PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DE LA OBRA EN SU ÁREA DE INFLUENCIA Y SOBRE LA RENTABILIDAD DE LA CONCESIÓN (PISCINA ZONA NORTE)

ÁREA de FOMENTO El Puerto de Santa María, a 1 de febrero de 2007

ÍNDICE 0.- INTRODUCCIÓN 1.- PREVISIÓN DE INGRESOS PARA EJERCICIO 2008 2.- PREVISIÓN DE GASTOS PARA EJERCICIO 2008 3.- RENTABILIDAD DE LA CONCESIÓN 2008-2047 3.1 Previsión de ingresos a 40 años. 3.2 Previsión de gastos a 40 años. 3.3 Resultados de la explotación a 40 años 3.4 RENTABILIDAD DE LA CONCESIÓN: Cálculo del Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Plazo de Recuperación de la Inversión. 4.- PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DE LA OBRA EN SU ÁREA DE INFLUENCIA.

0.- INTRODUCCIÓN El objeto del presente estudio es analizar la previsión de la demanda de uso, la incidencia económica y social y la rentabilidad de la explotación de un Complejo Deportivo en régimen de concesión administrativa a construir en la Zona Norte de nuestra localidad. Las actividades a desarrollar en este Complejo han sido determinadas por la Concejalía de Deportes, pudiendo distinguirse las siguientes: Actividades de agua: piscina deportiva y piscina de recreo. Actividades de suelo: sala de cardiovasculares y musculación, sala de spinning y sala de actividades de suelo. - Actividades de salud-relax: baño relax, SPA y masajes. - Pistas de paddel.

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En función a estas actividades se ha redactado anteproyecto técnico de construcción del Complejo Deportivo por el Servicio de Edificación y Arquitectura del Área de Urbanismo. Dada la cuantiosa inversión necesaria para la construcción del Complejo y su necesaria amortización en un período largo de tiempo, se ha estimado en 40 años el horizonte temporal de este estudio. Como punto de partida para la elaboración de este estudio se ha tomado como referencia los datos de la explotación de las actuales instalaciones de las Piscinas Municipales durante el período 2001 y 2004.

1.- PREVISIÓN DE INGRESOS PARA EJERCICIO 2008 Los ingresos previstos para el año 2008 figuran el Anexo I- hoja 1. Para su cálculo se ha procedido de la siguiente forma: 1. Se ha establecido la planificación de las distintas actividades a desarrollar en el Complejo Deportivo. Concretamente, las planificaciones realizadas han sido: 1.1 Planificación de actividades de agua durante el invierno. Anexo I - apartado A. 1.2 Planificación de actividades de agua durante el verano. Anexo I - apartado B. 1.3 Planificación de las de actividades de suelo en sala. Anexo I apartado C. 1.4 Planificación de la actividad de baño relax. Anexo I - apartado D. 1.5 Planificación de las actividades de SPA y masajes. Anexo I apartado E. 1.6 Planificación de la actividad de paddel. Anexo I.- F.

2. Se han calculado los ingresos máximos a obtener para cada una de estas actividades. Estimándose que se podrían alcanzar por la explotación del Complejo Deportivo en el año 2008 un total de ingresos máximos de 2.028.829,92 euros. 2.1 Ingresos por abonados: los ingresos provienen de multiplicar las correspondientes tarifas (actualización de las tarifas vigentes de 2006) por la estimación del número de usuarios al mes y por los meses en funcionamiento. Se señala que para la natación libre se ha diferenciado en cálculo de los ingresos generados por estas en temporada de invierno (9,5 meses: se cierra durante la primera quincena de septiembre) y de verano (2 meses). Los ingresos generados por el Abono mixto y el Super abono derivan del número máximos de usuarios de las salas, conforme a la planificación propuesta, suponiendo que serán los abonados de agua quienes hagan uso de estas instalaciones pagando un suplemento a su tarifa habitual de 15 € más por cada extra al que se abonen. 2.2 Ingresos por actividades de agua: los ingresos provienen de multiplicar las correspondientes tarifas (actualización de las tarifas vigentes de 2006) por la estimación del número de usuarios al mes y por los meses en funcionamiento. Se ha diferenciado en cálculo de los ingresos generados por estas en temporada de invierno (9,5 meses: se cierra durante la primera quincena de septiembre) y de verano (2 meses). 2.3 Ingresos por actividades de baño-relax: los ingresos provienen de multiplicar las correspondientes tarifas por la estimación del número de usuarios al mes y por los meses en funcionamiento. 2.4 Ingresos por la actividad de paddel: han sido calculados en función a las tarifas propuestas (alquiler sin luz y con luz), de la estimación del número de horas de uso y del número total de pistas. Anexo I.apartado F 2.5 Otros ingresos: se han estimado en 431,03 euros mensuales por el alquiler de la cafetería. 3. Se ha estimado un porcentaje de realización de los ingresos en relación al grado de ocupación que se estima se corresponda con la realidad de explotación para el año 2008 por cada actividad, estimándose unos ingresos para el año 2008 de 1.137.522,09 euros.

