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PANORAMICA DE LA VIVIENDA EN EUROPA, 2011
Julio 2011
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
ÍNDICE 1.
INTRODUCCIÓN .................................................................................... 6
2.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN EUROPA 2010 ............ 7
3.
APROXIMACIÓN A LA VIVIENDA EN EUROPA EN CIFRAS .................... 10 3.1.
El parque de vivienda en Europa .................................................................10 3.1.1. Cuantificación y caracterización de la vivienda principal .......................10 3.1.2. El régimen de tenencia de las viviendas europeas ...............................14
4.
3.2.
La edificación y la construcción de vivienda en Europa....................................17
3.3.
El precio de la vivienda en Europa ...............................................................20
LA VIVIENDA SOCIAL EN FRANCIA ..................................................... 23 4.1.
Introducción.............................................................................................23
4.2.
El parque de viviendas en Francia ...............................................................24 4.2.1. El régimen de tenencia ...................................................................24 4.2.2. El precio de la vivienda ...................................................................26 4.2.3. Tendencias del mercado ..................................................................27
4.3.
La evolución de la política francesa en materia de vivienda .............................29
4.4.
Aspectos clave de la vivienda social .............................................................31 4.4.1. La regulación del alquiler social ........................................................31 4.4.2. Condiciones de acceso y proceso de adjudicación................................33 4.4.3. El esquema del 1% en vivienda ........................................................35 4.4.4. Las ayudas a la promoción de vivienda social de alquiler ......................35 4.4.5. Incentivos fiscales a la vivienda de alquiler ........................................37 4.4.6. Las ayudas a la persona ..................................................................39
5.
LA VIVIENDA SOCIAL EN LOS PAÍSES BAJOS...................................... 40 5.1.
Introducción.............................................................................................40
5.2.
El parque de viviendas...............................................................................40 5.2.1. El régimen de tenencia ...................................................................40 5.2.2. La vivienda social de alquiler ...........................................................41 5.2.3. Tendencias del mercado ..................................................................42
5.3.
Evolución de la política en materia de vivienda en los Países Bajos ...................44
5.4.
Aspectos clave de la vivienda social de alquiler en los Países Bajos...................45 5.4.1. La regulación de los alquileres..........................................................45 5.4.2. Condiciones de acceso y proceso de adjudicación................................46 5.4.3. Las asociaciones de vivienda y su regulación ......................................47 5.4.4. El sistema de garantías ...................................................................49 5.4.5. Subsidios de vivienda .....................................................................50
6.
LA VIVIENDA SOCIAL EN FLANDES (BÉLGICA) ................................... 52 6.1.
Introducción.............................................................................................52
6.2.
El parque de viviendas...............................................................................53 6.2.1. El régimen de tenencia ...................................................................53 6.2.2. La vivienda social ...........................................................................53 Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
6.3.
Evolución política en materia de vivienda en Flandes ......................................56
6.4.
Aspectos clave de la vivienda social de alquiler en Flandes ..............................58 6.4.1. Principales agentes intervinientes .....................................................58 6.4.2. Condiciones de acceso y proceso de adjudicación................................59 6.4.3. La regulación de la renta de alquiler social .........................................61 6.4.4. Las ayudas al pago del alquiler.........................................................62 6.4.5. Las ayudas a la promoción de vivienda social de alquiler ......................64
6.5.
7.
Las Agencias de alquiler social ....................................................................65
RESUMEN Y CONCLUSIONES ............................................................... 67 7.1.
El mercado de vivienda en Europa en 2010...................................................67
7.2.
La política de vivienda social en Francia, Países Bajos y Flandes.......................67
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ÍNDICE DE CUADROS Página Cuadro 3.1.
El parque de viviendas principales en los países europeos, 2009.................... 10
Cuadro 3.2.
Distribución de las viviendas en función del tamaño familiar en los países europeos, 2008 ............................................................................ 12
Cuadro 3.3.
Tamaño de las viviendas en los países europeos, 2009 ................................ 13
Cuadro 3.4.
Distribución de las viviendas según antigüedad en los países europeos, 2009 .................................................................................................... 14
Cuadro 3.5.
Distribución del parque de viviendas según régimen de tenencia, 2008 .......... 15
Cuadro 3.6.
Evolución de las viviendas terminadas por cada 1000 habitantes en algunos países europeos, 2000-2009......................................................... 18
Cuadro 3.7.
Evolución de los permisos de construcción de viviendas en algunos países europeos, 2000-2009 .................................................................... 19
Cuadro 3.8.
Evolución del nº de transacciones de viviendas en algunos países europeos, 2000-2009.............................................................................. 20
Cuadro 3.9.
Precio medio de las viviendas en algunos países europeos, 2009 ................... 21
Cuadro 3.10.
Renta media mensual de alquiler en algunos países europeos, 2009 .............. 22
Cuadro 4.1.
Distribución del parque de vivienda de alquiler en Francia, 2005 ................... 24
Cuadro 4.2.
Importancia de la vivienda social de alquiler según el tamaño del municipio en Francia, 2001 ...................................................................... 25
Cuadro 4.3.
Renta media mensual por m2 de las viviendas de alquiler social y privado por tamaño del municipio en Francia, 2002 ..................................... 26
Cuadro 4.4.
Rentas de alquiler máximas por m2 de la vivienda social de Francia, 2011 .................................................................................................... 31
Cuadro 4.5.
Nivel de ingresos máximos para el alquiler de vivienda social en Francia, 2011 .................................................................................................... 33
Cuadro 4.6.
Principales características de los préstamos para propietarios de vivienda social de alquiler en Francia, 2008 ................................................ 36
Cuadro 4.7.
Principales características de los incentivos fiscales a la inversión en vivienda de alquiler libre en Francia, 2008 ................................................. 38
Cuadro 5.1.
Distribución del régimen de tenencia según tamaño del municipio en los Países Bajos, 2006 ................................................................................. 41
Cuadro 5.2.
Sistema de subsidios de vivienda de los Países Bajos, 2006-2007.................. 51
Cuadro 6.1.
Ingresos máximos para el acceso a la vivienda social en el Región de Flandes, 2011 ........................................................................................ 60
Cuadro 6.2.
Ingresos máximos y renta de alquiler máxima para el acceso a la ayuda al pago del alquiler en la Región de Flandes............................................... 63
Cuadro 6.3.
Subsidio medio mensual al pago del alquiler según nivel de ingresos y durante los años de vigencia del contrato................................................... 64
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ÍNDICE DE GRÁFICOS Página Gráfico 3.1
Tamaño familiar medio de las viviendas en los países europeos, 2009 ............ 11
Gráfico 3.2
Importancia de la vivienda social en los países europeos, 2009 ..................... 16
Gráfico 3.3
Evolución del régimen de tenencia en los países europeos, 2005-2009 ........... 17
Gráfico 3.4
Evolución de las viviendas terminadas por cada 1000 en España y en Europa, 2000-2009................................................................................. 18
Gráfico 3.5
Tasa de crecimiento de los permisos de construcción de viviendas en algunos países europeos, 2005-2009......................................................... 19
Gráfico 4.1
Distribución del régimen de tenencia de la vivienda en Francia, 2008 ............. 24
Gráfico 4.2
Densidad de vivienda social por 1.000 habitantes, 2009............................... 25
Gráfico 4.1
Renta media de alquiler en Francia, 2008................................................... 26
Gráfico 4.3
Evolución del régimen de tenencia de la vivienda en Francia, 1963-2006 ........ 27
Gráfico 4.4
Evolución de la vivienda social en Francia, 2000-2008 ................................. 27
Gráfico 4.5
Evolución del número de viviendas sociales edificadas en Francia, 20002008 .................................................................................................... 28
Gráfico 5.1
Distribución del régimen de tenencia de la vivienda en los Países Bajos, 2008 .................................................................................................... 41
Gráfico 5.2
Evolución de la importancia de la vivienda social de alquiler sobre el parque total de viviendas en los Países Bajos ............................................. 42
Gráfico 5.3
Evolución de la construcción de vivienda según régimen de tenencia en los Países Bajos, 1971-2006 .................................................................... 43
Gráfico 5.4
Evolución de la construcción de vivienda social en los Países Bajos, 1971-2006 ............................................................................................ 43
Gráfico 6.1
Distribución del régimen de tenencia de la vivienda en Flandes, 2005 ............ 53
Gráfico 6.2
Evolución de la vivienda social en la Región de Flandes, 2003-2007 ............... 54
Gráfico 6.3
Evolución de la vivienda social terminada según régimen de tenencia en la Región de Flandes, 2000-2010 .............................................................. 54
Gráfico 6.4
Evolución de la demanda de vivienda de alquiler, 2003-2009 ........................ 55
Gráfico 6.5
Ingresos medios y renta media de los hogares de alquiler de la Región de Flandes, 2005.................................................................................... 55
Gráfico 6.6
Evolución de las viviendas gestionadas por las Agencias de Alquiler Social de Flandes, 2004-2010 .................................................................. 66
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1. INTRODUCCIÓN A nivel europeo, la situación del mercado de la vivienda en la actualidad sigue presentando situaciones muy dispares. Al tiempo que en algunas zonas, como en los países nórdicos, Alemania, Francia y Bélgica, los precios han registrado un aumento considerable en el último año, en otros países (Irlanda, Hungría o Chipre) las caídas han sido importantes. También el parque de viviendas europeo continúa teniendo características muy diferentes: mientras Alemania cuenta con un parque de alquiler superior al de propiedad, en otros países europeos el régimen de alquiler es residual. Asimismo, el fomento de la vivienda social de alquiler ha seguido estrategias muy diversas entre los países europeos que resulta difícil generalizar. En este sentido, el presente informe tiene como objetivo ofrecer una panorámica general de las características y evolución reciente del mercado de la vivienda en los países europeos, así como realizar un análisis más detallado de la política de vivienda en tres de ellos: Francia, Países Bajos y Bélgica- región de Flandes, elegidos todos ellos por tener un parque de alquiler bastante amplio y superior el promedio europeo. El informe se estructura en 7 capítulos. Tras esta introducción el capítulo 2 presenta una descripción de la situación del mercado de la vivienda en Europa durante 2010. Posteriormente, el capítulo 3 trata de recoger los principales datos cuantitativos de la vivienda en Europa utilizando como fuente principal la información publicada en el informe “Housing Statistics in the European Union de 2010”, publicado en septiembre de 2010 por OTB Research Institute for the Built Enviroment. En algunos casos los datos se han completado con otras fuentes de información. Los tres capítulos siguientes tratan de describir la política de vivienda llevada a cabo en Francia, Países Bajos y Bélgica-región de Flandes. En los tres casos se realiza una breve descripción del parque de viviendas (régimen de tenencia y tendencias del mercado), un resumen de la evolución de la política de vivienda y un análisis de las claves de la vivienda social de cada país. El documento culmina con un apartado que recoge las principales conclusiones extraídas del estudio.
