del país: El nuevo consejo, se compromete a trabajar de la mano con sus Colegios e Institutos, con el fin de dignificar la valuación. Nuestro lema será: "La valuación para el Valuador".

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DECÁLOGO DEL VALUADOR

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Cimentaré mi reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos mis actos, así como el debido decoro e integridad en mi vida social, familiar y profesional. Tengo la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión, actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas del derecho vigente. No aceptaré la ejecución de un avalúo fuera de mi especialidad sin solicitar el asesoramiento óptimo correspondiente. No aceptaré la elaboración de avalúos, cuando se presenten nexos de parentesco, beneficio personal, ó que tenga un interés pasado, presente o futuro sobre el bien, manifestando que hay conflicto de intereses. Seré veraz con respecto a lo que veo y siento, de acuerdo con mis conocimientos, sensibilidad, experiencia y entendimiento, en el momento de efectuar la valuación y no aceptaré influencias extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar mi criterio, sosteniendo un criterio libre e imparcial, sin excepción de ninguna especie. Lucharé por la independencia profesional y económica del valuador, para que mi juicio en los avalúos sea imparcial y justo. No perjudicaré a un colega en su reputación o competencia, ni interferiré en los trabajos del mismo. Limitaré mi publicidad en forma digna y responsable, exclusivamente a la expresión de mi actividad profesional de valuador, no involucrando otras actividades. Los honorarios que fije para el pago de mis servicios como valuador, serán en todo caso justos, racionales y equitativos. La violación de cualquiera de estos preceptos, que la sociedad me lo demande.

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e hace un par de años a esta fecha se observa una tendencia clara hacia la mecanización del avalúo para crédito en el mercado financiero mexicano. Es un fenómeno que parece tener la sanción de los órganos públicos a cuyo cargo corre el respaldo de los “créditos garantizados”, por cuya razón su opinión pesa en el ánimo de las entidades que otorgan los créditos e influye en su manera de pensar y actuar. Por estas razones es interesante que se ponga en el tapete de análisis esta forma de ver y hacer el avalúo y la conveniencia de entender estas encomiendas como trabajos de valuación masiva.

Para quienes tenemos más de una década de ejercer esta profesión resulta más que claro que una valuación es “un trabajo de investigación, es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de mercado y análisis de inversión.” 1 Y, además, que “la valuación es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito; que descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso específico.” 2 El resultado de una valuación queda contenido en lo que en México acostumbramos llamar “avalúo” y que en otras partes se conoce como “informe de valuación”, que es lo que de manera usual recibe el cliente e interesa al prestamista, sea éste banco, sociedad financiera de objeto limitado u organismo gubernamental. Hasta hace no muchos años se entendía bien que la tarea del profesional de la valuación consistía precisamente en acopiar toda la información pertinente en la cual basar su estudio de valor, atendiendo al propósito del trabajo, procesar y analizar personal y directamente esa información, para llegar a una conclusión de valor acorde a la

definición específicamente estipulada. Todo ello bajo su directa y estricta responsabilidad y control. En esa forma y aún sin contar con las modernas herramientas que permiten agilizar el trabajo en cuestión, los valuadores atendíamos las exigencias de las empresas hipotecarias del país con certeza y eficiencia. Ahora que con objeto de dinamizar la economía nacional y en particular estimular la industria de la construcción, que constituye un importante detonador para aquella, se ha abierto y agilizado el mercado de crédito bancario y reabierto los programas de descuento bancario para la vivienda, también parece haber aumentado la demanda de valuación de bienes inmuebles ofrecidos como garantía para el otorgamiento de créditos hipotecarios, algunos de ellos garantizados con fondos del antiguo fideicomiso denominado Fondo de Operación y Descuento Bancario para la Vivienda, que hoy administra la Institución de Banca de Desarrollo denominada Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C. Esta demanda, la creación bajo la égida de las “Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda” de 30 de junio de 2003, de la figura de las Unidades de Valuación, así como la

Por: Ing. Civil, Esp. en Val. Julio E. Torres Coto M. Miembro del Colegio de Valuadores de Baja California

9 exigencia de éstas y de muchos promotores de vivienda de celeridad en la elaboración de los informes de valuación, ha llevado a la búsqueda de procedimientos para hacer “más eficiente el servicio de valuación”, “agilizar la entrega de avalúos por parte de las referidas unidades de valuación”, que vienen dando por resultado la “masificación” y “mecanización” de las valuaciones practicadas en México, en particular aquellas dirigidas a créditos garantizados y para garantía de créditos otorgados por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y su correlativo para los trabajadores al servicio del Estado (FOVISSSTE). Lo primero que surgió fueron los formatos de avalúo, en hoja de cálculo electrónico, y cada día se han incorporado más y más candados, particularmente en las secciones de cálculo correspondientes a cada uno de los tres enfoques, al igual que en la de conclusiones. Cada uno de tales “candados” tiene el efecto de reducir la “independencia” de criterio del valuador, sujetándola al de quienquiera que haya elaborado el “formato” y diseñado los cuadros de cálculo, lográndose así “automatizar” la valuación, que es lo mismo que “mecanizarla”. Tal “automatización” sin duda facilita las cosas para la empresa que ofrece el servicio de valuación para créditos garantizados, pues al reducir las opciones para que el valuador actúe conforme lo dicte su criterio y experiencia también reduce la necesidad de revisión y “normaliza” o “estandariza” los informes de valuación que produce. El hecho es que ello va en contra de los más elementales principios de la valuación como servicio profesional, que se entiende como aquel que presta un profesional o, como decimos en México, un profesionista, es decir “un profesional con título”. Lo que caracteriza a todo servicio profesional es lo personal del mismo. Esta “personalidad” del servicio

