PRECIOS DEL SUELO EN EL DISTRITO 9, COCHABAMBA Proyecto: "Mejorando el acceso a la tierra urbana y los derechos a la propiedad de mujeres y familias excluidas en Bolivia"

Consultor: Alberto Rivera Pizarro Marzo 31, 2012 1

Contenido

Presentación Antecedentes Los precios del suelo en investigaciones anteriores

3 4 6

Los datos del RUAT (1980 – 2008)

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Clasificados de Los Tiempos: La oferta de terrenos en la prensa 2010 – 2012

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Resumen de las tendencias encontradas

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Conclusiones Bibliografía

30 32

2

Presentación Para responder la pregunta de investigación que motivó esta consultoría ¿Cuánto cuesta vivir en el Distrito 9? se organizó este documento en cinco secciones, la primera resume la información de investigaciones anteriores e incluye conceptos teóricos importantes para interpretar mejor las tendencias presentadas en este documento; la segunda sección resume datos históricos provistos por el RUAT desde 1980 las sobre ventas realizadas, el tamaño de los bienes inmuebles, los montos imponibles y los valores que figuran en las minutas. Esta primera revisión no permitió acercarse a los precios de mercado, pero si al conocimiento de una cantidad de terrenos y viviendas con documentos legales que fueron transadas y registradas tanto en la Alcaldía como en el RUAT. La tercera sección contiene cuadros y gráficos elaborados sobre los avisos clasificados de Los Tiempos de cada domingo desde enero del 2010 hasta marzo del 2012, esta información técnicamente es considerada como la parte formal del mercado de suelos. La base lograda contiene 43.000 avisos de oferta de casas para toda la ciudad y las provincias y 10.000 avisos de oferta de terrenos, de ellos se aislaron los avisos que corresponden al D9 y sobre ellos se elaboraron cuadros y gráficos especiales. Esta sección incluye mapas y cuadros obtenidos luego de visitas a los diferentes barrios del distrito, se fotografiaron los letreros y las casas ofertadas y se tomaron puntos GPS con apoyo de mujeres de la Plataforma organizada por Hábitat para la Humanidad. Luego de las llamadas a todos los teléfonos de los letreros, se armaron cuadros de salida que sirvieron para comparar esta información que técnicamente es considerada como la parte informal del mercado de suelos. La cuarta sección incluye conceptos derivados de la teoría clásica de la renta del suelo y aplicados al ámbito urbano por especialistas del Lincoln Institute, la selección de algunos de ellos permitió interpretar las tendencias encontradas en el mercado del suelo del D9 y en anexo se presenta y la bibliografía utilizada y la quinta sección presenta las conclusiones generales. Este primer documento está en estrecha correspondencia con los 4 siguientes entregables que tratan sobre los siguientes temas: a) los efectos de las políticas e instrumentos de planeamiento en las condiciones de mercado de suelo; b) las implicancias en políticas públicas; c) los aprendizajes logrados y d) un instrumento metodológico como una caja de herramientas.

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Antecedentes El Distrito 9 geográficamente está formado por 4 sub Distritos: La Maica; Azirumarca¸ Pucara y Valle Hermoso, en ellos se registran los siguientes barrios, algunos de ellos llevan el mismo nombre de una OTB:

Alba Rancho Maica Arriba Maica Central Maica Chica Maica Kenamari Maica Norte Maica Sud La Maica

1° de Mayo Popular Azirumarca Caico Caico Alto Chaquimayu Cuturipa Higuerani Lazo Rancho Monte Canto Pucarita Chica San José Santo Domingo Sivingani Tamborada "B" Zofraco Azirumarca

Buena Vista 12 de Octubre Aguas Calientes Alto Buena Vista A Alto Buena Vista B Alto Buena Vista Libertad Alto San Isidro Banco Bisa Bolívar Encañada Candelaria Candelaria Florida Ch'aquimayu Copacabana Domingo Savio El Carmen Illimani Itocta Lomas del Sur Mejillones Molle Molle Pucara Grande San Antonio Buena Vista San Isidro San José Tamborada San Marcos San Salvador Tajra Tamborada "A" Tamborada "C" Urb. Las Américas Villa América Villa Calama Villa Israel Pucara

1° de Mayo Arrumani Codever Ferroviario Guayo K´ara K´ara La Cabaña Miraflores Ecológico San Jorge San José de la Banda San Miguel Pampas San Simón Villa Serrano Valle Hermoso

La Maica es un territorio que está al oeste del Aeropuerto Jorge Wilsterman, es el más pequeño de los sub Distritos y tiene 7 barrios hasta la serranía de Kenamari. Azirumarca es el sub Distrito más grande, pero sólo tiene 15 barrios, en tanto que Pucara que es relativamente menor tiene 33 barrios probablemente porque cruza este territorio la Avenida Panamericana que empalma con Santibáñez y es una de las puertas de entrada al Distrito, la mayor parte de los asentamientos humanos están en Pucara. Valle Hermoso es un territorio al este del Distrito 9 y además de los barrios más antiguos de la ciudad, contiene perímetros 4

de degradación ambiental por la presencia del botadero de K´ara K´ara y la ubicación de los terrenos de la UMSS. Las diferencias de tamaño pueden apreciarse en el siguiente mapa: Mapa 1 Sub distritos del Distrito 9

Fuente: Diagnostico Ambiental y de Pobreza con Enfoque en Saneamiento Básico en Zonas Periurbanas del Distrito 9 del Municipio de Cochabamba, CEPLAG, sin fecha.

En algunas ciudades es común encontrar situaciones de alza de valores de los bienes inmuebles por la presión y demanda de inmigrantes que desean vivir en zonas próximas a las familias del mismo lugar de origen por razones de convivencia social y familiaridad, protección ante las situaciones de violencia y menor distancia de las zonas comerciales tradicionales, aunque tengan recursos económicos suficientes para vivir en otros distritos.

