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Ordenanzas
RÉGIMEN URBANÍSTICO ....................................................7
CAPÍTULO 1 VIGENCIA Y CONTENIDO DEL PLAN ............................................ 7 Artículo 1.1.1 Naturaleza del plan ......................................................................... 7 Artículo 1.1.2 Vigencia y efectos .......................................................................... 7 Artículo 1.1.3 Revisión del Plan General ............................................................... 7 Artículo 1.1.4 Modificación del Plan General ........................................................ 8 Artículo 1.1.5 Adecuación del Plan General .......................................................... 8 Artículo 1.1.6 Documentación del Plan General ................................................... 8 Artículo 1.1.7 Contenido y alcance de los documentos ....................................... 9 Artículo 1.1.8 Interpretación del Plan.................................................................... 9 Artículo 1.1.9 Determinaciones vinculantes e indicativas .................................. 10 Artículo 1.1.10 Competencias para el desarrollo y ejecución del Plan ............... 10 Artículo 1.1.11 Revisión de oficio de actos y acuerdos urbanísticos .................. 10 Artículo 1.1.12 Acciones y recursos ................................................................... 10 CAPÍTULO 2 ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO ........................ 11 Artículo 1.2.1 Atributos urbanísticos básicos del territorio ................................. 11 Artículo 1.2.2 Clasificación del suelo .................................................................. 11 Artículo 1.2.3 Calificación del suelo .................................................................... 11 Artículo 1.2.4 Gestión del suelo.......................................................................... 11 Artículo 1.2.5 Sistemas Generales ..................................................................... 11 Artículo 1.2.6 Ordenación Urbanística del territorio............................................ 11 CAPÍTULO 3 DERECHOS Y DEBERES DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.......... 12 Artículo 1.3.1 Supeditación al planeamiento urbanístico .................................... 12 Artículo 1.3.2 Aprovechamiento urbanístico ....................................................... 12 Artículo 1.3.3 Deberes básicos de los propietarios ............................................ 13 Artículo 1.3.4 Derechos básicos de los propietarios .......................................... 13 Artículo 1.3.5 Derechos de realojo y retorno ...................................................... 14 Artículo 1.3.6 El deber de conservación ............................................................. 14 Artículo 1.3.7 Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público. 14 Artículo 1.3.8 Ordenes de ejecución .................................................................. 14 Artículo 1.3.9 Conservación específica del patrimonio cultural .......................... 14 Artículo 1.3.10 Situaciones de fuera de ordenación ........................................... 14 Artículo 1.3.11 Situaciones preexistentes .......................................................... 15 TÍTULO 2. DESARROLLO, EJECUCIÓN Y REGÍMENES COMPLEMENTARIOS.............................................................................17 CAPÍTULO 1 DISPOSICIONES GENERALES...................................................... 17 Artículo 2.1.1 Competencia para el desarrollo y ejecución del Plan ................... 17 Artículo 2.1.2 Programación y prioridad en el desarrollo .................................... 17 Artículo 2.1.3 Desarrollo del Plan........................................................................ 18 Artículo 2.1.4 Instrumentos de Planeamiento .................................................... 18 Artículo 2.1.5 Figuras de planeamiento de desarrollo del Plan General ............. 19 Artículo 2.1.6 Instrumentos complementarios de planeamiento ....................... 19 Artículo 2.1.7 Proyectos de gestión urbanística ................................................. 20 Artículo 2.1.8 Proyectos de obras urbanísticas .................................................. 20 Artículo 2.1.9 Registro de solares....................................................................... 20
CAPÍTULO 2 GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN ............................................ 21 Artículo 2.2.1 Deberes de los propietarios en la ejecución del planeamiento ... 21 Artículo 2.2.2 Sectores ....................................................................................... 21 Artículo 2.2.3 Unidades de actuación ................................................................. 21 Artículo 2.2.4 Terrenos no incluidos en unidades de actuación ......................... 21 Artículo 2.2.5 Sistemas de actuación ................................................................. 22 Artículo 2.2.6 Sistema de compensación ........................................................... 22 Artículo 2.2.7 Sistema de cooperación............................................................... 22 Artículo 2.2.8 Sistema de expropiación .............................................................. 22 Artículo 2.2.1 Sistema de concesión de obra urbanizadora ............................... 22 Artículo 2.2.2 Actuaciones aisladas .................................................................... 23 Artículo 2.2.3 Derechos de tanteo y retracto ..................................................... 23 CAPÍTULO 3 PATRIMONIO MUNICIPAL DEL SUELO ...................................... 23 Artículo 2.3.1 Disposiciones generales .............................................................. 23 Artículo 2.3.2 Bienes integrantes ....................................................................... 23 TÍTULO 3. DEFINICIONES GENERALES DE LAS OBRAS Y LA EDIFICACIÓN ........................................................................................ 24 CAPÍTULO 1 EDIFICACIÓN Artículo 3.1.1 Artículo 3.1.2
SOBRE LAS DEFINICIONES GENERALES DE LAS OBRAS Y LA ....................................................................................................... 24 Definiciones generales: alcance y contenidos ............................. 24 Grupos de definiciones generales ............................................... 24
CAPÍTULO 2 OBRAS E INTERVENCIONES EN LOS EDIFICIOS ...................... 24 Artículo 3.2.1 Tipos de Obras ............................................................................. 24 Artículo 3.2.2 Niveles de obras .......................................................................... 24 Artículo 3.2.3 Naturaleza de las obras ................................................................ 25 Artículo 3.2.4 Objeto de las obras ...................................................................... 25 Artículo 3.2.5 Proyecto unitario .......................................................................... 26 CAPÍTULO 3 TERRENOS Y PARCELAS ............................................................. 26 Artículo 3.3.1 Terreno ......................................................................................... 26 Artículo 3.3.2 Parcela ......................................................................................... 26 Artículo 3.3.3 Linderos ....................................................................................... 26 Artículo 3.3.4 Frente y fondo de parcela ............................................................ 27 Artículo 3.3.5 Condiciones de parcela mínima ................................................... 27 Artículo 3.3.6 Superficies bruta y neta de suelo ................................................ 27 Artículo 3.3.7 Solar ............................................................................................. 27 Artículo 3.3.8 Terreno edificable ........................................................................ 28 Artículo 3.3.9 Parcelaciones urbanísticas ........................................................... 28 Artículo 3.3.10 Deslindes ................................................................................... 28 Artículo 3.3.11 Alineaciones ............................................................................... 28 Artículo 3.3.12 Rasantes .................................................................................... 29 Artículo 3.3.13 Rasantes del terreno .................................................................. 29 CAPÍTULO 4 POSICIÓN DE LOS EDIFICIOS ...................................................... 30 Artículo 3.4.1 Límites de los edificios ................................................................ 30 Artículo 3.4.2 Superficie ocupada; ocupación .................................................... 30
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TÍTULO 1.
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Índice
Artículo 3.4.3 Artículo 3.4.4 Artículo 3.4.5 Artículo 3.4.6 Artículo 3.4.7
Posición respecto de la alineación................................................ 30 Posición respecto a los linderos ................................................... 31 Posición respecto a otros edificios ............................................... 31 Área de movimiento ..................................................................... 31 Espacios y volúmenes libres de parcelas ..................................... 32
CAPÍTULO 5 FORMA DE LOS EDIFICIOS ........................................................... 32 Artículo 3.5.1 Altura de la edificación; definición y modo de regulación ............ 32 Artículo 3.5.2 Medición de la altura de los edificios ........................................... 33 Artículo 3.5.3 Plantas .......................................................................................... 34 Artículo 3.5.4 Altura de plantas ........................................................................... 35 Artículo 3.5.5 Construcciones por encima de la altura ....................................... 35 Artículo 3.5.6 Salientes y entrantes en fachada ................................................. 35 Artículo 3.5.7 Patios ............................................................................................ 36 CAPÍTULO 6 SUPERFICIE DE LOS EDIFICIOS ................................................... 36 Artículo 3.6.1 Superficie construida .................................................................... 36 Artículo 3.6.2 Cómputo de la superficie construida ............................................ 36 Artículo 3.6.3 Superficie útil ................................................................................ 38 Artículo 3.6.4 Superficie edificable; edificabilidad............................................... 38 TÍTULO 4. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN ............ 39 CAPÍTULO 1 SOBRE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN 39 Artículo 4.1.1 Condiciones generales de la edificación: alcance y contenido ..... 39 Artículo 4.1.2 Grupos de condiciones generales de la edificación ..................... 39 CAPÍTULO 2 CONDICIONES TIPOLÓGICAS ...................................................... 39 Artículo 4.2.1 Condiciones tipológicas subsidiarias ............................................ 39 Artículo 4.2.2 Altura máxima de la edificación según número de plantas .......... 40 Artículo 4.2.3 Alturas mínimas, libre y útil, de las plantas .................................. 40 Artículo 4.2.4 Condiciones de los sótanos .......................................................... 41 Artículo 4.2.5 Condiciones de planta baja ........................................................... 42 Artículo 4.2.6 Condiciones de entreplanta .......................................................... 42 Artículo 4.2.7 Condiciones de planta .................................................................. 42 Artículo 4.2.8 Condiciones de espacio bajo cubierta .......................................... 42 Artículo 4.2.9 Condiciones de las cubiertas ........................................................ 42 Artículo 4.2.10 Condiciones de áticos................................................................. 43 Artículo 4.2.11 Condiciones de elementos sobre cubierta ................................. 43 Artículo 4.2.12 Condiciones de rasantes y altura de la edificación ..................... 44 Artículo 4.2.13 Condiciones de edificación en patio de manzana ....................... 45 Artículo 4.2.14 Reglas de colindancia ................................................................. 45 Artículo 4.2.15 Condiciones de salientes y entrantes en fachada ...................... 46 Artículo 4.2.16 Condiciones de la superficie edificable ...................................... 47 CAPÍTULO 3 CONDICIONES DE HIGIENE .......................................................... 47 Artículo 4.3.1 Definiciones: piezas, cuartos, locales ........................................... 47 Artículo 4.3.2 Condición de "exterior" de piezas o cuartos ................................. 47 Artículo 4.3.3 Condiciones de "habitable" ........................................................... 48 Artículo 4.3.4 Tipos de patios ............................................................................. 48
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Artículo 4.3.5 Anchura y altura de patios ............................................................ 48 Artículo 4.3.6 Condiciones de patio de manzana ............................................... 49 Artículo 4.3.7 Condiciones de patios de parcela cerrados ................................. 49 Artículo 4.3.8 Condiciones de patios de parcela abiertos .................................. 49 Artículo 4.3.9 Condiciones de patios bajo rasante, o ingleses ........................... 49 Artículo 4.3.10 Condiciones de patios mancomunados ..................................... 49 Artículo 4.3.11 Condiciones de patio en espacios y volúmenes libres de parcela . ................................................................................................... 50 Artículo 4.3.12 Condiciones de pasos en la edificación ..................................... 50 Artículo 4.3.13 Condiciones de cortes en los edificios....................................... 50 Artículo 4.3.14 Tratamiento de patios ................................................................ 50 Artículo 4.3.15 Acceso a cubiertas y patios ....................................................... 51 CAPÍTULO 4 CONDICIONES DE SEGURIDAD Y CALIDAD .............................. 51 Artículo 4.4.1 Supresión de barreras arquitectónicas y urbanísticas .................. 51 Artículo 4.4.2 Condiciones de acceso al edificio ................................................ 51 Artículo 4.4.3 Espacios libres de parcela de acceso público .............................. 51 Artículo 4.4.4 Portales y accesos ....................................................................... 51 Artículo 4.4.5 Escaleras y circulación interior ..................................................... 51 Artículo 4.4.6 Ascensores .................................................................................. 52 Artículo 4.4.7 Pasarelas peatonales.................................................................... 53 Artículo 4.4.8 Señalización.................................................................................. 54 Artículo 4.4.9 Otros ............................................................................................ 54 CAPÍTULO 5 CONDICIONES ESTÉTICAS .......................................................... 54 Artículo 4.5.1 Adecuación de las construcciones al ambiente ........................... 54 Artículo 4.5.2 Tratamiento de fachadas .............................................................. 54 Artículo 4.5.3 Modificación de fachadas ............................................................ 55 Artículo 4.5.4 Tratamiento de las cubiertas ........................................................ 55 Artículo 4.5.5 Instalaciones ................................................................................ 55 Artículo 4.5.6 Publicidad exterior ........................................................................ 55 Artículo 4.5.7 Protección del arbolado y plantaciones ........................................ 55 Artículo 4.5.8 Cerramientos................................................................................ 56 CAPÍTULO 6 CONDICIONES AMBIENTALES .................................................... 56 Artículo 4.6.1 Evacuación de aguas pluviales ..................................................... 56 Artículo 4.6.2 Evacuación de aguas residuales .................................................. 56 Artículo 4.6.3 Evacuación de humos .................................................................. 56 Artículo 4.6.4 Evacuación de residuos sólidos ................................................... 57 Artículo 4.6.5 Dotación sanitaria ......................................................................... 57 Artículo 4.6.6 Energía eléctrica ........................................................................... 57 Artículo 4.6.7 Comunicaciones ........................................................................... 57 Artículo 4.6.8 Instalaciones de clima artificial..................................................... 57 Artículo 4.6.9 Impacto de las actividades ........................................................... 58 Artículo 4.6.10 Emisión de humos y gases ........................................................ 58 Artículo 4.6.11 Concentración de contaminantes .............................................. 58 Artículo 4.6.12 Densidad de contaminantes ...................................................... 58 Artículo 4.6.13 Niveles de ruido admisibles ....................................................... 59
Niveles de vibración ................................................................... 59 Contribución solar mínima de agua caliente sanitaria ................ 59 Protección de la hidrología ......................................................... 61 Contaminación lumínica ............................................................. 62 Arquitectura bioclimática ............................................................ 62
CAPÍTULO 7 CONDICIONES REFERENTES A LOS TERRENOS REGULADOS MEDIANTE LEGISLACIÓN SECTORIAL Y SERVIDUMBRES ................................ 63 Artículo 4.7.1 Servidumbres sectoriales ............................................................. 63 Artículo 4.7.2 Carreteras estatales ..................................................................... 63 Artículo 4.7.3 Carreteras autonómicas ............................................................... 63 Artículo 4.7.4 Determinaciones en materia de suministro eléctrico .................. 64 Artículo 4.7.5 Servidumbre de costas................................................................. 64 Artículo 4.7.6 Servidumbre de conducciones de agua y saneamiento............... 65 Artículo 4.7.7 Servidumbre ferroviaria ................................................................ 65 Artículo 4.7.8 Servidumbres Aeronáuticas ......................................................... 65 Artículo 4.7.9 Servidumbre de cauces públicos ................................................. 66 Artículo 4.7.10 Protección Civil ........................................................................... 68 Artículo 4.7.11 Cementerios ............................................................................... 68 Artículo 4.7.12 Accesibilidad ............................................................................... 68 Artículo 4.7.13 Ruido .......................................................................................... 69 TÍTULO 5.
CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS ......................70
CAPÍTULO 1 CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS ............................... 70 Artículo 5.1.1 Condiciones generales de los usos .............................................. 70 Artículo 5.1.2 Criterios de definición de usos ..................................................... 70 Artículo 5.1.3 Definición de usos según criterios funcionales ............................ 70 Artículo 5.1.4 Definición de usos según criterios de ordenación urbanística ..... 71 Artículo 5.1.5 Otros criterios de definición de usos ........................................... 71 Artículo 5.1.6 Situaciones de los usos ................................................................ 72 Artículo 5.1.7 Usos globales ............................................................................... 73 Artículo 5.1.8 Usos pormenorizados................................................................... 73 Artículo 5.1.9 Usos individualizados; actividades ............................................... 73 Artículo 5.1.10 Plazas de aparcamiento: requeridas y autorizadas ..................... 73 Artículo 5.1.11 Otras clases de usos .................................................................. 73 Artículo 5.1.12 Compatibilidad de usos .............................................................. 74 Artículo 5.1.13 Sustitución de usos .................................................................... 74 Artículo 5.1.14 Densidad de unidades funcionales independientes ................... 74 CAPÍTULO 2 CONDICIONES DE LOS USOS RESIDENCIALES ........................ 74 Artículo 5.2.1 Usos individualizados residenciales ............................................. 74 Artículo 5.2.2 Vivienda ........................................................................................ 74 Artículo 5.2.3 Vivienda sometida a algún régimen de protección pública .......... 76 Artículo 5.2.4 Estudio o apartamento ................................................................. 76 Artículo 5.2.5 Residencia comunitaria ................................................................ 76 Artículo 5.2.6 Requisitos de aparcamiento para usos residenciales .................. 77 Artículo 5.2.7 Trasteros ...................................................................................... 77 Artículo 5.2.8 Usos Complementarios y Compatibles ........................................ 78
CAPÍTULO 3
CONDICIONES DE LOS USOS DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS ........................................................................................................ 78 Artículo 5.3.1 Usos individualizados de actividades productivas ....................... 78 Artículo 5.3.2 Condiciones comunes a los usos de actividades productivas ..... 78 Artículo 5.3.3 Condiciones de los usos de industria .......................................... 78 Artículo 5.3.4 Condiciones de los usos productivos mixtos .............................. 79
CAPÍTULO 4 CONDICIONES DE LOS USOS DE ACTIVIDADES TERCIARIAS 81 Artículo 5.4.1 Usos individualizados de actividades terciarias ........................... 81 Artículo 5.4.2 Condiciones comunes de los usos de actividades terciarias ....... 81 Artículo 5.4.3 Condiciones de los usos comerciales .......................................... 81 Artículo 5.4.4 Condiciones de los usos de oficinas ............................................ 82 Artículo 5.4.5 Condiciones de los usos hoteleros .............................................. 83 Artículo 5.4.6 Condiciones de los usos lúdicos .................................................. 84 CAPÍTULO 5 CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS DE EQUIPAMIENTOS.................................................................................................... 84 Artículo 5.5.1 Usos individualizados de equipamientos ..................................... 84 Artículo 5.5.2 Condiciones de los usos deportivos ............................................ 85 Artículo 5.5.3 Condiciones de los usos educativos ............................................ 85 Artículo 5.5.4 Condiciones de los usos sanitario asistenciales .......................... 86 Artículo 5.5.5 Condiciones de los usos socio culturales .................................... 86 Artículo 5.5.6 Condiciones de los usos de dotaciones generales ...................... 87 Artículo 5.5.7 Condiciones de los usos de administración ................................. 87 Artículo 5.5.8 Condiciones de los usos religiosos .............................................. 87 Artículo 5.5.9 Usos complementarios a los de equipamiento ........................... 87 Artículo 5.5.10 Cumplimiento de los requisitos de aparcamiento en equipamientos ................................................................................................... 88 CAPÍTULO 6 CONDICIONES GENERALES DEL USO DE ESPACIOS LIBRES . 88 Artículo 5.6.1 Usos individualizados de espacios libres ..................................... 88 Artículo 5.6.2 Condiciones de parques equipados ............................................. 88 Artículo 5.6.3 Condiciones de los espacios libres naturales .............................. 89 Artículo 5.6.4 Condiciones de los parques, jardines y plazas ............................. 91 Artículo 5.6.5 Condiciones de la zona verde privada vinculante ........................ 92 Artículo 5.6.6 Condiciones de las playas ............................................................ 92 Artículo 5.6.7 Usos complementarios a los de espacio libre ............................. 93 CAPÍTULO 7 CONDICIONES DE LOS USOS DE TRANSPORTE Y COMUNICACIONES ................................................................................................ 93 Artículo 5.7.1 Usos individualizados de transporte y comunicaciones............... 93 CAPÍTULO 8 CONDICIONES DE LOS USOS DE VIARIO .................................. 93 Artículo 5.8.1 Usos individualizados de viario. ................................................... 93 Artículo 5.8.2 Condiciones del uso de viario público .......................................... 93 Artículo 5.8.3 Itinerarios Peatonales Accesibles ................................................ 97 Artículo 5.8.4 Condiciones del uso básico de viario privado .............................. 98 Artículo 5.8.5 Condiciones básicas del aparcamiento en viario ......................... 98
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Ordenanzas
Índice
Artículo 4.6.14 Artículo 4.6.15 Artículo 4.6.16 Artículo 4.6.17 Artículo 4.6.18
Ordenanzas
Índice
CAPÍTULO 9 CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS DE INFRAESTRUCTURAS ............................................................................................. 99 Artículo 5.9.1 Usos individualizados de infraestructuras .................................... 99
Artículo 6.5.2 Tradicional de edificación intensiva ............................................ 113 Artículo 6.5.3 Tradicional de edificación aislada. .............................................. 113 Artículo 6.5.4 Centro ........................................................................................ 113
CAPÍTULO 10 CONDICIONES GENERALES DE USOS AL SERVICIO DEL AUTOMÓVIL ........................................................................................................ 99 Artículo 5.10.1 Usos individualizados relacionados con el automóvil ................. 99 Artículo 5.10.2 Condiciones del aparcamiento en superficie ............................ 100 Artículo 5.10.3 Condiciones comunes de los usos de aparcamiento en los edificios y de garaje ............................................................................................. 101 Artículo 5.10.4 Condiciones de los aparcamientos en los edificios .................. 102 Artículo 5.10.5 Condiciones de los garajes ....................................................... 102 Artículo 5.10.6 Gasolineras y estaciones de servicio........................................ 103
CAPÍTULO 6 PARQUES Y JARDINES SINGULARES ...................................... 113 Artículo 6.6.1 Definición y ámbito .................................................................... 113 Artículo 6.6.2 Régimen de usos ....................................................................... 114 Artículo 6.6.3 Intervenciones en parques y jardines singulares ....................... 114
CAPÍTULO 11 COMPATIBILIDAD Y SUSTITUCIÓN DE USOS EN EL MISMO EDIFICIO ...................................................................................................... 104 Artículo 5.11.1 Condiciones generales de compatibilidad de usos .................. 104 Artículo 5.11.2 Condiciones generales de sustitución de usos ........................ 105 TÍTULO 6. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL.................. 107 CAPÍTULO 1 ORDENANZAS GENERALES DE PROTECCIÓN ........................ 107 Artículo 6.1.1 Protección del patrimonio cultural .............................................. 107 Artículo 6.1.2 Conservación del patrimonio protegido ...................................... 107 Artículo 6.1.3 Adecuación a las condiciones estéticas ..................................... 107 Artículo 6.1.4 Actuaciones singulares ............................................................... 108 Artículo 6.1.5 Actuaciones de emergencia ....................................................... 108 Artículo 6.1.6 Catálogo ...................................................................................... 108 Artículo 6.1.7 Relación con otras figuras de protección ................................... 109 Artículo 6.1.8 Relación entre categorías catalogadas ....................................... 109 CAPÍTULO 2 PROTECCIÓN MONUMENTAL ................................................... 109 Artículo 6.2.1 Definición y ámbito ..................................................................... 109 Artículo 6.2.2 Intervenciones ............................................................................ 110 CAPÍTULO 3 EDIFICIOS CATALOGADOS ........................................................ 110 Artículo 6.3.1 Definición y ámbito ..................................................................... 110 Artículo 6.3.2 Transformación de uso ............................................................... 110 Artículo 6.3.3 Niveles de protección ................................................................. 110 Artículo 6.3.4 Actuación sobre edificios protegidos ......................................... 110 Artículo 6.3.5 Obras admitidas en el nivel 1, integral ....................................... 111 Artículo 6.3.6 Obras admitidas en el nivel 2, estructural .................................. 111 Artículo 6.3.7 Obras admitidas en el nivel 3, ambiental.................................... 112 CAPÍTULO 4 PROTECCIÓN ETNOGRÁFICA .................................................... 112 Artículo 6.4.1 Definición y ámbito ..................................................................... 112 Artículo 6.4.2 Régimen de usos........................................................................ 112 Artículo 6.4.3 Intervenciones ............................................................................ 113 CAPÍTULO 5 ÁREAS DE CONSERVACIÓN AMBIENTAL ................................ 113 Artículo 6.5.1 Definición y ámbito ..................................................................... 113
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CAPÍTULO 7 ÁRBOLES Y ARBOLEDAS DE INTERÉS ..................................... 114 Artículo 6.7.1 Definición y ámbito .................................................................... 114 Artículo 6.7.2 Régimen de usos ....................................................................... 115 Artículo 6.7.3 Intervenciones sobre árboles o arboledas de interés ................ 115 CAPÍTULO 8 PROTECCIÓN ARQUEOLÓGICA................................................. 115 Artículo 6.8.1 Definición y ámbito .................................................................... 115 Artículo 6.8.2 Intervención ............................................................................... 115 Artículo 6.8.3 Autorización................................................................................ 115 Artículo 6.8.4 Comunicación de descubrimientos ............................................ 115 Artículo 6.8.5 Delimitación de áreas de protección y presunción arqueológica115 TÍTULO 7. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES. ................... 117 Artículo 7.1.1 Definición y delimitación ............................................................ 117 Artículo 7.1.2 Ordenación de los sistemas generales ...................................... 117 Artículo 7.1.3 Régimen de obtención de suelo de los sistemas generales ..... 117 Artículo 7.1.4 La ejecución del viario de sistema general necesario para adquirir la condición de solar ............................................................................................ 117 Artículo 7.1.5 Criterios de adscripción de los sistemas generales exteriores .. 118 TÍTULO 8. RÉGIMEN DEL SUELO RÚSTICO ..................................... 119 Artículo 8.1.1 Artículo 8.1.2 Artículo 8.1.3 Artículo 8.1.4 Artículo 8.1.5
Definición y ámbito .................................................................... 119 Régimen urbanístico .................................................................. 119 Parcelaciones rústicas ................................................................ 119 Categorías de rústico ................................................................. 119 Incorporación de suelo rústico al patrimonio municipal del suelo ... ................................................................................................... 119 Artículo 8.1.6 Suelo clasificado como rústico de especial protección de costa y rías ................................................................................................... 119 Artículo 8.1.7 Suelo clasificado como rústico de especial protección de infraestructuras ................................................................................................... 120 Artículo 8.1.8 Régimen del suelo urbanizable como suelo rústico hasta la aprobación del Plan Parcial .................................................................................. 120 TÍTULO 9. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE ............................ 121 CAPÍTULO 1 DEFINICIONES Y DISPOSICIONES GENERALES...................... 121 Artículo 9.1.1 Definición y ámbito .................................................................... 121 Artículo 9.1.2 Categorías de suelo urbanizable ................................................ 121 Artículo 9.1.3 Desarrollo del suelo urbanizable delimitado ............................... 121
CAPÍTULO 1 DEFINICIONES Y DISPOSICIONES GENERALES ...................... 127 Artículo 10.1.1 Definición y ámbito................................................................... 127 Artículo 10.1.2 Categorías en suelo urbano ...................................................... 127 Artículo 10.1.3 Regulación del suelo urbano .................................................... 127 CAPÍTULO 2 CALIFICACIÓN DEL SUELO ........................................................ 127 Artículo 10.2.1 Calificación del suelo ................................................................ 127 Artículo 10.2.2 Zonas ........................................................................................ 128 Artículo 10.2.3 Unidad de zona ......................................................................... 128 Artículo 10.2.4 Zonas: aplicación ...................................................................... 128 Artículo 10.2.5 Calificación del suelo: zonas ..................................................... 128 Artículo 10.2.6 Calificación de suelo: áreas específicas ................................... 129 Artículo 10.2.7 Calificación de suelo: usos de edificación catalogada. ............. 129 Artículo 10.2.8 Condiciones particulares de calificación para cada una de las categorías de suelo urbano.................................................................................. 129 CAPÍTULO 3 GESTIÓN DEL SUELO URBANO ................................................ 129 Artículo 10.3.1 Régimen de aprovechamiento en suelo urbano ...................... 129 Artículo 10.3.2 Régimen de aprovechamiento para edificación catalogada ..... 129 Artículo 10.3.3 Concreción del aprovechamiento ............................................. 129 Artículo 10.3.4 Edificabilidad a efectos de aprovechamiento ........................... 130 Artículo 10.3.5 Coeficientes de ponderación entre usos.................................. 130 Artículo 10.3.6 Unidades de gestión en suelo urbano ...................................... 130 Artículo 10.3.7 Criterios de delimitación de unidades de actuación ................. 131 Artículo 10.3.8 Señalamiento de unidades de actuación por el Plan ................ 132 Artículo 10.3.9 Cumplimiento de las reservas de suelo para vivienda protegida, equipamiento, espacios libres, aparcamiento e infraestructuras ........................ 132 Artículo 10.3.10 Rehabilitación preferente ....................................................... 132 Artículo 10.3.11 Prioridad en la obtención de dotaciones locales y sistemas generales ................................................................................................ 132 TÍTULO 11. ORDENANZAS DE ZONA Y ÁREAS ESPECÍFICAS ..........133 CAPÍTULO 1 ORDENANZA DE ZONA DE MANZANA ALINEADA ................. 133 Artículo 11.1.1 Definición y ámbito................................................................... 133 Artículo 11.1.2 Categorías. ............................................................................... 133
Artículo 11.1.3 Categoría de mantenimiento ................................................... 133 Artículo 11.1.4 Condiciones del sólido capaz ................................................... 134 Artículo 11.1.5 Edificabilidad ............................................................................ 134 Artículo 11.1.6 Parcelario ................................................................................. 134 Artículo 11.1.7 Posición de la edificación ......................................................... 135 Artículo 11.1.8 Forma de la edificación ............................................................ 135 Artículo 11.1.9 Estudios de detalle................................................................... 135 Artículo 11.1.10 Condiciones adicionales ......................................................... 135 Artículo 11.1.11 Condiciones de uso................................................................ 136 CAPÍTULO 2 ORDENANZA DE ZONA DE EDIFICACIÓN ABIERTA ............... 136 Artículo 11.2.1 Definición y ámbito .................................................................. 136 Artículo 11.2.2 Categorías ................................................................................ 137 Artículo 11.2.3 Categoría de mantenimiento ................................................... 137 Artículo 11.2.4 Condiciones del sólido capaz ................................................... 137 Artículo 11.2.5 Edificabilidad ............................................................................ 137 Artículo 11.2.6 Parcelario ................................................................................. 138 Artículo 11.2.7 Posición de la edificación ......................................................... 138 Artículo 11.2.8 Forma de la edificación ............................................................ 138 Artículo 11.2.9 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación abierta asociada a los nuevos desarrollos ........................................................... 139 Artículo 11.2.10 Condiciones adicionales ......................................................... 139 Artículo 11.2.11 Estudios de detalle................................................................. 139 Artículo 11.2.12 Condiciones de uso................................................................ 139 CAPÍTULO 3 ORDENANZA DE ZONA DE EDIFICACIÓN UNIFAMILIAR ....... 140 Artículo 11.3.1 Definición y ámbito .................................................................. 140 Artículo 11.3.2 Categorías ................................................................................ 140 Artículo 11.3.3 Categoría de mantenimiento ................................................... 140 Artículo 11.3.4 Condiciones del sólido capaz ................................................... 141 Artículo 11.3.5 Edificabilidad ............................................................................ 141 Artículo 11.3.6 Parcelario ................................................................................. 141 Artículo 11.3.7 Posición de la edificación ......................................................... 142 Artículo 11.3.8 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación unifamiliar agrupada. ........................................................................................... 142 Artículo 11.3.9 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación unifamiliar agrupada asociada a los nuevos desarrollos. ..................................... 142 Artículo 11.3.10 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación unifamiliar aislada asociada a los nuevos desarrollos. ...................... 143 Artículo 11.3.11 Condiciones adicionales ......................................................... 143 Artículo 11.3.12 Estudios de detalle................................................................. 143 Artículo 11.3.13 Condiciones de uso................................................................ 144 CAPÍTULO 4 ORDENANZA DE ZONA DE NÚCLEO TRADICIONAL .............. 144 Artículo 11.4.1 Definición y ámbito .................................................................. 144 Artículo 11.4.2 Categorías ................................................................................ 145 Artículo 11.4.3 Condiciones del sólido capaz ................................................... 145 Artículo 11.4.4 Edificabilidad ............................................................................ 145
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Ordenanzas
Índice
CAPÍTULO 2 RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE DELIMITADO DE URBANIZACIÓN PREFERENTE Y DE URBANIZACIÓN NO PREFERENTE ........ 122 Artículo 9.2.1 Suelo urbanizable delimitado ...................................................... 122 Artículo 9.2.2 Sectores ..................................................................................... 122 Artículo 9.2.3 Áreas de aprovechamiento homogéneo .................................... 122 Artículo 9.2.4 Regulación de los sectores ........................................................ 123 Artículo 9.2.5 Ordenación detallada .................................................................. 123 Artículo 9.2.6 Usos globales ............................................................................. 123 Artículo 9.2.7 Reservas de suelo para vivienda protegida, equipamiento, espacios libres, aparcamiento e infraestructuras ................................................ 124 Artículo 9.2.8 Criterios de ordenación .............................................................. 124 Artículo 9.2.9 Concreción del aprovechamiento ............................................... 126 TÍTULO 10. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO ......................................127
Ordenanzas
Índice
Artículo 11.4.5 Parcelario .................................................................................. 145 Artículo 11.4.6 Posición de la edificación ......................................................... 145 Artículo 11.4.7 Forma de la edificación ............................................................. 146 Artículo 11.4.8 Estudios de detalle ................................................................... 146 Artículo 11.4.9 Condiciones adicionales ........................................................... 146 Artículo 11.4.10 Condiciones de uso ................................................................ 147 CAPÍTULO 5 ORDENANZA DE ZONA DE MANTENIMIENTO ........................ 148 Artículo 11.5.1 Definición y ámbito ................................................................... 148 Artículo 11.5.2 Parámetros urbanísticos y arquitectónicos............................... 148 Artículo 11.5.3 Obras permitidas ...................................................................... 148 Artículo 11.5.4 Sustitución y obras de nueva planta ......................................... 149 Artículo 11.5.5 Condiciones adicionales ........................................................... 149 Artículo 11.5.6 Condiciones de uso .................................................................. 150 CAPÍTULO 6 ORDENANZA DE MANTENIMIENTO DE LA EDIFICABILIDAD. 150 Artículo 11.6.1 Definición y ámbito ................................................................... 150 Artículo 11.6.2 Sustitución y obras de nueva planta ......................................... 150 Artículo 11.6.3 Parámetros urbanísticos de las edificaciones calificadas como Mantenimiento de la Edificabilidad. ..................................................................... 150 Artículo 11.6.4 Determinación de los parámetros urbanísticos en caso de sustitución .................................................................................................. 150 Artículo 11.6.5 Condiciones de uso .................................................................. 151 CAPÍTULO 7 ORDENANZA DE ZONA DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS .... 151 Artículo 11.7.1 Definición y ámbito ................................................................... 151 Artículo 11.7.2 Categorías ................................................................................. 151 Artículo 11.7.3 Condiciones del sólido capaz.................................................... 151 Artículo 11.7.4 Edificabilidad ............................................................................. 151 Artículo 11.7.5 Parcelario .................................................................................. 152 Artículo 11.7.6 Posición de la edificación ......................................................... 152 Artículo 11.7.7 Forma de la edificación ............................................................. 152 Artículo 11.7.8 Estudios de detalle ................................................................... 153 Artículo 11.7.9 Condiciones adicionales ........................................................... 153 Artículo 11.7.10 Condiciones de uso ................................................................ 153 CAPÍTULO 8 ORDENANZA DE ZONA DE ACTIVIDADES TERCIARIAS ......... 154 Artículo 11.8.1 Definición y ámbito ................................................................... 154 Artículo 11.8.2 Categorías ................................................................................. 154 Artículo 11.8.3 Condiciones del sólido capaz.................................................... 154 Artículo 11.8.4 Edificabilidad ............................................................................. 155 Artículo 11.8.5 Parcelario .................................................................................. 155 Artículo 11.8.6 Posición de la edificación ......................................................... 155 Artículo 11.8.7 Forma de la edificación ............................................................. 156 Artículo 11.8.8 Condiciones adicionales ........................................................... 156
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Artículo 11.8.9 Estudios de detalle ................................................................... 156 Artículo 11.8.10 Condiciones de uso ................................................................ 156 CAPÍTULO 9 ORDENANZA DE ZONA DE EQUIPAMIENTO ........................... 157 Artículo 11.9.1 Definición y ámbito .................................................................. 157 Artículo 11.9.2 Categorías ................................................................................ 157 Artículo 11.9.3 Condiciones pormenorizadas de ordenación ........................... 157 Artículo 11.9.4 Concreción de las condiciones de ordenación de los equipamientos ................................................................................................. 158 CAPÍTULO 10 ORDENANZA DE ZONA DE ESPACIOS LIBRES ...................... 158 Artículo 11.10.1 Definición y ámbito ................................................................ 158 Artículo 11.10.2 Categorías .............................................................................. 159 Artículo 11.10.3 Condiciones pormenorizadas de ordenación ......................... 159 Artículo 11.10.4 Defensa del arbolado en ejecución del planeamiento ........... 159 Artículo 11.10.5 Condiciones de diseño ........................................................... 159 Artículo 11.10.6 Condiciones de uso ................................................................ 160 CAPÍTULO 11 ORDENANZA DE TRANSPORTE Y COMUNICACIONES ........ 160 Artículo 11.11.1 Categorías .............................................................................. 160 Artículo 11.11.2 Portuarias ............................................................................... 160 Artículo 11.11.3 Ferroviarias ............................................................................. 160 Artículo 11.11.4 Infraestructuras al servicio del transporte terrestre ............... 160 CAPÍTULO 12 ORDENANZA DE ZONA DE VIARIO ......................................... 161 Artículo 11.12.1 Definición y ámbito ................................................................ 161 Artículo 11.12.2 Categorías .............................................................................. 161 Artículo 11.12.3 Condiciones pormenorizadas de ordenación y uso................ 161 Artículo 11.12.4 Viario existente en el interior de manzana ............................. 162 Artículo 11.12.5 Condiciones de uso ................................................................ 162 CAPÍTULO 13 ORDENANZA DE ZONA DE INFRAESTRUCTURAS Y ESTACIONES DE SERVICIO ................................................................................. 162 Artículo 11.13.1 Definición y ámbito ................................................................ 162 CAPÍTULO 14 ORDENANZA DE ÁREAS ESPECIFICAS ................................... 163 Artículo 11.14.1 Definición y ámbito ................................................................ 163 Artículo 11.14.2 Categorías .............................................................................. 163 Artículo 11.14.3 Áreas específicas remitidas ................................................... 163 Artículo 11.14.4 Áreas específicas a desarrollar............................................... 163 DISPOSICIONES ADICIONALES .......................................................... 164 DISPOSICIONES TRANSITORIAS ........................................................ 169 DISPOSICIONES FINALES ................................................................... 170 DISPOSICIONES DEROGATORIAS ...................................................... 171
CAPÍTULO 1
3. El Plan General de Ordenación Urbana establece la ordenación de todo su ámbito, la regulación detallada del uso de los terrenos y la edificación en el suelo urbano consolidado, así como la de los Sectores del resto del suelo urbano y del urbanizable delimitado en los que se considere oportuno habilitar su ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.”
VIGENCIA Y CONTENIDO DEL PLAN
Artículo 1.1.1 Naturaleza del plan 1. La presente Revisión del Plan General de Ordenación Urbana se redacta de conformidad con la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de Junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria. Asimismo es conforme con la legislación emanada de la Comunidad Autónoma de Cantabria y con la legislación, sectorial u otra, de aplicación. En adelante, las alusiones a la citada Ley se realizarán como alusiones a la Ley del Suelo o “LSC”. 2.
El ámbito del Plan General es coincidente con el término municipal de Santander.
3. El Plan General atiende a las finalidades establecidas en el artículo 3 de la Ley del Suelo, y por tanto : “1. (…) Contribuye a la eficacia de los derechos constitucionales a un medio ambiente adecuado, a la utilización racional de los recursos, a la mejora de la calidad de vida, a la conservación del patrimonio cultural y a una vivienda digna, de manera que la utilización del suelo propicie el interés general, impida la especulación y garantice la participación de la comunidad en parte de las plusvalías generadas por la actividad urbanística.”
Artículo 1.1.2 Vigencia y efectos 1. El Plan General entrará en vigor una vez publicado en el Boletín Oficial de Cantabria, conforme al artículo 84 de la Ley del Suelo, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 70.2 de la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local 7/85 de 2 de Abril. 2. El Plan General tiene vigencia indefinida de acuerdo con el artículo 81 de la Ley del Suelo, y sin perjuicio de las eventuales modificaciones que, de conformidad con la Ley, pudieran producirse durante su vigencia. 3. La entrada en vigor del Plan le otorga los efectos de obligatoriedad y publicidad previstos en los artículos 85 y 86 de la Ley del Suelo, así como la declaración de utilidad pública de las obras precisas y la necesidad de ocupación de los terrenos, bienes y derechos correspondientes a los efectos de su expropiación, ocupación temporal o imposición de servidumbres (art. 87 de la LSC). La vigilancia y control de su observancia obliga por igual a la administración pública y a los particulares. Artículo 1.1.3 Revisión del Plan General
4. El Plan General integra las facultades que el artículo 3 de la Ley del Suelo otorga al planeamiento urbanístico, y el concepto fijado en el artículo 43 de la LSC, que se traduce en: “1. El Plan General de Ordenación Urbana es el instrumento de ordenación integral del territorio correspondiente a uno o varios términos municipales completos que tiene como objetivos cumplir en su ámbito los fines a que se refiere el artículo 3 de la LSC y, más concretamente, contribuir a resolver las necesidades de suelo residencial, dotacional e industrial del municipio regulando, delimitando u orientando, según los casos, las zonas de crecimiento, la utilización del suelo rústico y los procesos de renovación y rehabilitación urbana. 2. El Plan General clasificará el suelo de todo su ámbito de aplicación para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente y definirá los elementos fundamentales de la estructura general del territorio respetando, en su caso, las determinaciones vinculantes del Plan Regional de Ordenación del Territorio (o planes equivalentes, como el Plan de Ordenación del Litoral recogido en la Disposición Adicional Cuarta de la LSC), de los Planes Especiales que lo desarrollen o de las Leyes
1. De conformidad con el artículo 82 de la Ley del Suelo, se entiende por revisión del Plan General las alteraciones del mismo que afecten de manera sustancial a la estructura y ordenación general en él contemplada. 2. El Plan General deberá revisarse, en lo que proceda, cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias: a)
Se produzcan cambios en la legislación urbanística que establezcan imperativo legal de revisión total o parcial del planeamiento general.
b) El Plan resulte afectado por normas o planes cuyas determinaciones resulten vinculantes. 3. El Ayuntamiento podrá acordar la revisión cuando lo estime oportuno por haberse producido cambios legislativos o alteración en las previsiones demográficas, económicas, territoriales o financieras que aconsejen alterar los objetivos del Plan General.
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Título 1 – Régimen Urbanístico
sectoriales, así como los criterios, orientaciones y estándares contenidos en la LSC y en las Normas Urbanísticas Regionales que resulten aplicables.
Capítulo 1 – Vigencia y Contenido del Plan
TÍTULO 1. RÉGIMEN URBANÍSTICO
Título 1 – Régimen Urbanístico
Capítulo 1 – Vigencia y Contenido del Plan
4. Transcurridos doce años desde la entrada en vigor del Plan, el Ayuntamiento deberá considerar la vigencia de sus contenidos y acordar su revisión si concurren las circunstancias enumeradas en el apartado anterior o si lo entiende conveniente para la gestión urbanística. Artículo 1.1.4 Modificación del Plan General 1. De conformidad con el artículo 83 de la Ley del Suelo de Cantabria se considerará modificación del Plan General la alteración de la delimitación de los sectores, el cambio de clasificación o calificación singular del suelo y, en general, cualquier reforma, variación o transformación de alguna de sus determinaciones, siempre que por su entidad, no pueda considerarse un supuesto de revisión de los contemplados en el artículo 1.1.3. 2. Las determinaciones, documentación, procedimiento y limitaciones de la modificación de Plan General se efectuará con arreglo al contenido del artículo 83 de la Ley del Suelo, y específicamente en lo relativo al artículo 83.4 que establece una mayor previsión de espacios libres y equipamientos cuando la modificación del Plan suponga un incremento de la edificabilidad residencial o de la densidad; al 83.5 que determina el establecimiento de otros usos de similar categoría cuando la modificación implique el cambio de destino de los terrenos reservados para dotaciones y equipamientos colectivos; y al 83.6 que exige el mantenimiento de la misma superficie de espacios libres cuando la modificación afecte al cambio de uso de espacios libres y zonas verdes de uso público. Artículo 1.1.5 Adecuación del Plan General 1. No tendrán el carácter de modificación de Plan General, si no de adecuación, los cambios puntuales de alguno de sus contenidos que se puedan producir por: a)
Corrección de errores materiales.
b) Ajustes referentes a límites de sectores, unidades de actuación, áreas específicas, sistemas generales, elementos dotacionales u otros aspectos del Plan General. Estos ajustes podrán realizarse cuando sea necesario adecuar el límite a alguna de las siguientes circunstancias y no se altere la superficie del ámbito delimitado e más de un 5%: •
•
•
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Adaptación a alineaciones o líneas de edificación existentes, salvo que la edificación estuviese en situación de fuera de ordenación.
• c)
Respeto de elementos naturales existentes
La aplicación de lo regulado en las Ordenanzas respecto a compatibilidad y sustitución de usos.
d) El ajuste o variación mediante proyecto de los elementos de infraestructuras viarias o básicas que discurran bajo rasante. En particular el trazado de los túneles y de las redes urbanas. e) El ajuste de las rasantes establecidas en el Plan General de forma explícita o implícita. Esta adecuación se podrá realizar mediante Estudio de Detalle o figura de planeamiento de desarrollo. En caso de alterar significativamente las establecidas en el planeamiento el Ayuntamiento podrá solicitar para su ajuste el estudio de tramos viarios completos que excedan de la actuación pretendida. 2. Para las adecuaciones que supongan ajustes de límites que afecten a terceros propietarios o a dotaciones se estará a lo siguiente: a)
No supondrán merma de derechos, y, si lo supusiere, deberán ser compensados como proceda.
b) No supondrán merma superficial dotacional o de sistema general. 3. Las adecuaciones del Plan se podrán incorporar a la tramitación del planeamiento de desarrollo afectado, y en su defecto estarán sujetas a la tramitación prevista para la delimitación de unidades de actuación. Artículo 1.1.6 Documentación del Plan General 1. El Plan General está integrado por los siguientes documentos: a)
Información Urbanística.
b) Planos de Información. c)
Memoria de Ordenación.
d) Programa de Actuación, Estudio Económico-Financiero e Informe de Sostenibilidad Económica.
Cuando así lo aconseje la existencia de rasgos topográficos significativos.
e) Planos de Ordenación.
Adaptación a límites de propiedad.
f)
Ordenanzas.
h) Informe de Impacto Ambiental (Informe de Sostenibilidad Ambiental). i)
b) Para las determinaciones sectoriales y/o de rango inferior: las ordenanzas urbanísticas, municipales o sectoriales, siempre que no incidan en aspectos que afecten a los contenidos o aprovechamientos urbanísticos o aspectos de exclusiva competencia del Plan General o Normativa superior.
Anexos.
Artículo 1.1.7 Contenido y alcance de los documentos 1. La Información Urbanística refleja la descripción urbanística y global del territorio. Carece de contenido vinculante, sirviendo para el entendimiento del marco en que se adoptan las determinaciones del planeamiento. La Información Urbanística se complementa con los Planos de Información y los anexos de información. 2. La Memoria de Ordenación presenta los objetivos, propuestas generales, soluciones previstas y cuantas aclaraciones sean precisas para hacer comprensible el modelo elegido. Posee carácter vinculante salvo en lo expresamente señalado como no vinculante, indicativo u orientativo. 3. El Programa de Actuación, Estudio Económico-Financiero e Informe de Sostenibilidad Económica incluye un cálculo realista de los costes que implicará la ejecución del Plan y de los medios financieros disponibles o previsibles para ello, así como la estimación del impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias y la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes; también incluye la justificación en relación a la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. Por otro lado, el programa de actuación describe la programación de las distintas intervenciones y su interdependencia.
6. El catálogo incluye una referencia de los elementos arquitectónicos y naturales que deben ser conservados, así como la identificación de las medidas de protección que correspondan. 7. El Informe de Impacto Ambiental (Informe de Sostenibilidad Ambiental) da cumplimiento a la legislación ambiental. 8. Los anexos, aportan información complementaria, tanto a la Memoria de Información como a la de Ordenación. Artículo 1.1.8 Interpretación del Plan 1. La interpretación del Plan compete al Ayuntamiento, sin perjuicio de las facultades de la Comunidad Autónoma y las funciones del Poder Judicial. 2. La interpretación del Plan se hará con arreglo a los contenidos determinados en el artículo 1.1.7 y teniendo en cuenta los siguientes criterios:
4. Los Planos de Ordenación constituyen el soporte gráfico de las determinaciones del Plan, incluyendo los planos de Clasificación y categorización del suelo, Ordenación, Gestión y Estructura General y usos del suelo.
a)
5. Las Ordenanzas constituyen el cuerpo normativo de la ordenación del territorio municipal y prevalecen sobre cualquier otro documento en los aspectos en ellas regulados. Para lo no previsto en ellas se estará:
Los documentos gráficos prevalecen sobre los escritos.
b) En los planos, las determinaciones establecidas mediante referencias a elementos firmes o edificios preexistentes prevalecen sobre el resto.
Las determinaciones de los planos de Clasificación y categorización del suelo, Ordenación, Gestión y Estructura General y usos del suelo, Programación de los sectores de suelo urbanizable y de los planos de servidumbres y materias sectoriales, poseen carácter vinculante. El resto de planos carecen de capacidad normativa, si bien pueden ser tenidos para resolver dudas si las hubiera.
Para las determinaciones de carácter general: lo dispuesto en el ordenamiento jurídico general de la Comunidad Autónoma de Cantabria y del Estado.
c)
3.
En las Ordenanzas, las determinaciones numéricas prevalecen sobre las expresadas en texto.
Si existiese contradicción entre valores absolutos y porcentajes, prevalecerán: a)
Los valores absolutos cuando fuesen resultado de medición o fuesen base del cálculo.
b) Los porcentajes, cuando estuviesen fijados normativamente o fuesen base del cálculo.
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Título 1 – Régimen Urbanístico
a)
Capítulo 1 – Vigencia y Contenido del Plan
g) Catálogo.
Título 1 – Régimen Urbanístico
Capítulo 1 – Vigencia y Contenido del Plan
4. Si existiese contradicción entre medición sobre planos y la realidad, prevalecerá la realidad física. 5. La información contenida en el soporte cartográfico no constituye determinación de Plan, sin perjuicio de que la regulación urbanística se aplique sobre las unidades parcelarias reflejadas en la cartografía. 6. Las interpretaciones a las Ordenanzas del Plan que pudieran producirse a lo largo de su gestión y ejecución, se incorporaran a las Ordenanzas como instrucción aclaratoria.
Artículo 1.1.11 Revisión de oficio de actos y acuerdos urbanísticos El Ayuntamiento podrá revisar de oficio todos o cualquiera de sus actos y acuerdos en materia de urbanismo con arreglo a lo señalado en los Artículos 102 y siguientes de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y la Ley 4/1999, de 13 de Enero, de modificación de la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; todo ello sin perjuicio de los eventuales derechos indemnizatorios que pudieran surgir en cada caso. Artículo 1.1.12 Acciones y recursos
7. En la interpretación del Plan prevalecerán los criterios más favorables a: menor edificabilidad y mayor dotación; conservación del patrimonio protegido; salvaguarda del medio natural, del paisaje y de la imagen urbana; y, defensa del interés general de la colectividad. Artículo 1.1.9 Determinaciones vinculantes e indicativas 1.
Las determinaciones del Plan pueden ser vinculantes o indicativas.
2. Todas las determinaciones de la Memoria de Ordenación, Ordenanzas, de los Planos de Ordenación señalados en el artículo 1.1.7., y Catálogo son vinculantes salvo manifestación expresa en sentido contrario. 3. Las determinaciones del Informe de Impacto Ambiental (Informe de Sostenibilidad Ambiental) se interpretarán de acuerdo con lo establecido en la Estimación de Impacto Ambiental (Memoria Ambiental). 4. Las determinaciones vinculantes son de obligado cumplimiento dentro de los márgenes de adecuación señalados en el artículo 1.1.5. 5. Las determinaciones indicativas son de aplicación preferente, en los términos en que estén establecidas, salvo que medie justificación expresa que, interpretando y sin perjudicar los objetivos del Plan, aporte mejor solución. Artículo 1.1.10 Competencias para el desarrollo y ejecución del Plan Las competencias para el desarrollo y ejecución del Plan General y para su adecuación, modificación y revisión son las que establece la Ley del Suelo, sin perjuicio de las reservas de competencia o posibilidades de subrogación que la legislación estatal o autonómica establece, o pudiese establecer, para otras instituciones u organismos de la Administración.
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1. En aplicación del artículo 259 de la Ley del Suelo, las cuestiones que se susciten con ocasión, o como consecuencia, de los actos y convenios regulados por la legislación urbanística, tienen naturaleza jurídico administrativa. 2. En aplicación del contenido del artículo 256 de la Ley del Suelo, la observancia de este Plan General, de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen y de las ordenanzas que lo complementen podrá ser exigible mediante la acción pública. 3. Los propietarios y titulares de derechos reales podrán, además, exigir ante los tribunales ordinarios la indemnización de los daños y perjuicios que hubieran podido sufrir como consecuencia de una infracción urbanística, conforme a lo dicho en el artículo 257 de la Ley del Suelo. 4. Conforme a la Ley del Suelo, la aprobación definitiva del Plan General y de los instrumentos de planeamiento o complementarios que lo desarrollen o ejecuten serán impugnables ante la jurisdicción contencioso-administrativa, sin perjuicio de los recursos administrativos que procedan.
En suelo rústico, se distingue el suelo rústico de especial protección de costa y rías, y el suelo rústico de espacial protección de infraestructuras.
Artículo 1.2.1 Atributos urbanísticos básicos del territorio b) En suelo urbanizable, se incluye la categoría de suelo urbanizable delimitado de urbanización preferente y suelo urbanizable delimitado de urbanización no preferente.
1. El Plan General establece el régimen urbanístico del suelo en la totalidad de su ámbito mediante la asignación a cada fragmento del territorio de todos o alguno de los siguientes atributos urbanísticos básicos: a)
b) Calificación: adscribiendo el suelo a un uso global o pormenorizado y determinando su intensidad de aprovechamiento. c)
Gestión: determinando el modo de ejecución de las actuaciones contempladas en el Plan y sus parámetros de desarrollo.
d) Condición de Sistema General: estableciendo tal condición de determinados suelos. 2. Las demás determinaciones del Plan General establecen condicionantes adicionales que modulan o concretan el régimen urbanístico y de propiedad o inciden sobre otros aspectos referidos al desarrollo o gestión del planeamiento. Artículo 1.2.2 Clasificación del suelo 1. El Plan General asigna cada fragmento de su territorio a una de las siguientes clases de suelo: a)
c)
Clasificación: determinando la clase de suelo a que pertenece, en función de las características del territorio y de sus posibilidades de urbanización.
El clasificado como rústico: preservado de las construcciones propias de las zonas urbanas y de su desarrollo urbano integral.
En suelo urbano, se distingue entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
Artículo 1.2.3 Calificación del suelo El Plan General califica el suelo determinando los usos o actividades y las tipologías e intensidades edificatorias que sobre ellos podrán llevarse a cabo. Artículo 1.2.4 Gestión del suelo El Plan señala los distintos ámbitos de ejecución del mismo, así como el modo de adquisición de los Sistemas Generales que aún no están obtenidos. Además se indican, en base a lo establecido en el artículo 88.2 de la LSC, los elementos en situación de fuera de ordenación, ya sea de forma gráfica o por aplicación del artículo 1.3.10 de las Ordenanzas. Artículo 1.2.5 Sistemas Generales 1. Los Sistemas Generales definen los suelos destinados a acoger elementos esenciales de los sistemas de viario, transporte y comunicaciones, espacios libres, equipamientos e infraestructuras básicas integrados en la estructura general del territorio. 2. La identificación de un suelo como Sistema General se realiza sin perjuicio de que también se le otorgue una determinada clasificación, calificación y gestión urbanística. Artículo 1.2.6 Ordenación Urbanística del territorio
b) El clasificado como urbanizable: que pueden ser objeto de transformación a usos urbanos. c)
El clasificado como urbano: el ya consolidado por edificación o urbanización destinada a usos urbanos, que reúne las condiciones establecidas en el artículo 95 de la LSC.
1. El Plan General concreta la ordenación urbanística del territorio mediante la aplicación conjunta de los atributos urbanísticos básicos del territorio, enumerados en el artículo 1.2.1; y de determinaciones adicionales que dependen de la clase de suelo que se ordena. Los apartados siguientes detallan las determinaciones del Plan en cada clase de suelo. 2.
2. En cada una de estas clases de suelo el Plan General establece, a su vez categorías excluyentes, en base a los siguientes criterios:
En suelo rústico: a)
Delimitación de ámbitos sujetos a cada categoría de protección.
(11)
Título 1 – Régimen Urbanístico
a)
ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO
Capítulo 2 – Ordenación Urbanística del Territorio
CAPÍTULO 2
Título 1 – Régimen Urbanístico
Capítulo 2 – Ordenación Urbanística del Territorio
b) Regulación de usos para cada categoría. 3.
Señalamiento de los sectores para la ejecución de Planes Parciales, y condiciones a atender en su desarrollo, gestión y ejecución.
En suelo urbano: a)
Sectores determinando sus aprovechamientos.
b) Ámbitos remitidos al desarrollo de Planes Especiales. c)
Unidades de actuación y/o criterios para su delimitación.
d) Áreas Específicas, remitidas a planeamiento ya aprobado o en desarrollo.
Artículo 1.3.1 Supeditación al planeamiento urbanístico 1. La utilización del suelo, en especial su urbanización y edificación, y el ejercicio de las facultades urbanísticas de la propiedad inmobiliaria, se producirán con arreglo al contenido de la legislación urbanística y demás normativa aplicable y de conformidad con las determinaciones del Plan General y de los instrumentos urbanísticos que lo desarrollen o complementen. 2. La ordenación urbanística del suelo no conferirá por sí sola a los propietarios derecho a ser indemnizados, por constituir dicha ordenación parte de la definición del contenido normal de la propiedad. Los afectados tendrán, no obstante, derecho a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del proceso urbanizador en los términos previstos en la Ley del Suelo, todo ello sin perjuicio de los supuestos indemnizatorios establecidos en la legislación vigente.
e) Áreas Específicas, sujetas desarrollo urbanístico. f) 5.
Situaciones cuya ejecución se remite a actuaciones aisladas.
En suelo de sistemas generales: a)
Definición de los fines o usos a que se destinan y condicionantes para su ejecución, si los hubiese.
b) Modo de gestión y de adscripción, en su caso, a sectores de suelo urbanizable o urbano, y asignación de su aprovechamiento medio. 6. Las regulaciones del Plan General se complementan con los regímenes de servidumbres, protecciones u otras determinaciones, generales o sectoriales de rango superior y obligado cumplimiento establecidas por legislación o normativa y que son de aplicación se haga o no referencia expresa a las mismas en el Plan General.
Artículo 1.3.2 Aprovechamiento urbanístico 1. Con arreglo a lo dispuesto en la legislación urbanística, cada parcela solo es susceptible del aprovechamiento que determina el Plan General o, en virtud del mismo, los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen. 2. La sola definición por el planeamiento del aprovechamiento urbanístico no confiere a sus titulares otro derecho que el de exigir que las cargas y beneficios resultantes se distribuyan equitativamente, con arreglo a la Ley del Suelo y al Plan General. 3. El suelo rústico carece de aprovechamiento urbanístico, sin perjuicio de las obras o actuaciones que sobre él pudiesen autorizarse en función de lo establecido los artículos 114 y 115 de la Ley del Suelo. 4. Los suelos urbanizables y urbanos no consolidados tendrán el aprovechamiento que les corresponda en función de las determinaciones de planeamiento. 5.
Son requisitos necesarios para la consolidación del aprovechamiento urbanístico: a)
(12)
DERECHOS Y DEBERES DE LA PROPIEDAD DEL
En suelo urbanizable: a)
4.
CAPÍTULO 3 SUELO
La aprobación definitiva del instrumento de planeamiento que deba desarrollar al Plan General, en cada caso, ya sea Plan Parcial o Plan Especial.
El cumplimiento de deberes de cesión, equidistribución y urbanización que fueran aplicables.
6. No podrán ejecutarse actos que supongan la realización privada de aprovechamientos urbanísticos sin mediar los requisitos mencionados en el punto precedente. 7. El suelo urbano consolidado posee el aprovechamiento otorgado por la ordenanza aplicable en cada caso, sin perjuicio de los deberes de los propietarios en suelo urbano determinados en el artículo 98 de la LSC. Artículo 1.3.3 Deberes básicos de los propietarios 1. Los propietarios de toda clase de terrenos y edificaciones deberán cumplir con las condiciones de uso, seguridad, salubridad y ornato público establecidas en el artículo 200 de la Ley del Suelo y en las presentes Ordenanzas. 2. Los propietarios en suelo urbano consolidado tienen los siguientes deberes, en base a lo establecido en el artículo 98 de la Ley del Suelo : a)
Completar a su costa la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar.
b) Regularizar las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento cuando fuere preciso por ser su superficie inferior a la parcela mínima o su forma inadecuada para la edificación. c)
Ceder gratuitamente y libre de cargas al Municipio los terrenos destinados a viales y espacios libres públicos afectados por las alineaciones establecidas.
d) Edificar los solares en las condiciones y plazos establecidos por el Plan y la Ley del Suelo. 3. Los propietarios de terrenos en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable delimitado tienen los siguientes deberes, en base a lo establecido en los artículos 100 y 106 de la Ley del Suelo: a)
Proceder a la distribución y reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del planeamiento con anterioridad a su ejecución material.
c)
Costear y, en su caso, ejecutar en los plazos fijados en el planeamiento, las obras de urbanización necesarias para que los terrenos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar, así como la urbanización correspondiente a las dotaciones locales, incluidas las de conexión a los sistemas generales.
d) Ceder gratuitamente al Municipio, libre de cargas, el suelo correspondiente al porcentaje de aprovechamiento medio así fijado en la legislación vigente del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución o, de no haberlos, de la unidad de actuación; o el inferior a aquél que fije el planeamiento, o su equivalente económico. e) Edificar los solares resultantes en las condiciones y plazos que en cada caso establezca el Plan y la Ley del Suelo. Artículo 1.3.4 Derechos básicos de los propietarios 1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado tendrán derecho a edificar en ellos conforme a las condiciones y requisitos que en cada caso establezca el Plan y la Ley del Suelo, tal y como se establece en el artículo 97 de la misma. 2. Los propietarios de terrenos en el suelo urbano no consolidado tendrán derecho a su consolidación y posterior edificación en las condiciones y requisitos que en cada caso establezca el Plan y la Ley del Suelo, tal y como se establece en el artículo 99 de la LSC. 3. Los propietarios de terrenos en suelo urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar, disponer de los terrenos conforme a su estricta naturaleza rústica, con las restricciones marcadas por la Ley del Suelo. Asimismo, tendrán derecho a promover su transformación instando a la Administración a la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo o proponiendo por sí mismos un Plan de iniciativa particular, tal y como se establece en el artículo 105 de la Ley del Suelo. 4. Los propietarios de terrenos en suelo rústico tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos en conformidad con la naturaleza de los mismos, debiendo destinarlos a los fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos, extractivos y otros semejantes, vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.
(13)
Título 1 – Régimen Urbanístico
c)
b) Ceder gratuitamente al Municipio, libres de cargas, los terrenos destinados a viales, espacios libres y demás dotaciones locales, así como los correspondientes a los sistemas generales incluidos en la unidad de actuación o adscritos a ella para su gestión.
Capítulo 3 – Derechos y Deberes de la Propiedad del Suelo
b) La delimitación de unidades de actuación cuando proceda.
Título 1 – Régimen Urbanístico
Capítulo 3 – Derechos y Deberes de la Propiedad del Suelo
Artículo 1.3.5 Derechos de realojo y retorno
destinadas así como su régimen de utilización. Se mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que evite peligro para las personas. Se conservarán en buen funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y partículas. La fachada de las construcciones deberá mantenerse adecentada mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.
Cuando la ejecución del planeamiento requiriese el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se deberán garantizar los derechos de realojo y retorno previstos en la Ley y en las ordenanzas municipales al efecto. Artículo 1.3.6 El deber de conservación Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a los usos que resulten compatibles con el planeamiento y mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato públicos. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente, patrimonio cultural y rehabilitación urbana. El deber de conservación quedará regulado según lo establecido en el Capítulo III del Título 4 de la Ley del Suelo. Artículo 1.3.7 Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público 1. A los efectos previstos en el artículo 1.3.6. se entienden por condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público: a)
Solares: deberán estar vallados mediante cercas carentes de elementos punzantes, cortantes u otros que puedan causar daño a personas o animales. Deberán protegerse o señalizarse los pozos o desniveles que puedan causar accidentes. Los solares se mantendrán limpios y, sobre ellos, se respetarán las servidumbres a las redes de distribución y abastecimiento u otras que fueran de aplicación.
b) Urbanizaciones: el propietario de cada parcela es responsable de mantener las acometidas de redes de servicio en correcto estado de funcionamiento. En urbanizaciones particulares, correrá por cuenta de sus propietarios la conservación de calzadas, aceras, redes de distribución, servicio de alumbrado y restantes elementos que configuren la urbanización. c)
(14)
Construcciones: deberán mantener sus cerramientos y cubiertas estancas al paso de agua, y mantener en buen estado los elementos de protección contra caídas. Los elementos de estructura deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de la corrosión y agentes agresores así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones. Deberán conservarse los materiales de revestimiento de fachadas, cobertura y cerramiento de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes. Deberán mantenerse en buen estado las redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación, de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén
2. Las condiciones señaladas serán de aplicación a los carteles e instalaciones de acuerdo con su naturaleza. Artículo 1.3.8 Ordenes de ejecución En aplicación del artículo 201 de la Ley del Suelo, el Ayuntamiento podrá dictar órdenes de ejecución para el cumplimiento del deber de conservación, su incumplimiento acarreará la ejecución subsidiaria e imposición de las sanciones legales. Artículo 1.3.9 Conservación específica del patrimonio cultural 1. La declaración de un inmueble o de alguno de sus elementos como Bien de Interés Cultural, o su inclusión en el Catálogo del Plan General, comporta para sus propietarios la obligación de su conservación, protección y custodia para asegurar su integridad y evitar su pérdida, destrucción o deterioro. 2. El coste de las obras necesarias para el cumplimiento del deber de conservación del patrimonio cultural es imputable a los propietarios, poseedores y demás titulares de derechos reales, y a la Administración en la parte que, en su caso, le corresponda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 201.3 de la LSC. Artículo 1.3.10 Situaciones de fuera de ordenación 1. A los efectos del artículo 88 de la Ley del Suelo, se encuentran en situación de fuera de ordenación en cualquier suelo: a)
Los edificios que ocupan suelo calificado como viario.
b) Los edificios que ocupan suelo calificado como espacios libres públicos. En caso de que estos espacios libres se encuentren en ámbitos sometidos a Plan Parcial o a Plan Especial, la situación de fuera de ordenación se aplicará hasta que se apruebe dicho instrumento, siendo éste el que determine su eventual grado de compatibilidad con la ordenación urbanística propuesta, y sin perjuicio de lo establecido en la Disposición Adicional Quinta.
a)
Obras de restauración, conservación o mantenimiento, consolidación, acondicionamiento, obras exteriores, y demolición.
b) Obras de reparación y rehabilitación. d) Los comprendidos en ámbitos sometidos a plan parcial y procesos de reforma interior, hasta que se desarrolle tal instrumento y determine su eventual grado de compatibilidad con la ordenación urbanística propuesta.
c)
Las obras vinculadas a la instalación de ascensores según la regulación específica establecida en el Plan.
d) Obras de ampliación de edificios dotacionales que cumplan en sí mismas las determinaciones del Plan. Previa consulta, se podrán realizar obras de ampliación de edificios dotacionales que no cumplan en sí mismas las determinaciones del Plan y mientras no agraven las condiciones de inadecuación de la edificación preexistente.
e) Los usos o edificaciones que el Plan señala expresamente como fuera de ordenación. 2. En los edificios fuera de ordenación quedan limitadas las obras del modo siguiente:
e) Excepcionalmente y previa consulta: a)
No podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, aunque si las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la seguridad física del inmueble. Cuando la situación de fuera de ordenación haya de solventarse mediante una actuación de iniciativa pública y hubiesen transcurrido los plazos señalados en el artículo 87.3 de la LSC sin que la Administración hubiera iniciado la expropiación, con carácter excepcional podrán realizarse otro tipo de obras de conservación, consolidación, acondicionamiento puntual y exteriores en cuanto fueren necesarias para reunir condiciones mínimas de habitabilidad, mediante levantamiento de acta previa en la que se recoja el estado, situación y valoración del edificio a efectos de expropiación y ésta sea aceptada por los propietarios, siempre que ello no interfiera en la ejecución de las previsiones del Plan.
b) Se podrán realizar todo tipo de obras destinadas a subsanar la situación de fuera de ordenación cuanto esto fuera posible, lo que conlleva automáticamente la pérdida de su condición de “fuera de ordenación”. c)
Ningún edificio catalogado por el planeamiento puede quedar fuera de ordenación, primando su condición de protegido.
Artículo 1.3.11 Situaciones preexistentes 1. Las edificaciones o usos anteriores a este Plan, que no sean calificadas como fuera de ordenación, pero que por razón de Normativas anteriores no estén ajustadas a las condiciones expresadas en estas Ordenanzas, podrán ser objeto de las siguientes obras:
2.
•
Obras de reforma estructural y restructuración de alcance limitado que sean necesarias para garantizar la estabilidad de la edificación, o para resolver problemas de accesibilidad o seguridad, o que vengan impuestas por normativas sectoriales o por la propia necesidad de mantener correctamente el funcionamiento normal del edificio.
•
Obras de reestructuración, cuando por las características de la parcela y el grado de consolidación de las colindantes resulte imposible la construcción de nueva planta del aprovechamiento permitido por el Plan. En los casos de ejecución de entreplantas para albergar usos individuales de actividades productivas compatibles con el uso dominante residencial, vinculadas formal y funcionalmente con las actividades a desarrollar en planta baja la superficie construida resultante no tendrá la consideración de computable a efectos del artículo 3.6.2.
•
Rehabilitación integral.
El régimen de usos de las construcciones en la anterior situación, será: a)
Los usos preexistentes que estuviesen dados de alta en el Registro de Actividades Económicas (IAE) con anterioridad a la entrada en vigor del Plan, podrán mantener su actividad o bien alterarla según las reglas de los apartados siguientes.
b) La compatibilidad y cambio de uso compatible se permiten en los términos establecidos en el título 5, capítulo 11 de las Ordenanzas, por remisión a la tabla cruzada que los regula.
(15)
Título 1 – Régimen Urbanístico
Los edificios que ocupan terrenos destinados a usos dotacionales públicos, y cuyas características fuesen incompatibles con dicho uso dotacional.
Capítulo 3 – Derechos y Deberes de la Propiedad del Suelo
c)
Título 1 – Régimen Urbanístico
Capítulo 3 – Derechos y Deberes de la Propiedad del Suelo
c)
El cambio de uso dominante del edificio se permite por remisión a la ordenanza de zona con la que se califique el inmueble – sin tener en cuenta a tales efectos los espacios libres privados que se superponen sobre la ordenanza otorgada - y la consideración de cada tipo de actividad del listado del CNAE del Anexo de las presentes Ordenanzas.
3. En caso de que las ordenanzas de zona (Título 11) regulen las obras permitidas, éstas serán las de aplicación, primando sobre lo establecido en el presente artículo. 4. Para encontrarse dentro de los supuestos que regula el presente artículo, se deberá acreditar la preexistencia, bien por licencia municipal anterior en la que figure la fecha, o bien, por medio de descripción registral actualizada, en ambos casos que reconozcan o correspondan con lo construido.
(16)
Y
REGÍMENES
3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, podrán desarrollarse dentro de su correspondiente cuatrienio aquellos Sectores de Suelo Urbanizable que cumplan con los siguientes requisitos: a)
CAPÍTULO 1
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 2.1.1 Competencia para el desarrollo y ejecución del Plan 1. El desarrollo y ejecución del Plan corresponde al Ayuntamiento de Santander, sin perjuicio de la colaboración de los particulares, con arreglo a lo establecido en la legislación urbanística y en estas ordenanzas. 2. La Administración Central o Autonómica desarrollará las infraestructuras, servicios y equipamientos cuya ejecución tengan atribuida, dentro de sus respectivas competencias. 3. La tramitación y aprobación de los instrumentos de desarrollo del Plan se ceñirán, en todo, a lo establecido en la legislación urbanística. Artículo 2.1.2 Programación y prioridad en el desarrollo 1. La programación es vinculante en los términos expresados a continuación, y debe verificar las relaciones entre sectores y/o infraestructuras expresadas en el Programa de Actuación. 2. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, el Suelo Urbanizable Delimitado de Urbanización No Preferente no podrá iniciar su urbanización hasta que no se haya ejecutado, al menos, el 75% de la superficie de los Suelos Urbanos No Consolidados residenciales y el 75% de la superficie de los Suelos Urbanizables Delimitados de Urbanización Preferente residenciales. Se entenderá que dicho porcentaje se ha ejecutado cuando se haya obtenido, para los ámbitos de ambas categorías, la licencia de primera ocupación para el 75% de las viviendas autorizables. Además, deberá estar ejecutado el Sector de Suelo Urbanizable Delimitado de Urbanización Preferente situado inmediatamente al Sur. Si se diera esta circunstancia, y el desarrollo de los Suelos Urbanizables Delimitados de Urbanización Preferente productivos no hubiese alcanzado el 50% de la superficie prevista en el Plan, el Ayuntamiento analizará en primer lugar la viabilidad de promover una modificación de planeamiento para el cambio de calificación de productivo a residencial que satisfaga la demanda existente. Solamente en caso de que esta opción no sea viable, o no resulte suficiente para atender las necesidades de vivienda, se autorizará el desarrollo de sectores de Suelo Urbanizable Delimitado de Urbanización No Preferente.
Estén integrados en la trama urbana apoyándose en zonas contiguas ya urbanizadas, no constituyendo una urbanización aislada.
b) Puedan abordar o adelantar los sistemas generales necesarios para su consecución. c)
No esté condicionado a la disponibilidad de algún tipo de recurso sin obtener, o en su defecto, pueda obtenerlo.
d) Las infraestructuras sobre las que las propias del sector se apoyen o descansen se encuentren ejecutadas, o, que de no estarlo, puedan ser adelantadas por la actuación. 4. Los Sistemas Generales Exteriores adscritos a Suelo Urbanizable Delimitado de Urbanización Preferente y No Preferente se dividen en tres bolsas a efectos de programación, una para cada cuatrienio. Los sectores a desarrollar en cada cuatrienio obtendrán en caso de disponibilidad terrenos de los señalados en el plano de programación como preferentes dentro del cuatrienio que le corresponda en los términos que a continuación se exponen. Así, primarán criterios de preferencia y de continuidad y funcionalidad. La preferencia en cuanto a que los sectores siempre que sea posible deberán incorporar un lote considerado como preferente en el Plano de Ordenación nº 25 de conformidad con lo establecido en la Memoria Ambiental, y la continuidad y funcionalidad en cuanto a que, a partir, de dicho lote, la cesión deberá poseer continuidad funcional con éste, teniendo en cuenta además, que la Memoria Ambiental considera que hay que incorporar los suelo del “área de preservación, restauración y potenciación del uso público” de forma previa a los situados en el “área de conservación y transición litoral”. Al finalizar la gestión de los sectores de un determinado cuatrienio los terrenos de Sistema General Exterior Adscrito que no sean de titularidad pública serán obtenidos mediante sistema de expropiación o convenio. 5. La programación de los Sectores de Suelo Urbano No Consolidado, Unidades de Actuación y Áreas Específicas es indicativa, salvo que se exprese lo contrario de modo particularizado. En este caso, se regirán por lo establecido en el apartado anterior. En todo caso, su desarrollo quedará condicionado al cumplimiento de los preceptos recogidos en las letras a) a d) del apartado 3 anterior.