opera en dos sentidos, desde el del usuario o cliente, por la confianza que tiene en la persona física que le presta el servicio, derivada de una relación preexistente y del hecho de saber que aquella cuenta con los conocimientos y experiencia necesarios para ello; y desde el del profesional, porque conlleva su personal responsabilidad de aplicar hasta el límite sus conocimientos, experiencia, habilidad, destreza y saber, para resolver el problema planteado en beneficio del usuario o cliente. Tal responsabilidad implica la sujeción y respeto a claras y explícitas reglas de comportamiento personal y profesional, un “Código de Conducta” y de otro conjunto de reglas, también explícitas sobre el desempeño del trabajo, las “Normas” del servicio. Uno y otras le obligan personal e individualmente y, de manera particular, la responsabilidad ética a que alude del Código de Conducta no es compartible ni transferible. En el escenario planteado por la “automatización” o “mecanización” es claro que la responsabilidad del profesional se ha diluido. Al quedar fuera de su control las operaciones aritméticas, matemáticas o estadísticas a que se sujeta la información que él o ella ha obtenido en campo o en virtud de su experiencia, difícilmente puede imputársele responsabilidad alguna por los resultados obtenidos. Y, si además de ello, el procedimiento para llegar conclusiones también está sujeto a fórmulas “cerradas” por el programa, la única persona a quien se puede exigir responsabilidad alguna es a quien lo elaboró. Pero resulta que él o ella no asume responsabilidad por la información que se alimentó, pues ésta la produjo u obtuvo el valuador o valuadora. Claro, para efecto de las “reglas” responde la empresa mercantil cuyo “controlador” firmó el informe. Controlador que en la mayoría de los casos tampoco tiene “control” sobre las operaciones que se la ha solicitado validar.

10 Pero resulta que como siempre “el hilo se rompe por los más delgado” a la persona a la cual siempre se pretende hacer responsable de la calidad de los avalúos es precisamente al valuador, quien como hemos visto suele ser el que menos control tiene sobre lo que en el informe en cuestión.

planta baja que el del cuarto piso, aún cuando haya elevador y ambos menor precio (y valor) que el del último piso, aún cuando éste no sea especial, sólo por el hecho innegable de que goza de mejores vistas y menores molestias. Pero según el criterio de “masificación” los tres “valen” lo mismo.

Hay otro aspecto que debe tocarse, el que llamamos “masificación” de la valuación. La técnica y normativa de la valuación reconoce diferencias entre el propósito y finalidad de la “valuación masiva” con respecto a la “individual” y en consecuencia acepta que los métodos utilizables en una no son aceptables en la otra. La técnica y métodos de valuación masiva han sido diseñados y se aplican para usos catastrales e impositivos. Sin embargo ha surgido la “valuación por paquetes” para fines de préstamos hipotecarios, particularmente cuando se parte de la hipótesis, no siempre demostrable, que todas las unidades de igual partido arquitectónico situadas en un mismo desarrollo inmobiliario son iguales y, por ende, tienen el mismo valor. Entonces se propone la elaboración de un “avalúo maestro” es decir “tipo” y luego lo único que se requiere es ir cambiando lo que no es uniforme: nombre de quien solicita, lote y manzana o número de departamento, según se trate de casas individuales o unidades en edificios y medidas y colindancias.

Una discusión similar en el caso de unidades de casas aisladas lleva a conclusiones parecidas. Desde luego que no tendrán el mismo valor las casas sitas a la entrada del fraccionamiento, cerca de las vialidades troncales, que aquellas situadas al fondo del mismo. Tampoco será igual el valor de las que por algún azar disfrutan de mejor orientación, microclima y vistas que el de las que no cuentan con estas ventajas, por más que tengan la misma superficie, partido, distribución y tipo de construcción, pero es más sencillo ignorar estas realidades que dedicar tiempo y esfuerzo al estudio de las diferencias, porque ello implica que los resultados de las valuaciones serán diferentes y, finalmente, hay que ajustarse al precio que se ha fijado o al límite de crédito que se tiene autorizado. Ambas cosas contrarias a la buena práctica de la valuación, a la ética del verdadero valuador y a la letra de las normas de valuación, empezando por las mexicanas y terminando con las internacionales.

