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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN– SECTOR DE PAJARITO CONTENIDO DOCUMENTO SOPORTE 1.

GENERALIDADES

1.1. 1.2.

Antecedentes Marco Legal

2.

JUSTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN.

3.

DELIMITACIÓN

3.1. 3.2.

Delimitación del Área de Planificación Conformación del Área de Planificación

4.

DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN Y ÁREAS DE INFLUENCIA.

4.1.

Localización y características del Sector

4.2. Medio Natural 4.2.1. Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo. 4.2.1.1 Morfometría. 4.2.1.2. Geomorfología 4.2.1.3. Geología. 4.2.1.4. Geología Estructural 4.2.1.5. Procesos Erosivos. 4.2.1.6. Zonificación de la Aptitud Geológica Preliminar para el Uso Urbano. 4.2.1.7 Conclusiones y Recomendaciones 4.2.2. Corrientes Naturales de Agua 4.2.3 Climatología. 4.2.4. Cobertura Vegetal. 4.2.5. Los Usos Actuales del Suelo 4.2.6. Calidad del Aire. 4.2.7. Paisaje. 4.2.8. Desechos Sólidos 4.2.9. Aspectos Hidráulicos 4.3. Sistema Vial y de Transporte 4.3.1. Vía Estructurante del P.O.T. 4.3.2. Trazado y Geotécnia de los Proyectos Viales Vigentes al Interior del Área del Plan Parcial. 4.3.3. Accesibilidad al Área de Planificación. 4.3.4. Transporte 4.4

Servicios Públicos

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4.5. Equipamientos 4.5.1. Equipamientos de Educación 4.5.2. Equipamientos de Recreación y Deportes 4.5.3. Equipamientos de Salud 4.5.4. Otros Equipamientos 4.6.

Centralidades

4.7.

Parques, Plazas y Zonas Verdes

4.8. El Espacio Privado 4.8.1. Características de los Predios a Desarrollar 4.9. Áreas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo 4.9.1. Marco de Referencia 4.9.2. Caracterización General 5. MODELO DE OCUPACIÓN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS 5.1.

Modelo de Ocupación Territorial para Pajarito

5.2. Objetivos del Plan Parcial 5.2.1. Objetivos Generales 5.2.2. Objetivos Específicos 5.3.

Políticas del Plan Parcial.

5.4.

Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.

5.5.

Lineamientos de Planificación de las Áreas de Manejo Especial

6.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO

6.1. Planteamiento Urbanístico 6.1.1. La Integralidad del Espacio Público 6.1.2 Vinculación Urbano Rural 6.1.3 Plan de Manejo Ambiental 6.1.4 Sistema de Centralidades 6.1.5 El Sistema de Equipamientos y las Áreas Cívicas y Representativas 6.1.6 Sistema Vial y de Transporte 6.2. Sistema Natural 6.2.1. Parques Ambientales 6.2.2. Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística 6.2.3. Áreas de Protección a las Corrientes de Agua 6.3. Conformación de las Centralidades. 6.3.1. Centralidad Zonal La Aurora 6.3.2. Centralidad Barrial de Nazareth 6.3.3. Centralidad Barrial de Lusitania 6.3.4. Centralidad Barrial de Pajarito DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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6.3.5. 6.3.6.

Centralidad Barrial de Monteclaro Desarrollo de las Centralidades.

6.4. Sistema de equipamientos y áreas cívicas y representativas 6.4.1. Equipamientos Básicos Sociales 6.4.2. Subsistema de Equipamientos Básicos Comunitarios. 6.4.3. Otros Equipamientos 6.4.4. Áreas Cívicas y Representativas. 6.4.5. Desarrollo y Gestión de los Equipamientos. 6.5. Accesibilidad 6.5.1. Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical 6.5.2. Sistema Vial 6.5.2.1. Descripción del sistema vial 6.5.2.2. Estimativo de Cantidad de Obra 6.5.2.3. Estimativo de Costos de Obras Viales 6.5.3. Estimativos de Transporte y Tránsito 6.6.

Servicios Públicos

7.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO

8.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

8.1. 8.2. 8.3. 8.4.

La Valoración del Suelo El Escenario para el Reparto Reparto de Cargas y Beneficios Alternativas para Equilibrar la Proporción de Cargas Edificabilidad en las Unidades de Gestión Deficitarias.

9.

EVALUACIÓN URBANISTICA FINANCIERA

y

9.1. Simulación Urbanística Financiera 10.

CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

11.

MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION

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PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN SECTOR DE PAJARITO 1.

GENERALIDADES

1.1.

Antecedentes

Con la ley 388/97 se instaura en el país una nueva forma de construir ciudad a partir de los principios del ordenamiento del territorio: Función social y ecológica de la propiedad, prevalencia del interés general sobre el particular y distribución equitativa de cargas y beneficios; este último de especial importancia por sus implicaciones para la redistribución y la equidad en materia de urbanismo y desarrollo territorial en lo local y en lo regional. Estos principios invitan a una acción decidida de responsabilidad compartida en la generación de tejido físico para la cohesión y consolidación social, que aún no se inicia, donde, gremios de la construcción, sector solidario, Estado y sociedad en general se asumen en un proceso cultural continuo motivado por los gobiernos Municipal y Nacional, directos responsables del ejercicio de la Función Pública del Urbanismo; entendiendo que las ciudades pueden ser sostenibles o insostenibles, resultado de prácticas racionales o depredadoras con respecto al aprovechamiento del suelo, los usos y los sistemas generales de capacidad instalada urbana y rural, planificados o no, en un modelo de ocupación del territorio el cual genera economías urbanas de escala o deseconomías, lo anterior en directa relación, conflicto territorial, conflicto social. El Plan Parcial, instrumento de planificación y gestión para la generación de suelo urbano, permite obtener mejores estándares en espacio público libre y construido, además de las infraestructuras físicas necesarias de movilidad, servicios públicos básicos, centralidades y vivienda digna para la población, soportes fundamentales del desarrollo urbano en equilibrio con el medio ambiente y la esfera de lo social. La aplicación del principio de reparto de cargas y beneficios garantiza socializar los costos y los beneficios del desarrollo territorial. El Plan Parcial de Pajarito como proyecto estratégico, constituye una excelente oportunidad para demostrar las bondades de este instrumento de planificación y gestión para desarrollar la principal área de expansión de la ciudad. Se torna en un referente espacial en la construcción de nueva de ciudad con excelentes infraestructuras urbanas, con calidad urbanística y valoración ambiental para la comunidad que lo habitará. Los planes parciales y demás instrumentos de planificación y gestión contenidos en la ley y en el Plan de Ordenamiento de Medellín permiten regular las dinámicas de transformación territorial y direccionar las tendencias de desarrollo en el logro de condiciones óptimas para la población actual y futura.

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1.2.

Marco Legal

La Ley 388 de 1997 obliga a los municipios de más de 100.000 habitantes a elaborar un Plan de Ordenamiento Territorial en el que se consignen el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo. En el artículo 12º determina como un componente del Plan de Ordenamiento territorial la clasificación del suelo y como parte de esta la identificación de las áreas de expansión y la formulación de las mismas en armonía con el modelo de ocupación del suelo definido en el componente general del Plan. El Municipio de Medellín, en cumplimiento de dicha obligación, adoptó mediante el Acuerdo 62 de 1999 el Plan de Ordenamiento y estableció, para el efecto, la clasificación del suelo como una norma estructurante de largo plazo y superior jerarquía. Dentro de la mencionada clasificación se identifican, además del suelo urbano y suelo rural, el suelo suburbano como subcategoría del suelo rural, los suelos de protección, y el suelo de expansión. Este último corresponde con las áreas del territorio municipal aptas para desarrollos urbanos y que serán habilitadas como tales en el corto, mediano o largo plazo. El artículo 85º del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, establece que el suelo de expansión deberá ser dotado de infraestructura vial y transporte, servicios públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamiento colectivo de interés público o social, previo el Plan Parcial que considere, como mínimo, la totalidad del polígono, lo cual se constituye como prerrequisito para cualquier tipo de acción o actuación urbanística en el sector. El artículo mencionado del Acuerdo 62 de 1999, define los suelos de expansión de la ciudad, dichas zonas son las siguientes: San Antonio de Prado, Belén Rincón, Altavista, El Noral, Altos de Calasanz, Eduardo Santos y Pajarito, que totalizan 509 hectáreas, de las cuales 236 hectáreas corresponden al sector de Pajarito, objeto del presente Plan Parcial. La delimitación precisa del suelo de expansión de Pajarito, que aparece en el Plan de Ordenamiento territorial, se enuncia a continuación: Norte: Partiendo del cruce de la carretera al Mar con la quebrada El Hato y continuando por esta carretera en sentido nororiente hasta su intersección con la cota 2010 m.s.n.m. y por esta cota en el mismo sentido hasta el cruce con la quebrada La Gómez. Oriente: Por el cauce de la quebrada La Gómez aguas abajo hasta la cota 1900 m.s.n.m.; a partir de este punto se continúa por la línea del perímetro urbano. Sur: Se continua por la línea del perímetro urbano hasta interceptar la quebrada El Hato. Occidente: Por la quebrada El Hato aguas arriba hasta cruzar con la carretera al Mar, punto de partida.

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Las áreas definidas en el POT como suelo de expansión, ingresarán progresivamente al suelo urbano una vez se apruebe el respectivo Plan Parcial y hayan sido urbanizadas de acuerdo con el mismo. Es ésta la única posibilidad que contempla el POT para cambiar la clasificación del suelo, en el horizonte temporal de 9 años. El Acuerdo 23 de 2000, por medio del cual se adoptan las Fichas Resumen de Normativa Urbana y rural para el Municipio de Medellín, identifica los polígonos de tratamiento delimitados antes por medio del Plan de Ordenamiento, y define el conjunto de normas que determinarán las condiciones de desarrollo para cada uno de ellos. Son referentes fundamentales para la elaboración del Plan, toda vez que establecen las reglas y parámetros necesarios para el diseño urbanístico. En tal sentido el POT identifica bajo el código Z2-DE4 la zona de expansión de Pajarito, e ilustra gráficamente el área de planificación, define las normas estructurales que le corresponden, tales como objetivos y políticas, clasificación del suelo, componentes estructurantes del sistema de espacio público, patrimonio cultural, normas generales como usos del suelo, tratamiento, aprovechamientos, áreas de cesión pública, vías, equipamientos y establece una serie de parámetros que deberán ser tenidos en cuenta para la elaboración del Plan Parcial. (Ver ficha resumen de normativa Z2-DE4.) El suelo de expansión de Pajarito, está constituido por terrenos urbanizables ocupados actualmente con viviendas campestres, fincas con producción agrícola o lotes sin ninguna utilización, algunos de los cuales presentan altas limitaciones para el desarrollo por sus condicionantes geológico – geotécnicas e hidrológicas. Así mismo hacen parte del área de planificación dos asentamientos existentes, Pedregal Bajo (que incluye la invasión de La Aurora en la finca Nazareth) y el sector llamado Pajarito Central. La población aproximada de la zona de expansión, asciende a 2000 persona, de las cuales 1845 se concentran en los dos asentamientos. El área total del suelo de expansión es de 236 Has., de las cuales alrededor de 190 Has. están aún por desarrollar, toda vez que los asentamientos antes mencionados, ocupan 40 Has. aproximadamente, además hay otras edificaciones como el Centro de Atención al Menor Infractor y el Liceo Santa Margarita, ambos de reciente ejecución. El sector de Pajarito, a pesar de haber sido incorporado como parte del suelo urbano a partir del Acuerdo 01 de 1994, no se urbanizo debido a la carencia de las infraestructuras de servicios públicos y conexiones viales y peatonales necesarias para vincular los diferentes sectores entre sí, con el entorno inmediato y con la ciudad. Tampoco se definieron las reglamentaciones para el desarrollo de las urbanizaciones o construcciones al momento de incorporar este suelo al perímetro urbano, lo cual impedía realizar cualquier tipo de acción urbanística en el sector. La construcción del tanque de Pajarito por parte de las Empresas Públicas de Medellín garantiza la disponibilidad del servicio de acueducto. Este tanque estará en condiciones de operación a mediados del 2002, momento a partir del cual se podrán dotar con el servicio de acueducto a por lo menos dos terceras partes de los suelos del polígono. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Tanto en el Plan de Ordenamiento como en la ficha respectiva, se definió como uso principal del polígono el residencial y usos complementarios a la vivienda, previendo la ejecución de planes masivos, dado el altísimo potencial de generación de vivienda nueva con que cuenta el sector. Igualmente, la ficha resumen Z2-DE4 determina la ejecución de una centralidad a escala zonal en el polígono, que garantice el aprovisionamiento de los bienes y servicios, y brinde espacios públicos generosos a los futuros habitantes del sector, a la población de los asentamientos Pajarito y Pedregal Bajo, y en forma complementaria a la zona adyacente de Robledo y a la cercana cabecera urbana del corregimiento San Cristóbal. En el Plan de Desarrollo 2001 - 2003 “Medellín Competitiva”, se contempla la construcción de hasta 20.000 viviendas de interés social, mediante procesos de desarrollos urbanísticos y densificación, tendientes a la disminución del 32% del déficit de vivienda acumulado en la ciudad y contribuyendo a la generación de empleo. El Plan de Desarrollo establece que será prioritaria en la gestión territorial el Plan Parcial de Pajarito, con la participación del sector privado el cual contará con la colaboración de la Administración Municipal en su conjunto para el logro de este objetivo. En este sentido es de suma importancia la participación de las Empresas Públicas de Medellín en el desarrollo de las infraestructuras básicas y el apoyo de la Administración Municipal a la ejecución de los planes parciales utilizando los instrumentos para la gestión urbana que dispone la Ley como de su competencia.

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2.

JUSTIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE PAJARITO EN EL MARCO DEL PLAN ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLÍN.

El suelo de expansión de la ciudad, por su escasez relativa, es estratégico para el crecimiento de la ciudad, por lo que se hace necesario que se aborde el desarrollo de las mismas, involucrado en una dinámica urbana que obedezca a criterios de sostenibilidad y calidad de vida, ofreciendo a sus futuros moradores las condiciones óptimas de habitabilidad y con las mejores características del entorno y el contorno de su hábitat. Las áreas disponibles en el Municipio para la expansión, se ubican en su mayoría en la ladera occidental y, aunque presentan restricciones ambientales, sus características geológico – geotécnicas permiten el desarrollo de parte de su suelo. Lo anterior, unido a la necesaria planificación y gestión ambiental sostenible del territorio, condiciona el desarrollo de dichas zonas a una gestión concertada, con el objeto de garantizar el crecimiento ordenado, coherente y armónico de este territorio. Dicho crecimiento, ordenado, con suficiente dotación de espacio público, zonas de aprovisionamiento de bienes y servicios básicos, actividades complementarias y equipamientos, garantiza desarrollos de vivienda con calidad, siempre con el objeto inmediato de subsanar el déficit acumulado de vivienda en Medellín. Tal y como antes se manifestó, el sector de Pajarito está considerado entre las 7 zonas de expansión de la ciudad identificadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, esta zona tiene condicionado su desarrollo a la formulación y adopción del correspondiente Plan Parcial y a la dotación del servicio de acueducto mediante los tanques de Pajarito y Las Hamacas, el primero de ellos, se encuentra en construcción por parte de las Empresas Públicas de Medellín y el segundo está en proyecto por parte del mismo ente descentralizado. El Plan Parcial de Pajarito a la Luz de los Objetivos y Políticas del Plan de Ordenamiento Territorial. El componente general del Plan de Ordenamiento establece los 8 objetivos a los que debe obedecer el desarrollo territorial en el Municipio de Medellín. Dichos objetivos, complementados a través de políticas, marcan el resultado a obtener en el horizonte del Plan y establecen los requerimientos que la ciudad precisa de su propio desarrollo territorial. Acorde con la ficha resumen de normativa urbana Z2-DE4, correspondiente al Acuerdo 23 de 2000, en el marco de dichos objetivos, el Plan Parcial de Pajarito se desarrollará observando los siguientes: Objetivo 2 Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento territorial y componente esencial del espacio público.

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Políticas: Privilegiar una función ecológica equilibrante y la productividad ambiental en la zona rural y las zonas urbanas de valor ambiental. Establecer relaciones espaciales efectivas entre las zonas urbana y rural mediante la adecuada integración de los elementos naturales y agropecuarios al paisaje, el espacio público y al patrimonio cultural. Objetivo 3 Convertir el espacio público en el elemento principal del sistema estructurante urbano, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la integración social y la construcción de ciudadanía. Políticas: Orientar el desarrollo de la ciudad a partir del espacio público como esencia de la ciudad y componente central de su sistema estructurante. Integrar efectivamente al desarrollo urbanístico las quebradas y los cerros tutelares, mejorando su aporte a la calidad ambiental y al espacio público de la ciudad. Consolidar el Sistema de Centralidades como lugares de convocatoria ciudadana, incluyendo oferta de facilidades y servicios, y actividades económicas a nivel de barrio. Objetivo 7 Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión social, con visión y conciencia metropolitana. Políticas: Revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de espacio público, equipamientos y una variada oferta de actividades complementarias. Favorecer la localización en la vivienda de actividades económicas o de servicios compatibles y amigables con el espacio público y el entorno inmediato. Estimular los desarrollos urbanísticos abiertos y la integración de sus cesiones al sistema general de espacio público de la ciudad.

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3. 3.1.

DELIMITACIÓN Delimitación del Área de Planificación

En concordancia con el artículo 208º y 310º del Acuerdo 62 de 1999, y del artículo 7º del Decreto 1212 de 1999, el área mínima de planeamiento del presente Plan Parcial, es la correspondiente al polígono delimitado en la parte gráfica de la ficha Z2-DE4 y en el anexo 2 del Plan de Ordenamiento Territorial. El artículo 310º del Acuerdo 62 de 1999, dispone que los terrenos correspondientes a las urbanizaciones aprobadas o con trámite vigente al momento de aprobar el Plan, en sectores que hayan sido incluidos como suelo de expansión, se considerarán como parte del suelo urbano. El artículo 7º del Decreto Municipal 1212 de 2000, abre la posibilidad que en un Plan Parcial el área de planificación pueda ser propuesta incluyendo más de un polígono o porciones de otros polígonos contiguos, respetando los objetivos y características normativas de cada uno de ellos. Con base en los artículos mencionados, se excluye del área de planificación la parte del lote 32 al interior del muro de cierre del Centro de Atención al Menor Infractor, propiedad del Municipio de Medellín; el lote No. 38, que ya cuenta con licencia de urbanismo con construcción simultánea. Adicionalmente se incluyen en su totalidad, como parte del área de planificación los lotes No. 23, 24 y 33, los cuales, en parte, pertenecen al polígono Z2-CN2-38. En consecuencia, la delimitación del área de planificación es la siguiente: Por el Norte, desde el cruce de la quebrada El Hato con la carretera al Mar, por esta hasta la cota 2010, por esta hasta el cruce de la quebrada La Gómez, por ésta aguas abajo hasta el muro de cierre que separa el Centro de Atención al Menor Infractor “Carlos Lleras Restrepo” de los lotes por desarrollar, siguiendo por el muro mencionado hasta el punto donde encuentra el perímetro urbano, a partir de allí el límite lo establece el lindero del lote en el que se construirá la segunda etapa de la Urbanización Tulipanes de Robledo, hasta el punto donde se encuentran las quebradas La García y la Corcovada, por la primera, aguas arriba hasta la línea que determina el perímetro urbano, siguiendo por el perímetro urbano hasta su cruce con la cota 1840, por dicha cota en sentido occidental hasta la quebraba la Guagüita, por ésta, aguas abajo hasta el lindero suroriental del predio No. 24, por dicho lindero hasta su cruce con la vía Cucaracho, por dicha vía hasta su encuentro con la quebrada La Puerta, a partir de dicha quebrada, aguas abajo hasta la calle 63 o carretera al mar, siguiendo por dicha vía, coincidiendo con el perímetro urbano, hasta el cruce con la quebrada El Hato, siguiendo por ésta aguas arriba hasta el punto de partida, su cruce con la Carretera al Mar. (Ver plano “Área de Planificación”)

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3.2.

Conformación del Área de Planificación

El área de planificación está conformada por 38 predios a desarrollar, dos asentamientos consolidados (Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el sector de La Aurora) y el Liceo Santa Margarita. Los predios a desarrollar son actualmente lotes o fincas de recreo y sobre ellos se van a construir las nuevas urbanizaciones. Los asentamientos consolidados, conformados por viviendas en lotes pequeños y el Liceo Santa Margarita de construcción reciente, se deben consolidar vinculándolos a los nuevos desarrollos. La propuesta de planificación del Plan Parcial será integral para toda el área de planificación teniendo en cuenta las diferencias anotadas. La conformación del área de planificación con sus áreas correspondientes se resume en el cuadro que aparece a continuación: Área de Planificación Denominación Áreas en m² Total área de planificación 2.305.176 1) Total áreas consolidadas existentes 423.599 Pajarito 359.574 Pedregal Bajo 44.243 La Aurora 3.276 Liceo Santa Margarita 16.505 2) Suelo a desarrollar 1.881.577 NOTA: Total urbanizaciones actuales que se excluyen: 2 (Tulipanes de Robledo y Centro de Atención al menor infractor) Para el presente Plan Parcial el código de cada uno de los 38 predios que conforman el suelo a desarrollar y su área es: Predios a Desarrollar Código ÁREA TOTAL Código ÁREA TOTAL Código PREDIO PREDIO Lote Lote Lote 225000,0 10509,0 1 11 22 33010,0 25574,0 2 12 23 41000,0 64415,0 3 13 24 257000,0 111000,0 4 14 25 13607,0 7300,0 5 15 26 3872,0 9823,0 6 16 27 218466,0 13000,0 7 17 28 18300,0 20000,0 8 18 29 47000,0 7200,0 9 19 30 10236,0 20000,0 10 20 Ver plano “Suelo a Desarrollar”.

ÁREA TOTAL PREDIO 95793,0 154419,0 8700,0 58000,0 41737,0 19450,0 35491,4 34024,8 143500,0

Código Lote 31 32 33 34 35 36 37 39 40

ÁREA TOTAL PREDIO 59500,0 15333,0 23000,0 24000,0 432,0 845,0 3400,0 5193,0 2447,0

Las áreas correspondientes a los asentamientos consolidados y al Liceo Santa Margarita, lote 21, se excluyen del área de planificación para efectos del cálculo

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de los aprovechamientos y obligaciones, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 6º y 33º del Acuerdo 23 de 2000, no así para la planificación la cual, como se dijo anteriormente, será integral para todo el polígono. Se delimitan a continuación los asentamientos consolidados: Delimitación del Asentamiento Consolidado Pedregal Bajo Desde el cruce de la quebrada El Hato con la Vía al Mar, aguas arriba hasta el límite superior de los predios identificados en el plano “Área de Planificación” hasta su encuentro con la quebrada El Hato No. 2, por ésta aguas abajo hasta su intersección con la Vía al Mar, por dicha vía en sentido noroccidental hasta la quebrada El Hato, punto de partida. Delimitación Sector La Aurora: Al sector La Aurora lo delimita por el sur la Vía al Cucaracho hasta el límite de la faja de retiro a la quebrada La Chaguala, por ésta aguas arriba hasta la proyección de los límites de las viviendas existentes hacia el occidente siguiendo por las culatas de dichas viviendas hasta su encuentro con la vía al Cucaracho, punto de partida. Delimitación del Asentamiento Consolidado Pajarito Desde la quebrada La Colonia o La Puerta, aguas abajo hasta el lindero entre el tanque de Pajarito y el predio No. 23. En el sentido nororiental por el lindero del predio mencionado hasta el cruce del carreteable que lleva desde la caseta de la Acción Comunal de Pajarito hasta el Asilo Nuestra Señora de la Valvanera con la Acequia Arriba, por éste carreteable en sentido suroriental hasta la parte posterior o culata de la Parroquia San Francisco de Asís, continuando con dicha culata y siguiendo por la correspondiente al área de recreo adyacente a la parroquia y la Unidad Básica Alfonso Upegui Orozco hasta la Acequia Arriba, por ésta aguas abajo hasta la vía Pajarito, por esta, en sentido nororiental hasta el cruce con el Caño Pajarito aguas abajo hasta el lindero noroccidental del predio No. 34 hasta donde se encuentra con la quebrada La García aguas abajo hasta su encuentro con la quebrada La Corcovada, por ésta, aguas arriba hasta la cota 2010, por ésta en el sentido suroccidental hasta su encuentro con la quebrada La Colonia o La Puerta, punto de partida. La delimitación del lote 21 donde se localiza el Liceo Santa Margarita se identifica en el plano “Área de Planificación” Conforme con lo dispuesto en el artículo 9º del Decreto 1212, los asentamientos existentes en el área de planificación, Pajarito y Pedregal Bajo que incluye el sector La Aurora, se identifican como Áreas de Manejo Especial con tratamiento de mejoramiento integral, en estas áreas se adelantara un proceso de planificación en detalle, de acuerdo con las características de su conformación y las diferencias con el suelo por desarrollar. A estás áreas se les aplicará lo dispuesto en el parágrafo segundo, del articulo 6 del Acuerdo 23 de 2000. Al Liceo Santa Margarita, equipamiento educativo que también se excluye del área de planificación para efectos de aprovechamientos y obligaciones, se le asigna el tratamiento de consolidación; en caso de adiciones o reformas se le aplica la norma específica de acuerdo con el uso educativo. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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4.

DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN Y ÁREAS DE INFLUENCIA.

4.1.

Localización y Características del Sector

El sector de Pajarito está ubicado en el costado occidental de la ciudad, en la altar de Robledo, en cercanías del área urbana del Corregimiento San Cristóbal, en terrenos de lo que alguna vez se denominó genéricamente Cucaracho. Según relatos de la comunidad, toda esta ladera era asiento de casas de veraneo, a donde los habitantes de Medellín acudían en épocas de vacaciones a descansar y disfrutar del paisaje cuya panorámica domina buena parte del extremo sur del Valle de Aburrá. Lo que hoy distinguimos como el poblado de Pajarito, no es más que el producto del fraccionamiento y venta de algunas de las fincas que ocupaban ese territorio, de manera que las pequeñas parcelas se concentraron en un solo sitio, y permanecieron hasta el día de hoy rodeadas de fincas extensas, ocupadas por sus propietarios los fines de semana y en temporadas de vacaciones.1 Hasta la expedición del Plan de Ordenamiento Territorial, este sector hacía parte del suelo urbano de la Comuna 7 (Robledo), y estaba dividido en dos barrios: Pajarito y Nazareth, sin embargo, como antes se manifestó el desarrollo se encontraba restringido debido a la ausencia no sólo de normas urbanísticas sino de infraestructura instalada de soporte, entendida esta como vías de acceso e internas, servicios públicos y espacio público. Mediante el Decreto 346 de 2000, que ajusta el inventario de comunas y barrios del Municipio de Medellín a lo contemplado en el Plan de Ordenamiento Territorial, el sector de Pajarito es parte del suelo de expansión. El suelo de Pajarito participa con el 45% aproximadamente del suelo de expansión disponible para Medellín. Comuna 7 (Robledo) La Comuna 7 tiene una población de 121.163 habitantes distribuidos en sus 24 barrios, con 31.491 viviendas para 34.155 hogares arrojando un déficit aproximado de 2.664 viviendas y un promedio de 3.8 personas por vivienda. Lo anterior indica que el 7.7% de los hogares de la Comuna no posee vivienda, cifra que se ubica por debajo del promedio de ciudad. En cuanto a las densidades el comportamiento es irregular en la zona, toda vez que existen barrios con más de 350 habitantes/ha como Córdoba o El Diamante y se encuentran otros que no alcanzan los 100 habitantes/ha como La Pilarica y San Germán. Sin embargo es de anotar que las densidades más bajas están, obviamente en los sectores por desarrollar en los barrios Monteclaro y Cucaracho, entre otros. La población que habita la zona pertenece principalmente a los estratos 2 y 3, con un 80.3% del total. 1 JIMÉNEZ MEJÍA, JOSÉ FERNANDO. Informe Preliminar Acerca de la Problemática de Ordenamiento Territorial en la Vereda Pajarito. Medellín, 2000

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La Comuna 7 (Robledo) que hace parte de la Zona 2 de la ciudad, alberga la centralidad zonal de Robledo que integra el listado de centralidades zonales contempladas en el Plan de Ordenamiento, si bien es cierto, el peso de dicha centralidad no es lo suficientemente claro en su entorno se constituye en una centralidad por reforzar desde la política territorial. Corregimiento San Cristóbal El corregimiento tiene 24.541 habitantes, distribuidos en 5.459 viviendas en las que habitan 6.629 hogares, arrojando un déficit de 1.170 viviendas, que proporcionalmente constituyen el 17.6% de los hogares del Corregimiento, promedio que si se compara con el de Medellín, 9.45% de hogares sin vivienda, es bastante alto. Considerando las densidades, es posible observar que dados los amplios sectores del Corregimiento que hacen parte del suelo rural, las densidades en área bruta apenas alcanzan los 4 habitantes por hectárea, sin embargo dicha cifra se aumenta si se considera aisladamente el suelo urbano del Corregimiento. La casi totalidad de los habitantes de San Cristóbal se encuentran en estratos 2 y 3, con un 93% de la totalidad de la población. Lo anterior indica que se hace necesaria la atención del déficit cuantitativo acumulado de viviendas, justamente en la zona en la que se ubica el polígono, contribuyendo a la consolidación territorial del sector y por ende con la necesaria generación de espacio público que garantice condiciones mínimas de habitabilidad a la población. En el Corregimiento San Cristóbal se encuentra igualmente otra de las centralidades zonales contempladas en el Acuerdo 62 de 1999 Es de anotar que dentro de los parámetros de desarrollo incluidos en la ficha resumen de normativa, se encuentra claramente manifiesto que el Plan Parcial de Pajarito deberá generar una nueva centralidad zonal, debido a que las centralidades existentes, que permiten el aprovisionamiento de bienes y servicios básicos, no le garantizan una vinculación espacial efectiva al nuevo desarrollo y en un alto porcentaje están ubicadas en sectores consolidados con altas restricciones para su crecimiento. 4.2.

Medio Natural

La zona de expansión de Pajarito y su área de influencia, en lo relativo a las condiciones topográficas, hacen parte de una vertiente alargada en dirección WE, con unos rangos de pendientes que van desde moderadas a altas en su gran conjunto. Los terrenos circundantes a la zona de expansión, tanto en la parte alta como en la parte baja se caracterizan por tener serios problemas de inestabilidad, unos asociados a factores naturales y los otros al desbordado desorden urbanístico

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que se presentó en terrenos con procesos activos, sin las obras de protección y estudios necesarios para su estabilización. Las corrientes de agua que hacen parte de la red de drenaje de la cuenca de la quebrada La Iguana presentan un patrón de drenaje subparalelo, donde las longitudes de las principales quebradas son largas a medianas y se observa un leve socavamiento en el terreno, estos drenajes tienen forma un poco radial con respecto a la parte alta. Las corrientes naturales en la parte baja de la zona de expansión presentan un alto grado de invasión de sus vertientes, sus cauces se encuentran intervenidos y hay gran aporte de aguas residuales de las viviendas asentadas allí, en cambio en la parte superior dichas corrientes presentan poco grado de intervención y contaminación, y en muchos casos son utilizadas como abastecedoras de acueductos comunales y para el consumo de las fincas de recreo. El uso del suelo rural en este sitio se caracteriza por la tradición agrícola y pecuaria que aún está arraigada con el cultivo de flores, hortalizas y ganado. Sin embargo se acrecienta cada día más la subdivisión de parcelas y en algunas veredas la tendencia a urbanizarse. De igual forma también la deforestación de la zona está muy acentuada, en especial hacia la parte alta donde se han afectado bosques naturales para ampliar la frontera ganadera que todavía es incipiente. Como antes se manifestó, las características naturales del área de expansión son las grandes condicionantes del desarrollo del polígono. Consecuente con lo anterior se hace indispensable la elaboración de un diagnóstico que, contemplando las variables en la aptitud geológico – geotécnica, la identificación de los retiros a corrientes de agua y su tratamiento y las condiciones climatológicas y de la cobertura vegetal, identifique las restricciones y las potencialidades de desarrollo de infraestructuras y construcciones en toda el área del Plan Parcial. 4.2.1.

Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo.

La metodología existente para la elaboración de los mapas de la aptitud del suelo para el uso urbano o de estabilidad relativa, surgió como resultado de las experiencias acumuladas por parte del INGEOMINAS, Área Metropolitana, Universidad Nacional (Facultad de Minas), el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) y la Secretaría de Planeación Municipal. La zonificación de la aptitud del suelo para el uso es el resultado de la sumatoria de las variables naturales que se incluyen en el análisis geomorfológico, y su objeto es dar una imagen concisa y sistemática del relieve, los fenómenos ligados al mismo y las características más relevantes de las formaciones superficiales, es además un elemento constitutivo de primer orden para la elaboración del Plan Parcial de la zona de expansión de “Pajarito”. El conocimiento adecuado de las restricciones y potencialidades del suelo urbano y rural son herramientas indispensables para la toma de decisiones y para una adecuada planeación física de la ciudad. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Los resultados que se plantean a continuación deben ser complementados con trabajos sobre vegetación, hidrología e hidráulica, entre otros. Para establecer la evaluación de la zona de interés se identifica en planos y restituciones aerofotogramétricas a escala 1:10000 y 1:2000. El área definida se zonificó, teniendo como criterios los siguientes: -

Morfometría: La pendiente, como componente del relieve, se refiere al grado de inclinación del terreno, expresada en porcentaje. Cada formación o unidad superficial posee un comportamiento diferente según la pendiente donde está localizada. Se identificaron áreas planas a semiplanas (0-10%) sin mayores problemas de manejo; áreas inclinadas urbanizables (11-40%) donde la topografía condiciona en parte el desarrollo urbanístico; áreas de pendientes altas a escarpadas, mayores del 40%, que no soportan desarrollos urbanos continuos y en algunos casos tampoco permiten edificaciones aisladas; áreas mayores de 60%, no urbanizables, estos últimos terrenos se deben proteger y conservar.

-

Unidades litológicas y/o formaciones superficiales. Se refiere a los diferentes materiales geológicos, naturales o antrópicos que constituyen la superficie de un terreno determinado. Cada tipo de formación posee unas características físicas y mecánicas que condicionan su aptitud para el uso y la manera como pueden ser intervenidos sin que se vea afectada su estabilidad.

-

Geomorfología. Corresponde al conjunto de formas específicas del relieve que se han originado producto de la interacción de procesos, estructuras y materiales, asociados a la evolución geológica de la superficie terrestre o por la acción del hombre.

-

Procesos erosivos. Hacen referencia a todos los fenómenos que ocasionan la degradación del suelo, aunque son de tipo natural pueden ser acelerados por la acción antrópica. La identificación de estos permiten definir zonas homogéneas en cuanto a su concentración, en función del estado de degradación de los terrenos.

-

Usos del suelo. Hace referencia a la destinación que posee un terreno específico en la actualidad. Algunos usos del suelo identificados como, explotación de agregados pétreos, vertimientos de escombros y basuras, siembra de cultivos limpios, etc., se han considerado como factores de amenaza y generadores de procesos de inestabilidad.

-

Hidrología. Este aspecto dentro de la evaluación corresponde a los compromisos por retiros a corrientes naturales de agua y sus nacimientos.

-

Otros. Hacen referencia a otras afectaciones o compromisos que presentan los terrenos como líneas de alta tensión, poliductos, gasoductos, acueductos, alcantarillados, antena de A.M. y F.M, tanques de almacenamiento, etc.

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Objetivo General del Estudio El objetivo final que se busca con el desarrollo de la metodología para la zonificación de la aptitud geológica para el uso y ocupación del suelo, es generar un mapa preliminar del uso potencial del suelo de expansión como instrumento de planificación. Clasificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo. El resultado de la zonificación para el uso y ocupación del suelo en el área rural y en las zonas de expansión se agrupó en las siguientes categorías de terrenos: ZONAS “B” Áreas con restricciones geológicas leves (estables dependientes, utilizables). Son zonas relativamente estables por sus condiciones naturales superficiales, pero que por su conformación geológica, geomorfológica y topográfica (pendientes suaves – moderadas, 11-25%) son susceptibles a procesos geológicos puntuales o de poca magnitud o a verse afectados por el manejo inadecuado y/o evolución de sectores aledaños. Puede requerirse la realización de acciones puntuales de estabilización de carácter preventivo. Las restricciones para su desarrollo se derivan de las condiciones geotécnicas de los diferentes materiales que constituyen el subsuelo, las cuales deben ser analizadas mediante un estudio geológico - geotécnico, e hidrológico de detalle; además requieren pautas de manejo que permitan conservar su estabilidad. ZONAS “C” Áreas con restricciones geológicas moderadas (estabilidad condicionada o potencialmente inestables). Son terrenos que por sus condiciones geológicas, geomorfológicas y topográficas (pendientes moderadas a altas del 26-40%) evidencian manifestaciones de inestabilidad o que presentan problemas debido a la forma como han sido intervenidos por las acciones antrópicas; sin embargo con algunas medidas correctivas y preventivas específicas, tales como: la protección de los taludes de corte y lleno, el drenaje de las zonas de encharcamiento y del agua de escorrentía, se pueden mejorar sus condiciones para ser utilizados en programas urbanísticos. Además los diseños urbanísticos deben adecuarse a las características específicas de los terrenos utilizando tecnologías constructivas adecuadas. La densificación acelerada y no planificada de estas zonas pueden incrementar su deterioro y el de su entorno. También se hace necesaria la ejecución de estudios específicos: geológico - geotécnico, e hidrológicos. ZONAS “D”. Áreas con restricciones geológicas severas (inestables no utilizables). Son áreas afectadas por procesos geológicos activos e inactivos o que se consideran susceptibles a procesos de remoción en masa e inundación y que presentan un alto grado de deterioro que en caso de ser posible su recuperación implicaría grandes inversiones. Se considera que la factibilidad de ubicar en algunas de estas zonas desarrollos urbanísticos, estaría supeditada a la ejecución de un estudio geológico – geotécnico, geomorfológico de detalle e hidrológico y a la realización de todas las obras de protección y estabilización requeridas por el mismo. Las áreas que dicho estudio determine como no aptas para edificaciones deben protegerse y adecuarse como parques o senderos ecológicos o áreas de reforestación, entre otros.

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ZONAS “E”. Zonas estables e inestables de manejo especial (Áreas no utilizables para la ubicación de edificaciones). Corresponde a esta categoría de terrenos los cañones y franjas de retiro de las corrientes naturales de agua, áreas de protección a nacimientos de corrientes naturales de agua, áreas de protección y de seguridad próximas a terrenos inestables, sectores de pendientes altas a escarpadas (mayores del 60%), áreas de interés ambiental, entre otras. Son áreas que se deben considerar como de manejo especial y que requieren un uso especifico buscando su protección y/o conservación. Los terrenos caracterizados como tal (zonas “E”) deben ser protegidos y conservados, mediante la implementación de una cobertura vegetal protectora y la adecuación de obras de protección y estabilización. 4.2.1.1.

Morfometría.

El mapa de pendientes fue digitalizado a una escala 1:10.000, considerando los siguientes rangos de pendientes: 0-3%, 4-10%, 11-25%, 26-40%, 41-60% y mayores del 60%. Con base en este plano fue realizado el análisis concerniente a las pendientes de la zona de expansión de Pajarito. Geográficamente, la zona es una franja irregular y alargada en sentido W-E. Topográficamente comprende cotas que van desde los 1700 y 1800 m.s.n.m. (perímetro urbano) hasta los 2010 m.s.n.m. presentándose una ladera de pendientes largas. El drenaje de la zona en términos generales es denso entre la cuenca de la quebrada El Hato al Occidente y la quebrada La Gómez al Oriente. En general es paralelo a subparalelo con direcciones predominantes N-S a N 30º W. Varias de las corrientes de agua que drenan la zona han modelado cañones profundos, con alta probabilidad de ocurrencia de crecientes torrenciales y la presencia de procesos erosivos activos de gran magnitud. (Quebrada La Puerta y la Corcovada). Las principales quebradas que drenan esta zona de expansión son: El Hato, La Chaguala, La Cascua, El Chagualón o La Merced, La Cascada, Los Chorros, La Colonia o Puerta, La García, La Corcovada y La Gómez. Distribución de Pendientes Naturales. Las condiciones topográficas de la zona de expansión de Pajarito, se caracterizan por presentar una vertiente alargada en dirección W-E con pendientes que van de moderadas a altas en su gran conjunto, donde algunos de los drenajes han excavado cañones profundos bastante inestables (La Puerta, La Corcovada y La Gómez), introduciendo severas limitaciones y barreras físicas para el mejor aprovechamiento del terreno.

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La distribución estadística de las pendientes fue agrupada en los siguientes rangos: -

Pendientes entre el 0-10%. Este rango de pendientes suaves corresponden a todos los terrenos donde se encuentran localizadas las edificaciones principales de las fincas de la zona (La Uribe, Montañita, El Plancito, El Tirol, La Rosita, La Montaña, antena de Todelar, La Pelusa, La Macarena), Pajarito (parte central), los terrenos donde se desarrollaron los campos de fútbol y las placas polideportivas, y todos aquellos sitios puntuales correspondientes a peldaños o depresiones naturales del terreno. Estos últimos sectores poseen problemas de encharcamiento superficial y algunas limitaciones para el desarrollo de obras civiles en los suelos.

-

Pendientes entre el 11-25%. Corresponden a terrenos de pendientes moderadas. En la zona de expansión de Pajarito este rango de pendientes se presentan en los siguientes sectores: Hacienda Nazareth (Parte media), finca La Uribe, Lusitania, La Aurora, La Rosita (P.A), Montañita (P.A), La Montaña (P.B), Centro del Menor Infractor, Finca La Macarena, Liceo Municipal Santa Margarita, Escuela Pedregal Bajo, Finca San Martín (PB), entre otros.

-

Pendientes entre el 26-40%. Pertenecen a esta categoría los terrenos de pendientes moderadas a altas, los cuales pueden presentar problemas asociados a desconfinamiento de taludes; donde la pendiente condiciona grandemente el desarrollo urbanístico normal (tradicional). En la zona de expansión de Pajarito aparece este rango de pendientes en los siguientes sectores: Barrio Pedregal Bajo, Nazaret (P.A), Pajarito (P.A), La Montaña (P.A), El Tirol (parte media), parte superior del tanque de Empresas Públicas de Pajarito, y los cañones en “V” de las quebradas La Chaguala, La Cascua, El Chagualón o La Merced, La Cascada, Los Chorros, La Guagüita y parte de la quebrada La Gómez.

-

Pendientes entre el 41-60%. Corresponden a terrenos de pendientes altas a muy altas los cuales presentan problemas asociados a procesos morfodinámicos activos e inactivos como: deslizamientos, hundimientos, escarpes erosivos, desplomes; reptación, socavación lateral de márgenes, etc. Este rango de pendientes para los suelos presentes en la zona no soportan desarrollos urbanos continuos y en muchos casos tampoco son aptos para edificaciones aisladas; solo sería factible desarrollos puntuales con un tipo de cimentación diferente al tradicional (corte y lleno). Esta categoría de terrenos se presentan en: Pedregal Bajo (P.B), cañón de la quebrada El Hato, todo el corredor norte de la vía al mar entre la quebrada La Puerta y El Chagualón o La Merced y entre la vía al mar y las cotas 1770 y 1800 m.s.n.m. (parte baja de las fincas Mariela, La Aurora y Tierra Grata), finca El Tirol (P.B), etc.

-

Pendientes mayores del 60%. Son terrenos escarpados, cuya localización es muy puntual en la zona y corresponden a algunos taludes DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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de la vía al mar, cañones de incisión de las quebradas La Puerta, La Corcovada y La Gómez, y varios escarpes erosivos verticales localizados en dichas corrientes de agua. Distribución Areal de las pendientes: RANGO (%) 0-10 11-25 26-40 41-60 >60 4.2.1.2.

ÁREA (Ha.) 8.7 99.56 88.04 27.10 13.12

EXTENSION (%) 3.6 42.1 37.2 11.4 5.7

Geomorfología

La zona de expansión de Pajarito está constituida en casi toda su totalidad por depósitos de vertiente de anfibolita (depósitos coluviales, depósitos de flujos de escombros y depósitos de flujos de escombros y lodos maduros) y por suelos residuales de anfibolita; se caracteriza por presentar pendientes largas, bastante homogéneas en casi toda su extensión, con inclinaciones suaves a onduladas. En algunos sectores el relieve pasa paulatinamente a moderado configurándose una topografía escalonada, como resultado de los movimientos de masa y de la fuerte incisión de las principales quebradas. El drenaje de la vertiente izquierda de la quebrada La Iguaná donde se enmarca la zona de expansión de Pajarito es paralelo a subparalelo, con procesos de incisión profunda (Quebradas: La Corcovada, La Gómez, La Puerta y La Chaguala). 4.2.1.3.

Geología.

La zona de expansión de Pajarito está constituida por dos unidades litológicas, anfibolita de Medellín margen izquierda (Kpam) y por depósitos no consolidados o depósitos de vertiente. Ver mapa de unidades litológicas o formaciones superficiales. Unidades litológicas y/o formaciones superficiales. -

Anfibolita margen izquierda (Kpam). Roca metamórfica de aspecto masiva, bandeada, de color grisácea a verde, con bandas blancas y crema, foliada y diaclasada. Esta unidad litológica se manifiesta como una franja alargada en dirección N-S, entre las quebradas La Corcovada y La García. Se caracteriza por presentar una profunda meteorización y desarrollar suelos residuales limosos de baja plasticidad de color amarillento a amarillo rojizo, alcanzando perfiles de suelo entre los 20-30 metros; el primer nivel está constituido por un limo arcilloso blando de color pardo rojizo a amarillo, el cual pasa gradualmente a un saprolito limo arenoso de color gris verdoso con bandas blancas que presentan estructuras heredadas de la roca parental. Ocupan algunos salientes topográficos a mitad de ladera y la parte mas alta del costado Noroccidental; DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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constituyendo el basamento rocoso de la casi totalidad de la ladera. Los suelos residuales de anfibolita presentan densidades e índices de consistencia altos, que coinciden con la resistencia a la penetración estándar, la cual aumenta con la profundidad. Esta unidad litológica aflora en el sector de Pajarito entre la confluencia de las quebradas La Corcovada y La García. -

Depósitos de Vertiente. Término genérico utilizado para identificar todos aquellos depósitos generados por movimientos en masa. Son depósitos constituidos por material transportado debido a la acción de la gravedad, a fuertes precipitaciones o a movimientos sísmicos ocurridos en períodos de alta pluviosidad. En la zona de Pajarito se diferencian los siguientes tipos de depósitos: -

Depósitos de flujos de escombros (Qfe). Este depósito presenta una matriz arcillo - limosa de color parda grisácea con muy poco contenido de óxidos de hierro, y cantos decimétricos a heterométricos frescos a parcialmente alterados, los cuales también afloran en superficie. La relación bloques: matriz es de 80%: 20% aproximadamente. Este tipo de depósito aflora en la vereda Pajarito entre las quebradas La Puerta y La Guagüita.

-

Depósitos de flujos de escombros y lodos (Qfel). Material superficial que cubre amplios sectores de la zona de expansión de Pajarito, entre las quebradas El Chagualón o La Merced y La Corcovada. Presenta una matriz limo - arcillosa parda amarillenta, rojiza y grisácea, con espesores entre 20 y 30 metros, que cubren bloques de tamaño métrico frescos a parcialmente meteorizados. Esta formación superficial aflora en los siguientes sectores: Hacienda Lusitania, La Uribe, Nazareth, Pollos COA, La Montaña, quebrada La Gómez, quebrada La Puerta y parte superior del tanque de Empresas Públicas de Pajarito. Este tipo de depósitos son muy antiguos, estables, y presentan un alto grado de meteorización. La resistencia a la penetración estándar de estos materiales se incrementa a medida que se aumenta la profundidad.

-

Depósitos Coluviales (Qc). Material superficial constituido por una matriz limo-arcillosa clara y tonalidades oscuras debido a la presencia abundante de suelo orgánico. Se encuentran localizados a media ladera, sobre la vertiente izquierda de la quebrada La Iguaná (Pedregal Bajo, márgenes de la quebrada La Puerta, Finca El Tirol, costado W de las Hamacas, parte alta finca La Montaña, La

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Aurora y Pajarito y en el cañón de la quebrada La Corcovada), interrumpidos localmente por los flujos de escombros y lodos. Este depósito presentan en algunos sectores un avanzado proceso de reptación y de inestabilidad potencial debido a las condiciones de saturación del suelo como resultado de la adecuación de acequias, rebose de tanques, ruptura de mangueras, carencia de redes para la disposición de aguas servidas, trasvase de quebradas, riego de cultivos, y carencia de obras de drenaje adecuadas en la vía al mar y en las vías secundarias de acceso a la zona. El espesor de estos depósitos varían entre 1.0 y 4.0 metros, y presentan una morfología irregular, aborregada (casco de vaca) y escalonada. -

Depósitos antrópicos (Llenos, Qa): Se agrupan en esta categoría de terrenos todos los rellenos de material heterogéneo y botaderos de escombros, basuras y desechos conformados por el hombre, dada la necesidad de urbanización de los terrenos adyacentes. Se incluyen los rellenos conformados sobre los cañones y retiros de quebradas (quebrada La Corcovada) y otros de carácter puntual ubicados en costado oriental de la placa polideportiva de Pajarito, limite occidental del Centro de Rehabilitación al Menor Infractor, etc.

4.2.1.4.

Geología Estructural

La ciudad de Medellín se encuentra ubicada en un marco tectónico complejo, rodeado de varios sistemas de fallas, entre las que sobresalen el sistema Cauca y Romeral. La relativa cercanía de este sistema de fallas hace necesario definir con mayor precisión las posibles fallas locales, su posible actividad neotectónica y su relación con algunos eventos de inestabilidad de vertientes que se están presentando al interior o en proximidades a la zona de expansión de Pajarito. Debido al mismo carácter y alcances de este estudio, se retomaron algunas descripciones del control estructural de la zona, realizado por otros autores haciendo énfasis en los rasgos geomorfológicos encontrados en el campo y en el análisis fotogeológico de la zona. A continuación se hace una descripción geomorfológica de algunas estructuras geológicas que pueden tener alguna relación con la zona de expansión de Pajarito. Falla Iguaná – Boquerón. Corresponde a la traza del sistema Romeral mas cercana al Valle del Río Aburrá, con dirección N80W – N20W. Controla en parte el cauce de la quebrada La Iguaná. Alineamiento La Corcovada. Estructura de dirección aproximada N40 – 50W, que presenta como rasgos geomorfológicos los siguientes: saltos hidráulicos en la quebrada, tramos rectos, escarpes asociados a cicatrices de deslizamiento, etc. Alineamiento Yolombo. De dirección S –N; controla estructuralmente el curso de algunos tramos de las quebradas La Corcovada y La Montaña, por fuera de la zona de estudio.

