NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

Lineamientos Generales Derechos Reales y Derecho Registral Dra. Laura Mariela González

TÍTULO PRELIMINAR CAPITULO 1- Derecho.

CAPITULO 2- Ley. CAPITULO 3- Ejercicio de los derechos.

CAPITULO 4- Derechos y bienes.

“...una de las funciones que puede cumplir un título preliminar es la de aportar algunas reglas que confieren una significación general a todo el Código. De este modo, el sistema adquiere un núcleo que lo caracteriza y que sirve de marco de comprensión de una gran cantidad de cuestiones de interpretación y de integración de lagunas.” Lorenzetti, Ricardo L, “Aspectos valorativos y principios preliminares del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación”; LA LEY 23/04/2012

DOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES QUE ATRAVIESAN LINEALMENTE A TODO EL CUERPO NORMATIVO: CAPITULO 3. Ejercicio de los derechos

Art. 9 Buena fe

Art. 10 Abuso del derecho

Libro Cuarto

Derechos Reales Titulo I – Titulo XIII

Art. 1882-2275

Art. 1882

Concepto. El derecho real el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

Art. 1883

Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Art. 1884 SIMILAR Art. 2502 CC

Art. 1885

Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

SIMILAR Art. 2504 CC Armoniza el sistema.

SUPRIME EXCEPCIÓN EN LA HIPOTECA. (Art. 3126 CC)

CAPÍTULO II. ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN, EXTINCIÓN Y OPONIBILIDAD.

Art. 1892-1907 Mantiene teoría del título y modo. Adquisición derivada de los derechos reales por acto entre vivos. Reenvía al Libro V la adquisición por causa de muerte. Define al título suficiente como el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir un derecho real. (Art. 1892 CCCN) Define justo título en el Art. 1902 CCCN (anterior Art. 4010 CC), como aquel que cumple con las formalidades de forma, pero fue otorgado por quien no es capaz, o no está legitimado para transmitir o constituir el derecho real de que se trate.

Art. 1892-1907 Considera a la tradición posesoria como modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejerzan por la posesión. Precisa publicidad suficiente: Publicidad posesoria o Publicidad registral según los casos y se proyecta en la oponibilidad del derecho constituido de conformidad a las disposiciones del Código. ( Ley 17.801 Art. 2) Identifica los casos de adquisición legal de los derechos reales.

Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Art. 1892

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.

Art. 1892

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

"La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.”

Art. 1893 Inoponibilidad

“Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.”

"No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.”

Condominio con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (Art. 2710 CC)

Art. 1894

Muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso. (Arts. 2717 y 2725 CC) Accesión de cosa muebles inseparables (Art. 2600 CC) Habitación del cónyuge y del conviviente supérstite; (Art. 3573 bis CC) Derechos de adquirentes y subadquirentes de buena fe. (Art. 1051 CC)

Similar Arts. 2412, 2767 y 2778, segunda parte, Código Civil.

Art. 1895 Derechos Reales. Muebles. Subadquirente.

Prevé inscripción para configurar la buena fe en cosas registrales.

Coincidencia de los elementos identificatorios.

Art. 1899

Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario. Similar Art. 2818 CC ( Usufructo).

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Art. 1897- 1907 CCCN Define como modo de adquirir un derecho real con sus dos elementos (posesión y tiempo).

Mantiene prescripción adquisitiva breve.(Art. 1898 CCCN) Similar Art. 3999 y 4010 CC. Unifica plazo para la prescripción de cosas muebles registrables robadas o perdidas y poseídas de buena fe a 2 años, sean registrables o no.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE Efecto de la sentencia Retroactivo al tiempo de comienzo de la posesión.( Art. 1903 in fine)

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA Mantiene plazo de la prescripción adquisitiva larga inmobiliaria. (Art. 1899 CCCN)

Similar al Art. 4016 CC Dispone anotación de litis de oficio, con el traslado de la demanda/excepción de prescripción. (Art. 1905 CCCN)

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA Efecto de la sentencia No retroactivo a la fecha de comienzo de la posesión.(Art. 1905)

Art. 1899 NOVEDAD Último párrafo: “También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.”

PANORAMA DE LA REFORMA EN LOS DERECHOS REALES

Mantiene caracteres del dominio perfecto: absoluto, perpetuo y exclusivo, pero limitado con los Arts. 10, 14 y 240 CCCN.