Quienes proponen este procedimiento “masivo” de valuación olvidan varios principios del valor de los bienes inmuebles, pero esencialmente quieren ignorar el más elemental de ellos: “el precio (y por tanto el valor) de una parcela inmobiliaria depende de su ubicación. 3 Siendo así, y todavía falta que alguien demuestre que esta aserción no es cierta, no es posible pretender que todas las unidades con igual superficie y partido en un conjunto habitacional tienen el mismo valor. Todos sabemos que en un mismo edificio es más deseable y tiene mayor precio (y valor) el departamento de la

Una falacia adicional derivada del mismo principio es la de utilizar como “ventas comparables” u “ofertas comparables” las provenientes de información del mismo fraccionamiento, desarrollo o edificio, y muy especialmente cuando se trata de primeras ventas, es decir las hechas cuando por primera vez sale ese particular producto sale al mercado. De acuerdo con las Normas Internacionales de Valuación, en toda “Valuación para la Concesión de Préstamos” 4 se aplica el Valor de Mercado, mismo que la Norma 1 de la NIV define como:

11 "Valor de Mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que ambas partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción." 5 La norma va más allá y precisa que “3.2.4 -entre un comparador dispuesto a comprar- se refiere a una persona que tiene alguna motivación para comprar, pero no está obligada a ello. Este comprador no se ve apremiado ni decidido a comprar a cualquier precio. Se trata de un individuo que compra de acuerdo con la realidad y expectativas del mercado actual y no basándose en un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que existe. Este comprador no pagará un precio más alto que aquel que venga fijado por el mercado. El propietario actual del bien objeto de valuación es uno de los sujetos que constituyen -el mercado-. El Valuador no debe establecer hipótesis sobre condiciones de mercado poco realistas ni establecer un nivel de valor de mercado por encima del que pueda razonablemente alcanzarse.” Aquí es preciso cuestionar si las ventas que realiza el desarrollo o fraccionamiento se hacen efectivamente a un individuo que compra de acuerdo con la realidad y expectativas del mercado o a uno que aprovecha la facilidad de un crédito y mide dos factores únicamente: a) su posibilidad de cubrir el “enganche”, y b) su capacidad para pagar las mensualidades. También, dentro del análisis del comentario atrás citado, procede preguntarnos si en verdad, en este caso, "El propietario actual del bien objeto de valuación es uno de los sujetos que constituyen el mercado", cosa difícil de

demostrar, pues de manera ninguno se trata de un vendedor que esté motivado a vender el bien en condiciones de mercado al mejor precio obtenible tras una adecuada labor de comercialización, sea cual sea ese precio". Es claro que el vendedor/promotor no está dispuesto a vender sea cual sea el precio, pues ya ha determinado que su precio es lo que permite el máximo del crédito disponible. En esas condiciones debe aceptarse que los bienes que se comercializan como primeras ventas entre el promotor/desarrollador/vendedor y los primigenios compradores, de ninguna manera representan operaciones típicas de mercado. Luego entonces no son aceptables como comparables ni para valuaciones de otros bienes en ese mismo desarrollo, ni para valuaciones de inmuebles similares en otros desarrollos, puesto que no están siendo comercializados libremente en el mercado ya que lo que de hecho se está poniendo a la venta es un crédito y no el bien inmueble en sí, pues si no existiese tal crédito muy probablemente la venta no se realizaría. Entonces, podemos concluir que no, no se vale masificar y menos mecanizar las valuaciones, aún cuando se trate de créditos garantizados y de grandes volúmenes de avalúos que es necesario producir en corto plazo de tiempo, pues con ello se pone en entredicho la calidad y veracidad de la valuación en perjuicio de comprador, vendedor/promotor y prestamista y en riesgo la calidad de la garantía que se acepta para el préstamo. VP 1 2 3

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Briceño, Santiago, Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles, UPAV-SOTAVE, Caracas, 1979, p- 688. Ibidem. Todos los que han participado en el mercado inmobiliario conocen las máxima inglesa que el “valor de un inmueble depende de tres factores: location, location and location”. Comité Internacional de Normas de Valuación “Normas Internacionales de Valuación. Séptima Edición. 2005”, ATASA-UPAV, Madrin, 2007, pp. 163-172. Ibidem, pp. 102-103.