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Alineamiento Pajarito. Dirección N40E; presenta como rasgos geomorfológicos escarpes sucesivos y zonas de deslizamiento, por fuera de la zona de estudio en el costado norte entre la Vía al Mar y la cota 2050 m.s.n.m. 4.2.1.5.

Procesos Erosivos.

En la zona de expansión de Pajarito los procesos erosivos existentes tiene estrecha relación con las formaciones superficiales, los perfiles de meteorización, las características geomorfológicas, el clima, la vegetación, los usos del suelos y la acción antrópica. La cartografía de los procesos erosivos es una variable de bastante peso para determinar la aptitud del suelo para el uso urbano. (Ver P “Mapa de Procesos Erosivos”). En esta franja de terreno los procesos morfodinámicos actúan de una manera mas intensa en los cañones de las quebradas La Gómez, La Corcovada, La Puerta, El Chagualón y La Chaguala y en los taludes aledaños a la vía al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, generando el transporte de una cantidad importante de sedimentos y bloques de roca, por las corrientes de agua que la drenan y por la vía al Mar (calle 63). En la zona se presentan: socavación de márgenes, incisión de cauces, hundimientos, deslizamientos, reptación, escarpes erosivos, erosión por sobrepastoreo, etc. •

Socavación de márgenes y/o incisión de quebradas. La manera en que se presenta la erosión por escurrimiento concentrado, es la de una alta socavación lateral y disección de las márgenes de los cauces y del propio lecho; esta situación se presenta en forma casi general o puntual en las siguientes quebradas: La Gómez, El Chagualón, La García, La Corcovada, La Puerta, La Chaguala y El Hato, ocasionando severos procesos de remoción en masa en sus vertientes o taludes laterales.

•

Movimientos en masa. Estos procesos morfodinámicos en la zona se presentan en mayor proporción sobre los depósitos de vertiente (flujos de escombros y lodos y en los depósitos coluviales) y en los depósitos antrópicos (llenos), involucrando volúmenes considerables. El agente más importante para que este tipo de procesos se generen es el agua, con amplia participación de la acción humana y los usos del suelo, la carencia de una red de acueducto y alcantarillado convencional (vereda Pajarito) y el retrabajamiento de las quebradas. Los movimientos en masa en la zona de expansión de Pajarito se presentan en forma de flujos lentos y rápidos y en hundimientos, localizándose fundamentalmente sobre los depósitos coluviales, en los depósitos de flujos de escombros y/o lodos y en los llenos artificiales (La Corcovada). Siendo los más severos y que representan una potencial o latente amenaza para los asentamientos localizados en la parte baja de las quebradas La Puerta y La Corcovada, los que actualmente se presentan en la parte baja de la Finca La Montaña (margen izquierda de la quebrada La Corcovada), ambas márgenes de la quebrada La Puerta (finca El Tirol, vereda Pajarito y Finca La Aurora) y los

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ubicados en el talud Norte de la vía al Mar en proximidades a los barrios Vallejuelos y Santa Margarita. A continuación se hace una breve descripción de los principales procesos erosivos que se manifiestan con mayor frecuencia en esta zona de expansión: •

Deslizamientos. Se presentan indistintamente en varios sectores de la zona, ocurren generalmente como flujos lentos de formas cóncavas, flujos rápidos (desgarres superficiales y hundimientos), sobre los depósitos de vertiente de la anfibolita y en algunos casos como el de la margen izquierda de la quebrada La Corcovada sobre un depósito antrópico (lleno), el cual fue dispuesto en una depresión con antecedentes de inestabilidad geológica (deslizamientos antiguos). Los principales sectores donde se concentran los deslizamientos de mayor magnitud y los que representan un mayor nivel de amenaza por sus potenciales consecuencias en la parte baja de la vertiente son: quebrada La Corcovada (margen izquierda, cotas 1820-1850 m.s.n.m.), quebrada El Chagualón (margen izquierda), quebrada La Puerta o La Colonia (finca El Tirol – Vereda Pajarito, cotas 1860-1930 m.s.n.m., y Finca La Aurora), y vía al Mar (talud Norte) entre las quebradas La Puerta y El Chagualón o La Merced y las cotas 1700 – 1770 m.s.n.m. Otros sectores con marcados procesos de inestabilidad (deslizamientos) en la zona son: Pedregal Bajo (costado Norte de la cancha de fútbol, parte baja y costado NW de la escuela), cañón de la quebrada La Cháguala, quebrada La García, y ambas márgenes de la quebrada La Gómez (cotas: 1820-1960 m.s.n.m.). Deslizamiento “La Corcovada”. Sobre la vertiente izquierda de la quebrada La Corcovada (cotas 1820 y 1850 m.s.n.m.), y en una depresión que hace parte del cañón de incisión y de la faja de retiro de la quebrada, con antecedentes de inestabilidad geológica y en donde discurrían dos drenajes naturales intermitentes, se depositó el material proveniente de un desarrollo urbanístico próximo al lote, sin la autorización y permiso de las entidades y autoridades competentes, y sin los estudios técnicos previos de soporte que permitieran la factibilidad de ubicar allí dicho lleno. Dada la inestabilidad geológica preexistente, así como las deficiencias constructivas y de protección del lleno, esta masa de suelo viene presentando un continuo y progresivo desplazamiento tanto horizontal como vertical comprometiendo el terreno natural y a su vez la tubería madre del acueducto de las Empresas Públicas de Medellín. Adicionalmente al interior de la masa inestable se han conformado campos de empozamiento e infiltración de aguas, que están incrementando la dinámica del movimiento, el cual presenta una inestabilidad latente, configurando una amenaza potencial en el cañón de la quebrada La Corcovada, que de presentarse en forma de avalancha afectaría la población ribereña ubicada aguas abajo (barrios: Masavielle, La Cuchilla, El Pesebre y La Isla de la Fantasía) y la infraestructura física que atraviesa DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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la quebrada. Teniendo en cuenta la dinámica de inestabilidad que presenta dicho deslizamiento y la potencial amenaza que representa para las comunidades asentadas en la parte baja de la microcuenca, consideramos que se deben adelantar a la mayor brevedad posible entre otras las siguientes acciones u obras de emergencia: •

Ordenamiento y encauzamiento de todas las aguas externas que están llegando al lleno (deslizamiento), entre las cuales sobresalen: adecuación de una cuneta en concreto sobre el carreteable de acceso al sitio, desvío y rectificación de la acequia en la parte superior del escarpe, cancelación y relleno de los tramos restantes de la acequia, construcción de una cuneta o ronda perimetral revestida en concreto o protegida con una geomembrana a unos 2 ó 3 metros del escarpe, con descole adecuado hacia la quebrada La Corcovada.

•

Desecación y protección de la masa del lleno (deslizamiento); construcción de una zanja o trinchera sobre el eje principal de la masa del lleno, adecuación de canales secundarios al canal principal, relleno manual de las áreas deprimidas, huecos, grietas, etc. y recubrimiento con cobertura vegetal rastrera de rápido crecimiento.

Es de resaltar que dichas obras de mitigación no garantizan la estabilidad general del globo de terreno afectado, por lo que se requiere adelantar un estudio geotécnico de detalle que precise las obras de protección definitivas a realizar para controlar dicho proceso de inestabilidad. Movimientos en masa en la quebrada La Puerta. En ambas vertientes de la quebrada la Puerta y entre las cotas 1700 y 2010 m.s.n.m. se viene presentando y configurando un mosaico amplio de movimientos en masa (hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastantes complejos y de gran dimensión que amenazan con estrangular y represar la quebrada La Puerta con consecuencias bastantes severas o catastróficas para los asentamientos humanos localizados aguas abajo (Cucaracho, Fuente Clara, El Porvenir, Blanquizal, entre otros). El proceso de remoción en masa ubicado sobre la margen derecha y en predios de la finca El Tirol se viene presentando desde las décadas de los 30-40, incrementándose tanto en volumen como en área en los últimos años, como consecuencia del severo invierno que ha padecido la ciudad y del sobrepastoreo a que ha sido sometido este sector. Dentro de toda esta masa de suelo inestable se han conformado grietas verticales de hasta 3.0 metros de profundidad, 0.50 – 1.0 de abertura y de 10-30 metros de longitud, escarpes erosivos activos entre 5.0 – 10.0 metros aproximadamente, y pequeños deslizamientos o desprendimientos. El avance progresivo de este proceso geológico puede llegar a comprometer a mediano o largo plazo una torre de energía de Empresas Públicas de Medellín localizada en la finca El Tirol. Con el propósito de controlar la dinámica regresiva de estos procesos de inestabilidad que se están presentando sobre ambas vertientes, se requiere DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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llevar a cabo a la mayor brevedad la ejecución de un estudio geomorfológico e hidráulico de toda la cuenca de la quebrada La Puerta que permita definir y precisar los procesos morfodinámicos presentes, los elementos degradantes o modificadores del paisaje y las obras de protección y mitigación que se deben llevar a cabo para mitigar la amenaza existente para las comunidades ubicadas aguas abajo de la quebrada, y para el desarrollo futuro de las áreas circundantes potencialmente aptas ubicadas sobre ambas vertientes. Hasta tanto no se realicen dichos estudios, consideramos conveniente llevar a cabo las siguientes acciones o medidas preventivas: •

Cerramiento y aislamiento del escarpe principal de la Finca El Tirol para no permitir el ingreso de animales (ganado).

•

Construcción de una ronda perimetral (cuneta) revestida en concreto a unos 5.0 metros del escarpe principal del hundimiento en la Finca El Tirol, con descole hacia un cauce o drenaje menor localizado el SW.

•

Perfilamiento manual del escarpe principal y relleno de las grietas existentes con dicho material, técnicamente compactado.

•

Sellamiento con material arcilloso y cal compactado manualmente de la grieta que marca la corona del deslizamiento de la margen izquierda. (lote de Empresas Públicas de Medellín).

•

Seguimiento y monitoreo permanente por parte de los propietarios de los predios (finca El Tirol, lote de Empresas Públicas), Instituto Mi Río y SIMPAD.

•

Implementar una cobertura vegetal rastrera agresiva adecuada para la protección de los taludes expuestos a la erosión superficial.

Sobre la vertiente izquierda y entre las cotas 1890 y 1930 m.s.n.m. se presenta una grieta de tracción longitudinal de unos 100 metros y 1.0 metro de profundidad en dirección Norte - Sur, la cual está configurando el hundimiento y desplazamiento de una masa considerable de suelo, que puede llegar a taponar el cauce de la quebrada La Puerta y a comprometer la estabilidad aparente que muestra los terrenos localizados en su costado norte y oriental. Dada la dinámica de inestabilidad geológica que actualmente presentan algunos sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y ambas márgenes de la quebrada La Puerta, y la potencial amenaza que representa para los asentamientos humanos localizados aguas abajo, consideramos que hasta tanto no se realicen las obras de protección por parte de los propietarios de los predios de cada unidad de gestión, que garanticen la estabilidad de dicho terrenos, no se debe permitir el desarrollo de los sectores colindantes aptos para el uso urbano (finca El Tirol y terrenos comprendidos entre las quebradas La Guagüita, Las Hamacas y La Puerta). Igualmente el área adyacente a la corona del deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la margen izquierda de la quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y 1920 m.s.n.m. También se evidencian deslizamientos activos e inactivos en las márgenes de DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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varias quebradas y de manera aislada en varios sectores de la zona. -

Escarpes erosivos activos e inactivos. Se localizan en los remates de los cañones de algunos de las quebradas que drenan la zona, sobresaliendo el de la finca El Tirol, el cual alcanza alturas entre 10-15 metros, totalmente vertical.

-

Reptación. Proceso que se manifiesta en varios sectores del área de estudio, especialmente en la parte inferior y superior de la escuela y cancha de fútbol del barrio Pedregal Bajo, en la parte baja o Sur de las fincas La Aurora y Tierra Grata, en el limite Sur - Este de la finca El Tirol, y en la vertiente derecha (limite SE) de la quebrada La Gómez, afectando en su mayoría depósitos coluviales. Superficialmente se conforman superficies irregulares, escalonamientos, terracetas, hundimientos o desplazamientos de cercas y árboles. Este proceso se ha incrementado en algunos sectores debido al sobrepastoreo, aguas de escorrentía y al vertimiento de aguas servidas sin ningún tipo de encauzamiento.

4.2.1.6.

Zonificación de la Aptitud Geológica Preliminar para el Uso Urbano.

Ver plano “Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo”. ZONAS “B”: Áreas con restricciones geológicas leves. Área aproximada (Ha): 59.69 Localización: Se concentran esta categoría de terrenos en las fincas: La Montaña, El Plancito, La Pelusa, La Macarena, El Tirol (PA), La Rosita, La Montañita, La Aurora (P.A), Lusitania, Casa Blanca, Nazareth, entre otras; Estación de Bombeo de El Cucaracho (P.A), Liceo Municipal Santa Margarita y en la Unidad de Recepción y Protección del Adulto. Observaciones: En esta subzona se deben localizar el mayor número de construcciones. Dada la dinámica de inestabilidad geológica que presentan las fincas La Montaña y El Tirol en sus extremos Sur - Occidental y Nor - Oriental respectivamente, consideramos que hasta tanto no se garantice la estabilidad de los procesos morfodinámicos allí presentes, no se debe permitir el desarrollo urbanístico de las zonas estables dependientes más próximas. Los frentes de inestabilidad lo constituyen: La vertiente derecha de la quebrada La Gómez, el talud NW de la antena de Todelar, la margen derecha de la quebrada La Puerta, el cañón de la quebrada La Chaguala, parte del talud Norte de la vía al Mar (entre la quebrada La Cascada y El Chagualón o La Merced), y el talud superior del campo de fútbol del barrio Pedregal Bajo.

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ZONAS “C”: Áreas con restricciones geológicas moderadas. Área aproximada (Ha): 32.09 Localización: se distribuyen esta clase de terrenos en los siguientes sectores: Pajarito (P.A), Mariela, Mahoma (P.A), Tierra Grata (P.A), San Martín, Pedregal Bajo, entre otros. Corresponden a terrenos con pendientes moderadas – altas (26-40%), lo cual condiciona en gran parte el desarrollo urbanístico tradicional (corte y lleno). El diseño urbanístico debe adecuarse a las características topográficas de los predios, desarrollando tecnologías de construcción adecuadas. Observaciones: Los terrenos desarrollados en este rango de pendientes (entre el 26 y 40%) suelen presentar restricciones para su uso urbano debido a los problemas de estabilidad y a los costos de urbanismo y adecuación: los movimientos de tierra en estas zonas generan taludes altos que pueden desestabilizarse comprometiendo las obras, vías y servicios públicos; requieren consideraciones especiales de diseño, etc. Los frentes de inestabilidad de estas zonas lo constituyen la margen derecha de la quebrada La Corcovada, La García y La Puerta, el talud Norte de la vía al Mar entre la quebrada La Puerta y La Cascada, el talud NW de la Unidad Básica Pedregal Bajo y el talud SW de Pedregal Bajo. ZONAS “D”. Áreas con restricciones geológicas severas (no utilizables). Área aproximada (Ha): 36.19 Localización: Corresponden a terrenos con severos procesos erosivos activos e inactivos, y se localizan en los siguientes sectores: Finca La Montaña (costado Sur -Oriental y sur - occidental), finca El Tirol (margen derecha quebrada La Puerta), vereda Pajarito (margen izquierda quebrada La Puerta), finca la Aurora (vertiente derecha quebrada La Puerta y parte baja); talud Norte de la vía al Mar (calle 63), Pedregal Bajo (costados Norte y Sur – Oriental) y sectores puntuales aislados. Observaciones: La delimitación perimetral de algunas de estas zonas las debe precisar un estudio geológico, geomorfólogico y geotécnico de detalle, el cual determinará finalmente si en parte de estas áreas es factible desarrollar edificaciones, redes y vías; siempre y cuando se lleven a cabo todas las obras de protección y estabilización que recomiende dicho estudio. Las áreas clasificadas como “D” ubicadas en los siguientes sectores no se podrán desarrollar urbanísticamente bajo ninguna circunstancia: Talud norte de la cancha de fútbol existente en el área de manejo especial de Pedregal Bajo (cotas 1882-1830 m.s.n.m. y entre las quebradas El Hato 2 y la Chaguala). El costado Sureste de Pedregal Bajo, el costado noroeste de la finca La Montañita (entre las quebradas El Chagualón y un drenaje menor), el talud norte de la Vía al Mar, entre las quebradas Lusitania y La Puerta (cotas 17821860 m.s.n.m.), la quebrada La Puerta entre las quebradas Los Chorros al oeste y Las Hamacas al este y entre la parte alta de la Vía al Mar y la Vía al Cucaracho, la margen derecha entre la calle 63 y la Vía al Cucaracho (calle 64), Quebrada La DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Corcovada (margen izquierda, entre las cotas 1800 y 1860 m.s.n.m.) y la quebrada La Gómez, margen derecha (entre las cotas 1800 y 1920 m.s.n.m.). . Su borde o límite no podrá ser en ningún caso, inferior al determinado en el plano “Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo”. Igual situación se debe aplicar para las zonas “E”, fajas de retiro de protección a corrientes naturales de agua, áreas de nacimiento, (costado norte de la Hacienda La Montañita y dentro del área de manejo especial de Pajarito) cañones de incisión de las quebradas, etc. Las áreas que sean clasificadas como inestables no recuperables, no utilizables deben protegerse y darles manejo ambiental. ZONAS “E”. Zonas estables e inestables de manejo especial. Área aproximada (Ha): 58.92 Localización: Corresponden a las áreas de mayor dimensión en la zona. Se localizan en los siguientes sectores: Parte alta de la Finca La Montaña y los cañones de las principales quebradas que drenan el área como: La Gómez, La Corcovada, La Puerta, El Chagualón o La Merced, La Chaguala, El Hato, La García, La Cascada, Los Chorros, entre otras. Observaciones: Son áreas que por su topografía, su geomorfología y su interés ambiental se les debe asignar un uso especifico buscando su protección y/o conservación. Las zonas que los respectivos estudios técnicos caractericen como no aptas para la ubicación de construcciones (zonas “D y E”) se deben proteger y/o conservar, donde solo sería factible desarrollar: parques o senderos ecológicos, parques lineales, áreas de reforestación, áreas de recreación pasiva, entre otros. 4.2.1.7.

Conclusiones y Recomendaciones

•

El área total de la zona es de aproximadamente 230,5 ha de las cuales 59.69 ha, correspondientes al 25,9%, se clasifican como “Zonas B” áreas con restricciones geológicas leves (estables dependientes, utilizables para el desarrollo urbano); 32,09 ha, correspondientes al 13,92% se caracterizan como “Zonas C” áreas con restricciones geológicas moderadas (estabilidad condicionada o potencialmente inestables, utilizables). 95,11 ha (41,26%), corresponden a las zonas “D” y “E” áreas con restricciones geológicas severas y zonas estables e inestables de manejo especial no son aptas para la ubicación de edificaciones. El resto (43,63 ha.) que representan el 18,92v % corresponden a áreas de manejo especial (Pedregal Bajo, Pajarito y La Aurora) y a fajas comprometidas por líneas de alta tensión.

•

La delimitación perimetral de algunas zonas clasificadas como “D” y “E” como son hacienda Nazaret margen derecha de la quebrada El Chagualón entre las cotas 1880 y 1910 m.s.n.m.; finca San Martín margen derecha de la quebrada El Chagualón entre las cotas 1860 m.s.n.m. y la vía al Cucaracho; Hacienda Tierra Grata margen derecha de la quebrada Mariela entre las cotas 1810 y 1840 m.s.n.m. y la margen derecha de la quebrada La Guagüita entre

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•

las cotas 1800 y 1840 m.s.n.m.; que se establecen en el plano de la aptitud geológica para el uso y ocupación del suelo de expansión de Pajarito es aproximada, debido a lo preliminar de la información presentada. La determinación precisa de estos bordes de zona estará supeditada a la ejecución de los respectivos estudios de microzonificación geológica geotécnica que se lleven a cabo en las unidades de gestión que lo requieran, y al estudio geomorfológico e hidráulico de la quebrada La Puerta.

•

Las zonas denominadas “D” y “E”, diferentes a las mencionadas, inestables no utilizables y estables e inestables de manejo especial (áreas no utilizables) deben protegerse y conservarse (ejemplo: cañones de las quebradas La Gómez, La Corcovada, El Chagualón, La García y La Puerta y los taludes del costado Norte de la vía al Mar entre la quebrada La Puerta y la Lusitania).

•

Dadas las restricciones geomorfológicas, geológicas, geotécnicas e hidrológicas que se presenta en la zona de expansión de Pajarito, se considera que para el desarrollo urbanístico de cada unidad de gestión se debe llevar a cabo, como prerrequisito, la ejecución de los estudios geotécnicos de detalle que involucren el análisis geológico, geomorfológico y los estudios hidrológicos necesarios, de los predios que componen la unidad de gestión y su área de influencia inmediata.

•

Dada la cercanía del polígono que delimita la zona de expansión de Pajarito con el sistema de falla Romeral, se hace necesario la realización de un estudio de la geología estructural para identificar la posible presencia de fallas locales activas o potencialmente activas, alineamientos, rasgos geomorfológicos que tengan relación con actividad neotectónica, etc.; que permita obtener un buen conocimiento tectónico de la zona.

•

La susceptibilidad a procesos geológicos en los cañones de las quebradas: La Gómez, El Chagualón, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala, y en el talud Norte de la vía al Mar entre las quebradas La Puerta y El Hato, en el costado noroeste de la Finca La Montaña, es alta debido a las condiciones estratigráficas de las formaciones superficiales, al proceso de retrabajamiento o socavación activa de los cauces de las corrientes naturales de agua y a la morfometría de sus vertientes.

•

La zona de expansión de Pajarito presenta varios cañones rectilíneos, en “V”, semiprofundos - profundos (10-30 metros) con marcados procesos de inestabilidad geológica en algunos tramos (quebrada La Gómez, La Corcovada, La Puerta y La Chaguala y El Chagualón); lo que implicaría grandes estructuras de paso (viaductos) para los proyectos viales que se tienen planteados para zona. Además varios de los predios debido a morfometría y a los procesos geológicos presentes en ellos no podrán tener acceso vial directo por la vía al Mar (Hacienda La Aurora, Mariela, Tierra Grata y parte de la hacienda Lusitania).

•

La zona de expansión de Pajarito por sus condiciones geomorfológicas, geológicas, geotécnicas e hidrológicas presenta pocas tierras aprovechables a bajo costo y grandes extensiones con restricciones moderadas a severas para su aprovechamiento que representan altos costos, para la adecuación y protección de los terrenos. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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•

Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansión y en cada unidad de gestión o lote en particular, se deben captar y encauzar adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas en la parte superior de la ladera (descoles de la vía al Mar, acequias, reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos laterales súbitos (ejemplo: lote de Nazareth en Pedregal Bajo, Nazaret y la Aurora, lote de la Fiscalía, hacienda El Tirol, Finca La Montaña y el área de manejo especial de Pajarito.

•

Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se lleven a cabo en la zona no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no continuo. En la zona no existen sitios adecuados para el depósito de grandes volúmenes de tierra provenientes de las excavaciones para el desarrollo urbanístico del sector.

•

Todo sitio o terreno seleccionado para llevar a cabo un relleno de tierra o escombros debe tener la autorización y permiso de las entidades y autoridades competentes de conformidad con lo establecido en el Decreto Municipal 923/94, la Resolución del Ministerio del Medio Ambiente 541/94 y la Ley 99 de 1993. Además se deben realizar los estudios técnicos (geológicos, geotécnicos, hidrológicos y ambientales) de soporte que permitan la factibilidad de ubicar allí dicha actividad.

•

Dada la dinámica de inestabilidad geológica que actualmente presentan algunos sectores, como: margen izquierda de la quebrada La Corcovada y ambas márgenes de la quebrada La Puerta, y la potencial amenaza que representa para los asentamientos humanos localizados aguas abajo, consideramos que hasta tanto no se realicen las obras de protección por parte de los propietarios de los predios de cada unidad de gestión, que garanticen la estabilidad de dicho terrenos, no se debe permitir el desarrollo de los sectores colindantes aptos para el uso urbano (finca El Tirol y terrenos comprendidos entre las quebradas La Guagüita, Las Hamacas y La Puerta). Igualmente el área adyacente a la corona del deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la margen izquierda de la quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y 1920 m.s.n.m.

•

Dentro de la zona de expansión y en sus proximidades se localizan varias antenas de A.M. y F.M, sobre las cuales se deben respetar retiros a desarrollos urbanos que oscilan entre 270 y 380 metros (Decreto Ley 1480, 1145, 1446 y 1447 de 1995 Mincomunicaciones), los retiros que establezca la entidad ambiental competente con el propósito de evitar el efecto de las radiaciones sobre las personas y bienes, incluidos sistemas de comunicación como radios y teléfonos. De conformidad con las disposiciones contempladas en los Decretos Ley 1480, 1445, 1446 y 1447 de 1995 del Ministerio de Comunicaciones, todas las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M, deben estar ubicadas por fuera de los perímetros urbanos.

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4.2.2.

Corrientes Naturales de Agua

Las cuencas hidrográficas son consideradas como un sistema que posee una connotación amplía, en la que se incluye el área de manejo de los recursos naturales o de preservación, y protección de los ecosistemas que contienen; es también una fuente del recurso agua, base del desarrollo y marco general de planificación. Además es un espacio que sustenta la ocupación de un grupo humano el cual genera una demanda sobre la oferta de recursos naturales renovables y no renovables, y realiza diferentes transformaciones del medio, las que repercuten en forma positiva o negativa según las interacciones que tenga con los demás elementos del sistema. Se pretende realizar mediante este diagnóstico una identificación de las microcuencas existentes en la zona donde se desarrollará el Plan Parcial de Pajarito, ya que están consideradas como unidades básicas de manejo, susceptibles a ser mejoradas, adecuadas y controladas para adaptarlas a las necesidades de una población y un ordenamiento que día a día reclama más y mejores espacios para establecerse y elevar su nivel de vida. Dentro de la zona donde se implementará el Plan Parcial de Pajarito se encuentran localizadas 8 microcuencas (El Hato o La Guayaba, La Chaguala, La Cascua, El Chagualón o La Merced, Mariela, La Puerta o La Colonia, La Corcovada y La Gómez) , sobre las cuales vierten 26 corrientes naturales de agua (quebradas, escorrentías, acequias, caños etc.), que pertenecen a la cuenca de la quebrada La Iguaná, que se ubica en la zona Centro - Occidental del municipio de Medellín y está clasificada como una cuenca de orden superior por tener un área mayor de 20 Km². Los retiros establecidos para estas quebradas según el Acuerdo 62 de 1999, se encuentran entre los diez (10) y treinta (30) metros. Quebrada El Hato o La Guayaba Se ubica en el limite Sur - Occidental del polígono de estudio, entre la vía al Mar (cota 1930 m.s.n.m.) y la calle 63 (cota 1800 m.s.n.m.), delimitada casi en todo su recorrido en su margen izquierda por el barrio Pedregal Bajo; está quebrada en su parte superior presenta un cañón poco profundo el cual comienza a incisarse a medida que desciende con la pendiente; se observa en su costado derecho retiros con plantaciones de pino, donde el suelo se encuentra desprovisto de cobertura vegetal, se evidencia en ambas márgenes de la quebrada procesos de inestabilidad activos, socavación de las mismas y erosión superficial, y en su cauce grandes bloques sueltos de roca de tamaño métrico; la cobertura vegetal existente en la áreas aledañas al cauce se caracterizan por la presencia de rastrojo bajo y pasto enmalezado. En la parte superior de Pedregal Bajo se evidencia una pequeña corriente de agua, producto del rebose y transvase de un tanque de agua, la cual discurre hacia la quebrada El Hato por un cauce artificial en tierra de muy poca profundidad, que esta generando procesos de socavación e inestabilidad en su margen derecha, por lo que recomendamos se incorpore dicha agua a la red de aguas lluvias del barrio si es posible o que se analice el servicio que está DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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prestando actualmente dicho tanque, para que sea sacado de servicio, ya que el barrio cuenta con prestación del servicio de Empresas Públicas de Medellín. Geomorfológicamente, todos los terrenos que atraviesa dicho drenaje natural corresponden a depósitos de flujos de escombros y/o lodos sin diferenciar y depósitos coluviales. En la parte media del barrio, la quebrada El Hato presenta un cauce en “V”, un poco más profundo, con evidencias en ambas márgenes de escarpes erosivos, desplomes y socavación lateral, algunos de los cuales fueron originados por la modificación del cauce natural de la quebrada para la construcción de algunas viviendas asentadas allí, también se observan grandes bloques de roca en su cauce; sus aguas son altamente contaminadas por el vertimiento directo de los alcantarillados comunales y de algunas viviendas localizadas dentro de su retiro. En la parte baja del barrio Pedregal Bajo a medida que desciende la quebrada, el cañón se profundiza generando taludes casi verticales, los cuales permanecen protegidos por rastrojo alto y bajo, la margen izquierda es mas baja que la derecha, facilitando así el vertimiento de basuras y escombros al lecho de la quebrada. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte (20) metros, los cuales se encuentran invadidos en su margen izquierda por aproximadamente 30 viviendas, todas en el barrio Pedregal Bajo. Las pocas obras hidráulicas que existen a lo largo de su recorrido son suficientes para evacuar los caudales máximos en caso de una creciente. Sus afluentes de la margen izquierda son: Quebrada El Hato1: Presenta un cauce estrecho, poco definido, en tierra y leve expresión geomorfológica en algunos sectores, su cauce es estacional y de poco caudal. La topografía circundante facilita los empozamientos ya que corresponde a una geomorfología de depósitos coluviales. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, los cuales están provistos de rastrojo bajo y pasto enmalezado, sus márgenes no presentan ningún tipo de invasión. Se hace necesario la revisión de la capacidad hidráulica de la estructura de paso sobre la carrera 115, con el fin que pueda evacuar las crecientes máximas que pueda presentar. Quebrada El Hato 2: Se localiza en el costado Oriental del barrio Pedregal Bajo, presenta un cauce superficial de aguas cristalinas en su parte superior y poco caudal, el cual acentúa su profundidad a medida que desciende por la ladera, presenta aportes de agua en su parte superior producto de las estructuras de paso sobre la vía al Mar. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte (20) metros, los cuales se encuentran invadidos por construcciones al paso por el barrio Pedregal Bajo con aproximadamente 25 viviendas; en la margen derecha del cauce la cobertura vegetal esta provista de rastrojo bajo y pastos enmalezados, igualmente se observa acumulación de basuras cerca del cauce. Se DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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deberá revisar la capacidad hidráulica de la estructura de paso en el barrio Pedregal Bajo a la altura de la escuela. Para la quebrada El Hato se hace necesario que se implemente un plan integral de ordenamiento y manejo, que proponga las medidas necesarias que puedan controlar los procesos de inestabilidad existentes en sus márgenes y el nivel de riesgo para las familias asentadas en proximidades al cauce: Igualmente se debe analizar la posibilidad de reubicar las viviendas que están localizadas dentro del cauce, y destinar sus retiros para la protección del medio agua. Las quebradas El Hato 1 y El Hato 2 cruzan terrenos con problemas de inestabilidad geológica manifiestos en reptación y deslizamientos activos, dichas áreas están consideradas por esta oficina como zonas de alto riesgo no recuperables y deberán ser destinadas para protección (parques ecológicos, recreación pasiva, etc.). Sin embargo la quebrada El Hato 1 aguas arriba de la calle 115, por su geomorfología y pocas pendientes en sus márgenes, en algunos sectores pueden ser incorporadas dentro del espacio público y ser susceptibles de manejo, intervención y reforestación. Quebrada La Chaguala A la altura de la vía al Mar cota 1950 m.s.n.m. presenta poco caudal, el cual se infiltra y pasa por debajo de la estructura hidráulica. Al continuar su descenso y cruzar por el Centro de Atención al Adulto, su cauce es más definido, con una amplitud moderada donde se forman sinuosidades, generando inestabilidad en sus márgenes e incisión en el lecho. Después de pasar esta institución, el cauce se incisa, conformando un cañón somero a medianamente profundo en forma de “V” que se prolonga así hasta la vía al Cucaracho, cota 1820 m.s.n.m., en su recorrido por el lote de NAZARETH se observan en sus márgenes algunos procesos de inestabilidad lateral (desgarres y hundimientos); su topografía es irregular, con escalones donde se observan empozamientos de agua (charcos), con caudal medio; su cauce aparece contaminado por el vertimiento de aguas residuales desde la parte alta; la cobertura vegetal de las áreas aledañas a su cauce están caracterizadas por la presencia de pasto enmalezado, rastrojo bajo y algunos manchones de plantación forestal en la parte superior, (Vía al Mar). El tramo hasta la vía al Mar, cota 1775 m.s.n.m. aproximadamente, se caracteriza por la falta de protección arbórea en los retiros, salvo pequeños tramos de la quebrada. El cauce se incisa, es estrecho y su lecho es pedregoso. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte (20) metros en ambos costados. En gran parte de sus márgenes a partir de la vía al Mar (calle 63) hasta la cota 1910 m.s.n.m. se deberán realizar algunas obras de protección y la reforestación de todo su cañón; en el tramo que corresponde al lote de NAZARETH, aguas arriba de la cota 1910 m.s.n.m. aproximadamente se deberán conservar los retiros, incentivando en ellas la reforestación. Se debe revisar la estructura

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hidráulica sobre la vía al Cucaracho (calle 64) con el fin que se verifique su capacidad en caso de crecientes. Quebrada La Cascua Esta quebrada se forma a partir de dos ramales aproximadamente en la cota 1890 m.s.n.m., aparentemente producto de pequeñas zonas húmedas las cuales a partir de su confluencia en la cota 1880 m.s.n.m. comienza a discurrir agua. Su cañón se encuentra sin mucha expresión geomorfológica en todo su recorrido, es un cauce de corta longitud, aguas no muy contaminadas, poco caudal, con una expresión superficial, angosto y de lecho arenoso. Cruza por depósitos coluviales y depósitos de flujos de escombros y lodos, con bloques en superficie y topografía ondulada; en las áreas aledañas a su cauce la cobertura vegetal se caracteriza por la presencia de se caracterizan por la presencia de pasto enmalezado. En el cruce de la vía al Cucaracho se observa aumento de su caudal, aguas cristalinas, cauce estrecho y superficial. En la finca Lusitania, su cañón continúa sin mucha expresión, con algunas modificaciones presentadas por el cambio de su curso al construir la vía que la comunica. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, que en su mayoría se encuentran libres de construcción, salvo en la parte baja (finca Lusitania); se hace necesario que se implemente un plan integral de ordenamiento y manejo, con el fin de precisar su recorrido, nacimiento, identificar su cauce y sus condiciones hidráulicas. Sus retiros son susceptibles de ser mejorados ya que presenta condiciones topográficas favorables. La estructura hidráulica sobre la vía al Cucaracho calle (64) deberá ser restituida por una de mayor capacidad, para evacuar las crecientes máximas que se puedan presentar. Entre sus afluentes de la margen izquierda se encuentra: Quebrada Lusitania: Corriente de corta longitud, afluente de la quebrada La Cascua, presenta afloramiento de agua a partir de la cota 1810 m.s.n.m. aproximadamente, posee un cauce superficial que atraviesa potreros con pastos mejorados. En el paso vial que conduce a la finca Lusitania, se observa poco caudal y grado medio de contaminación por los vertimientos de las caballerizas, en la parte baja cerca de la vía al Mar (calle 63) presenta procesos de inestabilidad generados por la rectificación de la vía. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, sobre los cuales se deberá incentivar la reforestación. Quebrada El Chagualón o La Merced Desde la vía a San Pedro en su parte superior, aguas a bajo, presenta un cañón semi-profundo (5-15 m..), en casi todo su recorrido su lecho es pedregoso, con caudal medio de aguas poco contaminadas, presenta algunos procesos de DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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inestabilidad en sus márgenes (socavación, escarpes erosivos, etc.); su cobertura vegetal en las áreas aledañas a su cauce están constituidas por rastrojo bajo y alto. En los alrededores de la finca Lusitania, cota 1810 m.s.n.m., posee algunos ramales de cauce incipiente donde aflora agua. El cauce principal de la quebrada en este sector, recorre terrenos con pastos mejorados debido a la actividad con equinos que allí se realiza. Aproximadamente desde la cota 1810 m.s.n.m. se presenta un cambio brusco en la pendiente del terreno, donde el cauce corre sobre roca insitu fracturada. Superficialmente la zona por donde discurre la quebrada está conformada por depósitos de flujos de escombros y por coluviones. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte (20) metros entre la vía a San Pedro y vía al Cucaracho (calle 64), y de veinticinco (25) entre esta última y la vía al Mar (calle 63); sobre los cuales se debe incentivar la reforestación, la conservación y protección del medio agua. Dada la conformación morfológica del cañón, sus altas pendientes, los procesos erosivos manifiestos que presenta la quebrada El Chagualón o La Merced entre las cotas 1840 y 1920 m.s.n.m., se debe dejar a partir del quiebre de pendiente una faja mínima de 10 m como área de protección, donde no se debe ubicar ningún tipo de desarrollo urbanístico. Sobre la vía al Cucaracho se deberá implementar una estructura hidráulica que garantice la evacuación de crecientes máximas, ya que no posee una en este momento. Sus afluentes de la margen izquierda son: Quebrada Chagualón 1: Entre las cotas 1935 m.s.n.m. y 1920 m.s.n.m. se evidencian campos de infiltración (humedales) donde nace la quebrada, en predios de la finca La Montañita, a partir de un afloramiento de agua en forma de encharcamiento y sin ninguna protección boscosa, los cuales presenta aportes de agua en su parte superior producto de las estructuras de paso sobre la vía al Mar; en la cobertura vegetal de las áreas aledañas a su cauce sólo se observan pastos enrastrojados. Las aguas desde su nacimiento hasta la cota 1940 m.s.n.m., son conducidas por una tubería de concreto que abastece unos tanques de agua, los cuales vierten su rebose nuevamente al terreno natural a una expresión morfológica definida, donde circula el agua en un cauce superficial, con flujo continuo de aguas cristalinas, en su vertiente se observa rastrojo bajo y pastos; en la cota 1894 m.s.n.m. aproximadamente se pierde su expresión y su cauce desaparece formando zonas de empozamiento; dicha expresión probablemente continuaba en dirección Norte - Sur, hasta su desembocadura en la quebrada El Chagualón o La Merced en la cota 1836 m.s.n.m. (según restitución aerofotogramétrica del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi” de 1962, Esc 1:1000). El retiro establecido en el acuerdo 62 para esta quebrada es de quince (15) metros, en la zona de su nacimiento se requiere una adecuada vegetación y DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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cerramiento físico para su protección y conservación del recurso hídrico, además se deberá respetar un retiro de 100 metros a partir de su periferia. Quebrada La Montañita (anteriormente parte de la quebrada Chagualón 1): A partir de la cota 1880 m.s.n.m. aproximadamente, su expresión comienza a conformarse producto del rebose de un estanque artificial en tierra, donde se desplaza el agua en forma continua, con poco caudal de apariencia cristalina, el cual cruza el costado derecho de la finca la Montañita donde se conforma su expresión. Después del paso vial sobre la vía al Cucaracho (calle 64), la quebrada descarga sus aguas en un potrero sin cauce definido. El retiro establecido en el Acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, se deberá hacer una revisión de la capacidad hidráulica de la estructura sobre la vía al Cucaracho (calle 64). Quebrada La Cascada: Afluente de la margen izquierda, nace aproximadamente en la cota 1960 m.s.n.m. a 1950 m.s.n.m. en un área cenagosa sin ningún tipo de vegetación arbórea, su expresión morfológica es superficial, su cauce es continuo de aguas cristalinas, vertientes semi - planas las cuales facilitan la formación de humedales; la cobertura vegetal en las áreas aledañas a su cauce se caracteriza por la presencia de pastos enmalezados y rastrojo bajo. En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales representadas en la existencia de: aguas erráticas artificiales, acequias en tierra, canales, mangueras, tanques, tuberías, reboses etc.; igualmente recibe aportes de agua de las obras de paso sobre la vía al Mar, aguas abajo de su nacimiento su cauce es superficial de aguas cristalinas. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinticinco (25) metros; y en su nacimiento se requiere una adecuada vegetación y cerramiento físico para su protección y conservación del recurso hídrico, además se deberá respetar un retiro de 100 metros a partir de su periferia; en las fajas de retiro entre la vía al Mar (calle 63) y la cota 1800 m.s.n.m. se deberá destinar para su protección y conservación debido a las restricciones topográfico y geotécnicas, entre la cota 1800 m.s.n.m. y la cota 1890 m.s.n.m. aproximadamente es factible la adecuación de sus márgenes y destinar sus retiros para la protección del medio agua, y entre la cota 1890 m.s.n.m. hasta la vía a San Pedro se debe destinar para la protección y conservación debido a la existencia de nacimientos en esta zona. Las márgenes de sus vertientes aguas arriba desde el punto de su desembocadura hasta la cota 1900 m.s.n.m. aproximadamente se deberá incentivar la reforestación y recuperación de sus márgenes donde su topografía lo permita. A la estructura hidráulica sobre la calle 64 se le deberá revisar su capacidad con el fin de saber si es suficiente para evacuar crecientes máximas. La parte superior donde nacen estas corrientes de agua se debe adecuar como un parque ecológico conservando y protegiendo el recurso agua y suelo.

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Un afluente de la margen izquierda de la quebrada La Cascada es La Cascada 1: La cual esta formada por acequias que parten desde la finca El Tirol, en la cota 1980 m.s.n.m., proveniente a su vez de otra acequia que presentan aportes de agua de las obras de paso sobre la vía al Mar. El recorrido de su cauce se hace a través de pastos enmalezados y rastrojo alto, su expresión es superficial hasta la desembocadura en la cota 1834 m.s.n.m. Presenta humedales entre las cotas 1890 m.s.n.m. a 1910 m.s.n.m. con afloramientos de agua cerca de su cauce y con procesos de inestabilidad. En su parte superior cerca de su nacimiento se observa el aporte de acequias con gran caudal, varios afloramientos y un desorden de las aguas superficiales representadas en la existencia de aguas erráticas artificiales, acequias en tierra, canales, mangueras, tanques, tuberías, presencia de reboses de tanques etc.; en la parte baja su cauce es superficial con aguas cristalinas. Afluente sin nombre sobre la margen izquierda de la quebrada Chagualón o La Merced, ubicado en la parte superior entre la vía al Mar y su desembocadura en la cota 1910 m.s.n.m., presenta un cauce semi - profundo de cauce continuo y expresión geomorfológica definida, que recibe aportes de agua de las obras de paso sobre la vía al Mar. El retiro establecido para esta quebrada es de quince (15) metros, en los cuales se deberá incentivar la reforestación y conservación. Quebrada Mariela Corriente de agua de cauce muy superficial, el cual se conforma por la desviación en acequias desde la cota 1920 m.s.n.m. aproximadamente según la cartografía existente, sin embargo como se pudo observar en los recorridos de campo entre las cotas 1920 y 1930 m.s.n.m. no presenta expresión geomorfológica, ni se evidencia cauce alguno, no se puede asegurar que su cauce haya tenido un flujo continuo de agua, pero si que dicha corriente de agua inicia su expresión morfológica aproximadamente a partir de la cota 1820. El uso del suelo en esta parte alta corresponde a pastos y rastrojo bajo. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, los cuales se deben proteger con arborización entre la vía al Mar calle 63 y la cota 1780 m.s.n.m. aproximadamente ya que presenta procesos de inestabilidad. A esta quebrada se le deberá realizar un ordenamiento e identificación de su cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento. En la margen derecha de está quebrada se identificaron dos cauces intermitentes, cuya expresión geomorfológica se evidencia a partir de la cota 1790 m.s.n.m., sus cauces son superficiales los cuales cruzan terrenos con problemas de inestabilidad; la cobertura vegetal existente se caracteriza por la presencia de rastrojo bajo. Para dichos cauces se deberá guardar un retiro lateral de diez y quince metros en ambos costados; sobre estos cauces se debe

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incentivar su reforestación, y deben ser incluidos dentro de los estudios de ordenamiento previstos dentro del proyecto. Quebrada La Puerta o La Colonia A partir de la cota 2010 m.s.n.m., aguas abajo la quebrada presenta un cañón profundo, con pendientes muy altas a escarpadas hasta verticales, con una topografía escalonada constituida por varios depósitos gravitacionales y pequeños flujos torrenciales; su lecho está constituido por grandes bloques de roca de tamaño variable (métrico a decimétrico), y por depósitos de flujos de escombros y lodos, que evidencian crecientes torrenciales fuertes de la quebrada. A la altura de la finca El Tirol la vertiente de la quebrada en ambas márgenes viene presentando y configurando una serie de movimientos en masa (hundimientos, desplomes y deslizamientos) bastante complejos y de gran dimensión, que amenazan con estrangular y represar la quebrada La Puerta, con consecuencias bastantes severas o catastróficas para los asentamientos humanos localizados aguas abajo. Este proceso de remoción en masa ubicado sobre las márgenes de la quebrada La Puerta se viene presentando desde inicios de las décadas de los 30-40, incrementándose tanto en volumen como Aéreamente en los últimos años, como consecuencia del severo invierno, del sobrepastoreo y de la morfometría de su vertiente. La quebrada presente buen caudal pero se evidencia la contaminación de sus aguas por evacuación de residuos domésticos y aguas servidas del sector y de parte de sus afluentes. En las márgenes de su cauce la vegetación predominante es: pastos mejorados, rastrojo bajo y enmalezado, y algunos manchones de pinos y pomos. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta (30) metros en ambos costados, en los cuales se deberá incentivar la reforestación, la realización del plan integral de ordenamiento y manejo de la microcuenca, como también la realización de un estudio geomorfológico, hidráulico y geotécnico que indique las obras de control necesarias para su estabilización y recuperación. Es de anotar que esta faja de protección es menor a la faja inestable (cañón) afectada por severos procesos de remoción en masa que en algunos sitios alcanza aproximadamente los 100 – 150 metros. Entre los afluentes de la margen derecha tenemos: Quebrada Los Chorros: Desde su parte superior vía a San Pedro hasta su desembocadura en la quebrada La Puerta se observa una expresión geomorfológica poco definida en todo su recorrido; es un cauce de corta longitud y aguas muy contaminadas de poco caudal en la parte baja (vía Cucaracho); la cobertura vegetal existente en las áreas aledañas a su cauce es pastos enmalezados, presentan aportes de agua producto de desviaciones de acequias en la parte superior y de las estructuras de paso sobre la vía al Mar. Debido al

