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III.3. MEDIO SOCIO ECONÓMICO 3.a. Demografía En términos demográficos la ciudad de Chihuahua creció entre 1990 y 1995 con una tasa del 3.47% anual, el cual es un porcentaje alto si consideramos que en ese mismo periodo el promedio nacional fue de 2.32%, y que la tasa de crecimiento urbano promedio fue del 3.31% anual. El Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Chihuahua, en su segunda actualización, indica una población de 670 mil habitantes. Para definir las características demográficas del área de estudio del Plan Parcial, además de los datos estadísticos de INEGI, se recurrió a la aplicación de 140 encuestas domiciliarias que permitieron obtener información mas detallada sobre las peculiaridades de la zona y sus habitantes. De esta manera se pudo establecer que dentro del área de estudio hay 16,500 habitantes, aproximadamente, lo que representa el 2.4% de la población total de la ciudad. El censo de 1990 y el conteo de 1995 nos muestran que el Centro y su perímetro inmediato perdieron, en ese periodo, cerca del 18% de su población. Este descenso es ocasionado, entre otros factores, por el envejecimiento poblacional, el deterioro de la calidad de vida y la falta de opciones inmobiliarias, todos ellos explicados en el capítulo dedicado a la vivienda. Por lo que respecta al envejecimiento poblacional, en la figura No.1 se aprecia que aproximadamente un 50% de los habitantes tiene 15 años o más viviendo en el Centro, y casi un 30% tiene

10.68%

7.63%

5.00% 0.00%

3A5 AÑOS

5 A 10 AÑOS

10 A 15 AÑOS

16 A 25 AÑOS

26 A 50 AÑOS

MAS DE 50 AÑOS

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17.09%

16.62% 13.85%

13.16% 11.54%

6.92% 3.92%

0-4 AÑOS

Fuente: Encuesta domiciliaria (muestreo) ○

16.85%

18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%

20.61%

10.00%

2 AÑOS O MENOS

Empleo e ingreso. La ciudad manifiesta un equilibrio entre la actividad manufacturera y el sector terciario (comercio y servicios), a diferencia de Ciudad Juárez, donde la economía esta marcadamente determinada por las manufacturas (Tabla No.1). En lo que respecta a los ingresos (tabla No. 2), Chihuahua es una ciudad relativamente rica al alcanzar niveles promedio similares a los de Ciudad Juárez y superiores a capitales como Monterrey y Guadalajara. Sin embargo, aún con esto el 66% de los empleados reciben menos de 3 salarios mínimos. Al revisar la distribución del ingreso en los principales sectores de actividad (tabla No.3) resalta como solamente el 25% de los empleados del sector público y el 23% del sector industrial perciben más de 3 salarios mínimos, mientras que en sectores como el comercio, los servicios comunales y las comunicaciones la proporción de personas con ingresos mayores a 3 S.M. se incrementa considerablemente. En otras palabras los trabajadores del sector terciario representan una proporción del poder de compra superior al promedio de los trabajadores de la industria en general. Asimismo, en esta misma proporción son sujetos de crédito para una vivienda de interés social por la vía del mercado libre.

Fig. 2: COMPOSICION DE LA POBLACION POR RANGOS DE EDAD

11.45%

10.68%

La ciudad de Chihuahua manifiesta un dinamismo económico moderado, aunque con tendencias a incrementarse, lo cual se debe en términos generales a su relación con la economía de los Estados Unidos, principalmente con el sector de la industria maquiladora, pero también a las actividades comerciales y agropecuarias del sur del Estado.

- El cambio de uso del suelo por otros diferentes al habitacional en el interior de los barrios, como consecuencia de la falta de opciones financieras que permitan la reutilización de las viviendas, genera una mezcla caótica de usos, muchas veces incompatibles entre sí. Al mismo tiempo, muchas zonas presentan una evidente tendencia a volverse monofuncionales.

17.55%

15.00%

3.b. Actividades económicas.

- La falta de seguridad, o por lo menos la impresión de ello, ocacionada por la ausencia de personas en las calles y edificios durante la noche. Este fenómeno es evidente en las partes más céntricas, donde la vivienda es casi inexistente y donde una vez que el comercio y las oficinas han cerrado, y el transporte público deja de circular, las calles quedan desoladas.

25.00% 20.00%

En este sentido, el sustituir el despoblamiento del Centro por la tendencia contraria será un factor determinante para lograr una efectiva recuperación de las actividades en general, tanto como una distribución equilibrada de los usos del suelo.

El despoblamiento del Centro tiene una gran cantidad de consecuencias negativas para el mismo, entre las que se encuentran las siguientes:

Fig. 1: ANTIGUEDAD DE RESIDENCIA EN LA ZONA

21.37%

- La considerable disminución de clientes y usuarios potenciales, representados por los habitantes del Centro, para los establecimientos dedicados a las actividades comerciales y de servicios.

mas de 25 años de habitar en él. Asimismo, la figura No.2 muestra como menos de un 4% de los habitantes son menores de 5 años, mientras que más del 16% son personas de 60 años en adelante. El segundo factor que influye sobre el decremento poblacional, relacionado con el intenso desarrollo de las actividades comerciales y de servicios, biene representado por una evidente disminución en la calidad de vida de las zonas habitacionales, lo cual agrava el fenómeno de expulsión.

5-9 AÑOS

10-19 AÑOS

20-29 AÑOS

30-39 AÑOS

40-49 AÑOS

50-59 AÑOS

60 Y MAS AÑOS

Fuente: Encuesta domiciliaria (muestreo) ○

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Plan Parcial del Centro Urbano de Chihuahua

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Chihuahua, Chih.

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Marzo de 1999

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PORCENTAJE CIUDAD DE CHIHUAHUA

PROMEDIO URBANO NACIONAL

MANOFACTURAS

25.89%

27.74%

COMERCIO

15.40%

16.30%

S E C T O R

SERVICIOS COMUNALES

11.38%

CONSTRUCCION

PORCENTAJE CIUDAD CHIHUAHUA

PROMEDIO URBANO NACIONAL

NO TIENE INGRESO

1.52%

2.09%

HASTA 1/2 S.M.

4.15%

4.12%

ENTRE 1/2 Y 1 S.M.

4.12%

8.42%

ENTRE 1 Y 2 S.M.

37.07%

39.56%

ENTRE 2 Y 3 S.M.

19.20%

17.77%

ENTRE 3 Y 5 S.M.

15.06%

13.34% 7.11%

INGRESO

8.92%

9.55%

8.58%

9.37

10.83%

COMUNICACIONES Y TRANSPORTES

5.68%

4.97%

ENTRE 5 Y 10 S.M.

8.80%

ADMON. PUBLICA

4.93%

3.51%

MAS DE 10 S.M.

4.26%

3.64%

AGROPECUARIO

3.99%

6.22%

SIN ESPECIFICAR

5.81%

3.95%

SERV. MANTENIMIENTO

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5 A 10 S.M

MAS DE 10 S.M

NO ESPECIFICADO

4% 47% 18% 12% 7%

4%

3%

COMERCIO

2%

4%

5% 34% 16% 15% 11% 6%

7%

SERV. COMUNALES

1%

3%

3% 30% 28% 19% 9%

3%

4%

CONSTRUCCION

1%

5%

3% 35% 23% 19% 8%

3%

4%

SERV. MANTENIMIENTO

1%

5%

7% 38% 17% 14% 8%

3%

6%

COMUNICACIONES Y TRANSP. 1%

3%

3% 27% 21% 20% 13% 5%

6%

ADMON. PUBLICA

0%

3%

3% 39% 26% 15% 7%

3%

4%

AGROPECUARIO

15% 6%

6% 29% 11% 9%

7%

9%

2 A 3 S.M

3 A 5 S.M

4%

MANOFACTURAS

1 A 2 S.M

Tabla No. 2: DISTRIBUCION DE LA P.E.A. POR NIVEL DE INGRESO, CD. DE CHIHUAHUA

0

S E C T O R

0.5 A 1 S.M

Tabla No. 1: DISTRIBUCION SECTORIAL DE LA P.E.A. EN LA CIUDAD DE CHIHUAHUA

Tabla No.3: DISTRIBUCION DE LA P.E.A. POR INGRESO Y SECTOR DE ACTIVIDAD, CD. DE CHIHUAHUA HASTA 0.5 S.M

sas, donde la ciudad representaba en 1993 el 41% de los empleos estatales, por encima del 33% con que contaba ciudad Juárez. En el ramo educacional llama la atención el rubro de los servicios prestados por el sector privado, que generaba el 46% de los empleos estatales. En el panorama nacional, el Estado de Chihuahua muestra un atraso importante al respecto, por lo que es previsible un fuerte crecimiento en los próximos años, el cual puede tener repercusiones interesantes para el Centro. En el subsector de los servicios médicos, la ciudad representaba el 37% de los empleos estatales. Es una actividad con una fuerte presencia en la zona centro, con una posición ya consolidada, pero que empieza a tener competencia de otras zonas. Aunque también crecerá en los próximos años, lo hará a un ritmo menor que el que se espera para los servicios educativos. Por otra parte, en lo referente a los servicios de hoteles y restaurantes, la ciudad de Chihuahua tenía el 27% de los empleos del estado, contra 49% de Cd. Juárez. Tomando en cuenta su posición como capital estatal, esta cifra parece baja, por lo que se puede esperar un cierto incremento en los próximos años. Los servicios de esparcimiento, cultura, recreación y deporte reúnen en la ciudad el 28% de los empleos generados en la entidad. Es un subsector que deberá crecer, en particular en lo referente a los servicios culturales, dada la pobre situación en la que se halla la ciudad en el entorno nacional. Aunque este crecimiento puede ser moderado en cuanto al total de empleos en servicios, en lo que respecta al centro puede jugar un papel muy importante. Otro subsector donde la ciudad debe crecer es el de los servicios profesionales. Actualmente agrupa el 28% de los empleos. Si