Dominio

Prevé que aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles, debe efectuarse de conformidad con las normas administrativas de cada jurisdicción. (Art. 1970 CCCN). Reduce camino de sirga de 35 m a 15 m. (Art. 1974)

Admite cese de las inmisiones, más daños y perjuicios. (Art. 1973)

Dominio

Dominio imperfecto. Dominio Revocable: 10 años máximo. ( Art. 1965 ) Dominio fiduciario desarrollado en Libro III (derechos personales).

Sin indivisión forzosa

Condominio

Con indivisión forzosa

Indivisión forzosa perdurable:

Accesorios indispensables uso común de dos o más heredades. (Art. 2004 CCCN)

Indivisión forzosa temporaria

Muros, cercos y fosos. (Art. 2009 CCCN)

pactada por los condóminos por el plazo de 10 años. (Art. 2000 CCCN)

Condominio

Asamblea. Votación. Mayoría absoluta: Valor de las partes indivisas= 1 (Art. 1994 CCCN). Caso contrario decide la suerte. Se evita así judicializar la contienda. Límite temporal en la partición nociva: 5 años. Término renovable por una vez. (Art. 2001 CCCN)

Define naturaleza de derecho real. (Art. 2037, CCCN) Recepta estado de PH: Reglamento e inscripción RGP ( Art. 2038, CCCN). Modifica Art. 9 de la ley 13512.

Propiedad Horizontal

Faculta a eximir parcialmente gastos por sectores o servicios que no utiliza o aprovecha. (Art. 2049 in fine CCCN) Regula personería jurídica del consorcio. (Art. 2044, CCCN)

Simplifica el sistema de prehorizontalidad. Seguro a favor del adquirente ante el riesgo del fracaso de la operación acordada. ( Art. 2071)

Regula personería jurídica del consorcio. (Art. 2044 CCCN).

Propiedad Horizontal

Admite Consejo de propietarios como órgano del consorcio. (Art. 2064 CCCN) Reconoce subconsorcios. Inoponibilidad a terceros/ Responde todo el consorcio, sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.(Art. 2068 CCCN)

Cosas y Partes comunes

Necesariamente comunes.(Art. 2041 CCCN) Comunes no indispensables. (Art. 2042 CCCN)

Propiedad Horizontal

Asambleas no judiciales

Convocadas: Forma: RPH y transcripción temario. Sanción: Nulidad. Excepción: unanimidad del tratamiento. Mayoría absoluta. Doble exigencia Nº unidades y % de partes indivisas con relación al conjunto ( Art. 2060). Autoconvocadas. Mayoría especial: 2/3 del total propietarios (Art. 2059, 2do párrafo).

Flexibilización del sistema: decisiones unánimes sin asamblea. (Art. 2059, 3er párrafo) Falta de integración de mayoría: Adhesión tácita de ausentes. (Art. 2060, 2do párrafo)

Implicancias en la órbita judicial

Respecto de la ejecución del crédito por expensas:

Certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, es título ejecutivo para el cobro. (Art. 2048 último párrafo) Ampliación de legitimación pasiva a los poseedores por cualquier título. (Art. 2050 CCCN) Privilegio del crédito por expensas comunes entre los que tienen privilegio especial en primer grado. (Art. 2582 inc. a)

Reafirma naturaleza propter rem. No liberación por abandono o no uso, aún enajenación forzosa/ subasta. (Arts. 2048 y 2849)

El cobro de expensas comunes se puede perseguir en contra del adquirente en subasta.