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desorden en su cauce se hace necesario la realización de un ordenamiento de la misma. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, en los cuales de debe incentivar la protección y conservación. A esta quebrada se le deberá realizar un ordenamiento e identificación de su cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento. Esta quebrada presenta un afluente en su margen izquierda llamado Los Chorros 1, su expresión geomorfológica comienza a definir a partir de la cota 1950 m.s.n.m. aproximadamente, su cauce en parte es producto de acequias y aguas erráticas en la parte alta, presenta poco caudal, el cual forma zonas de empozamiento y humedales a medida que desciende en la pendiente, la cobertura vegetal predominante en las áreas aledañas a su cauce es rastrojo bajo y pastos enmalezados. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, a los cuales se les debe hacer un ordenamiento e identificación de su cauce, con el fin de precisar su recorrido y nacimiento. Entre los afluentes de la margen derecha de la quebrada La Puerta tenemos: Quebrada El Capullo: Quebrada de corta longitud, recorre terrenos de depósitos de flujos de escombros y lodos, presenta un cauce superficial con flujo continuo y aguas cristalinas; y con poca cobertura vegetal en las áreas aledañas a su cauce(rastrojo bajo). El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, los cuales podrán incentivarse en ellos la reforestación y protección. Quebrada Las Hamacas: Aguas abajo de la vía a San Pedro empieza a conformarse un cauce superficial en tierra con poca cobertura vegetal, el cual recibe el aporte de varias acequias, gran parte de sus retiros se encuentran invadidos por aproximadamente 7 construcciones. Entre las cotas 1940 y 1920 m.s.n.m. aproximadamente la quebrada está siendo intervenida y desviada hacia el costado Norte, debido a la adecuación del terreno por parte de Empresas Públicas de Medellín para la construcción del tanque de Pajarito. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada son de quince (15) y diez (10) metros, sobre los cuales se deberá incentivar su protección en ambas márgenes debido a la cercanía de terrenos con problemas de inestabilidad. Quebrada La Guagüita: Esta conformada por la unión de varias acequias en la vereda El Yolombo, aguas debajo de la vía al Mar, su cañón presenta poca expresión geomorfológica, el cauce es estrecho, pero de buen caudal y aguas contaminadas. Los terrenos por donde circula están conformados por depósitos de flujos de escombros con gran cantidad de bloques de roca en superficie y depósitos de flujos de escombros y lodos; la cobertura vegetal existente en las DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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áreas aledañas a su cauce se caracterizan por la presencia de pastos enmalezados y rastrojo bajo. A partir de la cota 1900 m.s.n.m. aguas abajo, se incrementa su cobertura vegetal con la presencia de vegetación nativa y pomales, el cañón se profundiza, presenta un lecho pedregoso, el cual en algunos sitios forma organales. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de veinte (20), quince (15) y diez (10) metros, los cuales se encuentran invadidos en el área de manejo especial de Pajarito por aproximadamente 4 viviendas; dichos retiros deberán ser protegidos entre las cotas 1800 m.s.n.m. hasta Pajarito. Se deben revisar las diferentes estructuras hidráulicas existentes a lo largo de su recorrido, con el fin de verificar su capacidad hidráulica en caso de una creciente y estado estructural de las mismas. Su afluente de la margen izquierda La quebrada La Guagüita 1: es de corta longitud, cauce poco definido y de poca profundidad, caudal continuo de aguas contaminadas por el vertimiento de aguas servidas de las viviendas cercanas a su cauce, sus vertientes presentan poca cobertura vegetal en su cauce , caracterizada por la presencia de pastos enmalezados. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, sobre los cuales se encuentran localizadas 10 viviendas aproximadamente, se debe incentivar estos retiros para su protección y recuperación con especies arbóreas. Quebrada La Corcovada A partir de la vía al Mar, aguas abajo, el cañón se profundiza en forma de “V” su lecho se observa con abundante material rocoso de tipo torrencial con bloques heterométricos de gran tamaño, caudal abundante y continuo, la cobertura vegetal existen en las área aledañas a su cauce se caracterizan por la presencia de rastrojo altos, bajos y pastos enmalezados, sus vertientes presentan altas pendientes las cuales en algunos sectores son mayores al 100%, también se evidencian grandes escarpes de incisión, cicatrices de deslizamientos activos e inactivos, en el que se destaca el deslizamiento sobre la vertiente izquierda (cotas 1820 y 1850 m.s.n.m.), producto del depósito de materiales (botadero), en un sitio con antecedentes de inestabilidad geológica, y el cual fue realizado sin los estudios técnicos previos, el cual ha configurado una amenaza potencial para la comunidad ubicada aguas abajo del cañón de la quebrada. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta (30) metros, los cuales por su gran cantidad de cobertura vegetal, sus altas pendientes deben ser destinados para la protección y reforestación. Entre sus afluentes de la margen derecha, tenemos: Quebrada Acequia Arriba: Presenta un cañón superficial, cauce estrecho con caudal bajo, poca cobertura vegetal en sus márgenes, y sus aguas se encuentran contaminadas por el vertimiento de aguas residuales domésticas en la parte alta, en donde pasa por debajo de algunas viviendas en la vereda Pajarito. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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En la cota 1910 m.s.n.m. aproximadamente su cauce fue desviado hacia el caño Pajarito, a partir de la cota 1900 m.s.n.m. retoma nuevamente a su expresión caracterizada por poco caudal y sus márgenes cubiertas por rastrojo bajo y pastos enmalezados, descarga sus aguas a la quebrada La Campiña antes de llegar a la quebrada La Corcovada. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de quince (15) metros, lo cales se encuentran invadidos en su parte superior por 5 viviendas aproximadamente, se deberá realizar un plan integral de ordenamiento y manejo de dicha quebrada, con el fin que se determine su continuidad dentro de la zona; además se debe adelantar el saneamiento de la parte alta de Pajarito con el fin de realizar la recolección de las aguas residuales que se depositan directamente a las fuentes de agua. De igual forma se deberá realizar la revisión de las estructuras hidráulicas a lo largo de su recorrido por el polígono de trabajo. Quebrada La García: Es el afluente más importante de la quebrada La Corcovada, en su parte superior se observa que su cañón se profundiza y sé amplia a medida que desciende la pendiente; presenta grandes bloques de roca de tamaño métrico (tipo torrencial), con socavamiento de márgenes, su caudal es abundante pero con grado medio de contaminación, por el vertimiento de aguas residuales domésticas del sector; la cobertura vegetal existente en las áreas aledañas a su cauce se caracterizan por la presencia de rastrojo alto, bajo, pastos enmalezados y algunos manchones de eucaliptos. En el sector de Pajarito se observa en sus márgenes derecha botaderos de desechos (árboles, escombros y basuras). El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta (30) metros, los cuales en gran parte del sector existente de Pajarito se encuentra invadido por 23 viviendas; en dichas fajas se deberán implementar para su protección, conservación y saneamiento. Quebrada Cicam: Afluente de la margen izquierda de la quebrada García, esta quebrada va sobre terrenos de depósitos de flujos de escombros y lodos, su cañón es poco profundo, poco caudal y escasa cobertura vegetal. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta (30), en los cuales presenta 12 viviendas dentro de este retiro; estos retiros deben ser destinados para la protección. Caño Pajarito: Es un caño de corta longitud, afluente de la quebrada La García, nace en la cota 1950 m.s.n.m. aproximadamente, presenta un cauce superficial en tierra y poco caudal; esta constituido por aguas contaminadas producto del vertimiento de aguas servidas de las viviendas del sector, cerca de su nacimiento se observan cultivos semestrales (hortalizas). Aproximadamente en la cota 1906 m.s.n.m. recibe el trasvase de la quebrada Acequia Arriba, la cobertura vegetal en su cauce es muy poca, destacándose pastos enmalezados y rastrojo bajo, en algunas de sus márgenes cerca de la cancha de la vereda Pajarito, se evidencian procesos de inestabilidad superficial; DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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dicha quebrada es conducida por este sector mediante tubería y en cauce natural, para los cuales se estableció en el acuerdo 62 de 1999 un retiro de diez (10) y veinte (20) metros respectivamente, dentro de los cuales se encuentra 8 viviendas en el paso por la vereda Pajarito, estas fajas podrán ser consideradas para programas de reforestación y protección. Igualmente en su nacimiento se requiere una adecuada vegetación y cerramiento físico para su protección y conservación del recurso hídrico, además se deberá respetar un retiro de 100 metros a partir de su periferia. Se hace necesario la revisión de la tubería por donde es conducido el caño, con el fin de analizar su capacidad hidráulica en caso de crecientes. Quebrada La Montaña: Afluente de la margen izquierda de la quebrada La Corcovada, presenta un cañón profundo, cauce superficial, poco caudal y grado medio de contaminación por el vertimiento de aguas servidas de algunas viviendas en la parte alta. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta (30) metros, los cuales se debe implementar la protección y la conservación. Quebrada La Gómez Esta quebrada corre por terrenos constituidos por depósitos coluviales y por escombros y lodos con bloques en superficie, en su cauce presenta grandes bloques de roca los cuales evidencian el fenómeno de torrencialidad de la misma; presenta buena cobertura vegetal. A la altura de la finca Los Sauces y en su margen derecha (cota 1860 m.s.n.m.) se observan algunos procesos que afectan la estabilidad de la zona como la erosión superficial y la reptación, deslizamientos activos y cicatrices de antiguos deslizamientos. El retiro establecido en el acuerdo 62 de 1999 para esta quebrada es de treinta (30) metros en ambas márgenes, dentro de los cuales se encuentra 4 viviendas aproximadamente; estas fajas de terreno se deben proteger a lo largo de su recorrido por medio de una arborización adecuada. Conclusiones ¾ Los Planes Integrales e Ordenamiento y Manejo de las microcuencas (PIOM) que se encuentran en la zona donde se desarrollará el Plan Parcial de Pajarito se encuentran en ejecución por parte de la administración municipal. Estos planes están encaminados a la conservación, protección, ordenamiento de las áreas y los elementos que lo conforman, mediante la regulación de usos del suelo compatibles y tratamientos especiales, manejo de las fajas de retiro, y todas esas medidas tendientes a la preservación y recuperación de las cuencas. Para desarrollar las unidades de gestión, donde se requieran intervenciones a los drenajes naturales, se deberán implementar las recomendaciones de los PIOM. ¾ Los retiros a las corrientes naturales de agua son los definidos en el artículo 94 del acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias. A partir de los DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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resultados de los PIOM se podrán reevaluar los retiros establecidos, los cuales se deben incorporar mediante Decreto Municipal a las normas del Plan Parcial, una vez se tengan elaborados y sean revisados por la oficina de Planeación Municipal y aprobados por la respectiva autoridad ambiental. ¾ Los problemas de inestabilidad existentes en ambas márgenes de la quebrada La Puerta entre la vía al mar (parte superior del área del polígono) y la vía al Cucaracho, la margen izquierda de la quebrada La Corcovada entre las cotas 1820 y 1850 m.s.n.m., y otros de menores proporciones que se presentan en la quebradas El Chagualón o La Merced, La Gómez, El Hato, El Hato 2 y La Chaguala hacen que se requieran estudios de detalle (geomorfológico e hidráulicos), para el control y recuperación de estos sectores. Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro será un radio de cien (100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfología de la cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Código Nacional de los Recursos Naturales Renovables y Protección del Medio Ambiente, estos retiros podrán ser reevaluados por la autoridad ambiental competente. ¾ Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se lleven a cabo en la zona no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y fajas de retiro de los drenajes naturales o en los escurrideros de flujo no continuo. Debido a que la zona no existen sitios adecuados para el depósito de grandes volúmenes de tierra provenientes de las excavaciones para el desarrollo urbanístico del sector. ¾ La existencia de cañones profundos en forma de “V”, que se acentúan a medida que se desciende con la pendiente, con taludes en algunos tramos casi verticales y la presencia de procesos de inestabilidad activos, en las márgenes de las quebradas La Gómez, La Corcovada, La García y La Puerta, son factores que impiden la comunicación en sentido Oriente - Occidente de la zona de expansión, con lo cual se genera lotes aislados, limitando e incrementando las obras que hacen posible su desarrollo. ¾ Las viviendas que se encuentran dentro de las fajas de retiro de las quebradas que fueron establecidos en el acuerdo 62 de 1999, deberán tener un tratamiento especial (relocalización) debido a su alta susceptibilidad de amenaza por riesgo hidrológico y procesos de socavación lateral. ¾ Previo a las obras de urbanismo al interior de la zona de expansión y cada unidad de gestión o lote en particular, se deben captar y encauzar adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro y en la parte superior de la ladera (descoles de la vía al Mar, acequias, reboses, trasvases de quebradas, etc.) antes de penetrar a los lotes, con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos laterales súbitos ( ejemplo: lote de Nazareth, lote de la Fiscalía, hacienda El Tirol, La Aurora, entre otros). Las corrientes naturales permanentes de agua, en el área de planificación del Plan Parcial de Pajarito, solo podrán ser objeto de manejos especiales como canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el Plan Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca (PIOM) justifique DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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técnica y socialmente, tal tipo de obras, para cuya realización se deberá contar con la respectiva autorización de la entidad ambiental competente. ¾ Donde la conformación morfológica de los cañones de las corrientes naturales de agua presenten altas pendientes (mayores de 45º) y evidencien procesos erosivos, se deberá dejar a partir del quiebre de pendiente, una faja mínima de diez (10) metros como área de protección o aislamiento, donde no se puede ubicar ningún tipo de desarrollo urbanístico Las corrientes y cauces estacionales de flujo no continuo que presenten una expresión geomorfológica superficial, que sean identificados previamente como tal mediante la ejecución de los Planes de ordenamiento y manejo de las microcuencas (PIOM), al igual que todas las acequias que hallan sido eliminadas, sus expresiones podrán ser incorporadas dentro del desarrollo urbanístico una vez estas modificaciones hayan sido incorporadas mediante decreto municipal a las normas del Plan Parcial previa aprobación de la respectiva autoridad ambiental. Previo a la ejecución de cualquier obra de urbanismo o construcción se deberán identificar las acequias, canales o reboses que se encuentren sobre los terrenos a intervenir y presentarlo a la autoridad ambiental competente, para que esta defina cuales se deben cancelar y las obras de control a realizar. ¾ En las áreas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de protección a las mismas, se deberá iniciar un proceso de enriquecimiento forestal o vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger y conservar las fuentes hídricas. 4.2.3

Climatología.

La circulación de los vientos en la zona de influencia es de tipo valle - montaña, con marcada dirección norte sur. Esto le confiere a las lluvias una tendencia de tipo bimodal, con dos períodos de lluvias abundantes y dos periodos de lluvias atenuadas, porque, cabe anotar, las lluvias en el valle de Aburrá son frecuentes a lo largo del año. Los períodos más lluviosos corresponden a los meses de abril a junio y de septiembre a noviembre, y los períodos de menos precipitación se presentan en los meses de diciembre a marzo y julio a septiembre. De acuerdo con la información de la estación El Cucaracho de Empresas Públicas de Medellín, la precipitación promedio anual es de 1319 milímetros con un máximo de 1861 mm y un mínimo de 222.6 mm. Sobre el costado occidental la temperatura promedio varia dependiendo de la altura sobre el nivel del mar, en las partes mas bajas se registran temperaturas de 24 grados centígrados y en las partes mas altas de 18 grados centígrados. 4.2.4.

Cobertura Vegetal.

La cobertura vegetal del área esta representada especialmente por pastos naturales no manejados, siendo los predominantes, y de corte. El rastrojo alto se DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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encuentra en los nacimientos y en los retiros de las quebradas que atraviesan el polígono y las áreas con rastrojo bajo hacen parte de la sucesión vegetal donde las pasturas se abandonaron totalmente. El área de cultivos se caracteriza por pequeñas parcelas de hortalizas utilizadas para autoconsumo. Las plantaciones forestales coinciden con zonas inestables, (parte alta y baja de las cuencas de las quebradas el Hato 1 y 2 y parte inferior del lote 7, finca Lusitania). Las especies utilizadas son el eucalipto y la acacia negra. Tanto al interior de las viviendas campestres como en sectores aislados, se ubican algunos núcleos pequeños de plantaciones forestales y vegetación nativa la cual se deberá tener en cuenta en el planteamiento paisajístico del proyecto. Las especies existentes al interior de las áreas identificadas en el mapa de coberturas vegetales, son las siguientes: Pastos Naturales:

Kikuyo no manejado

Pastos de Corte:

King grass

Plantación Forestal: Eucalipto sp Acacia melanoxylon Rastrojo Alto:

Pomos, suribios, yarumos, sauce, totumos, acacias, casco de vaca, aguacatillos, guamas, mangos, guayabos, gualanday, aguacate, pátula, cipres, naranjo, palmas.

Rastrojo Bajo:

Higuerillo, girasol, dormidera, uvito, arrayán, cordoncillos, mortiños.

Cultivo:

Hortalizas.

En el siguiente cuadro se describe el área ocupada por cada tipo de cobertura. Tipología de cobertura vegetal

Área: m²

Porcentaje del Total (%)

53,1 Pastos 1.119.023,30 1,06 Pasto de corte 22.441,64 6,63 Plantación forestal 139.711,68 0,35 Cultivo 7.470,33 22,97 Rastrojo Alto 483.950,01 7,18 Rastrojo Bajo 151.259,49 1,25 Pecuario 26.309,92 1,06 Suelo erosionado 22.308,29 1,55 Institucional 32.751,73 4,5 Vivienda Campestre 94.723,72 0,34 Agroindustrial 7.255,36 El área restante corresponde a los sectores consolidados dentro del polígono.

4.2.5.

Los Usos Actuales del Suelo

Una lectura de los usos del suelo para cada predio, nos permite concluir que el sector de Pajarito guarda profundas implicaciones y características relacionadas con la ruralidad, no obstante haber hecho parte del suelo urbano desde 1994.

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Con respecto a los usos actuales del suelo, en las áreas cubiertas con pastos no se presentan explotaciones pecuarias de ningún tipo (ganadería, lechería), convirtiéndose en tierras ociosas o eriales. Las áreas con rastrojo alto y bajo cumplen una función protectora tanto para el recurso hídrico como para el medio suelo. Igual función cumple las áreas con plantaciones forestales, aunque en una de ellas se han realizado aprovechamientos con carácter comercial (finca Lusitania). El área ocupada con cultivos, hortalizas básicamente, no es representativa con respecto a los otros usos presentes en la zona y son considerados como cultivos de subsistencia. La actividad agroindustrial esta representada por un galpón para el levante de pollos. Así mismo, como caso excepcional de la actividad pecuaria se encuentra un criadero de caballos de rejoneo en la finca Lusitania. Sobre la margen izquierda de la quebrada La Corcovada, se depositó gran cantidad de material proveniente del movimiento de tierra de un proceso de desarrollo urbano, originando un proceso de inestabilidad y erosión sobre el terreno natural. Los usos institucionales y equipamientos corresponden al lote que ocupa el Liceo Santa Margarita, el Centro de Atención al Menor Infractor y la Unidad de Protección y Atención al Adulto (UDRYPA), los dos primeros están ubicados en edificaciones recientemente construidas para estos usos, el último sobre una edificación adaptada. A pesar de la cercanía con la zona urbana se encuentran en el área viviendas campestres o segundas residencias, las cuales son ocupadas por sus propietarios los fines de semana o en período de vacaciones. Algunas de estas viviendas presentan cierto grado de deterioro y se encuentran al cuidado de un agregado. El asentamiento en desarrollo se caracteriza por estar conformado por viviendas localizadas en lotes aislados, construcciones de uno o dos pisos, las cuales se aprovecha el área sobrante en cultivos de hortalizas y especies de jardín. Ver “Mapa de Coberturas Vegetales y Usos Actuales del Suelo”. 4.2.6.

Calidad del Aire.

La calidad del aire que presenta la zona es aceptable dada la ruralidad del sector y su área de influencia, con pocas vías de penetración y sin actividades agroeconómicas impactantes que generen emisiones de contaminantes al ambiente. Con respecto a las vías que bordean el área soportan un alto tráfico vehicular pesado y liviano, especialmente la carretera al Mar. Esta circulación de vehículos incide en las condiciones ambientales del sector, ya que estas fuentes móviles emiten gases contaminantes y ruido al ambiente, pero en términos generales el área donde se localizará el proyecto dispone actualmente de una buena calidad del aire, que se ve beneficiada con la circulación de los vientos y la masa vegetal presente que actúan como dispersores y amortiguadores de contaminación. La población estimada aproximada para el proyecto urbanístico en el sector de Pajarito es de 110.000 personas aproximadamente, Si se tiene en cuenta que el DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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numero de viviendas será variable dependiendo de la tipología de construcción que se utilice, para un promedio de 4 habitantes por vivienda, la población demandará aproximadamente 200 buses de servicio para sus desplazamientos cada día (ver cuadro de cálculos de transporte y tránsito incluido en el sistema vial). A esta cifra habrá que sumarle el flujo de vehículos particulares, el de taxis y el de las distintas empresas de servicio. Todo esto nos conduce a pensar en el gran impacto que tendrá el sector por efecto de la contaminación del aire cuando se desarrolle el proyecto. Durante el proceso constructivo se generará contaminación del aire por efecto del material particulado proveniente del material de excavación para la apertura de vías, de los vehículos que transportan el material y por la construcción misma, para lo cual deberán implementarse medidas que controlen sus efectos. 4.2.7.

Paisaje.

El sector y su área de influencia disponen de atractivos físicos y visuales dado el paisaje natural con poca intervención que presenta. Los retiros de las quebradas se encuentran protegidos con bosque nativo con especies arbóreas de gran belleza, lo cual se constituye en uno de los principales atractivos del paisaje en el sector, así mismo las pendientes de los terrenos y las amplias visuales que permiten hacia la ciudad y gran parte del Valle de Aburra. Su relevancia se da en el paisaje de montaña que se visualiza desde distintos puntos de la ciudad identificándose inmediatamente las características de ruralidad del sector en contraste con lo urbano del área de influencia; se localizan algunos núcleos de vivienda (informal, campesina y campestre), rodeados de especies arbóreas que hacen agradable el medio ambiente para la contemplación, el goce y el disfrute de los habitantes de la ciudad. Antrópicamente se ve interrumpido este paisaje por la presencia de líneas de energía de alta tensión (2) y la localización de antenas de potencia de radio; dichos elementos implican guardar unos retiros de protección y seguridad. La construcción de las vías de acceso al sector que demandará el desarrollo, conlleva la existencia de una gran cantidad de áreas de taludes, tanto en corte como en llenos, lo cual generará áreas descubiertas de vegetación, trayendo como consecuencia un deterioro paisajístico, así como problemas de erosión y sedimentación de las corrientes de agua, estas situaciones se deben controlar en el proceso de construcción de los proyectos. 4.2.8.

Desechos Sólidos

El sector de Pajarito no goza de un buen servicio de recolección de basuras debido a que muchas de sus vías no permiten el acceso de los vehículos de Empresas Varias por ser éstas de dimensiones mínimas y peatonales. Esto ha traído como consecuencia el arrojo de desechos sólidos a las corrientes de agua del sector, provocando en épocas de invierno principalmente, taponamientos en algunos sitios e inundaciones. Así mismo algunos lotes son también depositarios de basuras y escombros, lo cual ha generado proliferación de insectos y roedores que en última instancia se traduce en focos de infección para la población, especialmente la infantil; por su parte el aspecto visual en algunos sitios es deprimente. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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En el cuadro de cantidades de obra vial, incluido en el sistema vial del presente documento, se pueden observar la cantidad de metros cuadrados de los taludes en corte y lleno que resultarán de la construcción de las principales vías de acceso que resultarán de la construcción, sin tener en cuenta los metros cuadrados que resulten al momento de construirse las vías secundarias y los terraceos. Lo más preocupante es que en inmediaciones del área del proyecto no existen sitios que puedan almacenar estos volúmenes tan altos de material. La escasa disponibilidad de sitios de depósito hizo necesario que se evaluaran algunos lotes alternativos en el sector del corregimiento de San Cristóbal y a lo largo de la vía que conduce al municipio de San Pedro. A medida que se vaya desarrollando el Plan Parcial, y en el evento de existir un sitio o terreno para llevar a cabo un relleno de tierra o escombros dentro de la zona de expansión, los interesados en desarrollar los proyectos, deberán contar con la autorización y permiso de las entidades y autoridades competentes, de conformidad con lo establecido en el Decreto Municipal 923/94, la Resolución del Ministerio del Medio Ambiente 541/94 y la Ley 99 de 1993 y demás normas que se encuentren vigentes; para lo cual, deberá realizar los estudios técnicos (geológicos, geotécnicos, hidrológicos y ambientales) de soporte que permitan la factibilidad de ubicar allí dicha actividad. 4.2.9.

Aspectos Hidráulicos

Actualmente varias estructuras de paso sobre la carretera al Mar y la vía al Cucaracho (calle 64) se encuentran en regular estado y se nota una insuficiencia hidráulica para evacuar las corrientes de agua, especialmente en épocas de invierno debido al poco mantenimiento de las quebradas en estos puntos y a las dimensiones mínimas de dichas estructuras; en otros sectores es urgente su construcción. Los cauces originales de algunas quebradas han sido modificados por personas del sector con el propósito de beneficiarse de las áreas planas por donde circulaban las aguas inicialmente. Esto ha traído como consecuencia procesos de erosión en sectores que antes no los presentaban, notándose carencia de estructuras (disipadores, canales, muros, etc.) que garanticen una adecuada evacuación de las aguas y una seguridad para las personas que habitan en sus inmediaciones y aguas abajo. Algunas tuberías que conducen aguas superficiales desde las partes altas presentan insuficiencia hidráulica y deterioro en algunos tramos. El sector más occidental del polígono se caracteriza por la presencia de acequias en tierra, reboses de tanques y aguas erráticas, lo cual viene generando procesos de inestabilidad de los terrenos por carencia de estructuras como canales en concreto y reparación de las obras de drenaje de paso a la altura de la carretera al Mar. Con la apertura y adecuación de las vías de acceso al sector de Pajarito se hace necesario llevar a cabo la construcción de estructuras hidráulicas como tuberías, DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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boxcoulver y canales de diferentes dimensiones, además de 2 puentes. En el cuadro de obras hidráulicas del sistema vial, se detallan cuales quebradas requieren de estas obras, así como su longitud y ubicación en las vías del proyecto. 4.3.

Sistema Vial y de Transporte

La accesibilidad del sector de Pajarito se encuentra determinada casi exclusivamente por la Vía al Mar. En la actualidad no se observa una articulación coherente con el resto de la ciudad y desde el sector de influencia no existe un sistema vial que pueda responder a las demandas de los nuevos proyectos derivados del Plan Parcial, y de los que se realicen en suelo urbano, lo que se convierte en un reto definitivo a solucionar a partir de la implementación del modelo de movilidad que se formule con ocasión del Plan Parcial. 4.3.1.

Vía Estructurante del P.O.T.

Al efecto, el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Medellín consideró una vía estructurante en este sector de la zona noroccidental, que permitiera la futura operación de vehículos de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), la cual, partiendo de la cabecera de San Cristóbal, pasa por el área definida de expansión, se conecta a la Carretera al Mar, continúa por la vía a La Pilarica (calle 75), bordea la base del cerro El Volador por la calle 71 y se empalma, por la calle 67, a la estación Hospital del Metro y a la línea a Manrique. Analizando el trazado aprobado, este estaría comprometiendo parte de la urbanización Villa Esmeralda, lo cual obliga a modificar el alineamiento bajando la vía y empalmándola a la Carretera al Mar a la altura de la carrera 98 (acceso al barrio Fuente Clara), implicando aumentar la pendiente longitudinal del 7% al 10%, disminuyendo su calidad de operación. Sin embargo, pese a que se pueda resolver el problema del trazado con relación al desarrollo urbanístico, el corredor seleccionado para la vía atraviesa por un sector de 1,3 kilómetros aproximadamente (entre la quebrada Chagualón o La Merced y la carrera 94B, acceso a La Campiña) con graves problemas de estabilidad de taludes, que se convierte en la mayor dificultad para viabilizar la vía desde el punto de vista geotécnico. Sería necesario realizar un estudio técnico detallado para definir la factibilidad del trazado y la mejor manera de pasar la zona inestable. Adicionalmente, se tendría que resolver la manera de vincular a la vía, los desarrollos urbanísticos aledaños al tramo con problemas de estabilidad. Del análisis anterior, se refleja la necesidad de estudiar una posible vía alterna que permita lograr el objetivo de la vía aprobada en el POT, muy posiblemente utilizando el corredor de la actual vía al Cucaracho, atravesando la urbanización La Campiña y construyendo una nueva vía de conexión a la actual Carretera al Mar, por un costado de la quebrada La Gómez.

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4.3.2.

Trazado y Geotécnia de los Proyectos Viales Vigentes al Interior del Área del Plan Parcial.

Los proyectos viales vigentes muestran un esquema con un punto de intersección de la mayoría de las vías, a la altura de la calle 64 (vía al Cucaracho) con la carrera 104 (finca La Aurora). Entre estas vías, se plantean: Una conexión norte – occidente desde la finca La Montaña, hasta la finca La Aurora, que implicaría la construcción de puentes de gran magnitud (luces mayores de 100 metros) sobre las quebradas La Corcovada y La Puerta, además, la reubicación de varias viviendas del barrio Pajarito. Durante la revisión de campo, se pudo ubicar un punto sobre la quebrada La Puerta que implicaría un puente de menores dimensiones y se diagnosticó que, de no ser necesario urbanísticamente, no se conectaría vialmente la finca La Montaña con Pajarito. Existe otro proyecto vial de conexión entre la finca La Montaña y el asentamiento Pajarito atravesando por una zona de confluencia hidrográfica entre las quebradas La Puerta y La García que hace complejo el desarrollo vial. Como en el caso anterior, de requerirse la vía desde el punto de vista urbanístico, se tendría que estudiar un trazado económicamente más viable. La vía proyectada de conexión entre las fincas Nazareth y La Aurora, presenta factibilidad, tanto en su trazado, como en el aspecto geotécnico. Se plantea además, un desarrollo vial que reemplace la actual vía a Pajarito en el tramo entre la carrera 97 y la vía de acceso al barrio Pajarito. Una vía que no está incluida en el esquema proyectado por Planeación, es una conexión que vincule el desarrollo urbanístico con la vía de conexión Aburrá – Río Cauca, actualmente en construcción y que será una alternativa de mediano plazo para acceder al área del plan parcial. Por tal motivo, se ve la necesidad de plantear una vía al interior del lote, que permita una adecuada conexión a este punto de accesibilidad futura, que será realidad cuando se defina y construya el tramo Avenida 80-81 al kilómetro 4+900 del trazado Aburrá – Río Cauca. 4.3.3.

Accesibilidad al Área de planificación. -Accesibilidad actual. (Ver plano “Accesibilidad Actual”)

Para acceder a la zona del plan parcial actualmente debe hacerse por la Carretera al Mar y posteriormente por una de las siguientes vías complementarias: la calle 65 (vía a La Pola), calle 64 – calle 64C (vía Pajarito – Las Hamacas), calle 64 (vía Pajarito – El Cucaracho), o por la carrera 94B – calle 64 (acceso a la urbanización La Campiña). - Carretera al Mar. Presenta una sección vial con calzada entre 8,00 y 10,00 metros. Como fue construida como carretera regional no posee andenes en la mayor parte del tramo entre la zona de expansión y la avenida 80 – 81 (Sólo con la construcción del proyecto Aburrá – Río Cauca, se le dotó de andenes en algunos tramos). La pendiente longitudinal promedia es bastante aceptable (Aproximadamente 6%) y DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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el alineamiento horizontal presenta curvas adecuadas para velocidades entre 20 y 30 kilómetros por hora. Con el tiempo, se generaron desarrollos urbanísticos e institucionales que la convirtieron en una vía con funciones arteriales sin tener las especificaciones requeridas para ello, lo cual ha disminuido su capacidad en algunos sitios de acceso a estos desarrollos, especialmente por las maniobras de cruce y giros izquierdos que se dan en las horas pico de la mañana y de la tarde. Los cruces más críticos que presenta esta vía son con la calle 65 (Facultad de Minas) y con la diagonal 80 (Urbanización Doña María). También se presentan dificultades en las intersecciones con la calle 75 (acceso a La Pilarica), con la calle 76 (Colegios Ferrini y Conrado González), con la carrera 86 y en la carrera 89 con calle 65. Otra situación a considerar es la que generará, de manera temporal, el proyecto de conexión vial Aburrá – Río Cauca, que usará el tramo inicial de la Carretera al mar (entre la Facultad de Minas y el Motel Penthouse), como acceso del proyecto a la ciudad. Esto implicará mayores dificultades de circulación vehicular, puesto que los flujos nacionales y regionales se verán aumentados una vez la ciudad quede a 5 horas de Urabá y la Costa Atlántica, y a menos de 1 hora de Santa Fe de Antioquia, Sopetrán y San Jerónimo, sitios de interés turístico. También, es muy posible que se den cambios fundamentales en el tipo de vehículo de carga que transitará por esta vía, puesto que cuando entre en operación (mediados del año 2003), se podrá transportar carga en tractomulas de más de 40 toneladas, las cuales hoy no pueden hacerlo por las bajas especificaciones técnicas de la vía existente, especialmente en el tramo entre el alto de Boquerón y el municipio de San Jerónimo. Si a toda esta problemática que tiene y tendrá a corto plazo esta vía, le agregamos el flujo vehicular que se generará con el desarrollo urbanístico del Plan Parcial, no cabe la menor duda que no tendrá capacidad para atender adecuadamente las demandas, y el grado de congestión que se presentará implicará aumento en los niveles de accidentalidad y contaminación ambiental. Sin embargo, también se debe considerar el escenario del mediano y largo plazo, en el cual se tendrá construido el tramo del kilómetro 0+000 al kilómetro 4+900 del proyecto de conexión Aburrá – Río Cauca, dado que este absorberá el tráfico regional principal e incluso parte del flujo del Plan Parcial, devolviéndole capacidad a la Carretera al Mar. El tener certidumbre de la construcción de dicho tramo, permitiría proyectar y programar de manera más racional las obras requeridas por la Carretera al Mar para atender los flujos vehiculares que se consolidarán en el tiempo. - Cruce de la Avenida 80-81 con la calle 65 (Facultad de Minas). Esta intersección presenta saturación vehicular durante las horas pico y gran parte del día, por la baja capacidad que ofrece. El solucionar esta intersección es fundamental no solo para el desarrollo del Plan Parcial, si no que es una de las dos puertas de acceso a toda la zona noroccidental de la ciudad (la otra es la

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carrera 65 con transversal 78 y calle 80), que por la deficiente infraestructura del sector funciona como una solución a nivel, de cuatro fases semafóricas, generando largos tiempos de espera para su atravesamiento y por ende largas filas de vehículos con los resultados anotados. En un estudio realizado en 1996, la intersección procesaba un volumen máximo de 3550 vehículos (no homologados) por hora y presentaba volúmenes superiores a 3000 vehículos por hora durante el 73% de las horas de conteo (14 horas). En otras palabras, durante 10 horas del día presentaba un volumen vehicular superior al 85% de su capacidad máxima, lo que da idea del nivel de congestión que puede estar presentando hoy en día. Del mismo estudio también se observa que las maniobras de mayor demanda son las directas norte - sur y sur - norte, que representan el 32% del volumen total de la intersección. Esto refuerza el proyecto vial que tiene la oficina de Planeación Municipal, consistente en un puente sobre la calle 65 para separar esta demanda. Sin embargo, se hace necesario replantear el proyecto existente, dado que el Plan de Ordenamiento contempla un corredor de transporte masivo de mediana capacidad pasando por esta intersección. - Vías complementarias de accesibilidad. Una vez se llega a la zona por la Carretera al Mar, se debe continuar hasta el área de planificación por vías complementarias que, en general, no son aptas para el desplazamiento de vehículos de transporte público, dadas sus bajas especificaciones técnicas (pendientes longitudinales demasiado altas, curvas horizontales con radios pequeños, calzadas con anchos hasta de 3,5 metros, sin andenes, etc.), que en casos como la vía a La Pola no pasan dos vehículos livianos al mismo tiempo. Otra dificultad para conectar debidamente estas áreas a la Carretera al Mar, es la barrera creada por problemas de estabilidad de taludes que se prolongan a lo largo de la vía en una longitud de 1,3 kilómetros, entre la vía de acceso a la urbanización La Campiña y la finca Lusitania. El análisis geotécnico no recomienda realizar ningún tipo de movimiento de tierra en estos taludes, por lo que no es posible plantear conexiones vehiculares a la Carretera al Mar en dicho tramo. Solo son posibles conexiones peatonales. Estas dos situaciones obligan a buscar un nuevo corredor para transporte público, considerando su futuro funcionamiento como corredor de transporte masivo de mediana capacidad, tal como se planteo arriba en el análisis para la vía estructurante aprobada en el POT. A continuación se presenta una breve descripción de cada una de las vías complementarias: Vía a Pajarito – Las Hamacas: Presenta un buen alineamiento horizontal (casi recto), pero un pobre alineamiento vertical con pendientes longitudinales entre 15% y 27%; calzadas entre 5,0 y 7,8 metros; andenes de 1,5 metros en muy pocos tramos.

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Vía a La Pola: Presenta pendientes longitudinales entre 12% y 17%; alineamiento horizontal muy deficiente en su tramo inicial (conexión a la Carretera al Mar), con radios de giro hasta de 4,0 metros; calzadas entre 3,5 y 7,0 metros, pero en su mayor parte es menor de 5,0 metros; y muy poca presencia de andenes al lado de la vía. Vía a Pajarito - El Cucaracho: Es un carreteable parcialmente en rieles de concreto, con un solo tramo de pendiente del 16% (al pasar la quebrada La Puerta), pero en general con pendientes inferiores al 10%; presenta anchos de calzadas entre 4,0 y 7,0 metros; curvas horizontales suaves, a excepción del paso sobre la quebrada La Puerta. Solo posee andenes al empalmarse con la vía a Pajarito. Vía de acceso a la urbanización La Campiña: Es la vía de transporte público en la actualidad aún cuando presenta pendientes longitudinales entre 12% y 16%, con un alineamiento horizontal de difícil maniobrabilidad (trazado en “s”), con radios de giro menores de 15,0 metros. Podría decirse que, pese a sus condiciones técnicas, desempeña bien su función dadas las condiciones actuales de muy bajo volumen vehicular (en un estudio realizado en 1999 al cruce de esta vía con la Carretera al Mar, presentó un volumen total en la hora pico de 990 vehículos, de los cuales el 20% entraba y salía por esta vía). -Accesibilidad futura. Además de la Carretera al Mar, en el mediano y largo plazo se tendrán dos vías más de acceso al Plan Parcial: la conexión Aburrá – Río Cauca y la vía Longitudinal Occidental. La primera generará un acceso directo a la parte más al occidente del área de planificación, dado que el trazado temporal dejará una conexión a la altura del Liceo Santa Margarita. Esta vía, cuando esté construida totalmente, pasará a desnivel la Avenida 80-81, continuando por las vías laterales a la quebrada La Iguaná, permitiendo la conexión de parte del desarrollo urbanístico con la ciudad, a través de un corredor diferente a la Carretera al Mar, con mayor capacidad y mejores especificaciones técnicas. La vía Longitudinal Occidental dará salida hacia la calle 50 (Colombia) y, en general hacia el sur de la ciudad. Requiere de una obra de paso de gran magnitud sobre la quebrada La Iguaná, pero se justifica dado que también mejorará las condiciones de accesibilidad a otra gran zona de expansión de la ciudad como lo es Calasanz. Esta vía, al igual que la anterior, conectaría el desarrollo por otro corredor diferente a la Carretera al Mar. -Vías existentes al interior del Plan Parcial. Al interior del área de planificación existe un carreteable que atraviesa la zona en sentido oriente – occidente, denominado vía al Cucaracho, el cual presenta buenas condiciones de pendiente longitudinal excepto en las inmediaciones del puente sobre la quebrada La Puerta. Esta vía se aprecia inicialmente como una vía colectora fundamental, dada su longitud y el área a desarrollar que sirve.

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También se tiene la vía al barrio Pajarito que continúa hasta el sitio Las Hamacas. Esta vía presenta una pendiente longitudinal demasiado alta (hasta del 27%), por lo que se deberá proyectar una vía alterna para la operación del transporte público que servirá a este sector del plan. En el sector comprendido entre las quebradas La Gómez y La Corcovada, existe un carreteable con una pendiente longitudinal alrededor del 17% y bajas especificaciones de alineamiento horizontal, que deberán mejorarse si las condiciones geotécnicas laterales (taludes de ambas quebradas) lo permiten. 4.3.4.

Transporte.

El sector donde se localiza el plan parcial, esta servido por la ruta 250A de la empresa Palenque Robledal, cuya terminal esta ubicada en la urbanización La Campiña. También existe la ruta 251 de la misma empresa transportadora, que tiene la terminal en el barrio Santa Margarita y hace su recorrido por la Carretera al Mar. Además de la anteriores, sirve al sector la ruta 255 de la empresa Rápido San Cristóbal del corregimiento del mismo nombre, cuyo recorrido se realiza por la Carretera al Mar. Las terminales de estas rutas de transporte están sobre vías públicas. 4.4

Servicios Públicos

El sector próximo al suelo de expansión de Pajarito ha recibido la prestación de los servicios básicos de acueducto a partir de los tanques Cucaracho y Aures, los cuales dan cubrimiento hasta el límite del perímetro urbano que estableció el Plan de Ordenamiento Territorial. Ver plano “Tanques de Acueducto”. Los nuevos desarrollos que se han venido realizando en el sector y el asentamiento Pedregal Bajo poseen red de alcantarillado con colectores paralelos a las quebradas La García, La Gómez, y el Hato, estos colectores desembocan a la quebrada La Iguaná sin ningún tratamiento previo de las aguas que conducen. El colector paralelo a la quebrada la Iguaná está en proyecto y se programa terminar su ejecución para mediados de 2003 por parte de EEPP de Medellín, empalmará al colector existente en el cruce de la carrera 75 con la calle 55 y recogerá las aguas residuales de los suelos de expansión de Pajarito y Calasanz y los barrios Porvenir, Fuente Clara, Masavielle. La red de gas está en proyecto, en la actualidad las Empresas Públicas adelantan los diseños técnicos. Igualmente, el área donde se desarrollará el Plan Parcial de Pajarito no cuenta con un cubrimiento completo de los servicios públicos. Con respecto al servicio de acueducto los predios a desarrollar no cuentan con la prestación del servicio por parte de las Empresas Públicas de Medellín, los asentamientos de Pedregal Bajo, La Aurora y Pajarito son abastecidos actualmente mediante los tanques de

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Pedregal Bajo y Los Naranjos (propiedad de Empresas Públicas de Medellín), y los acueductos comunales de la quebrada La Corcovada. Los predios a desarrollar del área de planificación y los asentamientos hasta la cota 1900 se atenderán a partir del tanque Pajarito que se terminará de construir en el mes de marzo de 2002, posteriormente, a requerimiento del proceso de urbanización se construirá el tanque las Hamacas el cual prestará servicio hasta la cota 2010, perímetro superior del suelo de expansión. Transitoriamente, hasta la construcción de este último tanque se prestará el servicio de acueducto a la parte alta de los lotes 1, 2 y 4 con el tanque de Pedregal Bajo. Las redes de acueducto para los nuevos desarrollos se definirán conforme con la propuesta vial y la ubicación de las edificaciones en cada uno de los proyectos y se ejecutarán con el proceso de urbanización. Las redes del asentamiento Pajarito serán diseñadas y ejecutadas por Empresas Públicas, en el caso de requerirse se mejorarán las redes de la Aurora y Pedregal Bajo. Con redes de alcantarillado de Empresas Públicas de Medellín cuenta parcialmente el asentamiento Pedregal Bajo, esta red, que cubre parte del barrio y recibe algunos alcantarillados comunales, bota directamente a la Quebrada la Iguana. En el resto de la zona hay una carencia total de la prestación de este servicio por parte de Empresas Públicas de Medellín, sólo existen algunos sistemas comunales y pozos sépticos. El vertimiento de las aguas servidas sobre el terreno natural y directamente sobre corrientes naturales existentes en el sector, hacen urgente la implementación de un programa de saneamiento y cubrimiento del servicio de alcantarillado que dote los asentamientos existentes con las redes de alcantarillado necesarias y las vincule a las redes que servirán las nuevas urbanizaciones del plan. Es importante anotar que los planes de infraestructura, dotación y expansión de los servicios públicos deben ceñirse a las políticas y reglamentaciones existentes en el acuerdo 62 de 1999, en lo relacionado con la expansión urbana, el ordenamiento del espacio público y demás disposiciones urbanísticas. El suelo de expansión lo atraviesan actualmente dos líneas de alta tensión y una de conducción de agua cuya ubicación deberá tenerse en cuenta en el Planteamiento urbanístico y vial de la zona. Las edificaciones, las redes y los componentes de los servicios públicos deberán cumplir con los diferentes retiros establecidos en las disposiciones correspondientes, para su localización. Dentro de la zona de expansión se tienen las siguientes redes: ¾ Línea de alta tensión Occidente – Colombia u Occidente – Belén, la cual cruza el polígono de trabajo en sentido Norte - Sur desde el sector de las Hamacas hasta la urbanización Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de ocho (8) metros en ambos costados, a partir de su eje. ¾ La línea de alta tensión que cruza en la parta alta del barrio Pedregal bajo, hasta la urbanización Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de tres (3) metros en ambos costados, a partir de su eje. ¾ Para las líneas de conducción de agua que atraviesan la zona de expansión en sentido Oriente- Occidente, por la vía al Cucaracho hacia el tanque de

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Aures, se deberá respetar un retiro de 1,50 metros en ambos costados, a partir de borde exterior de la tubería. De igual forma, para el desarrollo de nuevas infraestructuras se debe cumplir con los retiros que sean determinados por la entidad competente (Empresas Públicas de Medellín). 4.5.

Equipamientos

En el análisis de la situación actual, se tienen en cuenta los equipamientos existentes en el polígono, los equipamientos de la zona 2 (Noroccidental), la población actual y la futura y los estándares que actualmente posee la ciudad. Los avances del plan especial de equipamientos y espacio público, han permitido hacer este análisis clasificando los equipamientos en varios grupos así: Equipamientos básicos sociales: educación, salud, recreación y deportes. Son fundamentales en todo desarrollo urbanístico y el Estado velará por la generación, desarrollo, construcción y funcionamiento de ellos. Son la prioridad de las obligaciones urbanísticas. Equipamientos básicos comunitarios: sedes comunales, culto, cultura, educación no formal. El Municipio garantizará las condiciones para su desarrollo, pero la prestación del servicio debe ser liderado por el sector privado. Equipamientos de seguridad y convivencia: Fuerza pública, Administración de Justicia. Se reservarán las áreas para su funcionamiento, según el nivel de cobertura para el desarrollo de Pajarito. Equipamientos Institucionales. Son áreas administrativas para los servicios del Estado significativas en cuanto a su ubicación, la cual será tenida en cuenta al momento de desarrollar las centralidades. Infraestructuras básicas: Servicios públicos, transporte y tránsito, sanitarios y ambientales, mercadeo de producción primaria. Su manejo se da en los Items que para cada caso se desarrolla en este Plan. Los equipamientos básicos son los más demandados por la población en general, sobre ellos se centra el análisis para el cálculo de las demandas futuras. A diferencia de una zona ya desarrollada, en este Plan se parte de una población que hoy no existe en este territorio (a excepción de la población de los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora), pero que tendrá posiblemente, las siguientes características: -

Estratos 2, 3, 4 Familias con 4 miembros Familias provenientes de todas las zonas de la ciudad, de los corregimientos y de otros municipios Familias en su mayoría jóvenes (dos adultos, dos niños; dos adultos, un menor; o un adulto uno o dos menores) Las viviendas estarán en los rangos de la Vivienda de Interés Social. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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-

Para los estándares, se consultan datos de la ciudad y de las diferentes zonas o comunas que permitirán definir unos equipamientos deseables y posibles para el desarrollo de Pajarito.

4.5.1.

Equipamientos de Educación

El servicio de educación básico y obligatorio es el comprendido por el preescolar (grado cero), la educación básica primaria, la educación básica secundaria y la educación media vocacional; la cual debe garantizarse en un solo establecimiento educativo para promover fácilmente a los educandos de un grado al otro y optimizar los servicios complementarios a la educación (laboratorios, bibliotecas, áreas deportivas, etc.), además permitiría contar con infraestructuras más completas que permitieran el desarrollo de dos jornadas. Teniendo en cuenta toda la ciudad, podemos partir de los índices de la población en edad escolar, con el cual comparamos el comportamiento de las zonas y su tendencia. Como se observa en el siguiente cuadro, la zona con el porcentaje de la población en edad escolar más alta de toda la ciudad lo poseen las zonas 1 (Nororiental) y 2 (Noroccidental) con el 28% y el 27% respectivamente; situaciones altamente contrastantes con las zonas Suroriental y Suroccidental que poseen los porcentajes más bajos 3.5% y 11%. Esto se explica por varias razones: La zona 1 es la que mayor población recibe por efecto de desplazamientos, invasiones o construcciones adicionadas sobre las existentes. La zona 2 es comparativamente con el resto de la ciudad una de las que más desarrollos de vivienda de interés social a realizado en toda la historia, inclusive recientemente. La urbanizaciones nuevas de la zona 2 han sido ocupadas por familiar nuevas, con dos o mas menores de edad. La zona 5 (Suroriental) posee la densidad más baja de la ciudad, las familias no son numerosas (de una a tres personas). La zona 3 (centro oriental) es la que menos familias jóvenes con población en edad escolar posee la ciudad (el Centro las ha expulsado). POBLACION EN EDAD ESCOLAR POR ZONAS

1. Nororiental 2. Noroccidental 3. Centro Oriental 4.Centro Occidental 5. Suroriental 6. Suroccidental

% DE POBLACION EN EDAD ESCOLAR 28 27 15 15.5 3.5 11

% DE EQUIPAMIENTOS EDUCATIVOS 25.1 23.7 21.1 17.2 4.9 11.4

TOTAL

100

100

ZONA

% DE COBERTURA GLOBAL (MATRICULADOS) 84.76 88.79 131.88 109.68 113.63 93.89

Además de lo anterior la actual demanda del servicio educativo no se logra DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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atender en la zona misma, ya que no se cuentan con las aulas requeridas, situación que podemos observar en el siguiente cuadro el cual muestra el déficit de aulas en cada una de las comuna que conforman la zona 2. Lo anterior se puede explicar por varios motivos: El desarrollo urbanístico de la zona ha sido adelantado mediante urbanizaciones, que si bien han cumplido con las obligaciones urbanísticas que en su momento se les ha exigido, estas no se han orientado a atender el desarrollo de los equipamientos de educación requeridos. El área a ceder para equipamientos no era suficiente para el desarrollo de un establecimiento educativo, se hace entonces una sede comunal, una placa polideportiva, un parque infantil, una piscina. Los equipamientos educativos de la zona en su mayoría han sido desarrollados por el Estado, a partir de la demanda; y con la participación del sector privado, pero nunca se ha logrado completar la cobertura. Aunque existe una cobertura casi total en la ciudad, esta se explica por la existencia de oferta de aulas en otras zonas de la ciudad que obligan al desplazamiento de la población escolar de sus sitios de origen. La comuna 6 Doce de Octubre es la que presenta el mayor déficit de aulas, 324 en total, la mayoría en básica primaria y básicas secundaria. La comuna 7 Robledo, la más cercana a Pajarito posee un déficit de 35 aulas equivalente a un poco más de un establecimiento educativo2. DÉFICIT DE AULAS3 EDUCATIVAS ZONA 2 – NOROCCIDENTAL NIVEL Preescolar Básica primaria Básica secundaria Media vocacional Total

Sin matricular Déficit % Aulas faltantes Sin matricular Déficit % Aulas faltantes Sin matricular Déficit % Aulas faltantes Sin matricular Déficit % Aulas faltantes Aulas faltantes

COMUNA 5 COMUNA 6 COMUNA 7 TOTAL ZONAL 705 -905 1.279 1.079 25.51 30.2 278 -4.888 -1.113 -5.723 23.86 6.31 108.6 24.7 -174 -4.543 619 -4.098 1.9 36.94 3.9 101.0 -1.101 -3.793 -476 -5.370 25,44 65,28 9,51 24,5 84,3 10,6 119,3 28,4

324,6

35,3

388,3

Teniendo en cuenta que la población en edad escolar es toda menor de edad, lo ideal es que los educandos no se tengan que desplazar de su área de residencia en busca del servicio, por lo que la infraestructura que requiera el desarrollo de Pajarito debe ubicarse al interior del mismo. 2

Teniendo en cuenta que un establecimiento educativo debe tener mínimo 20 aulas de clase Las aulas de educación preescolar son de 30 alumnos en promedio, y las de educación básica y media vocacional son de 45 alumnos.

3

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El plan parcial tampoco debe aumentar los actuales déficits de la zona 2, por el contrario, debe garantizar que se cuente con el suelo para el desarrollo del número de aulas requeridas, y ante el déficit que presenta la zona 2 debe convertirse en una alternativa para disminuirlo. Esto último es bien importante considerarlo hacia el futuro, ya que realizando proyecciones de la población en edad escolar para los trienios siguientes hasta el 2009, la zona 2 es la que muestra el mayor crecimiento de su población en respecto al resto de la ciudad, esta condición invita a prever mayores áreas para este servicio que en cualquier otra zona de la ciudad (ver el siguiente gráfico “Proyección de la Población en Edad Escolar de Medellín”). PROYECCION DE POBLACION ZONAL EN EDAD ESCOLAR 2000 - 2009 160.000

140.000

120.000

POBLACION

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 1

2

3

4

5

6

Corregimientos

ZONAS Y CORREGIMIENTOS

2000

4.5.2.

2003

2006

2009

Equipamientos de Recreación y Deportes

Son las infraestructuras diseñadas, construidas o adecuadas para el desarrollo de actividades lúdicas, recreativas y deportivas, diferentes a las que se desarrollan en las áreas libres como plazas o áreas cívicas y representativas, las cuales son analizadas dentro del espacio público. Estos son de los equipamientos más demandados por la población, y junto con los de educación son los que más propician la integración social y comunitaria de la población. En las últimas décadas son los de mayor proliferación debido entre otras a: La masificación del deporte y en espacial del fútbol, el microfútbol, el baloncesto y el voleibol.