12 Ocupación anual 2007 2006

2005

2004

2003

Centros de playa Acapulco Huatulco Cancún Cozumel Ensenada Guaymas San Carlos Isla Mujeres Ixtapa La Paz Loreto Los Cabos Manzanillo Mazatlán Nuevo Vallarta Puerto Escondido Puerto Vallarta Puerto Peñasco Rincon Guayabitos Riviera Maya Rosarito San Felipe Veracruz

42.20% 51.36% 71.90% 52.07% 42.69% 47.46% 43.31% 65.21% 55.40% 64.60% 65.42% 51.42% 59.35% 75.96% 28.44% 63.64% 52.96% 56.88% 72.45% 31.13% 32.23% 49.86%

39.37% 51.64% 78.53% 49.54% 44.75% 51.43% 49.71% 68.02% 53.18% 55.23% 68.32% 53.77% 57.60% 80.36% 32.52% 65.42% 50.72% 54.48% 73.76% 30.37% 36.72% 48.24%

40.72% 49.10% 83.73% 56.68% 43.65% 48.29% 50.70% 62.40% 46.01% 41.91% 64.02% 52.04% 53.80% 79.72% 30.09% 63.40% 39.80% 50.30% 75.31% 34.78% 38.28% 47.24%

41.25% 43.19% 80.54% 59.76% 40.58% 46.29% 53.03% 60.75% 43.39% 35.16% 57.79% 48.42% 57.08% 71.58% 37.62% 55.14% 44.26% 49.69% 85.99% 37.68% 34.38% 50.04%

42.13% 44.99% 71.93% 59.92% 42.63% 45.08% 49.85% 61.04% 45.41% 40.65% 57.71% 49.32% 54.49% 72.57% 37.15% 55.03% 32.17% 49.98% 79.14% 37.96% 34.08% 56.86%

Ciudades Aguascalientes Campeche Celaya Chetumal Chihuahua Ciudad Juárez Coatzacoalcos Colima Cuernavaca Culiacán Distrito Federal Durango Guadalajara Guanajuato Hermosillo León Los Mochis Mérida Mexicali Monterrey Morelia Nogales Casas Grandes Oaxaca Pachuca

45.49% 53.57% 42.53% 50.50% 59.50% 61.09% 61.40% 49.23% 45.41% 52.95% 58.89% 45.71% 48.10% 38.63% 54.97% 44.07% 45.36% 62.04% 60.25% 58.29% 49.88% 55.40% 29.90% 33.37% 43.12%

45.58% 53.97% 43.03% --------55.22% 52.51% 69.47% 49.67% 48.72% 50.81% 61.59% 41.25% 49.14% 40.29% 56.88% 40.54% --------55.92% 62.46% 57.54% 48.02% 55.55% 29.49% 31.70% 39.93%

42.53% 52.00% 41.30% --------50.85% 51.61% 59.36% 45.55% 49.65% 51.09% 60.63% 36.39% 48.17% 38.86% 67.19% 40.83% --------58.44% 58.27% 57.84% 51.01% 48.63% 30.31% 45.44% 36.82%

44.68% 49.97% 38.08% --------44.76% 44.34% --------50.01% --------52.62% 56.06% --------45.72% 36.12% 53.35% 39.91% --------53.57% 58.05% 53.32% 51.35% 53.80% --------45.89% 38.63%

--------49.89% ----------------------------------------51.20% --------50.23% 53.91% --------44.74% --------45.86% 40.25% --------53.19% 62.94% 52.56% 46.62% 50.50% 51.08% 43.53% ---------

Por: M. en Val. Ing. Leoncio Angulo Valenzuela Miembro del Colegio de Valuadores de Sinaloa Centro, A.C.

13 Ciudades Palenque Patzcuaro Puebla Querétaro Salamanca Saltillo San Cristobal de las C. San Juan de los Lagos San Juan del Río San Luis Potosi San Miguel Allende Tampico Taxco Tecate Tepic Tequisquiapan Tijuana Tlaxcala Toluca Tuxtla Valladolid Valle de Bravo Villahermosa Xalapa Zacatecas

Ocupación anual 2007 2006

2005

2004

2003

33.25% 34.65% 52.32% 67.04% 51.86% 54.31% 40.09% 19.60% 45.87% 52.68% 34.04% 41.95% 32.57% 37.37% 45.43% 25.35% 54.07% 36.71% 49.83% 43.21% 35.46% 26.27% 58.74% 49.22% 45.15%

33.39% 34.89% 51.91% 57.96% 53.99% --------45.21% 17.55% 39.01% 49.54% 34.98% 38.14% 35.93% 31.97% 42.64% 25.36% 54.51% --------42.62% 50.73% 36.62% 27.03% 53.32% 43.88% 41.49%

--------33.82% 62.04% 60.08% 49.92% --------48.02% 15.96% --------54.99% 34.69% --------36.36% 32.64% 42.89% 23.04% 59.29% --------41.37% 53.95% --------30.19% 57.64% 40.62% 37.24%

--------30.18% 64.09% 60.62% ------------------------15.45% --------49.59% ----------------36.50% 64.21% 40.22% --------52.10% ----------------------------------------61.28% 39.57% 33.53%

40.66% 32.51% 49.01% 64.98% 52.51% --------42.64% 19.46% 48.19% 50.35% 38.61% 41.63% 32.87% 32.59% 43.54% 25.94% 50.91% --------43.49% 46.02% 33.26% 29.95% 57.15% 49.18% 43.87%

Página anterior y arriba: Hotel Marquis, Los Cabos, B.C.S. - Derecha: Hotel Sheraton Centro Histórico, México, D.F.