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Primera sección Los precios del suelo en investigaciones anteriores El concepto de renta del suelo alude a los diferentes tipos de creación de riqueza o capital que se generan por la utilización de la tierra ya en forma directa en la agricultura como en la indirecta mediante la construcción sobre terrenos urbanos o sobre la venta de bienes inmuebles. La tierra permite a sus propietarios generar capital sin necesidad de trabajar o utilizar préstamos bancarios. Esta noción de capitalización de la renta del suelo nos conduce directamente a los precios que adquiere un bien natural, que no ha sido producido por el ser humano y que sin embargo adquiere un valor de mercado, un precio variable de acuerdo a múltiples determinaciones. La tierra agrícola o el suelo urbano es un bien que permite a los propietarios generar riqueza a partir de sus características físicas y sociales. A diferencia de otros bienes producidos por el hombre que pierden valor en cuanto son consumidos, como el pan, las manzanas o los automóviles, la tierra mientras más se consume, genera más valor de mercado, esta propiedad la convierte en un objeto único e irremplazable. Para comprender mejor este fenómeno inmobiliario es preciso utilizar algunos conceptos, los más pertinentes de toda la teoría actual de la Renta del Suelo. Uno de ellos ayuda a comprender la relación entre precios de mercado y un tipo de renta del suelo: […] La renta del suelo, o su forma capitalizada en precio, se presenta en diversas modalidades. La modalidad de renta diferencial es una de las más reconocidas por los economistas y la definen por la diferencia de los costos de producción y de transporte que, por ejemplo, los terrenos agrícolas requieren para producir un mismo producto; en este caso depende de las diferencias de fertilidad de cada terreno y de su ubicación respecto de los mercados de consumo. Una variante de la renta diferencial es la que depende de la intensidad de capital invertido que incrementa la productividad del terreno y genera una sobre-ganancia aun mayor; esta también puede ser convertida en renta por el propietario del suelo (Morales 2005:4). Acá se presentan 2 conceptos, el primero es la renta como precio logrado por la venta de un bien inmueble, entonces para conocer las condiciones de la renta del suelo en el D9 se deben presentar los precios por barrios, de preferencia en una perspectiva histórica. Los niveles de precios ofertados por los propietarios dependen de la gran demanda existente de terrenos y de casas. Esta demanda provoca niveles de precios especulativos que en teoría se conocen como “sobre ganancia”, esta se entiende así:

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[…] La sobre-ganancia se transforma en lo que en economía se conoce como renta del suelo. Las principales escuelas de Economía reconocen que el propietario exige para sí una renta al usuario del suelo sin agregar un valor equivalente a la economía. Por ello las operaciones de compraventa del suelo son considerados sólo como transferencias y no como incremento del producto bruto en la contabilidad económica de un país (Morales 2005:3). Una investigación realizada por A. Rivera el 2005 mostró las tendencias de los precios en toda la ciudad y las provincias cercanas de esta manera: Gráfica 1 Cantidad de avisos de oferta de terrenos 2000 - 2005 300 250 200 150 100 50

2000

2001

2003

2004

Chapare

Sipe Sipe

Vinto

Tiquipaya

Sacaba

Quillacollo

14

13

12

11

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0

2005

Fuente: Rivera Alberto 2006

La columna de la izquierda presenta la cantidad de avisos clasificados los días domingo de cada mes y cada año, las tendencias por año muestran comportamientos similares, las ofertas eran mayores en los distritos del norte de la ciudad y de las provincias cercanas. […] El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se transan en la economía y, por lo tanto, su precio está sujeto a la evolución general de la economía y su expresión espacial. Esto resulta aún más claro si se considera que en ámbito urbano la demanda de suelo es de una demanda derivada y por lo tanto, sujeta a las condiciones que afectan a las actividades que lo requieren. Por esta vía de análisis puede explicarse la relevancia que tiene respecto al mercado de suelos tanto el modelo económico que se aplique, como los factores históricosespaciales expresados en la herencia de una estructura física funcional, económica y social de la ciudad. (Pablo Trivelli O. Octubre 2006).

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La gráfica anterior muestra que la oferta de terrenos era mayor en los distritos del norte de la ciudad y en las provincias cercanas. La venta de tierras agrícolas genera capitales que se por lo general, invierten en bienes inmuebles en la ciudad. Gráfica 2 Precios de terrenos 2000 - 2005

Fuente: Rivera Alberto 2006

Como se observa, en los distritos del sur de la ciudad, los precios por m2 eran inferiores a $us. 50 en comparación con los distritos centrales 10 – 11 y 12 en que los precios alcanzaban los 390 dólares. Los precios en el D9 eran los más bajos, similares a los D13 al norte de la ciudad casi en el Parque Tunari; en el D14 al sur este y en Vinto. […] Tomando como referencia a los clásicos tanto como a los autores más modernos es indudable que la accesibilidad a los lugares centrales pareciera jugar un rol importante en la determinación de los valores de suelo. La existencia de gradientes de valores de suelo desde un área central hacia la periferia urbana es un hecho confirmado e indiscutido. Por otra parte, considerando el sinnúmero de externalidades que se produce en las áreas urbanas, la noción de “centralidad” pareciera tener, complementariamente a la accesibilidad, una mayor importancia en la explicación de los altos valores de suelo en ciertos espacios de la ciudad. Esta noción se refiere a las áreas o espacios sujetos a una gran confluencia de vías y medios de transporte, así como la aglutinación de funciones de alta jerarquía en un espacio reducido, lo que en definitiva se traduce en una gran confluencia de personas. La existencia de estas aglomeraciones en lugares específicos del espacio urbano parece ser tan crítica para la viabilidad de ciertas actividades, que la competencia por incorporarse a estos espacios genera grandes diferencias de valor en distancias relativamente pequeñas. (Pablo Trivelli O. 2006). Otra investigación realizada el 2006 y publicada por el PIEB 1 señaló que: […] En el D 9 los precios oscilan entre 5 dólares o menos y 25 dólares/m2 o más….en algunas zonas del distrito 9 es posible comprar un lote de aproximadamente 200 o 250 m2 de superficie, hace 1

Jobbé-Duval Margot, Rocha Torrez Fidel (2008), La otra cara de la ciudad jardín, PIEB UMSS.

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5 años aproximadamente el precio por m2 era de 3 dólares, ahora cuesta entre 15 y 20 dólares. De acuerdo a otra investigación del 2007 los autores señalaron que: […] En el distrito 9 los precios oscilan entre 5 dólares o menos y 25 dólares/m2 o más….en algunas zonas del distrito 9 es posible comprar un lote de aproximadamente 200 o 250 m2 de superficie. En el distrito 9 día a día se observan innovaciones o mejoras urbanas promovidas por la Comuna, directamente por la población o por los loteadores intentando habilitar permanentemente suelo. Como efecto de estas acciones que prescinden del Gobierno Municipal, el suelo se valoriza permanentemente; según Isidoro Vallejo (dirigente en el Distrito 9), hace 5 años aproximadamente [texto publicado el 2007] el precio por m2 era de 3 dólares, ahora cuesta entre 15 y 20 dólares. 2 Estos autores resumieron la información de precios de la siguiente manera:    

1 dólar o menos en zonas de riesgo (UMSS) $us. 2 a 6 en cerros sin seguridad jurídica $us. 10 a 15 cerca de avenidas, planicies $us. 20 y 60 zonas antiguas con posibilidad de regularización. (Achi & Delgado 2007).