SIN INGRESO

Actividades económicas. Ya se mencionó en párrafos anteriores cuales son los principales ramos de actividad económica en la ciudad, en esta parte se hará una breve descripción de las características de cada uno de ellos. El sector industrial es el que encabeza la generación de empleos en la ciudad. La industria maquiladora desempeña un papel fundamental, pues después de Cd. Juárez Chihuahua es el segundo centro de población con mas instalaciones de este tipo en el estado. Otras industrias locales importantes completan las instalaciones dedicadas a la actividad industrial, entre las que se hallan Cementos de Chihuahua, Interceramic, Paneles Ponderosa y varias empacadoras de carnes y embutidos. En lo que se refiere al comercio, la ciudad tiene un papel importante en cuanto al comercio al mayoreo, sector en el que cuenta con el 39% de los empleos estatales. Esto favorecido por la posición geográfica que tiene, al centro de la zona de actividad agropecuaria del estado, por lo que no es de extrañar la presencia continua de vecinos de las localidades rurales aledañas. En cuanto al comercio al menudeo, Chihuahua ofrece el 29% de los empleos del estado, cifra un poco superior al porcentaje de su población, lo que indica que tiene presencia en el abasto de ciertos productos en las localidades cercanas. Al igual que la industria y el comercio, el sector de los servicios ocupa un lugar preponderante en las actividades de la ciudad. El censo económico de 1993 coloca a Chihuahua con un 31% de los empleos de este rubro en el estado, después de Juárez que representa un 43%. De los diferentes subsectores destaca el correspondiente a los servicios educativos, médicos y de asociaciones civiles y religio-

8%

bien el estado se ubica dentro del promedio nacional, algunas especialidades se hallan mal representadas, tal es el caso de las ingenierías. Por lo tanto un área de oportunidad para la ciudad lo constituyen el incremento en los rubros de ingenierías y sistemas computacionales, dado el proceso de terciarización en el que se encuentra la ciudad. Por último, la ciudad muestra una buena posición en los servicios relacionados con las actividades agropecuarias, de la construcción y del transporte, al poseer el 33% de los empleos estatales. Es un rubro del cual también podrá esperarse un cierto crecimiento, sobre todo en las ramas asociadas al transporte aéreo y las agencias de viajes.

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Plan Parcial del Centro Urbano de Chihuahua

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Chihuahua, Chih.

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3.c. Valores del suelo y régimen de propiedad.

Tabla No. 5: PRINCIPALES PROPIETARIOS POR SUPERFICIE DE TERRENO

El valor que una superficie de suelo puede tener en un momento dado refleja la combinación de diversos factores, como pueden ser la ubicación, los servicios e infraestructura de que se dispone, la vialidad, la calidad y estado de las edificaciones, así como de las actividades productivas o usos que sobre él se den. También influyen en este valor la posibilidad de riesgos o contingencias y las cualidades del contexto urbano. Haciendo uso de ocho rangos, el plano muestra claramente como la combinación de los diversos elementos mencionados tiene su vértice en el cruce de la C. Libertad y la Av. Independencia, en donde encontramos los valores de suelo más altos de la ciudad. Estas calles son asimismo, dos ejes con muy altos costos, los cuales responden directamente a la importancia económica de las actividades que a lo largo de ellas se alojan. Conforme nos apartamos de ellas, gradualmente va descendiendo el valor. Igualmente se aprecia que en torno a este centro existe una zona comprendida entre las calles Juárez, Ojinaga, Ocampo y 13ª; que mantiene valores altos. Dentro de ella se concentran los usos de comercio, servicios y la administración pública. Los corredores de usos mixtos que se extienden como ramificaciones de este núcleo presentan valores que podemos clasificar como medianamente altos. En este caso se hallan las Avs. Ocampo, Independencia y V. Carranza, así como Niños Héroes, Juárez, Aldama y Paseo Bolívar. Un segundo perímetro, con valores de suelo intermedios, es el que queda delimitado aproximadamente por las Avs. Revolución, V. Carranza, 20 de Noviembre, y Ocampo-Díaz Ordáz. Aunque en esta área los usos predominantes siguen siendo el comercio y los servicios, la situación geográfica y la intensidad y las actividades son tal vez las que determinan este descenso. Resalta, sin embargo, el poco efecto que tiene el estado físico de una zona y la calidad de las construcciones en el valor del suelo. Si comparamos el estado general de zonas como el Barrio de San Pedro y la colonia Sta. Rita nos damos cuenta que hay una diferencia importante entre una y otra, pero que en los valores del suelo no se refleja. El resto del área de estudio se halla en el rango más bajo de los valores del suelo, con excepción de la zona de Jardines del Santuario que sube al nivel siguiente. Una diferencia importante es que en todas estas zonas prevalece el uso habitacional, pero igualmente pueden establecerse comparaciones como la ya hecha, e ○

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igualmente notaremos que no hay variaciones en los precios del suelo. Del análisis de los valores del suelo puede concluirse que hay una relación estrecha entre estos, las actividades económicas y la ubicación, pero que prácticamente en nada influye el estado físico de una zona y sus construcciones, o factores como la seguridad y la habitabilidad. Es evidente también que dadas las condiciones actuales del centro en cuanto al estado de los inmuebles, operatividad y rentabilidad, el suelo se halla sobrevaluado.

NUM.

Tabla No. 4: SUPERFICIES DE SUELO POR RANGOS DE COSTO POR M2.

Propiedad del suelo. La totalidad de los terrenos situados dentro del perímetro del área de estudio del Plan Parcial son propiedad privada o pública. Existe en la zona una superficie lotificada de 393.37 Has. distribuida entre aproximadamente 3,400 propietarios. Aunque no existe una alta concentración de la propiedad en términos de extensión, pues los mayores propietarios, alrededor de 40 personas, reúnen un poco menos del 15% de la superficie lotificada, se puede decir que si la hay en términos del valor, pues indudablemente que en posesión de estos 40 propietarios esta la mayor parte de los terrenos más caros del Centro.

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57,313

Cía. Cervezera de Chihuahua S.A. de C.V.

33,093

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1.46% 0.84%

3

Gobierno Federal

19,134

0.49%

4

Creel Sisniega Jaime

16,269

0.41%

5

Aguilar Jímenez Rubén

13,355

0.33%

6

Inmuebles Dila de Chihuahua

10,370

0.26%

7

Central de Autotransportes de pasajeros

10,241

0.26%

8

Inmobiliaria Pinos Altos

8,929

0.23%

9

Ayuntamiento de Chihuahua

8,654

0.22%

8,399

0.21%

11 Bancomer S.A.

7,565

0.19%

12 Valles Hickss Salvador

7,094

0.18%

13 Reza Orozco Oscar

6,949

0.17%

14 Yapor Reza Salim Manuel

6,649

0.17%

15 Guillermo Enriquez S.A.

6,489

0.16%

16 Asociacion Mexicana de Cultura y Servicios

6,378

0.16%

17 Inmuebles Faste S.A.

6,122

0.15%

18 Arrendadora Inmobiliaria de Chihuahua

5,520

0.14%

19 Yañez Bustillos Gustavo Arturo

5,157

0.13%

243,680

6.16%

49,650

1.26%

50,647

1.29%

118,396

3.00%

211,364

5.40%

Algunas personas que hace 15 años o más adquirieron propiedades - muchos de ellos con un afán especulativo - se hallan en la situación de que sí bien estas pueden tener el valor con que las ofertan, no es fácil convertirlas en efectivo. La situación económica del país es lo que algunos de los propietarios, al ser entrevistados, manifestaron como la causa de esta situación. Aunque es cierto en parte, las principales causas se asocian a situaciones particulares de la zona, como el sobreuso al que se ha sometido a la estructura urbana, la poca inversión de los propietarios en los inmuebles, el descuido de autoridades y la aparición de otros polos de atracción.

Comportamiento del suelo. En términos generales la zona muestra una mínima demanda para la compra de suelo. Exceptuando la zona comercial central y las vías principales para cuyos terrenos se pueden encontrar compradores, en el resto del área es bastante difícil en este momento vender una propiedad, al grado que se pueden encontrar terrenos y edificios que se ofrecen en venta desde hace 8, 10 o más años. ○

Gobierno del Estado

2

Subtotal 10 propietarios con superficies entre 4,999 y 4,000 m2. 14 propietarios con superficies entre 3,999 y 3,000 m2. 46 propietarios con superficies entre 2,999 y 2,000 m2. 153 propietarios con superficies entre 1,999 y 1,000 m2. Aproximadamente 3,156 propietarios con superficies inferiores a 1,000 m2. Fuente: Catastro Municipal de Chihuahua.

Fuente: Catastro Municipal de Chihuahua / Valores de traslación de dominio.

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1

10 Quinta Amada S.A.

COSTO DEL SUPERFICIE PROPORCION DE LA SUELO POR m2. (Has.) SUPERFICIE TOTAL Hasta $300.00 150.3080 36.21% Hasta $500.00 154.3390 37.19% Hasta $750.00 8.2108 19.33% Hasta $1000.00 8.5813 2.07% Hasta $1500.00 8.9446 2.16% Hasta $2000.00 4.8386 1.17% Hasta $2500.00 4.7450 1.17% Más de $2500.00 3.0844 0.74% Total 415.0517 100.00%

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SUPERFICIE PORCENTAJE DE LA DE TERRENO SUP. LOTIFICADA

PROPIETARIO

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Plan Parcial del Centro Urbano de Chihuahua

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Chihuahua, Chih.

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3.d. Los usuarios del centro.

Frecuencia de visitas. Se pudo saber que en términos generales un 34% de los chihuahuenses acuden al Centro al menos una vez por semana, siendo las del nivel popular las que asisten con mayor frecuencia (63% asisten a diario o al menos 1 vez por semana). Por el contrario, la población de nivel medio y medio alto viene al Centro con menor frecuencia (l6% y 33% vienen por lo menos una vez por semana, respectivamente). Llama la atención que sean las personas del nivel medio y no las de nivel medio alto las que muestran menor presencia en el Centro. Aparece así un importante segmento de la población para el cual deberán buscarse alternativas que le hagan atractivo el Centro. Por su ubicación, son las personas que viven en el sur de la ciudad y en los sectores del norte próximos al Centro las que visitan más la zona, mientas que los que viven al norte y en el norponiente lo hacen en una proporción bastante menor.