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2. EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN EUROPA 2010 Tal y como se recoge en el Informe Europeo de la Vivienda publicado en enero de 2011 por RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)1, “la mayoría de los mercados de la vivienda en Europa están recuperándose, aunque algunos están todavía en serias dificultades, mientras que otros están viviendo un auténtico boom”. En 2010, el mercado europeo de vivienda ha cambiado bastante, positivamente en algunos países, al tiempo que otros todavía están sufriendo bastante. Por un lado, los países nórdicos (Suecia, Noruega y Finlandia), Alemania, Francia y Bélgica registraron un aumento real de los precios de la vivienda. Por el contrario, en Irlanda, Hungría y Chipre, los precios experimentaron importantes caídas. Las bajadas de precios han sido en 2010 algo más moderadas en España, Grecia y Portugal a pesar de sus dificultades económicas y muy suaves en el Reino Unido, Holanda, Polonia e Italia. Por encima de las incertidumbres normales que rodean a una recuperación, hay varios aspectos preocupantes de la evolución del mercado de la vivienda en Europa: •
La recuperación está a menudo conduciendo a un nuevo aumento de los precios.
•
La recuperación es probable que sea muy sensible a un aumento de los tipos de interés.
•
Existe poca reducción del endeudamiento hipotecario.
•
La oferta de vivienda nueva es escasa y la construcción presenta dificultades de financiación.
A diferencia de lo que suele ser habitual en una mejoría de los mercados donde los precios tardan en reaccionar, en esta ocasión la recuperación europea está siendo presidida por un incremento de los precios de la vivienda, que parecen estar liderando otros indicadores del mercado. El hecho de que los precios estén subiendo primero puede estar mostrando la fragilidad de la recuperación europea.
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Tratando de explicar los motivos del incremento de precios en algunos mercados europeos se observa que existe una oferta de vivienda limitada para un grupo reducido de compradores. La existencia de tipos de interés bajos es un estímulo a la compra de una vivienda para aquellos que pueden acceder a un crédito hipotecario. Así, un contexto de restricción del crédito y la exigencia de altos pagos de entrada implica que sea la población con más recursos económicos la que está accediendo a los préstamos hipotecarios, colectivo que demanda a su vez un tipo de vivienda del mercado concreta (más cara que la vivienda demanda por el conjunto de la población). Los tipos de interés bajos también reducen los impagos, incluso entre los que tienen importantes hipotecas y como resultado se producen menos ventas forzosas. La construcción de nueva vivienda está parada o recuperándose muy lentamente, sobre todo por las dificultades de obtener financiación para los nuevos proyectos de construcción. Así, como consecuencia de todas estas circunstancias, tanto en el mercado de vivienda nueva como el de vivienda usada, la demanda de los que pueden obtener un préstamo hipotecario o disponen de liquidez persigue una oferta limitada proveniente de constructores o vendedores de viviendas ya existentes. La oferta es mucho más reducida de lo que sería en condiciones de mercado normales y el número de transacciones es muy bajo. Mientras una parte pequeña de compradores esperan adquirir las mejores viviendas del mercado, las propiedades normales tienen pocos compradores, a no ser que el precio sea muy competitivo. Los índices de precios basados en transacciones reflejan los valores de los contratos cerrados y no los de propiedades que tardarán mucho en venderse. Este contexto de un mercado de la vivienda tan ajustado está extendido en toda Europa, fuera de los países en crisis. Se observa un bajo nivel de transacciones en la mayoría de los casos y así un incremento en la demanda tenderá a acelerar una oferta de precios más altas y cualquier reducción tiende a propiciar unos precios estancados, como consecuencia del bajo interés por vender de muchos propietarios de viviendas. La recuperación no será completa hasta que los mercados estén funcionando plenamente: con abundante crédito hipotecario, una construcción recuperada y un alto volumen de negocios en todos los sectores. Estas bases todavía no se dan en muchos países europeos. Ahora bien, se cree que cuanto más persistan los precios fuertes, mayor será la probabilidad de que la recuperación sea sólida. Sin embargo, este enfoque de “precios primero” en una recuperación está lleno de riesgos e implica una alta fragilidad del mercado. Por otro lado, se observa que las limitaciones en la concesión de hipotecas están afectando a muchos mercados, aunque los tipos de interés siguen siendo bajos. Así, se prevé que la recuperación de los mercados de vivienda va a ser muy sensible al aumento de los tipos de interés. Durante los últimos cinco años los mercados de la vivienda en los países europeos han estado condicionados por los cambios en los tipos de interés hipotecarios. Así, el tipo de interés del 6% de 2008 cayó muy por debajo de 3% en el 2010. En cuanto las economías comienzan a recuperarse, estos tipos de interés tan bajos estimulan la compra de vivienda.
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Sin embargo, el impacto de unos tipos de interés bajos sobre los mercados de la vivienda depende de la facilidad con la que un comprador típico puede acceder a una hipoteca. En ese sentido, las tasas de préstamos para vivienda eran bajísimas en otoño de 2010. Estas limitaciones en la concesión de hipotecas están afectando al mercado de la vivienda en muchos países europeos, pero los tipos de interés continúan en niveles bajos. Se espera que a medida que suban los tipos de interés habrá una presión a la baja sobre los precios de la vivienda. Asimismo se observa que ha habido poca reducción del endeudamiento hipotecario en la mayoría de los países, de hecho está aumentando en algunos sitios. Tras unos años donde muchos países europeos registraron las tasas de hipotecas más altas del mundo, con el inicio de la crisis, la expectativa inicial era que muchos de los préstamos resultarían insostenibles, pero los datos demuestran que las tasas de morosidad han seguido siendo bajas en la mayoría de los casos. También se esperaba que los hogares altamente endeudados redujeran poco a poco sus deudas para lograr un mayor equilibrio con sus ingresos. Sin embargo, las evidencias de un descenso en el endeudamiento son muy pocas en los países con altos niveles de deuda hipotecaria. Igualmente, se constata que la vivienda de nueva construcción en zonas de poca oferta se ha reducido mucho y la construcción de viviendas ha bajado en toda Europa y está muy lejos de iniciar una recuperación en muchos de los países. La mayor dificultad a la que tienen que hacer frente los constructores de viviendas es el riesgo percibido de la inversión en proyectos inmobiliarios por parte de los bancos y otros prestamistas. Así, excluidos de sus fuentes tradicionales de financiación para el desarrollo, los constructores de viviendas se ven incapaces de obtener financiación suficiente para la obtención de suelo o la construcción. Finalmente, cabe concluir que los mercados europeos no están todavía en equilibrio y que el camino hasta que los mercados de la vivienda vuelvan a asentarse sobre una base más amplia y más estable será largo y complicado.
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3. APROXIMACIÓN A LA VIVIENDA EN EUROPA EN CIFRAS
3.1. 3.1.1.
El parque de vivienda en Europa Cuantificación y caracterización de la vivienda principal
Según los últimos datos disponibles, Europa cuenta con un parque de vivienda principal que supera los 200 millones de viviendas. En Alemania, Francia y el Reino Unido prácticamente se ubica la mitad de las viviendas principales de Europa. También tienen un importante peso las viviendas de Italia y España. En términos de promedio poblacional, en Europa hay una media de 438 viviendas por cada 1.000 habitantes. España (544 viviendas) encabeza esta ratio y le siguen por orden de importancia Finlandia (531), Portugal (523) y Francia (509).