Sumario: La obligación de pagar las expensas comunes reviste el carácter de propter rem, el que tiene origen en la relación real de condominio y que está contemplada en los supuestos que aprehende el art. 2685 del Código Civil, es decir, en la obligación que tienen los consorcistas o copropietarios de contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común. La nota distintiva de las obligaciones propter rem es que se transmiten al sucesor particular, sin que sea necesario para ello convenio especial de transmisión de la obligación o una asunción por parte del sucesor particular. La obligación sigue a la cosa como una carga real y grava en tal carácter a los adquirentes sucesivos, al propio tiempo que desvincula al enajenante. De lo dicho se deriva que la deuda de expensas sigue a la cosa y por lo tanto sólo posee relación con la preferencia que el acreedor hipotecario tiene sobre la suma resultante de la venta en subasta judicial en caso de insuficiencia de los fondos del remate, pero el consorcio tiene expedita la acción contra el adquirente en subasta judicial por aquello que no ha podido percibir y ello es así -como se dijo-en razón del carácter propter rem de la obligación conforme la manda del art. 17 de la ley 13.512. Esta característica es receptada en el art. 568 del Código Procesal Civil y Comercial que dispone, entre otros recaudos para ordenar la subasta, contar con el informe de deuda por expensas comunes en caso de integrar el inmueble un edificio de propiedad horizontal, pues deberá ser cancelada previamente a la escrituración o inscripción al igual que otros impuestos que gravan el bien. En resumen, tenemos por un lado la preferencia del acreedor hipotecario respecto del producido del remate que sólo cede frente a los gastos de justicia y por el otro el derecho que la ley de propiedad horizontal reconoce al consorcio para perseguir el cobro de las expensas adeudadas contra el adquirente en subasta judicial. Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires. 09.05.12. “First Trust of New York National Association c/ Delbas Eduardo Adolfo. Ejecución hipotecaria”. Fdo.: Dres. de Lázzari, Hitters,Negri y Genoud. Publicado en Diario Jurídico, 8/8/2012

Implicancias en la órbita judicial Caducidad de acción judicial por nulidad de la asamblea. Plazo 30 días contados desde la fecha de la asamblea. (Art. 2060)

Vinculado con la asambleas

Asamblea Judicial. Art 2063: "Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representen el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de los presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio“.

Implicancias en la órbita judicial

Presupuestos:

Vinculado con la asambleas

Acreditar omisión del administrador o del consejo de propietarios de convocar a la asamblea. Peticionantes: 10% del total.

Fijada y notificada la audiencia, la decisión se resuelve con mayoría simple de los presentes. Si no llegan a una decisión, es deber del juez resolver la cuestión planteada, sin perjuicio que además puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Marcada reducción normativa en la reglamentación de este derecho, debido a la sistematización de la parte general.

Usufructo

Mantiene prohibición de usufructo Judicial. (Art. 2133 CCCN) Perdura la intransmisibilidad Hereditaria. (Art. 2140 CCCN)

Similar al Art. 2818 del CC.

Similar Arts. 2822, 2825 y 2920 CC.

Suprime usufructo de los padres s/ los bienes de los hijos. (Art. 2816 CC)

Usufructuario persona jurídica: Amplía plazo a 50 años (Art. 2152 inc. b) Art. 2828 CC: 20 años.

Usufructo

Mantiene el derecho de acrecer con igual tratamiento en el Art. 2132 CCCN.

Similar al Art. 2823 CC

Inventario: facultativo: todos mayores de edad y capaces, puede hacerse por instrumento privado. (Art. 2137 CCCN) Reemplaza fianza por garantía suficiente. Mantiene carácter optativo. (Art. 2139 CCCN)

Transmisión del derecho por actos entre vivos.

Usufructo Novedad

Art. 2142- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.

¿Cuál es la implicancia en el ámbito judicial? Embargo del usufructo por los acreedores. Subasta judicial.

Usufructo Adquirente en subasta: garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes. ( Art. 2144 CCCN)

Ambos son únicamente a favor de una persona humana. (Arts. 2154 y 2158 CCCN)

Uso y Habitación

Reenvía el uso al capítulo del usufructo. Inembargabilidad de los frutos en el uso por los acreedores cuando se limita a las necesidades del usuario y su familia. (Art. 2157 CCCN) Habitación: Facultad de morar en el inmueble sea en todo o en parte de él.

Reenvía habitación, a las reglas del uso.

Uso y Habitación

Intrasmisibilidad / Inembargabilidad/ Inejecutabilidad del derecho real de habitación. ( Art. 2160 CCCN) Contribución cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata por la parte que ocupa de la casa. (Art. 2161 CCCN) Derecho real de habitación del cónyuge supérstite (Art. 2383 CCCN). Es de pleno derecho. No se configura si hay condominio con terceros.

Derecho de habitación del cónyuge supérstite.