Entre los análisis realizados como parte del estudio mercadológico se efectúo un muestreo, por medio de encuestas, para conocer el uso que hacen del Centro Urbano los chihuahuenses, así como la imagen que perciben de él. Los aspectos analizados fueron los siguientes: - Frecuencia de asistencia al Centro; - Motivos de asistencia; - Problemas que se perciben; - Ventajas de la zona; - Evaluación del desempeño de diferentes actividades. Para el análisis se recurrió a la aplicación de la encuesta a un total de 600 personas, efectuada en 13 puntos de la ciudad con características socioeconómicas distintas. Estos son:

FRECUENCIA DE VISITAS POR ZONA

1. Zona de comercio popular al sur-oriente: Tienda Conasupo, Al Super de Av. Fuentes Mares y Central de Abastos. 2. Zona de comercio popular en el Centro: Soriana Niños Héroes y mercado El Pasito. 3. Zona de comercio de clase alta y media alta al poniente: Soriana Mirador y Wal-Mart. 4. Zona de comercio de clase media al centro norte: Soriana y Futurama Universidad. 5. Zona de comercio de clase media al norte: Futurama Vallarta e Hipermart. 6. Zona de comercio popular al extremo norte: Al Super Industrias. 7. Zona de comercio popular al sur poniente: Plaza La Sierra.

CA SI NUNCA

OCA SIONA LMENTE

HA STA 2 V ECES A L MES

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M O T IV O S D E A S IS T E N C IA 60%

TODOS LOS DIA S

49%

50%

PORCENTAJE

HA STA 3 V ECES POR SEMA NA

Adicionalmente a esta selección socioeconómica, se agregaron dos criterios de análisis comparativo en función de la edad de los entrevistados (en rangos de 5 años) y de la profesión o actividad que desempeñan. Conviene añadir que dada la distribución de la muestra, donde solo un 25% de las encuestas se aplicaron en el Centro, los resultados corresponden adecuadamente a la geografía residencial y laboral de la ciudad. En los párrafos siguientes se presenta una síntesis de los resultados de esta muestra, el análisis completo se puede ver en el anexo correspondiente al estudio mercadológico (Cap. VII). ○

Motivos de asistencia. El principal motivo de visita al Centro es para comprar (49% de las visitas), en segundo lugar se hallan varias actividades de socialización y diversión (36%), seguidas de las relacionadas con las fuentes de trabajo y el uso de los servicios (l4% y 11% respectivamente). En cuanto a su lugar de residencia, quienes más asisten a comprar son las personas de las zonas vecinas al nor-poniente del Centro, seguidos por los habitantes de la zona residencial del poniente y de las colonias populares del sur. En cambio las personas de las zonas populares más alejadas al norte y al sur poniente, concurren en proporciones inferiores. Esto comprueba el proceso de alejamiento del mercado y sus consecuencias sobre el sector comercial del Centro. Pero a la vez hace evidente que, a pesar de las limitaciones y la competencia, un importante número de personas que viven en las zonas perimetrales del Centro siguen considerándolo una alternativa para sus compras, independientemente de su nivel social. Los que vienen al Centro a trabajar son habitantes principalmente de las zonas populares del sur de la ciudad (31%), seguidos por aquellos de las áreas norte y nor-poniente próximas (13% en cada una) y finalmente las zonas norte (8%) y sur-poniente (6%) distantes del Centro. Otros resultados dejan ver que las actividades recreativas como pasear, bailar o asistir a los restaurantes, las desempeñan sobre todo los habitantes de las colonias de clase Alta y Media Alta.

40% 30% 18%

20%

14%

18%

11%

10%

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RESIDENCIA L PTE. NORTE POPULA R

N OR TE MED IA ○

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PA SE O

CENTRO

TR

PORCENTAJE SUR POPULA R CENTRO NORTE MEDIA PONIENTE POPULA R

SO C IA LI ZA R

100%

SE R VI C IO S Y D IV ER SI O N

80%

C O M PR AS

60%

AJ

40%

AB

20%

O

0% 0%

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Plan Parcial del Centro Urbano de Chihuahua

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INICIO | INDICE | PRESENTACION | ANTECEDENTES | PROPUESTA | PLANOS | GLOSARIO | BIBLIOGRAFIA | CREDITOS Percepción: principales problemas. En términos generales las personas que vienen al Centro consideran la falta de limpieza y el mal aspecto como sus principales problemas; es decir, consideran al Centro como un lugar feo, sucio y poco atractivo. Si a esto aunamos el que un 40% de las personas entrevistadas perciben también problemas de seguridad tendremos completo el cuadro de problemas desde el punto de vista de los usuarios. Por otro lado es importante destacar que los problemas de mal aspecto y suciedad son relativamente fáciles de resolver, aunque si requieren de la voluntad y participación comprometida por parte de propietarios, arrendatarios y autoridades, principalmente. Otros problemas identificados, aunque ya dependientes de ciertas características especificas de la población, son entre otros:

Entre las ventajas que los usuarios identifican en el Centro dos son los que destacan: 63% de los entrevistados piensan que el comercio es barato y por lo tanto son un atractivo fundamental y reconocido; y el 47% piensa que otra ventaja es que “todo esta cerca”, es decir que una visita al Centro se percibe como un momento para realizar varias actividades consecutivas. Mucho más abajo, un 12% lo encuentran atractivo para pasear, 10% piensa que su arquitectura o su imagen es interesante y 7% haya en el Centro lugares atractivos para divertirse. Sin embargo un elevado 18%, predominantemente los habitantes del norte de la ciudad, dicen no encontrar ninguna ventaja en el Centro.

- Problemas de estacionamiento, que mencionan principalmente las personas de nivel medio y medio alto. - La lejanía de la que se quejan los habitantes de las zonas populares de los extremos norte y sur-poniente, y en menor número los del sur-oriente. - Problemas de transporte que aquejan en general a la población popular, principalmente a los que viven en la zona norte. - La población joven, de menos de 35 años, opina que el Centro carece de atractivos culturales y de diversión, así como de áreas verdes y paseos. Percepción: principales ventajas.

Preferencias en materia de vivienda. Independientemente de la problemática del Centro propiamente dicha, la encuesta incluyó una pregunta que tenía como fin conocer las limitantes o alternativas que ofrece el mercado para el planteamiento de soluciones de redensificación habitacional del Centro. En dicha pregunta se pidió calificar de 1 a 10 -siendo 10 la mejor- 6 distintas alternativas para vivir, que fueron las siguientes: - Casa unifamiliar en una colonia. - Casa unifamiliar en el Centro. - Apartamentos en una colonia. - Apartamentos en el Centro. - Casa unifamiliar en condominio horizontal o privada ( no se utilizó el término de condominio a fin de evitar malas interpretaciones). - Apartamentos en condominio horizontal o mixto.

PERCEPCION: PRINCIPALES PROBLEMAS

PORCENTAJE

60%

53%

49%

50%

40%

40%

P R EF ER EN C I A S EN V IV IEN D A 9

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La calificación general indicó que la casa unifamiliar en una colonia es por mucho la preferida, al alcanzar una calificación de 8.24, seguida por las casa unifamilar en condominio horizontal o privada. En cambio cada vez que apareció la figura del Centro o de una solución en edificio de apartamentos o condominios, la respuesta cambio radicalmente. Una casa unifamilar en el Centro obtuvo solamente 5.07 de calificación, y un apartamento en el Centro bajo hasta 4.35. Los apartamentos mejoran un poco al considerarse fuera del centro con 6.67 en una zona privada o 7.16 en una colonia residencial.

30%

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8.05

8

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Los resultados muestran que la percepción social estima que el Centro es la peor opción para vivir, aún en una casa unifamiliar, prefiriendo notablemente un apartamento en una colonia. Esto indica que todo proyecto de redensificación del Centro y su perímetro deberá pasar por un rediseño y reposicionamiento de la zona a fin de diferenciarla y darle el carácter de vivienda moderna. Al analizar con mayor detalle los resultados se puede observar que las peores calificaciones al Centro como lugar para vivir procedieron de personas con edades entre 21 y 30 años (3.72 a 4.12 en apartamento y 4.72 a 4.88 para vivienda), que son precisamente los que constituirán el mercado potencial durante los próximos años. En cuanto a las actividades de los entrevistados, los profesionistas de mayor estatus (administrativos, profesionistas y médicos) mostraron el mayor rechazo al Centro, en cambio algunas profesiones de los sectores medio bajo y bajo, como taxistas, obreros y empleados en general, se mostraron un poco más receptivos. Hay que hacer notar que las soluciones en condominio horizontal o privada tuvieron relativa aceptación entre los grupos de mayor estatus social. Esto sugiere que quizás una solución a la redensificación del Centro y su perímetro pudiera ser la edificación de condominios horizontales o mixtos, de dimensiones medias -20 a 40 casas- al interior de antiguas manzanas o agrupamientos de manzanas, pero con privacidad respecto al resto de las actividades de la zona Centro.

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III.4. CONDICIONES MERCADOLOGICAS Desde el planteamiento inicial para el desarrollo del presente Plan Parcial, como se ha comentado en otros apartados, se estableció la premisa de que las propuestas contaran con un soporte sólido en términos de factibilidad económica, por lo que se creyó conveniente la realización de un análisis mercadológico que aportará dicho sustento. Los principales objetivos que el estudio mercadológico debía satisfacer eran: - Dimensionar la capacidad del Centro Urbano para absorber demanda inmobiliaria en sectores como el comercio, vivienda, etc. - Identificar las zonas de oportunidad que permitan al Centro competir eficazmente con otros polos de desarrollo. - Redirigir los usos y destinos del suelo, de acuerdo a la vocación de las diferentes zonas. En los párrafos siguientes se hace una síntesis de los resultados del estudio para las principales actividades que se localizan en el Centro. En los documentos anexos al Plan Parcial se podrá encontrar la información estadística, estudios y resultados completos.