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Primera Asamblea Ordinaria General de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, A.C. (FECISVAL), realizada en la Ciudad de México el día 19 de enero del 2008

Foto superior: Consejo Directivo 20082009, de izquierda a derecha: Arq. Pedro García Valdez (Segundo Tesorero), Arq. Fernando Vásquez Chagoya (Secretario de Acción Gremial), Arq. Arturo López Perales (Tesorero), Ing. Hugo Saucedo Acosta (Secretario), Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez (Presidente), Ing. Raúl Bracamontes Zenizo (Vicepresidente), Ing. Marco Antonio Cano (Segundo Vicepresidente), Arq. Rubén José Erosa Rosado (Secretario de Relaciones y Difusión), Arq. Ma. de los Ángeles Díaz de León (Comisario), Ing. José Alfredo Rojo García (Presidente Consejo Técnico) y Arq. Gustavo De la Cerda Lemus (Gerente). Foto central: Toma de protesta del Consejo Directivo 2008-2009 Foto inferior: Asamblea General

Inauguración de la oficina de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, Asociación Civil (FECISVAL), realizada en la Ciudad de México el día 18 de enero del 2008

Foto superior: Corte del listón a cargo del Ing. Manuel Bazúa Ledón (Ex-presidente 2006-2007), Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez (Presidente actual 2008-2009) e Ing. Enrique Muñoz Martínez (Ex-presdidente 2004-2005). Foto central: Algunos asistentes al evento, de izquierda a derecha: Ing. César Cantú (Ex-vicepresidente 2006-2007), Ing. Alberto Peña (Representante región VI FECISVAL), Ing. Marco Antonio Hernández (Presidente actual 20082009), Ing. Manuel Bazúa (Ex-presidente 2006-2007), Ing. Juan Pablo Gómez Morín (Presidente del INDAABIN), Ing. Mario Rafael Marques Tapia (Expresidente 1999-2001), Arq. Fernando Vásquez Chagoya (Secretario de Acción Gremial), Arq. Gustavo De la Cerda (Gerente), Arq. María de los Angeles Díaz de León (Comisario), Ing. Enrique Muñoz Martínez (Ex-presidente 2004-2005). Foto inferior: Paje de tijeras, Ing. Raúl Bracamontes Zenizo (Vicepresidente 2008-2009).

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Curso "Valuación de terrenos en transición" impartido por el Ing. Carlos Sandoval Miranda en la Ciudad de México, D. F. el día 18 de enero del 2008

Plática impartida por el Arq. Franco Buccio Mujica, Director Técnico del Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, S.C. (ONNCCE) con el tema "¿Por qué certificar con el ONNCCE?", México, D.F., 18 de enero del 2008.

Toma de protesta del Consejo Directivo 2008-2009, del Instituto Mexicano de Valuación, A. C., realizada el día 17 de enero del 2008 en la Ciudad de México, D.F.

Palabras a cargo del Arq. Francisco Guzmán Castro, Presidente entrante del Consejo Ejecutivo 2008-2009.

Toma de protesta del XIII Consejo Directivo del Colegio Instituto Mexicano de Valuación de Querétaro, A. C., realizada el día 11 de diciembre del 2007 en la Ciudad de Querétaro, Qro.

17

18

Conferencia impartida por el Especialista en Valuación Arq. Gustavo De la Cerda Lemus al Colegio Instituto Mexicano de Valuación de Querétaro, A. C., el día 7 de diciembre del 2007 en la Ciudad de Querétaro

Toma de protesta del III Consejo Directivo 2008-2009, del Colegio de Valuadores Profesionales de Yucatán, A. C. realizada en la Ciudad de Mérida, Yucatán el día 17 de marzo del 2008

1

2

3

4

5

6 Foto 1: Foto 2: Foto 3: Foto 4: Foto 5: Foto 6:

Presidium Toma de protesta Palabras a cargo del Ing. Edgar Conde Valdez (Presidente saliente 2006-2007) Palabras a cargo del Ing. José Alfredo Novelo (Presidente entrante 2008-2009) Palabras a cargo del Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez (Presidente FECISVAL) Reconocimiento al Ing. Edgar Conde Valdez (Presidente saliente 2006-2007)

19

Directorio de Presidentes de Colegios e Institutos FECISVAL

20

01 02 03

INSTITUTO

PRESIDENTE

DIRECCION

LADA

TELEFONO

E-MAIL

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.

ESP. EN VAL. ING. CARLOS TOLEDO COVARRUBIAS

AV. BRASIL 183-12, COLONIA MADERO, C.P. 22040, TIJUANA, B.C.

664

684-88-65

AV. FRANCISCO I. MADERO 420, LOCAL 106, MEXICALI, B.C.

686

552-25-43

[email protected] www.covalbc.org

HIDALGO 33, COL. CENTRO, C.P. 23600, CD. CONSTITUCION, B.C.S.

613

CALLEJON H. GALEANA 140 PONIENTE, COL. CENTRO, LOS MOCHIS, SINALOA, C.P. 81200

668

132-23-96 C.100-68-54

[email protected] [email protected]

FRANCISCO VILLA 532 OTE, COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN, SIN.