(17)
Título 2 – Desarrollo, Ejecución y Regímenes Complementarios
EJECUCIÓN
Capítulo 1 – Disposiciones Generales
TÍTULO 2. DESARROLLO, COMPLEMENTARIOS
Título 2 – Desarrollo, Ejecución y Regímenes Complementarios
Capítulo 1 – Disposiciones Generales
6. Se podrá adelantar la obtención de las dotaciones públicas generales y/o locales y proceder a su ejecución garantizando la adecuada accesibilidad viaria desde las infraestructuras existentes y la conexión con los servicios correspondientes. 7. El comienzo de las obras de un determinado ámbito en el cuatrienio en el que se encuentra programado, y su prolongación en el cuatrienio siguiente no suponen alteración de la programación. Asimismo la gestión urbanística en un cuatrienio previo al programado, siempre que su desarrollo se realice en el cuatrienio establecido en el planeamiento, no supone incumplimiento ni alteración de la programación; a estos efectos y del apartado 3 precedente, se entenderá que el desarrollo de un sector es su desarrollo material, esto es su urbanización. 8. La modificación de la programación en los términos anteriormente señalados, no constituye modificación puntual de Plan. Independientemente, a la entrada en vigor de cada cuatrienio se deberá llevar a cabo la Revisión del Programa de Actuación y del Estudio Económico- Financiero e Informe de Sostenibilidad Económica. 9. Las actuaciones públicas previstas para el desarrollo y ejecución de las determinaciones del Plan General deberán sujetarse al orden de prioridad y plazos que se establecen en el mismo. No obstante, el Ayuntamiento podrá adecuar los calendarios de ejecución de viarios, espacios libres, equipamientos, dotaciones y/o áreas específicas. 10. Las actuaciones contempladas mediante Áreas Específicas o Ámbitos de Intervención Unitaria delimitados sobre Suelo Urbano Consolidado y que figuren como de iniciativa privada podrán ejecutarse desde la iniciativa municipal una vez expirado el plazo en el que se programan para su realización por iniciativa privada, mediante convenio urbanístico o expropiación forzosa. La gestión pública de estas áreas deberá diseñarse teniendo en cuenta la viabilidad de la actuación y el mantenimiento en lo que sea posible de la iniciativa privada dispuesta a colaborar en el desarrollo de la actuación.
4. En la normativa de los instrumentos de desarrollo y en los pliegos de condiciones técnicas de los proyectos de edificación y urbanización se deberán recoger las medidas protectoras y correctoras y el programa de vigilancia y control del Informe de Sostenibilidad Ambiental y las determinaciones de la Memoria Ambiental, de forma que se garantice su viabilidad en el desarrollo urbanístico del Plan. Aquellas medidas y actuaciones que sean presupuestables deberán incluirse como unidad de obra, con su correspondiente partida económica en los proyectos; para las que no se puedan presupuestar se exigirá que se incluya en el pliego de condiciones, cuando éste se requiera. Artículo 2.1.4 Instrumentos de Planeamiento 1.
El desarrollo del Plan General podrá realizarse, según los casos, mediante: a)
Figuras de planeamiento de desarrollo del Plan General.
b) Instrumentos complementarios de planeamiento. c)
Proyectos de gestión urbanística.
d) Proyectos de obras urbanísticas. 2.
Las figuras de planeamiento de desarrollo del Plan General incluyen: a)
Planes parciales.
b) Planes especiales. 3.
Los instrumentos complementarios de planeamiento incluyen: a)
Estudios de detalle.
b) Proyectos de urbanización. Artículo 2.1.3 Desarrollo del Plan c)
1. El Plan General establece, donde procede, los instrumentos de planeamiento que deben desarrollarlo, así como sus determinaciones de planeamiento. 2. El Plan General establece, en determinados casos, la obligatoriedad de la iniciativa privada en la elaboración de los instrumentos de planeamiento que deben desarrollarlo. 3. Cuando razones de conveniencia y oportunidad así lo aconsejen, podrán delimitarse ámbitos para la redacción de planes especiales y otros instrumentos definidos en este capítulo.
(18)
Ordenanzas urbanísticas.
d) Catálogos. 4.
Los proyectos de gestión urbanística incluyen: a)
Proyectos de normalización de fincas.
b) Proyectos de compensación. c)
Proyectos de expropiación.
Los proyectos de obras urbanísticas incluyen: a)
Proyectos de elementos de sistema general o local.
b) Proyectos de obras ordinarias. Artículo 2.1.5 Figuras de planeamiento de desarrollo del Plan General 1. Las figuras de planeamiento no tienen capacidad de alterar el aprovechamiento urbanístico pero sí de definir y precisar elementos urbanísticos y/o calificaciones de suelo. Su aplicación, alcance y contenido se ajustarán a lo establecido por la Ley del Suelo, con las mayores precisiones expresadas en este artículo.
1. Las figuras complementarias de planeamiento carecen de capacidad para definir o alterar calificación o aprovechamiento urbanístico de los terrenos. Su aplicación, alcance, contenido y facultades y limitaciones se ajustarán a lo establecido por la Ley del Suelo, con las mayores precisiones expresadas en este artículo. 2. Los Estudios de Detalle (ED) serán de redacción obligatoria allí donde expresamente lo establezca el Plan General o las figuras de planeamiento que lo desarrollen, y cumplirán lo establecido en los artículos 61 y 78 de la LSC. Podrán asimismo redactarse, cuando y donde hubiese razones de conveniencia y oportunidad en los siguientes casos: a)
2. Los Planes Parciales (PP) desarrollarán lo establecido para los mismos en el Plan General. 3. Los Planes Especiales (PE) serán de redacción obligatoria cuando lo especifique el Plan General, a cuyas directrices o previsiones habrán de ajustarse. Asimismo, y aunque no lo dijera el Plan General, también será obligatoria su redacción cuando así lo determine normativa de mayor rango o legislación sectorial específica. 4. En el caso de los planes especiales destinados a abordar operaciones de reforma interior, su redacción será obligada allí donde hubiese mandato expreso del Plan General y se regirán por criterios de conveniencia y oportunidad donde y cuando hubiese circunstancias objetivas que lo aconsejasen. Para cualquier terreno dentro de su ámbito fijarán, al menos, las siguientes condiciones: a)
Definición de alineaciones, rasantes, usos pormenorizados, sistema de ejecución, ámbito de equidistribución (unidad de actuación o remisión a actuación aislada) y ordenanzas.
b) Remisión a estudio de detalle, cuando así se considere. 5. Para el caso de planes especiales destinados a la protección de un determinado ámbito, su redacción será obligada allí donde hubiese mandato expreso del Plan General y se regirán por los criterios establecidos en éste. En caso de que su acuerdo de redacción no venga explícitamente señalado por el Plan, su contenido y determinaciones se establecerán en dicho acuerdo y sin perjuicio de lo establecido en el Plan General. 6. En el caso de desarrollo de Planes Especiales con otra finalidad, o derivados de la legislación sectorial, según lo establecido en el artículo 59.4 de la Ley del Suelo, su alcance y contenidos se acordarán en el momento de elaboración.
En suelo urbano cuya ordenación pormenorizada no hubiese sido diferida por el Plan General a otra figura de desarrollo o complementaria del planeamiento.
b) En suelo urbano cuya ordenación pormenorizada hubiese sido diferida por el Plan General a otra figura de desarrollo o complementaria del planeamiento, tras la aprobación definitiva de la figura requerida. c)
En suelo urbanizable, tras la aprobación definitiva del correspondiente plan parcial.
d) Tras la aprobación definitiva de planes especiales, si la naturaleza y contenido de los mismos lo permite. 3. Los Proyectos de Urbanización (PU) tienen por objeto llevar a la práctica y posibilitar la realización material de las determinaciones de los Planes. Su ámbito principal de actuación serán las obras de urbanización tales como pavimentación de calzadas, vialidad, redes de servicios, abastecimiento de aguas, alcantarillado, redes de energía y comunicaciones, alumbrado público, jardinería y otras análogas, que pudieran ser precisas para otorgar a los terrenos la condición de solar conforme la define el artículo 101 de la Ley del Suelo y al Plan General. Se ajustarán al artículo 63 y 80 de la Ley del Suelo con sujeción en todo caso al planeamiento. Su redacción será obligada: a)
En los ámbitos de planes parciales y especiales de reforma interior.
b) En suelo urbano, allí donde lo especifique el planeamiento y donde para adquirir la condición de solar sea preciso materializar alineaciones correspondientes a apertura de viales. 4. Las Ordenanzas Urbanísticas podrán ser elaboradas por el Ayuntamiento para regular aspectos externos de carácter ornamental, así como las condiciones higiénico-
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Título 2 – Desarrollo, Ejecución y Regímenes Complementarios
5.
Artículo 2.1.6 Instrumentos complementarios de planeamiento
Capítulo 1 – Disposiciones Generales
d) Proyectos de reparcelación.
Título 2 – Desarrollo, Ejecución y Regímenes Complementarios
Capítulo 1 – Disposiciones Generales
sanitarias, las actividades susceptibles de autorización en inmuebles y viales, accesibilidad, etc, todo ello en términos compatibles con el planeamiento. Se ajustarán a lo establecido en los artículos 62 y 79 de la LSC. Se incluyen en este concepto las que se encuentren ya aprobadas por el Ayuntamiento, así como las que pueda aprobar y modificar en el ejercicio de sus competencias. 5. Los Catálogos se elaborarán a los efectos de proteger edificios, espacios o elementos arquitectónicos y naturales que deban ser conservados, de acuerdo con el artículo 64 de la Ley del Suelo. Artículo 2.1.7 Proyectos de gestión urbanística 1. Los instrumentos de gestión urbanística carecen de facultad ordenadora. Tienen por objeto establecer el soporte parcelario necesario para materializar determinaciones de planeamiento. Se ajustarán a lo establecido en cada caso por la Ley del Suelo con las mayores precisiones establecidas en este artículo. 2. Los Proyectos de Normalización de fincas son aquellos necesarios en el supuesto del artículo 129 de la Ley del Suelo de Cantabria. 3. Los Proyectos de Compensación serán de su redacción obligada en las actuaciones por el sistema de compensación. Su alcance y contenido será el establecido en el artículo 153.3 de la Ley del Suelo, así como en los artículos a los que éste hace relación. 4. Los Proyectos de Expropiación serán de redacción obligatoria en las unidades de actuación o elementos a gestionar por expropiación. 5. Los Proyectos de Reparcelación serán de redacción obligada en las unidades de actuación por el sistema de cooperación salvo en los casos previstos en el artículo 136 de la Ley del Suelo. Su contenido, tramitación y efectos serán los establecidos en los artículos 135, 137,138 y 139 de la Ley del Suelo. Artículo 2.1.8 Proyectos de obras urbanísticas Los proyectos de obras urbanísticas tienen como contenido la definición de obras con la precisión necesaria para su correcta ejecución en sus aspectos técnicos y económicos. Pueden ser: a)
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Proyectos de partes de sistemas generales, o de viarios o espacios libres que no sean sistema general, que constituyan partes significativas y funcionalmente completas y cuando, por la naturaleza de las determinaciones del Plan General o su desarrollo, fuera conveniente y oportuna su redacción.
b) Proyectos de obras ordinarias que tienen por objeto la ejecución de obras de elementos aislados del espacio público que, por su alcance o naturaleza, no son incluidos dentro de los proyectos de urbanización. Artículo 2.1.9 Registro de solares 1. El Ayuntamiento podrá constituir un registro público de solares sin edificar y las construcciones en ruina, conforme a lo previsto en el artículo 247 y siguientes de la Ley del Suelo. 2. El Registro municipal expresará, respecto de cada finca, las circunstancias siguientes: a)
Situación, nombre de la finca, si lo tuviere, el de la calle y plaza, número y los que hubiere tenido con anterioridad.
b) Extensión y linderos con determinación, si fuere posible, de la medida de éstos. c)
Naturaleza de la finca, su destino y cuantos datos permitan su mejor identificación.
d) Nombre, apellidos y domicilio del propietario. e) Cargas, gravámenes y situaciones jurídicas inscritas en el Registro de la Propiedad y circunstancias personales de sus titulares. f)
Referencia a los datos de inscripción en dicho Registro.
g) Plazo de edificación y prórrogas, en su caso, con referencia al documento que lo determinare. h) Referencia a los datos del Registro Fiscal de Edificios y Solares, si constaren, y a los documentos cobratorios municipales. i)
Inquilinos, arrendatarios y ocupantes del inmueble; y
j)
Valor urbanístico de la finca y valoración de los demás elementos del inmueble, si procede.
1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 100 y 106 de la Ley del Suelo, los deberes en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable son los siguientes: Proceder a la distribución y reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del planeamiento con anterioridad a su ejecución material.
b) Ceder gratuitamente al Municipio, libres de cargas, los terrenos destinados a viales, espacios libres y demás dotaciones locales, así como los correspondientes a los sistemas generales incluidos en la unidad de actuación o adscritos a ella para su gestión. c)
Costear y, en su caso, ejecutar en los plazos fijados en el planeamiento, las obras de urbanización necesarias para que los terrenos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar; así como la urbanización correspondiente a las dotaciones locales, incluidas las de conexión a los sistemas generales.
d) Ceder gratuitamente al Municipio, libre de cargas, el suelo correspondiente al quince por ciento del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución o, de no haberlos, de la unidad de actuación, o el inferior a aquél que fije el planeamiento. e) Edificar los solares resultantes en las condiciones y plazos que en cada caso establezca esta Ley y el planeamiento urbanístico. 2. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley del Suelo, los deberes en suelo urbano consolidado son los siguientes: a)
Completar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen, si aún no la tuvieran, condición de solar.
b) Regularizar fincas, en los casos que proceda. c)
Ceder gratuitamente y libre de cargas al municipio los terrenos destinados a viales y espacios libres públicos afectados por las alineaciones establecidas.
d) Edificar los solares en plazo.
1. Se entiende por sector el ámbito, continuo o discontinuo, delimitado por el Plan General para la regulación detallada del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, y que constituye el ámbito de ordenación de los Planes Parciales. 2. Para el suelo urbano no consolidado, el Plan General incorpora las determinaciones propias del Plan Parcial de cada uno de los sectores delimitados, pudiéndose delimitar unidades de actuación según lo previsto en el artículo siguiente y en la Disposición Adicional Segunda, o bien remite su ordenación a la elaboración de un Plan Especial. 3. Para el suelo urbanizable, el Plan General delimita los sectores si bien éstos deben ser desarrollados mediante el correspondiente plan parcial, salvo en los casos en los que expresamente se recoja su ordenación pormenorizada. Artículo 2.2.3 Unidades de actuación 1. Las unidades de actuación son los ámbitos territoriales delimitados para posibilitar la ejecución integrada del planeamiento con autonomía técnica y económica, así como para hacer posible el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión y urbanización y la distribución equitativa entre los afectados de los beneficios y cargas derivados del citado planeamiento. 2. Las unidades de actuación serán normalmente continuas, pero podrán ser también discontinuas si se justifica adecuadamente. 3.
La delimitación de unidades de actuación podrá hacerse: a)
Por el propio Plan General.
b) Por los planes parciales o especiales. c)
Por el procedimiento establecido en el artículo 121.3 de la Ley del Suelo de Cantabria.
4. La delimitación de unidades de actuación deberá satisfacer los criterios y requisitos establecidos por el artículo 122 de la Ley del Suelo, la Disposición Adicional Segunda, y el artículo 10.3.7. para el suelo urbano no consolidado y 9.2.2 para el urbanizable. Artículo 2.2.4 Terrenos no incluidos en unidades de actuación 1. La ejecución del planeamiento se hará mediante unidades de actuación salvo en el caso de:
(21)
Título 2 – Desarrollo, Ejecución y Regímenes Complementarios
Artículo 2.2.1 Deberes de los propietarios en la ejecución del planeamiento
a)
Artículo 2.2.2 Sectores
GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN
Capítulo 2 – Gestión y Ejecución del Plan
CAPÍTULO 2
Título 2 – Desarrollo, Ejecución y Regímenes Complementarios
Capítulo 2 – Gestión y Ejecución del Plan
a)
Actuaciones aisladas en suelo urbano consolidado.
b) Actuaciones aisladas en cualquier clase de suelo para la ejecución de dotaciones públicas.
6. Asimismo, el Ayuntamiento podrá abordar el desarrollo de las actuaciones previstas en suelo urbano consolidado según lo establecido en el artículo 2.1.2, apartado 10. Artículo 2.2.6 Sistema de compensación
Artículo 2.2.5 Sistemas de actuación 1. Las unidades de actuación se desarrollarán mediante uno de los siguientes sistemas: a)
Compensación.
b) Cooperación. c)
Expropiación.
d) Concesión de obra urbanizadora. 2. En la aplicación de cualquiera de los sistemas se estará a lo establecido por las artículos 147 a 179 de la Ley del Suelo y en las presentes Ordenanzas. 3.
El sistema de ejecución será: a)
El que señala el Plan General en los casos que así lo haga.
b) El que señalen los planes parciales o planes especiales con sujeción, en todo caso, a lo que al efecto determine el Plan General o la figura de desarrollo de planeamiento a que estuviesen supeditados. c)
El que, en ausencia de lo anterior, o como modificación justificada de ello, se fije mediante el procedimiento establecido por el artículo 148 de la Ley del Suelo.
d) El de expropiación, en los casos en los que así se derivase de la Ley del Suelo, por incumplimiento de plazos, u otras obligaciones, o por otras circunstancias. 4. A efectos de lo expresado en el párrafo c) previo, se considerará como sistema de actuación preferente el de compensación. 5. Sin perjuicio de lo establecido en los puntos anteriores, el Ayuntamiento podrá proceder a la ejecución directa y anticipada de dotaciones locales y/o viario, incluidas en unidades de actuación y/o áreas específicas, mediante expropiación u ocupación directa, siempre que el interés público motivase el adelantamiento de la actuación.
(22)
1. La ejecución de planeamiento mediante el sistema de compensación se ajustará a lo establecido en los artículos 149 al 157 de la Ley del Suelo. 2. Se considerará al Ayuntamiento automáticamente incorporado a la Junta de Compensación, aún cuando no curse notificación expresa al respecto, siempre que fuese titular de terrenos patrimoniales que hubieran de participar en el aprovechamiento. Artículo 2.2.7 Sistema de cooperación 1. La ejecución de planeamiento mediante el sistema de cooperación se ajustará a lo establecido por los artículos 158 a 161 de la Ley del Suelo. 2. A efectos de lo establecido en el artículo 136 de la Ley del Suelo, se considerará innecesaria la reparcelación en los siguientes supuestos: a)
Cuando la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación pertenezca a un solo propietario o, aun perteneciendo a varios titulares, cuando la cuantía de los derechos de los que sean minoritarios imponga la reparcelación económica conforme a lo dispuesto en el artículo 137 de la LSC.
b) Cuando se trate de ejecutar un plan que afecte a una superficie ya reparcelada, sin que se altere el equilibrio económico entre los propietarios. Artículo 2.2.8 Sistema de expropiación La ejecución del planeamiento mediante el sistema de expropiación se ajustará a lo establecido por los artículos 162 a 167 y concordantes de la Ley del Suelo. Artículo 2.2.1 Sistema de concesión de obra urbanizadora La ejecución de planeamiento mediante el sistema de concesión de obra urbanizadora se ajustará a lo establecido en los artículos 168 al 179 de la Ley del Suelo.
2. En cualquier clase de suelo podrán ejecutarse sistemas generales y demás dotaciones públicas mediante actuación aislada, según lo establecido en el artículo 145 de la Ley del Suelo. 3. Los Ámbitos de Intervención Unitaria constituyen áreas a gestionar mediante actuación aislada en Suelo Urbano Consolidado que, por eficacia del planeamiento, deben efectuarse de modo unitario. Artículo 2.2.3 Derechos de tanteo y retracto 1. A efectos de intervenir y regular el mercado inmobiliario, coadyuvar al cumplimiento de las limitaciones de precio en las compraventas de viviendas de protección pública y, en general, para contribuir a los fines asignados al patrimonio municipal del suelo, el Ayuntamiento podrá delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que todas o algunas de las transmisiones onerosas de terrenos o construcciones queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el Ayuntamiento.
Artículo 2.3.2 Bienes integrantes 1. El Patrimonio Municipal de Suelo estará integrado por los bienes de titularidad municipal descritos en el artículo 230 de la Ley del Suelo; éstos son los siguientes: a)
Los que resulten clasificados como suelo urbano o urbanizable.
b) Los obtenidos como consecuencia de cesiones, tanto de terrenos como en metálico. c)
Los que sean adquiridos con la finalidad de ser incorporados al patrimonio municipal del suelo.
d) Los terrenos procedentes del ejercicio del derecho de tanteo y retracto. 2. La delimitación de áreas de tanteo y retracto establecerá los bienes inmuebles sujetos al ejercicio de dichos derechos, así como el plazo de duración del ejercicio de los derechos. 3. La delimitación de áreas, el procedimiento de ejercicio de los derechos, y sus efectos, se atendrá al contenido de los artículos 240 a 245 de la Ley del Suelo.
CAPÍTULO 3
e) Los terrenos urbanísticas.
obtenidos
como
consecuencia
de
expropiaciones
2. Se integran también en el Patrimonio Municipal del Suelo los fondos públicos consignados con la finalidad de conservar, ampliar o gestionar los bienes a los que se refiere el apartado anterior, así como los intereses generados por dichos fondos.
PATRIMONIO MUNICIPAL DEL SUELO
Artículo 2.3.1 Disposiciones generales 1. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 229 de la Ley del Suelo, el Ayuntamiento de Santander constituirá su Patrimonio Municipal de Suelo, con la finalidad de obtener reservas para actuaciones de iniciativa pública, regular el mercado de terrenos y facilitar la ejecución del planeamiento. 2. Los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo constituyen un patrimonio diferenciado de los restantes bienes municipales.
(23)
Título 2 – Desarrollo, Ejecución y Regímenes Complementarios
1. En suelo urbano consolidado la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes previa normalización de las fincas si fuere necesario y tras la pertinente licencia, en base a lo establecido en el artículo 144 de la Ley del Suelo.
3. Los bienes integrados en el Patrimonio Municipal de Suelo deberán destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública; a la urbanización y ejecución de dotaciones y equipamientos públicos (incluidos los sistemas generales); a la compensación a propietarios cuyos terrenos hayan sido objeto de ocupación directa o expropiación, previa valoración de dichos terrenos y su plasmación en el correspondiente convenio; a la conservación, gestión o ampliación del propio patrimonio municipal del suelo; o a otros fines y usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento; todo ello con las consideraciones contenidas en el artículo 233 de la Ley del Suelo de Cantabria.
Capítulo 3 – Patrimonio Municipal del Suelo
Artículo 2.2.2 Actuaciones aisladas
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
Capítulo 1 – Sobre las definiciones generales de las obras y la edificación
TÍTULO 3. DEFINICIONES GENERALES DE LAS OBRAS Y LA EDIFICACIÓN
b) Terrenos y parcelas. c)
Posición de los edificios.
d) Forma de los edificios.
CAPÍTULO 1 SOBRE LAS DEFINICIONES GENERALES DE LAS OBRAS Y LA EDIFICACIÓN
Artículo 3.1.1 Definiciones generales: alcance y contenidos 1. Son definiciones generales las que utilizan las presentes Ordenanzas para delimitar el sentido y contenido de aspectos referidos a obras, edificación u otras materias. 2. Las figuras de planeamiento que desarrollen el Plan General deberán respetar en todo las definiciones generales; pero podrán introducir subdivisiones y/o mayores precisiones o matizaciones siempre que con ello no las tergiversen, no concedan como resultado directo o indirecto mayor permisividad edificatoria, y/o no alteren las condiciones de edificabilidad materializable y/o aprovechamiento urbanístico.
e) Superficies de los edificios.
CAPÍTULO 2
OBRAS E INTERVENCIONES EN LOS EDIFICIOS
Artículo 3.2.1 Tipos de Obras A efectos de tramitación y/o de regulación de la posibilidad de realización de obras en los edificios, éstas se diferencian en función de: a)
Nivel: grado de complejidad y/o necesidad de supervisión técnica.
b) Naturaleza: elementos y extensión de las obras. Se exceptúan de lo anterior los Planes Especiales que, si bien no podrán alterar el aprovechamiento otorgado por el planeamiento general, si podrán establecer sus propias definiciones generales, así como ordenanzas y condiciones generales de la edificación que se adapten a las condiciones particulares del ámbito. 3. Los proyectos de obras o edificación u otros actos se ceñirán en todo a la interpretación de la Normativa aplicable conforme a las definiciones generales o a los ajustes que de las mismas hubiesen realizado las figuras de planeamiento de acuerdo con el punto 2 precedente. 4. En determinados ámbitos cuya regulación se remite a figuras de planeamiento aprobadas con anterioridad, las definiciones aplicables serán las de las presentes Ordenanzas, salvo que expresamente se indique lo contrario para todo o parte de las mismas; en cuyo caso será aplicable la de la Normativa del planeamiento a cuyo amparo se desarrolló la figura correspondiente.
c)
Objeto: intención arquitectónica o urbanística que se persigue.
Artículo 3.2.2 Niveles de obras En función de su intensidad relativa; y a efectos de tramitación de licencias y control urbanístico, se consideran los siguientes niveles de obras: a)
Menores: no incluyen y no afectan a los elementos estructurales, ni añaden ni alteran la disposición o características de huecos en fachadas interiores o exteriores y, en general, no suponen riesgo para la edificación o el espacio público.
b) Tuteladas: afectan a la seguridad en la vía pública y/o elementos estructurales aislados (a efectos del régimen de silencio administrativo se consideran obras mayores).
Artículo 3.1.2 Grupos de definiciones generales 1. Las definiciones generales contenidas en el presente título se subdividen en cinco grupos: a)
(24)
Obras e intervenciones en los edificios.
c)
Mayores: todas las que afectan a elementos estructurales o que, no teniendo el carácter de obra menor o tutelada, figuran enumerados en el artículo 183 de la Ley del Suelo y 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística. La definición pormenorizada de las obras contenidas en cada nivel, así como sus efectos en relación con su tramitación, se regulará por ordenanza municipal específica.
a)
Restauración: restitución de un edificio existente, o de parte del mismo, a sus condiciones o estado original, comprendiendo incluso obras de consolidación, demolición parcial, o acondicionamiento.
1.
En función de su objeto se consideran los siguientes tipos de obras: a)
Ordinarias: desarrollan las facultades urbanísticas sin más referencia que las Ordenanzas aplicables.
b) Conservación: mantenimiento del edificio, o partes del mismo, en correctas condiciones de salubridad y ornato, sin alterar su estructura y distribución.
b) Sustitución: obras que, tras la demolición o desaparición de edificación preexistente, utiliza sus parámetros de altura, forma de ocupación, número de plantas y volumetría como referente para sus condiciones de edificación u ordenanzas de zona.
c)
c)
Consolidación: afianzamiento, refuerzo o eventual sustitución parcial de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio y el mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución.
d) Acondicionamiento: mejora o adecuación al uso a que se vayan a destinar, de los espacios o instalaciones de la edificación mediante la introducción, sustitución o modernización de servicios, instalaciones, o elementos constructivos; o mediante la redistribución de espacios interiores, pero sin afectar la posición preexistente de fachadas interiores o exteriores, patios, o espacios y elementos comunes de acceso y circulación vertical y estructura y cubierta del inmueble. e) Reforma estructural: sustitución parcial o total de los elementos estructurales de un edificio con variación de su diseño estructural. f)
Obras exteriores: obras que afectan puntualmente y de forma limitada la configuración o aspecto exterior del edificio o local, sin alterar su volumetría ni morfología general.
g) Obras de ampliación: aumento de la superficie edificada existente y/o del sólido capaz, bien por incremento en altura, bien por nueva ocupación de parcela, bien por ejecución de entreplantas y/o aprovechamientos bajo cubierta permitidos.
Reconstrucción: obras que, tras la demolición o desaparición de la edificación preexistente, reproduce fielmente las condiciones morfológicas exteriores e interiores de los espacios comunes y/o públicos de la misma.
d) Reparación: el conjunto de obras de restauración, conservación y/o consolidación necesarias para restituir las condiciones de funcionalidad, estabilidad, higiene u ornato que hubieran sido dañadas por falta de mantenimiento o por otras causas. e) Reestructuración: conjunto de obras de restauración, conservación, acondicionamiento y reforma estructural que se realizan en un edificio para adecuar su contenido a nuevos usos y/o exigencias de estabilidad, accesibilidad, salubridad, habitabilidad y ornato, pudiendo afectar a la estructura del edificio, a sus elementos comunes de acceso y circulación vertical, a la disposición de patios, pueden llegar a la total demolición interior pero en ningún caso variar la morfología exterior y los elementos constructivos exteriores. Podrán incrementar la superficie edificada del inmueble mediante la construcción de entreplantas, siempre que se cumplan las condiciones generales de edificabilidad, uso y edificación y haya una coherencia entre las particiones horizontales y verticales y los huecos correspondientes a la envolvente exterior que se mantiene. Asimismo, en la reestructuración de cubiertas podrá adaptarse la morfología y modificarse los elementos constructivos de la misma, sin perjuicio del cumplimiento de las presentes ordenanzas.
h) Obras de demolición: desaparición total o parcial de edificación existente. i)
Obras de nueva planta: nueva construcción total o parcial de edificios sobre suelo vacante o mediante sustitución de edificación existente.
(25)
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
En función de su naturaleza se consideran los siguientes tipos de obras:
Artículo 3.2.4 Objeto de las obras
Capítulo 2 – Obras e intervenciones en los edificios
Artículo 3.2.3 Naturaleza de las obras
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
Capítulo 2 – Obras e intervenciones en los edificios
f)
Rehabilitación: conjunto de obras de restauración, conservación, acondicionamiento y consolidación que sean precisas para que la edificación recupere su significación arquitectónica con niveles adecuados de estabilidad, salubridad, habitabilidad y ornato, respetando y poniendo en valor las características, significados y elementos arquitectónicos que la configuran, sin implicar reforma estructural, y en todo caso, sin variar la estructura, los elementos comunes de acceso y circulación vertical, la disposición de los patios, y la morfología exterior y elementos constructivos exteriores.
g) Rehabilitación integral: conjunto de obras necesarias para conseguir que la edificación vuelva a su momento inicial de vida útil, y que deberán abordar la totalidad (y no sólo una parte) de las obras que requiera la edificación para el correcto desarrollo de la actividad que vaya a desarrollar, incluidas las de carácter estructural, respetando la forma y composición del edificio y sin aumento de volumen.
6. La alteración de los contenidos de un proyecto unitario se realizará mediante reformado del mismo, que contendrá estudio comparativo de la nueva solución respecto de la aprobada, integrando todos y cada uno de los documentos que lo configuran, con independencia de su modificación y del grado de ejecución de los edificios que se refiera.
CAPÍTULO 3
TERRENOS Y PARCELAS
Artículo 3.3.1 Terreno Se entiende por terreno la porción de suelo incluida en un ámbito delimitado, que sirve como unidad de referencia. Artículo 3.3.2 Parcela
2. Las obras de reestructuración y/o rehabilitación y/o rehabilitación integral que tuviesen carácter obligatorio podrán quedar exentas del cumplimiento estricto de las condiciones generales de edificación y/o uso siempre que: a)
Su cumplimiento estricto violente o impida los objetivos propios del tipo de intervención.
b) Se violente aquella Normativa sectorial o general de mayor rango. c)
Se explicite y justifique en la solicitud de licencia.
Artículo 3.2.5 Proyecto unitario 1. A los efectos de estas Ordenanzas se define como proyecto unitario el proyecto básico que define obras que no se prevén ejecutar simultáneamente o conjuntamente. 2. Los proyectos unitarios deberán especificar las partes o fases en que se divide o prevé dividir la ejecución. 3. Los proyectos de ejecución especificarán la parte o fase que desarrollan y para cuya licencia se redactan. 4. Cuando un proyecto unitario afecta u ocupa distintas propiedades deberá tener la conformidad de todos los propietarios afectados. 5. Los proyectos de ejecución no podrán alterar las determinaciones contenidas en el proyecto unitario, limitándose al desarrollo de éste en sus aspectos constructivos, estructurales y económicos.
(26)
1. Se entiende por parcela la superficie de terreno deslindada como unidad predial. La unidad parcelaria es el soporte de los usos pormenorizados definidos por el planeamiento y del aprovechamiento urbanístico. 2. Cuando la edificación esté indisolublemente vinculada a una parcela, esta circunstancia deberá hacerse constar registralmente, junto con el señalamiento de su aprovechamiento y de las condiciones urbanísticas bajo las que se hubiera edificado. 3. La segregación de fincas en que exista edificación deberá hacerse indicando el aprovechamiento que les corresponda según planeamiento, especificando para cada una el ya consumido por las construcciones que en ellas hubiera, que no podrá en ningún caso exceder al autorizado por el Plan. Artículo 3.3.3 Linderos 1. Se denominan linderos las líneas perimetrales que establecen los límites de una parcela. 2. Tendrá la consideración de lindero frontal, aquel o aquellos que delimitan la parcela respecto al viario o espacios libres públicos. 3. El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios el amojonamiento y señalamiento de los linderos de parcela.
2. Se entiende por fondo de parcela la distancia máxima entre su frente y cualquier otro punto de la parcela, medida en perpendicular al frente de referencia. 3. En el caso de más de un lindero frontal o de linderos no rectos se estará a los criterios de frente y fondo señalados gráficamente en la Figura 1 adjunta o los que, en casos singulares no directamente reflejados en ella, fuesen análogos. Figura 1: Criterios para la definición de frente y fondo de parcela
3. Las condiciones de parcela mínima serán siempre exigibles a efectos de segregación de fincas o definición de fincas resultantes en proyectos de compensación o reparcelación y no lo serán a efectos de edificación en suelo urbano consolidado. Serán igualmente aplicables a la parcelación y agrupación de parcelas en suelo urbano consolidado, salvo en el caso de segregaciones que se produzcan por la línea divisoria de distintas calificaciones de suelo. Artículo 3.3.6 Superficies bruta y neta de suelo 1. Se entiende por superficie bruta de un ámbito, sector, unidad de actuación o parcela, la comprendida dentro de su perímetro. 2. Se entiende por superficie neta de parcela la comprendida dentro del perímetro definido por sus linderos, una vez deducidas las superficies destinadas a viario y espacios libres públicos. 3.
Se entiende por superficie neta de un ámbito, sector o unidad de actuación: a)
La resultante de sumar las superficies netas de todas las parcelas que alberga; o,
b) La resultante de deducir de su superficie bruta los suelos destinados a viario y espacios libres públicos. 4. Se entiende por superficie neta lucrativa la resultante de deducir de la superficie neta de un ámbito, sector o unidad de actuación o parcela la superficie de los suelos calificados como equipamientos o infraestructura públicos. Artículo 3.3.5 Condiciones de parcela mínima 1. Son condiciones de parcela mínima las establecidas por el Plan o en su desarrollo como la unidad mínima de parcelación y/o edificación a los efectos previstos en el artículo 196 y concordantes de la Ley del Suelo. Las condiciones de parcela mínima fijadas por el Plan para un terreno podrán ser ampliadas pero no mermadas en desarrollo del planeamiento.
Artículo 3.3.7 Solar Para que una parcela o porción de terreno clasificado como suelo urbano o urbanizable adquiera la consideración de solar, establecida en el artículo 101 de la Ley del Suelo, deberá cumplir las siguientes condiciones: a)
2. Deberán regularizarse los linderos cuando algún lindero lateral medianero entre dos fincas no sea perpendicular a la alineación de fachada, y forme con ella un ángulo interior inferior a 45°. Se exceptúan de esta condición los casos en que la regularización no sea posible, por estar protegida alguna de las fincas, por no preverse
Planeamiento: tener aprobado definitivamente el planeamiento señalado para el desarrollo del área en que se encuentre, estar destinada por el planeamiento a un uso que requiera edificación, y estar urbanizado con arreglo a las ordenanzas y criterios establecidos en dicho planeamiento, debiendo tener señaladas, en todo caso, alineaciones y rasantes.
(27)
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
1. Se entiende por frente de parcela su dimensión de contacto con viario o espacio libre público.
la sustitución de su edificación en un plazo de 15 años, o por tener la edificación existente colindante un aprovechamiento materializado superior al 50% del patrimonializable.
Capítulo 3 – Terrenos y Parcelas
Artículo 3.3.4 Frente y fondo de parcela
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
Capítulo 3 – Terrenos y Parcelas
b) Gestión: tener cumplidas las determinaciones de gestión fijadas por el planeamiento y, en su caso, las correspondientes a la unidad de actuación en que esté incluida a efectos de distribución de beneficios y cargas. En todo caso habrá de cumplirse que, de la edificación del solar no podrán resultar restos inedificables en la manzana. A estos efectos tendrán también consideración de restos inedificables las parcelas edificadas que requieran una renovación que no pueda abordarse por si misma. c)
Urbanización: contar con calzada pavimentada, encintado de aceras, abastecimiento de aguas, conexión con la red de alcantarillado, alumbrado público y suministro de energía eléctrica, en todo el frente o frentes en su caso a vía urbana prevista en el planeamiento y en su conexión a las redes en funcionamiento, así como con el soterramiento de los tendidos aéreos existentes. Cabrá autorizar la edificación de parcelas carentes de estas condiciones de urbanización, cuando hayan sido soterrados los tendidos aéreos, construidos los colectores generales de saneamiento, ejecutada la explanación de los viales y espacios libres y colocado el encintado de los viales (estas condiciones de urbanización no serán exigibles cuando no se requiera la aprobación de proyecto de urbanización) y se asegure la ejecución simultánea de construcción y urbanización con arreglo a los artículos 102 y 182 de la Ley del Suelo.
Artículo 3.3.8 Terreno edificable Para que una parcela, o porción de terreno, clasificada como suelo rústico pueda ser edificable, ha de cumplir la totalidad de las condiciones establecidas por la Ley del Suelo y restante normativa de aplicación. Artículo 3.3.9 Parcelaciones urbanísticas 1. Se considera parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población. 2. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente haya sido aprobado el planeamiento exigible según la clase de suelo. 3.
No cabrá realizar parcelaciones urbanísticas en suelo rústico. Artículo 3.3.10 Deslindes
A efectos de su consideración urbanística el Plan considera deslinde la separación teórica de dos situaciones de planeamiento diferentes. Artículo 3.3.11 Alineaciones
A los efectos de cumplir las condiciones mínimas de urbanización antes citadas para conceder autorización para la edificación de parcelas carentes de condición de urbanización (solar), podrá autorizarse la ejecución de la urbanización aprobada por áreas y/o fases, siempre que las unidades de actuación tengan mucha superficie y/o alguna dificultad técnica y el área delimitada constituya una vez urbanizada, una unidad funcional directamente utilizable.
1. Se entiende por alineaciones las líneas que establecen las condiciones de trazado de manzanas, mediante las cuales se define la forma de la ciudad. El Plan señala tres tipos de alineaciones:
No se concederá licencia de primera ocupación a los edificios hasta tanto no se encuentren terminadas y recibidas por el Ayuntamiento las obras de urbanización previstas en el proyecto de urbanización o en su caso las del área y/o fase correspondiente.
b) Alineaciones subsidiarias: establecen la alineación exterior en caso de sustitución de la edificación; no generan situaciones fuera de ordenación de las contempladas en el artículo 1.3.10 de las Ordenanzas.
a)
c) d) Dimensionales: satisfacer las condiciones de parcela mínima que, conforme al artículo 3.3.5 y a la ordenanza de zona o de desarrollo de planeamiento, le fuesen aplicables. e) Acceso: contar con pavimentación de acera y calzada en al menos dos tercios de la sección transversal prevista en planeamiento para el vial de enlace con la red viaria en funcionamiento.
(28)
2.
Alineaciones exteriores: establecen el perímetro de la manzana, separando las vías y espacios libres públicos que la delimitan de los terrenos que la conforman.
Alineaciones indicativas no vinculantes: representan la reserva de viario de primer orden en los suelos urbanizables, y, potencialmente, las macromanzanas resultantes. Ocasionalmente el Plan las puede emplear dentro de Áreas Específicas.
El Plan establece alineaciones vinculantes e indicativas: a)
Las alineaciones exteriores tienen carácter vinculante.
Las alineaciones indicativas no vinculantes poseen carácter indicativo, salvo en lo siguiente: •
•
La funcionalidad del vial que representan deberá mantenerse en la elaboración del plan parcial (o desarrollo del área específica), uniendo puntos asimilables a los grafiados y sirviendo a los mismos tráficos. La sección del vial poseerá carácter de mínima en el viario equivalente que incorpore el plan parcial.
Estos trazados sólo podrán suprimirse en caso de que el Plan Parcial justifique la inadecuación a la topografía y ordenación resultante y siempre y cuando no formen parte de un eje continuo entre varios sectores. 3. Las alineaciones de carácter vinculante sólo podrán ser adecuadas (y no modificadas) cuando supongan una mejora de la ordenación urbanística prevista y así se justifique; ello, sin perjuicio del alcance de los estudios de detalle regulados en el artículo 61 de la LSC y del cumplimiento de las ordenanzas de zona y/o condiciones generales de la edificación. Sin perjuicio de lo anterior la sección de los viales posee carácter de mínimo.
Los acuerdos o chaflanes establecidos en el Plan General mediante alineaciones vinculantes reflejadas en los Planos de Ordenación priman sobre lo establecido anteriormente. 7. El chaflán, o acuerdo, a que se refiere el punto anterior tendrá, a todos los efectos, la consideración de alineación exterior de manzana. Artículo 3.3.12 Rasantes 1. Se entiende por rasante la cota que determina la elevación de un punto del terreno respecto de un plano de referencia. Salvo indicación expresa se considera como plano de referencia el de la cartografía que sirve de base al planeamiento. 2. El Plan General y, en su caso los instrumentos de planeamiento, establece, o pueden establecer, las rasantes mediante alguno de los siguientes procedimientos: a)
b) De modo expreso y parcial, fijando la altimetría de las intersecciones o de puntos significativos del trazado y confiando al desarrollo del planeamiento o proyecto de urbanización la determinación del resto. c)
4. Las alineaciones indicativas serán concretadas en el plan parcial para los suelos urbanizables, y mediante plan especial o estudio de detalle en el suelo urbano. 5. Los aspectos concretos establecidos en las fichas de sectores, unidades de actuación y áreas específicas, en relación a las alineaciones, primarán sobre lo establecido con carácter general en el presente artículo.
De modo expreso y completo, fijándolas para todo el perfil de un segmento del viario o de un espacio libre.
Por remisión a situaciones consolidadas, adoptando implícitamente la de viales o espacios libres ya ejecutados salvo que hubiera determinación expresa que los alterase.
d) Por remisión explícita, o, en su defecto implícita, a figuras de planeamiento o proyectos de infraestructuras de sistema general definitivamente aprobados con anterioridad al Plan General. Artículo 3.3.13 Rasantes del terreno
6. Las alineaciones exteriores de manzana que formen entre sí un ángulo inferior a 120 grados sexagesimales, medidos en cualquier sentido, se acordarán entre sí de la manera siguiente:
Se entiende por rasantes del terreno las que definen referencias altimétricas de los puntos de su superficie. El Plan General distingue las siguientes: a)
a)
Natural: la altura no modificada de su superficie.
En zonas de edificación de manzana alineada, mediante chaflán formado por el segmento que une los puntos de cada alineación situados a una distancia de 4,00 metros de la concurrencia teórica de dichas alineaciones.
(29)
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
c)
b) En el resto de las zonas, mediante arco de 4,00 metros de radio tangente a las alineaciones concurrentes.
Capítulo 3 – Terrenos y Parcelas
b) Las alineaciones subsidiarias tienen carácter vinculante sólo en caso de sustitución de la edificación, momento en el que pasarían a considerarse alineaciones exteriores de la manzana. Hasta entonces no poseen eficacia normativa.
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
Capítulo 4.- Posición de los edificios
b) Resultante o de proyecto: la altura asignada en proyecto al espacio libre de parcela, si lo hubiera. En las zonas ocupadas por edificación se entenderá como rasante resultante del terreno la apoyada en las líneas de intersección del edificio con el terreno. Figura 2: Rasantes del terreno
3. Fondo de edificación: distancia horizontal máxima entre las líneas de edificación frontal y trasera de un edificio, medida perpendicularmente a la frontal. 4. Plano de cubierta: plano envolvente de los elementos exteriores de la cubierta, exceptuando las chimeneas, conductos de ventilación y elementos sobre cubierta permitidos. 5. Sólido capaz: volumen limitado por la rasante que sea de aplicación, los planos de fachada y de cubierta. De no mediar otra definición en las ordenanzas o figuras de planeamiento, se entenderá que la rasante aplicable es la natural del terreno. El Plan General define el sólido capaz: a)
Directamente, delimitándolo expresamente.
b) Indirectamente, mediante valores absolutos o índices de edificabilidad, condicionantes de posición de planos de fachada y cubierta, o fijación de alturas totales o parciales en metros y/o número de plantas. Artículo 3.4.2 Superficie ocupada; ocupación 1. Superficie ocupada sobre rasante: la correspondiente al interior de la proyección vertical de todos los elementos del edificio construidos sobre rasante, incluidos patios de parcela y porciones de semisótano sobre rasante, y excluyendo, únicamente, aleros y, en su caso, salientes y cuerpos volados autorizados sobre viario o espacio libre público. 2. Superficie ocupada bajo rasante: la comprendida dentro del perímetro formado por las caras más exteriores de los muros pertenecientes a los elementos construidos bajo rasante.
CAPÍTULO 4
POSICIÓN DE LOS EDIFICIOS
3. Índice de ocupación: relación existente entre la superficie ocupada y la superficie de un determinado ámbito de suelo que sirve de referencia. El cruce de las superficies de suelo definidas en el artículo 3.3.6. con la superficie ocupada sobre o bajo rasante produce distintos tipos de índice de ocupación. El índice de ocupación puede referirse al real o al especificado por el planeamiento, con el carácter que corresponda. Salvo indicación expresa en otro sentido, los establecidos por el Plan General se entenderán aplicables a ocupación sobre rasante y a parcela neta lucrativa.
Artículo 3.4.1 Límites de los edificios 1. Plano de fachada: plano vertical tangente a los elementos más exteriores de fachada exceptuando balcones, balconadas, miradores, galerías, terrazas, vuelos y cuerpos volados autorizados. 2. Línea de edificación: intersección de plano de fachada con el terreno. Cuando el planeamiento la señale, el plano de fachada deberá situarse sobre ella en al menos 3/4 partes de su longitud.
(30)
Artículo 3.4.3 Posición respecto de la alineación 1. Respecto a cualquiera de las alineaciones definidas en el artículo 3.3.11, la edificación puede estar en alguna de las siguientes situaciones: a)
Alineada: cuando la línea de edificación coincida con la alineación.
Retranqueada: cuando la línea de edificación es interior a la alineación y guarda una distancia uniforme respecto a la alineación.
Separada, cuando su distancia al lindero excede el retranqueo obligatorio, en su caso.
Figura 4: Posición de los edificios respecto a linderos
d) Remetida: cuando la línea de edificación es interior a la alineación, a una distancia superior al retranqueo obligatorio, en su caso. 2. Retranqueo, o línea de retranqueo a alineación o lindero: la línea (o línea compuesta) obtenida al trasladar la alineación, o linderos o todas las líneas que los componen, una distancia homogénea denominada distancia de retranqueo o retranqueo. Figura 3: Posición de los edificios respecto de la alineación
Artículo 3.4.5 Posición respecto a otros edificios 1. Distintos edificios situados en la misma parcela, o en parcelas colindantes, pueden estar entre sí: a)
Medianeros, cuando tienen planos de fachada en contacto directo, compartiendo o no todo el lienzo medianero.
b) Aislados, cuando sus planos de fachada guardan entre sí una separación. 2. Separación entre edificios: es la distancia mínima, de entre las medidas en cualquier dirección horizontal, entre sus respectivas superficies ocupadas. Artículo 3.4.6 Área de movimiento Artículo 3.4.4 Posición respecto a los linderos La edificación puede situarse respecto a los linderos de la parcela: a)
Alineada, o medianera, cuando la línea de edificación se sitúa sobre el lindero.
b) Retranqueada, cuando la línea de edificación guarda una distancia de retranqueo respecto al lindero de referencia.
1. Es la parte de suelo, o de parcela neta, dentro de cuyos límites debe situarse toda la edificación, incluyendo cuerpos salientes y excluyendo aleros. En caso de linderos frontales con línea de edificación vinculante no se incluyen ni los cuerpos salientes ni los aleros. 2.
El planeamiento puede definir o acotar el área de movimiento: a)
Directamente, fijando alineaciones exteriores e interiores, o grafiando el área de movimiento.
(31)
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
c)
c)
Capítulo 4 –Posición de los Edificios
b) Fuera de línea: cuando la línea de edificación sea exterior a la alineación.
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
Capítulo 4 –Posición de los Edificios
b) Indirectamente, estableciendo alineación y fondo edificable, retranqueos y/o separaciones entre edificios. Artículo 3.4.7 Espacios y volúmenes libres de parcelas 1. Espacio libre de parcela es aquel que carece de edificación sobre rasante y tiene su origen en alguna de las siguientes determinaciones: a)
Determinación gráfica explícita.
b) Retranqueo, de cualquier tipo, a frente de parcela. c)
Retranqueos mínimos obligatorios a linderos.
d) Parcela no ocupada situada en patio de manzana con línea de edificación interior vinculante establecida por el planeamiento. e) Espacios colindantes con cualquiera de los anteriores producidos por porciones no ocupadas del área de movimiento o por separación entre edificios. f)
Fondo edificable.
2. Volumen libre de parcela es el que, excluidos patios de parcela y situado sobre planta baja o plantas piso de altura menor a la máxima permitida, no se ocupa por razón de igual naturaleza a las expresadas en el punto precedente.
a)
Cornisa, o cara inferior del techo en el exterior de fachada de la última planta piso.
b) Coronación, o punto más elevado de las cumbreras, caballetes o construcciones por encima de la altura, exceptuando las expresadas en los puntos e y g del artículo 3.5.5. c)
Cualquier otro elemento, en su caso, al que el Plan o sus instrumentos de desarrollo haga referencia.
4. De no haber otra referencia expresa, la altura en metros se entenderá referida a línea de cornisa. 5. La altura en plantas es el número de plantas sobre rasante; incluye la baja y no incluye el espacio bajo cubierta ni el ático o áticos autorizados, si lo(s) hubiera. 6. La altura de la edificación ejecutada en desarrollo o ejecución del Plan no podrá exceder la señalada por éste y deberá igualarla cuando el Plan las confiera carácter obligatorio y/o cumplir otras obligaciones que el Plan estableciese. 7. Cuando el Plan señala alturas distintas para fachadas en esquina, la edificación de mayor altura cumplirá las siguientes condiciones: a)
No superar el fondo máximo edificable que fuese de aplicación y, en ningún caso, 21 m.
b) No superar el fondo máximo de 12,5 m. desde la calle de altura mayor, con un retranqueo mínimo de tres metros al colindante.
CAPÍTULO 5
FORMA DE LOS EDIFICIOS
c)
La transición entre los fondos máximos definidos en a) y b) se realizará conforme a una recta paralela situada a 12,5 m. de la alineación de menor altura.
Artículo 3.5.1 Altura de la edificación; definición y modo de regulación 1. Se entiende por altura de la edificación la dimensión vertical de un determinado elemento de un edificio medida desde la rasante, plano o superficie que sirve de referencia y conforme al procedimiento del artículo 3.5.2. siguiente. 2. La altura puede medirse o limitarse en metros, en número de plantas o por referencia a otras determinaciones explícitas objetivables. 3.
(32)
La altura en metros puede referirse a:
8. La figura 5 describe los criterios de aplicación de alturas máximas y servirá, de referencia para aclarar dudas o casos especiales si los hubiera.
Figura 5: Alturas de la edificación
1. En edificaciones que no estén sujetas al cumplimiento de alineaciones obligatorias, en las que la posición dentro del área de movimiento es libre, la altura se medirá en cada punto de contacto entre la fachada del edificio y el terreno circundante. En el caso de edificaciones sujetas al cumplimiento de alineaciones obligatorias la medición de la altura se realizará de conformidad a los criterios expresados en los puntos siguientes. 2.
Para fachadas situadas en un único plano: a)
La rasante de referencia será en todo caso la correspondiente a la intersección del plano de fachada con la rasante resultante del terreno. En el caso de cuerpos construidos retranqueados respecto de otros inferiores, la rasante a tener en cuenta será la correspondiente a la fachada del cuerpo (o cuerpos) inferior ortogonalmente más próximo(s) a la fachada objeto de medición.
b) Si la fachada presenta dos o más tramos con alturas de cornisa diferentes, se fraccionará en esos tramos a efectos de medición independiente de cada uno. c)
Si la rasante correspondiente a una fachada o tramo de fachada presenta discontinuidades o escalonamientos, se fraccionará a su vez en tramos en función de tales discontinuidades o escalonamientos, a efectos de medición independiente de cada uno.
d) Si la rasante aplicable al tramo de fachada objeto de medición fuese inclinada y tuviese una diferencia de cota en sus extremos inferior a un metro, la medición se realizará en el punto medio de su longitud. Si la diferencia de cota fuese igual o superior a un metro, la medición se hará en el punto cuya cota esté elevada medio metro respecto a la inferior. 3. En parcelas de esquina o con alineaciones curvas o quebradas se considerarán sus fachadas desarrolladas en un plano único y se dividirán en tramos conforme al punto 2 precedente. 4.
La Figura 5 presenta los criterios de medición de la altura de la edificación.
(33)
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
Capítulo 5 –Forma de los Edificios
Artículo 3.5.2 Medición de la altura de los edificios
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
Capítulo 5 –Forma de los Edificios
Artículo 3.5.3 Plantas 1. Sótano: planta bajo rasante cuya cara superior del forjado de techo no sobresale en ningún punto de su perímetro de la rasante aplicable a los efectos de este artículo (rasante resultante del terreno, vial o espacio libre público en contacto con la edificación). Con el fin de realizar el acceso al sótano, se podrá extraer de la rasante del terreno dentro de la propia parcela el volumen de tierras estrictamente necesario a tal fin en la proyección vertical ocupada por el acceso, sin que esa nueva rasante sea considerada a los efectos de la definición de sótano. 2. Semisótano: planta bajo rasante que, no cumpliendo los requisitos de sótano, tiene la cara superior del forjado de techo por debajo de +1,40 m. de la rasante aplicable. 3. Planta baja: planta sobre rasante que, no cumpliendo los requisitos de las plantas ya definidas, tiene la cara superior del forjado de suelo por debajo de +1,40 m. de la rasante aplicable. 4. Entreplanta o altillo: espacio construido cuyo forjado de suelo se sitúa en una posición intermedia entre el pavimento y el techo de otra planta. Deberá retranquearse 3 metros como mínimo de las fachadas, con excepción de las medianeras. Se entenderá que existe entreplanta siempre que la solución constructiva de planta con la que se vincule, contemple espacios con altura útil suficiente para su implantación mediante obras de reestructuración o ampliación, salvo en el caso de edificios de uso exclusivo productivos de industria-almacenaje o comercial. 5. Planta piso: planta sobre rasante situada por encima del forjado de techo de la planta baja. 6. Ático: espacio construido, situado sobre la última planta piso cuya superficie es menor que la de las restantes plantas de piso y cuyos cerramientos retroceden respecto a los planos de fachada del edificio, con excepción de las medianerías si las hubiere. 7. Bajo cubierta, espacio construido, situado entre el forjado superior de la última planta piso, o ático si lo hubiera, y los planos de cubierta. Se entenderá que existe planta bajo cubierta siempre que la solución constructiva permita o haga posible espacios con altura útil superior a 1,80 metros con acceso a dicho espacio directamente o mediante obra de: a)
Acondicionamiento y/o,
b) Reforma estructural que sólo requiera intervención en el forjado de suelo de bajo cubierta y creación de escalera o modo de acceso.
(34)
8. En los supuestos de edificación en la que, sobre una misma planta en el mismo nivel, se den con claridad situaciones de sótano y/o semisótano y/o planta piso, podrá fraccionarse verticalmente el edificio en tantos tramos cuantas situaciones de planta claramente diferenciadas existan, a cuyo efecto el proyecto de edificación propondrá las superficies imputables a cada tipo de planta, de acuerdo con las definiciones contenidas en este artículo. 9.
Se permiten los espacios en doble altura.
Figura 6: Plantas. Definición, tipos y alturas
2. Altura útil: distancia vertical entre la cara superior del pavimento de una planta y la cara inferior del forjado de la misma planta (o la de la entreplanta, sí la hubiese). 3. Altura libre: es la que resulta al restar de la altura útil, los elementos constructivos, acabados o instalaciones inferiores a la misma tales como: falsos techos, revestimientos, descuelgues de vigas, conductos, instalaciones, etc. 4. El gráfico anterior (Figura 6) presenta los criterios de definición de plantas y medición de sus alturas. Artículo 3.5.5 Construcciones por encima de la altura Sobre la altura de cornisa construida se admiten las siguientes construcciones e instalaciones, sujetas a las condiciones fijadas en los artículos 4.2.8. y siguientes: a)
Áticos, salvo que se encuentren expresamente prohibidos.
2. Balconada: balcón corrido o saliente común a varios vanos que arrancan del pavimento de las piezas a las que sirven. La longitud máxima no podrá superar en más de cuarenta y cinco centímetros el límite lateral de los vanos extremos. 3. Mirador: vuelo cerrado que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo de carpintería totalmente acristalado, sin más elemento ciego que la correspondiente al canto del vuelo y cuya longitud no excede doscientos setenta y cinco centímetros; esta definición es de aplicación para las edificaciones en zona de manzana alineada y núcleo tradicional. Para los restantes supuestos se suprime la exigencia de la longitud máxima del mismo. 4. Galería: vuelo cerrado en las mismas condiciones que los miradores y común a varios vanos, que no rebasa en más de setenta y cinco centímetros el límite lateral de los vanos extremos. 5. Terraza: superficie construida cubierta formada como consecuencia del retranqueo de la fachada de la edificación y/o vuelos de su forjado, abierto en, al menos, uno de los lados de su perímetro y no incluido en las definiciones anteriores.
b) Cubiertas y espacios bajo cubierta. c)
Los remates de cajas de escalera y casetones de ascensores.
d) Depósitos e instalaciones técnicas al servicio del edificio.
6. Cuerpos volados cerrados: salientes en fachada no pertenecientes a las clases anteriores, independientemente del tipo de material con que estén cerrados. Sobre la alineación exterior e interior de manzana o sobre las líneas de edificación vinculantes, sólo podrán volarse de esta forma y por cada plano de fachada, una superficie que no exceda del producto de la mitad de la longitud del plano de fachada por el saliente máximo autorizado.
e) Los elementos precisos para el funcionamiento de procesos industriales. f)
Instalaciones de energía solar, que no deben sobrepasar hacia el exterior el plano de fachada.
g) Las chimeneas de ventilación, evacuación de humos, antenas de radio y televisión, pararrayos y elementos semejantes. h) Los balaustres, pérgolas, rejerías y elementos similares de carácter ornamental, siempre que no creen cerramientos ciegos.
7. Azotea: superficie construida no cerrada ni cubierta formada como consecuencia de los retranqueos autorizados en las últimas plantas de los edificios, si los hubiere. 8. Azotea “puesta en uso”: se entiende como tal la azotea que, accesible desde una o varias viviendas y al servicio exclusivo de las mismas, sirve para el esparcimiento de sus moradores y presenta una configuración adaptada a tal uso en lo relativo a su estructura, medidas de seguridad, accesibilidad e higiene. 9. Soportal: espacio cubierto en planta baja y ocupado en plantas superiores, abierto en al menos uno de sus lados a viario o espacio libre, público o privado.
Artículo 3.5.6 Salientes y entrantes en fachada 1. Balcón: vuelo que arranca desde el pavimento de la pieza a que sirve, centrado en un único hueco o vano y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja saliente cuya longitud no excede doscientos centímetros; esta definición es de aplicación para las edificaciones en zona de manzana alineada y núcleo tradicional.
(35)
Título 3 – Definiciones Generales de las Obras y la Edificación
1. Altura de piso: distancia vertical entre las caras superiores de los pavimentos de dos plantas consecutivas.
Para los restantes supuestos se suprime la exigencia de que esté centrado en un único hueco o vano, así como la longitud máxima del mismo.
Capítulo 5 –Forma de los Edificios
Artículo 3.5.4 Altura de plantas
Título 3 – Definiciones generales de las obras y la edificación
Capítulo 6 – Superficie de los Edificios
Artículo 3.5.7 Patios
de superficie, siempre que estén orientados al Sur (Sureste y/o Suroeste).
1. Se entiende por patio de parcela un espacio vacío interior a edificación y delimitado por fachadas edificadas, linderos de parcela y/o planos de fachada exterior. c) 2. Se entiende por patio de manzana, el que por sí o junto con las demás parcelas de la manzana, queda definido por el planeamiento para formar un espacio interior vacío único.
Entreplantas en el caso de que se ejecuten en edificaciones preexistentes para albergar usos individuales de actividades terciarias compatibles con el uso dominante residencial, vinculadas formal y funcionalmente con las actividades a desarrollar en planta baja.
d) Elementos ornamentales en cubierta.
CAPÍTULO 6
SUPERFICIE DE LOS EDIFICIOS
Artículo 3.6.1 Superficie construida 1. Superficie construida, por planta, entreplanta, ático o espacio bajo cubierta, es la comprendida entre los límites exteriores e interiores de lo edificado en ella, esté o no cerrada. Para su cómputo se tendrán en cuenta todos los elementos construidos fuese cual fuese su naturaleza, y, por tanto, también los correspondientes a áticos, terrazas, salientes y entrantes, azoteas, espacios bajo cubierta, escaleras, remates de cajas de escalera, casetones de ascensores, depósitos, instalaciones, etc. 2. Superficie construida sobre rasante es la suma de la de cada una de las plantas sobre rasante que se ubican en un edificio, incluidas las de ático y espacio bajo cubierta, si las hubiera. 3. Superficie construida bajo rasante es la suma de la de todas las plantas sótano y/o semisótano que se ubican en un edificio. 4.
e) Tendederos no pisables, o pisables de hasta 3 metros cuadrados de superficie; en ambos casos, no será visible su contenido desde el exterior y poseerán ventilación natural permanente. f)
g) Las pérgolas no cubiertas. h) Los cenadores fácilmente desmontables, sin ningún tipo de cimentación ni instalación. i)
Las terrazas ubicadas en edificios de nueva construcción orientadas al Sur (Sureste y/o Suroeste) no computan hasta 7 metros cuadrados (por vivienda) con un máximo de 5% de la superficie construida (de cada vivienda); y no pueden cerrarse (ni siquiera bajo proyecto unitario).
j)
Las azoteas “puestas en uso” que se ubiquen en plantas superiores a la segunda (planta baja más primera planta piso), así como las azoteas que no se incluyen dentro de esta definición.
k)
Las dobles alturas para edificios de uso exclusivo terciario comercial, lúdico, hotelero o equipamientos. Tampoco computarán las dobles alturas en espacios comunes de circulación de edificios con división horizontal con usos distintos a los señalados.
l)
Las pasarelas peatonales en el supuesto del artículo 4.4.7.
Superficie construida total es la suma de las construidas sobre y bajo rasante. Artículo 3.6.2 Cómputo de la superficie construida
1. Para la aplicación de las condiciones de edificabilidad la superficie construida se divide en computable y no computable. 2.
Es superficie no computable la correspondiente a: Los soportales y pasajes cubiertos de acceso a espacios libres públicos conforme al apartado 4 de este artículo.
m) En aquella parte cuya altura útil no supere 1,80 metros: trasteros, espacios bajo escaleras y espacios bajo cubierta.
b) Balcones y balconadas en zona de manzana alineada y núcleo tradicional. En los restantes supuestos no computan hasta los 3 metros cuadrados
n) Las plantas de sótano destinadas a albergar aparcamientos (independientemente de su número), trasteros e instalaciones técnicas al servicio de la edificación tales como calefacción, acondicionamiento de aire, maquinaria de ascensores, cuarto de contadores, centro de
a)
(36)
Las piscinas descubiertas.
u) Cuando existan cuartos de instalaciones en bajo cubierta, el espacio 2 ocupado por éstos, con un máximo de 20 m .
o) La parte de la planta semisótano que quede dentro de la proyección de las plantas sobre rasante del edificio que se destine a aparcamientos o que se destine a albergar las instalaciones técnicas al servicio de la edificación señaladas en el apartado 2.n). p) La parte de la planta semisótano que quede fuera de la proyección de las plantas sobre rasante del edificio que se destine a aparcamientos sin superar en el conjunto del edificio las plazas máximas especificadas en el artículo 5.1.10 o que se destine a albergar las instalaciones técnicas al servicio de la edificación señaladas en el apartado 2.n). A los efectos de lo dispuesto en este apartado la superficie máxima exenta de cómputo por cada plaza de aparcamiento será de 30 m2. q) Las construcciones en patio de manzana, mancomunado o no, de manzanas preexistentes destinadas exclusivamente a aparcamiento colectivo siempre que no excedan los 4 metros de altura desde la rasante de la calle por la que se acceda (ya sea a través de una calle privada o de los bajos de los edificios), sea una construcción única que vincule la totalidad de los terrenos del patio de manzana, respete las distancias establecidas en las presentes Ordenanzas y las servidumbres legalmente constituidas, posea unas condiciones estéticas dignas para una construcción del medio urbano, y en su interior no albergue espacios tabicados ni de trastero ni de plazas de estacionamiento cerradas. r)
s)
Los espacios destinados a portal, pasillos comunitarios y cuartos de control de instalaciones técnicas situados en planta baja en zonas de edificación abierta y manzana alineada, en la cuantía que sobrepasen los 20 metros cuadrados construidos, con un tope máximo no computable de 100 metros cuadrados; por núcleo de comunicación vertical siempre que no supere 1/2 de la ocupación de las plantas sobre rasantes servidas por dicho núcleo. Los espacios destinados a núcleo vertical de comunicaciones y pasillos comunitarios situados en plantas superiores a la baja en zonas de edificación abierta y manzana alineada, en la cuantía que sobrepasen los 10 metros cuadrados construidos, con un tope máximo no computable de 50 metros cuadrados, por núcleo de comunicación vertical para cada planta y siempre que no superen el 15% de la ocupación de la planta servida por dicho núcleo.
Los ascensores de nueva construcción en edificios preexistentes, así como las áreas de desembarco y acceso imprescindibles para su implantación, siempre que queden abiertas o sean acristaladas.
v)
Los centros de transformación, estaciones de recogida neumática y otras instalaciones e infraestructuras análogas al servicio de la urbanización y del conjunto edificado.
w) Las fachadas ventiladas, entendiendo como tal la superficie comprendida entre la cara exterior del muro soporte de la misma y el aplacado o material visible desde el exterior. 3.
Las siguientes superficies computarán según lo establecido a continuación: a)
Para terrazas ubicadas en edificios de nueva construcción situadas con orientación Sur (Sureste y/o Suroeste) de más de 7 metros cuadrados o el 5% de la superficie construía de cada vivienda, computará el 50% de la diferencia entre su superficie y la cifra anterior. Las terrazas orientadas al Norte (Noreste y/o Noroeste) computan y pueden cerrarse bajo proyecto unitario.
b) El 50% de la doble altura; entendiendo éste como el cómputo del 50% de la superficie imaginaria de suelo que generaría la parte no construida de la doble altura para edificios con usos distintos a los expresados en apartado 2. k). c)
La superficie destinada a plazas de aparcamiento en semisótano que hagan superar para la totalidad del edificio las máximas establecidas en el artículo 5.1.10. computa en su totalidad, excepto en usos exclusivos terciarios en parcela independiente y del supuesto del apartado 2.q) anterior, en los que no computan.
d) La superficie destinada a plazas de aparcamiento que se ubique sobre rasante (en planta no en semisótano) en situación distinta a la del aparatado 2.q) anterior computa en su totalidad. 4. Los soportales en las condiciones del artículo 4.2.15 y pasajes cubiertos de acceso a espacios libres públicos no serán computables si cumplen las siguientes condiciones:
(37)
Título 3 – Definiciones generales de las obras y la edificación
t)
Capítulo 6 – Superficie de los Edificios
transformación, cuartos de basura y otros usos de naturaleza análoga; a tal efecto (y dentro de dichas instalaciones) no se consideran computables los conductos de ventilación de garajes que discurran por fachada independientemente de su tratamiento estético.
Título 3 – Definiciones generales de las obras y la edificación
Capítulo 6 – Superficie de los Edificios
a)
Estar situados en planta baja de edificio residencial o de equipamiento y bajo planta(s) de piso.
b) Estar abiertos en todo su perímetro salvo en el mínimo de contacto con el resto de la planta baja y/o el medianero, si lo hubiera. 5. Es computable la superficie obtenida al restar a la construida total la no computable. 6. Las solicitudes de licencia de obras justificarán expresamente las superficies construidas total, computable y no computable diferenciando sobre y bajo rasante. Artículo 3.6.3 Superficie útil 1. Superficie útil es la parte de la superficie construida no ocupada por fachadas, tabiquería, cerramientos, estructura, conducciones u otros elementos materiales análogos; también se considera superficie útil el 50% de la superficie de los espacios construidos abiertos. 2. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados. Puede medirse por cuarto o pieza, local, planta, edificio, etc. 3. Cuando la normativa técnica u otras, condiciones de uso u ordenanzas hagan referencia a superficies útiles, los proyectos para solicitud de obra justificarán expresamente las superficies útiles correspondientes. Artículo 3.6.4 Superficie edificable; edificabilidad 1. Superficie edificable, techo edificable o edificabilidad: la superficie construida computable, expresada en metros cuadrados, que puede edificarse en un determinado ámbito en aplicación del planeamiento. 2. Índice de edificabilidad: es obtenido al dividir la superficie edificable por la del correspondiente ámbito excluidos los sistemas generales. Puede referirse a cualquiera de las de las definiciones contenidas en el artículo 3.3.6 y diferenciar total, sobre y/o bajo rasante. 3. El Plan define la edificabilidad mediante cualquiera de los siguientes procedimientos: a)
Valores absolutos.
b) Índice de edificabilidad.
(38)
c)
Condiciones de posición y forma y/o alturas, o cualquier procedimiento análogo, gráfico o normativo que defina la extensión de la edificación materializable.
En caso de representación de la edificabilidad por varios de los métodos anteriores entre los que se encuentre el del apartado c), la edificabilidad final nunca podrá exceder de la materializable dentro de la envolvente definida.
CAPÍTULO 1 EDIFICACIÓN
b) Condiciones de higiene: establecen las condiciones mínimas que deben reunir las construcciones en orden a su habitabilidad.
SOBRE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA
Artículo 4.1.1 Condiciones generales de la edificación: alcance y contenido 1. Se entienden por condiciones generales de la edificación el conjunto de reglas básicas que habrán de ser atendidas por toda edificación, en sí misma o en relación con su entorno, con independencia del uso a que se destine y de la calificación o clasificación del suelo en que se ubique. 2. Salvo que el Plan General indique expresamente otra cosa, las condiciones generales serán de obligado cumplimiento en lo que sea de aplicación, para las obras, intervenciones en los edificios o actos sujetos a licencia que se realicen en el término municipal, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 3.1.1., apartado 2, para los Planes Especiales. 3. Para los casos de rehabilitación integral de la edificación podrán establecerse excepciones a dichas condiciones, siempre y cuando no sea posible configurar la edificación de otro modo y previo informe de los Servicios Técnicos Municipales sobre la adecuación de las medidas adoptadas. 4. Las edificaciones que por su carácter, uso o naturaleza estén sujetas a regímenes específicos de promoción, protección o regulación sectorial, de índole autonómico o estatal, que incluyan interpretaciones de las definiciones o condiciones generales distintas a las contempladas en este título, se ajustarán a lo establecido por el régimen específico correspondiente, sin perjuicio de la aplicabilidad de las definiciones y condiciones generales de edificación que no se viesen por ello afectadas. 5. En caso de que en el diseño de edificios de reconocido valor arquitectónico por sus condiciones de autoría o significación arquitectónica, se incumpla alguno de los parámetros de forma de los contemplados aquí o en el título 11 de las Ordenanzas, y siempre y cuando no se alteren los parámetros de edificabilidad y condiciones de habitabilidad de la construcción resultante, el Ayuntamiento podrá eximir justificadamente dicho cumplimiento, previo informe de los Servicios Técnicos Municipales.
c)
Condiciones tipológicas: relativas a la forma, la disposición de las distintas plantas y los restantes elementos que definen la configuración del edificio.
Condiciones de seguridad y calidad: determinan las exigencias relativas a la utilización y seguridad de los inmuebles.
d) Condiciones estéticas: regulan la apariencia de los edificios. e) Condiciones ambientales: relativas a la salubridad de las instalaciones y a su adecuada relación con el medio ambiente. 2. Son también condiciones generales las que se derivan de servidumbres impuestas por legislación sectorial específica, incluidas las enumeradas en el capítulo 7 de este título.
CAPÍTULO 2
CONDICIONES TIPOLÓGICAS
Artículo 4.2.1 Condiciones tipológicas subsidiarias 1. En todos aquellos casos en que el Plan no fije alguna de las condiciones tipológicas precisas para regular la configuración o posición del edificio o parcela, regirán con carácter subsidiario las condiciones establecidas en este artículo. 2. La parcela neta mínima en suelo urbano deberá satisfacer las condiciones de solar y las siguientes condiciones dimensionales: a)
Superficie mínima: 400 m².
b) Frente mínimo: 4 metros. c)
Círculo mínimo inscribible: 6 metros de diámetro.
Artículo 4.1.2 Grupos de condiciones generales de la edificación 1. Las condiciones generales, contenidas en los capítulos 2 a 6 del presente título, se subdividen en cinco grandes grupos:
(39)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
a)
Capítulo 1 – Sobre las condiciones generales de la edificación
TÍTULO 4. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 2 – Condiciones Tipológicas
3. El frente mínimo se entenderá referido al espacio libre público o viario previsto en el Plan General o en los instrumentos de desarrollo del mismo.
12. El área de movimiento de la edificación bajo rasante será la correspondiente a aplicar los puntos 7 y 8 de este artículo.
4.
13. Los espacios libres y residuales de parcela podrán ser ocupados con rampas y escaleras de acceso a plantas bajo rasante, instalaciones deportivas descubiertas y depósitos subterráneos de combustible o de agua, sin perjuicio de la normativa sectorial aplicable.
En cada parcela neta sólo podrá materializarse una de las siguientes opciones: a)
Un local o establecimiento no residencial por cada 600 m².
b) Una vivienda (con posible despacho profesional, taller artesanal o local comercial de superficie útil no superior a 30 m²) por cada 400 m². 5. El índice de edificabilidad, decreciente en función del tamaño de parcela neta, será el que resulte de la siguiente expresión:
Artículo 4.2.2 Altura máxima de la edificación según número de plantas 1. Cuando la altura de la edificación se fija en número de plantas, y salvo que hubiera regulación expresa aplicable o que ésta se ubicara en un Sector de Suelo Urbanizable cuyas ordenanzas zonales establecieran otra precisión al respecto, la altura máxima de la edificación expresada en metros para uso residencial será la siguiente:
Índice edificabilidad = 0,15 + 0,2 x (400 / superficie neta). a) 6. La edificación deberá mantenerse en todo caso en el interior de la parcela neta sin sobrepasar los linderos ni las alineaciones sobre las que sólo podrán sobresalir, en su caso, balcones, balconadas y miradores. 7. En los frentes colindantes con viario público, donde el Plan General no hubiera señalado directa o indirectamente otras alineaciones de fachada, la edificación mantendrá los siguientes retranqueos mínimos, que podrán ser mayores si así se deduce del punto 8 siguiente. a)
Vías municipales: 10 metros a eje.
b) Carreteras autonómicas, carreteras estatales, autovías y/o ferrocarril: lo establecido por la legislación sectorial, o, en su defecto, 10, 12, 35 y 35 metros a eje, respectivamente. 8. La edificación deberá retranquearse respecto de todos sus linderos, incluidos los frontales, una distancia igual a tres metros o a la mitad de la altura de cornisa de la fachada enfrentada al lindero si esto fuese mayor; como excepción, si la edificación colindante fuese medianera podrá adosarse a ella conforme a las reglas de colindancia, artículo 4.2.14., y respetando en todo lo demás los retranqueos señalados en este artículo. 9.
La ocupación máxima será del 35% de la superficie de parcela neta.
10. Las alturas máximas serán de dos plantas. 11. La separación entre edificios en una misma parcela será como mínimo igual a la altura de cornisa de la edificación más alta con un mínimo de 5,00 metros.
(40)
Cornisa: 0,50 + 3,15 x número de plantas.
b) Coronación: 4,50 + altura de cornisa construida de la última planta de piso. Cuando se trate de usos no residenciales, la altura máxima de cornisa expresada en metros será la siguiente: a)
Cornisa: 0,50 + 4 x número de plantas.
b) Coronación: 3 + altura de cornisa de la última planta de piso. 2. La línea máxima de cornisa de ático autorizado será 3,15 metros por encima de la línea de cornisa de la planta inferior a ella. 3. La altura en plantas indicada en las Ordenanzas y en los Planos de Ordenación se considerará del siguiente modo: a)
En áreas destinadas a edificación en manzana deberá obligatoriamente alcanzada en obras de nueva planta o ampliación.
ser
b) En los restantes casos es un valor máximo, no siendo obligatorio alcanzarlo salvo que se señale lo contrario. Artículo 4.2.3 Alturas mínimas, libre y útil, de las plantas 1. Salvo que las condiciones generales de uso, las ordenanzas de zona, o la normativa de los instrumentos de planeamiento que desarrollen el Plan imponga alturas mínimas superiores, regirán las establecidas en el siguiente cuadro.