4.a. Comercio. Situación actual. Existen en el Centro Urbano 284,564 m2 dedicados al uso comercial. Esta cifra es considerablemente mayor a los 97,262 m2 de área rentable comercial existente en 128 centros comerciales que hay en el resto de la ciudad. En el último caso se hayan excluidas las superficies que significan los cientos de locales autónomos también fuera del área de estudio. Lo anterior significa que a pesar del crecimiento del comercio en las zonas perimetrales, asociado a centros comerciales, sigue representando una minoría en la oferta de la ciudad. Además, si precisamos los centros comerciales con estacionamiento, obtenemos que solo un 20% del espacio comercial entra en ésta categoría. Por lo tanto, la disminución de utilidades en los comercios del Centro no se debe tanto al número de centros comerciales que hay fuera de él, sino al nivel adquisitivo de la clientela que acude a ○

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a solucionar al menos parcialmente este problema; sin embargo, el Centro deberá seguir concibiéndose como un sitio predominantemente para el peatón. La gran ventaja del centro sobre los centros comerciales se halla en la calidad de paseo que puede lograrse, la variedad de productos y la complementariedad que aportan los servicios y equipamientos. No obstante, la mayor garantía de éxito del sector está vinculada a la reactivación de los flujos de compradores potenciales a la zona, en otras palabras dependerá del éxito de los otros proyectos inmobiliarios y de servicios. Además de las zonas tradicionales de comercio, es previsible desarrollar una nueva zona orientada a los segmentos medios de la población a lo largo del Paseo Bolívar. Para lograrlo es necesario un mejoramiento substancial de la imagen de este paseo y el establecimiento de algunos equipamientos que consoliden la vocación cultural de la zona y la posicionen en el centro urbano. Esto podrá dar lugar, como ha sucedido en otras partes del país, a la aparición de galerías de arte, boutiques, restaurantes, pequeños hoteles, librerías y otros puntos de actividad económica asociados a éstos.

los primeros. Es decir, en términos generales los compradores con mayor ingreso han dejado de venir al Centro, mientras que los de menor ingreso -provenientes principalmente del sur de la ciudadsiguen asistiendo a él a comprar, por lo que el antiguo comercio de tipo medio ha tenido que transformarse, en el mejor de los casos, o de lo contrario moverse a las zonas de comercio periféricas o cerrar definitivamente. Sin embargo, a pesar del fenómeno de la caída de las utilidades del comercio, las operaciones inmobiliarias sigue teniendo una elevada rentabilidad relativa. En el Centro las rentas oscilan entre los $ 30.00 y $ 35.00 por metro cuadrado, con máximos hasta de $ 70.00. Comparativamente en el norte de la ciudad los promedios son de $ 25.00 a $ 30.00, lo mismo sucede en el poniente, aunque ahí el número de centros comerciales con rentas alrededor de $70.00 es mayor. Por lo tanto, para los propietarios de los edificios, la disminución de utilidad del comerciante, no ha repercutido mayormente en el valor de las rentas. Otro aspecto importante es el de la ocupación de los locales; mientras que en los centros comerciales fuera del Centro se detectó un 19% de espacio desocupado, dentro de las principales zonas comerciales del centro el porcentaje apenas llega al 7%, lo cual confirma nuevamente que el problema del sector comercio se debe a una sobre representación del mercado de menor ingreso y al alejamiento de la población con mayor poder de compra. Aparecen aquí dos cuestiones importantes; la primera tiene que ver con lo que sucederá cuando en el sur de la ciudad, fuente principal de los usuarios del Centro, comiencen a desarrollarse centros comerciales (proceso que de hecho ha iniciado). El segundo aspecto se refiere a la natural incompatibilidad entre un comercio predominantemente popular – al que se asocian bajos niveles de mantenimiento e higiene, así como una imagen deteriorada – con los usuarios actuales o potenciales del sector servicios, particularmente de edificios de oficinas

4.b. Servicios en general. Situación actual. En la ciudad se localizan 114 edificios de oficinas de 3 pisos o más, con una superficie de 214,400 m2, lo que da aproximadamente 182,200 m2 de espacio rentable. El Centro reúne el 67% de esta superficie. En el Centro se identificaron además otros 396 predios en donde se desarrollan actividades de servicios profesionales y administrativos. Esto significa una superficie adicional de 160,380 m2 de oficinas. En promedio el nivel de ocupación de los edificios de oficinas en la ciudad es de 75%, es decir que se tienen 53,600 m2 desocupados. De esta área desocupada 48,700 m2 corresponde a edificios del Centro. Esto es preocupante pues quiere decir que el espacio de oficinas en edificios ocupado en el Centro apenas sobrepasa el 65%. Aunque si consideramos las casas convertidas en oficinas ya mencionadas, el porcentaje de ocupación se incrementaría al 83%. Cuatro factores influyen primordialmente en el nivel de desocupación de los edificios del Centro: ubicación, competencia

Condicionantes para el desarrollo. Uno de los problemas profundos del sector comercial esta asociado a las variaciones en el estilo de vida introducidas por el automóvil y a la ubicación del domicilio de los compradores potenciales. Por lo que respecta al uso del automóvil, el establecer una política integral de estacionamientos para la zona centro ayudará ○

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INICIO | INDICE | PRESENTACION | ANTECEDENTES | PROPUESTA | PLANOS | GLOSARIO | BIBLIOGRAFIA | CREDITOS seguridad y emergencias, entre otros. Por el contrario, fuera de la zona centro se encontraron 3 edificios de muy alta calidad, 14 de cualidades excelentes y 11 en estado aceptable. Esto nos deja ver que el problema clave del parque inmobiliario del Centro es su antigüedad y abandono. En su mayoría son edificaciones de hace 30 y 40 años que no poseen los equipamientos que solicita una empresa actual. Es evidente entonces que cualquier esfuerzo por incrementar la presencia y el valor agregado de los servicios profesionales y administrativos requiere el mejoramiento sustancial de los edificios actuales o la construcción de otros nuevos.

de las casas antiguas, calidad de los inmuebles y la falta de estacionamiento. Ubicación. El crecimiento de la ciudad hacia el norte provoca una disminución de la demanda sobre el Centro, aunque este continua todavía reuniendo la mayor parte de los servicios. Competencia de casas antiguas. Debemos recordar que aproximadamente 160,000 m 2 de espacio de oficinas, esto es el 52% del total del que dispone el Centro, se ubican en casas o pequeños edificios. Existen dos problemas originados por el cambio de uso de suelo de las casas antiguas: El primero es que los propietarios de éstas solicitan rentas más bajas de las que se piden en los edificios, pero que de todos modos resultan ventajosas respecto a lo que sería una renta para uso de vivienda. Esto repercute de manera importante sobre las rentas de los edificios del Centro y de la ciudad en general. En su mayoría las rentas por metro cuadrado de los edificios en la zona Centro oscilan entre los $20 y $25 pesos. El segundo problema se deriva de la falta de una normatividad en cuanto al cambio de uso de suelo de vivienda a oficinas que le permita a la autoridad exigir al propietario el cumplir con requerimientos mínimos en cuanto a instalaciones, estacionamiento e imagen urbana.

Estacionamiento. El problema de la calidad de los edificios tiene su punto crítico en la cuestión de los estacionamientos. Solamente 19 de los 78 edificios censados en el Centro poseen estacionamiento, y de ellos únicamente 3 cumplen estándares reglamentarios en las principales capitales del país, es decir un 2 cajón por cada 27 a 35 m de espacio rentable. De tal forma el Centro de la ciudad tiene un estándar promedio de 1 cajón por cada 276 m2 de construcción. Para compensar esta terrible situación y llegar a un estándar mínimamente aceptable, habría que lograr la incorporación de 3,350 cajones de estacionamiento; ésto sin considerar los que requieran los usos comerciales y los espacios de oficina ubicados en viviendas antiguas. Demanda potencial. Para estimar las posibilidades de desarrollo de espacios de oficinas en el Centro de la ciudad, tendremos que distinguir entre el espacio en edificios de oficina y en casas antiguas. El estudio prevé que en la ciudad de Chihuahua habrá un crecimiento de 144,600 m2 de espacio de oficinas en los próximos 10 años. Asimismo considera que el Centro podrá absorber alrededor de un 20% de esa demanda, es decir 28,800 m2. Sin embargo, actualmente el Centro Urbano ofrece 48,800 m2 de espacio para oficinas localizado en edificios que se hayan desocupados. Esto quiere decir que la oferta actual rebasa ampliamente la demanda potencial. De tal manera que para poder competir por este mercado, los edificios del Centro habrán de mejorar sustancialmente, sobre todo en lo que respecta a la calidad general de los inmuebles

Calidad de los inmuebles. En otras ciudades con problemas similares a los del Centro de Chihuahua, los edificios de oficinas se defienden de la oferta del espacio irregular a través de la calidad de las instalaciones. Sin embargo en nuestro caso ésto esta muy lejos de ser la situación, pues a decir verdad la calidad de los edificios en la zona es bastante mala. De los 78 edificios censados, ninguno entra realmente dentro del criterio de un edificio inteligente moderno y solo 10 ofrecen condiciones de uso excelentes. En cambio 50 edificios, el grueso del total, presentan características aceptables, otros 17 son deficientes y uno se señaló como en malas condiciones. Es decir que la mayoría de los edificios tienen deficiencias de calidad en fachada, vestíbulo, ascensores, instalaciones y sistemas de ○

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y a la oferta de estacionamiento. Condicionantes para el desarrollo. Los objetivos básicos para este sector son, en primera instancia, frenar el abandono de las oficinas instaladas actualmente en edificios, y en segundo, a un mediano plazo, atraer a nuevos inquilinos a la zona. Para alcanzar dichos objetivos, dada la complejidad de los problemas, habrá de contarse con el apoyo y la mejoría de los otros sectores, de otra manera difícilmente podrán alcanzarse soluciones de fondo. Asimismo, aunque el saneamiento del aspecto urbano y la solución de los problemas viales y de estacionamiento facilitarán el proceso, no será suficiente con esto. Adicionalmente tendrán que reactivarse los sectores médico y educativo en el Centro. También deberá de procurarse alcanzar el equilibrio demográfico norte-sur de la ciudad, y la reden-sificación habitacional del Centro. Sólo con la combinación de estos factores podremos devolverle sus posibilidades como generador de valor agregado, y con ello permitir un incremento en la ocupación comercial y de servicios en los edificios existentes o los que se puedan construir. Además de lo ya mencionado, las acciones recomendadas para lograr una mejoría substancial en el sector son:

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- Relanzar el sector servicios mediante la modernización del parque de edificios de oficinas. Dada la sobre oferta de espacio que tiene el Centro, antes de considerar la construcción de nuevos edificios, sería mas adecuado el reciclar algunos de los edificios que se hayan abandonados. La modernización implica, ade-

