060_condohoteles_199.qxp

27/03/2007

22:38

PÆgina 60

a n á l i s i s

E

n los últimos años, España ha venido incrementando de forma continua la oferta de plazas hoteleras en sus principales urbes, Madrid y Barcelona. Este crecimiento se ha visto especialmente motivado por la expectativa de evolución de la demanda turística y la intensa actividad inversora en la industria hotelera en ambas ciudades. En Madrid la actividad hotelera ha crecido de manera notable en los últimos años. Las cifras del conjunto de 2005 registran un máximo histórico, con más de 12,3 millones de pernoctaciones (1,4 millones son en establecimientos de 5 estrellas), y las cifras de viajeros se encuentran muy cerca de los seis millones anuales. Los datos provisionales de 2006 siguen reflejando importantes crecimientos, alcanzando los 6,2 millones de viajeros y 12,1 millones de pernoctaciones. Las fuertes inversiones en infraestructuras viarias y aeroportuarias realizadas durante los últimos años, la significativa actividad congresual y ferial y las iniciativas dirigidas a promocionar la ciudad a nivel nacional e internacio-

www.directivosconstruccion.com

060_condohoteles_199.qxp

27/03/2007

22:38

PÆgina 61

Condo Hoteles: una fórmula para las cadenas de lujo Las cadenas hoteleras de gama lujo apenas tienen presencia en Madrid y Barcelona. El modelo del condo hotel podría ser la clave que permitiese el acceso a ubicaciones de primer orden a las cadenas internacionales de alta gama en estas capitales. Esta fórmula permite transformar un hotel en explotación en un producto cuasi residencial nal constituyen aspectos que hacen presagiar una positiva evolución de la demanda tanto de ocio como de negocio. Por otra parte, en los ocho primeros meses de 2006, 4,4 millones de turistas visitaron la ciudad de Barcelona, un 17,3% más que durante el mismo período de 2005. Adicionalmente, la cifra de pernoctaciones creció un 13,6% y la ocupación hotelera alcanzó el 77%, destacando el crecimiento de los niveles de ocupación en los hoteles de cuatro y cinco estrellas.

INVERSIONES HOTELERAS La canalización de las inversiones de promotores y fondos de inversión inmobiliarios hacia el sector hotelero, así como el fuerte proceso inversor en torno a la industria hotelera urbana en Madrid y Barcelona por parte de las cadenas, han llevado a estas ciudades a ser referentes europeos en cuanto a turismo urbano. En el caso de los promotores e inversores inmobiliarios, cabe destacar que el volumen de transacciones en los últimos años ha crecido de forma considerable, motivado por estrategias de diversificación y de búsqueda de niveles de rentabilidad potencialmente superiores a los ofrecidos hoy en día por otras inversiones de naturaleza inmobiliaria. En el caso de las cadenas hoteleras, éstas se guían tanto por necesidades estratégi-

www.directivosconstruccion.com

cas de ubicarse o potenciar su presencia en los dos principales mercados hoteleros e inmobiliarios de España, como por la posibilidad de alcanzar atractivos niveles de rentabilidad. Con respecto a la situación de la oferta hotelera de la gama lujo en las ciudades analizadas, es destacable mencionar que en los últimos cinco años, ambas ciudades han experimentado un crecimiento anual compuesto (CAC) muy parecido: Madrid, un 16,1% en cuanto a establecimientos (de 11 a 20 hoteles de 5* en 5 años) y un CAC de 19,2% en plazas. Barcelona, un CAC del 16,7% de establecimientos (de 7 a 13 hoteles de 5* en 5 años) y 16,3% de plazas.

PRESENCIA INTERNACIONAL LIMITADA Haciendo un análisis más exhaustivo de los hoteles que componen la oferta de lujo observamos que Madrid cuenta con 20 hoteles de los cuales cuatro pertenecen a cadenas internacionales del segmento de lujo: el Hotel Villa Magna (Park Hyatt), el Ritz (Orient Express), el Westin Palace y el Castellana Intercontinental.

Autor:

Miguel Vázquez. Socio director de Hoteles y Resorts de Irea

Título:

Condo Hoteles: una fórmula para las cadenas de lujo

Fuente:

Directivos Construcción nº 199 pág. 60. Abril 2007.

Resumen: A pesar de su potencial turístico, la presencia de las cadenas internacionales de lujo en Madrid y Barcelona apenas es destacable. Esto hace que el recorrido en estas ciudades de cadenas de la categoría de Ritz Carlton de Marriott, Regent Four Seasons, Mandarin Oriental o Kempinsky aún sea muy amplio. La figura del condominio podría ser una de las posibles vías de entrada que animase a promotores, inversores y cadenas hoteleras. Descriptores: Condo Hotel/ Cadenas hoteleras de lujo/ Inversiones/ Promotores/ Fondos de inversión

En Barcelona, la presencia de cadenas internacionales del segmento de lujo se concentra básicamente en dos establecimientos, el Arts de Ritz Carlton y Gran Hotel La Florida de The Stein Group.