ÚTIL
LIBRE
SÓTANO
2,50
2,20
SEMISÓTANO
2,40
2,20
BAJA DE USO RESIDENCIAL
2,50
2,20
BAJA DE USO NO RESIDENCIAL
3,00
2,50
ENTREPLANTA, INFERIOR
2,50
2,20
ENTREPLANTA, SUPERIOR
2,20
2,20
PISO Y ÁTICO
2,50
2,20
BAJO CUBIERTA
2,50
-
3.
En espacio bajo cubierta: La altura mínima útil deberá cumplirse en al menos el 50% de la superficie útil de cada estancia, cuarto, espacio o zona indicados en el punto 2.b precedente.
4. La altura interior de armarios o espacios de almacenamiento será libre siempre que por su dimensión y planta sea imposible su uso como cuarto o pieza habitable. Artículo 4.2.4 Condiciones de los sótanos 1. No podrán construirse más de tres plantas bajo rasante, pudiendo desarrollarse una cuarta cuando ésta resulte de la prolongación de la planta -3 del sótano con frente a una calle con una rasante más baja, tal y como se muestra en la figura 7.
La altura libre exigible a edificios de uso exclusivo terciario (comercial y/o de oficinas) es de 2,80 m. 2. La altura libre deberá aplicarse a la totalidad de la superficie útil pudiendo no hacerlo en los siguientes porcentajes y supuestos: a)
En plantas sótano y semisótano: en hasta un 25% de su superficie útil.
b) En plantas baja, piso, entreplantas y ático: en hasta el 25% de cada pieza o cuarto habitable, cuarto de uso permanente, acceso público, residencial o zona común no residencial. c)
Sin perjuicio de lo establecido en los apartados anteriores, en aparcamientos y garajes situados en cualquier planta: •
Para los de menos de 100 plazas se admitirá en el perímetro, en el fondo de plazas de aparcamiento no afectados por tránsito peatonal ni rodado, una altura libre mínima de 2,00 m. para descuelgue de conductos en una banda de un ancho máximo de 1 m.
•
Para los de más de 100 plazas se admitirá una altura libre mínima de 2,00 m. en las zonas de descuelgue de instalaciones, elementos estructurales, elementos de señalización, u otros análogos; en el caso de que dicha altura afecte a más del 25% de la superficie de una determinada plaza de estacionamiento, ésta no podrá computarse como tal.
2. La cota superior de la solera del sótano de la planta -3, no distará más de 10,50 m. de la rasante resultante o de la cota de nivel de la planta baja o piso por la que se diera su salida peatonal sobre rasante. En caso de existir una parte del sótano en planta -4, no distará más de 15,5 m. En caso de aparcamientos y/o garajes robotizados la distancia anterior se cifra en 17 m. 3. El acceso a sótanos deberá hacerse desde el interior de la parcela en su totalidad. Contarán con acceso de peatones desde un local de planta baja o desde el espacio libre de parcela. Figura 7. Sótanos
(41)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
PLANTA
Capítulo 2 – Condiciones Tipológicas
En este caso se considera preferente la implantación de las instalaciones en cámaras perimetrales de ancho suficiente según justificación en proyecto.
ALTURAS MÍNIMAS
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 2 – Condiciones Tipológicas
Artículo 4.2.5 Condiciones de planta baja
c)
1. La cara superior de su forjado de techo no distará más de 5,00 m de la rasante de acera o resultante que fuese de aplicación salvo para usos residenciales en viviendas unifamiliares que se reducirá a 4,00 m.
En edificación adosada a sólo una medianería como la distancia menor entre: •
Medianería y plano de fachada opuesta a ella; o,
•
Planos de fachadas enfrentadas distintas a las del punto anterior.
2. Cuando en un edificio de uso compartido residencial y no residencial el destino de la planta baja no sea conocido en el momento de solicitar licencia de obras, se tomarán como alturas mínimas libre y útil las correspondientes a usos no residenciales.
d) En edificación aislada como la mayor distancia entre planos de fachadas enfrentadas.
3. El acceso a locales de uso no residencial ubicados en planta baja no podrá interferir con el destinado a uso residencial o a usos no residenciales en plantas superiores y deberá producirse:
3. Toda edificación será inscribible en un círculo de 90 metros de diámetro, salvo que medie estudio de detalle, o figura de planeamiento de mayor rango, o se fije otro parámetro en la ordenanza de zona correspondiente.
a)
Directamente desde viario o espacio libre público.
b) Indirectamente, mediante anteportal, cerrado o no, previo al de los demás usos que en este caso deberán disponer de portal propio accesible desde el mencionado anteportal. 4. El espacio ocupado por establecimientos de uso no residencial situados en planta baja podrá extenderse a las plantas sótanos y/o semisótano y/o planta o plantas piso siempre que: a)
El acceso al conjunto se produzca por la planta baja estando las demás intercomunicadas con ella en el interior del establecimiento.
b) Se cumplan las condiciones de uso correspondiente. Artículo 4.2.6 Condiciones de entreplanta El espacio de entreplanta deberá necesariamente ser parte de, y tener acceso desde, la vivienda o local sobre cuya planta se sitúe. Artículo 4.2.7 Condiciones de planta 1. El fondo edificado no podrá sobrepasar el señalado por las ordenanzas de zona o, en su defecto, 21,00 metros para usos residenciales y terciarios de superficie inferior a 1.000 m². En caso de equipamientos, y de usos terciarios de superficie mayor o igual a 1.000 m², el fondo edificado se fijará mediante estudio de detalle. 2.
1. En edificios de uso dominante residencial, el espacio bajo cubierta podrá destinarse a uso residencial como vivienda, apartamento o estudio independiente, o como estancias vinculadas a la planta sobre la que se ubique. 2. En edificios de uso dominante no residencial, el espacio bajo cubierta podrá destinarse a cualquiera de los usos permitidos, en local independiente o en espacio vinculado al de la planta sobre la que se sitúe. 3.
En todo caso podrá destinarse en todo o en parte a trasteros y/o instalaciones.
4. La iluminación y/o ventilación del espacio bajo cubierta podrá realizarse mediante buhardillas y/o ventanas enrasadas al plano de cubierta. Artículo 4.2.9 Condiciones de las cubiertas 1. Las cubiertas se situarán, en su totalidad, por debajo del espacio teórico de movimiento delimitado por: a)
Planos límite con inclinación de 30 grados sexagesimales y origen en una línea teórica horizontal situada a 0,70 metros en vertical sobre la línea de cornisa real del edificio.
b) Plano horizontal situado en la altura máxima de coronación autorizada: 4,50 metros sobre línea de cornisa, salvo que por ordenanza de zona u otra hubiera otra regulación expresa aplicable.
El fondo edificado se medirá: b) En edificación entre medianerías como la distancia entre plano de fachada frontal y de fondo.
(42)
Artículo 4.2.8 Condiciones de espacio bajo cubierta
2. En el caso en que por aplicación de las Ordenanzas la línea de cornisa fuese discontinua y/o hubiese en distintas partes del edificio distintos límites a la altura de coronación, lo indicado en el punto precedente se aplicará separadamente a cada
El frente de cada buhardilla no superará los 5 m. y la suma total de la longitud de frentes tampoco excederá de la mitad de la longitud del segmento de fachada correspondiente. A estos efectos también deberá tenerse en cuenta la longitud de los casetones de escalera o ascensor a los que se hace referencia en el punto 4.2.11, apartado 1.g).
b) La arista superior de los frentes no podrá situarse por encima de 3,00 metros sobre la línea de cornisa edificada aplicable. c)
Los ejes de las buhardillas guardarán relación con los de los huecos de la fachada sobre la que se sitúen.
Artículo 4.2.10 Condiciones de áticos Salvo que las ordenanzas de zona definan condiciones específicas para los áticos, todo su volumen edificado quedará por debajo del gálibo señalado para las cubiertas en el apartado 1 del artículo 4.2.9. precedente.
d) La cubierta de la buhardilla podrá ser:
Artículo 4.2.11 Condiciones de elementos sobre cubierta 1. Por encima de la cubierta, y del espacio teórico de movimiento en su caso,descrito en el punto 1 del artículo 4.2.9., sólo se admitirán: a)
Buhardillas, conforme a lo dicho en el punto 3 de éste artículo.
b) Elementos ornamentales, que no entrañen superficie construida. c)
Antepechos de protección y/o remate del edificio o de azoteas hasta una altura máxima de 1,70 metros sobre la cornisa edificada.
d) Chimeneas, elementos de ventilación, pararrayos, y elementos similares. e) Elementos de captación solar. f)
•
Plana o con pendiente entre en 0º y 5º.
•
Inclinada de dos o tres aguas, con pendiente igual a la del plano construido de cubierta en que se sitúan y sólo autorizables si la pendiente es igual o superior a 22,5 grados.
3. En los bordes de cubierta que dieran a alineaciones exteriores habrá una banda de retranqueo respecto del plano de fachada de 1,50 metros, salvo para: a)
Buhardillas alineadas a fachada.
b) Elementos ornamentales. c)
Antepechos de protección y/o remate (punto 1.c).
Figura 8. Buhardillas
Instalaciones técnicas requeridas por los procesos tecnológicos de actividades industriales o afines, en edificios de uso exclusivo no residencial y con sujeción a las condiciones de uso y ordenanza zonal aplicables al caso.
g) Casetones de caja de ascensores y escaleras. 2. Las buhardillas cumplirán las condiciones expresadas a continuación, con las limitaciones adicionales que en su caso estableciesen las ordenanzas zonales o el desarrollo del planeamiento:
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Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
3. El trazado de las cubiertas de edificaciones aisladas se ajustarán a lo establecido anteriormente, si bien se admitirán soluciones de cubiertas a dos y tres aguas con la cumbrera en el sentido de las fachadas más largas del edificio, a cuyo efecto: se eximirá del cumplimiento de lo establecido en el apartado 1 respecto al/los plano/s de fachada de menor longitud. A efectos de distancia de la edificación a linderos o alineaciones, la altura de referencia en la fachada/s sin faldón se tomará hasta la cara inferior del forjado de techo de la planta bajo cubierta, o ático si lo hubiera.
a)
Capítulo 2 – Condiciones Tipológicas
parte. En casos de dudosa interpretación se estará siempre a lo que resulte en menores alturas del volumen de cubierta.
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 2 – Condiciones Tipológicas
Artículo 4.2.12 Condiciones de rasantes y altura de la edificación 1. La rasante resultante del terreno podrá modificar la natural con las siguientes condiciones: a)
No situarse en ningún caso por debajo de la rasante de la alineación inferior.
de la edificación, buscando que ésta no quede ni excesivamente hundida ni excesivamente elevada respecto de la vía pública. 3. Las solicitudes de licencia deberán expresar y justificar claramente la posición de la rasante resultante, a cuyo efecto deberá aportarse la siguiente documentación: a)
b) No situarse en ningún caso por encima de la rasante de la alineación superior, o la rasante de la parcela colindante en su caso. c)
Resolver su acuerdo con la alineación inferior sin superar, en la distancia de retranqueo real de la edificación una pendiente de 30º sexagesimales. Se exceptúa de este supuesto el caso en que la alineación inferior sea una autovía o línea de ferrocarril, permitiendo pendientes mayores que atrincheren la citada infraestructura.
d) Resolver su acuerdo con la alineación superior sin descender, en la distancia de retranqueo real de la edificación por debajo de -30º sexagesimales. e) El encuentro entre planos o superficies distintas en el interior de la parcela deberá resolverse con gálibos comprendidos entre la horizontal y los más-menos treinta grados sexagesimales y/o mediante muros de contención de altura no superior a 1,50 metros. f)
Los muros a que hace referencia el punto anterior deberán quedar en todo caso, sin menoscabo de los criterios expuestos en todos los apartados anteriores, dentro del gálibo comprendido entre más/menos treinta grados trazados desde las alineaciones exteriores e interiores y desde la rasante real de las parcelas colindantes.
g) En todo caso deberá modificarse la rasante natural para garantizar taludes de transición de pendiente máxima 30º grados sexagesimales a la rasante del viario que discurra a una cota inferior, con la salvedad dispuesta en el apartado c) anterior. 2. La rasante resultante podrá ocupar posiciones distintas a las establecidas en el punto 1 precedente cuando medie estudio de detalle, o instrumento de planeamiento de mayor rango en el que se la fije o acote, y sin que ello suponga aumento en las alturas de edificación permitidas. Se realizará estudio de detalle siempre y cuando la rasante resultante quede 3 metros por debajo de la rasante de los viales con los que colinde la parcela en alguno de sus puntos, y velará por la mejor integración de la edificación en el entorno, buscando la implantación de la misma en puntos de cota intermedios que garanticen una mejor habitabilidad y una percepción no distorsionada
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Fotografías de la parcela expresivas de su topografía actual y de su relación con las parcelas colindantes y con las calles que hubiere.
b) Plano topográfico a escala mínima 1/200, con señalamiento de curvas de nivel cada cincuenta centímetros, incluyendo una franja no menor de cinco metros de los terrenos colindantes, expresivos de la topografía actual y de la que se pretende. c)
Perfiles longitudinales y transversales de la parcela a escala mínima 1/200, incluyendo una franja no menor de cinco metros de los terrenos colindantes, expresivos de la topografía actual y de la que se pretende.
Figura 9. Condiciones de rasante resultante
2. La edificación en situación de planta baja podrá dedicarse a cualquiera de los usos permitidos; la situada bajo rasante sólo podrá destinarse a: aparcamiento, garaje (si estuviese permitido); trastero; e instalaciones comunes o infraestructuras al servicio de la finca. 3.
El sólido capaz de la edificación en planta baja, en su caso, será el definido por: a)
Una primera banda perimetral con fondo de treinta metros respecto a las fachadas exteriores (o de hasta la mitad del patio si su dimensión no permitiese los treinta metros) y cuya altura de coronación no podrá exceder en más de 0,50 metros la de pavimento terminado de la primera planta piso que corresponda; y
b) Un segundo elemento, central a los anteriores y en continuidad con ellos, acotado superiormente mediante la superficie reglada formada al unir equiproporcionalmente las líneas interiores de coronación de las mencionadas bandas perimetrales. 4. Si el planeamiento caracterizase al patio de manzana como zona verde privada vinculante, y/o no se permitiese o no se llevase a cabo su ocupación en planta baja, la edificación bajo rasante: a)
Se formará de modo análogo al expresado en el punto anterior tomando como referencia el pavimento terminado de la planta baja.
b) Su cubierta estará construida de manera que permita el uso como espacio libre de al menos el 90% de su superficie y se garantice el ajardinamiento de, al menos, el 50%.
a)
Cumplir las condiciones de patio de parcela con una luz recta exigible de 0,25xH y un mínimo de 3,00 m., si se trata de piezas habitables.
b) Cumplir las condiciones de patio de parcela con una luz recta exigible de 0,15xH y un mínimo de 2,25 m., en los demás casos. 3. Cuando en un lindero lateral hubiera edificación medianera catalogada, o medianera existente dentro de ordenación cuya demolición no fuese previsible en plazo inferior a 15 años o cuyo aprovechamiento materializado fuera superior al 50% del patrimonializable, la nueva edificación o ampliación deberá, en su parte frontal o exterior: a)
Ajustarse a la medianera preexistente, en el número de plantas que le esté autorizado.
b) Situar su fachada en prolongación de la colindante, en planta, una dimensión mínima de 3,00 metros o de la cuarta parte de la altura de cornisa propia, si esto fuese mayor, con las mayores matizaciones expresadas en los puntos c) y d) siguientes. c)
Si la línea de fachada que sería aplicable a lo nuevo en ausencia de edificación condicionante fuese más exterior que la del edificio existente, la prolongación expresada en b) tendrá carácter de mínimo; podrá extenderse por todo el frente salvo que éste fuese entre medianeras, en cuyo caso deberá retomar la alineación de planeamiento al menos 3,00 metros antes de la medianera opuesta.
d) Si la línea de fachada aplicable a lo nuevo fuese más interior que la del edificio existente, la prolongación expresada en b) tendrá carácter de máximo obligatorio.
Artículo 4.2.14 Reglas de colindancia 1. Las reglas expresadas en este artículo son de obligado cumplimiento cualquiera que sea la ordenanza de aplicación, con independencia de las mayores precisiones que, en su caso, pudiera establecer cada ordenanza específica. En ningún caso estas reglas de colindancia darán lugar a, o podrán interpretarse como, autorización para aumentos de edificabilidad materializable permitida. 2. Cuando en la medianera o en la edificación de parcela colindante existiesen huecos de iluminación o ventilación legalmente constituidos y/o susceptibles de
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Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
1. Cuando el planeamiento no lo señalase como zona verde privada vinculante, el espacio correspondiente a patio de manzana podrá ocuparse con edificación en planta baja y bajo rasante. Cuando lo señalase como zona verde privada vinculante podrá ocuparse tan sólo bajo rasante.
imponer servidumbres legales, orientados hacia el lindero, la nueva edificación o ampliación, deberá respetar como mínimo las distancias y servidumbres a que obliga el Código Civil y además:
Capítulo 2 – Condiciones Tipológicas
Artículo 4.2.13 Condiciones de edificación en patio de manzana
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 2 – Condiciones Tipológicas
Figura 9: Reglas de colindancia
5. Respecto de las alineaciones de la fachada posterior en el caso de edificación medianera colindante condicionante se seguirán los mismos criterios expuestos en los puntos 3 y 4, salvo en el caso de fachadas no visibles desde el espacio público cuya alineación o fondo edificable establecido por el planeamiento fuese más exterior que el del colindante, en cuyo caso se aplicará la alineación o fondo edificable establecido por el planeamiento con carácter general. Esta salvedad no será de aplicación cuando el edificio condicionante lo sea por razón de su catalogación. 6. En caso de alineaciones en esquina o no regulares se adaptarán los criterios expresados en los punto 3, 4 y 5 y se justificará adecuadamente la solución adoptada en la solicitud de licencia, que puede ir precedida en estos casos de consulta previa a contestar por los Servicios Técnicos Municipales en plazo no superior a un mes. 7. Si la línea de cornisa del edificio condicionante estuviese dentro de un margen de variación de más de 1,50 a menos de 4,00 metros respecto de la aplicable, la nueva edificación adoptará la del edificio colindante sin que ello suponga mayor número de plantas que el admisible. Si esta condición se diera en ambas medianeras, se adoptará como línea de cornisa de lo nuevo la colindante más próxima a la aplicable. 8.
Las piscinas respetarán una distancia a colindantes de 3 m. Artículo 4.2.15 Condiciones de salientes y entrantes en fachada
1.
Desde el plano de fachada los salientes máximos podrán ser: a)
Cornisas: 0,60 metros desde cada uno de los planos tangentes a los elementos exteriores de fachada.
b) Aleros: 0,90 metros desde cada uno de los planos tangentes a los elementos exteriores de fachada. c)
4. Si la situación a que corresponde el punto 3 se diese en ambas medianeras laterales la regla a aplicar dependerá de la longitud de su frente: a)
Si fuese igual o inferior a 6 metros, o a la mitad de la altura de cornisa propia si esto fuese mayor, se deberán: prolongar ambas fachadas colindantes hasta la mitad del frente; o, situar la nueva fachada en el plano definido por las aristas de las colindantes.
d) Miradores y galerías: 0,75 metros desde el plano de fachada, en zona de manzana alineada y núcleo tradicional. e) Terrazas y cuerpos volados cerrados: el saliente máximo permitido desde el plano de fachada será del cinco por ciento de la anchura real de la calle, con un límite máximo de ciento veinte centímetros. f)
b) Si fuese mayor deberá cumplir la prolongación mínima en ambos lados y ubicar libremente el resto sin sobresalir del más adelantado.
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Balcones y balconadas: 0,45 metros desde el plano de fachada en zona de manzana alineada y núcleo tradicional.
Marquesinas y toldos fijos: no rebasarán el ancho de la acera menos un metro con un vuelo máximo de 2,00 m. desde el plano de fachada; su borde distará al menos un metro del tronco de arbolado existente y/o 1,50 metros del centro de alcorques.
2. Los salientes en fachada respetarán una altura libre mínima de 3,50 m. respecto de la acera o rasante aplicable si fuese más elevada. Se exceptúan los toldos móviles, que estarán situados en todos sus puntos a una altura libre mínima de 2,50 m., y los escaparates y portadas. 3. Los balcones, balconadas, miradores, galerías, terrazas y cuerpos volados deberán quedar separados de las fincas colindantes una longitud, como mínimo, igual al saliente y no inferior a un metro. 4. Los cuerpos salientes, excepto aleros, no podrán ocupar los espacios correspondientes a las separaciones a linderos, salvo, en el lindero frontal los vuelos en edificios con línea de edificación vinculante. 5.
Soportales: se admite su construcción en las siguientes condiciones: a)
Se admite su construcción en actuaciones de proyecto y ejecución unitarios sobre frentes completos de manzana, con una anchura libre interior mínima de 2,50 metros y una profundidad no superior a 5,00 metros medidas desde el plano de fachada, y una altura que como máximo podrá abarcar dos plantas.
b) En zonas de edificación abierta (incluyendo edificios exclusivos de uso terciario) y equipamientos se admiten sin limitación de dimensiones en planta, pudiendo llegar a constituir la tipología denominada de planta baja en abertal, que consiste en una planta baja, bajo planta de piso/s, abierta por todos sus lados y sin más espacios cerrados que los de portal, núcleo de comunicación vertical y cuartos de control de instalaciones técnicas. Su altura libre útil será la de las plantas bajas. c)
La superficie edificable resultante de aplicar la regulación de clasificación o calificación de suelo, ordenanzas, fichas o listados del Plan General o de las figuras de planeamiento que lo desarrollen se entenderá como un valor máximo. Si otros aspectos de las Ordenanzas sólo permitiesen o hiciesen posible una superficie construida computable menor, será ésta la edificabilidad aplicable. Por el contrario si hiciesen posible una superficie mayor se aplicará como límite la edificabilidad resultante de la clasificación, calificación, ordenanzas, fichas, listados y/o figuras de planeamiento.
CAPÍTULO 3
CONDICIONES DE HIGIENE
Artículo 4.3.1 Definiciones: piezas, cuartos, locales 1. Se entiende por pieza cada una de las estancias o espacios de una vivienda o de usos residenciales asimilables. 2. Se entiende por cuarto el espacio cerrado dentro del cual se puede ejercer una actividad no residencial, cualquiera que sea su posición dentro de la edificación. 3. Se entiende por local el conjunto de cuartos adscritos a una misma actividad o uso no residencial. Artículo 4.3.2 Condición de "exterior" de piezas o cuartos Una pieza, o un cuarto, es exterior cuando cumple alguna de las siguientes condiciones: a)
Contar con hueco de iluminación y ventilación sobre viario o espacio libre público.
b) Contar con hueco de iluminación y ventilación sobre viario o zona verde privada que cumpla las condiciones establecidas en el planeamiento. c)
Contar con hueco de iluminación y ventilación a un patio que cumpla las dimensiones marcadas por estas Ordenanzas.
Su construcción será obligatoria donde así se determine en el Plan General o en el planeamiento de desarrollo del mismo, con las condiciones específicas que ahí se señalen, pudiendo excepcionalmente llegar a variar alguna de las condiciones anteriores cuando de ello se derive una mejor adecuación al entorno consolidado o una mejora de la imagen urbana de la ciudad.
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Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
h) En calles o tramos de calle con anchura inferior a 10 metros no se admiten terrazas y cuerpos volados, salvo que se señale expresamente otra posibilidad en el Plan y salvo las ubicadas en el Área de Conservación Ambiental Tradicional.
Artículo 4.2.16 Condiciones de la superficie edificable
Capítulo 3 – Condiciones de higiene
g) Portadas, escaparates y elementos singulares decorativos en fachada: 0,10 metros desde el plano de fachada salvo en planta baja de fachadas de aceras con anchura inferior a un metro, en los que no serán admisibles.
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 3 – Condiciones de Higiene
Artículo 4.3.3 Condiciones de "habitable" 1.
Se entienden por piezas habitables las destinadas o destinables a: a)
2. Toda pieza habitable deberá ser exterior y situarse sobre rasante, quedando expresamente prohibida su instalación en sótanos o semisótanos. 3. Se entiende por cuarto habitable el destinado a albergar lugar o lugares de trabajo con una duración diaria media igual o superior a dos horas por día laborable. Todo cuarto habitable deberá: a)
Ser exterior; o,
b) Contar con sistemas de alumbrado y ventilación que aseguren los niveles de iluminación y renovación de aire exigibles en función de las condiciones ambientales y/o de uso. 5. Podrán situarse cuartos habitables en condiciones de semisótano y no podrán situarse en condiciones de sótano. Artículo 4.3.4 Tipos de patios 1.
A efectos de su regulación en estas Ordenanzas se definen cinco tipos de patio: a)
De manzana.
b) De parcela, cerrado. c)
De parcela, abierto.
d) Bajo rasante, o inglés. e) Mancomunados. 2.
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Patio de manzana es el definido como tal por el planeamiento:
Explícitamente: mediante el señalamiento de línea interior de edificación vinculante.
b) Implícitamente: mediante el señalamiento de línea exterior y fondo de edificación vinculantes y que el patio así resultante cumpla los requisitos del artículo 4.3.6.
Dormitorio, estar, comedor, cocina, estar-comedor y/o estar-comedorcocina.
b) Cualquier otra en la que desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas.
4.
a)
3. Patio de parcela cerrado es el espacio que, sin ser patio de manzana, está delimitado en todos sus lados por fachadas interiores y linderos laterales. 4. Patio de parcela abierto es el entrante en fachada a viario, a patio de manzana o a espacio libre público o zona verde privada. 5. Patio bajo rasante o inglés es el situado bajo la rasante aplicable a la(s) fachada(s) a que sirve, cerrado por edificación y/o terreno por todos sus lados. 6.
Patio mancomunado: los comunes a dos volúmenes edificados colindantes.
7. Como vacíos o discontinuidades en un edificio también se diferencian pasos y cortes en la edificación que tendrán carácter análogo al dado a los patios en estas Ordenanzas. Artículo 4.3.5 Anchura y altura de patios 1. Se entiende por anchura de patio la medida de la separación mínima entre paramentos de fachada opuestos, incluidos salientes, salvo cornisas y aleros. 2. Se entiende por luz recta frente a un hueco con apertura a patio la longitud del segmento, perpendicular al paramento correspondiente, medido desde cualquier punto de dicho hueco al muro o lindero más próximo. 3. La altura de los patios se medirá desde la cota de piso de la planta a la que sirven hasta la más elevada de las cotas de coronación de los paramentos que recaigan sobre él, o de los cuerpos edificados que sobrepasen la envolvente máxima teórica de cubiertas medida conforme al artículo 4.2.9. respecto a las líneas de cornisa del patio. La altura computable a estos efectos de los cuerpos edificados retranqueados respecto a los paramentos del patio será la altura de coronación de dichos cuerpos trasladada al paramento del patio más próximo según una línea de 30º sexagesimales. 4. Los patios de cualquier tipo deberán mantener uniformes o incrementar sus dimensiones en toda su altura. 5. Los patios no podrán ocuparse con salientes, salvo cornisas, aleros, balcones y balconadas, autorizadas en patio de manzana por las ordenanzas zonales o el desarrollo del planeamiento.
1. Cuando se ordenen patios de manzana no definidos en el Plan General, o se modifiquen o adapten las alineaciones en él señaladas, la forma y dimensiones resultantes permitirán inscribir un círculo de diámetro al menos igual a la mayor de las alturas de las fachadas que a él recaigan medidas conforme al punto 3 del artículo precedente, y una anchura mínima de 8 m.
1. Sus dimensiones mínimas se establecen en función de: su frente o anchura, dimensión del lado abierto, su fondo o profundidad respecto a fachada, y, su altura.
2. Para el trazado del círculo inscribible se tendrán en cuenta todos los elementos salientes de fachada excepto: cornisas, aleros, balcones, balconadas y miradores.
3.
3. Los áticos retranqueados respecto al plano de fachada del patio de manzana según estas Ordenanzas no contabilizarán a efectos de determinar el círculo inscribible mínimo. Artículo 4.3.7 Condiciones de patios de parcela cerrados 1. Los patios de parcela cerrados permitirán la inscripción de un círculo de diámetro al menos igual a la mayor de las luces rectas exigibles, conforme al siguiente cuadro, en el que H expresa la altura del patio:
2. Se consideran patios abiertos aquellos que, presentando algún hueco en sus paramentos, tengan un fondo igual, o superior a 1,50 metros. Los patios cumplirán las siguientes condiciones: a)
Frente: mayor o igual a 0,15 x altura, con un mínimo de 2,25 metros si no hay huecos en los paramentos enfrentados y de seis si los hubiera.
b) Fondo: mayor o igual a 1,50 metros y menor o igual a vez y media el frente. Artículo 4.3.9 Condiciones de patios bajo rasante, o ingleses 1. Los patios ingleses tendrán unas dimensiones iguales o superiores a 2 metros cuando iluminen una sola planta y las establecidas para patios de parcela cerrados en los demás casos.
LUZ RECTA EXIGIBLE (EN METROS) TIPO DE PIEZA O CUARTO
NORMAL
MÍNIMO
HABITABLES EXCEPTO DORMITORIOS Y COCINA
0,30 x H
3,50
DORMITORIOS
0,25 x H
3,50
COCINAS
0,20 x H
3,00
NO HABITABLES Y ESCALERAS
0,15 x H
3,00
2. En patios de menos de siete metros de altura de viviendas unifamiliares, las luces rectas mínimas podrán disminuirse a dos metros. 3. Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores condiciones, considerándose como plano del paramento frontal el del lindero, aún cuando no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio mancomunado con el edificio colindante siempre que se cumplan las condiciones fijadas para éstos (artículo 4.3.10). 4. Los patios de parcela cerrados podrán iniciarse en plantas baja o de piso. Su pavimento no podrá situarse a una cota superior a 0,30 m. por encima del forjado de suelo de cualquiera de los cuartos o piezas a que sirva.
2. Estarán dotados de protecciones adecuadas. No podrán situarse en alineaciones de calle, salvo en el caso de equipamientos. El pavimento del patio no podrá situarse a más de 0,30 m. sobre la cota superior del forjado de suelo de cualquiera de los cuartos o piezas a que sirve. 3. Salvo que la ordenanza de zona determine lo contrario los patios ingleses sólo serán admisibles en edificios con uso de equipamiento, productivo o terciario. 4. En las plantas enterradas servidas por un patio inglés, tendrá consideración de planta sobre rasante a los efectos del cómputo de edificabilidad, una franja igual a la fachada del patio y fondo igual a la mitad de la distancia existente desde la fachada del patio hasta la fachada enterrada opuesta, con un mínimo de 10 metros. 5. Podrán realizarse patios de ventilación con un fondo inferior a 2 metros sirviendo exclusivamente a espacios destinados a garaje o instalaciones. A estos patios no se les aplicará lo dispuesto en el punto anterior. Artículo 4.3.10 Condiciones de patios mancomunados 1. Son patios mancomunados los comunes a los volúmenes de dos inmuebles colindantes, que se constituyan en mancomunidad a fin de completar las dimensiones mínimas del patio de parcela o para conseguir un mejor aprovechamiento del mismo.
(49)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Artículo 4.3.8 Condiciones de patios de parcela abiertos
Capítulo 3 – Condiciones de Higiene
Artículo 4.3.6 Condiciones de patio de manzana
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 3 – Condiciones de Higiene
2. La mancomunidad de patios no podrá suponer una reducción superior al 25% de las superficies mínimas obligatorias, de cada una de las porciones de patio que se agrupan. 3. La constitución de la mancomunidad deberá establecerse otorgando, mediante escritura pública, un derecho real de servidumbre mutua sobre los inmuebles afectados e inscribiendo tal otorgamiento en el Registro de la Propiedad. Esa servidumbre no podrá cancelarse sin autorización del Ayuntamiento en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran ese complemento para alcanzar la dimensión mínima. 4. Los patios mancomunados sólo podrán separarse en planta baja mediante rejas o cancelas, y no mediante muros de fábrica. Artículo 4.3.11 Condiciones de patio en espacios y volúmenes libres de parcela Todo espacio o volumen libre de parcela (artículo 3.4.7.) deberá cumplir las condiciones de patio de parcela cerrado aplicables a los siguientes aspectos, salvo que se señale lo contrario en el Plan y sin perjuicio del cumplimiento de la luz recta mínima exigible: a)
Los tipos de piezas o cuartos que lo utilizasen para iluminación y/o ventilación.
b) Piezas no habitables, si no se diese la condición anterior. Artículo 4.3.12 Condiciones de pasos en la edificación 1. Se podrá interrumpir la edificación con pasos que afecten como mínimo a la planta baja y primera. Su anchura no podrá ser inferior a 4 metros pudiendo servir para permitir el acceso de vehículos de emergencia. 2. La posibilidad de utilización de los pasos para iluminación y ventilación será la establecida en el artículo 4.3.7. considerando que las dimensiones para patios de parcela cerrados a aplicar fueran: a)
Anchura del patio: la del paso.
b) Longitud del patio: la dimensión del solape de los paramentos enfrentados a ambos lados del paso. c)
(50)
Altura del patio: el doble de la altura libre del paso.
Artículo 4.3.13 Condiciones de cortes en los edificios 1. Se considera como corte de la edificación una discontinuidad en la misma que diferencia cuerpos de la misma edificación y no está sujeta a las Ordenanzas de separación entre edificios entre sí. Cumplirán las siguientes condiciones: a)
Sólo podrán darse cortes cuando los cuerpos de edificación situados a cada lado correspondan a un mismo proyecto.
b) Podrán empezar a nivel del terreno o a nivel de cualquiera de los pisos. c)
La anchura de los cortes no podrá ser inferior a cuatro metros.
d) La longitud o segunda dimensión en planta se medirá por la dimensión del solape de los elementos de edificación enfrentados a ambos lados del corte. e) La posibilidad de utilización de los cortes para iluminación y ventilación de estancias, piezas habitables o escaleras, será la establecida para patios de parcela cerrados, tomando como dimensiones en planta las definidas en los dos epígrafes precedentes. f)
No podrán ubicarse en los cortes vías rodadas, pero si sendas peatonales; podrán servir de acceso para vehículos de emergencia si su anchura fuese igual o superior a cuatro metros.
2. La iluminación o ventilación obtenida para estancias que abran a cortes no confieren a la vivienda, local o cuarto el carácter de exterior, salvo que el corte cumpliese las dimensiones exigibles a separación entre edificaciones. Artículo 4.3.14 Tratamiento de patios 1. Los patios no mancomunados adosados a lindero de parcela podrán cerrarse, en planta baja, mediante muros de altura no superior a 3 m. 2. Los patios de parcela de edificio de uso exclusivo o dominante residencial, podrán cubrirse mediante monteras, claraboyas u otros elementos translúcidos, siempre que la solución elegida garantice la circulación de aire en el interior del patio, o que se asegure la ventilación mediante instalaciones de climatización y aireación.
b) Esta dimensión mínima no podrá ser minorada por instalaciones o elementos estructurales, salvo en el caso de accesos de anchura superior a 7,50 m., en que podrá ocuparse por pilares u otros elementos para formar dos partes de al menos 3,50 m. de ancho. c)
CAPÍTULO 4
Anchura mínima de 5 m. en todo su recorrido, destinado a uso peatonal y a paso de vehículos de emergencia.
CONDICIONES DE SEGURIDAD Y CALIDAD
Si está ocupado bajo rasante, el forjado de suelo deberá soportar el peso de vehículos.
Artículo 4.4.4 Portales y accesos Artículo 4.4.1 Supresión de barreras arquitectónicas y urbanísticas En todas las edificaciones se aplicará la Ley de Cantabria 3/1996 de 24 de Septiembre y la demás normativa vigente y ordenanzas, o disposiciones municipales referidas a supresión de barreras arquitectónicas. Artículo 4.4.2 Condiciones de acceso al edificio 1. Las edificaciones deberán contar con acceso desde vía rodada pública, aunque sea a través de viario o espacios libres privados. La distancia a recorrer entre el vial, sea público o privado, y el portal o ingreso al edificio no superará 50 metros, debiendo quedar garantizado el acceso de vehículos de emergencia hasta el portal o ingreso al edificio. El viario privado, deberá además reunir las siguientes condiciones: a)
Anchura mínima de 6 metros, con características de urbanización propias del viario compartido.
1. Excepto en el caso de viviendas unifamiliares, y del primer supuesto contemplado en el artículo 11.4.9, apartado 4, los edificios contarán con puerta de acceso al portal de entrada de ancho superior a 1,30 m. 2. Los portales tendrán una anchura mínima de 2,20 m. hasta el arranque de la escalera principal o ascensor si lo hubiera. 3. Queda prohibido el establecimiento de cualquier clase de comercio o industria, escaparate o vitrina comercial en los portales y accesos al edificio. Artículo 4.4.5 Escaleras y circulación interior 1. La anchura libre mínima de las escaleras de utilización por el público y/o comunes será: a)
1,50 metros en edificios públicos y uso terciario.
b) Las parcelas privativas resultantes darán frente al vial. b) 1,20 metros en los demás casos. c)
En el supuesto de soluciones de fondo de saco finalizará en rotonda que permita el giro de vehículos automóviles.
2. Las longitudes de viario a recorrer entre vial y portal o ingreso a edificio podrán ser variadas mediante Estudio de Detalle o instrumento de planeamiento de mayor rango, cuando de ello resulte una mejor ordenación y adecuación a las características del entorno en que se inserte. Artículo 4.4.3 Espacios libres de parcela de acceso público Para que un patio de manzana o una zona verde privada calificado como tal en el planeamiento pueda servir para dar acceso a viviendas o locales, deberá reunir las siguientes condiciones:
2. La anchura libre mínima en escaleras interiores de vivienda o local que no sean de utilización por el público y/o comunes, será: a)
0,80 metros siempre que no sirvan a más de 3 plantas y/o que la suma de superficies construidas de las plantas a que sirven sea inferior a 300 m².
b) 1,00 metros en los restantes supuestos. 3. Salvo en viviendas unifamiliares, la anchura de escaleras será uniforme en todo su recorrido.
(51)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
A fin de facilitar las operaciones de mantenimiento, conservación y reparación, salvo en el caso de vivienda unifamiliar o de un único establecimiento, todo edificio dispondrá de accesos a sus tejados o cubierta y a los patios de parcela o manzana. Dichos accesos deberán realizarse desde un distribuidor, local, escalera u otro espacio de uso común del edificio.
a)
Capítulo 4 – Condiciones de Seguridad y Calidad
Artículo 4.3.15 Acceso a cubiertas y patios
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 4 – Condiciones de Seguridad y Calidad
4. Cada tramo continuo de escaleras no podrá tener más de once tabicas ni menos de tres. Las dimensiones de huella y contrahuella se mantendrán uniformes en toda la escalera con un mínimo de 28,00 centímetros para la primera y un máximo de 17,50 centímetros para la segunda. 5. Se dispondrá de una escalera por cada 32 viviendas o cada 3.200 m² de superficie construida de las plantas a que sirvan. De cada dos escaleras, una de ellas podrá sustituirse por dos ascensores, sin perjuicio del cumplimiento de las Exigencias Básicas de Seguridad en caso de Incendio en los edificios. 6. En edificios de uso residencial no se admiten escaleras de uso público y/o comunes sin luz y ventilación natural, salvo las interiores a locales y los tramos situados en las plantas bajo rasante. En este último caso contarán con chimenea de ventilación u otro medio semejante. Cuando la iluminación de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por planta, exceptuando la baja, con superficie de iluminación superior a 1 m², y superficie de ventilación de, al menos, 50 cm². En edificios de hasta cuatro plantas, se admitirá la iluminación cenital de la caja de escaleras, siempre que se resuelva la ventilación mediante un medio mecánico o chimenea adecuada. En este caso la superficie en planta de iluminación del lucernario será superior a 2/3 de la superficie útil de caja de escalera y se emplearán materiales traslúcidos en su construcción. El ojo de escalera quedará libre en toda su altura y se podrá inscribir en él un rectángulo de al menos 1,20 metros cuadrados. 7. En edificios destinados en exclusiva a usos distintos al de vivienda se admiten escaleras sin iluminación y ventilación natural, siempre que el edificio cuente con un sistema de aire acondicionado y/o ventilación que dé servicio a la propia escalera rigiendo, en otro caso, las determinaciones establecidas para el uso de vivienda. 8. La anchura libre mínima en cualquier dirección de los desembarcos de escalera, pasillos, distribuidores o cualquier otro elemento común de circulación será 1,50 metros. 9. Si las puertas de ascensores, viviendas o locales abren hacia elemento común de evacuación, las dimensiones establecidas en el apartado 9 se modificarán en lo que proceda para garantizar el cumplimiento de la Normativa de Incendios y Accesibilidad más exigente aplicable. 10. El desembarque del ascensor se hará sobre un elemento común de circulación. 11. La forma y dimensiones de los espacios comunes permitirán el transporte de una persona en camilla desde cualquier local o vivienda hasta la vía pública. 12. Las rampas cumplirán las condiciones de pendiente, anchura y materiales establecidas en la normativa vigente sobre barreras urbanísticas y arquitectónicas, sin perjuicio de otras normativas más restrictivas.
(52)
Artículo 4.4.6 Ascensores 1. En obra nueva, salvo en el caso de viviendas unifamiliares, y en aquellos en que por su destino sea manifiestamente innecesario, deberá instalarse un ascensor por cada escalera cuando la diferencia de altura entre plantas sobre rasante exceda de 3 plantas o 10,50 m. 2. En edificios de viviendas existentes sin ascensor, la instalación del ascensor se realizará preferentemente mediante la aplicación de los criterios establecidos en los apartados 3, 4, 5 y 6 siguientes, y si ello resultare técnica o económicamente inviable, se acudirá a otras soluciones en exclusiva atención de lo establecido en el artículo 111 de la Ley 2/2011, de 4 de Marzo, de Economía Sostenible, es decir, sin atender al cumplimiento de lo establecido en los apartados citados. Por tanto, mientras no sea necesario acudir a otros mecanismos, los apartado 3, 4, 5 y 6 se considerarán vinculantes. En todo caso la superficie construida en la cuantía estrictamente necesaria para ejecutar la instalación, no tendrá la consideración de computable a efectos del artículo 3.6.2, ni se tendrá en cuenta a efectos de ocupación. 3. La instalación de ascensores en edificios existentes se realizará preferentemente por el interior del edificio, y si ello no fuera aconsejable, por el exterior, atendiendo a los siguientes criterios, y sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior: a)
Cuando la instalación se ejecute en el interior del edificio y afecte a patios preexistentes, se deberá respetar una luz recta mínima de 3,00 m. si se trata de piezas habitables y de 2,25 m. en el resto de los casos, primando esto sobre lo establecido en el artículo 4.2.14, apartado 2 a) y b). En estos casos los huecos de ventilación de las viviendas y núcleos de comunicación podrán ser anulados, desplazados o modificados siempre que cumplan con los parámetros de habitabilidad, aspecto que deberá justificarse en el proyecto.
b) Cuando la instalación se ejecute en el exterior del edificio, se potenciará su implantación en fachadas no visibles desde viales públicos existentes y previstos en el planeamiento, o en su defecto, en testeros; y sólo si se justificase la imposibilidad de su implantación en tales ubicaciones, se podrá situar en fachada visible desde vía pública. En cualquier caso se atenderá a lo siguiente: •
Su ubicación procurará ser tal que no agrave las condiciones de distancia a vía pública o colindantes que presente el edificio, a menos que sean superiores a las requeridas en el planeamiento, en cuyo caso se atenderá a éstas. En caso de considerarse una solución que no verifique lo anterior, y
Cuando se trate de varios edificios existentes en la misma parcela, se procurarán soluciones que no perjudiquen la distancia entre bloques y que mantengan una distancia igual a la altura de cornisa del edificio de mayor altura. En caso de considerarse una solución que no verifique lo anterior y previa justificación en el proyecto por una mejor posición del ascensor con respecto al acceso de las viviendas, la escasa incidencia en el espacio privado transitable, la inexistencia previa de dicha distancia u otros motivos, podrá implantarse reduciendo tales distancias, garantizando en todo caso una distancia mínima entre edificios de 5 metros, y primando esto sobre las condiciones tipológicas subsidiarias establecidas en el artículo 4.2.1.
b) En lo demás, se estará en lo dispuesto en el apartado 3 anterior.
•
Los espacios de titularidad pública existentes no calificados expresamente como viario o dotación pública, podrán ser utilizados a estos fines previa autorización del Ayuntamiento cuando no cause un impacto paisajístico negativo en la imagen urbana de la calle.
•
El cerramiento de la columna de movimiento se ejecutará con los materiales y criterios de composición del edificio existente, o bien mediante soluciones constituidas exclusivamente por carpintería acristalada.
En edificios sometidos a obras de acondicionamiento general, reestructuración, reconstrucción o rehabilitación integral la instalación deberá resolverse dentro del volumen preexistente, sin que sean de aplicación las particularidades enunciadas en previos apartados.
d) En el supuesto de edificios fuera de ordenación de los contemplados en el artículo 1.3.10, la ejecución de las obras requerirá el levantamiento por parte del Ayuntamiento, y a instancia de los propietarios, del acta previa en que se recoja el estado, situación y valoración del edificio a efectos de expropiación, y la expresa aceptación de ésta por los propietarios. e) En cualquier caso, la instalación de ascensores cumplirá las condiciones de protección contra incendios que sean de aplicación. 4. En el caso de viviendas unifamiliares existentes sin ascensor se respetarán las siguientes condiciones:
Se deberá respetar la distancia marcada por la ordenanza que le sea de aplicación en el frente de parcela.
5. En el caso de viviendas existentes sin ascensor, los ascensores se podrán ubicar en el interior del edificio en parte del hueco de la escalera preexistente, y sacando parte de ésta al exterior. En este caso la superficie ocupada por la misma fuera de la envolvente del edificio será la estrictamente necesaria para ejecutar la instalación con un máximo de 6 metros cuadrados de superficie de nueva ocupación, y se considerará no computable a efectos del artículo 3.6.2; asimismo la nueva escalera quedará a lo dispuesto en lo establecido en el apartado 3.c) anterior. Esta solución no podrá adoptarse en los supuestos del apartado 3. d) y e) anteriores. 6. Cuando se trate de la instalación de ascensores en edificios catalogados se atenderá a lo siguiente: a)
En edificios catalogados nivel 3, ambiental, se aplicarán los criterios del apartado 3 anterior con carácter general, permitiendo las obras de reforma estructural imprescindibles para la instalación del ascensor, ya sea en el interior o en el exterior del edificio. En este nivel, la ubicación del ascensor no se podrá realizar en fachadas visibles desde la vía pública.
b) En edificios catalogados nivel 2, estructural, sólo podrán instalarse ascensores en el interior del edificio o en patios interiores no visibles desde el exterior, y ninguna instalación del mismo podrá sobresalir de la envolvente exterior del edificio. Para ello se permiten las obras de reforma estructural imprescindibles para la instalación del ascensor. c)
En edificios catalogados nivel 1, integral, sólo podrán instalarse ascensores que cumplan los requisitos establecidos para el nivel 2 anterior, con las obras permitidas expresamente para este nivel de protección y previo informe de los Servicios Técnicos Municipales.
Artículo 4.4.7 Pasarelas peatonales 1. Con carácter general podrán construirse pasarelas peatonales asociadas a usos públicos, que conecten entre sí equipamientos, calles, espacios libres, o alguno de los elementos citados con otro de distinto tipo. 2. Estas podrán partir y unir terrenos, edificios o, uno y otro, permitiéndose expresamente la conexión de edificios dotacionales o de interés público mediante pasarelas que partan y lleguen a una determinada planta de la edificación.
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Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
a)
Capítulo 4 – Condiciones de Seguridad y Calidad
c)
previa justificación en el proyecto, se podrán reducir las distancias del planeamiento hasta un mínimo de 3 m.
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 4 – Condiciones de Seguridad y Calidad
3. Los cerramientos laterales serán acristalados, salvo en la parte estructural que será del material escogido en el diseño de la pasarela. 4. Deberá existir un gálibo mínimo de 4,50 metros respecto del espacio sobre el que se ubique; la reducción de esta distancia se permite mediante Estudio de Detalle y deberá estar informada por los Servicios Técnicos Municipales en relación a su compatibilidad con el tráfico rodado que circule o pueda circular bajo la pasarela. Artículo 4.4.8 Señalización Los edificios de uso público contarán con la señalización correspondiente a salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, posición de accesos y servicios, posición de aparatos de extinción de incendios, localización de medios de circulación para minusválidos, señalamiento del peldañeado de escaleras, y cuanta otra señalización sea precisa para facilitar la orientación de las personas y la evacuación del edificio en caso de siniestro. Artículo 4.4.9 Otros El resto de aspectos no regulados en el presente capítulo (prevención de incendios, prevención de caídas, calidad de la construcción y aislamiento de la edificación), queda regulado según la normativa de aplicación.
CAPÍTULO 5
CONDICIONES ESTÉTICAS
Artículo 4.5.1 Adecuación de las construcciones al ambiente 1. Los edificios de nueva construcción, las modificaciones de fachada de edificaciones existentes y las obras en locales de planta baja deberán tener en cuenta el ambiente en que se encuentren y el efecto de su imagen sobre el paisaje, el espacio público y/o las edificaciones preexistentes. 2. No se otorgará licencia para obras o instalaciones en fachada que desvirtúen o empeoren el aspecto exterior del edificio, sean estéticamente inadecuadas al entorno o causen impacto negativo en el paisaje. 3. Los planes especiales y/o los redactados para conjuntos histórico artísticos, podrán exigir la demolición de obras o instalaciones existentes en que concurran circunstancias de inadecuación al edificio o al ambiente, esta demolición irá vinculada a la restitución del inmueble a su estado original. También podrán establecer condiciones estéticas pormenorizadas aplicables a cualquier elemento constitutivo de la apariencia o imagen arquitectónica de los edificios, viario o espacios libres.
(54)
4. El proyecto de edificios y composición de fachadas es libre, dentro de las condiciones establecidas por estas Ordenanzas. No obstante, el órgano competente para su concesión, tras el oportuno informe técnico razonado, podrá denegar la licencia a aquellas intervenciones que incumplan lo establecido en los puntos 1 y 2 de éste artículo. Artículo 4.5.2 Tratamiento de fachadas 1. Los proyectos de nueva planta, ampliación, reestructuración y rehabilitación integral, así como aquellos que afecten al conjunto de la fachada contendrán el diseño de la planta baja del edificio al menos en sus elementos ciegos fijos que alcanzarán, como mínimo e incluido el portal, el 25% de la longitud de la fachada a que se refieran. Si el proyecto incluye más de una fachada de edificios colindantes, lo dicho se aplicará a cada una independientemente. 2. Todas las fachadas se construirán con materiales, técnicas constructivas, composición arquitectónica y calidades que hagan posible un buen ambiente urbano, una buena conservación y no ofrezcan riesgo de desprendimiento. Todas las fachadas, incluidas las de fachadas traseras, patios de manzana y demás patios, se tratarán con la misma dignidad que si fueran visibles desde la vía pública. 3. Las medianerías que, en virtud de las determinaciones de planeamiento, queden permanentemente al descubierto tendrán tratamiento de fachadas, pudiendo recubrirse con murales cerámicos o pintados que se integren en la imagen del edificio. Las medianerías que queden temporalmente al descubierto se recubrirán con materiales que garanticen el aislamiento del edificio, y tengan una apariencia digna. 4. Si el lienzo medianero de edificación, propia o colindante, queda visto como consecuencia de una obra de nueva planta o reestructuración total, la licencia que ampare la obra deberá incluir el tratamiento de la medianería. Si la normativa aplicable lo permite, la nueva edificación podrá retirarse de la medianería una distancia suficiente como para que el lienzo medianero pueda considerarse fachada, permitiendo en él la apertura de huecos. 5. En edificación existente cabrá la apertura de huecos en medianerías que, en virtud de las determinaciones del planeamiento, queden o hayan de quedar permanentemente al descubierto, con las limitaciones que en cuanto a servidumbre de luces impone el derecho civil. Asimismo, en edificación existente cabrá la apertura de huecos sobre patios de parcela de la edificación colindante cuando ésta, por razones de catalogación u otro motivo, no pueda ser sustituida, medie acuerdo entre los propietarios de ambas fincas, y el patio cumpla las dimensiones mínimas. 6. El Ayuntamiento podrá imponer el adecentamiento de las medianerías permanentes visibles desde espacios públicos, a cuyo efecto podrá imponer los materiales y soluciones más acordes con la escena urbana y características del lugar.
1. La modificación de fachadas requiere un proyecto del conjunto de la misma, que garantice la calidad y uniformidad de la intervención, y el compromiso unánime de la comunidad de propietarios, o del propietario único, de ejecutarlo conforme a sus especificaciones. 2. El cierre de terrazas y/o salientes no es autorizable, salvo en el supuesto contemplado en el artículo 3.6.2, apartado 3 a). En este caso se permite el cierre siempre que exista un proyecto de conjunto, el cerramiento individual sea la puesta en práctica parcial de dicho proyecto, y se ejecute el cierre de la totalidad de las terrazas y/o salientes contemplados en el proyecto. El cierre se realizará mediante fachadas ligeras constituidas exclusivamente por carpintería acristalada cuyo diseño y color deberán armonizar con la composición del resto de la fachada. No se permite el cierre de terrazas que requiera la construcción de obras de fábrica, forjados o cualquier sistema de techumbre o cubrición. 3. La apertura de nuevos huecos en fachada, la transformación de los existentes y/o la conversión de celosías de tendederos en huecos practicables, no es autorizable salvo que medie proyecto unitario de modificación de fachada y se ejecute en una sola vez. 4. El Ayuntamiento podrá requerir la adecuación a un diseño unitario de aquellas fachadas en las que sin mediar proyecto se hayan producido cerramientos de terrazas u otras modificaciones. Artículo 4.5.4 Tratamiento de las cubiertas 1. Las cubiertas se tratarán con materiales que, además de garantizar condiciones adecuadas de estanqueidad y conservación, ofrezcan una apariencia digna desde el viario, espacios públicos y/o edificación colindante. 2. El tratamiento, material y color de cubiertas deberá señalarse expresamente en los proyectos precisos para la petición de licencia. 3. Las reparaciones parciales o intervenciones puntuales en cubierta respetarán los materiales preexistentes de la cubierta que se repara o modifica. 4. En zonas de aplicación de la ordenanza de manzana alineada los faldones de cubierta deberán ser continuos, no admitiéndose cambios de pendiente ni discontinuidades verticales.
Todas las instalaciones de los edificios deberán disponerse de modo que no sean visibles desde viario y/o espacios libres de uso público, con la salvedad de aquellas que se implanten en edificaciones destinadas a infraestructuras básicas. Artículo 4.5.6 Publicidad exterior Se regula mediante la/s ordenanza/s al efecto. Artículo 4.5.7 Protección del arbolado y plantaciones 1. El arbolado existente en el espacio público y privado, aunque no se sitúe en ámbito calificado como zona verde, jardín o espacio libre, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de ejecución del planeamiento o por fuerza mayor, se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y porte. 2. Toda pérdida de arbolado en la vía o espacio público deberá ser repuesta de forma inmediata con portes y características análogas según existencias en viveros comerciales. 3. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente, señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporten. Cualquier trabajo público o privado en el que las operaciones de las obras o paso de vehículos y maquinaria se realicen en terrenos cercanos a uno o varios árboles, es decir, que afecten a la zona de goteo ( proyección de la copa del árbol sobre el suelo) y que puedan ser dañados, éstos se deberán proteger, previamente al inicio de cualquier actividad de la obra, a lo largo del tronco en una altura no inferior a los 3 metros del suelo con estructuras metálicas o de madera de un diámetro mínimo interior de un metro. Cuando el tronco del árbol tenga una altura inferior a 3 metros, se protegerá todo el tronco hasta el comienzo de la copa. 4. Cuando la ejecución de un proyecto requiera o prevea la desaparición de arbolado existente, el Servicio de Parques y Jardines del Ayuntamiento valorará la posibilidad de trasplante en la parcela objeto de proyecto o en otra ubicación. En caso de no considerarse adecuado se plantarán tres nuevos ejemplares de las especies determinadas por el citado Servicio con un contorno mínimo de 18 cm. medido a 1 m. de la base del árbol en alguno de los siguientes emplazamientos: a)
La parcela o terreno en que se vaya a realizar la actuación.
b) En viario o espacio libre público que al efecto señale el Ayuntamiento.
(55)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Artículo 4.5.3 Modificación de fachadas
Artículo 4.5.5 Instalaciones
Capítulo 5 – Condiciones Estéticas
7. Los tendederos dispondrán de elementos que eviten que su contenido sea visible desde las vías o espacios libres públicos del entorno del edificio.
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 5 – Condiciones Estéticas
5. Los gastos derivados de las actuaciones indicadas en el punto anterior correrán a cargo del promotor o solicitante de la actuación. 6. La construcción de nueva edificación deberá ir acompañada de la plantación de al menos 3 árboles por cada 100 m2. de parcela no ocupada por la edificación ni por el aparcamiento asociado a la misma. El contorno mínimo del árbol a plantar será de 18 cm. medido a 1 m. de la base del árbol. 7. Se prohíbe expresamente la plantación de especies invasoras, y en particular el plumero (Cortaderia selloana), la chilca (Baccharis halimifolia), la uña de gato (Carprobotus edulis), la reynoutria (Reynoutria japonica), y la cotula (Cotula coronopifolia). Artículo 4.5.8 Cerramientos 1. Los cerramientos provisionales de solares y terrenos se situarán sobre la alineación oficial, tendrán una altura comprendida entre 2 y 3 m. y se formarán con materiales que garanticen su estabilidad y buen estado de conservación. 2. Los nuevos cierres que se proyecten estarán constituidos por un zócalo de sillería, mampostería, hormigón abujardado, material que constituya la fachada del edificio u otros materiales que garanticen un buen aspecto y el correcto mantenimiento del cerramiento, con una altura máxima de 1,30 m., completado en su caso mediante protecciones diáfanas tipo balaustrada o cerrajería estéticamente acordes, hasta una altura máxima total de 1,80 metros. Sobre esta altura y tras el cierre podrán realizarse libremente plantaciones vegetales de cualquier tipo.
CAPÍTULO 6
CONDICIONES AMBIENTALES
Artículo 4.6.1 Evacuación de aguas pluviales 1. Se prohíbe el desagüe de pluviales por vertido libre, salvo cuando las aguas recaigan en patios o espacios libres de la propia parcela y no puedan deslizarse por escorrentía fuera de la parcela. 2. La red de evacuación cumplirá las condiciones establecidas en la reglamentación de la compañía que preste el servicio. 3. El sistema de la red de evacuación de aguas de la parcela y edificio será separativo, independientemente del sistema de la red de saneamiento local. Artículo 4.6.2 Evacuación de aguas residuales 1. En suelo urbano la evacuación de aguas residuales deberá acometer forzosamente a la red general por intermedio de arqueta o pozo de registro entre la red horizontal de saneamiento y la red de alcantarillado, y cumplirá las condiciones establecidas en la reglamentación de la compañía que preste el servicio y en la legislación vigente. 2. Cuando la instalación reciba aguas procedentes de garajes, aparcamientos colectivos o actividades semejantes, se dispondrá de arqueta separadora de fangos o grasas antes de la arqueta o pozo general de registro.
La medición se realizará sobre la rasante del terreno; en calles con pendiente, el cierre será escalonado de modo que la parte más alta de cada tramo no supere las medidas anteriores. La cadencia de los paños se establecerá en el proyecto técnico, adaptándose a la pendiente de la calle y garantizando la protección de la parcela.
3. Las aguas residuales no domésticas, y en particular las de origen industrial, deberán ser tratadas hasta los niveles establecidos en la legislación vigente antes de su vertido a la red general; además, la instalación de depuración y el tratamiento aplicado deberán obtener la aprobación previa de los organismos competentes.
3. Con independencia de lo expuesto en el punto anterior, los cierres artísticos y los muros de sillería existentes en la actualidad se mantendrán y consolidarán, conservándose en todo caso su diseño y traza, con las modificaciones que impongan la apertura de nuevos accesos para servicio de la finca.
4. El sistema de la red de saneamiento del edificio independientemente del sistema de la red de saneamiento local.
4. Todo proyecto que suponga parcelación urbanística, y/o edificación no alineada a calle, explicitará el diseño y materiales de cerramiento previstos, cuya ejecución estará incluida y será obligatoria en la realización de las obras.
(56)
será
separativo,
5. Estas condiciones tendrán carácter subsidiario respecto a ordenanzas, en vigor o de aprobación futura, tramitadas reglamentariamente. Artículo 4.6.3 Evacuación de humos 1. En ningún edificio de nueva planta se permitirá instalar la salida libre de humos por fachadas, patios comunes, balcones y ventanas. Se exceptúan de lo anterior las instalaciones correspondientes a procesos industriales cuyas necesidades específicas así lo requieran siempre que estén situadas en edificio de uso exclusivo.
4. Las chimeneas de evacuación de actividades industriales, hoteleras o las instalaciones colectivas de calefacción contarán con filtros depuradores. 5. El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinentes cuando, previo informe técnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios al vecindario. Artículo 4.6.4 Evacuación de residuos sólidos Los usos terciarios comerciales, hoteleros y lúdicos contarán con un local para cubos de basura que cumplan las siguientes condiciones: a)
Su superficie útil será de 0,25 metros cuadrados de superficie por cada 100 metros cuadrados de superficie útil de uso por el público, con un mínimo de 5 metros cuadrados de superficie.
b) Cuando el local no posea ventilación natural cruzada, la ventilación se hará mediante chimenea independiente. c)
Los locales poseerán un sistema de baldeo manual, rejillas de vertido de aguas de limpieza y un adecuado tratamiento de solados y paredes, como alicatado.
Artículo 4.6.5 Dotación sanitaria 1. Los inodoros estarán dotados de sifón hidráulico con la correspondiente ventilación. 2.
4. No se podrá otorgar licencia para la construcción de ningún tipo de edificio hasta tanto no esté garantizado el caudal de agua necesario para el desarrollo de su actividad, a través del sistema de suministro municipal, u otro, que acredite la garantía sanitaria de las aguas. Artículo 4.6.6 Energía eléctrica 1. Los centros de transformación propios de un edificio no podrán situarse por debajo del primer sótano. 2. Todos los edificios deberán disponer de instalaciones diferenciadas por consumidores y dispondrán de un local con características adecuadas para albergar los contadores individualizados y los fusibles de seguridad. Artículo 4.6.7 Comunicaciones 1. Serán de aplicación las determinaciones contenidas en el Reglamento de Infraestructuras Comunes de Telecomunicaciones R.D. 401/2003, de 4 de Abril. 2. Todos los edificios dispondrán de buzones para correspondencia en un lugar fácilmente accesible por el servicio de correos. 3. Los edificios situados en suelo urbano deberán construirse con previsión de las canalizaciones de telecomunicaciones, si el uso a que se destinan precisa o prevé esta dotación. 4. Las viviendas en tipología colectiva y los locales en edificios compartimentados, contarán con intercomunicación en circuito cerrado con el portal. Artículo 4.6.8 Instalaciones de clima artificial 1. Los edificios dispondrán de instalaciones térmicas apropiadas para proporcionar el bienestar térmico de sus ocupantes, regulando el rendimiento de las mismas y de sus equipos.
Cada local independiente dispondrá al menos de: a)
Cuarto de aseo propio dotado de lavabo e inodoro; o,
b) Acceso, a través de zonas comunes de circulación, a aseos de uso colectivo, separados para hombres y mujeres y situados a una distancia máxima de 50 metros de recorrido y una planta de altura.
2. Los aparatos de acondicionamiento, como cualquier tipo de instalación, no podrán en ningún caso sobresalir de la fachada, tanto exterior como interior o a patio de parcela o manzana, debiendo quedar además no visibles desde la vía pública e integrados en la composición de fachada.
(57)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
3. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como mínimo 1 metro por encima de la cumbrera más alta situada a menos de 8 metros.
3. Todo edificio deberá disponer en su interior de servicio de agua corriente potable, con dotación suficiente para las necesidades propias de los usos que albergue. La red de agua potable abastecerá todos los lugares de aseo y preparación de alimentos y a cuantos otros sean necesarios para cada actividad.
Capítulo 7 – Condiciones Ambientales
2. Cabrá autorizar la evacuación de humos utilizando los patios comunes del edificio siempre que: el conducto o chimenea esté provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas; el paso y salida de humos no incida en huecos existentes o reduzca sus luces rectas; no se mermen las condiciones dimensionales mínimas del patio.
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 6 – Condiciones Ambientales
•
3. La salida de aire caliente de la refrigeración deberá hacerse por cubierta, patios de parcela, o espacios libres de parcela. Cuando sea imposible el cumplimiento de esta condición, cabrá resolver la salida a espacio público, siempre que se sitúe a una distancia superior a 2,50 m. sobre la rasante y no produzca goteo u otras molestias.
c)
4. Las características, ubicaciones, descargas, distancias, así como cualquier aspecto a determinar sobre las instalaciones de clima artificial, atenderán a lo dispuesto en la normativa y legislación de aplicación. Artículo 4.6.9 Impacto de las actividades El impacto producido por el funcionamiento de cualquier actividad en el medio urbano estará limitado en sus efectos ambientales por las prescripciones que señalan las presentes Ordenanzas. Su cumplimiento se comprobará en los siguientes lugares de observación: a)
En el punto o puntos en lo que dichos efectos sean más aparentes para la comprobación de deslumbramientos, perturbaciones eléctricas o radioactivas.
b) En el punto o puntos en donde se puede originar, en el caso de peligro de explosión. c)
En el perímetro del local, o de la parcela si la actividad es en edificio aislado, para la comprobación de ruidos vibraciones, olores o similares.
En zona de industrias o almacenes
2,5
Índice de emisión de polvo en Kg./hora: •
En edificios no industriales
1,5
•
En edificios industriales
1,5
•
En zona de industrias o almacenes
5,0
2. Los locales destinados a actividades económicas en plantas bajas de edificios de uso compartido deberán contar con conductos verticales independientes para ventilación forzada y extracción de humos. Artículo 4.6.11 Concentración de contaminantes La concentración de contaminantes se regula mediante los baremos establecidos en la normativa vigente de aplicación, siendo las disposiciones de referencia las siguientes: •
Ley 34/2007, de 15 de Noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera.
•
Real Decreto 102/2011, de 28 de enero, relativo a la mejora de la calidad del aire.
•
Real Decreto 100/2011, de 28 de enero, por el que se actualiza el catálogo de actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera y se establecen las disposiciones básicas para su aplicación.
Artículo 4.6.10 Emisión de humos y gases 1.
Ninguna actividad podrá superar los siguientes índices: a)
Índice de ennegrecimiento de Riugelmann en funcionamiento:
Artículo 4.6.12 Densidad de contaminantes
•
En edificios no industriales
0,0
•
En edificios industriales
1,0
•
En zona de industrias o almacenes
1,5
b) Índice de ennegrecimiento de Riugelmann en arranque:
(58)
•
En edificios no industriales
1,0
•
En edificios industriales
2,0
La densidad máxima de emisión de contaminantes no sobrepasará los siguientes valores: a)
Emisión total media mgr./m². en 24 horas
300
b) Emisión total punta mgr./m². en 1 hora
600
c)
180
Emisión de polvo media mgr./m². en 24 horas
d) Emisión de polvo punta mgr./m². en 1 hora
360
Las “áreas urbanizadas existentes” quedarán sujetas al régimen previsto para éstas en la Ley del Ruido y en el RD 1367/2007. El análisis de la compatibilidad entre “áreas urbanizadas existentes” y el cumplimiento de los objetivos de calidad establecidos para cada una de ellas quedaran supeditados a lo que resulte del mapa de ruido y, en su caso, a lo previsto en los planes de acción que resulte necesario elaborar a la luz de lo previsto en aquel. Por lo tanto, será la aprobación de estos instrumentos la que determinará, para las Áreas Urbanizadas Existentes, la aplicación de los objetivos de calidad acústica que, para cada uno de los sectores de zonificación acústica, establece el Plan General. 2. Independientemente de lo anterior se deberá atender a lo establecido en la legislación vigente y en la ordenanza municipal pertinente que se encuentre en vigor. Para su cumplimiento, corresponde al promotor de la actuación urbanística la realización del correspondiente estudio de ruido para determinación de los niveles sonoros esperables. Así mismo, corresponde a dicho promotor establecer los medios de protección acústicos que sean precisos en caso de superarse los umbrales recomendados en la legislación vigente. Dicho estudio y propuesta de adopción de medidas debe aprobarse con carácter previo al otorgamiento de licencias de edificación. 3. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, en el entorno inmediato y en el interior de las zonas acústicas más limitativas de la Ordenanza los proyectos de urbanización introducirán pavimentos sonorreductores de cara a disminuir el ruido provocado por el tráfico rodado. Esto será de obligado cumplimiento en los alrededores de equipamientos sanitarios, docentes y culturales.
USO DEL LOCAL COLINDANTE
ÍNDICE DE VIBRACIÓN LAW
Vivienda o Uso residencial
75
Hospitalario
72
Educativo o cultural
72
Artículo 4.6.15 Contribución solar mínima de agua caliente sanitaria 1. Los edificios deberán seguir los parámetros y procedimientos especificados en la normativa vigente y en la ordenanza municipal al respecto, que establece que una parte de las necesidades energéticas térmicas derivadas de la demanda de agua caliente sanitaria se cubrirá mediante la incorporación en los edificios de sistemas de captación, almacenamiento y utilización de energía solar de baja temperatura. 2. Los edificios de nueva construcción y los edificios existentes rehabilitados integralmente o que cambien de uso, en los que exista una demanda de agua caliente sanitaria y/o climatización de piscina cubierta, de titularidad pública o privada, dispondrán de instalaciones de aprovechamiento de la energía solar para el calentamiento de agua caliente sanitaria. 3. Las instalaciones solares térmicas señaladas en el apartado anterior aportarán un mínimo del 30% de la energía necesaria para satisfacer la demanda de agua caliente sanitaria o para el calentamiento de las piscinas cubiertas climatizadas. En el caso de instalaciones que superen una demanda de 5.000 litros/día de agua caliente sanitaria, y con una fuente de apoyo eléctrica, el porcentaje será el señalado por el Código Técnico de la Edificación. 4. Se reducirán, justificadamente, los porcentajes de aporte mínimo de energía por captación solar, respecto de lo establecido en el apartado anterior, en los siguientes casos: a)
Cuando el emplazamiento no cuente con suficiente acceso al sol por barreras externas al mismo.
Artículo 4.6.14 Niveles de vibración En cuanto al establecimiento de los niveles de vibración permitidos en las edificaciones cabe mencionar el RD 1367/2007, el cual en su anexo II fija dichos valores máximos. En la siguiente tabla se muestran los objetivos de calidad para vibraciones aplicables al espacio interior habitable de edificaciones, según su uso:
b) En edificios rehabilitados, cuando existan graves limitaciones arquitectónicas derivadas de la configuración previa del edificio existente o de la normativa urbanística que le sea de aplicación. c)
En edificios de nueva construcción, cuando, por aplicación de estas ordenanzas o de los criterios de cálculo especificados en la normativa vigente, no sea posible disponer de la superficie de captación suficiente.
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Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
1. La zonificación acústica contemplada en el presente Plan General deberá complementarse con los mapas de ruido y los planes de acción en materia de contaminación acústica previstos en la Ley de Ruido y su reglamento aprobado por Real Decreto 1367/2007. En estos instrumentos se prestará especial atención a la identificación y análisis de la compatibilidad entre los distintos sectores de zonificación acústica y, en particular, de los situados en las “áreas urbanizadas existentes”.
Capítulo 7 – Condiciones Ambientales
Artículo 4.6.13 Niveles de ruido admisibles
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 6 – Condiciones Ambientales
d) Cuando una cantidad superior al 40% de la demanda total sea suministrada por energías renovables o residuales, de manera que la suma de esta aportación y la solar cubra el 100% de las necesidades energéticas. 5.
Se eximirá de realizar la instalación, justificadamente, en los siguientes casos: a)
Cuando la aplicación de esta ordenanza recaiga sobre bienes protegidos por la legislación de patrimonio histórico - artístico, o edificios catalogados de niveles 1 y 2.
b) En uso residencial: en el caso de viviendas unifamiliares, cuando no sea posible alcanzar el 25% de la demanda energética necesaria para agua caliente sanitaria; y en el caso del resto de viviendas, cuando no sea posible alcanzar el 25% de la demanda energética necesaria para agua caliente sanitaria siempre que el 25% no suponga una demanda energética diaria superior a 90 MJ. c)
En uso distinto al residencial, cuando la demanda de energía diaria para la producción de agua caliente sanitaria fuera inferior a 20 MJ.
d) Cuando se justifique la imposibilidad de realización de la instalación previa a solicitud del promotor mediante informe suscrito por técnico competente y siempre que así sea determinado por los Servicios Técnicos Municipales. 6. Las instalaciones de energía solar térmica deberán cumplir la normativa vigente en cada momento. 7. En las instalaciones de energía solar, se aplicarán las medidas necesarias para impedir la desfiguración de la perspectiva del paisaje o perjuicios a la armonía paisajística o arquitectónica. Se preservarán y protegerán los edificios, conjuntos, entornos y paisajes incluidos en los correspondientes catálogos o planes urbanísticos de protección del patrimonio. 8. El subsistema de captación de la energía solar, para lograr la máxima eficiencia, se orientará al Sur con el desvío mínimo posible y la inclinación respecto a la horizontal será la misma que la latitud geográfica de Santander. En los casos en los que la orientación y/o la inclinación de los captadores solares se aparten del óptimo se podrá compensar la eventual pérdida con el aumento de la superficie necesaria para alcanzar el aporte solar mínimo exigido. 9. En usos terciarios no hoteleros y en usos productivos, se podrá solicitar la sustitución de parte de la dotación de paneles destinados a uso sanitario por otros de carácter fotovoltaico en aquel porcentaje que se considere necesario y bajo
(60)
justificación expresa de la innecesariedad de la dotación sanitaria en base a la actividad que desarrollen. El acogimiento al presente artículo será evaluado por los Servicios Técnicos Municipales en cada caso. 10. La instalación de los paneles en las edificaciones deberá ajustarse a las siguientes condiciones: a)
En cubiertas inclinadas los paneles de captación de energía solar se integrarán en los faldones de cubierta con la misma inclinación de éstos y sin salirse de su plano, armonizando con la composición de la fachada y del resto del edificio.
b) En cubiertas planas los paneles solares deberán situarse dentro de la envolvente formada por planos trazados a 45º desde los bordes del último forjado y un plano horizontal situado a 3,75 metros de altura, medida desde la cara superior del último forjado. El peto de protección de cubierta deberá prolongarse con protecciones diáfanas estéticamente acordes con el lugar, sin formar frentes opacos continuos, hasta la altura máxima del panel. No será necesario prolongar el peto citado siempre que la distancia, medida desde la parte más próxima del panel al plano de fachada, sea igual o superior que la distancia existente entre la cara superior del forjado de cubierta y la parte más alta del panel. Figura 10: Posición de paneles solares
d) En fachadas, podrán situarse paneles de captación de energía solar, con la misma inclinación de éstas y sin salirse de su plano, armonizando con la composición de la fachada y del resto del edificio. e) Cualquier otra solución para la implantación de paneles solares, distinta de las anteriormente señaladas, no podrá resultar antiestética, inconveniente o lesiva para la imagen de la ciudad, por lo que el Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que lo incumpla dentro del marco de aplicación de lo dispuesto en estas Ordenanzas y de la normativa vigente sobre la captación y el aprovechamiento de la energía solar térmica. Artículo 4.6.16 Protección de la hidrología 1. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, los proyectos de urbanización incorporarán medidas constructivas para reducir el porcentaje de impermeabilización de las superficies de los aparcamientos, viales y espacios libres públicos. 2. Siempre que sea posible estos espacios se mantendrán permeables y posibilitarán la filtración de agua en los espacios del viario destinados a centro de glorietas, medianas y alcorques, especialmente en los viarios de sistema general. 3. Las zonas destinadas a estacionamiento en zonas de parque, equipamientos, o entornos de edificación abierta y unifamiliar, tanto públicas como privadas, deberán ser permeables, introduciendo pavimentos discontinuos que permitan la infiltración del agua, además del crecimiento de césped y su mejor integración paisajística, o procesos constructivos de igual finalidad. Asimismo se implantarán cunetas de infiltración. 4. Los proyectos de urbanización y ejecución diseñarán los remates de las aceras de forma que facilite la incorporación directa de agua de escorrentía a los alcorques para fomentar su infiltración natural. 5. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, los nuevos desarrollos deberán implementar mecanismos que aprovechen el agua de lluvia mediante la conexión de los sistemas de recogida (terrazas, patios, estanques de drenaje,...) con zonas verdes, alcorques continuos, etc. Esta medida debe tenerse en cuenta tanto en los proyectos de urbanización como de edificación, y podrá concretarse mediante la Ordenanza Municipal señalada en el artículo 4.6.18.
a)
Todos los edificios deberán instalar mecanismos de reducción de consumo de agua en los puntos de suministro (griferías e inodoros) salvo aquellos casos en que su implantación sea claramente disfuncional (usos asistenciales, actividades productivas, etc)
b) En los edificios de uso público será obligatoria la instalación de sistemas ahorradores de agua como temporizadores en los grifos o sensores automáticos. c)
Para el riego de zonas verdes y jardines de carácter privado privados, será obligatorio el uso preferente de aguas regeneradas y/o pluviales, estableciéndose en los correspondientes proyectos de jardinería la procedencia del agua de riego y medidas para su dispensación.
d) Los proyectos de jardinería, tanto públicos como privados, aplicarán sistemas de sostenibilidad en el diseño y mantenimiento de las zonas verdes, limitando las superficies vegetales que demanden un elevado consumo de agua aportada de forma artificial y adaptando las especies a la climatología de Santander. e) La limpieza de viales mediante riego o baldeo se realizará preferentemente con agua regenerada y/o procedente de aguas pluviales. f)
En virtud de lo anterior, los planes parciales deberán justificar el cumplimiento del porcentaje mínimo de eficiencia hídrica mostrado en la siguiente tabla. Es decir, deberán justificar que gracias a las medidas adoptadas se ve reducido en al menos dicho porcentaje el consumo de agua potable en relación al que hubiese consumido en caso de no haber adoptado tales medidas. Para ello, deberán aplicarse las medidas anteriores, las establecidas en la Ordenanza Municipal al efecto, así como cuantas otras sean necesarias para alcanzar dicho objetivo. USO DOMINANTE
EFICIENCIA
Manzana cerrada
10%
Edificación abierta
15%
Edificación Unifamiliar/ Núcleo
15%
Terciario
18%
Productivo Mixto
20%
6. Sin perjuicio de lo anterior, y de su adaptación mediante Ordenanza Municipal, se establecen las siguientes medidas para favorecer la eficiencia hídrica:
(61)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
En el caso de edificios catalogados, la solución que se aplique será la que dictamine favorablemente el órgano municipal competente
Capítulo 7 – Condiciones Ambientales
c)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 6 – Condiciones Ambientales
7. En virtud del artículo 4.6.2 la red de evacuación de aguas de los nuevos edificios será separativa. En atención a lo establecido en la Memoria Ambiental, para parcelas de edificación abierta de más de 75 viviendas constituidas en Comunidad de Propietarios, se dispondrán depósitos para el almacenamiento de las aguas pluviales y su posterior reutilización, al menos en riego. Esta medida deberá ser completada en la Ordenanza Municipal de Arquitectura Sostenible, debiendo valorarse al menos su extensión a las restantes tipologías edificatorias. 8. En cumplimiento de las determinaciones de la Memoria Ambiental, con el fin de facilitar la reutilización de las aguas pluviales, el sistema de regadío de los espacios públicos contemplará la posibilidad de instalación de un sistema de recogida y almacenamiento de agua de lluvia. Lo anterior se complementará con el fomento del riego por goteo frente al uso de aspersores. Esta medida deberá valorarse e incluirse en los proyectos de urbanización que incluyan este tipo de espacios.
a)
b) En los edificios con cubierta plana que implanten cubiertas vegetadas en toda la azotea salvo en la zona afectada directamente por instalaciones de captación solar, sus zonas de paso, casetones y cualquier otra instalación que sea imprescindible ubicar en la misma, no se computarán balcones y balconadas en los términos del apartado b) del artículo 3.6.2, 2 2 en un máximo de 4 m (en lugar de 3 m y como medida para potenciar este tipo de instalaciones). A tal efecto la cubierta vegetada deberá estar integrada en el proyecto de edificación y de jardinería. c)
9. Los sistemas generales de espacios libres, y en especial el Parque Público Litoral del Norte y la Vaguada de Las Llamas, deberán urbanizarse garantizando una adecuada permeabilidad de la superficie resultante, adoptando diseños y medidas constructivas que reduzcan la superficie impermeabilizada. 10. Todos los proyectos que afecten a cauces de agua, sean éstos continuos o discontinuos, deberán ir acompañados de los correspondientes estudios hidrológicos que indiquen los efectos sobre la dinámica del agua y las medidas para corregir los efectos sobre dicha dinámica. Artículo 4.6.17 Contaminación lumínica 1. Los proyectos de urbanización y de edificación justificarán que se cumple con la Ley de Cantabria 6/2006, de 9 de Junio, de prevención de la contaminación lumínica, el Decreto 48/2010, de 11 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento por el que se desarrolla parcialmente la Ley de Cantabria 6/2006, y con el Real Decreto 1820/2008, de 14 de Noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de eficiencia energética en instalaciones de alumbrado exterior y sus Instrucciones Técnicas complementarias EA-01 y EA-07. 2. Se deberá atender a soluciones que reduzcan el consumo de energía en los sistemas de alumbrado, fomentando la iluminación natural de las viviendas y espacios de trabajo y ocio, la implantación de luminarias de bajo consumo (tanto en espacios públicos como en las construcciones), y la implantación de sistemas de control de funcionamiento (sensores de movimiento, sensores de luminosidad, etc). Artículo 4.6.18 Arquitectura bioclimática 1. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, se introducen medidas para fomentar el uso de cubiertas vegetadas:
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En los edificios residenciales, terciarios y productivos con cubierta plana de los nuevos desarrollos urbanísticos se propiciará la implantación de sistemas de cubiertas vegetadas en aquellas zonas no afectadas por instalaciones de captación solar o de cualquier otro tipo.