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Situación actual El Centro Urbano concentra un 57% (14,879 m2) del área total de despachos médicos alojados en edificios de la ciudad. A estos debemos agregar otros 26,500 m2 de área utilizada que se ubican en casas reconvertidas; gran parte de ellos están siendo utilizados en laboratorios, clínicas de diagnóstico y farmacias. En el área de estudio existen varias zonas que reúnen servicios médicos, siendo el corredor médico de la calle Ojinaga el que posee un carácter más consolidado. Los usos médicos, tanto en edificios como en casas reconvertidas, comparten algunos de los problemas ya señalados en los edificios de oficinas, como es el estacionamiento y la calidad de los edificios. No obstante su intensidad es diferente. Si bien los edificios registrados tienen carencia de estacionamiento, los sectores en donde proliferan los servicios médicos están mejor dotados de estacionamientos privados. Por otra parte, en su mayoría los edificios médicos presentan un aspecto bueno y sus instalaciones están en general mejor conservadas que los edificios de oficinas. Una diferencia fundamental con respecto a los edificios de oficinas se encuentra en relación a la ubicación, pues internacionalmente los centros aún conservan ventajas con respecto a las zonas perimetrales por razones diversas. ○

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En la ciudad de Chihuahua se localizaban en 1993 el 46% de los empleos generados por el sector educativo privado en todo el Estado. Sin embargo, en el ámbito nacional, Chihuahua muestra un atraso fuerte en este ramo, al representar únicamente el 1.91%, cifra preocupante para un Estado tan dinámico en el campo industrial y de los servicios. No obstante mostraba una tasa de crecimiento del 11.43%, lo que hace pensar que en los próximos años este sector deberá crecer fuertemente, según se aprecia en las tendencias a nivel nacional, lo que puede convertirla en un área de oportunidad importante para el Centro de la ciudad. Por otra parte la experiencia de otras ciudades muestra que los institutos de educación media, media superior y profesional se adaptan bien a los centros de la ciudad, por motivos como la cercanía relativa a todas las áreas habitacionales de la ciudad, existencia de transporte público abundante, y la presencia de equipamientos complementarios, entre otros. A su vez, la presencia de instituciones de educación media superior y superior tienen algunas ventajas para los sectores centrales de las ciudades como son:

Demanda potencial. El sector de servicios médicos ha sido tradicionalmente fuerte en la ciudad de Chihuahua. Basándose en las tendencias observadas aquí y en otras partes del país, este sector continuará creciendo, conservadoramente, a un ritmo de 6% anual durante el próximo decenio. Con esta tasa de crecimiento podemos esperar que en los próximos 10 años los servicios médicos en la ciudad crezcan alrededor de 20,500 m2 adicionales. Esto sin contar los espacios ubicados en casas antiguas del Centro, e incluso la periferia. De estos, el Centro tiene la posibilidad de absorber al menos un 50%, poco más de 10,000 m2, que bien pudieran concentrarse en 4 o 5 edificaciones mayores.

4.c. Servicios médicos.

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4.d. Servicios educativos.

Sin embargo el problema principal del sector de servicios médicos se debe a deficiencias en los aspectos funcionales y urbanísticos. La falta de una imagen unificada que no corresponde a la calidad del servicio que se presta en la zona, actúa en detrimento del potencial de crecimiento de la misma, favoreciendo el surgimiento de centros médicos alternativos.

más de los aspectos mencionados en el análisis de las condiciones actuales, el dotarlos de estacionamientos próximos para satisfacer la demanda que generen. - Considerar las posibilidades de reconvertir algunos de éstos edificios para uso de estacionamientos en los casos en que sea viable desde el punto de vista estructural. - Buscar la ocupación de algunos edificios por parte de institutos de enseñanza media superior, sector que tiene amplias posibilidades de crecimiento y que además genera una demanda de estacionamiento baja. Una alternativa, sobre todo en aquellos inmuebles ubicados fuera del corazón central, es orientarlos a edificios de apartamentos. Aunque habrá que dotarlos de estacionamiento, el coeficiente de m2 rentables por cajón es inferior. - En los edificios actualmente ocupados, urge fomentar entre los propietarios inversiones de mejoramiento, tanto en la modernización de las instalaciones como en la adquisición de espacios de estacionamiento en zonas aledañas.

Condiciones de desarrollo. El estudio mercadológico recomienda como principal acción para el desarrollo futuro de los servicios médicos en el Centro, la elaboración de un Plan Maestro para la Zona Médica. Dicho plan deberá contemplar la solución de los siguientes aspectos:

- La generación de flujos de compradores potenciales para el comercio en general, aunque en particular para la venta de artículos de vestir tipo juvenil. - El establecimiento de comercios y servicios dirigidos especialmente a estos segmentos de mercado, como son despachos de recursos humanos, librerías y papelerías, pequeños restaurantes y centros de copiado, entre otros. Además influye sobre la posibilidad el desarrollo de instituciones culturales y de empresas de servicios recreativos juveniles, como son discotecas, canta-bares y multicinemas, entre otros. - El desarrollo de arraigo profesional, que a futuro redunda en empresas u oficinas instaladas cerca del Centro.

- Integración funcional de equipamientos médicos del Centro. - Estacionamientos. - Imagen urbana. - Integración con otras zonas médicas de la ciudad.

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El proyecto tiene grandes posibilidades de éxito dado que su realización haría susceptible el incremento de la rentabilidad inmobiliaria de manera considerable, tanto de los edificios como de las casas reconvertidas. Asimismo, parte de la inversión se destinaría al mejoramiento del estacionamiento, lo cual puede representar un negocio en sí mismo. En cuanto a los servicios médicos ubicados actualmente en casas antiguas, en la medida en que el Plan Maestro de la Zona Médica se realice, estos ya no crecerán significativamente dentro del Centro Urbano. ○

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No obstante las ventajas, existen algunas limitaciones que deberán de considerarse. Aunque en términos generales el sector educativo no genera una demanda importante de estacionamiento, algunas instituciones dirigidas a los segmentos de población de mayor nivel pudieran requerir un buen número de ellos, lo que agravaría la problemática que ya tiene este sector. Por lo tanto el impulso a las escuelas en el Centro debe ir dirigido a planteles que ○

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INICIO | INDICE | PRESENTACION | ANTECEDENTES | PROPUESTA | PLANOS | GLOSARIO | BIBLIOGRAFIA | CREDITOS cipal problema de los equipamientos administrativos es el estacionamiento. La gran demanda de lugares de estacionamiento que generan las dos principales zonas de oficinas gubernamentales, una alrededor de la Plaza de Armas y la otra en la Plaza Hidalgo, provoca problemas serios a las zonas de comercio y servicios, incluso a las áreas habitacionales aledañas, como es el caso del edificio de la Tesorería Municipal. Ante esta situación algunas dependencias han optado por moverse fuera del Centro, para mayor comodidad de los empleados y directivos, aunque no para la del usuario. Tal es el caso de las oficinas de Infonavit y de Obras Públicas Municipales. Si bien es necesario y conveniente para algunas dependencias tener oficinas en diversos puntos de la ciudad, en términos generales las políticas de descentralización son nocivas para el Centro. Por tal razón es necesario que a la mayor brevedad posible, autoridades municipales, estatales y federales, establezcan un compromiso para no reubicar más oficinas públicas fuera del Centro, salvo en caso de necesidad estratégica; y también para adquirir o construir paulatinamente los cajones de estacionamiento que hacen falta a sus edificios.

no requieran demasiados lugares de estacionamiento. Aunque existe la alternativa de una ruta de transporte exclusiva para los estudiantes, como la implementada recientemente por el ITESM Campus Monterrey, con la que logró reducir en 50% el número de vehículos que acceden a sus instalaciones. Una segunda consideración será la de evitar la concentración de instituciones en un solo punto del Centro, por las posibilidades de que la presencia de un alto número de jóvenes generen comportamientos negativos. Sin embargo, de mayor importancia nos parece la necesidad de fomentar cierto tipo de instituciones educativas que pueden tener relación directa con actividades con vocación central. Nos referimos, por ejemplo, a las escuelas de derecho, de arquitectura, de historia, de artes en general, de mercadotecnia, de computación y de idiomas, por mencionar algunas, que representan áreas de estudio que una vez concluido su ciclo educativo pueden sentar las bases de empresas u oficinas en el Centro.

4.e. Equipamiento administrativo. Uno de los grandes generadores de actividad en el Centro es el sector de la Administración Pública. Los poderes Municipal y Estatal, así como un buen número de dependencias Federales se hallan localizadas en la zona. En total los diferentes niveles de gobierno ocupan aproximadamente 65,000 m2 de oficinas, esto sin contar las que forman parte de escuelas, hospitales y otros tipos de equipamiento. Las funciones administrativas muestran por naturaleza una vocación a ubicarse en las zonas centrales, lo cual representa ventajas tanto para empleados como para usuarios, siendo estos últimos no sólo de la ciudad sino de todo el Estado. Entre otras ventajas podemos mencionar:

Situación actual. El estudio mercadológico incluye un trabajo de campo destinado a conocer las características del mercado que opera actualmente en Chihuahua, con fin de identificar áreas de oportunidad para una posible expansión o redensificación del Centro Urbano y/o su perímetro inmediato. Durante el segundo semestre de 1997 se registraron ventas por 1,942 unidades, para una absorción mensual de aproximadamente 320 unidades. El análisis mostró que el sector norte domina las ventas al desplazar el 81% de ellas, le siguen el sector sur con un 9% (179 unidades), el oriente con 6% (109 unidades) y por último el norponiente con 4% (87 unidades). Es posible apreciar que la oferta de vivienda es inexistente en el Centro, en cualquier modalidad. Asimismo se detectó que el mercado actual muestra una clara orientación a la vivienda en venta dirigida principalmente a los segmentos de interés social. No se encontraron proyectos nuevos de vivienda en arrendamiento o de arrendamiento con opción a compra. En estas condiciones existen buenas posibilidades competitivas

Sin embargo, como lo es para todo el sector de oficinas, el prin○

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- Existencia de numerosas casas con rentas bajas, casas abandonadas y baldíos, lo que hace pensar en la posibilidad de reagrupar predios para desarrollar proyectos mas o menos grandes, con sus economías de escala respectivas. - Precios de suelos que son competitivos con respecto a la tierra no urbanizada que se detectó en la periferia, los cuales permiten perfectamente ofrecer soluciones de redensificación media sin tener que recurrir a edificios de gran altura. - Hay un buen número de zonas que aún conservan una elevada calidad de vida, además del equipamiento general del centro, que sin lugar a duda constituyen un potencial, que para muchas personas lo hacen atractivo como lugar de habitación.

4.f. Vivienda.

- El transporte público que permite acudir al Centro desde casi todas partes de la ciudad con relativa eficiencia. - El tener reunidas con bastante proximidad a la mayor parte de las oficinas y dependencias públicas de la ciudad evitándole al usuario desplazamientos largos. - La presencia del comercio, los servicios y otros equipamientos complementarios.