Cuadro 3.1.
El parque de viviendas principales en los países europeos, 2009 Nº de viviendas principales (*1.000)
Alemania (2008) 40.076 Austria 3.598 Bélgica (2008) 4.569 Bulgaria -Chipre (2000) 224 Dinamarca 2.548 Eslovenia (2000) 685 España (2008) 16.741 Estonia (2008) 584 Finlandia 2.517 Francia (2008) 27.005 Grecia (2000) 3.674 Hungría (2007) 3.810 Irlanda (2000) 1.251 Italia (2008) 24.641 Letonia 889 Lituania (2000) 1.354 Luxemburgo 189 Malta (2008) 142 Países Bajos 7.313 Polonia (2000) 13.337 Portugal 3.651 Reino Unido 25.200 República Checa 4.216 República Eslovaca (2000) 2.072 Rumania (2008) 7.384 Suecia (2008) 4.555 TOTAL/PROMEDIO 202.225 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010
% vertical
Nº de viviendas por cada 1.000 habitantes
19,8 1,8 2,3 -0,1 1,3 0,3 8,3 0,3 1,2 13,4 1,8 1,9 0,6 12,2 0,4 0,7 0,1 0,1 3,6 6,6 1,8 12,5 2,1 1,0 3,7 2,3 100,0
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488 436 457 -415 500 358 544 485 531 509 -429 371 479 461 390 389 349 431 345 523 430 427 326 387 486 438
10
En cuanto a la composición familiar de las viviendas principales, los datos de Eurostat muestran que el tamaño medio familiar es de 2,4 personas por vivienda principal, menor al promedio de España (2,7 personas por vivienda). Alemania y Dinamarca presentan el tamaño medio más bajo (2 personas por vivienda) y Bulgaria, Chipre, Malta y Rumania el más alto (2,9 personas por vivienda).
Gráfico 3.1
Tamaño familiar medio de las viviendas en los países europeos, 2009 R um a nia
2,9 2,9 2,9 2,9 2,8 2,8 2,8 2,7 2,7 2,7 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 2,1
M a lt a C hipre B ulga ria R e públic a E s lo v a c a P o lo nia E s lo v e nia P o rt uga l Irla nda G re c ia E s pa ña Le t o nia H ungrí a R e públic a C he c a Luxe m burgo Lit ua nia P R O M E D IO UE - 2 7 S ue c ia R e ino Unido It a lia E s t o nia B é lgic a A us t ria P a í s e s B a jo s F ra nc ia F inla ndia
2 2
D ina m a rc a A le m a nia
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010. Income and Living Conditions. Eurostat.
Aproximadamente el 28% de las viviendas europeas corresponden a hogares unipersonales, siendo Suecia (44%), Finlandia (41%), Dinamarca (39%) y Alemania (39%) los países europeos con una mayor proporción. Las familias unipersonales tienen un menor peso en España (18%), siendo más representativa la proporción de familias de 3 y 4 personas por vivienda que en el conjunto europeo.
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Cuadro 3.2.
Distribución de las viviendas en función del tamaño familiar en los países europeos, 2008
% horizontal
1 persona
2 personas
3 personas
4 personas
5 personas ó más
Alemania 39,0 34,0 13,0 10,0 Austria 36,0 28,0 16,0 13,0 Bélgica 34,0 32,0 15,0 13,0 Bulgaria ----Chipre (1982) 10,0 22,0 17,0 26,0 Dinamarca 39,0 33,0 12,0 11,0 Eslovenia (2002) 17,0 18,0 22,0 24,0 España 18,0 29,0 26,0 20,0 Estonia 33,0 30,0 20,0 12,0 Finlandia 41,0 33,0 12,0 9,0 Francia 34,0 32,0 15,0 13,0 Grecia (2004) 21,0 28,0 21,0 20,0 Hungría (2004) 29,0 30,0 19,0 15,0 Irlanda (2004) 22,0 26,0 18,0 17,0 Italia 28,0 27,0 22,0 19,0 Letonia (2004) 24,0 30,0 23,0 15,0 Lituania ----Luxemburgo 29,0 28,0 17,0 21,0 Malta 19,0 26,0 22,0 22,0 Países Bajos 36,0 33,0 12,0 13,0 Polonia (2004) 25,0 23,0 20,0 18,0 Portugal (2001) ----Reino Unido 29,0 35,0 16,0 14,0 República Checa (2001) 24,0 26,0 19,0 22,0 República Eslovaca (2001) 26,0 22,0 18,0 21,0 Rumania 18,0 27,0 23,0 20,0 Suecia 44,0 30,0 11,0 11,0 PROMEDIO 28,3 28,3 17,7 16,7 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010. Income and Living Conditions. Eurostat.
4,0 7,0 7,0 -25,0 5,0 19,0 6,0 5,0 5,0 6,0 10,0 8,0 18,0 4,0 8,0 -5,0 11,0 6,0 14,0 -6,0 9,0 14,0 13,0 4,0 9,2
En cuanto a las características físicas de las viviendas principales, la superficie media se sitúa en 84 m2 para el conjunto de viviendas de Europa, superficie media que es bastante superior en el caso de España (99 m2). El intervalo es muy amplio desde las viviendas con más de 100 m2 ubicadas en Luxemburgo, Dinamarca, Malta e Irlanda y las viviendas de menos de 60 m2 de media de Rumania, la República Eslovaca y Letonia. Respecto al número de dormitorios, las viviendas principales de los países europeos disponen de 4 habitaciones de media, también con una gran disparidad de resultados entre los países: Malta cuenta con 5,7 habitaciones de media, frente a Letonia o Lituania que dispone de 2,5 habitaciones.
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Cuadro 3.3.
Tamaño de las viviendas en los países europeos, 2009 Superficie media de la vivienda (m2)
Nº de habitaciones
Alemania (2006) 89,9 Austria 98,5 Bélgica (2001) 81,3 Bulgaria (2008) 63,9 Chipre (2001) -Dinamarca 114,4 Eslovenia 75,6 España 99,1 Estonia 61,2 Finlandia 79,4 Francia (2006) 91,0 Grecia (2001) 81,3 Hungría (2005) 77,7 Irlanda (2003) 104,0 Italia (2001) 96,0 Letonia 58,5 Lituania 62,9 Luxemburgo 133,5 Malta (2002) 106,4 Países Bajos (2000) 98,0 Polonia 70,2 Portugal (2001) 83,0 Reino Unido (2001) 86,9 República Checa (2001) 76,3 República Eslovaca (2001) 56,1 Rumania 38,7 Suecia 92,8 PROMEDIO 83,7 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010
4,4 4,1 4,7 -5,4 3,5 2,8 5,1 3,3 3,7 4,0 3,8 2,6 5,6 4,2 2,5 2,5 4,5 5,7 4,3 3,7 4,8 4,7 2,9 3,2 2,6 4,2 4,0
Finalmente, en términos de antigüedad cabe reseñar que el parque europeo de viviendas principales es bastante antiguo, algo más de la mitad corresponde a viviendas de más de 40 años: un 23% son edificios anteriores a 1946 y un 28% datan del periodo 1946-1970. Por su parte, aproximadamente un 35% son viviendas construidas entre 1971 y 1990 y el 14% son de reciente construcción. Tomando como referencia la distribución según la antigüedad de la edificación, cabe concluir que el parque de viviendas más antiguo se ubica en Luxemburgo, Bélgica, Dinamarca, Reino Unido y Francia, donde más del 30% de sus viviendas son anteriores a 1945. Por el contrario, Irlanda, Chipre, Portugal y Finlandia cuenta con las mayores proporciones de vivienda edificada a partir de los años 90. España parece contar con un parque de viviendas menos antiguo que la media, siendo el periodo de 1971 y 1990 donde se sitúa el 38% de sus viviendas.
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13
Cuadro 3.4.
Distribución de las viviendas según antigüedad en los países europeos, 2009
% horizontal
1990
13,2 26,7 34,5 -48,1 25,7 39,2 37,7 41,1 40,0 35,4 43,6 40,9 27,4 31,0 39,6 31,1 16,7 35,3 32,4 37,0 34,9 41,8 37,6 46,6 38,6 26,2 34,7
12,5 21,9 0,0 -27,1 12,1 10,2 15,7 5,3 22,8 17 14,3 11,1 39,3 8,1 11,4 6,3 6,7 20,4 19,8 12,9 25,8 3,2 12,3 8,3 8,7 10,0 14,0
El régimen de tenencia de las viviendas europeas
Del total de viviendas principales de los países europeos, aproximadamente el 73% es en propiedad, un 23% en régimen de alquiler y el 4% restante corresponde a vivienda cedida o cooperativas. Por países, los datos vuelven a poner en evidencia que la vivienda en propiedad sigue siendo la principal modalidad en todos los países, con la excepción de Alemania y Suecia que cuenta con una mayor proporción de vivienda en alquiler que en propiedad. Prácticamente la totalidad de la vivienda es en propiedad en Rumania (96%), Estonia (96%), República Eslovaca (92%) y Hungría (92%). Los países con menos vivienda en propiedad son Suecia (38%), Alemania (46%), Dinamarca (46%), Austria (56%) y Francia (57%). Por el contrario, Alemania es el país europeo con más vivienda en alquiler (54%). También en Suecia (44%), en los Países Bajos (42%) y en Austria (40%) el arrendamiento tiene bastante fuerza. España se sitúa entre los países con más vivienda en propiedad (85%) y con un parque de alquiler que representa el 13% de las viviendas principales, muy por debajo del promedio europeo (23%).