En los proyectos de equipamientos públicos y/o privados se valorará la aplicación de la medida anterior, y será de aplicación siempre que no sea desaconsejable por motivos ambientales, arquitectónicos, técnicos u otros.
2. Asimismo, en los proyectos de edificación se deberán justificar los siguientes extremos: a)
Inclusión de cubiertas vegetadas en atención al apartado anterior.
b) Orientación de las edificaciones atendiendo a una relación equilibrada entre las preexistencias edificadas, los condicionantes físicos y el soleamiento. c)
El emplazamiento de los espacios libres (públicos y privados) y de los equipamientos al aire libre.
d) El tamaño y número de huecos según su orientación. e) En el caso de soluciones constructivas acristaladas, o tipo muro-cortina, justificación de la eficiencia o medidas correctoras para minimizar el balance energético. 3. Lo anterior será de aplicación hasta que se elabore la Ordenanza Municipal de Arquitectura Sostenible, la cual deberá profundizar en dicha materia, teniendo en cuenta las indicaciones al respecto de la Memoria Ambiental.
Artículo 4.7.1 Servidumbres sectoriales La regulación relativa a servidumbres, derivada de legislación de ámbito estatal o autonómico, prevalece sobre las demás condiciones establecidas por el Plan.
4. A efecto de la aplicación de las zonas de servidumbre en autovías del Estado, los ramales y las glorietas de los enlaces tendrán la consideración de carreteras convencionales y su línea límite de edificación se situará a 25 metros. 5. En el tramo de la S-10 que se considera como carretera convencional la línea límite de edificación se corresponderá con las alineaciones existentes. 6. Los planes y proyectos que desarrollen el planeamiento y que incluyan terrenos colindantes con carreteras estatales deberán poseer autorización de uso de la Demarcación de Carreteras en Cantabria.
Artículo 4.7.2 Carreteras estatales 1. La regulación y servidumbres de las carreteras estatales se ceñirán a lo establecido por la legislación sectorial vigente.
7. El los pasos superiores previstos por el planeamiento no se autorizarán pilares en las medianas de las autovías y los estribos deberán ubicarse fuera del dominio público.
2. En el momento actual las carreteras estatales son las siguientes, sin perjuicio del establecimiento de nuevas incorporaciones o transferencias de las existentes a otros organismos:
8. En Suelo Urbanizable, en la zona de servidumbre de las autovías que forme parte de parcelas de titularidad privada una vez llevada a cabo la reparcelación derivada de la gestión del ámbito, no podrán realizarse viales, aparcamientos, ni usos que no sean compatibles con la seguridad vial, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 22 de la Ley 25/1.988 de Carreteras.
a)
Carretera convencional S-10 entre el enlace de la Marga y el enlace de Nueva Montaña.
Artículo 4.7.3 Carreteras autonómicas
b) Autovía S-10 desde el enlace de Nueva Montaña y el límite de Término Municipal.
1. La regulación y servidumbres de las carreteras autonómicas se ceñirán a lo establecido por la legislación sectorial vigente.
c)
2. En el momento actual las carreteras autonómicas son las siguientes, sin perjuicio del establecimiento de nuevas incorporaciones o transferencias de las existentes a otros organismos:
Autovía S-20 entre la glorieta de enlace en La Albericia y el límite de Término Municipal.
d) Autovía S-30 entre el enlace con la S-20 y el límite de Término Municipal. a) e) La autovía A-67 entre la conexión con la autovía S-10 y el límite del Término Municipal. f)
Carretera convencional N-611.
g) Carretera convencional N-623. 3. La regulación de las vías estatales y de las servidumbres de dominio y protección de las carreteras serán las que marca como tal la legislación sectorial vigente, con las consideraciones expuestas en los apartados siguientes. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado primero, la línea límite de edificación es la establecida en los correspondientes planos de ordenación.
CA-130, Cajo - El Empalme - Peñacastillo, perteneciente a la Red Primaria.
b) CA-231, Santander – Liencres – Puente Arce, perteneciente a la Red Secundaria. c)
CA-301, Sancibrián – Santa Cruz de Bezana, perteneciente a la Red Local.
d) CA-306, Las Presas – Escobedo, perteneciente a la Red Local. 3. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado primero, la línea límite de edificación es la establecida en los correspondientes planos de ordenación.
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Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
REFERENTES A LOS TERRENOS LEGISLACIÓN SECTORIAL Y
Capítulo 7 – Condiciones Ambientales
CAPÍTULO 7 CONDICIONES REGULADOS MEDIANTE SERVIDUMBRES
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 7 – Condiciones referentes a la Legislación Sectorial
4. En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable los caminos de acceso deberán ser independientes de las carreteras autonómicas, definiendo los mismos a través de suelo urbano consolidado, y deberán evitar al máximo nuevas conexiones con éstas. En caso de que un ámbito de desarrollo del planeamiento considerara oportuno conectar con una carretera autonómica mediante viales de nueva creación no reflejados en el planeamiento, éste deberá tener de modo previo al comienzo de las obras, autorización de la Dirección General de Carreteras, Vías y Obras del Gobierno de Cantabria. 5. Previo al otorgamiento de licencia para la segregación de fincas colindantes a carreteras autonómicas, será necesario obtener el informe previo y vinculante de la Consejería de Obras Públicas, Vivienda, Ordenación del Territorio y Urbanismo. Con carácter general, las segregaciones no conllevarán creación de nuevos accesos, sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior. 6. Quedará prohibido realizar publicidad en cualquier lugar visible de las carreteras autonómicas. 7. En los viales de titularidad autonómica, será la Dirección General de Carreteras, Vías y Obras el organismo encargado de definir las secciones tipo. Artículo 4.7.4 Determinaciones en materia de suministro eléctrico 1. Sin perjuicio del cumplimiento de la normativa sectorial de aplicación, se tiene que en suelo urbanizable no podrán realizarse construcciones, ni siquiera provisionales, dentro de los siguientes anchos de calles de reservas de tendidos aéreos: a)
Línea de 400 Kv.:
30 m.
b) Línea de 220 Kv.:
25 m.
c)
20 m.
Línea de 132 Kv.:
d) Línea de 66/55 Kv.:
15 m.
e) Línea de 45/20/12 Kv.: 15 m. 2. En la elaboración del Plan Parcial y Proyecto de Urbanización de los sectores de suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado se establecerán los recorridos de las líneas soterradas, que habrán de sustituir a las líneas aéreas previas, dejando sin aplicación lo establecido en el apartado anterior. 3. En suelo urbanizable y en suelo urbano todos los tendidos eléctricos deberán quedar subterráneos, salvo en los casos señalados expresamente en las fichas de los
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sectores que forman parte de las presentes ordenanzas por su inviabilidad técnica o desproporcionalidad. 4. En relación a los centros de transformación, no incluidos en los puntos anteriores, éstos atenderán a la normativa sectorial de aplicación, así como a las normas particulares de las empresas suministradoras. En función de su posición, serán de aplicación los siguientes parámetros: a)
Si se disponen totalmente enterrados, no computan a efectos de retranqueos ni de edificabilidad.
b) Si se disponen en situación de semisótano, deberán guardar un retranqueo mínimo de 3 m. a linderos pero no computarán a efectos de edificabilidad. c)
Si se disponen en planta baja dentro de la edificación de la parcela, no computarán a efectos de edificabilidad en las condiciones del artículo 3.6.2, apartado v).
d) Por último, si se disponen en edificación independiente, computarán a efectos de retranqueos, pero no de edificabilidad en las condiciones del artículo 3.6.2, apartado v). En el supuesto de que el centro de transformación emerja sobre rasante y quede incluido en una construcción, éste deberá poseer un diseño y características análogas a la edificación principal de la parcela en que se ubique. En el supuesto de que el centro de transformación emerja sobre rasante y no quede incluido en una construcción, éste deberá poseer un diseño específico que lo integre en el entorno como elemento inmueble. En ambos casos, el proyecto de dicha construcción o recubrimiento deberá ser previamente aprobado por el Ayuntamiento, en el primer supuesto simultáneamente con el proyecto de edificación de la parcela, y, en el segundo, con el proyecto de urbanización. Los centros de transformación deberán disponer, en todos los casos, de acceso independiente, directo y permanente desde la vía pública. Artículo 4.7.5 Servidumbre de costas 1. Son suelos de dominio público los definidos en los artículos 3 y 4 de la Ley 22/1988 de Costas. La utilización de este dominio público marítimo-terrestre se regulará por lo especificado en el título III de la Ley de Costas. 2. Los terrenos colindantes con la ribera estarán sujetos a las limitaciones y servidumbres establecidas en el Capítulo II del Título II de la Ley de Costas.
5. Las instalaciones de la red de saneamiento deberán cumplir las condiciones que se establecen en el artículo 44.6 de la Ley de Costas y concordantes del Reglamento. Artículo 4.7.6 Servidumbre de conducciones de agua y saneamiento 1. Los edificios, cerramientos o vallas, no podrán situarse a menos de 5 metros de la arista exterior de: a)
Abductores de abastecimiento de agua con diámetro igual o superior a 350 mm.
b) Colectores generales de saneamiento de diámetro superior a 400 mm. 2. En áreas con alineaciones de edificación consolidadas, las servidumbres referidas se adaptarán a las condiciones de entorno, reduciéndose en lo necesario.
1. Se respetarán las Servidumbres Aeronáuticas correspondientes al Aeropuerto de Santander, en Parayas. 2. Asimismo, se deberá atender a lo dispuesto en la normativa sectorial aplicable, y en particular de la siguiente, mientras esté en vigor y sin perjuicio de los nuevos desarrollos normativos y/o modificaciones: a)
b) Ley 21/2003, de 7 de Julio, de Seguridad Aérea (BOE nº 162, de 8 de Julio). c)
e) Decreto 584/72, de 24 de Febrero (BOE nº 69, de 21 de Marzo) de Servidumbres Aeronáuticas, modificado por Decreto 2490/74, de 9 de Agosto (BOE nº 218, de 11 de Septiembre), por Real Decreto 1541/2003, de 5 de Diciembre (BOE nº 303, de 19 de Diciembre), y por Real Decreto 1189/2011, de 19 de Agosto (BOE nº 204, de 25 de Agosto). f)
2. Los proyectos constructivos de todas las edificaciones que se presenten para solicitud de licencia incluidos en el ámbito del Área Específica AE-24(B), así como en los ámbitos colindantes con el Sistema General Ferroviario en los que alguna parte de las mismas esté a menos de 20 metros de la arista exterior más próxima de la plataforma ferroviaria, tal como se define en la Ley 39/2003 o, en las zonas cubiertas, desde el intradós de la estructura que sirva de soporte a la losa de cobertura, incluirán un estudio específico sobre el impacto por ruido y vibraciones producidos por el ferrocarril en el ámbito interior de dichos edificios y las medidas adoptadas en su caso, para que los niveles de ruido y vibraciones estén dentro de los niveles admisibles por la normativa sectorial vigente.
Disposiciones Adicional Tercera y Transitoria Tercera de la Ley 37/2003 de Ruido, de 17 de Noviembre (BOE nº 276, de 18 de Noviembre).
d) Artículo 166 de la Ley 13/1996, de 30 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social (BOE nº 315, de 31 de Diciembre).
Artículo 4.7.7 Servidumbre ferroviaria 1. Deberá darse cumplimiento a la legislación sectorial ferroviaria, en particular a las limitaciones a la propiedad señaladas en el Capítulo III de la Ley 39/2003, de 17 de Noviembre, del Sector Ferroviario; en el Real Decreto 2387/2004, de 30 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Sector Ferroviario y en la Orden FOM/2230/2005, de 6 de Julio, en lo referido a la delimitación de las zonas de dominio público, zona de protección y línea límite de edificación.
Ley 48/60, de 21 de Julio (BOE nº 176, de 23 de Julio) sobre Navegación Aérea, modificada por Ley 55/99 sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, de 29 de Diciembre (BOE nº 312, de 30 de Diciembre).
Real Decreto 2591/1998, de 4 de Diciembre, de Ordenación de los Aeropuertos de Interés General y su Zona de Servicio (BOE nº 292, de 7 de Diciembre) modificado por Real Decreto 1189/2011, de 19 de Agosto (BOE nº 204, de 25 de Agosto).
g) Real Decreto 1844/2009, por el que se actualizan las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Santander (BOE nº 25 de 29 de Enero de 2010). h) Orden FOM/926/2005, de 21 de Marzo (BOE nº 88, de 13 de Abril), por la que se regula la revisión de las huellas de ruido de los aeropuertos de interés general. i)
Orden del Ministerio de Fomento de 30 de Junio de 2010 por la que es aprobado el Plan Director del Aeropuerto de Santander (BOE nº 223, de 14 de Septiembre).
3. Las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Santander representadas en el Plano 19 bis de Ordenación “Servidumbres de Aeródromo e Instalaciones Radioeléctricas” determinan las alturas (respecto al nivel del mar) que no debe sobrepasar ninguna construcción (incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc.), modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas, carteles, etc.), así como el gálibo de los vehículos, y sin perjuicio de lo establecido en la normativa sectorial de aplicación.
(65)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
4. Las obras e instalaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley de Costas, situadas en zona de dominio público o de servidumbre, se regularán por lo especificado en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de Costas.
Artículo 4.7.8 Servidumbres Aeronáuticas
Capítulo 7 – Condiciones referentes a la Legislación Sectorial
3. Los usos en la zona afectada por la servidumbre de protección se ajustarán a lo dispuesto en los artículos 24 y 25 de la Ley de Costas, debiendo contar los usos permitidos en ella con la autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma tal y como establecen los artículos 48.1 y 49 del Real Decreto 1112/92 por el que se modifica parcialmente el Reglamento de la Ley de Costas.
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 7 – Condiciones referentes a la Legislación Sectorial
4. La altura máxima de las construcciones, incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc., no puede superar las servidumbres aeronáuticas del Aeropuerto de Santander, sin perjuicio de lo establecido en la normativa sectorial de aplicación. 5. En los terrenos incluidos en la Zonas de Seguridad de las instalaciones radioeléctricas para la Navegación Aérea se prohíbe cualquier construcción o modificación temporal o permanente de la constitución del terreno, de su superficie o de los elementos que sobre ella se encuentren, sin previo consentimiento de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA) de acuerdo con el Artículo 15, apartado b), del Decreto 584/1972 de Servidumbres Aeronáuticas modificado por Decreto 2490/1974. 6. Las instalaciones previstas en el presente Plan General de Ordenación Urbana de Santander no deben emitir humo, polvo, niebla o cualquier otro fenómeno en niveles que constituyan un riesgo para las aeronaves que operan en el Aeropuerto de Santander, incluidas las instalaciones que puedan suponer un refugio de aves en régimen de libertad, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10 del Decreto 584/72, de Servidumbres Aeronáuticas. Por otro lado, se tendrán en cuenta las posibles reflexiones de la luz solar en los tejados y cubiertas, así como fuentes de luz artificial que pudieran molestar a las tripulaciones de las aeronaves y poner en peligro la seguridad de las operaciones aeronáuticas. 7. Cualquier emisor radioeléctrico u otro tipo de dispositivo que pudiera dar origen a radiaciones electromagnéticas perturbadoras del normal funcionamiento de las instalaciones radioeléctricas aeronáuticas, aún no vulnerando las superficies limitadoras de obstáculos, requerirá de la correspondiente autorización de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, conforme lo previsto en el Artículo 16 del Decreto 584/72 de Servidumbres Aeronáuticas. Dado que las Servidumbres Aeronáuticas constituyen limitaciones legales al derecho de propiedad en razón de la función social de ésta, la resolución que a tales efectos se evacuase no generará ningún tipo de derecho a indemnización. 8. Los ámbitos del término municipal de Santander incluidos en las Zonas de Servidumbres Aeronáuticas Legales, requieren resolución favorable de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, conforme a los artículos 29 y 30 del Decreto sobre Servidumbres Aeronáuticas, para la ejecución de cualquier construcción o estructura (postes, antenas, aerogeneradores-incluidas las palas - etc.), y la instalación de los medios necesarios para su construcción (incluidas las grúas de construcción y similares). 9. Las edificaciones/instalaciones existentes no amparadas por licencia que vulneren las Servidumbres Aeronáuticas se califican como edificios fuera de ordenación, solicitándose la colaboración de las administraciones competentes en el ámbito urbanístico para adecuar dichas edificaciones a la legalidad según el Decreto 584/72, sobre Servidumbres Aeronáuticas, modificado por Decreto 2490/74 y Real Decreto 1541/2003.
(66)
10. En caso de contradicción en las disposiciones de las Ordenanzas o de las fichas urbanísticas prevalecerán las disposiciones relativas a las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Santander. 11. En caso de que las limitaciones derivadas de las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Santander no permitan materializar los aprovechamientos fijados por el presente Plan General de Ordenación Urbana, el Ministerio de Fomento y el gestor aeroportuario no se considerarán responsables de las posibles demandas. 12. Las infraestructuras viarias deberían tener en cuenta las servidumbres aeronáuticas, evitando que la señalización, postes, carteles, etc., o el gálibo de los vehículos invadan dichas superficies, que podrían provocar perturbaciones en las señales radioeléctricas de la navegación aérea. 13. En cuanto a la posible instalación de aerogeneradores, debido a su gran altura, en la que se ha de incluir la longitud de las palas, se ha de asegurar que en ningún caso incumplen la normativa relativa a las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Santander. Lo mismo se ha de aplicar para las líneas de transporte de energía eléctrica, las infraestructuras de telecomunicaciones, tales como antenas de telefonía y enlaces de microondas, y demás estructuras que por su funcionamiento precisen ser ubicadas en plataformas elevadas. Artículo 4.7.9 Servidumbre de cauces públicos 1.
Definiciones: a)
Se entiende por bienes que integran el dominio público hidráulico: •
Las aguas continentales, tanto superficiales como las subterráneas renovables, con independencia del tiempo de renovación.
•
Los cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas.
•
Los lechos de los lagos y lagunas y los de embalses superficiales de cauces públicos.
•
Los acuíferos subterráneos.
b) Cauce natural: de una corriente continua o discontinua es el terreno cubierto por las aguas en las máximas crecidas ordinarias. Se considerarán como caudal de máxima crecida ordinaria la media de los máximos caudales, en régimen natural producidos durante diez años consecutivos, que sean representativos del comportamiento hidráulico de la corriente. c)
Riberas: se entiende por riberas las franjas laterales de los cauces públicos situados por encima del nivel de aguas bajas.
d) Márgenes: los terrenos que lindan con los cauces.
Las alteraciones sustanciales del relieve natural del terreno.
b) Las extracciones de áridos. f)
Zona de policía: las márgenes están sujetas, en toda su extensión longitudinal a una zona de policía de 100 m. de anchura en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollan.
c)
d) Cualquier otro uso o actividad que suponga un obstáculo para la corriente en régimen de avenidas o que pueda ser causa de degradación o deterioro del dominio público hidráulico.
g) Zonas inundables: son aquéllas que resultan inundables cuando circula un caudal uniforme igual al de período de retorno de 500 años. 2. En los cauces naturales queda prohibido, salvo redacción de Plan Especial que estudie la necesidad por motivos exclusivos de bien público, toda modificación de las condiciones naturales (cambios de curso, rasantes, arbolado o vegetación natural, extracción de áridos, etc.). Si se realizase un Plan Especial, este deberá contener un estudio de la situación existente y de impactos previsibles. En el caso de suelos urbanizables este Plan Especial podrá sustituirse por un anejo independiente del Plan Parcial. Se permite el uso agrícola y ganadero siempre que no se alteren las condiciones naturales. Se permiten las instalaciones necesarias para el mantenimiento de las condiciones naturales del río, obras para facilitar el desove del salmón, la trucha y demás especies faunísticas del río, todas ellas sujetas a licencia tras la redacción de un Plan Especial. 3.
La zona de servidumbre tendrá los fines siguientes: a)
Paso para servicio de personal de vigilancia del cauce.
b) Paso para el ejercicio de actividades de pesca fluvial. c)
Paso para el salvamento de personas o bienes.
d) Varado y amarre de embarcaciones de forma ocasional y en caso de necesidad. Los propietarios de estas zonas de servidumbre podrán libremente sembrar y plantar especies no arbóreas, siempre que no impidan el paso señalado en el apartado anterior, pero no podrán edificar sobre ellas sin obtener la autorización pertinente de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico, que se otorgará en casos muy justificados. Las autorizaciones para plantación de especies arbóreas requerirán autorización del Organismo de Cuenca. 4. En la zona de policía de cien metros de anchura medidos horizontalmente a partir del cauce y con el fin de proteger el dominio público hidráulico y el régimen de corrientes, quedan sometidos a autorización del Organismo de Cuenca las siguientes actividades y usos del suelo:
Las construcciones de todo tipo, tengan carácter definitivo o provisional.
La ejecución de cualquier obra o trabajo en la zona de policía de cauces precisará autorización administrativa previa del Organismo de Cuenca. Dicha autorización será independiente de cualquier otra que haya de ser otorgada por los distintos órganos de las administraciones públicas. 5. Las actuaciones en zonas inundables deben ser sometidas a la autorización del Organismo de Cuenca. Son zonas inundables aquellas que resultan inundables cuando circula un caudal uniforme igual al del período de retorno de 500 años. 6. Las infraestructuras de defensa de las zonas urbanas o urbanizables deben diseñarse para que no haya inundaciones con la avenida de T=500 años. Las defensas de zonas rurales se dimensionarán como máximo para la avenida de T=100 años. Las defensas de viviendas en el medio rural podrán dimensionarse con el mismo período de retorno que el de las zonas urbanas. 7. Como criterio general, no podrá edificarse en las zonas de policía inundables en zona urbana o urbanizable, en tanto no exista un Plan de Encauzamiento del río aprobado por el Ayuntamiento y el Organismo de Cuenca. Un Plan de Encauzamiento de un río en zona urbana consiste en la definición de: el eje del encauzamiento, la anchura y el calado, para el caudal de T=500 años. 8.
En relación a vertidos se tiene lo siguiente: a)
Se prohíben las actividades que produzcan vertidos líquidos directos o indirectos a cauces públicos, si previamente no tienen autorización de vertido en cauce público del Organismo de Cuenca.
b) Se prohíbe la instalación de cualquier tipo de industria, edificación, servicio, etc. en zona de policía y/o zona inundable sin la preceptiva autorización administrativa previa de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico. c)
Se prohíbe cualquier actividad que produzca posibles contaminaciones en el freático de la zona y/o aguas subterráneas, sin las oportunas medidas
(67)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
a)
Capítulo 7 – Condiciones referentes a la Legislación Sectorial
e) Zona de servidumbre: las márgenes están sujetas en toda su extensión a una zona de servidumbre de 5 m. de anchura para uso público.
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 7 – Condiciones referentes a la Legislación Sectorial
de corrección, y previa autorización de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico e informe favorable del Instituto Tecnológico y Geominero de España (I.T.G.E.). d) Cualquier vertido que se realice fuera de la red municipal necesitará la preceptiva autorización de vertido del Organismo de Cuenca. e) En cualquier otro se respetarán las calidades previstas en las Normas del Plan Hidrológico Norte II, para los cauces y acuíferos de la zona. f)
9.
Las estaciones de tratamiento de efluentes industriales se instalarán fuera de las zonas inundables del dominio público hidráulico.
c)
d) Hospitales, centros de salud, residencias geriátricas y otros centros sanitarios y para personas de edad avanzada. Artículo 4.7.11 Cementerios 1. Para los cementerios de Ciriego (y sus ampliaciones), Cueto, Monte, San Román y Peñacastillo y sus entornos se establecen las siguientes condiciones derivadas de la aplicación de la legislación sectorial en la materia: a)
En relación a vertidos industriales, se tiene lo siguiente: a)
Cualquier vertido que se realice fuera de la red municipal necesitará la preceptiva autorización de vertido del Organismo de Cuenca.
b) En cualquier otro se respetarán las calidades previstas en las Directrices del Plan Hidrológico Norte II, para los cauces y acuíferos de la zona. Las calidades previstas para estos ríos son: apto para la vida de ciprínidos y salmónidos y tipo A2 en su aptitud para el consumo humano. c)
11. En todo caso, se estará en lo dispuesto en la Ley de Aguas, y demás normativa de aplicación.
La zona de protección se establece en una franja de 5-25 metros de ancho alrededor de los cementerios. Esta zona, que se refleja con carácter vinculante en los Planos de Ordenación, deberá quedar libre de toda clase de construcción.
b) A partir de la zona de protección y en un ámbito de 150 metros de anchura se podrá edificar previo informe favorable de la Consejería de Sanidad en relación a la adecuación de dichos suelos para acoger tal uso. En el Suelo Urbanizable dicho informe se solicitará con el Plan Parcial y en Suelo Urbano de forma previa al otorgamiento de la licencia, con el proyecto de edificación. Las posibles restricciones a la materialización de aprovechamientos y/o medidas complementarias derivadas de la acción sectorial no generarán responsabilidad sobre el Ayuntamiento de Santander ni sobre la Consejería de Sanidad, ni posibles compensaciones o contraprestaciones.
Las estaciones de tratamiento de efluentes urbanos e industriales se instalarán fuera de las zonas inundables del Dominio Público Hidráulico.
10. Podrán realizarse en caso de urgente necesidad trabajos de protección de carácter provisional en las márgenes de los cauces. Serán responsables de los eventuales daños que pudieran derivarse de dichas obras los propietarios que las hayan construido.
Escuelas, colegios, guarderías y otros centros para edades infantiles
2. Para el Cementerio Protestante, situado en Cazoña, la zona de protección establecida en el punto a) del apartado 1 se reduce a 5 metros por encontrarse a la entrada en vigor de la LSC en suelo urbano. El punto b) del apartado 1 se aplica desde dicha zona. Artículo 4.7.12 Accesibilidad
Artículo 4.7.10 Protección Civil En las áreas definidas como áreas de riesgo en el Plano de Ordenación nº 18 BIS denominado “Protección Civil. Áreas de Riesgo” se consideran incompatibles los siguientes usos:
Todas las actuaciones que se desarrollen en aplicación del Plan General deberán atender a lo establecido en la normativa de accesibilidad en vigor, procurando la accesibilidad universal de todos los espacios. En particular atenderán a la siguiente: a)
a)
Campings
b) Zonas de juegos infantiles.
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Ley 3/1996, de 24 de septiembre, sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de la comunicación.
b) Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no
c)
Ordenanza reguladora de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de la comunicación del municipio de Santander.
Artículo 4.7.13 Ruido Todas las actuaciones que se desarrollen en aplicación del Plan General deberán atender a lo establecido en la normativa en vigor en materia de ruido, y en particular se dará cumplimiento al Real Decreto 1038/2012, de 6 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del ruido, en lo referente a zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas.
(69)
Título 4 – Condiciones Generales de la Edificación
Capítulo 7 – Condiciones referentes a la Legislación Sectorial
discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados.
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 1 – Condiciones generales de los usos
TÍTULO 5. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS
Artículo 5.1.2 Criterios de definición de usos A efectos de su regulación el Plan General establece tres grandes categorías de definición de usos:
CAPÍTULO 1
CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS a)
Artículo 5.1.1 Condiciones generales de los usos 1. Son condiciones generales de los usos aquellas que regulan los aspectos que se deben cumplir en las viviendas, locales o edificación en que sitúan los usos individualizados, siendo por tanto complementarias a las de edificación y de obligado cumplimiento en todo el término municipal. También regulan el régimen general de compatibilidad de usos en un mismo edificio y de sustitución de usos individualizados. 2. El Plan General regula los usos estableciendo las siguientes clases de condiciones: a)
Condiciones generales: determinan el régimen general urbanístico y la clasificación de usos.
b) Condiciones particulares: concretan el régimen de los distintos usos pormenorizados.
Funcionales; que hacen referencia tan sólo al tipo de actividades que se dan, o pueden dar, en un determinado espacio construido o territorial, con independencia de la tipología edificatoria o parcelaria en que se produzcan.
b) De ordenación urbanística; que hacen, o pueden hacer, referencia conjunta a las actividades y al soporte edificado o territorial en que se producen. c)
Otros criterios.
Artículo 5.1.3 Definición de usos según criterios funcionales 1. Según criterios funcionales, y en función del ámbito en que se describan, los usos pueden ser: a)
Individualizados.
b) Dominantes o exclusivos. c)
Condiciones de compatibilidad y sustitución: establecen las reglas de relación entre usos.
c)
Característicos.
3. Las condiciones generales y particulares de uso serán aplicables en obras de nueva planta, ampliación, reestructuración y en obras interiores a locales, a excepción en este último caso de la exigencia de plazas de aparcamiento.
2. Los usos individualizados expresan la actividad específica a que se destina, o puede destinar, un local de trabajo o residencia o una parcela independiente (artículo 5.1.9.).
4. Las condiciones generales y particulares de uso son complementarias a la normativa específica, estatal o local, aplicable a las distintas actividades. En caso de discrepancia o contradicción entre la normativa urbanística y la sectorial vigente, se primará:
3. Los usos dominantes expresan el uso individualizado mayoritario en un edificio o parcela independiente. Con independencia de que haya en él uno o varios locales, se denomina edificio (o parcela) de uso exclusivo a aquel en que se da un único tipo de uso individualizado.
a)
La sectorial, si hubiese contradicción.
b) La más restrictiva, si hubiese discrepancia no contradictoria. 5. Las condiciones generales y particulares de uso son complementarias con las generales de edificación y con la regulación de las áreas de ordenanza de zona, por lo que la implantación de nuevos usos o actividades, o la adecuación de los existentes, deberá satisfacer el conjunto de las determinaciones establecidas en las Ordenanzas.
(70)
4. Los usos característicos expresan el uso dominante, o combinación de usos dominantes a que se destinan, o pueden destinar, prioritariamente los edificios o parcelas de un determinado ámbito territorial. Son los que, en un sector, y junto con la intensidad y tipología característica, sirven como referencia de aprovechamiento tipo.
1. Según criterios de ordenación urbanística, y en función del ámbito y/o grado de precisión en que se describen los usos pueden ser: a)
Los usos públicos se subdividen, a su vez, en:
Globales.
a)
b) Pormenorizados. 2. Los usos globales expresan condiciones de uso y tipología edificatoria a ser tenidas en cuenta en el desarrollo del planeamiento para la fijación de usos pormenorizados. Se corresponden con el grado de definición que como mínimo sería exigible en suelo urbanizable (artículo 5.1.7.).
b) A ubicar sobre suelos obtenidos mediante cualquier tipo de gestión, cesión o adquisición. 3.
Los usos pueden también subdividirse, o clasificarse, mediante criterios de:
c)
c)
Gestión urbanística.
b) Regulación territorial.
Prioritarios: usos dominantes que se consideran preferibles en una determinada zona o ámbito en suelo urbano. Son los que, conforme al punto 4 del artículo 5.1.3., sirven para definir el uso característico.
b) Permisibles: otros usos dominantes o individualizados que, en determinados supuestos o bajo ciertas condiciones también pueden permitirse en una determinada zona o ámbito.
Artículo 5.1.5 Otros criterios de definición de usos
a)
Según su regulación territorial los usos se subdividen en: a)
3. Los usos pormenorizados expresan una determinada combinación de uso dominante y tipología edificatoria. Corresponden al nivel de definición requerido para la calificación de suelos urbanos con independencia de su posible señalamiento en otras clases de suelo (artículo 5.1.8.).
1.
Existentes.
4.
Según su régimen de utilización los usos se subdividen en: a)
Utilización.
d) Permanencia.
Prohibidos: usos no autorizables en una determinada zona o ámbito.
Colectivos: los que son o pueden ser utilizados por el público en general, independientemente de su pertenencia a un propietario público o privado.
b) Comunales o comunitarios: los utilizados por un conjunto de personas bajo ciertas reglas.
e) Entorno. c) f) 2.
Compatibilidad.
A efectos de gestión urbanística, los usos se definen como: a)
Públicos: los desarrollados por la administración pública, organismos autónomos, empresas públicas y entidades asimilables, localizados en bienes de uso o servicio público, y, ubicados sobre suelo público ya disponible o a obtener mediante alguno de los procedimientos previstos al efecto por la Ley del Suelo.
5.
Particulares: los utilizados por su propietario, no accesibles sin su autorización a otros usuarios.
Según su permanencia, los usos se subdividen en: a)
Permanentes: los que tienen una duración continuada sin que se prevea a priori su eliminación o sustitución.
b) Temporales: los que se prevé que duren por algún tiempo limitado o estación.
(71)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
b) Privados: los desarrollados por personas físicas o por personas jurídicas de carácter público o privado sobre bienes y/o suelo de titularidad privada.
Capítulo 1 – Condiciones generales de los usos
Artículo 5.1.4 Definición de usos según criterios de ordenación urbanística
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 1 – Condiciones generales de los usos
c)
Provisionales: los que se implantan interinamente, como previos a, o complementarios con, usos temporales o permanentes.
a)
Primera: en cualquier posición dentro del edificio.
b) Segunda: en plantas de piso y/o bajo cubierta (o ático). 6.
Según su entorno los usos se subdividen en: c) a)
No urbanos, o propios del suelo rústico, que se refieren a: los ligados al mantenimiento y defensa del medio natural y sus especies; y, los vinculados a actividades de producción agraria, ganadera, forestal, piscícola o extractiva.
b) Urbanos, o propios del suelo urbano o urbanizable: son los que incluyen los vinculados a actividades residenciales, productivas, de ocio y servicios características de los asentamientos urbanos. c)
7.
Autónomos: son los que sin pertenecer a ninguna de las dos categorías anteriores pueden o requieren ubicarse en cualquiera de los dos tipos de entornos adoptando medidas especiales de ubicación, protección del medio natural o construido, aislamiento u otras.
Según su compatibilidad los usos se subdividen en: a)
Dominante: el asignado por el planeamiento con carácter prioritario a los edificios o parcelas. Cuando en un edificio o parcela existan varios usos, se considera dominante el que ocupa la mayor superficie construida.
b) Complementario: el que debe acompañar a otro uso, porque así lo exijan las determinaciones del planeamiento, la normativa sectorial o la funcionalidad del uso. c)
Compatible: el que el Plan autoriza como alternativa a, o en coexistencia con, el uso pormenorizado del ámbito o el dominante de la parcela.
d) Prohibido: aquel cuya implantación no está permitida por el planeamiento o por las disposiciones en materia de actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas. 8. En suelo urbano y urbanizable sólo podrán instalarse las actividades que por su propia naturaleza, o aplicando las medidas correctoras adecuadas, puedan considerarse inocuas. En suelo rústico sólo podrán instalarse los usos que no causen lesión al medio natural. Artículo 5.1.6 Situaciones de los usos En el interior de un edificio, un uso o actividad puede encontrarse localizado en las siguientes situaciones:
(72)
Tercera: en planta baja, bien sólo en dicha planta, bien incorporando planta inmediata superior y/o plantas bajo rasante.
d) Cuarta: en plantas baja, sótano y/o semisótano. e) Quinta: en planta baja, inferior y/o bajo cubierta (o ático). f)
Sexta: en situaciones especiales.
Figura 11: Situaciones de los usos
Relacionados con el automóvil (capítulo 10).
Artículo 5.1.10 Plazas de aparcamiento: requeridas y autorizadas 1. Las previsiones de plazas de aparcamiento serán, como mínimo, las requeridas para cada uso por los correspondientes estándares fijados en este título.
Artículo 5.1.8 Usos pormenorizados 1. Los usos pormenorizados son los permitidos en cada ámbito o unidad de zona en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no consolidado con ordenación finalista. Y, como tales, quedan definidos, en cada caso concreto en función de la ordenanza y categoría aplicable en cada ámbito o unidad. 2. En suelo urbanizable, o en suelo urbano no consolidado o consolidado sujeto a Estudio de Detalle o Plan Especial, serán las figuras de planeamiento las que definan los usos pormenorizados, sin perjuicio de lo establecido en las fichas de los sectores, unidades de actuación y/o áreas específicas. Artículo 5.1.9 Usos individualizados; actividades 1. Los usos individualizados constituyen el menor nivel de desagregación de uso, a efectos de su regulación normativo-urbanística. Cada uso se corresponde con una actividad o grupo de actividades de las incluidas en la “Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE)”, conforme se detalla en el anexo a las presentes ordenanzas. 2. Para establecer las condiciones generales de uso, el plan compendia los usos individualizados en grupos, abordando cada uno en un capítulo de este título:
2. Por encima de las plazas requeridas se autoriza el incremento del número de plazas en una cifra igual a la de las requeridas en planta semisótano; no fijándose limitación si se sitúan en sótano. 3. A efectos de cómputo de edificabilidad de las plazas requeridas y admitidas se estará a lo dicho en el artículo 3.6.2. 4. El Ayuntamiento podrá prohibir y/o eximir el cumplimiento de los requisitos mínimos y/o limitar la provisión de las autorizadas en los siguientes casos: a)
b) En las calles céntricas con un alto grado de tránsito peatonal y/o rodado, en las cuales la implantación del aparcamiento ocasionaría graves problemas funcionales en dicho tráfico. c)
a)
Residenciales (capítulo 2).
b) Actividades productivas (capítulo 3). c)
Actividades terciarias (capítulo 4).
d) Equipamientos (capítulo 5).
En edificios catalogados, cuando se trate de obras en los edificios o, cuando siendo de reconstrucción, la implantación del aparcamiento sea incompatible con los elementos que se pretenden reconstruir y/o con los valores protegidos.
Cuando la forma, tamaño y otras características de la parcela o sus condiciones de contorno no permitan la implantación de la dotación mínima de aparcamiento en planta sótano y/o semisótano, incluso con montacoches, o, cuando, aún permitiéndolas, los Servicios Técnicos Municipales constaten la no conveniencia de su implantación.
5. En caso de acogerse a la exención contemplada en el apartado c) anterior, se cederá al Ayuntamiento el importe en metálico equivalente a los gastos de construcción de las plazas requeridas, para que pase a formar parte del patrimonio municipal y con destino de mejorar y/o crear estacionamientos públicos.
e) Espacios libres (capítulo 6). Artículo 5.1.11 Otras clases de usos f)
Transporte y comunicaciones (capítulo 7).
Los usos mencionados en este capítulo no incluyen los propios del suelo rústico que se regulan separadamente en el título 8 de estas Ordenanzas.
g) Viario (capítulo 8). h) Infraestructuras (capítulo 9).
(73)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Los usos globales son los fijados por el plan para sectores de suelo urbanizable o urbano pendiente de concreción mediante planeamiento, sin perjuicio de que el plan establezca, en todo o en parte, uso(s) pormenorizado(s).
i)
Capítulo 1 – Condiciones generales de los usos
Artículo 5.1.7 Usos globales
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 2 – Condiciones de los usos residenciales
Artículo 5.1.12 Compatibilidad de usos El régimen general de compatibilidad de usos regula las posibilidades de coexistencia de usos individualizados en el interior del mismo edificio, en función de su naturaleza y/o situación. Se regula en el capítulo 11 de este título. Artículo 5.1.13 Sustitución de usos El régimen general de sustitución de usos regula las posibilidades de sustituir usos existentes o permitidos. Se regula en el capítulo 11 de éste título. Artículo 5.1.14 Densidad de unidades funcionales independientes 1. Se considera unidad funcional independiente cada uno de los elementos independientes en que se divide o puede ser dividido un edificio en división horizontal o cualquier otro régimen asimilable. 2. En ausencia de otras determinaciones al respecto (establecidas mediante las ordenanzas de zona, fichas de sectores, áreas específicas u otros) el número máximo de unidades funcionales de uso de vivienda, estudios, apartamentos, oficinas y comercios en los edificios residenciales de nueva construcción será el resultado de dividir la superficie total construida destinada a aquellos usos por 50 m².
Artículo 5.2.2 Vivienda 1. Se entiende por vivienda el conjunto de cuartos y espacios destinados al alojamiento permanente de una familia, núcleo familiar o grupo de personas puestas de acuerdo de modo análogo con fines de alojamiento. 2. Se distinguen dos categorías: vivienda unifamiliar, cuando la construcción no está sometida a división horizontal, y vivienda colectiva, cuando si existe división horizontal de la construcción. 3.
Todas las viviendas reunirán la condición de exterior.
4.
Toda vivienda deberá contar, como mínimo con: a)
b) Baño completo, en el que pueda integrarse al menos bañera o ducha, un inodoro, un bidé y un lavabo. c)
CAPÍTULO 2
CONDICIONES DE LOS USOS RESIDENCIALES
Un dormitorio doble principal, con al menos 12 metros cuadrados de superficie.
Cocina.
d) Espacio de estancia y comedor, independientes o integrados entre sí y/o con la cocina. e) Armarios o almacenaje.
Artículo 5.2.1 Usos individualizados residenciales 1. A efectos de estas Ordenanzas, se denominan usos individualizados, o actividades, residenciales los destinados a:
f)
Vestíbulo, que podrá formar parte del estar – comedor, añadiendo a este último la superficie correspondiente al vestíbulo.
g) Tendedero. a)
Vivienda.
b) Vivienda sometida a algún régimen de protección pública. c)
Estudio o apartamento.
d) Residencia comunitaria. 2. Las condiciones que se señalan para el uso residencial serán de aplicación en obras de nueva edificación y de reestructuración general. Serán asimismo de aplicación en el resto de obras en las que por el nivel de intervención sea compatible la exigencia de su cumplimiento con la naturaleza de las obras.
(74)
5. Las distintas piezas de las viviendas cumplirán las condiciones dimensionales y superficies útiles mínimas expresadas en el siguiente cuadro, según el número total de dormitorios. El cuadro también indica las piezas que tienen carácter de "habitables" y expresa con las siglas N.A. las combinaciones no admisibles y, en número, el diámetro mínimo del círculo inscribible en ellas (sin considerar el espacio de almacenamiento obligatorio) tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación, dicho lado mínimo deberá mantenerse en el 85% de la superficie exigida por pieza, pudiendo tener el resto una dimensión mínima de 1 metro. 6. Para el cómputo de las superficies útiles mínimas de los distintos cuartos de las viviendas, no se incluirán balcones, balconadas y terrazas.
SEGÚN Nº DORMITORIOS USO DORMITORIO DOBLE PRINCIPAL
1
12
2
12
3
12
4
12
LADO MIN. (m.) 2.50
CIRCULO
2.70
HABITABLE
SI
10. El acceso a cuartos de baño y aseo no podrá realizarse desde la cocina. 11. Todas las viviendas dispondrán de vestíbulo, que podrá formar parte del estar – comedor, si se prevé la superficie adicional correspondiente. 12. Toda vivienda contará con tendedero diseñado de modo que: la ropa no pueda ser vista desde la vía o espacio público, sea accesible directamente desde el interior de la vivienda, y, disponga de recogida de aguas escurridas que impida su caída a espacio público. No podrá estar integrado en los balcones o balconadas. El tendedero podrá resolverse:
DORMITORIO DOBLE
N.A.
10
10
10
2.40
2.40
SI
DORMITORIO SENCILLO
N.A.
8
8
8
2.00
2.00
SI
ESTAR
10
12
14
16
2.00
3.00
SI
COMEDOR
6
7
8
8
2.40
2.40
SI
COCINA
7
7
8
9
2.00
2.00
SI
b) En patio: con una disponibilidad de 9 metros lineales de cuerda.
ESTARCOMEDOR
14
16
18
18
3.00
3.00
SI
c)
COCINACOMEDOR
8
9
10
10
2.10
2.50
SI
a)
Exterior: con superficie no inferior a 1,50 m². y no superior de 3,00 m².
Interiores (electrodoméstico integrado dentro de la cocina o baño): en este caso deberá existir la previsión correspondiente en los planos de amueblamiento del proyecto.
13. Todas las piezas habitables deberán ser exteriores.
ESTARCOMEDOR COCINA
20
BAÑO
4
4
4
4
1.50
-
NO
ASEO
2
2
2
2
1.00
-
NO
VESTÍBULO
2
2
3
3
1.50
1.50
NO
DISTRIBUIDOR
-
-
-
-
1.20
1.20
NO
PASILLO
-
-
-
-
1.00
-
NO
N.A.
N.A.
N.A.
3.00
3.00
SI
7. Se dispondrá de al menos 0,40 m² útiles de espacio para armarios, vestidores o almacenaje por cada 10 m² de superficie útil total de la vivienda. Esta superficie no se incluirá en el cómputo de la de los cuartos en que se ubiquen. Podrá resolverse de fábrica o como previsión de mayor espacio de los cuartos que los contengan, debiendo en este caso grafiarse expresamente en los planos de proyecto.
14. En viviendas con tres o más piezas habitables, el estar, estar-comedor y al menos otra pieza habitable tomará luces de viario o espacio libre público, zona verde privada o patio de manzana. 15. La cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación, independientemente del hueco de luz y ventilación. 16. Los talleres domésticos, despachos profesionales y actividades no residenciales compatibles con, y desarrollados como, anexos, o como parte de la vivienda, no excederán del 40% de la superficie útil total y se adecuarán a las condiciones de uso de la actividad correspondiente. 17. Se permite el destino a trasteros, considerados como piezas no habitables destinadas a guardar enseres de la vivienda, de los espacios situados en planta bajo cubierta o sótanos y semisótanos, con las siguientes limitaciones: a)
8. Las viviendas contarán al menos con un baño completo; las de tres o más dormitorios incluirán también al menos un aseo (inodoro, lavabo, ducha).
No dedicarse a vivienda o actividades productivas de cualquier tipo.
b) La superficie media útil de los trasteros no sobrepasará los 15 m².
(75)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
DIMENSIONES
Capítulo 2 – Condiciones de los usos residenciales
9. No se realizarán distribuciones sin ningún baño completo o aseo con ducha en la zona común de la vivienda.
SUPERFICIE (m2.)
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 2 – Condiciones de los usos residenciales
c)
Su número no será superior al número de viviendas más dos.
d) Su uso debe estar asignado a una vivienda específica, o a uso de la comunidad. 18. En edificios de viviendas colectivas se podrá acceder a cada una de las viviendas desde el espacio público exterior o a través de espacios comunes. Artículo 5.2.3 Vivienda sometida a algún régimen de protección pública 1. A los efectos de las presentes Ordenanzas se entiende por vivienda sometida a algún régimen de protección pública, la vivienda que en la actualidad o en el futuro tenga su programa, dimensiones, superficies u otras condiciones reguladas por disposiciones legales de rango estatal, autonómico o municipal al efecto.
2 3. La superficie útil de un apartamento no podrá ser menor de 35 m . ni superior a 2 2 50 m .; la de un estudio no podrá ser menor de 25 m . ni mayor de 40 m2.
4. Todas las piezas habitables, salvo la cocina en su caso, deberán ser exteriores. Si el estar-comedor-cocina, o pieza común de un estudio, toma luces de patio de parcela o mancomunado, las dimensiones de éste permitirán inscribir un círculo de 8 metros de diámetro mínimo, y su luz recta mínima, referida a estas piezas, será de 7 metros. 5. Las dimensiones y características de los cuartos que corresponden a los estudios y apartamentos son las expresadas en el siguiente cuadro que indica también aquellas piezas que tienen el carácter de “habitable”. DIMENSIONES SUPERFICIE (m2.)
DORMITORIO DOBLE
10
2.70
2.70
SI
COCINA
5
1.80
1.80
SI
ESTAR-COMEDOR
15
3.00
3.00
SI
ESTAR-COMEDOR -COCINA
20
3.00
3.00
SI
DORMITORIO-ESTAR-COMEDOR
15
3.00
3.00
SI
BAÑO
3
1.50
-
NO
DISTRIBUIDOR
-
1.20
1.20
NO
PASILLO
-
1.00
-
NO
Artículo 5.2.4 Estudio o apartamento 1. Se entiende por apartamento el local destinado a residencia, que no dispone de comedor ni vestíbulo independiente y que cuenta con: a)
Un dormitorio doble.
b) Baño completo. c)
LADO MIN.
USO
2. Se regirán por lo establecido en su legislación específica y se considerarán como complementarias las determinaciones establecidas para la vivienda libre en las presentes Ordenanzas, en todos aquellos aspectos que no se encuentren regulados en la citada legislación específica.
CIRCULO
HABITAB.
Estar-comedor y cocina; o, estar-comedor-cocina.
d) Armarios.
6. A efectos del cálculo de densidades, y en aquellos casos en que esté acotado el número de viviendas, los estudios y apartamentos contabilizarán como viviendas.
e) Tendedero. 2. Se entiende por estudio el local destinado a residencia, que no dispone de cocina, dormitorio, comedor ni vestíbulo independiente y que cuenta con:
7. En los estudios, el dormitorio-estar-comedor-cocina tendrá una superficie mínima de 20 m2. útiles. Artículo 5.2.5 Residencia comunitaria
a)
Un espacio único como dormitorio-estar-comedor-cocina.
b) Baño completo. c)
1. A los efectos de las presentes Ordenanzas, se entiende por residencia comunitaria la destinada a albergar, con carácter permanente o semipermanente, a un colectivo de personas, atendiendo de forma individualizada a sus actividades privadas y de modo común o colectivo al resto.
Armarios. 2.
(76)
La residencia comunitaria estará integrada por:
9. Si se previese instalación de cocinas y/o comedores, serán de aplicación los estándares y condicionantes de la Normativa sectorial hotelera.
b) Estancia común o personalizada, independiente o agregada al dormitorio. c)
Aseo individualizado o colectivo.
d) Zonas comunes de acceso y recepción. 3. Los dormitorios deberán cumplir la condición de exterior y, en el caso de que tomen luces de patio de parcela o mancomunado, cumplirán las condiciones establecidas en el apartado 4 del artículo 5.2.4. Tendrán una superficie mínima de 7 m2. si son de uso individual, de 9 m2. si son de uso doble, a los que se añadirán 2 m2. por cada cama adicional. Dispondrán de una superficie útil mínima añadida de 0,5 m²./persona destinada a armario, almacenamiento o guarda de enseres personales. 4. La estancia común dispondrá de una superficie útil de 0,75 m². por persona con un mínimo de 15 m². Esta estancia podrá sustituirse por: a)
Estancias personalizadas independientes anexas a los dormitorios con una superficie útil de 2 m². por cama y mínimo de 6 m².
b) Estancia agregada al dormitorio añadiendo a la superficie útil de éstos 1,5 m². por cama.
10. Las condiciones de los usos de vivienda y establecimiento hotelero tendrán carácter complementario y subsidiario. Artículo 5.2.6 Requisitos de aparcamiento para usos residenciales Los requisitos mínimos de plazas de aparcamiento cubiertas en la parcela soporte de la edificación son: a)
Vivienda libre: una por vivienda, o por cada 100 m². construidos o fracción superior a 50 m²., si ésta fuese mayor, sin perjuicio de lo estipulado en al artículo 40, apartado 3, de Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de Junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria.
b) Vivienda sometida a algún régimen de protección pública: una por vivienda, o más si así lo fijase la normativa específica aplicable. c)
Estudios o apartamentos: una por cada estudio o apartamento.
d) Residencia colectiva: una por cada cuatro personas de capacidad residente. Artículo 5.2.7 Trasteros
5. Todos los dormitorios o estancias personalizadas tendrán acceso desde espacios comunes de distribución. 6. Los espacios de circulación interior tendrán una dimensión mínima de 1,20 m. medida en cualquier dirección. 7.
Los baños y/o aseos podrán ser: a)
Individualizados: al menos un aseo completo por dormitorio, con ducha, inodoro y lavabo.
1. Se entiende por trastero un espacio cerrado sin huecos de iluminación o ventilación, accesible desde espacio común (o desde plaza de garaje a la que esté incorporada y vinculada registralmente) y con apertura hacia él, destinado al almacenamiento y conservación de ajuar o enseres domésticos. No podrá ser destinado a cualquier otro uso ni a ninguna actividad que requiera la estancia de personas por un plazo continuado. No podrá haber más de uno por vivienda a la que estará indisolublemente vinculado en cuanto a propiedad. 2. En edificios de vivienda colectiva se admitirán un máximo de dos trasteros adicionales adscritos a la comunidad de propietarios.
b) Colectivos: al menos un aseo completo cada dos dormitorios o seis camas; los aseos podrán agregarse en aseos mayores, y deberán separarse por sexo si la actividad residencial fuese mixta. Deberán disponer de vestíbulo de independencia, de lado mínimo no inferior a 0,90 metros. 8. Se preverán zonas comunes de acceso y recepción en proporción de al menos 1,00 m². por cama y superficie mínima no inferior a 12 m².
(77)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Dormitorios: en número mínimo de diez.
Capítulo 2 – Condiciones de los usos residenciales
a)
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 3 – Condiciones de los usos de las actividades productivas
Artículo 5.2.8 Usos Complementarios y Compatibles 1.
a)
Son usos complementarios del residencial: a)
Aparcamiento al servicio de la vivienda o el edificio.
b) Proveerse como plazas adicionales en aparcamiento para residentes o equivalentes.
b) Infraestructuras, en situación de planta baja y/o inferior y/o bajo cubierta (o ático). 2.
Son usos compatibles con el residencial los trasteros al servicio de las viviendas.
CAPÍTULO 3 CONDICIONES DE LOS USOS DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS
Proveerse en otra parcela o terreno situado a menos de 300 metros del deficitario, siempre que con ello no se merme la dotación obligatoria de la parcela o terreno en que se ubiquen.
Artículo 5.3.3 Condiciones de los usos de industria 1. Corresponden con espacios productivos fabriles para 2 potencialmente molesta o con parcela superior a 40.000 m .
industria
pesada
2. Los edificios destinados a estos usos deberán garantizar el cumplimiento de las condiciones de seguridad frente a incendios, así como las de seguridad laboral, impacto medioambiental, distancias y otras que les sea aplicable en función de la actividad específica de que se trate. 3.
La implantación del edificio en la parcela o terreno:
Artículo 5.3.1 Usos individualizados de actividades productivas 1. A efectos de las presentes Ordenanzas, se denominan usos de actividades productivas todos los destinados a producción, almacenaje y/o distribución de productos, a excepción de:
b) Usos residenciales. c)
c)
Usos públicos.
Usos terciarios.
d) Usos relacionados con actividades propias del suelo rústico. Se subdividen en dos grupos: a)
Industria.
b) Mixto. Artículo 5.3.2 Condiciones comunes a los usos de actividades productivas Las plazas de aparcamiento requeridas, incluidas las de carga y descarga, deberán resolverse en el edificio, parcela o terreno en que se diese la actuación, o previa justificación basada en las características de la actividad productiva o condiciones de la parcela:
(78)
Tendrá su acceso desde viario público, o desde viario privado o espacio libre de edificación de uso comunitario o colectivo directamente accesible desde el mismo.
b) Permitirá el acceso de vehículos de emergencia mediante paso libre, pavimentado y transitable, que cumpla las condiciones mínimas del uso básico de viario privado establecidas en el artículo 5.8.4.
a)
2.
a)
Hará posible la rápida evacuación de personas y la retirada o aislamiento de materiales inflamables o peligrosos.
4. Los corredores o pasillos de evacuación, así como las escaleras cumplirán los siguientes anchos mínimos en función de la superficie del local a que sirvan: a)
1,10 m., mínimo.
b) 1,30 m., a partir de 1.000 m². c)
1,50 m., a partir de 2.000 m².
5. Si hubiese más de una escalera, a efectos de cómputo se dividirá la superficie entre el número de escaleras.
Dos aseos cada veinte usuarios o fracción superior a 10.
b) Dos aseos cada 500 m² de superficie construida. c)
El regulado por la normativa sectorial o la laboral aplicable, si la hubiera.
7. La altura útil mínima de los locales será de 3,00 m.; su altura libre mínima será de 2,70 m. y podrá ocupar hasta un máximo del 25% de la superficie útil del local.
1. Corresponden a actividades productivas no industriales y no terciarias, tales como talleres, industria escaparate, almacenaje, mayoristas, logística, etc. A efectos de compatibilidad y sustitución de usos se dividen en el anexo de Usos Individualizados en “mixtos” y “mixtos compatibles”. 2. Los edificios destinados a estos usos deberán garantizar el cumplimiento de las condiciones de seguridad frente a incendios, así como las de seguridad laboral, impacto medioambiental, distancias y otras que les sea aplicable en función de la actividad específica de que se trate. 3. Salvo en el caso de talleres compatibles con el uso de vivienda, desarrollados como anexo o parte de la misma, la implantación del edificio en la parcela o terreno:
8. Los locales contarán con ventilación natural o forzada que garantice entre 6 y 10 renovaciones/hora, con una aportación de aire renovado entre 60 y 100 3 m ./persona/hora, según el tipo de actividad.
a)
9.
b) Permitirá el acceso de vehículos de emergencia mediante paso libre, pavimentado y transitable, que cumpla las condiciones mínimas del uso básico de viario privado establecidas en el artículo 5.8.4.
En parcelas de uso industrial la dotación mínima de plazas de aparcamiento será: a)
Automóviles, vehículos ligeros: una cada 2 trabajadores.
b) Camiones, vehículos pesados: una cada 4.000 m². o fracción superior a 500m². c)
Carga y descarga una cada 4.000 m². o fracción superior a 500 m².
10. Se consideran usos complementarios los de: a)
Aparcamiento al servicio de la actividad.
b) Infraestructuras en situación de planta baja o inferiores. 11. Se consideran usos compatibles los de: a)
Oficinas directamente relacionadas con la actividad dominante.
b) Equipamiento, asociado al uso y disfrute del personal de la instalación industrial. c)
Vivienda para encargados de vigilancia y/o custodia hasta un máximo de: una vivienda por establecimiento de 2.000 m². a 5.000 m². construidos; y dos por establecimientos de más de 5.000 m².
c)
Tendrá su acceso desde viario público o desde viario privado o espacio libre de edificación de uso comunitario o colectivo directamente accesible desde el mismo.
Hará posible la rápida evacuación de personas y la retirada o aislamiento de materiales inflamables o peligrosos.
4. En caso de implantación de usos productivos mixtos en un edificio con otro uso dominante, sólo podrán instalarse aquellos considerados como “mixtos compatibles” que, además, cumplan las condiciones siguientes: a)
Incluirse la compatibilidad de uso en la tabla al efecto (artículo 5.11.2)
b) Estar vinculados a un local en planta baja. c)
Tener una superficie de contacto con el local de planta baja de, al menos, 10 m². o de 0,50 m². por cada 50 m². si esto fuese mayor.
d) Tener en el local vinculado de planta baja al menos un tercio de la superficie total, suma de las situadas en planta baja, semisótano o sótano en su caso. e) Carecer de peligrosidad.
(79)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
a)
Artículo 5.3.4 Condiciones de los usos productivos mixtos
Capítulo 3 – Condiciones de los usos de las actividades productivas
6. Los aseos estarán integrados por inodoro y lavabo, disponiéndose además cabinas de ducha cuando las características de la instalación lo requieran. La dotación sanitaria se desdoblará por sexos y se establecerá en función de las características de la actividad, tomando como referencia el mayor de los siguientes estándares:
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 4 – Condiciones de los usos de las actividades productivas
f)
No generar molestias para los usos colindantes (producción de olores, gases, polvo, vibraciones, etc.).
g) Utilizar máquinas o motores de potencia inferior a 5 kw. cada uno, y disponer de una potencia total inferior a 25 kw. h) Disponer de acceso desde viario público o desde viario privado, o espacio libre de edificación de uso comunitario o colectivo independiente del acceso del uso dominante. 5. En caso de implantación de usos productivos en parcela independiente con otro uso dominante, se estará en lo dispuesto en las compatibilidades de uso de la ordenanza de zona, además de tener que cumplir lo establecido en los apartados e), f) y g) anteriores. 6. Los corredores o pasillos de evacuación, así como las escaleras cumplirán los siguientes anchos mínimos, en función de la superficie del local a que sirvan: a)
10. Los locales contarán con ventilación natural o forzada que garantice entre 6 y 10 renovaciones/hora, con una aportación de aire renovado entre 60 y 100 3 m ./persona/hora, según el tipo de actividad. 11. A partir de 500 m². de superficie total construida para usos productivos, las necesidades de espacio para carga y descarga deberán resolverse en el propio edificio, parcela o terreno. 12. Los proyectos para obtención de licencia de obras, para más de 1.000 m². construidos, incluirán expresamente el cálculo y justificación de plazas de aparcamiento y carga y descarga en función de las características de la actividad, y del empleo y tráfico generados. 13. En edificios u obras de hasta 1.000 m². y como referente para los demás casos, la dotación de plazas de aparcamiento según la superficie construida será: a)
1,10 m., mínimo.
b) 1,30 m., a partir de 1.000 m².
b) Camiones, vehículos pesados: una cada 500 m². o fracción superior a 200m².
c)
c)
1,50 m., a partir de 2.000 m².
7. Si hubiese más de una escalera, a efectos de cómputo se dividirá la superficie por el número de escaleras. 8. Los aseos estarán integrados por inodoro y lavabo, disponiéndose además cabinas de ducha cuando las características de la instalación lo requieran. En los edificios compartimentados de industria nido, las instalaciones sanitarias podrán servir a distintos locales. La dotación sanitaria se desdoblará por sexos y se establecerá en función de las características de la actividad, tomando como referencia el mayor de los siguientes estándares: a)
Dos aseos cada veinte usuarios o fracción superior a 10.
b) Dos aseos cada 500 m². de superficie construida. c)
El regulado por la normativa sectorial o la laboral aplicable, si la hubiera.
9. La altura útil mínima de los locales será de 3,00 m.; su altura libre mínima será de 2,70 m. y podrá ocupar hasta un máximo del 25% de la superficie útil del local.
Carga y descarga una cada 1.000 m² o fracción superior a 400 m².
14. Se consideran usos complementarios los de: a)
(80)
Automóviles, vehículos ligeros: una cada 100 m². o fracción superior a 50m².
Aparcamiento al servicio de la actividad.
b) Infraestructuras en situación de planta baja o inferiores. 15. Se consideran usos compatibles los de: a)
Oficinas directamente relacionadas con la actividad dominante.
b) Zona comercial directamente relacionada con la actividad dominante.
1. A efectos de las presentes Ordenanzas se denominan usos de actividades terciarias todos los destinados a la prestación de servicios, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares, a excepción de: Usos públicos.
b) Usos residenciales. c)
Usos productivos.
d) Usos dotacionales, de infraestructuras, transporte, comunicaciones y al servicio del automóvil, sea cual fuese su titularidad. e) Usos relacionados con actividades propias del suelo rústico. 2.
Se subdividen en cuatro grupos: a)
Comercial.
Corresponden a las actividades del comercio al por menor.
2. En edificio de uso dominante residencial podrán instalarse locales comerciales únicamente en situación tercera. 3. Ningún local podrá tener acceso directo desde viviendas o apartamentos, o servirles de acceso único y/o directo. 4. En los locales de superficie inferior a 250 m²., todos los recorridos utilizados por el público tendrán una anchura mínima de 1,20 m. salvándose los desniveles mediante rampas y/o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos, y procurando al menos un recorrido accesible. 5. En los locales de superficie superior a 250 m²., las circulaciones tendrán una anchura mínima de 1,50 m., salvándose los desniveles mediante rampas y/o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos, y garantizando un recorrido accesible. 6.
En edificios de uso exclusivo, la altura útil mínima será 3,45 m., y la libre 2,80 m.
7. La dotación sanitaria, se desdoblará por sexos a partir de dos aseos y cumplirá los siguientes mínimos: a)
b) Oficinas. c)
Hotelero.
d) Lúdico. Artículo 5.4.2 Condiciones comunes de los usos de actividades terciarias Las plazas de aparcamiento requeridas, incluidas las de carga y descarga, deberán resolverse en el edificio, parcela o terreno en que se diese la actuación, o previa justificación basada en las características de la actividad terciaria: a)
Proveerse en otra parcela o terreno situado a menos de 150 metros del deficitario, siempre que con ello no se merme la dotación obligatoria de la parcela o terreno en que se ubiquen.
Un aseo (lavabo e inodoro) por los primeros 100 m2 y uno más por cada 250 m2 o fracción superior a 100 m2, referidos a la superficie útil de venta al público.
b) El regulado por la Normativa sectorial aplicable si la hubiera. 8. Cuando la superficie de venta alcance los 500 m2, y siempre que se trate de edificios de uso exclusivo, se dispondrá dentro del local, de una dársena de carga y descarga con altura libre mínima de 3,40 m. que se aumentará en una unidad por cada 1.000 m2 más de superficie de venta. 9. Los locales comerciales que se agrupen formando pasajes o galerías de centros comerciales cumplirán las siguientes condiciones: a)
Los pasos sobre los que recaigan accesos a locales tendrán un ancho igual o superior a 3 m.
b) Proveerse como plazas adicionales en aparcamiento para residentes o equivalentes.
(81)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
1.
Artículo 5.4.1 Usos individualizados de actividades terciarias
a)
Artículo 5.4.3 Condiciones de los usos comerciales
CONDICIONES DE LOS USOS DE ACTIVIDADES
Capítulo 4 – Condiciones de los usos de las actividades terciarias
CAPÍTULO 4 TERCIARIAS
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 4 – Condiciones de los usos de las actividades terciarias
b) Las escaleras y accesos a la agrupación comercial contarán cuando menos con dos accesos de peatones desde la vía pública, de anchura igual o superior a 4,00 m. y situados en puntos alejados. c)
Podrán agruparse y resolverse de forma conjunta la dotación de servicios sanitarios, instalaciones y carga y descarga.
10. La implantación de agrupaciones o superficies comerciales, con superficie de venta superior a 2.000 m²., deberá incluir en la solicitud de licencia un estudio que analice el impacto que puedan producir sobre la red viaria y la estructura comercial de la zona. Las de más de 5.000 m². de superficie de venta, requerirán un estudio que defina su ámbito de influencia e impacto de tráfico y comercial sobre el mismo, salvo que su implantación haya sido prevista por el Plan General, o mediante Plan Parcial o Plan Especial que lo desarrolle. 11. Los requisitos de plazas de aparcamiento, incluidas las de carga y descarga, serán los mayores que resulten de: a)
16. En las parcelas donde se implante uso terciario comercial en parcela independiente se podrán instalar marquesinas ligeras para la cubrición de parte de la zona de aparcamiento, sin que computen a efectos de ocupación ni de edificabilidad, siempre que verifiquen los siguientes requisitos: no posean cerramientos laterales; se retranqueen al menos 10 metros de todos los frentes de parcela, salvo en parcelas de más de 15.000 metros cuadrados que se retranquearán un mínimo de 25 metros; su ocupación se limite a un 30% de la superficie no edificada. Artículo 5.4.4 Condiciones de los usos de oficinas 1. Corresponde a las actividades cuya función es prestar servicios de gestión, técnicos, financieros, de información u otros, así como los despachos profesionales. Se excluyen los servicios prestados por las Administraciones Públicas que se incluyen en el uso dotacional. 2.
a)
Un mínimo de una plaza cada 50 m². de superficie construida o fracción superior a 15 m².
b) Los que resulten de la normativa sectorial aplicable.
Aparcamiento al servicio de la actividad.
b) Infraestructuras en situación de planta baja o inferiores.
c)
13. Se consideran usos compatibles los de: a)
Oficinas directamente relacionadas con el uso dominante.
b) Almacenaje al servicio de la actividad comercial. 14. Mediante Ordenanza Municipal se podrán establecer distancias mínimas entre accesos de determinadas actividades comerciales, cuando razones de tránsito o de abastecimiento lo aconsejen. 15. Las plantas destinadas a locales comerciales deberán disponer de conductos de ventilación vertical con sección de un metro cuadrado por cada doscientos metros cuadrados útiles; no podrán segregarse locales que no dispongan de dichos conductos.
(82)
Despachos profesionales: locales en que se desempeñan actividades profesionales o artísticas, compatibles con la vivienda con la que compartirán acceso (constituyendo anexo o parte de la misma) y no excedan del 40% de la superficie útil conjunta.
b) Las oficinas que ofrecen un servicio de venta y reúnen condiciones asimilables a la clase de uso comercial, como sucursales bancarias, agencias de viajes o establecimientos similares: que podrán igualmente implantarse, salvo determinación en contra de las normas zonales u ordenanzas particulares de los planeamientos específicos o de desarrollo, en las situaciones y superficies máximas que para el uso comercial se establezca en sus regímenes de compatibilidades.
12. Se consideran usos complementarios los de: a)
A efectos de implantación se diferencian cuatro tipos:
Consultas profesionales: locales en que se desempeñan actividades colegiadas profesionales tipificadas como oficinas.
d) Oficinas: los demás establecimientos a que hace referencia el punto 1. 3.
En edificios de uso dominante residencial podrán instalarse: a)
Oficinas en situación tercera.
b) No habrá limitación en cuanto a la implantación de despachos y consultas profesionales ni de oficinas de la Administración Pública. 4. Cada oficina independiente tendrá una superficie útil no inferior a 40 m². útiles, salvo en el caso de oficinas situadas en plantas superiores a la baja con zonas
6. Los pasillos y escaleras interiores a los locales cumplirán los siguientes anchos mínimos, en función del área servida: a)
0,90 metros hasta 500 m².
1. Corresponde al servicio terciario que se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas. Se incluyen en ellos todos los contemplados por la Normativa sectorial de ámbito estatal o autonómico vigente o que se promulgue en el futuro. 2. Se atenderá, en todo lo referente a condiciones de uso, a lo dispuesto en la normativa sectorial vigente, sin perjuicio de las condiciones generales de la edificación o específicas de zona que les fuesen aplicables. 3. Los requisitos de plazas de aparcamiento y de carga y descarga serán como mínimo los fijados en este artículo, o los mayores que requiriese la normativa sectorial aplicable si la hubiera.
b) 1,00 metro para locales de más de 500 m².
a)
7. La dotación sanitaria, individual o compartida, se desdoblará por sexos a partir de dos aseos, y se establecerá en función del total de la superficie ocupada atendida tomando como referencia el mayor de los siguientes estándares: a)
Un aseo (lavabo e inodoro) por los primeros 100 m². y uno más por cada 200 m². o fracción superior a 50 m².
b) Plazas de carga y descarga: al menos una; y una por cada 2.000 m². o fracción superior a 1.000 m². 4.
En los establecimientos del tipo apartahotel o similar: a)
b) El regulado por la Normativa sectorial o laboral aplicable si la hubiera. 8. En edificios de uso exclusivo, de nueva planta, la altura útil mínima será de 3,45 m. La altura libre mínima será de 2,80 m. En caso de construcciones existentes la altura libre mínima será de 2,50 metros. 9. Los requisitos de plazas de aparcamiento, incluidas las de carga y descarga, serán como mínimo los fijados en este artículo, o los mayores que requiriese la Normativa sectorial aplicable si la hubiera.
Además del cumplimiento de la normativa sectorial específica, cada unidad residencial habrá de cumplir las condiciones establecidas en el artículo 5.2.4. para el uso individualizado de estudio o apartamento.
b) Y en aquellos entornos para los que se fije desde el planeamiento el número máximo de viviendas, habrá de adecuarse a sus determinaciones, computando cada unidad residencial como vivienda. 5.
Se consideran usos complementarios los de: a)
a)
Plazas de aparcamiento: una cada 3 habitaciones, o cada 100 m²., o fracción superior a 50 m²., de superficie edificada.
Aparcamiento al servicio de la actividad.
Plazas de aparcamiento: una cada 50 m². o fracción superior a 25 m². b) Infraestructuras en situación de planta baja o inferiores.
b) Plazas de carga y descarga: una por cada 2.000 m². o fracción superior a 1.000 m². 10. Se consideran usos complementarios los de: a)
6.
Se consideran usos compatibles los de: a)
Comercio vinculado con el uso dominante, que no supere un 10% de la superficie construida
Aparcamiento al servicio de la actividad.
b) Infraestructuras en situación de planta baja o inferiores.
b) Usos lúdicos, servicios, oficios, cocinas, lavanderías, salas y salones y otros al servicio del uso principal, que podrán ubicarse en sótano y/o semisótano garantizando la renovación de aire mediante ventilación
(83)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
5. Los despachos profesionales compatibles con el uso de vivienda, o las oficinas, que formen parte de locales destinados a actividades de industria, almacén y afines, podrán tener su acceso desde la correspondiente vivienda o local. En los demás casos se estará a las condiciones generales de acceso, artículo 4.4.2.
Artículo 5.4.5 Condiciones de los usos hoteleros
Capítulo 4 – Condiciones de los usos de las actividades terciarias
comunes compartidas que tendrán una superficie útil no inferior a 20 m². útiles una vez prorrateadas sus zonas comunes.