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en el sector sur del Centro y en el perímetro norte y sur debido a las siguientes razones:

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- El análisis muestra que un elevado porcentaje del mercado objetivo de vivienda Fovi y Media se encuentra vecino a esta zona central. Demanda potencial. Dada la estructura actual de la oferta a nivel ciudad y los valores de los terrenos en la zona central, se estima que la participación anual del mercado del Centro y su periferia puede ser la siguiente: - Vivienda tipo Fovi 100 o su equivalente INFONAVIT; 15% del mercado total de la ciudad, es decir 145 unidades anuales, en condominios horizontales o mixtos con casas dúplex. ○

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INICIO | INDICE | PRESENTACION | ANTECEDENTES | PROPUESTA | PLANOS | GLOSARIO | BIBLIOGRAFIA | CREDITOS - Vivienda tipo Fovi 130 o su equivalente INFONAVIT: potencialmente el 15% del mercado total, o sea 85 unidades anuales en condominios horizontales. - Vivienda tipo Fovi 190 o su equivalente en vivienda económica con crédito bancario: potencialmente el 15% del mercado total, o sea 71 unidades anuales. - Vivienda de tipo Medio Residencial: potencialidad del mercado para el sector centro, 10%, es decir 46 unidades anuales. - Vivienda en arrendamiento de nivel Interés Social y Económico. El mercado del Centro podría absorber al menos una cantidad similar a la de vivienda nueva del tipo FOVI 130 y 190, es decir, 85 unidades anuales para la primera y 71 unidades para la segunda.

- Resulta evidente que satisfacer totalmente esta demanda es sumamente difícil, tanto por los montos de inversión requeridos como por la superficie construida que representa (cerca de 400,000 m2). Queda claro que una acción prioritaria será el desarrollo de un programa integral de estacionamiento, que permita identificar aquellos predios o manzanas que por sus dimensiones y localización sean los más adecuados para construir edificios de estacionamientos, y que también establezca las condiciones para el estacionamiento sobre la vía pública y los lotes baldíos, asegurando la rentabilidad de los edificios de estacionamiento. Es evidente también que el Centro tiene y debe mantener un carácter marcadamente peatonal, lo que implica buscar formas de mejorar el transporte público y atraer flujos de personas que no se desplacen en automóvil. Asimismo, el estudio nos orienta sobre la conveniencia de satisfacer los requerimientos de las zonas que generan mayor demanda de estacionamiento en los sectores aledaños, donde abundan las casas abandonadas y los baldíos, o de ser técnicamente posible, con la reconversión de algunos edificios de oficinas a estacionamientos.

la adquisición de manzanas con el fin de poder relotificar. - Promoción de incentivos fiscales para el desarrollo de vivienda, particularmente vivienda en arrendamiento. - Establecer densidades y reglamentaciones urbanas que permitan el desarrollo de agrupamientos de vivienda de tipo horizontal o vertical. - Promover con las instituciones bancarias el establecimiento de paquetes de hipotecas etiquetados para las operaciones de compraventa de vivienda usada, a fin de facilitar la renovación demográfica sin tener que modificar sustancialmente el parque habitacional existente. - La elaboración de proyectos de una alta calidad arquitectónica que garanticen el estatus residencial, una adecuada calidad de vida y tranquilidad de los habitantes.

En total en la zona sur del Centro y su periferia inmediata podrían realizarse al año aproximadamente 500 nuevas unidades de vivienda.

4.g. Estacionamientos. Como ya se ha dicho en varios de los apartados de este capítulo, el déficit de lugares de estacionamiento es uno de los problemas fundamentales que habrá de resolverse para lograr la reactivación del Centro. Este constituye un obstáculo para el desarrollo previsto, sobre todo para los sectores de servicios y comercio de nivel medio. En términos numéricos la situación actual puede definirse de la siguiente manera: - En la actualidad el número de cajones de estacionamiento disponible en el área del Centro Urbano es de 16,881, incluyendo los que se ubican en la vía pública, en edificios con estacionamiento propio, en edificios de estacionamiento público y en lotes baldíos. Los lugares en la vía pública representan poco más de la mitad de la oferta. - Aplicando normas estándar (metros cuadrados de construcción por cajón de estacionamiento) a las superficies de uso existentes en los diversos sectores del Centro Urbano, encontramos un déficit de 8,308 cajones. La mayor parte de esta demanda es generada por los servicios profesionales y oficinas públicas. - Aun más, planteando la posible redensificación de la zona, es decir, ocupando los inmuebles actualmente en desuso y construyendo en los baldíos existentes, el déficit podría incrementarse hasta 14,000 cajones.

Condiciones para el desarrollo. El desarrollo de proyectos y construcción de vivienda nueva resulta un aspecto crucial para el proceso de recuperación del Centro, ya que sólo con la renovación demográfica se garantiza el éxito integral de los proyectos de consolidación del comercio y de los servicios. Para lograr este objetivo es necesario la realización de las siguientes acciones: - Detectar los predios de dimensiones adecuadas y/o gestionar ○

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IV. SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO. IV.1. CONDICIONES DEL AREA DE ESTUDIO POR SECTORES.

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5. SECTOR DE COMERCIO GENERAL. Al oriente del Centro Urbano, dominada por la avenida Juárez, se tiene una zona de comercio con mayor amplitud de mercado, que va desde el nivel medio hasta el popular. La amplia Av. Juárez ofrece un buen potencial escénico, desafortunadamente desaprovechado hasta el momento. La zona también está caracterizada por la presencia del mercado popular El Pasito y por la Zona Dorada al oriente. Su participación en el sector servicios es más moderada, con solamente 4% de uso de suelo de servicios profesionales. Mas bien se tiene una clara presencia de usos del suelo mixtos de comercio y servicios, con 22% y de uso del suelo puramente comercial (14%). No obstante, la amplitud de la Av. Juárez, y su cercanía con la zona del Centro de Convenciones, podría provocar una mayor participación de edificios de oficinas y de servicios hoteleros y de restaurantes.

3. SECTOR DE COMERCIO POPULAR. Está limitado por la Av. Niños Héroes al sur, y la zona de almacenes y bodegas cercanas al canal hacia el norte. Se trata de una zona muy activa comercialmente (34% de uso mixto comercio y servicios, y 18% de uso puramente comercial), con una fuerte orientación al comercio de artículos rústicos y comestibles. Su aspecto está muy deteriorado a pesar de contar en su interior con algunos edificios de gran valor histórico y con barrios populares que podrían convertirse en atractivo turístico, aunque se encuentran en mal estado general. La zona de las antiguas bodegas representa un área de oportunidad, sobre todo por la existencia de predios de dimensiones amplias y de edificaciones ruinosas, para desarrollar proyectos detonadores.

1. BUFFER, O SECTOR DE AMORTIGUAMIENTO. Este sector se desarrolla bordeando el lado sur del canal Chuvíscar, a lo largo de la Ave. Teófilo Borunda. Se caracteriza por la presencia de construcciones comerciales en lotes que representan el 12% y de servicios, dirigidos en particular al sector automotriz, con un 15%. Con el 20% se encuentran algunas edificaciones de servicios de carácter general. Asimismo, ofrece una proporción significativa del suelo a los usos educativos, con cerca del 13%. Su imagen es bastante deficiente, no sólo por la presencia del canal, sino por la dispareja calidad arquitectónica de los edificios y su escasa capacidad de conformar un conjunto armónico. En cambio posee una buena comunicación vial, lo que lo hace un área de oportunidad importante para cierto tipo de usos comerciales y de servicios asociados al sector automotriz y de seguros, asociaciones y sindicatos, así como para establecimientos educativos que requieran buena accesibilidad vial.

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potencial (10%) y una fuerte participación de los servicios de hotelería y restaurantes (15%). Esta es una de las áreas más complejas de todo el Centro Urbano, por lo que la soluciones de su problemática requerirá del apoyo de sectores aledaños.

2. SECTOR PATRIMONIAL RECIENTE. Está estructurado a lo largo de un eje vial importante, conformado por las avenidas Cuauhtémoc y Zarco. Ofrece interesantes ejemplos de arquitectura residencial de los años treinta a cincuenta, que si bien actualmente no son considerados como patrimoniales, si ameritan ser conservados como conjunto de innegables cualidades contextuales. La vegetación profusa en estas fincas constituye también un valor agregado. Actualmente reúne un número importante y creciente de equipamientos de servicios financieros (12%) y restaurantes (8%), así como algunas oficinas diversas y equipamientos culturales. No obstante su principal uso de suelo sigue siendo habitacional (52%) aunque en proceso de envejecimiento demográfico avanzado. Asimismo, su imagen urbana está sufriendo un rápido proceso de deterioro, por lo que conviene establecer parámetros de control y normatividad antes de que sea demasiado tarde.

Con base en la información derivada tanto del estudio mercadológico como del análisis urbano, se han establecido en un esquema de sectorización las zonas que presentan un carácter más o menos homogéneo. Esto en cuanto a los usos del suelo, las cualidades urbanas y arquitectónicas, las condiciones mercadológicas, entre otros aspectos. Se trata de una estrategia básica para subdividir el área de estudio, que ocupa una extensión territorial relativamente grande, en unidades más pequeñas y por lo tanto mas manejables desde el punto de vista operativo. Pero además responde a la realidad del Centro Urbano, ya que éste no es una entidad homogénea sino que está compuesto por una serie de partes diferenciadas, estrechamente ligadas entre sí, las cuales no nada más son susceptibles de recibir un tratamiento específico en términos de propuesta urbana y de mercado, sino que lo exigen para tener mayores posibilidades de éxito. Se han reconocido en el área de estudio 14 de estos sectores. Aún cuando no siempre implican límites precisos entre ellos, se pueden identificar con relativa facilidad por las consecuencias que los aspectos mencionados tienen en la imagen urbana. A continuación se describe de manera general cada uno (en el documento anexo ‘Estudio Mercadológico’ se podrá encontrar información más detalla).