Abril 2007

Directivos Construcción

61

060_condohoteles_199.qxp

27/03/2007

22:38

PÆgina 62

Los elevados precios del suelo son una de las barreras de entrada para las principales cadenas hoteleras de lujo en España

Aunque la calidad media de nuestros alojamientos hoteleros (considerando los segmentos de 4 y 3 estrellas) es muy alta y superior a muchos otros destinos competidores en Europa, existe una

Si comparamos el nivel de presencia de cadenas de lujo en las principales capitales europeas observamos que Madrid y Barcelona, al igual que Milán, no superan la cifra de cuatro

El condo hotel es susceptible de ofrecer un potencial de revalorización similar al producto residencial carencia de oferta de lujo. Este tipo de hoteles atraen a un turista con un altísimo nivel adquisitivo, que viene motivado por negocios generalmente y que favorece el progresivo incremento de las tarifas medias del segmento de alta gama, lo que generalmente produce un efecto positivo sobre las tarifas de establecimientos de categorías inferiores.

62 62

Directivos Construcción

Abril 2007

cadenas internacionales, pocas si lo comparamos con la significativa presencia de hoteles de gran lujo en otras ciudades europeas como Londres o París. En Londres se han instalado en estos años casi todas las marcas internacionales de lujo como Four Seasons, Starwood, Le Méridien, Sheraton, St.

www.directivosconstruccion.com

060_condohoteles_199.qxp

27/03/2007

22:38

PÆgina 63

El nivel de presencia de hoteles de alta categoría en Madrid y Barcelona es poco significativa en comparación con otras capitales europeas Régis, Ritz, Hyatt, Intercontinental, Marriott, Dorchester Group, Maybourne Hotel Group y Hilton, además de Mandarin Oriental, el futuro Shangri-La Hotel (proyecto de apertura en 2009) y la oriental Jumeirah. Le siguen de cerca Berlín y Paris, que cuentan con seis hoteles de cadenas internacionales de lujo en funcionamiento y un Shangri La en proyecto en la capital francesa. Es muy difícil para estos grupos internacionales acceder al mercado español por varias razones. Entre ellas, los elevados niveles de precio del suelo que han subido su precio de forma vertiginosa en los últimos años, condicionando de esta forma las inversiones hoteleras, particularmente en un segmento, el de lujo, en que las exigencias y costes de construcción son especialmente significativos.

www.directivosconstruccion.com

Otra de las razones es la rentabilidad exigida a la inversión hotelera que, en un contexto de elevados costes de suelo, hacen que el producto hotelero (incluso de lujo) no sea competitivo desde un punto de vista de viabilidad, en relación a usos alternativos (oficinas o residencial) La dificultad de las cadenas internacionales para entrar en este mercado también están provocadas por el conservadurismo de los propietarios de inmuebles o promotores nacionales que persiguen esquemas de alquiler en un segmento marcado por prácticas de gestión. Teniendo en cuenta lo anterior, se pone de manifiesto la necesidad de encontrar fórmulas que permitan acercar las posiciones de operadores hoteleros y propietarios o inversores.

Abril 2007

Directivos Construcción

63

060_condohoteles_199.qxp

27/03/2007

22:38

PÆgina 64

LA ALTERNATIVA DEL CONDO HOTEL El modelo de condo hotel permite aproximar los objetivos de rentabilidad de promotores/inversores y los de cadenas hoteleras en la medida en que dicho modelo: -

Puede ser la llave para permitir el acceso a ubicaciones de primer orden a las cadenas internacionales de lujo, vía contratos de gestión, en la medida en que las exigencias de rentabilidad de inversores, (promotores/fondos de inversión, etc.), se ven satisfechas al transformar un producto inmobiliario en explotación (hotel) en un producto de pura rotación (cuasi residencial).

-

Ofrece un producto de alta gama, “con marca” y con servicios que, al ser objeto de explotación por parte del operador, es susceptible de proporcionar una rentabilidad a los inversores/ usuarios de las unidades de condominio y un potencial de revalorización (razonablemente similar al del producto residencial comparable).

Tabla 1

Tabla 2

Es destacable mencionar en este sentido que, habitualmente, aspectos tales como el reconocimiento de marca y la propia confianza que generan las cadenas internacionales de lujo permiten considerar una prima en precio a la hora de comercializar este tipo de producto y una mayor velocidad de venta del mismo. El modelo, no obstante, no está exento de riesgos. Algunas cadenas han demostrado ser, sobre el papel, favorables al mismo, si bien los pasos se dan con extrema cautela. La alternativa de llevar a cabo una gestión del día a día con múltiples propietarios vs. propietario único, la necesidad de garantizarse adecuados niveles de mantenimiento de las unidades alojativas, la disponibilidad de las mismas, etc. son elementos que cuestionan profundamente los operadores hoteleros antes de tomar una decisión de esta naturaleza.

La dificultad de gestionar el día a día de una propiedad con múltiples dueños plantea algunas dudas sobre la figura del condo hotel

64 64

Directivos Construcción

Abril 2007

¿Veremos a medio plazo reconversiones de edificios de oficinas en la Castellana o en la Diagonal en hoteles? El tiempo lo dirá. Lo que si parece evidente es que las exigencias de rentabilidad a las inversiones hoteleras, en el actual contexto de mercado, hacen prácticamente imposible competir a este tipo de producto con usos alternativos como oficinas o residencial. La única alternativa desde luego la constituye conceptos tipo condo, a medio camino entre la promoción residencial y la explotación hotelera.

www.directivosconstruccion.com

in