667

752-09-10

NAYARIT 227, COLONIA CONTRY CLUB, C.P. 83200, HERMOSILLO, SONORA

662

213-18-63

[email protected] [email protected]

JACARANDA 3, CONDOMINIO LOS ARCOS, C.P. 85500, GUAYMAS, SONORA

622

226-00-17

[email protected]

5 DE FEBRERO 133 SUR, COLONIA CENTRO, CD. OBREGON, SONORA

644

[email protected]

REYNOSA 694, COL. REPUBLICA ORIENTE, C.P. 25280, SALTILLO, COAHUILA

844

415-27-00 C.447-09-92

CORONADO 103, COL. MITRAS CENTRO, C.P. 64460, MONTERREY, N.L.

81

AVE. HIDALGO 5004-303, FRACC. LOMAS DEL CHAIRE, C.P. 89219, TAMPICO, TAMPS.

FECISVAL - COVAMEX

COLEGIO E I.M.V. DE MEXICALI

ESP. EN VAL. ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZ

ING. MIGUEL IGNACIO HERNANDEZ MORELOS

04

I.M.V. DE BAJA CALIFORNIA SUR

05

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL SINALOA NORTE, A.C.

ING. ENRIQUE RENE CORRAL CAZAREZ

I.M.V. DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL EDO. DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

06 07 08

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C.

I.M.V. DE COSTA DE SONORA

09

I.M.V. DE SUR DE SONORA

10

I.M.V. DE COAHUILA

11

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C.

12

I.M.V. DE TAMAULIPAS

13

I.M.V. DE NORTE DE TAMAULIPAS

14

I.M.V. DE TAMAULIPAS CENTRO

15

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.

16

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA, A.C.

17 18

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C.

19

I.M.V. DE JALISCO

20

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.

21

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.

22 23 24 25 26 27

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DE ZACATECAS, A.C.

ING. HECTOR ALFARO RIVERA

744

227-13-83

[email protected]

CALLE 18 No.144, COL. BUENA VISTA, C.P. 87350, MATAMOROS, TAMPS.

867

714-81-12

oscarbustamante@bustamante

MICHOACAN 444 OTE., FRACC. VALLE DE AGUAYO, CD. VICTORIA, TAMPS.

834

316-00-10

[email protected]

PORRAS 209 SUR, ZONA CENTRO, DURANGO, DURANGO, C.P. 34000

618

818-00-06

[email protected]

A. BUSTAMANTE 811, COL. LOS PINOS, C.P. 32350, CIUDAD JUAREZ, CHIHUAHUA

656

616-74-44

[email protected]

MORELOS 506, COLONIA CENTRO, C.P 31000, CHIHUAHUA, CHIH.

614

415-33-95

[email protected]

CALZADA COLON 551 NORTE, COL. CENTRO, C.P. 27000

871

ARQ. SALVADOR I. PARADA CHAVEZ

AV. JUAN PALOMAR ARIAS 84, COL. JARDINES VALLARTA, C.P.45020, ZAPOPAN, JAL.

33

722-00-89 722-16-65

[email protected] [email protected]

ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS

[email protected] [email protected]

ING. OSCAR BUSTAMANTE ESPINOZA

ING. RUBEN ANGEL VALERO SOLIS ARQ. CARLOS LEONARDO RUIZ PIÑA

M. EN V. ING. ENRIQUE J. MUÑOZ MARTINEZ ING. RAMIRO H. CALDERON COLOMO

M EN V ING. ALBERTO GUILLERMO HERMOSILLO MORALES

M. C. ING. FERNANDO GARCIA SOTO

ING. HECTOR RAMIREZ RIOS

313-36-10

ASIENTOS 432-2, SAN JOSÉ DEL ARENAL, C.P. 20130, AGUASACLIENTES, AGUASCALIENTES

449

996-57-02

PLAZA VIPS INTERIOR 13, COL. BOULEVARES, C.P. 98000, ZACATECAS, ZAC.

492

925-18-12

[email protected]

JOSE MARIA IGLESIAS 297, CHAPULTEPEC SUR, C.P 58260, MORELIA, MICH.

443

314-86-69

ESTADIO 114, COL. CENTRO SUR, C.P. 76090, QUERETARO, QRO.

442

718-65-90

[email protected] [email protected]

TECALI 227, VALLE DORADO, SAN LUIS POTOSI, S.L.P.

444

816-98-17 817-84-27

462

ARQ. ALEJANDRO POHLS HERNANDEZ SANTIAGO

477

ARQ. ROSA GONZALEZ RODRIGUEZ.

PASEO DEL MORAL 419, INT. 401, COL. JARDINES, C.P. 37160, LEON, GTO.

921

M. EN V. ING. MARIO MARQUES CONTRERAS

NICOLAS BRAVO 906-B, COL. CENTRO, C.P. 96400, COATZACOALCOS, VER. AVENIDA 3 No. 1410, COL. CENTRO, C.P. 94500, CORDOBA, VERACRUZ

32

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.