Las distintas modalidades de renta del suelo tienen que ver con los factores de valorización de los bienes inmuebles, en teoría, la distancia desde el centro de las ciudades influye notoriamente en los precios del suelo. […] Evans en 1973 propuso la relación entre costos de transporte, vivienda e ingresos para pronosticar la localización de las familias y los diferentes grupos de ingreso en la ciudad. Si la capacidad de pago de una familia se incrementa y si la demanda de espacio no varía, entonces la familia podrá localizarse más cerca del centro de la ciudad. El mismo patrón ocurre si la demanda es constante y la familia valora más su tiempo libre, entonces se localizará más cerca del centro y disminuirá su tiempo de transporte para incrementar su tiempo libre. Si además, la capacidad de pago y la valoración del tiempo libre no varían, pero la demanda de espacio se incrementa, entonces la familia se alejará del centro de la ciudad, para obtener una vivienda relativamente más barata…. En una simplificación, los grupos de altos ingresos tienen la opción de vivir cerca del centro de la ciudad y así reducir los costos de transporte, pero incrementando el costo de la vivienda; alternativamente estos grupos toman una vivienda más barata en la periferia de la ciudad incrementando su costo y tiempo de transporte. Esto pretende explicar la distribución de altos ingresos en la periferia. (García 2005:5).

2

Achi Amonah Chritèle, Delgado Marcelo (2007), A la conquista de un lote: estrategias populares de acceso a la tierra urbana, PIEB UMSS.

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Por supuesto que estas consideraciones teóricas no se aplican a todas las realidades urbanas, en el caso de nuestras ciudades, la distancia no influye en los precios, normalmente se sabía que mientras más lejos está una propiedad, su precio es más bajo, sin embargo un lote en El Alto de La Paz cuesta tanto como en la zona sur de esa ciudad. En Cochabamba por ejemplo, un terreno en Villa Tunari a 170 Km de la ciudad cuesta lo mismo que los distritos del norte. En los datos presentados de los barrios del D9 se observa que los terrenos y viviendas localizadas en los barrios más alejados tienen mayor precio que otros localizados en las proximidades de las avenidas de ingreso. Otro factor de valorización constituye la capacidad portante de la tierra que se conoce como Renta primaria: hay terrenos próximos a las avenidas en los cuales se pueden construir edificios, hay otros terrenos en laderas de las ciudades en los cuales es muy caro llevar servicios básicos y no es posible construir más de 2 plantas. […] El papel que cumple la fertilidad en el campo lo desempeñaría en la ciudad lo que podríamos llamar “constructibilidad” si por ella entendemos las características geomorfológicos de los distintos lotes, que hacen que para producir un inmueble con características similares, se deba incurrir en costos diversos, es el caso de la capacidad portante de los terrenos, la pendiente, la anegabilidad, etc. La localización decisiva para la formación de precios en la ciudad, pero su importancia la adquiere como veremos, con respecto a las actividades que se realizan sobre el espacio construido, ya producido, es decir aparece en las rentas secundarias. (Jaramillo 2003). No se encontraron importantes mercados de abastecimiento en el D9 que ayuden a generar argumentos explicativos de los precios del suelo, por tanto no es posible utilizar los conceptos de renta diferencial de comercio ni el concepto de renta de segregación social, pero si el de Renta Diferencial de Vivienda: […] No todos los terrenos están en las mismas condiciones, unos están más alejados que otros y eso implica que en los lotes más cercanos se puede reproducir la fuerza de trabajo a menores costos de transporte, tiempos de desplazamiento, etc. En este caso la competencia se establece entre los consumidores de vivienda, todos querrán situarse en los lugares más ventajosos…el propietario de los lotes privilegiados podrá utilizar esta competencia para apropiarse de una renta. Los usuarios estarán dispuestos a pagar sumas adicionales por las viviendas mejor situadas hasta el punto que compense los costos en que incurrirían si estuviesen más alejadas. A esta la llamamos Renta Diferencial de vivienda urbana. (Jaramillo 2003:2). Entonces debe comprenderse que las condiciones de renta del suelo en el D9 solicitadas en los TDR de esta consultoría, no se refieren a la construcción matemática del incremento de precios, ya que se necesitarían datos precisos de cuánto costaban hace 10 años en los mismos barrios y cuánto se valorizaron hasta el presente.

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Segunda sección Los datos del RUAT (1980 – 2008) El Registro Único para la Administración Tributaria Municipal (RUAT) entre muchas de sus competencias mantiene una base de datos que contiene todas las operaciones de venta de bienes inmuebles en cada ciudad del país que están debidamente registrados en el municipio. No existe manera de conocer la cantidad de operaciones comerciales de venta que se realizan con bienes inmuebles que no cuentan con documentación legal, por tanto la información del RUAT tiene un carácter indicativo. La base de datos registra la fecha de venta, el número de inmueble, la base imponible, el monto que figura en la minuta, la superficie del terreno, el tamaño de la construcción, el tipo de vía, los servicios que cuenta y el sub distrito municipal. Lamentablemente los montos que figuran en las minutas de venta son cifras arbitrarias que no tienen ninguna relación ni con el monto imponible, ni por supuesto con el precio real de venta de los inmuebles, por tanto son datos poco confiables. Una revisión de estos datos desde 1980 hasta el 2008 muestra los siguientes resultados: 3 Entre el año 1980 y el 2008 en el D 9 se vendieron 1.331 lotes con las siguientes frecuencias: Año 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1998 1997 1996 1994

La Maica 31 47 33 44 46 22 4 1 1 1 3 0 1

Cuadro 1 Cantidad de terrenos vendidos por año y por sub distrito del D 9 Aziru Pucara Valle La Aziru Año marca Grande Hermoso Maica marca 8 72 79 1993 4 5 17 119 113 1992 7 2 15 118 64 1991 0 0 65 159 42 1989 0 0 7 83 13 1988 0 1 6 69 9 1987 2 0 0 12 3 1986 2 0 1 7 1 1985 1 0 3 26 5 1984 1 0 1 14 4 1983 0 0 4 15 6 1981 1 0 3 8 6 1980 0 1 1 6 2 Total 251 147

Pucara Grande 11 11 2 1 9 0 0 1 0 0 0 2 743

Valle Hermoso 7 8 2 1 1 2 0 0 0 1 0 0 369

Fuente: RUAT 2008

En el siguiente gráfico se observa que se vendieron más terrenos en Pucara Grande y Valle Hermoso que en La Maica y Azirumarca.

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Estas fechas corresponden a la información que dispongo a momento de elaborar este primer avance de trabajo. Hábitat está solicitando al RUAT los mismos datos desde el 2008 hasta el 2012.