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 4 – Condiciones de los usos de las actividades terciarias
c)
forzada. En dicho supuesto, esto prima sobre lo establecido en el artículo 4.3.3.
b) Una plaza cada 50 espectadores o clientes potenciales simultáneos o fracción superior a 25 en el caso de locales de reunión o espectáculo.
Almacenaje al servicio de la actividad hotelera.
c)
7. En edificios con uso dominante hotelero, la parte de la planta semisótano o sótano cuyos usos sean compatibles según lo expresado en el apartado 6.b) anterior, tendrá consideración de no computable a efectos de edificabilidad. Artículo 5.4.6 Condiciones de los usos lúdicos 1. Corresponde al servicio destinado a actividades ligadas a la vida de ocio y de relación. Se incluyen salas de reunión, establecimientos para consumo de bebidas y comidas, espectáculos, etc.
9.
Se consideran usos complementarios los de: a)
10. Se consideran usos compatibles los de:
Cumplirán las condiciones exigidas por la normativa sectorial aplicable.
3. En edificios de uso dominante residencial podrán instalarse usos lúdicos únicamente en situación tercera. 4. En los locales de superficie igual o inferior a 250 m²., todos los recorridos utilizados por el público tendrán una anchura mínima de 1,20 m. salvándose los desniveles mediante rampas y/o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos, y procurando al menos un recorrido accesible. 5. En los locales de superficie superior a 250 m²., las circulaciones tendrán una anchura mínima de 1,50 m., salvándose los desniveles mediante rampas y/o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos, y garantizando un recorrido accesible. 6.
En edificios de uso exclusivo, la altura útil mínima será 3,00 m., y la libre 2,50 m.
7. La dotación sanitaria, se desdoblará por sexos a partir de dos aseos y cumplirá los siguientes mínimos: Un aseo (lavabo e inodoro) por los primeros 100 m². y uno más por cada 250 m². o fracción superior a 100 m²., referidos a superficie construida.
b) El regulado por la Normativa sectorial aplicable si la hubiera. 8.
Los requisitos de plazas de aparcamiento será la mayor de la siguiente: a)
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Una plaza por cada 100 m². de superficie construida o fracción superior a 50 m².
Comercio vinculado con el uso dominante, que no supere un 10% de la superficie construida.
b) Oficinas al servicio de la actividad principal.
CAPÍTULO 5 CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS DE EQUIPAMIENTOS Artículo 5.5.1 Usos individualizados de equipamientos 1. Para la regulación de sus condiciones generales de uso los equipamientos se dividen en los siguientes grupos: a)
Deportivo.
b) Educativo. c)
a)
Aparcamiento al servicio de la actividad.
b) Infraestructuras en situación de planta baja o inferiores.
a) 2.
Las establecidas por la normativa sectorial aplicable si la hubiera.
Sanitario asistencial.
d) Socio cultural. e) Dotación General. f)
Administración.
g) Religioso.
4. En ausencia de determinaciones específicas para un equipamiento le serán de aplicación las fijadas en este capítulo, tanto si son equipamientos públicos como privados. 5. En ausencia de otra especificación o condicionante total o parcial, para el uso básico o para el equipamiento específico de que se trate, serán de aplicación las condiciones generales de edificación y, en particular, las condiciones tipológicas subsidiarias, artículo 4.2.1., y las reglas de colindancia, artículo 4.2.14. 6. Se regirán por la Normativa sectorial aplicable, si la hubiera, y considerarán como complementario y/o subsidiario lo establecido en las Ordenanzas. 7. En el caso de que los equipamientos, ya sean públicos o privados, se ubiquen sobre suelo urbano no consolidado o urbanizable y que la edificabilidad consumida no estuviera expresamente prevista por el Plan General, se dispondrán 2 plazas de 2 aparcamiento por cada 100 m construidos de equipamiento, al menos una de ellas pública, que garantice el cumplimiento de la Ley del Suelo. En estos supuestos esta determinación prima sobre las establecidas a continuación, sin perjuicio de la mayor dotación que se pudiera requerir en base a los artículos siguientes y que en todo caso respetaría el número y titularidad de las plazas establecida en el presente apartado. 8. El semisótano y primer sótano de las parcelas destinadas a equipamiento podrán dedicarse a usos propios o compatibles con el mismo, garantizando la renovación de aire mediante ventilación forzada, primando esto sobre lo establecido en el artículo 4.3.3. y no computando a efectos de edificabilidad.
Plazas de aparcamiento: una por cada 200 m². de superficie construida o cada 50 espectadores potenciales o fracción superior a 25, si esta fuese mayor.
3. El sótano de parcelas con uso de equipamiento deportivo que acoja instalaciones directamente vinculadas al mismo, como piscinas, no se considera computable a efectos del artículo 3.6.2, tal y como se desprende del apartado 8 del artículo anterior; su altura será libre con la limitación de que el conjunto de todos los sótanos de la parcela no rebasen las profundidades totales de 10,50 y 15,50 metros establecidas en el artículo 4.2.4. 4. Cuando se trate de equipamientos de titularidad privada, su coeficiente de ponderación a los efectos del artículo 10.3.5 será de 0,7. Artículo 5.5.3 Condiciones de los usos educativos 1. Comprenden las actividades docentes correspondientes a los distintos ciclos definidos por la legislación vigente, así como las directamente asociadas a ellas, incluidos los colegios mayores y asimilables. 2. Las actividades de investigación académica así como los usos complementarios se regirán por las condiciones generales propias de los usos básicos correspondientes a los que fueran asimilables. 3. De modo previo a la cesión del Ayuntamiento a otro Organismo o entidad de los suelos dotacionales destinados a equipamiento educativo, el beneficiario de la cesión deberá concretar el uso al que se vayan a destinar. 4. Las condiciones de superficie construida y edificabilidad serán las que se derivan de la normativa sectorial aplicable o de la regulación específica del equipamiento en la ordenanza correspondiente (título 11 de las Ordenanzas) y en su defecto: a)
Superficie construida: 0,9 m². /m².
b) Altura máxima: 3 plantas; 13,50 metros altura de cornisa. Artículo 5.5.2 Condiciones de los usos deportivos 1. Comprende los espacios, instalaciones y/o edificación destinados a la práctica del deporte. 2.
Los equipamientos deportivos cumplirán las siguientes condiciones: a)
c)
Plazas de aparcamiento: una por cada 200 m². de superficie construida o por cada 50 personas de capacidad o fracción superior a 25 si esta fuese mayor. En el caso de que la parcela no pueda soportar la dotación mínima de plazas de aparcamiento, de manera razonada se podrá reducir proporcionalmente a la superficie existente y/o eximirse completamente de su cumplimiento.
Superficie construida o edificabilidad: 0,60 m². /m².
b) Altura máxima: 2 plantas.
d) Los espacios destinados a almacén-trastero en planta de sótano no computarán a efectos de edificabilidad ni de aprovechamiento, en la
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Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
3. Se consideran centralidades de equipamiento, los conjuntos de equipamientos de especial relevancia para el municipio, por su ubicación o contenido.
c)
Capítulo 6 – Condiciones Generales del uso de equipamientos
2. El Plan define otra calificación de equipamientos, sin adscripción a cualquiera de los usos anteriores (equipamientos “sin especificar”), a los que serán de aplicación las condiciones generales de uso correspondientes al de la actividad a que finalmente se destinen conforme procedimiento idéntico al fijado por el artículo 121.3 de la Ley del Suelo y el artículo 11.9.4 de las Ordenanzas.
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 5 –Condiciones generales de los usos de equipamientos
misma proporción equivalente, que los trasteros en edificación de viviendas. 5. Los cierres de los centros escolares públicos estarán constituidos por un zócalo ciego con una altura máxima de 1,00 metro medida sobre la rasante de la parcela escolar, completado en su caso con protecciones diáfanas hasta una altura que genere seguridad frente a la intrusión de personas ajenas al recinto escolar y sirva de protección al uso recreativo hasta una altura máxima total de 3,00 metros, primando esto sobre lo establecido en el artículo 4.5.8. 6. Cuando se trate de equipamientos de titularidad privada, su coeficiente de ponderación a los efectos del artículo 10.3.5 será de 0,7. Artículo 5.5.4 Condiciones de los usos sanitario asistenciales 1.
Comprende los destinados a los siguientes grupos de usos básicos: a)
Sanitario: actividades destinadas a la orientación, prevención y prestación de servicios médicos o veterinarios, así como las actividades complementarias de la principal. No se consideran incluidos en este uso las farmacias ni los despachos profesionales particulares de salud ajenos a centros médicos públicos. b) Asistencial: actividades encaminadas a fines benéficos y asistenciales, que informan o prestan servicios a determinados sectores sociales, tales como colectivos marginados, con minusvalías o dependientes, así como a grupos específicos de población como tercera edad, mujeres, familias y menores, etc., acogidos a la regulación establecida por la normativa autonómica de servicios sociales. Se incluyen en esta categoría los centros de acogida de personas maltratadas, centros de día para ancianos, de rehabilitación de drogodependientes e instalaciones similares, así como las residencias de tercera edad y otros grupos dependientes.
índice de edificabilidad = 0,40 + 0,20 x (500/superficie neta) d) Alturas máximas: en plantas, 2 plantas; de cornisa y coronación, 9,00 y 12,00 metros respectivamente. 3. Los requisitos de plazas de aparcamiento serán los correspondientes a los usos residenciales, terciarios o productivos a que fuesen asimilables. 4. Cuando se trate de equipamientos de titularidad privada, su coeficiente de ponderación a los efectos del artículo 10.3.5 será de 0,7. Artículo 5.5.5 Condiciones de los usos socio culturales 1.
Comprende los destinados a los siguientes grupos de usos básicos: a)
Social: comprende las actividades asociativas y de relación tales como sedes de asociaciones empresariales, gremiales, vecinales, sindicatos, partidos políticos, etc.
b) Cultural: actividades culturales, de exposición, biblioteca, lectura, conferencias y afines. 2. En ausencia, o como complemento, de regulación individualizada, las condiciones de uso serán: a)
Las de la normativa sectorial específica aplicable, si la hubiera.
b) Las correspondientes a los usos no dotacionales a los que fuesen más directamente asimilables. c)
Las condiciones tipológicas subsidiarias, artículo 4.2.1., modificadas, en cuanto a edificabilidad, conforme sigue: índice de edificabilidad = 0,40 + 0,20 x (500/superficie neta)
2. En ausencia, o como complemento, de regulación individualizada, las condiciones de uso serán: a)
Las de la normativa sectorial específica aplicable, si la hubiera.
b) Las correspondientes a los usos no dotacionales a los que fuesen más directamente asimilables. c)
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d) Alturas máximas: en plantas, 2 plantas; de cornisa y coronación, 9,00 y 12,00 metros respectivamente.
Las condiciones tipológicas subsidiarias, artículo 4.2.1., modificadas, en cuanto a edificabilidad, conforme sigue:
3. Los requisitos de plazas de aparcamiento serán los correspondientes a los usos residenciales, terciarios o productivos a que fuesen asimilables. 4. Cuando se trate de equipamientos de titularidad privada, su coeficiente de ponderación a los efectos del artículo 10.3.5 será de 0,7.
3. La implantación de este tipo de equipamiento estará restringida a los siguientes emplazamientos:
2. En ausencia y/o como complemento de regulación pormenorizada, se regirán por su normativa sectorial específica, si la hubiera y, en su defecto por las condiciones tipológicas subsidiarias establecidas en el artículo 4.2.1. de las Ordenanzas.
a)
3. La implantación de este tipo de equipamiento estará restringida a los siguientes emplazamientos:
b) En aquellas zonas de uso dotacional donde mediante el procedimiento del artículo 11.9.4 se concrete este destino.
a)
En zona de uso dotacional donde expresamente se prevea ese tipo de equipamiento.
b) En aquellas zonas de uso dotacional donde mediante el procedimiento del artículo 11.9.4. se concrete este destino. c)
El uso tanatorio se admite en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable; en ambos casos en zona de tipología de edificación abierta.
4. Los requisitos de plazas de aparcamiento serán los correspondientes a los usos residenciales, terciarios o productivos a que fuesen asimilables. 5. Cuando se trate de equipamientos de titularidad privada, su coeficiente de ponderación a los efectos del art. 10.3.5 será de 0,7. Artículo 5.5.7 Condiciones de los usos de administración 1. Comprende los edificios soporte de la Administración Pública, comprendiendo oficinas, juzgados, así como los restantes servicios públicos. 2. En ausencia y/o como complemento de regulación pormenorizada, las condiciones de uso serán: a)
Las de la normativa sectorial específica de aplicación, si la hubiere.
b) Las correspondientes a los usos de oficina u otros a los que fuesen más directamente asimilables. c)
En zona de uso dotacional donde expresamente se prevea ese tipo de equipamiento.
4. Los requisitos de plazas de aparcamiento serán los correspondientes a los usos terciarios o productivos a que fuesen asimilables. Artículo 5.5.8 Condiciones de los usos religiosos 1. Comprende los centros de culto de cualquier confesión y las residencias de religiosos. 2. En ausencia y/o como complemento de su regulación pormenorizada se regirán por su normativa específica, si la hubiera, y en su defecto por las condiciones asimilables de los usos de reunión y/o residencia comunitaria, y/o por las condiciones tipológicas subsidiarias modificadas en cuanto a régimen de alturas conforme sigue: a)
Culto: altura libre 9,0 m.; altura de coronación 15,0 m.
b) Residencia de religiosos: 3 plantas; y 10,50 m. y 13,50 m. de cornisa y coronación respectivamente. c)
Plazas de aparcamiento: una por cada 200 m². de superficie construida, o cada 50 personas de capacidad o fracción superior a 25, si ésta fuera mayor.
3. Estos equipamientos tienen consideración de privados, por lo que su coeficiente de ponderación a los efectos del art. 10.3.5 será de 0,7. Artículo 5.5.9 Usos complementarios a los de equipamiento En edificios, parcelas o terrenos de uso exclusivo de equipamiento son usos complementarios:
Las condiciones tipológicas subsidiarias, artículo 4.2.1., modificadas, en cuanto a edificabilidad, conforme sigue: índice de edificabilidad = 0,40 + 0,20 x (500/superficie neta)
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Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
1. Comprende los cementerios y tanatorios sea cual sea su titularidad, espacios de práctica de defensa civil o militar, mercados públicos, y demás instalaciones o dotaciones públicas no encuadrables en alguno de los grupos anteriores.
d) Alturas máximas: en plantas, 2 plantas; de cornisa y coronación, 9,00 y 12,00 metros respectivamente.
Capítulo 5 – Condiciones Generales del uso de equipamientos
Artículo 5.5.6 Condiciones de los usos de dotaciones generales
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 5 –Condiciones generales de los usos de equipamientos
a)
Vivienda, vinculada a guarda y custodia de la instalación, hasta un máximo de una vivienda y 130 m². construidos por equipamiento.
b) Aparcamiento al servicio del equipamiento. c)
Infraestructuras situadas en planta baja o inferiores.
Artículo 5.5.10 Cumplimiento de equipamientos
los
requisitos
de
aparcamiento
en
1. Las plazas de aparcamiento necesarias se atenderán en su totalidad en el interior de la parcela correspondiente. 2. Podrán situarse sobre o bajo rasante con sujeción a lo especificado en el artículo 5.10.2 y 5.10.3 respectivamente.
CAPÍTULO 6 LIBRES
CONDICIONES GENERALES DEL USO DE ESPACIOS
4. En el diseñó de los espacios libres se deberá atender a la diferente normativa de aplicación, y en particular a las de accesibilidad universal. A este respecto se deberá cumplir con los requisitos establecidos en la Ley 3/1996 de Cantabria, y en concreto sus artículos 4,5, 6, 7, 8 y 9, y la Orden VIV/561/2010, y, en concreto el capítulo II “espacios públicos urbanizados y áreas de uso peatonal”, capítulo III “itinerario peatonal accesible”, capítulo IV “áreas de estancia”, capítulo V “elementos de urbanización”, capítulo VIII “mobiliario urbano” y capítulo XI “señalización y comunicación sensorial”. Para los espacios libres ya existentes su adaptación será progresiva en los términos de la Disposición Transitoria Primera de la Orden Ministerial debiendo incorporarse en el Plan Especial indicado en el artículo 5.8.2 de las presentes Ordenanzas. En la ordenación detallada y en los proyectos de urbanización de los espacios libres de nueva urbanización, se incluirá un plano de ordenación con los itinerarios peatonales accesibles interiores al mismo, que deberá conectar todas las instalaciones, actividades y servicios del espacio urbanizado, y que en todo caso atenderán a lo establecido en la Ley 3/1996 y en la Orden VIV/561/2010. Artículo 5.6.2 Condiciones de parques equipados
Artículo 5.6.1 Usos individualizados de espacios libres 1. Para la regulación de sus condiciones generales de uso se subdividen en los siguientes grupos:
1. Pertenecen a este uso las zonas verdes señaladas como tal en los Planos de Ordenación, con el código PE, que integran espacios arbolados, jardines, actividades de deporte, ocio, recreo y cultura al servicio del parque, así como equipamientos públicos de interés social en las condiciones expresadas en este artículo. 2.
a)
La superficie del parque equipado podrá dedicarse a :
Parques equipados. a)
b) Espacio libre natural. c)
Parques, jardines y plazas.
Equipamientos integrados en el ámbito del parque y que requieran edificación, que podrán vincular hasta un 10% de la superficie total, incluyendo en este porcentaje de espacios vinculados: sus áreas ajardinadas, accesos rodados y áreas de aparcamiento sobre o bajo rasante si las hubiera.
d) Zona verde privada vinculante. e) Rías y playas. 2. Los espacios libres vinculados a infraestructuras viarias y ferroviarias, como ajardinamientos de glorietas y medianas, excedentes, terraplenes, etc, forman parte de la infraestructura, quedando vinculados al régimen de las mismas. 3. Los espacios libres de sistema general deberán garantizar que al menos el 50% de su superficie sea permeable y permita la plantación de especies vegetales o bien mantenga sus condiciones naturales.
(88)
b) Equipamientos o actividades al aire libre, incluyendo áreas de espectáculo, juegos o deporte, a las que se podrá destinar hasta un 10% de la superficie total. c)
Accesos rodados y aparcamiento público para los usuarios del parque a razón de un máximo de una plaza por cada 5.000 m². o fracción superior a 2.500 m².
d) Áreas estanciales, paseos, áreas ajardinadas, estanques, áreas arboladas y demás elementos afines, a los que se deberá destinar la totalidad del espacio no consumido por lo reservado para equipamientos según los puntos precedentes.
4. La superficie vinculada a que hace referencia el punto 2.a) y que no estuviese ocupada por edificación sobre rasante será de libre uso público no pudiendo vallarse o limitarse el acceso. 5. La altura de la edificación no deberá exceder de dos plantas; las alturas de cornisa y de coronación podrán ser definidas mediante estudio de detalle, en su defecto no excederán de 8 y 12 metros respectivamente, todo ello sin perjuicio de la concreción de estas u otras condiciones de ordenación conforme al procedimiento del artículo 11.9.4 aplicadas sobre la parcela vinculada. 6. En las áreas destinadas a ajardinamiento se admiten construcciones destinadas a la venta de bebidas, periódicos, helados y actividades similares, sujetas a las siguientes condiciones: a)
Estar construidas con materiales acordes con el carácter del espacio en que se ubican.
b) Tener una superficie construida inferior a 20 m². Cuando en un parque, jardín o espacio libre se localicen varias de estas construcciones, su superficie construida total no rebasará 200 m². /por cada 10.000 m². c)
1. Pertenecen a este uso las zonas verdes señaladas como tal en los Planos de Ordenación, con el código EN, que integran espacios con baja antropización, en los que se potencia su estado natural con grados bajos de urbanización. 2. El espacio libre natural correspondiente con el Parque Público Litoral del Norte, se ordenará pormenorizadamente mediante un Plan Especial, regulando los usos y actuaciones autorizables en el mismo, definiendo de forma pormenorizada sus valores, y estableciendo unos usos que permitan conservar y restaurar los valores naturales, paisajísticos, patrimoniales y etnográfico de la fachada litoral Norte. En ausencia de dicho Plan Especial sólo serán autorizables los siguientes usos y actuaciones (establecidos por la Memoria Ambiental), sobre los que primará en todo caso el Plan de Ordenación del Litoral y legislación sectorial o general de aplicación: a)
Para el espacio libre natural denotado con el código EN-POL-A: •
Conservación activa de los valores naturales existentes, incluyendo las actuaciones para el mantenimiento y la recuperación o restauración de los elementos que definen la estructura natural, morfológica o tradicional del espacio.
•
Restauración de zonas alteradas por vertidos, infraviviendas, actividades extractivas o cualquier otro tipo de degradación ambiental.
•
Con carácter general y antes de crear nuevos caminos se tendrá en cuenta la adaptación de los existentes para disfrute y uso peatonal.
•
En caso de ser necesaria la creación de nuevos senderos se recomienda que estos tengan un ancho máximo de 3 metros y firme de áridos naturales, siempre y cuando sea para completar y unir la trama de caminos existentes. El balance de los movimientos de tierra debe ser siempre nulo y las condiciones de proyecto y ejecución cumplir con las estipulaciones del Plan Especial de la Red de Sendas y Caminos del Litoral.
•
Entre los usos compatibles con los valores de la zona se estudiará la posibilidad de fomentar la ganadería extensiva con fines paisajísticos. Asimismo se valorará la implantación de ámbitos destinados a horticultura al aire libre.
Su altura no rebasará una planta o 3,50 m. de cornisa.
7. Los aparcamientos en superficie deberán proveer el ajardinamiento de al menos 2,5 m². por plaza y la plantación de al menos un árbol cada dos plazas. 8. Las necesidades de aparcamiento podrán resolverse bajo rasante siempre que: no afecten a especies arboladas existentes; estén bajo edificación; o, se ubiquen en sótano totalmente enterrado y permitan el ajardinamiento o arbolado de al menos el 50% de la superficie ocupada bajo rasante. Excepcionalmente, cuando las condiciones topográficas lo justifiquen y mediante estudio de detalle, podrán situarse en semisótano con igual posibilidad de ajardinar o arbolar el 50% de la superficie que ocupen.
(89)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
3. La superficie construida para los equipamientos, sobre rasante, no podrá exceder, la edificabilidad correspondiente al tipo de equipamiento según el capítulo 5 de este título; ó, 0,5 m². por cada m². de suelo vinculado al uso si esto fuese menor.
Artículo 5.6.3 Condiciones de los espacios libres naturales
Capítulo 5 – Condiciones Generales del uso de equipamientos
Las zonas ajardinadas y/o arboladas (no pavimentadas) deberán suponer al menos el 50% de la superficie del Parque Equipado.
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 5 –Condiciones generales de los usos de espacio libre
•
Las instalaciones al servicio de las playas de la Virgen del Mar y de la Maruca, tendrán superficies menores de 25 metros cuadrados de superficie y altura máxima de 4 metros, siendo temporales y desmontables.
•
Se podrán desarrollar aparcamientos al aire libre con capacidad máxima para 10 plazas, salvo en los entornos de la Virgen del Mar, la Maruca y el Faro de Cabo Mayor donde podrán disponer de 50 plazas. Las plataformas de aparcamiento serán drenantes y se construirán con materiales cuyos espacios intersticiales permitan la implantación de césped.
•
Para la mejora de la urbanización de los caminos pre existentes se tendrá como criterio la utilización de materiales integrados en el entorno, y para la apertura de nuevos caminos, se tendrán en cuenta los criterios descritos en el apartado a). Sin superar el ancho de 5 metros y predominando el uso peatonal.
•
En el caso de que se necesiten aparcamientos al aire libre con mayor capacidad, las plataformas de aparcamiento serán drenantes y se construirán con materiales cuyos espacios intersticiales permitan la implantación de césped. En ningún caso se superarán las 100 plazas en superficies continúas.
•
En el entorno de la Virgen del Mar podrán autorizarse actividades de recreo concentrado (ocio, juegos, recreativas y culturales). Dicho uso se desarrollará siguiendo criterios de minimización de movimientos de tierra, uso de áridos naturales de colores similares a los presentes en la zona y primando las superficies verdes sobre las zonas asfaltadas impermeables; las instalaciones en superficie que se precisen se autorizarán exclusivamente con carácter temporal.
•
Zonas de recreo concentrado y equipamientos deportivos al aire libre. En caso de existir un efecto acumulativo, estas zonas y áreas de equipamiento distarán al menos 1 Km entre ellas, hasta un máximo de 4 para todo el Parque Público Litoral Norte. En cualquier caso los taludes que se generen en la ejecución de las mismas no superará el metro de altura. Si conllevaran instalaciones permanentes o edificaciones, las mismas cumplirán lo establecido en el siguiente párrafo.
•
En la zona noroccidental de la Ría de San Pedro del Mar podrán autorizarse instalaciones deportivas al aire libre que no requieran movimientos de tierra que alteren el carácter paisajístico del lugar, ni construcciones o instalaciones cubiertas permanentes 2 en superficie de más de 25 m de superficie y de 4 metros de altura.
•
Con carácter general, para dotar al parque de infraestructuras se fomentará la recuperación y rehabilitación de construcciones preexistentes, permitiéndolas un aumento de superficie construida de hasta un 5% de la superficie total. En caso de no existir construcciones, las nuevas instalaciones complementarias 2 del espacio público tendrán una superficie máxima de 500 m de planta y una altura de coronación máxima de 4,5 metros.
•
Las infraestructuras de servicios urbanos deberán ir soterradas, salvo que cuestiones técnicas lo impidan.
Los supuestos anteriores se entenderán de aplicación siempre que las construcciones sean destinadas a alguno de los usos permitidos en los artículos 28 y 34 del POL, y no a cualquier otro.
b) Para el espacio libre natural denotado con el código EN-POL-B: •
Se fomentará la implantación de sendas peatonales y carriles bici, así como actuaciones encaminadas a facilitar el acceso a personas de movilidad reducida.
•
Se recomienda que los aparcamientos al aire libre tengan una capacidad máxima para 10 plazas y unos emplazamientos discontinuos. Las plataformas de aparcamiento serán drenantes y se construirán con materiales cuyos espacios intersticiales permitan la implantación de césped.
•
(90)
Se fomentará la implantación de huertos urbanos.
•
Las obras de urbanización necesarias para adecuar los espacios a una finalidad pública compatibles con el entorno natural, como juegos para niños, huertas, recorridos hípicos, elementos potenciadores del espacio libre, etc, se ejecutarán en condiciones de integración con el entorno en forma y materiales.
3. Los terrenos destinados al espacio libre natural, no incluidos en el apartado anterior, deberán mantener sus condiciones naturales. Las actuaciones permitidas sobre los mismos se deberán encuadrar en las señaladas a continuación, siempre que sean compatibles con las figuras de ordenación del territorio y normativa sectorial aplicable:
b) Mejora de la urbanización de los caminos preexistentes, con materiales integrados en el entorno, y apertura de nuevos caminos en similares condiciones. A estos efectos los caminos de nueva creación poseerán menos de 6 metros de sección y serán de uso predominante peatonal. c)
Implantación de sendas peatonales y carriles bici.
d) Actuaciones encaminadas a facilitar el acceso a personas de movilidad reducida. e) Creación de aparcamientos, que deberán integrarse en el espacio libre, y para los que se dispondrá de una cubierta arbolada de un árbol por cada 2 plazas de estacionamiento.
l)
Excepcionalmente, se permitirá la ubicación de infraestructuras de servicios urbanos que se procurarán soterrar.
4. De forma complementaria a la regulación de los apartado anteriores en los espacios libres naturales que se ubiquen en categorías de protección del POL se permiten bajo el procedimiento del artículo 27 del mismo, los siguientes usos: a)
Actuaciones, construcciones e instalaciones, permanentes o no, vinculadas a un servicio público o a la ejecución, entretenimiento y servicio de obras públicas e infraestructuras que sea necesario ubicar en estas áreas.
b) Instalaciones asociadas a actividades científicas, de investigación, información e interpretación directamente vinculadas con el carácter de la categoría de protección en que se ubiquen.
Artículo 5.6.4 Condiciones de los parques, jardines y plazas f)
Ubicación de equipamientos y estancias públicas de nueva construcción que podrán vincular hasta un 5% de la superficie total, poseerán una edificabilidad máxima de 0,25 m². por cada m². de suelo vinculado y una planta, con altura de coronación máxima de 5 metros. Sin entrar en el cómputo de estos equipamientos, se podrán rehabilitar edificaciones preexistentes para uso público, en condiciones arquitectónicas integradas en el entorno.
g) Ubicación de equipamientos deportivos al aire libre, no incluidos en el cómputo anterior, debiéndose minimizar los movimientos de tierra. h) Realización de obras de urbanización necesarias para incorporar áreas de estancia adecuadas, además de miradores, estanques y otros elementos potenciadores del espacio libre. i)
Realización de obras de urbanización necesarias para adecuar los espacios a una finalidad pública compatibles con el entorno natural, como juegos para niños, huertas, recorridos de caballos, etc, procurando la integración con el entorno en forma y materiales.
j)
Ubicación de mobiliario urbano, así como carteles de señalización e información.
k)
Excepcionalmente, se permitirá la apertura de viarios de nueva creación no existentes ni contemplados expresamente por el Plan, que sirvan de distribución a los caminos preexistentes.
1. Pertenecen al uso de parques, jardines y plazas las zonas verdes públicas o plazas duras destinadas al esparcimiento de la población en el entorno urbano; estas áreas pueden integrar actividades deportivas y equipamientos socio culturales de pequeñas dimensiones. 2. Las instalaciones destinadas a actividades culturales no podrán vincular más del 10% de la superficie del parque ni consumir más de 0,5 m². por m². de superficie vinculada. 3. Las instalaciones deportivas e infantiles podrán ser cubiertas y/o cerradas, y en conjunto no ocuparán más de 25% de la superficie del parque. 4. Podrán realizarse construcciones provisionales sujetas a las condiciones fijadas en el artículo 5.6.2., apartado 6. 5. En los espacios así calificados de más de 300 metros cuadrados de superficie se integrarán zonas ajardinadas y/o arboladas (no pavimentadas) en al menos el 25% de su superficie, que preferentemente se ubicarán en parterres naturales. Este porcentaje podrá reducirse o eliminarse en plazas duras preexistentes del casco urbano. 6. Las franjas de espacios libres públicos longitudinales alineadas con viario podrán ser atravesadas por accesos rodados a parcelas colindantes cuando no sea posible resolver la accesibilidad desde otros viales, ni siquiera con soluciones de viario privado comunitario. La distancia mínima entre accesos será de 100 metros y su urbanización dará prioridad al diseño unitario del espacio libre con una pavimentación propia del
(91)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Actuaciones para el mantenimiento y/o la recuperación o restauración de los elementos que definen la estructura natural, morfológica o tradicional del espacio.
Capítulo 6 – Condiciones generales del uso de espacios libres
a)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 6 –Condiciones generales del uso de espacios libres
tránsito peatonal; estos accesos deberán contemplarse en el Proyecto de Urbanización. 7. Las pequeñas zonas calificadas mediante esta categoría que sean anexas al viario público o al sistema ferroviario y que por sus dimensiones solamente constituyan zonas de urbanización asociadas a la infraestructura, podrán alterarse en el momento de ejecución o reurbanización de ésta, no poseyendo carácter vinculante para la ordenación. 8. En las cesiones de espacios libres de más de 2.000 m². se deberá incluir al menos un área de juegos infantiles con un columpio, muelle, tobogán, y una estructura de juego, incrementándose el número de elementos proporcionalmente al aumento de la superficie, pudiendo ser sustituidos por otros, según criterio de los Servicios Técnicos Municipales. También deberá contar con suelo de seguridad o pavimento protector, todo ello según normativa UNE–EN 1176 y UNE EN-1177, o normativa que la actualice o sustituya. 9.
Podrán implantarse aparcamientos sujetos a las siguientes condiciones: a)
Sobre rasante al servicio de los usuarios del parque, hasta un máximo de una plaza cada 2.500 m².
b) Bajo rasante con las mismas condiciones fijadas para los parques equipados (artículo 5.6.2., apartado 8). Artículo 5.6.5 Condiciones de la zona verde privada vinculante 1. Pertenecen a este uso las zonas verdes señaladas como tal en los Planos de Ordenación, con una trama de puntos, que deben destinarse a espacio libre aún cuando su titularidad sea privada y se ubiquen dentro de los límites de la parcela a la que pertenezcan. En caso de que se superpongan sobre equipamientos públicos y/o aparcamientos públicos su titularidad será pública estando vinculadas al elemento sobre el que se superponen.
c)
Podrán acoger equipamientos deportivos al aire libre que en caso de ser visibles desde la vía pública no dispondrán de elementos de cierre verticales de más de 1 metro de altura que limiten la visión o perspectiva de la zona.
d) Podrá ocuparse con aparcamiento bajo rasante, siempre que se respeten las condiciones anteriores, las condiciones de posición establecidas en las Ordenanzas con carácter general, las restricciones derivadas de la normativa sectorial aplicable y se garantice el ajardinamiento de al menos el 75% de su superficie. e) Podrá ser atravesado por los accesos a las construcciones existentes sin perjuicio del cumplimiento de las anteriores determinaciones. Artículo 5.6.6 Condiciones de las playas 1. El uso de playas está sujeto a las limitaciones derivadas de su pertenencia a la zona de dominio público marítimo-terrestre. En sentido estricto no se consideran como espacios libres a efecto de su regulación en las presentes Ordenanzas. 2. Se prohíben las actividades que requieran para su funcionamiento construcciones o instalaciones de carácter permanente, excepción hecha para los servicios públicos relacionados con el litoral. 3. Desde la ordenación urbanística y sin perjuicio de lo establecido por la Ley de Costas, se admiten usos temporales y provisionales cuando se trate de usos dotacionales o de actividades de hostelería o puestos de expedición de bebidas y helados. Las construcciones destinadas a albergar estos usos admisibles deberán: a)
Estar construidas con materiales ligeros y adecuarse estéticamente al entorno.
b) No ocupar una superficie superior a 20 m²., ni tener una altura mayor de una planta o 3,50 m.
2. Si el espacio libre privado correspondiese a patio de manzana se regirá por lo establecido en el artículo 4.2.13. de las Ordenanzas.
c)
3.
d) Contar con conexión a las redes generales de abastecimiento de agua y evacuación de aguas residuales y disponer de aseos públicos.
Si no correspondiese a patio de manzana: a)
Se mantendrá el arbolado existente, salvo que pudiera ocasionar riesgo para las personas o los bienes.
b) Será utilizable como espacio libre en al menos el 75% de su extensión.
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Distar más de 300 m. de otra construcción.
e) Limpiar la playa en un radio de 150 m. entorno de la construcción, una vez se desmonte la construcción o concluido el período que indique la licencia de actividad.
CONDICIONES DE LOS USOS DE VIARIO
Artículo 5.8.1 Usos individualizados de viario. Para la regulación de sus condiciones generales de uso, los usos de viario se dividen en los siguientes grupos:
2. En terrenos calificados como espacio libre se podrán ubicar con carácter provisional estacionamientos en superficie, inclusive llevando a cabo las obras mínimas necesarias al efecto, cuando actos puntuales así lo requieran o cuando se justifique la necesidad y conveniencia. La adopción de esta medida conlleva que una vez devuelto el uso al espacio libre deban garantizarse la adecuada urbanización y estado de uso del mismo, y siempre y cuando no suponga la pérdida del arbolado existente.
a)
Viario público.
b) Viario privado. c)
Aparcamiento en superficie.
Además, sobre viario público podrán definirse itinerarios pertenecientes a la Red de Articulación Urbana.
CAPÍTULO 7 CONDICIONES DE LOS USOS DE TRANSPORTE Y COMUNICACIONES
Artículo 5.8.2 Condiciones del uso de viario público 1. Comprende todo tipo de viario público susceptible de recibir tráfico rodado y servir, como tal, para conferir condición de solar a una parcela.
Artículo 5.7.1 Usos individualizados de transporte y comunicaciones 1. Comprende el soporte territorial o edificado de las instalaciones correspondientes a todo tipo de infraestructuras territoriales de transporte, excluidas las viarias que se tratan en el capítulo siguiente; comprenden las siguientes: a)
Portuarias.
b) Ferroviarias. 2. Se respetarán las servidumbres obligatorias propias de cada una de las infraestructuras, conforme a lo expresado en el capítulo 7 del título 4 de las Ordenanzas y demás disposiciones aplicables. 3. Sus condiciones generales de uso serán las específicas de las disposiciones sectoriales aplicables y las condiciones específicas que al respecto se establecen en el capítulo 11 del Titulo 11 de las Ordenanzas.
2.
A efectos de condiciones generales se subdivide en: a)
General, rodado.
b) Compartido, restringido. 3. Se entiende por viario general o rodado, aquel en que quedan claramente diferenciadas las áreas destinadas a tráfico rodado y peatonal; en el que no se permite el uso peatonal en el espacio destinado a tráfico rodado, y que está abierto a cualquier vehículo salvo por las restricciones que, en determinados casos y por razones de tráfico, puedan establecerse para algunos tipos de vehículos. 4. Se entiende por viario compartido o restringido, aquel en que puede darse y/o se facilita el tránsito peatonal en todo el ámbito del viario tanto si existe o si se diferencia o no el reservado a tráfico rodado. 5. El viario deberá cumplir la normativa sectorial, estatal o autonómica que le sea aplicable en función de su rango y titularidad y, en su defecto la siguiente (en caso que sus aceras se consideren itinerarios peatonales accesibles se estará, en lo que proceda, en lo dispuesto en artículo 5.8.3):
(93)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
1. Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, en cualquier espacio libre se podrán ubicar espacios deportivos al aire libre y zonas de juegos de niños y de ejercicios para la tercera edad, y siempre que no contravengan lo establecido en la legislación sectorial de aplicación.
CAPÍTULO 8
Capítulo 6 – Condiciones generales del uso de espacios libres
Artículo 5.6.7 Usos complementarios a los de espacio libre
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 6 –Condiciones generales del uso de espacios libres
a)
Anchura por carril de circulación: mínimo 3,20 metros; máximo 4,00 metros.
10. Se preverá señalización horizontal y vertical para facilitar la seguridad y fluidez del tráfico, el cruce peatonal, la orientación y el reconocimiento del nombre de las vías o plazas.
b) Pendiente transversal mínima: 1%, aconsejable 2%. c)
Pendiente longitudinal máxima; 10% con carácter general, 13% con carácter excepcional y en tramos no superiores a 50 metros de longitud. (itinerarios peatonales accesibles según artículo 5.8.3).
d) Anchura mínima de bandas de aparcamiento si las hubiese en línea: 2,00 metros; en batería 4,50 metros. e) Separación mínima entre calzadas y límite del espacio viario: 2,10 metros (de arcén, acera, espacio libre anexo a viario, o combinación de estos elementos) para viarios de nueva apertura.
11. La iluminación de las vías se ajustará a lo establecido en la ordenanza municipal de aplicación y normativa sectorial aplicable. 12. Los accesos rodados a parcelas y/o edificios se producirán mediante rebajes de acera de ancho máximo de embocadura no superior a 3,50 metros que no podrán alterar la rasante longitudinal de la acera. 13. El diseño de aceras e intersecciones suprimirá las barreras arquitectónicas que impidan su uso por personas de movilidad reducida, conforme con la ordenanza municipal de aplicación y restante normativa sectorial aplicable. 14. El viario compartido:
f)
Radio de bordillo mínimo en curvas circulares de viales: será el resultado de sumar al radio de 4 metros entre alineaciones de parcela o manzana, la anchura de la acera y la del aparcamiento, en caso que lo tenga, siendo recomendables radios mínimos de 8 metros.
6. Las bandas de aparcamiento se interrumpirán a, al menos, 5 metros de las intersecciones, quedando el espacio correspondiente incorporado a las aceras o arcenes y separado de la circulación rodada. 7. Se evitará cualquier tipo de edificación, instalación, o señalización que impida una correcta visibilidad en las intersecciones (buzones, quioscos, contenedores, etc.). 8. Siempre que la separación entre la calzada, incluidas bandas de aparcamiento si las hubiera, y el límite del espacio viario fuese igual o superior a 2,80 metros, se preverá la plantación, protección y riego de arbolado ornamental de alineación, en especies idóneas con una separación adecuada. En zonas distintas de la de manzana alineada cuando no se alcance dicha dimensión y existiese banda de aparcamiento se preverá la plantación, protección y riego de arbolado ornamental en especies idóneas, intercalando un árbol cada 3 plazas de aparcamiento; esta norma posee su límite en garantizar las plazas de estacionamiento requeridas por la Ley del Suelo en los suelos urbanizables y suelos urbanos no consolidados incluidos con ordenación detallada en el Plan General. 9. Los espacios no ocupados por calzada o aparcamiento en los que se prevea tránsito peatonal, incluirán una banda pavimentada libre de al menos 1,80 de anchura pudiendo complementarse con bandas libres (ajardinadas o arboladas).
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a)
Dará prioridad a su uso peatonal y a materiales de pavimentación acordes con ese uso.
b) Incorporará elementos de vegetación, mobiliario urbano, barreras físicas u otros que impidan una circulación a velocidad superior a 20 km./hora sin impedir su uso por vehículos de limpieza o emergencia. Asimismo preverá el modo de circulación y/o funcionamiento a efectos de recogida de basuras. 15. Las paradas y marquesinas de espera del transporte público se situarán próximas a los itinerarios peatonales accesibles, cuando los hubiera, y estarán conectadas a éste de forma accesible y sin invadirlo, y cumplirán las características establecidas en el Real Decreto 1544/2007, de 23 de noviembre, por el que se regulan las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los modos de transporte para personas con discapacidad. 16. Las secciones tipo de viario, transporte público (metro ligero), y carril bici que serán aplicables con carácter indicativo en proyectos de urbanización que entrañen apertura de nuevo viario son las incluidas en las siguientes imágenes. 17. En el caso del carril-bici, éste se ubica siempre en la acera, siendo reversible, en la zona más próxima a la calzada, debiéndose para ello incrementar las secciones tipo viarias. Los carriles reservados al tránsito de bicicletas tendrán su propio trazado en los espacios públicos urbanizados, debidamente señalizado y diferenciado del itinerario peatonal; su trazado respetará el de los itinerarios peatonales accesibles, si los hubiera, en todos los elementos que conforman su cruce con el itinerario vehicular. Los carriles reservados al tránsito de bicicletas que discurran sobre la acera no
Figura 13: Secciones tipo de metro ligero Figura 13.1: Sección tipo de metro ligero plataforma única
Figura 12: Secciones tipo de viario
Figura 13.2: Sección tipo de metro ligero plataforma doble
(95)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 8 – Condiciones de los usos de viario
invadirán en ningún momento el itinerario peatonal accesible, si lo hubiese, ni interrumpirán la conexión de acceso desde este a los elementos de mobiliario urbano o instalaciones a disposición de las personas. Para ello estos carriles se dispondrán lo más próximos posible al límite exterior de la acera, evitando su cruce con los itinerarios de paso peatonal a nivel de acera, y manteniendo siempre la prioridad del paso peatonal.
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 8 – Condiciones de los usos de viario
Figura 14: Secciones tipo de carril-bici Fig. 14.1. Carril-bici integrado en aceras con alcorque
18. La Red de Articulación Urbana proporciona un sistema de comunicación blando en la medida de lo posible que sirve para establecer relaciones peatonales en el conjunto de la ciudad y concentrar las zonas principales de actividad y servicios, formando parte de ellos los itinerarios comerciales y peatonales definidos para los planes parciales. Para calles existentes, la reurbanización de los itinerarios así definidos se realizarán con tratamiento adecuado a su carácter, lo que incluirá en lo posible los siguientes elementos: a)
Arbolado en las aceras.
b) Diseño de pequeñas zonas estanciales. c) Fig. 14.2. Carril-bici integrado en aceras sin alcorque colindantes con banda de aparcamiento en línea
Supresión de barreras arquitectónicas (constitución como Itinerarios Peatonales Accesibles)
d) Adaptación del mobiliario urbano. e) Carril-bici cuando sea viable y así lo estipulen los planes sectoriales al efecto. Para calles de nueva apertura se garantizarán los elementos señalados anteriormente; además, las secciones establecidas en el planeamiento poseerán carácter de mínimas. 19. La red de articulación urbana coincide con los itinerarios peatonales accesibles, constituyendo un mallado continuo que busca favorecer el acceso universal en el municipio y representada en el plano de ordenación nº 20.
Fig. 14.3. Carril-bici integrado en aceras sin alcorque colindantes con banda de aparcamiento en línea
A tales efectos, los itinerarios peatonales accesibles incluidos en sectores sin ordenación detallada se entenderán en los términos del artículo 9.2.8, apartado 1.o). Los itinerarios peatonales accesibles incluidos en sectores con ordenación detallada se entenderán en los términos expresados en las correspondientes fichas incluidas en las Ordenanzas. Para los restantes (los itinerarios peatonales accesibles sobre la ciudad consolidada), su adaptación se realizará conforme a las situaciones transitorias de la normativa de accesibilidad, y conforme a los preceptos de la normativa estatal, autonómica y local en vigor de esta materia, siendo necesario el desarrollo de un Plan Especial que establezca las medidas concretas a realizar, su programación y financiación. El incremento de los itinerarios establecidos en el Plan General podrá realizarse en el Plan Especial, sin que ello constituya modificación puntual, en particular se deberán estudiar las medidas para mejorar la accesibilidad en la medida de lo posible de todos los itinerarios escolares y tramos de acceso a los centros docentes incluidos en la
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Artículo 5.8.3 Itinerarios Peatonales Accesibles El Plan Especial incluirá también la adaptación de los principales espacios libres, equipamientos y servicios de la ciudad, y prestará especial atención a las zonas rurales y de transición del municipio, incidiendo en que, a efectos de accesibilidad, en las plataformas únicas de uso mixto, la acera y la calzada estarán a un mismo nivel, teniendo prioridad el tránsito peatonal, y quedando perfectamente diferenciada en el pavimento la zona preferente de peatones. Además, en los denominados “principales centros de actividad” que a efectos del artículo 35 de la Orden VIV/561/2010 se identifican en el plano de ordenación nº 20, el Plan Especial deberán reservar plazas para personas con movilidad reducida en cuantía mínima de una de cada cuarenta plazas o fracción, independientemente de las plazas destinadas a residencia o lugares de trabajo. Sus condiciones de diseño deberán cumplir lo contemplado en el citado artículo. 20. Los itinerarios escolares peatonales comprenden aquellos recorridos que se consideran frecuentados por niños y familias por constituir la unión entre el centro educativo al que acuden y el barrio o vivienda en la que residen. Los tramos de calle situados frente a los accesos de los centros docentes poseerán un tratamiento diferenciado. Ambos se reflejan en Plano de Ordenación 20 BIS. La reurbanización de los itinerarios así definidos se realizarán con tratamiento adecuado a su carácter, lo que incluirá siempre que sea posible los siguientes elementos: a)
Itinerarios escolares: los mismos que para la red de articulación urbana (puntos a) a e) del apartado 17)
b) Tramos de acceso al centro docente: velocidad máxima de 30 Km/h; señalización de colegio, de peligro por proximidad de niños y de zona a 30; pasos de cebra debidamente enrasados con la acera, señalizados y semaforizados, y limitados con bolardos para que no se pueda estacionar ni siquiera temporalmente sobre los mismos; pavimentos sonorreductores; separación entre la acera y la calzada mediante parterres y zonas ajardinadas, y en su defecto mediante bolardos o similares; presencia de vegetación y arbolado, en particular de porte y sin frutos o semillas que puedan caer sobre la acera; ubicación de aparcamientos de bicicletas; instalación paradas de transporte público y/o autobuses escolares; características técnicas de itinerario peatonal accesible.
1. Los espacios públicos urbanizados nuevos serán diseñados, construidos, mantenidos y gestionados cumpliendo con las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad incluidas en la presente normativa. A tales efectos, los espacios públicos urbanizados comprenden el conjunto de espacios peatonales y vehiculares, de paso o estancia, que forman parte del dominio público, o están destinados al uso público de forma permanente o temporal. 2. Son itinerarios peatonales accesibles aquellos que garantizan el uso no discriminatorio y la circulación de forma autónoma y continua de todas las personas. 3. Los itinerarios peatonales accesibles deberán verificar los requisitos de diseño establecidos en la Ley 3/1996, de Cantabria, sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de la comunicación, en la Orden VIV/561/2010, por la que se aprueba el documento técnico en dicha materia, la Ordenanza municipal de accesibilidad, así como de cualquier otra normativa de aplicación. En particular deberá atender a lo siguiente: a)
Pendiente longitudinal: máxima 6%.
b) Pendiente transversal máxima: 2%. c)
Anchura y altura: ancho libre mínimo 1,80 m y altura libre 2,20 m.
d) No presentarán escalones aislados ni resaltes. e) Se garantizará la continuidad de los itinerarios peatonales accesibles en los puntos de cruce con el itinerario vehicular, pasos elevados y subterráneos. f)
Ningún elemento relacionado con las entradas y salidas de vehículos (puertas, vados, etc.) podrá invadir el espacio del itinerario peatonal accesible, y además cumplirá lo dispuesto en los artículos 13 y 42 de la Orden VIV/561/2010.
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Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
21. Los requisitos de los apartados 17 y 19 anteriores podrán reducirse justificadamente por imposibilidad técnica derivada de la sección de la calle, las preexistencias o la prevalencia de otras determinaciones específicas del planeamiento.
Capítulo 8 – Condiciones de los usos de viario
ciudad consolidada según el plano de ordenación nº 20.bis. Asimismo su supresión no se contempla, pudiendo sustituirse en todo caso, por un itinerario equivalente, previa justificación en el Plan Especial, y siempre que se garantice la continuidad de la trama resultante y se garantice que no hay merma de la accesibilidad del conjunto.
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 9 – Condiciones generales de los usos de infraestructuras
g) Discurrirá siempre de manera colindante y adyacente a la línea de fachada o elemento horizontal que materialice físicamente el límite edificado a nivel de suelo. h) Pavimentos: duros, antideslizantes y sin resaltos. i)
Nivel mínimo de iluminación: 20 luxes, proyectada de forma homogénea, evitándose el deslumbramiento.
j)
Vegetación: los árboles, arbustos, plantas ornamentales o elementos vegetales nunca invadirán el itinerario peatonal accesible.
k)
l)
Mobiliario urbano: accesible y que no constituya obstáculo para las personas con movilidad reducida y/o discapacidad sensorial. Señalización y VIV/561/2010.
comunicación:
según
capítulo
XI
de
la
Orden
m) En particular, en relación a los Itinerarios Peatonales Accesibles se prestará especial atención a los artículos 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11 de la Ley 3/1996 de Cantabria y los artículos 5, 10.3, 11, 14, 15, 16, 17, 18.1, 19, 24, 35, 36, 37, 38, 45 y 46 de la Orden VIV/561/2010. 4. Las determinaciones anteriores se aplicarán a todos los itinerarios establecidos en el plano de ordenación nº 20, previo Plan Especial cuando procediese; a todos los itinerarios peatonales accesibles que resulten a mayores de los anteriores en las distintas figuras de planeamiento de desarrollo, y en la medida de lo posible a todos los nuevos itinerarios y reurbanizaciones. 5. Las determinaciones señaladas en el apartado 3 del presente artículo se aplicarán, según corresponda en función de su alcance, en la fase de planeamiento y en la fase de proyecto de urbanización y edificación. Artículo 5.8.4 Condiciones del uso básico de viario privado 1. Comprende todo tipo de viario privado que sirva para asegurar condiciones de acceso a edificios. 2. Su anchura mínima ininterrumpida será de 3 metros con radios mínimos de giro de 6 metros a ejes, y pendiente máxima del 10%, que podrá elevarse a 14% en tramos puntuales de no más de 25 metros de longitud. 3. No obstaculizará el acceso peatonal a los edificios, que deberá poder realizarse por espacios distintos de los destinados a tráfico rodado.
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4. La iluminación de las vías se ajustará a lo establecido en la ordenanza municipal de aplicación y normativa sectorial aplicable. 5. En caso de que el viario privado no cumpla los requisitos de accesibilidad de la normativa en vigor, en el estudio de detalle, proyecto de urbanización y/o proyecto de edificación se deberán establecer itinerarios peatonales accesibles diferenciados del viario que den el mismo servicio y cumplan con el artículo 5.8.3 de las presentes Ordenanzas. Artículo 5.8.5 Condiciones básicas del aparcamiento en viario 1. Incluye los espacios destinados a aparcamiento público o privado de vehículos en superficie, como parte de, o con acceso directo desde, viario público o privado. 2.
Las plazas incorporadas al viario tendrán una dimensión mínima de: a)
2,00 x 5,00 metros, si son en línea.
b) 2,30 x 4,50 metros, si son en peine o batería. c)
Según dimensiones de la Orden VIV/561/2010, incluyendo las zonas de aproximación y transferencia, si son plazas accesibles. En el caso de aparcamiento en vía pública o aparcamiento en superficie en vía pública (según lo establecido en el artículo 5.10.1 de las presentes Ordenanzas), se deberá disponer de 1 cada 40 plazas no accesibles o fracción. Deberán ubicarse lo más próximas posible a los puntos de cruce entre los itinerarios peatonales accesibles, cuando los hubiera, y los itinerarios vehiculares, garantizando el acceso desde la zona de transferencia hasta el itinerario peatonal accesible de forma autónoma y segura. Aquellas plazas que no cumplan con el requisito anterior deberán incorporar un vado que cumpla con lo establecido en el artículo 20 de la Orden VIV/561/2010, para permitir el acceso al itinerario peatonal accesible desde la zona de transferencia de la plaza. Las plazas de aparcamiento reservadas para personas con movilidad reducida estarán señalizadas horizontal y verticalmente con el Símbolo Internacional de Accesibilidad, cumpliendo lo establecido en el artículo 43 de la citada Orden.
3. En áreas de aparcamiento separadas del viario público se dispondrá de cubierta arbolada, con una dotación mínima de un árbol por cada 8 vehículos. 4. Serán de aplicación, en lo que proceda, las condiciones fijadas para aparcamientos en superficie en el artículo 5.10.2. de las Ordenanzas.
1. Comprende el soporte territorial o edificado de las instalaciones correspondientes a las infraestructuras básicas de: a)
Abastecimiento.
7. La regulación pormenorizada de las condiciones urbanísticas de localización y características de los sistemas de telecomunicación a implantar en edificios existentes o en las distintas calificaciones previstas en el Plan General, se realizará según la ordenanza municipal correspondiente. 8. Las condiciones particulares de las gasolineras y estaciones de servicio son las establecidas en el capítulo siguiente.
b) Saneamiento. c)
Electricidad.
d) Gas. e) Telecomunicaciones. f)
Recogida de residuos.
g) Gasolineras y estaciones de servicio. 2. Se respetarán las servidumbres obligatorias propias de cada una de las infraestructuras, conforme a lo expresado en el capítulo 7 del título 4 de las Ordenanzas y demás disposiciones aplicables. 3. Sus condiciones generales de uso serán las específicas de las disposiciones sectoriales aplicables y las condiciones específicas que al respecto se establecen en el capítulo 13 del Titulo 11 de las Ordenanzas. 4. Las infraestructuras cuyo titular sea el Ayuntamiento de Santander que vayan soterradas, lo podrán hacer bajo cualquier suelo de titularidad pública, independientemente de la calificación que posean estos suelos, y siempre que sea técnicamente viable. 5. La implantación de las infraestructuras básicas mencionadas, así como la sustitución de las existentes, se ejecutará mediante instalaciones subterráneas, siempre que sea posible. En caso contrario, se deberá justificar adecuadamente, siendo necesaria la aprobación del Ayuntamiento.
CAPÍTULO 10 CONDICIONES GENERALES DE USOS AL SERVICIO DEL AUTOMÓVIL Artículo 5.10.1 Usos individualizados relacionados con el automóvil 1. El presente capítulo regula las condiciones generales de diversos usos relacionados con el automóvil: a)
Aparcamiento en superficie.
b) Aparcamiento en los edificios. c)
Garajes.
d) Gasolineras y estaciones de servicio. 2. Se entiende por aparcamiento en los edificios el espacio construido destinado en exclusiva a la guarda de vehículos relacionados con las necesidades de aparcamiento, obligatorio o permitido, generadas por las actividades realizadas en los mismos. 3. Se entiende por garaje la superficie construida dedicada a la guarda de vehículos como servicio independiente, y/o a la ubicación de plazas de aparcamiento adicionales a las obligatorias o permitidas en función de las otras actividades que pudieran darse en el edificio, parcela o terreno.
6. Las centrales del sistema de recogida neumática de basuras se podrán ubicar en cualquier espacio público en el que sea técnicamente viable. En caso de que se
(99)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Artículo 5.9.1 Usos individualizados de infraestructuras
ubiquen en situación se semisótano o de construcción sobre rasante se acondicionará su entorno a fin de minimizar el impacto visual.
Capítulo 8 – Condiciones de los usos de viario
CAPÍTULO 9 CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS DE INFRAESTRUCTURAS
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 9 – Condiciones generales de los usos de infraestructuras
4. Se excluyen de la definición anterior los locales que tengan una superficie mínima construida que no exceda de 100 metros cuadrados o 5 vehículos, que se consideran locales de bajo riesgo. Estos locales se regularan por lo establecido en la normativa sectorial, y en su defecto en lo establecido para los garajes en las Ordenanzas, en particular en lo relativo al cómputo de la edificabilidad.
7. Los aparcamientos en los edificios y garajes deberán cumplir las condiciones comunes expresadas en el artículo 5.10.3. Los aparcamientos en los edificios deberán además cumplir las señaladas en el artículo 5.10.4. y los garajes las señaladas en el artículo 5.10.5. 8.
5.
Se permiten aparcamientos en los edificios robotizados y garajes robotizados.
Los aparcamientos en viario se regulan en el artículo 5.8.5. Figura 15. Dimensiones mínimas de plazas
6. Las plazas de estacionamiento cumplirán las siguientes dimensiones y proporcionalidad: a)
Normal: 2,25 x 4,50 metros.
b) Grande: 2,50 x 5,00 metros. Se deberá disponer de una cada siete plazas normales o fracción superior a 3. La presencia de pilares puede reducir el ancho de la plaza hasta una distancia de 2,30 m. c)
Accesibles: según dimensiones del Código Técnico de la Edificación y la Orden VIV/561/2010, incluyendo las zonas de aproximación y transferencia. En el caso de aparcamiento en vía pública o aparcamiento en superficie en vía pública, se estará a lo dispuesto en el artículo 5.8.5, apartado 2.c) de las presentes Ordenanzas Artículo 5.10.2 Condiciones del aparcamiento en superficie En el caso de aparcamientos en los edificios o garajes se deberá disponer de 1 cada 30 plazas no accesibles o fracción superior a 10, salvo en edificios de uso dominante de vivienda u hotelero en los que no hubiera previsión de viviendas o alojamientos accesibles; si las hubiera se preverá una plaza especial por cada una de ellas. En todo caso, e independientemente del uso siempre deberá existir al menos 1 plaza accesible.
a)
Se diferenciará el acceso y la salida, con un ancho mínimo de 3,00 metros cada uno.
d) Las plazas situadas junto a una pared (como se indica en el gráfico) tendrán un ancho de 2,80 metros para los casos a) y b).
b) Se dispondrá de al menos un acceso peatonal diferenciado accesible, con ancho mínimo de 1,80 metros, pendiente máxima 6% y que en cumpla con lo establecido para los Itinerarios Peatonales Accesibles en el artículo 5.8.3 de las presentes Ordenanzas.
e) Motos: 1,25 x 2,50 metros libres. Estas plazas no computan a efectos del cumplimiento de estándares de aparcamiento.
c)
f)
Plaza de vehículos de transporte ligero: 2,50 x 6,00 metros.
g) Plaza de camiones: 4,00 x 12,00 metros. h) Plaza de vehículos especiales: según las características de los mismos.
(100)
Las plazas y pasillos de circulación en áreas de aparcamiento separadas del viario, cumplirán los siguientes requisitos:
Se eliminarán las barreras arquitectónicas que dificulten su uso por minusválidos.
e) La anchura mínima de las calles de circulación será: •
4,00 m. en calles de sentido único que den acceso, exclusivamente, a plazas de aparcamiento en línea.
•
5,00 m. en calles de sentido único que den acceso a plazas de aparcamiento oblicuas o en batería.
7. Fuera de las rampas de acceso o salida, los pisos destinados a plazas no superarán una pendiente del 6%. 8. Las calles de distribución tendrán como anchura mínima la mayor de las siguientes: a)
•
f)
6,00 m. en calles de doble sentido de circulación, con o sin acceso a plazas de aparcamiento.
3,00 metros si no sirve de acceso directo a plazas de estacionamiento.
b) 4,00 metros si es unidireccional y sólo da acceso a plazas en peine o en línea.
Iluminación artificial que asegure un nivel mínimo de 7 lux. c)
g) Ajardinamiento de al menos 1,25 m². por plaza, que incluirá una cubierta arbolada, con una dotación mínima de un árbol por cada 8 vehículos. h) Separación perimetral, ajardinada de al menos 1,50 metros de anchura, salvo que se sitúen junto a linderos con edificación medianera o que se pretenda una continuidad de aparcamientos a ambos lados del lindero. Artículo 5.10.3 Condiciones comunes de los usos de aparcamiento en los edificios y de garaje
5,00 metros en los demás supuestos en que sirva de acceso a plazas de estacionamiento. Esta dimensión se elevará a 6,00 metros en pasos de doble sentido de circulación que puedan servir de acceso a más de 15 plazas de estacionamiento en garajes, y a 35 plazas en aparcamientos.
9. Cuando dos plazas de estacionamiento en garajes formen una única entidad registral, podrán alinearse frente contra fondo en el sentido de su dimensión mayor, aunque sólo una de ellas disponga de contacto con el acceso rodado. 10. Las rampas de acceso y/o movimiento entre plantas no servirán de acceso directo a ninguna plaza y cumplirán las siguientes condiciones:
1. Los accesos se situarán de forma que se garantice una correcta visibilidad hacia y desde la vía pública.
a)
2. En las intersecciones de calles no podrán realizarse entradas a menos de 5 m. de la esquina, medidos en la alineación exterior de manzana.
b) Tramos curvos: pendiente máxima 12%, anchura mínima 3,50 metros, radio mínimo a eje de tramo 6,00 metros.
3. Los accesos no interferirán con paradas de transporte público u otros puntos de concentración de peatones.
c)
4. Los accesos se situarán, a ser posible, de tal forma que no se destruya el arbolado existente. En consecuencia, se procurarán emplazar los vados preservando los alcorques correspondientes. 5. La superficie destinada a plazas de estacionamiento no podrá estar ocupada por ningún otro elemento construido estructural o de otro tipo.
Tramos rectos: pendiente máxima 16%, anchura mínima 3,00 metros.
La unión entre los tramos de distinta pendiente que configuran las rampas de acceso y/o movimiento entre plantas deberán resolverse mediante acuerdos adecuados a su uso.
d) En garajes de más de cien plazas ubicados bajo rasante, las rampas de acceso tendrá una pendiente ascendente en su tramo inicial para evitar la entrada de agua. El cambio de rasante para iniciar el descenso se realizará con el acuerdo suficiente según se especifica en el punto c) precedente. 11. Cada acceso al exterior, deberá disponer en el interior del edificio, parcela o terreno de un espacio de, al menos, 5,0 metros de fondo y 3,0 metros de anchura con
(101)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
6. Aún cuando cumplan las condiciones dimensionales no se considerará plaza cualquier espacio que: carezca de fácil acceso, requiera maniobras de difícil realización, o, interfiera en su maniobra con las rampas de acceso o salida.
Capítulo 10 – Condiciones generales de los usos al servicio del automóvil
d) Pendiente máxima del 6%, salvo en áreas de circulación, en que podrá llegar al 10%.
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 10 – Condiciones generales de los usos al servicio del automóvil
pendiente inferior al 2% y radio mínimo de acuerdo vertical de 25,00 metros; no podrá interferir con ningún tipo de tráfico rodado o peatonal y se deberá mantener libre de cualquier actividad o impedimento material. 12. Para aparcamientos de menos de 80 plazas, los accesos podrán ser unidireccionales de uso alternativo. Cuando la capacidad sea mayor de 80 plazas y menor de 240, deberán contar con un acceso bidireccional de ancho superior a 5,0 metros, o dos accesos unidireccionales diferenciados. Si es mayor de 240 deberán tener entrada y salida diferenciadas, preferiblemente a distintas calles. 13. Las rampas de comunicación entre plantas no podrán ser bidireccionales, salvo si su trazado es rectilíneo. Si fuera curvilíneo, ambas direcciones deberán separarse mediante elemento continuo resistente a impacto de vehículos de al menos 0,70 metros de altura. 14. La ventilación podrá ser natural o forzada. La natural será admisible en aparcamientos en planta baja y semisótano sobre rasante; sus aperturas serán permanentes con una superficie total mínima equivalente al 2,5% de la superficie útil a ventilar y no causarán molestias a los usuarios de viario, espacios libres o edificación. En ningún caso la ventilación cenital, o la que no posea aberturas en dos fachadas opuestas, podrá considerarse como ventilación natural. 3
15. La ventilación forzada asegurará una renovación mínima de aire de 15 m ./h./m². de superficie útil del garaje o aparcamiento. Cuando la capacidad del local sea superior a 20 plazas, el caudal de ventilación deberá repartirse, como mínimo, en dos dispositivos independientes. Cuando sea superior a 40 plazas, los dispositivos de ventilación contarán con suministro complementario de energía que garantice su funcionamiento, siendo obligatoria la instalación de aparatos detectores de CO2 que accionen automáticamente la instalación de ventilación. Se admite la posibilidad de casetones para albergar el sistema de ventilación, cumpliendo las condiciones urbanísticas de aplicación. 16. En el supuesto de plazas de aparcamiento cerradas la ventilación deberá ser forzada para cada plaza o espacio cerrado, independientemente de la posición relativa en el edificio que ocupe el aparcamiento.
19. En el caso de aparcamientos en los edificios robotizados y garajes robotizados sólo son de aplicación las determinaciones de este artículo coherentes con la naturaleza de la instalación. Artículo 5.10.4 Condiciones de los aparcamientos en los edificios 1. Salvo en edificios de vivienda unifamiliar, no podrá resolverse de forma individual el acceso desde la vía pública a las distintas plazas de aparcamiento. 2. Los de menos de 20 plazas podrán tener su acceso por el portal del inmueble si el aparcamiento es para uso exclusivo de los ocupantes del edificio. Este acceso podrá servir también para dar entrada a locales con usos autorizables, siempre que las puertas que den al mismo sean resistentes al fuego más de 90 minutos y el ancho del acceso sea superior a 3,50 m., debiendo diferenciarse la zona de vehículos de la peatonal, con una anchura mínima para ésta de 120 cm. 3. Los de 20 plazas o más deberán tener acceso para peatones independiente del de vehículos. 4.
Podrá permitirse el empleo de aparatos montacoches.
5. Se autoriza la mancomunidad de accesos a aparcamiento, así como la construcción de aparcamientos mancomunados entre parcelas colindantes. 6. Los aparcamientos bajo rasante contarán con patios, chimeneas o mecanismos de ventilación de su exclusivo uso. 7. Las escaleras de acceso a garaje tendrán un ancho mínimo de 1,00 m. La conexión entre el garaje y el inmueble se realizará según la normativa de aplicación. 8. En el caso de aparcamientos en los edificios robotizados sólo son de aplicación las determinaciones de este artículo coherentes con la naturaleza de la instalación. Artículo 5.10.5 Condiciones de los garajes
17. Cumplirán en todo lo que sea de aplicación la Normativa de protección de incendios.
1. Los proyectos de edificios o parcelas destinados a garaje, en parcelas o emplazamientos distintos de las calificadas expresamente por el planeamiento, y cuya capacidad sea superior a 100 plazas, incluirán un estudio de impacto sobre la red viaria y el tráfico.
18. Cuando el Plan General o su desarrollo califique un aparcamiento bajo rasante, deberá situarse dentro del perímetro de ocupación definido, excepto las rampas de acceso que podrán ser exteriores; todo ello salvo que se especifiquen expresamente otras condiciones.
2. Los garajes bajo rasante podrán ubicarse bajo cualquier terreno de dominio público, siempre que sea técnicamente viable. Este extremo se deberá acreditar mediante informe de los Servicios Técnicos Municipales.
(102)
4. Los accesos de peatones deberán ser exclusivos y diferenciados de los de vehículos, salvo en garajes de menos de 20 plazas. Las escaleras o rampas de comunicación peatonal entre plantas tendrán un ancho igual o superior a 1,10 m.
d) Las condiciones de circulación de vehículos en el interior de la superficie destinada a ello será como mínimo: •
Radio mínimo de 10 metros y carril de 3,00 m. para vehículos ligeros.
•
Radio mínimo de 20 metros y carril de 3,50 m. para camiones, autobuses y vehículos pesados.
5. Deberá disponer de servicios sanitarios, y de las instalaciones necesarias para el personal que trabaje en él. 6. En el caso de garajes robotizados sólo son de aplicación las determinaciones de este artículo coherentes con la naturaleza de la instalación. Artículo 5.10.6 Gasolineras y estaciones de servicio
e) Las superficies destinadas a abastecimiento podrán ser cubiertas con marquesinas, que:
1. A los efectos de las Ordenanzas se entiende por gasolinera el conjunto de depósitos e instalaciones mecánicas y/o de distribución precisas para el abastecimiento y/o venta de combustible para vehículos a motor; y por estación de servicio a las instalaciones que, además de servicio de gasolinera, disponen de superficie construida adicional destinada a funciones de restauración, comercio o taller. 2.
Las gasolineras y estaciones de servicios podrán implantarse: a)
En terreno calificado como viario público, previa la correspondiente concesión administrativa.
b) En parcelas privadas, cuyas condiciones pormenorizadas de ordenación así lo permitan. 3.
•
Cumplan las reglas de colindancia fijadas en el artículo 4.2.14.
•
Se sitúen retranqueadas más de 2,00 m. de la alineación de manzana, ó 3,00 m. de la alineación obligatoria de fachada si está señalada.
4. Las estaciones de servicio, en lo referente a las funciones e instalaciones de distribución de combustible, se ajustarán a lo dispuesto para gasolineras. Las superficies construidas destinadas a servicios a las personas y a los vehículos tendrán las siguientes limitaciones: a)
Si se ubican en parcelas calificadas mediante ordenanza de zona diferente a la “estación de servicio” deberán cumplir los requisitos establecidos por dicha ordenanza.
Las gasolineras estarán sujetas a las siguientes condiciones de uso: a)
No podrán implantarse en el interior de ningún edificio que contenga otro tipo de uso, si bien sí dentro de parcelas cuya actividad la requiera, todo ello sin perjuicio de lo establecido en la tabla de compatibilidades de uso.
b) Podrán disponer de una edificación cerrada de no más de 6 m². de superficie, una planta y 3 m. de altura destinada, exclusivamente, a funciones de oficina, taquilla, aseo y protección frente a la intemperie del personal empleado. c)
b) Si se ubican en parcela calificada como “estación de servicio” cumplirán los siguientes parámetros: •
Edificabilidad máxima: la de la ordenanza de zona dominante en el entorno.
•
Altura máxima: 2 plantas; 8 metros de altura.
•
Distancias mínimas a frente de parcela y colindantes: H/2, con un mínimo de 3 metros, donde H es la altura a cornisa.
Si los surtidores se sitúan en el interior de la parcela los accesos y salidas al área de abastecimiento se situarán a una distancia no inferior a 10 metros de la esquina de la calzada a la que dieran, entendiéndose por
(103)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
"esquina" en el caso de calzadas con acuerdos curvos el vértice teórico de encuentro de los correspondientes tramos rectilíneos.
Capítulo 10 – Condiciones generales de los usos al servicio del automóvil
3. Tendrán una superficie mínima obligatoria de 25 m². útiles por plaza de aparcamiento.
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 10 – Condiciones generales de los usos al servicio del automóvil
c)
•
Ocupación máxima en planta: 40%.
•
Las marquesinas deberán cumplir lo anterior a efectos de ocupación y distancias a linderos y frente de parcela, no teniéndose en cuenta a efectos de edificabilidad.
c)
Es exenta; o forma, respecto de las colindantes, área de incendio diferenciada.
3. El régimen general de compatibilidades se expresa en forma de tabla cruzada que pone en relación cada uso con todos los demás y en la que:
•
En lo no establecido anteriormente se estará en lo contemplado en las condiciones tipológicas subsidiarias, artículo 4.2.1.
a)
•
Uso dominante prioritario: gasolinera y/o estación de servicio; usos dominantes compatibles: terciario comercial, equipamiento.
b) Las columnas se corresponden con los demás usos a que pudiera destinarse el edificio.
Si se ubicasen en viario público, dichas construcciones no ocuparán más 2 de 200 m ., y su altura no excederá una planta o 5,00 m. de cornisa.
d) En todo caso, dispondrán de, al menos, dos aseos de uso público, diferenciados por sexo. 5. La solicitud de licencia para la implantación de gasolineras o estaciones de servicio, deberá ir acompañada de estudio de impacto sobre: seguridad de personas y bienes, y, tráfico. La licencia podrá ser denegada si el informe técnico sobre cualquiera de estos aspectos fuese desfavorable.
c)
Las filas se corresponden con los usos dominantes en el cuerpo edificado.
Las celdas expresan mediante un código la situación o situaciones en que el uso a que corresponde la columna se considera compatible con el que expresa la fila. La tabla utiliza los siguientes códigos que se relacionan con las situaciones expresadas en el artículo 5.1.6.: •
0: Incompatible en cualquier situación.
•
1: Compatible en cualquier situación.
•
2: Compatible sólo en situación segunda: plantas piso y/o bajo cubierta (o ático).
•
3: Compatible en situación tercera: planta baja, bien sólo en dicha planta, bien incorporando la planta inmediata superior y/o plantas bajo rasante.
•
4: Compatible en situación cuarta: planta baja, sótano y/o semisótano.
•
5: Compatible en planta baja, inferior y/o bajo cubierta (o ático).
•
6: Compatible en otras situaciones o condiciones que se comentan separadamente.
CAPÍTULO 11 COMPATIBILIDAD Y SUSTITUCIÓN DE USOS EN EL MISMO EDIFICIO Artículo 5.11.1 Condiciones generales de compatibilidad de usos 1. Las condiciones generales de compatibilidad de usos regulan las posibilidades de coexistencia de distintos usos en el mismo edificio o cuerpo edificado con independencia de que los usos correspondan o no a la misma empresa o local y de las condiciones particulares de ordenación u otras que las fueses aplicables. 2. A los efectos de este capítulo, se entiende por cuerpo edificado la superficie construida que: a)
Dispone del mismo acceso o conjunto de accesos.
b) No está comunicada con otras superficies edificadas; y/o,
(104)
d) En la tabla no se refleja la compatibilidad de uso de los aparcamientos al servicio de la actividad, siendo éste compatible con los usos dominantes “residencial”, “actividad productiva”, “terciario” y “equipamientos”, en todos sus usos individuales, en situación tercera.
Artículo 5.11.2 Condiciones generales de sustitución de usos 1.
Las condiciones generales de sustitución de usos tienen por objeto: a)
Explicitar las posibilidades de sustitución de usos individualizados actuales.
b) Flexibilizar con precisión el régimen de usos reglado en los documentos gráficos y Ordenanzas del Plan. 2. Las condiciones generales de sustitución señalan a que otros usos, además de los actuales o expresamente permitidos, podrán destinarse los suelos, parcelas o edificaciones sin que el hacerlo suponga modificación o adaptación del plan. Los instrumentos de planeamiento que desarrollen el Plan podrán restringir las posibilidades de sustitución de usos. 3. La sustitución de los usos existentes por otros, estará condicionada a las condiciones de compatibilidad expresadas en el artículo precedente. A esos efectos un uso podrá ser sustituto de otro cuando éste sea compatible con el uso dominante y demás usos individualizados preexistentes o permitidos. 4. Cuando el planeamiento establezca límite en el número de viviendas, la sustitución del uso, existente o permitido, de vivienda por el de estudio o apartamento deberá mantenerse dentro de dicho límite, a cuyos efectos cada estudio o apartamento contará como una unidad. 5. Para que la transformación de uso de un local o edificio pueda ser autorizada, deberán satisfacerse las condiciones que las Ordenanzas establezcan para el nuevo uso previsto, en particular las relativas a condiciones de acceso y altura libre.
(105)
Título 5 – Condiciones Generales de los Usos
Capítulo 10 – Compatibilidad y sustitución de usos en el mismo edificio
4. Los usos compatibles sólo podrán ser permitidos cuando, además de cumplir las condiciones de uso permitidas en el cuadro de condiciones de compatibilidad respeten las determinaciones de ubicación, dimensiones o cualquier otra limitación fijada en estas ordenanzas tanto para los usos dominantes como individualizados.