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La aparición y definición del “tiempo libre” como fundamental dentro del desarrollo de las actividades diarias, dentro de las cuales el deporte y la recreación son de suma importancia. El deporte como actividad para todas las edades y sexos La ciudad de Medellín ha contado con una infraestructura para el desarrollo deportivo representada en la Unidad Deportiva Atanasio Girardot, la Unidad Deportiva de Belén, algunos escenarios aislados o como parte de complejos de propiedad privada y la infraestructura deportiva de los barrios conformada por placas polideportivas principalmente. Estas últimas son las de mayor cobertura, debido a lo fácil de su construcción, lo económico, su alta demanda, lo popular en su manejo y disfrute. Sin embargo, el Municipio de Medellín no cuenta con una política clara con respecto a su desarrollo, en especial con la infraestructura deportiva y recreativa de cobertura media (zonal o barrial). En este sentido, el proyecto de Plan Especial de Equipamientos y Espacio Público propone el desarrollo de unos equipamientos deportivos y recreativos que mejoren la oferta en varias disciplinas, una mayor cobertura y una mejor administración de los mismos. En este sentido, la ciudad posee una “alta” oferta de equipamientos recreativos y deportivos, pero estos aparecen de forma dispersa y en muchos casos no son consecuentes con los planteamientos urbanísticos, ya que no fueron concebidos como equipamientos de trascendencia para la comunidad en su momento, y hoy son espacios de convocatoria y reconocimiento por toda la población en general. Medellín posee varias unidades deportivas de cobertura zonal, siendo la zona Centro Oriental la mejor atendida contando con cuatro de estas unidades, una por cada 74.440 habitantes. Sin embargo, estos parámetros pueden no ser claros ya que esta zona es una de las que menos habitantes presenta debido a la baja población que posee la comuna 10, La Candelaria. Para el resto de la ciudad, sin contar la zona 3, la mejor unidad deportiva es la del Barrio Cristóbal, con la que se obtiene un estándar de un equipamiento por 167.190 habitantes, a nivel zonal y de 1 por cada 45.952 a nivel barrial. UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA ZONAL Jerarquía

Zonal

4

Nombre de la unidad Deportiva Castilla La Ladera Miraflores Alejandro Echavarría La Asomadera La Floresta B. Cristóbal

Población4

Localización Zona Comuna 2 05 3 08 3 09 3 09

Barrio 0509 0804 0905 0904

3

10

1014

4 4

12 12

1206 1210

Zona Comuna 451.700 128.978 102.325 122.343 122.343 297.762

Equipamiento por habitante Zonal Comuna 1/451.700 1/64.489 1/102.325 1/74.440

73.096 334.380

91905

1/61.171 1/73.096

1/167.190

1/45.952

Proyectada al año 2000 DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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A nivel barrial (un equipamiento atiende un grupo de barrios, que para el efecto puede ser una comuna), el mejor cubrimiento lo posee la unidad deportiva de Campo Amor con un equipamiento por 72.000 habitantes. Lo ideal, sería que ante la demanda tan alta de equipamientos deportivos y recreativos, y ante la necesidad de suficiente suelo para el desarrollo del mismo (la mayoría de las infraestructuras deportivas y recreativas requieren de suelo, muy pocos se pueden acondicionar en niveles superiores), estos equipamientos deberían concentrarse en unidades estratégicamente ubicadas y en forma jerárquica de acuerdo al nivel de cobertura. Sin embargo, en nuestra ciudad esto no se ha dado así. UNIDADES DEPORTIVAS Y RECREATIVAS DE COBERTURA BARRIAL Jerarquía

Barrial

Nombre de la unidad Deportiva Granizal El Playón San Blas Parque Colgate Doce de Octubre El Progreso 2 Los Alcázares Campo Amor El Rincón

Población5

Localización Zona 1 1 1 2 2 2 4 6 6

Comuna 01 02 03 05 06 06 13 15 16

Barrio 0107 0204 0302 0503 0603 0611 1304 1506 1610

Zona

Comuna 112.984 474.932 87.219 142.837 128.978 451.700 173.229 334.380 225.242

Equipamiento por habitante Zonal Comuna 1/112.984 1/158.311 1/87.219 1/142.837 1/128.978 1/150.567 1/86.615

128.379 1/334.380 1/128.379 72.868 1/72.868 1/112.621 152.374 1/152.374

En la zona 2, por ejemplo, los escenarios deportivos en general son abundantes y en espacial en la comuna 7 Robledo. Lo anterior se puede explicar en parte por la cesión obligatoria de estos dentro de los nuevos desarrollos urbanísticos. Sin embargo las concentraciones de equipamientos deportivos y recreativos en unidades y jerarquizados por niveles de atención no se han dado. Son la comuna 15 y la zona 6 las que cuentan con una mejor proporción de área recreativa por habitante, superando incluso la comuna 11 (Estadio) donde se localiza la Unidad Deportiva Atanasio Girardot. ESCENARIOS DEPORTIVOS Y RECREATIVOS POR COMUNAS ZONA 2 – NOROCCIDENTAL COMUNA 5

Castilla Doce de 6 Octubre 7 Robledo Total zona 2 Total Urbano

5

ZONAS ENTIDADES PÚBLICA S OFICIALES PRIVADAS 96 40 29

TOTAL 165

PARTICIPACIÓN EN EL TOTAL URBANO CIUDAD 8 7

106

24

14

144

7

6

82 284 1.072

71 135 418

106 149 674

259 568 2.164

12 26 100

11 24 92

Proyectada al año 2000 DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Hay que tener en cuenta además, que por encontrarse el polígono en zona de media ladera, existen muchas restricciones para el desarrollo de grandes equipamientos deportivos como canchas de fútbol reglamentarias, que son casi inexistentes en la zona, y bastante utilizadas o demandadas por la población en general; por lo que es conveniente considerar las condiciones naturales del sitio para el desarrollo de equipamientos deportivos y recreativos que se adapten a estas condiciones, tales como el ciclomontañismo, pistas de trote, deportes extremos, recreación pasiva con énfasis en la protección del medio natural. Uno de los propósitos del P.O.T. es que la ciudad alcance a tener 6 m² por habitante en espacio público, en el cual se contabilizan parte de los equipamientos recreativos y deportivos, teniendo en cuenta los déficits de cada zona y comuna, el cual debe ser realmente efectivo y apto como espacio público; por lo que se ha propuesto una organización y clasificación de estos escenarios de la siguiente manera: Parque infantil: Son zonas verdes para la recreación pasiva, juegos infantiles y amoblamiento urbano complementario. Su ámbito es generalmente vecinal, es decir se inserta principalmente en desarrollos urbanísticos en área residencial. Del total de su área el 50% será zona verde de carácter pasivo; contará con un área entre 1.000 m² y 4.000 m² y, en aras a no crear conflictos sobre los usos residenciales, no tendrán equipamientos para el deporte como placas o canchas. Podrán contar con elementos de protección al ciudadano, pero no tendrán restricciones de acceso. Cuando las áreas sean menores a 1.000 m² se adecuarán como zonas verdes para la recreación pasiva, el ornato y el paisaje, no destinando más del 25% en pisos duros. Parque recreativo: Son zonas verdes y duras para la recreación pasiva, canchas y placas polideportivas para la práctica deportiva informal y amoblamiento complementario. Aproximadamente el 40% del área bruta se destinará a zonas verdes de carácter pasivo. Su área estará entre 4.000 m² y 10.000 m². No deberá contar con espacios para el desarrollo de eventos masivos competitivos, ya que este tipo de parque busca el desarrollo e integración de los vecinos mediante la actividad deportiva y recreativa sin ninguna pretensión competitiva. Su ubicación ideal debe ser en torno a las áreas con restricciones ambientales o en ellas si es posible su ubicación, lo mismo que anexo a los establecimientos educativos para complementarlos. Podrán contar con elementos para la protección de los usuarios y el mejor desarrollo de las actividades deportivas y recreativas, y no tendrán restricciones de acceso. Parque Deportivo: Son canchas y escenarios deportivos con espacios complementarios a la práctica competitiva barrial, como graderías, camerinos, cubiertas, comercio menor y servicios sanitarios. Cuentan además con amoblamiento urbano complementario como parqueaderos y zonas verdes para el aislamiento, juegos infantiles y recreación pasiva. Su ámbito es de cobertura barrial, con un área mínima de 10.000 m², reservando mínimo 30% de su área bruta para zonas verdes de carácter pasivo. Podrán ser desarrollados por entidades privadas u oficiales y podrán tener restricciones para el acceso con miras a controlar la utilización.

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Unidades Deportivas: Son de ámbito zonal o de ciudad, su carácter es la recreación, la enseñanza deportiva y la práctica competitiva. Poseen un mayor énfasis en la especificidad del uso y por tanto requieren de espacios como tribunas, cubiertas, camerinos, establecimientos de esparcimiento público sin venta y consumo de licor, servicios sanitarios y áreas administrativas. Además de zonas de parqueo y zonas verdes complementarias para aislamiento, recreación pasiva y juegos infantiles, al igual que amoblamiento urbano complementario. Deberán tener un área mínima de 20.000 m², reservando mínimo el 30% de su área bruta como zona verde de carácter pasivo. 4.5.3.

Equipamientos de Salud

En los análisis territoriales ya se había detectado que las zonas 3 y 4 actúan como centros especializados en salud, probablemente debido a sus privilegiadas condiciones de ubicación estratégica, accesibilidad e infraestructura, razón por la cual se corrobora la mejor cobertura de la ciudad en equipamientos zonales (Nivel II) en la zona 3 con 14.888 habitantes promedio por centro de atención y 20.898 habitantes en la zona 4. EQUIPAMIENTOS ZONALES (NIVEL II) POR HABITANTES ZONA 1 2 3 4 5 6

Nororiental Noroccidental Centro Oriental Centro Occidental Suroriental Suroccidental

Total

EQUIPAMIENTOS ZONALES 2 5 20 16 3 3 49

POBLACIÓN 474.930 451.699 297.764 334.379 80.531 225.242

ESTANDAR Equipamiento Zonal/ habitante 1/237.465 1/90.339 1/14.888 1/20.898 1/26.843 1/75.080

1.864.545

1/38.051

En la zona 2, los equipamientos del nivel 1 y 2 en conjunto presentan la siguiente situación: La media de la zona es de 1 equipamiento por cada 12.208 habitantes La comuna con mejor servicio es la 5 que posee 1 equipamiento por cada 8.598 habitantes. EQUIPAMIENTOS DE SALUD NIVEL I Y II ZONA 2 NOROCCIDENTAL COMUNA Comuna 5 Comuna 6 Comuna 7 TOTAL

EQUIPAMIENTOS 15 11 11 37

POBLACION 128.978 173.229 149.492 451.699

ESTANDAR 8.598 15.748 13.590 12.208

SEGÚN MEDIA Por encima Por debajo Por debajo MEDIA

En el siguiente cuadro se puede observar la grave situación de los equipamientos de ámbito barrial (nivel I) en las comunas de la zona 1 Nororiental y de la zona 2 DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Noroccidental, donde se encuentran los mayores requerimiento de estos equipamientos, con respecto al resto de comunas y zonas de la ciudad. La ciudad de Medellín posee una media urbana de 1 equipamiento del nivel 1 por cada 10.000 habitantes, un muy buen indicador en términos absolutos, pero bastante cuestionado si se analiza a nivel territorial ya que comuna a comuna saltan a la vista los desequilibrios: En la zona 1 solo la comuna 4 se acerca al promedio de la ciudad. La zona 2 y la comuna 5 posee un estándar mejor que el de la ciudad. Ocho comunas poseen un estándar peor que el de ciudad, de las cuales cinco están en el norte de la ciudad (de estas dos son de la zona 2) El Plan parcial de Pajarito debe por lo menos mantener el estándar de la ciudad, es decir reservar áreas del suelo para los equipamientos del nivel I y II, independiente de si el servicio es oficial o privado, propiciando el rompimiento de la concentración de estos servicios en determinados puntos de la ciudad y la desprotección de las zonas más pobladas y por ende más demandantes del servicio. EQUIPAMIENTOS DE SALUD DEL NIVEL I POR COMUNAS Y ZONAS

ZONA COMUNA

ESTANDAR (1/Habitantes) COMUNA

1

2

3

4 5 6

1 2 3 4 5 6 7 8 9 107 118 12 13 14 15 16

16.140 17.443 20.405 10.990 8.598 15.748 13.590 9.302 7.196 1.178 2.480 7.069 11.670 4.026 18.217 8.465

MEJOR ZONAL

MEDIA CIUDAD6

10.990

8.598

7.196

10.000

REQUERIMIENTO PARA LLEGAR AL ESTANDAR ZONAL

CIUDAD

3 3 6

4 4 7

9 7 3

6 4

7.069 7 4.026 8.465

4

3

6

Solo datos urbanos Este estándar no es tenido en cuenta, ya que es el más alto de toda la ciudad y distorsiona el manejo de todo el sector de la salud. 8 El segundo más alto de toda la ciudad y distorsiona el manejo de todo el sector de la salud 7

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Los equipamientos del nivel III no se deben ubicar en estas zonas de la ciudad, deben localizarse en el Corredor Metropolitano de Servicios o en el Centro Tradicional y Representativo, donde se facilita una mayor cobertura. 4.5.4.

Otros Equipamientos

Equipamientos Básicos Comunitarios. Son aquellos que satisfacen las necesidades de los grupos más vulnerables y los que permiten además la consolidación de procesos comunitarios o de agrupación, manifestaciones individuales y colectivas tanto sociales como culturales. Son básicamente los que atienden a los niños, ancianos, jóvenes, mujeres, discapacitados, minorías étnicas y los destinados al culto, manifestaciones culturales, etc. Estos equipamientos para la organización comunitaria han tenido un acompañamiento del Estado, pero no con los mejores resultados ya que la política se ha encaminado más al desarrollo de la infraestructuras que al fortalecimiento social y comunitario, por lo que en estos momentos, el Estado se convierte más en un promotor que facilita dichas labores, pero deja al sector privado el liderazgo de la mismas. Al igual que en las demás zonas de la ciudad, la Nororiental con todas sus comunas se caracteriza por la proliferación de “sedes” para el funcionamiento de Juntas de Acción Comunal, grupos asociativos, minorías sociales, minorías étnicas, grupos vulnerables, que antes de servir al mejoramiento de la comunidad y el entorno se han convertido en puntos de discordia y de conformación de “guetos”. No existe en la zona, unidades de atención básica barrial o zonal que convoquen a la población en torno a servicios comunes, a excepción del centro de integración barrial La Esperanza; por lo que este puede ser el punto de partida para definir dichas unidades de convocatoria que permita el desarrollo de actividades promovidas por el sector privado y el Estado en beneficio de la comunidad. Estas unidades deben contar con aulas taller, aulas múltiples, sitios para el culto, espacios de convocatoria, oficinas para las organizaciones, etc. Equipamientos de Seguridad Y Convivencia. La importancia de estos equipamientos está en el acompañamiento que dan a la población más que en la acciones represivas a que haya lugar por la violación de las normas. En la zona, estos equipamientos son los destinados a inspecciones de policía, comisarías de familia o CERCAS. No se debe propiciar la ubicación de servicios destinados a la Fuerza Pública (fuerzas militares, policía nacional, cuerpos espaciales de seguridad del estado), Administración de Justicia (administrativos, técnicos y de reclusión), excepto las estaciones de policía de cobertura zonal; ya que estos deben ubicarse en el DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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corredor de servicios metropolitanos, en el centro tradicional y representativo y en los centros de equilibrio Norte y Sur. Lo ideal, es que en el polígono de Pajarito se ubiquen los equipamientos destinados a brindar una Justicia Cercana al Ciudadano, por medio de inspecciones especiales, inspecciones municipales, comisarías de familia, defensoría de menores y familia, centro comunitarios de conciliación y resolución de conflictos, centros de conciliación institucionales, jueces de paz o sedes de defensores de oficio. 4.6.

Centralidades

El sistema de centralidades esta conformado por el Centro Tradicional y Representativo, además de un Corredor Metropolitano de Servicios, del cual dependen varias centralidades zonales, que para el caso del área de influencia de Pajarito son las centralidades zonales de Robledo y San Cristóbal. De la centralidad de Robledo depende la centralidad barrial de Santa Margarita que atiende los asentamientos Santa Margarita, Vallejuelos y Olaya Herrera. La centralidad barrial de Altamira atiende la urbanización de su mismo nombre, además de los barrios de López de Mesa, El Diamante, Bello Horizonte y Villa Flora, su función como centralidad está por desarrollar, y requiere acciones sobre el sistema de espacio público y los equipamientos. La centralidad barrial de Villa Sofía atiende principalmente los barrios Aures 1 y 2. De la centralidad zonal de San Cristóbal dependen todas las centralidades veredales del corregimiento, pero en especial las de Travesías y El Llano. El POT, en la ficha Z2- DE4 correspondiente al suelo de expansión de Pajarito, estableció que al desarrollar este territorio se debía conformar una nueva centralidad zonal de apoyo a las dos centralidades zonales mencionadas, se tuvo en cuenta en ese momento las limitaciones para el crecimiento que presentan por las pendientes del terreno y por estar totalmente construidas y las deficiencias para la accesibilidad a las mismas, se considero además el alto potencial de nueva población que podría tener Pajarito. La población futura que se asentará en el polígono de Pajarito determina las nuevas centralidades que deben cumplir con los siguientes objetivos: -

Concentración de servicios básicos (equipamientos), actividades comerciales y servicios mercantiles, sin excluir la vivienda. - La conexión al sistema de transporte y transito de la ciudad y su relación con el sistema de transporte de mediana capacidad - Una ubicación estratégica para una mayor cobertura y atención de la población. - La vinculación del sistema natural como parte de las mismas. El polígono posee una serie de equipamientos agrupados en las área de manejo especial de Pedregal Bajo y Pajarito, y de forma dispersa en el resto del polígono.

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Pedregal Bajo: posee una escuela como equipamiento principal con muchas limitaciones para su ampliación debido a que se encuentra rodeado de terrenos inestables; hay además una cancha de fútbol y unos escenarios deportivos y recreativos. Recientemente se construyó una sede para la comunidad. Pajarito: Sus actividades principales se dan en torno a la Capilla, la placa polideportiva, la sede comunal y el Colegio. Algunas de estas edificaciones se encuentran comprometidas con retiros de quebradas, pero todas son el punto de partida para la consolidación de una centralidad. Hay además algunas infraestructuras dispersas como la hacienda Lusitania con una plaza de toros, unas caballerizas y un coliseo para exposiciones equinas; el liceo de Santa Margarita con una infraestructura bastante amplia y nueva, la unidad de Atención al Adulto Indigente, la casa donde funcionan unas dependencias de la Fiscalía General de la Nación, la casa de La Aurora y el Centro de Atención al Menor Infractor. Todos ellos pueden convertirse en elementos determinantes al definir las nuevas centralidades. 4.7.

Parques, Plazas y Zonas Verdes

La ciudad cuenta con un indicador importante, en metros cuadrados por habitantes, que varía de 0,3 (en la comuna 1) a 5,48 (comuna 15). Las zonas fluctúan entre 0.75m²/ habitante (zona 1) a 4.14m²/habitante (zona 6). El propósito del P.O.T. de Medellín es llegar a un parámetro de 6 m² por habitante de espacio público, para lo cual se requiere aumentar el área para zonas verdes libres, plazas, áreas cívicas, parques recreativos, etc., teniendo en cuenta los déficits de cada zona y comuna. El área de influencia cuenta además con áreas cívicas y representativas como el parque de Robledo y el parque principal de San Cristóbal; un área natural como el cerro El Volador (106 hectáreas) en proyecto de ser intervenido. Igualmente, se han contemplado varios miradores urbanos en la ciudad por las condiciones especiales que posee el Valle de Aburrá. Para el caso del área de influencia se propone uno en la carretera al Mar, en la vereda San José de la Montaña y otro en la carretera a San Pedro, en el sector aledaño a las “Hamacas”, este último se debe tener en cuenta al definir el sistema de espacio público. Es de considerar además, que por estar el área de influencia en suelo urbano y rural, el sistema estructurante natural es fundamental en la definición de todo el sistema de espacio público. Las quebradas, la topografía y las masas de bosques son un referente permanente de la ciudad como parte de un paisaje único y particular. Dentro del sistema hídrico se pueden acondicionar parte de las áreas de protección del mismo sistema para el desarrolla de áreas libres bajo la modalidad de parques, áreas de importancia ambiental y paisajística o parques lineales de quebrada. En todo caso, el sistema debe especificar cada uno de ellos y el manejo que tendrán. Dentro del área de planificación no se cuenta con espacios que se identifiquen como de encuentro o convocatoria ya que a la fecha no se ha realizado ningún DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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tipo de desarrollo urbanístico que los contemple, como se manifestó actualmente Pajarito esta conformado por casas aisladas para las cuales no se requieren estos espacios y la comunidad de las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, dada su condición de desarrollo espontáneo, han usufructuado, para suplir la necesidad de espacio público, los lotes sin ningún tipo de destinación específica o uso. 4.8.

El Espacio Privado

El Plan parcial de Pajarito se desarrollará sobre un área cuya estructura predial se caracteriza por grandes extensiones de terreno, en algunos casos productivos y en otros de simple recreo o habitación. El área de planificación se circunscribe a 38 lotes, 5 de ellos propiedad de entidades del estado y los otros 33 pertenecientes a particulares. 4.8.1.

Características de los Predios a Desarrollar

A solicitud de la Secretaría de Planeación, el Departamento de Catastro, adscrito a la secretaría de Hacienda, proporciona la información de los inmuebles que componen el globo de terreno de la Ficha Z2-DE4, relacionada con el levantamiento de los predios, área, propietario, avalúo, etc. El análisis de los usos del suelo, la tipología de tenencia, fueron elaborados por el Departamento Administrativo de Planeación. Áreas de los Lotes De acuerdo con la información obtenida de la Secretaría de Hacienda, las 188 hectáreas que totalizan el área de planificación están conformadas, como antes se dijo, por 38 propiedades cuyas áreas oscilan entre 432 m² como rango menor y 257.000 m² de área del lote más extenso. En la siguiente tabla se indican los datos generales de las áreas de los 38 predios que hacen parte del Plan Parcial o la fracción de los mismos que se involucra en el área de planificación, igualmente el código consecutivo que se trabaja en el proyecto, de 1 a 40, excepto el del código 38 que corresponde al predio en el que se construirá la Urbanización Tulipanes de Robledo, predio que, en concordancia con el artículo 310 del Acuerdo 62 de 1999, por tener licencia urbanística vigente, se excluye del área de planificación. Sin embargo, tal y como lo indica la norma aludida, de vencerse la licencia sin desarrollar el proyecto, la fracción de dicho predio que se encuentra dentro del polígono, hará parte del suelo de expansión. La tabla incluye el predio 21 de propiedad del Municipio de Medellín, el cual, por ser un equipamiento de reciente construcción, se excluye del área de planificación. Igualmente en el plano “Rangos Área de Lote” se grafican los diferentes predios con igual color acorde con su área bruta. Aquí es importante identificar que a partir de esta lectura se observa que el mayor fraccionamiento de los predios se da en la parte central del polígono, entre las quebradas La Puerta y La Cascada, a lo largo de la vía existente al Cucaracho.

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Según se observa predominan los terrenos con áreas superiores a 10,000 m² destacándose que 10 de estos predios miden más de 50,000 m² (Sumatoria: 1´387.546 m²), representando estas últimas propiedades el 73.83% del total del área de planificación, la cual se ubica en 1´881.577 m². La Tenencia del suelo Del total de los 38 predios, dos son propiedad del Municipio de Medellín, dos de la Corporación de Vivienda y Desarrollo Social CORVIDE y uno de la Fiscalía General de la Nación, los restantes 33 son propiedad privada, tanto de personas jurídicas como de personas naturales. Es decir, el 33.3% del área de los predios son propiedades del estado. En el plano siguiente de “Tipología de los Propietarios” se observan las fincas que siendo propiedad estatal hacen parte del área de planificación: Finca La Aurora (Código 1) propiedad del Municipio de Medellín, Finca UDRYPA (Código 2) propiedad del Municipio de Medellín, Finca de la Fiscalía General de la Nación (Código 4), Finca Nazareth (Código 22) propiedad del Municipio de Medellín, Liceo Santa Margarita (Código 21) propiedad del Municipio de Medellín y la fracción del predio con código 32, en el que se ubica el Centro de Atención al Menor Infractor, propiedad del Municipio de Medellín. De los 33 predios de particulares solamente 6 tienen más de un propietario lo cual facilita indudablemente la gestión del Plan Parcial, adicionalmente la participación del área de estos seis predios en el total, solo alcanza el 3%, al contabilizar 54.502 m². En el plano “Tipo de Tenencia del Suelo” se observan los lotes con propietario único, aquellos que se constituyen en proindiviso o con más de un propietario y las áreas de manejo especial consolidados de Pajarito y Pedregal Bajo. 4.9.

Áreas de Manejo Especial Pajarito y Pedregal Bajo

4.9.1.

Marco de Referencia

El plan parcial de Pajarito definido a través del polígono Z2 DE4, no es un suelo netamente libre, en su interior se encuentran tres áreas de manejo especial consolidadas por la dinámica de sus pobladores en la apropiación del territorio, no articulados funcionalmente, morfológicamente heterogéneos, con diversos niveles de complejidad sociológica de conformidad con su perfil demográfico, económico, cultural y su nivel de organización y vinculación con organizaciones sociales; adicionalmente existe un factor decisivo que cualitativamente diferencia al área de manejo especial de Pajarito con respecto a los de Pedregal Bajo y la Aurora, es la capacidad de relacionarse del grupo social que conforma el asentamiento y su relación con el entorno, valorada esencialmente a partir del medio natural entendido como estructurante en su forma de habitar, reconocimiento que el Plan de Ordenamiento recoge en las normas estructurantes en sus componentes artificial y natural, que garantizan cohesión y sostenibilidad al territorio como soporte de la actividad humana.

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El plan parcial de Pajarito desata un proceso que involucra propuestas de estructura urbana del espacio público y del privado del área libre del polígono, la cual se articula a las áreas de manejo especial existentes, modificando el estilo de vida de la población que allí habita, absorbiendo e integrando al nuevo desarrollo urbano del plan parcial las áreas de manejo especial de Pedregal Bajo y la Aurora, las cuales se empalmarán rápidamente a través de obras de infraestructura que el plan contempla, desde los sistemas de ordenación primaria y las centralidades barriales, en todo caso estas dos áreas de manejo especial por sinergia del mismo plan y por la intervención puntual diseñada en concertación con la comunidad, se vincularán al plan en su tejido físico espacial, con logros favorables para el bienestar general de la comunidad. La intervención en el área de manejo especial de Pajarito, representa para el plan parcial el reto de concretar y reflejar claramente en el territorio la política de protección ambiental establecida en el Plan de Ordenamiento Territorial, sobre la frontera urbano – rural. Tratándose de un área poblada se hace indispensable el análisis de la compleja realidad de un espacio con mezcla de formas de vida urbanas y rurales, condición clave para la formulación de la actuación urbana a definirse concertadamente, rescatando, preservando, cualificando y controlando en lo posible desde la planificación los valores que hacen de Pajarito, la Aurora y Pedregal Bajo un espacio deseable para vivir así se siente y así lo perciben sus pobladores, el cual será irremediablemente impactado debido a su incorporación al suelo urbano, con cambios en el modo de vida de las personas que lo habitan, en su entorno y en las formas de organización comunitaria . La iniciativa pública en asocio con las comunidades organizadas del polígono de expansión, iniciarán conjuntamente según lo estipulado en el decreto 1212 del 2000, en su artículo 8, sobre las “ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL” la formulación conjunta de una intervención urbanística que consolide los asentamientos existentes, a través de propuestas de estructura urbana del espacio público y del privado consecuente con el territorio construido, promoviéndolo y cualificándolo; las estrategias espaciales darán cuenta de su paisaje en armonía con los valores ambientales que subyacen en el entorno inmediato de las áreas de manejo especial consolidados de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora; así mismo la participación ciudadana de las fuerzas vivas será consecuente con la política del Plan de Ordenamiento que promulga: “Establecer una estrategia permanente de formación ciudadana para garantizar y cualificar la participación en los procesos generales de ordenamiento y los planes parciales, igualmente para ilustrar sobre las responsabilidades individuales y colectivas frente a las regulaciones sobre ordenamiento territorial y el sometimiento a los instrumentos de gestión e intervención formulados en el Plan de Ordenamiento Territorial". 4.9.2.

Caracterización General

Diagnóstico de Tendencias: Las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal bajo y la Aurora, a pesar de su ubicación en el mismo suelo de expansión, no se encuentran articulados funcionalmente entre sí y tampoco hacen parte de un mismo cuerpo social. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Los antecedentes del hábitat en los tres sectores antes mencionados precisan de procesos de ocupación del territorio diversos aunque en lo fundamental han sido desarrollados por loteo pirata, no obstante, las condiciones socio económicas y culturales de la población han marcado considerablemente la forma de habitar en Pajarito y Pedregal Bajo, siendo importantes y de peso histórico, los niveles de cohesión social y de organización comunitaria que han trascendido en el tiempo y de forma permanente en Pajarito, articulado a lo anterior está su localización, la cual ha contribuido a establecer en sus habitantes relaciones espaciales y sociales en función de las actividades urbano - rurales, es decir; vivir en la zona rural pero producir en la ciudad, salvo contadas excepciones en Pajarito, donde las huertas de pan coger generan algunos rendimientos económicos para la subsistencia de las familias. En Pedregal Bajo su economía es netamente urbana. El área que ocupan las tres áreas de manejo especial es de 407.094.26m², unas 40 hectáreas, que representan aproximadamente el 17% de las 236 hectáreas del suelo de expansión; de éstas La Aurora ocupa 3.276.79m² que equivalen al 0.08% del área de dichos sectores, Pedregal Bajo 44.243.32m² el 10.86% y Pajarito 359.574.26m² el 88.32%. El peso porcentual del área de Pajarito es relevante frente a la capacidad de ocupación de esta área de manejo especial con respecto a La Aurora y Pedregal Bajo, esta “ventaja cuantitativa” presiona por un mayor consumo del suelo en el corto y mediano plazo, inicialmente como un hecho aislado originado en la subdivisión y venta y compra de lotes a familiares y amigos, pero a partir del plan parcial es probable que la demanda de este mercado inmobiliario aumente, presionada por los procesos constructivos acelerados en la zona y la llegada de nuevos pobladores, ocasionando subdivisión irregular e intensiva de lotes y por ende aumento de la actividad edificadora en el sector, requiriendo unos y otros ser controlados y regulados. La ocupación actual con viviendas corresponde con la magnitud de la superficie de cada área de manejo especial. Según censo desarrollado para el programa en la “Alcaldía al Aire Libre”, en la Aurora existen 40 viviendas, con una población aproximada de 130 habitantes para una densidad bruta y neta de 122 viv/Ha; Pedregal Bajo tiene 170 viviendas y una población aproximada de 711 habitantes para una densidad bruta de 38.43 viv/Ha y neta de 60.31 viv/Ha; con respecto a Pajarito el número de viviendas es de 262 y una población aproximada de 1004 habitantes, para una densidad bruta de 7.28 viv/Ha y densidad neta de 18.38 viv/Ha. Estos niveles de ocupación son diferentes según las condiciones propias de los desarrollos, en La Aurora y Pedregal Bajo urbanos, en Pajarito rurales.

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Con la norma propuesta en el Acuerdo 23 de 2000 para las áreas de manejo especial de Pajarito y Pedregal Bajo que permite lotes hasta de 100 m² con 3 destinaciones como máximo en 3 pisos de altura, se plantea una densidad que corresponde a áreas urbanas; en estas condiciones Pajarito puede alcanzar las 1200 viviendas y Pedregal Bajo 300 viviendas, este crecimiento esta supeditado en ambos casos a la capacidad instalada en las infraestructuras mencionadas. La expresión morfológica de las áreas de manejo especial configura un tejido espacial en mancha con respecto al verde de la zona rural, inconexo pero vital por su entorno, donde la forma urbana aún no es la dominante, se habita con la sensibilidad del campo, en el contexto urbano, no siendo igual el estilo de vida de las tres áreas de manejo especial entre sí, porque cada una, de acuerdo con sus singularidades, construyó una forma de habitar que se reconoce con una tendencia mayor o menor al tejido urbano o rural, situación objetiva de Pajarito en el ámbito de la forma rural y de Pedregal Bajo en su configuración de barrio en consolidación. Simultáneamente en los tres sectores se percibe el avance en su entorno de la urbanización clásica, con tipologías de viviendas de interés social unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, con estándares adecuados y diseños arquitectónicos de calidad que le contribuyen al paisaje que los rodea y a la población para su comodidad y disfrute. Se vislumbra en un futuro inmediato lo inminente del proceso de urbanización próxima, con o sin Plan Parcial. La formulación de Plan Parcial exige de una intervención urbanística orientada a evitar el deterioro en el tiempo de estas áreas de manejo especial. La lectura del territorio arroja indicios sobre los síntomas de precariedad y deterioro por la ocupación misma del territorio, destacándose la ocupación con viviendas del retiro a las quebradas y a los nacimientos de corrientes naturales, subdivisión de predios, deficiente accesibilidad, déficit de espacio público libre y construido y de equipamientos, deficiencia en la cobertura total de los servicios públicos básicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado, ilegalidad constructiva y urbanística reflejo de la ocupación de hecho que dificulta la relación y equilibrio de la propiedad pública y privada, en síntesis el abastecimiento de bienes y servicios no corresponde con el crecimiento de las áreas de manejo especial, estas demandas en el corto plazo se incrementan y agudizan en virtud de su crecimiento normal y del generado por el impacto de la nueva urbanización en el área del plan parcial, tornándose inaplazable la solución a los déficits y a los problemas principalmente viales y de servicios públicos. La fundamentación del diagnóstico se apoya en los siguientes indicadores de coberturas y legalidad: Servicios Públicos: En Pajarito de 262 viviendas ninguna se encuentra conectada al sistema convencional de alcantarillado de Empresas Públicas de Medellín ya que no existe, el 50% no poseen conexión ni siquiera al sistema cloacal comunal ni a pozo séptico, sólo el 21% se encuentran conectados a este tipo de solución; lo que hace necesario brindar por parte de Empresas Públicas de Medellín una solución a este problema articulado al desarrollo de las infraestructuras del plan. Un 35% de las viviendas toma el agua de las quebradas y corrientes naturales existentes en el asentamiento y el 60% de las Empresas Públicas de Medellín la cual se provee mediante el bombeo al tanque de los Naranjos para la parte baja de Pajarito y por el sistema veredal de la Corcovada para la parte alta, este último con notorias deficiencias tanto en DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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calidad como en cobertura principalmente en época de verano, ambos carecen de la capacidad para cubrir las necesidades de la población futura tratándose de densidades urbanas, condicionando su posible densificación a la entrada en funcionamiento del tanque Las Hamacas, proyectado a 10 años inicialmente. En Pedregal Bajo de un total de 170 viviendas el 83% poseen conexión al alcantarillado de Empresas Públicas de Medellín y el 4.7% no poseen conexión al sistema público descargando directamente a la quebrada El Hato, el sistema de alcantarillado existente solo resuelve las aguas servidas sin contemplar las lluvias y si bien es de Empresas Públicas de Medellín no se encuentra conectado a ningún colector y drena a la quebrada aguas abajo; cuando se construya el colector paralelo de la quebrada La Iguaná deberá empalmarse a éste. El 93% del agua potable es de Empresas Públicas de Medellín suministrado mediante un bombeo al tanque de Pedregal Bajo, el cual tiene capacidad para la población actual y la proyectada. En La Aurora de 40 viviendas el 65% poseen conexión al alcantarillado público, el restante 28% a otros sistemas no convencionales y el 77% posee agua potable de Empresas Públicas de Medellín; esta infraestructura debe articularse a la de la nueva urbanización. En ninguna de las tres áreas de manejo especial existen sistemas de recolección de aguas lluvias. Las viviendas en Pajarito presentan materiales en condiciones estables, el 80% están construidas con materiales perdurables y sólo un 10% corresponden a tapia y a bahareque, con respecto al número de pisos construidos, esta área de manejo especial presenta un 56% en un piso, 40% en dos pisos y solo 4% en 3 pisos; Pedregal Bajo tiene un 86% de las viviendas en materiales perdurables y un 5% en tapia y bahareque, con aprovechamiento de un 62% en un piso, 35% en dos pisos y solo 3% en tres pisos; La Aurora presenta un 85% en materiales perdurables y el aprovechamiento actual esta en un 46% en un piso, 46% en dos pisos y 8% en tres pisos; la reciprocidad entre el lote y altura en función de la forma urbana nos da el potencial de los aprovechamientos futuros, en la perspectiva de una mayor densificación, concentrándose dicha potencialidad en Pajarito y en Pedregal Bajo, siempre y cuando las condiciones de accesibilidad, servicios públicos y espacio público se generen. El indicador de viviendas afectadas por riesgos hidrológicos, nacimientos de quebradas y líneas de alta tensión es el siguiente: En Pajarito 72 viviendas correspondientes al 27% se encuentran sobre retiro de quebrada, de estas 8 localizadas sobre el retiro de la quebrada La García y el caño Pajarito requieren prioritaria reubicación, 25 viviendas están en el área de retiro a nacimientos de la corrientes natural del caño Pajarito y 4 debajo de líneas de alta tensión, para un total de viviendas afectadas de 101 equivalentes al 38.5% del total. En Pedregal Bajo 56 viviendas están sobre el retiro de quebradas El Hato y El Hato 2, 19 de estas son de prioritaria reubicación, para un total de viviendas afectadas de 56 que representan el 33%. La Aurora no presenta afectaciones de este tipo. -

El tema tenencia y legalidad urbanística y constructiva también es de DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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interés en este análisis; Pajarito en titulación presenta la siguiente situación: 70% de los encuestados manifestaron poseer escritura de los predios, 11% moran en vivienda alquilada, la restante participación es de otras modalidades de tenencia, del total de las viviendas sólo el 11% presentan licencia de construcción. En Pedregal Bajo, 77% de los encuestados dicen poseer escritura y 11% están en alquiler, los restantes predios tienen otra modalidad de tenencia, del total de las viviendas sólo el 5.8% tienen licencia de construcción. En La Aurora, el 77% de los predios visitados manifiestan poseer escritura y un 12.5% son alquiler, 12.5% tienen licencia de construcción. El alto índice de ilegalidad presente en estas áreas de manejo especial, muestra la necesidad de una intervención dirigida a la legalización urbanística, constructiva y de la tenencia. En Pajarito el espacio público existente es de 1250m² aproximadamente, de estos los equipamientos representan 571m², para un estándar de 1.24m² de espacio público construido y libre por habitante; en Pedregal Bajo es de 0m² por habitante y en La Aurora 0m² por habitante; la carencia absoluta de espacio público efectivo de calidad es general en las tres áreas de manejo especial, debe formularse una propuesta para la generación al interior de cada uno que tendrá que involucrar la adquisición de predios privados con aptitud para ello y la integración al sistema general de espacio público del plan parcial, principalmente con las Centralidades barriales y los parques lineales de las quebradas que se tienen proyectados próximos a los polígonos. Las densidades viales en Pajarito son de 137ml/Ha neta, de las cuales sólo son aptas para el desarrollo urbano debido a las condicionantes propias del territorio 42ml/Ha neta, que corresponde a un estándar rural, la propuesta vial en esta área de manejo especial debe dirigirse a generar la estructura necesaria para el uso urbano con las densidades propuestas en coherencia con las limitantes geomorfológicas. En Pedregal Bajo la densidad vehicular es de 211ml/Ha neta, aptas para el desarrollo urbano 39ml/Ha; con la inviabilidad de adaptar la vía interior existente a condiciones aceptables urbanas, la propuesta debe dirigirse a la articulación con los sistemas viales propuestos para el plan parcial. La Aurora tiene una relación directa de accesibilidad vial ya que el asentamiento mismo es un corredor. Los indicadores reflejan la situación actual y nos permiten visualizar el escenario de tendencias a futuro, que de no ser atendidas y corregidas algunas de ellas en el corto y mediano plazo sumergirán a las áreas de manejo especial en forma progresiva en condiciones de subnormalidad y riesgo ambiental de difícil retorno, con altos costos socio ambientales y financieros en el tiempo, considerando una eventual intervención estatal para su transformación, circunstancia que ha de evitarse oportunamente potenciando los atributos y determinantes que hoy hacen de Pajarito y Pedregal Bajo una opción importante para habitar en convivencia y disfrutar del extenso verde que ofrece el área rural. No obstante, a través de un proceso lento pero continuo se detecta en el territorio las tensiones inherentes a una ocupación urbanística por loteo pirata, donde las reglas de juego las ha impuesto quien lotea y vende a partir de intereses económicos particulares, en otros casos las necesidades del grupo familiar de expandirse por nuevos vínculos familiares o por efecto de herencias; el impacto se presenta cuando son familias extendidas de las tradicionales antioqueñas, ocasionando subdivisiones intensivas del suelo, las cuales no han DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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consultado la norma existente, sino que están mediadas por la necesidad de establecerse del nuevo grupo familiar y el deseo de continuar localizado en un espacio físico en el cual se ha socializado un estilo de vida o se pretende hacerlo, intrínseco a ello la presión socio económica que pesa sobre la población estimula procesos informales de urbanización, esta situación es determinante por influir en la renta del suelo, depreciándolo y promoviendo un mercado informal del mismo, presionado por bajos estándares según sea su ubicación urbana o rural propiciando un precario desarrollo territorial. En estrecha relación la norma urbanística en el suelo como soporte; las actuaciones constructivas sin referentes normativos se constituyen en el escenario ideal para la informalización del territorio, máxime en ciudades como Medellín, donde se dispone de escaso suelo para urbanizar a bajos costos, en especial para la construcción de vivienda de interés social, tornándose en circulo vicioso que por supuesto va más allá de la norma y del suelo mismo como atributo inelástico, por tanto las decisiones administrativas apuntan a conciliar acciones urbanísticas que conduzcan a formalizar adecuadamente la ocupación del suelo para generar bienestar en la comunidad. El escenario de tendencias permite a las comunidades organizadas y a la Administración Pública a través del Plan Parcial de Expansión de Pajarito, asumir con responsabilidad compartida la consolidación urbana y del patrimonio familiar de las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, en respuesta a los déficits efecto de un desarrollo informal, abordando las potencias del territorio incluida su población, como garantes de un proceso benéfico para la sostenibilidad de las áreas de manejo especial del polígono Z2- DE4 y para el conjunto de la ciudad.

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5.

MODELO DE OCUPACIÓN TERRITORIAL, OBJETIVOS, POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS

5.1.

Modelo de Ocupación Territorial para Pajarito

El Plan Parcial de Pajarito se fundamenta en los principios del ordenamiento territorial planteados en le artículo 2 de la Ley 388 de 1997: función social y ecológica de la propiedad, prevalencia del interés colectivo sobre el particular y distribución equitativa de cargas y beneficios. En concordancia con el Modelo de Ciudad planteado en el POT, el modelo de ocupación territorial que se propone para Pajarito se fundamenta en los principios básicos de la sostenibilidad ambiental, la competitividad, la equidad social y el equilibrio funcional del territorio y sus principales componentes son los siguientes: Un desarrollo urbanístico que se inserta en un medio natural con alta oferta ambiental como una alternativa para la generación de espacio público y para la protección del medio natural. Un desarrollo sobre media ladera que posibilita visuales desde y hacia la ciudad. La conformación de una centralidad zonal como parte del sistema de ciudad complementadas por centralidades barriales como expresión de comunidad, civilidad, intercambio cultural e identidad. El transporte público como fundamento de la movilidad, representado en un corredor de transporte complementario al Metro. Un desarrollo urbanístico con una baja ocupación suelo y un alto aprovechamiento de los terrenos aptos. La sana mezcla de usos que permitan disponer de las actividades productivas comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la vivienda que requiere la población. 5.2.

Objetivos del Plan Parcial

Con el fin de garantizar un desarrollo territorial consecuente con la política de ordenamiento territorial contenida en el POT, se establecen como objetivos del Plan Parcial los siguientes: 5.2.1

Objetivos Generales

Planificar la inserción coherente y armónica con el medio ambiente, de un desarrollo urbanístico de vivienda, en un sector con características ambientales frágiles. Vincular el suelo urbano con el suelo rural, generando una amplia oferta de espacio público y buscando la articulación en toda el área del Plan Parcial y con el sector. Igualmente se pretende que el desarrollo del sector presente un DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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crecimiento adecuado sobre la ladera y una mezcla racional de usos y actividades. Para el cumplimiento de este objetivo se observaran los principios rectores del ordenamiento territorial. Generar soluciones habitacionales de calidad en toda el área del plan parcial, propiciando el acceso de la comunidad de bajos recursos a las soluciones de vivienda, disminuyendo de esta forma el déficit cuantitativo acumulado de vivienda. Contribuir a la generación de empleos al apoyar el desarrollo de proyectos constructivos que vinculan gran cantidad de mano de obra calificada y no calificada. 5.2.2

Objetivos Específicos

Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del ordenamiento territorial y componente esencial del espacio público, vinculando al desarrollo el potencial de áreas con restricciones ambientales. Proteger las zonas con restricciones ambientales, con el fin de garantizar la seguridad de los habitantes del sector y evitar el deterioro de los suelos. Planificar el desarrollo de Pajarito basado en un sistema estructurante de espacio público, como elemento esencial de alta calidad urbanística, generando espacios de convocatoria, con alto aporte ambiental, aumentando los estándares de espacio público y garantizando la fácil apropiación por parte de la comunidad que habita el área de planificación, el entorno circundante y la ciudad. Mejorar la calidad de vida de la comunidad existente y futura al interior de la zona de expansión y de su entorno, mediante un adecuado ordenamiento urbano y una eficiente prestación de los servicios a la comunidad y de los servicios públicos básicos. Integrar y articular la zona de expansión, tanto internamente como con el sector circundante y la ciudad. Incluir y configurar en los aspectos físico, espaciales y sociales, las áreas de manejo especial de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora a partir del Modelo de Ocupación del territorio; potenciando sus ventajas y cubriendo sus déficits, vinculándolos a los nuevos desarrollos del Plan Parcial, al sector circundante y a la ciudad y garantizando la sostenibilidad y la sustentabilidad de estos asentamientos. 5.3.

Políticas del Plan Parcial.

Adicionalmente a las políticas establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias en relación con los suelos de expansión, así como las prioridades establecidas en el Acuerdo 12 de 2001, Plan de Desarrollo 2001-2002, “Medellín Competitiva”, se consideran como políticas para el plan parcial de Pajarito, las siguientes:

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Conservar y reforzar los ecosistemas naturales, preservando los sistemas frágiles y vulnerables a la urbanización. Propiciar la compatibilidad ambiental de los nuevos desarrollos con las áreas de manejo ambiental de forma que se establezca y mantenga un adecuado equilibrio entre el aprovechamiento urbanístico de los terrenos y la protección al medio ambiente. Controlar y restringir la urbanización de terrenos con manifestaciones de inestabilidad geológica y los de importancia ambiental (nacimientos y fajas de retiro a corrientes de agua, bosques con vegetación nativa, etc.), evitando su deterioro y la ocurrencia de amenazas. Fundamentar la propuesta para el desarrollo de los asentamientos en el respeto a los elementos ambientales que poseen. Garantizar una oferta de espacios públicos, tratados y dotadas de acuerdo con las necesidades de los habitantes de Pajarito, que permitan su apropiación para el intercambio, uso, goce y disfrute de la comunidad . Definir centralidades donde se concentre el espacio público de convocatoria, diversidad de equipamientos, usos o actividades y la permanencia de instancias públicas y privadas, en coherencia con las necesidades de la población, garantizando una mayor apropiación por parte de la comunidad y óptimas condiciones de calidad. Definir la ubicación y conformación de las centralidades de manera que sirvan a los asentamientos existentes en el área de planificación del Plan Parcial y los vinculen al nuevo desarrollo. Determinar las nuevas infraestructuras que demandará la población actual y futura, de servicios básicos educativos, recreativos, deportivos y de salud. Integrar la zona de expansión con la malla vial urbana y con el Sistema de Transporte de Mediana Capacidad, evitando impactos negativos en el tránsito y en las condiciones de seguridad peatonal de los habitantes actuales y futuros. Integrar internamente la totalidad del desarrollo y con el sector circundante a través de un sistema vial y peatonal eficiente y con calidad. Conectar de manera eficiente y efectiva los asentamientos a los nuevos desarrollos urbanísticos, al entorno y al resto de la ciudad Generar las redes de servicios públicos para los nuevos desarrollos y para las áreas de manejo especial a partir del sistema interconectado de la ciudad, en condiciones óptimas de prestación de estos servicios.

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5.4.

Estrategias Territoriales Aplicadas al Plan Parcial.

Recuperar y proteger los terrenos con procesos erosivos, en especial los cañones y laderas o taludes no urbanizables con antecedentes de inestabilidad geológica. promoviendo la reforestación técnica con especies que cumplan con los objetivos de proteger y conservar. Proteger las zonas con restricciones geológicas severas y estables e inestables de manejo especial, para lo cual se adelantarán los estudios indispensables para la implementación de las respectivas obras de protección y mitigación, la definición de los criterios de manejo donde se determine el uso, actividad y el tipo de transformación que se puede llevar a cabo, el fomento de la reforestación y la prohibición en ellas de la urbanización, con el fin de evitar su deterioro. Proteger conservar y ordenar las cuencas hidrográficas, conformando las fajas de retiro y su manejo, fomentando la reforestación, impulsando los proyectos y las obras que garanticen la estabilidad de las microcuencas con manifestaciones de procesos geológicos activos y proponiendo sistemas de recolección y tratamiento de las aguas residuales. Las acciones anteriores se fundamentarán en los resultados de los PIOM. Definir en forma integral el sistema de espacio público para el plan parcial, determinando los elementos que lo conforman, su ubicación, las características que tendrán y la forma de generarlo y gestionarlo, a través de cesiones o como parte de las cargas del proyecto. Incorporar al sistema de espacio público las áreas ambientales definiéndolas como parques ambientales, áreas de importancia ambiental y paisajística o áreas de protección a las corrientes de agua, dependiendo de las características de cada una, y reglamentando su manejo. Promover, conservar y disponer una alta oferta de zonas verdes, áreas libres y espacios con fines recreativos, definiendo las áreas estables y concentrando en ellas las nuevas construcciones con edificaciones en altura, buscando de esta forma un desarrollo con índices de ocupación bajos. Localizar las centralidades dentro del área de planificación, definiendo la conformación, usos y características de las mismas y proponer formas de gestión y ejecución. Establecer programas, proyectos y acciones que garanticen la disponibilidad de los servicios asistenciales básicos, tanto en cobertura como en calidad. Definir la infraestructura vial al interior del área de planificación que permita la operación del sistema de transporte de mediana capacidad y de las rutas de transporte público, y al exterior del área de planificación la vía para el sistema de mediana capacidad hasta vincularla a vías existentes. Definir un sistema vial y de circuitos o senderos públicos ambientales, de fácil recorrido para el peatón, articulando las centralidades y los diferentes sectores que conforman el Plan Parcial.

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Definir, conjuntamente con Empresas Públicas de Medellín, los diseños y las formas de ejecución y financiación de las redes de servicios públicos para los asentamientos y los nuevos desarrollos. Formular, conjuntamente con las comunidades de Pajarito y Pedregal Bajo, una propuesta para el ordenamiento, la intervención y la legalización urbanística de las Áreas de Manejo Especial a través del programa “Legalización y Regularización urbanística”, que contempla además la legalización de las construcciones y la titulación de predios. 5.5.