Sumario: La circunstancia de resultar la cónyuge supérstite titular del 50% indiviso del inmueble del que realizó el pedido del derecho de habitación, sumada a la porción que le corresponde por transmisión hereditaria y la existencia de otro bien integrante del acervo, tornan inaplicable la protección normativa pretendida por la viuda, pues, resulta evidente que se halla en mejores condiciones y alejada de la carencia de medios a la que hace referencia el art. 3573 “bis” del Código Civil, con un evidente propósito asistencial.

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A(CNCiv)(SalaA),Fecha: 14/11/2012 Partes: Orteu, Ramón José s/sucesión ab-intestato Publicado en: DFyP 2013 (octubre), 07/10/2013, 135 Cita Online: AR/JUR/81418/2012

Desarrollo simple en el Título XI.

Servidumbres

Legitima al superficiario a constituir servidumbre. No extiende esa legitimación a usuario y habitador.

Suprime clasificación aparentes/continuas.

Teoría general con principios y reglas aplicables a la hipoteca, prenda y anticresis.

Derechos Reales De Garantía

Posteriormente regulación breve de cada uno de ellos. Reduce a 53 artículos. El CC supera los 150 artículos. Mantiene convencionalidad (Art. 2185 CCCN), accesoriedad (Art. 2186 CCCN) e indivisibilidad. ( Art. 2191 CCCN)

Derechos Reales De Garantía

Mantiene especialidad respecto del objeto. (Cosas/Derechos) ( Art. 2188 CCCN) Precisa especialidad en cuanto al crédito con indicación del monto máximo del gravamen en dinero. ( Art. 2189 CCCN) Plazo 10 años:( Art. 2189 CCCN) cuando se tratare de garantía abiertas que garantizan créditos eventuales.

Para mayor profundización leer:

Derechos Reales De Garantía

Doctrina: La garantía real de máximo frente al principio de especialidad en el Proyecto de Código, Bono, Gustavo A. Puerta de Chacón, Alicia. Publicado en: LA LEY 04/10/2012 , 1. Jurisprudencia: TSJ Sala Civil y Comercial. 13.11.09. Sent. N° 277."Pirelli Neumáticos S.A.I.C. c/ Gómez Ángel AlbertoEjecución hipotecaria- Recurso de casación".Fdo.: Dres. Armando Segundo Andruet (h),Carlos Francisco García Allocco y Domingo Juan Sesín . Diario Jurídico, 22/2/2010

Para el TSJ, la hipoteca abierta deviene nula por defecto de especialidad. Sumario: En virtud de los arts. 524, 3108, 3131, 3152 y concs., CC., se consagra en el derecho el principio de accesoriedad de la hipoteca, según el cual ésta es un derecho real accesorio que no puede concebirse ni existir sin un derecho de crédito cuyo cumplimiento y satisfacción procura asegurar. Esta dependencia de la hipoteca respecto del derecho personal que le sirve de presupuesto y sustento y del cual es jurídicamente inseparable, constituye un carácter esencial de ella que, como tal, condiciona su validez y eficacia. Por consiguiente, no tiene cabida en el derecho la llamada "hipoteca del propietario", la cual puede formarse y existir de manera independiente y al margen de la existencia de una relación obligatoria y se halla desprovista, por tanto, del carácter de accesoriedad que es propio del sistema y de la gran mayoría de los ordenamientos del derecho comparado. Como directa consecuencia de este principio esencial de accesoriedad, y en atención a la norma del art. 3131, ib., concerniente a las condiciones de forma que debe observar el contrato hipotecario, cuyo inc. 2º exige expresamente que se describa el origen de la deuda asegurada, se infiere que la garantía debe establecerse siempre en relación a una obligación concreta y específica. De allí que la obligación que sirve de base y justificación al derecho de hipoteca debe estar determinada e individualizada en todos sus detalles en el contrato hipotecario, incluso en lo atinente a la causa-fuente de donde ella emana, para que no pueda ser confundida con otra obligación distinta que el acreedor pudiera pretender luego hacer entrar en su lugar y obtener así, en forma indebida, el beneficio de la garantía. TSJ Sala Civil y Comercial. 13.11.09. Sent. N° 277."Pirelli Neumáticos S.A.I.C. c/ Gómez Ángel Alberto- Ejecución hipotecaria- Recurso de casación".Fdo.: Dres. Armando Segundo Andruet (h),Carlos Francisco García Allocco y Domingo Juan Sesín Diario Jurídico, 22/2/2010.