2.- PREVISIÓN DE GASTOS PARA EJERCICIO 2008 Los gastos previstos para el año 2008 figuran el Anexo II - hoja 1. Para su cálculo se ha procedido de la siguiente forma: 1. Se han tomado como referencia los conceptos de gastos de las liquidaciones del Servicio de Piscinas Municipales de la C/ Valdés producidos

desde el año 2001 hasta el año 2004. Según la idoneidad de cada caso, se ha tomado como referencia el dato del año 2004, o bien, se ha utilizado el valor medio de los años 2001-2004. 2. Se han actualizado a precios de 2008 los distintos conceptos de gastos conforme al IPC. 3. Al objeto de tener en cuenta las diferencias existentes entre el nuevo Complejo Deportivo y el Servicio Municipal de Piscinas de la C/Valdés se han incrementado los gastos actualizados a precios de 2008 en base a los siguientes criterios: incremento proporcional al número de usuarios de las actividades, incremento proporcional a los metros cuadrados de superficie según las zonas (edificio, paddel, jardines y parcela) o duplicación del coste por la duplicación de las instalaciones de agua en el nuevo Complejo. Así mismo, existen algunos conceptos de gastos que se estiman que serán iguales, quedando actualizados tan solo por el IPC acumulado. 4. Para el cálculo del gasto por consumo de agua se ha estimado el consumo en metros cúbicos de agua y se le han aplicado las Ordenanzas Fiscales nº 26, 27 y 12 de abastecimiento, saneamiento y basura respectivamente (Anexo II – apartado A) 5. Para el cálculo de gasto de personal se ha tomando como referencia los costes actualizados del personal de los Servicios Municipales de Piscinas de la C/ Valdés. Para estimar las necesidades de personal técnico (monitores agua, socorristas, monitores salas, monitores spa y masajistas) se han tenido en cuenta número de horas al año de cada una de las actividades, más el 4% de absentismo laboral (Anexo II – apartado B). 6. Los gastos financieros han sido calculados suponiendo una financiación de las inversiones del 100% de la base imponible (Anexo II – apartado C y D) 7. La amortización contable se ha estimado en 40 años la construcción y 10 años el equipamiento (por tanto, cada 10 años será necesario reinvertir en el equipamiento). 8. Una vez realizados todos estos cálculos se han obtenido los gastos máximos por la explotación del Complejo Deportivo, siendo el total de estos de 1.351.457,52 euros. 9. Al igual que ocurría con los ingresos, a aquellos conceptos de gastos que son variables al número de usuarios, se les ha aplicado un porcentaje de realización correspondiente al grado de ocupación que se estima se corresponda con la realidad de explotación para el año 2008. En consecuencia, se estima unos gastos totales de la explotación de 1.217.942,75 euros.

3.- RENTABILIDAD DE LA CONCESIÓN 2008-2047 3.1 Previsión de ingresos a 40 años. Bajo el supuesto de una concesión administrativa para la explotación del Complejo Deportivo de 40 años, se ha realizado una previsión de los ingresos que se obtendrían durante dicho periodo ( Anexo III – hoja 1). Para ello, se ha partido de los porcentajes de realización para las distintas actividades estimadas para el año 2008, en su mayoría del 70%. Se prevé que estos lleguen a alcanzar el 90% de la realización a los 10 años de explotación, correspondiéndose a una posible ocupación de dichas actividades, de acuerdo a un incremento progresivo del número de usuarios. Se considera que este 90% supondría el máximo de ocupación del Complejo. En este sentido, los ingresos se han ido aumentado conforme al incremento de la ocupación, criterio anteriormente descrito; así como, por el incremento del IPC al 4%. Por tanto, se señala que a partir del año 2018 los ingresos se verán solo afectados por el IPC. Como último paso, se ha procedido a la actualización al 2008 de los ingresos obtenidos en cada año a un supuesto IPC del 4%.