6. ZONA MEDICA. Esta zona se ubica al poniente del Centro Histórico, organizada por la calle Ojinaga. Aunque conviene indicar que existen también numerosos equipamientos médicos perimetrales a esta zona, e incluso una serie de edificios importantes al poniente. Aunque su uso de suelo predominante sigue siendo por mucho la vivienda (43%), esta se encuentra en proceso de envejecimiento demográfico acelerado. Cuenta con 11% de uso de suelo de servicios fundamentalmente relacionados con el área médica. Por otra parte, es interesante notar que el 16% de su uso del suelo es estacionamiento o terrenos baldíos, aunque una parte de los estacionamientos ubicados ahí dan servicio al sector comercial y de oficinas.

4. SECTOR DE COMERCIO Y SERVICIOS MIXTOS. Se encuentra ubicado en el corazón del centro histórico, entre las avenidas Niños Héroes al norte, Aldama al sur, Ocampo al poniente y Carranza al oriente. Se trata de una zona de gran complejidad pues presenta a la vez una riqueza patrimonial de gran valor y edificios recientes sin mantenimiento y de mediocre aspecto, abundancia de edificios públicos y, sobre todo, gran carencia de estacionamientos. El comercio es muy intenso (28% de uso mixto comercio y servicios, y 16% de uso de suelo comercial), con un sector de servicios profesionales importante aunque en pérdida de ○

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7. SECTOR PATRIMONIAL TURISTICO. Dentro de todo el Centro Urbano, la zona que reúne mejores condiciones para el desarrollo de un recorrido patrimonial y turístico es el Paseo Bo○

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INICIO | INDICE | PRESENTACION | ANTECEDENTES | PROPUESTA | PLANOS | GLOSARIO | BIBLIOGRAFIA | CREDITOS El Centro Urbano y su pérdida de posicionamiento. La problemática del Centro Urbano presenta innumerables facetas y matices. Se trata en realidad de un conjunto de problemas que pueden ser disgregados para su análisis, pero que de hecho interactúan y se suman para conformar la problemática general. Si partimos de un enfoque amplio, podemos afirmar que el problema más general del Centro es que se encuentra a punto de perder la posición privilegiada que hasta hace poco mantenía con respecto a la ciudad. De ser la zona de mayor plusvalía, la que concentraba las actividades y las inversiones inmobiliarias más importantes, ha pasado a ser una zona deprimida económica y socialmente. Si antes tenía cualidades espaciales y de imagen que generaban orgullo a los chihuahuenses, y lo hacían el lugar por excelencia para el paseo, la convivencia y el intercambio social, actualmente representa en buena medida el abandono, el desorden y la apatía. Aunque este fenómeno general se relaciona estrechamente con el amplio y acelerado crecimiento de la ciudad, el cual ha propiciado la evolución de una ciudad monocéntrica a otra en la que diversos polos de desarrollo compiten con el Centro por los mercados de consumo, no debe verse aquí la causa principal de sus problemas actuales. En una ciudad grande no sólo es natural que existan diversas zonas de intensa actividad económica, las cuales buscan precisamente la cercanía con dichos mercados, sino que estas resultan necesarias precisamente para aliviar la presión excesiva sobre el centro tradicional. Mas bien debemos partir del reconocimiento de que los problemas actuales del Centro tienen su origen en que, por diversas causas, nunca se tomaron las medidas necesarias para adecuarse a este importante cambio en la estructura urbana de la ciudad. Si el crecimiento de esta se ha caracterizado por el desorden y la falta de previsión, por lo menos hasta hace unos pocos años, el Centro no pudo escapar de esta condición.

lívar, ya que ofrece las ventajas de una avenida amplia y arbolada, con edificios de gran riqueza arquitectónica y un patrimonio aún no totalmente destruido. Se trata definitivamente de una zona prioritaria a desarrollar con esta orientación. Por el momento tiene usos del suelo relativamente alejados de los que pueden explotarse en un paseo turístico. No obstante, ofrece las condiciones suficientes para la instalación de museos, boutiques, restaurantes, hoteles y empresas de servicios que actualmente constituyen el 12% del uso del suelo, gracias a la amplitud de sus avenidas, la riqueza de sus espacios abiertos (que constituyen el 26% del uso del suelo) y el valor de su patrimonio arquitectónico. 8. ZONA DE SERVICIOS DE BAJA DENSIDAD. Al sur de la zona de servicios y comercio se ubica una zona donde se han venido instalando un considerable número de oficinas en casas desocupadas, casi siempre con estacionamiento insuficiente. Estas no solo generan una demanda de estacionamientos adicionales, sino también una competencia desleal para los edificios existentes. Al mismo tiempo, indiquemos que ésta constituye ya una zona con numerosos estacionamientos y baldíos, que representan el 12% de su uso del suelo. 9 a 14. ZONAS DE VIVIENDA CON POSIBILIDADES DE REDENSIFICACION. Perimetrales a los sectores ya descritos existen varias zonas en las que la vivienda subsiste de manera predominante, mismas que pueden abordarse con una política intensa de redensificación. Estas varían ligeramente por su ubicación, la antigüedad de sus construcciones, su valor patrimonial o su mezcla de equipamientos, pero en general conviene reforzar su vocación.

IV.2.SINTESIS DE LA PROBLEMATICA. En los diversos apartados del nivel antecedentes se hace un análisis particularizado de las condiciones físico-espaciales, económicas, sociales e históricas del Centro Urbano y su ámbito de influencia. En el presente se sintetizan y ponen en relación las conclusiones más importantes de dicho análisis, con el objeto de estructurar una visión integral acerca de su problemática que permita encauzar de la mejor manera las estrategias de revitalización. ○

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que muestran una cierta estabilidad, como es el caso del Paseo Bolívar, la calle Libertad, entre otras. Este retraimiento de las actividades económicas se expresa no sólo en el número de edificios o la cantidad de metros cuadrados desocupados, sino también, y esto es importante para definir las estrategias de revitalización, en la calidad y el nivel de los giros establecidos. Resulta evidente la sustitución de establecimientos dirigidos a los niveles medios por otros que buscan sobretodo a los sectores populares. Esto es sumamente significativo si consideramos que hasta hace poco el Centro albergaba el comercio y los servicios de más alto nivel de la ciudad, a la par de los que tienen un carácter genuinamente popular. El Centro era, en otras palabras, un lugar en el que confluían de manera armónica todos los sectores sociales. Las causas de la disminución y deterioro de las actividades en el Centro son múltiples y varían de acuerdo a su posición en la estructura urbana. En el caso del comercio y los servicios podemos afirmar que estas se encuentran fundamentalmente en problemas funcionales como la falta de estacionamientos y, en menor medida, las deficiencias en la vialidad y el transporte. El deterioro del tejido urbano en general, sobre todo en lo que respecta a la imagen, también influye de manera determinante. El estudio mercadológico refuerza este planteamiento e indica que los problemas que actualmente tienen que enfrentar los comerciantes y prestadores de servicios no son provocados únicamente por el surgimiento de otros polos de desarrollo, con los que el Centro ha entrado en competencia, sino fundamentalmente por la escasa competitividad que este último representa en lo referente a las condiciones funcionales y de imagen. Esto es aún más grave si consideramos que acontece a pesar de la estratégica posición geográfica que el Centro guarda en la ciudad. En lo que respecta a la vivienda, es evidente que su alejamiento de la zona también se relaciona íntimamente con los problemas que hemos mencionado, aunque existen factores particulares de gran influencia. Uno de los más importantes es la escasa renovación demográfica, es decir, el alejamiento paulatino de la población más joven al no encontrar las condiciones ambientales, sociales y físicas que la motive a seguir viviendo en el Centro.

Deterioro y decaimiento de las actividades económicas. La evolución que el Centro mostró hasta mediados de los 70’s estuvo marcada por la expansión e intensificación de los usos comerciales y de servicios, y al mismo tiempo por el retraimiento del uso habitacional. Actualmente la tendencia general es el alejamiento ya no sólo de la vivienda, sino también de los dos primeros. De esta situación solo escapan algunas zonas específicas ○

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INICIO | INDICE | PRESENTACION | ANTECEDENTES | PROPUESTA | PLANOS | GLOSARIO | BIBLIOGRAFIA | CREDITOS Problemas funcionales. En este rubro hemos agrupado aquellos factores que inciden de manera determinante en el funcionamiento operativo del Centro urbano, principalmente los relacionados con los flujos vehiculares. Tanto el estudio mercadológico como el análisis urbanístico identifican la falta de estacionamientos como uno de los problemas de mayor peso, sobretodo al evaluar la capacidad del Centro para competir con otros polos de desarrollo. Desde luego incide de manera más determinante en aquellas zonas donde el comercio y los servicios, principalmente los edificios de oficinas públicas, se concentran. A partir de los índices de ocupación del lote construido, tomando en cuenta una demanda promedio de un cajón por cada 40 m2 y restando los existentes tanto en la vía pública como en los propios edificios, se ha establecido un déficit actual de 6,250 lugares de estacionamiento. Peor aún, al darse una redensificación del Centro Urbano, este déficit podría aumentar hasta 10,500 cajones. En términos de superficie, si consideramos 28 m2 por cajón, esto representa cerca de 300,000 metros cuadrados. Dado que en el Centro Urbano existen pocos lotes baldíos con las dimensiones adecuadas para construir edificios de estacionamiento con posibilidades de rentabilidad, este problema representa uno de los principales retos para su revitalización. La falta de estacionamientos no solo incide en el deterioro de las condiciones del Centro Urbano por las limitantes que impone al desarrollo del comercio y los servicios. La presión que genera la demanda de lugares de aparcamiento, aunada a las escasas oportunidades de arrendar o vender los bienes inmuebles, ha provocado la aparición una gran cantidad de baldíos con este uso, a pesar de que no cuentan con las características necesarias. Esto influye de manera determinante en el deterioro del tejido y la imagen urbana, situación que a su vez agrava la pérdida de los valores tradicionales del Centro Urbano y se revierte en la pérdida de competitividad. Otros de los problemas que si bien no influyen de manera tan determinante como el de la falta de estacionamientos en el decaimiento de las actividades económicas, sí representan un serio obstáculo para la recuperación integral del Centro Urbano, son los relacionados con la vialidad y el transporte. La problemática respecto al tráfico vehicular se expresa de la manera más evidente en los amplios aforos de sus principales vialidades, tan altos como los de las vialidades más importantes ○