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14
Cuadro 3.5.
Distribución del parque de viviendas según régimen de tenencia, 2008
% horizontal
Propiedad
Alquiler Alquiler social
Alquiler privado
Otros Alquiler total
Alemania 46,0 5,0 49,0 Austria 56,0 23,0 17,0 Bélgica 68,0 7,0 24,0 Bulgaria 95,0 2,0 3,0 Chipre 79,0 3,0 18,0 Dinamarca 46,0 19,0 20,0 Eslovenia 84,0 6,0 3,0 España 85,0 2,0 11,0 Estonia 96,0 1,0 3,0 Finlandia 66,0 16,0 15,0 Francia 57,0 17,0 22,0 Grecia 74,0 0,0 20,0 Hungría 92,0 3,0 4,0 Irlanda 79,0 8,0 13,0 Italia 69,0 4,0 15,0 Letonia 83,0 0,0 17,0 Lituania 97,0 2,0 1,0 Luxemburgo 70,0 2,0 27,0 Malta 75,0 6,0 16,0 Países Bajos 58,0 32,0 10,0 Polonia 63,0 12,0 0,0 Portugal 75,0 3,0 18,0 Reino Unido 69,0 20,0 11,0 República Checa 66,0 20,0 13,0 República Eslovaca 92,0 4,0 1,0 Rumania 96,0 2,0 1,0 Suecia 38,0 17,0 27,0 PROMEDIO 73,1 8,7 14,0 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010. Income and Living The development of Social Housing”, Cecodhas-USH-Dexia, 2008
54,0 0,0 40,0 4,0 31,0 1,0 5,0 0,0 21,0 0,0 39,0 15,0 9,0 7,0 13,0 2,0 4,0 0,0 31,0 3,0 39,0 4,0 20,0 6,0 7,0 1,0 21,0 0,0 19,0 12,0 17,0 0,0 3,0 0,0 29,0 1,0 22,0 3,0 42,0 0,0 12,0 25,0 21,0 4,0 31,0 0,0 33,0 1,0 5,0 3,0 3,0 1,0 44,0 18,0 22,7 4,2 Conditions. Eurostat.
En cuanto al tipo de vivienda de alquiler (privado o social), los datos europeos revelan que el 14% del parque de viviendas corresponde al mercado privado de alquiler y un 9% a la vivienda social de alquiler, ambas proporciones son superiores a las de España que cuenta con un 2% de alquiler social y un 11% de alquiler privado.
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15
Centrando la atención en la vivienda social, los Países Bajos es el país europeo con mayor peso de vivienda protegida de alquiler (32%). Le sigue por orden de importancia Austria (23%), la República Checa (20%), el Reino Unido (20%) y Dinamarca (19%). España se sitúa entre los países europeos con menos vivienda protegida de alquiler.
Gráfico 3.2
Importancia de la vivienda social en los países europeos, 2009 32
P a í s e s B a jo s
23
A us t ria
20 20 19
R e públic a C he c a R e ino Unido D ina m a rc a
17 17 16
S ue c ia F ra nc ia F inla ndia
12
P o lo nia
8,7
P R O M E D IO Irla nda
8 7
B é lgic a
6 6
M a lt a E s lo v e nia
5
A le m a nia
4 4
R e públic a E s lo v a c a It a lia P o rt uga l
3 3 3
H ungrí a C hipre
2 2 2 2 2
R um a nia Luxe m burgo Lit ua nia E s pa ña B ulga ria
1
E s t o nia
0 0
Le t o nia G re c ia
0
5
10
15
20
25
30
35
% alquiler social
Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010. Income and Living Conditions. Eurostat.
En cuanto al mercado libre de alquiler, Alemania (49%) es el país europeo con un mayor parque de este tipo. El mercado de alquiler privado también es importante en Suecia (27%), Luxemburgo (27%), Bélgica (24%) y Francia (22%). De la comparativa entre el parque de alquiler social y libre, resulta de interés constar que la vivienda social de alquiler tiene un mayor peso que la vivienda libre de alquiler en los siguientes países europeos: Países Bajos, Polonia, Reino Unido, Republica Checa y Austria. Por el contrario, el parque de alquiler libre es muy superior al protegido en Alemania, Luxemburgo, Grecia, Letonia, Bélgica y Portugal. También España se caracteriza por tener un parque de alquiler libre superior al social. En el resto de países europeos las diferencias no son tan pronunciadas.
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Finalmente y desde un punto de vista evolutivo cabe destacar una tendencia generalizada del aumento de la vivienda en propiedad en detrimento de la vivienda en alquiler en los países europeos. Más concretamente, la información publicada por Eurostat señala que se está produciendo un incremento de la propiedad (sin pagos pendientes) y un descenso de la vivienda de alquiler libre2.
Gráfico 3.3
Evolución del régimen de tenencia en los países europeos, 2005-2009
46,5
27,0
2009
2005
28,9
0%
13,0
21,6
37,0
20%
40%
60%
13,5
12,4
80%
Propiedad con pagos pendientes
Propiedad sin pagos pendientes
Alquiler privado
Alquiler social/cedido
100%
Fuente: Housing statistiques. Eurostat.
3.2.
La edificación y la construcción de vivienda en Europa
Centrando en la atención en los datos concretos de edificación de vivienda nueva en Europa, y partiendo de la información de 17 países, cabe estimar un promedio de viviendas terminadas de 4,6 viviendas por cada 1000 habitantes en 2009, ratio que alcanzó el máximo en el año 2007 con 5,3 viviendas terminadas por cada 1.000 habitantes. La tasa española en el periodo analizado (2000-2009) es siempre muy superior al promedio europeo (con una diferencia máxima en 2006: 14,6 viv./1000 hab frente a 4,6 de media europea), lo que muestra la sobreactividad del sector de construcción en España. Sin embargo, la diferencia se reduce de manera drástica a partir de 2009. También el índice de viviendas terminadas por cada 1000 habitantes ha sido elevado en el caso de Francia (7,4 en 2008) y Portugal (7,8 en 2008).
2
Los resultados de Eurostat son algo diferentes a los publicados por el Informe Housing Statistiques in the European Union” ya que no incluye el régimen de tenencia de otros (cooperativas, cesión,…). Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
17
Gráfico 3.4
Evolución de las viviendas terminadas por cada 1000 en España y en Europa, 20002009
14,6
15
14
13,5
11,4 habitantes
Viviendas terminadas por 1000
20
9
10
4
5
5,3
4,8
5
4,6
0 2000
2006
2007 España
2008
2009
PROMEDIO EUROPEO
Fuente: Housing statistiques. Eurostat. Elaboración propia.
Cuadro 3.6.
Evolución de las viviendas terminadas por cada 1000 habitantes en algunos países europeos, 2000-2009 2000
2006
2007
Alemania 5,1 3,0 3,2 Bélgica 3,8 6,1 5,4 Dinamarca 2,9 5,3 5,7 España 11,4 14,6 14,0 Estonia 0,5 3,8 5,3 Finlandia 6,3 6,4 6,7 Francia 5,2 7,1 7,5 Hungría 2,2 3,4 3,6 Letonia 0,6 2,6 4,1 Luxemburgo 3,8 4,8 6,3 Países Bajos 4,7 4,4 4,9 Polonia 2,3 3,0 3,5 Portugal 10,8 6,7 7,3 República Checa 2,5 2,9 4,0 República Eslovaca 2,4 2,7 3,1 Rumania 1,2 1,8 2,2 Suecia 1,8 3,7 3,8 PROMEDIO* 4,0 4,8 5,3 * Promedio estimado con la información por países disponible. Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010
2008 2,1 5,2 4,7 13,5 4,0 5,7 7,4 3,6 3,6 -4,8 4,3 7,8 3,7 3,2 3,1 3,7 5,0
2009 4,5 2,9 9,0 2,3 4,1 -3,2 -5,0 4,2 -3,7 3,5 -2,6 4,6
Los datos relativos a los permisos de construcción de vivienda en los diferentes países europeos vuelven a reflejar las elevadas cifras de construcción de países como Francia (462.300 permisos en 2008) y España (365.663 permisos en 2009).
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18
Cuadro 3.7.