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Gráfico 4 Cantidad de terrenos vendidos por sub distrito municipal

Fuente: RUAT 2008

Se examina a continuación el tamaño promedio de los terrenos vendidos y la relación de valores entre el monto imponible y el monto que figura en la minuta:

Año 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994

Cuadro 2 Relación de promedios entre el tamaño vendido y los montos en bolivianos monto Monto monto Monto Tamaño Año Tamaño imponible minuta imponible minuta 3,601 16,975 7,396 1993 3,081 6,266 2,269 5,863 30,592 21,831 1992 4,372 226 3,535 6,262 15,855 6,968 1991 4,559 2,975 1,247 3,053 13,177 4,844 1990 0 0 0 4,733 24,351 9,791 1989 4,126 5,900 1,300 6,776 19,22 9,553 1988 8,386 29,915 2,909 8,455 17,296 2,829 1987 3,284 11,888 10,286 275 7,077 3,812 1986 3,525 14,577 400 2,457 8,605 4,849 1985 7,3 16,422 1 1,152 11,079 6,607 1984 386 2,32 1 1,01 3,862 2,372 1983 1 3,6 1 672 3,947 2,323 1982 0 0 0 1,804 3,383 1,540 1981 400 2,221 250 0 0 0 1980 8,8 5,194 1,001 2,216 14,315 2,273 Fuente: RUAT 2008

En 1987 hasta el 2008 se observa una mayor relación entre los montos imponibles y los señalados en las minutas en promedio, esto indica que los profesionales que elaboran las minutas se acogen a la norma municipal tributaria y no tanto a las autoevaluaciones de los interesados.

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Gráfico 5 Promedios anuales del tamaño de terrenos en venta

Fuente: RUAT 2008

Año 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1994 1993 1992 1991 1990 1985 1981 1980 total

Cuadro 3 Cantidad de casas vendidas en el D9 Pucara La Maica Azirumarca Grande 5 7 76 8 13 87 8 7 47 7 41 404 0 0 0 2 0 13 0 0 7 1 0 2 0 0 11 0 4 6 0 0 7 2 0 17 0 0 10 0 0 3 0 0 2 2 0 3 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0 0 1 35 72 699

Valle Hermoso 31 29 29 25 0 3 1 0 0 0 2 0 0 0 0 2 0 5 0 0 0 127

Fuente: RUAT 2008

En todo el período se habían vendido 933 casas con mayor frecuencia desde el año 2005 especialmente en Pucara como se distingue en la gráfica siguiente:

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Gráfica 6 Cantidad de casas vendidas por sub distrito municipal

Fuente: RUAT 2008

Este gráfico y los cuadros del RUAT muestran dos cosas importantes, la primera que la cantidad de ventas registradas en todos estos años es reducida porque existen políticas y normativas de regularización de predios muy parciales que se aplicaron a contados asentamientos beneficiados por el PMD de 1997, la Ley 2372 de regularización del derecho propietario del 2002 y otras disposiciones del 2004. La segunda cosa importante muestra la reducida cantidad de contribuyentes inmobiliarios residentes en el 47% del territorio municipal de Cercado como resultado de la ausencia de políticas definidas de catastro y planificación de las áreas pecuarias y urbanas del D9. Cuadro 4 Relación de casos con precios menores o iguales al imponible Tipo de transacción Precio de minuta menor a imponible* Precio de minuta igual a imponible Todas las transacciones

Casos

Promedio de precio imponible (Bs)

1,737 652 2,389

17,401,06 30,946,73 21,097,91

Desviación estándar 33615,7 221706,1 119406,1

Fuente: RUAT 2008

De los 2.389 bienes inmuebles vendidos, el 73% tuvo una minuta con precios de venta inferiores a los montos imponibles señalados por la Alcaldía, aspecto que afecta negativamente a los niveles de recaudación de tributos anuales en ese distrito. […] El precio promedio por metro cuadrado de terreno en el distrito 9 fluctúa bastante anualmente. Como estos precios no están ajustados por inflación hay que tener cuidado en comparar precios entre diferentes años, pero las comparaciones entre el mismo año si son correctas. Los precios promedio para las observaciones en que el precio de minuta es menor al imponible equivalen a la tercera parte de los precios por metro cuadrado en que el precio de minuta es igual al imponible. (Navarro I. 2012).

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Cuadro 5 Precio medio por mt2 en Bolivianos media mt2 en Bs. 11,53 11,61 11,84 24,88 35,78 42,49 8,23 10,8 11,47 21,97 8,72 7,38 10,43 6,84

Año 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995

Casos 188 296 153 280 118 83 16 26 24 22 11 26 14 19

Año 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1981 1980 Total

media mt2 en Bs. 12,43 4,53 0,15 5,4 . 3,4 4,8 4,62 5,3 3 6 3,6 4 2,69 17,81

Casos 9 23 20 4 0 2 11 3 2 2 1 1 4 2 1360

Fuente: RUAT 2008

Para examinar mejor estos datos se requiere transformar los montos a dólares dependiendo de los tipos de cambio desde 1980, pero puede simplificarse el procedimiento observando que desde el año 2000 el tipo de cambio por dólar está próximo a 7 Bs. Esto permite apreciar que en las minutas figuraban montos inferiores a 2 dólares por cada metro cuadrado vendido.

Año 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995

Cuadro 6 Transacciones en que el precio de minuta fue menor al imponible Media mt2 en 1994 15,4 Bs. Casos 7,17 100 1993 3,55 6,02 151 1992 . 7,69 91 1991 4,11 20,86 203 1990 . 5,99 58 1989 3,4 4,93 24 1988 4,8 6,88 12 1987 4 8,5 15 1986 5,3 6,87 11 1985 3 11,27 11 1984 6 8,63 9 1983 3,6 7,18 21 1981 4 7,56 10 1980 2,69 7,06 15 Total 10,33

5 20 0 3 0 2 11 2 2 2 1 1 4 2 786

Fuente: RUAT 2008

En el 33% de las transacciones los montos que figuraron en las minutas fueron inferiores al monto imponible.

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Año 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995

Cuadro 7 Transacciones en que el precio de minuta fue igual al imponible Media mt2 en Bs. Casos 1994 8,71 16,48 88 1993 11,08 17,44 145 1992 0,15 17,94 62 1991 9,28 35,47 77 1990 . 64,57 60 1989 . 57,76 59 1988 . 12,28 4 1987 5,85 13,93 11 1986 . 15,37 13 1985 . 32,66 11 1984 . 9,13 2 1983 . 8,2 5 1981 . 17,6 4 1980 . 6 4 Total 28,06

4 3 20 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 574

Fuente: RUAT 2008

En el 24% de los casos registrados por el RUAT, los montos de las minutas fueron iguales al imponible y en el 43% restante los montos fueron inferiores al monto tributable, esto es una muestra del fenómeno de la evasión de impuestos que afecta a este Distrito que no cuenta con catastro del total de sus propiedades.