Lineamientos de Planificación de las Áreas de Manejo Especial

La planificación en las Áreas de Manejo Especial se orienta a la configuración del Modelo de Ocupación del Territorio y a la consolidación del Sistema Estructurante de Espacio Público en sus componentes natural y artificial. Con los lineamientos de planificación para el desarrollo de los asentamientos que se definen a continuación, se adelantarás la formulación de una intervención urbanística concertada con las comunidades organizadas del polígono de expansión, que consolide los asentamientos, a través de propuestas de estructura urbana del espacio público y de la estructura del espacio privado para cada uno de los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y la Aurora, consecuente con el territorio construido, promoviéndolo y cualificándolo. Esta propuesta se adelantará con recursos del programa denominado en el Plan de Desarrollo “Gestión inmobiliaria para un hábitat integrado e integrador” que involucra además otros componentes, como son la legalización urbanística, constructiva y de la tenencia, de forma que se contribuya a la solución de los conflictos asociados con la propiedad y que de cuenta de los posibles instrumentos de gestión y fuentes de recursos para desarrollarla. Dicho proyecto se debe regir por los términos de referencia y los anexos técnicos de condiciones estipulados para los contratos del programa “Gestión inmobiliaria para un hábitat integrado e integrador”. Asentamiento de Pajarito La propuesta urbanística se dirige fundamentalmente a: Formulación de un plan ambiental que incluya el manejo de los sistemas hidrográfico y orográfico considerando los retiros a nacimientos de corrientes naturales, retiros a quebradas y su protección, el reasentamiento de las viviendas declaradas en situación de reubicación prioritaria, la valoración ambiental y control del cierre de frontera urbano-rural precisando las reglas para las actuaciones urbanísticas en dicho borde, la definición de densidades y el proyecto de paisajismo. Definir los estándares de loteo, aprovechamientos y usos en armonía con los determinantes del territorio y los objetivos de desarrollo territorial.

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Diseño vial acorde con las características del asentamiento y las restricciones geomorfológicas que se articule con la propuesta vial y de transporte definida en el plan parcial y el sistema vial de la ciudad. Generación del espacio público al interior, articulado a las centralidades del plan parcial y demás elementos que conforman el sistema estructurante del espacio público, el cual deberá responder a las necesidades de la población actual y futura, con estándares urbanos de calidad. Cobertura en servicios públicos básicos de acueducto, alcantarillado, energía y gas, atendidos mediante los sistemas convencionales de Empresas Públicas de Medellín y vinculados a las redes de servicios del plan parcial. Definición de áreas públicas y privadas por medio de un proceso de regularización y legalización urbanística , el cual concluya con el reconocimiento constructivo y la titulación de predios. Formulación de una propuesta ambiental que contemple principalmente el manejo del recurso hídrico y el reasentamiento de las 8 viviendas localizadas en los retiros de quebrada e identificadas como de reubicación prioritaria en el documento técnico de soporte. Asentamientos Pedregal Bajo y La Aurora: Diseño vial acorde con las características del asentamiento y las restricciones geomorfológicas que se articule con la propuesta vial y de transporte definida en el plan parcial y el sistema vial de la ciudad. Definición de áreas públicas y privadas por medio de un proceso de regularización y legalización urbanística , el cual concluye con el reconocimiento constructivo y la titulación de predios. Articulación a las centralidades del plan parcial en respuesta a las demandas de bienes y servicios de la población actual y futura. Formulación de una propuesta ambiental que contemple principalmente el manejo del recurso hídrico y el reasentamiento de las 19 viviendas localizadas en los retiros de quebrada e identificadas como de reubicación prioritaria en el documento técnico de soporte.

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6.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PÚBLICO

“El espacio público es el elemento principal del sistema estructurante urbano de Medellín, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la integración social y la construcción de ciudadanía9”. El espacio público es centro de experiencia e intercambio colectivo donde se dan diversas manifestaciones que van desde la movilidad, el intercambio interpersonal, el juego de los niños, la recreación espontánea o especializada, pasando por el encuentro casual y la libre expresión de la vida cultural, hasta los encuentros comunitarios y cívicos. Es el escenario para la participación democrática y el desarrollo de civilidad, el lugar donde se encuentran las diferentes culturas que coexisten en el espacio urbano y rural y que deben expresarse en forma respetuosa y tolerante, privilegiando siempre el interés general sobre el particular. Planteamiento Urbanístico Los Sistemas Estructurantes Generales derivados del Acuerdo Municipal 062 de 1999, que se tienen en cuenta para el planteamiento urbanístico del plan parcial son: El natural, el de centralidades, el de equipamientos y espacios públicos de esparcimiento y encuentro que incluye parques, plazas y zonas verdes, el sistema vial y de transporte y el de servicios públicos. Para la propuesta de una estructura urbana de espacio público que defina el sistema estructurante en el sector de Pajarito, se parte de los siguientes criterios: 6.1.1.

La Integralidad del Espacio Público

En Medellín, a raíz de sus últimos avances normativos se define el espacio público como el sistema estructurante de la ciudad, se concibe como un todo indivisible, asociado a una interpretación muy consciente del entorno geográfico en donde se ubica la ciudad; buscando una integración efectiva entre los elementos constitutivos de los sistemas ambientales que claramente “penetran” y estructuran lo urbano y los demás elementos del espacio público como plazas, parques, vías, zonas recreativas y equipamientos. 6.1.2

Vinculación Urbano Rural

Se partirá de un modelo de estructura del espacio público que entiende este territorio en particular, como una zona de borde con el área rural del Municipio y que por tanto deberán cumplir la misión de realizar la transición entre lo urbano y lo rural a partir de lograr una adecuada articulación de los elementos comunes, es decir, el sistema ambiental de protección Este criterio tendrá amplio desarrollo en el presente plan parcial de Pajarito y en general en todos los planes parciales de borde de expansión, donde la “irrupción” de los elementos naturales es más determinante para la urbanización que cualquier otro sistema estructurante y se manifestará claramente en la 9

Objetivo 3, artículo 12 del Acuerdo 62 de 1999 DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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morfología, en el respeto de las coberturas forestales, en el tratamiento de las pendientes o en la baja de ocupación del suelo. Sistemas ambientales

Suelo rural Suelo de expansión

Plan parcial de Pajarito

Suelo Urbano

6.1.3

Plan de Manejo Ambiental

El plan de manejo ambiental define la forma de incorporar al proyecto y al desarrollo urbano los elementos ambientales estructurantes y su manejo. Parte del reconocimiento de los elementos que son estructurantes según lo dispone el POT en la ficha del acuerdo 23 del 2000 y de la identificación de los mismos y de sus condiciones en el terreno. El Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín (Acuerdo 62 de 1999) clasificó los elementos del sistema estructurante en “componentes naturales y componentes artificiales o construidos”. Sobre los primeros se centra este Planteamiento ambiental y tienen que ver con el sistema hidrográfico, orográfico y los ecosistemas estratégicos; por su parte los artificiales o construidos hacen referencia a las centralidades urbanas y rurales, a los ejes de comunicación y a algunos equipamientos de alta jerarquía. En cuanto al sistema hidrográfico del sector de Pajarito se destacan los diferentes retiros establecidos para cada una de las corrientes de agua (Acuerdo 23/ 2000) con su respectiva ubicación de manera aproximada. Así mismo, dentro del sistema orográfico se presentan las zonas de alto riesgo no recuperable. Es de anotar que tanto el sistema hidrográfico, el orográfico, como los ecosistemas estratégicos, son estructurantes y de estricto cumplimiento. El Plan de Manejo Ambiental se compone de: 1) Una propuesta que vincula los elementos ambientales estructurantes en el sistema de espacio público, tratándolos como parques ambientales, áreas de importancia ambiental y paisajística y áreas de protección a las corrientes de agua ( parques lineales de quebrada). 2) Normas de manejo y acciones diversas a implementar orientadas a controlar el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la mejor utilización de los recursos naturales existentes en el polígono de expansión. El planteamiento ambiental parte de la oportunidad que ofrece el polígono de Pajarito en términos de oferta ambiental, para ser vinculada como parte del espacio público del desarrollo urbanístico nuevo. Una zona de la ciudad que se espera realice la transición entre lo urbano y lo rural y que presenta una especial abundancia de elementos naturales y suelos de protección, obviamente deberá DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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basar su sistema de espacios públicos en los sistemas ambientales, para así lograr potenciar sus valores ambientales y paisajísticos, construyendo un modelo apropiado a las circunstancias del territorio. Se tratará entonces de un tipo de desarrollo profundamente respetuoso de estos valores, constituyéndolos en la base del modelo de organización territorial. Las áreas con restricciones para el desarrollo urbanístico, pero con un alto potencial para el desarrollo de espacios para la recreación y el esparcimiento, y con un compromiso en la preservación del medio natural dan la posibilidad de estructurarlo de la siguiente manera: Parques Ambientales. Son áreas de mayor tamaño que por sus condiciones naturales tienen restricciones ambientales para el desarrollo constructivo, presentan posibilidades de generar espacio publico para el desarrollo de actividades lúdicas y recreativas, que permitan el libre acceso a la población de todo el polígono y de los sectores aledaños. El polígono de Pajarito brinda la posibilidad de generar un Parque Ambiental Zonal sobre las áreas con restricciones ambientales ubicada sobre la margen norte de la vía al Mar, entre la quebrada La Puerta y la quebrada Lusitania. Por su forma permite el desarrollo de un mirador panorámico sobre la ciudad, como una de las mayores potencialidades que posee; en el futuro deberá integrarse a las áreas de protección que se generen al reubicar las viviendas de las zonas de alto riesgo de Vallejuelos. Además se puede generar tres Parque Ambientales Barriales: uno en Monteclaro, anexo a la centralidad de Monteclaro, contiguo al centro de protección al Joven “Carlos Lleras Restrepo” como enlace entre el suelo urbano y el suelo rural ubicado hacia el norte; el segundo en el extremo oriental de la centralidad zonal de la Aurora, rodeando los equipamientos educativos propuestos y sobre las áreas de protección de la quebrada la Puerta y las quebradas Los Chorros 1 y Los Chorros, esta última como parte también de un Parque Lineal de Quebrada; y el tercer parque ambiental barrial dentro de la centralidad, y anexo a la zona comercial de la parte sur. (Ver plano “Planteamiento Urbanístico, - Sistema de Espacio Público,Componente Natural, (manejo))”. Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística. Son también áreas extensas que presentan restricciones ambientales para el desarrollo constructivo, pero que se requieren para la sostenibilidad del desarrollo residencial; para la protección de recursos naturales como el agua y el aire, y para la generación o consolidación del paisaje. Serán de dominio privado, pero su intervención o adecuación debe realizarse previendo su vinculación en el corto y mediano plazo como parte del sistema de espacios públicos. Mientras sean de dominio privado podrán tener restricciones de acceso y utilizarse como parques ambientales.

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Áreas de Protección a las Corrientes de Agua Son los retiros de protección a las corrientes de agua que se configuran en el desarrollo como conectores del sistema de espacio público a nivel paisajístico, ecológico y de circulación peatonal, por tanto tendrán las construcciones que no afecten sus condiciones naturales y estarán protegidos con cobertura forestal. En la medida en que las condiciones geomorfológicas de las cuencas permitan vincularlas efectivamente al espacio público que conecta las centralidades, se definen algunas quebradas como corredores o parques lineales. En estos casos parte de sus retiros serán cedidos como obligaciones urbanísticas y su amoblamiento se realizará de acuerdo con esta destinación. Se establecen además algunas parques lineales como opción para el canje de obligaciones urbanísticas en el evento de compensar suelo estable por suelo con restricciones ambientales.

Áreas de importancia ambiental y paisajística

Parques ambientales 6.1.4

Áreas de protección a las corrientes de agua

Sistema de Centralidades

El sistema de equipamientos y espacios públicos se fundamenta en una concepción integral y equilibrada del territorio que orienta la propuesta del sistema de centralidades. En estas centralidades la ubicación de los equipamientos, su dotación, ampliación de coberturas y mejoramiento de sus calidades espaciales, debe estar integrado al sistema de espacio público con sus elementos constitutivos y complementarios de forma que respondan a las necesidades primarias de circulación, recreación, encuentro y disfrute. Es así como estos espacios se constituyen en verdaderos escenarios de lo colectivo, articulando y facilitando las relaciones y actividades sociales en concordancia con la jerarquía y el ámbito de cobertura de cada una de las centralidades. Se integran además en ellas las actividades comerciales y de producción. Para la asignación de los usos del suelo se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo 173 del Acuerdo 62 de 1999, de acuerdo con la cobertura de la centralidad.

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Como parte Sistema de Centralidades de la ciudad se define para Pajarito una centralidad zonal y cuatro centralidades barriales. Se tuvo en cuenta para esta determinación la localización de las centralidades de Robledo y San Cristobal con las limitaciones que presentan para su crecimiento, la conformación de los alrededores que en general no cuentan con áreas donde se disponga de los comercios o servicios indispensables, las posibilidades de acceso al área del plan parcial, las vías que vinculas los barrios contiguos, o las condiciones naturales del polígono entre otros. A partir de lo anterior se propone la ubicación, delimitación y conformación de las centralidades. Las centralidades propuestas son: Centralidad Zonal de la Aurora Ubicada de manera equidistante de todos los sitios del área de planificación, y amarrada a las centralidades zonales existentes San Cristóbal y Robledo. Busca prestar los servicios básicos de cobertura zonal a todo el polígono y a parte de los sectores aledaños. Estará dotada de una estación para el transporte de mediana capacidad sistema que la atravesará conectando a San Cristóbal con el sistema Metro. La centralidad reconoce elementos culturales existentes como son: la casa de La Aurora (lote 22), la casa principal de propiedad de la Fiscalía General de la Nación (lote 4) y la casa principal del lote 16, que deben ser vinculada urbanística, paisajística y arquitectónicamente a la centralidad, reasignándole nuevos usos. Centralidad Barrial Nazareth. Localizada al Noroccidente del polígono, en los predios donde esta el Centro de Atención al Adulto Desprotegido. Se pretende con la ubicación en este punto atender la población del asentamiento de Pedregal Bajo y reconocer un lugar ya identificado por el sector y por parte de la ciudad como equipamiento que albergará edificaciones para servicios básicos sociales y de servicio comercial y mercantil. Deberá contar con una estación para el sistema de transporte de mediana capacidad (Metroplus). Es la puerta de entrada de la zona rural a la zona urbana. Centralidad Barrial Lusitania. Para integrar el nuevo desarrollo de Pajarito y los asentamientos de Santa Margarita y Vallejuelos. Se ubica a partir de algunas infraestructuras existentes (establos, caballerizas, coliseo de exposiciones y plaza de toros) de la hacienda Lusitania, que pueden ser utilizadas para el desarrollo de equipamientos básicos sociales, comerciales y de servicios mercantiles, vincula además el liceo Santa Margarita. Esta centralidad es el acceso más próximo al proyecto vial Aburra – Río Cauca (Túnel de occidente). Centralidad Barrial Pajarito. Es el reconocimiento y la consolidación de una centralidad existente en el asentamiento de Pajarito, en torno al equipamiento educativo existente, el templo católico, una placa polideportiva y la sede comunal. Vincula el asentamiento al nuevo desarrollo de Pajarito, su consolidación se dará con la ampliación de los servicios básicos y la generación de nuevos equipamientos acordes con la demanda de los pobladores actuales. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Centralidad Barrial Monteclaro. Si bien las tres anteriores gravitan sobre la centralidad zonal de La Aurora, esta última tendrá una dependencia más directa de la centralidad zonal de Robledo, aunque el plan prevé comunicaciones de tipo peatonal debido a la imposibilidad de comunicaciones de tipo vehicular. Su ubicación es próxima al centro de atención al Joven “Carlos Lleras Restrepo” y aledaño al actual borde urbano. Servirá a parte del plan parcial y a sectores contiguos como la Pola o desarrollos urbanísticos nuevos como Tulipanes de Robledo o Santa María de Robledo, entre otros.

Centralidad barrial

Centralidad Zonal

Todas las centralidades se ubican sobre vías estructurantes vehiculares y senderos peatonales que permiten su acceso directo a cada una y entre si (salvo el caso de Monteclaro). Las centralidades están todas asociadas a elementos del sistema natural que deben cualificarlas, su desarrollo se estructura a partir del mismo sistema natural, en algunas hay además elementos construidos que le dan el reconocimiento a hechos culturales del lugar. Este sistema permite el desarrollo de centralidades vecinales en las nuevas urbanizaciones, a partir de la concentración de servicios (públicos y mercantiles) y comercios que puedan ser parte de la vida en el “vecindario”, las actividades que se localicen en estas centralidades estarán de acuerdo con los usos asignados para las áreas residenciales en el Acuerdo 62 de 1999. 6.1.5.

El Sistema de Equipamientos y las Áreas Cívicas y Representativas

Está constituido por equipamientos, espacios o edificaciones destinadas a proveer a los ciudadanos de servicios o prestaciones sociales de carácter educativo, sanitario, deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo, cívico o cultural. Están regulados por la legislación urbanística y sectorial de cada tipo

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de equipamiento, y por una organización administrativa de múltiples organismos públicos y privados que deben actuar coordinadamente en el territorio. Son de carácter público o privado dependiendo de su propiedad y del servicio que presten, son los que sostienen el desarrollo de actividades multisectoriales diferentes a la vivienda. Los equipamientos cualificarán las centralidades y contribuirán, junto al espacio público, a la construcción de una cultura ciudadana referida al rescate de los valores cívicos, democráticos, éticos y morales. Dentro de las áreas constitutivas del espacio público construidas o artificiales, se encuentran además de los equipamientos, las áreas cívicas y representativas, que son los espacios públicos de mayor representatividad, bien sea por sus características singulares de localización, por su peso en la conformación de la estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o representa. En la zona 2 y cerca del plan parcial de Pajarito se destacan las áreas cívicas y representativas de los Parques principales de San Cristóbal y de Robledo10. 6.1.6.

Sistema Vial y de Transporte.

El nuevo proyecto urbanístico se vinculara con la ciudad existente mediante varias alternativas de conexión. La mas importante es la vía estructurante principal de Pajarito, que unirá la centralidad zonal La Aurora con las centralidad zonal de San Cristóbal y todo el sistema de centralidades de la ciudad, la cual será un corredor que privilegiara el transporte masivo de pasajeros. Otras conexiones serán a través de la actual vía al mar que permitirá utilizar el futuro corredor vial Aburra – río Cauca (paralelo a la quebrada la Iguana) y la intersección con la circunvalar (longitudinal) occidental. Las conexiones viales permitirán además mejorar el acceso a los asentamientos existentes; y el proyecto se integrara internamente y con los sectores aledaños mediante una red peatonal. 6.2.

Sistema Natural

1) Vinculación de los elementos ambientales estructurantes en el sistema de espacio público. Las áreas con restricciones para el desarrollo urbanístico, pero con un alto potencial para el desarrollo de espacios para la recreación y el esparcimiento, y con un compromiso en la preservación del medio natural, dan la posibilidad de estructurar el sistema natural de espacio público. Este sistema esta conformado por elementos públicos y privados que integran la totalidad del polígono de expansión, son: Áreas de importancia ambiental y

10

Artículo 132º del Acuerdo 62 de 1999. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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paisajísticas, parques ambientales, miradores urbanos, áreas de protección a corrientes de agua o parques lineales de quebradas. 6.2.1.

Parques Ambientales

Como parte de las obligaciones urbanísticas, se conforman cuatro parques ambientales, uno de cobertura zonal para todo el polígono y tres de cobertura barrial para la centralidad de Montecarlo. Parque Ambiental Zonal “El Mirador de Pajarito” Ubicado entre las quebradas Lusitania y la Puerta. Conformado por terrenos que se levantan sobre la vía al Mar, se encuentra atravesado por las quebradas El Chagualón, la Cascada y Mariela. Sus atributos físicos más importantes son: Terrenos de forma alargada de oriente a occidente, altos respecto a la carretera lo que permite desarrollar un Mirador Urbano a todo lo largo. La presencia de una hondonada natural o antrópica en la parte occidental entre las quebradas El Chagualón y La Cascada que permite el desarrollo de un sitio para espectáculos al aire libre donde el fondo sería la visual sobre la ciudad. Saltos de agua en la quebrada La Cascada. La oferta de pequeñas áreas en la parte superior para la ubicación de construcciones livianas en pilotes o palafitos para la prestación de servicios mercantiles o propios del parque. Permite atravesamientos en sentido Norte – Sur desde Pajarito hacia Vallejuelos – Santa Margarita mediante senderos peatonales. Posee una de las mejores visuales sobre el centro y el sur de la ciudad. Su área total es de 150.909,3 m² (15 Ha.) como parte de las cesiones obligatorias. El parque debe conectarse con el resto del desarrollo urbanístico a través de parques lineales de quebradas como los de La Cascada, el sistema vial principal, además de bordear el parque en la parte superior mediante una vía vehicular que desarrolla áreas de parqueo público para vehículos y bicicletas.

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Parque Ambiental Barrial “La Puerta” Se desarrolla a partir de las obligaciones urbanísticas de la unidad de gestión IV con 17.187,7 m² (1,7 Ha.). Se caracteriza porque rodea el equipamiento educativo propuesto. Lo conforman dos lotes, el primero hace parte del cañón de la quebrada La Puerta (margen derecha), el segundo lote corresponde a las áreas de protección de las quebradas Los Chorros y Los Chorros 1. En ellos se cuenta con áreas disponibles para la ubicación de construcciones palafíticas livianas, preferiblemente en madera y amoblamiento para parque ambiental con recreación pasiva y alta restricción para el desarrollo de actividades recreativas masivas. Todo lo anterior, siempre y cuando se soporte en estudios técnicos que garanticen la estabilidad de los suelos. El manejo de la quebrada Los Chorros debe también obedecer a la intención de desarrollar un parque lineal de quebrada aguas arriba. Su conformación debe partir de una selección de especies para reforestar que permitan la conformación de un bosque de copas altas y el desarrollo de los rastrojos. Plantear, de ser posible, accesos a través de las vías vehiculares que circundan. Parque Ambiental Barrial “La Aurora” Se desarrolla a partir de las obligaciones urbanísticas de la unidad de gestión V, con un área aproximada de 6.237,2 m² (0,6 Ha). Se conformará como un parque para el disfrute de la población en general, anexándolo a toda el área comercial de la centralidad zonal de La Aurora, mediante su adecuación con amoblamiento, una arborización de copas altas y una vegetación de rastrojos bajos que permitan el acercamiento de la población. Parque Ambiental Barrial “Monteclaro” Se desarrolla a partir de las obligaciones urbanísticas de la unidad de gestión VIII con 18.469,5 m² (1,8 Ha.). Se caracteriza por hacer parte del cañón de la quebrada La Gómez, con áreas disponibles para la ubicación de construcciones palafíticas livianas, preferible en madera y amoblamiento para parque ambiental con recreación pasiva, alta restricción para desarrollar actividades recreativas masivas. Su conformación debe partir de una selección de especies para reforestar que permitan la conformación de un bosque de copas altas y poco desarrollo de los rastrojos, generando unos claros (áreas desprovistas de árboles) para la ubicación de amoblamiento.

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Parques Ambientales Parque

Localización

Zonal Mirador de Pajarito

Barrial La Puerta

Barrial La Aurora

Barrial Monteclaro

Total áreas cedidas

6.2.2.

Área (Ha)

Vía Al Mar entre quebradas Lusitania y La Puerta 15,0 Rodeando a los establecimientos educativos de la centralidad zonal, entre las vías que conducen a la centralidad e Pajarito y la urbanización la Campiña. Son las áreas de protección de las quebradas La Puerta, Chorros y Chorros 1. . En la parte sur de la centralidad zonal de la Aurora, anexo al comercio y los servicios que se desarrollen. Anexo a la parte superior del Centro de Atención del Joven “Carlos Lleras Restrepo”

1,7

0,6

1,8

Usos

Manejo

y Forestal, recreación Protección pasiva, educación estabilización de los suelos. Generación de ambiental un Mirador Urbano. Propiedad pública Forestal, recreación Protección del recurso pasiva, educación hídrico y del suelo. Propiedad pública. ambiental. . Rodearán en su interior unos equipamientos educativos alto valor Forestal, recreación Con pasiva, educación paisajístico, de libre circulación. ambiental Forestal, recreación Protección del recurso pasiva, educación hídrico y del suelo. Propiedad pública ambiental

19.1

Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística

Son grandes globos de terreno comprometidos con la protección del medio ambiente y fundamentales para la estabilidad y sostenibilidad del proyecto de Pajarito. Además contribuyen con la conformación de un nuevo paisaje de ladera con la mezcla de desarrollos urbanísticos y áreas libres. Estas áreas son de propiedad privada, pero podrán dentro de sus limitaciones, desarrollar actividades donde el uso principal es el forestal , acompañado de usos complementarios y compatibles como la educación, la recreación y los equipamientos para garantizar la sostenibilidad de los mismos. Estas son: Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Montaña” Está comprometida con los retiros a unos nacimientos de agua de las quebradas El Chagualón 1, La Cascada y la Cascada 1; su área aproximada es de 142.378,91 m². Posee unos suelos con problemas de inestabilidad ubicados al occidente y que lindan con la centralidad de Nazareth. Esta área será atravesada por un sendero peatonal público con sección de 10 m, a la altura de la cota 1.955 m.s.n.m aproximadamente, el cual busca la comunicación entre las centralidades de Nazareth y Pajarito. Este sendero será una vía de acceso a esta área ambiental. El sitio posee unas áreas a lo largo de la vía peatonal que pueden ser ocupadas con infraestructuras deportivas y recreativas, lo mismo que construcciones para actividades comerciales y de servicios complementarias al parque y al uso residencial, siempre y cuando los estudios técnicos de estabilidad de los suelos lo permitan.

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En la parte superior, contiguo a la vía a San Pedro de Los Milagros, se podrá conformar el un Mirador Panorámico sobre la ciudad, siempre y cuando los usos complementarios al forestal no atenten con la protección de los nacimientos. Área de Importancia Ambiental y Paisajística “Pedregal Bajo” Ubicado entre las quebradas El Hato 1 y El Hato 2, cruzan terrenos con problemas de inestabilidad geológica que al ser catalogados como zonas de alto riesgo no recuperables, deben ser destinados para la protección, permitiendo el desarrollo de actividades restringidas en torno a la ecología y la recreación pasiva. En la parte superior de la quebrada El Hato 2 su geomorfología permite incorporar sectores de bajas pendientes al sistema de espacios públicos efectivos, susceptibles de ser intervenidos. Tiene un área aproximada de 78.367,74 m². La intervención de esta área debe obedecer a los siguientes criterios: Reforestación acorde con las necesidades de protección y conservación del suelo. Recuperación de los cauces de las quebradas Vinculación de estas áreas al asentamiento de Pedregal bajo y a los nuevos desarrollos urbanísticos. Desarrollo de senderos transversales que permitan la integración entre el equipamiento educativo existente y los desarrollos residenciales nuevos. Colocación de amoblamiento (bancas, señalización, basureras, cebaderos, iluminación, etc.) que permita el disfrute de los vecinos. Es importante dotar de señalización que de cuenta a los usuarios sobre las condiciones del área (indicando los riesgos, los tratamientos y la forma de usarla). Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Puerta” Su importancia como área ambiental y paisajística se debe en primera instancia a la necesidad de conservarla para mantener las condiciones del cañón, evitar socavamientos y deslizamientos. En segunda instancia el aporte al paisaje por su tamaño y ubicación dentro de todo el polígono en forma transversal desde la zona rural a la actual zona urbana. Tiene un área aproximada de 160.918,36 m². A las áreas comprometidas en el cañón de la quebrada se les debe dar el uso específico de protección mediante la reforestación. Los atravesamientos que se hagan sobre su cauce cuando no se traten de vías vehiculares obligadas, se realizarán con estructuras elevadas livianas que no requieran de mayores movimientos de tierra y permitan una mejor integración al paisaje. Estas pueden ser en madera y mediante estructuras colgantes. Por estos atravesamientos se pueden desarrollar accesos peatonales que permitan recorrer perimetralmente el área, conformando corredores a lo largo del mismo. La intervención de esta área debe obedecer a los siguientes criterios: Reforestación acorde con labores de protección y conservación del suelo. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Recuperación del cauce de las quebradas y estabilización de las márgenes. Vinculación de estas áreas a los nuevos desarrollos urbanísticos. Desarrollo de senderos transversales que integran las centralidades. Colocación de amoblamiento (bancas, señalización, basureras, cebaderos, iluminación, etc.) que permita la apropiación de los vecinos. Dotar señalización que de cuenta a los usuarios sobre las condiciones del área (indicando los riesgos, los tratamientos y la forma de usarla).

Área de Importancia Ambiental y Paisajística “Pajarito” Corresponde a la parte alta de la quebrada La García, el Caño Pajarito y su nacimiento, ocupadas por viviendas del asentamiento de Pajarito, lo que requiere de acciones de recuperación, saneamiento y protección, que deben ser tenidas en cuenta dentro de la acciones de intervención planteadas para los asentamientos. Tiene un área aproximada de 66.105,24 m². Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Corcovada” Su compromiso ambiental está principalmente en la estabilidad del suelo, ya que presentan antecedentes de inestabilidad geológica sobre la margen izquierda de la quebrada la Corcovada, y sus vertientes tan pronunciadas. Además incluye la desembocadura de la quebrada La García Tiene un área aproximada de 162.052,40 m². Área de Importancia Ambiental y Paisajística “La Gómez” Su principal valor lo posee en las actuales coberturas boscosas que se deben mantener en procura de mantener el paisaje y preservar la estabilidad de los suelos. Posee un área aproximada de 47.868,46 m² Las acciones deben encaminarse a conformar un unirlo al parque barrial de Monteclaro. Áreas de Importancia Ambiental y Paisajística Área de importancia ambiental y paisajística

La Montaña

Pedregal Bajo Pajarito La Puerta La Gómez

La Corcovada

Total áreas

Localización

Área (Ha)

Usos

Manejo

Nacimiento de las quebradas Chagualón 1, La Cascada y La Cascada 1

Forestal, recreación, educación ambiental, actividades culturales y 14,2 científicas. Actividades comerciales y de servicios restringidas.

Suelos entre las quebradas El Hato 2 y El Hato 1 Nacimiento del Caño Pajarito y parte alta de La Quebrada La García Cañón de la Quebrada La Puerta, ambas márgenes. Parte alta y baja de la quebrada La Gómez Cañón de la Quebrada La Corcovada, ambas márgenes. Y la desembocadura de la Q. La García

Áreas con cobertura forestal permanente que conformarán parte del paisaje verde de toda la 6,6 ciudad y serán parte de Forestal, recreación los corredores bióticos 16,0 pasiva, educación regionales. ambiental, actividades 4,7 científicas y culturales. Se podrán acondicionar para la realización de actividades lúdicas y recreativas en los sitios 16,2 donde previo a estudios técnicos se puedan ubicar

Parque ambiental de propiedad privada. Su cobertura forestal conformarán corredores bióticos regionales.

7,8

65,5

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6.2.3.

Áreas de Protección a las Corrientes de Agua

Algunas de las cuencas del área de planificación se definen como corredores o parques lineales de quebrada teniendo en cuenta que presentan condiciones geomorfológicas para ser utilizadas como espacio público que vincula las centralidades. En estos casos, deben contar con el amoblamiento adecuado y parte de sus retiros se cederán como obligaciones urbanísticas de la correspondiente Unidad de Gestión Las corrientes de agua que por sus condiciones naturales, morfológicas, topográficas y ambientales se definen como parques lineales, deberán ceñirse a los lineamientos generales contemplados en el Acuerdo 62 de 1999 y a los programas y proyectos presentados por los PIOM al respecto. La localización, áreas, usos y manejo de cada uno de cada uno de estos parques lineales de quebrada se presenta en el siguiente cuadro y su localización se incluye en el plano “ Planteamiento Urbanístico, Sistema de Espacio Público Compponente Natural, (manejo)”. Parques Lineales de Quebrada Parque lineal Q. La Cascua

Q. La Cascada

La Chaguala

Q. La Guagüita

Caño Pajarito Total del área

Localización Entre la centralidad de Nazareth y la vía que de la Aurora conduce a Lusitania Entre la vía que conduce une a Nazareth con la centralidad zonal y el parque ambiental zonal Mirador de Pajarito. Entre la vía a San Pedro de los Milagros y La vía que de Nazareth va a la centralidad zonal. Entre la vía que de Pajarito conduce a la carretera a San Pedro y el límite del polígono con el Cucaracho. Entre el equipamiento educativo existente y su desembocadura en la quebrada La García.

Área (Ha)

Usos

Manejo

1,0

1,4 Forestal, recreación pasiva, educación 0,9 ambiental, actividades culturales y científicas. 2,6

Mantener siempre la cobertura vegetal. Señalizarla y acondicionarle áreas para amoblamientos mínimos

1,5 7.4

Cuando los urbanizadores se interesen en desarrollar directamente los equipamientos en el suelo estable destinado a ese uso en este plan, se podrán autorizar siempre que se obtenga concepto previo favorable del Departamento Administrativo de Planeación En estos casos el área correspondiente al suelo estable se deberá compensar con otros suelos, admitiéndose para el efecto los suelos con restricciones ambientales localizados en los “Parques Lineales como Opción de Canje” que se describen en el cuadro que aparece a continuación y en los planos “Planteamiento Urbanístico, Sistema de Espacio Público, Componente Natural, (manejo) Para la compensación de estas áreas se tendrán en cuenta los avalúos comerciales de los predios

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La localización, áreas, usos y manejo de cada uno de estos parques lineales opcionales de canje se presenta en el siguiente cuadro: Parques Lineales como Opción de Canje Parque lineal Q. La Cascua

Q. La Chaguala Q. Lusitania

Q. La Montañita

Q. La Gómez Total del área

Localización Entre la vía que de la Aurora conduce a Lusitania y la vía al mar. Entre la vía que de Nazareth conduce a la centralidad zonal; y la carretera al Mar en la parte sur. Todo su trayecto hasta la carretera al Mar Desde el equipamiento educativo ubicado en la finca La Montaña, hasta la vía (inferior) que conduce a Lusitania con la centralidad zonal Margen derecha de la quebrada ubicada por encima del Parque ambiental barrial Monteclaro

Área (Ha)

Usos

Manejo

0,9

4,1

Mantener siempre la cobertura vegetal.

Señalizarla y Forestal, recreación acondicionarle áreas pasiva, educación para amoblamientos 0,5 ambiental, mínimos actividades culturales y científicas. Su intervención 0,4 deberá propiciar el desarrollo como parque lineal. 1,8 7,7

2) Normas de manejo y acciones sobre los recursos naturales. Están orientadas a controlar el deterioro y a garantizar un manejo ordenado y la mejor utilización de los recursos naturales existentes en el polígono de expansión, se refieren al manejo de las corrientes naturales de agua, la aptitud geológica para el uso y ocupación del suelo, manejo de suelos ambientales, mecanismos para mantener el sistema natural del espacio público, retiros a líneas de alta tensión y retiros a antenas AM y FM. - Las Corrientes Naturales de Agua y sus Retiros. Para el manejo de las corrientes naturales de agua y sus retiros en el suelo del Plan Parcial Pajarito se tendrán en cuenta las siguientes disposiciones: Retiros a nacimientos y corrientes naturales de agua. Para los nacimientos de quebradas la faja de retiro será de un radio de cien (100) metros a su alrededor, en los sectores donde la morfología de la cuenca lo permita de conformidad con lo establecido en el Código Nacional de los Recursos Naturales Renovables y Protección del Medio Ambiente, estos retiros podrán ser revaluados por la autoridad ambiental competente. Los retiros a corrientes naturales de agua son los definidos en el artículo 94° del Acuerdo 62 de 1999 y sus normas complementarias. Los resultados de los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), se incorporaran a las normas del Plan Parcial una vez se tengan elaborados y aprobados por la respectiva autoridad ambiental. Para desarrollar las unidades de gestión, donde se requieran intervenciones a los drenajes naturales, se deberán implementar las recomendaciones del los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), las cuales estarán encaminadas a la conservación, protección, DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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ordenamiento de las áreas y los elementos que lo conforman, mediante la regulación de usos del suelo compatibles y tratamientos especiales, manejo de las fajas de retiro, y todas esas medidas tendientes a la preservación y recuperación de las cuencas y microcuencas. Las corrientes naturales permanentes de agua, en el área de planificación del Plan Parcial de Pajarito, solo podrán ser objeto de manejos especiales como canalizaciones, rectificaciones, desviaciones y coberturas cuando el Plan Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca (PIOM) justifique técnica y socialmente, tal tipo de obras, para cuya realización se deberá contar con la respectiva autorización de la entidad ambiental competente. Donde la conformación morfológica de los cañones de las corrientes naturales de agua presenten altas pendientes (mayores de 45º) y evidencien procesos erosivos, se deberá dejar a partir del quiebre de pendiente, una faja mínima de diez (10) metros como área de protección o aislamiento, donde no se puede ubicar ningún tipo de desarrollo urbanístico. Estudios Hidráulicos y Geomorfológicos Para desarrollar las unidades de gestión que se encuentren comprometidas por los problemas de inestabilidad existentes, los interesados deberán realizar estudios de detalle (geomorfológico e hidráulicos), para la protección y recuperación de estos sectores. Estos son: ambas márgenes de la quebrada La Puerta, la margen izquierda de la quebrada La Corcovada, La Gómez y El Chagualón y otros de menor magnitud, como son: quebrada La García, El Hato, El Hato 2 y La Chaguala. Captación y encauzamiento de aguas Con el fin de prevenir la ocurrencia de procesos de inestabilidad o desconfinamientos laterales súbitos, al interior de la zona de expansión, previamente a la ejecución de las obras de urbanismo, en las unidades de gestión que lo requieran como en finca Nazareth, lote La Fiscalía, Hacienda El Tirol o La Aurora, se deben captar y encauzar adecuadamente todas las aguas superficiales y artificiales observadas dentro y en la parte superior de la ladera (descoles de la vía al mar, acequias, reboses, transvasas de quebradas, entre otros), o aquellas que sean identificadas como tal en el Plan Integral de Manejo y Ordenamiento de la Microcuenca, PIOM. Previo a la ejecución de cualquier obra de urbanismo o construcción se deberán identificar las acequias, canales o reboses que se encuentren sobre los terrenos a intervenir y presentarlo a la autoridad ambiental competente, para que esta defina cuales se deben cancelar y las obras de control a realizar. Las expresiones geomorfológicas superficiales o someras que conforman las corrientes y cauces estacionales de flujo no continuo que sean identificadas previamente como tal mediante la ejecución de los Planes Integrales de Ordenamiento y Manejo de las Microcuencas (PIOM), al igual que todas las DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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acequias que hallan sido eliminadas, el suelo correspondiente a sus expresiones podrá ser incorporado dentro del desarrollo urbanístico, previa aprobación de la respectiva autoridad ambiental. Protección de retiros a corrientes de agua. Las tierras y escombros resultantes de los desarrollos urbanísticos que se lleven a cabo en la zona, no podrán ser vertidos en los cañones, cauces y fajas de retiro de los drenajes naturales, arroyos, caños, manantiales o en los escurrideros naturales de flujo no continuo. Reforestación En las áreas definidas como nacimientos de quebradas y retiros de protección a las mismas, se deberá realizar un proceso de enriquecimiento forestal o vegetal con las especies que cumplan con el objetivo de proteger y conservar las fuentes hídricas. El cumplimiento de este requisito será indispensable para el recibo de la urbanización o etapa de construcción respectiva. - Manejo de Suelos Ambientales. Además de lo dispuesto en el Acuerdo 62 de 1.999, el manejo ambiental del suelo de expansión de Pajarito, se regirá por las siguientes disposiciones: Manejo de Bordes de Zona. La delimitación perimetral de las zonas clasificadas como “D” y “E” en el plano ”Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo”, en: las Haciendas Nazaret y San Martín, margen derecha de la quebrada El Chagualón, Hacienda Tierra Grata, margen derecha de la quebrada Mariela, y la margen derecha de la quebrada La Guaguita, que se establecen en el plano de la aptitud geológica para el uso y ocupación de la zona de expansión de Pajarito, es aproximada. La determinación precisa de estos bordes de zona, estará supeditada a la ejecución de los respectivos estudios de microzonificación geológica - geotécnica que se lleven a cabo en las unidades de gestión que lo requieran. Estos estudios serán necesarios para la obtención de la licencia de urbanismo. Las zonas clasificadas como D y E ” en el plano ”Zonificación de la Aptitud Geológica para el Uso y Ocupación del Suelo”, diferentes a las mencionadas anteriormente, no se podrán desarrollar urbanísticamente bajo ninguna circunstancia. Su borde o límite no podrá ser en ningún caso, inferior al determinado en el plano. Las áreas denominadas como “D” y “E” inestables no utilizables y estables e inestables de manejo especial (áreas no utilizables), se deben proteger y conservar.

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Depósito de Escombros. A medida que se vayan desarrollando las unidades de gestión definidas en el Plan Parcial, y en el evento de existir un sitio o terreno para llevar a cabo un relleno de tierra o escombros dentro de la zona de expansión, los interesados en desarrollar los proyectos, deberán contar con la autorización y permiso de las entidades y autoridades competentes. Obras de Protección y estabilización. •

Dada la dinámica de inestabilidad geológica que presentan ambas márgenes de la quebrada La Puerta, el área adyacente a la corona del deslizamiento de la quebrada La Corcovada en su margen izquierda y la margen izquierda de la quebrada El Chagualón, entre las cotas 1900 y 1920 m.s.n.m., hasta tanto no se lleven a cabo las obras de protección y estabilización requeridas, no se permite el desarrollo de las fajas de terreno adyacentes, aptas para ser urbanizadas. Manejo de pendientes. Cada Unidad de Gestión debe elaborar mapa morfométrico escala 1:2000, con los siguientes rangos: 0–10 %, 11-25 %, 26-40%, 41-60% y mayores de 60%. Los terrenos que presenten pendientes superiores al 60% constituyen suelos de protección. El Departamento Administrativo de Planeación, brindará apoyo técnico para el cumplimiento de este requisito. Para la elaboración del plano señalado se tendrá en cuenta el plano “Rango de Pendientes”.

- Manejo de los Parques Ambientales y Lineales de Quebrada. Los parques ambientales y parques lineales de quebradas que se definen en el suelo de expansión de Pajarito, deberán conservar unas condiciones especiales que aseguren un espacio de disfrute ambiental propicio para la comunidad, y observar las siguientes disposiciones: En las áreas de retiro a las corrientes naturales de agua y en los parques ambientales, no se permiten las construcciones de elementos rígidos, pisos duros, escenarios deportivos, kioskos o equipamientos, que vayan en contra de los elementos naturales y ecosistemas que le confieren su aspecto ambiental. Se deberá conservar la vegetación existente y donde no existe se recomienda sembrar especies adecuadas para los diferentes tipos de suelos existentes y régimen climático, así como especies ornamentales. Se deberán colocar barreras de protección como medida para evitar accidentes y conservar los nacimientos de las quebradas, en los sitios que lo requieran. El amoblamiento de los parques lineales y ambientales deberá diseñarse de manera que armonice con los aspectos ambientales y paisajísticos del lugar. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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- Retiros a Líneas de Alta Tensión. Las áreas por donde cruzan los cables de las líneas de alta tensión que conducen la energía eléctrica, necesitan una distancia mínima de aislamiento, los planos urbanísticos deberán contener los retiros a estas líneas que serán definidos por la autoridad competente. De acuerdo con información suministrada en el año 2001 por Empresas Publicas de Medellín estos retiros son: Para la línea de alta tensión Occidente – Colombia u Occidente – Belén, se deberá respetar un retiro de ocho (8) metros en ambos costados, a partir de su eje, y para la línea de alta tensión en la parta alta del barrio Pedregal bajo, hasta la urbanización Vallejuelos, se deberá respetar un retiro de tres (3) metros en ambos costados, a partir de su eje. No obstante lo anterior, la autoridad competente, suministrará la información vigente al momento de la solicitud. - Retiros a Antenas de A.M. Y F.M. De conformidad con las disposiciones contempladas en los Decretos Ley 1480, 1445, 1446 y 1447 de 1995 del Ministerio de Comunicaciones, todas las instalaciones de antenas sonoras A.M y F.M, deben estar ubicadas por fuera de los perímetros urbanos. Por lo tanto, las antenas de A.M. y F.M. que se encuentran ubicadas dentro del suelo de expansión, deben relocalizarse en suelo rural, una vez se vayan generando los desarrollos urbanísticos. Las localizadas en las proximidades del suelo de expansión, deben respetar los retiros a desarrollos urbanos con el propósito de evitar el efecto de las radiaciones sobre las personas y bienes. 6.3. 6.3.1.

Conformación de las Centralidades. Centralidad Zonal La Aurora

Con un área total de 121.406 m² (12,1 Ha), es la centralidad principal y tiene 81.089 m² en suelos estables, equivalentes al 66% de toda la centralidad. En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios mercantiles; equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de vivienda y áreas libres, todas de ámbito zonal. Suelo a Ceder Del total del área de la centralidad 74.822 m² corresponden a las cesiones obligatorias, que se destinarán principalmente para desarrollar equipamientos educativos, recreativos, deportivos, áreas cívicas y representativas. Del total de áreas cedidas, 34.505 m² de suelo estable se destinarán al desarrollo de:

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Equipamientos educativos principalmente, en tres lotes A, B y C, en los cuales se desarrollarán 5 equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o en defecto mínimo total de 100 aulas, así como áreas complementarias. Un equipamiento de salud nivel II en un área producto de la integración de los lotes D y E. Los lotes F y G, para el desarrollo de equipamientos institucionales, estación de policía y/o de asistencia social, los cuales reutilizarán y adecuarán las edificaciones existentes. El lote H para la conformación de un área cívica y representativa. De las áreas cedidas, 40.317 m² son suelos con restricciones ambientales, las cuales serán destinadas a la conformación de áreas libres que podrán anexarse a los equipamientos contiguos de manera que sean utilizados por los usuarios de los equipamientos y por la comunidad en general; así: Los lotes I, J, y L, para el desarrollo de un parque lineal sobre la quebrada La Cascada de uso público e integrado al equipamiento educativo anexo, lo mismo que a las actividades comerciales de la centralidad. El lote K, como área libre anexa al equipamiento educativo del lote A. Los lotes M y N para la conformación del Parque Ambiental Barrial La Puerta, el cual deberá prever su conexión con el parque lineal de quebrada sobre la quebrada Los Chorros.

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El lote O ubicado al sur (parte inferior de la centralidad zonal) para la conformación del Parque Ambienta Barrial La Aurora totalmente integrado a la centralidad como un área pública de libre acceso. Las adecuaciones de los suelos ambientales que son parte de las áreas de protección a las corrientes de agua, deben orientarse a conformar parques lineales de quebrada. El equipamiento educativos ubicado en el Lote A debe vincular la casa de propiedad de la Fiscalía que se adecuará como un equipamiento cultural, educativo o afín de ámbito zonal. Áreas de Actividad Múltiple Del total de la centralidad 46.584,8 m² son suelos estables destinados a actividad múltiple de cobertura zonal. Serán utilizados para el desarrollo de comercio, vivienda y servicios mercantiles; se podrán construir 23.292 m² en primer piso y máximo 34.938,6 m² en pisos superiores en comercio y servicios. Así: 1.214 m² construidos para 2 equipamientos de salud del nivel I, los cuales se deberán ubicar en el primer piso, o en pisos superiores garantizando el acceso para minusválidos o personas con limitaciones físicas. Los equipamientos de salud nivel I tendrán cada uno un área mínima de 607 m² construida y reservar áreas adicionales para retiros (si se requieren) y usos complementarios para parqueaderos. Deberá reservar 5.700 m² de suelo para la construcción de equipamientos recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas). Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados se deberá reservar mínimo 2.364 m² para una unidad básica comunitaria barrial. Las áreas libres, resultado de aplicar el índice de ocupación, deberán ser para la circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal y englobados en espacios aptos para el desarrollo de actividades lúdicas o cívicas. 6.3.2.

Centralidad Barrial de Nazareth

Con un área total de 39.100 m² (3,9 Ha), de los cuales 32.660 m² son suelos estables, equivalentes al 83% de toda la centralidad. En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de vivienda y áreas libres. Suelo a Ceder Del total del área de la centralidad 25.093 m² corresponden a las cesiones obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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equipamientos educativos, representativas.

recreativos,

deportivos,

y

áreas

cívicas

y

Del total de áreas cedidas, 18.653 m² se destinarán al desarrollo de: 2 equipamientos educativos de mínimo 20 aulas o uno de 40 aulas, además de la áreas complementarias; en los lotes A y B. Un equipamiento cultural o de asistencia social (como parte de la unidad básica comunitaria barrial) pero de uso público; en el lote C. Un área recreativa y deportiva de cobertura barrial, y un área cívica y representativa en los lotes D y E. Un equipamiento de salud nivel I. Por fuera de la centralidad, y dentro del asentamiento de Pedregal bajo se encuentra un equipamiento educativo que posee restricciones para su ampliación. También como áreas cedidas se tienen 6.440 m² con restricciones ambientales, destinado a la conformación del parque lineal de la quebrada La Chaguala, de carácter público con los lotes F y G. Este deberá plantear la posibilidad de ser aprovechado por los establecimientos educativos anexos. Áreas de Actividad Múltiple Del total de la centralidad 14.007 m² son suelos estables destinados a áreas de actividad múltiple de centralidad barrial. Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de los cuales se podrá construir 7003 m² en primer piso y 3.502 m² en altura para comercio y servicios. Así: 607 m² construidos para 1 equipamientos de salud del nivel I, en el cual se garantizará el acceso a los minusválidos o personas con limitaciones físicas y reservará áreas adicionales para retiros, (si se requieren), y áreas complementarias para parqueaderos. Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos recreativos y deportivos de dominio privado (coliseos, piscinas, canchas polideportivas). Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deberá reservar 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial. Las áreas libres, serán para la libre circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal.

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6.3.3.

Centralidad Barrial de Lusitania

Con un área total de 29.219 m² (2,9 Ha) en suelo estable. En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de vivienda y áreas libres. Suelo a Ceder Del total del área de la centralidad 10.924 m² corresponden a las cesiones obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de equipamientos educativos, recreativos, deportivos, y áreas cívicas y representativas, así: 2 equipamientos educativos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto uno de 40 aulas, además de las áreas complementarias; en el lote A. 1 área cívica y representativa, en el lote B. Deberá utilizarse la infraestructura existente de la plaza de toros como parte del diseño de estos equipamientos y áreas libres. Es de anotar, que actualmente se cuenta con un tercer establecimiento educativo llamado Liceo Santa Margarita. Áreas de Actividad Múltiple Del total de la centralidad 18.295 m² son suelos estables destinados a áreas de actividad múltiple de centralidad barrial. Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de los cuales podrá construir 9147 m² en primer piso y máximo 13.721 m² hasta dos pisos en comercio y servicios. Así: 1.214 m² construidos como mínimo para 2 equipamientos de salud del nivel I, los cuales deberán garantizar el acceso para minusválidos o personas con limitaciones físicas. Los equipamientos de salud nivel I tendrán cada uno un área mínima de 607 m² construida, reservarán áreas adicionales para retiros, (si se requieren) y áreas complementarias para parqueaderos. Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas). Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos privados se deberán reservar 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial. Las áreas libres, resultado de aplicar el índice de ocupación, deberán ser para la libre circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal y englobada en un solo espacio.