Título 5 – Condiciones generales de los usos
Capítulo 10 – Compatibilidad y sustitución de usos en el mismo edificio
USO DOMINANTE
A CTIVIDA D P RODUCTIVA
RESIDENCIAL
USO INDIV IDUAL V .L
TERCIARIO
ESPACIOS LIBRES
VIA RIO, TRA NSP ORTE Y COM UNICA CIONES
EQUIPAMIENTOS
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INFRAESTRUCTURAS
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RESIDENCIAL V .L
V IV IENDA LIBRE
V .P
V IV IENDA PROTEGIDA
E.A
ESTUDIO-APARTAMENTO
R.C
RESIDENCIA COMUNITARIA
3-H 3-H 3-H 3 3 3 3-H 3-H 3-H 3-H 1-C 1-C
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2-A 2-A 0 2-A
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6-B/C 6-B/C 6-B/C 0 0
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6-B/C 6-B/C 6-B/C 0 6-B
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0 1-C 1-C 0 2-C 0 1-C 0
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1-C/F 1-C/F 0 0 1-C/F 1-C/F 1-C/F 1-C/F 1-C/F 1-C/F 6 1-C/F 0 0 0 0
0 1-C 1-C 1-C 1-C 0 1-C 0
1-C/F 1-C 1-C/F 1-C/F 1-C/F 1-C/F 0 0
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1-C 1-C 1-C 0 1-C 0
1-C 1-C 1-C 0 1-C 0
0 0 0 0 4-C 1-C
1-C 1-C 1-C 1-C 1-C 1-C
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0 0 0 0 0 1-C
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0 0 0 0 0 0
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1 1 1 1 1 1
1 1 1 1 1 1
1 1 1 1 1 1
0 0 0 0 0 0
ACTIVIDAD PRODUCTIVA I
INDUSTRIAL
I.M I.M.C
INDUSTRIAL MIXTO INDUSTRIAL MIXTO COMPATIBLE
TERCIARIO TC
COMERCIAL
TO
OFICINAS
TH
HOTELERO
TL
LÚDICO
ESPACIOS LIBRES P.E
PARQUE EQUIPADO
E.L
ESPACIO LIBRE NATURAL
P.J
PARQUES, JARDINES Y PLAZAS
Z.I
ZONA V ERDE PRIV ADA
Ply
PLAY AS
EQUIPAMIENTOS DE
DEPORTIV O
ED
EDUCATIV O
SA
SANITARIO-ASISTENCIAL
SC
SOCIO-CULTURAL
DG
DOTACIONES GENERALES
AD
ADMINISTRACIÓN
RG
RELIGIOSO
SE
SIN ESPECIFICAR
VIARIO, TRANSPORTE Y COMUNICACIONES Port
PORTUARIO
Ferr
FERROV IARIO
V rio
V IARIO
0
INFRAESTRUCTURAS Ab
SANEAMIENTO
El
ELECTRICIDAD
Gas
(106)
ABASTECIMIENTO
San
GAS
Tel
TELECOMUNICACIONES
E. Serv
ESTACIÓN DE SERV ICIO
SITUACIONES:
NOTAS:
0: Incompatibilidad en cualquier situación
A: Sólo en plantas superiores a las del uso dominante
1: Compatible en cualquier situación
B: Solamente actividades de hostelería o puestos de expedición de bebidas y helados, y quioscos
2: Compatible en plantas de piso y/o bajo cubierta (o ático)
C: V inculado al uso dominante
3: Compatible en planta baja, bien sólo en dicha planta,
D: Despachos y consultas profesionales y oficinas de la Administración Pública son compatibles en cualquier situación
bien incorporando la inmediata superior y/o plantas bajo rasante
E: Posibilidad de implantación en planta primera independiente de la baja
4: Compatible en planta baja y/o inferiores
F: Compatible en cualquier situación si el uso dominante es público
5: Compatible en planta baja, inferior, y/o bajo cubierta (o ático)
G: Con las limitaciones del art. 5.3.4
6: Compatible en situaciones especiales reguladas en
H: Posibilidad de incorporación de la planta inmediata superior por encima de la planta primera
la normativa sectorial, y en su defecto, previa autorización municipal específica en cada caso
(y sin limitación de superficie, pudiendo llegar a ser uso dominante)
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ORDENANZAS GENERALES DE PROTECCIÓN
Artículo 6.1.1 Protección del patrimonio cultural 1. El Plan General articula la protección del patrimonio cultural mediante la aplicación de las condiciones generales establecidas tanto en la Ley del Suelo como en la legislación sectorial, y en particular en la Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español, el Real Decreto 111/1986 de desarrollo parcial de dicha Ley, y la Ley 11/1998 de Patrimonio Cultural de Cantabria. 2. En aplicación de lo dispuesto en los artículos 33 y 44 de la Ley del Suelo 2/2001 de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, el Plan General protege el patrimonio cultural de su ámbito a través de las siguientes previsiones: a)
Protección monumental.
b) Edificios catalogados. c)
Elementos etnográficos.
d) Áreas de conservación ambiental. e) Parques y jardines singulares. f)
1. El deber de conservación del patrimonio protegido corresponde a los propietarios de los bienes, que lo llevarán a cabo con arreglo a las determinaciones contenidas en este título y en el capítulo 3 del título 1 de estas Ordenanzas. 2. La Administración podrá ordenar las obras y medidas necesarias para la correcta conservación, mantenimiento y custodia de los bienes protegidos, y ejercerá la acción sustitutoria si esas órdenes no fueran cumplidas. 3. La falta de cumplimiento del deber de conservación de bienes protegidos, faculta a la Administración para ejercer la expropiación con carácter sancionador, cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa. 4. Cuando un bien protegido, o parte del mismo, haya sido demolido o desmontado sin licencia, los intervinientes, solidariamente y por partes iguales, están obligados a la reposición del bien a su estado original debiendo llevarlo a cabo bajo supervisión de la Administración competente y sin perjuicio de las sanciones que pudieran ser impuestas en aplicación de la legislación sobre suelo y patrimonio. 5. La declaración del estado de ruina de los inmuebles protegidos no supondrá el deber de demolición. Podrán permitirse las obras autorizables según las Ordenanzas. Cuando fuera preciso proceder a la demolición o despiece de elementos o partes en estado de ruina física, las intervenciones habrán de contemplar asimismo la total reposición del elemento o parte demolida o despiezada. 6. Los inmuebles protegidos sobre los que recaiga resolución firme declarativa de ruina se incorporarán al Registro Municipal de Solares, debiendo ser rehabilitados en el plazo de dos años desde que sea firme la declaración, conforme con lo establecido en el Capítulo IV del Título VI de la Ley del Suelo, así como en los artículos 98 y 100, de la misma ley, referentes a los deberes de los propietarios en suelo urbano.
Árboles y arboledas de interés.
g) Protección arqueológica. 3. Según los contenidos de la legislación sectorial, concretamente lo señalado en los artículos 6 y 56 de la Ley 11/1998 de Patrimonio Cultural de Cantabria, el presente título se destina a la protección, defensa, realce y conocimiento de los bienes integrantes del patrimonio, así como al estableciendo de determinaciones que cumplan estos objetivos, ello sin perjuicio de lo dispuesto en otras normas como la citada ley de patrimonio y sus efectos, a las que el planeamiento urbanístico debe adaptarse. 4. En los documentos específicos del Catálogo, a que hace referencia el artículo 6.1.6., se identifican, describen y localizan todos los elementos que le componen.
7. El Ayuntamiento creará y mantendrá actualizado un Registro Municipal de Solares, con identificación de los solares sin edificar y de las construcciones declaradas en ruina que hayan superado los plazos estipulados en el punto anterior, al efecto de cumplir lo establecido en estas ordenanzas y en la legislación aplicable. 8. Los inmuebles protegidos no podrán ser declarados fuera de ordenación por instrumentos de planeamiento de desarrollo del Plan General. Artículo 6.1.3 Adecuación a las condiciones estéticas 1. La protección de un bien inmueble implica, para sus propietarios, la obligación de realizar las obras precisas para su adecuación a las condiciones estéticas establecidas en estas Ordenanzas, asegurando el mantenimiento de las características particulares que aconsejaron la protección del bien; ello sin perjuicio del derecho del propietario a
(107)
Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
CAPÍTULO 1
Artículo 6.1.2 Conservación del patrimonio protegido
Capítulo 1 – Ordenanzas Generales de Protección
TÍTULO 6. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL
Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
Capítulo 1 –Ordenanzas Generales de Protección
beneficiarse del régimen de ayudas, subvenciones, exenciones o bonificaciones legalmente establecidas. 2. Se prohíben toda clase de cables, postes y elementos sobrepuestos de cualquier tipo ajenos a los bienes inmuebles objeto de protección, excepto en aquellos casos aislados en que el cumplimiento de esta ordenanza implique a juicio de la Administración competente un daño para el bien protegido. La Administración podrá exigir a los propietarios del inmueble y a las empresas titulares de las redes afectadas la retirada, demolición y ocultamiento total o parcial de elementos e instalaciones sobrepuestos. 3. La Administración establecerá con las compañías suministradoras los conciertos urbanísticos precisos para la retirada de cables y elementos de instalaciones sobrepuestos a fachadas visibles desde la vía pública. 4. Las obras en los edificios protegidos, y las de nueva planta en las áreas de conservación ambiental, deberán responder en su diseño y composición a las características originales o de mayor interés del mismo o a las dominantes del ambiente en que hayan de emplazarse respectivamente. A tal fin, se pondrá especial cuidado en armonizar sistemas de cubierta, cornisas, posición de forjados, modos de implantación sobre el terreno, cierres de finca, ritmos y dimensiones de huecos y macizos, composición, materiales, colores y detalles constructivos, no admitiéndose soluciones que devalúen la categoría de los valores protegidos. Artículo 6.1.4 Actuaciones singulares El Ayuntamiento podrá admitir actuaciones singulares que, sin ajustarse estrictamente a las condiciones estéticas y criterios de composición establecidos en este Plan, cumplan los siguientes requisitos: a)
Que se atenga estrictamente a las obras permitidas y a los aprovechamientos máximos establecidos en este Plan.
b) Que sean de excepcionales méritos, constituyan verdaderas “aportaciones” arquitectónicas de reconocida calidad objetiva y armonicen estética y ambientalmente con las edificaciones próximas y con el contexto general del entorno. c)
Informe favorable de los Servicios Técnicos Municipales competentes en el que se pondere la concurrencia de las circunstancias excepcionales requeridas.
d) Trámite de información pública de 15 días (con publicación en el Boletín Oficial de Cantabria y en uno de los periódicos de mayor difusión de la Provincia) y Aprobación Plenaria.
(108)
A estos efectos, el proyecto deberá contener la documentación gráfica y fotográfica justificativa del impacto de la actuación en el entorno y en el edificio protegido. Artículo 6.1.5 Actuaciones de emergencia 1. En situaciones de emergencia, de las que puedan deducirse daños graves para personas o bienes y cuya urgencia no permita seguir el trámite normal de consulta previa, el interesado comunicará al Ayuntamiento la necesidad de intervención urgente, acompañada, en su caso, de informe suscrito por profesional competente. La Alcaldía-Presidencia, previo informe de los Servicios Técnicos Municipales, decretará las intervenciones a realizar. 2. Al término de la intervención el interesado presentará ante el Ayuntamiento un informe descriptivo de la naturaleza, alcance y resultados de la intervención realizada. A resultas de dicho informe podrá dictaminarse la ejecución de obras complementarias de consolidación o restauración, que podrán tener carácter de obras de emergencia a efectos de su contratación administrativa. 3. Las actuaciones imprescindible.
de
emergencia
limitarán
su
intervención
al
mínimo
4. Si la situación de riesgo que motiva la actuación de emergencia es debida a intervenciones en los bienes o a la interrupción de obras sin la adopción de las debidas medidas de seguridad, se requerirá a los responsables de las mismas para que adopten las medidas necesarias con carácter inmediato, actuando la administración mediante intervención subsidiaria por procedimiento de emergencia caso de que el requerimiento no fuera atendido. Artículo 6.1.6 Catálogo 1. Como complemento a las determinaciones contenidas en este título, el Plan General contiene el documento del Catálogo de edificios, espacios o elementos arquitectónicos o naturales que deban ser conservados, de acuerdo con lo establecido en el artículo 64 de la Ley del Suelo. El Catálogo incluye las medidas de protección específicas y diferenciadas que procedan a fin de evitar su destrucción o modificación sustancial. 2. El contenido específico gráfico de este Catálogo prima, a efectos interpretativos, sobre cualquier otro documento del Plan, y en particular sobre los planos de Clasificación, Ordenación y Gestión y sobre las fichas que se incorporan en las presentes Ordenanzas.
a)
Patrimonio cultural: agrupa los bienes a que se refiere el artículo 6.2.1.; para ellos se señala la fecha del Decreto de declaración y la de su publicación oficial así como la referencia al código de equipamiento al que, en su caso, se encuentran adscritos. Estos bienes se incorporan al Catálogo como un conjunto específico con tratamiento determinado por legislación sectorial.
b) Edificios catalogados: comprende los edificios a que se refiere el artículo 6.3.1.; son objeto de protección por el Plan General sin serlo por legislación sectorial. Se identifican por su dirección postal y una numeración, señalándose, en su caso, los equipamientos que albergan y las observaciones oportunas para cada edificio. c)
Elementos de protección etnográfica: recoge los bienes a los que se refiere el artículo 6.4.1.
d) Áreas de conservación ambiental: comprende las delimitaciones de áreas a que se refiere el artículo 6.5.1.
En caso de que un elemento o bien incluido en el Catálogo del planeamiento urbanístico estuviese afectado por más de una de las categorías de protección establecidas en aquél, prevalecerán las medidas protectoras y de conservación más restrictivas.
CAPÍTULO 2
Artículo 6.2.1 Definición y ámbito 1. El Plan General incorpora en esta categoría de protección del patrimonio cultural, todos aquellos bienes que, ubicándose en el municipio de Santander, forman parte del Patrimonio Cultural de Cantabria, a efectos de lo dispuesto en la Ley 11/1998, de 13 de Octubre, de Patrimonio Cultural de Cantabria. 2.
La Ley 11/1998 clasifica los bienes culturales en tres categorías: a)
e) Parques y jardines singulares: comprenden los suelos no edificados objeto de protección a que se refiere el artículo 6.6.1.; se identifican por una numeración, un código correlativo y una dirección postal. f)
Árboles y arboledas de interés: comprende los elementos áreas a que se refiere el artículo 6.7.1.
g) Protección arqueológica: referente a la protección de yacimientos y hallazgos arqueológicos o paleontológicos a que se refiere el artículo 6.8.1. 4. Los elementos incluidos en lo expresado en los puntos a) y b) precedentes, estarán, en cuanto a sus aprovechamientos urbanísticos, a lo expresado en el artículo 10.3.2. de estas Ordenanzas. Lo mismo ocurrirá en los que, con análogo carácter, se señalen en el futuro por legislación sectorial o en desarrollo del planeamiento. Artículo 6.1.7 Relación con otras figuras de protección En aplicación del artículo 56 de la Ley 11/1998 de Patrimonio Cultural de Cantabria, las determinaciones que resulten de la declaración de un bien prevalecerán sobre los contenidos del planeamiento urbanístico.
PROTECCIÓN MONUMENTAL
Bien de Interés Cultural. Aquellos declarados como tales e inscritos en el Registro General de Bienes de Interés Cultural de Cantabria.
b) Bien Catalogado. Aquellos declarados como tales e incorporados en el catálogo General de los Bienes de Interés Local de Cantabria. c)
Bien Inventariado. Aquellos incluidos en el Inventario General de Patrimonio de Cantabria.
3. Tendrán la misma condición urbanística los bienes que, con posterioridad a la entrada en vigor de las presentes ordenanzas, sean declarados e integrados en alguna de las categorías citadas en el punto anterior o, por cambio de la normativa aplicable, en alguna figura de protección asimilable. 4. Los elementos incluidos en el catálogo vienen determinados por la legislación sectorial. La pérdida de tal condición de alguno de ellos, hacen automática su desaparición como monumento, asimismo la declaración como Bien de Interés Cultural, Bien Catalogado o Bien Inventariado, conlleva la automática inclusión en el catálogo, sin que en ninguno de ambos casos ello implique la modificación puntual del planeamiento.
(109)
Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
Artículo 6.1.8 Relación entre categorías catalogadas
Los contenidos y estructuración del Catálogo responden a los criterios siguientes:
Capítulo 2 – Protección Monumental
3.
Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
Capítulo 4 –Protección Etnográfica
Artículo 6.2.2 Intervenciones 1. Las condiciones y normas de intervención sobre los bienes declarados incluidos en esta categoría de protección, serán las establecidas en la legislación sectorial aplicable.
por el respeto a las características arquitectónicas del edificio, y de las condiciones de seguridad y evacuación en caso de emergencia. Artículo 6.3.3 Niveles de protección 1.
2. Subsidiariamente, en ausencia de regulación específica, será de aplicación lo referido en estas ordenanzas para los edificios catalogados y, más concretamente, lo establecido para los incluidos en el nivel de protección integral.
Se establecen tres niveles de protección a efectos de conservación: a)
Nivel 1: integral.
b) Nivel 2: estructural. c)
CAPÍTULO 3
Nivel 3: ambiental.
EDIFICIOS CATALOGADOS
Artículo 6.3.1 Definición y ámbito 1. Son edificios catalogados los que, sin estar incluidos en protección monumental, son singularizados por el Plan como tales por presentar valores arquitectónicos, históricos, culturales y artísticos de especial significación. 2. Son edificios catalogados sujetos a protección los inmuebles que se relacionan, en formato de fichas descriptivas, en los documentos específicos de catálogo, estando clasificados por niveles de protección. 3. La catalogación de un edificio determina la aplicación preferente de lo dispuesto en este capítulo. 4. La protección que otorga la catalogación excluye al edificio del régimen de fuera de ordenación. 5. También tendrán la consideración de edificios catalogados aquellos que, sin figurar en dicho listado, sean catalogados por las figuras de planeamiento a que se refiere el artículo 2.1.5., que quedan expresamente facultadas para esta determinación sin necesidad de modificación del Plan General.
2. Nivel 1, conservación integral: protege los edificios en su totalidad, preservando sus características arquitectónicas, su forma y cuantía de ocupación del espacio, y todos los rasgos que contribuyen a singularizarlo como elemento integrante del patrimonio arquitectónico. 3. Nivel 2, conservación estructural: protege las características del edificio en su presencia en el entorno, preservando los elementos arquitectónicos y estructurantes que definen su forma, y su modo de articulación con el espacio exterior. 4. Nivel 3, conservación ambiental: protege el conjunto del ambiente urbano, evitando las actuaciones que pudieran atentar contra la trama y la calidad imperante en los ámbitos protegidos, defendiendo la armónica integración entre lo nuevo y los elementos arquitectónicos incluidos en los otros niveles. Artículo 6.3.4 Actuación sobre edificios protegidos 1.
Los tipos de obra admisibles sobre cada nivel de catalogación se expresan: a)
De manera genérica, en los artículos 6.3.5. a 6.3.7. siguientes.
b) De manera particularizada para cada edificio mediante la indicación en las fichas del catálogo de actuaciones y criterios que adquieren carácter normativo.
Artículo 6.3.2 Transformación de uso 1. La transformación de usos existentes en edificación catalogada, se regirá por lo establecido en el Título 5 de las Ordenanzas y en la ordenanza de zona que le sea de aplicación (Título 11).
2. Sin perjuicio de lo expresado en el artículo 6.3.1., apartado 5., el planeamiento de desarrollo podrá establecer los criterios y particularidades del régimen de protección a que estarán sujetos los edificios protegidos dentro de su ámbito.
2. La protección del patrimonio edificado prima sobre las condiciones que, en cuanto a altura libre y condiciones de acceso, se establecen en los Títulos 4 y 5 de estas Ordenanzas. Los usos admisibles podrán implantarse dentro de los límites impuestos
3. En las áreas específicas con planeamiento de desarrollo, las particularidades del régimen de protección serán las establecidas en dicho planeamiento.
(110)
1. Se podrán ejecutar sin limitación obras de restauración, conservación y consolidación. c) 2. Las obras de acondicionamiento parcial estarán limitadas a aquellos elementos de la edificación que no sean significativos dentro del carácter del edificio, ciñéndose a partes complementarias de menor interés. Dicha condición será determinada mediante informe de los Servicios Técnicos Municipales. 3. Se podrán ejecutar obras de demolición parcial cuando fuesen necesarias para alcanzar objetivos de restauración, conservación y/o consolidación. 4. Dentro de las obras de nueva edificación, únicamente se permiten las obras de estricta reconstrucción cuando por causas sobrevenidas hubiere desaparecido total o parcialmente la edificación. 5. Quedan expresamente prohibidas las obras de ampliación, sustitución y nueva planta. 6. Sin perjuicio de lo anterior, se permiten las obras mínimas necesarias para dotar de las medidas de accesibilidad, previo informe favorable de los Servicios Técnicos Municipales, en relación a la adecuación de dicha intervención con los aspectos que hayan motivado la inclusión en el catálogo de dicho inmueble. Artículo 6.3.6 Obras admitidas en el nivel 2, estructural 1. Se podrán ejecutar con carácter general obras de restauración, conservación y consolidación.
4. Las obras exteriores no podrán practicar nuevos huecos en fachadas exteriores, ni modificar los existentes salvo que se restituyan los huecos y elementos volados a su configuración originaria o se adecuen a los criterios de composición y diseño existentes antes de que fuera objeto de modificaciones de menor interés. No se permitirá la introducción de elementos ajenos al edificio o la realización de actuaciones parciales que no garanticen un resultado homogéneo del conjunto de la fachada. 5. Se permitirán obras de reforma estructural en los siguientes supuestos, respetando en todo caso las alturas absolutas y relativas de los forjados existentes y previa justificación del escaso valor o grado de deterioro de los elementos estructurales preexistentes: a)
3.
Las obras de reestructuración de cubiertas: a)
Podrán incluir buhardillas individuales que cumplan las condiciones del área de conservación ambiental a que correspondan.
b) Suprimirán todos aquellos elementos existentes sobre cubierta que no formen parte de la configuración inicial de edificio o desvirtúen los
Cuando se detecte la necesidad de reforzar la estructura del inmueble, aspecto que deberá ir acompañado del cálculo de estructuras del mismo.
b) Cuando en procesos de rehabilitación integral de la edificación, ésta se vaya a adaptar al Código Técnico de la Edificación y/o a la legislación específica de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, todo ello sin perjuicio del mantenimiento de las fachadas exteriores. c)
2. Las obras de acondicionamiento y reestructuración parcial se ceñirán a su envolvente original, suprimirán todos aquellos añadidos que desvirtúen su configuración original, y, lo adecuarán al aspecto que presentaba antes de que fuera objeto de modificaciones de menor interés. En todos los casos, estas obras deberán ir acompañadas de las obras exteriores dirigidas a restituir la composición y diseño originarios, y en su caso, al que presentaba antes de que fuera objeto de modificaciones de menor interés.
Excepcionalmente, cuando los edificios colindantes a ambos lados tengan el trazado de los faldones de cubierta sensiblemente coincidentes con los propios, se admitirán pequeños reajustes en el trazado de la cubierta existente con el fin de armonizar con los mismos.
Cuando se implanten ascensores, según lo establecido en el artículo 4.4.6.
6. Las obras de reestructuración total se consideran de carácter excepcional y deberán ser justificadas mediante el aporte de documentación que justifique el deterioro real del edificio, el escaso valor de sus elementos estructurales, la imposibilidad de adecuación al fin para el que se destine y/o razones de seguridad e higiene. Estas obras respetarán la posición de los huecos y la posición relativa de los forjados respecto a éstos. 7. Las obras de demolición sólo serán admisibles en elementos parciales del edificio y siempre que fueran necesarias como complemento de las anteriores. 8. Las obras de nueva edificación sólo serán admisibles como reconstrucción cuando por causas sobrevenidas hubiera desaparecido total o parcialmente la edificación. En el área de conservación ambiental tradicional de edificación aislada, definida y delimitada en las presentes Ordenanzas y Catálogo, así como en edificios
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Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
valores del edificio. Podrán en todo caso mantener los que cumplan la condición a).
Capítulo 4 – Protección Etnográfica
Artículo 6.3.5 Obras admitidas en el nivel 1, integral
Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
Capítulo 4 –Protección Etnográfica
de uso exclusivo dotacional, se admiten obras de nueva planta en edificio aislado y separado en los fondos de la parcela sin frente a vía pública, sin superar la altura de la edificación protegida, armonizando con las características tipológicas de ésta y con el cumplimiento de todos los requisitos de las ordenanzas de aplicación. 9. Quedan expresamente prohibidas las obras de ampliación, sustitución y nueva planta, en este último caso con la excepción señalada en el punto anterior. Artículo 6.3.7 Obras admitidas en el nivel 3, ambiental 1. Se podrán ejecutar con carácter general obras de restauración, conservación y consolidación. 2. Se podrán ejecutar obras de acondicionamiento y reestructuración con la condición de que respeten el sólido capaz existente, asimismo se permite la reestructuración de cubierta dentro de los parámetros y condiciones establecidas en el título 4 de estas Ordenanzas. 3. Las obras exteriores no podrán practicar nuevos huecos en fachadas exteriores, ni modificar los existentes salvo que se trate de restituir los huecos y elementos volados a su configuración originaria o, en su caso, de adecuarse a los criterios de composición y diseño existentes antes de que fuera objeto de modificaciones de menor interés. Deberá incluirse una memoria de carpinterías donde figure la completa concreción de las mismas: aspectos tales como forma, materiales, sistemas de oscurecimiento, despieces, elementos fijos y móviles, etc. 4.
Se permitirán obras de reforma estructural en los siguientes supuestos: a)
Cuando en procesos de rehabilitación integral de la edificación se detecte la necesidad de reforzar la estructura del inmueble, aspecto que deberá ir acompañado del cálculo de estructuras del mismo.
b) Cuando en procesos de rehabilitación integral de la edificación, ésta se vaya a adaptar al Código Técnico de la Edificación y/o a la legislación específica de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, todo ello sin perjuicio del mantenimiento de las fachadas exteriores. c)
Cuando se implanten ascensores, según lo establecido en el artículo 4.4.6.
5. Las obras de ampliación únicamente son autorizables en el área de conservación ambiental tradicional de edificación aislada, definida y delimitada en el presente catálogo, así como en edificios de uso exclusivo dotacional. Las obras de ampliación en dicho área tendrán lugar por el aumento de la ocupación en planta de las
(112)
edificaciones existentes, se circunscribirán a las fachadas no visibles desde la vía pública, salvo que pudieran tener lugar como edificación aislada en los fondos de parcela, y en ningún caso podrán superar la altura de la edificación existente. En todo caso las obras de ampliación y nueva planta referidas no podrán superar la altura de la edificación protegida, deberán armonizar con las características tipológicas de ésta y deberán cumplir todos los requisitos de las ordenanzas de aplicación. 6. Las obras de sustitución sólo serán admisibles como reconstrucción que implicará cuando menos a las fachadas exteriores visibles desde la vía pública, reproduciendo todas sus características morfológicas, materiales y elementos de diseño (incluido espesor aparente de muros), sin perjuicio de las obras exteriores de reforma menor autorizadas en el punto 3 precedente. En todas las fachadas se mantendrá el número de plantas y la altura de cornisa preexistente. 7. Las obras de demolición estrictamente necesarias para realizar las obras admitidas en los puntos anteriores.
CAPÍTULO 4
PROTECCIÓN ETNOGRÁFICA
Artículo 6.4.1 Definición y ámbito 1. El Plan General establece protección etnográfica para los bienes enumerados en los documentos de Catálogo. 2. Se entiende por bien etnográfico a todos aquellos espacios, elementos, conocimientos o actividades que sean expresivos de la cultura y los modos de vida que, a través del tiempo, han sido y son característicos de la historia de un lugar. Artículo 6.4.2 Régimen de usos 1. Los bienes protegidos como elementos etnográficos sólo pueden destinarse a los usos originales para los que fueron creados. Cuando resultasen incompatibles con la ejecución de elementos fundamentales de la ordenación prevista, podrán ser trasladados a una ubicación lo más próxima posible, que reproduzca las condiciones de entorno en que se inserta. 2. En caso de transformación, sólo podrá proponerse su uso como equipamiento o lugar de esparcimiento, sin que ello cause menoscabo de sus valores originales.
c) 2. Si se produjesen ampliaciones, éstas se adecuarán en su diseño a las del elemento protegido objeto de ampliación. 3. Las excepciones a los puntos anteriores deberán estar expresamente justificadas en el proyecto e informadas favorablemente por los Servicios Técnicos Municipales.
CAPÍTULO 5
ÁREAS DE CONSERVACIÓN AMBIENTAL
Artículo 6.5.1 Definición y ámbito 1. En base a las características de los entornos históricos cuya preservación es objetivo del Plan, y de acuerdo con su extensión, se delimitan tres áreas de conservación ambiental: a)
Tradicional de Edificación Intensiva, correspondiente a los restos del primitivo núcleo y a sus ensanches, realizados con tipologías de manzana cerrada durante el siglo XIX y principios de siglo XX.
b) Tradicional de Edificación Aislada, correspondiente a las zonas de expansión similar a la anterior en el tiempo, pero realizada con tipologías de edificación abierta. c)
Centro, correspondiente a la zona de reconstrucción tras el incendio de 1941.
2. En las áreas de conservación ambiental, en función de sus características de entorno, las actuaciones de nueva planta quedan obligadas al empleo de determinados elementos de composición, conforme se regula en los siguientes artículos.
Contarán con huecos de eje vertical dominante.
d) Mantendrán íntegramente los elementos de sillería preexistentes y adecuarán la composición de fachada al orden y ritmo impuesto por las mismas. e) Caso de ubicar buhardillones por encima del plano de cubierta, éstos se dispondrán en una sola hilera siguiendo la modulación y ritmo del edificio, coincidiendo su eje con el de los huecos en fachada; no podrán ubicarse en plano de fachada y su ancho no será superior a ciento cincuenta centímetros, debiendo cumplirse las demás condiciones generales de estas Ordenanzas. Artículo 6.5.3 Tradicional de edificación aislada. En las actuaciones de nueva planta: a)
Se habrán de cumplir las condiciones del artículo 6.5.2. precedente y;
b) Se prohíben plantas bajas diáfanas o en abertal. Artículo 6.5.4 Centro 1. Sobre la altura de cornisa, en el plano general de la fachada, se admite únicamente la construcción de un ático conforme a las condiciones del artículo 4.2.10. 2. Por encima de la altura de cornisa podrá admitirse además la construcción de antepechos, barandillas y remates ornamentales, conforme a las condiciones del artículo 4.2.11.
CAPÍTULO 6
PARQUES Y JARDINES SINGULARES
Artículo 6.5.2 Tradicional de edificación intensiva En las actuaciones de nueva planta: a)
Sobre el plano de fachada únicamente se permite volar balcones, balconadas, miradores y galerías.
Artículo 6.6.1 Definición y ámbito 1. A los efectos de aplicación de este capítulo, se consideran parques y jardines singulares los que el Plan singulariza como tales por presentar valores formales, paisajísticos, botánicos, históricos o culturales de especial significación e imposible reproducción.
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Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
1. No podrán realizarse intervenciones que supongan la destrucción total o parcial de los elementos protegidos.
b) Dispondrán en su remate de cornisa o alero y de cubierta inclinada, sin áticos.
Capítulo 6 – Parques y jardines singulares
Artículo 6.4.3 Intervenciones
Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
Capítulo 6 – Parques y jardines singulares
2. Los parques y jardines singulares sujetos a protección son aquellos que se relacionan en los documentos específicos de catálogo. 3. También tendrán la consideración de parques y jardines singulares aquellos que, sin figurar en dichas fichas, sean catalogados por las figuras de planeamiento a que se refiere el artículo 2.1.5, que quedan expresamente facultadas para esta determinación sin necesidad de modificación del Plan General. 4. Están excluidos del ámbito de aplicación los edificios ya consolidados, especialmente los destinados a residencia, que no se considerarán como elementos causantes de esta protección, y sin perjuicio de su protección como monumento, edificio catalogado, elemento etnográfico o de su inclusión en alguna de las áreas de conservación ambiental.
4. Los cerramientos originales vinculados a los espacios libres catalogados no podrán ser modificados en su diseño y características, sin perjuicio de lo expresado en el apartado 4 del artículo anterior. 5. Se admiten obras de reconstrucción de elementos de ornamentación desaparecidos, respetando el emplazamiento, diseño y material originales. 6. Si se produjesen ampliaciones, éstas se adecuarán en su trazado y ajardinamiento a las del área protegida objeto de ampliación. 7. El arbolado existente en los espacios libres protegidos no podrá ser objeto de tala. Cuando sea técnicamente desaconsejable mantenerlo en pie con seguridad para las personas, por enfermedad o muerte, deberá ser sustituido por otro elemento de la misma especie y suficiente porte.
Artículo 6.6.2 Régimen de usos 1. Los parques y jardines singulares, especialmente los de propiedad municipal, se destinarán preferentemente a los usos de esparcimiento que les son propios.
8. Los parques y jardines singulares catalogados deben ser mantenidos y protegidos por sus propietarios, especialmente, en lo referente a la recuperación vegetal o restauración de los elementos complementarios cuando sea necesario.
2. Los usos de equipamiento y deportivos sólo son admisibles al aire libre o en instalaciones provisionales, y siempre que se instalen en áreas pavimentadas, terrizos, o espacios construidos existentes en el momento de su catalogación.
CAPÍTULO 7 3. El aparcamiento sobre o bajo rasante se considera incompatible con el objetivo de protección, salvo que estuviera específicamente previsto en el Plan General, o existiera con anterioridad a éste último. 4. Las vallas, cercas, puertas, mobiliario y el resto de ornamentos se consideran parte integrante del jardín y, por tanto, se encuentran sujetos a protección. En los casos en los que se justifique el escaso valor de estos elementos o la dificultad de su restitución en condiciones originarias podrán ser sustituidos, bajo proyecto unitario y aprobación de los Servicios Técnicos Municipales Artículo 6.6.3 Intervenciones en parques y jardines singulares 1. No podrán realizarse intervenciones que supongan incremento de la superficie pavimentada o enarenada, sin autorización expresa del Ayuntamiento. 2. Sólo están permitidas intervenciones de mantenimiento y restauración que no alteren al trazado del espacio ajardinado y no supongan sustitución de las especies vegetales existentes o cambios en su disposición. 3. No podrá modificarse el emplazamiento de elementos de mobiliario urbano, cuando sea de carácter histórico o consustancial con el diseño del espacio libre.
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ÁRBOLES Y ARBOLEDAS DE INTERÉS
Artículo 6.7.1 Definición y ámbito 1. A los efectos de aplicación de éste capítulo, se consideran árboles o arboledas de interés los que el Plan singulariza como tales por presentar valores formales, paisajísticos, botánicos, históricos o culturales de especial significación e imposible reproducción. 2. Son objeto de protección los árboles y arboledas que se relacionan en los documentos específicos de catálogo. 3. También tendrán la consideración de árboles o arboledas de interés aquellos que, sin figurar en dicho listado, sean catalogados por las figuras de planeamiento a que se refiere el artículo 2.1.5. que quedan expresamente facultadas para esta determinación sin necesidad de modificación del Plan General.
Artículo 6.7.3 Intervenciones sobre árboles o arboledas de interés 1. No podrán realizarse intervenciones u obras que supongan un perjuicio directo o indirecto como talas, podas innecesarias, recolección de frutos, movimientos de tierras y, en general, cualquier obra o actuación que pueda afectar al elemento protegido. 2. Tampoco están permitidas otras actuaciones como la instalación de luminarias, el atado de cables u otras intervenciones análogas. 3. Están permitidas expresamente las actuaciones de mantenimiento y restauración, siempre que no supongan sustitución de las especies vegetales existentes o cambios en su disposición. 4. El arbolado existente no podrá ser objeto de tala. Cuando sea técnicamente desaconsejable mantenerlo en pie con seguridad para las personas, o cuando por enfermedad o muerte sea necesario, deberá ser sustituida por otro elemento de la misma especie y suficiente porte. 5. Las excepciones a los puntos anteriores deberán estar justificadas y ser informadas favorablemente por los Servicios Técnicos Municipales competentes.
CAPÍTULO 8
PROTECCIÓN ARQUEOLÓGICA
Artículo 6.8.1 Definición y ámbito 1. En consonancia con la Ley 11/1998 de Patrimonio de Cantabria, son objeto de esta categoría de protección los bienes muebles, inmuebles o emplazamientos de interés histórico, así como toda la información medioambiental relacionada con la actividad humana que sean susceptibles de ser investigados en aplicación de las técnicas propias de la arqueología, hayan sido descubiertos o no, estén enterrados o en superficie, en aguas litorales o continentales, incluyendo los testimonios de arqueología industrial y/o minera. 2. La protección específica a que se refiere este capítulo se extiende a los terrenos públicos y privados.
Las condiciones de intervención sobre los edificios sometidos a protección arqueológica se regirán por lo establecido en la legislación sectorial específica. Artículo 6.8.3 Autorización 1. Toda prospección o excavación arqueológica estará sometida a licencia o autorización municipal previa en función del alcance de la misma. 2. La licencia o autorización previa a que se refiere el punto anterior es adicional y sin perjuicio de las autorizaciones a que se refieren el artículo 42 de la Ley de Patrimonio Histórico Español y el Título IV de la Ley 11/1998, de aquellas otras que sean necesarias como consecuencia de la titularidad del suelo sobre el que se realicen o como consecuencia de la superposición de competencias por parte de otras administraciones. Artículo 6.8.4 Comunicación de descubrimientos 1. El descubrimiento de objetos y/o restos materiales que posean los valores que son propios del Patrimonio Histórico Español como consecuencia de excavaciones, remociones de tierra u obras de cualquier índole se comunicará a la Administración competente con independencia de que dichas remociones, excavaciones u obras se ejecuten o no como consecuencia de las previsiones del Plan General y como ejercicio de las facultades reguladas en él. 2. El plazo para la comunicación a que se refiere el punto anterior será el establecido en el artículo 44 de la Ley del Patrimonio Histórico Español y el Título IV de la Ley 11/1998 de patrimonio cultural de Cantabria. Artículo 6.8.5 Delimitación arqueológica
de
áreas
de
protección
y
presunción
1. La delimitación de áreas específicas de protección arqueológica y de presunción arqueológica por la administración competente producirá los efectos que se expresan en este artículo sin perjuicio de aquellos otros que sean de consideración por aplicación de legislación sectorial. 2. La ejecución de obras que afecten al suelo y subsuelo en áreas de protección, requerirá una intervención arqueológica previa, que podrá dar lugar a proyectos de excavaciones arqueológicas y, en su caso, al inicio de las mismas. 3. La intervención arqueológica previa se realizará por técnico competente, mediante investigación documental, comparación con los resultados conocidos de otras excavaciones y/o ejecución de sondeos, calicatas o procedimientos semejantes; y, se concretará en un informe arqueológico del terreno.
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Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
Las arboledas de interés sólo pueden destinarse a los usos de esparcimiento que les son naturales, especialmente, cuando se localizan en la vía pública.
Artículo 6.8.2 Intervención
Capítulo 8 – Protección arqueológica
Artículo 6.7.2 Régimen de usos
Título 6 – Protección del Patrimonio Cultural
Capítulo 8 – Protección arqueológica
4. El informe arqueológico deberá ser aportado por el propietario, como parte de la documentación que se somete al trámite de consulta previa regulado en el artículo 6.1.4., pudiendo ser realizado de oficio por la Administración si el interesado lo solicita. 5. Cuando las obras vayan a realizarse sobre un terreno ocupado por edificación susceptible de demolición, se realizarán sondeos para elaborar el informe arqueológico. 6. En obras interiores a edificios que conlleven construcción de sótanos o trabajos en el subsuelo, se redactará un informe a resultas de las tareas de sondeo, que se acometerán al iniciar el movimiento de tierras. 7. La existencia de restos arqueológicos que deban ser conservados "in situ" llevará implícita la declaración de necesidad de ocupación y utilidad pública a efectos de expropiación.
(116)
Artículo 7.1.1 Definición y delimitación 1. Son suelos de sistemas generales los que el Plan señala como tales por ser espacios libres, equipamientos, infraestructuras de transporte e infraestructuras urbanas destinadas al servicio de la generalidad de los ciudadanos, formando parte de la estructura global de la ciudad y garantizando al conjunto de sus habitantes un mínimo inderogable de calidad de vida. 2. El Plan señala expresamente los suelos de sistemas generales mediante su delimitación en el Plano de Estructura General del Territorio, y los individualiza en los planos de sistemas generales de viario, transporte y comunicaciones, sistemas generales de equipamientos, sistemas generales de espacios libres y sistemas generales de infraestructuras de servicios. Artículo 7.1.2 Ordenación de los sistemas generales 1. La ordenación de los sistemas generales se produce por alguno de los siguientes procedimientos: a)
Por tener señalado un uso pormenorizado en cuyo caso se estará a lo regulado al respecto en los títulos 5 u 11 de las Ordenanzas.
a)
Cesión, o permuta con terrenos obtenidos por cesión;
b) Expropiación (o acuerdo expropiatorio) al estar incluidos en el ámbito de un proyecto de expropiación; c)
Convenio; o
d) Compra. 3. Son suelos de sistemas generales a obtener todos los demás. Éstos se obtendrán mediante alguno de los siguientes mecanismos, según lo dispuesto en el artículo 142 de la Ley del Suelo: a)
En el suelo urbano consolidado y en el suelo rústico: •
Mediante expropiación forzosa.
•
Por convenio urbanístico.
b) En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable: •
Mediante cesión obligatoria derivada de su inclusión adscripción en una unidad de actuación, cuando sea posible.
•
Mediante ocupación directa.
•
Mediante expropiación forzosa.
•
Por convenio urbanístico.
b) Por estar identificado con un equipamiento, en cuyo caso se estará a lo que se señale respecto del mismo. c)
Por estar incluido en el ámbito de un área específica o señalado como tal, en cuyo caso se estará a lo que señale la correspondiente ficha.
d) Mediante desarrollo de un Plan Especial. e) Mediante Proyecto de Urbanización. 2. Además, y en todo caso, les serán de aplicación la normativa sectorial y el régimen de servidumbres que les fuera inherente en función de su naturaleza. Artículo 7.1.3 Régimen de obtención de suelo de los sistemas generales 1. A efectos de regular el régimen de obtención de suelo de los sistemas generales, los suelos pueden ser: obtenidos o a obtener. 2. Son suelos de sistemas generales obtenidos aquellos que, con independencia del uso que en ellos se dé y de que estén o no ejecutadas las obras, instalaciones o usos a que los destinase el Plan, sean de titularidad pública y hayan sido obtenidos por:
o
Artículo 7.1.4 La ejecución del viario de sistema general necesario para adquirir la condición de solar 1. Conforme a los artículos 98 y 144 de la LSC, el promotor de suelo urbano consolidado deberá completar a su costa la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar, cediendo las franjas de su terreno afectadas por la regularización de la anchura del viario existente, según las alineaciones establecidas por el planeamiento. 2. Conforme a los artículos 100 y 106 de la LSC, los promotores de suelo urbano no consolidado y urbanizable deben costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización necesarias para que los terrenos alcancen la condición de solar. Dado que estamos en el caso de viales previstos en el Plan que desempeñan una doble función de sistema general y de servir para dotar de condición de solar a la actuación para su
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Título 7 – Régimen de los Sistemas Generales
TÍTULO 7. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES.
Título 7 – Régimen de los sistemas generales
correcto funcionamiento, se considera que la parte del vial necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar a sufragar por los promotores debe incluir al menos las aceras, los aparcamientos eventualmente previstos conforme al estándar de sistema local y una calzada de doble sentido. El sobredimensionamiento del vial impuesto por su función de sistema general respecto a esta urbanización básica, será sufragado por la administración pública y así se reflejará en la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación. Debe indicarse a estos efectos que es la circulación rodada y no la peatonal la que determina el carácter de sistema general de un determinado vial, por lo que la parte a costear por la administración pública se atendrá al eventual sobre ancho de la calzada que fuera necesario para albergar un segundo o más carriles de circulación por cada sentido. Artículo 7.1.5 Criterios de adscripción de los sistemas generales exteriores 1. Las superficies a adscribir deberán configurarse, en caso de ser cesiones de 2 menos de 50.000 m de superficie en lotes de terreno continuos; y, en caso de ser superiores, en lotes de al menos 50.000 m2 de superficie continua cada uno. 2. En caso de existir parcelas o bolsas de suelo aisladas sin obtener que completen superficies que ya sean de propiedad municipal, el Ayuntamiento podrá exigir su inclusión en un lote de Sistemas Generales a ceder (pese a incumplir lo anterior), de cara a completar las superficies ya obtenidas y que puedan ponerse en uso lo antes posible. 3. Su delimitación deberá realizarse en el Plan Parcial, siguiendo las directrices de ocupación espacial establecidas con carácter general en los apartados anteriores, en el artículo 2.1.2, y, en su caso, con carácter particular, en la ficha de cada Sector.
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Artículo 8.1.1 Definición y ámbito 1. Constituyen el suelo rústico aquellos terrenos que se preservan de su transformación urbana. En la Revisión del Plan General el suelo rústico es suelo rústico de especial protección. 2. El suelo rústico de especial protección es aquel que el Plan clasifica y categoriza como tal porque concurra alguna de las circunstancias siguientes: a)
Que esté sometido a un régimen especial de protección incompatible con su transformación urbana conforme a los planes y normas de ordenación territorial o a la legislación sectorial pertinente en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales, culturales, agrícolas, de riesgos naturales acreditados, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.
b) Que sea clasificado como tales por estimar necesario preservarlos de su transformación urbana en atención a los valores naturales que presentan 3. Pertenecen al suelo rústico los suelos adscritos a esa clase de suelo en el Plano de clasificación y categorización del suelo. Artículo 8.1.2 Régimen urbanístico 1. Será de plena aplicación lo regulado en la Sección Tercera, del Capítulo II del Título II de la Ley del Suelo, además de lo expresado en el presente título. 2. Los propietarios de suelo clasificado como rústico tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos de conformidad con la naturaleza de los mismos, debiendo destinarlos a los fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos, extractivos y otros semejantes, con los límites y excepciones expresados en la Ley del Suelo. 3. El suelo rústico, cualquiera que sea su categoría, carece de aprovechamiento urbanístico. Las limitaciones a la edificación y al uso que sobre él impusiera el Plan General no darán derecho a indemnización alguna siempre que tales limitaciones no afecten al valor inicial que posee el terreno por el rendimiento rústico que le es propio. 4. Las actuaciones públicas en suelo rústico se llevarán a cabo mediante actuación aislada y/o convenio.
5. Los propietarios de terrenos en suelo rústico no podrán exigir de las Administraciones Públicas obras de urbanización y servicios urbanísticos, salvo previsión en contrario de la normativa sectorial o lo establecido en cada caso específico mediante convenio con el Ayuntamiento. Artículo 8.1.3 Parcelaciones rústicas En el suelo rústico quedarán prohibidas las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de terrenos de cualquier tipo en contra de la Ley del Suelo o, en su defecto, de la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, salvo cuando se trate de concentrar propiedades colindantes. Artículo 8.1.4 Categorías de rústico 1. El Plan establece las categorías de suelo rústico de especial protección de costa y rías, y de especial protección de infraestructuras. 2. El suelo rústico de especial protección de costa y rías se preserva de acuerdo con sus valores ambientales, constituyéndose como espacio de protección del borde costero y playas y de una pequeña zona de influencia de marismas en el Sureste municipal. 3. El suelo rústico de especial protección de infraestructuras se asocia con las autovías y ferrocarril que discurre a través de suelos mayoritariamente urbanizables. Artículo 8.1.5 Incorporación de suelo rústico al patrimonio municipal del suelo El suelo rústico podrá integrar parte del patrimonio municipal del suelo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 230 de la Ley del Suelo, y sin perjuicio de la legislación sectorial aplicable. Artículo 8.1.6 Suelo clasificado como rústico de especial protección de costa y rías 1. Tiene por objeto preservar el borde costero, las playas y el suelo no urbanizable preexistente asociado a zona de marismas. 2. Los terrenos asociados al borde costero y las playas pertenecen al dominio público marítimo terrestre o a los suelos calificados como de Protección Costera o Intermareal en el Plan de Ordenación del Litoral. En caso de los terrenos deslindados su régimen es el derivado de la Ley de Costas, y en el caso de los no deslindados su régimen será el más restrictivo del expresado en la citada ley sectorial y en el POL. 3. Los terrenos situados al Sureste municipal asociados a zona de marismas, se mantendrán con los usos existentes, según lo establecido en el artículo 55 de la Ley de Cantabria 2/2004, del Plan de Ordenación del Litoral.
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Título 8 – Régimen del Suelo Rústico
TÍTULO 8. RÉGIMEN DEL SUELO RÚSTICO
Título 8 – Régimen del Suelo Rústico
4. El uso de espacio libre público será compatible siempre que no contradiga la legislación vigente, y tendrá carácter transitorio hasta la incorporación de facto al dominio público marítimo terrestre y/o la transformación prevista en el artículo 55 de la Ley de Cantabria 2/2004, según el caso al que se aplique. 5. La autorización para las construcciones y usos excepcionalmente permitidos por la Ley del Suelo en suelo rústico de especial protección le corresponde a la Comisión Regional de Urbanismo, sin perjuicio de la legislación sectorial aplicable. Artículo 8.1.7 Suelo clasificado como rústico de especial protección de infraestructuras 1. Tiene por objeto preservar el espacio ocupado por las autovías y ferrocarriles que discurre a través de suelos mayoritariamente urbanizables. 2. Su régimen de obras y usos será el dispuesto en la legislación sectorial que los regule en función de su naturaleza, y en lo no previsto por dichas normas, en las presentes Ordenanzas en virtud de su calificación de suelo. Artículo 8.1.8 Régimen del suelo urbanizable como suelo rústico hasta la aprobación del Plan Parcial 1. Hasta la aprobación del correspondiente Plan Parcial, o Plan Especial, los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su estricta naturaleza rústica. 2. Las autorizaciones de uso de estos suelos serán otorgadas por el Ayuntamiento y se ajustarán a lo previsto en la legislación aplicable, y en particular, a lo referido en los artículos 105.2 y 107 de la Ley del Suelo de Cantabria, en alusión a los usos prohibidos y la autorización excepcional de usos. El procedimiento de autorización se ajustará con carácter general a lo establecido en el artículo 116 de la Ley del Suelo y en atención al artículo 27 del POL cuando se trate de usos previstos en el Área de Protección determinada por esta Ley.
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DEFINICIONES Y DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 9.1.1 Definición y ámbito 1. Tendrán la condición de suelo urbanizable los terrenos que el Plan clasifica como tales para que sean objeto de transformación urbana. 2. Las delimitaciones del suelo urbanizable se grafían en el Plano de clasificación y categorización del suelo. Artículo 9.1.2 Categorías de suelo urbanizable 1.
7.
La totalidad del suelo urbanizable del municipio es Suelo Urbanizable Delimitado.
8. Hasta la aprobación del correspondiente Plan Parcial, el suelo urbanizable se regirá mediante el régimen del suelo rústico, en particular según lo establecido en el artículo 8.1.8 de las Ordenanzas. Artículo 9.1.3 Desarrollo del suelo urbanizable delimitado 1. El suelo urbanizable delimitado se desarrollará mediante Planes Parciales que abarcarán, cada uno de ellos, la totalidad del ámbito del sector correspondiente.
El Plan incorpora las siguientes categorías y subcategorías de suelo urbanizable: a)
Delimitado de urbanización preferente.
2. Los planes parciales cumplirán, las obligaciones de contenido y otras que les señalan la Ley del Suelo y demás normativa de aplicación, y las determinaciones establecidas por el planeamiento.
b) Delimitado de urbanización no preferente. 2. En las categorías expuestas en el apartado anterior, el Plan adscribe sistemas generales exteriores, que a su vez poseen dos categorías diferentes: a)
Sistemas generales exteriores adscritos.
b) Sistemas generales exteriores adscritos compatibles con los artículos 28, 33 y 34 de la Ley de Cantabria 2/2004, del Plan de Ordenación del Litoral. 3. Los sectores de suelo urbanizable delimitado de urbanización preferente definidos por el Plan integran aquellos sectores de suelo urbanizable delimitado que se consideran preferentes para la evolución o crecimiento de la ciudad y que se programan a corto-medio plazo. 4. Los sectores de suelo urbanizable delimitado de urbanización no preferente integran suelos que se prevén necesarios para la evolución y crecimiento de la ciudad a medio-largo plazo. 5. Los sistemas generales exteriores adscritos a suelo urbanizable delimitado, ya sea de urbanización preferente o no preferente, son terrenos de suelo urbanizable y sistema general que se obtendrán fruto de la gestión del suelo al que están adscritos.
3. Las ordenanzas de los planes parciales se atendrán a lo establecido en los títulos 3 a 5 de las Ordenanzas, y lo establecido en las fichas pormenorizadas de cada sector, pudiendo detallar, completar y/o desarrollar las definiciones y condiciones generales recogidas en los mismos. Los parámetros de edificabilidad, ocupación, alturas, y cualquier otro correspondiente a la propia definición de las ordenanzas zonales, en caso de no venir establecidos de forma concreta en la correspondiente ficha, serán los otorgados por las ordenanzas del Plan Parcial, el cual tiene potestad para realizar la ordenación integral. 4. Los trazados de viario previstos en las correspondientes fichas tienen carácter vinculante o indicativo, según lo establecido en el artículo 3.3.11. 5. En las áreas de Modelo Tradicional del Plan de Ordenación del Litoral (POL), correspondientes con los sectores SUNP-1 al SUNP-8, SUP-1 y la parte Norte del SUP2, los crecimientos se dirigirán, principalmente, en sentido contrario a la costa y a las áreas afectadas por las categorías de protección del POL. En los SUNP-1 a SUNP-8 y SUP-1 no se podrán delimitar unidades de actuación que constituyan urbanizaciones aisladas, debiendo ser colindantes con la malla urbana preexistente y debiendo encontrarse urbanizados los suelos colindantes clasificados como urbanos no consolidados o los que se encuentren en la situación de la disposición transitoria segunda.
6. Los sistemas generales exteriores adscritos a suelo urbanizable delimitado, ya sea de urbanización preferente o no preferente, compatibles con los artículos 28, 33 y 34 del Plan de Ordenación del Litoral, son terrenos que estando en la situación anterior, tienen un régimen de uso compatible con el POL. A estos efectos, el artículo
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Título 9 – Régimen del Suelo Urbanizable
CAPÍTULO 1
28 describe los “usos autorizables con carácter general en cada categoría de protección”, el artículo 33 indica los “usos autorizables en las áreas de interés paisajístico” y el artículo 34, los “usos autorizables en las áreas de protección litoral”.
Capítulo 1 – Definiciones y disposiciones generales
TÍTULO 9. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE
Título 9– Régimen del Suelo Urbanizable
Capítulo 1 – Definiciones y disposiciones generales
CAPÍTULO 2 RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE DELIMITADO DE URBANIZACIÓN PREFERENTE Y DE URBANIZACIÓN NO PREFERENTE Artículo 9.2.1 Suelo urbanizable delimitado 1. El Plan define el suelo urbanizable delimitado como los terrenos urbanizables para los que se establecen condiciones suficientes de desarrollo, según lo establecido en el artículo 48 de la Ley del Suelo, en particular: a)
Delimitación de sus Sectores y su desarrollo suficientemente para permitir la redacción de Planes Parciales.
no preferente, que se representan con un código formado por la letras SUNP seguidas de un número que los individualiza. 3. A efectos del desarrollo del planeamiento cada sector podrá subdividirse en unidades de actuación a definir en el Plan Parcial. Cada una de estas unidades deberá cumplir los siguientes requisitos: a)
b) Cumplir los requisitos del artículo 10.3.7 de las Ordenanzas y la Disposición Adicional Segunda. c)
b) Asignación de usos predominantes, intensidades, tipologías edificatorias y densidad máxima en las diferentes zonas que se establezcan. c)
Aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución y, en su caso, el de las unidades de actuación.
d) Esquema de los sistemas generales y de las redes de comunicaciones y servicios. e) Dotaciones locales mínimas, incluidas las obras de conexión con los sistemas generales. f)
Condiciones, plazos y prioridades para la urbanización de los diferentes Sectores.
Artículo 9.2.2 Sectores 1. El Plano de gestión de suelo presenta la subdivisión en sectores del suelo urbanizable delimitado mediante un contorno morado discontinuo y una trama de rayas oblicuas también moradas. 2. Entre ellos, se distinguen los de suelo urbanizable delimitado de urbanización preferente, que se representan con un código formado por las letras SUP seguidas de un número que los individualiza; y los de suelo urbanizable delimitado de urbanización
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Ser autónomas en la conexión con los sistemas generales, y en particular, en que sea técnicamente viable el soterramiento de los tendidos eléctricos aéreos.
d) En su caso atender a lo establecido en el artículo 9.1.3., apartado 5. 4. A efectos de reparto de cargas y beneficios, el Plan General asigna a cada sector sistemas generales a obtener, interiores o exteriores adscritos, señalados en las fichas individualizadas y en los planos de gestión en cuanto a superficie y ubicación. Artículo 9.2.3 Áreas de aprovechamiento homogéneo 1. En función de los sistemas generales exteriores adscritos al suelo urbanizable se establecen tres áreas de aprovechamiento homogéneo, que son las siguientes: a)
g) Delimitación de los sectores que sean objeto de urbanización prioritaria, con determinación de sus condiciones y plazos. 2. Los aspectos anteriores o bien se recogen en las fichas pormenorizadas de cada sector, o bien en la normativa y planos de ordenación del Plan, o por remisión o referencia a distintas normativas de aplicación.
Poseer más de 150.000 metros cuadrados de superficie (de la interior del sector, sin incluir los sistemas generales exteriores adscritos).
Aprovechamiento asociado a los sectores que poseen adscritos suelos de sistema general de obtención preferente del Norte y de La Peña de Peñacastillo.
b) Aprovechamiento asociado a los sectores que poseen adscritos suelos de sistema general de la Vaguada de Las Llamas y Cabo Mayor. c)
Aprovechamiento asociado a los sectores que poseen adscritos suelos de sistema general de obtención no preferente del Norte.
2. Asimismo, existen situaciones especiales (SUNP-9, SUP-11, SUP-14, SUP-15, SUP-16 y SUP-17). Aquellos que poseen ordenación finalista (SUP-14, SUP-15 y SUP16 y SUP-17) se regularán mediante lo establecido en el Título 10, capítulo 3 de estas Ordenanzas (y no mediante el presente capítulo).
En las áreas de aprovechamiento homogéneo, adecuar la superficie de sistemas generales exteriores adscritos, a fin de mantener el aprovechamiento medio asignado.
b) En los restantes sectores y áreas, se estará en lo dispuesto en el artículo 127 de la Ley del Suelo, para los que el Ayuntamiento establecerá para cada caso la opción más adecuada al ajuste del aprovechamiento.
5. En el supuesto de modificación puntual del plan parcial incorporado al Plan General, no se podrán reducir las dotaciones, modificar la posición relativa de éstas, alterar la funcionalidad de la red viaria, ni introducir tipologías edificatorias diferentes ni alturas superiores a las establecidas en la ficha. 6. En el supuesto de realización de un plan parcial ex novo se deberá atender a los requerimientos de la Ley del suelo para el plan parcial, y en particular de los establecidos en el artículo 40 de la misma. En este caso la red viaria se entenderá como alineaciones indicativas no vinculantes y la tipología edificatoria como recomendada.
4. A efectos de ejecución, los proyectos de urbanización podrán establecer fases para la ejecución material de las determinaciones del planeamiento. Artículo 9.2.4 Regulación de los sectores 1. Cada sector deberá ser objeto de un plan parcial; asimismo, cada plan parcial regulará un único sector.
Artículo 9.2.6 Usos globales 1. En suelo urbanizable delimitado y a efectos de regulación de usos y tipologías características, el Plan señala usos globales, sin perjuicio de la posibilidad de señalamiento desde el Plan de calificaciones específicas y de usos pormenorizados. El Plan establece los siguientes usos globales: a)
2. El Plan regula cada uno de los sectores mediante una ficha individualizada que fija las condiciones que deben ser atendidas por el correspondiente plan parcial, o las determinaciones de éste, completadas en lo que proceda con la restante documentación del Plan, para los sectores que incorporan ordenación detallada.
b) Terciario. c)
3. Las fichas individualizadas de los sectores se recogen como parte de las presentes Ordenanzas. Artículo 9.2.5 Ordenación detallada 1. Los sectores de suelo urbanizable pueden incorporarse al Plan General con o sin ordenación detallada. 2. Los sistemas generales incluidos en los sectores de suelo urbanizable, independientemente de que se incorpore o no la ordenación detallada, poseen carácter vinculante y no podrán modificarse en desarrollo del plan parcial, sin perjuicio de su ajuste a la escala de trabajo del mismo. 3. Para los sectores sin ordenación detallada el contenido de las fichas suponen determinaciones de Plan General, en particular, los espacios libres y dotaciones locales previstos en las mismas tienen carácter vinculante, sin perjuicio de su ajuste en la ordenación final del plan parcial.
Residencial.
Productivo.
2. La ordenación de los planes parciales desarrollará los usos, morfología y tipología del área asociada a cada uso global de conformidad con lo expresado en las fichas pormenorizadas de cada sector y en las ordenanzas de aplicación. 3.
La compatibilidad de usos con los usos globales son los siguientes: a)
Para el suelo urbanizable delimitado de urbanización no preferente, los establecidos en los artículos 11.2.12 y 11.3.13, en función del área morfológica en la que se encuentre.
b) Para el suelo urbanizable delimitado de urbanización preferente con uso global residencial lo establecido en los artículos 11.1.11, 11.2.12 y 11.3.13, en función del área morfológica en la que se encuentre. c)
Para el suelo urbanizable delimitado de urbanización preferente con uso global terciario lo establecido en el artículo 11.8.10.
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Título 9 – Régimen del Suelo Urbanizable
a)
4. Para los sectores con ordenación detallada el contenido de los “datos básicos de la ordenación” constituyen determinaciones de Plan General. El resto de determinaciones se consideran propias del plan parcial y se interpretarán con el siguiente alcance:
Capítulo 2 – Régimen del SUP y SUNP
3. Si, por adecuación de límites, medición de superficies o detección de suelos no computables a efecto de aprovechamiento (caminos, suelos públicos no patrimoniales, etc), u otros, el aprovechamiento medio de los terrenos integrados por un sector y por los sistemas generales a él vinculados (directamente o por cuantía) difiriese del aprovechamiento medio establecido en la correspondiente ficha para el sector se deberá:
Título 9– Régimen del Suelo Urbanizable
Capítulo 2 – Régimen del SUP y SUNP
d) Para el suelo urbanizable delimitado de urbanización preferente con uso global productivo mixto lo establecido en el artículo 11.7.10. Artículo 9.2.7 Reservas de suelo para vivienda protegida, equipamiento, espacios libres, aparcamiento e infraestructuras
vegetales; dicho arbolado podrá complementarse con especies arbustivas, predominando en todo caso las variedades autóctonas. c)
1. Cada sector deberá contener las dotaciones locales de equipamientos, espacios libres y aparcamientos establecidas en el artículo 40 de la Ley del Suelo que deberán ser determinadas en el Plan Parcial. Asimismo incorporará todas las infraestructuras urbanas necesarias para el correcto funcionamiento del área. 2. De igual modo, establecerá la reserva necesaria para vivienda protegida, recogida de modo particularizado en la ficha de cada sector como un porcentaje disgregado por regímenes de la edificabilidad residencial total. En caso de que el Plan Parcial establezca una edificabilidad residencial materializable menor, estos porcentajes se mantendrán como valores netos, habiendo sido de aplicación para el cómputo de la vivienda protegida en el conjunto del suelo urbanizable. En caso de que el Plan Parcial establezca más vivienda protegida de la establecida en la correspondiente ficha, no serán de aplicación los coeficientes de ponderación sobre la misma, sin perjuicio de lo establecido a continuación. En todo caso, la edificabilidad de cada régimen de vivienda protegida debe agotarse, teniendo en cuenta que si para llegar a un número “redondo” de viviendas hay que aumentar la edificabilidad destinada a una determinada categoría, esta edificabilidad se restará de la destinada a vivienda libre, no pudiéndose reducir de otra clase de protegida, y sin perjuicio de la aplicación en este caso de los correspondientes coeficientes de homogeneización y los ajustes establecidos en el artículo 9.2.3, apartado 3).
d) La reserva de suelo para centros educativos y sanitario asistenciales se realizará preferiblemente en parcela independiente y completa, y será acorde con las dimensiones exigidas por la normativa sectorial aplicable. e) Las infraestructuras que no deban ir necesariamente soterradas, procurarán hacerlo. Artículo 9.2.8 Criterios de ordenación 1. Los Planes Parciales diseñarán su ordenación con arreglo a las determinaciones contenidas en la ficha del sector y en el artículo anterior, y siguiendo los criterios que a continuación se enumeran: a)
3. Sin perjuicio de lo establecido en el punto 1, los planes parciales atenderán a lo establecido con carácter particular en la ficha de cada sector, y con carácter general a lo siguiente: a)
Del conjunto de zonas verdes, dotacionales y terciarias comerciales de los sectores con uso global residencial se ubicarán al menos un 30% de su superficie lindando en alguno de sus frentes con el eje denominado “itinerario peatonal y comercial“ y otro 30% de su superficie lindando en alguno de sus frentes con la red de articulación urbana. Lo anterior será de aplicación salvo mayores precisiones dispuestas al efecto en la ficha de cada sector.
b) Las zonas verdes en sectores de uso global productivo mixto se procurarán ubicar de modo que se minimice el efecto paisajístico de las instalaciones productivas hacia las zonas aledañas que posean edificación residencial, así como al viario. En tales espacios deberá plantarse arbolado de porte que minimice el impacto visual y ambiental de las actividades productivas, en cuantía suficiente para constituir pantallas
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Los sectores que linden con, o incorporen, viales con dos carriles por sentido de circulación, o viario que presente intensidades de tráfico elevadas, procurarán establecer zonas verdes de transición hacia las zonas ocupadas y vegetación continua y densa, o mecanismos análogos, a efecto de minimizar las afecciones por ruido así como de generar efecto pantalla que minimice la intrusión visual de dichas infraestructuras sobre el medio urbano
Integrar en el sistema de espacios libres los elementos naturales del paisaje. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, en los sectores afectados por zonas de “conservación y transición litoral” el Plan Parcial deberá establecer, en su caso, las condiciones de protección que se requieran.
b) Crear corredores verdes y peatonales que integren recorridos continuos entre sectores, coherentes con la ordenación de los distintos sectores. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, los Planes Parciales deberán plantear un sistema de urbanización que permita una continuidad entre ellos y con el conjunto de la ciudad existente, debiendo establecerse los debidos corredores ecológicos. c)
El sistema viario garantizará accesibilidad a todas las parcelas y dotaciones, y la continuidad de itinerarios interiores.
d) Garantizar la continuidad de itinerarios por el viario exterior y la integración visual de los bordes entre el suelo urbano y el suelo urbanizable.
Implantar carriles bici garantizando su continuidad entre sectores, en base a lo establecido en el Plan de Movilidad Sostenible.
También se incluirán en el capítulo de alternativas del ISA distintos niveles de infiltración, autosuficiencia, alcance de las redes separativas y del aprovechamiento de las aguas grises para la valoración del Órgano Ambiental.
g) Buscar la agrupación de los equipamientos y espacios libres de carácter local, de modo que se creen focos de atracción en el tejido. El emplazamiento de las dotaciones garantizará una buena accesibilidad, y su integración en la estructura urbana del Plan. Además estos focos se alejarán de los viarios de primer orden y/o con intensidades de tráfico elevadas. h) En áreas de vivienda unifamiliar se tenderá a concentrar los espacios libres, buscando conseguir una mejor utilización y mantenimiento de los mismos. i)
Se procurará mantener la sección de calle con una distancia entre edificaciones igual o mayor a la mayor altura de las edificaciones que las conforme.
j)
Se procurará la minimización de los desechos de obra, mediante los criterios de ordenación del sector y el establecimiento de las medidas oportunas para la reutilización de estos materiales; para ello se incorporará en el Plan Parcial un balance inicial de materiales.
k)
l)
Finalmente, dentro de dichos estudios de alternativas se integrará la variable de la energía dentro de la planificación, y sus características para los edificios y los espacios públicos. n) Los Planes Parciales de Sectores afectados por servidumbres acústicas deberán, con anterioridad a su aprobación inicial, ser remitidos al órgano sustantivo competente en la infraestructura para que emita informe preceptivo. Asimismo, podrán incluir la adopción de medidas correctoras eficaces que disminuyan los niveles sonoros, y en base a ello, tramitar la modificación de la zona de servidumbre. o)
Atender a lo establecido en la normativa de aplicación en materia de accesibilidad, así como en la Ordenanza Municipal de Accesibilidad, y en particular a los siguientes criterios de ordenación: •
Poseer un mallado de itinerarios peatonales accesibles que conecten las distintas zonas del sector entre sí con una distancia recomendable entre itinerarios paralelos de 300 metros, y no superior a 500 metros, que conecte con los itinerarios incluidos en el Plano de Ordenación nº 20.
•
En caso de que el Sector incluya alguno de los Itinerarios Peatonales Accesibles contemplados en el plano de ordenación nº 20 se deberá garantizar que éstos verifiquen los requisitos para considerarse como tal por la normativa de accesibilidad en vigor. Si circunstancialmente el diseño de los planes parciales, por ajustes de pendientes longitudinales y transversales, estableciera algún tramo viario con pendiente superior al 6%, se deberán establecer itinerarios accesibles compensatorios fuera de viario, que no podrán computar como espacio libre, y que se desarrollarán mediante sistemas de rampas o similares.
•
Asimismo deberán existir itinerarios peatonales accesibles que conecten el sector con los itinerarios comerciales y/o peatonales vinculantes, y en particular, con los espacios libres,
Se procurará evitar la impermeabilización de los espacios libres de edificación, ya sean públicos o privados, evitando en lo posible la utilización de asfaltos o adoquines y manteniendo el terreno natural, asimismo se tratará de introducir superficies permeables dentro de la sección viaria (medianas, glorietas, alcorques etc). Los planes parciales deberán incorporar un estudio arqueológico previo.
m) En cumplimiento de la Memoria Ambiental, los estudios de alternativas que formen parte del procedimiento de Evaluación Ambiental de los Planes Parciales contemplarán la creación de servicios junto a zonas residenciales, dotación de equipamientos suficientes y sistemas de espacios libres equitativamente distribuidos. Con ello se generará proximidad y reducirá la necesidad de movilidad forzada, mediante el fomento de la compacidad y la densidad de usos, la descentralización de servicios y equipamientos, y la reducción de la excesiva especialización espacial y funcional.
(125)
Título 9 – Régimen del Suelo Urbanizable
f)
Asimismo, en dicho estudio de alternativas se analizará el papel del comercio urbano dentro del sector y se realizará una previsión ajustada de usos terciarios, planificando su ubicación en función de los principales itinerarios peatonales.
Capítulo 2 – Régimen del SUP y SUNP
e) Establecer las reservas necesarias de suelo para la implantación del metro ligero, en base a lo establecido en el Plan de Movilidad Sostenible.
Título 9– Régimen del Suelo Urbanizable
Capítulo 2 – Régimen del SUP y SUNP
equipamientos y red de transporte público planteados para el Sector. •
Estos itinerarios deberán cumplir los requisitos del artículo 5.8.3 de las presentes ordenanzas.
•
Los espacios libres que se pongan en uso como parque o plaza en el plan parcial deberán poseer recorridos interiores accesibles y adaptarse a lo establecido en la normativa en vigor en materia de accesibilidad.
p) Cuando por un Sector discurra un cauce público, se tendrá en cuenta el desagüe de las máximas avenidas previsibles, debiendo comprobarse que se preserva un espacio mínimo fluvial que debe integrar tanto el cauce de aguas medias y los taludes que lo conforman con la correspondiente vegetación de ribera como parte de la llanura de inundación que contribuye al sostenimiento de los ecosistemas fluviales y a la dinámica natural de los ríos, como la zona de flujo preferente. No obstante, se podrá llevar a cabo las obras de urbanización que, en su caso, pueda autorizar la Confederación Hidrográfica del Cantábrico. 2. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, cada Plan Parcial deberá contener un análisis paisajístico que demuestre la integración del sector en su entorno, considerando la densidad y tipología de las viviendas, los espacios libres, el proyecto de jardinería o integración paisajística, etc. 3. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, cada Plan Parcial deberá recoger de forma expresa las alternativas para la adecuación bioclimática de la edificación y los espacios públicos basadas en ordenaciones que lo propicien. 4. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, cada Plan Parcial incluirá el diseño de detalle de los itinerarios peatonales y recorridos ciclistas de manera coordinada con los espacios libres públicos y zonas verdes. 5. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, cada Plan Parcial de uso dominante productivo mixto, incluirá una previsión de sistemas de depuración y de espacios específicos para transferencia de polígonos industriales, así como sistemas de gestión de residuos en polígonos industriales en función de los avances técnicos. 6. En cumplimiento de la Memoria Ambiental, en la ordenación de los Sectores deberá contemplarse de forma prioritaria y detallada la dotación de una red equilibrada y orgánica de espacios verdes, que comprenda desde los grandes espacios hasta parques “a pie de casa”, y que complete la composición equilibrada y orgánica del conjunto de espacios libres municipal.
(126)
Artículo 9.2.9 Concreción del aprovechamiento 1. En caso de que en el Plan Parcial se renunciara a materializar parte de la edificabilidad materializable y/o a consolidar el aprovechamiento otorgado en el Plan, por reducción de metros cuadrados computables, por la implantación de usos de menor coeficiente de ponderación o por cualquier otro procedimiento, no se generará merma alguna de la cuantía del aprovechamiento de cesión obligatoria y gratuita, ni derecho a compensación alguna. 2. El aprovechamiento patrimonializable es el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por 100 del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de equidistribución (o de la unidad de actuación en su caso), o el porcentaje superior a éste que pueda establecerse en las fichas del Plan General. 3. El suelo no computable a efectos de aprovechamiento que pudiera existir en el suelo urbanizable (tanto en el interior de los sectores como en los suelos de sistema general exterior) no se contempla como tal en las fichas de los sectores, dada la imposibilidad de establecer estos terrenos con certeza sin datos pormenorizados de cada parcela, y con la salvedad de los suelos correspondientes a Rostrío, el Cementerio de San Román, el equipamiento deportivo de La Cozada y el Cementerio de Monte que son superficies claramente identificables. Para concretar el aprovechamiento y los suelos de cesión, se deberá incorporar en el Plan Parcial el cálculo del suelo no computable a efecto de ajustar el aprovechamiento y los sistemas generales exteriores adscritos si los hubiera según lo establecido en el artículo 9.2.3, apartado tercero.
Calificación.
b) Gestión.
CAPÍTULO 1
DEFINICIONES Y DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 10.1.1 Definición y ámbito 1. El Plan General delimita como suelo urbano los terrenos señalados como tales en el Plano de Clasificación y Categorización del Suelo, por verificar los requisitos establecidos en el artículo 95 de la Ley del Suelo o en el apartado 2 de la Disposición Transitoria Segunda de la citada ley. 2. En el desarrollo del planeamiento, se incorporarán al suelo urbano los terrenos que hayan sido urbanizados de acuerdo con el planeamiento de desarrollo y proyectos de urbanización correspondientes. Artículo 10.1.2 Categorías en suelo urbano 1.
El Plan incorpora las siguientes categorías y subcategorías de suelo urbano: a)
2.
El conjunto de condiciones urbanísticas aplicables es el resultante de: a)
Las condiciones de ordenación y gestión recogidas en este título.
b) Las determinaciones gráficas de los Planos de Ordenación y de Gestión del Suelo. c)
Las condiciones de zona u ordenanzas aplicables conforme quedan recogidas en el título 11 de las Ordenanzas.
d) Lo establecido en las fichas pormenorizadas que incorporan las Ordenanzas. e) Las demás determinaciones de las Ordenanzas y en general del Plan, que en función de lo señalado para las distintas partes del suelo urbano fuesen aplicables.
Consolidado.
b) No consolidado. 2. A la segunda categoría de las expuestas en el apartado anterior, el Plan puede adscribir sistemas generales exteriores, en base a lo establecido en el artículo 122.3 de la Ley del Suelo. 3. El suelo urbano consolidado comprende el suelo urbano que no posee condición de no consolidado, ni se encuentra en las circunstancias expresadas en la Disposición Transitoria Segunda de las Ordenanzas, y comprende aquellos suelos urbanos del municipio en los que la urbanización se encuentra concluida, o puede concluirse mediante actuaciones aisladas, y la ordenación existente es acorde con el planeamiento. 4. El suelo urbano no consolidado comprende los terrenos del suelo urbano que el Plan define expresamente como tal, por estar sometidos a procesos de urbanización, renovación o reforma interior, así como aquellos otros sobre los que el Plan prevé una ordenación sustancialmente distinta de la existente. Artículo 10.1.3 Regulación del suelo urbano 1. El Plan General regula el suelo urbano estableciendo coordinadamente sus condiciones de:
3. En el caso de edificación catalogada su régimen de ordenación será el señalado en el título 6 de las Ordenanzas más lo dicho respecto al régimen de usos en el artículo 10.2.7. 4. A efectos de la fijación de plazo para solicitud de licencia de edificación de solares éste se fija en 3 años salvo donde expresamente se señale uno distinto.