33

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C.

34

I.M.V. DE QUINTANA ROO

35

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.

37

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.

38

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.

39

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.

40

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE HIDALGO, A.C.

41

I.M.V. DE DISTRITO FEDERAL

42

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE MEXICO, A.C. SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC)

MTRO. ARQ. TEODORA MARIA DEL ROCIO RODRIGUEZ RENDON ARQ. MAXIMO SANCHEZ ARANDA ARQ. JAVIER AGUSTIN HERNÁNDEZ MONROY

ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ ACERETO

ING. ESP. EN VAL. JOSE ALFREDO NOVELO Y NOVELO ING. FEDERICO A. CALZADA PELAEZ

ING. JOEL ELI NANGULLASMU SANCHEZ

ARQ. MANUEL BENITEZ GONZALEZ ING. MANUEL OCAMPO RODRIGUEZ

ESP. EN VAL. ARQ. ANGEL GUSTAVO ISLAS FUENTES

ARQ. FRANCISCO GUZMAN CASTRO

MTRO.EN VAL. ING. ALFREDO ZENDEJAS MAYA

ARQ. FRANCISCO DAVO ROMERO

[email protected]

312

ALLENDE 26-114, ZONA CENTRO, GTO

ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS

3629-77-47

CORREGIDORA 275, LOCAL 24, PLAZA PORTALES, COL. JARDINES DE LA CORREGIDORA, CP 28030, COLIMA, COL.

ESP. EN VAL. ING ARQ. LUIS CHAVEZ FUENTES

COLEGIO E INST. DE VAL. DEL ESTADO DE VERACRUZ. A.C.

[email protected]

833

M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMERO

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIO DE IRAPUATO DEL INST. MEXICANO DE VAL. DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

31

[email protected]

[email protected]

ING. CESAR FERNANDO CORDOVA CASANOVA

I.M.V DE XALAPA

[email protected]

8348-49-51

ING. RICARDO A. CANTU GARZA

I.M.V. DE SAN LUIS POTOSI

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C.

812-06-47 C.103-50-84

[email protected] [email protected]

[email protected]

M. C. HECTOR SANTANA HERNANDEZ

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.

487-24-44

416-47-56 416-47-57

ARQ. MARIA ERIKA ARREOLA SEMADENI

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C.

29

43

C.P. LUIS RODOLFO CABALLERO ROMERO

ING. VICTOR ZETINA MEZA

I.M.V. DE SUR DE VERACRUZ

36

ARQ. JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZ

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.

28

30

ING. JORGE LOPEZ GARCIA

AV. UNIVERSIDAD 21-B, PLANTA ALTA, FRACC. RODRIGO DE TRIANA C.P. 39679, ACAPULCO, GUERRERO

[email protected]

[email protected]. mx [email protected]

626-42-30

[email protected]

773-58-56 773-61-22

[email protected]

212-73-89

[email protected]

271

712-37-56

[email protected]

PROLONGACION POPOCATEPETL 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER.

288

814-33-58

[email protected]

BERNAL DAZ DEL CASTILLO 769, FRACC. REFORMA, C.P. 91919, VERACRUZ, VER.

229

937-99-44

[email protected]

CALLE 29-B NORTE 1849, FRACC. LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA

222

249-47-33

[email protected]

AV. INDEPENDENCIA 1411, INTERIOR 5, COLONIA CENTRO, C.P. 68000, OAXACA, OAX.

951

132-82-75

[email protected]

SM. 92, MZ 22, EDIFICIO 2, DEPTO. 1, FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA" CANCUN, QUINTANA ROO

998

888-66-91

[email protected]

CALLE 29-A No. 200, COL. MIGUEL ALEMAN, C.P. 97148, MERIDA, YUCATAN

999

926-10-90

[email protected]

AV. RAMON MENDOZA HERRERA 321, ALTOS, FRACC. VILLA LAS PALMAS, VILLAHERMOSA, TAB.

993

357-12-30

PRESA CECILIO DEL VALLE 688, PALMAS ELECTRICISTAS, TUXTLA GUTIERREZ, CHIS.

961

614-08-92

[email protected]

ALONSO MARTIN 28, INTERIOR 2, PLANTA ALTA, FRACC. MAGALLANES, ACAPULCO, GRO.

744

B JUAREZ 10-8, CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS

777

485-90-91 100-17-89

[email protected] [email protected]

JAIME NUNO 304-A, COLONIA PERIODISTAS, PACHUCA, HIDALGO

771

714-57-96

[email protected]

AV. INSURGENTES 348, 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F.

55

[email protected]

ALLENDE SUR 1307-1, COL. UNIVERSIDAD, TOLUCA, ESTADO DE MEXICO

722

1054-52-22 1054-52-00 219-74-33

[email protected]

AV. CONSTITUYENTES 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACION BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MEXICO, D.F.