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Se podrán conservar las edificaciones que actualmente posee y acondicionarlas a los nuevos usos. 6.3.4.

Centralidad Barrial de Pajarito

Con un área total de 26.893 m² de los cuales 22.951 m² (2,2 Ha) se generan a partir del desarrollo del Plan Parcial, el resto, 3942 m² pertenecen al actual asentamiento de Pajarito, donde se ubican el establecimiento educativo y el templo católico. Del total de la centralidad, 23.738 m² son suelos estables, equivalentes al 88% de toda la centralidad. En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios; equipamientos básicos de educación, salud y deportes y recreación; además de vivienda y áreas libres. Suelo a Ceder Del total del área de la centralidad 17.252 m² corresponden a las cesiones obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de equipamientos educativos, recreativos y deportivos, que sumadas a las del asentamiento de Pajarito da un total de 21.194 m² para equipamientos que se destinarán al desarrollo de: Equipamientos educativos principalmente, mediante el desarrollo y readecuación de dos lotes A, B y C, en los cuales se desarrollarán 3 equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto mínimo 60 aulas, además de las áreas complementarias (con énfasis en el deporte con acceso público); un equipamiento de salud nivel I y el templo católico. Se debe tener en cuenta que el lote B hace parte del Asentamiento Pajarito. Dentro del lote B existe actualmente la capilla católica, la cual podrá ser reubicada en cualquier otro sitio de la centralidad. Como parte de las cesiones obligatorias, se cuenta con el lote C destinado a la generación de un área cívica y representativa pública, la que podrá ser replanteada con los otros lotes destinados a equipamientos (A, B y C) para la reubicación de equipamientos (plaza cívica, 4 equipamientos educativos y las áreas recreativas y deportivas). Del total del área de la centralidad se tienen los lotes E y G con restricciones ambientales de los cuales el G es cesión obligatoria, mientras el E lo aporta el asentamiento de Pajarito. Todos ellos destinados a la conformación de los Parques Lineales de las quebradas Caño Pajarito y Acequia Arriba. Serán áreas libres ambientales que podrán anexarse como parte de los equipamientos y para el disfrute de la comunidad en general.

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Áreas de Actividad Múltiple Del total de la centralidad 4.962 m² son suelos estables destinados a áreas de actividad múltiple de centralidad barrial. Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de los cuales podrá construir 2.481 m² en primer piso y en total 3721 m² hasta dos pisos en comercio y servicios. Así: 607 m² construidos mínimo para 1 equipamientos de salud del nivel I, el cual garantizará el acceso para minusválidos o personas con limitaciones físicas y reservará áreas adicionales para retiros y áreas complementarias para parqueaderos. Anexo a los equipamientos deportivos y recreativos públicos preferiblemente se deberá reservar mínimo 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial (de no trasladarse el templo católico, se podrá disminuir). Las áreas libres, deberán ser para la libre circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal. 6.3.5.

Centralidad Barrial de Monteclaro

Con un área total de 32.396 m² (3,2 Ha), de los cuales 13.926 m² son suelos estables, equivalentes al 42% de toda la centralidad. En la centralidad se ubicarán actividades comerciales y de servicios, además de equipamientos básicos de ecuación, salud y deportes y recreación; además de vivienda y áreas libres. Suelo a Ceder Del total del área de la centralidad 26.056 m² corresponden a las cesiones obligatorias, las cuales se destinarán principalmente para el desarrollo de equipamientos educativos, recreativos y deportivos. Del total de áreas cedidas, se destinará los lote A y B al desarrollo de equipamientos educativos principalmente, en los cuales se harán 2 equipamientos de mínimo 20 aulas cada uno o en su defecto mínimo 40 aulas en total, además de la áreas complementarias (teniendo prelación el desarrollo de actividades deportivas y culturales). También como áreas cedidas se tiene el lote C con restricciones ambientales, destinado a la conformación del Parque Ambiental Barrial de Monteclaro. Este deberá plantear la posibilidad de ser aprovechado por los establecimientos educativos anexos.

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Áreas de Actividad Múltiple Del total de la centralidad 6.340 m² son suelos estables destinados a áreas de actividad múltiple de centralidad barrial. Serán destinados a la ubicación de comercio, vivienda y servicios mercantiles; de los cuales podrá construir 3.170 m² en primer piso y máximo 4.755 m² en total Así: 607 m² construidos para 1 equipamiento de salud del nivel I, garantizando el acceso para minusválidos o personas con limitaciones físicas. Los equipamientos de salud nivel I tendrán cada uno un área mínima de 607 m² construida y reservar áreas adicionales para retiros y áreas complementarias para parqueaderos. Deberá reservar 1.900 m² de suelo para la construcción de equipamientos recreativos y deportivos (coliseos, piscinas, canchas polideportivas. Anexo a los equipamiento deportivos y recreativos privados o públicos se deberá reservar mínimo 1.182 m² para una unidad básica comunitaria barrial. Las áreas libres, deberán ser para la libre circulación en el primer piso, no limitando la circulación peatonal y englobado en un solo espacio. Como la centralidad se desarrolla totalmente a partir de la unidad de gestión VIII a la que pertenece, la centralidad podrá ser replanteada por los gestores de la unidad, siempre y cuando se conserve el programa de necesidades propuesto y se apruebe previamente la propuesta por El Departamento Administrativo de Planeación. 6.3.6.

Desarrollo de las Centralidades.

La conformación de cada una de las centralidades con respecto al suelo público para la ubicación de los equipamientos y parques ambientales y al suelo destinado a actividad múltiple aparece en los planos de las centralidades “Áreas de Cesión y Actividad Múltiple por Unidad de Gestión” y en el correspondiente al Parques Mirador Pajarito y se cuantifican en el cuadro “Conformación de las Centralidades y los Parques” que aparece a continuación. El suelo público se obtiene por medio de los terrenos que se ceden en cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de todo el proyecto y por unos predios que actualmente tienen el Municipio y la Iglesia ubicada en el área de manejo especial de Pajarito. Son en total 333 214 m² de los cuales serán objeto de cesión 329 272 m², de estos 86.873 m² son suelos estables con aptitud

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CONFORMACIÓN DE LAS CENTRALIDADES Y LOS PARQUES Suelo a Ceder para Equipamientos ÁREA APTITUD B-C

ÁREA APTITUD D-E

Suelo en Actividad Múltiple

TOTAL SUELO ÁREA APTITUD A CEDER B-C

ÁREA APTITUD D-E

TOTAL LOTE

CENTRALIDAD BARRIAL MONTECLARO 7.586,7

18.469,5

CENTRALIDAD BARRIAL PAJARITO 15202,9 2.049,7

26.056,2

6.339,9

0,0

6.339,9

17252,6

4961,7

737,1

5698,8

10.924,2

18.295,0

0,0

18.295,0

25.093,5

14.006,9

0,0

14.006,9

74.822,7

46.584,8

0,0

46.584,8

90.188,3

737,1

90.925,4

CENTRALIDAD BARRIAL LUSITANIA 10.924,2

0,0

CENTRALIDAD BARRIAL NAZARETH 18.653,8

6.439,7

CENTRALIDAD ZONAL LA AURORA 34.505,6 40.317,1 PARQUE AMBIENTAL 148.909,3

148.909,3

PARQUES LINEALES DE QUEBRADAS 0,0

26.213,5

26.213,5

TOTAL CENTRALIDADES 86.873,2

242.398,8

329.272,0

B o C, y 242. 398 m² corresponde a suelos con afectaciones ambientales. Sobre los suelos estables se ubicarán los equipamientos que servirán al sector, principalmente los de educación, recreación y algunos de los de salud. En parte de los suelos con afectaciones ambientales se definieron parques ambientales y parques lineales de quebrada. Con el fin de facilitar la ejecución y la gestión del plan parcial y cumplir con los objetivos señalados de generación de espacio público y reparto equitativo de cargas y beneficios, entre otros, se identifican ocho (8) unidades de gestión las cuales deberán ser ejecutables de manera autónoma. En el presente decreto se establecen las disposiciones que regulan el desarrollo de cada una de estas unidades. Para su delimitación se tiene en cuenta: la ubicación de los predios con respecto a la totalidad del área, los accesos al área de planificación, el tamaño de los predios resultantes, la composición predial y natural de los terrenos, la ubicación de las centralidades y los espacios públicos y el planteamiento urbanístico general. Las unidades de gestión con los lotes que las conforman y sus áreas se relacionan en el cuadro siguiente:

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Composición de las Unidades de Gestión Unidad de Lotes número Gestión I 1, 2 II 4 III 3, 5, 6, 7, 8, 20, 39 IV 9, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 35, 36 V 10, 11, 12, 13, 22. VI 23, 24, 25, 40 VII 26, 27, 28, 34, 37. VIII 29, 30, 31, 32, 33. Número total de lotes: 38

Área en m² 258.010,0 257.000,0 320.438,0 216.600,0 206.527,0 223.566,0 124.078,0 275.358,0 1.881.577,0

La delimitación exacta de las unidades de gestión se establecen en el plano “Unidades de Gestión”

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Cada unidad de gestión a su vez, se podrá desarrollar por etapas que serán delimitadas en el plano urbanístico de cada unidad al momento de solicitar la licencia de urbanización, esta licencia será única por unidad de gestión. Cada una de estas unidades detallara las cargas que le corresponden de acuerdo con el planteamiento general del plan y el reparto de cargas y beneficios. (Ver Cuadro “Áreas de Cesión por Unidad de Gestión”). Al momento de solicitar la licencia de construcción se habrán entregado las áreas de cesión que le corresponde a cada etapa, por escritura pública debidamente registrada y se definirá el momento en que se construirán y entregarán los metros construidos en equipamientos obligatorios con su garantía correspondiente. Las obligaciones de área construida para equipamientos y la dotación y acondicionamiento de los suelos a ceder que le corresponden a cada etapa se entregarán con las edificaciones de la etapa respectiva. SUELO A CEDER POR UNIDAD DE GESTION (m²) UNIDAD DE ÁREA APTITUD ÁREA APTITUD GESTION B-C D-E

TOTAL LOTE

I II III IV V VI VII VIII

17,297.8 11,077.12 10,924.2 15,583.7 9,200.74 10,488.6 4,714.3 7,586.7

12,253.7 7,691.2 91,908 17,190 76,379.7 10,406.8 8,100 18,469.54

29,551.5 18,768.32 102,832.2 32,773.7 85,580 20,895.36 12,814.3 26,056.24

TOTAL UNIDADES DE GESTIÓN

86,873.2

242,399.1

329,271,6

El cuadro anterior muestra la proporción de áreas de cesión que le corresponde a cada una de las unidades de gestión como parte del reparto de cargas, en algunos casos el suelo público que se define para una unidad de gestión sobrepasa las obligaciones de la misma y deberá ser cedido por otra unidad la cual se encuentra en déficit respecto a estos suelos. En el caso de que a iniciativa de los particulares se quiera desarrollar, alguno de los equipamientos para los cuales se ha reservado suelo de cesión, estos se podrán compensar con otros suelos ambientales ubicados en el área de planificación, teniendo en cuenta la diferencia en el valor de los mismos y de acuerdo con las prioridades para el canje de suelos ambientales por suelo de equipamiento que se señalaron con anterioridad. (Ver plano “Planteamiento Ambiental, Sistema Natural de Espacio Público - Cesiones”) La administración diseñará los espacios públicos y los equipamientos en las centralidades y parques ambientales, priorizando los que serán objeto de cesión, acorde con estos diseños y bajo la orientación de la administración los urbanizadores cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias.

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Se cuantifican además en el cuadro los suelos privados que hacen parte de las centralidades, que se desarrollarán como áreas de actividad múltiple. En estas áreas se construirán locales para actividades de comercio, servicios o equipamientos. 6.4. Sistema de equipamientos y áreas cívicas y representativas El alcance del plan parcial de Pajarito amerita definir nuevas áreas cívicas y representativas las cuales deben ubicarse en la centralidad zonal y en cada una de las centralidades barriales, y deben corresponder a la cobertura y jerarquía de estas últimas. Sus características deben permitir el desarrollo de actividades culturales, cívicas, sociales, democráticas o lúdicas entre otras, y deben contar con el amoblamiento respectivo. En el territorio y según la cobertura de los servicios, los equipamientos y el espacio público se jerarquizan por ámbitos territoriales, que para el plan parcial de Pajarito se definen como zonal y barrial11; estos son fundamentales junto con los estándares que se tienen. Con relación a la demanda de servicios básicos (prestados a través de equipamientos), el plan parcial propone la reserva de suelos con la asignación del respectivo uso para educación, salud, recreación y deportes principalmente. Su cálculo se basa en los estándares actuales de la ciudad, buscando principalmente no estar por debajo de los actuales indicadores, atender la nueva población a asentarse y brindar servicios a la población que actualmente ocupa el territorio. Datos Generales de población Viviendas Totales

25.000 Asentamientos 500 Nuevas 24.500 Número de personas por vivienda 4 Dos adultos, dos menores Tipo de familias Dos adultos, un menor Un adulto, uno o dos o tres menores Total habitantes 100.000 Estratos 2, 3, 4 Tipo de viviendas En los rangos de Interés social

A continuación se presenta el análisis de cada uno de los servicios que deben ser atendidos mediante equipamientos, a partir de este análisis se obtiene el suelo requerido para su desarrollo y servirá como referente para el diseño arquitectónico y urbanístico de los mismos. Sin embargo, estos indicadores se ajustarán a las condiciones de cada centralidad y la concentración en éstas de los equipamientos debe buscar la optimización en la utilización de las infraestructuras de los servicios y la complementariedad entre ellos. 6.4.1. Equipamientos Básicos Sociales Conformado por los subsistemas de equipamientos educativos, de recreación y deportes, y el de salud. 11

Artículo 45º del Acuerdo 62 de 1999 DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Subsistema de Educación. Comprende los niveles de preescolar, educación básica (primaria y secundaria) y educación media. Para el plan parcial de Pajarito se tiene en cuenta los siguientes indicadores: Índice de población en edad escolar12 Población total Población en edad escolar

27% 100.000 habitantes 27.000 escolares

Número Número Número Número Número Número Número

20 aulas 45 alumnos 1800 600 aulas 300 aulas 30 Establecimientos 15 Establecimientos

mínimo de aulas por establecimiento de alumnos por aulas de alumnos por establecimiento (2 jornadas) de aulas requeridas (1 jornada) de aulas requeridas (2 jornadas) de establecimientos de 20 aulas (1 jornada) de establecimientos de 20 aulas (2 jornadas)

Los espacios mínimos requeridos para un establecimiento con educación básica desde el grado cero al once, con 20 aulas son los siguientes: m²

Áreas 1.120 m²

Área de las aulas Aula (7m x 8m) 7m x 8 m Número de aulas 20

56

Áreas en otros espacios indispensables Centro de educación física 2,5 aulas Laboratorio de química 1,5 aulas Laboratorio de física 1,5 aulas Laboratorio de ciencias naturales 1,5 aulas Sala de profesores 2,5 aulas Batería sanitaria (10 usuarios) 1 aulas Rectoría – reuniones 1 aulas Secretaría 1 aulas Tesorería 1 aula Dirección de núcleo 1 aula Servicios sanitarios administrativos 0,5 aulas Consejería, sicóloga, coordinación 1 aulas Servicios generales 0,25 aulas Áreas complementarias construidas Biblioteca Aula múltiple Sala de videos Sala de sistemas Tienda escolar Restaurante escolar Depósito de materiales Enfermería con unidad sanitaria Celaduría con cuarto sanitario

1.078 m² 140 84 84 84 140 224 56 56 56 56 28 56 14 1.692

4 aulas

224 1.125 56 56 28 168 14 14 7

1 aula 1 aula 0,5 aulas 3 aulas 0,25 aulas 0,25 0.125

Áreas construida (sin circulaciones) Circulaciones internas

3.890 35% de la construcción

1.361

TOTAL área CONSTRUIDA Área construida en primer piso Áreas complementarias libres Áreas libre recreativa Placas polideportivas (3) Duchas, camerinos, unidades sanitarias Áreas de parqueo

12

5.251 (3 pisos)

1.750 5.127

2 m²/escolar 836 m² c/u 1,5 aulas 14% de construcción

la

1800 2.508 84 735

De la zona 2 Nororiental DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Parámetro de diseño para un establecimiento típico de educación: Área construida por piso en edificación Retiros : Áreas libres: Total del Terreno:

de tres pisos: 1.750 m² 1.500 m² (ambientales) 5.127 m² (recreativas y deportivas) 8.377 m²

El establecimiento tendrá mínimo 20 aulas, pero preferiblemente llegarán a tener 40 de acuerdo con las recomendaciones de la Secretaría de Educación Municipal. El suelo del establecimiento donde se ubican las construcciones debe ser estable, las áreas libres recreativas, las placas polideportivas y las áreas de separación entre bloques podrán estar en suelo con restricciones ambientales siempre y cuando se garantice la estabilidad del suelo, del área libre, de los escenarios deportivos y del establecimiento educativo en general. El diseño tendrá como requisito el que las áreas complementarias construidas y las complementarias libres se ubiquen en el planteamiento general de manera que permitan la utilización de los escolares y de la comunidad, mediante la programación de horarios. Esta posibilidad se tendrá en cuenta para los diseños arquitectónicos de forma que se posibilite el control en los accesos. Esquema de un establecimiento Establecimiento educativo Aulas

Espacios para el servicio interno

Áreas indispensables para el servicio

Espacios para el servicio interno y externo

Áreas complementarias libres y construidas

Subsistema Salud El sector desarrolla sus funciones a través de las entidades promotoras de salud (E.P.S.), las cuales prestan sus servicios por intermedio de las instituciones prestadoras del servicio de salud (I.P.S.) y por personas naturales, que son aquellos profesionales y especialistas en la salud que independientemente ofrecen sus servicios en consultorios de carácter privado. Si la población que tendrá Pajarito pertenece a los estratos 2 al 4, es muy probable que un gran porcentaje esté dentro del denominado régimen contributivo, es decir, está afiliado por su propia cuenta o por estar vinculado al sector formal de la economía. Lo anterior hace pensar, que la oferta de servicios de salud será en su mayoría del sector privado, sin embargo el plan debe reservar áreas para este servicio que permita ofrecerlo independiente de quién lo facilite. Las I.P.S., asociadas a un lenguaje urbanístico, son todos aquellos equipamientos en salud, que tienen una clasificación por niveles según el grado DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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de complejidad del servicio que se presta. Dichos niveles van del I al III siendo este último el de mayor complejidad, es decir aquellos equipamientos de salud que se clasifiquen en el nivel III, son los que tienen capacidad de profesionales especialista y tecnología para atender los casos más complejos en salud. Nivel I – Puestos de salud: Este nivel es asociado con la jerarquía barrial dado su alcance médico primario y de poca complejidad, en la mayoría de los casos se atienden consultas externas y urgencias menores de primeros auxilios. Son lugares visitados por la población circundante. En este plan se ubicarán en las centralidades barriales. Estarán compuestos por consultorios de medicina general, odontología, sicología, nutrición y dietética y laboratorio. Nivel II – Centros de salud y unidades intermedias: Este nivel es cubierto por las I.P.S. y su cubrimiento es de tipo zonal, puesto que dichos establecimientos son receptores de pacientes con una complejidad mayor remitidos desde el nivel I. Se ubicarán en la centralidad zonal. Nivel III – Clínicas y hospitales: Por su alto nivel en tecnología y experimentado personal, estos equipamientos reciben pacientes del municipio y del ámbito metropolitano, regional y nacional; en algunos casos los pacientes provienen del extranjero. Su ubicación debe ser el centro tradicional y representativo y el corredor de servicios metropolitano. Para el cálculo el número de equipamientos en salud se tiene los siguientes indicadores: Media de la ciudad en equipamientos I y II Media urbana en equipamientos nivel I

1/12.208 habitantes 1/10.000 habitantes

Población de Pajarito Número de equipamientos requeridos

100.000 habitantes 10 de nivel I y/o II

Teniendo en cuenta que Pajarito tendrá una población de 100.000 habitantes y una centralidad zonal, al menos un equipamiento de salud debe ser nivel II y se ubicará en esta centralidad. Los otros 9 equipamientos de salud serán nivel I y se distribuirán en el resto de las centralidades, pudiéndose agrupar dos o más. Las áreas mínimas requeridas para un equipamiento de nivel I son las siguientes ÁREAS CONSTRUIDAS PRINCIPALES 10 Consultorios generales y odontología(15 m² c/u) Laboratorio (sangre, bacteriología, etc.) Puesto de enfermería y descanso Depósito limpio Depósito sucio Sala de espera Unidad sanitaria (público, para hombres y mujeres) Archivo activo y citas Vacunación Control prenatal Sicólogo Nutrición y dietética Sala de procedimientos menores y urgencias Administración Depósito

Áreas 150 45 20 3 4 20 8 20 20 10 10 25 80 15 20

Total área construida (sin circulaciones)

450

Circulaciones interna (35% del área construida) Total área construida

157 607

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ÁREAS COMPLEMENTARIAS Parqueaderos (2 por consultorio de 27 m² cada uno)13 Retiros laterales y patios Área total complementaria

Áreas 540 1.800 2.340

Parámetros de diseño para un establecimiento típico de salud nivel I: Área construida en un piso: 607 m² 14 Retiros y áreas libres : 1.800 m² Área total de lote 2.947 m² El establecimiento deberá ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos superiores si se adecuan rampas o ascensores. Los parqueaderos pueden ser en sótano, disminuyendo el área del lote. Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los parqueaderos se contabilizarán dentro de los exigidos para el complejo. Las áreas libres podrán ser áreas ambientales siempre y cuando se garantice la estabilidad de las mismas y la del equipamiento. Se podrán ubicar las áreas distintas a la de atención a pacientes en pisos superiores. Parámetros de diseño para un establecimiento típico de salud nivel II: Área construida en un piso: 4.600 m² Retiros y áreas libres: 1.800 m² Área total de lote 6.400 m² El establecimiento deberá ubicarse en primer piso. Solo se admite en pisos superiores si se adecuan rampas o ascensores. Los parqueaderos pueden ser en sótano, disminuyendo el área del lote. Serán el 14% del área total construida. Si se realiza como parte de un establecimiento comercial y de servicios, los parqueaderos se contabilizarán dentro de los exigidos para el complejo. Las áreas libres podrán ser áreas ambientales siempre y cuando se garantice la estabilidad de las mismas y la del equipamiento. Se podrán ubicar las áreas distintas a la de atención a pacientes en pisos superiores. Subsistema de Recreación y Deportes Comprende las áreas públicas o privadas cuya carácter principal es la recreación pasiva, activa o mixta. Según la cobertura o jerarquía se establecen varios tipos: Parque Vecinal: Conforme con lo dispuesto para los parques infantiles en el diagnóstico al parque vecinal se le definen los siguientes parámetros: Área mínima: Área máxima:

1.000 m² 4.000 m²

No contarán con equipamientos para el deporte 13

Los parqueaderos podrán ubicarse en sótano o ser parte de una aglomeración de parqueaderos, cuando el equipamiento esté inserto dentro de un aglomerado comercial. 14 Cuando se requieran para la iluminación o ventilación de sus áreas. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Deberán desarrollar juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre para adultos. No podrán tener restricciones de acceso Área mínima en zona verde: 50% del parque Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas, basureras, señalización. Parque Recreativo: En el caso del plan parcial P mínimo ajarito, se debe propender por la ubicación de un parque recreativo en las centralidades. Su manejo se rige por lo dispuesto para los parques deportivos en el diagnóstico. Dotaciones mínimas Áreas (m²) Placa polideportiva (2 de 836 m² c/u) 1.672 Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire 1.000 libre Área administrativa 20 Área comercial (módulos de ventas sin venta y sin 20 consumo de licor) Unidad sanitaria 14 Parqueaderos (10 de 27 m² c/u) 270 Áreas libres verdes 1.004

Área total mínima de parque recreativo

Parámetros: Área mínima: Área máxima:

4.000

4.000 m² 10.000 m²

Podrán tener escenarios deportivos, pero no deberán tener infraestructuras complementarias que inciten a la competición (graderías, cubiertas, etc.) Podrán contar con elementos de protección al usuario pero no podrán limitar el libre acceso. El área mínima en zonas verdes será del 40% del parque. Deberán contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre para adultos. Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas, basureras, señalización. Podrán ser realizados y manejados por particulares. El cuadro anterior plantea las dotaciones mínimas, pero el parque se diseñara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida en que posea más de 4.000 m². En Pajarito se aprovechará el potencial de los suelos con restricciones ambientales para el desarrollo en estos. Parque Deportivo: Su ámbito es Zonal y en el caso del Plan Parcial Pajarito, se debe propender por su ubicación en los suelos con restricciones ambientales, rigiendo su manejo a lo dispuesto para los parques deportivos en el diagnóstico, y podrán ser parte de los parques ambientales definidos en el planteamiento ambiental. Dotaciones mínimas Áreas (m²) Placa polideportiva (3 de 836 m² c/u) 2.508 Parque infantil y gimnasio de barras para adultos al aire 2.000 libre (2 de 1.000 m² c/u) Coliseo cubierto 1900 Piscina semiolímpica 500

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DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN PLAN PARCIAL DE DESARROLLO EN SUELO DE EXPANSIÓN – PAJARITO – Área administrativa ( 3 oficinas de 15 m² c/u) Área comercial (módulos de ventas sin venta y sin consumo de licor) Unidad sanitaria Camerinos y duchas Parqueaderos (10 de 27 m² c/u) Áreas libres verdes mínimas

45 90 14 84 270 3.000

Área total mínima de parque deportivo

Parámetros: Área mínima del lote: Área máxima del lote: Área mínima estable:

10.411

10.000 m² 25.000 m²

Deberán contar con escenarios deportivos con infraestructuras complementarias para la competición (graderías, cubiertas, etc.) Podrán contar con elementos de protección al usuario y control para el ingreso a las actividades competitivas, pero no podrán limitar el libre acceso al resto del parque. El área mínima en zonas verdes será del 30% del parque. Deberán contar con juegos infantiles y gimnasios de barras al aire libre para adultos. Contarán con elementos de amoblamiento como iluminación, bancas, basureras, señalización. Podrán ser realizados y manejados por particulares. El cuadro anterior plantea las dotaciones mínimas, pero el parque se diseñara en su totalidad, previendo el desarrollo completo, en la medida en que posea más de 10.000 m². En Pajarito se aprovechará el potencial de los suelos con restricciones ambientales para el desarrollo es estos y como parte de parque ambiental propuesto. Los equipamientos para la práctica deportiva podrán ser cambiados por otros acordes con la demanda y con las posibilidades físicas para su desarrollo en vista de las restricciones ambientales de los suelos. Unidades Deportivas: Son de ámbito de ciudad y para el caso de Pajarito, no se cuenta con las condiciones ambientales, en términos de buena oferta de suelos para el desarrollo de una infraestructura tan grande. Es por lo anterior, que se propone más el desarrollo de parques ambientales zonales, como fueron definidos en el planteamiento ambiental. 6.4.2.

Subsistema de Equipamientos Básicos Comunitarios.

Corresponde a una unidad básica de servicios complementarios a los demás subsistemas que pretende prestar servicios a la población más vulnerable: discapacitados, ancianos, jóvenes, niños, mujeres, grupos étnicos, etc.; además a la prestación de servicios básicos para el culto, las organizaciones sociales y las manifestaciones culturales y cívicas; y buscan convertirse en lugares para el encuentro, la creación y la convivencia. Según su ámbito pueden ser de cobertura barrial (Unidad básica comunitaria barrial) y de cobertura zonal (Unidad básica comunitaria zonal).

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Unidad Básica Comunitaria Barrial: Se ubicarán en las centralidades barriales, existirán cuatro y las actividades principales serán las siguientes: Dotaciones mínimas Templo - culto Atrio Salones de capacitación ( 3 de 56 m² c/u) Aula múltiple (Teatro-cinema) + atrio Área administrativa (2 oficinas de 15 m² c/u) Unidad sanitaria Unidad asistencial Total área unidad básica comunitaria barrial

Áreas (m²) 300 50 168 350 30 84 200 1.182

Parámetros para las dotaciones: Se deben reservar como uso, y pueden ser mayores a las asignadas. Pueden ser desarrolladas por entidades privadas. Pueden ser desarrolladas en altura Deben garantizar el acceso al 100% de la población, erradicando obstáculos físicos para el desplazamiento. Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular. Unidad Básica Comunitaria Zonal: Se ubicará en la centralidad zonal de Pajarito y contará con las siguientes dotaciones: Dotaciones mínimas Templo - culto Atrio Salones de capacitación ( 6 de 56 m² c/u) Biblioteca Aula múltiple (Teatro - cinema) + atrio Área administrativa (2 oficinas de 15 m² c/u) Unidad sanitaria Unidad asistencial Total área unidad básica comunitaria barrial

Áreas (m²) 400 50 336 3200 400 30 84 200 4.700

Parámetros: De las dotaciones mínimas se deben reservar como uso, y pueden ser mayores de las asignadas. Todas las dotaciones pueden ser desarrolladas por entidades privadas. Las dotaciones mínimas pueden ser desarrolladas en altura Se debe garantizar el acceso al 100% de la población, erradicando obstáculos físicos para el desplazamiento. Los parqueaderos se calcularan para cada uso en particular. 6.4.3.

Otros Equipamientos

Equipamientos de Justicia Cercana al Ciudadano Hacen parte junto con los destinados a la prevención y atención de desastres, del subsistema de paz y convivencia. De estos hacen parte las Inspecciones especiales, las inspecciones municipales, las comisarías de familia, los centros de conciliación y resolución de conflictos, los centros de conciliación institucionales, las casas de justicia o centros para la DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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convivencia ciudadana, las sedes para los jueces de paz, sedes de los defensores de oficio, sedes del sistema integrado de seguridad y del sistema integrado de identificación de huellas. Para Pajarito, como mínimo se reservará el área para la ubicación de una sede administrativa que permita la ubicación de uno o varios de estos servicios, según la demanda, el cual está en la centralidad zonal, teniendo como prioridad la ubicación de una inspección de policía. Parámetros: Se partirá de un área mínima de 70 m² para el funcionamiento de la inspección y comisaría de familia. Podrá ubicarse en pisos superiores, garantizando el acceso a minusválidos. Podrá ser parte de un conglomerado comercial o de la unidad básica comunitaria zonal. De necesitarse más de estos equipamientos se ubicarán principalmente en la centralidad zonal, y en última instancia en las centralidades barriales. No se ubicarán en las zonas residenciales. Con la concentración de estos equipamientos con otros administrativos se podrá conformar un CERCA. El área máxima resultante de la agrupación de estos servicios en un CERCA no será superior a 500 m² Si se decide ubicar una estación de policía, este debe desarrollarse en la centralidad zonal, y deberá manejarse como un uso restringido que tenga en cuenta los siguientes parámetros: En lo posible anexo o contiguo a la inspección de policía. Todas las labores se deben desarrollar al interior del inmueble No se permite la ocupación de las vías con actividades relacionadas con el uso. No se permite el cierre temporal ni permanente de las vías. No se permiten cerramientos perimerales en fachadas cerradas. Subsistema de Equipamientos Institucionales Oficiales. Destinados a garantizar el funcionamiento administrativo y logístico oficial, distintos a las acciones operativas que cada entidad o institución pueda realizar. En Pajarito se aglutinarán todas en la centralidad zonal, con miras a la conformación de un CERCA. Subsistema de Equipamientos Económicos y de Servicios Mercantiles. Se refiere a todas las actividades comerciales, industriales y de servicios mercantiles, que ya fueron objeto de su normatización a través del artículo 172º del Acuerdo 62 de 1999. Para tal efecto, se le asignan los usos según las siguientes áreas:

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Área de Actividad Múltiple de Cobertura Zonal: para toda la centralidad zonal de La Aurora, y para el corredor ubicado sobre la vía que une a la centralidad de Lusitania (Vía superior), desde la quebrada La Cascua hasta la quebrada La Puerta. Área de Actividad Múltiple de Cobertura Barrial: para las cuatro centralidades barriales delimitadas en el presente Plan Parcial. Área Residencial: El resto del suelo estable a desarrollar se le asigna el uso residencial, con los respectivos usos específicos asignados mediante el Acuerdo 62 de 1999. 6.4.4.

Áreas Cívicas y Representativas.

Son los espacios públicos de mayor representatividad, por sus características singulares, la localización, su importancia en la estructura del desarrollo del territorio y los valores y actividades culturales que permite. En Pajarito se conformaran mínimo una por centralidad y se regirán por los siguientes parámetros: Deberán estar enmarcadas por los equipamientos y las actividades comerciales y de servicios que se ubiquen allí. Las edificaciones que la contiene deben manejar una relación directa entre estos y el área cívica permitiendo la apropiación directa de la población. El diseño del primer piso de las edificaciones debe ser una fusión entre lo público y lo privado, libre de obstáculos y cerramientos. Estas áreas deben contar con un amoblamiento que contenga elementos y símbolos cívicos, culturales, ambientales, recreativos, paisajísticos pero bajo un diseño integral del mismo. Ante la oferta de áreas ambientales en todo Pajarito, este espacio debe ser la contraparte, con una gran porción del suelo en pisos duros, sin dejar de proveerlo de masas arbóreas si las necesita. Los elementos culturales a tener en cuenta son: las edificaciones que por su valor histórico y simbólico van a permanecer (excepto las que se ubican en suelos con restricciones ambientales) como la edificación del centro de atención al adulto en Nazareth, la casa de la finca La Aurora (lote 22), La casa principal del lote 16, la casa de propiedad de la Fiscalía (lote 4); el sitio donde se ha conformada el incipiente centro del actual asentamiento de Pajarito, algunas instalaciones de la finca Lusitania. En el diseño de las áreas cívicas y representativas no se puede desconocer la oferta de visuales que posee todo Pajarito, por ende, desde estas áreas se debe resaltar dicha condición, ya que es un mirador de la ciudad. El área promedio de un área cívica y representativa será de 6.400 m², sin embargo, debido a las condiciones morfológicas del sitio, se podrá contar con áreas inferiores, donde se defina un espacio para la congregación de población donde se puedan desarrollar manifestaciones colectivas y masivas. Estas áreas cívicas serán uno de los referentes más importantes que tendrán los pobladores del lugar, y de la ciudad con respecto a ellos.

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6.4.5.

Desarrollo y Gestión de los Equipamientos.

El plan parcial Pajarito prevé la posibilidad de desarrollo simultáneo de varias unidades de gestión o el desarrollo independiente de cada una de ellas, para lo cual define las cesiones obligatorias en suelo y en construcción de equipamientos de manera que se puedan iniciar los desarrollos en cualquiera de las formas mencionadas. Los equipamientos que se van a construir como parte de la obligación son en orden de prioridad los educativos, seguidos de los de salud y por último los de recreación y deportes. En educación será prioritario construir mínimo 4 nuevos establecimientos educativos, con 20 aulas mínimo cada uno. así: Para la centralidad Pajarito, se realizará prioritariamente un equipamiento nuevo con los aportes obligatorios de las unidades de gestión VI y VII En Nazareth con los aportes obligatorios de las unidades de gestión I y II. Para la centralidad zonal La Aurora con los aportes obligatorios de las unidades IV y V. Si el desarrollo de vivienda de las unidades de gestión II y III se inicia cerca de esta centralidad, deberán dar sus aportes obligatorios en esta centralidad. En la centralidad de Monteclaro se desarrollará mínimo uno, de acuerdo al desarrollo de la unidad de gestión VIII. El la centralidad de Lusitania se podrá terminar de consolidar el Liceo Santa Margarita con parte de los aportes obligatorios de la unidad de gestión III. Todas las áreas cedidas como áreas libres deben ser entregadas completamente adecuadas para ser utilizadas y disfrutadas como parte del sistema de espacios públicos. En salud las obligaciones se orientarán a la construcción de dos equipamientos del nivel I a ubicar en la centralidad barrial de Nazareth con los aportes de las unidades de gestión I y II; y en la centralidad barrial de Pajarito con los aportes de las unidades VI y VII. Además se desarrollará un equipamiento de nivel II en la centralidad zonal La Aurora con aportes de todas las unidades de gestión, de ser posible. 6.4.6. Jerarquización del espacio público y los equipamientos En todo caso, los elementos constitutivos del espacios público (de propiedad pública o privada), así como los equipamientos, se desarrollarán, ubicarán y prestarán servicio, según su ámbito y cobertura, así: Ámbito de ciudad Áreas de importancia ambiental y paisajística (Suelos de protección): A.I.A.y P. La Montaña A.I.A.y P. Pedregal Bajo DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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A.I.A.y A.I.A.y A.I.A.y A.I.A.y

P. P. P. P.

La Puerta Pajarito La Corcovada La Gómez

Ámbito zonal Centralidad Zonal de la Aurora Parque ambiental zonal “Mirador de Pajarito” Áreacívica y representativa zonal Equipamientos de salud nivel II Equipamientos de educación basica y media vocacional Equipamientos de educación técnica y superior Parque Deportivo Equipamientos Institicionales Equipamientos de justicia cercana al ciudadano Equipamientos de Fuerza Pública, solo la estación de policía Unidad Básica Comunitaria Zonal Ámbito barrial Centralidad Barrial Nazareth Centralidad Barrial Pajarito Centralidad Barrial Lusitania Centralidad Barrial Monteclaro Áreacívica y representativa barrial Parques lineales de quebrada Equipamientos de salud nivel I Equipamientos de educación basica y media vocacional Parque recreativo Parque infantil Unidad Básica Comunitaria Barrial Todo equipamiento diferente a los enunciados aquí se prodrán ubicar en el polígono según lo establezca el Plan Especial de Equipamientos, y en su defecto, las directrices impartidas por Planeación, previo análisis del mismo. 6.5.

Accesibilidad

Como se dijo en el diagnóstico, uno de los mayores problemas del área de planificación es la accesibilidad vehicular en general y especialmente para el acceso de vehículos de transporte público, dadas las condiciones técnicas de las vías aledañas existentes, las barreras geotécnicas y urbanísticas (urbanizaciones construidas) presentes, las pendientes topográficas y las condiciones hidrográficas. Después de varios análisis y trazados, se plantea un corredor de transporte público como puede observarse en el plano “Sistema Vial y de Transporte”, anexo a este informe, que a la vez será el definido como la vía estructurante aprobada en el Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad (POT). Descripción del Trazado del Corredor de Transporte Público.

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El corredor inicia el paso por el límite noroccidental del área de planificación en el Centro de Atención al Mayor Indigente con Limitación Física o Mental y atraviesa en sentido occidente - oriente hasta la quebrada La Puerta que es el límite suroriental del plan parcial, definiéndose así el paso de la vía estructurante por la zona de expansión Z2-DE4 del POT. De esta quebrada continúa por la vía al Cucaracho y la vía a Pajarito (calle 64), hasta llegar a la carrera 94B en la urbanización La Campiña. En este tramo se plantea una vía de doble calzada de circulación con separador central, en donde una calzada tendrá el carácter de vía colectora como las demás formuladas para el plan y la otra calzada será exclusiva para el funcionamiento futuro del transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), por lo que hasta este punto sólo será necesario construir una sola calzada inicialmente y reservar la faja requerida para el TMMC. Del cruce de la carrera 94B con la calle 64, el sistema de doble calzada se bifurca, dejando que la calzada colectora se integre a la carretera al mar por la vía a Pajarito o por la vía de acceso a la urbanización La Campiña. La otra calzada para el TMMC, que a su vez servirá como corredor de transporte público, continuará por la carrera 94B hasta llegar a la vía a La Pola, siendo necesario realizar una ampliación vial que implicará la adquisición total de 14 viviendas y la readecuación y reposición de parqueaderos públicos de la urbanización La Campiña, tal como puede verse en el plano arriba enunciado. Desde la intersección con la vía a La Pola, hasta la carretera al Mar, se plantea la construcción de una vía que se empalma a la futura vía Longitudinal Occidental, desplazándose por esta y efectuándose un empalme provisional a la carretera al Mar, desarrollándose por la margen sur de la quebrada La Gómez. Así, se tendrá que construir una vía con una longitud de 1.0 kilometro y sección de vía colectora (17.00 m públicos). Hasta este punto se ha descrito de manera general, un corredor factible de implementar, con condiciones técnicas para operación del transporte público actual y del futuro transporte masivo de mediana capacidad. De aquí en adelante, se plantea la continuidad del corredor por la actual vía a la Carretera al Mar, hasta la Avenida 80-81 con la calle 65, lo que implica realizar un análisis con dos escenarios diferentes en el tiempo que permitirán definir un planteamiento acorde con las condiciones actuales y venideras. Primera situación: Actual carretera al mar como acceso al plan parcial y desarrollos urbanísticos del sector y al mismo tiempo como parte de la vía Aburrá - Río Cauca o Túnel a Occidente. En estas condiciones como se planteó en el diagnóstico, es indispensable la ampliación de la carretera al Mar desde la quebrada La Gómez hasta la intersección de la Avenida 80-81 con la calle 65 y la construcción de un puente de doble calzada, en esta intersección. Esto significaría ampliar 2.650 m. de vía, adquisición de fajas del orden de 16.000 m² construidas y 8.000 m² no construidas con un costo estimado de $12.000 millones, más el costo de obras civiles del intercambio estimadas en $6.000 millones, conformándose un estimativo total de $18.000 millones. El realizar esta ampliación prácticamente perpetuaría el funcionamiento de la vía como conexión Aburrá - Río Cauca, que como se planteó en el diagnóstico no DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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sería deseable por las implicaciones ambientales y funcionales que generará el nuevo tipo de vehículo de carga (tractomulas) que se desplazará entre Urabá y Medellín, además del impacto social debido a la ampliación requerida. Segundo escenario: se construye el tramo diseñado K0 + 000 al K4 + 100 de la vía de conexión Aburrá - Río Cauca. En este caso, todo el tráfico regional y de carga pasaría a esta vía e incluso todo el tráfico generado por el desarrollo urbanístico del costado occidental del plan parcial, colectado por la vía Centralidad - Carretera al Mar, lo que no obligaría en el mediano plazo a la ampliación de la Carretera al Mar en el tramo que se analiza, pero sí sería necesario construir un puente de una sola calzada bidireccional en la intersección de la Avenida 80-81 con la calle 65, con un costo estimado de $3.200 millones (ver plano Propuesta de Intercambio Vial en la Avenida 80-81 con la Calle 65). Este puente en un futuro se utilizaría como vía exclusiva para el corredor de TMMC planteado en el POT por la carrera 80, requerido para la movilidad de la parte alta de la zona noroccidental de la ciudad. Con esta situación, la actual Carretera al Mar, se podría adecuar como un corredor de transporte público principalmente, con todo el amoblamiento urbano requerido para ello. Estas dos situaciones planteadas deberán precisarse aún más en su propuesta física y económica para ser discutidas y analizadas por el Comité de Proyectos Viales y sea cual fuere la decisión, la Administración deberá comprometer los recursos y realizar la gestión necesaria para garantizar la construcción de la alternativa definida y así tener completamente resuelto el problema de la accesibilidad a la zona de expansión sin causar impactos negativos a los habitantes del sector y a los futuros habitantes de los desarrollos resultantes del plan parcial. Propuesta de Intercambio Vial en la Avenida 80-81 por Calle 65. Igualmente se presenta una propuesta de intercambio vial para el cruce de la Avenida 80-81 con la calle 65, consistente en un cruce a nivel con 3 fases semafóricas y un puente con una calzada inicial de 7.30 metros sobre la calle 65 (ver plano anexo Propuesta de Intercambio en la Avenida 80-81 con Calle 65). La propuesta del intercambio está basada en aforos realizados en el año 1996, los cuales muestran que en lo sentidos norte - sur y sur - norte, es decir a lo largo de la Avenida 80-81, se desplazan el 32% del volumen total de vehículos que pasan por la intersección, por lo que se propone el puente para atender esta demanda, funcionando en doble sentido de circulación. Sistema Vial al Interior del Plan Parcial Inicialmente, se ve claramente planteada una vía principal de atravesamiento del plan parcial a media ladera, que corresponde a la actual vía al Cucaracho.

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Así mismo, definidos en el diagnóstico los posibles puntos de conexión del área de planificación con la red vial existente y en construcción, se plantean unos ejes con pendientes longitudinales aptas para la operación de vehículos de transporte público que permitan la integración total y directa de los nuevos desarrollos con estas puertas o accesos. Estas puertas son las siguientes: Túnel a Occidente (Liceo Santa Margarita): será la puerta de conexión futura al proyecto Aburrá - Río Cauca, que permitirá además la accesibilidad e integración del plan parcial a la ciudad a través del tramo K0+000 al K4+100, el cual se tiene aplazado en su construcción. San Cristóbal (Carretera al Mar con la vía al Cucaracho): Permitirá la conexión con la cabecera del corregimiento de San Cristóbal y posibilidad de salida de la zona por la vía a San Javier – La Loma en caso de algún problema de cierre total de la actual Carretera al Mar. La Puerta (Vía al Cucaracho con la quebrada La Puerta): Es el acceso desde el oriente a la mayor parte de la zona de expansión, es punto de paso del futuro sistema de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), lo que lo convierte en una de las principales puertas del Plan Parcial. La Campiña (Calle 64C con carrera 96): Es el punto de integración con la actual vía a Pajarito. Las Hamacas: da acceso por el costado norte del plan parcial

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La Pola (Calle 65C con carrera 95 Centro de Atención al Menor Infractor): Da acceso a la faja de terreno más al oriente del plan (entre las quebradas La Corcovada y La Gómez). El resultado de integrar todas estas puertas y la vía al Cucaracho, con un trazado vial que cumpla condiciones técnicas para la operación de transporte público, es el que puede observarse en el plano de la planta general Sistema Vial. En él que se aprecia una intersección entre el sistema suroccidental - nororiental (puertas de acceso Túnel a Occidente - Las Hamacas – La Campiña) y la vía estructurante o sistema noroccidental – suroriental (acceso La Puerta), que presenta una situación favorable para plantear una centralidad alrededor de este nodo. 6.5.1.

Criterios de Alineamiento Horizontal y Vertical

Las especificaciones técnicas del prediseño horizontal y vertical de las vías propuestas al interior del plan parcial, buscan generar una infraestructura vial para la operación de vehículos de transporte público. Por tal motivo, se debe garantizar condiciones para una velocidad máxima de 40 kilómetros por hora y unas pendientes longitudinales máximas del 12% (como promedio ponderado), llegando hasta el 16% en tramos no mayores a 100 metros. En la etapa de diseño, se debe buscar mejorar las pendientes de las vías prediseñadas, para que se ajusten totalmente a estos criterios funcionales. Secciones transversales. Todas las vías planteadas tendrán el carácter de vías colectoras con las siguientes secciones transversales: Sección vial general Calzada Zonas verdes laterales Andenes laterales Total público Antejardines laterales

7.00 m 3.00 m c/u 2.00 m c/u 17.00 m 3.00 m c/u

Dadas las condiciones topográficas de la zona y las recomendaciones geotécnicas, la sección transversal propuesta es 1,00m menor a la aprobada en el Plan de Ordenamiento Territorial para este tipo de vías, buscando diminuir la altura de los cortes del talud, pero cuidando la funcionalidad de la sección, tanto para espacio público, como para la operación de transporte público, como puede apreciarse en el planteamiento general de la sección y que se deberá analizar en la etapa de diseños. Sección vía estructurante Esta vía, por tener el carácter de corredor de transporte masivo de mediana capacidad (TMMC), y al mismo tiempo de vía colectora tendrá la siguiente sección: DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Dos calzadas Separador central Andenes laterales Total público Antejardines laterales

7.00 m c/u 4.00 m 4.00 m c/u 26.00 m 3.00 m c/u

Al igual que en el caso anterior, se deben brindar las garantías de flexibilidad en el momento del diseño propiamente dicho para que cumpla con su función. En el esquema del planteamiento general de la sección, pude verse el tramiento en los sitios de estaciones. Para todo el sistema vial principal (colector y estructutante) la conformación de taludes se tomaron pendientes transversales de 1 Vertical a 0.75 Horizontal para cortes y de 1V a 1,5H para llenos, basados en los conocimientos que de la zona tiene el ingeniero geólogo del equipo, pero que deben ser definidos mediante un estudio geológico y geotécnico de cada eje vial propuesto. Se hace énfasis en la necesidad de estudios de detalle para la elaboración de los diseños, dadas las condiciones morfológicas, geotécnicas e hidrográficas que presenta el área a desarrollar urbanísticamente. Sección Senderos Públicos Para la movilidad peatonal, se presenta en el plano “Estructura del Espacio Público”, un circuito de senderos públicos, apoyados en el sistema vial, que deberán respetar la siguiente sección transversal: Anden central Zonas verdes laterales

3,00 m 3,50 m

Las zonas verdes podrán ser implementadas en talud y debidamente arborizadas. 6.5.2.

Sistema Vial

6.5.2.1.

Descripción

El prediseño vial elaborado para estos ejes, se basó en la cartografía digital SIGAME restituida en escala 1:2000, por lo que todos los pasos sobre las quebradas deberán precisarse en la etapa de diseño. Asimismo, quedarán sujetos de definición, las dimensiones y el tipo de las estructuras de paso de las quebradas (tuberías, boxcoulverts, pontones o puentes), hasta tanto se realicen los estudios hidrográficos y los respectivos diseños hidráulicos. Vía La Montaña: Es la vía colectora para atender el flujo vehicular de los desarrollos urbanísticos de los lotes al extremo oriental del área de planificación, que se integra por el acceso o puerta La Pola. En el prediseño elaborado, la pendiente longitudinal resultante en casi toda su longitud fue del 16,4%, no cumpliendo con las condiciones técnicas para la operación de transporte público. La dificultad radica a que en la parte baja del eje, la vía se desarrolla entre dos zonas inestables, impidiendo dar mayor DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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recorrido curvilíneo para salvar la diferencia de nivel con la pendiente adecuada. Será entonces en la etapa de diseño, cuando se tengan los estudios geológicos y geotécnicos que permitan precisar la delimitación de los sectores inestables, que se deberá redefinir esta vía para que cumpla con las condiciones técnicas exigidas. Vía Pajarito – La Campiña: Este eje conecta el acceso de Las Hamacas con el de la Campiña, generando un mejor alineamiento vertical que el que posee la vía actual a Pajarito, permitiendo el funcionamiento del transporte público que llevará gran beneficio para el barrio Pajarito dado que hoy no tienen ese servicio fundamental para una buena movilidad. El tramo existente para llegar desde el barrio Pajarito hasta Las Hamacas, se concibe como una vía de servicio. Vía Centralidad – Pajarito: Es el articulador del sector del barrio Pajarito con la centralidad zonal definida en el tema de espacio público. Presenta gran dificultad para el atravesamiento de la quebrada La Puerta, dada su inestabilidad de laderas, lo que implicará un puente con una longitud aproximada de 100,00 metros. Serán los estudios geológicos y geotécnicos, los que permitan determinar la dimensión real y el sistema estructural de este puente. Vía al Cucaracho: Permite la integración del desarrollo a la puerta San Cristóbal y a la centralidad zonal. Se une a la vía Estructurante dando continuidad hasta el acceso La Puerta. El hecho de atravesar de occidente a oriente la mayor parte del área de planificación, lo convierte en un eje estratégico para programar la ejecución del plan parcial. Sin embargo, se debe conectar a la malla vial existente lo que implica ampliarla hasta 13,00 metros, viéndose la necesidad de adquirir edificaciones y lotes por fuera del área del plan parcial. Vía Centralidad – Carretera al Mar: Permite la integración directa del sector noroccidental y la centralidad zonal, con el acceso Túnel a Occidente. Vía Nazareth: Planteada para el desarrollo de la finca Nazareth y la integración al transporte público del barrio Pedregal Bajo. Además permite el acceso a la centralidad barrial de Nazareth. Vía Estructurante: Es la vía del Plan de Ordenamiento Territorial que, dado que este no lo precisó en el territorio, este plan parcial define el atravesamiento por el área de planificación y propone su continuidad por fuera de esta (ver plano Sistema vial y de transporte), para que sea analizada por el Comité de Proyectos Viales de la oficina de Planeación. El plan parcial deberá realizar estudios geológicos y geotécnicos específicos en los tramos de paso de esta vía sobre las quebradas en general y especialmente sobre la quebrada La Puerta, dado que se debe prever desde ahora la factibilidad de implementación de un puente adicional al existente, requerido para el corredor de transporte masivo de mediana capacidad. Para esta vía será necesario construir parte de su sección pública total, para que pueda operar inicialmente como vía colectora.