Evolución de los permisos de construcción de viviendas en algunos países europeos, 2000-2009
Nº de viviendas
2000
2005
2006
2007
Alemania 348.340 240.571 247.793 Austria 41.500 35.800 38.900 Bélgica 59.384 61.155 Dinamarca 17.192 36.069 35.826 España 524.479 496.785 Estonia 1.076 9.151 12.863 Finlandia 36.939 37.135 36.370 Francia 308.400 389.700 435.100 Grecia 89.389 195.207 125.387 Hungría 44.709 51.490 44.826 Irlanda 99.352 78.755 Italia 184.424 278.602 261.455 Letonia 4.039 5.077 Luxemburgo 3.411 4.692 4.411 Países Bajos 78.563 83.273 96.447 Polonia 158.100 125.400 169.900 Portugal 43.542 51.059 Reino Unido 148.630 174.540 184.910 República Checa 32.087 41.628 43.747 República Eslovaca 9.884 19.796 20.592 Rumania 43.542 51.059 Suecia 18.454 34.239 45.261 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010
2008
182.771 35.800 53.922 24.165 458.683 8.925 33.609 462.300 103.865 44.276 84.397 250.271 4.471 4.934 87.918 249.400 56.618 172.290 43.796 18.116 56.618 28.951
2009
174.691 31.000 52.596 16.094 416.683 5.468 27.061 462.300 79.601 43.862 67.584
177.939 28.100 45.407 7.016 365.663 2.081 27.513
2.573 4.017 87.198 232.600 61.092 156.430 43.531 28.321 45.366 24.220
1.378 3.695 72.646 178.800 48.833 90.320 37.319 20.325
61.490 28.400 40.556
19.325
Desde un punto de vista evolutivo, se observa un descenso generalizado de los permisos de construcción entre el año 2005 y el 2009, en prácticamente todos los países salvo en el caso de Polonia (+43%), Portugal (+12%) y la República Eslovaca (+3%) que han registrado una evolución positiva.
Gráfico 3.5
Tasa de crecimiento de los permisos de construcción de viviendas en algunos países europeos, 2005-2009
100 80 60
4 2 ,6
40
12 ,2
20
2 ,7
0
- 2 1,2 - 2 1,5 - 2 3 ,5 - 2 5 ,9 - 2 6 ,0 - 3 0 ,3 - 4 3 ,6 - 4 4 ,8 - 4 8 ,3
-60 -80
- 5 9 ,2
- 6 5 ,9 - 6 8 ,5 Grecia
Letonia
Irlanda
Reino Unido
Hungría
Suecia
España
Alem ania
Finlandia
Bélgica
Austria
Luxemburgo
Países Bajos
República Checa
República Eslovaca
Portugal
Polonia
-100
- 7 7 ,3 - 8 0 ,5 Dinamarca
- 10 ,4 - 12 ,8
-40
Estonia
-20
Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010
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19
También el número de transacciones de viviendas parecen mostrar un descenso en el conjunto de los países europeos en el mismo periodo. De nuevo, la reducción es especialmente notable en España (-60% entre 2005-09), aunque también es todavía más importante en Irlanda (-75% en el mismo periodo).
Cuadro 3.8.
Evolución del nº de transacciones de viviendas en algunos países europeos, 2000-2009 2000
2005
2006
Alemania ---Bélgica 107.106 118.504 -Dinamarca 93.513 109.713 93.754 España 565.096 544.994 Estonia 38.264 62.905 62.824 Finlandia 68.540 81.208 77.121 Francia ---Irlanda 47.567 61.933 60.698 Italia 690.000 833.000 845.000 Letonia 22.195 65.491 76.469 Luxemburgo ---Países Bajos 189.000 207.000 210.000 Polonia 74.300 74.300 Suecia 50.946 59.224 58.751 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010
3.3.
2007 835.000 -85.674 424.432 49.788 77.884 -48.250 809.000 61.798 7.073 202.000 74.300 64.221
2008 815.000 120.741 66.875 231.038 34.431 70.245 684.000 29.586 687.000 41.422 5.926 182.000 74.300 56.983
2009 ---221.910 26.550 71.001 575.000 15.337 595.000 33.026 6.764 128.000 -51.865
El precio de la vivienda en Europa
Se recoge en las siguientes tablas la información publicada en el informe Housing Statistics in the European Union información detallada sobre el precio de venta de la vivienda usada y de la vivienda de nueva construcción, así como información sobre la renta media anual por una vivienda del mercado libre y del mercado protegido. Con la información disponible, se puede estimar un precio medio europeo3 para una vivienda del mercado usado de 177.200 euros y de 215.600 en el caso de una vivienda de nueva construcción, siendo el precio por m2 medio de 1.889 euros en el caso de la vivienda usada y de 2.362 euros en el de la vivienda nueva. Según estos datos, los precios por vivienda usada oscilan desde una media superior a los 275.000 € en Dinamarca, Luxemburgo o Irlanda a menos de 25.000 € en Letonia o la República Checa. En precios por metro cuadrado, vuelve a destacar la carestía de Luxemburgo y también del Reino Unido (3.569 €/m2 y 2.946 €/m2 respectivamente). Los 233.000 €/vivienda y 1.917 €/ m2 sitúan a España en un nivel intermedio.
3
Media aritmética estimada teniendo en cuenta la información por países disponible. Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
20
Se dispone de información de menos países respecto a los precios de la vivienda nueva, pero vuelve a destacar Luxemburgo (350.000 €/vivienda y 4.336 €/ m2) muy por delante de cualquier otro país. España de nueva está en un nivel intermedio (236.000 €/vivienda y 1.992 €/ m2). Así mismo, es preciso destacar que la práctica equiparación de precios entre la vivienda usada y la nueva que se observa en España, no se produce en casi ningún otro país. En general (salvo en Irlanda), la vivienda nueva es notablemente más cara que la usada.
Cuadro 3.9.
Precio medio de las viviendas en algunos países europeos, 2009 Vivienda usada Precio medio por vivienda (Miles de euros)
Precio medio del m2 (Euros)
Vivienda nueva
Precio medio Tamaño medio de las por vivienda (Miles de viviendas euros) (m2)
Austria 75,8 1.010 75 Bélgica 173 2.128 81,3 Dinamarca 293 1.839 159 España 233 1.917 122 Estonia 120 2.034 59 Finlandia 157 1.934 81 Francia 187,5 2.500 70 Grecia 176 1.793 95 Irlanda 275 2.644 104 Italia 163 1.580 103 Letonia 24 445 50 Luxemburgo 284 3.569 81 Malta 815-1.050 45-200 Países Bajos 238 2.429 98 Portugal 146 1.490 98 Reino Unido 256 2.946 86,9 República Checa 22,9 375 61 Suecia 188 1.472 128 PROMEDIO 177,2 1.888,5 91,3 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010
Precio medio del m2 (Euros)
Tamaño medio de las viviendas (m2)
1.890
80
236 200 295 187,5 204 242
1.992 3.226 2.787 2.500 2.064 2.327
118 62 106 70 98 104
72 350 272
810 4.336 >1.050 2.776
78 82 45-200 98
97
1.272
215,6
2.361,8
76 130 91,8
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21
En cuanto a la vivienda en arrendamiento, de la información por países cabe estimar una renta media de alquiler en el mercado libre de 487 euros mensuales, promedio que baja a 243 euros en el caso de la vivienda protegida de alquiler.
Cuadro 3.10.
Renta media mensual de alquiler en algunos países europeos, 2009 Alquiler libre
Alquiler protegido
Alemania 408,3 Austria 550,0 Bélgica -Chipre 508,3 Dinamarca 475,0 España 425,0 Estonia -Finlandia 533,3 Francia 525,0 Grecia 383,3 Hungría 141,7 Irlanda 1.000,0 Italia 333,3 Lituania 91,7 Luxemburgo 641,7 Malta 375,0 Países Bajos 841,7 Portugal 650,0 Reino Unido 741,7 República Checa 108,3 Suecia 516,7 PROMEDIO 486,8 Fuente: Housing Statistics in the European Union, 2010. Elaboración propia.
-466,7 200,0 --133,3 108,3 491,7 333,3 -33,3 158,3 100,0 8,3 333,3 -408,3 -325,0 58,3 483,3 242,8
Las rentas libres más elevadas se observan en Irlanda (1.000 € por mes), Países Bajos (841 €) y Reino Unido (741 €), mientras las más bajas corresponden a Hungría (141 €), Lituania (91 €) y la República Checa (108 €). España se sitúa por debajo de la media con 425 €. En cuanto al alquiler protegido, destacan Finlandia, Suecia y Austria con rentas medias por encima de los 450 €, así como en la parte baja de nuevo la República Checa (58 €), Hungría (33 €) y Lituania (8 €). Según esta fuente, España se posiciona también aquí por debajo e la media (133 €).
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22
4.
4.1.
LA VIVIENDA SOCIAL EN FRANCIA
Introducción
Este apartado tiene como objetivo realizar una aproximación a la política de vivienda y al fomento de la vivienda social de alquiler en Francia. De manera resumida se recogen las principales características de la vivienda en Francia: •
La vivienda en propiedad (57%) tiene un menor peso que en conjunto de los países europeos y un mercado de alquiler bastante amplio (39%).