Hipoteca

Remplazo tercer poseedor/ propietario no deudor. (Art. 2199CCCN) Supresión del pagaré hipotecario

¿Cuál es la implicancia judicial que no podemos dejar de mencionar?

Regulación Ley 24441.

La subasta judicial de la parte indivisa del condómino, pese que el inmueble esté hipotecado.

Hipoteca

Art. 2207- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

Un tercero no puede ejecutar el 50% de derechos y acciones que tiene un condómino sobre un inmueble hipotecado. Sumario: La mayoría sostuvo que al subastar el juez debe ordenar la cancelación de los gravámenes que afecten la cosa (Art. 600 CPC), a la fecha de la inscripción de la subasta y esto último no puede llevarse a cabo, ya que el acreedor hipotecario, no es el ejecutante, y por ende el gravamen seguirá afectando el inmueble. El fundamento es el carácter indivisible de la hipoteca, (Art. 3112, 1era. Parte Código Civil) que significa que la cosa o las cosas hipotecadas y cada parte de ellas, están afectadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. (Dres. Bustos Argañarás y González de la Vega de Opel) La minoría señaló no existe disposición alguna que lo impida. Que la indivisibilidad en cuestión constituye un elemento no esencial de la hipoteca, sino una característica "natural" tendiente a proteger los derechos del acreedor privilegiado. La garantía sobre el total de la deuda que el acreedor hipotecario tenía respecto del condómino ejecutado, se traslada al precio que se abone. Pero el adquirente recibirá los derechos y acciones sobre el inmueble libre de gravámenes. ( Dr. Raúl E. Fernández)

C4a CC Cba. 30.11.04. Auto N° 573. "Rébora Enzo Horacio c/ Jorge Eduardo M. Asensio- Desalojo". Diario Jurídico, 13/12/2004

Ejecución contra el propietario no deudor.

Hipoteca Otras Implicancias

Art. 2200.— Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.

Art. 2201.— Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.

Hipoteca

Mantiene el principio reglado en el Art. 3184 CC. Art. 2203.— Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

Anticresis Novedad

Ampliación del objeto. Además de inmuebles, se admiten cosas muebles registrables (Arts. 2212/2218 CCCN), cuya posesión se entrega al acreedor, quien puede cobrar los frutos e imputarlos a la deuda que se encuentra garantizada con este derecho real. Pueden constituirla los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo, fijándose un plazo máximo de diez años para inmuebles y cinco para cosas muebles registrables. (Art. 2214 CCCN)

Unifica prenda civil y comercial bajo mismo régimen cuando se trate de cosas no registrables.

Prenda

Mantiene la prenda registral. No deroga ley especial. Suprime prenda tácita. Regula prenda de créditos.(Art. 2232 CCCN)

SÍNTESIS DE LOS NUEVOS DERECHOS REALES: CONJUNTOS INMOBILIARIOS, TIEMPO COMPARTIDO, CEMENTERIOS PRIVADOS

Conjuntos Inmobiliarios Art. 2073/2086 CCCN

Objeto: clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, u otro emprendimiento urbanístico, ya sea con destino a vivienda permanente, temporaria, laboral, comercial o empresarial, inclusive de uso mixto. ( Art. 2073 CCCN) Sistema de propiedad horizontal especial. ( Art. 2075 CCCN) Prevé adecuación de los prexistentes pero sin estipular tiempo.

Tiempo Compartido Art. 2087/2102 CCCN

Regulado en la ley 26.356. Ahora dimensión particular: naturaleza real y ampliación del destino o utilización del objeto. Puede ser mueble o inmueble no solo para fines turísticos, sino también comercial, industrial y a otros fines, bastando que la afectación de la cosa o bienes lo sea por un uso periódico y por turnos, para brindar las prestaciones compatibles con su destino. (Art. 2087 CCCN)

Legitimación: propietario, o en su defecto, el emprendedor.

Tiempo Compartido

Titulo ejecutivo: certificado de deuda por expensas expedido por administrador para el cobro contra usuario moroso. (Art. 2098 CCCN)

Art. 2087/2102 CCCN Destaca relación de consumo. (Art. 2100 CCCN)

Similar regulación de la propiedad horizontal: Afectación por escritura inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. Habilitación municipal: impedimento alteración destino/ derechos reales de garantía. (Art. 2104 CCCN)

Cementerios Privados Relación

de consumo. (Art. 2111 CCCN)

Regla: Inembargabilidad de las parcelas exclusivas Art. 2103/2113 CCCN destinadas a sepultura. Excepción: créditos provenientes del saldo de precio de compra, construcción de sepulcros, expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas. (Art. 2110 CCCN.).