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Tercera sección Clasificados de Los Tiempos: La oferta de terrenos en la prensa 2010 – 2012 Se extrajeron los avisos clasificados del periódico Los Tiempos de cada día domingo desde enero 2010 hasta marzo 2012, unas 56 operaciones por año con las que se conformó una base de datos en EXCEL de 10. 200 datos de oferta de terrenos en toda la ciudad, de ellos 637 correspondían al D 9 (6.2%). De este total, eliminando avisos repetidos se encontraron 277 avisos válidos. Cuadro 8 Cantidad de avisos en los sub distritos del D9 Zona Azurimarca Maica Pucara Valle Hermoso

Nº avisos 1 38 97 141

Promedio 0,36 13,72 35,02 50,90

277

100

Total general Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En estos 2 años y 3 meses, se encontró un solo aviso de venta en el sub distrito Azirumarca, un 14% de los avisos fueron de la zona lechera de La Maica, el 35% de Pucara que incluye las denominaciones Pucara Grande, Pucarita y Pucara Chica y el 51% de los avisos eran de Valle Hermoso, al este del D9. La sumatoria de precios de estos avisos se observa en el siguiente gráfico: Cuadro 9 Sumatoria de precios de terrenos en venta en el D9 Zona en $us. Azurimarca Maica 519,460 Pucara 2,998,720 Valle Hermoso 2,266,492 Total general 5,784,672 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

Los 38 avisos de La Maica ofertaron un poco más de medio millón de dólares en tierras, los 97 avisos de Pucara ofertaron casi 3 millones y Pucara algo más de 2 millones, totalizando casi 5 millones ochocientos mil dólares. Este es un indicador directo de la forma en que opera la renta del suelo como componente económico que permite la creación de capital sobre la tierra mediante los mercados inmobiliarios que asumen el comportamiento especulativo cuando los valores monetarios ofertados no tienen relación con la calidad de los suelos (fertilidad en el área rural y constructibilidad en las áreas urbanas) ni con la dotación de servicios básicos (agua potable y alcantarillado) ni con la proximidad a centralidades reconocidas como inversiones privadas que atraen otras actividades de comercio y servicios o avenidas troncales cuyo flujo influye en los valores de mercado. Dada la gran demanda de terrenos y de viviendas, los propietarios fijan los precios arbitrariamente. Si los profesionales que hacen avalúos bancarios y para las empresas 17

inmobiliarias hiciera un muestreo de los bienes que se ofertan tanto en la prensa como mediante letreros en los barrios, con seguridad se encontraría que técnicamente los avalúos no tienen ninguna relación con los precios de mercado que son especulativos por la demanda existente. El mapa 2 muestra que la mayor parte de los asentamientos humanos está en la zona de Pucara. Mapa 2 Presencia de urbanizaciones en los Sub Distritos del D9

Fuente: HMC 2012

Este mapa muestra que las urbanizaciones no afectan todo el territorio del D9 con sus 4 sub distritos, La Maica posee un sector urbanizado, Azirumarca tiene un importante sector urbanizado en los límites con Pucara próximo a la Av. Panamericana. Pucara sí está urbanizado desde los perímetros del puente Tamborada hasta las laderas del sur, entre las urbanizaciones existen sembradíos de maíz forrajero para alimento de las aves de granja. Valle Hermoso tiene un amplio sector urbanizado en las proximidades del botadero de K´ara K´ara y sobre los terrenos de la Universidad de San Simón.

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Mapa 3 Urbanizaciones en los perímetros del Puente Tamborada

Fuente: HMC 2012

Los precios de mercado de terrenos en promedio En Azirumarca el precio promedio de todos los avisos clasificados fue de $us. 22 por mt2 la cifra más baja en todo el D9 que no tiene relación con los precios señalados por las investigaciones anteriores. Cuadro 10 Precios promedio de terrenos en dólares Zonas Promedio x m2 Azurimarca 22 Maica 26 Pucara 60 Valle Hermoso 135 Total general 64 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En la zona lechera de La Maica el precio promedio está en 26 dólares, en Pucara, en la parte central del D9 cada mt2 cuesta 60 dólares y en Valle Hermoso 135 dólares. Estos montos son similares a los niveles de precios existentes en otros distritos de la ciudad. El tamaño promedio de los terrenos se observa en el siguiente cuadro: Cuadro 11 Tamaño promedio de terrenos en el D9 Zonas Tamaño medio en mts2 Azurimarca Maica Pucara Valle Hermoso

1.152 1.056 816

19

Tamaño promedio

936

Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En La Maica y Pucara se ofertaron superficies mayores a 1.000 mts2, en Valle Hermoso se reduce el tamaño medio probablemente por su carácter más urbanizado. La verificación de esta información considerada formal por registrase en la prensa fue contrastada por información de campo obtenida mediante la visita a barrios y el recorrido por todos los manzanos hasta encontrar avisos de venta en el exterior de las puertas de los terrenos y viviendas en cada barrio. Estos avisos fueron fotografiados y se fijaron los puntos GPS con apoyo equipos de la Plataforma de Mujeres del D9, este trabajo dio como resultado lo siguiente: Cuadro 12 Precios en $us. de terrenos en Villa Israel en Pucara 2 tamaño agua pozo papeles precio mt 900 turriles no si 99.000 110 590 turriles no si 25.000 42 350 turriles no falta 15.750 45 250 turriles no falta 7.800 31 Fuente: Hábitat 2012

En Villa Israel localizada en Pucara Grande, se encontraron ofertas de terrenos mayores a 500 mts2 y terrenos de 250 y 300 mts2, algunos con papeles aparentemente regularizados y otros incompletos. Los precios de terrenos muestran extremos, unos a $us. 110 dólares por cada mt2 y el más bajo a $us. 31, montos que dan un promedio de $us. 71 muy próximo al mencionado de $us. 60 como se presentó en los avisos de prensa. Cuadro 13 Precios en $us. de terrenos en otros barrios de Pucara 4 Tamañ o 4.800 3.000 2.437 1.900 480 1.000 500 300 214 300 580 300 225

agua turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles

pozo no no no no no no no no no no no no no

papeles precio mt2 si 240.000 50 si 105.000 35 48.740 20 si 38.000 20 si 35.000 73 si 30.000 30 si 22.500 45 18.000 60 falta 15.000 70 falta 14.000 47 falta 12.000 21 falta 11.000 37 falta 11.000 49

Tamaño 300 400 240 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300

agua turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles turriles

pozo no no no no no no no no no no no no no

papeles si si falta si si falta si si falta falta si si si

precio 10.500 10.000 9.500 9.000 8.500 7.800 7.500 6.900 6.000 6.000 5.400 5.100 5.000

mt2 35 25 40 30 28 26 25 23 20 20 18 17 17

Fuente: Hábitat 2012

En los barrios El Palmar, San Silvestre y Sivingani correspondientes a Pucara, se ofertan terrenos superiores a 1.000 mts2 entre 20 y 50 dólares por cada mt2, los terrenos más 4

Los cuadros de esta sección están ordenandos de mayor a menor de acuerdo a los precios, no al tamaño de los terrenos ni al precio por metro cuadrado.