•
La vivienda libre de alquiler (22%) posee una cuota superior a la vivienda social de alquiler (17%).
•
El Gobierno Central sigue siendo el principal responsable de la política de vivienda, aunque los esfuerzos de descentralización otorgan cada vez un papel más activo a municipios y regiones.
•
Los tres ejes estratégicos de la política de vivienda francesa son el Plan nacional para el desarrollo de la vivienda social, el Programa nacional de rehabilitación urbana y la Promoción de vivienda en propiedad.
•
Existe un concepto generalista de la vivienda social cuyo objetivo es atender de forma global a personas con dificultades de acceso a la vivienda por falta de recursos económicos suficientes.
•
Los principales propietarios de la vivienda social son servicios públicos y empresas no lucrativas registradas.
•
La política francesa ha regulado el mercado de alquiler protegido, estableciendo unas rentas máximas de alquiler y unos ingresos máximos de acceso a la vivienda social de alquiler.
•
La adjudicación de la vivienda social de alquiler se basa en un sistema de cuotas repartido entre los agentes intervinientes en la financiación de la vivienda social.
•
Francia cuenta con un amplio abanico de ayudas que favorece la promoción de vivienda protegida de alquiler: subvenciones y préstamos cualificados estatales compatibles con financiación local.
•
La política fiscal francesa apoya la promoción de vivienda de vivienda social de alquiler e incentiva la promoción de vivienda de alquiler en el mercado libre.
•
La población inquilina de bajos ingresos cuenta con ayudas a la persona para facilitar el pago de las viviendas arrendadas.
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4.2.
El parque de viviendas en Francia
4.2.1.
El régimen de tenencia
El parque de viviendas de Francia responde al modelo donde la vivienda en propiedad es el régimen de tenencia que predomina (57%), pero que convive con un parque de alquiler libre bastante amplio (22%) algo superior al del mercado de alquiler protegido (17%).
Gráfico 4.1
Distribución del régimen de tenencia de la vivienda en Francia, 2008 Alquiler privado 22%
Otros 4%
Alquiler social 17%
Propiedad 57%
Fuente: “Social Housing Statistiques”. Elaboración propia.
En Francia hay más de 11 millones de viviendas de alquiler, de las que aproximadamente 5 millones son viviendas sociales de alquiler. La vivienda protegida de alquiler (HLM, Habitations à Loyer Modéré) de titularidad pública se cifra en 2 millones de viviendas y la privada en 1,8 millones. Por su parte, existen en el mercado más de 1 millón de viviendas de alquiler social pertenecientes a otro tipo de propietarios.
Cuadro 4.1.
Distribución del parque de vivienda de alquiler en Francia, 2005 Número de viviendas
DISTRIBUCIÓN DEL ALQUILER SOCIAL VIVIENDA PÚBLICA HLM VIVIENDA PRIVADA HLM OTRO TIPO DE PROPIETARIOS DE ALQUILER SOCIAL TOTAL VIVIENDA SOCIAL DISTRIBUCIÓN DEL ALQUILER LIBRE VIVIENDAS DE ALQUILER LIBRE VIVIENDA DE ALQUILER LIBRE INSTITUCIONAL TOTAL VIVIENDA PRIVADA TOTAL ALQUILER
% sobre el parque de viviendas de alquiler
2.026.000 1.756.000 1.138.000 4.920.000
18,0 15,0 10,0 43,0
6.329.000 219.000 6.548.000 11.468.000
55,0 2,0 57,0 100,0
Fuente: Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries. OTB, Research Institute for Housing, Urban and Mobility Studies Delft University of Technology, 2009.
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Las mayores tasas de vivienda protegida se registran en los municipios entre 20.000 y 99.999 habitantes, donde el 29% de su parque es protegido y cuentan con el 41% del parque total de vivienda protegida de Francia.
Cuadro 4.2.
Importancia de la vivienda social de alquiler según el tamaño del municipio en Francia, 2001
Nº de habitantes
Número de viviendas
< 2.000 2.000-4.999 5.000-9.999 10.000-19.999 20.000-49.999 50.000-99.999 100.000-199.999 200.000-1.999.999 París TOTAL
205.452 313.593 419.300 580.920 1.130.144 581.411 410.511 306.053 205.722 4.153.156
% sobre el parque de viviendas de alquiler 3,6 9,8 16,3 22,5 29,1 28,9 25,3 19,1 18,5 17,1
Fuente: Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries. OTB, Research Institute for Housing, Urban and Mobility Studies Delft University of Technology, 2009.
En términos poblacionales, la densidad de la vivienda social en los municipios metropolitanos se ha mantenido estable en los últimos 5 años y se sitúa en 70,4 viviendas por cada 1.000 habitantes. Los Departamentos con más densidad de vivienda social se sitúan en el norte de Francia.
Gráfico 4.2
Densidad de vivienda social por 1.000 habitantes, 2009
Fuente: “Les organisme de logement social”, Julio de 2010.
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25
4.2.2.
El precio de la vivienda
Tomando como referencia los datos publicados en Informe Housing Statistics relativos a 2009, el precio de la vivienda de alquiler del mercado libre en Francia se sitúa en 6,3 euros por metro cuadrado y en 4 euros de media en el caso de la protegida. Teniendo en cuenta el tamaño medio de las viviendas se estima una renta media de 525 euros en el caso de la vivienda libre y de 333 euros en la vivienda social.
Gráfico 4.3
Euros
600
Renta media de alquiler en Francia, 2008
525,0
333,3
400 200 0 Alquiler privado
Alquiler social Renta m edia
Fuente: “Social Housing Statistiques”. Elaboración propia.
Tal y como reflejan los datos de 2002, las diferencias entre la renta de alquiler libre y del alquiler social se incrementan a medida que aumenta el tamaño del municipio.
Cuadro 4.3.
Renta media mensual por m2 de las viviendas de alquiler social y privado por tamaño del municipio en Francia, 2002
Nº de habitantes
Alquiler social
Alquiler privado
Ratio (Alquiler social/alquiler privado)
< 2.000
3,8
4,3
0,88
2.000-4.999
4,2
4,8
0,87
5.000-9.999
3,6
5,0
0,72
10.000-19.999
3,9
5,6
0,70
20.000-49.999
3,8
5,6
0,68
50.000-99.999
3,9
5,9
0,66
100.000-199.999
3,9
6,4
0,61
200.000-1.999.999
4,0
6,8
0,59
París
5,2
11,4
0,46
TOTAL
4,2
6,6
0,64
Fuente: Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries.. OTB Research Institute for Housing, Urban and Mobility Studies Delft University of Technology, 2009.
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26
4.2.3.
Tendencias del mercado
Desde un punto de vista evolutivo, los datos muestran que desde 1963 la proporción de vivienda en propiedad no ha dejado de ganar importancia en Francia. El sector de alquiler del mercado libre tras un descenso importante entre 1963 y 1988, posteriormente ha mantenido su nivel de importancia. La vivienda protegida de alquiler tuvo un fuerte incremento entre la década de los años 60 hasta mediados de los años 80 y desde entonces hasta la actualidad ha mantenido su nivel de representación.
Gráfico 4.4
Evolución del régimen de tenencia de la vivienda en Francia, 1963-2006
Fuente: INSEE, http://www.insee.fr/
En la última década, el parque de vivienda social de Francia ha seguido una tendencia creciente desde 2000 pasando de los 4.150.000 de viviendas a 4.450.000 viviendas en 2008. El incremento en ese periodo ha sido del 7%
Gráfico 4.5
Evolución de la vivienda social en Francia, 2000-2008
Fuente: “Les organismes de logement social”, Julio de 2010. Ministère de l´Ecologie du Développement durable et de la Mer.
En el mismo periodo el número de viviendas edificadas ha sido relativamente estable entre 45.000 y 55.000 viviendas sociales al año. El incremento notable de 2008 con 59.300 viviendas edificadas se produce como consecuencia del plan de cohesión social que ha permitido relanzar la construcción a partir de 2006.
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Gráfico 4.6
Evolución del número de viviendas sociales edificadas en Francia, 2000-2008
Fuente: “Les organismes de logement social”, Julio de 2010. Ministère de l´Ecologie du Développement durable et de la Mer.
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28
4.3.