Deroga la ley 25.506, que incorpora la figura al Art. 2503 inc.8 CC.

Superficie Art. 2114/2128 CCCN

Amplía el contenido del derecho, al abarcar también la prerrogativa de construir, plantar o forestar, como el derecho sobre lo construido, plantado o forestado, previendo así dos modalidades, una sobre derechos y otra sobre cosas. (Art. 2115 CCCN) Amplia plazo máximo de 70 años para el caso de construcciones.

Mantiene plazo de 50 años para las forestaciones o plantaciones.

Superficie

Faculta al titular del derecho de superficie a gravar el derecho de construir, plantar o forestar, como la propiedad superficiaria con derechos reales de garantía. (Art. 2120 CCCN) Puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal.

Es un derecho transmisible por actos entre vivos y por causa de muerte.

POSESIÓN Y TENENCIA

Nuevo Código

CC

Articulo 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Similar Art. 2351

Articulo 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Similar Art. 2352

Articulo 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.

Similar Art. 2411

Nuevo Código Articulo 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Articulo 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

CC Similar Art 2353 y 2458

Similar Art. 2355 en cuanto refiere a titularidad real y agregado del boleto

Nuevo Código Articulo 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.

Articulo 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

CC

Similar Art. 2363

Similar Art. 2356

Nuevo Código Articulo 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.

CC

Similar Art. 2770 y 2771

La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de nulidad manifiesta.

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas. c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra.

Art. 9º. Ley 22.939 Propiedad Del Ganado

Nuevo Código Articulo 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.

No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día dela citación al juicio.

CC

Similar Art. 2354 y 2358

Nuevo Código Articulo 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes. Articulo 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

CC Similar Art. 2364 y 2372

Similar Art. 2384

DEFENSA DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA

Fundamento actual Art. 2468:

“Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y no la posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión, no puede en caso de oposición, tomar la posesión de la cosa: debe demandarla por las vías legales”.

CCCN Art. 2239

“Un título válido no da la posesión o tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesión o a la tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vías legales”.

Se rechaza como principio general la llamada "justicia por mano propia"

Se mantiene la excepción de la "defensa extrajudicial” ARTICULO 2240.- Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión.

Similar al Art. 2470

Acciones Policiales Acciones posesorias propiamente dichas

La acción policial de mantener“. Art. 2469 CC.

La acción policial de "despojo" . Art. 2490 CC.

La acción posesoria propiamente dicha de mantener" . Art. 2495 CC. La acción posesoria propiamente dicha de "recobrar". Art. 2487/nota art. 2351 CC.

Acciones posesorias. Procedimiento

Acciones posesorias. Procedimiento Se tramitarán por el juicio abreviado. Artículo 779 CPCC.-Las acciones Posesorias cualesquiera fuere su nominación y la de despojo estarán sometidas a las siguientes reglas:

Contra las sentencias que se dicten en los juicios mantener la posesión, (Art. 2469 CC) y de despojo no procederá recurso alguno, pero no harán cosa juzgada respecto a la legitimidad del derecho a la posesión o de poseer, quedando libres al vencido las acciones posesorias o petitorias que le correspondan. En los demás supuestos procede el recurso de apelación. Si se tratare de manutención o restitución de la posesión el recurso de apelación no tendrá efecto suspensivo en lo principal.