55

5570-01-96

[email protected]

312-56-38

[email protected]

Directiva FECISVAL

CARGO

NOMBRE

DIRECCION

LADA

TELEFONO

E-MAIL

VICEPRESIDENTE

ESP. EN VAL. ING. RAUL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO

AV. VALLARTA 1835-17, COLONIA LAFAYETTE, C.P. 44140, GUADALAJARA, JAL.

33

3615-73-41

[email protected]

CENTENARIO INSTITUTO JUAREZ 109-4, COLONIA REFORMA, C.P. 86080, VILLAHERMOSA, TAB.

993

IGNACIO TORRES GUTIERREZ 131, FRACCIONAMIENTO PRIMAVERAS, VILLA DE ALVAREZ, COLIMA

312

352-03-10 311-16-03

[email protected] [email protected]

NICOLAS BRAVO 135, COLONIA REFORMA, C.P. 20059, AGUASCALIENTES, AGS.

449

146-74-50

[email protected]

CALLE 22, AV. 16-A No. 89, CENTRO, CP 85400, GUAYMAS, SON.

622

222-21-88

[email protected]

CALLE HOBOMPICH 216, DEPTO. A, PB, EDIF. 216, LT 1, MZ 5, SM 38, C.P. 77507, CANCUN, Q. ROO

998

880-95-43

[email protected]

JUAREZ 149-B, COLONIA CENTRO, MINATITLAN, VER.

922

223-86-75

[email protected]

GERMAN GEDOVIUS 10606-401, ZONA DEL RIO, C.P. 22320, TIJUANA, B.C.

664

684-87-33

[email protected]

VALENCIA 102, SEGUNDA SECCION, COLONIA GABRIEL PASTOR, C.P. 72425, PUEBLA, PUE.

222

243-53-03

[email protected]

ASTURIAS 59, 2º PISO, COL. INSURGENTES MIXCOAC, C.P. 03920, MEXICO, D.F.

55

5611-82-46 5598-74-28

[email protected] [email protected]

PRESIDENTE

SEGUNDO VICEPRESIDENTE

ESP. EN VAL. ING. MARCO A. CANO GOMEZ

SECRETARIO

M. C. E ING. CIVIL HUGO SAUCEDO ACOSTA

TESORERO

M. EN VAL. ARQ. ARTURO ALEJANDRO LOPEZ PERALES

PRO-TESORERO

ESP. EN VAL. ARQ. PEDRO GARCIA VALDEZ

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSION

ESP. EN VAL. ARQ. RUBEN JOSE EROSA ROSADO

PRESIDENTE CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ING. JOSE ALFREDO ROJO GARCIA

SECRETARIO DE ACCION GREMIAL

COMISARIO GERENTE

REGIONALES

ESP. EN VAL. ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZ

ESP. EN VAL. DE B. ARQ. FERNANDO ARTURO VASQUEZ CHAGOYA

M. EN VAL. ARQ. MARIA DE LOS ANGELES DIAZ DE LEON FLORES ESP. EN V. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS

AV. UNIVERSIDAD 21-B, PLANTA BAJA, FRACC. RODRIGO DE TRIANA, C.P. 39679, ACAPULCO, GRO.

744

487-24-44

311-29-29

[email protected] [email protected]

[email protected] [email protected]

REGION

NOMBRE

DIRECCION

LADA

TELEFONO

E-MAIL

II

ING. FRANCISCO BOLADO LAURENTS

883

217-27-80

[email protected]

III

ARQ. ROBERTO LOZANO VALENZUELA

MEXICO 809, COLONIA PETROLERA, C.P. 89110, TAMPICO, TAMAULIPAS

618

130-08-85

[email protected]

IV

ING. EDUARDO CARRILLO ARIAS

PRIVADA CORREO BLANCO 100, FRACC. LOMAS DEL PARQUE, C.P. 34100, DURANGO, DGO.

33

3629-77-47

V

ARQ. VICTOR RENE ROCHA GONZALEZ

AV. JUAN PALOMAR ARIAS 84, COL. JARDINES VALLARTA, C.P. 45020, ZAPOPAN, JAL.

GUERRERO 293-101, COL. CENTRO, IRAPUATO, GTO.

462

627-30-15

[email protected] [email protected]

VI

MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA

AV. DE LA FRAGA 537, VERACRUZ, VER.

229

932-11-09

[email protected]

VII

ING. EDGAR CONDE VALDEZ

999

920-82-09

[email protected]

VIII

ARQ. ROBERTO ARTURO ESTRADA BARCENAS

CALLE 40 No. 395 X 27, COL. JESUS CARRANZA, MERIDA, YUC.

744

483-97-56

[email protected]

I

ARQ. CARLOS LUIS YARZA GONZÁLEZ

AV. CARROCEROS 1690-6, COLONIA INDUSTRIAL, C.P. 21230, MEXICALI, B.C.

AV. CUAUHTEMOC 12, DESPACHO 301, COLONIA CENTRO, C.P. 39300, ACAPULCO, GRO.

686

554-44-50

[email protected]

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