La evolución de la política francesa en materia de vivienda
En Francia el Gobierno Central4 sigue siendo el mayor responsable de la política de vivienda (Ministére de l´ecologie, du développement durable, des transports et du logement). Así, la Ley francesa (Loi Solidarité et renouvellement urbains, SRU, 2000) establece que las ciudades con población por encima de 3.500 habitantes, o de 1.500 habitantes en el área de Paris, deben tener al menos un 20% de viviendas sociales de alquiler y se establecen sanciones si no se alcanza ese objetivo en el plazo de 20 años. El Gobierno francés a través de la Agencia Nacional del Hábitat (L´Agence Nationale de l´Habitat, ANAH5) concede importantes ayudas a la promoción de vivienda social de alquiler. Y Francia también ha experimentado un proceso de descentralización que otorga a los municipios una mayor responsabilidad en el ámbito de la vivienda local, los planes de edificación y la provisión de permisos de construcción. La política francesa de vivienda ha cambiado gradualmente desde mediados de los años 60. Tras años de financiación de la construcción de viviendas nuevas mediante subvenciones y préstamos cualificados tanto para la vivienda social de alquiler como para la vivienda en propiedad, el Gobierno francés reduce paulatinamente la inversión en vivienda y elimina las subvenciones a la construcción y la ayuda estatal se centra en la población de bajos ingresos. Así, en 1977 se aprueba una Ley de Vivienda que intensifica el apoyo financiero a promotores de vivienda de alquiler y se establecen ayudas personales a la vivienda y subvenciones para la rehabilitación de viviendas. Las ayudas fueron acordadas entre el Gobierno y los agentes promotores y en contrapartida se introdujeron criterios de calidad para las viviendas financiadas y unos requisitos de nivel de ingresos máximos para la población inquilina de las mismas. Ya en la década de los 80, y como consecuencia de la crisis económica y los altos tipos de interés, se reduce la construcción de vivienda en propiedad, al tiempo que se endurece el control del mercado de alquiler libre. Con el fin de fomentar la construcción de vivienda de alquiler se introducen una serie de beneficios fiscales para mejorar las condiciones de inversión de los promotores de alquiler libre, que continúan vigentes con algunos cambios en las condiciones de acceso.
4 5
http://www.developpement-durable.gouv.fr/-Logement-et-hebergementhttp://www.anah.fr/lanah.html Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
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La rehabilitación del parque de viviendas existente y regeneración urbana toma fuerza en la política de vivienda francesa ya en los años 90 y se mantiene el sistema de financiación para apoyar a la construcción de vivienda de alquiler social y privada. Los propietarios de la vivienda social de alquiler empiezan a ser un agente muy activo en los procesos de regeneración urbana y en 2003 se crea la Agencia Nacional de Regeneración Urbana (Agence Nationale Pour la Rénovation Urbaine, ANRU) para invertir y coordinar los proyectos de renovación urbana. El plan conocido como “Plan de Cohésion Sociale” entra en vigor en 2005 cuyos objetivos estratégicos son mejorar la calidad de la vivienda ya existente, promover la producción de vivienda de alquiler asequible y asegurar que la vivienda vacía se ponga en el mercado. Otro objetivo de esta política es desarrollar un sector intermedio en el mercado de alquiler (logement locatif intermédiare) que ofrezca alquileres superiores a los sociales, pero por debajo de los precios del mercado. Los préstamos y los beneficios fiscales se mejoran para este sector. Por otro lado, en 2004 la segunda ley de descentralización da una mayor responsabilidad a las autoridades locales en política de vivienda, que pueden conceder préstamos y ayudas complementarias a las del Gobierno Central, siempre y cuando exista un acuerdo con el Ministerio central. Finalmente, destacar que en Francia recientemente ha tomado fuerza el desarrollo de la política de “derecho a una vivienda” (Droit au logement opposable, DALO). En el futuro, todos los ciudadanos franceses tendrán derecho a una vivienda digna, aunque en la actualidad este derecho sólo se aplica al sector social de alquiler. El derecho a exigir una vivienda implica que las personas carentes de una vivienda digna pueden acudir a los tribunales a exigir su derecho. La nueva ley es una extensión de la Loi Besson de 1990, que ya había introducido un derecho casi constitucional a la vivienda.. El derecho exigible de vivienda ha entrado en vigor en 2008 para la población con una necesidad de vivienda más urgente (personas sin hogar, población de bajos ingresos, familias monoparentales con hijos/as a su cargo). En 2012 en principio el derecho se extenderá a toda la población demandante de vivienda, como puede ser el caso de familias que residen en una vivienda pública inadecuada. Con la llegada del gobierno de Nicolas Sarkozy, se pasa de una política más orientada a la vivienda de alquiler a una nueva política de fomento de la vivienda en propiedad y se plantea como objetivo elevar la tasa de vivienda en propiedad al 70%. Para ello se crea una nueva deducción de impuestos por la compra de la primera vivienda y el Gobierno fomenta la venta de la vivienda social de alquiler y permite a sus propietarios obtener financiación para la rehabilitación y la construcción de nueva vivienda. En 2007, los propietarios de vivienda social firman un acuerdo con el Gobierno que les compromete a vender el 1% del parque de alquiler, aunque por el momento sus efectos han sido limitados.
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4.4. 4.4.1.
Aspectos clave de la vivienda social La regulación del alquiler social
El Estado francés regula las rentas de alquiler del mercado protegido. La renta de alquiler máxima varía en función del sistema de ayudas a la financiación existente para la promoción de vivienda protegida de alquiler y tiene en cuenta el ámbito geográfico de residencia. Se ha establecido un precio máximo por metro cuadrado para los tres tipos de vivienda de alquiler: el alquiler “intermedio”, segmento de vivienda que se sitúa entre la vivienda social más asequible y el alquiler del mercado libre, el alquiler “social” y el alquiler “más social”. Estos precios medios máximos pueden variar de una región a otra, teniendo en cuenta variables de coste y no las condiciones propias del mercado de viviendas.
Cuadro 4.4.
Rentas de alquiler máximas por m2 de la vivienda social de Francia, 2011 Zona A
Zona B
Zona C
París, Ginebra
Municipios de + de
Resto de municipios
francés y parte de la
50.00 habitantes,
Costa Azul
municipios de las afueras de parís y algunas comunidades del litoral
Alquiler “intermedio”
17,47
11,41
8,27
Alquiler “social”
6,30
5,73
5,15
Alquiler “muy social”
5,96
5,57
4,96
Fuente: http://www.anah.fr/
Las rentas máximas del mercado protegido se establecen teniendo en cuenta los gastos de inversión de los promotores de la vivienda social (construcción, rehabilitación o renovación) y el préstamo cualificado estatal. Por otro lado, se establece la renta de alquiler que debería cubrir todos los gastos de los promotores llamada “alquiler de equilibrio” (loyer d´equilibre). Si la renta de equilibrio es superior a la renta máxima permitida, los promotores de vivienda social deben buscar otras fuentes de financiación y para ello, pueden sustituir parte del préstamo estatal por otro préstamo más barato procedente del “programa de vivienda 1%” (le 1% Logement) o buscar financiación entre las autoridades locales. El Gobierno Central también establece unas recomendaciones relativas al incremento anual de la renta para el alquiler social. Sin embargo, los propietarios de la vivienda social de alquiler no tienen la obligación de seguir esas recomendaciones, pudiendo aplicar otro tipo de subidas anuales.
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La seguridad de la tenencia de la vivienda social de alquiler es superior a la del mercado libre, dada la naturaleza indefinida de la vivienda protegida. El no pago en una vivienda protegida puede implicar el desalojo, pero esto supone un largo y complejo procedimiento. En Francia no existe un derecho generalizado a compra de la vivienda social de alquiler, aunque anualmente se venden más de 5.000 vivienda sociales a propietarios individuales, lo que permite llevar a cabo nuevas inversiones. Sólo se puede vender a sus propios inquilinos la vivienda social de más de 10 años y su venta debe ser aprobada por las autoridades locales, ya que pierden su derecho de adjudicación de las viviendas vendidas. También Francia ha establecido un nivel de ingresos máximos para acceder a la vivienda social que varía en función de la zona de residencia, el tipo de vivienda y la composición familiar. Sin embargo, la población inquilina de una vivienda social de alquiler (entendiendo por vivienda social como aquella que pertenece o está gestionada por propietarios de vivienda de alquiler financiada con ayuda pública) no tiene obligación de abandonar la vivienda protegida en el momento en que sus ingresos superan el máximo establecido. En 2008 se estimaba que el 8% de las familias inquilinas de vivienda protegida superan el límite de ingresos establecido. Ahora bien, cuando el nivel de ingresos supera el 120% del límite máximo para la vivienda social de alquiler correspondiente, los inquilinos tienen que pagar
un suplemento
(suplemento de alquiler (loyer) de Solidaridad, SLS) en su renta mensual con el fin de compensar su buena situación económica. La cuantía del suplemento depende de los ingresos del hogar y del tamaño de la vivienda. No obstante, los gastos de vivienda (alquiler + suplemento de alquiler) no podrá nunca exceder del 25% del total de los ingresos familiares.
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Cuadro 4.5.