La inapelabilidad en materia de acciones posesorias deviene constitucional. Sumario: Desde la órbita constitucional local no puede afirmarse la existencia de la garantía de la doble instancia. Esto así pues el art. 152 de la Constitución Provincial dispone que el Poder Judicial de la Provincia es ejercido por un Tribunal Superior de Justicia y por los demás tribunales inferiores, con la competencia material, territorial y de grado que establece esta Constitución y la ley respectiva. De tal modo, la falta de especificación de las Cámaras de Apelaciones (para el ámbito civil y comercial) denota que no fuera intención del constituyente estatuir, desde tal atalaya, la doble instancia, como garantía constitucional. Desde el prisma de la Constitucional Nacional ocurre otro tanto, dado que, en particular su art. 18 no consagra el derecho a la doble instancia. El art. 8 inc.2, H, del Pacto de San José de Costa Rica, que dispone que "..2. Toda persona inculpada de delito tiene derecho a que se presuma su inocencia mientras no se establezca su culpabilidad. Durante el proceso, toda persona tiene derecho, en plena igualdad, a las siguientes garantías mínimas:....h) Derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior". La alusión a "persona inculpada de delito" lleva a sostener que las garantías aludidas se circunscriben al ámbito penal. Sin embargo, la segunda frase alude a toda persona, sin distinción, lo que llevó a sostener que el derecho a la doble instancia se aplica en sede civil, como garantía convencional. Desde la óptica del control de convencionalidad cuadra destacar que no existe una doctrina clara de la Corte Interamericana (intérprete genuino de la CADH), consistente en que todas las garantías enunciadas en el art. 8.2 de la Convención deban ser de estricta aplicación en todos los procesos distintos de los del fuero penal. C4a CC Cba. 20.12.10. Auto N° 684. "Rolfi Luis Ernesto c/ Palazzo José Domingo y otro- Recurso de apelación- Edped. Interior (civil)". Fdo.: Dres. Raúl E. Fernández, Cristina E. González de la Vega y Miguel A. Bustos Argañarás. Diario Jurídico 15/2/2011

Declaran apelabilidad de la acción de despojo Sumario La limitación recursiva dispuesta en el Art. 779 inc. 2° CPC cede ante el gravamen irreparable y torna aplicable el art. 361 CPC ib.. El fundamento de la irrecurriblidad radica en que la sentencia en este tipo de proceso no hace cosa juzgada material y posibilita la reparación del agravio en el juicio posesorio o petitorio posterior. En el caso, el interesado dice que no cuenta con el derecho de dominio y está cuestionado el hecho material que fundamenta la acción, alegando también que la sentencia vulnera una disposición de orden público, al desconocer la aplicación del art. 1.103 Cód. Civil, según la cual después de la absolución del acusado, no se puede alegar en juicio civil la existencia del hecho principal. Dichas circunstancias tornan verosímil la posible existencia de un gravamen irreparable que justifica la concesión del recurso de apelación tornando inaplicable la restricción recursiva contenida en art. 779 CPC. La irrecurribilidad puede conducir al demandado perdidoso ha ver definitivamente perdido su derecho, con restricción a la garantía de defensa que el trámite del "despojo" implica, causando gravamen irreparable en la medida en que el supuesto error que se le endilga a la sentencia puede estar impidiéndole la posibilidad de obtener la corrección en un juicio posterior. Para la minoría cualquiera sea el criterio u opinión que se tenga sobre el particular, toca simplemente al Juez aplicar el claro texto legal, salvo declaración de inconstitucionalidad. Al establecer la ley expresamente que la sentencia dictada no produce cosa juzgada en ningún sentido, ni sobre ningún aspecto en ella tratado, y quedándole al perjudicado la posibilidad de acudir a otra vía para discutir su derecho, es que no se produce entonces gravamen irreparable, al no haber sentencia definitiva, ni colisión alguna con el art. 361, C.P.C. que solo establece el principio general en materia de resoluciones apelables, sin perjuicio de las regulaciones particulares. C7a CC Cba. Auto N° 27. 28/02/14. “Egea Alberto Héctor c/ Polea Miguel Ángel y otro- Acciones posesorias/ reales- mantener/recobrar la posesión”. Fdo.: Dres. María Rosa Molina de Caminal, Jorge Miguel Flores y Rubén Atilio Remigio Diario Jurídico 6/5/2014