CAPÍTULO 2
CALIFICACIÓN DEL SUELO
Artículo 10.2.1 Calificación del suelo 1. A efectos de calificación del suelo, el Plan define trece tipos de zonas, a las que corresponden doce ordenanzas reguladoras, y un conjunto de áreas específicas, que se regulan individualizadamente. 2. Se entiende por zona el conjunto de los terrenos a los que el Plan asigna la misma calificación o uso pormenorizado, y para los que establece condiciones particulares de uso y edificación.
(127)
Título 10– Régimen del Suelo Urbano
a)
RÉGIMEN DEL SUELO URBANO
Capítulo 2 –Calificación del Suelo
TÍTULO 10.
Título 10– Régimen del Suelo Urbano
Capítulo 3 – Gestión del suelo urbano
3. Se entiende por área específica un ámbito expresamente delimitado con regulación propia en cuanto a usos y tipologías características y demás condiciones de ordenación. Artículo 10.2.2 Zonas 1. Las condiciones particulares de zona concretan el régimen urbanístico de los terrenos y edificaciones. Para ello aumentan, completan o modulan las condiciones generales de edificación (título 4) o usos (título 5) aplicables en el conjunto del término municipal. Las condiciones particulares no pueden servir para contravenir lo reglado con carácter general en los mencionados títulos, salvo mención expresa. De este modo, si en algún caso se percibe contradicción, se estará sin excepción a la condición que redunde en menor edificabilidad, superficie construida, altura, ocupación, volumen, rango de usos o, en general, aprovechamiento urbanístico. 2. Las condiciones particulares de zona se matizan mediante su subdivisión en categorías. 3. La subdivisión en categorías se refiere a aspectos que inciden en las condiciones de edificabilidad, edificación, parcelación u otros relacionados con la intensidad o modo de materialización de la actividad edificatoria.
Artículo 10.2.5 Calificación del suelo: zonas 1. El Plan acota el ámbito de aplicación de cada zona mediante el correspondiente grafiado o tramado que figura en los planos y/o mediante una sigla que facilita su identificación. 2. El Plan establece, sin perjuicio del establecimiento de áreas específicas donde considere oportuno, las siguientes zonas, cuyo nombre y en su caso, sigla de identificación, se relaciona: a)
Manzana alineada:
M
b) Edificación abierta:
A
c)
U
Vivienda unifamiliar:
d) Núcleo tradicional: e) Zona de mantenimiento: f)
Mantenimiento de la edificabilidad:
N ZM ME
Artículo 10.2.3 Unidad de zona Se entiende por unidad de zona el ámbito continuo de suelo en el que rige una única ordenanza y categoría. Artículo 10.2.4 Zonas: aplicación 1.
El Plan aplica la calificación (o condiciones de zona) de los terrenos: a)
Directamente en suelo urbano o en determinados fragmentos de suelos clasificados como urbanizables o no urbanizables.
b) Indirectamente, mediante referencia a las instrucciones a ser tenidas en cuenta en el desarrollo de planeamiento. 2. En su ámbito de aplicación, las condiciones particulares de zona son de obligado cumplimiento para: a)
La redacción de proyectos, concesión de licencias y ejecución de obras.
b) La redacción y aprobación de figuras de planeamiento, o complementarias del planeamiento, cuando las instrucciones para su desarrollo hicieran referencia a condiciones de zona y en los términos en que se haga dicha referencia.
(128)
g) Actividades productivas:
P
h) Actividades terciarias:
T
i)
Equipamiento.
j)
Espacio libre.
k)
Transporte y comunicaciones.
l)
Viario.
m) Infraestructura. 3. Las condiciones particulares de cada zona se detallan en los capítulos 1 a 13 del título 11 de las Ordenanzas.
El Plan distingue dos tipos de áreas específicas: a)
Remitidas: que asumen, total o parcialmente, el resultado de figuras de planeamiento preexistentes o planes especiales derivados de la normativa sectorial. Se representan con la categoría A.
b) A desarrollar: para las que se prevé algún grado de reforma o desarrollo. Se representan con la categoría B. 2. Las condiciones particulares de ordenación de las áreas específicas se detallan en el capítulo 14 del título 11 de las Ordenanzas y en las fichas correspondientes. Artículo 10.2.7 Calificación de suelo: usos de edificación catalogada. 1. Los usos dominantes autorizados y compatibles en edificación catalogada serán, por orden de prioridad: a)
Los existentes.
b) Los correspondientes al grado que señalase la ordenanza aplicable, o en su defecto, la señalada en la edificación colindante. 2. En todo caso son autorizables los usos dotacionales con sujeción a lo expresado en los artículos 5.11.1. y 5.11.2. respecto a compatibilidad y sustitución de usos. Artículo 10.2.8 Condiciones particulares de calificación para cada una de las categorías de suelo urbano La calificación otorgada en los Planos de Ordenación a los terrenos clasificados como suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado se aplica de acuerdo con las ordenanzas establecidas en el título 11 de las Ordenanzas.
CAPÍTULO 3
GESTIÓN DEL SUELO URBANO
Artículo 10.3.1 Régimen de aprovechamiento en suelo urbano 1. Los propietarios de inmuebles en suelo urbano tienen derecho al aprovechamiento urbanístico privatizable siempre que cumplan con los deberes derivados de la aplicación de la normativa vigente en los plazos y forma establecidos en la misma.
a)
En suelo urbano consolidado será el resultante de la aplicación de la ordenanza con la que se encuentre calificado.
b) En suelo urbano no consolidado será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por 100 del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución y, de no haberlos, de la unidad de actuación, o el porcentaje superior a éste que en algunos casos establece el Plan General en determinados ámbitos. 3. Lo anterior se entiende sin perjuicio de los mecanismos de ajuste contemplados en el artículo 127 de la Ley del Suelo, de las reducciones sancionadoras consecuencia del incumplimiento de plazos o de los deberes de la propiedad, de lo especificado con carácter particular en las fichas individualizadas de los ámbitos de gestión, o de lo establecido en el artículo siguiente para la edificación catalogada. Artículo 10.3.2 Régimen de aprovechamiento para edificación catalogada Para la edificación catalogada o sujeta a regímenes individualizados de protección definidos por el Plan o por instrumentos de planeamiento, en cualquiera de los grados contemplados en las Ordenanzas, el aprovechamiento patrimonializable coincide con el real. Artículo 10.3.3 Concreción del aprovechamiento 1. Se entiende por aprovechamiento urbanístico el conjunto de usos lucrativos permitidos por el planeamiento cuantificado en función del uso y la intensidad previstos por aquél. A tal efecto el Plan señala coeficientes de homogeneización entre usos. 2. Se entiende por aprovechamiento urbanístico privatizable la superficie construible homogeneizada respecto al uso característico que el titular de un terreno puede incorporar a su patrimonio de acuerdo con lo que determine el planeamiento y previo cumplimiento de las cesiones, cargas y deberes legalmente establecidos. 3. Se entiende por aprovechamiento medio de un concreto ámbito, el resultado de dividir su aprovechamiento urbanístico total por la superficie de dicho ámbito computable a estos efectos. Se calculará conforme a lo establecido en el artículo 125 de la Ley del Suelo. 4. La concreción del aprovechamiento se realizará de acuerdo con lo establecido en los artículos del 123 al 128 de la Ley del Suelo.
(129)
Título 10– Régimen del Suelo Urbano
1.
2. En función de la categoría de suelo urbano de que se trate, el aprovechamiento que el propietario de la parcela puede incorporar a su patrimonio es el siguiente:
Capítulo 2 – Calificación del suelo
Artículo 10.2.6 Calificación de suelo: áreas específicas
Título 10– Régimen del Suelo Urbano
Capítulo 3 – Gestión del suelo urbano
5. La voluntaria renuncia a materializar la edificabilidad materializable según estas Ordenanzas y/o a consolidar el aprovechamiento otorgado por el Plan, por reducción de metros cuadrados computables, por la implantación de usos de menor coeficiente de ponderación o por cualquier otro procedimiento, no generará merma alguna de la cuantía del aprovechamiento de cesión obligatoria y gratuita, ni derecho a compensación alguna. 6. Asimismo, la construcción de más vivienda de protección pública que la exigida en las fichas de los sectores de suelo urbano, áreas específicas o que voluntariamente se realicen en suelo urbano consolidado no otorgará la facultad de homogeneizar dicha edificabilidad a efectos de aprovechamiento.
COEFICIENTE USO Vivienda libre
1,00
Vivienda de Protección Pública – Régimen autonómico
0,54
Vivienda de Protección Pública – Régimen concertado
0,62
Vivienda de Protección Pública – Régimen general
0,44
Vivienda de Protección Pública – Régimen especial
0,35
Productivo
1,00
Terciario
1,00
Equipamiento privado
0,70
Garajes y aparcamientos (privados)
0,75
Gasolineras y estaciones de servicio
1,50
7. El suelo no computable a efectos de aprovechamiento que pudiera existir en el suelo urbano no consolidado se contempla de forma numérica en las fichas de los sectores codificadas como SU y en las fichas de las áreas específicas clasificadas como suelo urbano no consolidado, de forma indicativa. El suelo no computable deberá precisarse en el proyecto de equidistribución del sector o área específica, no aportando mayores edificabilidades que las otorgadas mediante las ordenanzas de zona y ajustándose su aprovechamiento conforme a lo establecido en el artículo 9.2.3 en lo que proceda. Artículo 10.3.4 Edificabilidad a efectos de aprovechamiento A efectos de cómputo de aprovechamiento se considerará la totalidad de la superficie construida computable, independientemente de su posición respecto a rasante, bajo cubierta, vuelos y demás parámetros urbanísticos. A estos efectos se tendrá en cuenta la superficie construida total, minorada tan sólo por las porciones de superficie construida señaladas expresamente como no computables en las Ordenanzas. Artículo 10.3.5 Coeficientes de ponderación entre usos A efecto del cálculo del aprovechamiento medio, el Plan establece coeficientes de ponderación entre usos, que se detallan en la siguiente tabla, todos ellos referidos a la unidad de referencia que es la unidad de vivienda libre, a la que se le otorga el coeficiente 1:
Artículo 10.3.6 Unidades de gestión en suelo urbano 1. En suelo urbano consolidado la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes previa normalización de las fincas si fuera necesario y tras la pertinente licencia. Las actuaciones aisladas para anticipar la ejecución de viario y demás dotaciones que pueda acometer el Ayuntamiento no alteran el régimen de derechos y deberes urbanísticos de los propietarios de parcelas afectadas. Las actuaciones asiladas vienen grafiadas en el plano de gestión sin perjuicio de que puedan acometerse otras diferentes o ajustarse las ya incluidas en base a lo establecido con carácter general en la LSC. Mediante este mecanismo se desarrollan los Ámbitos de Intervención Unitaria delimitados por el Plan en los planos de gestión sobre suelo urbano consolidado, que se caracterizan por lo siguiente: a)
(130)
COEFICIENTE
Son ámbitos que requieren una actuación unitaria bien por presentar un parcelario inadecuado para su desarrollo urbano, bien porque la ordenación finalista de la zona requiere una actuación conjunta, o bien porque la adecuada ordenación del entorno exige un estudio de detalle previo conjunto. Estos ámbitos se delimitan sin perjudico de la integración de elementos preexistentes, siempre y cuando éstos sean compatibles con las ordenanzas de zona o área específica en la que se integren.
La modificación de los Ámbitos de Intervención Unitaria ya delimitados por el Plan, o su subdivisión en otros más pequeños, o la delimitación de otros nuevos, podrá llevarse a cabo por el procedimiento del artículo 121.3 de la LSC, siempre que se justifique la necesidad de una actuación unitaria para la consecución de los objetivos de ordenación del Plan.
2. En el suelo urbano no consolidado los Planes Parciales vienen ya definidos por el Plan General (salvo en el caso de que su ordenación se remita a la elaboración de un Plan Especial), gestionándose mediante la delimitación y ejecución de unidades de actuación. El Plan regula cada uno de los sectores mediante una ficha individualizada (ya sea de sector codificado con las siglas SU o de sector ordenado mediante áreas específicas) que fija las ordenanzas de zona y/o condiciones a ser atendidas en su desarrollo. En dichas fichas figura el número de unidades de actuación en las que se puede dividir el ámbito; en caso de no precisarse este extremo no habrá limitación en número, sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos del artículo 10.3.7 y Disposición Adicional Segunda de las Ordenanzas.
d) Que su delimitación incluya manzanas completas o, en su defecto, fracciones nítidas de manzana o submanzana. Sus límites se mantendrán sensiblemente rectilíneos y ortogonales a viario en todo el fondo edificable permitido y, en defecto de su señalamiento gráfico o normativo, en al menos 21 metros, salvo que a través de estudio de detalle se garantice que la ordenación que resulta en la manzana cumple los objetivos de regularidad y coherencia que se pretenden. e) Que en caso de incluir algún equipamiento o espacio libre, que no sea de sistema general, incluya la totalidad del suelo a él asignado; o, una parte cuyo tamaño, forma y superficie garantice la funcionalidad de lo cedido. f)
Artículo 10.3.7 Criterios de delimitación de unidades de actuación 1. En los sectores de suelo urbano no consolidado podrán delimitarse unidades de actuación teniendo en cuenta los siguientes criterios: a)
Que por sus dimensiones y características de la ordenación permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión y urbanización derivados del planeamiento.
Que asegure la conectividad de su viario con el del entorno, a cuyos efectos el ámbito incluirá el viario que fuese preciso.
g) Que asegure la conexión de sus infraestructuras básicas con el resto de la red. h) Que se cumpla con lo establecido en el artículo 58.bis de la Ley 2/2001 de Cantabria para el Plan Parcial, de forma que las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública se finalicen de forma previa o simultánea con las demás. i)
Que en atención a lo establecido en el artículo 62 del Reglamento de Planeamiento, la sucesiva ejecución de unidades de actuación vaya acompañada de la creación de las correspondientes dotaciones.
j)
Que se mantenga la coherencia de la trama viaria y de las demás infraestructuras, tanto dentro del sector como con su entorno.
k)
Que cumpla las condiciones particulares señaladas en la ficha correspondiente, si las hubiere, en concreto con el número de unidades de actuación fijadas en ésta si este aspecto se determinase.
Las fichas individualizadas de los sectores se recogen como parte de las presentes Ordenanzas. Las determinaciones de las fichas tienen carácter vinculante salvo en lo que expresamente se señale como indicativo.
Que tengan entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.
2. Además, en base a lo establecido en el artículo 122.2 de la Ley del Suelo no podrán delimitarse unidades de actuación que tengan entre sí diferencias de aprovechamiento superiores al 15 por 100 del aprovechamiento medio del correspondiente sector.
b) Que hagan posible la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados de la urbanización.
(131)
Título 10– Régimen del Suelo Urbano
c)
c)
Capítulo 3 – Gestión del suelo urbano
b) Los Ámbitos de Intervención Unitaria se ejecutarán por los propietarios incluidos en el mismo. Sólo podrán ejecutarse desde la iniciativa municipal una vez expirado el plazo en el que se programan para su realización por la iniciativa privada, mediante convenio urbanístico o expropiación forzosa. La gestión pública de estas áreas deberá diseñarse teniendo en cuenta la viabilidad de la actuación y el mantenimiento en lo que sea posible de la iniciativa privada dispuesta a colaborar en el desarrollo de la actuación.
Título 10– Régimen del Suelo Urbano
Capítulo 3 – Gestión del suelo urbano
Artículo 10.3.8 Señalamiento de unidades de actuación por el Plan 1. El Plan señala, en determinadas partes del suelo urbano no consolidado, unidades de actuación y deja abierta en el resto, la posibilidad de delimitarlas. 2.
Son unidades de actuación, conforme al Plan: a)
Las señaladas expresamente por el Plan en las fichas de los sectores y/o áreas específicas.
correspondientes coeficientes de homogeneización y los ajustes del aprovechamiento del sector o unidad. Artículo 10.3.10 Rehabilitación preferente 1. El Plan, o los instrumentos que lo desarrollen, podrá señalar ámbitos de actuaciones protegidas de rehabilitación en conformidad con lo establecido en el Plan Estatal de Vivienda, y su desarrollo reglamentario autonómico. 2.
b) Las que se señalen en el futuro de conformidad con lo regulado en la Ley.
a)
Artículo 10.3.9 Cumplimiento de las reservas de suelo para vivienda protegida, equipamiento, espacios libres, aparcamiento e infraestructuras 1. El suelo urbano no consolidado verifica el cumplimiento de los requisitos de vivienda protegida, espacios libres, equipamientos y aparcamientos públicos establecidos en el artículo 40 bis y 40 de la LSC, tal y como se justifica en la Memoria de Ordenación; así como las necesidades de infraestructuras urbanas en base a la justificación incluida en dicho documento que deberá ser completada en todo caso en desarrollo de las actuaciones. 2. Cada unidad de actuación delimitada en suelo urbano no consolidado deberá incorporar la vivienda protegida en los porcentajes establecidos para el sector. 3. Mediante Estudio de Detalle se podrá concentrar la previsión de vivienda protegida para el sector en determinadas manzanas con la finalidad de facilitar la materialización de dicha vivienda protegida. 4. En caso de que se desarrolle menos edificabilidad residencial que la prevista en la ficha, los porcentajes de vivienda protegida se mantendrán como valores netos, habiendo sido de aplicación para el cómputo de la vivienda protegida en el conjunto del suelo urbano no consolidado
Estos ámbitos hacen relación a alguno de los siguientes:
b) Áreas de Renovación Urbana. c)
6. En todo caso, la edificabilidad de cada régimen de vivienda protegida debe agotarse, teniendo en cuenta que si para llegar a un número “redondo” de viviendas hay que aumentar la edificabilidad destinada a una determinada categoría, esta edificabilidad se restará de la destinada a vivienda libre, no pudiéndose reducir de otra clase de protegida, y sin perjuicio de la aplicación en este caso de los
(132)
La modificación de éstas u otras que pudieran incluirse en el Plan Estatal de Vivienda y/o Planes o normativas sectoriales de aplicación.
3. Los requisitos para obtener ayudas financieras a los mismos, así como la cuantía de éstas, serán los establecidos en la legislación y normativa de aplicación. Artículo 10.3.11 Prioridad en la obtención de dotaciones locales y sistemas generales 1. El Ayuntamiento podrá mediante el procedimiento del artículo 121.3 de la LSC, declarar prioritaria la obtención de determinadas dotaciones locales y/o Sistemas Generales, con el fin de facilitar y concentrar esfuerzos en su obtención. 2.
Dicha declaración habilitará para: a)
La obtención anticipada por expropiación.
b) La obtención de dotaciones locales mediante ocupación directa. c)
5. En caso de que se desarrolle más vivienda protegida de la establecida en la correspondiente ficha, no serán de aplicación los coeficientes de ponderación sobre la misma, sin perjuicio de lo establecido en el apartado siguiente.
Áreas de Rehabilitación Integral.
La obtención de Sistemas Generales mediante ocupación directa.
3. La ejecución anticipada de dotaciones locales y Sistemas Generales no altera los deberes originales de los propietarios en la clase de suelo en que se insertan, pudiendo el Ayuntamiento resarcirse de los gastos derivados de la ejecución anticipada en las unidades de actuación que desarrollen el sector o en su caso, en las actuaciones aisladas a las que otorga la condición de solar.
DE
ZONA
Y
ÁREAS
ORDENANZA DE ZONA DE MANZANA ALINEADA
Artículo 11.1.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de edificación en manzana alineada los terrenos destinados por el Plan a la forma más tradicional de configuración de la ciudad con edificación ajustada a, o situada en función de, alineaciones exteriores de las manzanas, con distintos modos de ocupación de parcelas y de espacios interiores.
Artículo 11.1.3 Categoría de mantenimiento 1. Las parcelas y edificaciones calificadas bajo la ordenanza de mantenimiento de manzana (MM) pueden optar a realizar las obras contempladas en los artículos 3.2.3 y 3.2.4. con las precisiones realizadas a continuación y siempre y cuando verifiquen los requisitos necesarios para obtener la correspondiente licencia. 2. Las limitaciones a las obras referidas en el punto anterior son las siguientes, aplicables sin perjuicio de que la intervención se pueda acoger a lo establecido en el apartado tercero: a)
2. Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con la letra M seguida de una categoría o precedida de un código. Artículo 11.1.2 Categorías. La ordenanza contempla cuatro categorías en función de la intensidad de utilización del suelo o de su situación actual, siendo las siguientes: a)
Tradicional: edificación entre medianerías, en manzanas de poca dimensión o fondo, con fachada a calle o espacio público y posibilidad de adosarse a todos sus linderos con las limitaciones impuestas por preexistencias colindantes. Se representa con la categoría 1.
b) Intensiva: edificación entre medianerías, en manzanas de tamaño medio, con fachada a calle o espacio público y con fondo edificable limitado. Se representa con la categoría 2. c)
Cerrada: edificación generalmente entre medianerías, en manzanas de dimensiones adecuadas, que se organiza en torno a espacio o patio de manzana en una banda perimetral comprendida entre las alineaciones exteriores y las de dicho espacio o patio. Se representa con la categoría 3.
d) Mantenimiento: edificación de manzana cuya situación actual no queda fuera de ordenación, permitiéndose su mantenimiento; tras el conjunto del código y de la grafía de manzana (“MM”) se incorpora una ordenanza subsidiaria entre paréntesis. Se representa con el código M.
Las obras de demolición no superarán el 30% de la superficie construida. Esta cantidad puede ser aumentada en caso de reconocida necesidad y proyecto o acuerdo de reposición de la edificación existente en condiciones análogas a la situación previa. Esta situación será evaluada caso a caso desde los Servicios Técnicos Municipales. En el porcentaje citado no se incluye la demolición de añadidos en edificios catalogados que desvirtúen los valores por los que se protegió ni las demoliciones vinculadas al proceso de rehabilitación integral del inmueble.
b) Una demolición superior al 30% de la superficie construida no autorizada según lo expresado en el apartado anterior, conllevará la aplicación de la ordenanza subsidiaria. c)
La declaración de ruina conlleva la aplicación de la ordenanza subsidiaria; excepcionalmente se permitirá la rehabilitación integral de la edificación. Esta excepción se aplicará de modo reglado cuando las características de la parcela no cumplan alguna de las determinaciones mínimas requeridas para la aplicación de la ordenanza subsidiaria y se constate la imposibilidad de solventar tal circunstancia.
d) Las construcciones de nueva planta y ampliaciones se rigen únicamente por la ordenanza subsidiaria. e) El régimen de usos quedará establecido mediante la ordenanza subsidiaria y las condiciones generales establecidas en el Título 5 de las Ordenanzas. 3. Alternativamente a lo establecido en el apartado 2 anterior, los edificios calificados con MM podrán proceder a su rehabilitación integral entendiendo ésta según lo establecido en el artículo 3.2.4 apartado 1.g), y a la reconstrucción de aquellas partes del edificio existentes en proyecto que hayan desaparecido por causas sobrevenidas, esto es, diferentes a las derivadas del propio agotamiento del inmueble, cuando se den las siguientes circunstancias:
(133)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
CAPÍTULO 1
ORDENANZAS
Capítulo 2 – Ordenanza de Zona de manzana alineada
TÍTULO 11. ESPECÍFICAS
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 1 – Ordenanza de zona de manzana alineada
a)
El edificio no se encuentre en situación de fuera de ordenación.
entreplantas, y se aplican salvo que se trate de edificación protegida donde prevalece la altura existente.
b) Se trate de usos residenciales, sin perjuicio de la coexistencia de los usos regulados 5.11.1 de las presentes Ordenanzas c)
Exista unanimidad de los propietarios.
Artículo 11.1.5 Edificabilidad 1. Será la resultante de multiplicar: la superficie del área de movimiento, por el número de plantas, por un coeficiente de minoración establecido para cada categoría en función del número de plantas señaladas según el apartado 2 del artículo anterior.
d) La edificabilidad del edificio resultante sea menor o igual que la conferida por el planeamiento. Artículo 11.1.4 Condiciones del sólido capaz
Edificabilidad = área de movimiento (m².) x nº plantas x coeficiente. 2.
Los coeficientes a aplicar son los expresados en el siguiente cuadro:
1. El área de movimiento será la señalada en los siguientes epígrafes (modificado en lo que proceda y cuando sea de aplicación por las reglas generales de colindancia y las condiciones adicionales fijadas en el punto 1 del artículo 11.1.10. de este capítulo):
COEFICIENTE PLANTAS
a)
Tradicional: la totalidad de la parcela neta, no pudiendo superar el fondo de edificación los 21 metros desde la alineación exterior, o en su caso, la línea de edificación exterior, salvo que estuviese señalada gráficamente una línea de edificación interior.
b) Intensiva: la parte de parcela neta comprendida entre la alineación exterior de manzana, o, en su caso, línea de edificación exterior, y una paralela a dicha alineación o línea de edificación, situada a 21 m, salvaguardando siempre la alineación interior cuando se señale gráficamente y en su defecto un espacio mínimo de 4 metros desde el eje de la manzana, libre de todo tipo de edificación, salvo en planta baja y bajo rasante. Los espacios que resultan en el interior de la manzana fuera de las áreas de movimiento así definidas, tendrán la consideración de patio de manzana sólo si cumplen los requisitos dimensionales establecidos en el artículo 4.3.6. apartado 1. En las manzanas con menos de 50 metros de distancia entre alineaciones opuestas, primará la distancia de patio a eje de manzana, en detrimento de la superficie ocupada por la edificación. c)
Cerrada: la parte de parcela neta comprendida entre la alineación exterior de manzana, o, en su caso, línea de edificación exterior, y una paralela a dicha alineación, o línea de edificación, situada a 12,5 metros de distancia, salvo que estuviese señalada gráficamente una línea de edificación interior.
2. Las alturas límite de edificación, en número de plantas, son las señaladas expresamente por el Plan para cada frente o tramo de manzana; o, cinco plantas en defecto de señalamiento expreso. Dichas alturas tendrán el carácter tanto de máximo como de mínimo obligatorio, y no incluyen el bajo cubierto (ni el ático) ni las
(134)
TRADICIONAL
INTENSIVA
CERRADA
1
0,98
1,00
1,00
2
0,97
1,00
1,00
3
0,96
1,00
1,00
4
0,95
0,98
1,00
5
0,94
0,96
1,00
6
0,92
0,94
1,00
7
0,90
0,92
1,00
8
0,88
0,90
1,00
9 ó MAS
0,86
0,90
1,00
3. A efectos del cálculo de la edificabilidad materializable, las parcelas de esquina u otras que tuviesen asignadas distintas alturas en distintos frentes, se subdividirán en tantas partes como sean precisas mediante la bisectriz de los frentes colindantes de distinta altura. La edificabilidad total será la suma de la correspondiente a cada parte, calculada separadamente conforme a los puntos 1 y 2 precedentes. 4. Dicha edificabilidad se computará en todo conforme a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de las Ordenanzas. Artículo 11.1.6 Parcelario 1. Las condiciones de parcela mínima, a los efectos señalados por el artículo 3.3.5. de las Ordenanzas, se determinan mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro:
TRADICIONAL
INTENSIVA
CERRADA
FRENTE MINIMO (m.)
6
6
10
FONDO MINIMO (m.)
20
25
15
CIRCULO INSCRIBIBLE (m.)
--
--
--
FONDO/FRENTE MAXIMO (m.)
5
5
4
SUPERFICIE MINIMA (m2.)
--
--
200
SUPERFICIE MAXIMA (m .)
--
--
--
FONDO MÁXIMO (m.)
--
--
--
2
2. El fondo de parcela podrá reducirse hasta 10 metros en manzanas o porciones de manzana de categoría tradicional cuya anchura, o separación entre alineaciones opuestas, sea inferior a 40 metros. 3. En parcelas de esquina el fondo podrá reducirse hasta 7,5 metros dentro de la categoría tradicional. Artículo 11.1.7 Posición de la edificación
Artículo 11.1.8 Forma de la edificación 1. Las condiciones de forma fijadas en el siguiente cuadro tienen carácter vinculante, salvo determinación gráfica expresa del Plan:
En manzana tradicional: libremente en el área de movimiento sin exceder la línea de fondo máximo edificable de 21 metros.
b) En manzana intensiva: libremente en el área de movimiento sin exceder la línea de fondo máximo edificable de 21 m. o la condición mínima de patios, según lo establecido en el artículo 11.1.4 c)
En manzana cerrada: en el plano fijado por el fondo edificable.
4. Si el Plan señalase líneas de retranqueo o de alineación interior de edificación, los planos de fachada se ubicarán coincidiendo con lo señalado.
INTENSIVA
Las parcelas calificadas por el Plan como manzana alineada que no cumplan las condiciones de parcela mínima expresadas en el artículo 11.1.6, pero que verifiquen las restantes condiciones contenidas en el presente capítulo, y para las que se constate que la calificación de los suelos que la rodean es incompatible con la ampliación de la parcela en cuestión, podrán desarrollarse previo Estudio de Detalle sin ser exigible el cumplimiento de las dimensiones de la parcela mínima y sin perjuicio del cumplimiento de la restante normativa de aplicación. Artículo 11.1.10 Condiciones adicionales
FORMA DE LA EDIFICACIÓN TRADICIONAL
a)
Artículo 11.1.9 Estudios de detalle
La edificación se situará entre medianerías. En el caso de manzana cerrada podrán, además, abrirse cortes en la edificación conforme lo establecido en el artículo 4.3.13. de las Ordenanzas.
CONDICION
3. En ausencia de alineación interior de edificación señalada expresamente por el planeamiento, y sin perjuicio de las reglas de colindancia que fuesen aplicables, el plano de fachada interior se situará:
CERRADA
FONDO DE EDIFICACION MAXIMO (m.)
21
21
12,5
LONGITUD MAXIMA (m.)
--
--
100
RECTANGULO ENVOLVENTE MAXIMO (m. x m.)
--
--
100x100
1. La planta baja podrá extenderse hasta la totalidad de la parcela neta, incluidos los patios de manzana cerrada (con sujeción al artículo 4.2.13 de las Ordenanzas) siempre que se diesen las siguientes circunstancias: a)
El ámbito no haya sido señalado como zona verde privada.
b) No corresponda a áreas de retranqueo obligatorio a frente o linderos. c)
Lo permitan las reglas de colindancia.
d) La edificación se destine a usos dominantes prioritarios o permitidos y/o a sus complementarios o compatibles.
(135)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
CONDICION
2. En ausencia de línea de retranqueo grafiada expresamente por el Plan, el plano de fachada frontal se situará en la alineación exterior de manzana, o de viario o espacios libres públicos interiores si los hubiera, salvo en lo que viniese obligado por las reglas generales de colindancia, artículo 4.2.14. de las Ordenanzas.
Capítulo 2 – Ordenanza de zona de edificación abierta
PARCELARIO
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 1 – Ordenanza de zona de manzana alineada
e) La edificación excluya en todo caso los usos individualizados de vivienda, apartamento o estudio y/o piezas de dormitorio en residencia colectiva u hotelero. 2. Por encima del número máximo de plantas establecido para un solar o frente, podrá erigirse un único ático, computable, cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias: a)
Los edificios colindantes tuviesen, ambos, mayor número de plantas o el mismo y dispusieran de ático.
b) Uno de los edificios colindantes estuviese en la circunstancia expresada en el punto a) precedente; en cuyo caso el ático autorizado mantendrá respecto de la medianería opuesta un retranqueo mínimo de tres metros. c)
Se actúe en manzana completa.
Artículo 11.1.11 Condiciones de uso 1. El uso dominante prioritario de las manzanas y parcelas calificadas como manzana alineada es residencial. 2.
Son usos dominantes permisibles, los siguientes: a)
Terciario (en cualquiera de sus categorías), en parcela independiente.
b) Garaje, en parcela independiente, y siempre que la calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones responda al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores. Además para implantar dicho uso se exigirá un estudio sobre el tráfico, pudiéndose denegar en caso de que la interferencia pueda causar disfuncionalidades importantes al tráfico peatonal y/o rodado.
d) Se actúe mediante Estudio de Detalle. c) 3. Las alturas límites de edificación señaladas por el Plan en cada frente de manzana sólo se podrán mantener hasta la mitad de la profundidad de la manzana, sin menoscabo del fondo máximo y/o de la ordenación de esquina de manzana prevista en el artículo 3.5.1 apartado 7 de las Ordenanzas. 4. Las condiciones de las cubiertas del artículo 4.2.9 se aplicarán independientemente a cada cuerpo de edificación que así resulte, considerando como líneas de cornisa de referencia tanto la de la fachada exterior como la de cada cuerpo de edificación en el plano donde se produce el cambio de altura. No obstante, se admitirán soluciones de cubierta a un agua en el cuerpo de edificación más bajo, con las condiciones de cubierta del art. 4.2.9 aplicadas exclusivamente a la línea de cornisa en la fachada exterior, siempre que no supere el faldón de cubierta del cuerpo de edificación más alto. 5. En edificios residenciales preexistentes se permiten las obras de ampliación que cumplan en sí mismas las determinaciones del Plan General, independientemente de que el edificio preexistente las cumpliese o no, y primando sobre lo establecido en el artículo 1.3.11. 6. Lo expresado en los puntos 1 a 5 de éste artículo no podrá suponer incremento o variación alguna en la edificabilidad conferida a la parcela o terreno; edificabilidad que no podrá ser sobrepasada, en ningún caso, por la total construida computable sea cual sea su posición.
(136)
Equipamiento, público o privado, en parcela independiente.
d) Aparcamiento. 3. A efectos de compatibilidad de usos individualizados en edificios con otro uso compatible, se estará en el régimen general del artículo 5.11.1.; y a efectos de sustitución de usos individualizados, en el 5.11.2. 4. En el caso de obras de remodelación, reestructuración o de sustitución de edificación existente sin superar la edificabilidad conferida, se podrán mantener los usos preexistentes, fuesen cuales fuesen, siempre que se cumplan las condiciones ambientales y de uso aplicables.
CAPÍTULO 2
ORDENANZA DE ZONA DE EDIFICACIÓN ABIERTA
Artículo 11.2.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de edificación abierta los terrenos destinados por el Plan a la construcción de bloques, o conjuntos edificados, exentos, de varias plantas y en los que domina el uso colectivo, residencial, o, en ocasiones no residencial. 2. Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con la letra A seguida de una categoría o precedida de un código.
La ordenanza contempla cinco categorías, en función de la intensidad de utilización del suelo: a)
c)
Intensiva: mayor intensidad de uso y ocupación, y bloques de mayor altura. Se representa con la categoría 1.
b) Media: intensidad media de uso y ocupación, y menores alturas. Se representa con la categoría 2. c)
Extensiva: menor intensidad de uso y ocupación, y facilidad técnica de evolucionar a soluciones unifamiliares. Se representa con la categoría 3.
d) Las construcciones de nueva planta y ampliaciones se rigen únicamente por la ordenanza subsidiaria.
d) Asociada a los nuevos desarrollos: ordenanza de edificación exenta con un volumen controlado adecuado a la transición entre la ciudad consolidada y los nuevos desarrollos del Norte. Se concibe como una ordenanza flexible que permita heterogeneidad en los desarrollos, concretándose en el correspondiente Plan Parcial. Se representa con la categoría 4.
e) El régimen de usos quedará establecido mediante la ordenanza subsidiaria y las condiciones generales establecidos en el Título 5 de las Ordenanzas.
e) Mantenimiento: edificación abierta cuya situación no queda fuera de ordenación, permitiéndose su mantenimiento; tras el conjunto del código y la grafía de edificación abierta (“MA”) se incorpora una ordenanza subsidiaria entre paréntesis. Se representa con el código M. Artículo 11.2.3 Categoría de mantenimiento 1. Las parcelas y edificaciones calificadas bajo la ordenanza de mantenimiento de edificación abierta (MA) pueden optar a realizar las obras contempladas en los artículos 3.2.3 y 3.2.4 con las precisiones realizadas a continuación y siempre y cuando verifiquen los requisitos necesarios para obtener la correspondiente licencia. 2.
La declaración de ruina conlleva la aplicación de la ordenanza subsidiaria; excepcionalmente se permitirá la rehabilitación integral de la edificación. Esta excepción se aplicará de modo reglado cuando las características de la parcela no cumplan alguna de las determinaciones mínimas requeridas para la aplicación de la ordenanza subsidiaria y se constate la imposibilidad de solventar tal circunstancia.
Las limitaciones a las obras referidas en el punto anterior son las siguientes: a)
Las obras de demolición no superarán el 30% de la superficie construida. Esta cantidad puede ser aumentada en caso de reconocida necesidad y proyecto o acuerdo de reposición de la edificación existente en condiciones análogas a la situación previa. Esta situación será evaluada caso a caso desde los Servicios Técnicos Municipales. En el porcentaje citado no se incluye la demolición de añadidos en edificios catalogados que desvirtúen los valores por los que se protegió ni las demoliciones vinculadas al proceso de rehabilitación integral del inmueble.
Artículo 11.2.4 Condiciones del sólido capaz 1. El área de movimiento está constituida por la totalidad de la parcela neta, menos los espacios correspondientes a las condiciones de posición fijadas en este capítulo complementados con las obligaciones derivadas de las reglas generales de colindancia, separación entre edificios, condiciones generales de la edificación, u otras servidumbres vinculantes. 2.
Las alturas límite de la edificación, en número de plantas son: e) Intensiva:
7 máximo
f)
Media:
5 máximo
g) Extensiva:
3 máximo
h) Asociada a los nuevos desarrollos:
3 máximo
Artículo 11.2.5 Edificabilidad 1. Será la resultante de multiplicar el índice de edificabilidad asignando a cada categoría por la superficie neta de parcela; conforme a los siguientes valores: a)
Intensiva:
b) Media:
0,90 m². /m². 0,70 m². /m².
(137)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
b) Una demolición superior al 30% de la superficie construida no autorizada según lo expresado en el apartado anterior, conllevará la aplicación de la ordenanza subsidiaria.
Capítulo 2 – Ordenanza de zona de edificación abierta
Artículo 11.2.2 Categorías
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 2 – Ordenanza de zona de edificación abierta
c)
Extensiva:
0,50 m². /m².
d) Asociada a los nuevos desarrollos: la asignada por el Plan Parcial sin perjuicio del cumplimiento de los parámetros fijados en la presente ordenanza y de las condiciones generales de la edificación. 2. Dicha edificabilidad se computará en todo conforme a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de las Ordenanzas. 3. La edificabilidad expresada en el punto 1 de este artículo tiene el carácter de máximo y mínimo a los efectos del artículo 10.3.3. Artículo 11.2.6 Parcelario 1. Las condiciones de parcela mínima, a los efectos señalados por el artículo 3.3.5. de las Ordenanzas, se determinan mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro referidos a parcela neta y nueva construcción:
INTENSIVA
MEDIA
EXTENSIVA
25
20
15
15
FONDO MINIMO (m.)
30
25
20
20
CIRCULO INSCRIBIBLE (m.)
25
20
15
15
FONDO/FRENTE MAXIMO (m.)
--
--
--
--
SUPERFICIE MINIMA (m .)
--
--
--
--
SUPERFICIE MAXIMA (m2.)
--
--
--
--
FRENTE MÁXIMO (m.)
--
--
--
150
FONDO MAXIMO (m.)
90
75
60
75
2. Estas dimensiones límite podrán ser variadas mediante Estudio de Detalle de conformidad con el artículo 11.2.11. Artículo 11.2.7 Posición de la edificación 1. La edificación mantendrá las condiciones máximas de ocupación, en %, y mínimas separación a linderos, en metros, establecidas en el siguiente cuadro sin perjuicio de lo establecido en los artículos 4.2.1 y 4.2.14 de las Ordenanzas, y demás partes de las mismas que fuesen de aplicación:
(138)
INTENSIVA
MEDIA
EXTENSIVA
ASOCIADA A NUEVOS DESARROLLOS
OCUPACION MÁXIMA
40%
35%
30%
40%
SEPARACION A FRENTE DE PARCELA
H/2; 4m.
H/2; 4m.
H/2; 4m.
H/2; 3m.
SEPARACION A LINDEROS
H/2; 6m.
H/2; 4,5m.
H/2; 3m.
H/2; 3m.
2. El cuadro precedente indica, tras el punto y coma, la distancia mínima en metros a respetar si H/2 fuese menor. Artículo 11.2.8 Forma de la edificación
ASOCIADA A NUEVOS DESARROLLOS
FRENTE MINIMO (m.)
2
CONDICION
1. Las condiciones de forma de la edificación se determinan mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro:
PARCELARIO CONDICION
POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN
FORMA DE LA EDIFICACIÓN CONDICION
INTENSIVA
MEDIA
EXTENSIVA
ASOCIADA A NUEVOS DESARROLLOS
FONDO EDIFICACION MAXIMO (m.)
25
25
25
25
LONGITUD MAXIMA (m.)
55
55
55
40
RECTANGULO ENVOLVENTE, MAXIMO (m. x m.)
55x55
55x55
55x55
60x60
2. Estas dimensiones límite podrán ser variadas mediante Estudio de Detalle o instrumento de planeamiento de desarrollo, cuando de ello resulte una mejor ordenación y adecuación a las características del entorno en que se inserte. 3. Los planos de fachada, o sus partes componentes, se situarán prioritariamente en relación con las alineaciones de manzana y, secundariamente, con las de viario o espacios libres públicos interiores si los hubiera.
2. Los viales a los que den frente las manzanas reguladas bajo la ordenanza de edificación abierta asociada a los nuevos desarrollos tendrán una sección mínima de 12 metros, salvo especificación contraria en los Planos de Ordenación, y sin perjuicio de la coherencia de la malla viaria preexistente y/o propuesta.
Artículo 11.2.12 Condiciones de uso 1. El uso dominante prioritario de las parcelas calificadas bajo la ordenanza de zona de edificación abierta es residencial. 2.
Son usos dominantes permisibles, los siguientes: a)
Artículo 11.2.10 Condiciones adicionales
Mixto compatible en parcela independiente, siempre y cuando cumplan lo siguiente: •
La calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones deberá corresponder al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores.
•
No se realicen acopios de material en el exterior.
•
Se ajardine al menos el 25% de la superficie no ocupada por la edificación.
1. Las condiciones siguientes serán exigibles en la delimitación de unidades de actuación, con las excepciones expresadas en el punto 2 del presente artículo: a)
Comprenderán, como mínimo, el 40% de la superficie de cada manzana a que afectasen.
b) No producirán restos de manzana con superficie inferior al 40% de la misma. 2. Las condiciones anteriores no serán exigibles de forma motivada en el caso de delimitación de unidades de actuación por iniciativa pública.
b) Terciario de oficinas en parcela independiente, sin establecimientos que superen los 1.500 metros cuadrados construidos.
Artículo 11.2.11 Estudios de detalle 1. Cuando se den situaciones preexistentes difícilmente eliminables, entendiendo por tales, situaciones consolidadas con edificación no calificable como fuera de ordenación, con una edificabilidad materializada superior al 50% del aprovechamiento patrimonializable, que impidan el cumplimiento de los parámetros generales de parcela mínima, se permitirá adecuar éstos a la situación preexistente, mediante Estudio de Detalle. 2. La edificación podrá situarse en posición medianera a linderos laterales siempre que exista una situación preexistente medianera difícilmente removible en los términos referidos en el punto 1, mediante Estudio de Detalle que abarque las parcelas afectadas y que justifique la idoneidad de la ordenación conjunta de ambos. 3. Cuando se desarrollen usos dominantes permisibles de los regulados en el artículo siguiente, se podrá aumentar la ocupación en planta un 30% sobre lo contemplado en el artículo 11.2.7 (52%, 45,5%, 39% y 52% para A1, A2, A3 y A.N.D.,
c)
Terciario comercial y terciario lúdico en parcela independiente, sin establecimientos que superen los 2.500 metros cuadrados construidos. La calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones deberá corresponder al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores.
d) Terciario hotelero, en parcela independiente. e) Equipamiento, público o privado; como parte de una parcela o en parcela independiente.
(139)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
1. En caso de implantación de bajos comerciales en la construcción de edificios de edificación abierta asociada a los nuevos desarrollos, el retranqueo obligatorio al frente de parcela por el que se acceda a dichos locales se cederá como espacio público, incluyéndose a efectos de parcela neta y cómputo de edificabilidad y no computando a efectos de las cesiones locales requeridas en el artículo 40 de la Ley 2/2001 de Cantabria.
respectivamente); asimismo el fondo y longitud de la edificación podrá aumentarse para adaptarse al uso; todo ello siempre y cuando medie Estudio de Detalle en el que se justifique la adecuación de la solución adoptada.
Capítulo 2 – Ordenanza de zona de edificación abierta
Artículo 11.2.9 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación abierta asociada a los nuevos desarrollos
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 2 – Ordenanza de zona de edificación abierta
3. Son usos admisibles los de aparcamiento, garaje, e infraestructura, incluidos los de gasolinera y/o estación de servicio, en parcela independiente, siempre que: a)
a)
Se produzca como resultado de estudio de detalle o plan especial que abarque al menos la manzana completa.
b) Aislada: destinada a tipologías agrupadas o aisladas sobre parcelas de mayor tamaño. Se representa con la categoría 2.
b) Sea sin perjuicio de sus condiciones de usos y de las demás autorizaciones que, en su caso, se requieran. c)
c)
En caso de garajes, que la calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones responda al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores. Además para implantar dicho uso se exigirá un estudio sobre el tráfico, pudiéndose denegar en caso de que la interferencia pueda causar disfuncionalidades importantes al tráfico peatonal y/o rodado.
ORDENANZA
DE
ZONA
DE
1. Se entiende por zona de edificación unifamiliar los terrenos destinados por el plan a la construcción de edificios independientes sobre parcelas privativas en tipologías aisladas o pareadas y uso unifamiliar, o de empresa única si el uso no fuese residencial. 2. Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con la letra U seguida de una categoría o precedida de un código. Artículo 11.3.2 Categorías La ordenanza contempla cinco categorías, en función de la intensidad de utilización del suelo:
(140)
e) Mantenimiento: edificación unifamiliar cuya situación actual no queda fuera de ordenación, permitiéndose su mantenimiento; tras el conjunto del código y la grafía de edificación unifamiliar (“MU”) se incorpora una ordenanza subsidiaria entre paréntesis. Se representa con el código M.
EDIFICACIÓN
Artículo 11.3.1 Definición y ámbito
Agrupada asociada a los nuevos desarrollos: ordenanza de edificación unifamiliar de transición entre la edificación abierta y la unifamiliar de mayor tamaño de los nuevos desarrollos del Norte. Se concibe como una ordenanza flexible que permita heterogeneidad en los desarrollos, concretándose en el correspondiente Plan Parcial. Se representa con la categoría 3.
d) Aislada asociada a los nuevos desarrollos: ordenanza de edificación unifamiliar con tendencia a tipologías unifamiliares de mayor tamaño de transición entre la edificación unifamiliar 3 y el espacio libre que precede al mar en los nuevos desarrollos del Norte. Se concibe como una ordenanza flexible que permita heterogeneidad en los desarrollos, concretándose en el correspondiente Plan Parcial. Se representa con la categoría 4.
4. A efectos de compatibilidad de usos individualizados en edificios con otro uso compatible, se estará al régimen general del artículo 5.11.1.; y a efectos de sustitución de usos individualizados, al 5.11.2.
CAPÍTULO 3 UNIFAMILIAR
Agrupada: destinada a tipologías agrupadas o aisladas sobre parcelas de menor tamaño. Se representa con la categoría 1.
Artículo 11.3.3 Categoría de mantenimiento 1. Las parcelas y edificaciones calificadas bajo la ordenanza de mantenimiento de edificación unifamiliar (MU) pueden optar a realizar las obras contempladas en los artículos 3.2.3 y 3.2.4 con las precisiones realizadas a continuación y siempre y cuando verifiquen los requisitos necesarios para obtener la correspondiente licencia. 2.
Las limitaciones a las obras referidas en el punto anterior son las siguientes:
b) Una demolición superior al 30% de la superficie construida no autorizada según lo expresado en el apartado anterior, conllevará la aplicación de la ordenanza subsidiaria. c)
La declaración de ruina conlleva la aplicación de la ordenanza subsidiaria; excepcionalmente se permitirá la rehabilitación integral de la edificación. Esta excepción se aplicará de modo reglado cuando las características de la parcela no cumplan alguna de las determinaciones mínimas requeridas para la aplicación de la ordenanza subsidiaria y se constate la imposibilidad de solventar tal circunstancia.
d) Las construcciones de nueva planta y ampliaciones se rigen únicamente por la ordenanza subsidiaria. e) El régimen de usos quedará establecido mediante la ordenanza subsidiaria y las condiciones generales establecidos en el Título 5 de las Ordenanzas. Artículo 11.3.4 Condiciones del sólido capaz 1. El área de movimiento está constituida por la totalidad de la parcela neta, menos los espacios correspondientes a las condiciones de posición fijadas en este artículo completados con las obligaciones derivadas de las reglas generales de colindancia, separación entre edificios, condiciones generales de la edificación, u otras servidumbres vinculantes. 2.
Artículo 11.3.5 Edificabilidad 1. La edificabilidad o superficie construida materializable, computable a efectos de aprovechamiento, será la resultante de multiplicar la superficie neta de parcela por el índice de edificabilidad asignando a cada categoría conforme a los siguientes valores: 2
2
Unifamiliar 1:
0,5 m ./m .
b) Unifamiliar 2:
0,35 m2./m2.
a)
c)
Unifamiliar 3: la asignada por el Plan Parcial sin perjuicio del cumplimiento de los parámetros fijados en la presente ordenanza y por las condiciones generales de la edificación.
d) Unifamiliar 4: la asignada por el Plan Parcial sin perjuicio del cumplimiento de los parámetros fijados en la presente ordenanza y por las condiciones generales de la edificación. 2. Dicha edificabilidad se computará en todo conforme a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de las Ordenanzas. 3. La edificabilidad expresada en el punto 1 de este artículo tiene el carácter de máximo y mínimo a los efectos de del artículo 10.3.3. Artículo 11.3.6 Parcelario 1. Podrán establecerse parcela o parcelas de uso comunitario de espacio libre o equipamiento deportivo privado, en cuyo caso la parcela individualizada se entenderá compuesta por la suma de una parte privativa más la parte proporcional que le corresponda como participación en la parte o partes comunitarias. 2. Las condiciones de parcela mínima, a los efectos señalados por el artículo 3.3.5. de las Ordenanzas, se aplicarán por vivienda (o establecimientos) y se determinarán mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro:
Las alturas límite de la edificación, en número de plantas son: a)
Unifamiliar 1:
3
b) Unifamiliar 2:
2
c)
Unifamiliar 3:
3
d) Unifamiliar 4:
3
(141)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Las obras de demolición no superarán el 30% de la superficie construida. Esta cantidad puede ser aumentada en caso de reconocida necesidad y proyecto o acuerdo de reposición de la edificación existente en condiciones análogas a la situación previa. Esta situación será evaluada caso a caso desde los Servicios Técnicos Municipales. En el porcentaje citado no se incluye la demolición de añadidos en edificios catalogados que desvirtúen los valores por los que se protegió ni las demoliciones vinculadas al proceso de rehabilitación integral del inmueble.
Capítulo 3 – Ordenanza de zona de edificación unifamiliar
a)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 3 – Ordenanza de zona de edificación unifamiliar
PARCELARIO CONDICION
U. 1
U. 2
U. 3
U. 4
FRENTE MINIMO (m.)
6
10
6
10
FONDO MINIMO (m.)
15
--
15
--
CIRCULO INSCRIBLE (m.)
5
--
5
--
FONDO/ FRENTE MAXIMO (m.)
6
5
6
5
250
500
--
--
150
250
--
--
SUPERFICIE MAXIMA (m .)
--
--
--
--
FONDO MAXIMO (m.)
--
--
--
--
SUPERFECIE MINIMA (TOTAL) (m2.) 2
SUPERFICIE MINIMA (PRIVATIVA) (m .) 2
3. Estas dimensiones límite podrán ser variadas mediante Estudio de Detalle de conformidad con el artículo 11.3.12. Artículo 11.3.7 Posición de la edificación 1. La edificación mantendrá las condiciones máximas de ocupación en %, y mínima separación a linderos en metros; establecidas en el siguiente cuadro sin perjuicio de lo establecido en los artículos 4.2.1 y 4.2.14 de las Ordenanzas, y demás partes de las mismas que fuesen de aplicación: POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN CONDICION
U. 1
OCUPACIÓN
40%
SEPARACIÓN A FRENTE DE PARCELA SEPARACIÓN A LINDEROS
U. 2
U. 3
U. 4
30%
--
--
5 m.
6 m.
5 m.
6 m.
H/2;3 m.
H/2;3 m.
H/2;3 m.
H/2;3 m.
4. En la categorías 1 y 3, agrupadas, la edificación podrá ser aislada o pareada, no permitiéndose adosados. En las 2 y 4 deberá ser aislada, no permitiéndose ni pareados ni adosados. Artículo 11.3.8 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación unifamiliar agrupada. En la definición de los planes parciales y en la delimitación de las unidades de actuación en suelo urbano de más de 5.000 metros cuadrados, se permite la materialización de un 60% de la edificabilidad de la unidad destinada a edificación unifamiliar agrupada en categoría 1, bajo la tipología de edificación abierta extensiva, salvaguardando en todo caso el cumplimiento del número de viviendas establecidas desde el Plan General. Las condiciones que debe cumplir dicha edificación se remite a la ordenanza zonal correspondiente, contemplada en el Capítulo 2 del Título 11 de las presentes Ordenanzas, salvo en el retranqueo a frente de parcela que será el de la vivienda unifamiliar agrupada, de modo que los frentes de parcela sean homogéneos en la disposición de la edificación. Artículo 11.3.9 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación unifamiliar agrupada asociada a los nuevos desarrollos. 1. No se permitirán manzanas de más de 150 metros de lado ocupadas por edificación unifamiliar 3. 2. Los viales a los que den frente las manzanas reguladas bajo la ordenanza de edificación unifamiliar 3 tendrán una sección mínima de 10 metros, salvo especificación contraria en los Planos de Ordenación, mediante determinaciones escritas o alineaciones indicativas no vinculantes, y sin perjuicio de la coherencia de la malla viaria preexistente y/o propuesta. 3. Se permiten urbanizaciones de viviendas unifamiliares no adosadas con parcela común en cantidad máxima de 12, sin precisar parcela privativa. En este caso los propietarios deberán constituirse como Comunidad de Propietarios a los efectos oportunos. En caso de optar por esta solución se estará en lo dispuesto a continuación: •
La parcela resultante no tendrá fondo ni frente mayor a 75 metros.
•
La edificabilidad consumida por la totalidad de las agrupaciones de viviendas así constituidas no supere el 50% de la edificabilidad materializada por el Plan Parcial como vivienda unifamiliar tipo 3.
•
Los aparcamientos podrán ser subterráneos, bajo la totalidad de la parcela y con las precisiones establecidas en las reglas de colindancia contenidas en
2. El cuadro precedente indica, tras el punto y coma, la distancia mínima en metros a respetar si H/2 fuese menor y la edificación anexa no fuese medianera. 3. En las soluciones de vivienda pareada, el proyecto de ambas viviendas ha de ser conjunto.
(142)
1. No se permitirán manzanas de más de 150 metros de frente o fondo ocupadas por edificación unifamiliar 4. 2. Los viales a los que den frente las manzanas reguladas bajo la ordenanza de edificación unifamiliar 4 tendrán una sección mínima de 10 metros, salvo especificación contraria en los Planos de Ordenación, mediante determinaciones escritas o alineaciones indicativas no vinculantes, y sin perjuicio de la coherencia de la malla viaria preexistente y/o propuesta.
La edificabilidad máxima consumida por cada edificio no sea superior a 2.000 metros cuadrados.
Artículo 11.3.11 Condiciones adicionales 1. Las plazas de aparcamiento exigibles y permitidas, que deberán albergarse en la(s) parcela(s) o terreno motivo de proyecto, podrán resolverse de forma comunitaria en planta sótano totalmente enterrada, permitiendo el ajardinamiento del 50% de su superficie, excepción hecha de rampas, accesos y elementos de ventilación. Todo ello sin perjuicio de los casos particulares de los artículos 11.3.9 y 11.3.10. 2. Los espacios libres mancomunados no podrán cubrirse, cualquiera que sea su uso o destino, y permitirán la inscripción de un círculo de diámetro no inferior a los citados a continuación: a)
3. Se permiten agrupaciones de viviendas unifamiliares no adosadas con parcela común en cantidad máxima de 8, sin precisar parcela privativa. En este caso los propietarios deberán constituirse como Comunidad de Propietarios a los efectos oportunos. En caso de optar por esta solución se estará en lo dispuesto a continuación: •
La parcela resultante no tendrá fondo ni frente mayor a 75 metros.
•
La edificabilidad consumida por la totalidad de las agrupaciones de viviendas así constituidas no supere el 35% de la edificabilidad materializada por el Plan Parcial como vivienda unifamiliar tipo 4.
•
Los aparcamientos podrán ser subterráneos, bajo la totalidad de la parcela y con las precisiones establecidas en las reglas de colindancia contenidas en las Ordenanzas; o en superficie, adosados a las viviendas o aislados de éstas, y bajo construcciones independientes o comunes.
4. Se permiten edificios exclusivos de uso terciario hotelero en zonas de vivienda unifamiliar 4, siempre que se verifiquen las siguientes condiciones: •
La edificabilidad consumida por la totalidad de los usos hoteleros del sector no supere el 5% de la edificabilidad materializada por el Plan Parcial como vivienda unifamiliar tipo 4.
•
Cumplan todos los parámetros de la ordenanza de vivienda unifamiliar 4.
•
Sin perjuicio de lo expresado en el apartado anterior, el número de plantas de los edificios de uso terciario hotelero exclusivo podrá ser de 3, más una planta de ático.
15 metros en categorías agrupadas.
b) 20 metros en categorías aisladas. 3. En todas las categorías, la línea máxima de coronación será de 3,50 metros por encima de la línea de cornisa real del edificio. Artículo 11.3.12 Estudios de detalle 1. Cuando se den situaciones preexistentes difícilmente eliminables, entendiendo por tales las situaciones consolidadas con edificación no calificable como fuera de ordenación, con una edificabilidad materializada superior al 50% del aprovechamiento patrimonializable que impidan el cumplimiento de los parámetros generales de parcela mínima, se permitirá adecuar éstos a la situación preexistente mediante Estudio de Detalle. 2. La edificación podrá situarse en posición medianera a linderos laterales siempre que se dé una situación medianera preexistente difícilmente removible en los términos referidos en el punto 1; mediante Estudio de Detalle que abarque las parcelas afectadas y que justifique la idoneidad de la ordenación conjunta de ambos. 3. Cuando se desarrollen usos dominantes permisibles de los regulados en el artículo siguiente, se podrá aumentar la ocupación en planta un 30% sobre lo contemplado en el artículo 11.3.7 (52% y 39% para U1 y U2, respectivamente); asimismo el fondo y longitud de la edificación podrá aumentarse para adaptarse al uso; todo ello siempre y cuando medie Estudio de Detalle en el que se justifique la adecuación de la solución adoptada.
(143)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Artículo 11.3.10 Condiciones particulares de la ordenanza de zona de edificación unifamiliar aislada asociada a los nuevos desarrollos.
•
Capítulo 3 – Ordenanza de zona de edificación unifamiliar
las Ordenanzas; o en superficie, adosados a las viviendas o aislados de éstas, y bajo construcciones independientes o comunes.
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 3 – Ordenanza de zona de edificación unifamiliar
Artículo 11.3.13 Condiciones de uso
a)
1. El uso dominante prioritario de las parcelas calificadas bajo la ordenanza de zona de edificación unifamiliar es residencial. 2.
b) Sea sin perjuicio de sus condiciones de usos y de las demás autorizaciones que, en su caso, se requieran.
Son usos dominantes permisibles, los siguientes: a)
Mixto compatible en parcela independiente sin establecimientos que superen los 500 metros cuadrados construidos, siempre y cuando cumplan lo siguiente: •
La calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones deberá corresponder al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores.
•
No se realicen acopios de material en el exterior.
•
Se ajardine al menos el 25% de la superficie no ocupada por la edificación.
b) Terciario de oficinas en parcela independiente, sin establecimientos que superen los 1.000 metros cuadrados construidos. c)
Terciario comercial y terciario lúdico en parcela independiente, sin establecimientos que superen los 1.500 metros cuadrados construidos. La calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones deberá corresponder al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores.
d) Terciario hotelero en parcela independiente 2.000 metros cuadrados computables.
con superficie inferior a
e) Equipamiento, público o privado, como parte de la parcela o en parcela independiente. 3. Son usos admisibles los de aparcamiento, garaje e infraestructura, incluidos los de gasolinera y/o estación de servicio, en parcela independiente, siempre que:
(144)
Se produzca como resultado de estudio de detalle o plan especial que abarque al menos la manzana completa.
c)
En caso de garajes, que la calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones responda al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores. Además para implantar dicho uso se exigirá un estudio sobre el tráfico, pudiéndose denegar en caso de que la interferencia pueda causar disfuncionalidades importantes al tráfico peatonal y/o rodado.
4. A efectos de compatibilidad de usos individualizados en edificios con otro uso compatible, se estará al régimen general del artículo 5.11.1 y a efectos de sustitución de usos individualizados al 5.11.2.
CAPÍTULO 4
ORDENANZA DE ZONA DE NÚCLEO TRADICIONAL
Artículo 11.4.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de núcleo tradicional los terrenos destinados por el plan a la construcción en lo que fueron asentamientos periurbanos que evolucionaron o se prevé evolucionen, hacia condiciones de tejido urbano, sin perder continuidad con la imagen y características tradicionales y sus invariantes morfológicos y tipológicos. 2. Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con la letra N seguida de una categoría.
a)
Intensiva: destinada a tipologías tradicionales con mayor tamaño. Se representa con la categoría 1.
b) Extensiva: destinada a tipologías tradicionales con menor tamaño. Se representa con la categoría 2. Artículo 11.4.3 Condiciones del sólido capaz 1. El área de movimiento está constituida por la totalidad de la parcela neta, menos los espacios correspondientes a las condiciones de posición fijadas en este artículo completado con las obligaciones derivadas de las reglas generales de colindancia, separación entre edificios, condiciones generales de la edificación, u otras servidumbres vinculantes.
PARCELARIO CONDICION
INTENSIVA
EXTENSIVA
FRENTE MINIMO (m.)
6
6
FONDO MINIMO (m.)
--
--
CIRCULO INSCRIBLE (m.)
10
13
FONDO/FRENTE MAXIMO (m.)
4
4
SUPERFICIE MINIMA (m2.)
300
450
SUPERFICIE MAXIMA (m .)
--
--
FONDO MAXIMO (m.)
--
--
2
2. Estas dimensiones límite podrán ser variadas mediante estudio de detalle de conformidad con el artículo 11.4.8. Artículo 11.4.6 Posición de la edificación
2.
Las alturas límite de la edificación, en número de plantas son: a)
Intensiva:
3
b) Extensiva:
2
1. La edificación mantendrá las condiciones máximas de ocupación en % y mínima separación a linderos en metros; establecida en el siguiente cuadro sin perjuicio de lo establecido en los artículos 4.2.1 y 4.2.14 de las Ordenanzas; y demás partes de las mismas que fuesen de aplicación. POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 11.4.4 Edificabilidad 1. La edificabilidad, o superficie construida, materializable, computable a efectos de aprovechamiento, será la resultante de multiplicar el índice de edificabilidad asignando a cada categoría por la superficie neta de parcela; conforme a los siguientes valores: a)
Intensiva:
0,60 m². /m².
b) Extensiva:
0,40 m². /m².
2. Dicha edificabilidad se computará en todo conforme a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de estas las Ordenanzas. 3. La edificabilidad expresada en el punto 1 de este artículo tiene el carácter de máximo y mínimo a los efectos del artículo 10.3.3. Artículo 11.4.5 Parcelario
CONDICION
INTENSIVA
EXTENSIVA
OCUPACION
50%
40%
SEPARACION A FRENTE PARCELA
5 m.
5 m.
SEPARACION A LINDEROS
H/2; 3 m.
H/2; 3 m.
1. El cuadro precedente indica, tras el punto y coma, la distancia mínima en metros a respetar si H/2 fuese menor. En todas las categorías la edificación deberá situarse respetando el retranqueo mínimo señalado en el cuadro precedente, sin perjuicio de la aplicación de las reglas de colindancia cuando existan edificios medianeros colindantes difícilmente eliminables (en los términos del artículo 11.4.8) y a ambos lados de la parcela.
1. Las condiciones de parcela mínima, a los efectos señalados por el artículo 3.3.5. de las Ordenanzas , se determinan mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro:
(145)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
La ordenanza contempla dos categorías, en función de la intensidad de utilización del suelo:
Capítulo 4 – Ordenanza de zona de núcleo tradicional
Artículo 11.4.2 Categorías
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 4 – Ordenanza de zona de núcleo tradicional
2. En todas las categorías, la edificación podrá situarse en posición medianera a linderos laterales siempre que: a)
La edificación colindante fuese medianera, o
b) Exista acuerdo expreso con el propietario de la parcela (o edificación) colindante, extendida mediante escritura pública e inscribiéndola como servidumbre de ambas en el registro de la propiedad, servidumbres que no podrán cancelarse en tanto subsista cualquiera de los dos edificios. Artículo 11.4.7 Forma de la edificación 1. Las condiciones de forma fijadas en el siguiente cuadro tienen carácter vinculante.
Artículo 11.4.9 Condiciones adicionales 1. Podrá edificarse más de un edificio o cuerpo de edificación por parcela con respeto a las distancias de separación fijadas con carácter general en el artículo 4.2.1. 2. En todas las categorías, la línea máxima de coronación será de 3,50 metros medida en relación a la altura de cornisa real del edificio. 3. Las edificaciones en situación preexistente, que no se encuentren fuera de ordenación, calificadas bajo la ordenanza de núcleo; pueden optar a realizar las obras contempladas en los artículos 3.2.3 y 3.2.4 con las precisiones realizadas a continuación y siempre y cuando verifiquen los requisitos necesarios para obtener la correspondiente licencia: a)
FORMA DE LA EDIFICACIÓN CONDICION
INTENSIVA
EXTENSIVA
FONDO EDIFICACION, MAXIMO
21
21
LONGITUD MAXIMA
75
50
RECTANGULO ENVOLVENTE MAXIMO
--
--
2. Los planos de fachada frontal se situarán en función de la alineación de manzana, o de viario o espacio libre público interior si lo hubiera. 3. Los planos de fachada trasera respetarán el fondo máximo establecido, que se medirá a partir de la posición adoptada por la frontal. 4. En la categoría extensiva la solución podrá ser pareada con proyecto conjunto, o por preexistencia o acuerdo, y deberán respetarse los retranqueos mínimos a linderos laterales. Artículo 11.4.8 Estudios de detalle Cuando se den situaciones preexistentes difícilmente eliminables, entendiendo por tales las situaciones consolidadas con edificación no calificable como fuera de ordenación, con una edificabilidad materializada superior al 50% del aprovechamiento patrimonializable que impidan el cumplimiento de los parámetros generales de parcela mínima, se permitirá adecuar éstos a la situación preexistente mediante Estudio de Detalle.
Las obras de demolición no superarán el 50% de la superficie construida. Esta cantidad puede ser aumentada en caso de reconocida necesidad y proyecto o acuerdo de reposición de la edificación existente en condiciones análogas a la situación previa. Esta situación será evaluada caso a caso desde los Servicios Técnicos Municipales. En el porcentaje citado no se incluye la demolición de añadidos en edificios catalogados que desvirtúen los valores por los que se protegió ni las demoliciones vinculadas al proceso de rehabilitación integral del inmueble.
b) Para edificios que precisen obras de demolición que superen el 50% de la superficie construida, y para los edificios declarados en ruina que mantengan la parte principal de su estructura se podrá solicitar mediante estudio de detalle la posibilidad de reconstruir el volumen preexistente. Su conveniencia será evaluada caso a caso por los Servicios Técnicos Municipales, y se fundamentará en la integración del cuerpo edificado dentro del conjunto del núcleo tradicional. Fruto de tal solicitud, los Servicios Técnicos Municipales informarán, al menos, los siguientes aspectos: •
Conveniencia o no, y motivos por los que se incorpora o deniega.
•
Requisitos para el desarrollo de la actuación; en concreto, los siguientes: a.
b. Materiales recomendados. c.
(146)
Supresión de añadidos.
Elementos constructivos obligados y prohibidos.
a)
4. Asimismo, las edificaciones en situación preexistente, que no se encuentren fuera de ordenación, calificadas bajo la ordenanza de núcleo, podrán realizar las obras mínimas imprescindibles (incluida la reforma estructural) para posibilitar la transformación de viviendas de tipología unifamiliar en viviendas colectivas, previa constitución de comunidad de propietarios. Dicha transformación puede realizarse mediante la creación de accesos independientes o la creación de un núcleo de comunicación vertical comunitario interior y siempre que cada vivienda resultante posea un mínimo de 90 metros cuadrados construidos. 5. Serán de aplicación las siguientes condiciones de adecuación al carácter propio de los núcleos: a)
Las cubiertas se resolverán: en edificaciones en hilera no esquineras con pendientes a dos aguas, siguiendo la orientación dominante en el entorno; en edificaciones en hilera esquineras a tres aguas; y en edificaciones aisladas se permiten soluciones a dos, tres o cuatro aguas. En todo caso dispondrán de cornisa o alero y su material de cubrición será de teja cerámica.
b) Los cuerpos volados admisibles serán los de balcón, balconada, mirador y galería, no permitiéndose elementos o petos de fábrica. c)
Los edificios de longitud superior a 20 metros deberán fraccionar la apariencia de su volumen mediante cambios en el tratamiento morfológico de fachadas y/o cubiertas de forma que se perciban cuerpos de edificación no superior a 15 metros.
d) Las determinaciones anteriores podrán no aplicarse en caso de edificaciones en parcela aislada de significación arquitectónica, previo informe de los Servicios Técnicos Municipales en relación a la aportación de la edificación al entorno.
Mixto compatible en parcela independiente, sin establecimientos que superen los 300 metros cuadrados construidos, siempre y cuando cumplan lo siguiente: •
La calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones deberá corresponder al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores.
•
No se realicen acopios de material en el exterior.
•
Se ajardine al menos el 25% de la superficie no ocupada por la edificación.
b) Terciario de oficinas, comercial o lúdico a en parcela independiente sin establecimientos que superen 600 m². construidos. c)
Productivo de taller artesanal o actividad asociada tradicionalmente al entorno en el que se ubique y sin establecimientos que superen 600 m². de edificabilidad.
d) Terciario comercial y/o productivo en situación tercera, siempre que se dé alguna de las siguientes circunstancias: •
Sea vivienda unifamiliar y el uso terciario y/o productivo este asociado a los propietarios y residentes de a la vivienda situada en planta superior.
•
Sea taller artesanal o actividad asociada tradicionalmente al entorno en el que se ubique.
•
Sea un uso preexistente.
Artículo 11.4.10 Condiciones de uso 1. El uso dominante prioritario de las parcelas calificadas bajo la ordenanza de zona de núcleo es residencial. 2. Son usos dominantes permisibles, sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos para obtener licencia, los siguientes:
e) Equipamiento, público o privado; como parte de la parcela o en parcela independiente. 3. Son usos admisibles los de aparcamiento, garaje e infraestructura, incluidos los de gasolinera y/o estación de servicio, en parcela aislada, siempre que:
(147)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
En caso de no considerase adecuada la reconstrucción del edificio, se aplicará lo expresado con carácter general en la ordenanza de núcleo.
Capítulo 4 – Ordenanza de zona de núcleo tradicional
c)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 4 – Ordenanza de zona de núcleo tradicional
a)
Se produzca como resultado de estudio de detalle o plan especial que abarque al menos la manzana completa.
a)
Área de movimiento, posición y forma de la edificación.
b) Alturas de la edificación y número de plantas. b) Sea sin perjuicio de sus condiciones de usos y de las demás autorizaciones que, en su caso, se requieran. c)
En caso de garajes, que la calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones responda al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter residencial de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores. Además para implantar dicho uso se exigirá un estudio sobre el tráfico, pudiéndose denegar en caso de que la interferencia pueda causar disfuncionalidades importantes al tráfico peatonal y/o rodado.
4. A efectos de compatibilidad de usos individualizados en edificios con otro uso compatible, se estará al régimen general del artículo 5.11.1 y a efectos de sustitución de usos individualizados al 5.11.2. 5. En el caso de obras de remodelación, reestructuración o de sustitución de edificación existente sin superar la edificabilidad conferida, se podrá mantener el uso preexistente, fuese cual fuese, siempre que se cumplan las condiciones ambientales y otras a él aplicables.
CAPÍTULO 5
ORDENANZA DE ZONA DE MANTENIMIENTO
Artículo 11.5.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de mantenimiento los terrenos destinados por el plan a la conservación de áreas que respondieron en el momento de su construcción a un proyecto único y a aquellos conjuntos de edificios exentos cuya parcela soporte coincide con la planta del volumen construido. 2.
Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con las letras ZM. Artículo 11.5.2 Parámetros urbanísticos y arquitectónicos
1. En el área de Zona de Mantenimiento existe un reconocimiento expreso a los siguientes parámetros urbanísticos y arquitectónicos preexistentes, siempre que no estén fuera de ordenación o ruina:
(148)
c)
Edificabilidad materializada, que se computará en todo conforme a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de estas las Ordenanzas, y tendrá carácter de máximo y mínimo a los efectos del artículo 10.3.3.
d) Estructura compositiva del edificio. e) Materiales de revestimiento en fachada. f)
Los parámetros citados anteriormente sólo se reconocen sobre los elementos existentes en el proyecto originario, y sobre los posteriores realizados bajo proyecto arquitectónico. En caso de inexistencia del proyecto originario, se entenderán como consolidados los elementos para los que se acredite su presencia anterior a 10 años desde la entrada en vigor del presente Plan.
g) La condición de público o privado de los terrenos grafiados dentro de un mismo polígono de Zona de Mantenimiento es independiente de tal representación, dependiendo únicamente de la titularidad constatable del suelo. Esto es de particular aplicación a espacios libres y viarios de titularidad municipal grafiados como Zona de Mantenimiento dentro de un conjunto, lo que no tiene ninguna consecuencia de cara al uso ni mantenimiento del espacio libre o vial como tal. 2. La posibilidad de cerramiento de grupos de viviendas calificadas como Zona de Mantenimiento, se realizará de acuerdo con el Ayuntamiento, y siempre que se constate que la titularidad de todos los terrenos es privada, o, en caso de no serlo, se establezca un convenio al efecto. En todo caso, el cerramiento de un grupo de viviendas calificadas como Zona de Mantenimiento, conllevará acuerdo expreso y escrito sobre los compromisos de mantenimiento y responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios y del Ayuntamiento. Artículo 11.5.3 Obras permitidas 1. En edificios calificados con ordenanza de Zona de Mantenimiento, se permiten los tipos de obras señalados en el apartado 2 del presente artículo con las siguientes consideraciones:
b) Obligatoria, en caso de que la parcela soporte de la edificación coincida con la planta del volumen construido.
b) Se excluyen los elementos fuera de ordenación, ruina, o que no se encuentren consolidados por incumplimiento de lo establecido en el artículo 11.5.2, apartado 1.f).
2. La reparcelación indicada en el apartado b) anterior se realizará de acuerdo con el Ayuntamiento, pudiendo variarse hasta en un 10% la superficie total ocupada por la planta de las construcciones incluidas dentro de la Zona de Mantenimiento, sin que ello implique en ningún caso aumento de edificabilidad.
2. Las obras permitidas en edificios, con las consideraciones establecidas en el punto anterior son las siguientes: a)
Restauración.
3. En caso de sustitución total del ámbito que conforme un espacio urbano homogéneo o del edificio así calificado, ésta se producirá mediante Estudio de Detalle en una de las siguientes condiciones: a)
b) Conservación. c)
Consolidación.
d) Acondicionamiento.
Se reconstruirá lo existente, para lo que la nueva edificación deberá reproducir los elementos urbanísticos y arquitectónicos señalados en el artículo 11.5.2, sin perjuicio de incorporar mejoras que respondan a obras de las permitidas en el artículo 11.5.3, y sin perjuicio de que las nuevas construcciones se adapten a la normativa técnica en vigor. La modificación de la configuración de la edificación dentro de los parámetros anteriores deberá justificarse en el correspondiente proyecto.
e) Reforma estructural. f)
g) Obras de demolición, en caso de ser necesarias para realizar alguna de las citadas anteriormente, o para eliminar añadidos o situaciones irregulares. 3. Las obras anteriores se podrán realizar sin perjuicio de lo establecido para los edificios catalogados en las presentes Ordenanzas y en el Catálogo del Plan General. 4. Asimismo se permiten las obras necesarias de urbanización y reurbanización, adecuación de servicios, etc.; necesarias para la correcta funcionalidad del espacio no edificado. Artículo 11.5.4 Sustitución y obras de nueva planta 1. La sustitución se realizará mediante proyecto unitario de urbanización y construcción, previa reparcelación si fuese necesaria: a)
b) En caso contrario y previa justificación de la inadecuación de la composición existente que deberá ser informada favorablemente por los Servicios Técnicos Municipales, se aplicará la ordenanza de mantenimiento de la edificabilidad.