Nivel de ingresos máximos para el alquiler de vivienda social en Francia, 2011 (Euros)
Zona A
Zona B
Zona C
Alquiler “intermedio” Persona sola
44.793
34.620
30.294
Pareja
66.943
46.229
40.717
Persona sola o pareja con 1 persona a su cargo
80.471
55.593
48.744
Persona sola o pareja con 2 persona a su cargo
96.391
67.111
58.992
Persona sola o pareja con 3 persona a su cargo
114.109
78.946
69.237
Persona sola o pareja con 4 persona a su cargo
128.402
88.968
78.101
Persona a cargo suplementaria
+14.312
+9.924
+8.871
Alquiler “social”
Paris y
Afueras de
localidades
París y
de
limítrofes
comunidades
regiones
Resto
limítrofes Persona sola
22.113
22.113
19.225
2 personas sin personas a su cargo*, sin incluir a las
33.048
33.048
25.673
43.323
39.727
30.874
4 personas o 1 persona con 2 personas a su cargo
51.725
47.585
37.272
5 personas o 1 persona con 3 personas a su cargo
61.542
56.332
43.846
6 personas o 1 persona con 4 personas a su cargo
69.250
63.390
49.414
Persona a cargo suplementaria
+7.715
+7.063
+5.512
familias jóvenes 3 personas o 1 persona con 1 persona a su cargo y parejas jóvenes**
Alquiler “muy social” Persona sola
12.163
12.163
10.572
2 personas sin personas a su cargo, sin incluir a las
19.830
19.830
15.405
25.994
23.835
18.524
4 personas o 1 persona con 2 personas a su cargo
28.451
26.172
20.612
5 personas o 1 persona con 3 personas a su cargo
33.846
30.984
24.116
6 personas o 1 persona con 4 personas a su cargo
38.088
34.865
27.178
Persona a cargo suplementaria
+4.244
+3.884
+3.031
familias jóvenes 3 personas o 1 persona con 1 persona a su cargo y parejas jóvenes
* Persona a cargo: menores a cargo y ascendentes de más de 65 años y personas con discapacidad. ** Parejas jóvenes: dos personas sin cargas familiares y de menos de 55 años. Fuente: http://www.anah.fr/
4.4.2.
Condiciones de acceso y proceso de adjudicación
El mercado de alquiler social de Francia se caracteriza por un proceso de adjudicación complejo que se produce en diferentes fases y en el que intervienen numerosos agentes. Como consecuencia de los acuerdos firmados entre los propietarios de la vivienda social y distintos actores para la financiación de la promoción de vivienda social de alquiler, Francia ha establecido un sistema de cuotas para la adjudicación de estas viviendas, que normalmente sigue la siguiente distribución: el Gobierno Central tiene derecho a adjudicar el 30% de las viviendas protegidas de alquiler (un 25% se reserva para la población más desfavorecida y un 5% para el funcionariado público), los municipios se reservan un 20% de Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
33
las viviendas (como compensación por garantizar los préstamos cualificados) y el 50% restante corresponde a varios recaudadores locales del fondo del 1% en vivienda (Comité Interprofessionel du Logement, CIL)6 y otros inversores en vivienda social. Este reparto de cuotas puede variar de un municipio a otro. Los actores intervinientes en la adjudicación eligen tres candidatos por vivienda (por orden de prioridad) y se presenta el expediente a la “comisión de adjudicación” (comisión d´atttribution), quien decide a qué candidato adjudicar la vivienda. El comité de adjudicación está compuesto por agentes relevantes del sector (trabajadores de la empresa propietaria de la vivienda social, el alcalde municipal, autoridades públicas o algún representante de la población inquilina). La práctica más habitual es que el comité siga el orden de prioridad establecido por los actores intervinientes. En Francia coexisten múltiples criterios de adjudicación de la vivienda social de alquiler. En primer lugar, se establece un límite de ingresos que varía en función del sistema de financiación cualificada al que se ha acogido la promoción, según se ha indicado antes. Este límite de ingresos se revisa anualmente por el Gobierno Central y varía de unas regiones a otras y según el tipo de vivienda. Además del nivel de ingresos, existen otros requisitos de adjudicación, que pueden variar de una localidad a otra, criterios que no son acumulables y que a veces pueden entrar en conflicto entre ellos. Todo ello conlleva a que el proceso de adjudicación sea complejo y que se tache en ocasiones de poco transparente. La población que quiere acceder a una vivienda social de alquiler debe inscribirse como demandante en los diferentes servicios existentes: propietarios de vivienda social, autoridades locales u otros servicios del Estado. A toda la población solicitante de vivienda protegida se le asigna un número único en el ámbito del Departamento de residencia. El tiempo de espera para acceder una vivienda social puede variar mucho de una localidad a otra en función de la situación del mercado de la vivienda de dicha región.
6
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4.4.3.
El esquema del 1% en vivienda
En 1953 se hizo obligatorio en Francia el llamado esquema de “logement 1%”7. Este sistema establece que toda empresa privada de más de 19 empleados debe pagar esa cuantía como modo de expresar su solidaridad social entre empleadores y empleados y la sociedad. La tasa que inicialmente se había fijado en el 1% del total bruto de la masa salarial, se redujo al 0,95% en 1992. El 0,5% se destina al Fondo Nacional de ayuda a la vivienda (Fonds National d´aide au logement, FNAL), que lo utiliza para financiar las ayudas personales a la vivienda (subsidios de vivienda). Y el 0,45% restante se transfiere a organizaciones intermedias registradas (Comités Interprofessionnels du Logement) y cámaras de comercio con el objetivo de financiar vivienda social, operaciones de renovación urbana y proporcionar apoyo financiero, asesoramiento y servicios a las familias.
4.4.4.
Las ayudas a la promoción de vivienda social de alquiler
Los préstamos y las subvenciones han jugado un papel muy importante en la política de vivienda de Francia. Se describe a continuación el actual sistema de financiación de la vivienda social de alquiler de la Agencia Nacional del Habitat (L´agence nationale de l´habitat, ANAH). Actualmente coexisten cuatro tipos de préstamos para la construcción, adquisición o renovación de la vivienda social de alquiler: •
Prêt Locatif à Usage Social (PLUS): préstamo cualificado al que únicamente pueden acceder propietarios de vivienda social de alquiler, Sociedades de Economía Mixta (Societes d´Economie Mixte, SEMs), autoridades locales y organizaciones de vivienda para colectivos vulnerables. El préstamo puede ser utilizado para la compra de suelo, la compra de viviendas ya existentes, la construcción de nuevas viviendas, la transformación de los edificios no residenciales en viviendas y la realización de alojamientos para grupos vulnerables. También puede ser fuente de financiación para actuaciones de regeneración urbana.
•
Prêt Locatif aidé d´intégration (PLA-I): Este préstamo es una variación del PLUS con un énfasis más social, estando destinado a la construcción o adquisición de viviendas para personas con grandes dificultades sociales o económicas; por ello se plantea una renta máxima menor y se concede una mayor subvención.
•
Prêt Locatif social (PLS): es un préstamo al que puede acceder cualquier inversor que
desea
ofertar
viviendas
en
el
mercado
de
alquiler
intermedio
(secteur
intermédiaire), segmento de vivienda que se sitúa entre la vivienda social más asequible y el alquiler del mercado libre. •
Prêt Locatif intermédiaire (PLI): es un préstamo similar al PLS, pero orientado a un sector intermedio todavía más alto y está diseñado para zonas donde el acceso a la vivienda es muy difícil, como puede ser en la región de París o en ciudades con precios de vivienda muy elevados.
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http://www.actionlogement.fr/ Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
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Cuadro 4.6.
Principales características de los préstamos para propietarios de vivienda social de alquiler en Francia, 2008 PLA-I
Grupo objetivo
Propietarios social,
de
PLUS
vivienda
Sociedades
Economía
Mixta
autoridades
de
vivienda
PLS
PLI
Todos los inversores
Todos los inversores
Depende del proveedor del
Depende del proveedor del
social y SEMs
(SEMs) locales,
organizaciones vivienda
de
Propietarios
con
para
colectivos
vulnerables
Tasa de interés8
Livret A – 0,2%
Livret A + 0,8%
crédito y del tipo de
crédito y del tipo de
propietario. Normalmente
propietario. Normalmente
es Livret A + 1,2%
es Livret A + 1,5%
Tasa de IVA
IVA reducido (5,5%)
IVA reducido (5,5%)
IVA reducido (5,5%)
IVA normal
Exención en tasas de suelo y propiedad
SI (25 AÑOS)
SI (25 AÑOS)
SI (25 AÑOS)
NO
Duración del préstamo
40 años (50 años por el
40 años (50 años por el
30 años (50 años por el
30 años (50 años por el
valor del suelo)
valor del suelo)
valor del suelo)
valor del suelo)
Volumen del préstamo
Variable, máximo el 100%
Variable, máximo el 100%
> 50% del coste de
Variable
del coste de inversión
del coste de inversión
inversión
Duración con contrato con el Estado
Normalmente por un
Normalmente por un
Tiempo del préstamo,
Tiempo del préstamo,
periodo superior el del
periodo superior el del
mínimo 15 años (tiempo
mínimo 9 años (tiempo
préstamo
préstamo
superior en el caso de
superior en el caso de
propietarios de vivienda
propietarios de vivienda
social)
social)
No hay subvención
No hay subvención
11,4 euros/m2 (150% del
17,47 euros/m2
Depende de la región y el
Depende de la región y el
tipo de inversión, entre un
tipo de inversión, entre un
16,5% y un 35%
3% y un 17,8%
Renta máxima de alquiler en la zona más cara de 2011
5,96 euros/m2
6,3 euros/m2
Nivel de ingresos máximos
Depende de la región y el
Depende de la región y el
Depende de la región y el
tamaño familiar,