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En la actualidad dicho sistema se compone de 64 rutas, con un total aproximado de 520 camiones. Prácticamente todos acceden al Centro Urbano y hacen recorridos complejos dentro del mismo, buscando cada uno la mayor cobertura posible. Su organización se basa en el sistema denominado hombre-camión, el cual propicia la competencia exacerbada entre las distintas rutas y aún entre los concesionarios de cada una de ellas. Se trata pues de un sistema que no es producto de un planteamiento lógico y racional para cubrir de la manera más eficiente posible las necesidades de flujo de los usuarios, adaptándose al mismo tiempo a las características de la trama vial, lo cual provoca la serie de problemas que en el apartado correspondiente se detallan. A esta problemática de índole funcional debemos añadir la estrecha relación entre los flujos de usuarios del transporte colectivo y las tendencias de ubicación del comercio, por lo que las estrategias deberán analizar cuidadosamente el impacto del cambio en el sistema de transporte. La solución a los problemas que presenta actualmente el sistema de transporte público requiere de un proyecto específico que aborde la totalidad del área urbana. Asimismo, se trata de una problemática que no solo exige soluciones técnicas adecuadas sino, sobre todo, replantear los esquemas organizativos que actualmente rigen el sistema. Este es un aspecto en el que los tres niveles de gobierno, las organizaciones de transporte público y los concesionarios, deben trabajar arduamente. El deterioro del tejido urbano. Las encuestas y entrevistas que se realizaron como parte de la investigación muestran que la población en general, incluidos los comerciantes y prestadores de servicios de la zona, identifica el deterioro de la imagen como uno de los problemas más importantes y evidentes. Sin embargo, rara vez se menciona el deterioro del tejido urbano, problema mucho más profundo y complejo al cual se encuentra estrechamente ligado el de la imagen. De hecho podemos concluir que en términos físico-espaciales el problema de mayor fondo en el Centro es precisamente la desarticulación de su tejido, si se concibe éste como un concepto global que de una u otra forma integra la totalidad de los componentes urbanos (ver apartado correspondiente). Hace ya mas de treinta años el Centro de la ciudad inició una transformación sustancial de su morfología. Esta transformación

de la ciudad. Esta situación se deriva del hecho de que prácticamente todas ellas funcionan como vialidades conectivas de amplias zonas de la ciudad. Al no haberse previsto a tiempo las vialidades que cumplieran esta función sin interferir en la estructura del Centro Urbano, hace que hoy éste sea lugar de paso obligado para gran parte de los recorridos interurbanos que se generan cotidianamente. Esta situación, difícil de por sí, se ve agravada por las deficiencias propias de la trama vial del Centro Urbano, entre las cuales sobresalen las siguientes: Aunque el sistema de vialidades primarias y secundarias funciona en términos generales como una retícula ortogonal, existen diversos puntos de ruptura que le restan eficacia. Estos subsisten a pesar de las múltiples adecuaciones viales que se han realizado a través del tiempo, indicando la falta de una concepción integral del sistema vial. Dado que resulta mucho más factible consolidar el sistema reticular que generar uno nuevo, resulta prioritario establecer las conexiones y adecuaciones necesarias, siempre y cuando no impliquen la pérdida del patrimonio construido, o bien costos económicos y sociales demasiado elevados. El trazo geométrico de las vialidades en el Centro Urbano presenta numerosas deficiencias que disminuyen su capacidad de absorber los flujos vehiculares, tales como la interrupción abrupta de carriles de circulación, la falta de andenes destinados específicamente al estacionamiento en la vía pública y a las paradas de autobús, la irregularidad en las intersecciones, entre otras. Estas deficiencias en el trazo se derivan en buena medida del ajuste de las aceras a los paramentos de construcción, los cuales suelen ser irregulares, y generan una gran cantidad de espacios desperdiciados, ya que no son utilizados adecuadamente ni por el tráfico ni por los peatones. El Centro Urbano carece de un sistema integral, computarizado, de semáforos en sincronía, mismo que resulta ya indispensable por los aforos que tienen sus vialidades principales. Actualmente solo algunos tramos de estas cuentan con una sincronización adecuada, por lo que no resuelven ni por mucho la problemática general. Por otro lado tenemos que la manera en que esta estructurado el sistema de transporte público de la ciudad presenta serias deficiencias operativas y funcionales, mismas que se concentran y amplifican especialmente en la zona centro. ○

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INICIO | INDICE | PRESENTACION | ANTECEDENTES | PROPUESTA | PLANOS | GLOSARIO | BIBLIOGRAFIA | CREDITOS efectivos en el futuro. Derivado de lo anterior se encuentra también la falta de reglamentos e instrumentos normativos, y su aplicación decidida, desde luego, que permitan ordenar adecuadamente el desarrollo de la zona. Estos resultan indispensables para regular aspectos como la protección y recuperación del patrimonio construido, los lineamientos básicos a seguir en la construcción y readecuación de edificios, el uso de la publicidad y la propaganda, entre otros. Para una mayor efectividad, dichos instrumentos, de los cuales forma parte el presente Plan Parcial, deben contemplar incentivos importantes, y no sólo los impedimentos y castigos que tradicionalmente suelen aplicarse. Otro aspecto fundamental es el que se refiere a la escasa coordinación entre las diversas dependencias gubernamentales que inciden en el desarrollo urbano, si bien como lo demuestra la realización del Plan Parcial ésto puede revertirse cuando existe la disposición para ello. Dicha falta de coordinación disminuye en buena medida la efectividad de las acciones que cada una de ellas promueve, al atomizarse y buscar la incidencia en cuestiones aisladas. En este sentido la conjunción de esfuerzos y recursos, tanto humanos como económicos, debe ser una de las prioridades en la consecución de las acciones de revitalización. Ahora bien, si todo esto incide determinantemente en la problemática del Centro Urbano, también debe reconocerse que el sector privado, por lo menos hasta ahora, no ha tenido una actuación muy diferente. Su participación es sumamente restringida, lo que ha significado no sólo un escaso apoyo a las instancias gubernamentales, sino en ocasiones la oposición abierta a la implementación de medidas correctivas. Como consecuencia de ello, entre otras cosas, rara vez se logra sumar intereses en torno a proyectos comunes.

viene representada en primer instancia por el cambio de una estructura de nodos (los que se establecieron en torno a las plazas más importantes) y zonas homogéneas (los barrios predominantemente habitacionales), a otra en la que la intensificación del comercio y los servicios en los bordes de las vialidades principales tiende a generar corredores urbanos. En otras palabras, asistimos a la conformación de una estructura cuya jerarquía en términos construidos se corresponde con la jerarquía de las vialidades. Si bien este fenómeno responde generalmente a condiciones que no fueron previstas a tiempo, sobre todo en lo que respecta al impacto del automóvil en la vida urbana contemporánea, por desgracia su signo más importante es la forma caótica y desordenada en que se ha dado. Aunque la tendencia de formar corredores es clara, también es cierto que la intensificación de usos no se limitó a las vialidades principales, sino que, aunque en menor medida, también se dio en las zonas interiores. Así tenemos que en la actualidad se ha perdido la claridad, operatividad y belleza del tejido original, mientras que no se ha generado una nueva estructura con cualidades similares. Por otro lado, ante la falta de mecanismos de regulación y control, este proceso ha significado la sustitución de numerosos inmuebles de alto valor contextual por otros de carácter individualista, poco capaces de generar un entorno armonioso. La escasa calidad arquitectónica de los nuevos edificios, aunada a la instalación caótica y desenfrenada de propaganda, anuncios y marquesinas, así como la gran cantidad de lotes baldíos y edificios en mal estado o abandonados, nos completan el cuadro de la imagen actual del Centro. Deficiencias de la administración pública y la participación ciudadana. La mayor parte de los problemas que aquejan al Centro Urbano no pueden ser explicados sin hacer referencia a las deficiencias en la operatividad y las políticas de las sucesivas administraciones públicas. Las más importantes se relacionan con la falta de criterios de planificación, integrales y a largo plazo, que permitan definir las acciones necesarias y desarrollarlas de acuerdo a un programa de prioridades. Las diversas instancias de gobierno suelen desarrollar acciones para solucionar problemas inmediatos, o bien buscando un impacto evidente en la opinión de la ciudadanía, pero sin una estrategia que incluya la totalidad del fenómeno urbano y se oriente a la aplicación racional de los recursos en aras de resultados más ○

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económicas, ante la competencia que representan otros polos de crecimiento. A su vez la falta de inversiones inmobiliarias, la escasa rentabilidad de muchos de los negocios establecidos, y lo elevado de las rentas en relación con el estado real de la zona, propician el descuido y abandono de los inmuebles, lo cual repercute en el deterioro del tejido urbano. Las deficiencias de la administración urbana y la escasa participación del sector privado agravan esta situación y no permiten que se realicen las acciones necesarias para modificarla sustancialmente. Un recuento de lo que se ha hecho en el Centro nos indica que cuando se llevan a cabo acciones encaminadas a resolver algunos de los problemas puntuales que lo aquejan, sin tomar en cuenta la totalidad de la problemática y el efecto de las acciones en los demás componentes urbanos, los resultados suelen ser poco satisfactorios, e incluso en algunas ocasiones inciden de manera negativa. Uno de los ejemplos más claros al respecto son las fuertes adecuaciones a vialidades que se llevaron a cabo a principio de los setenta, las cuales no lograron consolidar una trama vial eficiente y sin embargo si acarrearon la pérdida de gran parte del patrimonio construido. En términos económicos esto significa también la aplicación de valiosos recursos en obras que no contribuyen de manera determinante a mejorar las condiciones del Centro Urbano. Por ello es indispensable que las estrategias de revitalización, como se menciona al principio del apartado, partan de un enfoque global e integrador, y que contemplen un amplio espectro de tiempo. Solo así se podrá incidir efectivamente en la reordenación del Centro Urbano, sin desperdiciar los valiosos recursos humanos y económicos involucrados.

El carácter integral de la problemática. No se debe perder de vista que todos los factores aquí expuestos se relacionan entre sí para conformar la problemática general del Centro Urbano. Ninguno de ellos puede ser visto en forma aislada, sobre todo a la hora de tomar decisiones e implementar acciones específicas. La interacción de los problemas referidos a los distintos componentes urbanos se da en diversas formas, y suele generar círculos viciosos que es necesario romper. Así tenemos que el deterioro del tejido y la imagen urbana, y las deficiencias funcionales de la zona, inhiben fuertemente el desarrollo de las actividades ○

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Plan Parcial del Centro Urbano de Chihuahua

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Chihuahua, Chih.

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Marzo de 1999

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