Fundamentos expresados por la comisión

“En cuanto a las defensas de la posesión y la tenencia, este Anteproyecto pretende simplificar y esclarecer el sistema del Código de Vélez que dio lugar a múltiples interpretaciones sobre la cantidad de acciones y remedios que contiene y los variados supuestos en que aquél cuya relación de poder sea violentada puede desplegarlos. El abanico es muy variado y la doctrina se encargó de explicarlo, sin mayor éxito. Afortunadamente, en la práctica se utilizan razonablemente y sin hacer distinción sobre cuál es la acción que se entabla de toda la gama de las ofrecidas. Lo importante es la respuesta a las lesiones que se sufren: la restitución o la manutención de la posesión o la tenencia. Tal vez técnicamente hubiera sido más completo el ejercicio académico de aclarar pero manteniendo un doble juego de acciones, unas denominadas policiales y las restantes conocidas como acciones posesorias propiamente dichas. A ello se agregarían las de obra nueva en sus dos variantes, más algunas otras como el daño temido, etc. No obstante, la normativa debe existir para actuar en una sociedad moderna, rápidamente, a fin de restablecer la situación fáctica violentada. Sin dejar ninguna situación desprotegida, debe prevalecer lo práctico sobre lo académico. Así es que se incluye una acción para el ataque más grave (el despojo o desposesión) y otra para el ataque más leve (la turbación). Fundamentos del Proyecto, Proyecto de Código Civil y Comercial 2012, Zavalía pág 805

Art. 2241

Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.

Art. 2241

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

Art. 2242

Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.

Legitimación. Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.

Art. 2245

Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros, y también contra éstos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estas acciones cuando la cuestión entre coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte.

Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan facultados para tomarla directamente.

Art. 2246

Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.

LAS ACCIONES REALES O PETITORIAS

Titulo XIII. Capítulo 2. Sección 1º Disposiciones generales (Art. 2247/2251) Sección 2º Acción reivindicatoria (Art. 2252/2261)

Existencia

Sección 3º Acción negatoria (Arts. 2262 y 2263)

Libertad

Sección 4º Acción confesoria (Arts. 2264 y 2265)

Plenitud

Sección 5º Acción de deslinde (Arts. 2266 a 2268)

Cese de incertidumbre

Propuesta superadora en la ubicación y regulación de las acciones. Mantiene la trilogía del Código Civil, e incorpora la acción de deslinde. Opción del titular de la acción Articulo 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño. Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.

LAS ACCIONES REALES O PETITORIAS

OTRAS NOVEDADES Confiere legitimación activa al acreedor hipotecario en el Art. 2248, para iniciar la acción reivindicatoria a título personal, es decir por derecho propio en resguardo del valor de su garantía, frente a la inacción del titular primigenio. La acción reivindicatoria en materia inmobiliaria pueda ser paralizada en caso de invasión parcial por el colindante . (Art. 1963 CCCN) Fuente: Art. 1903 del Proyecto 1998. Jurisprudencia

Concluye la discusión doctrinaria … Legitimación activa. Se aplica el plenario "Arcadini c/ Maleca" del 11/11/58 (LL 92-463) que confería legitimación activa a quienes no siendo titulares de derechos reales se les hubiese hecho cesión, aún en forma implícita de la acción, tal como el comprador al que se le hizo tradición de la cosa. Aclara legitimación del condómino. Art. 2251 CCCN Legitimación pasiva. Expresamente permite la acción reivindicatoria contra el tenedor a nombre del reivindicante. (Art. 2255 primer párrafo)

Relaciones entre las acciones posesorias y acciones reales

En el Código de Vélez el tema está contemplado en los Arts 2482 al 2486 inclusive.

En la nueva legislación unificada está regulado en los Arts. 2269 a 2276 inclusive.

Art. 2269

"No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias".

Art. 2270

"En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, la extensión y eficacia de la posesión“.

Art. 2271 Mantiene el principio contenido en el Art. 2482 CC

Iniciado el juicio posesorio, no podrá admitirse o continuarse la acción real antes que la instancia posesoria haya terminado. Vencido en el posesorio, para iniciar el petitorio deberá haber satisfecho plenamente las condenaciones en su contra derivadas de aquel pleito. Art. 2272 similar al art. 2486 CC.

NOVEDAD

Art. 2275 Turbaciones o desapoderamientos recíprocos.

“Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.” Esta solución no está expresamente consagrada en una norma en el Código de Vélez, pero podría deducirse de la lectura del Art. 2482 CC.

NOVEDAD

Art. 2275

Regula ataques recíprocos. Presupuestos: Acción posesoria concluida y pago de costas.

Turbaciones o desapoderamientos recíprocos.

Efectivo cumplimiento de sentencia con restitución de la posesión o cese de la turbación.

OTRA NOVEDAD

Art. 2276

Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.

Más allá de nuestros miedos... Más allá de nuestras inseguridades...

¡Debemos dar una respuesta!

FIN