3.2 Previsión de gastos a 40 años. En cuanto a la previsión de los gastos, hay que concretar que para aquellos conceptos variables al número de usuarios, se han seguido los mismos criterios descritos en el apartado de ingresos. De este modo, casi la totalidad de los gastos tan sólo se ven afectados cada año de actividad por el incremento del IPC al 4% ( Anexo III – hoja 2). Aún así, es necesario puntualizar que para el caso de los gastos financieros derivados de la inversión de la construcción, como es lógico, estos se han ido disminuyendo en cada periodo. Mientras que, el gasto derivado de la amortización contable es constante durante los 40 años de concesión. En cambio, para el caso de la inversión en equipamiento, se señala el hecho de que cada 10 años es necesario realizar una nueva inversión, la cual supone a su vez un nuevo endeudamiento a amortizar financieramente. Este hecho, también tiene su consecuencia en el gasto acaecido por la amortización contable, teniéndose en cuenta el incrementado de la inversión a realizar en el IPC de 10 años. Como último paso, se ha procedido a la actualización al 2008 de los gastos obtenidos en cada periodo de explotación al IPC del 4%.

3.3 Resultados de la explotación a 40 años Una vez estimado los ingresos y los gastos para los 40 años de la concesión, se ha calculado el resultado de la explotación del Complejo Deportivo para dicho periodo ( Anexo III – hoja 3). Al analizar tales resultados, se observa como a partir del 4º año la actividad comienza a obtener beneficios por la explotación y a partir del 2º año la tesorería de la explotación es positiva. La rentabilidad media sobre los ingresos es del 21,78%.

3.4 RENTABILIDAD DE LA CONCESIÓN: Cálculo del Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Plazo de Recuperación de la Inversión. Al objeto de calcular la rentabilidad de la concesión se ha procedido al análisis financiero de la concesión, a través del cálculo del VAN, la TIR y el Plazo de Recuperación de la Inversión. ( Anexo III – hoja 4). El VAN durante los 40 años de explotación de la concesión para una tasa de actualización del 4% es de 12.416.189,26 euros. La TIR es del 11,7361350%. Y el Plazo de Recuperación de la Inversión se produce en el 12º año .

4.- PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DE LA OBRA EN SU ÁREA DE INFLUENCIA. El protagonismo que el deporte tiene en la actualidad constituye uno de los indicadores más relevantes del desarrollo social de una población, del bienestar social de la misma y del nivel de satisfacción de sus ciudadanos. Para ello debe procurarse dotar a la población de instalaciones deportivas adecuadas y necesarias, para que sus ciudadanos puedan desarrollar la práctica deportiva en su entorno. Con esta finalidad y al objeto de mejorar las instalaciones deportivas municipales, así como atender la demanda de la población, se pretende construir un nuevo complejo deportivo en terrenos de titularidad municipal. Con estas instalaciones deportivas se consigue un doble objetivo: dotar a la zona norte de la ciudad de unas infraestructuras muy demandadas, y descongestionar las instalaciones de la actual piscina climatizada. Teniendo en cuenta la actual demanda existente y la experiencia de este Ayuntamiento en complejos similares, la demanda prevista de usuarios es de:

1.- La previsión de usuarios en actividades de natación para el primer año es de: 1.302 abonados/mes, 1.218 cursillistas/mes de temporada de invierno y 1.071 cursillistas/mes de temporada de verano. A partir del décimo año de explotación la demanda prevista de usuarios se estabilizará en el 90% de la capacidad máxima de usuarios de actividades de natación: 1.674 abonados/mes, 1.566 cursillistas/mes de temporada de invierno, 1.377 cursillistas/mes de temporada de verano. En el Anexo IV-hoja 1 se ofrece comparativa de usuarios de piscinas cubiertas respecto al total de población de los municipios de Cádiz, San Fernando, Sanlucar, Chiclana y El Puerto de Santa María. La ciudad que cubre un mayor % de población usuaria es San Fernando con un 3,33%, mientras la menor es El Puerto de Santa María con un 2,11%. Actualmente, la demanda de El Puerto de Santa María es de 4.929 personas (suma de los usuarios actuales -Anexo IV hoja 2- y las listas de espera). Esto supone una demanda del 5,99% de la población del año 2005. Muy pronto, El Puerto de Santa María verá incrementada su oferta de instalaciones de Piscinas Cubiertas: la ampliación de las instalaciones de la calle Valdés con un nuevo vaso de 25 metros y la construcción de una nueva instalación en la Zona Norte. Esto supondrá poder atender a 6.568 usuarios, o lo que es lo mismo al 7,98% de la población del año 2005. Para el cálculo de este estudio se ha tomado como punto de partida una ocupación de las dos instalaciones del 70% de su capacidad, es decir, 4.598 usuarios (5,32% de la población). Esto supone cubrir el 93,28% de la demanda actual, de esta forma 2.500 usuarios se inscribirían el 1º año en las instalaciones de la Zona Norte (objeto de este estudio) y 2.098 personas en las instalaciones de la calle Valdés. Se prevé una ocupación del 90% en ambas instalaciones a partir del 2017, lo que suponen entre un 5.99% y 6,04% de población usuaria. 2.- La previsión de usuarios de actividades de baño y relax para el primer año es de 1.690 usuarios/mes. Estabilizándose a partir del décimo año en 3.653 usuarios/mes, que representa el 38,42% de la capacidad máxima. 3.- La previsión de usuarios por pistas de paddel se cifra durante el primera año en el 50,71% de su ocupación máxima, estabilizándose a partir del 10º año en el 70% de su ocupación máxima. En los anexo I, sobre previsión de ingresos, y anexo III, sobre previsión a 40 años, de este estudio puede apreciarse con mayor detalle tanto la demanda prevista inicialmente como su evolución. En El Puerto de Santa María, a 1 de febrero de 2007 Fdo.: Mª Carmen Martínez Revaliente Agente de Empleo y Desarrollo Local

Fdo.: Juan Luis González Carretero Coordinador del Área de Fomento

ANEXO I

ANEXO II

ANEXO III

ANEXO IV

DOCUMENTACIÓN DISPONIBLE PARA EL ESTUDIO

1. ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y EXPLOTYACIÓN DE UN COMPLEJO DEPORTIVO EN PRADO DE SOMOSAGUAS. AYUNTAMIENTO DE POZUELO DE ALARCÓN. 2. PRECIOS DE LAS PISTAS DE PADDEL DE LA UCA. 3. REGLAMENTO SANITARIO DE LAS PISCINAS DE USO COLECTIVO. 4. TARIFAS 2005 DEL CONSUMO DE AGUA---APEMSA 5. ORDENANZA FISCAL NUM. 26. REGULADORA DE LA TASA POR PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE DISTRIBUCIÓN DE AGUAS. 6. ORDENANZA FISCAL NUM.27. TASA POR PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE ELIMINACIÓN DE AGUAS RESIDUALES Y SU DEPURACIÓN. 7. ORDENANZA FISCAL NUM.12. REGULADORA DE LA TASA POR LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE RECOGIDA Y TRATAMIENTO DE RESIDUOS SÓLIDOS URBANOS. 8. LEY 37/1992, DE 28 DE DICIEMBRE, DEL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. EL TIPO IMPOSITIVO. 9. ESTUDIO ECONÓMICO DEL POLIDERPORTIVO MUNICIPAL DEHESA BOYAL. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN DE LOS REYES. 10. PLIEGO DE CONDICIONES ECONÓMICO ADMINISTRATIVAS REGULADORAS DEL CONCURSO EN PROCEDIMIENTO ABIERTO PARA LA GESTIÓN DEL SERVICIO DEL COMPLEJO MUNICIPAL DE PISCINAS MEDIANTE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. AYUNTAMIENTO DE PUERTO REAL. 11. DOCUMENTACIÓN FACILITADA POR LOS MUNICIPIOS DE LA BAHÍA DE CÁDIZ SOBRE EL NÚMERO DE USUARIOS DE SUS INSTALACIONES DE PISCINA CUBIERTA 12. PROYECCIONES POBLACIÓN 2006-2017 PGOU 13. DEFINICIÓN DE CARACTERÍSTICAS ESENCIALES DE LA OBRA Y PRESUPUESTO DE LA OBRA.