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6.5.2.2

Estimativo de Cantidad de Obra

Se presentan los estimativos de las cantidades de obra que se producirán con la construcción de las vías al interior del plan parcial, en lo que respecta a movimiento de tierra, necesario para prever el tamaño requerido para depositar este material sobrante; las cantidades de área de taludes generados por los cortes y los llenos, que determinan la faja real requerida para la construcción de las vías. MOVIMIENTO DE TIERRA VIA

LONGITUD (M)

LA MONTAÑA

ANCHO DE BANCA (M)

1,082

PAJARITO - LA CAMPIÑA PAJARITO CENTRALIDAD

762 1,291

VIA AL CUCARACHO

883

CENTRALIDAD - C. AL MAR

910

NAZARETH

650

ESTRUCTURANTE (TRAMOS 1 Y 2)

1,560

17.00

6,720

46,600

53,320

17.00

15,614

13,788

29,402

17.00

19,600

18,914

38,514

17.00

7,618

16,433

24,051

17.00

19,849

9,399

29,248

17.00

6,841

8,832

15,673

26.00

12,145

23,384

35,529

88,387

137,350

225,737

7,138

TOTALES

TOTAL

MOVIMIENTO DE TIERRA (M3) LLENO CORTE

DIFERENCIA CORTES LLENOS

48,963

FAJAS ÁREADE TALUDES (M2)

VIA

LLENO LA MONTAÑA PAJARITO - LA CAMPIÑA PAJARITO - CENTRALIDAD VIA AL CUCARACHO CENTRALIDAD - C. AL MAR NAZARETH ESTRUCTURANTE (TRAMOS 1 Y 2) TOTALES

6.5.2.3.

TOTAL

CORTE

1,755

5,830

7,585

4,495

2,350

6,845

6,643

6,272

12,915

2,850

4,970

7,820

6,500

2,822

9,322

3,309

4,961

8,270

3,523

3,355

6,878

29,075

30,560

59,635

FAJAS (M2) 24,542 18,254 29,879 19,024 15,103 20,814 32,740 176,820

Estimativo de Costos de Obras Viales

Se presenta un cuadro resumen de los costos de construcción, diseño, interventoría y valor de las fajas de las vías internas del plan parcial, basado en DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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los precios de la Secretaría de Obras Públicas Municipales (ver cuadro de resumen). RESUMEN PRESUPUESTO DE VÍAS VIA

LONGITUD (M)

TOTAL ($)

LA MONTAÑA PAJARITO - LA CAMPIÑA PAJARITO - CENTRALIDAD VIA AL CUCARACHO CENTRALIDAD - C. AL MAR NAZARETH ESTRUCTURANTE (CALZADA COLECTORA)

1,082 762 1,291 883 910 650 1,560

1,502,023,000 1,113,929,000 4,366,723,000 1,456,271,000 1,456,139,000 1,225,803,000 2,509,652,000

TOTALES

7,138

13,630,540,000.0

Los cálculos pormenorizados de cada vía, pueden verse en el informe de memoria de cálculos, tanto de las cantidades de obra, como de los presupuestos de construcción. 6.5.3.

Estimativos de Transporte y Tránsito

De acuerdo con las estimaciones iniciales de viviendas a construir y proyecciones de población, se presenta el siguiente cuadro de necesidades en materia de transporte que requerirán los futuros habitantes y el volumen de tránsito que se obtendrá cuando se consoliden los desarrollos en el tiempo. Cabe anotar que la norma de parqueaderos propuesta (1 por cada 6 viviendas), se definió con base en un estudio sobre las urbanizaciones de vivienda de interés social del sector, en el cual se aprecia que en la mayoría de los casos analizados se ha dado una utilización de las celdas construidas del 90%, lo que de por sí da muestras del acierto de la norma. También, por análisis en urbanizaciones en la ciudad, se ha encontrado que aproximadamente entre un 50% y 70% de los vehículos en dichas urbanizaciones salen o regresan en las horas pico. Así mismo es importante decir que el número de viajes promedio por persona día (1,37 viajes persona día) fue tomado de los resultados del estudio de origen destino realizados por el Metro y el Municipio de Medellín en el año 2000. ESTIMATIVOS DE TRANSPORTE Y TRÁNSITO VIVIENDAS NUEVAS VIVIENDAS ASENTAMIENTOS TOTAL VIVIENDAS POBLACIÓN (4.00 hab/viv)

NECESIDADES EN TRANSPORTE PÚBLICO

FLUJO VEHICULAR

Nº VIAJES PERSONA DIA 1,37

TOTAL VIAJES DIA 137.340

CAPACIDAD BUS 60 80 100 NORMA (PARQ/VIV) 1/6 No VEH HORA PICO (50%) 1.880

TOTAL BUSES 229 172 137 Nº CELDAS 4.177 ÁREA PARQUEO (20 M2 VEH) 83540

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

24.500 562 25.062 112.248 TOTAL VIAJES – HORA PICO(10%) 13.734 ÁREA DEPÓSITO (100 M2 BUS) 22.890 17.167 13.734 OCUPACIÓN (90%) 3.759

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SUELO EN VÍAS POR UNIDAD DE GESTIÓN LONGITUD (M) U. G.

VÍA

II

Nazareth Cucaracho Estructurante TOTAL Estructurante Cucaracho

III

Cucaracho Centralidad - C. Al Mar

IV

Estructurante Pajarito-Centralidad

I

V

VI

TOTAL TOTAL TOTAL Estructurante Centralidad - C. Al Mar

TOTAL Pajarito-Centralidad Pajarito-Campiña Estructurante

TOTAL VII

VIII

Pajarito-Centralidad Pajarito-Campiña

TOTAL La Montaña

TOTAL SUBTOTAL

NO COMPARTIDA COMPARTIDA 650.00 30.00 85.00 342.00 1,022.00 85.00 541.00 90.00 541.00 90.00 678.00 175.00 860.00 1,538.00 175.00 250.00 470.00 720.00 0.00 300.00 50 350.00 0.00 710.00 190.00 130.00 1,030.00 0.00 110.00 570.00 680.00 0.00 1,082.00 1,082.00

0.00

6,963.00

350.00 7138

TOTAL

ÁREAFAJAS (M2) 16,300 1,562 10,787 28,649 17,064 970 18,033 16,492 18,400 34,893 7,885 10,878 18,763 9578 1078 10,656 16,432 4,552 4,100 25,084 2,546 13,655 16,200 24,542 24,542

176,820

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

161

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VÍAS POR UNIDAD DE GESTIÓN LONGITUD (M) U. G.

VÍA

NO COMPARTIDA

Nazareth

I

650.00

Cucaracho

30.00

Estructurante

1,022.00

Estructurante

III

Cucaracho

90.00

TOTAL

541.00

90.00

Cucaracho

678.00

175.00

Centralidad - C. al Mar

860.00

V

1,538.00

Estructurante

250.00

Pajarito-Centralidad

470.00

TOTAL

720.00

Estructurante

300.00

Centralidad - C al Mar

TOTAL

350.00

Pajarito-Centralidad

710.00

Pajarito-Campiña

190.00

Estructurante

130.00

VII

110.00

Pajarito-Campiña

570.00

TOTAL

680.00

549,137 1,894,509

1,605,664

868,664

1,649,230

74,215 942,880

1,649,230

1,262,486

1,600,152

1,376,131 2,638,616

1,605,664

401,416

3,385,057

1,590,977 1,992,393

1,605,664

481,699

1,600,152

80,008 561,707

3,385,057

2,403,390

1,465,697

278,482

1,605,664

208,736 2,890,609

3,385,057

372,356

1,465,697

835,447

0.00

La Montaña

1,082.00

TOTAL

1,082.00

0.00

6,963.00

350.00

TOTAL

1,605,664

0.00

1,207,804 1,388,191

VIII

SUBTOTAL

119,569

0.00

1,030.00

Pajarito-Centralidad

1,649,230

0.00

VI

TOTAL

1,225,803

175.00

50.00

7,138.00

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

TOTAL (EN MILES $)

1,885,851

85.00

541.00

TOTAL

IV

85.00

342.00

TOTAL

II

COMPARTIDA

COSTO/M.L ($) VIAS

1,502,023 1,502,023 13,630,540

162

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6.6.

Servicios Públicos

La prestación de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía, gas y telecomunicaciones en el área de planificación del Plan Parcial de Pajarito estará a cargo de las Empresas Públicas de Medellín, al efecto se adjuntan, en anexo, la disponibilidad de servicios de acueducto y alcantarillado, la estimación presupuestal del costo de construcción que incluye redes y acometidas, el valor estimado a cobrar por vivienda, la propuesta para la financiación de los servicios y los planos de las redes de acuerdo con el diseño de las vías estructurantes del Plan. Empresas Públicas de Medellín informa que el área del Plan Parcial será abastecida con el tanque Pajarito, localizado en la cota de servicio 1920 m.s.n.m., el cual ya se encuentra construido y será alimentado por bombeo desde el tanque Cucaracho, obras que las Empresas Públicas tiene programadas para finalizar durante el primer semestre del año 2002. El tanque Pajarito cuenta con una capacidad de 2000 metros cúbicos en su primera etapa. El agua es transportada desde la planta de potabilización Manantiales, en operación normal, o desde las plantas Ayurá o San Cristóbal para diferentes condiciones de operación del sistema interconectado. Las Empresas Públicas de Medellín posibilitan el desarrollo del sector con la recolección y el transporte de las aguas residuales mediante un sistema de alcantarillado convencional, constituido por redes secundarias y colectores integrados al sistema de colectores e interceptores existente, acorde con el Plan Parcial. En la actualidad se encuentra en ejecución un contrato celebrado por Empresas Públicas para el diseño del colector principal y las demás redes se diseñarán y construirán acorde con lo definido en el presente Plan Parcial y las necesidades del sector. En documentos anexos se incluyen el certificado de disponibilidad para la prestación de los servicios públicos y los planos con la propuesta de las redes principales de acueducto y alcantarillado expedidos por Las Empresas Públicas de Medellín, estos documentos garantizan la dotación de los servicios públicos por esta empresa, sin embargo, el trazado definitivo de las redes depende de los diseños finales de las urbanizaciones.

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7.

ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PRIVADO

Descripción General El suelo privado es el que resulta de descontar del suelo desarrollable o área bruta del proyecto, (1´881.577 m²), lo correspondiente a suelo a ceder para equipamientos y áreas ambientales, (329.271 m²), para vías vehiculares, (176.820 m²) y para vías peatonales públicas, (69.540 m²). En este Plan asciende a.1.305.946 mts². Sobre el suelo privado se desarrollan los nuevos proyectos de vivienda y locales comerciales, Se explica a continuación el procedimiento que se adelanto para definir las áreas privadas en la totalidad del suelo a desarrollar y en cada una de las unidades de gestión, así como las condiciones que se tuvieron en cuenta para calcular el potencial de nuevas áreas construidas, las cuales se resumen en el cuadro “Indicadores del Proyecto”, ver plano “Unidades de Gestión” De la totalidad del área de planificación, 2.305.176 m², se descuenta el área de las edificaciones y áreas de manejo especial consolidadas, (Asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y Liceo Santa Margarita), quedando 1.881.577 m² para el desarrollo de las nuevas viviendas y centralidades. Se descuentan de la cifra anterior los suelos a ceder y los correspondientes a vías estructurantes y peatonales públicas resultando de esta forma el suelo privado para nuevos desarrollos. El suelo a ceder se calcula teniendo en cuenta el articulo 23º del Acuerdo 23 del 2000, el cual establece para el tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de expansión, cesiones de 16,5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados de construcción en vivienda con un mínimo del 18% del área bruta. Para otros usos (locales comerciales, oficinas, consultorios, etc.), 9 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados de construcción o mínimo el 10% del área bruta. En los desarrollos mixtos como es este plan parcial, la cesión de suelo se hace proporcional a lo construido en cada uso. Conforme con lo anterior el suelo a ceder asciende a 329.271 m² de los cuales 86.873 m² son suelos estables para la construcción de equipamientos y 242.398,0 m² son suelos ambientales públicos. Ver Cuadro “Suelo a ceder por Unidad de Gestión”. Las vías estructurantes del proyecto, para el transporte de mediana capacidad y colectoras, ocupan 176.820 m² de suelo, las vías peatonales públicas 69540 m², a partir de estas se propondrán en las diferentes unidades las vías de servicio que se requieran para el acceso a las viviendas. Ver Cuadro “Suelo en Vías por Unidad de Gestión”. El suelo privado para el desarrollo de las urbanizaciones, asciende a 1.305.946 m², incluye suelos con restricciones ambientales, (676.832 m² con aptitud geológica D, E y retiros a redes de alta tensión) y suelos aptos para ocupar con edificaciones, (629.115 m² con aptitud geológica B y C). Estos últimos se ocuparan con edificaciones para vivienda y para locales de uso múltiple.

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SUELO PRIVADO POR UNIDAD DE GESTIÓN Unidad de UG 1 Gestión Total Suelo 192.910 Privado Estable 74.646

UG 2

UG 3

UG 4

UG 5

UG 6

UG 7

UG 8

TOTAL

213.739

166.503

161.493

91.721

173.257

88.504 217.820 1.305.946

59.918

127.175

77.477

49.992

97.609

62.280

80.018

629.115

Ambiental 118.264

153.821

39.327

84.017

41.729

75.648

26.224 137.802

676.832

La proporción de suelo estable que se destina a vivienda y a actividad múltiple se toma del planteamiento urbanístico teniendo en cuenta el suelo para actividad múltiple definido para cada una de las centralidades y el suelo que se reserva para la construcción de vivienda en el mismo: Suelo en vivienda 538.926 m² y suelo en actividad múltiple 90.189 m². No sobra aclarar en este punto que conforme lo establece el Acuerdo 62 de 1999 se podrán desarrollar locales comerciales en suelo residencial y viviendas en áreas de actividad múltiple, los usos del suelo se rigen por la asignación de usos del suelo para las diferentes categorías de suelo del Acuerdo 62 de 1999.. El potencial de desarrollo del proyecto en términos de cantidad de viviendas y de área construida en locales se calcula con base en los siguientes criterios: VIVIENDAS: Edificaciones multifamiliares en 6 pisos. Teniendo en cuenta la pendiente de los terrenos, las edificaciones podrían tener alturas hasta siete pisos con acceso por el tercer nivel, se subiría máximo 5 pisos por escalas y no se requeriría la utilización de ascensores. Este tipo de edificio se está construyendo en algunos proyectos próximos al plan en condiciones semejantes de pendiente. Edificaciones apÁreadas, continuas. Se consideraron retiros frontales de 12 metros entre edificaciones, no se tuvieron en cuenta retiros laterales. Obligaciones de parqueo de una celda por cada 6 viviendas. Apartamentos con área construida promedio de 45 m² y adicionalmente el 10% de esta en áreas comunes de circulación. 4 apartamentos por piso. Con base en los datos anteriores se calcula el suelo que se requiere por cada vivienda en los suelos desarrollados con edificaciones multifamiliares y el total de viviendas en estos suelos. Para calcular el total de viviendas en las ocho unidades de gestión, se adicionan a las anteriores las que se pueden construir en los pisos superiores de las áreas de actividad múltiple, y los índices de ocupación, construcción y densidad en área bruta y neta. Como resultado se obtienen 27.971 viviendas en edificaciones de seis pisos de altura más dos pisos con vivienda en áreas de actividad múltiple. Área Construida en Locales Comerciales: Se podrán desarrollar 67.641 m² de locales comerciales en edificaciones de 2 pisos de altura y 50% de ocupación.

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De conformidad con el acuerdo 23 de 2000, y la ficha Z2-DE4, el aprovechamiento máximo para la totalidad del área de planeamiento correspondiente al Plan Parcial Pajarito es 0,8 para vivienda y 0,3 para otros usos. Luego de adelantar el análisis en cada una de las unidades de gestión de la potencialidad del suelo, la factibilidad de desarrollo y la estructura de espacios públicos y privados, se determinó el aprovechamiento óptimo para cada una de las unidades de gestión de forma que permita la viabilidad económica de los proyectos y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Este último a su vez, determina las cesiones y obligaciones urbanísticas para la totalidad del desarrollo y para cada una de las unidades de gestión. Este aprovechamiento óptimo es el aprovechamiento medio conforme lo establece el artículo 13º del Decreto 1212 de 2000. Los aprovechamientos medios resultantes del ejercicio descrito anteriormente para cada unidad de gestión y para la totalidad del suelo a desarrollar, en índice y en metros cuadrados construidos, se consignan en el cuadro que aparece a continuación. APROVECHAMIENTOS MEDIOS Unidad de Gestión

UG 1

UG 2

UG 3

UG 4

UG 5

UG 6

UG 7

UG 8

TOTAL

Indice C. en vivienda

0.57

0.51

0.74

0.65

0.45

0.95

1.07

0.61

0.67

238.722

141.651

92.941

209.739

133.042

166.632

1258.684

m² construidos 145.358 130.600 en vivienda Indice C. en otros usos

0.040

0.001

0.072

0.074

0.046

0.009

0.014

0.017

0.04

m² construidos en otros usos

10.373

133

22.926

16.192

9.542

1.990

1.731

4.755

67.641

Indice C. total

0.60

0.51

0.82

0.73

0.50

0.95

1.09

0.62

0.70

261.648

157.843

102.483

211.729

134.773

171.387

1326.325

m² construidos 155.731 130.732 totales

Las unidades de gestión cuyo aprovechamiento medio sea inferior a 0,8 para vivienda y 0,3 para otros usos, podrán utilizar estos aprovechamientos máximos de 0,8 y 0,3, siempre que cedan suelo adicional al establecido en la tabla “Suelo a Ceder por Unidad de Gestión” incluida en el artículo 56º. El suelo adicional a ceder se determina de la siguiente forma: 16.5 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en vivienda. 9 m² de suelo por cada 100 metros cuadrados construidos en otros usos. Estos suelos adicionales se cederán al interior del área de planificación vinculado a las centralidades o parques ambientales, se repartirá en suelo estable y suelo ambiental con las mismas proporciones de los suelos cedidos en todo el plan. Para las obligaciones de construcción se aplicará lo dispuesto en el artículo 24 del Acuerdo 23 de 2000. Tanto el aprovechamiento como las áreas de cesión adicionales, deberán definirse con la licencia de urbanismo. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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El Departamento Administrativo de Planeación aprobará la localización y destinación de las áreas a ceder adicionales.

PLAN PARCIAL DE PAJARITO INDICADORES DEL PROYECTO CALCULO CON OBLIGACIONES EN UN PORCENTAJE DEL ÁREA BRUTA DEL LOTE. (18% PARA USO RESIDENCIAL Y 10% EN OTROS USOS) Unidad de Gestión UG 1 UG 2 UG 3 UG 4 UG 5 UG 6 UG 7 UG 8 TOTAL Área de Planeamiento 2,305,176 Áreas asentamientos 423,599 consolidados Área desarrollable (A.B.) 258,010 257,000 320,438 216,600 206,527 223,566 124,078 275,358 1,881,577 Estable B+C 121,993 89,428 172,993 112,923 69,849 136,601 86,414 112,747 902,948 Ambiental 136,017 167,571 147,445 106,124 136,678 84,518 37,664 162,612 978,628 D+E+AltaTension. Área a ceder 29,552 18,768 102,832 32,774 85,580 20,895 12,814 26,056 329,271 Estable 17,298 11,077 10,924 15,584 9,201 10,489 4,714 7,587 86,873 Ambiental 12,254 7,691 91,908 17,190 76,379 10,406 8,100 18,469 242,398 Vias 28,649 18,033 34,893 18,763 10,656 25,084 16,200 24,542 176,820 Peatonales, total suelo en m² 6,900 6,460 16,210 3,570 18,570 4,330 6,560 6,940 69,540 estables m² 1,400 400 1,100 3,420 3,220 600 10,140 ambiental m² 5,500 6,060 16,210 2,470 18,570 910 3,340 6,340 59,400 Suelo Privado vivienda y 192,910 213,739 166,503 161,493 91,721 173,257 88,504 217,820 1,305,946 comercio Estable 74,646 59,918 127,175 77,477 49,992 97,609 62,280 80,018 629,115 Ambiental 118,264 153,821 39,327 84,017 41,729 75,648 26,224 137,802 676,832 Suelo estable 74,646 59,918 127,175 77,477 49,992 97,609 62,280 80,018 629,115 En vivienda 60,816 59,741 96,607 55,887 37,270 94,956 59,972 73,678 538,926 A. múltiple 13,830.2 177 30,568 21,590 12,723 2,653 2,308 6,340 90,189

Edificio de 8 pisos, 4 viviendas por piso y en áreas de actividad múltiple 1.5 pisos en promedio para comercio y 2 en vivienda Pisos 6-viviendas de 45M² Suelo por vivienda Total Viviendas Área Construida en vivienda Área Construida en locales en A.M. Viviendas en A.M. Área Construida total Indice constucción en AB Suelo ocupado en vivienda+ A.M. I. Ocupación (AB) Densidad Bruta viv./ha.

6 6 6 6 27.5 27.5 27.5 27.5 3,230 2,902 5,305 3,148 145,358 130,600 238,722 141,651 10373 133 22926 16192

6 6 6 6 27.5 27.5 27.5 27.5 2,065 4,661 2,956 3,703 92,941 209,739 133,042 166,632 9542 1990 1731 4755

6 27.5 27,971 1,258,684 67641

285 4 629 444 262 55 47 130 1856 155731 130732 261648 157843 102483 211729 134773 171387 1326325 0.60 0.51 0.82 0.73 0.50 0.95 1.09 0.62 0.70 31,141.4 21,855.0 55,071.1 34,403.4 21,851.5 36,283.0 23,327.7 30,941.9 254,874.9 0.12 125

0.09 113

0.17 166

0.16 145

0.11 100

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

0.16 208

0.19 238

0.11 134

0.14 149

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8.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

8.1.

La Valoración del Suelo

En el proceso de formulación de Planes Parciales, especialmente en aquellos ubicados en suelo de expansión, la valoración del suelo bruto que compone el área de planeamiento, constituye el punto clave de partida para la determinación de la viabilidad de ejecución de los proyectos urbanísticos que conformen el Plan. En este mismo sentido, en el proceso de negociación entre propietarios y constructores, la determinación de un precio base de referencia del suelo y de las construcciones existentes para la valoración de los inmuebles a aportar, es el factor que garantiza a futuro la participación de unos y otros en forma equitativa en los proyectos urbanísticos. Desde la concepción del Plan de Ordenamiento Territorial se establecieron los lineamientos generales que permiten un tratamiento equitativo entre los diferentes propietarios del suelo involucrados dentro de un plan parcial, en función de las características geomorfológicas de los terrenos especialmente en los casos del suelo clasificado como de expansión. El cálculo de las edificabilidades en función de un índice de construcción único, relacionado con el área bruta del polígono, distribuye en forma homogénea el potencial de desarrollo entre todo el suelo del polígono, estableciendo una relación directa entre el área bruta del suelo y la cantidad de metros cuadrados de construcción que potencialmente pueden desarrollarse en cada predio, sin considerar inicialmente las limitaciones de éstos por estabilidad. Este hecho en sí mismo, pone en igualdad de condiciones a todos los propietarios frente a la norma de construcción y cualquier proceso, privado o publico, de negociación. Un segundo elemento, aplicado en la formulación de este Plan, consiste en la definición de un valor monetario único de referencia por metro cuadrado del suelo del polígono Z2-DE4, establecido para la tipología con mayor capacidad de desarrollo, que en este caso corresponde a los suelos tipo B; dicho valor asciende a 18.000 pesos corrientes por metro cuadrado, obtenido de los avalúos comerciales elaborados para la zona por el Departamento de Catastro adscrito a la Secretaría de Hacienda Municipal, en octubre del año 2001. Para establecer los valores totales por predio se retomó la clasificación del suelo según la clasificación de la aptitud geomorfológica, que para la zona identifica: suelos tipo B y C con la mayor capacidad portante, tipo D asociados a suelos con procesos de inestabilidad y en algunos casos alto riesgo, tipo E referidos a retiros de quebradas, y por último aquellos afectados por líneas de Alta Tensión que limita su utilización. El valor para cada uno de estos tipos se determinó aplicando porcentajes diferenciales sobre el valor único de referencia, con base en el grado general de afectación atribuido a cada tipología de suelo En cuanto a las edificaciones existentes se retomaron tanto las áreas construidas identificadas en los avalúos realizados, así como los valores monetarios por metro cuadrado de construcción.

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La cuantificación del valor de los inmuebles utilizada, tanto en el Reparto como en la Evaluación Financiera, se elaboró a partir del precio de referencia, aplicando factores de ajuste en función de la tipología del suelo, como se presenta en la tabla siguiente. Precio de Suelo tipo B Suelo tipo C Suelo tipo D Suelo tipo E Alta Tensión Referencia 18.000

100%

100%

10%

30%

20%

18000

18000

1800

5400

3.600

Con base en los criterios expuestos se construyó la tabla de valores totales por predio y por tipo de suelo. El valor total de los inmuebles involucrados en el plan parcial asciende a 22.665’389.440 pesos, de los cuales el suelo bruto es 20’182.429.440 pesos y las construcciones existentes 2’482.960.000. La tabla siguiente sintetiza la distribución del valor de los inmuebles por unidad de gestión. RESUMEN SOBRE VALORES DEL SUELO Y CONSTRUCCIONES UNIDAD GESTIÓN

I II III IV V VI VII VIII Total

8.2.

VALOR SUELO B +C

VALOR SUELO D +E

VALOR SUELO ALTA TENSIÓN

VALOR TOTAL DEL SUELO

ÁREA VALOR CONST CONSTRUCCIÓN RUIDA

VALOR INMUEBLES

2,195,866,800 534,784,500 12,315,240 2,742,966,540 2,631 473,580,000 3,216,546,540 1,609,702,200 830,313,000 7,764,120 2,447,779,320 1,340 298,990,000 2,746,769,320 3,113,866,800 521,372,520 11,176,560 3,646,415,880 6,468 814,230,000 4,460,645,880 2,032,621,200 342,201,060 29,627,640 2,404,449,900 3,875 429,590,000 2,834,039,900 1,257,282,540 343,222,740 44,569,800 1,645,075,080 989 96,840,000 1,741,915,080 2,458,825,200 359,521,920 - 2,818,347,120 450 63,000,000 2,881,347,120 1,555,457,400 203,386,140 - 1,758,843,540 1,417 203,410,000 1,962,253,540 2,029,437,000 689,115,060 - 2,718,552,060 889 103,320,000 2,821,872,060 16,253,059,140 3,823,916,940 105,453,360 20,182,429,440 18,059 2,482,960,000 22,665,389,440

El Escenario para el Reparto

El modelo de ocupación del suelo para usos públicos y privados, propuesto en la formulación del Plan, permite definir los parámetros fundamentales para aplicar en forma metódica los principios de la ley en cuanto la distribución equitativa de cargas y beneficios entre los propietarios del suelo. En el modelo de ocupación del suelo propuesto se articulan las condiciones físico ambientales y las directrices de ordenamiento y desarrollo establecidas por el POT para el polígono en particular y para el suelo de expansión en general, expresadas en función de aprovechamientos, cesiones urbanísticas y demás normas de edificabilidad. Bajo este referente se adoptó la hipótesis general de desarrollo, en la cual se parte del supuesto teórico sobre índices de construcción y de ocupación contenidos en las Fichas Resumen de Normatividad, adoptadas por el Acuerdo 23 de 2000. En primera instancia, del polígono total se separan los suelos clasificados como áreas consolidadas existentes que corresponden a los asentamientos de Pajarito, Pedregal Bajo y La Aurora, en razón de sus características físicas, ambientales y socioeconómicas que los aproximan a asentamientos de desarrollo incompleto. Para estos asentamientos se propone un proceso particular de planificación con instrumentos de gestión del suelo diferente a los aplicables para el resto del área DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

169

% DE DERECH OS

14.19% 12.12% 19.68% 12.50% 7.69% 12.71% 8.66% 12.45% 100.0%

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de planeamiento. Se excluyen además algunos equipamientos de reciente construcción y una urbanización aprobada. En segundo término, se parte del reconocimiento de las condiciones físico ambientales de todo el suelo que compone el polígono de Pajarito en cuanto geomorfología, red hídrica y cobertura vegetal para determinar la cantidad de suelo estable susceptible de ser ocupado con infraestructuras y edificaciones. A este suelo se le descuentan los suelos a ceder para vías, espacios públicos y equipamientos Bajo los parámetros de edificabilidad reglamentados, (índices de construcción y ocupación, retiros y obligaciones de parqueo), y la caracterización ambiental, se identificaron los suelos privados potencialmente útiles, la cantidad de vivienda potencial y la posibilidad de construir en otros usos de acuerdo con parámetros de ocupación (edificios en altura, con variantes de 5, 6 y 7 pisos), obligaciones urbanísticas de cesión de áreas libres por vivienda y comercio, construcción de equipamientos de uso colectivo y los requerimientos de parqueaderos. (Ver tabla Indicadores del Proyecto) Bajo este modelo se identifican escenarios de mínima y máxima ocupación que permiten previsualizar la conformación urbana del polígono por: el área construida en viviendas y otros usos, cantidad de viviendas, equipamientos requeridos, espacios públicos, índices de ocupación y construcción y densidades brutas y netas de vivienda. La tabla siguiente identifica la distribución del suelo objeto del planeamiento: DISTRIBUCIÓN DEL SUELO POR UNIDADES DE GESTION UNIDAD GESTION

I II III IV V VI VII VIII TOTAL

8.3

ÁREA TOTAL

SUELO PARA EQUIPAMIENTO S A CEDER

SUELO AMBIENTAL A CEDER

SUELO AMBIENTAL PRIVADO

SUELO PARA VIAS

SUELO PARA VIAS PEATONALES

ÁREA ÚTIL

258,010 257,000 320,438 216,600 206,527 223,566 124,078 275,358

17,298 11,077 10,924 15,584 9,201 10,489 4,714 7,587

12,254 7,691 91,908 17,190 76,379 10,406 8,100 18,469

118,264 153,821 39,327 84,017 41,729 75,648 26,224 137,802

28,649 18,033 34,893 18,763 10,656 25,084 16,200 24,542

6,900 6,460 16,210 3,570 18,570 4,330 6,560 6,940

74,646 59,918 127,175 77,477 49,992 97,609 62,280 80,018

1,881,577

86,873

242,398

676,832

176,820

69,540

629,115

Reparto de Cargas y Beneficios

La formulación del plan y el reparto de cargas y beneficios que en él se aplican se fundamentan en los principios establecidos en la ley en cuanto a la igualdad que todos los ciudadanos tienen frente a las normas urbanísticas, que consagran los planes de desarrollo y el ordenamiento del territorio, y que se sintetizan en los principios: La función social y ecológica de la propiedad La prevalencia del interés general sobre el particular La distribución equitativa de las cargas y los beneficios

DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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En el contexto de la ley 388, (artículos 38 y subsiguientes) se identifican como cargas correspondientes al desarrollo urbanístico, que serán objeto de reparto entre los propietarios de los inmuebles, las cesiones obligatorias y la realización de las obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado energía y teléfono, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios. Las cargas correspondientes al costo de construcción de la infraestructura vial principal y las redes matrices de servicios públicos, se distribuirán entre todos los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y en estos casos se podrá utilizar los mecanismos que garanticen el reparto equitativo de cargas y beneficios como contribución de valorización, participación en plusvalía, tarifas o impuesto predial u otro mecanismo que garantice el adecuado reparto. El mecanismo de reparto diseñado desde la ley, está orientado a disponer, en los planes parciales, el conjunto de acciones urbanísticas que garanticen la cesión y construcción de todos los elementos componentes del espacio público de la propuesta, mediante el concurso y aporte equitativo de cada uno de los propietarios del suelo en forma proporcional a los aprovechamientos asignados por el Plan para cada unidad de gestión o de actuación. En este, sentido el reparto está orientado a que todo el suelo involucrado en el polígono del plan parcial recibe un aprovechamiento y en la misma proporción contribuye con el desarrollo de los sistemas estructurantes y equipamientos colectivos. El Método Para la elaboración del Reparto de Cargas y Beneficios sé propone la utilización de una metodología específica para el Plan de Pajarito, mediante la cual se ponderan las cargas de los propietarios de las unidades de gestión, constituidas éstas por la totalidad del suelo público objeto de la intervención y los costos de construcción de los elementos constitutivos del espacio público, mediante la aplicación de un factor único de equivalencia (o punto) igual a 18.000 pesos, precio del metro cuadrado de suelo útil, factor que permite homologar con un solo valor todos los aportes de las diferentes unidades de gestión. Unidades de Gestión La definición de unidades de gestión tiene por objeto asociar o relacionar diferentes inmuebles, cuyas características físicas, prediación, y continuidad, en conjunto, permiten asumir las cargas derivadas del planteamiento urbanístico general o primario, con base en los aprovechamientos o edificabilidad asignados desde el modelo de ocupación del suelo definido por el plan y normatividad, acordes con la disponibilidad de suelos estables de cada unidad. Cuantificación de las Cargas por Suelo Público a Ceder El primer componente de las cargas está constituido por la totalidad del suelo público. Es el suelo que cede cada unidad de gestión para la construcción de vías públicas (vehiculares y peatonales, la construcción de equipamientos y para zonas verdes de uso público, ponderados conforme al indicador único de equivalencia utilizado para valorar el suelo. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

171

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VALOR DEL SUELO A CEDER UNIDAD DE GESTIÓN

I II III IV V VI VII VIII Total

COSTO DE SUELO PARA EQUIPAMIENTO

COSTO SUELO PARA VIAS PEATONALES

COSTO SUELO PARA VIAS

515,682,000 324,594,000 628,074,000 337,734,000 191,808,000 451,512,000 291,600,000 441,756,000 3,182,760,000

54,900,000 39,924,000 87,534,000 33,138,000 100,278,000 66,474,000 75,996,000 45,036,000 503,280,000

COSTO SUELO AMBIENTAL A CEDER

311,360,400 199,388,160 196,635,600 280,506,600 165,612,600 188,794,800 84,852,000 136,566,000 1,563,716,160

COSTO SUELO A CEDER

66,169,980 41,532,480 496,303,200 92,826,000 412,448,220 56,194,560 43,740,000 99,733,896 1,308,948,336

948,112,380 605,438,640 1,408,546,800 744,204,600 870,146,820 762,975,360 496,188,000 723,091,896 6,558,704,496

PUNTAJE POR SUELO A CEDER UNIDAD DE COSTO SUELO A PUNTAJE POR SUELO A GESTIÓN CEDER CEDER I 948,112,380 52,673 II 605,438,640 33,635 III IV V VI VII VIII Total

1,408,546,800 744,204,600 870,146,820 762,975,360 496,188,000 723,091,896 6,558’704,496

78,253 41,345 48,341 42,388 27,566 40,172 364,372

Definición y Cuantificación de Cargas por Construcciones. Conforme con los lineamientos de la Ley sobre los elementos constitutivos de cargas se identificaron todos los componentes del espacio público de la propuesta urbanística, que deben ser construidos y cedidos con el concurso equitativo de todos los propietarios. Para el ejercicio de reparto se identificaron como cargas los siguientes ítems: costo de la construcción de vías estructurantes (vehiculares y peatonales) y costo de adecuación del suelo a ceder como obligación urbanística, tanto para construcción de equipamientos como para zona verde pública. Los componentes atribuibles a los demás costos de urbanismo (redes de servicios públicos y construcción de equipamientos) están cuantificados en relación directa con la magnitud del aprovechamiento de cada unidad y se resuelven proporcionalmente a metros cuadrados de edificabilidad que se construyan en cada unidad; por esto no contabilizan como cargas en el ejercicio. PUNTAJE POR CARGAS DE CONSTRUCCIÓN UNIDAD COSTO DE CONSTRUCCION GESTIÓN VIAS

COSTO CONSTRUCION VIAS PEATONALES

COSTO DE ADECUACION SUELO PARA EQUIPAMIENTOS

I II III IV V VI VII VIII

1,894,509,000 942,880,000 2,638,616,000 1,992,393,000 561,707,000 2,890,609,000 1,207,804,000 1,502,022,000

140,432,250 131,477,150 329,914,025 72,658,425 377,945,925 88,126,325 133,512,400 141,246,350

345,956,000 221,542,400 218,484,000 311,674,000 184,014,000 209,772,000 94,280,000 151,740,000

Total

13,630,540,000

1,415,312,850

1,737,462,400

COSTO PUNTAJE POR COSTOS POR ESTABILIZACION Y CARGAS CARGAS CONSTRUCCIO DOTACION SUELO CONSTRUCCION AMBIENTAL A CEDER N

73,522,200 46,147,200 551,448,000 103,140,000 458,275,800 62,438,400 48,600,000 110,815,440

2,454,419,450 1,342,046,750 3,738,462,025 2,479,865,425 1,581,942,725 3,250,945,725 1,484,196,400 1,905,823,790

136,357 74,558 207,692 137,770 87,886 180,608 82,455 105,879

1,454,387,040 18,237,702,290

1,013,206

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Finalmente se totalizan los puntos atribuibles a las cargas TOTAL PUNTAJE POR CARGAS UNIDAD DE GESTIÓN

I II III IV V VI VII VIII Total

PUNTAJE POR CARGAS CONSTRUCCION

136,357 74,558 207,692 137,770 87,886 180,608 82,455 105,879 1,013,206

PUNTAJE POR SUELO A CEDER

52,673 33,635 78,253 41,345 48,341 42,388 27,566 40,172 364,372

TOTAL PUNTAJE POR CARGAS

189,030 108,194 285,945 179,115 136,227 222,996 110,021 146,051 1,377,578

% DE CARGAS

0.137 0.079 0.208 0.130 0.099 0.162 0.080 0.106 1.000

Cálculo de Beneficios o Aprovechamientos. Para el cálculo de la edificabilidad, o aprovechamientos en metros cuadrados de construcción, se parte del modelo urbanístico de ocupación del suelo del cual se retoman exclusivamente los suelos útiles con clasificación B y C susceptibles a ser ocupados con estructuras para vivienda, comercio, servicios y equipamientos. Con fundamento en criterios técnicos sobre los requerimientos de suelo útil por vivienda, retiros entre edificios y parqueaderos a nivel, entre otros, se modelaron edificaciones de 6 pisos por bloque, sin ascensor (solo cuando la pendiente del terreno permita el acceso a la edificación por el segundo o tercer nivel) y con cuatro destinaciones por piso de 45 m², cada una. De esta forma se cuantificaron las áreas potencialmente vendibles para vivienda y otros usos comerciales y de servicios. Para la conversión de metros cuadrados vendibles a ventas, se parte de la siguiente hipótesis: las viviendas predominantes son de interés social, con un precio de referencia equivalente a 70 salarios mínimos legales mensuales, es decir, $21.632.000 pesos y $480.667 pesos corrientes de 2002 por metro cuadrado. Para los demás usos de comercio y servicios se asume un precio de venta de $700.000 por metro cuadrado; obteniendo así las ventas totales potenciales de cada unidad y del proyecto en su conjunto. VENTAS TOTALES (Viviendas de 45 m²) Área UNIDAD Área (1) Venta total (2) Venta Viviendas construida DE construida viviendas total locales vivienda GESTIÓN en locales I 3,230 145,358 69,868,775,101 10,373 7,260,855,000 II 2,902 130,600 62,774,910,770 133 92,767,500 III 5,305 238,722 114,745,780,701 22,926 16,048,252,500 IV 3,148 141,651 68,086,922,396 16,192 11,334,592,500 V 2,065 92,941 44,673,526,940 9,542 6,679,417,500 VI 4,661 209,739 100,814,371,785 1,990 1,392,930,000 VII 2,956 133,042 63,948,887,487 1,731 1,211,700,000 VIII 3,703 166,632 80,094,288,287 4,755 3,328,447,500 Total 27,971 1,258,684 605,007,463,466 67,641 47,348,962,500

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Venta total proyecto (1+2) 77,129,630,101 62,867,678,270 130,794,033,201 79,421,514,896 51,352,944,440 102,207,301,785 65,160,587,487 83,422,735,787 652,356,425,966

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El Reparto Para lograr un reparto equitativo tanto de las cargas como de los aprovechamientos entre unidades de gestión y al interior de estas entre los propietarios, es necesario establecer factores de ponderación (indicadores) que permitan “homologar” las cifras y así garantizar su comparabilidad. Para ponderar las cargas se adoptó como factor el valor del metro cuadrado de suelo útil ($18.000 pesos). Para ponderar los aprovechamientos o beneficios se adopta el concepto de Unidad de Aprovechamiento del Suelo UAS, indicador que relaciona los precios de venta de los diferentes productos inmobiliarios propuestos en el Plan. Para el efecto, se adopta como unidad de medida el precio del metro cuadrado de vivienda de interés social de 70 salarios mínimos mensuales, equivalente a $ 480.667 pesos y el precio de venta del metro cuadrado (m²) de local para otros usos a $ 700.000 pesos, igual a 1.456 UAS, es decir el precio del metro cuadrado de comercio u otros usos equivale a 1.456 veces el de vivienda, para el ejercicio con viviendas de 45 m² de área. UAS: Valor monetario $480.667 Metro² para vivienda = 1 UAS Metro² para otros usos = 1.456 UAS TOTAL UNIDADES DE APROVECHAMIENTO DEL SUELO POR UNIDAD DE GESTIÓN (Viviendas 45 m²) UNIDAD DE GESTIÓN I II III IV V VI VII VIII Total

UAS POR UAS POR TOTAL VIVIENDA COMERCIO UAS 145,358.06 15,105.801 160,464 130,599.68 192.998 130,793 238,722.15 33,387.488 272,110 141,651.02 23,580.983 165,232 92,940.76 13,896.153 106,837 209,738.64 2,897.913 212,637 133,042.07 2,520.874 135,563 166,631.67 6,924.648 173,556 1,258,684.04 98,506.857 1,357,191

% DE EDIFICABILIDAD 11.82% 9.64% 20.05% 12.17% 7.87% 15.67% 9.99% 12.79% 1.00

Finalmente para evaluar el reparto (distribución de edificabilidad y cargas por unidad de gestión) propuesto en el modelo de ocupación del suelo, o dicho de otra forma, identificar las disparidades entre aprovechamientos y cargas generadas por éste, entre las diferentes unidades de gestión, es preciso comparar estas dos magnitudes mediante la relación de UAS por Puntos, para lo cual se comparan el total puntajes por cargas y el total de UAS, de las tablas anteriores, con lo cual se obtiene un resultado de 0.985 UAS por punto. En las tablas anexas se presenta un ejercicio de reparto, que ilustra la forma de aplicación de la metodología propuesta, elaborado con la alternativa A, (edificios multifamiliares de 6 pisos de altura y cuatro apartamentos por piso de 45 m² y área comercial en edificios de 1.5 pisos en promedio para comercio y dos para vivienda), da como resultado un total de 27.971 unidades de vivienda y 67.641 m² para locales en comercio y otros usos.

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Unidad de Gestión

UG 1

UG 2

UG 3

UG 4

UG 5

UG 6

UG 7

UG 8

TOTAL

Pisos 6 viviendas de 45m² Suelo por vivienda Total Viviendas 3,230 2,902 5,305 3,148 2,065 4,661 2,956 3,703 Área Construida en 145,358 130,600 238,722 141,651 92,941 209,739 133,042 166,632 vivienda Área Construida en locales 10,373 133 22,926 16,192 9,542 1,990 1,731 4,755 en A.M. Viviendas en A.M. 285 4 629 444 262 55 47 130 Área Construida total 155,731 130,732 261,648 157,843 102,483 211,729 134,773 171,387

27,971 1,258,684 67,641 1,856 1,326,325

Cargas Reales por Unidad de Gestión No obstante el ejercicio de reparto adelantado, la distribución de edificabilidad entre las unidades de gestión propuesta por el Plan no se encuentra exactamente equilibrada frente a las cargas que le corresponden a cada una de ellas. El resultado así obtenido presenta un escenario de cargas muy aproximado al equilibrio completo en relación con los aprovechamientos, (ver columna Total Cargas en el cuadro “Reparto de Cargas Reales por Unidad de Gestión” que aparece a continuación). El ajuste definitivo se logra con el reparto y posterior ajuste en forma de cargas reales para cada una de las unidades de gestión, (ver columnas Reparto y Cargas Reales en el mismo cuadro). Carga real: Corresponde a las obligaciones urbanísticas que efectivamente deben asumir los propietarios de cada unidad de gestión, representadas en todos los componentes del espacio público que deben ser cedidos, adecuados y construidos, tales como: suelo a ceder para equipamientos y ambiental, suelo para vías estructurantes y peatonales públicos, construcción de vías estructurantes y peatonales públicos, adecuación del suelo a ceder, tanto para construcción de equipamientos como para zona verde pública. La carga real puede ser mayor o menor a los costos de realizar las obras públicas dentro de los límites de la unidad de gestión correspondiente, dependiendo del resultado del ejercicio de reparto. Los mayores o menores costos para el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, o cargas reales, se distribuyen entre las diferentes unidades de gestión mediante la gestión de los propietarios y urbanizadores, los cuales, a través de negociaciones directas intercambian cargas y beneficios entre unidades excedentarias y deficitarias, aplicando los mismos criterios metodológicos de puntajes y UAS. A manera de ilustración, a continuación de las tablas de reparto se presentan algunas alternativas de gestión que permiten el reparto equitativo en el Plan. En la tabla siguiente se ilustra el reparto en el cual cada unidad asume las cargas en función directa a sus aprovechamientos o beneficios.

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Reparto de Cargas y Cargas Reales por Unidad de Gestión para Viviendas de 45 metros² DISTRIBUCION DE CARGAS Y BENEFICIOS PUNTAJES POR CARGAS Y POR APROVECHAMIENTOS Aportes en suelo a ceder y en costos de construcción (45 m² por vivienda)

UNIDAD TOTAL PUNTAJE DE POR CARGAS GESTIÓN I 189,030 II 108,194 III 285,945 IV 179,115 V 136,227 VI 222,996 VII 110,021 VIII 146,051 TOTAL

1,377,578

% DE CARGAS 13.722% 7.854% 20.757% 13.002% 9.889% 16.188% 7.987% 10.602% 100.00%

% DE TOTAL UAS APROVECHA MIENTO 160,464 11.823% 130,793 9.637% 272,110 20.049% 165,232 12.175% 106,837 7.872% 212,637 15.667% 135,563 9.988% 173,556 12.788% 1,357,191

100.000%

UAS POR PUNTOS 186,232 106,592 281,713 176,464 134,211 219,695 108,393 143,889

DIFERENCI A EN UAS 25,768 -24,200 9,603 11,232 27,374 7,059 -27,170 -29,667

1,357,191

DIFERENCIAS EN PESOS 470,794,505 - 442,147,734 175,459,648 205,216,968 500,137,438 128,968,426 - 496,403,395 - 542,025,857

0

0

REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN PESOS CORRIENTES DE 2002 (45 m² por vivienda) UNIDAD TOTAL CARGAS DE ( construcción EP + GESTIÓN suelo a ceder)

I II III IV V VI VII VIII TOTAL

REPARTO (en pesos)

3,402,531,830 470,794,505 1,947,485,390 -442,147,734 5,147,008,825 175,459,648 3,224,070,025 205,216,968 2,452,089,545 500,137,438 4,013,921,085 128,968,426 1,980,384,400 -496,403,395 2,628,915,686 -542,025,857 24,796,406,786

0

CARGAS REALES CARGA REAL (suelo POR UAS (en publico+constru pesos) ccion+reparto)

CARGAS POR VIS (en pesos)

2,931,737,325 2,389,633,124 4,971,549,177 3,018,853,057 1,951,952,107 3,884,952,659 2,476,787,795 3,170,941,543

18,270.39 18,270.39 18,270.39 18,270.39 18,270.39 18,270.39 18,270.39 18,270.39

822,168 822,168 822,168 822,168 822,168 822,168 822,168 822,168

24,796,406,786

18,270.39

822,168

REPARTO DE CARGAS REALES POR UNIDAD DE GESTION EN SALARIOS MINIMOS LEGALES (45 m² por vivienda) UNIDAD TOTAL CARGAS DE ( construccion EP + GESTIÓN suelo a ceder)

8.4.