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pequeños de 300 mts2 tienen precios entre 17 y 47 dólares por metro cuadrado, como se observa, los ofertantes de lotes de precios más altos señalan tener papeles en orden, pero sin servicios básicos. En Azirumarca se encontraron pocos avisos en las paredes de lotes y casas: Cuadro 14 Precios en $us. de terrenos en Azirumarca tamaño agua pozo papeles precio mt2 300 si si 19.500 65 300 turriles no si 18.000 60 Fuente: Hábitat 2012

La oferta de terrenos en barrios de este enorme sub Distrito tienen precios elevados por metro cuadrado, similares a lo que ofertan en distritos de norte de la ciudad. Cuadro 15 Precios en $us. de terrenos en 1° de Mayo tamaño agua pozo papeles precio mt2 280 turriles si si 50.000 179 300 turriles no si 15.000 50 260 turriles no falta 13.000 50 243 turriles no si 9.720 40 292 depósito no si 9.500 33 290 turriles no falta 7.000 24 300 turriles no 3.500 12 350 turriles no si 3.500 10 Fuente: Hábitat 2012

En este barrio localizado en las laderas de Pucara Grande se ofertan terrenos menores a 350 mts2 pero con precios diversos, las variaciones de estos valores en el mismo barrio son muy extremas considerando que no tienen servicios básicos. La verificación en terreno de los avisos en letreros muestra que existe una mayor oferta de casas que de lotes, esta tendencia es importante de señalar porque es similar a lo que ocurre en los avisos clasificados, la base de datos desde enero del 2010 hasta marzo 2012 contiene 43.000 avisos de oferta de casas y algo más de 10.000 de terrenos, este desbalance es un indicador importante de que la tierra ya es un bien escaso que está muy mal administrada por el Gobierno Municipal.

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La oferta de casas en la prensa 2010 – 2012 En La Maica se extrajeron algunos avisos que tenían tanto el precio de las casas como el tamaño de los terrenos en mts2. Cuadro 16 Precio y tamaño promedio de casas en La Maica Precio Tamaño x mt2 77,000 3,706 21 75,000 6,110 12 63,000 1,112 57 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En esta zona lechera las casas ofertadas estaban arriba de $us. 63.000 en superficies de terrenos relativamente grandes, los precios por mt2 resultaron muy variables. En Azirumarca los precios más bajos estaban en la serranía y dado que los terrenos son pequeños, el costo por mt2 resulta elevado. Cuadro 17 Precio y tamaño promedio de casas en Azirumarca Tamaño en Precio x mt2 mts2 95.000 900 106 52.000 1.185 44 45.000 309 146 40.000 250 160 22.000 150 147 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En Pucara los avisos completos fueron de Villa Israel, como se observa es uno de los pocos lugares en el D9 donde existen precios cercanos a 30 mil dólares por una casa construida sobre terrenos pequeños, existen casos extraños como la oferta de una casa por la que piden 95 mil dólares construida sobre 125 mts2, el costo por cada metro resulta similar a lo que piden en los distritos del centro de la ciudad. Mapa 4 Urbanizaciones en San Miguel Pampas y Buena Vista

Fuente: HMC 2012

En la sección que sigue se presentan los precios en algunos barrios del sub distrito 31 de Pucara, el primer cuadro corresponde a Villa Israel. 23

Cuadro 18 Precio y tamaño promedio de casas en Villa Israel Tamaño en Precio mts2 95.000 125 75.000 300 55.000 600 34.500 250 28.000 350 27.500 250

x mt2 760 250 92 138 80 110

Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En Villa Israel las viviendas se abastecen de agua potable en cisternas, tienen pozos sépticos y no les falta electricidad, pero las condiciones de serranía dificultan los desplazamientos de las familias. Cuadro 19 Precio y tamaño de casas en Villa Israel según letreros en paredes tamaño agua pozo papeles precio mt2 280 si si si 28.000 100 250 si si si 26.000 104 250 turriles no falta 11.500 46 Fuente: Hábitat 2012

Los precios y tamaños de las casas ofertadas mediante avisos son similares a los que aparecen en la prensa, los propietarios estiman que la construcción de sus viviendas tiene un costo de alrededor de $us. 100 por metro cuadrado construido, cifra que es relativamente baja de acuerdo a los costos actuales de construcción. En San José de la Tamborada el panorama de precios es como sigue: Cuadro 20 Precio y tamaño promedio de casas en San José Precio tamaño x mt2 98.000 935 105 75.000 135 556 60.000 400 150 45.000 309 146 41.000 424 97 37.000 351 105 32.000 222 144 28.000 423 66 27.000 422 64 25.000 1.000 25 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

La proximidad al Puente Tamborada que es la puerta de ingreso al D9 por la Av. Panamericana como centralidad importante en la zona muestra que la frecuencia modal 5 en 5

En este documento se entenderá el concepto de “frecuencia modal” como “el” o “los valores” que tienen una mayor frecuencia de aparición. Cuando en una columna de datos existen valores repetidos, se denomina frecuencia multimodal. Su utilidad en la interpretación de los cuadros es mayor que la “media” que indica un valor absoluto como resultado de la suma de los valores extremos y su división entre la cantidad de valores. La frecuencia modal permite observar si las mayores frecuencias están más cerca de los valores altos, medios o bajos.

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la oferta de casas está en frecuencias inferiores a 60 mil dólares y 25 mil en terrenos de tamaño medio cercanos a 400 mts2, esta es una zona comprendida en un perímetro próximo a las viviendas regularizadas por ARCO. En Pucara, la situación de precios según la prensa es como sigue: Cuadro 21 Precio y tamaño promedio de casas en Pucara Precio tamaño x mt2 406.000 4,080 100 169.290 3.762 45 150.000 247 607 130.000 604 215 76.000 610 125 60.000 610 98 55.000 610 90 49.000 400 123 30.000 300 100 28.000 240 117 24.000 330 73 22.000 430 51 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

La mayor parte de los avisos en Pucara y Pucara Grande presentan precios entre 22 y 76 mil dólares sobre superficies mayores de terrenos en relación a los otros barrios. Cuadro 22 Precio y tamaño de casas en barrios de Pucara según letreros tamaño agua pozo papeles precio mt2 230 turriles no si 80.000 348 440 turriles no falta 48.000 109 turriles no si 35.000 251 turriles no si 22.000 88 392 turriles no falta 22.000 56 400 turriles no 20.000 50 580 turriles no falta 12.000 21 250 turriles no si 10.000 40 Fuente: Hábitat 2012