Obras exteriores, incluidos los cambios de carpinterías, sustitución de cubiertas, colocación de ascensores en virtud del artículo 4.4.6, y otros; se excluyen los cerramientos de balcones, balconadas y terrazas, salvo proyecto unitario de todo el conjunto.
4. Si hubiera que sustituir uno o varios edificios, no el total, situados dentro de un grupo calificado como Zona de Mantenimiento, el nuevo edificio atenderá a lo expresado en el apartado a) del punto 3 anterior, debiendo mantener la mayor homogeneidad posible con el resto de edificaciones del grupo. 5.
Los elementos en ruina podrán acogerse a lo establecido en el apartado anterior.
6. La sustitución o edificación de nueva planta señalada en los apartados anteriores tendrá consideración de actuación aislada en suelo urbano consolidado. Artículo 11.5.5 Condiciones adicionales 1. En la planta baja de edificios en los que la parcela soporte de la edificación coincida con la planta del volumen construido se podrán realizar las obras necesarias para transformarla en locales comerciales, equipamientos, trasteros o garajes, primando esto sobre lo establecido en el artículo 11.5.3.
Opcional, en caso de grupos con parcela soporte reconocida, a fin de regularizar los terrenos públicos o crear nueva trama viaria y de espacios libres de carácter municipal.
(149)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Deberán respetar la situación preexistente de los parámetros urbanísticos y arquitectónicos referidos en el artículo 11.5.2.
Capítulo 5 – Ordenanza de zona de mantenimiento
a)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 6 – Ordenanza de mantenimiento de la edificabilidad
2. A efectos de la instalación de ascensores, las fachadas que se enfrenten a viales representados mediante alineaciones exteriores que se encuentren dentro de la zona calificada como Zona de Mantenimiento, se entenderán como frentes de manzana alineada máximos, pudiendo por tanto implantarse dichas instalaciones con el límite de no poder sobresalir, pero sí adosarse, a la alineación exterior. Artículo 11.5.6 Condiciones de uso 1. El uso dominante prioritario de las parcelas calificadas bajo la ordenanza de zona de mantenimiento es el existente. 2. A efectos de compatibilidad y sustitución de usos individualizados se estará al régimen general de los artículos 5.11.1 y 5.11.2 de las Ordenanzas, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.5.5.
CAPÍTULO 6 ORDENANZA EDIFICABILIDAD
DE
MANTENIMIENTO
DE
LA
Artículo 11.6.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por área de mantenimiento de la edificabilidad los terrenos que, sin estar incluidos en la ordenanza de Zona de Mantenimiento, son destinados por el Plan a la conservación de la edificabilidad materializada; pero no de la tipología ni de la morfología de la edificación así como tampoco del espacio no construido. 2.
3. Las alineaciones establecidas en el Plan General podrán ser modificadas cuando así se acuerde con el Ayuntamiento y con el efecto de rectificar, crear o aumentar viales; y, puntualmente, obtener otros espacios públicos; todo ello sin perjuicio de lo establecido en el artículo 61.4 de la Ley del Suelo. 4. La delimitación de la actuación será suficiente para materializar la edificabilidad que le corresponda, cumpliendo a su vez las condiciones de los artículos señalados a continuación. Artículo 11.6.3 Parámetros urbanísticos de las edificaciones calificadas como Mantenimiento de la Edificabilidad. 1. Se reconocen todos los parámetros urbanísticos citados en el artículo 11.5.2 existentes en el proyecto originario y sobre los realizados con posterioridad bajo proyecto arquitectónico. En caso de inexistencia del proyecto originario, se entenderán como consolidados los elementos para los que se acredite su presencia anterior a 10 años desde la entrada en vigor del presente Plan. 2. Dentro de los parámetros urbanísticos a los que hace referencia el apartado anterior, se incluye la edificabilidad materializada según proyecto arquitectónico. Artículo 11.6.4 Determinación de los parámetros urbanísticos en caso de sustitución 1. La sustitución se realizará bajo una de las ordenanzas de zona, manteniendo la edificabilidad existente, y aplicando en lo restante lo siguiente: a)
Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con las letras ME. Artículo 11.6.2 Sustitución y obras de nueva planta
1. La sustitución se realizará mediante actuación aislada en suelo urbano consolidado. 2. A tal efecto, es necesario un estudio de detalle, en el que se especifiquen los siguientes extremos:
b) En caso de que la parcela soporte de la edificación adosada no sea suficiente para acoger edificación abierta, la ordenanza subsidiaria es la de vivienda unifamiliar agrupada. c)
a)
Alineaciones y rasantes.
b) Ordenación de los volúmenes resultantes y conexiones a la red de comunicaciones e infraestructuras si fuese preciso. c)
(150)
Parámetros urbanísticos de aplicación, según el artículo 11.6.4.
En caso de sustitución de viviendas unifamiliares adosadas, ésta se realizará bajo la ordenanza de zona de edificación abierta media. Si no es posible cumplir alguno de los parámetros de dicha ordenanza y dicha deficiencia puede solventarse según lo establecido en el artículo 11.2.11, éste será de aplicación. En caso contrario se podrá aplicar la ordenanza de edificación abierta intensiva.
En caso de sustitución de viviendas de otra tipología diferente a la unifamiliar adosada, mantendrán la que posean. Además, en caso de que la parcela soporte de la edificación coincida con la planta del volumen construido, se deberá llevar a cabo el proceso de reparcelación contemplado en el artículo 11.5.4. de las Ordenanzas.
2. El parcelario, la forma, y el área de movimiento se adecuarán a lo establecido en la ordenanza de zona de aplicación, con las cautelas establecidas en el apartado
3. Sin perjuicio de lo establecido en los puntos 1 y 2 anteriores, la forma, ocupación y número de alturas de la edificación se fijará mediante Estudio de Detalle.
b) Mixto Intensivo: terrenos previstos por el Plan a la construcción de edificios o instalaciones destinados a albergar actividades productivas no industriales y no terciarias, tales como talleres, industria escaparate, almacenaje, mayoristas, logística, etc..., con una intensidad en la ocupación del suelo elevada. Se representa con la categoría M1.
4. La edificabilidad a materializar es la existente, computada en base a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de las Ordenanzas. 5. Sin perjuicio de todo lo anterior, en los casos de sustitución de edificación en manzana alineada o de edificación abierta, se podrán reproducir las construcciones (salvo los posibles añadidos y/o irregularidades) preexistentes.
c)
Artículo 11.6.5 Condiciones de uso 1. El uso dominante prioritario de las parcelas calificadas bajo la ordenanza de mantenimiento de la edificabilidad es residencial. 2. Para las áreas calificadas como mantenimiento de la edificabilidad que se compongan de viviendas unifamiliares adosadas son usos dominantes permisibles y usos admisibles los previstos para la edificación unifamiliar; para las restantes tipologías serán usos dominantes permisibles y admisibles los establecidos para la edificación abierta.
Industrial: terrenos previstos por el Plan a la construcción de edificios o instalaciones destinados a albergar espacios productivos fabriles para industria pesada potencialmente molesta o con parcela superior a 40.000 2 m . Se representa con la categoría I.
Mixto Extensivo: terrenos previstos por el Plan a la construcción de edificios o instalaciones destinados actividades productivas no industriales y no terciarias, tales como talleres, industria escaparate, almacenaje, mayoristas, logística, etc..., con una ocupación del suelo moderada y mayores parámetros de calidad urbana y ambiental. Se representa con la categoría M2.
Artículo 11.7.3 Condiciones del sólido capaz 1.
Las alturas límite de la edificación, en número de plantas son: a)
Industrial: 2 plantas.
b) Mixto Intensivo: 2 plantas.
CAPÍTULO 7 ORDENANZA PRODUCTIVAS
DE
ZONA
DE
ACTIVIDADES
Artículo 11.7.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de actividades productivas los terrenos previstos por el Plan a la construcción de edificios o instalaciones destinados a albergar espacios especialmente destinados para ello.
c)
Mixto Extensivo: 2 plantas, con posibilidad de una tercera que no supere el 50% de la superficie construida en planta primera.
2. El área de movimiento está constituida por la totalidad de la parcela neta, menos los espacios correspondientes a las condiciones de posición fijadas en este capítulo completados con las obligaciones derivadas de las reglas generales de colindancia, separación entre edificios, condiciones generales de la edificación, u otras servidumbres vinculantes. Artículo 11.7.4 Edificabilidad
2. Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con la letra P seguida de una categoría.
1. La edificabilidad, o superficie construida materializable, computable a efectos de aprovechamiento, será la resultante de multiplicar la superficie neta de parcela por el índice de edificabilidad asignando a cada categoría conforme a los siguientes valores:
Artículo 11.7.2 Categorías La ordenanza contempla tres categorías en función de la naturaleza de la actividad a implantar y la intensidad de uso de los suelos:
(151)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
a)
Capítulo 6– Ordenanza de mantenimiento de la edificabilidad
anterior para el caso en el que coincida el área de movimiento del edificio preexistente con la planta del volumen construido.
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 7 – Ordenanza de zona de actividades productivas
a)
Industrial:
1,10 m². /m².
b) Mixto Intensivo:
1,10 m². /m².
c)
0,85 m². /m².
Mixto Extensivo:
POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN
2. Dicha edificabilidad se computará en todo conforme a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de las Ordenanzas. 3. La edificabilidad expresada en el punto 1 de este artículo tiene el carácter de máximo y mínimo a los efectos del artículo 10.3.3.
CONDICION
INDUSTRIAL
MIXTO 1
OCUPACION
-
-
60%
SEPARACION A FRENTE PARCELA
5 m.
5 m.
5 m.
SEPARACION A LINDEROS
H/2; 4 m.
H/2; 4 m.
H/2; 4 m.
SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS DE LA MISMA PARCELA
H/2; 5 m.
H/2; 5 m.
H/2; 5 m.
2. En el cuadro precedente, la letra H expresa la altura en metros de la línea de cornisa, y, el número tras el punto y coma indica la distancia mínima en metros a respetar si H/2 fuese menor.
Artículo 11.7.5 Parcelario 1. Las condiciones de parcela mínima para nuevas parcelaciones, a los efectos señalados por el artículo 3.3.5. de las Ordenanzas, se determinan mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro:
3.
En las categoría PM1 y PM2, podrá ubicarse la edificación en medianera cuando: a)
PARCELARIO CONDICION
INDUSTRIAL
MIXTO 1
FRENTE MINIMO (m.)
25
15
15
FONDO MINIMO (m.)
40
30
30
CIRCULO INSCRIBLE (m.)
-
-
-
FONDO/FRENTE MAXIMO (m.)
4
4
4
SUPERFICIE MINIMA (m .)
1.000
500
500
SUPERFICIE MAXIMA (m2.)
-
-
-
FONDO MAXIMO (m.)
-
-
-
2
MIXTO 2
2. Estas dimensiones límite podrán ser variadas mediante estudio de detalle de conformidad con el artículo 11.7.8.
Exista una situación preexistente con medianera a la que la nueva edificación vaya a adosarse, o se realice mediante acuerdo expreso con el propietario colindante y este hecho se inscriba debidamente.
b) En nuevos desarrollos, cuando se realicen ordenaciones de naves bajo proyecto unitario y el frente máximo del conjunto no supere los 150 metros de longitud. c)
En los supuestos anteriores, deberá mediar Estudio de Detalle y se deberán garantizar condiciones adecuadas de acceso de vehículos de emergencia a todo el perímetro del conjunto edificado.
Artículo 11.7.7 Forma de la edificación 1. Las condiciones de forma fijadas en el siguiente cuadro tienen carácter vinculante:
Artículo 11.7.6 Posición de la edificación 1. La edificación mantendrá las condiciones máximas de ocupación, en %, y mínimas separación a linderos, en metros, establecidas en el siguiente cuadro sin perjuicio de lo establecido en los artículos 4.2.1 y 4.2.14 de las Ordenanzas, y demás partes de las mismas que fuesen de aplicación:
(152)
MIXTO 2
FORMA DE LA EDIFICACIÓN CONDICION
INDUSTRIAL
MIXTO 1
MIXTO 2
FONDO EDIFICACION, MAXIMO (m.)
-
150
150
LONGITUD MAXIMA (m.)
-
150
150
RECTANGULO ENVOLVENTE, MAXIMO (m. x m.)
-
150 x 150
150 x 150
1. El uso dominante prioritario para las zonas calificadas como productivo industrial, es industrial. Son usos dominantes permisibles del productivo industrial los siguientes:
Artículo 11.7.8 Estudios de detalle
a)
Cuando se den situaciones preexistentes difícilmente removibles, entendiendo por tales, situaciones consolidadas con edificación no calificable como fuera de ordenación, con una edificabilidad materializada superior al 50% del aprovechamiento patrimonializable, que impidan el cumplimiento de los parámetros generales de parcela mínima, se permitirá adecuar éstos a la situación preexistente, mediante Estudio de Detalle. Artículo 11.7.9 Condiciones adicionales 1.
Altura máxima de cornisa: a)
Industrial: 10 metros, salvo que se justifique caso a caso la necesidad de una mayor altura por motivos de la actividad que desarrolla.
b) Mixto Intensivo:
b) Si se ubica dentro de un polígono productivo existente o previsto en el planeamiento: ninguno diferente del productivo industrial. 2. El uso dominante prioritario para las zonas calificadas como productivo mixto, es mixto (naves, almacenaje, distribución, exposición, exposición y venta, etc) y mixto compatible. Las zonas calificadas como productivo mixto dando frente a ejes viarios de primer orden deberán disponer de un frente edificado que por su calidad de diseño, composición y materiales garantice una presencia adecuada a su visibilidad desde las citadas vías.
9 metros. 3.
c)
Mixto Extensivo:
Si se ubica fuera de un polígono productivo existente o previsto en el planeamiento: productivo mixto, productivo mixto compatible, terciario en todas sus categorías, y dotacional, todos ellos en parcela independiente.
Son usos dominantes permisibles del productivo mixto los siguientes:
12,5 metros. a)
2. La altura de coronación estará como máximo 3,50 metros por encima de la línea de cornisa real del edificio. 3. Se ajardinará al menos el 40% del área de retranqueo a frente de parcela, procurando incorporar al efecto una banda de dos metros de anchura paralela a la alineación exterior. 4. Las alturas anteriores en categoría mixtas pueden aumentarse en caso de que se trate de una edificación con una sola planta sobre rasante destinada a una actividad productiva cuya naturaleza exija una altura superior, en cuyo caso, previa justificación de este extremo en el proyecto y con el informe favorable de los Servicios Técnicos Municipales, será de aplicación esta última. 5. En los planes parciales de uso predominante productivo calificados mediante ordenanza de productivo mixto no serán de aplicación las determinaciones establecidas en los artículos 11.7.4 al 11.7.7 y 11.7.10, quedando los parámetros contemplados en los mismos a criterio del Plan Parcial en el que se justificarán conforme al modelo planteado.
Si se ubica dentro de un polígono productivo mixto existente o previsto en el planeamiento: •
Terciario de oficinas, sin superar el 10% de la superficie total construida del ámbito de desarrollo y en parcela independiente.
•
Terciario comercial, sin superar el 2% de la superficie total construida del ámbito de desarrollo y excluyendo el comercio de alimentación al por menor, y en parcela independiente.
•
Terciario lúdico, sin superar el 2% de la superficie total construida del ámbito de desarrollo y sólo en lo relativo a restauración y hostelería, y en parcela independiente.
•
Dotacional público.
(153)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Artículo 11.7.10 Condiciones de uso
Capítulo 6– Ordenanza de mantenimiento de la edificabilidad
2. Los planos de fachada, o sus partes componentes, se situarán prioritariamente en relación con las alineaciones de manzana y, secundariamente, con las de viario o espacio libre público interior si lo hubiera.
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 8 – Ordenanza de zona de actividades terciarias
•
Dotacional privado en edificio exclusivo.
•
Estaciones de servicio, garaje, aparcamiento e infraestructuras básicas.
a)
b) Oficinas: terrenos destinados por el Plan a la ubicación de edificios destinados a uso de oficinas (actividades cuya función es prestar servicios de gestión, técnicos, financieros, de información u otros, así como los despachos profesionales). Se representa con la categoría O.
b) Si se ubica fuera de un polígono productivo mixto existente o previsto en el planeamiento: •
Terciario, en todas sus categorías.
•
Dotacional público.
•
Dotacional privado en edificio exclusivo.
•
Estaciones de servicio, aparcamiento, garaje, aparcamiento e infraestructuras básicas.
c)
4. A efectos de compatibilidad de usos individualizados en edificios con otro uso compatible, se estará al régimen general del artículo 5.11.1 y a efectos de sustitución de usos individualizados al 5.11.2.
CAPÍTULO 8 TERCIARIAS
ORDENANZA
DE
ZONA
DE
ACTIVIDADES
Comercial: terrenos destinados por el Plan a la ubicación de construcciones de uso comercial (actividades de comercio al por menor). Se representa con la categoría C.
Hotelero: terrenos destinados por el Plan a la ubicación de edificios e instalaciones destinados a uso hotelero (alojamiento temporal de personas). Se representa con la categoría H.
d) Lúdico: terrenos destinados por el Plan a la ubicación de edificios e instalaciones destinadas a usos lúdicos (actividades ligadas a la vida de ocio y relación, incluyendo salas de reunión, establecimientos de hostelería y restauración, espectáculos, actividades de ocio, etc). Se representa con la categoría L. Artículo 11.8.3 Condiciones del sólido capaz 1. El área de movimiento está constituida por la totalidad de la parcela neta, menos los espacios correspondientes a las condiciones de posición fijadas en este capítulo complementados con las obligaciones derivadas de las reglas generales de colindancia, separación entre edificios, condiciones generales de la edificación, u otras servidumbres vinculantes. 2. Las alturas de la edificación para dichos usos se fijarán mediante Estudio de Detalle en el que se deberá justificar la adecuación de las mismas a la actividad y al entorno; en su defecto serán las siguientes:
Artículo 11.8.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de actividades terciarias los terrenos destinados por el Plan a la construcción de edificios o conjuntos edificados destinados específicamente al desarrollo de actividades vinculadas al sector servicios.
a)
Comercial:
b) Oficinas:
3 plantas
2. Su ámbito es el grafiado en los Planos de Ordenación con la letra T seguida de una categoría.
c)
3 plantas
Hotelero:
d) Lúdico:
2 plantas
2 plantas
Artículo 11.8.2 Categorías La ordenanza contempla cuatro categorías, en función de la naturaleza de la actividad a implantar:
(154)
3.
Para zonas de manzana alineada se estará a lo contemplado en el artículo 11.8.8.
a)
Comercial:
0,60 m². /m².
b) Oficinas:
FRENTE MÁXIMO (m.)
--
--
--
--
FONDO MAXIMO (m.)
--
--
--
--
2. Estas dimensiones límite podrán ser variadas mediante Estudio de Detalle de conformidad con el artículo 11.8.9.
0,90 m². /m². Artículo 11.8.6 Posición de la edificación
c)
Hotelero:
0,90 m². /m².
d) Lúdico:
1. La edificación mantendrá las condiciones máxima de ocupación en %, y mínima separación a linderos, en metros, establecidas en el siguiente cuadro sin perjuicio de lo establecido en los artículos 4.2.1 y 4.2.14 de las Ordenanzas, y demás partes de las mismas que fuesen de aplicación:
0,50 m². /m².
2. La edificabilidad para edificios terciarios en zona de manzana alineada se calculará conforme a lo expresado en el artículo 11.8.8. 3. Dicha edificabilidad se computará en todo conforme a lo establecido en el capítulo 6 del título 3 de las Ordenanzas. 4. La edificabilidad expresada en los puntos 1 y 2 de este artículo tiene el carácter de máximo y mínimo a los efectos del artículo 10.3.3. Artículo 11.8.5 Parcelario 1. Las condiciones de parcela mínima, a los efectos señalados por el artículo 3.3.5. de las Ordenanzas, se determinan mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro referidos a parcela neta y nueva construcción: PARCELARIO CONDICION
COMERCIAL
OFICINAS
HOTELERO
LÚDICO
FRENTE MINIMO (m.)
20
20
20
10
FONDO MINIMO (m.)
25
20
20
10
CIRCULO INSCRIBIBLE (m.)
--
--
--
--
FONDO/FRENTE MAXIMO (m.)
--
--
--
--
SUPERFICIE MINIMA (m2.)
500
500
1.000
150
SUPERFICIE MAXIMA (m2.)
--
--
--
--
POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN CONDICION
COMERCIAL
OFICINAS
HOTELERO
LÚDICO
OCUPACION MÁXIMA
60%
35%
35%
40%
SEPARACION A FRENTE DE PARCELA
H/2; 5m.
H/2; 5m.
H/2; 5m.
H/2; 3m.
SEPARACION A LINDEROS
H/2; 5m.
H/2; 4m.
H/2; 4m.
H/2; 3m.
2. El cuadro precedente indica, tras el punto y coma, la distancia mínima en metros a respetar si H/2 fuese menor. 3. Estos parámetros no se aplican a parcelas calificadas con usos terciarios y ubicadas en manzana alineada, donde las condiciones de forma se aplican conforme a la ordenanza otorgada al resto de la manzana. 4. Los parámetros de ocupación en uso comercial y lúdico en parcela exenta podrán modificarse previo Estudio de Detalle cuando el desarrollo de la actividad así lo requiera.
(155)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
1. Salvo en lo dispuesto en el artículo 11.8.8, la edificabilidad será la resultante de multiplicar el índice de edificabilidad asignando a cada categoría por la superficie neta de parcela; conforme a los siguientes valores:
Capítulo 8 – Ordenanza de zona de actividades terciarias
Artículo 11.8.4 Edificabilidad
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 8 – Ordenanza de zona de actividades terciarias
Artículo 11.8.7 Forma de la edificación 1. Las condiciones de forma de la edificación se determinan mediante el conjunto de parámetros que aparecen en el siguiente cuadro: FORMA DE LA EDIFICACIÓN CONDICION
COMERCIAL
OFICINAS
HOTELERO
LÚDICO
FONDO EDIFICACION MAXIMO (m.)
75
75
75
75
LONGITUD MAXIMA (m.)
--
--
--
--
RECTANGULO ENVOLVENTE, MAXIMO (m.x m.)
100x100
100x100
100x100
100 x 100
pública, el número de plantas y edificabilidad será la existente, y en su defecto, 2 plantas y edificabilidad conforme a 11.8.4 apartado 1. Artículo 11.8.9 Estudios de detalle Cuando se den situaciones preexistentes difícilmente eliminables, entendiendo por tales, situaciones consolidadas con edificación no calificable como fuera de ordenación, con una edificabilidad materializada superior al 50% del aprovechamiento patrimonializable, que impidan el cumplimiento de los parámetros generales de parcela mínima, se permitirá adecuar éstos a la situación preexistente, mediante Estudio de Detalle. Artículo 11.8.10 Condiciones de uso 1. El uso dominante prioritario de las parcelas calificadas bajo la ordenanza de terciario es el que tenga otorgado según su categoría. 2.
2. Estas dimensiones límite podrán ser variadas mediante Estudio de Detalle o instrumento de planeamiento de desarrollo, cuando de ello resulte una mejor ordenación y adecuación a las características del entorno en que se inserte.
Son usos dominantes permisibles, los siguientes: a)
Los establecidos para las restantes categoría de terciario.
b) Los usos productivos mixtos compatibles en parcela independiente, siempre y cuando cumpla lo siguiente:
3. Los planos de fachada, o sus partes componentes, se situarán prioritariamente en relación con las alineaciones de manzana y, secundariamente, con las de viario o espacios libres públicos interiores si los hubiera.
•
La calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones deberá corresponder al de una edificación singular con valor arquitectónico, acorde al carácter terciario de la zona, no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemeje a tipologías de nave o edificios contendedores.
•
No se realicen acopios de material en el exterior.
•
Se ajardine al menos el 25% de la superficie no ocupada por la edificación.
Artículo 11.8.8 Condiciones adicionales 1. Las construcciones ya edificadas a la entrada en vigor del Plan ubicadas en terrenos calificados como terciarios, podrán mantener las características que presentaban en tal momento, permitiéndose las obras necesarias para su mantenimiento. 2. Para los usos terciarios así calificados por el Plan y existentes antes de su entrada en vigor, se permiten todo tipo de obras de las contempladas en los artículos 3.2.3 y 3.2.4, primando esto sobre lo establecido en el artículo 1.3.11. c) 3. Las parcelas calificadas como terciarias que se ubiquen en zona de manzana alineada fijarán todos sus parámetros de posición y forma mediante Estudio de Detalle, los cuales tendrán que inspirarse en la ordenanza de zona dominante. En caso de parcelas edificadas como terciarias en zona de manzana alineada con frente a dos o más calles públicas, la altura de la edificación será la establecida gráficamente por el Plan para la manzana, calculándose su edificabilidad conforme a los criterios del artículo 11.1.5 y tras aplicar el correspondiente coeficiente. En caso de parcelas edificadas como terciarias en zona de manzana alineada con frente a una sola calle
(156)
Los usos productivos mixtos, incluidos los mixtos compatibles, preexistentes en tanto y cuanto se mantenga su actividad son compatibles con la calificación de terciario, pudiendo optar a realizar todo tipo de obras, no aplicándose la limitación de obras establecida en el artículo 1.3.11.
3. Son usos admisibles los de aparcamiento e infraestructura, incluidos los de gasolinera y/o estación de servicio, en parcela aislada, siempre que:
El código representa la categoría del equipamiento.
b) El número identifica e individualiza cada elemento. Artículo 11.9.2 Categorías 1. La ordenanza contempla siete categorías en correspondencia unívoca con los usos individualizados de equipamiento, cuyas condiciones generales se establecen en el mencionado capítulo 5 del título 5 de las Ordenanzas: a)
Deportivo. Se representa con el texto DE.
b) Educativo. Se representa con el texto ED. c)
Sanitario asistencial. Se representa con el texto SA.
d) Socio cultural. Se representa con el texto SC. a)
Se produzca como resultado de estudio de detalle o plan especial que abarque al menos la manzana completa.
b) Sea sin perjuicio de sus condiciones de usos y de las demás autorizaciones que, en su caso, se requieran. 4. A efectos de compatibilidad de usos individualizados en edificios con otro uso compatible, se estará al régimen general del artículo 5.11.1 y a efectos de sustitución de usos individualizados al 5.11.2.
e) Dotación General. Se representa con el texto DG. f)
Administración. Se representa con el texto AD.
g) Religioso. Se representa con el texto RG. 2. El Plan define otra calificación de equipamientos, sin adscripción a cualquiera de los usos anteriores (equipamientos “sin especificar”), representada con el código SE. Artículo 11.9.3 Condiciones pormenorizadas de ordenación
CAPÍTULO 9
ORDENANZA DE ZONA DE EQUIPAMIENTO
Artículo 11.9.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de equipamientos los terrenos destinados, con carácter excluyente, a acoger instalaciones o edificaciones necesarias para el desempeño de servicios y actividades propias del sector público, o caso de no estarle reservadas en exclusiva, a las de índole análoga de desempeño o titularidad privada. Los servicios y actividades contemplados por esta ordenanza son los expresados en el capítulo 5 del título 5 de las Ordenanzas.
1. Como parte integrante de la normativa, el Plan incorpora un listado de equipamientos con su código, nombre, titularidad y condiciones. 2. La edificabilidad máxima materializable y la altura máxima en número de plantas será, salvo en el caso de edificación catalogada que se regirá por sus normas de protección, la mayor de las siguientes: a)
La prefijada por el Plan; ya sea en el listado de equipamientos o en las fichas asociadas a los sectores, unidades de actuación o áreas específicas.
2. Su ámbito es el conjunto de áreas señaladas en los Planos de Ordenación mediante relleno de color azul y un código formado por un texto precedido de un número:
(157)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
e) El uso de equipamiento, público o privado.
a)
Capítulo 9 – Ordenanza de zona de equipamiento
d) Garaje, en parcela independiente, y siempre que la calidad del diseño, composición y materiales de estas edificaciones sea acorde con el carácter del uso dominante del entorno en el que se encuentre. En caso de implantarse en un entorno residencial deberá responder a una edificación singular con valor arquitectónico no admitiéndose construcciones que por sus características de diseño, composición, materiales y calidad constructiva, se asemejen a tipologías de nave o edificios contendedores. Además para implantar dicho uso se exigirá un estudio sobre el tráfico, pudiéndose denegar en caso de que la interferencia pueda causar disfuncionalidades importantes al tráfico peatonal y/o rodado.
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 9 – Ordenanza de zona de equipamiento
b) La correspondiente al uso dotacional al que estuviese adscrito, expresada en el Capítulo 5 del Título 5 de las Ordenanzas.
c)
c)
d) Establecer condiciones específicas de ordenación del equipamiento de acuerdo con el conjunto de los siguientes criterios:
La de origen si estuviera en un área específica remitida, o se encontrara ya edificado sin mayores precisiones al respecto.
Agregar suelos de equipamientos colindantes entre sí y/o subdividir los señalados por el Plan o fueran resultantes de agregación previa.
3. Las demás condiciones pormenorizadas de ordenación serán subsidiariamente y por este orden las siguientes: a)
Potenciar la utilidad y funcionalidad del equipamiento.
•
Alcanzar la idoneidad de la ordenación que resulta en la propia parcela.
•
Alcanzar la idoneidad de la imagen urbana que resulta.
•
Obtener una similitud con las condiciones de ordenación previstas por el Plan para las unidades de zona colindantes, entendiendo como colindantes las que comparten linderos y aquellas cuyo frente se sitúe en alineación opuesta a la de la dotación en cuestión, separada de ella sólo por viario o espacio libre.
Cuando se trate de edificación catalogada, según las normas de protección del Título 6.
b) Las condiciones de ordenación concretadas por el procedimiento previsto en el artículo 11.9.4. c)
•
Las prefijadas por el Plan, ya sea en el listado de equipamientos o en las fichas asociadas a los sectores, unidades de actuación o áreas específicas.
d) Las condiciones correspondientes al uso dotacional expresado en el Capítulo 5 del Título 5 de las Ordenanzas. e) Las condiciones tipológicas subsidiarias del Capítulo 2 del Título 4 de las Ordenanzas.
2. Las condiciones de ordenación de los equipamientos y la asignación de una categoría a los equipamientos con uso no especificado por el Plan, podrán concretarse en el momento de aprobación del plan parcial, estudio de detalle o unidad de actuación en el que se ubiquen, en cuyo caso no será necesario realizar el trámite señalado en el apartado anterior.
Artículo 11.9.4 Concreción de las condiciones de ordenación de los equipamientos 1. El Ayuntamiento podrá, en cualquier momento, mediante el procedimiento del artículo 121.3 de la Ley del Suelo: a)
Concretar el uso de equipamiento al que se destinará cualquiera de los incluidos en la categoría “sin especificar”, que deberá ser de carácter social en virtud del artículo 39 y 40 de la Ley 2/2001.
b) Asignar a cualquier otra categoría de equipamiento cualquiera de los equipamientos, que deberá ser de carácter social en virtud del artículo 39 y 40 de la Ley 2/2001. En caso de cambiar la categoría de un equipamiento educativo o sanitario asistencial, este deberá o bien reponerse en el mismo ámbito de los considerados en el estudio de equipamientos y con similares características de superficie y forma, o bien poseer informe de la Administración competente en la planificación sectorial del uso afectado que justifique la innecesariedad del mismo.
(158)
CAPÍTULO 10
ORDENANZA DE ZONA DE ESPACIOS LIBRES
Artículo 11.10.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de espacios libres los terrenos destinados al ocio, juegos, y actividades de esparcimiento al aire libre así como al ajardinamiento arbolado u ornato de espacios carentes de edificación.
El código representa la categoría del espacio libre.
b) El número, correlativo, identifica e individualiza cada elemento. 3. Los espacios libres señalados por el Plan son o serán de titularidad pública, salvo en aquellos en los que expresamente se indica el carácter privado. Artículo 11.10.2 Categorías 1. La ordenanza contempla cuatro categorías en correspondencia unívoca con los cuatro usos individualizados cuyas condiciones generales se establecen en el capítulo 6 del título 5 de las Ordenanzas: a)
Parque equipado. Se representa con el texto PE.
b) Espacio libre natural. Se representa con el texto EN, agrupando los EN propiamente dichos y las subcategorías EN-POL-A y EN-POL-B, las cuales zonifican el EN correspondiente al Parque Público Litoral Norte. c)
Los espacios libres indicados en los Planos de Ordenación constituyen determinaciones expresas de carácter vinculante a tener en cuenta en el desarrollo y/o ejecución del planeamiento. Si previamente a su ejecución mediara plan parcial, especial o estudio de detalle su delimitación podrá ser adecuada conforme al artículo 1.1.5. de las Ordenanzas, esto, sin perjuicio del alcance normativo de estas figuras. Artículo 11.10.4 Defensa del arbolado en ejecución del planeamiento Los planes y proyectos que se ejecuten en desarrollo del planeamiento, así como el otorgamiento de licencias, deberán cumplir lo indicado en la Ordenanzas Municipal de Zonas Verdes y Arbolado, y en particular lo establecido en el capítulo II. Zonas verdes en actuaciones urbanísticas, capítulo III. Conservación y defensa de las zonas verdes y ejemplares vegetales, y en el capítulo IV. Obras Públicas, protección del arbolado y especies herbáceas. Artículo 11.10.5 Condiciones de diseño 1. Los proyectos de primera implantación de espacios libres se ajustarán a lo siguiente: a)
Parque equipado: •
Señalarán los espacios susceptibles de ser destinados a soporte de equipamientos.
•
Serán unitarios para todo el ámbito, indicando el tratamiento provisional de los espacios destinables a equipamiento.
•
Podrán establecer o matizar, en su caso, hasta el nivel de estudio de detalle, condiciones pormenorizadas de cumplimiento para la posible edificación dotacional.
•
Para el parque equipado “Vaguada de Las Llamas” se precisarán los estudios necesarios para garantizar la conservación y mejora los valores naturales de este espacio, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Primera.
Parques, jardines y plazas. Se representa con el texto PJ.
d) Zona verde privada vinculante, se representa con una trama verde situada encima del color que representa la calificación de la parcela soporte. 2. Los espacios libres vinculados a infraestructuras viarias y ferroviarias, como ajardinamientos de glorietas y medianas, excedentes, terraplenes, etc, forman parte de la infraestructura, y se definirán en los correspondientes proyectos de urbanización y/o de construcción. 3. La zona verde privada vinculante no genera situaciones de fuera de ordenación sobre construcciones preexistentes. En caso de grafiarse sobre éstas, sólo tendrá validez normativa en caso de sustitución de la edificación.
b) Espacio libre natural: 4. Las rías y playas, y los suelos rústicos calificados como Protección Costera y Protección Intermareal en el Plan de Ordenación del Litoral, se incluyen en los Planos de Ordenación a efectos descriptivos, si bien no tienen efecto de determinación de planeamiento ni se consideran espacios libres a efectos del Plan, quedando regulados por su legislación sectorial, y por su condición de suelo rústico en lo que proceda.
•
Los proyectos abarcarán una superficie mínima de 100.000 metros cuadrados, salvo que la superficie calificada y conexa sea menor.
•
Sin perjuicio de lo anterior se podrán realizar mejoras en los caminos existentes o apertura de nuevos tramos mediante proyecto de urbanización al efecto.
(159)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
a)
Artículo 11.10.3 Condiciones pormenorizadas de ordenación
Capítulo 10 – Ordenanza de zona de espacios libres
2. Su ámbito es el conjunto de áreas señaladas en los Planos de Ordenación mediante relleno o trama de color verde y un código formado por un texto precedido de un número:
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo10 - Ordenanza de zona de espacios libres
c)
•
Contendrán los estudios precisos para garantizar la conservación y mejora los valores naturales de estos espacios, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Primera.
•
La ejecución material podrá realizarse en unidades más pequeñas, que vendrán determinadas en el proyecto.
a)
Portuarias: vinculadas específicamente al área de servicio portuarios de conformidad con la Ley de Puertos.
b) Ferroviarias: tráfico y servicios ferroviarios.
Parques, jardines y plazas:
c)
Al servicio del transporte terrestre: son las destinadas a cocheras, estaciones finales de transporte terrestre y otras análogas.
Artículo 11.11.2 Portuarias
•
Tendrán carácter unitario.
•
Potenciarán su uso y disfrute por la población colindante: áreas estanciales, de paseo, de juegos u ocio activo.
•
Darán prioridad a tratamientos arbolados y ajardinamiento de moderada exigencia de mantenimiento.
Ubicadas en su totalidad en el ámbito del sistema general portuario, se concretan mediante Plan Especial de Ordenación; de conformidad con la Ley de Puertos y los criterios expresamente señalados en la ficha correspondiente al mencionado sistema general. Artículo 11.11.3 Ferroviarias
2. Los planes parciales, planes especiales o estudios de detalle incluirán propuestas de diseño, como mínimo a nivel de avance, de cuantos espacios libres figurasen en su interior.
1. Las infraestructuras ferroviarias se ubican o en suelo rústico de especial protección de infraestructuras, suelo urbano consolidado o en suelo urbano no consolidado.
3. Como parte del sistema de riego de los espacios libres públicos de cesión, se deberán instalar, de modo previo a la cesión de las obras de urbanización, contadores woltman a fin de poder contabilizar los consumos de agua.
2. Este tercer caso abarca la actual playa de vías e instalaciones principales de las estaciones de ferrocarril, los talleres y los cauces ferroviarios comprendidos entre las estaciones y la Finca de La Remonta: el que discurre al Norte del Polígono de Candina y el que discurre interiormente a éste. Todo él constituye un área específica de reordenación, que persigue la remodelación completa de los terrenos comprendidos en la misma.
Artículo 11.10.6 Condiciones de uso 1.
Las condiciones de uso serán: a)
3. Los terrenos de uso ferroviario resultantes poseerán condición de sistema general.
Las fijadas, en su caso, por las fichas pormenorizadas; y
b) Las generales establecidas en el capítulo 6 del Título 5 de las Ordenanzas. 2. En el caso de espacios libres longitudinales colindantes con viario se estará en lo dispuesto en las condiciones generales de uso.
CAPÍTULO 11 ORDENANZA COMUNICACIONES
DE
TRANSPORTE
Y
Artículo 11.11.1 Categorías La ordenanza contempla dos categorías, señaladas en los Planos de ordenación. Éstas son:
(160)
Artículo 11.11.4 Infraestructuras al servicio del transporte terrestre 1. Comprende las estaciones de pasajeros y mercancías, talleres y servicios vinculados al transporte viario (exceptuando gasolineras y estaciones de servicio), ferroviario, etc. 2. Sus parámetros de ordenación se regulan mediante Plan Especial, Estudio de Detalle o el procedimiento del artículo 11.9.4, según la entidad de la intervención que se promueva.
Artículo 11.12.1 Definición y ámbito 1. Se entiende por zona de viario los terrenos destinados por el Plan, o por los instrumentos que lo desarrollen, a tráfico rodado y/o peatonal, así como los terrenos excedentes entre alineaciones destinados a sobreancho de acera o zonas ajardinadas. 2.
Su ámbito es: a)
El correspondiente a sistemas generales expresamente asignados a esta función.
b) El señalado expresamente por los Planos de Ordenación como el comprendido entre alineaciones exteriores de manzana sin trama alguna. c)
El señalado directamente o por remisión por las fichas de áreas específicas (capítulo 14 del presente título).
d) El existente en el interior de manzanas, no señalado expresamente por el Plan.
d) Aparcamiento. 2. La ordenación pormenorizada de autopistas, autovías y carreteras nacionales o autonómicas se hará mediante planes especiales o proyectos específicos redactados y tramitados conforme a los regímenes derivados de su titularidad y de la legislación sectorial. En los tramos que transcurran en suelos clasificados como urbanos, o que puedan llegar a serlo en desarrollo del Plan, se tendrán en cuenta y reflejarán: a)
b) Las necesidades de movimiento peatonal, incluidos cruces exentos de riesgo. c)
La ordenanza contempla dos categorías: a)
De sistema general: los que se señalan expresamente como tales en el Plano de Estructura General del Territorio.
El arbolado y tratamiento de aceras y espacios no ocupados por calzadas.
d) La eliminación, mediante pantallas acústicas o elementos naturales, de situaciones de contaminación acústica al vecindario. 3. La ordenación del viario público rodado tendrá en cuenta los criterios señalados a continuación jerarquizados de más o menos: a)
e) El que se señale como tal en desarrollo o ejecución del Plan. Artículo 11.12.2 Categorías
Las situaciones colindantes existentes o previsibles.
Los de diseño interno en planta, grafiados por el Plan para algunos puntos o enclaves que el Plan considera especialmente significativos, deberán interpretarse con carácter indicativo.
b) La situación actual, interpretada a la luz de lo expresado en el punto precedente. c)
Las secciones tipo reflejadas en la figura 12 que deberán ser respetadas en todo lo posible salvo que hubiese impedimentos físicos o funcionales que aconsejasen su adecuación.
b) Local: los restantes. Artículo 11.12.3 Condiciones pormenorizadas de ordenación y uso 1. A efectos de condiciones pormenorizadas de ordenación y diseño, el Plan reconoce las siguientes situaciones:
d) Lo que, con sujeción a lo anterior, se señale por los instrumentos de planeamiento que se redacten en desarrollo del Plan que, en el ámbito del viario deberán señalar con carácter, al menos, indicativo: •
Calzadas y bandas de aparcamiento, en su caso.
•
Aceras.
b) Viario general rodado.
•
Arbolado.
c)
•
Ámbitos de aparcamiento en superficie
a)
Autopistas, autovías y carreteras nacionales o autonómicas.
Viario compartido restringido.
(161)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
ORDENANZA DE ZONA DE VIARIO
Capítulo 12 – Ordenanza de zona de viario
CAPÍTULO 12
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
Capítulo 14 –Ordenanza de áreas específicas
4. La ordenación del viario público restringido tendrá en cuenta la secuencia de criterios expresados en el punto precedente incrementada con los siguientes: a)
En la elección de pavimentos se dará preferencia a los más adecuados al tráfico peatonal y ornato.
CAPÍTULO 13 ORDENANZA DE ZONA DE INFRAESTRUCTURAS Y ESTACIONES DE SERVICIO Artículo 11.13.1 Definición y ámbito
b) Para el deslinde de espacios de tráfico rodado y peatonal, si se hiciese, no se utilizarán diferencias de nivel, aceras, bordillos o dispositivos análogos.
1. Se entiende por zona de infraestructuras los terrenos destinados por el Plan, con carácter excluyente, a albergar instalaciones o edificaciones funcionalmente relacionadas con los usos de infraestructuras urbanas.
c)
2. Su ámbito es el grafiado en los Planos de ordenación mediante un relleno de color amarillo y un código que expresa su categoría, sin perjuicio de aquellas que vayan soterradas.
Se dotará de arbolado allí donde la sección fuese suficiente y las condiciones ambientales o de intensidad de uso lo permitiesen. En caso contrario se podrán instalar dispositivos artificiales (toldos, toldillos, pérgolas, marquesinas...) para protección ambiental de los viandantes.
d) El trazado, posición de arbolado, mobiliario urbano y/o demás elementos se llevará a cabo orientada a limitar la circulación rodada a una velocidad máxima de 20 kilómetros hora.
3. Esta ordenanza incluye siguientes infraestructuras básicas y estaciones de servicio: a)
Abastecimiento.
5. La ordenación pormenorizada de los ámbitos de aparcamiento en superficie se realizará conforme a lo expresado en los puntos 2 y 3 precedentes en lo que sean de aplicación.
b) Saneamiento.
6. En todo lo no señalado en este artículo se estará a las condiciones generales de uso expresadas en el capítulo 8 del título 5 de las Ordenanzas.
d) Gas.
c)
Electricidad.
e) Telecomunicaciones. Artículo 11.12.4 Viario existente en el interior de manzana El viario público existente en el interior de las manzanas no grafiado expresamente como determinación de planeamiento se entenderá que tiene carácter indicativo. Podrá ser mantenido en su estado actual y podrá ser, alternativamente, trasladado, ajustado o eliminado mediante Plan Parcial, Plan Especial o Estudio de Detalle. Artículo 11.12.5 Condiciones de uso 1.
El uso dominante prioritario de los terrenos calificados como viario es el de viario.
2. Es uso dominante permisible el de espacio libre. En viario privado la transformación de viario a espacio libre deberá acreditar previamente la innecesariedad del viario. 3. Se consideran usos compatibles los establecidos en la tabla cruzada a que se remite el artículo 5.11.1 de las presentes Ordenanzas.
(162)
f)
Residuos.
g) Gasolineras y estaciones de servicio. 4. La ordenación pormenorizada de edificación y usos de las áreas destinadas a infraestructuras básicas se podrá llevar a cabo mediante Plan Especial o proyecto específico con los siguientes criterios. 5. En el caso de construcciones, se aplicarán las condiciones generales de uso que fuesen análogamente más aplicables a la actividad a desempeñar. 6. Si las construcciones o usos fuesen asimilables a alguna categoría dotacional, se podrá estar a lo dicho en el artículo 11.9.3. y 11.9.4.
1. Su objetivo es dar continuidad a determinaciones resultantes de figuras de planeamiento aprobadas definitivamente con anterioridad. 2. La ordenación pormenorizada de edificación y usos será la establecida por la figura de planeamiento a que remite la ficha del área correspondiente, con las mayores precisiones o condicionantes que la ficha establezca. 3. La ficha podrá establecer algún tipo de ajuste de la ordenación. En este caso, se especificará la gestión para la materialización de los mismos.
CAPÍTULO 14
ORDENANZA DE ÁREAS ESPECIFICAS
Artículo 11.14.1 Definición y ámbito 1. Son áreas específicas los ámbitos que el Plan delimita como tales por entender que, en ellos, el logro de los objetivos de planeamiento no puede encomendarse exclusivamente al mecanismo regulador de las ordenanzas de zona. Sus preexistencias edificadas, los usos existentes o previstos y la naturaleza de las operaciones de mantenimiento, mejora o transformación previstas por el Plan, requieren modos de regulación o criterios de ordenación que tengan en cuenta las circunstancias específicas de cada uno de estos ámbitos. 2.
El ámbito de cada área específica aparece grafiado: a)
En los Planos de Ordenación mediante un contorno de línea discontinua negra relleno por una trama y por un código formado por las letras AE seguidas de un número que la individualizan, y una letra entre paréntesis que indica su categoría.
b) En los Planos de Gestión, mediante el mismo grafismo que el citado en el punto anterior.
4. Sin perjuicio de la inmediata entrada en vigor de las eventuales modificaciones introducidas en la ficha del área específica, el Ayuntamiento podrá elaborar una versión refundida de la figura de planeamiento. Artículo 11.14.4 Áreas específicas a desarrollar 1. Su objetivo genérico es el de obtener mejoras respecto a las condiciones de vivienda, habitabilidad y/o ordenación existentes, mediante procesos de reforma interior o consolidación del ámbito que delimiten. 2. Las condiciones de ordenación serán las establecidas en la ficha gráfica correspondiente, y en lo que no se pronuncie, en la ordenanza subsidiaria a la que se remita y en su defecto a la restante normativa y documentación del Plan. 3.
Las condiciones de gestión serán las especificadas en la ficha.
4. En las áreas específicas a desarrollar primará la materialización de la edificabilidad otorgada en la ficha sobre las restantes condiciones que se señalen, primando para ello las determinaciones gráficas y textuales – en ese orden - sobre las numéricas, y para lo cual, en caso de necesidad, habrá de aprobarse un Estudio de Detalle que realice el oportuno ajuste sin menoscabo de los objetivos básicos de la ordenación propuestos.
Artículo 11.14.2 Categorías La ordenanza contempla dos categorías en función del tipo del modo de desarrollo: a)
Remitidas: que asumen, total o parcialmente, el resultado de figuras de planeamiento preexistentes o planes especiales derivados de la normativa sectorial. Se representan con la categoría A.
b) A desarrollar: para los que se prevé algún grado de reforma interior o su desarrollo. Se representan con la categoría B. c)
(163)
Título 11– Ordenanzas de Zona y Áreas Específicas
8. En todo lo que no estuviese regulado en lo anterior, se aplicarán las condiciones tipológicas subsidiarias, artículo 4.2.1.
Artículo 11.14.3 Áreas específicas remitidas
Capítulo 14 – Ordenanza de áreas específicas
7. Los transformadores eléctricos mantendrán una distancia mínima a frente de parcela de 2 metros, y deberán adoptarse las medidas necesarias para que no causen impacto visual hacia la vía. En el caso de ubicarse en relación a linderos, se estará en lo dispuesto con carácter general en las presentes ordenanzas.
Disposiciones
a)
DISPOSICIONES ADICIONALES
Mantenimiento de las condiciones ecológicas y paisajísticas del entorno y potenciación de su vuelta a un estado natural previo al actual.
Primera. Impacto ambiental. b) Protección de las Pozonas de San Román. 1. Las actuaciones a realizar sobre los espacios libres naturales y en la Vaguada de Las Llamas atenderán a lo siguiente: a)
c)
Contendrán un inventario de vegetación de interés y especies invasoras, garantizando la conservación de las primeras y la eliminación de las últimas.
d) Los usos permitidos en el ámbito del parque litoral deberán tratar de integrar y conservar los elementos más relevantes del paisaje existente, y entre ellos los cerramientos tradicionales de piedra.
b) Contendrán un estudio faunístico en el que se determinen las especies existentes, los hábitats de interés y la permeabilidad ecológica. c) 2.
e) Los instrumentos urbanísticos y técnicos para el desarrollo del Parque Público Litoral Norte deberán prever las actuaciones incluidas en el Plan Especial de la Red de Sendas y Caminos del Litoral, reservando el espacio adecuado para tal fin y haciendo una asignación de usos compatibles con los de los propios senderos y su tipología.
Contendrán un estudio de afección paisajística.
Actuaciones específicas del espacio libre natural de la Peña de Peñacastillo: a)
Se potenciará la vegetación autóctona existente en la ladera Norte, adoptando medidas de revegetación en áreas denudadas.
b) Las actuaciones propuestas deberán ser compatibles mantenimiento de las colonias de aves rupícolas existentes. c)
con
f)
el
Se potenciará la altura y ubicación de este hito paisajístico para la instalación de puntos de observación (miradores), asimismo las actuaciones deberán tener en cuenta la alta exposición visual de la Peña desde los diferentes puntos del municipio.
d) El relieve del vaso de la cantera será recuperado mediante el vertido de materiales inertes; a posteriori se deberá proceder a la recuperación ambiental de la misma. Todo ello sin perjuicio de lo establecido en los apartados anteriores, y manteniendo en todo caso cotas resultantes con baja visibilidad.
3. Actuaciones específicas del espacio libre natural del Parque Público Litoral del Norte. Estas determinaciones serán de aplicación en la redacción del Plan Especial que ordene el ámbito, y en tanto y cuánto éste no se haya elaborado, se considerarán normas de aplicación directa:
En cumplimiento de la memoria Ambiental, se tendrá en cuenta, dentro de los instrumentos de desarrollo del Parque Público Litoral del Norte, la obligación de implementar los mecanismos oportunos para la conservación efectiva de los muros de piedra seca, o morios, que se localizan en esta parte litoral del municipio. En concreto las mejores y más densas representaciones de estas estructuras se hallan en el área comprendida entre el barrio de Corbanera y el campo de fútbol de Cueto.
g) En cumplimiento de la Memoria Ambiental se deberá mantener la continuidad del corredor ecológico que este espacio constituye. A estos efectos el Plan Especial deberá establecer las medidas concretas en el diseño de los espacios para garantizar dicha continuidad. 4.
Actuaciones específicas del parque equipado Vaguada de Las Llamas: a)
e) Se tendrán en cuenta las servidumbres de aeródromo puesto que la atura de la Peña supera la cota aeronáutica establecida con carácter general.
(164)
Rehabilitación de las zonas ambientalmente degradadas, determinación de los factores causantes (obras no autorizadas, vertidos no controlados, proliferación de especies invasoras, etc.) y medidas correctoras al efecto.
Se deberán proteger las comunidades vegetales y faunísticas de interés, en particular, los restos de humedal. Se perseguirá la continuidad ecológica de toda la vaguada.
b) Se valorarán los posibles riesgos asociados a los deslizamientos o problemas de asentamiento. c)
En cumplimiento de la Memoria Ambiental, en el desarrollo del espacio libre de la Vaguada de Las Llamas se impondrá una franja de protección alrededor de la zona del humedal que asegure el correcto funcionamiento
Disposiciones
de los sistemas hidrológicos que generan zona húmeda y que proteja la funcionalidad ecológica de todo este ámbito.
b) Criterios particulares: •
En suelo urbano no afectado por apertura de viario y en el que no se prevea modificación de la rasante del viario existente, se admitirá para reunir condición de solar, el que disponga de 2/3 de la sección del viario previsto por el planeamiento en los frentes de parcela, sin menoscabo de lo señalado en el apartado 1 de los criterios básicos.
•
En suelo urbano afectado por apertura de viario o en el que no estándolo, se previese modificar la rasante del viario existente, se deberá urbanizar la sección completa prevista en el planeamiento en los frentes de las parcelas objeto de actuación.
•
A efectos de accesibilidad, en suelo urbano destinado de hecho a acoger actuaciones de vivienda unifamiliar, se considera que un vial existente en funcionamiento forme parte de la red viaria del planeamiento, cuando las mayores discontinuidades que puntualmente pueda presentar su traza respecto a la prevista en plan, no sean en ningún caso superiores a 100 metros medidos en aquélla. Siendo además tal que permita al menos dos carriles de circulación.
•
Si el vial estuviera incluido parcial o totalmente en un sector distinto del de la parcela sobre la que se actúa, las exigencias de urbanización se ceñirán a la parte del vial incluido dentro del mismo sector; ahora bien, no se considerará que reúne condiciones de solar a ninguna parcela que por aplicación de este criterio no disponga al menos uno de sus frentes y en su conexión a la red viaria en funcionamiento suficiente, de la mitad de la sección del vial previsto por el plan. Todo ello sin perjuicio de que el propietario de suelo urbano consolidado, conforme al artículo 98 y 144 de la LSC deberá ceder y urbanizar las franjas de su terreno afectadas por la regularización de la anchura del viario existente o por espacios libres, según las alineaciones establecidas por el Plan.
•
Estos mismos criterios serán de aplicación a las parcelas de equipamiento y/o espacios libres que hayan de cederse, si bien en este último caso habrá de urbanizarse además el espacio libre.
Segunda. Condiciones mínimas de urbanización para que una parcela tenga condición de solar. Las condiciones de urbanización que se señalan operan como un requisito tanto de condición de solar como de delimitación de unidades de actuación, cuando éstas fueran exigibles según el Plan General y la Ley del Suelo: a)
Criterios básicos: •
Si se dispone de los espacios correspondientes al 100% de la sección del vial en el frente de la parcela, se deberá urbanizar la sección completa del vial. En todo caso siempre se urbanizará la sección máxima del vial posible según los terrenos dispuestos.
•
La conexión a la red viaria existente en funcionamiento y suficiente se realizará con al menos 2/3 de la sección del viario previsto en el planeamiento para el vial de enlace con la misma. La sección del viario que se ejecute deberá contener al menos una de las aceras según el planeamiento.
•
Se considerará que un vial existente en funcionamiento es suficiente para conectar un nuevo vial y/o para dar accesibilidad a parcelas a efectos de que éstas reúnan las condiciones de solar, siempre que dicho vial forme parte de la red viaria del planeamiento y permita al menos dos carriles de circulación.
•
Los viales de nueva apertura se ejecutarán en el frente de las parcelas objeto de la actuación siempre con la sección completa prevista en el planeamiento.
•
Las parcelas o actuaciones con más de un frente a vial deberán cumplir las condiciones mínimas de urbanización en todos los viales a los que dan frente y en la conexión a la red viaria existente en funcionamiento suficiente. La urbanización de un vial y su conexión habilitará exclusivamente para edificar la mitad de la manzana que da frente al mismo, con la limitación añadida que en parcela en esquina de manzana esta posibilidad de edificar se reduce según la bisectriz de los viales que confluyen en la esquina.
(165)
Disposiciones
Tercera. Acuerdos de gestión urbanística pendientes del Plan General que se revisa. 1. Los aprovechamientos urbanísticos pendientes de materialización provenientes de unidades de actuación en la situación del artículo 127.2 de la LSC del Plan General que se revisa, que habiendo sido gestionadas y urbanizadas, no han sido objeto de compensación, podrán materializarse, a cargo de aprovechamiento urbanístico municipal equivalente, en futuras unidades de actuación a determinar por el Ayuntamiento. Todo ello previa acreditación del cumplimiento de la totalidad de los deberes urbanísticos de cesión y urbanización previstos de la unidad de actuación de origen.
a)
b) Establecer las necesidades de recualificación urbana de equipamientos y espacios libres, y excepcionalmente, de la malla viaria. Para ello los suelos urbanizables de transición deberán acoger, al menos, la parte proporcional de las cesiones obligatorias de espacios libres y de equipamientos establecidas por el artículo 40 de la Ley 2/2001 de Cantabria en proporción a la superficie y edificabilidad identificada como tal. c)
2. En el caso de expropiaciones del Plan General que se revisa resueltas mediante acuerdos de reserva del aprovechamiento urbanístico a favor del propietario, cuando dicho suelo tenga la consideración de suelo urbano consolidado según la Revisión, el parámetro de edificabilidad de la ordenanza de zona correspondiente se aplicará sobre la superficie suma de la parcela neta calificada más la superficie de la parcela que fue objeto de dicha expropiación. 3. En el caso de expropiaciones del Plan General que se revisa resueltas mediante acuerdos de reserva del aprovechamiento urbanístico a favor del propietario, cuando dicho suelo tenga la consideración de suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado según la Revisión, el suelo que fue objeto de dicha expropiación tendrá carácter computable a efectos de generación de derecho de aprovechamiento urbanístico en el sector en el que quede incluido.
Cuarta. Núcleos tradicionales. 1. En atención a las particularidades de los núcleos tradicionales de Santander, que evolucionaron desde las formas primitivas de los asentamientos vinculados a un uso eminentemente rústico y tradicional, sus condiciones de desarrollo quedan remitidas a planes especiales de protección de iniciativa pública. 2. Además, a fin de completar y recualificar los núcleos tradicionales, y preservarlos de la influencia de la urbanización y edificación de su entorno, se han establecido, cuando ha sido procedente, bolsas de suelo urbanizable (denominadas “suelo urbanizable de transición”) que consiguen cerrar los núcleos y distinguirlos mediante tramas viarias y otros elementos del resto de la ciudad. Estos suelos urbanizables se incluyen dentro del Sector colindante al núcleo tradicional, incluyéndose en su respectiva ficha tanto su delimitación como las cautelas oportunas para que cumplan con la finalidad para ellos prevista.
Establecer criterios para la protección de la morfología del núcleo, la arquitectura tradicional y popular, y el paisaje característico.
Mejorar las infraestructuras de servicios urbanos (abastecimiento, saneamiento, recogida de basuras, etc).
d) Mejorar las condiciones de accesibilidad y promover la supresión de barreras arquitectónicas. e) Establecer mecanismos efectivos de gestión para el cumplimiento de las determinaciones de los planes. 4. El contenido del Plan Especial se regirá por lo establecido en la Ley del Suelo y Reglamento de Planeamiento y contendrá al menos los siguientes extremos. Estos mismos contenidos deberán figurar en separata independiente en los planes parciales de los Sectores que incluyan suelo urbanizable de transición para el ámbito así considerado: a)
Trama urbana resultante.
b) Necesidades de infraestructuras urbanas. c)
Necesidad y ubicación de equipamientos y espacios libres.
d) Condiciones para los proyectos de urbanización de las zonas públicas y/o comunes. e) Actuaciones necesarias sobre los terrenos públicos y áreas a proteger. f)
Condiciones de segregación y establecimiento de las viviendas que posean agotada su edificabilidad.
g) Normas de mantenimiento y obras en situaciones preexistentes. 3. Las finalidades de los planes especiales y del suelo urbanizable de transición referidos serán las siguientes:
(166)
h) Ubicación de las parcelas potencialmente edificables.
Disposiciones
i)
Ordenanzas para las viviendas de nueva creación, que incluyan al menos: •
Condiciones de posición y forma.
•
Edificabilidad y número de alturas.
Sexta. Ficheros y documentos incorporados en las Ordenanzas 1. Como parte integrante de las Ordenanzas, el Plan incorpora los siguientes documentos: a)
•
Acabados.
•
Condiciones de cerramientos, arbolado y de otros aspectos relativos de integración de las nuevas construcciones y de sus parcelas en el entorno.
b) Fichas de sectores en suelo urbanizable delimitado de urbanización no preferente. c)
j)
Fichas de sectores en suelo urbanizable delimitado de urbanización preferente.
Fichas de sectores en suelo urbano no consolidado.
Régimen de usos. d) Fichas de áreas específicas remitidas.
k)
Criterios de gestión. e) Fichas de áreas específicas a desarrollar.
5. Los suelos urbanizables de transición deberán poder desarrollarse mediante unidades de actuación de pequeño propietario, de forma análoga a lo establecido para el suelo urbano en las presentes Ordenanzas, para garantizar con ello la pervivencia de la morfología del núcleo como tal, huyendo de soluciones repetitivas. Esto prima sobre lo establecido en el artículo 9.2.2, apartado 3, de las presentes Ordenanzas. 6. Hasta la aprobación del Plan Especial, las edificaciones existentes se regirán por el régimen de “Situaciones preexistentes” regulado con carácter general en el artículo 1.3.11 de las presentes Ordenanzas. Ello sin perjuicio de la facultad de la Administración para suspender licencias según lo establecido en el artículo 65 de la Ley del Suelo.
Quinta. Construcciones preexistentes incluidas en categorías de protección del POL 1. Las construcciones preexistentes realizadas con licencia que a la entrada en vigor del Plan estén ubicadas en categorías de protección del POL quedarán a lo dispuesto con carácter general en las presentes Ordenanzas y a lo establecido en los artículos 28 a 34 del Plan de Ordenación del Litoral.
f)
Fichas de núcleos tradicionales.
g) Fichas ambientales. h) Listado de equipamientos e infraestructuras al servicio del transporte terrestre. i)
Programa de Seguimiento Ambiental.
2. El contenido de cada ficha tiene carácter vinculante para la ordenación y gestión, salvo en lo específicamente expresado como indicativo. 3. Las superficies indicadas, lo son sin perjuicio de su adaptación mediante medición sobre la realidad física, previa verificación municipal. 4. El contenido y/o modo de aplicación de lo establecido en las fichas prima sobre lo establecido en el resto de las Ordenanzas, poseyendo éstas carácter complementario y subsidiario.
2. Las edificaciones o parte de ellas realizadas sin amparo de licencia urbanística quedarán en situación de fuera de ordenación, ateniendo a lo establecido en los artículos 28 a 34 del POL, y en el Reglamento de Disciplina Urbanística.
(167)
Disposiciones
de suelos contaminados, este aspecto deberá ser determinado mediante resolución del organismo autonómico competente.
Séptima. Condiciones ambientales de los Proyectos de Urbanización, construcción y demolición Los proyectos de urbanización, construcción y demolición deberán contemplar las medidas de integración ambiental siguientes: a)
Los residuos serán almacenados en unas condiciones adecuadas de seguridad e higiene, procurando evitar en todo momento la mezcla de las diferentes categorías de residuos peligrosos entre sí o de éstos con los que no tengan tal consideración.
b) Con el fin de evitar la contaminación de la atmósfera por acción de partículas de polvo, se deberán regar todas aquellas zonas de obra donde se produzca un importante movimiento de maquinaria pesada, y se dotará de los correspondientes mecanismos aspiradores a aquellos procesos constructivos que generen importantes cantidades de polvo. Los camiones que transporten materiales finos deberán ir cubiertos para evitar el levantamiento de polvo durante el transporte. c)
Durante la ejecución de obras se evitará cualquier tipo de vertido al terreno, y en especial cualquiera que pueda afectar de forma directa o indirecta al dominio público. Concretamente, se prohíben los cambios de aceites de la maquinaria sobre el terreno y los vertidos de aceites y carburantes de la maquinaria y camiones que puedan dañar la calidad de las aguas de algún cauce o al suelo.
d) Se deberá retirar el manto de tierra vegetal y garantizar su conservación para su posterior aprovechamiento. Ésta se acopiará en pilas de no más de 2 metros de altura, y será reutilizada en los espacios libres públicos o privados del ámbito. Los sobrantes podrán ser puestos a disposición del Ayuntamiento para la mejora de los suelos de los espacios libres públicos. e) Los propietarios de los suelos en los que se haya desarrollado en el pasado alguna actividad potencialmente contaminante estarán obligados a presentar un informe de situación cuando se solicite una licencia o autorización para el establecimiento de alguna actividad diferente de las actividades potencialmente contaminantes que suponga un cambio de uso del suelo. En estos supuestos, no se otorgará la correspondiente licencia mientras no se acredite que los suelos no se encuentran contaminados para el uso a implantar, o bien que, habiendo tenido dicha condición, la han perdido como consecuencia de actuaciones de recuperación. De acuerdo con el Real Decreto 9/2005, de 14 de Enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración
(168)
f)
Se tomarán las medidas necesarias para prevenir la expansión de especies alóctonas invasoras tales como el plumero (Cortaderia selloana), la chilca (Baccharis halimifolia), la uña de gato (Carprobotus edulis), la reynoutria (Reynoutria japonica), y la cotula (Cotula coronopifolia). En todas las actuaciones que impliquen movimientos de tierra, aunque sean superficiales, se deberá proceder con carácter previo a la erradicación de las especies invasoras presentes en el ámbito y su entorno. La eliminación se realizará preferentemente por medios mecánicos, especialmente en las proximidades de zonas húmedas, cursos fluviales o comunidades costeras, en las que se tratará de no afectar a la vegetación autóctona. Se controlará el origen de los materiales de relleno, tierra vegetal, etc. con el fin de evitar la presencia de semillas de estas especies. Las nuevas superficies generadas deberán ser revegetadas con herbáceas en el menor plazo posible.
g) Si durante los diferentes trabajos apareciera algún yacimiento, hallazgo o indicio que pudiera tener una trascendencia arqueológica de importancia, se deberán paralizar con carácter cautelar todas las labores que pudieran afectarle. Con carácter inmediato, se remitirá al Servicio de Patrimonio Cultural del Gobierno de Cantabria un informe de los hallazgos para su valoración y determinación, si procede, de la realización de una excavación de urgencia para la recuperación y estudio de los restos arqueológicos. En todo caso la actividad no se reanudará en tanto en cuanto no exista una comunicación del Servicio mencionado en tal sentido. h) En cumplimiento de la Memoria Ambiental, se adoptarán medidas específicas para fomentar la vegetación y el arbolado, tanto en el ámbito del viario como en los espacios libres de uso público. Como criterios para la selección de especies vegetales se valorarán la adaptación a las condiciones ambientales del ámbito, el mínimo consumo de agua y su eficiencia hídrica, la capacidad de fijación de contaminantes atmosféricos, el interés para la fauna, las condiciones de sombreamiento, su riesgo alergénico y el valor estético. Estos criterios también serán de aplicación para las especies a utilizar en las cubiertas verdes. En ningún caso podrá plantearse el uso de especies alóctonas con carácter invasor. Si bien para los espacios libres de uso público en los ámbitos asociados a los cauces, se preferirán especies autóctonas propias de las formaciones de ribera y bosques mixtos, para el viario público se admitirá el uso complementario de otras especies ornamentales, justificándose su selección según los criterios indicados anteriormente.
Disposiciones
Los criterios anteriores complementan y priman sobre lo establecido en la Ordenanza Municipal de Parques y Jardines.
Novena. Posibles déficits de espacios libres de sistema general en la situación de partida del Plan General
i)
En cumplimiento de la Memoria Ambiental, las obras de drenaje transversal que se localicen en el entorno de cursos y masas de agua se adaptarán para permitir el paso de la microfauna.
j)
En cumplimiento de la Memoria Ambiental, los proyectos de urbanización o de ejecución incluirán un apartado de integración paisajística y un programa de vigilancia ambiental, ambos con su correspondiente dotación económica.
Con la finalidad de corregir los déficits de partida de sistemas generales de espacios libres se deberán urbanizar en cuanto esto sea posible 191.094 m2 de nuevo espacio libre de sistema general, ya sean correspondientes a terrenos obtenidos en la actualidad o a los que se vayan obteniendo fruto de la gestión del Plan. La cantidad anterior deberá incrementarse en aquella parte proporcional de sistemas generales de espacios libres proporcionales al ratio de 5 m2 por cada habitante estimado para los desarrollos que se produzcan.
k)
Los proyectos de ejecución atenderán a lo dispuesto en el del Real Decreto 105/2008, de 1 de Febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición, en particular en su artículo cuarto así como a lo dispuesto en el Decreto 72/2010, de 28 de octubre, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición en la Comunidad Autónoma de Cantabria. Además de lo establecido en los mismos, el estudio de la gestión de los residuos tendrán en cuenta, en cumplimiento de la Memoria Ambiental las siguientes medidas: obligación de justificar el equilibrio en los movimientos de tierras no sólo como criterio económico sino como minimización de residuos y almacenaje y reutilización de la tierra vegetal sobrante; obligación de reutilización de materiales de desecho en la urbanización (sobrantes de construcción, demoliciones,...).
Octava. Plan depuración
Especial
de
infraestructuras
de
saneamiento
y
El Ayuntamiento de Santander redactará y tramitará hasta su aprobación definitiva un Plan Especial que estudie y ordene las infraestructuras de saneamiento y, en su caso, depuración, existentes y previstas, adoptando las medidas correctoras necesarias para no saturar las infraestructuras supramunicipales de saneamiento y depuración. Se realizará un estudio y diagnóstico sobre la capacidad de drenaje y evacuación de las aguas pluviales a través de la red unitaria existente, y la posibilidad de ejecutar nuevos colectores pluviales, tanques de tormentas y aliviaderos, elementos reguladores del caudal y eventual tratamiento de las aguas. Del mismo modo, se deberá prever y estimar el valor de las obras de renovación de la red interior de saneamiento de la ciudad de Santander.
Sin perjuicio de lo anterior, los déficits de partida quedan resueltos en el horizonte temporal del Plan, con la consecución de sus determinaciones.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS Primera. Expedientes en trámite Las autorizaciones previas o licencias sobre suelo clasificado como urbanizable o rústico que se encontrasen en trámite en la fecha de aprobación inicial de este Plan, y que entraran dentro de los regímenes de transitoriedad establecidos por la Ley del Suelo de Cantabria y del Plan de Ordenación del Litoral, se resolverán con arreglo a las determinaciones del Plan que se revisa.
Segunda. Suelo urbano en vías de consolidación. De conformidad con lo establecido en el artículo 19 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico, y a los efectos de permitir una sucesión racional del planeamiento y la conclusión de los correspondientes procesos de ejecución o gestión urbanística ya iniciados a la entrada en vigor del presente plan, que son compatibles con la ordenación propuesta en la Revisión del Plan General, y conseguir su materialización sobre el territorio, en los ámbitos a los que se refiere el Anexo XX de Ordenación ‘‘Suelo Urbano en Vías de Consolidación’’ se mantiene la vigencia de las determinaciones de ordenación, edificabilidad, y contenidos del planeamiento anterior salvo en lo relativo a las condiciones generales de la edificación y de los usos que se regirán por el presente plan. En los supuestos anteriores se continuará con la tramitación de los instrumentos de ejecución y gestión urbanística hasta la conclusión de los mismos en los términos derivados de las disposiciones transitorias de la Ley 2/2001 hasta su finalización.
(169)
Disposiciones
Una vez finalizados los procesos de urbanización y edificación, se culmina la situación transitoria de estos suelos, que tendrán condición de suelo urbano consolidado y se regirán por lo establecido en el presente plan.
Tercera. Suelo Urbanizable en ejecución. Se corresponde con los suelos urbanizables, o asimilables (PSIR Parque Científico y Tecnológico de Cantabria) del Plan General vigente que poseen Plan Parcial aprobado. Su ordenación y gestión es la ya aprobada, remitiéndose las determinaciones del Plan a dichos expedientes, planes y proyectos.
Cuarta. Reformados de proyectos ya autorizados. Los reformados de proyectos con licencia municipal de obras concedidas de acuerdo con las determinaciones del Plan General que se revisa, se regirán por la misma normativa con arreglo a la cual se otorgó la licencia, siempre que el reformado no afecte a espacios viarios, libres o dotacionales previstos en la revisión.
Quinta. Unidades de aprovechamiento obtenidas en desarrollo del Plan General que se revisa. Las unidades de aprovechamiento obtenidas no materializadas ni empleadas como requisito previo a una intervención urbanística, se gestionará conforme a lo establecido en la legislación vigente, sin perjuicio de lo establecido en la Disposición Adicional Tercera.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Aprobación de los planes especiales de protección de los núcleos tradicionales. La aprobación inicial de los planes especiales de protección de núcleo tradicional se producirá en el plazo de 1 año desde la entrada en vigor del Plan.
(170)
Segunda. Aprobación de los planes especiales para la obtención de la accesibilidad universal en el municipio. La aprobación inicial del Plan Especial establecido en el artículo 5.8.2, apartado 17, requerido para adaptar gradualmente los itinerarios peatonales accesibles de la ciudad consolidada contemplados en el Plano de Ordenación nº 20, se realizará en el plazo de 1 año desde la entrada en vigor del Plan. En él se establecerá el orden de prioridades, en función de la mayor eficacia y concurrencia o tránsito de personas, su presupuesto, así como la mayor definición de los itinerarios accesibles.
Tercera. Adaptación del límite del Término Municipal. Los procesos de gestión urbanística, solicitud de licencias u otros, que se lleven a cabo en terrenos colindantes con el límite del Término Municipal requerirán una comprobación previa del mismo, siendo aplicables las clasificaciones, calificaciones y gestión establecidas en el planeamiento que se adaptarán automáticamente a la parcela o ámbito finalmente deslindado. Si la superficie resultante difiere en menos del 5% de la grafiada en el planeamiento su adaptación tendrá consideración de adecuación de planeamiento en los términos del artículo 1.1.5. En caso contrario será preceptiva una modificación puntual de planeamiento.
Cuarta. Garantía de regulación mediante depósito Anualmente el Ayuntamiento de Santander, como parte del seguimiento de la evolución del Plan, realizará un estudio de evolución de la demanda de agua y de las dotaciones por habitante. Siempre que la evolución de la demanda sea acorde con el desarrollo del Plan se deberá asegurar que el volumen de agua almacenada en depósito sea superior al 90% del consumo medio diario en el mes de mayor consumo, y al 90% del consumo máximo diario potencial. En caso contrario, se procederá a iniciar los trámites preceptivos para la implantación de un nuevo depósito. Si las dotaciones no permaneciesen estables se deberá realizar un estudio particularizado de la situación. Su ubicación (El Tojo o El Regimiento en General Dávila) dependerá del estudio técnico- económico y de viabilidad que realice al efecto el Ayuntamiento de Santander, debiendo estar disponibles en el menor plazo de tiempo y garantizando en todo momento el suministro a los nuevos desarrollos.
Disposiciones
Asimismo quedan derogadas las normas de igual o inferior rango cuyo contenido se oponga a lo establecido en este Plan.
Quinta. Garantía de los servicios de energía. La obtención de las parcelas destinadas a acoger subestaciones eléctricas que den servicio a sectores que se encuentren programados anteriormente a los que acogen físicamente estas infraestructuras, se realizará mediante los mecanismos dispuestos en la Ley del Suelo para la obtención de terrenos dotacionales en el momento que se inicie la tramitación de los Planes Parciales que las requiriesen, y siempre que se constatase que su puesta en marcha en necesaria para dar servicio a los mismos.
Sexta. Aprobación del Plan saneamiento y depuración
Especial
de
infraestructuras
de
La aprobación inicial del Plan Especial de infraestructuras de saneamiento y depuración contemplado en la Disposición Adicional Octava se producirá en el plazo de 1 año desde la entrada en vigor del Plan Hasta su aprobación, los sectores de nuevo desarrollo deberán acreditar en el Plan Parcial que el vertido de pluviales no compromete la capacidad de saneamiento existente en el municipio; en caso contrario el Ayuntamiento podrá imponer las medidas complementarias que, concordantes con el Plan Especial en fase de elaboración o tramitación, se consideren oportunas.
DISPOSICIONES DEROGATORIAS Única. Planeamiento anterior Queda derogado el Plan General de Ordenación Urbana de Santander aprobado definitivamente por Resolución del Consejero de Obras Públicas, Vivienda y Urbanismo de la Diputación Regional de Cantabria de 17 de Abril de 1.997 y sus figuras de planeamiento de desarrollo excepto en lo expresamente recogido en el régimen transitorio y restante normativa del presente plan. En los mismos términos quedan derogados en particular los siguientes Planes: •
Plan Especial del Río de la Pila, aprobado en sesión plenaria de 23 de Enero de 1993
•
Plan Especial de Reforma Interior de La Albericia, aprobado en sesión plenaria de 26 de Enero de 1993
(171)