REPARTO

CARGAS REALES (suelo publico+constru ccion+reparto)

CARGA REAL POR UA (en SMLM)

CARGAS POR VIS

I II III IV V VI VII VIII

11,011.43 6,302.54 16,656.99 10,433.88 7,935.56 12,990.04 6,409.01 8,507.82

1,524 -1,431 568 664 1,619 417 -1,606 -1,754

9,488 7,733 16,089 9,770 6,317 12,573 8,015 10,262

0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059 0.059

2.6607 2.6607 2.6607 2.6607 2.6607 2.6607 2.6607 2.6607

TOTAL

80,247

0

80,247

0.059

2.6607

Alternativas para Equilibrar la Proporción de Edificabilidad en las Unidades de Gestión Deficitarias

Cargas

y

Para llevar a cabo la totalidad de la edificabilidad potencial (estimada con base en el aprovechamiento medio) definida para cada una de las unidades de gestión y lograr los sistemas públicos de aquellas unidades que presentan desequilibrios frente a la edificabilidad a que le dan derecho sus puntajes de UAS, es necesario identificar alternativas de gestión entre unidades que permitan realizar el intercambio de aprovechamientos con el fin de asegurar el reparto de equitativo. En este caso, si bien es cierto, se trata de una negociación privada entre propietarios, ésta es de una naturaleza diferente a las que necesariamente se llevarán a cabo al interior de cada unidad al momento de solicitar licencia única DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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de urbanismo, que requiere del consenso de todos los propietarios. El intercambio se debe realizar entre unidades en conjunto, buscando que las unidades que presenten superávit de edificabilidad asuman parte de las cargas por fuera de la respectiva unidad en los casos de las unidades II, VII Y VIII cuyas edificabilidades son mayores a sus respectivos aportes. Sin embargo vale la pena anotar que en el actual escenario de reparto, la situación no se presenta crítica, aunque si se deben establecer las alternativas que permitan completar el sistema público ideado, lo cual no se podrá lograr en un marco rígido, pues los tiempos y condiciones de implementación del plan parcial no son exactos y homogéneos, las alternativas deben brindar flexibilidad para adecuarse a las cambiantes condiciones políticas o del mercado. La piedra angular para la aplicación de cualquiera de las alternativas para lograr el equilibrio, debe partir de la existencia de una Entidad o instancia de coordinación o gestión del plan parcial en su conjunto, que facilite este tipo de operaciones que pueden llegar a volverse imposibles de ejecutar sin la participación del Estado, pues se trata de transacciones atípicas en el mercado inmobiliario para las cuales no se han constituido las bases de confianza necesarias para que operen por sí solas. Luego las siguientes alternativas descritas indudablemente se facilitan si se cuenta con una Entidad de coordinación que posea instrumentos de intervención en el suelo, recursos de inversión y sobre todo tenga en mente la ejecución y articulación de todos los procesos constructivos del plan parcial, para que de esta manera se conozca donde y cuando es más oportuna la localización de una determinada obligación urbanística y quién la está requiriendo, es decir su función será la de conectar en el entorno del plan parcial, la oferta con la demanda, en términos de equilibrar el reparto de cargas y de beneficios. Alternativas: La

construcción de equipamientos comunitarios o parte de ellos por urbanizadores de otras unidades. La construcción de vías primarias o secundarias o parte de ellas por urbanizadores de otras unidades. La adquisición de suelos para parques, preferentemente mediando una entidad municipal o pagándole a ésta si previamente ya lo adquirió. La dotación de parques en un valor proporcional a la obligación a realizar en suelos cedidos en otra unidad. La ejecución total de las cargas de la unidad deficitaria y la entrega de suelos útiles (urbanizados o no) de valor proporcional a la inversión realizada (bajo los puntajes preestablecidos) por parte de los propietarios de unidades con mayor aprovechamiento. La creación de asociaciones entre urbanizadores de unidades deficitarias con unidades de mayor aprovechamiento, para realizar las operaciones conjuntamente y de manera programada. Manejo a través de fiducias de los suelos e inversiones programadas de los urbanizadores de unidades deficitarias con unidades de mayor aprovechamiento, para realizar operaciones conjuntas, de forma coordinada. La participación del Estado formando con unidades deficitarias y unidades de mayor aprovechamiento una o unas empresas de economía mixta.

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9.

EVALUACIÓN URBANISTICA FINANCIERA

Oferta de Vivienda Las condiciones macroeconómicas del país y en particular las del Valle de Aburrá y el receso de la actividad edificadora en su conjunto, han determinado la reorientación del sector de la construcción hacia nichos de mercado de vivienda de interés social que, no obstante las limitaciones en la capacidad de compra, cuenta con políticas de subsidio desde el gobierno nacional que garantizan la realización efectiva de un alto porcentaje del producto. Al confrontar la información sobre el comportamiento en la oferta de vivienda de Camacol, el 60% de ésta se concentra en el rango de cero a 300 mil UVR, equivalentes a 38 millones de pesos corrientes. A la fecha del estudio la oferta de corto plazo ascendía a 14764 unidades de vivienda, de las cuales el 45% no contaba con definición de precio de venta; de las restantes 6580 unidades el 71% corresponden a ofertas con precio inferior a 120 salarios mínimos legales. Rangos de Áreas Según la información del Estudio de Mercado de Edificaciones, elaborado por Camacol en noviembre del 2001, el área útil o privada de las edificaciones ofrecidas en el último período ha venido disminuyendo en promedio para toda el área de análisis; pasando de 91.4 m² en marzo del 2000 a 69.4 m² en noviembre del 2001 con una disminución relativa del 24% en un lapso de 20 meses. Dicho comportamiento viene siendo jalonado por la alta participación de la vivienda de interés social en la oferta agregada de vivienda. El 38% de la oferta de vivienda actual se ubica en el rango de 45 a 60 m²; el 20% cuenta con área inferior; el 21% está en el rango de 60 a 75 m². El resto de la oferta está por encima de 75 metros. El 98% de la oferta de vivienda con área inferior a 45 m² se localiza en Medellín, con mayor participación en corregimiento de San Antonio de Prado, y las comunas de Robledo y La Candelaria (Centro de la Ciudad). La situación descrita permite identificar una tendencia de concentración de la actividad edificadora y oferta de vivienda en los estratos medios bajos, con la adecuación de los productos inmobiliarios a las condiciones económicas de la población, ajustes logrados por medio de la reducción del área útil vendible y de los acabados finales del producto. El 51% de las viviendas en oferta se venden por debajo de 300 mil UVR, equivalentes a 120 salarios mínimos mensuales; que pueden aplicar al sistema nacional de subsidios de vivienda ya sea con el INURBE o con las Cajas de Compensación. Características Físicas de la Oferta de Vivienda de Interés Social Con base en los proyectos de VIS en oferta puede afirmarse que el proyecto típico orientado al estrato 3 lo conforman urbanizaciones con desarrollos multifamiliares de hasta 300 destinaciones por proyecto. Apartamentos hasta de DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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45 m², distribuidos en dos o tres alcobas, un baño, salón comedor y cocineta, juegos infantiles, zonas verdes, salón social y placa polideportiva. Los proyectos más recientes de gran éxito comercial, localizados en la periferia del Centro de la ciudad se caracterizan, además, por estar desarrollados en lotes con disponibilidad de toda la infraestructura de servicios públicos (que reduce el costo de urbanismo al mínimo) construidos en altura hasta de 21 pisos, con áreas útiles de 43 m² por vivienda, sin parqueaderos y obligaciones mínimas de cesiones urbanísticas, con un ascensor por cada 120 apartamentos y 500 unidades o más por proyecto. Las especificaciones de acabado son muros en concreto a la vista, pisos en mortero pulido, ventanería en aluminio crudo, mesón de cocina prefabricado en granito y un baño enchapado en la zona de ducha. 9.1. Simulación Urbanística Financiera En el contexto del plan parcial la simulación urbanístico financiera tiene por objeto identificar las condiciones económicas generales del mercado inmobiliario local bajo las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan, y que desde el Decreto 1212 de 2000 se define como: “ ... un ejercicio de prefactibilidad económica de las operaciones propuestas por el plan parcial en forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir del aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una viabilidad económica de todo el plan parcial y de cada una de sus unidades de gestión...” Mediante el ejercicio de simulación urbanística financiera, se modelan y ajustan las características de las diferentes unidades de gestión propuestas para ocupación del territorio, con base en los aprovechamientos urbanísticos (metros cuadrados vendibles en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el Plan. En todos los casos, se pretende que el resultado final (ventas totales del proyecto) permita sufragar la totalidad de los costos de construcción y desarrollo del proyecto, el valor del suelo bruto y el margen de utilidad exigido por el urbanizador, de acuerdo con su tasa de oportunidad. El ejercicio así resuelto demuestra la capacidad de los proyectos para responder o soportar las cesiones y demás cargas relacionadas con el modelo de ocupación del suelo, bajo las condiciones vigentes de precio de venta de los productos inmobiliarios típicos, que en forma general se propone desarrollar con los proyectos del plan. Los resultados de este trabajo reflejan el nivel de generalidad de la información utilizada, pues en ningún momento se evalúo un proyecto totalmente diseñado, por lo tanto las cifras de resultado son un indicador preliminar sobre la prefactibilidad de proyectos específicos los cuales demandan ejercicios de simulación con datos reales sobre estudios técnicos y diseños puntuales que permitan definir costos más ajustados a los reales.

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En muchos casos, las cifras de los estudios de factibilidad difieren sustancialmente con los resultados finales, reflejados en los Estados de Pérdidas y Ganancias de un proyecto inmobiliario. Los proyectos actuales de vivienda de interés social, con precios orientados a la captación de subsidios, son altamente sensibles a: la velocidad de venta y producción, las variaciones en los precios de los insumos, la fluctuación de los costos financieros y las normas básicas constructivas reglamentadas a escala municipal, entre otros. Contrario a la metodología de Reparto de Cargas y Beneficios utilizada en la formulación de este plan, en la cual sólo se tiene en cuenta los costos asociados a la construcción de aquellos elementos constitutivos del espacio público en sus diferentes componentes, en el ejercicio de simulación financiera se tienen en cuenta todos los costos generados en la ejecución de la totalidad del plan y que constituyen erogaciones para el urbanizador. En este orden de ideas se retoma la totalidad del suelo involucrado, 1.881.577 metros cuadrados, y el valor utilizado para el reparto con un precio de referencia único de 18 000 pesos corrientes por metro cuadrado para el suelo estable, tal como se describió en el tema correspondiente. Ver tabla Resumen de Valores Prediales por Unidades de Gestión. RESUMEN DE VALORES PREDIALES POR UNIDAD DE GESTIÓN U. G. I II III IV V VI VII VIII

VALOR DE VALOR DE LA VALOR VALOR VALOR VALOR SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO TIPO SUELO ALTA CONSTRUCCI ON TENSIÓN E D C B

VALOR TOTAL DEL SUELO

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

946,207,800

1,249,659,000

90,618,300

444,166,200

12,315,240

473,580,000

2,742,966,540

3,216,546,540

1,104,559,200

505,143,000

31,465,080

798,847,920

7,764,120

298,990,000

2,447,779,320

2,746,769,320

1,891,396,800

1,222,470,000

129,033,900

392,338,620

11,176,560

814,230,000

3,646,415,880

4,460,645,880

1,440,169,200

592,452,000

86,605,560

255,595,500

29,627,640

429,590,000

2,404,449,900

2,834,039,900

552,724,200

704,558,340

163,991,880

179,230,860

44,569,800

96,840,000

1,645,075,080

1,741,915,080

1,198,249,200

1,260,576,000

55,043,460

304,478,460

0

63,000,000

2,818,347,120

2,881,347,120

1,372,381,200

183,076,200

0

203,386,140

0

203,410,000

1,758,843,540

1,962,253,540

1,971,486,000

57,951,000

94,493,520

594,621,540

0

103,320,000

2,718,552,060

2,821,872,060

5,775,885,540

651,251,700

3,172,665,240

105,453,360

2,482,960,000

TOTAL 10,477,173,600

20,182,429,440 22,665,389,440

Costos de Urbanismo. - Servicios públicos En materia de servicios públicos se retoman los valores unitarios para construcción de redes (por Vivienda y por extensión a local comercial) estimados por Empresas Públicas, para determinar el costo de la infraestructura de servicios públicos que corresponde al urbanizador, con base en las viviendas propuestas para cada unidad de gestión. El valor total estimado por vivienda asciende a 2.494.000 pesos, cifra que incluye las redes internas de gas de cada vivienda por valor de 400.000 pesos, de los cuales al urbanizador le corresponden 2.094.000 pesos. Servicios Acueducto Alcantarillado Energía Gas Teléfono Total

Empresas Públicas 32.000 250.000 400.000 682.000

Urbanizadores 512.000 826.000 250.000 446.000 60.000 2.094.000

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De los valores estimados se debe tener en cuenta que estos no incluyen el afirmado y pavimento de las brechas por hacer parte de los costos de urbanismo a cargo del constructor. En cuanto a los costos de construcción de redes de servicios públicos, responsabilidad de los urbanizadores, Empresas Públicas dispone de un mecanismo de financiación, que en forma directa suministrará los recursos financieros al constructor para su ejecución y una vez vendido el proyecto la Empresas Públicas recuperará el valor de la inversión de manera proporcional a la obra ejecutada, acorde con el Decreto 302 de 2000. Cuando las redes benefician a varios proyectos urbanísticos, los recursos requeridos para su construcción podrán ser anticipados al urbanizador por Empresas Públicas y recuperados en forma proporcional al número de viviendas o destinaciones de cada uno de los desarrollos, cuando estos sean efectivamente ejecutados, la entidad hará el cobro con la respectiva actualización del valor en el tiempo. - Infraestructura Vial Con respecto a la infraestructura vial propuesta se identifica tres grandes grupos de obras, el primero, hace referencia a la infraestructura vial arterial que permite la conexión del polígono a los sistemas estructurantes de la ciudad y es objeto de reparto conforme a la afectación de cada unidad de gestión. El segundo grupo, corresponde a las vías peatonales de uso público y objeto de reparto con el mismo criterio usado para las vehiculares, y por último, las vías vehiculares internas de cada unidad de gestión, que permiten el acceso directo a los parqueaderos, mas los parqueaderos comunes de los desarrollos, cuyo costo incide sobre el costo total de urbanización de cada unidad de gestión y en ningún caso son objeto de reparto. Para los tres grupos de obras viales se cuantificaron las estructuras hidráulicas necesarias y se incluyen en los costos totales por unidad de gestión; los valores totales utilizados en cada caso son los siguientes: Tipo de vía Vía Arterial Vehicular Vía Peatonal Pública Vía Vehicular Interna

Costo Total 13.630.540.000 1.415.312.850 6.445.227.823

- Equipamientos de Uso Colectivo En cuanto a los equipamientos comunitarios requeridos por obligación urbanística, se procedió de la siguiente forma: Se cuantificaron los requerimientos con base en la norma urbanística definida por los acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, que establecen la obligación de ceder mínimo el 18% del suelo bruto del polígono para espacio público y construcción de equipamientos de uso colectivo en vivienda y el 10% en otros usos. Para el efecto se determinaron las cantidades de suelo y los metros cuadrados de construcción de equipamiento a ceder por cada unidad de gestión. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Para cuantificar los costos de adecuación del suelo para construcción de equipamientos de uso colectivo, la de suelo público a ceder y el libre de uso privado se tomaron los siguientes valores Adecuación Tipo de Suelo

Costo por m²

Para equipamientos Para Zonas Verdes Públicas Para Zonas Verdes Privadas

$ 20.000 $ 6.000 $ 6.000

La construcción de equipamientos de uso colectivo a ceder como parte de la obligación urbanística, se cuantifico en razón de 1 m² de construcción por cada vivienda potencial y por cada 100 metros de construcción en otros usos vendibles que, en el ejercicio realizado para viviendas de 45 m² y para áreas comerciales, ascienden a 25.850 m² Para cuantificar el costo de la obligación por equipamientos a ceder, se asume el costo directo del metro cuadrado de vivienda ($240.000), puesto que es consecuente que exista relación directa entre las características físicas de las viviendas construidas y los equipamientos a ceder. En los casos en que el diseño de los equipamientos supere el costo por m² de la obligación a ceder, Planeación definirá la forma adecuada de compensar la obligación. COSTOS DE URBANISMO URBANISMO COSTO VIAS INTERNO U.G. CONSTRUCCIÓN PEATONALES parqueaderos + VIAS vías

SERVICIOS PÚBLICOS

ADECUACION SUELO EQUIPAMIENTO

ADECUACIÓN ADECUACIÓN SUELO SULEO AMBIENTAL AMBIENTAL CESIÓN PRIVADO

VALOR TOTAL URBANISMO

I

1,894,509,000

140,432,250 841,662,907

7,367,337,623

345,956,000

73,522,200

709,582,200 11,373,002,180

II

942,880,000

131,477,150 690,704,672

6,084,946,778

221,542,400

46,147,200

922,925,400 9,040,623,600

III

2,638,616,000

329,914,025 1,424,269,536

12,442,070,801

218,484,000

551,448,000

235,964,400 17,840,766,761

IV

1,992,393,000

72,658,425 863,578,146

7,533,344,675

311,674,000

103,140,000

504,099,600 11,380,887,847

V

561,707,000

377,945,925 558,899,559

4,879,871,311

184,014,000

458,275,800

250,372,380 7,271,085,975

VI

2,890,609,000

9,875,583,784

209,772,000

62,438,400

453,889,200 14,702,337,426

VII

1,207,804,000

133,512,400 715,001,250

6,291,577,411

94,280,000

48,600,000

157,344,600 8,648,119,661

VIII 1,502,022,000

141,246,350 913,964,683

8,030,505,076

151,740,000

110,815,440

826,813,560 11,677,107,108

TOT.

88,126,325 1,121,918,717

13,630,540,000 1,415,312,850 7,129,999,469 62,505,237,459

1,737,462,400 1,454,387,040 4,060,991,340 91,933,930,559

- Otros costos de Urbanismo Conforme a lo establecido en el decreto 1212 de 2000, los requerimientos para la formulación del un plan parcial solo hacen referencia a los sistemas estructurantes del espacio público y su respectiva distribución. Para llevar acabo la evaluación urbanística financiera de cada una de las unidades de gestión es necesario disponer, por lo menos, de un esquema urbanístico interno básico que permita la definición de los demás costos de desarrollo del proyecto. Para el efecto, se adoptó la alternativa de cuantificar los parqueaderos requeridos para vivienda y otros usos y estimar el costo de su producción por celda, con base en $80.000 por m², para un total de 6.465.227.823 pesos y 4534 celdas requeridas, 4.196 unidades por concepto de viviendas y 338 por otros usos.

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ESTIMACIÓN DE OTROS COSTOS DE URBANISMO INTERNO UNIDAD DE GESTION

I II III IV V VI VII VIII TOTAL

VIVIENDAS

PARQUEADER PARQUEADER SUELO EN URBANISMO TOTAL OS OS PARA PARQUEADEROS INTERNO(PARQUEADER COMERCIO PARQUEADEROS VIVIENDAS en m² OS) 1/200m² 1/6VIV.

3,230 2,902 5,305 3,148 2,065 4,661 2,956 3,703 27,971

538 484 884 525 344 777 493 617 4,662

52 1 115 81 48 10 9 24 338

590 484 999 606 392 787 501 641 5,000

10,521 8,634 17,803 10,795 6,986 14,024 8,938 11,425 89,125

841,662,907 690,704,672 1,424,269,536 863,578,146 558,899,559 1,121,918,717 715,001,250 913,964,683 7,129,999,469

Costos Directos de Construcción Están asociados al proceso de producción de las edificaciones y comprenden los costos por concepto de materiales, mano de obra, maquinaria y equipo y los administrativos de la obra. El valor promedio utilizado $ 240.000 por m², permite cuantificar el valor de las edificaciones en su conjunto, sin tener en cuenta las particularidades de diseño de cada proyecto que pueden incrementar tal valor. COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION UNIDAD DE GESTION

I II III IV V VI VII VIII TOTAL

VALOR INMUEBLES

COSTOS DE URBANISMO

3,216,546,540 2,746,769,320 4,460,645,880 2,834,039,900 1,741,915,080 2,881,347,120 1,962,253,540 2,821,872,060 22,665,389,440

11,373,002,180 9,040,623,600 17,840,766,761 11,380,887,847 7,271,085,975 14,702,337,426 8,648,119,661 11,677,107,108 91,933,930,559

COSTOS COSTO DIRECTO CONSTRUCCION CONSTRUCCIONES EQUIPAMIENTO

40,913,076,452 33,892,783,732 69,029,717,004 41,767,933,528 27,067,357,673 54,985,103,654 35,024,576,098 44,674,464,874 347,355,013,016

TOTAL

800,137,357 56,302,762,529 696,849,664 46,377,026,316 1,328,207,387 92,659,337,032 794,333,553 56,777,194,827 518,584,931 36,598,943,659 1,123,381,827 73,692,170,028 713,712,097 46,348,661,397 900,114,048 60,073,558,090 6,875,320,864 468,829,653,879

PARTICIPA CIÓN EN VENTAS

0.730 0.738 0.708 0.715 0.713 0.721 0.711 0.720 0.719

Costos Indirectos de Construcción Para cuantificar los demás costos de construcción se adopta el método de cuantificar la incidencia de los costos como porcentajes de participación en las ventas totales, de acuerdo con la metodología utilizada por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Es preciso advertir que los parámetros utilizados, (% de incidencia), son más de carácter indicativo, de ninguna manera se pueden tomar como determinantes inmodificables puesto que cada proyecto inmobiliario presenta particularidades específicas, de condiciones del suelo, diseño o financiación, entre otras, que determinan la forma de su ejecución y viabilidad del proyecto. Para la determinación de los demás costos en el ejercicio de simulación se utilizaron los siguientes indicadores.

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Honorarios Ventas Gerencia Promoción Construcción Diseño Interventoría

2.5% 2.5% 1.0% 5.0% 1.0% 1.0%

Total

13.0%

Administrativos Legales 2.0% Impuestos Expensas2.0% Publicidad 3.0% Total

7.0%

Financieros

5.0% COSTOS INDIRECTOS

UNIDAD DE GESTION I II III IV V VI VII VIII TOTAL

HONORARIOS

ADMINISTRATIVOS

FINANCIEROS

TOTAL COSTOS INDIRECTOS

PARTICIPACIÓN EN VENTAS

10,026,851,913 8,172,798,175 17,003,224,316 10,324,796,936 6,675,882,777 13,286,949,232 8,470,876,373 10,844,955,652 84,806,335,376

5,399,074,107 4,400,737,479 9,155,582,324 5,559,506,043 3,594,706,111 7,154,511,125 4,561,241,124 5,839,591,505 45,664,949,818

3,856,481,505 3,143,383,913 6,539,701,660 3,971,075,745 2,567,647,222 5,110,365,089 3,258,029,374 4,171,136,789 32,617,821,298

19,282,407,525 15,716,919,567 32,698,508,300 19,855,378,724 12,838,236,110 25,551,825,446 16,290,146,872 20,855,683,947 163,089,106,491

0.250 0.250 0.250 0.250 0.250 0.250 0.250 0.250 0.250

Resultados de Ventas del Proyecto En el ejercicio de simulación para proyectos inmobiliarios con unidades de vivienda de 45 m² de área útil, para desarrollos en 6 pisos en promedio, se encuentra que el área construida en vivienda asciende a 1.258.684 metros cuadrados vendibles, en comercio y otros usos 67.641 metros, con locales de 36 m² en promedio. En ambos casos el constructor, en forma adicional, debe ejecutar una mayor cantidad de construcción en función de las circulaciones y áreas comunes requeridas no comercializables y que constituyen parte integral de los inmuebles, para el efecto se utilizaron como parámetro 8% para vivienda y 30% para comercio.

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ÁREAS CONSTRUIDAS

CUADRO ALTERNATIVA A3 6 PISOS UNIDAD ADICIONAL ADICIONAL m² DE m² DE m² DE VIVIENDA CIRCULACIO DE CIRCULACION COMERCIO EQUIPAMIENTO GESTION N VIVIENDA COMERCIO

I II III IV V VI VII VIII

TOTAL

145,358 130,600 238,722 141,651 92,941 209,739 133,042 166,632 1,258,684

11,629 10,448 19,098 11,332 7,435 16,779 10,643 13,331 100,695

10,373 133 22,926 16,192 9,542 1,990 1,731 4,755 67,641

3,112 40 6,878 4,858 2,863 597 519 1,426 20,292

3,334 2,904 5,534 3,310 2,161 4,681 2,974 3,750 28,647

TOTAL ÁREA CONSTRUIDA

173,805 144,123 293,158 177,343 114,941 233,785 148,910 189,894 1,475,960

En cuanto a los precios de referencia utilizados para valorar el producto de las ventas se adoptó por apartamentos de 45 m² y con precio de 70 salarios mínimos legales mensuales ($ 309.000 para 2002), para un valor total de $ 21.630.000 pesos por unidad y $ 432.600 pesos por metro. Para los demás usos diferentes a vivienda, se tomó como precio de venta $ 700.000 pesos por metro cuadrado y locales de 36 m² en promedio. RESULTADO DE VENTAS DEL PROYECTO UNIDAD DE GESTION

m² DE VIVIENDA

145,358 I 130,600 II 238,722 III 141,651 IV 92,941 V 209,739 VI 133,042 VII 166,632 VIII 1,258,684 TOTAL

VALOR VIVIENDA

m² DE COMERCIO

VALOR COMERCIO

TOTAL VENTAS

DISTRIBUCI ON

69,868,775,101 62,774,910,770 114,745,780,701 68,086,922,396 44,673,526,940 100,814,371,785 63,948,887,487 80,094,288,287 605,007,463,466

10,373 133 22,926 16,192 9,542 1,990 1,731 4,755 67,641

7,260,855,000 92,767,500 16,048,252,500 11,334,592,500 6,679,417,500 1,392,930,000 1,211,700,000 3,328,447,500 47,348,962,500

77,129,630,101 62,867,678,270 130,794,033,201 79,421,514,896 51,352,944,440 102,207,301,785 65,160,587,487 83,422,735,787 652,356,425,966

0.118 0.096 0.200 0.122 0.079 0.157 0.100 0.128 1.000

Resultado Final de la Evaluación La evaluación realizada es de carácter estático y a valores de hoy (año 2002), en la cual se asume que todas los proyectos se ejecutan en un mismo momento y así mismo se venden, además se parte del supuesto teórico de que las condiciones de construcción y desarrollo son idénticas para todos los proyectos y que no se presentan problemas de mercado que dificulten la colocación final de los inmuebles. Con los parámetros de dimensionamiento y evaluación se obtuvo como resultado que las ventas totales del plan parcial en su conjunto ascienden a $ 652.356`425.966 pesos corrientes de 2002 y costos de producción a $ 631.918`760.370 pesos, con tales resultados se evidencia que el proyecto en su conjunto, bajo los supuestos manejado, es viable. Como se dijo anteriormente el modelo propuesto es muy sensible a múltiples variables, modificaciones en aspectos como el tamaño de los apartamentos, la velocidad en las ventas, el precios de los insumos, los costos financieros, entre otros, pueden alterar radicalmente el resultado.

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RESULTADO FINAL DE EVALUACIÓN 45 m² U.G.

COSTOS DIRECTOS

56,302,762,529 I 46,377,026,316 II III 92,659,337,032 56,791,876,827 IV 36,598,943,479 V 73,677,488,028 VI VII 46,348,661,397 VIII 60,073,558,090 TOT. 468,829,653,699

COSTOS INDIRECTOS

19,282,407,525 15,716,919,567 32,698,508,300 19,855,378,724 12,838,236,110 25,551,825,446 16,290,146,872 20,855,683,947 163,089,106,491

REPARTO

COSTOS AJUSTADOS POR REPARTO

VENTAS TOTALES

DIFERENCIAS

PORCENTA JE

470,794,505 442,147,734 175,459,648 205,216,968 500,137,438 128,968,426 496,403,395 542,025,857

75,114,375,549 62,536,093,617 125,182,385,684 76,442,038,584 48,937,042,151 99,100,345,047 63,135,211,663 81,471,267,894

77,129,630,101 62,867,678,270 130,794,033,201 79,421,514,896 51,352,944,440 102,207,301,785 65,160,587,487 83,422,735,787

2,015,254,551 331,584,652 5,611,647,517 2,979,476,312 2,415,902,289 3,106,956,737 2,025,375,824 1,951,467,893

2.61% 0.53% 4.29% 3.75% 4.70% 3.04% 3.11% 2.34%

631,918,760,190 652,356,425,966 20,437,665,776

3.13%

0

Como puede concluirse de los cálculos realizados que se presentan en las tablas anexas, el Plan es altamente sensible a los siguientes aspectos: Al precio máximo de venta de las viviendas, que para la simulación se definió en 70 salarios mínimos legales mensuales. Al tamaño de las viviendas, en las condiciones del mercado, que debe oscilar entre 40 y 45 m² de construcción. A los costos de infraestructura de servicios públicos que deben ser compartidos entre la empresa prestadora, mediante la construcción de redes matrices, y los urbanizadores. Así mismo cabe la posibilidad de transferir parte del costo de las acometidas al usuario para ser pagadas, junto con la cuenta mensual de servicios, financiada por Empresas Públicas. A los costos de la infraestructura vial principal propuesta. A la infraestructura vial interna y a los parqueaderos.

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10.

CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

Proyección de construcción y ventas de vivienda en el valle de Aburrá. Las primeras consideraciones para aproximarse a un escenario realista de ejecución del plan parcial de Pajarito, surgen del análisis del comportamiento del mercado de vivienda en el entorno metropolitano en que se ubica el proyecto y especialmente de la participación de la vivienda de interés social en el mismo. De esta manera y teniendo en cuenta la coyuntura económica que atraviesa el país, el mercado potencial de ventas de viviendas de interés social, si bien se ha venido ampliando, es básicamente el mismo, las condiciones macroeconómicas de empleo e ingreso no presentan cambios sustanciales. Aún en el caso hipotético de que un proyecto del tamaño de este plan parcial, colocara en oferta todas sus potenciales soluciones de vivienda, éstas no serían colocadas en el mercado inmediatamente, sino en la medida en que pudieran ser absorbidas por la demanda efectiva del mismo, situación que depende de muchos otros factores a veces externos incontrolables desde el nivel local, que imposibilitan acelerar de manera significativa la posibilidad de acceder a la vivienda. Sin embargo, esta claro que parte de la responsabilidad del orden municipal es promover una oferta racional y asequible, propósito central del presente plan parcial. Vale la pena recordar que de ejecutarse más viviendas que las que el mercado absorbe, se generaría un enorme descalabro financiero en las inversiones públicas y en las privadas, razón por lo cual se busca en el presente aparte del documento, proponer un escenario racional de ejecución que permita llevar con éxito el desarrollo del plan parcial. Derivado de las anteriores consideraciones, se hace necesario modelar el posible escenario de ejecución del plan parcial con base en el comportamiento de las ventas de VIS y de la oferta inmediata en el área de influencia del proyecto, es decir la ciudad, el Área Metropolitana y el Oriente Cercano. El comportamiento de la construcción y ventas de viviendas se ilustra en la siguiente tabla: VALLE DE ABURRÁ Y ORIENTE CERCANO AÑO CONST. (un) VENTAS (un) 1987 9.694 12.798 1988 5.168 7.963 1989 4.883 6.471 1990 3.199 4.513 1991 4.508 5.524 1992 8.743 7.710 1993 11.439 9.842 1994 8.734 8.401 1995 5.289 6.068 1996 4.471 4.481 1997 8.539 7.411 1998 5.020 6.368 1999 2.378 3.675 2000 4.848 5.386 2001 7.000 7.000 Fuente: CAMACOL Regional Antioquia. Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito

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Vale la pena anotar que se observa una recuperación en el año anterior frente a los años 1999 y 2000 que se consideran como los peores en la crisis de la construcción reciente, contabilizando una cifra de 7.000 soluciones de vivienda vendidas. La siguiente pregunta a resolver es la participación de la vivienda de interés social en estas soluciones, la cual se puede ubicar en un 57% del total a partir del análisis de la siguiente tabla de rangos de precios: Comportamiento de la Oferta - Iniciación y Ventas por rangos de precios Valle de Aburrá y Oriente Cercano Noviembre 2001 >2,000,000

1,200,000-1,600,000 VENTA S INICIA CIÓN OFERTA A CTUA L

500,000-800,000

0-300,000 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito

Aceptando que el porcentaje de VIS se ubica cercano al 57%, tenemos entonces una cifra de 3.990 soluciones de vivienda de este tipo en toda el área evaluada, en la cual Medellín tiene una participación estimada en un 70% del total, equivalente a 2.800 soluciones aportadas en la ciudad en este tipo el año pasado. El siguiente cuadro ilustra en los últimos años este comportamiento. VIVIENDAS EN MEDELLÍN CONST. VENTAS CONST VIS AÑO

1999 2000 2001

70% 1.665 3.394 4.900

VENTAS VIS

57% 2.573 3.770 4.900

949 1.934 2.793

1.466,33 2.149,01 2.793,00

Fuente: CAMACOL REGIONAL ANTIOQUIA. Análisis: Proyección Construcción VIS en Pajarito

Como se observa en el gráfico, ”Comportamiento de la oferta, iniciación y venta” de las viviendas en el período abril - noviembre de 2001, se encuentra en el rango inferior a 300.000 uvr (135 smmv - VIS). Dentro de este rango las viviendas hasta 70 smmv son las que tienen mayor demanda potencial y, en consecuencia, un mejor comportamiento en las ventas, ya que constituye un segmento de la población históricamente desatendido, lo que representa una oportunidad para aumentar la oferta, pues a noviembre este rango representaba solo el 6.4% del total de viviendas ofrecidas en el Valle de Aburrá y el Oriente cercano. De acuerdo con las observaciones anteriores, si el comportamiento de las ventas de V.I.S. se mantiene en una cifra cercana a las 2.800 soluciones y teniendo en cuenta que no todas se concentrarían en Pajarito, se podría pensar en un escenario factible entre las 1.500 a 2.000 soluciones a realizar y vender en el DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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plan parcial en el año 2002, con posibilidad de incrementarse en los siguientes años si la tendencia se mantiene. Escenario de Construcción y Ventas de Vivienda en el Plan Parcial Pajarito. Una visión general muy aproximada acerca del período de realización del plan parcial nos la aporta pensar en 2.000 viviendas por año que tomarían 13 años y medio, de realizarse el escenario de 27.000 viviendas y 15 años de realizarse un escenario de 30.000 viviendas. Bajo estos supuestos, bastante optimistas, se podría proponer que para los dos primeros años de ejecución del plan parcial, es decir, el presente año 2002 y el próximo año 2003 sería posible la construcción y venta de 4.000 soluciones, involucrando varías unidades de gestión. Propuesta de Ejecución. De acuerdo con el análisis presentado en el anterior punto, un escenario aproximado de ejecución de viviendas del plan parcial a partir del comportamiento del mercado analizado, sería el siguiente: Para un escenario medio de 27.000 viviendas: Unidad/año 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Total

Soluciones Totales Total acumulado

1500

2500

2600

2700

2800

2900

3000

3000

3000

3000

27000

1500

4000

6600

9300

12100

15000

18000

21000

24000

27000

27000

De todas maneras se observa que sobre unos escenarios muy optimistas sería posible mantener un flujo constante de soluciones, bastante equilibrado, pudiendo ofrecer resultados en un tiempo relativamente corto para el proyecto de NAZARETH, seguido de otros proyectos privados y mixtos. El logro de los anteriores escenarios de ejecución, será posible siempre que las inversiones públicas y privadas en infraestructura a efectuarse, sean canalizadas de acuerdo con los tiempos aproximados indicados. En busca de la realización del plan parcial y del escenario óptimo de ejecución, se proponen las siguientes estrategias de gestión a ser observadas principalmente por el Municipio de Medellín, como promotor del presente plan parcial: La concurrencia de recursos de inversión pública debe ser priorizada a partir de lo establecido en la ley 388 de 1997, en función de los siguientes componentes primarios del plan parcial: Sistemas Primarios de servicios públicos. Vías del plan vial primario y principalmente las estructurantes de transporte masivo.

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Adquisición de suelos destinados a la construcción pública y privada de equipamientos comunitarios (centralidades). Formas de subsidio de la vivienda de interés social en forma directa o a través del urbanismo, espacios públicos y equipamientos. Se pueden promover los desarrollos de VIS a partir de asociaciones entre el sector público y el privado –esquema Metrovivienda de segunda generación- y asociaciones entre propietarios y urbanizadores a través de mecanismos como la Fiducia, ambos con importantes ahorros de recursos para el Municipio y resultados igualmente buenos. El Municipio de Medellín, gestionará en particular, la obtención de recursos para la ejecución del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la vía de acceso de transporte público, las cuales se requieren para garantizar la adecuada accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial. La Administración diseñará los espacios públicos, los equipamientos de las centralidades y los parques ambientales que serán objeto de cesión, con el fin de unificar las características de construcción y facilitar el proceso de ejecución de los mismos. Acorde con estos diseños y bajo la orientación del Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, los urbanizadores cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias. En el anterior escenario de gestión se distinguen las siguientes opciones de desarrollo: Unidades de gestión que poseen mayoría de propiedad del Municipio y que por tanto podrán ser desarrolladas a partir de un esquema de gestión mixto como el mencionado, aportando en el corto plazo resultados en el escenario de ejecución propuesto. (Unidad de gestión I finca Nazareth). Unidades de gestión que poseen mayoría de propietarios que son urbanizadores privados y pueden jalonar el proceso de la unidad correspondiente, a desarrollarse en un esquema esencialmente privado, con el apoyo del Municipio en los aspectos mencionados como prioridad de inversión pública en infraestructura y el acceso a subsidios. (unidades como la VI o la VII) Unidades de gestión que poseen en su mayoría propietarios que no son urbanizadores y que por tanto deberán asociarse con constructores ó sector público promotor para ejecutar los correspondientes proyectos, las cuales poseerían un esquema de gestión mixto o privado dependiendo de la participación del Municipio, pero que en todo caso deberá actuar como promotor y facilitado de las operaciones. En este sentido, se entiende que la principal función del Municipio a la luz de todos los desarrollos legislativos sobre la materia a partir de la Constitución del 91, se centran en la promoción, coordinación, apoyo, mediación, aval y -como hasta ahora lo ha hecho- la formulación de un esquema urbanístico y de gestión coherente, de forma tal que a partir de entender el sistema de gestión como un DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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conjunto de acciones públicas, mixtas y privadas, definidas de acuerdo a la naturaleza de cada unidad de gestión y sus posibilidades de ejecución y de colocación en el mercado de las soluciones se logre una mayor eficiencia y eficacia tanto en el manejo de los recursos públicos como en la necesaria potenciación del proceso de construcción de vivienda de interés social. Propuesta para El Desarrollo del Espacio Publico y los Equipamientos. Este cronograma propone escenarios para la ejecución de los equipamientos y el espacio público teniendo en cuenta el desarrollo simultáneo de las unidades de vivienda. DESARROLLO DEL ESPACIO PÚBLICO Y LOS EQUIPAMIENTOS Unidades /año

Año Construcción de las obligaciones urbanísticas

2002

2003

2004-2006

2007-2009

2010-2012

1,500 6,000

1,500 6,000

Año

4,000 16,000

12,100 48,400

21,000 84,000

27,000 108,000

Viviendas Habitantes m²

4,000 16,000

12,100 48,400

21,000 84,000

27,000 108,000

4,000

12,100

21,000

27,000

7

11

16

Viviendas Habitantes Estudiante s Equipamie ntos

12,100 48,400

21,000 84,000

27,000 108,000

1

3

Viviendas Habitantes Equipamie ntos

Viviendas Habitantes Equipamie ntos

Construcción otros equipamientos Educación

(4 públicos por obligación urbanística y el resto como 1,500 gestión pública, privada o mixta)

1,500 6,000

Recreación y deportes

4,000 16,000

Parque recreativo barrial Parque deportivo y recreativo zonal Salud (2 públicos por obligación urbanística en y el resto como gestión pública, privada o mixta) Nivel I

4 1

1,500 6,000

4,000 16,000 1

12,100 48,400

21,000 84,000

27,000 108,000

5

7

9

Nivel II

1 1,500 6,000

Suelos ambientales

4,000 16,000

12,100 48,400

21,000 84,000

27,000 108,000

Mirador de Pajarito, barrial la Aurora y Monte Claro Arreas libres de importancia ambiental Parques lineales de quebrada Suelos aptitud E y D

Cronograma para la Conformación del Sistema Vial. Se define teniendo en cuenta la deficiencia actual en la accesibilidad y el posible desarrollo de viviendas en el Plan Parcial y de los sectores circundantes.

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Viviendas Habitantes

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ESPACIO PÚBLICO – ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE AÑO

2002

Viviendas por Año Viviendas Acumuladas Transporte Público (Buses) Vehículos Livianos VÍAS INTERNAS Licencia Ambiental VÍAS DE ACCESO Acceso desde La Campiña Preinversión Ejecución

1,500 1,500 14 150

Acceso desde Carretera al Mar Preinversión Ejecución Intercambio Cra 80 x Cl 65 Preinversión Ejecución

2003

2004 - 2006

2,500 4,000 31 338

8,100 12,100 86 945

2007 - 2009

8,900 21,000 147 1,613

2010 2012

6,000 27,000 187 2,044

30

12 A cargo del urbanizador para garantizar conexión a malla vial existente

40 2500

90 3200

NOTA: Durante el trienio 2007 - 2009, deberá construirse el tramo k0+000 al k4+100 de la conexión Aburrá - Río Cauca o se deberá ampliar la actual Carretera al Mar en el tramo Facultad de Minas - Quebrada La Gómez

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11.

MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTION

Para llevar a cabo la ejecución del Plan Parcial se proponen como estrategias de gestión: La Empresa de Desarrollo Urbano del Municipio de Medellín asumirá el liderazgo en la convocatoria de los diferentes actores que intervienen en el proceso de desarrollo de los proyectos, de forma que se generen los espacios de participación y concertación de los aspectos comunes al desarrollo de las diferentes unidades. La Administración Municipal promoverá asociaciones entre el sector público y el privado y asociaciones entre propietarios y urbanizadores. Se canalizarán subsidios de vivienda, orientados a grupos familiares con ingresos mensuales inferiores a dos salarios mínimos. La Administración Municipal continuará con los procesos de regularización y legalización urbanística que posibiliten la adecuada vinculación de los asentamientos al área objeto del Plan Parcial. Las Empresas Públicas de Medellín se vincularán al desarrollo de los asentamientos localizados en el polígono con la prestación de los servicios públicos facilitando sistemas de financiación adecuados a las condiciones de la población para el pago de las infraestructuras. Se promoverá la utilización del Fondo Rotatorio Corporativo para la construcción de las redes de servicios públicos domiciliarios. Establecer una coordinación interinstitucional que busque canalizar acciones y recursos del Estado en sus distintos entes, evitar duplicidad en sus proyectos y fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas instituciones tienen frente al manejo ambiental. La Administración Municipal promoverá la participación comunitaria y la concertación de estrategias de promoción y divulgación del Plan Parcial en todos sus componentes, dándole prevalencia al manejo ambiental. Calidad de Proyecto de Unidades de Actuación Urbanística de las Unidades de Gestión. Las unidades de gestión son unidades de actuación urbanística en los términos de la Ley 388 de 1999, artículos 39 y siguientes. Las unidades de gestión no se constituirán en unidades de actuación, cuando los respectivos propietarios de los predios ubicados en la unidad de gestión, obtengan la correspondiente licencia de urbanismo para la unidad, cumpliendo con las disposiciones señaladas en el presente decreto. De oficio, o a solicitud de cualquiera de los propietarios de un predio de la correspondiente unidad de gestión, se continuará con los trámites para la conformación y ejecución de la unidad de gestión señalados en la Ley 388 de DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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1997. Cuando la solicitud sea elevada por un propietario deberá presentar su propuesta a la Administración Municipal para su evaluación. El proyecto de delimitación de la unidad de actuación será la misma delimitación de las unidades de gestión propuesta en este documento y en el plano “Unidades de Gestión” Expropiación y Adquisición de Inmuebles. , Para adquirir los inmuebles necesarios para la ejecución del Plan Parcial, la Administración Municipal y las entidades descritas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997, podrán utilizar la enajenación voluntaria o el mecanismo de la expropiación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley . Por tratarse de un Plan Parcial de Desarrollo, no se aplica el derecho de preferencia establecido en el Artículo 119 de la Ley 388 de 1.997, para programas de renovación urbana. Porcentaje de Vivienda de Interés Social. De conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, el porcentaje de vivienda de interés social para el polígono Z2-DE4 es como mínimo del veinte por ciento (20%). Identificación de Instancias e Instrumentos para la Gestión del Plan Parcial. Con el fin de garantizar la gestión adecuada del suelo de expansión que se planifica, además de los convenios de colaboración existentes entre la administración municipal y los gremios de la construcción, los propietarios de las unidades de gestión podrán conformar asociaciones, sociedades u otras formas asociativas permitidas por la Ley, que se encarguen de promover o gestionar el desarrollo de su unidad de gestión. Ejecución de Obras a Cargo del Municipio. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley 388 de 1.997, el Municipio de Medellín, a través de las Empresas Prestadoras de Servicios Públicos y las Secretarías y entidades que tienen a cargo el desarrollo de obras de infraestructura vial, de transporte y construcción de equipamientos públicos, promoverá la canalización de recursos para dotar al polígono de las obras requeridas y la implementación de sistemas de financiación para la dotación de las unidades de gestión y proyectos constructivos de las infraestructuras de servicios públicos domiciliarios, necesarias para su funcionamiento. La inversión pública debe ser priorizada teniendo en cuenta lo establecido en la ley 388 de 1997, en función de los siguientes componentes primarios del plan parcial: Sistemas Primarios de Servicios Públicos. Ejecución de vías del plan vial primario y principalmente las estructurantes de transporte masivo. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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Adquisición de suelos destinados a la construcción pública y privada de equipamientos comunitarios (centralidades). Formas de subsidio de la vivienda de interés social en forma directa o a través de la ejecución de obras de urbanismo, espacios públicos o equipamientos. El Municipio de Medellín, gestionará en particular, la obtención de recursos para la ejecución del Intercambio de la Avenida 80-81 con Calle 65 y la vía de acceso de transporte público, las cuales se requieren para garantizar la adecuada accesibilidad a los predios que conforman el Plan Parcial. La Administración diseñará los espacios públicos, los equipamientos de las centralidades y los parques ambientales que serán objeto de cesión, con el fin de unificar las características de construcción y facilitar el proceso de ejecución de los mismos. Acorde con estos diseños y bajo la orientación del Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín, los urbanizadores cederán los suelos y las áreas construidas obligatorias. Instrumentos de Financiación. De considerarlo necesario, la Administración Municipal, podrá utilizar el cobro de valorización y demás instrumentos establecidos en las Leyes 9 de 1.989, 388 de 1.997 y otras normas que los consagren. En todo caso, si la administración decide establecer alguno de los instrumentos anteriores, llevará a cabo los trámites pertinentes para establecerlos. Gestión Social y Educación Ambiental. A través de la coordinación interinstitucional se canalizarán acciones y recursos del Estado en sus distintos entes para evitar duplicidades en sus proyectos y al mismo tiempo fortalecer el compromiso y responsabilidad que las distintas instituciones tienen frente al manejo ambiental; es así como se promoverá la participación comunitaria y la concertación de estrategias de promoción y divulgación del Plan Parcial en todos sus componentes, dándole prevalencia al manejo ambiental Si bien es cierto que cada unidad de gestión aportará los recursos necesarios para desarrollar las obras físicas que demande el proyecto, también lo es, el hecho de que se deben asignar recursos para una adecuada mitigación de los impactos sociales que no son atribuibles a los urbanizadores; tal es el caso del desarrollo de programas de asistencia social y de reubicación de algunas viviendas que se encuentran en zonas de riesgo por inundación principalmente, por lo tanto, se hace necesario que exista una excelente coordinación entre las distintas instituciones que deban involucrarse para sacar adelante el Plan Parcial y su componente Plan de Manejo Ambiental. Incorporación del Suelo de Expansión al Suelo Urbano. De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1.997, el Acuerdo Municipal 62 de 1.999 y normas complementarias, el suelo de expansión de Pajarito se incorporará progresivamente al suelo urbano una vez haya sido urbanizado, esto DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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es, a medida que se vayan desarrollando cada una de las unidades de gestión, de acuerdo con lo definido en este decreto Permisos Ambientales Por ser de interés para los diferentes urbanizadores, se transcribe a continuación una información obtenida de Corantioquia referida a los diferentes trámites que deben realizarse ante la Corporación durante el proceso de ejecución de los proyectos: Es importante aclararle al interesado en ejecutar las obras o actividades correspondientes al plan parcial, que su concertación y adopción no implica la autorización o permiso para el aprovechamiento y uso de los recursos naturales que lo requieran por ley, tales como: concesiones (decreto 2811 de 1974 y 1541 de 1978), aprovechamientos forestales (decreto 1791 de 1996); construcción de obras que ocupen el cauce de una corriente de agua (decreto 1541 de 1978); explotación de materiales pétreos (decreto 1541 de 1978); vertimientos (1594 de 1984); emisiones atmosféricas (decreto 948 de 1995) y las actividades que requieran licencia ambiental (decreto 1753 de 1994), por lo tanto la ejecución del plan parcial dependerá, entre otras, de la consecución de los permisos, autorizaciones, concesiones y licencias que el proyecto necesite. A continuación se describe de una manera general, los requerimientos para los posibles casos, pues en su momento se deberán solicitar los términos de referencia a Corantioquia. - Proyecto Vial Teniendo en cuenta el decreto 1753 del 3 de agosto de 1994, la Licencia Ambiental es la autorización que otorga la autoridad ambiental competente, mediante acto administrativo, para la ejecución de un proyecto, obra o actividad que conforme a la ley y a los reglamentos puedan producir deterioro grave a los recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones considerables o notorias al paisaje. Para el caso de los proyectos viales se requiere solicitar la respectiva Licencia Ambiental, anexando localización y descripción del proyecto. - Aprovechamiento Forestal Cuando se requiera intervención de la cobertura boscosa se deberá solicitar el respectivo permiso de aprovechamiento forestal, presentando plano cartográfico de las áreas de cobertura vegetal que desaparecerían con la construcción de las vías, equipamientos y edificaciones, con número de árboles a talar, especie, volumen, anexar documentos que acrediten la propiedad del predio, como escrituras, certificado de tradición y libertad, indicar dónde y cómo se realizará el Plan de Compensación Forestal de las zonas altamente intervenidas del proyecto. - Permiso de Vertimiento Para la ejecución de las obras de infraestructura de servicios públicos se deberán tramitar los permisos ambientales requeridos. DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE

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- Manejo de Desechos Sólidos Se deben presentar los correspondientes certificados de los sitios de depósito de material, determinar la viabilidad de los lotes que se tienen planificados. En relación con los residuos sólidos, se debe presentar certificado de prestación del servicio o manejo que se dará a las mismas. - Ocupación de Cauces y Concesiones de Aguas. Teniendo en cuenta los procesos erosivos identificados en las márgenes de las diferentes fuentes de agua que atraviesa el proyecto y con el fin de minimizar y estabilizar dichos procesos, se hace necesaria la implementación de obras de defensa marginal, para lo cual se deberá solicitar a la entidad ambiental competente los respectivos permisos de ocupación de cauce. Con respecto a las obras hidráulicas existentes a las cuales se les realizará un análisis de capacidad de evacuación de crecientes, se recomienda tener presente que dicho análisis debe realizarse mínimo por 3 métodos y para los períodos de retorno de 2.33, 5, 25, 50, 100 años, con el fin de obtener datos confiables que ayuden a la correcta evaluación de dichas obras. En los casos en los cuales se requiera reemplazar las obras hidráulicas existentes deberá solicitarse el respectivo permiso de ocupación de cauce. Con relación a las obras de cruce sobre las fuentes de agua, requeridas en la construcción del proyecto vial, se informa que estas también requieren del respectivo permiso de ocupación de cauce. - Estudio de Prospección Arqueológica Antes de iniciar las excavaciones se deberá realizar una prospección arqueológica en los términos señalados en la Ley 397 de 1997 “Ley General de la Cultura” .

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