Los precios de las casas en estos barrios son similares a los ofertados por la prensa, los tamaños de los lotes son variables, hecho que identifica a procesos de urbanización no suficientemente planificados, los precios de las casas mayormente están por debajo de los 50 mil dólares. En Candelaria las casas están a precios más altos que en Pucara que está atravesada por la Av. Panamericana, igual que en los casos anteriores, los precios más altos están en superficies pequeñas, por ello se incrementa el valor en mt2. Cuadro 23 Precio y tamaño promedio de casas en Candelaria Precio tamaño x mt2 95.000 150 633 75.000 500 150 70.000 500 140 53.000 240 221 51.000 260 196 45.000 210 214 38.000 350 109

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Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En la ladera sur de este sub distrito está localizado un importante barrio denominado 1° de Mayo Popular en el que residen conglomerados de familias de emigrantes del Altiplano y 26

de las provincias cochabambinas. Los puntos GPS que se muestran en el mapa ilustran la cantidad de avisos de venta de bienes inmobiliarios. Cuadro 24 Precio y tamaño de casas en barrios de 1° de Mayo Popular tamaño agua pozo papeles precio mt2 400 si si 125.000 313 si si si 45.000 252 si si si 45.000 179 28.000 310 si no si 27.000 87 Fuente: Hábitat 2012

Como se observa, no hay variación entre los precios de la prensa y los tamaños de los lotes que se señalan en los letreros de los barrios, éstos se tomaron como prueba de comparación entre información de tipo formal e informal. En barrios pequeños como Molle Molle los precios de las casas están muy elevados: Cuadro 25 Precio y tamaño promedio de casas en Molle Molle Precio tamaño x mt2 82.000 150 547 53.000 800 66 28.000 238 118 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

La casa más barata cuesta 28 mil dólares y los precios más altos están arriba de 50 mil dólares. Cuadro 26 Precio y tamaño de casas en 1° de Mayo según letreros tamaño agua pozo papeles precio mt2 310 si no si 50.000 161 250 turriles no falta 35.000 140 300 turriles no si 20.000 67 260 turriles falta 17.000 65 Fuente: Hábitat 2012

Comparando los precios entre los barrios de Molle Molle y 1° de Mayo se observa que los tamaños de los lotes son relativamente pequeños, pero los precios por metro cuadrado son muy elevados. En la Av. Panamericana se observa el siguiente panorama de precios de mercado: Cuadro 27 Precio y tamaño promedio de casas próximas a la Av. Panamericana Precio tamaño x mt2 295.000 400 738 238.000 400 595 230.000 396 581 180.000 636 283 155.000 480 323 115.000 400 288 110.000 348 316 95.000 600 158 90.000 204 441

27

88.000 80.000 58.000

265 610 540

332 131 107

Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

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La proximidad a esta Avenida trae como consecuencia altos precios de las viviendas, la frecuencia modal está cerca a los 100 mil dólares por construcciones sobre terrenos menores a 600 mts2, decididamente, las centralidades como mercados de abastecimiento, colegios y otros equipamientos localizados sobre la Av. muestra un intenso flujo de vehículos a toda hora del día, estos factores determinan los altos precios de las casas. Por la cantidad de barrios existentes en Pucara se desagregó la información en 6 de los 33 barrios existentes como una muestra de los valores de mercado. Para concluir parcialmente esta primera sección, es necesario retornar al Sub Distrito 32 que corresponde a una parte de Valle Hermoso. Cuadro 28 Precio y tamaño promedio de casas en Valle Hermoso Tamaño en Precio x mt2 mts2 220.000 483 455 195.000 150 1 130.000 1.000 130 110.000 736 149 99.500 564 176 85.000 264 322 77.500 380 204 55.000 324 170 49.000 300 163 45.000 400 113 44.000 345 128 40.000 250 160 38.000 300 127 29.000 375 77 27.000 220 123 10.000 270 37 8.750 250 35 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

En Valle Hermoso la frecuencia modal está entre 55 mil dólares y 8.750 que es el precio más bajo ofertado por una vivienda en este Distrito; el tamaño de los terrenos es inferior a 500 mts2 en la mayoría de los casos. Resumen de las tendencias encontradas ¿Cuánto cuesta vivir en el D9? Esta pregunta compleja está referida a las posibilidades de comprar terrenos y casas mediante los mercados de suelo formales e informales, para responderá no se consideran oportunidades habitacionales como ambientes cedidos o prestados, alquileres o anticréticos. Se ofertaron más terrenos en Valle Hermoso, algo menos en Pucara que es la zona más grande y sólo 17 en La Maica. Los precios por metro cuadrado en promedio son más altos en Valle Hermoso ($us. 135) que en Pucara ($us. 60) y algo más elevados en la Maica ($us. 26) que en Azirumarca ($us. 22). 29

Los 171 avisos de oferta de terrenos en los 4 sub distritos sumaron cinco millones setecientos mil dólares, los precios promedio por cada metro cuadrado se observan en el siguiente cuadro:

Cuadro 29 Precio en $us. y tamaño promedio de terrenos en el D9

Maica Azirumarca Pucara Valle Hermoso Total

cantidad de avisos

suma total

Precio medio x mt2

17 1 72 81 171

451.165

26 22 60 135 61

2.998.720 2.266.493 5.716.378

Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

Al comparar los precios por metro cuadrado con el salario mínimo nacional fijado en marzo del 2012 en 815.30 bolivianos, que equivalen a 118 dólares, asumiendo que las familias destinan alrededor del 12% de sus ingresos para pagar los costos de habitación, figurativamente estarían destinando $us. 14.16 mensuales para adquirir un terreno. Esto quiere decir que para comprar un lote de 300 mts2 a 22 dólares que costaría $us. 6.600 una familia cuyo jefe de hogar es mujer, necesitaría tener trabajo permanente y ahorrar durante 466 meses, es decir 38 años para cubrir los 6.600 dólares de la compra. No hay ninguna relación entre los precios de mercado en este Distrito con las personas que ganan el salario básico. Probablemente la gran demanda de terrenos provenga de personas y familias que ganan ingresos trabajando por cuenta propia y que mediante operaciones comerciales podrían pagar el precio de ese terreno imaginario. ¿Dónde pueden vivir los pobres? está claro que no podrían comprar terrenos en este distrito, para los pobres de hace una década era posible comprar un lote cuando costaba menos de 5 dólares por metro cuadrado. La situación comparativa sobre los precios de las casas es como sigue: Cuadro 30 Precio en $us y tamaño promedio de casas en el D9 Cantidad de Zona Suma total media x mt2 avisos Maica 13 433.000 30 Azirumarca 5 254.000 120 Pucara 54 4.917.790 223 Valle Hermoso 14 1.262.750 215 Total 86 6.867.540 147 Fuente: Los Tiempos 2010 - 11 y 12

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Se presentaron menos avisos de oferta de casas que de terrenos, probablemente esto se deba a que en este distrito todavía las viviendas tienen un mayor valor de uso que de cambio, los 86 avisos sumaron un total de casi siete millones de dólares que se ofertaron en el período estudiado. Los precios por mt2 construido están a 30 dólares en La Maica, 120 dólares en Azirumarca, 223 en Pucara y 215 en Valle Hermoso; en promedio se necesita pagar $us. 147 dólares por cada metro cuadrado construido en el D9.

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Cuarta sección Conclusiones  ¿Cuánto cuesta vivir en el D9? No existen ofertas de terrenos con precios inferiores a $us. 20 por metro cuadrado ni viviendas inferiores a 8 mil dólares.  Los niveles de precios observados tanto en los registros de Los Tiempos como en los letreros informales en los barrios no tienen ninguna relación con los valores enunciados en las investigaciones anteriores.  Hasta el año 2005 se podían encontrar terrenos con precios inferiores a $us. 100 por mt2, en 9 de los 14 distritos de Cercado, esto ya no es posible el 2012.  En toda la década (2000 – 2010) las investigaciones de valores del suelo en ciudades como Santa Cruz y Cochabamba han observado una tendencia creciente de los precios del suelo y de las viviendas, con excepción de los años 2005 y 2006 en que todos los precios bajan bruscamente como un efecto del miedo a los resultados de las elecciones presidenciales de ese período.  ¿Cómo explicar el incremento sostenido de precios de mercado de los bienes inmuebles? Los argumentos que intentan dar respuestas al fenómeno inmobiliario de nuestras ciudades son similares tanto de expertos profesionales conocedores de la problemática urbana como de agentes inmobiliarios que participan diariamente de esos procesos.  Los entrevistados coincidieron en señalar que existen 2 tipos de factores que inciden en el fenómeno inmobiliario, uno, interno a las ciudades bolivianas y especialmente intenso en Cochabamba referido a la gran demanda de bienes inmuebles entre la población de diversos sectores económicos y sociales. 6 Si existe una apreciable demanda de terrenos y casas, el fenómeno inmediato es la fijación especulativa de los precios de los bienes inmuebles, aspecto subjetivo sujeto al comportamiento colectivo de los compradores. Los dueños fijan los precios arbitrariamente, sin considerar factores tradicionalmente asociados como la distancia respecto al centro de la ciudad, la proximidad de las Avenidas, de los mercados de abastecimiento y de otras centralidades y equipamientos existentes.  Dada la gran demanda de bienes inmuebles, los precios ofertados tanto en los clasificados de la prensa como en los letreros en los barrios son especulativos porque no tienen relación con los factores tradicionalmente aceptados como valorizadores de las propiedades, tales como la calidad de los suelos, o su grado de constructibilidad, referido y comparado a la capacidad productiva de los suelos agrícolas. Está claro que en el D9 ya no tienen importancia los criterios tradicionales como “la distancia al centro”; “el tiempo de transporte”; “la posibilidad constructiva” de los lotes para generar diferentes tipos de “renta del suelo”.  La gran demanda de suelo y de viviendas obliga a una pregunta necesaria, pero muy difícil de contestar ¿De dónde provienen los ingresos de los demandantes? Hace años sólo los ricos podían comprar los bienes inmobiliarios que se les ocurra, hoy 6

En este punto es necesario diferenciar entre los conceptos de “necesidad” y “demanda”, seguramente muchas familias necesitan un techo propio, pero sólo una parte de ellas tienen la capacidad financiera de “demandar” y adquirir un terreno o vivienda.

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los compradores provienen de diversos sectores de clase social y económica. Nadie tiene la legitimidad para preguntar cómo obtuvieron los recursos financieros los demandantes. Si la oferta por prensa o por letreros barriales tiene valores similares, es un efecto directo de que existen compradores que no cuestionan esos valores ofertados y por eso es muy sostenible la dinámica del mercado inmobiliario tanto privado como mediante las empresas inmobiliarias que hacen negocios diariamente. Los ingresos de las familias pueden provenir de 4 tipos de fuentes: 1) del Estado boliviano y de sus asignaciones a gobernaciones y municipios; 2) de los agentes económicos privados, empresarios, talleres informales, cooperativas, comerciantes y transportistas y 3) del contrabando y de la comercialización en los mercados de abasto; 4) de las remesas internacionales que están en bajada y 5) de la industria de la cocaína que aporta un apreciable porcentaje de las divisas del país. No se conoce con suficiencia la verdadera función de la economía informal en las finanzas públicas, ni de sus volúmenes de funcionamiento, pero es reconocible su aporte tanto en la generación de fuentes de empleo para quienes no tienen niveles educativos formales. La demanda de bienes inmuebles provoca situaciones de especulación. En términos económicos, la especulación es el conjunto de prácticas comerciales tendientes a modificar el precio de mercado de un bien o servicio con el único efecto de obtener un rédito financiero de la operación. Un especulador no busca disfrutar del bien que compra, sino beneficiarse de las fluctuaciones de su precio. Los propietarios fijan los precios de sus bienes sin consideraciones éticas derivadas de los beneficios que reciben al vender sus propiedades por las mejoras introducidas por los gobiernos municipales, estas situaciones son conocidas teóricamente con el concepto de “Plusvalía inmobiliaria”. La escala de precios vista en todas las zonas del D9 no tiene ninguna relación con las condiciones técnicas constructivas y no parecen estar en relación con avalúos realizados por profesionales. Según los gerentes de empresas inmobiliarias entrevistados, el otro factor que incide indirectamente en el fenómeno inmobiliario es externo al país, las comunidades de naciones europeas y latinoamericanas están interesadas en “nivelar” los costos de producción y de comercialización para evitar los efectos nocivos del traslado de mercaderías sobrepasando las normas de las aduanas y de los límites territoriales. Estas presiones internacionales se perciben en los costos de los hidrocarburos, en los precios de los alimentos, de los insumos para la agricultura y la industria, de la vestimenta y de prácticamente todos los bienes comercializados. Según los entrevistados, sólo en Bolivia se puede adquirir un terreno con 10 mil dólares y una vivienda con menos de 20 mil. Mientas que en cualquier ciudad del mundo los precios de los bienes inmuebles son muy altos, por ello, crece la demanda y con ella se producen los fenómenos especulativos. El capital ofrecido por los Bancos privados en los últimos años influye fuertemente en la demanda, las tasas de interés para compra de inmuebles bajaron hasta el 6% anual y los plazos se alargaron entre 15 y 20 años. En contrapartida, son muy bajas las utilidades que estos bancos ofrecen a los ahorristas, menos del 1.5% anual, entonces, estos factores inducen a que la población de diversos niveles económicos decida invertir en bienes inmuebles como forma de resguardo de su capital. Estos 33

comportamientos colectivos generaron el fenómeno conocido en otros países como “Burbuja inmobiliaria” que asegura la inversión sostenible de recursos generados por los ciudadanos, ante la posibilidad de que una mayor inflación genere situaciones de alto riesgo para los inversionistas.

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